广东省化州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0982执异38号 异议人（案外人）谢振祥，男，1958年6月27日出生，汉族，广东省化州市人，住广东省化州市。 异议人（案外人）何振杰，男，1975年11月19日出生，汉族，广东省化州市人，住广东省化州市。 异议人（案外人）陈治东，男，1966年2月14日出生，汉族，广东省化州市，住广东省化州市。 异议人（案外人）李海燕，女，1971年7月6日出生，汉族，广东省化州市，住广东省化州市。 申请执行人中国工商银行股份有限公司化州支行。 负责人陈武，行长。 地址广东省化州市。 委托代理人苏云，男，中国工商银行股份有限公司茂名分行职员。 委托代理人叶冲，男，中国工商银行股份有限公司化州支行职员。 被执行人梁华亮，男，1983年1月30日出生，汉族，广东省化州市人，住化州市。 被执行人温芳婵，女，1987年7月5日出生，汉族，广东省化州市人，住化州市。 被执行人化州市粤昇房地产有限公司。 法定代表人梁勇。 公司地址化州市东山街道上街路三横巷河东区16段之二94之一号。 被执行人梁勇，男，1957年9月14日出生，汉族，广东省化州市人，住广东省珠海市香洲区。 被执行人李艺兰，女，1959年6月21日出生，汉族，广东省化州市，住广东省珠海市香洲区。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司化州支行申请执行被执行人化州市粤昇房地产有限公司、梁勇、李艺兰、梁华亮、温芳婵金融借款合同纠纷一案中，依法裁定拍卖被执行人梁华亮、温芳婵位于化州市鉴江区石龙路威威酒业小区嘉谊花园1栋201号、301号商铺房地产。异议人谢振祥、何振杰、陈治东、李海燕不服，于2020年5月27日向本院提出书面执行异议，本院受理立案后，依法组成合议庭，对异议人提出的书面异议进行了审查，现已审查终结。 异议人称，一、化州市粤昇房地产有限公司认购给异议人的时间比该公司转卖给梁华亮时间早。2010年6月27日，梁勇与谢振祥、李开东签订《协议书》明确将B9号地上面二楼（即嘉谊花园1栋201号铺的地产）、三楼（嘉谊花园1栋301号铺的地产）。四、五楼的房屋四套按建设成本价出售给谢振祥；2014年7月13日，异议人何振杰、谢美红分别与化州市粤昇房地产有限公司签订《商品房认购书》各一份，并交取定金11万元；2017年1月23日，化州市粤昇房地产有限公司与异议人谢振祥、陈治东签订《购买商铺协议》，明确2010年6月27日签订《协议书》和2014年7月13日交付定金有效，梁勇同意将1栋201号铺其中400平方米的商铺卖给异议人谢振祥、陈治东；2017年3月21日，化州市粤昇房地产有限公司委托梁华亮分别办理与异议人陈治东、李海燕、谢振祥、何振杰签订《广东省商品房买卖合同》。二、异议人已于2017年1月23日全部付清112万元（含2014年7月13日交11万元定金）房款，有《收条》和《现金支出单》为凭证。三、化州市粤昇房地产有限公司2017年3月21日将商铺400平方米交付给异议人装修使用和占有至今。四、异议人一直督促梁勇办理房屋产权过户备案等相关手续，但梁勇均以房产无验收为由延误办理或称正在办理房屋产权备案等相关手续，根据有关法律不得作为执行标的物。 申请执行人辩称，一、2015年1月26日，被执行人梁华亮、温芳婵与申请执行人签订了编号为“A[商用]字[茂名]分行[化州]支行[2015]年[031]号”、《个人购房借款/担保合同》一份，约定由梁华亮向申请执行人借款本金人民币538万元，用于购买商用房，期限自2015年1月27日起至2025年1月27日止。该笔贷款由梁华亮、温芳婵提供梁华亮名下位于化州市××路××酒××小区××花园××号商铺的房地产（房地产预告登记证明号：粤房地预登化预房字第××号）作抵押，并办理了抵押登记手续（房地产预告登记证明号：粤房地预登化预抵房字第××号），该抵押依法生效并有效。申请执行人对该抵押物的处置所得价款依法享有优先受偿的权利。二、异议人谢振祥、李开东（案外人）于2010年6月27日与被执行人梁勇签订《协议书》时，被执行人化州市粤昇房地产有限公司并未加盖公章确认，异议人谢振祥、何振杰、陈治东、李海燕等4人提供的《嘉谊花园商品房认购书》依法不具备法律效力，且与本案争议的标的无关。三、异议人（案外人）谢振祥、何振杰、陈治东、李海燕等4人请求排除执行既无事实依据也无法律依据。其4人所签的《广东省商品房买卖合同》错漏百出，未有买房款银行转账予以证明，价格也不符合正常交易习惯，存在虚假交易的可能性，或充其量是合同之债。故此，恳请化州市人民法院驳回异议人的异议请求。 