广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1438号上诉人（原审被告）：胡家燕，男，1976年5月11日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市*********，公民身份号码440************832。上诉人（原审被告）：揭燕玲，女，1982年10月1日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市高桥镇红江农场二十七队**，公民身份号码440************127。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：杨文华，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丘俊聪，男，1981年11月20日出生，汉族，广东省揭西县人，住揭西县***************，公民身份号码445************732。委托诉讼代理人：陈月华，广东行诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张周鹏，广东行诚律师事务所律师。上诉人胡家燕、揭燕玲因与被上诉人丘俊聪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡家燕及其与揭燕玲共同的委托诉讼代理人杨文华，被上诉人丘俊聪的委托诉讼代理人张周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡家燕、揭燕玲上诉请求：1.判决驳回丘俊聪的诉讼请求；2.本案全部诉讼费由丘俊聪承担。事实与理由：一、一审判决认定事实明显错误。1.丘俊聪于2018年1月10日与胡家燕、揭燕玲签订的《房屋买卖合同》，实质上是丘俊聪代湛江市大洋房地产有限公司（以下简称“大洋公司”）与胡家燕、揭燕玲签订的。丘俊聪是大洋公司的员工（职务为销售总监），但一审法院却对丘俊聪的身份只字不提。胡家燕、揭燕玲与丘俊聪签订《房屋买卖合同》当日，大洋公司出具《代收证明》：“湛江市大洋房地产有限公司兹收到胡家燕和揭燕玲交来于廉江市廉江大道西侧668号锦绣华景商住区********，该物业的《广东省商品房买卖合同》、《个人购房按揭贷款合同》、《契税发票》、《房产购买发票》《维修基金收据》原件代收保管作为上述房产交易过户之用。附加一把该物业钥匙。”上述证明的经手人是揭育平。2018年4月8日，胡家燕、揭燕玲与黄诚雄签订的《房屋买卖合同》，经纪方是大洋公司。大洋公司于上述合同签订当日出具《证明》：“证明湛江市廉江市大洋房地产有限公司与胡家燕和揭燕玲名下的位于廉江市锦绣华景11幢1101房于2018年1月10日签订的房屋买卖合同15%违约金作废，如有违约按2018年4月8日签订的房屋买卖合同20%违约金为准。”上述证明的经手人也是揭育平。2018年5月31日，大洋公司出具《同意申请提前还款书》：“据于当初廉江市大洋房地产有限公司与胡家燕和揭燕玲签订的《房屋买卖合同》第十三条第五项内容，本公司同意在该物业出证当天同意揭燕玲向遂溪信用社申请关于锦绣华景11幢1101房提前结清所欠银行按揭总额的申请并在收到银行获准提前还款通知后当天履行所欠的按揭贷款总数由本公司负债还清的协议。”事实上，只有胡家燕、揭燕玲与丘俊聪签订的《房屋买卖合同》第十三条第五项有相关约定，而胡家燕、揭燕玲与黄诚雄签订的《房屋买卖合同》根本没有第十三条第五项内容。综上所述，大洋公司在其出具的多份《证明》中均明确称是其公司与胡家燕、揭燕玲于2018年1月10日签订《房屋买卖合同》，结合丘俊聪是大洋公司的员工，可以证实胡家燕、揭燕玲与丘俊聪签订的《房屋买卖合同》实质上是丘俊聪代表大洋公司与胡家燕、揭燕玲签订的。如果丘俊聪是个人购买，关大洋公司什么事？为何大洋公司要在胡家燕、揭燕玲与丘俊聪签订的《房屋买卖合同》时收取胡家燕、揭燕玲的《广东省商品房买卖合同》《个人购房按揭贷款合同》《契税发票》《房产购买发票》《维修基金收据》原件作为上述房产交易过户之用，还收了该物业钥匙。2.胡家燕、揭燕玲与黄诚雄于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》已经取代胡家燕、揭燕玲与丘俊聪于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》。