湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0581民初1914号原告：曹诗华，男，生于1980年2月15日，汉族，住宜都市。委托诉讼代理人：曾建国，湖北峡光律师事务所律师，特别授权代理。被告：毛庆丽，女，生于1989年1月28日，汉族，住宜都市。被告：肖习芬，女，生于1969年3月16日，汉族，住宜都市。原告曹诗华与被告毛庆丽、被告肖习芬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹诗华的诉讼代理人曾建国、被告毛庆丽、被告肖习芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告之间的房屋买卖合同；2、要求二被告双倍返还原告支付的定金共计180000元；3、由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月27日，原告因购房需要，经茗利中介黎治明介绍，与肖习芬签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：原告购买肖习芬位于宜都××姚家店镇民富新天地4号楼1单元8层803号3室2厅房屋一套，该房屋建筑面积为109.25平方米，约定房屋价款为390000元，原告先支付定金90000元，余款300000元定于合同签订之日起20日内付清，肖习芬在此期间应配合原告完成产权变更并交付房屋。合同签订当日原告支付定金20000元，第二天支付定金70000元。2019年3月18日前后，原告想询问过户、交房的情况，但通过电话、短信均联系不上肖习芬，于是原告在黎治明的陪同下前往姚家店派出所查询情况，此时才得知该房屋的所有权人被告肖习芬早已入狱，此前与原告签订合同的“肖习芬”是被告肖习芬的女儿毛庆丽。而毛庆丽由于贩毒已被逮捕，正处于监视居住期间。经查实，该房屋真正的所有权人是被告肖习芬，目前房贷尚未付清，根本无法过户，原告给付被告毛庆丽的90000元定金也已被其挥霍一空。原告认为，被告毛庆丽以“肖习芬”的名义与原告签订合同时，持有其母亲肖习芬的身份证、户口簿、房产证，其容貌又与其母肖习芬酷似，足以使原告相信毛庆丽即为肖习芬本人，毛庆丽的行为构成了表见代理，现被告毛庆丽违约，其双倍返还定金的违约责任应当由肖习芬承担。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告毛庆丽辩称：对于我和原告买卖房屋一事，我母亲肖习芬并不知情，她当时被关押在看守所，原告将我母亲肖习芬列为被告不合理。我本人和我母亲肖习芬身份证上的照片完全是两个人，我当时吸了毒，头脑不清醒，原告和中介的人是正常人，应当很容易辨别我不是身份证上的人，但他们没有提出质疑，而且原告在买房的过程中表现得过于急切，当天就要求签合同、付定金，买房子不是小事，作为正常买房人起码要考虑两天。我收取定金9万元属实，对此我愿意承担归还责任，但不同意双倍返还。被告肖习芬辩称：对于我女儿毛庆丽拿着我的身份证、户口本、房产证与原告发生房屋交易的事情，我不知情，因为当时我被关押在看守所，一直没有和毛庆丽见过面，我没有说过要卖房子。2019年4月派出所的警官到看守所对我进行询问时，我才知道毛庆丽卖房子的事情。原告陈述我和女儿毛庆丽长得很像不属实，我和毛庆丽的年龄相差有20岁。而且房屋的价值不只30多万元，我当时购买的毛坯房就花了40多万元。我不认识原告，也没有收过原告的付款，这件事与我没有关联。我和毛庆丽目前都在监狱服刑，没有偿还定金的能力，等出狱后，我一定让女儿毛庆丽将所收9万元退还给原告，但双倍退还无力承担。经审理查明：2019年2月27日，被告毛庆丽冒用其母亲被告肖习芬的名义与原告曹诗华签订《房屋买卖合同》，约定将肖习芬所有的位于天地”小区××楼××单元××层××号房屋（包括屋内所有家具、电器）出售给曹诗华，房屋建筑面积109.25平方米，交易总价款为39万元，签订合同时由曹诗华支付定金9万元，剩余房款30万元在曹诗华取得房产证的当日付清，房屋交付时间为合同签订之日起20日内，若逾期交房或者逾期协助办理产权转移登记，视为违约，则需退还曹诗华购房定金9万元，并赔付曹诗华9万元违约金。合同还就房屋所涉贷款偿还、税费负担、争议解决方式、免责条件等进行了约定。合同签订当日，曹诗华通过微信转账给毛庆丽定金2万元，第二天，曹诗华向毛庆丽所持肖习芬的银行卡内现金存入余下定金7万元，毛庆丽冒用肖习芬名义给曹诗华出具金额9万元的购房定金收条一份。房屋买卖合同签订之前，被告毛庆丽向原告曹诗华出示了肖习芬的身份证、户口本、房产证等原件，双方持该证件到不动产登记部门和银行查询了不动产登记信息及房屋贷款情况。2019年3月14日，被告曹诗华因与出售人“肖习芬”联系不上，向公安机关报警，2019年3月18日被告曹诗华以房屋交易中被骗为由再次向公安机关报警。公安机关对毛庆丽、肖习芬分别进行了讯问，毛庆丽承认冒用肖习芬的名义与曹诗华交易房屋的事实，所收款项已经全部花掉，肖习芬陈述自己一直被羁押，不知道毛庆丽出售房屋的事情，也没有授意毛庆丽出售房屋。另查明，被告肖习芬因涉嫌贩卖毒品罪于2017年10月13日被刑事拘留，同年11月16日被逮捕，刑事诉讼过程中被羁押于看守所，现正在监狱服刑。被告毛庆丽因涉嫌贩卖毒品罪于2017年10月13日被监视居住，现正在监狱服刑。本院认为：被告毛庆丽冒用房屋所有权人被告肖习芬的名义出售涉案房屋，构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持”的规定，涉案房屋买卖合同属于有效合同，但因房屋所有权人肖习芬没有追认，导致合同无法继续履行，应由无处分权人毛庆丽对此承担违约责任。原告主张毛庆丽的行为构成表见代理，应由被代理人肖习芬承担合同责任。本院认为，毛庆丽在签订合同时虽然提供了肖习芬的身份证、房产证、户口本、银行卡等原件，但毛庆丽并未称其是肖习芬的代理人，而是直接冒用肖习芬的名义从事出售涉案房屋的相关事宜，故毛庆丽的行为不构成表见代理。毛庆丽与曹诗华签订的合同对肖习芬没有约束力，原告曹诗华主张由肖习芬承担合同责任，本院不予支持。依照前述法律规定，因毛庆丽的违约行为导致合同目的无法实现，原告请求解除房屋买卖合同，本院予以支持。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，原告请求双倍返还定金，本院予以支持，但是定金数额不能超过主合同标的额20%，故原告交付的定金90000元，其中有效定金数额认定为390000元×20%＝78000元，可以适用定金罚则，超出部分12000元不具有定金性质，由毛庆丽予以返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告曹诗华与被告毛庆丽冒用肖习芬的名义于2019年2月27日就宜都市姚家店镇“民富?新天地”小区4号楼1单元8层803号房屋所签订的《房屋买卖合同》；二、被告毛庆丽于本判决生效之日起十日内返还原告曹诗华款项12000元；三、被告毛庆丽于本判决生效之日起十日内双倍返还原告曹诗华定金156000元（78000元×2）；四、驳回原告曹诗华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，因适用简易程序减半收取1950元，由被告毛庆丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  姚洪涛二０二〇年七月十七日书记员  江 頔