广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初719号 原告（反诉被告）：广西钦州方正物业管理有限公司，住所地钦州市北部湾北大道**华信香江花园****。统一社会信用代码：9145070275979570X3。 法定代表人：黄秀林，总经理。 委托诉讼代理人：方军，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李俊霖，广西桂信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢文，男，1969年8月227日出生，汉族，钦州市人，现住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：冯永富，广西半宙律师事务所律师。 原告广西钦州方正物业管理有限公司与被告卢文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理，因被告卢文在举证期限内提起反诉，本院决定受理，故本案不符合适用小额诉讼程序的条件，依法转为简易程序后公开开庭进行了审理。又因审理过程中发现该案案情复杂，不适宜适用简易程序，依法转为普通程序后公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广西钦州方正物业管理有限公司的委托诉讼代理人方军、李俊霖，被告（反诉原告）卢文及其委托诉讼代理人冯永富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西钦州方正物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付拖欠的物业服务费1322.10元、维修基金96.12元、电梯维护1080元、水费60.80元、电费217.64元、公摊水费16元、公摊电费54.30元，共计2846.96元，逾期付款违约金3586.59元（违约金从2014年2月起计至2019年5月，共63个月，按年利率24%计，以后违约金另计），两项合计6433.55元给原告（各项欠费详见欠费明细表）；⒉本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更其诉讼请求第一项中的物业服务费（2014年2月至2017年6月）为1204.58元、电梯维护费960元，其他费用不变。事实和理由：2009年4月20日原告与广西华信置业有限责任公司签订了《“金海湾花园二区二期海名轩·海逸轩”小区前期物业管理委托合同》，约定广西钦州华信置业有限责任公司将位于钦州市“海名轩·海逸轩”住宅小区委托原告进行物业管理。被告于2009年11月5日与广西钦州华信置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于华信金海湾花园二区二期“海名轩·海逸轩”住宅小区******房屋**，建筑面积为53.42平方米，被告于2011年1月8日接收了广西钦州华信置业有限责任公司交付的上述房屋并于同日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方对权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用和其他有偿服务费用进行了约定，该协议自房屋交付后生效。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告在接受原告提供的物业管理服务后应按约定向原告支付物业管理费及相关费用，逾期缴费的，从逾期之日起按欠款总额每天5‰交纳违约金。被告从2014年2月起没有按照约定向原告交纳相关物业管理服务费用，至2019年5月，被告共计欠到原告物业管理服务费、维修基金、电梯维护费、水费、电费、公摊水费、公摊电费2846.96元，上述费用一直由原告代为垫付，经原告多次向被告催收，被告都未予交纳，被告的行为已构成违约。根据有关法律法规的规定和双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告除了要支付拖欠的上述费用2846.96元外，还支付逾期付款违约金3586.59元给原告。