广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终14277号上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳睿士酒店管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区大浪街道华荣路**，统一社会信用代码：91110106082876988H。法定代表人：肖奇。委托诉讼代理人：王辉，广东证鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东旭，广东证鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市罗湖区金之军海友宾馆，经营场所：广东省深圳市罗湖区笋岗街道宝岗路时尚新居**二，**，统一社会信用代码：92440300L74239391G。经营者：程天明。委托诉讼代理人：高婷婷，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳勇，广东百朋律师事务所实习律师。上诉人深圳睿士酒店管理有限公司（以下简称睿士公司）因与被上诉人深圳市罗湖区金之军海友宾馆（以下简称海友宾馆）合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。睿士公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第五项；2.改判海友宾馆向睿士公司退还委托经营保证金35万元；3.改判海友宾馆向睿士公司支付违约金200万元；4.改判海友宾馆向睿士公司支付装修损失65万元；5.本案一审受理费及二审上诉费由海友宾馆承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，案涉委托合同酒店经营的营业范围包括二、三层及四楼。睿士公司在与海友宾馆签订《酒店委托经营合同书》之前，海友宾馆就将案涉房屋的二、三层及四楼作为酒店经营。双方签订《酒店委托经营合同》后，海友宾馆按现状将涉案酒店移交给睿士公司经营时，整个酒店的营业地域范围已经涵盖了四楼，违建事实早已存在。在经营过程中，四楼每月实际有收取房费，根据酒店收入系统显示，四楼占酒店总房费收入比例的25.41%。虽然合同约定四楼无偿使用，但海友宾馆实际有收取四楼的房费收益，该《酒店委托经营合同》中约定“无偿”仅仅是为了规避、隐瞒该酒店四楼属于违法建筑，且消防不合格的事实。根据权利、义务对等原则，海友宾馆享受了四楼带来的收益，就应当承担相应的风险和责任。根据《酒店委托经营合同》第八条第1点，以及第十一条第三项第2点，双方明确约定海友宾馆交付的房屋须符合酒店经营相关的各项条件及要求（如消防、公安、工商等要求），如有问题一概由海友宾馆负责。同时约定睿士公司有解除合同的权利。涉案酒店二、三、四楼属于一个整体，在实际履行过程中，四楼并没有排除在外。四楼不能正常使用，必然会损害睿士公司利益，导致合同目的无法实现。虽然委托合同约定了酒店坐落于深圳市罗湖区，但并不是双方的真实意思表示，只是海友宾馆在起草合同时，刻意规避风险、逃避责任所为，与基本事实不符。因此，睿士公司认为一审法院查明事实有误，酒店应当包括二、三层及四楼。二、案涉委托合同的违约方是海友宾馆，海友宾馆应当承担相应的违约责任。根据睿士公司提交的深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队的集体议案记录及现场被查封的封条照片显示，2018年03月26日，案涉的“海之友”酒店四楼因消防问题，被深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队查封。海友宾馆承诺的条件无法成就，酒店也无法盈利，海友宾馆已经违约。