福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初942号 原告：名城地产（福建）有限公司，住所地福建省福州开发区科技园区快安大道创新楼**（自贸试验区内），统一社会信用代码913501057593737346。 法定代表人：俞凯，董事长。 委托诉讼代理人：张琦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，该公司员工。 被告：梁宇，男，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告名城地产（福建）有限公司（下简称“名城公司”）与被告梁宇商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名城公司的委托诉讼代理人张琦、陈淑芳及被告梁宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除名城公司与梁宇签署的《商品房买卖合同》，梁宇应于合同解除之日起5日内配合名城公司办理合同及预告登记等相关注销手续；2.判令梁宇于合同解除之日起5日内将坐落于福州市马尾区××街道××道××号××＃楼××单元商品房腾空并返还给名城公司；3.判令梁宇向名城公司支付246000.00元的违约金；4.判令梁宇偿还名城公司代垫的全部按揭款项（代垫款项仍在不断增加，暂计起诉之日，名城公司已代垫按揭款为50000.00元）；5.本案的诉讼费用、保全费由梁宇承担。事实和理由：梁宇于2010年12月21日与名城公司签订《商品房买卖合同》，梁宇以按揭方式购买名城公司开发的位于福州市马尾区××街道××道××号××＃楼××单元的房产（以下简称“案涉房产”），房产总价款为1230000.00元。梁宇向名城公司支付首付款370000.00元后，以银行按揭贷款方式向名城公司支付了购房款余额860000.00元。梁宇于2011年2月15日与中信银行股份有限公司福州分行（以下简称“中信银行福州分行”）签署《中信银行个人购房借款合同》，向中信银行福州分行贷款860000.00元，同时名城公司作为梁宇的保证人。然而，因梁宇未按照合同约定按期向中信银行福州分行偿还借款，截至起诉之日，中信银行福州分行已扣划名城公司保证金共计50000.00元，且该金额仍在不断增加。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第1款第（5）项约定“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭款付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，名城公司有权单方面解除合同并要求梁宇承担违约责任。综上所述，为维护名城公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求法院判如所请。 梁宇辩称，其对名城公司提起本案诉讼没有异议，但希望可以协商处理，名城公司所垫付的款项会尽快返还，亦会尽快办理案涉房产的产权证。 本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。名城公司提交的《商品房买卖合同》、《中信银行个人购房借款合同》、《销售不动产统一发票》、福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8904号民事判决书及中信银行福州分行扣款凭证，梁宇对其真实性均无异议，且与本案待证事实相关，故本院予以采纳作为定案依据。《催款通知函》、寄件面单及退件邮寄查询单，虽梁宇主张其从未收到该材料，但名城公司已分别向其签订合同时所提交的联系地址、身份证地址、另一联系地址及案涉房产地址邮寄前述函件，属已穷尽手段履行通知义务，且案涉合同第二十条已明确约定文书送达（联系地址）条款，即应视为梁宇已收到该函件，故对该材料，本院予以确认并在卷佐证。（2019）闽0102民初8904号民事判决书生效证明书及执行收件单，虽梁宇称其不知情，但相关判决确已作出，名城公司亦已提交生效证明书原件供核对，故对其真实性本院予以确认。 根据经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2010年12月21日，名城公司与梁宇签订《商品房买卖合同》（合同编号:200930930297），其中第三条约定，梁宇向名城公司购买的房产为福州市马尾区××街道××道××号××＃楼××单元的房产，建筑面积136.7平方米；第四条约定，该商品房价款按建筑面积计算，每平方米8997.80元，总价1230000.00元；第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”附件六《合同补充协议》第二条第1款第（1）项约定，梁宇应于本合同签订之日即2010年12月21日向名城公司支付30000.00元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2010年12月21日向名城公司支付首期款340000.00元；余款860000.00元办理银行按揭；第（5）项约定：“......买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款项金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按购房款总额20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用……”。签订合同前夕，梁宇已支付购房首付款370000.00元，名城公司亦向其开具等额发票。 2011年2月15日，梁宇作为借款人、案外人欧美兰作为共同借款人，名城公司作为保证人与中信银行福州分行签订一份合同编号为（2011）榕银房贷字第110512号的《中信银行个人购房借款合同》，并将案涉房产抵押给中信银行福州分行。其中，借款本金为860000.00元，借款期限从2011年3月10日起至2031年3月10日止，采取等额本息还款法。第九条9.1约定：“本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证......