上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初7010号原告(反诉被告)：胡井晓，男，1980年12月28日生，汉族，住上海市宝山区锦秋路******。原告(反诉被告)：胡挺，男，1975年7月13日生，汉族，住上海市杨，住上海市杨浦区松花江路******>上列两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：张炯骅，上海九泽律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宸疆餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区美兰湖路****楼**101-3、101-4。法定代表人：李越，总经理。委托诉讼代理人：段峰，公司经理。被告：段付荣，男，1996年11月26日生，汉族，住上海市宝山区塘西街X，住上海市宝山区塘西街****楼**id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告(反诉被告)胡井晓、胡挺与被告(反诉原告)上海宸疆餐饮管理有限公司(以下简称“宸疆公司”)、被告段付荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)胡井晓、胡挺的共同委托诉讼代理人张炯骅，被告(反诉原告)宸疆公司的委托诉讼代理人李越，被告段付荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)胡井晓、胡挺向本院提出诉讼请求：1、判令胡井晓、胡挺与宸疆公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除，宸疆公司恢复房屋原状后返还。2、判令宸疆公司、段付荣支付自2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金人民币133,836元(以下币种均为人民币)。3、判令宸疆公司、段付荣支付装修期间的使用费85,448.60元(日租金加日管理费，计算装修天数53天)、违约金127,134元、垫付的滞纳金16,458.35元、垫付的物业管理费19,680元、律师费25,000元、保全保险费1,800元。4、判令宸疆公司、段付荣按日租金的两倍即每日2,933元计算，支付2020年4月1日至恢复房屋原状后实际归还房屋之日止的占用使用费。5、判令宸疆公司、段付荣按每日223元计算，支付自2020年4月11日起至实际注销证照之日止的延迟注销证照违约金。6、判令宸疆公司注销登记在宝山区美兰湖路XXX号XXX号楼第一层编号101-3、4号商铺(以下简称系争房屋)内的营业执照、卫生许可证、税务登记证、食品许可证。事实和理由：2018年9月4日，上海辉罗置业有限公司(以下简称“辉罗公司”)与段付荣签订《房屋租赁合同》，约定，段付荣承租辉罗公司宝山区美兰湖路XXX号XXX号楼第一层101-3、4商铺从事餐饮，租赁面积262.38平方米，交付日为2018年10月1日，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为42,378元，2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为44,612元，每三个月为支付周期，先付后用，物业管理费每月6,560元。2018年12月18日，段付荣与辉罗公司签订补充协议，约定段付荣将租赁合同的权利义务转让给宸疆公司，段付荣对宸疆公司在租赁合同中的义务承担连带担保责任。2019年7月，辉罗公司将系争房屋出售给胡井晓、胡挺。2019年10月21日，胡井晓、胡挺与辉罗公司、宸疆公司签订《房屋租赁合同转让协议》，约定，自2019年10月1日起，辉罗公司将其在租赁合同项下出租人的权利义务转让给胡井晓、胡挺享有及履行，宸疆公司在租赁合同项下的权利义务仍由其继续享有履行。宸疆公司支付租金至2019年12月31日，此后胡井晓、胡挺与宸疆公司就解约事宜协商无果，故涉诉。被告(反诉原告)宸疆公司辩称，宸疆公司多次提出解除合同，胡挺于2019年12月30日在微信群内让宸疆公司找胡井晓办理，宸疆公司与胡井晓达成一致，《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，由胡井晓安排人员收回房屋钥匙。胡井晓多次表示，同意退还宸疆公司物业费押金13,120元，并且不需要宸疆公司支付2020年起的租金及物业费。