上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初16379号原告：吴铮铮，女，1985年3月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱建平，上海市君悦事务所律师。被告：李某某，女。委托诉讼代理人：杜黄海，上海君澜律师事务所律师。第三人：王某1，男，汉族，住上海市浦东新区。第三人：王卫庆，男，1957年11月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：朱美芳，女，1957年9月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述三位第三人共同委托诉讼代理人：项德，上海宝淳律师事务所律师。原告吴铮铮与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序。2019年8月30日，经原告申请，本院依法追加王某1为第三人。2019年12月4日，原告又申请王卫庆、朱美芳为第三人参加诉讼。本院于2019年12月4日、2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告吴铮铮的委托诉讼代理人朱建平、被告李某某的委托诉讼代理人杜黄海、第三人王卫庆及第三人王某1、王卫庆、朱美芳的共同委托诉讼代理人项德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴铮铮向本院提出诉讼请求：1、被告李某某继续履行房屋买卖合同，向原告吴铮铮交付房屋；2、被告向原告支付逾期交房的违约金(违约金以1500万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年9月1日起算至被告实际交房之日止)；3、第三人王某1、王卫庆、朱美芳搬离上海市徐汇区龙兰路XXX弄XXX号XXX座XXX室房屋(以下简称系争房屋)。事实与理由：2017年10月19日，原告吴铮铮(购买方)、被告李某某(出售方)、案外人上海志远房地产经纪有限公司(居间方、以下简称志远公司)签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将其所有的系争房屋转让给原告，转让总价为1500万元，协议就各方的权利义务所出约定，并约定被告应于房地产过户给原告后且收到除尾款10万元之外的所有款项后将房屋交付给原告。2018年4月11日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告应于收到房款后五个工作日内与原告办理房地产交付手续并签订房屋交接书，如被告违反合同约定的义务,每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；被告应保证在签订合同时，对该房地产具有合法处分权，并承诺已履行充分的告知义务，若因被告恶意行为造成损失的应承担相应的过错违约责任。根据上述合同约定，原告在2017年10月19日至2018年6月26日期间共向被告支付1495万元(预留5万元尾款)，系争房屋于2018年7月2日过户登记至原告名下。根据合同约定，被告应在收到房款后五个工作日内即2018年7月2日前向原告履行交房义务，但截止原告起诉前，被告仍未向原告交付系争房屋。2018年7月2日，原告与被告前往系争房屋准备办理房屋交接手续但未能办理完成，因为当日发现第三人王某1居住在系争房屋内，王某1自称是被告丈夫。原告曾经起诉第三人王某1迁让，但终审判决以原告未实际控制系争房屋为由，驳回原告的诉讼请求。现第三人王某1、王卫庆、朱美芳实际占用系争房屋，故诉至法院。李某某辩称，被告李某某已经履行了交房义务，因为在2018年7月3日，被告与原告吴铮铮联系过交房事宜，并将房屋门禁卡交给原告，完成了交房义务。若法院认为被告未履行交房义务，被告也愿意配合，但认为违约金约定较高，要求调整。当时原告购买被告房屋时，被告告知原告自己是在离婚期间出售房屋，当时房屋是空置的，考虑到变数，要求尽快交易，原告表示仍然愿意购买，但因为原告办理贷款未获批准，导致时间点延后，是由于原告的违约导致了后续交房当日(7月3日)第三人擅自破坏门锁占用系争房屋，被告将门禁卡交给原告后，被告去物业注销了自己的门禁卡，重新开具了原告名字的门禁卡。