贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0181民初631号原告：熊朝银，男，1975年10月3日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：姚永堃，贵州哲瀚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：周厚义，男，1984年11月28日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：贺诗兰，女，1988年8月15日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：贵州益华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省清镇市云岭中路三星村棚户区（城中村）改造项目**团**楼****，统一社会信用代码：91520181780195901F。法定代表人：姜军，系该公司执行董事兼总经理。原告熊朝银诉被告周厚义、第三人贺诗兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理，2019年10月21日作出（2019）黔0181民初4386号民事裁定书，裁定驳回熊朝银的起诉。熊朝银不服该裁定，提起上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2019年12月10日作出（2019）黔01民终8744号民事裁定书，裁定撤销本院前述裁定，指令本院审理。本院于2020年3月5日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告熊朝银及其委托诉讼代理人姚永堃，被告周厚义及其与第三人贺诗兰共同委托的诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。后又依职权追加第三人贵州益华房地产开发有限责任公司参加诉讼并再次公开开庭进行了审理，原告熊朝银及其委托诉讼代理人姚永堃到庭参加诉讼，被告周厚义，第三人贺诗兰、贵州益华房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告熊朝银向本院提出诉讼请求：一、判决原、被告签订的《卖房协议》合法有效；二、判决被告按协议履行义务，配合原告将房屋所有权登记到原告名下，第三人协助办理；三、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年4月17日签订《卖房协议》。约定：被告将拆迁安置取得的中环国际B（8）栋12楼5号房（面积110平方米）及停车位卖给原告，房款共计人民币313000元。因之前被告向原告借有款项，故此次买卖房屋时，双方约定用被告欠原告的借款本金和利息与原告应支付的房款进行债权债务互抵，债权债务互抵后原告不再支付购房款，故双方在协议中注明“款已付清”字样。2016年9月26日，原告接到贵州益华房地产开发有限公司的收房通知，遂与被告一起到房开公司办理了涉案房屋的收房手续，领取了住宅使用说明书，房屋质量保证书，并交纳相关费用。收房手续办理完毕后，被告将房屋交付原告，同时还将房屋拆迁安置合同及其他相关资料的原件全部交付原告。2017年4月13日，原告对房屋进行了装修后搬入该房内居住。2019年初，益华房开公司通知涉案房屋已能办理所有权证，原告多次催告被告办理并将房屋过户登记在原告名下，但被告迟迟不予办理。另，被告与第三人于2008年9月4日登记结婚，2016年9月19日协议离婚。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告周厚义辩称，原被告双方不存在房屋买卖关系，被告没有理由配合原告办理房屋过户手续，同时保留对原告要求返还房屋的诉请。第三人贺诗兰述称，虽然贺诗兰与周厚义已解除婚姻关系，但案涉房屋并没有明确房屋的归属，案涉房屋应属被告周厚义与第三人贺诗兰共同共有，无论被告周厚义与原告之间的房屋买卖合同是否真实，被告周厚义都无权处分案涉房屋。第三人贵州益华房地产开发有限责任公司述称，关于原告要求办理过户的诉请，其只能先将不动产权办至周厚义及贺诗兰名下，不能直接过户至原告名下。案涉房屋已经完成交付，其在原被告双方均已履行缴纳有关税费义务并符合法律法规规定情况下，愿意积极协助办理相应过户手续。本院经审理认定事实如下：2008年9月4日，被告周厚义与第三人贺诗兰登记结婚。