云南省澄江市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0422民初612号原告：崔金亮，男，1980年4月4日生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：林平，云南博凡律师事务所律所。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨楠，云南博凡律师事务所律所。代理权限：特别授权代理。被告：兰树，男，1967年8月3日生，汉族，住云南省玉溪市澄江市。委托诉讼代理人：张黎黎，云南十上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告崔金亮与被告兰树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告崔金亮及其委托诉讼代理人林平、杨楠，被告兰树及其委托诉讼代理人张黎黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔金亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还2019年11月16日至2020年12月31日的房租20250元，并支付自2019年11月16日起至款项全部支付完毕的资金占用费（资金占用费按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计算）；2、判令被告向原告赔偿1028684.46元（包含房屋装修赔偿378036.96元，其他建筑物、构筑物、附属物赔偿143605.50元，经营性损失赔偿507042元）；3、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告签订的《租房合同》，并将第三项诉讼请求变更为：判令被告向原告赔偿1042063.66元（包含房屋装修赔偿378036.96元，其他建筑物、构筑物、附属物赔偿143605.50元，经营性损失赔偿507042元，搬家补助费13379.20元）。事实及理由：2013年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于澄江市房屋出租给原告使用，建筑面积98平方米，租期为10年（自2013年1月1日至2023年1月1日止），每年租金为18000元，租金按首付五年，以后一年一付方式支付，由原告出资对该房屋进行装修。协议签订后，原告如约支付了合同房租。在承租后，原告花费上百万元对该房屋进行了装修，开办了“澄江县金星宾馆”用于经营使用。2019年11月，澄江市人民政府下发了《关于抚仙湖环湖棚户区集体土地上房屋搬迁的决定》，原告承租的房屋被政府纳入了征收范围，被告因此次征收共计获得征收补偿款2252822.25元。现征收工作已经结束，原告自征收开始起便被被告强制驱逐出了房屋，导致原告的个人物品和经营物品均被扣留，给原告造成了损失。目前该征收房屋已被拆除，原告曾就房屋损失、装修损失、财产损失、经营性损失等自身损失找被告协商，但被告蛮不讲理，拒绝所有赔偿，故此特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告兰树辩称，1、原告起诉状中所述的部分事实与客观事实严重不符。原告确实承租了其位于澄江市平方米的房屋，租期为十年，每年租金为18000元，租期内房租不上涨。而原告在起诉中仅提及租金每年18000元，却回避了因原告装修房屋，故租金10年无递增的事实，且依附于房屋的装修，在合同期满后应归其所有。原告诉状中提到在承租后，花费上百万元对涉案房屋进行装修与客观事实不符，该栋房屋的装修费经政府评估仅为378036.96元，并且该装修费里包含了其自己装修的部分在内。政府下发拆迁公告后，原告一直在使用房屋，其并未驱逐过原告，原告使用房屋产生的水电费都是其替原告交纳的，从交费单据来看，原告使用房屋至2019年12月，并非原告所述自征收开始便被强制驱逐。2、对于原告提出解除合同的诉请，其无异议。3、对于原告诉请返还的房屋租金，因原告一直居住使用房屋至2019年12月，故只应退还原告2020年1月至12月31日共计12个月的租金。对于原告主张的房屋装修赔偿款378036.96元，首先合同明确其将自己所有的680平米的房屋出租给原告，租期为10年，每年租金18000元，租金10年内不上涨。双方协商时约定原告对房屋进行的装修投入属于租金的一部分，且合同中约定的装修需达到中档装修的标准才能享受每年18000元的租金；其次，其在与原告签订合同时，处于同一地段装修好的房屋出租价格明显高于18000元，且该房屋装修后一直是原告自己在经营使用；第三，该房屋经政府评估装修费仅为378036.96元，且包含了其装修的部分在内（如房屋卷帘门两道、三楼的玻璃窗及防盗门）以及其自己居住的烤棚和房屋装修费，原告在签订合同时欺骗了其装修达到中档装修的事实，其在此次出租行为中遭受了巨大的损失；此外，原告已使用房屋到2019年12月，距租赁期仅有3年，7年的投入使用均是原告在收益，故对于房屋装修补偿款，原告无权主张。