广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初2676号原告：麦亚添，男，1965年1月1日出生，汉族，住所地广东省吴川市，委托代理人：朱鹏、戴玄伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：张含，男，1982年8月29日出生，汉族，居住地广东省肇庆市高新开发区，委托代理人：谢朝政、彭安淇，分别为广东满祥律师事务所律师、实习人员。原告麦亚添诉被告张含租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告麦亚添及其委托代理人朱鹏、戴玄伟，被告张含及其委托代理人谢朝政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：从2014年起，原告向广州南天商业大广场建设发展有限公司（下称南天公司）承租广州南天国际用品批发市场编号为第3栋41号商铺，经南天同意，原告将41号商铺转租给被告并签订《租赁合同》，租期为2017年8月31日至2019年8月31日。双方约定被告向原告支付租金及其他费用包括两部分：第一部分为10300元，第二部分为原告向南天缴纳的商铺租赁、市场管理费、水电费等费用，同时约定每月1日至20日第二部分费用由被告代为原告向南天公司缴纳。被告自2018年8月1日起拖欠支付相关租赁费用，未经原告同意被告每月仅支付第一部分费用7000元至2019年4月，每月拖欠3300元，之后未支付过租金。被告拖欠2018年8月1日至2019年4月30日第一部分费用差额29700元，2019年5月1日至2019年9月29日第一部分费用50813元，2019年8月1日至2019年9月29日期间第二部分费用59738元，2019年9月份电费531元。为维护原告的合法权益，故向法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付2018年8月1日至2019年9月29日的租金、市场管理费共计140251元；2.判令被告向原告支付2019年9月电费531元；3.判令没收被告的保证金30000元；4.判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。被告辩称：原、被告双方签订的租赁合同属于无效合同，原告应将保证金30000元退还给被告。原告主张的租赁及市场管理费缺乏事实和法律依据。2018年7月起，因广州南天商业大广场建设发展有限公司以升级改造为由，单方面终止合同并关闭停车场、拆卸广告牌、雨棚等破坏市场的行为，故原、被告双方协商一致，自2018年9月起将租金调整为7000元。被告缴纳的保证金30000元，双方同意自2019年5月起至2019年8月的租金从保证金中予以扣减。由于原告与南天公司的租赁合同自2019年8月31日已解除，原告无权向被告收取2019年9月份的租金。南天公司已免除了自2018年7月16日至2019年8月31日的租金和市场管理费，原告主张该部分缺乏事实和法律依据。原告并无证据证明其已垫付2019年9月的电费。经审理查明：2014年8月15日，南天公司（作为出租方、甲方）与原告（作为承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第3栋41号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为1506元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月市场管理费在上一年度的基础上递增8%；从2014年9月1日起至2015年8月31日止市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用50000元，等内容。2017年8月31日，原告麦亚添（出租方、甲方）与被告张含（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市南天商业城3栋41号铺租给乙方经营；租期为两年，从2017年8月31日至2019年8月31日；乙方签订本合同当天向甲方交纳30000元整押金作为保证金，合同期满乙方无任何违约，保证金将无息退还乙方；甲方将铺租给乙方，甲方每月净收租金10300元。乙方需知，南天公司租金综合服务费、工商税务管理及水电费等由乙方支付，乙方须知按每月1日至20日缴交南天公司租金及工商税务费及水电费等，乙方需按日期缴交甲方每月租金在1日至20日前缴交。逾期不缴交南天公司及甲方租金的，乙方视为违约，甲方可收回铺且不予退还保证金；等。