福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初10361号 原告（反诉被告）：厦门泰思服饰有限公司，住所地厦门市湖里区钟岭路****。 法定代表人：刘美地，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林涛、林汉森，福建知圆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门美岁商业投资管理有限公司，住所地，住所地厦门市湖里区仙岳路**国贸中心****iv> 法定代表人:王晓峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏伟斌、杨洁，福建润金律师事务所律师。 原告厦门泰思服饰有限公司（以下简称泰思公司）与被告厦门美岁商业投资管理有限公司（以下简称美岁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法由审判员曾莉侠适用普通程序独任审理。美岁公司在法定期限内提出反诉，本院依法受理，之后分别于2020年3月19日、5月20日公开对本反诉进行了合并审理。2020年3月19日的庭前会议泰思公司的委托诉讼代理人林涛、林汉森及美岁公司的原委托诉讼代理人王熠、黄强到庭参加诉讼。之后美岁公司变更委托诉讼代理人，5月20日的庭审泰思公司的委托诉讼代理人林涛、林汉森及美岁公司的委托诉讼代理人苏伟斌、杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰思公司向本院提出诉讼请求：1.确认泰思公司、美岁公司之间编号为MSCT-ZSZL-2017(068）的《租赁合同》和《租赁合同之补充协议》已于2019年6月26日解除；2、判令美岁公司向泰思公司支付国贸美岁城L113店的经济损失共计538293.12元（含道具损失98615元、道具运费损失5600元、消防设计审查损失13000元、营业损失34678.06元、装修损失364400.06元、员工离职补偿金22000元)；3、判令泰思公司向美岁公司返还国贸美岁城L113店的保证金及押金共计102000元（含装修保证金20000元、履约保证金80000元及POS机保证金2000元）；4、判令美岁公司支付以640293.12元（经济损失538293.12元+保证金及押金102000元）为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2019年6月26日起计至实际付款之日止的利息；5、判令美岁公司承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：泰思公司与美岁公司签订了《租赁合同》[编号：MSCT-ZSZL-2017(068）)]和《租赁合同之补充协议》[编号：MSCT-ZSZL-2017(068）]，约定由泰思公司承租国贸金融中心.美岁城L1层的L113号店面（即国贸美岁城INXX店），租赁期间为2018年2月1日至2021年1月31日。泰思公司在合同签订后立即着手对店面进行装修，购买相关道具并进行经营等。2019年4月17日，泰思公司书面向美岁公司提出申请，要求将国贸美岁城INXX店的冬装商品撤出并换成春装商品进行销售，该申请经美岁公司同意后，泰思公司当天晚上将店面的所有商品撤出该店面。2019年4月18日早上，美岁公司的工作人员以泰思公司存在“逃铺嫌疑”为理由直接将该店面关停，致使泰思公司不能继续经营。在店面被关闭后，泰思公司积极与美岁公司协商，而后公证送达给美岁公司一份《关于美岁商业擅自关停泰思服饰（INXX店和EDHARDY店）的函》说明具体情况，但美岁公司仍然未能对泰思公司经营的店面进行妥善处理，致使泰思公司未能继续经营该店面。美岁公司无故关停泰思公司经营的店面，导致泰思公司不能实现经营店面的合同目的，已构成违约，且美岁公司的违约行为已使双方丧失信任基础，导致泰思公司未能继续与之合作。因此泰思公司有权要求解除合同并要求美岁公司承担赔偿责任。泰思公司的经济损失包括为经营国贸美岁城INXX店购买相关道具费用损失98615元、道具的运费损失5600元、店面的消防损失13000元、店面装修损失364400.06元及营业损失34678.06元、员工离职补偿金22000元；此外因租赁该店面而由美岁公司扣留的保证金及押金共计102000元（含装修保证金20000元、履约保证金80000元、POS机保证金2000元）应返还给泰思公司，以上合计640293.12元。美岁公司还应支付以640293.12元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年6月26日起计至实际付款之日止的利息。 美岁公司辩称，1.泰思公司未按约定履行租赁费用的支付义务已构成违约，且不存在单方解除合同的法定或约定事由，泰思公司无权单方解除合同：(1)2017年12月20日，泰思公司作为承租人与国贸公司作为出租人共同签订一份《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》。《租赁合同》第13.2条约定：泰思公司先采用租金标准向美岁公司支付租金，首期租金32760元应于房屋交付后5个工作日内支付，除首期租金外，其他租金均按每一个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）支付。