江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初5465号原告：戴某，女，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：尹远敏，江西洪星律师事务所律师，执业证号：13601200010974270。被告：李某某，男，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：柳燕，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201921097574。原告戴某与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴某委托诉讼代理人尹远敏、被告李某某及委托诉讼代理人柳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴某向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付自2020年3月1日起6个月的房屋租金19080元；2、判决被告承担违约金30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月17日通过中介，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将自有的位于南昌市东湖区住房出租给被告使用，租金3000元／月，每半年支付一次，租期10年，自2017年3月1日至2027年2月28日止，租赁保证金3000元，租赁期满，被告搬离后交还租赁房屋，并结清水电煤气等费用后无息退还，如未结清，从保证金中扣除。被告保证在租赁期内合法使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和设施，如有违反，原告有权收回房屋，并要求被告赔偿全部损失并没收保证金，同时还特别约定从2020年3月1日起每三年递增6%租金，甲乙双方任何一方违约均赔偿守约方30000元违约金。合同订立后，原告将租赁物交付给被告，前三年被告尚能依约支付租金，2020年1月19日被告突然提出不再支付租金，要求解除合同，原告不同意，之后被告在没有结清费用未办理物品交接的情况下擅自迁出，且拒不支付租金，期间被告未经过原告同意擅自改变房屋结构及屋内设施，导致原告无法居家使用，给原告造成了巨大损失，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。庭审中，原告当庭将其第一项诉讼请求变更为“判令被告支付自2020年3月1日起至2020年6月23日的房屋租金11978元”，同时增加一项诉讼请求“判令被告恢复租赁物原状”。被告李某某辩称：一、我方享有依约或依法解除与原告签订的房屋租赁协议的权利，该合同自2020年1月19日起解除，原告主张我方支付自2020年3月1日至6月23日的房屋租金11978元缺乏事实和法律依据。1、2017年2月17日，我方与原告订立《房屋租赁协议》，我方租用原告位于贤士湖住宅区某开办中小学生托管中心。考虑到房屋租期比较长，故双方在签订租赁协议时，在该协议第（八）条明确约定了当事人一方解除合同的条件，即“为了甲乙双方的利益，任何一方如需提前终止合约必须提前30日通知对方。协议期间如果双方不续租应提前30日通知对方。”该条款为合同约定的解除权条款。2020年1月16号，我方所租赁的原告的房屋因为不符合2017年11月16日南昌市政府出台的洪府厅字〔2017〕517号文件的规定，被南昌市东湖区市场监管部门多次口头责令停止营业，无法继续开办下去。为了避免给原告造成更大的损失，我方先通过电话通知原告解除双方的房屋租赁协议，并在2020年1月19日通过微信的方式，再次书面通知了原告。我方主动放弃预付至2020年2月底的租金，预留了充足的时间以便原告能够在房屋租赁协议解除后再次出租房屋。从房屋租赁协议中约定的“为了甲乙双方的利益，任何一方如需提前终止合约必须提前30天通知对方”的内容来看，其目的在于在合同履行过程中，当出现当事人一方因为某种特殊原因需要提前解除协议时，能够给对方当事人足够的准备时间，以重新租赁或者出租房屋，最大限度地维护当事人双方的利益。这一约定符合民法“物尽其用、地尽其利”的立法宗旨，有利于最大限度地发挥物的效用，减少财产浪费，有效利用资源。我方依约在有利于自己的利益，同时最大限度地保障原告的利益的前提下，相当于提前了至少40天通知原告解除双方的房屋租赁协议，完全符合双方合同约定的解除权行使的条件和行使的方式，不违反双方协议中对于原告利益的最低保护要求。2、即使原告认为我方不享有合同约定的解除权，根据2017年11月16日南昌市政府发布了洪府厅字〔2017〕517号文件第二条第（一）项规定，开办学生托管的场所必须符合该条规定的相关条件要求，而原告出租给我方的房屋无法达到该条件要求，因而经常受到南昌市东湖区市场监管部门的监查，并多次被口头勒令停止经营，我方无奈只能被迫终止学生托管业务。