一审举证期限内，胡家燕、揭燕玲提交《录音资料》并当庭播放，证实丘俊聪和大洋公司的员工揭育平一起作为经纪方，居间介绍胡家燕、揭燕玲与黄诚雄签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋以65万元转让给黄诚雄。该《录音资料》对于本案的事实认定具有重要影响。2019年4月7日，一审法院出具《不予准许鉴定通知书》，一是认为胡家燕、揭燕玲提交的《司法鉴定申请书》是在举证期限结束和第一、二次庭审结束后提交的，不符合法律的规定。二是认为该录音是胡家燕、揭燕玲与黄诚雄签订《房屋买卖合同》的有关录音，丘俊聪不是该《房屋买卖合同》买卖一方，与本案买卖合同当事人主体不同，无关联性，不予准许胡家燕、揭燕玲的鉴定申请。一审法院出具的《不予准许鉴定通知书》颠倒是非，荒唐至极。首先，举证期限内胡家燕、揭燕玲提交《录音资料》并在庭审时当庭播放，庭审时，丘俊聪的代理人否认录音中的“丘”的声音是丘俊聪本人，胡家燕、揭燕玲代理人当庭提出要申请声音鉴定，丘俊聪代理人没有明确反对，主审法官让胡家燕、揭燕玲庭后提交书面申请。胡家燕、揭燕玲的委托诉讼代理人还问是否需要在笔录中明确庭后多少天交书面申请，但主审法官说不用写上，他要庭后商量后再决定是否允许。其次，胡家燕、揭燕玲提交的《录音资料》可以证实胡家燕、揭燕玲与黄诚雄签订《房屋买卖合同》是在丘俊聪的居间介绍、安排、主持下签订，合同是丘俊聪制作并现场向胡家燕、揭燕玲与黄诚雄逐一解释，各方经过详细考虑后签订的，丘俊聪是代表合同经纪方大洋公司。怎么能说丘俊聪不是胡家燕、揭燕玲与黄诚雄签订《房屋买卖合同》买卖一方，该录音与本案无关联性呢？再次，大洋公司的法定代表人张进发在法院的调查笔录明确讲到丘俊聪委托其公司销售该房给黄诚雄。按照张进发的说法，丘俊聪是知道并且认可胡家燕、揭燕玲与黄诚雄签订《房屋买卖合同》的。综上，虽然胡家燕、揭燕玲与丘俊聪未书面解除于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》，但之后胡家燕、揭燕玲与黄诚雄签订《房屋买卖合同》，是在丘俊聪的居间介绍、安排、主持下签订的。另外，按照大洋公司法定代表人张进发的说法，丘俊聪是知道并且认可胡家燕、揭燕玲与黄诚雄签订《房屋买卖合同》的，那么通过胡家燕、揭燕玲和丘俊聪上述一系列行为，可以看出双方实际已默认解除了于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》。胡家燕、揭燕玲与黄诚雄于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》已经取代胡家燕、揭燕玲与丘俊聪于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》。二、胡家燕、揭燕玲与黄诚雄及大洋公司于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。胡家燕、揭燕玲与黄诚雄并未解除该买卖合同，双方仍应承担继续履行的义务。2018年5月31日，大洋公司出具《证件保管证明》：“湛江市大洋房地产有限公司兹收到胡家燕和揭燕玲交来《不动产权证》的证件原件保管，并作为上述物业交易过户之用。”大洋公司在“经纪人”处盖章，大洋公司之前出具的证明均没有特别注明其是经纪人，而在该份证明却特别注明，这就说明了这是履行胡家燕、揭燕玲与黄诚雄签订的《房屋买卖合同》的，此时大洋公司恰好是经纪人。胡家燕、揭燕玲是卖方，作为房屋卖方的合同义务就是申请提前还贷还清贷款取得不动产权证书交到经纪方收执，以便买卖双方办理过户手续，胡家燕、揭燕玲于2018年5月31日将不动产权证书交到经纪方收执的行为就是已经实际履行合同。一审认定，合同签订后，胡家燕、揭燕玲于2018年5月31日将不动产权证书交到经纪方收执但却认为双方均没有履行合同是睁眼说瞎话，荒唐至极。胡家燕、揭燕玲与黄诚雄于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效，既然双方并未解除，双方仍应承担继续履行的义务。三、一审审理程序违法，黄诚雄和大洋公司与本案有利害关系，应通知其为本案的第三人参加诉讼。一审法院私下向黄诚雄和大洋公司调查作笔录，再让胡家燕、揭燕玲质证调查笔录，该笔录内容过于简单，剥夺、限制了胡家燕、揭燕玲充分质证的权利，想问的问题不能问，无法查清事实。一审将黄诚雄和大洋公司作为证人，但根据法律规定证人应当先由案件当事人申请出庭作证，这不属于法院依职权调取证据的范围，而且民事诉讼的证人应当出庭接受案件各方当事人的质证。因此，一审审理程序违法。