湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终42号上诉人（一审被告）：董娟，女，1975年1月24日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：高凤玲，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新茹，北京市百瑞律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：十堰东方汉宫餐饮管理有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区大岭路凯旋大道**。委托诉讼代理人：高凤玲，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新茹，北京市百瑞律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：中国人民解放军湖北省十堰军分区。住。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民中路**/div>法定代表人：曾彦，该军分区司令员。委托诉讼代理人：陈铭，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洪波，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人董娟、十堰东方汉宫餐饮管理有限公司（以下简称东方汉宫公司）因与被上诉人中国人民解放军湖北省十堰军分区（以下简称十堰军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院立案并扣除“新冠疫情”影响期间后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。董娟、东方汉宫公司上诉请求：1、明确一审判决第二项判决内容为返还“原合同出租房屋建筑面积7197.78m2的附属建筑物”；2、改判一审判决第三项为“支付从2018年1月1日起至2019年6月30日租金1427250元”（减少483250元）；3、改判一审判决第三项判决占用费起算时间为“2019年7月1日”（一审判决为2019年6月18日）；4、本案一审诉讼费由被上诉人负担65%，二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审对本案诉争标的物没有厘清，对导致合同终止的原因、责任认定不公，对上诉人的答辩、抗辩事由没有回应。1、一审解除案涉《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，却没有对两份合同标的范围予以界定与定性；2、一审只对上诉人没有交纳租金的事实予以认定，却没有弄清未交租金的原因；3、一审对上诉人答辩、抗辩中提出的合同约定装修、扩建事项，对上诉人为履行合同新增设施、设备未予回应，违背了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条的明确规定。二、一审对十堰军分区的请求事项认定错误，导致判决结果错误。1、十堰军分区依据《军队房地产租赁合同》约定的租金交纳时间节点，主张2018、2019两年租金1910500元（含合同约定1903000元）。一审判决2018年1月1日至2019年6月18日不到一年半租金1910500元，依约应该是1427250元，多判483250元。2、按照一审判决确定合同解除日，房屋场地占用费应从合同解除日2019年7月1日起算。综上，一审判决事实认定有误，责任划分不公，适用法律不全面，处理不当，应予改判或发回重审。十堰军分区答辩称，1、本案系房屋租赁合同纠纷，十堰军分区作为出租人已经按约履行了提供房屋及场地的义务，但被答辩人长期不支付租金的行为已构成根本违约并直接导致合同被解除，故上诉人应当按约返还所承租的场地及房屋并自行承担投入损失，即使其认为应当分担损失，也应提出反诉或另行起诉解决。根据《军队房产租赁合同》，上诉人承租范围为十堰市张湾区大岭路159号面积10020平米土地及7191平米的房屋，但该合同第八条亦约定了上诉人在该土地上新扩建的建筑权属归十堰军分区所有。目前该涉案土地上房产已经于2018年办理了不动产权证（鄂（2018）十堰市不动产权第0010649号），根据物权法定原则，该土地上房屋的所有人为十堰军分区，故当涉案租赁合同解除时，上诉人也应当将承租的土地及附属全部建筑返还给十堰军分区，而不是单独返还原租赁合同所记载的7191平方米房屋，对不在十堰军分区土地范围内的婚博园等建筑，十堰军分区并未主张权属。至于上诉人主张的装饰装修、扩建等投入损失问题，租赁合同第八条、第十一条已经明确约定所有扩建费用由上诉人负担，且因上诉人违约导致合同解除的，十堰军分区有权收回房产且不承担赔偿责任。2、租赁合同中明确约定租金按年缴纳，故上诉人在2019年1月10日前就应当缴纳2019年整年的租金，且被答辩人在一审期间对十堰军分区的起诉租金标准并未提出异议，应当视为其已经同意按此金额进行缴纳。即使租赁合同于2019年7月1日解除，上诉人此后应按照租金标准支付占用费，上诉人也应当支付截至2019年7月1日的租金合计1432250元。合同第四条已经约定按照年度缴纳租金，故上诉人在2019年1月10日应当缴纳2019年的租金，故截至2019年6月18日被答辩人欠付2018年、2019年的租金合计1910500元。