河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0826民初1380号 原告（反诉被告）：王玮，女，1981年10月27日出生，满族，公司职员，住丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：杨鸿飞，男，1979年3月4日出生，汉族，住丰宁满族自治县。与原告系夫妻关系。 被告（反诉原告）：丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇六道沟村顺平街**。统一社会信用代码：91130826084966100M。 法定代表人：许凤明，职务：经理。 委托诉讼代理人：徐若童，河北君兴律师事务所律师。 原告（反诉被告）王玮与被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王玮及委托诉讼代理人杨鸿飞、被告（反诉原告）金地公司委托诉讼代理人徐若童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玮向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告按合同要求窗子更换为断桥铝；2、请求依法判令被告支付违约金自2019年6月30日起直至房屋验收合格交付为止；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月原告王玮同被告金地公司签订了房屋认购意向书，共缴纳了15万元预付款，于2018年10月10日签订了《房屋买卖合同》，购买金地满城7号楼2单元1602室，合同约定原告于当日支付了首付款258373元，于2018年11月22日办理了银行贷款，2019年1月17日又给开具了贷款发票59万元，总房价为848373元。2019年9月17日接到被告通知，于2019年9月22日办理交房手续，提前办理缴纳住宅专项维修基金，现场验房，发现窗子没有按合同约定安装断桥铝，而是塑钢窗。根据合同约定，房屋门窗材质应为断桥铝，但被告给安装的为塑钢门窗，严重不符合合同约定。另外，根据合同约定交房日期为2019年6月30日交房，被告通知2019年9月22日验房交房，根据合同约定，现已迟延三个月22天，但被告不出面要求物业公司交付房屋，并要求收取不正当费用，后经协商，10月29日原告前去验房、验收，门锁损坏，没有纱窗，窗子开裂，阁楼未封闭，窗子材质为塑钢，不是合同约定的断桥铝，楼层高为2.8米，不是合同约定的2.9米，验收不符合合同约定，验收合格才能交付。综上，被告违反合同附件六第八条窗户为断桥铝的约定，没有在合同约定的时间交付房屋，业已构成违约。附件11补充协议第三款，属于固定条款合同，被告应当有提示义务，因房屋窗户不符合合同约定，在整改或者维修更换时影响原告装修使用，属于无效条款，应当以实际验收合格才能交付。根据有关法律法规规定，被告行为违反了法律的强制性规定，属于无效条款，应当按法律规定处理，直至检验合格之日，并按合同约定自2019年6月30日起按每日总购房款的万分之一支付违约金，直至验收合格交付时为止。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求，以维护法律的权威和社会的公平正义。 金地公司辩称并反诉请求，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第一、金地公司施工建设的楼房设计图纸也就是图纸设计施工和验收都是塑钢门窗，原告主张的断桥铝不符合设计规范，就改不了。第二、关于违约金，金地公司承建期间共有大风222天，中高考三年18天，每年6天，一共240天。根据合同的不可抗力条款，政府下令停工应当在交付期内予以扣除，大风雨天不能施工的天气予以扣除，扣除240天，那么，原告主张的违约金，根据合同条款第八条第二款和第三款不能成立。反诉请求：1、判令反诉被告迟延办理按揭贷款和持有办理房屋交割手续违约金共计22480.00元；2、反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原告金地公司开发金地满城住宅小区与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告迟延办理按揭贷款逾期放款72天，根据合同约定迟延一天支付万分之一违约金，应当支付违约金2600元。迟延办理房屋入住手续215天，应当缴纳违约金18232元，合计22480元。 王玮对金地公司的反诉请求辩称，金地公司的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。关于逾期入住是反诉人违约，不能通过合同和法律上约定的验收，至今被告所有的房屋还没有经过勘察、设计、监理等相关部门的验收，强制入住是违反合同约定和法律规定的，基于上述逾期支付违约金是没有依据的。关于贷款，2018年10月10日签订的购房合同，11月22日金地公司通知去农行贷款，并带领前去农行，并于当日与银行签订贷款合同，关于合同约定的30日内将剩余房款以银行按揭方式打入金地公司账户，这是显失公平的，应当属于无效条款。因为原告无法左右银行贷款，金地公司与银行有业务往来，贷款需要多长时间，银行流程等金地公司是明知的，11月22日签订的贷款合同，2019年1月15日贷款发放下来，银行审批需要了55天，明显合同约定30天支付是不合理的，所以反诉原告的反诉请求是不成立的。 本院经审理认定事实如下：2018年10月10日，王玮与金地公司签订《商品房买卖合同（预售）》，王玮购买金地公司开发的金地满城一期7号楼2单元16层1602室。合同约定：该商品房建筑面积123.30平方米，层高2.9米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6880.56元，总价款为848373.00元。……第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定第8项约定窗户为断桥铝。按合同约定，王玮交付了首付款258373.00元。2018年11月22日，金地公司通知王玮到中国农行丰宁支行办理贷款手续，于当日签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额590000.00元。2019年1月15日，中国农行丰宁支行将该笔借款发放到金地公司账户，至此，王玮将购房款已全部付清，金地公司为王玮出具了发票。2019年8月16日，金地公司以公告的形式通知购房业主办理交房手续，王玮购买的7号楼是2019年9月22日办理交房手续。王玮于2019年9月22日办理交房手续时，因物业公司存在不合理收费，未能查验房屋。后经协商于10月29日对房屋进行了查验，经查验房屋窗子材质为塑钢，不是合同约定的断桥铝等原因,原被告至今未能完成交房。自合同约定交房之日即2019年6月30日起至原告起诉至本院之日即2020年5月9日止，已逾期314天。 本院认为，原告王玮与被告金地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人自愿真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告按合同约定全额交纳了购房款，而被告未按合同约定的期限及窗户材质交付房屋，已构成违约，应承担为原告更换为合同约定的断桥铝材质窗户的责任，对原告该项请求本院予以支持。原被告交房未成功主要原因系被告金地公司违约，过错不在原告，故被告应依法承担逾期交房的违约责任。鉴于涉案房屋交房时间尚不确定，故原告主张的逾期交房违约金支持至原告起诉之日。至实际交付之日的违约金可待实际交付时间确定后，原告可另行主张。被告辩称原告迟延办理按揭贷款，应支付违约金，因原告是按照被告的要求和时间提供材料、办理贷款手续，而放款时间不是原告能够左右的，而在于银行，故对被告的此项反诉请求，本院不予支持。被告辩称中高考停工的行政通知并非不可抗力事由，大风雨天气亦不属于自然灾害，被告上述抗辩理由均不属于合同约定的不可抗力。对被告主张原告承担迟延办理房屋交付手续的违约金无事实和法律依据，对此本院不予支持。按合同约定，原告未主张解除合同的，被告应按全部房价款的万分之一支付违约金，故被告应支付违约金26638.91元（848373元X1/10000X314天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将原告（反诉被告）王玮购买的金地满城一期7号楼2单元1602室商品房内的窗户更换为断桥铝材质窗户。 二、被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王玮支付违约金26638.91元。 三、驳回原告（反诉被告）王玮的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.00元，反诉费219.00元，合计319.00元，由被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  扈广洲 二〇二〇年七月十三日 书记员  王星月 ——