西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初11042号原告（并案被告）：杨紫荷，女，1976年2月2日出生，汉族，住西安市高新区（一期），身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：姜宗起，陕西汉典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐妮娜，陕西汉典律师事务所律师。 被告（并案原告）：田澜，女，1969年1月3日出生，汉族，住西安市，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：程广玉，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘慧慧，陕西海普睿诚律师事务所律师。第三人（并案被告）：赵悦冰，女，1964年2月2日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：姜宗起，陕西汉典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐妮娜，陕西汉典律师事务所律师。原告杨紫荷与被告田澜、第三人赵悦冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，因原告田澜与被告杨紫荷、赵悦冰房屋买卖合同纠纷一案，本院亦于2019年5月30日立案，故本院于2019年7月24日作出（2019）陕0113民初11258号民事裁定书，裁定将原告田澜与被告杨紫荷、赵悦冰房屋买卖合同纠纷案并入原告杨紫荷与被告田澜、第三人赵悦冰房屋买卖合同纠纷案合并审理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了并案审理。原告（并案被告）杨紫荷及第三人（并案被告）赵悦冰共同委托诉讼代理人姜宗起、徐妮娜、被告（并案原告）田澜委托诉讼代理人程广玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨紫荷向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令田澜继续履行房屋买卖合同，完成产权转移登记手续;2.请求依法判令田澜承担违约金25万元;3.本案的诉讼费用由田澜承担。事实与理由:2014年8月19日杨紫荷与田澜就雁塔区XX路XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室房屋签订了《买卖定金合同》，合同约定，该房产的交易总额为480万元，杨紫荷于2014年8月19日支付定金9万元确定买卖关系，双方在2014年9月20日之前到房产局办理过户手续，当取得杨紫荷名下过户受理单当日杨紫荷支付剩余房款给田澜;同时《买卖定金合同》约定，买卖双方如有一方违约，除合同约定事项外，违约方承担房款总价的5%赔偿给未违约方，《买卖定金合同》签订后，杨紫荷向田澜支付了9万元定金。2014年10月，双方又签订了《协议》，第三人赵悦冰签字，该协议约定，XX路XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室房屋买卖价格为500万元，已付定金9万元，田澜同意杨紫荷于2014年10月16日开始装修，待资金十二月中旬到位后全面配合杨紫荷办理过户相关事宜。同时，田澜将该房屋交付给了杨紫荷装修，杨紫荷花费了300余万元进行装修并实际入住。截止2015年7月27日，杨紫荷自行支付及通过第三人赵悦冰向田澜支付购房款共计239万元(包含9万元定金)，2015年1 月29日杨紫荷代田澜支付物业费3436.08元、水电费666.02元。因2014年12月15日西安市住房保障和房屋管理局发布《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》，要求自2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约(以下简称:网签)系统签订买卖合同，并委托市XX中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。本案中，经过杨紫荷多次催告，田澜拒不配合完成房屋买卖合同交易手续。为了维护杨紫荷合法权益，特提起诉讼。被告（并案原告）田澜辩称并诉称，一、杨紫荷迟延付款且截止目前尚未付到房款的50%，田澜多次催要无果。