广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初1273号原告（反诉被告）：陈锦辉，男，汉族，1978年9月8日出生，公民身份号码440************654，住址广东省湛江市坡头区***********。委托诉讼代理人：刘奇，广东法博律师事务所律师。被告（反诉原告）：湛江**都商业管理有限公司，住所地湛江开发区绿华路**华都汇写字楼****。法定代表人：云某1。委托诉讼代理人：符昕，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖红，广东鸿峰律师事务所实习律师。原告陈锦辉与被告湛江**都商业管理有限公司（以下简称华都商业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈锦辉的委托诉讼代理人刘奇、华都商业公司的委托诉讼代理人符昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈锦辉向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《湛江**都汇物业管理合同》（编号为HDHZ-2018-0268）；2.华都商业公司返还陈锦辉保证金27180元；3.华都商业公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年12月8日，陈锦辉因经营需要与华都商业公司签订《湛江**都汇物业管理合同》，合同编号为HDHZ-2018-0268，合同约定如下：租赁期由2018年12月27日起至2021年12月26日止，合同签订后陈锦辉积极履行合同约定，缴纳保证金及按时缴纳物业管理费、水电费等费用。2020年1月因新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，陈锦辉无法继续经营，于2020年2月19日以书面方式通知华都商业公司解除合同，代理人于2020年2月28日向华都商业公司邮寄送达解除合同律师函，更加明确地通知华都商业公司解除合同，但华都商业公司回复陈锦辉需扣除保证金后再支付高额费用才能解除。新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。双方履行合同过程均不存在违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条情势变更原则、疫情防控相关法律问题，全国人大常委会法工委给出解答、2020年2月9日广东省高级人民法院发布的《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件通告》等相关法律法规，因不可抗力原因导致合同不能履行，双方均无需承担违约责任。就上述情况双方多次协商不成，只能诉至法院，请求法院依法支持。华都商业公司答辩及反诉称，一、陈锦辉应当就不可抗力直接导致合同部分或者全部不能履行的事实进行举证。华都商业公司与陈锦辉签订《管理合同》，合同主要约定：1.华都商业公司将位于湛江市开发区******华都汇第三层3014B铺位出租给陈锦辉，用于经营儿童百货，经营品牌为多爱一婴；2.租期为2018年12月27日起至2021年12月26日止，其中免租期间为1个月，即从2019年1月15日至2019年2月14日；3.综合管理费按30元/平方米计收，每月需缴交人民币9060元正；4.自用水电费按水电表的实际用量(另加5％的损耗)计交，水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整；5.综合管理费、公共能耗费及自用水电费按月结算，每月5日前交付当月费用；6.陈锦辉擅自停业或逾期15天未按约定足额缴纳合同约定的应付款项，视为违约行为，华都商业公司有权没收陈锦辉所缴的保证金，收回商铺另外招租，陈锦辉仍应向华都商业公司支付拖欠的应付款项和滞纳金；7.陈锦辉逾期支付应付款(包括但不限于综合管理费、水电费及其他应缴费用)，每天应按拖欠金额的万分之五计算作为滞纳金；8.任何一方提前终止合同，须提前30天向对方发出书面终止合同申请/通告，违约方须向守约方赔偿3个月综合管理费及公共能耗费。合同签订当天，陈锦辉向华都商业公司缴纳保证金为18120元。合同签订后，华都商业公司依约向陈锦辉提供了物业服务。