西藏自治区拉萨市城关区人民法院民事判决书（2020）藏0102民初137号原告：西藏新视野眼镜有限公司，住所地拉萨市宇拓路**，统一社会信用代码91540100783508475H。法定代表人：苏妙法，该公司总经理。委托诉讼代理人：何波，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林孟，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师。被告：西藏自治区烟草公司拉萨市公司，，住所地拉萨市北京西路**统一社会信用代码915401005857875482。法定代表人：曾涛，该公司经理。委托诉讼代理人：杨秋梅，西藏子产律师事务所律师。原告西藏新视野眼镜有限公司（以下简称西藏新视野公司）与被告西藏自治区烟草公司拉萨市公司（以下简称西藏烟草公司拉萨市公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告西藏新视野公司的法定代表人苏妙法及其委托诉讼代理人何波，被告西藏烟草公司拉萨市公司的委托诉讼代理人杨秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西藏新视野公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方就被告位于宇拓路1号和3号商铺三年经营权的买卖关系成立；2.被告基于买卖关系履行合同义务；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原承租被告位于宇拓路17号商铺，2018年12月初，被告委托的西藏金田拍卖公司对包括原告曾经租赁的商铺在内的六间商铺三年的经营权进行拍卖，经对商铺重新编号，原17号商铺现变更为1号至6号商铺。2018年12月13日，西藏金田拍卖公司发布拍卖公告，公告载明拍卖三年经营权，拍卖时间为2018年12月20日。原告委托邱仁荣和次仁以其名义对1号和3号商铺进行竞拍，并最终以780 000和810 000元的价格拍得。但被告却不根据拍卖事实履行合同义务，严重损害原告的合法权益。故为维护自身合法权益，严肃法律的公平正义，诉至法院。西藏烟草公司拉萨市公司辩称，原告主张买卖合同关系与客观事实不符，双方实为房屋租赁合同关系，仅是通过拍卖的形式进行确定房屋租赁合同关系，且原告的诉讼主张不明确，要求被告履行买卖合同义务，未具体明确义务内容，对原告的诉讼请求均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.委托拍卖合同一份、公证书二份、竞买协议书（一般竞买人）两份、拍卖成交确认书二份，原告用于证明双方是对房屋经营权进行的拍卖，成立对经营权的买卖合同关系，被告用于证明双方是针对房屋租赁权的拍卖，成立房屋租赁合同关系，双方对对方的证明目的均不予认可，本院审核认为，依据该组证据所载明的各项内容，如竞买协议书中第八条、第九条均有表述“签订《商铺租赁协议》、持《拍卖成交确认书》与委托人签订《商铺租赁协议》”字词，拍卖成交确认书中第三条表述“由委托方与买受人签订《房屋租赁协议》”，拍卖公告亦写有：“拍卖参考价为第一年房屋租金（以评估报告为依据）”，以及原告自行公证的委托协议中第三条也写明：“由竞买（竞拍）所得的商铺的租赁权归甲方，乙方协助委托人向业主方变更相关登记。”上述内容均足以表明原告在参与拍卖时是知晓双方是为了房屋的租赁而履行的拍卖程序，对此并不存在买卖经营权的合同目的，据此，本院对该组证据予以采纳，对原告的证明目的不予采信，对被告的证明目的予以采信。2.房屋租赁合同一份，原告用于证明双方对于拍卖的一号门面具有房屋租赁合同关系的事实，被告仅对证明目的不予认可，本院经审核后对其真实性、合法性予以采纳。该证据能够确认双方于2018年1月1日至2018年12月4日期间存在过租赁合同关系的事实，对该证据本院予以采纳,对证明目的予以采信。3.评估报告一份，被告用于证明案涉房屋经过评估后确认租金并以此作为拍卖参考价的事实，被告对该证据的关联性不予认可，本院审核认为，该份证据本身具备真实性、合法性、关联性，依据拍卖公告亦能够证明被告依据该评估报告确认了拍卖合同价款的事实，对被告依据该评估报告作为租金标准，并未违反法律法规的强制性规定，对被告的证明目的本院予以采信。4.