《租赁合同之补充协议》第12.1条约定，泰思公司逾期交纳租赁相关费用的，每逾期一日，应按逾期交纳金额的千分之五每日支付违约金；第12.3条约定，租赁期限内，泰思公司非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退出的，美岁公司有权没收履约保证金，履约保证金不足赔偿美岁公司损失的，泰思公司还应负责赔偿；第12.4条约定，泰思公司拖欠租赁相关费用之任何一项达1个月以上的，美岁公司有权单方面终止合同，收回出租商铺，并要求泰思公司赔偿损失。因此泰思公司在收取了美岁公司支付的35.1万元品牌服务费后从未向美岁公司支付过包括租金、综合管理费等在内的租赁相关费用，时间远超约定期限30日，已构成违约，故泰思公司应承担违约责任。(2)泰思公司主张单方解除合同的事由缺乏合同和法律依据，告知函不具备解除合同的效力。首先泰思公司解除合同的事由并不属于双方签订的《租赁合同》或《租赁合同之补充协议》中约定的泰思公司享有单方解除权的情形；其次根据告知函内容可知泰思公司要求解除合同的原因系“美岁公司无故关停泰思公司两间商铺，使泰思公司不能实现经营商铺的合同目的”，但这与事实不符。实际上是泰思公司自2018年2月起未向美岁公司支付足额租赁费用，且经美岁公司多次催告仍未支付，鉴于泰思公司一直未履行合同约定的付款义务且无保证履行的期限，又出现先行搬空店铺内所有东西的逃铺违约行为，美岁公司为确保商铺安全不得已才对商铺暂时上了锁。因此系泰思公司违约在先造成了美岁公司收取租金的合同目的不能实现，并无泰思公司函件中所述的美岁公司“无故关停”泰思公司商铺之情形。2.泰思公司要求美岁公司赔偿经济损失及利息无事实和法律依据；泰思公司未按约履行支付租赁费用义务已构成违约，无权要求美岁公司退还履约保证金、装修保证金及pos机押金。(1)泰思公司提交的拟主张损失的证据都为泰思公司与案外人签订的合同或函件及对案外人付款，真实性无法确认且与美岁公司无关，而且美岁公司解除合同并非必然导致泰思公司与其员工解除劳动合同，泰思公司支付的补偿金也与美岁公司无关。讼争合同目前无法继续履行系因泰思公司违约在先且经美岁公司多次催告仍未履行所致，泰思公司无权要求美岁公司赔偿经济损失。(2)根据《租赁合同之补充协议》约定，泰思公司拖欠租赁相关费用之任何一项达1个月以上的，美岁公司有权单方面终止合同，收回出租商铺，并要求泰思公司赔偿损失。现泰思公司逾期支付租金等远超约定期限30日，美岁公司依据合同约定单方终止合同，泰思公司应当将履约保证金作为违约金赔偿给美岁公司，故泰思公司无权要求美岁公司退还履约保证金。(3)泰思公司提及的“装修”未经美岁公司验收，无权要求美岁公司退还装修保证金。根据补充协议约定：装修押金在经物业服务处、租户、承建装修单位、消防部门、环保部门验收合格后3个月内，在装修押金中扣除已发生的费用后将不计息退款给承租单位。而泰思公司在入场装修后既未通知美岁公司及相关单位对装修进行验收，亦未履行开业义务，并且泰思公司已自称于2019年6月25日向美岁公司发函告知将解除与美岁公司签订的前述《租赁合同》或《租赁合同之补充协议》，但如前所述泰思公司并不享有合同解除权，因此泰思公司的该行为属于擅自终止合同的违约情形。美岁公司在公证通知泰思公司将租赁物恢复至原状返还美岁公司未果后，自行收回租赁商铺并委托第三方对泰思公司的装修进行拆除，产生了清铺费用及公证费用，该等损失应由泰思公司承担。即便泰思公司认为美岁公司应退还其装修保证金，该保证金也应优先用于冲抵美岁公司因泰思公司违约支出的费用。综上，泰思公司的的诉讼请求没有事实和法律依据依法应予以驳回。 美岁公司向本院提出诉讼请求：1.判令泰思公司支付截至2019年4月18日已到期的未付租赁费用合计121767.99元（含租金30606.67元、综合管理费76471.2元、ＰＯＳ机使用费1800元、电费12052.66元、会员积分费用537.46元、公证费300元）；2．判令泰思公司按照逾期金额的月利率2%向美岁公司支付违约金（其中以2080.68元为基数，自2018年3月21日起计；以6526.68元为基数，自2018年4月21日起计；以6620.76元为基数，自2018年5月21日起计；以6623.88元为基数，自2018年6月21日起计；以6176.28元为基数，自2018年7月21日起计；以1762.80元为基数，自2018年8月21日起计；以4734.88元为基数，自2018年9月21日起计；以1605.44元为基数，自2018年10月21日起计；以13773.63元为基数，自2018年11月21日起计；以13335.63元为基数，自2018年12月21日起计；以13666.35元为基数，自2019年1月21日起计；以13428.63元为基数，自2019年2月21日起计；以11863.24元为基数，自2019年3月21日起计；以11610.71元为基数，自2019年4月21日起计；以8658.40元为基数，自2019年5月21日起计，均计至实际付款之日止）；3.判令泰思公司应立即向美岁公司返还品牌服务费207675元并支付资金占用利息（以应返还款项207675元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年4月19日起计算至该款项实际还清之日止）；4、判令本案诉讼费由泰思公司承担。事实和理由：泰思公司与美岁公司于2017年12月20日签订编号为ＭＳＣＴ-ＺＳＺＬ-2017（068）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》。