广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6293号 上诉人（原审被告）：南宁市碧桂园房地产开发有限公司，住所地南宁市良庆区凤凰路19号碧桂园·天玺湾1号楼2单元8层802号。 法定代表人：谢伟洲，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李萍，女，汉族，1990年1月27日出生，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴春莉，女，1985年4月7日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：谢冬梅，广西阳泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙汗英，广西万合律师事务所律师。 上诉人南宁市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人吴春莉商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2019）桂0108民初2534号民事判决，向本院提起上诉。根据民事诉讼法第一百六十九条之规定，本案通过组织当事人进行调查、辩论和调解的方式进行审理，上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人李萍，被上诉人吴春莉的委托诉讼代理人谢冬梅、蒙汗英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项判决，维持一审判决第二项判决。2、驳回吴春莉要求碧桂园公司按照2017年11月23日出具的《关于南宁市碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》继续履行南宁市良庆区凤凰路19号碧桂园天玺湾14号楼五层505号商品房买卖权利义务的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认为吴春莉未收到解决方案属于事实认定错误。二、一审法院认为解决方案有效、以被上诉人吴春莉未收到解决方案为由要求上诉人继续按照解决方案履行商品房买卖的权利义务属于法律适用错误。1、解决方案是附期限的要约，不具备直接履行的可行性。2、一审法院如果认为吴春莉未收到该解决方案，那么就应该认定碧桂园公司未曾向吴春莉发出合同变更或解除合同的要约。3、一审法院在本案争议焦点中指出“解决方案未能履行的事由是什么，责任在谁，原告要求被告按照该解决方案履行合同有何依据”，而在论述部分以“责任在谁”作为是否应当按照解决方案履行合同的依据，缺少法律依据。三、一审法院认为“由于被告未能提供证据证明其已向原告发出该通知，系原告原因导致该解决方案未能履行”（判决书第10页）是举证责任分配错误。1、吴春莉主张解决方案已经变更了原合同的履行，则一审法院应让吴春莉就原合同已经发生变更的事实承担举证责任。2、碧桂园公司始终坚持双方未曾就合同变更达成一致、合同未变更，一审法院让碧桂园公司提供证据证明是吴春莉原因导致该解决方案未能履行属于举证责任分配错误。 吴春莉辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予以维持，请求驳回上诉人的上诉请求。 吴春莉向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司按2017年11月23日公告的《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》确定良庆区凤凰路19号碧桂园·天玺湾14号楼五层505号房屋精装修单价为每平方米3000元，但按套内面积计算装修款（装修款总计3000元/平方米×102.26平方米=306780元）；2.判令碧桂园公司提交精装修部分的品牌、规格、型号等精装标准文件（不低于国家标准、行业标准），如未有国家标准、行业标准的，提交样本房的装修标准；3.判令碧桂园公司与吴春莉分别签订商品房毛坯价款合同和精装修价款合同，并于签订合同后30日内办理备案手续，于合同备案后60日内办理预告登记；4.判令碧桂园公司向吴春莉补偿因装饰、设备标准未达到双方约定标准的损失2450元（按每天50元自2019年5月16日暂计至2019年7月3日计50元/天×49天=2450元，以后继续计算至碧桂园公司达到约定标准之日止）；5.判令碧桂园公司向吴春莉支付逾期交房违约金4440元（以已交付房款302085元为基数，自2019年5月16日每天按万分之三暂计至2019年7月3日，以后继续计算至碧桂园公司按约定标准交房之日止）；6.判令碧桂园公司承担本案全部诉讼费用。 一审判决查明认定的事实：2017年5月16日，碧桂园公司作为出卖人、吴春莉作为买受人，双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ10063471），吴春莉购买碧桂园公司开发建设的位于南宁市良庆区，房屋建筑面积127.99平方米（套内建筑面积102.26平方米），按套内建筑面积计价、房价款为1472085元（房屋价款960785元＋精装修价款511300元）。合同第九条：出卖人应在2019年5月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“出卖人已向商品房所在地政府主管部门递交了办理商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇其他非因出卖人的原因导致延期的、买受人存在违约行为的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十四条：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责负责更换并承担更换费用，更换期间按每日50元补偿买受人使用损失，出卖人无须承担逾期交楼责任。