北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43078号原告：李窈秋，女，1983年9月17日出生，汉族，北京市东城区交道口街道办事处职员，住北京市东城区。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路**化信大厦******。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：李云省，女，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。原告李窈秋（以下简称原告）与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人李云省到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年9月23日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年4月21日解除；2、被告支付原告2020年4月3日至2020年6月2日期间租金差额4200元；3、被告支付原告2019年1月3日至2019年10月3日期间租金差额7200元；4、被告支付原告未按约定支付租金的违约金19400元；5、被告支付原告2019年9月至2020年5月期间的水费882元、2019年9月至2020年6月期间的电费22.52元；6、被告赔偿原告经济损失2000元。事实与理由：原告自2015年起委托被告代为出租位于北京市朝阳区1610号房屋，双方于2018年9月15日签订的《北京市房屋委托代理合同》约定：租期自2018年10月3日至2019年10月2日，月租金11000元，按季度支付，被告依约支付了2018年10月3日至2019年1月2日期间的租金，但2019年1月3日至2019年10月2日期间租金每月少支付800元，合计7200元。上述合同到期后，双方于2019年9月23日再次续签合同，约定：租期自2019年10月3日至2020年10月2日，月租金9700元，按季度支付。根据约定，被告应于2020年4月3日支付4月3日至7月2日期间租金，但未支付，故原告于4月18日向被告发送解除通知，要求被告腾退房屋并交纳欠付租金。此后，被告于2020年4月22日和5月初分别支付两笔7600元，是截止至5月2日的租金，但不足额。被告于5月20日向我交还了部分房屋钥匙，但被告将1610号房屋出租给了多户人家，当时还有几户住在里面，25日时一个租户把钥匙直接交给了我，但他们还在继续使用房屋、收拾东西，我在6月2日去房屋查看时，所有住户都腾退了。被告管理房屋期间还有水费、电费没有结清，我已经垫付，要求其将钱给我。此外，我向被告交付房屋时配置有床和洗衣机，但被告交还房屋的时候没有了，因此要求其赔偿损失。被告辩称：我公司同意确认租赁合同于2020年4月21日解除。关于2020年4月3日至6月2日期间的租金差额，因新型冠状病毒肺炎疫情影响，我公司无法带客户看房，故与原告协商降低租金，但原告不同意，我公司就自行按照7600元的标准支付了2个月的租金，现我公司不同意支付差额。关于2019年1月3日至10月3日期间的租金差额，双方于2018年签订的租赁合同约定月租金为11000元，在支付了第一季度租金后发现标准过高，故我公司与被告协商降低租金为10200元，原告同意，因此自第二期租金起按照10200元支付，而且原告没有提出异议，在2019年又以9700元/月的标准续签了合同，可以推断原告对于2018年租金为10200元的标准无异议。现我公司不同意支付上述期间的租金差额。关于违约金，少支付租金是因疫情影响房屋有空置，我公司收取租户多少租金就向原告支付了多少，因不可抗力因素导致无法履行合同，不属于违约，因此我公司不同意支付违约金。关于水费、电费，我公司同意支付。关于经济损失，双方交接房屋时只交接了钥匙，交接清单上没有床和洗衣机，故不同意赔偿经济损失。本院经审理认定事实如下：2015年起，原告委托被告代理出租位于北京市朝阳区晨光家园213号楼1610号房屋（以下简称1610号房屋）。双方于2018年9月15日所签《北京市房屋出租委托代理合同》约定：原告委托被告代为办理1610号房屋出租等事宜，期限为2018年10月3日至2019年10月2日，月租金11000元，被告分别于2018年10月3日、2019年1月3日、2019年4月3日、2019年7月3日将各期租金支付原告。双方于2019年9月23日所签《北京市房屋出租委托代理合同》约定：原告委托被告代为办理1610号房屋出租等事宜，期限为2019年10月3日至2020年10月2日，月租金9700元，被告分别于2019年10月3日、2020年1月3日、2020年4月3日、2020年7月3日将各期（季度）租金支付原告；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除；被告有未按约定划付租金达7日以上等行为的，原告有权单方解除合同、被告应按照月租金的200％向原告支付违约金。被告按11000元/月的标准向原告支付了2018年10月3日至2019年1月2日期间的租金，2019年1月3日至10月2日期间的租金按10200元/月标准交纳，2019年10月3日至2020年4月2日期间的租金按9700元/月标准交纳，4月3日至6月2日期间的租金于4月22日、5月6日各支付了7600元。2020年4月18日，原告向被告邮寄送达《解除出租委托代理合同通知书》，以被告没有按期支付租金为由，通知解除合同，被告于2020年4月21日签收该通知书。诉讼中，原告要求确认双方所签《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年4月21日解除，并要求被告给付水费882元、电费22.52元。经询，被告表示同意原告上述请求。原告另主张被告未足额支付2019年1月3日至10月2日期间租金，合计拖欠7200元。被告主张双方协商一致变更租金标准为10200元，故不存在拖欠。原告对此不予认可。被告未就其上述主张举证证明。