杨紫荷构成根本违约，田澜有权解除《买卖定金合同》、《协议》。2014年8月19日，田澜与杨紫荷签订的《买卖定金合同》约定，杨紫荷如在2014年9月20日前不能支付全款480万元，田澜有权退回定金自行处理房屋。2014年10月16日，田澜与杨紫荷、赵悦冰签订《协议》，约定房屋价款500万元，杨紫荷如在2014年12月中旬前不能支付购房款，田澜有权另行出售房屋，并不予退还定金。2014年12月底前，杨紫荷仅支付9万元定金;经田澜一再催促，杨紫荷支付到2015年7月27日后不再付款，截止目前房款仅支付200多万元，与500万元房屋总价相距甚远。依据《买卖定金合同》、《协议》条款及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，田澜有权解除合同，收回房屋并要求杨紫荷承担违约金责任，因此应当驳回杨紫荷的诉讼请求。二、杨紫荷以资金监管政策对抗向田澜支付购房款无事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。首先，杨紫荷应在2014年12月中旬付清款项，政府出台资金监管政策要求2015年1月1日后的交易办理资金监管，即交易行为在前政策在后，本协议之所以未能履行的原因在于杨紫荷拒不如期付款，而非监管政策。即使退一步论，杨紫荷违约事实在先，资金监管政策发布在后，因杨紫荷违约行为导致客观情况发生变化，也应当由杨紫荷承担不利后果，其无权向田澜主张或抗辩，更无权假借此名拒绝付款。其次，田澜与杨紫荷、第三人签订《买卖定金合同》、《协议》的行为及付款、入住行为均发生在资金监管政策发布前，本案房屋买卖属于免资金监管的情形。再次，西安市住房保障和房屋管理局发布的资金监管政策属于政策性文件，不影响双方已经签订的合同的履行。综上，杨紫荷违约事实清楚，田澜有权依据合同约定及法律规定行使解除合同的权利，杨紫荷以资金监管政策对抗其应于政策出台前就履行完毕的合同义务，无事实和法律依据，因此应当驳回杨紫荷的全部诉请。田澜向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除杨紫荷与田澜签订的《买卖定金合同》及杨紫荷、田澜、赵悦冰签订的《协议》；2.请求判令杨紫荷、赵悦冰向田澜支付违约金25万元;3.请求判令杨紫荷、赵悦冰将房屋恢复原状并立即向田澜腾交房屋;4.请求判令杨紫荷、赵悦冰承担本案诉讼费用。并案被告杨紫荷辩称，一、杨紫荷与田澜的房屋买卖合同合法有效，田澜应当继续履行合同。2014年8月19日杨紫荷与田澜就雁塔区XX路XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室房屋签订了《买卖定金合同》，合同约定，该房产的交易总额为480万元，杨紫荷于2014年8月19日支付定金9万元确定买卖关系，双方在2014年9月20日之前到房产局办理过户手续，当取得杨紫荷名下过户受理单当日杨紫荷支付剩余房款给田澜;《买卖定金合同》签订后，杨紫荷向田澜支付了9万元定金。2014年10月，杨紫荷与田澜又签订了《协议》，赵悦冰签字，该协议约定，XX路XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室房屋买卖价格为500万元，已付定金9万元，田澜同意杨紫荷于2014年10月16日开始装修，待资金十二月中旬到位后全面配合杨紫荷办理过户相关事宜。同时，田澜将该房屋交付给杨紫荷装修，杨紫荷花费了300余万元进行装修并实际入住。2015年1月1日起，西安市二手房交易必须办理网签手续，交易资金必须进入监管账户，截止2015年7月27日，杨紫荷自行支付及通过赵悦冰向田澜支付购房款共计239万元(包含9万元定金)，经过杨紫荷多次催告，田澜拒不配合完成房屋买卖合同交易手续。二、田澜要求解除《房屋买卖合同》无任何事实与法律依据。第一，《买卖定金合同》约定，当取得田澜名下过户受理单当日杨紫荷支付剩余房款给田澜。《协议》约定，田澜同意杨紫荷于2014年10月16日开始装修，待资金十二月中旬到位后全面配合办理过户相关事宜。若十二月中旬之前资金不到位，田澜有权另行销售房屋，定金不退。在合同的执行过程中，田澜一直未配合办理网签及资金监管手续，杨紫荷多次催促，并陆续向田澜支付购房款，截止2015年7月27日，田澜收取杨紫荷购房款共计239万元。因此，不存在田澜在诉状中所述的2014年12月逾期支付全部购房款违约，田澜能够按照合同约定解除的情形。