山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2676号上诉人（原审原告、反诉被告）：太原天瑞贞观文化传播有限公司，住所地太原市万柏林区千峰南路**千峰工贸大楼**。法定代表人：陈瑞超，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孟榕榕，山西新晋界律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯燕珠，山西新晋界律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：太原辰宇房地产开发有限公司，住，住所地太原市迎泽区都司街**/div>法定代表人：范建国，总经理。委托诉讼代理人：苏国斌，山西华祝律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦星，山西华祝律师事务所律师。原审第三人：太原保辰企业管理有限责任公司，住，住所地太原市迎泽区都司街****楼****/div>法定代表人：范建国，执行董事兼总经理。上诉人太原天瑞贞观文化传播有限公司（以下简称“天瑞贞观公司”）因与被上诉人太原辰宇房地产开发有限公司（以下简称“辰宇房地产公司”）以及原审第三人太原保辰企业管理有限责任公司（以下简称“保辰企业公司”）租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人天瑞贞观公司的委托诉讼代理人孟榕榕、侯燕珠，被上诉人辰宇房地产公司的委托诉讼代理人苏国斌、秦星到庭参加诉讼，原审第三人保辰企业公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天瑞贞观公司上诉请求：1.维持（2019）晋0106民初477号民事判决第二项、第五项；2.撤销（2019）晋0106民初477号民事判决第一项，改判确认天瑞贞观公司与辰宇房地产公司（保辰企业公司代为签订）之间的《商铺租赁合同》（编号DSGC-001）于2018年11月30日解除；3.撤销（2019）晋0106民初477号民事判决第三项，改判驳回辰宇房地产公司要求天瑞贞观公司支付房屋租金及物业费的反诉请求；4.撤销（2019）晋0106民初477号民事判决第四项，改判辰宇房地产公司返还天瑞贞观公司已支付的房屋租金及物业费213105.25元，赔偿天瑞贞观公司装修费用共计449583.99元（中央空调安装费暂主张8万元），支付天瑞贞观公司公证费3000元、鉴定费10000元；5.本案一审、二审诉讼费用由辰宇房地产公司承担。事实与理由：一、本案为租赁合同纠纷，辰宇房地产公司作为出租人对案涉租赁房屋是否具有所有权或处分权，是认定租赁合同效力的前提和基础。双方签订的《补充协议书》中，辰宇房地产公司自认其已经将租赁房屋的产权出售给业主，且与业主的返租协议还未签署。这说明辰宇房地产公司对于租赁房屋已没有所有权，其只有在与业主签订返租协议后才有权对租赁房屋进行转租。但辰宇房地产公司至今未提供其与业主签订的返租协议。因此，辰宇房地产公司与天瑞贞观公司签订案涉租赁合同的行为属于无权处分行为，案涉租赁合同在未取得房屋所有人追认的情况下属于效力待定的合同。原审法院在未查明上述事实的情况下，错误认定案涉租赁合同合法有效，应当予以纠正。二、原审法院未对封堵消防通道的主体予以查明和认定，对导致案涉合同解除的过错方认定存在错误。天瑞贞观公司拟承租的租赁房具有两个消防通道，但有一个消防通道被封堵，辰宇房地产公司作为出租人，其最基本的合同义务就是交付符合合同约定的租赁物，并在租赁期内保持租赁物的用途不变，一个消防通道被封堵的租赁房屋不符合租赁合同约定的交付标准，查明和认定封堵消防通道的主体，可以判断辰宇房地产公司是否履行了租赁合同最基本的义务。天瑞贞观公司提供的现场照片可证实封堵消防通道的事实，2018年11月合同解除时的照片可知，该消防通道系被从一楼堵塞到天瑞贞观公司承租的三楼，堵塞的材料为钢筋混凝土，成本巨大。