《租赁合同》约定，泰思公司向美岁公司租赁位于厦门市湖里区的国贸金融中心•美岁城中Ｌ1层Ｌ113号商铺，并明确约定了租赁期限为2018年2月1日至2021年1月31日、装修期限、租金费用标准、综合管理费为8892元／月、使用收银机费用500元／台／月、结算方式等。《租赁合同之补充协议》同时约定：泰思公司逾期交纳租赁相关费用的，每逾期一日，应按逾期交纳金额的千分之五每日支付违约金，泰思公司拖欠租赁相关费用之任何一项达1个月以上的，美岁公司有权单方面终止合同，收回出租商铺，并要求泰思公司赔偿损失。同日美岁公司与泰思公司基于商铺的品牌经营事宜还签订了一份《品牌服务协议书》，约定：泰思公司应在商铺内经营ＩＮＸＸ品牌，负责与销售运营有关的一切服务事项，美岁公司在35.1万元（含税）的限额内承担泰思公司经营该品牌的陈列设计等费用；服务期限与租赁合同约定的期限一致；因非美岁公司原因提前解除合同的，美岁公司有权要求泰思公司在撤场后30日历日内，按比例退还相应的服务费。上述合同、协议签订后，美岁公司实际向泰思公司支付了品牌服务费35.1万元并按约交付商铺，但泰思公司自2018年3月起未向美岁公司支付足额租赁费用，且经美岁公司多次催告仍未支付。泰思公司尚欠2018年2月至2019年4月18日的已到期租金30606.67元［2018年2月至2019年1月的月租金按泰思公司月销售额的12%计，即［（17339.03＋17339.03＋18123＋18149＋14419＋14690＋37879＋12843.5＋22465＋15262.7＋19042＋22729.1）×12%＝27633.65;2019年2月至2019年4月18日的月租金按泰思公司月销售额的13%计，即（7669.5＋4796.5）×13%＋17339.03×13%÷30×18＝2973.02］、综合管理费76471.2元［2018年3月至2018年6月减半收取为8892×4÷2＝17784；2018年10月至2019年4月18日为8892×6＋8892÷30×18＝58687.2元］、ＰＯＳ机使用费1800元［2018年11月至2019年4月18日为500×5＋500÷30×18＝1800］、电费12052.66元［2018年10月至2018年12月电费按1.3元／度计，即（1595＋1566＋1457）×1.3＝6003.4；2019年1月至2019年4月18日电费按1.26元／度计，即（1039＋1170＋1266＋1326）×1.26＝6049.26］、会员积分费537.46元［2018年8月至2018年12月按含税营业额的0.5%计为（37879＋12843.5＋22465＋15262.7 +19042）×0.5%=537.46]、公证费300元，以上合计121767.99元。鉴于泰思公司一直未履行合同约定的付款义务且无保证履行的期限，美岁公司于2019年4月18日暂停了泰思公司对于商铺的使用权。因泰思公司逾期支付租赁费用已远超一个月，根据合同约定美岁公司有权解除与泰思公司签订的合同，故美岁公司于2019年8月28日发函解除了与泰思公司签订的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《品牌服务协议书》，并要求泰思公司返还租赁商铺及按约定向美岁公司支付租赁相关费用合计121767.99元及违约金，还应返还品牌服务费207675元（351000-351000÷36个月×14.7）及相应的资金占用利息损失。 泰思公司辩称，1.根据泰思公司与美岁公司签订的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》的约定，并没有授权美岁公司随时可以单方终止合同。《租赁合同之补充协议》第12.5条约定如果要终止本合同需提前三天书面通知，之后才可以采取关停手续，但美岁公司在2019年4月18日擅自关停店铺时却未提供任何书面文件通知泰思公司解除合同关系。因此美岁公司的违约行为已导致泰思公司不能实现经营店面的合同目的，在与美岁公司协商无果后，泰思公司于2019年6月26日依法解除与美岁公司之间的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》符合法律规定。2019年6月26日美岁公司收到泰思公司解除合同的函件，案涉合同已是解除状态。2019年8月28日美岁公司再发出解除合同通知是没有必要的。根据合同法第96条的规定，若美岁公司对泰思公司解除合同的行为有异议，需向人民法院确认解除合同的效力，但美岁公司至今仍未向法院确认已超过合理期限。因此，美岁公司主张双方于2019年8月28日解除合同关系缺乏法律依据，美岁公司擅自关停泰思公司的店铺已构成违约，应当承担违约责任，美岁公司反诉要求泰思公司承担违约金及返还品牌服务费缺乏事实与法律依据，应予以驳回。2.厦门市国贸金融中心.美岁城原先是由美岁公司管理，2019年1月21日，银泰公司通过邮件发函给泰思公司，称之后美岁城由银泰公司管理且美岁的对内对外文件、资料等均会使用银泰公司的名称，这其中就包括与泰思公司在内的所有租户重新签订租赁协议等。此后银泰公司参与了美岁城的管理，但美岁公司却没有退场，仍旧在对美岁城进行管理。泰思公司在公证送达给美岁公司的《关于美岁商业擅自关停泰思服饰（INXX店和EDHARDY店）的函》中也提到“贵司向我司发出的《催缴通知函》中也出现了两个主体：银泰百货、厦门美岁商业投资管理公司，导致我司对缴费事宜无所适从，不知向何主体缴纳”。