贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0111民初4008号 原告（反诉被告）：李丽，女，1967年8月29日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：黄康（系李丽之子），男，1990年9月24日出生，布依族，住贵州省贵阳市小河区，特别代理。 委托诉讼代理人：杨蕊瑜，贵州合兴律师事务所律师，执业证号15201201611966840，一般代理。 被告（反诉原告）：刘薇，女，1981年9月14日出生，汉族，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人：陈芃，贵州黔策律师事务所律师，执业证号15201201811037863，特别代理。 委托诉讼代理人：李凡，贵州黔策律师事务所实习律师，一般代理。 第三人：贵州万发房地产经纪有限公司（以下简称万发经纪公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区平桥保税路。 法定代表人：何万前，系该公司总经理。 原告（反诉被告）李丽与被告（反诉原告）刘薇及第三人贵州万发房地产经纪有限公司（以下简称万发经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日作出（2018）黔0111民初4077号民事判决书，因刘薇不服提起上诉，贵阳市中级人民法院以事实不清为由撤销原判，发回重审。本院于2019年4月19日对该案重新立案，并依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李丽及其委托诉讼代理人黄康、杨蕊瑜，被告（反诉原告）刘薇及其委托诉讼代理人陈芃、李凡，第三人万发经纪公司的法定代表人何万前到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解，相应审限依法扣除。本案现已审理终结。 原告李丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行买卖合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2.判令被告返还原告支付的定金20000元；3.判令被告支付违约金135200元（其中包括支付给中介公司的9000元中介费）；4.判令被告支付案件受理费、保全费等。审理中，原告变更诉请为：1.判令解除原、被告于2017年12月25日签订的《贵州万达房地产经济有限公司房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的定金20000元；3.判令被告支付违约金135200元（其中包括支付给中介公司的9000元中介费）；4.判令案件受理费、保全费、购买保函的费用1014元由被告承担。事实及理由：2017年12月25日，原告与被告在第三人的居间介绍下，签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于贵阳市花溪区房屋以总价676000元卖给原告。由于该房屋在工商银行办有抵押贷款，为了还清贷款取得《房屋所有权证》完成交易，原、被告双方在合同中约定2018年3月30日前先办理委托公证。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付20000元定金，应向第三人支付的中介费9000元原告先支付5000元。后中介在2018年3月30日前（合同约定的办理公证时间）多次联系被告确定办理公证时间，而被告以各种理由推脱，后又要求原告提前付款否则不去公证。直到2018年3月30日合同办理公证的最后期限，被告也没有到场。被告已构成根本违约，其真实目的是因房价上涨被告拒不履行合同，如果原告想买就得加钱。综上所述，被告未按照合同约定办理解除抵押手续和办理公证、怠于履行过户义务，已经构成严重违约，根据双方所签订合同第十九条约定，被告应当承担总房价20%的违约金赔偿给原告。原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求如前。 被告刘薇辩称，答辩意见与反诉状一致。 第三人万发经纪公司述称：第三人已经通知各方按照合同进行公证等，根据合同第十五条的约定，各方需于2018年3月30日到第三人公司亲自办理相关手续，但刘薇没有到场，而且刘薇要求李丽在2018年3月25日先行支付房款，与合同约定不符。 