2019年5月20日，原告（乙方）与南天公司（甲方）签订《解除协议书》，约定：1.鉴于双方于2014年8月15日签订了《南天市场商铺租赁合同》，由乙方承租甲方位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第3栋41号商铺用于经营酒店用品。现甲乙双方同意于2019年8月31日正式解除《南天市场商铺租赁合同》，甲方同意免除乙方2018年7月16日至2019年8月31日的租金和管理费，乙方应向甲方补齐水电费；2.自《南天市场商铺租赁合同》解除之日，甲方可自行以任何方式处置标的物业；3.乙方应于解除之日前将标的物业内外自有物品全部搬离，否则视为乙方放弃室内外所有物品的所有权，甲方有权以任何方式处理标的物业内外的所有物品；4.因乙方承租物业期间以任何形式收取第三方的任何费用或做出的任何承诺均由乙方继续履行并承担所有责任；5.若乙方未在《南天市场商铺租赁合同》解除日前将标的物业清空后交还给甲方，甲方有权停止提供物业服务、取消本协议免除金额、追缴乙方所欠费用、不退回押金，通过必要的法律手段清退商户并追究乙方其他违约责任；等。2019年5月20日，被告张含向原告出具《承诺书》，载明：本人张含租3栋41号档口从现在到合同期结束，水电费由本人承担。自行搬离至合同期结束8月31日。如果南天追究责任一切由本人张含负责。被告于2019年9月29日搬离案涉商铺。另查明：本院向南天公司发出《协助调查函》，要求南天公司协助查询其是否免除了原告在2018年7月16日至2019年8月31日期间的租金和市场管理费、案涉商铺是否取得房产证、建设工程规划许可证、临时建筑使用许可。南天公司复函称，南天公司已按约定免除麦亚添2018年7月16日至2019年8月31日的租金和管理费；关于案涉商铺的产证问题，在2019年南天市场租了合同纠纷处理过程中，广州市规划和自然资源局《协助司法查询复函》（穗规划资源协查【2019】257号）已经明确。广州市规划和自然资源局曾于2019年4月30日对本院另案协助调查作出《协助司法查询复函》（穗规划资源协查【2019】257号），内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。原告提供了加盖有南天公司收款专用章的《收款收据》，载明：今收到003-141单元，麦亚添交来2019年9月电费531元，还2019年8月电费331元，合计862元。被告对2019年9月份的电费531元没有异议，但认为原告2019年8月31日已与南天公司解除租赁合同，该电费不应由被告承担。在庭审中，原告确认被告向其缴纳了保证金30000元，确认被告按10300元/月标准支付租金至2018年8月；其妻子马建梅有代表原告收取租金的习惯，且马建梅与原告一起在南天市场商铺经营生意。原、被告双方确认合同约定被告每月向原告支付租金10300元即第一部分租金，被告每月按照原告与南天公司签订租赁合同约定的租金、市场管理费标准支付给南天公司即第二部分租金；被告自2018年9月起至2019年4月止每月向原告支付租金7000元，自2019年5月1日起没有再支付租金；双方均没有向南天公司支付2018年8月1日至2019年9月29日第二部分的租金和市场管理费。原、被告双方对如下事实存在争议：一、第一部分租金变更及保证金抵扣租金的问题。被告主张双方协商一致，同意自2018年9月起第一部分租金调整为7000元/月，保证金30000元抵扣2019年5月-8月的租金并提供了一段被告与原告妻子马建梅的录像、微信语音为证。1.录像主要内容是：2018年9月13日，马建梅说我们这些是一减就减两千，一减就减一千，我都没有为了一两百跟你伤神，有什么意思叫；被告说那这样的话，以后每个月7000，那押金要不要动呢；马建梅说押金不用变，什么时候拆，就做到什么时候，就是7000块钱，每一个月就按照转账，不用收钱了，转账有记录好。2.微信语音的主要内容是：2019年5月18日，马建梅说我不去提前一直做下去，南天的租金就一直都要交，你如果想享受免十二个月租金的话，你就，你这里十二月就去了差不多5万，4万8，你现在打7000元给我，我就可以去南天解约，如果不打的话我就不去南天解约，我跟你说，我就跟你奉陪到底。我们的合同还没有到期，我就减了三千三一个月，九月到现在，你看看这里就去了4、5万，南天那里又4万多5万，你就占了便宜差不多10万。你凭良心，这个月的租金7000元你什么时候打过来给我？后面几个月，就在押金顶过去就算了，是不是？等于大家没有拖欠，这样我就去南天解约，你已经拿了差不多10元的便宜了。