广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1424民初635号原告：叶某某，男，1983年10月4日出生，汉族，公民身份号码：441************212，住广东省五华县******龙华。委托诉讼代理人：罗某某、张某某，广东客都律师事务所律师。被告：叶某某，男，汉族，1966年9月4日出生，公民身份号码：441************218，住广东省五华县******龙南。被告：周某某，女，汉族，1967年1月11日出生，公民身份号码：441************266，住广东省五华县******龙南。共同委托诉讼代理人：李法军，广东义致律师事务所律师。原告叶某某诉被告叶某某、周某某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法先适用简易程序，后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶某某及其委托诉讼代理人罗某某、张某某,被告叶某某及其委托诉讼代理人李法军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某某向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《楼房买卖合同》无效；二、判令两被告向原告返还购房款人民币116万元；三、判令两被告从2019年11月20日起以未返还的购房款数额为基数按照年利率6%支付资金占用期间的利息；四、判令两被告赔偿原告财产损失20万元；五、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月8日，原告与被告签订了一份《楼房买卖合同》（被告叶某某以怕其他亲戚讲闲话为由要求将合同日期和收据日期写到了2016年11月28日，有录音为证），被告将位于周江镇龙堵村水浸坝地段的店面出卖给原告。该店面宽连墙6米，长公路边至店面后墙滴水20米，面积120平方米，出卖价格为116万。原告于2019年1月8日和9日以现金和银行转账的方式向被告付清了116万元。原告购买该店面后进行了加建并装修了两层多，约180平方，共花费了约25万元的费用，准备年底入住。2019年11月6日，省纪委监委到五华县周江镇暗访，发现原告购买的店面是占用河道所建，五华县水务局当日向原告的父亲叶锦宏送达了《责令限期改正违法行为通知书》，要求拆除涉河违章建筑。2019年11月14日向原告的父亲叶锦宏送达了《限期拆除决定书》，要求3日内自行拆除违章建筑。2019年11月20日，五华县水务局与五华县周江镇政府对原告购买的店面依法进行了拆除。原告被拆除的店面是向被告购买，购买时原告并不清楚是被告占用河道所建，属于违章建筑。2019年11月18日，原告及家人曾与被告方协商要求返还购房款未果。目前该店面已被拆除，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的规定向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉请。被告叶某某、周某某辩称，一、虽签订的合同名为买卖，其实质是答辩人将建设好的房屋交付给原告，原告支付建房款和购地款，双方是承揽关系。原告既是双方拟制的建设者，也是行政机关确认的建设者。原告一家人知道答辩人购有地块将用于建设房屋，原告及其家人即多次与答辩人商议，要求由原告出资建设房屋，或者原告购买答辩人建设的房屋，答辩人告知无相关报建规划等许可手续，无法转让、出让，不能转卖。后来原告及其家人提出建好的房屋视为答辩人代建，由原告支付全部的转让土地款、房屋成本等款项，答辩人作为承包建设方取得相应对价，办理房屋的相关证件等均全部由原告进行办理，与答辩人无关。答辩人房屋建成空置多年后，原告及其家人继续多次要求后，最后，根据原告一家的承包代建意思，即答辩人承包建设原告的房屋，由原告支付承包款项，全部办证等均由原告承担，《楼房买卖合同》文本均由原告编写和打印，且为了避免争议，原告提出将合同时间往前倒签至建房时段。依据本案诉争房屋的建设、交付等事实，结合双方房屋的协商经过的真实意思，双方确定为由原告办理房屋证件，由被告代建的意思，符合《中华人民共和国合同法》第二百五十一条中关于承揽的规定，双方的权利、义务符合承揽法律关系确定的基本权利义务，双方的商议经过和双方权利义务应依双方代建的关系进行处理，答辩人仅是承包建设，建设成果交付后取得报酬，相关的房屋证件等作为房屋权利人的依法应办理的事项均由原告办理。本案中，双方约定的权利义务不符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条中的规定，房屋买卖合同最基本的法律特征必须是出卖人必须交付房屋并承担办理房屋的过户登记手续，两者缺一不可，双方间约定的权利义务不符合房屋买卖关系，因此，应依据双方的商议经过和实际约定的权利义务真实确定双方承揽的法律关系。二、原告清楚本涉案房屋的建设过程和现状，且承诺自行办理相关的证件，涉案房屋交付给原告后，原告没有履行办理相关的证件，反而进行加建、扩建，后因“违法建设”而被拆除，原告的恶意诉讼行为，不应支持，现既无确认《楼房买卖合同》无效的实际意义，且原告也已经无法返还财物的可能。双方均为同村人员，原告清楚本涉案房屋的建设前、建设中及建设后现状，且在涉案房建好空置多年的情况下，原告为了取得原告建设的涉案房屋，自愿视为答辩人代建，原告承诺自行办理涉案房屋证件，原告对涉案房屋的情况是清楚、明了，是自愿承担风险的行为。依据《民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，原告清楚了解涉案房屋，也没有积极办理相关证件，房屋被拆除的风险依法应由原告自行承担。