贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终412号上诉人（一审原告）：贵州银行股份有限公司安顺分行。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路**。负责人：孔波，该分行行长。委托诉讼代理人：郑辉，该分行员工。委托诉讼代理人：吴飞霞，该分行员工。被上诉人（一审被告）：张群，女，1975年11月26日生，汉族，住贵州省安顺市市府路亨达小区。被上诉人（一审被告）：朱光友，男，1976年10月4日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区南水路**。委托诉讼代理人：王宸，贵州郎智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨毅，贵州郎智律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：安顺山城房地产开发有限公司。住。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西水路岚桥花园**/div>法定代表人：郭成勇，该公司执行董事。上诉人贵州银行股份有限公司安顺分行（以下简称贵州银行安顺分行）因与被上诉人张群、朱光友、安顺山城房地产开发有限公司（以下简称山城房开）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州银行安顺分行上诉请求：1.撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民初107号民事判决。2.继续执行紫鑫名苑D栋1-5号房屋。3.案件受理费由张群、朱光友、山城房开承担。事实及理由：首先，应执行的房屋是贵州银行安顺分行贷款设置的抵押物，贵州银行安顺分行具有优先受偿的权利。山城房开于2012年7月、11月用“紫鑫名苑”D幢整幢在建工程作抵押，并在房屋管理部门进行抵押登记。根据法律规定，已设置抵押的房屋，抵押权人的权益应受到保护。其次，原审适用法律不当。原判认定购房人在法院查封之前已签订购房合同、全额支付购房款，享有排除担保物权人执行涉案房屋的权利，完全否认了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》关于抵押担保的规定，否定了抵押担保的法律效力，有悖抵押担保法规的立法本意。从法律效力上来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定只是执行工作中涉及执行异议的一个单项事由的司法解释，而《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》的司法解释，是抵押物权的基本法律，具有最优先适用的法律效力，因此，本案应适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》司法解释的法律规定。第三，原审判决否定了抵押担保制度的法律效力。原审判决驳回原告的诉讼请求，只是简单的规避执行中存在的问题，否定抵押担保的法律制度，使金融机构的借款抵押形同虚设，让借款抵押人肆意处置抵押物，而不需归还贷款，更不用承担处置抵押物后产生的法律后果。如果中止执行本案抵押房屋，让借款人有恃无恐变卖借款抵押房屋谋取不法利益，而不承担任何形式的法律责任及后果，使贵州银行安顺分行房屋设置抵押的权益得不到充分实现，这无形中变相支持借款人山城房开逃废银行债务的行为，从而否定抵押担保的法律制度，使金融机构的借款抵押形同虚设。第四、非经法定事由或本案的再审不得停止本案的执行。(2016）黔04民初125号民事判决判项第二条“如被告山城房地产开发有限公司不履行以上债务，贵州银行安顺分行有权对“紫鑫名苑”D栋1-5房屋进行拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权”。该民事判决书是已经发生法律效力的判决书，非经法定事由或本案的再审不得停止本案的执行。现本案均无上述殊性情形，原审判决支持中止本案执行，显属不当。综上所述，贵州银行安顺分行与山城房开签订的抵押合同合法有效，并到不动产登记机关进行了抵押登记，应受到法律的保护，故请求人民法院支持贵州银行安顺分行的上诉请求，维护上诉人的合法权益。张群、朱光友辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，本案中的购房人已经签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全款，已经实际占有使用该不动产，并非购房人的原因未办理过户，购房人对案涉房屋享有的权益能够排除执行。二、作为一名普通的老百姓，涉案房产是其必毕生的心血，如果继续执行的话，将会极大的损害购房人的物权期待权，也会使其他与之类似情况的业主将面临同样的厄运，极易导致出现群体性上访事件，影响社会和谐稳定。山城房开辩称，与张群、朱光友的答辩意见一致，购房人的购房行为是真实有效的，房屋已经实际交付并入住，房款也已经全部付清，请求法院驳回贵州银行安顺分行的上诉请求。贵州银行安顺分行向一审法院起诉请求：1.撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异86号执行裁定书。2.准许执行贵州省安顺市西秀区紫鑫名苑D栋1-5号房屋。3.本案的诉讼费用由张群、朱光友、山城房开承担。一审法院认定事实：山城房开向原安顺市商业银行股份有限公司贷款时，双方签订了《房地产借款合同》《抵押合同》，约定山城房开以紫鑫名苑D栋为所贷款项提供抵押，并于2012年11月20日在安顺市住房和城乡建设局办理了在建工程抵押。后上述债权由原安顺市商业银行股份有限公司转至贵州银行安顺分行。因山城房开陆续偿还了部分款项，债权人贵州银行安顺分行陆续解除了部分抵押物的抵押，保留了位于安顺市西秀区体育路、建设路交汇处紫鑫名苑一期D栋房屋编号为1-15-1、1-15-2、1-15-4、1-15-6、1-15-7、1-14-1、1-14-3、1-13-3、1-12-1、1-12-5、1-11-7、1-9-7、1-8-7、1-7-1、1-7-7、1-6-5、1-5-7、1-4-7、1-3-1、1-3-4、1-1、1-5、负1-7、负1-1、负2-1房产的抵押。后贵州银行安顺分行诉山城房开、郭成勇、杨芬金融借款合同纠纷一案，审理过程中，该院作出（2016）黔04民初125号民事裁定书，裁定在价值650万元范围内查封山城房开的财产，据此，紫鑫名苑一期D幢1-5自2016年11月4日被查封至2018年11月3日。该院作出（2016）黔04民初125号民事判决书，判决：一、山城房开支付贵州银行安顺分行借款本金4777598.72元、罚息1274680.61元及相应罚息。二、贵州银行安顺分行在上述债权范围内对山城房开紫鑫名苑D栋房屋编号为1-15-1、1-15-2、1-15-4、1-15-6、1-15-7、1-14-1、1-14-3、1-13-3、1-12-1、1-12-5、1-11-7、1-9-7、1-8-7、1-7-1、1-7-7、1-6-5、1-5-7、1-4-7、1-3-1、1-3-4、1-1、1-5、负1-7、负1-1、负2-1的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权。