陈锦辉从2020年1月开始不按时缴纳综合管理费，华都商业公司于2020年2月向陈锦辉直接送达了《费用明细》，陈锦辉签收后，仍不按时交清。2020年2月21日，陈锦辉因经营不善，向华都商业公司递交撤场《申请》，华都商业公司于2020年2月21日作出《关于3014B商铺申请撤场＞的复函》，告知陈锦辉华都汇商场前景很好，望其斟酌考量，若坚持撤场，陈锦辉存在拖欠管理费的违约行为，需按双方签订的《管理合同》履行义务。但华都商业公司于2020年3月3日再次收到陈锦辉的《解除合同律师函》，收到后华都商业公司于2020年3月5日向其发出《关于＜3014B商铺申请撤场》的复函》告知陈锦辉，不同意以新冠疫情为不可抗力因素解除合同，且华都商业公司已经给予陈锦辉3个月(2、3、4月)6折的管理费优惠扶持政策，望其再三斟酌。而且为了保证商场正常经营，华都商业公司投入了人力、物力对商场进行消杀工作，为各个商家营造了安全的营业环境，切实履行了物业服务合同的义务。陈锦辉收函后不予理会，华都商业公司于2020年3月2日向陈锦辉发出《违约通知函》的《公证书》，告知陈锦辉按约擅自停业撇场属单方违约行为，应承担相应的违约责任。陈锦辉于2020年3月12日收到公证书后仍不理会。依照《合同法》第一百一十八条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若于问题的指导意见(一)》第二条“当事人主张使用不可抗力部分或全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”规定，结合事实情况可知，陈锦辉先是在2020年2月21日以“经营不善”为由，向华都商业公司提出撤场《申请》，其后又于2020年3月3日委托律师发出《解除合同律师函》，假借疫情属于不可抗力为由要求无责解除合同，但其并没有就不可抗力导致合同无法履行的事实进行举证，双方并未达成解除合同的合意。陈锦辉租赁华都汇商铺是用于经营儿童百货，其经营范围不属于政府及有关部门在疫情期间要求承租人停工、停产、停止经营的范围，疫情对合同的履行不构成实质影响，而华都商业公司作为商场经营者，面对疫情，已尽到最大的努力来减轻疫情对商场的影响。依据《管理合同》第8.1条，双方均享有约定的“提前终止合同”的权利，但“违约一方”须提前30天向对方发出书面终止合同申请/通知，双方终止合同的时间应为2020年3月21日。二、陈锦辉在新冠肺炎疫情发生之前，已经违反双方合同约定，拖欠2020年1月-2月的管理费。1.依照《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六条第一款“对于将疫情或者防控措施认定为不可抗力的，应当根据具体案件中疫情或者防控措施对合同履行的实际影响来确定不可抗力的起止时间。一般可以依据对合同履行产生实质影响的省级政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时问来确定”规定，根据广东省卫生健康委员会发布的消息：2020年1月23日，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。据以上，广东省疫情防控措施和公众场所管控措施是从2020年1月23日开始。2.依照双方合同约定，陈锦辉应当在2020年1月5日前缴纳1月的管理费，但是其并没有按时缴纳当月管理费，导致后来疫情发生后，陈锦辉想要利用疫情的不可抗力因素，从而规避自己迟延缴纳管理费的违约行为，企图达到无责解除合同的目的。因此华都商业公司认为，其经营不善、拖欠费用与疫情影响没有关系，陈锦辉作为违约方，无权以疫情为由解除双方的《管理合同》。3.新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，但并非必然导致合同目的完全无法履行，疫情只是阶段性的，疫情结束后双方的管理合同管理合同依然可以继续履行，而且华都商业公司在疫情出现后，积极响应政府的倡议，给予陈锦辉3个月6折的管理费优惠扶持政策，同时为了保证商场正常经营，此次疫情期间，华都商业公司投入了比往常更多的人力和物力来抗击疫情，每个出入门需要安排安保人员测温、室内保洁次数也较平时增加了、单独采购防疫用品、调整空调抽风等，从结果上来看，疫情发生至今，华都汇商场均未出现一例感染或疑似感染的病人，整个商场在疫情期间均是保持营业状态的，为各个商家营造了安全的营业环境，切实了履行物业服务合同的义务。因此，陈锦辉以疫情为由要求解除双方的《管理合同》没有事实和法律依据。