对借款人取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证”;第二十二条22.5约定：“……逾期贷款罚息利率为合同利率（月5.5‰）的150%……”。 因梁宇及共同借款人欧美兰多次逾期还款，且经催收，仍未能依约偿还贷款，中信银行福州分行遂于2019年5月9日诉至福州市鼓楼区人民法院。2019年11月26日，福州市鼓楼区人民法院作出（2019）闽0102民初8904号民事判决，判令：一、梁宇、欧美兰应于判决生效之日起十日内偿还中信银行福州分行借款本金683616.91元、利息106637.13元、罚息22116.63元、复利18304.04元（暂计至2019年11月25日，之后利息、罚息、复利按《中信银行个人购房借款合同》约定计付至借款还清之日止）；二、梁宇、欧美兰应于判决生效之日起十日内支付中信银行福州分行为实现债权支付的律师代理费10000.00元；三、名城公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、梁宇应在判决生效之日起三十日内协助中信银行福州分行办理案涉房产的抵押登记手续，名城公司应督促梁宇并配合其办理抵押登记，抵押登记手续办妥，中信银行福州分行收到房屋他项权证之日，名城公司的保证责任终止；五、案涉房产的抵押登记办妥后，或梁宇逾期仍未办理抵押登记的，中信银行福州分行有权以案涉房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿；六、中信银行福州分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款受偿后尚有余款的，应优先清偿名城公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率），再由余款的退还梁宇；七、名城公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向梁宇追偿；八、驳回中信银行福州分行的其他诉讼请求。2020年3月6日，前述判决生效。因各方均未主动履行前述判决所确定的债务，中信银行福州分行遂申请强制执行。2020年6月23日，福州市鼓楼区人民法院向中信银行福州分行出具编号为（2020）闽0102执4218号执行收件单。 另查明，2020年5月18日，名城公司代梁宇向中信银行福州分行支付贷款50000.00元。同日，名城公司分别向梁宇签订合同时所提交的联系地址、身份证地址、另一联系地址及案涉房产地址邮寄《催款通知函》，要求其于2020年5月25日前偿还欠款50000.00元，否则将解除商品房买卖合同，并承担合同总价款20%的违约责任。因无法送达，该四份邮件分别于2020年5月20日及5月23日被退回。2020年6月1日，名城公司提起本案诉讼。 本院认为，名城公司与梁宇于2010年12月21日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。名城公司作为（2019）闽0102民初8904号民事案件的当事人，其明知梁宇逾期偿还贷款的法律后果及对其产生的权利主张影响，却在该案判决确定中信银行福州分行有权处置梁宇的案涉房产，并对处置价款享有优先受偿权的情况下，未提出任何异议，应视为其认可该判决结果。该案判决生效后，名城公司未按判决指定的期间履行分文保证责任，仅于2020年5月18日向中信银行福州分行支付50000.00元。因各方主动履行无果，该案进行强制执行阶段，且截至本院判决之时，名城公司再未支付分文，可见其不必然在该案强制执行阶段履行保证责任，此时案涉房产被拍卖、变卖用于清偿债务存有现实可能性，故在此情况下，名城公司以案涉《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第1款第（5）项约定为据，提起本案诉讼，主张其在垫付50000.00元后，依约有权解除合同，并要求梁宇配合办理合同及预告登记注销手续，显然与作为强制执行依据的生效判决相冲突，与其在此之前的行为所体现的意思表示亦不一致。及，生效判决已确认名城公司享有追偿权，其权利亦可得到法律保障，再，案涉房产购于2010年，十年以来案涉房产所在区域的房地产价格已出现极高幅度上涨，故，本着尊重生效判决、保障交易秩序稳定及平衡各方当事人利益的原则，本院对名城公司关于解除合同、要求梁宇配合办理合同及预告登记注销手续、腾空返还房产的诉讼请求不予支持。如前所述，梁宇未依约支付商业贷款，导致名城公司作为保证人代其还款50000.00元，已构成违约，名城公司以合同为据主张其按购房款总额20%的比率即246000.00元支付违约金，于法有据，本院予以支持。再，名城公司作为保证人，已代梁宇偿还贷款50000.00元，并仍可能产生新的款项，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，名城公司要求梁宇偿还代垫的全部按揭款项（暂计至2020年6月为50000.00元），于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告梁宇应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司支付违约金246000.00元； 二、被告梁宇应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司偿还代垫的全部按揭款项[暂计至2020年6月为50000.00元，最终以原告名城地产（福建）有限公司实际垫付的数额为准]； 三、驳回原告名城地产（福建）有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15870.00元，减半收取为7935.00元，财产保全申请费5000元，合计12935.00元，由被告梁宇负担。被告梁宇负担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  蒋连花 二〇二〇年七月二十一日 书记员  刘 馨 附：本判决引用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。