睿士公司认为海友宾馆违约在先，交付的房屋四楼达不到消防要求，不能保证正常经营使用，严重影响睿士公司的正常经营，致使酒店无法盈利，合同目的无法实现。海友宾馆已经违反了《酒店委托经营合同》第十二条第五项约定，导致合同无法根本履行。根据《酒店委托经营合同》第十二条第二项约定睿士公司有权要求海友宾馆退还已收取的委托经营费，并支付睿士公司为经营酒店投入的装修损失；根据第十二条第三项的约定，睿士公司有权要求海友宾馆退还35万元的委托经营保证金，并要求海友宾馆赔偿违约金200万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，可以解除合同。三、关于睿士公司主张的装修损失部分，睿士公司向一审法庭提交了有关装修合同、《装修明细表》、付款凭证等证据，一审法院也委托了深圳市国晨工程造价咨询有限公司对案涉酒店的整体翻新装修及设备工程价款进行鉴定，虽因鉴定范围等问题未能进行鉴定，但考虑到睿士公司已经实际投入了装修，睿士公司离场后海友宾馆也在占有使用，海友宾馆有获利行为，应当赔偿睿士公司的装修损失。睿士公司在二审法庭调查程序中补充如下事实和理由：一、从合同第八条约定明确委托经营酒店包括房屋设施与现状交付的标的物，也就是第二、三、四层，海友宾馆交付的标的符合酒店经营的各项要求是睿士公司受托经营涉案酒店的前提，第四层从面积上占三分之一，从收益上占四分之一以上，无法正常使用必然导致本案委托经营的目的无法实现，因此海友宾馆应当按照合同承担相应的违约责任。二、某一层即使无偿提供给睿士公司使用，也是海友宾馆对其自身权利的放弃，与合同约定的海友宾馆应当确保交付的标的能够正常经营的合同义务，两者并无必然关联，自动放弃某一权利并不意味着就免于承担合同的相应义务。三、合同提到第四层无偿使用是规避承担责任，并非合同双方的真实意思表示，从常理判断，海友宾馆及经营者程天明作为酒店行业的专业人士，其必然清楚高楼层才是酒店的盈利点，没有理由反而将高楼层无偿提供给睿士公司使用，而实际情况是海友宾馆收取的费用已经考虑了第四层的收益，在第四层因消防问题被查封后，海友宾馆也愿意对相关的收益进行减免。海友宾馆辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回睿士公司的全部上诉请求。睿士公司向一审法院起诉请求:1.海友宾馆向睿士公司退还委托经营保证金35万元；2.海友宾馆向睿士公司支付违约金200万元；3.海友宾馆向睿士公司赔偿装修损失暂计65万元（具体以评估鉴定为准）；4.海友宾馆向睿士公司退还免租期期间的剩余固定收益费5万元；5.海友宾馆向睿士公司退还2018年1月份至2018年3月份应予减免的经营收益费2.5万元；6.本案诉讼费由海友宾馆承担。海友宾馆反诉请求：1.睿士公司已缴纳的委托经营保证金35万元归海友宾馆所有；2.睿士公司支付已拖欠的酒店委托经营保底收益359925.35元；3.睿士公司支付拖欠的水电费22625.05元；4.本诉诉讼费及反诉诉讼费由睿士公司承担。一审法院认定事实：2016年4月26日，睿士公司与海友宾馆签订了一份《酒店委托经营合同书》（合同编码：07XX26），该份《酒店委托经营合同书》约定海友宾馆将海友宾馆的经营管理权委托给睿士公司，并约定了酒店基本情况、房屋的用途、委托经营期限、委托经营期间的经营收益分配方式、睿士公司缴纳的经营保证金的退还情形、双方单方解除合同的情形、违约责任等内容。具体如下：1、该酒店坐落于深圳市罗湖区；2、房屋的用途为经营酒店，海友宾馆承诺给睿士公司提供正常的生产经营条件其中四楼提供给睿士公司无偿使用；3、委托经营期限自2016年5月1日至2024年6月30日，共计8年。其中2016年5月1日至2016年5月30日为装修期，装修期睿士公司无需支付酒店委托经营保底收益10万元，此款分两年免除，在公历每年12月减除5万元整；4、委托期间睿士公司应按月向海友宾馆支付酒店的委托经营保底收益。该经营保底收益由固定收益和浮动收益组成，固定收益为10万元/月，该固定收益在委托经营期间内保持不变。