安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3397号 上诉人（原审被告）：安徽万泓置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区繁华大道与北京路交叉口水丽坊商业街**商铺。 法定代表人：谢晓敏，董事长。 委托诉讼代理人：杨良峰，该公司员工。 上诉人（原审被告）：安徽金万泓商业运营管理有限公司，住，住所地安徽省合肥市包河区繁华大道与北京路交叉口水丽坊商业街**商铺/div> 法定代表人：谢晓敏，董事长。 委托诉讼代理人：李隆丽，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：邵林功，男，1977年10月21日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：夏婷婷，安徽瀛鼎律师事务所律师。 上诉人安徽万泓置业投资有限公司（以下简称万泓公司）、上诉人安徽金万泓商业运营管理有限公司（以下简称金万泓公司）因与被上诉人邵林功房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初10774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万泓公司上诉请求：撤销（2019）皖0111民初10774号民事判决第一项、第三项、第四项，改判驳回邵林功对万泓公司的诉讼请求。事实与理由：邵林功与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》真实合法有效，该合同第一条1.2款约定由金万泓公司负责该商铺的对外招商、租赁、经营、管理；第十条10.1款约定邵林功委托金万泓公司按照《商品房买卖合同》所载明的交房时间收取房屋，收取房屋时视为邵林功已经交付；第十条10.2款约定由于邵林功签订《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，邵林功委托金万泓公司处理与延期交房有关追偿事宜，所得追偿款项由金万泓公司获得，金万泓公司租赁期限和应支付租金不因此而发生顺延。根据上述内容，合同明确约定由金万泓公司处理延迟交房事宜，且事后金万泓公司与万泓公司就房屋延期事宜已达成延期交房协议。故一审法院判决解除邵林功与万泓公司的《商品房买卖合同》，认定事实不清，适用法律错误。邵林功向万泓公司主张违约金亦没有依据，一审法院判决万泓公司支付邵林功违约金损失61700元违反合同约定。 金万泓公司上诉请求：撤销（2019）皖0111民初10774号民事判决第二项，改判驳回邵林功对金万泓公司的诉讼请求。事实与理由：邵林功与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》真实合法有效，并已实际履行。该合同第一条1.2款约定由金万泓公司负责该商铺的对外招商、租赁、经营、管理；第十条10.1款约定邵林功委托金万泓公司按照《商品房买卖合同》所载明的交房时间收取房屋，收取房屋时视为邵林功已经交付；第十条10.2款约定由于邵林功签订《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，邵林功委托金万泓公司处理与延期交房有关追偿事宜，所得追偿款项由金万泓公司获得，金万泓公司租赁期限和应支付租金不因此而发生顺延。根据上述内容，合同明确约定由金万泓公司处理延迟交房事宜，且事后金万泓公司与万泓公司就房屋延期事宜已达成延期交房协议。故一审法院判决解除邵林功与金万泓公司的《商铺委托经营管理合同》，认定事实不清，适用法律错误。此外，依据《商铺委托经营管理合同》第十二条12.2款，如果邵林功单方要求解除《商铺委托经营管理合同》，应当赔付金万泓公司违约金及装修等全部损失。 邵林功辩称，1、邵林功依据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，在万泓公司不能按期交付房屋的情况下，有权依法行使合同解除权。另，涉案房屋至今仍未取得建筑工程规划许可证，邵林功有理由认为万泓公司已不具备预售房屋和如约履行合同的能力。邵林功解除与金万泓公司的《商铺委托经营管理合同》也是依据该《商品房买卖合同》的解除以及涉案房屋交付的不可实现。2、金万泓公司作为商业管理公司，无权代邵林功与万泓公司达成延期交房协议。首先，涉案房屋尚未交付，《商品房买卖合同》并未实际履行，因此金万泓公司与邵林功签订的《商铺委托经营管理合同》没有履行的基础；其次，金万泓公司与邵林功签订的《商铺委托经营管理合同》是售后返租合同，已被国家部委规章禁止，合同效力不应受到法律保护。再者，《商铺委托经营管理合同》中关于延期交房授权的相关条款为格式条款，未尽合理的提示和注意义务，该条款不生效。