北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初22115号原告（反诉被告）：北京祥龙物业经营管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外南街**。法定代表人：李立长，董事。委托诉讼代理人：周连福，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：董文琪，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京盛凯桥石油制品有限公司，，住所地北京市平谷区平谷镇北环路北贾各庄南街**法定代表人：王建平，总经理。委托诉讼代理人：关真峰，北京市中理律师事务所律师。原告北京祥龙物业经营管理有限公司（以下简称祥龙物业公司）与被告北京盛凯桥石油制品有限公司（以下简称盛凯桥公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥龙物业公司之委托诉讼代理人周连福、董文琪，被告盛凯桥公司之委托诉讼代理人关真峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥龙物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令盛凯桥公司向我公司返还北京强安加油站全部资产（包括房屋4间、加油机4个、罩棚1座、油罐3个）；2、判令盛凯桥公司向我公司返还北京强安加油站营业执照（正、副本）、危险化学品经营许可证（正、副本）、成品油零售经营批准证书（正、副本）、公章、财务章、发票专用章、报税一卡通、2017年北京强安加油站安全评价报告、自2013年4月1日至其腾退北京强安加油站之日的北京强安加油站完整的财务账册（含电子账册）及原始凭证；3、判令盛凯桥公司向我公司支付自2018年4月1日起至其腾退北京强安加油站之日，按照日租金双倍标准即13065元计算的迟延交付的使用费；4、本案诉讼费由盛凯桥公司承担。事实和理由：2015年1月30日，双方签订《加油站租赁合同》，盛凯桥公司租赁我公司加油站从事成品油销售业务，租赁物是位于北京海淀区×号的北京强安加油站隶属于我公司的全部资产及经营权，租赁期限自2013年4月1日至2018年3月31日，每年租金为235万，在合同终止之日起五个工作日内盛凯桥公司应将租赁物全部资产、证照等交还我公司，如盛凯桥公司无正当理由逾期交还，每逾期一日应按照日租金双倍标准向我公司支付使用费。2017年12月20日，我公司向盛凯桥公司发函，通知盛凯桥公司《加油站租赁合同》于2018年3月31日到期终止，不再对外出租，盛凯桥公司应于交接日将租赁物全部资产、设施设备交还给我公司。2018年3月31日，《加油站租赁合同》到期终止，根据合同约定，盛凯桥公司应于合同终止之日起五个工作日内将租赁物全部资产、证照、证件、印章及财务账册等交还我公司，但截至我公司起诉之日，盛凯桥公司仍未交还。盛凯桥公司辩称，2008年7月，加油站被迫停业，面临的选择是或者长期停业直至被拆迁，或者加大投资改造设施、设备，但加大投资并不一定保证恢复营业，而且当时行业利润微薄，在此背景下，祥龙物业公司为逃避自身投入风险，向我公司承诺延长租赁期限至2023年3月31日，以此说服我公司投入巨资改造加油站。2008年9月6日，经祥龙物业公司同意后，王安强（祥龙物业公司员工）与我公司签订《北京强安加油站租赁协议书补充协议》，约定：如原《协议书》及其补充协议所规定的租赁期满，经王安强努力，我公司仍能继续承租经营加油站十年以上，我公司对加油站所有已投入的固定资产无偿移交给王安强或祥龙物业公司，且2018年3月31日后年租金应做适当增加(增加幅度应不大于3%)。2010年12月8日，祥龙物业公司、王安强和我公司签订《三方协议书》，约定“在本次协议约定的延长五年租赁协议期满后，如盛凯桥公司按协议约定如期交付租金、确保加油站安全经营、确保祥龙物业公司财产保值增值，可再续签五年租期，适当上调租金，上调租金按年租金的5%。由盛凯桥公司投资进行的房屋装修和设备增容改造待租赁期满应完好无偿移交祥龙物业公司，盛凯桥公司不得擅自拆除。”基于上述承诺，我公司才在2008年及之后投入巨额资金进行加油站升级改造，终于使加油站恢复营业，并取得了合法、合规的经营手续，我公司在合同履行期内满足了“如期交付租金、确保加油站安全经营、依法经营、确保祥龙公司财产保值增值”等条件，有权依上述约定要求续签至2023年3月31日。现在租赁期限未届满，祥龙物业公司背信弃义、撕毁承诺，要求提前解除合同和收回加油站，我公司对此不认可。根据2015年1月30日《加油站租赁合同》约定，“本合同期满，祥龙公司按专业机构评估的设施、设备的净现值收购盛凯桥公司对加油站原有投资的设施、设备。”、“本合同期内，确需对加油站原有资产中的设施、设备等进行改造、更新时，由双方按需要商定设施、设备清单和项目投资额，由祥龙公司按相关规定办理，盛凯桥公司必须积极配合。”对加油站原有设施、设备等进行改造、更新的费用应当由祥龙物业公司承担，合同期满，祥龙物业公司应按评估的现值收购我公司对加油站原有投资的设施、设备。