襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初390号原告：徐翠枝，女，汉族，1967年8月12日出生，住襄阳市樊城区红光路附**，公民身份号码：330823196708128926.委托诉讼代理人：蔡巍，湖北三顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓秋宝，湖北三顾律师事务所实习律师。被告：湖北同利投资有限公司（下称同利公司），住所地：湖北省武汉市江汉区国贸新都****。法定代表人：赵毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃松，湖北联帮律师事务所律师。被告：武汉江城置业有限公司（下称江城公司），住所，住所地：湖北省武汉市东西湖区吴家山五环路div>法定代表人：江成雨。委托诉讼代理人：杨文华，湖北思扬律师事务所律师。被告：武汉江城置业有限公司襄阳分公司（下称江城襄阳分公司），住所，住所地：襄阳市鱼梁洲明珠路div>负责人：江成雨。第三人：王博文，男，汉族，1994年3月4日出生，，住襄阳市樊城区牛首镇大李营村**公民身份号码：420621199403047713.委托诉讼代理人：刘玉轩，湖北三顾律师事务所律师。第三人：李臻，男，汉族，1984年6月26日出生，，住襄阳市襄州区张湾镇人民路**公民身份号码：420621198406264276.委托诉讼代理人：李学合，系李臻之父。委托诉讼代理人：郭芙娜，系李臻之母。原告徐翠枝与被告同利公司、江城公司、江城襄阳分公司，第三人王博文、李臻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日作出（2016）鄂0691民初2069号民事判决书。徐翠枝、江城公司对该判决不服，提起上诉，襄阳市中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）鄂06民终3256号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院于2019年2月14日立案受理后，依法重新组成合议庭适用普通程序对案件公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡巍、邓秋宝，被告同利公司的委托诉讼代理人覃松，被告江城公司的委托诉讼代理人杨文华，第三人王博文的委托诉讼代理人刘玉轩，第三人李臻的委托诉讼代理人李学合、郭芙娜到庭参加了诉讼，被告江城襄阳分公司经本院传票传唤、无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2005年11月，被告江城公司与同利公司签订《合作合同书》，共同开发建设绿洲花园项目，其中建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证及预售许可证均办理在被告江城襄阳分公司名下。2007年10月20日，原告与被告同利公司签订《绿洲花园购房定购合同书》，约定同利公司将其开发建设的、位于襄阳市鱼梁洲的绿洲花园（又名香榭丽舍）小区A6别墅作价728299元出售给原告，原告在签订合同时向被告支付购房定金364149元。此款在双方签订正式商品房购销合同时纳入首期款。同利公司负责人张朝枚在经办人处签字并加盖同利公司合同专用章，同利公司财务人员胡芳向原告出具购房款票据并加盖财务专用章。现三被告拒不向原告交付房屋，引发纠纷，诉至本院，提出下列诉讼请求：一、确认《绿洲花园购房定购合同书》有效并继续履行，三被告共同接受原告剩余购房款364149元，同时将位于襄阳鱼梁洲绿洲花园（香榭丽舍）A6别墅房屋交付给原告；二、本案的诉讼费用由三被告承担。被告同利公司辩称，张朝枚以同利公司名义与原告签订的《购房定购合同书》无效，张朝枚系项目部经理，其职务行为仅限于与工程建设有关的工作，本公司从未授权其销售房屋，销售款项亦未进入本公司账户。其次，涉案定购合同中加盖的同利公司合同专用章系伪造的，应当移送公安机关处理。被告江城公司辩称，无论是同利公司还是其项目部均无权出售涉案房屋，江城公司对原告签署的《购房定购合同书》毫不知情。本案涉及张朝枚私刻同利公司合同专用章及一房多卖的诈骗问题，应当移送公安机关处理。第三人王博文向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告江城公司及江城襄阳分公司履行《商品房买卖合同》，将其购买的鱼梁洲“绿洲花园”A6房屋予以交付；2.判令被告为王博文办理房屋产权证和土地证；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年5月9日，王博文与江城襄阳分公司签订《房屋买卖协议》，约定王博文以分期付款方式购买被告位于襄阳鱼梁洲“绿洲花园”A6房屋。协议签订后，王博文分期分批付清房款，但是当其要求交付房屋、办理产权证时，被告以政府、司法机关强行干涉为由无法完成交付。为维护其合法权益，诉至法院。