江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）赣民初162号之四变更保全申请人（被保全人）：九江东成业房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市经济技术开发区九龙街南段西侧步红市场办公楼**。法定代表人：邱隆华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：代威，江西亚都律师事务所律师。被申请人（保全申请人）：陈祖训，男，1967年6月15日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：朱可威、于航，江西支点律师事务所律师。原被保全人：邱隆华，男，1961年5月26日出生，汉族，住江西省九江市修水县义宁镇北门四支路**，身份证号3604241961********。原被保全人：涂娟，女，1982年1月12日出生，汉族，住江西省九江市修水县义宁镇北门四支路**，身份证号3604031982********。上述两原被保全人的共同委托诉讼代理人：代威，江西亚都律师事务所律师。原告陈祖训与被告九江东成业房地产开发有限公司、邱隆华、涂娟合资、合作开发房地产合同纠纷一案，九江市中级人民法院曾于2018年3月29日立案受理，被告九江东成业房地产开发有限公司于2018年4月8日提出管辖权异议，认为案涉标的额超过3亿元，按照级别管辖规定，该案应由江西省高级人民法院管辖。九江市中级人民法院于2018年5月7日裁定驳回其异议，九江东成业房地产开发有限公司向江西省高级人民法院提出上诉，江西省高级人民法院于2018年7月16日作出（2018）赣民辖终72号裁定，裁定本案由江西省高级人民法院管辖，本院于2018年11月30日立案受理。九江市中级人民法院审理期间，根据原告陈祖训的财产保全申请，在原告提供太平洋保险公司出具的《保函》后于2018年4月2日作出财产保全裁定即（2018）赣04民初58号民事裁定，冻结九江东成业房地产开发有限公司、邱隆华、涂娟银行存款9500万元或查封、冻结其他等值财产。并于2018年4月3日冻结了九江东成业房地产开发有限公司在建设银行九江新湖支行的银行账户36×××99的存款29108062.33元及在江西江州农村商业银行股份有限公司赛城湖支行的银行账户11×××92的存款20799825元，冻结期限为一年，自2018年4月3日至2019年4月2日，于2018年5月23日查封九江东成业房地产开发有限公司名下“潜邸?源郡”1号楼101、102、103、104、105、201、202号商铺；2号楼101、102、103、104、105、201、202号商铺，查封期限为3年，自2018年5月23日至2021年5月22日。上述冻结的两个银行账户到期后，本院分别于2019年3月26日、2020年3月6日作出（2018）赣民初162号民事裁定、（2018）赣民初162号之二民事裁定书，继续冻结该两个银行账户。并于2020年3月20日、3月18日办理了冻结手续。被保全人九江东成业房地产开发有限公司于2020年3月24日向本院提供如下资产作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物，将上述冻结的两个银行账户的存款予以解冻。提供置换的资产为：1、邱隆华名下位于九江市开发区（证号：**权证开字第××号）（面积521.74㎡）；2、申请人名下位于九江市开发区壹品湾小区地下停车位（594个，无人防停车位）；3、江西赣北石油化工有限公司名下位于九江市（证号：**权证浔字第××号）、102室（证号：**权证浔字第××号）、103室（证号：**权证浔字第××号）、104室（证号：**权证浔字第××号）四间商铺（面积2223.19㎡）；4、江西赣北石油化工有限公司名下位于九江市（证号：**权证浔字第××号）、401室（证号：**权证浔字第××号）、501室（证号：**权证浔字第××号）、601室（证号：**权证浔字第××号）、901／902室（证号：**权证浔字第××号）、1001室（证号：**权证浔字第××号）、1101室（证号：**权证浔字第××号）七套办公楼（面积5242.79㎡）。其中江西赣北石油化工有限公司名下浔阳江畔第十七栋不分单元101室、102室、103室、104室4间商铺，及步红市场办公楼301室、401室、601室、901／902室四套办公楼，申请人已经用于抵押借款贰仟万元。九江东成业房地产开发有限公司提供的由江西隆鑫房地产评估咨询顾问有限公司2020年3月29日出具的隆鑫房（估）字（2020）第0358号《房地产估价报告》及《补充说明》载明，第1项房产评估价521.74万元，未办理登记抵押。第2项地下车位565个，评估价值3853.8万元。