胡井晓还让宸疆公司不要将装修及设备拆除和搬离，也不要将营业执照和卫生许可证注销，待饭店转让给他人后由胡井晓、胡挺继续收取租金，设备转让款给宸疆公司。不同意胡井晓、胡挺的诉讼请求。宸疆公司向本院提出反诉请求：要求胡井晓、胡挺返还房屋押金89,224元，及物业押金13,120元。事实和理由：宸疆公司与胡井晓、胡挺签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月31日解除，应当返还房屋押金。另，胡井晓同意返还宸疆公司物业押金。被告段付荣辩称，答辩意见同宸疆公司一致。原告(反诉被告)胡井晓、胡挺针对反诉辩称，宸疆公司于2020年1月6日交还钥匙时，要求胡井晓出具设备清单，承认设备在系争房屋内，而胡井晓要求宸疆公司恢复房屋原状，当时双方就合同解除未达成合意，双方就约定将饭店转让，如能转让掉，宸疆公司就有钱支付租金。2020年1月至3月间，胡井晓、胡挺找到了饭店的受让方，但因宸疆公司要求的转让费太高没有谈成。胡井晓、胡挺认为2020年1至3月合同仍在继续履行，并没有解除。合同约定，物业押金在宸疆公司清场完毕之前不予退还，待宸疆公司搬离并恢复系争房屋原状后可以返还物业押金。宸疆公司迟延支付租金及物业费产生滞纳金，辉罗公司扣除了宸疆公司的滞纳金16,458.35元，实际退给胡井晓、胡挺的房屋押金为72,765.65元。按合同约定，宸疆公司违约，房屋押金不予退还。不同意宸疆公司的反诉请求。经审理查明，2018年9月7日，辉罗公司(甲方)与段付荣(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将美兰湖路XXX号宝山U天地1号楼第1层编号为101-3、4的商铺出租给乙方，该商铺建筑面积为263.67平方米，套内建筑面积为262.38平方米，租赁面积按套内建筑面积计算，该房屋租金、物业管理费或其他根据商铺面积计算的款项均以约定的租赁面积计算；乙方向甲方承诺租赁该商铺经营仅作餐饮用途，经营的品牌为巡鱼记酸菜鱼；租赁期限为60个租赁月度，计租日自本合同约定的最迟开业日开始计算；双方约定的商铺交付日为2018年10月1日，如房屋交付通知书载明的交付日与约定不一致，以房屋交付通知书载明为准；甲方给予乙方装修期92天，自商铺实际交付之日起算；装修期内乙方除需缴纳租金外，还需缴纳装修管理费、垃圾清运费、装修保证金、水费、电费等公共事业费；2019年1月1日至2019年12月31日，月固定租金42,378元，2020年1月1日至2020年12月31日，月固定租金44,612元；租金按先付后用原则，每三个日历月为一个支付周期，乙方于每个支付周期最后一个月20日之前将下一期的租金支付给甲方；乙方于签订本合同后7个工作日内，向甲方指定公司支付相当于首年平均月租金两倍的租赁保证金计89,224元，合同期满或租赁关系提前终止时，在乙方付清所有应付款项、办理完毕以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，乙方按照合同交付条件之规定将该商铺及其装修、设备和设施恢复原状归还甲方后十日内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等前提下，甲方应在乙方交还该商铺后九十日后将剩余租赁保证金无息退还乙方；乙方须于签订本合同后7个工作日内向甲方指定的物业管理公司支付2个月物业管理费作为物业管理费保证金，计13,120元；该商铺物业管理费按照租赁面积每平方米每月25元计算，即该商铺的每月物业管理费为6,560元；物业管理费按照先付后用原则，每三个公历月为一个支付周期，乙方于每个支付周期最后一个月20日前预付下一期的物业管理费；本项目统一开业日暂定为2019年1月1日，乙方租赁该商铺对外营业之日(含试营业)为乙方开业日，乙方承诺开业时间不得晚于统一开业日；除甲乙双方签订续租协议外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后当日返还该商铺，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该商铺占用期间的使用费；无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对该商铺进行装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该商铺恢复至该商铺交付时本合同附件2所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面任何的状态，返还时应经甲方或物业管理公