广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1533号原告：何国忠，男，1963年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区************，公民身份号码440************132。委托诉讼代理人：何浩然，广东务正律师事务所律师。被告：佛山市三水年丰投资开发有限公司，住所地为广东省佛山市三水区*****，统一社会信用代码914***********146W。法定代表人：梁健开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓明晖，广东华登律师事务所实习律师。原告何国忠诉被告佛山市三水年丰投资开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。开庭时，原告何国忠的委托诉讼代理人何浩然、被告佛山市三水年丰投资开发有限公司的委托诉讼代理人邓宏平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿350000元（其中F-1098铺位250000元、东三座C-210宿舍100000元）；2.判令被告支付F-1098铺位2017年4月1日起至该铺位赔偿款到账之日止的租金补偿款，暂计至2020年3月31日止为43680元（按每月1000元，从第二年开始每年递增20%计算）。C-210宿舍从2017年6月1日起至宿舍赔偿款到账之日止的占用费，按每月306元计算，暂计至2020年3月31日为10404元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年6月24日，原、被告签订《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》，约定原告出资42262元，被告建设位于范湖经济开发区内宿舍、铺位后，东三座编号为C-110首层铺位及C-210二层宿舍归原告所有。2009年3月27日，原、被告又签订了《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位建房合同补充协议》，约定：1.原告将上述C-210宿舍出租给被告，租期从2009年4月1日至2017年5月31日，租金共30000元。2.原告用上述C-110铺位置换被告位于佛山市三水区********委会“寸涡”F-1098铺位，待被告的范湖广场二、三期改造后重新置换。期限届满后被告至今未将宿舍交还给原告，也未交纳占用费。被告未置换铺位，被告应支付补偿租金1000元/月，并从第二年开始每年递增20%。从2017年4月1日起，被告未支付补偿租金。因被告与他人的纠纷，上述商铺和宿舍已被法院拍卖，原告已不可能取回商铺和宿舍。被告辩称：1.《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》实际为房屋租赁合同，原告主张赔偿款无事实和法律依据。2.根据合同法229条的规定，租赁物的所有权在租赁期内发生变更不影响合同的效力。法院拍卖导致商铺和宿舍的所有权发生变更，被告的合同权利义务应由买受人----广东宁道堂保健服务有限公司承受。3.商铺和宿舍已于2019年8月15日被拍卖，被告已不再占用使用商铺和宿舍，故被告只应承担拍卖之前的有关费用。原告在诉讼中提供了如下证据：1.《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》一份。证明合同性质是合资建房合同，合同签订后，原告按约定交付了建设资金42262元，取得了宿舍和商铺。2.《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位建房合同补充协议》一份。证明返租期满后，被告未返还宿舍，应按租金30000元的标准计算占用费，商铺已被拍卖，被告应支付租金和占用费。被告对原告的证据1的真实性无异议，证明内容有异议，认为商铺和宿舍的所有权人是被告，原告以42262元取得商铺和宿舍五十年的使用权，故合同性质是租赁合同，且超过20年的部分无效。证据2的真实性无异议，认为补偿协议是有效的租赁合同，且该合同于2019年8月15日拍卖成交之日终止履行。被告在诉讼中提交了如下证据：1.《佛山市三水区人民法院关于佛山市三水区*****科技工业区范湖小区南区B-1-2号等土地使用权、房产一批（第二次拍卖）的公告（二次）》一份、《网络竞价成功确认书》一份、《执行裁定书》一份。