浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1658号 上诉人（原审被告）：浙江亚太酒店物业服务有限公司。住所地：宁波市海曙区鄞奉路35-1。 法定代表人：章波，该公司总裁。 上诉人（原审被告）：浙江亚太酒店物业服务有限公司高新区分公司。住所地：宁波市梅墟工业区姜陇村。 负责人：谢呈先，该分公司总经理。 上述俩上诉人共同的委托诉讼代理人：舒莉，女。 上述俩上诉人共同的委托诉讼代理人：肖玉兵，男。 上诉人（原审被告）：宁波国家高新区凤凰水岸业主委员会。住所地：宁波市高新区丹桂路**（凤凰水岸小区）。 代表人：陈少云。 委托诉讼代理人：韩志清，浙江同舟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市奥丽赛置业有限公司。住。住所地：宁波市鄞州区钱湖北路****/div> 法定代表人：庞赛君，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐超，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 上诉人浙江亚太酒店物业服务有限公司（以下简称亚太公司）、浙江亚太酒店物业服务有限公司高新区分公司（以下简称亚太高新区分公司）、宁波国家高新区凤凰水岸业主委员会（以下简称凤凰水岸业委会）因与被上诉人宁波市奥丽赛置业有限公司（以下简称奥丽赛公司）车位纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初4825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 亚太公司、亚太高新区分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回奥丽赛公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由奥丽赛公司承担。事实和理由：一、一审认定机械车位投资事实错误。机械车位的建造成本是否分摊在房屋销售总价中未查明，在该小区开盘期间签订的《商品房买卖合同》中也未对此作出约定。如奥丽赛公司不能举证证明建造费用由其独立承担，且未列入销售总价中，那么其不能对机械车位享受管理权及收益权。二、一审认定物业管理成本及分摊有误。代为租赁人工费、地面车位引、地面车位引流损失均应纳入机械车位的物业管理成本中管理费用还应包括不可使用的车位，物业管理也包括了不可使用的车位，并非仅对已使用的车位进行管理，应按172080元（60元/月×12个月×239个）计算管理成本。机械车位之前从未使用，造成地面停车困难，也增加了对地面道路和绿化等公共设施的破坏，亚太高新区分公司对机械车位的使用前期垫资增设道闸及停车收费系统257663元、道路破损维护费75244元、车位防护套安装材料及人工费、卫生大扫除合计15000元，后期至2019年12月底支出停车系统维护保养费31471.51元、通机械车位小区道路维修费45632.31元、新增东门道闸及停车系统费用63707元、车辆管控购买交通设施费31553.50元，共计支出超过了1364297.32元，不包括代开发票税费15.40元/车、地面车辆引、地面车辆引流损失业委会的65%收益中用于车位维护、改造和管理等相关费用的支出。 奥丽赛公司辩称，地下车库并，地下车库并未计入业主公摊面积主公共空间。非人防车位应归奥丽赛公司所有。人防车位由奥丽赛公司投资建造，收益也应由奥丽赛公司享有。商品房售价高于成本价是正常的。虽然部分《商品房买卖合同》中没有补充协议条款，但并不影响车位权属及收益的认定。亚太公司、亚太高新区分公司二审所主张的费用，大部分用于小区公共设施，也不能排除其侵权责任。一审按60元/个扣除管理成本已然过高，代为租赁人工费缺乏法律规定，并且最后又将收益中的30%给了小区业委会和物业公司，已经考虑了实际的管理成本。 