成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初6409号 原告（反诉被告）：成都好斯佳物业管理有限公司，住所地成都市金牛区马家花园路**百通大厦。 法定代表人：赵跃，职务不详。 委托诉讼代理人：彭晓，男。 委托诉讼代理人：兰岚，女。 被告（反诉原告）：杨峻峰，男，1978年8月24日出生，汉族，住成都市高新区。 原告（反诉被告）成都好斯佳物业管理有限公司（以下简称好斯佳公司）与被告（反诉原告）杨峻峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后依法适用简易程序，对本反诉进行合并审理，于2020年7月2日和7月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）好斯佳公司的委托诉讼代理人彭晓、兰岚、李**，被告（反诉原告）杨峻峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）好斯佳公司向本院提出以下本诉请求：1.判令被告支付润和·原筑小区1栋1单元16层4号房屋（以下简称案涉房屋）以及1栋-1层115号地下车位应缴纳的物业服务相关费用以及违约金共计12069.53元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为案涉房屋的业主，原告为润和·原筑小区（以下简称案涉小区）提供物业服务。2006年10月10日，原告与成都润和百通实业发展有限公司（以下简称润和百通公司）签订了《润和.原筑前期物业管理服务合同》（以下简称前期物管合同），约定从2008年1月1日起，原告为案涉小区提供物业服务，合同期限为三年，从2008年1月1日起至2011年1月1日止，合同期满或者业委会成立后与新的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，该合同自动终止。2017年2月3日，案涉小区召开业主大会并选举成立第一届业委会，业委会选聘了新的物管公司，前期物管合同于2018年7月31日终止。原告于2018年8月1日退出了案涉小区。被告分别于2015年3月22日、2016年11月27日、2017年4月10日、2017年11月14日交纳了案涉房屋物业服务费、地下车位管理服务费以及由原告代收代缴的生活垃圾费、水费和电费。原告提供物业服务期间，被告还欠交原告的物业服务相关费用共计5769.09元，及违约金共计6300.44元，合计12069.53元，明细如下：被告未缴纳2015年4月1日起至2018年7月31日止的物业服务费4023元；被告未缴纳2016年11月10日起至2018年7月13日止的由原告代收代缴的电费1169.85元；被告未缴纳2017年5月1日起至2017年10月31日止的1栋-1层115号地下车位管理服务费480.24元；被告未缴纳2017年1月1日起至2017年12月31日止的由原告代收代缴的生活垃圾费96元。 被告（反诉原告）杨峻峰辩称，其未欠交车位费反而多交了该费用。好斯佳公司提供物业服务的质量不符合合同约定，其拒交物业费具有合法正当理由。 被告（反诉原告）杨峻峰提出以下反诉请求：请求判令好斯佳公司返还十一年的物业服务费9000元，返还停车费400元，赔偿精神损失费600元。事实与理由：自好斯佳公司2007年入住到2018年退场，给杨峻峰造成各项损失，为维护杨峻峰的合法权益，特提出反诉。 原告（反诉被告）好斯佳公司辩称，第一、其起诉的停车费未包括所谓缴纳的车位费，杨峻峰应当提供证据证明其已经缴纳了车位费，好斯佳公司的收费系统软件中并无关于这部分的记录；第二、根据物业合同的约定，杨峻峰应当交纳物业费和代收代缴的相关费用；第三、杨峻峰称好斯佳公司没有履行相关的义务应提供证据；第四、杨峻峰主张的物业服务费9000元，返还停车费400元，精神损失费600元，没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下： 2006年10月10日，好斯佳公司与润和百通公司签订了前期物管合同，约定从2008年1月1日起，好斯佳公司为案涉小区提供物业服务，住宅的物业费计收标准为每月每平方米1.5元，地下停车场车位租金按备案标准收取，60元/个.月为服务管理费，还约定了物业服务具体内容和质量，等等。2007年7月1日，好斯佳公司（甲方）与杨峻峰（乙方）签订了《润和˙原筑前期物管服务协议》（以下简称前期物管协议），约定甲方为乙方提供物业服务。双方约定了住宅按房屋建筑面积每月每平方米1.5元计收物业费，不含自用水电等使用费，地下停车场车位租金按备案标准收取，60元/个.月为服务管理费。双方还约定了甲方提供水、电、气、通讯（宽带）、有线电视等费用的代收服务。乙方应于每月25日到30日交纳当月物业管理服务费和其他代收代缴等费用。逾期交纳物业管理服务费的，滞纳金从逾期之日起每天按应交费的千分之一交纳，跨年度欠费每天按欠费总额的千分之三交纳，不足一元按一元收取。2018年7月31日，好斯佳公司退出了案涉小区，退场前向国网四川省电力公司成都供电公司交清了案涉小区产生的电费。2020年4月3日，好斯佳公司向被告杨峻峰邮寄了催缴通知书。 诉讼中，诉讼双方一致认可案涉房屋的业主为杨峻峰，房屋面积为67.05平方米。