湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初238号原告：阮守场，男，1958年7月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：张庆文，湖北恒康律师事务所律师。被告：肖哲武，男，1942年5月26日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：易洞宾，湖北正康律师事务所律师。被告：肖飞，男，1976年12月4日出生，汉族，住武汉市汉阳区，第三人：武汉红江一工贸有限公司，住所地武汉经济技术开发区沌口路**特**。法定代表人：章华。委托诉讼代理人：李江涛，湖北立丰律师事务所律师。原告阮守场与被告肖哲武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序。原告阮守场申请追加肖飞为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。本案于2019年3月1日第一次公开开庭进行了审理，原告阮守场及其委托诉讼代理人张庆文、被告肖哲武的委托诉讼代理人易洞宾、被告肖飞均到庭参加了诉讼。因案情审理需要，本案依法转为普通程序继续进行审理。在本案审理过程中，原告肖祖传申请追加武汉红江一工贸有限公司（以下简称工贸公司）作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序于2019年12月17日第二次公开开庭进行了审理，原告阮守场及其委托诉讼代理人张庆文、被告肖哲武的委托诉讼代理人易洞宾、被告肖飞、第三人工贸公司的委托诉讼代理人李江涛均到庭参加了诉讼。在第二次庭审过程中，被告肖飞申请本案审判长回避，本院于2019年12月18日作出（2019）鄂0191民初238号决定书，驳回了被告肖飞提出的回避申请。本案依法适用普通程序于2020年1月2日第三次公开开庭进行了审理，原告阮守场及其委托诉讼代理人张庆文、被告肖哲武的委托诉讼代理人易洞宾、被告肖飞、第三人工贸公司的委托诉讼代理人李江涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮守场向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2002年3月27日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决被告肖哲武、被告肖飞腾退房屋并交付给原告阮守场；3.本案诉讼费由被告肖哲武、被告肖飞承担。后变更诉讼请求为：1.确认原、被告2003年3月27日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决被告肖哲武、被告肖飞腾退房屋并交付给原告阮守场；3.判令第三人工贸公司与被告肖飞签订的关于武汉市汉阳区沌口路18号红江小区282号房屋《“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书》中1套90平方米安置房、1,973,358.2元拆迁补偿款归原告阮守场所有；4.本案的诉讼费用由被告肖哲武、被告肖飞承担。事实和理由：原告阮守场系武汉经济技术开发区红江村村民，原居住于长江江堤内。1998年洪水被淹后，1999年由村里分配位于武汉经济技术开发区地基红江小区282号地块，并由原告阮守场建两层砖混结构。2002年3月27日，被告肖哲武以投资为由，以83,000元的价格购买了该房屋。该房屋属于集体土地，且无权属证书，被告肖哲武非本村村民，无资格买卖该房屋，没有权属证书依法不能买卖，故原、被告买卖房屋的行为无效，所签订的《房屋买卖合同》亦无效。原、被告多次交涉未果，现诉至法院，请求依法判决。被告肖哲武答辩称：被告肖哲武与原告阮守场2002年3月27日签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，涉案房屋被告肖哲武购买后于2004年6月10日左右将该房屋卖给了被告肖哲武的弟弟肖哲顺，肖哲顺是被告肖飞的父亲；房屋已经由被告肖哲武卖给了肖哲顺，不存在腾退的问题，且房屋是2002年买卖的，原告阮守场应在合理期限主张权利，现原告阮守场主张权利超过了诉讼时效，故请求驳回原告阮守场全部诉请。原告阮守场诉请拆迁利益归原告阮守场，我方认为没有法律依据，原告阮守场应当举证被告肖飞与第三人工贸公司签订的拆迁协议是无效的，原告阮守场才能享受拆迁利益，我方认为原告阮守场不符合起诉的条件，应当驳回原告阮守场该项诉请。被告肖飞答辩称：房屋是我父亲买的我大伯的房子，我不是合同的相对人，同意被告肖哲武的答辩意见，请求驳回原告阮守场的诉请。原告阮守场诉请拆迁利益归原告阮守场，我方认为没有法律依据，原告阮守场应当举证被告肖飞与第三人工贸公司签订的拆迁协议是无效的，原告阮守场才能享受拆迁利益，我方认为原告阮守场不符合起诉的条件，应当驳回原告阮守场该项诉请。