安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3518号 上诉人（原审原告）：安徽创隆置业有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路**新天地广场**。 法定代表人：方景星，董事长。 委托代理人：汪智，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托代理人：李晓新，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥市梅山饭店有限公司，住所地安徽省，住所地安徽省合肥市梅山路中段 法定代表人：娄俊,董事长 委托诉讼代理人：刘林，安徽端维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晓娟，安徽端维律师事务所律师。 上诉人安徽创隆置业有限公司（以下简称创隆置业公司）因与被上诉人合肥市梅山饭店有限公司（以下简称梅山饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月20日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创隆置业公司上诉请求：1.依法改判支持创隆置业公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由梅山饭店承担。事实和理由：一、一审判决查明案件事实部分，尤其自判决书主文第九页倒数第四行开始至第十二页倒数第八行之间，多处行文内容极其混乱，认定的案件事实与客观事实明显不符，且认定部分案件事实没有证据支持，如关于创隆置业公司向梅山饭店送达解除合同通知书的事实；二、一审判决对合同效力的认定，与创隆置业公司主张的合同效力不一致，但一审法院未告知创隆置业公司变更诉讼请求，侵害了创隆置业公司的诉权，程序违法。创隆置业公司向一审法院提起诉讼，请求确认与梅山饭店之间的合同无效，并基于合同无效而提出赔偿损失的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，当事人主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。该规定要求人民法院“应当”告知，而非“可以”告知，但本案一审法院在作出创隆置业公司与梅山饭店之间的租赁合同有效认定时，并未告知创隆置业公司变更诉讼请求，剥夺了创隆置业公司的合法诉权，程序违法。三、梅山饭店未能提供涉案房屋初始建设及改建的建设工程规划许可证，亦未提供主管部门的批准文件，应依法认定涉案房屋租赁合同系无效合同，一审判决认定事实不清，适用法律错误。就涉案房屋的初始建设事项，梅山饭店虽举证曾向市政府提出减免建筑费用的请示报告，并经市政府领导批示，但人民政府应依法行政，市政府领导的批示针对的是减免建筑费用，并不能替代房屋建设工程规划许可证，更不能替代主管部门批准房屋建设的审批文件，不意味着梅山饭店一定可以获得规划主管部门的审批文件，更不意味着梅山饭店已经取得建设工程规划许可证。房产登记主管部门对涉案房屋办理产权登记，系对涉案房屋产权所有者的确认，亦不能作为涉案房屋取得建设工程规划许可证，或经过主管部门批准的证明文件。不论涉案房屋的初始建设，是否取得建设工程规划许可证或经过主管部门批准，原城市规划法、现城乡规划法明确规定，房屋存续过程中的改建，亦属于房屋建设事项，尤其是对房屋内部主体结构的改变，涉及到建筑是否安全的重大问题，必须通过规划部门的批准并核发建设工程规划许可证。而从现有证据可以看出，涉案房屋从产权登记的四层结构，变更为现状交付给创隆置业公司的五层结构，存在明显的主体结构改建行为，梅山饭店应提供而未提供涉案房屋改建的建设工程规划许可证。一审法院选择性的忽视了该事实的存在，致事实认定不清，适用法律错误，错误认定涉案房屋租赁合同为有效合同。四、梅山饭店应赔偿因涉案合同无效造成的创隆置业公司全部损失。梅山饭店虽在招租公告中，明示按照房屋现状予以招租；创隆置业公司亦是按照房屋现状予以租赁，并组织开展经营活动，投入大量的资金及人力、物力。但因梅山饭店未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证，致房屋租赁合同被认定为无效合同，梅山饭店应赔偿创隆置业公司的合理损失。创隆置业公司基于梅山饭店的国有企业身份以及对招标公告、房屋登记证书等的充分信任，原本有理由相信涉案房屋租赁合同为有效，对合同无效不存在任何过错。