因美岁公司与银泰公司均对美岁城进行管理，且美岁公司于2019年3月6日发函要求泰思公司缴纳租金等相关费用，同时银泰公司也发函要求泰思公司缴纳租金等相关费用，因此泰思公司未付租金等相关费用是因美岁公司的管理问题导致的，责任在美岁公司，泰思公司愿意缴纳租金等相关费用，但不应由泰思公司承担相应的违约责任。根据泰思公司提交的证据可知2019年4月份美岁城L113号商铺的销售额为1735元，租金计算为：1735×13%×18÷30=135.33元；同时2018年2月份，美岁城L113号商铺并未开业，没有销售额，也就不用计算租金；其他月份的租金与美岁公司计算一致。因此，泰思公司在美岁城L113号商铺2018年3月至2019年4月的应缴租金为27308.87元，另综合管理费为58687.2元、POS机使用费1800元、电费12052.66元、会员积分承担537.46元，故泰思公司应支付给美岁公司的费用包括租金、综合管理费、POS机使用费、电费以及会员积分承担等合计100386.19元。美岁公司主张的租金等相关费用计算存在错误，应当予以更改。泰思公司愿意缴纳租金等相关费用100386.19元，但美岁公司主张按月利率2%计算违约金缺乏事实与法律依据，应予以驳回。综上本案系因美岁公司违约而导致的，泰思公司不存在违约，无需承担违约责任，故美岁公司的反诉请求缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。泰思公司提交了《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、（2019）厦鹭证内字第53187号《公证书》、林雅琪与黄贝的微信聊天记录、（2019）厦鹭证内字第25825号《公证书》、（2019）厦鹭证内字第24735号《公证书》、《关于美岁商业ＩＮＸＸ店和ＥＤＨＡＲＤＹ店的合同解除告知函》、（2019）厦鹭证内字第52853号《公证书》、（2019）厦鹭证内字第53189号《公证书》、月度销售额确认表、缴费通知单、泰思公司员工与黄贝、廖嘉彬的微信聊天记录、邮件截图、服务申请单、《回函及解除合同的通知》，美岁公司提交了《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《品牌服务协议书》、建设银行单位客户专用回单、（2019）厦证内字第17089号《公证书》、《回函及解除合同的通知》、邮寄单、增值税专用发票、缴费通知单、林雅琪与黄贝的微信聊天记录，泰思公司、美岁公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。根据泰思公司、美岁公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月20日，美岁公司作为甲方、泰思公司作为乙方，双方签订了一份编号为ＭＳＣＴ-ＺＳＺＬ-2017（068）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》。《租赁合同》约定：甲方同意将位于厦门市湖里区的国贸金融中心中的购物中心［国贸金融中心•美岁城］（以下简称“美岁城”）中Ｌ1层Ｌ113号商铺租赁给乙方，乙方作为零售业态的专业经营商，同意承租该房屋；该商铺只供乙方用作经营各类零售品牌，品牌以ＩＮＸＸ为限；本合同租赁期限共叁年，自2018年2月1日起至2021年1月31日止（以甲乙双方装修期届满次日起算，合同另行约定的除外），计租日为2018年2月1日起；甲乙双方同意自计租日起以该商铺的每月销售额提成与每月租金相比之较高金额确定为甲方应收取的租赁费用，2018年2月1日至2019年1月31日每月租金（每平方米140元×建筑面积）或月销售额提成12%，2019年2月1日至2020年1月31日每月租金（每平方米150元×建筑面积）或月销售额提成13%；首期租金应于房屋交付后5个工作日内支付，其他租金均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20号前（若20号为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方应向甲方交纳80000元的履约保证金（不计算利息），该履约保证金仅是乙方履行本合同约定义务的保证；租赁期间，乙方负责并直接向甲方或甲方委托的物业管理公司交付相关的管理费及水电等费用，乙方交纳的综合管理费按该商铺实用面积计算，每月每平方米76元计8892元／月，乙方须于本合同签署后7日内支付开始租赁之日起的首期综合管理费，其它月份综合管理费按1个完整的自然月为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日（若20号为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）前向甲方一次性足额支付下个交费期综合管理费；乙方须自行承担与该商铺使用有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他的费用，若前述费用系由甲方代收代缴的，则乙方应于每月1日向甲方支付该等费用；第13.1条，如商场整体及一层开业率未达成75%及以上，乙方将销售额提成作为租金，直至开业率到75%或以上后则采用保底租金和销售额提成两者取高作为应付租金；第13.2条，合同第五条（一）（3）修订为除首期租金外其他租金均按每一个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20号前（若20号为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金；等等。 