视频一组，被告用于证明在拍卖过程中，拍卖师反复提醒竞买人竞拍价为一年租金的事实，原告对证明目的不予认可，本院审核认为，从该组证据记载的内容显示，在竞拍过程中，拍卖师提醒到拍卖价为第一年租金，该组证据本院予以采纳，对被告的证明目的本院予以采信。5.竞买协议书（优先竞买权人）一份，被告用于证明原告享有优先竞买权利，且实际竞的了房屋租赁权的事实，原告对证明目的不予认可，本院审核认为，该证据能够证明原被告双方签订了优先竞买协议，被告已保障了原告优先竞买的义务，对于被告的证明目的本院予以采信。6. EMS邮寄单二份、律师函二份、解除不定期租赁关系的通知二份，被告用于证明其不存在不履行合同义务的事实，原告对证明目的不予认可，本院审核认为，律师函及EMS邮寄单具备真实性、合法性及关联性，能够证明在竞拍成功后，被告已明确告知并要求原告按照竞拍协议约定的内容签订房屋租赁合同的事实，对该组证据本院予以采纳，对证明目的予以采信。关于解除不定期租赁关系的通知，与本案不具备关联性，对该证据本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉及两个商铺、两份拍卖合同，不宜在同一案件审理，经释明后，原告选择对1号商铺即委托邱仁荣竞买成功的商铺继续审理，撤回对3号商铺的审理。1999年3月22日，拉萨市房产管理局为西藏自治区烟草专卖局（公司）办理了编号为拉萨市（国）字第101019976号房屋所有权证。2018年12月11日，西藏烟草拉萨市公司与西藏金田拍卖公司签订了一份《委托拍卖合同》，西藏烟草拉萨市公司将其所有的位于拉萨市宇拓路北侧8号六间商铺三年（2019年1月1日-2021年12月31日）“经营权”依法委托拍卖人进行公开拍卖。2018年12月13日，西藏金田拍卖公司在西藏商报上刊登拍卖公告，上载明：我公司受西藏自治区烟草公司拉萨市公司委托，对其所有的位于宇拓路北侧8号六间商铺“三年经营权”面向社会进行公开拍卖；拍卖参考价为第一年房屋租金（以评估报告为依据）；拍卖保证金为人民币8万元（大写：捌万元整）。有意竞买者应在拍卖会开始前一日18：00之前，将拍卖保证金交至西藏金田拍卖公司。西藏新视野眼镜有限公司（合同竞买人）与西藏金田拍卖有限公司（拍卖人）签订了《竞买协议书》（优先竞买权人），另邱仁荣代西藏新视野眼镜有限公司（合同竞买人）与西藏金田拍卖公司（合同拍卖人）签订《竞买协议书》（一般竞买人），上述两份竞买协议书均在第一条约定：本协议签订后，竞买人需遵守《拍卖法》及本场拍卖会《拍卖须知》参加拍卖会，无故不到会的，竞买保证金将作为违约金处理。第二条约定：竞买人选择的竞买号牌为__号，自行确认自己在拍卖会上的执牌、举牌人，拍卖会上，拍卖人以“认牌不认人”的规则拍卖所竞买的标的。第五条约定：竞买人在拍卖时对标的的应价不得撤回，其应价经击槌成交，竞买人即成为买受人，须当场签订《拍卖成交确认书》，竞买保证金即转为成交标的物定金，竞买人须按本协议及《拍卖成交确认书》约定支付成交款，否则，应承担违约责任，竞买保证金将作为违约金处理，拍卖人并可依据《拍卖法》规定对该拍平再次拍卖，再次拍卖超收部分与竞买人无关，不足的差价和为拍卖发生的费用由竞买人承担。第八条约定：拍卖成交后，买受人与委托人签订《商铺租赁协议》，买受人按照国家相关法律、法规经营，符合委托方要求的，可正常享受三年合同期，租金须按年支付，但不得随意转租或转让，租金采取先付后用原则，每年提前30天支付年租金，且买受人须支付年租金的10%给委托方作为房屋租赁押金，待租赁期满，双方结算清楚后，由委托方退还。第九条：本次拍卖会结束后，买受人付清全部价款，持《拍卖成交确认书》与委托人签订《商铺租赁协议》，自协议签订起，该商铺所产生的一切费用（包括装修费、水电费、卫生费等）由买受人自行承担。2018年12月19日，西藏金田拍卖公司出具一份收据，上载明：“今收到邱仁荣交来拍卖保证金捌万元整，如竞买未成功，不计息退还。”2018年12月20日，西藏金田拍卖公司召开拍卖会，邱仁荣在拍卖登记表上签名并进入拍卖会场，以780 000元竞拍1号商铺。西藏金田拍卖公司在与邱仁荣签订《拍卖成交确认书》，第一条约定成交标的物及价款，第三条约定：拍卖标的的转移在买受人付清拍卖成交款后，由委托方与买受人签订《房屋租赁协议》。2019年1月3日，邱仁荣（协议乙方）与西藏新视野眼镜有限公司（协议甲方）到西藏自治区拉萨市藏信公证处公证了一份委托协议，委托协议上载明：“甲方西藏新视野眼镜有限公司委托乙方邱仁荣于2018年12月20日参加拉萨市烟草专卖局关于宇拓路临街商铺的竞买相关事项；由竞买（竞拍）产生的相关义务由甲方承担，权利由甲方享有；竞买（竞拍）所得的商铺的租赁权归甲方，乙方协助委托人向业主方变更相关登记；甲方委托乙方以甲方的名义与拉萨市烟草专卖局签订相关租赁合同；本协议的效力及于本协议签字前双方就协议所涉的商铺竞拍代理行为。” 