河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初2134号原告：邹滢，女，汉族，1959年10月8日出生，住河南省。委托诉讼代理人：李亚方、侯保香，河南众盈律师事务所律师。被告：尚晨杰，女，汉族，1989年8月27日出生，住河南省辉县。被告：高晓，男，汉族，1981年10月23日出生，住新乡市。被告：新乡市创实家房地产营销策划有限公司橄榄城分公司，住所地新乡市高新区**街坊嘉联·橄榄城**楼****。负责人：贾鹏。被告：新乡市创实家房地产营销策划有限公司，住所地新乡，住所地新乡市高新区**街坊开祥天下城**楼**>法定代表人：贾鹏。原告邹滢诉被告尚晨杰、高晓、新乡市创实家房地产营销策划有限公司橄榄城分公司（以下简称创实家分公司）、新乡市创实家房地产营销策划有限公司（以下简称创实家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹滢及其委托诉讼代理人李亚方，被告尚晨杰、高晓，被告创实家分公司、创实家公司的法定代表人贾鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹滢向本院提出诉讼请求：1.依法判令第一、第二被告双倍返还原告定金38000元；2.依法判令第一、第二被告退还原告房款190000元，并赔偿原告各项损失共计19464元（损失暂计至2019年10月2日之后的损失以760000元为基数，按照日1‰计算至清偿之日止）；3.依法判令第三、第四被告对第一、第二被告应返还原告购房款190000元及损失承担补充赔偿责任;4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.依法判令第一、第二被告退还原告购房款190000元，并支付原告违约金暂计38000元（自2019年9月4日起以190000元为基数，按照月息3份计算值2020年7月3日，2020年7月3日之后以190000元为基数按月息2分计算至结清之日止）；2.依法判令第三、第四被告对第一、第二被告返还购房款190000元承担连带责任；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月，原告在第三被告处登记买房，经第三被告提供中介服务，原告与第一被告迗成购房意向，并于2019年8月17日,向第一被告支付购房定金38000元。2019年8月17日，在第三被告提供居间服务的情况下，原告与第一、第二被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买第一、第二被告共有的位于新乡市开发区××橄榄城××楼××单元××室房屋××套。第一、二、三被告均承诺该房屋除按揭贷款外无其他已引致或将引致抵押或查封的债权债务纠纷。为确保《买卖合同》的实际履行，经各方协商一致，原告于2019年9月4日借给第一、第二被告19万元，用于偿还所购房屋的银行贷款，办理标的房屋的按揭贷款解押手续。2019年9月19日，原告与第一、第二被告到房产交易中心办理标的房屋过户手续时，发现标的房屋于2019年3月已被郑州市金水区人民法院查封。因第一、第二被告隐瞒标的房屋已被查封的事实导致房屋未能办理过户登记。2019年10月2日，在第三被告的协调下，原告无奈与第一、第三被告签订《关于终止〈房屋买卖合同〉的协议》，约定原卖方于2019年10月31日退还原买方代为偿还的银行贷款19万元及利息2364元、罚金17100元。原签订的《房屋买卖合同》中的违约责任及赔偿事项，三方继续协商解决。解除协议签订后，被告并未积极履行协议。第三被告为促成房屋买卖合同的成立和履行，未尽到审查和批露重要信息的法定义务，造成原告19万元已付房款不能追回，存在过错，应当对19万元已付房款承担补充赔偿责任。根据《公司法》第十四条之规定，第三被告作为第四被告的分公司，其民事责任依法应当由第四被告承担。综上可见，因第一、第二被告隐瞒房屋被查封的根本违约行为导致《房屋买卖合同》已终止履行，但被告未能履行合同终止的违约赔偿责任，经多次协商无果，特诉至法院。被告尚晨杰辩称，其未收取定金，如使用定金法则就不适用违约责任。其已退还10000元房款，原告的损失不应由其承担，按月息2分支付违约金过高。