广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤20民终5150号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）:中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路**投资大厦****。 法定代表人：邱凯城，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉第三人）:中山市皇朝商务酒店有限公司，住所地广，住所地广东省中山市古镇镇中兴大道**v> 法定代表人：方荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁道球，广东大同律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）:中山市威廉世纪酒店有限公司，住所地广东省中，住所地广东省中山市火炬开发区港义路** 法定代表人：曾如南，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁道球，广东大同律师事务所律师。 上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）因与上诉人中山市皇朝商务酒店有限公司（以下简称皇朝商务酒店）、中山市威廉世纪酒店有限公司（以下简称威廉世纪酒店）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16630号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人建发公司上诉请求：撤销一审判决第三、五项，依法改判：一、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向建发公司支付租金（自2016年3月1日起，按照《物业租赁合同》第3.1条约定的租金计算标准即《起租期租金一览表》计至返还之日止）、逾期支付租金的滞纳金（自2016年3月1日起，以实际欠款额为基数，按日按1‰计算至清偿全部欠款之日止）；二、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向建发公司支付违约金200万元；三、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向建发公司支付截止至2018年6月30日期间水电费400607.37元及滞纳金（自2014年9月起按月按实际产生水电费为基数，按银行同期贷款利率计算至清偿全部水电费之日止）；四、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店承担本案一、二审诉讼费。 事实和理由：涉案《物业租赁合同》已明确约定滞纳金标准及解除合同违约金，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店构成违约，其承担滞纳金、违约金有充分事实及法律依据。一审判决酌情调整滞纳金、不予支持违约金适用法律错误。一审判决未查明皇朝商务酒店、威廉世纪酒店接收物业后实际产生水电费的事实，仅以建发公司未提供水电费发票为由驳回该诉讼请求错误。一、关于逾期支付租金的滞纳金。皇朝商务酒店、威廉世纪酒店违约逾期支付租金，建发公司未能取得相应收益，应依约获取按日租金1‰计算的滞纳金。该约定为双方真实意思表示，也为避免皇朝商务酒店、威廉世纪酒店恶意拖欠租金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案按日1‰标准折合每月为约3%，远未达到合同法规定的“过分高于造成的损失”，不存在违约金过高的情形。二、关于一次性违约金。根据涉案《物业租赁合同》的约定，逾期支付租金的滞纳金是针对迟延缴纳租金的惩罚及弥补损失，而一次性违约金是在皇朝商务酒店、威廉世纪酒店构成根本违约，导致合同解除的情况下所适用的违约责任条款，二者并非二选其一的关系。建发公司已根据涉案《物业租赁合同》向皇朝商务酒店、威廉世纪酒店提供两年免租期，也未主张免租期损失，约定租赁期限至2034年2月28日。履约过程中，建发公司也许可皇朝商务酒店、威廉世纪酒店进行装修使用，也履行了变更消防设计等针对皇朝商务酒店、威廉世纪酒店需求的手续。现皇朝商务酒店、威廉世纪酒店根本违约造成合同解除，过错完全在于皇朝商务酒店、威廉世纪酒店，建发公司所投入的成本及预期收益须自一次性违约金中弥补。一审判决认定皇朝商务酒店、威廉世纪酒店构成违约并判令解除合同，理应支持建发公司主张的200万元违约金的请求，其不支持该一次性违约金错误。三、关于水电费。根据涉案《物业租赁合同》第3.2条约定，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店应承担涉案租赁物的水电费。实践中，涉案租赁物水电费先由建发公司垫付，再由建发公司通知皇朝商务酒店、威廉世纪酒店交纳，建发公司提供的《催租函》《告知函》中对此均有反映。建发公司向供电部门了解相关情况，其出具了涉案租赁物自2014年10月至今的水电费情况。一审判决认定双方已移交涉案租赁物，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店装修使用过程中必然产生相应水电支出，其作为水电的实际使用方，有能力也有义务核对实际使用量与建发公司主张的差异。建发公司多次催收列明水电费使用明细，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店未提出异议，在诉讼中也未举证或反驳，应承担举证不能的后果。 针对建发公司的上诉，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店答辩称：一、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店会根据实际使用的水电量与建发公司进行结算，在未结算清楚前不会支付该笔费用，结算清楚后，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店愿意支付该笔费用。二、水电费和租金并非同一法律关系，水电费的迟延交纳，不足以达到根本违约的法律效果。三、建发公司未将涉案租赁物变更为酒店功能，以致皇朝商务酒店、威廉世纪酒店经营酒店的计划落空，构成违约。四、根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条规定，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店迟延交纳租金，是合法抗辩，有事实和法律依据。故请求驳回建发公司的上诉请求。 上诉人皇朝商务酒店、威廉世纪酒店上诉请求：一、撤销一审判决，驳回建发公司一审诉讼请求，依法改判建发公司立即将中山市火炬开发区中心城区××大道创意产业园区2#商务楼变更为酒店用途功能，完成中山市公安消防局山公B消审字[2015]第0041号《建设工程消防设计审核意见书》中2#商务楼的土建消防所有施工内容，并继续按《物业租赁合同》第五条5.1的标准完成租赁物业交付义务；二、自建发公司按《物业租赁合同》第5.1条约定的标准完成租赁物交付义务之日起，《物业租赁合同》第二条的租期、装修及免租期、计租日相应顺延，按合同原约定期限重新起算；三、建发公司按合同原计租标准：即自计租日起三年内租金标准为12元／平方米／月，之后每两年递增5%，按顺延后的计租日重新修改变更《物业租赁合同》第3.1条的《起租期租金一览表》；四、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店支付的本案律师代理费25万元及诉讼费，由建发公司承担。 事实和理由：一、涉案租赁物的土建消防未达到酒店用途，建发公司未履行交付涉案租赁物的义务，构成违约。1.