西藏自治区拉萨市藏信公证处针对该委托协议做出编号为（2019）藏拉信证内民字第7号公证书。2019年1月3日、2月25日，苏妙法通过银行转账的方式向西藏烟草拉萨市公司共计支付9 550 000元，该部分为1号、3号商铺的费用。2019年1月22日，西藏子产律师事务所受西藏烟草公司拉萨市公司的委托通过邮政快递的方式向苏妙法送达给西藏新视野眼镜有限公司《律师函》上载明：“贵方拒绝签订书面租赁合同，未明确表示弃租或续租，未明确双方的权利义务关系，处理好双方的合作事宜，请在收到本函三日内，联系委托人办理签订第一年书面租赁合同事宜。逾期未办理的，委托人将视贵方弃租，并将按照双方约定，追究贵方的违约责任。”2019年3月19日，西藏子产律师事务所受西藏烟草公司拉萨市公司的委托通过邮政快递的方式向苏妙法送达给西藏新视野眼镜有限公司《律师函》上载明：“依据相关法律，就你方未按约定与委托人签订第一年（2019年-2020年）的书面《房屋租赁合同》、且未按约定全额支付第一年租金事宜，于2019年1月19日向你方发函后，再次发出本律师函……限你方于收到本函之日起3日内与委托人签订书面的《房屋租赁合同》，并向委托人全额支付第一年租金，逾期未办理，委托人将视你方弃租，并保留追究你放法律责任的权利，因此产生的所有后果，均由你方自负。”上述律师函原告均收悉。另查明，2018年1月1日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告所有的拉萨市宇拓路17号西藏烟草大厦大门临街东侧商品房，面积为73平方米，租金每月14 600元，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月4日。本院认为，拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。本案双方争议焦点在于，以拍卖方式买卖的是房屋租赁权还是三年期的经营权，即双方经拍卖欲成立的是房屋租赁合同关系还是针对经营权的买卖合同关系。对此，原告称被告提出的拍卖参考价应视为三年的费用，如仅为一年的租金其增长幅度过高，不符合市场价标准，依据拍卖公告，应对双方的合同关系理解为对三年经营权的买卖。本院认为，被告在拍卖公告上虽确实载明的是“三年经营权”，但在拍卖公告上同时注明“拍卖参考价为第一年房屋租金（以评估报告为依据）”，该内容以起到说明作用，且被告在拍卖过程中与原告进一步签订了竞买协议，竞买成功后又签订了拍卖成交确认书，甚至原告自行出具的委托协议，上述书面材料均能够表明原告是知晓在竞买成功后，双方应签订的是房屋租赁合同，拍卖成交后，买受人正常享受的是三年合同期，租金须按年支付。关于拍卖价应理解为三年合同期中第一年的租金还是整个三年期的价款，本院认为，被告为了自主经营需要，聘请具备资质的机构，对其所有房产价值进行评估，并依据该评估报告调整租金，不违背法律、法规强制性规定，且在市场经济条件下，房屋租金本身也是一个变动的价格，原告对租赁物享有所有权、收益权，其提高租金是其行使合法权利的方式。双方之前的租赁合同已届满，被告以拍卖的形式欲成立新的房屋租赁合同关系，并无不妥，既然是建立新的合同关系，如何签订、是否同意签订以及合同内容如何约定均系当事人意思自治。被告通过拍卖方式确立房屋租赁合同关系意思表示明确，原告委托邱仁荣参与竞买，先后签订竞买协议及确认书，并履行了部分支付义务，对双方成立房屋租赁合同关系不存在重大误解。故双方并不存在买卖经营权的合同关系。对原告要求判令双方就被告位于宇拓路1号商铺三年经营权的买卖关系成立的诉讼请求，本院不予支持，要求判令被告基于买卖关系履行合同义务的诉讼请求不予支持。综上所述， 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告西藏新视野眼镜有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由西藏新视野眼镜有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审  判  长   邹 玉 萍审  判  员   刘 献 屿审  判  员   格桑措姆二〇二〇年七月二日法 官 助 理   斯郎措姆书  记  员   边巴卓玛