广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初6144号原告：别洪威。委托诉讼代理人：周俊波，广东深信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张碧茜，广东深信律师事务所律师。被告：深圳市华侨城房地产有限公司。法定代表人：张立勇。委托诉讼代理人：禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺文杰，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告别洪威诉被告深圳华侨城房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告别洪威及其委托诉讼代理人周俊波、张碧茜，被告的委托诉讼代理人贺文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋装修折旧损失50万元（人民币，下同）；2、判令被告赔偿原告8个月无法入住的房租损失240万元；3、判令被告赔偿原告误工费384000元（按年薪120万元为计算基准，误工天数为80个工作日）；4、判令房屋质量保修期限自2018年9月9日起算；5、判令被告赔偿原告水电费2543.21元；6、判令被告赔偿原告物业管理费35662.84元；7、判令被告赔偿原告搬家费用1万元；8、判令被告赔偿原告新置家具费用4352.2元；9、判令被告赔偿原告全屋木地板精油护理费用4236.68元；10、判令被告赔偿原告名贵花木死亡损失1万元；11、被告承担本案诉讼费。庭审前，原告增加诉讼请求：1、判令被告向原告公开赔礼道歉；2、判令被告依据法律法规规定的商品房验收质量标准和合同约定对标的房屋进行逐项检查，并向原告交付有资质的第三方机构出具的标的房屋的验收合格证明；3、判令被告向原告支付精神损失抚慰金。事实和理由：2016年8月22日，原告向被告定购×××房（以下简称“标的房屋”)，并按被告要求一次性支付全额房款人民币56069057元。2017年11月18日，原被告签订了正式购房合同《深圳市房地产买卖合同》【合同编号：深（南）房现买字（2017)第17449号】，约定原告向被告购买标的房屋，房屋总价款为人民币56069057元。2017年12月12日，原告入住标的房屋。入住以来，原告发现标的房屋存在严重质量问题：房屋于三个月内累计漏水6次，包括工人房漏水两次，厨房漏水一次，客厅漏水三次，致使客厅天花板、客厅橱柜、客厅木地板、客厅墙面、厨房天花板、厨房大理石地板、厨房樹柜、厨房墙面、工人房天花板、工人房地板、工人房墙面、衣服等多次被浸泡。每次维修历时至少10天，维修包括锯开天花板、倒出水管中剩余的水、重新熔接水管、补上天花板、批灰、晾晒、打磨等工序，维修导致的水泡、灰尘、异味、生活不便、请假监工等问题给原告全家带来巨大困扰。直至2018年春节前，被告告知原告：整屋水管都存在严重质量问题，无法避免以后不再漏水。被告将全屋水管关闭，导致原告全家无法正常生活。在原告多次催促被告之后，被告给出的解决方案是：打掉全屋天花板，打掉所有卫生间的大理石，拆除客厅木地板，拆除全屋水管并重做，再修补天花板、木地板、大理石。2018年4月底，被告开始维修。直至2018年9月9日，维修工程才结束。维修工程导致房屋地面、天花、墙面不同程度折损，导致原告无法居住使用标的房屋，导致原告多次搬家，还因被告的维修过程中质量问题不断、需原告一直监工（包括处理翻修中出现的质量问题、抹腻子、批灰、打磨、防水处理、试水测试、大理石挑选、大理石色差问题、大理石打磨工艺问题、带来的原有设施二次损伤检查等）而导致原告误工。原告认为，被告出售的房屋存在严重质量问题，已严重影响原告的正常居住使用，给原告和全家生活带来诸多不便和巨大损失，损失包括：房屋及装修的折旧，未能正常使用期间的租金损失，监工导致的误工损失，未能正常使用期间的水电费、物业费，搬家费用，新置家具的损失，名贵花木死亡损失，木地板护理费用支出等。被告依法依约均应当承担修复责任以及赔偿原告所受的全部损失。原告多次要求被告赔偿损失，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，遂诉至贵院，请求贵院判如所求。被告辩称：针对原告诉求一折旧费50万元，涉案房屋所在片区为深圳市高档社区，近年房价均是上涨，房屋价值不降反升，原告也未提供任何证据证明存在折旧的依据及事实。针对原告诉求二，原告的房屋为自住，并非出租用途，不存在租金损失，涉案房屋在维修期间，原告在被告的安排下已入住同档次公寓，原告没有因此增加任何支出，而且从地段指导租金也不符合原告的计算标准。针对原告诉求三，原告没有提供任何证据证明其因维修原因导致误工及收入减少，其主张无事实依据。