福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初752号 原告：林志军，男，1974年1月26日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：吴国章、陈群英，福建壶兰律师事务所执业律师。 被告：涂文强，男，1956年9月30日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：蔡德火，福建福莆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林铸澎，福建福莆律师事务所实习律师。 第三人：林玉婷，女，1983年9月26日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 第三人：陈黄健，男，1981年5月26日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 原告林志军与被告涂文强、第三人林玉婷、陈黄健案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林志军的委托诉讼代理人吴国章、被告涂文强及其委托诉讼代理人蔡德火和第三人林玉婷到庭参加诉讼；第三人陈黄健经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林志军向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对其购买的位于莆田市城厢区的房产（房屋所有权证号：Ｃ201407548）的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、判决确认位于莆田市城厢区的房产（房屋所有权证号：Ｃ201407548）归林志军所有；三、本案的案件受理费由涂文强承担。事实和理由：林志军与林玉婷、陈黄健系房屋买卖合同关系。2017年4月，林玉婷、陈黄健将位于莆田市城厢区，面积为149.16㎡的房产（房屋所有权证号：Ｃ201407548）及车位作价230万元出售给林志军。之后，林志军于同年4月10日、4月11日和4月17日分别支付购房款100万元、20万元和20万元，加上林玉婷尚欠林志军的10万元借款，林志军共计支付购房款150万元。双方约定剩余购房款以林志军偿还上述房屋的银行按揭贷款方式支付，且林志军依约每月偿还原贷款。同年4月，林志军即入住上述房屋。2018年2月12日，林志军按当地习俗举办新房乔迁仪式。因涂文强与陈黄健、林玉婷民间借贷纠纷一案［案号：（2019）闽0302民初200号］，城厢区人民法院根据涂文强的申请，于2019年1月9日对林志军购买的上述房屋进行查封。林志军就该错误查封行为，向该院提出执行异议申请。同年12月12日，城厢区人民法院作出（2019）闽0302执异31号执行裁定，裁定驳回林志军的异议申请。综上，林志军认为其与陈黄健、林玉婷之间的房屋买卖合同关系是真实有效的，且林志军已经支付了大部分购房款，并占有标的物至今。只因该房屋尚有银行贷款未还清而无法办理过户手续，从而导致该房产仍然登记在林玉婷名下。根据相关法律规定，法院应当依法解除对讼争房屋的查封，并确认林志军系该讼争房屋的所有权人。故望判如所诉。 涂文强辩称：一、林志军诉称其于2017年4月向陈黄健、林玉婷购房违背事实。1、林玉婷系陈黄健妻子，又系林志军胞妹，双方存在身份上的亲戚关系和法律上的利害关系，有串通逃避执行的动机；2、林志军称其于2017年4月向林玉婷、陈黄健购买涉案房产，但双方未签订书面的房屋买卖合同，且在涉案房产被查封之前的一年多时间内，也一直未办理不动产权利转移登记手续。因林玉婷、陈黄健早将房产证原件提供给涂文强作为借款抵押物，故该二人不可能于2017年4月邮寄房产证原件给林志军；3、林志军称其已支付购房款达150万元，履行了付款义务。