贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0111民初6532号 原告（反诉被告）：贵阳市花溪区饮食服务公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**。 法定代表人：韦义，职务：总经理。 委托诉讼代理人：罗来厚，贵州博文律师事务所律师，执业证号：15201201010905282，特别代理。 被告（反诉原告）：蒋秋香，女，1987年7月21日出生，汉族，住，住贵州省贵阳市观山湖区/div> 委托诉讼代理人：张胜贤，贵州元年律师事务所律师，执业证号：15201201810050815，特别代理。 委托诉讼代理人：龙丽蓉，贵州元年律师事务所实习律师，一般代理。 原告（反诉被告）贵阳市花溪区饮食服务公司（以下简称花溪饮食公司）与被告（反诉原告）蒋秋香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）花溪饮食公司的委托诉讼代理人罗来厚与被告蒋秋香及其委托诉讼代理人张胜贤、龙丽蓉到庭参加诉讼。本案因鉴定及疫情等原因，依法扣除相应审限。本案现已审理终结。 原告花溪饮食公司向本院提起诉讼请求，请求判令：1、解除原被告于2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》和2015年9月24日签订的《房屋租赁补充合同》，将花溪区房屋一栋交还给原告；2、被告支付原告拖欠的租金266800元（截止2019年7月7日26680元×10月＝266800元），以后的租金应缴纳至被告交还原告门面止；3、支付违约金48024元（26680×12月×0.5‰×300天＝48024元），以后的违约金应缴纳至被告交还原告门面止；4、诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告当庭撤销了第一项诉讼请求。事实和理由：2015年6月8日韩良友与原告签订《房屋租赁合同》，租赁原告位于花溪区房屋一栋经营，合同期至2020年6月7日止。2015年9月24日双方签订《房屋租赁补充合同》，将合同延长至2022年6月7日。2017年11月9日，韩良友向原告申请，与被告合伙经营。经原告同意，2017年11月14日，被告在原《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》上签字，正式入伙共同经营。同日，韩良友申请退出合伙共同经营，由被告独自经营，被告向原告提交了独自经营的书面承诺。被告接手经营后，房屋租金交至2018年9月7日。至今已有三个季度未交。根据《房屋租赁补充合同》第二条约定，不按期交纳租金的合同期限不延长和第三条约定，不能按期缴纳租金，超过15日的，原告可以解除合同的约定，原告申请解除合同。《房屋租赁合同》第三条约定，不能按期缴纳租金，若拖欠，每日按年租金总额万分之五的约定，被告应向原告支付违约金48024元（26680×12月×0.5‰×300天＝48024元），违约金还应支付至被告交还原告门面时止。根据合同第六条约定，被告在经营期间，水电自行承担，被告应将水电费向相关收取单位缴清。综上所述，原告认为依法签订的合同应当受到法律的保护，按约履行了义务，但被告履行合同期间，不履行缴纳房租的义务，请求判令如前。后，原告撤销第一项诉讼请求。撤销理由为，原告认为被告请求解除合同理由不成立，其所提的客观因素不是法律意义上的不可抗力，属于一般商业风险。装修费用系被告基于经营需要所进行的一般商业行为，不是法律意义上的添附。故原告不同意解除合同，不主张门面返还的诉请。 被告蒋秋香辩称，请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1、双方之间的租赁合同及补充租赁合同已经依法解除，在发生情势变更后被告已经于2019年6月28日向原告邮寄了合同解除通知书，要求解除合同及补充合同。原告于2019年7月1日收到该通知，未提出异议，且在其起诉后一致同意解除合同，合同解除时间即收到解除合同通知书之日，不存在继续履行的情况，约定7日内进行交接并未履行，系原告扩大的损失，原告不得就扩大部分的损失要求赔偿；2、被告未缴纳租金系不可抗力因素所致，且及时告知了原告，被告并不存在违约行为，因此不应承担违约责任，同时，在被告方履行了告知义务后原告方未采取相应措施，致使损失扩大，应当由原告方自行承担，不应当由被告继续支付租金。3、本案所涉租赁合同无法继续履行系因合同签订的客观情况已发生变化，致使合同目的无法实现，并非被告违约所致。关于原告要求撤销第一项诉请，我方不同意。因为案涉两份合同已经解除，被告向原告发出解除通知书及原告提起诉讼，均说明双方同意解除合同。因此，双方合同已经于2019年7月解除，现原告要求撤销第一项诉请没有事实及法律依据。4.案涉合同因情势变更致使合同提前解除的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”之规定，被告在取得原告同意后，对租赁房屋进行装修，已经构成了我国民法规定的添附，且合同解除是因为发生不可抗力的原因导致。按照公平原则，原告应对被告租赁房屋装修费用予以补偿，并返还被告交纳的保证金。 反诉原告蒋秋香向本院提起反诉请求，请求判令：1、确认《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》于2019年7月1日解除；2、反诉被告补偿反诉原告租赁房屋装修费用600000元（具体金额以评估为准）；3、反诉被告返还反诉原告租赁保证金53360元；4、反诉诉讼费由反诉原告承担。