三、华都商业公司无需返还保证金。1.《管理合同》第三条明确约定保证金的性质“甲方于本合同期满，完成收回商铺手续时，必须在扣除乙方已缴费用、拖欠费用以及滞纳金等一切应缴费用后，于15天内无息退回乙方所剩保证金；若乙方违反本合同规定，有违约行为，甲方有权依照合同约定没收乙方所交保证金”，该条对保证金性质的完整约定，可以看出，该保证金实际是双方之间意思自治所达成的为履行合同而提供的一种金钱保证的约定，且该保证金在双方合同到期时还予以退还，是合法有效的约定。2.《管理合同》第7.7条约定“乙方在合同期内撤场，则视为乙方单方面违约，且乙方同意甲方没收乙方所缴纳的一切保证金和费用”，该条对陈锦辉租期内撤场构成违约后，没收保证金的约定，实质上是为担保陈锦辉履行三年管理合同，预防或减少合同履行中擅自撤场的行为，目的是为维护整个商场商铺共赢的经济效益。3.由于陈锦辉没有按时缴纳2020年1月-2月的管理费，已经构成违约，按照双方签订《管理合同》第7.5条、7.6条、7.7条规定，华都商业公司也有权没收已收取的保证金。综上所述，华都商业公司认为，双方的管理合同为3年的长期合同，此次疫情仅造成短期的影响，面对疫情，华都商业公司一直尽最大努力与商家携手抗击疫情，而陈锦辉作为商场承租人之一，在疫情发生之前已经存在违约行为，在疫情发生后，假借疫情径行提出解除管理合同，并在2020年2月29日擅自撒场，将疫情带来的影响全部归由华都商业公司来承担，是严重的不负责任的违约行为，其全部诉讼请求均无事实和法律依据，因此，请求法院查明事实，驳回陈锦辉的全部诉讼请求。并鉴于陈锦辉连续欠缴管理费及擅自停业的严重违约行为，华都商业公司为维护自身的合法权益，依法向法院提起反诉请求如下：1.陈锦辉向华都商业公司支付1月-2月管理费各9060元，3月管理费6040元；2.陈锦辉向华都商业公司支付单方违约金27180元；3.华都商业公司没收陈锦辉已交保证金18120元；4.陈锦辉向华都商业公司支付逾期管理费的滞纳金717元(从拖欠之日暂计至2020年3月31日，之后的滞纳金按合同约定计算至付清欠款之日止)；5.反诉诉讼费用由陈锦辉负担。以上费用共计70177元。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并记录在案。对当事人有异议的证据，本院依法认定如下：1.对陈锦辉提交的证据3《解除合同律师函》、邮政单、证据5《放行条》，其中华都商业公司于答辩状及反诉状中均确认于2020年3月3日收到陈锦辉发出的《解除合同律师函》，与该证据3能相互印证，且该2组证据与本案待证争议事实有关联，故均予以确认；2.对华都商业公司提交的证据1《湛江**都汇物业管理合同》、证据2《费用明细》、证据3《申请》、2020年2月21日作出的《关于的复函》、证据4《关于的复函》（2020年3月5日）、证据5《由于新冠状病毒肺炎疫情的影响华都汇决定对商家减免管理费》、证据6《公证书》[（2020）粤湛粤西第913号]、快递回执、证据10华都商业缴费通知单，陈锦辉对关联性均有异议，本院认为以上证据均与本案待证争议事实有关联，均予确认。根据当事人陈述及本案证据，本院认定事实如下：2018年12月8日，陈锦辉（作为乙方）与华都商业公司（作为甲方）签订编号为HDHZ-2018-0268的《湛江**都汇物业管理合同》（以下简称《物业合同》），合同约定：鉴于乙方已与湛江**都商业管理有限公司（以下简称华都商业公司）签订《湛江**都汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），乙方同意甲方对湛江**都汇的商铺进行物业服务及管理，愿意服从服务，履行有关义务；本合同有效期与《租赁合同》有效期相同，即从2018年12月27日起至2021年12月26日止，租赁合同终止的，本合同自动终止，但综合物业管理费、公共能耗费及水电费等其他费用仍应计至乙方交还租赁商铺之日，乙方违反租赁合同的行为同时亦视为对本合同的违反；综合管理费按每月30元/平方米计收，乙方每月共计需缴交9060元，须于每月5日前向甲方缴付当月综合管理费、公共能耗费及自用水电费；保证金为18120元，在合同签订当天缴纳，同时预交一个月综合管理费，若乙方违约，甲方有权没收乙方所交保证金。