广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1047号 原告：卢祥广，男，1987年9月11日出生，壮族，户籍所在地广西南宁市武鸣区，现住南宁市江**。 委托诉讼代理人：钟雄秋，广西沵达律师事务所律师。 被告：广西冠安投资有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路**地王国际商会中心**，统一社会信用代码91450100310167199T（1-1）。 法定代表人：李东泉。 委托诉讼代理人：沈洪森，广西胜涛律师事务所律师。 原告卢祥广与被告广西冠安投资有限公司（以下简称冠安公司）房屋租赁合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院立案后，南宁市中级人民法院裁定指定南宁市西乡塘区人民法院将本案移送至本院审理。本院于2020年4月21日立案受理本案，依法适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告卢祥广及其委托诉讼代理人钟雄秋、被告冠安公司的委托诉讼代理人沈洪森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出的诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年6月21日签订的《新阳美食广场商铺租赁合同》；2.判令被告退还履约保证金36300元；3.判令被告承担资金占用费1314元，计算方式为：以36300元为基数，按一年期LPR利率4.15%，从2019年6月21日起暂计至2020年4月30日，为1314元；4.判令被告承担4900元违约金；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月21日，原告与被告经协商一致，共同签订了《新阳美食广场商铺租赁合同》，内容为原告承租被告位于南宁市商铺，面积363㎡。自2019年8月19日开始计算租期，其中2019年6月19日起至2019年8月18日止，为免租期。第一年租金从2019年6月19日起至2020年6月18日止，每月租金为人民币18150元，履约保证金为36300元。双方口头约定，第一年缴纳租金的时间为2019年8月31日。另，涉案合同第六条载明:“乙方必须按时缴纳租金，如逾期不按时缴纳租金的，甲方按欠交租金总额每日收取3%的滞纳金，超过30天不缴纳租金的，甲方有权解除合同。”合同签订当日，原生即给被告通过银行转账的方式，支付了全部履约保证金。后，原告开始对租赁场地进行装修。然，直至2019年8月26日，原告与被告协商支付租金金事宜时，被告以原告未及时缴纳租金，涉案商铺已转租给第三人为由拒绝原告再次进场。原告与被告多次协商，要求继续履行合同，但被告以合同目的无法实现为由，拒绝了原告的请求。原告认为，原被告之间的租赁合同合法有效，双方应当依法全面履行义务。原告按案涉合同约定完成了支付履约保证金义务，并在规定的时间与被告协商租金缴纳事宜，被告未按合同约定交付商铺，显属违约。被告与原告未约定合同解除事宜，亦无任何法定理由解除合同，合同应当继续履行。综上，为了维护原告的合法利益，特向人民法院起诉，请求继续履行原、被告于2019年6月21日签订的《新阳美食广场商铺租赁合同》。2020年4月29日，原告提交变更诉讼请求申请书，认为本案纠纷案发到现在已近一年之久，原、被告继续履行2019年6月21日签订的《新阳美食广场商铺租赁合同》，已丧失可能。另，原告了解到，涉案商铺已转租给了案外人，再强行要求继续履行，可能给后续执行带来困难。为此，原告将诉讼请求变更为前述诉讼请求。 原告提供的证据有：1.原告身份证复印件；2.《商铺租赁合同》；3.短信截图、微信聊天记录截图；4.企业信用信息报告；5.银行转账证明；6.与装修工人聊天记录；7.支付凭证、网页截图。 被告辩称：1.原告已经违反了双方签订的合同约定，存在违约行为，被告解除原被告双方的合同是符合双方约定的；2.在解除前，被告已经告知原告按时缴纳租金，后因原告没有缴纳，被告已告知原告解除双方签订的合同，也向原告说明可以另外选择其他门面进行承租，但是原告不愿意。按合同约定交纳租金是免租的前提，原告已经占用了案涉店铺两个月，原告缴纳的保证金应作为案涉店铺的租金予以抵扣，所以被告不应返还原告的保证金及支付资金占用费和违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告未向本院提供证据。 本案经庭审举证、质证，本院审查后认为原告提供的证据均能反映本案的真实情况，证据的来源与形式符合法律规定且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的根据。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下： 2019年6月21日，被告冠安公司（出租方、甲方）与原告卢祥广（承租方、乙方）签订一份《新阳美食广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：1.冠安公司将位于南宁市商铺（以下简称租赁物），面积363㎡出租给乙方；2.租期5年，自2019年6月19日至2024年6月18日止，乙方享有2个月的免租期（含装修期），即自2019年6月19日起至2019年8月18日止，免租期内乙方需承担物业费、水电费等相关费用，乙方免租期满次日起为租金计租日，即2019年8月19日起算。如甲方延期交付场地的，则相应的免租期及计租日顺延；3.第一年2019年6月19日起至2020年6月18日止每月租金18150元，第二年2020年6月19日起至2020年6月18日每月租金19058元，第三年2021年6月19日起至2022年6月18日止，每月租金20011元，第四年2022年6月19日至2023年6月18日止每月租金21612元，第五年2023年6月19日起至2024年6月18日止每月租金23341元；4.首次需预付三个月租金54450元，往后租金按季度支付；5.订立合同后，乙方一次性向甲方缴纳合同履约保证金36300元；6.