最后，金万泓公司是万泓公司的全资子公司，且同为一个法人代表，名义上金万泓公司是独立的法人，实际上万泓公司是金万泓公司的实际控制人，双方私下达成延期交房协议的行为是相互串通、谋取不正当利益的行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 邵林功向一审法院起诉请求：1.判令解除邵林功与万泓公司签订的《商品房买卖合同》以及与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》；2.判令万泓公司返还邵林功已付房款139万元，并支付利息（以139万元为基数，按银行同期贷款利率自2018年7月16日起计算至实际返还时止）、违约金15.9万元；3.判令万泓公司、金万泓公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2018年7月12日，邵林功为购买万泓公司开发的位于合肥市包河区房屋与万泓公司签订了《认购协议》，约定：邵林功先向万泓公司支付10万元定金，并交15万元抵21万元的优惠购房款，但不抵房款。2018年7月16日，邵林功与万泓公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：20170195800897ＷＦ20180129、备案号1807008560），合同约定房屋价款为124万元，邵林功在2018年7月23日前一次性付清房款；万泓公司应当在2018年9月30日前将符合法律规定和在取得该案涉商品房《建设工程规划许可证》正本情况下，将房屋交付给邵林功使用。如逾期超过30日，邵林功有权解除合同。邵林功解除合同的，万泓公司应当自邵林功解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按邵林功累计已付款的3%支付违约金。邵林功解除合同的，应书面通知万泓公司，万泓公司逾期不配合办理解除合同手续的，应另支付违约金20000元，并对邵林功因该行为造成的全部损失承担赔偿责任。邵林功退房的，万泓公司应在邵林功提出退房要求之日起30天内将邵林功已付款予以退还，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息。另，双方还在《商品房买卖合同》补充协议中对合同解除约定“如因邵林功原因导致本合同及本补充协议解除的，邵林功应向万泓公司支付购房款总额10%的违约金”。 上述合同签订后，邵林功于2018年7月16日向万泓公司交付114万元，向其客服中心交付15万元，计付139万元。至邵林功提起本案诉讼之日及至本案开庭审理之日，万泓公司未能取得该案涉商品房《建设工程规划许可证》正本，且未能向邵林功交付案涉房屋。 邵林功与万泓公司签订《商品房买卖合同》同时，与同为同一法定代表人的金万泓公司签订了《商铺委托经营管理合同》，该合同约定邵林功同意将购买的上述案涉商铺委托金万泓公司经营管理，并约定邵林功委托金万泓公司按照《商品房买卖合同》所载明的交房时间收取房屋时视为邵林功已经交付，所签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间发生延误而产生争议，邵林功委托金万泓公司处理与延期交房有关的追偿事宜，所得的追偿款项由金万泓公司获得。 2019年3月26日，邵林功因金万泓公司未能按期交付房屋，要求解除与万泓公司及金万泓公司签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》。2019年3月27日，万泓公司以金万泓公司已经代理邵林功就逾期交房事项作出了选择，即合同继续履行，且不影响邵林功的租金收益，未损害邵林功利益为由，不同意解除合同。2019年6月6日，邵林功向一审法院提起诉讼，请求判如所请。 一审法院认为，邵林功与万泓公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：20170195800897WF20180129、备案号1807008560）系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，邵林功向万泓公司交付124万元（包含2018年7月12日交付10万元定金），向万泓客服中心支付15万元，如约履行了合同义务。但至邵林功提起诉讼之日及至本案开庭审理之日，万泓公司未能按照合同约定在2018年9月30日前取得涉案房屋《建设工程规划许可证》正本，未能向邵林功交付涉案房屋，符合邵林功有权解除合同的条件，且邵林功也于2019年3月26日向万泓公司发出解除合同书面通知。故一审法院对邵林功诉请要求解除其与万泓公司签订的《商品房买卖合同》并返还已付房款139万元，予以支持。因《商品房买卖合同》的涉案房屋交付是邵林功与金万泓公司履行《商铺委托经营管理合同》的基础，且该合同不能履行责任不归责于邵林功。