四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终166号 上诉人（原审被告）：翟平洋，男，生于1949年11月11日，住址台湾省台北市中正区，现住四川省成都市。 委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李玉璧，女，生于1958年3月28日，住址台湾省台北市中正区，现住四川省成都市。 委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴湧，男，生于1964年11月3日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：宋玉，四川本真律师事务所律师。 上诉人翟平洋、李玉璧因与被上诉人吴湧房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院(2019）川1403民初1497号民事判决，上诉至本院。本院于2020年3月9日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人翟平洋及其委托诉讼代理人雷波，被上诉人吴湧的委托诉讼代理人宋玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 翟平洋、李玉璧上诉请求：撤销原审判决，改判驳回吴湧的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人翟平洋、李玉璧与被上诉人吴湧之间不存在真实的房屋买卖合同关系，被上诉人吴湧也未向上诉人翟平洋支付63万元购房款。虽然吴湧提交的《房屋买卖合同》是翟平洋所签，但其形成时间是2019年1月左右，而非2014年11月22日。翟平洋之所以在2019年1月与吴湧签订《房屋买卖合同》，是因为吴湧得知翟平洋、李玉璧与案外人罗宗伦等人的房屋买卖合同纠纷一案败诉，终审判决卖给罗宗伦等人的6套房屋由翟平洋、李玉璧协助办理过户登记。因翟平洋、李玉璧尚有1套没有办理房产证的房屋没有处理，吴湧向翟平洋提出将该套房屋送给他，以便向罗宗伦主张权利。因此翟平洋才同意在《房屋买卖合同》上签字，其形成应是2019年1月左右。另吴湧没有任何证据证明其向翟平洋转款或者现金支付了房款，也印证双方签订的《房屋买卖合同》是虚假的。2.一审法院错误认定翟平洋将房屋一房二买。眉山市中级人民法院（2018）川14民终1033号民事判决确定翟平洋、李玉璧将办理了产权的6套房屋卖给了案外人罗宗伦，而本案诉争的房屋应并未办理房产证，因此案涉房屋并不在该判决确定的房屋买卖范围内。尽管罗宗伦等通过何种手段将本案诉争房屋办理了房产证，并登记在罗宗伦等人名下，但翟平洋、李玉璧从未认可将案涉房屋已出售给罗宗伦等人，也从未协助其办理过过户手续。因此本案不存在一房二买的违约行为。退一步讲，即便翟平洋、李玉璧与吴湧之间的《房屋买卖合同》是真实的，现在的情况是罗宗伦将不属于其所有的案涉房屋违法办理产权登记在自己名下，则侵害吴湧利益的是罗宗伦等人，应由吴湧向罗宗伦等人主张赔偿。3.一审法院关于本案吴湧的损失数额认定错误，适用法律不当。即便本案认定翟平洋收到了吴湧的购房款63万元且一房二买构成违约，一审法院也不应当以案涉房屋市场价值的鉴定结论作为吴湧的损失数额。本案应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，如果卖方一房二卖构成违约，应向购房者赔偿的费用不应超过原购房款的一倍。具体而言，应赔偿金额为63万元购房款的一倍，即63万元×2=126万元，而不是房屋鉴定价值202.67万元。 吴湧辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。1.在一审庭审笔录中清楚的载明翟平洋是认可《房屋买卖合同》于2014年11月22日签订，且在合同签订后由翟平洋将案涉房屋交付给吴湧使用至今。而在《房屋买卖合同》中清楚的载明翟平洋已经收到了购房款123万元，该约定是翟平洋对于收到款项的认可。事实上，协议中63万元加上翟平洋退还的60万元，正好构成123万元。2.案涉房屋现因判决书的执行，已将房屋产权过户登记到罗宗伦等人名下，故翟平洋的行为系一房二卖构成违约。3.本案是房屋买卖合同纠纷，并非商品房买卖合同，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，而应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定。 