内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终184号上诉人（一审原告）：李志鹏，男，汉族，1983年12月7日出生，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：孙晓光，内蒙古光信律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾宁，内蒙古光信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：谭志伟，男，汉族，1968年6月29日出生，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：于鹏飞,内蒙古赤玉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：乌兰浩特市顺安房地产开发有限责任公司（原赤峰辽远房地产开发有限责任公司）。法定代表人：王海艳，该公司董事长。上诉人李志鹏与被上诉人谭志伟、乌兰浩特市顺安房地产开发有限责任公司（以下简称顺安公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2018）内04民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李志鹏的委托诉讼代理人孙晓光，被上诉人谭志伟的委托诉讼代理人于鹏飞到庭参加诉讼，顺安公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李志鹏上诉请求：1.请求二审法院撤销赤峰市中级人民法院(2018）内04民初673号民事判决，依法改判停止对乌兰浩特市兴安街红城景地层××号房屋的执行措施并解除查封；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定李志鹏已支付购房首付款5万元不足合同标的额50%不享有足以排除强制执行的民事权益。本案中李志鹏是以先行首付款加尾款银行贷款的方式支付购房款，在购房时赤峰辽远房地产开发有限责任公司（以下简称辽远公司）承诺为李志鹏办理贷款手续,只需要李志鹏交纳首付款即可。李志鹏基于对辽远公司办理贷款的承诺、合法预售手续和在建工程进度的信任而签订购房合同并支付了首付款5万元。后因辽远公司另案中与谭志伟之间的纠纷使李志鹏购买的房屋被法院扣押，辽远公司无法按约定为李志鹏办理贷款手续。支付购房首付款不足合同标的额50%的责任并不在李志鹏，而是由于辽远公司导致。涉案房屋李志鹏已经入住并使用多年，已在该社区内形成稳定的生活状态。现因本案造成李志鹏家庭生活成员在社区内学习就医等均受到影响，一审判决严重扰乱了李志鹏的家庭正常生活。案件所涉红城景地项目其余住户执行异议之诉一审均胜诉，赤峰市中级人民法院(2018）内04民初673号民事判决有同案不同判之嫌。综上，一审法院认定事实不清，不顾案件实际情况僵化适用法条。所做判决未顾及购房人合理信赖利益，在乌市房地产行业产生诸多不利影响，恳请二审法院依法改判。谭志伟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。1.李志鹏仅仅缴纳了5万元购房款，付款金额不足房屋总价款50%，依据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的解释第29条的规定,不具有排除执行的权利。李志鹏所缴纳的购房款属于买卖合同的普通债权，本身不具有对抗法院的查封效力。最高法院为保护购房人的权利作出的相关规定已经在很大程度上保护了购房人的权利，其认定缴纳房款50%为界限，是综合考虑和权衡购房人和法院查封程序的利弊的情况下做出的。该解释已经充分考虑房屋买卖合同中购房人的利益，原审法院按该解释进行判决适用法律正确。李志鹏提出另一部分房款是以贷款支付，其本质上所缴纳的房款仍不足50%，符合该解释的规定，不能对抗法院查封裁定的执行。因此原审判决是正确的。2.我国不是判例法国家，李志鹏提出的（2018）内04民初673号判决不具有判例效力，不是判案依据，因此李志鹏以判例为依据，提出本案的上诉，没有任何依据。另外，谭志伟了解，涉案房款后期开发涉及的费用，很多购房户在政府的主持下向辽远公司补交过购房款，李志鹏如果是实际购买人，如果想获得房产，需要补交房款，但二审开庭前其仅仅交了不足50%的购房款，所以仅仅是普通债权，不具有排除执行该房产的权利，原审认定事实正确。顺安公司提供书面答辩意见，同意李志鹏的上诉请求，原辽远公司于2013年11月4日取得了案涉房产项目的商品房预售许可证，2014年1月20日与李志鹏签订了案涉房产的《认购协议书》在签订该《认购协议书》之前收取了李志鹏购房款5万元，截至目前李志鹏己将全部房款交清，该房屋已交付给李志鹏居住使用，因此顺安公司同意继续履行双方签订的《认购协议书》。李志鹏向一审法院起诉请求：1、要求立即停止对位于乌兰浩特市××街（面积约71.76㎡）公寓楼的执行措施，并解除查封；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院查明，谭志伟诉辽远公司民间借贷纠纷一案，经谭志伟申请，2015年2月13日一审法院作出（2015）赤民一初字第9号民事裁定，冻结辽远公司银行账户存款10394万元、查封辽远公司名下土地使用权及其开发的楼房。2015年2月15日该院作出协助执行通知，查封辽远公司位于乌兰浩特市××路、查封辽远公司名下红城景地楼房以及位于铁西北路地号297（红城国际佳苑）土地使用权，查封期限2年。