广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初542号原告（反诉被告）：中山合富辉煌房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市东区*******。法定代表人：蓝功敏，职务总经理。委托诉讼代理人：吴杨婷，广东天杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市天鸿实业有限公司，住所地广东省中山市*******。法定代表人：靳芳，职务董事长。委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉香，广东中元（中山）律师事务所律师。原告中山合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称合富辉煌公司）诉被告中山市天鸿实业有限公司（以下简称天鸿公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，被告天鸿公司于2020年2月17日提起反诉，本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告合富辉煌公司委托诉讼代理人吴杨婷，被告天鸿公司委托诉讼代理人蔡丹均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告合富辉煌公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付代理佣金9317437元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2018年8月8日起计算至清偿之日止）。本案庭审中，原告变更其诉讼请求为要求被告支付代理佣金9280131元，其余诉讼请求不变。事实与理由：2017年7月30日，原、被告签订《中山市****************商品住宅策划销售代理合同》，被告委托原告代理策划销售中山市阜沙镇“华炬珑*花园”项目一期第4栋可售住宅，委托期限为2017年7月27日起至2017年11月15日止；佣金均按销售额的7%计提，若原告在取得预售证后45天内未完成被告下达的销售计划80%，该批房源佣金按销售额的6%计提；每月佣金计付以购房者签订《华炬珑*花园认购书》、《中山市商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》，并且收到购房者全部房款后，按收到销售金额的7%计提佣金；佣金计费周期按月，每月5日前原告需向被告书面递交上月达到结算条件的单位清单，被告于收到结算清单5天内进行审核，双方书面审核确认无误后，被告应在15日内按清单确认佣金金额计付原告佣金。2017年10月19日，原、被告签订《中山市*****************商品住宅策划销售代理合同》，被告委托原告代理策划销售中山市阜沙镇“华炬珑*花园”项目一期第19栋可售住宅，委托期限为2017年10月1日起至2018年2月15日止；佣金均按销售的7%计提，若原告在取得预售证后45天内未完成被告下达的销售计划80%，该批房源佣金按销售额的6%计提；每月佣金计付以购房者签订《华炬珑*花园认购书》、《中山市商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》，并且收到购房者全部房款后，按收到销售金额的6%计提佣金，完成任务后跳到7%，结算另外1%佣金；佣金计费周期按月，每月5日前原告需向被告书面递交上月达到结算条件的单位清单，被告于收到结算清单5天内进行审核，双方书面审核确认无误后，被告应在15日内按清单确认佣金金额计付原告佣金。合同订立后，原告向被告提供了华炬珑*项目4栋、19栋的策划销售代理服务。根据被告与合富辉煌公司双方确认的结算及实际成交资料显示，委托期内，原告为华炬珑*项目*****，其中有102套单位应结算代理佣金，该部分单位的总成交金额为79652796元，被告应向两原告支付的销售代理佣金为人民币4779168元；原告为华炬*项目19栋售出物业113套，其中有98套单位应结算代理佣金，该部分单位的总成交金额为75637816元，应支付的代理佣金为4538269元，被告应就4栋和19栋共向原告支付销售代理佣金人民币9317437元。