吴湧向一审法院起诉请求：1.解除吴湧与翟平洋、李玉璧于2014年11月22日签订的《房屋买卖合同》；2.翟平洋、李玉璧向吴湧赔偿解除合同的损失约300万元。 一审法院认定以下事实：翟平洋与李玉璧系夫妻关系。2010年7月29日，翟平洋与案外人卢润生签订《买卖合同》一份，约定翟平洋将其位于原彭山县牧马镇（原府河乡）金华村一社的房产所有权及土地使用权有偿转让给卢润生，房屋面积为568.27㎡，综合用地1380㎡［房产证为：彭权江字第4××1号；土地使用权证为：彭国用（2003）字第2××3号］，转让价为245万元。吴湧陈述该房系其与卢润生共同购买，陆续以现金的方式向翟平洋支付了123万元。2014年10月30日，吴湧向翟平洋出具《说明》一份，载明：“今吴湧收到翟平洋现金60万元，双流黄甲卢润生与翟平洋签字的协议自动作废。同时吴湧支付翟平洋的60万元资金利息也互不相欠。翟平洋支付吴湧60万元在2014年11月6日前全部付清”。2014年11月22日，吴湧（乙方）与翟平洋、李玉璧（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：“鉴于甲、乙双方曾经在2010年7月18日达成一份买卖房屋协议，由乙方出资购买甲方位于四川省彭山县××镇××村××组102号（原彭山县府河乡金华村一社）房屋所有权及土地使用权［权证号：彭国用（2003）字第2××3号］，乙方为此已陆续向甲方共计支付了购房款123万元。现因情势变更，经双方协商一致，同意解除上述房屋买卖协议，乙方转而购买甲方位于四川省彭山县××镇××村××组的房屋［土地使用权证号：彭国用（2003）字第2××2号］，建筑面积324.5㎡，土地面积528㎡”。其中合同第一条载明：“甲方将自有的座落于四川省彭山县××镇××村××组的上述住宅一套出售给乙方。该房屋建筑面积为342.5平方米，其中：（1）砖混结构的一楼一底楼房，面积约为260平方米；（2）瓦房面积约为82.5平方米”；第三条载明：“双方商定该房屋价款为63万元，由甲方在乙方已经支付的123万元购房款中直接扣除；原购房款剩余的60万元甲方委托罗宗伦于本合同签订后七日内退还给乙方”。合同签订后，翟平洋、李玉璧即将该房屋交付给吴湧占有使用至今。 2014年11月25日，吴湧向翟平洋出具《收条》一份，载明：“今收到翟平洋现金50万元，此款转到吴湧在彭山县农村信用合作社城区分社账户内，并以到账为凭”。同月27日，吴湧（乙方）与翟平洋（甲方）签订《购房合同解除协议》一份，载明：“经甲、乙双方友好协商一致，同意解除原卢伟、吴湧购买甲方坐落于彭山县××镇（白鹤村）六组（102）号房屋的购房协议。今天吴湧全权代表卢伟终止上述购房协议，并收到翟平洋支付人民币60万元整，并声明无条件再议。如果卢伟有任何异议，吴湧自愿全部承担均与翟平洋无关”。翟平洋陈述卢伟与卢润生系同一人。 2017年7月31日，翟平洋、李玉璧与案外人罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋签订《购房合同》，将座落于彭山县府河乡金华村一社（金龙度假村）的房屋六幢出售给案外人。之后罗宗伦等与翟平洋、李玉璧因房屋买卖发生纠纷，并提起诉讼。经四川省眉山市中级人民法院终审判决，翟平洋、李玉璧应协助罗宗伦等办理六幢房屋的产权过户登记，现该六幢房屋已被强制执行过户至罗宗伦等人名下。吴湧以其所购买的案涉房屋因翟平洋、李玉璧的原因，已被过户至罗宗伦等人名下为由，起诉至一审法院，提出上述主张。 一审法院另查明，案涉房屋位于四川省彭山县××镇××村××组××村内。 一审诉讼过程中，一审法院于2019年10月15日对案涉房屋的现状进行了现场勘验，并制作了简易现场图，翟平洋在图上签字确认。同时，经吴湧申请并经一审法院委托，中望集团房地产土地资产评估有限公司对眉山市彭山区牧马镇白鹤村6组20号5栋住宅用房地产、砖木结构厨房即库房、简易钢结构大棚、院坝水泥地面市场价值进行了司法鉴定评估。该公司于2019年11月26日作出中望房评（2019）字第0073号司法鉴定评估报告书，结论为市场参考价值202.67万元。 一审庭审中，吴湧申请的证人李某、张某出庭作证，李某证实吴湧在购买2010年7月《买卖合同》所指向的房屋时，支付了翟平洋123万元；张某证实吴湧对案涉房屋占用使用并进行了装修。另外，经翟平洋对眉山市彭山区不动产登记中心提供的房产分户图（宗地图）指认，确认图上标注的五栋（已过户登记至罗宗伦等人名下）为现在吴湧占有并使用的案涉房屋。 一审法院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。