苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6718号原告（反诉被告）：李艳，女，1992年4月17日生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：岳延彬，江苏谊沣宏睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥日，江苏谊沣宏睿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陆建国，男，1974年9月14日生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘藏化，江苏润凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任之初，江苏润凡律师事务所律师。原告李艳与被告陆建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理。原适用简易程序审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告陆建国提出反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。原告李艳及其委托诉讼代理人岳延彬、胥日，被告陆建国及其委托诉讼代理人刘藏化、任之初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《房屋买卖(居间)合同》；2、判令被告返还原告定金50000元，支付原告违约金283000元、律师代理费58900元，合计391900元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年3月11日，原、被告双方签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将位于苏州市吴中经济开发区房屋出售给原告，价款1415000元，定金50000元，定金于原告支付首付购房款时归还原告，房贷下来以后七个工作日之内办理过户手续，被告承诺该房屋可正常交易。原告于签约当日向被告交付定金50000元。2019年7月2日原告全部购房款到账苏州市吴中区房产交易中心托管账户。但被告经原告及中介通知，拒绝配合办理过户手续。故提起本案诉讼。被告陆建国辩称：同意解除双方之间的《房屋买卖(居间)合同》，但违约方是原告李艳。1、原告未按合同约定时间办理资金托管手续；2、正常情况下银行贷款应在15天到30天放款，因原告资信不良致贷款严重延迟，致其因不能及时取得房款用于归还信用卡借款而产生相应损失；3、虽合同未约定具体的贷款放款时间，但在合同履行中双方通过微信聊天达成了2019年6月3日贷款到账的合意，但原告李艳未能按约履行。反诉原告陆建国向本院提出反诉诉请：1、要求反诉被告李艳赔偿其工资损失48000元、借款利息损失10600元；2、要求反诉被告李艳赔偿其（2019）苏0505民初3733号案件受理费3391元、保全费2270元、律师费20164元，合计25825元；3、要求反诉被告李艳赔偿其违约金283000元。4、反诉案件受理费由反诉被告李艳承担。事实和理由：因李艳资信问题致贷款到账延迟，致其不能及时交易房屋取得房款。因此向朋友借款10600元归还信用卡。且因此被中国建设银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称建行苏高新支行）在江苏省苏州市虎丘区人民法院（以下简称虎丘区法院）提起信用卡纠纷诉讼，致其产生诉请2中的各项费用。又因此多次往返苏州和深圳处理房屋买卖事宜，致其被单位解聘，产生每月4000元的工资损失，暂主张12个月为48000元。反诉被告李艳辩称：合同未约定贷款到账期限，其也未与陆建国达成2019年6月3日前到账的合意，其并无资信问题，银行放款延迟并非其资信原因，故其并未违约；合同签订时陆建国并未告知信用卡欠款情况，陆建国所称的各项损失均系陆建国自身导致，与其无关。