广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1778号上诉人(原审原告)：张红军，男，1969年10月25日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区***********。上诉人(原审原告)：林少贞，女，1967年10月28日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：张红军（系林少贞的丈夫），住广州市黄埔区************。被上诉人(原审被告)：肇庆市瑞兰房地产开发有限公司，住所地：肇庆高新区。法定代表人：陈奕莲，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：冼艳丽，女，该公司工作人员。原审被告：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地：广州市越秀区************（自编01）。法定代表人：陈景文，董事。委托诉讼代理人：文小言，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：汤泳钊，男，该公司工作人员。上诉人张红军、林少贞因与被上诉人肇庆市瑞兰房地产开发有限公司(以下简称瑞兰公司)、原审被告广州裕丰咨询顾问有限公司(以下简称裕丰公司)商品房预售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2020）粤1284民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张红军、被上诉人瑞兰公司的委托诉讼代理人冼艳丽、原审被告裕丰公司的委托诉讼代理人文小言、汤泳钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红军、林少贞上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为瑞兰公司应支付张红军、林少贞逾期交房违约金20985.12元；2.撤销一审判决第三项，判令瑞兰公司向张红军、林少贞返还“委托代收的团购费”10000元及赔偿利息损失(以10000元为本金，自2016年11月24日起按照中国人民银行一至五年期贷款利息4.75%上浮50%的标准计算，利随本清)；3.撤销一审判决第三项，判令瑞兰公司向张红军、林少贞赔偿支付契税滞纳金人民币159.97元及利息损失(以159.97元为本金，自2017年8月25日起按照中国人民银行一至五年期贷款利息4.75%上浮50%的标准计算，利随本清)；4.撤销一审判决第三项，判令参照行业标准编号JGT453-2014《平开户门》中的规范，要求瑞兰公司提供目前已安装的案涉房屋入户门的产品技术标准、产品合格证明原件及产品标志供核验，并对瑞兰公司在答辩中是否存在虚假陈述的情况进行核实，依法做出相应的处罚；5.撤销一审判决中受理费的计算金额，改判为以一审判决中列明的诉求实际计算总金额70280.43元作为一审案件标的金额计算简易程序的案件受理费；6.判令本案一、二审诉讼费用由瑞兰公司承担。本次上诉请求涉及的实际案件标的金额为31105.49元。事实和理由：（一）瑞兰公司应支付张红军、林少贞逾期交房违约金20985.12元。首先，瑞兰公司存在逾期交房的违约行为，必须承担违约责任，商品房逾期交付是无过错责任。但一审判决中忽视了案外第三人肇庆高新区鸿旺物业管理有限公司(以下简称鸿旺物业公司)是受瑞兰公司委托办理收楼的事实。而鸿旺物业公司在张红军、林少贞过去收楼的时候以签订物业费减免优惠并不再追究延迟交楼违约的附加协议作为收楼拿钥匙的条件，否则不予办理收楼手续。在张红军、林少贞口头及通过微信、EMS书面通知的多种形式明确拒绝此种单方行为并提出分开处理的合理要求后，瑞兰公司至今未予回复。基于瑞兰公司授权委托鸿旺物业收楼并提出其他要求而拒绝交楼导致案涉房屋未能按期交付的事实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定以及合同相对性原则，瑞兰公司应承担由此造成的逾期交付的违约责任。同时其还存在自行变更案涉房屋避难间原审核合格并通过验收的消防设计，必然导致与原消防设计不致的事实，就会存在与2018年8月16日首次消防验收不合格同样的情况，必须要恢复为原审核通过的消防设计，此类涉及到一类高层建筑的消防问题并不属于房屋质量问题整改的争议，一审判决认定明显错误。结合一审判决中“确认自2019年9月30日起该单元由开发商交付给张红军、林少贞”的事实，瑞兰公司逾期交房的期间应自合同约定的最迟交房日次日2018年7月1日起至张红军、林少贞实际收房日前一天2019年9月29日止共456天，故而计算的逾期交房违约金为460200元×456天×0.1‰=20985.12元。（二）瑞兰公司应向张红军、林少贞返还“委托代收的团购费”10000元及赔偿利息损失。瑞兰公司与裕丰公司在法律上是被代理人和代理人的关系，并且是其授权裕丰公司代收一万元团购费用并代开有效收据，其作为被代理人对代理人裕丰公司的代理行为，依法承担民事责任。对于额外收取的团购费用，其实质为购房交易的对价之一。瑞兰公司在整个答辩的过程中，并没有拿出其在整个前期销售到订立合同的过程中有明确告知或书面明确约定的任何证据，又没有提供在法律上可以合法收取的依据。结合张红军、林少贞所陈述的这个460200元价格的缘由，瑞兰公司跟张红军、林少贞之间既无约定又无法定的依据，又没有尽到明确如实告知的义务，违背了诚实信用的原则，损害了张红军、林少贞的知情权，给张红军、林少贞造成在购房成本上实际额外增加一万元的事实，并且直被占用这笔款项，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第四十二条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，瑞兰公司理应承担赔偿责任和利息损失。