贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初1801号原告（反诉被告）：王登茂，男，汉族，住贵州省金沙县。原告（反诉被告）：张静，女，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：王登茂，系张静之夫。被告（反诉原告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼**，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，职务：总经理。委托诉讼代理人：王汝健，男，汉族，住贵州省遵义市汇川区，系公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：于国强，职务：总经理。原告王登茂、张静与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。在诉讼过程中，被告信本奥特莱斯公司提出反诉，本院予以受理并合并开庭进行了审理。原告（反诉被告）王登茂、被告（反诉原告）信本奥特莱斯公司的委托诉讼代理人王汝健到庭参加了诉讼、被告聚银公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王登茂、张静向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，由被告按150%的比例提前对原告所购商铺进行回购或由被告将原告所购商铺按销售时所提供的平面图分割后将商铺交回原告；2、请求法院判令被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司按照托管收益确认单向原告支付2017年4月1日起至2019年3月31日止的托管收益金10944元，2019年4月1日起至2020年4月1日止的托管收益金27360元，并按每日1‰承担以10944元为基数，自2019年4月1日起至2020年4月1日的违约金4005.5元，按每日1‰承担以6840元为基数，自2019年7月1日起至2020年4月1日的违约金1881元，按每日1‰承担以6840元为基数，自2019年10月1日起至2020年4月1日的违约金1251.7元，按每日1‰承担以6840元为基数，自2020年1月1日起至2020年4月1日的违约金622.44元，以上合计46064.66元，并按每日1‰承担以46064.66元为基数自2020年4月1日起至款项清偿之日止的违约金；3、被告贵州聚银投资置业有限公司对第二项请求承担连带清偿责任；4、案件受理费由被告承担。审理中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实及理由：2016年11月29日，原告与被告聚银公司签订了《商品房买卖合同》，同时与信本奥特莱斯公司签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，委托信本奥特莱斯公司对所购商铺经营管理，合同还约定了收益金及逾期未支付收益金的违约金等其他事项，聚银公司作为担保人为该合同提供履约担保。合同签订后，信本奥特莱斯公司以各种理由、各种借口拒不支付原告应得收益，截止今日，被告已欠原告收益金共计38304.00元。同时，被告在销售过程中存在欺诈、诱骗等行为，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告信本奥特莱斯公司辩称：原告所购买的D区2层33号商铺没有实际向被告信本公司交付，根据双方签订的《委托经营管理合同》2.3条约定，原告应交付商铺，但到目前为止我公司没有得到房屋，根据合同7.3条约定，原告并没有向被告交付商铺，被告没有实际经营，双方的合同目的没有实现，请求驳回原告的诉讼请求。被告聚银公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。反诉原告信本奥特莱斯公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除反诉人与被反诉人于2016年10月15日签订的《商铺委托经营管理合同》；2、判令反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：2016年10月15日，反诉原告与反诉被告王登茂、张静就汇川区温州路奥特莱斯城市广场1#地块D区2层33号商铺签订了《商铺委托经营管理合同》，该商铺系被反诉人向贵州聚银公司购买。根据《商铺委托经营管理合同》第2.3条约定：本合同履行期间，反诉被告应积极配合反诉原告的经营管理工作并提供该商铺经营管理所需的一切手续和文件，委托反诉原告全权代办收房事宜并向反诉原告提供所有办理收房验收资料及相关费用。然而，反诉原告一直没有收到反诉被告提供的办理案涉商铺验收的有关资料，即反诉被告没有实际向反诉原告交付案涉商铺，反诉原告没有实际经营管理该商铺，没有从案涉商铺中获得任何经营收益，反诉原告的合同目的没有实现，故反诉原告无法履行向反诉被告支付托管收益金。为此，反诉原告请求解除该合同。另外，如果法院判决信本奥特莱斯公司支付收益金和违约金，因原约定收益金的违约金过高,请求调整为按年利率6%计算。反诉被告王登茂、张静就反诉请求答辩称：原告与被告信本奥特莱斯公司、聚银公司三方签订《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》之日起，双方委托管理关系即确立，合同约定了收益金支付时间及结算期限，且答辩人已于2016年11月19日向聚银公司全款支付购房款，不存在过错责任，已完成付款义务，该商铺未交付使用应该由担保公司聚银公司承担全部责任，与原告无关。反诉人所提出的请求不成立，应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，原告王登茂、张静（系夫妻关系）与被告聚银公司于2016年11月19日签订了《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市商业用房，该房建筑面积24.93平方米、房屋价款为470624元，聚银公司应当在2018年12月31日前向原告交付房屋。后原告王登茂（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《自游港二期商业商铺委托经营管理合同（内铺）》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，原告（甲方）委托被告信本奥特莱斯公司（乙方）全权代办收房事宜并向信本奥特莱斯公司提供所有办理收房验收的资料及相关费用，（除合同另有约定外）合同的终止时间为2027年3月31日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2017年4月1日开始至2027年3月31日止，共计壹拾年，甲方同意自2017年4月1日至2019年3月31日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定自2019年4月1日至2020年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币9577元，自2020年4月1日至2023年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币10945元，自2023年4月1日至2026年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币12313元，自2026年4月1日至2027年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币13681元。甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项;甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款。乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定银行账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任。甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告足额支付了购房款470624元，并办理了商品房预售合同登记备案。原、被告签订《自游港二期商业商铺委托经营管理合同（内铺）》后对托管收益进行了变更，签订了托管收益确认单，变更后的托管收益结算标准为：自2017年4月1日至2019年3月31日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1368元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2019年4月1日至2020年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币6840元，自2020年4月1日至2023年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币10945元，自2023年4月1日至2026年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币12313元，自2026年4月1日至2027年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币13681元。因多种原因，被告聚银公司至今未交付该商铺。审理中，原告在本案中变更要求违约金计算到2020年3月31日止，并申请撤回第一项诉讼请求。本院认为，原告在与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及标准,并允许被告有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜,实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同实为房屋租赁合同，所涉收益金实为租金，本案实为房屋租赁合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月31日前，而原告与两被告签订的《商铺委托经营管理合同》约定的托管收益结算期限自2017年4月1日开始至2027年3月31日止，托管收益确认单则变更确认从2017年4月1日即双方明确的市场培育期开始起就要支付收益金，原告与两被告就上述两份合同的签订及托管收益确认单对收益金的变更，可以明显的看出，原、被告三方在明知涉案商铺可能不能如期交付的情况下仍然达成共识，被告信本奥特莱斯公司明知该商铺可能不能实际交付、无法正常使用的情况下，仍然承诺向原告支付托管收益金，由于涉案商铺的特殊情形，《商铺委托经营管理合同》中也没有约定商铺实际交付使用是支付收益金的唯一前提条件，现原告要求支付收益金等，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告应当按约履行，故对原告要求被告信本奥特莱斯公司支付收益金的诉讼请求予以支持，本案中原告主张支付2019年4月1日起至2020年3月31日期间的收益金，因原、被告约定收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，本案双方签订的《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，其中市场培育期托管收益结算标准为每季度人民币1368元，自2019年4月1日起至2020年3月31日止，托管收益结算标准为每季度人民币6840元，根据前述标准，原告市场培育期（2017年4月1日至2019年3月31日止）的收益金应为：1368元×8（个季度）=10944元，2019年4月1日起至2020年3月31日止的收益金应为：6840元×4（个季度）=27360元，两项合计38304元，现原告主张38304元，本院予以支持。反诉原告信本奥特莱斯公司请求解除反诉原告与反诉被告王登茂、张静签订的《商铺委托经营管理合同》，根据前述理由，信本奥特莱斯公司应当支付收益金，但其至今未支付，其行为已构成违约，在此情形下信本奥特莱斯公司无权主张解除合同，故对反诉原告信本奥特莱斯公司请求解除反诉原告与反诉被告王登茂、张静签订的《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司从约定应当支付收益金之日起即未支付，其行为已构成违约，应支付违约金，对2017年4月1日至2019年3月31日期间的收益金10944元的违约金，原告主张从2019年4月1日起分季度以相应金额按每日1‰进行累计计算，2019年4月1日起至2020年3月31日期间的违约金亦按前述方式进行计算，结合双方签订的委托经营管理合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，说明被告每期有一个月的支付期限，如未能在期限内支付，则应从每期逾期的次月1日起分段计算违约金，故对原告计算违约金的方式，本院不予支持。庭审中，被告提出对违约金进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方约定的支付标准日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，本院酌情调整违约金按年利率6%进行计算，根据原告2017年4月1日至2020年3月31日期间应得收益金的情况，原告主张的违约金计算至2020年3月31日分别为：一、2017年4月1日至2019年3月31日期间的10944元收益金的违约金，原告主张从2019年4月1日起算，则违约金从2019年4月1日起计算至2020年3月31日（366天）为658.44元；二、2019年4月1日至2020年3月31日期间应得收益金27360元的违约金，根据应得收益金的情况，违约金计算至2020年3月31日分别为：1、2019年4至6月（从5月1日起计算）按6840元计算336天为377.79元；2、2019年7至9月（从8月1日起计算）按6840元计算244天为274.35元；3、2019年10至12月（从11月1日起计算）按6840元计算152天为170.91元；4、2020年1至3月（从2月1日起计算）按6840元计算60天为67.46元；前述违约金共计1548.95元。2020年4月1日起的违约金，被告仍应支付，应以原告主张的收益金38304元为基数按年利率6%计算至该收益金付清之日止。关于原告要求被告聚银公司承担连带清偿责任的请求，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，聚银公司应对上述债务承担连带清偿责任，故对原告的该项请求亦予支持。另原告王登茂、张静申请撤回第一项诉讼请求，这是原告对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王登茂、张静（2017年4月1日至2020年3月31日期间）收益金38304.00元及违约金（2019年4月1日至2020年3月31日期间为1548.95元，2020年4月1日起的违约金，以收益金38304.00元为基数按照年利率6%计算至该收益金付清之日止）；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一判项承担连带清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）王登茂、张静其余诉讼请求。四、驳回反诉原告（本诉被告）遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的诉讼请求。案件受理费480元（已依法减半收取），由被告（反诉原告）遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司及被告贵州聚银投资置业有限公司承担；反诉案件受理费30元（已依法减半收取），由反诉原告（本诉被告）遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  张元书二〇二〇年七月二十四日法官助理周倩书记员何迪