若租赁合同于2019年7月1日解除，上诉人在合同解除后应按照年956500元标准支付占用费，截至2019年7月1日上诉人欠付租金合计1432250元。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的主要上诉请求没有法律依据，请求贵法院依法进行裁判，驳回上诉人的上诉请求。十堰军分区一审诉讼请求：1.判令解除十堰军分区与十堰东方汉宫酒店于2013年4月23日签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令董娟、东方汉宫公司向十堰军分区腾退、返还坐落于湖北省××××号的面积10020平方米土地及其地上附属建筑物；3.判令董娟、东方汉宫公司向十堰军分区支付所欠租金和解除合同后所产生的房屋占用费至房屋全部腾退、返还之日止，从2018年1月1日起暂计算至2019年6月18日为1910500元；4.判令董娟、东方汉宫公司以欠付租金为基数，按日千分之三的标准向十堰军分区支付违约金至款项清偿之日止，暂计算至2019年6月18日为2007522元；5.案件受理费由董娟、东方汉宫公司承担。在诉讼过程中，十堰军分区当庭增加了请求解除《军队房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》的诉讼请求，后又申请撤回对十堰东方汉宫酒店的起诉并被法院裁定准许。一审经审理查明：2013年4月23日，原告十堰军分区与十堰东方汉宫酒店签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定由原告将位于湖北省××××路（产权证号：广鄂字第**）的房屋面积7191平方米和场地面积10020平方米，出租给十堰东方汉宫酒店使用，租赁用途为餐饮、住宿；租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止，若需继续使用，每5年自动续租，整个租赁期限为18年；当期合同年租金为865000元，租金按年结算，十堰东方汉宫酒店需于每年的前十日通过银行转账的方式交付租金；若逾期交付租金及相关费用，每逾期一日，按滞交金额的千分之三加收违约金；逾期30日视为十堰东方汉宫酒店放弃其在原告处财产，同时原告有权向十堰东方汉宫酒店收取所欠的租金及滞纳金。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，原告将租赁房地产交给十堰东方汉宫酒店经营，但并未办理具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准手续。另查明，十堰东方汉宫酒店登记为个体工商户，经营者为董娟，2013年10月14日，十堰东方汉宫酒店经十堰市工商行政管理局核准，转型升级设立东方汉宫公司。由东方汉宫公司继续经营涉案租赁的房地产。因东方汉宫公司、董娟未向原告缴纳租金，原告向湖北省十堰市张湾区人民法院提起诉讼，要求十堰东方汉宫酒店、董娟、东方汉宫公司支付欠缴的租金及违约金。2018年7月27日，湖北省十堰市张湾区人民法院作出（2018）鄂0303民初1383号民事判决，判令十堰东方汉宫酒店、董娟、东方汉宫公司向原告支付截至2017年12月31日租金3604200元及违约金3488878元。该判决生效后，十堰东方汉宫酒店、董娟、东方汉宫公司未履行判决，原告遂向湖北省十堰市张湾区人民法院申请强制执行。湖北省十堰市张湾区人民法院于2018年12月14日作出（2018）鄂0303执1081号之一执行裁定，以被执行人无可供执行的财产为由，终结了本次执行。2018年6月15日，原告与十堰东方汉宫酒店又签订了一份《军队房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，明确双方租赁房屋建筑面积为26426.32平方米，场地面积3520.03平方米；将原合同的租赁期限由18年变更为10年，自2018年7月1日至2028年6月30日；年租金由951500元变更为年租金956500元；并约定该协议经双方签字后，须经战区级单位批准后生效，原合同作废。因董娟、东方汉宫公司未向原告缴纳租金，引起本案诉讼。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定的精神，房屋租赁合同没有备案但双方已实际履行的，合同生效。因双方于2013年4月23日签订的《军队房地产租赁合同》及2018年6月15日签订的《军队房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》虽未经原告方有关管理部门批准，但已实际履行，故该合同已生效，且以上合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应当合法有效。双方于2018年6月15日签订的《军队房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》是对《军队房地产租赁合同》的内容部分进行了变更，未变更部分应当按照原约定履行，故东方汉宫公司辩称没有约定房租给付时间，不存在违约的辩解理由不能成立。十堰东方汉宫酒店作为个体工商户，其经营者董娟应当对其经营产生的债务共同承担责任，双方在合同履行过程中，十堰东方汉宫酒店转型升级为东方汉宫公司，东方汉宫公司作为十堰东方汉宫酒店的权利义务继受人，十堰东方汉宫酒店注销后，其合同的权利义务应当东方汉宫公司承继。董娟在十堰东方汉宫酒店转型升级为东方汉宫公司后，未向十堰军分区告知及办理相关变更手续，应当与东方汉宫公司共同对涉案合同承担责任。