（三）瑞兰公司应向张红军、林少贞赔偿支付契税滞纳金人民币159.97元及利息损失。瑞兰公司延迟合同备案自合同签订日期2016年12月15日起至2017年8月11日止近8个月，违反合同约定，理应承担违约责任。瑞兰公司于2017年3月13日开好购房发票，而提供购房发票和备案的合同是缴纳契税的必要条件。根据当时的相关规定，在合同签订后180天内必须完成契税的缴纳，否则产生滞纳金。因此其延迟备案超过合同签订后6个月以上是产生契税滞纳金的直接原因，瑞兰公司在一审答辩中对此也是认可的，瑞兰公司理应承担赔偿责任和利息损失。（四）瑞兰公司应提供目前已安装的案涉房屋入户门的产品技术标准、产品合格证明原件及产品标志供核验，并对其在答辩中存在的虚假陈述进行核实，依法做出判定。对于涉嫌三无产品的案涉房屋入户门要求提供资料进行证明，是作为消费者和使用者的权利和合理要求。按照无约定从法定的原则，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，案涉房屋入户门属于经过加工、制作，用于销售的产品，属于建筑行业中建筑构配件范畴，依自2015年4月1日开始实施的编号JG/T453-2014建筑工业行业产品标准《平开户门》中的要求，及根据合同相对性原则和《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，《中华人民共和国产品质量法》第二条、第二十七条规定，瑞兰公司理应提供相关资料，第三人不按照行业标准和相关法律提供完整的资料给瑞兰公司不能作为其免责的理由。另外《情况说明》中的产品合格证明显不是原件，案涉房屋入户门又没有铭牌来核实日期和厂家，根本无法证实此合格证就是同张红军、林少贞目前实际安装的案涉房屋入户门有关，一审判决日期超过张红军、林少贞对此《情况说明》的书面质证日期，明显违反程序。瑞兰公司虚假陈述以逃避责任的情况，结合其在答辩中的其他虚假陈述部分，请求依新修订的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中第六十三条规定处理。（五）撤销一审判决中受理费的计算金额，改判为以一审判决中列明的诉求实际计算总金额70280.43元作为一审案件标的金额计算一审简易程序的案件受理费。张红军按照一审法院要求填写了房价等金额，但张红军、林少贞在原诉讼请求中并没有提出要求瑞兰公司全部履行合同或者解除合同的主张，即使为了减少诉累而存在同时提出多个诉求，但以房价款作为诉讼标的并无任何的法律依据，一审判决中存在明显的计算错误，理应纠正。根据本案一审判决中所列明的全部案涉诉求金额为10000元+30000元+29862.46元+159.97元+新增诉求258元，共计70280.43元，按照财产类案件计算的实际受理费应该为70280.43×2.5/100-200=1557.01元，适用简易程序减半为779元。但一审判决中却计算为4447元有误，应予纠正，根据实际案涉金额和责任区分进行判决。（六）本案一、二审诉讼费用由瑞兰公司承担。瑞兰公司在案涉合同登记备案和案涉房屋的交付中存在违约事实并试图以案外第三人原因的方式来减轻违约责任，其在案涉房屋销售过程中没有尽到如实告知的义务，答辩中又多次虚假陈述，有意误导，这些都违背了诚实信用的原则，并给张红军、林少贞带来了额外的损失，损害了张红军、林少贞的合法权益，故依照《合同补充协议》第十九条约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，请求判令瑞兰公司承担本案一、二审的全部合理诉讼费用。瑞兰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回张红军、林少贞的诉讼请求。裕丰公司述称，因为张红军、林少贞没有针对裕丰公司提出上诉请求，所以没有意见。张红军、林少贞向一审法院起诉请求：1.判令瑞兰公司向张红军、林少贞返还“委托代收的团购服务费”10000元及赔偿张红军、林少贞的利息损失(以10000元为本金，自2016年11月24日起按照中国人民银行一至五年期贷款利息4.75%上浮50%的标准计算，利随本清)；2.确认瑞兰公司在对于委托裕丰公司收取的10000元团购服务费的商品房销售过程中存在欺诈行为，判令瑞兰公司依法赔偿给张红军、林少贞被收取的10000元有偿服务费用的三倍，即30000元；3.判令裕丰公司对上述诉求1和诉求2承担连带清偿责任；4.判令瑞兰公司向张红军、林少贞支付房屋逾期交付违约金25299.76元。5.判令瑞兰公司向张红军、林少贞赔偿支付契税滞纳金159.97元及张红军、林少贞的利息损失(以159.97元为本金，自2017年8月25日起按照中国人民银行一至五年期贷款利息4.75%上浮50%的标准计算，利随本清)；6.判令本案的全部诉讼费用由瑞兰公司和裕丰公司承担。一审庭审中，张红军、林少贞变更诉讼请求4为：请求变更预售合同第十二条第1（1）项和1（2）项的逾期日期为60日，判令瑞兰公司提供新版的《广东省商品住宅使用说明书》和《广东省商品住宅质量保证书》，并以房产款460200元为基数，按日利率万分之一的标准，从2018年7月1日至2019年9月29日为止向张红军、林少贞支付逾期支付违约金20985.12元。同时自2019年10月1日起自瑞兰公司提供新版的“两书”日期止，每天赔偿损失50元，暂计至2020年3月12日为8200元；赔偿张红军、林少贞已经缴纳的2019年10月至2020年3月共6个月的物业费677.34元，以上共计29862.46元。增加诉讼请求为：1.请求瑞兰公司提供目前已安装入户门的产品技术标准、合格证明及产品标志；2.请求瑞兰公司承担本次新增及原诉讼请求所涉及的诉讼费258元。一审法院认定事实：2016年12月15日，张红军、林少贞与瑞兰公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：2016122527），约定瑞兰公司将位于肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场四栋D1梯1806房出售给张红军、林少贞，该商品房预测建筑面积共75.7平方米，其中套内面积59.32平方米，分摊共有建筑面积16.38平方米。