云南省澄江市人民法院民 事 判 决 书(2020)云0422民初850号原告：潘兴红，男，1980年4月5日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：李梅（系潘兴红之妻），女，1982年9月3日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。被告：云南龙杰旅游开发有限公司。住所地：云南省澄江市右所镇环湖北路**寒武纪乐园。统一社会信用代码：91530422697994083F。法定代表人：高明，总监。委托诉讼代理人：符利果，云南澄海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：尹新，云南澄海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：云南佳美房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区广居路万科魅力之城A1地块****。统一社会信用代码：91530111MA6NB8BT8N。法定代表人：张德宁，总经理。原告潘兴红与被告云南龙杰旅游开发有限公司（以下简称龙杰公司）、第三人云南佳美房地产经纪有限公司（以下简称佳美公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告潘兴红及其委托诉讼代理人李梅，龙杰公司的委托诉讼代理人符利果、尹新，第三人佳美公司的法定代表人张德宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘兴红向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告认购房屋定金50000元；2、判令被告承担原告转让该房屋导致的损失30000元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：其经第三人介绍于2019年9月16日向被告购买了澄江市（欢乐大世界翡翠湾二期）小区3栋601号房屋，建筑面积86.22㎡，支付认购定金50000元。交付定金后其多方筹凑首付款，但始终凑不够。其就退还定金及《认购协议书》公平性等事项与被告进行协商。在协商过程中，被告要求其填写一份延期付首付款申请，其按被告提供的格式文本于2019年10月11日在被告售楼部当场填写了申请书并提交给被告。申请书明确，其至迟可到2019年12月2日支付首付款，否则被告可以另行出售该房屋。在其找被告及第三人协商过程中，第三人经被告同意曾向其提出过以下解决方案：将涉案房屋以不低于认购价转让，由承接人支付其等额定金，承接人可以由包括被告、第三人在内的各方当事人去寻找，但找人转让需要时间，也需要其放弃认购才可行。其基于对上述解决方案的考虑，对第三人及被告的信任，并希望尽快和谐地解决纠纷，遂于2019年11月2日，提交了一份《购房定金退款恳请书》，明确表示就退还定金和放弃认购房屋事宜进一步协商；同时亦明确表示被告同意退还其定金，则愿意放弃认购的房屋，但被告一直没有给其答复。直到2019年12月下旬，第三人都还告知其，已经询问过被告的法定代表人高明，高明要求如果要转让涉案房屋，则要其提交承诺书，放弃认购房屋。2019年12月底，第三人找到了愿意承接涉案房屋的案外人邓智文，直到此时，经第三人再次询问高明，高明都还明确表示可以转让，并再次要求其提交承诺书，放弃认购房屋。2019年12月30日，其按照被告的意思表示，在第三人的协助下把该房屋购买权转让给了案外人邓智文，但当第三人于2020年3月上旬带着邓智文去被告售楼部办理变更手续时，才被告知该房屋已于2019年11月9日出售给其他人了，为此，其退还了所收邓智文的相关款项，并赔付违约金30000元。后其再次赴被告售楼处就退还定金一事同被告进行协商，被告售楼处销售主管告知：该房屋已于2019年11月9日出售给他人，定金不予退还。其认为，被告收下其提交的《申请书》应视为对双方之前签订的《认购书》作出了变更，《申请书》的本质应为《认购书》的变更协议。其未按约定于2019年11月3日支付合同首付款，确实属于违约，但这并不能导致合同被单方解除。《申请书》中载明，其应于2019年11月3日支付首付款，并约定如逾期付款30天，被告方可单方解除合同。也就是说必须到12月3日其仍然没有支付首付款，被告才能单方解除合同。其于11月2日提交的《购房定金退款恳请书》仅是一份协商建议，并不代表其“明确表示拒绝履行合同主要义务。”被告收下《购房定金退款恳请书》，即代表接受恳请书的内容，同意解除合同并退还定金。综上，其虽有逾期付款的违约行为，但并不构成根本性违约，被告利用自身优势地位，违背双方约定，将其认购的房屋另售他人，违反了诚实信用原则。