广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初204号原告：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：南雄市*****************。法定代表人：高晓威，系公司经理。委托诉讼代理人：李英桂、邱云霞，系广东永顺律师事务所律师。被告：叶园凤，女，1985年8月9日出生，住广东省南雄市*************。原告南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）与被告叶园凤房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人邱云霞、被告叶园凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的南雄时代广场商铺租赁合同及南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书；2、被告支付房屋租金21185.19元，费用时段为2017年12月1日至2020年1月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；3、被告支付物业服务费840元，费用时段为2019年4月1日至2020年1月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；4、被告支付公摊水电费15.47元，费用时段自2018年12月至2019年7月，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；4、被告向原告赔偿违约金1850元。5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告立即腾退商铺。事实与理由：原告南雄市万通资产管理有限公司系统一社会信用代码为91440282MA4UQDKD2T的有限责任公司，原告于2016年6月15日与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告名义进行招商和经营菅理。2017年10月20日，原、被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了南雄时代广场商铺租赁合同及南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书，租赁范围为南雄时代广场12栋2层第2047号商铺，租赁期限为3年，自2017年10月20日起至2020年10月19日。合同签订时，被告交付了首月租金841元、首月管理费84元、管理费按金168元、水电周转金1000元，以及1682元租赁保证金。根据合同约定，被告承租该商铺的月租赁费用第一年为841元，第二年为883元，第三年为927元，并约定被告每月5日前向原告缴纳费用；物业服务费按承租方租赁物业建筑面积5元/平方米/月计收，每月84元；公共区域水电费按被告租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步。合同第四条约定，租赁有关费用起计日期签订合同之曰起计装修及免租期2个月，免租装修期内原告免收被告租金，但被告需缴交物业服务费，原告从商场整体开业之日起计收。合同生效后，原告如期交付房屋，但被告于2017年12月1曰起未如期交付租金、于2019年4月1日起未如期交付物业服务费、于2018年12月起未如期交付公摊水电费。原告曾多次通过短信、寄发律师函等方式向被告催缴费用，望被告缴清拖欠费用，但被告一直拖延不缴付费用。被告的迟延交付租金的行为已构成违约，根据合同第十四条第1款、第4款、第5款违约责任规定，原告方有权解除合同，并且，被告应向出租方支付违约金1850.00元。综上所述，被告应当支付房屋租金21185.19元、物业服务费840元、公摊水电费15.47元、以及违约金1850元，以上费用累计至2020年1月30日止共计23890.66元。扣除被告所交的租赁保证金、管理费按金及水电周转金2850元，被告应支付原告21040.66元人民币。由于被告拖延不缴纳欠款的行为已经严重危害到了原告的权益，为了保护原告的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。叶园凤辩称只同意支付半价租金，认可物业服务费及公摊水电费，不认可违约金，我方认为是被告虚假招商、管理不善违约在先，我方不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下:原告万通公司与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告万通公司名义进行招商和经营管理。2017年10月24日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-10-19-03）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》，租赁范围为南雄时代广场12栋2层第2047号商铺。租赁建筑面积为16.81平方米，实用面积13.63平方米。被告租赁案涉店铺经营化妆造型；租赁合同约定租赁期限为3年即2017年10月20日至2020年10月19日，开业后免租2个月，免租装修期内原告免收被告费用，但被告需缴纳物业服务费，原告从开业之日起计收；乙方应支付费用为场地费用、物业服务费、水电费，乙方以先付后用的原则按月向甲方支付费用，乙方承租该商铺的费用单价为50元/月/㎡）以建筑面积作为计算标准），第一年月租赁费用841元/月，第二年月租赁费用883元/月，第三年月租赁费用927元/月；乙方按合同约定每月准时向甲方交纳费用，并于每月5日前向甲方支付该月费用；物业服务费按乙方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，即每月84元、服务费按金为168元，以上费用在双方签署本合同时一次性向甲方支付；公共区域水电费，按乙方租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；乙方须在本合同签订时向甲方一次性支付1682元作为保证金及首月费用841元，如有拖欠费用，甲方可以直接以保证金抵扣；违约方单方终止合同或将场地违约出租、转租给第三方，违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金1850元等条款。合同有原告的签章盖印确认，被告亦在合同上签名捺印确认，被告支付了首月租金841元、首月管理费84元、管理费按金168元、水电周转金1000元，以及租赁保证金1682元。合同生效后，原告如约交付房屋，被告于2017年12月1日起未如期交付租金；于2019年4月1日起未如期交付物业服务费，未缴纳公摊电费时间段为2019年1月至2019年3月；未缴纳公摊水费时间段为2018年12月至2019年7月。2020年1月17日，因被告违约未支付租金、物业管理费及公摊水电费，原告遂提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原、被告对从2017年12月1日至2020年1月31日起欠缴租金22185.19元、2019年4月1日至2020年1月31日欠缴物业服务费840元、未缴纳2019年1月至2019年3月公摊电费及2018年12月至2019年7月公摊水费共计15.47元无异议。原告表示愿意以被告预交款项抵扣应付款项。另查明，南雄市时代广场商铺总面积为45735.71平方米。被告仍未腾空案涉商铺。上述事实有原告提供的营业执照、被告身份证、租赁合同及补充协议、商铺平面图、收据、缴费通知单、公摊水电费明细及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案焦点为：被告未按约定支付租金等费用是否构成违约。根照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。本案中，原告万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，与被告签订《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，将符合法定条件的商铺租赁给被告经营使用，是合法有效的租赁合同。双方应按照合同全面履行自己的义务，违反合同的约定应当承担合同约定的违约责任。本案被告与原告万通公司签订合同后，未按约定按时支付租金，应承担合同约定的违约责任。根据上述观点，本院对原告万通公司在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：一、关于解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》的问题。本案中，被告叶园凤拖欠原告万通公司租金及物业费等费用，违反了双方合同的约定，原告提出解除合同的请求，既符合双方约定，也符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院予以支持。本院认定双方于2020年1月31日解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》。二、关于商铺租金、物业服务费及公摊水电费。原、被告确认，截止2020年1月31日，被告尚欠商铺租金21185.19元、物业服务费840元、公摊水电费15.47元。以上三项费用共计22040.66元，扣除被告支付的租赁保证金1682元、管理费按金168元、水电周转金1000元，被告尚应支付原告商铺租金及物业服务费19190.66元。关于被告辩称其只愿意支付一半租金，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，被告没有证据证明其抗辩主张，由被告承担不利后果。因此，被告抗辩本院不予认可。三、关于违约金的问题。根据双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十四条违约责任约定，违约方应向守约方赔偿违约金1850元违约金。被告辩称原告虚假招商、管理不善构成违约，其并未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的不利责任，故被告抗辩，本院不予支持。因被告逾期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。故原告主张被告支付违约金1850元的诉请，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南雄市万通资产管理有限公司与被告叶园凤于2017年10月24日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-10-19-03）和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》于2020年1月31日解除；二、被告叶园凤应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司腾退案涉租赁商铺并支付至2020年1月31日止的房屋租金、物业管理费，合计19190.66元；三、被告叶园凤应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付违约金1850元；四、驳回原告南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，由原告南雄市万通资产管理有限公司负担47元，被告叶园凤负担351元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  钟履芬人民陪审员  刘宏文二〇二〇年七月十二日书 记 员  王 玥