按建筑面积计算单价为每平方米6079.26元，总价款为460200元。合同的第八条约定：除不可抗力外，张红军、林少贞未按照约定时间付款的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在60日内，张红军、林少贞按日计算向瑞兰公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，瑞兰公司有权解除合同，瑞兰公司不解除合同的，张红军、林少贞按日计算向瑞兰公司支付逾期应付款万分之5的违约金；第九条约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；合同第十一条约定：（1）瑞兰公司应当在2018年6月30日前向张红军、林少贞交付该商品房；（2）该商品房达到合同约定的交付条件后，瑞兰公司应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张红军、林少贞，遇下列特殊原因，瑞兰公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力因素；2.施工中遇到不能排除的问题；3.水、电供应异常，连续停水或停电或水电、市政配套设施批准及安装延误；4.政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非出卖人所能控制的因素。备注：因上述第2、3、4点情形而延期的，以政府部门或相关单位出具的证明文件为准。交付该商品房时，瑞兰公司应当出示满足第九条约定的证明文件。瑞兰公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，张红军、林少贞有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由瑞兰公司承担，并按照第十二条处理；合同第十二条约定：除不可抗力外，瑞兰公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付张红军、林少贞的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在180日内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，瑞兰公司按日向张红军、林少贞支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，张红军、林少贞有权解除合同，张红军、林少贞要求继续履行合同的，合同继续履行，瑞兰公司按日计算向张红军、林少贞支付全部房价款万分之一的违约金；本合同自双方签字或盖章之日起生效；合同第十六条约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方指定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：（1）及时更换、修理……（3）按本合同约定标准补足或赔偿该部分的差价，但如因采购货品停产或其他市场原因导致出卖人未能使用上述材料、设备时，出卖人可以用其他规格及质量相当的材料、设备代替。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六（附件六中约定入户门的装修标准为钢质复合门）。合同第十九条约定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。《补充协议》第十九条约定：若双方发生争议通过司法途径解决的，违约方须承担守约方因此支出的案件受理费、执行费、律师服务费等一切实现债权的费用。2016年11月24日，张红军、林少贞跟随裕丰公司的销售人员，乘坐该公司的大巴到案涉楼盘看房并于当天签订《大旺广场房号确认单》,单上记载：房号4D1-1806，建筑面积75.7平方米，原价521991元，付款方式按揭，折扣一口价，定金30000元，成交价460200元，销售人员签名欧少宜、陆惠敏，客户签名张红军、林少贞，备注：当天足定，7天准签。贷款32万，首期140200元（110200元）。在签订确认单后，张红军、林少贞分别向瑞兰公司转账支付了10000元及20000元，合共30000元作定金。随后张红军、林少贞又向案外人广州汇和房地产代理有限公司（以下简称汇和公司）转账支付团购费10000元。裕丰公司在一审庭审中确认其借用汇和公司的刷卡机收到张红军、林少贞支付的团购费10000元，并称该10000元团购费用作抵销瑞兰公司委托其代理销售大旺广场项目应付的代理费。张红军、林少贞在一审庭审中称其在广州收到裕丰公司的员工派发的宣传单后产生兴趣并乘坐裕丰公司提供的车辆到案涉楼盘看房，且看房时与张红军、林少贞直接沟通的是裕丰公司的员工，裕丰公司的销售人员在看房当天有提及“当天落定参加团购有一万抵三万的优惠”。在按合同约定收齐张红军、林少贞房价款后，瑞兰公司于2017年3月13日，向张红军、林少贞开具了《广东增值税普通发票》一份，发票金额为460200元。2017年8月25日，张红军、林少贞向肇庆高新技术产业开发区地方税务局缴纳了契税4542.83元，包含增量房（商品住房买卖）4382.86元及契税滞纳金159.97元。2018年8月1日，瑞兰公司向张红军、林少贞发出《收楼通知书》，通知张红军、林少贞于2018年9月17日收楼。张红军、林少贞于2018年9月19日前往验收房屋，提出房屋厨房、卫生间存有空鼓，卫生间存在地漏堵塞等问题，记录于《房屋验收交接表》并拒绝收楼。2018年12月27日，案涉房屋所在的大旺国际广场4栋竣工进行了竣工验收备案并取得房地产项目竣工验收备案证明。2019年3月12日，瑞兰公司又向张红军、林少贞寄出《催收楼通知书》，通知张红军、林少贞于2019年3月16日收楼。张红军、林少贞在庭审中称其没有签收该份通知书，并于2019年3月20日向瑞兰公司寄出一份《拒绝收楼通知书》。