江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初13607号原告：丁文武,男，1982年12月6日生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：刘立基，江苏友杰律师事务所律师。被告：杨友康，男，1956年11月3日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：姚桃妹，女，1964年4月12日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：潘静亚，江苏沉浮律师事务所律师,同时代理被告杨友康、姚桃妹。被告：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司石牌分公司，住所地江苏省昆山市巴城镇环湖佳苑32号楼5室，统一社会信用代码91320583MA1N496JXH。负责人:潘文群。被告：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇春晖路583-1号，统一社会信用代码91320583665778175Y。法定代表人：汤健，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷海燕，该公司员工。第三人：昆山市阳澄湖房产有限责任公司，住所地江苏省昆山市巴城镇新澄路2号，统一社会信用代码913205831381504900。法定代表人：潘震前，该公司总经理。第三人：昆山市民安房屋拆迁工程有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇古城北路4299号，统一社会信用代码91320583759670632K。法定代表人：高峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄学元，昆山市巴城法律服务所法律工作者,同时代理第三人昆山市阳澄湖房产有限责任公司、昆山市民安房屋拆迁工程有限公司。原告丁文武与被告杨友康、姚桃妹、被告昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司石牌分公司（以下简称我爱我家石牌分公司）、昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司（以下简称我爱我家公司）、第三人昆山市阳澄湖房产有限责任公司（以下简称阳澄湖公司）、第三人昆山市民安房屋拆迁工程有限公司（以下简称民安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理。本案依法转为普通程序并组成合议庭于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告丁文武及其委托诉讼代理人刘立基、被告杨友康、姚桃妹的共同委托诉讼代理人潘静亚、被告姚桃妹、被告我爱我家公司的委托诉讼代理人谷海燕、第三人阳澄湖公司和民安公司的共同委托诉讼代理人庄学元到庭参加诉讼。被告我爱我家公司石牌分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丁文武向本院提出诉讼请求：1、被告连带赔偿原告经济损失1070345元并返还已付房款200000元。2、被告承担诉讼费用。事实及理由：2016年4月24日，原告在被告中介公司与被告杨友康签订了房屋买卖合同。嗣后依照合同约定支付款项200000元。2018年被告姚桃妹以未同意配偶杨友康卖房为由，拒绝履行合同。后经法院诉讼确认了原告与被告杨友康之间的合同合法有效。故依法再次起诉要求被告赔偿原告的经济损失，望予以支持。2020年4月15日，原告向本院变更诉讼请求为：被告杨友康、姚桃妹、我爱我家石牌分公司、我爱我家公司连带赔偿损失758800元并返还已付款200000元，合计958800元。被告杨友康、姚桃妹共同辩称：被告杨友康承担违约责任予以认可，但原告的损失不客观。原告与被告杨友康的交易过程中原告自行也应承担审核不严的责任。2016年签约时的合同总价是628000元，但原告仅交付了200000元，也就是说实际损失是基于200000元的上涨损失，而不是所有房价的上涨损失。合同第三条明确在2016年5月1日前办理手续，故此之前应该交付全部房款。在本案中被告杨友康不存在违约，合同约定的交房时间还未到。生效判决显示被告姚桃妹不承担任何违约责任和赔偿责任，对被告姚桃妹的诉请，要求全部驳回。没有任何证据显示中介交付我方200000元，只显示中介转账支付被告杨友康190000元（含定金），合理猜测其中10000元由中介私自收取作为中介费用。被告我爱我家石牌分公司未答辩。被告我爱我家公司辩称：被告我爱我家公司只负责签订合同，合同是双方自愿签订的。我司同意对事实作证，但不同意承担赔偿责任。原告总计支付了200000元的房款，其中实际转账支付被告杨友康190000元，另外10000元系被告杨友康自愿支付的佣金，该10000元尚在我公司处。第三人阳澄湖公司、民安公司共同辩称：解除合同存在的赔偿与第三人阳澄湖公司、民安公司无关。如果需履行合同，第三人阳澄湖公司、民安公司有协助义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：被告杨友康、姚桃妹系夫妻关系，二人登记取得位于昆山市房屋的所有权。2011年5月21日，被告杨友康和第三人民安拆迁公司签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》1份，约定对上述房屋进行拆迁。2016年4月22日，巴城镇石牌动迁安置办与被告杨友康签订《安置房订房确定单》1份，确认拆迁所得的安置房位于昆山市车库。2018年12月19日，上述安置房初始登记在第三人阳澄湖公司名下，公安号为昆山市。