贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔03民初811号 原告（执行案外人）：胡至海，男，汉族，1970年3月12日出生，住贵州省仁怀市。 委托诉讼代理人：戴宗诚，系贵州止争律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文，系贵州止争律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：刘成福，男，汉族，1992年7月21日出生，住贵州省湄潭县。 委托诉讼代理人：郑纪刚，系贵州乾锋律师事务所律师。 被告（被执行人）：泸州天路房地产投资有限公司，住所地：四川省泸县牛滩镇街村，统一社会信用代码：91510521660253695D。 法定代表人:邓先贵。 委托诉讼代理人：刘渊。 原告胡至海与被告刘成福、泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告胡至海及其委托诉讼代理人戴宗诚、杨文、被告刘成福的委托诉讼代理人郑纪刚、被告天路公司的委托诉讼代理人刘渊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告胡至海向本院提出诉讼请求：请求人民法院停止对位于仁怀市／2的铺面实施拍卖的强制执行措施。事实和理由：2016年10月27日，原告与被告天路公司订立《商品房买卖合同》,购买了位于仁怀市帝茅公馆Ｈ-5号铺面1／2产权，面积82.16平方米，购买款3100000元。原告支付房价款后，实际收取被告天路公司交付的铺面，原告占有、使用所购买的铺面至2019年5月。2019年5月27日，遵义市中级人民法院做出《拍卖公告》，拟采取强制执行措施，拍卖位于仁怀市铺面。起初，原告认为《拍卖公告》针对的是1-5号铺面，而原告于被告天路公司订立《商品房买卖合同》购买的是帝茅公馆Ｈ-5号铺面的1／2产权，就没有理会拍卖公告。后来法院的执行人员电话联系原告，明确告知将拍卖的铺面就是申请人购买的铺面，原告遂到房屋登记部门查询帝茅公馆1-5号铺面与Ｈ-5号铺面的关系，发现登记内容发生重叠，1-5号铺面与Ｈ-5号铺面登记信息交叉混同，原告遂向法院提出执行异议。2019年10月30日，遵义市中级人民法院做出（2019）黔03执异354号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，原告在人民法院采取强制执行措施之前，已经购买了帝茅公馆Ｈ-5号铺面的1／2产权，支付购房款并占有支配购买的铺面，铺面的产权的1／2应属原告所有。遵义市中级人民法院在没有就1-5号铺面与Ｈ-5号铺面作出区分之前，如果对1-5号房进行拍卖，可能因为登记内容的交叉重叠而对原告的铺面进行拍卖，损害原告的合法权益，故以实际产权的名义向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告刘成福辩称：1.原告关于其购买的房屋就是本案争议房的诉称不真实，依法不能成立。（1）H5号房屋与本案争议房不是同一房屋。一是房号不同。从本案争议房的购房合同、备案登记表及房屋信息查询情况表看，争议房的房号是1-5，而不是原告购房合同中的H5；二是面积不同。H5号房屋二分之一的建筑面积是82.16平方米，套内面积是80.78平方米，公摊面积是1.38平方米，全房的建筑面积应是164.32平方米，套内面积应是161.56平方米，公摊面积应是2.76平方米，这与本案争议房原购房合同和备案预告登记的建筑面积为232.4平方米，套内面积为166平方米，公摊面积为66.4平方米等面积数据完全不同。（2）本案有证据证明天路公司在2017年3月时仍未将争议房出售给原告。2017年3月17日，龚先容为帮助刘成福了解争议房租赁是否到期等情况，曾委托蔡勇去查看争议房时，与争议房屋内称是天路公司员工的人发生争执并报警。如当时争议房内的人员是天路公司员工，证明天路公司当时仍未将争议房屋出售给原告；如果争议房内的人员是原告，证明原告未与天路公司在2016年10月27日签订《商品房买卖合同》，故原告未向出警民警声明争议房屋是其购买。（3）原告提交的购房合同不能证明原告与天路公司是正常和真实的购房。一是原告购房合同上约定的交房期限为2012年12月31日，合同签订时间是2016年10月27日，合同是在交房期限超过近四年后才签订；二是本案争议房在转角处相邻的两面临街，这种情况导致该房无论怎样从面积上进行各二分之一的平均分割，分割后的房屋在价值上都无法相等，且原告与崔文宇的购房合同均未明确各自二分之一房屋的具体位置或边界。如果原告与崔文宇购买的H5号房屋就是争议房，二人将来无法分割争议房和办理房产证；三是在商品房买卖要办理备案和预告登记早已成为购房常识的情况下，胡至海与崔文宇在2016年10月27日以共计620万元巨资购房后，却未办理购房备案登记和预告登记手续；四是直到本案开庭中，天路公司都不清楚是否与原告签有购房合同及是否收到购房款，更充分证明原告所提交的《商品房买卖合同》及其收据是虚假的。2.原告购买争议房即便属实，这种买卖也是恶意的，应依法认定为违法无效的民事行为。