上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初782号原告(反诉被告)：王智胜，男，1972年6月9日生，回族，住安徽省。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱觉伟，上海尊丰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲。原告(反诉被告)王智胜与被告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称万街公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。原告王智胜及其委托诉讼代理人张引娟、被告委托诉讼代理人周艺菲到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告王智胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2017年4月28日签署的《租赁合同》；2、判令被告返还延迟交房期间的房屋租金99,909.65元(自2017年8月15日至2017年10月31日止)；3、判令被告免除原告自2017年8月20日起至2018年3月16日止的房屋租金689,525.57元；4、判令被告支付延期交房违约金199,819.30元(按2个月租金标准计算)；5、判令被告赔偿原告经济损失55,000元。庭审中，原告撤回第2项诉请，并将第5项诉请的金额调整为35,000元。事实和理由：原告与被告于2017年4月28日签订了《租赁合同》一份，约定：被告将坐落于上海市嘉定区曹安公路4908弄，面积2733.88平方米的房屋(以下简称系争房屋)租赁给原告，租赁期限自2017年4月17日起至2024年12月31日止；日租金为1.2元/平方米/天，付款方式为每季支付当季的租金。合同签订后，原告依约支付了2017年8月28日起至2017年11月30日止的租金，但由于被告的原因，导致延期交房一个月，致使免租期由四个月变为了三个月。原告承租系争房屋用于经营酒店，消防公司人员于2017年8月20日对系争房屋进行消防验收时，发现消防管网没有水，原告将相关情况告知被告,可被告未及时解决。直至2018年3月16日,消防才验收合格。由于消防问题，酒店无法开业经营，对原告造成了极大经济损失。原告遂与被告协商了上述7个月的损失赔偿问题，被告初步同意免除原告4个月的租金，但由于协议书第三条删减问题，未达成相关协议。2019年3月11日，被告突然发函要求解除合同，但原告于2019年5月17日复函不同意解除合同，并积极履行之后的付款义务。在此期间，被告解除合同的行为导致次承租人李某某未及时向原告支付相应房屋租赁费，该案已经上海市嘉定区人民法院受理，为此原告支付相关律师费。为维护原告的合法权益，故要求判如所请。被告上海万街公司辩称，1、根据双方合同约定原告应于2018年11月15日前支付下一季度租金，先付后用，但原告未能按约履行，原告逾期支付租金超过30日，被告有权解除合同，故被告于2019年3月11日向原告发函通知双方的合同于2019年3月13日解除，合同解除后，被告已与原告的次承租人签订了租赁合同，故不同意继续履行合同；2、系争房屋不存在消防验收未通过的问题，即使双方曾就消防问题进行交涉，但未就免租事宜达成一致，故不同意减免租金；3、被告于2017年4月28日向原告交付了系争房屋，但合同未约定逾期交房需支付违约金，故不同意支付延期交房违约金；4、原告主张的经济损失无任何依据，故不同意支付。因本案合同解除系原告违约所致，被告有权解除合同，故提出反诉请求：1、确认双方的租赁合同于2019年3月13日解除；2、判令原告支付的押金299,360元不予退还；3、判令原告支付2019年3月14日至2019年3月31日的房屋占有使用费7,934.95元(计算方式为2018年12月1日至2019年3月13日期间的应付租金为248,243.11元，2019年3月14日至2019年3月31日期间的应付房屋使用费为59,051.70元，两项合计307,294.81元，减去原告已付款299,359.86元后为7,934.95元)。针对被告万街公司的反诉，原告王智胜辩称，不同意解除合同，原告要求继续履行合同，若解除合同，被告应当退还原告已支付的押金，原告同意支付2019年3月14日至3月31日期间房屋使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方争议的事实：一、系争房屋的交付日期；二、双方是否就2019年1月1日至2019年4月30日作为免租期限协商一致；三、2018年10月16日的6,000元是否应作为王智胜的已付租金。