广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂执异70号 异议人（利害关系人）：南宁市盈冠贸易有限公司。住所地：南宁市南环路**金鑫楼**。 法定代表人：黄科献，该公司经理。 委托诉讼代理人：陆大军，广西吉兴律师事务所律师。 申请执行人：广西吉大丽原投资有限责任公司。住所地：。住所地：南宁市伊岭工业集中区**（武鸣区双桥镇）v> 法定代表人：韦辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：温祖保，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被申请人（另案债权人）：陈龙，男，1977年10月1日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：付力，广西宇盛律师事务所律师。 被执行人：广西天和创展房地产开发有限公司。住所地：南宁。住所地：南宁市青秀区民族大道**上东国际****：66702865-0。 法定代表人：张君，该公司董事长。 本院在执行申请执行人广西吉大丽原投资有限公司（以下简称吉大公司）与被执行人广西天和创展房地产开发有限公司（以下简称天和公司）借款合同纠纷一案中，依法处置被执行人天和公司位于钦州市交汇处天创国都房地产项目部分产权给另案债权人陈龙，并于2020年5月19日作出（2018）桂执9号限期腾房通知书。利害关系人南宁市盈冠贸易有限公司（以下简称盈冠公司）以该司享有天创国都4﹟楼第一层124号／125号商铺使用权，要求解除腾房措施而向本院提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月17日举行了听证，现已审查终结。 异议人盈冠公司称，2015年3月，异议人与天和公司签订了钦州天创.国都商铺租赁授权书、钦州天创.国都商铺租赁合同，合同约定由异议人租赁天创国都4﹟楼第一层124号／125号商铺，租赁期限为15年，自2015年7月1日至2030年6月30日，异议人已全额支付15年的租金，并在合同签订后进行装修经营。2020年4月1日，陈龙通过广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）强制执行取得上述商铺的所有权。而异议人与天和公司早在广西高院查封前就签订了合法有效的租赁合同，依据合同法第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。上述商铺只有在租期届满后陈龙才可收回房屋使用权。请求解除（2018）桂执9号案件中登记在陈龙名下、位于钦州市的措施。 被申请人陈龙答辩称，第一，异议人与天和公司签订租赁合同没有署明日期，根据异议人提交2015年5月9日签订的收款收据，可以推定该租赁合同签订时间为2015年5月9日，在案涉房产查封之后。依据异议人与天和公司签订的租赁合同第一条第1.9款的规定，商铺交付条件为通过消防验收，案涉商铺至今尚未经消防验收，异议人并未实际占有该商铺，且异议人合同所指的案涉124号/125号商铺与执行裁定所指向的不是同一标的。第二，天和公司与盈冠公司系民间借贷关系，天和公司授权给盈冠公司对案涉商铺招租收取租金偿还借款，双方之间不存在租赁关系。相反，陈龙取得案涉商铺后，已将案涉商铺出租给他人经营使用，并提交相关证据证实。综上异议人申请不足以对抗法院的执行，请求驳回异议人的异议请求。 申请执行人吉大公司答辩称，广西高院（2018）桂执9号之三执行裁定依据该司与陈龙达成的《拍卖物分割协议》，裁定对案涉房产分割抵债处置正确，异议人请求与吉大公司没有直接利害关系，与吉大公司无关。 天和公司未提交书面答辩意见。 本院查明，原告吉大公司诉与被告天和公司借款合同纠纷一案，最高人民法院以（2017）最高法民终884号民事判决维持本院（2016）桂民初38号民事判决，判令：一、天和公司归还本金18000万元给吉大公司；二、天和公司支付利息给吉大公司。利息计算方式：以本金3000万元为基数，从2013年4月24日起至2014年4月23日止，按年利率18%计算利息；以3000万元为基数，从2014年4月24日起至实际还清之日止，按年利率24%计算利息。以15000万元为基数，从2013年6月4日起至2014年6月3日止，按年利率18%计算利息；从2014年6月4日起至实际还清之日止，按年利率24%计算利息，已支付的利息26751841.44元相应扣减；三、天和公司支付项目监控管理费360万元给吉大公司。四、天和公司不按期履行上述一、二、三项债务，吉大公司有权在上述债权范围内对本案抵押物即天和公司所有的位于钦州市交汇处的再建工程（他项证号：钦房建在押字第××号，建设工程规划许可证号：建字第**，详见抵押物清单附件）折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；五、驳回吉大公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费2195873元，吉大公司负担2057403元，天和公司负担138470元。 上述判决生效后，吉大公司向本院申请执行。