2016年4月24日，被告杨友康、原告、被告我爱我家公司（居间方）签订《房屋买卖合同》1份，约定原告以628000元价格受让上述安置房。原告共计支付被告我爱我家公司购房款200000元。2016年5月8日，被告杨友康出具收条1份，言明收到被告我爱我家公司购房款200000元，但依据转账记录显示被告杨友康实际收款190000元，剩余10000元尚在被告我爱我家公司处。2018年8月9日，原告将被告杨友康、姚桃妹、我爱我家石牌分公司、我爱我家公司诉至本院，主张各被告共同履行涉案房屋、阁楼及车库的交付过户义务并共同承担逾期违约金70000元。在该案审理过程中，被告姚桃妹认为其并不知晓被告杨友康签订了《房屋买卖合同》，涉案房屋所有权人尚不明确且涉及到了被告姚桃妹的妹妹的产权份额，在未征得共有人同意的情况下，被告杨友康的行为构成无权处分，买卖合同不成立。2019年2月2日，本院作出（2018）苏0583民初15882号民事判决书，确认2016年4月24日被告杨友康与原告签订的《房屋买卖合同》合法有效，驳回原告的其他诉讼请求。原告不服判决，上诉至苏州市中级人民法院。2019年6月17日，苏州市中级人民法院出具(2019)苏05民终3137号民事判决书，认为原告未能提供充分证据证明被告姚桃妹事前同意或事后追认涉案《房屋买卖合同》，一审仅确认原告和被告杨友康签订的《房屋买卖合同》合法有效，符合法律规定，故而判决驳回上诉，维持原判。2019年7月4日，原告诉至本院，主张各被告赔偿损失并返还已付款。2019年9月19日，原告和被告杨友康当庭确认涉案《房屋买卖合同》解除。2019年9月21日，原告向本院提交《鉴定申请书》1份，申请对涉案房屋、阁楼和车库的市场价值进行评估。原告和被告杨友康、姚桃妹一致确认评估基准日为2018年7月13日。经本院摇号选择，确定由江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司进行评估。该公司经评估后向本院出具了《房地产估价报告》1份，其结果载明：昆山市房屋，总价883500元；阁楼，建筑面积88.22平方米，评估单价4657元，总价410800元；车库，建筑面积30.83平方米，评估单价3000元，总价92500元；以上评估总价合计1386800元。原告为此支付评估费12784元。本院认为，出售共有房屋涉及共有人的重大财产权益，应有共有人的明确授权。先前生效案件未能认定被告姚桃妹事前同意或事后追认过涉案《房屋买卖合同》，在本案中原告亦未能提供其他证据予以证实，本院认定被告杨友康出售房屋的行为构成无权处分，该《房屋买卖合同》对被告姚桃妹不发生约束力，原告关于被告姚桃妹的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。无权处分行为仅可阻却房屋物权变动的结果，但不影响涉案《房屋买卖合同》的效力。《房屋买卖合同》无法继续履行，双方确认解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于已付款问题。合同已解除，被告杨友康收取的190000元应当退还原告。剩余10000元，被告我爱我家公司称10000元系被告杨友康自愿支付的佣金，不论该陈述是否真实，均与原告无关，被告我爱我家公司应将该10000元退还原告。关于损失问题。被告杨有康的无权处分行为导致合同解除，其应当赔偿原告损失。本案中原告的损失实为房屋上涨后的增值利益或房屋的差价损失，即合同适当履行后，原告可以实现和取得的财产利益。依据双方确认的评估时间点及评估结果，本院认定房屋差价损失为758800元（1386800元-628000元）。合同签订时，涉案房屋尚未进行初始登记，原告无法在权属上确认房屋的共有信息，本案拆迁协议书和订房确认单上注明拆迁人系被告杨友康，原告有合理理由信赖被告杨友康具备处分权，本院认定原告在缔约过程中是善意的，被告杨友康抗辩要求原告承担审查不严的损失，本院不予支持。居间人故意隐瞒与订立合同有关的主要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，在房屋交易过程中，并无证据显示居间人存在故意隐瞒与订立合同有关的主要事实或者提供虚假情况，原告要求被告我爱我家石牌分公司、我爱我家公司承担连带赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨友康于本判决生效之日起十日内返还原告丁文武已付款190000元并赔偿损失758800元，合计948800元。二、被告昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁文武已付款10000元。三、驳回原告丁文武其他诉讼请求。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费13388元（原告实际已缴纳16234元，多缴纳的2846元，本院予以退还），保全费5000元，合计18388元，由被告昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司承担50元，被告杨友康承担18338元。原告预交的18338元，本院予以退还，被告昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司应承担的50元、被告杨友康应承担的18338元缴纳至本院（户名昆山市人民法院诉讼费专户、帐号32250198643600000811128698、开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告直接交付第三人的评估费12784元，被告杨友康应直接支付原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  唐 敏人民陪审员  孙国琴人民陪审员  李 萍二〇二〇年七月二十日书 记 员  王 芳