第三人工贸公司陈述：我方与被告肖飞签订拆迁协议是根据被告肖飞在该房屋居住使用情况以及对房屋管理情况才签订的，该协议已经由被告肖飞选择了产权安置和货币调换，该协议已经履行，该协议法律效力由法院依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。原告阮守场在第一次庭审时提交的《房屋买卖合同》、城中村改造拆迁房屋现状图、宣传标语、土地登记发证台账以及在第三次庭审时提交的“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书、户口本，两被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；原告肖祖传在第三次庭审时提交的案外人集体土地使用证，该证据系复印件，且与本案无关，本院对此不予认定；被告肖飞提交的户口本和“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书，各方当事人对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；本院依职权调取的证据宣传手册、拆迁安置补偿方案、开发区规划土地局档案资料，各方当事人对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告阮守场原系长江边红江村村民，于1998年因长江洪水移民全村整体搬迁安置至本辖区，由原红江村统一集中分配使用武汉经济技术开发区地基红江小区282号地块，并由原告阮守场自建两层砖混结构楼房。2002年3月27日，以被告肖哲武（乙方）的名义和原告阮守场（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：“一、甲方确保该房屋出售前拥有一切独立的权利，无任何争议。凡涉及甲方以前的纠纷与乙方无关，由甲方负责处理。二、甲方出售给乙方该房屋，并出具政府部门认可的《个人建房规划许可证》（99057号），并协助办理变更手续，但不负责变更过程中的任何经济费用。三、甲乙双方协商，同意上述条款。双方正式签订合同即生效，乙方向甲方支付人民币捌万叁仟元整，一次性付清，甲方交钥匙给乙方。四、本合同一式四份，双方各执一份，中介人及见证单位各一份，未尽事宜双方协商解决。五、本合同一旦双方签字即生效，并产生法律效益。协议尾部有甲方代表原告阮守场、乙方代表被告肖哲武和中介人阮小栋签字。合同签订当日，原告阮守场收到了全部购房款83,000元并交付了涉案房屋。被告肖哲武和被告肖飞均一致自认被告肖哲武购买涉案房屋后又将其转卖给被告肖飞之父肖哲顺，随后被告肖飞及其家人一直居住使用该房屋至2017年。后被告肖飞将涉案房屋出租，被告肖飞自述其父肖哲顺于2008年去世，其母于2016年去世。因本辖区沌口街“三旧”改造拆迁，2018年10月21日，被告肖飞与第三人工贸公司签订了《“三旧“改造拆迁安置产权调换协议书》（以下简称安置协议），双方对红江小区282号房屋拆迁安置补偿达成了协议，该房屋后被相关部门征收后作为拆迁办公室使用。根据安置协议，被告肖飞选择按照产权调换方式进行安置补偿，红江小区282号房屋住宅房屋面积197.06㎡，住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积79.13㎡，住宅房屋面积补助12%后面积为220.7072㎡；住宅房屋顶层层高低于2.2m部分评估后购买面积39.565㎡；选择安置房面积为90㎡一套；住宅房屋300㎡内超出安置房面积170.2722㎡，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积0㎡；住宅房屋300㎡内超出安置房面积补偿金额1,787,858.1元，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积补偿金额0元，小计1,787,858.1元；此外，按照安置协议约定，第三人工贸公司还应向被告肖飞支付住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计247,574元。现原告阮守场认为涉案房屋所在的土地系集体土地，被告肖哲武并非红江村村民，涉案房屋不能买卖，双方签订的《房屋买卖合同》无效，应该双返，拆迁权益应归原告阮守场所有，双方对此协商无果，故原告阮守场诉至本院，请求依诉予判。另查明，2002年3月27日，双方签订涉案房屋买卖合同时被告肖哲武和被告肖飞之父肖哲顺均非本辖区红江小区村民。第三人工贸公司系由原红江村村民委员会改制形成，其根据2014年本辖区房管局、土地局等部门联合执法入户调查来确定涉案房屋的拆迁权益人即本案被告肖飞。截止2018年10月，涉案房屋未办理产权登记手续。