河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初11059号 原告秦皇岛祥光物业服务有限公司。 法定代表人：檀世鸿，经理。 委托代理人刘瑞,河北凯悦律师事务所律师。 委托代理人魏东。 被告王爽。 委托代理人肖军，河北德圣律师事务所律师。 委托代理人肖蕴伟，河北德圣律师事务所律师。 原告秦皇岛祥光物业服务有限公司诉被告王爽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘瑞、魏东，被告王爽及其委托代理人肖军、肖蕴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年12月15日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》一份，约定原告为被告所有的房屋秦皇岛市海港区提供物业服务，物业服务标准为5.2元／月／平方米，物业费缴纳办法为每一年交费一次，提前一个月预交，以售楼时间为起点计算，合同还约定了其他事项，之后原告一直按合同约定给被告提供物业服务，但被告从2015年3月11日开始拖欠原告物业费不欠，为此原告多次向被告催要，被告拒不支。无奈原告诉至人民法院。一、请判决被告支付拖欠物业费和电梯费18155.69元，滞纳金34555.81元（计算至2019年7月31日），合计52711.5元。二、被告承担诉讼费用 被告辩称，1、被答辩人诉请没有事实依据。被答辩人诉请的物业服务期间，实际进行物业服务的并非被答辩人，而是秦皇岛福泰物业服务有限公司。被答辩人没有进行物业服务就向答辩人请求支付物业费，是没有事实依据的。2、被答辩人诉请没有法律依据。被答辩人与答辩人之间在诉请期间不存在物业服务关系，被答辩人基于不存在的事实向答辩人请求物业费没有法律依据，被答辩人不是适合诉讼主体，没有诉权。 综上法院应当依法驳回被答辩人诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 证据一、业主临时管理规约，证明是被告签字的，该规约约定了被告所在的住宅的情况以及使用住宅注意事项，并且在第四章第五条约定物业服务标准为5.20元每月每建筑平方米，电梯费是1元每月每建筑平方米，并且第五条的第四小条约定了应该缴纳滞纳金，滞纳金缴费标准为欠费金额乘以逾期天数乘以千分之三。 证据二、业主服务手册，证明载明本案原告是给宏基大厦A座（半岛四季）提供物业服务的公司，并且约定了装修、清洁服务、物业搬运等相关事项，以及原告具体提供物业服务的内容，包括闭路监控系统，防火系统，安全员巡逻系统，通讯设备，水电供应，地盘管采暖系统，电梯设备，停车场系统及其他有偿服务。从手册第八章、九章、十章是关于清洁绿化管理的约定，第十三条是关于停车场管理规范。 证据三、秦皇岛物价局和秦皇岛市住房保障和房产管理局2009第47号文件关于印发《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）》的通知。证明在第六条规定物业服务区分不同物业的性质和特点分别实施政府指导价和市场调节价，普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价，高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业收费和接受个别业主委托为其提供公共性物业服务合同以外的特约服务所收取的费用实行市场调节价，本案原告给被告提供的属于高级公寓适用这条中的实行市场调节价的规定。 证据四、前期物业服务协议，证明甲方是本案原告，乙方是本案被告，签订时间是2012年3月15日，约定原告为被告所有的宏基大厦A座9层16号建筑面积是56.62平方米的房屋提供物业服务，服务期限从本物业正式入伙之日起计算至本物业成立业主委员会选定的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止。截止目前，宏基大厦A座没有成立业主委员会，也没有选聘其他物业公司，一直是由原告提供物业服务，该协议定五条约定了服务标准是5.2元每月每建筑平方米，电梯费是1元每月每建筑平方米，每年缴费一次，提前一个月预交，以收楼时间起计算。 被告对原告所出示证据质证意见为： 证据一、真实性没有异议，相关性和合法性有异议。 证据二、真实性没有异议，相关性和合法性有异议。 证据三、真实性、合法性没有异议，相关性有异议。 证据四、相关性和合法性有异议，真实性无异议。 证据一和证据四签署当日被告同时签署了委托代租意向书，后签订的委托管理合同，在委托代租意向书中甲方承诺暂不收取物业费、取暖费、水费、电费、电梯费等相关费用，被告是基于此才同意原告提供的证据一和证据四中的收费标准。现在原告起诉的期间范围内已经不存在代租事实，所以相应的物业收费标准也不应当以此来计算。证据四原告与被告签订不符合国家规定，前期物业服务合同实质上应当是房地产开发有限公司和物业服务有限公司签订，不应当是与业主签订。证据二，由原告单方提供，原告未提供下相应的实质服务内容，未提交证据证明原告依约履行服务内容。双方物业费极高，是5.2每月每平方米另收电梯费的前提是双方存在反租协议，由原告进行酒店式公寓管理，相当于是经营酒店公寓，但是双方在2015年已经解除了反租协议，相应的物业服务也无需也不再进行酒店式公寓管理，变成了被告的普通住宅，原来的5.2元已经不存在收取的基础。 被告为证实其主张出示证据如下： 证据一、1.政府信息公开告知书（2019）第2号公告，2019年10月22日由秦皇岛市海港区自然资源和规划局出具；2.