湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初237号原告：肖祖传，男，1963年1月1日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，委托诉讼代理人：张庆文，湖北恒康律师事务所律师。被告：雷玲丽，女，1972年1月3日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，委托诉讼代理人：易洞宾，湖北正康律师事务所律师。被告：王爱兵，男，1971年3月5日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，委托诉讼代理人：易洞宾，湖北正康律师事务所律师。第三人：武汉红江一工贸有限公司，住所地武汉经济技术开发区沌口路**特**。法定代表人：章华。委托诉讼代理人：李江涛，湖北立丰律师事务所律师。原告肖祖传与被告雷玲丽、被告王爱兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月1日第一次公开开庭进行了审理，原告肖祖传及其委托诉讼代理人张庆文、被告雷玲丽及其与被告王爱兵的共同委托诉讼代理人易洞宾均到庭参加了诉讼。因案情审理需要，本案依法转为普通程序继续进行审理。在本案审理过程中，原告肖祖传申请追加武汉红江一工贸有限公司（以下简称工贸公司）作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序于2019年12月17日第二次公开开庭进行了审理，原告肖祖传及其委托诉讼代理人张庆文、被告雷玲丽、被告王爱兵及两人的共同委托诉讼代理人易洞宾、被告工贸公司的委托诉讼代理人李江涛均到庭参加了诉讼。在第二次庭审过程中，被告雷玲丽申请本案审判长回避，本院于2019年12月18日作出（2019）鄂0191民初237号决定书，驳回了被告雷玲丽提出的回避申请。本案依法适用普通程序于2020年1月2日第三次公开开庭进行了审理，原告肖祖传及其委托诉讼代理人张庆文、被告雷玲丽、被告王爱兵及两人的共同委托诉讼代理人易洞宾、第三人工贸公司的委托诉讼代理人李江涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖祖传向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2003年签订的《房屋买卖合同协议》无效；2.判决被告雷玲丽、被告王爱兵腾退房屋并交付给原告肖祖传；3.本案诉讼费用由被告雷玲丽、被告王爱兵承担。后变更诉讼请求为：1.确认原、被告2003年12月15日签订的《房屋买卖合同协议》无效；2.判令第三人与被告雷玲丽签订的关于武汉市汉阳区沌口路18号红江小区21号房屋《“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书》中1套90平方米安置房、1套120平方米安置房、617,044.1元拆迁补偿款归原告肖祖传所有；3.本案诉讼费用由被告雷玲丽、被告王爱兵承担。事实和理由：原告肖祖传系武汉经济技术开发区红江村村民，原居住于长江江堤内。1998年洪水被淹后，1999年由村里分配位于武汉经济技术开发区地基红江小区21号地块，并由原告肖祖传建两层砖混结构。2003年年末，被告雷玲丽、被告王爱兵以116,000元价格受让该房至今。该房属于集体土地，且无权属证书，两被告系城镇户口，依法无资格买卖该房，没有权属证书依法不能买卖，故原、被告买卖房屋的行为无效，所签订的房屋交易协议亦无效。原、被告多次交涉未果，现诉至法院，请求依法判决。被告雷玲丽、被告王爱兵共同答辩称：我方认为原、被告2003年签订的《房屋买卖合同协议》有效，该房屋已经被拆除了，原告肖祖传要求被告腾退的诉请应予以驳回，诉讼费应由原告肖祖传承担，请求法院驳回原告肖祖传全部诉请。原告肖祖传诉请拆迁利益归原告肖祖传，认为没有法律依据，原告肖祖传应当举证被告雷玲丽与第三人签订的拆迁协议是无效的，原告肖祖传才能享受拆迁利益，我方认为原告肖祖传不符合起诉的条件，应当驳回原告肖祖传该项诉请。第三人工贸公司陈述：第三人工贸公司与被告雷玲丽签订拆迁协议是根据被告雷玲丽在该房屋居住使用情况以及对房屋管理情况才签订的，该协议已经由被告雷玲丽选择了产权安置和货币调换，该协议已经履行，该协议法律效力由法院依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。