本案中，我公司在经营加油站过程中，原有投资的设施、设备金额价值巨大，在加油站因政府部门要求进行改造、更新时，祥龙物业公司拖延投入、拒绝投入、放任加油站走向停业，我公司不得己垫付巨额资金，更新、改造加油站的设施、设备，现在，祥龙物业公司既未按专业机构评估的设施、设备的净现值收购我公司对加油站原有投资的设施、设备，也未向我公司支付应当由祥龙物业公司承担的原有设施、设备改造、更新费用，我公司不同意向其返还北京强安加油站全部资产。《加油站租赁合同》是根据《三方协议书》签订的，是《三方协议书》的一部分，而不是对三方协议书的全部否定和替代，《三方协议书》的其他条款约定仍然有效。祥龙物业公司在承诺的租赁期限届满前，因行业利润好转，背信弃义、单方撕毁承诺而提交解除合同，是违约解除，祥龙物业公司是违约方，我公司不仅向加油站投入巨额资金，而且垫付应由祥龙物业公司承担的设施设备改造费用，祥龙物业公司无权向我公司主张违约金。关于《三方协议书》第六条和《加油站租赁合同》第十条第3款的关系，《三方协议书》第六条约定了我公司在满足四项条件时的续租权，是基于《北京强安加油站租赁协议书补充协议》（背景是当时的行业利润微薄，而且2008年加油站已经停业和需投入巨额资金进行改造、更新和升级才能开业），通过赋予我公司续签权，这才说服我公司投入巨额资金。《加油站租赁合同》第十条第3款则是给我公司同等条件下的优先承租权，是对《三方协议书》第六条的补充，应理解为前五年到期后，如果出现其他更高的租赁报价，我公司有同等条件下先承租权，如没有出现其他更高的租赁报价，则我公司仍然有续签权利。故我公司不同意祥龙物业公司的诉讼请求。此外，祥龙物业公司与我公司、王安强于2010年12月8日签订的《三方协议书》，是各方当事人的真实意思表示，合法有效，应继续履行。考虑到该协议的签订背景和第六条约定，我公司有权续租至2023年3月31日。《三方协议书》约定明确赋予我公司2018年之后有权单方决定续租至2023年，我公司事实上满足了协议约定的4项条件，在2008年及之后投入巨额资金进行加油站升级改造，使北京强安加油站恢复营业，并取得了合法、合规经营手续，并明确表示愿意续租，《三方协议书》应继续履行。本案祥龙公司要求解除合同和收回北京强安加油站，属于背信弃义，撕毁承诺，不应得到法院的支持。《加油站租赁合同书》第十条第3款约定的优先承租权是对《三方协议书》第六条约定的单方续租权的补充，两者并不冲突，本案祥龙物业公司主张自营，根本不涉及优先承租权的条款，不能据此抗辩我公司行使单方续租权，我公司有权续租至2023年3月31日。根据《加油站租赁合同》约定，我公司在经营北京强安加油站期间投资建设的原有设施、设备，祥龙物业公司应按合同约定，经评估后回购，对原有设施、设备改造更新的费用，应当由祥龙物业公司承担，我公司垫付的部分应由祥龙物业公司返还。双方约定的原有投资设施、设备及相应改造、更新项目费用，应由祥龙物业公司承担。祥龙物业公司收取的履行保证金、停业期间、停工改造期间的租金及我公司垫付的旧罐拆解费用应当退还，停业期间的工资损失应由祥龙公司支付。2017年5月19日傍晚，祥龙物业公司雇佣数十名保安及大型车辆围堵、冲击加油站改造现场，在北京市防暴大队、花园路派出所、北京市交管局当夜大批警察持枪赶到现场后才平息事态，随后在加油站改造周期内祥龙物业公司雇佣的数十名保安滞留施工现场周围，为保证施工顺利，我公司只能紧急雇佣保安维持现场，共计支出保安费用684000元，祥龙物业公司应当赔偿该费用。自2018年3月起，包括本案诉讼期间，祥龙物业公司指使人员多次打砸北京强安加油站供电箱、干扰营业，相关人员被公安机关传唤，因此产生的财物损失、额外安全支出和经营损失，应当由祥龙物业公司赔偿。现在祥龙物业公司以自营为由要求收回北京强安加油站，这属于因其自身原因导致违约和解除《三方协议》，应承担损失赔偿责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即合同履行至2023年3月31日我公司可以获得的利润。因祥龙物业公司违约解除《三方协议书》和收回北京强安加油站，且部分员工无法再次择业，北京强安加油站现员工23人应当由祥龙物业公司负责安置。故现我公司对祥龙物业公司提出反诉请求，1、判决祥龙物业公司与我公司、王安强签订的《三方协议书》合法有效，并判决祥龙物业公司根据《三方协议书》，按照年租金246.75万元将北京强安加油站继续出租给我公司至2023年3月31日；2、判决祥龙物业公司向我公司支付加油站现有设施、设备费用2176049元；3、判决祥龙物业公司向我公司支付2005年北京强安加油站改造费用5875920元，并按中国人民银行同期贷款利率，支付上述费用自2005年10月9日起计算的利息；4、判决祥龙物业公司向我公司支付2008年11月支付的油气回收改造费用550000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2008年12月1日起计算的利息；5、判决祥龙物业公司向我公司支付北京强安加油站防爆阻隔网改造安装费用399561.75元，并且按中国人民银行同期贷款利率，支付自2008年10月27日起计算的利息；6、判决祥龙物业公司向我公司支付2017年北京强安加油站改造费用11735757元（不含三个双层油罐购买费用242250元），并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年8月30日起计算的利息，另支付我公司2019年三次油气回收设备费182000元；7、判决祥龙