涉案《物业租赁合同》第一条明确约定了涉案租赁物用途为“高端商务酒店”，建发公司作为出租人，应向皇朝商务酒店、威廉世纪酒店交付能用于经营酒店业的建筑物。但是，涉案租赁物最初规划用途为商住楼（一、二层为商业营业厅，三至二十五层为住宅），经营酒店业属于改变规划用途。根据中山市公安消防局于2014年1月24日出具的山公消验字[2014]第0030号《建设工程消防验收意见书》，需依法重新申请涉案租赁物的消防设计审核和验收；2.涉案《物业租赁合同》签订后，建发公司怠于变更涉案租赁物的规划用途，直至2015年1月22日才提出变更为酒店用途的消防设计申请，该申请于2015年4月22日审核通过，但建发公司未提交重新验收合格的证明文件，构成违约，导致合同无法进一步履行，责任在于建发公司；3.涉案租赁物属于整幢大楼规划用途的变更，因规划变更产生的必要工程内容是开发建设，而不是二次装修投入，消防重新报批审核所产生的土建工程仍然属一次消防工程范围。在规划变更后整体土建一次消防工程验收合格的基础上，室内等二次装修消防工程才开始申报。可见，一、二次消防申报审核验收有先后顺序；4.因建发公司未变更涉案租赁物用途，影响合同履行的进度，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店至今无法经营开业，大量投入的损失不断扩大，故免租期、装修期、开业时间、交租时间等应相应顺延；5.涉案《物业租赁合同》第5.1.1条约定的“甲方完成土建消防所有施工内容”，当然包括涉案租赁物整体规划变更后重新报批审核验收的土建消防工程。建发公司未提供变更规划后消防验收合格的证明文件，建发公司应完成该部分消防土建内容；6.建发公司未尽法定及约定的交付义务，构成违约在先，其无权要求皇朝商务酒店、威廉世纪酒店按时交租或追究违约责任，更无权单方解除涉案租赁合同。二、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店要求建发公司继续履行合同和顺延租期、免租期等有事实依据。1.根据中山市公安消防局于2015年4月22日审核通过的[2015]第0041号《建设工程消防设计审核意见书》，涉案租赁物是可以变更为经营酒店用途的，继续履行合同能够实现合同目的。建发公司先行违约，依法应承担继续履行、采取顺延租期的补救措施等违约责任；2.根据《物业租赁合同》第5.2条约定，免租期和租期亦应按照迟延交付的实际时间予以顺延，即直到建发公司提供变更为酒店用途的消防验收合格证明文件为止；3.皇朝商务酒店、威廉世纪酒店为筹建开业已投入几千万元，丝毫没有违约的主观意向。皇朝商务酒店、威廉世纪酒店要求继续履行租赁合同，对双方均有利，不至于造成资源损失。三、《物业租赁合同》第5.2条“开业及使用日期”约定了2014年3月1日交付的时间、方法和2015年2月28日前开业等内容。该事实牵涉到建发公司是否存在怠于变更原规划用途。另外，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店一审提交的《民事委托合同》及25万元律师费发票，已经质证，建发公司认可其真实性。综上，建发公司交付的涉案租赁物不符合双方约定的酒店用途，导致威廉世纪酒店至今无法营业及收益，其要求皇朝商务酒店、威廉世纪酒店支付租金没有依据。一审判决认定事实欠妥，适用法律错误，请求二审法院依法纠正。 针对皇朝商务酒店、威廉世纪酒店的上诉，建发公司答辩称：一、建发公司已按约定标准向皇朝商务酒店交付了租赁物，且建发公司与皇朝商务酒店、威廉世纪酒店签订有移交协议书、交接记录等。皇朝商务酒店已接收涉案租赁物的客观事实不存在争议。二、涉案《物业租赁合同》中约定的租赁用途，是约束租赁过程中双方不能对租赁物的用途随意变更。双方交接的是租赁物本身，并非酒店这个经营主体。建发公司已严格按照涉案《物业租赁合同》5.1条交付，5.3条也明确约定了皇朝商务酒店同意按现状接收的情形。因此建发公司不存在违约情形。三、涉案《物业租赁合同》5.3条同时也约定了建发公司协助皇朝商务酒店、威廉世纪酒店办理经营项目所需出具的前置审批文件或手续。一审判决查明建发公司履行了相关的消防设计变更，足以证明建发公司对于酒店功能用途负有协助变更义务而非交付义务。四、涉案租赁物功能变更后再交付，涉及众多行政审批，具有不确定性，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店的上诉请求没有可执行性。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。皇朝商务酒店、威廉世纪酒店要求建发公司交付酒店用途功能的物业没有事实及法律依据，请求予以驳回。 建发公司向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的涉案《物业租赁合同》，并请求威廉世纪酒店返还位于中山市火炬开发区中心城区××路××号创意产业区2号商务楼；二、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向建发公司支付自2016年3月1日起至实际返还租赁物之日止的租金及滞纳金（自2016年3月15日起，以每月拖欠租金的金额为基数，按日1‰计至实际清偿全部欠款之日止）；三、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向建发公司支付违约金200万元；四、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向建发公司支付截至2018年6月30日期间水电费400607.37元及滞纳金（自2014年9月起按月实际产生水电费为基数，按银行同期贷款利率计算至实际清偿全部欠款之日止，暂计至2017年7月15日为29079.47元）；五、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向建发公司支付因本案诉讼而支出的律师费240683元；六、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店承担本案全部诉讼费用。 威廉世纪酒店向一审法院反诉请求：一、建发公司立即将涉案租赁物变更为酒店用途功能，完成中山市公安消防局山公B消审字[2015]第0041号《建设工程消防设计审核意见书》中的2#商务楼的土建消防所有施工内容，并继续按《物业租赁合同》第五条5.1的标准完成租赁物业交付义务；二、建发公司按照《物业租赁合同》第五条5.1的标准完成租赁物业交付义务之日起，《物业租赁合同》第二条的租期、装修及免租期、计租日相应顺延，按合同原约定期限重新起算；三、建发公司按合同原计租标准：即计租日之日起三年内租金标准为12元/平方米/月，之后每两年递增5%，按顺延后的计租日重新修改变更《物业租赁合同》第三条3.1的《起租期租金一览表》；四、建发公司承担威廉世纪酒店所支付的本案律师代理费25万元。 一审法院认定事实：一、2013年9月13日，建发公司（甲方、出租方）与皇朝商务酒店（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》一份，约定：第一条甲方将位于中山火炬开发区中心城区××大道创意产业园区2号商务楼出租给乙方用于经营高端商务酒店。该物业共25层，乙方租赁面积25374㎡。