广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0328民初311号 原告：桂林鹏浩物业服务有限公司，统一社会信用代码：91450300MA5N1WB428。 住所地：桂林市象山区瓦窑路一巷******。 法定代表人：陶政清，该公司总经理。 被告：石春艳，女，1972年3月4日出生，汉族，身份证住址：桂林市叠彩区。 原告桂林鹏浩物业服务有限公司(以下简称：桂林鹏浩物业公司)诉被告石春艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，2020年7月13日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人陶政清、被告石春艳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告桂林鹏浩物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即给付物业服务费1941.84元(从2019年7月20日至2020年7月19日止)；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系龙胜县体育路6号体育小区X栋XX楼X号房屋业主（建筑面积147.11平方米），2017年2月8日被告到体育小区验收了房屋。2018年6月20日原告与龙胜各族自治县体育小区(以下简称：体育小区)业主委员会签订《龙胜各族自治县体育小区物业服务委托合同》，双方约定：原告为体育小区业主提供物业服务：合同期限从2018年7月20日起至2020年7月19日止；业主至少预交一个季度物业服务费；物业管理服务费用按建筑面积1.1元／月／平方米向业主收取；未按合同约定交纳物业服务费按每天3%收取违约金等等。此后，原告按照约定提供了物业服务。但是被告却没有按约定支付物业服务费。从2019年7月20日至今，被告共欠物业服务费1941.84元。原告多次打电话催促被告交费，但是被告都拒不交纳。综上所述，原告按照合同约定为被告提供了物业服务，根据物业管理条例、物业服务委托合同的相关规定，被告应当向原告交纳相应的物业服务费。但是在原告多次催促后，被告拒不交纳。据此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法公正判决，支持原告的诉讼请求。 原告桂林鹏浩物业公司对其陈述事实，在举证期限内提供的证据有： 1.营业执照复印件，证明原告的基本情况; 2.原告法定代表人身份证明书，证明原告法定代表人的身份情况； 3.原告法定代表人身份证复印件，证明原告法定代表人的身份情况； 4.被告身份证复印件，证明被告的身份情况； 5.龙胜各族自治县体育小区物业服务委托合同复印件，证明原、被告的权利、义务等； 6.二栋业主名单复印件，证明被告业主身份和房屋面积； 7.龙胜各族自治县体育小区业主临时公约复印件，证明被告已收房； 8.承诺书复印件，证明被告已收房； 9.业主装修管理协议复印件，证明被告已收房。 被告石春艳辩称：为驳斥原告的无理主张，维护答辩人的合法权益，特答辩如下：被告房屋是在X栋XX楼，2017年2月交房时，业主签署了《临时公约》，答辩人按照临时公约的约定交纳了相关的物业管理费。因答辩人长期在外地工作和生活，没有时间回来装修房屋，所以该房屋至今没有装修使用。因此，对原告所提交的《体育小区物业服务委托合同》并不知情，也没有参与业主委员会的选举和确认。现在，原告以该合同约定为由要求答辩人支付其物业服务费是没有道理的，依法应予驳斥。1、《体育小区业主临时公约》第三十二条约定，答辩人之前是按照临时公约的约定交付物业管理费的，现该临时公约已经失效，所以答辩人不再交付(临时公约失效之后，答辩人对2018年鹏浩物业毫不知情)。2、答辩人的房屋没有装修使用，没有享受任何的物业服务，按照公平原则，不应该交纳或者不全额交纳物业服务费用。3、答辩人在外工作期间，也交了三年服务费用，但偶尔回龙胜想去看房时，每次进小区都受到物业保安的刁难，不予开通门禁卡。几年来直接剥夺了答辩人的合法权利，同时物业服务公司也没有向业主们公布物业费的收支情况，原告的行为直接违反了《物业服务委托合同》第二十三条的第1项、第14项和《物业管理条例》第三十五条、第四十条和《物业服务收费管理办法》第八条的规定，构成违约，答辩人有权抗辩，拒交物业服务费。在此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权利。 被告石春艳对其辩称在举证期限内没有提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，各方当事人的质证意见及本院认证意见如下： 被告对原告提供的第1、2、3、4、6份证据的真实性无异议，本院予以认定。