湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终404号上诉人（原审被告）：李晟新，男，1973年8月21日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：甘国营，湖北周成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣阳市好百年物业服务有限公司，住所地湖北省枣阳市襄阳路**。法定代表人张杰，该公司经理。上诉人李晟新因与被上诉人枣阳市好百年物业服务有限公司（以下简称好百年物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李晟新的委托诉讼代理人甘国营，被上诉人好百年物业公司的法定代表人张杰到庭接受询问。本案现已审理终结。李晟新上诉请求：1.撤销湖北省枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初1767号民事判决的第一项，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决认定上诉双方之间形成物业服务合同关系并判令上诉人偿付被上诉人物业服务费及垃圾费事实不清，证据不足。1.一审判决查明部分称，“庭审中原告提交了被告交纳水电费发票4张，可以证实原告提供了物业管理服务”，首先该收据属被上诉人单方制作，其次该收据封面显示的是海天丽苑公司的收据，被上诉人选摘的收据也没有交费主体的签字确认，不能单独作为认定案件事实的依据。同时在庭审中，我方已列举证据证实我方一直向海天丽苑公司交纳水、电费，因此不能以该4张发票就认定被上诉人向上诉人提供过任何物业服务。一审判决中本院认为部分“原告在提供物业服务期间，未及时分清该部分物业的交费主体，并没有证据证实其向业主李晟新催收过，……”根据被上诉人提供的发票可知其应是明知上诉人为该部分物业的交纳主体，却一直未向上诉人主张过权利，因此一审的上述认定属前后矛盾事实不清。2.根据枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初2591号民事判决书可知，《建设工程施工许可证》显示海天丽苑6号楼，合同开工日期为2010年1月23日，合同竣工日期为2010年11月23日，并于2012年7月办理竣工验收手续。上诉人虽与建设单位于2010年1月18日签订《商品房买卖合同》，但并不当然于合同约定的交付日就已接收该房屋，成为物业服务合同确定的义务主体。本案中，上诉人是于工程竣工验收后才收房，一审法院却以合同约定的交付时间为上诉人接收房屋的实际，属事实不清，证据不足。3.上诉人的物业属独立物业，事实上也不可能与被上诉人之间存在物业服务合同关系。4.一审判决既认定没有证据证实被上诉人向上诉人主张过权利，后又称被上诉人于2014年向法院主张过权利，该案未过诉讼时效，属前后矛盾。本案庭审中，被上诉人自认其在2012年离开海天丽苑小区前，曾找过李晟新，并且根据其提供的发票可知，其是明知该部分物业的交费主体为李晟新，但截止起诉之日，长达九年的时间被上诉人从未向上诉人主张过权利。根据《民法总则》第一百八十八条规定，本案已过诉讼时效。好百年物业公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，有法律规定和合同规定及类似判决，如果上诉人要求撤销，说明生效的判决也是错误的，合同是不成立的。好百年物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李晟新支付物业费38027元、垃圾清运费9506元、滞纳金7605元，共计55138元；2.本案诉讼费用由李晟新承担。一审法院认定事实：2009年5月19日，好百年物业公司与襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司（以下简称海天枣阳分公司）订立前期物业服务合同，好百年物业公司对海天枣阳分公司开发建设的海天丽苑小区实施前期物业管理。双方对商业物业服务费的约定为：由好百年物业公司与物业使用人协商议价，暂比照枣阳市财富广场商业物业的收费标准执行（收费标准为每月每平方米0.8元），双方对垃圾清运费的约定为：住户每月8元，商业用房按照环卫部门规定的标准七折代收。在合同履行中，好百年物业公司与小区业主产生矛盾，于2012年10月1日离开小区，停止物业服务。好百年物业公司与第三人海天枣阳分公司因物业服务合同产生纠纷，好百年物业公司于2014年向一审法院提起民事诉讼，一审法院作出（2014）鄂枣阳民二初字第00247号民事判决，此判决在二审中被本院发回重审。一审法院经重审又于2018年1月25日作出（2016）鄂0683民初2591号民事判决，判决的主要内容为：海天枣阳分公司于判决生效后五日内支付好百年物业公司物业管理费73441元，并支付违约金14688元，海天公司对海天枣阳分公司的上述债务不能清偿的部分承担偿还责任。海天公司、海天枣阳分公司不服，提出上诉，本院于2018年6月1日作出（2018）鄂06民终1740号民事判决：驳回上诉，维持原判。根据以上已经生效的民事判决，可以认定以下事实：双方上述民事案件中诉争的是物业服务费，并不包括垃圾清运费；当时海天枣阳分公司尚未出售的商业物业面积为3462.68平方米；好百年物业公司于2009年12月8日开始提供物业服务，于2012年10月1日停止服务,计33.731个月；好百年公司针对海天枣阳分公司已出售的物业的诉讼请求，被法院驳回，（2016）鄂0683民初2591号民事判决认定,已出售的物业的物业费应当由业主承担。李晟新于2010年1月18日与海天枣阳分公司签订购房合同，购买了小区物业1409.23平方米商业用房，合同约定的交房日期为2010年1月20日。