北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35934号原告：张立红（兼郎某法定代理人），女，1973年11月1日出生，满族，住北京市海淀区。原告：郎某，女，2004年11月14日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：廉凤生，男，北京市海淀区中关村街道法律服务所法律工作者。被告：郎国芳，男，1954年1月20日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：吴世经，男，1953年11月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：侯玉富，北京市众鑫律师事务所律师。被告：北京八家嘉苑房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区双清路**平房。法定代表人：魏育新，董事长。委托诉讼代理人：胡斌，北京市元泓律师事务所律师。被告：曹广清，男，1953年5月16日出生，汉族，住北京市海淀区。原告张立红、郎某与被告郎国芳、吴世经、北京八家嘉苑房地产开发有限公司（以下简称八家嘉苑公司）、曹广清合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张立红、郎某共同委托诉讼代理人廉凤生与被告郎国芳、被告吴世经及委托诉讼代理人侯玉富、被告八家嘉苑公司委托诉讼代理人胡斌、被告曹广清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立红、郎某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令吴世经与郎国芳签订的两份《协议》及相关的一切材料包括《承诺书》、《授权委托书》、张立红签字的《声明》以及2010年11月26日收条均无效；2.要求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：张立红与郎国芳系夫妻关系，郎某系女儿。当我们听说了吴世经起诉郎国芳腾房一事时大吃一惊，经进一步了解才得知，郎国芳与吴世经签订过一份房屋买卖《协议》及相关材料，将与我们共有的房产全部转让给吴世经。目前我们一家四口，拆迁安置房一共才有四套而且郎国芳已代替我们签署了“回迁安置交房协议书”，那么我们一家四口住在哪里。吴世经与郎国芳签订《协议》的行为，已侵犯了张立红及郎艳、郎某的合法权益，因为我们也是原居住人户口所在地与被拆迁安置人之一。郎国芳无权私自处置我们共有房产。且本案诉争房产没有国家认可的房产证，在真正产权人仍不明确的情况下作非法的买卖交易应为无效。在吴世经起诉郎国芳“腾房”之前我们的确不知诉争的房屋被全部“非法转让”之事。直至今天，物业公司还是向郎国芳和我们催缴物业费、垃圾清运费、公共区域照明费。故我们认为，郎国芳与吴世经签订的《协议》、授权委托书、欠条应是侵权的违法行为，应是全部无效的。故诉至法院。郎国芳辩称，二原告所述属实。我不识字，银行卡也不会用，房屋不是我卖的。拆迁协议是曹广清让我签的白条。拆迁时我和曹广清在其办公室达成协议，曹广清借给我钱，把房屋和协议押在他那，等我有钱了，再还给曹广清。收房时，我让曹广清将拆迁协议给我，但曹广清不给我，双方发生争执。后来曹广清说先给我两套，又让我签了好多材料，我不认识字，也没有给我宣读签字的内容。我与吴世经不认识，不知道怎么卖给他的，且二居室怎么变成的三居室，委托书上没日期，不能作为证据使用。我同意二原告的诉讼请求。八家嘉苑公司辩称，我公司作为本案被告主体不适格。第一，二原告诉请要求确认合同无效纠纷，相关材料和协议，我公司并非签订合同一方的主体，故我公司作为本案被告主体不适格；第二，协议书中无我公司加盖公章。故我公司不同意二原告的诉讼请求。吴世经辩称，二原告所述不属实，不同意二原告的诉讼请求。2010年11月八家地区拆迁的时候，八家领导曹广清书记找到当时在中宏公司工作的我，说有一个拆迁户叫郎国芳，因为拆迁政策是房屋补偿，没有现金补偿，但郎国芳坚持只要钱不要房屋。为了推进拆迁进度，曹广清找到我解决现金的事情。我表示同意。原来拆迁的房屋就出售转让给我，我支付四套房屋的对价款900万余元，由八家嘉苑公司、曹广清、郎国芳均在现场签署协议。我提出来，家里人应当同意此事，后张立红出具委托书，委托郎国芳处理家里的事情。郎国芳与我的房屋买卖合同没有违反国家强制性法律规定，双方签订的合同是有效的。曹广清辩称，2010年11月26日，郎国芳作为北京市海淀区东升乡前八家居民区**×号的被拆迁人，因他自己说需要资金，坚持只要现金不要拆迁房屋。基于当时拆迁政策，双方形成僵局。