在第三人王某1、王卫庆、朱美芳不愿意搬离系争房屋后，被告积极处理此事，联系物业及自己的律师，要求物业不要给第三人办理门禁卡，但据被告了解，第三人通过其他途径还是进入系争房屋，且基本上不出门的。因此被告不存在恶意，考虑到被告积极配合处理此事，在判处违约金数额方面法院应该考量。第三人王某1、王卫庆、朱美芳述称，王某1、王卫庆、朱美芳不同意原告吴铮铮要求他们迁出的诉请，原告曾经起诉过王某1迁让，但生效判决驳回吴铮铮的诉请，驳回的理由是因为王某1一直住在系争房屋内，所以原告一直没有实际控制系争房屋。王某1向王卫庆、朱美芳借了500多万，属于夫妻共同债务，王卫庆、朱美芳给王某1这些钱是把其他房产卖掉获得的，王卫庆、朱美芳现在上海他处无住房，当时王某1承诺王卫庆、朱美芳卖房后可以住在系争房屋内。原告吴铮铮与被告李某某之间存在恶意串通，出卖系争房屋房价款过低。经审理查明，2015年5月20日，被告李某某与第三人王某1登记结婚。2015年12月1日，系争房屋核准登记在被告名下，建筑面积为190.03平方米。2017年1月6日，被告李某某与王某1至上海市徐汇区公证处办理《财产约定协议书》的公证书，内容为：我们，王某1和李某某于二○一五年五月二十日在上海市登记结婚，现我们夫妻协商一致，自愿对登记在立协议人李某某名下的坐落于上海市徐汇区龙兰路XXX弄XXX号XXX座XXX室的房屋[房地产权证编号：沪房地徐字(2015)第024993号]产权约定如下：上海市龙兰路XXX弄XXX号XXX座XXX室的房屋[房地产权证编号：沪房地徐字(2015)第024993号]是以立协议人李某某名义于二○一五年六月八日签订的出售合同购买的房产，并于二○一五年九月十四日以李某某个人名义与中国银行股份有限公司上海市杨浦支行签订了《个人一手房贷款合同》，将上述房产以李某某个人名义向贷款银行提供了抵押担保。现双方约定：上述房产归李某某个人所有，为李某某的个人财产，不作为李某某和王某1的夫妻共同财产。李某某所欠中国银行股份有限公司上海市杨浦支行的借款债务也以李某某的个人资产偿还，与王某1无关。王某1对上述房产无所有权并不承担银行的还款债务。2017年5月26日，被告李某某与第三人王某1签订《协议书》，约定财产归属及补偿、子女抚养、债务、离婚登记等事宜，并约定若双方未能至中国大陆的婚姻登记机关办理离婚登记而通过诉讼离婚的，则男方无权获得补偿款等内容。2018年4月17日，上海市浦东新区人民法院作出(2017)沪0115民初99863号民事判决书，李某某要求与王某1离婚的诉请不予支持。2018年12月5日，李某某再次向上海市浦东新区人民法院起诉王某1离婚纠纷一案。上海市浦东新区人民法院在审理离婚纠纷时，王某1曾经提出系争房屋的出售款系夫妻共同财产及需共同承担夫妻共同债务的抗辩。上海市浦东新区人民法院认定，李某某与王某1就系争房屋的权属及还贷签订了《财产约定协议书》，且该财产约定协议书经上海市徐汇区公证处公证，系当事人的真实意思表示，对李某某与王某1具有约束力。至于李某某与王某1双方2017年5月26日达成的《协议书》，协议书中虽规定了在上述房屋出售后由李某某支付王某1补偿款，但亦明确规定了若诉讼离婚则男方无权获得补偿款；且双方并未按《协议书》的约定履行各自的权利、义务，根据相关规定应当认定《协议书》没有生效。故王某1要求分割夫妻共同财产的意见，不予支持。至于王某1提出的存在夫妻共同债务的问题。首先，李某某否认存在夫妻共同债务；其次，债务的金额不能明确，故若确实存在夫妻共同债务，可另案处理。2019年4月，上海市浦东新区人民法院判决：一、准予李某某与王某1离婚；二、婚生子王某2随李某某共同生活，自2019年5月起王某1每月十五日前向李某某支付孩子的抚养费2,000元，直至王某2年满18周岁止；三、驳回李某某其余诉讼请求。2018年4月11日，被告李某某(卖售人、甲方)、原告吴铮铮(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积190.03平方米，转让价款共计1,500万元；合同约定在2018年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。