凤凰水岸业委会辩称，认可亚太公司、亚太高新区分公司的上诉请求。 凤凰水岸业委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回奥丽赛公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由奥丽赛公司承担。事实和理由：一、虽然《商品房买卖合同》中约定了车位、地下非人防、地下非人防车位，且仅指地下非人防持证产权车位。部分业主持有的合同补充协议中并未写明商品房总价款不含地下人防车位使用权、非人防车位产权。机械车位的建造成本是否分摊到业主购房总价中，奥丽赛公司并未举证证明，否则仅凭其提供的部分业主的合同，不能说明地下人防及非人防的机械车位系其投资建造，故地下车位应归小区业主使用、收益。二、即使机械车位的建造费用未摊入业主购房总价，这些车位自2012年交付至今一直未维护、保养、年检，处于报停状态，导致业主停车破坏小区道路和绿化。小区多次由物业公司垫资修复地面道路、绿化及机械车位进出等设施，后从机械车位收益中收回，至2017年12月产生费用591500.35元，应从收益中扣除。凤凰水岸业委会提取的费用也用于奥丽赛公司车位配置缺失导致的遗留问题处理，不应返还奥丽赛公司费用。 亚太公司、亚太高新区分公司辩称，认可凤凰水岸业委会的上诉请求。 奥丽赛公司的答辩意见与其针对亚太公司、亚太高新区分公司的答辩意见一致。 奥丽赛公司向一审法院起诉请求：1.亚太公司、亚太高新区分公司、凤凰水岸业委会立即停止对宁波市奥丽赛凤凰水岸小区非人防部分机械车库共46组238个机械车位（含上下层）、人防部分机械车库共67组239个机械车位（含上下层）的出租、包月使用收费等侵权行为；2.亚太公司、亚太高新区分公司、凤凰水岸业委会共同返还宁波市奥丽赛凤凰水岸小区非人防部分机械车位和人防部分机械车位收益共计1348320元（以非人防部分机械车位119个×220元/月，人防部分机械车位120个×250元/月为标准，自2016年8月起计算至2018年7月共计24个月，按照上述标准实际算至亚太公司、亚太高新区分公司、凤凰水岸业委会返还之日）。 一审法院认定事实：奥丽赛17-1商业广场及17-2住宅工程（凤凰水岸）地下室工程）地下室工程于2012年7月28日组织验收年9月14日备案；项目建筑面积24200平方米，造价6050.56万元，建设单位为奥丽赛公司。奥丽赛·凤凰水岸项目的建设工程规划许可证记载，17-1地块竣工复核总建筑面积34958.14平方米，计容积率建筑面积27464.42平方米，不计容积率建筑面积（地下室）7（地下室72平方米；17-2地块竣工复核总建筑面积72287.08平方米，计容积率建筑面积54387.53平方米，不计容积率建筑面积17899.55平方米，其中地下室16929.66平方米，架空层969.89平方米。涉案位于宁波市鄞州区××新区××小区《商品房买卖合同》记载，该地块土地使用证号为甬国用（2008）第0102428号，总土地面积为21758平方米；合同第四条约定，在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房686.79平方米，坐落凤凰水岸小区5号，凤凰水岸小区10号，属于业主共有，下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有，1.车位，地下非人防，地下非人防，2买卖双方确认，项目内的所有建筑物除人防工程、规划或国家法律、法规明确规定属于业主共同所有的除外，其余物业均归出卖人所有。合同补充协议第五条约定，买受人购买该商品房的总价款是指该商品房（含附件四的装饰、设备价格）和相应比例的土地使用权的总价，不含地下层人防车位使用权、非人防车位产权、未计入公摊面积部位等其他部分的价款。 涉案凤凰水岸小区的建筑施工设计图显示，17-1地块配备机动车停车位461个，其中地上80个，地下381，地下381个8个，微型车位18个，机械车位317个），17-2地块配备机动车停车位367个，其中地上35个，地下332，地下332个09个，微型车位12个，机械车位111个）。