原告经质证，认为视频是原告不知情的情况下被录下来，不确认是否进行过编辑、筛选，请法庭确认；对于微信语音的真实性、合法性无异议，但认为双方并未协商一致，且原告让步的条件是被告需按照时间支付相应的租金及退还场地，但被告在协商后仍然拒绝支付租金，同时在被告承诺后没有按时交还商铺，导致原告无法按时向南天公司交还商铺而无法享受南天公司减免部分租金优惠。原告在诉讼中向本院申请财产保全，本院于2019年12月23日作出（2019）粤0105财保1066号民事裁定书，裁定冻结被告张含的银行存款170782元；或查封、扣押相应价值的财产。现该民事裁定书已移送执行。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告与南天公司签订了《南天市场商铺租赁合同》及原告与被告签订了《租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，本院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故原、被告双方签订的租赁合同应认定无效。本案争议焦点一为双方是否变更了第一部分租金，二为原告是否有权要求被告支付2018年8月1日至2019年9月29日期间第二部分租金，三为被告应否向原告支付2019年9月1日至9月29日期间第一部分租金。关于第一部分租金是否变更的问题。本院采纳被告的意见，认定原、被告双方自2018年9月起协商一致变更第一部分租金为7000元/月，理由如下：首先，被告提供了录像、微信语音为证，证明被告与原告的妻子马建梅曾协商一致将租金调整为7000元/月。原告虽认为录像存在编辑、筛选的可能，但未能提供证据予以证明。马建梅与原告均在南天市场商铺经营生意，且有代原告收取租金的习惯，故马建梅的意思表示可视为原告夫妻双方的意思表示。其次，被告自2018年9月起至2019年4月以实际按7000元/月的标准向原告支付第一部分的租金，原告并未对租金金额提出过异议。原告如认为被告每月少付租金3300元长达8个月而未提出异议，显然不符合常理。鉴于此，本院认定原、被告双方协商一致同意自2018年9月起变更第一部分租金为7000元/月。关于原告是否有权要求被告支付2018年8月1日至2019年9月29日第二份租金的问题。本院认为原告无权向被告主张第二部分租金，理由如下：一、原、被告双方签订的《租赁合同》约定“南天公司租金综合服务费、工商税务管理及水电费等由乙方支付，乙方需按每月1日至20日缴交南天公司租金及工商税务费及水电费等”，即第二部分租金由被告直接向南天公司支付，并非向原告支付。原告根据与被告签订的《租赁合同》获取的收益为第一部分租金，南天公司免除租金和管理费即第二部分租金没有减损原告第一部分租金的收益；二、原告并未向南天公司支付2018年8月1日至2019年9月29日第二部分租金，且南天公司已明确免除了2018年7月16日至2019年8月31日租金和管理费，即原告的负担没有增加；三、被告提供的微信语音表明原告同意南天公司免除租金、管理费的利益归于被告。故原告要求被告支付2018年8月1日至2019年9月29日第二份租金缺乏依据，本院不予支持。关于被告应否向原告支付2019年9月1日至9月29日期间第一部分租金的问题。本院认为，虽然原、被告双方签订的《租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，而被告实际占有使用案涉商铺至2019年9月29日，故原告要求被告参照合同约定的租金标准支付2019年9月1日至9月29日期间第一部分租金有理，本院予以支持。经计算，该时间段第一部分租金为6766.67元【7000元/月×（29天÷30天）】。《租赁合同》无效，原告应向被告退还保证金30000元。被告应向原告支付2019年5月1日至2019年9月29日期间第一部分的租金为34766.67元【7000元/月×4个月+6766.67元】，被告同意保证金抵扣租金，故被告实际应向原告支付的租金为4766.67元。原告已提供南天公司出具的收款收据，证明其垫付了2019年9月的电费531元，本院予以采信，故被告应向原告支付2019年9月的电费531元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起10日内，被告张含向原告麦亚添支付租金4766.67元、电费531元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3716元、保全费1374元，由原告负担受理费3601元、保全费1331元，被告负担受理费115元、保全费43元。被告在本判决生效之日起10日内向本院缴纳受理费115元，向原告支付保全费43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年七月二十日书记员  徐文慧谭颖诗