山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终3534号上诉人（原审被告）：程某，男。委托诉讼代理人：王广华，邹城英明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：侯某，男。上诉人程某因与被上诉人侯某房屋租赁合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2019)鲁0883民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人程某及其委托诉讼代理人王广华，被上诉人侯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程某上诉请求：1、依法撤销邹城市人民法院（2019）鲁0883民初3420号民事判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由侯某承担。事实和理由：一、程某与原房主田夫彬签订租赁合同，部分条款因违反法律规定而无效。2013年8月23日程某与原房主田夫彬租赁合同约定，其中由程某投资所建6个彩钢瓦房，在合同期内所有权归田夫彬所解释，程某建筑彩钢瓦补偿归田夫彬所有，补偿完程某无条件搬走6个。其约定内容明显违反《中华人民共和国合同法》第52条第三款以合法形式掩盖非法目的规定，应认定无效。邹城市人民政府对程某承租的土地进行规划建设，列入拆迁范围。2017年2月邹城市城市管理行政执法局千泉分局下达了对现房主侯某所建房屋自行拆除的通知。侯某拒不响应配合政府工作，程某为了减少损失，按照邹城市城市管理行政执法局最后通知于3月20日自行搬离。后得知侯某已从千泉街道办事处某村民委员会获得20万元的附着物补偿。一审法院认定程某违背了双方就“乙方建筑茅草棚补偿归甲方所有，补偿完乙方无条件搬走茅草棚”的约定，明显认定事实错误。侯某自身原因拒不配合政府拆迁工作所造成损失，理应自己承担。何况侯某已得到20万元补偿。二、一审法院第一次委托评估公司，因无具体实物被评估公司拒绝，法院再次委托另一家山东广发永正价格评估咨询服务有限公司所评估程序违法不能作为法院判决的依据。法院明知所涉争议租赁合同附着物已不存在，在原物不存在仅凭侯某单方提供且程某不认可的状况下，按侯某所拟草图出具评估报告。山东广发永正价格评估咨询服务有限公司所出具评估报告书，明显违反法律及鉴定审查审慎义务，违反法定程序，法院不应当作为判决依据。综上所述，租赁合同部分条款因违反法律规定而无效，一审法院委托价格评估程序违法不能作为法院判决的依据。故提起上诉，望判如所请。侯某辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。侯某向一审法院起诉请求：1、判令程某赔偿侯某损失33760元；2、诉讼费用由程某承担。事实与理由：2013年2月侯某将房屋租赁给程某使用，双方在交接清单中列明交接时有各种树木共计169棵、6米*2米的卫生间等附着物，程某租赁后，将土地上原有的卫生间2间、彩钢瓦房6间、厨房1间私自拆除，将土地上果树80棵私自砍掉，给侯某造成了一定经济损失，侯某多次向程某主张赔偿，程某一直不予理会，为维护侯某的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持侯某的诉讼请求。一审法院认定事实：1、2013年2月8日，程某(乙方)以“程某2”的名义与原房主田夫彬(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定，甲方将位于邹城市首(万佳阳光城对过)，茅草屋八个，地下室八间，厨房两大间，空大门一个，机井一口，卫生间一套，两间储藏室，两间住的单间。地下室上大约200平方彩钢瓦铁架大棚一处，院内所有树木都是甲方的，租赁给乙方使用，租赁期为2013年2月8日至2017年2月8日。合同第四条约定，在租赁期内，乙方特殊情况下在合同内可以转租，乙方可在院落内搭建投资建设，在合同期内所有权归甲方所解释，乙方建筑茅草棚补偿归甲方所有，补偿完乙方无条件搬走茅草棚(共6个)。