反诉原告刘薇向本院提出反诉请求：1.判令解除2017年12月25日签订的购房合同；2.判令李丽承担违约责任并支付违约金87600元；3、由李丽承担本案的所有诉讼费用。庭审中，反诉原告将其第二项诉请变更为判令李丽承担违约责任并支付违约金67600元。事实及理由：2017年12月25日，反诉原告与反诉被告在第三人房屋中介公司的居间介绍下，签订了《房屋买卖合同》，反诉原告将自己所有的位于贵阳市花溪区房屋，以总价676000元卖给反诉被告，反诉原告已经到相关部门咨询，该房屋产权现在还不能办理。双方签订的合同约定：在2018年3月30日办理该房屋公证委托，当日反诉被告一次性支付购房款人民币陆拾柒万陆仟元整（676000）给反诉原告（包括定金20000元），如因房开原因导致约定时间不能办理房屋不动产权登记证，双方愿意按照约定时间反诉被告先行支付购房款606000元给反诉原告，支付房款的当天反诉原告将房屋交付给反诉被告使用，剩余房款50000元在办理公证或过户手续当日一次性付清，所有金额以人民币为单位，所有款项以收条或转账凭证为准。2018年3月，由于房开商原因，房产证没有办理下来，反诉原告打电话给反诉被告，要求其准备好房款，反诉原告好按照约定将房屋交付给反诉被告使用，并办好相关交接手续。可是反诉被告以房屋尚未能办理产权不能办理委托公证为由拒绝支付合同约定的房款。2018年4月24日，反诉原告再次找到反诉被告，要求其按照合同支付房款，反诉原告配合其办理房屋交接手续并交房，但是由于房开商原因不能办理委托公证，反诉被告明确表示，不能按照合同约定支付房款，其行为已经构成根本违约。依据双方签订的合同条款，买受人根本违约的，合同解除，定金不退还，并承担房屋总价10%的违约金，即包含定金在内共计87600元。并且由于反诉被告的保全行为，给反诉原告造成极大损失，反诉原告保留进一步索赔的权利。综上所述，由于房开的原因没有办理房屋产权证，反诉被告明确表示不按照合同条款履行支付义务，已经根本违约。反诉原告请求法院判令反诉被告支付违约金并解除双方签订的《房屋买卖合同》。 反诉被告李丽辩称，其并没有违约，经2018年3月26日、27日联系刘薇，刘薇不谈自己哪天有时间，也不谈公证的时间定在哪天，直接要求李丽先付款，否则不卖房。刘薇是违约方，李丽不应对刘薇承担违约责任。 第三人万发经纪公司述称：请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2012年4月29日，刘薇与贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森房开公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＺＺＣ207），约定刘薇购买该公司开发建设的位于贵阳市花溪区的房屋一套（下称案涉房屋），建筑面积120.02平方米，总价543931元，签订合同当日支付首期款193931元，余款350000元以银行按揭贷款支付，出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付房屋。现该房屋尚未能办理不动产权证。 2017年12月25日，刘薇（甲方）、李丽（乙方）、万发经纪公司（中介方）共同签订《贵州万发房地产经纪有限公司买卖合同》（以下简称买卖合同），该合同主要约定：一、乙方经实地看房自愿购买坐落于贵阳市恒森自在城3号楼1单元21层1号，建筑面积120.02平方米（以实际办理产权面积为准），购房合同编号为ＺＺＣ207号，砖混结构的住房一套。二、双方协商该房屋总成交价676000元（该房价为房东净收价不承担任何费用，只承担一手产权费用），乙方交付购房定金20000元，该款含房屋内固定装修设施、三通费、维修基金等设施。三、付款方式：在办理该房屋公证委托当日乙方一次性支付购房款676000元给甲方（含定金20000元）。注：甲乙双方约定办理委托公证时间2018年3月30日前办理手续，如因房开商原因导致约定时间未能办理房屋不动产权登记证，甲乙双方自愿按照约定时间乙方先支付购房款606000元给甲方，支付房款当日甲方将房屋交给乙方使用，剩余房款50000元在办理委托公证或过户手续当日一次性付清。所有金额以人民币为单位，所有款项以收条或转账凭证为准。......五、甲、乙双方约定由万发经纪公司代办房屋过户手续，该房屋所有过户费用及税费中介服务费由乙方全部承担办理。六、买方承担中介服务费9000元，该中介服务费用在过户之日前支付给中介方。