综上所述，为维护原告合法权益，根据有关法律规定，特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告卢文辩称，一、原告诉称被告从2014年2月起至2019年5月共欠到其物业管理服务费、维修基金、电梯维护费、水费、电费、公摊水费、公摊电费共计2846.96元没有事实和法律依据。事实和理由如下：1、关于原告主张被告拖欠2014年2月起至2017年10月的物业管理服务费是不成立的。据被告目前能找到的凭证，被告于2017年12月9日向原告支付了2017年7月起至2018年6月一年的物业管理服务费828元，但按收费文件0.55元/㎡及房产证面积52.91㎡计算，一个月的物业管理服务费应该为0.55元/㎡×52.91/㎡＝29.10元，按原告的承诺一次性支付一年费用的优惠一个月，一年的物业管理服务费320.10元（11个月×29.10），故原告多计算多收了被告物业管理服务费507.90元（8285元－320.10元）；被告于2020年1月17日向原告补交2016年7月1日至2017年6月30日一年的物业管理服务费352.60元，但按收费文件0.55元/㎡及房产证面积52.91㎡计算，按原告的承诺一次性支付一年费用的优惠一个月，一年的物业管理服务费320.11元（11个月×0.55元/㎡×52.91㎡），故原告多计算多收了被告物业管理服务费32.49元（352.60元－320.11元）。综上，在2016年7月1日后的物业管理服务费被告已缴清不存在欠款，故原告主张被告拖欠2014年2月起至2017年10月的物业管理服务费不正确，而是欠2014年2月起至2016年6月共28个月的物业管理服务费，28个月的物业管理服务费为814.81元（28个月×0.55元/㎡×52.91㎡），而不是原告主张的1322.10元。2、原告以建筑面积53.42㎡计算收取被告各项费用错误。根据开发商与房管部门共同测量被告的房屋建筑面积为52.91㎡。根据《广西区住宅小区物业服务收费管理办法》及《钦州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十五条“物业服务费按《房屋所有权证》标注的建筑面积计收”规定，应以被告《房屋所有权证》标注的建筑面积52.91㎡计收。3、原告收取的维修基金、公摊水费、公摊电费、垃圾费属乱收费违规收费。首先，根据《广西区住宅小区物业服务收费管理办法》第十四条“住宅小;住宅小区竣工验收合格后者物业使用人应当从物业交付之日起，根据当地价格主管部门和房产行政主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳”之规定，被告除了按月交纳物业服务费和电梯维护费之外其他费用，没有义务向原告交纳。其次，根据《广西区住宅小区物业服务收费管理办法》第十二条的第2点第3点之规定，维修基金、公摊水费、公摊电费、垃圾费纳入物业服务成本，不得另行收取。再次根据原告提供的钦市价格（2010）72号《关于金海湾花园“海名轩·海逸轩”小区物业服务收费的批复》的第二部分，物价局建委批复给原告收取的物业费（包括公共环境清洁费、公共设施、设备维护费）按业主的建筑面积每月每平方0.55元收取，故该物业费包括维修基金、公摊水费、公摊电费、垃圾费等，故原告主张2014年11月至2017年10月欠的维修基金96.12元，2019年1月至2019年5月公摊水费16元，公摊电费54.30元属乱收费违规收费，被告没有交纳义务。4、关于电梯维护费收取标准问题。在2010年12月2日原告虽然取得钦市价格（2010）72号《关于金海湾花园“海名轩·海逸轩”小区物业服务收费的批复》第三部分虽然允许原告每户每月30元收取电梯维护费，但根据市物价局建委钦市价格（2013）66号《关于钦州市住宅小区物业服务收费项目及标准的通知》附件一，电梯维护费最高收费标准为每平方0.16元计，故原告每月电梯维护费为52.91平方×0.16㎡＝8.47元，而原告每月却收了被告30元，每月多收了被告电梯维护费21.53元。故原告主张的2014年11月至2017年10月共三年36个月的电梯维护费应是8.47元×36个月＝304.92元，而不是原告所主张的1080元。5、关于生活水电问题。被告一直来几乎不在该住房居住，所以不存在原告代为缴费，而原告提供的欠费表没有被告确认，被告不认可该欠费。原告向供水供电部门缴纳的水电发票不能确认是该小区的，更不能确认是被告的水表所产生的费用。故2019年1月至2019年5月欠水费60.80元，电费217.64元是无稽之谈。