涉案机械车位由奥丽赛公司委托北京航天汇信科技有限公司施工建造，工程款亦由奥丽赛公司支付。在宁波市特种设备检验研究院存档的《特种设备使用登记表（起重机械）》显示，凤凰水岸小区地下室机械车位的使用单位和产权单位均为奥丽赛公司，初始登记时间为2012年9月4日，并在2014年8月27日办理了特种设备使用登记证注销手续。 2012年9月10日，宁波市天一测绘有限公司出具凤凰水岸小区《房屋建筑面积测绘成果书》，该成果书显示，项目分为两个地块，其中商业办公楼1、商业办公楼2为17-1地块，1-6号楼、2幢门卫、1幢垃圾站为17-2地块，测绘结果为105671.82平方米。测绘明细记载，报告数据（已经分摊）分为地下部分和地上部分，地下部分总，地下部分总计24099，包含了人防部分9309.85平方米，其他部分（汽车库255个3289.13平方米，机械车库46组1862.14平方米，公建用房1398.25平方米，位于××道××平方米，地下公用8，地下公用8229）；地上部分总；地上部分总计81571，包含了住宅461套52440.04平方米，办公478套16370.34平方米，商业16套11600.94平方米，社区用房3套285.69平方米，物业经营2套331.06平方米，物业办公1套355.73平方米，其他公建用房188.14平方米。2012年9月11日，奥丽赛17-2住宅工程和17-1商业广场规划竣工测量报告经宁波市规划局审核合格。2018年4月20日，宁波市天一测绘设计研究有限公司（以下简称天一测绘公司）出具《凤凰水岸小区情况说明》，记载“我公司测绘的凤凰水岸小区项目，房屋建筑面积测算的基本单元是幢，地下室作为，地下室作为独立**进行测算机械车位，汽车库等地下部分总计24099.87平方米，这些面积单列计算，未列入分摊。另测绘报告第6页‘报告数据（已经分摊）’是按照浙江省测绘局、浙江省建设厅关于使用《房屋建筑面积测绘成果书（示范文本）的通知》（浙测［2007］3号）执行的写法”。 凤凰水岸业委会与亚太公司签署了《物业管理服务委托合同》，委托后者对凤凰水岸小区进行物业管理，在合同的收费中记载，物业服务采取包干制计取物业综合服务费，其中室内、地下车位3、地下车位30元每月每个理费为100元每月每个；日常维修费按照2元每平方米每年向业主收取，属于全体业主所有，由物业公司专款专用；其他经营性收入，包括临时停车费、经营用房出租、公共部位经营，所产生的经营性收入由亚太公司收取并保证每年提取8万元用于业委会运作经费（如聘请第三方测评、招投标代理、奖励突出表现物业员工及日常运作开支等），其他部分用以补充综合服务费，业委会运作经费每年剩余部分纳入日常维修费，用于小区日常维修。 2016年7月20日，凤凰水岸业委会与亚太高新区分公司召开凤凰水岸业主委员会及业主代表大会，会议纪要记载，凤凰水岸小区于2012年10月交付，开发商配备的非人防部分建有的机械车库共46组238个（含上下层），人防部分建有的机械车库共67组239个（含上下层），共计477个，在2016年6月份物业公司交接时排查发现，所有机械车位处于报停状态，后经现场踏勘，发现因机械车位自2012年交付至今未进行维护、保养及年检，机械车位长期处于停用状态，个别机械车位因位置原因不能正常使用（非人防5个和人防9个），实际可使用的非人防机械车位119个，人防机械车位120个，共计239个；为解决小区停车难问题，经过业委会及业主代表会议商议，暂时使用机械车库下层用于停放业主车辆，收费标准为地下人防车位（非机械车位）包月250元，包年3000元，非人防部分机械车位（公寓楼下）与人防部分机械车位（住宅楼下）包月220元，包年2500元，其中第一年包年赠送一个月，优惠后包月费为192.30元每月；由物业公司代为办理车位租赁事宜，收取的停车费用扣除车位管理费（不含车位代为租赁人工费）、标识标牌制作费、车位代为租赁人工费、税金后，结余部分归属凤