本院经审理认定的事实：2019年3月11日，陆建国（售房人、甲方）、李艳（购房人、乙方）、吴中经济技术开发区汇房房产中介服务部（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将坐落于苏州市吴中经济开发区的房屋出卖于乙方，建筑面积71.4平方米，成交价格1415000元；乙方于2019年3月11日向甲方交付定金50000元，定金可冲抵购房款；甲乙双方须在2019年3月31日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约；贷款到账后七个工作日内办理过户手续；甲方承诺该房屋无任何经济纠纷，可正常进行贷款，可正常交易；乙方承诺符合苏州购房政策，无征信不良，可正常贷款；任何一方违约解除或拒绝履行合同，由违约方向守约方支付成交价格20%的违约金，实际损失超过违约金的，应据实赔偿，双方中介费及其他费用由违约方承担；一方违约时由双方按前述约定协商解决，协商不成由违约方承担律师费、诉讼费并赔偿另一方相应的经济损失；合同另约定了其他内容。2019年3月11日，李艳向陆建国支付了30000元定金，2019年3月12日，李艳向陆建国支付了20000元定金。2019年4月1日，陆建国（卖方、甲方）与李艳（买方、乙方）、苏州市吴中区房产交易中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》，约定：甲方将坐落于苏州市吴中经济开发区的房屋出卖于乙方，建筑面积71.4平方米，成交价格1415000元。甲乙双方将存量房交易资金委托丙方管理，乙方将购房款1415000元存入乙方托管账户，甲乙双方均在指定银行开设结算账户。乙方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入乙方托管账户。乙方领取《不动产权证书》后，甲方结算账户户主本人凭《存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡办理托管资金领款手续，由丙方审核出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，甲方到托管银行办理资金转账手续。涉及银行贷款需《不动产权证明》办妥后方可办理托管资金领款手续，乙方领取《不动产权证书》后，即同意丙方与甲方进行托管资金交割手续。因该房屋不具备登记条件或甲、乙双方约定终止交易的，经甲、乙双方协商一致，同时凭《苏州市区存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡，填写《苏州市区撤销托管协议申请表》，办理托管资金领款手续，由丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，买方到托管银行办理托管资金转账手续。如涉及银行贷款，乙方(借款人)委托丙方将贷款本金划回原贷款银行，银行贷款所产生利息由借款方与贷款银行结算后，乙方凭银行出具的贷款还清证明办理自付款领款手续。甲、乙、丙三方约定托管资金按托管银行的同期活期存款利率结算利息，计息期限自托管资金存入日期起至支付完成止，不同日期存入的托管资金按照不同时间段分别计算，交易成功，支付给卖方，交易撤销，支付给买方。丙方承诺不收取资金托管费用。2019年4月29日，李艳向托管账户存入首付款425000元，2019年7月1日，江苏苏州农村商业银行股份有限公司（以下简称苏州农商行）向托管账户放款990000元。2019年6月6日，建行苏高新支行对陆建国向虎丘区法院提起信用卡纠纷诉讼，虎丘区法院于2019年7月30日出具（2019）苏0505民初3733号民事调解书，确认：1、截至2019年7月17日，陆建国结欠建行苏高新支行分期金额279369.38元、消费费用51518.93元、消费利息27131.05元（消费利息暂计算至2019年7月17日，之后的消费利息以分期金额279369.38元为基数，按照日利率万分之五的标准计算至被告实际支付之日止），上述款项于2019年12月27日前支付。2、陆建国应于2019年12月27日前支付建行苏高新支行律师费20164元。3、案件受理费6782元，减半收取3391元，保全费2270元，合计5661元，由陆建国负担，于2019年12月27日前支付给建行苏高新支行。本院预收的案件受理费不再退还。4、双方就本案无其他纠葛。另查，案涉房屋于2018年5月18日向抵押权人苏州工业园区住房置业担保有限公司设立了债权数额为800000元的一般抵押担保，于2018年8月13日向抵押权人姜聪华设立了债权数额为300000元的一般抵押担保，于2019年6月25日被虎丘区法院以（2019）苏0505民初3733号文书予以查封，于2019年8月5日因本案被本院轮候查封，于2020年6月3日被吴江区法院以（2020）苏0509执3145号文书轮候查封，于2020年7月15日被工业园区法院以（2020）苏0591执2820号文书轮候查封。