安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初2818号 原告（反诉被告）：合肥华盛大运城商业管理有限公司,住所地安徽省肥东县撮镇镇裕溪路高架东入口1000米华盛大运城**S101。统一社会信用代码91340122MA2MU1YN1B。 法定代表人:王辉,该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶盛，该公司员工。 委托诉讼代理人：夏志强，该公司员工。 被告（反诉原告）:苏子祥,男,1972年6月5日出生,汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：程林，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李浩瀚，安徽汉合律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）合肥华盛大运城商业管理有限公司（以下简称华盛管理公司）与被告（反诉原告）苏子祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，被告苏子祥对原告华盛管理公司提出反诉，本院受理后决定合并审理。本院依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华盛管理公司的委托诉讼代理人叶盛、夏志强，被告（反诉原告）苏子祥及其委托诉讼代理人程林、李浩瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华盛管理公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判决解除原被告于2017年9月6日签订的《商铺租赁合同》;2、判决被告支付拖欠的租金和服务费共计374805.2元及滞纳金(其中租金299838元、服务费74967.2元,计算至2019年8月14日);3、判决被告支付拖欠的电费和物业费共计18213.99元及滞纳金(其中物业费11611.87元、电费6602.12元,计算至2019年8月14日,)4、判决原告不向被告返还履约保证金24338元;5、判决被告于判决生效之日起十日内腾空商铺,并向原告返还案涉商铺;6、判决本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2017年9月6日,原告与被告签订《商铺租赁合同》一份,约定原告将其经营管理的位于撮镇镇裕溪路与合宁路高速交口西南角华盛大运城商铺租赁给被告用于经营餐饮徽乡鸡,租赁商铺面积为135.21平方米,租赁期限为2017年12月28日至2022年12月27日,租金为19470元／月,服务费为48668元／月。租金及服务费按3个月为一个支付期,先支付后使用。物业管理费、水费、电费由原告代收代缴。合同并对被告拖欠租金、服务费及相关费用等违约行为进行了约定。合同签订后,被告支付了履约保证金24338元。根据《商铺租赁合同》约定,被告应于2018年4月3日支付2018年5月3日至2018年8月2日租金和服务费,但被告一直未付,后期租金及服务费亦拖欠至今。原告多次向被告催要拖欠的租金、服务费及相关费用,被告均置之不理。综上所述,原告与被告之间的《商铺租赁合同》合法有效,对原被告依法具有约束力,被告应依约支付租金及相关费用,但被告却无理拒不支付至今,构成严重违约。为了维护原告合法权益,原告只能依法提起诉讼,请求法院依法判决 被告苏子祥辩称，1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2018年4月16日解除；2、判令反诉被告赔偿反诉原告损失367400元;3、判令反诉被告返还反诉原告履约保证金24338元。 反诉原告苏子祥向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年4月16日解除。2.判令被反诉人赔偿反诉人已损失367400元;3.判令被反诉人返还履约保证金24338元。4.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。以上2、3项费用总计391738元。 事实与理由:2017年9月6日,反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》一份,约定反诉被告将其经营管理的位于撮镇镇裕溪路与合宁路高速交口西南角华盛大运城商铺租赁给反诉原告用于“徽香鸡”,租赁商铺面积为135.21平方米,租赁期限为2017年12月28日至2022年12月27日（含免租期,实际计租时间以甲方开业为准）,租金为19740元／月,服务费为4868元／月。反诉被告一开始承诺以大润发、肯德基、栖巢咖啡、棒棒糖成长王国、十二道疯味美食广场、神彩时代电玩等商户进驻为噱头,涵盖超市卖场、国际影城、儿童娱乐、时尚餐饮／等业态,是一站式／购物、休闲、娱乐中心,整体招商超过60%、住宅入住率不低于70%,附近有南门小学龙塘分校、大型体育公园等配套设施,人流量大等情况,但直至今日商户和住宅入驻寥寥,上述项目也没有完成建设。