安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3701号 上诉人（原审原告）：合肥通彩自动化设备有限公司，住所地合肥市新站区新蚌埠路**。 法定代表人：徐志法，总经理。 委托诉讼代理人：汪海鸥，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡金彪，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：赵宗海，男，1966年3月4日，汉族，住合肥市庐阳区红星路******。 委托诉讼代理人：桂冰，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩光辉，安徽世邦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：合肥博鹏贸易有限公司，住所，住所地合肥市庐阳区阜阳北路亿川钢材交易中心******div> 法定代表人：赵宗海，总经理。 委托诉讼代理人：桂冰，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩光辉，安徽世邦律师事务所实习律师。 上诉人合肥通彩自动化设备有限公司（以下简称通彩公司）因与被上诉人赵宗海、合肥博鹏贸易有限公司（以下简称博鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初4475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 通彩公司上诉请求：撤销原判，改判支持通彩公司的一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审判决仅认定赵忠海违法搭建行为，并认为双方变更了合同约定错误。赵宗海在租赁期间未经通彩公司同意擅自改变租赁房屋主体结构并搭建违章建筑，违反了涉案《房屋租赁合同》第8.6条的约定；未经通彩公司同意，将租赁房屋用于承诺使用的用途范围之外，且分租给次承租方亦是用于承诺使用的用途之外，违反了涉案《承诺书》的约定；将租赁房屋分租给次承租方后未按约定向通彩公司提交次承租方的营业执照或身份证明文件，违反涉案《房屋租赁合同》第10.2条的约定；存在逾期支付租金等。通彩公司一审已提供证据对此予以佐证，一审法院仅认定赵宗海搭建违章建筑的事实，对其他违约行为未予认定，属认定事实错误。一审中，赵宗海认可其搭建了违章建筑，但未提供通彩公司同意其搭建违章建筑的证据，一审以违章建筑搭建施工期需要一个多月，2014年通彩公司曾向管委会请示报告，又于2016年与赵宗海签署变更协议为由，认定通彩公司事实上认可了赵宗海的违约行为错误。通彩公司是否知情赵宗海改造并不能通过施工期的长短予以判断，在违章建筑搭建阶段通彩公司并不知晓，事后知晓也通过各种方式要求赵宗海停止违纪行为并恢复原状。通彩公司提交的司法鉴定书，证明赵宗海提交的《关于申请将我司宿舍楼更改为商业用楼的报告》中的“胡戈宁”的签字系伪造，该份报告的真实性、合法性存疑，不能作为定案证据。通彩公司与赵宗海签署的《房屋租赁合同变更协议》仅涉及租金的变更，对于租赁房屋改造及违章建筑事宜并未涉及，不能据此认定通彩公司认可赵宗海的前期违约行为。赵宗海提交的证据均非直接证据，无法形成完整且合理的证据链条，一审认定通彩公司认可赵宗海的违纪行为错误。2.一审判决适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》均规定不得擅自改变土地用途，一审判决认为关于改变房屋使用性质的房屋不得出租的规章系部门规章，不能为人民法院审理案件直接引用，属适用法律错误。通彩公司提起本次诉讼系真实意思表示，是对自身所享有的合同权利的正当行使，全部诉讼文件亦是通彩公司盖章签署，一审认定通彩公司提起本次诉讼并非真实意思表示，并据此驳回通彩公司的全部诉讼请求错误。 赵宗海、博鹏公司辩称，1.一审查明事实反映赵宗海没有违反合同中关于解除权的任何一条约定，通彩公司无权解除；2.违章建筑为承租两栋楼之间通道的连接，该连接的建设行为在双方签订《房屋租赁合同补充协议》即2016年3月24日前，通彩公司对连接部分的建设情况是知晓的，一审中关于施工图纸、报建、验收等证据已经提交，通彩公司对此事实予以认可。且2016年3月24日通彩公司与赵宗海签订了《房屋租赁合同补充协议》，并下调了租金，视为通彩公司认可两栋楼之间的连接，所以该违建事实虽存在但已经赵宗海与通彩公司确认。