《租赁合同之补充协议》约定：本补充协议是《租赁合同》的补充，《租赁合同》与本补充协议条款及附件、附表不一致的，以本补充协议及附表、附件的相关约定为准；第2.1条，商铺的交付时间定为2018年1月1日前，在此期限届满之日，即为乙方事前已到现场详细勘查确认，该期限为合格交付之日；第3.1条，乙方有31日的装修期，即从2018年1月1日至2018年1月31日止；第7.1条，甲方有权委托“厦门国贸物业管理有限公司”或其他甲方指定的物业公司负责美岁城的全部物业管理事项，提供物业管理服务；第12.1条，租赁期内，乙方逾期交纳租赁相关费用（包括租金、综合管理费及其他费用等）或由甲方代缴的费用，每逾期一日，应按逾期交纳金额的5‰每日支付违约金；第12.4条，租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回店铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方不单方面解除合同的，不影响甲方要求乙方赔偿损失的权利；第12.4.5条，拖欠租赁相关费用之任何一项及由甲方代垫支付其他费用达1个月（含1个月）以上的；第12.5条，甲方依据本合同第12.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回店铺，履约保证金作为违约金赔偿给甲方；第12.6条，甲方发出的解除合同通知送达乙方之日，双方之间租赁关系解除；第18.1条，乙方同意使用甲方统一提供的收银机，使用收银机的收费标准为每台每月500元，首期POS使用费为租赁之日起至第1个月最后一日期间使用费，收费期间为2018年2月1日至2018年2月28日，应交POS使用费为500元，按月支付，使用保证金2000元；附件一第1.5条电费暂定1.3元/度，第1.10条会员卡积分承担按含税营业额的0.5%；等等。 之后泰思公司与美岁公司还签订了一份《品牌服务协议书》，约定：鉴于双方已签订美岁城L1层L113号商铺的《租赁合同》及相关补充协议，经营INXX品牌，美岁公司同意承担该品牌的陈列、设计、销售指导和品牌使用等服务费用；美岁公司承担的服务费、管理费、咨询费以35.1万元为限，不再承担额外费用；服务期限与双方签订的《租赁合同》中约定的租赁期限一致；在合作期内，因非美岁公司原因提前解除《租赁合同》的，美岁公司有权要求泰思公司在撤场后30日内，按比例退还相应的服务费给美岁公司，应退还服务费的计算方式为：服务费总金额-服务费总金额÷合同期限×已服务期限；等等。协议签订后，美岁公司依约支付泰思公司品牌服务费用35.1万元。 《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》签订后，泰思公司交纳了装修保证金20000元并对美岁城L1层L113号商铺进行了装修。此外泰思公司还依约交纳了履约保证金80000元、POS机保证金2000元。租赁期间，因泰思公司未缴纳租金等相关租赁费用，美岁公司向泰思公司发出缴费通知单（该缴费通知单上显示的收款公司是厦门银泰美岁商业管理有限公司），泰思公司分别于2019年3月8日、4月11日签收了缴费通知单。 泰思公司与美岁公司在庭审中均确认：1.泰思公司在美岁城L1层L113号商铺的日常管理是与美岁公司安排的人员黄贝、廖嘉彬对接；2.2019年4月16日泰思公司的员工林雅琪通过微信向美岁公司安排的管理人员黄贝提出INXX品牌商品换季需要进出货的申请，4月17日泰思公司将商品撤出，4月18日美岁公司在L1层L113号商铺外加锁；3.7月25日双方一同进入商铺清点货物，之后泰思公司撤出美岁城L1层L113号商铺。 2019年4月24日，泰思公司向美岁公司发出《关于美岁商业擅自关停泰思服饰（INXX店和EDHARDY）的函》，主要内容为：“对于贵司于2019年4月18日无故关停我司两间商铺的行为，有待商榷。首先贵司关停我司店铺没有真凭实据，“疑似逃铺”是贵司主观臆断；其次4月17日的货品调动是通过贵司同意并走了相关流程手续，且全程有贵司商场人员督促、管理与参与的情况下进行；4月18日，贵司关停我司两间店铺时，并未向贵司发出任何书面通知，而是强行进店赶走我司店员、反锁门面，造成我司店员因贵司行为处于无工可做的状态，且在贵司关停我司店铺（INXX店）后，INXX品牌供货商因担心INXX品牌产品安全的问题，已中断了我司的供货，导致我司失去了INXX品牌的代理权，造成我司因停业、窝工、失去代理权等产生巨大的经济损失；自我司与贵司签订《租赁合同》以来，贵司对缴费主体的确定反复不定，在发出的《催缴通知函》中也出现了两个主体：银泰百货、厦门美岁商业投资管理公司，导致我司对缴费事宜无所适从，并非我司故意欠缴费用”。泰思公司委托厦门市鹭江公证处公证了该函件邮寄的过程，该函系邮寄给美岁公司安排的管理人员黄贝。 2019年6月25日，泰思公司再次向美岁公司发出《关于美岁商业INXX店和EDHARDY店的合同解除告知函》，主要内容为：“对于贵司2019年4月18日无故关停我司两间商铺的行为致使两间商铺无法持续经营。INXX及EDHARDY品牌总部出于对品牌安全的保护而停止了供货，更使我司失去了INXX品牌的代理权并蒙受了巨大的损失。在此次事件中，我司严格遵守双方合同，没有逃铺行为。贵司无故关停我司经营的商铺已使我司与贵司之间丧失了信任基础，且已不能实现经营商铺的合同目的。根据合同法第94条第4款的规定，我司决定解除双方签订的租赁合同及补充协议”。