广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28316号原告（反诉被告）：潘国光，男，1956年12月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告（反诉被告）：潘国荣，男，1962年3月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告共同委托代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈观发，男，1986年3月1日出生，汉族，住广东省博罗县，委托代理人：叶剑锋，广东品泓律师事务所律师。委托代理人：黄敏，广东品泓律师事务所律师。被告：黄镜洪，男，1985年4月9日出生，汉族，住广东省广州市从化区，第三人：广州市海珠区天浩房产咨询服务部，住所地广州市海珠区前进路**之6铺。投资人：汤浩然。原告潘国光、潘国荣诉被告陈观发、黄镜洪，第三人广州市海珠区天浩房产咨询服务部（以下简称天浩服务部）房屋买卖合同纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告潘国光、潘国荣及其共同委托代理人徐柏坚，被告陈观发的委托代理人叶剑锋、黄敏到庭参加了诉讼。被告黄镜洪经本院公告传唤，第三人天浩服务部经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。两原告起诉和反诉答辩称：座落在广州市海珠区革新路乐善大街****是两原告的物业，两原告是同胞兄弟关系。两原告与被告陈观发及第三人（经纪方）于2019年3月8日签订《房屋买卖合同》，约定两原告以170万元的价格将涉案房屋卖给被告陈观发，双方交易过户应在2019年6月8日前完成，为此被告陈观发支付了3万元的定金给两原告。2019年5月间，被告陈观发要求过户，但要求将房屋过户至被告黄镜洪的名下，为此双方在2019年5月13日签订《广州市存量房买卖合同》，将涉案房屋以264万元转让给被告黄镜洪，首期房款80万元，余款184万元由被告黄镜洪向银行申请贷款。被告陈观发在微信中要求两原告在收到被告黄镜洪交纳的首期房款80万元当天，立刻返还给被告陈观发，至于两原告应收的房款，则由银行负责支付。两原告与被告陈观发在2019年3月8日签订了《补充协议》，约定两原告在收取被告陈观发的3万元定金后，余下房款167万元允许落名方以银行贷款的形式支付。可见，被告陈观发的真实意思除定金外，余下的全部房款均由银行按揭支付，这显然是根本无法做到的。2019年7月14日，两原告与被告陈观发再次签订《补充协议》，因2019年6月30日前无法完成交易，故被告陈观发自愿赔偿1万元给两原告并确认如本次交易超过2019年7月31日，三方于3日内必须到当地房管交易部门取消该房产的网签合同，如任何一方不配合的，则按合同追究赔偿责任。2019年8月2日，被告陈观发要求办理过户手续，因两原告认为被告黄镜洪所给付的首期房款80万元收到后要返还给被告陈观发的请求是属于欺骗银行的行为，同时两原告与被告黄镜洪也没有到银行签订房贷手续，所以两原告不同意被告陈观发办理过户手续的要求。之后，两原告得知被告陈观发是第三人关联公司的股东，被告陈观发的真实意思并非买房，而是炒房。两原告与两被告多次协商解除买卖合同及存量房买卖合同无果。故起诉请求判令：1、解除两原告与被告陈观发、第三人之间签订的《房屋买卖合同》；2、解除两原告与被告黄镜洪签订的《广州市存量房买卖合同》并撤销网签；3、原告没收被告陈观发所交的定金3万元及赔偿金1万元；4、诉讼费由两被告承担。基于上述事实和理由，不同意被告陈观发的反诉请求。被告陈观发答辩和反诉称：同意解除合同，不同意两原告其他诉讼请求，本案实际违约的是两原告。一、在订立买卖合同之初，我已经向两原告明确没有足够的首期款进行交易，因此约定通过银行贷款方式向其支付部分的房款，该房款需要银行放款时两原告才会收到，即房屋过户后通过银行的贷款一次性把170万元全部支付给两原告，签订合同期间，我只向原告支付定金，并最终把房屋落户到被告黄镜洪名下。在此过程中，由于双方需要办理银行贷款评估，交易延误，双方签订了补充协议，约定在2019年7月31日前被告黄镜洪要拿到银行的同意贷款书。