广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异1100号 案外人大族控股集团有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园**第五工业区朗山二路**赛霸科技楼**楼**，统一社会信用代码91440300279290307W。 法定代表人高云峰。 委托诉讼代理人刘用任，广东尚玖律师事务所律师。 委托诉讼代理人石雄飞，该司员工。 申请执行人曾启文，男，1971年3月11日出生，住，住所地广东省惠州市惠阳区/div> 委托诉讼代理人骆少文，广东铸铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人温文凤，广东铸铭律师事务所实习律师。 被执行人冯常辉，男，1958年11月3日出生，住，住所地广东省深圳市南山区/div> 委托诉讼代理人陈宁，广东兆泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人王海东，广东兆泽律师事务所律师。 被执行人黄楼，女，1961年12月1日出生，住，住所地广东省深圳市南山区/div> 被执行人冯文劲，男，1983年11月20日出生，住，住所地广东省深圳市南山区/div> 被执行人冯文重，男，1986年3月13日出生，住，住所地广东省深圳市南山区/div> 被执行人冯文攀，男，1988年9月27日出生，住，住所地广东省深圳市南山区/div> 被执行人深圳市隆辉实业有限公司，住，住所地深圳市南山区南山村西苑路****一社会信用代码91440300758630460D。 法定代表人冯常辉。 委托诉讼代理人陈宁，广东兆泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人王海东，广东兆泽律师事务所律师。 关于曾启文申请执行冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、深圳市隆辉实业有限公司（以下简称“隆辉公司”）一案，本院在执行过程中查封了被执行人冯常辉名下位于广东省深圳市南山区XX房产（现住址为深圳市南山区XX，以下简称“涉案房产”）。案外人大族控股集团有限公司（以下简称“大族控股”）不服向本院提出异议，本院依法受理，并另行组成合议庭进行审查，于2020年1月15日举行公开听证调查，案外人大族控股委托诉讼代理人刘用任、石雄飞，申请执行人曾启文委托诉讼代理人骆少文、温文凤，被执行人冯常辉、隆辉公司委托诉讼代理人王海东到庭参加听证，被执行人黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查完毕。 案外人大族控股异议称，一、被执行人冯常辉、隆辉公司已将涉案房产转让给案外人，案外人现为涉案房产实际权利人，案外人享有涉案房产的所有者权益。2018年12月，案外人与被执行人冯常辉、隆辉公司签署《房产买卖合同》，约定：冯常辉及隆辉公司作为涉案房产的卖方，于2018年12月11日（权益划分日）将执行涉案房产所有权利转让于案外人，同时约定权益划分当日及之后，涉案房产产生的经营收益归异议人所有，且案外人有权对涉案房产进行占有、使用、收益、处置。若涉案房产因城市更新原因被征收、征用或拆迁的，则基于涉案房产土地及建筑物被征收、征用或拆迁所得的补偿、赔偿的款项、物业等全部归异议人所有。上述《房产买卖合同》属于涉案房产被查封之前、申请执行人申请执行之前，案外人与被执行人签订的房产转让合同，应当认定为合法有效的房产转让行为。二、案外人与被执行人冯常辉、隆辉公司签署《房产买卖合同》后，同时就涉案房产签署了《移交确认书》。被执行人冯常辉、隆辉公司已将涉案房产移交给案外人，案外人在法律上已合法占有涉案房产。三、案外人已向被执行人冯常辉、隆辉公司支付购房款，涉案房产因客观原因和历史原因无法办理产权过户变更登记手续，案外人受让涉案房产不存在过错。案外人与被执行人签署《房产买卖合同》后，异议人已向被执行人支付购房款，涉案房产因属于历史遗留建筑物，没有办理初始产权登记，故而无法办理产权过户变更登记手续，但案外人受让涉案房产本身没有过错。综上，请求中止对涉案房产的执行，确认涉案房产实际权利人为大族控股。 案外人大族控股向本院提交了下列证据材料：《房产买卖合同》、《移交确认书》。 申请执行人曾启文答辩称，一、大族控股提交的《房产买卖合同》是无效合同，大族控股不能据此取得涉案房产所有权。