原告就代理佣金事宜多次与被告进行沟通，被告仍未能将上述共计9317437元的代理佣金支付给原告。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告向法院提起诉讼主张权利。被告天鸿公司针对本诉答辩称，一、被告委托原告销售“华炬珑玥花园”项目一期第4栋、19栋商品房，双方于2017年7月30日签署了《中山市******玥********商品住宅策划销售代理合同》，又于2017年10月19日签署了《中山市******玥*********商品住宅策划销售代理合同》。双方所签的两份销售代理合同合法有效，双方理应严格按合同约定全面履约合同义务，但在合同履行过程中，原告利用销售之便、违约私自向购房者收取及变相通过其合作平台向购房者收取折扣优惠费每户50000元，违反了合同第七条7.2.9、7.2.11条约定义务。根据合同第九条9.4款违约责任的约定，被告有权不予支付其代理佣金，并且，被告有权就其擅自收费造成的损失向其追索要求其赔偿损失。1.在原告代理销售期间，被告通过给项目其他购房者热处理退房手续时，无意中发现原告有私自向购房者收取折扣优惠费的行为。后经被告调查得知，原告参与代理销售的“华炬珑玥花园”项目（包括但不限于本案涉诉的第4、19栋，即其代理销售的本项目所有楼栋），均有向每位购房者收取了50000元的房款折扣优惠费的行为。2.被告发现原告有违约行为后，就其擅自收费及变相通过其引进的销售平台公司擅自收费如何处理事宜与原告进行了当面沟通，会谈时间是2018年4月17日，会谈中，原告承认有收费行为，并且承认对整个项目500套收取费用，每套50000元，共收取了2000多万元费用，但双方就如何处理未能达成意见（详见会谈录音证据）。3.经查，原告向购房者收取的每户50000元是基于被告给予购房者的“50000抵100000折扣优惠款”，该折扣优惠费属于购房款，原告行为己侵害了被告的利益。4.被告为了解清楚原告的收费情况，通过交楼时与购房业主的接触，购房业主作了调查，取得了部分业主确认在购房合同之外向原告缴付过每套50000元的折扣优惠费的事实。综上，原告违约事实已明确，被告有权按合同约定的违约责任，即第九条9.4款来执行。二、原告与被告就同一项目的第1、2栋委托代理合同纠纷案件【一审案号(2018)粤2072民初****号、二审案号(2019)粤20民终7847号】尚未结案；在1、2栋销售过程中同样存在销售代理方擅自收费行为。三、原告向法院申请支付的佣金金额存在计算错误，按合同约定的支付条件，应付结算佣金为：第4栋1999954.42元，第19栋1315060元，其余尚未达到支付期限。1.首先，第4栋，共117套房源，销售期限从2017年7月27日起至2017年11月15日（共45天）。合同第五条第l点规定，未能在45天内完成销售任务的80%的，则该批房源佣金按销售额的6%计算。原告在2017年11月15日前完成了85套的销售，不足销售任务80%，应按6%计提佣金，根据《销售台账》，应付佣金为3821374.15元；再根据第六条6.3点约定，佣金的结算支付应以原告向被告提交结算清单为前提，否则，付款时间相应顺延；而根据被告《销售台账》的记录原告第4栋一共销售出99套，99套中尚有8户未达计提佣金条件，而91套中原告己向被告人提交了结算清单的只有46套，金额为1999954.42元，被告并未收到原告其余45套的结算清单，因此，按合同约定该45套的佣金付款时间相应顺延至收到原告提交结算清单核对无误后付，该部分原告无权向法院主张支付。2.其次，第19栋，共118套房源，销售期限从2017年10月1日起至2018年2月15日（共45天）。合同第五条第l点规定，未能在45天内完成销售任务的80%的，则该批房源佣金按销售额的6%计算。原告在2018年2月15日前完成了89套的销售，不足销售任务80%，应按6%计提佣金，根据《销售台账》，应付佣金4063710元；再根据第六条6.3点约定，佣金的结算应以原告向被告提交结算清单为前提，否则，付款时间相应顺延；而根据被告《销售台张》显示原告第19栋一共销售出97套，可是97套中原告向被告提交了结算清单的只有30套，金额为1315060元。