湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5925号原告：长沙图治兴业房地产代理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望月湖街道望月湖月宫街**第****，统一社会信用代码：91430104320608146M。法定代表人：胡欢。委托诉讼代理人：袁利民，湖南瀛湘律师事务所律师。被告：长沙恒泰房地产开发有限公司，住所地，住所地长沙市岳麓区月宫街省工商行政管理干部中专学校**：×××52。法定代表人：李兴林。原告长沙图治兴业房地产代理有限公司（以下简称原告）与被告长沙恒泰房地产开发有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长沙图治兴业房地产代理有限公司的委托诉讼代理人袁利民，被告长沙恒泰房地产开发有限公司的法定代表人李兴林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告长沙图治兴业房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付销售代理费人民币151611元；二、判令被告向原告支付销售代理费人民币137086元；三、判令被告向原告支付销售代理费人民币33750元；四、判令被告向原告支付“第三笔”代理费人民币136225元；五、判令被告向原告支付补差代理费人民币165877.01元；六、判令被告向原告支付车位销售服务费人民币13000元；（以上合计共计人民币637549.01元）七、判令被告向原告支付自2019年1月1日起暂计至2020年4月30日的“迟延履行违约金”人民币309848.8元（以上述合计佣金637549.01元为基数，按千分之一／日计算），并支付自2020年5月1日起至上述合计佣金637549.01元及“迟延履行违约金”全部清偿之日止的“迟延履行违约金”;八、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月28日，被告长沙恒泰房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）就恒泰中央广场项目签订了《恒泰中央广场项目独家策划销售代理合同》，约定：甲方委托乙方作为恒泰中央广场项目的独家策划销售代理人，负责该项目的策划和销售代理，项目地址在长沙市岳麓区××路××路交汇处东北角，占地约20127.54平方米；在乙方达到双方事先约定的销售目标的情况下，甲方不得自行销售或者委托其它代理公司代理销售本项目；本合同服务代理期限为：自本合同签订之日起至本项目可售物业达95%时止。合同期满，后续合作事宜由甲乙双方另行协商书面确认，在甲乙双方未以书面方式明确终止代理合作之前，乙方有权继续代理销售本项目，甲乙双方仍需按本合同所约定之权利和义务继续履行直至甲乙双方签署补充协议或双方书面确认终止履行之日止，此期间代理费率按本合同第6.1条款之约定计算；对于乙方提请甲方盖章确认的与乙方工作成果相关的书面确认清单包括但不限于《每月成交确认清单》、《每销售阶段确认清单》、《结佣确认表》及《项目撤盘确认书》等，甲方承诺在收到相关书面确认清单之日起5个工作日内核实并盖章确认；销售代理费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数累计补差计算销售代理费并按月向乙方支付的销售代理费；自当批次推售物业公开发售之日起至12个月内，完成本项目当批次推售物业的80%（但未达到89%）的，按0.8%累计补差结算代理费，否则按0.7%结算代理（费）；自当批次推售437物业公开发售之日起至12个月内，完成本项目当批推售物业的89%（及以上）的，按0.9%累计补差结算代理费，否则按0.8%结算代理（费）；累计补差结算方式：自当批次推售物业公开发售之日起至12个月内，乙方实际完成销售面积的80%，甲方根据乙方实现的销售额所对应的代理费率结算代理费，甲方须根据以上表格所对应之代理费率将之前所有售出单位之代理费补回，即：补差代理费＝乙方实现较高代理费率时所有售出单位累计合同总金额×较高代理费率-之前按较低代理费率已支付销售代理费总额；自当批次推售物业公开发售之日起12个月内，乙方实际完成销售面积的89%，甲方须根据以上表格对应之代理费率将之前所有售出单位之代理费补回，即：补差代理费＝乙方实现较高代理费率时所有售出单位累计合同总金额×较高代理费率-之前按较低代理费率已支付销售代理费总额。