司验收认可，并按合同约定结清所有应付款项，乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿；无论合同因何种原因终止，如乙方以该商铺为地址注册了企业，则乙方必须在本合同终止后10日内申请办理以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，否则由此造成甲方损失的，由乙方赔偿，甲方并有权不退还乙方租赁保证金；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃租赁保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方支付装修期的使用费(等于第一租赁年日租金加日物业管理费乘以实际装修天数)，除此之外，乙方还应按月租金及物业管理费的三倍向甲方及物业管理公司支付违约金(前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的保证金金额的三分之一，两者取高)，此外，乙方不承担其他的违约责任；迟延注销证照的违约责任：各类证书执照在本合同届满或提前终止之日起十日内予以注销，并将上述注销之证明提交甲方备案，每逾期一日，应按照当时本合同届满或提前终止之前最后一个月月租金的0.5%向甲方支付违约金；本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用，均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、咨询费等，如本合同约定的违约金不足赔偿的，一方有权向另一方继续追偿。该合同附件二为商铺交付标准。嗣后，辉罗公司与段付荣签订了《商铺交接确认书》，约定，2018年11月9日，辉罗公司向段付荣交付了系争房屋，装修期自2018年11月9日起53天(其中段付荣未按商铺交付通知书交付日接收商铺，扣除39天装修期)。2018年12月，辉罗公司(甲方)、段付荣(乙方)、宸疆公司(筹、丙方)签订了补充协议(二)，约定，甲乙丙三方同意自2018年12月13日起，租赁合同的承租方由段付荣变更为宸疆公司(筹)，乙方将其在租赁合同项下的所有权利、义务全部转让给丙方，承租方主体变更后，乙方对丙方作为承租方在租赁合同及相关补充协议中应履行的义务仍承担不可撤销的连带担保责任，保证期间自甲方要求丙方履行相关义务期限届满之日起两年内；甲乙丙三方同意，乙方已支付至甲方指定账户的租赁保证金89,224元转为丙方依据租赁合同应支付的租赁保证金，租赁合同到期或提前解除后，如丙方不存在任何违约行为，甲方有权按租赁合同约定向丙方返还租赁保证金；丙方承诺按照租赁合同及相关补充协议约定履行义务，丙方如违反合同约定，需承担违约责任；丙方正在筹建中，丙方的签章以丙方全体股东签字或盖章为准。嗣后，段付荣、李越在系争房屋地址注册成立了宸疆公司。2019年10月21日，辉罗公司(甲方)，宸疆公司(乙方)，胡井晓、胡挺(丙方)签订了《房屋租赁合同转让协议》，约定，甲乙双方于2018年9月7日就乙方租赁系争房屋签订了《房屋租赁合同》，甲、丙双方于2019年7月12日就丙方向甲方购买系争房屋事宜签订了《商品房买卖合同》，甲乙丙三方就甲方转让《房屋租赁合同》项下出租人的权利义务至丙方事宜达成如下协议；因《商品房买卖合同》约定丙方为按揭付款，甲乙丙三方同意将丙方基于《商品房买卖合同》应支付的全部购房款实际支付至甲方之后方可设定《房屋租赁合同》的转让日，自转让日(2019年10月1日)起，甲方将其在《房屋租赁合同》项下出租人的权利义务转让至丙方享有及履行，乙方于《房屋租赁合同》项下的权利义务由其继续享有及履行；自转让日起，乙方应向丙方支付租金，如转让日早于甲方已收取租金的截止日，则甲方将转让日及之后，已收取租金期限截止日前的租金无息支付至丙方，转让日前的租金由甲方开具发票给乙方，转让日及之后的租金由丙方开具发票给乙方；2019年12月31日前，乙方仍按与物业管理公司签订的《物业服务协议》约定，将物业服务管理费支付至物业管理公司，自2020年1月1日起物业管理费由丙方按季度向物业管理公司支付，丙方就该费用自行向乙方收取，乙方同意向丙方缴纳，乙方此前向物业管理公司支付的物业保证金，将按照后续乙方与物业管理公司签订的《物业服务协议提前终止协议》的约定另行处理；如本协议约定的转让日与该商铺所有权人变更为丙方的物权变动不一致，即如丙方行使该商铺出租人权利时尚未取得该商铺所有权，丙方仍有权收取租金及行使其他权利。协议签订后，宸疆公司租金支付至2019年12月31日。