华盛ＢＢ购物广场于2018年2月3日开业，一个月后的3月20日合肥市裕溪路高架东延工程即开始施工建设，作为在全国各地具有多处物业的知名房地产开发商，其不可能不清楚道路施工事宜，但其未将上述信息及时告知承租人从而使承租人做出错误判断选择承租了案涉房屋，存在隐瞒与合同订立相关的重要事实的情形（二）被反诉人自身存在诸多违约、违法行为，反诉被告没有交付符合条件的合格租赁物给乙方使用。根据合安徽省住宅和城乡建设厅官网查询的结果，未发现反诉原告承租的Ａ区建筑的主体工程未通过竣工验收，也未通过消防验收，也未开通燃气，案涉房屋根本不具备实际交付用于经营餐饮门店的使用条件，此种情形下将房屋交付给反诉原告使用存在重大安全隐患，该行为不仅违反合同4.10条的约定，也违反了《建筑法》、《城市房地产管理法》、《合同法》、《消防法》的相关规定。另反诉原告承租房屋后，反诉被告招商工作进展迟缓，整个项目人烟稀少，大批商铺长期空置，反诉被告收取了反诉原告缴纳的租金、综合管理费等名目繁多的费用，却未实质上提供任何有利于商铺经营发展的服务，这不仅违背了双方签订租赁合同的初衷，也违反了作为商铺管理人的主要义务。二、反诉原告遭受了重大损失，反诉原告基于对反诉被告品牌、销售人员的高度信任选择签订租赁合同并进场经营。合同签订后，反诉原告投入三十余万元对门面进行装修及购置设备。合同签订后的一个月（2018年3月20日），合肥市裕溪路高架东延工程开始施工，施工期间主干道合马路长期处于封闭状态，车辆及行人也无法通行，甚至经营户要想进入商铺须绕行乡间小道，该整个商业项目除了经营者以外毫无其他人流量，事实经营户也无法继续经营下去。从正式开业到接到所谓解除合同通知时间内，反诉原告实际产生营业额的时问只有一个多月的时间，负担着高额房租、水电费、管理费、人员工资等，其余时间均无营业收入一直处于亏损状态。纵观《商铺租赁合同》签订及履行过程中，反诉被告存在欺诈及违约情形，反诉原告积极履约并在客观情况发生重大变化的情况下及时协商解除合同，反诉被告诸多行为直接导致反诉原告遭受较大损失，根据当事人的上述约定及法律规定，特向贵院提起反诉，望判如所请。 反诉被告合肥华盛大运城商业管理有限公司辩称：1、反诉原告称我司在招商时欺骗答辩人是商业欺诈，无事实和法律依据。2017年9月6日，原被告双方签订了商铺租赁合同，2018年2月3日，案涉商业综合体整体开业，2018年3月18日，合肥市公安局交警支队与市重点工程建设管理局向社会公开发布，裕溪路高架东延施工的通告，很明显从时间上可以清晰看出，我司对裕溪路高架东延工程的施工事先均不知情，退一步说，如果我司对此工程开工时间知情，案涉商业综合体也不会在施工前一个月整体开业，而实际上我司在案涉商业综合体开业后，因为裕溪路高架东延工程封路造成损失巨大,我司在招商时并未欺诈反诉原告。2、反诉原告称我司违约给反诉原告造成损失，无事实及法律依据，应不予支持。众所周知，租赁商铺经营是一种商业行为而商业行为最重要的特点之一就是利益与风险共存，反诉原告是完全民事行为能力人，对自己的行为，应该有最基本的判断与辨识，在与我司签订商铺租赁合同时，就应该能预见相应的商业风险案涉商业因裕溪路东延工程，导致客流减少，不是答辩人一直所为，我司无需就此承担违约责任，更无需承担反诉原告所谓的损失。综上所述，我司与反诉原告是在平等自愿，互惠互利的基础上签订的商铺租赁合同，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，反诉原告在合同履行过程中拒不缴纳租金的行为是根本性违约行为，已经导致我司的合同目的无法实现故恳请人民法院在查明事实的基础上，依法全部驳回反诉原告的全部诉请。 原告为支持其本诉请求，向本院提交下列证据：授权委托书复印件、商铺租赁合同复印件、物业服务合同复印件等证据。 被告苏子祥为支持其本诉请求，向本院提交下列证据：安徽省住房和城乡建设厅工程建设项目查询结果、竣工验收备案表、网络宣传截图、广告宣传照片、领导留言板截图、现场照片及视频、损失明细及收据、《关于虚假招商的说明》、聊天记录、告知函、民事判决书等。 根据认定的证据结合庭审查明的事实及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2017年9月6日，苏子祥与华盛管理公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定，华盛管理公司将其经营管理的华盛大运城2期商业综合体内A8栋192室135.21平方米出租给被告苏子祥经营“徽香鸡”。商铺租赁期限为5年，自2017年12月28日至2022年12月27日(含免租期，实际计租时间以出租方开业时间为准)；免租期限6个月，免租期属于原告给予被告诚信经营的优惠政策，若因被告原因或因被告违约导致合同提前解除的，则免租政策自始取消，被告需按合同约定的租金及各项费用支付给原告;租金为144元/㎡/月，每月租金为19470元；服务费为36元/㎡/月，每月服务费为4868元；物业费8元/㎡/月；合同签订之日原告应向被告支付24338元合同履约保证金；租金及服务费按3个月为一个支付期，先支付后使用。