上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18598号原告：叶乐天，男，1960年2月18日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：邓荣成，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：叶闻汐(曾用名：叶倩莹)，女，1990年8月29日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：彭琨，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪原，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：金建伟，男，1982年5月22日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈良宣，上海申浩律师事务所律师。被告：丁彩凤，女，1985年7月6日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈良宣，上海申浩律师事务所律师。原告叶乐天与被告叶闻汐、金建伟、丁彩凤确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶乐天及其委托诉讼代理人邓荣成、被告叶闻汐的委托诉讼代理人彭琨、被告金建伟与丁彩凤的共同委托诉讼代理人陈良宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求确认三被告于2019年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》以及于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》无效。事实与理由：原告与被告叶闻汐系父女关系。上海市闵行区XX路XXX号甲XXX室房屋(以下简称涉案房屋)系原告利用外祖父的私房动迁补偿款，另申请银行贷款购买所得，之后由原告与前妻潘某1共同归还贷款。由于当时原告所在单位有福利分房制度，为不影响原告可能享受单位的福利分房，原告以岳父潘某的名义购买了涉案房屋产权。涉案房屋一直由原告居住至今。之后，原告夫妻关系不和，为避免发生房产纠纷，经家庭协商同意后于2013年7月将涉案房屋产权以买卖形式转移至被告叶闻汐名下。在房屋产权交易过程中，被告叶闻汐并未支付任何费用。2019年5月起，被告叶闻汐以产权人名义不断要求原告搬离涉案房屋。2019年6月，叶闻汐向法院提起诉讼要求被告排除妨害。法院于次月判决驳回了叶闻汐的诉讼请求。然而该判决生效不足十天，在原告不知情的情况下，被告叶闻汐将涉案房屋转让给了被告金建伟、丁彩凤。2020年2月，金建伟、丁彩凤向法院提起诉讼要求原告叶乐天搬离涉案房屋。在三被告的房屋买卖过程中，金、丁两人明知原告居住在涉案房屋内，却未到涉案房屋处实地看房，有悖于正常的购房流程。涉案房屋建筑面积82.62平方米，同地段同类房屋的市场单价为3.4万元左右，即涉案房屋总价约280万元，然而三被告约定的交易价仅160万元，三被告系恶意串通，被告叶闻汐以低价虚假转让给被告金建伟、丁彩凤，以此想达到驱逐原告的目的，损害原告合法居住和使用的权利。涉案房屋系原告唯一居住房屋，三被告之间的交易违反老年人权益保护法，也违背公序良俗。现为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告叶闻汐辩称：其与被告金建伟、丁彩凤并不相识，涉案房屋是通过中介公司进行交易，有完整的交易记录和贷款凭证。涉案房屋建造于1994年，已属老旧房屋，因此被告之间的交易价格符合市场行情。2013年，原告与其前妻即被告叶闻汐母亲共同将涉案房屋赠与被告叶闻汐。由于叶闻汐现已怀孕七月，而母亲被确诊身患癌症，因此不得已而出售涉案房屋。居住权并非法定用益物权，不能对抗物权。原告自身经济条件较好，收入较高，且被告愿意以租房方式解除原告的居住问题。买卖合同合法有效，不同意原告的诉讼请求。被告金建伟、丁彩凤辩称：被告叶闻汐是涉案房屋产权人，有权处分。两被告作为买受人，通过中介公司办理了贷款手续、缴纳税费，产权登记，合法取得涉案房屋产权。