为解决郎国芳诉求，在公司协调下，其与我公司聘请的拆迁顾问吴世经先生签订了转让拆迁全部权利（回迁房屋）的《协议书》，由郎国芳将所安置的四套房屋作价1150万元转让给吴世经，除被拆迁房屋所对应的评估价款161.3370万元由我公司支付给郎国芳外，其余房价款988.6629万元由吴世经以现金方式提供给郎国芳。为了避免家族矛盾，我公司特意要求郎国芳在签署《协议书》前，由郎国芳配偶张立红出具了《声明》，明确其丈夫郎国芳能代其全权处理安置房屋的一切事宜。2013年8月，在北京市房地产普涨的情况下，郎国芳又以家族原因为由多次到我公司，要求回购安置房屋中的两套住房。我公司为解决矛盾，再次协调吴世经做出让步，由郎国芳以300万元的价格（低于吴世经购房价格）回购其中两套安置房屋。同时鉴于整个安置房屋的转让及回购均是我公司协调买卖双方办理，我公司作为见证方和买卖双方于2013年8月签署了《协议书》，对相关情况进行约定。因签署2013上8月《协议书》时，买卖双方均在现场当场签署，我作为公司的法定代表人代表公司在协议上进行了签字，并当场将一式三份的协议分给了买卖双方各执一份。故双方签订的合同是合法有效的，双方应当履行协议。郎国芳的配偶家人与吴世经之间的纠纷与我和公司并无实体关系，二原告将我列为被告不妥。故我不同意二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：张立红与郎国芳系夫妻关系，郎某为二人之女。2010年10月，郎国芳作为被拆迁人，与北京市土地整理储备中心海淀区分中心签订《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》，其在前八家居民区西区×号房屋拆迁，安置位于八家嘉苑×1号两居室、×2号两居室、×3号三居室、×4号一居室四套房屋；拆迁补偿款、补助费扣除购房款后应得1613371元。二原告提出无效的相关协议及文件如下：1.2010年11月17日，张立红在《声明》中签字：“有关我家房屋拆迁事宜，以及拆迁协议签订以后的所有处理，全部由丈夫郎国芳办理，我不持任何异议”。2.郎国芳与吴世经达成《协议》一份：甲方：郎国芳、乙方：吴世经。甲方自愿将协议书的全部合同权利（包括但不限于补偿款补助费及回购房购买指标等）转让给乙方，乙方支付转让对价一千一百五十万元（11500000元）人民币。支付方式，乙方在本协议签订并将《交房拆迁交接单》交给乙方次日，乙方将九百八十八万六千六百二十九元支付给甲方，剩余一百六十一万三千三百七十壹元整由甲方按协议书约定，直接从拆迁人处领取存折，至此乙方付款义务全部履行完毕。该协议未标注日期，吴世经称该协议达成时间为2010年11月26日。3.八家嘉苑公司出具《承诺书》，内容为配合八家地区拆迁工作吴世经与被拆迁人郎国芳所签订的《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》的合同权利转让协议，该公司全部知晓并承诺在吴世经手续完备的情况下为其办理回迁房购买协议的签订手续，吴世经享受回迁人的所有政策。曹广清当时任八家嘉苑公司法定代表人。4.2010年11月26日，郎国芳在收条中签字，认可收到人民币九百八十八万六千六百二十九万元整。5.2013年8月，郎国芳与吴世经签订《协议书》，甲方:郎国芳、乙方：吴世经；见证方：八家嘉苑公司。经甲乙双方协商一致，就2010年11月26日签署的《协议》履行过程中的有关事宜，达成协议书如下：1、根据甲乙双方2010年11月26日《协议》，甲方已将《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》的全部合同权利（包括补偿款补助费及回购房购买指标等）转让给乙方。该合同已经履行完毕，乙方已向甲方支付了合同约定的对价款人民币9886629元。2、现甲方因住房需要，请求乙方将已购买的部分回购房转让于甲方，乙方考虑甲方的实际情况，同意甲方回购部分购房指标。3、乙方同意甲方回购的房屋为八家嘉苑×4号（一居室），建筑面积为63.94平方米；以及八家嘉苑×1号（两居室），建筑面积为92.66平方米。两套房屋的总面积为156.56平方米。乙方同意回购两套房屋的总价为人民币300万元，即叁佰万元整。4、付款方式：在本合同签署后1日内支付房款人民币250万元，剩余50万元房款在本合同签署后20日内付清。5、房屋的交付：在甲方向乙方付清房款后3日内，乙方同意向甲方移交房屋，并由开发单位八家嘉苑公司为甲方办理房屋的交接手续……8、本协议在见证方八家嘉苑公司的协调下签署，房屋交付及办理产权的相关手续由八家嘉苑公司依照本协议约定执行。该协议见证方八家嘉苑公司处由曹广清签字。同时,郎国芳签署授权委托书，全权委托吴世经办理八家嘉苑×2号两居室及八家嘉苑×3号三居室等两套房屋的权属手续，与办理上述房屋权属证书有关的全部手续均由吴世经负责处理，本人无条件确认。