合同第七条违约责任7.5约定乙方若逾期支付应付款项（包括但不限于综合管理费、公共能耗费、推广宣传费、水电费、设施费用、损失赔偿及其他应缴费用），每天应按拖欠金额的万分之五计算作为支付给甲方的滞纳金；7.6约定乙方逾期十五天无法支付应付款项的，视作乙方违约处理，甲方除有权即时没收已收的保证金外，并可立即将该商铺另行出租，同时乙方仍应向甲方支付拖欠的应付款项和滞纳金；7.7约定若乙方在合同期内撤场，则视为乙方单方违约，且乙方同意甲方没收乙方所缴一切保证金和费用，甲方收回商铺另外招租并不需另行通知乙方，同时有权追讨乙方未履行合同期期间的综合管理费及公共能耗费等；7.10约定因不可抗力、突发事件、应政府要求或节假日高峰，需控制商场内客流，对乙方经营造成影响或损失的，非甲方或雇员的管理过错所致，甲方概不负责，一切责任由乙方自行负责。第八条8.1约定双方任何一方提前终止本合同，须提前30天向对方发出书面终止合同申请/通知，违约方须向守约方赔偿3个月综合管理费及公共能耗费（发出书面终止合同申请/通知之日的前1个月应缴管理费的3个月），并须在解除合同之日全额支付上述款项，守约方同意不会以任何理由/借口对违约方追加赔偿款；8.2约定守约方收到违约方赔偿金之日起视为同意本合同解约。第九条9.3约定合同争议可向商铺所在地法院提起诉讼；9.6约定双方通知地址及方式，其中若经挂号邮递发送，则在付邮资后3日（即盖上邮戳后3日）视为送达。合同签订后，华都商业公司依约为商铺提供物业管理及服务，陈锦辉依约经营并缴付管理费至2019年12月。2020年2月19日，陈锦辉向华都汇提交《申请》，称：本人因经营不善，现申请将三楼3014B多爱一婴奶粉店结业处理，望批。陈锦辉在《申请》上签名捺印。华都商业公司于2020年2月21日制作、2020年2月25日交寄关于《3014B商铺申请撤场》的复函，主要内容：根据双方签订的《租赁合同》《物业合同》已明确了双方在合同期内应履行的义务。鉴此，为保障生效合同的依法履行，保障双方的利益，请陈锦辉在决定撤场前慎重考虑合同的相关条款约定，否则，将保留追究陈锦辉的全部责任权利。并附截止2020年2月份若撤场将产生的应交费用明细：2020年1月-2月管理费28583元、管理费18120元、水电费93元、滞纳金637元，合计47432元；单方违约产生的免租违约14496元、违约3个月管理费43488元、违约3个月管理费27180元，合计85164元。陈锦辉委托律师于2020年2月28日制作并于同日交寄《解除合同律师函》，称：双方之间合同合法有效，但认为合同中第八条8.1、8.7条款属于格式条款且加重其方责任，条款无效；双方之间签订的物业管理合同中提前解除合同没收押金的条款无法律依据，物业管理合同因商铺租赁合同解除而自然终止；双方履行合同过程中均不存在违约；新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，双方均无需承担违约责任。基于以上，正式通知你方解除合同。华都商业公司于2020年3月5日再次制作关于《3014B商铺申请撤场》的复函，确认已收悉陈锦辉递交的《解除合同律师函》并回复：1.对陈锦辉方称合同部分条款为格式条款并无效的意见，认为合同是双方自愿平等签署，是双方真实意思表示，双方应共同遵守，对于违约责任约定，是陈锦辉方在签订合同时应当预计的，不属格式条款；2.对陈锦辉方以新冠疫情事件为不可抗力因素要求解除合同认为不成立，新冠疫情虽属于不可抗力，但其影响只是暂时的，并非必然导致合同无法执行，且疫情期间商场一直做好防护消毒措施并保持营业状态，疫情结束后合同可继续履行；3.疫情出现后，华都商业公司已相应政府倡议给予了租户三个月6折的管理费优惠扶持政策，希望双方能按合同执行。2020年3月2日，华都商业公司向陈锦辉公证邮寄发出《违约通知函》，该函主要内容：陈锦辉承租的华都汇3014B商铺于2020年2月29日未经我司同意擅自停业撤场，已严重违反双方签订的合同约定，属单方违约，现我司受华都商业公司委托郑重函告，根据双方签订的《租赁合同》《物业合同》已明确了双方在合同期内应履行的义务，具体见《租赁合同》第8.3、8.6、8.19、9.1项和《物业合同》第7.3、7.6项，请陈锦辉慎重对待上述双方签订的合同条款，并自收到此函件之日起五天内向我司缴清所有应交费用并办理相关闭店手续，否则我司将按合同约定条款收回商铺另租且不需另行通知，并且我司将保留向法院起诉的权利。并附截止2020年2月份若撤场将产生的应交费用明细：2020年1月-2月管理费28583元、管理费18120元、水电费93元、滞纳金637元，合计47432元；单方违约产生的免租违约14496元、违约3个月管理费43488元、违约3个月管理费27180元，合计85164元。