被告并未收到其余67套的结算清单，因此，按合同约定该67套的佣金付款时间相应顺延至收到原告提交结算清单核对无误后支付，该部分原告无权向法院主张支付。四、本案中，并非被告故意不予支付佣金，而是原告违反合同义务擅自以被告折扣优惠费名义向购房业主收费在先，因此，其无权要求被告支付逾期付款违约金。综上所述，双方在履行合同中，是原告违约向购房者收取折扣优惠费的行为引发纷争，其行为己侵害了被告利益，被告在答辩的同时亦依法向法院提起反诉，要求原告按4栋成交99套与19栋成交97套，并以50000元每套计算，赔偿被告商品房销售房款损失共计9800000元。被告天鸿公司另提起反诉，反诉请求：被告赔偿原告购房款“折扣优惠费”损失人民币9800000元（按4栋成交99套与19栋成交的97套，并以50000元每套计算，共计9800000元）。事实与理由：原告与被告于2017年7月30日签署了《中山市***************商品住宅策划销售代理合同》，又于2017年10月19日签署了《中山市****************商品住宅策划销售代理合同》，由被告代理销售原告开发建设的位于中山市**************、第19栋商品房。合同中，对双方各自的义务有明确的约定，其中第三条约定了由被告负责引荐并协助发展商甄选领域的专业公司；合同第七条第7.2.9款约定了由被告负责客户洽谈等义务，并明确被告不得向客户违规收取任何费用。在该条7.2.11款中，同样有约定被告不得代替原告收取任何款项。合同第九条第9.4款中，约定有若被告擅自向客户违规收取任何款项、费用，原告有权立即解除合同，并不予结算剩余代理佣金，同时可追究被告造成原告损失的责任。2017年6月时，原告发现被告存在私自向购房者收取“5万抵10万”折扣优惠费的行为。经原告调查，发现在整个项目销售过程中，作为销售代理一方均擅自向每户购房者收取50000元折扣优惠费的行为，该收费行为严重违反了双方销售代理合同的约定，并实际损害原告的利益。原告发现情况后就此事立即与被告进行了会谈沟通、要求处理，但无果。原告认为，被告虽然完成了合同中的销售任务，若不存在违约收费行为，原告应按合同约定向其支付佣金，但被告却在履约过程中违反合同约定义务，擅自利用销售代理之便利，收取或变相通过销售合作平台向购房业主收取每户50000元的折扣优惠费用，且该收费是以被告所销售商品房的“50000元抵100000元之折扣优惠房价”为基础收取的，原告的行为己损害了被告利益，被告特向法院提起反诉，请求法院判令原告赔偿被告购房折扣优惠房款人民币9800000元，请求法院予以支持。原告针对被告的反诉答辩称，一、原告在销售代理过程中未向购房客户收取任何款项，且无任何违约情形。原告在销售代理合同约定的代理期及合同期满继续销售的过程中，均遵守合同约定，从未向4栋和19栋的购房客户以任何名义收取过款项。被告利用其优势地位在收楼的过程中要求购房客户签署由其事先制作好的《确认书》，仅凭该证据就主张原告向购房客户收取了款项，从客观事实上来说系无稽之谈，从法律上来说系无其它证据佑证的孤证，不具有任何证明力。二、原告已按合同约定为被告提供了策划销售代理服务。原告在销售代理合同约定的代理期及合同期满继续销售的期间，共为被告售出需支付代理佣金的4栋单位101套，成交金额为78788637元，代理佣金4727318.22元；为被告售出需支付代理佣金的19栋单位98套，成交金额为75880213元，代理佣金为4552812.78元。被告应就两栋楼共应向原告支付9280131元代理佣金。被告在长达两年多的时间内非但未向原告支付款项，反而利用其优势地位迫使购房客户做出虚假的承诺，通过诋毁原告以达到其不支付代理佣金的目的。综上所述，被告的反诉主张没有事实依据、合同依据及法律依据，应当依法全部予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：2017年7月30日，原告合富辉煌公司与被告天鸿公司签订《中山市****************商品住宅策划销售代理合同》一份，约定被告委托原告负责被告开发的中山市**************共117套商品房的销售业务，委托期限为2017年7月27日起至2017年11月15日。