原告肖祖传在第一次庭审时提交的房屋城中村改造拆迁现状图、沌口街红江村房屋面积图、土地档案信息、户口本以及在第三次庭审时提交的房屋买卖合同协议、沌口街土地管理所土地登记发证台账、红江一工贸有限公司宣传标语、拆迁房屋现状图、“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书，各方当事人对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；原告肖祖传在第三次庭审时提交的案外人集体土地使用证，该证据与本案无关，本院不予采信；两被告在第一次庭审时提交的房屋买卖合同协议、收款收据、涉案房屋所在地的拍照件5张、户口本以及在第三次庭审时提交的“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书、村委会证明、公告，各方当事人对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院依职权调取的证据宣传手册、拆迁安置补偿方案、开发区规划土地局档案资料，各方当事人对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告肖祖传原系长江边红江村村民，于1998年因长江洪水移民全村整体搬迁安置至本辖区，后由原红江村统一集中分配使用武汉经济技术开发区红江小区21号地块，并由原告肖祖传自建两层半砖混结构房屋。2003年12月15日，原告肖祖传（甲方）和被告雷玲丽（乙方）签订《房屋买卖合同协议》一份，双方约定：“1.住房价格：11.66万元。2.甲方保证房屋完好，无债务纠纷，无遗留问题。3.本协议当日内生效，乙方先支付甲方委托代理人，购房款壹拾壹万陆仟陆佰元整，购房款由韩浩代收（甲方验证）甲方收到上述款项之后两日内，向乙方交付房屋。4.乙方办房产证时，甲方全力帮忙，出具所需证明，一切费用由乙方负责，房屋所有权归乙方所有。5.乙方在本协议生效后，当日交清所有购房款给甲方，甲方验证后，甲方需给乙方出具付款收据原件。6.本合同经双方当事人签字后生效，房屋所有权归乙方所有，乙方违约按总房价10%赔偿对方。7.本合同一式二份，双方各执一份，以资证明。此房：武汉经济技术开发区红江小区21号，总面积180平方米（二间二层），所有权、居住权，土地使用权归乙方雷玲丽所有。”协议尾部有出卖人甲方即原告肖祖传和买受人乙方即被告雷玲丽签字捺手印。合同签订当日，被告雷玲丽交付了全部购房款116,600元，原告肖祖传向被告雷玲丽出具收款收据一张，载明今收到雷玲丽人民币壹拾壹万陆仟陆佰元整，系付房屋交易款。原告肖祖传当日向被告雷玲丽交付了房屋，随后被告雷玲丽将房屋进行装修后一直居住使用该房屋。因本辖区沌口街“三旧”改造拆迁，2018年10月21日，被告雷玲丽与第三人工贸公司签订了《“三旧“改造拆迁安置产权调换协议书》（以下简称安置协议），双方对红江小区21号房屋拆迁安置补偿达成了协议，该房屋后被相关部门统一拆除。根据安置协议，被告雷玲丽选择按照产权调换方式进行安置补偿，红江小区21号房屋住宅房屋面积189.52㎡，住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积79.13㎡，住宅房屋面积补助12%后面积为212.26㎡；住宅房屋顶层层高低于2.2m部分评估后购买面积39.565㎡；选择安置房面积为120㎡一套和90㎡一套；住宅房屋300㎡内超出安置房面积41.8274㎡，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积0㎡；住宅房屋300㎡内超出安置房面积补偿金额439,187.7元，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积补偿金额0元，小计439,187.7元；此外，按照安置协议约定，第三人工贸公司还应向被告雷玲丽支付住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计237,555.2元。现原告肖祖传认为涉案房屋所在的土地系集体土地，被告雷玲丽并非红江村村民，涉案房屋不能买卖，双方签订的《房屋买卖合同协议》无效，应该双返，拆迁权益应归原告肖祖传所有，双方对此协商无果，故原告肖祖传诉至本院，请求依诉予判。另查明，2003年12月15日，双方签订房屋买卖合同时被告雷玲丽非武汉经济技术开发区红江小区村民。被告雷玲丽和被告王爱兵系夫妻关系，于1992年结婚。再查明，第三人工贸公司系由原红江村村民委员会改制形成，其根据2014年本辖区房管局、土地局等部门联合执法入户调查来确定涉案房屋的拆迁权益人即本案被告雷玲丽。截止2018年10月拆迁时，涉案房屋未办理产权登记手续。