江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民初38号原告（反诉被告）：江西省皮肤病专科医院，住所地：江西省南昌市迎宾北大道**。法定代表人：熊志伟，该院院长。委托诉讼代理人：谢冰，江西坤豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊思忆，江西坤豫律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚某，女，1967年6月21日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被告（反诉原告）：王某，男，2004年2月29日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。法定代理人：姚某，女，1967年6月21日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系王某之母。被告（反诉原告）：王靖安，男，1993年3月13日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。被告（反诉原告）：王靖怡，女，1989年11月19日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。被告（反诉原告）：杨振武，男，1974年6月3日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被告（反诉原告）：郭文婷，女，1972年1月24日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。被告（反诉原告）：李旺水，男，1941年7月21日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。被告（反诉原告）：李昀起，男，2000年4月18日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。被告（反诉原告）：杨某仪，女，2002年3月31日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。法定代理人：李某，女，1977年4月5日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系杨某仪之母。九被告（反诉原告）共同的委托诉讼代理人：高正尉、王萍，江西求正沃德律师事务所律师。原告（反诉被告）江西省皮肤病专科医院（下称省皮肤病医院）与被告（反诉原告）姚某、王某、王靖安、王靖怡、杨振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨某仪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人谢冰、熊思忆，被告（反诉原告）姚某并以王某法定代理人的身份，王靖安、郭文婷、李旺水、李昀起和杨某仪的法定代理人李某以及九被告（反诉原告）共同的委托诉讼代理人高正尉、王萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。省皮肤病医院向本院提出的诉讼请求：1.确认原告与九被告签订的《世茂天城13#商业店面101室-106室房屋租赁合同书》已于2019年7月7日解除。2.九被告共同向原告返还房屋租赁保证金172098元。3.本案的诉讼费由九被告负担。事实与理由：2016年7月1日，原告作为承租方，被告姚某、王某、王靖安、王靖怡、杨振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨某仪作为出租方，就原告承租世茂天城101室-106室房屋店面签订《世茂天城13＃商业店面101室-106室房屋租赁合同书》。根据《合同书》的约定，合同双方共同确定承租店面的用途为从事医疗、美容等相关行业。合同签订以后，原告依约如期地向九被告支付了保证金和房屋租金。原告承租案涉店面至2018年6月，已完成了全面的装修及开业经营准备。但是，自2019年6月17日起，即遭到了世茂天城业主的群体性打砸、围堵等无端阻挠行为。原告立即采取了各种途径协商、调解、上报，但仍然无法开业。原告于2019年7月7日向九被告发送了书面《解除合同告知函》。原告认为，原告依法承租店面并开设分院，为顺利实现合同目的，已经耗费了巨额的租金、装修经营损失以及人力资源，在发生案涉群体性阻挠事件后依然竭尽全力挽救租赁合同顺利履行，但租赁店面仍然无法开业。原告已经遭受到了巨大的经济损失和资源耗费，但合同目的已无实现可能。为此，为维护自身的合法权益，原告根据相关法律规定向人民法院提起诉讼。姚某、王某、王靖安、王靖怡、杨振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨某仪的答辩意见：答辩人认为被答辩人无权单方解除合同，单方解除合同的条件被答辩人不具备。第一，2019年7月7日前不存在任何可能导致合同不能履行的不可抗力事件，被答辩人以不可抗力为由解除合同理由不成立。