山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1321民初5316号 原告：孔凡明，男，1972年10月8日出生，汉族，住沂南县。 委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。 被告：山东沂南农村商业银行股份有限公司，住所地沂南县朝阳路34号。 法定代表人：陈效中，董事长。 委托诉讼代理人：孝迎宾，男，1978年8月5日出生，汉族，住沂南县。 委托诉讼代理人：宋奎远，山东康沃律师事务所律师。 第三人：闵范果，男，1972年4月20日出生，汉族，原住沂南县。（缺席） 原告孔凡明与被告山东沂南农村商业银行股份有限公司（以下简称“沂南农商银行”）、第三人闵范果案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔凡明及委托诉讼代理人刘晓明、被告沂南农商银行委托诉讼代理人孝迎宾、宋奎远到庭参加诉讼，第三人闵范果经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔凡明向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销山东省沂南县人民法院（2019）鲁1321执异35号执行裁定书。2、请求依法确认原告购买的沂南县城区诸葛华府2号楼2单元2-702号楼房一套归原告所有（价值60万元），依法停止对上述房屋的执行并解除查封。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月22日，原告收到沂南县人民法院作出（2019）鲁1321执异35号执行裁定书，以“孔凡明对涉案房产享有的权利不能排除执行”为由裁定驳回原告的执行异议请求。原告认为裁定书认定事实错误、裁定错误。一、查封房屋归原告所有。1、原告与第三人存在商品房买卖合同。2017年4月21日原告与第三人达成房屋买卖意向，约定第三人将沂南县城区诸葛华府2号楼2单元2－702室以600000元的价格出售给原告，原告在先后支付50000元定金后，第三人闵范果于当日配合原告与山东欧亚房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：×××04。原告与第三人于2017年4月22日补签《房屋买卖协议书》后，原告一次性缴纳完毕剩余55万元房款。因此，双方之间存在商品房买卖合同，合法有效，且已履行完毕。2、原告实际占有房屋。原告在签订《房屋买卖协议书》及《商品房买卖合同》后，该房屋已经由原告实际占有并连续居住至今，根据《物权法》第二百四十一条该房屋已经归原告所有。3、原告没有过错。原告于查封之前购买入住，购买当日沂南县房地产管理局为原告办理了房产备案登记，系因系统原因未能同步在沂南县不动产登记中心。在购买房屋过程中原告没有任何过错。原告按规定属于善意无过错行为，该房屋不应查封执行。二、依法应解除对异议房屋查封，确认归原告所有。在原告存在合法房屋买卖合同、缴纳完毕房款、合法占有房屋并无过错前提下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》即法释（2004）15号第十七条第二款应当解除对原告购买房屋的查封。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2005）10号第二十八条规定，原告从第三人手中购买房屋，在缴纳完毕全部购房款的前提下，双方已经到山东欧亚房地产开发有限公司变更《商品房买卖合同》，且该合同于同日已经沂南县房产管理局登记备案。原告在购买房屋、占有居住过程中没有任何过错，因此理应纠正解除对异议房屋查封、确认异议房屋归原告所有。综上，从事实和法律规定看（2019）鲁1321执异35号执行裁定书裁定驳回对原告的异议请求，属于裁定错误，严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，恳请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 沂南农商银行辩称，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。对案外人提起的异议，人民法院根据法律规定的物权公示方法进行审查，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。不动产登记簿所载明的内容，即是判断不动产物权的根据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，案外人对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。