第二，2015年1月1日起，西安市二手房交易必须办理网签手续，交易资金必须进入监管账户，经杨紫荷催促，田澜一直不配合办理，因此不存在杨紫荷违约应当解除合同的情形。2014年12月15日西安市住房保障和房屋管理局发布《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》，要求自2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约(以下简称:网签)系统签订买卖合同，并委托市XX中心设立的交易保证机构实施交易资金监管，本案中，经杨紫荷催促，田澜一直未办理，不存在诉状中田澜所述杨紫荷违约应当解除合同的情形。第三，田澜起诉要求解除《买卖定金合同》和《协议》早已经超过了合同解除1年的除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”，杨紫荷与田澜2014年签订《买卖定金合同》及《协议书》，现起诉要求解除合同，早已经超过了解除权的行使期限。综上,田澜起诉要求解除房屋买卖合同没有任何事实与法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法驳回田澜的诉讼请求。第三人（并案被告）赵悦冰述称并辩称，1、同意杨紫荷的诉讼请求；2、田澜和杨紫荷的买卖合同履行时间已经确认，双方同意迟延支付购房款，上次田澜起诉的庭审笔录中有明确记载，并非田澜答辩中所称2014年12月底之前付清，本案无法履行的原因在与田澜不办理二手房资金监管，因此田澜没有任何理由阻止继续履行合同的事实；3、赵悦冰已经准备了相关资金，随时可以支付给田澜。对田澜诉请的答辩意见同杨紫荷的答辩意见。经审理查明，坐落于西安市高新区XX路XX号XX园XX号楼XX幢XX单元XX室于2014年1月13日登记于房屋所有权人田澜名下。2014年8月19日杨紫荷（原名夏某某）与田澜签订《买卖定金合同》，合同约定，买方即杨紫荷愿意认购该房产并自愿支付定金，以确定买卖关系，交易总额为480万元，买方于2014年8月19日支付定金9万元，买、卖双方于2014年9月20日之前到房产局办理过户手续，当取得买方名下过户受理单当日买方支付剩余房款给卖方即田澜，卖方收取全部房款时必须交房，待结清水、电、燃气等相关费用后，双方进入收房程序。该合同第七条约定，如果2014年9月20日之前全款480万元未付卖方，卖方有权退回定金自行处理房屋。……。买、卖双方如有一方违约，除合同约定事项外，违约方承担房款总价的5%赔偿给未违约方。后甲方田澜与乙方杨紫荷及第三方赵悦冰签订《协议》，在该协议中，双方将案涉房屋的价格调整为500万元，并确认杨紫荷已付定金9万元，该协议并约定田澜同意杨紫荷于2014年10月16日开始装修案涉房屋，待资金十二月中旬到位全面配合杨紫荷办理过户相关事宜无异议。若十二月中旬之前资金不到位，田澜有权另行销售房屋，定金不退。2014年10月24日田澜向杨紫荷出具委托书，委托杨紫荷装修案涉房屋，并根据小区物业公司的规定进行施工。同日杨紫荷向田澜出具承诺书，该书载明，XX路XX园XX号XX幢XX单元XX室的装修，若我与田澜房屋买卖不实现，本人承诺全部装修费用自行承担。逸翠园﹒西安家利物业管理（上海）有限公司西安分公司收款收据显示房号为1A期G1园13栋1层60101单元，业主田澜于2014年10月25日缴纳装修押金5000元，实际交款人为杨紫荷。2014年12月28日田澜委托代理人白天向杨紫荷发短信称，由于你方一再违约，时间上一拖再拖，至此我方通知你停止与你的商谈，房屋我们开始与新的购买方接触，不能与你成交的后果由你承担。田澜在田澜诉杨紫荷、赵悦冰房屋买卖合同纠纷一案（（2018）陕0113民初5146号）中递交的诉状中事实和理由部分内容称，“到了12月下旬，夏、赵二人仍没有把资金拿来，田澜开始催促，赵悦冰声称到2015年8月底之前肯定能把款支付，并说从2015年元月起，每延迟一个月增加5万元房价，田澜声明，最多等到八月底，但在此期间必须收回房屋，停止一切装修工作。杨紫荷说听赵悦冰的，因为她把钱借给了赵悦冰。”。2015年1月2日赵悦冰向田澜账号为XXXXXXXXXXXX0755的账户转账购房款10万元，2015年1月30日、2月8日、3月29日、5月7日、6月26日、6月27日、7月1日、7月3日、7月7日、7月27日赵悦冰向田澜账号为XXXXXXXXXXXXXX0500分别转账购房款12万元、8万元、10万元、8.6万元、25万元及3万元、2万元、70万元、40万元、20万元、20万元，上述款项共计228.6万元，加上9万元定金，共计237.6万元。