贵州省沿河土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0627民初959号原告：张胤，男，1984年10月26出生，汉族，住贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：杨又全，贵州贵全律师事务所律师。被告：沿河县成信达房地产开发有限责任公司。法定代表人：黄杏增。委托诉讼代理人：肖建军，贵州黔锐律师事务所律师。原告张胤与被告沿河县成信达房地产开发有限责任公司（以下简称“成信达房开”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张胤及其委托诉讼代理人杨又全到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人肖建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张胤向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续履行原告与被告于2017年1月10日签订的201700006号《商品房买卖合同》；2、判决被告支付原告逾期交房违约金24739元（以98956元按日万分之五从2019年1月1日起计算至2020年5月16日）；3、判决被告支付原告因被告逾期交房导致原告产生的租房租金6164.38元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年1月10日，原告与被告签订合同编号为201700006号《商品房买卖合同》，原告购买被告所有的沿河县，原告于2017年1月10日支付首付款125037元。合同约定交房时间为2018年12月30日前，逾期交房以已付款按日万分之五计算违约金。被告至今不能交付房屋，原告多次要求被告按合同履行义务及赔偿相关损失，被告对原告的合法合理的请求置之不理，为此，特提起诉讼。被告成信达房开辩称：一、原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，请法庭依法予以驳回起诉讼请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3项规定，原告支付完首付款后，剩余部分以银行贷款或公积金贷款的方式支付给答辩人，至今原告未办理银行按揭贷款，也未向答辩人支付剩余款项。在原告尚未支付完购房款之前，原告无权要求被告交付房屋和支付违约金。根据《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。所以，本案总，原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，请依法予以驳回原告的诉讼请求。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第2项规定：原告逾期超过60日后未按约定时间付款的，答辩人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。本案中原告从签订合同之日起至今未办理按揭贷款或支付剩余款项，其行为已构成违约。三、退一步讲，假如原告不存在违约情形，本案中双方约定的日万分之五的违约金过高，请求法院予以适当减少，调整为日万分之一的违约金。本案中，原告的实际损失应为房屋租金，原告在起诉状中既主张违约金，又主张房屋租金，属于重复主张，只能主张一项。关于违约金的问题，原告的实际损失应为房屋租金的损失，所以，原告与答辩人签订的合同约定的违约金过高，请法院予以调整。根据《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:第二项:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原告购买的房屋位于沿河县，根据目前该地段房屋租金实际情况，房屋一年租金约5000元左右。如原告对该事实有异议，可申请法院委托有资质的鉴定机构对同地段同类型的房屋租金进行评估。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本案认定事实如下:2017年1月10日，原告购买了被告开发的位于沿河县，并与被告签订了编号为：201700006《商品房买卖合同》，约定付款方式为贷款方式付款，首付款98956元，余款260000元以银行按揭、公积金贷款支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将贷款所需全部资料提交给出卖人，并在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。合同还约定被告在2018年12月30日前向原告交房，并约定逾期交房超过60日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于实际交房之日起60日内向买受人支付违约金等。合同签订当日原告张胤按合同约定交付了首付款98956元。交房期限届满后，被告逾期未向原告交房，2020年4月15日被告才向原告发出办理《商品房买卖合同》网签及按揭手续的《通知》，因网签的合同与原合同存在差异，故原告拒绝网签也未办理贷款手续，仍要求按原合同网签，截至2020年5月26日，被告仍未达到交房条件。另查明，案涉《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同。本院于2020年5月7日向被告送达举证通知书，被告于2020年5月20日提出鉴定评估申请，请求对同地段同类型的房屋在逾期交房期间的租金标准进行评估。上述事实有原、被告在庭审中的陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《通知》等在卷佐证。本案争议焦点为：双方约定的违约金是否过高？针对争议焦点，本院认为，原、被告于2017年1月10日按被告提交的格式合同范本签订了《商品房买卖合同》，形成了买卖合同关系，且合同系被告方提交的格式合同，双方在合同中约定的权利义务是对等的，系双方真实的意思表示，不违反法律规定，双方应当按合同约定全面履行各自义务，被告提出的违约金约定过高的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。对被告提出的未办理按揭贷款或支付剩余款项的问题，因被告直到2020年4月15日才向原告发出办理《商品房买卖合同》网签及按揭手续的通知，且网签的合同与原合同不一致，故未办理按揭手续的原因在于被告，不可归责于原告，对原告的该答辩意见，本院不予采纳。原告主张继续履行合同并以98956元按日万分之五从2019年1月1日起计算至2020年5月16日违约金应为24837.95元，因原告仅主张支付违约金24739元，该请求符合法律规定，本院予以支持。对原告提出的支付逾期交房导致原告产生租房租金6164.38元的请求，因违约金兼具补偿性与惩罚性的属性，违约金包含了原告的租房损失等损失，原告的该项请求属于重复主张，本院不予支持。对于被告申请评估的问题，因被告提出评估申请时已过举证期，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告沿河县成信达房地产开发有限责任公司继续履行与原告张胤于2017年1月10日签订的编号为201700006的《商品房买卖合同》。二、被告沿河县成信达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告张胤逾期交房违约金24739元。三、驳回原告张胤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286.27元，由原告张胤负担86.27元，由被告沿河县成信达房地产开发有限责任公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  冯文宏二〇二〇年七月三十一日法官助理史尚文书记员田彩霞