四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民初57号 原告：张松，男，1961年8月28日出生，汉族，住四川省间中市。 被告：湖南中格建设集团有限公司，住所地长沙市高新开发区欣鑫南路**。 法定代表人：刘包干，董事长。 委托诉讼代理人：林胜，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘旭，男，系公司员工。 第三人：四川省鑫万福投资有限公司，，住所地四川省阆中市南池路中段 法定代表人：王国锋，职务不详。 委托诉讼代理人：朱传书，男，系公司员工。 原告张松因与被告湖南中格建设集团有限公司（以下简称中格公司）及第三人四川省鑫万福投资有限公司(以下简称鑫万福公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告张松、被告中格公司及第三人鑫万福公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张松诉讼请求：1.确认张松与鑫万福公司签订的商品房订购协议有效；2.判令鑫万福公司协助张松办理房地产权属证书；3.判令解除中格公司查封的张松所购买的阆中市南池路中段“万富世家”商住房2-1-14-4号；4.中格公司承担本案诉讼费。事实及理由：1.张松于2012年12月29日购买鑫万福公司开发的“万富世家”项目2-1-14-4号商住房，并于当日通过农商银行向鑫万福公司总经理何斌转款肆拾万元。2013年1月3日，张松与鑫万福公司签订《商品房定购协议》，同时结清全部房款421044元。该商品房属于张松自己居住的首套住房。根据中格公司申请，南充市中级人民法院作出（2017)川13民初19号执行裁定，查封了该套房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债券执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三）已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十”之规定，张松已支付全部房款并实际占有案涉房屋，且该房屋是张松唯一住房，该房屋没有办理网签过户系鑫万福公司的原因，南充市中级人民法院应当解除对该房屋的查封。庭审中，张松撤回第二项诉讼请求。 中格公司辩称，张松的第一项诉讼请求不成立。本案系案外人执行异议之诉，张松请求确认其与鑫万福公司之间的商品房买卖合同有效不当。张松第二项诉讼请求与中格公司无关。其第三项诉讼请求没有法律依据。案涉房屋未办理商品房销售备案，中格公司也未收到购房款，法院查封鑫万福公司的相关房产符合法律规定。并且，张松的交付房款时间与合同签订时间矛盾，违反常理。中格公司有理由相信张松与鑫万福公司之间存在恶意串通。至于张松有无其他住房，由法院依法认定。 鑫万福公司述称，张松购买案涉房屋是事实。鑫万福公司下欠中格公司工程款也是事实。为了维护社会稳定，应优先解决个人购房问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.2012年12月29日，张松向鑫万福公司股东何斌银行账户存入40万元。2013年1月3日，张松与鑫万福公司签订《“万富世家”商品房定购协议》，约定张松向鑫万福公司购买其投资开发的阆中市七里新区南池路“万福世家”商住楼项目2-2幢1单元14层4号房屋，建筑面积约107.96平方米（最终以实测建筑面积为准）；单价3900元/平方米，总房价421044元，最终以实测建筑面积并结合本协议约定单价据实结算总房价款；签订本协议时，张松向鑫万福公司支付定金421044元，在双方签订《商品房买卖合同》后，该定金可以转为相应金额的购房款；在签订《商品房买卖合同》时一次性付清全部购房款。同日，鑫万福公司向张松出具编号为0011548的《四川鑫万福投资有限公司专用收据》，载明交款者为张松，金额为421044元，收款事由为房款，该收据上加盖了鑫万福公司财务专用章。2019年，鑫万福公司向张松交付了前述房屋，但未进行装修、入住。该房屋系张松在阆中的唯一住房。 2.2013年4月16日，发包人鑫万福公司与承包人中格公司签订《建设工程施工合同》，约定由中格公司承建鑫万福公司开发的位于阆中市开发区××路（即阆中市七里新区南池路）“万福•世家”项目约85000平方米土建工程。中格公司施工至2016年4月，此后停工并退场。