证明案涉房地产于2019年7月29日由法院公告拍卖,于2019年8月15日拍卖成交,于2019年9月2日裁定拍卖成交,法院在拍卖公告中明确房地产的权属人为被告,本案属于使用权转让。2.《公告》一份。证明法院发布公告要求房地产的权利人主张权利，但原告未主张有关权利，提出执行异议，应承担法律后果。3.《房地产权证》一份。证明案涉房地产具有合法产权，但土地的性质为工业用地，不能分割转让，合作建房不构成房屋转让，只是使用权转让。原告对被告的证据1、证据2、证据3的真实性不确认，请法院核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告的证据是原件，来源合法，本院予以采信。被告的证据虽不是原件，但内容真实，本院予以采信。本院经审理查明，2004年6月24日,原告与被告签订《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》（以下简称案涉合建房合同书）。该合同书的主要内容为:1.原告出资42262元作为被告建设范湖经济开发区生活区宿舍、铺位合建房的资金。2.宿舍、铺位建成后，被告定于2004年7月1日将位于东三座编号为C-110首层铺位及C-210二层宿舍交付原告使用。铺位和宿舍的面积共76.84㎡。3.铺位和宿舍的所有权用被告的名义，原告拥有铺位和宿舍的使用权50年(以国有土地使用权证为准)。其后，原告付给被告42262元。2004年7月1日，被告将上述铺位和宿舍交付原告使用。2009年3月28日，原告与被告签订《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位建房合同补充协议》(以下简称案涉补充协议)。该补充协议的主要内容为：1.原告将C-210宿舍出租给被告，租赁期限为2009年4月1日至2017年5月31日，租金总额为30000元。2.自2009年4月1日起，被告暂以F-1098铺位置换原告的C-110铺位。待范湖广场二、三期改造完成后，被告在2014年4月1日前以同等面积铺位置换F-1098铺位。置换前，原告继续使用F-1098铺位。逾期置换的，被告向原告支付铺位租金1000元/月，逾期一年的，租金按每年20%递增。3.置换后新的铺位的使用期按原合同执行。其后，被告开始使用C-210宿舍，原告开始使用F-1098铺位。原告已收取C-210宿舍租金30000元。案涉补充协议约定的租赁期满后，被告未向原告返还C-210宿舍。被告一直未以其他铺位置换F-1098铺位。原告已按案涉补充协议的约定收取了截止2017年4月1日止的逾期置换租金。同时查明，上述铺位和宿舍属于证号为粤房地证字第C37211**《房地产权证》项下不动产，无独立不动产权证。2019年8月15日，因其他案件的执行，本院依法拍卖了包含上述铺位和宿舍的被告名下不动产。拍卖过程中,原告未提出相关执行异议。2019年9月2日，本院作出（2018）粤0607执2258号之二《执行裁定书》，确认包含上述铺位和宿舍在内的被告名下不动产归买受人广东宁道堂保健服务有限公司所有。广东宁道堂保健服务有限公司已实际控制上述铺位和宿舍。本院认为，本案案由为租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1.案涉合建房合同书的合同性质、效力如何？2.案涉补充协议的合同性质、效力如何？3.案涉合建房合同书、案涉补充协议涉及宿舍的内容如何处理？4.原、被告应分别承担何种法律责任？5.租金如何处理？6.原告的损失如何计算？一、案涉合建房合同书的合同性质、效力如何?原告认为案涉合建房合同书属合伙性质的合同，被告认为案涉合建房合同书是租赁合同。对此，本院认为，虽然案涉合建房合同书名为双方合作建房，但是合同中并无关于合伙经营、利益分享、风险共担的约定，事实上合同履行过程中双方也无合伙经营、利益分享、风险共担的经营行为，故不能认定案涉合建房合同书属于合伙性质的合同。案涉合建房合同书关于铺位和宿舍的所有权登记在被告名下、原告取得铺位和宿舍50年使用权的约定，符合不转移标的物所有权、仅转移标的物使用权的租赁合同显著特征，故案涉合建房合同书的性质实际应为房屋租赁合同。案涉合建房合同书是原、被告双方真实意思表示，其主要内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。