2、2013年8月23日，原房主田夫彬(甲方)与侯某(乙方)签订《转让合同》一份，合同约定，因甲方于2003年元月租赁邹城市千泉办事处某村委会土地长69米，南北长68.5米，合计7.085亩，现合同已到期，不再租赁该土地，把土地优先租赁权转让给乙方，并附带上附着物、建筑物、房屋、变压器、大棚、花、果树、吃水井、水泥地面等地上所有附着物及地下排水设施等物品一次性卖给乙方。该转让合同有证明人田岭签字确认。3、侯某、程某以“程某2”的名义与原房主田夫彬共同书写《卖房交接清单》一份，载明：“地下室18米×13.4米=238平米2楼彩钢瓦顶同上=230平米小屋2.7米×5.4米=14.5平米东屋3.8米×8.8米(厨房)=33平米卫生间6米×2米=12平米果树25棵+院内17棵=42棵柳树18棵院内杂树30棵死果树10棵占用土地大约3亩”。4、2017年10月18日，千泉街道张某村民委员会(甲方)与侯某(乙方)签订《附着物拆除协议》一份，协议约定，乙方自愿自行拆除撤离西苇水库西太平路南(万佳阳光城对过)土地上的一切附着物(房屋、树木、栅子、绿苗等)，乙方自行拆除后，甲方一次性支付乙方200000元搬家费用，此事项为一次性解决。该款项已于2017年10月31日补偿完毕。5、经山东广发永正价格评估咨询服务有限公司以2017年3月为评估基准日，对侯某申请的原租赁物卫生间2间、厨房1间、彩钢瓦房6间的造价、地上原有果树80棵的价值评估结果为：48920元。6、“程某”与“程某2”系同一人。一审法院认为：侯某将涉案土地及地上附着物一并交与程某使用、收益，程某作为承租人在租赁期间就应本着诚实守信的原则，妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。侯某与千泉街道张家沟村民委员会于2017年10月18日签订的《附着物拆除协议》明确约定，“土地上的一切附着物(房屋、树木、栅子、绿苗等)，乙方自行拆除”，而程某在未与侯某就租赁物进行交接的情况下，于2017年3月20就自行拆除自建的6间茅草房撤离了租赁场地，违背了双方就“乙方建筑茅草棚补偿归甲方所有，补偿完乙方无条件搬走茅草棚(共6个)”的约定，致使侯某交付给程某的租赁物在双方未解除合同的前提下毁损、灭失，侯某无法处理变卖。故，因程某违反合同约定给侯某造成的损失应由程某承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十二条之规定，判决：程某于判决生效之日起十日内赔偿侯某经济损失33760元。案件受理费322元，由程某负担(侯某已垫付，程某给付侯某)。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院分析认定如下：1、程某提交邹执改字【2017】第24083号《城市管理行政执法责任整改通知书》复印件一份，证明程某所承租的房屋被认定为违法建筑，政府限期两日内自行拆除。侯某质证称，对该证据的真实性无异议。本院认为，该证据真实，合法，与本案待证事实存在关联性，本院予以认可。2、程某提交原房东田夫彬于2020年7月14日出具的证明一份，证实6间彩钢瓦房归程某所有，田夫彬与程某之间关于彩钢瓦房约定解释权的目的是想获得更多的政府补偿，而不是说彩钢瓦房的所有权属于田夫彬。侯某质证称，田夫彬证明的性质为证人证言，证人应当出庭作证并接受质询，否则对其真实性不予认可。本院认为，田夫彬的证明系证人证言，证人应当出庭作证，侯某对其真实性不予认可，本院不予认定。本院经审理查明，2017年3月20日邹城市城市管理执法局向程某下达邹执改字(2017)第24083号《城市管理行政执法责令改正通知书》，载明：孟子湖笨鸡店(程某):经查，你单位在万佳阳光城对过未经过审批擅建房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第48条之规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第68条之规定，现责令你(单位)限贰日内自行拆除擅自建设的房屋，并接受复查。否则，由此引起的法律责任及后果由你(单位)承担。一审法院于2019年2月25日向邹城市城市管理执法局千泉分局进行调查，该局出具调查回执，证明其下达的(2017)第24083号《城市管理行政执法责令改正通知书》中责令拆除的范围为孟子湖笨鸡店所有违法建筑，并解释孟子湖笨鸡店的建筑物均为违法建筑，均属于拆迁范围。