凰水岸小区全体业主所有，纳入小区日常维修费中，如申请使用该项资金，需经小区业委会同意后，方可使用；其中人防部分机械车位收取的停车费，在扣除物业公司管理费用及税金后结余部分，根据人防法规定用于人防设施的管理和养护，不纳入小区日常维修费中；非人防部分机械车位收取的停车费分配比例测算如下，机械车位包月费用220元，物业管理成本（60元+15.40元=75.40元，管理费60元每月含照明、卫生打扫、人员管理费，代开发票税费7%即15.40元），标识标牌制作费用12元（按12元每个制作车位牌），扣除物业管理成本结余部分为132.60元，其中业委会提取占比65%，物业公司占比35%（35%部分为代为办理车位租赁人工费及奖励费）；凤凰水岸小区自2016年8月20日开始收取临时停车及包月停车费用，其中非人防部分机械车库包月停车费每年与凤凰水岸业委会进行一次结算。涉案实际启用的人防部分机械车位120个、非人防部分机械车位119个，在2016年7月由凤凰水岸业委会移交给亚太高新区分公司。涉案凤凰水岸小区张贴在门卫岗亭上的停车收费标准显示，机械车位只限包月，220元每月，人防车位只限包月，250元每月。 2018年1月16日，凤凰水岸小区召开业主委员会及业主代表大会，记载截止2017年12月31日止，亚太公司已经为凤凰水岸小区共用设备设施进行维修和更新、改造垫资761798元，2016年6月至2017年12月小区共产生收益如下：1.小区公共收益每年提取八万元用于业委会运作，结余部分用于归还垫资维修费用（其中2017年1月-2017年3月，业委会已提取1.50万元，结余14.50万元）。2.根据2016年7月20日《关于凤凰水岸小区机械车库和停车费收取标准及停车费结算事宜》会议纪要约定，2016年8月至2017年12月业委会提取机械车库停车费收入共计166642.35元。3.2017年8月份由业委会委托亚太公司从凤凰水岸小区专项维修资金账户中申领以上维修费共计279858元，以上公共收益及申领的维修资金合计为591500.35元；经业委会及业主代表会议讨论商议，现就以上垫资费用归还进行年度结算，2016年6月至2017年12月亚太公司共垫资维修费761798元，减去公共收益及申领的维修资金591500.35元，凤凰水岸业委会仍需归还垫资费用170297.65元，该笔垫资费用继续从小区每年提取的公共收益及非人防机械车库收益中进行归还。机械车位包月停车费用分配结算表记载，收取的机械车位停车费在扣除车位管理费用、税金、标识牌制作费、代为租赁人工费后，2016年8月至2017年12月的结余为166642.35元（扣除管理成本后总的结余256372.85元，其中代为租赁人工费89730.50元），2018年1月至7月的结余为98606.62元（扣除管理成本后总的结余151702.49元，其中代为租赁人工费53095.87元）。2020年3月15日，亚太高新区分公司与凤凰水岸业委会经结算，确认2018年、2019年的机械车位结余分别为132625.02元（扣除管理成本后总的结余204038.49元，其中代为租赁人工费71413.47元）、149689.76元（扣除管理成本后总的结余230291.93元，其中代为租赁人工费80602.18元），并经业主代表会议决定，上述机械车位结余提取后用于抵扣亚太高新区分公司所垫付的维修款。 一审法院认为，本案的争议焦点在于涉案人防部分机械车位和非人防部分机械车位的权利归属。对于非人防部分机械车位，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，奥丽赛公司与涉案凤凰水岸小区各业主签署的《商品房买卖合同》约定，“下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有，1.车位，地下非人防……”，合同补充协议第五条约定，“买受人购买该商品房的总价款是指该商品房（含附件四的装饰、设备价格）和相应比例的土地使用权的总价，不含地下层人防车位使用权、非人防车位产权、未计入公摊面积部位等其他部分的价款”，同时，根据天一测绘公司出具的《凤凰水岸小区情况说明》，涉案小区地下室的机械车位面积并未列入分摊。