江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初13567号原告：李立，男，1987年7月14日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：蒋波，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艺庭，江苏国之泰律师事务所律师。被告：倪佳佳，男，1986年7月30日生，汉族，住无锡市崇安区。委托诉讼代理人：王昊，江苏崇安律师事务所律师。第三人：张家港市金茂资产管理有限公司，住所地张家港市杨舍镇港城大道**（金茂大厦）B3201。法定代表人：陆文朝，该公司董事长。第三人：张家港市杨舍东城鑫盛通房产信息咨询服务部，住，住所地张家港市杨舍镇沙洲东路**梁丰大厦**/div>经营者：祁海龙，男，1979年4月30日生，汉族，住张家港市。原告李立与被告倪佳佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，适用简易程序由审判员赵春华独任审理。2019年11月18日本院公开开庭进行了审理，原告李立的委托诉讼代理人徐艺庭、被告倪佳佳的委托诉讼代理人王昊到庭参加了诉讼。2019年12月18日本院公开开庭进行了审理，原告李立及其委托诉讼代理人徐艺庭、被告倪佳佳及其委托诉讼代理人王昊到庭参加了诉讼。2020年4月24日本案转为普通程序，并由审判员赵春华独任审理。2020年4月29日根据原告李立的申请，追加张家港市金茂资产管理有限公司（以下简称金茂公司）、张家港市杨舍东城鑫盛通房产信息咨询服务部（以下简称鑫盛通服务部）为无独立请求权的第三人。之后，又于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告李立的委托诉讼代理人蒋波，被告倪佳佳的委托诉讼代理人王昊到庭参加了诉讼。第三人金茂公司及鑫盛通服务部经本院传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告李立诉称，1、判令被告支付租金58708元；2.判令被告支付因延期支付租金产生的滞纳金(自2019年10月6日起，按76.8元/日计算至实际履行完毕之日)；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告李立变更第1项诉讼请求为：判令被告支付从2019年9月1日至2020年2月14日的租金58663元，并明确放弃第2项诉讼请求。事实与理由：2018年1月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告向原告承租位于张家港市的房屋，租赁期限为3年(自2018年2月15日起至2020年11月15日)；房屋租金为12.8万元/年，年租金应于下一年租期开始前三个月支付，逾期须承担相应滞纳金。现被告拖欠原告上述合同下第二年的剩余租金58708元，且经催告不予支付。为此起诉。被告倪佳佳辩称，本案所涉租赁物于2018年6月11日由该租赁物产权方金茂公司向全体租户发出了退租公告；2019年6月6日，金茂公司将退租时间确定为2019年8月31日。自2019年8月31日以后原被告双方之租赁合同实际已经解除。双方实际上是在商讨关于该承租标的的赔偿问题。被告在解除该租赁合同后，已于2019年10月12日将该店铺钥匙交还原告，原告也已确认收到该钥匙。故原告仍要根据合同索要第二年租金实际上即是在履行一个无法履行的合同，也是无视该合同被解除的事实。被告不需再承担支付租金的义务。第三人金茂公司辩称，案涉房屋为我公司所有，产权证号为苏(2016)张家港市不动产权第0045615号。我公司与鑫盛通服务部”于2017年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，租赁期限三年，保障二年，第三年起，如我公司需处置该资产，提前半年通知承租方，承租方无条件搬离；任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。