合同另约定如下事项：1.双方同意原告在该批商品房取得预售许可证一个半月内（即45天内）完成销售任务的80%即94套（抵工程款和被告销售单位计算在销售业绩内，但不得计提佣金），于2017年11月15日前完成全部销售任务（如被告于8月30日前未取得该批商品房预售许可证，该节点顺延）。2.如原告在约定的委托期限内按约定完成上述销售代理任务，佣金按销售额的7%计提；如原告在被告取得预售许可证后45内未能完成被告下达的销售计划80%的，则原告只能按照销售额的6%计提佣金，且被告有权引入其他代理公司销售。3.销售计划完成判断标准为客户缴纳定金，并签订《认购书》，达标后若退房率大于等于5%且减去退房未达销售计划视为未达标，达标后若退房率小于5%，亦视为原告达标。4.原告销售代理任务完成标准为购房客户签订《中山市商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》、《前期物业协议》，被告收到原告全部房款即为完成代理工作。5.代理佣金结算条件为：购房客户签订《商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》、《物业前期服务协议》、被告收到原告全部房款。6.佣金计费周期按月计，原告于每月5日前向被告书面递交上月达到结算条件的单位清单，被告于收到结算清单5日内审核完成，审核无误后被告应在15日内按清单确认佣金金额计付原告佣金；审核有误的，原告应重新提交书面结算清单，付款时间相应顺延。7.如被告未能按合同约定支付代理费用，则原告有权自逾期之日起每天向被告收取当期未付款总额0.1‰的滞纳金，超过60天则视为被告违约，原告有权终止合同。8.如原告擅自改变被告制定的销售价格（含付款方式），《认购书》、《中山市商品房买卖合同》或其它合同文件销售商品房的，或擅自向客户违规收取任何款项、费用，被告有权立即解除与原告的合同，并不予结算剩余代理佣金，同时可追究原告给被告造成的损失。原、被告双方均在上述合同盖公章予以确认。2017年10月19日，原告合富辉煌公司与被告天鸿公司签订《中山市*****************商品住宅策划销售代理合同》一份，约定被告委托原告负责被告开发的中山市***************共118套商品房的销售业务，委托期限为2017年10月1日起至2018年2月15日。合同另约定如下事项：1.双方同意原告在该批商品房取得预售许可证一个半月内（即45天内）完成销售任务的80%即95套（抵工程款和被告销售单位计算在销售业绩内，但不得计提佣金），于2018年2月15日前完成全部销售任务（该批房源开售时间以被告最终落实时间为准，如调整，该节点顺延）。2.如原告在约定的委托期限内按约定完成上述销售代理任务，佣金按销售额的7%计提；如原告在被告取得预售许可证后45内未能完成被告下达的销售计划80%的，则原告只能按照销售额的6%计提佣金，且被告有权引入其他代理公司销售。3.销售计划完成判断标准为客户缴纳定金，并签订《认购书》，达标后若退房率大于等于5%且减去退房未达销售计划视为未达标，达标后若退房率小于5%，亦视为原告达标。4.原告销售代理任务完成标准为购房客户签订《中山市商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》、《前期物业协议》，被告收到原告全部房款即为完成代理工作。5.代理佣金结算条件为：购房客户签订《商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》、《物业前期服务协议》、被告收到原告全部房款。6.佣金计费周期按月计，原告于每月5日前向被告书面递交上月达到结算条件的单位清单，被告于收到结算清单5日内审核完成，审核无误后被告应在15日内按清单确认佣金金额计付原告佣金；审核有误的，原告应重新提交书面结算清单，付款时间相应顺延。7.如被告未能按合同约定支付代理费用，则原告有权自逾期之日起每天向被告收取当期未付款总额0.1‰的滞纳金，超过60天则视为被告违约，原告有权终止合同。8.