事实和理由：2015年6月8日韩良友与反诉被告签订《房屋租赁合同》，租赁反诉被告位于花溪区房屋一栋经营，约定租期从2015年6月8日至2020年6月7日。又于2015年9月24日签订《房屋租赁补充合同》，将租期延期至2022年6月7日。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了53360元的租赁保证金，并对租赁房屋进行装修，并用于经营浴室和宾馆。后因贵州燃气集团股份有限公司停止供气、贵大南校区整体搬迁，霞辉路规划改为单行线等情势变更，反诉原告于2019年6月25日向反诉被告发出解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》。反诉被告于2019年7月1日收到该通知书，并未提出异议。合同约定租期自然届满期限为2022年6月7日，但因情势变更致使合同提前解除，而不是自然届满。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，反诉原告在取得反诉被告同意后，对租赁房屋进行装修，已经构成民法规定的添附，且合同解除系因发生不可抗力所致。按照公平原则，反诉被告应对反诉原告租赁房装修费用予以补偿，并返还反诉原告交纳的保证金。综前所述，反诉原告提起反诉如前。 反诉被告花溪饮食公司辩称，反诉原告合同解除的理由不成立，不具有法律意义上的不可抗力因素，也不符合最高人民法院关于情势变更的相关规定，应当继续履行合同。支付租金是根据房屋租赁合同订立的条款计算的，依法订立的合同受法律保护，因此于法有据，计算的租金，违约金合同中明确表达了租金的计算方式及违约金的计算方式，因此租金应当从未交纳之日起至合同履行期止，合同列明的租金金额计算至起诉之日。装修费用反诉原告对所租赁的房屋进行装修是基于经营的需要，属于一般商业行为，不具有法律意义上的添附。综上，应当驳回反诉原告的诉讼请求。 本案经审理认定事实如下： 2015年6月8日韩良友（承租方、乙方）与花溪饮食公司（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁花溪饮食公司位于花溪区房屋一栋经营，合同期至2020年6月7日止。2015年9月24日双方签订《房屋租赁补充合同》，将合同延长至2022年6月7日。前述《房屋租赁合同》约定：租赁期限从2015年6月8日起至2020年6月7日止，租金为26680元／月，年递增5%。租金按照先交后使用的原则，每季度交纳一次，…若拖欠，每日按每年租金总额的万分之五加收违约金。超过十五天未交，甲方有权解除合同，并追回所欠的租金和延期保证金。第四条约定，乙方在签订租赁合同时，向甲方缴纳保租赁保证金53360元，合同期满，若乙方未违反合同约定，甲方将租赁保证金全额返还乙方。第五条约定，乙方在租赁期间如需要对房屋进行装修，在装修时不得损坏房屋主体结构，需拆除的墙面或有可能影响房屋安全的部分，必须经有关部门现场勘查同意后，方可进行。合同期满，房屋内的固定设施及装修部分不得拆除，无偿交回甲方。第十条约定，合同期间，其中的一方若需解除合同，必须提前一个月通知对方后方能解除，要求解除合同的一方必须支付另一方违约金，违约金金额为两个月的租金。第十一条，合同期间，甲方若遇国家政策变动，企业改革改制、拆迁等不可抗拒因素时，本合同自然终止，甲方不承担违约责任。前述《房屋租赁补充合同》又约定，合同延期两年至2022年6月7日，乙方不按期缴纳租金，延期合同无效。合同期满，其装修的固定部分不能拆除，无偿归甲方所有。 2017年11月9日，韩良友向花溪饮食公司申请，与蒋秋香合伙经营。经花溪饮食公司同意，2017年11月14日，蒋秋香作为承租方（乙方）在原《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》上签字，正式入伙共同经营。同日，韩良友申请退出合伙共同经营，由蒋秋香单独经营，蒋秋香向花溪饮食公司提交了独自经营的书面承诺。蒋秋香接手经营后，房屋租金交至2018年9月7日，并对该租赁房屋进行装修，用于经营浴室和宾馆。 经营过程中，因贵州燃气集团股份有限公司停止供气、贵大南校区整体搬迁、霞晖路因规划改为单行线等原因，蒋秋香经营发生困难，房屋租金到期后未能按时交纳。蒋秋香于2019年6月3日向花溪饮食公司提交《减、免房租申请书》，花溪饮食公司于2019年6月12日对申请书进行了答复，拒绝了其减免房租的申请，并要求蒋秋香于2019年6月20日前交清房租。蒋秋香于2019年6月25日将解除租赁合同通知书邮寄给花溪饮食公司，花溪饮食公司于2019年7月1日收件后并未进行答复。花溪饮食公司在审理中陈述，蒋秋香提出过减免申请，但该公司不同意减免房租，因为正常经营风险应当由蒋秋香自行承担。因蒋秋香拒付拖欠的房租，花溪饮食公司诉至本院，诉请如前。蒋秋香认为双方合同因情势变更已于2019年7月1日解除，不应再支付相关费用，花溪饮食公司应当分担房屋装饰装修等费用并返还租赁保证金，与花溪饮食公司协商未果也反诉如前。 蒋秋香出具的《承诺书》载明，其本人自愿独立负责花溪区成荫巷临街7号、9号门面及背后二层房屋一栋经济经营活动和履行《房屋租赁合同》“2022年6月7日”的合同期限。 另，蒋秋香于2019年8月8日向本院申请对承租房屋的装修价值进行评估，但在本院选定评估机构的过程中，截止2019年9月11日公告过程中无相关机构报名。本院提出由双方自行选定评估机构，但花溪饮食公司于2019年12月11日书面回复不同意蒋秋香自行选定的评估机构对房屋装修部分进行评估。故评估未能开展。