2013年9月14日，周厚义、贺诗兰（乙方）与第三人贵州益华房地产开发有限责任公司（甲方）、清镇房屋征收局（丙方）签订《商品房认购安置协议书》，约定：因金马线、白马线建设需要，丙方依法对乙方的房屋进行征收（征收安置面积134.89㎡），并购买甲方建设的位于贵州省房屋（建筑面积110.05㎡）作为乙方安置用房，乙方自愿将剩余面积24.84㎡调换甲方车位两个。2013年9月中旬、10月中旬，被告周厚义向原告熊朝银分两次各借款100000元，合计200000元，双方口头约定在两个月后还款，并约定了利息，周厚义在借款到期后无法偿还借款，遂将《商品房认购安置协议书》抵押在原告处。2015年4月17日，经原告与被告周厚义对账，周厚义已欠原告借款本金及利息共计313000元，被告周厚义（甲方）与原告熊朝银（乙方）在证人龚某见证下签订《卖房协议》，协议载明“经甲乙双方协定，甲方把中环国际Ｂ8栋12楼5号房110平方米（以下简称案涉房屋）和停车位卖给乙方，人民币叁拾壹万叁仟元整（313000.00元），款已付清，但甲方必须配合乙方办理房屋过户手续”，原告熊朝银与被告周厚义及证人龚某均在购房协议上签字确认。2016年9月19日，被告周厚义与第三人贺诗兰登记离婚并签订《离婚协议书》，其中对夫妻财产及债权债务约定为“房屋地点清镇市东门桥御景华府47栋18-3（房屋为115.61平方米），房屋归周乐睿宸、贺诗兰所有。双方无债务”，在该协议中并无关于案涉房屋归属的约定。2016年9月26日，被告周厚义接收案涉房屋后于同日将案涉房屋钥匙交付给原告，卖房协议中约定的停车位双方并未到房开处办理交接手续。2017年4月13日，原告与贵州倾城物业管理有限责任公司签订《中环国际住宅装修管理服务协议》后开始对案涉房屋装修，后入住该房屋居住至今。审理中，原告熊朝银自认其虽于2016年9月26日接收案涉房屋，但也在等待被告周厚义及时还款后将房屋返还给周厚义，直到2017年4月周厚义还未偿还借款时才装修入住；另第三人贺诗兰曾在原告装修房屋期间告知过原告房屋权属存在争议。另，原告熊朝银表示对于办理产权变更登记手续所产生的税费等其自愿承担。审理中，被告周厚义称其2017年1月19日在贵州清镇农村商业银行股份有限公司处取款40000元后当即交给原告用于支付借款利息，拟证明双方签订的名为卖房协议，实为将房屋作为借款的担保。被告提交的银行流水载明其于2017年1月19日现金取款45000元，为核实案件事实，本院调取其取款时的监控视频，但因视频监控保存期限原因，已无法调取。另查明，案涉房屋现登记在第三人贵州益华房地产开发有限责任公司名下，已具备办理产权转移登记条件。上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的《卖房协议》《商品房认购安置协议书》《中环国际住宅装修管理服务协议》《离婚协议书》、住宅使用说明书、房屋质量保证书、通知、收款收据，证人龚某的证言，被告周厚义与第三人贺诗兰提交的《商品房认购安置协议书》《住宅置换车位协议》《离婚协议书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，被告周厚义在原告熊朝银处借款后，在周厚义未偿还借款本息的情况下，经双方协商对账后重新签订《卖房协议》，应认定为双方将民间借贷关系转变为房屋买卖合同关系，因此对被告辩称双方不存在房屋买卖关系的意见不予采纳。被告周厚义在签订《卖房协议》时与第三人贺诗兰系夫妻关系存续期间，案涉房屋属于二人共同共有，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原被告之间签订的《卖房协议》不存在合同法第五十二条规定的无效情形，该协议合法有效，对于被告及第三人仅以被告未经共有权人同意出卖而主张无效的意见不予采纳。第三人贺诗兰作为案涉房屋的共有人在《卖房协议》中虽未签字同意，但其与被告离婚时双方对案涉房屋并未做出处分，可推定贺诗兰已明知案涉房屋已经出卖给原告且其未表示反对，故在离婚协议中才未将案涉房屋作为夫妻共同财产予以处分，因此对原告要求被告及第三人贺诗兰协助办理房屋过户手续的诉请予以支持。因案涉房屋现登记在第三人贵州益华房地产开发有限责任公司名下，贵州益华房地产开发有限责任公司也应履行相应协助义务。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、确认原告熊朝银与被告周厚义于2015年4月17日签订的《卖房协议》合法有效；二、被告周厚义、第三人贺诗兰、贵州益华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内协助原告熊朝银将坐落于贵州省房屋的产权登记办理到原告熊朝银名下。案件受理费300元，由被告周厚义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  柳红强人民陪审员  杨光华人民陪审员  庄文君二〇二〇年七月二十七日书 记 员  聂 璇