浮动收益在委托期间每三年递增5%（即5%/3年递增），在委托期间的第一年至第三年为75000元/月（即2016年5月至2019年4月30日租金为75000元/月），睿士公司在本合同签订当日即付给海友宾馆委托经营保证金350000元，睿士公司按月支付甲方委托经营收益，委托经营保底收益于每月20号前支付；5、在委托期间因酒店经营产生的水电费、网费、能源费等经营费用由睿士公司承担；6、睿士公司有下列行为之一的，海友宾馆有权单方解除合同，收回该酒店：①迟延支付委托经营收益超过30天；②延迟交纳各种经营各项费用应由海友宾馆承担的费用超过30天；③擅自拆改、变动或损坏经营酒店使用房屋主体结构的；④利用该酒店从事违法活动的；7、在委托经营期间，因睿士公司原因导致《酒店委托经营合同书》不能履行的，睿士公司已缴纳的委托经营保证金不予退还。同时睿士公司应无条件退出涉案宾馆，其就涉案宾馆的改建和装修等不可移动的设施、设备及装饰装修由睿士公司无条件交付给海友宾馆。2018年2月1日，睿士公司、海友宾馆又签订了一份《酒店委托经营合同补充协议书》，约定酒店委托经营期限内，从2018年1月1日开始每年减免一个月承包费即10万元整，于每年12月扣除该承包费。合同签订后，睿士公司依约向海友宾馆支付了委托经营保证金350000元。睿士公司于2018年5月18日向海友宾馆支付了海友宾馆涉案酒店2018年4月份的利润21282.6元，于2018年6月22日向海友宾馆支付了涉案酒店2018年5月的利润18792.25元。海友宾馆于2018年8月16日缴纳了涉案酒店2018年7月水电费22625元。2018年8月2日，睿士公司向海友宾馆邮寄了一份《通知》，注明因睿士公司被要求从深圳市罗湖区笋岗街道宝岗路海之友酒店撤离，2018年8月1日11时，睿士公司已从该酒店完全撤离，酒店的场地和经营管理权已由海友宾馆完全接管。撤离时，海之友酒店内归睿士公司所有的物品，因海友宾馆拒绝返还而未办理。睿士公司郑重声明：在海之友酒店内发生的一切损害我公司合法权益的行为，睿士公司均保留追究相关主体法律责任的权利。海友宾馆于2018年8月3日收到该份通知，海友宾馆对此份《通知》不予认可。在本案审理过程中，睿士公司要求对位于深圳市罗湖区笋岗街道宝岗路时尚新居一栋二、三、四层的海之友酒店内的装修及设备进行评估，我院委托深圳市国晨工程造价咨询有限公司进行评估，后因睿士公司、海友宾馆双方未能提供未装修前的原貌、装修工程翻新图纸及其相关资料导致无法评估，睿士公司支出鉴定费5878.72元。一审法院认为，睿士公司与海友宾馆之间签订的《酒店委托经营合同书》及《酒店委托经营合同补充协议书》是双方真实意思表示，形成合法有效的合同法律关系，双方合法权益均受法律保护。综合双方主张及抗辩，本案争议的焦点问题：一、本案涉案委托合同酒店经营的营业范围是否包括四楼；二、关于合同违约的认定及双方责任承担；三、剩余固定收益费5万元以及2018年1月份至2018年3月份应予减免的经营收益费2.5万元退还问题；四、2018年4月-7月经营保底收益的支付问题；五、关于2018年7月水电费承担问题。一、本案涉案委托合同酒店经营的营业范围是否包括四楼的问题，睿士公司主张酒店的经营是包含了2、3、4楼，而海友宾馆主张只包含2、3楼的酒店经营。该院认为，《酒店委托经营合同书》已明确约定海友宾馆将海友宾馆的经营管理权委托给睿士公司，并约定了酒店基本情况、房屋的用途等内容。该合同已明确该酒店坐落于深圳市罗湖区笋岗街道宝岗路时尚新居一栋二、三层，海友宾馆承诺给睿士公司提供正常的生产经营条件其中四楼提供给睿士公司无偿使用，海友宾馆的工商注册的经营场所也仅为深圳市罗湖区笋岗街道宝岗路时尚新居一栋二、三层，并不包括四层，睿士公司对此应是明知的，其签订合同时应注意相关合同条款，承担相应的法律责任，不得以二、三、四层是一个整体和现状来主张权利。故该院认定涉案委托合同酒店经营的营业范围为深圳市罗湖区笋岗街道宝岗路时尚新居一栋二、三层，并不包括四楼。