安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终3703号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩子杰，男，1963年6月30日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥五联房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区颖上路与义井路交口缤纷南国办公室**。 法定代表人：郑重，总经理。 委托诉讼代理人：谢翔翔，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人韩子杰因与被上诉人合肥五联房地产开发有限责任公司（以下简称五联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0102民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 韩子杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。1.判令五联公司继续履行2015年10月1日与韩子杰签订的《房屋租赁合同》，合同期满后，韩子杰基于合同约定的优选权继续租赁合肥市鼓乡路新安园小区综合楼2幢301-307；2.判令五联公司支付韩子杰维修费5000元；3.判令五联公司承担韩子杰因没有房产证无法办理经营执照的相关损失；4.判令五联公司承担律师费、本案诉讼费、评估费。事实与理由：1.案涉房屋在租赁期间，五联公司要求韩子杰终止合同，并参与招投标，承诺房屋租金不会增加，于是我在2016年4月12日签订了《合同终止协议》。但是，案涉房屋租赁招标房屋租金与五联公司承诺价格差距过大，导致我无力承担租金，所以《合同终止协议》签订时我被蒙蔽，该协议对我不发生法律效力。我有权继续占有使用案涉房屋。2.在案涉房屋租赁期间，房屋前施工导致经营房屋收益受损，在此期间五联公司不应收取租金。3.租赁期间，五联公司一直未依约提供房产证，导致我不能顺利办理各项营业执照，还为此投入大量人力物力，对此五联公司应承担相应损失。4.案涉房屋租赁合同明确房屋出租和出售时我享有优选权，但是案涉房屋出租招投标时并没有通知我，故我没有参与投标，因此没有成功续租，对此五联公司应承担相应责任。5.根据五联公司评估报告，案涉房屋保养情况较差，屋面局部渗透，目前闲置无法经营，五联公司没有尽到维护义务，我有权不支付租金。 五联公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。韩子杰上诉理由不成立，请求维持原判。一、已有（2018）皖0102民初184号民事判决已经确定五联公司与韩子杰于2015年10月1日至2018年10月1日期间房屋租赁关系成立，但是截至本案一审起诉时，韩子杰房屋租赁期限已经届满，其后五联公司已经多次书面通知韩子杰不再与其续租，韩子杰已无权继续占有使用房屋，一审法院判令韩子杰腾空、搬离房屋，适用法律正确。二、韩子杰主张我公司因承担未提供房产证的各项办证损失，没有证据证明，更无法证明其无法办证与我方是否提供房产证有因果关系。三、韩子杰未能提交证据对房屋产生维修和具体维修金额予以证明，且（2018）皖0102民初184号民事判决已驳回韩子杰该项诉请，本案不应处理。四、韩子杰提供的证据无法证明案涉房屋无法使用，也没有证明韩子杰曾向五联公司主张过维修事宜，韩子杰主张房屋不能使用不成立，且按照双方合同约定，即使存在房屋质量问题，韩子杰也只有解除权，而不能据此减免租金，现韩子杰主张因房屋存在质量问题故不应支付租金没有事实和合同依据。 五联公司向一审法院起诉请求：1、判令韩子杰将位于合肥市建筑面积307.84平方米的房屋立即返还给五联公司；2、判令韩子杰自2018年10月2日起，按照48000元／年的标准向五联公司支付逾期腾房占有使用费至房屋实际返还之日止；3、判令韩子杰赔偿五联公司为实现权益而支付的律师费损失6000元；4、判令本案诉讼费、评估费由韩子杰承担。 韩子杰向一审法院起诉请求：1、判令五联公司继续履行双方于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》，按原合同继续续租，原价格执行；2、判令五联公司支付韩子杰在租赁期间的房屋维修费合计5000元；3、判令五联公司在没有房产证的情况下使反诉人韩子杰一年没有办到所有证件无法经营的损失费用40000元；4、判令律师费、诉讼费、评估费等诉讼费用由五联公司承担。 