买卖合同有效，不存在无效的法定情形。原告所谓的居住权仅是其单方主张，并无相关法律文件证明。两被告在购买时确实知道原告居住在此，知道需要与原告办理交房手续，但不知道原告家庭内部的纠纷。三被告之间不存恶意串通，虽然交易价格略低，但房产交易中心是按195万元的价格进行审税。不同意原告的请求。经审理查明，原告叶乐天与被告叶闻汐系父女关系。2018年11月，叶乐天与其妻子潘某1离婚。1996年10月，原告叶乐天与其前妻潘某1以潘某1的父亲潘某名义与上海市闵行区商品房开发经营公司签订《上海市内销商品房出售合同》，购买了涉案房屋，产权登记于潘某名下。购买此房后，一直由原告居住至今。2013年7月，经叶乐天、潘某1协商同意后，潘某与叶闻汐签订了《上海市商品房买卖合同》，约定以776,628元的价格将涉案房屋产权转移给叶闻汐。2017年8月，涉案房屋产权被转移登记至被告叶闻汐名下。叶闻汐取得涉案房屋产权，未支付任何房款。2019年5月，被告叶闻汐向叶乐天发出《限期搬离通知书》，要求叶乐天搬离涉案房屋。2019年6月，叶闻汐向本院提起诉讼，要求叶乐天搬离涉案房屋并支付房屋使用费。本院对此案进行审理后，于2019年7月30日作出(2019)沪0112民初23425号民事判决书，判决驳回叶闻汐的诉讼请求。2019年8月23日，叶闻汐作为甲方(出售方)、金建伟作为乙方(买受方)、案外人上海A房地产经纪有限公司作为丙方(居间方)，三方签订《房屋买卖居间协议》，约定，甲方将涉案房屋以162万元的价格出售给乙方。同日，甲、乙双方就房屋价格、支付期限、交易过户期限、违约责任等签订了《房屋买卖合同》。金建伟与上海A房地产经纪有限公司签订了《佣金确认书》，确认金建伟应于签订买卖合同时支付佣金32,400元。在该日，叶闻汐(出售方、甲方)与金建伟(买受方、乙方)签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定：甲方向乙方出售该房屋时，甲方的父亲叶乐天无偿居住在该房屋中，甲方多次催告要求叶乐天搬出该房屋，叶乐天不肯搬走。甲方和叶乐天之间无承诺、无协议同意叶乐天无偿居住在该房屋内。甲方和叶乐天无租赁协议，无租赁承诺。甲方没有将该房屋抵押给叶乐天或第三人，无承诺协议。乙方及见证方对上述情况充分知悉，已实地看过该房屋状况，乙方自愿购买该房屋，自愿承担劝退和处理现无权占有人即叶乐天的权利与责任。因甲方无时间精力让叶乐天搬离该房屋，故甲方以低于市场价的售价162万元，将该房屋卖给乙方，且已向乙方全部说明了需要乙方自行劝退叶乐天搬出该房屋及处理所有后续问题。乙方在劝退和处理叶乐天搬出该房屋及后续问题时，所产生的所有费用由乙方自行承担，与甲方无关。乙方不得以该房屋所面临的上述问题，要求甲方处理或要求甲方帮助乙方处理或解除购房合同。除配合乙方办理该房屋过户手续需要，甲方不再处理任何关于该房屋的事情。见证方即房屋中介公司充分了解该房屋情况及甲乙双方买卖过程的事实情况，见证甲乙双方完成该房屋交易行为。居间方上海A房地产经纪有限公司的经办人严沙沙作为见证人在此补充协议落款处签名。2019年8月30日，叶闻汐作为甲方、金建伟与丁彩凤作为乙方，双方签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方以162万元的价格将涉案房屋转让给乙方；双方确认于2019年10月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2019年8月23日支付甲方定金10万元，于签订本合同时转为购房款，乙方于2019年9月4日之前支付第二笔购房款52万元，自以乙方为权利人的不动产权证办出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的不动产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付第三笔购房款100万元。合同对于违约责任等亦作了约定。同日，金建伟作为借款人，与贷款人B银行股份有限公司上海市黄浦支行签订了《个人二手住房贷款合同》，以涉案房屋作为抵押申请贷款100万元。2019年10月11日，涉案房屋产权被转移登记至被告金建伟、丁彩凤名下。B银行股份有限公司上海市黄浦支行亦取得了抵押权登记证明。之后，金建伟、丁彩凤向本院提起诉讼，要求叶乐天搬离涉案房屋。该案正在审理过程中。