广东省佛山市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）粤06行终231号上诉人（原审被告）佛山市自然资源局。法定代表人杨小晶，局长。委托代理人林润海，该局南海分局工作人员。委托代理人王海菊，广东法品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄玉婵。委托代理人何海有，广东都昇律师事务所律师。原审第三人黄炯辉。上诉人佛山市自然资源局（以下简称市资源局）因被上诉人黄玉婵诉原佛山市南海区国土城建和水务局（以下简称南海国土局）不动产登记一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606行初949号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：涉案土地位于佛山市南海区桂城叠北社区******，土地初始登记时间为1988年4月20日，土地证号为：南府集建总字第0170214号字[89]第164214号《集体土地建设用地使用证》（以下简称1642**《集体土地建设用地使用证》），权利人黄烘。1988年10月25日，涉案房产颁发粤房字第03634**《房屋所有权证》，所有权人黄烘，基底面积53.46平方米。1995年8月20日，涉案房产颁发粤房证字第4168645号《房屋所有权证》（以下简称4168645号《房屋所有权证》），权利人黄烘，基底面积52.41平方米。2018年6月4日，黄炯辉向南海国土局提交佛山市南海区不动产登记申请表、身份证明材料、公证书、证明、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、不动产权籍调查表等材料，申请办理涉案土地及房屋的继承及赠与转移登记。南海国土局受理黄炯辉的申请后委托佛山市南海区土地测绘所对涉案土地进行权籍调查，并于2018年6月20日至7月10日将涉案不动产拟登记情况在佛山市南海区桂城叠北社区居民委员会（以下简称叠北居委会）、涉案房产门口、澳边经济社、南海国土局网站进行公告，2018年7月12日，南海国土局对涉案房产办理了注销及变更登记，变更后的产权证号：粤（2018）佛南不动产权第0170726号《不动产权证》（以下简称0170726号《不动产权证》），权利人为黄炯辉，独用土地面积为58.9平方米。另查，因佛山市及南海区政府机构改革，组建佛山市自然资源局，南海国土局不再保留，该局不动产管理等职能由市资源局在南海区设立的分局承接。原审法院认为：根据《不动产登记暂行条例》第三条、第七条及南发[2019]3号《中共佛山市南海区委员会佛山市南海区人民政府关于印发〈佛山市南海区机构改革方案〉的通知》的规定，南海国土局作为佛山市南海区人民政府的不动产登记机构，有权对权利人的变更登记核发涉案不动产权证，市资源局作为承接佛山市不动产管理职责的部门，主体适格。南海国土局收到黄炯辉的申请后，经审核及公告无异议后，同意黄炯辉的申请并核发涉案不动产权证，程序合法。案件争议焦点是南海国土局对涉案房产所核发的0170726号《不动产权证》是否合法。从市资源局提供的证据材料反映，0170726号《不动产权证》是1995年8月20日所颁发4168645号《房屋所有权证》通过继承变更所得，从4168645号《房屋所有权证》的广东省房屋产权登记审批书反映，涉案房屋于1981年建成，该屋的四至为自墙，基底面积52.41平方米，从该房屋所有证的房屋平面图反映，该房屋的东侧与黄玉婵房屋西侧相邻部分的界线是笔直的，而被诉的0170726号《不动产权证》的独用土地面积却达58.9平方米，比原证多出6.49平方米，且被诉的不动产房屋的东侧与黄玉婵房屋西侧相邻部分凸出2.71平方米，且该凸出部分的东侧借用黄玉婵房屋的西墙，因此，黄炯辉的涉案不动产的凸出部分在2018年颁证前存在加建、改建、扩建的可能，虽然叠北居委会于2018年5月30日出具证明黄炯辉的不动产自1981年自建至今未曾加建、改建、扩建过，但南海国土局对此并未认真核查及分析原因，市资源局在庭上辩称两证面积有误是因测量时的误差所致，但两证除面积有差异外，两证房屋的形状也有明显不同，且与黄玉婵房屋相邻的东侧，原证是自墙，被诉的不动产权证却变更为借墙，对此，市资源局并未作出合理的解释。综上，南海国土局核发0170726号《不动产权证》的事实不清、证据不足，应予撤销。