贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初2354号原告（反诉被告）：王三龙，男，汉族，1989年12月12日生，住贵州省平坝县。原告（反诉被告）：张拉拉，女，苗族，1996年9月24日生，住贵州省平坝县。委托代理人：覃富军，系贵州黔邦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：贵阳中渝云上房地产开发有限公司，住贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路**，统一社会信用代码91520112059075752E。法定代表人：刘长波。委托代理人：罗珠玉，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）王三龙、张拉拉诉被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司（以下简称中渝房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王三龙、张拉拉及委托代理人覃富军、被告（反诉原告）中渝房开公司委托代理人罗珠玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王三龙、张拉拉诉称，原告为购买被告开发的位于贵阳恒大都会广场房屋，于2020年3月23日将到银行查询到的《个人信用报告》交付被告审核，经被告工作人员确认后告知原告符合银行按揭购房条件。2020年3月28日，双方签订《贵阳恒大都会广场商品房认购书》，约定原告以按揭付款方式购房，原告当即支付购房款235975元。此后，原告在各银行办理房屋按揭贷款被拒，中信银行贵阳分行以原告征信存在严重问题将申请贷款资料退回。由于被告未尽到审慎义务，导致原告无法办理按揭贷款，购房目的无法实现，特诉至法院，请求判决：1.解除原、被告签订的购房合同；2.被告返还原告购房款235975元（其中首付款219343元、网络购房预约支付款3000元、公共维修资金12732元、产权代办费900元）；3.被告支付资金占用费2566.23元（按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，自2020年3月28日计算至2020年6月28日）；4.案件受理费由被告负担。被告中渝房开公司辩称，同意解除合同，在扣除违约金107934.3元后，将剩余款项退还原告。未办理按揭是原告过错，因此我公司向其发出了催办按揭手续通知书，原告未在合理期限办理按揭也未补足剩余款项，其行为已经构成单方违约，根据合同约定，我公司有权利要求解除合同并要求原告承担违约金，并配合我司办理相关注销手续。原告主张的其他诉请无事实和法律依据，请法院驳回。反诉原告中渝房开公司诉称，双方于2020年3月28日签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买位于乌当区房屋，总价款1079343元，按揭方式付款。合同签订后，反诉原告办理了涉案房屋的预告和合同备案登记，后因反诉被告未能办理按揭手续，经公司催告后仍置之不理，其行为构成根本性违约，故诉至法院请求判决：1、反诉被告承担总房款10%的违约金即107934.3元；2、反诉被告于判决生效之日起三日内协助办理位于乌当区预售合同备案登记撤销手续；3、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告王三龙、张拉拉辩称，反诉原告所述没有事实依据，不同意承担违约金。预售合同登记因为没有办理，就不存在配合注销的事情，请求法院驳回被告反诉诉请。本院经审理认定事实如下，王三龙、张拉拉系夫妻，二人为购买中渝房开公司开发的位于乌当区新庄村恒大都会广场（原中渝万锦城）D2栋2单元22层4号房屋，于2020年3月25日向中渝房开公司支付定金20000元。双方于2020年3月28日签订《贵阳恒大都会广场商品房认购书》，约定付款方式为按揭组合贷款。认购书签订后，王三龙、张拉拉当即支付首期房款219343元（含已付定金20000元）、维修资金12732元，并向贵阳格之律投资顾问有限公司支付代办费900元，用于协助签订商品房买卖合同、协助办理预告登记、协助办理不动产权证、协助办理备案登记等。同日，王三龙与中渝房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：余款860000元以银行按揭和公积金贷款方式付款，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内支付不足款项，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和期限另行协商并签订补充协议。因非归责于双方原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请数额的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。买受人未按约定时间付款的，逾期在180日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过180日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除通知之日起30日内累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同时，双方办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号Y20019141），原告王三龙还在被告中渝房开公司出具的《征信承诺书》、《认购承诺书》上签字，承诺由于征信问题导致银行无法放贷的情况下，愿意将房款一次性付清，并不得以上述理由解除商品房买卖合同。此后，王三龙、张拉拉向中信银行贵阳分行申请贷款未果，中渝房开公司于2020年5月8日向王三龙发出《催办按揭手续通知书》，要求其于同年5月13日办理银行按揭手续；2020年5月19日中渝房开公司向王三龙发出《解除商品房买卖合同通知书》，告知解除双方签订的《商品房买卖合同》。庭审中，王三龙、张拉拉提交网络购房预约账单一份，拟证明为购买上述房屋已支付预付款3000元，账单显示购买商品为贵阳恒大南明御府9栋－606，收款方为恒大地产集团有限公司。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了以银行按揭方式付款，现王三龙、张拉拉申请贷款未果，致使合同不能继续履行，符合该法律规定，本院对王三龙、张拉拉要求解除《商品房买卖合同》的诉请予以支持。合同解除后，王三龙、张拉拉已支付中渝房开公司的首付款219343元、公共维修资金12732元，共计232075元，应当予以退还。对于网络购房预约款3000元，该款项为贵阳恒大南明御府9栋－606的预付款，对于代办费900元，该款的收款方为贵阳格之律投资顾问有限公司，上述两笔款项均不是中渝房开公司收取，故本院对王三龙、张拉拉要求中渝房开公司退还该两笔款项的诉请不予支持，王三龙、张拉拉可另行向债务人主张权利。关于资金占用费的诉请亦符合上述司法解释的规定，王三龙、张拉拉要求资金占用费计算至2020年6月28日，从其自愿，本院确认资金占用费以232075元为基数，自2020年3月28日起按中国人民银行贷款利率4.35%计算至2020年6月28日止。关于反诉原告中渝房开公司要求王三龙、张拉拉承担总房款10%违约金的诉请，中渝房开公司在提交的《征信承诺书》、《认购承诺书》对买受人不能办理按揭贷款的情况，要求买受人一次性付清房屋尾款进行了规定，《商品房买卖合同》还对买受人未能获得按揭贷款情况下的违约责任进行了约定，上述条款系中渝房开公司预先拟定，在订立合同时未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述条款明显排除了王三龙、张拉拉依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的买受人可以解除合同的权利，属于无效条款，本院对该诉请不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《商品房买卖合同》解除后，王三龙、张拉拉应当协助中渝房开公司办理涉案房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告王三龙、张拉拉与被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于2020年3月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王三龙、张拉拉购房款219343元、公共维修资金12732元，并支付资金占用费（以232075元为基数，自2020年3月28日起按中国人民银行贷款利率4.35%计算至2020年6月28日止）；三、反诉被告王三龙、张拉拉于本判决生效之日起十日内协助反诉原告贵阳中渝云上房地产开发有限公司办理位于贵阳市乌当区新庄村恒大都会广场（原中渝万锦城）D2栋2单元22层4号房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号Y20019141）；四、驳回原告王三龙、张拉拉的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贵阳中渝云上房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4878元，减半收取2439元，由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担（此款原告王三龙、张拉拉已垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。反诉案件受理费129元，减半收取64.5元，由反诉被告王三龙、张拉拉负担（此款反诉原告贵阳中渝云上房地产开发有限公司已垫付，反诉被告在支付上述款项时一并支付给反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡昱二〇二〇年七月十五日法官助理范蕾蕾书记员邹钰