广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终30117号上诉人（原审原告）：陈威，男，汉族，1979年12月9日出生，身份证住址湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：刘培根，广东秦仪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王梅，女，汉族，1972年9月10日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。上诉人陈威因与被上诉人王梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初9885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈威上诉请求：1.撤销原审判决第三项，并改判王梅向陈威支付解除合同违约金5000元、赔偿陈威损失30000元；2.本案受理费由王梅承担。事实和理由：一、一审判决认定王梅不存在违约行为，事实认定错误。首先，陈威承租王梅房屋是为了让孩子入读房屋所在的中学，成本不可谓不高，即使最终搬离了该房屋也已经支付了2019年1月18日至2019年5月18日期间共两万元的房租，付出如此大的成本结果匆匆搬离，完全不符合人的理性行为。原因就在于，陈威租赁房屋的目的落空。其次，陈威租赁房屋的目的落空已然不是基于不可抗力的免责事由，也不是基于合同的免责条款，那么就必然有可归责的当事人。且案涉合同既已成立生效，即使协商不成也有协商不成的原因与责任。本案中，就是王梅提出的变更6年至9年租期或5万元学位费是否合理的问题，王梅提出变更6至9年租期明显违反合同约定，而5万元的学位费同样没有根据。一是签订合同时明确约定办理学位时另外支付费用的字样，当事人之间签订合同当时就不可能对价格没有个口头的约定：二是陈威承租房屋的目的是为了孩子上学，即若合同约定需另外支付费用，而陈威不问、王梅不说费用的多少与生活经验完全不符合，与人的理性完全违背；三是王梅在微信中否认需要办理学位，也说明不诚实；四是王梅提出变更租期是为了得到合同外的利益，由此也可以推定，王梅提出5万元的学位费也是基于这一原因，否则变更租期与5万元学位费就不存在利益的对等性和替代性，即王梅提出的5万元学位费一定是超出了合同约定的利益。五是退一步而言，根据《合同法》的规定，合同即使约定不明也应当参照惯例或交易习惯得以确定，而根据房屋所在小区的“潜龙中学”办理学位费也绝无5万元的惯例，且王梅应对其5万元学位费的正当性提出证据证明，但事实上王梅并没有证明。二、一审判决认为陈威没有对损失举证也不应得到支持，是适用法律错误。首先，案涉合同第9条约定，乙方（陈威）未住期满，中途不得退押金。租期未满，甲方（王梅）如要提前收回房屋，须赔偿乙方一个月租金。从本条约定可知，提前解除合同的后果就是支付一个月租金的违约金。其次，学位是独立于居住利益的权益，在本案中也是独立的约定权利义务。而教育机会的损失是一个精神层面的损失，可谓无限大也可谓无限小，但社会发展到今天，教育的意义已越来越重要，不然陈威也无须承租案涉的房屋用于小孩的上学。结合本案的房屋所在地的生活平高、教育资源优越等综合因素考虑，陈威酌定诉请损失并无不当。举证责任是当事人能举证而不举证的后果，相反，本案教育机会的损失是不能从实体证据中进行举证的。陈威作为孩子的监护人，享有监护人的利益，即教育机会的损失虽然直接体现为孩子本人的损失，但也体现了监护人的利益，尤其在以家为生活生产单位的这一基本国情下,家人之间本就是共同体的利益，何况陈威是基于合同约定享有要求被陈威提供学位的权利。因此，陈威无须也无法对教育机会的损失进行举证。王梅未答辩。陈威向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《楼宇租赁合约》；2.判令王梅立即向陈威返还押金5000元；3.判令王梅向陈威支付解除合同违约金15000元；4.判令王梅赔偿损失30000元；5.判令本案受理费由王梅承担；以上暂计50000元。一审法院认定事实：2019年1月11日，陈威与王梅签订《楼宇租赁合约》，约定：王梅将深圳市龙华区民治街道潜龙花园8栋701的房屋出租给陈威，租赁期限为2019年1月18日至2022年1月17日，租金每月5000元，押金5000元，租期满在水电费、管理费、有线电视费、电话费等费用结清后王梅退还陈威押金，陈威未住期满，中途不得退押金，租期未满王梅如要提前收回房屋须赔偿陈威一个月租金，附注部分手写了“每年递增5%房租（不含2019），能办理租赁合同（含学位），相关税费乙方负责”并有王梅签字。双方曾口头约定至相关政府部门办理租赁合同手续时陈威需另行支付费用。合同签订后，陈威即入住该租赁房屋，并按约定向王梅支付了押金5000元和相应租金。2019年5月份，在陈威与王梅协商至政府相关部门办理租赁合同手续时，因双方就相关费用和租赁期限未达成一致，陈威搬离并将房屋交回给王梅。以上事实，有《楼宇租赁合约》、微信聊天记录截图、庭审笔录等在卷为证，原审法院予以认定。一审法院认为：依法成立生效的合同，受到法律保护；当事人履行合同，应当遵循诚实信用原则；符合法定情形时，可以解除合同。本案中，双方签订房屋租赁合同，约定陈威租赁王梅房屋，王梅承诺该房屋可以办理租赁合同（含学位），后因双方就相关费用和租期经协商未能达成一致，未至相关政府部门办理租赁合同手续，陈威签订房屋租赁合同的主要目的之一小孩入学不能实现，故陈威要求解除与王梅签订的《楼宇租赁合约》的诉请，符合法律规定的其他解除合同的情形，原审法院予以支持。合同解除后，根据履行情况，当事人可以请求恢复原状。本案中，陈威已向王梅支付了实际租赁期间的租金等费用，并已将租赁房屋交回给了王梅，故王梅应当向陈威返还押金，陈威要求王梅返还押金5000元的诉请，于法有据，原审法院予以支持。关于是否存在违约行为及责任承担问题。一方面，双方曾口头约定至政府部门办理租赁合同手续时，陈威需向王梅另行支付费用；另一方面，因双方未能就相关费用等达成一致，陈威不能办理相关手续，陈威自行搬离涉案的租赁房屋。可见，陈威并未提供有效证据证明王梅存在违约行为。并且，陈威未提供证据证明存在30000元损失，亦未提供主张解除合同违约金15000元的依据，故陈威要求王梅支付违约金和赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告陈威与被告王梅签订的《楼宇租赁合约》；二、被告王梅于判决生效之日起十日内返还原告陈威押金5000元；三、驳回原告陈威的其他诉讼请求。如果王梅未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由陈威负担472.5元，由王梅负担52.5元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案系房产租赁合同纠纷。双方曾口头约定至政府部门办理租赁合同手续时，陈威需向王梅另行支付费用，陈威主张王梅违反约定提高费用标准，但其未提交证据证明双方之前已明确约定该费用为多少，无法认定王梅存在违约行为，因双方未能就相关费用等达成一致，陈威不能办理相关手续，陈威自行搬离涉案的租赁房屋，陈威要求王梅支付违约金依据不足，不能成立。陈威要求王梅赔偿损失30000元，但未提交其存在实际损失的证据及损失计算的具体依据，其该主张依据不足，不能成立。综上所述,陈威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费550元,由陈威负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 陈**峰二〇二〇年七月二十九日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。