黄玉婵主张要求撤销该证的诉求理由成立，予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项的规定，判决：撤销南海国土局于2018年7月12日核发的粤（2018）佛南不动产权第0170726号《不动产权证》；案件受理费50元由市资源局负担。上诉人市资源局上诉称：南海国土局办理涉案不动产登记已尽到审慎审查义务，原审法院认为涉案不动产登记事实不清、证据不足的理由不成立。一、由于早期测绘技术问题，房屋实际形状与绘制的形状存在差异属于常见现象，应准许更正。由于历史原因，早期的登记发证存在多种问题，其中一种较为常见的情形为证载图形、面积与实测不一致。为妥善解决历史遗留问题，保障土地使用者的合法权益，南海国土局制定了南国土[2012]92号《关于印发的通知》，按照该通知，若房屋自发证前建成且至今无改建扩建的，按房屋实测基底形状、面积变更登记。因此，按照尊重历史、照顾现实及实事求是的原则，应当准许对因历史原因导致土地形状不一致的问题进行更正。二、南海国土局在办证过程中已尽审慎审核义务。南海国土局是登记机构并非鉴定机构，无法用肉眼判断涉案房屋在1990年之后是否改建、扩建、加建。对此，南海国土局已结合其他证据进行判断。最清楚农村宅基地情况为居委会和权属人。本案中，原审第三人黄炯辉陈述涉案房屋自1981年建成至今未曾改建、扩建、加建，叠北居委会也出具相关证明，两者相互印证，足以采信。南海国土局受理黄炯辉的登记申请后委托测绘机构对涉案土地进行权籍调查，办理过程中，为避免争议，南海国土局依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定，于2018年6月20日至7月10日将涉案不动产拟登记情况在叠北居委会、涉案房产门口、澳边经济社、南海国土局的网站进行公告，公告期间并没人提出异议。由此，南海国土局并非仅凭黄炯辉的单方陈述即作出登记。被上诉人黄玉婵在案涉不动产办理登记过程中未提出任何异议，南海国土局无法知悉双方争议。南海国土局在能力范围内已尽到审慎审核义务，不存在过错。经审核，黄炯辉取得涉案不动产的权属来源合法、界址清楚、面积准确，权属无争议，符合转移登记及更正登记的要求，南海国土局遂核准其登记申请并核发了不动产权证正确。原审法院认为涉案不动产登记错误的理由仅是根据土地此前登记的形状及面积与现时登记的形状及面积进行推论，但正因为两者不一致才存在更正登记的问题。原审判决的推论本质上否定了更正登记的可能性，对南海国土局的审核义务也作了较为严苛的要求。综上，原审判决有误。请求二审法院撤销原判，改判驳回黄玉婵的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由黄玉婵负担。被上诉人黄玉婵辩称：一、南海国土局未尽到审慎审查义务，所作出的案涉不动产登记认定事实不清，证据不足。1.案涉不动产的新证与旧证相比，新证显示建筑物东侧明显凸出违章建筑物、东侧的边线由直线变成曲线形状、东侧界址由“巷道”变成“借墙”、用地面积增加6.49平方米的新变动，且原本的巷道被违建的卫生间堵塞导致黄玉婵房屋受损。2.根据《佛山市南海区农村宅基地用地审批实施细则》等政策的规定，农村居民涉及用地红线发生改变的，必须提供《四邻指界无异议证明》。案涉不动产的四至、界址、红线、用地面积均发生明显变动，南海国土局在案涉不动产四邻未确认同意的情况下作出更正登记明显不当，且案涉登记公示材料显示不动产东侧为巷，即公示材料与案涉登记内容不一致。3.相关证人出庭作证涉案房屋曾存在改建和占用公共巷道的行为。4.叠北居委会出具的《面积证明》并没有负责人签名。5.公示材料显示涉案不动产东面为“巷”，但居委会公章字体刚好盖在争议处，遮盖凸出部分，有误导和掩饰成分。且案涉公示材料粘贴位置并不在邻居出入位置，未达到公示效果。6.黄玉婵提供的宗地图并未显示案涉不动产东面突出部分。7.案涉不动产登记公示期间，国土部门允许不动产产权人办理土地增值税等手续，明显不合理。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人黄炯辉述称：一、南海国土局作出的案涉不动产登记合法有效。1.案涉房屋重建于1981年，因历史原因，旧房产证发证时漏测了2.34平方米的冲凉房面积。2.叠北居委会已出具相关证明证实案涉房屋自1981年至今未曾拆建、改建和加建。原审法院未采纳该证据，反而采纳对情况不清楚的他人证言，明显不当。3.案涉房屋前墙地脚批荡是同一色的，而且和被上诉人黄玉婵的110号房屋连接处有20多公分明显补过的墙体痕迹，这是因110号房屋在1987年重建之后留下的空隙，是黄炯辉在黄玉婵重建其房屋之后才补上，足以证明黄炯辉的房屋是在110号房1987年建成之前就已存在。