文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初6868号原告：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室（22号楼），统一社会信用代码9132058574731450XK。法定代表人：沈秀龙。委托诉讼代理人：韩佳宇，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋伟伟，江苏至誉律师事务所律师。被告：卢友付，男，1966年8月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。被告：刘长荣，女，1966年7月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。被告：董某，女，1988年3月20日出生，汉族，住山东省鱼台县。被告：卢浩宇，男，汉族，2016年11月10日生，住安徽省颍上县。法定代理人：董某，系被告卢浩宇之母，即本案第三被告。原告太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）与被告卢友付、刘长荣、董某、卢浩宇商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法由审判员沈坚适用简易程序公开开庭进行了审理。后因本案案情较复杂，本院依法转为普通程序进行了审理。审理中，本院根据原告申请，依法追加卢浩宇为本案被告参加诉讼。原告顺龙公司的委托诉讼代理人宋伟伟、被告卢友付到庭参加诉讼。被告刘长荣、董某、卢浩宇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201610860500052）；2、被告支付原告违约金28500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月30日，三被告（不含卢浩宇，下同）及卢传海与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201610860500052），约定原告将双凤镇建新路28号12幢506号房屋出售给被告，房屋总价款569999.89元，付款方式为贷款方式付款，若买受人出现连续一个月逾期偿还贷款，则原告有权解除买卖合同，并由买受人支付合同价格5%的违约金。2016年7月5日，被告向太仓建行申请按揭贷款45万元，由原告作为连带责任保证人提供阶段性担保。自2018年1月起，被告未按期归还按揭贷款。2019年2月14日，太仓建行起诉三被告及原告，导致原告对借款本息387743.67元等承担保证责任，且原告已实际代被告归还部分贷款。为此原告起诉至法院。被告卢友付辩称，原告已收到全部房款，现原告仅仅为我垫付了几万元就要求解除合同是不合理的，我欠银行钱，不欠原告钱。原告本来承诺一年内交房，但至今不给我钥匙，不给我办房产证。只要原告办好产证，原告为我方垫付的钱我同意还给原告。要求法院驳回原告诉讼请求。被告刘长荣、董某、卢浩宇未作答辩。原告提供的证据有：1、商品房买卖合同一份，证明被告向原告购买锦绣江南二期12幢506房屋，房屋总价是569999.89元，付款方式为贷款，合同补充协议第四条约定，若买受人逾期还贷，出卖人有权解除合同。2、太仓市人民法院2019苏0585民初1029号民事判决书一份，该判决书反映证明已经逾期归还银行贷款，导致银行将被告以及原告共同起诉，太仓市人民法院判决原告对被告的贷款承担连带清偿责任。3、个人贷款还贷凭证四份及一份银行卡的交易明细，证明2019年6月到2019年12月31日期间，原告代被告归还按揭贷款75474.37元，具体为2019年6月10日3万元，2019年6月12日2万元，2019年6月27日4274.37元，2019年12月31日21200元。4、被告卢友付与原告法定代表人沈秀龙的短信记录，证明原告要求被告帮其归还银行按揭贷款。5、太仓法院执行通知书，证明因被告拖欠银行的按揭贷款。建行太仓分行申请法院强制执行，并要求原、被告双方共同归还431901.84元。被告卢友付对上述证据均认可。审理中，被告卢友付、刘长荣以本案原告顺龙公司及第三被告董某为被反诉人提起反诉，要求法院确认双方间的商品房买卖合同合法有效；要求法院确认原告至今未办房产证的行为违法；要求原告支付逾期办证违约金153444元。原告认为该反诉不符合法律规定，法院不应受理。经审查，被告卢友付、刘长荣提出的反诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于反诉的程序规定，本院不予受理。本院查明事实：2016年5月30日，三被告及卢传海与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201610860500052），约定原告将双凤镇建新路28号12幢506号房屋出售给被告，房屋总价款570000元，付款方式为首付12万元（其中包括2万元定金），其余45万元贷款方式付款。双方在合同的补充协议第四条约定，若买受人出现连续一个月逾期偿还贷款，则原告有权解除买卖合同，并由买受人支付合同价格5%的违约金。之后卢传海、被告卢友付、刘长荣、董某作为抵押人与太仓建行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，以顺龙景秀江南二期12#-5-506室房产为抵押。2016年6月14日，卢传海去世。2016年7月5日，第一、第二被告向太仓建行申请按揭贷款45万元，由原告作为连带责任保证人提供阶段性担保。本案中涉案不动产未办理抵押登记。自2018年1月起，被告未按期归还按揭贷款。2019年2月14日，太仓建行起诉三被告、卢浩宇及原告，本院作出2019苏0585民初1029号民事判决，确定：一、被告卢友付、刘长荣于本判决生效之日起10日内归还太仓建行借款本金385184.09元、利息2534.74元、罚息13.07元、复利11.77元，合计387743.67元（利息、罚息、复利计算至2019年8月6日，之后以未还本息为基数按借款合同的约定计算至实际归还之日止）；二、被告卢友付、刘长荣于本判决生效之日起10日内支付太仓建行律师代理费24410元；三、顺龙公司对上述债务承担连带清偿责任；四、被告董某对上述债务承担连带清偿责任；五、被告卢浩宇在其继承卢传海遗产范围内对上述债务承担连带清偿责任。2019年6月到2019年12月31日期间，原告已实际代被告卢友付、刘长荣向太仓建行归还按揭贷款75474.37元。2020年2月，太仓建行就其他未付清款项向本院申请执行，后被告卢友付付清上述款项。另查明，第一被告与第二被告系夫妻，卢传海系两被告之子，被告董某与卢传海系夫妻。卢传海于2016年6月14日去世，董某与卢传海儿子卢浩宇于2016年11月10日出生。本院认为，三被告及卢传海与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，受法律保护。卢传海去世后，其合同权利与义务应由四被告承接。原告现提出解除合同的合同依据为商品房买卖合同补充协议第四条约定：若买受人逾期还贷，出卖人有权解除合同。但实际在太仓建行起诉并判决后，原告仅承担了75000多元的担保责任，其余款项原告并未承担，而是全部由被告承担。且被告卢友付也表示同意归还原告垫付款项。结合本案案情，被告的违约程度显著轻微，不影响原告合同目的实现。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚实信用原则，原告要求解除双方间的商品房买卖合同，本院不予支持。另外，原告提供的阶段性担保，在之前已经收到原告全额房款的情况下，如果及时为被告办好产证，则贷款银行本可对该房产办理抵押登记，原告不需要再承担保证责任。而原告未及时办理产证，也存在一定的违约行为。现被告刘长荣、董某、卢浩宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告太仓顺龙房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9500元，由原告太仓顺龙房地产开发有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审判员 沈 坚二〇二〇年七月六日书记员 沈佳佳