2、依据签订的《楼房买卖合同》，答辩人已经全部履行完毕约定的义务，原告亦支付完全全部的款项，该合同中双方间的权利义务已经履行完毕。由于原告没有履行《楼房买卖合同》中约定，没有积极进行办理相关的证件，反而进行加建和扩建，最终导致本涉案房屋被确认为“违法建设”而被拆除，本涉案房屋最终被拆除的原因是由于原告造成。3、原告提起确认无效等诉讼，违反诚实信用、秉持诚实，恪守承诺等民事行为的基本原则，原告恶意诉讼的行为，应依法驳回。原告对本涉案房屋的建设过程、建成后无证件等事实均是明知的，自行承诺办理相关证件，自行承诺拟制双方的关系为代建，是自愿承担办证不能的法律风险。由于原告没有积极补办涉案房屋的相关证件，将房屋建设的违章状态纠正符合法律等规定，保障原告的合法财产，反而继续加建和扩建，最终因涉案房屋被认定违法建设而拆除，现主张《楼房买卖合同》无效等，明显是恶意的权利滥用。依据《楼房买卖合同》中约定的双方之间的权利义务，答辩人已经履行完毕，仅原告应履行补办涉案房屋权证等的事务而没有履行，原告因自身违约，没有补办证件，没有积极维护其合法权益，导致涉案房屋被拆除，现反而主张合同无效，主张无效纯粹是出于逃避义务履行、获取不正当利益的目的，由于涉案房屋已全部拆除，原告也已经完全无法返还任何财物给答辩人，已无确认无效和互负返还的必要。依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法总则》的规定，原告在清楚涉案房屋是违章建筑、自愿承诺补办证件，反而没有补办，最终导致涉案房屋被拆除，该在签订合同时可以预见的全部责任和风险，均应由原告自行承担。三、《楼房买卖合同》标的物是否为违章建筑，对合同的效力无影响，且《楼房买卖合同》不存在无效的情形。违章建筑是不动产，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，对物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，明确了依据不同的法律规定确认成立和生效。在本案中，根据双方在《楼房买卖合同》的约定并结合《中华人民共和国物权法》第六条和第三十条的规定，本涉案房屋由于原告的原因，没有办理相关的证件，导致涉案房屋被拆除，事实上原告也已经实际控制、使用了涉案的房屋。《楼房买卖合同》应依据《中华人民共和国合同法》的规定确定其效力，即应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行审查，审查的是合同本身，而不是合同标的物，标的物不是违反该条的主体，只有当事人或行为才是违法主体，才是审查的主体，合同的生效并不取决于标的物是否合法。同时，法律或行政法规并没有明确规定涉违章建筑的合同无效且依据《城市房地产管理法》第二条的规定，该法在本案中不适用。针对本涉案被拆除的房屋，虽然没有登记在任何人名下，不具有登记的物权效力，但事实上，原告作为本涉案房屋的所有人，无论是当事人、村民，还是镇人民政府及相关行政机关，均是认可的，也是导致在原告未积极进行办证等原因。综述，请求法院依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原、被告同属五华县*******民，其中原告系该村龙华生产队成员，被告系该村龙南生产队成员。涉案土地位于该村地名为“水浸坝”的地段，属村集体用地。2016年间，被告在未取得报批报建手续的情形下在涉案土地上建造了房屋（以下简称涉案房屋），也未办理产权登记。房屋建成后，被告于2019年1月8日将涉案房屋出卖给原告，并签订了《楼房买卖合同》。合同内容主要为：“甲方（卖方）叶某某，乙方（买方）叶某某。甲乙双方关于楼房买卖事项，经协商一致同意达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在周江镇龙堵村水浸坝地段楼房，店面宽连墙6米，店面长连前面门坪空地。周长公路边至店面后墙滴水20米，总面积120平方米，出卖给乙方。楼房位置坐落于北至叶为墩店铺，南至叶某某店铺，楼房西面门坪至公路，东面后墙至河堤河道。二、双方议定上述楼房地产总价款为人民币116万元整，乙方在合同生效时一次性付清。三、甲方保证该房产权清楚，并已经取得全部共有财产人的一致同意，永不反悔。四、楼房所需要的一切相关证件，手续费用、维护费用由乙方全权负责。五、以上条例甲乙双方如有一方违约，造成另一方有经济损失的，由违约方负责。六、本合同自甲乙双方签字之日起生效，双方各执一份，共同遵照执行。签订日期2016年11月28日”。原告向被告支付了购房款116万元，并由被告出具《收据》，内容主要为：“兹收叶某某购房款人民币116万元收款人叶某某2016年11月28日”。购买涉案房屋后，原告亦在未取得报批报建手续的情形下加建了第二、三层并进行了装修。至此，涉案土地上被建成了楼高三层的涉案房屋。后原告对涉案房屋进行了居住管理使用，但一直无法办理产权登记。2019年11月6日，五华县水务局向原告父亲叶锦宏送达《责令限期改正违法行为通知书》，告知原告未经批准擅自占用河道建造涉案房屋属违法，并责令原告于2019年11月10日前自行拆除涉案房屋。2019年11月14日，五华县水务局和周江镇人民政府共同作出《限期拆除决定书》并向原告父亲叶锦宏送达，责令原告停止违法建设行为，并在该决定书送达之日起3日内自行拆除涉案房屋。因原告未在限期内自行拆除，周江镇人民政府于2019年11月20日组织人员对包括涉案房屋在内的违章建筑进行了拆除。因与被告协商涉案房屋被拆除的损失赔偿问题未果，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，原、被告认可《楼房买卖合同》和《收据》中的落款日期2016年11月28日系倒签书写且双方的买卖行为未在政府有关部门备案。