被告同利公司辩称，江城公司与王博文的《商品房买卖合同》签订日期为2009年，但2010年7月15日同利公司与江城公司核对已售房屋时，江城公司申报该房屋属于未售状态，且王博文的银行转款时间与合同签订时间不一致，江城公司出具的《收据》也是连号，因此该《商品房买卖合同》不真实，请求法院驳回王博文的诉讼请求。被告江城公司辩称，王博文的《商品房买卖合同》真实有效，购房全款为80万元，王博文已经支付50万元，后因江城公司与同利公司为项目合作发生纠纷，且同利公司至今未办理竣工验收手续，房屋被同利公司实际控制后再次转卖他人，造成无法交付房屋，同意在条件成熟后向王博文交付房屋并办理不动产权证件。原告徐翠枝辩称，江城公司与王博文签订的《商品房买卖合同》不真实，收据连号且与转款凭证并不一致，应当确认该合同无效并驳回王博文的诉讼请求。第三人李臻向本院提出诉讼请求：1.判令被告同利公司、江城公司及江城襄阳分公司协助李臻办理不动产权证；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年9月9日，李臻与同利公司签订《商品房买卖合同》，约定以120万元价格购买“绿洲花园”A6栋别墅，当日付清了全部房款并装修入住至今。为维护其合法权益，诉至法院。被告同利公司辩称，与李臻签订的《商品房买卖合同》属实，李臻已经付清房款，房屋已交付给李臻，但因房屋未办理竣工验收手续，目前不具备办理不动产权证的条件，待条件成熟后予以办理。被告江城公司辩称，李臻的付款时间为2012年至2013年，与合同约定的付款期限不符。同利公司在向鱼梁洲管委会申报登记A6房屋清单时，登记的购房人名字为“郭真”，并非李臻，且之前双方查看该房屋时并没有业主装修入住。故该买卖合同系同利公司与李臻故意将时间倒签的假合同，请求确认合同无效，驳回李臻的诉讼请求。原告徐翠枝辩称，该合同尾处落款时间存在重描及改动，交款收据载明的时间与合同约定的交付房款时间并不一致，请求确认合同无效并驳回李臻的诉讼请求。原告徐翠枝向本院提交以下证据：1.2007年10月20日同利公司与徐翠枝签订的《“绿洲花园”购房定购合同书》，2007年10月20日、2007年10月23日同利公司项目部分别出具的收据，2007年4月12日被告同利公司出具的《委托书》、被告同利公司在其他案件中向樊城法院递交的答辩状，以证明原告徐翠枝于2007年10月购买涉案房屋并向同利公司交付了房款364150元。同利公司对该组证据中《委托书》的真实性有异议，但是未提交相反证据证实该《委托书》中加盖的章以及法定代表人赵毅的签字系伪造，本院对该组证据的真实性予以采信；2.2005年11月9日被告江城公司与同利公司签署的《鱼梁洲“绿洲花园”项目合作合同书》，2005年11月18日江城公司向同利公司出具的《委托书》，2013年2月22日襄阳市中级人民法院作出的[2012]鄂襄阳中民三终字第00007号民事判决书,2013年12月18日湖北省高级人民法院作出的（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决书，以证明江城公司和同利公司为涉案项目的共同权利人，同利公司有权处分涉案房屋，张朝枚时任涉案项目的负责人，对出售房屋享有特别授权。被告同利公司、第三人李臻对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为张朝枚是项目部经理，其职责是与项目建设有关，如果其具有售房资格，那么需要作出特别明确的授权说明。被告江城公司、第三人王博文对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为江城公司已经于2007年7月27日解除对同利公司售房的委托，2007年7月27日后同利公司无权售房。本院对该组证据的真实性予以采信；3.2010年7月15日同利公司的代理人谭柏翔与江城公司的代理人杨文华签订的《绿洲花园房屋销售情况的对账明细》、2011年3月17日谭柏翔与杨文华的质证笔录，以证明截止至2011年3月17日同利公司与江城公司均认可A6别墅尚未出售。同利公司、江城公司、王博文、李臻对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，同利公司、李臻认为该组证据只能证明同利公司截止至2010年7月15日未将房屋出售，也证明江城公司没有将房屋出售给第三人王博文。江城公司、王博文认为事实是江城公司将房屋卖给王博文后，因为房屋款项未收清，所以没有将合同上报。本院对该组证据的真实性予以采信；4.《香榭丽舍小区销售房屋情况登记表》，以证明A6房屋再次被确认为未出售状态。被告江城公司对该组证据的真实性无异议，认为该组证据系2015年被告同利公司向鱼梁洲管委会提交的，由同利公司单方制作并认可。被告同利公司对该组证据的真实性有异议，认为该组证据系打印件，并无公司盖章，其来源不明、不能作为证据使用。本院认为，该组证据来源不明，未加盖任何单位的公章及经办人签字，不符合证据的形式要件，本院对该组证据的真实性不予采信；5.