四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初1270号 原告：付贵川，男，1968年9月6日出生，汉族，自由职业，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：彭伟昇，北京盈科（成都）律师事务所律师，执业证号：××，特别授权。 委托诉讼代理人：张罗，北京盈科（成都）律师事务所律师，执业证号：××，特别授权。 原告：周小琼，女，1970年8月24日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：彭伟昇，北京盈科（成都）律师事务所律师，执业证号：××，特别授权。 委托诉讼代理人：张罗，北京盈科（成都）律师事务所律师，执业证号：××，特别授权。 被告：攀枝花花舞人间实业有限公司，住所：攀枝花市**银江镇阿署达村4社，统一社会信用代码：91510400052151249G。 法定代表人：李家荣，执行董事。 委托诉讼代理人：周涛，男，1979年10月23日生，汉族，住四川省攀枝花市**，特别授权。 委托诉讼代理人：梁亚锋，男，1982年3月2日生，汉族，系公司法务，住四川省攀枝花市**，特别授权。 被告：成都众人优享房地产营销策划有限公司，住所：成都市高新区神仙树北路高新商贸中心******，统一社会信用代码：91510100MA6CRX946J。 法定代表人：柳舟，总经理。 委托诉讼代理人：王草，四川明之鉴律师事务所律师，执业证号：××，一般授权。 原告付贵川、周小琼与被告攀枝花花舞人间实业有限公司（以下简称花舞人间公司）、成都众人优享房地产营销策划有限公司（以下简称众人优享公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告付贵川、周小琼的委托诉讼代理人彭伟昇、张罗；被告花舞人间公司的委托诉讼代理人周涛、梁亚锋；被告众人优享公司的委托诉讼代理人王草到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付贵川、周小琼向本院提出诉讼请求：一、确认2018年4月14日原告与被告众人优享公司签订的《众人优享优惠购房服务协议》及2018年6月9日原告与被告花舞人间公司签订的《商品房买卖合同》已于2019年5月9日解除；二、被告花舞人间公司立即向我方退还购房款120,769元并支付利息：（1、以五万元为基数，从2018年4月14日起按照中国人民银行同期贷款基本利率计算至2018年6月8日，利息为332.29元；2、以120,769元为基数，从2018年6月9日起按中国人民银行同期贷款基本利率至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率计算至房款实际付清时止，暂时计算至2020年3月8日为10,166.4元）；违约金603.85元（以购房款120,769元的0.5%计算），上述购房款、利息、违约金暂时合计为131,871.54元；三、请求判令被告花舞人间公司立即向原告退还优惠购房服务费4万元，并支付利息（以4万元为基数，从2018年4月14日起，按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日期按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至优惠购房款实际付清时止，暂时计算至2020年3月13日为3,741.94元），上述暂时合计为43,741.94元；四、被告众人优享公司对上述第三项诉求承担连带责任；五、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告付贵川、周小琼系夫妻关系，被告花舞人间公司系攀枝花【半山．望墅】楼盘项目开发商，被告众人优享公司系该楼盘项目委托授权独家整盘全程策划营销代理公司。2018年4月14日，原告与被告众人优享公司签订《众人优享“优惠购房”服务协议》（协议编号：0018043），约定原告支付人民币40,000元作为优惠购房的服务费，每一笔优惠购房服务费可享受众人优享公司提供的花舞人间公司【半山．望墅】“优惠优享大礼包”即为花舞人间公司【半山．望墅】单套商品房总房款70,000元的购房优惠。同日，原告和被告花舞人间公司签订《【半山．望墅】商品房订购协议》（NO：0018007），约定原告定购的商品房为【半山．望墅】住宅1幢1单元702号，房屋总价为474,718元，原告在签订本协议时向花舞人间公司交纳定金50,000元。同日，原告支付40,000元优惠服务费，立约定金50,000元，被告花舞人间公司、众人优享公司分别向原告出具了收据。