涉案房产实际属于隆辉公司所有，《房产买卖合同》对涉案房产的处分未经隆辉公司股东会讨论决议，故冯常辉对涉案房产的处分、权利义务的转让，均没有效力。且《房产买卖合同》是冯常辉向大族控股借款提供的担保，在偿还不能时约定了以物抵债，该约定属于流押条款，应属无效。二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。大族控股并未持有涉案房产权利登记资料原件，《房产买卖合同》亦未经过涉案房产外观登记权利人荔源公司的签字盖章认可，可见大族控股并非涉案房产权利人。另外，大族控股以签订买卖合同及付清“购房款”为由主张权利不具有合法性，金钱债务形成的“购房款”并非真正意义上的购房款，且不属于在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的情形，故其异议请求不应得到支持。三、大族控股对明知涉案房产不能转让仍然购买存在过错，该行为属非善意行为，导致的不良后果亦应由其承担。四、大族控股对冯常辉持有的是债权而非物权，涉案房产的物权变动并未完成，大族控股对被执行人冯常辉只享有债权请求权，不享有物权期待权，不能排除强制执行。综上，请求驳回大族控股的异议请求。 本院查明，关于曾启文与冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、隆辉公司民间借贷纠纷一案，惠州仲裁委员会（2018）惠仲案字第351号裁决已经发生法律效力，裁决：冯常辉应向曾启文偿还借款本金人民币4000万元及相应利息；冯常辉向曾启文补偿律师代理费人民币819000元；黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、隆辉公司对上述债务承担连带保证责任；冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、隆辉公司共同向曾启文偿还案件仲裁费463721.75元。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，请求强制被执行人偿付人民币84236321.75元及利息等。在执行过程中，本院于2019年9月23日作出（2019）粤03执1711号执行裁定书，裁定查封涉案房产。2019年11月4日，本院作出（2019）粤03执1711号公告，并张贴于涉案房产现场。该公告主要内容为：“本院拟处置被执行人隆辉公司所有的登记在深圳市南山荔源实业股份有限公司（以下简称“荔源公司”）名下涉案房产，如对上述房产享有优先购买权（如租赁权）或者其他合法权益的，请自本公告发出之日起十日内书面向本院提出并附有关证据材料。逾期不提出的，本院将视为放弃有关权益，并不影响处分上述房产。” 另查，1996年8月20日，荔源公司与阳江市建筑安装工程公司深圳分公司（以下简称“阳江建安深圳分公司”）签订《合作兴建南山村西苑街A-A型住宅楼合同书》，约定由荔源公司提供住宅用地，阳江建安深圳分公司提供建设资金，合作兴建住宅一栋，地块，地块面积为962平方米，建筑面积为2010.6平方米。建成物业面积40%归荔源公司，60%归阳江建安深圳分公司。当日，双方又签订《补充协议》，约定荔源公司在上述合同中所分得的40%房产，按2400元每平方米的价格转让给阳江建安深圳分公司，总价款为人民币1930176元。2006年3月28日，阳江建安深圳分公司、隆辉公司、荔源公司共同出具一份声明，内容为阳江建安深圳分公司将前述两份合同中的权利义务全部转让给隆辉公司。涉案房产的建设工程施工许可证，规划许可证、建设用地规划许可证显示建设单位、用地单位均为荔源公司。 2010年1月21日，冯常辉就涉案房产向深圳市南山区南山街道办事处办理了农村城市化历史遗留建筑普查申报。 本院认为，本案争议焦点在于异议人是否为涉案房产的权利人。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。根据深圳市农村城市化历史遗留建筑申报材料，被执行人冯常辉为申报人。案外人主张其已与被执行人冯常辉、隆辉公司签订涉案房产转让协议，并以欠款抵偿购房款。而涉案房产尚未办理产权证，暂不具备办理过户登记的条件。案外人明知涉案房产存在登记上的瑕疵，仍与被执行人签订转让协议，应承担相应的法律后果。综上，案外人主张之权利不能排除执行，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人大族控股集团有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇二〇年七月六日 书记员 许 多