山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3713号上诉人（原审被告）：太原市猗汾物业管理有限公司。法定代表人：杜某。委托诉讼代理人：马某，山西正清和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛某，住太原市，现住太原市。委托代理人：崔某，山西黄河律师事务所律师。上诉人太原市猗汾物业管理有限公司因与被上诉人薛某物业服务合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初988号判决向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。上诉人太原市猗汾物业管理有限公司上诉请求：1、原判所查明事实不清，认定证据不足，请二审法院在重新查明事实适用证据的基础上依法撤销原判发回重审或改判支持上诉人上诉请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：上诉人系龙观天下小区物业管理公司，上诉人一直积极履行物业管理相关权利义务，但被上诉人却没有按时向上诉人交纳物业管理费、暖气费、停车服务费。被上诉人自2009年11月1日至2018年1月31日，累计欠物业管理费、暖气费、停车服务费合计57615.69元，及其相应的利息14171.02元,共计71786.71元。期间经上诉人多次向被上诉人催要，被上诉人仍不予交纳，无奈上诉人只能起诉。但是原审在未查明案件事实的情况下，却做出了与事实相违背的判决，具体内容如下：一、有关被上诉人欠物业费时效问题被上诉人从2015年12月至2018年1月共计3年零1个月，累计欠缴上诉人物业费19317.82元，被上诉人欠该费用属于连续持续状态，在此欠费过程中上诉人对被上诉人一直进行催缴，被上诉人在庭审中也认可拖欠上诉人物业费，因此并不存在诉讼时效问题。退一步讲就按原审认定有诉讼时效，该案上诉人是在2019年10月依法在原审法院起诉，据此原审判决因从上诉人起诉之日向前推算诉讼时效，但原审却以2020年3月向前推算诉讼时效，当属推算有误。二、有关被上诉人欠取暖费问题上诉人系该小区供暖单位，也是对使用供暖的业主有权进行收费的单位，此有开发商开发商出具的《龙观天下供暖说明》为证。被上诉人从2009年11月至2016年12月共计7年零2个月，累计欠缴上诉人供暖费36297.87元，被上诉人欠该费用属于连续持续状态，在欠费过程中上诉人对被上诉人一直进行催缴，被上诉人在上诉人催缴欠费过程中分别于2012年2月、2013年7月、2014年6月分3次向上诉人缴纳过部分暖气费,庭审中被上诉人不交费的理由只是不认可上诉人的收费主体资格，并没有否认对他的催缴，因此原审认定上诉人为非供暖单位无权收费为由驳回上诉人诉讼请求是错误的。三、有关被上诉人欠交停车服务费问题上诉人于2009年成为小区物业服务单位，在2014年之前因小区车辆较少，虽然业主停放车辆随意，但并没有给小区造成车辆进出、停放混乱,也没有影响小区业主出行。但2014年初开始小区车辆迅猛增加，随意进出停放增多严重影响业主及车辆出行，为此在广大业主的要求下，上诉人安装了车辆进出管理系统，配备了相应的管理人员对车辆进出、停放进行疏导管理，为此对进出小区业主车辆以50元/每户·每月·每辆向业主收取停车管理服务费，因此不存在给业主划分停车位等情况，况且小区大部分有车业主都认可缴纳上述费用，故原审以上诉人未签订停车协议、未划分停车位为由，否认上诉人应收的停车服务费认定有误，证据不足应当撤销。四、有关被上诉人因欠费应当支付违约金利息问题被上诉人作为小区业主在享受上诉人物业服务的同时，应当依照对业主有约束力的《前期物业合同》向上诉人缴纳因享受服务所产生的费用，在上诉人与开发商签订了《前期物业合同》第七条第2款中规定“业主和物业使用人逾期不缴纳物业服务费用的，乙方(上诉人)有权从逾期之日起每日按应缴费用总额的百分之一加收违约金”。因此上诉人向违约逾期缴纳费用的被上诉人收取违约金利息是有合同依据的，并不存在原审中所述上诉人“怠于履行服务管理的义务”合同没有约定利息等情况，并且损失产生或扩大，是被上诉人违约造成，责任在上诉人。综上所述，上诉人所诉被上诉人欠费，既有事实依据也有法律依据，而原审在未查明事实的基础上下判，导致判决有误，故上诉人请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人薛某辩称：1、关于物业费的问题，我们认为确实已经超过了诉讼时效。根据上诉人与山西百盛房地产开发有限公司签订的前期物业服务管理合同，第七条第二款约定，物业费是按季缴纳，业主和物业使用人应当在下季初的10日前履行缴纳义务。因此并不是上诉人所谓的连续的持续性的合同，而是按月按季进行相应的收取的一个有约定履行期限的合同。因此，我们认为是已经过了诉讼时效；2、关于暖气费的问题，根据太原市《城市供热管理条例》第三十八条的规定，城市供暖推行的特许经营制度，到现在我们也没见到上诉人出示过特许经营证。2017年10月份的时候上诉人的员工孟静向被上诉人出具的催款书上记载，被上诉人目前仅欠上诉人暖气费4579元，物业费11390元（2016.1.1-2017.12.31），共计15969元。2017年10月10日被上诉人将所欠暖气费4579元转给了孟静，且多转了21元，共计4600元。暖气费我们是已经结清了的；3、关于停车服务费的问题，根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费明码标价规定》第九条的规定，“物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示”。我们到现在也没有见到上诉人提交的关于双方约定的证据，车库也是我们单独购买的，封闭式的车库，并不是业主共有，上诉人所诉的要求我们缴纳停车费是没有任何事实和法律依据的。请求二审法院驳回上诉，维持原判决。上诉人太原市猗汾物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告截止2018年1月31止所欠的物业费、暖气费、停车服务费合计57615.69元及相应的利息14171.02元，共计71786.71元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2009年1月1日，原告猗汾物业公司与龙观天下佰晟花园小区的开发商山西佰晟房地产开发有限公司签订有一份《前期物业管理服务合同书》，约定原告对龙观天下佰晟花园小区提供前期物业管理服务，合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理等10项内容。