一楼、二楼的原楼梯均被铲除成为平整地面，反而是天瑞贞观公司承租的三楼的楼梯没有进行铲除。辰宇房地产公司称是天瑞贞观公司为使用楼梯空间而对消防通道进行封堵的理由不符合常理。2019年10月移交租赁房屋后的照片可知，被封堵的消防通道二楼至三楼的通楼梯被恢复，但是一楼到二楼的楼梯尚未恢复，若是天瑞贞观公司封堵了消防通道，辰宇房地产公司为何从始至终从未提出过异议，反而在移交房屋后对封堵的部分楼道进行了恢复，这也不符合常理。因此，通过消防通道封堵的整体情况及现状，已经足以认定消防通道系辰宇房地产公司所封堵，原审法院以天瑞贞观公司无证据证明封堵楼梯为由对该事实不予认定。在租赁房屋现状明显不符合合同约定钓情况下，原审法院未能对责任主体进行查明和认定，导致其在对案涉租赁合同解除时过错方的认定也必然错误。三、原审法院对于案涉租赁合同起租期的事实认定存在错误。本案中，租赁合同签订后由于辰宇房地产公司一直未解决水电、消防验收以及业主闹事的问题，导致出租房屋未达到装修标准，后双方签订《补充协议书》，将装修期变更为2017年11月1日至2018年1月31日,租赁期变更为2018年2月1日至2023年1月31日。但补充协议签订后，辰宇房地产公司在变更的装修期内仍未能完成案涉租赁房屋所属的1#楼的消防验收工作，导致天瑞贞观公司为配合辰宇房地产公司进行1#楼的消防验收工作无法对租赁房屋进行正常装修，这一事实从辰宇房地产公司提交的消防验收书中“三楼为未装修状态”的表述可以看出。直到2018年3月29日，辰宇房地产公司完成1#楼的整体验收、取得消防验收证书后，天瑞贞观公司才全面开始租赁房屋的装修工作。因此案涉租赁合同的装修期应当为2018年4月至6月，租赁期应当自2018年7月起算。原审法院却以2019年3月29日案涉商铺取得消防验收证书开始计算租赁期，未考虑到取得消防验收证书时案涉租赁房屋尚未装修完毕的客观事实，未给予天瑞贞观公司合同约定的三个月装修期，该租赁期起算时间的事实认定存在明显的错误。四、辰宇房地产公司在履行租赁合同中存在诸多违约行为，致使天瑞贞观公司的合同目的无法实现，天瑞贞观公司单方解除租赁合同的行为合法有效。首先，天瑞贞观公司与辰宇房地产公司签订租赁合同前，案涉租赁房屋一直处于司法查封状态，辰宇房地产公司已经将案涉租赁房屋出售给业主，却始终没有取得其与业主签订的返租协议。租赁期间，辰宇房地产公司仍没有及时解决与租赁房屋其他权利人之间的纠纷，导致租赁合同签订后不断有业主上门闹事，严重影响了天瑞贞观公司作为承租人对房屋的正常使用。其次，租赁房屋装修完毕之后，辰宇房地产公司封堵一个消防通道，使得天瑞贞观公司租赁的房屋内只有一个消防通道，这明显违反了辰宇房地产公司租赁房屋时对租赁房屋的要求。辰宇房地产公司承租诉讼房屋的用途为开办培训学校，因此需要在对承租房屋进行装修后通过消防验收，进而取得办学许可证。而根据消防验收的基本常识可知，租赁房屋要通过消防验收至少需要具有两个消防通道，但是在辰宇房地产公司封堵原租赁房屋其中一个消防通道后致使案涉房屋不符合消防验收的标准，根本不可能通过消防验收。在租赁房屋无法通过消防验收的情况下，天瑞贞观公司也就无法取得办学许可证，不能开展正常的生产经营。天瑞贞观公司在投入巨大资金进行装修，并已经开始招生进行试营业的情况下，却因消防问题无法取得办学许可证，最后不得已向已收费的学生进行了退费。天瑞贞观公司基于签订租赁合同的目的不仅无法实现，反而给目身造成了巨大的损失。因此从2017年7月双方签订案涉租赁合同，到2018年11月底天瑞贞观公司解除案涉租赁合同，将近一年半的时间内，辰宇房地产公司未交付符合合同约定的租赁房屋，再加之租赁房屋存在产权纠纷、被司法查封的问题，天瑞贞观公司耗费了巨大的人力、物力和时间成本，但租赁合同始终无法正常履行。因此天瑞贞观公司为避免损失的扩大，只能单方解除租赁合同，天瑞贞观公司单方解除合同的行为应当认定为合法有效。五、案涉租赁合同因辰宇房地产公司的违约行为解除后，其应当赔偿天瑞贞观公司的各项损失。