二、关于合同违约的认定及双方责任承担的问题，睿士公司于2018年8月3日向海友宾馆送达了《通知》，睿士公司主张解除合同的理由是因为酒店的4楼被查封了，导致合同目的无法实现，睿士公司以此被迫解除合同。海友宾馆对此不予认可，海友宾馆主张睿士公司未足额支付2018年4月、5月经营收益，未支付2018年6月、7月的经营收益，并拖欠2018年7月的水电费，并被行政机关进行多次行政处罚，睿士公司的上述行为已经构成了严重违约，该情形在酒店委托经营合同书第11条第4项进行了明确约定，海友宾馆可单方解除合同。该院认为，如前所述，涉案酒店的经营范围并不包括四楼，睿士公司、海友宾馆均确认二、三楼均能正常使用，睿士公司被迫解除合同的理由不能成立，属违法解除，由此造成的法律后果由睿士公司自行承担。根据合同约定，因睿士公司原因导致《酒店委托经营合同书》不能履行的，睿士公司已缴纳的委托经营保证金不予退还。同时睿士公司应无条件退出涉案宾馆，其就涉案宾馆的改建和装修等不可移动的设施、设备及装饰装修由睿士公司无条件交付给海友宾馆。故对于睿士公司要求海友宾馆退还委托经营保证金35万元、支付违约金200万元；赔偿装修损失暂计65万元的诉讼请求不予支持，海友宾馆无需退还委托经营保证金35万元。另在本案审理过程中，睿士公司要求对位于深圳市罗湖区笋岗街道宝岗路时尚新居一栋二、三、四层的海之友酒店内的装修及设备进行评估，该院委托深圳市国晨工程造价咨询有限公司进行评估，后因睿士公司、海友宾馆双方未能提供未装修前的原貌、装修工程翻新图纸及其相关资料导致无法评估，睿士公司支出鉴定费5878.72元，现因睿士公司的该项诉讼请求未得到支持，故鉴定费由睿士公司自行负担。三、关于剩余固定收益费5万元以及2018年1月份至2018年3月份应予减免的经营收益费2.5万元退还问题，睿士公司主张海友宾馆依合同约定应当退还，海友宾馆主张睿士公司违约应不予退还。该院认为，本案虽睿士公司违约，但海友宾馆仍应按合同约定退还相应费用，应继续履行。涉案合同约定装修期睿士公司无需支付酒店委托经营保底收益10万元，此款分两年免除，在公历每年12月减除5万元整，现减除时间已到，故海友宾馆应向睿士公司退还委托经营保底收益5万元。关于2018年1月份至2018年3月份应予减免的经营收益费，根据《酒店委托经营合同补充协议书》的约定，酒店委托经营期限内，从2018年1月1日开始每年减免一个月承包费即10万元整，于每年12月扣除该承包费。依据合同约定，经核算，海友宾馆应减免睿士公司承包费2.5万元（10万元÷12月×3月）。四、关于2018年4月-7月经营保底收益的支付问题，海友宾馆主张，根据《酒店委托经营合同书》的约定，睿士公司应按月足额向海友宾馆支付酒店经营保底收益10万元/月及经营费。然而，睿士公司2018年4月仅支付经营保底收益21282.6元，2018年5月仅支付经营保底收益18792.25元。2018年6月及7月的经营保底收益均分文未付，截止睿士公司自行搬离涉案宾馆时所拖欠的经营保底收益达359925.35元。睿士公司主张，睿士公司与海友宾馆经口头协商达成一致意见由睿士公司结清2018年3月31日之前的经营收益后，从2018年4月份开始，睿士公司不再支付每月固定的10万元收益费，而是仅支付合同约定的租金78750元和扣除人工、水电费等必要支出后的利润。睿士公司在2018年5月18日支付了4月份的利润21282.6元，2018年6月22日支付了5月的利润18792.25元，海友宾馆对这一约定以实际收取利润的方式予以认可，因此海友宾馆要求睿士公司支付酒店委托经营保底收益359925.35元无任何事实依据，不应得到法庭支持。该院认为，关于2018年4月-7月经营保底收益的支付问题，睿士公司提交的证据证明有与海友宾馆一直有协商，经协商达成一致意见由睿士公司结清2018年3月31日之前的经营收益后，从2018年4月份开始，睿士公司不再支付每月固定的10万元收益费，而是仅支付合同约定的租金78750元和扣除人工、水电费等必要支出后的利润。睿士公司也依约支付了相应利润。