我公司于2018年6月11日发布《退租公告》，告知承租户租赁合同将于2019年6月1日提前解除，鑫盛通服务部于2018年6月14日签收了该份公告。2019年6月6日我公司发布《通告》，鑫盛通服务部也已签收。我公司发布该公告和通告目的是启动与承租户协商提前解除合同的程序。截止2020年5月12日，我公司与鑫盛通服务部并未签订终止合同的书面协议。案涉房屋目前仍为可使用状态，我公司并未采取任何强制搬离措施。综上，李立与倪佳佳之间的纠纷与我公司无关。第三人鑫盛通服务部未作答辩。对本案事实，本院认定如下：张家港市杨舍镇东环路与沙洲东路交叉口东南梁丰大厦2室的房屋所有权人为金茂公司。鑫盛通服务部与金茂公司于2017年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定鑫盛通服务部向金茂公司租赁上述房屋中的部分房屋，租期从2017年10月1日至2020年9月30日，租赁期限三年，保障二年，第三年起，如金茂公司需处置该资产，提前半年通知承租方，承租方无条件搬离；任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。祁海龙是鑫盛通服务部的经营者。祁海龙将鑫盛通服务部向金茂公司租赁的、上述房屋中的2-7号房屋（以下简称涉诉房屋）又转租给李立。祁海龙与李立于2017年10月15日签订《房屋租赁协议书》，约定的租赁期间为2017年11月15日至2020年11月14日。李立租赁涉诉房屋后，又将其中的一半房屋转租给倪佳佳。2018年1月6日李立（甲方、出租人）与倪佳佳（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于张家港巿杨舍镇沙洲东路梁丰大厦2-7号房屋（以下简称涉诉房屋）转租一半给乙方使用，面积约120平方米；二、租期3年，自2018年2月15日至2020年11月15日；三、1、每年租金128000元，每年租金应在下一个租赁周期开始前三个月支付；2、略；房租（屋）隔断费用由甲乙双方各承担一半，金额由乙方承担，甲方部分费用在乙方承担租金内扣除，其余布线，门头等费用有双方各自承担；3、略。四、租赁期间水电费、管理费、电话费和维修费的缴交办法：1、物业管理费：乙方自行向物业管理有限公司缴纳；2、水电费：乙方每月或定期自行缴纳，乙方承租房屋的用电由乙方缴纳，该楼层公共水电费由乙方按承租房屋的面积进行分摊；3、电话费：乙方自行申请室内直拨的电话线路，费用每月由乙方自行向有关部门缴交；4、维修费：乙方在使用出租房屋过程中，如出租房屋结构设施出现妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应通知甲方，维修费由双方协商确定；在租赁期间政府对租赁屋征收的任何税项，都由乙方按照对于面积比例承担；五、甲、乙双方的权利及义务：1、乙方应依约交纳租金及其他费用，如无故拖欠，甲方应立即通知乙方，并给乙方不少于五个工作日的宽限以便乙方及时支付租金或相关费用。如果乙方无正当理由仍然未在宽限期内支付此等款项的，甲方可按每天年租金总额万分之六向乙方加收滞纳金，如一个月仍未支付该等款项的，甲方有权收回房屋，并有权没收租赁房租押金；2、3、略；4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜租用的清洁、良好状态下(自然折旧、非因乙方原因造成的损坏除外)交给甲方；乙方应将自己带来的可移动的一切物品搬离(包括家具、空调等)；5、租赁期满后或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉并执行；6、略；7、甲方保证，拥有对租赁房的绝对的所有权、使用权，绝对有权按本合同规定将租赁房屋出租给乙方，而租赁房屋不受任何第三方或其他的权利所影响或牵制，如果任何第三方对租赁房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房受损失，则甲方必须赔偿乙方所蒙受的一切损失；8、略；9、甲方必须积极配合乙方提供必要的原始材料，以便乙方完成工商登记；六、七略；八、租赁期间，如有第三方涉及房屋租赁问题，导致乙方无法经营，甲方承担乙方一切损失；九、略。