二、原告请求按年利率24%支付违约金不但过高且没有法律依据，应予降低。合同第八条同样逾期付款第3、4项约定双方违约各承担违约责任不对等不公平的，属于原告一方提供的格式条款，（第3项）该条款减轻了作为提供格式一方原告的违约责任，而（第4项）则加重了被告的违约责任，两项相比违反公平原则。根据《合同法》第四十条的规定，因此合同第八条第3、4项约定条款无效。三、原告诉求已过诉讼时效。根据上述尽管目前被告未能找到发票收条，即使尚欠原告2014年11月至2017年10月共三年36个月的电梯维护费304.92元和2014年2月起至2016年6月共28个月的物业管理服务费814.81元，包括原告诉讼请求所主张的全部费用，按双方约定，每季度的费用在该季度的费用在该季度第一个月1－10号缴清，故根据法律规定，因原告未向被告催交，已过诉讼时效，被告不同意缴纳，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。四、由于因原告未向被告催交本案所涉及的欠费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”和双方合同第八条第5点的约定，原告无权向人民法院提起诉讼，故人民法院驳回原告的起诉。综上，为了维护原告的合法权益，落实最高人民法院周**院长向全国人民的承诺让人民群众在每一个司法案件中都能感受到公平正义，决不能让不公正的审判伤害人民群众感情、损害人民群众利益，请求人民法院驳回原告的起诉。 被告卢文向本院提出反诉请求：⒈请求人民法院判决被反诉人退还已收取的违规费用共2042.25元和逾期退还利息（违约金）1225.27元两项合计共3267.52元给反诉人，违约金分别从收款日计至2020年3月18日止，2020年3月19日起按2042.25元为基数另计至还清为止，按年利率24%计；⒉请求人民法院确认《前期物业管理服务协议》第八条的第三项、第四项约定条款无效⒊诉讼费用由被反诉人负担。反诉人在诉讼中变更反诉请求第二项为：请求人民法院确认《前期物业管理服务协议》无效。事实和理由：反诉人于2009年4月20日向开发商广西华信置业有限公司购买位于金海湾花园二区二期1幢1单元1802室商品房一套，合同约定建筑面积为53.42平方米，广西华信置业有限公司于2011年1月8日交房，后经房管部门核实建筑面积为52.91平方米。但前期物业即被反诉人在管理过程中出现多收费、乱收费和不按规定的时间地点向业主公示相关收费标准、服务内容、收费项目、收支情况等，具体表现如下：第一、在2011年1月9日被反诉人收取水电押金300元和公共维修基金32元共332元应返还给反诉人，并应支付违约金730.40元。2011年全年度的物业费、电梯维护费、公共维修基金（32元）已全部缴清，但根据被反诉人提供的钦市价格（2010）72号《关于金海湾花园“海名轩·海逸轩”小区物业服务收费的批复》，被反诉人是不得收取水电押金的，也没有公共维修基金收费项目，故属乱收费，因此水电押金300元及公共维修基金32元共332元应返还给反诉人，但至今尚未返还给反诉人，按被反诉人在本诉中请求逾期付款违约金按年利率24%计这一对等原则计算，从2011年1月10日（收款日）暂计算到2020年3月10日（反诉日）共110个月，逾期（利息）违约金为332×24%÷12×110个月＝730.40元，以后另计。第二、被反诉人于2017年11月9日收取反诉人从2017年7月至2018年6月共12个月的物业服务综合服务费828元属被反诉人擅自提高收费乱收费，应将多收的物业服务综合服务费507.89元应返还给反诉人，并应支付违约金274.26元。在2017年7月至2018年6月一周年度，按被反诉人承诺的一次性支付全年物业费优惠一个月即交11个月，根据被反诉人提供的钦市价格（2010）72号《关于金海湾花园“海名轩·海逸轩”小区物业服务收费的批复》物业费每月每平方0.55元规定计算，那么从2017年7月至2018年6月一周年（12个月）的物业服务综合服务费为11（月）×52.91平方×0.55元/平＝320.11元，但被反诉人却收取了反诉人的物业服务综合服务费828元，因此应将多收的物业费507.89元（828元－320.11元）返还给反诉人，同时支付从2017年12月10日（收款日）到2020年3月10日（反诉日）共27个月的逾期违约金为507.89元×24%÷12×27个月＝274.26元，以后另计。