美岁公司于2019年6月26日收到了该函。之后，泰思公司拆除了L113号商铺的INXX品牌LOGO。 2019年8月22日，美岁公司向泰思公司发出《商铺交还告知函》，主要内容为：“现由于泰思公司存在拖欠租赁相关费用达1个月以上情况，泰思公司应在知悉或收到本告知函三日内迁移并交回所承租之商铺，并按合同约定将店铺恢复至交付状态，若逾期或拒绝迁移并交回所承租商铺的，美岁公司将按照合同约定收回商铺并按照合同约定采取必要的清退措施，由此产生的费用由你司自行承担”。美岁公司委托厦门市公证处公证了该告知函的邮寄过程，泰思公司于2019年8月23日收到该告知函。 2019年8月28日，美岁公司再次向泰思公司发出《回函及解除合同的通知》，主要内容为：“关于贵司2018年6月25日《关于美岁商业INXX店和EDHARDY店的合同解除告知函》提及的解除合同相关事宜，现正式函复如下：首先贵司解除合同的事由不属于《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》中约定的贵司享有单方解除权的情形；其次双方签订租赁合同及相应的品牌服务协议书后，美岁公司依约向泰思公司交付商铺及相应的品牌服务费，但贵司自2018年3月起未向我司支付足额租赁费用，且经多次催讨仍未支付，美岁公司不得已于2019年4月18日暂停了泰思公司对于商铺的使用权，因此系泰思公司违约在先造成我司收取租金的合同目的不能实现，并无贵司函件中所述的我司无故关停贵司商铺之情形，泰思公司单方解除合同缺乏合同和法律依据，该告知函不具备解除合同的效力。现函告泰思公司：解除双方签订的2份《租赁合同》及其补充协议和相应的《品牌服务协议书》，请泰思公司尽快将租赁商铺恢复至交付状态后返还我司，并向我司支付尚欠或应返还的全部款项”。泰思公司于2019年8月29日收到该通知。 泰思公司在美岁城L1层L113号商铺的月销售额为2018年4月18123元、5月18149元、6月14419元、7月14690元、8月37879元、9月12843.5元、10月22465元、11月15262.7元、12月19042元、2019年1月22729.1元、2月7669.5元、3月4796.5元、4月1735元。2018年4月至2019年3月的月平均销售额为17339.03元。 庭审中，美岁公司还提交了有吕丹歌签字确认的缴费通知单和照片、美岁公司的人员与周敏的微信聊天记录。缴费通知单拟证明美岁公司多次向泰思公司催缴，但泰思公司均未履行义务；照片、微信聊天记录拟证明2019年4月17日晚美岁城L1层L113号商铺内大量商品已被搬出，与泰思公司员工林雅琪的日常进出货申请严重不符。泰思公司的质证意见：缴费通知单无原件，真实性不予确认；照片真实性无法确认，对微信聊天的真实性予以确认。泰思公司提交了电脑截图一张，拟证明其要把INXX品牌磐基店的商品调入美岁城L1层L113号商铺。美岁公司的质证意见：该电脑截图是泰思公司单方出具的内部程序截图，对真实性、合法性、关联性均无法确认。 本院认为，泰思公司与美岁公司之间签订的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《品牌服务协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》应否解除，如果解除归责于哪方。2019年4月16日泰思公司以INXX品牌商品换季为由向美岁公司提出进出货申请，4月17日泰思公司将INXX品牌商铺内商品搬出，对此泰思公司主张其是正常的进出货，美岁公司主张泰思公司已将商铺内的大量商品搬出、与正常进出货不相符。本院分析认为泰思公司虽对美岁公司提交的照片的真实性不予确认，但其中一张照片亦出现在泰思公司员工周敏的微信聊天记录中，泰思公司对该份聊天记录的真实性无异议，从该份微信聊天记录显示该张照片的发送时间是2019年4月17日晚21:14，可见美岁公司的人员确实在2019年4月17日晚将该张照片发送给泰思公司，在泰思公司无相反证据的情况下，本院认定该张照片反映了2019年4月17日晚美岁城L1层L113号商铺的状态。从该张照片可以看出泰思公司确实已将商铺内大量商品搬出、商铺呈现几乎空置的状态，而4月18日美岁公司在商铺外加锁后，泰思公司又没有证据证明其有要再将商品搬进商铺的行为，且在4月24日泰思公司向美岁公司发出的《关于美岁商业擅自关停泰思服饰（INXX店和EDHARDY）的函》中也未陈述其有要将商品搬进商铺及缴清尚欠租金等租赁费用以便继续经营的意思表示。泰思公司虽提交一张电脑截图拟证明调货情况，但该证据系泰思公司单方制作的，真实性无法确认。因此泰思公司未付租金在先，在将大量商品搬出商铺、美岁公司加锁后也未采取任何行为来消除影响从而继续经营，现泰思公司主张因美岁公司加锁行为导致租赁合同不能继续履行为由要求解除合同的理由并不充分，本院不予支持。泰思公司在承租商铺后一直未履行支付租金等租赁费用的义务，根据《租赁合同之补充协议》第12.4条、第12.4.5条、第12.6条的约定，美岁公司有权解除合同、收回商铺。美岁公司于2019年8月28日向泰思公司发出了解除合同的通知，该通知已于2019年8月29日送达给泰思公司，故本院认定泰思公司与美岁公司之间的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》于2019年8月29日解除。二、租赁合同解除的后果如何处理。1.关于租金。泰思公司对美岁公司主张的2018年3月至2019年3月的租金数额27173.54元无异议，本院予以确认。