又查，2019年7月16日，李艳为进行本案诉讼与江苏谊沣宏睿律师事务所律师签订《聘请律师合同》，约定律师费58900元，并陆续支付了该律师费。以上事实，有《房屋买卖（居间）合同》、微信转账凭证、《存量房交易资金托管协议》、苏州市存量房交易资金监管存款凭证、（2019）苏0505民初3733号民事调解书、不动产登记薄查询记录等证据予以证实。本案的争议焦点：买卖双方谁违反了合同约定。李艳认为系陆建国违约：1、合同约定的2019年3月31日之前提交证件并进行资金托管的含义系2019年3月31日前至房产交易中心签订《存量房交易资金托管协议》，但因陆建国原因推迟至2019年4月1日签订。2、合同未约定贷款放款期限，其向农业银行申请贷款未成也非因其资信不良导致，后其成功向苏州农商行申请到贷款，说明其资信并无问题，但贷款放款后陆建国拒绝履行过户手续已明示违约。为此提交如下证据：1、中介公司于2019年10月26日出具的情况说明及相应微信聊天记录，情况说明由中介公司工作人员何晔签字并加盖中介公司合同专用章，载明：案涉合同是中介公司提供的格式合同，其中“甲乙双方须在2019年3月31日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管”的约定，本意是指双方于2019年3月31日前办理资金托管手续，中介员工2019年3月29日前通知双方按时到场，陆建国因个人原因将办理托管手续时间改为2019年4月1日。聊天记录显示，2019年3月25日，陆建国“大概什么时候办托管手续，有么有具体到那一天什么时间段”，中介员工“时间还不能确定，审核还没有结果”，陆建国“预估会什么时候”，中介员工“没有问题的话估计这个周五（即3月29日）”。2019年3月29日下午，陆建国“抵押方我已谈妥，你看最快周一（4月1日）上午”，中介员工“那就约周一办网签托管。”2、中介公司于2019年7月17日出具的情况说明，该说明由中介员工何晔签字并加盖中介公司合同专用章，载明：李艳全部购房款2019年7月2日到托管账户后其工作人员多次通知陆建国协助办理过户手续，陆建国均拒绝办理。陆建国经质证称，证据1真实性没有异议，但不能证明李艳没有违约，证据2真实性不认可，其没有拒绝办理过户，其要求协商处理。陆建国认为系李艳违约，为此提交其和中介员工何晔、李艳、李艳丈夫的微信聊天记录及重庆市蚂蚁商诚小额贷款有限公司的结清证明，欲证实其一直积极催促李艳尽快完成贷款放款，只有全部房款到托管账户垫资方才肯为其垫资，其才能归还房屋按揭贷款、抵押借款并涤除抵押权，但李艳因为资信问题及蚂蚁借呗贷款问题迟迟未能完成贷款放款。2019年5月21日的微信聊天中其和李艳达成了2019年6月3日贷款到账的合意，但李艳未能按约履行，故系李艳违约。经查，部分聊天记录如下：1、2019年4月29日，李艳“问了大概要十号左右（贷款放款）”，陆建国“怎么要这么久呢？本来说你已经走过一遍流程了，只要说我的这里资质没有问题，当时应该说是随时可以下来的”。2019年4月30日，陆建国“可不可以再打个电话确认一下”。2、2019年5月8日，陆建国“贷款的事情能打电话问一下吗”，李艳“你问中介吧”，陆建国“钱没有到账什么都搞不定”，李艳丈夫“我们首付钱早就给了”，陆建国“我也搞不清楚，首付是首付，但是他要全额到账啊，不全额到账，这里垫资做不了”，李艳老公“我不明白”。3、2019年5月21日，陆建国将其手写的“①贷款到账（李/何）～6.3；②公积金还款（陆）6.3～6.5；③过户－交房（双方）6.5；④领款（陆）6.6”的草稿纸通过微信照片发送李艳，并称“理论上6月7日周五可以解除公积金抵押，当天下午可以过户，宽松一点，6月10日周一上午办过户，当天交房”，李艳“我们不会耽误这些程序的”，陆建国“先在日程上预订下来”，李艳“那就按照这个程序好了。”4、2019年6月初，陆建国“小王（陆认为系中介工作人员）那边就真的不要说了，本来跟我乐观说在4月底之前就能全部到账，说贷款在4月20日下来”，何晔“正好客户（李艳）贷款中间出了一个借呗，正好你也催的紧，你们都凑到一起了，我也心累”，陆建国“两个月我光二抵那边的利息就要15000元，再加上我的短期借贷，5月11日到现在我已经接近6000元出去了”，何晔“理解你的，买房贷款都是要有周期的，只不过时间长短的问题，银行这边我们已经尽力了。”