3.赵宗海承租后，通彩公司向政府出具改为商业用途的报告，将土地性质由工业改为酒店用途。赵宗海经营的酒店及其他租赁的商业项目均取得了工商营业执照、卫生、消防许可证等政府要求关于合法经营的手续，所以并非赵宗海擅自用于商业用途，而是双方共同经政府批准的合法经营行为。4.工业用途变商业用途，最高人民法院的相关判决已对同类问题明确作出合同有效的认定，故本案一审判决适用法律正确。 通彩公司向一审法院起诉请求：1.请求确认通彩公司与赵宗海于2014年3月19日签署的《房屋租赁合同》及2016年3月24日签署《房屋租赁合同变更协议》于2018年4月8日解除；2.请求判令赵宗海立即腾退租赁房屋；3.判令赵宗海赔偿通彩公司因遭受行政处罚的损失49632元；4.判令赵宗海向通彩公司支付违约金1968000元（根据《房屋租赁合同》第13.9条约定，因乙方违约导致合同解除的，乙方应按前一年度租金的一倍向甲方支付违约金）；5.判令赵宗海向通彩公司支付迟延腾退房屋的违约金，以1968000元为基数，按每天万分之五标准，自2018年4月15日起计算至判决生效之日止；6.判令博鹏公司对赵宗海上述第2、3、4、5项付款义务承担连带保证责任；7.判令赵宗海、博鹏公司共同承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月19日，通彩公司与赵宗海签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，合同约定：通彩公司将位于合肥市新站区龙子湖路与新蚌埠路交叉口的9号、10号两栋楼（建筑面积9119.65平方米）出租给赵宗海使用，该房屋用地性质为工业用地，赵宗海对此已充分知晓，如房屋用地性质变更为商业用地后租金作相应调增，租赁期限为15年，暂定自2014年3月31日起至2029年3月31日止，第一年至第十年的租金为22.5元/平方/月，第十一年至第十五年的租金为26.55元/平方/月。赵宗海负责办理房屋的消防手续，租赁合同第十条约定，赵宗海分租、转租房屋的，应将新承租人的营业执照或身份证明等文件的复印件交通彩公司备存。赵宗海在房屋租赁期间，有下列行为之一的，通彩公司有权解除合同，收回房屋：1、赵宗海擅自拆改变动该房屋主体结构。2、违反合同第十条的约定，分租或转租、转借该房屋或以其他形式将房屋交给其他任何第三人使用。3、赵宗海损坏该房屋，在通彩公司提出的合理期限内未修复的……。 同日，博鹏公司向通彩公司出具《保证人承诺书》一份，承诺博鹏公司自愿作为租赁合同中赵宗海的连带责任保证人，对赵宗海全面、正确履行租赁合同向通彩公司提供连带保证责任。另赵宗海亦向通彩公司出具一份《承诺书》，承诺主要内容如下：赵宗海承租的9、10号楼自行装修、自营宾馆，如遇特殊情况需进行转租、分租，必须事先将转租、分租方案报通彩公司备案，且仅限于用作开设宾馆、烟酒百货、茶庄、咖啡吧、足疗、餐饮、银行，不得转租或分租给第三方用于其他用途，且赵宗海自愿与次承租人就订立的分租/转租合同条款对通彩公司负连带责任。分租、转租期间，赵宗海仍将继续履行租赁合同中的各项义务。另外，本承诺为租赁合同附件。通彩公司在该份承诺书上加盖公司合同专用章予以确认。 2015年11月23日，关于赵宗海支付租金和改变附加建筑事项。通彩公司向赵宗海的关联公司合肥斯威特酒店管理有限公司（以下简称斯威特公司）发送《联络函》一份，在该函中，通彩公司重申了租赁合同中的有关条文约定，并明确指出，2014年11月份，斯威特公司正式进场，对围墙、路面等进行拆除，并对宿舍楼进行装修……，在未经通彩公司同意情况下，在9、10楼之间搭设房屋及通道等违章建筑、擅自改动主体结构，造成安全隐患，要求按照合同约定于2015年12月15日前足额补交房租和水电费并拆除违章建筑。否则，将依据租赁合同约定，解除合同并收回房屋使用权。该函发出后，赵宗海并未按照通彩公司的要求去改正。相反，在2016年3月24日，通彩公司与赵宗海又签订了一份《房屋租赁合同变更协议》，在该变更协议中，双方主要就租金标准作了调减，并补充约定，赵宗海如利用该房屋存放危险物品或进行违法活动或由此受到行政机关罚款，则由赵宗海承担。并申明，变更协议与原合同具有同等法律效力，原合同被变更之条款作废。之后，赵宗海一直在按约支付通彩公司的租金。 一审另查明，在2014年3月26日，通彩公司曾给合肥新站管委会提交一份《关于申请将该公司宿舍楼变更改为商业用楼的报告》，报告的主要内容是申请将该司一期项目中已建成的9、10号两栋宿舍楼，更改为宾馆与餐饮为一体的商业用楼。 