襄阳高新技术产业开发区人民法院作出的[2012]鄂襄新民初字第00338号民事判决书，襄阳市中级人民法院作出的（2018）鄂06民终1727号民事判决书，湖北省高级人民法院作出的（2019）鄂民申763号民事裁定书，以证明第三人李臻的母亲郭芙娜在另案中使用汇款凭证帮助案外人王宗冉争夺房屋，经审理认定郭芙娜存在帮助虚构购房事实的行为。同利公司、江城公司、王博文、李臻对该组证据的真实性无异议，同利公司、李臻对其证明目的有异议，认为郭芙娜与王宗冉父亲一直存在经济往来，替王宗冉付购房款符合情理。本院对该组证据的真实性予以采信；6.涉案房屋所在小区的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证，以证明涉案房屋系合法建筑、仅未竣工验收。同利公司、江城公司、王博文、李臻对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。被告同利公司向本院提交以下证据：编号为鄂三真司鉴所[2008]文鉴字第041号《湖北三真司法鉴定所文书鉴定》，以证明张朝枚使用的同利公司合同专用章系伪造的。原告徐翠枝、被告江城公司、第三人王博文、李臻对该组证据的真实性无异议，徐翠枝对其证明目的有异议，认为对于张朝枚签字确认的工程款同利公司亦认可，不能因该枚章与备案章不一致而认定合同无效。本院对该组证据的真实性予以采信。被告江城公司向本院提交以下证据：1.2007年7月27日解除委托通知书及当日收到的《回函》、2007年8月1日襄樊晚报上刊登的公告，以证明江城公司于2007年7月解除对同利公司的委托手续并在报纸上公告香榭丽舍的开发商为江城公司；2.2013年7月10日襄阳市工商行政管理局出具的《公司变更通知书》，以证明2013年6月27日江城襄阳分公司的法定代表人由江成雨变更为王秀岭，即王秀岭之子王博文购房在前，其父亲任法定代表人在后，江城襄阳分公司或江城公司均不存在与王博文恶意串通的情形；3.《香榭丽舍房屋销售分栋详情表》，以证明同利公司上报的涉案房屋的销售情况；4.襄阳高新技术产业开发区人民法院作出的（2011）襄新民初字第343号民事裁定书，以证明另案原告叶顶英与同利公司、江城公司均存在名为买卖房屋实为以房抵债的民间借贷纠纷，根据《香榭丽舍房屋销售分栋详情表》载明的内容，叶顶英在该小区内登记了5套房屋，叶顶英的转账都是借款而非购房款。徐翠枝、同利公司、江城公司、李臻对上述证据的真实性均无异议，对其证明目的有异议，同利公司认为《公司变更通知书》及（2011）襄新民初字第343号民事裁定书均与本案无关，王秀岭自何时变更为法定代表人均不影响对王博文并未实际支付购房款的事实的认定，而裁定书本身对本案并无任何参照作用。李臻认为前期登记时其要求同利公司的法定代表人赵毅不要将李臻的信息登记在外，因此《香榭丽舍房屋销售分栋详情表》上登记了李臻的小名“郭真”。本院对上述证据的真实性予以采信，但同时认为《公司变更通知书》及（2011）襄新民初字第343号民事裁定书与本案无关，对江城公司的证明目的不予采纳。第三人王博文向本院提交以下证据：1.2009年5月9日江城襄阳分公司与王博文签订的《商品房买卖合同》，江城襄阳分公司于2009年5月9日、2011年4月7日、2012年1月18日、2012年9月4日分别出具的《收据》，2012年1月18日王秀岭向江城公司转账的凭证及进账单，以证明王博文的父亲王秀岭向江城公司及江城襄阳分公司共支付购房款50万元。江城公司对该组证据无异议，徐翠枝、同利公司、李臻对该组证据的真实性及证明目的有异议，认为收据编号为连号、不符合常理，仅有一笔10万元转账、剩余40万元均无支付记录，2010年同利公司与江城公司就涉案房屋核对时显示该房屋并未出售；2.襄阳市中级人民法院作出的[2011]襄中民再终字第00033号民事判决书，以证明生效法律文书已经认定同利公司并不是涉案房屋所在项目登记的合法所有人，也不是适格出卖人，其签订商品房买卖合同必须得到江城襄阳分公司的追认才具有法律效力。徐翠枝、同利公司、江城公司、李臻对上述证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为已经有湖北省高级人民法院的生效判决认定同利公司为涉案房地产开发项目的实际权利人，其可以依据合同获得相应的收益。本院对该组证据的真实性予以采信，同时采纳其他当事人的质证意见，认为2013年12月18日湖北省高级人民法院作出的（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决书已经载明“本案中，江城公司已将项目交由同利公司开发……因该项目实际由同利公司开发完成，双方亦在《项目合作合同》中对各自的权利义务关系进行了明确约定，故同利公司应为该项目的实际权利人，其可依据该合同获得相应的收益。”故对于王博文该组证据的证明目的不予采纳。第三人李臻向本院提交以下证据：1.2010年9月9日李臻与同利公司签订的《商品房买卖合同》，2012年1月2日、2012年1月10日、2012年1月17日、2012年5月6日郭芙娜通过62220XXXX3294的账户分别向赵毅转账26万、5万、40万、20万的银行流水明细以及2012年1月17日郭芙娜通过62284XXXX9413的账户向赵毅转账20万元的凭证，2012年9月9日同利公司出具收到李臻购房款120万元的《收据》，以证明李臻的母亲代其支付了120万元购房款，系涉案房屋的所有权人。