一审法院认定事实如下：2002年6月11日，五联公司购买了合肥银建城市开发有限责任公司开发的合肥市濉溪东路新安园综合楼301-307商业用房，但未办理产权证书（有建设工程规划许可证）。五联公司系合肥城改投资建设集团有限公司的全资子公司，合肥城改投资建设集团有限公司（下称“城改投资公司”）还下设了合肥城改资产管理有限责任公司（下称“城改管理公司”），案涉的房屋由城改管理公司进行管理。 2015年10月1日，五联公司（甲方）与韩子杰（乙方）就位于合肥市房屋签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为：租赁期限为2015年10月1日至2018年10月1日止，每季租金为5000元，年租金为20000元；租赁期间出租房屋的自然维修由甲方负责,如租赁房发生重大自然损坏或有倾倒危险而甲方又不修缮时,乙方可以退租或代甲方修缮并可以用修缮费用收据抵销租金；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件；合同期满,如甲方的租赁房屋需继续出租或出卖,乙方享有优选权；本合同如有未尽事宜须经双方协商作出补偿规定,补充规定与本合同具有同等效力等。合同签订后，五联公司依约向韩子杰交付了租赁房屋，韩子杰亦交纳了房租。 2016年4月12日，因五联公司上级主管部门要求规范国有资产出租管理，五联公司与韩子杰协商，双方签订了一份《租赁合同终止协议》，约定双方于2015年10月1日签订的房屋租赁合同至2016年12月31日终止；该租赁合同产生的一切权利义务终止；韩子杰应当于2016年12月31日前将房屋交还给五联公司；五联公司将涉案房屋提交到安徽合肥公共资源交易中心公开出租，韩子杰在同等条件下享有优先承租权。2016年12月31日前，城改管理公司向韩子杰送达了要求其搬离房屋的通知，但韩子杰未按协议约定的租赁期限搬离房屋。2017年1月16日，韩子杰向城改管理公司出具了一份《原承租人承诺函》，载明：“本人知晓贵公司委托安徽合肥公共资源交易中心对濉溪东路新安园小区综合楼301-307号房屋（原我方承租使用的房屋，以下简称“该房屋”）进行公开招租。本人承诺：1、如果本人在该项目公告期内不办理报名手续或不能接受他人的最高报价，则视为本人主动放弃承租权；2、本人承诺在该项目中标人确定后10日内无条件将承租房屋让还给贵公司，否则本人愿意承担每日300元的占用费，并承担因占用该房屋给贵公司带来的经济损失和一切法律责任；3、本人承诺已经知晓该房屋原租赁合同已经结束，且该房屋由贵公司租赁管理。本人承诺，本承诺书是本人真实意愿表达，是本人亲自认可签订的，无论任何情况下本人都予以承认，并负全部责任。”后涉案房屋由城改投资公司委托安徽合肥公共资源交易中心竞价出租，租期三年，租金底价7.388万元，公告期为2017年3月8日9：00至2017年3月29日17：00。公告期满，韩子杰未投标，亦无人中标。后因双方就租赁合同是否已解除，韩子杰是否应搬离房屋并赔偿损失协商未果，双方均诉至法院，该院以（2018）皖0102民初184号案件受理，并作出如下判决：一、五联公司与韩子杰继续履行双方于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》；二、韩子杰应按20000元/年的标准向五联公司支付2017年7月1日至2018年3月31日的租金，2018年4月1日，之后的租金按此标准支付至合同解除之日止；三、驳回五联公司、韩子杰的其他诉讼请求。后双方合同期限届满，韩子杰未按合同约定向五联公司返还涉案租赁房屋，五联公司诉至该院，韩子杰亦以继续履行合同及赔偿损失向该院提起反诉。 在审理过程中，五联公司申请对涉案房屋的租赁价格进行评估，经该院委托安徽国信房地产评估有限公司进行评估。2019年11月26日，评估公司出具《房地产估价报告》载明：价值时点：2019年8月1日，估价结果:年租金48000元/年。五联公司为此支付评估费4600元。一审庭审中，韩子杰向该院提交照片、收款收据、手机录音一张，证明房屋存在渗水的质量问题，其为涉案房屋维修，支付维修费5000元。 一审法院另查：韩子杰支付租金至2018年10月1日。五联公司为本案诉讼支付律师代理费6000元。 一审法院认为，双方当事人经平等协商一致签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行。 根据双方合同约定，涉案房屋租赁期限已于2018年10月1日届满，五联公司已明确表示不愿继续续租，故韩子杰诉请双方继续履行2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》的主张，该院不予支持。