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《关于退出共同经营的请求》、《停气通知》、《减、免房租申请书、《关于蒋秋香申请减免房租的回复》《承诺书》等在卷佐证，本院予以采信，作为本案的事实依据。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。蒋秋香作为承租人加入，且出具承诺书，应认定前述两份合同对其具有拘束力。花溪饮食公司当庭撤销了第一项诉讼请求，系对自己的诉讼权利的处分，不违反法律法规，予以准许。但反诉原告蒋秋香主张合同于2019年7月1日解除，因解除权系当事人单方意思表示使法律关系发生变化的形成权，应以解除的意思表示到达相对方的时间认定为解除的法律效力已经产生，花溪饮食公司于2019年7月1日收到解除租赁合同通知书，故蒋秋香主张合同已于2019年7月1日解除理由明显成立，予以采信，对该项反诉请求予以支持。合同解除后，蒋秋香应将案涉房屋返返给花溪饮食公司。但花溪饮食公司放弃了交付房屋的诉请，本院不再明确。 合同解除后，蒋秋香应支付至合同解除之日的租金及合同解除后至房屋实际返还之日前的房屋占用费。2018年9月8日至2019年7月1日，蒋秋香欠付房租共计296天，每月应付26680元，依据合同约定，共欠付26680元×12个月÷365天×296天=259636.60元，该项诉请符合约定，予以支持。从合同解除后的次日即2019年7月2日起，蒋秋香应当按照合同约定的月租金标准支付房屋占用费至实际腾房之日止，本院予以支持。 关于花溪饮食公司诉请的违约金，因逾期支付租金产生的系资金占用损失，合同约定标准“每日按每年租金总额的万分之五”明显过高，且蒋秋香提出其不违约，不支付违约金的抗辩，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，依法予以调整。涉案合同并未约定违约金的起始日期，且花溪饮食公司未举证证实其在本案起诉前向蒋秋香主张过违约责任，本院认定自花溪饮食公司起诉之日2019年7月10日起算违约金，根据法律和相关规定，违约金应自2019年7月10日起至2019年8月19日以259636.60元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后以259636.60元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠付租金全部付清之日止。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案争议的停止供气、修路及贵大南校区整体搬迁等外在因素属于商业活动中不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的一种经济现象，不属于不可抗力，亦不属于适用情势变更原则的条件和范围，蒋秋香诉请的理由不成立，故蒋秋香要求赔付装修残值损失失去支持的基础。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”之规定和《房屋租赁合同》第五条约定“…合同期满，房屋内的固定设施及装修部分不的拆除，无偿交回甲方…”，本案合同解除系由蒋秋香提出，案涉合同权利义务终止系因蒋秋香无法按时支付房租的违约行为所致，结合双方约定的“合同期满装修部分需无偿交付给花溪饮食公司”的意思表示，合同无法继续履行后，装修部分应当无偿归属花溪饮食公司，故蒋秋香要求补偿装修款的请求不符合双方约定，亦不符合法律规定，故对该反诉请求不予支持。关于租赁保证金问题，蒋秋香违约解除合同，依据合同第四条“若乙方未违反合同约定，甲方将租赁保证金全额返还乙方”和第十条“合同期间，其中的一方若需解除合同，必须提前一个月通知对方后方能解除，要求解除合同的一方必须支付另一方违约金，违约金金额为两个月的租金。”的前述约定，蒋秋香违约解除合同，应当支付两个月房租即53360元作为违约金，故该租赁保证金已全部冲抵解除合同所产生的违约金，蒋秋香要求返还租赁保证金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条第二款之规定，判决如下: 一、确认贵阳市花溪区饮食服务公司与蒋秋香于2015年6月8日所签订的《房屋租赁合同》和2015年9月24日所签订的《房屋租赁补充合同》于2019年7月1日已经解除； 二、蒋秋香于本判决生效之日起十日内支付贵阳市花溪区饮食服务公司房屋租金259636.60元及违约金（违约金自2019年7月10日至2019年8月19日以259636.60元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后以259636.60元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠付租金全部付清之日止）； 三、蒋秋香从2019年7月2日起继续按合同约定的月租金26680元的标准支付房屋占用费至实际腾房之日止； 四、驳回贵阳市花溪区饮食服务公司的其他诉讼请求； 五、驳回蒋秋香的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币3011元（已减半收取），由贵阳市花溪区饮食服务公司负担258元，由蒋秋香负担2483元；反诉案件受理费5167元（已减半收取），由蒋秋香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  康志刚 二〇二〇年七月十五日 书记员  张晓燕