如原告擅自改变被告制定的销售价格（含付款方式），《认购书》、《中山市商品房买卖合同》或其它合同文件销售商品房的，或擅自向客户违规收取任何款项、费用，被告有权立即解除与原告的合同，并不予结算剩余代理佣金，同时可追究原告给被告造成的损失。原、被告双方均在上述合同盖公章予以确认。上述两份合同各自签订后，原告开始负责相应的销售代理服务。庭审中，原告认为其已完成4栋101套商品房和19栋98套商品房的销售任务，并按销售金额的6%的标准结算代理佣金，故主张被告支付其代理佣金合共9280131元。庭审中，原告向本院提交《华炬珑玥壹号项目总成交确认表》以证明其截至2018年3月已完成第4栋共89套商品房及第19栋95套商品房的销售任务，并提交《华炬珑玥壹号（天鸿一期）项目成交确认表》以证明其在2018年8月至12月期间代理销售了第4栋的11套商品房和第19栋的4套商品房。经查，上述《总成交确认表》除载明第4栋及第19栋的成交情况外，另载明原告在2017年3月25日至2018年3月31日、2018年8月1日至31日、2018年9月1日至30日、2018年9月26日至12月31日期间代理销售被告开发的华炬珑玥花园第1栋、第2栋、第3栋、第4栋、第5栋、第6栋、第19栋商品房分别为498套、5套、8套、9套，合共520套。原告另向本院提交《华炬珑玥壹号项目4栋代理佣金结算表（2018年1月至2018年9月）》和《华炬珑玥壹号项目19栋代理佣金结算表（2018年2月至2018年9月）》各一份，以证明被告已确认按成交总额的6%的标准支付原告第4栋46套商品房、第19栋30套商品的销售代理佣金。经查，上述第4栋佣金结算表显示经被告已分别于2018年5月17日、6月22日、7月21日、9月15日、9月30日审核确认第4栋应结算佣金分别为90905元（52838元+38067元）、172527元、97165元、451288元、89616元；第19栋佣金结算表显示经被告已分别于2018年5月17日、6月22日、9月15日、9月30日审核确认第9栋应结算佣金分别为270599元（168134元+52801元+49664元）、51959元、428805元、218905元。被告对原告所提交的上述成交确认表及佣金结算表的真实性均予以确认，但辩称代理佣金的结算应按合同约定进行，且原告存在违约行为，故被告依据合同约定不同意向原告支付代理佣金。被告另辩称原告所提交的《华炬珑玥壹号项目总成交确认表》、《华炬珑玥壹号（天鸿一期）项目成交确认表》只是载明了第4栋及第19栋商品房销售情况，并不能证明所载明的所有商品房均已向被告付清所有购房款。经查，《华炬珑玥壹号项目总成交确认表》、《华炬珑玥壹号（天鸿一期）项目成交确认表》载明第4栋及第19栋确有部分商品房的销售处于未签约或已签约但按揭未放款的情况。被告另辩称，原告代理销售的第4栋已成交99套，但只有91套已付清购房款并符合计算佣金的条件，第19栋已成交97套，但只有90套已付清购房款并符合计算佣金的条件；此外，符合计算佣金条件的商品房中，原告只提供了第4栋46套，第19栋30套的结算表给被告核对，故被告只能就上述单位结算佣金，剩余销售单位并未达到支付佣金的条件。被告另向本院提交其自行制作的《销售台账》以证明第4栋及第19栋的销售及付款情况。经查，被告提交的《销售台账》显示原告代理销售第4栋商品房总数为99套，已向原告付清购房款的单位为91套，已付款购房款的单位销售总额为70609386元（72617125元-261371元-259013元-222541元-228924元-225813元-269425元-265799元-274853元）；原告代理销售第19栋商品房总数为97套，已向原告付清购房款的单位为90套，已付款购房款的单位销售总额为69497553元（71365154元-270111元-272622元-234083元-421853元-223753元-220367元-224812元）。上述《销售台账》另显示第4栋的304、305、405单元等三套商品房由被告售出，但均未付清购房款，原告诉称上述三套单位均为其销售人员代理销售，故亦应计算入佣金计提的范围；被告对此不予确认，并辩称该三套尚未符合计提佣金的条件。