一审再查明，合肥市国土资源局于2018年1月11日，向该院申请强制执行合国土资监（2017）15号行政处罚决定书，该份决定书决定：1、责令通彩公司交还非法改变用途的土地。2、对非法改变用途的土地按照每平方米30元处以罚款，计49632元。后经该院审查，因合肥市国土资源局在做出行政处罚决定过程中，未对非法改变土地用途地上的建筑物作出处理，后裁定不准予强制执行合肥市国土资源局作出合国土资监（2017）15号《行政处罚决定书》中责令交还非法改变用途的土地的申请。现通彩公司诉讼至法院，请求判如所请。 一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。 本案中，当事人争议的焦点是通彩公司诉求解除租赁合同的主张应如何界定。首先，通彩公司与赵宗海签订的租赁合同以及变更协议属于两个平等民事主体之间签订的合同。虽然通彩公司将在工业用地上所建宿舍楼对外出租，违反了中华人民共和国住房和城市建设部颁发的《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情况之一的房屋不得出租：……（三）违反规定改变房屋使用性质的。故该案涉租赁合同及变更协议无效。其次，在赵宗海租赁期间，通彩公司曾于2015年11月23日以赵宗海违约并擅自搭建房屋及通道等为由向赵宗海提出解除租赁合同的意见，本应依法继续维权。但在2016年3月24日，通彩公司与赵宗海又签订了变更协议一份，由此可见，通彩公司对赵宗海的前期违约事实已经默认，而且同意在减少租金的前提下继续与赵宗海履行租赁合同。再次，从本案的诉讼诱因和结果来看，通彩公司提起本次诉讼的结果，不仅会使其丧失租金收益，而且可能会造成其与赵宗海之间发生新的经济纠纷，与其签订租赁合同和变更协议的目的相悖，不符常理。现通彩公司诉求各主张，诉请中有确认合同解除，但没有确认合同无效，基础法律关系方面主张不正确，其他诉求相应难以支持，加之事实依据并不确实充分，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回合肥通彩自动化设备有限公司的诉讼请求。案件受理费44380元，由合肥通彩自动化设备有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，通彩公司主张赵宗海在租赁期间未经通彩公司同意擅自改变租赁房屋主体结构并搭建违章建筑，未经通彩公司同意将租赁房屋用于承诺使用的用途范围之外，分租给次承租方也用于承诺使用的用途范围之外，亦未按约定向通彩公司提交次承租方的营业执照或身份证明文件，并存在逾期支付租金等行为，据此主张解除涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同变更协议》。但赵宗海的搭建行为发生于2014年11月，通彩公司至2015年11月23日发送《联络函》前，对此并未提出异议。此后通彩公司在赵宗海未在指定期限内拆迁违章建筑的情况下，又与其签订《房屋租赁合同变更协议》，双方继续履行租赁合同至今。根据通彩公司的上述行为，可以认定其对赵宗海搭建违章建筑并加以经营的行为系知晓并默许。现违章建筑已被拆迁，涉案房屋已恢复原状，通彩公司以此为由主张解除租赁合同缺乏事实依据，本院不予支持。虽赵宗海向通彩公司出具的《承诺书》对租赁房屋的用途作有明确限定，但双方现对赵宗海分租的次承租方所经营的内容是否超过承诺使用的用途范围之外持有异议。且即使赵宗海存在未按约定向通彩公司提交次承租方的营业执照或身份证明文件的行为，该行为也不影响双方租赁合同目的的实现，通彩公司据此主张解除，本院不予支持。通彩公司主张赵宗海存在逾期支付租金的行为，但该行为发生在双方协商签订《房屋租赁合同变更协议》前，此后赵宗海一直按约支付租金，不存在欠付行为。通彩公司二审庭审中亦认可双方租赁合同正常履行，赵宗海不存在欠付租金的行为。根据本案租赁合同履行的实际情况，从维护经济关系稳定及保护交易行为的角度出发，本院认定通彩公司主张的解除理由不能成立，于法无据。 综上，通彩公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费44380元，由合肥通彩自动化设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年七月二十七日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。