故奥丽赛公司与小区业主通过合同约定了地下非人防车位属于奥丽赛公司所有，业主也通过合同明确了房价中不包含非人防车位产权、未计入公摊面积等其他部分的价款，机械车位属于规划内设施，并非占用业主共有的道路或者其他场地所建造，且涉案非人防部分机械车位面积未列入分摊，综上，可认定涉案非人防部分机械车位归车位建造者即奥丽赛公司所有。对于人防部分机械车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，涉案人防机械车位由奥丽赛公司出资建造，业主也通过合同明确了商品房的总价款中不含地下层人防车位使用权、未计入公摊面积部位等其他部分的价款，而涉案人防机械车位未列入公摊，故认定人防部分机械车位应由奥丽赛公司使用管理，收益归奥丽赛公司所有。在宁波市特种设备检验研究院存档的《特种设备使用登记表（起重机械）》显示凤凰水岸小区地下室机械车位的使用单位和产权单位均为奥丽赛公司，亦能佐证这一点。亚太公司、亚太高新区分公司、凤凰水岸业委会抗辩称，涉案机械车位构筑在小区地下室部分，地下室未计，地下室未计入容积率是占用小区业主共有的土地使用权所建设，该土地上附着物，包括建筑物、构筑物及其附属设施均属于全体业主，凤凰水岸业委会有权占有、收益和处分机械车位。对此，《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的表面、地上或者地、地上或者地下分别设立、亚太高新区分公司、凤凰水岸业委会仅以涉案机械车位建设在小区业主共有的土地使用权上为由，主张涉案车位属于业主共有，缺乏依据，不予采纳。 鉴于涉案的非人防部分机械车库共46组238个机械车位（含上下层）、人防部分机械车库共67组239个机械车位（含上下层）相应的管理权、收益权归属于奥丽赛公司，故对于奥丽赛公司要求亚太公司、亚太高新区分公司、凤凰水岸业委会立即停止对宁波市奥丽赛凤凰水岸小区机械车位的出租、收费等行为的诉讼请求，一审法院予以支持。但是，因涉案机械车位位于凤凰水岸小区地下室，属于小区规划内车位，即便奥丽赛公司接管上述机械车位，也应当严格遵守《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，确保涉案机械车位首先满足小区业主需要。 对于奥丽赛公司要求亚太公司、亚太高新区分公司、凤凰水岸业委会返还机械车位收益的诉讼请求，一审法院认为，涉案机械车位的收益应当返还给奥丽赛公司，但同时，奥丽赛公司确认向初始的小区物业管理公司移交了涉案机械车位的管理权，后续物业公司变更，奥丽赛公司、凤凰水岸业委会以及新旧物业公司未对涉案机械车位的权属进行明确，车位长期处于闲置状态，故凤凰水岸业委会在小区车位紧张的情况下，启用报停的机械车位一层，并委托亚太高新区分公司进行管理，系出于优化小区运行的目的，具体操作中并不存在明显瑕疵，对于费用的收取标准、分配等也提供了业主代表大会会议纪要、机械车位包月费用分配结算表等证据，故对凤凰水岸业委会和亚太高新区分公司之间就机械车位进行的结算金额予以确认。至于需返还金额，涉案机械车位出租需产生相应管理费、税金，凤凰水岸业委会和物业公司就车位出租事宜召开会议，定期结算，尤其是物业公司还充当了中介机构的作用，付出了相应的人力、物力，故结合机械车位包月停车费用分配结算表的记载，将扣除车位管理费、税金、标识牌制作费后的结余按照奥丽赛公司、亚太高新区分公司、凤凰水岸业委会各70%、20%、10%的比例进行分配。经核算，2016年8月至2019年12月底扣除管理成本后的总金额为690703.27元，上述三方的应分配金额为483492.29元、138140.65元、69070.33元。其中448957.13元业委会结余部分已由凤凰水岸业委会抵作应付物业公司的垫付维修费，故该部分中的379886.80元应当由凤凰水岸业委会返还给奥丽赛公司；其中241746.15元由亚太高新区分公司所得的代为租赁人工费，应返还103605.50元给奥丽赛公司。 