贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9047号原告：满建国，男，汉族，1974年9月24日出生，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：王健，贵州道援律师事务所律师，执业证号15201201110920205，特别代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目**第1（贵阳都会）栋******房（花果园社区）。法定代表人：吴万彬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201910093879，特别代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201811070510，特别代理。第三人：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**v>法定代表人：郭福兰，系公司总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，一般代理。第三人：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。原告满建国与被告贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）、第三人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告满建国及其委托诉讼代理人王健，被告众横城公司之委托诉讼代理人曹瑞、鲍晓燕，第三人麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇均到庭参加了诉讼，第三人伟庭房开公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告满建国向本院提出诉讼请求：1.判令被告众横城公司及第三人麒鑫房开公司、伟庭房开公司连带返还原告团购款295000元及至清偿完毕之日止的利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2017年与麒鑫房开公司签订商品房买卖合同，约定原告购买第三人开发建设的位于贵阳市花溪区。该商铺系麒鑫房开公司委托被告销售，被告在销售过程中向原告收取团购费295000元，并向原告出具《收据》确认。被告在销售过程中违法收取团购费的行为，不仅扰乱社会秩序，且严重侵害原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告众横城公司辩称，一、我司是受伟庭公司委托销售涉案房屋的；二、我司与原告之间签订的《居间服务协议》名为居间协议，实际上是购房人与我司签订的参加团购协议；三、原告在实现优惠购房的合同目的后主张退还团购费，无任何法律依据。第三人麒鑫房开公司辩称，伟庭房开公司在代理我司销售房屋过程中违反与我司签订的销售代理合同，欺骗购房人，同时欺骗我司，自行收取团购费，与我司无关，我方之后提交的证据可以证明购房人并未因交团购费而取得房价优惠，我方认为销售公司委托房开公司及下游公司涉嫌诈骗，希望法院进行侦查处理。第三人伟庭房开公司未答辩。本院经审理查明事实如下：被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。第三人麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。第三人伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，伟庭房开公司（甲方）与众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年7月1日，原告与众横城公司签订8份《伟庭居间服务协议》，约定“伟庭房开公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号B2-1051、B2-1052、B2-1053、B2-1054、B2-1055、B2-1056、B2-1057、B2-1058号房，服务费30000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。原告分别在8份《B区负一楼客户签约确认单》签字确认，记载“B2-1051、B2-1052、B2-1053、B2-1054、B2-1055、B2-1056、B2-1057、B2-1058号房，面积均为8.11平方米，签约后单价均为17267.58元/平方米，签约后总价均为140040元，首付均为70040元，贷款均为70000元，贷款期限10年”。同日，原告满建国向众横城公司缴纳团购费，众横城公司分别出具九张收据，注明收到原告所购9套商铺的团购费共计290000元。2017年7月6日，原告满建国与被告麒鑫房开公司签订九份《商品房买卖合同》（合同编号：2017-024、2017-023、2017-021、2017-020、2017-019、2017-018、2017-017、2017-016、2017-001号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区，Ｂ2-1051号至Ｂ2-1058号建筑面积均为8.11平方米，单价为每平方米17267.58元，总金额为140040元，买受人支付首期款70040元整（每套），尾款70000元整（每套）办理按揭贷款；Ｂ2-1008号建筑面积均为45.81平方米，单价为每平方米60000元，总金额为2748600元，买受人支付首期款1378600元整，尾款1370000元整办理按揭贷款，出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。另查：1.案涉房屋销售时麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。2.案涉团购费，伟庭房开公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、收据、商品房预售许可证、银行流水凭证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由麒鑫房开公司委托伟庭房开公司独家销售，伟庭房开公司又将案涉房屋交由众横城公司销售执行。众横城公司为促销房屋销售，通过与原告签订《众横城居间服务协议》，向原告收取团购费290000元，该团购费并未计入购房款项，没有证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与众横城公司对该款项实际进行分成，麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由众横城公司予以返还。众横城公司与伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，伟庭房开公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求众横城公司返还团购费及支付利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求麒鑫房开公司、伟庭房开公司返还团购费，不予支持。至于应付利息，应自2017年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告满建国团购费290000元及支付利息（自2017年7月1日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告满建国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5969元，由原告满建国负担408元，被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担5561元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  马显丽人民陪审员  唐克辉人民陪审员  王顺友二〇二〇年七月十四日书 记 员  吴梓钥