乙方交清首付租金54450元、履约保证金36300元及综合物业服务费、水费、电费（综合物业服务费、水费、电费按月实交）后，即获得商铺使用权。在租赁期间，其使用权可以转让，但必须经甲方同意，由甲方办理转让手续；7.乙方必须实行先交租后使用的原则，乙方必须按时缴纳租金，如逾期不按时缴纳租金的，甲方按欠交租金总额每日收取3%的滞纳金，超过30天不缴纳租金的，甲方有权解除合同，造成的一切损失由乙方全部负责。同日，原告向被告支付了履约保证金36300元。 2019年6月22日，被告将租赁物交付给原告，原告开始进场装修。2019年7月，原告对租赁物进行装修和招租的过程中，支出了楼梯装修费3500元，招租广告费1200元。 原、被告均认可租赁合同的免租期从2019年6月22日起至2019年8月21日。免租期结束后，原告未向被告支付租金。2019年8月27日，被告将租赁物另行出租给他人。原告于2019年8月29日知道被告另行出租租赁物的事实。因协商未果，原告提起诉讼，请求继续履行租赁合同，后变更为本案前述诉讼请求。 本院认为：原告与被告签订的《新阳美食广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 关于原、被告是否存在违约行为的问题。《新阳美食广场商铺租赁合同》虽然没有明确原告首次支付租金的时间，但约定了原告首次需预付三个月的租金，实行先交租后使用的原则。原告的免租期于2019年8月21日届满，故原告应在免租期届满前即2019年8月21日前预付三个月的租金给被告，原告未按时支付，已构成违约。根据《新阳美食广场商铺租赁合同》的约定，原告逾期不按时缴纳租金的，按欠交租金总金额每日收取3%的滞纳金，原告超过30天不缴纳租金的，被告有权解除合同。因被告于2019年8月27日将租赁物另行出租给他人时原告逾期不缴纳租金的期限未满30日，被告可以向原告收取滞纳金，被告行使合同解除权的条件未成就，故被告无权解除租赁合同、收回租赁物另行出租。被告另行出租的行为导致原告无法继续使用租赁物实现合同目的，已构成根本性违约。 关于解除合同、返还履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致,可以解除合同。审理中，原、被告一致同意解除双方订立的《新阳美食广场商铺租赁合同》，本院对此不持异议，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告已向原告收取的履约保证金36300元应当予以返还。 关于原告要求被告支付资金占用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告将租赁物另行出租给他人的行为导致《新阳美食广场商铺租赁合同》无法继续履行，已构成违约，被告收取原告履约保证金36300元给原告造成占用履约保证金期间的利息损失，应当予以赔偿。但被告在《新阳美食广场商铺租赁合同》签订后已将租赁物交付给原告使用，至2019年8月26日并未存在违约行为，原告主张该期间的资金占用费于法无据，本院不予支持。本案中，被告占用履约保证金期间给原告造成的利息损失应以36300元为基数，自2019年8月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至被告返还履约保证金之日止。 关于原告要求被告支付实际损失4900元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告将租赁物另行出租给他人的行为导致《新阳美食广场商铺租赁合同》无法继续履行，已构成违约，应当赔偿给原告造成的损失。原告主张因被告违约导致其发布招租广告花费1200元、支出电费、物业费200元，支出楼梯装修费3500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定,《新阳美食广场商铺租赁合同》约定在租赁期间，原告的商铺使用权可以转让，但必须经被告同意。原告承租商铺后又对外发布招租广告，其支出的招租广告费并不是被告订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，因此原告诉请要求被告赔偿招租广告费1200元，于法无据，本院不予支持。原告享有的免租期内含有装修期，双方签订合同后，被告将租赁物交付给原告，原告开始进场装修。原告因对租赁物进行装修支出的楼梯装修费3500元，属于被告订立合同时应当预见到因违反合同可能造成的损失，故原告请求被告赔偿楼梯装修费3500元，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。《新阳美食广场商铺租赁合同》约定综合物业费、水费、电费按月实交，因原告未提交证据证明其已实际向相关单位支出了电费、物业费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应由其承担不利的法律后果，故本院对原告请求被告赔偿电费、物业费200元，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告卢祥广与被告广西冠安投资有限公司于2019年6月21日签订的《新阳美食广场商铺租赁合同》； 二、被告广西冠安投资有限公司返还给原告卢祥广履约保证金36300元； 三、被告广西冠安投资有限公司支付给原告卢祥广资金占用费[计算方式：以36300元为基数，自2019年8月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至被告返还履约保证金之日止]； 四、被告广西冠安投资有限公司赔偿给原告卢祥广楼梯装修费损失3500元； 五、驳回原告卢祥广的其他诉讼请求。 案件受理费1172元（原告已向南宁市西乡塘区人民法院预交2343元，案件适用简易程序审理减半收取），由被告广西冠安投资有限公司负担。原告卢祥广多预交的案件受理费按规定予以退回。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  梁 哲 二〇二〇年七月十四日 法官助理  王 琳 书 记 员  梁敏婕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。