第三、被反诉人于2018年8月4日收取反诉人从2018年7月至12月共6个月的物业服务综合服务费、公摊、电梯、垃圾等费用共430.30元属擅自提高收费乱收费，应将多收的费用204.89元返还给反诉人，并应支付违约金77.86元。根据被反诉人提供的钦市价格（2010）72号《关于金海湾花园“海名轩·海逸轩”小区物业服务收费的批复》物业费每月每平方0.55元规定计算，2018年7月至2018年12月度六个月的物业服务综合服务费为：6（月）×52.91平方×0.55元/平＝174.60元，但被反诉人却收取了反诉人的物业服务综合服务费176.28元，因此多收的物业费1.68元（176.28元－174.60元）。电梯维护费按文件规定以建筑面积的0.16元/平方计，六个月的电梯维护费应为50.79元（52.91平方×0.16元/平方×6个月），但被反诉人却收了180元，故多收129.21元。根据钦市价格（2010）72号《关于金海湾花园“海名轩·海逸轩”小区物业服务收费的批复》规定没有公共维修基金收费、垃圾费项目的，故被反诉人所收取维修基金32元和垃圾费42元属乱收费，以上共计204.89元（1.68元+129.21元+32元+42元）应返还给反诉人，按被反诉人本诉中请求逾期付款违约金24%对等原则计算，从2018年8月5日（收款日）暂计算到2020年3月10日（反诉日）共19个月，逾期违约金为204.89元×24%÷12×19个月＝77.86元，以后另计。第四、被反诉人于2019年2月18日收取反诉人从2019年1月至2019年12月共12个月的物业服务综合服务费787.60元属擅自提高收费乱收费，应将多收的物业服务综合服务费467.49元返还给反诉人，并应支付违约金121.55元。按被反诉人承诺的一次性支付物业费优惠一个月即交11个月，根据被反诉人提供的钦市价格（2010）72号《关于金海湾花园“海名轩·海逸轩”小区物业服务收费的批复》物业费每月每平方0.55元规定计算，2019年1月至2019年12月一周年（12个月）的物业服务综合服务费为：11（月）×52.91平方×0.55元/平方＝320.11元，但被反诉人却收取了反诉人的物业服务综合服务费787.60元，因此多收的物业费467.49元（787.60元－320.11元）应返还给反诉人，按被反诉人本诉中请求逾期违约金按24%计算的对待原则，从2019年2月18日（收款日）暂计算到2020年3月18日（反诉日）共13个月，逾期违约金为467.49元×24%÷12×13个月＝121.55元，以后另计。第五、被反诉人于2020年1月14日收取反诉人从2020年1月至2020年12月共12个月的物业服务综合服务费850元属擅自提高收费乱收费，应将多收的物业费529.98元返还给反诉人，并支付逾期返还违约金（利息）21.20元。按被反诉人承诺的一次性支付一年物业费优惠一个月即交11个月，根据被反诉人提供的钦市价格（2010）72号《关于金海湾花园“海名轩·海逸轩”小区物业服务收费的批复》物业费每月每平方0.55元规定计算，2019年1月至2019年12月一周年（12个月）的物业服务综合服务费为11（月）×52.91平方×0.55元/平＝320.11元，但被反诉人却收取了反诉人的物业服务综合服务费850元，因此多收的物业费529.98元（850元－320.11元）应返还给反诉人，因至今尚未返还，按被反诉人在本诉中请求逾期付款违约金以24%计算的对待原则，被反诉人应付从2020年1月14日（收款日）暂计算到2020年3月14日（反诉日）共2个月的逾期违约金（利息）为529.98元×24%÷12×2个月＝21.20元，以后另计。第六、合同第八条第3、4项约定双方违约各承担违约责任不对待不公平的，属于被反诉人一方提供的格式条款，（第3项）该条款减轻了作为提供格式一方被反诉人的违约责任，（第4项）则加重了反诉人的违约责任，两项相比违反公平原则。根据《合同法》第四十条的规定，因此合同第八条第3、4项约定条款无效。综上，被反诉人应返还的多收乱收费用共计2042.25元、逾期利息（违约金）1225.27元，两项共3267.52元给反诉人，但至今尚未退还。故为了维护反诉人的合法权益，特提起反诉。 原告广西钦州方正物业管理有限公司对被告卢文提起的反诉辩称：反诉人的反诉没有事实和法律依据。1、被反诉人对小区管理期间收取的费用没有违反任何规定，收取的费用都是根据钦州市物价局核定的和原被告签订的合同进行收取，不存在乱收费多收费的情况。