江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0211民初7554号 原告：朱伟松，男，1970年11月25日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人:王友祥，江苏宏润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所实习人员。 原告：吴蓉伟，男，1975年11月8日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所实习人员。 被告：颜正，男，1974年9月11日生，汉族，户籍地湖北省石首市，现住江苏省无锡市滨湖区。 原告朱伟松、吴蓉伟与被告颜正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱伟松、吴蓉伟的共同委托诉讼代理人王友祥、张梅，被告颜正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱伟松、吴蓉伟向本院提出诉讼请求：1、确认颜正与陶海浪签订的《商铺租赁合同》已解除；2、判令颜正立即搬离无锡市万科城市花园一区68-1、68-2号商铺，并交还原告。本案审理过程中，朱伟松、吴蓉伟变更诉讼请求为：1、判令解除颜正与陶海浪签订的《商铺租赁合同》；2、判令颜正立即搬离无锡市万科城市花园一区68-1、68-2号商铺，并交还原告。事实和理由：2014年颜正与陶海浪签订一份《商铺租赁合同》，租用无锡市万科城市花园一区68-1、68-2号商铺，租赁期限自2014年3月1日起至2024年2月28日。朱伟松、吴蓉伟于2019年2月20日经无锡市梁溪区人民法院司法拍卖拍得案涉房屋所有权。后朱伟松、吴蓉伟发现颜正未经出租人同意，将案涉房屋南楼一层房屋转租给江苏育乐童投资发展有限公司（以下简称育乐童公司），将案涉房屋东侧二层区域转租给无锡斯蒂姆教育科技有限公司（以下简称斯蒂姆公司），且经催告未按合同约定交租赁保证金25万元。朱伟松、吴蓉伟在2018年6月28日向颜正发送律师函解除上述《商铺租赁合同》。颜正经催告未缴纳合同约定的保证金25万元，亦未搬离。颜正支付租金至2020年2月底，未按约于2020年1月25日支付下一期三个月（3至5月）的租金17.5万元，朱伟松、吴蓉伟遂于2020年6月16日向颜正再次发函要求解除合同并交纳租金，颜正虽在当日支付了20万元租金，但仍属于违反《商铺租赁合同》第七条第3项约定延期交纳租金超过90天，故原告有权解除合同，收回房屋。 被告颜正辩称：案涉房屋最初所有权人是无锡万科房地产有限公司（以下简称万科公司）。2012年5月，其向万科公司租用案涉房屋，并已按约向万科公司交付25万元租赁保证金。2013年10月陶海浪向万科公司购买案涉房屋后，三方签订主体变更协议将保证金划转陶海浪，故其无需再交。其与陶海浪签订《商铺租赁合同》时，合同第二条第6项即已约定二楼允许转租，只需要加租金10万元。2015年，其代陶海浪签名签订合同，转租案涉房屋南楼一层给南京财今文化传播有限公司，又于2018年6月转租育乐童公司。2015年其将南楼二层转租无锡市滨湖区宋**实验苗苗园。上述转租都是陶海浪知道且允许的。2019年2月其将东侧二层区域转租斯蒂姆公司是合同约定允许的。2020年起因疫情影响，其经营的健身俱乐部和转租的教育机构都无法营业，没有收入，所以没有及时交租，但原告也是在2020年6月16日才催讨，其收到通知后，当天就支付了，未构成违约，请求驳回诉请。 经审理查明：无锡市万科城市花园一区68-1、68-2号商铺（现门牌68号）原所有权人系万科公司，颜正于2012年5月15日与万科公司签订《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺租赁合同书》租用案涉房屋。陶海浪于2013年10月21日与万科公司签订《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺买卖合同》购买该房屋所有权。2014年2月，万科公司、陶海浪、颜正共同签订1份《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺租赁合同主体变更协议书》，协议约定：“四、2014年2月11日至2014年4月31日人民币214033元的租金由颜正直接向陶海浪交纳……五、颜正根据原租赁合同已交纳给万科公司的租赁保证金人民币25万元，由万科公司直接扣除作为陶海浪的滞纳金，不再支付给陶海浪，陶海浪需开具人民币25万元的租赁保证金收据给颜正（颜正退还万科公司开具的租赁保证金收据）”。陶海浪与颜正于2014年2月22日签订1份《商铺租赁合同》，约定颜正租用无锡市万科城市花园一区68-1、68-2的商铺，租赁期限自2014年3月1日起至2024年2月28日，第1、2年租金为50万元，以后以上一年的租金为基础，按每2年增加5万元，租金每3个月支付一次，在上一个支付期到期当月的25日支付给陶海浪。合同第二条第6项约定“如乙方把2楼那个区域转租出去后，每年增加10万租金”、第四条出租房与承租方的变更约定“1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效……2、租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方”。庭审中，两原告认为合同约定的“2楼那个区域转租出去”指产权证面积以外的二楼区域，被告认为产权证以外区域即为公共区域，陶海浪无权出租，故应指二楼全部区域。 另查明，无锡市梁溪区人民法院于2018年5月16日作出（2018）苏0213执423号执行裁定书，拍卖陶海浪名下的案涉房屋。