本案无论是执行《申请书》还是《购房定金退款恳请书》的内容，被告均应退还其购房定金并承担由此给其造成的损失。为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告龙杰公司辩称,一、双方签订的《欢乐大世界·翡翠湾认购书》（以下简称《认购书》），合法有效，原告支付的50000元定金依法不应退还。1、其是房地产开发经营的企业，原告因购房需要，经充分了解后，欲购其开发的位于澄江市房屋。双方商谈后，签署了《认购书》，原告缴纳了50000元定金。根据《认购书》约定，原告应于2019年10月1日赴展示中心签署《云南省商品房预售合同》，然而原告未按约定到其处签约，经其催告后，仍未与其签署《云南省商品房预售合同》。2、房屋认购协议是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单来说，即是开发商承诺在一定期间内不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。双方签署的《认购书》完全符合房屋认购协议的定性，形成法律上的认购关系，故双方签署的《认购书》合法、有效。3、原告所缴纳的50000元，属于法律规定的定金，是作为双方签订《云南省商品房预售合同》的担保，符合法律的规定。4、原告要求退还定金没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条：“……如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规则处理……”之规定，其与原告任何一方因自身原因未能签署商品房买卖合同的，均应按照定金罚则承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告未按约定与其签署《云南省商品房预售合同》，构成违约，无权要求返还定金。结合双方签署的《认购书》第2.2条：“……如在《认购书》约定的签约日期内，乙方未按照签约流程签订正式的《云南省商品房预售合同》及相应附件，本认购自动失效，定金不予退还，甲方有权将房屋另行销售，且无需通知乙方。”之约定，原告所缴纳的50000元定金依法不应退还。二、原告要求其承担转让房屋导致的损失30000元，没有事实及法律依据。1、其与原告仅签订过《认购书》，从未签订过《云南省商品房预售合同》，因此，原告并不享有基于《云南省商品房预售合同》所取得的任何权利，更不享有转让房屋的权利，其转让房屋的行为违法。2、原告无权单方转让《认购书》所确定的权利义务关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”也就是说合同一方当事人在进行转让前应当取得对方的同意，才能将合同的权利和义务一并转让。原告未经其同意擅自将《认购书》所确定的权利、义务转让给第三人，该转让行为无效。原告因违法转让所产生的损失费用，应当由原告自行承担。3、原告未按约定与其签署《云南省商品房预售合同》，同时还以书面形式明确其不再购买该标的房屋，因此，根据《认购书》之约定，其有权将该套房屋另行销售。综上，请求人民法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。第三人佳美公司述称，原告是朋友介绍给其的客户，当时原告购买了翡翠湾3栋601室的房屋，到后期又说凑不出钱，要与被告协商转让，让其帮忙。之后其也联系了被告的法定代表人高明，高明同意转让，但后来原告在未告知过其的情况下向被告提出书面申请要求退还定金，其认为申请退定金就相当于是申请退房，当时销售人员已经跟原告讲过定金是不退的。当事人围绕诉讼请求及答辩理由向本院提交了原告的身份证复印件、《欢乐大世界·翡翠湾认购书》、定金收据、申请书、购房定金退款恳请书、龙杰公司的营业执照、法定代表人身份证明、潘兴红出具的情况说明、催告函、佳美公司的营业执照、法定代表人身份证复印件以及本院依原告申请向澄江市市场监督管理局调取的消费者投诉登记表、云南抚仙湖翡翠湾项目认购信息确认单、龙杰公司出具的情况说明、巡查记录表、投诉终止调解决定书等证据在案佐证，本院予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查确认的上述证据，本院认定本案事实如下：潘兴红经佳美公司介绍向龙杰公司预购房屋。2019年9月16日，龙杰公司作为甲方（出卖人）与乙方（买受人）潘兴红签订《欢乐大世界·翡翠湾认购书》。认购书载明：一、乙方认购甲方位于澄江市房屋。预测建筑面积：86.22平方米（最终建筑面积以实测报告为准）。该房屋定于2022年2月28日交付。