对于争议一交房日期，王智胜主张系争房屋于2017年5月28日交付，并提交了仅有其一方签署落款日期为2017年5月28日的交付确认书，该交付确认书上正文未填写交付时间。万街公司则对此不予认可，表示实际交付日期为2017年4月28日，并提交了一份由王智胜签署落款日期为2017年4月28日的交付确认书。王智胜则表示该交付确认书上的签字非其本人，要求申请司法鉴定，后又未向本院提出司法鉴定申请。对此本院认为，虽然两份房屋交接书上王智胜的签名有繁体、简体的区别，落款时间也不一致，但结合本院在另案中查明，王智胜提交的其与万街公司签署的交付确认书上正文及落款日期均为空白，且王智胜与次承租人签署的交付确认书确认的交房日期为2017年4月28日，故本院对王智胜主张交付日期为2017年5月28日的意见不予采信，交付日期应为2017年4月28日。对于争议二，王智胜表示万街公司同意因消防验收未通过减免4个月即2019年1月1日至2019年4月30日期间租金，为此提交一份2018年4月3日的补充协议、案外人出某的情况说明及微信聊天记录，另补充提交由万街公司工作人员于2018年12月向其出某的补充协议及情况说明。万街公司认可第一份补充协议上代表其公司签字的人员为其法定代表人的弟弟张亚飞，但认为上面无公司盖章，不应发生效力，并对其余证据真实性均不予认可，认为即便是真实的，双方也从未就免租事宜达成补充协议。对此本院认为，2018年4月3日的补充协议万街公司确认由万街公司法定代表人的弟弟张亚飞与王智胜签订，故对真实性本院予以确认，但根据该补充协议的约定，万街公司同意免除王智胜2018年3月1日至2018年4月30日期间的综合管理费，并未约定免除4个月的租金。对于万街公司盖章的补充协议及万街公司出某的情况说明，本院认为，补充协议上仅有万街公司一方盖章，无公司员工签字，王智胜亦未签字，且补充协议上明确约定，若王智胜于2019年1月1日之前无法提供相关损失的证据，则协议无效，王智胜明知无法在2019年1月1日前提交证据，故未签名，可见即便协议是真实的，亦未生效，故本院对王智胜主张的万街公司同意2019年1月1日至2019年4月30日免租的意见，不予采信。对于争议三，王智胜表示因房屋漏水，其进行维修，之后与万街公司进行协商，同意在应付租金中扣除6,000元，并提交了一张万街公司于2018年10月16日出某的编号为XXXXXXXXX收款收据；万街公司则表示从未同意抵扣租金，收款收据中备注一栏也注明未付，并提交了同日出某的编号为XXXXXXXXX收款收据。对此本院认为，虽然万街公司未能解释为何就同一笔款项出某了2张编号不同的收款收据，但均指向同一笔款项，且两张收据均备注未付，但也均同时注明万街公司需找开发商结算，况且编号为XXXXXXXXX收款收据背后，张亚飞手书“入账6,000元，我司自行与开发商结算”，故本院认定万街公司同意租金减免6,000元。综上，本院对本案事实认定如下：系争房屋于2016年10月核准登记至案外人上海西上海上食科技发展有限公司名下，面积为2733.88平方米。2017年4月28日，王智胜(承租方，乙方)与万街公司(出租方，甲方)签订一份《上海万街经营管理有限公司租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，面积为2733.88平方米，经营业态为经济型酒店类，经营品牌为城市便捷酒店；乙方于本合同生效之日按约缴纳首期(2017年8月15日至2017年10月31日)租金和押金后，甲方于2017年4月17日前(以甲方最终确定的交付之日起为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点包括但不限于合同起租日、租金起算日相应提前或延迟)向乙方交付该房产；乙方在此声明：在签订本合同前已经现场视察过该房产，对该房产及其附属设施设备等工程条件的现场充分了解，乙方确认该房产及其附属设施设备等工程条件符合乙方防潮、防火、防水、防盗等交付条件，并无异议；租赁期为2017年4月17日起至2024年12月31日止；免租期为2017年4月17日至2017年8月14日；2017年8月15日为租金起算日；第一、第二年租金标准按租赁面积计算为1.2元/平方米/天，年租金1,197,439元；首期(2017年8月15日至2017年10月31日)的租金255,344.39元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用，即第二期(2017年11月1日至2018年1月31日)租金299,359.86元缴纳时间为2017年10月15日，第三期(2018年2月1日至2018年4月30日)租金299,359.86元缴纳时间为2018年1