合同第十七条第一款：属于商品房预售的，合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。合同第十七条第二款：出卖人与买受人协商一致，合同登记备案后60日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。合同第十八条第一款：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同第十八条第二款：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应按国家规定和合同约定履行保修义务。保修期内，买受人发现商品房存在工程质量问题的，应及时通知出卖人或其受托人。合同附件六《合同补充协议》第四条第一款：买受人同意具体装饰、设备的品牌，根据供货情况由出卖人根据实际情况和装修需要确定，买受人无异议且不得以品牌原因拒绝收楼。装修施工的具体审批手续（包括但不限于到房管部门、物业管理部门等部门办理相关审批手续）由买受人委托出卖人办理。合同附件六《合同补充协议》第四条第二款：房屋精装修款由出卖人收取，买受人无权以任何理由（包括但不限于评估装修费或实际装修费少于该精装修款、装修不满意等）要求出卖人退还，且房屋的精装修款与合同约定的房屋价款共同构成买受人购买房屋的对价，由买受人一并支付给出卖人。基于对出卖人所属的碧桂园集团的品牌价值、品质、技术、服务理念等因素的考虑，买受人认为房屋精装修价款公平合理且买受人自愿接受。合同附件六《合同补充协议》第五条第六款：如买受人未付清应于商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付商品房给买受人。合同附件六《合同补充协议》第六条第二款：逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。合同附件八《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条其他方式（即按揭分期付款）：总房价款为1472085元，买受人须在签订《商品房买卖合同》时支付147209元；须在2017年6月16日前支付154876元，并向贷款银行办理按揭申请手续；须在2017年7月16日前支付117万元（银行按揭款项）。 2017年11月23日，碧桂园公司出具一份《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》，载明：2017年5月26日，南宁市住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），要求南宁市区（不含武鸣区)商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米。房产交易中心对此《通知》执行方向为：2017年5月25日已提交到网签池或者已通过网上签约的《商品房买卖合同》，如包含了全装修价格的，原则上不需变更合同版本，但备案时根据《通知》要求只对毛坯价备案，不对全装修价格进行备案。南宁碧桂园项目14号楼单位受此《通知》影响。一、受《通知》影响的14号楼单位一直无法办理毛坯与精装修的组合贷款，现我司采用以下解决方案：1.合同成交毛坯价款按照现行银行信贷政策进行按揭办理；2.碧桂园集团为了解决精装的问题，按照《通知》执行，让利给14号楼业主，保障业主的利益，现合同成交精装款项按照建筑面积3000元/平方米办理，按照建筑面积3000元/平方米重新签订装修合同并办理精装贷款。（装修贷款金额以银行最终实际审批办理情况为准。如果银行审批时因客户征信不良、银行拒贷等等原因导致银行无法放款的，需积极配合我司将装修贷款由自付形式支付给我司。）3.《商品房买卖合同》需重新签订，签约时间将会另行通知。二、如14号楼业主无法认可我司拟定的上述解决方案可选择退楼，因为业主无法办理贷款的原因是政策的变化而与我司无关，该政策变化属于法律意义上的情势变更，故我司与业主解除《商品房买卖合同》并办理退楼手续之时均不需向对方承担任何违约责任。三、14号楼业主需在2017年12月10日前完成以上方案手续办理，逾期办理我司将按合同条款追究楼款逾期支付的违约责任。我司将保留起诉业主退楼的权利。四、如涉及其他损失赔偿，以法院的生效裁判文书为准。 吴春莉向碧桂园公司支付了购房款合计302085元，但对拟申请银行按揭贷款的117万元至今未办妥。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：14号楼于2019年4月30日竣工验收；于2019年5月9日收讫竣工验收备案文件，文件齐全。吴春莉委托碧桂园公司申办所购商品房合同的备案登记和所购商品房的预告登记；《商品房预售合同登记备案表》载明：合同签订时间为2017年5月16日、合同网签时间为2017年5月18日、合同备案时间为2019年6月11日。2019年9月23日，吴春莉委托其配偶与碧桂园公司签订《碧桂园物业及资料移交书》。 另查明，房屋阳台种植的植物存在枯萎的情况，房屋部分装修存在质量瑕疵。 还查明，碧桂园公司以吴春莉未支付购房款117万元为由，于2019年6月6日向一审法院提起诉讼[案号：（2019）桂0108民初1752号]，要求解除《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10063471）及其附件。 一审法院认为，案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件系碧桂园公司与吴春莉的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。 关于《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》问题。