本院在本辖区沌口街土地管理部门调查核实后得知案涉土地建房时属于集体土地，现在的土地性质依然是集体土地。原告阮守场认可安置协议中对涉案房屋按照产权调换方式进行安置补偿所包含的全部拆迁安置补偿权益。第三人工贸公司陈述如果涉案房屋全部选择货币补偿方式，计算方法应为住宅房屋面积乘以单价10,500元/㎡且可以多补偿20%，以及住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积乘以单价2,150元，即197.06㎡×10,500元/㎡×1.2+79.13×2,150，以上共计2,653,085.5元，再加上住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计247,574元。本院认为，本案的争议焦点：1.本案的《房屋买卖合同》是否有效？2.如合同无效，其法律后果如何？合同当事人是否存在过错？关于焦点1：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告阮守场和被告肖哲武签订《房屋买卖合同》，约定将武汉经济技术开发区红江小区282号房屋卖给被告肖哲武，其合同标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。涉案房屋所在土地性质系集体土地，签订合同时被告肖哲武亦非本村村民，双方买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告阮守场与被告肖哲武签订的《房屋买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告阮守场要求确认其与被告肖哲武签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点2：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于合同无效法律后果处理的一般原则，被告肖哲武应将其购买的涉案房屋返还给原告阮守场，因目前涉案房屋已被征收，不具备返还条件，但基于该房屋的拆迁权益仍存在，故被告肖哲武将相应的拆迁权益返还给原告阮守场，原告阮守场应返还相应的购房款。因原、被告双方对合同无效均有过错，故应按各自的过错程度承担相应的责任。考虑到原告阮守场在出卖时即知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又违反诚信原则以违法出售房屋为由主张合同无效，其对合同无效的法律后果承担主要责任，应对被告肖哲武的信赖利益损失予以赔偿。同时，被告肖哲武在购买涉案房屋时亦知其并非红江村村民，无资格购买仍然坚持购买，被告肖哲武对合同无效的法律后果承担次要责任。因原告阮守场和被告肖哲武签订的《房屋买卖合同》无效，故被告肖哲武无权将涉案房屋转卖给被告肖飞，考虑到涉案房屋的拆迁权益实际由被告肖飞享有，为减少当事人诉累，本院以实际损失和双方过错程度为基础，兼顾公平原则以及拆迁利益的返还、信赖利益的赔偿、房屋使用的年限、购房款返还和物价的涨幅等综合因素，在扣除购房款83,000元后酌情按比例确定被告肖飞向原告阮守场返还涉案房屋的拆迁补偿款642,521.38元，原告阮守场诉请超过部分，本院不予支持。关于拆迁安置协议中的住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计247,574元，应属于拆迁权益中具有人身属性的部分，原告阮守场要求分割该部分款项的诉讼请求，本院不予支持；两被告之间关于涉案房屋转卖时的差价可由两被告另行主张权利；因目前涉案房屋已被拆迁征用，原告阮守场要求两被告腾退房屋并交付的诉请已实际履行不能，故该诉请本院不予支持；关于被告肖哲武和被告肖飞认为原告阮守场的诉讼请求已超诉讼时效的抗辩意见，本院认为合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，确认合同无效之诉不受诉讼时效制度的限制，故两被告的上述抗辩意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告阮守场与被告肖哲武于2002年3月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告肖飞于本判决生效之日起十日内向原告阮守场支付642,521.38元；三、驳回原告阮守场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,005元，由原告阮守场负担19,780元，由被告肖哲武、被告肖飞负担10,225元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 余 燕人民陪审员 赵 华人民陪审员 叶志友二〇二〇年七月八日法官助理桂娜书记员张童