2019年6月5日，陆建国“这种情况我不懂，本来如果限定那天之前贷款下来的话，是要违约的”。2019年6月6日，陆建国“我很快信用卡顶不住了，到时房子冻结了，也别怪我”，何晔“上个星期都要放款了，突然查出来客户在支付宝上弄了一个借呗借款，然后联系我，我让她还了，开了结清证明，并且让她打印出借款资金的去向流水，都递过去了”，陆建国“这个我知道啊，银行本来不是保证这周一放了吗，我后来垫子公司告诉我，在签订买卖合同时就应该规定多久贷款下来”。5、2019年6月12日，陆建国“到今天贷款还没有下来，这个事情我不会再主动催促一点点，有什么问题我回来直接找律师来协商吧”、“给你们几个方案，打完电话就没有下文了”，李艳“我们又没有说不买”，陆建国“你去了解了解正常资质一般多久贷款可以下来”，李艳“这些都不是我们说的算”“你找律师好了我们也不怕，我们也没说不买”，陆建国“正式通知你们，等我下周回来处理，房子肯定不卖了”，李艳“不卖赔我们损失”，陆建国“拿你5万是定金，是你的原因造成了拖了两个多月还不能成交的，你去把贷款撤出来，交易终止”，李艳“不可能”“现在就需要你配合签字重新弄一下的问题，你也不配合，也很快”，李艳老公“我现在需要贷款重新做，你为什么不配合”，陆建国“我什么地方不配合了，什么事情都有个度吧，你们不能因为自己的失误来造成对我的不公平对不对？”李艳老公“我就想问一下你为什么不配合”，陆建国“那我问你了，两个多月近三个月没批下来，这是曾经我们所要达成的协议吗”，李艳丈夫“你配合我了就不会有现在这些问题”，陆建国“从头到尾谁在积极的推，谁在想办法保证自己这里不产生问题”，李艳丈夫“现在贷款需要重新办，你为什么不配合一下”，陆建国“为什么需要重新办？这是我造成的吗？是我希望的吗？给我造成什么后果，你不清楚吗”，李艳丈夫“重新办是银行说的，我不知道”。结清证明载明：贷款客户李艳在中国人民银行个人征信中心报告中显示的重庆市蚂蚁商诚小额贷款有限公司发放的9000元个人消费贷款，截止2019年5月27日，当前贷款余额为0，已结清。李艳经质证称，聊天记录及结清证明真实性均无异议，但不能证明系因其资信问题导致的贷款迟延，蚂蚁借呗的钱系用于旅游消费，并非用于支付首付款，并不影响贷款；2019年5月21日的微信聊天，其仅说按程序走，并未承诺银行在2019年6月3日前放款，其也无法确定银行到底何时放款；房屋买卖合同签订时，陆建国隐瞒了欠付债务的事实，导致其对陆建国是否有能力清偿债务涤除抵押权产生误判，合同履行中陆建国因债务问题致房屋被查封，应系陆建国违约。为查明是否因李艳资信问题导致贷款迟延，本院向未放款银行农行工业园区支行及放款银行苏州农商行科技城支行发函调查。农行工业园区支行回函称：李艳个人征信记录无当期逾期欠息，根据李艳提供的材料，不符合我行当时的信贷审批要求。苏州农商行科技城支行回函称：李艳于2019年6月24日首次向其咨询贷款，25日完成资料填写和房贷双录，27日审批通过，7月1日放款。根据李艳2019年6月25日人行信息显示，李艳征信良好，其行房贷放款在苏州属于放款较快的。李艳经质证称，对两银行的回复说明均无异议，证明了其征信良好。陆建国经质证称，李艳不符合农行工业园区支行信贷审批要求，说明李艳在是否有稳定工作、个人信用是否良好、有无还款能力等方面不符合要求，具体原因需银行工作人员予以明确，并称，经其向农行工业园区支行工作人员了解，工作人员称不能放贷系因李艳在贷款期间使用了借呗消费贷款。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖(居间)合同》合法有效，双方理应恪守履行。关于双方谁违约，本院认定系陆建国违约。理由如下：1、合同约定双方于2019年3月31日前提供证件并进行资金托管，李艳认为该约定仅为签订《存量房交易资金托管协议》而并非必须当天进行资金托管，陆建国认为必须同时将首付款托管，对此中介公司出具说明称该约定仅系签订《存量房交易资金托管协议》，经查，在该约定中未明确当日应托管的资金金额，与中介所述能够印证，故采信李艳陈述。且根据陆建国与中介人员的聊天记录，签订托管协议需待相关证件审核结束之后，故未能于2019年3月31日前签订托管协议，双方均无过错。又且陆建国在之后的合同履行中也未因李艳在2019年4月29日将首付款托管而提出异议。故在托管协议签订及首付款托管方面不能认定李艳存在违约行为。