2019年9月30日，张红军、林少贞在瑞兰公司的《房屋交接确认书》上签字，确认自2019年9月30日起该单元由开发商交付给张红军、林少贞，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签《房屋买卖合同》的规定。2019年2月24日，张红军、林少贞与瑞兰公司签订了《商品房买卖补充协议》，因瑞兰公司出售张红军、林少贞的房屋经测绘后比《商品房买卖合同（预售）》上约定的建筑面积减少了0.44平方米，补充约定由瑞兰公司按买卖合同约定的单价退还房屋建筑面积差异价款2675元。2019年6月6日，瑞兰公司向张红军、林少贞重新开具了《广东增值税普通发票》一份，票据金额为457525元。又查明，张红军、林少贞于2019年2月24日前往案涉房屋验收时，提出房屋入户门及室内避难间的防火门的使用标识不齐全；防火门的门框是木门框达不到防火门的标准等问题。后张红军于2019年6月25日在微信公众号“广东省火灾隐患举报平台”就上述问题进行举报，该公众号平台答复“经核查，该房间避难间防火门门框确实为普通木门框，为开发商后期自行更换的。已责令其限期改正”。2019年9月2日，张红军再次到该平台上举报“1.铭牌上很多关键信息，如门洞尺寸，生产及出厂日期等都是手写的；2.实测门扇大概宽度820毫米，高度2020毫米，跟铭牌上手写的1124门洞尺寸对应的正常门扇宽度和高度不符；3.门上没有见到红色QS明码标识和3C标识；4.门扇同门框上及左右间隔超过3毫米的标准，同时闭合不严，晃动声音很大”。该公众号平台答复“1.根据《消防产品现场检查判定规则》，无法现场判定此防火门为不合格消防产品；2.针对反映的此防火门存在的不符合《防火门》国家标准的情况，已经要求物业限期整改”。再查明，裕丰公司与瑞兰公司签订了《项目外场销售服务合同》，约定瑞兰公司（甲方）委托裕丰公司（乙方）作为大旺国际广场项目的场外独家销售代理商，乙方为甲方提供客户引荐服务，后续销售工作由甲方销售人员跟进等。2016年9月30日，瑞兰公司（甲方）与裕丰公司（乙方）签订了《补充协议》，约定甲方授权乙方驻场对成交客户代收10000元/套的团购服务费，甲方承诺，乙方客户向乙方足额交纳团购服务费即可于认购时享受房款扣减30000元/套的购房优惠，乙方收取客户上述费用时，须代开具有效的收据，如因甲方原因，导致购房优惠无法兑现，则由甲方与客户协商解决;为便于项目操作，乙方代收客户团购服务费后不需交付甲方，该笔团购费用即时转为乙方推荐客户成交的前期代理费等内容。2019年4月15日，肇庆高新区技术产业开发区人居环境建设和管理局对陆某某等大旺广场业主反映瑞兰公司涉嫌欺骗消费者，涉嫌偷税漏税，存在未尽销售告知义务，未作明码标价，违规收取团购费，收取合同价以外的差价，购房价格高于政府备案价，逾期交楼且未达收楼标准情况下强制要求业主收楼等问题，作出了《关于大旺广场业主信访事项的答复意见》，载明：经查，大旺广场四栋、五栋、六栋已于2018年12月取得《竣工验收备案表》，同时具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，已符合商品房交楼条件；对于逾期交楼的问题，建议买卖双方按照签订合同的约定执行，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。经核实，大旺广场楼盘除收取房屋合同价外，另被中介代理公司和第三方公司收取高于房价合同款项的“团购费”、“差价款”。据统计，现提供相关资料登记的252户，涉事中介公司为裕丰公司、广州缤拓房地产代理有限公司、广州信仁房地产销售代理有限公司、佛山市知屋房地产代理有限公司，上述中介公司均未在区人居环境建设和管理局进行中介机构备案和代理合同备案。瑞兰公司委托第三方大晟公司收取房屋差价款，大旺广场信访业主已支付相关的“团购费”、“差价款”的款项。根据开发商瑞兰公司提供的《大旺广场房号确认单》，清楚列明所售房屋的成交价、合同价、差价款等相关内容，买卖双方均签名确认，是否真实有效需进一步核实。同时，根据《大旺广场房号确认单》所反映的信息，瑞兰公司违反了肇庆市商品住房价格备案有关制度，商品住房备案价格必须与明码标价价格相一致，实际成交价格不得突破备案价格，我局已暂停办理瑞兰公司的网签业务……等内容。2019年5月17日，肇庆高新区技术产业开发区人居环境建设和管理局对陆某某等反映瑞兰公司违规销售的问题又作出了《关于大旺广场销售纠纷信访事项的答复意见》，载明：三、处理意见：1.关于瑞兰公司收取房屋差价款未存入商品房预售款专用账户，我局依据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条的规定进行查处。依据《广东省商品房预售管理条例》第四十条：“预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的，主管部门应当责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质，可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。”我局对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其限期改正违法行为，将收取的房屋差价款存入商品房预售款专用账户，逾期未改正将对违法收取房屋差价款的违法所得处以百分之十的行政罚款。2.关于瑞兰公司雇用未经当地行政主管部门备案的房地产中介服务机构提供代理服务问题，我局依据建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一款（三）的规定，对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其立即改正违规行为。3.关于瑞兰公司商品房销售成交价突破政府调控的市场指导价的违规事实，我局依据肇发改价格（2017）53号《关于加强我市城区商品住房销售价格监管工作的通知》第二款（三）的规定，对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其立即改正违规行为，并暂停相关网签业务的行政处罚。