泰思公司主张2019年4月的月销售额为1735元，美岁公司对此无异议，故2019年4月的租金为1735×13%=225.55元。至于2018年2月的租金，因双方在租赁合同中已约定计租日为2018年2月1日起，现泰思公司无法举证2018年2月的月销售额，且其也认可了美岁公司关于2018年3月租金的计算方式，故本院对美岁公司主张按2018年4月至2019年3月的月平均销售额17339.03元来计算2018年2月的租金为17339.03×12%=2080.68元予以确认。故泰思公司应支付美岁公司2018年2月1日至2019年4月18日的租金29479.77元。2.关于其他费用。美岁公司主张泰思公司尚欠2018年11月1日至2019年4月18日的POS机使用费1800元、2018年10月至2019年4月18日的电费12052.66元、2018年8月至2018年12月的会员积分费537.46元，泰思公司对此无异议，本院予以确认。泰思公司未举证其已支付综合管理费，现美岁公司主张泰思公司应按《租赁合同》约定的8892元/月支付2018年3月至2018年6月的综合管理费17784元、2018年10月至2019年4月18日的综合管理费58687.2元有合同依据，本院予以确认。另美岁公司主张公证费300元应由泰思公司承担没有合同依据，本院不予支持。故泰思公司应支付美岁公司综合管理费76471.2元、POS机使用费1800元、电费12052.66元、会员积分费537.46元。3.关于违约金。本案《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》已明确约定了“计租日自2018年2月1日起”、“租金、综合管理费按月支付、在下个月20日前支付”、“POS机使用费按月支付”，因此泰思公司未按约支付租金等相关租赁费用，应根据《租赁合同之补充协议》第12.1条的约定支付违约金。现美岁公司自愿将违约金标准下调为月利率2%不违反法律规定，本院予以支持。如前所述，泰思公司2018年2月应交费用为2080.68元、3月应交费用2080.68+4446=6526.68元、4月应交费用2174.76+4446=6620.76元、5月应交费用2177.88+4446=6623.88元、6月应交费用1730.28+4446=6176.28元、7月应交费用1762.8元、8月应交费用4545.88元、9月应交费用1541.22元、10月应交费用2695.8+8892=11587.8元、11月应交费用1831.52+8892+500=11223.52元、12月应交费用2285.04+8892+500=11677.04元、2019年1月应交费用2727.49+8892+500=12119.49元、2月应交费用997.04+8892+ 500=10389.04元、3月应交费用623.55+8892+500=10015.55元、4月应交费用1352.44+5335.2+300=6987.64元，因此泰思公司应自上述款项产生的次月21日起按月利率2%向美岁公司支付违约金至实际付款之日止。另美岁公司未举证证明其有逐月通知泰思公司电量使用度数及缴纳金额，且会员积分费用未明确缴纳日期，故本院对美岁公司主张关于电费、会员积分费用的违约金不予支持。泰思公司辩称从美岁公司的缴费通知单可以看出美岁城的管理公司还包括厦门银泰美岁商业管理有限公司，其无法明确美岁城的管理、缴款对象，故未及时缴交。本院认为，租赁商铺理应支付租金，且双方签订的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》已明确约定了缴款金额、缴款时间、缴款账户等详细信息，故对泰思公司的辩称不予采纳。4.装修损失及其他损失。本案租赁合同解除系因泰思公司未支付租金等相关租赁费用的违约行为导致的，因此泰思公司主张美岁公司应赔偿其因装修商铺而支出的道具损失、道具运费损失、消防审查费用损失、装修损失无合同和法律依据，本院不予支持。关于营业损失。泰思公司与美岁公司庭审中均确认7月25日后泰思公司撤出美岁城L1层L113号商铺，又如前所述，在4月17日泰思公司将大量商品搬出商铺后，其并无证据证明有要再将商品搬进商铺的行为或意思表示，因此泰思公司主张美岁公司支付营业损失没有事实和法律依据，本院不予支持。美岁公司与泰思公司的租赁合同解除并不必然导致泰思公司的员工离职，泰思公司主张美岁公司应赔偿其支付的员工离职补偿金没有合同和法律依据，本院亦不予支持。5.装修保证金、履约保证金、POS机保证金及利息。本案《租赁合同》已约定2018年1月1日至31日为装修期，美岁公司虽主张泰思公司的装修未经验收，但泰思公司已在美岁城L1层L113号商铺经营达一年，美岁公司没有证据证明其在此期间有对泰思公司的商铺装修提出任何异议，因此本院认定泰思公司已按租赁合同约定完成装修义务，美岁公司应将装修保证金20000元退还给泰思公司。根据《租赁合同》第12.5条约定，本案系因泰思公司违约，履约保证金应作为违约金赔偿给美岁公司，因此美岁公司有权没收履行保证金80000元，本院对泰思公司要求美岁公司退还履约保证金的诉求依法不予支持。美岁公司与泰思公司均确认泰思公司已于7月25日撤出美岁城L1层L113号商铺，因此美岁公司在收回商铺后理应将POS机保证金2000元退还给泰思公司。因美岁公司未退还装修保证金及POS机保证金22000元，泰思公司主张美岁公司应按人民银行同期同类贷款利率支付其利息损失有事实和法律依据，本院予以支持。