其不知房屋被查封，主观无过错。被告高晓辩称，其与尚晨杰已离婚，离婚协议约定案涉房屋一人一半。买房是尚晨杰确定好买家后，自己过去签了字，其余事情其不知道，也未收钱。被告创实家分公司、创实家公司辩称，合同是创实家分公司签的。其通过个人关系查了房子没问题，才签的合同。解除合同协议是在其主持下签订的。当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院在卷佐证。根据当事人的陈述和无异议的证据，本院可以认定如下案件事实：尚晨杰、高晓（出卖人、甲方）与邹滢（买受人、乙方）通过创实家分公司（中介方、丙方）介绍于2019年8月17日签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将位于新乡市开发区道清路188号嘉联橄榄城D12号楼1单元1403室房屋（面积89.98平方，不动产权号新0059**号）出售给乙方；该房屋成交价76万元；乙方于本合同签订时支付定金38000元、佣金7600元，甲方同意该定金由丙方保管；房屋出于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的三个工作日内向贷款银行提出还款申请；乙方应予还款现场向甲方支付18万元，该款项为定金或首付款，后期冲抵购房款，剩余解押款由甲方自行筹集；双方解押手续办理完毕后7个工作日内办理房屋产权过户手续；约定甲方保证该房屋权属真实无争议、房屋共有权人对出售此房屋无异议、除房屋按揭贷款抵押外无其他已引起或将引致抵押或查封的债权债务纠纷；违约责任约定，甲方合同任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一天，违约方应向守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。合同还约定了其他内容。之后，邹滢支付了定金38000元，高晓出具了定金收条，该38000元由创实家分公司保管。2019年9月4日，买卖双方办理房屋解押事宜，邹滢向尚晨杰支付了19万元。尚晨杰、高晓用该19万元办理了房屋按揭解押手续。在办理房屋过户过程中，因该房屋已在2019年3日被郑州市金水区人民法院查封而无法继续进行。经多番协商，2019年10月2日,尚晨杰（原卖方）和邹滢（原买方）在创实家公司（原中介方）的居中协调下签订《关于解除〈房屋买卖合同〉的协议》一份，载明鉴于案涉房屋被查封而无法进行交易，经上述三方友好协商一致同意解除原三方签订的《房屋买卖合同》，并约定：原卖方退还原买方代为偿还的银行贷款19万元及利息(2364元)、(罚金17100元)，共计209464元，并于2019年10月31日前打入原买方指定账户；原中介方于2019年10月8日退还原买方中介服务费7600元及定金38000元；原签订的《房屋买卖合同》中的违约责任及赔偿事项，三方可于2019年11月15日前继续协商解决，待原买方收到应得赔偿金后，原签订的《房屋买卖合同》终止；如在2019年10月31日前原卖方原房产解封，可以重新协商交易过户事宜。高晓未在该协议上签字，称其不知道该协议内容，也未授权给尚晨杰签订。之后，创实家公司依约退还了款项，2019年12月31日尚晨杰退还邹滢10000元后，其余款项至今未退还。创实家分公司、创实家公司法定代表人贾鹏在庭审中称在案涉房屋交易时，其通过个人关系查询了房屋权属情况，不影响交易，由此促成本案房屋交易。案涉房屋系尚晨杰、高晓的夫妻共同财产，2017年2月8日双方离婚时约定案涉房屋一人一半。之后，二人决定出售该房屋。本院认为，案涉《房屋买卖合同》和《关于解除〈房屋买卖合同〉的协议》（以下简称解除协议）均系各方真实意思表示，其他条款不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。尚晨杰、高晓在案涉房屋已经被司法查封情况下与邹滢签订房屋买卖合同,出售房屋，违背了买卖合同中尚晨杰、高晓“保证该房屋除房屋按揭贷款抵押外无其他已引起或将引致抵押或查封的债权债务纠纷”的承诺，属于违约行为，邹滢据此要求解除合同，符合法律和合同约定，本院应予支持。2019年10月2日，经创实家公司协调,邹滢与卖方之一尚晨杰达成了解除协议。