4.关于涉事房地产中介服务机构在销售代理大旺广场二期项目收取团购费，我局依据《商品房销售管理办法》第二十八条的规定对涉事房地产中介服务机构发出《责令（限期）改正通知书》责令其立即改正违规行为。5.关于信访人要求退回相关费用的诉求，经多次协调均无法达成一致意见。鉴于该诉求是信访人与开发商或房地产中介服务机构之间的民事争议，属于民事纠纷范围，依据《广东省信访条例》第三十四条第一款第（四）项：“属于诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理，告知信访人依照有关法律、行政法规规定程序向有关机关提出”的规定，我局决定不予受理，建议信访人依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律的规定通过民事诉讼解决。6.关于瑞兰公司逾期交楼的问题，我局已多次督促瑞兰公司积极主动与业主沟通，推动双方能达成谅解。鉴于该问题是双方之间的民事争议，属于民事纠纷范围，依据《广东省信访条例》第三十四条第一款第（四）项：“属于诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理，告知信访人依照有关法律、行政法规规定程序向有关机关提出”的规定，我局决定不予受理。建议信访人依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律的规定通过民事诉讼解决。7.关于大旺广场房屋装修质量问题，我局已多次督促瑞兰公司履行出卖方应尽义务，对存在装修质量问题的房屋进行维修，并责令瑞兰公司严格按照《商品房买卖合同》、《商品房住宅质量保证书》的相关条款做好房屋质量的合格交付工作。若信访人发现开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的可以依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律的规定通过民事诉讼解决。如对上述意见不服，请于收到本意见书之日起30日内向上一级行政机关申请复查。诉讼过程中，瑞兰公司向一审法院提交《情况说明》，大概内容是：经瑞兰公司与该入户门的出售者、其他同类型销售商以及相关部门的了解，关于商品房的入户门进行出售使用时，随商品出示相关的产品合格证即可，故关于本案涉及的入户门，经营者依法出示该商铺的合格证，属合格产品，并且瑞兰公司在张红军、林少贞办理收楼时也提出相关问题，我方也依法予以明确说明并联系入户门的销售商对该事项进行解释后，张红军、林少贞予以认可该合格证书后办理完成收楼手续。再查明，张红军、林少贞因处理本案纠纷产生交通费、邮寄费、打印费等合共258元。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.张红军、林少贞主张瑞兰公司、裕丰公司连带返还团购费及赔偿利息损失的问题；2.张红军、林少贞主张瑞兰公司、裕丰公司连带赔偿30000元的问题；3.瑞兰公司是否存在违约行为及承担违约责任的问题；4.瑞兰公司应否提供案涉房屋入户门的产品技术标准、合格证明原件和产品标志。关于焦点一，张红军、林少贞主张瑞兰公司、裕丰公司连带返还团购费及赔偿利息损失的问题。根据瑞兰公司与裕丰公司签订的《项目外场销售服务合同》、《补充协议》约定，瑞兰公司委托裕丰公司于2016年10月1日至2017年1月31日期间作为大旺国际广场项目的场外独家销售代理商，并授权裕丰公司驻场对成交客户代收10000元/套的团购服务费，承诺客户向裕丰公司足额交纳团购服务费即可于认购时享受房款扣减30000元/套的优惠。张红军、林少贞在庭审中称其在广州收到裕丰公司的员工派发的宣传单后产生兴趣并乘坐裕丰公司提供的车辆到案涉楼盘看房，且看房时与张红军、林少贞直接沟通的是裕丰公司的员工，故张红军、林少贞确实在购房过程中享受了由裕丰公司提供的包括获取房源信息、帮助促成交易等在内的服务等。结合张红军、林少贞向裕丰公司缴纳了10000元团购服务费并取得收款收据的事实，双方即已形成事实上的合同关系。另外，张红军、林少贞自述裕丰公司的销售人员在看房当天有提及“当天落定参加团购有一万抵三万的优惠”以及其是在签订确认单后支付定金然后再支付团购费，而《大旺广场房号确认单》上载明原价521991，折扣一口价，成交价为460200元，故张红军、林少贞是在确认所购房屋价格确实存在优惠后才向裕丰公司支付10000元团购费。据此，张红军、林少贞在接受裕丰公司的服务过程中自愿向其支付服务费，是张红军、林少贞真实意思表示，张红军、林少贞在接受裕丰公司的服务并根据优惠价格签订房屋买卖合同后，且与裕丰公司之间的合同关系已经履行完毕的情况下，现又要求裕丰公司予以返还及支付利息，理据不足，一审法院不予支持。关于焦点二，张红军、林少贞主张瑞兰公司、裕丰公司连带赔偿30000元的问题。张红军、林少贞认为瑞兰公司在商品房销售过程存在欺诈行为。首先，张红军、林少贞支付团购费10000元是其接受裕丰公司的服务并根据优惠价格签订房屋买卖合同后的真实意思表示，瑞兰公司不存在欺诈的情形。其次，张红军、林少贞在庭审中明确其主张赔偿损失30000元的依据是《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定。《中华人民共和国消费者权益保护法》保护对象是指消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务过程中形成的权利义务关系，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，房屋买卖不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》所调整的范围，因此，张红军、林少贞依此主张瑞兰公司、裕丰公司连带赔偿损失30000元，理据不足，一审法院不予支持。关于焦点三，关于瑞兰公司是否存在违约行为及承担违约责任的问题。