广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1840号原告：苏建兰，女，1964年10月28日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区************，公民身份号码***********。委托诉讼代理人：罗子均，广东西江律师事务所律师。被告：肇庆市高要区中天恒基置业有限公司，住所地广东省肇庆市高要区*************，统一社会信用代码********。法定代表人：梁亚广，该公司经理。委托诉讼代理人：范露菁，该公司员工。原告苏建兰与被告肇庆市中天恒基置业有限公司（以下简称中天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏建兰的委托诉讼代理人罗子均，被告中天公司的委托诉讼代理人范露菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏建兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交楼违约金至实际交付房产之日止（以购房款总数683673元为基数，按照日万分之1.2的标准计算，从2019年1月1日起暂计算至2020年6月18日，共535天，为43891.81元，其余违约金按照日万分之1.2的标准计至被告实际交付案涉房产给原告之日止）；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年12月23日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告向原告出售位于肇庆市高要区*********，总价为683673元，约定被告于2018年12月31日前向原告交付该商品房。同时，合同第十二条约定：“逾期超过90日交楼的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.2的违约金。”截止到起诉之日止，被告尚未向原告交付约定的商品房，被告应立即交付商品房，同时还应向原告支付至实际交付房产之日止的逾期交楼违约金。原告特向人民法院起诉，请求判如所请。被告中天公司辩称，我公司逾期交房的行为属于法律规定的不可抗力的行为，不应承担违约责任，请求驳回原告的所有诉讼请求。具体意见如下:一、肇庆市高要区***********的土地原属于高要市物资公司所有，属于三旧改造项目，高要市物资公司于2013年10月18日对外公开召集合作投资者。后经多方介绍引进，我公司同意与高要市物资公司进行合作开发,高要市物资公司提供土地，我公司提供资金，按照比例分配建成后的物业，并签订了书面的《合作合同》。后来因为政策原因，该块土地的开发需要进行公开的招拍挂手续，需预交土地转让款。经我公司、高要市物资公司、国土局、国资委等多部门口头协商并达成一致意见，由我公司预先支付土地转让款给高要市物资公司，事后再由高要市物资公司将上述款项退还给我公司进行开发使用；其后，解除了《合作合同》，补签了《国有土地使用权转让合同》。但截至至今，高要市物资公司一直未将该笔土地转让款1000多万退还给我公司，导致我公司开发过程中资金严重困难，高要市物资公司后来以我公司违约为由，查封了上述小区物业，导致我公司不能向购房者按照约定的时间交付房屋，因此我公司认为，该逾期交房的责任不在我公司，属于不可抗力。二、由于近几年以来，市场经济整体不好，再加上去年底爆发的新冠肺炎疫情影响，也导致了我公司在运作上产生很大障碍，也是造成不能向购房者按期交房的次要原因。三、原《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的违约金的标准过高，希望法院根据目前社会的经济状况及企业的困难予以调整。综上，我公司认为，原告起诉我公司逾期交房的理由不成立，我公司的行为属于不可抗力，不应承担违约责任。故请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定如下案件事实：2017年12月23日，苏建兰与中天公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定苏建兰向中天公司购买位于肇庆市高要区******。该商品房按套计算价款，总价款为人民币683673元。合同第十一条交付时间和手续第（一）项约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；第（二）项约定“……但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到不能排除的问题；3、水、电力供应异常，连续停水停电或水电、市政配套设施批准及安装延误；4、因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成延误……”第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，……买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.20的违约金。合同签订后，苏建兰已依约向中天公司支付了购房款683673元，但中天公司至今未能将上述商品房交付给苏建兰，且中天公司陈述案涉商品房所在楼盘的建设工程至今尚未竣工验收。本院认为，原告苏建兰与被告中天公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行合同。上述合同订立后，苏建兰依约向中天公司付清购房款，已履行其应履行的义务，中天公司也应依约在2018年12月31日前交付符合合同约定的商品房。中天公司至今未依约交付案涉商品房，已超过合同约定的交房期限。中天公司抗辩认为，由于其与高要市物资公司的纠纷，导致涉案商品房所在的小区物业被查封和新冠肺炎疫情的爆发，构成了合同履行过程中的不可抗力，故可以免责。对于中天公司的该抗辩意见，本院认为，第一，中天公司与案外人因合作开发XXX的土地产生纠纷属于另一民事法律关系，即使双方发生争议引致XXX小区被法院查封而导致延迟交房，也是中天公司自身应当承担的商业风险，不构成不可抗力。第二，合同双方约定在2018年12月31日前交房，而新冠肺炎疫情爆发于2020年年初，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，中天公司主张的不可抗力事由在其迟延履行后发生，中天公司不能以此主张减免违约责任。第三，双方签订的《商品房买卖合同》虽然有遭遇不可抗力等原因，出卖人可据实延期的交楼等条款，但中天公司作为出卖人未依合同约定将相关延期事由告知买受人，故中天公司以不可抗力主张免责也不符合合同约定的条件。综上，中天公司的上述抗辩主张理据不足，本院不予采纳。中天公司应依约承担支付逾期交房违约金的违约责任。依照《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房的违约金自最后交付期限的第二天（即2019年1月1日）起按苏建兰已付房价款683673元的万分之一点二的标准按日计算，根据苏建兰的诉请，暂计至2020年6月18日为43891.81元（683673元×日万分之一点二×535天），以后计至中天公司将案涉商品房实际交付苏建兰使用之日止。引起本案纠纷是中天公司违约所致，其应对本案纠纷负全责。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：被告肇庆市中天恒基置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏建兰支付逾期交房违约金43891.81元（该违约金暂计至2020年6月18日，之后的违约金按已付房价款683673元的万分之一点二的标准按日计算，计至被告肇庆市中天恒基置业有限公司将案涉商品房实际交付原告苏建兰使用之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元，由被告肇庆市中天恒基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 赖小桃二〇二〇年七月三十日法官助理 许舒靖书 记 员 彭杰杰