涉案房产登记在闵范果名下，按照不动产登记簿判断该房产权利人应为闵范果，而原告并非涉案房产权利人。该规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告孔凡明即使在本案查封之前签订书面买卖合同并占有该房产，但未支付全部价款，亦非因自身原因未办理过户登记。原告孔凡明对登记在被执行人闵范果名下的不动产提出异议，并不符合上述规定的全部情形，故对其排除执行的异议请求，法院予以驳回是正确的。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 闵范果未作答辩。 原告为支持自己的诉讼主张，提交如下证据： 1、(2019)鲁1321执异35号执行裁定书复印件一份。证明原告认为裁定书认定事实错误、裁定错误。 2、律师调查函及被调查人孔某身份证的复印件；2017年4月21日，原告与山东欧亚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份；2017年4月22日原告与闵范果、苗运娟补签《房屋买卖协议书》一份。证明在经办人孔某的介绍下，原告与第三人之间达成关于涉案房屋买卖意思表示，原告通过经办人孔某之手预付5万元购房定金后，2017年4月19日、4月21日第三人退房、配合原告与山东欧亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，山东欧亚房地产开发有限公司将《商品房买卖合同》和收据由第三人更名为原告，并配合原告到沂南县房地产管理局完成涉案房屋登记备案到原告夫妇名下的手续。2017年4月22日原告与第三人补签《房屋买卖协议书》，涉案房屋已经在2017年4月份由原告购买。 3、2017年4月22日原告妻子赵方香向第三人之子闵玺城转账支付259500元房款的转账回单、原告外甥胡兴龙向第三人之子闵玺城转账支付290500元房款的转账回单，沂南县界湖派出所出具的闵范果与闵玺城系父子关系的证明、沂南县界湖街道南村社区居委会出具的关系证明、胡兴龙书写的证明、胡兴龙身份证复印件各一份。结合证据2证明原告已经通过孔某经手缴纳5万元现金购房款、通过赵方香和胡兴龙两笔转账支付给第三人55万元购房款，已经付清60万元购房款。原告符合法律关于购房者权益优先的法律规定，对查封房屋拥有排他的权利，应当解除查封，确认归原告所有。 4、沂南县房地产管理局2017年4月21日和2019年8月15日出具的查档证明。结合证据2、证据3证明涉案房屋已经付清全部60万元购房款，房屋已于2017年4月21日备案登记在原告名下，已经完全归原告所有，应当解除查封，确认涉案房屋归原告所有。 5、沂南县诸葛亮物业管理服务有限公司出具的居住证明及物业费单据一宗。证明原方告已经占有、居住涉案楼房，拥有排他权利，应当解除查封，确认涉案房屋归原告所有。 6、沂南县人民法院（2017）鲁1321民初4979号民事裁定书一份，证明在被告起诉闵范果金融借款合同纠纷案中，闵范果早已下落不明，原告方未能办理不动产权变更登记，系因闵范果下落不明。 被告对原告提交的证据，提出如下质证意见： 证据1，真实性无异议，但证明目的有异议，这份裁定书驳回原告异议请求，依据的事实和理由是由于原告并没有交付全部购房款，房屋没有过户，也并非原告自身的原因，裁定书驳回其异议请求是正确的。证据2，调查笔录的真实性和内容有异议，该调查笔录属于证人证言，无法确定真实性；对收款收据的真实性有异议，因为出具收据的单位属于开发公司，如果交付房款真实的话，应当出具正式发票，而这仅仅是个收据；证据2-3商品房买卖合同和2-4房屋买卖协议，真实性均有异议，对其形成的时间有异议，不能证明落款时间就是合同和协议的签订时间，即使开发商或者原房屋所有人与原告签订合同在落款时间上都具有随意性，而不是唯一的和确定的。证据3-1和3-2，两个银行业务回单，与本案不具有关联性，两个回单的收款人均非原房屋的所有人，不能证明该交易系原告交付的购房款，两个回单的收款人均是闵玺城而非原房屋所有人，证据3-3真实性有异议，证明的内容也有异议。证据4-1、4-2房管局证明内容的真实性无异议，但是该证明内容只是对房屋作了备案，但并没有办理产权过户登记，房屋买卖备案不具有产权变动的法律效果。证据5-1，物业公司出具的居住证明，内容有异议，异议是指物业公司在证明中证明原告购买涉案房屋，物业公司作为物业管理者，不具有证明房屋买卖事实的职能，另从该证明看，原告并没有实际居住该房屋；证据5-2，交费单据的交费人不是原告，不能证明其在涉案房屋中居住。