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，涉案房屋产权于2013年以买卖方式转移，双方之间真实的法律关系是房屋买卖，不是赠与。由于被告叶闻汐未支付任何购房款，因此叶闻汐不是真实权利人。被告叶闻汐则表示双方是赠与，而非买卖。本案庭审后，原告表示，要求确认三被告之间的买卖合同及补充协议无效，但对于合同无效的后果，不要求在本案中处理，由三被告自行处理。以上事实，由原告提供的潘某与上海市闵行区商品房开发经营公司签订的《上海市内销商品房出售合同》(共三页)、购房发票、潘某与叶倩莹(即叶闻汐)签订的《上海市房地产买卖合同》(第1、2、13页)、产权人为叶闻汐的涉案房屋产权证、潘某出具的证词、潘某1出具的说明、本院(2019)沪0112民初23425号民事判决书等，被告叶闻汐提供的潘某1的证明等，被告金建伟、丁彩凤提供的《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、佣金确认书、三被告签订的《上海市房地产买卖合同》、付款凭证、涉案房屋不动产权证、抵押权登记证明等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为：本案的争议焦点在于三被告签订的买卖合同是否存在恶意串通损害原告的利益。被告叶闻汐于2017年8月取得涉案房屋产权，而叶闻汐取得产权的依据是其与原登记的产权人潘某签订的《上海市房地产买卖合同》。根据原告叶乐天、被告叶闻汐陈述，以及潘某、潘某1出具的证明证实，涉案房屋原真实的权利人为叶乐天、潘某1。潘某与叶闻汐签订买卖合同是经叶乐天、潘某1同意。从潘某1的证明可以认定，双方之间名为买卖实为赠与关系。根据不动产登记的效力，涉案房屋产权已于2017年8月转移至叶闻汐名下，因此叶闻汐确已成为该房屋权利人。虽然被告叶闻汐取得了涉案房屋产权登记，成为合法产权人，但原告将涉案房屋产权赠与被告叶闻汐后，房屋实体并未移交给叶闻汐，无证据证明原告将涉案房屋产权赠与叶闻汐后也明确表示放弃居住权，因此原告对涉案房屋仍享有合法居住权。并且，需要指出的是，原告叶乐天其与被告叶闻汐之间的父女关系才将涉案房屋产权赠与被告叶闻汐，此房作为原告已居住二十余年，且他处无住房的情况下，被告叶闻汐也应当保障原告对涉案房屋的居住权。在此情况下，叶闻汐对房屋享有的所有权并不完整，其处分权应当受到限制。被告叶闻汐明知原告叶乐天居住于涉案房屋内，他处无住房，但叶闻汐在受赠涉案房屋后以明显低于市场价的价格出售，明显损害了原告的利益，损害了原告的居住权。因此，叶闻汐出售涉案房屋的行为具有恶意，也是不道德的行为，有违公序良俗。被告金建伟、丁彩凤作为买受人明知涉案房屋由叶闻汐的父亲叶乐天长期居住，也明知叶乐天拒绝涉案房屋，却仍然以明显低于市场价的转让价格受让涉案房屋。两被告以如此低价受让涉案房屋且明知叶闻汐驱赶叶乐天而不能时，应当意识到被告叶闻汐与原告叶乐天之间存在矛盾，叶乐天对房屋享有某种利益，但两被告却贪图低价仍受让该房屋，并与叶闻汐签订的补充协议中称叶乐天为无权占有人，自愿承担劝退叶乐天的责任。因此，被告金建伟、丁彩凤不是善意的买受人。三被告就涉案房屋签订的买卖合同明显损害了原告的利益。现原告要求确认三被告就涉案房屋签订的买卖合同及补充协议无效的请求，本院予以支持。关于合同无效的后果，原告不要求在本案中一并处理，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项之规定，判决如下：被告叶闻汐与被告金建伟、丁彩凤就上海市闵行区XX路XXX号甲XXX室房屋于2019年8月30日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、被告叶闻汐与被告金建伟于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》无效。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告叶闻汐负担12.50元，被告金建伟、丁彩凤负担12.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年七月三十日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。