综上所述，胡家燕、揭燕玲与丘俊聪于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》已于2018年4月8日由大洋公司作为经纪方，胡家燕、揭燕玲与黄诚雄签订的《房屋买卖合同》所取代，不应再继续履行。一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当改判。被上诉人丘俊聪答辩称：一、胡家燕、揭燕玲主张其与丘俊聪于2018年1月10日签订的合同实质上是丘俊聪代大洋公司签订的，该主张依据严重不足，不能成立。（一）2018年1月10日签订《房屋买卖合同》的主体是丘俊聪与胡家燕、揭燕玲，并非大洋公司。丘俊聪与胡家燕、揭燕玲于2018年1月10日签订《房屋买卖合同》，将廉江市廉江大道西侧668号锦绣华景商住区*********屋（以下简称“涉案房屋”），该合同与大洋公司不存在任何关联。（二）2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》履行的主体也是丘俊聪与胡家燕、揭燕玲。丘俊聪通过其朋友张美芳分别于2018年1月10日向胡家燕、揭燕玲支付了20万的首期购房款；在2018年1月23日至2018年6月6日期间，向胡家燕、揭燕玲支付共支付购房款291953.35元；2018年6月7日至2018年9月10日，向胡家燕、揭燕玲支付10700元购房款。胡家燕、揭燕玲于2018年1月10日、6月6日、9月10日开具了收到买方丘俊聪20万元首期购房款、291953元购房款、10000元购房款的收据。签订合同当日，胡家燕、揭燕玲已经通过大洋公司向丘俊聪交付了涉案房屋相关资料及钥匙，之后，大洋公司已经将涉案房屋相关资料及钥匙交付给丘俊聪。（三）胡家燕、揭燕玲提出的理由不足以认定其所主张的该合同实质上是丘俊聪代表大洋公司签订的。胡家燕、揭燕玲提出的主要理由如下：1.大洋公司在合同签订当日，出具了《代收证明》，代丘俊聪收取了涉案房屋的《广东省商品房买卖合同》《个人购房按揭贷款合同》《契税发票》《房产购买发票》《维修基金收据》作为房产交易过户之用；2.胡家燕、揭燕玲与案外人黄诚雄签订《房屋买卖合同》当日，大洋公司出具《证明》，说明2018年1月10日的合同违约金作废，如有违约按2018年4月8日合同约定为准；3.2018年1月10日的合同中并无2018年5月31日大洋公司出具的《同意申请提前还款书》中提到的十三条第五项，而2018年4月8日的合同中有此条款；4.丘俊聪及代丘俊聪支付购房款的张美芳系大洋公司的员工。显然，上述理由根本不足以认定胡家燕、揭燕玲所主张的事实。第一，如前所述，该合同系丘俊聪与胡家燕、揭燕玲双方签署的真实有效的房屋买卖合同，丘俊聪虽然系大洋公司的员工，但其购买房屋完全是个人行为，与大洋公司并无关联；第二，张美芳虽然也是大洋公司员工，但在本案中其是以丘俊聪朋友身份代丘俊聪向胡家燕、揭燕玲支付购房款，对此张美芳本人也出具了证明；第三，大洋公司出具《代收证明》《证明》《同意申请提前还款书》《证件保管》均是受丘俊聪的委托，处理涉案房屋购买、出售过程中的相关事宜，并不涉及到实体权利认定；第四，胡家燕、揭燕玲开具的几张收据中，均载明了收到买方丘俊聪的购房款项。另外，胡家燕、揭燕玲提交的《上诉状》中，认可了法院调查笔录中，大洋公司法定代表人张进发关于“丘俊聪委托其公司销售该房给黄诚雄”的说法，在此情况下，胡家燕、揭燕玲又提出2018年1月10日的合同是丘俊聪代大洋公司签署的主张，明显自相矛盾！综合上述分析可见，虽然在房屋交易的过程中，大洋公司有一定程度的参与，但仅是大洋公司受丘俊聪的委托处理房屋买卖的事宜，2018年1月10日的《房屋买卖合同》签订与履行的主体均是丘俊聪，胡家燕、揭燕玲所主张的该合同是丘俊聪代大洋公司签署的依据严重不足，不能成立。二、胡家燕、揭燕玲主张其与黄诚雄、大洋公司三方于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》，取代了丘俊聪与胡家燕、揭燕玲于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》，明显不能成立。（一）胡家燕、揭燕玲主张其与丘俊聪2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》合同已被解除或被取代，不符合合同效力消灭所需的要件。1.胡家燕、揭燕玲主张其与丘俊聪签订合同后，丘俊聪积极履行合同约定的义务，到目前为止，所有文件、资料只显示了双方履行合同的情况，而没有任何证据证明双方有解除合同的合意；2.2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》合同主体是丘俊聪与胡家燕、揭燕玲，而2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》的主体是案外人黄诚雄与胡家燕、揭燕玲，一份生效合同的效力，不可能为不同主体的另一份合同所替代。