南昌市政府上述文件政策的变化是我方在订立合同时不能预见，不能避免，并且不能克服的客观情况，该政府行为超出了当事人双方的控制范围，并且对我方房屋租赁合同的履行造成了实质性的影响，致使我方签订租赁合同的目的无法实现，属于不可抗力的因素。根据《合同法》第九十四条第（一）项规定，遭遇不可抗力的我方享有依法解除与原告签订的租赁合同的权利。3、再退一步说，即使原告认为我方解除合同构成违约，根据2019年最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条的精神，在我方与原告签订的长期性房屋租赁协议，因为南昌市政府新出台的政策规定，我方无法继续在所租赁的房屋中开办学生托管业务时，提出解除与原告签订的房屋租赁协议并非出于恶意；其次，我方停办相关托管业务，所租赁的房屋对其便失去了用处，其也丧失了收入来源，继续履行房屋租赁协议对我方显失公平，甚至存在因我方失去履约能力而导致原告的利益遭受更大损失的可能。因此，无论从我方还是原告的角度考虑，尽早解除双方的房屋租赁协议以便原告尽快另行出租房屋，才是维护当事人双方利益的上上之举。合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，合同的双方当事人都要彼此照顾对方的合理期待，任何一方都有义务尊重另一方的利益。因此，原告在我方非因恶意要求解除合同的情况下，拒绝解除合同同样有悖于诚实信用原则，也不利于原告自身履行利益的实现。因此，根据《民法总则》第一百四十二条、《合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条和第九十七条规定，我方与原告之间的房屋租赁协议自2020年1月19日书面通知送达到原告时解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告主张我方支付自2020年3月1日起的房屋租金11978元，缺乏事实和法律依据。二、房屋租赁协议解除后，我方与原告未能及时办理房屋交接手续，过错在原告一方，我方无过错，原告应当对由此扩大的损失自负其责。2020年1月19日我方通知原告解除合同的同时，即预约原告于1月20日见面办理房屋交接手续。1月20日双方到达租赁房屋现场，原告检查了房屋内的家电、家具，确认没有大的问题，但却要求我方承担高达2.2万元的违约责任，且对预付的一个半月的租金及保证金不予退还。对此，我方认为该违约金过高，要求降低6000元，原告不同意，并因此拒绝办理房屋交接手续，拒绝接收房屋钥匙。此后，我方一直在为减少因合同的解除而给原告造成的损失积极努力，我方自己以及通过合伙人方鑫老师多次联系原告希望能够尽早办理房屋交接手续，以便房屋尽早能够再行出租，均被原告以未谈妥违约责任不接收钥匙，不办理房屋交接手续为由拒绝。最后实在没有办法，我方只好于2020年4月24日将房屋钥匙留在了房屋所在小区的门卫室，并通过微信通知了原告这一情况，希望其能取回钥匙。我方认为，合同解除后，房屋未能及时办理交接手续，未能交回钥匙的责任完全在于原告一方。原告也完全可以先收回房屋，然后再尽快另行出租，以避免损失进一步扩大，而不是以怠于接收房屋的方式，来进行对抗。至于双方对于合同解除的补偿金额未达成一致的问题，原告完全可以通过法律的途径另行向我方主张应有的权利。即使原告认为我方违约，根据《合同法》一百一十九条的规定，原告也应当采取适当措施防止损失的扩大，对于因原告没有及时接收房屋，导致的2020年3月1日之后的租金损失，不得要求我方赔偿。三、我方依协议约定或依法律规定解除与原告之间的房屋租赁协议，是依法行使合同约定的或法定的解除权的行为，不构成违约，我方不需要承担违约责任或者依法可以部分或者全部免除责任。首先，为了合同当事人双方的利益，2020年1月16号及1月19日，我方两次分别通过电话口头及微信信息书面通知原告解除双方的房屋租赁协议，是依约行使约定解除权的行为，在法律上不构成违约。其次，我方因为遭受政府政策变化的不可抗力因素而导致不能实现订立合同的目的，从而主张解除与原告签订的房屋租赁协议，并及时通知了原告，以减轻可能给原告造成的损失，同样在法律上不构成违约。根据租赁合同的约定及《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定，我方无需承担违约责任或依法应当部分或者全部免除责任。四、原告主张我方承担支付3万元违约金及没收3000元保证金的责任缺乏合同和法律依据。即使我方的行为被认定为违约，且3万元违约金被认定为是对整个合同的违反的违约责任，合同约定的3万元违约金及3000元保证金也过分高于原告所受到的实际损失，依法也应予减少。1、协议最后一条“其他约定事项：从2020年3月1日起每三年递增6%租金，甲乙双方任何一方违约均赔偿守约方赔偿违约款叁万元整（因不可抗拒的自然灾害和拆迁情况除外）。”请注意，该条款两句话之间是用逗号连接的，因此该3万元违约金是针对2020年3月1日起每年递增6%租金的情况约定的，不是针对整个合同条款的违约金。