故创隆置业公司因履行涉案合同及开展经营活动而产生的全部损失，均应由梅山饭店承担。 梅山饭店辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对于一审法院判决书中出现的笔误，一审法院后出具裁定书予以纠正，一审判决不存在任何问题。二、梅山饭店与创隆置业公司之间签订的《房屋租赁合同》及《关于贵宾楼配套停车位及设施等租赁协议》均是双方真实意思表示，合法有效，并非创隆公司所称的无效合同。案涉房产有不动产权证，合法有效，我方提供给创隆的图纸系房屋初建时的图纸，后期房屋经规划部门批准后进行改动，房屋主体结构并没有改动，创隆提出的小路改造成一楼房屋，并不是后期改造，而是初建时就是建在水湖路上。案涉房屋设计方案超出主管部门的规定，窗口明确该方案无法通过审核，该后果应由创隆自行承担。创隆公司以合同无效为由要求解除合同，完全是为了规避自己的责任。创隆置业公司诉称梅山饭店将违章建筑出租给创隆置业公司，导致装修图纸无法获批、消防无法验收。根据“谁主张谁举证”的原则，创隆置业公司应该提供相关部门的鉴定报告或批复，而创隆置业公司并未提供。且案涉房屋于2014年4月24日登记于梅山饭店名下，具有权属证明，并非创隆置业公司所称违章建筑，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的合同无效的情形。并且创隆置业公司于2019年2月向梅山饭店寄送解除《房屋租赁合同》、《关于贵宾楼配套停车位及设施等租赁协议》的通知书，而解除合同是以合同有效为前提的，说明创隆置业公司是认可合同有效的。三、案涉房屋迟迟无法装修开业并非梅山饭店原因，而是由创隆置业公司自身原因导致。因为创隆的设计方案中存在大量违规设计，如栈道延伸至稻香楼宾馆水面区域、外墙体全玻璃幕墙缺乏安全性，导致其改造方案无法经过规划局审批。该设计图纸系房屋最初建成时的旧图纸，多年间历经多次出租、装修改造，与现状存在不一致实属正常。并不能因此认定为违建，案涉房屋属于现状移交，移交前创隆已经对案涉房屋进行了勘察、确认，并签订了交接清单。我方交付的房屋符合合同约定，不存在任何主体结构问题。创隆称案涉房屋系违法建筑，但没有提供任何证据证实住建局或市政管理部门将案涉房屋认定为违建。其诉请中称因我方违建、改建等原因导致该房屋消防最终无法验收，也并未提供任何消防部门的书面鉴定结论。创隆置业公司由此造成的损失应由创隆置业公司自行承担。四、创隆租赁房屋尚未进行装修，更谈不上正常经营。创隆置业公司提供的相关损失证据，均系其另一餐饮会所桐遥的人员及耗材证据，系虚假证据。综上，梅山饭店与创隆置业公司之间签订的《房屋租赁合同》及《关于贵宾楼配套停车位及设施等租赁协议》均合法有效。创隆置业公司因自身原因导致的损失应由其自己承担。请求法院予以支持，驳回上诉，维持原判。 创隆置业公司向一审法院起诉请求：1.判令确认创隆置业公司与梅山饭店签订的《房屋租赁合同》、《关于贵宾楼配套停车位及设施等租赁协议》无效；2.判令梅山饭店向创隆置业公司赔偿损失共计3703796.57元，并自起诉之日按照银行同期贷款利率承担利息，款清息止；3.判令梅山饭店承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：蜀山区梅山迎宾馆院内贵宾楼以房地权证合产字第××登记于合肥市梅山饭店有限公司名下，登记时间为2014年4月24日，房屋总层数为4层，建筑面积2499平方米，其中一楼建筑面积1054.47平方米，二楼为810.44平方米，三楼为573.75平方米，四楼为170.34平方米。合肥市梅山饭店有限公司贵宾楼在合肥市产权交易中心网站发布合肥市梅山饭店有限公司贵宾楼租赁公告：委托方承诺本次出租行为已履行了必要的审批程序,保证本公告的内容不存在任何重大遗漏,虚假陈述或严重误导,并对其内容的真实性,准确性和有效性负责。本项目意向承租人如需咨询，务必首先认真阅读本项目公告，并针对具体条款进行咨询。本公告为本项目唯一法定文书，一切解释以本公告为准。项目名称合肥市梅山饭店有限公司贵宾楼租赁，项目编号2018ＳＣＪ0125，出租标的基本情况层数第一至第四层，结构钢混，建筑面积2499平方米，用途商业服务，租期6年，免租金装修期60天，租金底价204万元／年，履约保证金首年四个月成交租金之和。竞价保证金260万元，并注明标的房屋位于合肥市梅山饭店贵宾楼，具体位置及范围需意向承租人踏勘时咨询清楚。标的房屋有权属证明，拟租赁房屋无权属纠纷。标的房屋整体按现状出租，标的房屋内现有可移动设备设施及其他未形成附和的内部装修装饰物等均不在本次出租范围内。标的有关瑕疵须由意向承租人现场踏勘了解清楚。