五联公司诉请韩子杰返还涉案房屋的主张，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。房屋租赁期限届满，韩子杰未按合同约定将涉案房屋返还给五联公司，对于五联公司诉请韩子杰支付房屋占有使用费的主张，该院予以支持；对于2018年10月2日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费标准，应按照原合同租金标准5000元/季度计算为16667元；自2019年8月1日起按照48000元/年计算至房屋实际返还之日止。 关于五联公司要求韩子杰支付律师代理费用6000元的诉讼请求，因双方对此并无合同约定，故该院对此不予支持。关于韩子杰要求五联公司赔偿其一年无法经营的损失40000元诉请，因，韩子杰诉请的一年损失期间是2012年4月1日至2013年11月5日前，不在双方的合同履行期，其主张无事实和法律依据，该院对该诉请不予支持。关于韩子杰要求五联公司支付维修费5000元的诉讼请求，其虽向该院提交了照片、录音、收款收据，但照片仅能反映房屋存在渗漏的情况，不能反映维修的事实；录音虽能反映五联公司的工作人员同意韩子杰在5000元范围内对房屋进行维修，但也不能证明维修费用发生的事实；收款收据，虽有证明人、开票人的签字，证明人和开票人也没有到庭，无法证实涉案房屋存在维修的事实，且五联公司对此不认可，故该院对此不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、韩子杰于判决生效后三十日内返还五联公司位于合肥市房屋；二、韩子杰于判决生效后十日内支付五联公司房屋占有使用费（2018年10月2日至2019年7月31日按照原合同租金标准5000元／季度，共计16667元；自2019年8月1日起按照48000元／年计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回五联公司的其他诉讼请求；四、驳回韩子杰的诉讼请求。案件受理费1500元，由五联公司负担691元，韩子杰负担809元；反诉案件受理费463元，由韩子杰负担；评估费4600元，由五联公司和韩子杰各自负担2300元。 本案二审期间，韩子杰提供证据如下：10张照片，证明五联公司对案涉房屋没有尽到保养义务，导致房屋漏水无法使用。五联公司认为照片中所反映的渗水不影响房屋正常使用，也不能证明是五联公司责任导致，事实是韩子杰自己使用房屋没有尽到注意义务。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，案涉房屋租赁合同到期后，双方当事人未能就继续租赁达成合意，韩子杰继续占有使用案涉房屋缺乏依据，一审法院判令韩子杰返还房屋、支付占有使用费，并无不当，本院予以认可。 关于占有使用费计算标准。一审法院委托安徽国信房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，出具的《房地产估价报告》估价结果为48000元/年。该评估结论是估价对象，即案涉房屋在特定价值时点的市场租赁价值，该价值时点为2019年8月1日。因此，一审法院以案涉房屋评估价值时点为界限，自2018年10月2日双方合同到期后至2019年7月31日按照原合同约定租金标准计算占有使用费，自2019年8月1日起按照评估结果为标准计算占有使用费，并无不当，本院予以认可。 关于房屋维修费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五款规定：“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审……”韩子杰关于房屋维修费用的请求已在合肥市瑶海区民事判决中予以处理，该判决已发生法律效力，故本院对韩子杰该项请求依法予以驳回。 关于韩子杰要求五联公司赔偿其一年无法经营与办证损失。因韩子杰未能举证对是否存在损失及具体金额提供确实证据予以证明，五联公司亦予以否认，且韩子杰诉请的损失期间是2012年4月1日至2013年11月5日前，不在双方的合同履行期，其主张无事实和法律依据，一审不予支持，并无不当。关于律师费，双方当事人并无合同约定，故一审不予支持，并无不当。 综上所述，韩子杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由韩子杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年七月二十七日 法官助理杜锐 书记员孟成 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。