原审法院未对天瑞贞观公司的装修损失进行处理，存在重大遗漏。山西涌鑫工程造价咨询有限公司作出工程造价意见书证实案涉租赁房屋的装修装饰工程造价为369583.99元，再加上明显属于装修内容，但未列入鉴定范围的中央空调的装修费用，天瑞贞观公司的装修损失为44万余元。包括退还收取的租赁费及物业费、保证金，赔偿装修损失等。即便如原审法院的认定，案涉租赁合同系于2018年12月3日约定解除，也应当由辰宇房地产公司对剩余租赁期内的装修装饰残值损失进行分担。原审法院未对天瑞贞观公司的装修损失进行处理，存在明显的不当。辰宇房地产公司辩称，一、辰宇房地产公司对租赁房屋享有所有权，租赁合同合法有效。涉案租赁房现登记在辰宇房地产公司名下，辰字公司对租赁房屋享使用权及处分权。二、辰宇房地产公司已经依约将符合合同定的商铺交付给天瑞公司，不存在违约行为。天瑞贞观公司认可在收房及装修期间，案涉商铺的消防通道符合收房条件，天瑞贞观公司主张消防通系被辰宇房地产公司封堵应当举证证明，在其不能举证证明消防通道系被辰宇房地产公司封堵的情况下，应承担举证不利的后果，一审判决对于封堵消防通道的事实认定正确。三、天瑞贞观公司提交的案涉商铺《施工合同》等一系饰装修合同显示，案涉商铺的装修时间为2017年9月到12月，辰宇房地产公司虽然于2018年3月29日才取得1#楼的消防验收意见书，但并未影响天瑞贞观公司的正常装修。一审判决对于案涉租赁合同起租期的事实认定不存在错误。依据《商铺租赁合同》及《协议书》约定，天瑞贞观公司已逾期支付租金及物业费的行为已经违约，案涉商铺的计租日应从2017年11月1日开始起算，判决认定从2018年3月29日开始计租不存在错误。四、辰宇房地产公司不存在违约行为，天瑞公司不享有合同解除权，单方解除租赁合同的行为无效。辰宇房地产公司已将享有所有权的商铺依约交付，履行了合同义务，案涉商铺不存在产权纠纷，也并未影响天瑞贞观公司租赁商铺的正常使用。天瑞贞观公司无法正常经营是因其无证办学被列入黑名单所致，与辰宇房地产公司无关。本案中天瑞贞观公司既不享有约定解除权，也不享有法定解除权，其发出的解除通知，不发生合同解除的效果。五、辰宇房地产公司在合同履行过程中不存在违约行为，天瑞贞观公司要求赔偿各项损失无依据。辰宇房地产公司已依约交付案涉商铺，天瑞贞观公司据此取得案涉商铺的经营、使用权，其应按照合同约定支付租金及物业费，无权要求辰宇房地产公司返还租金及物业费。保辰企业公司未作陈述。天瑞贞观公司向一审法院起诉请求：1.确认天瑞贞观公司与辰宇房地产公司之间的《商铺租赁合同》（编号DSGC-001）于2018年11月30日解除；2.判令辰宇房地产公司返还天瑞贞观公司已支付的房屋租金及物业费213105.25元，房屋押金35517.55元；3.判令辰宇房地产公司赔偿天瑞贞观公司装修费共计452378元；4.判令辰宇房地产公司赔偿天瑞贞观公司经营损失232558.37元；5.判令辰宇房地产公司支付天瑞贞观公司公正费3000元；6.本案的诉讼费由辰宇房地产公司承担。辰宇房地产公司向一审法院反诉请求：1.判令天瑞贞观公司继续履行与辰宇房地产公司双方于2017年7月21日签订的《商铺租赁合同》（编号DSGC-001）、于2017年12月14日签订的《补充协议书》。2.判令天瑞贞观公司向辰宇房地产公司支付拖欠租金294890.958元（按照合同约定的标准据实计算，自2017年11月1日起至2019年1月31日为294890.958元）。3判令天天瑞贞观公司向辰宇房地产公司支付拖欠的物业费25462.692元（按照合同约定的标准据实计算，自2017年11月1日起算，暂算至2019年1月31日为25462.958元）；4.判令天瑞贞观公司向辰宇房地产公司支付逾期未付租金、物业费的违约金44751.52元（以欠付的商铺租赁费及物业费为基数，自2018年6月4日起算，计算至实际支付之日止，暂算至2019年1月31日为44751.52元）；5.判令本案诉讼费及保全费等由天瑞贞观公司承担。