山东省鱼台县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0827民初1248号 原告：鱼台中达市场管理有限公司。住所地：鱼台县经济开发区**中达商贸城**楼**商铺。 法定代表人：卢刚，经理。 委托诉讼代理人：张成，山东邦治律师事务所律师。 被告：刘亚楠，男，1986年2月12日出生，汉族，住山东省鱼台县。 委托诉讼代理人：刘强，山东英辩律师事务所律师。 原告鱼台中达市场管理有限公司与被告刘亚楠房屋租赁合同（物业服务合同）纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鱼台中达市场管理有限公司委托诉讼代理人张成、被告刘亚楠委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鱼台中达市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求法院判令被告支付原告合同期内管理费1853.3元,诉讼中变更为租金11274元、管理费4324.3元，共计15598.3元；3、要求被告按照原合同的租金及管理费的价格支付无权占用期间的占用费（自2018年10月1日起计算至实际返还商铺为止。）；4、依法判令被告搬离占用商铺，并将占有商铺恢复原状，返还原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订有《商铺租赁合同》，将位于鱼台县商铺租赁给被告，并在合同中约定了租期、租金及管理费等内容。现租期已满，被告既不续签合同，又不搬离商铺，严重影响原告的正常经营。为保护原告的合法权益，请法院判决支持前列诉讼请求。 刘亚楠辩称：1.本案原告主体不适格，原告既不是租赁合同标的物的物权人，也不是使用权主体，无法成为租赁合同的相对方。2.管理费是物业合同纠纷，双方之间具有独立的物业管理合同，物业管理在租赁合同中仅是权利义务的组成部分，并不是租赁合同主体的组成部分。原告不应在租赁合同纠纷中主张管理费，应以物业管理合同纠纷另行主张权益。3.原告不是物权所有人，无权基于物权向被告主张占用费，无权基于物权主张搬离、恢复原状并返还给原告。4.租赁合同第五条第8款、第九条约定属于“格式条款”，该条款限制了承租人的权利，也未与被告进行任何解释说明，依法不能产生法律效力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。鱼台中达市场管理有限公司提交证据：1.《商铺租赁合同》一份，证明：原、被告之间存在租赁关系；合同约定的租赁期限已经届满；原、被告之间约定了租金及管理费的收取标准。2.证明一份，证明：原告租赁商铺是经过鱼台豪达置业有限公司授权进行的，并且签订合同的主体是原告，原告能够依据《商铺租赁合同》独立行使权利承担责任，是本案适格原告。3.9#B-11、12号商铺现状照片一张，证明：截至目前，被告仍占用商铺。4.证明一份，证明：王某是原告公司的经理，有权代表原告公司签订合同。 刘亚楠质证意见:对证据1的真实性无异议，但该合同包含两个内容，一是房屋租赁，二是物业管理。租赁合同未载明原告是出租标的的权利人或产权人，按照合同法第402条、403条的规定，就合同记载的内容讲没有向合同相对方进行受托披露，按照合同法第403条的规定，只有委托人才能行使合同权利。故原告主张解除合同及要原合同的租赁费用恢复合同原状均和法律规定相背。对证据2的真实性没有异议，但该证据的账目标注的是豪达置业。对证据3有异议，该证据需要法人在上面签字落章，才能说明该证据的合法性。对证据4的真实性无异议，对原告证明目的有异议，无法证明何时拍摄、何时使用。对证据5的真实性有异议，只加盖了公章没有法人或经办人的签字，不符合证据规则的规定。性质上属于原告的单方陈述。 刘亚楠提交如下证据：1.企业工商登记信息一份、中达家居建材城商铺租赁合同及补充协议一份。证明：涉案房屋甲方落款有鱼台豪达置业有限公司法定代表人王某的签字，鱼台豪达置业有限公司系涉案商铺的所有人，实际出租方为鱼台豪达置业有限公司，原告无权要求解除租赁合同以及基于租赁合同主张租金或管理费。补充协议证明系原告要求必须装修，且是严格按照其规定的标准进行，故原告无权向被告主张恢复原状。2.企业工商登记信息一份。证明：原告法定代表人为卢刚，不是鱼台豪达置业有限公司法定代表人王某，涉案房屋的实际出租人为鱼台豪达置业有限公司。3.物业管理合同一份。证明：原告不是涉案房屋租赁合同的出租方和物权所有人，不是租赁合同的相对方，仅是代收租金，并在合同期内进行物业管理，收取物业管理费，系物业管理合同的相对方。