本院于庭审中询问原告是否清楚被告所提交《销售台账》中显示未付清购房款的第4栋中的8套及第19栋的7套商品房的具体付款情况，原告表示上述15套商品房以按揭的方式出售，其并不清楚按揭合同的履行情形；此外，原告亦未向本院举证证明被告已全额收到上述15套商品房的购房款。另查明，被告答辩并反诉称原告在代理销售上述商品房过程中，未经与被告协商并同意的情况下，以被告的名义实施“50000元抵100000元”的购房折扣进行销售，并违规向每位客户收取费用50000元。庭审中，被告向本院提交57份由第4栋业主签名确认以及73份由第19栋业主签名确认的《确认书》以证明原告存在上述行为。经查，上述《确认书》均为统一格式，由相应的商品房业主在“确认人”一栏签名确认，并载明该业主在购买华炬珑玥花园第4栋或第19栋单元的商品房之时，曾向销售代理方（广州房专家信息科技有限公司/或中山合富辉煌房地产顾问有限公司）缴付过折扣优惠费。此外，上述《确认书》中的业主均为原告所提交的成交确认表上所载明的业主，相应的商品房单元房号也对应一致。被告另向本院提交被告人员王立红与原告法定代表人蓝功敏之间在2018年4月17日的会谈话录音作为证明原告存在违规收取第4栋、第19栋业主折扣费各50000元的事实。经查，该录音中包含如下方面的内容：1.蓝功敏确认已代理销售成交的商品房为500套。2.王立红称原告在销售过程中违反合同约定向业主收受了每人50000元的折扣费用，蓝功敏对此并无异议，并表示房专家、家家顺及合富辉煌都收取了该费用，合富置业是渠道收取了271套的折扣费用，其他渠道收取了220套的折扣费用；2.王立红陈述原告总共代理销售了500套，每套收取50000元折扣优惠费，共收取了25000000元，并询问蓝功敏是否确认，蓝功敏对此明确确认（回答“对”）；3.王立红在与蓝功敏协商上述折扣费用的解决途径过程中，蓝功敏表示上述折扣费用要退的话应该与房专家一起退还，不应全部算在原告头上，不应全都在第4栋、第19栋的佣金里进行抵扣。庭审中，原告确认上述录音为其法定代表人蓝功敏的录音，但对录音的合法性及关联性不予确认。再查明，根据（2018）粤2072民初****号案件查明的事实，原告及广州房专家信息科技有限公司代理销售被告开发的中山市阜沙镇华炬珑玥商品房项目期间，确实存在收取每户业主折扣优惠费50000元的事实。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。原告合富辉煌公司与被告天鸿公司均确认原告应按销售金额6%的标准收取佣金，本院予以认可。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、原告是否应赔偿被告损失。所签订的《中山市****************商品住宅策划销售代理合同》及《中山市*****************商品住宅策划销售代理合同》均明确约定了如原告擅自改变被告制定的销售价格（含付款方式），《认购书》、《中山市商品房买卖合同》或其它合同文件销售商品房的，或擅自向客户违规收取任何款项、费用，被告有权立即解除与原告的合同，并不予结算剩余代理佣金，同时可追究原告给被告造成的损失。本院认为，首先，根据被告所提交中山市******************位业主及第19栋73位业主所出具的共计130位业主出具的《确认书》，均载明上述业主在购买相应房屋的过程中曾向销售代理方广州房专家信息科技有限公司或原告缴付过折扣优惠费的事实；其次，在被告工作人员王立红与原告法定代表人蓝功敏的通话录音中，蓝功敏确认了原告在销售过程中违反合同约定与房专家、家家顺等公司共同向业主收受了每人50000元的折扣费用，其中合富置业渠道收取了271套的折扣费用，其他渠道收取了220套的折扣费用；而且在王立红询问原告总共代理销售了500套，每套收取50000元折扣优惠费，共收取了25000000元，并询问蓝功敏是否确认时，蓝功敏对此明确确认（回答“对”）；最后，在（2018）粤2072民初****号案件中，亦查明原告与广州房专家信息科技有限公司在销售被告开发的中山市阜沙镇华炬珑玥商品房项目期间，确实存在收取每户业主折扣优惠费50000元的事实。