北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17647号原告：北京安居家园房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区新街口西里****楼**6-14。法定代表人：孙家杰，总经理。委托诉讼代理人：袁艳洋，男，1989年6月22日出生，汉族，北京安居家园房地产经纪有限公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。被告：王齐，男，1958年3月28日出生，汉族，北京市铁路局退休职工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：于吉斌（王齐之婿），男，1982年11月15日出生，汉族，北京光华建设监理有限公司干部，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王雪飞（王齐之女），女，1982年12月07日出生，汉族，民革北京市委调研员，北京市丰台区。被告：中捷通信有限公司，住所地广东省广州市越秀区较场西路**大院**首层。法定代表人：潘清华，总经理。委托诉讼代理人：叶志澎，男，1991年6月26日出生，汉族，中捷通信有限公司员工，住广东省广州市越秀区。原告北京安居家园房地产经纪有限公司（以下简称安居家园公司）诉被告王齐、中捷通信有限公司（以下简称中捷公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居家园公司的委托诉讼代理人袁艳洋、岳长凌，被告王齐的委托诉讼代理人于吉斌、王雪飞，中捷公司的委托诉讼代理人叶志澎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安居家园公司诉讼请求：1．判令王齐、中捷公司赔偿损失10500元；2．判令王齐、中捷公司支付违约金21000元；3．诉讼费由王齐、中捷公司承担。事实与理由：安居家园公司与王齐、中捷公司于2019年3月21日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》约定王齐将位于北京市西城区西直门铁路危改小区街道办事处XX号楼XX单元XXX室房屋出租给中捷通信公司居住使用，租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止，月租金人民币10500元，支付方式为年付，具体支付日期为4月30日之前支付一年的租金。同时约定了双方的权利义务及违约责任。同日，王齐与安居家园公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定了双方的权利义务、合同的解除及违约责任等条款。合同到期即2020年3月31日前，安居家园公司询问王齐、中捷公司是否继续续租，但得知王齐、中捷公司私下签订了合同。安居家园公司认为王齐是利用安居家园公司的资源才与中捷公司签订了房屋租赁合同，且合同中明确约定该委托不可撤销，王齐、中捷公司的行为已经影响安居家园公司利益的实现，存在严重的违约行为。被告王齐辩称，安居家园公司与王齐、中捷公司于2019年3月21日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》合同期限是2019年4月1日至2020年3月31日，2020年3月31日合同终止。合同期内，王齐无任何违约行为。在2020年3月31日合同到期之前，王齐已经告知安居家园公司不再委托安居家园公司代理房屋租赁。王齐与中捷公司是2020年4月1日签约的，不存在违约。合同没有约定房屋租赁期届满必须有房屋交接的要求，且3月正处于疫情防控阶段，客观上不能进行房屋交接。安居家园公司所述的不可撤销之委托属于格式条款应当认定无效。中捷公司辩称，中捷公司并非是租赁代理合同的合同主体，根据合同相对性，安居家园公司无权根据该合同向中捷公司主张权利；安居家园公司与王齐是否存在独家代理与中捷公司无关；安居家园公司与王齐、中捷公司于2019年3月21日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》第3条第2款明确约定是王齐与中捷公司协商重新签订合同；中捷公司与王齐签订的房屋租赁合同是在上一个合同终止之后签订的，没有违约行为，不应该承担违约责任；安居家园公司对其损失没有举证，应承担举证不能的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年2月25日，王齐（甲方）作为委托人与安居家园公司（乙方）作为委托代理机构签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定由安居家园公司代王齐管理北京市西城区西直门铁路危改小区街道办事处XX号楼XX单元XXX室房屋出租相关事宜，代为管理房屋并寻找承租人、代为签署租赁合同、代为收取房租等；该委托为独家、不可撤销之委托，安居家园公司可以以王齐名义从事代理工作。双方协商一致，若甲方在委托期间有出售该房屋意向的，则王齐认可安居家园代为选定委托出售机构并与之签署（房屋出售委托协议）；安居家园公司需按照合同约定及法律规定从事代理工作；经双方协商一致，可以终止本合同等。委托出租期限为2019年4月1日起至2020年3月31日止。2019年3月21日，王齐作为出租人（甲方）与安居家园公司作为甲方的租赁代理机构，中捷公司作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》，约定王齐将位于北京市西城区西直门铁路危改小区街道办事处XX号楼XX单元XXX室房屋，建筑面积96．28平方米，出租给中捷通信公司居住使用，租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日止，押金9300元，月租金10500元，支付方式为年付，具体支付日期为4月30日之前支付一年的租金。同时约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。2020年4月1日，王齐作为出租人（甲方）与中捷公司作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定王齐将位于北京市西城区西直门铁路危改小区街道办事处XX号楼XX单元XXX室房屋，建筑面积96．28平方米，出租给中捷通信公司居住使用，租赁期限为2020年4月1日至2022年4月1日止，月租金10500元，支付方式为年付，每年4月15日之前支付，合同还约定了双方的权利义务。庭审中，经询，原告表示其起诉要求被告赔偿损失10500元及违约金21000元的请求，在2019年2月25日王齐与安居家园公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及2019年3月21日王齐与安居家园公司、中捷公司签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》并无合同约定，其主张赔偿的理由为王齐与中捷通信公司续约应当通知安居家园公司并与安居家园公司进行房屋交接，原告在2019年的租赁合同快到期的时候隐瞒了其将与中捷公司续约的事实，称其不再出租，涉案房屋用于自用，中捷通信公司在没有与安居家园公司进行房屋交接的情况下就自行与王齐进行续约，均属于违约行为。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，安居家园公司主张王齐存在违约行为，理由为王齐隐瞒了继续出租的事实未向其如实告知，但安居家园公司亦认可双方的《北京市房屋出租委托代理合同》及三方签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》并未对续约问题及其违约责任作出相关约定，且双方的委托代理合同至2020年3月31日已经到期终止，在合同未就到期后的权利义务作出约定情况下，王齐有权就房屋出租事宜自行作出安排。关于安居家园主张的，中捷公司未与其交接即与王齐自行续约，存在违约行为，本院认为，王齐作为出租人（甲方）与安居家园公司作为甲方的租赁代理机构，中捷公司作为承租人（乙方）签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》约定甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。安居家园公司作为王齐的租赁代理机构，有权代王齐进行房屋的出租管理等事宜，但并不能取代王齐作为房屋的权利人和出租人的法律地位，作为委托合同外的第三方，中捷公司可以选择与王齐或者王齐的租赁代理机构安居家园公司进行交接，而非必须与安居家园公司进行交接。综上，安居家园公司的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第四十六条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告北京安居家园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费294元，由原告北京安居家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  黄 丹二〇二〇年七月六日法官助理  苏相中书 记 员  董 悦