物业管理费由被告按照商铺所有人与物业公司签订的《物业服务合同》的约定执行，由被告直接向物业公司缴纳。被告不按时缴纳物业费，视为对本合同的违约，原告有权向被告主张物业费及相应的违约责任。被告应按时交纳租金、履约保证金、服务费、物业费、水电费、公共能耗费等相关费用，由商铺所有权代缴的费用，由原告代为向被告收取。原告未按合同约定时间、标准交付被告所承租的商铺，所有合同期顺延。如被告未能按照合同规定的时间足额支付租金及相关费用的(包括但不限于水电费、物业费、服务费等)，则每逾期一天，需按应交纳金额的千分之五支付滞纳金，拖延费用连续三十日的，或被告中断、暂停营业达7日及以上的，原告有权随时终止本合同，收回租赁房产，履约保证金不退，同时有权向被告追偿全部损失。合同签订后，原告向被告交付了所出租的商铺，被告向原告交纳了履约保证金24338元及三个月的房租后入驻所承租的商铺。2018年2月3日，华盛BBB商业广场开业。2018年3月20日，毗邻华盛BBB商业广场的合肥市裕溪路高架东延工程一、二标段开工建设，施工期间对相关路段进行了封闭，被告于2018年4月10日左右暂停营业，原告于2018年4月26日将被告的店门上锁封闭。2019年8月12日，原告华盛管理公司向被告苏子祥发出了关于解除租赁合同的函，告知其与被告苏子祥签订的租赁合同自函送达之日解除，要求被告于收到函件之日起三个工作日内返还商铺并结清所欠费用。被告苏子祥于2019年8月14日在收到上述解除函后，未支付租金等费用。 另查明，案涉华盛BBB商业广场由合肥华盛洲际置业有限公司开发建设，并委托华盛管理公司进行经营管理。依华盛大运城二期商业《前期物业服务合同》第九条约定，按建筑面积（不含附属间）以4.8元/㎡/月、A区B1区公共能耗费3.2元/㎡/月、B2区公共能耗费23.2元/㎡/月向业主收取物业服务费。第十一条约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日万分之五收取滞纳金。 因原被告双方分歧过大，本院调解不能。 本院认为，本案的争议焦点为案涉租赁合同是否存在因原告华盛管理公司存在违约行为，导致合同解除。亦或成立“不可抗力”应解除租赁合同。原被告双方于2017年9月6日签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。商铺租赁合同约定“实际计租时间以出租方开业时间为准”，而华盛BBB商业广场于2018年2月3日开业，故案涉商铺租赁合同5年租赁期限应自2018年2月3日始至2023年2月2日止。本院认为原被告于2017年9月6日签订租赁合同中并无对商业运营效果的约定，也不能证实原告招商宣传的商业运营效果，属于案涉租赁合同的组成部分。案涉租赁合同签订于2017年9月6日，裕溪路高架东延工程一、二标段于2018年3月20日开工建设，且无证据证实原告事前便明知，该工程将以封路方式封闭施工。故被告以原告存在虚假宣传、欺骗招商导致其商业目的不能实现，本院不予采信。因被告于2018年4月10日起停业7天以上，原告于2018年4月26日将案涉商铺上锁封闭，视为原告终止双方签订的房屋租赁合同，故双方的租赁关系于2018年4月26日解除。苏子祥已缴纳房租及服务费至2018年5月2日，故被告不存在拖欠原告租金、服务费、电费和物业费，关于原告要求不返还履约保证金24338元的请求，根据合同的约定，因被告暂停营业7天以上，原告可不退还被告履约保证金，对原告的该项请求，本院予以支持。因双方的租赁合同已解除，原告要求被告于判决生效之日十日内腾空商铺并返还原告的请求，本院予以支持。关于被告要求原告赔偿装修损失367400元的请求，根据合同的约定，装修费用应由承租人自行承担，鉴于被告仅营业两个多月，原告可对被告适当补偿；从被告列举的损失明细反映，部分装修设备可以移走继续使用，且被告无法经营的原因并非原告的原因，故本院酌定原告补偿被告装修损失50000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）合肥华盛大运城商业管理有限公司与被告（反诉原告）苏子祥签订的《商铺租赁合同》于2018年4月26日解除； 二、原告（反诉被告）合肥华盛大运城商业管理有限公司于本判决生效之日十日内补偿被告（反诉原告）苏子祥装修损失50000元； 三、原告（反诉被告）合肥华盛大运城商业管理有限公司不向被告（反诉原告）苏子祥返还履约保证金24338元； 四、被告（反诉原告）苏子祥于本判决生效之日十日内将华盛大运城2期商业综合体内A8栋192室商铺腾空并返还原告（反诉被告）合肥华盛大运城商业管理有限公司； 五、驳回原告（反诉被告）合肥华盛大运城商业管理有限公司与被告（反诉原告）苏子祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7486元，减半收取3743元，由原告合肥华盛大运城商业管理有限公司3289元，由被告苏子祥负担454元；反诉案件受理费3545元，由原告合肥华盛大运城商业管理有限公司452元，由被告苏子祥负担3093元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王卫东 二〇二〇年七月三十日 法官助理夏梦 书记员崔雯倩