现海友宾馆也未提供证据证明睿士公司2018年4月-7月尚有多余的利润未支付，故该院认为睿士公司无需再另行支付海友宾馆2018年4月-7月经营保底收益，故对于海友宾馆的该项反诉请求，该院不予支持。五、关于2018年7月水电费承担问题，根据合同约定，水电费由睿士公司承担，海友宾馆于2018年8月16日缴纳了涉案酒店2018年7月水电费22625元，故睿士公司应支付给海友宾馆。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、海友宾馆无需向睿士公司退还委托经营保证金350000元；二、海友宾馆于判决生效之日起五日内向睿士公司退还剩余固定收益费50000元；三、海友宾馆于判决生效之日起五日内向睿士公司退还2018年1月份至2018年3月份应予减免的承包费25000元；四、睿士公司于判决生效之日起五日内向海友宾馆支付2018年7月水电费22625元；五、驳回睿士公司的其他诉讼请求；六、驳回海友宾馆的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费15700元，由睿士公司负担14862元，海友宾馆负担838元。反诉案件受理费5563元，由睿士公司负担3445元，由海友宾馆负担2118元。鉴定费5878.72元，由睿士公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，二审的争议焦点是睿士公司能否以涉案酒店大楼第四层因未获消防许可而被查封为由主张合同目的无法实现进而解除涉案合同。双方当事人签订的涉案《酒店委托经营合同》明确约定“该酒店坐落于……一栋二、三层”，“其中四楼提供给睿士公司无偿使用”，而且，该宾馆的工商登记资料所载的经营场所也未包括第四层。由此可见，双方当事人签订合同所涉酒店经营场所应为或至少主要应为酒店大楼的第二、第三层，故即使大楼第四层因未获消防许可而被查封，在双方当事人均认可大楼第二层、第三层能够正常使用的情形下，也不能视为涉案合同目的无法实现，睿士公司的上述主张缺乏合同及其他事实依据，本院不予采信。况且，涉案合同明确约定“酒店交付后，经营酒店相关的各种证件（包括但不限于特种行业许可证、消防开业前检查意见书、营业执照……）应交睿士公司”，涉案酒店于2016年5月交付给睿士公司，如果睿士公司关于酒店第四层的正常使用事关实现合同目的等重大事项的主张属实，则睿士公司作为专业的酒店经营管理公司，理应明白消防许可对于酒店正常经营的重要性，应当及时要求海友宾馆向其提供第四层的消防许可证，但直至近两年后该第四层被查封之前，并无证据证明睿士公司曾就此向海友宾馆提出异议，明显不合常理。再结合合同关于酒店经营场所仅系大楼第二层、第三层，而第四层系无偿提供给睿士公司使用等约定，可知第四层的使用情况并不涉及合同目的能否实现，睿士公司以海友公司供其无偿使用的大楼第四层被查封为由主张解除合同，既有悖诚信原则，亦有违公平原则，导致合同权利义务严重失衡，本院不予支持。由于合同约定，因睿士公司原因导致合同不能履行的，其已缴纳的委托经营保证金不予退还，并应无条件退出宾馆，就宾馆的改建和装修等不可移动的设施、设备及装饰装修无条件交付给海友宾馆，因此，在睿士公司无权解除涉案合同且拒绝继续履行合同的情况下，睿士公司要求海友宾馆向其退还委托经营保证金、赔偿装修损失、支付违约金，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，睿士公司上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由深圳睿士酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康  春  景审判员 李  兴  旺审判员 王  丹  妮二〇二〇年七月八日本件与原本核对无异书记员 许蓓珣（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。