山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初172号 原告：中国科学院海洋研究所，住所地青岛市南海路7号。统一社会信用代码：121000004000127210。 法定代表人：王凡，职务：所长。 委托诉讼代理人：张政颖，山东畅海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕明绪，山东畅海律师事务所实习律师。 被告：尚鹏，男，1976年9月7日出生，汉族，户籍所在地青岛市市北区，现住青岛市市北区。 第三人：市南区晴蓝水咖冷饮店，住所地青岛市市南区莱阳路57号。统一社会信用代码：92370202MA3FAQ343E。 经营者：吕全生，男，1963年8月11日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：田秀萍，女，1963年4月16日出生，住青岛市市南区。 第三人：青岛慧宇欣文化传播有限公司，住所地青岛市市南区莱阳路57号。统一社会信用代码：91370202MA3EQGMC9J。 法定代表人：王兆华，职务：总经理。 第三人：市南区刘庆锋工艺品店，住所地青岛市市南区莱阳路53号。统一社会信用代码：92370202MA3DPMW98T。 经营者：刘庆锋，男，1989年11月23日出生，汉族，住青岛市市南区。 第三人：青岛市市南区柏海餐厅，住所地青岛市市南区莱阳路25号。统一社会信用代码：92370202MA3E4FG77M。 经营者：盛中华，男，1981年12月25日出生，汉族，住青岛市市南区。 原告中国科学院海洋研究所（以下简称中科院研究所）与被告尚鹏、第三人市南区晴蓝水咖冷饮店（以下简称晴蓝水咖店）、第三人青岛慧宇欣文化传播有限公司（以下简称慧宇欣公司）、第三人市南区刘庆锋工艺品店（以下简称工艺品店）、第三人青岛市市南区柏海餐厅（以下简称柏海餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中科院研究所的委托诉讼代理人张政颖、被告尚鹏、第三人晴蓝水咖店的经营者吕全生及委托诉讼代理人田秀萍、第三人工艺品店的经营者刘庆锋、第三人柏海餐厅的经营者盛中华到庭参加诉讼，第三人慧宇欣公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 中科院研究所向本院提出诉讼请求：1．判令尚鹏、晴蓝水咖店、慧宇欣公司、工艺品店及柏海餐厅立即将其占有使用的房屋腾出返还中科院研究所；2．判令尚鹏、晴蓝水咖店、慧宇欣公司、工艺品店及柏海餐厅立即支付逾期腾房期间的占有使用费12,000元（自2019年5月1日计算至归还房屋之日，暂计算至2019年7月30日）；3．判令尚鹏立即支付逾期归还房屋违约金59,178元（自2019年5月1日计算至归还房屋之日，暂计算至2019年7月30日）；4．本案诉讼费等一切费用由尚鹏承担。事实和理由：中科院研究所与尚鹏于2016年9月3日签订了《房屋委托管理协议》，约定中科院研究所委托尚鹏管理位于青岛市市南区莱阳路53号车库、23号库房及57号三处房屋，委托管理期限共三年，自2016年5月1日起至2019年5月1日止，该协议第四条租金及支付方式约定，尚鹏每年向中科院研究所支付48,000元及第十一条违约责任5．本协议期满，尚鹏应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向中科院研究所支付原日管理费用5倍的违约金，还应承担因逾期归还给中科院研究所造成的损失。经中科院研究所调查发现该房屋分别由晴蓝水咖店、慧宇欣公司、工艺品店、柏海餐厅占有使用。《房屋委托管理协议》已于2019年5月1日到期，到期之前中科院研究所通过邮寄的方式，书面通知尚鹏《房屋委托管理协议》将于2019年5月1日到期，到期后不再续签，请尚鹏做好退还房屋等相关准备，但尚鹏等未退还涉案房屋，也未支付任何费用。 尚鹏辩称，其确实与中科院研究所签订了《房屋委托管理协议》，但是当时口头约定合同三年一签，可以长期租赁，已签两次。尚鹏将房屋转租给了晴蓝水咖店、工艺品店、柏海餐厅，该次承租人因装修损失不同意交付房屋，故尚鹏也无法向中科院研究所交付房屋。 晴蓝水咖店述称，要腾还房屋应该补偿相应的装修损失，其从尚鹏处承租涉案房屋，租赁期限到2019年5月份到期，房租交纳至2019年5月份。 慧宇欣公司庭后提交书面意见述称，其公司于2018年4月与门孝英协商共同合作经营青岛市市南区莱阳路57号晴蓝水咖，经营期限为十年，在签订合同时并不知道吕全生与中科院研究所的合同已经到期，也不知道吕全生之上还有尚鹏其人。慧宇欣公司和门孝英租赁下晴蓝水咖店面后进行重新装修，花费金额约25万元，系在不知情的情况下签订的租赁合同。 工艺品店述称，其自2015年起从案外人郑孝田处承租涉案房屋，签了三年的合同，房租交给案外人郑孝田，2018年合同到期后，其继续向案外人郑孝田交纳房租，每年租金是35,000元，房租已支付至2020年8月份，希望继续承租涉案房屋。 柏海餐厅述称，希望继续承租涉案房屋，其从尚鹏处承租涉案房屋，双方合同于2019年5月份到期，到期后每月向尚鹏交纳房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对涉案证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月13日，中科院研究所（委托管理方、甲方）与青岛市市南区馨海绿洲社会工作服务中心（受托管理方、乙方）签订《房屋委托管理协议》，约定：第一条1．甲方委托给乙方管理的房屋位于青岛市市南区，门牌号为××、53号、57号。2．房屋建筑面积共165平方米。3．房屋现有装修及设施、设备情况以现状为准（详见设施、设备清单），如乙方需对房屋增加设施、设备和装修应提前书面征得甲方同意，并保证不影响房屋结构和周边邻居正常生活条件，并与周边邻居保持良好关系。在本协议期满交还房屋时乙方不得破坏任何装修及设施、设备。第三条1．该房屋委托管理期共3年，自2016年5月1日起至2019年5月1日止。