七、涉及该房过户前所产生的一切税费、费用及债权债务由甲方负责结清。八、该房现属于空置状态。九、甲、乙双方约定于甲方办理该房屋不动产权取得产权证5日内办理该房屋过户手续或委托公证，若逾期不办理的视为违约。十、甲、乙双方约定于甲方收到房款人民币606000元当日交（房）给乙方使用，若逾期不交房甲方按每天贰佰元支付给乙方......十五、甲、乙双方若有违约，按如下条款承担违约责任：（1）合同规定的时限内，甲乙双方必须根据要求提供符合办理程序的一切手续，除不可抗力因素双方不得延误。若乙方违约，则定金自动作为甲方的赔偿；若甲方违约，则必须返还双倍定金，此款扣除中介费后作为乙方的赔偿。（2）如甲乙双方有任何一方违约，除按前款处理外，违约方必须按该房成交价格的百分之十另行赔付守约方。（3）中介方受国家《合同法》保护，本合同一经签定，无论任何一方违约，中介方均有权根据法律规定向违约方收取佣金......十九、备注：1.在合同期内、产权人不得以任何理由不出售该房屋或抬高房价，如因甲方原因不出售该房屋或不配合办理过户手续及公证手续甲方自愿承担总房价20%的违约金赔偿给乙方，并承担乙方所有装修费用，如乙方购买后不要该房屋所有购房款及定金及中介方不退。2.因甲方原因不能办理过户手续，甲方承担所有违约责任。3.甲、乙双方必须配合中介方办理该房所有手续，如因甲方或乙方不按时办理导致的纠纷由甲方或乙方承担。4.甲方保证产权不存在以下情况（包括但不限于离婚、继承、财产分割等额外税种），若出现上述情况，由甲方自己承担因此产生的费用。5.甲方保证产权清晰能过户，若存在纠纷，甲方自行处理清楚。6.若该房屋内存在户口，须在过户后3个月内迁出。7.注明该房屋房款为两次付清，如乙方需要办理银行按揭贷款甲方必须配合乙方。合同签订当日，李丽向刘薇支付定金20000元，刘薇向李丽出具了收条。李丽于同日向第三人支付中介费5000元，第三人向李丽出具了收据。后因双方对办理公证及支付房款发生争议，买卖合同未能继续履行，案涉房屋尚在空置，刘薇未交付给李丽。李丽提起诉讼后，刘薇遂提起反诉，各自请求分别如前。 审理中，李丽提交微信聊天截图、通话记录、短信截图打印件等，用于证明在2018年3月21日至4月26日期间，其多次通过第三人催促刘薇配合办理委托公证及收受房款，但刘薇均予拒绝且在2018年3月30日未出现，没有履行房屋买卖合同约定配合办理公证等义务；刘薇对上述证据的真实性无异议，但不同意证明目的，认为通话记录不能证明通话内容；第三人对该组证据无异议，并表示其在2018年3月30日前确实多次通知刘薇办理公证，但刘薇要求买方将60万元全部支付以后才办理公证，在合同所约定2018年3月30日办理公证委托的当日，李丽到场了，刘薇未到场。经审查，通话记录显示，2018年3月21日至同月27日期间，第三人与刘薇进行了多次通话。 刘薇提交2018年4月24日的录像视频一份，用于证明李丽提出在未办理房屋产权证之前拒绝支付房款606000元，属于根本违约。原告表示视频内容不完整，达不到证明目的，原告及第三人均以未经自己许可而录制为由不予认可合法性。在该视频中，刘薇：“当时你们是不是去打听过的，房产证要3月份才办得到，然后你就讲的房产证办下来能去过户就过户，不能过户约个时间把钱付给我，留点尾款。合同的意思也是这个意思，今天你又要讲等到房产证下来你才付钱，是不是这个意思？”一男声：“李姐，你是不是要把房产证办下来是不是？你才放心？”李丽：“不是，哎，肯定也有点不放心，假比你是我这种，你也想下嘛......”一男声：“既然你是这样的话，要房产证办下来才付钱，那我们就好合好散......我们也不知道房产证什么时候才能办下来，我们今天的目的就是把钱付了，房产证什么时候办下来，我们再协商，我们该配合就配合......你要是今天不付我这个钱，我房子肯定是不会卖给你了”李丽：“你喊我一次性付清，没有这个规矩，你要是房产证办下来了，我马上全款付给你没有问题.....”。 庭审中，对于买卖合同第三条“付款方式：在办理该房屋公证委托当日乙方一次性支付购房款人民币676,000元给甲方（含定金20,000元）”，原告主张其中的“办理房屋公证委托之日”系打印错误，应为“办理过户之日”，被告及第三人对此不予认可。同时，原、被告及第三人对“委托公证”理解有分歧，原告认为“委托公证”是指对原告支付房款的事实和行为进行公证；被告认为是委托中介机构办理房屋产权过户手续，如果房产证未能办理下来，委托公证是不会受理的；第三人则主张“委托公证”是指卖方将代为办理产权证、交纳产权契税等事项委托给买方，并对委托进行公证，在办理产权证等事项时，若卖方不能到现场，买方可持公证书单方进行房屋的产权过户。