2018年6月9日，原告与被告花舞人间公司签订《商品房买卖合同（预售）》（企业合同号：11702），约定原告向被告花舞人间公司购买其开发的攀建（2017）房预售证第28号下的第一幢一单元7层7-2号商品房一套，商品房总价款400,769元，原告于2018年6月9日前支付首期房价款120,796元，被告花舞人间公司于2018年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，被告花舞人间公司自解除合同通知送达15日内退还原告已付全部房价款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率给付利息，同时按全部房价款的0.5%向原告支付违约金。同日，原告支付了70,769元，首期购房款支付完毕，被告花舞人间公司向原告出具了收款收据。上述合同签订后，被告花舞人间公司未按照约定时间交付，并逾期超过90日。原告于2019年5月7日通过邮政快递向被告花舞人间公司发出《解除商品房买卖合同（预售）通知书》及《解除商品房买卖合同（预售）通知书之补充通知》，解除原告于2018年4月14日与被告众人优享公司签订的《众人优享“优惠购房”服务协议》（协议编号：0018043）及原告于2018年6月9日与被告花舞人间公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（企业合同号：11702），并要求被告花舞人间公司退还购房款、优惠服务费，支付利息、违约金等。上述解除材料于2019年5月9日送达至被告花舞人间公司，但截至起诉之日，被告仍未向原告退还购房款、优惠服务费，支付利息、违约金等，严重损害了原告的合法权益，原告为维护合法权益，特诉至法院。 被告花舞人间公司答辩：认可原告诉求的第一条、第二条、第四条、第五条；第三条不认可，因为花舞人间没有收到原告缴纳的服务费；原告陈述的事实属实。 被告众人优享公司辩称：答辩人不是适格的主体，原告起诉的是房屋买卖合同纠纷，答辩人不是合同的签订方，不是本案的主体；答辩人和原告是服务合同关系，该合同已经履行完毕，不存在解除，服务合同的目的已经达成，原告和被告花舞人间公司已经签订房屋买卖合同，故答辩人和原告的合同不存在解除的事实及法律依据；对于原告要求答辩人承担连带责任，没有事实及法律依据，答辩人不认可。答辩人收取的是服务费，合同中对于服务费的用途是有明确约定的，答辩人是按照合同履行完毕委托合同的，故不应承担连带责任，请求法庭驳回原告对答辩人的诉求。 原告付贵川、周小琼为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示了以下证据： 第一组：是原告当事人的身份信息及被告的工商信息，证明原告当事人是夫妻关系，被告的主体适格；第二组：第一份是优惠购房协议及收据，证明被告花舞人间公司是半山望墅的开发商，被告众人优享公司是销售代理公司；2018年4月14日，原告和被告众人优享公司签订优惠购房协议，原告缴纳了4万元的服务费；第二份是商品房订购协议及收据，证明2018年4月14日，原告和被告花舞人间公司签订购房协议，约定原告向被告花舞人间支付定金5万元，其中协议第三条第四款载明：如买受人逾期不签订或者不按本协议约定的基本条件签订商品房买卖合同，视为买受人放弃对本商品房的购买权，出卖人可不向买受人催告，并有权单方解除本协议，不退还买受人支付的定金及买受人缴纳的优惠服务费。该条说明被告花舞人间公司授权被告众人优享公司收取服务费4万元，被告花舞人间公司对服务费知悉并认可；第三份证据是商品房买卖合同及收据，证明2018年6月9日，原告和被告花舞人间签订了房屋买卖合同，原告向被告支付了相应的款项，合同中对逾期交房做出了相应的约定；第二组证据共同证明：被告花舞人间公司和被告众人优享公司之间是委托关系，被告众人优享公司系受被告花舞人间公司委托收取服务费，被告花舞人间公司对该情况知悉并认可，案涉优惠购房协议对被告花舞人间公司和原告发生法律效力；原告和被告花舞人间公司之间存在房屋买卖合同关系，双方就房屋的交付时间、逾期交房原告行驶合同解除权的条件、以及合同解除后购房款的退还、利息以及违约金的支付等进行了明确的约定；原告按照上述协议和合同的约定履行了相应的付款义务。第三组：是一份解除商品房买卖（预售）通知书、一份补充通知书、快递单、邮件物流记录，证明原告在2019年5月7日通过邮政快递的方式向被告花舞人间公司发出解除合同通知书及补充通知书，要求解除双方在2018年4月14日签订的购房协议及2018年6月9日签订的商品房买卖合同，上述通知在2019年5月9日送达到被告花舞人间公司；第三组证据共同证明：原告向被告花舞人间公司书面通知解除案涉商品房买卖合同，系行使合同约定的解除权，原告向被告众人优享公司通知解除优惠购房协议，系行使因被告花舞人间公司违约事实，致使合同目的不能实现，原告行使法定解除权，原告行使上述解除权的条件、方式、及程序符合合同的约定及法律规定，依法应该达到解除的法律效力，各被告应依法履行相应的退还义务以及承担相应的违约责任。 