苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初4311号原告卢国华，男，1973年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告苏州绿杰置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区云梨路**。法定代表人侯光军。委托代理人李永安，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托代理人陈慧珺，北京市康达（苏州）律师事务所律师。原告卢国华与被告苏州绿杰置业有限公司（以下简称绿杰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理，依法由审判员夏锋适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行审理。原告卢国华、被告绿杰公司的委托代理人陈慧珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢国华诉称：2016年7月28日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于吴江经济技术开发区，约定交房时间为2018年6月30日。交房前，原告发现原告购买商品房所在楼体北侧被加装了室外钢梯，钢梯从一楼加装至顶楼，连通每一楼层，但被告在销售时从未告知原告楼体外侧要加装钢梯，被告向原告展示的沙盘模型及宣传资料图中均未显示外侧加装钢梯，被告在销售合同中也未载明楼体外侧需加装钢梯。原告遂与被告就室外钢梯事项进行交涉，但被告至今未能给出合理处置方案。原告了解到，苏州市吴江区市场监督管理局于2018年11月5日对被告作出吴江市监案字[2018]512号《行政处罚决定书》，载明：被告在楼盘销售宣传过程中未如实告知购房者室外钢楼梯的存在，销售处的沙盘模型也未明示室外钢楼梯结构的存在，而且在部分购房者看到施工现场加装钢楼梯并提出质疑时，被告将标注“取消室外钢楼梯”字样的设计图纸展示给购房者，并宣称室外钢楼梯会拆除，交房时不会有室外钢楼梯，与实际规划审批不符，被告的行为构成虚假宣传，责令停止违法行为，罚款80万元。此外，原告了解到被告在后期销售同一小区内剩余的加装室外钢梯商品房时，在购房者得知存在室外钢梯的情况下，均进行降价处理，其销售价格远低于原告的购买价格，严重损害了原告的合法权益。原告认为，被告通过虚假宣传的行为，故意隐瞒了对原告购房目的、房屋结构及房屋价格具有重大影响的事实，导致原告与其签署房屋买卖合同，损害了原告的合法权益；其次，被告向原告交付不符合合同约定的商品房，构成严重违约，应当赔偿原告遭受的损失；最后，加装钢梯位于楼体外侧存在重大安全隐患，任何人均可经由钢梯无障碍到达楼内任何一家住户门口或住户的窗户。而且，钢梯从一楼延伸至顶楼，全部为非封闭式设计，对于未成年人等存在高空坠落的重大风险。钢梯位于室外，设计使用年限较短，后续必然会产生维护、维修、更换费用，额外增加业主费用支出，导致业主遭受经济损失。故原告提起诉讼。请求判令被告赔偿原告80万元。被告绿杰公司辩称：本案的房屋，被告是严格按照设计规划的图纸进行建造，完全符合规划条件；原告没有任何证据证明被告在销售该房屋时对原告进行了欺诈；当时原告购买房屋时，被告销售人员也不可能对原告进行欺诈销售；原告的诉请赔偿金额没有任何的事实证据支撑，原告购买的房屋不仅没有贬值而且有升值。经审理查明：2016年7月28日，卢国华作为买受人与绿杰公司作为出卖人，双方签订编号为Y2016018407的《吴江市商品房买卖合同》一份，约定卢国华向绿杰公司购买其开发的位于苏州市吴江经济技术开发区房屋；该商品房的用途为普通住房，层高为3.0米；住宅建筑面积共174.71平方米，套内面积140.316平米，单价为每平米16219.35元，购房总价款为2833683元；买受人采用按揭方式支付房款；出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案并取得商品房交付使用通知书。该合同附件一房屋平面图显示，29幢为3三单元建筑，每单元两户。