同利公司对该组证据无异议，徐翠枝、江城公司、王博文对该组证据的真实性有异议，认为转账时间与合同约定的付款时间不一致，该合同系倒签的。徐翠枝于庭审后向本院提交书面鉴定申请，申请鉴定该《商品房买卖合同》第12页处同利公司签订的日期中“2010”字样被涂改前的数字、“襄樊市”中被涂改前的文字，以及买受人处“李臻”的签字与李臻签订的《租赁使用绿地协议》中的签字是否系同一时间形成。李臻的代理人李学合在本院的询问笔录中陈述，“2010”年是有涂改痕迹，由“2012”改为的“2010”，由于第一笔购房款系2010年支付，因此2012年付清全部购房款后签订《商品房买卖合同》时要求赵毅把落款时间改为2010，且《租赁使用绿地协议》上载明了签订时间为2013年6月6日，当然与《商品房买卖合同》的签订时间不一致，上述“李臻”的签字均为其母亲郭芙娜受委托所签；2.涉案房屋经装修入住的照片、李臻与襄阳聚居缘物业服务有限公司签订的《香榭丽舍管理规约》、2013年6月6日同利公司与李臻签订的《租赁使用绿地协议》、2013年6月6日襄阳聚居缘物业服务有限公司向李臻出具的三份《收据》、2009年12月28日同利公司与襄阳聚居缘物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，以证明襄阳聚居缘物业服务有限公司为涉案房屋的物业服务公司，同利公司向李臻交付房屋后李臻向物业服务公司缴纳了各项费用并已实际入住。同利公司对该组证据无异议，徐翠枝、江城公司、王博文对该组证据的真实性有异议，认为涉案房屋当时已经被查封、不可能合法交付房屋，即使李臻已经入住该房屋亦非合法占有。江城襄阳分公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。本院经审理认定如下事实：2007年4月12日，同利公司出具《委托书》，载明“委托张朝枚为湖北同利投资有限公司襄樊项目的全权代表，从即日起，张朝枚有权就襄樊鱼梁洲‘绿洲花园’（香榭丽舍）项目对外签署一切文件及处理一切事务，所签署的一切法律文件皆具有法律效力。”尾处加盖“湖北同利投资有限公司襄樊项目部”章，法定代表人赵毅签字。2007年10月20日，原告徐翠枝与被告同利公司签订《“绿洲花园”购房定购合同书》，该合同首部载明卖方（甲方）为江城公司襄阳分公司，但是尾处盖章为同利公司合同专用章，经办人签字为张朝枚。约定内容如下：乙方（徐翠枝）经过多次在甲方开发建设的“绿洲花园”选购别墅，最后确定A6型别墅，总金额728299元。付款方式为乙方在签订本合同书时，必需向甲方交付购房定金364149元，此款在双方签订正式商品房购销合同时纳入首期款。乙方必需在签订本合同10日内，向甲方交首期款并签订商品房购销合同，如逾期不交首期款，本合同失效。甲方有权任意销售乙方定购的房产，乙方所支付的定金，甲方不予退还。甲方保证在签订本合同10日内不得将乙方所定购别墅出售给第三人等。合同签订后，原告徐翠枝分别于2007年10月20日和23日向同利公司襄樊项目部支付购房款30万元、64150元，共计364150元。同利公司襄樊项目部负责人张朝枚及胡芳分别在收款收据上签字，并加盖“湖北同利投资有限公司襄樊项目部财务专用章”。后因故双方未签订《商品房买卖合同》，原告徐翠枝于2016年9月12日向本院提起诉讼。另查明，2005年11月9日，同利公司（乙方）与江城公司（甲方）签订《襄樊市鱼梁洲“绿洲花园”项目合作合同书》（下称《项目合作合同》），双方约定：1.合作的标的物规划名称为襄樊市“绿洲花园”，规划功能为别墅区，按襄樊市土地局土地使用权证规定，土地批租期限为70年。标的物已完成三通一平，取得了项目开发“五证”，即《国有土地使用权证》《用地规划许可证》《建筑规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销（预）售许可证》。甲方愿将标的物与乙方合作建筑至完工交付使用（除甲方已售的两栋别墅D型外）。2.合作方式：双方共同初步确认标的物开发尚需投资1800万元左右，后期全部由乙方投入，甲方提供项目及开发“五证”，并保证项目的真实性、合法性及有效性。乙方投入建设资金，并负责标的物后期的工程建设、项目重新定位包装及销售工作。乙方保证标的物于2006年3月底前开工，10月底前完工。3.利益分配及款项支付方法：甲方以项目投入（包括已建未售的C型别墅一栋、D型别墅两栋）。固定返还甲方投资款1060万元，并采取以下分次支付的方式：（1）本合同签订后，乙方从2005年12月1日起，每个月固定支付甲方3万元；（2）项目开工后一个月内支付甲方100万元。为保证标的物能顺利完工，除每月按商品房销售月度业绩的30%支付给甲方外，售房款应首先保证工程施工所需；（3）按照返还总额1060万元计算，当乙方支付到860万元时，暂停支付，待项目全部完工，商品房销售达到85%时，剩余200万元由乙方一次性支付完毕；（4）如乙方需要江都建筑公司（原施工方）退场，所需费用先由乙方垫付，从返还款中扣减。