关于瑞兰公司没有提供新版的《广东省商品住宅使用说明书》和《广东省商品住宅质量保证书》是否违约的问题。张红军、林少贞签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2019年4月15日，肇庆高新区技术产业开发区人居环境建设和管理局作出的《关于大旺广场业主信访事项的答复意见》查实，大旺广场四栋、五栋、六栋已于2018年12月取得《竣工验收备案表》，同时具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，已符合商品房交楼条件。张红军、林少贞于2019年9月30日与瑞兰公司办理案涉房屋的交接手续时，瑞兰公司已具备房屋交付的条件，张红军、林少贞作为具有完全民事行为能力的购房人,其在签署房屋交接文件时未就瑞兰公司提供的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》提出异议，且在《房屋交接确认书》上签字确认该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签《房屋买卖合同》的规定，故瑞兰公司已履行《商品房买卖合同（预售）》约定的提供“两书”的义务，张红军、林少贞要求瑞兰公司必须提供新版的《广东省商品住宅使用说明书》和《广东省商品房住宅质量保证书》，缺乏合同依据和事实依据，一审法院不予支持。张红军、林少贞请求瑞兰公司自2019年10月1日起至瑞兰公司提供新版的“两书”日期止，每天赔偿50元，如前所述，瑞兰公司已履行《商品房买卖合同（预售）》约定的提供“两书”的义务，且瑞兰公司是否提供新版的《广东省商品住宅使用说明书》和《广东省商品住宅质量保证书》不影响案涉房屋的正常交付，故张红军、林少贞的上述诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。如张红军、林少贞认为要求瑞兰公司没有按照相关规定提供新版的《广东省商品住宅使用说明书》和《广东省商品住宅质量保证书》影响其合法权益，可循行政途径解决。关于张红军、林少贞主张支付逾期交房违约金的问题。瑞兰公司与张红军、林少贞约定在2018年6月30日前交付该商品房，且商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告;但瑞兰公司未依约履行，应承担相应的违约责任。2018年12月27日，案涉房屋所在的大旺国际广场4栋竣工进行了竣工验收备案并取得房地产项目竣工验收备案证明，此时该商品房已具备交付条件。瑞兰公司于2019年3月12日向张红军、林少贞寄出《催收楼通知书》，通知张红军、林少贞于2019年3月16日收楼，根据瑞兰公司提交的邮件投递信息显示，该快递于2019年3月14日被收件人本人签收。张红军、林少贞在庭审中称其本人及家属没有签收该份通知书，但没有提交证据证明，且张红军、林少贞于2019年3月20日向瑞兰公司寄出《拒绝收楼通知书》亦可证明其已知悉瑞兰公司通知收楼一事。故张红军、林少贞应及时前往办理房屋交接手续。张红军、林少贞以房屋避难间防火门不符合标准为拒绝收楼，一审法院认为，这不属于房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响张红军、林少贞正常居住使用的情形。其次，张红军、林少贞提出的问题可通过整改予以解决，根据张红军、林少贞与瑞兰公司签订的《合同补充协议》第五条第三点约定，验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人按照《房屋质量保证书》规定的时间完成整改，但不承担延迟交楼的责任。此时，瑞兰公司属于瑕疵交付，不再承担逾期交房违约责任。故张红军、林少贞当时拒绝收楼没有理由，应视为瑞兰公司于2019年3月16日已交付了案涉房屋给张红军、林少贞。故瑞兰公司逾期交付房屋的期间应从2018年7月1日计至2019年3月15日共258天。张红军、林少贞主张变更预售合同第十二条第1（1）项和1（2）项的逾期日期为60日，并以房款460200元为基数，按日利率万分之一为标准计算。一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，逾期时间在180日内及之后的违约情形，却又同时规定了该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限。该合同第八条第1（1）项中的期限为逾期时间在60日之内，因此第十二条第1（1）项中的期限应变更为逾期在60日之内，第1（2）变更为逾期超过60日后。依当事人的主张，即逾期交房违约金为460200元×258天×0.1‰=11873.16元。关于张红军、林少贞请求瑞兰公司赔偿契税滞纳金及利息损失的问题。《商品房买卖合同（预售）》没有约定契税滞纳金的承担方式，张红军、林少贞提供的证据不足以证明所缴纳的契税滞纳金159.97元与瑞兰公司迟延办理预售合同登记备案的行为之间存在关联性，故张红军、林少贞主张瑞兰公司返还契税滞纳金，理据不足，一审法院不予支持。关于张红军、林少贞要求瑞兰公司赔偿物业费损失的问题。本案中，虽然张红军、林少贞提供了《收款收据》等证明其向肇庆高新区鸿旺物业管理有限公司缴纳了2019年10月至2020年3月的物业费677.34元，但瑞兰公司并非物业费的收取方，且瑞兰公司于2019年9月30日已将案涉房屋交付给张红军、林少贞，并由张红军、林少贞确认该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签《房屋买卖合同》的规定，因此在非房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响张红军、林少贞正常居住使用的情形张红军、林少贞以房屋存在其他质量问题未能入住而请求开发商瑞兰公司赔偿物业费损失的请求于法无据，不予支持。关于焦点四，关于张红军、林少贞请求瑞兰公司提供案涉房屋入户门的产品技术标准、合格证明原件和产品标志的问题。