安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1221民初3154号原告（反诉被告）：郑秀芝，女，1966年3月5日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：李**飞，安徽文瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码91341221335632720J，住所地临泉县经济开发区管理委员会**。法定代表人：周建廷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。原告（反诉被告）郑秀芝与被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑秀芝的委托诉讼代理人李**飞、被告（反诉原告）腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑秀芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交付房屋违约金8818.09元（以2383270元为基数，以0.1‰/日为违约金计算标准，自2017年8月1日计算至2017年9月7日，计37日）；2、判决被告向原告支付延期协助办理产权登记违约金79927元（以2383270元为基数，以6.09%/年为违约金计算标准，自2017年12月7日计算至2018年6月26日，计201日）；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告2017年1月21日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于临泉县前进路北侧建设路西侧腾辉国际城项目第0041幢120、121号房屋，合同总价款2383270元，原告支付首付款1203270元，余款1180000元原告依约以银行贷款方式给付。依据《商品房买卖合同》第八条，被告应当在2017年8月1日前交付房屋，但被告未能按期交付，经有关部门协调直至2017年9月7日才实际交房。另根据合同第十五条，被告应在交付房屋使用90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告直至2018年6月26日才上报登记机关，导致原告迟迟不能办理房屋权属登记书。综上，依法成立的合同受法律保护，原告在签订《商品房买卖合同》后已经履行了支付房款的义务，但被告未按照合同约定的期限交付房屋及向产权部门提供办理产权登记所需资料的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，被告应向原告承担违约金，为此原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）腾辉公司辩称：一、原告主张交房日期为2017年9月7日，毫无事实依据，我司不予认可。7#120实际交房日期为2017年11月16日，7#121实际交房日期为2017年10月29日。交房日期应以原告与腾辉国际城物业公司签订的物业服务管理协议、装修保证金、电费缴费单、物业缴费收据为依据。二、被告公司不存在逾期交房的事实。合同约定交房日期为2017年8月1日，但原告没有按照合同要求支付剩余购房款1180000元，根据合同第七条买受人逾期付款违约责任的约定“应当在支付首付款之日起15日内提交完整合格的贷款申请资料，因买受人责任未能在60日内放款”的规定，原告直至2017年8月16日才付清剩余房款，延迟了132天。根据合同第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延”的规定，反诉人依据该条款可决定顺延交房132天，即合同约定的交房日期应顺延至2017年12月11日。7#120房屋实际交房日期为2017年11月16日，7#121房屋实际交房日期为2017年10月29日，属提前交房，不存在逾期交房行为。三、原告主张延期办证的起始日期为2017年12月7日，无事实依据。7#120房屋实际交房日期为2017年11月16日，7#121房屋实际交房日期为2017年10月29日，延期办证的起始日期应为交房之日90日后起算，即7#120房屋延期办证的起始日期为2019年2月14日，7#121房屋的延期办证的起始日期为2019年1月27日。四、原告主张的延期办证违约金标准过高，请法庭根据实际情况予以认定。被告（反诉原告）腾辉公司向本院提出反诉请求：1、判令原告支付违约金15576元（1180000元×0.01%×132天）；2、反诉费用由原告承担。事实与理由：2017年1月21日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于腾辉国际城第0041幢120、121号房屋2间，合同总价款2383270元。合同签订当日原告支付首付款1203270元，余款1180000元原告以银行贷款方式给付。由于原告的违约行为，直至2017年8月16日银行才放款，该按揭贷款到达被告公司账户逾期132天（已扣除合理期限75天），根据合同第七条约定“自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止”的规定，原告应当向被告支付逾期付款违约金。原告（反诉被告）郑秀芝辩称，原告方是按照被告方要求提供银行房屋抵押贷款资料，至于贷款审核及具体的发放责任并不在原告。根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月21日，原告郑秀芝与被告腾辉公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于临泉县前进路北侧建设路西侧的腾辉国际城41幢1层120、121号房（坐落于**楼120、121），合同价款分别为1270996元、1112274元。付款方式为合同签订之日分别支付首付款640996元、562274元，余款1180000元办理按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2、自行约定：银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告依约支付房屋首付款640996元、562274元，余款办理按揭贷款，于2017年8月3日与贷款银行签订《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》。原告于2017年11月16日接收7号楼120号房屋，2017年10月29日接收7号楼121号房屋。2018年6月26日，被告将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。原告现已取得房屋产权登记证书。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按约支付购房款，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院予以支持。原告诉称其经有关部门协调直至2017年9月7日接收房屋，但除其个人陈述外无其他证据予以证明生效文书中认定的其他房屋交付时间与本案房屋存在关联，且被告对原告的该项主张亦不予认可，故原告应承担举证不利的法律后果，对原告的该诉称本院不予采信。被告辩称原告接收房屋的时间为7#120号房屋是2017年11月16日，7#121号房屋是2017年10月29日，并提供了案涉房屋的物业服务管理协议及业主钥匙领用流程单、装修保证金收据、装修垃圾清运费收据等证据予以佐证，本院予以采信。被告逾期交房天数自合同约定最后交付期限的第二天起分别计算至2017年11月16日、2017年10月29日原告接收涉案房屋之日，分别为107日、89日，根据日万分之一的违约金计算标准，原告要求的逾期交房违约金8818.09元不超过被告应支付的违约金数额，本院予以确认。被告辩称，根据合同第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延”的规定，反诉人依据该条款决定顺延交房。本院认为，原告在合同履行过程中确存在逾期付款行为，双方合同中关于逾期付款责任的约定中存在支付逾期付款违约金和按照买受人逾期付款天数顺延交房时间两种违约责任的承担，根据权利义务对等原则，两种违约责任应择一主张，经法庭释明后，被告主张反诉请求中的逾期付款违约金，本院予以确认。被告分别于2017年11月16日交付7号楼120号房屋，2017年10月29日交付7号楼121号房屋，根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告最迟应分别于2018年2月14日、2018年1月27日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案被告于2018年6月26日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求，本院予以支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数分别从2018年2月15日、2018年1月28日计算至2018年6月26日，分别为132天、150天，被告应支付违约金为1270996元×6.09%×132天÷365=27993元，1112274元×6.09%×150天÷365=27837元，合计为55830元。被告反诉称，原告贷款办理延迟，贷款到达被告公司账户逾期132天应支付相应的逾期付款违约金。本院认为，合同约定原告应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非原告所能控制，如原告能在75日内办理完毕按揭贷款手续，应视为原告完成付款义务。自合同签订之日2017年1月21日计算至原告签订按揭贷款合同之日2017年8月3日，扣除75天，原告逾期付款天数为119天，原告逾期付款违约金应为14042元（1180000元×119天×0.1‰）。故对于被告的反诉请求合理部分,应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郑秀芝逾期交房违约金8818.09元；二、被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郑秀芝逾期办证违约金55830元；三、原告（反诉被告）郑秀芝于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司逾期付款违约金14042元；四、驳回原告（反诉被告）郑秀芝的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1009元，由原告郑秀芝负担274元，被告安徽腾辉国际城开发有限公司负担735元。反诉费减半收取95元，由反诉原告安徽腾辉国际城开发有限公司负担9元，反诉被告郑秀芝负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 张 伟二〇二〇年七月十七日书记员 余文凤附:判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。