退场时间最好安排在2006年春节前，退场费不超过100万元。以上所支付的款项全部作为返还款计算；4、甲方的责任：（1）负责办妥与江都建筑公司（原施工方）的合同终止事项；（2）甲方应在每月的销售额中，如实扣去乙方应交纳的税费款和按规定收取乙方的物业管理基金；（3）负责协调和处理工程建筑过程中所涉及的外部关系，发生费用由乙方承担；（4）负责派专人协管财务与销售工作，并协调有关部门的关系；（5）负责办理购房客户的房产权证、土地使用证；（6）负责办理在销售过程中应向当地房管部门办理的备案、登记等相关手续。5、乙方的责任：（1）负责项目的后期施工组织，并承担所发生的一切费用；（2）负责该项目的销售方案和实施；（3）负责销售过程中的银行按揭工作，甲方提供银行按揭的相关证件和资料；（4）负责如实上缴国家税费、物业管理基金等费用；6、甲方承担与江都建筑公司终止合同所发生的费用，承担派出人员的工资及福利开支，承担标的物自本合同签订之日前与甲方有关的债权债务。乙方承担标的物自本合同签订之日起后期所发生的所有费用及债权债务。7、（1）乙方应在2006年8月份组织销售工作；（2）甲、乙双方在本合同签订五日内，将各自企业相关证件的复印件提交给对方（营业执照、税务登记证、企业法人代码证、资质证书等）；（3）甲方在本合同签订后五日内，将标的物的土地证、用地规划许可证、建设规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等提交给乙方，同时提供标的物建筑的图纸及技术资料等相关文件和资料；（4）甲方派1-2名管理人员与乙方人员共同进行商品房的销售及办理按揭手续、售房款的资金回笼；（5）标的物的物业管理由乙方负责并执行物业管理方面的法令法规，乙方享有相应的权利和义务；标的物的原名称，乙方需要更名，甲方没有意见，但更名所发生的费用由乙方支付。8、本合同经双方法定代表人签字、加盖公章并在甲方收到首笔3万元后生效。任何一方不得无故单方面解除合同，否则视为违约。违约方向守约方支付本合同总价款10%的违约金。同年12月1日，江城公司与同利公司又签订《备忘录》，约定：“1、项目已建未售的C6、D9、D10共三幢别墅的处置权归同利公司。2、处置权主要是指：拆除、改造、装修、销售等。3、拆除、改造、装修等处置方式所发生的一切费用由同利公司自行承担。4、关于该三幢别墅的销售问题，特别约定如下：同利公司可以对该三幢别墅进行内部销售，在销售过程中，对外所签署的一切合同文本引起的任何纠纷或造成的责任概由同利公司承担，与江城公司无关。在同利公司未正式开工前所售房款扣除各种税费后，余款作为同利公司给江城公司的投资返还款。原合同约定的付款方式不变。5、本《备忘录》与正式合同具有同等法律效力，正式合同条款有抵触的地方以本《备忘录》为准”。同年12月15日，同利公司与北京京旅武汉公司签定了该项目的《设计合同》。2006年3月25日，同利公司与襄樊市万荣建筑安装配套有限公司（下称万荣建筑公司）签订《建设工程分包合同》、4月27日又与襄樊市鑫业工程建设监理有限公司签定《建设工程委托监理合同》。2006年5月14日，万荣建筑公司进场施工，同利公司又于5月20日与万荣建筑公司签订《总包施工合同》。因该项目后期投入由同利公司全部承担，而项目的开发商仍然为江城襄阳分公司，故同利公司仍应以江城襄阳分公司的名义办理《施工许可证》。2006年6月8日，万荣建筑公司又与江城襄阳分公司补签了《建设工程施工合同》，但在施工过程中，实际履行的是同利公司与万荣建筑公司的《总包施工合同》。2006年5月21日，同利公司收到《停止违法行为通知书》，以江城公司及其襄阳分公司兴建的“绿洲花园”项目未经审批为由，通知立即停止违法建设。同年6月14日，城管部门在《违法建设告知函》中指出，江城公司及其襄阳分公司正在兴建的“绿洲花园”项目违反有关规定，属于违法建设。2007年4月21日、5月16日、9月28日，同利公司又分别收到相关部门的《停止违法行为通知书》《违法建设告知函》及《停工通知书》等。2008年1月15日，江城襄阳分公司向城管部门缴纳了20万元的处罚款。2007年5月，同利公司、江城公司及襄阳分公司开始对外预售房屋。同利公司将“绿洲花园”项目更名为“香榭丽舍”，但未在有关部门备案。根据《项目合作合同》约定：销售工作主要由同利公司负责、江城公司派专人“协管财务与商品房销售工作”；购房户将购房款交到江城公司指定的账户，由江城襄阳分公司出具购房发票；江城公司按约定扣除应交的税费、其他费用和应提取的销售月度业绩的30%后，其余的款项归同利公司支配；同利公司以借支方式从江城公司领取销售款；江城公司“派1-2名管理人员与同利公司共同进行商品房销售及办理按揭手续”。2007年5月15日，江城襄阳分公司又与同利公司签订《补充协议》，内容为：“双方就原项目合作书第四条第3款作如下补充：按照返还款1060万元计算，当同利公司支付到860万元时暂停支付；待项目全部完工，商品房销售达到80%时，剩余200万元由同利公司一次性支付完毕；当1060万元返还款全部支付完毕后，该项目的所有权及管理权自动归同利公司；《补充协议》与原合同具有同等法律效力”。