杨紫荷称曾替田澜代购保健品价值1.4万元，应计入已付购房款。但田澜对此予以否认，杨紫荷提交的证据不足以证明其主张的该事实，故对杨紫荷该主张，本院不予采信。2015年3月15日杨紫荷与案外人西安惠益鼎建筑装饰工程有限公司就案涉房屋的装饰装修签订《西安市家庭居室装修装饰工程施工合同》，合同约定开工日期2015年3月15日，竣工日期为2016年3月21日，总工期限为370天，合同工程造价为3355085元，2015年3月15日、2015年5月3日、2015年9月5日、2016年1月6日、2018年4月20日案外人西安惠益鼎建筑装饰工程有限公司向杨紫荷出具5份收据，分别收到案涉房屋装修首期款50万元、装修二期款160万元、装修三期款50万元、装修四期款50万元，装修尾款25万元。上述费用共计335万元。田澜在田澜诉杨紫荷、赵悦冰房屋买卖合同纠纷一案（（2018）陕0113民初5146号）中递交的诉状事实和理由部分中还称，“此后原告多次到案涉房屋找到杨紫荷，要求停止装修，交回房屋，杨紫荷总是说赵很快就把房款给我，我方坚决要收房，并与夏发生激烈冲突和争吵，在2015年7月初曾向110报警。……”。2016年5月田澜向110报案，要求追究杨紫荷非法侵入住宅罪。2016年7月田澜用链子锁将房屋前、后院锁上。2016年案外人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司将田澜诉至本院，2016年12月12日本院作出（2016）陕0113民初1446号民事判决书，判决田澜于该判决生效之日起三十日内拆除案涉房屋的违规搭建构筑物，并将该房屋结构恢复原状。2017年7月18日本院向田澜发执行通知书，责令田澜履行法律文书确定的义务。后本院于2017年7月20日作出（2017）陕0113执2158号执行裁定书，以本案被执行人田澜非实际侵权人，暂不具备执行条件，驳回了案外人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司执行申请。2018年田澜向本院诉请要求夏某某、赵悦冰撤出案涉房屋并赔偿损失共计100万元，本院于2019年3月27日作出（2018）陕0113民初5146号民事裁定书，以双方之间的纠纷应为房屋买卖合同纠纷，田澜不变更其主张的法律关系，驳回了田澜的起诉。2019年10月21日西安市XX城执限拆决字高新01[2019]字8862号责令限期拆除决定书，责令田澜于2019年10月24日前自行拆除案涉房屋的违法建筑。案涉房屋自交付杨紫荷后一直由其实际占有。双方均认可杨紫荷代田澜缴纳了田澜占有案涉房屋期间的部分物业管理服务费等费用共计4102.1元，田澜愿意向杨紫荷退还该部分费用。杨紫荷占有案涉房屋期间缴纳物业管理服务费等费用共计48122.32元（包括5000元装修押金）。田澜在杨紫荷占有案涉房屋期间缴纳了物业管理服务费等费用共计22261.67元。西安市住房保障和房屋管理局2014年12月15日发布的《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》，其中第一条载明，自2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，并委托市XX中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。西安市汉唐公证处于2020年4月23日作出（2020）陕证民字第002017号公证书，证明2017年1月18日陕西省住房和城乡建设厅发布《西安市二手房交易资金监管确保买卖双方“钱证两清”》，其中部分内容载明，2015年前交易资金已收付但无法提供银行转账证明的，可凭由买方提交的户口迁入证明（户口簿）或买方缴纳的采暖费、物业费、有限电视费、装修等票据及物业证明申请办理免除资金监管。另查明，赵悦冰于2020年6月23日在其中国光大银行账户（账号7858-01-61-0083531-92）存入300万元，存期3个月，并称其愿意继续履行合同，并具有履行合同的能力。