二审法院查明事实与一审法院认定事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、侯某的诉求有无事实依据与法律依据？2、鉴定评估程序是否合法，有无法律依据？关于焦点1侯某的诉求有无依据的问题。本院审理过程中侯某明确表示本案是基于程某违反租赁合同约定主张违约损害赔偿。依照本院查明的事实，侯某与程某虽未签订租赁合同，但双方均同意沿用程某与案外人田夫彬签订的《房屋租赁合同》内容执行。因政府限期拆除而不能继续履行，在合同未到期的情况下解除合同，程某作为承租方有义务将租赁物交付出租人侯某，但是现有证据不能证实程某在撤离租赁房屋时向侯某办理了交接手续，交付了租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。程某应当承担未将租赁物交付侯某，造成租赁物毁损的损失。侯某向程某主张违约损害赔偿，于法有据，本院予以支持。对于赔偿范围，本院认为，虽然《房屋租赁合同》第四条约定“在租赁使用期内，乙方（程某）特殊情况下在合同内可以转租，乙方可在院落内搭建投资建设，在合同期内所有权归甲方（田夫彬）解释，乙方建筑茅草棚补偿归甲方所有，补偿完乙方无条件搬走茅草棚（共6个）”。但在本合同履行过程中，邹城市城市管理执法局千泉分局于2017年3月20日向程某下达邹执改字(2017)第24083号《城市管理行政执法责令改正通知书》明确载明“现责令你(单位)限贰日内自行拆除擅自建设的房屋，并接受复查。否则，由此引起的法律责任及后果由你(单位)承担。”程某迫于政府的行政行为，为挽回自己的损失，不得不拆除自建的6间彩钢瓦房。即在履行合同过程中遇到情势变更，如果继续按照原合同内容履行对程某明显不公平，会造成其财产毁损或者承担行政处罚措施。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。故侯某以程某违反合同约定为由承担拆除彩钢瓦房对其造成的损失无法律依据。况且依据千泉街道张家沟村民委员会与侯某签订的《附着物拆除协议》约定，侯某自行拆除土地上一切附着物后，千泉街道张家沟村民委员会已经一次性支付侯某200000元搬家费用。侯某不能证实程某拆除自建的六间彩钢瓦房的行为对侯某获得政府补偿造成财产损失，即侯某主张程某承担偿还彩钢瓦房被拆除的损失也无事实依据。关于焦点2，鉴定评估程序是否合法，有无法律依据的问题。对于侯某财产损失，因原物不复存在，一审法院依据侯某的申请，向双方当事人送达提交鉴定资料通知书，并通知双方在法定时间对鉴定资料进行质证，系程某自身原因拒不到庭对鉴定资料进行质证。山东广发永正价格评估咨询服务有限公司根据一审法院的委托，对委托事项、委托书中载明的标的物，以及双方合同约定内容、交接清单中载明的事项以及视频光盘对涉案财物进行价格评估，所依据的资料均是一审法院经过质证转交的资料，且在程某提出质疑后评估机构亦出庭接受质询，一审法院启动鉴定评估程序合法，山东广发永正价格评估咨询服务有限公司依据法院委托事项对涉案财物进行评估，程序合法，适用法律正确，依法应予采信。山东广发永正价格评估咨询服务有限公司出具的鲁广正价鉴评字【2020】第SF00109号价格鉴证（评估）结论书价格鉴定（评估）明细表载明：对原租赁地上的卫生间2间、厨房1间、彩钢瓦房6间的造价、地上原有果树80棵价值评估，损失共计48920元。扣除程某自建的六间彩钢瓦房的价值28480元，剩余损失20440元应当由程某承担。综上，程某的部分上诉请求于法有据，本院予以支持，对其不合理主张，依法予以驳回。一审法院将程某所有的彩钢瓦房计算在侯某的财产损失中于法无据，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：变更邹城市人民法院（2019)鲁0883民初3420号民事判决为：程某于本判决生效之日起十日内赔偿侯某经济损失20440元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费322元，由程某承担195元，侯某承担127元；二审案件受理费644元，由程某承担254元，侯某承担390元。本判决为终审判决。审判长  王永红审判员  李连芳审判员  张 杰二〇二〇年七月二十七日法官助理谷满满书记员王**