后因同利公司未按《项目合作合同》及《补充协议》履行，江城襄阳分公司于2007年8月1日在《楚天都市报》刊登《通告》，告知客户在购置“绿洲花园”房屋时，要先咨询有关事宜，确认签定购房合同的售房单位与政府有关部门颁发“五证”上的单位名称是否一致，再交付购房款，凡不是江城襄阳分公司出具的购房凭据，拒绝办理购房手续，因此导致的一切后果由购房者自己承担。2007年12月，“绿洲花园”建设工程基本完工，同利公司共新建房屋81套及会所1个，因拖欠工程款，相关资料被施工单位控制，至今未办理竣工验收手续。2008年12月27日，江城公司向同利公司下发《函告》，告知其因未依合同按期投入后期建设资金、未支付每月3万元和项目开工后一个月内应支付的100万元、未支付退场费、未按期完工等，使江城公司无法实现合同目的，提出解除双方签订的《项目合作合同》。为此，双方于2009年5月26日签订《会谈纪要》一份，载明：1、同利公司在十天内完成“绿洲花园物管部”的组建工作，迎接购房业主入住，负责接待安抚业主，缓解矛盾，江城公司做好配合和协调工作；2、该项目已进入尾声，同利公司负责该项目申报资料的收集、工程的自检、质检、验收、决算等工作，对工程进行决算审计；3、目前工地上电缆问题暂缓处理……；4、销售工作双方一致认同：凡是江城公司没有签订合同和购房认购书的房屋，双方都可以销售，双方派人互相核对剩余房屋的具体房号，确定后提交销售部；5、销售收入按约定全额进入江城公司账户，江城公司暂按销售收入提取30%的资金，同时提取应上缴的税款及归还银行按揭款后，剩余资金由同利公司支配；待资金状况好转后，江城公司按60%提取，同时增加提取原销售额的欠税，以履行双方合作合同中江城公司应得利益；6、同利公司支配的资金，按其支付要求由江城公司代支付……”。2009年7月14日，被告江城襄阳分公司为协助同利公司尽快收集施工资料以便办理竣工验收手续，再次在《襄阳晚报》刊登《公告》，内容为：“江城襄阳分公司襄阳市鱼梁洲开发建设的“绿洲花园”工程已基本完工，施工企业为万荣建筑公司。在该工程的建设中，因涉及部分施工队的工程量不明确、资料不全，因而无法进行竣工验收。现向因涉及本工程项目中牵连到施工的单位和个人发出公告，自本公告发出之日起三日内到该工程项目部进行登记。逾期登记的均自行承担相应责任”。2009年底，同利公司向襄阳市中级人民法院（下称市中院）提起诉讼，请求判令“绿洲花园”项目归其所有，并判令江城公司协助办理该项目的有关手续，赔偿其经济损失1040.6万元。江城公司随即也向市中院起诉同利公司，请求判令解除双方的《绿洲花园项目合作合同》。市中院将两个案件同时指定本院审理，本院审理过程中，经多次组织双方核对销售状况，查明江城公司原建“绿洲花园”项目商品房5套，同利公司续建商品房81套及会所1套，合计86套及会所1套。其中，（1）已售46套（原核定为45套，后查明已交定金的A5系已售房）明细为E型房12套：E121、E122、E221、E222、E322、E412、E421、E422、E521、E522、E621、E622；A型9套：A2、A3、A4、A5、A8、A9、A10、A11、A12；B型14套：B103、B104、B105、B109、B110、B207、B208、B302、B303、B306、B402、B403、B406、B407；D型4套：D4、D5、D9、D10；F型6套：F101、F102、F103、F104、F106、F206；C型1套:C6。（2）未售28套明细为：A型2套：A6、A7；B1型4套：B101、B106、B107、B108；B2型6套：B201、B202、B203、B204、B205、B206；B3型5套：B301、B304、B305、B307、B308；B4型1套：B401；E1型4套：E111、E511、E512、E611；F1型1套：F105；F2型5套：F201、F202、F203、F204、F205。（3）已交付定金7套明细为：B405、E211、E212、E311、E312、E321、E411；（4）同利公司以房抵债5套明细为：A1、B102、B404、E112、E612。江城公司共收取售房款为19014662.00元，其中，代同利公司支付施工单位工程款5003110.73元、在武汉及襄阳两地共缴税款2319392.21元、返还同利公司售房款11693898.54元，合计19016401.48元（含江城公司代缴的20万元罚款）、但同利公司对江城公司未经其授权支付的工程款及所缴纳税款合理性存在异议。另在合作期间，江城公司以该项目房产在银行办理按揭贷款4265000元。现“绿洲花园”项目实际由同利公司控制管理。在核实上述不动产现状的情况况下，本院根据同利公司的申请，于2012年9月25日和28日分别作出（2010）襄新民初字第95-1和95-2号民事裁定，将鱼梁洲“绿洲花园”项目尚未销售的28套房屋予以查封，并向襄阳市房管局下达了《协助执行通知书》。2012年10月8日，本院作出(2010)襄新民初字第95号民事判决书，确认位于襄阳市鱼梁洲“绿洲花园”项目中尚未出售的房地产所有权（处分权）和已出售的房地产收益权归同利公司享有。