湖南省岳阳市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）湘06行终73号上诉人（原审原告）宋六保，男，1973年2月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托代理人吴永新，岳阳市岳阳楼区三湘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）岳阳市不动产登记中心，住所地岳阳市岳阳大道**国土局资源大楼**，统一社会信用代码：12430600MB0Q65377J。法定代表人唐肱庆，该中心主任。委托代理人黄一碧。委托代理人张帅，湖南滳招律师事务所律师。原审第三人杨法伟，男，1983年9月17日出生，汉族，住湖北省监利县。原审第三人秦翠，女，1984年8月4日出生，汉族，住湖北省监利县。原审第三人杨进，男，1973年9月16日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。以上三原审第三人共同委托代理人袁军。上诉人宋六保与被上诉人岳阳市不动产登记中心及原审第三人杨法伟、秦翠、杨进因房屋行政登记纠纷一案，不服湖南省岳阳市君山区人民法院（2019）湘0611行初96号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定的事实：2011年，宋六保将其自有的位于岳阳市岳阳楼区××路××栋××层××楼××房屋对外发布出售信息。原审第三人杨法伟、秦翠夫妇得知后委托第三人杨进与宋六保进行接洽协商购房事宜。2011年5月12日，杨进以杨法伟的名义与宋六保签订了一份《房屋买卖合同》，约定宋六保、易秀梅夫妇自愿将其名下岳阳市岳阳楼夏万路居委会一栋五层楼房中位于三楼的一套房屋（所有权证号为岳房权证岳阳楼字第1××8号，丘号为491312150）以235000元的价格出售给杨法伟；合同签订后第三人杨进通过银行转账分别向宋六保支付了45000元、170000元。2011年6月9日，原审第三人杨进以杨法伟、秦翠的名义与宋六保、易秀梅夫妇前往岳阳市房地产管理部门提出房屋过户登记申请，实际买受人杨法伟、秦翠夫妇本人均未到场。在办理房屋过户登记程序的过程中，原审第三人杨进未向岳阳市不动产登记中心提交原审第三人杨法伟、秦翠的办理房屋过户委托授权手续,宋六保本人并未在岳阳市房地产业务受理单中的《二手房交易计税金额申报表》上签字。原审第三人杨法伟、秦翠夫妇二人户口尚未登记在岳阳市岳阳楼区××路居委会管辖范围内。岳阳市岳阳楼区人民法院于2018年9月27日作出的(2018)湘0602民初3339号民事判决书及岳阳市中级人民法院于2019年3月26日作出的（2019）湘06民终9号民事判决书中均确认了宋六保与杨法伟于2011年5月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效。原审法院认为，本案系不动产登记争议，不动产登记行政行为是对民事法律关系的确认，岳阳市不动产登记中心在房产变更登记过程中的主要职责是负责审查登记申请人所提供资料的完整性，而登记申请人本人需对申请材料的真实性负责。但房屋买卖涉及公众重大财产权益，行政机关在办理相关业务的过程中除秉持高效、稳定的原则外，还应做到依法依规。行政机关不仅需要当对申请人所提交的资料进行形式审查，还应对相关资料的真实性进行基本的调查，申请人所提交的材料中如有缺失或失真情形，行政机关应进行基本的问询调查，或要求申请人补充符合形式标准的文件。本案中，杨法伟作为房屋实际买受人，其本人并未到场，面对此类情形，岳阳市不动产登记中心作为房产登记机关理应更为慎重，至少应要求第三人获得书面授权后再予以办理房产过户登记手续。虽然第三人杨进之后获得了第三人杨法伟、秦翠的书面授权手续，但该权限是岳阳市不动产登记中心作出被诉行政程序后收集的，依法不应作为认定其行政行为合法的依据。另外，宋六保本人并未在岳阳市房地产业务受理单中的《二手房交易计税金申报表》上签字，岳阳市不动产登记中心未能说明相关文件签名的真实性来源。据此，一审法院认为不动产登记中心（原岳阳市房屋地产产权市场管理处）于2011年6月9日作出的收件编号为L111000468562号房屋所有权转移登记的行政行为程序违法。此外，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，法律另有规定的除外”。2011年6月9日，宋六保前往岳阳市房地产管理部门提出办理房产过户登记申请，并办理完毕相关手续，因此宋六保应当在2011年6月9日即知悉了本案被诉行政行为。故应于2011年6月9日至2011年12月10日这段时间内起诉。宋六保于2019年5月5日提起诉讼，已超过起诉期限，且无事实证明存在不可抗力或者其他不属于其自身原因耽误起诉期限的情形。虽然岳阳市不动产登记中心在受理宋六保与原审第三人杨法伟房屋买卖所权转移登记时未尽到慎重审查义务,其行政行程序违法。因宋六保的起诉超过法定期限，本案仅限于从程序上作出处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第二项规定，作出裁定如下：驳回宋六保的起诉。上诉人宋六保上诉认为：1、本案的起诉期限应当从“知道之日”起计算起诉期限六个月，而非一审裁定中适用的“应当知道”之日。上诉人直到2018年4月19日才知道原审第三人杨法伟、秦翠、杨进通过向房地产登记机构出示虚假材料已更名过户重新办理了新的《房屋产权证》，故其于2018年6月6日向原审法院提起诉讼，虽因程序有异，原审法院于2018年6月25日准许撤回行政诉讼，但本案并未超过起诉期限；2、根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的规定，“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起计算时效为二十年”，本案亦未超过二十年的诉讼时效；3、其于2018年4月19日才知道原审第三人通过利用虚假身份证明、虚假材料等违法违规办理了房产过户手续，故本案在行政诉讼时效上，应属特殊情况，应当适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的“法律另有规定的除外”的情形。请求二审法院依法撤销一审裁定，并裁定确认被上诉人岳阳市不动产登记中心行政行为违法，查明事实，作出公正判决。被上诉人岳阳市不动产登记中心答辩认为，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。原审第三人秦翠、杨进、杨法伟答辩认为，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。经审理查明，本院查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款的规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款的规定“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的”。本案中，上诉人宋六保于2011年6月9日前往岳阳市不动产登记中心提出办理房产过户登记申请，并已办理完毕相关手续，故宋六保应于2011年6月9日就知道了案涉的行政行为。且本案并未出现不可抗力等法定情形，宋六保于2019年5月5日提起诉讼，已经明显超过了起诉期限。故宋六保的上诉意见，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  汤洪清审判员  陈 子审判员  冯 玲二〇二〇年七月二十三日法官助理刘洋书记员杨媛附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；