2、反诉人反诉称一次性交完全年优惠一个月不是事实，物业费是一个月一交的，不存在原告所说的优惠一个月的说法。3、对反诉人请求合同无效是没有事实依据的，根据相关法律规定，合同是反诉人与被反诉人的真实意思表示，被反诉一直履行这个合同的约定，现在被反诉人请求的是2014年至2017年反诉人所欠的物业费，所以该合同签订时有效的，请求法院驳回反诉人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2009年4月20日，在未经过招投标的前提下，原告与广西华信置业有限责任公司签订了《“金海湾花园二区二期海名轩·海逸轩”小区前期物业管理委托合同》，约定广西钦州华信置业有限责任公司将位于钦州市“海名轩·海逸轩”住宅小;住宅小区委托原告进行物业管理限从自交付之日起至另行签订委托管理合同之日止。 2009年11月5日，被告与广西钦州华信置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于华信金海湾花园二区二期“海名轩·海逸轩”住宅小;住宅小区******房屋**积为53.42平方米，实际建筑面积为52.91平方米。 2011年1月8日，被告接收了广西钦州华信置业有限责任公司交付的上述房屋并于同日与原告签订了《前期物业管理服务协议》。协议第一条第一款第2点约定：甲方（原告）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第一条第二款第4点约定：乙方（被告）依据本协议按时向甲方（原告）交清物业管理服务费及相关费用；第四条第二款约定：乙方（被告）交纳物业管理费、生活垃圾处理费等费用的时间为：每季度初第一个月的1－10号，乙方须按时到小区物业管理公司交清本季度所有费用，该费用从2011年1月1日起计收。第五条第四款约定：小区的住宅电梯、公共部分照明、保洁、绿化、安防、消防等公共设施等运作耗能费用，根据实际使用量按户分摊，每季度交纳一次；第六条：公共维修资金，按国家规定的标准收取。 2010年12月2日，钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会作出钦市价格（2010）72号文件《关于金海湾花园“海名轩·海逸轩”小区物业服务收费的批复》，其中第二条：“华信金海湾花园Ⅱ区二期海名轩·海逸轩”电梯住宅部分物业服务综合服务费（含公共环境清洁卫生费、绿化养护费、治安秩序维护费、公共设施、设备维护费等）按业主的建筑面积收取，具体标准为：住宅：每月每平方米0.55元；第三条：住宅电梯维护费收费标准为：每户每月30元（含电梯公摊电费）；第六条：环卫部门收取的城市生活垃圾处理费为代收费，其收费标准按钦市价费字（2004）87号文的有关规定执行；第七条、住宅专项维修资金的交存、使用和管理，按市建设（房地产）主管部门、财政部门的有关规定执行。 2019年6月19日，原告向被告发出《催款通知书》，注明被告拖欠2014年2月至2017年10月的物业服务费为1322.10元；拖欠2014年11月至2017年10月维修基金96.12元、电梯维护费1080元；拖欠2019年1月至2019年5月水费60.80元、217.64元、公摊水费16元、公摊电费54.30元，共计2846.96元。要求被告在2019年6月25日前交清所欠的物业管理费用等各项费用，但被告一直未向原告交纳。此外，原告在提供物业管理服务的过程中，住宅小区内确实存在路灯、门锁损坏等情况。 被告交纳费用的情况具体为： 1、2011年1月9日交纳预收水电押金300元、2011年全年的公共维修基金32元和电梯维护费360元； 2、2015年12月15日交纳的2012年全年－2014年10月的公共维修基金89.90元、2012年全年－2014年1月的电梯维护费750元、2012年全年－2014年1月物业费727.51元； 3、2015年10月26日交纳的2014年7月－2015年9月水费、电费共282.60元； 4、2017年12月9日交纳的2017年7月－2018年6月物业费828元； 5、2018年8月4日交纳的2018年7月－12月公共维修基金、电梯维护费、垃圾费、物业费共430.30元； 6、2019年2月18日交纳的2019年1月－12月物业费787.60元，其中已包含物业费、垃圾费、维修基金、电梯费，被告实际交纳了787.28元； 7、2020年1月14日交纳的2020年1月－12月物业费850元，其中已包含物业费、垃圾费、维修基金、电梯费。 