江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初219号原告：胡秋红，女，1983年9月25日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：聂骁，江西朗秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁明君，江西朗秋律师事务所律师。被告：熊国华，男，1988年8月15日出生，汉族，住江西省星子县。原告胡秋红诉被告熊国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后进行多元化解调解，调解不成后于同年4月2日立案。本案依法适用简易程序，于同年5月21日和7月3日两次公开开庭进行了审理。原告胡秋红的委托诉讼代理人聂骁、被告熊国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的店面租赁合同；2.判令被告支付拖欠的租金126170元（欠缴租金暂计算至2020年1月16日）；3.判令被告支付违约损失41540元（按4个月租金计算）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年10月16日，原、被告签订店面租赁合同，约定原告将坐落于九江市前进西路（新市政府斜对面）九江奥林匹克花园11#102的商铺出租给被告，租赁期限为2016年10月16日至2022年3月15日，租金10385元/月，每季度支付一次，房屋押金5000元，合同履行的前5个月为免租期。合同签订后，原告积极履行了出租人的各项义务，而被告在租赁期间经常拖延或少交租金，至2019年5月16日最后一次支付租金后，便再没有支付过租金。原、被告为此多次协商，但被告无动于衷。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、被告没有违约，被告于2019年10月20日腾空了店铺，并于同年10月27日向原告发出了解除合同通知；二、他人找到被告，有意向承租案涉商铺，且已谈好付10000元装修转让费给被告，但因原告不同意，故转租无果；三、被告已支付的租金不止原告所主张的已付租金，租金应自2017年3月16日起至2019年10月27日；四、原告主张违约损失41540元不成立；五、被告要求原告赔偿装修损失10000元。原告围绕其诉讼请求向本院提交的证据材料及被告的质证意见：证据1、原、被告的身份信息材料，拟证明原、被告诉讼主体适格；证据2、不动产权证、店面租赁合同，拟证明原、被告为租赁合同关系，合同约定租赁期限为2016年10月16日至2022年3月15日，2017年3月16日至2020年3月15日为10385元/月，2020年3月16日至2022年3月15日期间租金每年递增10%，即11423.5元/月，租金每季度支付一次，商铺押金5000元，合同履行前5个月为免租期（2016年10月16日至2017年3月15日）；证据3、建设银行交易明细、江西银行交易明细、招商银行交易明细、九江**盛暖通工程有限公司企业信息，拟证明被告租赁案涉商铺作为九江**盛暖通工程有限公司住所地从事经营活动，该公司两名股东分别是被告及其妻子吴敏华，2017年5月5日至2018年4月22日被告通过其妻子吴敏华及公司账户向原告共支付租金226920元，后便再未支付租金。被告质证意见：证据1、2无异议；证据3真实性无异议，但存在遗漏，原告配偶邓林国开办的公司从被告处购买了空调还未付款，当时说抵租金，原告没按之前与被告的约定将空调款冲抵租金。被告围绕其答辩意见向本院提交的证据材料及原告的质证意见：证据1、被告与原告的委托人通话录音两段（2019年10月27日和同年12月25日），拟证明2019年10月27日被告向原告发出解除合同的通知；证据2、原告向被告购买格力空调六台及辅料、安装费共计34688元明细清单，拟证明原告提供的银行交易明细关于被告支付的租金与被告实际支付租金不符，被告还支付了5000元质保金；证据3、离婚证、营业执照复印件，拟证明被告与合伙人（前妻）已离婚，开办的公司不能继续经营，案涉商铺不能继续租赁。原告质证意见：证据1有异议，原告是女性，与被告通话的是男性，故不是原、被告的交流，被告即便要解除合同，也需要与原告本人协商，通话对方的身份无法核实，如果是原告的委托人，被告应提交原告的授权委托书，否则对原告不发生效力，另两段录音没有提到租赁什么房屋，谁的房屋，不排除是租赁其他房屋的录音；证据2有异议，系被告单方制作，未经原告确认，无法证明是否存在该买卖合同关系，买卖合同未付货款，被告可另行起诉；证据3的真实性需核实，且与本案无关。本院对原告提交的证据的真实性予以确认，就证据所要证明的内容将结合案情加以综合评定。被告提交的证据1不能确定通话的对方，且根据通话内容不能得出被告已解除案涉租赁合同的结论；证据2原告不予认可，被告可另行向空调的买受人主张权利；证据3与本案无关。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年10月16日，原、被告签订店面租赁合同，原告将坐落于九江市前进西路、市体育馆东侧中体奥林匹克花园11幢不分单元102号商铺（面积220.94㎡）出租给被告，合同约定：1.租赁期限自2016年10月16日至2022年3月15日，原告于2016年10月16日将商铺交付被告装修，装修期间2016年10月16日至2017年3月15日（共计5个月）免租金；2.