该案中，吴湧与翟平洋、李玉璧双方于2014年11月22日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。通过法庭查明的事实并结合双方举证、质证情况及法庭辩论意见，对该案当事人所争议的焦点，一审法院依法作如下分析与认定： 一、吴湧是否已向翟平洋、李玉璧支付了购买案涉房屋的对价63万元。 根据一审庭审查明的事实及证据，首先，可以认定2010年7月29日的《买卖合同》吴湧系共同购买人，虽然吴湧无直接证据佐证其实际支付了多少购房款，但吴湧陈述陆续以现金的方式支付了123万元。对此，证人李某予以证实。同时，从2014年11月22日吴湧与翟平洋签订的《房屋买卖合同》第三条内容来看，翟平洋也认可吴湧支付了123万元的购房款。其次，从2014年11月27日《购房合同解除协议》的内容来看，翟平洋需向吴湧支付60万元，该款实际已支付，再加上《房屋买卖合同》第三条约定的抵扣的63万元，正好构成123万元，由此也证明吴湧在履行《买卖合同》中，已实际支付了123万元。第三，根据《房屋买卖合同》第三条内容，双方确认案涉房屋的出售价为63万元，同时约定该63万元在吴湧支付的123万元购房款中直接扣除，说明翟平洋认可吴湧无需再向其另行支付该63万元。翟平洋作为具有完全民事行为能力的成年人，其应知道在《房屋买卖合同》上签字的法律后果，而且翟平洋也已实际将案涉房屋交付吴湧占有使用至今，其辩称《房屋买卖合同》是不真实的理由，并无证据支撑，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，翟平洋、李玉璧应承担举证不能的法律责任，故对其该项辩称理由一审法院依法不予支持。综上，一审法院确定吴湧已向翟平洋、李玉璧支付了购买案涉房屋的对价63万元，吴湧已履行完毕合同约定的付款义务。 二、翟平洋、李玉璧是否已将案涉房屋出售给了案外人罗宗伦等。 翟平洋、李玉璧在将案涉房屋出售给吴湧后，又于2017年7月31日将座落于四川省眉山市彭山区府河乡金华村一社（金龙度假村）的六栋房屋出售给了罗宗伦等，该六栋房屋现已过户登记至罗宗伦等人名下。虽然翟平洋、李玉璧辩称其出售给罗宗伦的房屋中不包括案涉房屋，但经其现场指认以及对眉山市彭山区不动产登记中心提供的房产分户图（宗地图）指认，确认图上标注的序号为“五栋”的房屋为现在吴湧占有并使用的案涉房屋，即案涉房屋已过户登记至罗宗伦等人名下，故翟平洋、李玉璧的该项辩称理由不成立，一审法院依法不予采信，翟平洋、李玉璧实际已将案涉房屋出售给了罗宗伦等人。 三、吴湧的主张能否获得支持。 因翟平洋、李玉璧在将案涉房屋出售给吴湧后，又转售给罗宗伦等人，并将产权过户登记至罗宗伦等人名下，导致吴湧不能实际取得案涉房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，翟平洋、李玉璧“一房二卖”导致不能向吴湧履约的根本违约行为，事实清楚，证据充分，吴湧据此要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，于法有据，一审法院依法予以支持。 基于上述事实，吴湧作为案涉房屋的买受人，因案涉房屋已过户登记至他人名下，其已不能再主张物权，此时吴湧享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项的规定，吴湧要求翟平洋、李玉璧赔偿损失的主张，于法有据，一审法院依法予以支持。又因案涉房屋并非商品房，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。该案审理过程中，经一审法院委托，中望集团房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋的市场价值作出了司法鉴定评估报告书，结论为市场参考价值202.67万元。由于翟平洋、李玉璧的违约行为，导致吴湧不能再享有因购买案涉房屋所带来的利益，包括出售房屋后产生的收益。翟平洋、李玉璧理应按照鉴定机构给出的市场参考价值202.67万元，向吴湧作出赔偿。因吴湧在合同履行过程中并无违约行为，故吴湧的该项主张一审法院依法予以支持，但超出鉴定结论部分的主张，依法不予支持。 李玉璧经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对吴湧诉讼请求及所主张的事实自行放弃抗辩及举证的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。 