原告主张被告未足额支付2020年4月3日至6月2日期间租金，合计拖欠4200元。被告主张因新型冠状病毒肺炎疫情影响，其无法带租户看房、出租房屋，影响收益，其与原告协商降低租金标准，原告拒绝，故其自行降低租金并按照7600元/月的标准向原告支付。被告就其主张未举证证明。经询，被告称其于2019年将1610号房屋出租给4户承租人，收取承租人租金、向原告支付租金，从中赚取差额，2020年5月时，其中3户租赁合同到期，剩余1户未到期。另，原告主张被告未依约于2020年4月3日支付下一季度租金的行为构成违约，给其造成利息损失，应向其支付违约金。被告对此不认可，并以原告主张的违约金过高，申请法院适当减少。原告另主张其于2015年向被告交付1610号房屋时，配置有双人床（3张）、洗衣机（1台）等家具家电，被告交还房屋时缺少双人床（1.8m×2.0m）1张、洗衣机1台。原告就其主张向本院提交了2015年10月2日的《北京市房屋出租委托代理合同》及其附件，其中《房屋交割清单》载有“洗衣机数量1旧；床数量3旧”等。被告对该证据的真实性无异议，亦认可交还房屋时屋内没有床的事实，但主张其持有的《房屋交割清单》未载有洗衣机，并就此提交了2015年10月2日《房屋交割清单》，该证据在洗衣机及其数量一栏未填写内容。原告主张上述2份交割清单均系被告填写，其仅签字确认。被告对此表示“不清楚”。原告另主张上述双人床、洗衣机系其十年前购买，其时床的价格约2000元、洗衣机约800元，被告对此表示不认可，主张床的现价值为500元，对洗衣机的价值不发表意见。本院认为，原告要求确认双方所签《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年4月21日解除，并要求被告给付水费882元、电费22.52元，被告对此表示同意，本院不持异议，对此予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2018年9月15日和2019年9月23日所签《北京市房屋出租委托代理合同》均系当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，当事人应依约履行。根据双方于2018年9月15日所签《北京市房屋出租委托代理合同》约定，被告应按照11000元/月的标准向原告支付2018年10月3日至2019年10月2日的租金，但被告实际按照10200元/月的标准向原告支付2019年1月3日至10月2日的租金。被告虽主张与原告协商一致变更了租金标准，但原告对此不予认可，被告亦未就此举证证明，故本院对其上述主张不予采信。原告要求被告支付2019年1月3日至10月2日期间租金差额7200元的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据双方于2019年9月23日所签《北京市房屋出租委托代理合同》约定，被告应按照9700元/月的标准于2020年4月3日向原告支付4月3日至7月2日期间的租金，但被告实际于4月22日、5月6日支付4月3日至6月2日租金合计15200元。被告虽主张迟延、未足额支付租金系因新型冠状病毒肺炎疫情影响导致其无法出租1610号房屋，影响收益，但其未就此举证证明，此外，其于诉讼中亦自认2019年至2020年5月期间房屋内仍有4户承租人，故本院对被告的上述主张不予采信。原告要求被告支付2020年4月3日至6月2日期间租金差额4200元的请求，本院予以支持。被告迟延支付租金达7日，构成违约，应向原告承担违约责任。诉讼中，被告以原告主张的违约金过高，申请适当减少。本院综合被告欠付租金的数额、迟延支付期限、原告实际损失等因素酌情确定为300元。关于经济损失，被告虽主张其持有的《房屋交割清单》未载有洗衣机，但其对上述2份《房屋交割清单》的填写过程以及原告所述2份《房屋交割清单》系被告填写、原告签字确认的主张表示“不清楚”，亦未提供相反证据，故本院对原告的主张予以采信。被告对于2份《房屋交割清单》填写不一致的原因未进行合理解释，且其认可原告提交的《房屋交割清单》的真实性，故本院对原告提交的《房屋交割清单》的真实性以及其所述已向被告交付洗衣机的主张予以采信。合同解除后，被告应将房屋及屋内物品恢复原状交还原告，现原告主张缺少1张双人床、1台洗衣机，而被告未举证证明已交还，故本院对原告的上述主张予以采信。被告应就未交还上述物品给原告造成的损失向原告承担赔偿责任。关于赔偿金额，本院综合双方当事人的意见、物品折旧等因素，酌情确定为800元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李窈秋与被告北京中天置地房地产经纪有限公司于二○一九年九月二十三日所签《北京市房屋出租委托代理合同》于二○二○年四月二十一日解除；二、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李窈秋二○二○年四月三日至二○二○年六月二日期间租金差额四千二百元；三、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李窈秋二○一九年一月三日至二○一九年十月三日期间租金差额七千二百元；四、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李窈秋未按约定支付租金的违约金三百元；五、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李窈秋水费八百八十二元、电费二十二元五角二分；六、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李窈秋经济损失八百元；七、驳回原告李窈秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元，由原告李窈秋负担251元（已交纳），由被告北京中天置地房地产经纪有限公司负担70元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  郭天天二〇二〇年七月二十四日书记员  史 可