广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4657号原告：余海涛，男，1976年6月21日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈美如，广东安华理达律师事务所律师。被告：邱广明，男，1977年3月29日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：冯骏，广东大同律师事务所律师。原告余海涛诉被告邱广明所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈美如，被告的委托诉讼代理人冯骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2009年10月31日签订的《协议书》有效；2.判令被告立即协助原告办理广州市越秀区XX路X号XXX房的过户手续（价值153万元）；3.判令被告支付原告维权所花费的律师费10000元、保全费3000元、评估费2000元、快递费24元等合理费用。事实和理由：2009年，原告与被告协商，由被告以广州市天河区XX街XX村村民身份竞购广州市越秀区XX大厦的住宅，原告为实际购房人，支付房款等费用并居住使用。2009年10月至11月，被告成功竞得XX大厦东座XXX房并与原告签订《协议书》，约定由原告向村委会一次性支付房款及相关费用，原被告共同验收房屋后由原告掌握房屋钥匙并实际使用，而被告在完成办理房地产权证后，应立即无偿过户至原告名下，违约则须赔偿原告损失。其后原告依约支付全部费用并装修涉案房屋，一直居住使用涉案房屋至今。现原告要求被告依约办理过户手续，但被告要求原告向其额外支付“过户费”才愿意办理过户。被告的行为已属违约，为维护原告的合法权益，提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.上述《协议书》为无效合同。《“XX大厦”村民内部售房方案》第二条记载，售房对象为“年满18周岁的本村委会村民”。可见涉案房屋与一般商品住房不同，属于只能在村民内部出售的特殊住房。涉案房屋的成交价为14722元/平方米，远远低于当时同地段同类型住房的平均价格。因为涉案房屋所属项目是由XX村委统一计划，并由村组织承担相当一部分开发费用、各种行政审批等费用，从而让利于集体组织成员，属于村民内部的福利房。而原告并不具备购买条件，其通过借用被告资格，以村集体组织成员的身份购买涉案房屋，明显违反村集体对涉案房屋的销售规定。《协议书》的签订及原告借名买房的行为，明显侵犯了村集体组织所有成员的平等购房机会以及获得房屋的权利，非法占有村集体组织的公共资源，损害了社会公共利益，并且导致国家的有关土地、房产税流失，损害了社会公共利益。根据法律规定，《协议书》当属于无效合同。2.《协议书》第三条约定，在被告办理好国有房地产权证后，应立即将涉案房屋过户至原告名下。被告获得产权证的日期为2011年4月6日，获得产权证后一年内，被告多次通知原告办理过户手续，原告多次拒绝，因为从顶名购房近十年来，原告不符合国家及广州市限购政策的购房条件，根本不存在过户的客观可能性。为了规避限购政策而拖延履行合同并不是合法的诉讼时效顺延的理由。可见，原告以自己的行为明确放弃了不受法律保护的权利。根据诉讼时效的有关规定，以2011年4月6日作为起算日，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不应得到支持。3.如果《协议书》被法庭认定有效，则原告存在根本违约行为。原告在被告买房多年来一直拒绝办理过户手续，一直占用着被告的购房名额，结合广州市多年来房屋的升值幅度，客观上给被告造成重大损失，也给被告的生活带来了严重不便。被告在本次借名购房行为中并没有任何得益。被告当时提出支付补偿的要求，完全符合公平公正原则。可以说本次纠纷的起因，应归咎于原告，被告保留日后向原告主张赔偿的权利。4.直至本案庭审当日，原告依然没有提交其具备购房资格的资料，如果原告根本不具备购房资格，其诉讼请求亦应当被依法驳回。此外，被告认为原告不止一套房屋，且需法院核实原告婚姻情况。综上，涉案《协议书》应为无效合同，被告同意向原告退还房款并计付利息，涉案房屋确认归被告所有。经审理查明：2009年10月21日，广州市天河区XX街XX村民委员会向被告发出《XX路XX大厦成交确认书》，确认被告为广州市越秀区XX路X号之二（东塔）XXX房、建筑面积108.1162平方米的所有者，单元总价为1590065元。