综上，根据在案证据，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、九十四条第一款第（四）项、第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定，判决：一、解除吴湧与翟平洋、李玉璧于2014年11月22日签订的《房屋买卖合同》；二、翟平洋、李玉璧于判决生效之日起十日内，赔偿吴湧购房损失202.67万元；三、驳回吴湧的其他诉讼请求。一审案件受理费30800元，由吴湧负担9993元，翟平洋、李玉璧负担20807元；财产保全费5000元，由翟平洋、李玉璧负担。翟平洋、李玉璧负担的案件受理费、财产保全费吴湧已垫交，翟平洋、李玉璧在给付上述款项时一并支付。 本案二审查明的案件基本事实与一审一致，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。 二审另查明，1.2014年11月27日，翟平洋通过其6214**9505账号向吴湧62********账号（彭山县农村信用合作社城区分社账户）转款500005.83元。 2.在2019年9月12日的一审庭审中，翟平洋本人当庭答辩陈述：“房屋买卖合同是我（翟平洋）与原告（吴湧）于2014年11月22日签订的……但是我没有收到原告支付的房款……签订合同后我就把房屋交付给原告占有使用至今，原告把房屋租出去后收取租金至今。2015-2017年原告一直在收取租金，也没有要求我协助其办理过户手续……案涉房屋2014-2016年可以过户，为什么原告没有去办理过户，原告应该去起诉罗宗伦，不应该起诉我。” 本院认为，本案争议焦点为：1.翟平洋、李玉璧与吴湧签订的案涉《房屋买卖合同》是否真实、有效，翟平洋是否收到了购房款63万元；2.翟平洋、李玉璧是否存在一房二买的违约行为；3.吴湧的损失应当如何认定。 关于第一个焦点。 翟平洋上诉认为案涉《房屋买卖合同》系为对抗案外人罗宗伦等人申请法院强制执行在2019年1月倒签的，并且并未收到购房款63万元。对此本院认为，翟平洋在一审诉讼中并未陈述《房屋买卖合同》系虚假的，反而对《房屋买卖合同》签字的真实性，以及签订时间的真实性均予以认可，仅对房款收取提出异议。该陈述应当视为对《房屋买卖合同》真实性认可。现二审中翟平洋不仅对其所述《房屋买卖合同》虚假未提交充分证据予以支持，且该陈述明显与其在一审中的陈述相违背，本院不予采信。 至于翟平洋是否收到购房款63万元，因翟平洋在诉讼中认可了《房屋买卖合同》的真实性，则相应本案应对其载明的相关内容真实性予以确认，《房屋买卖合同》第三条明确约定了吴湧已付房款为123万元，案涉购房款63万元在123万元中扣减，并由翟平洋退还吴湧60万元。案涉证据表明此后翟平洋向吴湧退还了约定的房款。该事实也与《房屋买卖合同》约定相互印证。另外，翟平洋在将案涉房屋交付吴湧后，吴湧一直用于出租收益，对此翟平洋是知晓的而多年不要求吴湧支付房屋价款也明显有违常理。吴湧在本案中虽不能提交翟平洋出具的房款收条或转款凭证等佐证房款的支付情况，但《房屋买卖合同》第三条的约定内容本身具有房款收条性质，且案涉相关证据能够予以印证，故对翟平洋所述63万元款项未收到的上诉理由不予支持。 关于第二个焦点。 翟平洋、李玉璧上诉认为其不存在一房二买违约行为。从本案查明的事实来看，案涉房屋经眉山市彭山区人民法院强制执行眉山市中级人民法院（2018）川14民终1033号民事判决后，眉山市彭山区不动产登记中心已经将案涉房屋产权登记在罗宗伦等人名下，由此导致了翟平洋、李玉璧不能履行案涉《房屋买卖合同》项下产权登记义务，故翟平洋、李玉璧构成根本违约。现吴湧基于合同相对性向翟平洋、李玉璧主张违约赔偿责任符合法律规定。 关于第三个焦点。 翟平洋、李玉璧上诉认为即便认定一房二买也应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定判令承担房款的双倍返还责任。对此本院认为，就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出售给第三人”规定而言，对于出卖人的违约责任，也并非仅是承担已付购房款的双倍返还责任，还应当赔偿损失。现吴湧在诉讼中将案涉房屋的鉴定结论价值作为损失主张并无不当，应予支持。翟平洋、李玉璧该上诉理由不成立，应予驳回。 本院认为，上诉人翟平洋、李玉璧的上诉理由均不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23014元，由翟平洋、李玉璧负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 部 审判员 梁 丹 审判员 孙春红 二〇二〇年七月二十四日 书记员 刘慧彬