一审法院认定事实：案涉承租商铺位于太原市迎泽区都司街9号1号楼3层，辰宇房地产公司为都司街9号土地使用权人，辰宇房地产公司并持有都司街9号都市广场的《建设用地规划许可证》、都司街9号都市广场1#楼的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。2017年7月21日，保辰企业公司（作为“甲方”）和天瑞贞观公司（作为“乙方”）签订《太原保辰企业管理有限责任公司商铺租赁合同》，合同约定：1.保辰企业公司同意将“太原辰宇房地产开发有限公司”开发的都市广场项1号楼B区商业三层3036号-3044号、1#楼三层地下车库上方商铺租赁给天瑞贞观公司进行使用，建筑面积585.85㎡。2.租赁期限：自2017年11月8日至2022年11月7日，承租期五年。3.租金：1.84元/㎡*天，建筑面积583.85㎡，年度租金合计592113.66元。物业费标准：0.16元/㎡*天，建筑面积583.85㎡，年度物业费合计34096.84元。4.装修期：天瑞贞观公司给予辰宇房地产公司3个月装修期，即2017年8月9日至2017年11月8日。该合同签订时，天瑞贞观公司须一次性交清装修期后半年租金和半年物业费。商铺租金第一年按半年结算，物业费第一年按半年结算，均采用预交的方式。装修期内，天瑞贞观公司无需承担商铺租金，但须按公司规定支付装修管理押金等费用。双方确认，天瑞贞观公司享受的任何优惠（包括租金优惠以及其他优惠），均是有前提的、可取消及可追索的；如果天瑞贞观公司未履行完毕该合同约定租赁期限提前退租的，辰宇房地产公司有权以通知形式，取消天瑞贞观公司享受的各种优惠的权利，并要求天瑞贞观公司及时补付其已享受的全部优惠条款和按优惠前的标准付款（包括但不限于支付标准租金），天瑞贞观公司对此无异议。5.经营保证金：天瑞贞观公司应于该合同签订时向保辰企业公司交纳商铺经营保证金35517.55元。2017年12月14日，保辰企业公司（作为“甲方”）和天瑞贞观公司（作为“乙方”）签订《补充协议书》，约定：因保辰企业公司出租房屋未达到交房装修标准，造成天瑞贞观公司延迟进场装修，故天瑞贞观公司所定的装修期2017年8月9日至2017年11月8日更改为2017年11月11日至2018年1月31日，租金及物业费、采暖费等以此顺延。合同签订后，天瑞贞观公司按约交付半年租赁期的商铺租金和物业费共计213105.25元、保证金35517.55元。2018年3月29日，都市广场1#楼的建设工程消防验收为合格，写明1#楼第三层为大空间商场，设六部封闭楼梯间。司法查封情况：2016年6月至2019年6月，案涉商铺被太原市中级人民法院查封。现案涉商铺所在区域一条消防通道被堵塞。2018年10月31日，天瑞贞观公司因无证办学被列入黑名单。2018年12月3日，天瑞贞观公司将承租房屋的钥匙交付至辰宇房地产公司会计。2019年12月20日，山西涌鑫工程造价咨询有限公司作出晋涌鑫造咨（2019）YZYF-0001号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：案涉承租商铺的装修装饰工程造价为369583.99元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。辰宇房地产公司委托保辰企业公司、以保辰企业公司的名义签订的《太原保辰企业管理有限责任公司商铺租赁合同》，有当事人签字确认，且尚无证据显示上述合同违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。天瑞贞观公司与辰宇房地产公司之间建立租赁合同法律关系，本案争议焦点为：（一）天瑞贞观公司是否享有法定解除权；（二）本案租赁合同是否继续履行；（三）关于天瑞贞观公司与辰宇房地产公司双方各项费用的主张是否有事实及法律依据。（一）天瑞贞观公司是否享有法定解除权。天瑞贞观公司认为，案涉承租商铺因辰宇房地产公司封堵一条消防通道，致使其无法办理消防验收合格手续和办学许可，且因案涉租赁商铺被司法查封，致使其无法实现经营培训学校的租赁目的，案涉租赁合同应予解除。