行政处罚决定书（秦规海罚）字（2015）第（15）号，2015年11月9日由秦皇岛市城乡规划局出具；证明：2015年时宏基大厦A座由秦皇岛福泰物业服务有限公司管理。 证据二、1.政府信息公开答复书，2019年10月17日，由秦皇岛市住房和城乡建设局出具；2.通告秦房字【2014】178号，2014年11月12日由秦皇岛市住房保障和房产管理局出具。证明：2014年11月12日秦皇岛祥光物业服务有限公司资质证书过期失效。 证据三、物业服务企业许可案卷卷宗编号：2015年晋第36号，证明：自2014年11月开始，秦皇岛宏基大厦A座由秦皇岛福泰物业服务有限公司管理。 证据四、委托管理合同和委托代租意向书复印件，证明双方在签订临时管理规约确定物业服务费时，同时签订了委托代租意向书和委托管理合同。 证据五、2015年3月10日的补充协议复印件，证明原被告之前解除了委托经营合同。 原告对被告所出示证据质证意见为： 证据一、有原件，真实性认可，合法性和关联性不认可。 证据二到证据五、都是复印件，三性均不认可。 根据原告出示的证据，经本院审核认定:原告提供的证据一至证据三因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：2012年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）王爽签订《前期物业服务协议》约定，乙方为秦皇岛市海港区业主，建筑面积：56.62平方米，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业服务达成如下协议：第一条服务期限跟中国政府《物业管理条例》的规定，受秦皇岛宏基房地产有限公司的委托，秦皇岛祥光物业服务有限公司负责本项目的前期物业服务，从本物业正式入伙之日（以甲方书面通知乙方入伙时间为准）起计算，至本物业成立业主委员会选定的物业服务公司签定的《物业服务合同》生效时止。第二条物业管理服务内容…。第三条服务质量标准…。第四条双方的权利和义务…。第五条物业服务费及公共维修基金一、收费项目、标准如下：1、物业服务费5.20元／月／建筑平方米；…。2、其他费用…；电梯费：1元／月／建筑平方米；二、物业管理服务费的交纳办法：每一年交费一次，提前一个月预交，以收楼时间为起始时间。第六条违约责任一、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；…；《业主临时管理规约》约定：为维护宏基大厦Ａ座（半岛四季）全体业主的共同利益，保障本物业安全使用，维护物业的公共秩序，建立全体业主必须准守的共同行为准则，建设整洁美观、生活有序、和睦相处的社区环境，确保物业的保值增值，特制定本《宏基大厦Ａ座（半岛四季）临时管理规约》（以下简称规约）。…；第四章物业的维修养护…；第五条物业服务企业按照法规、规章和物业服务合同收取物业管理服务费用及其他代收代缴费用。1、本物业服务费标准为5.2元／月／建筑平方米；电梯费1元／月／建筑平方米。2、物业费电梯费每一年交费一次，提前一个月预交；3、业主办理入住手续时，应当向物业服务企业一次性支付其所属单元一年的物业服务费，随后各期的物业服务费以此类推按年交纳。4、业主不按本规约约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权要求业主补交所欠费用，还应交纳滞纳金（滞纳金＝欠费金额×逾期天数×3‰）；逾期三个月拒绝交纳，物业服务企业有权停止业主所拖欠费用项目的服务。…。 被告王爽为秦皇岛市海港区业主，房屋面积为55.59平方米，原告为秦皇岛市海港区文化路179号宏基大厦Ａ座提供物业服务，物业服务费5.20元／月／建筑平方米,电梯费1元／月／建筑平方米。被告拖欠原告2015年3月11日至2019年7月31日物业费15035.18元（5.2元／月／建筑平方米×55.59平方米×52个月＋5.2元／月／建筑平方米÷30×21天），电梯费2891.37元（1元／月／建筑平方米×55.59平方米×52个月＋1元／月／建筑平方米÷30×21天）。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定为宏基大厦A座提供物业服务，被告亦应按合同约定向原告交纳物业费、电梯费。考虑原告、被告举证情况，原告所出示证据不能证实其完全履行物业管理服务义务，根据物业服务标准与服务水平相适应的原则，对照原、被告双方约定的收费标准，对原告向被告请求给付的2015年3月11日至2019年7月31日期间物业费酌情予以扣减20%较为合理。被告应向原告给付2015年3月11日至2019年7月31日期间物业费为12028.14元（15035.18元×80%）。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告王爽于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛祥光物业服务有限公司给付2015年3月11日至2019年7月31日期间物业费12028.14元、电梯费2891.37元，合计14919.51元。 二、驳回原告秦皇岛祥光物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1118元，由被告王爽负担；于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年七月三日 书 记 员  彭 澎