故一审法院对邵林功同时诉请要求解除其与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》，也一并予以支持。对于邵林功诉请要求万泓公司支付139万元为基数按银行同期贷款利率自2018年7月16日起计算至实际返还时止的利息，因双方对利息有约定，且是以按中国人民银行同期活期存款利率给付利息，故一审法院确定以按中国人民银行同期活期存款利率计息。对于邵林功诉请要求万泓公司支付违约金15.9万元，其诉称是按补充协议中购房款总额10%计违约金及逾期不配合办理解除合同手续的，应另支付违约金20000元，计为15.9万元。因按购房款总额10%计违约金的约定是针对邵林功违约所作的设定，而在合同中针对万泓公司违约交房设定的违约金为按累计已付款的3%支付违约金，故一审法院依据双方合同约定对违约交房按累计已付款的3%计即为4.17万元，逾期不配合办理解除合同手续违约金2万元，合计违约金为6.17万元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决：一、解除邵林功于2018年7月16日与万泓公司签订的（合同编号：20170195800897WF20180129、备案号1807008560）商品房买卖合同关系；二、解除邵林功与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》关系；三、万泓公司于判决生效之日起十日内向邵林功返还购房款1390000元，并支付利息（以1390000元为基数，按中国人民银行发布的同期活期存款利率自2018年7月16日起计算至实际返还时止）；四、万泓公司于判决生效之日起十日内向邵林功赔偿违约金损失61700元；五、驳回邵林功的其他诉讼请求。案件受理费18742元减半收取9371元、保全费5000元，合计14371元，由邵林功负担903元，万泓公司负担13468元。 二审中，万泓公司、金万泓公司提交证据：2018年9月10日万泓中心商铺延期交付协议（协议中载明案涉房屋交付日期延期至2020年6月30日），证明万泓公司、金万泓公司就涉案房屋已经达成延期交付协议，不影响邵林功的租金收益。邵林功质证认为，对该证据的三性均有异议，该协议是万泓公司与金万泓公司签订，未经邵林功认可，邵林功一直向对方主张按期交付房屋，邵林功签订合同不会单纯仅为获取租金，还应享有房屋产证等一系列权利。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，邵林功与万泓公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。邵林功按约支付了《商品房买卖合同》中约定的房款，但案涉房屋未能在合同约定的期限内取得《建设工程规划许可证》正本，未能达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，万泓公司已经构成根本违约，达到了《商品房买卖合同》约定的邵林功有权解除合同的条件。万泓公司虽上诉主张邵林功在与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》中已经约定因交房时间发生延误而产生争议，由邵林功委托金万泓公司处理与延误交房有关追偿事宜，且万泓公司已经与金万泓公司就延期交房达成了协议。但邵林功与金万泓公司之间关于邵林功授权金万泓公司处理延期交房事宜的约定，并不足以证明邵林功在案涉房屋未能按约交付前对《商品房买卖合同》依法享有的合同解除权已经予以放弃；且即便按万泓公司与金万泓公司达成的延期交付协议，截至双方约定的案涉房屋延期交付日2020年6月30日，案涉房屋至今仍未取得《建设工程规划许可证》正本，邵林功基于《商品房买卖合同》享有房屋交付的合同目的根本无法实现。故此，邵林功主张解除其与万泓公司签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据。《商铺委托经营管理合同》的履行系建立在《商品房买卖合同》基础之上，鉴于邵林功与万泓公司签订的《商品房买卖合同》已被本院确认依法解除，故邵林功在本案中一并主张解除其与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》，亦不违反法律规定。一审判决结果并无不当，本院予以确认。 综上，万泓公司、金万泓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18842元，由安徽万泓置业投资有限公司负担18742元，安徽金万泓商业运营管理有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年七月六日 书记员 罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。