陈锦辉于2020年3月12日收到该《违约通知函》。再查明，华都商业公司于2020年2月2日致华都汇购物中心各商家，称：基于新型冠状病毒肺炎疫情爆发的影响，为了社会的稳定发展，华都汇秉持与商家唇齿相依，共克时艰的决心，决定给予华都汇各租赁商家2020年2、3、4月份管理费6折计收，各项综合管理费等按合同执行，临租商家不在减免范围，如在合同期内撤场的商家，要退回已享受的减免管理费优惠，扣点商家及指定商家不参与享受以上优惠政策，具体以财务账单为准。另查明，结合广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，又于2020年2月24日9时起将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。又查明，华都商业公司于2020年3月14日开具《放行条》予陈锦辉，陈锦辉将其自有物品搬离3014B商铺，至今该商铺仍空置。就该商铺纠纷，陈锦辉于2020年4月21日诉至本院，本院立（2020）粤0891民初1272号租赁合同纠纷案件及（2020）粤0891民初1273号物业服务合同纠纷案件。其中（2020）粤0891民初1272号租赁合同纠纷案件中，本院确认双方签订的《租赁合同》于2020年2月18日解除。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。陈锦辉与华都商业公司签订的《湛江**都汇物业管理合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。关于合同解除的问题。陈锦辉主张因不可抗力事由新冠肺炎疫情影响经营为由解除合同且不承担违约责任；华都商业公司同意在陈锦辉承担相应违约责任后解除合同。从本案事实来看，陈锦辉在租期内于2020年1月19日以自身经营不善为由第一次提出结业撤场申请；华都商业公司复函提出陈锦辉解约撤场应依合同缴清应交费用；陈锦辉委托律师再次出具《解除合同律师函》，称合同违约条款为格式条、霸王条款、无效条款，并称依新冠肺炎疫情的不可抗力事由解除合同，双方均不违约；华都商业公司再次复函，回复称合同为双方自愿平等签订，违约条款约定是陈锦辉签订合同时应当预见的，亦不存在严重损害其利益情形，不属于无效条款，而新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但非必然导致合同并无法执行，且商场一直处于营业状态，也响应政府倡议，给予了商户相应的管理费优惠扶持政策，希望陈锦辉能认真斟酌考量撤场决定，如执意撤场，将按双方签订的合同明确的双方责任和义务执行；华都商业公司并向陈锦辉发出《违约通知函》，列明依合同具体条款，请陈锦辉依合同缴清应交费用并办理闭店手续，也开具了《放行条》予陈锦辉。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方当事人在合同第1.3条约定，合同有效期与《租赁合同》相同，租赁合同终止的，本合同自动终止；合同第9.1条约定了提前终止合同的情形和条件。故陈锦辉在租期内于2020年1月19日以自身经营不善为由第一次提出结业撤场申请，华都商业公司收到上述申请后，委托华都商业公司复函提出陈锦辉解约撤场应依合同缴清应交费用，合约合法，且应视为双方对解约的意向是一致的，在对具体解约条件进行磋商过程中，由于对违约责任意见的分歧，最终未能达成解除合同的合意。磋商过程及本案诉讼过程中，陈锦辉均称合同条款为格式条款、损害其利益。但并未具体举证证明合同条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条所指向的情形，故该意见，本院不予采纳。陈锦辉还称因发生新冠肺炎疫情不可抗力事由进而不能履行合同故双方解约均不违约。从时间点来看，广东省基于新冠肺炎疫情启动一级响应在2020年1月23日，陈锦辉早在2020年1月19日已以经营不善为由提出结业撤场申请，且未依约于2020年1月5日前缴纳当月管理费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，新冠肺炎疫情确属不可抗力事件，但陈锦辉迟延履行后方发生该事件，不能免除其不能履行合同依约应承担之相应违约责任。综上，双方有一致的解约意向，本院已确认双方之间签订的《租赁合同》于2020年2月18日，故《物业合同》亦于该日解除。