2019年7月26日被告黄镜洪拿到了同意贷款书，通过中介联系两原告进行交易过户，但两原告却以交易时间超过了约定时间为由，不同意过户。二、因银行贷款下来后，多余部分需要退还，两原告在交易前提出异议，使我一下子没有了回头的空间，我多次与两原告协商，但是两原告拒绝交易。两原告提出需要取消原来的约定，在过户前支付首期款80万元。经过各方的协商，两被告为了继续交易，后筹到了80万元，但是两原告仍拒绝交易。我在此过程中支付了定金、因前期延误补偿的1万元以及中介费、按揭手续费等，已经损失了8万元左右，但是两原告不同意弥补我的损失。我在事前已把购房的相关情况明确向两原告说明，在交易前两原告才临时改变交易约定，导致交易无法继续进行，责任在两原告。故反诉请求判令：1、两原告向被告陈观发双倍返还定金6万元；2、两原告向被告陈观发返还补偿款1万元；3、两原告赔偿被告陈观发中介费34000元；4、本案诉讼费用由两原告承担。被告黄镜洪没有提出答辩意见。第三人天浩服务部没有陈述意见。经审理查明：据粤（2018）广州市不动产权第03216439、03216440号不动产权证书记载，广州市海珠区革新路乐善大街15号906房的权利人为潘国光、潘国荣，共有情况为按份共有，各占1/2份额，建筑面积为72.31平方米。2019年3月8日，潘国光、潘国荣（卖方）、陈观发（买方）与天浩服务部（经纪方）签订了《房屋买卖合同》（NO.0001518），约定涉案房屋成交价为170万元，买卖双方一致同意由买方按照按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，签订本合同时支付3万元作为定金；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于本合同签订之日向经纪方支付34000元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消时，则违约方须赔偿另一方的咨询及中介服务费；买卖双方协商，按本合同协议，如卖方违约不将该单位卖给买方的，卖方应退回定金给买方，另外赔偿给买方所付定金之相同金额给买方，如买方违约，则买方将所有定金金额作为赔偿给卖方，卖方实收170万元，卖方不支付任何交易过户所需费用及税费，交易过户需在2019年6月8日前完成，如超出该日期，则视为买方违约；等。同日，潘国光、潘国荣（甲方）、陈观发（乙方）与天浩服务部（经纪方）签订了《补充协议》，约定甲方允许乙方以任何符合广州购房资格的第三方（以下简称落名方）落名涉案房屋；甲方在收取乙方1万元定金后，另外余下定金2万元乙方于2019年3月31日前支付给甲方，允许落名方以银行贷款的形式支付剩余167万元房款；银行关于落名方出具的银行同意贷款书金额若不足以支付房款，乙方需于过户前补足资金缺口，如银行出具的同意贷款书金额超出房款，甲方需在收到银行放款后三日内将超出部分与定金转到乙方指定银行账号；等。同日，陈观发向潘国荣支付定金1万元。2019年3月31日，陈观发向潘国荣支付剩余定金2万元。2019年5月13日，潘国光、潘国荣（甲方、卖方）与黄镜洪（乙方、买方）就涉案房屋登记网签并签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定涉案房屋整套出售并计价，总金额为264万元；签订本合同时，乙方向甲方支付3万元作为购房定金，并按照按揭方式付款，乙方应于2019年6月30日前向甲方支付房款80万元作为首期款，剩余房款184万元由乙方于2019年6月30日前，双方自行申请办理银行按揭手续，按揭方式为商业贷款；双方应当于2019年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；等。2019年7月14日，潘国光、潘国荣（卖方）、陈观发（买方）与天浩服务部（经纪方）签订了《补充协议》，约定：1、按本合同协定本次交易为银行商业按揭进行交易，约定时间为2019年6月30日前完成交易过户手续，由于银行审理过程时间比较长，现在卖方同意将银行出具《银行同意贷款书》时间为2019年7月31日止，如超过该时间，则买方违约，终止合同，买方所交定金3万元作为赔偿给卖方，另买方支付给卖方1万元作为本次延期协议之补偿金，买方共合计赔偿4万元给卖方；2、卖方与经纪方协定，如本次交易过户成功，交易过户完成当天经纪方补偿给卖方5000元；3、如本次交易超过2019年7月31日，三方于3日内必须到当地房管交易部门取消该房产的网签合同，如任何一方不配合的，则按合同追究赔偿责任；等。