但从其提供的转账凭证显示，这些款项是案外人林某1汇给林玉婷，汇款未备注款项性质，林玉婷也未出具购房款收条，因此转账凭证只能证实相关当事人之间存在款项交易，不能证明是何种的法律关系。陈黄健与涂文强的谈话中多次提及其与林玉婷投资300多万元参股林志军的黄金首饰生意，因此该些款项更可能是投资款或者分红款；4、林志军称其于2017年4月搬进涉案房屋居住与涂文强了解到的事实不符，林玉婷一直居住在涉案房屋中，且2017年4月之后陈黄健有缴纳涉案房屋的部分电费。林志军提供的新房乔迁仪式的照片中未体现其本人有参加；5、涂文强提供的录音证据中，林玉婷称林志军不想购买房屋，只是暂时将房屋抵押给林志军，林志军的律师也提及陈黄健不肯将万达或北磨的房屋抵债，说明涉案房屋在2019年时还是属于陈黄健的。二、林志军的诉讼请求不能成立。1、林志军要求解除查封、停止执行的诉讼请求不能成立。林志军并未向林玉婷、陈黄健购买房屋，所谓的买卖关系是双方串通虚构的。虽案涉房屋产权登记在林玉婷名下，但因系在陈黄健与林玉婷夫妻关系存续期间购置的，应属其二人夫妻共同财产，即使本案买卖关系是真实的，但未经陈黄健同意也是无效的。再则林志军要求排除执行缺乏法律依据，其排除执行的权利不能成立；2、林志军要求确认案涉房产归其所有的请求没有依据。林志军并未向林玉婷等人购买案涉房产，且该房产权利仍登记在林玉婷名下，应认定为林玉婷与陈黄健的共有财产。即使林玉婷真的将案涉房产转让给林志军，但根据相关法律规定，在办理不动产权利转移登记之前，该房产仍不能认定属林志军所有。综上，请求驳回林志军的诉讼请求。 林玉婷述称：2017年4月，因陈黄健经济困难，其二人将房子出卖给林志军。但因为陈黄健一直不肯让其去过户，故造成至今未能过户。林志军本来是一直有催促林玉婷去过户的，但后来出于信任就没有催促了，没想到现在会发生纠纷。 林志军和涂文强围绕诉讼请求或抗辩意见依法提交了证据，林玉婷未举证。各方对证据进行了质证，陈黄健未举证和质证。对各方当事人提供的证据，本院予以分析认定如下： 林志军为支持其诉讼主张，提供了下列证据： 1、微信聊天内容截屏、汇款凭证、情况说明及身份证复印件、流水明细清单复印件各一份，欲证明林志军及林玉婷协商以230万元的价格购买1606室不动产和车位，购房款支付方式为：转账方式支付140万元、与林玉婷抵消借款的方式支付10万元和用偿还1606室不动产原有贷款的方式支付；产权归林志军所有，待还清银行贷款时办理过户手续，且林志军依约每月偿还1606室原有按揭贷款。 涂文强质证认为：对微信聊天内容截屏的真实性没有异议，但是在4月10日前林志军和林玉婷都没有相关的聊天记录，也没有谈及买卖房屋的问题，这是违背常理的，可以明显看出该聊天记录是林志军和林玉婷为了应付债务串通伪造的；对汇款凭证、流水明细清单的真实性没有异议，但是该二份证据只能证明林志军和林玉婷之间存在款项往来，无法证明该款项是属于哪种法律关系；对情况说明的真实性无法确认，证人应当出庭作证；对身份证复印件的真实性没有异议，但可以看出这些人都是林志军的亲戚，与林志军存在利害关系。 林玉婷表示对上述证据无异议。 本院审查认为：因涂文强对林志军提供的微信聊天内容截屏、汇款凭证、身份证复印件、流水明细清单的复印件各一份的真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认；情况说明实系证人证言，应以出庭证人的陈述为准。 2、苏宁购买记录、户口本、福建广电网络集团股份有限公司莆田分公司缴费凭证、受理单、房屋乔迁照片、微信聊天记录、转账记录和物业费发票复印件一份，欲证明林志军购房后实际占用、使用1606室不动产至今，其中2018年2月12日，林志军按照莆田习俗办理涉案房屋乔迁仪式；同年4月30日林志军通过京东购物平台购买电视机送至1606室。同年5月2日，林志军的儿子林灵办理涉案房屋网络宽带；同年7月5日，林志军委托林玉婷缴纳物业费用；2019年1月29日，林志军缴纳物业费用。 