因双方未约定装修保证金20000元的退还时间，泰思公司主张从2019年6月26日起算未违反合同约定，但POS机保证金2000元的利息损失应从美岁公司收回商铺即2019年7月26日起算，另2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故利息标准应分段计算。6.品牌服务协议书应否解除，解除原因归责于哪方，损失如何承担。《品牌服务协议书》履行的基础是泰思公司租赁美岁公司的美岁城L1层L113号商铺来经营INXX品牌，现泰思公司与美岁公司的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》因泰思公司违约而于2019年8月29日解除了，因此根据《品牌服务协议书》的约定，泰思公司应退还美岁公司2019年8月30日至2021年1月31日的服务费35.1万元/36×17=165750元。2019年4月18日至2019年8月29日期间租赁合同尚未解除，美岁公司要求泰思公司退还该期间的品牌服务费没有事实和法律依据，本院不予以支持。泰思公司逾期退还服务费，美岁公司主张泰思公司支付资金占用损失有事实和法律依据，本院予以支持，但应从双方租赁合同解除之次日起算，故美岁公司应自2019年8月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付泰思公司逾期退还服务费的资金占用损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门泰思服饰有限公司与厦门美岁商业投资管理有限公司的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》于2019年8月29日解除； 二、厦门泰思服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门美岁商业投资管理有限公司租金29479.77元； 三、厦门泰思服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门美岁商业投资管理有限公司综合管理费76471.2元、POS机使用费1800元、电费12052.66元、会员积分费537.46元； 四、厦门泰思服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门美岁商业投资管理有限公司逾期支付租金等相关租赁费用的违约金（以2080.68元为基数，自2018年3月21日起算；以6526.68元为基数，自2018年4月21日起算；以6620.76元为基数，自2018年5月21日起算；以6623.88元为基数，自2018年6月21日起算；以6176.28元为基数，自2018年7月21日起算；以1762.8元为基数，自2018年8月21日起算；以4545.88元为基数，自2018年9月21日起算；以1541.22元为基数，自2018年10月21日起算；以11587.8元为基数，自2018年11月21日起算；以11223.52元为基数，自2018年12月21日起算；以11677.04元为基数，自2019年1月21日起算；以12119.49元为基数，自2019年2月21日起算；以10389.04元为基数，自2019年3月21日起算；以10015.55元为基数，自2019年4月21日起算；以6987.64元为基数，自2019年5月21日起算；均按月利率2%计至实际付款之日止）； 五、厦门美岁商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还厦门泰思服饰有限公司装修保证金20000元及支付利息（以20000元为基数，2019年6月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际退还之日止）； 六、厦门美岁商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还厦门泰思服饰有限公司POS机保证金2000元及支付利息（以2000元为基数，2019年7月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际退还之日止）； 七、厦门泰思服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门美岁商业投资管理有限公司品牌服务费165750元及利息（以165750元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月30日起计至实际支付之日止）； 八、驳回厦门泰思服饰有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回厦门美岁商业投资管理有限公司的其他反诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 本诉案件受理费10541.2元，由厦门泰思服饰有限公司负担10179.2元，由厦门美岁商业投资管理有限公司负担362元；反诉案件受理费6582元，由厦门泰思服饰有限公司负担5747元，由厦门美岁商业投资管理有限公司负担835元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  曾莉侠 二〇二〇年七月十日 书记员  郭祉希 书记员  林逸财 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。