4.案涉房屋东侧通道是黄炯辉家的唯一通道，并非公共通道。案涉房屋只是在2015年进行了装修。5.黄玉婵房屋西面墙体潮湿发霉是因下水道所致，而非黄炯辉的冲凉房所致。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。二审期间，原审第三人黄炯辉向本院提交三张照片，拟证明被上诉人黄玉婵的西面墙体旁为下水道，黄炯辉的房屋1981年至今未曾扩建、改建和加建。经查，黄炯辉提交上述证据属于其在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条第二款的规定,本院依法不予接纳。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第三条、第七条及南发[2019]3号《中共佛山市南海区委员会佛山市南海区人民政府关于印发〈佛山市南海区机构改革方案〉的通知》的规定，南海国土局作为南海区行政区域内的不动产登记机构具有对原审第三人黄炯辉的不动产登记申请进行处理的法定职责。上诉人市资源局作为承接南海国土局相关不动产管理职责的部门，诉讼主体适格。本案中，涉案房屋于1981年建成。根据被诉之0170726号《不动产权证》附记所记载的内容，该证系黄烘将房产证号为4168645号、土土地证号为1642**房屋转移给了黄炯辉，并根据《不动产转移登记公告》办理界线更正登记而来。本案的争议焦点为南海国土局对案涉房屋办理更正登记并核发0170726号《不动产权证》依据是否充分。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条及第八十一条的规定，办理更正登记的前提是原登记确有错误需要予以更正。市资源局及黄炯辉认为案涉更正登记正确的主要依据为叠北居委会出具的《面积证明》能证实案涉房屋于1981年建成至今不存在加建、改建、扩建的情形，故南海国土局对案涉房屋进行权籍调查及公示未收到异议后，按照《关于印发的通知》的规定予以更正登记，并无不当。经查，更正登记前的4168645号《房屋所有权证》与被诉之0170726号《不动产权证》证载登记信息相比照，两次登记的信息差异较大。首先是面积上，案涉房屋原登记的基底面积52.41平方米、使用土地面积56.56平方米，而更正登记后的案涉房屋登记的独用土地面积却达58.9平方米，与原证存在明显差异，且被诉的房屋的东侧与被上诉人黄玉婵房屋西侧相邻部分凸出2.71平方米。其次是房屋形状上，原证证载房屋平面图东侧与黄玉婵房屋西侧相邻部分的界线是笔直的，且该房屋的164214号《集体土地建设用地使用证》附宗地图东侧边线也是笔直的，而更正登记后的房地产幢平面图的东侧明显凸出一部分2.71平方米，相当于凸出一个黄炯辉所称的冲凉房。更为之关键的是相邻位置上，原登记房屋的四至为自墙，东至为巷，但更正登记后黄炯辉房屋东侧与黄玉婵房屋西侧借墙相连。虽然市资源局称由于早期测绘技术问题，案涉房屋实际形状与绘制形状存在差异、面积与实测不一致属于常见现象，但更正登记后的房屋形状与原登记平面图明显不一致、界线发生变更、公共巷道变为借用墙体等差异并不属于合理的测绘误差范围。即现有的证据不能排除案涉房屋曾新建、改建、扩建，亦并不能证明原登记行为确有错误。南海国土局对此亦未能作出合理的解释。而且，从《不动产转移登记公告》的公示内容来看，黄炯辉土地房屋东侧为巷，但更正登记后的0170726号《不动产权证》载明黄炯辉房屋东侧凸出部分的墙体与黄玉婵房屋的西侧墙体借墙，即案涉更正登记作出前的公示内容及更正登记内容不一致，不能作为案涉争议不动产来源合法的证明。农村宅基地房屋用地红线、巷道及相邻借墙等登记信息的变更涉及到村民重大利益，极易引发相邻纠纷。行政机关对涉及到相邻关系的农村宅基地用地红线界限更正登记的申请，应更为之谨慎严格处理。现有的证据并不足以证明南海国土局对案涉房屋进行更正登记并核发0170726号《不动产权证》处理正确。原审法院撤销南海国土局核发的0170726号《不动产权证》并无不当，本院予以确认。市资源局及黄炯辉的主张均理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市自然资源局负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 刚审 判 员  潘华容审 判 员  何丽容二〇二〇年七月十六日法官助理  邓明锋书 记 员  黄 妍