被告对原告提供的第5份证据有异议，认为：1、对这份合同本人不知情，2017年我在临时公约上同意签物业合同的是另一家公司即桂林锦辉物业公司。2、我没有享受到任何物业的服务，甚至侵犯了我的权利，限制我进出居住楼层的权力。3、对以前已经交纳3年的物业管理费我不予追究，但是自2019年7月以来的物业费我拒绝交纳。本院认为，该份证据是体育小区业主委员会与原告经过协商后达成物业收费标准的协议，符合法律规定，该物业服务委托合同合法有效，本院予以认定。被告对原告提供的第7、8份证据有异议，认为：第7份证据是临时公约，公约第32条已经很清楚说明，自业主大会成立以后，临时公约已经失效了。体育小区现已经成立了业主委员会。第8份证据承诺书是单方面的，没有意义，是跟当时的桂林锦辉物业公司签订的。本院认为，对该份证据中被告于2017年2月接收房的事实予以认定。在庭审中，原告放弃对第9份证据质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月20日，龙胜各族自治县体育小区业主委员会与原告桂林鹏浩物业公司经协商，就该小区的物业管理服务、收费标准达成一致协议并签定《龙胜各族自治县体育小区物业服务委托合同》。合同内容包括：总则、委托管理服务事项、委托管理服务期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用、附则。合同中第二十五条规定：1.体育小区物业服务费用采取包干制收费方式，按以下规定由乙方向业主(或物业使用人)收取：(1)物业服务费以1.1元/月/平方米(按住房房产建筑面积计算，不含车库、车位、杂物间面积)……(3)不论业主是否收房，是否装修，物业费一律按100%收取。(7)业主于1、4、7、10月20日每次至少预交一个季度物业服务费。……8.物业服务费从2018年7月20日开始计算。……合同签定后，原告桂林鹏浩物业公司一直在体育小区从事物业管理工作。 被告石春艳系体育小区X栋XX楼X号房屋业主，该房屋建筑面积为147.11平方米，物业服务费为161.82元/月。2018年7月20日至2019年7月20日的物业服务费1941.84元，被告石春艳已支付给原告。2019年7月20日至2020年7月20日物业服务费1941.84元(12个月×1.1元/月/平方米×147.11平方米)未缴纳，尚欠原告物业服务费1941.84元。因被告石春艳未按委托合同中的约定预交物业服务费，从2018年7月20日起，原告便限制被告持有的门禁卡使用，致使被告至今无法乘坐电梯进入自己购买的房屋。为此事，被告石春艳曾多次与物业保安发生争执，但原告仍不予解决。为此，被告石春艳拒绝支付尚欠的物业服务费1941.84元。 本院认为，原告与龙胜各族自治县体育小区业主委员会经协商签定的《体育小区物业服务委托合同》，符合法律规定，该合同合法有效，对体育小区全体业主具有法律约束力。原告与被告之间系物业服务合同关系，物业服务合同是双务合同,从权利义务对等原则来看,业主交纳物业费的高低与物业企业提供的服务质量是相对应的,原告在履行合同过程中确有存在暇疵行为,如限制被告门禁卡的使用，致使被告至今无法乘坐电梯进入自己购买的房屋等,被告因原告这一行为而未依合同约定支付物业费有一定的合理性,但是原告并非完全不履行合同义务,因为物业管理费的构成包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维修而支出的费用，并非针对专门某个业主的服务。被告虽然房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防、二次供水、配电等费用都要支出。因此，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴,其行为亦构成违约。综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素,按公平合理原则，本院酌情将被告应支付原告的物业服务费调整为1618.2元(减少2个月的物业服务费)。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告石春艳应在本判决生效后三日内向原告桂林鹏浩物业服务有限公司支付物业服务费1618.2元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，保全费40元，合计65元，由原告负担15元，被告负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。 审 判 员  李 琳 二〇二〇年七月二十日 法官助理  李剑鹏 书 记 员  曾令胜 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。