涂文强质证认为：因苏宁购买记录无原件可核对，故真实性无法确认；对户口本真实性没有异议，但是可以看出林志军的户口还在埭头；对广电集团的缴费凭证、受理单的真实性没有异议，但是不能证明林志军已经占用涉案房屋，网络套餐可以委托他人办理，且案外人林灵既是林志军的儿子又是林玉婷的侄子；房屋拆迁照片看不出拍摄地点是不是涉案房屋，且照片中林志军也不在现场，如果是林志军办理乔迁的话，则其肯定会在场；微信聊天记录的真实性由法庭核实，内容上也不能证实是本案讼争的房屋办理乔迁，且照片中并无林志军在场，林某1作为林玉婷的弟弟参加也是正常的，该证据无法证明林志军欲证明的事实；对转账记录、物业费发票的真实性没有异议，同样也不能证明林志军欲证明的事实，且物业费的缴费名称还是林玉婷。 林玉婷对上述证据表示均无异议。 本院审查认为：苏宁购买记录无原件核对，真实性无法确认；户口本的真实性予以确认；福建广电网络集团股份有限公司莆田分公司缴费凭证、受理单有原件核对，来源合法，且涂文强无异议，对其真实性予以确认；房屋拆迁照片本身的真实性予以确认，但无法认定与讼争房屋有关；微信聊天记录的真实性可以确认；转账记录、物业费发票有原件核对，且来源合法，涂文强对其真实性又无异议，故其真实性可以确认。 3、（2019）闽0302执异31号执行裁定书复印件一份，欲证明林志军就城厢区人民法院的查封行为向该院提出执行异议申请。2019年12月12日，城厢区人民法院作出（2019）闽0302执异31号执行裁定书，裁定驳回林志军的异议申请，并明确告知林志军自裁定送达之日起15日内可向法院提起执行异议之诉。 涂文强及林玉婷对该组证据均无异议。 本院审查认为：对该证据的真实性予以认定。 4、林志军申请证人林某1、王某、林某2出庭作证，欲证明从证人处转账给林玉婷的款项【其中林某1分别于2017年3月26日和同年4月10日（四笔）转账20万元和140万元；王某于2019年9月8日转账4700元；林某2多次转账5000元】系林志军支付的本案讼争房屋的购房款。 涂文强质证认为：对三份证人证言均有异议。其中对林某1的证人证言，认为林志军与林某1系兄弟关系，且还未分家，证人与本案存在利害关系。证人林某1的陈述与事实不符，微信照片辨认中林志军也未在场，且证人陈述林玉婷还居住在讼争房屋中，该陈述前后矛盾；对王某的证人证言，认为王某与林志军有生意往来，其与本案也有利害关系，其陈述不符合事实，王某在陈述时说其事先不知道买房的事，后来才听说的。如果林志军是拿公司的钱买房则必然要和股东进行结算，事前也会告知股东，王某说其事前不知道买房一事说明从其账户汇出来的钱不可能是购房款，所以该购房行为是虚假的；对林某2的证人证言，认为林某2系林志军的亲戚，并且还在林志军的公司上班，其与本案有利害关系，其陈述的林志军向林玉婷购买房屋且乔迁时林志军有到场明显违背事实。 林玉婷对该组证据无异议。 本院审查认为：上述三个证人均与林志军存在利害关系。其中林某1陈述汇款的银行卡一直由其嫂子（林志军妻子）在使用，故该汇款用途如何，其应只是听说而已；证人王某陈述汇款的银行卡也是由林志军妻子使用，其是通过朋友圈才知道买房的事；证人林某2陈述其汇款的银行卡也是由林志军妻子在使用，汇款时其不知道汇款的用途，后来才知道。故仅凭该几个证人的证言不能证明所汇款项的具体用途。 5、（2018）闽03民终2324号判决，欲证明案外人购房时若还未付清购房款，案外人将剩余款项提前提存至法院可视为支付了购房款，本案中林志军也可以将剩余的购房款提存至法院。 涂文强质证认为，该判决不属于证明类，且该判决中的案件事实也与本案不同，不具有参考价值。 林玉婷对该证据无异议。 本院审查认为：该证据与本案无关。 涂文强为证明其反驳主张，提供了下列证据： 1、涂文强与陈黄健通话录音三份，欲证明陈黄健与林玉婷夫妇投资300多万元与林志军合股黄金生意；林玉婷还住在讼争房屋中，该房屋并未卖给林志军，且陈黄健欲与林玉婷商量将该房屋卖掉偿还债务。 