本人无条件同意将八家嘉苑×2号两居室及×3号房屋的权属证书办理至吴世经或其指定的人名下。本授权书为不可撤销的、排他性的授权。6.2013年8月，郎国芳在欠条上签字，“本人郎国芳，根据《协议书》约定向吴世经支付房款人民币贰佰伍万元，尚欠人民币伍拾万元，本人承诺在2013年玖月拾日前支付，如届时未能支付的，本人同意无条件配合解除《协议书》，并按照协议书约定承担相应违约责任。对于以上《协议》及收条，郎国芳表示拆迁时，其与曹广清说好因有外债，故先借款并拿房子做抵押，三年以后还钱，再归还房屋。协议并不是出于其自愿，其本人不识字，均是按照曹广清要求下在白纸中签字。吴世经及曹广清对于上述陈述并不认可。二原告认为上述1-6无效的理由是：1.吴世经、郎国芳与四被告的签约行为违反了国家有关“农村土地房屋使用”与“回迁安置补偿”的相关政策；2.吴世经、郎国芳等四被告不具有对诉争财产的处分权；3.诉争之房产至今没有实质性的产权归属，违反了产权交易的相关规定；4.吴世经、郎国芳等四被告的行为侵犯了二原告的合法权益，致使二原告丧失了对房屋财产所应拥有的物权；5.协议非郎国芳真实意思表示。二原告对其主张提供四证人证言，证明郎国芳签字画押行为的违法性，且不是真实意思行为；提供起诉书及物业催款通知书，证明由此才知道侵权之事。郎国芳无异议。八家嘉园公司、吴世经、曹广清均对证人证言均持有异议，对起诉书及催款通知书的证明目的不予认可。另查，2013年8月20日，郎国芳与八家嘉苑公司就×1号房屋、×4号、×2号、×3号签订《回迁安置交房协议书》。后吴世经将郎国芳诉至本院，要求郎国芳腾退×2号房屋。因本诉讼，该案已中止审理。诉讼中，吴世经、曹广清经本院合法传唤，未到庭参加2019年9月19日开庭，本院缺席审理。本院认为，合同是平等主体间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，郎国芳与吴世经是前后两份协议的签订者，八家嘉园公司法定代表人曹广清系2013年8月协议的见证方，并非合一方当事人，现二原告提起合同确认之诉，应以签订合同的双方为被告，故其起诉八家嘉园公司及曹广清主体均不适格，本院对二原告针对八家嘉园公司及曹广清的诉讼请求均不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。对于本案郎国芳与吴世经前后签订的两份《协议》的效力，本院认为：1.郎国芳位于前八家居民区西区×号宅基地与地上房屋已拆迁，取得四套安置房屋。虽然上述房屋的安置系针对特定的拆迁对象，但并没有对被拆迁人将上述房屋对外转让的限制规定。郎国芳与吴世经签订买卖协议，并未违反相关法律、行政法规强制性规定，故应合法有效。2.郎国芳称签订协议时，系曹广清让其签字，其就签字。但其作为完全民事行为能力人，应当对自己进行的民事行为承担相应的法律后果。郎国芳称合同系格式条款，但其对合同标的、合同价款、支付方式均知晓，并在第一次协议签订后收取了相关款项，证明其认可合同并接受合同的全部权利、义务，故本院对其所称合同系格式条款损害其利益的陈述不予采信。郎国芳称签订协议目的是为了借款，以房做抵押，因未提供充分证据证明，故本院不予采信。3.关于二原告所称协议的签订并未征得共有人同意，诉讼中吴世经提供了张立红声明，证明其已认可配偶郎国芳对外签订协议的效力；且即使未征得张立红同意，因无权代理并不构成合同无效的法定理由，故其主张亦不应得到支持。4.二原告称，吴世经与曹广清恶意患通，损害二原告利益。对此本院认为，吴世经于2010年与郎国芳签订协议并以9886629元价格购买郎国芳房屋；后2013年在郎国芳主张下，吴世经同意郎国芳以300万价格回购二套房屋，证明房屋价款系双方协商一致；且双方履行了协议，郎国芳转让两套房屋并收到了合同价款，在房屋具备交付条件后，郎国芳、张立红办理了房屋的收房手续，曹广清对合同的签订过程予以见证，以及八家嘉苑公司作出承诺的行为，均能证明郎国芳与吴世经签订合同的意思表示真实性、以及合同的可履行性，本院对相关文件予以确认。二原告并未明确说明吴世经、曹广清有损害二原告利益的事实、未提交相关证据，故本院不予采信。5.至于二原告所称房屋无房产证，不能买卖的理由，是合同能否履行之因素，并非合同无效的理由。现二原告起诉要求确认《协议》及相关文件均无效的诉讼请求，因均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回张立红、郎某的全部诉讼请求。案件受理费90800元，由张立红、郎某负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  郭春燕人民陪审员  马毅敏二〇二〇年七月十七日书 记 员  秦芳芳