对于奥丽赛公司就费用标准提出的异议，一审法院论述如下：1.奥丽赛公司要求按照非人防部分机械车位119个×220元/月，人防部分机械车位120个×250元/月为标准计算。因车位对外出租无法保证可以达到100%的满租率，奥丽赛公司要求按车位数量计算缺乏依据；对于收费标准，虽然奥丽赛公司提供的岗亭收费照片上记载“机械车位只限包月，220元每月，人防车位只限包月，250元每月”，根据物业合同及会议纪要，可以确认250元每月为人防非机械车位的收费标准，人防机械车位按照220元每月收费，故认定机械车位租费标准为每月每个220元。2.2018年和2019年的机械车位包月停车费用分配结算表系在第二次庭审后才形成，无法客观反映费用实际情况。亚太公司在第一次庭审前就已提供了2016年7月20日的凤凰水岸业主委员会及业主代表大会会议纪要及截止2018年7月的机械车位包月停车费用分配结算表，即早在2016年7月决定启用机械车位时，凤凰水岸业委会及亚太高新区分公司已就机械车位的收费标准、管理费收取、业委会及物业公司费用分配等进行了约定。如前所述，业委会及物业公司对涉案机械车位进行管理系在新旧物业公司未清晰交接的情况下，基于小区业主利益所实施的行为，相关手续亦齐备，故对双方的结算进行确认，后续2018年、2019年的结算均基于会议纪要确定的标准进行，亦予以认定。奥丽赛公司虽不认可亚太公司、亚太高新区分公司、凤凰水岸业委会提供的结算依据，但也未能提供相应的反驳证据，故对其上述意见不予采纳。3.车位管理费按普通车位30元每月每个标准计算。一审法院认为，涉案车位系机械车位，分上下两层，尽管实际启用的系下面一层，但机械车位系特种设备，构造复杂、危险系数高，相应的清洁、管理和维护成本亦有别于普通车位，会议纪要约定的60元每月每个的物业管理成本费并不存在明显不合理之处。4.代为租赁人工费不合理。对该部分费用，一审法院已在返还金额计算时结合物业付出扣除了一定比例的费用。5.税金需以扣除车位管理费后的金额为基数，计算奥丽赛公司应承担金额。一审法院认为，税金为物业公司代开发票的成本，而发票开具的对象系车位承租人，开具的金额亦以租赁费全额开具，故奥丽赛公司上述意见不合理，不予采纳。因机械车位租金收费系持续行为，且每月收取租金的金额均不相同，还涉及管理成本等核算，故对于本案的返还金额仅计算至2019年12月底，对于后续费用，奥丽赛公司可另行主张。亚太公司作为总公司应对亚太高新区分公司的民事诉讼后果承担责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十九条第一款第一项、第四项、第三款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，判决：一、凤凰水岸业委会停止委托亚太公司、亚太高新区分公司对宁波市奥丽赛凤凰水岸小区内地下车库机械车位的管理，亚太公司、亚太高新区分公司停止对上述机械车位的对外出租、收费行为；二、限凤凰水岸业委会于本判决生效后十日内向奥丽赛公司返还机械车位收益（截止2019年12月底）379886.80元；三、限亚太公司、亚太高新区分公司于本判决生效后十日内向奥丽赛公司返还机械车位收益（截止2019年12月底）103605.50元；四、驳回奥丽赛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费16935元，由奥丽赛公司负担7565元，凤凰水岸业委会负担6998元，亚太公司、亚太高新区分公司负担2372元。 二审期间，亚太公司、亚太高新区分公司向本院提供了七组证据的复印件，第一组是为机械车位使用前期垫资增设道闸及停车收费系统的支付凭证，第二组是道路破损维护垫资费支付凭证，第三组是车位防护套安装材料及人工费、卫生大扫除费支付凭证，第四组是后期至2019年12月底合计支出停车系统维护保养费的凭证，第五组是后期通机械车位小区道路维修费支付凭证，第六组是后期新增东门道闸及停车系统支付凭证，第七组是后期车辆管控购买交通设施支付凭证，以证明亚太公司、亚太高新区分公司支付的管理成本，第一组证据是在一审中主张过的，其他组证据一审中并未主张过。