本院认为以上证据及已查明的事实足以证明原告在代理销售中山市****************、第19栋商品住宅确实存在未经被告允许，违规按50000元/户的标准向业主收取折扣优惠费的事实，其行为已违反《中山市****************商品住宅策划销售代理合同》及《中山市*****************商品住宅策划销售代理合同》关于原告不得擅自改变被告制定的销售价格（含付款方式），《认购书》、《中山市商品房买卖合同》或其它合同文件销售商品房的，或擅自向客户违规收取任何款项、费用”的约定，被告有权拒绝向原告支付佣金，并要求原告赔偿其损失。此外，对于原告法定代表人蓝功敏另在通话录音中表示上述折扣费用要退的话应该与广州房专家信息科技有限公司一起退还，不应全部算在原告头上，且不应全都在第4栋、第19栋的佣金里进行抵扣的陈述。本院认为，蓝功敏的上述陈述属针对原告涉及代理销售的中山市****************、第2栋、第3栋、第4栋、第5栋、第6栋、第19栋等所有商品房的折扣优惠费问题整体而言，并非专门针对于第4栋、第19栋的商品房，因此其该项陈述并不能证明广州房专家信息科技有限公司参与了中山市****************、第19栋的代理销售业务。此外，原、被告双方所签订的《中山市****************商品住宅策划销售代理合同》及《中山市*****************商品住宅策划销售代理合同》均明确载明由原告单方负责该两栋商品房的代理销售业务，广州房专家信息科技有限公司并未参与。基于以上事实认定，本院认定中山市****************、第19栋的代理销售业务由原告一方完成，各户业主每人所缴纳的折扣优惠费50000元，亦由原告单方收取，由此给被告造成的损失亦应由原告一方承担。对于原告应赔偿被告的折扣优惠费损失。本院认为，蓝功敏于通话录音中所确认的内容属针对原告涉及代理销售的中山市****************、第2栋、第3栋、第4栋、第5栋、第6栋、第19栋等所有商品房的折扣优惠费问题整体而言，并未专门针对于第4栋、第19栋项目，因此被告另须就原告已实际收取第4栋、第19栋业主折扣优惠费的具体情况进行举证。庭审中，被告提交了***业主及****业主所出具的共计130户业主出具的《确认书》，足以证明原告已实际收取上述两栋商品房共计130户业主折扣优惠费的事实，因此原告应赔偿被告折扣优惠费损失6500000元（50000元/户×130户）。对于第4栋及第19栋其他业主有无缴纳折扣优惠费的事实，被告于本案中并未提交直接、充分的证据予以证明，其应承担举证不利的后果，本院依法认定被告并未能证明该项损失的实际产生，对其剩余的损失赔偿请求不予支持。二、被告尚欠原告的未付佣金金额。《中山市****************商品住宅策划销售代理合同》及《中山市*****************商品住宅策划销售代理合同》均明确约定代理佣金结算条件为：1.购房客户签订《商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》、《物业前期服务协议》、被告收到原告全部房款;2.佣金计费周期按月计，原告于每月5日前向被告书面递交上月达到结算条件的单位清单，被告于收到结算清单5日内审核完成，审核无误后被告应在15日内按清单确认佣金金额计付原告佣金；审核有误的，原告应重新提交书面结算清单，付款时间相应顺延。可见原告所收取的佣金应以购房客户签订《商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》、《物业前期服务协议》且被告收到原告全部房款作为前提条件。庭审中，原告向本院提交《华炬珑玥壹号项目总成交确认表》以证明其已完成代理销售2018年3月已完成第4栋共89套商品房及第19栋95套商品房的销售任务，并提交《华炬珑玥壹号（天鸿一期）项目成交确认表》以证明其在2018年8月至12月期间代理销售了第4栋的11套商品房和第19栋的4套商品房。经查，上述《华炬珑玥壹号项目总成交确认表》载明原告于2018年3月前完成代理销售的第4栋及第19栋商品房均存在部分业务未签约或已签约银行按揭未放款的情况，原告并未举证证明截至本判决作出之日上述业主有无付清全款。同样，《华炬珑玥壹号（天鸿一期）项目成交确认表》载明原告在2018年8月至12月期间代理销售的第4栋11套商品房和第19栋的4套商品房均采取了按揭贷款的付款方式，但原告同样并未举证证明截至本判决作出之日上述业主有无付清全款。