停车管理费待山西佰晟房地产开发有限公司将停车场设施设备完善后，另行签订《停车场管理协议》，收取的费用参照太原市同类停车场收费标准，并报相关部门备案实施。合同书约定，物业服务费暂由原告按照建筑面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取。业主交纳物业服务费用的时间为山西佰晟房地产开发有限公司书面通知物业买受人入住时间。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在下季初10日前履行交纳义务。2014年9月18日，经原告申请，太原市物价部门批准，小区物业收费的标准提高至每月每平方米2.2元。2018年1月，原告撤出龙观天下小区，结束了对该小区的物业服务工作。被告薛某是龙观天下小区的业主。被告认可拖欠原告2016、2017年度的物业费，但主张收费标准应当按照每月每平方米1.4元收取，且原告的主张已经超过诉讼时效。被告认为收取暖费的主体应为太原市热力公司，且被告在2017年10月10日已经向原告的收费员孟静交纳了当年度的费用，不欠取暖费用。被告自述居住的是独栋的别墅，有独立的车库，没有占用过原告提供的停车位。原告没有提供与被告签订的停车收费协议，没有提供被告交纳停车费的收据，也没有提供为被告提供过停车位的其他有关证据。一审法院认为，一、按照《前期物业管理服务合同书》中的约定，物业服务费应当按季交纳，原告于2020年3月提起诉讼，其主张2017年3月之前物业费用请求，超过了诉讼时效，本院不予支持。被告认可拖欠原告2016年和2017年的物业服务费用，原告在2018年1月退出了龙观天下小区的物业服务工作，对原告主张2017年4月至2018年1月期间物业服务费用5221.03元（2017年4698.93元，2018年552.1元）的诉讼请求，本院予以支持。原告按照每月每平方米2.2元的标准收取物业费用，经过了物价部门的批准，符合规定，被告关于应按每月每平方米1.4元收取物业费用的答辩意见，本院不予采信。二、取暖费用应由实际供暖单位收取，原告经过授权，也可以在物业服务期间，代为收取。本案中，原告虽然提供有供暖单位出具的供暖价格说明，但未提供供暖单位的授权，也没有提供代被告交纳取暖费用的证据，被告现已退出了小区的物业服务工作，继续向被告主张收取取暖费不合规，也不合理，对其请求本院不予支持。三、被告居住的是独栋别墅，有自己的独立车库，原告没有提供证据证明与被告签订过停车收费的协议，也没有提供为被告划分过停车位，被告实际使用过停车位以及被告交纳过停车费的证据，被告也否认使用过停车位，故原告主张被告支付停车费用的请求，证据不足，本院不予支持。四、关于利息，双方并无约定，原告怠于履行服务管理的义务，导致损失扩大，无权就扩大的损失主张权利，对原告主张利息的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告薛某于本判决生效之日起十日内，支付原告太原市猗汾物业管理有限公司2017年4月至2018年1月期间的物业服务费用5221.03元。二、驳回原告太原市猗汾物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取797元，由原告太原市猗汾物业管理有限公司负担697元，被告薛某负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人在一审起诉主张被上诉人拖欠的2017年3月之前的物业费用是否超过了诉讼时效；2、被上诉人是否应当支付取暖费；3、被上诉人是否应当支付停车费；4、被上诉人是否应当支付利息。关于争议焦点一：《龙观天下佰晟花园前期物业管理服务合同》第7.2条约定：物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在下季初10日前履行交纳义务。该条款对于物业费用的约定为按季度缴纳，故每季度的物业费都是合同履行过程中不断产生的定期给付债务，履行期限届满后均为独立债务。物业管理费不是在签订合同时就发生的，是物业服务企业提供物业服务这一原因及因时间经过而产生，是基于对同一合同项下产生的债权，但性质上不属于同笔债权，当事人虽然约定分期履行，但属于定期给付债权，其并非连续、持续性合同。本案中，一审法院立案时间为2020年3月12日，上诉人在一审主张2017年3月之前的物业费已超过诉讼时效。故上诉人被上诉人拖欠物业费属于连续持续状态，不存在诉讼时效问题的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二：上诉人在二审中提交山西佰晟房地产开发有限公司出具的龙观天下供暖说明，证明2009年4月至2016年12月锅炉房移交给上诉人并由其给业主供暖，上诉人提交的龙观天下供暖说明及欠费一览表不足以证明其是收取取暖费用的主体及被上诉人拖欠取暖费的具体数额，且上诉人并未提供证据证明其曾书面向被上诉人催交过取暖费等相应费用，上诉人应当承担举证不能的法律后果。故上诉人原审认定上诉人非供暖单位无权收费为由驳回上诉人诉讼请求是错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三：《前期物业管理服务合同书》第八条关于停车管理费约定待停车场设施设备完善后，另行签订《停车场管理协议》。本案中，被上诉人居住的是独栋别墅，有自己的独立车库。上诉人提交的证据不足以证实其与被上诉人签订过《停车场管理协议》及被上诉人使用过小区的停车位。故上诉人被上诉人应当支付停车费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点四：一审法院认定上诉人怠于履行服务管理的义务，导致损失扩大，无权就扩大的损失主张权利符合法律规定，本院予以认可。综上所述，上诉人太原市猗汾物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1595元，由上诉人太原市猗汾物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二Ｏ二Ｏ年七月二十七日书记员 程贝贝