针对原告诉求四，请原告说明质保期指什么，房屋维修质保起算点由法院依法判决。针对原告诉求五，维修期间（2018年4月26日至2018年8月27日）水电费由被告承担。针对诉求六，所谓的物业管理指为小区公共区域提供服务，物业管理费为小区公共区域的服务服用，物业管理费是小区长期的建设所投入的管理费用，原告也是受益人，因此不应由被告承担。针对原告诉求七，搬家费及家具购置费用均与本案无关，且也无证据证明原告需搬运家私、家具，其主张无事实依据。针对原告诉求八的名贵花木死亡赔偿费用，花木是否存在死亡无任何事实依据，被告也无任何侵权行为或照看义务，原告该请求无事实及法律依据。针对诉求九，原告所称的木板护理费用与本案无关联性，不应由被告承担。针对原告诉求十，原告本次起诉的诉求多数无事实依据，浪费司法资源，诉讼费应由原告承担。针对增加诉讼请求一，被告已按合同约定向原告交付房屋，原告向被告反映房屋漏水情况后，被告亦第一时间与原告取得联系，因原告原因导致被告无法进行维修，被告已尽到法定义务，因此无需公开赔礼道歉。针对增加诉求二，被告已按买卖合同约定向原告交付房屋，房屋已由原告验收，因此无需再请第三方机构出具任何验收合格证明文件。增加诉求三无事实自及法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月18日，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同》，约定：买方向卖方购买位于深圳市南山区×××房（涉案房产）；建筑面积375.94平方米，其中套内建筑面积286.78平方米；物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积9.9元缴纳；金额56069057元；买方于签合同之日一次性付清全部购房款；卖方应当于2018年3月31日前将涉案房屋交付给买方，卖方应在涉案房屋交付时向买方提供深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的竣工面积测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》或《业主公约》、物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管插眼清单，上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担；保修期自交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费用由卖方承担，但因买方使用不当或不可抗力等非卖方原因造成的问题除外；卖方应在收到买方通知后5日内履行保修义务；涉案房屋因质量缺陷造成买方损失的，卖方应予以赔偿；买方在保修期内发现质量缺陷的，应通知卖方履行保修义务，买方应于合同第二条的约定履行保修义务；因质量缺陷经两次以上维修仍不能满足正常使用要求的，或买方认为涉案房屋产主体结构工程质量不合格，不能满足安全使用的，买方可委托由政府制定的建设工程质量检测机构检测；附件四约定：本房地产交付完成后，出现保修问题的，买方应在出现问题后的3日内及时向卖方书面提出，买方怠于书面通知导致保修问题扩大的，卖方就扩大部分不予承担保修责任，卖方有权不予受理买方口头提出的任何保修问题；买卖双方对于保修质量问题或保修后仍然存在的问题有不同意见的，应一次性共同委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，或一次性共同委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担；附件五约定：装修部分验收属于卖方对本当地产的保修范畴；及其他内容。2016年8月22日，原告分三笔向被告转账支付购房款，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付的购房款56069057元。为证明原告曾多次向被告反映房屋漏水问题，被告多次维修仍未能解决问题，原告向法庭提交了被告2018年3月19日出具的《维修通知单》予以及2018年4月18日的邮件《关于×××维修方案》证明。被告对该两份的真实性、合法性予以认可，但认为被告及时履行保修义务并提供详细的保修方案，因原告不同意维修方案并拒绝接受维修，导致被告无法对房屋进行维修，直至2018年4月原告才同意被告对涉案房屋进行维修。为维修过程仍不断出现质量问题，原告一直进行监工，直至2018年9月9日维修工程才结束，原告向法庭提交了照片及短信记录予以证明。被告对真实性、合法性予以认可，但认为被告一直在积极履行维修义务，原告的证据不足以证明原告一直处于监工状态。