福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申2021号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：泉州市丰泽区御文阁二号小区业主委员会，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街**。 负责人：王松云，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：黄永松，福建安凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱一虹，福建安凯律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：泉州东海开发有限公司，住，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾太古广场期）6号楼A栋6—8层。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林耀辉，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 再审申请人泉州市丰泽区御文阁二号小区业主委员会（以下简称御文阁业委会）因与被申请人泉州东海开发有限公司（以下简称东海公司）车位纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院(2019)闽05民终3536号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 御文阁业委会申请再审称，（一）一、二审法院认定诉争的57个地面停车位系“建筑区划内规划用于停放汽车的车位，不作为公共部位”，并据此适用《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，认定诉争57个地面停车位应按双方合同约定归东海公司所有，属认定事实错误、适用法律错误。诉争57个地面停车位实际上系占用业主共有部位（场地）设置的车位，应属于诉争小区全体业主共有。根据诉争小区的《总平面图》记载的“技术经济指标表”可知，诉争57个地面停车位所占面积未计入总建筑面积，也未计入容积率指标。同时，结合泉州市国土资源局于2018年7月3日向申请人作出的《关于御文阁2号小区地面广场及附属设施权益归属的复函》第（四）项的答复可以证实，该诉争57个地面停车位并无预售资格，并不属于法律规定可以销售的商品房及附属设施。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，诉争57个地面停车位在无法办理产权登记的前提下，不能成为法定享有专有权的“专有部分的车位”。诉争57个地面停车位在本质上属于土地使用权。东海公司将诉争小区的房屋向业主出售后，诉争小区建筑区划内的土地使用权也应依法随之转移,且其建设成本显然亦计入商品房建设成本和摊销成本,车位使用权当然也应归属于全体业主。（二）结合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款和第三款可知，第七十四条第二款适用的前提条件是：经“规划”的停车位属于“未占用业主共有部分”的停车位，才能由当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定。而本案东海公司对诉争57个地面停车位不享有产权的前提下，无权适用《商品房买卖合同》附件五《临时管理规约》第七条以及附件六《补充协议》第六条第4款的约定。且该条款对买受人（即诉争小区业主）不公平、不合理，且属于排除买受人主要权利的格式合同约定，应依法认定为无效条款。目前无证据证明东海公司作为开发商履行了提示或说明义务。（三）一、二审对于不在人防区域内新增设的（即未经规划）8个地下车位仍然依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，认定应按双方合同约定归东海公司所有，显然是认定事实错误、适用法律错误。首先，一、二审法院己查明，诉争的8个地下车位不在人防区域内，且系规划外新增设的车位。那么，该规划外新增设的地下车位就不能再适用《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，而应该适用是《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，并据此认定诉争的8个地下车位归业主共有。其次，诉争的8个地下车位与前述诉争的57个地面停车位一样，无法办理产权登记。东海公司对于新增设的8个地下车位不享有产权，更无权以合同方式约定对8个地下车位所有权进行处分。最后，一、二审在认定诉争57个地面停车位归东海公司所有的一个理由是诉争57个地面停车位是属于“规划”的车位，不是“规划”外新增设的车位，但对于诉争8个规划外新增设的地下停车位，却仍然适用《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，显然是一个规定两种适用标准的做法，明显属于适用法律错误。综上，御文阁业委会依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请再审。 东海公司提交书面意见称，（一）讼争地面停车位属于建筑区内经过规划审批用于停放汽车的车位，基于物权法规定及当事人之间约定，其权利应归属东海公司所有。（二）御文阁二号小区地下一层超出规划的地下停车位权属应归东海公司所有。《商品房买卖合同》附件已对小区地下车位（车库）归属建设单位所有作出约定，且超出规划的地下停车位与原规划车位形成子母车位，新增设的子车位脱离母车位不能自由出入，不具备独立使用的功能。综上，应驳回御文阁业委会的再审申请。 本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该条款确定了建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属适用特别的确权规则，由当事人根据法定的方式，依自由约定确定其归属。本案中，经规划部门审核批准，御文阁二号小区内规划用于停放汽车的地面停车位有64个（实际57个），《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第4款约定“小区内规划用于停放车辆的车位、车库归出卖人所有”，同时，根据诉争小区总平面图、合同附件二《公共部位共有分摊建筑面积构成说明》及《泉州市建设工程规划竣工测量报告》，诉争地面停车位并不作为公共部位，因此，御文阁二号小区内地面64个（实际57个）停车位使用权并非小区全体业主共有。御文阁业委会主张《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款适用的前提条件是：经“规划”的停车位属于“未占用业主共有部分”的停车位，才能由当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定，系对法律理解不当。御文阁业委会主张新增设的8个地下车位不在人防区域内，属于小区业主共有。根据原审查明的事实，小区地下一层超出规划新增设有10个停车位，是在原车位后空余连接位置划线，与原车位形成的子母车位，新增设的10个子车位脱离原母车位，不能自由出入，不具备独立使用的功能，且《商品房买卖合同》附件五《临时管理规约》明确约定地下车位所有权归东海公司所有，亦无法确认给小区业主共有。综上，御文阁业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回泉州市丰泽区御文阁二号小区业主委员会的再审申请。 审 判 长  杨 扬 审 判 员  林培阳 代理审判员  曹慧敏 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  高巧燕 书 记 员  王琦春 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。