2019年7月23日，中国建设银行股份有限公司广州天河支行向黄镜洪出具了《同意购房抵押贷款意向书》，载明：黄镜洪以涉案房屋抵押申请商业性贷款180万元，年限23年，经本行初审已获准；本行将于上述房屋办妥抵押登记手续后，按相关放款要求将该笔贷款直接划入潘国荣账户；等。陈观发还提交了以下证据：1、经纪方工作人员与潘国荣以及潘国光儿子的微信聊天记录，其中2019年7月29日工作人员说：“个客老婆呢两日先上银行签合同，预计今周5或6可以递件，最迟下周1或2”，2019年8月2日工作人员说：“潘生，您好，按揭安排到星期三（8月7日）早上9点到房管局递件……”，2019年8月18日潘国光儿子说：“您好陈生！上周你们中介和买家陈观发提出的网签买家黄镜洪借80万元转给我们做首付，待银行出了首付凭证后，让我们马上再将该80万转回去垫资方，因买方和垫资方两个不同的人，这个操作我们不接受，这样令我们对买方后续安全交易和银行会不会因为我们这样的操作而取消放款感到不妥。”2、天浩服务部出具的《收款收据》，载明天浩服务部收到陈观发购买涉案房屋的中介咨询服务费34000元。潘国光、潘国荣质证表示：对证据1真实性认可，交易过程中其是同意由银行直接支付房款170万元，但不同意提供转账80万元的假收据给银行。对证据2不予认可，没有相应的合同和支付凭证，且陈观发是原天浩服务部江南大道南路分部的法定代表人，其与天浩服务部关系密切。诉讼中，潘国光、潘国荣与陈观发确认以下事实：1、双方实际履行的是2019年3月8日签订的《房屋买卖合同》；2、涉案房屋成交价为170万元，网签合同写明成交价264万元，是为了多套取贷款；3、网签合同写明购买方为黄镜洪，是因为陈观发没有购房资格，黄镜洪有购房资格，所以落名到黄镜洪处。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人提交的证据及陈述，潘国光、潘国荣与陈观发实际履行的是2019年3月8日签订的《房屋买卖合同》。陈观发为了规避住房限购政策，以黄镜洪的名义签订《广州市存量房买卖合同》，且为了多套取银行贷款，虚高购房价格，故《广州市存量房买卖合同》关于涉案房屋的总价为264万元的合同条款无效。各方当事人应当按照《房屋买卖合同》的约定主张权利并履行义务。根据《房屋买卖合同》，交易过户需在2019年6月8日前完成，如超出该日期则视为买方违约。各方2019年7月14日签订的《补充协议》约定本次交易超过2019年7月31日，三方于3日内必须到当地房管交易部门取消该房产的网签合同。而陈观发至2019年8月2日才约潘国光、潘国荣于2019年8月7日到房管局递件，显然，陈观发已构成违约。陈观发要求潘国光、潘国荣配合做虚假的首付款银行流水，潘国光、潘国荣不同意，陈观发以此认为是潘国光、潘国荣违约，于法无据，本院不予采纳。现潘国光、潘国荣要求解除两份合同并撤销网签，陈观发没有异议，本院予以支持。但因本案审查的是房屋买卖合同关系，故仅解除《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系。因陈观发违约，故潘国光、潘国荣要求没收陈观发所交的定金3万元及赔偿金1万元，并无不当，本院予以支持。陈观发要求双倍返还定金6万元、返还赔偿款1万元、赔偿中介费34000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除潘国光、潘国荣与陈观发之间就买卖广州市海珠区革新路乐善大街15号906房的房屋买卖合同关系；二、解除潘国光、潘国荣与黄镜洪于2019年5月13日签订的《广州市存量房买卖合同》；三、在本判决生效之日起十日内，黄镜洪协助潘国光、潘国荣办理撤销双方就广州市海珠区革新路乐善大街15号906房的网签手续；四、潘国光、潘国荣收取陈观发的定金3万元及赔偿金1万元不予退还；五、驳回潘国光、潘国荣的其他诉讼请求；六、驳回陈观发的反诉请求。本案本诉受理费41840元，反诉受理费1190元，由陈观发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二〇年七月一日书记员  陈慧云幸妙倩