（二）2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》只是丘俊聪为将房屋过户给黄诚雄所作的安排，是履行2018年1月10日《房屋买卖合同》第十三条第1款的具体方式措施。该行为不但不能导致丘俊聪与胡家燕、揭燕玲2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》解除，相反,该行为是对胡家燕、揭燕玲对2018年1月10日的合同的确认与延续。胡家燕、揭燕玲提出的在丘俊聪居间介绍、安排、主持下，胡家燕、揭燕玲、黄诚雄、大洋公司三方于20l8年4月8日签订了《房屋买卖合同》的事实丘俊聪予以认可。丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订了《房屋买卖合同》当天，丘俊聪就支付了首期房款，胡家燕、揭燕玲也交付了房屋钥匙及相关资料，该合同已经生效，并已经部分履行。到2018年4月8日时，丘俊聪已经为涉案房屋找到新的买家，但因提前偿还按揭款手续等原因，导致尚未完成过户手续的办理，为了尽快促成交易，确保资金尽快回笼，就安排当时房屋名义上的所有人（胡家燕、揭燕玲）与新的买家（黄诚雄）签订了《房屋买卖合同》，大洋公司作为经纪方也在合同上盖章。因此，该合同表面上看是胡家燕、揭燕玲出售给黄诚雄，但实际上是丘俊聪将其通过2018年1月10日的合同从胡家燕、揭燕玲处购买的房屋，在办理过户之前以胡家燕、揭燕玲的名义出售给黄诚雄，胡家燕、揭燕玲的义务是配合办理过户登记，其并无依2018年4月8日的合同收取购房款的权利，因为该款项已经通过2018年1月10日的合同明确约定由丘俊聪向其支付，事实上丘俊聪当时已经支付了20万元首期购房款。胡家燕、揭燕玲对此理应知情，因为丘俊聪与胡家燕、揭燕玲非亲非故，丘俊聪没有任何理由做这种在已经支付了首期20万房款的情况下，同意解除丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订的《房屋买卖合同》，另外主持胡家燕、揭燕玲将房屋以更高的价格出售给他人的舍己为人、损己利人的事情。不论2018年4月8日的合同效力如何，从本质上看其并非取代2018年1月10日的合同，而是对2018年1月10日的合同的确认与延续。（三）2018年4月8日的合同当事人黄诚雄已经表示解除该合同，且丘俊聪现已按照2018年1月10日的合同约定全额支付购房款，胡家燕、揭燕玲已实际将涉案房屋交付给丘俊聪，2018年1月10日的合同已不存在被2018年4月8日签订的合同所取代的可能。一审法院的调查笔录显示在2018年8月，黄诚雄因了解到涉案房屋存在另一份买卖合同后，已经向大洋公司明确表示解除2018年4月8日所签订的合同，买方黄诚雄并未依约于合同签订当天支付定金，也没有支付其他任何购房款，无论该合同的效力如何，其已经无法继续履行。在一审庭审中，胡家燕、揭燕玲称黄诚雄的母亲告知胡家燕、揭燕玲其先后向大洋公司支付了30万元，以此主张部分房款是黄诚雄支付的。但一审法院2019年2月25日的调查笔录中显示，黄诚雄明确表示，因没有出证且房屋存在抵押，其没有向大洋公司支付款项。可见，胡家燕、揭燕玲称黄诚雄母亲告知其已经付款给大洋公司纯属虚构，不应被采信。丘俊聪已经按照2018年1月10日的合同向胡家燕、揭燕玲全额支付购房款，胡家燕、揭燕玲在合同签订当日就已经将房屋钥匙交给了丘俊聪，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，胡家燕、揭燕玲交钥匙的行为应当视为对房屋的交付，丘俊聪已于2019年5月份居住在涉案房屋内。故2018年1月10日的合同根本不存在被2018年4月8日签订的合同所取代的可能，胡家燕、揭燕玲的主张不能成立。四、一审法院不存在程序违法的问题，依职权向大洋公司与黄诚雄调查取证并无不当。大洋公司虽然参与了涉案房屋交易的部分环节，但与本案并无直接的利害关系。黄诚雄已于2018年8月向大洋公司提出解除合同，与本案也无直接利害关系，且本案双方当事人并未申请列大洋公司与黄诚雄为第三人。为了能够查明案件事实，一审法院依职权向大洋公司与黄诚雄调查取证，符合《民事诉讼法》第六十七条“人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝”的规定。因此，一审法院依职权调查取证并无不当。