物业公司赔偿我公司安全评价费、评审费合计30000元；8、判决祥龙物业公司向我公司退还履约保证金200000元；9、判决祥龙物业公司向我公司支付2008年7月l0日至10月27日停业期间职工工资430187元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2008年11月1日起计算的利息；10、判决祥龙物业公司向我公司退还2008年7月10日至l0月27日停业期间租金686849元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2008年11月1日起计算的利息；11、判决祥龙物业公司向我公司返还2017年5月18日起至2017年8月30日止105天改造期间的租金676000元；12、判决祥龙物业公司向我公司支付油罐拆解等费用80000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年10月1日起计算的利息；13、判决祥龙物业公司赔偿我公司2018年安保费用270000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年7月1日起计算的利息；14、判决祥龙物业公司赔偿我公司因2018年6月12日夜间非法寻衅滋事造成的停业损失、员工加班费、员工惊吓安抚费、受伤员工疗养费共计76300元；15、判决祥龙物业公司赔偿我公司2018年发生的设备维修费用78000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年6月13日起计算的利息，另支付我公司发电机房装修改造费68487元、发电机购置费30000元、发电机安装费用10000元；16、判决祥龙物业公司赔偿我公司自2018年7月1日起至法院判决返还加油站之日的安保支出，白、夜班各一人，每人每月6000元；17、判决祥龙物业公司赔偿我公司自2018年4月1日起至2018年12月31日止的经营损失，按每日13343元计算；18、判决祥龙物业公司赔偿我公司自法院判决返还北京强安加油站至2023年3月31日止的利润损失，按每日29399元计算；19、判决祥龙物业公司按照不低于2019年4月工资水平的标准安置北京强安加油站员工现有23人（名单：邬江、杜保军、刘杨**、杜东升、姚茂林、赵学峰、张波、梅智伟、张荣霞、贾秋杰、宋晓健、卢栋、姚攀萍、李彦、王暖暖、卢俭、赵艳超、孙秀红、张伟娜、王建华、张华秀、刘雪梅、涂雪梅，2019年4月工资单附后）；20、判决祥龙物业公司承担本诉和反诉诉讼费用。祥龙物业公司针对盛凯桥公司的反诉辩称，盛凯桥公司的第一项请求不成立，2010年12月8日三方协议第6条仅仅是对是否签订合同的附条件的可能性的意向性的约定，不能直接形成合同。该合同字面的解释，需要满足四项条件，即可签订合同的前提，约定是可签，那也可以不签订，不是强制性的。盛凯桥公司没有依据租赁合同的约定提供财务账册，未完全履行合同，存在违约。租赁期间是否合法经营，我公司也无法确认，故四个条件不是完全满足。可签订的条件是2018年3月31日合同期满前的半年前双方商谈续签事宜，故这不是合同，可签可不签，事实上双方此时已经没有商量成，我公司已经通知了不签合同。从时间顺序上，三方协议在前，租赁合同在后，租赁合同没有约定续签，且约定了以后签订的合同为准，且到2018年3月31日合同终止。所以三方协议没有形成合同，盛凯桥公司的证据不能证明双方达成合意并签订续签合同，该公司的请求不成立。第二项至第十九项请求，均应当以合同解除为前提，与其第一项诉请矛盾。第一项诉请不成立，则第2-19项请求均没有法律依据，应当驳回。租赁期间产生的利润归加油站所有，最终归盛凯桥公司所有，经营中的各项成本费用也应当由其承担，故盛凯桥公司无权向我公司主张费用和成本，因为其取得利润必须付出成本。我公司的基本观点是，2013年4月1日之前的请求，由于双方没有租赁关系，与我公司没有关系，2018年4月1日之后的请求，因租赁合同期满，与我公司无关，也不能形成反诉。在2013年4月1日到2018年3月31日期间，盛凯桥公司支出的成本费用与我公司无关，我公司依据第5.2条的约定，根据由专业评估公司评估的净现值进行赔偿，但我公司认为他们这几个都不成立。关于第二项请求，不予认可，表格都是自己编制的，不能作为证据也不能证明价值。不认可第三项请求，2005改造费用与我公司无关，明细表是单方编制的，没有证明力，且从时间来看已经报废了，也属于经营成本，无权向我公司主张。不认可第四项请求，2008年11的费用与我公司无关，双方没有合同关系，证据不足，都是自己编制的，金额不认可，也无权向我公司主张。不认可第五项请求，2008年的改造安装费用与我公司无关，双方没有合同关系，成本费用应自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。北京强安加油站（以下简称强安加油站）为集体所有制企业，经营范围包括零售成品油、润滑油、润滑脂等，住所位于北京市海淀区德外马甸发射塔下，投资人为北京宣武大城石油产品经销部。强安加油站所用房屋登记在北京市大型物资运输公司名下，房屋坐落于北京市海淀×号。强安加油站原经营方式采取承包方式，自1999年起由职工王安强承包经营。