江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终469号上诉人（原审原告）：余仁辉，男，1974年12月1日生，汉族,住江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：余志刚，江西华兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：段陵，男，1949年5月15日生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区，现住重庆市渝**。委托诉讼代理人：饶智华，江西红阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵庆群，江西红阳光律师事务所律师。原审第三人：赣州市呈祥实业发展有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区瑞金路**。法定代表人：金勤敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：金修刚，男，1994年8月14日生，汉族，住江西省南昌市新建区，系赣州市呈祥实业发展有限公司财务部出纳，公司法定代表人金勤敏之子。原审第三人：金勤敏，男，1969年3月8日生，汉族，住住江西省南昌市新建县。上诉人余仁辉因与被上诉人段陵、原审第三人赣州市呈祥实业发展有限公司（以下简称呈祥公司）、金勤敏案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初266号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的相关规定进行书面审理。本案现已审理终结。余仁辉上诉请求：1、撤销江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初266号民事判决；2、确认余仁辉购买的呈祥公司开发的位于赣州市章贡区“呈祥·中央首府”4号楼商业网点1＃、2＃、3＃、4＃共4间商铺为余仁辉所有，并改判一审法院不得执行前述案涉商铺；3、一、二审案件受理费由段陵承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决不认定余仁辉与呈祥公司、金勤敏已经将双方借款结算本息转化为商品房买卖的已付房款的事实，是错误的。一审判决认为，余仁辉提交的《商铺买卖合同》中载明的购房总金额12294360元与呈祥公司出具的收据上载明的1240万元和双方签订《赣州市商品房买卖合同》中载明的六间商铺总价款12308040元无法对应，余仁辉和呈祥公司不能给出合理解释。故余仁辉主张其与金勤敏、呈祥公司已将双方之间的民间借贷法律关系转化为商品房买卖的已付房款的证据不充分。余仁辉与呈祥公司及金勤敏于2016年8月18日签订一份《借款合同》，余仁辉于《借款合同》签订的当日和次日，通过银行转款1000万元给呈祥公司。借款到期后，因呈祥公司及金勤敏未按借款合同还款付息，三方于2017年5月8日签订一份《商铺买卖合同》，确认终止《借款合同》关系，将借款本息转化为余仁辉向呈祥公司购买商铺已付房款。借款本息结算为12615000元。当时，金勤敏要求余仁辉减让一部分利息，余仁辉开始没有同意，因为呈祥公司和金勤敏未按借款合同约定支付过一分钱的利息。次日（2017年5月9日），金勤敏又打电话给余仁辉要求多少减让一部分利息，余仁辉这才同意减让一部分利息。经协商确认同意将借款结算利息由2615000元减让至240万元，减让了215000元。双方补充签订了一份《确认书》，将借款本息最终确定为1240万元，并转作为余仁辉购买商铺的已付款。呈祥公司于2017年5月9日向余仁辉出具了1240万元购房款的收据。余仁辉多出款项用于交预存水、电费等费用，最后结算多退少补。2、一审判决不认定余仁辉在案涉商铺被查封前已合法占有的事实，是错误的。呈祥公司于2017年6月15日向余仁辉发出了书面《交房通知书》。2017年6月30日，余仁辉与呈祥公司办理了案涉商铺的交房手续，余仁辉交了有关费用，领取了商铺钥匙。与案涉商铺同时交房的还有2号楼商业网点8＃、9＃商铺，余仁辉在收房后将该两处商铺委托给赣州市泰诚商业运营管理有限公司出租管理。因此，一审判决认定余仁辉提交的证明合法占有商铺的证据仅有余仁辉和呈祥公司陈述，与事实不符。3、一审判决认为余仁辉未提交证据证明其已交纳了相应的过户税费，或者已向呈祥公司主张要求过户的证据，与事实不符。余仁辉收房后，无数次向呈祥公司提出要求办理商铺不动产权证，并多次到有关部门缴交房屋维修资金、契税等，但均因呈祥公司的原因，而非余仁辉的原因，导致余仁辉无法缴交税费，更无法办理不动产权证。呈祥公司在一审开庭时当庭承认了上述事实。呈祥公司曾用项目土地使用权作抵押向深圳市信达资产管理有限公司借款。后因呈祥公司未按期还款致使深圳市信达资产管理有限公司未解除土地使用权和在建工程的抵押，导致项目商品房包括案涉商铺无法办理不动产权证。还因项目商业房产被多家法院查封，呈祥公司又欠缴国家相关税费等原因，导致不动产登记部门关闭呈祥公司的缴税系统，使得余仁辉无法缴纳不动产登记的有关税费。4、一审判决对段陵举证的该院执行局执行员一个人于2019年2月26日给金修刚作的一份《执行笔录》（复印件）的真实性、合法性、关联性，及证明目的（证明案涉商铺的买卖非双方真实意思表示），均予以认定，是错误的。首先，从合法性看，该份《执行笔录》是执行员彭卫东一人自问自记的。笔录没有记录执行员告知自己是哪一家人民法院，没有告知执行员的身份，没有载明金修刚的代理权限，没有告知金修刚享有的权利和应承担的法律责任。另外，金修刚作为呈祥公司的委托代理人，是否提交了与呈祥公司合法劳动人事关系的社保缴费的证明，未予说明。如果金修刚没有提交社保缴费证明，他就不具有呈祥公司的诉讼代理人的资格。因此，在未查明上述问题的前提下，一审判决对该份《执行笔录》认定真实性、合法性、关联性以及证明目的，显然是错误的。其次，《执行笔录》记载金修刚关于有关商铺买卖情况时，内容前后矛盾，而执行员问话明显带有诱导性。金修刚陈述，“4栋1＃-4＃为南昌人购买的，具体姓名，具体是否成交他不能确认”。但在回答执行员如下提问时回答内容与前面明显矛盾。执行员问：“1栋9＃、10＃、4栋5＃我们会去核实，其余商铺是否是不真实交易？”，金修刚陈述：“其余商铺是不真实交易，同意法院拍卖”。金修刚回答执行员问话前后矛盾，而且使用“是不真实交易”的表述也明显不符合金修刚这样普通员工的语言使用习惯。况且，执行员并没有问其他商铺是否同意法院拍卖，金修刚却回答并陈述道“同意法院拍卖”，笔录明显逻辑混乱，与常理不符。5、一审判决认定“2019年6月29日，案涉4号商业网点1＃、2＃、3＃、4＃商铺经过两次公开拍卖后，竞拍成功”，与事实不符。在一审庭审时，段陵提交从司法拍卖—阿里拍卖网下载的《赣州市中级人民法院拍卖案涉商铺的信息》，用以证明案涉商铺拍卖成交。余仁辉对该证据证明目的提出了异议，该份《信息》明确载明“标的物最终成交以赣州市中级人民法院出具拍卖成交裁定为准”。一审合议庭当庭也要求段陵在规定时间补充提交一审法院出具的案涉商铺拍卖成交裁定书。但是，一审判决在段陵未提交一审法院出具的案涉商铺拍卖成交裁定书的情况下，径行认定案涉商铺经过二次拍卖后竞拍成功，明显错误。二、一审判决适用法律错误，释明变更诉讼请求不当。余仁辉向一审法院提出的诉讼请求之一是终止一审法院对案涉商铺的执行拍卖程序。一审法院开庭时释明并告知余仁辉应将终止执行拍卖程序的诉讼请求变更为中止执行拍卖程序的诉讼请求，否则自行承担诉讼风险。一审法院向余仁辉释明变更诉讼请求时适用法律错误，释明变更诉讼请求不当。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行民事权益的，判决驳回诉讼请求”。根据上述司法解释，一审法院应当向余仁辉释明将诉讼请求变更为判决不得执行案涉商铺。中止执行拍卖程序适用于案外人执行异议申请，而不是执行异议之诉。综上所述，恳请江西省高级人民法院查清案件事实，严格遵循以事实为依据，以法律为准绳的基本原则，依法裁判，支持余仁辉的全部上诉请求。针对余仁辉的上诉请求，段陵辩称，一审判决程序正当、事实认定清楚、法律适用准确，二审法院应当驳回余仁辉的全部上诉请求，维持原判，理由如下：一、段陵作为债权人，依法诉请实现自己的债权，经过法律程序申请处置呈祥公司的房产并无不当，无任何过错。二、余仁辉请求撤销一审判决的上诉主张缺乏事实和法律依据，段陵认为：1、本案呈祥公司是房地产开发企业，案涉商铺属于金钱债务执行中，登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，应适用该规定第二十九条的相关规定。2、案涉商铺不是住宅，是商业用房，是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的情况。