租金标准：自2017年3月16日至2020年3月15日为47元/㎡，即10385元/月，2020年3月16日至2022年3月15日期间按每年递增10%，租金每季度支付一次；3.商铺押金5000元，合同期满或被告不欠任何费用后无条件退还。合同签订后，原告将案涉商铺交与被告使用。现原告以被告拖欠租金及自2019年5月16日后便未再支付租金为由诉诸本院，请求如前述。审理过程中，原告变更其第2项诉请为“2.判令被告支付拖欠的租金126170元（欠付租金暂计算至2020年1月16日），并支付自2020年1月17日至2020年3月15日按10385元/月计算的租金、自2020年3月16日起按11423.5元/月计算至合同解除时止的租金。”另查一：庭审中，原告自认被告租赁期间合计支付租金226920元，已收到被告交纳的押金5000元，被告对其已支付的租金未提供证据证明。另查二：庭审中，原告陈述其于2020年4月中旬将案涉商铺换锁，彼时合同解除；被告陈述其于2019年10月底腾空了案涉商铺，并向原告交付钥匙被拒，腾空案涉商铺时合同解除。本院认为：原、被告签订的店面租赁合同是双方真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。本案中，原、被告对店面租赁合同已于庭审前解除均无异议，本院予以确认。鉴于合同已经解除，故原告再诉请解除合同已无必要。被告主张原告赔偿其装修损失10000元构成反诉，经本院释明，被告未提起反诉，故本院对此不予理涉。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、被告欠付的租金金额；二、被告违约损失的确定。围绕上述争议焦点，本院评述为：关于焦点一。本院认为，租金的金额取决于租赁期限和租金标准，本案案涉商铺实际租赁期限截止日即为合同的解除日。因此，解决该争议焦点的前提是确定合同的解除时间。庭审中，原告自认其于2020年4月中旬将案涉商铺换锁，彼时合同解除；被告认为其于2019年10月底腾空了案涉商铺，并向原告交付钥匙被拒，腾空案涉商铺时合同解除。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”具体到本案，案涉商铺尚在租赁期限内，被告认为合同于其腾空案涉商铺时解除，其应举证证明所主张的事实。庭审中，被告为支持其上述主张，提交了两份通话录音。经审查，该两份通话录音既不能确定通话的对方，也不能确定被告曾于2019年10月底腾空案涉商铺及向原告交付钥匙被拒。被告的上述主张缺乏证据支撑，本院不予采信，其依法应承担举证不能的法律后果。鉴此，本院采信原告的自认，即案涉商铺于2020年4月中旬换锁，彼时合同解除，合同解除时间以2020年4月11日为宜。具体而言，自合同约定的租赁日起至2020年4月10日，被告应付租金为383760元[10385元/月×36个月（2017年3月16日至2020年3月15日）+10385元/月×110%÷30天×26天（2020年3月16日至2020年4月10日）]；因被告未能举证证明其已付租金金额，故本院采信原告自认的被告已付租金为226920元。应付与已付租金相抵后，被告尚欠租金156840元（383760元-226920元）。针对押金应否抵扣问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”由此可见，押金属于一种对债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，被告于合同签订后向原告交纳押金5000元，原告认为被告违约，故押金不予退还。本院认为，押金的目的是保证合同项下的债权能够得以实现，其与违约金不应同时主张，如同时主张则有变相提高违约金之嫌。而本案中，原告已主张违约损失，故被告交纳的押金应在其欠付租金中扣除。鉴此，扣除被告交纳的押金5000元后，被告尚需支付租金151840元（156840元-5000元）。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告逾期支付租金及提前解除合同构成违约，依法应承担违约责任。经审查，合同未约定损失赔偿额的计算方法，原告主张违约损失按4个月的租金计算。本院认为，原告同意给予被告免租期，但免租时间的确定是基于双方约定5年5个月的租赁期限，即享有免租期5个月的前提是案涉商铺租赁满5年5个月。而本案合同是在租赁期限届满前便解除，故免租期按合同解除前的实际租赁期限与合同约定的租赁期限进行分摊，尚未分摊的免租期计算的租金可认定为原告的损失。具体而言，自2016年10月16日至合同解除日的实际租赁期限为（41+5/6）个月，故合同提前解除涉案商铺免租期为[5×（41+5/6）÷65]个月，原告的损失为18485元[5×10385元/月-5×（41+5/6）÷65×10385元/月]。原告该项诉请的合理部分18485元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、由被告熊国华于本判决生效后十日内支付原告胡秋红欠付的租金151840元；二、由被告熊国华于本判决生效后十日内赔偿原告胡秋红损失18485元；三、驳回原告胡秋红的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3654元，减半收取为1827元，由被告熊国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 欧阳中学二〇二〇年七月三十日书记员 胡 丛 聪