基于以上事实，本院认定原告的举证并不足以证明上述商品房均已符合计算佣金的条件。被告于庭审中向本院提交了其自行制作的《销售台账》以证明第4栋及第19栋的销售及付款情况。经查，被告提交的《销售台账》显示原告代理销售第4栋商品房总数为99套，已向原告付清购房款的单位为91套，已付款购房款的单位销售总额为70609386元（72617125元-261371元-259013元-222541元-228924元-225813元-269425元-265799元-274853元）；原告代理销售第19栋商品房总数为97套，已向原告付清购房款的单位为90套，已付款购房款的单位销售总额为69497553元（71365154元-270111元-272622元-234083元-421853元-223753元-220367元-224812元）。此外，上述《销售台账》另显示第4栋的304、305、405单元等三套商品房由被告售出，但均未付清购房款，原告诉称上述三套单位均为其销售人员代理销售，故亦应计算入佣金计提的范围；被告对此不予确认，并辩称该三套房屋尚未符合计提佣金的条件。本院认为，由于原告并未就其主张应计算佣金的商品房已全部付清购房款的事实进行举证，故其应承担举证不利的后果，本院依法认定原告诉讼请求被告支付中山市*******************套商品房及第19栋98套商品房的销售代理佣金，理据不足，本院不予支持。另，被告所提交的《销售台账》显示原告代理销售第4栋已付清购房款的单位为91套，已付款购房款的单位销售总额为70609386元；第19栋已付清购房款的单位为90套，已付款购房款的单位销售总额为69497553元，故原告于本案中主张的代理佣金应以140106939元（70609386元+69497553元）作为计算依据。本院另认为，被告虽以原告未提交书面递交上月达到结算条件的单位清单为由而拒绝付款，但原告提起本案诉讼，并提交《华炬珑玥壹号项目总成交确认表》、《华炬珑玥壹号（天鸿一期）项目成交确认表》等证据主张被告支付代理佣金的行为应视为原告向被告书面递交单位清单，而被告制作的《销售台账》则应视为其对原告所提交清单的核算，因此，原告可就被告已确认符合计佣条件的商品房向被告主张计算佣金。综上，被告应向原告支付代理佣金8406416.34元（140106939元×6%）。对于原告诉讼请求的违约金，本院认为因原告存在未经被告允许而擅自向业主收取折扣优惠费的严重违约行为，被告此前拒绝付款理据充分，由此产生的利息损失应由原告自行承担，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市天鸿实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山合富辉煌房地产顾问有限公司支付代理佣金8406416.34元；二、原告中山合富辉煌房地产顾问有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告中山市天鸿实业有限公司损失6500000元。三、驳回原告中山合富辉煌房地产顾问有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告中山市天鸿实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费77022元，财产保全费5000元，合共82022元，由被告中山市天鸿实业有限公司负担74002元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)，由原告中山合富辉煌房地产顾问有限公司负担8020元。反诉费40200元，由原告中山合富辉煌房地产顾问有限公司负担26663元（该款被告已预交，原告于本判决生效之日起七日内返还给被告，本院不另收退），由被告中山市天鸿实业有限公司负担13537元（被告已向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  阮明俞审判员  黄宏图审判员  高嘉敏二〇二〇年七月三日书记员  尹 珍周淋淋