林志军质证认为：录音的真实性无法确认，且对真实性有异议。第一组录音中，陈黄健和涂文强说其投资林志军的黄金生意，与事实不符，明显是应付催债行为。第二组录音中，陈黄健提到打算将房产卖掉还债，也是为了应付催债行为。 林玉婷对该组证据无异议。 本院审查认为：因陈黄健未到庭参加诉讼，该录音的真实性无法确认。 2、涂文强与林玉婷、林志军等人谈话录音一份，欲证明林玉婷承认其与陈黄健共有的房屋只是先抵押在林志军处，林志军实际不要该房，双方不存在买卖关系。 林志军质证认为：对录音的真实性没有异议，但是对证明对象有异议。该录音林志军也整理了一份，但与涂文强的完全不一样。涂文强是根据自己想表达的意思去整理，涂文强欲证明林志军并未向林玉婷购买房屋是曲解了林玉婷的意思，该录音中说要买的是北磨的一处房产，但是林志军考虑到资金问题是否要买来帮忙还债还尚在考虑中。而对于讼争的房产录音中第19分33秒处林玉婷说的很清楚：“这样把我哥房子的事拖累了..”本意是指万达的房产，而1分钟时段林玉婷还说把房子卖了去还债，结果陈黄健没有拿去还债，恰恰证明林玉婷将讼争房产卖给林志军的事实。 林玉婷对该组证据无异议。 本院审查认为：林志军和林玉婷对该证据的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。 3、涉案房产房产证原件一份，欲证明陈黄健一直将涉案房产的房产证原件抵押在涂文强处。 林志军质证认为：对该组证据没有异议。林玉婷欺骗林志军是陈黄健不让过户，是因为讼争房屋的房产证一直在涂文强处，故房屋无法过户不是林志军的责任。 林玉婷对该组证据无异议。 本院审查认为：对该房产证的真实性可以认定。 4、涂文强申请证人刘某出庭作证，欲证明2018年2月陈黄健将涉案房屋的房产证抵押给涂文强。 林志军质证认为：证人提到都是去苏宁电器附近的房屋讨债，这与涂文强答辩内容和录音内容相矛盾，且证人陈述的时间点即2018年2月也与涂文强的答辩相矛盾。该作证内容不属实，应以涂文强答辩为准。 林玉婷质证认为：其不认识证人刘某，是去年涂文强和林玉婷等人见面后才认识的。而且证人陈述的去家里拿房产证时其不在家中，其不知道有这样的交易，当时其是居住在骏欧龙盘。 本院审查认为：证人证言可证实案涉房屋的房产证确实被陈黄健用作借款的所谓抵押。 5、城厢区人民法院（2019）闽0302民初200号和4863号 民事判决书各一份，欲证明陈黄健向其借款并经法院判决的情况。 林志军和林玉婷均表示对该证据无异议。 本院经对该证据的真实性予以确认。 林玉婷未提供证据。 根据上述审查确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 陈黄健与林玉婷系夫妻关系；林志军与林玉婷系兄妹关系。2019年2月26日，本院作出（2019）闽0302民初200号民事判决，判决陈黄健、林玉婷应偿还给涂文强借款110万元及相应利息等。同年11月29日，本院作出（2019）闽0302民初4863号民事判决，判决陈黄健应偿还给涂文强借款50万元及相应利息等。后因陈黄健、林玉婷未还款，涂文强向本院申请强制执行。执行期间，本院于2019年1月裁定查封登记在林玉婷名下的坐落在莆田市城厢区的房屋（房产产证号码：××号）。后林志军以该房屋及车位一个林玉婷已出卖给其为由，向本院提出执行异议，请求中止对上述房屋的执行并解除查封。本院经审查于2019年12月12日作出（2019）闽0302执异31号执行裁定，裁定驳回林志军的异议请求。林志军不服，向本院提起执行异议之诉。 本案诉讼期间，林志军提供其与林玉婷的微信聊天记录。时间：2017年4月10日11时12分。主要内容：林玉婷：林玉婷万达中央华城10号楼二单元1606号套房转卖给林志军！总售出价220万！你车位能不能再加十万给我？能加就加，不能加也就这样了！同日12时43分，林玉婷：230万成交了。