第二，答辩人向被答辩人交付了合法房产，房产用途没有受到法律法规的限制，答辩人没有违约行为。第三，第三方的阻挠行为不是被答辩人解除合同的理由，更不能免除其应当承担的责任。第三方的群体性打砸、围堵无论如何都不可能认定为合法行为的。被答辩人在装修中的某些不合法或不合理行为也是世茂天城业主反对其开业经营的原因之一，被答辩人不能以第三方的行为来作为行使解除的理由。第四，被答辩人自始至终未与答辩人协商过如何承担违约金事宜，其单方要求解除合同不符合法律规定，应当承担违约责任。第五，解除合同告知函中要求答辩人立即将店面转租不符合客观事实，其未将所有商铺恢复分割状态，各答辩人无法分清各自商铺的具体位置，无法进行转租。第六，被答辩人7月5日的解除合同告知函未送达所有答辩人，且送达方式上存在瑕疵，第七，被答辩人在2019年9月12日的交付房屋告知函中否定了7月5日解除函的效力。第八，被答辩人无权要求退还租赁保证金。姚某、王某、王靖安、王靖怡、杨振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨某仪提出的反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因违约退租而应支付的违约金11953494元。2.判令反诉被告赔偿反诉原告因未按期支付租金而应支付的违约金996124.5元。3.判令反诉被告向反诉原告支付租金至将租赁房屋恢复至分割状态且交还给反诉原告时止（暂计至2020年5月31日，金额为2191474.4元）。4.判令反诉被告向反诉原告支付物业费至将租赁房屋恢复至分割状态且交还给反诉原告时止（暂计至2020年5月31日，金额为45433.87元）。5.本案诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年7月1日签订了《世茂天城13#商业店面101室-106室房屋租赁合同书》一份。合同约定租赁期限15年，起止为2016年7月1日至2031年6月30日。合同第六条约定第一年租金为150元/月/平方米，每月租金172098元。以第一年租金为基数，自第2至第5年租金标准每年递增5%（按复利计算）。租金按季结算，预付三个月房租作为后三个月的租金。合同第十四条第（四）项约定“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，并按当时年租金的5倍支付违约金。”合同第十四条第（五）项约定“乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应按月租金的5倍向甲方支付违约金。”合同签订后，双方一直按合同约定履行，直至2019年7月反诉被告未按合同约定预付下个季度租金。反诉被告声称因遭到世茂天城业主反对，无法开业，要求退租。世茂天城业主无权阻止反诉被告开业经营，即使阻止，反诉被告可依法追究其法律责任，如阻止开业经营的损失，直至追究刑事责任。反诉原告出租给反诉被告的房屋是合法建筑，法律法规未对该房屋的使用用途作出限制，反诉被告可依法使用。反诉原告依约将租赁房屋交付给了反诉被告，依法履行了合同义务，不存在任何违约行为。反诉被告应在2019年7月1日前支付后三个月即2019年7月、8月、9月的租金，反诉被告未按合同约定支付租金超过15天，应按租赁合同第十四条第（五）项之约定支付月租金5倍的违约金。反诉被告向部分反诉原告发函要求解除合同，甚至起诉请求确认解除合同，并以行为显示其已着手准备将租赁房屋恢复原分割状态，因其无法定解除合同的理由，反诉原告也没有违约行为，其行为属于租赁合同第十四条约定的退租行为。其应当严格按照该条款的规定提前90日通知出租人，并按年租金的5倍支付违约金。综上，反诉被告无权单方解除合同，其行为是合同约定的退租行为，其应当严格按合同约定承担相应的责任。因其只提出退租，并不履行合同责任，甚至连租金都不支付，反诉原告只能提起反诉，请求法院依法支持。省皮肤病医院的答辩意见：被答辩人反诉请求答辩人向其支付11953494元解除合同违约金没有事实和法律依据。第一，答辩人并不是造成本案租赁合同解除的过错方，而是极力希望并促成合同顺利履行的一方。本案系因案涉店面的承租与开业遭到了世茂天城业主强力阻挠而无法履行。答辩人系在行使一切挽救措施，接到上级主管单位的指示后，慎重确认位于案涉租赁地点开设美容门诊部已无可能，迫不得已才关闭世贸天成美容门诊部，向各被答辩人提出的解除合同。案涉租赁合同第三条已明确约定租赁房屋的用途为从事医疗、美容等相关行业，对合同双方均有约束力，被答辩人作为出租方也应尽到适租义务。第二，被答辩人诉请的未按期支付租金违约金没有事实和法律依据，答辩人多次与被答辩人协商合同解除或者转租转让事宜，但是被答辩人一直不配合，迫使答辩人继续履行，根据合同法119条的规定，被答辩人拖延时间又另行要求被答辩人支付延期支付租金没有法律和事实依据，显失公平，且被答辩人计算违约金已经超过法律规定的限额。第三，被答辩人主张持续计算租金至交还店面为止没有事实和法律依据。截止2020年5月27日，答辩人已经按照合同约定将案涉所有店面恢复至墙体分割状态，且根据合同第九条的约定，恢复墙体分割状态的工作，本来就是解除合同以后才做的，也就是在2020年5月27日答辩人已经和各被答辩人组织了现场验收和交付当日，被答辩人也没有对房屋墙体分割状态持有异议。