本租赁物的功能用途为：高端商务酒店用途；第二条租期为20年，从2014年3月1日起至2034年2月28日止；第3.1条租赁物的租金从计租日按照如下标准计算： 《起租期租金一览表》单位：（元）                            序号                       日 期                       面积                       租金标准/月                       月租金                               1                       2016.3.1-2019.2.28                       25374                       12                       304488                               2                       2019.3.1-2021.2.28                       25374                       12.6                       319712.4                               3                       2021.3.1-2023.2.28                       25374                       13.23                       335698.02                               4                       2023.3.1-2025.2.28                       25374                       13.9                       352698.6                               5                       2025.3.1-2027.2.28                       25374                       14.595                       370333.53                               6                       2027.3.1-2029.2.28                       25374                       15.32                       388729.68                               7                       2029.3.1-2031.2.28                       25374                       16.09                       408267.66                               8                       2031.3.1-2033.2.28                       25374                       16.89                       428566.86                               9                       2033.3.1-2034.2.28                       25374                       17.73                       449881.02                备注：2016年3月1日起计付租金，三年内租金标准为12元/平方米/月，之后每两年递增5%；第3.2条乙方承担租赁区域水电费用，乙方租赁区域水电费由乙方自行向供水、供电公司申报安装水表、电表，我司协助申报安装和更名；若无法更名的由我司代管，乙方负责支付水电费用；第3.3条本租赁合同签订的五个工作日内，乙方应向甲方缴付租赁保证金共计200万元，乙方正式开业之日起15个工作日内甲方退还保证金110万元，计租当月租赁保证金中的30万元转为第一个月租金，当月租金超过30万元的不足部分由乙方在本合同约定的交租日前现金补齐，剩余的租赁保证金60万元于合同期满后，在乙方无违约的前提下退还乙方，保证金不计利息；第四条乙方应于每月15日前向甲方支付当月租金；乙方逾期支付租赁费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准为：每逾期一日按照应付未付金额的千分之一计算；第5.1条甲方交付标准：甲方完成土建消防所有施工内容、消防前室、消防疏散梯装修、电梯设备安装、广场装修及绿化施工、楼层给、排水主管道接驳至各楼层某一固定总接驳点、主电缆接驳至每层楼电箱、化粪池、隔油池；第5.3条双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已检查过该物业的现场，知悉物业现状，并就合同约定的交付标准清晰明确，对该物业的可利用空间、位置、实用性能、公共部位、公共设施及其相应的租金标准、费用标准等均无异议。乙方已明确知悉物业尚未通过综合验收，且未办理房产证，并同意按现状予以接收，租赁期间甲方协助乙方办理经营项目所需要的应由甲方出具的前置审批文件或手续，乙方不得以物业未通过综合验收且未办理房产证作为抗辩理由要求终止本合同或者要求甲方承担任何违约责任；第14.2条在租赁期限内，若乙方逾期交租金或者其它费用超过2个月（含2个月），则甲方有权单方面终止本合同，且甲方有权追讨乙方拖欠的费用及滞纳金；第14.4条因乙方违约导致本合同解除或者终止的，乙方已支付的保证金无条件归甲方所有，甲方有权自合同解除或者终止之日起停止乙方使用租赁物内的有关设施，同时，乙方应向甲方支付赔偿金200万元，且乙方应承担甲方因诉讼所产生的律师费用、调查费、诉讼费、诉保费等；第14.8条若甲方存在以下违约行为严重影响乙方正常使用租赁物且严重影响乙方经营的，则甲方应在乙方限定的合理期限内进行整改，若甲方拒绝整改或者整改后仍严重影响乙方正常使用租赁物且严重影响乙方经营的，则乙方有权单方面终止本合同，甲方应双倍退还乙方已支付的保证金，且应向乙方支付赔偿金200万元及还应赔偿乙方的装修费用扣除折扣后的余值，且甲方应承担乙方因诉讼所产生的律师费用、调查费、诉讼费、诉保费等事项。双方当事人分别签字盖章确认。 二、2010年7月12日，原中山市公安消防局出具山公消（建）字【2010】第0046号《关于同意建发公司科技产业带创意区商务中心1#、2#、3#商务楼工程消防设计的审核意见》。2014年1月24日，原中山市公安消防局出具山公消验字【2014】第0030号《关于建发公司科技产业带创意区商务中心1#、2#、3#商务楼建设工程消防验收合格的意见》。2014年6月17日，原中山市公安消防局发出山公消审字【2014】第0115号《关于不同意威廉世纪酒店室内装修建设工程消防设计的审核意见》，认为该工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，不同意该工程消防设计。主要存在以下问题：一、装修后使用功能与原建筑不相符……。2015年1月12日，原中山市公安消防支队火炬开发区大队出具山公B消审凭字【2015】第0002号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，载明已受理建发公司于2015年1月12日申请的科技产业带创意区商务中心2#商务楼消防功能变更为改酒店建设工程消防设计审核。2015年4月22日，原中山市公安消防支队火炬开发区大队出具山公B消审字【2015】第0041号《建设工程消防设计审核意见书》，认定建发公司报送的科技产业带创意区商务中心2#商务楼消防功能变更为改酒店建设工程消防设计合格。 三、2014年3月14日，建发公司向皇朝商务酒店发出《关于创意产业区2号商务楼暂停施工的联系函》，载明：根据双方于2013年9月13日签订的租赁协议的相关条款约定，交房条件已具备。按合同第5.2条规定，皇朝商务酒店应于2014年3月1日之前接收建发公司移交的物业，并签署《物业移交确认书》，但皇朝商务酒店未就接收物业和签署《物业移交确认书》与建发公司达成一致，因此，建发公司决定皇朝商务酒店前期间隔及样板房装修施工暂停施工……。建发公司与威廉世纪酒店等于2014年3月20日签署了《工程中间验收交接记录》，载明科技产业带创意区商务中心2号商务楼工程已完工进行交接的工程部位……；进行中间交接的原因为按合同规定及设计文件要求完成了施工部分，施工技术资料和文件已按规范要求整理完善，符合设计及有关施工规范要求，根据建设单位要求，因二次装修队伍进驻，现进行办理移交；交接情况及验收结论为该工程符合设计及有关规范要求……通过验收合格，已具备进行下道工序施工的条件，同意进行办理移交工作。