本院于2018年5月22日作出（2018）桂执9号执行裁定，查封被执行人天和公司名下、位于钦州市交汇处总面积为17977.39平方米，土地证号为：钦国用（2010）第&tim**;×号，地号：240320391，地号权证号：钦市他项（2013）第230号的土地使用权以及位于钦州市交汇处他项权证号为：钦房建在押字第××号，建设工程规划许可证号：建字第450701201300118号的在建工程。本院依申请执行人申请，于2018年12月16日委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司（以下简称众益公司）对上述被查封天和公司名下位于钦州市，总建筑面积为33281.78平方米805个地下车位、以及4＃楼总建筑面积为35958.20平方米72间商铺进行评估。众益公司于2019年1月3日作出桂众房评［2019］002号《房地产估价报告》，评估总价格为338734124元。本院依法将《房地产估价报告》送达吉大公司及天和公司，双方当事人对估价报告并无异议。2019年7月13日，本院以3.0487亿元为起拍价，向淘宝司法拍卖网第一次推送拍卖，因无人竞买而流拍。2019年7月31日，本院以2.5914亿元为起拍价，向淘宝司法拍卖网第二次推送拍卖，亦因无人竞买而流拍。申请执行人吉大公司为此向本院申请以第二次流拍价格进行抵债。 同时查明，本案执行期间，债权人陈龙持北海仲裁委员会北仲裁字［2016］第22号裁决书，向本院申请参与分配，主张优先受偿权。经审查，北海仲裁委员会北仲裁字［2016］第22号裁决书，裁决内容为：一、被申请人天和公司支付工程款人民币1900万元给申请人陈龙；二、被申请人天和公司赔偿人民币100万元给申请人陈龙；三、天和公司以2000万元为基数，每月按2%支付违约金给申请人陈龙，从2016年1月1日起计付至上述款项付清之日止；四、债权人陈龙在工程欠款1900万元的债权范围内，对被申请人天和公司位于钦州市交汇处的天创国都房地产项目（此项目与本案所指的钦州市北部湾大道188号天创·国都房地产项目为同一项目）的第1、4号楼享有优先受偿权，有权对该房地产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。因陈龙的债权是基于工程欠款产生，其优先受偿顺位依法优于吉大公司的抵押权，对本次流拍的财产在工程欠款1900万元债权范围内享有优先受偿权。吉大公司与陈龙经协商，于2019年12月2日签订了《拍卖物分割协议》。依据该《拍卖物分割协议》，本院于2019年12月19日作出（2018）桂执9号之三执行裁定：一、将被执行人天和公司名下位于钦州市，总建筑面积为33281.78平方米的805个地下车位；4＃楼第一层至第四层，总建筑面积为31754.18平方米的商铺，共作价2.4014亿元，交付申请执行人吉大公司抵偿被执行人天和公司所欠2.4014亿元的债务。地下车位及商铺的所有权，。地下车位及商铺的所有权大公司时起转移（详见所附《以物抵债清单》）；二、将被执行人天和公司名下位于钦州市，建筑面积为442.14平方米的商铺；4＃楼第一层125号，建筑面积为211.5平方米的商铺，4＃楼第四层迷悦歌城ＫＴＶ部分，建筑面积为3550.38平方米的商铺，合计作价1900万元交付债权人陈龙，抵偿被执行人天和公司所欠工程款1900万元债务。上述商铺的所有权，自本裁定送达债权人陈龙时起转移（详见所附《以物抵债清单》）；三、解除对被执行人天和公司名下位于钦州市，总建筑面积为33281.78平方米805个地下车位及4＃楼总建筑面积为35958.20平方米72间商铺的查封（详见所附《以物抵债清单》）；四、申请执行人吉大公司、债权人陈龙可持本裁定书到产权登记机构办理过户登记手续；五、本案执行费432244.41元，由申请执行人吉大公司先行垫付的执行费计入剩余债权。2019年12月25日，本院作出（2018）桂执9号之四执行裁定，终结本案本次执行程序。2020年5月19日本院作出（2018）桂执9号限期腾房通知书，责令案涉124号／125号商铺承租人限期腾房。 另查明，2015年4月2日，广西柳州市城中区人民法院以（2015）城中民初二字第603号民事裁定，首先查封天和公司名下钦国用（2010）第××号土地3年；2015年6月16日，贵州省高级人民法院以（2015）黔高执字第22-1号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2015年10月16日，广西南宁市西乡塘区人民法院以（2015）西民二初字第1360号民事裁定，轮候查封上述土地3年；2016年7月8日，广西南宁市西乡塘区人民法院以（2016）桂0107执977号执行裁定，轮候查封上述土地及地上建筑物3年；2016年7月27日，广西南宁市青秀区人民法院以（2015）青执字第1713号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2016年8月3日，广西南宁市青秀区人民法院以（2016）桂0103执2691号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2016年8月23日，广东省深圳市宝安区人民法院以（2016）粤0306执1876号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2016年11月8日，广西钦州市钦南区人民法院以（2016）桂0702民初1621号民事裁定，轮候查封上述土地1年；2017年11月15日，广西柳州市柳南区人民法院以（2017）桂0204执1756号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2018年3月29日，贵州省高级人民法院以（2017）黔执恢52-3号执行裁定，继续查封上述土地3年；2018年5月22日，本院以（2018）桂执9号之一执行裁定，轮候查封上述土地及地上建筑物3年。