补充条款(一)约定，若乙方需要贷款购房，则甲方应提供银行要求的材料以配合乙方办理贷款审批手续、放贷手续；按照约定的日期办理产权过户手续；按照附件三付款协议约定的日期按时交付房屋；甲方签订本合同后不得将该房地产转卖、租赁给第三方；在办理权利转移登记前该房地产不得有抵押和查封；乙方的义务：乙方保证买受人具有购房资格；按照附件三付款协议约定的日期按时支付房价款；若乙方需要贷款购房，则应按照附件三付款协议约定的日期前办理好贷款审批手续，按照约定的日期办理房屋状况查询以及房产税审核手续，按照约定的日期办理产权过户手续，按照附件三付款协议约定的日期按时接收房屋，若乙方以贷款方式购房，则乙方应于拿到以乙方为权利人的产证以及抵押权证后5个工作日内将银行放贷所需材料送至贷款银行；甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方应保证在签订本合同时，对该房地产具有合法处分权，并承诺已履行了充分的告知义务，若因甲方恶意行为造成乙方损失的应承担相应的过错违约责任。附件三约定，首期房价款：签订合同之前，乙方已支付甲方房款计XXXXXXXX元；第二期房价款：乙方通过贷款方式支付甲方第二期房价款XXXXXXX元；甲乙双方应于贷款银行放贷后五个工作日内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用，确认无误后，双方签订房屋交接书等条款。2018年7月2日，系争房屋登记至原告吴铮铮名下。2018年7月3日，原告吴铮铮和被告李某某至系争房屋处准备交房，但因为第三人王某1在系争房屋内，故李某某将房屋钥匙和门禁卡交给吴铮铮。在支付房款过程中，因为吴铮铮无法向银行获得贷款，故实际吴铮铮均现金支付给李某某。具体支付时间和金额如下：2017年10月19日，吴铮铮支付李某某房款5万元；2017年10月24日，吴铮铮支付李某某房款295万元；2018年1月28日，吴铮铮支付李某某房款300万元；2018年3月30日，吴铮铮支付李某某房款375万元；2018年4月11日，吴铮铮支付李某某房款75万元；2018年6月26日，吴铮铮支付李某某房款440万元；2018年8月25日，吴铮铮支付李某某房款5万元；吴铮铮支付李某某房款合计1495万元，剩余5万元房款至今未付。2018年9月6日，吴铮铮因房屋买卖合同纠纷至一审法院起诉李某某［(2018)沪0104民初20206号］，要求其继续履行合同，尽快履行交房义务并支付逾期交房违约金，后于2018年10月18日撤回该起诉。2018年9月4日，第三人王卫庆、朱美芳至上海市浦东新区人民法院起诉李某某、王某1民间借贷纠纷，后撤诉。2018年9月，吴铮铮向本院起诉王某1返还原物纠纷一案，要求：1.判令王某1立即从系争房屋迁出，将房屋返还吴铮铮；2、判令王某1向吴铮铮支付侵占房屋期间的使用费，自2018年7月3日起计算至房屋实际返还之日止，按照48,000元/月标准计算。2018年11月22日，本院判决：一、王某1于判决生效后十日内搬离上海市徐汇区龙兰路XXX弄XXX号XXX座XXX室房屋；二、驳回吴铮铮的其他诉讼请求。王某1不服，提起上诉至上海市第一中级人民法院。经上海市第一中级人民法院审理后认为，虽然吴铮铮已取得系争房屋的产权证，但从未获得对系争房屋的实际控制，故其应向李某某主张继续履行房屋买卖合同，交付系争房屋并追究相应违约责任。遂于2019年4月24日判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院(2018)沪0104民初20233号民事判决；二、驳回吴铮铮全部诉讼请求。后，王某1父母王卫庆、朱美芳以系争房屋系出卖全家在沪其它住房房屋而购买，王某1、李某某至今借款父母巨款以及王卫庆、朱美芳在沪他处无房居住为由亦与王某1占用系争房屋。在本案审理过程中，被告李某某提供系争房屋同一小区2018年租金网上查询记录，证明系争房屋租金标准近4万元左右。以上事实，除原、被告陈述外，另有民事判决书、上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、支付凭证等证据证实，并经庭审质证，本院应予认定。本院认为，原告吴铮铮与被告李某某签订的上海市房地产买卖合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守，全面履行各自的合同义务。