2005年9月1日，王安强（甲方）与盛凯桥公司（乙方）签订《北京强安加油站租赁协议》（以下简称转租协议），将强安加油站的经营性资产及经营权租赁给盛凯桥公司，协议主要内容为：“经甲、乙双方友好协商，甲方同意将位于“北京市海淀区德外马甸发射塔下”的北京强安加油站的经营性资产及经营权租赁给乙方。租赁期限：共约五年，自二〇〇五年九月一日起至二〇一〇年八月十一日止。交接手续：交接时，甲方制定交接清单，经乙方认可后，按清单交接，乙方退租时，仍按清单交接。租金数额：每年贰佰贰拾万元人民币整。本租金已经包含甲方的利润、折旧、租赁税费及加油站所占土地、房屋的使用费。甲方权利、义务：每年向乙方收取合同规定的租金；甲方保证加油站建设符合当地政府规划并保证经营手续齐备以满足乙方正常经营，协议生效后，甲方应将加油站合法经营所必须的一切手续和证照交给乙方管理和使用，上述证照包括但不限于：加油站工商营业执照、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证、计量合格证、税务登记证、组织机构代码证等；乙方权利、义务：享有对加油站的自主经营权，不受甲方干涉：按时向甲方交付租金；在租赁期间，乙方应在保证加油站正常使用的前提下，安排对加油站设施进行维护和修理，并承担相应费用；（第6款）乙方经甲方书面同意，可对加油站进行扩建或改造，甲方协助办理加油站扩建或改造所需的各种政府批准文件。由乙方出资添置或更换的设施、设备，所有权归乙方所有。租赁期满或因甲方原因解除合同的，甲方应按原值对乙方予以赔偿；租赁协议到期后，七日内将加油站全部属于甲方的固定资产及设备完好地交还甲方；乙方接管加油站后，自主安排用工，甲方、原加油站人员及其他有关人员不利干涉。租金标的暂定为约五年，合同期满后，如甲方仍具有对租赁物的合法使用权，除非甲方收回租赁物自用（应不少于一年），同等条件下乙方享有优先租赁权。”后于2005年9月6日及2005年9月10日，王安强（甲方）与盛凯桥公司（乙方）先后另行签订《补充协议》及《补充协议二》，将租赁期限截止日期确定为二〇一三年四月一日，并将租金数额调整为贰百叁拾万元，另对上述转租协议所涉“乙方权利、义务”中第6款内容变更为：“乙方经甲方书面同意，可对加油站进行扩建或改造，甲方协助办理加油站扩建或改造所需的各种政府批准文件。由乙方出资添置或更换的设施、设备，所有权归乙方所有。租赁期满，对于不可拆除或拆除后严重损害其价值，或可能影响加油站正常经营的设施、设备，归甲方所有，其余设施、设备由乙方自行处置；因甲方原因解除合同的，甲方应按原值对乙方予以赔偿。”另查，王安强（甲方）还于2008年9月6日另与盛凯桥公司（乙方）签订《北京强安加油站租赁协议书补充协议》（以下简称转租补充协议），主要内容为：“甲乙双方经友好协商，鉴于北京强安加油站政府手续不完全、设施安全距离不达标的现有状况，乙方充分考虑加油站设施本身的质量瑕疵源于初始建设过程，甲方充分考虑乙方投资风险，本着风险与收益并存的原则，针对近期加油站因加油机及油罐的安全距离不达标招致被政府相关部门勒令停业一事达成谅解，并根据甲方上级单位（北京祥龙百嘉物业管理公司）分别于七月二十二日和八月十九日给予甲方的指示精神，以及甲方于二〇〇八年八月五日下午收到的上级单位拟定的“补充协议”样本传真件精神，对双方于二〇〇五年九月一日签订的《北京强安加油站租赁协议书》以及分别于二〇〇五年九月六日和九月十日签订的《补充协议》和《补充协议（二）》作如下补充和修改：一、乙方负责出资对加油站油罐增加政府部门认可的防爆阻隔材料，并负责办理安监、消防等部门相关手续，使加油站尽快通过验收、恢复营业。二、乙方出资对加油站油罐增加防爆阻隔材料后，若安监、消防等部门仍不能同意加油站恢复营业，其投资款的损失由乙方自行负责，且乙方不得根据任何协议或补充协议条款向甲方进行索赔。三、乙方出资对加油站油罐增加防爆阻隔材料后，若经乙方努力，安监、消防等部门同意加油站恢复营业，乙方即应视同加油站证照、手续齐全、设施本身无质量瑕疵，乙方今后不得再因规划、消防（安监）、油站设计及设施等问题向甲方提出任何赔偿要求。四、今后再遇非甲方原因以及拆迁、危改、占地和不可抗力因素造成的加油站停业，使甲乙双方租赁协议不能继续履行时，双方互不承担违约责任。届时甲方应退还乙方预付的租金。五、甲方应据实退还乙方本次停业的相应租金并赔偿因此次停业而给乙方带来的经济损失。六、为鼓励乙方投资，体现公平原则，充分考虑乙方投资风险和固定资产折旧等因素，同时为了避免一旦甲方虚假承诺给乙方带来的巨大损失及其乙方要求的相应惩罚措施，甲乙双方经平等协商后同意：1、如原《协议书》及其补充协议所规定的租赁期满后，乙方不能继续承租加油站，甲方对乙方此次防爆阻隔材料以及前期应由甲方负责但实际乙方投资的固定资产按原值对乙方予以赔偿；2、如原《协议书》及其补充协议所规定的租赁期满后，经甲方努力，乙方从甲方或加油站原始业主处仍能继续承租经营加油站五年以上，甲方对乙方此次防爆阻隔材料以及前期应由甲方负责但实际乙方投资的固定资产按残值对乙方予以赔偿；3、如原《协议书》及其补充协议所规定的租赁期满后，经甲方努力，乙方从甲方或加油站原始业主处仍能继续承租经营加油站十年以上，乙方对加油站所有已投入的固定资产无偿移交给甲方或加油站原始业主，且二〇一八年四月一日后的年租金应做适当增加（增加幅度应不大于3%）。乙方另需退还所有因此次停业问题甲方给与乙方的所有赔偿。七、如果原《协议书》及其补充协议与本补充协议存在冲突条款，双方同意以本补充协议为准。”