广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16892号原告：谢漫灯，女，1975年8月1日出生，汉族，身份证住址中山市石岐区。被告：黄源德，男，1955年9月23日出生，澳门特别行政区居民，大陆住址中山市火炬开发区黄源德住宅楼。第三人：中山市三角万利小额贷款有限公司，住所地中山市三角镇新华路**万景豪庭****首层**商铺，统一社会信用代码91442000698162342T。法定代表人：谷二彦，经理。委托诉讼代理人：陈志毅，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇玲，广东香山律师事务所律师。原告谢漫灯与被告黄源德房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，中山市三角万利小额贷款有限公司（以下简称万利贷款公司）申请作为第三人参加本案诉讼，本院依法予以准许，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告，第三人的委托诉讼代理人林宇玲到庭参加了诉讼。被告黄源德经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理两车房（中山市火炬开发区濠头村恒景楼三幢楼13、14号车房）的《房屋车房土地所有证》，把两车房产权归还。事实和理由：2002年5月，原告向被告购买了中山市火炬开发区濠头恒景楼1幢Ａ401房并含单车房，后来在2015年1月房屋的房产证办出，但车房没有。因被告把该幢楼下底层全作商铺用途。原告跟被告协商再新建一幢楼，底层给予原告两间车房作补偿。2004年12月，被告与原告签订车房认购书，原告支付2万元现金给被告，被告开具了收据。由于未能出到土地使用证，所以原告提出只给2万元，剩余2665元待出证后再一次付清。期间原告曾几次要求被告协助办理土地使用证，被告都说暂时办不了，一拖就十多年。2019年6月，原告回车房处打扫才看到被告欠款告示，车房被法院查封。原告在2019年6月20日被迫搬离。原告现向法院提出对被告的起诉，希望取回自己辛勤劳动买下的物业。第三人述称，一、应驳回原告的起诉。我司对案涉的车库即被告名下位于中山市火炬开发区黄源德住宅楼首层车库享有抵押物权（优先受偿权），且该车库已于2014年2月26日被执行查封。中山市第一人民法院就我司诉黄源德、蔡海彬、中山市裕中建材有限公司小额借款合同纠纷一案，作出了（2013）中一法民三初字第198号民事调解书，确认我司对该车库享有抵押物权（优先受偿权）。我司已于2014年1月21日就调解项向中山市第一人民法院申请强制执行【案号：（2014）中一法执字第1185号】。执行程序中，于2014年2月26日对首层车库进行查封，后因案外人（主张向黄源德购买首层车库的人）提起执行异议、执行异议之诉，该执行案终结该次执行程序。在法院驳回案外人的执行异议、执行异议之诉后，我司申请恢复执行【（2017）粤2071执恢2113号】。2019年7月30日，法院作出执行裁定：因其中一名租客提起关于上述房地产的民事诉讼（即本案），暂无法处理该房地产，终结本次执行程序。《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条规定：“严格执行关于案外人异议之诉的管辖规定。在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉。”最高人民法院民事审判第二庭在其编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第606页明确指出：“我们认为，对于能否允许当事人不提起执行异议之诉，另行起诉确权的问题，《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》明确规定，人民法院的查封排除了其他法院关于该查封物的另案确权。执行异议复议规定也规定，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院不予支持。因此从目前来看，不宜再允许当事人另案确权。所以，目前根据《最高人民法院关于依法制裁执行行为的若干意见》第9条、11条、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条的规定，案外人对已经被法院查封、扣押、冻结的财产主张确认，只能提起执行异议之诉，不能另行提起确权之诉，对另案提出的确权之诉，裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉”。本案中，原告就“首层车库”中的两间单车房提出的诉讼请求实质为物权确认。因此，根据上述规定及意见，法院不应受理，受理后也应裁定驳回起诉。二、原告提起本案诉讼，与前述生效调解矛盾，等于是否定调解书的结论，违反了生效裁判的既判力原则，应予驳回起诉。三、即使法院受理本案，也应驳回原告诉求。我司对首层车库享有的抵押物权具有对抗第三人的效力。假设原告向被告购买的单车房的行为真实，合同有效，那原告也只是对被告享有债权。依据物权优于债权原则，原告对案涉车房所享有的权利不能对抗我司的抵押物权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：（一）……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）……”，因（2017）粤2071执恢2113号【原执行案号：（2014）中一法执字第1185号】已对“首层车库”进行查封，“首层车库”权利受限制，不能办理转移登记手续，因此，原告诉求不应支持。《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告从未取得单车房的产权，不存在归还产权的说法。因被告黄源德下落不明，本院依法发出公告，通知黄源德应诉。公告期间届满，黄源德在法定答辩期间未提出答辩意见，亦没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2004年12月10日，黄源德（甲方、出售方）、谢漫灯（乙方、购买方）签订《恒景楼车房认购书》约定：甲乙双方就甲方所开发之物业买卖事宜达成以下协议：一、乙方购买中山市车房（以下称该物业），该车库合同约定建筑面积共15.3㎡，该物业总价为22665元；由原告签订认购书时付2万元作为购买该物业的定金；自乙方交付定金之日起，甲方不能将该物业售让给他人；甲方负责办理政府部门发出的《房屋所有权证》（办证费用由乙方负责）。当日，原告向被告支付了车房定金2万元。之后，因黄源德一直未协助原告办理案涉车房的产权证，谢漫灯遂诉至本院，提出前述诉求。庭审中，本院询问谢漫灯要求出证的车房有无初始产权登记？谢：我购买时还没有建好，暂时还没有进行初始产权登记，但我一直在使用，直到看到法院2019年6月17日的封条，叫我们搬东西，我才知道，封条上也没有注明车房的名称；第三人主张的中山市火炬开发区黄源德住宅楼首层车库是否包括我主张的车房，也不清楚；我主张的车房名称是被告取的。另查：关于万利贷款公司与黄源德、案外人蔡海彬、中山市裕中建材有限公司的小额借款合同纠纷一案【案号（2013）中一法民三初字第198号】，本院于2014年1月8日作出民事调解书，各方当事人达成的调解协议第六条为：蔡海彬、黄源德确认万利贷款公司对抵押物【位于广东省中山市火炬开发区车库的房地产，房产证号：粤房地证字第**，土地证号：中府国用（2008）第1513**】折价或者拍卖、变卖所得价款在本案债权的范围内享有优先受偿权。又查：黄源德名下位于中山市火炬开发区黄源德住宅楼首层车库【房产证号：Ｃ6××87、土土地证号：国（2008）151369】于2012年11月**抵押登记于万利贷款公司名下，本院应该司申请于2014年2月26日对该车库进行了查封，并应案外人许小河申请于2019年6月11日进行了轮侯查封。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”公民个人不能单独从事房地产开发，故而被告与原告的房地产买卖行为属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的，房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人的行为。又根据该法第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，因原告未举证证明其主张的车房已依法登记领取权属证书，故该车房尚不具备转让的前提条件。原告诉求，缺乏理据，本院不予支持。退一步而言，即便原告主张的车房是包含在已登记产权的中山市火炬开发区黄源德住宅楼首层车库中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，该房地产权利也因法院查封被限制。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告谢漫灯的诉讼请求。案件受理费367元，由原告负担（已预交）。如不服本判决，原告及第三人可在判决书送达之日起十五天内，被告可在判决书送达之日起三十天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 杨 颖二〇二〇年七月三日书记员 郑诗琳