安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初4606号 原告（反诉被告）：崔渊，男，汉族，1985年4月13日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：梅竹，安徽安泰达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码91341221335632720J，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会**。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 原告（反诉被告）崔渊与被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔渊的委托诉讼代理人梅竹、被告腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔渊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期办证违约金61451元（以2540000元为基数，按年利率4.35%的1.5倍，从2017年12月5日暂计算至2018年6月26日共计203天）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告将第一项诉讼请求的标的额变更为92175.9元。事实与理由：原、被告于2017年4月21日签订《商品房买卖合同》,约定:由原告购买被告开发的位于临泉县经济开发区北侧腾辉国际7＃楼111号商铺,合同价款为2540000元;被告应于2017年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告,应于房屋交付90日内将办理产权登记需资料报产权部门登记备案。原告依约完成了全部房款支付义务,但被告却于2017年9月份才通知原告交房,并且不能提供涉案房屋的验收合格证明。无奈之下,原告于2017年9月5日领取房屋钥匙开始进场装修,却又因被告未能依约向产权登记机关提交办理产权登记所需资料,导致房产证迟迟无法办理。综上,被告的行为已经构成违约。故原告起诉，请求判如所请。 被告腾辉公司辩称，1、2017年9月5日未达到交房条件，案涉房屋在2018年4月28日竣工验收备案，法庭应认可该时间为房屋交付时间；2、2018年4月28日是房屋交付时间，按照合同约定需90日办理产权登记，被告在2018年6月26日将资料提交不动产登记中心不超过合同约定，因此不存在逾期办证行为；3、原告应支付被告逾期付款违约金详见反诉状。 反诉原告腾辉公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人违约金26670元（1270000元乘以0.01%乘以204天）；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年4月21日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于临泉县腾辉国际城第7#111号房屋，房屋总价款为2540000元。合同签订当天，原告支付首付款1270000元，余款1270000元以按揭方式支付。由于原告的违约行为，直至2018年1月31日银行才放款，根据合同第七条约定，原告影响被告支付逾期付款违约金。故被告提起反诉，请求判如所请。 反诉被告崔渊辩称，原告按照被告安排的时间提交贷款手续材料并与银行签订按揭贷款合同，被告通知原告签订贷款合同时间及银行放款时间并非原告所能控制，被告以银行放款达到账户时间计算逾期天数没有事实和法律依据，应当以原告与银行签订贷款合同的时间是2018年1月24日。计算逾期付款天数，应扣除原告办理贷款的合理期限，依据合同约定被告应于2017年6月30日前将验收合格的并符合约定的房屋交付原告使用，但被告实际于2017年9月5日交房，其行为构成违约，应扣除逾期交房违约金17018元（2540000乘以0.01%乘以67天）。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，原告崔渊与被告腾辉公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于临泉县西侧的腾辉国际城41幢1层111房（7＃楼12栋111号），合同价款为2540000元。付款方式为首付加银行按揭。 合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；本条的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、自行约定，银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料。因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人一次性付款方式付款。买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款。逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。 合同第八条约定，出卖人应在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的。 合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。 合同签订后，原告依约支付房屋首付款1270000元，余款于2018年1月24日办理按揭贷款。2017年9月5日，原告接收涉案房屋。 另查明：2018年4月25日，腾辉国际城7#楼经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2018年4月28日在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。2018年6月26日，被告将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。 被告要求原告支付其逾期付款违约金26670元。被告反诉称，原告贷款办理延迟，贷款到达被告公司账户逾期204天应支付相应的逾期付款违约金。本院认为，合同约定原告应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非原告所能控制，如原告能在75日内办理完毕按揭贷款手续，应视为原告完成付款义务。自合同签订之日2017年4月21日计算至原告签订按揭贷款合同之日2018年1月24日，扣除75天，原告逾期付款天数为203天，原告逾期付款违约金应为25781元（1270000元×203天×0.1‰=25781元）。故对于被告的反诉请求合理部分,应予支持。原告已按约支付购房款，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。但本案中原告并未要求被告支付逾期交房违约金，仅要求以被告应支付的逾期交房违约金抵扣被告腾辉公司主张的逾期付款的违约金，本院予以确认。本案中原告于2017年9月5日已经实际收房，其仅主张逾期交房截至日期为2017年9月5日，要求扣除逾期交房违约金17018元用以抵扣逾期付款违约金，本院予以确认，折抵后，原告应向被告支付逾期付款违约金为8763元（25781-17018=8763元）。 被告于2017年9月5日交付涉案房屋，根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告最迟应于2017年12月4日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案被告于2018年6月26日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求，本院予以支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2017年12月4日计算至2018年6月26日，共计204天，被告应支付违约金为2540000元×6.09%×204天÷365=86454.64元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）崔渊逾期办证违约金86454.64元； 二、反诉被告（本诉原告）崔渊于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（本诉被告）安徽腾辉国际城开发有限公司逾期付款违约金8763元； 三、驳回原告（反诉被告）崔渊的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（本诉被告）安徽腾辉国际城开发有限公司的其他反诉请求。 上述第一、二项折抵后，被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司应支付原告（反诉被告）崔渊款项为77691.64元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1052元，由原告（反诉被告）崔渊负担65元，被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司负担987元。反诉费233元，由反诉被告（本诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司负担156元，反诉被告（本诉原告）崔渊负担77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王大红 二〇二〇年七月二十三日 法官助理汤小宇 书记员王蓬业 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。