本院在本辖区沌口街土地管理部门调查核实后得知案涉土地建房时属于集体土地，现在的土地性质依然是集体土地。原告肖祖传认可安置协议中对涉案房屋按照产权调换方式进行安置补偿所包含的全部拆迁安置补偿权益。第三人工贸公司陈述如果涉案房屋全部选择货币补偿方式，计算方法应为住宅房屋面积乘以单价10,500元/㎡且可以多补偿20%，以及住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积乘以单价2,150元，即189.52㎡×10,500元/㎡×1.2+79.13×2,150，以上共计2,558,081.5元，再加上住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计237,555.2元。本院认为，本案的争议焦点：1.本案的《房屋买卖合同协议》是否有效？2.如合同无效，其法律后果如何？合同当事人是否存在过错？关于焦点1：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告肖祖传与被告雷玲丽签订《房屋买卖合同协议》，约定将武汉经济技术开发区红江小区21号房屋卖给被告雷玲丽，其合同标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。涉案房屋所在土地性质系集体土地，签订合同时被告雷玲丽亦非本村村民，双方买卖行为违反了违反法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告肖祖传与被告雷玲丽签订的《房屋买卖合同协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告肖祖传要求确认其与被告雷玲丽签订的《房屋买卖合同协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点2：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于合同无效法律后果处理的一般原则，被告雷玲丽应将其购买的涉案房屋返还给原告肖祖传，因目前涉案房屋已被拆迁，不具备返还条件，但基于该房屋的拆迁权益仍存在，故被告雷玲丽应将相应的拆迁权益返还给原告肖祖传，原告肖祖传应将购房款返还给被告雷玲丽。因原、被告双方对合同无效均有过错，故应按各自的过错程度承担相应的责任。考虑到原告肖祖传在出卖时即知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又违反诚信原则以违法出售房屋为由主张合同无效，其对合同无效的法律后果承担主要责任，应对被告雷玲丽的信赖利益损失予以赔偿。同时，被告雷玲丽在购买涉案房屋时亦知其并非红江村村民，无资格购买涉案房屋仍然坚持购买，被告雷玲丽对合同无效的法律后果承担次要责任。涉案房屋拆迁发生在被告雷玲丽和被告王爱兵婚姻关系存续期间，本院以实际损失和双方过错程度为基础，兼顾公平原则以及拆迁利益的返还、信赖利益的赔偿、两被告使用房屋的年限、购房款返还和物价涨幅等综合因素，且为减少当事人诉累，在扣除购房款116,600元后酌情按比例确定两被告向原告肖祖传支付涉案房屋的拆迁补偿款610,370.38元，原告肖祖传诉请超过部分，本院不予支持。关于拆迁安置协议中的住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计237,555.2元，应属于拆迁权益中具有人身属性的部分，原告肖祖传要求分割该部分款项的诉讼请求，本院不予支持；关于被告雷玲丽和被告王爱兵认为原告肖祖传的诉讼请求已超诉讼时效的抗辩意见，本院认为合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，确认合同无效之诉不受诉讼时效制度的限制，故两被告的上述抗辩意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告肖祖传与被告雷玲丽于2003年12月15日签订的《房屋买卖合同协议》无效；二、被告雷玲丽、被告王爱兵于本判决生效之日起十日内向原告肖祖传支付610,370.38元；三、驳回原告肖祖传的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,165元，由原告肖祖传负担19,261元，由被告雷玲丽、被告王爱兵负担9,904元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 余 燕人民陪审员 赵 华人民陪审员 叶志友二〇二〇年七月八日法官助理桂娜书记员张童