广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初1131号原告(反诉被告,以下统称原告)：宋玉东，男，汉族，1971年10月5日出生，住广东省东莞市南城区***********，身份证号码：441************759。委托代理人：李政中，广东佑德律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：卢秀梅，女，汉族，1979年6月22日出生，住广东省东莞市************，身份证号码：441************58X。委托代理人：谢冠环，广东广和（东莞）律师事务所律师。原告宋玉东诉被告卢秀梅以及被告卢秀梅反诉原告宋玉东租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李政中，被告卢秀梅及其委托代理人谢冠环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签署的《租赁合同书》于2019年7月27日解除；2.被告向原告支付拖欠的租金（按租金8000元/月计算，自2019年4月计至实际付清之日止）；3.被告向原告支付从2019年3月至2019年12月期间拖欠的水电费共计3325.2元；4.被告立即将其自有物品搬离案涉租赁物，返还租赁物给原告；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月21日，被告就承租原告位于东莞市南城区*************第一层之二的事宜，签署了《租赁合同书》，约定2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金标准为8000元/月，及相关违约责任。合同签订后，原告依约交付了租赁物，但被告从2019年4月起未按约支付租金，自2019年3月起未支付水电费。原告于2019年7月26日向原告发出《解除租赁合同通知书》，解除案涉租赁合同。被告答辩称，1.案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证或房产证，案涉租赁合同无效，不存在解除合同的问题，且原告应承担合同无效导致被告的损失；2.被告使用案涉租赁物期间，原告保安多次对租赁物门口的车位进行拦截，对被告的客户进行驱赶，严重影响被告的日常经营，导致本合同目的无法实现；3.原告已收取被告押金16000元，因合同无效，原告应向被告返还押金16000元，被告同意在本案中直接抵扣合同无效期间租赁物的占有使用费；4.原告主张的水电费没有依据，电费原告所交的发票主体不是原告，且原告提交的抄表一览表均是原告单方制作，不确认其真实性。被告向本院提出反诉请求：1.确认原被告签署的《租赁合同书》无效；2.原告向被告返还押金16000元；3.原告赔偿被告因案涉合同履行不能给被告造成的经济损失24420元；4.原告承担本案本诉及反诉诉讼费。事实和理由：原被告签订租赁合同后，被告向原告支付了押金16000元，原告交付租赁物后，被告对租赁物进行装修和使用。原告在该大楼顶层违规进行施工改造，未经相关建设行政主管部门许可违规在顶层加建房屋和泳池，且导致该大楼的四楼发生墙皮大面积脱落、天花坍塌、瓷砖脱落、天花和墙体严重漏水等情况，本大楼存在严重的质量问题和安全隐患，被告无法正常经营。被告在本案开庭时才得知该房屋无建设工程规划许可证，故案涉租赁合同无效，故原告应返还已收取的押金和赔偿原告经济损失。原告对被告反诉答辩称，1.虽然《租赁合同书》无效，但原告有权要求被告支付参照合同约定的租金标准8000元/月支付房屋占有使用费；2.被告主张的经济损失24420元与案涉合同的效力问题无因果关系，请法院予以驳回。将自有物品搬离案涉租赁物、返还租赁物给原告、恢复房屋原始使用状态是被告的义务，由此产生的搬运费由被告自行承担；被告安装防盗、监控设备，事先并未取得答辩人的书面同意，该部分费用应由被告承担，退一步讲，防盗、监控等设备属于未形成附合的装饰装修，原告不同意利用，被告应自行拆除，被告主张的防盗、监控工程款作为其经济损失不应得到支持。本院经审理查明认定事实如下：2016年12月21日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定：1.原告将其位于东莞市南城区*************第一层之二（以下简称案涉租赁物）出租给被告使用；2.租期为15年，从2017年1月1日至2031年12月31日；其中2017年1月1日至2019年12月31日的租金为每月8000元3.被告须在每月5日前缴交当月租金给原告，在每月5日前缴交上月的水、电费；4.合同签订之时，被告向原告缴交2个月租金16000元作为合同履约保证金；…等等。庭审中，原被告均确认案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，及被告已于2020年1月2日搬离了案涉租赁物。原告明确其主张的占有使用费为2019年4月至2019年12月期间的72000元（8000元/月×9月），主张的水电费为2019年3月至2019年12月的3325.2元，其中2019年3月至12月电费依次为231.97元、182.94元、313.69元、417.50元、307.8元、567.89元、289.36元、322.70元、279.82元、217.53元；2019年3月至12月水费依次为14元、4.5元、13.5元、0元、31.50元、22.5元、18元、36元、36元、18元，并提交电费发票、水电表抄表一览表、水电费用明细佐证。