我方与原告的房屋租赁协议已经依法于2020年1月19日解除，因此，无论我方的行为是否构成违约，都不涉及适用该3万元违约金的问题。协议约定的租赁保证金3000元也仅用于保证租赁期内被告及时付清水电气等费用，及不得擅自改变房屋的结构和设施，否则，原告无权扣除并没收。我方在1月16日通知原告交接房屋时已经结清了所有的水电气等费用，并且在租赁期内我方也不存在擅自改变房屋结构和设施的行为。因此，合同解除后，原告应当返还我方所交付的3000元的租赁保证金。2、即使我方的行为被认定为违约，且3万元违约金被认定为是对整个合同的违反的违约责任，合同约定的3万元违约金和3000元的租赁保证金也过分高于违约给原告造成的损失。根据《合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条以及2019年最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条的精神，原告主张的违约金应该以实际损失为基础，以不超过实际损失的30%为标准。我方认为，提前解除与原告的房屋租赁协议，原告可能受到的损失主要是预期的租金损失。但为了尽可能减少给原告带来的损失，我方主动放弃40天的租金以便原告能够另行出租房屋，而且按照正常的情况，在40天之内房屋一般都能再租出去。因此，如果原告能够及时在2020年1月20日收回出租的房屋的话，这个租金损失亦可避免。原告怠于接收房屋，降低损失，意图让我方长时间陷入违约状态，并通过高额的违约金获得暴利，有违公平原则，也有悖于违约金以“补偿为主，惩罚为辅”的性质。我方在租赁期限内不存在改变房屋结构及设施的情况，故原告要求我方恢复原状无事实依据，因此，原告在未举证证明因为我方的过错导致原告遭受实际损失的数额的情况下，要求我方承担3万元的违约金的责任显然过高，应当依法予以调低。根据当事人的陈述和审查确认的房屋租赁协议、房屋所有权证、授权委托书、微信聊天记录、南昌市人民政府办公厅关于规范我市中小学生校外托管机构管理工作的通知、照片等证据，本院认定事实如下：坐落于东湖区房屋系案外人谢小红所有，其委托原告处理上述房屋的房屋租赁事宜。2017年2月17日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份房屋租赁协议，约定：1、甲方自愿将坐落在南昌市东湖区的某套房屋出租给乙方（住宅、商住、商铺）使用，乙方对该房屋已实地看房，房屋附属设施甲乙双方另列的清单。2、本协议租赁期从2017年3月1日至2027年2月28日止。房屋租金为每月人民币3000元，租金支付方式甲、乙双方选择每年支付给甲方或转入甲方指定账户。该房屋租赁期限内发生的水、电、煤气、网络、有线电视、物业费用全部由乙方承担。3、租赁保证金人民币3000元，乙方于签订本合同当日支付给甲方，该保证金在甲、乙双方租赁期满时，乙方迁空交还租赁房屋，并结清水、电、煤气、有线电视、网络等费用后，甲方将单日无息退还给乙方，如未结清，则从该保证金中扣除。4、乙方保证在租赁期内合法使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和设施，不得从事传销或任何违法行为，如有违反，甲方有权收回房屋，并要求乙方赔偿全部损失并没收保证金。5、为了甲乙双方的利益，任何一方如需提前终止合约必须提前30日通知对方。协议期间如果双方不续租应提前30日通知对方。协议期满后，双方有权终止协议，乙方与甲方移交房屋时清点附属物品以及结清相关费用后退回乙方所交的保证金。6、其他约定事项：从2020年3月1日起每三年递增6%租金，甲乙双方任何一方违约均赔偿守约方赔偿违约款叁万元整（因不可抗拒的自然灾害和拆迁情况除外）。后附房屋附属设施设备清单：挂机空调1台、柜机空调1台、洗衣机1台、电热水器一个、凳子3个、电冰箱1台、抽油烟机1个、煤气灶1个、浴霸1个、电脑桌1张、煤气管道1个。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告依约向原告缴纳了3000元押金及租金，并在租赁物内开办托管中心。2020年1月19日，被告通过微信通知原告“由于政策原因，明年3月1日起就不再租你房子了”，原告表示不同意。自2020年3月1日起，被告未再向原告支付租金。因原、被告双方就合同解除事宜无法协商一致，双方一直未能办理租赁物的交接手续。2020年4月24日，被告通过微信告知原告，其将租赁物的钥匙放在小区门卫处。原告为催讨租金，遂诉至本院。在审理过程中，经本院组织，原、被告双方于2020年6月23日办理了涉案租赁物交接手续，原告收回了涉案租赁物。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方在房屋租赁协议第八条约定“为了甲乙双方的利益，任何一方如需提前终止合约必须提前30日通知对方”，对该约定是否属于合同约定的解除条件，原、被告意见不一，原告认为，合同未约定解除条件，被告提出解除合同，必须经原告同意，否则，构成违约。