原告不与天路公司网签《商品房买卖合同》，签订合同后不在住建局办理备案登记和预告登记手续，只能说明原告对于争议房之前已出售他人并已办理备案预告登记，以及该房后又作为天路公司用于借款担保而未撤销备案预告登记等情况，是知道或应当知道的。因此，原告非善意行为，而是与天路公司恶意串通损害第三方即我的合法权益的行为，属无效民事行为。综上，原告的举证不能证明其对本案诉争争议房依法享有阻止执行的权利，其的诉请没有相应的事实依据和法律依据，请求予以驳回。 被告天路公司辩称，我公司对原告胡至海购买案涉房屋的事实不清楚。原告起诉后我们才知道该事实。我公司的经理去世了，员工也辞职了，现在找不到原告资料。 原告胡至海围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据材料： 一、身份证复印件一份。拟证明原告诉讼主体资格。 二、1.本院（2019）黔03执异354号执行裁定书及收件回执。拟证明原告作为案外人提起过执行异议，符合执行异议之诉的前置条件；2.本院（2018）黔03执457号公告（查封）、本院拍卖公告、《商品房买卖合同》（合同编号2013000054，买受人为龚先容）、房屋登记信息。拟证明本院所查封、拍卖的标的物帝茅公馆的1-5房屋即帝茅公馆的H5房屋。2013000054号合同主文是出卖1-5房屋，附图是表述出卖H5房屋。 三、1.《商品房买卖合同》（签订时间为2016年10月27日，合同编号：GF-2000-0171，买受人胡至海）。拟证明原告在查封公告(2019年1月7日）前就已经购买了涉案房屋H5即1-5房屋的1/2产权；2.房屋买卖交易清单。拟证明原告依照对价支付购房款，依法享有铺面所有权；3.本院（2018）黔03执457号之一执行裁定书。拟证明天路公司与刘仁学、龚先容签订的《商品房买卖合同》丧失法律约束力，天路公司与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效。 《营业执照》（胡至海）、房屋租赁合同、胡至海支付租金给崔文宇的银行流水。拟证明崔文宇购买案涉房屋后实际占有案涉房屋，后租赁给胡至海。 被告刘成福对原告提交的证据材料发表了如下质证意见：1.对身份证复印件、本院（2019）黔03执异354号执行裁定书及收件回执的证据三性和证明目的无异议；2.对本院（2018）黔03执457号公告（查封）、本院拍卖公告、《商品房买卖合同》（合同编号2013000054，买受人为龚先容）、房屋登记信息的证据三性无异议，对证明目的有异议，恰好证明涉案争议房的房号是1-5号，而非H5；3.房屋买卖交易清单相当于原告的陈述，是原告自己制作，不能达到证明目的；4.对本院（2018）黔03执457号之一执行裁定书的证据三性无异议，对证明目的有异议，只能证明刘成福申请执行时，涉案争议房仍然登记在龚先容名下，而不能证明天路公司和龚先容签订的合同失去法律约束力，更不能证明原告和天路公司签订的合同合法有效；5.对《营业执照》和许可证的真实性和合法性无异议，对证明目的和关联性有异议，不能证明原告对涉案房屋实际占用；对转账凭证真实性无异议，收条的真实性由法院核实，对证明目的和关联性有异议，只能证明原告与崔文宇之间有资金往来，不能证明二人对本案争议房实施了占有；对房屋租赁合同的证据三性和证明目的均有异议，原告与崔文宇在本案中有共同利害关系，不能达到证明目的。天路公司未发表质证意见。 本院认为,身份证复印件、本院（2019）黔03执异354号执行裁定书及收件回执、本院（2018）黔03执457号公告（查封）、本院拍卖公告、《商品房买卖合同》（合同编号2013000054，买受人为龚先容）、房屋登记信息、本院（2018）黔03执457号之一执行裁定书具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信；《商品房买卖合同》（签订时间为2016年10月27日，合同编号：GF-2000-0171，买受人胡至海）、房屋买卖交易清单、《营业执照》、房屋租赁合同、胡至海支付租金给崔文宇的银行流水不具有证据的真实性、合法性、关联性，本院不予采信。 被告刘成福为证明自己的主张，依法向本院提交了如下证据材料： 一、1.胡至海与天路公司签订的《商品房买卖合同》；2.房屋信息查询情况表；3.接处警登记表。拟证明本案争议房屋为1-5号，原告购买的H5号房屋与本案争议房屋不是同一物。原告与天路公司在2016年10月并未就争议房签订和履行购房合同。 二、1.龚先容与天路公司签订的《商品房买卖合同》1份；2.仁怀市住房和城乡建设局商品房预售备案通知书1份；3.预告登记证明；4.被告与天路公司的借款协议；5.付款通知函；6.（2018）黔03民初22号民事判决书1份。拟证明：1.龚先容于2013年1月14日与天路公司签订购房合同购买了争议房屋，并于同年1月24日办理该房屋的预告登记；2.天路公司于2015年9月14日通过向刘成福借款将争议房回购，并将该房作为借款担保物，故该房原购房合同、房款收据及备案预告登记手续原件均交给刘成福，刘成福收回借款本息后才将该等原件还给天路公司；3.如果原告购买H5房屋是真实的且该房屋就是本案争议房，其购房合同也是原告在明知争议房已抵押给刘成福的情形下，与天路公司恶意串通签订的。 