3、案涉《赣州市商品房买卖合同》没有以物抵债的条款，其签订目的在于消灭余仁辉与呈祥公司、金勤敏所负债务，而非双方当事人买卖案涉商铺的真实合意，是当事人之间的通谋虚伪表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，案涉《赣州市商品房买卖合同》本身作为伪装行为无效。4.本案证据表明，案涉4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺在2017年双方签订《赣州市商品房买卖合同》时，1#-7#商铺是合并为1#商铺，呈祥公司尚未进行分隔和分户面积测绘。在房屋买卖合同法律关系中，面积是计价的基础，分隔决定房屋结构，两者均未确定就成交，显然违背常理，明显是不真实的交易。5、案涉《赣州市商品房买卖合同》以物抵债的这一隐匿意思表示，仅在当事人之间产生效力，不能使余仁辉获得相应的担保物权和优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容必须由法律明确规定。《中华人民共和国物权法》上规定的优先受偿性的担保物权仅为抵押权、质权和留置权。余仁辉与呈祥公司并未就以案涉商铺为借款设立担保进行登记，余仁辉也没有取得案涉商铺所有权或者担保物权，尚不能构成《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。根据该解释第十九条之规定，余仁辉的异议理由不能成立，应予驳回。6、本案证据表明，案涉4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺在法院执行过程中，呈祥公司申请了司法价格评估，裁定拍卖案涉商铺后，在法院执行过程中还与申请人段陵达成《财产处置议价协议》，同时表示案涉商铺交易是不真实的，同意法院拍卖。一审法院依照法律程序在网拍平台公示、一拍流拍、再公示二拍，申请人段陵竞拍成功，呈祥公司始终没有提出异议。余仁辉提出异议之诉后，呈祥公司于确凿的证据和事实不顾，附和其说法，是串通合谋侵害债权人段陵合法权益的不法行为。7、案涉《赣州市商品房买卖合同》是虚伪、无效的，不能阻却有其他合法权利的段陵基于生效法律文书申请的强制执行。在呈祥公司负有其他的债务情况下，余仁辉与金勤敏、呈祥公司借买卖合同之名行以房抵债之实，企图变相地使余仁辉的普通债权获得优先受偿，将损害段陵和其他债权人的利益。8、案涉商铺的司法拍卖是人民法院执行程序中的强制措施，基于强制执行中的查封，已剥夺了财产所有权人的处分权，人民法院根据债权人的申请，依照法定程序，运用国家公权力强制处置债务人财产，使其履行法律文书所确定的义务。司法拍卖是公法上的拍卖，与平等主体之间的任意拍卖有显著差别，合同法关于合同效力的规定并不适用于司法拍卖。案涉商铺拍卖程序合法，受让人经过司法拍卖程序依法取得执行标的财产权益应当得到保护。段陵于2019年6月29日在拍卖成交后，余仁辉2019年7月9日才向赣州市中级人民法院提出执行异议，并被驳回。9、余仁辉称得到呈祥公司交房通知书，通知其于2017年6月30日正式交房。真实情况是呈祥公司“呈祥·中央首府”4号楼于2017年7月13日才取得《竣工验收备案登记证》和《房屋面积测绘报告》，案涉4号楼商业网点1#-7#商铺原为一套房，2019年3月15日才分隔测绘分户面积，至今一直未通水、通电，处于无人管理的毛坯房状态，根本无法使用。根据国家相关法律、法规，未经竣工验收备案的房屋，不得交付使用。余仁辉称2017年6月30日在没有竣工验收备案和分户房屋面积测绘尚未确定情况下交房，显然与事实不符，且不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第十七条规定：“房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。以上法律规定中均使用了“必须”、“方可”、“不得”等词语，说明属于强制性规定，违反即不合法。案涉商铺是商品房，其交付是一种法律行为而非事实行为，因此不能违反国家法律对于商品房交付的强制性规定，事实证明，余仁辉没有合法占有案涉商铺，显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。10、案涉商铺的物管公司福鑫物业呈祥·中央首府服务中心出具的《回函》证明：没有相关人员对4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺声明产权主张，也无人缴纳4间店铺的物管费。目前这4间店面无人使用及管理，故余仁辉没有合法占有案涉商铺。11、案涉商铺呈祥·中央首府业委会出具《回函》证明：4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺2015年至2017年一直由开发商占用。2017年10月至今，4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺店铺空置至今，无人管理，故余仁辉没有合法占有案涉商铺。12、余仁辉提供的部分证据材料为复制件，没有其他材料可以印证，也没有对方当事人认可，在本案审理中不能作为认定事实的根据。三、本案中，余仁辉、被执行人呈祥公司和案件有关联人金勤敏、金修刚、程圆圆相互之间有法律纠纷、利益关系、亲属关系，关系纠缠，错综复杂，不排除串通合谋，互作伪证的可能。其中：被执行人呈祥公司的诉讼委托代理人是金勤敏的小儿子金修刚；与余仁辉签订《商铺出租委托合同》的赣州市泰诚商业运营管理公司的法人代表程圆圆是金修刚的妻子，同时是金勤敏的儿媳；江西省赣州市章贡区人民法院(2019)赣0702执4142号执行案四个共同失信被执行人是：呈祥公司、金勤敏、赣州市泰诚商业运营管理公司、程圆圆；江西省南昌市中级人民法院(2018)赣01民初185号民事判决书的四个共同失信被执行人是：呈祥公司、金勤敏、余雪菲(金勤敏的配偶)、金奎霖(金勤敏的大儿子)；余雪霏与余仁辉有亲属关系；本案一、二审诉讼过程中，余仁辉的委托诉讼代理人是余志刚律师，余志刚律师也是金勤敏上诉段陵(2018)赣民终267号案的委托诉讼代理人，还是岳小康提出的执行异议之诉（(2020)赣民终312号案）中，于2013年8月28日接收岳程41万元转款的自然人。综上所述，段陵请求人民法院根据相关证据，查明本案事实真相，依法驳回余仁辉的所有诉讼请求，充分保护段陵的合法权益，保证人民法院的生效判决的顺利执行。针对余仁辉的上诉请求，呈祥公司答辩称，同意余仁辉的上诉请求。针对余仁辉的上诉请求金勤敏未向二审法院提交书面答辩状或提出口头答辩意见。余仁辉向一审法院提出诉讼请求：1、确认余仁辉购买的呈祥公司开发的位于赣州市章贡区“呈祥·中央首府”4号楼商业网点1＃、2＃、3＃、4＃共4间商铺为余仁辉所有。2、中止赣州市中级人民法院对余仁辉购买的呈祥公司开发的位于赣州市章贡区“呈祥·中央首府”4号楼商业网点1＃、2＃、3＃、4＃共4间商铺的执行拍卖程序，并解除对上述四间商铺的查封。一审法院认定事实：段陵与呈祥公司、金勤敏民间借贷纠纷一案，2018年6月5日，业经江西省高级人民法院终审作出（2018）赣民终267号民事判决，判决维持了一审法院（2017）赣07民初205号民事判决。一审法院判决的主要内容为：呈祥公司、金勤敏共同偿还段陵借款2338.8813万元及利息，并承担案件受理费、保全费23.0892万元。因各义务人均未履行义务，段陵向一审法院申请执行，一审法院立执行案号为：（2018）赣07执259号。在该案诉讼过程中，一审法院于2017年10月16日，依据一审法院作出的（2017）赣07执保85号民事裁定，保全查封了呈祥公司开发的位于赣州市章贡区“呈祥·中央首府”含4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺在内的有关商铺。执行中，一审法院于2019年2月10日作出（2018）赣07执259-2号执行裁定，裁定拍卖上述保全查封的4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺及其他房产。余仁辉得知后遂以案涉商铺已与呈祥公司签订商品房买卖合同，呈祥公司已将上述4间商铺出售给余仁辉为由提出异议，一审法院执行局依法受理该异议申请之后，于2019年9月10日作出（2019）赣07执异71号执行裁定书，驳回余仁辉的异议请求，余仁辉于2019年9月14日收到该执行异议的裁定书，遂于2019年9月18日提起本案诉讼。另查明，1、2016年8月18日，余仁辉与呈祥公司、金勤敏签订一份《借款合同》，约定呈祥公司、金勤敏向余仁辉借款1000万元，借期六个月，月息3%。2016年8月18日、2016年8月19日，余仁辉分别向呈祥公司转账500万元，合计1000万元。呈祥公司、金勤敏未按约偿还借款。2017年5月8日，余仁辉、呈祥公司、金勤敏签订一份《商铺买卖合同》，约定，因呈祥公司、金勤敏至今未向余仁辉偿还1000万元的借款及利息，三方终止《借款合同》，将借款本金及利息12615000元转化为购买呈祥公司开发的“呈祥·中央首府”4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺和2号楼商业网点8#、9#共6间商铺的购房款。双方确认上述6间商铺的总面积为683.02㎡，总购房款为12294360元。