碧桂园公司主张其已向吴春莉等14号楼业主发出案涉《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》通知，但吴春莉否认碧桂园公司有向其发出该通知，主张系碧桂园公司原因导致其未能履行该解决方案，还主张愿意继续履行该解决方案，由于碧桂园公司未能提供证据证明其已向吴春莉发出该通知，系吴春莉原因导致该解决方案未能履行，故吴春莉要求碧桂园公司按照《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》继续履行案涉房屋的买卖权利义务，予以支持。吴春莉要求案涉房屋装修价款以3000元/平方米计算、分别签订商品房买卖合同和装修合同等，这些诉讼请求系案涉《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》的具体内容，可通过履行该解决方案得到实现，不再作出具体表述。 关于碧桂园公司违约问题。从案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件，特别是附件三《装饰、设备标准》约定的内容来看，吴春莉与碧桂园公司未就案涉房屋装修的具体品牌、规格、型号等标准作出明确约定，故吴春莉要求碧桂园公司提交案涉房屋装修的品牌、规格、型号等装修标准文件，缺乏合同依据，不予支持。吴春莉主张碧桂园公司向其交付的案涉房屋装修标准不符合合同约定，要求碧桂园公司补偿相应损失，碧桂园公司主张案涉房屋装修标准符合合同约定，吴春莉如认为案涉房屋存在质量问题，可要求其承担保修责任，虽然案涉房屋装修存在质量瑕疵，但由于吴春莉提供的证据不足以证明案涉房屋装修标准不符合合同约定，且碧桂园公司愿意承担保修责任，故对吴春莉的主张不予支持。吴春莉主张碧桂园公司逾期向其交付案涉房屋，要求碧桂园公司支付相应违约金，碧桂园公司主张吴春莉逾期支付购房款，有权延期交付案涉房屋，由于碧桂园公司的辩解有合同依据，故对吴春莉的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南宁市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内按照其于2017年11月23日出具的《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》与吴春莉继续履行南宁市良庆区的买卖权利义务；二、驳回吴春莉的其他诉讼请求。案件受理费18111元（已预交22273.05元），由吴春莉负担1644元，南宁市碧桂园房地产开发有限公司负担16467元。 二审中，吴春莉提交以下新证据：证据1、南宁市良庆区人民法院作出的（2019）桂0108民初1752号判决书，拟证明：(1)碧桂园公司已经向吴春莉交付房屋，其没有权利解除涉案合同。(2)吴春莉没有违约，碧桂园公司应按照其出具的解决方案确定的3000元/平方米精装价格履行合同；证据2、2017年5月16日中国民生银行业务受理单，拟证明双方签订房屋买卖合同以后，吴春莉按照碧桂园公司的指示到指定民生银行办理按揭贷款，办理按揭贷款的材料也已经提交给银行，由于碧桂园公司的原因没有办法办理按揭，所以最后才有碧桂园公司出具最终解决方案的事实。 碧桂园公司质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但对其关联性和证明内容有异议，该判决书确认以碧桂园实际交付涉案房屋为由，对起诉解除合同没有支持，但没有确认吴春莉没有违约。对证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，而且与本案没有关联。对吴春莉由于碧桂园公司的原因没有办法办理按揭这个说法不予认可。 经审查，本院对吴春莉提供的证据的真实性、合法性、关连性予以确认。 二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，双方当事人对一审判决查明认定的事实亦均无异议，二审予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于双方当事人是否应继续履行案涉《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》问题。碧桂园公司上诉提出其已向吴春莉等14号楼业主发出案涉《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》通知，该解决方案是附期限的要约，不具备直接履行的可行性，业主须在规定的时期内作出变更合同或者解除合同的承诺，而解决方案规定的期限届满，吴春莉并未做出承诺，要约已失效。但本案中碧桂园公司未能举证证明其已有效通知或者送达案涉解决方案给了吴春莉。吴春莉则辩称其从来没有收到碧桂园公司向其发出的该通知，并强调系碧桂园公司未尽到通知义务导致其未能履行该解决方案，并表态其愿意继续履行该解决方案。本院经审查认为，由于碧桂园公司未能提供证据证明其已向吴春莉发出案涉解决方案及其通知，可认定系碧桂园公司原因导致案涉解决方案未能履行，故一审法院支持吴春莉要求碧桂园公司按照《关于南宁碧桂园项目14号楼单位毛坯与精装修贷款问题的最终解决方案》继续履行案涉房屋的买卖权利义务的诉讼请求，并无不当。 吴春莉因不服南宁市良庆区人民法院（2019）桂01民初2534号民事判决第二项，在法定期限内向本院提出上诉，后因未足额交纳上诉案件受理费自愿申请撤回上诉，本院依法准许。 综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉理由不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5902元（碧桂园公司已预交），由上诉人南宁市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 农杏雪 审 判 员 朱菲菲 审 判 员 曾 涛 二〇二〇年七月八日 法官助理 韦振宇 书 记 员 覃英煌 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。