按照《军队房地产租赁合同》约定，董娟、东方汉宫公司不按照约定缴纳租金，已根本违约，十堰军分区有权解除合同，十堰军分区的解除合同的诉状送达之日，应当视为向董娟、东方汉宫公司通知解除合同之日，故双方解除合同之日确定为2019年7月1日。双方合同解除，董娟、东方汉宫公司应当返还所租赁的房地产。董娟、东方汉宫公司对欠付租金无异议，法院予以确认。董娟、东方汉宫公司逾期支付租金，还应当按照约定支付违约金，双方约定的违约金是按欠付租金日千分之三计算，董娟、东方汉宫公司提出违约金约定过高，请求予以调整，一审法院依据十堰军分区的实际损失予以调整为按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍计算。综上，经合议庭评议，并报请一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、十堰军分区与和东方汉宫公司、董娟于2013年4月23日签订的《军队房地产租赁合同》、于2018年6月15日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》于本案起诉状送达之日即2019年7月1日解除；二、东方汉宫公司、董娟于本判决生效后30日内将坐落于湖北省××××号的面积10020平方米土地及其地上附属建筑物返还给十堰军分区；三、东方汉宫公司、董娟于判决生效后10日内向十堰军分区支付从2018年1月1日起至2019年6月18日租金为1910500元及违约金（按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍支付利息）。2019年6月19日至第二项判决履行完毕，东方汉宫公司、董娟按照每年956500的标准向十堰军分区支付占用费及利息（以欠付占用费为本金以欠付之日起至给付之日止按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍计算）；四、驳回十堰军分区的其他诉讼请求。案件受理费192410元，由被告东方汉宫公司、董娟负担。二审期间，上诉人东方汉宫公司、董娟2020年5月12日向本院寄送《变更上诉请求申请书》，变更上诉请求为：1、撤销一审判决，并驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、改判对涉案出租房屋建筑面积的错误认定，认定出租房屋经上诉人改建后，建筑面积为26426.32平方米，准确面积以司法鉴定为准；3、改判上诉人在被上诉人给出租房屋办理消防手续之日起支付租金，上诉人没有义务向被上诉人支付占用费及利息；4、本案诉讼费由被上诉人承担。本院认为该申请不在上诉期内提出，不予准许。上诉人提出其未支付租金系行使先行抗辩权，十堰军分区未依照法律规定办理消防验收合格证。对此理由，本院将进行评述。另外，上诉人二审提交2020年7月16日十堰市工商行政管理局出具的十堰东方汉宫酒店企业基本信息，拟证明十堰东方汉宫酒店作为个体工商户，其经营期限起于2012年5月30日，无止期。对于该证据，本院予以采信。对于一审认定的事实，除关于十堰东方汉宫酒店终止经营的事实认定不当之外，其他事实本院予以确认。另查明，案涉鄂（2018）十堰市不动产权第0010649不动产权证宗地面积为10020.0平方米。本院认为，关于本案案由和租赁标的物的问题。2013年4月23日十堰东方汉宫酒店与十堰军分区签订《军队房地产租赁合同》第一条约定十堰军分区将坐落号广鄂字第8134A号的房屋建筑面积7191平方米、场地面积10020平方米出租给乙方（十堰东方汉宫酒店）；第十五条双方承认的附加条款约定：同意乙方对租用的民兵军事训练中心综合楼、食堂进行室内外改造装修，同意乙方在大门左侧建一个超市，在公路边新建门头，在原食堂上方新加两层，在租用场地内新建一栋宴会厅和一栋4层操作间及员工宿舍。双方又于2018年6月15日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》第二条约定：经测量，实际出租面积：房屋建筑面积26426.32平方米（含乙方投资建设房屋面积），场地面积3520.03平方米。可见本案的租赁标的物包括已有房屋、改建房屋和场地面积上新建房屋，一审据此将案由定为房屋租赁合同纠纷并无不当。十堰东方汉宫酒店登记性质为个体工商户，其经营者为董娟，案涉租赁物由2013年10月14日设立的东方汉宫公司实际使用，故上述合同的的权利义务承继者为董娟、东方汉宫公司，一审认定并无不当。关于《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案《军队房地产租赁合同》第十二条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同虽未经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，但结合十堰军分区已按合同约定履行了交付租赁物的主要义务、董娟等也予以接受的事实，参照上述法条中“但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”规定，一审认定该合同已发生效力并无不当。《军队房地产租赁合同》第十五条第3项约定“本期合同租赁期限为五年，若乙方需要继续租用，自动续租”，至2017年12月31日首期五年租赁期限届满，2018年1月1日开始上诉人处于继续租用期间。