被告确认未向原告支付2019年4月至2019年12月的占有使用费，表示被告向原告承租了案涉大楼的第1、2、4层，案涉租赁物为第1层，是作为茶室使用，被告用该茶室来卖茶叶及作为2、4楼客户的等待室，被告使用案涉租赁物至2019年12月，但因为原告擅自在楼顶违建导致四楼出现墙皮脱落、天花坍塌、瓷砖脱落、天花和墙体漏水等问题，虽然案涉租赁物不存在上述问题，但被告共承租的3层是作为一个整体使用的，因租赁物不符合交付标准，被告有权拒绝支付占用使用费；被告确认未支付原告案涉租赁物2019年6月至2019年12月的水电费，但不确认原告提交的电费发票及水电费抄表一览表、水电费明细的真实性，并提交转账凭证证明被告已支付2019年3月-5月的水电费（转账凭证共两张，附言分别为土生土长3-5月电费728.6元、土生土长3-5月水费32元），原告对转账凭证确认。庭审中，对于水电费是如何支付的，被告主张因刚租赁时，原被告关系较好，就直接由原告统计好水电费数据给被告，被告根据该数据转账给原告，后双方产生纠纷，被告发现原告制作的数据是没有凭证的，故对金额有异议；原告称其是东莞市东镍钢业有限公司的法定代表人，包括被告在内的全部商铺及办公楼的水电费均是以该公司名义缴纳的，水费因为是向水濂山社区缴纳的，故没有发票。被告主张其因搬迁案涉租赁物内的物品，产生搬迁费17920元；被告主张其在案涉租赁物内安装了摄像头及安防设备，共花费6500元，并提交防盗、监控工程款的收据佐证，被告表示该6500元包括安装的设备及人工成本，摄像头可以拆除，但里面的电线不能拆除。原告明确表示不同意利用上述安防设备。本院认为：本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，本院认定原告与被告签订的《租赁合同书》无效，故原告诉请解除上述《租赁合同书》，没有法律依据，本院不予支持。原被告均确认被告已于2020年1月2日搬离了案涉租赁物，本院对此予以确认。虽《租赁合同书》无效，但因被告实际使用了案涉租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告仍应向原告支付使用案涉租赁物的占用费。原告要求参照合同约定的租金标准，8000元/月计算占用费符合规定，本院予以支持；被告主张因其承租的4楼存在诸多质量问题，而案涉租赁物与被告承租的2、4楼是作为一个整体使用的，故被告有权拒绝支付，本院认为，被告承租案涉租赁物用于经营茶室，被告也分别就案涉租赁物和本大楼2、4楼分别与原告签订了租赁合同，被告主张案涉租赁物与其承租的2、4楼为一个整体依据不足，且被告确认案涉租赁物不存在质量问题，其也一直使用案涉租赁物至2019年12月，故被告应按约向原告支付相应的占用费；结合原告的诉请及被告的搬离时间，本院认定被告应向原告支付2019年4月至2019年12月的占用费72000元=8000元/月×9月。因案涉《租赁合同书》无效，因该合同取得的财产应当予以返还，被告主张已向原告支付租赁押金16000元，原告对此未提出异议，故原告应向被告返还租赁押金16000元。为节约诉讼成本，该款项本院依法在被告应付占用费中予以抵扣，抵扣后，被告应向原告支付占用费56000元=72000元-16000元。关于水电费。合同约定水电费由被告向原告支付，庭审中双方确认被告未支付2019年6月至2019年12月的水电费。虽然原告提交的水电表抄表一览表及水电费用明细表为原告单方制作的，但上述费用明细表中3-5月的水电费金额与被告实际向原告支付的金额是一致的，被告庭审中也陈述双方之前是由原告统计好水电费数据给被告，被告按该数据转账给原告，被告对金额有异议也未提交证据证明水电费的金额，故本院对原告提交的水电表抄表一览表及水电费明细表予以采纳，并据此认定被告应向原告支付2019年6月至2019年12月的水电费共计2564.6元。关于被告主张的损失。被告主张搬迁案涉租赁物内物品产生搬迁费17920元，本院认为搬迁费不属于装修损失，是被告履行返还租赁物义务时产生的成本，被告主张由原告承担无法律依据，故对被告该项主张不予采纳。被告主张其安装防盗、监控工程花费6500元，该项目是被告为自身生产经营需要对租赁物进行的建筑改造活动及添置设备，产生的相关费用应由被告自行承担，其中摄像头不属于形成附合的装饰装修物，可由被告拆除，原告明确表示不同意利用，被告应予以拆除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告宋玉东与被告卢秀梅于2016年12月21日签订的《租赁合同书》无效；二、被告卢秀梅应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告宋玉东支付占用费56000元；三、被告卢秀梅应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告宋玉东支付水电费2564.6元；四、驳回原告宋玉东的其他诉讼请求。五、驳回被告卢秀梅的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费655.19元，由原告负担8.19元，被告负担647元。本案反诉费405.25元，由原告负担160元，被告负担245.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  阳玉佩二〇二〇年七月十三日书记员  麦婷婷