签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行房屋权利与实物的双重交付。第三人王某1当时确已居住在系争房屋内，故原告吴铮铮于2018年4月11日向李某某购买系争房屋后，虽然已取得系争房屋的产权证，但从未获得对系争房屋的实际控制。吴铮铮起诉王某1返还原物纠纷一案生效判决已经判定吴铮铮应当以房屋买卖合同纠纷向李某某主张合同权利。本案中，原告吴铮铮依据与被告李某某签订的上海市房地产买卖合同，要求被告李某某继续履行合同、交付房屋并支付违约金，本院应予以支持。被告李某某辩称2018年7月3日已经向原告交付了门禁卡及钥匙，已有生效判决判定上述行为未能实际交付房屋，故本院对被告的辩称不予采信。本案中，依据上海市房地产买卖合同付款协议的约定，原告吴铮铮与被告李某某对交房期限和方式进行了约定，首期房价款1050万元，原告吴铮铮应该在签订上海市房地产买卖合同之前即2018年4月11日之前支付；余款450万元，原告吴铮铮应该贷款方式支付。根据原告吴铮铮与被告李某某的对账记录，原告吴铮铮在签订合同之前支付房款共计1050万元。但由于原告自身原因，无法获取银行贷款，被告李某某出于继续履行合同的诚意，允许原告吴铮铮现金支付。其后，原告吴铮铮分别于2018年6月26日支付房款440万元、于2018年8月25日支付房款5万元、剩余5万元房款至今未付，因此，原告吴铮铮自身在履行合同的过程中存在瑕疵。但原告吴铮铮已经支付大额房款但至今尚留少量5万元房款未交付，亦是考虑到第三人均居住在系争房屋内逾两年，房屋至今未实际交付，原告吴铮铮的考虑符合常理。而被告李某某因未处理好家庭内部矛盾，在未与家人协商一致的情况下与原告吴铮铮签订房屋买卖合同，出卖系争房屋。虽然李某某与王某1就系争房屋的权属及还贷签订了《财产约定协议书》，且该财产约定协议书经上海市徐汇区公证处公证。李某某与王某1双方2017年5月26日达成《协议书》。上述两份协议书对系争房屋属于李某某一人所有的事实予以确定。但根据合同相对性原则，李某某的家庭纠纷不能侵犯善意购房人吴铮铮的利益。吴铮铮2018年4月即购买系争房屋，已经支付巨额房款，至今已逾两年，仍无法居住在系争房屋内。故原告吴铮铮要求被告支付逾期交房违约金亦有事实及法律依据。根据合同约定，原告吴铮铮和被告李某某在贷款银行放贷后五个工作日内完成交房手续，吴铮铮最后一笔房款支付给李某某的时间是2018年8月25日，本院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度酌情判处被告李某某承担的违约金数额。当事人的合法权益受法律保护。原告吴铮铮已经支付了绝大多数房款，系争房屋产权已经属于原告吴铮铮，基于不动产的公示、公信的原则，被告李某某作为买受人有理由相信原告吴铮铮是系争房屋的完全权利人。原告吴铮铮对系争房屋的合法权益应得到保护。第三人王某1、王卫庆、朱美芳未有证据证明原告吴铮铮与被告李某某之间存在恶意串通损害其利益的情节，况且第三人述称对系争房屋有相应的权利已经经过生效判决作了处理，王卫庆、朱美芳与王某1、李某某存在债务纠纷与本案房屋买卖纠纷无关。第三人王某1、王卫庆、朱美芳理应迁出系争房屋，由被告李某某向原告吴铮铮交付房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、吴铮铮与李某某就上海市徐汇区龙兰路XXX弄XXX号XXX座XXX室房屋于2018年4月11日签订的上海市房地产买卖合同继续履行，李某某于本判决生效之日起三十日内向吴铮铮交付上海市徐汇区龙兰路XXX弄XXX号XXX座XXX室房屋；二、王某1、王卫庆、朱美芳于本判决生效之日起三十日内迁出上海市徐汇区龙兰路XXX弄XXX号XXX座XXX室房屋；三、李某某于本判决生效之日起三十日内支付吴铮铮逾期交房的违约金，自2018年9月1日起算至李某某实际交房之日止，按照每月38000元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计14050元，由李某某负担。如不服本判决，吴铮铮、王某1、王卫庆、朱美芳可在判决书送达之日起十五日内，李某某可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年七月十四日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。