证据6，该法律文书的真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议，民事裁定书所涉案件中，闵范果以及其他被告与我方之间是金融借款担保合同关系，在诉讼时我方没有找到被告闵范果当时的实际住址，造成法院不能送达法律文书，其重要的原因是闵范果作为债务人，为逃避履行债务，造成我方找不到他的详细住址，而本案中，根据原告的诉称，原告与闵范果之间是一种房屋买卖合同关系，双方之间既然能够签订房屋买卖协议，其前前后后都是随时能够见面的，不能因为我方起诉的闵范果案件中不能直接送达诉讼文书，而推定原告也找不到闵范果，构成不能办理房屋过户的原因。 证人孔某出庭作证，孔某与原告孔凡明系同胞姐弟关系，证明原告孔凡明与闵范果之间的房屋买卖系由孔某介绍促成，交易中由其经手交给闵范果现金50000元作为定金。 被告沂南农商银行对证人证言提出质证意见认为，以现金交纳50000元房款，未出示收据予以证明，不能证明原告已经交清房款。 本院调查取证材料，有张相区、刘芝英证言证实第三人闵范果下落不明，无法送达，本院经公告送达第三人开庭传票，双方当事人对上述事实没有异议。 被告沂南农商银行未向本院提交证据。 根据当事人举证、质证意见及本院庭审调查材料，本院认定事实如下: 2017年4月19日，经孔某介绍，原告孔凡明与第三人闵范果达成了房屋买卖意向，第三人闵范果以600000元的价款将自己所购买的沂南县城区诸葛华府2号楼2单元2—702室房产转卖给原告孔凡明，由孔某代原告预交房款50000元，2017年4月21日，第三人配合原告与开发商山东欧亚房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为×××04；同时双方到沂南县房地产管理局办理了备案登记手续。2017年4月22日，原告与第三人签订了《房屋买卖协议书》，原告妻子赵方香和原告外甥胡兴龙分别向第三人指定的其儿子闵玺城的银行账户转账支付房259500元和290500元。上述房屋总价款600000元，其中有银行转账证明的550000元，另外，原告称预付现金50000元未提供收据予以证明。原告在支付上述房款后，便实际入住该房屋。 沂南县房地产管理局证实，沂南县诸葛华府2号楼2－702，登记备案在孔凡明名下，备案时间为2017年4月21日。 2017年11月20日，沂南县法院执行局向沂南县不动产登记中心送达协助执行通知书，以（2017）鲁1321民初4979号民事裁定书查封了在闵范果名下的沂南县诸葛华府2号楼2－702房屋。原告不服提出执行异议，要求撤销（2017）鲁1321民初4979号民事裁定书。2019年8月19日，沂南县法院执行局以（2019）鲁1321执异35号执行裁定书，裁定驳回了案外人孔凡明的异议请求。 本院认为，本案的焦点问题有三：一是第三人闵范果转卖行为是否有效。二是沂南县房管局备案登记的效力问题。三是沂南县法院（2017）鲁1321民初4979号民事裁定书的效力问题。关于焦点一，沂南县城区诸葛华府2号楼2单元2—702房产原系第三人闵范果购买，第三人闵范果在与原告达成买卖意向后，便配合原告与开发商山东欧亚房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，同时双方又到沂南县房地产管理局办理了备案登记手续。之后，原告与第三人签订了《房屋买卖协议书》，原告根据协议交付了房款后便实际占有了房产，由此，上述合同已经实际履行，且经国家登记机关备案登记，故原告与第三人之间的买卖行为合法有效。关于第二个焦点，房产买卖备案登记是沂南县房管局的职责范围，在2017年4月21日受理涉案房屋的备案登记同时，应当将相关备案信息与沂南县不动产登记中心对接，即沂南县城区诸葛华府2号楼2单元2—702室房产已经从闵范果名下变更备案登记在孔凡明名下，沂南县不动产登记中心不应再对涉案房产以闵范果的名义查封。关于焦点三，自2017年4月21日备案登记在孔凡明名下之时，沂南县城区诸葛华府2号楼2单元2—702房产已经成为孔凡明的财产，2017年11月20日，沂南县法院执行局再以涉案房产系闵范果的财产为由对沂南县城区诸葛华府2号楼2单元2—702房产实施查封，没有法律依据。 综上所述，原告孔凡明异议理由成立，依法应予支持，撤销本院作出的（2019）鲁1321执异35号执行裁定书，解除本院作出的（2017）鲁1321民初4979号民事裁定书对备案登记在原告孔凡明名下的沂南县城区诸葛华府2号楼2单元2－702房产的查封。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销沂南县人民法院作出的（2019）鲁1321执异35号执行裁定书； 二、解除沂南县人民法院作出的（2017）鲁1321民初4979号民事裁定书对备案登记在原告孔凡明名下的沂南县城区诸葛华府2号楼2单元2－702房产的查封； 三、驳回原告孔凡明的其他诉讼请求。 案件受理费500元，由被告山东沂南农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  来海滨 审 判 员  刘 韬 人民陪审员  郭 敏 二〇二０年七月二十八日 书 记 员  孔 雪