第3项四间商铺评估价值2445.52万元，该项下的房产于2019年8月21日办理了抵押登记，抵押期自2019年8月21日至2021年2月21日止，抵押权人九江市仁汇投资管理有限公司，合计抵押金额876万元。第4项7套办公楼评估价值4131.1712万元，其中301、401、601、901、902房产于2019年8月21日办理了抵押登记，抵押期自2019年8月21日至2021年2月21日止，抵押权人九江市仁汇投资管理有限公司，合计抵押金额1124万元。上述房产评估值总计10952.2312万元，其中用于抵押价值2000万元。扣减抵押部分，剩余评估价值为8952.2312万元。九江东成业房地产开发有限公司提出变更保全申请后，本院组织双方交换意见，并对相关证据进行质证。被申请人陈祖训不同意进行财产置换，理由为：1、原告申请法院查封、冻结的9500万元财产是因“潜邸●源郡”房地产开发项目所滋生的货币收益或所建造的房产。所保全的财产并未脱离本案，因此本案中保全的财产我方享有收益权，本案查封、冻结“潜邸●源郡”房屋销售款及门面商铺最为适当。2、经我方前往九江市房地产信息中心查询，“潜邸●源郡”项目截止至2019年1月4日已累计销售房屋753套，销售金额高达448985740.4元，扣除被法院冻结的49907887.33元存款，被告手中应当还持有399077853.07元的巨额流动现金。我方多次提出希望被告能够拿出因房地产开发所需的必要开支凭证，以证明剩余款项已全部用于项目开发，但至今未提供，为此对被告所称的项目亏损无法相信。我方有充足理由相信被告手中还持有巨额资金足以用于项目开发，无须动用冻结的资金。我方作为项目的合法投资人，对项目开支享有知情权，在被告未提供证据证明亏损3200余万元的情况下，我方坚决不同意置换。被申请人对评估报告未提出质证意见。本院经审查认为，本案被申请人陈祖训提出对申请人九江东成业房地产开发有限公司的财产进行保全，目的系保障其将来有可能得到法院支持的债权能够得到实现。当时查封、冻结的该公司两个银行账户有********.33元存款，现九江东成业房地产开发有限公司提出变更保全财产为房产、车位。经评估，申请人提供的房产、车位的价值已超过银行存款金额，进行变更后同样能使被申请人陈祖训将来有可能得到的权益有实现的保障。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条的规定，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。因资金流对企业的生产经营活动影响较大，在不影响保全目的情况下，可选择对房产、车位进行保全。申请人九江东成业房地产开发有限公司的变更请求符合法律规定，本院依法解除对九江东成业房地产开发有限公司在建设银行九江新湖支行的银行账户36×××99的存款29108062.33元的冻结，对九江东成业房地产开发有限公司在江西江州农村商业银行股份有限公司赛城湖支行的银行账户11×××92的存款20799825元的冻结不予解除。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十七条规定，裁定如下：一、查封、扣押邱隆华位于江西省九江市开发区（证号：**权证开字第××号、面积521.74㎡）；九江东成业房地产开发有限公司名下位于九江市开发区壹品湾小区地下停车位（565个，无人防停车位，编号见附件）；江西赣北石油化工有限公司名下位于九江市（证号：**权证浔字第××号）、102室（证号：**权证浔字第××号）、103室（证号：**权证浔字第××号）、104室（证号：**权证浔字第××号）四间商铺（面积2223.19㎡）；江西赣北石油化工有限公司名下位于九江市（证号：**权证浔字第××号）、401室（证号：**权证浔字第××号）、501室（证号：**权证浔字第××号）、601室（证号：**权证浔字第××号）、901／902室（证号：**权证浔字第××号）、1001室（证号：**权证浔字第××号）、1101室（证号：**权证浔字第××号）七套办公楼房产（面积5242.79㎡）。上述查封、扣押的财产价值在6000万元内。二、解除对变更保全申请人九江东成业房地产开发有限公司在建设银行九江新湖支行的银行账户36×××99的存款29108062.33元的查封、冻结。案件申请费5000元，由九江东成业房地产开发有限公司负担。本裁定立即开始执行。如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起五日内向本院申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。审判长  徐快华审判员  徐清华审判员  吕卫红二〇二〇年七月二日书记员  万 琳