长春市九台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0113民初753号 原告：长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司商业管理分公司 地址：吉林省长春市空港经济开发区长石路5公里处。 法定代表人：杨朝伟 委托诉讼代理人：王文武，吉林吉天行律师事务所律师。 被告：上海艾泛品牌管理有限公司 地址：上海市静安区天目中路267号402-17室。 法定代表人：童仁伟 委托诉讼代理人：吴海静，系上海融力天闻律师事务所律师。 原告长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司商业管理分公司与被告上海艾泛品牌管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日以租赁合同纠纷作出（2018）吉0113民初5466号民事判决。原被告均不服该判决，向长春市中级人民法院提起上诉。长春市中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）吉01民终5505号民事裁定，撤销本院（2018）吉0113民初5466号民事判决，发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理,原告长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司商业管理分公司的委托诉讼代理人王文武与被告上海艾泛品牌管理有限公司委托诉讼代理人吴海静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司商业管理分公司诉称,2017年5月11日，原告与被告签订《租赁合同》一份，该协议约定，原告方将位于长春市空港经济开发区长石路5公里处的新华联奥特莱斯购物公园内的编号为【A1】区域【1】层【A1-03、A1-04、A1-05-01】，面积为448平方米的铺位租赁给被告经营餐饮，作为被告方专门经营【IFFGallery咖啡简餐】的经营场地，租赁期限为3年，自2017年7月8日起至2020年7月7日止。根据该合同约定被告应自计租日起向原告交纳营业额分成租金，上述铺位的物业管理费由被告承担并同租金一起向原告交纳，上述铺位因经营所产生的公用事业费（水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用）由乙方承担并向原告方交纳。同时该协议还约定，被告方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费，如果被告未按约定向原告或物业公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每日延迟一日，被告应向原告支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期违约金，迟延达60日仍不予支付或补交上诉款项的，原告方有权解除合同。此外，该协议约定被告应保证商铺整体对外经营面积比例必须保持在80%以上，如整体对外经营面积低于80%超过30日，则原告方有权单方解除合同。被告一直未开业，并拖欠原告方租金、采暖费、物业费等合计6.14866万元，经原告方催告、催缴，被告拒不改正、缴纳。 综上，被告的行为均已经构成违约，根据《租赁合同》的约定，原告方有权解除合同，并由被告方承担违约责任。同时根据《装修工程三方协议书》的约定，被告方应向原告方赔偿装修工程款。为维护原告方合法权益，原告特向人民法院依法提起诉讼。1.请求判令解除原被告之间签订的《租赁合同》，并依法判令被告立即腾出新华联奥特莱斯购物公园内的【A1】区域【1】层【A1-03、A1-04、A1-05-01】商铺，同时将商铺恢复原貌；2.依法判令被告向原告支付租金及其他应支付款项（水、电、物业管理费等）共计6.14866万元及违约金3万元；3.请求人民法院依法判令被告向原告支付自起诉之日起至实际腾迁完毕之日止的商铺占用费（以每月44元每平方米为标准）、物业管理费（以每月15元每平方米为标准）、能源费（水费按6.6元每立方米为标准、电费以1.25元每度为标准，物暖费以49元每平方米为标准，燃气费以每立方米4元为标准）及利息（以银行同期贷款利率为标准自2018年10月10日开始计算至实际给付之日止），并由被告方承担本案一切的诉讼费用。 上海艾泛品牌管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，首先我们认为是由于原告的违约导致原告提供给被告的房屋没有相关证据，导致被告无法正常经营，根据合同法相关规定原告有义务向被告提供符合合同约定的房屋，以实现原被告签订合同的合同目的，但是由于原告始终无法提供所有权证，导致被告无法经营，显然原告已经违约，因此被告同意合同解除是基于该合同义务继续履行的可能，同时也认为原告已经违反了合同相关约定；第二，我们认为根据合同第6.5条，约定开业未到60%可免除相关的租金费用，而原告自开业来客流量小生意萧条大部分的商铺都没开业或已经撤柜，没有达到合同约定的60%开业率，因此被告有权不支付租金费物业费等相应费用，同时被告指出，对于开业率的相关数据应当由原告向法庭举证，如果原告未举证，应当承担不利后果；第三，原告提出的相关费用的主张没有事实证据，被告难以认同。因此被告不同意原告的诉讼请求，认为原告的诉讼既无事实和法律依据也无体现公平原则。 经审理查明：2017年10月16日，原告与被告签订《租赁合同》，原告方将位于长春市空港经济开发区长石路5公里处的新华联奥特莱斯购物公园内的编号为【A1】区域【1】层【A1-03、A1-04、A1-05-01】,面积为448平方米的铺位租赁给被告经营餐饮，作为被告方专门经营【IFFGallery咖啡简餐】的经营场地，租赁期限为3年，自2017年7月8日起至2020年7月7日止。租金计算方式：乙方应自计租日起向甲方交纳营业额分成租金。租金金额为每月含税营业额×当年的营业额分成比例。三年租期的分成比例均为20%。每个租赁月结束后的五个工作日内乙方须向甲方支付上月租金。如乙方未按约定支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项作为逾期付款违约金，延迟达60日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书后方可正式投入商业使用。因前述行为而发生的一切费用及责任均由乙方承担，且不得影响本合同的履行。乙方租赁场所在租期内整体对外经营面积比例须持续保持在80%以上。如整体对外经营面积低于80%超过30日，则甲方有权单方解除合同。如甲方整体开业率低于60%，甲方同意免收乙方租金和物业管理费至甲方开业率达到60%为止。现原告以被告未开业、拖欠租金、取暖费和物业费等费用为由要求解除合同。 本院认为，原、被告双方自愿签订的合同符合法律规定，应认定合法有效，双方均应按合同履行各自租赁的义务。双方均表示同意解除合同，符合法律规定，该主张应得到支持。原告至今未取得商铺产权所有权证，按租赁合同约定原告应保证被告有权按本合同使用租赁场所，因无所有权证被告无法办理卫生许可证进行正常经营，原告构成违约。原被告双方签订的《联合经营与装修补偿协议》第一条约定“在项目开业率未达到60%前，上海艾泛品牌管理有限公司享有免租金和物业管理费待遇”该开业率数据应由原告负责举证，但原告对此并未举证应承担举证不能后果，被告方称原告开业率未达到60%，故被告不应承担租金和取暖费符合双方约定。关于取暖费、装修垃圾清运费，原告已向被告下达催缴函，该费用应由被告承担。关于支付起诉之日起至搬迁之日的商铺占用费、能源费的诉讼请求因原告未提供有效证据证明，故本院不予支持。因原告违约在先，故其要求被告给付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司商业管理分公司与被告上海艾泛品牌管理有限公司签订的商铺《租赁合同》予以解除。 二、被告上海艾泛品牌管理有限公司在本判决生效后二十日内将新华联奥特莱斯购物公园内的【A1】区域【1】层【A1-03、A1-04、A1-05-01】商铺交还原告长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司商业管理分公司。 三、被告上海艾泛品牌管理有限公司在本判决生效后立即给付原告长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司商业管理分公司取暖费21952元、装修垃圾清运费1000元，共计22952元。 四、驳回原告长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司商业管理分公司其它诉讼请求。 案件受理费2086元，由原告负担1713元、被告负担373元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 牛旭明 审判员范国辉 审判员王卓 二〇二〇年七月二十三日 书记员 段美旭