上述案涉土地，贵州省高级人民法院从2018年4月2日起由轮候查封成为首封法院。由于本案申请执行人对上述土地享有抵押权，2018年7月12日本院函询贵州省高级人民法院，商请将钦国用（2010）第××号土地移送本院执行，贵州省高级人民法院于同年9月4日函复本院，同意将上述土地移送本院执行。 还查明，天和公司与案外人盈冠公司签订了钦州天创.国都商铺租赁授权书，授权盈冠公司对天和公司4#楼一层124号/125号/109号商铺进行招商、经营、使用、转租、收益等权限，授权期限自2015年4月1日至2030年6月30日至止，还约定2015年4月1日至2015年6月30日为商铺装修期，装修期内免租金、商铺管理费、物业等费用。双方还签订了钦州天创.国都商铺租赁合同，租赁期限15年，2015年5月9日，天和公司钦州分公司收据记载收取盈冠公司商铺15年租金980.7万元。 盈冠公司向本院提交以下证据： 证据1天创.国都商铺租赁授权书，证据2天创.国都商铺租赁合同，证据3收据、转账凭证，证据4盈冠公司与陆文蔚、广西益康医药有限公司、钦州国发医药连锁有限公司签订的租赁合同各一份。 陈龙的质证意见为：证据1天创.国都商铺租赁授权书未署名日期，对证据三性不予认可，异议人主张的三间商铺与答辩人抵债受偿的商铺面积不一致，不是同一标的；证据2与证据1自相矛盾，依据证据1的内容，天和公司与盈冠公司为委托与被委托关系，不存在租赁关系。证据3不予认可，收款人为天和公司钦州分公司，仅有收据不足以证明天和公司钦州分公司已收取980.7万元的租金。收款日期为2015年5月9日，可以推定该租赁合同签订时间为2015年5月9日，在案涉房产查封之后。证据4证据三性均不予认可。 陈龙向本院提交的证据为：证据1铺面租赁合同，证据2租金转账信息及承租人个人信息。 盈冠公司的质证意见：认可证据真实性，不认可合法性，该份合同是在今年4月1日签订，而案涉商铺是盈冠公司一直使用，后被陈龙非法占用商铺经营。 本院认为，归纳本案焦点问题为：异议人请求对案涉124号/125号商铺排除执行是否有依据？ 关于盈冠公司与天和公司的租赁关系问题。首先，利害关系人盈冠公司以其享有案涉商铺租赁权请求本院解除责令腾房通知，是对案涉商铺的腾房措施提出异议，应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。根据听证查明，天和公司与盈冠公司签订的没有落款时间的商铺租赁授权书，授权书第一条明确记载4#楼一层124号/125号/109号商铺为天和公司所有，委托盈冠公司对上述商铺进行招商、经营、使用、转租、收益，授权期限15年，即自2015年4月1日至2030年6月30日止，双方委托与被委托关系清楚明确，证据1、证据2真实性可以认定。证据3盈冠公司交付天和公司租金收据与转账凭证，转账凭证记载的时间发生于2010年4月中旬，与租金收据落款时间2015年5月9日并不吻合，证据关联性不能认定，不能认定在本院查封之前签订了合法有效的租赁合同。其次，盈冠公司提供的其公司与天和公司签订的没有落款时间的《钦州“天创·国都”商铺租赁合同》第二条约定租赁期限自2015年7月1日至2030年6月30日至止，这表明该租赁合同期限始于2015年7月1日，与收款收据时间吻合。如前所述，包括案涉商铺在内的天创·国都房地产项目，从2015年4月2日起，先后经广西柳州市城中区人民法院、贵州省高级人民法院、南宁市西乡塘区人民法院、南宁市青秀区人民法院、深圳市宝安区人民法院、钦州市钦南区人民法院、柳州市柳南区人民法院及本院查封，表明案涉土地一直处于人民法院查封控制当中。故，盈冠公司主张租赁合同在本院查封之前签订与事实不符。再次，天和公司将案涉商铺授权给盈冠公司招租的期限虽自2015年4月1日起，但同时也约定从2015年4月1日至2015年6月30日为商铺装修期，装修期内免收租金、商铺管理费、物业等费用，盈冠公司因未提供证据证明已在该期间进驻装修，主张占有使用案涉商铺也无事实依据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，盈冠公司主张案涉商铺于本院查封之前就签订合法有效的租赁合同并占有使用该商铺理由不成立，本院不予支持。本院依据（2018）桂执9号之三执行裁定作出（2018）桂执9号限期腾房通知书正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回南宁市盈冠贸易有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向最高人民法院申请复议。 审 判 长 张秀萍 审 判 员 杨家杰 审 判 员 阮传华 二〇二〇年七月十三日 法官助理 罗翠莲 书 记 员 冯飞燕 附：相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。