建设单位建发公司、施工单位及接受单位威廉世纪酒店分别盖章确认。 四、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《工程竣工验收报告》均显示建设单位为建发公司、工程名称为科技产业带创意区商务中心1#商务楼、2#商务楼、3#商务楼、地下室工程竣工验、地下室工程竣工验收合格时间为2014年5月30日div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 五、2014年7月17日，中山市建设工程质量监督站发出《〈工程质量监督报告〉发出告知书》，通知建发公司该站已就建发公司建设的科技产业带创意区商务中心1#商务楼、2#商务楼、3#商务楼、地下室工程，于2、地下室工程2日发出该工程《工程质量监督报告》，请建发公司及时办理竣工验收备案。 六、2014年8月8日，建发公司（甲方）与皇朝商务酒店（乙方）及威廉世纪酒店（丙方）签订《创意产业区2号楼租赁方案变更协议书》一份，约定：“甲乙双方于2013年9月13日签订了《创意产业区2号商务楼物业租赁合同书》，现因乙方于2014年5月26日以租赁物业注册了威廉世纪酒店，为规范2号商务楼的运营管理，现乙方自愿将其与甲方签订的租赁合同全部权利义务一并转让给丙方；乙方承诺，若丙方不履行原合同约定的条款时，乙方将无条件继续履行原合同，若乙方、丙方双方都不履行的，则甲方有权依据原合同以及本协议要求乙方、丙方承担违约责任，且乙方、丙方应向甲方承担连带责任”等事项。各方当事人分别签字盖章确认。 七、2015年12月18日的《竣工验收备案表》载明建设单位为建发公司、工程名称为科技产业带创意区商务中心商务楼及公寓楼景观园林绿化工程的项目于2015年12月18日竣工验收，设计单位、施工单位、监理单位及建设单位均签字盖章确认。 八、威廉世纪酒店于2014年12月10日、2015年3月20日、2016年6月2日分别向建发公司发出《关于完成土建消防报建功能调整及明确物业移交时间的商请函》《尽快明确物业移交的函件》《关于2号商务楼物业移交问题》，要求建发公司尽快将涉案租赁物土建消防报建功能从住宅功能转变为商务酒店功能，尽快完成涉案物业的综合验收及广场绿化、消防前室装修、消防楼梯装修、通水通电等工程；尽快完善物业交付条件，搞完土建消防报建功能的调整达到经营酒店用途的土建消防功能，明确物业整体交付时间等；必须提交关于2#商务楼由商住楼改为商业楼的一次《消防验收合格证》等。2016年7月26日，建发公司向威廉世纪酒店发出《关于2号商务楼物业移交问题的回复》，告知威廉世纪酒店涉案租赁物的消防功能变更为酒店功能已完成，商住改酒店的相关工程按合同应由威廉世纪酒店完成，完成后再报验收等。 九、2018年1月9日，建发公司向皇朝商务酒店及威廉世纪酒店发出《催租函》，载明因皇朝商务酒店及威廉世纪酒店自2016年3月1日起至今未支付过租金，特函告请于2018年1月30日前缴清所欠租金、水电费及滞纳金；若期限届满未缴清所欠费用，则建发公司有权按照合同第14条约定单方面终止本合同。快递查询结果显示2018年1月19日他人（朋友）签收。2018年6月1日建发公司向皇朝商务酒店及威廉世纪酒店发出《告知函》，告知皇朝商务酒店及威廉世纪酒店因其拖欠建发公司截止至2018年5月31日租金8221176元、截止至2018年4月30日水电费380099.6元，建发公司将在6月10日采取停水停电措施。快递查询结果显示2018年6月9日他人收。 十、2018年7月16日，建发公司（甲方）与广东香山律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》一份，约定甲方委托乙方指派律师作为甲方与威廉世纪酒店房屋租赁合同纠纷案件的一审诉讼代理人，本次律师代理费为240683元等。2018年9月14日的三张《广东增值税普通发票》为广东香山律师事务所开具，购买方均为建发公司，内容为鉴证咨询服务、律师费，金额分别为60683元、9万元、9万元，合计240683元。 一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。建发公司与皇朝商务酒店签订的《物业租赁合同》及建发公司、皇朝商务酒店与威廉世纪酒店签订的《创意产业区2号楼租赁方变更协议书》（以下简称协议），均是各方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，均为有效的合同，当事人各方应依约履行。本案的争议焦点，一是建发公司是否按照《物业租赁合同》的约定交付了涉案租赁物；二是建发公司与皇朝商务酒店签订的《物业租赁合同》是否符合解除的条件；三是皇朝商务酒店及威廉世纪酒店是否需向建发公司支付租金及滞纳金、违约金、水电费及滞纳金以及律师费。对此作如下分析：一、关于建发公司是否按照租赁合同的约定交付了涉案租赁物。建发公司提交了《关于创意区2号商务楼电梯移交协议书》《工程中间验收交接记录》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《工程竣工验收报告》，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《工程竣工验收报告》均显示建设单位为建发公司、工程名称为科技产业带创意区商务中心1#商务楼、2#商务楼、3#商务楼、地下室工程竣工验、地下室工程竣工验收合格时间为2014年5月30日条约定的具体交付标准及合同第5.3条的约定，前述证据相互印证，皇朝商务酒店及威廉世纪酒店未提供相反证据予以推翻，故认定建发公司的交付符合合同的约定。皇朝商务酒店及威廉世纪酒店辩称合同第1.2条约定了涉案租赁物的交付必须符合高端商务酒店用途，对此，合同第1.2条约定：“本租赁物的功能用途为：高端商务酒店用途，双方均同意该租赁物仅用于这一用途，并保证合法经营。”从该表述来看，双方的主要意思应为同意涉案租赁物日后用于高端商务酒店用途，并非明确建发公司需按照高端商务酒店用途交付涉案租赁物，且合同5.1条对交付标准进行了详细明确的约定，应以5.1条的交付标准为准，建发公司作为出租方只需对土建的消防负责，而作为承租方皇朝商务酒店利用该租赁物作为酒店使用，且根据双方合同5.3条已约定了皇朝商务酒店已明确知悉物业尚未通过综合验收，按现状接收，租赁期间建发公司协助其办理经营项目所需要的应由建发公司出具的前置审批文件或手续可知，符合酒店消防设施的工程应由皇朝商务酒店自行完成，中山市公安消防支队火炬开发区大队于2015年4月22日出具山公B消审字（2015）第0041号《建设工程消防设计审核意见书》，载明建发公司报送的科技产业带创意区商务中心2#商务楼消防功能变更为该酒店建设工程消防设计合格，可见建发公司已履行其相应的协助义务，故对皇朝酒店及威廉世纪酒店的意见不予采纳。威廉世纪酒店要求建发公司立即将涉案租赁物变更为酒店用途功能，完成中山市公安消防局山公B消审字（2015）第0041号《建设工程消防设计审核意见书》中的2#商务楼的土建消防所有施工内容，并继续按合同第5.1条的标准完成租赁物业交付义务的请求没有依据，不予支持。二、关于建发公司与皇朝商务酒店签订的《物业租赁合同》是否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据合同第2.3条“计租日：自2016年3月1日起，开始计租”的约定，皇朝商务酒店应依约按时足额交付租金。皇朝商务酒店自2016年3月2日起至今逾期未支付租金，已构成严重违约，应承担相应的违约责任。根据合同第14.2条“在租赁期限内，若皇朝商务酒店逾期交租金或者其它费用超过2个月（含2个月），则建发公司有权单方面终止本合同，且有权追讨皇朝商务酒店拖欠的费用及滞纳金”的约定，建发公司要求解除其与皇朝商务酒店签订的合同，并请求返还涉案2号商务楼的请求有理有据，予以支持。