13时20分，林玉婷：今天先帮我打1百，我明早去80万加利息还了房产证拿回来。钱记得打到我账户上，不要打给黄健。林玉婷同时发去自己尾号为821636的建行卡图片。林志军：好。同日22时14分，林玉婷通过微信发给林志军写有中国银行莆田分行林玉婷6216666400000884752目前每月还款4633.69元，最好存个4700整字样的图片。林玉婷：这两天要还款进去了。每月十号固定还款。我银行已经有还个42万左右，不只还32万了。老爸知不知道我卖了。林志军：我没有说，吓玉可能说了。林志军：那这个月我还，你账号发一个。林玉婷就又发了上述尾号为4752的中国银行卡账号。同日23时11分，林玉婷发给林志军案涉房屋的房产证照片。林志军：好，寄过来。同年4月11日11时41分，林玉婷：现在开始变卖家产了，是家底都抠出了。同日14时5分，林志军：我下午在转20万，还有明天在汇。14时13分，林玉婷：明天再转30万给我，然后我欠你的20万再等十几天还你公司，不然钱不够放车。14时33分，林玉婷：总230万-80万（银行贷款的）-120万（现金已付的）＝30万（未还的）。21时44分，林玉婷发给林志军房产证、门牌证图片。21时45分，林玉婷：明天这一堆给你寄过去，用顺丰，地址发给我，这一堆东西不能丢。林志军：好。深圳市罗湖区田贝路112。4月12日15时48分，林志军：明天汇20万给你。林玉婷：还差30啊。林志军：还有过几天在汇。林玉婷：好吧……。2017年3月26日，林志军的弟弟林某1向林玉婷建设银行尾号为821636账户汇款20万元，同年4月10日汇入100万元，同年4月11日和4月17日各汇入20万元。林玉婷的中国银行尾号为884752借记卡显示，自2017年4月至2018年12月，林某1、林某2、王某多次向该账户汇入四千多元至五千元不等的款项。该三人出庭作证说明其汇款的银行卡平时都是由林志军的妻子在使用，款项都是林志军的妻子汇的，卡里的钱都是林志军的。2018年5月2日，福建广电网络集团股份有限公司出具的缴费凭单载明客户姓名：林灵（系林志军儿子）、客户地址：城厢区。 2019年3月3日晚上，林志军、林玉婷与涂文强等对话。林玉婷：我现在这样连累我哥，我哥又相信我，一直也没有去过户房子。林志军：我哪里想要这房子。林玉婷：实际我哥也不要套房，他是想黄健现在急要钱，就当成是先抵押那里，到时黄健有钱了现金还他，他就把房子还给黄健。我哥他要套房干嘛。想不到一点点不感恩人家……。讼争房屋的房产证现仍在涂文强处。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使林志军关于其向林玉婷购买讼争房屋的主张成立，但因其未能与林玉婷签订合法有效的书面合同，且据其陈述其于2017年4月10日即向林玉婷购买讼争房屋，但其在有条件办理房产过户登记的情况下却未能及时办理，存在过错。而房屋按揭贷款未还清、房产证在涂文强处并不能成为其客观上不能办理过户登记的理由。故现其要求判决立即停止对位于莆田市城厢区的房产的强制执行，并解除对上述房产的查封及要求确认上述房屋归其所有，均缺乏法律依据，本院均不予支持。陈黄健经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第一项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 驳回林志军的全部诉讼请求。 案件受理费25300元，由林志军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  方新福 人民陪审员  郑梅娟 人民陪审员  戴丽洪 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  江琦敏 附：本案相关的法律法规 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案 件的审理。