经庭审质证，被告花舞人间公司对于原告出示的第一组证据认可，无异议；第二组第一份认可，无异议；第二份证明目的不认可，在2018年4月14日支付5万元，在2018年6月9日支付7万余元，是支付了12万余元，所以买受人的购房款没有付清，花舞人间公司就没有向买受人交房的义务；第三组证据不认可，花舞人间没有收到原告邮寄的快递。 被告众人优享公司对于原告出示的第一组证据认可无异议；第二组证据认购协议、优惠合同、购房协议认可三性，但是不能达到原告的证明目的，反而证明被告众人优享公司履行了合同的义务，以优惠的价格促成原告和被告花舞人间公司签订了商品房买卖合同，优惠服务的收据认可三性，但是不能达到原告的证明目的，证明原告在缴纳费用时是自愿缴纳的，明知4万元为购房优惠费；第三组证据解除通知书及补充通知书，认可三性，但是不能达到原告的证明目的，已经履行完毕的合同不具备解除的事由，而且原告要求解除的是花舞人间公司与原告间的协议，不是与众人优享公司间的协议。 本院对当事人无异议的证据予以采信。本院对存在争议的证据评判如下：第二组证据真实合法有效，本院予以采信；第三组证据可证明2019年5月6日，原告付贵川、周小琼通过邮政快递向被告花舞人间公司邮寄《解除商品房买卖合同（预售）通知书》及《解除商品房买卖合同（预售）通知书之补充通知》，通过书面方式要求解除合同，该通知书和补充通知于2019年5月9日送达双方约定的被告花舞人间公司通讯地址。 被告花舞人间公司未提交证据。 被告众人优享公司为证明其提出辩驳所依据的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示了以下证据： 第一组证据是阿署达-半山望墅项目整盘全程营销委托代理合同及房源信息表，拟证明1．众人优享公司与花舞人间公司权利义务内容，2．合同2.2.1条约定众人优享公司的服务内容，3．合同5.1条约定众人优享公司通过优惠包装差价向购房客户收取服务费、用于营销推广费用、营销人力成本及营销相关综合成本，4．房源信息表明确定优惠包装的方式为交4万元抵7万元；第二组证据是编号为0018043众人优享优惠购房服务协议；编号为0018007半山望墅商品房定购协议，拟证明1．合同1.1条约定4万元为优惠购房服务费，缴纳后享受半山望墅单套商品房7万元的购房优惠，2．合同1.3条约定在甲方即客户成功认购房产产品后（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，则优惠购房服务费不予退还，3．合同2.5条约定客户已详细了解并阅读以上条款，自愿签署本协议，并自愿向众人优享缴纳优惠购房服务费；第三组是众人优享公司和其他企业的合作协议，拟证明众人优享公司在委托代理合同期间，为营销推广签订的分销合同、汽车租赁合同、员工租房合同、销售物料单据等；第四组工资发放明细表、浙商银行客户电子回单，拟证明众人优享公司支付攀枝花半山望墅项目员工工资、提成、过节费、房屋租金、销售物料设计费、制作费、广告物料费、看房油费、饮用水、印刷款、攀枝花市家臣房地产经纪有限公司分销佣金款等。 经庭审质证，原告付贵川、周小琼对第一组证据的真实性认可，对合法性不认可，因为该协议违背（建设部2001年颁布的）商品房销售办法第28条的规定，收取了中介费以外的服务费；第二组证据优惠购房协议真实性、关联性认可，合法性不认可，理由同上；订购协议三性认可，但是证明目的不认可，该协议中第二条第二款明确约定原告是以贷款的方式购买该住房，并且已经提交了相关的贷款资料，如果批贷金额不符，或者未获批，被告花舞人间公司应当通知原告变更付款方式，但原告至今没有收到任何通知；第三组、第四组证据和本案没有关联性，正常的房地产营销是开发商收取房款后，另行支付营销公司佣金，而不是本案中二被告通过违反法律的约定直接向购房者收取费用。在被告众人优享公司出示的第一组证据中：交4万元抵7万元的约定，原告认为该部分是认可4万元系房款，只是营销公司代为收取。 被告花舞人间公司对被告众人优享公司提交的证据第一组三性认可，证明目的认可；第二组证据认可，无异议，证明目的也认可。同时补充说明，依据原告和被告众人优享公司的服务协议中第一条第一款的约定，明确注明优惠服务费不构成所有产品购买款项的一部分；第三组、第四组证据认可，无异议，也说明被告众人优享公司收取的佣金是用于房产销售产生的费用。 本院对当事人无异议的证据予以采信。对存在争议的证据评判如下：阿署达-半山望墅项目整盘全程营销委托代理合同及原告付贵川与被告众人优享公司签订《众人优享“优惠购房”服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违背法律的强制性规定，且已有效履行，予以采信；其他证据与本案无关联性本院不予采信。 