但是，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”案涉合建房合同书约定原告取得铺位和宿舍50年使用权即约定租赁期限为50年，该约定违反了上述租赁期限不得超过20年的规定，故超过20年的部分约定无效。二、案涉补充协议的合同性质、效力如何?案涉补充协议主要包含两个合同关系，即：一是宿舍的返租，属于租赁物的返租合同关系，二是铺位的置换，属于租赁物的置换合同关系。案涉补充协议是原、被告双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。三、案涉合建房合同书、案涉补充协议如何处理？铺位和宿舍已被依法拍卖，不再被原、被告任何一方使用、控制，以租赁铺位和宿舍为合同目的的案涉合建房合同书、以返租宿舍和置换铺位为合同目的案涉补充协议已无法履行，故案涉合建房合同书的有效部分、案涉补充协议应当终止履行。根据案情，本院确认案涉合建房合同书的有效部分、案涉补充协议终止履行的时间为本院作出有关拍卖财产归买受人所有的裁定之日，即2019年9月2日。四、原、被告应分别承担何种法律责任？案涉合建房合同书成立于《中华人民共和国合同法》颁布实施之后，原、被告双方应当知道租赁期限不得超过二十年的法律规定，但双方签订案涉合建房合同书时却无视该法律规定，导致案涉合建房合同书关于租赁期限超过二十年的部分内容无效，双方对此都存在过失，均应承担相应的缔约过失责任。被告未履行相关法定义务，致使铺位和宿舍被依法拍卖，最终导致案涉合建房合同书的有效部分、案涉补充协议终止履行，其过错主要在被告，被告应对合同终止履行后的合理损失承担主要赔偿责任。被告关于“买卖不破租赁”、其不应赔偿铺位和宿舍被拍卖后损失的抗辩理由，于法无据，不能成立。原告享有铺位和宿舍的20年合法租赁经营权，当铺位和宿舍被拍卖时，原告应当采取积极措施请求保护其相关权利，但原告未提出相关执行异议，怠于行使相关权利，对合同终止履行也存在一定过错，原告应对合同终止履行后的合理损失承担次要赔偿责任。考虑到铺位和宿舍被拍卖的最终受益方是被告，原、被告双方的过错责任大小等因素，本院酌定，对合同终止履行后的合理损失，被告承担70%的赔偿责任，原告承担30%的赔偿责任。五、租金如何处理？原告出资42262元取得铺位和宿舍50年租赁经营权，实际为原告以租金42262元取得铺位和宿舍50年租赁经营权。2004年7月1日（铺位和宿舍交付原告使用之日）至2019年9月2日（合同部分终止履行之日）共182个月的期间内，原告实际使用铺位和宿舍或获得铺位和宿舍收益，应当承担该期间的租金42262元÷50年÷12个月×182个月≈12819.47元。原告实付租金42262元，被告应当退还原告租金42262元-12819.47元=29442.53元。六、原告的损失如何计算？对于宿舍，原告的损失可分四个时间段分别计算，即：第一个时间段为2004年7月1日（宿舍交付原告使用之日）至2009年4月1日（返租开始之日），原告自己经营宿舍，无需计算该期间的损失。第二个时间段为2009年4月1日（返租开始之日）至2019年9月2日（合同终止履行之日）共125个月，被告返租宿舍，应向原告支付该期间的返租租金。虽然案涉补充协议约定返租期间为2009年4月1日至2017年5月31日共98个月，但是返租期满后，被告未退还宿舍，视为被告继续租赁宿舍，被告应继续支付宿舍返租租金，即被告应向原告支付2009年4月1日（返租开始之日）至2019年9月2日（合同终止履行之日）共125个月期间的宿舍返租租金：125个月×案涉补充协议约定的返租租金总额30000元÷返租租期98个月≈38265.31元。扣减被告已付返租租金30000元，被告尚欠原告宿舍返租租金38265.31元-30000元=8265.31元。第三个时间段为2019年9月2日（合同终止履行之日）至2024年6月30日（租赁期20年期满之日）共58个月，被告应向原告赔偿该期间的可得利益损失。案涉合建房合同书的有效租赁期为20年，有效租期20年内的宿舍经营收入，是合同订立时双方均可以预见的收益，故合同部分终止履行后的58个月内的宿舍经营收入属于合同履行后原告可以获得的利益。该利益是合同终止履行后的合理损失，损失金额可比照合同终止履行前的宿舍返租租金标准计算，即合同终止履行后的合理损失为：58个月×案涉补充协议约定的返租租金总额30000元÷返租租期98个月≈17755.10元。结合前述原、被告对合同终止履行后的合理损失的赔偿责任比例，被告应向原告赔偿宿舍合理损失17755.10元×70%=12428.57元。