江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终1176号上诉人（原审第三人）：李威峰，男，1987年9月8日生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：杨广峰，江苏隆亿德律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪金磊，江苏隆亿德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵建基，男，1966年6月28日生，住江苏省南通市开发区。被上诉人（原审原告）：石咏梅，女，1970年4月20日生，住江苏省南通市开发区。委托诉讼代理人：赵建基，系石咏梅丈夫。被上诉人（原审原告）：石咏娟，女，1974年11月21日生，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：陆宁海，男，1969年11月19日生，住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：苏州好信物业服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区月亮湾**慧湖大厦****。法定代表人：吴志斌，总经理。被上诉人（原审被告）：南通邻里投资发展有限公司，住所地，住所地江苏省南通开发区××东路××号iv>法定代表人：吴志斌，总经理。破产管理人：上会会计师事务所江苏分所。委托诉讼代理人：王云平，该管理人团队成员。上诉人李威峰因与被上诉人赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海、苏州好信物业服务有限公司（以下简称好信物业公司）、南通邻里投资发展有限公司（以下简称邻里投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李威峰上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海承担。事实和理由：一、上诉人的诉讼权利被忽视，一审程序严重违法。李威峰被一审追加为第三人时未明确告知其真正的诉讼地位，导致其诉讼权利未得到保护，应诉、举证等权利被剥夺。一审判决李威峰返还商铺并支付占用费，却忽视了其在租赁期间内投入装修及经营成本、可期待利益等损失的保护。二、实体上适用法律错误，处理结果不当。一审未对李威峰与邻里投资公司之间的合同效力作出评判，未对李威峰的实体权益作出保护。三、赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海与好信物业公司之间实际上是一种委托代理关系而非承租关系。赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海委托好信物业公司全权托管处理案涉商铺的经营管理，双方应是委托关系，受托人在委托权限内与第三人所为法律行为的后果完全由委托人承担。即便赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海与好信物业公司解除合同关系，李威峰与邻里投资公司签订的租赁合同关系法律后果应由赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海承担。并且按赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海与好信物业公司签订的原委托合同租金数支付占有费是不正确的，也是违反客观事实的，案涉房屋楼层高，位置差，人气不旺，实际租金远远低于此约定。因此，即使支付所谓的占用费也应按照李威峰与邻里投资公司签订的商铺租赁合同约定的租金来支付。四、本案案情复杂，涉及当事人众多，一审法院适用简易程序审理违法。五、一审判处赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海与好信物业公司商铺租赁合同于2019年11月19日解除是无依据的。赵建基、石咏梅答辩称，李威峰称一审未对其与邻里投资公司之间的合同效力作出评判违背事实，如未对其合同效力进行评判，一审就不可能将其列为第三人。好信物业公司所谓的委托代理权利是在履行承租义务前提之下，好信物业公司欠付租金长达一年之久，并拒绝履行合同义务，其所谓的代理权利自然不受法律保护。本案虽当事人众多，但主体非常明确，案情简单，事实清楚，不存在争议，好信物业公司和邻里投资公司未到庭是其自动放弃权利，一审适用简易程序正确。购房人出于对好信物业公司的信任签署了好信物业公司提供的格式合同，至于好信物业公司后来有无要求邻里投资公司在担保方处盖章，购房人无法掌控。好信物业公司、邻里投资公司签字盖章具有随意性，大部分的合同上都盖章了，只有少部分合同没盖章，不能将未盖章的责任都推到购房人身上，不论是否盖章，邻里投资公司都应该承担担保责任，否则就是对购房人的欺诈。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。石咏娟、陆宁海未作答辩。好信物业公司未作答辩。邻里投资公司答辩称，赵建基、石咏娟、陆宁海、石咏梅与好信物业公司订立的商铺租赁合同中，邻里投资公司未在担保方签字盖章，故邻里投资公司不应对好信物业公司的租金承担连带责任。赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海向一审法院起诉请求：1.解除与好信物业公司关于开发区××东路××号××邻里××幢317、318室的商铺租赁合同，并由赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海收回该商铺；2.好信物业公司支付商铺租金93505元，违约金67635.49元。一审法院认定事实：赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海为南通开发区××东路××号××邻里××幢317、318室商铺所有权人。2017年9月19日，赵建基与好信物业公司签订××幢317室商铺租赁合同，约定好信物业公司承租该商铺，租赁期限为五年，不晚于2018年1月4日作为租赁起始日，年租金为80520元/年，每年租金按先付后用原则，每半年支付一次。第一次租金，自租赁起始日起10日内支付；之后的租金，自每届满半年之日起10日内支付。逾期未付租金的按日千分之二加收逾期付款违约金。租赁期满时，不再继续维持租赁关系时，出租方不愿意接受商铺现状的，承租方承诺将商铺恢复至原有状态，全部费用由承租方承担。邻里投资公司作为担保人，同意对合同期限内好信物业公司的租金支付义务承担连带担保责任。同日，双方签订××幢318室商铺租赁合同，租金为44160元/年，其余条款同××幢317室商铺租赁合同。后实际履行过程中，赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海认可××幢317室以每半年40156元、××幢318室以每半年22022元给付。2017年10月8日，邻里投资公司与第三人李威峰签订商铺租赁合同，将含案涉商铺在内的××栋3层B314-316号铺位出租给李威峰。2018年8月30日，好信物业公司向赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海支付2018年下半年租金；2019年1月31日，好信物业公司向赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海支付2019年上半年××幢317室租金20078元、××幢318室租金11011元，此后再未支付。赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海主张的公安编号B137和B138分别为李威峰合同中的商铺编号B315和B314。案件审理过程中，李威峰明确表示拒绝为好信物业公司代付结欠赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海的租金和违约金。一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海与好信物业公司签订的商铺租赁合同合法有效，该公司应当于2019年1月14日前支付2019年1月4日至2019年7月3日该两室的半年租金62177元，于2019年7月14日前支付2019年7月4日至2020年1月3日的半年租金，现好信物业公司未支付完毕，构成违约，赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海有权解除双方之间的租赁合同。2019年下半年截止赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海起诉解除合同之日2019年11月19日的租金为47016.03元（124354/365*138），应于2019年7月14日前支付。邻里投资公司应对上述租金的给付义务承担连带责任。合同约定日千分之二的违约金过高，一审法院以年利率24%标准计算。因好信物业公司违约，合同解除后，第三人李威峰拒绝为好信物业公司代付所欠租金及违约金，则其作为使用者和承租人应将商铺交还赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海，同时支付自2019年11月20日起至实际交付房屋之日止的占有使用费（以××幢317室年租金80312元、××幢318室年租金44044元的标准计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海与苏州好信物业服务有限公司签订的关于南通开发区××东路××号××幢317、318室房屋的商铺租赁合同于2019年11月19日解除；二、苏州好信物业服务有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海支付2019年1月4日至2019年11月19日的未付租金78105.03元，并按年利率24%支付逾期付款违约金至实际给付时止（自2019年1月14日起以31089元为基数计算，自2019年7月14日起以78105.03元为基数计算）；三、南通邻里投资发展有限公司对苏州好信物业服务有限公司租金78105.03元的给付义务承担连带责任；四、第三人李威峰于判决发生法律效力之日起十五日内将上述××幢317、318室商铺腾空后交还赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海，并支付自2019年11月20日起至实际交付房屋之日止的占有使用费（以××幢317室80312元/年、××幢318室44044元/年的标准计算）；五、驳回赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海的其他诉讼请求。案件受理费7340元，减半收取3670元，由赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海负担170元，南通邻里投资发展有限公司、苏州好信物业服务有限公司共同负担3500元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院另查明，2020年3月16日，江苏省南通经济技术开发区人民法院作出（2020）苏0691破1号裁定，裁定：受理南通市万泰建筑安装工程有限公司对南通邻里投资发展有限公司的破产清算申请。2020年3月31日，该院作出（2020）苏0691破1号决定书，指定江苏敏政律师事务所为南通邻里投资发展有限公司管理人，后该管理人申请辞去职务。该院于2020年4月23日作出（2020）苏0691破1号之一决定书，决定指定上会会计师事务所江苏分所为南通邻里投资发展有限公司管理人。又查明，赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海与好信物业公司订立的商铺租赁合同中，邻里投资公司作为担保方未签字盖章。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。邻里投资公司在二审中对其承担连带责任提出异议，但因其一审中经法院传票传唤无正当理由未到庭，放弃了自身的抗辩权，一审判决后也未提起上诉，故本院仅围绕上诉人李威峰的上诉请求进行审理，对其没有提出请求的，不予审理。本案二审中的争议焦点为：赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海是否有权要求李威峰迁出案涉房屋并支付占有使用费，占有使用费的时点从何时开始计算。本院认为，赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海作为案涉房屋产权人，通过签订商铺租赁合同的方式将案涉房屋返租给好信物业公司并进行管理经营。好信物业公司基于与邻里投资公司的内部关系，又以邻里投资公司名义将案涉房屋转租给李威峰，因好信物业公司与邻里投资公司经一审传票传唤拒不到庭，放弃自身的诉讼权利，两者之间是何种内部关系暂不得而知，但根据现有证据可以查明的是，就案涉租赁物而言，赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海与好信物业公司之间、邻里投资公司与李威峰之间分别成立租赁合同关系，赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海为出租人，好信物业公司为承租人，李威峰为次承租人。好信物业公司对于赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海，李威峰对邻里投资公司均负有按期支付租金的义务。好信物业公司至今未支付2019年7月4日至2020年1月3日期间的租金，赵建基、石咏梅、石咏娟、陆宁海有权解除双方的租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩合同解除权的，人民法院应予支持。现李威峰明确表示拒绝为好信物业公司支付欠付租金和违约金，故其无权以次承租人身份抗辩赵建基等人的合同解除权。李威峰的相应合同权利应向其租赁合同相对人邻里投资公司主张。该解释第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述规定，赵建基等人与好信物业公司的租赁合同解除后，有权要求李威峰支付实际占用期间的占有使用费，计算期间从赵建基等人主张解除合同之日即向一审法院起诉之次日起算，一审对此认定正确。综上，李威峰的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7340元，由上诉人李威峰负担。本判决为终审判决。审判长  卢丽审判员  杨谦审判员  吕敏二〇二〇年七月十五日书记员  邱晴