为证明原告的误工损失，原告向法庭提交了收入证明、纳税证明予以证实。被告认为2018年的收入证明说明2018年原告收入并未减少，不存在收入减少的事实，纳税证明为2017年的记录，与本案无关。为证明维修期间，原告在未能居住使用涉案房屋的情况下，支付的水电费、物业管理费，原告向法庭提交了水电费缴费单据（2018年1月20日至2018年3月20日的水电费为1320元、2018年3月20日至2018年4月20日的水电费为355.41元、2018年4月20日至2018年5月20日的水电费为173.06元、2018年5月20日至2018年6月20日的水电费为176.31元、2018年6月20日至2018年7月20日的水电费为341.94元、2018年7月20日至2018年8月20日的水电费为176.49元）、物业管理费缴费单据（2017年12月12日至2018年9月31日共35662.84元）予以证明。被告对前述证据真实性、合法性予以认可，但认为维修期间的水电费可由被告承担，超出维修期间的水电费应由原告自行承担，物业管理费应由原告自行承担。为证明原告搬家支出的搬家费用1万元、在新的居住点置办的基本家具及用品费用4352.2元，原告向法庭提交了合同、收据、发票予以证明。被告对前述证据均不予认可，认为系原告的个人消费，与本案无关。为证明维修导致房屋木地板受损，原告为恢复木地板支出4236.68元，原告向法庭提交了支付凭证予以证明。被告对该证据不予认可，认为涉案房屋于2018年4月份开始装修，但商品购于1月份，且原告提交的证据不能证明房屋质量问题导致的该项支出，被告在维修完成后已对地板进行深度保养，恢复地板使用前的状态。为证明被告依合同约定于2017年12月12日将涉案房屋交付予原告，由原告占有使用，被告向法庭提交了钥匙签收单予以证明。原告对该证据予以认可。为证明原告于2018年4月26日在被被告的安排下入住公寓，被告支付原告居住公寓费用222580.6元，被告向法庭提交了转账凭证予以证明。原告对该证据不予认可，认为该转账凭证发生于被告与其关联公司，且6月11日至7月3日之间原告并未在被告安排的公寓居住。为证明被告对涉案房屋进行维修，聘请专业监理对涉案房屋进行维修，原告没有必要对工程进行监工，被告向法庭提交了监理服务垫付款书予以证明。原告对该证据不予认可，认为机构系被告单方选定。为证明涉案房屋维修完毕后，被告委托专业机构对涉案房屋空气进行检测，确认涉案房屋符合居住要求，被告向法庭提交了空气检测报告予以证明。原告对该证据不予认可，认为机构系被告单方选定。为证明按原告要求，被告再次对涉案房屋进行深度护理，被告支付费用2.95万元，被告向法庭提交了账户交易明细回单予以证明。原告对该证据不予认可们认为深度护理是否符合产品质量要求无法得到确认。为证明原告确认房屋于2018年8月27日维修完毕并验收，双方对维修完成后大理石处理问题达成一致意见，被告向法庭提交了有原告签名的2018年9月3日的备忘录及交易凭证予以证明。原告对该证据真实性予以认可，但认为无法证明双方之前没有其他争议。庭审中，原告主张维修期间自2018年4月26日至2018年9月8日，被告主张维修期间自2018年4月26日至2018年8月27日；原告主张其于2018年4月25日搬离涉案房屋并于2018年9月9日搬回。根据原告的申请，本院依法先后委托深圳国量资产评估有限公司及深圳市建衡达工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修折旧损失及租金标准进行鉴定。上述两家公司均复函我院因资质范围不符无法进行评估，经本院核实，其表示并无相关机构能对上述评估内容进行评估。本院认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据合同约定，被告应向原告交付符合标准或条件的房屋，原告在保修期内发现有质量缺陷的，应通知被告履行保修义务，被告应按合同约定履行保修义务，因质量缺陷造成原告损失，被告应予赔偿。本案中，涉案房屋因存在漏水问题，被告于2018年4月26日进场维修，于2018年8月27日维修完毕，原告对此于2018年9月3日于备忘录中签名确认，涉案房屋存在质量缺陷有事实依据，原告有权依约要求被告对其因质量缺陷造成的损失予以赔偿。关于原告主张的房屋及装修折旧损失、房租损失、误工费。首先，涉案房屋存在水管渗透问题，被告进场进行维修，并安排原告入住华侨城酒店公寓，维修期间被告已对房屋存在的质量问题进行维修，维修后的部分已覆盖原来装修，原告主张维修期间的装修折旧损失并无依据，且经原告申请，本院相继委托两家鉴定机构对原告主张的装修折旧损失进行评估鉴定，两家机构均回复不在资质范围内，经本院核查，并无相关机构能对原告主张的维修期间装修折旧损失作出鉴定，原告该项主张没有事实依据，本院不予支持。