2009年10月30日，被告（乙方、村民购买方）与广州市天河区XX街XX村民委员会（甲方）签订《XX村村民内部售房合同书》，约定：房间单元地址为广州市越秀区XX路X号XXX房，面积108.1162平方米（建筑面积）;该单元的出售以套为单位，价格为1542363元正；签订本合同时，乙方一次性按该单元售价全数支付给甲方，甲方开具收款收据，乙方在支付售房款的同时，还需按房价的2%即30847元缴交物业管理维修基金；该单元办理的契证为国有房地产权证，甲方在乙方按时配合的前提下，在本合同签订之日起计2年内办理产权至乙方名下等。2009年10月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定：甲乙经过充分协商，对由广州市天河区XX街XX村民委员会所发展的XX大厦东座XXX房的购买权的转让，自愿达成如下协议：标的物即XX大厦东座XXX房的位置：位于广州市越秀区XX路****。标的物面积：108.1162平方米。甲方无偿转让上述房屋的购买权给乙方，该房屋的购房款全部由乙方支付。在XX村民委员会以甲方的名义办理好一手国有房地产权证后，甲方必须立即将该房屋的所有权无偿过户至乙方名下，其间的一、二手国有房地产权证办理的所有费用，均由乙方承担。乙方以甲方的名义取得上述房屋后，甲方同意乙方以甲方的名义一次性支付房款，并由乙方缴交“售房款2%的物业管理维修基金、2万元的装修保证金、物业管理费”等费用，乙方取得该房屋前后产生的债权债务均由乙方享有和承担；乙方以甲方的名义购得上述房屋后，由甲方与广州市天河区XX街XX村民委员会签订《XX村村民内部售房合同书》，该合同书的权利和义务，均由乙方享有和承担。甲方必须会同乙方按“XX大厦业主收楼流程”验收房屋，并将收楼后的钥匙立即交给乙方。甲方不按上述约定履行，必须两倍赔偿乙方因此造成的所有损失等。2009年11月3日，被告与广州市天河区XX街XX村民委员会签订《房屋交付使用确认书》，约定涉案房屋移交给被告。此后被告将房屋交付给原告。本案诉讼期间，被告确认原告实际支付了购房款及维修基金共159万元。此外，原、被告确认涉案房屋并非集体所有制的房屋，是由XX村建设的全民所有制的大楼，但在XX村出售房屋时限制了购买人的资格须为XX村村民。原告为证明其为提起本次诉讼的支出，向本院提供了:原告与广东安华理达律师事务所签订的《民事委托代理合同》及该所开具的律师费10000元的发票，以及原告与广东合润融资担保有限公司签订的《诉讼保全委托担保合同》及该公司开具的担保服务费3000元的发票、原告委托广州上德行土地房地产与资产评估咨询有限公司出具的涉案房屋《房地产估价报告》及该公司开具的评估费2000元的发票。被告对上述证据的真实性、合法性予以认可，但认为没有附带转账记录，委托合同是否真实履行并不确定，并认为因协议书无效，原告也放弃了要求过户的权利，其权利也不合法，故上述费用不应由被告承担。被告主张涉案房屋已登记至被告名下，并向本院提供了涉案房屋的《房地产权证》（复印件），其中载明权属人为被告，房屋建筑面积108.74平方米，登记时间为2011年4月6日。原告质证称，该证据没有原件对其真实性无法确认。假设该房产证是真实的，表明被告已经取得房屋的产权证，应依约无偿过户给原告。本案诉讼期间，原告未向本院提供其有权购买涉案房屋的购房资格证明。本院认为：原、被告在平等自愿基础上签订的上述《协议书》，其中约定由原告以被告的名义与出售方广州市天河区XX街XX村民委员会签订《XX村村民内部售房合同书》及以被告的名义支付房款、办理收楼手续，该协议实为借名购房合同。鉴于现有证据并未反映涉案房屋存在不能由原告购买取得的法定情形，故上述协议应为合法有效合同，对原、被告均有约束力，双方均应依约自觉履行。被告现确认原告实际支付了购房款及维修基金共159万元，且被告亦已与广州市天河区XX街XX村民委员会签订《XX村村民内部售房合同书》、《房屋交付使用确认书》，并将所接收的涉案房屋交付给原告使用。现有证据表明，涉案房屋登记于被告名下，被告理应依照上述《协议书》的约定，办理将涉案房屋的所有权无偿过户至原告名下的手续。鉴于原告在本案诉讼期间未能向本院提交购房资格证明，即办理房屋过户手续的条件暂未成就，故对原告要求被告协助原告办理涉案房屋过户手续并承担律师费、保全费、评估费、快递费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告余海涛与被告邱广明于2009年10月31日签订的《协议书》有效。二、驳回原告余海涛的其他诉讼请求本案受理费18660元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  秦红卡人民陪审员  陈玉枝二〇二〇年七月二十三日书 记 员  徐珮仪