而关于案涉店面钥匙一直未交付并非答辩人恶意迟延交还，而系被答辩人一直不配合受领店面钥匙，拖延合同的履行期限，所以其主张持续计算租金至交还店面为止没有事实和法律依据。第四，答辩人因疫情影响而造成的延迟交付店面不构成违约，应对该期间的房屋占用费用予以核减。经审理查明，2016年7月1日，原告（反诉被告）省皮肤病医院作为乙方（承租方）与被告（反诉原告）姚某、王某、王靖安、王靖怡、杨振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨某仪作为甲方（出租方），签订了《世茂天城13＃商业店面101室-106室房屋租赁合同书》，其中101室业主姚某、王某，102室业主王靖安，103室业主王靖怡，104、105室业主杨振武、郭文婷，106室业主李旺水、李昀起、杨某仪。根据合同约定，由乙方承租甲方的店面从事医疗、美容等相关行业。租赁期限为2016年7月1日至2031年6月30日。租金为第一年租金标准：150元／月／平方米，每月租金总计172098元。以第一年租金为基数，自第2年至第5年内租金标准每年递增5%（按复利计算）；自第6年至第10年内租金标准每年递增7%（按复利计算）；自第11年至第15年内租金标准每年递增10%（按复利计算）。第7条约定：甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金第一年一个月的租金172098元（其中101、102、103、104室均为24412.5元，105室38367元，106室36081元）。合同第13条对合同解除约定：（一）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达7日的。2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3.交付的房屋危及乙方安全或健康的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达15日的。2.欠缴各项费用达1万元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.擅自将该房屋转租给第三方。6.擅自将墙体、屋顶出租、出借给第三方。7.利用该房屋从事违法活动的。合同第14条对违约责任规定：（一）甲方有本合同第13条第2款约定的情形之一的，应按当时月租金5倍向乙方支付违约金。（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前90日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按当时年租金的5倍支付违约金，违约金由违约责任人全部承担。（四）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，并按当时年租金的5倍支付违约金。（五）乙方有本合同第13条第3款约定的情形之一的，应按月租金的5倍向甲方支付违约金。等等。合同签订后，原告（反诉被告）完成了店面的装修及世茂天城门诊部开业的审批手续，准备开业。但是自2019年6月17日起，世茂天城的业主得知该门诊部的开业，极力进行阻拦。经济晚报等媒体以《【重磅】皮肤病医院落户小区正门，惊坏了南昌世茂天城业主》等作了多次报道。原告（反诉被告）采取了各种途径协调、上报，该门诊部仍然无法开业。原告（反诉被告）在门诊部不能开业的情况下于2019年7月7日向九被告（反诉原告）发送了书面《解除合同告知函》，但双方一直没有就解除合同达成一致意见。2020年1月10日，原告（反诉被告）诉至本院。2020年5月27日，原告（反诉被告）已经完成对案涉租赁店面墙体分割，2020年7月22日，双方对案涉店面交割完毕。另查明，截至2019年6月30日，原告（反诉被告）支付押金、租金共计651.05368万元，物业费148611.17元。自2019年7月起，原告（反诉被告）停止支付租金等费用。上述事实，有当事人提交的《世茂天城13#商业店面101室-106室房屋租赁合同书》，国内支付业务付款回单复印件66份，南昌市卫生和计划生育委员会《关于同意江西省皮肤病专科医院增加执业地点的批复》，南昌市发展和改革委员会《关于江西省皮肤病专科医院世茂天城门诊部建设工程可行性研究报告的批复》，南昌市环境保护局《关于江西省皮肤病专科医院世茂天城门诊部建设项目环境影响报告表的批复》，南昌市红谷滩新区人民政府发布《江西省皮肤病专科医院世茂天城门诊部建设项目环境影响评价文件拟批准情况公示》，南昌市发展和改革委员会《关于江西省皮肤病专科医院世茂天城门诊部改造装修工程初步设计审查的批复》，《工程质量监督申报表》，《施工图审查积案单》，《南昌市建设工程项目施工安全监督申请表》，《中华人民共和国建筑施工许可证》，南昌市卫生和计划生育委员会《关于同意江西省皮肤病专科医院增加“南昌市美容医院”名称的批复》，《红谷滩新区管委会关于在世茂天城13#楼开设门诊部有关事宜的复函》，《建设工程消防设计备案凭证》，世茂天城业主微信群聊天记录11