2010年12月8日，北京祥龙百嘉物业管理公司（以下简称祥龙百嘉物业公司，后更名为现祥龙物业公司、甲方）与王安强（乙方）、盛凯桥公司（丙方）签订《三方协议书》（以下简称三方协议），主要内容为：“根据甲乙双方于1999年4月1日签订的北京强安加油站《承包协议书》、《补充协议》和乙、丙方于2005年9月1日签订的《北京强安加油站租赁协议书》和《补充协议》，以及甲、乙双方于2005年12月23日签订的《补充协议》，为解决历史遗留问题，经甲、乙、丙三方友好协商，特做如下补充和修改。一、乙方负责督促丙方尽快办理安检、消防等部门相关手续，使加油站通过验收、合规营业，如丙方办不下来安检、消防等相关手续，由此造成的损失，由丙方负责，且不得以三方任何协议条款和理由向甲、乙方进行索赔。二、今后再遇非甲方原因以及拆迁、危改、占地、、地铁口和不可抗力因素造成的加油站停业使三方租赁协议不能履行协议时，互不承担违约责任。三、甲、乙方充分考虑丙方的投资风险和投资回收，同意将加油站租赁期在《租赁协议书》及其补充协议的基础上延长租期五年，即从2013年4月1日至2018年3月31日，年租金上调5万元，即年租金为：235万元，但必须以甲方为主体与丙方重新签订加油站的租赁协议，届时甲、乙双方应无条件终止内部承包协议，乙方承包期间形成的遗留问题由乙方负责解决，并乙方需负责将加油站的执照、证件、资质、登记手续变更到甲方所属单位。如至2018年3月31日即本次租赁期满后，甲丙双方不再续签租赁合同，则丙方向甲方移交加油站全部固定资产，丙方投入的固定资产按资产残值由甲方回购。四、此协议签订后，乙方从2011年4月1日至2013年3月31日，年承包租金上调10万元，即每年承包租金60万元，调整为70万元。同时，乙方应守法经营、依法纳税，否则乙方须承担全部法律责任。五、乙方退出对加油站的承包后，其在岗职工将由甲方负责安排工作，同时乙方必须按约定负责承担清退果园集资款事项，保证在2010年12月底前完成全部清退工作，不留后遗症。六、在本次协议约定的延长五年租赁协议期满后，如丙方按协议规定如期交付租金、确保加油站安全经营、依法经营、确保甲方财产保值增值，可再续签五年租期，适当上调租金，上调租金额按年租金的5%（待从2013年1月1日至2018年3月31日合同期满前半年内，双方商谈续签合同事宜）。由丙方投资进行的房屋装修和设备增容改造（包括供电、给水、供暖、排污、通信、加油设备等）待租赁期满应完好无偿移交甲方，丙方不得擅自拆除。七、本补充协议签订当日，丙方应一次性向乙方支付所欠租金，同时乙方一次性向甲方支付所欠承包金，计120万元（从2009年1月1日至2010年12月31日）。八、在租赁期内，乙、丙方涉及到债权、债务，由乙、丙方负责。九、如果原《承包协议书》、《租赁协议书》及其《补充协议》与本协议存在冲突条款，三方同意以本协议为准。”该三方协议签订后，因祥龙百嘉物业公司经工商核准更名为祥龙物业公司，祥龙物业公司（甲方）与王安强（乙方）、盛凯桥公司（丙方）于2011年3月10日签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称三方补充协议），约定：三方签订的原合同、有关补充协议及与之具有同等法律效力的相关合同附件的甲方主体变更为祥龙物业公司，由祥龙物业公司完全享有和承担作为原合同、有关补充协议及与之具有同等法律效力的相关合同附件的甲方主体的全部权利和义务。三方签订的原合同、有关补充协议及与之具有同等法律效力的相关合同附件其他条款内容不变，继续有效执行。上述三方协议及补充协议签订后，王安强于2013年3月31日退出与祥龙物业公司的承包关系，祥龙物业公司亦与盛凯桥公司于2015年1月30日补签了《加油站租赁合同》（以下简称2015租赁合同），主要约定为：“本租赁合同标的物位于北京海淀区×号的北京强安加油站，隶属于甲方的全部资产及经营权。租赁期限为五年，自2013年4月1日起至2018年3月31日。加油站自2013年4月1日起至2018年3月31日每年租金为235万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付20万元的履约保证金，且该项履约保证金不计入乙方应付的租金之中。合同期内，如因乙方违约导致甲方损失的，甲方均有权从乙方支付的该项履约保证金中直接扣除，并要求乙方立即补足履约保证金。合同期满或终止后，在乙方依约全面履行合同义务并如期完整地腾退加油站，且双方就本合同无任何争议的情况下，甲方在五个工作日内无息返还履约保证金。加油站合法经营所必须的一切执照、证件包括但不限于：公章（含财务章、合同章等）、工商营业执照（主、副本）、成品油零售经营批准证书（主、副本）、危险化学品经营许可证（主、副本）、计量合格证、税务登记证（主、副本）、组织代码证、加油站主项批复、环境保护合格证、消防验收合格证、安全评价报告、电器检测报告、储油罐检定证书和容积表、道路开口许可证。甲乙双方对上述加油站公章（含财务章、合同章等）、证照列出清单签字确认，甲方留存备案。甲方派专人进驻加油站对加油站的公章（含财务章、合同章等）、证照进行监督管理。双方商议具体的管理制度及使用流程，甲方派驻人员按照双方议定的管理制度实施严格监督管理。本合同有效期内，乙方经营加油站应依法建立财务帐目，财务（税务）报表应提供甲方备案，服从甲方定期的财务审计。