二、甲乙双方约定房款：2.1乙方认购该房屋总价为929724元。2.2乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金50000元，作为签订《云南省商品房预售合同》的担保。如在《认购书》约定的签约日期内，乙方未按签约流程签订正式的《云南省商品房预售合同》及相应附件，本认购自动失效，定金不予退还，甲方有权将该房屋另行销售且无需通知乙方。2.3双方约定于2019年10月1日前赴甲方展示中心签署房屋买卖合同。……特别提示：买受人知悉并承诺遵守国家、地、地方关于限购贷的规定，并确定乙方自身及家庭情况符合购房条件。若买受人暂不符合在本市购房的条件，买受人自愿承担因此不能获得银行贷款、不能办理合同备案、房屋产权登记等一切后果，并同意甲方不退还定金。五、以下任一情况发生时，甲方有权单方面解除本认购书，并将该商品房另行出售，乙方已付甲方的定金不再退还。5.1乙方未按本认购书约定的时间与甲方签署买卖合同或未按约定时间付款；5.2乙方以支票方式付款而该支票不能兑现；5.3其他乙方未能及时付款、及时签约或导致房屋买卖合同无法签署及履行的情况……。同日，潘兴红向龙杰公司缴纳了定金50000元，后因潘兴红无法凑齐首付款，未按双方约定与龙杰公司签订房屋买卖合同。2019年10月3日，潘红兴向龙杰公司出具情况说明，称无法凑齐首付款，无力购房，要求退还定金。同日，龙杰公司向潘兴红发出催告函，催告潘兴红在收到函后7日内到龙杰公司展示中心签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。逾期未办理付款和签约，其公司有权没收该套房屋定金，并将房屋另售他人。同年10月11月，潘兴红向龙杰公司提交书面申请，申请将第一笔首付款时间延期至2019年11月3日，并承诺：如逾期未付清，本人愿意按该房屋总价的日万分之五支付逾期违约金。如果逾期超过30天，贵公司可单方面解除合同，本人同意再一次性赔偿贵公司该房屋总价10%的违约金、定金不退。经龙杰公司讨论后，同意将潘兴红的第一笔首付款时间延长至2019年11月3日。同年11月2日，潘兴红再次向龙杰公司出具购房定金退款恳请书，明确表示放弃本次购买，并恳请龙杰公司退回之前交付的定金50000元。之后潘兴红通过佳美公司找到案外人同意购买涉案房屋，2020年3月，佳美公司带案外人前往龙杰公司办理购房变更手续时得知涉案房屋已于2019年11月9日被龙杰公司出售给了他人。2020年3月19日，潘兴红向澄江市市场监督管理局电话投诉龙杰公司要求退还定金，因龙杰公司明确表示不予退还，澄江市市场监督管理局于2020年3月27日作出《投诉终止调解决定书》。2020年5月13日，潘兴红向本院提起诉讼，要求判如所请。本院认为，原、被告双方签订的《欢乐大世界·翡翠湾认购书》属商品房买卖预约合同,该合同是原、被告在签订商品房预售合同之前对双方交易房屋有关事宜的初步确认,是为了保障双方签订商品房预售合同而订立的,是双方真实自愿的意思表示,不违反法律和行政法规的禁止性规定,应属有效,双方当事人应当按照协议全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订认购书后，原告按约定向被告支付了定金，之后因其自身原因未能按双方约定的时间与被告签订房屋买卖合同，其虽向被告申请过退还定金，但被告并未同意。在之后的协商过程中，原告向被告申请延期支付首付款，被告予以了同意，但在延期付款期限届满前，原告再次以书面形式向被告明确表示放弃本次购买，并恳请退还定金。原告以自己的行为明确向被告表示不再履行认购书的约定，其行为已构成违约。根据双方签订的认购书中的约定，在原告未能及时付款、及时签约或导致房屋买卖合同无法签署及履行的情况下，被告有权单方解除认购书，并将该商品房另行出售，原告已付定金不再退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”原告未按双方约定履行认购书中的义务，其行为已构成违约，故对原告要求被告退还购房定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。原告在明确向被告作出放弃购买的情况下还将涉案房屋转让给案外人，由此造成的损失应由其自行承担，故对原告的该项主张，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定,判决如下:驳回原告潘兴红的诉讼请求。案件受理费1800元，适用简易程序减半征收900元（原告潘兴红已预交），由原告潘兴红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  罗敏二〇二〇年七月二十七日书记员  李静