原告胡至海对被告刘成福提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据中的1号证据的真实性无异议；对2号证据无异议，房屋预登记在龚先容名下，龚先容的合同中附的房屋平面图是H5，但是产权登记部门登记的是1-5；3号证据与本案无关，达不到对方的证明目的，不能因此否认原告与天路公司房屋买卖合同的真实性。对第二组证据的真实性无异议，但是与本案无关，达不到对方的证明目的。天路公司未发表质证意见。 本院认为，房屋信息查询情况表、龚先容与天路公司签订的《商品房买卖合同》、仁怀市住房和城乡建设局商品房预售备案通知书1份、预告登记证明、被告与天路公司的借款协议、付款通知函；（2018）黔03民初22号民事判决书具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。其他证据不具合法性、真实性、关联性，本院不予采信。 天路公司未提交证据。 根据各方当事人的有关陈述和举证、质证及上述证据审查判断情况,本院认定事实如下:刘成福与天路公司、叙永县九盛房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月19日作出（2018）黔03民初22号民事判决，该判决已发生法律效力。因义务人天路公司、叙永县九盛房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，刘成福向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年11月8日作出（2018）黔03执457号之一执行裁定书，裁定查封、评估、拍卖、变卖登记在刘仁学、龚先容名下位于仁怀市转盘的“帝茅公馆”第一层商业用房（备案登记号为：20131000054，面积232.4平方米）、第三层商业用房（备案登记号为：20131000087，面积3600平方米）。2019年5月27日，本院公告拍卖遵义市仁怀市帝茅公馆1-5、3-1号商业用房。胡至海作为案外人以天路公司所有的位于仁怀市房屋的二分之一系其合法购买为由向本院提出执行异议。本院经审查认为，胡至海与天路公司签订的《商品房买卖合同》中约定的所购房屋房号Ｈ-5号房屋的二分之一，该房号与本院查封手续、拍卖公告上载明的房屋房号不符，胡至海也未提交充分证据证明其主张的房屋实际系拍卖的房屋。另其提交的付款证据，并不能证明其全数付清合同约定的购房款数额，故胡至海提出的执行异议理由不成立，遂于2019年10月30日作出（2019）黔03执异354号执行裁定，驳回案外人胡至海提出的异议请求。胡至海不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 另查明，天路公司于2013年1月14日与刘仁学、龚先容签订两份《商品房买卖合同》（备案登记号分别为20131000054、20131000087），将位于仁怀市转盘的“帝茅公馆”第一层商业用房（232.4平方米）、第三层商业用房（3600平方米），备案登记在龚先容名下，共有人为刘仁学。刘仁学、龚先容书面认可上述两处房产系属于天路公司所有，且对本院对该房产处置无异议。 本院认为，本案当事人争议的焦点为胡至海对仁怀市／2的铺面是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，胡至海所提其与天路公司就本院查封、拍卖的仁怀市不动产签订了合法有效的《商品房买卖合同》之诉讼主张，依据不足。首先，本院查封、拍卖的仁怀市不动产的房号为1-5，面积为232.4平方米，胡至海提供的与天路公司签订的《商品房买卖合同》房号为Ｈ5，面积为82.16平方米，即使二分之一产权，面积也与本院查封、拍卖的案涉不动产不一致；其次，胡至海提供的《商品房买卖合同》无房屋平面图和位置图证明该合同记载的Ｈ5房屋即为本院查封、拍卖的帝茅公馆1-5号不动产；再次，胡至海提供的《商品房买卖合同》签订之日为2016年10月27日，但约定交房时间为2012年12月31日，不符合不动产买卖的交易习惯。第二，胡至海提供的证据不能证明房屋价款的支付情况。胡至海提供的《商品房买卖合同》约定2016年一次性付清房款，但未提供转款凭证等印证2016年一次性支付房款的情况；其提供的分期付款总额与合同约定的房屋总价款不符，且与合同约定的付款方式不同。第三，胡至海提供的其的营业执照、房屋租赁合同及租金支付凭证不足以证明在本院查封之前其已合法占有案涉不动产。第四，胡至海未提供证据证明其与天路公司签订合同后至本院查封前向房屋管理部门申请办理权属转移登记，或申请办理权属转移登记未果时曾主张权利，故自身存在过错。综上，胡至海对案涉不动产提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告胡至海的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告胡至海的诉讼请求； 案件受理费100元，由原告胡至海负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长  张海波 审判员  喻 茜 审判员  李成波 二〇二〇年七月二十三日 法官助理周晓易 书记员王艳莉