对于原告主张的其他建筑物、构筑物、附属物赔偿143605.50元，在租赁合同中约定了由原告装修，部分附属配套设施的安装是包含在装修里面的，不应当单独分开，且原告并无143605.50元的建筑物、构筑物、附属物存在。对于原告主张的经营性损失507042元，首先，其获得的拆迁补偿款项中并无该损失补偿款，其获得的是经营性用房货币补偿；其次，经营性损失补偿是补偿于“住宅”用于经营性的“用房”；再次，住宅用作经营性用房补偿是根据住宅的位置范围、面积等作出的相应的补偿，而非对原告的经营作出的补偿，其也未领取过原告主张的经营性损失，故原告的该项诉请应当予以驳回。原告的起诉无事实和法律依据，故本案诉讼费应当由原告承担。在诉讼过程中，原告明确其他建筑物补偿中的砖木结构并非其添置，其不主张该部分补偿款。经审理查明，2012年8月，崔金亮作为乙方与兰树作为甲方签订了《房屋租赁合同》，合同约定了以下主要内容：“一、房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于热水塘村12号，2、出租房屋面积共680平方米，建筑面积98；……四、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共十年，自2013年1月1日至2023年1月1日……；五、租金及支付方式：1、该房屋每年租金为18000元（大写一万八仟零佰零拾零元整）租金总额为18万元（大写十八万零仟零佰零元整）……六、房屋修缮与使用……2、……装修由乙方出资，达到中档装修……合同期满，依附于房屋的装修归甲方所有；……其他约定事项：因甲方属毛坯房，由乙方出资装修，在合同期内，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，乙方享有拆迁赔偿和补助优惠，拆迁赔偿费按建房费用、装修费用按金额分别分配……”合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告对房屋进行了装修，用于经营宾馆，并按约定向被告支付至2020年12月31日的房屋租金。2019年10月30日，澄江县人民政府启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目，本案涉诉房屋位于该棚户改造区内。2019年11月30日，被告与澄江县海口镇人民政府签订了编号为30108029的抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目集体土地上房屋《补偿安置协议书》，该协议约定：被征迁房屋共1栋，坐落于海口镇人民政府海口；澂集用（1999）第1570号，实测面积96.97㎡，证载人及房屋持有人均为兰树，房屋经认定确权建筑面积为668.96㎡；在征迁补偿金额中，房屋装修补偿金额378036.96元、其他建筑物、构筑物、附属物补偿金额143605.50元、经营性用房补偿金额507042元、搬家补助金额13379.2元。装修补偿金额中包含被告烤棚的乳胶漆补偿2965.6元（74.14㎡×40元）、铁门补偿700.2元（340.2元＋360元）、铝合金窗66元（0.33㎡×200元）、灶台瓷砖496.62元、室外瓷砖（600×600）855.54元、室外瓷砖（150×250）11522.4元、墙砖264.96元，以及原告认可被告进行装修并仍存在的一楼卷帘门补偿2951.2元、一楼两道铝合金窗户以及不锈钢防盗条补偿1020元、816元，合计21658.52元。上述款项已由兰树领取。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告崔金亮与被告兰树签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护，当事人双方均应按照合同的约定严格履行自己的义务。澄江县启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目后，本案涉诉房屋在拆迁范围内，该房屋现已拆除，本案合同已无法继续履行，故对原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。2019年11月30日，被告与澄江县海口镇人民政府签订《补偿安置协议书》，依据该补偿协议，签订协议后被告便应将房屋移交给澄江县海口镇政府，签订协议日为经营截止日，以此为起点计算出剩余租期为1年零31天，被告应将剩余租期的租金退还给原告。原告现已经支付被告至2020年12月31日的租金，剩余的租金为19528元（18000÷365×31+18000=19528元），被告应向原告退还租金19528元。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因不可归责于双方的政府征迁事由致使合同解除，双方在签订合同时已明确该房屋为毛坯房，并约定由原告对房屋进行装修，在签订合同时双方均考虑到此问题故约定房租10年无上涨，现双方已履行合同近7年，对于装修部分的补偿金额378036.96元，扣除被告原有烤棚以及原告装修并存留的一楼卷帘门、铝合金窗户及不锈钢防盗条的补偿款21658.52元后余356378.44元，剩余3年的装修补偿款由原告享有106913.53元（356378.44元÷10年×3年）。