3．委托管理期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。委托管理期满如甲方继续对外委托管理，同等条件下乙方有优先权。乙方如要求延续，则必须在期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，续签订委托管理协议，价格和期限双方重新协商。第四条1．考虑到房屋现状及乙方需对部分房屋进行维修改造等原因，乙方每年向甲方缴纳房屋管理费用为48,000元，从2016年5月1日开始计算。三年费用总额为144,000元，支付时间：按年预先支付，首次支付时间为协议签订后一周内，第二次及第三次支付时间为协议期内每年4月40日前。第六条2．乙方应合理使用其所受托管理的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。期满后或因乙方责任导致终止的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修无偿归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第七条3．乙方在受托管理期间，可以转租或委托给第三人经营管理，但需征得甲方同意，租赁协议需提供给甲方复印件备案，转租协议内容不得超过本协议约定的范围……第九条3．乙方应于房屋本协议期满后，将房屋及附属设施、设备交还甲方。4．乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第十一条5．本协议期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日管理费用5倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。尚鹏在乙方落款处签字。中科院研究所提交青岛市市南区社会组织管理局出具的证明一份，证明青岛市市南区馨海绿洲社会工作服务中心于2015年被依法撤销；尚鹏认可案涉协议系其与中科院研究所签订。 合同签订后，中科院研究所向尚鹏交付涉案房屋，尚鹏将涉案房屋对外转租。现青岛市市南区莱阳路57号由晴蓝水咖店和慧宇欣公司实际占有使用，尚鹏和晴蓝水咖店均认可双方合同于2019年5月份租期届满，租期届满后未支付租金或使用费。尚鹏将青岛市市南区莱阳路53号出租给案外人郑孝田，郑孝田转租给工艺品店，租赁期限于2018年3月届满后郑孝田与工艺品店未签订书面合同，现由工艺品店实际占有使用，尚鹏已收取2020年5月之前的租金。尚鹏将青岛市市南区××出租给柏海餐厅，现由柏海餐厅实际占有使用，租赁期限到2019年5月，尚鹏已收取2020年5月之前的租金。 合同期内的房屋管理费用，尚鹏已如约交纳。合同期满后，尚鹏未交纳房屋管理费用或占用费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，中科院研究所与尚鹏签订的《房屋委托管理协议》系当事人真实意思表示，不违背法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据协议内容，案涉合同名为委托管理协议，实为租赁合同。 案涉合同于2019年5月1日届满，双方未续订新的合同，尚鹏认可中科院研究所告知其不再续签合同要求其返还房屋的事实，故尚鹏应向中科院研究所返还涉案房屋。根据转租期限不能超过剩余的租赁期限，超出剩余租赁期限的部分无效的相关规定，晴蓝水咖店、慧宇欣公司、工艺品店及柏海餐厅承租涉案房屋的期限亦应于2019年5月1日届满，其均负有腾还房屋的义务，故本院对中科院研究所要求尚鹏、晴蓝水咖店、慧宇欣公司、工艺品店及柏海餐厅将其占有使用的案涉房屋腾出返还的诉讼请求予以支持。 关于占有使用费，合同期限届满后，尚鹏、晴蓝水咖店、慧宇欣公司、工艺品店及柏海餐厅未返还案涉房屋、继续占有使用，应当支付占有使用费用，中科院研究所按照案涉协约定的标准（48,000元／年）计算占有使用费亦属合理，但考虑工艺品店、柏海餐厅已向尚鹏支付了房租，且中科院研究所未明确三处房屋各对应的占有使用费标准，故应由尚鹏向中科院研究所支付自2019年5月1日起至实际归还房屋之日的占有使用费，按照年租金48,000元计算。 关于逾期归还房屋违约金，案涉协议约定尚鹏逾期归还房屋，每逾期一日应支付原日管理费用5倍的违约金，尚鹏主张违约并非其造成且违约金过高，本院认为，中科院研究所未举证证实其实际损失情况，双方约定的违约金确实过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同履行情况及预期利益等综合因素，酌情将违约金调整为尚鹏欠付占有使用费总额的10%。 慧宇欣公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃陈述和质证权利，本院可依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、尚鹏、市南区晴蓝水咖冷饮店、青岛慧宇欣文化传播有限公司、市南区刘庆锋工艺品店、青岛市市南区柏海餐厅于本判决生效之日起十日内将其占有使用的案涉房屋（青岛市市南区莱阳路57号、53号、23号）腾出返还给中国科学院海洋研究所； 二、尚鹏于本判决生效之日起十日内支付中国科学院海洋研究所房屋占有使用费（自2019年5月1日起至实际归还房屋之日止，按照年租金48,000元计算）； 三、被告尚鹏于本判决生效之日起十日内支付中国科学院海洋研究所逾期归还房屋违约金（上述第二项占有使用费总额的10%）； 四、驳回中国科学院海洋研究所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,579元，由尚鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  袁洪娥 人民陪审员  阎兴国 人民陪审员  蒋 岭 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  刘琤琤