至于合同解除的时间，尽管建发公司于2018年1月9日向皇朝商务酒店及威廉世纪酒店发出《催租函》，载明“若期限届满未缴清所欠费用，则建发公司有权按照合同第14条约定单方面终止本合同”及于2018年6月1日向皇朝商务酒店及威廉世纪酒店发出《告知函》，载明“因皇朝商务酒店及威廉世纪酒店拖欠建发公司水电费，故将在6月10日采取停水停电措施”，因其并未明确解除涉案合同，但其又于2018年8月8日以皇朝商务酒店及威廉世纪酒店违反合同约定逾期支付租金为由起诉主张解除涉案合同，该诉求有事实依据，于法有据，予以支持。三、关于皇朝商务酒店及威廉世纪酒店是否需向建发公司支付租金及滞纳金、违约金、水电费及滞纳金以及律师费。1.租金及滞纳金。结合上述认定，合同第3.1条及4.2条的约定，皇朝商务酒店应按照合同约定支付建发公司租金（自2016年3月1日起，按照合同第3.1条约定计至实际返还涉案租赁物之日止）。另，合同4.2条约定“皇朝商务酒店逾期支付租赁费用，应向建发公司支付滞纳金，滞纳金的标准为：每逾期一日按照应付未付金额的千分之一计算。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，建发公司主张的滞纳金其实质是违约金。合同约定的每逾期一日按照应付未付金额的千分之一计算偏高，调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，故皇朝商务酒店应向建发公司支付逾期支付租金的滞纳金（自2016年3月1日起，以实际欠缴额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；2.违约金。双方合同第14.4条约定，因皇朝商务酒店违约导致本合同解除或者终止的……皇朝商务酒店应向建发公司支付赔偿金200万元，且皇朝商务酒店应承担建发公司因诉讼所产生的律师费用、调查费、诉讼费、诉保费等。逾期支付租金的滞纳金实质亦为违约金，建发公司主张逾期支付租金的滞纳金后，再同时主张违约金，不予支持；3.水电费及滞纳金。由于建发公司未就其主张提交水电费发票凭证，故对其该诉讼请求，不予支持；4.律师费。根据合同第14.4条约定，皇朝商务酒店应向建发公司支付律师费240683元。同时，2014年8月8日，建发公司（甲方）与皇朝商务酒店（乙方）及威廉世纪酒店（丙方）签订《创意产业区2号楼租赁方案变更协议书》，约定：甲乙双方于2013年9月13日签订了《创意产业区2号商务楼物业租赁合同书》……现乙方自愿将其与甲方签订的租赁合同全部权利义务一并转让给丙方；乙方承诺，若丙方不履行原合同约定的条款时，乙方将无条件继续履行原合同，若乙方、丙方双方都不履行的，则甲方有权依据原合同以及本协议要求乙方、丙方承担违约责任，且乙方、丙方应向甲方承担连带责任。故建发公司要求皇朝商务酒店与威廉世纪酒店承担连带责任，符合合同约定，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除建发公司与皇朝商务酒店签订的《物业租赁合同书》；二、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店应于判决生效之日起三十日内向建发公司返还位于中山市火炬开发区中心城区××路××号创意产业区2号商务楼；三、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店应于判决生效之日起七日内向建发公司支付租金（自2016年3月1日起，按照《物业租赁合同书》第3.1条约定的租金计算标准即《起租期租金一览表》计至返还之日止）、逾期支付租金的滞纳金（自2016年3月1日起，以实际欠缴额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；四、皇朝商务酒店、威廉世纪酒店应于判决生效之日起七日内向建发公司支付律师费240683元；五、驳回建发公司的其他诉讼请求；六、驳回威廉世纪酒店的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费113428元，建发公司负担26005元，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店负担87423元；反诉案件受理费2525元，由威廉世纪酒店负担。 本院二审期间，建发公司围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、供电部门提供的涉案租赁物自2014年10月至2019年8月期间电费明细； 二、2016年3月至2018年7月租金滞纳金明细、2014年9月至2018年6月电费滞纳金明细。 上述证据一、二，证明皇朝商务酒店、威廉世纪酒店拖欠电费金额、租金滞纳金和电费滞纳金金额。 三、涉案租赁物电表及变压器照片，证明电费明细中用户编号与涉案租赁物电表一致，涉案租赁物变压器正常运作，每月产生大量电费。 四、编号为建字第2820××××××××002号《建设工程规划许可证》、业务编号为2820××××××××002《中山火炬高技术产业开发区建设工程规划许可证批复书》及附页、编号4420××××××××010084HJ3637《建设工程施工许可证》复印件，证明涉案租赁物实际上属于商业性质。 皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向本院提交了电费收据5张、记账凭证2张、进账单（回单）、发票1张、付款通知书、水费收据1张，证明其装修期间所使用的水电来自外部第三方，未使用建发公司提供的水电。为核实涉案租赁物的规划情况及消防审批情况，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店的代理律师向本院申请《律师调查令》，并依据本院签发的《律师调查令》，从中山市城乡规划局火炬开发区分局调取了建字第2820××××××××002号《建设工程规划许可证》、业务编号为2820××××××××002的《中山火炬高技术产业开发区建设工程规划许可证批复书》及附页，从中山市公安消防支队调取了申报日期为2010年2月8日《建设工程消防设计审核申报表》、山公消（建）字[2010]第0046号《建设工程消防设计审核意见书》、山公消验字〔2014〕第0030号《建设工程消防验收意见书》、中山市发展和改革局中发改〔2009〕79号、〔2010〕121号文件。 2020年5月27日，本院依法向中山市消防救援支队发出《协助调查函》，调查中山市消防救援支队认定涉案租赁物3-25层为住宅的依据。中山市消防救援支队于2020年6月3日向本院复函，内容为：“根据省发展改革委《关于下达广东省二〇〇九年重点建设项目计划的通知》，中山火炬高技术产业开发区科技产业带首期工程被列为2009年省重点建设项目。为支持该重点项目建设，按照《中山市重大建设项目绿色通道实施方案》要求，中山市公安消防局对中山火炬开发区建设发展有限公司申请的科技产业带创意区商务中心1#、2#、3#商务楼工程优先受理。根据申请单位提供的设计文件和国家消防技术标准，中山市公安消防局对该工程设计中的商业、住宅等项目是否符合消防安全进行技术审查，相关消防法律文书载明的建筑信息与设计文件、国家消防技术标准规定相符。该工程涉及的商业、住宅占比、容积率等其他内容是否符合规划、建设以规划、建设、国土等部门把关及相关部门批复意见为准。” 2020年6月11日，本院向中山火炬高技术产业开发区住房和城乡建设局发出《协助调查函》，调查涉案租赁物是否已经竣工验收合格，能否交付使用，以及能否重新以商业性质申报涉案租赁物的一次消防设计审核及验收。中山火炬高技术产业开发区住房和城乡建设局于2020年6月18日向本院复函，内容为：“一、中山火炬开发区建设发展有限公司建设的科技产业带创意产业区商务中心2#商务楼于2012年5月12日竣工验收，并于2014年7月17日由中山市建设工程质量监督站出具工程质量监督报告。二、根据机构改革期间建设工程消防验收的指引说明，2019年5月13日以前的消防工程设计审核及验收职能归消防部门负责。” 本院组织当事人进行了质证。