贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初3445号原告：张宣贵，男，1978年5月18日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人（特别授权）：李印，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202201210317168。被告：贵州天日房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区石桥村**，统一社会信用代码：915202905609116467。法定代表人：黄清海，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：马玄斌，男，系贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15201201316196595。被告：贵州红桥乾晟闽商置业有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥路，统一社会信用代码：91520290063075296K。法定代表人：陈孝惠，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：陶健，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202201410642562。委托诉讼代理人（一般授权）：彭小霞，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：23081905220294。被告：贵州德鑫闽商科技产业园管理有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区经济开发区红桥闽商科技产业园**楼**，统一社会信用代码：91520290MA6DJM45XM。法定代表人：陈孝惠，系该公司董事长。原告张宣贵与被告贵州天日房地产开发有限公司（以下简称“天日房开公司”）、贵州红桥乾晟闽商置业有限公司（以下简称“乾晟公司”）、贵州德鑫闽商科技产业园管理有限公司（以下简称“德鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，2019年8月29日，天日房开公司追加乾晟公司作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宣贵的委托诉讼代理人李印，被告贵州天日房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马玄斌、乾晟公司的委托诉讼代理人陶健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宣贵向本院提出诉讼请求：１、依法确认原告张宣贵与被告天日房开公司于2014年5月10日签订的两份《闽商科技产业园买卖合同》合法有效；2、依法判决被告天日房开公司为原告张宣贵办理六盘水市红桥新区红山大道南侧闽商科技产业园四栋Ａ区一层133号商铺的产权证书；3、依法判决被告天日房开公司向原告张宣贵支付违约金55481.3元（违约金计算期限暂自2016年4月1日至2019年7月4日，共计1189天），2019年7月4日后按照每日万分之三的标准支付至被告实际向原告交付产权证书之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张宣贵于2014年5月10日与被告天日房开公司签订《闽商科技产业园买卖合同》，约定原告以155542元的价款向被告购买六盘水市红桥新区（建筑面积23.43平方米）商铺，同时约定被告须在交房后为原告办理配套房产权证书，如因被告原因不能在规定期限内办理配套房产权证书，则应按原告已付房款金额日万分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告已按约一次性向被告付清房款，并于2014年5月10日实际取得该商铺，但被告至今未为原告办理商铺产权证书。综上所述，原告与被告签订的两份《闽商科技产业园买卖合同》应当合法有效，原告已依约履行义务，但被告至今未为原告办理配套房屋产权证书，其行为已构成违约。天日房开公司辩称，1、案涉房屋是由贵州红桥乾晟闽商置业有限公司开发，土地使用证已记载了该房屋的权利人为贵州德馨闽商科技产业园管理有限公司，且贵州红桥天日闽商置业有限公司也向原告出具了收款收据，实际发生主体应当由贵州红桥乾晟闽商置业有限公司承担；2、就原告主张办理产业手续而言，从贵州红桥乾晟闽商置业有限公司不动产登记证书用途为工业用地，是否具备办理产权证请求法庭依法裁决；3、针对原告所主张违约金而言，根据其出示的闽商科技产业园买卖合同所约定办理产权证日期为2014年12月31日，也就是说在2014年12月31日原告已知道其未能办理产权证，知道权利义务受到侵害，而原告在2019年7月4日才向人民法院提起诉讼，已过诉讼时效，综上，请求贵院查明案件事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。乾晟公司辩称，商品房买卖合同是原告与贵州天日房地产开发有限公司签订，实际款项也是原告刷卡到天日房开公司的账户，合同的实际主体应为天日房开公司，相关办证支付违约金的主体就应当为天日房开公司履行，原告主张的违约金计算期限有误，依照原告与天日房开公司签订的商品房买卖合同中第五条约定产权证的办理系原告委托天日房开公司在720个工作日内办理相关证书，而并非在签订合同时办理，因此原告的违约金计算期限有误，同时原告主张的违约金标准过高，请求法庭予以核减。德鑫公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提出异议及提交证据。本院经审理认定事实如下：乾晟公司曾用名为贵州红桥天日闽商贸易有限公司和贵州红桥天日闽商置业有限公司。张宣贵与天日房开公司于2014年5月10日签订《闽商科技产业园买卖合同》（合同编号分别为：四-Ａ-1-133），约定原告以155542元的价款购买位于六盘水市红桥新区（建筑面积为20.61平方米）及四-Ｂ-1-105商铺（建筑面积为20.61平方米）。同日，贵州红桥天日闽商置业有限公司收取原告支付购房款分别为155542元；原告与贵州万鑫行投资管理有限公司签订《闽商科技产业经营权转让合同》（合同编号分别为：四-Ａ-1-133），约定由贵州万鑫行投资管理有限公司回租本案商铺。买卖合同和转让合同签订后，经营权转让费3111元直接抵扣房款，贵州红桥天日闽商置业有限公司向原告出具132431元的收据一张。闽商科技产业园土地用途登记为工业用地。上述事实，有张宣贵向本院提交的身份证复印件、商品房买卖合同、2014年5月10日与贵州万鑫行投资管理有限公司签订的经营权转让合同1份、收款收据及银行交易清单、户口本复印件，天日房开公司提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、不动产登记证书，乾晟公司提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告虽与天日房开公司签订《闽商科技产业园买卖合同》，购买位于六盘水市红桥新区，购房款支付给贵州红桥天日闽商置业有限公司，即支付给现在的乾晟公司，该项目为乾晟公司开发，说明该合同实为乾晟公司与原告签订，天日房开公司不是合同的实际相对人，不承担责任。闽商科技产业园土地用途登记为工业用地，不能办理商品房预售许可证。乾晟公司未办理预售许可证与原告签订《闽商科技产业园买卖合同》，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，《商品房销售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度、开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》”及第九条规定：“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”乾晟公司未办理预售许可证与原告签订《闽商科技产业园买卖合同》无效。无效的合同自始无效，不存在诉讼时效问题。故对原告主张双方签订的合同合法有效的请求，本院不予支持。由于原告主张的第二、第三项请求是基于第一项请求合同合法有效的前提下产生，第一项请求被认定为合同无效，故原告的第二、第三项请求，本院不予支持。德鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，由此产生不利的法律后果自行承担。综上所述，张宣贵与天日房开公司于2014年5月10日签订的《闽商科技产业园买卖合同》无效，对原告的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张宣贵的诉讼请求。案件受理费4466元，因适用简易程序减半收取2233元，由原告张宣贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力。审判员  王明付二〇二〇年七月三十一日法官助理罗茹蓝书记员程晶晶