《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》对租赁期限、租金标准、租赁面积进行了变更，约定的租期始于2018年7月1日，亦处在原租赁合同自动续租期内，但该协议第八条约定“本协议经双方签字（盖章）后，须经战区级单位批准后生效，原合同作废”，由于事实上该协议未经战区级单位批准，是否据此履行不能确定，该协议效力无法参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定作出认定，一审认定该协议发生了效力依据不足，本院认为该协议未生效，原租赁合同也未作废。关于合同解除的问题。《军队房地产租赁合同》第十一条（乙方违约责任）规定乙方（东方汉宫酒店）逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方（十堰军分区）按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本案中上诉人董娟、东方汉宫公司自2018年1月1起至起诉时均未交付租金，根据上述约定，被上诉人十堰军分区可以行使租赁合同的解除权。至于合同解除时点问题，由于十堰军分区以直接提起诉讼的方式主张解除合同，一审认定自本案起诉状副本送达上诉人（即2019年7月1日）时解除，符合法律规定。案涉租赁合同解除后，董娟、东方汉宫公司应当返还租赁物。董娟、东方汉宫公司在本案中未提反诉，其有关问题可通过另案解决。关于租金（或占用费）以及相应违约金问题。租赁合同于2019年7月1日解除后，2018年1月1日至2019年6月30日期间，上诉人应当依照约定支付租金。根据合同约定的租金951500元/年标准，上诉人应支付该期间租金为951500+951500/2=1427250元。2019年7月1日租赁合同解除以后，上诉人仍然占有案涉房地产，应当参照租金标准支付占用费。关于租金、占用费的相应违约金问题，合同约定为“每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金”，该约定年违约金标准达到100%，显然过高，一审将其调整为同期银行贷款利率的1.3倍，符合法律规定，本院予以确认。同时，《军队房地产租赁合同》约定“租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方”，因此上诉人每年未交租金（或占用费）违约金自当年1月11日开始起算。此节上诉人的主张部分成立，被上诉人也表示认可，本院予以采信。关于一审判决之第二项内容，上诉人认为应当依照《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》“原合同出租面积：房屋建筑面积7197.78m2平方米”的约定来返还租赁物。本院认为，如前所述《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》未生效，本案租赁物包括案涉土地上以租代建的部分，并且不动产权证宗地面积有明确记载，一审以10020平方米宗地面积为依据确定返还的租赁物范围并无不当，也与十堰军分区诉讼请求相匹配，本院予以确认。至于案涉租赁物消防验收问题，案涉租赁合同并无明确约定由谁负责，考虑到租赁物由上诉人使用多年，上诉人也没有举证证明消防安全问题影响其正常经营，上诉人此抗辩理由不能成立，本院不予支持。至于诉讼费问题，上诉人认为被上诉人应当承担一审部分诉讼费，鉴于被上诉人一审诉请并未全部支持，因此适当分担诉讼费有合理成分，本院依法予以适当支持。综上，董娟、东方汉宫公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审基本事实认定准确，适用法律基本正确，但处理结果存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初212号民事判决；二、中国人民解放军湖北省十堰军分区与十堰东方汉宫酒店2013年4月23日签订的《军队房地产租赁合同》于2019年7月1日解除；三、董娟、十堰东方汉宫餐饮管理有限公司于本判决生效后30日内将坐落于湖北省十堰市张湾区凯旋大道159号（坐落号：广鄂字第8134A）面积10020平方米及地上附属建筑物返还给中国人民解放军湖北省十堰军分区；四、董娟、十堰东方汉宫餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内向中国人民解放军湖北省十堰军分区支付2018年1月1日至2018年12月31日租金951500元及违约金（自2018年1月11日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍计算到实际支付之日），2019年1月1至2019年12月31日租金（或占用费）共951500元及违约金（自2019年1月11日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍计算到实际支付之日），2020年1月1日至本判决第三项实际返还租赁物之日的占用费（以951500元/年标准计算）及违约金（自2020年1月11日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍计算到实际支付之日）；五、驳回中国人民解放军湖北省十堰军分区的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费192410元，由董娟、十堰东方汉宫餐饮管理有限公司负担150000元，由中国人民解放军湖北省十堰军分区负担42410元。二审案件受理费8548元，由董娟、十堰东方汉宫餐饮管理有限公司负担5000元，由中国人民解放军湖北省十堰军分区负担3548元。本判决为终审判决。审判长  王潜勇审判员  郭登友审判员  王 艳二〇二〇年七月二十七日书记员  虢 锡