本案为商品房预售合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》约定入户门的装修标准为钢质复合门，并未约定入户门的品牌及交付使用时瑞兰公司应就入户门提供何种资料，故张红军、林少贞要求瑞兰公司提供安涉房屋入户门的产品技术标准、合格证明原件和产品标志，缺乏合同依据。此外，虽然张红军、林少贞在收楼前就入户门间隙过大及室内避难间的防火门不符合防火门国家标准的情况提出异议，但张红军、林少贞提供的消防部门的回复等仅能证明防火门存在不符合国家标准的情况，就入户门是否存在质量问题，张红军、林少贞并未提供充分的证据予以证明，且防火门经瑞兰公司整改后，张红军、林少贞于2019年9月30日与瑞兰公司办理案涉房屋的交接手续，并在《房屋交接确认书》上签字确认该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签《房屋买卖合同》的规定，结合上述情况，应认定瑞兰公司已履行《商品房买卖合同（预售）》约定的交付符合条件的房屋的义务。入户门的质量问题与本案非同一法律关系，张红军、林少贞如有证据证明入户门存在质量问题，可循产品质量纠纷的法律途径解决。对张红军、林少贞的上述诉求，一审法院不予支持。关于张红军、林少贞请求瑞兰公司支付交通费、EMS邮寄费、打印费共258元的请求。《补充协议》第十九条约定：若双方发生争议通过司法途径解决的，违约方须承担守约方因此支出的案件受理费、执行费、律师服务费等一切实现债权的费用。如前所述，瑞兰公司确实存在逾期交楼的违约行为，应承担张红军、林少贞为实现债权产生的合理费用，对张红军、林少贞主张的上述费用，一审法院予以支持。一审判决如下：一、瑞兰公司应于该判决生效之日起十日内支付张红军、林少贞逾期交房违约金11873.16元;二、瑞兰公司应于该判决生效之日起十日内支付张红军、林少贞因诉讼产生的合理费用258元;三、驳回张红军、林少贞的其他诉讼请求。如果瑞兰公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4447元，由张红军、林少贞负担4340元，瑞兰公司负担107元。本院二审期间，张红军、林少贞提交了授权委托书、微信聊天记录、快递单、火车票、网页截图、诉讼费收费票据、质证通知书等证据，拟证明其主张。瑞兰公司、裕丰公司没有新证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞兰公司发表质证意见：对授权委托书、微信聊天记录的三性予以确认，对其余证据的三性无法确认，因为与瑞兰公司无关。裕丰公司发表质证意见：对于证据没有意见，因为与裕丰公司无关。对张红军、林少贞提交的证据在本院认为部分论述。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，张红军、林少贞于2019年3月20日向瑞兰公司寄出一份《拒绝收楼通知书》中载明，“本人因于2019年3月12日下午开始去外地连续出差，于2019年3月19日下午才返回广州，晚饭后见到没有开封的收楼通知书，打开后竟然是催收楼通知书……”张红军、林少贞在二审法庭调查期间对此也予以确认。就张红军、林少贞主张的契税滞纳金问题，瑞兰公司在一审答辩中陈述：关于《商品房买卖合同(预售)》备案的问题，主要是因2016年及2017年期间大旺房屋交易量较大，但房管局限制各楼盘每天的备案量，导致瑞兰公司未能按照合同的约定办理备案手续，主要原因并非由瑞兰公司造成。并且就该逾期交税滞纳金的问题，在张红军、林少贞向瑞兰公司提及时，瑞兰公司明确告知需要张红军、林少贞提交相应的税单给瑞兰公司进行核实后，若情况属实瑞兰公司可以进行补偿，但张红军、林少贞却一直不提供相应的税单给瑞兰公司，导致瑞兰公司无法核实。瑞兰公司在二审法庭调查时陈述，瑞兰公司同意支付契税滞纳金159.97元，但不同意支付张红军、林少贞主张的契税滞纳金利息，因为瑞兰公司要求张红军、林少贞提交税单但对方一直没有提交，所以该损失不应由瑞兰公司承担。张红军、林少贞在一审提交的微信聊天记录显示，张红军、林少贞多次在微信聊天记录中向瑞兰公司工作人员反映契税滞纳金的问题，瑞兰公司在微信记录中没有提及要求张红军、林少贞提交相应的税单给其核实的问题。张红军、林少贞在一审提交的民事起诉状中书写“该商品房实际价款457525元，加上诉求1和诉求2、5的金额，共计人民币497684.79元”。一审法院于2020年4月8日向张红军、林少贞发出质证通知书，告知张红军、林少贞需对瑞兰公司提交的《情况说明》进行质证。张红军、林少贞于2020年4月9日向一审法院提交书面质证意见。一审法院于2020年4月24日签发本案一审判决，但本案一审判决落款日期为2020年3月31日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院应围绕张红军、林少贞的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）逾期交房违约金计算天数的确定；（二）张红军、林少贞主张由瑞兰公司返还团购费10000元是否成立；（三）张红军、林少贞请求瑞兰公司支付契税滞纳金及利息损失是否成立；（四）张红军、林少贞请求瑞兰公司提供案涉房屋入户门的产品技术标准、合格证明原件和产品标志应否支持；（五）一审程序是否合法。一、关于逾期交房违约金计算天数的确定问题。瑞兰公司与张红军、林少贞约定在2018年6月30日前交付该商品房，且商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告;但瑞兰公司未依约履行，应承担相应的违约责任。在案涉房屋所在的大旺国际广场4栋竣工进行了竣工验收备案并取得房地产项目竣工验收备案证明，该商品房已具备交付条件后，瑞兰公司于2019年3月12日向张红军、林少贞寄出《催收楼通知书》，结合瑞兰公司提交的邮件投递信息显示，该快递于2019年3月14日被收件人本人签收。结合张红军、林少贞于2019年3月20日向瑞兰公司寄出《拒绝收楼通知书》载明的内容，显示张红军、林少贞已收到《催收楼通知书》。张红军、林少贞在收到收楼通知后，应及时前往办理房屋交接手续，如不能及时办理交接手续应告知瑞兰公司。