湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初4108号原告：周勤，男，1966年8月30日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。原告：周刚，男，1974年12月10日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：魏观，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰市置信置业有限公司。住所地：湖北省十堰经济技术开发区。法定代表人：王斌，该公司总经理。被告：王忠宇，男，1969年1月14日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。二被告共同委托诉讼代理人：雷明辉，湖北郧和律师事务所律师。代理权限：一般代理。二被告共同委托诉讼代理人：周杨辉，湖北郧和律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告周勤、周刚与被告十堰市置信置业有限公司（以下简称置信公司）、王忠宇合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周勤、周刚及其共同委托诉讼代理人魏观、被告置信公司和王忠宇的共同委托诉讼代理人雷明辉和周杨辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周勤、周刚向本院提出诉讼请求：1.判令两被告履行双方签订的《拆迁协议书》，按约定补偿原告位于十堰市××浪经济开发区xx村××楼商业门面房（长35米、宽12米、面积420平方米）、住房四套（每套100平方米以上）（门面价值约336万，住房价值约120万，合计约456万，最终价值以评估为准）；2.被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2011年8月25日，原被告双方签订《拆迁协议书》，约定“原告将自己租用土地上的建筑物车间长40米、宽13米2座、办公室、门卫房精装修二层300多平方米，工棚20平方米，车间前后排水沟约56米，风景树32棵，大门一个，除建筑物外，路面场地950平方米全部硬化，自行拆除给被告进行房地产开发。被告将在此土地所建设的建筑物一楼商业门面和肆套房屋（每套100平方米以上）补偿给原告，其中商业门面房长35米、宽12米，若长度不够，多了原告按门面建设成本价补给被告。”同时，双方也约定了违约责任。协议签订后，原告按协议约定将地上建筑物全部拆除，将土地交给被告用于开发房地产。同时，由于办理房地产开发手续较繁琐，双方又于2013年10月约定“合同时间顺延三年”。之后，被告便进行房地产开发。现约定补偿房屋主体工程已全部竣工，附属工程及相关手续正在办理。原告多次找被告要求被告履行双方签订的《拆迁协议书》，但被告以各种不正当理由搪塞，拒不履行合同义务，致使原告遭受重大经济损失。被告置信公司、王忠宇辩称：1.原被告双方不具有拆迁人和被签拆迁人的主体资格。2.原告原土地上的房屋属于非法建筑，且不能证明其拥有合法产权。被告在涉案土地上的建筑物也属于违法建筑，不能交易。3.原被告双方签订的《拆迁协议书》对房屋的楼栋号均未约定，也未协商一致，原告的诉讼请求不明确。4.原告的诉讼请求超过了诉讼时效。请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年6月30日，十堰经济技术开发区白浪街办xx村委会x组与王忠（即王忠宇）签订《用地协议》。该《用地协议》约定：xx村委会x组将位于xx村x组沿河场地陆亩租给王忠宇使用，租赁期限从2005年8月1日起至2035年7月31日止；该土地属于临时用地性质，如遇国家建设或河道拓宽等建设需收回该场地时，王忠宇投资兴建的建筑物必须无偿自行组织拆除，因此造成一切损失均由王忠宇全权自负，租金支付按月据实进行结算，同时该合同即行终止；王忠宇在承租期间，不得将车间、房屋和场地变卖及做任何形式抵押、转租，合同到期后，所有不动产（包括装饰物）归马路村委会九组所有，王忠宇不得将装饰拆除和折价给马路村委会九组，同时在同等条件下，王忠宇可优先续租等。2005年7月1日，马路村委会在上述《用地协议》上加盖公章，并注明：同意该合同条款。王忠宇将上述土地中的部分土地（三亩左右）转租给周刚，双方签订了《协议书》。该《协议书》约定：周刚的租用土地与马路村和王忠宇签订的合同一致，王忠宇不得干涉周刚在土地上的任何建设及建筑物等。后周刚、周勤（系周刚哥哥）在租用的上述土地上建设了厂房等附着物。后王忠宇、置信公司与周勤、周刚商议，拟将周勤、周刚租用的上述土地上的厂房等附着物拆除后用于房地产开发。2011年8月25日，周勤、周刚（甲方）与王忠宇、置信公司（乙方）签订《拆迁协议书》。该《拆迁协议书》约定：甲方将位于白浪开发区汽配城后xx村x组甲方的厂房面积约3.3亩（其中车间2座约1000多平方米，门卫房、办公室精装修2层约300平方米，现出租价为20万元／年）给乙方对换房地产开发；甲方将所租用土地上的建筑物，车间长40米、宽13米2座，办公室、门卫房精装修二层300多平方米，工棚20平方米，车间前后排水沟约200多米长，围墙约56米，风景树32棵，大门一个，除建筑物外，路面场地950平方米全部硬化，自行拆除给乙方进行房地产开发；乙方将在此土地所建设的建筑物一楼商业门面房和肆套房屋（每套100平米以上）补偿给甲方；其中商业门面房长35米、宽12米，若长度不够，乙方补够，多了甲方按门面房建设的成本价补给乙方；项目动工前，甲方所租用土地上的不动产拆除之前，为了保护甲方的利益，乙方向甲方支付保证金10万元；乙方应在两年内将房屋及门面房交甲方使用，并办理过户手续（房产证、土地使用证），所产生的费用由乙方承担，甲方收到房屋及门面房手续后十日之内将拆迁保证金退还给乙方；如乙方在两年内未进行房地产开发，甲方有权利收回治理河道之外剩余土地，乙方无权干涉甲方进行第二次开发，保证金也不退还乙方等。上述协议签订后，王忠宇向周勤、周刚支付了10万元保证金，周刚于2011年8月27日向王忠宇出具了收条。周勤、周刚将租用土地上的建筑等附着物自行拆除后，将该土地交于王忠宇、置信公司用于房地产开发。后王忠宇、置信公司未能在两年内进行房地产开发。2013年10月，王忠宇在上述《拆迁协议书》上备注：因规划手续未办好，合同时间顺延三年。后王忠宇、置信公司利用涉案土地开发建设了滨河路农贸市场项目，该项目缺乏规划许可，尚未通过竣工验收。周勤、周刚要求王忠宇、置信公司补偿《拆迁协议书》约定的商业门面房和住房未果，引起诉讼。另查明：2015年1月6日，十堰市置信房地产开发有限公司变更为十堰市置信置业有限公司。2016年3月22日，十堰市建筑市场管理站白浪分站向置信公司等发出执法监察通知。该通知载明：滨河路农贸市场项目未办理施工许可手续和安全、质量监督手续擅自开工建设，要求立即停工完善相关建设手续。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案土地属于马路村集体土地。周勤、周刚与王忠宇、置信公司签订《拆迁协议书》，约定将周勤、周刚所租用的涉案土地用于房地产开发，该约定违反了法律的强制性规定，应属无效。周勤、周刚在租用的马路村集体土地上建设厂房等附着物，用于非农建设，该行为亦属违法。王忠宇、置信公司利用涉案土地开发建设的滨河路农贸市场项目，缺乏土地使用权和规划手续，未能通过竣工验收。周勤、周刚要求王忠宇、置信公司补偿《拆迁协议书》约定的位于马路村集体土地上的商业门面房和住房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告周勤、周刚的诉讼请求。案件受理费43280元，由原告周勤、周刚负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈        双人民陪审员 付娥人民陪审员林伟思二〇二〇年七月二十日书 记 员 陈    方    芳