黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初1446号原告：陈晓敏，女，1976年5月8日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：杨乐天，黑龙江铭辞律师事务所律师。被告：刘长梅，女，1965年1月16日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：高涛，湖北慧中律师事务所律师。第三人：大庆油田房地产开发有限责任公司，住所地大庆市让胡路区西柳街13号法定代表人：屠玉龙，总经理。原告陈晓敏与被告刘长梅、第三人大庆油田房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理。依法适用简易程序，分两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告陈晓敏及其委托诉讼代理人杨乐天、被告刘长梅均到庭参加诉讼，第二次开庭原告陈晓敏及其委托诉讼代理人杨乐天、被告刘长梅及其委托诉讼代理人高涛到庭参加诉讼，第三人房开公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈晓敏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的买卖合同有效；2.判令被告立即配合原告办理房屋过户手续；3.由被告承担本案诉讼费用。后庭审中变更诉讼请求为：1.要求被告配合原告办理房屋过户手续；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月13日，原告经大庆市业恒房地产经纪有限公司居间同被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于大庆市创业城××号××单元××室房屋卖给原告，双方约定房屋价款为700000元。签订合同后，原告依照约定将房款汇入王京一的银行卡内，中介费也支付给了业恒房地产经纪有限公司，原、被告之间的买卖合同已经大庆市中级人民法院认定为有效，认定原告属于善意取得。现被告拒不配合办理过户，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请依法判决。刘长梅辩称，一、案涉2018年6月13日(庆)房买卖008号房地产买卖合同非答辩人真实意思表示，案涉房屋交易系案外人王京一以房屋交易的手段非法处分答辩人合法资产达到非法集资诈骗的犯罪目的，该合同无效。1、答辩人与案外人王京一签订的《出借咨询与服务协议》因王京一集资诈骗罪，该房产买卖协议无效，且该协议从未涉及委托王京一代为处分房产的事由。2、案外人王京一以公司上市为由，骗取答辩人案涉房产资料，伙同大庆市业恒房地产经纪有限公司对答辩人隐瞒重大事实，让答辩人签署一份准备好的与被答辩人陈晓敏的合同书，达到低价变卖房产实施诈骗行为。二、被答辩人明知案外人王京一以房产交易的手段达到非法集资诈骗的犯罪目的，而积极参与该行为，所造成损失自负。1、答辩人从未向案外人王京一提供任何授权其代为房屋交易的文书，王京一系以公司上市为由骗取答辩人涉案房屋的相关资料，资料的提供，不构成涉案房屋交易的授权。2、案外人王京一无权处分答辩人房产，居间方业恒房地产经纪有限公司未经答辩人授权公开挂牌售卖答辩人房产，对该房产的恶意交易存在过错，损害答辩人权益。至今答辩人未获得该房产交易的合同原件。3、被答辩人明知该房产王京一无权处分而积极作为，违背正常交易，以低于市场行情价格购买，共同蒙蔽答辩人达到其不当利益，后果自负。被答辩人经居间方大庆市业恒房地产经纪有限公司居间与答辩人交易不实，且交易违背常理，双方从未协商房屋交易具体细节：价款、付款方式、现场看房、如何交付、如何过户等必要事实。答辩人事后得知，2018年6月1日被答辩人与案外人王京一就案涉房产交易主要条款达成一致，即房价700000元，定金20000元，收款人王京一。同时备注：王京一不卖此房，定金双倍返还。由此可知，原告系以王京一作为交易对象，故形成与答辩人从无交易的细节。三、被答辩人以（2019）黑06刑初18号刑事判决书本院认为部分案涉房屋应属善意取得主张权利不当，案涉房屋买卖合同无效。1、被答辩人与答辩人交易不实，交易违背常理，价格明显低于市场价格，明知案外人王京一无权处分，系低价交易骗取资金而积极作为，一切交易均与案外人王京一达成，交易款项直接支付给王京一，答辩人只是在未知真相情形下签署文件。以上事实足以证明原告和案外人王京一、大庆市业恒房地产经纪有限公司存在事先谋划、恶意串通的行为，伙同欺骗答辩人，以合法的手段达到各自目的，王京一变卖资产变现非法集资，原告低价购置房产。2、（2019）黑06刑初18号案外人王京一诈骗案刑事判决对王京一量刑处罚，但径行对涉及答辩人权益的房产非法交易认定为善意取得不当。刑事判决将案涉房产交易所得490000元认定为案外人王京一集资诈骗额度，该490000元非答辩人真实意愿以变卖权属房产投资理财，一切交易均由案外人王京一实施，该行为目的是以合法的手段掩盖其犯罪行为，刑事判决认定房产交易合法错误。认定善意取得不当，房产买卖合同主体相对方系答辩人与被答辩人，刑事案件答辩人与被答辩人均不是案涉当事人，也未作为利害关系人参与诉讼，刑事判决径行对合同交易相对方之间的权益做出处分不当。综上所述，答辩人无出卖房产的真实意愿，被答辩人明知案涉房屋买卖合同系案外人王京一事实诈骗行为而积极参与作为，构成恶意串通，恶意取得，后果自负，合同无效，返还房屋。房开公司未出庭，未向法院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年6月13日，原告陈晓敏通过大庆市业恒房地产经纪有限公司居间与被告刘长梅签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：甲方（刘长梅）将位于大庆市××区创业城小区××楼××单元××室房屋出卖给乙方(陈晓敏)，房屋价款700000元，合同签订之日乙方预交定金20000元（2018年6月11日，王京一收到陈晓敏购买房屋定金20000元。）