租赁房屋用途要求1.承租人使用上述房屋仅可用于餐饮服务，且餐饮包厢不少于20个，经营项目不得与出租方的主营业务向冲突，如由此造成承租人不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由承租人承担。2.承租人使用上述房屋须符合标的证载用途及《合肥市市场主体住所（经营场所）登记管理暂行规定》、《合肥市服务业环境保护管理办法》等相关法律法规要求，如由此造成承租人不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由承租人承担。3.承租人使用上述房屋如需获得消防、环保部门许可的，须有承租人自行办理并承担相关一切费用和责任。如由此造成承租人不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由承租人承担。特别要求（一）意向承租人应在本公告期截止前现场踏勘出租标的，就出租标的的相关情况主动向出租方咨询，自行了解已方适用该标的经营项目可能涉及的环评及消防等相关法律法规及市政规定；完成报名的意向承租人都视同已实地踏勘出租标的，确认了标的范围、面积并认可租赁要求等，自愿承担因上述原因导致的一切后果和法律责任。（二）本次房屋出租所列示的标的面积仅作参考，以实际移交面积为准，实际移交面积与参考面积不符的，不调整成交价格。出租面积之外的建筑物、附属物（如道路、绿化、空地、停车场等）均不在出租范围内，出租方不提供任何承诺及服务。出租方收到首期租金和履约保证金后30个日历天内移交该标的房屋，移交时屋内的遗留杂物及建筑垃圾等由承租人负责清理。租赁期内，承租人对租赁房屋进行装修、装潢时，装修、装潢方案须经出租方书面同意。且装修、装潢不得改变或破坏房屋结构。如擅自改动或破坏房屋结构，承租人应立即恢复原状，给出租方或第三人造成的损失应由承租人承担赔偿责任。 安徽创隆置业有限公司竞标成功，于2018年5月16日与梅山饭店签订房屋租赁合同，约定房屋座落于合肥市梅山路中段梅山饭店院内贵宾楼。建筑面积为2499平方米，租赁用途租赁服务及必要配套办公，乙方使用租赁房屋必须符合房屋设计用途及《合肥市服务业环境保护管理办法》等相关要求，若由此造成承租人不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由乙方承担。租赁期限自2018年6月11日至2024年6月10日，免租金装修期六十天，计六年整，房屋履约保证金为1045333.33元，乙方应在接受房屋之前将履约保证金交给甲方，如乙方承租期间无违约情况发生，乙方应在接受房屋之前将履约保证金交付给甲方，如乙方承租期间无违约情况发生，该履约保证金在租赁期满后退还乙方（不计息）如乙方发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金中扣除。首年租金3136000元，第一至三年租金为成交价，自第四年起，每年租金按上一年实际租金的3%比例递增，租金每三个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始10日前向甲方支付，甲方收到乙方履约保证金及首期租金后，应于30个日历天内将租赁房屋交付给乙方，租赁期间，乙方因经营需要对租赁房屋进行装修的，所需全部费用由乙方承担，房屋进行装修前必须以书面形式征得甲方同意，乙方装修中应确保不会破坏房屋主体结构并不得破坏后改变甲方与相邻产权人的产权界限，否则所造成的经济损失和引起的产权纠纷责任全部由乙方承担，如乙方因经营需要对安全、消防、水、电、通讯等基础设施、设备进行改造或升级的须事先征得甲方的同意方可进行，改造升级的施工由乙方负责，所需各项费用均由乙方承担，设施改造升级后不可移动的部分应在租赁结束后完好无偿地移交给甲方。第八条甲方的权利义务约定甲方按现状提供租赁房屋现有的附属设施、设备供乙方使用，但不承担合同期内此类设备的检测、维修、使用、监管等义务，租赁期内此类设备发生安全责任事故，甲方不承担任何法律责任。甲方应保证租赁房屋无产权纠纷，如有纠纷，由甲方负责处理并承担相关责任，如因此给乙方造成损失的，由甲方负责人赔偿。第十条合同的解除甲乙双方必须严格按照项目公告及有关承诺签订合同，不得擅自变更，甲乙双方不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议，对任何因双方擅自变更合同引起的问题和合同风险由双方自行承担。因甲方单方面要求而提前解除合同，甲方应对乙方装修部分在进行专项评估后进行补偿，因乙方单方面要求而提前解除合同以及租赁到期合同自然解除的，乙方承租期间因经营需要所实施的装修改造部分，甲方不作任何形式的补偿等。 