成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初675号 原告：徐亚琴，女，1970年11月4日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：王荣香，女，1948年4月24日出生，汉族，住四川省江油市，系母女关系。 委托诉讼代理人：高超刚，四川英冠律师事务所律师。 被告：成都万科锦西置业有限公司，住所地成都市金牛区金泉街道两河路**。 法定代表人：石飞，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨婉，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘燕茹，泰和泰律师事务所律师。 原告徐亚琴与被告成都万科锦西置业有限公司（以下简称“万科锦西公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐亚琴的委托诉讼代理人王荣香、高超刚，被告万科锦西公司的委托诉讼代理人杨婉、刘燕茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐亚琴向本院提出诉讼请求：1．判令万科锦西公司支付徐亚琴违约金107293.2元；2．案件受理费由万科锦西公司承担。庭审中，徐亚琴明确违约金计算方式：以总房款1164964元为基数，按照每日万分之三的利率从2017年10月1日计算至2018年8月4日。事实和理由：2016年5月25日，徐亚琴与万科锦西公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：徐亚琴购买万科锦西公司开发的位于金牛区××街道××村××组××幢××层××号房屋，总价款为1164964元。合同还对房屋交付时间及手续、逾期交房责任、保修责任等内容进行了约定。2017年9月20日，徐亚琴验收房屋时，发现案涉房屋门窗、墙面等出现多处问题，故要求万科锦西公司维修好后再交付房屋。截止2019年8月，案涉房屋还存在漏水等问题。2018年8月4日，万科锦西公司为徐亚琴办理了交房手续。自2017年10月1日起至2018年8月4日止，万科锦西公司共逾期交房307天，按合同约定，万科锦西公司应向徐亚琴支付违约金107293.2元。为维护徐亚琴的合法权利，现诉至法院，望判如所请。 万科锦西公司辩称，徐亚琴诉称无事实及法律依据。万科锦西公司已按照合同及其附件、补充协议的约定履行完毕交房义务，对于房屋质量问题应承担整改修复责任而非逾期交房责任，主要理由：1．案涉房屋达到了商品房买卖合同第十五条约定的交付条件，即在交付期限2017年9月30日前，取得五方竣工验收报告、实测报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书及分户验收结果表，徐亚琴无合同约定或法律规定的理由拒绝收房，视为万科锦西公司已按期交付房屋，故万科锦西公司不应承担逾期交房责任；2．徐亚琴收到万科锦西公司交房通知后现场验房，认为房屋存在乳胶漆不平整等装饰装修的问题，因此拒绝收房，案涉房屋不存在徐亚琴所诉称的卫生间漏水问题，根据买卖合同约定，针对装修装饰的瑕疵，万科锦西公司应承担及时更换或修复的责任，装修装饰瑕疵不属于房屋地基基础和主体结构问题，不影响合同目的的实现，徐亚琴逾期交房的主张没有事实和法律依据；3．案涉房屋已于2017年9月30日交付徐亚琴，房屋交付后则不应适用合同十八条约定的“修复后再交付”条款；4．若法院认定万科锦西公司构成逾期交房，徐亚琴主张的违约金过高，请求法院予以调减。 本院经审理认定事实如下： 2016年5月25日，徐亚琴与万科锦西公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1．徐亚琴购买万科锦西公司开发的位于金牛区××街道××村××组××幢××层××号房屋，总价款为1164964元；2．商品房交付条件：该商品房交付给徐亚琴时应取得《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；3．交付时间：万科锦西公司在2017年9月30日前向徐亚琴交付该商品房；4．修复：徐亚琴查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由万科锦西公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞，（3）门窗翘裂、五金损坏，（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；5．逾期交房责任：逾期在15日后，徐亚琴要求继续履行合同的，合同继续履行，万科锦西公司按日计算向徐亚琴支付全部房价款万分之三的违约金；6．商品房质量：发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，应及时更换、修理，给徐亚琴造成损失的，万科锦西公司承担相应赔偿责任；7．保修责任：保修期内，因万科锦西公司对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给徐亚琴造成损失的，万科锦西公司承担赔偿责任；8．补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由万科锦西公司承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除徐亚琴主要权利内容的，仍以本合同为准。 2017年9月22日，万科锦西公司在天府早报刊登《万科国宾润园一期7、8、9、10栋交付公告》，载明：“万科国宾润园一期7、8、9、10栋将于2017年9月30日在现场盛大交付……”。 2018年1月24日，案涉房屋客厅天花板出现石膏板开裂，徐亚琴向万科锦西公司进行报修。 2018年8月4日，成都万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与王荣香签订《客户钥匙/物品签收单》。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》补充协议、《客户钥匙/物品签收单》、报修单截图等证据及双方当事人当庭陈述在案予以证实。 本院认为，徐亚琴与万科锦西公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据查明的事实，本案的争议焦点为：徐亚琴主张万科锦西公司因案涉房屋质量问题造成逾期交房的违约事实及违约责任是否成立。对此，万科锦西公司抗辩2017年9月30日案涉房屋已具备交付条件，房屋装修瑕疵并未导致合同目的不能实现。徐亚琴拒收房屋，应视为万科锦西公司的房屋交付义务已经履行完毕。 首先，万科锦西公司作为出卖方，完成交房义务的主要内容应包括按合同约定内容提交能够证明房屋已达成交付条件的相关资料，同时，还应满足购房人收房时达到正常使用的条件。根据本案查明事实徐亚琴收房时，房屋质量确实存在问题，不能满足徐亚琴正常使用的条件，故不能认定万科锦西公司已完成交房义务，其前述抗辩意见，本院不予采纳。万科锦西公司应就合同约定交房日期2017年9月30日至徐亚琴实际收房日期2018年8月4日期间造成延误交房的违约事实承担违约责任。 其次，关于万科锦西公司的违约责任认定问题。徐亚琴主张的违约金额107,293.2元（以1,164,964元为基数，按每日万分之三的利率标准，从2017年10月1日起计算至2018年8月4日）。对此，万科锦西公司抗辩违约金过高。本院认为，万科锦西公司因所交房屋的质量问题造成徐亚琴无法正常使用，但案涉房屋修复期间仍可部分使用，故万科锦西公司抗辩违约金过高的意见，本院予以采纳。结合万科锦西公司实际违约情况，且徐亚琴未举证证明其具体损失情况，本着公平原则，本院酌定万科锦西公司支付违约金53,646.6元；徐亚琴超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法＜司法解释二＞》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都万科锦西置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐亚琴违约金53,646.6元； 二、驳回徐亚琴的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,446元，减半收取计1,223元，由成都万科锦西置业有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇二〇年七月十三日 书记员 田媛媛