2015年8月17日该院作出（2015）赤民一初字第9号民事判决，判令辽远公司于判决生效后十日内向谭志伟偿还借款9940万元及利息（利息自2014年9月5日起至确定给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。辽远公司不服提出上诉，2017年4月5日本院作出（2016）内民终87号民事判决，改判辽远公司于判决生效后十日内向谭志伟偿还借款9940万元及利息（利息自2014年9月5日起至确定给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2017年2月14日该院作出（2015）赤民一初字第9号协助执行通知，查封辽远公司名下位于乌兰浩特市铁西北路地号297（红城国际佳苑）、查封辽远公司名下红城景地楼房、公寓：1010、1101、1108、1201、1202、1207、308、407、504、302、508、509、510、603、606、608、705、706、708、803、906、908、1003、1005、宾馆1-7层、商业4号门市、综合楼-1-地下室出口房产予以扣押（注：与上次2015年查封范围一致），查封期限3年。（2016）内民终87号民事判决生效后，辽远公司未能履行判决确定的给付义务，2017年9月18日谭志伟向该院申请执行，2017年9月20日该院作出（2017）内04执117号执行裁定，由赤峰市红山区人民法院执行本案。2018年1月12日赤峰市红山区人民法院作出（2017）内0402执2643号执行裁定，冻结辽远公司部分银行存款，2018年1月29日作出（2018）内0402执2643号之一执行裁定，将辽远公司在内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市××路土地上开发的××苑予以整体查封，查封期限为三年。2018年6月25日赤峰市红山区人民法院作出（2017）内0402执2643号公告，责令辽远公司在2018年6月28日前从坐落在乌兰浩特市罕山街立交桥南侧、原乌察公路东侧红城景地综合楼公寓1010、1101、1108、1201、1202、1207、308、407、504、302、508、509、510、603、606、608、705、706、708、803、906、908、1003、1005、宾馆1-7层、商业4号门市、综合楼-1-地下室出口房产中迁出。李志鹏对于该院作出的（2015）赤民一初字第9号民事裁定向该院提出异议，2018年11月19日该院作出（2018）内04执异203号执行裁定，驳回了异议申请人李志鹏的异议。之后，李志鹏提起本案之诉，诉请如前。另查明：辽远公司已于2013年11月4日取得了红城景地综合楼项目的商品房预售许可证。2014年1月20日李志鹏与辽远公司签订红城景地认购协议书，李志鹏购买了辽远公司开发的红城景地××层××号房屋，建筑面积约71.76㎡，总价为26万元。辽远公司于2014年1月19日为李志鹏出具收据一枚，金额为5万元，上述收据加盖有“赤峰辽远房地产开发有限责任公司”的公章。一审法院认为：本案争议焦点为李志鹏对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，李志鹏所交纳的购房款不足以50%，故李志鹏的请求不符合上述法律规定，李志鹏对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，据此规定，结合本案事实及上述分析，对于李志鹏的诉讼请求予以驳回。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决：驳回李志鹏的诉讼请求。案件受理费100元，由李志鹏承担。二审查明，经内蒙古自治区乌兰浩特市工商行政管理局核准赤峰辽远房地产开发有限责任公司于2019年1月29日变更登记为乌兰浩特市顺安房地产开发有限责任公司。另外，本院二审庭审中，李志鹏当庭提交2020年5月9日李志鹏给乌兰浩特市信访局的汇款凭证一枚及2020年5月11日顺安公司给李志鹏出具的收据一枚，金额为209152元；2020年5月19日乌兰浩特市自来水公司出具的预存水费凭单，金额为20元；2020年5月11日顺安公司为李志鹏出具收据一枚，电费、金额700元。上述证据欲证明李志鹏对购买的案涉房屋已经全部缴纳了购房款。除此之外，二审法院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议的焦点为李志鹏是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，李志鹏购买案涉房屋总价款26万元，李志鹏于2014年1月19日向辽远公司支付房款5万元，李志鹏已支付的价款不足总价款的50%。据此，一审判决认定李志鹏的请求不符合上述法律规定，李志鹏对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。另，2016年乌兰浩特市政府在协调处理原辽远公司发开建设的红城景地烂尾事件时，要求购房户将剩余购房款打入乌兰浩特市信访局账户内，至本案一审法院庭审辩论前，李志鹏对剩余购房款仍未进行交纳，案涉房屋也未交付使用。在二审庭审中，李志鹏提交了其于2020年5月9日向乌兰浩特市信访局汇款凭证，汇款金额为209152元，并主张案涉购房款已经全部交齐。由于李志鹏不积极履行交纳剩余购房款义务存在过错，且李志鹏在一审起诉前对案涉房屋并未实际占有使用，故李志鹏请求停止对案涉房屋的执行措施并解除查封的主张不符合法律规定，本院不予支持。综上，李志鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由李志鹏负担。本判决为终审判决。审判长 徐澎审判员 裴彪审判员 刘杨二〇二〇年七月二十七日书记员 胡琨