双方还约定，双方按《赣州市商品房买卖合同》实际结算，多退少补。双方签订《赣州市商品房买卖合同》的当日，按赣州市房管局有关规定办理网签备案。呈祥公司取得商品房竣工验收合格备案后向余仁辉交付商铺。交房、办证、商铺出租等信息由呈祥公司通知余仁辉。上述《商铺买卖合同》签订后，2017年5月9日，余仁辉与呈祥公司签订了4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺和2号楼商业网点8#、9#共6间商铺的《赣州市商品房买卖合同》共六份，约定该六间商铺的建筑面积合计683.78㎡，购房总价款合计为12308040元。同日，呈祥公司向余仁辉出具一张收条，载明收到余仁辉转账12400000元，收款事由为4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺和2号楼商业网点8#、9#共6间商铺。2017年5月10日，上述六间商铺办理了网签备案登记，但一直未办理过户登记。2、2019年2月26日，一审法院执行局给金修刚做了一份执行笔录，金修刚陈述：“1栋9#、10#是徐世明购买，4栋5#是巫永胜购买，1#-4#、6#-12号为南昌人购买，具体姓名、具体是否成交不能确认。其余商铺（除1栋9#、10#、4栋5#）同意法院拍卖。”2019年6月29日，案涉4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺经过两次公开拍卖后，竞拍成功。一审法院认为，本案的争议焦点为：余仁辉是否享有案涉4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺的所有权以及余仁辉享有的民事权益能否阻却一审法院（2018）赣07执259-2号拍卖裁定的强制执行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，从形式上看，余仁辉与呈祥公司虽在案涉4间商铺被查封（2017年10月16日）之前签订了《赣州市商品房买卖合同》并办理了网签备案，但余仁辉提交的《商铺买卖合同》中载明的购房款总金额12294360元与呈祥公司出具给其收据上载明的1240万元和双方签订的《赣州市商品房买卖合同》中载明的6间商铺总价款12308040元无法对应，余仁辉和呈祥公司不能给出合理解释。故，余仁辉主张其与金勤敏、呈祥公司已经将双方之间的借款关系转化为商品房买卖的已付购房款的证据不充分。其次，余仁辉主张其在案涉4间商铺被查封前已经合法占有使用案涉商铺，对此，其提交的证据仅有自己和呈祥公司的陈述，余仁辉并未提交充分证据证明其按照呈祥公司交房通知的要求办理了交房手续，也未提交充分证据证明其已经实际占有使用案涉商铺。第三，余仁辉也并未提交证据证明其已经交纳了相应的过户税费，或其已经向呈祥公司主张要求办理过户的证据，退一步讲，即便本案未办理过户的原因系呈祥公司欠缴国家相关税款导致，但余仁辉也并未同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以阻却执行的所有条件，故余仁辉要求确认案涉4间商铺归其所有以及要求阻却一审法院（2018）赣07执259-2号拍卖裁定的强制执行的诉讼请求应予驳回。因解除一审法院（2018）赣07执259-2号拍卖裁定属于具体的执行行为，并不属于执行异议之诉审查的范围，故一审法院对余仁辉要求解除一审法院（2018）赣07执259-2号拍卖裁定的诉请不予审理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定判决：驳回余仁辉的诉讼请求。案件受理费73288元，由余仁辉负担。根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、余仁辉对于案涉商铺是否享有所有权？2、余仁辉对于一审法院查封的案涉商铺是否享有足以排除强制执行的实体权益？本院二审期间，余仁辉提交六组新证据：第一组证据：《确认书》、《授权委托书》。共同证明：呈祥公司委托法定代表人金勤敏的大儿子金奎霖处理呈祥·中央首府项目运营等有关事务，授权期限为2016年1月1日至2017年12月31日。2017年5月9日金勤敏又打电话给余仁辉要求多少减让一部分利息，余仁辉才同意减让一部分利息。经协商确认同意将借款结算利息由2615000元减让至240万元，减让了215000元。双方补充签订了一份《确认书》，将借款本息最终确定为1240万元，并转作为余仁辉购买商铺的已付款。呈祥公司于2017年5月9日向余仁辉出具了1240万元购房款的收据。余仁辉多出款项用于交预存水、电费等费用，最后结算多退少补。《确认书》尾部由余仁辉签字，金奎霖则代表呈祥公司签名并加盖公司印章。第二组证据：2017年6月30日呈祥公司出具给余仁辉的《收据》一张（加盖呈祥公司财务专用章），载明：“交款人：余仁辉，收款方式：已交款中抵扣，人民币：肆仟肆佰肆拾元，收款事由：中央首府2栋8＃、9＃，4栋1＃、2＃、3＃、4＃商铺预收水电费、代办证费”。证明目的：2017年6月30日，余仁辉接收6间商铺时，呈祥公司向余仁辉收取了6间商铺的预存水费、电费，并代收了不动产登记费、不动产工本费、办理产权证费用，上述费用共计4440元（6间店面预存6个月水电费2700元、代收不动产登记费80元／间、不动产工本费10元／间、预收办理产权证费用200元／间），前述款项在余仁辉已交房款多余款项中抵扣。第三组证据：《商铺出租委托合同》、《商铺租赁合同》、赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3775号民事判决书、赣州市中级人民法院（2020）赣07民终797号民事裁定书。共同证明：《商铺出租委托合同》第二条载明：呈祥公司于2017年6月30日向余仁辉交房（商铺）。余仁辉在2017年6月30日接收并占有包括案涉4个商铺和2栋8＃、9＃商铺在内的6个商铺。《商铺出租委托合同》载明：余仁辉购买商铺前的2016年12月26日，呈祥公司就已委托赣州市泰诚商业运营管理有限公司出租了2栋、3栋部分商业网点给许师锋经营足浴养生会所。余仁辉在2017年6月30日接收6间商铺后，将其中2栋8＃、9＃二间商铺委托赣州市泰诚商业运营管理有限公司管理出租。该2间商铺在赣州市泰诚商业运营管理有限公司与许师锋签订的《商铺租赁合同》第一章第一条所列房号为2-108、2-109、2-208、2-209。余仁辉与呈祥公司签订的《赣州市商品房买卖合同》中的每一间商铺包括一、二层，赣州市泰诚商业运营管理有限公司与许师锋签订的《商铺租赁合同》把商铺一、二层分层列写为二间房号。因为委托出租的2栋8＃、9＃二间商铺的租金较低，余仁辉就没有把案涉4个商铺委托给赣州市泰诚商业运营管理有限公司管理出租。第四组证据：《赣州市税务局第一税务分局关于呈祥·中央首府有关业主办理不动产登记证的函》。证明目的：呈祥公司由于经营方面原因，欠缴国家税款，导致购房业主因不能办理不动产登记集体上访。市政府要求开发商、房管局、国土局、税务部门协调解决。市税务局为妥善处置上访事宜，2019年1月4日经集体研究决定，业主可先行凭契税完税证明和开发商认可的业主已缴清房款（或已办好按揭手续）证明等有关材料，向赣州市不动产登记局申请办理不动产登记手续。由此可见，余仁辉购买的4间商铺未办理不动产登记手续，责任完全在呈祥公司，余仁辉无过错。第五组证据：呈祥公司于2020年6月8日出具的《向余仁辉交房的情况说明》，载明：“余仁辉购买我公司开发的呈祥·中央首府2号楼商业网点8＃、9＃商铺和4号楼商业网点1＃、2＃、3＃、4＃商铺。2017年6月15日，我公司向余仁辉邮寄送达一份《交房通知书》，通知余仁辉在2017年6月30日以前到我公司办理交房手续。余仁辉收到《交房通知书》后，打电话给我公司法定代表人金勤敏，约时间去赣州办理交房。2017年6月30日上午，金勤敏在呈祥公司办公室与余仁辉见面，金勤敏还通知了公司负责交房工作的员工和赣州市泰诚商业运营管理有限公司的负责人也一同在办公室与余仁辉见面。金勤敏先简要讲了一下交房的程序，并着重介绍了商业网点2栋和3栋的商铺，呈祥公司在2016年12月委托赣州市泰诚商业运营管理有限公司对外招租，并且与许师锋等签订了《商铺租赁合同》，其中包括余仁辉购买的2号楼商业网点8＃、9＃商铺，出租给许师锋经营足浴养生会所。金勤敏当时还提出请余仁辉能否把4号楼商业网点1＃、2＃、3＃、4＃商铺也交给赣州市泰诚商业运营管理有限公司出租。余仁辉说2栋2间商铺在他购买前就已签了出租合同，只有接受合同条款，但是，4栋1＃、2＃、3＃、4＃商铺租金应考虑提高一点，比如第一、二年由58元／月／㎡提高到63元／月／㎡。双方在提高租金问题上未达成一致，4号楼商业网点1＃、2＃、3＃、4＃商铺就没有交给赣州市泰诚商业运营管理有限公司管理出租。金勤敏安排公司员工陪同余仁辉到其购买的6间商铺查看验收，余仁辉对商铺地面起沙，墙面有起鼓等问题要求呈祥公司整改。呈祥公司曾用4号楼商业网点1＃、2＃、3＃、4＃商铺做售楼中心，向余仁辉交房前将售楼中心已经搬至其他房屋，余仁辉收房时要求呈祥公司将售楼中心装修恢复原状，金勤敏当时答应了但后来没有恢复。