广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0206民初504号 原告：邓济刚，男，1958年3月30日出生，汉族，住所：广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：马琦，广西万铭律师事务所律师。 被告：康盛花苑业主委员会，住所地：广西壮族自治区柳州市柳江区拉堡镇基隆综合区航岭路**康盛花苑。 负责人：左洁清，该委员会主任。 被告：广西辰诚物业服务有限公司，，住所地：广西壮族自治区柳州市柳**城站路**之一锦业华城****统一社会信用代码：91450200MA5NDPW26N。 法定代表人：杨力，该公司总经理。 二被告的委托诉讼代理人：黄**，广西华尚律师事务所律师。 二被告的委托诉讼代理人：江雄青，广西华尚（象州）律师事务所律师。 原告邓济刚与被告康盛花苑业主委员会、广西辰诚物业服务有限公司（以下简称“辰诚物业服务公司”）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。邓济刚及其委托诉讼代理人马琦，康盛花苑业主委员会、辰诚物业服务公司的共同委托诉讼代理人江雄青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓济刚向本院提出诉讼请求：1.撤销康盛花苑业主委员会于2019年11月18日作出选聘辰诚物业服务公司的决定；2.撤销康盛花苑业主委员会与辰诚物业服务公司于2019年11月18日签订的《物业服务合同》；3.案件受理费由康盛花苑业主委员会、辰诚物业服务公司承担。 事实与理由：邓济刚系柳州市柳江区康盛花苑的业主。2019年11月18日，康盛花苑业主委员会与辰诚物业服务公司签订一份《物业服务合同》，但是康盛花苑业主委员会并未召开业主大会，也没有获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即自行与辰诚物业服务公司签订《物业服务合同》，康盛花苑业主委员会擅自与辰诚物业服务公司签订的《物业服务合同》违反了选聘物业公司的法定程序，该《物业服务合同》对康盛花苑小区业主没有约束力，并且该《物业服务合同》签订的时间是2019年11月18日，签订合同时，康盛花苑小区与柳州市光荣物业服务有限责任公司（以下简称“光荣物业服务公司”）的合同尚未到期，且光荣物业服务公司享有优先续签物业服务合同的权利。康盛花苑业主委员会也对此优先权于2019年11月11日在小区公示，现在未通知业主的情况下突然更换为辰诚物业服务公司，擅自与其他物业公司签订物业服务合同，侵犯了广大业主的权益。综上所述，为维护业主的权益，根据《最高人民法院审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，邓济刚特向法院提起诉讼，请求法院支持邓济刚的诉讼请求。 邓济刚为其陈述事实向本院提供的证据有： 1.不动产权证书，拟证明邓济刚是本案的适格原告主体；2.柳州市柳江区康盛花苑小区《物业服务合同》，拟证明康盛花苑业主委员会与辰诚物业服务公司于2019年11月18日签订物业服务合同的事实。3.公告，拟证明康盛花苑业主委员会与辰诚物业服务公司签订物业服务合同的事实。4.康盛花苑小区业主委员会《物业服务合同》，拟证明康盛花苑小区于2015年1月15日与光荣物业服务公司签订《物业服务合同》，合同期限自2015年1月15日起至2020年1月15日止。 康盛花苑业主委员会、辰诚物业服务公司辩称，2014年11月25日，康盛花苑业主委员会与光荣物业服务公司签订的物业服务合同于2019年11月25日期满，2019年11月18日辰诚物业服务公司与康盛花苑业主委员会签订的物业服务合同，期限从2020年1月1日起2024年12月31日止，上述两份合同的履行期限没有冲突。根据《物业管理条例》第十二条的规定，选定物业服务企业应该经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，并且占总人数过半数的业主同意，邓济刚不同意辰诚物业服务公司与康盛花苑业主委员会建立的物业服务合同关系，其仅代表自己，不能阻止康盛花苑专有部分占建筑物总面积过半数的业主或总人数过半数的业主与辰诚物业服务公司建立物业服务合同关系。辰诚物业服务公司与康盛花苑业主委员会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属于有效合同，应受法律保护。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第十五条第三款规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。邓济刚作为康盛花苑小区的业主，应当遵守辰诚物业服务公司与康盛花苑业主委员会签订的物业服务合同。综上所述，邓济刚的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回邓济刚的诉讼请求。 康盛花苑业主委员会、辰诚物业服务公司为其辩解向本院提供的证据有： 1.备案证，拟证实康盛花苑业主委员会具有合法性。2.康盛花苑小区业主委员会《物业服务合同》，拟证明康盛花苑业主委员会于2014年11月25日与光荣物业服务公司签订物业服务合同，期限自2014年11月25日起至2019年11月25日止，康盛花苑业主委员会与辰诚物业服务公司的物业服务关系成立时，该物业服务合同履行已经届满。3.营业执照，拟证明辰诚物业服务公司具备独立的法人资格。4.柳州市柳江区拉堡镇鹏飞社区居民委员会《关于康盛花苑小区更换物业公司的情况说明》，拟证明康盛花苑小区所在社区知晓康盛花苑业主委员会与辰诚物业服务公司签订物业服务合同。