合同签订后，李立即将自己租赁的涉诉房屋中的一半（面积即合同中约定的约120平方米）交付给倪佳佳使用。倪佳佳也按约支付了第一年租金。倪佳佳在上述房屋中进行装修，在房屋中间进行了隔断，隔断费用16000元由倪佳佳与李立各半负担。因此，李立应负担的8000元隔断费用，已经在倪佳佳应付给李立的租金中直接折抵。倪佳佳装修完毕后，在租赁房屋中开设“鲜炉季”餐厅。2018年6月11日金茂公司发出退租公告，通知：“一、对有关承租户与本公司签订的租赁合同在2019年6月1日前到期的，到期后将不再续租。二、对有关承租户与本公司签订的租赁合同在2019年6月1日以后到期的，将于2019年6月1日提前解除合同，不再续租。”为此，李立与倪佳佳于2018年12月5日又达成补充租房协议，约定：“房租租期：第一年房租为2018年2月15日至2019年2月15日(已缴清)；第二年2019年2月15日至2019年6月1日(3.5个月)，房租为3.73万。整年房租为12.8万。后续如果乙方在房租租期内，出现拆迁等情况，乙方的所有应收赔款都归乙方所得。房租（屋）隔断赔款双方平分。”之后，倪佳佳按约支付了至2019年6月1日的租金给李立，并继续使用涉诉房屋。2019年6月6日金茂公司又发出通告：“根据2018年6月11日退租公告，原定于2019年6月1日之前与承租户提前解除租赁合同，不再续租，但根据承租户的诉求及清场工作的进度情况，现延期到2019年8月31日前解除租赁合同，在此期间的租金正常支付……”。因此，2019年6月1日后，倪佳佳继续使用涉诉房屋，并付清了至2019年8月31日的租金给李立。之后，倪佳佳与金茂公司及李立等未能就搬迁补偿事宜达成一致意见。为此，2019年9月24日，倪佳佳委托江苏崇安律师事务所向李立发出律师函，要求李立在接到律师函后三日内与倪佳佳就租赁合同解除后的赔偿事宜进行磋商。2019年9月28日李立委托江苏国之泰律师事务所回复律师函给倪佳佳，提出：第二年租金128000元应在2019年2月15日前三个月支付，但截至发函之日，倪佳佳支付第二年租金为69298元，尚欠58702元未支付，要求倪佳佳在接到律师函后5日内支付拖欠租金。2019年10月2日倪佳佳向李立发函，认为双方之间的《房屋租赁合同》已经因李立原因在2019年8月31日解除，要求李立与倪佳佳详谈赔偿事宜，否则将以法律途径追究李立的民事责任。之后，李立与倪佳佳无法达成协商意见。为此，倪佳佳于2019年10月11日提起诉讼。倪佳佳并于2019年10月12日将涉诉房屋的钥匙交还给李立，但对在涉诉房屋中的装修及可移动设备等均未拆除及搬离。2019年10月12日倪佳佳将涉诉房屋的钥匙交还给李立时，李立回复“OK”,并未对倪佳佳交还钥匙的情况提出异议。本院于2019年10月15日立案受理了倪佳佳的起诉，案号为（2019）苏0582民初13312号（以下简称13312号案件）。倪佳佳在13312号案件中起诉要求确认与李立之间的《房屋租赁合同》已于2019年8月31日解除，并要求李立赔偿其投入涉诉房屋的装修、不可移动设备、加盟费及保证金的损失376685元。李立则在2019年10月17日提起本案诉讼，本院于2019年10月18日立案受理。上述事实有2017年10月1日及2018年1月6日《房屋租赁合同》、关于金茂公司所有涉诉出租房屋的不动产登记簿查询记录及不动产产权证、祁海龙与李立签订的房屋租赁协议书、鑫盛通服务部关于祁海龙转租房屋给李立的说明、2018年6月11日金茂公司的退租公告、2019年6月6日金茂公司的通告、2018年12月5日补充租房协议、2019年9月24日及9月28日律师函，2019年10月12日的微信聊天记录，涉诉房屋及周边照片，以及当事人庭审陈述佐证。审理中，李立与倪佳佳均陈述，在2019年10月12日前，李立、倪佳佳多次到金茂公司商谈搬迁补偿事宜，在最后一次与金茂公司协商时，金茂公司的经办人陶晓波告知李立、倪佳佳“你们要走的就走，不走的可以继续使用”。但因为倪佳佳提出要出一份公告等要求，被陶晓波赶了出来，没有协商成功。李立与倪佳佳也确认至今涉诉房屋可以正常使用，不论李立、金茂公司还是祁海龙等均未阻拦倪佳佳对涉诉房屋的使用。