在合同期满或终止时将全部财务（税务）资料完整移交给甲方。本合同期内，乙方应将加油站的全部营业收入计算合并纳入北京祥龙物业经营管理有限公司。加油站法定代表人由甲方出任，该法定代表人应及时、正确履行相关职责，以保证加油站正常经营，如因加油站法定代表人原因而给加油站合法、合规经营造成经济损失的，甲方据实赔偿。乙方经营加油站应当合法用工。乙方经营期间以加油站为用工主体与员工签订的劳动、劳务合同期限不得超过本合同期限。本合同终止，乙方负责解除加油站与加油站员工订立的合同（包括但不限于劳动合同、劳务合同）并承担全部费用。乙方认可租赁物现有的资产、相关设施设备及相关经营资质（详见附件）等已满足乙方租赁经营的需要。（第五条第2款）本合同期满，甲方按专业机构评估的设施、设备的净现值收购乙方对加油站原有投资的设施、设备。（第五条第3款）本合同期内，确需对加油站原有资产中的设施、设备等进行改造、更新时，由双方按需要商定设施、设备清单和项目投资额，由甲方按相关规定办理，乙方必须积极配合。改造、更新置换出来的原旧有设备，乙方自行处置，并从乙方投资的固定资产原值中扣除，同时，根据财务相关规定，对甲方投资更新、改造的设备、设施计提折旧费，由乙方每半年向甲方支付本合同期内的折旧费。在本合同履行期内，乙方必须妥善保管并使用加油站的资产及设备等，加油站的一切资产、设备设施的保养、维修等均由乙方自行承担，确保甲方财产的保值增值。本合同履行期内，乙方负责妥善处理加油站经营过程中与政府职能部门、加油站相邻权人、水电供应者在内的一切外部关系，处理该类事项的费用由乙方承担。本合同履行期内，乙方须保证加油站的设备设施齐全完好，正常运转，且应在本合同终止之日起五个工作日内将租赁物全部资产、设施设备交还甲方。本合同期限届满或终止后，如乙方无正当理由逾期腾退加油站及迟延交还相关证照的，每逾期一日应按照日租金双倍标准向甲方支付使用费。一方违反本合同约定的义务给对方造成损失的，应当据实赔偿。附则：双方对加油站的资产、设备设施、证照等做清点并制作清单，作为本合同附件。本合同期满半年前，双方可就租赁事宜进行协商，在同等条件下，乙方享有优先承租权。双方就加油站租赁事宜签署的其他文件如与本合同存在冲突条款，以本合同相关条款为准。”于该2015租赁合同履行期限届满前，盛凯桥公司与祥龙物业公司曾就合同续约等问题进行过洽商。其中，于2017年12月20日，祥龙物业公司向盛凯桥公司发出“关于《不再续约通知及改造事项洽商函》复函的回函”，主要内容为：“关于《加油站租赁合同》到期后不再续约的问题，我司再次重申，贵我双方签订的《加油站租赁合同》于2018年3月31日到期终止，我司的强安加油站不再对外出租。《加油站租赁合同》约定的租期最后一天为贵我双方对租赁物的交接日，请贵司于交接日将租赁物全部资产、设施设备交还我司。贵我双方就合同履行产生的各种争议、补偿等诉求的主张是各方对自己权利的保护，但均不能影响双方对租赁物的交接。”2015租赁合同期限届满后，祥龙物业公司与盛凯桥公司未能续签合同，盛凯桥未按2015租赁合同约定向祥龙物业公司交还租赁物资产。盛凯桥公司曾于2018年7月向祥龙物业公司公证邮寄租金支票，但祥龙物业公司对此未予接受。对有争议的证据和事实，本院认定如下：祥龙物业公司主张与盛凯桥物业公司之间2015租赁合同因期限届满而终止的事实，并依合同约定要求腾退、交还加油站资产及相关证照等。盛凯桥公司则以三方协议约定可续签5年租期及有权行使优先承租权为由，要求继续履行双方租赁合同。为此，盛凯桥公司向本院提供了王安强的证人证言，证人出庭接受了质证，王安强主要证实强安加油站原由其承包经营，直至2013年，期间因经营困难且盛凯桥公司出资多，故经向公司上报并得到同意，将加油站出租该公司经营，并签订多份协议，双方意思是若经营的好，可以继续出租给该公司。经质证，祥龙物业公司主张王安强与盛凯桥公司存在利害关系，且无权代表公司，所述事实不能实现盛凯桥公司的证明目的。现祥龙物业公司与盛凯桥公司对于三方协议及2015租赁合同中约定的相关内容并无异议，祥龙物业公司依该双方约定主张双方并未确定达成续约之合意，且公司收回加油站为自用，不再另行出租经营。盛凯桥公司未能就其上述继续履行之主张，向本院提供事实上及合同上的依据。祥龙物业公司主张盛凯桥公司返还的加油站资产中，除可确定一致的部分外，另涉及发票专用章、报税一卡通，主张返还的加油站证照中，除可确定一致的部分外，另涉及自2013年4月1日起强安加油站财务账册（含电子账册）及原始凭证。盛凯桥公司对于祥龙物业公司所述发票专用章、税控卡未予确认，对于该公司所述财务账册（含电子账册）及原始凭证不予认可，仅表示同意交付相应税务报表。在2015租赁合同中，双方未就发票专用章、报税一卡通及财务资料的具体内容作出明确约定，祥龙物业公司亦未就上述约定内容及盛凯桥公司实际持有情况向本院充分举证。盛凯桥公司不认可双方租赁合同已终止的事实，坚持主张继续履行双方租赁合同，并同时提出分别基于租赁合同继续履行及租赁合同终止为前提下不同的经济损失赔偿等诉请。虽经本院释明风险，盛凯桥公司坚持其上述诉请。首先，盛凯桥公司依据上述2015租赁合同第五条第2、3款之约定，要求祥龙物业公司支付强安加油站原有投资设施、设备价值款，包括2018年资产价值、2005年改造费、2008年油气回收改造费、2008年防爆阻隔网改造安装费；另要求祥龙物业公司支付原有投资设施、设备改造、更新项目费，包括2017年改造费、安全评价及评审费。