经质证，凤凰水岸业委会表示认可。奥丽赛公司认为，上述证据并非二审新证据，内容是否真实无法确认，并且都是基于小区整体维护而支出的费用，与地下机械车位并无直接关联；上述费用应由亚太公司、亚太高新区分公司与凤凰水岸业委会另行结算，不应在本案扣除；一审法院已按60元/月扣除了管理费用，已考虑了亚太公司、亚太高新区分公司的管理成本。本院对上述证据的证明力将结合本案其他事实综合认定。 凤凰水岸业委会向本院提交了陈少云的《商品房买卖合同》复印件一份，及18名业主签名确认的说明18份，以证明这18名业主的《商品房买卖合同》没有奥丽赛公司提交的合同补充协议第五条的内容。经质证，亚太公司、亚太高新区分公司表示认可。奥丽赛公司认为，上述证据并非二审新证据，第一批房屋开盘时签订的部分合同确实没有后来补充协议第五条的内容，但后来销售的房屋买卖合同中有这部分内容，并不影响涉案车位权益的认定；18名业主签名确认的说明属证人证言，证人未出庭作证，应不予采信。本院对上述证据的证明力亦将结合本案其他事实综合认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于地下非人防车位的权属、人防车位收益归属问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。也即法律对建筑区划内的车位、车库归属规定了约定优先原则。凤凰水岸业委会并未提供证据证明《商品房买卖合同》中约定，或奥丽赛公司承诺将地下非人防车位作为小区业主共有车位，法律也未明确规定在业主与开发商对车位约定不明情况下的归属。且根据奥丽赛公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议，地下非人防，地下非人防车位属其所有，地下非人防车位和人防车位均不计入公摊面积等其他部分的价款绘公司出具的说明，人防面积、机械车位、汽车库等地下部分面积24099.87平方米单列计算，未列入分摊。故亚太公司、亚太高新区分公司、凤凰水岸业委会主张地下非人防车位属业主共有，本院不予支持。地下人防车。地下人防车位由奥丽赛公司投资建造其所有。 关于地下机械车位收益中应扣除的费用问题。亚太公司、亚太高新区分公司上诉主张，代为租赁人工费、地面车位引、地面车位引流损失道闸及停车收费系统、道路破损维护费、车位防护套安装材料及人工费、卫生大扫除等费用均应纳入机械车位的物业管理成本中，从地下机械车位的收益中扣除，机械车位的管理费用还应包括不可使用的车位，也应按60元/月的标准计算并从收益中扣除。经审查，根据业主代表大会会议纪要、机械车位包月费用分配结算表等证据，可说明亚太公司、亚太高新区分公司与凤凰水岸业委会在结算时，已从地下机械车位的收益中扣除了物业管理成本。一审法院结合亚太公司、亚太高新区分公司与凤凰水岸业委会的结算情况，扣除车位管理费、税金、标识牌制作费后，将收益再进行分配，合理合法。一审法院也考虑到亚太高新区分公司在车位出租事宜上付出了人力、物力，判令按比例由三方分配地下机械车位的收益，亚太公司、亚太高新区分公司主张还应扣除的其他费用并不包括在其与凤凰水岸业委会的结算清单中，且未在一审中提出，其在二审提供的证据并不能明确是否与涉案的地下机械车位有关及具体数额，故本院不予采纳。 综上，亚太公司、亚太高新区分公司、凤凰水岸业委会的上诉请求，理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9370元，由上诉人浙江亚太酒店物业服务有限公司、浙江亚太酒店物业服务有限公司高新区分公司负担2372元，上诉人宁波国家高新区凤凰水岸业主委员会负担6998元。 本判决为终审判决。 审判长  张华 审判员  陈艳 审判员  张敏 二〇二〇年七月三日 书记员  沈妍