创隆置业公司接受房屋后，对房屋进行了设计，2018年9月25日双方签订了交接清单：吊顶原承租户装饰层面未拆除，墙面原承租户装饰层面未拆，地板，原承租，地板未拆除，房门原承租户房门未拆除。原承租户风机盘管未拆除，原承租户灯具均拆除、原承租户铝合金隔断及卫生间洁具部分拆除，原承租户墙体装饰层面均未拆除，交接之日贵宾楼房屋主体结构审视基本完好。创隆置业公司接收案涉房屋后，对内部装修进行了部分拆除，并进行装修设计，设计方案没有通过。现创隆置业公司认为租赁合同无效向提起诉讼。 一审法院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明。梅山饭店发布的招标公告载明意向承租人应在本公告期截止前现场踏勘出租标的，就出租标的的相关情况主动向出租方咨询，自行了解已方适用该标的经营项目可能涉及的环评及消防等相关法律法规及市政规定；完成报名的意向承租人都视同已实地踏勘出租标的，确认了标的范围、面积并认可租赁要求等，自愿承担因上述原因导致的一切后果和法律责任。且本次房屋出租所列示的标的面积仅作参考，以实际移交面积为准，实际移交面积与参考面积不符的，不调整成交价格。其改扩建系前列承租人对案涉房屋的添附，创隆置业公司在竞标时已明知并确认，且接收房屋后经创隆置业公司许可可对装饰装修进行拆除，梅山饭店的出租范围仅为房产证中载明的2499平方米,依据出租公告对于改扩建部分并不在出租范围之内,出租方不提供任何承诺及服务。即该改扩建部分并非出租标的范围,创隆置业公司依据改扩建部分主张无法实现合同目的不能成立，且在租赁前,创隆置业公司有权对现场进行勘探,创隆置业公司已履行了适当的告知义务,招标公告中的权利义务对双方当事人具有约束力。创隆置业公司称梅山饭店未取得规划许可证,系租赁公告第六项中明确，不符合相关规定，由此造成承租人不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履行的，责任由承租人承担。创隆置业公司称梅山饭店将违法建筑出租给创隆置业公司，创隆置业公司主张房产证是总计2499平的4层建筑，但实物是五层，创隆置业公司对房屋进行了大量的扩建与改建，扩建的违章建筑与产证房屋不可分割难以区分且附图上显示的一条环湖路被改建成房屋一楼，另创隆置业公司委托消防部门对房屋进行审查，同样梅山饭店知因为违建、改建等原因致使将来该房屋的消防最终也将无法验收，案涉房屋设计方案超出主管部门的规定，窗口明确该方案无法通过审核，招标公告已载明，以实际移交面积为准，出租面积之外的建筑物、附属物（如道路、绿化、空地、停车场等）均不在出租范围内，出租方不提供任何承诺及服务，不符合合同无效的情形。创隆置业公司认为合同无效及基于合同无效的各项诉请均不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回创隆置业公司诉讼请求。案件受理费36430元，由创隆置业公司承担。 二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。 本院认为，梅山饭店发布租赁公告以及梅山饭店与创隆置业公司签订的租赁合同中约定的出租标的建筑面积均为2499平方米，针对该2499平方米的建筑，梅山饭店办理了房地产权证，梅山饭店对其拥有合法的所有权，梅山饭店享有占有、使用、收益的权能，梅山饭店将其发布公告出租属于行使不动产物权的范围，未违反法律的强制性规定，梅山饭店与创隆置业公司据此签订的《房屋租赁合同》应为合法有效。创隆置业公司主张案涉房屋未取得规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，租赁合同应属无效，但该条规定中的未取得建设工程规划许可证的房屋应属于不满足城市规划、违法建设的违章建筑，本案房屋取得了房屋产权证，应为合法建造房屋，不属于该条的适用范围，创隆置业公司据此主张合同无效，本院不予支持。至于创隆置业公司所述房屋存在违法改建和扩建，即使真实存在，该改建和扩建设施应不属于本案合同所约定的租赁标的范围，不能成为构成合同无效的理由。 综上，创隆置业公司的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36430元，由安徽创隆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年七月二十日 书记员 李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。