上述事实，有房屋产权证书、《买卖定金合同》、《协议》、委托书、家利物业管理公司收款收据3份、《西安市家庭居室装修工程施工合同》及收款收据、银行对账单、电子回单、赵悦冰与田澜微信聊天记录、《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》、赵悦冰与白天的短信记录、2018年1月6日田澜民事起诉状、（2018）陕0113民初5146号民事裁定书、（2018）陕0113民初5146号民事卷庭审笔录、（2020）陕证民字第002017号公证书、田澜代理人白天给杨紫荷的短信通知、报案材料、田澜锁门照片、《承诺书》、（2016）陕0113民初1446号民事判决书、西安市雁塔区人民法院执行通知书、（2017）陕0113执2158号执行裁定书、西安市城市管理综合行政执法局责令限期拆除决定书、家利物业管理（上海）有限公司西安分公司收款收据3份、银联商务pos单、家利物业管理（上海）有限公司西安分公司开具的陕西省增值税电子普通发票3张、中国光大银行储蓄整存整取存单、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，杨紫荷与田澜签订的《买卖定金合同》，杨紫荷与田澜、赵悦冰签订的《协议》，系各方真实意思表示，并不违反相关的法律法规，均合法有效。《协议》将《买卖定金合同》关于案涉房产金额及付款时间、付款方式变更为案涉房屋买卖价格500万元，田澜同意杨紫荷于2014年10月16日开始装修，待资金十二月中旬到位，全面配合杨紫荷办理过户相关事宜，若十二月中旬之前资金不到位，田澜有权另行销售房屋，定金不退。《买卖定金合同》中未变更的内容条款仍继续有效，各方当事人均应按照合同及协议约定履行自己的义务。但杨紫荷并未在十二月中旬支付案涉房屋的购房款，杨紫荷称双方已口头协商一致将购房款的给付时间变更为2015年8月底，杨紫荷并提交证据即田澜在（2018）陕0113民初5146号田澜诉杨紫荷、赵悦冰房屋买卖合同纠纷一案中递交的诉状加以证明。从该诉状中的内容可知，田澜一方要求杨紫荷2015年8月底给付购房款前先收回房屋，停止装修，但田澜在收回房屋时，双方发生冲突并报警，由此可知，双方并未就延期至2015年8月底支付购房款完全达成一致意见。如果说双方达成一致意见，杨紫荷也未按照约定停止装修，将房屋交回田澜。而且杨紫荷也未在2015年8月底将全部购房款支付给田澜，因此杨紫荷未按照合同约定的时间向田澜支付购房款属违约。杨紫荷称其之所以未按时支付购房款的原因是西安市住房保障和房屋管理局2014年12月15日发布的《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》，要求自2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，并委托市XX中心设立的交易保证机构实施交易资金监管，其要求田澜办理网签手续，交易资金必须进入监管账户，然而田澜不予配合办理。由田澜提交的证据陕西省住房和城乡建设厅发布《西安市二手房交易资金监管确保买卖双方“钱证两清”》可知，如果杨紫荷依照《协议》约定于2014年12月中旬向田澜支付购房款则可免除资金监管，即便杨紫荷在2015年8月底向田澜支付全部购房款，杨紫荷仍有可能通过提交缴纳的采暖费、物业费、装修票据及物业证明等方式申请办理免除资金监管。双方在《买卖定金合同》及《协议》中并未约定必须办理网签手续，交易资金必须进入监管账户。双方的最终目的是杨紫荷支付全额购房款，田澜配合杨紫荷办理案涉房屋的过户手续。杨紫荷不能证明未进行资金监管不能办理案涉房屋的过户手续。在本案的双务合同中杨紫荷是应当先履行债务的当事人，但其没有确切的证据证明田澜有丧失或者可能丧失履行合同义务能力的情形而中止履行先支付购房款的义务，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，杨紫荷应先向田澜履行按时全额支付购房款的合同义务，但杨紫荷未按照《协议》约定于2014年12月中旬支付购房款，截止2015年7月27日止仅支付237.6万元购房款，不到购房款总额的一半。现杨紫荷要求田澜继续履行房屋买卖合同，完成产权转移登记手续，后履行一方田澜有权拒绝杨紫荷的履行要求，故对杨紫荷要求田澜继续履行房屋买卖合同的诉请，本院依法不予支持。杨紫荷延迟履行支付全额购房款的主要债务，经田澜催告后在合理期限内仍未履行，杨紫荷存在违约行为，田澜依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定享有合同及协议解除权。杨紫荷主张田澜未在一年内行使解除权，该权利消灭。本案中，杨紫荷该主张依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，但该司法解释规范的是商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案是二手房买卖合同，出卖人田澜非房地产开发企业，因此并不能依据该司法解释第十五条确定解除权行使期限。