辰宇房地产公司认为，辰宇房地产公司依约完成第一次消防验收，不存在违约行为。天瑞贞观公司不享有法定解除权，且其无法经营培训机构是因为无证办学进入教育局黑名单，并非是因为消防报验问题，且司法查封并没有限制房屋出租使用，案涉合同不能解除。该院经过审理，天瑞贞观公司认可其在收房及装修期间，案涉商铺的消防通道数量符合其收房条件，即存在两条消防通道，即辰宇房地产公司已经依约将符合合同约定的商铺交付给天瑞贞观公司。天瑞贞观公司主张辰宇房地产公司现已经封堵一条消防通道、致使其无法办理消防验收手续，其提供的照片仅能看出一条消防通道已经封堵占用，且天瑞贞观公司认可消防通道中存放有其的物品，故天瑞贞观公司提供的证据不足以认定消防通道由辰宇房地产公司封堵。且天瑞贞观公司并没有进行消防队办理消防合格报验手续的程序，不能确认案涉商铺消防报验不合格，并不排除商铺消防报验合格或者经过整改后合格，即使案涉商铺因消防通道问题致使消防报验不合格，天瑞贞观公司也未提供证据证明辰宇房地产公司不采取相关措施或者配合天瑞贞观公司采取相关措施弥补消防问题，故对天瑞贞观公司因此认为合同目的无法实现、享有法定解除权的主张不予认定。关于司法查封的问题，虽然案涉商铺存在司法查封，但并未影响承租商铺的使用，天瑞贞观公司在查封期间对承租商铺进行了装饰装修，故对其主张因司法查封影响使用的主张不予认定。关于天瑞贞观公司经营培训机构的合同目的无法实现的问题，天瑞贞观公司因无证办学被列为黑名单，其提供的证据不足以证明因为承租商铺消防通道问题和司法查封的问题致使其无法经营培训机构，故该院对天瑞贞观公司主张法定解除权的意见不予采纳。（二）本案租赁合同是否继续履行：天瑞贞观公司认为，案涉商铺租赁、经营培训机构的目的无法实现，合同应当解除。辰宇房地产公司认为，天瑞贞观公司无法经营培训机构是由于无证办学被列为黑名单导致，辰宇房地产公司没有违约行为，案涉租赁合同应该继续履行。该院经过审理，如前所述，天瑞贞观公司不享有法定解除权。但是天瑞贞观公司已于2018年12月3日将案涉商铺的钥匙交付至辰宇房地产公司会计处，在辰宇房地产公司在涉诉的另案中，该会计为辰宇房地产公司代理人，且辰宇房地产公司在本案就装修费事宜鉴定时，认可已收到商铺的钥匙，辰宇房地产公司也没有提供证据证明其收到钥匙后对解除合同提出异议，故该院认定天瑞贞观公司已经退还钥匙、案涉商铺已经退租。故该院认定案涉合同解除达成一致，本案租赁合同及其补充协议于2018年12月3日解除，故对辰宇房地产公司要求继续履行合同及补充协议的反诉请求不予支持。（三）关于双方各项费用的主张是否有事实及法律依据：天瑞贞观公司认为，辰宇房地产公司擅自封堵一条消防通道，致使其不能经营培训机构，构成违约，应赔偿其装修损失和学生退费产生的经营损失。辰宇房地产公司认为，案涉合同应当履行，天瑞贞观公司没有按时缴纳房租和物业费，构成违约，应当支付包括装修期在内的租金和物业费。该院经过审理，如前所述，天瑞贞观公司提供的证据并不足以证明辰宇房地产公司封堵一条消防通道，且天瑞贞观公司也没有提供证据证明不能经营培训机构系封堵消防通道导致，故对天瑞贞观公司主张辰宇房地产公司赔付装修损失和经营损失、并承担公证费和鉴定费的本诉请求不予支持。现案涉合同已经解除，辰宇房地产公司应向天瑞贞观公司退还保证金35517.55元。如前所述，案涉合同系双方约定解除，天瑞贞观公司也已按约交付第一年租赁年度半年的租金和物业费213105.25元，故天瑞贞观公司不存在辰宇房地产公司主张的逾期未交租金和物业费的情形，辰宇房地产公司不能主张天瑞贞观公司交付装修期间（2017年11月1日至2018年1月31日）的租金和物业费及该期间的违约金，该院对该项反诉请求不予支持。