本院经审理查明，原告付贵川和周小琼系夫妻关系。2018年4月14日，原告付贵川与被告众人优享公司签订《众人优享“优惠购房”服务协议》。服务协议1.1约定：“本协议签订时，您须通过众人优享指定的第三方支付平台支付人民币40,000元作为优惠购房服务费。每一笔优惠购房服务费仅可享受众人优享提供的攀枝花花舞人间【半山·望墅】单套商品房总房款70,000元的购房优惠，优惠购房服务费不构成所有产品购买款项的一部分。”。服务协议1.3约定：“在您成功认购房产产品（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，则优惠购房服务费不予退还。”。服务协议签订之日原告向众人优享公司付款40,000元。2018年4月14日，付贵川与花舞人间公司签订《【半山·望墅】商品房定购协议》，定购协议签订同时支付购房诚意金50,000元。定购协议约定：“买受人定购的商品房为【半山·望墅】住宅1幢1单元702号，房屋总价为474,718元，优惠后实际成交总价400,769元，付款方式采用第二种按揭付款，签订《商品房买卖合同》当日最低首付总房款的30%，剩余房款向银行申请贷款方式支付；若买受人未能通过贷款银行的审批同意，买受人应在出卖人通知之日10日内将付款方式变更为一次性付款，并在此期限内一次性向出卖人付清全部购房款。”。2018年6月9日，原告付贵川、周小琼与被告花舞人间公司签订《商品房买卖合同（预售）》，同日支付购房诚意金70,769元（共计支付首付款120,769元），合同约定：“第一章出卖人通讯地址：攀枝花市东区银江镇阿署达村4社；第十八条（一）：出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；第十九条（一）1．（2）：逾期交房在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金；第三十六条：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均采用书面方式，以邮政快递方式送达对方。”。2019年5月7日，原告付贵川、周小琼通过邮政快递向被告花舞人间公司邮寄《解除商品房买卖合同（预售）通知书》及《解除商品房买卖合同（预售）通知书之补充通知》，通过书面方式要求解除合同，该邮政快递于2019年5月9日被签收。 上述事实有当事人当庭出示的原被告签订的《众人优享“优惠购房”服务协议》、《【半山·望墅】商品房定购协议》、收据三张、《商品房买卖合同（预售）》、《解除商品房买卖合同（预售）通知书》、《解除商品房买卖合同（预售）通知书之补充通知》、邮政快递邮寄单、邮政快递查询单及当庭陈述等在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告付贵川、周小琼与被告花舞人间公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除，何时解除？二、原告付贵川与被告众人优享公司签订的《众人优享“优惠购房”服务协议》是否有解除的必要性？三、原告支付40,000元的性质及应否退还，如需退还，应由谁退还，被告众人优享公司是否对该40,000元承担连带责任？关于争议一，原告付贵川、周小琼与被告花舞人间公司签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定：“出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。”。故原告在2019年5月7日有权单方解除合同。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中确定了送达地址：攀枝花市东区银江镇阿署达村4社，送达方式：邮政快递书面方式，原告提供的邮政快递邮寄单可证明原告于2019年5月7日向被告花舞人间公司邮寄《解除商品房买卖合同（预售）通知书》、《解除商品房买卖合同（预售）通知书之补充通知》，邮政快递查询单可证明2019年5月9日该邮政快件已签收。被告花舞人间公司以未收到原告邮件为由抗辩，未提交证据予以证明，本院不予支持。关于被告花舞人间公司提出原告未及时提交贷款资料，未付清购房款，存在违约行为，其就不具有交房义务的辩解，依据原告付贵川与被告花舞人间公司签订《【半山·望墅】商品房定购协议》：“若买受人未能通过贷款银行的审批同意，买受人应在出卖人通知之日10日内将付款方式变更为一次性付款，并在此期限内一次性向出卖人付清全部购房款。”。