江城公司不服并提起上诉，市中院于2013年5月8日作出[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决：1、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院(2010)襄新民初字第95号民事判决；2、驳回同利公司的诉讼请求。同利公司又不服，向湖北省高级人民法院申请再审，省高院于2013年12月18日作出（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决：维持襄阳市中级人民法院[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决。理由是：同利公司与江城公司所涉诉讼，名为项目合作，实为项目转让，其实质系双方对同利公司已返还投资款的具体数额及江城公司是否违约产生争议，与同利公司请求确认的合同权利并无必然关联。因同利公司已撤回对江城公司的违约之诉，且其返还江城公司的投资款总额亦未达到合同约定的1060万元，故对其确权的诉讼请求不予支持。又查明，被告江城襄阳分公司成立于2002年11月27日，原负责人为江城雨。2013年6月27日工商变更登记负责人为第三人王博文之父王秀岭，后于2016年11月15日又变更负责人为江城雨。2009年5月9日，江城襄阳分公司作为出卖人与第三人王博文作为买受人签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1.王博文购买江城襄阳分公司开发的位于鱼梁洲中心广场绿洲花园（香榭丽舍）第A幢06号房，用途为住宅，建筑面积274.83平方米，商品房单价为每平方米3200元，总金额879456元。房屋周围绿化土地面积为有偿使用，每平方米300元，据实计算。2.王博文首付房款10万元，余款一次性付清。3.出卖人应当在2009年10月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给王博文使用，并约定了逾期交房违约责任等等。该合同加盖江城襄阳分公司的售房合同专用章并有法定代表人江成雨签字。合同签订后，王博文之父王秀岭于2012年1月18日向江城公司的账户转款10万元，此后并无转款。江城襄阳分公司分别出具入账时间为2009年5月9日、2011年4月7日、2012年1月18日及2012年9月4日由王博文支付购房款20万元、10万元、10万元、10万元的四张连号《收据》，共计50万元。江城襄阳分公司称，因其与同利公司的项目合作发生纠纷，故没有通知王博文继续交付购房款，也没有向王博文交付房屋。再查明，同利公司作为出卖人与第三人李臻作为买受人签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1.李臻购买出卖人开发的位于鱼梁洲中心广场绿洲花园（香榭丽舍）第A幢A6号房，该商品房用途为住宅，建筑面积285平方米，按整幢房屋计价120万元；2.付款方式为签订本合同时一次性付款；3.买受人如未按本合同规定时间支付房款，逾期在30日之内，从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，向出卖人支付逾期应付款的日万分之二违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，向出卖人支付逾期应付款的日万分之三违约金；4.交房期限，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，并约定了逾期交房违约责任；5.产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等等。被告同利公司的法定代表人赵毅在合同“甲方”处签名并加盖了同利公司合同专用章。该合同落款时间为2010年9月9日，但有改动痕迹。2012年1月2日、2012年1月10日、2012年1月17日、2012年5月6日，第三人李臻之母郭芙娜分别向同利公司的法定代表人赵毅的银行账户转入26万元、5万元、60万、20万元，合计转账111万元。李臻的代理人自认其与同利公司的法定代表人赵毅合意将《商品房买卖合同》尾处的时间由2012年9月9日倒签至了2010年9月9日。2012年9月9日，同利公司出具收到李臻购买鱼梁洲绿洲花园（香榭丽舍）A6号房房款120万元的《收据》，加盖了同利公司公章并有赵毅签字。2013年6月6日，同利公司与李臻签订《租赁使用绿地协议》并由襄阳聚居缘物业服务有限公司（下称聚居缘物业公司）与李臻签订《住宅室内装饰装修服务协议》，分别收取李臻“香榭丽舍”A6房屋周围绿地终身租赁费4万元、装修押金1000元、水电押金1000元、卫生费及装修垃圾清运费2000元，并出具了相应《收据》。本院认为，本案的争议焦点如下：1.2007年10月20日徐翠枝与张朝枚签订的《“绿洲花园”购房定购合同书》的效力及性质；2.王博文与江城襄阳分公司签订的《商品房买卖合同》的效力；3.