余仁辉与呈祥公司工作人员办理交房手续，即将六间商铺的钢缆锁的钥匙交给余仁辉。余仁辉将2号楼商业网点8＃**商铺的钥匙交给了赣州市泰诚商业运营管理有限公司的负责人。余仁辉按《交房通知书》向我公司财务交了六间商铺的预存电费、水费、代办证费等共计4440元。余仁辉4号楼商业网点1＃、2＃、3＃、4＃商铺在收房后，因江西省赣州市中级人民法院查封一直没有出租出去。呈祥公司、金勤敏与段陵民间借贷本金2338.8813万元，在诉讼前支付了段陵9个月利息630万元。执行阶段呈祥公司用呈祥·中央首府地下车位213个作价2343万元抵付债务。段陵申请江西省赣州市中级人民法院查封商铺若干间，其中合同备案于梁政旗名下的5个商铺980平方米。金修刚与段陵在江西省赣州市中级人民法院执行局达成的《财产处置议价协议》，呈祥公司按商铺3万元／平方米，地下车，地下车位11万元／个的标准进行抵债”的：呈祥公司于2017年6月30日，由该公司法定代表人金勤敏亲自安排将余仁辉购买的六间商铺交付给余仁辉。第六组证据：赣州市泰诚商业运营管理有限公司于2020年5月29日出具的《余仁辉委托我公司出租商铺的情况说明》，载明：“我公司接受呈祥公司委托，在余仁辉购买商铺之前的2016年12月26日，就与许师锋签订了一份《商铺租赁合同》，出租呈祥·中央首府2栋和3栋的部分商铺给许师锋经营足浴养生会所。我公司出租给许师锋的商铺中包括余仁辉购买的2栋8＃、9＃商铺，即我公司与许师锋的《商铺租赁合同》中的2-108、2-109和2-208、2-209商铺。我公司出租给许师锋的商铺总建筑面积为2478.15㎡,其中余仁辉二间商铺面积为195.78㎡，占比为7.9%。2017年6月30日，我公司与余仁辉签订《商铺出租委托合同》，余仁辉将2栋8＃、9＃商铺的钥匙交给我公司，算是向我公司交房。我公司要求余仁辉将其购买的6间商铺都委托我公司出租。但是，余仁辉因嫌出租给许师锋的二间商铺的租金太低，因此没有把4栋1＃、2＃、3＃、4＃商铺委托我公司出租。我公司除接受余仁辉委托管理出租的2间商铺外，还有徐世明（身份证号码3607271988********）委托我公司出租其购买的2栋1＃、2＃、3＃、4＃、7＃商铺，赖万明（身份证号码3621281977********）委托我公司出租其购买的3栋4＃商铺。因商铺承租人许师锋及其经营公司赣州金陵春梦企业管理有限公司不按合同约定支付租金，我公司也未向余仁辉以及徐世明、赖万明支付租金，余仁辉经常向我公司催要租金。但我公司反复向其解释，我公司正在与许师锋及赣州金陵春梦企业管理有限公司打官司并把法院的立案通知书发给他，我公司向其表示等法院判决执行后，我公司一定会及时将租金支付给余仁辉等委托出租人。以上情况说明，我公司保证属实，没有虚假”。证明目的：在余仁辉接收呈祥·中央首府2栋8＃、9＃及4栋1＃、2＃、3＃、4＃商铺后，其与赣州市泰诚商业运营管理有限公司于2017年6月30日签订《商铺出租委托合同》，并向赣州市泰诚商业运营管理有限公司交付2栋8＃、9＃商铺委托出租。段陵质证：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据属于事后补签，在本案执行异议之诉一审程序中就没有向人民法院提交，不属于二审新证据。况且，结合余仁辉与呈祥公司之间的密切关系，可能存在故意串通行为。余仁辉提交的该组证据不能合理解释《商铺买卖合同》中载明的购房总金额12294360元、呈祥公司出具的收据上载明的1240万元、双方签订《赣州市商品房买卖合同》约定的价款12308040元，三者之间的金额不能对应的事实。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，结合余仁辉与呈祥公司的关系紧密，我方认为此《收据》为不真实的交易。根据余仁辉在一审提交的《交房通知书》所附的《交付手续办理须知》，业主应缴纳契税，专项维修基金、预存电费、水费、物业费用后才可以办理交房手续。余仁辉未履行相应的收房手续，是不能办理收房的。故此证据不能证明余仁辉合法占有案涉商铺。对第三组证据中《商铺出租委托合同》和《商铺租赁合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3775号民事判决书、赣州市中级人民法院（2020）赣07民终797号民事裁定书的真实性、合法性无异议，关联性有异议。《商铺出租委托合同》是由余仁辉和赣州市泰诚商业运营管理有限公司签订的委托合同，基于余仁辉是呈祥公司委托人金修刚的亲戚，而赣州市泰诚商业运营管理有限公司的法定代表人程圆圆系金修刚的妻子，他们之间为亲戚关系，又无其他相应材料证明，故真实性、合法性、关联性均有异议。对于赣州市泰诚商业运营管理有限公司与许师峰签订的《商铺租赁合同》，是赣州市泰诚商业运营管理有限公司与案外第三人签订的合同，对于其真实性无法核实，且与本案也没有关系，故对真实性、合法性、关联性均存有异议。赣州市中级人民法院（2020）赣07民终797号民事裁定已经撤销了赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3775号民事判决的内容，故前述判决所查明事实，现已不属于法律事实，况且判决书中确认的内容与本案无关，属于2号楼商铺，不是本案诉争的商铺。对第四组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。根据一审中金修刚的陈述，是由于余仁辉的迟迟拖延才未办理交房手续。《函》中所载明的“业主”我方理解应是“商品房业主”，不是“商铺业主”，故此函件不能证明是由于呈祥公司的原因才导致余仁辉未办理过户登记手续。余仁辉也未提交相应的催促呈祥公司办理过户的有关证据，故综合来看余仁辉所提交的材料不能证明未办理过户手续责任在呈祥公司，我方认为余仁辉本身也具有过错。对第五组、第六组证据，该两组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，我方认为余仁辉与赣州市泰诚商业运营管理有限公司、呈祥公司之间关系密切，仅凭赣州市泰诚商业运营管理有限公司、呈祥公司出具的相互之间印证的《情况说明》，又无其它书面证据予以佐证，难以核实其真实性。呈祥公司质证：对于余仁辉二审提交的六组新证据的真实性、合法性、关联性均无异议。需要说明的是，为考虑经济效益，呈祥公司将其开发的呈祥·中央首府的未出售商铺、车位的后期运营管理都委托给赣州市泰诚商业运营管理有限公司，由该公司负责对外出租。对于开发商而言，将部分未出售物业委托专业公司运营管理，收取后期出租收益是非常常见的商业安排，即使赣州市泰诚商业运营管理有限公司的法定代表人程圆圆是金修刚的妻子，也不影响真实交易产生的法律关系。金勤敏未发表质证意见。本院认为，对于第一组、第二组、第五组、第六组、第三组证据中的《商铺出租委托合同》和《商铺租赁合同》，段陵以余仁辉与呈祥公司、赣州市泰诚商业运营管理有限公司的法定代表人存在特殊身份关系，不排除事后串通为由，否定其真实性，但没有提供充分证据证明各方确实系亲属关系且存在相互串通、伪造证据之情形，故在相关公司签章和当事人签名均属实的情况下，对其真实性、合法性应予以确认，对其关联性及证明目的则应根据现有的证据和已查明的事实综合予以评定。对于赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3775号民事判决书、赣州市中级人民法院（2020）赣07民终797号民事裁定书、《赣州市税务局第一税务分局关于呈祥·中央首府有关业主办理不动产登记证的函》的真实性、合法性，段陵均无异议，故应予以确认，对其关联性及证明目的则应根据现有的证据和已查明的事实综合予以评定。段陵提交三组新证据：第一组证据：2017年6月20日赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的《房屋面积测绘报告》、2019年9月赣州市国诚房地产服务有限公司房产测绘队和赣州市房地产交易管理中心房产测绘管理科共同出具给一审法院《致江西省赣州市中级人民法院的函》（国诚【2019】函014号）及附页、赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的2017年6月20日4号楼商业网点一层及二层平面图各一张、赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的2019年3月15日4号楼一层及二层平面图各一张、2018年10月31日呈祥公司与博文房地产评估造价集团有限公司赣州分公司签订的《评估委托合同书》一份（附2017年6月20日赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的《房屋面积测绘报告》）。共同证明：1、2017年时，在余仁辉声称的交房期间，案涉4号楼商业网点的1#、2#、3#、4#以及5#、6#、7#商铺未确定分户面积。2、在没有确定面积及分户的情况下，余仁辉声称呈祥公司于2017年6月15日发出案涉4间商铺的交房通知书，并于6月30日交房，与客观事实不符。3、案涉4间商铺实际上是到2019年3月15日才开始分户测量。