关于违约责任的问题。合同解除后，陈锦辉依约应承担相应的违约责任。华都商业公司反诉请求陈锦辉支付1-2月及计至3月20日的管理费、单方违约金、逾期管理费的违约金及请求没收陈锦辉已交的保证金；陈锦辉则抗辩违约金过高，请求予以调整，同时主张返还已交的保证金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1.从案件事实来看，合同依约于2020年2月18日解除，则陈锦辉应缴交至该日的管理费，则1月管理费为9060元，计至2月18日的管理费为9060元÷29天×18天=5623元，合计14683元。基于华都商业公司于2020年3月14日方签发《放行条》予陈锦辉，在2020年2月19日后至2020年3月14日产生的管理费，非基于陈锦辉主观故意产生，不予支持；华都商业公司亦未能举证证明陈锦辉在2020年3月14日至3月20日继续占用商铺，故对华都商业公司主张的该部分管理费，不予支持。2.华都商业公司还主张逾付管理费的违约金，依约予以支持，陈锦辉应支付华都商业公司以9060元为基数按日万分之五自2020年1月6日计至2020年2月5日及以14683元为基数按日万分之五自2020年2月6日计至付清之日止的滞纳金。3.陈锦辉缴纳管理费仅至2019年12月，2020年1月管理费至今未交，依照合同第7.6条约定，华都实业有限公司有权没收陈锦辉已交的保证金；同时华都商业公司还依据双方合同第8.1条约定主张陈锦辉支付单方违约金27180元（9060元×3个月）。本院认为，合同保证金是指为合同的履行所提供的金钱保证，在双方合同到期或者依法解除时予以退还。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时向另一方支付的金钱。违约金亦具有担保债务履行的功效，又兼具惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重性质，法律通过对违约方的制裁促使债务人履行债务，同时也可以起到预防或减少违约现象发生的作用。本案双方在合同约定了没收保证金与支付违约金，两者在功能上存在重叠，同时适用有双重惩罚之嫌，故基于公平原则，结合本案的事实，本院仅予支持华都商业公司请求陈锦辉支付3个月管理费27180元作为违约金的主张，对其请求没收陈锦辉已交保证金18120元的主张，不予支持，并对陈锦辉要求华都商业公司退回该18120元保证金的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）湛江**都商业管理有限公司与原告（反诉被告）陈锦辉于2018年12月8日签订的《湛江**都汇物业管理合同》于2020年2月18日解除；二、被告（反诉原告）湛江**都商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈锦辉保证金18120元；三、原告（反诉被告）陈锦辉于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）湛江**都商业管理有限公司管理费14683元；四、原告（反诉被告）陈锦辉于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）湛江**都商业管理有限公司违约金27180元；五、原告（反诉被告）陈锦辉于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）湛江**都商业管理有限公司以9060元为基数按日万分之五自2020年1月6日计至2020年2月5日及以14683元为基数按日万分之五自2020年2月6日计至付清之日止的逾期管理费的滞纳金；六、驳回被告（反诉原告）湛江**都商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4580.4元，减半收取计2290.2元，由被告（反诉原告）湛江**都商业管理有限公司负担；反诉受理费1554.43元，减半收取计777.21元，由原告（反诉被告）陈锦辉负担432.25元，被告（反诉原告）湛江**都商业管理有限公司负担344.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 陈 华二〇二〇年七月二十日书记员 陈思贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。