对原告主张的经营性用房补助金额，被征迁房屋认定为经营性用房才能获得经营性用房补助金这部分补偿款。经营性用房的认定条件包含：1、在2019年3月7日澄江县人民政府《关于启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目的通告》及2019年4月2日澄江县人民政府《关于启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目的补充通告》前有实际经营行为，至今仍在经营的；2、餐饮服务业必备环保备案、食品经营许可证、营业执照、消防安全检查合格证，住宿服务业必备环保备案、营业执照、消防安全检查合格证（或消防安全审批手续齐备）、卫生许可证、特种行业许可证。因此经营性用房补助金是需同时具备原告提交的相关证照、被告自有房屋在征迁范围内才能获得该部分的补偿款，故原告有权分配该部分补偿款。对于分配的比例，因原告与被告签订了10年的租赁合同，在租赁房屋的第7年遇政府征迁致合同解除，原、被告均因合同的解除受到损失，在考虑双方的分配比例时，应充分考虑双方的实际损失与可预期收益。被告因合同无法继续履行有房屋租金损失，而原告无法再进行经营、取得预期的收益，根据合同法的公平原则，考虑到本案原告承租房屋后所进行的各项经济投入及在合同解除后另寻场地进行经营需要一定的时间，被告因房屋被认定为经营性用房可在安置地置换商业面积，因此经营性用房补助金507042元，本院结合本案实际情况，扣减被告剩余3年租金预期收入54000元以及上述装修部分损失106913.53元后，剩余346128.47元，支持由原告享有20%即69225.7元，被告享有80%即276902.77元。对于原告要求支付搬家补偿费的诉讼请求，本院认为，现由于不可归责于双方的事由致使合同解除，实际使用房屋的主体才存在搬家的问题，应以房屋的实际使用人作为搬家费补偿对象，房屋实际使用人为原告，本案涉诉房屋的搬家补助金额为13379.20元，由原告享有。对于原告主张的其他建筑物、构筑物、附属物赔偿金额，双方均认可其中有线电视移机、土围墙、无梁跳板、化粪池、砖围墙、钢筋混泥土制件、砖灶、成树均为被告添置，故此以上各项的赔偿款24082.6元，应由被告享有；对于钢架彩板瓦棚、油烟分离器、太阳能、油烟净化器，双方均认为原告添置，故此以上各项赔偿款29651.4元由原告享有；对于双方存在的争议的室外水泥地坪以及初种树木，双方均主张由其进行添置，但均未提交证据予以证实，鉴于本案涉诉房屋现已拆除，故此根据公平原则，对于以上各项赔偿款3106.5元，由双方各自享有1553.25元；对于双方存在争议的宽带上网移机、水管改造、电网改造、动力电，因双方签订的合同中已明确原告承租的房屋为毛坯房，原告承租房屋后将房屋装修用于经营宾馆，且在庭审中原告对于各项添置已做说明，故此，结合本案在案证据以及庭审查明的案件事实，本院认定以上各项由原告承租房屋后进行添置，故此赔偿款4300元，由原告享有；对于双方存在争议的石挡墙，原告并未提交证据证实石挡墙系由其进行修建，应承担举证不能的法律后果，故对于该部分主张，本院不予支持；对于双方存在争议的水池，结合本院调取的房屋测绘记录表、装饰装修记录表以及分户计算表，测绘记录表中载明了房屋平面测绘数据以及水池等附属设施的测量数据，测绘表共记录了3个水池测量数据，庭审中，原告陈述其修建了养鱼池、楼顶泳池，被告对此认可并提出其烤棚也有一个水池。结合水池测绘数据、房屋平面测量数据以及原告当庭陈述，其中体积为2.34m3（0.98m×2.01m×1.19m）的水池以及体积为8.3m3（2.66m×4.73m×0.66m）的水池，与原告的陈述以及房屋平面测量数据相吻合，经计算两个水池体积为10.64m3，故该补偿款4256元（10.64m3×400元），应当由原告享有，剩余补偿款96元即烤棚水池的补偿款由被告享有。对于原告主张的资金占用费，被告未向原告退还剩余租金系因双方对于补偿款的分配未能达成一致意见所致，并非被告一方的原因所致，故对于该部分诉求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告崔金亮与被告兰树签订的《租房合同》解除；二、由被告兰树于本判决生效后十五日内一次性返还原告崔金亮房屋剩余租金19528元；三、由被告兰树于本判决生效后十五日内一次性支付原告崔金亮装修补偿款106913.53元、构筑物、附属物补偿款39760.65元、搬家补助费13379.20元、住房用作经营性用房补偿款69225.7元，共计229279.08元；四、驳回原告崔金亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14362元，适用简易程序减半征收7181元（原告预交7181元），由原告负担5500元，由被告负担1681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审判员  马艳二〇二〇年七月十六日书记员  魏茜