2017年余仁辉购买并完成商铺交接时，案涉4号楼商业网点的1#、2#、3#、4#以及5#、6#、7#商铺未确定分户面积。4、2018年10月31日呈祥公司与博文房地产评估造价集团有限公司赣州分公司签订的《评估委托合同书》中并没有提及商铺已经出售或者抵债的情形。第二组证据：一审法院执行笔录（2019年2月26日）、2018年10月25日金修刚代表呈祥公司与段陵签订的《财产处置议价协议》。共同证明：在一审法院执行过程中，呈祥公司已经认可了案涉商铺不是真实的交易，并于2018年10月25日与段陵就案涉商铺的处置达成《财产处置议价协议》。第三组证据：赣州市泰诚商业运营管理有限公司企业信息及企查查网站下载的关于呈祥公司、金勤敏、程圆圆、赣州市泰诚商业运营管理有限公司的执行案件信息共2张、金修刚代表呈祥公司出具的《收款收据》以及《客户回单》、《业务收费单》各一张。共同证明：1、呈祥公司、金勤敏、程圆圆、赣州市泰诚商业运营管理有限公司同为江西省赣州市章贡区人民法院(2019)赣07执4142号执行案件的失信被执行人。2、程圆圆因(2019)赣07执4142号一案未履行还款义务将被人民法院拘留时，代表呈祥公司的金修刚（程圆圆的丈夫）找段陵寻求帮助，希望段陵为程圆圆支付10万元款项给法院以应对执行案件，段陵遂应其请求向人民法院支付了10万元。3、呈祥公司与赣州市泰诚商业运营管理有限公司具有密切的利害关系，金勤敏与程圆圆具有亲属关系，不排除通谋作伪证的可能。余仁辉质证：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。因为《房屋面积测绘报告》、《致江西省赣州市中级人民法院的函》以及相关平面图并不能排除余仁辉与呈祥公司之间真实合法的关于案涉商铺的买卖合同关系。对第二组证据中一审法院执行笔录（2019年2月26日）的真实性、合法性、关联性均有异议。2018年10月25日金修刚代表呈祥公司与段陵签订的《财产处置议价协议》为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故对该份《财产处置议价协议》的真实性、合法性、关联性均无异议。对第三组证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，均与本案无关。呈祥公司质证：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。2015年呈祥公司就取得了赣州市房管局颁发的商品房预售权证，在预售时房管局就要留存每一户商铺的预测面积作为留底，这也是房管部门进行备案登记时就要掌握的必要信息。呈祥公司是以预测面积作为出售的依据，和买受人签订书面合同，结合单价，确定房屋总价，但实际交房的时候要根据实测面积给买受人多退少补。故2017年6月进行竣工验收备案时，呈祥公司申请了赣州市房地产交易服务中心房产测绘队对每一户的实际面积进行了测量，但此次实测中对4号楼的1#-7#商铺是统一计算的面积，没有区分。在2019年3月时由于一审法院执行部门要进行拍卖，需要不动产登记部门的协助，明确每一个商铺的实有面积，故要求测绘部门分户进行了区分，但这次并未去现场实际测量，只是在图纸上进行了区分。其实以前预售时就已区分开了，只是因为土地因借贷被抵押查封了，故2017年进行实测时，分户面积不能分别录入不动产登记中心的电脑系统。2019年由于要配合法院拍卖工作，不动产登记部门的电脑系统就解开了查封，并对商铺面积进行了分户录入。对第二组证据中一审法院执行笔录（2019年2月26日）的真实性、合法性、关联性均有异议。关于执行笔录，金修刚陈述“4#1-4#商铺的真实交易情况为南昌人购买，具体姓名、具体是否成交，不能确认”，真实意思是说需要核实购买人信息，但是执行法官曲解了含义，记载成为“其余商铺不是真实交易，同意法院拍卖”。此为法官误解了陈述人金修刚的意思表示。对于《财产处置议价协议》的真实性、合法性、关联性均无异议。对第三组证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，均与本案无关。由于其他案子的强制执行，缺少10万元向江西省赣州市章贡区法院缴纳，情急之下，呈祥公司就用了人防车位五年（自2020年1月20日至2025年1月19日）的使用权、收益权抵顶给段陵10万元。这些人防车位是没有产权证的。而在段陵民间借贷案件的执行阶段，呈祥公司曾用呈祥·中央首府地下车位213个作价2343万元抵付债务，这些车位是有产权证的。这两者产权性质不同，经济价值也不同，到目前为止，呈祥公司把全部的车位（有产权证和没有产权证）的都抵顶给了段陵。金勤敏未发表质证意见。本院认为，对于段陵二审提交的三组新证据的真实性均予以确认，对其合法性、关联性应根据现有的证据和已查明的事实综合予以评定。呈祥公司、金勤敏二审均未提交新证据。二审查明，2016年1月1日，呈祥公司出具《授权委托书》，委托法定代表人金勤敏的大儿子金奎霖处理呈祥·中央首府项目运营等有关事务，授权期限为2016年1月1日至2017年12月31日。2016年8月18日，余仁辉与呈祥公司、金勤敏签订一份《借款合同》，约定呈祥公司、金勤敏向余仁辉借款1000万元，借期六个月，月息3%。2016年8月18日、2016年8月19日，余仁辉分别向呈祥公司转账500万元，合计1000万元。呈祥公司、金勤敏未按约偿还借款。2017年5月8日，余仁辉、呈祥公司、金勤敏签订一份《商铺买卖合同》，约定，因呈祥公司、金勤敏至今未向余仁辉偿还1000万元的借款及利息，三方终止《借款合同》，将借款本金及利息12615000元转化为购买呈祥公司开发的“呈祥·中央首府”4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺和2号楼商业网点8#、9#共6间商铺的购房款。双方确认上述6间商铺的总面积为683.02㎡，总购房款为12294360元。双方还约定，双方按《赣州市商品房买卖合同》实际结算，多退少补。双方签订《赣州市商品房买卖合同》的当日，按赣州市房管局有关规定办理网签备案。呈祥公司取得商品房竣工验收合格备案后向余仁辉交付商铺。交房、办证、商铺出租等信息由呈祥公司通知余仁辉。上述《商铺买卖合同》签订后，2017年5月9日，余仁辉与呈祥公司签订了4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺和2号楼商业网点8#、9#共6间商铺的《赣州市商品房买卖合同》共六份，约定该六间商铺的建筑面积合计683.78㎡，购房总价款合计为12308040元。同日，呈祥公司、金勤敏、余仁辉经协商确认同意将借款结算利息由2615000元减让至240万元。呈祥公司法定代表人金勤敏的大儿子金奎霖作为呈祥公司的委托代理人与余仁辉签订了一份《确认书》，载明“一、2016年8月18、19日，余仁辉出借1000万元人民币给呈祥公司用于呈祥·中央首府扫尾工程。余仁辉、呈祥公司、金勤敏于2017年5月8日签订一份《商铺买卖合同》，终止借款合同关系，对借款本金和利息进行了结算，结算借款利息为2615000元，本金和利息合计为12615000元.根据呈祥公司请求，双方同意将借款结算利息由2615000元调减为2400000元，将借款本金和利息调整为12400000元，作为余仁辉向呈祥公司购买呈祥·中央首府商铺的款项。二、双方按在赣州市房管局网上备案的商铺买卖合同的单价和建筑面积结算商铺价款，余仁辉多出的房款，用于余仁辉向呈祥公司交付六个商铺预存水费、电费及其他买受人应承担的费用，最后，双方据实结算，多退少补”。同日，呈祥公司向余仁辉出具一张收条，载明收到余仁辉转账12400000元，收款事由为4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺和2号楼商业网点8#、9#共6间商铺。2017年5月10日，上述六间商铺办理了网签备案登记，但一直未办理过户登记。另查明，2017年6月15日，呈祥公司向余仁辉发出《交房通知书》（附《交付手续办理须知》），通知其购买的4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺和2号楼商业网点8#、9#共6间商铺于2017年6月30日正式交房。2017年6月30日上午，金勤敏在呈祥公司接待余仁辉，与工作人员一起为余仁辉办理6间商铺的交房事宜。金勤敏着重介绍了2号楼、3号楼商业网点部分商铺。呈祥公司称此前已委托赣州市泰诚商业运营管理有限公司将前述部分商铺对外招租。2016年12月26日，赣州市泰诚商业运营管理有限公司与许师锋签订了《商铺租赁合同》，其中就包括余仁辉购买的2号楼商业网点8#、9#商铺。许师锋承租后用于其后入股投资的赣州金陵春梦企业管理有限公司经营足浴养生会所。另外，呈祥公司曾用4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺做公司售楼中心，虽向余仁辉交房前已将售楼中心已经搬至其他房屋，但呈祥公司未将售楼中心装修拆除并保留原状。呈祥公司工作人员将六间商铺的钢缆锁的钥匙交给余仁辉。