4.合同审批表，证明：刘亚楠租赁的房屋是9号楼B-11、12号，在豪达审批表中载明的未达到到20个品牌前免收租金。合同审批表中标注的品牌仅12个。该证据来源复印于原告在其他案件中提供的证据，盖章的已交到另案当中。 鱼台中达市场管理有限公司质证意见：对证据1、2、3的真实性无异议，对被告证明目的有异议。企业工商登记与本案无关。商铺租赁合同并没有补充协议。被告不享有装修补贴的优惠政策。原告是经案外人鱼台豪达置业有限公司授权进行对外租赁并收取租金及管理费，最终要将相关费用交由案外人鱼台豪达置业有限公司进行入账，并不能因此说明原告不是本案的适格主体。对证据4有异议，该份审批表是已经作废的审批表，因该批商铺没有达到约定的要求，后原告又与刘亚楠另行签订了新的审批表，该份审批表与本案无关。 对原、被告提交的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1、2、4经被告质证对其真实性无异议，对原告证明目的有异议，上述证据与本案有关联，能够证明本案相关事实，本院予以确认。原告提交的证据3证明，只有鱼台豪达置业有限公司的印章，无经办人签名，不符合证据规则要求，本院不予确认其证明力。对证据5属于原告方陈述。对被告提交的证据1-3，原告对其真实性无异议，对被告证明目的有异议，上述证据与本案有关联，能够证明本案相关事实，本院予以确认。对证据4，原告称又另行鉴定审批表但无证据证实，且原告也没有提交被告交纳管理费的收据，该证据本院予以确认。 根据当事人陈述和答辩，以及经庭审确认的有效证据，本院认定事实如下： 鱼台中达市场管理有限公司（出租方）与刘亚楠（承租方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商铺位于中达家居建材城9号楼2间（商铺编号为B-11、12号，总面积205.92平方米）商铺。租赁期限自2016年1月1日至2018年9月30日（满十二个月为一年）。……合同第四条约定租金及免租期、保证金、物业费及收费标准等。……第十条约定《中达家居建材城物业管理协议》属本合同的组成部分。该合同加盖了鱼台中达市场管理有限公司的印章，代表（签字）处系王某个人签名。刘亚楠在乙方（签字盖章）处签名并按捺了手印。 另查明，鱼台中达市场管理有限公司属于自然人独资，股东及法定代表人均是卢刚，其经营范围包括普通商品贸易市场管理；公司自有房地产经营等。王某系鱼台豪达置业有限公司法定代表人。鱼台中达市场管理有限公司与刘亚楠在本案中均认可涉案商铺为鱼台豪达置业有限公司所有。 本院认为，鱼台中达市场管理有限公司主张解除与刘亚楠签订的《商铺租赁合同》，其前提是涉案《商铺租赁合同》为合法有效，对此，鱼台中达市场管理有限公司应当承担相应的举证责任：1.证明谁是涉案商铺的物权人，用以确认租赁合同的当事人，明确双方权利义务。2.证明涉案商铺为合法建筑。因为房屋租赁合同标的物违法合同就无效，国家不允许合同当事人履行内容违法的合同。本案中，鱼台中达市场管理有限公司只提供了其与刘亚楠签订的《商铺租赁合同》，该合同虽然有鱼台豪达置业有限公司法定代表人王某的签字确认，但显然不能证明涉案商铺的物权，也不能确认涉案《商铺租赁合同》为合法有效。 根据涉案《商铺租赁合同》中约定《中达家居建材城物业管理协议》属该合同的组成部分，以及鱼台中达市场管理有限公司认可代收租金等事实，故本院确认鱼台中达市场管理有限公司不是租赁合同的当事人，而是代租赁合同中租赁物权人收取租金。鱼台中达市场管理有限公司无权依据涉案《商铺租赁合同》行使出租人的权利，其相应之主张无依据，本院不予支持。 关于鱼台中达市场管理有限公司主张的物业费问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，鱼台中达市场管理有限公司除应当提供收取物业费的依据外，还应提供其已经向王万**书面催交的证据。本案中，鱼台中达市场管理有限公司该项主张主要证据不足，本院不予支持。 综上所述，鱼台中达市场管理有限公司的诉讼请求，主要证据不足，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告鱼台中达市场管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费95元，由原告鱼台中达市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 员  张兆河 二〇二〇年七月六日 法官助理  赵泽刚 书 记 员  倪世玲