相反，为了查明案件事实，一审法院依法主动调查取证的行为应该值得提倡。综上所述，丘俊聪发挥自身能够全额出资购买房屋的资金优势，在购买房屋后以可以提供银行按揭方式按更高的价格将房屋出售，以此赚取利润，其行为并无不当（众所周知，在二手房交易中，一次性付款与办理银行贷款按揭付款两种购买方式的价格相差是非常大的）。但胡家燕、揭燕玲得知房屋被丘俊聪以更高的价格再次卖出后，利欲熏心、违背诚实信用原则，利用丘俊聪出售房屋时，房屋的抵押没有处理完毕，房屋尚未过户到丘俊聪名下，丘俊聪再次出售房屋时仍以胡家燕、揭燕玲的名义签订合同的漏洞，在丘俊聪已经全额支付购房款的情况下，拒绝履行合同约定的办理过户义务，其行为已经构成违约。一审法院依法判决胡家燕、揭燕玲限期将涉案房屋变更登记过户给丘俊聪，事实认定清楚、适用法律正确、程序合法正当，依法应当维持。胡家燕、揭燕玲的上诉理由均不能成立，请求贵院查明案件事实，依法驳回上诉。丘俊聪起诉请求：1.判令胡家燕、揭燕玲继续履行与丘俊聪签订的《房屋买卖合同》，于法院判决生效后20个工作日以内配合办理过户手续，丘俊聪在办理过户手续后一天内将剩余购房款42347.60元支付给胡家燕、揭燕玲;2.判令本案诉讼费以及其他相关费用由胡家燕、揭燕玲承担。一审法院审理查明：胡家燕、揭燕玲是夫妻关系。2015年3月20日，胡家燕、揭燕玲与湛江晟安投资有限公司签订《商品房买卖合同》，胡家燕、揭燕玲购买湛江晟安投资有限公司的位于廉江市廉江大道西侧668号锦绣华景商住区********。2015年4月16日，胡家燕、揭燕玲与遂溪县**信用合作联社、湛江晟安投资有限公司（注：为保证人）签订《人个购房按揭贷款合同》,胡家燕、揭燕玲以购买的廉江市廉江大道西侧668号锦绣华景商住区********作抵押按揭向遂溪县**信用合作联社借款31万元，借款期限为240个月。2018年1月10日，丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订《房屋买卖合同》一份，由丘俊聪向胡家燕、揭燕玲购买位于廉江市廉江大道西侧668号锦绣华景商住区********，合同约定“第一条：买卖之房屋廉江市廉江大道西侧668号锦绣华景商住区********，建筑面积104.71平方米，……该物业已抵押，该物业房屋款未付清……。第二条：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为545000元……。第三条：买方应按附件约定的付款方式按时将房款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件对权属证明文件所载明内容无异议，……。第五条：卖方交付该物业予买方使用之日期为（卖方收到首期房款当天），卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）。第八条：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方,或者因违约而无法将该物业售予买方的,应向买方支付该物业成交价的15%作违约金,卖方必须退回买方已支付的所有房款费用.卖方逾期交付该物业,或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的15%作违约金。第九条：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，卖方有权不再出售该物业，并且卖方可没收买方已支付之定金，但卖方要退还已收到买方全部房款。第十三条：双方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或者补充）：1、卖方同意买方以一次性全款或按揭付款方式购买并以第三方名义落户该上述物业；2、卖方同意领到该物业房产证之后双方约定时间去偿还该物业银行按揭贷款并去公证处做全权委托买方办理过户手续；3、卖方收到首期款人民币20万元整当天交房给买方（卖方十天内搬齐屋内家私家电及不得破坏屋内建筑结构）；4、2018年1月份之前的银行按揭款由卖方负责付清，1月份之后由买方将按揭款每月打入卖方的银行按揭指定扣款账户，卖方提供银行按揭扣款凭证给买方；5、过户时卖方之前所欠银行按揭款由买方负责还清，购房尾款如买家全款购买，则在过户后一天内结清给卖方；如买家办理按揭购房，则在银行划款到卖方账号后当天结清（买家所支付的首付款加上买方负责还清的卖方之前所欠银行按揭款再加上买家申请办理的由银行划款到卖方账号的购房按揭贷款如超过人民币545000元，则卖方在收到银行划款后当天将超出部分转回给买方）。丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订《房屋买卖合同》后，2018年1月10日当天，丘俊聪向胡家燕、揭燕玲支付该买卖房屋的200000元首期购房款（含20000元，胡家燕、揭燕玲立下二份收据给丘俊聪），此后胡家燕、揭燕玲将该房屋交付给丘俊聪使用。2018年6月6日，丘俊聪向胡家燕、揭燕玲支付291953元（其中代还银行按揭款280340元和还款违约金1145元，胡家燕、揭燕玲立下收据）。2018年2月3日，丘俊聪向物管公司代为支付胡家燕、揭燕玲2017年11月至12月31日拖欠的物业服务费、公共水费、电梯分摊费、公共分摊费301.47元。2018年6月7日，丘俊聪向胡家燕、揭燕玲支付部分房款700元。2018年9月10日，丘俊聪向胡家燕、揭燕玲支付部分购房款10000元（胡家燕、揭燕玲立下收据）。至2018年9月10日止，丘俊聪共向胡家燕、揭燕玲支付了购房款502653.35元，丘俊聪尚欠胡家燕、揭燕玲剩余房款42346.65元。另2018年2月3日，丘俊聪向物管公司代为支付胡家燕、揭燕玲2017年11月至12月31日拖欠的物业服务费、公共水费、电梯分摊费、公共分摊费301.47元（丘俊聪称由于合同约定该物业2018年1月以前的分摊费用为胡家燕、揭燕玲支付，所以丘俊聪的代付部分视作为购房款的一部分，未作为支付购房款）。此后，丘俊聪在胡家燕、揭燕玲涂销房屋抵押后多次要求胡家燕、揭燕玲按照合同约定办理交易过户变更手续，胡家燕、揭燕玲不愿办理。2018年12月11日，丘俊聪分两次支付尚欠胡家燕、揭燕玲剩余房款42346.65元给胡家燕、揭燕玲（按合同约定汇入胡家燕、揭燕玲原指定账户），胡家燕、揭燕玲拒收退回。2018年12月13日，丘俊聪向一审法院申请诉前财产保全，当天一审法院作出（2018）粤0881财保28号裁定书，依法查封胡家燕、揭燕玲位于廉江市廉江大道西侧668号锦绣华景商住区********（不动产权证号：粤(2018）廉江市不动产权第0006596、0006597号）。2018年4月8日，胡家燕、揭燕玲与案外人黄诚雄（买方）、经纪方湛江大洋房地产有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定胡家燕、揭燕玲将购买位于廉江市廉江大道西侧668号锦绣华景商住区********出卖给黄诚雄，合同约定的具体条款内容是：买卖的价款650000元，双方的违约金是20﹪，（1）签订本合同当天向卖方支付定金20000元，（2）卖方配合买方向银行申请按揭贷款手续，待银行出具同意贷款通知书后，卖方须向原贷银行办理申请提前偿还贷款手续，待银行出具同意申请提前偿还贷款手续后，买卖双方共同到原贷款银行办理提前偿还该物业贷款手续当天向卖方支付首期购房款（含定金）为人民币贰拾捌万零仟零佰零元整（￥：280000.00元）给卖方办理提前偿还该物业贷款之用，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。卖方须在完成偿还银行贷款并注销抵押登记后三天内与买方到廉江市房地产管理局办理交易过户递件手续。（3）剩余购房款为人民币370000.00元由银行办理买方抵押登记手续后，并由银行直接划到卖方指定的银行账户，银行实际房款额度与买方申请贷款额度之差额由买方现金支付给卖方等等。该《房屋买卖合同》签订后，胡家燕、揭燕玲与案外人黄诚雄双方均没有履行合同，胡家燕、揭燕玲只是于2018年5月31日将不动产权证书交到经纪方收执。胡家燕、揭燕玲称丘俊聪履行支付的购房款，均是代表黄诚雄支付的购房款，丘俊聪与胡家燕、揭燕玲双方签订的《房屋买卖合同》已由胡家燕、揭燕玲与案外人黄诚雄签订的《房屋买卖合同》替代。但没有证据证明，丘俊聪予以否认。经一审法院向黄诚雄调查，黄诚雄称由于知道了丘俊聪与胡家燕、揭燕玲有《房屋买卖合同》关系后要求解除合同，而没有履行合同，也没有委托他人履行。丘俊聪以胡家燕、揭燕玲不履行办理买卖房屋过户登记义务，诉至一审法院。一审法院审理认为，本案是房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订的《房屋买卖合同》是否有效应否履行；胡家燕、揭燕玲与案外人签订的《房屋买卖合同》是否替代了丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订的《房屋买卖合同》。一、丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订的《房屋买卖合同》效力问题。丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订的《房屋买卖合同》,约定胡家燕、揭燕玲将自有购买位于廉江市廉江大道西侧668号锦绣华景商住区********屋出卖给丘俊聪，是双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《中华人民共和国合同法》第四十五条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，双方当事人的房屋买卖意思表示，没有违反法律的规定，依法应认定有效，受法律保护合法有效。二、丘俊聪与胡家燕、揭燕玲应否继续履行合同问题。丘俊聪已按《房屋买卖合同》的约定履行了自己的义务，在履行最后尚欠的购房42346.65元给被告时，胡家燕、揭燕玲拒收退回的行为，构成拒绝义务人履行义务的行为，不属于丘俊聪违约行为，丘俊聪不存在违约行为。胡家燕、揭燕玲没有按《房屋买卖合同》的约定履行自己的义务，在交付买卖房屋给丘俊聪使用和丘俊聪履行了支付购房款义务后，拒绝办理房屋过户登记，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级有民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定，胡家燕、揭燕玲应当协助丘俊聪办理房产变更登记。丘俊聪请求胡家燕、揭燕玲限期为丘俊聪办理房屋所有权登记过户手续，理由成立，应予支持。胡家燕、揭燕玲应承担继续履行合同义务。三、胡家燕、揭燕玲与案外人签订的合同是否替代了丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订的合同。丘俊聪与胡家燕、揭燕玲没有解除双方签订的《房屋买卖合同》，胡家燕、揭燕玲在丘俊聪履行支付购房款义务过程中，另行与案外人签订的《房屋买卖合同》是违约和违法的行为，该《房屋买卖合同》与丘俊聪没有关系性，胡家燕、揭燕玲没有依据证明已是替代了丘俊聪与胡家燕、揭燕玲之间签订的《房屋买卖合同》，也没有依据证明丘俊聪支付的购房款属于案外人黄诚雄支付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”、第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。……”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加予证明。没有证据或者证据不足予当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对胡家燕、揭燕玲的上述主张不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条,《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、限丘俊聪在判决发生法律效力之日起二十日内支付尚欠的购房款42346.65元给胡家燕、揭燕玲；三、限胡家燕、揭燕玲在判决发生法律效力之日起二十日内将将位于廉江市廉江大道西侧668号锦绣华景商住区********[不动产权证号：粤（2018）廉江市不动产权第0006596、0006597号]变更登记过户给丘俊聪名下所有。本案受理费4625元，由胡家燕、揭燕玲负担。二审期间，胡家燕、揭燕玲向本院提交丘俊聪的微信首页截图、微信朋友圈截图，用以证明丘俊聪是大洋公司员工。丘俊聪向本院提交以下证据：一、大洋公司出具的情况说明，用以证明丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订《房屋买卖合同》，是丘俊聪的个人行为，与大洋公司无关，大洋公司出具《代收证明》《证明》《同意申请提前还款书》《证件保管》均是受丘俊聪的委托，处理涉案房屋购买、出售过程中的相关事宜；二、涉案房屋现状照片及丘俊聪缴纳物业费、水电费的票据，用以证明胡家燕、揭燕玲已将涉案房屋交付给丘俊聪，现由丘俊聪居住使用。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于胡家燕、揭燕玲提交的证据，丘俊聪质证认为：该截图只能证明丘俊聪在2019年5月是大洋公司的员工，并不能证明丘俊聪于2018年1月10日与胡家燕、揭燕玲签订合同时是大洋公司的员工，而且，即使丘俊聪当时是大洋公司的员工，也不能证明丘俊聪是代大洋公司签订《房屋买卖合同》。对于丘俊聪提交的证据，胡家燕、揭燕玲质证认为：一、大洋公司的负责人并没有出庭作证，无法核实该证明的真实性，故对该证据不予认可；二、涉案房屋现状照片及缴纳物业费、水电费的票据并不能证明涉案房屋已交付给丘俊聪使用。