综合上述1－7项统计，被告从2014年2月至2017年6月的物业费未交纳。对于被告称已补交了一年的物业费用352.60元（发票日期为2020年1月17日），原告已解释该发票是对被告已交物业费所开出的正式发票而非补交，被告亦未能证明该费用是补交哪一年的物业费，故本院不予认定。对于被告称原告承诺一次性支付全年物业费优惠一个月物业费的说法，没有证据证实，原告也不予确认，故本院不予认定。 本院认为，关于涉案合同的效力问题。从现有证据来看，广西华信置业有限公司与原告所签订的《“金海湾花园二区二期海名轩·海逸轩”小区前期物业管理委托合同》确实未经过招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条中“住宅物业的建设;住宅物业的建设单位的选聘物业服务企业”的规定，《物业管理条例》第五十六条对上述行为规定了行政处罚方式，但并没有规定或其他法律有规定上述合同应认定为无效合同。况且，从本案的实际情况来看，原被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有损害国家、集体或第三人的利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定。该合同中物业费等项目的收费标准也经过了相关部门的批复予以确定，且该合同签订后，双方当事人也按该合同约定履行义务。可见，该合同的签订和履行有利于共同营造良好的住宅小区生活环境，也符合鼓励交易和尊重当事人意思自治的原则。故本院认定原被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。 关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行。因此，2015年10月1日前的诉讼时效适用二年，之后开始计算的诉讼时效适用三年。本案中，原告主张被告应支付2014年2月至2017年6月的物业管理费，因此2015年10月1日前的物业费请求适用二年诉讼时效，其时效已过，该期间的物业费请求本院不予支持。2015年10月1日后的物业费请求适用三年诉讼时效，根据现有证据证实原告是于2019年6月19日向被告主张权利，因此2016年6月19日之前物业费请求权的时效已过，该物业费等费用请求本院不予支持。由于物业管理费为每年每季度的第一个月的1－10号交纳，因此2016年7月起至2017年6月的物业费等费用的请求未超过三年的诉讼时效，本院予以支持。 关于原告收取小区业主的维修基金、公摊水费、公摊电费是否合理的问题。根据《物业管理条例》第五十三条：“住宅物业、住宅小区内的非、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”且原被告所签订的《前期物业管理服务协议》第六条中，双方也约定了公共维修资金是按国家规定的标准收取。因此，该收费项目既符合法律规定，也符合双方的合同约定，原告有义务交纳维修基金。根据《前期物业管理服务协议》第五条，双方约定了其他有偿服务费用项目，其中第四款约定小区内的公共设施的耗能费用，即公摊水、电费，是根据实际使用量按户分摊的。该项费用并未在物价部门批复中物业管理费的范围（批复中所指的是人工费）。因此，原告收取公摊水、电费也属合理收费项目。 关于原告收取小区业主的电梯维护费、生活水电费是否合理的问题。原告所收取的每户每月30元的电梯维护费的标准，是经过钦市价格（2010）72号《关于金海湾花园“海名轩·海逸轩”小区物业服务收费的批复》同意收取的，在没有经过价格主管部门核准新的收费标准前，原告依据该收费标准收费也属合理。被告对其所交纳的水电费一直并未有异议，此次被告所欠的水电费，原告已于2019年6月19日以张贴《催款通知书》的形式告知被告，被告称其几乎未在该房屋居住，不等于被告未将房屋出租给他人居住使用，从被告补交的物业费收据中，也可看出被告的房屋是一直有人居住的。被告认为该收费不合理没有充足依据，本院不予采纳。 综上，由于被告已交清2019年全年度的水、电费和公摊水、电费，因此原告请求被告支付2019年1－5月份的水、电费和公摊水、电费本院不予支持。被告所欠原告从2016年7月至2017年6月期间的各项费用为：物业管理费应为349.21元（52.91平方米×0.55元/平方米×12个月）、维修基金为31.75元（52.91平方米×0.05元×12个月）、电梯维护费为360元（30元/月/户×12个月），共计740.96元。 