虽然高晓不认可其知晓该解除协议或者授权尚晨杰签订该协议，其并未在解除协议上签字，但鉴于本案的房屋买卖合同指向的房屋被法院查封,尚晨杰、高晓没有积极创设条件促使法院解封房屋继续履行合同，房屋买卖合同已经无法继续履行的事实已经明确，案涉房屋的共同共有人尚晨杰已经同意解除《房屋买卖合同》，并已经退还10000元购房款,中介方也已经退还保管的邹滢定金和中介费，《房屋买卖合同》事实上在2019年10月2日已经解除情况下，故高晓是否在合同上签名，不影响房屋买卖合同解除的事实。我国《合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，尚晨杰、高晓依据合同收取邹滢的购房款因合同解除，应予返还，故邹滢要求尚晨杰、高晓共同返还购房款190000元中的180000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于邹滢要求尚晨杰、高晓支付违约金38000元及要求以190000元为基数，自2019年9月4日起至结清之日止，按月息2分计算至结清之日止违约金的诉讼请求，没有合同依据,本院不予支持。双方房屋买卖合同于2019年10月2日已经解除，尚晨杰同意向邹滢支付利息2364元并支付罚金17100元，但尚晨杰没有按约定支付利息和罚金，尚晨杰、高晓应自2019年9月4日起支付逾期返还购房款的利息，但要求按月息2分支付不符合我国《合同法》第一百一十四条确定的弥补损失为主惩罚为辅的原则，故本院酌定为按日万分之五支付。本案中，创实家分公司作为专业的房屋交易中介，并未采用准确、合法的方式如要求尚晨杰或高晓在房屋交易时查询房屋权属情况并提供相关材料或带领尚晨杰、高晓一并前往相关部门核实等，而是采用了不合法亦不准确的私人查询方式。且买卖双方又基于其“查询结果”而进行交易，并最终也因该“查询结果”有误而过户受阻，并因此而交易失败。因此，创实家分公司对本案纠纷的发生存在过错。而买卖双方基于信任创实家分公司的专业水平和“私人查询结果”而进行交易，在核实房屋真实情况方面也存在一定疏忽。因此，关于邹滢要求中介方承担补充赔偿责任的诉讼，因创实家分公司不存在与尚晨杰、高晓串通，就本案纠纷的产生不存在故意但有过失；且纠纷发生后，创实家分公司、创实家公司积极协调双方解决，并促成尚晨杰与邹滢达成解除协议；其自身也积极履行协议，及时退还了中介费和保管的定金；积极参加本案庭审协助本院查明案件事实；其积极解决纠纷的态度和做法，应予肯定。故综合本案情况，为减轻当事人诉累，本院酌定创实家分公司、创实家公司赔偿邹滢2000元损失。至于高晓在庭审中称其与尚晨杰已离婚，案涉房屋系因尚晨杰个人纠纷查封问题。虽然高晓和尚晨杰已离婚，且离婚协议约定案涉房屋一人一半，但双方就案涉房屋仍系共同共有关系，且该共同共有关系系其内部关系，与本案并非同一法律关系，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、尚晨杰、高晓于本判决生效之日起十日内退还邹滢180000元及利息（利息计算方法：自2019年9月4日起至2019年12月31，以190000元为基数；自2020年1月1日起至结清之日止，以180000元为基数，均按日万分之五计算）；二、新乡市创实家房地产营销策划有限公司橄榄城分公司、新乡市创实家房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿邹滢损失2000元；三、驳回邹滢的其他诉讼请求。案件受理费5012元，保全费1757元，共计6769元，由尚晨杰、高晓负担4500元，由新乡市创实家房地产营销策划有限公司橄榄城分公司、新乡市创实家房地产营销策划有限公司负担1500元，由邹滢负担769元，并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（本院诉讼费开户银行：中国建设银行股份有限公司新乡市区支行；开户名称：新乡市红旗区财政局非税收入管理；账号：41×××41）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭德方审 判 员  王国明人民陪审员  申建军二〇二〇年七月三十日书 记 员  路 瑶