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。法律没有就二手房买卖合同的解除权行使期限有相关规定，双方也并未在《买卖定金合同》及《协议》约定解除权行使期限，故田澜该解除权应是在杨紫荷催告后合理期限内不行使后消灭，没有证据显示杨紫荷曾催告田澜在合理期限内行使解除权，故本院对杨紫荷称田澜未在一年内行使解除权，该权利消灭的主张，依法不予采信。现田澜要求解除杨紫荷、田澜签订的《买卖定金合同》及杨紫荷、田澜、赵悦冰之间签订的《协议》，本院依法予以支持。《买卖定金合同》和《协议》解除，不影响合同中违约条款的效力，双方在《买卖定金合同》中约定，买、卖双方如有一方违约，违约方承担房款总价的5%赔偿给未违约方。双方均诉请要求对方按案涉房屋的总价款500万元的5%支付违约金25万元，庭审中田澜及杨紫荷均不认为违约金过高，均未要求予以适当减少，杨紫荷未能或不能提交证据证明田澜存在违约行为，故其要求田澜承担违约金25万元的诉请，本院不予支持。前述已指出杨紫荷未按时足额支付购房款属违约，但考虑到田澜在履行初期仅收取杨紫荷9万元定金后便将案涉房屋交付杨紫荷并同意其装修，导致出现后续一系列纠纷，及至本案纠纷更复杂化，存在一定的缔约过失责任，故本院仅支持杨紫荷应向田澜支付违约金15万元。庭审中本院向各方当事人释明是否增加或者变更诉讼请求，杨紫荷及田澜均坚持自己的诉讼请求。《买卖定金合同》和《协议》解除，杨紫荷应返还占有的案涉房屋，田澜应向杨紫荷返还已支付购房款237.6万元，双方应同时返还，故对田澜要求杨紫荷腾交案涉房屋的诉请，本院予以支持。关于田澜要求杨紫荷将案涉房屋恢复原状的诉请，因案涉房屋已装修，且合同履行初期田澜亦同意杨紫荷对案涉房屋进行装修，虽存在杨紫荷承诺房屋买卖合同不实现自行承担装修费及田澜此后要求杨紫荷停止装修交还房屋的情况，但田澜仅收到杨紫荷定金9万元后便交付并同意装修案涉房屋，存在一定的缔约过失责任。且房屋买卖合同解除，案涉房屋交还后，装修费问题解决前，田澜要求杨紫荷恢复案涉房屋原状，不现实亦不可行，故对田澜该诉请，本院不予支持。关于装修费及双方其他损失的问题，经本院释明，双方均同意待最终确定“房屋买卖合同是否继续履行”这一核心争议后，根据情况通过另行起诉等方式解决。关于物业管理服务费等费用的问题，田澜在杨紫荷占有案涉房屋期间缴纳了物业管理服务费等费用共计22261.67元，杨紫荷代田澜缴纳了田澜占有案涉房屋期间的部分物业管理服务费等费用共计4102.1元。因自田澜向杨紫荷交付案涉房屋后，杨紫荷一直实际占有案涉房屋，故期间所产生的水电费、物业费、取暖费等费用应由杨紫荷负担，故杨紫荷应退还田澜缴纳的物业管理费等费用共计18159.57元。至于赵悦冰是否应当承担责任的问题，赵悦冰仅是杨紫荷委托其向田澜支付购房款的第三人，赵悦冰未按时足额支付购房款的责任应由杨紫荷承担，故本案赵悦冰并不承担任何责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第七十七条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除杨紫荷与田澜于2014年8月19日签订的《买卖定金合同》及杨紫荷、田澜、赵悦冰之间签订的《协议》。二、杨紫荷于本判决生效之日起十日内向田澜支付违约金150000元。三、杨紫荷于本判决生效之日起二十日内向田澜交还坐落于西安市高新区XX路XX号XX园XX号楼XX幢XX单元的60101室房屋。四、田澜于本判决生效之日起二十日内向杨紫荷返还已付购房款2376000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回杨紫荷的诉讼请求。六、驳回田澜的其他诉讼请求。两案案件受理费共计76480元（其中杨紫荷预交案件受理费29680元，田澜预交案件受理费46800元），由杨紫荷负担45888元，由田澜负担30592元。杨紫荷在履行本判决确定的金钱给付义务时一并向田澜支付15296元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。           审  判  长    雷    君审  判  员    杨    博审  判  员    刘    静 二〇二〇年七月二十三日 书  记  员    党 鹏 英 打印：相丽华   校对：张石磊    2020年  月  日送达