经查明，被执行人梁华亮、温芳婵于2015年1月26日与申请执行人中国工商银行股份有限公司化州支行签订《个人购房借款/担保合同》二份，借款金额分别为538万元、500万元，期限自2015年1月27日起至2025年1月27日止，年利率为7.6875%，采用按月等额本金还款法每月按期偿还上述贷款本息。上述贷款被执行人梁华亮、温芳婵以其名下位于化州市××路××酒××小区××花园××、××号商铺作抵押，被执行人化州市粤昇房地产有限公司、梁勇、李艺兰自愿为上述两笔贷款本息等款项承担连带担保保证责任。被执行人梁华亮、温芳婵用于抵押的上述201号、301号商铺是以被执行人梁华亮名义于2014年12月4日与被执行人化州市粤昇房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》购得，并于2014年12月5日办理了《广东省房地产预告登记证明》，编号分别为：粤房地预登化预房字第××号、第××号。2015年1月27日，被执行人梁华亮将购得的上述201号、301号商铺抵押给申请执行人中国工商银行股份有限公司化州支行，办理了《预购商品房抵押权预告登记》证书，证书编号分别为：粤房地预登化预抵房字第××号、第××号。上述贷款部分到期后，经申请执行人多次催收，截止至2017年12月20日，被告梁华亮只归还了贷款本金人民币2768000元，尚欠本金人民币7612000元、利息118241.78元（利息暂计至2017年12月20日）。申请执行人向本院提起诉讼，案经本院调解，双方达成还款协议，被执行人梁华亮定于2018年2月26日前还清给原告，调解书发生法律效力后，被执行人超期不履行还款义务，申请执行人向本院申请执行，本院立案号为（2018）粤0982执286号，经本院依法对被执行人梁华亮名下用于借款抵押的位于化州市××路××酒××小区××花园××、××号商铺进行评估后，于2020年4月26日在网上发布公告对上述房地产进行拍卖，得款以清偿被执行人的债务。 另查明，本院发布公告后，案外异议人谢振祥、何振杰、陈治东、李海燕于2020年5月27日向本院提出书面执行异议，对拍卖标的物主张权利，排除执行，并提供如下证据（均为复印件）：1、2010年6月27日，甲方梁勇、乙方谢振祥、丙方李开东签订《协议书》一份，内容为：①乙方同意将丙方预售给乙方的位于化州市××路威威酒业B9号地玖拾柒点柒伍平方米的建设用地退回给丙方转让给甲方；②甲方统一规划建设峻工后，同意将原B9号地上面的二、三、四、五层的房屋四套按建设成本价出售给乙方。2、2017年1月23日，化州市粤昇房地产有限公司与陈治东、谢振祥签订的《购买商铺协议》一份，基本内容是要遵守甲乙双方于2010年6月27日签订的协议。现甲方提出不再给乙方套房，并提出和要求购买“嘉谊花园”B栋2层的商铺400m2，议定价格为每平方米2800元整，未订合同前乙方已交首期款11万元，定合同后乙方一次性付清商铺款给甲方。此外，尚有办证、水电安装等条款。3、2017年3月21日，化州市粤昇房地产有限公司分别与陈治东、李海燕；李海燕；谢振祥；何振杰签订四份《广东省商品房买卖合同》，其中陈治东、李海燕认购项目为：第1幢1座B单元2层201；李海燕认购项目为：第1栋1座B单元2层202；谢振祥认购项目为：第1栋1座B单元2层203；何振杰认购项目为：第1幢1座B单元2层205。4、2017年1月23日《收条》，今收到谢振祥、陈治东购买化州市粤昇房地产公司嘉谊花园B栋二层商铺面积肆佰平方价每平方2800元计共款壹佰壹拾贰万元，收款人梁勇、化州市粤昇房地产有限公司（章）。5、现金支出单、顾客名称、陈治东，注：谢振祥已付11万元,陈治东2017年1月24日支付101万元正，谢振祥商铺面积39.29m2，陈治东商铺面积360.71m2，112万元。 本院认为，本案中被拍卖的标的物是被执行人梁华亮、温芳婵用于借款的抵押物，该抵押物已于2014年12月5日办理了预购商品房预告登记，并于2015年1月27日办理了预购商品房抵押权预告登记，具有优先受偿权，而异议人所提供的证据中对排除执行的标的物表述不准确，所签的《广东省商品房买卖合同》所指向的标的物也在被执行人梁华亮、温芳婵所签合同标的物认购之后，并且未进行预购商品房预告登记，更无产权依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，故异议人的异议请求，证据不足，理由不成立，应予驳回。但其请求可另辟法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）谢振祥、何振杰、陈治东、李海燕的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向化州市人民法院提起诉讼。 审 判 长  叶芝博 人民陪审员  何碧云 人民陪审员  董余枫 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  马露瑜