盛凯桥公司还要求祥龙物业公司退还履约保证金、要求祥龙物业公司赔偿自法院判决返还加油站之日至合同履行至2023年3月31日止的利润损失、要求祥龙物业公司安置因其收回加油站而无法再择业的职工23人。针对上述请求，祥龙物业公司主张部分内容发生在双方签订2015租赁合同前，为私自改造，又属于企业经营成本，与祥龙物业公司无关。同时，部分系基于合同期限届满为前提，并经公司对仍存在且有价值部分进行评估回购之内容，但与其要求继续履行的诉请相矛盾，均没有法律依据，还有部分发生于双方合同期限届满之后，与祥龙物业公司无关。其次，盛凯桥公司主张海淀区安监局于2008年7月12日责令加油站整改安全隐患，其因对加油站进行整改而导致加油站停业，要求祥龙物业公司赔偿2008年7月10日至10月27日停业期间的职工工资损失及租金损失。祥龙物业公司对上述改造事实无异议，但反驳主张此改造发生于双方签订2015租赁合同之前，合同主体为王安强，与祥龙物业公司无关。盛凯桥公司另主张于2017年对加油站进行改造的事实，要求祥龙物业公司赔偿2017年5月18日至8月30日改造期间的租金损失。祥龙物业公司反驳主张2017年的改造系盛凯桥公司根据其自身需要进行，属于企业经营成本，且属于私自改造，与祥龙物业公司无关。盛凯桥公司主张改造拆解油罐的事实，要求祥龙物业公司赔偿油罐拆解费用，祥龙物业公司主张此为公司的资产，是加油站应当处理的，不是出租方应承担的责任。再次，盛凯桥公司主张祥龙物业公司于2018年3月末雇佣30名保安长期驻扎加油站附近，发放传单，骚扰加油站客户及员工，导致不得不聘请5名保安人员保证安全生产，要求祥龙物业公司赔偿相应的安保费用。祥龙物业公司对上述事实不予认可，盛凯桥公司未就此向本院提供证据。盛凯桥公司另主张祥龙物业公司人员于2018年6月12日及2018年9月18日，在加油站打砸，造成员工恐慌且受伤、停业，加油站电线、配电箱、供电设备被割断、破坏，且不得不增加安保人员，经营利润下降，故要求祥龙物业公司赔偿因此造成的停业损失、员工加班费、员工惊吓安抚费、受伤员工疗养费、设备维修费及增加安保人员支出，另因上述事实导致两次停电，致其不得不购置发电设置并改造发电机房，相应主张祥龙物业公司支付发电机房装修改造费、发电机购置及安装费，另要求祥龙物业公司赔偿因上述事实造成其2018年4月1日至2018年12月31日期间的经营利润损失。为此，盛凯桥公司向本院提供有监控视频录像及相关合同、费用发票及自行编制的销售明细表。祥龙物业公司对上述事实未予认可，却亦未就此向本院提供相应反证，另主张此事实发生于双方合同终止后，与祥龙物业公司无关。盛凯桥公司主张另主张祥龙物业公司支付2019年实行环保新标准后三次油气回收设备改造费。祥龙物业公司主张此事实发生于合同期限届满后，与祥龙物业公司无关。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力,双方当事人均应遵照执行。本案中，祥龙物业公司将强安加油站出租盛凯桥公司经营，双方就此签订有2015租赁合同，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。根据双方2015租赁合同约定，租赁期限为5年，自2013年4月1日至2018年3月31日。在该租赁期限内的实际履行中，祥龙物业公司与盛凯桥公司均履行了各自交付租赁物、支付租金之主要权利义务内容。现查明，双方于上述租赁期限届满前产生争议，争议焦点在于该租赁期限届满后，双方租赁关系是否延续。庭审中，祥龙物业公司主张双方租赁关系于上述租赁期限届满时终止，盛凯桥公司反驳主张双方租赁关系期限至2023年，要求继续履行双方2015租赁合同。盛凯桥公司主要依据的是2015租赁合同中关于优先承租权之约定及所谓三方协议中关于续签租期的承诺，并提供王安强的证人证言为据。现双方对于2015租赁合同及三方协议效力无异议，本院予以确认。但经质证，祥龙物业公司否认上述约定内容系对盛凯桥公司主张租期的承诺，主张双方并未就未来租期确定达成一致意见，王安强不能代表公司，其证人证言不能证明争议事实，该公司另述称此次收回租赁物为公司自用，不再另行对外出租。现查明，三方协议于王安强与盛凯桥公司之间签订的租赁协议期限内签订，主要目的是对王安强与盛凯桥公司之间租期届满后事项作出预先安排，并解决届满前遗留的问题，同时确定必须由祥龙物业公司与盛凯桥公司重新签订协议。根据相关约定内容，祥龙物业公司同意延长其租期至2018年3月31日，已充分考虑了盛凯桥公司投资风险和投资回收，其中另约定可续签5年租期，待租期届满前双方商谈续签合同事宜。由此可见，双方确存在于租期届满后可续签合同的意向，但最终应以商谈续签合同为准。事实上，双方亦根据三方协议签订了2015租赁合同，该合同仅约定有优先承租权之内容，亦未就未来租期作出明确约定。且2015租赁合同约定的优先承租权，与三方协议相关内容并不矛盾。故双方应当以2015租赁合同作为规范双方争议的依据，该合同约定租期仅至2018年，虽约定有优先承租权内容，但应以继续出租经营为条件，没有证据证明该公司收回租赁标的物后另行出租经营的事实。故现2015租赁合同期限已届满，双方合同关系因租期届满而终止，盛凯桥公司主张双方租赁期限未届满并要求继续履行，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。