被告陈述系建造其店铺时一并建造的涉案房屋，且当初建造的涉案房屋是属其自己的。原告陈述购买时其未审查涉案房屋是否具备报批报建手续，且主张其诉请损失20万元属加建和装修费用等。被告主张双方之间就涉案房屋形成的是承揽关系而不是买卖关系，但未向本院提供充分证据证实。另查明：一、原告主张其在2019年1月8日至9日间以现金或银行转账方式足额支付了116万元，并向本院提交三张银行客户回单拟证实，根据该三张银行客户回单显示汇款日期为2019年1月8日或9日；二、2020年3月27日，原告叶某某向本院提出申请要求对被告叶某某、周某某名下银行账号内资金进行诉讼保全，并向本院提供了浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具的保单号为299********20200003152的保函作担保。本院于同年4月2日作出（2020）粤1424民初635号民事裁定，冻结被告叶某某名下广东省信用社账号800***********013、800***********336内的资金，保全金额均以40万元为限，保全期限为一年；及冻结被告周某某名下广东省信用社账号800***********442内的资金，保全金额以36万元为限，冻结期限为一年。案经调解未果。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据原、被告的诉、辩意见，本案争议的焦点是：一、原、被告就涉案房屋形成的法律关系认定问题；二、原、被告签订的《楼房买卖合同》效力认定及处理问题。针对上述争议焦点，本院作如下分析：一、关于原、被告就涉案房屋形成的法律关系认定问题。根据庭审查明的事实可知，涉案房屋所在土地原为被告使用，而涉案房屋于2016年间建造，系被告叶某某在建造其店铺时一并建造，且当初建造该涉案房屋时亦是属被告所有。涉案房屋建成两年多后，被告叶某某、周某某才于2019年1月8日将涉案房屋出卖给原告并签订《楼房买卖合同》，该《楼房买卖合同》无论是言语措辞还是条款内容均明确表述为“楼房买卖”，且在原告按照《楼房买卖合同》约定支付款项116万元后，被告出具的《收据》中文字内容亦明确表述为“购房款”。可见，从涉案房屋的建造过程、合同订立及履行过程等实际情况来看，双方之间就涉案房屋形成了买卖合同关系。被告辩称双方之间就涉案房屋形成的是承揽关系，但未提供充分证据证实，且与本院查明的事实不符，故本院依法认定原、被告之间就涉案房屋形成买卖合同法律关系。二、关于原、被告签订的《楼房买卖合同》效力认定及处理问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六条：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，《中华人民共和国水法》第三十七条：“禁止在江河、湖泊、水库、运河、渠道内弃置、堆放阻碍行洪的物体和种植阻碍行洪的林木及高秆作物。禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物以及从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河东行洪的活动”，《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，民事主体实施的民事行为只有符合法律规定，该民事行为才能具有法律效力。而民事行为的合法性不仅包含行为主体合法，也包括行为客体即行为标的合法。根据五华县水务局作出的《责令限期改正违法行为通知书》和五华县水务局与周江镇人民政府共同作出《限期拆除决定书》内容可知，涉案房屋属占用河道且未取得相关建设手续的违章建筑。原、被告就属违章建筑的涉案房屋进行买卖，明显属行为客体不合法，且违反国家法律规定，该买卖行为不具有法律效力。故原告诉请确认原、被告签订的《楼房买卖合同》无效，有事实依据，且符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告因《楼房买卖合同》取得的财产即购房款116万元应予返还。关于资金占用期间的利息问题，在涉案房屋的买卖过程中，原告知道或应当知道涉案房屋系占用河道建设且未依法报批报建属于违章建筑，但仍然进行购买，其本身具有过错，依法应当承担相应的过错责任，故其利息损失由其自行承担。因此，原告诉请被告按年利率6%支付资金占用期间利息，本院不予支持。至于原告诉请财产损失20万元的问题，原告主张该20万元属加建和装修费用等，原告在购买涉案房屋时未对涉案房屋是否具备报批报建手续进行审查，后在购买房屋后亦在未报批报建的情况下进行加建和装修，可见原告存在过错，属放任损失发生和扩大，故原告诉请被告赔偿财产损失20万元，不符合法律规定，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国水法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告叶某某与被告叶某某、周某某签订的《楼房买卖合同》无效；二、被告叶某某、周某某应在本判决发生法律效力之日起三个月内共同向原告叶某某返还1160000元；三、驳回原告叶某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17040元，保全费5000元，合计22040元，由原告叶某某负担3240元，由被告叶某某、周某某共同负担18800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  张伟军审 判 员  钟健中人民陪审员  曾爱文二〇二〇年七月二日书 记 员  谢某某