江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初375号原告：李锦燕，男，1976年4月17生，浙江省人，住浙江省。原告：沈晓薇，女，1978年11月19日生，浙江省人，住浙江省。二原告共同委托代理人：陈天依，浙江中锐律师事务所律师。二原告共同委托代理人：陈怡澜，浙江中锐律师事务所实习律师。被告：沭阳联创置业有限公司，统一社会信用代码913213225738436036，住所地江苏省沭阳县月星国际家居生活广场旗舰店**。法定代表人：钱云云，该公司董事长。委托诉讼代理人：何刚，江苏华脉律师事务所律师。原告李锦燕、沈晓薇与被告沭阳联创置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。二原告委托代理人陈天依、被告委托代理人何刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：一、被告向二原告交付位于江苏省沭阳县沭城镇迎宾大道月星国际家居生活广场28套商品房，并在交付后的90日内办理商品房不动产登记手续；二、被告支付逾期违约金730014.285元（从2017年12月31日开始暂计算至2019年12月16日，其后发生的违约金仍按日万分之二计算，直至商品房交付之日止）；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系月星国际家居生活广场商品房项目的开发商。2017年10月，被告与二原告签订了编号为月星家居6－2115等28份《商品房买卖合同》，合同约定二原告向被告购买月星国际家居广场28套商品房，购房总价款为5104995元。合同对商品房的基本情况、双方权利义务及违约责任进行了详细的约定。后原、被告约定前述商品房买卖合同项下应付房款与被告所欠巨匠建设集团股份有限公司的工程款抵扣，据此二原告履行了购房款支付义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，该商品房应于2017年12月31日前验收合格并交付使用，但被告未履行交付义务，且在此期间没出现被告可以延期交付的情形。二原告已多次进行催告，但被告仍未进行交付。被告沭阳联创置业有限公司辩称：原、被告签订《商品房买卖合同》及用被告所欠巨匠建设集团股份有限公司工程款抵扣购房款的事实没有异议。巨匠建设集团股份有限公司有先给付被告1.1亿元发票的义务，被告没有出具给二原告购房款发票，是因为巨匠建设集团股份有限公司没有先履行开具工程款发票，过错不在被告。案涉房屋于2015年通过竣工验收，原、被告双方于2017年10月19日签订合同时，房屋已经符合交付条件，系原告自已没有办理交接手续所致，被告不存在逾期交付房屋的违约行为。根据合同第八条第五款约定，原告应该付清全部房款和税费后，被告才有交付房屋的义务，但是原告并没有交清税费、物业费等相关费用。如果法庭认定被告存在违约行为，被告认为逾期交付房屋的违约金标准过高，请求法庭予以调整。本院经审理认定的事实：案外人巨匠建设集团股份有限公司承建被告开发的江苏省沭阳县月星国际家居生活广场项目，双方于2017年8月23日签订工程款结算确认单，被告将包括案涉28套的一批房屋以每平方米3500元的价格冲抵给巨匠建设集团股份有限公司，用以冲抵被告欠付巨匠建设集团股份有限公司工程款，工程款结算确认单的附件中列明了具体的房号、面积、单价、金额及巨匠建设集团股份有限公司指定的实际购房人（签合同人）。根据被告与巨匠建设集团股份有限公司工程款结算确认单的约定，原、被告签订了合同备案时间为2017年9月8日的28份商品房买卖合同，被告将沭阳县月星国际家居生活广场6－1915、2115、19001、19003、19009、19011、19013、19017、21007、21009、21011、21013、21017、21019及7－807、809、811、813、815、1005、1011、1015、1017、1019、1111、1113、1117、1119室共计28套房屋备案在二原告名下。双方签订的商品房买卖合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、商品房经分期综合验收合格，买受人付清该商品房全额房款及相关税费；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、沭阳县人民政府或主管部门批准的规划设计变更所引起的延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交按，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，被告没有按期交房，引起纠纷。另查明，案涉房屋已符合交付及办证条件，并已备案在二原告名下。被告没有向原告出具购房发票导致原告无法办证。上述事实，有原告陈述、被告答辩、商品房买卖合同、工程款结算确认单及附件五份、情况说明、复函等证据予以证实。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应该按照合同约定全面履行其义务。二原告通过冲抵工程款的方式已履行其付款义务，被告亦应按照合同约定履行交付义务。被告辩称没有按期交付系原告没有办理交接手续及没有付清相关税费所致，但根据合同约定，被告应当书面通知原告办理交付手续，并应当在2017年12月31日交付原告使用，被告未能提供证据证明向原告发出书面交房通知，被告的辩解意见，本院不予采纳；因被告未向原告出具发票，导致原告不能办理案涉房屋的权属登记证书，被告辩称因巨匠建设集团股份有限公司未向其出具工程款发票，所以没有出具案涉房屋的购房发票给原告。本院认为，原告通过冲抵工程款方式支付案涉房屋购房款，该冲抵也得了被告的认可，应视为原告的购房款已履行完毕，巨匠建设集团股份有限公司如未向被告出具工程款发票，属于另一个法律关系，被告可另行主张权利，在原告付清购房款的情况下，不构成不向原告出具购房款发票理由，被告的辩解意见，不符合法律规定,本院不予采纳。综上，在案涉房屋已符合交付及办证条件下，被告虽已将案涉房屋办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，但并没有将案涉房屋的购房发票交付给原告，异致原告不能办理房屋权属登记手续。在原告已付清购房款及房屋符合办证条件情况下，办理房屋登记手续需由被告交付给原告的材料，被告也应充分履行，这也是商品房买卖合同中被告应负的义务，故原告要求被告交付房屋及在交付后90日内协助其办理案涉房屋权属登记证书，符合法律规定，本院予以支持。针对被告提出逾期交房违约金过高，要求法院依法调整违约金标准问题。本院认为，逾期交房的违约方是开发商，相对于一般的购房消费者，其在专业知识、经济实力和信息资源等方面均具有优势。虽然双方是平等的民事主体，但是开发商对房地产市场的预估能力及损失预见能力都要远远强于一般购房消费者。通常情况下，买卖双方签订的商品房买卖合同都是由开发商提供的格式合同，违约金条款也是开发商预先设定的。纠纷发生后，开发商作为违约方又提出违约金过高的诉讼请求，这无疑对购房消费者而言是不公平的，故对被告要求调整违约金标准的意见本院不予采纳。根据合同第八条、第九条约定，被告应在2017年12月31日前向原告交付房屋，原告逾期交房违约金应从2018年1月1日起算，按已付购房款日万分之二标准计算至实际交付之日止。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沭阳联创置业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告李锦燕、沈晓薇交付位于沭阳县月星国际家居生活广场6－1915、2115、19001、19003、19009、19011、19013、19017、21007、21009、21011、21013、21017、21019及7－807、809、811、813、815、1005、1011、1015、1017、1019、1111、1113、1117、1119室共计28套商品房，并在交付后90日内协助原告李锦燕、沈晓薇办理上述房屋的权属登记手续；二、被告沭阳联创置业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告李锦燕、沈晓薇支付逾期交房违约金（以5104995元为基数，从2018年1月1日起按日万分之二标准计算至实际交付房屋之日止）。案件受理费52645元（二原告已缴纳26323元），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费52645元。审 判 长  杨 震人民陪审员  陈儒建人民陪审员  章如林二〇二〇年七月二十日书 记 员  袁 洋附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号：开户银行：中国银行沭阳北京路支行开户名称：沭阳县人民法院执行款专户开户账号：62×××39不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。