月15日，依次类推；乙方逾期支付租金即构成违约，每逾期一日，乙方应按日租金标准的100%支付违约金，逾期超过30日，甲方还有权解除合同，并按规定收取乙方的违约金；乙方应于本合同签订之日，向甲方支付押金299,360元；甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付费用；租赁关系终止后，若乙方按约履行本合同，则押金除用以充抵合同约定由乙方承担的费用外，如有剩余部分，则乙方前往甲方处并根据甲方规定，由甲方在租赁关系终止且乙方按约履行房屋返还义务后30天内无息归还乙方，否则甲方有权全部扣除，不予退还且不承担任何责任；乙方不得将租赁房产转租给他人；合同终止之日起十日内，乙方必须按甲方的有关规定腾空系争房屋；乙方单方提出终止合同或者有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金(合同约定的逾期支付租金违约金等另行计算)，违约金为当年二个合同月的租金：……(6)乙方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的；除本合同另有约定外，由于甲方提出终止合同的，则甲方应该向乙方支付相当于二个月的租金作为违约金，因甲方违约给乙方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，甲方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；本合同未能规定的情形，若过错方给受约方造成损失，应当承担赔偿责任；甲方依据本合同或法律规定情形提前终止本合同的，甲方提前终止的书面通知送至本合同指定地址，本合同自行终止；乙方确认，该房产也是乙方有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房产的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。同日，万街公司向王智胜交付了系争房屋，并签署交付确认书。合同签订后，王智胜向万街公司支付了押金299,360元并陆续支付租金，虽有逾期支付的情况，但2018年12月前尚能足额支付租金，2018年12月19日支付了99,786元租金，系2018年12月1日至2019年2月28日的部分房租。2018年4月3日，王智胜与张亚飞签订一份补充协议，约定因双方在房屋交付确认书上日期有一定分歧，万街公司同意免除王智胜2018年3月1日至2018年4月30日期间综合管理费。2019年3月11日，万街公司向王智胜发出《解除合同通知书》，载明：王智胜逾期缴纳租金已超过90日，已构成违约，故于2019年3月13日正式解除双方之间的租赁合同。万街公司分别于2019年3月15日、2019年3月29日向王智胜发出清场通知书，要求王智胜于2019年3月20日17：30分前、2019年4月1日17：30分前返还系争房屋。2019年5月7日，王智胜向万街公司支付租金299,359.86元。2019年5月9日，万街公司向王智胜出某一份联系函，载明：王智胜逾期支付2019年1月1日至2019年3月31日期间租金超过30日，万街公司已于2019年3月11日向王智胜寄送解除合同通知书，故双方的合同关系已于2019年3月13日解除，万街公司于2019年5月7日收到租金299,359.86元，王智胜尚拖欠372.07元，要求及时补缴。王智胜收函后于同年5月17日回函称，万街公司曾承诺免除2019年1月1日至4月30日四个月租金，但难以弥补酒店未能正常开业的损失；其无任何违约责任，不认可万街公司的解除行为，要求继续履行合同，并保留通过司法途径向万街公司主张单方违约解除合同的责任及赔偿因消防验收滞后造成的经济损失。同年5月23日，万街公司向王智胜回函，认为双方的合同已于2019年3月13日解除。因双方就合同解除事宜协商未果，故王智胜涉诉，并为此支付了律师费35,000元。另查明，王智胜承租系争房屋后将系争房屋全部转租给案外人李某某，王智胜以汪满公司的名义与李某某于2017年4月28日签订租赁合同，租赁期为2017年4月28日至2027年7月27日止；免租期为2017年4月28日至2017年7月27日止。同日，双方签署交付确认书，汪满公司向李某某交付了系争房屋。2019年3月11日，汪满公司向李某某发出《解除合同通知书》，载明：李某某逾期缴纳租金150天，已构成违约，故于2019年3月13日正式解除双方之间的租赁合同。2019年3月11日，李某某代王智胜向万街公司支付租金20万元。2019年3月29日，汪满公司在系争房屋上张贴租赁合同解除通知，通知李某某于2019年3月29日解除租赁合同。