倪佳佳认为不能继续使用涉诉房屋是因为在与金茂公司的协商中，金茂公司曾经表示最晚到8月31日搬离；且金茂公司出了退租公告后，导致倪佳佳店内职员辞职、周边多家商家搬离，涉诉房屋周边的人流量不如以前，给经营造成了很大损失。2020年5月23日倪佳佳将涉诉房屋中其自行添加的、其认为需要搬离的装修及购买设备、物品搬离涉诉房屋，并与李立在该日对涉诉房屋进行了交接。涉诉房屋周边确有几家租赁户已经搬离。上述事实有当事人庭审陈述及2020年5月20日现场调查笔录及现场拍摄照片佐证。本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同约定的转租期限超过鑫盛通服务部向金茂公司租赁期限的部分无效。原告与被告之间房屋租赁合同的其他约定是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定履行各自的权利义务。倪佳佳认为与李立之间的合同在2019年8月31日解除没有事实依据。倪佳佳最早要求解除合同、并要求李立赔偿损失是在2019年9月24日的律师函中提出，但李立回函并未同意解除合同，反而要求倪佳佳继续履行合同，支付租金，因此不论是2019年8月31日还是9月24日均不能作为双方合同的解除之日。但是，在2019年10月12日倪佳佳将涉诉房屋的钥匙交还李立时，李立回复“OK”并未提出异议，因此，本院认为李立至此时同意解除合同，双方的房屋租赁合同于2019年10月12日解除。至合同解除时，倪佳佳尚欠2019年9月1日至2019年10月12日的租金14739元（128000元÷365天×42天），该租金倪佳佳应支付给李立。在合同第五条第4项明确约定：租赁期满或合同解除，乙方（即倪佳佳）必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜租用的清洁、良好状态下(自然折旧、非因乙方原因造成的损坏除外)交给甲方（即李立）；乙方应将自己带来的可移动的一切物品搬离(包括家具、空调等)。该约定应认定为租赁合同中的结算、清理条款。在合同解除时，应按该合同约定进行清理。倪佳佳在2019年10月12日交还涉诉房屋钥匙，但是未及时清场，李立即使拿到钥匙也无法实际使用涉诉房屋，涉诉房屋仍处于倪佳佳的实际占有中。直至2020年5月23日倪佳佳才对涉诉房屋中其认为需要的物品进行了清理，并将涉诉租赁房屋归还李立。因此，从2019年10月12日至2020年2月14日期间，倪佳佳应承担继续占用涉诉房屋期间的占有使用费。李立在2019年10月12日接收了倪佳佳归还的钥匙，明知双方之间的租赁合同已经无法继续履行，之后不催告倪佳佳清场却又要求倪佳佳继续履行合同、支付租金并提起本案诉讼，又因诉讼需对倪佳佳在涉诉房屋中的装修等投入进行评估，导致了倪佳佳清场的周期变长，因此，李立对2019年10月12日至2020年2月14日期间占有使用费也存在扩大损失的责任。本院认为酌情由李立自行承担50%的占用使用费损失。因此，倪佳佳应支付李立租金为14739元、占有使用费为21962元[（58663-14739）÷2]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百六十三条的规定，判决如下：一、被告倪佳佳应支付原告李立租金14739元、房屋占有使用费21962元，共计36701元，限被告在判决生效后十日内履行。二、驳回原告李立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1267元，由原告李立负担549元，由被告倪佳佳负担718元。被告负担的费用，由被告倪佳佳在本判决生效后十日内直接支付至本院诉讼费账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  赵春华二〇二〇年七月二十六日书记员  张焱萍张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××62。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××64。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。