李臻与同利公司签订的《商品房买卖合同》的效力。针对争议焦点1，该《“绿洲花园”购房定购合同书》加盖有同利公司合同专用章及张朝枚签字，从《委托书》内容来看，张朝枚作为项目部负责人，有权代表同利公司就“绿洲花园”（香榭丽舍）项目对外签署一切文件及处理一切事务，其授权范围内并未如同利公司所辩称仅限于与工程建设有关，徐翠枝有理由相信张朝枚有权代理同利公司签署该合同及收取定金，该合同应属有效合同并由同利公司作为合同的相对人承担相应权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。又根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺……”的规定，该《购房定购合同书》显然不具备上述规定中的主要内容。此外，《购房定购合同书》中明确约定徐翠枝在签订合同时，需向同利公司交付购房定金364149元，此款在双方签订正式商品房购销合同时纳入首期款。如徐翠枝在签订合同10日内不交首期款，合同失效。同利公司有权任意销售该房产，徐翠枝所支付的定金不予退还。因此，《购房定购合同书》在性质上不属于商品房买卖合同，而属于定金合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，因同利公司明确表示该房屋已经出售并交付给第三人李臻、拒绝继续履行《绿洲花园购房定购合同书》，对徐翠枝要求继续履行合同、三被告共同接受其剩余购房款、将房屋交付给徐翠枝的诉请事实上不能履行，本院不予支持。对于徐翠枝已经交付的购房定金364149元，其可另案主张。此外，徐翠枝认为第三人李臻提交的2010年9月9日签订的房屋买卖合同的落款处有明显涂改痕迹，因此向本院提交书面申请，申请复原该买卖合同第12面出卖人处“2010”字样被刮擦、涂改前的数字以及“襄樊市”中“樊”字未变形前的数字。其次，要求对买受人后“李臻”的签字与《租赁使用绿地协议》中乙方“李臻”的签字是否为同一时间形成进行鉴定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定，申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中，李臻已经自认其“2010”年存在涂改痕迹系由“2012”改为“2010”，“樊”字未变形前为“凡”字，“李臻”的签字时间为2012年9月9日，与2013年6月6日签订的《租赁使用绿地协议》并非同一时间形成。本院认为，徐翠枝申请鉴定的事项不影响案件事实的认定。故对徐翠枝的上述鉴定申请本院不予继续准许。针对争议焦点2、3，本院认为，根据江城公司与同利公司签署的《项目合作合同书》《补充协议》《会议纪要》系列协议，江城公司与同利公司均有权对外出售涉案房屋。江城公司与王博文签订的《商品房买卖合同》以及同利公司与李臻签订的《商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。但是，从合同的履行进程来看，《商品房买卖合同》中约定王博文的总购房款为879456元。江城公司及江城襄阳分公司虽自认收到王博文交付的50万元购房款，但是仅提供了一份王博文之父王秀岭向江城公司转账10万元的转款凭证，付款时间自2009年至2012年长达四年，而江城襄阳分公司开具的收据却均为连号，本院认定王博文提交的证据不足以证实其已经履行完毕合同约定的主要付款义务。李臻虽然签订《商品房买卖合同》的时间晚于王博文的签订时间，但是李臻提交的证据足以证实其向同利公司的法定代表人赵毅支付了111万元购房款，即已履行合同的主要义务。诉争的绿洲花园（香榭丽舍）项目虽未办理竣工验收手续，但是同利公司实际控制该项目且已经于2013年将房屋交付给李臻装修入住。为减少诉累，本院对第三人李臻与同利公司签订的《商品房买卖合同》予以支持，双方可继续履行。对于李臻要求三被告协助办理不动产权证件的诉请，本院依法予以支持。对于第三人王博文要求江城公司及江城襄阳分公司继续履行合同并交付房屋、协助办证的诉请，因其履行合同付款义务的证据不足，且房屋已出售给李臻并实际交付，该合同事实上已履行不能，对上述诉请本院不予支持，其与江城公司、江城襄阳分公司因该房屋买卖产生的其他问题可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回原告徐翠枝的诉讼请求；二、驳回第三人王博文的诉讼请求；三、被告湖北同利投资有限公司、武汉江城置业有限公司及武汉江城置业有限公司襄阳分公司在具备办证条件的情形下协助李臻办理绿洲花园（香榭丽舍）第A幢A6号房的不动产权证。原告徐翠枝预交案件受理费11080元、财产保全费4370元由徐翠枝负担。第三人王博文预交案件受理费6300元，由王博文负担。第三人李臻预交案件受理费6300元，由湖北同利投资有限公司、武汉江城置业有限公司各负担3150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  信国良人民陪审员  刘仁奎二〇二〇年七月二十八日书 记 员  孙心锐