三、郭成勇、杨芬对山城房开的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回贵州银行安顺分行的其他诉讼请求。该判决已生效。后山城房开、郭成勇、杨芬未履行生效判决内容，该院第一次执行上述生效判决未执行完毕上述金钱给付义务，贵州银行安顺分行向该院申请恢复执行，一审法院以（2019）黔04执恢31号立案执行。执行中，该院查封了案涉房产，查封期限自2019年6月6日至2022年6月5日。另外，山城房开的法定代表人郭成勇认可与购房人签订购房合同的时间为购房户缴纳购房尾款之日，张群、朱光友主张合同是其支付剩余尾款之日签订的，符合交易习惯，应予认定案涉《商品房买卖合同》是2012年8月13日签订的。该合同约定：张群、朱光友向山城房开购买紫鑫名苑一期D幢1层5号房，购房总价为547720元，出卖人应于2014年4月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付张群、朱光友。张群、朱光友分别于2012年8月8日、8月13日向山城房开转账支付100000元、464151元，共计支付564151元；付款当日，山城房开向张群、朱光友出具了《收款收据》三张，载明收到张群、朱光友交来的购房款547720元及维修基金、代收代办费16431元。张群、朱光友已经于2012年8月13日付清了案涉房屋的购房款项547720元。山城房开交付张群、朱光友的《商品住宅使用说明书》《住宅质量保修说明》均载明山城房开于2013年5月28日已将案涉房屋交付张群、朱光友使用。张群、朱光友提交的《房屋租赁合同》，证明其一直以对外出租的方式管理使用案涉房产。另查明，张群、朱光友对涉案房屋提出执行异议，一审法院作出（2019）黔04执异86号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。贵州银行安顺分行于2019年8月28日收到（2019）黔04执异86号执行裁定书后，于2019年9月9日向该院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案争议的焦点是，贵州银行安顺分行要求继续执行涉案房屋的诉讼请求应否得到支持。贵州银行安顺分行在收到（2019）黔04执异86号执行裁定书后十五日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定。针对贵州银行安顺分行的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,购房人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因购房人自身原因未办理过户登记”之规定，前述第二十八条所规定的无过错商品房购房人对房屋所享有的不动产物权期待权属于第二十七条所规定的除外情形,即购房人在符合法律、司法解释的特定条件下,享有排除担保物权人执行涉案房屋的权利。经查，张群、朱光友于2012年8月就与山城房开签订合法有效的《商品房买卖合同》，而该院第一次查封时间是在2016年11月4日，该书面合同是在该院查封之前签订。另外，山城房开已在2013年5月28日向张群、朱光友交付房屋，张群、朱光友在该院查封之前已合法占有该房屋。再者，张群、朱光友于2012年8月13日支付了案涉房屋的全部购房款项547720元。最后，因案涉房产于2012年即已办理了在建工程抵押，山城房开客观上无法为张群、朱光友办理产权变更登记。现无证据证明张群、朱光友对未办理产权变更登记有过错。综上，该案张群、朱光友享有对涉案房屋排除执行的权利。另根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房人”的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而已经支付全部或大部分购房款的消费者对特定商品房享有的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权，故即使贵州银行安顺分行对涉案房屋享有合法的抵押权亦不能对抗该案中已经支付全部价款的张群、朱光友。综上所述，贵州银行安顺分行的诉讼请求不应得到支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回原告贵州银行股份有限公司安顺分行的诉讼请求。案件受理费80元，由原告贵州银行股份有限公司安顺分行负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，二审争议焦点为：购房人对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。本案中，张群、朱光友在签订案涉房屋买卖合同时，该房屋虽然尚未设定抵押，但是在该买卖合同签订后，并未经备案登记或预告登记，该买卖合同缺乏有效的公示，不为外部关系人所知悉。所以，山城房开在该房屋销售后，仍然将之作为在建工程抵押的一部分，向贵州银行安顺分行抵押贷款，并依法在房屋管理部门进行了登记，虽然山城房开存在明显恶意，但无证据表明抵押权人贵州银行安顺分行知悉该案涉房屋已经销售的事实，应认定其为善意相对人，因此，贵州银行安顺分行已经依法取得了对案涉房屋的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，抵押权人的抵押权依法应受法律保护。一审判决将《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为第二十七条但书条款进行认定缺乏依据。二十八条的规定所解决的是异议人所主张的权利与法院查封之间的冲突关系，不应扩张适用到解决异议人权利与抵押权之间冲突关系上。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条关于已经交付购买全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于工程价款优先受偿权，进而优先于抵押权的权利优先顺位的规定，是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为了保障购房消费者的生存权而作出的例外规定，其适用范围应严格限制，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。本案中张群、朱光友购买的房屋为商铺，并非为满足其基本居住需求的消费型购房，不应将其认定为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》需要特殊保护的购房消费者。因此，一审判决适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人贵州银行安顺分行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民初107号民事判决；二、准予执行贵州省安顺市西秀区紫鑫名苑D栋1-5号房屋。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由安顺山城房地产开发有限公司、张群、朱光友共同负担。本判决为终审判决。审判长  罗朝国审判员  范淑婷审判员  谭董新二〇二〇年七月十六日法官助理任婧书记员任东