本院认证认为：胡家燕、揭燕玲及丘俊聪在二审提交的证据与本案具有关联性，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：丘俊聪是大洋公司的员工。大洋公司于2020年6月8日出具《情况说明》，说明丘俊聪委托其公司处理将涉案房屋出售的相关事宜。涉案房屋现是由丘俊聪管理使用，及由丘俊聪缴纳物业费、水电费。又查明：胡家燕、揭燕玲及丘俊聪均承认2018年4月8日的《房屋买卖合同》是在丘俊聪介绍、安排、主持下签订的。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对胡家燕、揭燕玲上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人胡家燕、揭燕玲的上诉请求和理由，及被上诉人丘俊聪的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、本案应否追加黄诚雄、大洋公司参加诉讼。虽然黄诚雄、大洋公司与胡家燕、揭燕玲于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》与丘俊聪与胡家燕、揭燕玲于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》确有关联，但黄诚雄、大洋公司并不是必须参加诉讼的当事人，而且，丘俊聪与胡家燕、揭燕玲均对“在丘俊聪介绍、安排、主持下，黄诚雄、大洋公司与胡家燕、揭燕玲于2018年4月8日签订《房屋买卖合同》”这一事实并无异议，故本案并不存在因事实不清，而需追加黄诚雄、大洋公司参加诉讼以查清事实的情形。因此，胡家燕、揭燕玲关于本案应当追加黄诚雄、大洋公司参加诉讼的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、胡家燕、揭燕玲应否继续履行其与丘俊聪于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》。胡家燕、揭燕玲上诉主张其与大洋公司、黄诚雄于2018年4月8日签订《房屋买卖合同》已取代其与丘俊聪于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》，故其不应再履行2018年1月10日的《房屋买卖合同》。从本案查明的事实来看，胡家燕、揭燕玲的上述上诉主张明显不能成立，具体理由如下：第一，虽然上述两份《房屋买卖合同》确实存在关联，但丘俊聪对此已作出合理的说明，即丘俊聪与胡家燕、揭燕玲签订《房屋买卖合同》后，因丘俊聪要将涉案房屋再转让给黄诚雄，故在涉案房屋尚未过户给丘俊聪的情况下，丘俊聪安排胡家燕、揭燕玲与黄诚雄、大洋公司签订《房屋买卖合同》，以便胡家燕、揭燕玲直接将涉案房屋过户到黄诚雄的名下。第二，胡家燕、揭燕玲是以545000元的价格将涉案房屋以转让给丘俊聪的，而黄诚雄是以65万元的价格购买涉案房屋，故丘俊聪将涉案房屋转卖给黄诚雄即可赚取105000元的差价。而若如胡家燕、揭燕玲所述，在丘俊聪的主持下，胡家燕、揭燕玲与黄诚雄、大洋公司签订《房屋买卖合同》，目的是为了取代丘俊聪与胡家燕、揭燕玲于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》，黄诚雄应支付的65万元购房款由胡家燕、揭燕玲收取，而大洋公司（或丘俊聪）则只能收取黄诚雄支付的中介费（合同中并未明确约定中介费的数额），明显不符合常理；第三，从胡家燕、揭燕玲于2018年6月6日出具的《购房款收据》的内容可见，在胡家燕、揭燕玲与大洋公司、黄诚雄于2018年4月8日签订《房屋买卖合同》后，丘俊聪继续向胡家燕、揭燕玲履行支付购房款的义务，且胡家燕、揭燕玲亦认可涉案房屋的“买方”仍为丘俊聪。综上，丘俊聪与胡家燕、揭燕玲于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》并未解除，故一审判决判令胡家燕、揭燕玲应履行将涉案房屋过户到丘俊聪名下的义务并无不当，本院予以维持。综上所述，胡家燕、揭燕玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9250元，由胡家燕、揭燕玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年七月一日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。