第三人同时表示该委托公证是其中介行业的交易习惯，并提交了一份案外人的《公证书》，该公证书是对一份《委托书》进行公证，系卖房人尚未办理房屋产权证书，仅依据《商品房买卖合同》进行的房屋买卖，卖房人作为委托人，买房人作为受托人，委托的事项为：“一、待房屋取得不动产权证书达到可以出售的情况时，受托人有权代理委托人签订房产买卖相关合同（商定房价）、办理房屋过户手续。二、由受托人办理房屋出售后房屋产权（或不动产登记证书）、土地使用权变更登记的所有手续，签署相关文件，并交纳相关费用。三、委托期限两年。四、受托人无转委托权”。且，第三人及原告均表示已将该“委托公证”的内容在签订合同时进行了释明。原告对该证据及第三人的证明目的无异议，但表示争议房屋的贷款尚未清偿，已经是根本违约，无法办理公证，被告对该公证书的真实性、合法性、关联性无异议，但认为达不到第三人的证明目的。 各方一致陈述，案涉房屋因房开商原因未能办理不动产权登记证，且原、被告及第三人在签订本案买卖合同当时均对此知情。 李丽另陈述，因买卖合同无法继续履行而应解除，刘薇应退还已收取的定金本金20000元，李丽未按定金罚则要求刘薇退还双倍定金40000元，而是选择要求刘薇按照合同约定赔偿总房价20%的违约金135200元。 另，李丽在原审案件起诉前，向本院申请诉前财产保全并提供担保，本院依法查封了被告刘薇名下位于贵阳市花溪区房屋。 上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原、被告身份证复印件、第三人营业执照、《商品房买卖合同》、《贵州万发房地产经纪有限公司买卖合同》、收条、收据、照片、微信记录、通话记录、短信记录、录像视频等证据在卷佐证。 本院认为，当事人对自己提出的主张及所依据的事实和理由，有责任提供证据加以证明。各方一致陈述，案涉房屋因房开商原因未能办理不动产权登记证，且原、被告及第三人在签订本案买卖合同当时均对此知情，应予确认。本案买卖合同约定的“三、付款方式：在办理该房屋公证委托当日乙方一次性支付购房款676000元给甲方（含定金20000元）。注：甲乙双方约定办理委托公证时间2018年3月30日前办理手续，如因房开商原因导致约定时间未能办理房屋不动产权登记证，甲乙双方自愿按照约定时间乙方先支付购房款606000元给甲方，支付房款当日甲方将房屋交给乙方使用，剩余房款50000元在办理委托公证或过户手续当日一次性付清”等内容相互矛盾，应视为各方对于支付房款时间、支付房款与办理公证的先后顺序等事宜约定不明，买方李丽与卖方刘薇均主张对方违约，但未提供确凿证据予以证实，本院均不予采信，应认定双方均不存在违约行为。鉴于本案房屋尚未能办理不动产权证，亦无法过户给李丽，案涉买卖合同无法实际履行，且买方李丽与卖方刘薇均诉请解除买卖合同，应予解除。李丽要求刘薇返还定金20000元，符合法律规定，本院予以支持。李丽诉请刘薇支付违约金135200元（其中包括支付给中介公司的9000元中介费），对于李丽已实际支付给第三人的中介费5000元，系因本案买卖合同产生的实际损失，因买方李丽与卖方刘薇均未尽到审慎义务而产生，应由李丽与刘薇各自承担2500元，故刘薇应支付李丽该2500元；对于李丽该项诉请要求支付的其余款项，以及刘薇要求李丽支付的违约金67600元，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李丽与被告刘薇及第三人贵州万发房地产经纪有限公司于2017年12月25日签订的《贵州万发房地产经纪有限公司买卖合同》； 二、被告刘薇于本判决生效之日起十日内退还原告李丽定金20000元； 三、被告刘薇于本判决生效之日起十日内支付原告李丽人民币2500元； 四、驳回原告李丽的其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告刘薇的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1802元，保全费3900元，合计7304元，由本诉原告李丽负担6245元，本诉被告刘薇负担1059元；反诉案件受理费200元，由反诉原告刘薇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  马显丽 人民陪审员  叶义荣 人民陪审员  唐克辉 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  杨义柱