2020年1月4日，宸疆公司(乙方)与上海永升物业管理有限公司(甲方)签订了《物业服务协议终止协议》，约定，双方签订了物业服务协议，约定由甲方为乙方承租的系争房屋提供物业服务，双方一致同意于2019年12月31日提前终止物业协议，双方互不追究其他违约责任。2020年7月13日，宸疆公司将设备等物品搬离了系争房屋。审理中，胡井晓、胡挺提供如下证据：1、辉罗公司于2019年12月4日发出的缴款单，载明，宸疆公司需缴纳租金滞纳金15,320.96元，物业管理费滞纳金1,137.39元。2、胡井晓的农商银行交易明细清单，内容为，2019年12月12日，该账户转入73,344.05元。3、农商银行的短信通知，内容为，胡井晓账户于12月12日巡鱼记租赁保证金退款73,344.05元，付款方为上海辉齐商业管理有限公司。4、转账凭证，内容为，胡井晓支付上海永升物业管理有限公司物业费19,680元，支付时间为2019年12月23日。5、律师费发票，金额为25,000元。6、保险费发票，金额为1,800元。7、胡井晓、胡挺、宸疆公司、辉罗公司于2019年12月3日至2019年12月30日期间的微信聊天记录，主要内容为，2019年12月3日，辉罗公司告知胡井晓巡鱼记在搬东西，是否解约？胡井晓称没有接到通知。宸疆公司表示，会赵胡井晓等解约的。2019年12月27日，宸疆公司表示，将钥匙给胡挺，胡挺是否方便？胡挺回复没空，下周再说。2019年12月30日，宸疆公司又要求将钥匙还给胡挺。胡挺表示，钥匙可以还给胡挺，但胡挺不负责保管店内的物品，因为宸疆公司没有与胡挺等签订解约协议，没办解约手续，一季度的物业费还是胡挺等垫付的，物业押金不能退。胡井晓表示，交钥匙里面有太多的东西万一丢了还要负责，胡井晓建议宸疆公司和胡挺见面沟通怎么解决问题。宸疆公司表示，宸疆公司早就和胡井晓说了，如果有人看房子，胡井晓可以带过来，胡井晓也带了几波人看过了没有确定要。胡井晓表示，宸疆公司要卖厨房设备可以的，胡井晓12月23日友情介绍，如果有人正好买包括执照，宸疆公司正好卖掉，万一没人要，宸疆公司还是要注销。8、段付荣之父段峰与胡井晓的微信聊天记录，主要内容为，2020年3月24日，胡井晓表示，其介绍买家与段付荣当面谈过了，总共出价20万元左右，胡井晓想早点把门面租出去，宸疆公司的东西在但不经营也没有付第一季度房租，差不多就卖了吧，不要耽误胡井晓出租房屋，这样胡井晓也可以早点收别人第二季度房租。段峰表示，设备基本上是新的，胡井晓和买家说说吧。3月27日，段峰表示和买家联系了，但对方要到星期一给答复，并询问胡井晓是否和买家沟通。胡井晓表示，等段峰回来面谈，尽量促成，东西在门面房里已经放了一个季度了，第二季度不可能在空关着。胡井晓、胡挺表示，证据1-3证明辉罗公司从宸疆公司的租赁保证金89,224元中扣除了宸疆公司应缴纳的滞纳金后，将剩余租赁保证金73,344.05元退给了胡井晓、胡挺，故胡井晓、胡挺实际收到的租赁保证金为73,344.05元；证据4证明胡井晓、胡挺代宸疆公司支付了2020年1-3月的物业管理费19,680元；证据5、6证明胡井晓、胡挺支付的律师费及保全担保保险费。证据7证明双方在2019年12月30日并未就合同解除达成一致。证据8证明宸疆公司与买家转让价格未谈拢，胡井晓、胡挺才提起的诉讼。宸疆公司、段付荣针对上述证据表示，未收到证据1，对迟延支付租金、物业管理费的事实无异议；对证据2、3的真实性无异议；对证据4真实性无异议；对证据5、6真实性无法确认，与宸疆公司无关；对证据7、8真实性无异议。宸疆公司提供如下证据：1、宸疆公司与胡井晓、胡挺的微信记录，主要内容为，2019年12月31日，宸疆公司询问胡井晓几时有空，双方把合同解除掉，宸疆公司把钥匙还给胡井晓，清单确认一下。胡井晓回复，4号等胡井晓电话。2020年1月6日，宸疆公司询问胡井晓安排的人昨天怎么没有过来？胡井晓发了联系人的电话让宸疆公司自己联系。宸疆公司表示，联系人这几天没有空，占用房屋宸疆公司承担不起。胡井晓回复，他会去找宸疆公司拿钥匙的。2、2020年4月29日，段峰与胡井晓的电话录音，段峰陈述的主要内容为，房租押金不要了，物业费押金退给宸疆公司，到时双方把终止协议签订好解除掉，房屋内的设备清单胡井晓需要签字。胡井晓陈述的主要内容为，终止协议胡井晓签订物业押金协议时就搞完了，房屋租掉不是宸疆公司的原因，而是因为疫情，如果宸疆公司的物业费、房屋押金都不要了，胡井晓去和胡挺商量撤诉，设备早点卖掉，胡井晓早点租掉商铺，收回房租，宸疆公司拿设备钱款。段峰表示，物业管理费要退还给宸疆公司，房屋押金就不要了。胡井晓表示，胡井晓支付的物业费也没向宸疆公司讨要。