2018年7月24日，江苏同方地产资产评估规划勘测有限公司（以下简称同方公司）受无锡市梁溪区人民法院委托对案涉房屋作出《房地产估价报告摘要》（苏同方【2018】锡房合估字第540-3号），该评估报告第7页第四项估价对象实物状况载“估价对象万科城市花园一区68-1、68-2为万科城市花园一区小区内部商业配套用房，现场门牌号68号……现整体出租，开设健身馆。南侧1-2层局部转租开设早教机构”。无锡市梁溪区人民法院于2018年12月27日在网络司法拍卖公告过程中公告了上述《房地产估价报告摘要》（苏同方【2018】锡房合估字第540-3号），另在2019年2月26日的《拍品瑕疵知情意见书》告知“法院网拍辅助人员已当面向本人释明拍品瑕疵，本人对以上拍品瑕疵描述及释明内容完全理解且无歧义慎重考虑，同意接受拍卖结果，并签署成交确认书”。庭审中，朱伟松、吴蓉伟确认竞买前本人已至案涉房屋现场查看过。2019年2月20日，无锡市梁溪区人民法院作出（2018）苏0213执423号之一执行裁定书，裁定朱伟松、吴蓉伟通过网络司法拍卖取得案涉房屋所有权及土地使用权（各占50%份额），后朱伟松、吴蓉伟办理了房产所有权变更登记。2019年6月28日，朱伟松、吴蓉伟委托江苏宏润律师事务所通过EMS中国邮政快递向颜正发送一份《律师函》，要求立即解除合同，该邮件于2019年6月29日签收。朱伟松、吴蓉伟又于2020年6月16日向颜正发送1份《再次解除商铺租赁合同的通知函》，以颜正延迟支付2020年1月25日应付租金达140日为由，要求支付租金或房屋占有使用费，并解除租赁合同关系。颜正收到该通知于2020年6月16日向朱伟松、吴蓉伟支付20万元租金。 又查明，2018年6月18日颜正与育乐童公司签订1份《房屋租赁合同》，将案涉房屋南楼一层480平方米区域转租育乐童公司，租赁期限自2018年7月1日起至2024年2月28日止。2019年2月18日颜正又与斯蒂姆公司签订1份《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋东侧二层250平方米区域转租斯蒂姆公司，租赁期限自2019年3月1日起至2024年2月28日止。 本案审理过程中，颜正向本院提交1份江苏苏南万科物业服务有限公司万科城市花园一区物业服务中心出具的《证明》，证明陶海浪本人于2016年在案涉房屋因漏水向物业申报维修时到场，知道其转租的事实，并无异议。本院就该《证明》向江苏苏南万科物业服务有限公司万科城市花园一区物业服务中心进行调查，该中心对《证明》内容真实性予以确认。 上述事实，有《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺租赁合同书》、《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺租赁合同主体变更协议书》、无锡市梁溪区人民法院执行裁定书及拍卖档案材料、《商铺租赁合同》、《对账单》、《房屋租赁合同》、调查笔录、质证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据万科城市花园一区物业服务中心出具的证明，可以证实陶海浪于2016年因案涉房屋漏水维修到现场查看，应当知道颜正将案涉房屋南楼一、二层区域转租的事实。无锡市梁溪区人民法院在拍卖案涉房屋时于2018年12月27日对司法评估鉴定机构的《房地产估价报告摘要》进行了公告，且朱伟松、吴蓉伟到拍卖标的物现场进行了确认并签署《拍品瑕疵知情意见书》向法院确认知道该房屋瑕疵，应当知道案涉房屋南侧1、2层转租开设教育机构的事实，但朱伟松、吴蓉伟提供的证据不足以证明出租人在知道转租事实后六个月内提出异议。根据《商铺租赁合同》合同第二条第6项约定“如乙方把2楼那个区域转租出去后，每年增加10万租金”，根据文意解释，双方约定案涉房屋二层有区域是允许转租的。而原告未举证证明颜正将案涉房屋东侧二层区域转租斯蒂姆公司不属于或超出合同约定的二层转租区域范围，故仍应由原告就被告违约转租行为承担举证责任。 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。颜正租用案涉房屋用于开设健身机构，受疫情和防控措施影响导致经营困难，其在2020年6月16日原告发送通知后立即履行了支付义务，故对原告以颜正延期支付租金超过90天，要求解除合同的诉请，本院不予支持。根据万科公司出具的《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺租赁合同主体变更协议书》证明，颜正已按约向万科公司交纳25万元租赁保证金，并划转陶海浪。颜正已履行该项合同义务，故对原告以颜正未交纳保证金构成违约的主张，不予支持。综上，对朱伟松、吴蓉伟要求解除《商铺租赁合同》返还案涉房屋的诉请，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第八十二条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下： 驳回朱伟松、吴蓉伟的诉讼请求。 本案案件受理费22800元，由原告朱伟松、吴蓉伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  朱加嘉 人民陪审员  苏卓华 人民陪审员  肖锦秀 二〇二〇年七月八日 法官 助理  毛瀚飞 书 记 员  陈慧明 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》： 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。