被告认为，该约定属于双方约定的合同解除条件，被告不需经原告同意就可单方解除合同，不构成违约。本院认为，合同解除的条件，是指在何种情况下允许当事人解除合同，当事人可以在合同中约定解除合同的条件，一旦当事人约定的条件出现时，即可行使解除权而使合同解除，但本案房屋租赁协议第八条，从内容上看，双方并未明确约定合同解除的条件，仅约定了解除合同“须提前通知”的程序性内容，因此，该约定内容不属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除，被告抗辩其系依据该约定行使约定解除权的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。被告在租赁合同履行期限届满之前，向原告明确表示自2020年3月1日起不再履行租赁合同，属于明示预期违约，直接导致原告的合同目的不能实现，故租赁合同实际已于2020年2月28日解除。被告所述合同解除的原因为政策原因，但该原因既不属于法律规定的不可抗力情形，也不符合合同约定的“因不可抗拒的自然灾害和拆迁情况”情形，被告构成违约解除，应承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行，但被告依法负有向原告及时返还租赁物的义务，由于被告未能及时将涉案租赁物返还给原告，故被告应参照合同约定的租金标准向原告支付自2020年3月1日起至6月23日止期间的房屋占有使用费，同时，原告在被告提出解除合同后，也未按照法律规定，采取适当措施防止损失扩大，及时与被告办理租赁物的交接手续，对房屋占有使用费的持续产生也负有一定的责任，加之此期间又处于新冠疫情爆发时期，本院经综合考量，酌定由原、被告双方各承担50%的房屋占有使用费即5989元（3180元／月×3个月＋3180元／月÷30天×23天）×50%。对原告要求被告承担违约金30000元的诉请，原告依据的是租赁合同中的其他约定事项，被告抗辩该约定的违约金标准过高，请求调减，本院考虑到双方租赁合同约定的租期为十年，实际仅履行三年，被告违约解除合同后，原告确实存在租金的预期收入损失，本院酌情由被告按五个月的租金标准向原告承担违约金即15900元（3180元／月×5个月）。对原告要求被告恢复原状的诉请，原告陈述合同约定的租赁物用途为住宅，被告存在擅自改变房屋结构及屋内设施，导致原告无法居家使用的行为，被告抗辩称合同约定了租赁物用途为商用，被告也不存在改变房屋结构及设施的行为。本院认为，首先，双方在合同第一条中约定“甲方自愿将坐落在南昌市东湖区的某套房屋出租给乙方（住宅、商住、商铺）使用”，但双方均未在括号中勾选租赁用途，另外，根据被告提供的双方微信聊天记录显示，原告自2019年7月10日开始，就已经知道被告在租赁物内从事教育培训、托管等商业经营活动，但原告并未明确表示反对，可以推定原告已默认被告在租赁物内的商业经营行为，其次，双方在合同中仅明确了附属设施设备清单，并未明确租赁物交付前属于何种状态，原告也未就此事实提供有效证据加以证明，导致本院无法确定涉案租赁物需恢复原状的标准，对此，原告应承担举证不能的法律后果；第三，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，根据该条款，出租人要求承租人恢复原状的前提条件是未经出租人同意，而原告自2019年7月10日起就应当知道被告是否对租赁物具有改善或者增设他物的行为，即便被告存在对租赁物进行改善或者增设他物的行为，但原告并未表示反对，提出异议，综上，原告陈述合同约定租赁物用途为住宅，与事实不符，本院不予采纳，原告也未举证证明被告具有不正当使用租赁物的行为，对原告该项诉请，本院不予支持。对于被告缴纳的3000元保证金，被告虽然未在法定期限内提起反诉，但庭审中原、被告双方一致同意在本案一并处理，为减少当事人诉累，该保证金可用于充抵被告所欠的房屋占有使用费，充抵后，被告尚应支付房屋占有使用费2989元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李某某于本判决生效之日起十日内支付原告戴某自2020年3月1日至2020年6月23日期间的房屋占有使用费2989元；二、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告戴某支付违约金15900元；三、驳回原告戴某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告戴某预交案件受理费1027元，减半收取，由被告李某某承担198元，由原告戴某承担315.5元，退回原告戴某513.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判员  张文军二〇二〇年七月十六日书记员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。