对于建发公司提交的上述证据，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店对证据一、二的真实性、合法性、关联性均不予确认，其称无法确认该证据来源，也无法明确该证据记载的电费是皇朝商务酒店、威廉世纪酒店使用的；对证据三的真实性不予确认，并称其使用的是外部的水电，涉案租赁物的变压器未交予其使用；对证据四的真实性不予确认，认为该证据均属于复印件，没有原件核对。对此，建发公司称因涉案租赁物现正在土建竣工验收中，故该建字第2820××××××××002号《建设工程规划许可证》原件被收回了，现存放在档案馆。 对于皇朝商务酒店、威廉世纪酒店提交的上述证据，建发公司对其中5张电费收据、2张记账凭证的真实性、合法性、关联性均不予确认，并称该单据并非建发公司签发，其内容无法证明与涉案租赁物存在关联，且该单据反映的是2014年6月至10月期间皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向第三方支付电费的情况，而涉案租赁物自2014年10月才初装电表，与皇朝商务酒店、威廉世纪酒店举证的单据时间上连续，反而证明涉案租赁物2014年10月后独立产生电费；对其中进账单（回单）、发票2张、付款通知书、水费收据1张的真实性予以确认，并称中山科技新城建设发展有限公司是建发公司的关联企业，因涉案租赁物未报装供水设施，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店装修过程中向其他项目小区借用水，由项目管理单位中山科技新城建设发展有限公司计收水费；对于皇朝商务酒店、威廉世纪酒店代理律师依据本院签发的《律师调查令》调取的上述证据，建发公司对其真实性、合法性、关联性均予以确认，并称涉案租赁物的性质应以《建设工程规划许可证》记载的为准，即涉案租赁物为商业性质。对此，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店提出建发公司在2010年2月8日对涉案租赁物申报消防设计审核时，涉案租赁物还未领取《建设工程规划许可证》，建发公司当时是将涉案租赁物按照商住楼性质进行的消防设计审核及验收申报，故山公消（建）字[2010]第0046号《建设工程消防设计审核意见书》、山公消验字〔2014〕第0030号《建设工程消防验收意见书》与涉案租赁物的规划许可不相符，不具有法律效力，过错在于建发公司，建发公司应重新申报和验收。 对于中山市消防救援支队向本院的复函，建发公司对其真实性、合法性、关联性均予以确认，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店对其真实性、关联性予以确认,但认为该消防验收是不符合规划要求的;对于中山火炬高技术产业开发区住房和城乡建设局向本院的复函,建发公司及皇朝商务酒店、威廉世纪酒店对其真实性、合法性、关联性均予以确认。 本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。 本院另查：建发公司（甲方）与皇朝商务酒店（乙方）于2013年9月13日签订《物业租赁合同》第五条约定：“物业交付、物业使用5.1甲方交付标准：5.1.1甲方完成土建消防所有施工内容;5.1.2甲方完成消防前室、消防疏散梯装修；5.1.3甲方完成电梯设备安装（2014年3月1日至少提供一台可供使用的电梯，2014年4月30日前完成三台电梯安装并交付使用）；5.1.4甲方完成广场装修及绿化施工（2014年7月31日前完成并交付）；5.1.5甲方完成楼层给、排水主管道接驳至各楼层某一固定总接驳点；5.1.6甲方完成主电缆接驳至每层楼电箱；5.1.7甲方完成化粪池、隔油池（乙方需于2013年11月底提供隔油池施工图纸，乙方逾期未能提供隔油池图纸则隔油池的施工由乙方自行负责）。5.2开业及使用日期：本合同签订后，甲方应于2014年3月1日前将该房屋按5.1约定条件交付给乙方，乙方在《物业移交确认书》上盖章确认即视为甲方已将符合条件物业移交给了乙方。甲方交付后乙方应在2015年2月28日前完成项目装修使租赁部分50%以上营业面积对外营业，未能按此标准营业的每延迟一月扣减一月免租期，以此类推。因甲方装修实际情况需要延迟交付的，甲乙双方另行协商交付日期，同时免租期以及乙方完成项目装修及对外营业的期限按照延迟交付的实际时间予以顺延。……”第六条约定：“乙方承担的工程内容及经营项目：6.1乙方完成的工程内容：6.1.1乙方完成租赁区域空调系统安装；6.1.2二次消防验收（装修消防）；6.1.3乙方完成租赁区域内部装修及酒店经营的设施设备；6.1.4乙方完成酒店开业的其他内部工程。6.2乙方经营项目：乙方经营用途为商务型酒店，经营项目为：商务住宿、商务订票、自助餐及茶餐厅、西餐厅及特殊餐饮、商务会议、会所、水疗、棋牌、桑拿、足浴、KTV、中式餐饮等酒店配套项目。6.3乙方改变租赁物经营用途或超出6.2经营项目范围时需要经过甲方书面同意。”第九条约定：“防火安全：9.1签订本租赁合同前，甲方须提供有效的《消防验收合格证》。乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及安全生产有关制度，积极做好消防工作。……。” 2014年3月20日，建发公司与威廉世纪酒店等签署了《关于创意区2号商务楼电梯移交协议书》，明确自该协议签订之日起，创意区2号商务楼3台电梯的管理、使用、安全、年审等一切责任及相关经济费用均由威廉世纪酒店负责承担，威廉世纪酒店享有该电梯的使用权等。 二审中，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店提出其在合同签订后已于2014年3月20日进场装修，并已投入2000多万元修建了隔墙、防水工程、空调管道，安装了水电，平整了地面等，现已完成了约定应承担工程内容80%以上的工程量，但没有签署《物业移交确认书》。 本院又查：2010年7月12日，原中山市公安消防局出具山公消（建）字【2010】第0046号《关于同意建发公司科技产业带创意区商务中心1#、2#、3#商务楼工程消防设计的审核意见》，同意建发公司申报的该建筑工程消防设计方案，以及室内外消火栓系统、自动灭火系统、火灾自动报警系统和机械防排烟系统设置方案，并告知建发公司经此次审核批准后的消防设计或进行内部装修、改变使用功能的，应另行申报等。2014年1月24日，原中山市公安消防局出具山公消验字【2014】第0030号《关于建发公司科技产业带创意区商务中心1#、2#、3#商务楼建设工程消防验收合格的意见》，认定经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格，并告知建发公司工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向消防机构申请建设工程消防设计审核或备案。2015年4月22日，原中山市公安消防支队火炬开发区大队出具山公B消审字【2015】第0041号《建设工程消防设计审核意见书》，认定建发公司报送的科技产业带创意区商务中心2#商务楼消防功能变更为改酒店建设工程消防设计合格，并告知建发公司该工程竣工后，应依法向消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，工程不得投入使用。经审核合格的建设工程设计，建设、设计、施工单位不得擅自修改；确需修改的，应当重新申报消防设计审核。 根据中山市公安消防局出具的上述山公消（建）字【2010】第0046号《关于同意建发公司科技产业带创意区商务中心1#、2#、3#商务楼工程消防设计的审核意见》及山公消验字【2014】第0030号《关于建发公司科技产业带创意区商务中心1#、2#、3#商务楼建设工程消防验收合格的意见》记载的内容，涉案租赁物即2#商务楼共25层，为一类高层公共建筑，一级耐火等级，建筑高度为96.3米，建筑面积为25374.2㎡，1-2层为商场，3-25层为住宅。二审中，建发公司确认涉案租赁物的性质未变更，其中1-2层为商业，3-25层为住宅，但涉案租赁物的消防设计已变更为改酒店建设工程消防设计。 