自当批次推售物业公开发售之日起至12个月内，甲方向乙方支付的每月代理费按：售出单位累计合同总金额为基数×0.7%进行结算；累计补差结算方式为一年结算一次，甲方根据上表，须于自当批次推售物业公开发售之日起12个月后20个工作日内向乙方进行支付；销售率确定以客户签署《长沙市商品房买卖合同》并足额交付首付款为准，销售率＝已签订《长沙市商品房买卖合同》并足额交付首付款单位的总建筑面积／委托可销售面积；销售代理费每月结算一次，乙方需每月8日前向甲方提交上个月的结佣确认表，甲方须于10个工作日内盖章确认并支付销售代理费。乙方对每个销售单位以客户签订《长沙市商品房买卖合同》并缴付首期购房款作为结算销售代理费的依据。对于上述每月确认清单和结佣确认表甲方逾期未确认的，乙方可根据本合同第七条之约定书面送达甲方，送达后甲方未在7个工作日内提出书面异议，则视为甲方完全认可乙方书面送达的内容。本合同规定的任何通知应采取书面形式，并以双方盖章或指定的授权委托人签字确认为准；甲方指定的签收确认人、授权委托人为谭建新、邓春春（其中每月确认清单签收人为：谭建新，结佣确认表签收人为：邓春春，发票签收人为：邓春春）。本合同约定通知的送达，以专人亲自向收件方递送或快递方式递送。递送以本合同约定的地址为准（地址发（地址发生变更时应及时书面通知对方人递送时，签收日即为有效送达日；以邮寄方式递送时，以投递之日起第9日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓并完全认可送达文书所包含的全部内容。甲方违反本合同约定未能按时支付乙方销售代理费及本合同约定的其它费用的，甲方应以全部未付金额为基数，每日向乙方支付该基数千分之一的金额作为迟延履行违约金，如甲方迟延履行超过三十日，乙方有权要求甲方支付全部未付金额的百分之十作为违约金，同时乙方可选择是否终止本合同。如乙方书面通知甲方终止本合同的，对于合同终止前，乙方已完成部分之工作，甲方仍需按本合同第8.6条款之约定向乙方支付一切费用。甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同，但如乙方认为实际履行已经不必要或者没有实际意义的除外；公开发售日：是指项目在公共媒体上（包括但不限于报纸、电视、网络、户外广告及广播等）第一次发布广告宣传的正式发售日，须符合开盘销售的基本条件，具体包括：取得房地产预售许可证，售楼处、样板房、部分园林以及部分工程主体外立面展示等条件均齐备。甲方有义务与乙方书面确认本项目的具体的公开发售日期，在双方未对公开发售日作书面确认的情况下，本项目的公开发售日为销售该批房号时收到购房客户支付的第一笔定金日。本项目分批（期）、分不同物业在不同时间公开发售的，公开发售日为多个；“销售率”是指乙方在代理期内，本项目物业中，客户交足定金并签署了《长沙市商品房买卖合同》单位的累计总建筑面积除以本项目甲方委托可售物业的总建筑面积。本项目分批（期）、分不同物业在不同时间公开发售的，销售面积、销售率及销售代理费也相应分别结算。2016年10月18日，被告（甲方）在《恒泰商业广场车位销售补充协议》中，明确委托原告（乙方）代理销售车位，销售费用按1000元／个车位由被告（甲方）支付给原告（乙方）作为服务费，并约定待业主签约完毕后销售费用在当月月底结算。上述合同签订后，原告完全适当履行了合同约定的义务。就代理费及结算事宜，原、被告双方已经走完核对确认流程但被告尚未支付给原告的共计有四笔，分别为151611.00元、137086.00元、33750.00元及136225.00元。此外，该项目2＃栋达到累计补差结算条件，被告应按原告实现的较高的代理费率累计补差结算代理费给原告，即由代理费率0.7%跳点至0.9%，被告应向原告支付的累计补差结算代理费数额为人民币165877.01元；车位销售服务费，被告尚未支付给原告的车位销售服务费为13000元。就被告违约之事，原告多次与被告沟通，催告被告履行义务，但原告至今仍未收到相关款项。综上所述，为了维护原告的合法权益，原告被迫依现行法律诉至贵院，请求法院判如所请。被告长沙恒泰房地产开发有限公司辩称：原告未完成销售任务，提前离场，给被告造成损失，5%尾款不应支付给原告。原告未向被告提供发票，被告没有付款义务，补差未达约定条件。经审理查明：原告长沙图治兴业房地产代理有限公司曾用名为长沙大同正合房地产代理有限公司。2014年11月28日，被告长沙恒泰房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）就恒泰中央广场项目签订了《恒泰中央广场项目独家策划销售代理合同》，约定：甲方委托乙方作为恒泰中央广场项目的独家策划销售代理人，负责该项目的策划和销售代理，项目地址在长沙市岳麓区××路××路交汇处东北角，占地约20127.54平方米；在乙方达到双方事先约定的销售目标的情况下，甲方不得自行销售或者委托其它代理公司代理销售本项目；本合同服务代理期限为：自本合同签订之日起至本项目可售物业达95%时止。