份，世茂天城业主阻挠美容门诊部试营业照片17份，告知函，经济晚报《【重磅】皮肤病医院落户小区正门，惊坏了南昌世茂天城业主》，中国江西网《南昌世茂天城门口开皮肤病门诊院方9字“叮嘱”记者》，信息日报《世茂天城门口开皮肤病门诊引发业主担忧》，大江快报《江西省皮肤病医院世茂天城开门诊引发业主担忧(图)》，东方资讯《江西省皮肤病医院世茂天城开门诊引发业主担忧(图)》，江西频道《皮肤病医院落户小区正门，惊坏了南昌世茂天城业主》，中国新闻网《江西省皮肤病专科医院遭曝光后要求记者“讲大局”》，凤凰网江西频道《皮肤病医院开在南昌世茂天城门口业主“很受伤”，拉横幅抗议》，接处警登记表五份，联系函复印件两份，科普宣传文章，江西省皮肤病专科医院红谷滩门诊部应对周边居民纠纷应急处理预案，致世茂天城业主的一封信，世茂天城门诊部相关问题的回复，再致世茂天城业主的一封信，律师函，江西省皮肤病专科医院【赣皮院文{2018}15号】关于我院世茂天城门诊项目建设的请求，南昌市卫生和计划生育委员会【洪卫文{2018}74号】关于恳请市政府召开专题会议协调解决江西省皮肤病专科医院世茂天城门诊开业问题的请求，南昌市卫生和计划生育委员会呈阅件，南昌市红谷滩新区沙井街道办事处《反馈函》，红谷滩新区社会事业管理局《关于在红谷滩新区世茂天城小区商铺开设美容门诊部征求世茂天城小区业主意见的复函》，解除合同告知函5份，微信群聊天记录截屏3份，短信聊天记录1份，送达照片1份，EMS物流查询结果四份，公证书十二份，交付房屋钥匙告知函，交付现场照片9份、微信聊天记录一份、短信记录三份。身份证复印件，《交付房屋告知函》，《世茂天城13#101室-106号商业店面暂缓复工告知函》，世茂天城房东群微信聊天记录，《南昌市商品房买卖合同》，《南昌市行政审批局关于批复江西省皮肤病专科医院异地新建工程项目建议书的函》和交付房屋钥匙现场笔录等证据予以证实。本院认为，原告（反诉被告）省皮肤病医院与被告（反诉原告）姚某、王某、王靖安、王靖怡、杨振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨某仪签订的《世茂天城13＃商业店面101室-106室房屋租赁合同书》不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告（反诉被告）即按合同约定的用途装修店面，筹建世茂天城门诊部，并按合同约定交付了押金、支付了租金等费用。但世茂天城门诊部在准备开业时，遭到世茂天城业主的阻拦，双方签订的合同客观上已无法继续履行。原告（反诉被告）既无法继续承租被告（反诉原告）的店面开设门诊部，被告（反诉原告）也无法将店面继续出租给原告（反诉被告）开设门诊部，双方均无法实现合同目的，合同应予以解除。导致合同不能履行，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）都没有过错，均无违约行为，不应承担违约责任。因此而产生的经济损失，应由双方依照公平原则分担。原告（反诉被告）在承受了店面装修等损失后，又分担了2016年7月至2019年6月的租金、物业费等损失。因此，2019年7月至2020年7月的租金、物业费等损失应由被告（反诉原告）分担。原告（反诉被告）已支付的房屋租赁押金应由被告（反诉原告）予以返还。原告（反诉被告）请求确认合同于2019年7月7日解除，不予采纳。根据店面交割时间，确定2020年7月22日双方正式解除合同。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担违约责任、支付违约金的反诉请求，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姚某、王某、王靖安、王靖怡、杨振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨某仪于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）江西省皮肤病专科医院房屋租赁押金172098元，其中由姚某、王某返还24412.5元，王靖安返还24412.5元，王靖怡返还24412.5元，杨振武、郭文婷返还62779.5元，李旺水、李昀起、杨某仪返还36081元；二、驳回被告（反诉原告）姚某、王某、王靖安、王靖怡、杨振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨某仪的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费261755元由江西省皮肤病专科医院负担；反诉案件受理费56459.58元由姚某、王某、王靖安、王靖怡、杨振武、郭文婷、李旺水、李昀起、杨某仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费［开户行：农行南昌市环湖支行，账号：31×××42-3，收款人：江西省高级人民法院，注明“诉讼费”］，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  姜伟杰审判员  刘玉秋审判员  黄燕萍二〇二〇年七月二十八日书记员  方 驰