其次，关于房租损失，原告主张8个月无法入住的房屋损失，但原告于庭审中主张其余2018年4月25日搬离，于2018年9月9日搬回，其主张八个月无法入住并无依据，且涉案房屋原告系自住使用，并非用于经营，在维修期间被告亦为原告安排其他住所入住，被告主张租金损失理据不足，本院不予支持。最后，关于原告主张的误工费，原告仅提交了公司出具的工资证明及社保记录证明其收入，但并未能提交证据证明其因涉案房屋的维修造成误工的事实以及误工损失的实际发生，依法应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。关于原告主张房屋质量保修期限自2018年9月9日计算。涉案买卖合同约定，保修期自交付支付起计算，被告已于2017年12月12日将涉案房屋交付原告，原告亦对被告提交了钥匙签收单予以认可，被告主张于2018年9月9日计算没有依据。且涉案合同约定，保修期内有质量问题的，保修费用由卖方承担以及卖方应履行保修义务，但未约定保修期能因此重新计算或顺延，且双方在维修完成后签订的备忘录中亦未有关于保修期重新计算的约定，原告以其因房屋维修搬离涉案房屋并于2018年9月9日搬回而要求保修期自2018年9月9日计算于法依约无据，本院不予支持。关于原告主张的2018年1月至2018年9月期间的水电费2543.21元、物业管理费35662.84元。首先，原告搬离涉案房屋由被告进场维修期间的水电费系因维修造成，应由被告承担，原告有权向被告主张，但原告主张除此期间之外的水电费并无依据，本院不予支持，经计算，被告应向原告赔偿2018年4月26日至2018年8月27日期间的水电费共833.19元（173.06÷30×24＋176.31＋341.94＋176.49）。其次，原告因涉案房屋维修无法居住在涉案房屋，维修期间无法接受物业服务，该段期间的物业管理费应由被告赔偿，经计算，被告应向原告赔偿2018年4月26日至2018年8月27日的物业管理费15135.34元（9.9×375.94×4＋9.9×375.94÷30×2）。关于原告主张的搬家费用1万元、新置家具费用4352.2元、木地板精油护理费用4236.68元、名贵花木死亡损失1万元。首先，原告搬家费用系因涉案房屋维修，原告搬离涉案房屋导致，且原告提交了搬家合同及收据予以证实损失的发生，原告主张搬家费用有事实及而合同依据，本院予以支持。其次，关于原告主张新置家具费用，原告在新的居住点购买家具用品系其个人消费，且该些物品归原告所有，原告仍可继续使用，原告向被告主张该项损失理据不足，本院不予支持。再次，关于原告主张木地板精油护理，原告提交的证据不足以证明该项支出系因房屋渗水问题导致或因维修导致，本院不予支持。最后，关于原告主张名贵花木死亡损失，原告并未举证证明名贵花木死亡系因涉案房屋质量问题造成，亦未提交证据证明1万元损失的实际发生，故原告该主张本院不予支持。关于原告主张被告依据法律法规规定的商品房验收质量标准和合同约定对涉案房屋进行逐项检查并向原告交付有资质的第三方机构出具的验收合格证明。涉案合同附件四第八条规定，买卖双方对于保修质量问题或保修后仍然存在的问题有不同意见的，应一次性共同委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，或一次性共同委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。原告要求被告对涉案房屋逐项检测并向原告交付有资质的第三方出具的验收合格证明没有合同依据，不予支持，其应与被告共同委托双方认可且有资质的监理或检测机构进行检测。关于原告主张的公开赔礼道歉及精神损害抚慰金。本案系房屋买卖合同纠纷，原告上述主张不属于本案审理范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市华侨城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告别洪威赔偿2018年4月26日至2018年8月27日期间的水电费共833.19元及物业管理费15135.34元；二、被告深圳市华侨城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告别洪威赔偿搬家费用1万元；三、驳回原告别洪威的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16803.18元，由原告负担16588.99元，由被告负担214.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇二〇年七月二十二日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。