合同期满，后续合作事宜由甲乙双方另行协商书面确认，在甲乙双方未以书面方式明确终止代理合作之前，乙方有权继续代理销售本项目，甲乙双方仍需按本合同所约定之权利和义务继续履行直至甲乙双方签署补充协议或双方书面确认终止履行之日止，此期间代理费率按本合同第6.1条款之约定计算；对于乙方提请甲方盖章确认的与乙方工作成果相关的书面确认清单包括但不限于《每月成交确认清单》、《每销售阶段确认清单》、《结佣确认表》及《项目撤盘确认书》等，甲方承诺在收到相关书面确认清单之日起5个工作日内核实并盖章确认；销售代理费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数累计补差计算销售代理费并按月向乙方支付的销售代理费；自当批次推售物业公开发售之日起至12个月内，完成本项目当批次推售物业的80%（但未达到89%）的，按0.8%累计补差结算代理费，否则按0.7%结算代理（费）；自当批次推售437物业公开发售之日起至12个月内，完成本项目当批推售物业的89%（及以上）的，按0.9%累计补差结算代理费，否则按0.8%结算代理（费）；累计补差结算方式：自当批次推售物业公开发售之日起至12个月内，乙方实际完成销售面积的80%，甲方根据乙方实现的销售额所对应的代理费率结算代理费，甲方须根据以上表格所对应之代理费率将之前所有售出单位之代理费补回，即：补差代理费＝乙方实现较高代理费率时所有售出单位累计合同总金额×较高代理费率-之前按较低代理费率已支付销售代理费总额；自当批次推售物业公开发售之日起12个月内，乙方实际完成销售面积的89%，甲方须根据以上表格对应之代理费率将之前所有售出单位之代理费补回，即：补差代理费＝乙方实现较高代理费率时所有售出单位累计合同总金额×较高代理费率-之前按较低代理费率已支付销售代理费总额。自当批次推售物业公开发售之日起至12个月内，甲方向乙方支付的每月代理费按：售出单位累计合同总金额为基数×0.7%进行结算；累计补差结算方式为一年结算一次，甲方根据上表，须于自当批次推售物业公开发售之日起12个月后20个工作日内向乙方进行支付；销售率确定以客户签署《长沙市商品房买卖合同》并足额交付首付款为准，销售率＝已签订《长沙市商品房买卖合同》并足额交付首付款单位的总建筑面积／委托可销售面积；销售代理费每月结算一次，乙方需每月8日前向甲方提交上个月的结佣确认表，甲方须于10个工作日内盖章确认并支付销售代理费。乙方对每个销售单位以客户签订《长沙市商品房买卖合同》并缴付首期购房款作为结算销售代理费的依据；对于上述每月确认清单和结佣确认表甲方逾期未确认的，乙方可根据本合同第七条之约定书面送达甲方，送达后甲方未在7个工作日内提出书面异议，则视为甲方完全认可乙方书面送达的内容；乙方在甲方确认结佣确认表5个工作日内提供销售代理费发票（双方一致认同：甲方取得发票并不代表甲方己付清相应款项，相应款项付清是以甲方相应款项全部到乙方指定账户为标准）。本合同规定的任何通知应采取书面形式，并以双方盖章或指定的授权委托人签字确认为准；甲方指定的签收确认人、授权委托人为谭建新、邓春春（其中每月确认清单签收人为：谭建新，结佣确认表签收人为：邓春春，发票签收人为：邓春春）。本合同约定通知的送达，以专人亲自向收件方递送或快递方式递送。递送以本合同约定的地址为准（地址发（地址发生变更时应及时书面通知对方人递送时，签收日即为有效送达日；以邮寄方式递送时，以投递之日起第9日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓并完全认可送达文书所包含的全部内容；甲方违反本合同约定未能按时支付乙方销售代理费及本合同约定的其它费用的，甲方应以全部未付金额为基数，每日向乙方支付该基数千分之一的金额作为迟延履行违约金，如甲方迟延履行超过三十日，乙方有权要求甲方支付全部未付金额的百分之十作为违约金，同时乙方可选择是否终止本合同。如乙方书面通知甲方终止本合同的，对于合同终止前，乙方已完成部分之工作，甲方仍需按本合同第8.6条款之约定向乙方支付一切费用。甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同，但如乙方认为实际履行已经不必要或者没有实际意义的除外。2016年10月18日，被告（甲方）在《恒泰商业广场车位销售补充协议》中，明确委托原告（乙方）代理销售车位，销售费用按1000元/个车位由被告（甲方）支付给原告（乙方）作为服务费，并约定待业主签约完毕后销售费用在当月月底结算。现原告认为，原告完全适当履行了合同约定的义务，就代理费及结算事宜，原、被告双方已经走完核对确认流程但被告尚未支付给原告的共计有四笔，分别为151611.00元、137086.00元、33750.00元及136225.00元。