余仁辉将2号楼商业网点8#、**商铺的钥匙交给了赣州市泰诚商业运营管理有限公司的负责人，与该公司于收房当日（2017年6月30日）签订了《商铺出租委托合同》，约定依据买卖不破租赁的原则，将2号楼商业网点8#、9#商铺（即2-108、2-109、2-208、2-209）委托赣州市泰诚商业运营管理有限公司管理出租。当日，余仁辉还向呈祥公司财务交纳了六间商铺的预存电费、水费、代办证费等共计4440元，该款是在余仁辉已交纳的多余房款中扣除，呈祥公司开具了收款收据。2019年5月21日，赣州市泰诚商业运营管理有限公司以房屋租赁合同纠纷为由，将许师锋、赣州金陵春梦企业管理有限公司作为被告，诉至江西省赣州市章贡区人民法院。该院立案后，依据赣州金陵春梦企业管理有限公司的申请，法院追加呈祥公司作为第三人，并于2019年11月18日作出（2019）赣0702民初3775号民事判决。其后，对此判决赣州市泰诚商业运营管理有限公司、赣州金陵春梦企业管理有限公司均不服，向江西省赣州市中级人民法院提起上诉。江西省赣州市中级人民法院于2020年5月25日作出（2020）赣07民终797号民事裁定，以原判决违反法定程序为由，撤销原判，发回江西省赣州市章贡区人民法院重审。现，赣州市泰诚商业运营管理有限公司、许师锋、赣州金陵春梦企业管理有限公司、呈祥公司就包括余仁辉所购的2号楼商业网点8#、9#商铺在内的相关商铺的《商铺租赁合同》之解除，支付拖欠租金以及逾期付款违约金等产生的纠纷仍在江西省赣州市章贡区人民法院审理之中。又查明，段陵与呈祥公司、金勤敏民间借贷纠纷一案，2018年6月5日，业经江西省高级人民法院终审作出（2018）赣民终267号民事判决，判决维持了一审法院（2017）赣07民初205号民事判决。一审法院判决的主要内容为：呈祥公司、金勤敏共同偿还段陵借款2338.8813万元及利息，并承担案件受理费、保全费23.0892万元。因各义务人均未履行义务，段陵向一审法院申请执行，一审法院立执行案号为：（2018）赣07执259号。在该案诉讼过程中，一审法院于2017年10月16日，依据一审法院作出的（2017）赣07执保85号民事裁定，保全查封了呈祥公司开发的位于赣州市章贡区“呈祥·中央首府”含4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺在内的有关商铺。执行中，一审法院于2019年2月10日作出（2018）赣07执259-2号执行裁定，裁定拍卖上述保全查封的4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺及其他房产。2019年6月29日，案涉4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺经过两次网络公开拍卖后，竞拍成功，并向竞买人段陵出具了4份《成交确认书》，均载明：“网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款，办理相关手续。标的物最终成交以江西省赣州市中级人民法院出具拍卖成交裁定为准”。后由于案外人余仁辉提出执行异议及执行异议之诉，截至目前，一审法院并未对案涉4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺作出拍卖成交裁定。再查明，2019年1月4日，国家税务总局赣州市税务局第一税务分局向赣州市不动产登记局出具《赣州市税务局第一税务分局关于呈祥·中央首府有关业主办理不动产登记证的函》，载明：呈祥公司开发了“呈祥·中央首府”项目，由于经营方面原因，该公司欠缴国家税款。近期，部分业主因未能办理不动产登记手续，集体到市政府上访。市政府要求开发商、房管局、国土局、税务部门协调解决。市税务局为妥善处置上访事宜，2019年1月4日经集体研究决定，业主可先行凭契税完税证明和开发商认可的业主已缴清房款（或已办好按揭手续）证明等有关材料，向贵局申请办理不动产登记手续。对一审法院查明、各方当事人无争议的其他事实，二审予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，必须有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。而案外人这一诉讼请求的依据是其对执行标的享有实体权益，且法院的强制执行措施会妨害其所享有的实体权益。故在案外人执行异议之诉中，应对案外人对执行标的是否享有实体权益，以及法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益进行审查。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权益，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系段陵申请执行呈祥公司、金勤敏民间借贷纠纷一案中，因案外人余仁辉对人民法院查封的登记在呈祥公司名下的案涉商铺主张权利所引起的纠纷。就本案而言，二审争议焦点在于，案外人余仁辉对于一审法院查封的案涉商铺是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。一、关于余仁辉对于案涉商铺是否享有所有权的问题。余仁辉主张其与呈祥公司因订立《商铺买卖合同》、《赣州市商品房买卖合同》形成商品房买卖法律关系，从而受让物权。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立、生效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。由此可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记薄上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案一、二审查明的事实来看，一审法院查封前后，案涉房屋一直登记在呈祥公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，余仁辉尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对呈祥公司开发的位于赣州市章贡区“呈祥·中央首府”4号楼商业网点1＃、2＃、3＃、4＃共4间商铺享有所有权之诉求，一审判决未予以支持，符合法律规定。二、关于余仁辉对于一审法院查封的案涉商铺是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权，符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以对案外人对执行标的物之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择优先保护案外人的物权期待权。至于案外人的物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条均作出具体规定。依照前述法律、司法解释的相关规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即不动产受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件必须全部具备，缺一不可。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条确立的保护案外人物权期待权的条件虽然是案外人执行异议审查程序的标准，但是，由于该标准确立时民事诉讼法尚未设立执行异议之诉制度，当时的执行异议制度实际上一定程度地代行了其后设立的执行异议之诉的功能，因此，在案外人执行异议之诉的审理程序中，一审法院在判断余仁辉的物权期待权能否排除执行时，遵照前述四项要件予以审查，并无不当。二审中，段陵则主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定予以审查。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在一定交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。但前述司法解释第二十九条侧重于保护商品房消费者权利，要求购房人系消费者，购房目的是个人或家庭生活消费，所购商品房系用于居住。而本案中，案涉查封房产系商铺，明显具有投资性，不属于消费者生存权保护的范畴，故适用前述司法解释第二十八条之规定更符合本案实际。对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项要件，本院分别评述如下：首先，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款的问题。二审已查明，2016年1月1日，呈祥公司出具《授权委托书》，委托法定代表人金勤敏的大儿子金奎霖处理呈祥·中央首府项目运营等有关事务，授权期限为2016年1月1日至2017年12月31日。