根据双方合同及补充协议约定，辰宇房地产公司不收取租金的装修期为2017年11月8日至2018年1月31日止，收取租金的租期为2018年2月1日，但考虑到案涉商铺的消防验收合格证于2018年3月29日才验收合格，故计租日应从2018年3月29日起算，天瑞贞观公司已缴纳半年（六个月）的租金196056.83元和物业费17048.42元，即天瑞贞观公司租金和物业费交至2018年9月29日，天瑞贞观公司于2018年12月3日交钥匙退还至辰宇房地产公司，故天瑞贞观公司还应向辰宇房地产公司交付2018年9月30日至2018年12月2日共（64天）的租金68754.176元和物业费5978.624元，共计74732.8元。关于该部分的违约金，因天瑞贞观公司在该期间已于辰宇房地产公司就租赁合同履行和解除发生争议，并非故意拖欠租金和物业费，故对辰宇房地产公司要求支付该部分违约金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，一审判决：“一、原告（反诉被告）太原天瑞贞观文化传播有限公司与第三人太原保辰企业管理有限责任公司（代被告（反诉原告）太原辰宇房地产开发有限公司）于2017年7月21日订立的《太原保辰企业管理有限责任公司商铺租赁合同》于2018年12月3日解除；二、被告（反诉原告）太原辰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）太原天瑞贞观文化传播有限公司退还保证金35517.55元；三、原告（反诉被告）太原天瑞贞观文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）太原辰宇房地产开发有限公司支付房屋租金68754.176元和物业费5978.624元，共计74732.8元；四、驳回原告（本诉被告）太原天瑞贞观文化传播有限公司的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）太原辰宇房地产开发有限公司的其他反诉请求”。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，在《太原保辰企业管理有限责任公司商铺租赁合同》及《补充协议书》签订后，辰宇房地产公司已将租赁房屋交付天瑞贞观公司使用、收益，辰宇房地产公司是否享有商铺处分权，并未影响天瑞贞观公司实际占有商铺的事实，且天瑞贞观公司称辰宇房地产公司无权处分涉案商铺的主张，与辰宇房地产公司持有的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》载明的使用人不符，本院不予支持。二、本案支付租金的起始期限。天瑞贞观公司在起诉状中称：“《补充协议书》签订后，其开始对租赁房屋进行装修”，该陈述可证实天瑞贞观公司已经占有租赁房屋，一审法院依据其自认及合同约定，并考虑商铺的消防验收期限确认支付租金的起算期限为2018年3月29日并无不妥，天瑞贞观公司称支付租金的应从2018年7月起算，与其自认的事实不符。双方对2018年12月3日天瑞贞观公司将承租房屋的钥匙交与辰宇房地产公司的事实均未提出异议，本院据此事实可认定天瑞贞观公司在此期间之后未占有租赁房屋，天瑞贞观公司称其发出解除通知书的时间应为解除合同的期限，与事实不符。三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，天瑞贞观公司应就其无法取得办学许可证的原因承担举证责任，现其仅提供自行制作的解除合同及退费结算表，无法证实无法办证是因辰宇房地产公司封堵消防通道造成，故导致合同解除应由其自身承担责任。一审法院根据合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平及诚信原则确定双方的责任大小正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10557元由天瑞贞观公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段雪丽审 判 员 任 峥审 判 员 赵耀功 二Ｏ二Ｏ年七月十日法官助理 王 艳书 记 员 李 钰