再查明，2019年4月2日，万街公司与李某某签订一份《租赁管理合同》，约定万街公司将系争房屋出租给李某某使用，租赁期为2019年4月1日起至2024年12月31日止。次日，李某某向万街公司支付了第一期租赁费用349,253.18元和押金232,835元共计582,088.18元。系争房屋现由李某某使用。本院认为，王智胜与万街公司签订的《上海万街经营管理有限公司租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现对双方争议事项分述如下：一、关于合同解除事宜首先，王智胜主张2018年12月4日与万街公司达成合意，免除2019年1月至4月租金，故其于2018年12月19日支付了2018年12月的租金，2019年5月开始支付2019年5月至7月租金，但根据本院认定，双方未就2019年1月至4月免租事宜达成一致，王智胜应向万街公司支付在此期间内的租金及房屋使用费，故对王智胜的该节意见，本院不予采信。其次，根据合同约定，每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用，故王智胜应于2018年11月15日前支付2018年12月1日至2019年2月28日租金299,359.86元，然王智胜仅于2018月12月19日支付租金99,786元，王智胜逾期不付租金超过30日，根据合同约定，万街公司可据此解除合同，万街公司于2019年3月11日行使单方解除权，合法有据，故本院确认双方之间的租赁关系已于万街公司解除通知送达王智胜之日即2019年3月13日解除。再者，在万街公司向王智胜发出解除通知的同日，王智胜亦向其承租人发出解除通知，万街公司已于2019年4月1日与王智胜的承租人建立了租赁关系，系争合同实际上也无法继续履行。综上，万街公司要求确认合同解除的诉请，本院予以支持。王智胜要求合同继续履行的诉请，本院不予支持。因王智胜违约导致合同解除，故王智胜要求万街公司赔偿损失的诉请，本院不予支持。由于本院认定系争房屋的交付日期为2017年4月28日，王智胜主张延期交房无事实依据，且2018年4月3日补充协议中仅约定免除管理费，故王智胜主张的延期交房违约金，本院不予支持。至于王智胜主张的因漏水导致房屋无法使用，要求免除2017年8月20日至2018年3月16日租金，其未提交证据予以证明且该期间房屋使用人按约向王智胜支付租金，故对该项诉请，本院亦不予支持。二、关于王智胜欠付租金问题根据查明事实，万街公司已于2019年4月1日起与李某某建立租赁关系，王智胜仅支付租金至2018年12月31日，其还应向万街公司支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金及房屋使用费299,360.48元。但李某某于2019年3月11日代王智胜向万街公司支付租金20万元，王智胜又于2019年5月7日向万街公司支付租金299,359.86元，故王智胜不存在欠付万街公司租金及房屋使用费，其已付款金额已超过应付款项，超过部分万街公司应当予以返还。至于万街公司主张的押金不予返还，考虑到双方确实一直对免租事宜进行协商，王智胜现已不欠付租金及房屋使用费，且王智胜违约导致合同解除亦未对万街公司造成房屋空置期等实际损失，故万街公司应向王智胜返还押金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王智胜与被告(反诉原告)上海万街商业经营管理有限公司于2017年4月28日签订的《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》于2019年3月13日解除；二、被告(反诉原告)上海万街商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王智胜押金299,360元；三、被告(反诉原告)上海万街商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王智胜多付的租金199,999.38元；四、驳回原告(反诉被告)王智胜的全部诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海万街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,044元，减半收取6,522元，由原告王智胜负担。反诉受理费2,954.71元，由被告上海万街商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  徐 芬二〇二〇年七月二十七日法官助理  卜文茜书 记 员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……