建发公司在二审中提交的建字第2820××××××××002号《建设工程规划许可证》、业务编号为2820××××××××002的《中山火炬高技术产业开发区建设工程规划许可证批复书》及附页，是由中山市城乡规划局于2010年4月15日颁发给建发公司的。根据该《建设工程规划许可证》及其附件记载的内容，涉案2＃商务楼共25层，位于中山火炬开发区××村，基底面积为1700㎡，规划总面积为25376㎡，其中商业面积25167㎡，住宅面积0㎡，配电房、监控机房、电话网络机房面积209㎡。二审中，建发公司认可其于2010年7月申报一次消防设计审核及2014年1月申报消防验收时，是按商业、住宅的等级要求进行申报并验收的。 建发公司向本院提交的编号4420××××××××010084HJ3637《建设工程施工许可证》，是中山市住房和城乡建设局于2010年11月1日发放给建发公司的。根据该《建设工程施工许可证》记载的内容，涉案2＃商务楼共25层，位于中山火炬开发区××村，工程用途为商业，于2010年5月2日开工建设，计划竣工日期为2012年5月12日。 本院还查：根据供电部门提供的涉案租赁物自2014年9月至2018年6月期间电费明细，涉案租赁物在该期间共产生电费383842.54元。建发公司另主张水泵房共产生电费13633.25元及水费3131.58元，在皇朝商务酒店、威廉世纪酒店均不予认可的情况下，建发公司也未提交相应证据加以证明。 根据皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向本院提供的水电费收据、记账凭证、进账单（回单）、发票等证据，威廉世纪酒店分别向中山市三角镇首业建筑装饰工程部于2014年6月19日支付用电保证金1万元、2014年7月16日支付2014年5月1日至7月8日间电费10419.5元、2014年8月15日支付2014年7月9日至8月11日间电费6506.5元、2014年10月17日支付2014年8月11日至9月9日间电费2866.5元、2014年9月9日至10月6日间电费409.5元；分别向中山科技新城建设发展有限公司于2014年7月22日支付用水保证金2万元、2016年4月29日转款2万元及支付截止2016年4月12日水费4804.9元。 本院再查：2018年8月2日，威廉世纪酒店（甲方）与广东大同律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》一份，约定甲方委托乙方指派律师作为甲方与建发公司房屋租赁合同纠纷案件的诉讼代理人，甲方分两期向乙方支付律师费共计25万元等。2018年8月6日的三张《广东增值税普通发票》为广东大同律师事务所开具，购买方均为威廉世纪酒店，内容为鉴证咨询服务、法律服务费，金额分别为5万元、10万元、10万元，合计25万元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将符合合同约定用途的租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是依约向出租方支付租金。本案中，根据建发公司与皇朝商务酒店于2013年9月13日签订的《物业租赁合同》第一条和建发公司与皇朝商务酒店及威廉世纪酒店于2014年8月8日签订《创意产业区2号楼租赁方案变更协议书》的约定，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店承租涉案租赁物的目的是用于经营高端商务酒店。因此，建发公司作为出租方，应当向皇朝商务酒店、威廉世纪酒店交付能够用于酒店经营的房屋。同时，根据涉案租赁物领取的建字第2820××××××××002号《建设工程规划许可证》、业务编号为2820××××××××002的《中山火炬高技术产业开发区建设工程规划许可证批复书》及附页，涉案租赁物共25层，为商业性质的高层建筑。但是，建发公司在2010年2月8日、2014年1月分别向原中山市公安消防局申报涉案租赁物的消防设计审核及验收时，却是将涉案租赁物按商业、住宅的性质进行申报并通过验收的。 本案合同签订后，威廉世纪酒店虽然没有签署《物业移交确认书》，也不确认建发公司已向其移交了涉案租赁物，但其认可已于2014年3月20日实际进场修建了隔墙、防水工程、空调管道，安装了水电，平整了地面等，并向原中山市公安消防局申报了涉案租赁物酒店业室内装修建设工程的消防设计审核。但是，由于建发公司在2010年2月8日、2014年1月分别向原中山市公安消防局申报涉案租赁物的消防设计审核及验收时，是按商业、住宅的性质进行申报并通过验收的，原中山市公安消防局在审核威廉世纪酒店此次申报的涉案租赁物室内装修建设工程消防设计后，于2014年6月17日出具了山公消审字【2014】第0115号《关于不同意威廉世纪酒店室内装修建设工程消防设计的审核意见》，以该工程存在装修后的使用功能与原建筑不相符等诸多问题，认为该工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，故未同意威廉世纪酒店申报的该室内装修工程消防设计。而且，根据中山市公安消防局山公消审字【2014】第0115号《关于不同意威廉世纪酒店室内装修建设工程消防设计的审核意见》的要求，将涉案租赁物用于酒店经营，应当修改消防设计，并重新向消防部门申报审核，未经审核合格，不得施工。因此，在涉案租赁物未按规划性质完成消防验收的情况下，涉案租赁物是不能投入用于酒店经营的。 2014年12月10日，威廉世纪酒店向建发公司发出了《关于完成土建消防报建功能调整及明确物业移交时间的商请函》，要求建发公司尽快将涉案租赁物土建消防报建功能从住宅功能转变为商务酒店功能，并尽快依约完成涉案物业的综合验收及广场绿化、消防前室装修、消防楼梯装修、通水通电工程等。建发公司也于2015年1月12日向原中山市公安消防支队火炬开发区大队申报了涉案租赁物消防功能变更为改酒店建设工程的消防设计审核。原中山市公安消防支队火炬开发区大队审核后，也于2015年4月22日出具了山公B消审字【2015】第0041号《建设工程消防设计审核意见书》，认定建发公司报送的涉案租赁物消防功能变更为改酒店建设工程消防设计合格。2016年6月2日，威廉世纪酒店又向建发公司发出了《关于2号商务楼物业移交问题》，要求建发公司必须向其提交由商住楼改为商业楼的一次《消防验收合格证》等。建发公司收函后于2016年7月26日向威廉世纪酒店发出《关于2号商务楼物业移交问题的回复》，告知涉案租赁物的消防功能变更为酒店功能已完成，并提出商住改酒店的相关工程按合同应由威廉世纪酒店完成，完成后再报验收等。由此可见，双方对于涉案租赁物消防功能变更为改酒店建设工程消防设计审核通过后的消防工程施工责任承担存在较大分歧。 《中华人民共和国消防法》（2008年修订）第九条规定：“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。”因此，建发公司作为涉案租赁物的建设单位，依法应对涉案租赁物的消防设计和施工质量，与设计、施工、工程监理等单位共同负责。同时，虽然双方在涉案《物业租赁合同》第5.3条约定涉案租赁物按现状交付，但涉案《物业租赁合同》第5.1条也约定了“甲方（即建发公司）交付标准：5.1.1甲方完成土建消防所有施工内容”的内容。因此，建发公司作为涉案租赁物的所有权人、出租人，依约也应对涉案租赁物的消防设计和消防工程施工等负责。但是，在涉案租赁物消防功能变更为改酒店建设工程消防设计审核通过后，建发公司并没有按照审核通过的消防设计方案进行工程施工和消防设施设备安装。 《中华人民共和国消防法》（2008年修订）第十三条第一款规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”该条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；……。”本案租赁物共计25层，建筑高度为96.3米，为一类高层公共建筑，规划总面积为25376㎡，其中商业面积为25167㎡，配电房、监控机房、电话网络机房面积为209㎡，依法属于工程竣工后应当进行消防验收的建设工程。