。该合同第九条约定：1、此房屋暂时不做任何手续过户，甲方同意乙方分期付款，乙方签合同当天支付甲方房款，其余房款待办过户或更名时再支付甲方，甲方同意王京一代收房款。2、甲方持有创业城购房确认单、发票、商品房买卖合同（合同编号：2013061731081824963），甲方办理过户或更名时全程配合乙方，不得违约。3、此房取暖费、过户费由甲方先缴付，后期由乙方转付甲方。被告刘长梅在甲方产权人签字处签名，陈晓敏在乙方签字处签名。陈晓敏于当日通过中国光大银行给案外人王京一转款共计470000元。2018年6月29日，案外人王京一自陈晓敏处借款150000元，该借款抵充购房款。2018年6月30日，被告刘长梅将涉案房屋交付给原告，并配合原告办理户口迁出迁入手续，原告居住案涉房屋至今。现该房屋初始登记权利人为本案第三人。因原、被告在涉案房屋办理产权登记以及转移登记过程中发生争议，原告诉至本院。另查明，被告刘长梅在（2019）黑06刑初18号案件中作为证人向某陈述：2018年4月10日，王京一听说我要卖房子，说他父亲的公司要上市，需要收购房产增加固定资产，但我的房子创业城小区14-24号楼1单元602室没产权证，不能算固定资产，只能把房子算作公司理财产品投资，用卖房款算作我理财产品投资。4月13日，王京一与我签订投资940000元的财盈通1号理财产品合同。6月13日，王京一让我与买房的陈晓敏在买卖房产合同上签字，我才知道陈晓敏是以700000元买的。大庆市中级人民法院在（2019）黑06刑初18号刑事判决书中查明（判决书第15页上数第2行至第4行）：2013年6月17日，刘长梅在大庆油田房地产开发有限责任公司以437677元的价格购买创业城居住区14-24号底层商服高层住宅楼01单元010602室。并在该判决中认定（判决书第21页下数第3行至22页上数第5行）：关于侦查机关查封的大庆市沿湖城尚水湾1号楼2单元2103室、大庆市××区创业城××楼××单元××室、大庆市让胡路区新潮佳苑居住小区一期A3-7-1-301室房产，鉴于朱一楠、陈晓敏、刘笑天已支付相当的购房款，且均属在公开市场购得，现无证据证实三人与王京一等人存在恶意串通等行为，应属善意取得；杨秀香、刘长梅、陈秀华均以售房款作为本金投入众联财富公司，王京一应在与三人签订的出借咨询与服务协议所载数额范围内承担退赔责任。上述事实有原、被告陈述、原告提交的房地产买卖合同、银行汇款凭证、收条、银行流水、（2019）黑06刑初18号判决书、原告与刘长梅的通话录音（时间2018年8月20日）光盘及文字整理材料，被告刘长梅提交的定金收条、借款合同、收据、（2020）黑06民终520号民事裁定书、出借咨询与服务协议以及庭审笔录在卷证实，足以认定。第三人房开公司未向本院提交证据。本院认为：被告刘长梅与大庆油田房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋，后又通过大庆市业恒房地产经纪有限公司与原告签订房地产买卖合同，将案涉房屋出卖给本案原告陈晓敏，将房屋交付给原告，并积极配合原告办理户口迁出手续，足以证实被告与原告签订的房地产买卖合同系其真实意思表示，现该合同已成立、生效，且实际履行。原告已将购房款给付至被告指定的收款人王京一，被告亦应积极配合原告办理不动产权转移登记手续。并且，关于案涉房屋，大庆市中级人民法院已在（2019）黑06刑初18号刑事判决书中认定原告陈晓敏属于善意取得，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：下列事实，当事人无需举证证明：……（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。……前款第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。被告刘长梅并未向法院提交相反的证据证实陈晓敏不构成善意取得。并且案涉房屋已具备了办理产权登记和房屋所有权转移登记的条件，依据合同约定，被告负有配合原告办理房屋变更、过户、办证等相关手续的义务，现原告诉请被告办理位于大庆市××区创业城××楼××单元××室房屋的产权登记手续，并在办理讼争房屋产权登记后协助原告将讼争房屋产权过户至原告名下，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。但依据合同约定，办理涉案房屋所有权转移登记所产生的税费应由原告承担。第三人作为房地产开发企业，其与被告间的关系也属于房屋买卖关系，故其依法也负有协助被告办理涉案房屋产权过户登记手续的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、被告刘长梅于本判决生效之日起六十日内协助原告陈晓敏办理位于大庆市让胡路区创业城14-24号楼1单元010602室房屋的不动产权转移登记手续，相关税费由原告陈晓敏承担；二、第三人大庆油田房地产开发有限责任公司对上述判决确定的内容提供必要的协助义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元（已减半收取），由被告负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  陈佰侠二〇二〇年七月三十一日书记员  孙美琪本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实，当事人无需举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。