2、合同未约定贷款资金放款时间，2019年5月21日的微信聊天中李艳对陆建国提出的含2019年6月3日贷款到账的各节点的具体时间并未确认，仅称“按流程走”，不能据此认定李艳作出了2019年6月3日贷款到账的承诺。故不能以2019年7月1日贷款到账认定李艳违约。3、对于陆建国所称的李艳在贷款期间的借呗消费贷致农行工业园区支行拒绝贷款，即使属实，因李艳9000元的借呗消费并不影响其资信状况，且法律、法规、房贷政策均未禁止房贷借款人的其他消费借贷行为，即使农行工业园区支行因此拒绝放贷，也不能以此认定李艳违约，且两家银行均称李艳无征信问题，李艳在陆建国拒绝配合重办手续后另行向苏州农商行科技城支行申请贷款并于一周内实际取得放款，也说明李艳并无征信问题。4、陆建国未提供证据证实其在房屋买卖合同签订时已告知李艳其存在诸多债务，需要李艳在相应期限内完成全部房款托管，以便其能寻找垫资方为其提供资金用于偿还按揭抵押贷款及其他抵押贷款并涤除抵押权，而在合同履行中案涉房屋因陆建国所涉的信用卡纠纷等债务纠纷等被多家法院查封，致房屋买卖合同无法履行。对本诉。1、关于解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，陆建国无法涤除设定于案涉房屋之上的抵押权，且因其债务纠纷致案涉房屋被法院多家查封，致合同无法履行，李艳购房目的无法实现，故李艳有权要求解除合同。经查，2019年6月12日，陆建国已明确向李艳提出解除合同，故李艳无需再诉请解除合同，本院确认案涉合同于李艳提出解除意思即提起诉讼之日即2019年7月23日解除。2、关于返还定金50000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，在李艳依约履行合同而陆建国违约的情况下，陆建国并无扣留李艳定金的权利，故应予返还，故对李艳该诉请予以支持。3、关于支付违约金283000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，李艳仅主张陆建国返还其已支付的定金50000元，未要求陆建国依据定金条款承担双倍返还责任，故仍可要求陆建国支付违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，系陆建国因自身债务无法涤除抵押权且致案涉房屋被多家法院查封，终致合同无法履行，但虽合同未约定贷款到账时间，李艳自双方签订资金托管协议至贷款最终到账长达三个月，超出一般向银行申请贷款的期限，李艳的借呗消费贷对贷款迟延具有一定影响，而贷款到账迟延对陆建国寻找垫资、清偿按揭贷款、抵押贷款具有一定影响，故认定李艳存在一定过错，酌情减轻陆建国的违约责任，酌定陆建国向李艳支付合同约定的违约金的60%即1415000元×20%×60%=169800元。4、关于支付律师代理费58900元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。李艳主张的律师费属于第一百一十三条规定的违约损害赔偿的范围，李艳未提交证据证实陆建国的违约行为对其造成的损失超出合同约定的违约金，且李艳在合同履行中也存在过错，故对其该诉请不予支持。对反诉。房屋买卖合同因陆建国违约而解除，故其无权要求李艳向其赔偿损失或支付违约金。故对陆建国的反诉诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李艳与被告（反诉原告）陆建国于2019年3月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年7月23日解除；二、被告（反诉原告）陆建国于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）李艳定金50000元、支付违约金169800元，合计219800元；三、驳回原告（反诉被告）李艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陆建国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17536元、保全申请费2480元，合计20016元，由李艳负担13800元，由陆建国负担6216元；反诉案件受理费6811.38元，由陆建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李艳行人民陪审员  黄正平人民陪审员  沈建平二〇二〇年七月二十日书 记 员  罗瑞艳