李晟新以此房屋开办了和盛酒店。庭审中，好百年物业公司提交了李晟新交纳水、电费的发票4张，可以证实好百年物业公司提供了物业管理服务。（2016）鄂0683民初2591号民事判决中所判决保护的物业服务费73441元，并不包含李晟新所有的1409.23平方米的物业服务费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”好百年物业公司与建设单位海天枣阳分公司签订的物业服务合同中有关物业服务费及垃圾清运费的约定，对业主李晟新具有约束力。故李晟新应当支付该物业服务费及垃圾清运费。因在提供物业服务期间，未及时分清该部分物业的交费主体，并且没有证据证实其向业主李晟新催收过，也存在过失，故其要求支付滞纳金(违约金)的请求，应当不予以支持。好百年物业公司自2014年已向法院起诉主张权利，故好百年物业公司的起诉并未超过诉讼时效。李晟新的购房合同约定的交房日期为2010年1月20日，故计算交费的期间应为2010年1月20日至2012年9月30日，计32.33个月。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决：一、李晟新偿付枣阳市好百年物业服务有限公司物业服务费36448元，垃圾清运费9112元，共计45560元，于判决生效后十日内付清；二、驳回枣阳市好百年物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费939元，由李晟新负担，于判决生效后十日内交纳。二审中，当事人均未提交新证据。一审查明的事实本院予以确认。本院认为，被上诉人好百年物业公司与建设单位海天枣阳分公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。上诉人李晟新作为业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，理应受到《前期物业服务合同》约束，上诉人李晟新应当根据约定向被上诉人好百年物业公司交纳物业服务费和垃圾清运费。上诉人李晟新上诉称其物业属独立的物业，与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，不应向其支付物业服务费，该上诉主张于法无据，本院不予支持。上诉人李晟新另上诉称，上诉人虽与建设单位于2010年1月18日签订《商品房买卖合同》，但并不当然于合同约定的交付日就已接收该房屋，上诉人是于工程竣工验收后才收房，一审法院却以合同约定的交付时间为上诉人接收房屋的时间，属事实不清，证据不足。本院认为，好百年物业公司一审中提交上诉人交纳水电费的4份收据中时间最早的一份为2010年7月27日，二审中上诉人认可2010年4月拿到钥匙开始进场装修，上诉人李晟新称于工程竣工验收即2012年7月后才收房的上诉主张与上述事实不符，亦未提交证据证实，对该上诉主张本院不予支持。一审法院认定上诉人与建设单位签订的《商品房买卖合同》约定的交付房屋时间2010年1月20日作为上诉人接收房屋时间，并无不当。关于被上诉人好百年物业公司一审起诉上诉人李晟新支付物业服务费用及垃圾清运费是否超过诉讼时效的问题。经审查，本案诉讼前，好百年物业公司于2014年就小区全部物业向一审法院起诉海天公司、海天枣阳分公司要求支付物业管理费和违约金，2018年6月1日本院作出（2018）鄂06民终1740号终审判决,判决海天枣阳分公司就其所有的3462.68平方米物业向好百年物业公司支付物业管理费73441元和违约金14688元，海天公司对海天枣阳分公司不能清偿的部分承担偿还责任，对好百年物业公司诉请主张海天枣阳分公司已出售的包括本案讼争房屋在内的物业管理费诉讼请求予以驳回，因此被上诉人一审主张李晟新支付物业管理费的诉讼请求未超出诉讼时效期间，一审判决李晟新支付物业服务费36448元并无不当，本院予以确认。被上诉人好百年物业公司在另案中主张物业管理费所依据的《前期物业服务合同》与本案主张垃圾清运费所依据的合同为同一份，即被上诉人好百年物业公司在之前提起诉讼时就有权将垃圾清运费与物业管理费一并进行主张，但其仅选择就物业管理费主张权利，被上诉人好百年物业公司于2012年10月1日停止物业服务，直至2019年才起诉主张垃圾清运费，已经超过法律规定的诉讼时效期间，且在本案一审及二审期间，被上诉人好百年物业公司也未提交主张诉讼时效中止或中断的证据，因此，被上诉人好百年物业公司在提起本案诉讼时，关于垃圾清运费部分已经超出了法律规定的诉讼时效期间，故上诉人李晟新关于垃圾清运费超过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持，对好百年物业公司要求李晟新支付垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持。一审法院对李晟新提出的该部分请求认定未超过诉讼时效并判决予以支持不当，本院予以纠正。综上所述，李晟新的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初1767号民事判决；二、李晟新支付枣阳好百年物业服务有限公司物业服务费36448元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回枣阳好百年物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1178元，由枣阳好百年物业服务有限公司负担399元，李晟新负担779元。二审案件受理费939元，由枣阳好百年物业服务有限公司负担188元，李晟新负担751元。本判决为终审判决。审判长  刘茂强审判员  王剑波审判员  余以祥二〇二〇年七月二十九日书记员  周宇昂