2016年8月18日，余仁辉与呈祥公司、金勤敏签订一份《借款合同》，约定呈祥公司、金勤敏向余仁辉借款1000万元，借期六个月，月息3%。2016年8月18日、2016年8月19日，余仁辉分别向呈祥公司转账500万元，合计1000万元。呈祥公司、金勤敏未按约偿还借款。2017年5月8日，余仁辉、呈祥公司、金勤敏签订一份《商铺买卖合同》，约定，因呈祥公司、金勤敏至今未向余仁辉偿还1000万元的借款及利息，三方终止《借款合同》，将借款本金及利息12615000元转化为购买呈祥公司开发的“呈祥·中央首府”4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺和2号楼商业网点8#、9#共6间商铺的购房款。双方确认上述6间商铺的总面积为683.02㎡，总购房款为12294360元。双方还约定，双方按《赣州市商品房买卖合同》实际结算，多退少补。双方签订《赣州市商品房买卖合同》的当日，按赣州市房管局有关规定办理网签备案。呈祥公司取得商品房竣工验收合格备案后向余仁辉交付商铺。交房、办证、商铺出租等信息由呈祥公司通知余仁辉。上述《商铺买卖合同》签订后，2017年5月9日，余仁辉与呈祥公司签订了4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺和2号楼商业网点8#、9#共6间商铺的《赣州市商品房买卖合同》共六份，约定该六间商铺的建筑面积合计683.78㎡，购房总价款合计为12308040元。同日，呈祥公司、金勤敏、余仁辉经协商确认同意将借款结算利息由2615000元减让至240万元。呈祥公司法定代表人金勤敏的大儿子金奎霖作为呈祥公司的委托代理人与余仁辉签订了一份《确认书》，载明“一、2016年8月18、19日，余仁辉出借1000万元人民币给呈祥公司用于呈祥·中央首府扫尾工程。余仁辉、呈祥公司、金勤敏于2017年5月8日签订一份《商铺买卖合同》，终止借款合同关系，对借款本金和利息进行了结算，结算借款利息为2615000元，本金和利息合计为12615000元。根据呈祥公司请求，双方同意将借款结算利息由2615000元调减为2400000元，将借款本金和利息调整为12400000元，作为余仁辉向呈祥公司购买4号楼商业网点商铺的款项。二、双方按在赣州市房管局网上备案的商铺买卖合同的单价和建筑面积结算商铺价款，余仁辉多出的房款，用于余仁辉向呈祥公司交付六个商铺预存水费、电费及其他买受人应承担的费用，最后，双方据实结算，多退少补”。同日，呈祥公司向余仁辉出具一张收条，载明收到余仁辉转账12400000元，收款事由为4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺和2号楼商业网点8#、9#共6间商铺。2017年5月10日，上述六间商铺办理了网签备案登记，但一直未办理过户登记。基于前述已查明的事实，本院认为，案涉《商铺买卖合同》、《赣州市商品房买卖合同》系各方当事人对民间借贷法律关系转化为房屋买卖合同关系形成的共同真实意思表示，是对到期借款债务经过借贷双方多次结算后，在确认债务本息总额的基础上通过将呈祥公司所有的商品房出售给余仁辉的方式，实现双方权利义务平衡的一种自主交易安排，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“禁止流押”的情形，该商品房买卖合同订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。众所周知，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除法律特别规定所禁止外，均应予以准许。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。且本案中借贷双方经充分协商，在《商铺买卖合同》、《赣州市商品房买卖合同》中对于抵偿房屋的房号、位置、面积、单价、交付及办证等内容作出了详细约定，并约定签订合同时的借款本息1240万元（经结算对利息作部分减让，本息由1261.5万元调减至1240万元），作为已付购房款，双方按在赣州市房管局网上备案的商铺买卖合同的单价和建筑面积结算商铺价款，余仁辉多出的房款，用于余仁辉向呈祥公司交付六个商铺预存水费、电费及其他买受人应承担的费用，最后，双方据实结算，多退少补。故对于案涉4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺在人民法院查封（2017年10月16日）之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。一审判决认定余仁辉主张其与金勤敏、呈祥公司已经将借贷关系转化为商品房买卖合同法律关系，且已支付购房款的证据不充分，与二审查明的客观事实不符，应予纠正。二审中，段陵答辩主张案涉《商铺买卖合同》、《赣州市商品房买卖合同》存在恶意串通，损害第三人利益的可能性，系合同双方当事人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应认定为无效。但因段陵未提供充分证据用以证明余仁辉与呈祥公司确实存在恶意串通，损害第三人利益之情形，故该答辩主张本院不予采信。况且，一审法院2019年2月26日执行笔录中金修刚陈述“4#1-4#商铺为南昌人购买，具体姓名、具体是否成交，不能确认”，从文义层面应理解为案涉4号楼商业网点1#-4#商铺的购买人信息以及交易成功与否有待于进一步核实确认，而并不能当然推定呈祥公司作出该4间商铺不是真实交易的自认与陈述。段陵还提出，其经过司法拍卖已成功竞拍了案涉4间商铺，足以对抗案外人余仁辉的执行异议，但该答辩主张与二审查明的事实不符，本院不予采信。理由如下：经查，2019年2月10日，一审法院作出（2018）赣07执259-2号执行裁定，裁定拍卖保全查封的4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺及其他房产。2019年6月29日，案涉4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺经过两次网络公开拍卖后，竞拍成功，并向竞买人段陵出具了4份《成交确认书》，均载明：“网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款，办理相关手续。标的物最终成交以江西省赣州市中级人民法院出具拍卖成交裁定为准”。后由于案外人余仁辉提出执行异议及执行异议之诉，截至目前，一审法院并未对案涉4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺作出拍卖成交裁定。故鉴于一审法院针对案涉4间商铺并未作出拍卖成交裁定，段陵主张案涉4间商铺已司法拍卖最终成交，无事实与法律依据。至于，段陵提出案涉《商铺买卖合同》、《赣州市商品房买卖合同》签订时，4号楼商业网点1#-7#商铺是合并为1#商铺，呈祥公司尚未进行分隔和分户面积测绘。在房屋买卖合同法律关系中，面积是计价的基础，分隔决定房屋结构，两者均未确定就成交，显然违背常理，明显是不真实的交易。本院认为，如前已述，本案中借贷双方经充分协商，在先后订立的《商铺买卖合同》、《赣州市商品房买卖合同》中对于抵偿房屋的房号、位置、面积、单价、交付及办证等内容作出了详细约定，买受标的具有确定性、排他性、独立性，是区别于其他商铺的特定物。案涉4间商铺均为套内面积117.65平方米、建筑面积122平方米。前述合同约定内容与赣州市不动产登记中心留存的商品房网上合同备案情况载明的幢号、房号、建筑面积等信息均一致。由此可见，虽然段陵二审提交的《房屋面积测绘报告》以及相关平面图可以证明在4号楼商业网点竣工验收期间进行面积实地勘测时（2017年6月20日），4号楼商业网点1#-7#商铺是合并为1#商铺来登记套内面积、分摊面积、建筑面积，但并不能据此就否定和排除余仁辉与呈祥公司之间关于案涉4间商铺的买卖合同关系的真实性与合法性。况且，2019年9月，赣州市国诚房地产服务有限公司房产测绘队和赣州市房地产交易管理中心房产测绘管理科共同出具给一审法院《致江西省赣州市中级人民法院的函》（国诚【2019】函014号）及附页中，载明的4号楼商业网点1#-4#商铺分户区分面积均为建筑面积121.99平方米、套内面积117.648平方米，与《赣州市商品房买卖合同》约定和登记备案的数据并无明显差异。故4号楼商业网点竣工验收期间进行面积实地勘测时（2017年6月20日），1#-7#商铺是合并为1#商铺来登记套内面积、分摊面积、建筑面积，并不能否定和排除余仁辉与呈祥公司之间关于案涉4间商铺的买卖合同关系的真实性与合法性，段陵前述答辩意见，无事实与法律依据，本院不予采信。其次，关于在人民法院查封之前余仁辉对案涉执行标的是否实际合法占有、支配的问题。余仁辉向一审法院提交的相关证据，结合二审提交的系列补强证据，能够相互印证，形成证据链，在没有相反证据足以推翻的情形下，可以认定在人民法院查封之前，余仁辉对案涉执行标的已经实际合法占有、支配。