5.2020年康盛花苑住宅物业费收费明细表、电动车月卡登记表、小车泊位费收费明细表、物业费缴纳表，拟证明康盛花苑小区的业主接受辰诚物业公司提供的服务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在事实认定部分予以综合认定。 综合当事人的陈述及举证，本院确认以下法律事实：邓济刚系柳州市柳江区康盛花苑小区的业主。2019年11月18日，康盛花苑业主委员会在未经过召开业主大会会议的程序，仅通过找部分业主征求意见的的情况下与辰诚物业服务公司签订一份《物业服务合同》，由辰诚物业服务公司为康盛花苑小区提供物业服务，合同期限自2020年1月1日起至2024年12月31日止。2020年1月15日，康盛花苑业主委员会向小区全体业主发出公告：“康盛花苑小区自引进光荣物业服务公司以来，全体业主和业委会对物业公司服务本小区总体比较满意，对服务本小区的工作人员比较满意，有意与光荣物业服务公司续签物业服务合同，业委会于2019年11月11日公示了续签物业服务事宜的“公告”。在公示期间业委会未收到业主有关意见和建议。因光荣物业服务公司的股东曹骏军个人原因，提出不再继续康盛小区的物业服务，公司内部商定由光荣物业服务公司的股东吴俊琴、杨力继续为我小区服务（吴俊琴、杨力二人注册有广西辰诚物业服务有限公司）。经小区业委会与股东吴俊琴、杨力沟通、协商，两位股东承诺：康盛小区原工作人员不变（总经理吴俊琴、经理覃金来），管理制度不变，物业管理费、停车费一年内不变，并完成2019年11月11日公示“公告”中的六条内容规定，新旧物业公司之间完成内部交接。综上所述，业委会决定与吴俊琴、杨力注册的广西辰诚物业服务有限公司续签物业服务合同，为其五年，从2020年1月1日起至2024年12月31日止。特此公告！”邓济刚认为康盛花苑业主委员会未召开业主大会，也没有获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即自行与辰诚物业服务公司签订《物业服务合同》，违法了法律规定的程序，侵害了业主的合法权益，于2020年3月9日向本院提起诉讼。 本院认为，本案应为业主撤销权纠纷。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”根据上述法律规定,业主提起业主撤销权之诉,诉讼请求应当限于撤销业主大会或者业主委员会作出的决定,并且相关决定侵害了其合法权益。业主撤销权赋予业主可撤销的事由是业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益或者违反了法律规定的程序。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。”《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”根据上述规定，选聘物业服务企业应当由业主通过业主大会的形式共同决定，其赞成的业主需专有部分占建筑物总面积过半且人数占总人数过半数。 本案中，邓济刚要求撤销康盛花苑业主委员会于2019年11月18日选聘辰诚物业服务公司的决定，实质上系要求撤销康盛花苑业主委员会作出的由辰诚物业服务公司接管康盛花苑小区物业服务工作的决定。故本案的争议焦点为康盛花苑业主委员会作出由辰诚物业服务公司接管康盛花苑小区物业服务工作的决定是否存在侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序，进而应否被撤销的问题。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由全体业主共同决定，该项职责应由康盛花苑小区的业主大会履行。同时，《物业管理条例》还规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式召开。结合本案已查明的事实，康盛花苑业主委员会未经过召开业主大会会议的程序，仅通过找部分业主征求意见的方式选聘物业服务公司，也未提供证据证实有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。故康盛花苑业主委员会在程序上违反了法律的相关规定，存在侵害业主合法权益的情形。鉴于业主大会是代表全体业主行使权利的机构，而业主委员会仅系业主大会的执行机构，故其选聘物业公司的权利来源于业主大会，而本案中康盛花苑业主委员会无证据证明其就选聘物业公司及签订《物业管理服务合同》等事项经过了业主大会的授权。因此，康盛花苑业主委员会作出的相关决议不具备相应的权利基础，不应对全体业主发生法律效力。故邓济刚请求撤销康盛花苑业主委员会与广西辰诚物业服务有限公司于2019年11月18日签订的《物业服务合同》，本院予以支持。 综上所述，康盛花苑业主委员会作出的选聘广西辰诚物业服务有限公司为康盛花苑小区提供物业服务工作的决定，违反了法律规定的程序，侵害了业主的合法权益，依法应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下： 一、撤销康盛花苑业主委员会于2019年11月18日作出选聘广西辰诚物业服务有限公司的决定； 二、撤销康盛花苑业主委员会于2019年11月18日与广西辰诚物业服务有限公司签订的《物业服务合同》。 案件受理费100元（邓济刚已预交），由康盛花苑业主委员会负担50元，由广西辰诚物业服务有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  曾红球 人民陪审员  莫海妮 人民陪审员  兰金枝 二〇二〇年七月十日 书 记 员  黄梦婷