此外，该项目2#栋达到累计补差结算条件，被告应按原告实现的较高的代理费率累计补差结算代理费给原告，即由代理费率0.7%跳点至0.9%，被告应向原告支付的累计补差结算代理费数额为人民币165877.01元；车位销售服务费，被告尚未支付给原告的车位销售服务费为13000元。就被告违约之事，原告多次与被告沟通，催告被告履行义务，但原告至今仍未收到相关款项，遂酿成纠纷，原告诉至法院。上述事实有原、被告的当庭陈述，以及原告提交的《恒泰中央广场项目独家策划销售代理合同》、《恒泰商业广场车位销售补充协议》、《双方分别于2017年7月16日、2018年1月18日就销售情况及部分应结佣金做了书面确认，涉及款项合计人民币458672元，含“费用报销单”、“明细表”及“资金支付申请单及诉讼请求前三项涉及的认购书》、《2号栋认购书》、《车位销售佣金表》、《相关恒泰商业广场地下车位使用权转让协议》、《被告收款收据》等证据记录在卷予以佐证。本院认为,原、被告之间签订的《恒泰中央广场项目独家策划销售代理合同》、《恒泰商业广场车位销售补充协议》，系当事人的真实意思表示，内容合法有效。关于原告提出的第一、二、三项诉讼请求，要求被告支付代理费151611元、137086元、33750元本院认为关于上述三项费用均由《恒泰中央广场项目独家策划销售代理合同》确定的结佣确认表签收人邓春春签名确认，故本院对原告的上述三项诉讼请求依法予以支持。关于原告提出的第三项诉讼请求要求被告支付第三笔代理费136225元，被告提出该项费用为保证金，本院认为《恒泰中央广场项目独家策划销售代理合同》中并未有关于保证金的约定,且被告处负责结佣确认表签收人邓春春亦在结算表中签名，且该费用亦是代理费的未支付部分，故本院认为该136225元的代理费应支付给原告。关于原告提出要求被告支付补差代理165877元的诉讼请求，原告认为该费用是2号栋成交的物业从0.7%跳点至0.9%。本院认为根据《恒泰中央广场项目独家策划销售代理合同》中关于销售代理费的约定，甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费为系数累计补差计算销售代理费并按月向乙方支付代理费，虽根据原告提交的证据2号栋的物业销售达到了跳点的条件，但原告提交的证据不足以证实2号栋是单独进行销售的，故本院对原告要求被告支付补差代理165877元的诉讼请求依法不予支持。关于原告提出要求被告支付车位销售服务费13000元的诉讼请求，原、被告签订的《恒泰商业广场车位销售补充协议》约定，恒泰商业广场的车位销售，原告委托被告代理销售，销售费用按1000元每个由原告支付给被告作为服务费。原告在庭审提交的13份《恒泰商业广场地下车位使用权转让协议》，原告对其中的四个车位的买卖无异议，另外九个车位买卖有异议。本院认为关于车位销售代理，原被告之间未经过结算，对于另外有争议的九个车位买卖合同，原告提交的证明不足以证实其真实性，本院对四个无争议的车位买卖合同予以确认，故被告应支付原告车位销售服务费4000元，对超出部分本院依法不予支持。综上，本院支持原告提出的代理费用462672元，根据《恒泰中央广场项目独家策划销售代理合同》中的约定，原告应提供发票，故原告长沙图治兴业房地产代理有限公司在收到代理费用462672元起五日内应向被告长沙恒泰房地产开发有限公司开具发票。关于原告提出要求被告支付自2019年1月1日起的延迟履行违约金的诉讼请求，本院认为根据《恒泰中央广场项目独家策划销售代理合同》约定，原告的服务期限为自本合同签订之日起至本项目可销售物业达95%时止。根据原告的陈述由于被告存在债务，且对于销售节点有不同的理解，被告要求原告离场，但关于离场的原因原告亦提交证据予以证实，原告提前离场，在履行上述合同中亦有相应的违约行为，故本院对原告的该诉讼请求依法不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告长沙恒泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告长沙图治兴业房地产代理有限公司代理费462672元,原告长沙图治兴业房地产代理有限公司在收到上述款项起五日内应向被告长沙恒泰房地产开发有限公司开具发票；二、驳回原告长沙图治兴业房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13274元，减半收取6637元，由被告长沙恒泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年七月十五日法官助理林青曼书记员解秋阳