第四个时间段为2024年6月30日（租赁期20年期满之日）至50年租期期满之日，属于合同无效部分，合同尚未履行，无需计算损失。因此，原告的宿舍损失共为8265.31元+12428.57元=20693.88元。对于铺位，原告的损失可分三个时间段分别计算，即：第一个时间段为2004年7月1日（铺位交付原告使用之日）至2019年9月2日（合同终止履行之日），原告自己经营铺位，无需计算损失。第二个时间段为2019年9月2日（合同终止履行之日）至2024年6月30日（租赁期20年期满之日）共58个月，原告因不能经营铺位存在经营收入等可得收益损失，该损失应按赔偿责任比例由被告赔偿。结合案情，本院酌定铺位可得收益损失的计算标准为1000元/月，则铺位可得收益损失的金额为：1000元/月×58个月=58000元。结合原、被告对合同终止履行后的合理损失的赔偿责任比例，被告应向原告赔偿铺位合理损失58000元×70%=40600元。第三个时间段为2024年6月30日（租赁期20年期满之日）至50年租期期满之日，合同无效且尚未履行，无需计算损失。因此，原告的铺位损失为40600元。此外，案涉补充协议约定逾期进行铺位置换的，被告应按1000元/月、年递增20%的标准向原告赔偿违约金。案涉补充协议终止履行前，被告存在履行铺位置换义务的可能，却未按双方约定履行，被告已违约，应按约定向原告支付违约金；案涉补充协议终止履行后，被告已不存在履行上述置换义务的可能，置换违约金的给付条件尚未成就，被告无需向原告支付置换违约金。2014年4月1日（约定的违约金起算之日）至2019年9月2日（合同终止履行之日）共5年零5个月期间的违约金计算明细如下：第一年为1000元/月×12个月=12000元、第二年为12000元×（1+20%）=14400元、第三年为14400元×（1+20%）=17280元、第四年为17280元×（1+20%）=20736元、第五年为20736元×（1+20%）=24883.2元、第六年的5个月为24883.2元×（1+20%）÷12个月×5个月=12441.6元。根据已查明的案件事实，原告已收取的2017年4月1日前的违约金，即前三年的违约金应予扣减，被告应付给原告的违约金总额为20736元+24883.2元+12441.6元=58060.8元。综上，被告应向原告赔偿宿舍损失20693.88元、铺位损失40600元，支付铺位置换违约金58060.8元。原告未取得铺位和宿舍的物权，其关于按照铺位和宿舍的物权价值主张损失350000元的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。此外，铺位和宿舍的买受人广东宁道堂保健服务有限公司不是案涉两份合同的合同相对人，也不是合同终止履行和合同部分无效的责任方，与本案不存在直接利害关系，故被告关于追加买受人广东宁道堂保健服务有限公司为本案第三人的申请，缺乏事实依据和法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告何国忠与被告佛山市三水年丰投资开发有限公司签订的《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》租赁期20年内的部分、《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位建房合同补充协议》于2019年9月2日终止履行。二、原告何国忠与被告佛山市三水年丰投资开发有限公司签订的《范湖经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》超过租赁期限20年的部分无效。三、被告佛山市三水年丰投资开发有限公司于本判决生效后十日内向原告何国忠退还租金29442.53元。四、被告佛山市三水年丰投资开发有限公司于本判决生效后十日内向原告何国忠赔偿宿舍损失20693.88元、铺位损失40600元，支付铺位置换违约金58060.8元，合计119354.68元。五、驳回原告何国忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3681元（原告已预交），由被告佛山市三水年丰投资开发有限公司负担1355元，原告何国忠负担2326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  张 荣二〇二〇年六月二十八日法官助理  徐少艺书 记 员  梁丹蕾