宸疆公司表示，2020年1月6日，胡井晓派人至宸疆公司处拿回了系争房屋的钥匙，但拒绝在设备清单上签字；证据2可以证明胡井晓同意租赁合同于物业协议终止之日解除，胡井晓同意退还物业费押金，且不收取2020年的物业费和租金。胡井晓、胡挺针对上述证据表示，对证据1真实性无异议，胡井晓派人于2020年1月6日取回了系争房屋钥匙，宸疆公司要求在设备清单上签字，胡井晓认为设备不是胡井晓等人的，故未签字；对证据2真实性无异议，录音中谈到的终止协议指的是物业终止协议，而并非租赁合同，谈话涉及的全部为退租金和转租的事情，胡井晓称需和胡挺商量，双方未达成一致。审理过程中，宸疆公司表示，因宸疆公司涉及其他案件，故营业执照、食品许可证目前无法注销。以上事实，有胡井晓、胡挺提供的《房屋租赁合同》、补充协议(二)、《房屋租赁合同转让协议》、《认可厂房转租协议》、辉罗公司发出的缴款单、农商银行交易明细清单及短信通知、物业费转账凭证、律师费及保险费发票、微信记录，宸疆公司、段付荣提供的《物业服务协议终止协议》、微信记录、通话录音，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，辉罗公司与段付荣签订《房屋租赁合同》后，各自将自己的合同权利义务转让给了胡井晓、胡挺，及宸疆公司，故胡井晓、胡挺与宸疆公司成为了该《房屋租赁合同》的权利义务主体，该合同合法有效，双方均应恪守。从胡井晓、胡挺提供的微信记录看，宸疆公司于2019年12月初已经提出解约，胡挺于2019年12月30日也表示同意收回系争房屋钥匙，胡井晓亦派人于2020年1月6日收回了系争房屋钥匙，故宸疆公司主张《房屋租赁合同》于2019年12月底已经解除，本院予以采纳。宸疆公司于2020年7月13日将设备等物品搬离了系争房屋，故本案中不再处理宸疆公司返还房屋事宜。至于胡井晓、胡挺主张宸疆公司恢复房屋原状，从微信记录及通话录音内容看，胡井晓、胡挺表示系争房屋内设备归宸疆公司，并准备将房屋连同装修另行出租，未要求宸疆公司将装修恢复原状，现胡井晓、胡挺提出该主张，本院不予准许。宸疆公司擅自退租，已经构成违约。合同约定，宸疆公司中途擅自退租的，视为放弃租赁保证金所有权，胡井晓、胡挺有权不予返还租赁保证金，并要求宸疆公司支付装修期的使用费(等于第一租赁年日租金加日物业管理费乘以实际装修天数)，除此之外，宸疆公司还应按月租金的三倍向胡井晓、胡挺支付违约金；本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用，均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、咨询费等，如本合同约定的违约金不足赔偿的，一方有权向另一方继续追偿。胡井晓、胡挺要求宸疆公司支付违约金127,134元，符合约定，可以准许。胡井晓、胡挺要求宸疆公司支付装修期的使用费85,428元【(5.31×262.38＋6,560÷30)×53】，符合约定，本院予以准许。胡井晓、胡挺已经获得违约金，其再要求没收宸疆公司保证金，违约金金额过高，本院不予准许。滞纳金系从宸疆公司的租赁保证金中扣除，并非胡井晓、胡挺垫付，胡井晓、胡挺要求宸疆公司支付滞纳金16,458.35元，本院不予准许。胡井晓、胡挺主张宸疆公司赔偿律师费、保全保险费符合合同约定，但考虑到双方并未约定律师费金额，本院酌情确定宸疆公司赔偿胡井晓、胡挺律师费10,000元、保全保险费1,800元。关于胡井晓、胡挺主张的2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金及物业管理费，以及2020年4月1日至恢复房屋原状之日止的房屋使用费。如上所述，本院认定租赁合同于2019年12月31日已经解除，且宸疆公司无需恢复房屋原状。宸疆公司于2020年7月13日将物品搬离系争房屋，胡井晓、胡挺主张2020年1月1日至2020年7月13日期间的房屋使用费，本院可以准许。鉴于胡井晓、胡挺收回系争房屋钥匙后，同意宸疆公司的设备等物品存放在系争房屋内用于转让，胡井晓、胡挺要求宸疆公司支付全部房屋使用费，本院不予准许。本院酌情确定宸疆公司支付胡井晓、胡挺上述期间的房屋使用费145,000元。胡井晓、胡挺要求宸疆公司支付三个月的物业管理费19,680元，可以准许。宸疆公司提供的通话录音中胡井晓仅表示需和胡挺协商，并未承诺不收取宸疆公司2020年1月1日起的租金和物业管理费，宸疆公司主张胡井晓、胡挺同意免收2020年1月1日起租金和物业管理费的意见，本院不予采纳。注销营业执照等证照并非民事案件审理范围，胡井晓、胡挺要求判决宸疆公司注销营业执照、卫生许可证、税务登记证、食品许可证的请求，本案不予处理。