根据2015租赁合同约定，在合同期满或终止时，盛凯桥公司应将全部财务（税务）资料完整移交给祥龙物业公司，如无正当理由逾期腾退加油站及迟延交还相关证照的，每逾期一日应按照日租金双倍标准向甲方支付使用费。另查明，2015租赁合同期限届满前，祥龙物业公司即向盛凯桥公司宣告租期届满并收回加油站等，但盛凯桥公司至今未能腾退、交还加油站资产及证照等，其行为违反了上述合同约定，应当对此承担相应的违约责任。故现祥龙物业公司要求盛凯桥公司腾退交还加油站资产及证照等，并要求该公司赔偿逾期腾退交还的使用费，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。但因双方于2015租赁合同中，未就需交还的具体标的物作出明确约定，本院对于其中没有明确约定且祥龙物业公司未提供其他证据证明的部分不予采信。与此同时，盛凯桥公司作为2015租赁合同相对方，亦有权依据该合同约定，就履行中祥龙物业公司可能存在的违约行为，要求其承担相应的违约责任。审理中，盛凯桥公司确向祥龙物业公司提出了多项的反诉请求，但经本院审查，亦经盛凯桥公司认可，首先明显存在部分基于租赁合同终止，方具备行使条件的权利主张。经本院释明风险，盛凯桥公司坚持于本案中主张租赁合同期限未届满且要求继续履行合同，并对上述部分诉请不予变更。盛凯桥公司主张的该部分请求中，除退还履约保证金、赔偿预期利润损失外，还包括对已经过改造且现存的加油站设施、设备的赔偿。其中，2015租赁合同约定，本合同期满，甲方按专业机构评估的设施、设备的净值收购乙方对加油站原有投资的设施、设备，祥龙物业公司于庭审中对此亦无异议。故盛凯桥公司应当于满足上述合同约定条件或符合法律规定条件下，向祥龙物业公司主张相应权利。现盛凯桥公司在主张租赁期未届满并要求继续履行情况下同时提出上述主张，本院不予支持。其次，盛凯桥公司另提出的部分诉请，经调查，相关事实明显发生于双方2015租赁合同期限届满即2018年3月31日之后，其中包括所谓两次停电造成的损失、根据2019年环保新要求对加油站进行改造的费用损失等。根据盛凯桥公司提供监控录像，可确定双方的矛盾在租赁合同期限届满后有所升级，但该相关争议已超出本案诉争租赁合同有效约束的范围。若盛凯桥公司认为所涉行为侵犯其财产等权利，可依法另行主张，本院对盛凯桥公司的该部分请求不予支持。再次，盛凯桥公司主张其于2008年、2017年两次对加油站进行改造，均造成加油站停业损失，要求祥龙物业公司分别赔偿两次改造停业期间的职工工资损失及租金损失，该公司还向祥龙物业公司单独主张2017年拆解油罐所产生的费用损失，而祥龙物业公司均主张与公司无关。现已查明，上述拆解油罐事实系基于盛凯桥公司所述2017年加油站改造所产生，从性质上属于整体改造工作的应有内容。根据三方协议及其2015租赁合同，可确定三方或双方在签订上述协议或合同时，并未就盛凯桥公司现述2008年改造所涉债务产生争议，且明确约定对于祥龙物业公司与盛凯桥公司直接确立合同关系即2013年4月1日前的遗留问题，也即王安强承包期间形成的遗留问题由王安强负责解决。盛凯桥公司所述2017年改造虽发生于双方2015租赁合同有效期间，但该合同关于合同期内确需对加油站进行改造、更新事项的约定内容，限于双方需商定、配合及旧设备的固定资产原值扣除与折旧费的计提等内容，并未约定所产生的改造费用及损失应由祥龙物业公司承担。故现盛凯桥公司要求祥龙物业公司承担上述两次改造所产生的费用及损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。审理中，盛凯桥公司另主张祥龙物业公司于双方租赁合同期限内雇佣人员并使用车辆阻止其2017年对加油站的改造施工之事实，盛凯桥公司为此提供有部分时间的监控录像及照片，但该事实未得到祥龙物业公司的认可，盛凯桥公司现主张赔偿其雇佣安保人员维持现场所支出的费用，但其未能就所述事实所造成的实际后果及其为此支出两个月安保费的必要性、关联性向本院充分举证，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京盛凯桥石油制品有限公司返还北京祥龙物业经营管理有限公司北京强安加油站资产（包括房屋4间、加油机4个、罩棚1座、油罐3个）；二、于本判决生效后七日内，北京盛凯桥石油制品有限公司返还北京祥龙物业经营管理有限公司北京强安加油站营业执照（正、副本）、危险化学品经营许可证（正、副本）、成品油零售经营批准证书（正、副本）、公章、财务章、2017年北京强安加油站安全评价报告、自2013年4月1日至其腾退北京强安加油站之日的北京强安加油站财务账册、税务报表；三、于本判决生效后七日内，北京盛凯桥石油制品有限公司按照日租金双倍标准即13065元计算，支付北京祥龙物业经营管理有限公司自2018年4月1日起至其腾退北京强安加油站之日止的迟延交付使用费；四、驳回北京盛凯桥石油制品有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费453元，由北京盛凯桥石油制品有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费117374元，由北京盛凯桥石油制品有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  王焕春人民陪审员  朱玉凤二〇二〇年七月二十三日书 记 员  王晓华