张红军、林少贞向瑞兰公司发出了《拒绝收楼通知书》。房屋避难间防火门不符合标准，这不属于房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响张正常居住使用的情形。按照双方签订的《合同补充协议》第五条第三点约定，该问题出卖人按照《房屋质量保证书》规定的时间完成整改，但不承担延迟交楼的责任。张红军、林少贞以此为由拒绝收楼缺乏合理依据，一审判决视为瑞兰公司于2019年3月16日（《催收楼通知书》中约定的收楼之日）已交付了案涉房屋给张红军、林少贞并无不当，本院予以维持。一审判决认定本案逾期交房违约金计算天数为共258天（即从2018年7月1日计至2019年3月15日）恰当，本院予以维持。张红军、林少贞上诉认为本案逾期交房违约金应计算至张红军、林少贞签署《房屋交接确认书》前一日共456天（即从2018年7月1日计至2019年9月29日）的主张理据不足，本院不予支持。二、关于张红军、林少贞主张由瑞兰公司返还团购费10000元是否成立的问题。结合张红军、林少贞在一审陈述，张红军、林少贞是在裕丰公司的销售人员在看房时提及“当天落定参加团购有一万抵三万的优惠”，其决定参与裕丰公司组织的团购活动，接受裕丰公司提供的获取房源信息、看房、帮助促成交易等服务后才签订确认单并向裕丰公司支付10000元团购费。张红军、林少贞与裕丰公司之间已形成居间服务合同关系。现张红军、林少贞最终与瑞兰公司签订房屋买卖合同，并享受了房价款折扣的优惠，即双方的居间服务合同已履行完毕，张红军、林少贞请求瑞兰公司返还团购费10000元及其利息缺乏理据，本院不予支持。三、关于张红军、林少贞请求瑞兰公司支付契税滞纳金及利息损失是否成立的问题。因未能及时办理好合同登记备案，导致张红军、林少贞未能及时缴纳契税而需缴纳契税滞纳金，且结合瑞兰公司在一审的答辩意见以及二审陈述，瑞兰公司同意向张红军、林少贞请求瑞兰公司支付契税滞纳金159.97元，因此本院对张红军、林少贞请求瑞兰公司支付契税滞纳金159.97元的主张予以支持。一审判决对张红军、林少贞提出的该项请求不予支持有误，本院予以纠正。张红军、林少贞在缴纳契税滞纳金后，已多次在微信聊天记录中与瑞兰公司工作人员协商，瑞兰公司未及时向张红军、林少贞支付该笔款项，张红军、林少贞主张该契税滞纳金利息理据充分，瑞兰公司应向张红军、林少贞支付从2017年8月26日起参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.5倍即7.125%计算至瑞兰公司付清之日止的利息损失。四、关于张红军、林少贞请求瑞兰公司提供案涉房屋入户门的产品技术标准、合格证明原件和产品标志应否支持的问题。本案《商品房买卖合同（预售）》约定入户门的装修标准为钢质复合门，并无关于入户门的品牌及交付使用时瑞兰公司应就入户门提供何种资料等问题进行约定，且张红军、林少贞已在《房屋交接确认书》上签字确认该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签《房屋买卖合同》的规定，故张红军、林少贞要求瑞兰公司提供安涉房屋入户门的产品技术标准、合格证明原件和产品标志的主张依据不足，一审判决对其请求不予支持并无不当，本院予以维持。五、关于一审程序是否合法问题，一审法院于2020年4月8日向张红军、林少贞发出质证通知书，告知张红军、林少贞需对瑞兰公司提交的《情况说明》进行质证。张红军、林少贞于2020年4月9日向一审法院提交书面质证意见。一审法院于2020年4月24日签发本案一审判决，但本案一审判决落款日期误写为2020年3月31日，程序存在瑕疵，本院予以纠正。至于一审案件受理费的问题，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条和第十六条的规定，本案一审案件受理费应根据诉讼请求的金额或者价额，按照对应比例分段累计交纳，适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。张红军、林少贞在一审提交的民事起诉状中书写确认的诉讼请求金额，一审判决按其自行确认的诉讼请求金额核算一审案件受理费。但结合张红军、林少贞在一审提出的实际诉讼请求金额70280.43元，与张红军、林少贞在起诉状中自行确认的诉讼请求金额不一致，应按其实际诉讼请求金额核算一审案件受理费为1557.01元，减半收取后为778.5元。张红军、林少贞上诉认为一审判决核算一审案件受理费数额有误的主张理据充分，本院予以采纳。综上所述，张红军、林少贞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四会市人民法院（2020）粤1284民初540号民事判决第一项、第二项；二、撤销四会市人民法院（2020）粤1284民初540号民事判决第三项；三、肇庆市瑞兰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付张红军、林少贞契税滞纳金159.97元及利息损失（利息从2017年8月26日起，以本金159.97元按年利率7.125%计算至瑞兰公司付清之日止）；四、驳回张红军、林少贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费778.5元（张红军、林少贞已预交4447元），由肇庆市瑞兰房地产开发有限公司负担136.15元，张红军、林少贞负担642.35元。二审案件受理费281.8元（张红军、林少贞已预交578元），由肇庆市瑞兰房地产开发有限公司负担2.3元，张红军、林少贞负担279.5元。上述肇庆市瑞兰房地产开发有限公司负担的案件受理费应由肇庆市瑞兰房地产开发有限公司直接向张红军、林少贞迳付，张红军、林少贞多缴纳的一审案件受理费3668.5元由一审法院予以退回，张红军、林少贞多缴纳的二审案件受理费296.2元由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年九月十六日法官助理 黎嘉豪书 记 员 彭娟琦