而且，建发公司作为该工程的建设单位，依法应当向住房和城乡建设主管部门申请该工程的消防验收。因此,根据《中华人民共和国消防法》（2008年修订）第九条、第十三条第一款第一项规定,以及双方签订的涉案《物业租赁合同》第5.1.1条约定，建发公司应当立即按规划性质对涉案房屋申报消防设计审核,进行消防工程施工，并在该消防工程竣工后依法向相关部门申请消防验收。 同时,虽然涉案租赁物消防功能变更为改酒店后的消防设计已经于2015年4月22日通过消防部门的审核，但由于建发公司至今仍未按照变更为改酒店建设工程审核通过后的消防设计方案进行消防工程的施工和消防验收申报，涉案租赁物因此尚不具备交付使用的条件，自然亦不能用于酒店经营，皇朝商务酒店及威廉世纪酒店因此未向建发公司支付租金并不构成违约。在此情形下，建发公司以皇朝商务酒店及威廉世纪酒店拖欠其租金构成根本违约，进而要求解除其与皇朝商务酒店于2013年9月13日签订的涉案《物业租赁合同》，并要求威廉世纪酒店返还涉案租赁物和要求皇朝商务酒店、威廉世纪酒店支付租金及滞纳金等，理据均不足，本院均不予支持。威廉世纪酒店反诉要求建发公司继续履行合同，顺延租赁期限及装修期、免租期、计租期等，本院予以支持。考虑到双方在涉案《物业租赁合同》中约定的免租期为2年，以及涉案《物业租赁合同》第6.1条约定威廉世纪酒店应完成的建设工程内容，结合威廉世纪酒店认可其已实际进场修建了隔墙、防水工程、空调管道，安装了水电，平整了地面等，并已实际完成了约定应承担工程内容80%以上的工程量，但确有室内装修工程的消防设计申报审核、施工和验收等工程尚未完成，故本院酌定免租期相应顺延三个月，即自涉案租赁物按规划性质完成消防验收之日后的三个月为顺延后的免租期，该顺延后的免租期届满之次日开始计租，计租期限、计租标准亦应按照合同约定的期限、标准相应予以顺延。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据建发公司与皇朝商务酒店于2013年9月13日签订的《物业租赁合同》第3.1条、第5.2条约定，威廉世纪酒店本应在2015年2月28日前有50%以上租赁面积对外营业，并自2016年3月1日起计付租金。但是，如上所述，涉案租赁物至今不能投入用于酒店经营，皇朝商务酒店及威廉世纪酒店亦因此未向建发公司支付过租金，由此给建发公司造成的租金损失应由双方根据各自过错承担相应的责任。本案中，根据已查明的事实，造成本案租赁合同不能按照约定时间履行的根本原因，在于涉案租赁物至今尚不具备经营酒店的条件。建发公司作为涉案租赁物的建设单位、出租方，明知涉案租赁物的规划用途为商业用途，但在申报该工程的消防设计审核和验收时，却将涉案租赁物以商业、住宅的性质进行申报，致使威廉世纪酒店申报的室内装修工程消防设计因装修后的使用功能与原建筑不相符等而未获通过，且在之后申请消防部门变更并认定涉案租赁物的消防功能变更改为酒店建设工程消防设计合格后，亦未依法依约按照审核通过的消防设计方案进行消防工程施工，导致涉案租赁物至今不能投入用于酒店经营，主观上明显有过错，故应对因此造成涉案租赁物的租金损失承担主要责任（60%）。皇朝商务酒店、威廉世纪酒店作为从事或者即将从事酒店业的企业法人，在建发公司没有按照涉案租赁合同第9.1条约定提供有效《消防验收合格证》的情况下，仍然与建发公司签订涉案《物业租赁合同》，承租涉案租赁物，且其明知承租涉案租赁物的目的是用于酒店经营，本应在签订本案租赁合同前，严格审查涉案租赁物的性质，以及涉案租赁物能否用于酒店经营，以确定是否能够实现合同约定的目的，但其未尽到审慎调查和注意义务，主观上亦存在过失，故应对因此造成涉案租赁物的租金损失承担次要责任（40%）。由于双方在《物业租赁合同》中约定自2016年3月1日起计付租金，且本院已认定自涉案租赁物按规划性质完成消防验收之日起顺延免租期，故该租金损失应自2016年3月1日起计算至涉案租赁物按规划性质完成消防验收之日止。 对于建发公司要求皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向其支付涉案租赁物自2014年10月起至2018年6月30日间的电费383842.54元，虽然皇朝商务酒店、威廉世纪酒店主张在装修期间使用的水电是其从外部接入的，但根据皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向本院提供的相关证据，其向案外第三方支付的是2014年6月至10月6日间的电费，与建发公司要求皇朝商务酒店、威廉世纪酒店支付2014年10月至2018年6月30日间电费并不矛盾，且涉案租赁物为皇朝商务酒店、威廉世纪酒店整体租赁，威廉世纪酒店在对涉案房屋进行装修时确实需要供电,结合供电部门提供的涉案租赁物自2014年10月至2018年6月期间电费明细，本院对此予以认定。但是，建发公司要求皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向其支付逾期交纳电费的滞纳金，因双方在《物业租赁合同》中没有对此明确进行约定，本院不予支持。同时，建发公司要求皇朝商务酒店、威廉世纪酒店支付水泵房产生的电费13633.25元及水费3131.58元，皇朝商务酒店、威廉世纪酒店对此均不予认可，建发公司也未提交相应证据加以证明，结合威廉世纪酒店已向案外人中山科技新城建设发展有限公司支付了截止2016年4月12日水费，故本院对此不予确认。 对于建发公司要求皇朝商务酒店、威廉世纪酒店向其支付因解除合同的违约金，以及双方均要求对方承担各自在本案中支出的律师费等诉求，因涉案《物业租赁合同》并未解除，且双方在本案中均有过错，本院对此均不予支持。 至于威廉世纪酒店上诉要求建发公司立即将涉案租赁物变更为酒店用途功能，因涉案租赁物的规划用途本身为商业用途，能够用于酒店经营，符合双方约定的合同目的，故本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》（2008年修订）第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16630号民事判决； 二、中山火炬开发区建设发展有限公司与中山市皇朝商务酒店有限公司于2013年9月13日签订的《物业租赁合同》约定的免租期自涉案租赁物按规划性质完成消防验收之日起顺延三个月，计租日为顺延后的免租期届满之次日，计租期限、计租标准亦按照合同约定的期限、标准相应予以顺延； 三、中山市皇朝商务酒店有限公司、中山市威廉世纪酒店有限公司应参照本案《物业租赁合同书》第3.1条约定的租金标准向中山火炬开发区建设发展有限公司赔偿自2016年3月1日起至涉案租赁物按规划性质完成消防验收之日止租金损失的40%，其中自2016年3月1日起至本判决生效之日止的租金损失40%部分于本判决生效之日起十日内付清，自本判决生效之次日起至涉案租赁物按规划性质完成消防验收之日止的租金损失40%部分于涉案租赁物按规划性质完成消防验收之日起十日内付清；其他60%的租金损失由中山火炬开发区建设发展有限公司自行承担； 四、中山市皇朝商务酒店有限公司、中山市威廉世纪酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向中山火炬开发区建设发展有限公司支付电费383842.54元； 五、驳回中山火炬开发区建设发展有限公司的其他诉讼请求; 六、驳回中山市威廉世纪酒店有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费113428元，中山火炬开发区建设发展有限公司负担90000元，中山市皇朝商务酒店有限公司、中山市威廉世纪酒店有限公司负担23428元；反诉案件受理费2525元，中山火炬开发区建设发展有限公司负担2020元，中山市威廉世纪酒店有限公司负担505元。二审案件受理费31055元，中山火炬开发区建设发展有限公司负担24800元，中山市皇朝商务酒店有限公司、中山市威廉世纪酒店有限公司负担6255元。 本判决为终审判决。 审判长 焦 凤 迎 审判员 谢 劲 东 审判员 章 文 佳 二〇二〇年七月二十七日 书记员 勾华吴歌