好斯佳公司提交了两份时间分别为2008年9月22日和2009年9月25日的成都市高新区物业服务收费备案表，该表关于各项收费标准均备注“市场调节价，以合同为准”。好斯佳公司提交欠费清单、电表分户抄表记录，拟证明杨峻峰从10692度到12819度的电费未交纳。好斯佳公司提供了其向环保部门交纳2017年城市生活垃圾处理费的发票。好斯佳公司提供的杨峻峰签名的车位管理费票据，显示杨峻峰交纳了2017年11月1日到2018年12月31日期间的车位管理费840元。杨峻峰提交了一份由四川悦华置地润和原筑物业管理处出具的日期为2018年8月6日的《关于润和原筑小区排查整治工作的报告》，载明案涉小区被该公司接管时全面排查到的问题，拟证明好斯佳公司提供物业服务不符合合同约定的事实。 以上事实，润和.原筑前期物业管理服务协议、催缴通知书、润和.原筑前期物业管理服务合同、快递面单、润和˙原筑房屋信息摘要、专用收据、四川省成都市国家税务局通用机打发票、国网四川省电力公司成都供电公司电费计算清单、房屋信息查询记录、润和原筑小区业主欠费明细清单、分户抄表记录、关于润和原筑小区排查整治工作的报告、物品移交清单、四川省政府非税收入通用票据、成都好斯佳物业管理有限公司原筑项目专用票据、成都市高新区物业服务收费备案表、庭审笔录等，予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，前期物管协议和前期物管合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人应当按照前期物管协议的约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”并参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，业主应当按时交纳物业服务费。好斯佳公司提供的欠费明细清单、催缴通知书以及国内标准快递单足以证明杨峻峰未交纳物业服务费的事实，其主张杨峻峰支付欠交的物业费4023元（1.5元/平方米/月×67.05平方米×40月），予以支持。 好斯佳公司诉请杨峻峰支付电费1169.85元[（12819-10692）度×0.55元/度]，并提供了欠费清单、电表分户抄表记录以及电费计算清单为证，予以支持。 好斯佳公司主张杨峻峰未缴纳2017年5月1日起至2017年10月31日止的1栋-1层115号车位管理服务费，并提交了欠费清单以及其他杨峻峰已经交纳的车位费的票据，予以认定。但好斯佳公司主张按面积计算车位管理服务费的收费标准，根据合同约定、备案“市场调节价，以合同为准”的内容、已交纳车位费的标准，对该标准不予采纳，依法认定为每个每月60元。杨峻峰应当向好斯佳公司支付2017年5月1日起至2017年10月31日的地下车位管理服务费360元。杨峻峰不认可其欠交车位费的事实，但未提供其已经交纳上述期间车位管理服务费的证据，不予采信。 好斯佳公司主张杨峻峰未交纳2017年1月1日起至2017年12月31日止的由原告代收代缴的生活垃圾费96元，并提供的其向环保部门交纳2017年城市生活垃圾处理费的票据，对好斯佳公司的该项诉讼请求予以支持。 关于违约金的认定问题，杨峻峰不认可支付违约金。本院根据杨峻峰的欠费事实，基于公平因素考虑，酌情确定按照欠交金额5648.85元的10%认定违约金为565元。 关于杨峻峰主张好斯佳公司未履行合同义务，应当向其返还物业费9000元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，杨峻峰未提供证据证明好斯佳公司存在违规收费的情形以及其他违约情形，该主张没有事实和法律依据，不予支持。 杨峻峰主张好斯佳公司返还其2018年8月到12月的车位管理服务费。根据查明的事实，好斯佳公司于2018年7月31日退出了案涉小区，但收取了杨峻峰2018年8月到12月的车位管理服务费300元，杨峻峰诉请好斯佳公司返还，予以支持。 杨峻峰主张好斯佳公司赔偿精神损失费600元，《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条规定“侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。”，杨峻峰未提供证据证明其人身权益受到侵害和严重精神损害，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下： 一、杨峻峰于本判决生效之日起十日内向成都好斯佳物业管理有限公司支付物业服务费4023元、电费1169.85元、生活垃圾费96元，车位管理服务费360元，并支付违约金565元，合计6213.85元； 二、成都好斯佳物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向杨峻峰返还半年的停车费300元； 三、驳回成都好斯佳物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回杨峻峰的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费51元，由杨峻峰负担，反诉案件受理费25元，由成都好斯佳物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邹雨妙 二〇二〇年七月二十九日 书记员  张珑馨