被告花舞人间公司并未举证已通知原告变更付款方式，且其不能如期交房的原因并非原告未付清购房款所致，该辩解不能阻却原告行使约定的解除权。本院对被告花舞人间公司提出的该辩解理由不予支持。故原告付贵川、周小琼与被告花舞人间公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年5月9日已经解除。合同解除后，依据合同约定：“出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。”被告花舞人间公司应退还原告120,769元购房款，并支付该款利息（以50,000元为基数，从2018年4月14日起按照中国人民银行同期贷款基本利率计算至2018年6月8日；以120,769元为基数，从2018年6月9日起按中国人民银行同期贷款基本利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率计算至购房款实际付清之日止）；违约金603.85元（以购房款120,769元的0.5%计算），原告要求退还购房款，并支付利息、违约金的诉讼请求有合同依据且不违反法律规定，本院予以支持。关于争议二，依据双方签订的《众人优享“优惠购房”服务协议》1.3约定：“在您成功认购房产产品（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，则优惠购房服务费不予退还。”。本院认为原告和被告花舞人间公司签订了《【半山·望墅】商品房定购协议》、《商品房买卖合同（预售）》，原告与被告众人优享公司的合同已履行完毕。已履行完毕的合同不具备解除的事实基础，无解除的必要性，对于原告要求解除《众人优享“优惠购房”服务协议》的请求不予支持。关于争议三，根据原告出示的40,000元收据一张，可证明该40,000元是由原告支付给被告众人优享公司，依据双方签订的《众人优享“优惠购房”服务协议》1.1约定：“本协议签订时，您须通过众人优享公司指定的第三方支付平台支付人民币40,000元作为优惠购房服务费。每一笔优惠购房服务费仅可享受众人优享公司提供的攀枝花花舞人间【半山·望墅】单套商品房总房款70,000元的购房优惠，优惠购房服务费不构成所有产品购买款项的一部分。”该40,000元款项应为被告众人优享公司收取的购房服务费，原告主张系购房款的一部分，要求被告花舞人间公司退还的请求本院不予支持。尽管该40,000元系被告众人优享公司收取，但众人优享公司系受花舞人间公司委托而对其开发的特定房产予以营销，双方系委托关系，众人优享公司的行为不应认定为中介，其结果表现为花舞人间公司成功出卖了自己开发的房产，原告享受了购房优惠。而花舞人间公司逾期交房，致使购房合同解除给原告造成了实际损失，庭审中原告认为该40，000元可作为自己的损失予以主张，作为违约方被告花舞人间公司应承担此赔偿责任，并应承担该款的利息损失。被告众人优享公司严格履行合同义务，没有过失和违约行为，原告要求被告众人优享公司承担连带责任的请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、付贵川、周小琼与攀枝花花舞人间实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（企业合同号：11702）于2019年5月9日解除； 二、攀枝花花舞人间实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付付贵川、周小琼购房款120,769元，支付该款利息（以50,000元为基数，从2018年4月14日起按照中国人民银行同期贷款基本利率计算至2018年6月8日；以120,769元为基数，从2018年6月9日起按中国人民银行同期贷款基本利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率计算至购房款实际付清之日止）；并支付违约金603.85元； 三、攀枝花花舞人间实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿付贵川、周小琼购房服务费40，000元，并支付该款利息（以40，000元为基数，从2018年4月14日起，按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 四、驳回付贵川、周小琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,900元，由攀枝花花舞人间实业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  刘一若 审 判 员  黄 和 人民陪审员  王洪章 二〇二〇年七月十五日 法官 助理  王文星 书 记 员  倪为民