二审已查明，2017年6月15日，呈祥公司向余仁辉发出《交房通知书》（附《交付手续办理须知》），通知其购买的4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺和2号楼商业网点8#、9#共6间商铺于2017年6月30日正式交房。2017年6月30日上午，金勤敏在呈祥公司接待余仁辉，与工作人员一起为余仁辉办理6间商铺的交房事宜。金勤敏着重介绍了2号楼、3号楼商业网点部分商铺，呈祥公司称此前已委托赣州市泰诚商业运营管理有限公司将前述部分商铺对外招租。2016年12月26日，赣州市泰诚商业运营管理有限公司与许师锋签订了《商铺租赁合同》，其中就包括余仁辉购买的2号楼商业网点8#、9#商铺。许师锋承租后用于其后入股投资的赣州金陵春梦企业管理有限公司经营足浴养生会所。另外，呈祥公司曾用4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺做公司售楼中心，虽向余仁辉交房前已将售楼中心已经搬至其他房屋，但呈祥公司未将售楼中心装修拆除并保留原状。呈祥公司工作人员将六间商铺的钢缆锁的钥匙交给余仁辉。余仁辉将2号楼商业网点8#、9**商铺的钥匙交给了赣州市泰诚商业运营管理有限公司的负责人，该公司于收房当日（2017年6月30日）签订了《商铺出租委托合同》，约定依据买卖不破租赁的原则，将2号楼商业网点8#、9#商铺（即2-108、2-109、2-208、2-209）委托赣州市泰诚商业运营管理有限公司管理出租。当日，余仁辉向呈祥公司财务交纳了六间商铺的预存电费、水费、代办证费等共计4440元，该款是在余仁辉已交纳的多余房款中扣除，呈祥公司开具了收款收据。虽然，就包括余仁辉所购的2号楼商业网点8#、9#商铺在内的相关商铺在委托租赁过程中产生纠纷，且有关案件仍在江西省赣州市章贡区人民法院审理之中，但这也可侧面印证，余仁辉已在人民法院查封之前对案涉执行标的实际合法占有、支配。段陵提出，呈祥·中央首府4号楼商业网点商铺于2017年7月13日才取得《竣工验收备案登记证》和《房屋面积测绘报告》，案涉4号楼商业网点1#-7#商铺原为一套房，2019年3月15日才分隔测绘分户面积，至今未通水、通电，处于无人管理的毛坯房状态，根本无法使用。根据国家相关法律、法规，未经竣工验收备案的房屋，不得交付使用，余仁辉称2017年6月30日在没有竣工验收备案和分户房屋面积测绘尚未确定情况下交房，显然与事实不符，且不合法。本院认为，对于买受人现实占有未经竣工验收的房屋能否构成合法占有的问题，目前司法理论与实务界均仍存争议，尚无定论。但本院认为，虽然竣工验收合格才能交付使用是法律基于房屋安全的考虑，对开发商交付房屋的要求，但只有具备了这一条件，才具备进一步办理不动产权登记并成为法律所认可和保护的权利的前提。显然，从这一角度而言，该条件实际涉及对该类房屋能否成为法律认可的承载着权利的物之载体的评判，而不仅仅是对开发商交房条件的规范。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的合法占有应理解为买受人基于合法有效的买卖合同，并对经竣工验收合格符合交付使用条件的房屋的占有，更为妥当。本案中，一审已查明，呈祥·中央首府4号楼商业网点商铺的竣工验收合格时间是2017年6月22日（段陵提交的呈祥·中央首府业委会出具的《回函》中也予以了确认），其后取得竣工验收备案表。二审中，段陵提交的《房屋面积测绘报告》载明，赣州市房地产交易服务中心房产测绘队现场勘测的日期为2017年6月20日，复核与审批同意时间均为2017年6月29日。至于《房屋面积测绘报告》的备案时间为2017年7月13日，并不能否定案涉商铺在2017年6月22日经检验竣工验收合格的事实。故在2017年6月30日买受人余仁辉依据出卖人呈祥公司的书面通知来收房，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，不存未经竣工验收即交付的不法情形，亦不存在买受人占有明显不合法的情况。况且，案涉商铺的物管公司福鑫物业呈祥·中央首府服务中心出具的《回函》中确认，该公司自2017年6月30日始正式为广大业主服务，广大业主亦自2017年6月30日始向该公司交纳物业管理费。这也与余仁辉提供的《交房通知书》及附件《交付手续办理须知》中载明的要求自2017年7月1日起交纳1.5元/平方米/月的物业管理费的内容相互吻合，且符合交房之后即由物业管理公司收取物业管理费的商业运作惯例。另外，案涉商铺的物管公司福鑫物业呈祥·中央首府服务中心以及案涉商铺呈祥·中央首府业委会分别出具的《回函》均表述：4号楼商业网点1#、2#、3#、4#商铺2015年至2017年一直由开发商占用，后长期无人使用，室内设施为开发商撤离后留下的桌、凳、柜等物件。由此可见，该4间商铺虽目前空置，但并非是段陵在答辩状中所主张的“毛坯房状态，未通水、通电，根本达不到使用标准”的情形。该案涉4间商铺虽存在拖欠物业费、未及时办理水表、电表的交接过户手续，当前无人日常使用的情况，但这与一审法院对案涉商铺采取网络登记与现场贴封条相结合的查封行为不无因果关系，亦不能据此就否认余仁辉对商铺的合法占有与支配。再次，关于案涉不动产未办理过户登记余仁辉是否有过错的问题。关于非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。应综合主观、客观两个方面因素认定未办理过户登记原因：主观方面重点应考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务，而导致权属变更登记不能的情形；客观方面应重点考察是否存在诸如登记机构、出卖人及其他不归属买受人所能控制的原因而办理不能。本案一、二审已查明，2017年6月30日交房当日，余仁辉向呈祥公司财务交纳了六间商铺的预存电费、水费、不动产登记费、不动产工本费、预收办理产权证费用等共计4440元，该款是在余仁辉已交纳的多余房款中扣除，呈祥公司开具了收款收据。由此可见，余仁辉已经将办理不动产权证的有关事务委托交由开发商呈祥公司办理，呈祥公司还收取了相关的费用。但是由于段陵与呈祥公司、金勤敏的民间借贷案件，一审法院于2017年10月16日依据（2017）赣07执保85号民事裁定，保全查封了案涉4间商铺在内的有关商铺，这一客观事实，直接导致无法办理过户登记。另外，结合国家税务总局赣州市税务局第一税务分局向赣州市不动产登记局出具《赣州市税务局第一税务分局关于呈祥·中央首府有关业主办理不动产登记证的函》，载明“呈祥公司开发了呈祥·中央首府项目，由于经营方面原因，该公司欠缴国家税款。近期，部分业主因未能办理不动产登记手续，集体到市政府上访。市政府要求开发商、房管局、国土局、税务部门协调解决。市税务局为妥善处置上访事宜，2019年1月4日经集体研究决定，业主可先行凭契税完税证明和开发商认可的业主已缴清房款（或已办好按揭手续）证明等有关材料，向贵局申请办理不动产登记手续”的相关内容来看，呈祥·中央首府项目业主因无法办理不动产登记手续出现集体上访的情况，无法办证的一个重要原因是因为呈祥公司经营不善，欠缴国家税款。故从现有的证据和已查明的事实来看，案涉不动产未办理过户登记，余仁辉没有明显过错，本案符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上所述，段陵与金勤敏、呈祥公司因民间借贷产生的债务没有以案涉商铺作为抵押担保，并没有进行抵押物登记，故对案涉商铺不具有担保物权等法定优先受偿权，段陵的债权对于呈祥公司的案涉商铺而言，仅是一种普通债权。而余仁辉对案涉商铺享有的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，具备准物权的性质，其应优先于普通债权。因此，案外人余仁辉上诉主张其享有的物权期待权能够排除段陵普通债权的强制执行，有事实与法律依据，应予以支持。一审判决认定，因解除一审法院（2018）赣07执259-2号拍卖裁定属于具体的执行行为，并不属于执行异议之诉审查的范围，故对余仁辉要求解除一审法院（2018）赣07执259-2号拍卖裁定的诉请不予审理，对此，余仁辉并未提出上诉，故本院二审亦不予以审理。综上，余仁辉对于案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，余仁辉的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：一、撤销江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初266号民事判决；二、不得执行赣州市呈祥实业发展有限公司位于江西省赣州市章江新区呈祥·中央首府的4幢1#、2#、3#、4#商铺；三、驳回余仁辉的其他诉讼请求。一审案件受理费73288元，二审案件受理费73288元，共计146576元，由余仁辉负担48858.66元，段陵负担48858.67元，呈祥公司、金勤敏负担48858.67元。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  刘伟伟审判员  李 平二〇二〇年七月十日法官助理吴狄书记员肖力恒附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。