2017年3月21日，中格公司将鑫万福公司诉至本院，请求判令鑫万福公司向中格公司支付欠付的工程款及逾期支付工程款的利息，退还保证金，支付违约金，中格公司对所承建工程的折价或变卖所得价款享有优先受偿权。本案审理期间，本院根据中格公司的财产保全申请，2017年4月6日作出（2017）川13民初19号民事裁定：在3200万元范围内对被申请人四川隆庆置业有限公司名下的阆中市“万富•世家”1号楼、2号楼、3号楼的房屋进行查封。本院审理后作出（2017）川13民初19号民事判决，判令：一、鑫万福公司于本判决生效之日起十五日内支付湖南中格建设集团有限公司欠付工程款25071318元，并以25071318元为基数，从2016年11月23日起至付清之日止按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付利息；二、上述第一项，中格公司就“万富•世家”1、2号楼、3号楼二层以下的房屋进行折价或变卖所得价款享有优先受偿权；三、鑫万福公司于本判决生效之日起十五日内退还中格公司履约保证金500万元；四、驳回中格公司其他诉讼请求。该判决生效后，因鑫万福公司未履行给付义务，中格公司遂向本院申请强制执行。本院对前述保全财产进行强制执行。 3.本院在执行（2017）川13民初19号民事判决过程中，张松向本院提出执行异议，认为其已购买案涉房屋，支付了全部房款，该房屋已交付其使用，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本院不应执行案涉房屋。本院审查后认为，根据民事诉讼法第227条之规定，案外人请求排除执行，应当符合法律规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，目的在于依法保护房屋消费者的物权期待权。异议人张松虽然仅提供了400000元购房款的转帐业务凭证，其该款系存入何斌个人帐户，没有转入鑫万福公司帐户，且其仅提供商品房定购协议、房款收据等复印件，未提供正式的商品房买卖合同，其消费性购房的真实性存疑。故对张松要求解除案涉房屋查封的主张，不予支持。2019年12月30日本院作出（2019）川13执异174号执行裁定：驳回张松的异议请求。张松不服该裁定，提起本案诉讼。 4.2016年9月28日，鑫万福公司经阆中市市场监督管理局批准，更名为四川隆庆置业有限公司。2017年3月16日，经阆中市市场监督管理局批准，再次更名为鑫万福公司。 本院认为，虽然张松将案涉40万元存入何斌个人银行账户，存款时间较案涉《商品房定购协议》签订时间早3天，但何斌系鑫万福公司股东，张松与鑫万福公司2013年1月3日签订的《商品房定购协议》约定的房款金额及交付方式也与该款基本吻合，鑫万福公司在签订该协议当日向张松出具的《四川鑫万福投资有限公司专用收据》亦确认收到张松所交房款421044元，且鑫万福公司本案诉讼中确认张松向其购买案涉房屋是事实，张松出示的存款凭条、《商品房定购协议》及收据均属实，因此对张松出示该三份证据予以采信，对张松与鑫万福公司之间形成的商品房买卖关系予以确认。因案涉《商品房定购协议》是张松与鑫万福公司的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。张松在本院查封案涉房屋之前已与鑫万福公司签定《商品房定购协议》，并交付了全部房款，且鑫万福公司已向其交付案涉房屋。同时，张松名下在阆中无其他住房，其购买案涉房屋是基于生存需要，而中格公司查封并执行案涉房屋是为了实现其工程价款权。故张松对案涉房屋享有的民事权益属于生存权，中格公司对案涉房屋享有的民事权益属于财产权，生存权应当优先于财产权保护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，张松对案涉房屋享有的民事权益能够排除中格公司申请的强制执行。 综上所述，张松的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、张松与四川省鑫万福投资有限公司签订的《“万富世家”商品房定购协议》合法有效； 二、不得执行四川省阆中市南池路中段“万富世家”商住房2-2幢1单元14层4号房屋。 案件受理费100元，由被告湖南中格建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2019）川13执异174号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  刘荣耀 审判员  田 娟 审判员  蒙琼梅 二〇二〇年七月十七日 书记员  张 琦