合同约定，合同期满或租赁关系提前终止时，在宸疆公司付清所有应付款项、办理完毕以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，宸疆公司按照合同交付条件之规定将该商铺及其装修、设备和设施恢复原状归还后十日内未发生有关消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等前提下，胡井晓、胡挺应在宸疆公司交还该商铺后九十日后将剩余租赁保证金无息退还。胡井晓、胡挺主张辉罗公司扣除了宸疆公司滞纳金后，实际退还的租赁保证金为73,344.05元，宸疆公司对此金额亦无异议，本院予以确认。宸疆公司尚未注销或变更注册在系争房屋内的营业执照，其要求退还租金保证金，不符合约定。该保证金可待宸疆公司付清所有应付款项，办理完毕以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，返还给宸疆公司。胡井晓、胡挺已经收到物业公司退还的物业管理费保证金13,120元，宸疆公司要求胡井晓、胡挺退还该款，本院予以准许。合同约定，宸疆公司各类证书执照在本合同届满或提前终止之日起十日内予以注销，并将上述注销之证明提交胡井晓、胡挺备案，每逾期一日，应按照当时本合同届满或提前终止之前最后一个月月租金的0.5%支付违约金。如前所述，本院已经判令宸疆公司支付胡井晓、胡挺2020年7月14日前的房屋使用费，胡井晓、胡挺再要求宸疆公司支付该日前的逾期注销证照违约金，本院不予准许。系争房屋用途为商铺，宸疆公司至今未注销注册在系争房屋内的营业执照等证照，对胡井晓、胡挺另行出租该房屋确有影响，胡井晓、胡挺要求宸疆公司支付从2020年7月15日起，按每日223元计算的逾期注销证照违约金，本院予以准许。《房屋租赁合同转让协议》约定，租赁合同的承租方由段付荣变更为宸疆公司，段付荣将其在租赁合同项下的所有权利、义务全部转让给宸疆公司，承租方主体变更后，段付荣对租赁合同及相关补充协议中应履行的义务仍承担不可撤销的连带担保责任。胡井晓、胡挺要求段付荣对宸疆公司的全部债务承担连带责任，符合约定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)胡井晓、胡挺与被告(反诉原告)上海宸疆餐饮管理有限公司就上海市宝山区美兰湖路XXX号XXX号楼第一层编号101-3、4号商铺签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告(反诉原告)上海宸疆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)胡井晓、胡挺装修期房屋使用费85,428元、2020年1月1日至2020年7月14日期间的房屋使用费145,000元、违约金127,134元、物业管理费19,680元、律师费10,000元、保全保险费1,800元；三、被告(反诉原告)上海宸疆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按每日223元计算，支付原告(反诉被告)胡井晓、胡挺从2020年7月15日起至实际注销或变更以上述房屋为地址的经营证照之日止的违约金；四、被告段付荣对被告(反诉原告)上海宸疆餐饮管理有限公司的上述全部债务承担连带责任；五、原告(反诉被告)胡井晓、胡挺于本判决生效之日起十日内，退还被告(反诉原告)上海宸疆餐饮管理有限公司物业管理费保证金13,120元；六、原告(反诉被告)胡井晓、胡挺于被告(反诉原告)上海宸疆餐饮管理有限公司付清所有应付款项，办理完毕以上述房屋为注册地址或营业地址的经营证照注销或变更手续后，将租赁保证金73,344.05元退还被告(反诉原告)上海宸疆餐饮管理有限公司；七、驳回原告(反诉被告)胡井晓、胡挺的其他诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海宸疆餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为5,572元，反诉案件受理费1,173元，共计6,745元，由原告(反诉被告)胡井晓、胡挺负担3,400元，被告(反诉原告)上海宸疆餐饮管理有限公司、被告段付荣共同负担3,345元。诉讼保全费3,160元，由被告(反诉原告)上海宸疆餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年七月二十九日法官助理 鲍仲钰书 记 员 冯 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。