该商品房买卖合同附件四《补充协议》约定：买受人确认，出卖人所制作的样板房及其样板区域以及售楼资料仅供展示和参考，与实际交付的房屋可能存在一定的差异，出卖人所有广告、模型及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面及其色彩可能会有差别或局部调整，最终以实际建成为准；买受人所购房屋面积、结构、装饰、设备标准均以本合同及其附件为准；买受人充分明白并知晓：出卖人通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，实际情况在签约时可能已有变更，不作为买卖双方确定各自权利义务的依据；出卖人对该项目及该房屋所作的说明和允诺具体明确并且对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容除外；因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围内没有根据规划或者设计要求须存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物，买受人对此予以充分理解；若在本合同之外，买受人认为有对其购房目的或房价具重大影响的事项，则双方须进行书面确认；出卖人销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经出卖人书面盖章确认的均不视作为出卖人的意思表示；经规划部门批准的规划、设计变更导致房屋结构形式、户型、朝向变化，并影响到所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人应在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复或不要求退房的，视同接受变更；除房屋结构形式、户型、朝向之外不影响商品房质量或使用功能的其他变化出卖人无需通知买受人，亦不得作为解除合同的理由。2018年5月，卢国华发现璀璨四季花园29幢已建造室外钢楼梯，与售楼中心公示的楼盘模型不符。2018年9月26日，璀璨四季花园19、22、23号（公安编号为29、36、28号）商品房通过交付使用备案，并取得交付使用通知书。2018年9月27日，绿杰公司向卢国华寄送入住通知书，通知其于2018年9月28日前办理房屋交付手续。2018年11月5日，苏州市吴江区市场监督管理局作出吴江市监案字（2018）512号行政处罚决定书，查明违法事实如下：绿杰公司开发运营的绿地江南华府备案名为璀璨四季花园，于2016年初立项，并委托启迪设计集团股份有限公司（原苏州设计研究院）制作了设计图纸，其中四幢叠加别墅(公安编号分别为28、29、36、37号)因无消防疏散通道，所以设计了室外钢楼梯；此图纸成稿时间为2016年2月25日，为最终定稿，并在规划部门和住建部门备案；绿杰公司于2017年起销售28、29、36号叠加别墅，销售人员在楼盘销售宣传的过程中并未如实告知购房者室外钢楼梯的存在，且当时销售处的沙盘模型也并未明示室外钢楼梯结构的存在；绿杰公司在销售上述三幢叠加别墅时，有部分购房者看到施工现场正在建造的室外钢楼梯时提出过质疑，但销售人员将标注了“取消室外钢楼梯”字样的设计图纸展示给购房者，并宣称室外钢楼梯会拆除，交房时不会有室外钢楼梯，与实际规划审批不相符合，绿杰公司的行为构成了虚假宣传的行为。苏州市吴江区市场监督管理局就绿杰公司的虚假宣传的行为，责令其停止违法行为并罚款80万元。以上事实有，原告提交的吴江市商品房买卖合同及补充协议一份，售楼中心沙盘照片三张，室外钢梯照片一张，行政处罚决定书一份，标注取消室外钢楼梯的图纸一张；被告提交的吴江市商品房买卖合同、交付使用通知书、入住通知书、EMS寄件联、投递信息各一份，商品房建设工程图纸1组（含案涉房屋总平图、单体图、规划施工图、竣工图）以及双方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原被告签订的吴江市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。依照合同约定，经规划部门批准的规划、设计变更导致该房屋结构形式、户型、朝向变化，被告应尽告知义务；室外钢楼梯设计图纸已于2016年2月在规划部门和住建部门备案，被告在签署商品房买卖合同时未向原告告知，已构成违约;被告在与原告签订合同期间实施虚假宣传行为，隐瞒与订立合同有关的该项重要事实，客观上造成原告的损失；故被告应承担赔偿责任。原告主张的赔偿数额80万元，过分高于其实际损失，本院依照公平原则和诚信原则以及合同履行情况，并参照被告的抗辩，将该项损失数额调整为5万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告苏州绿杰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告卢国华赔偿5万元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5900元，由原告卢国华负担5531元；由被告苏州绿杰置业有限公司负担369元，于本判决生效之日起十日内给付原告。原告预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇二〇年七月十六日书记员 徐晓田附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。