关于被告反诉主张原告存在违规收费应予退还的问题，本院评判如下： 1、原告收取的水电押金300元、公共维修基金32元。该收费既无法律规定，也无合同约定，而且原告已交清2011年全年的水电费以及公共维修基金。因此，原告应将上述两项费用332元返还给被告。 2、原告收取的2017年7月至2018年6月的物业费828元。从原告提供的欠费明细表中可以看出，原告所收取的物业费包含了每月的物业管理费、维修基金、电梯维护费、垃圾费，这些费用加起来原告只按69元/月来收取，至于垃圾费为原告代收费项目，也属批复中允许的收费范围，原告所收取的每月7元也符合收费标准，并不存在乱收费的现象。但因原告计算所依据的建筑面积有误，应计算为825元[物业管理费29.10元（52.91平方米×0.55元/平方米）+维修基金2.65元（52.91平方米×0.05元/平方米）+电梯维护费30元+垃圾费7元]×12个月。因此，原告应退还给被告多收取的费用3元（828元－825元）。 3、原告收取的2018年7月至12月的物业费、公共维修基金、垃圾费、电梯维护费共430.30元。根据上文论述，原告所收取的公共维修基金、电梯维护费、垃圾费符合法律规定，属合理收费项目。但因原告计算所依据的建筑面积有误，应计算为428.34元[物业管理费29.10元（52.91平方米×0.55元/平方米）+维修基金5.29元（52.91平方米×0.10元/平方米）+电梯维护费30元+垃圾费7元]×6个月。因此，原告应退还给被告多收取的费用1.96元（430.30元－428.34元）。 4、原告收取的2019年1月至12月的物业费787.60元。该费用包含了每月的物业管理费、维修基金、电梯维护费、垃圾费。根据上文论述，原告所收取的上述费用符合法律规定，属合理收费项目。依据实际的建筑面积计算，原告应收物业费为888.48元[物业管理费29.10元（52.91平方米×0.55元/平方米）+维修基金7.94元（52.91平方米×0.15元/平方米）+电梯维护费30元+垃圾费7元]×12个月。因此，原告并没有多收被告的费用，不用退还给被告。 5、原告收取的2020年1月至12月的物业费850元。该费用包含了每月的物业管理费、维修基金、电梯维护费、垃圾费。根据上文论述，原告所收取的上述费用符合法律规定，属合理收费项目。依据实际的建筑面积计算，原告应收物业费为888.48元[物业管理费29.10元（52.91平方米×0.55元/平方米）+维修基金7.94元（52.91平方米×0.15元/平方米）+电梯维护费30元+垃圾费7元]×12个月。因此，原告并没有多收被告的费用，不用退还给被告。 综上，原告收取被告的水电费押金、维修基金以及多收的物业费共计336.96元，应退还给被告。 本案中因原告所提供的物业服务存在瑕疵，与其合同中承诺的服务质量有一定差距，而被告未按约定按时支付物业费，原、被告双方均存在违约行为，因此对双方所请求的违约金本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第五十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）卢文支付给原告（反诉被告）广西钦州方正物业管理有限公司从2016年7月至2017年6月期间的物业服务费、维修基金、电梯维护费共计740.96元； 二、原告（反诉被告）广西钦州方正物业管理有限公司返还给被告（反诉原告）卢文水电费押金、维修基金及多收的物业服务费共计336.96元； 三、驳回原告（反诉被告）广西钦州方正物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）卢文的其他诉讼请求。 本诉案件受理费应收50元（原告广西钦州方正物业管理有限公司已预交25元），由原告广西钦州方正物业管理有限公司承担44.20元，被告卢文承担5.80元；反诉案件受理费应收50元（反诉原告卢文已预交25元），由反诉原告卢文承担44.80元，反诉被告广西钦州方正物业管理有限公司承担5.20元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内按《诉讼费交纳办法》第十七条的规定预交上诉案件受理费。 审 判 长 欧阳效锦 审 判 员 陈  勋 人民陪审员 刘 思 伟 二〇二〇年七月六日 书 记 员 章 丰 梅