西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初16027号原告(反诉被告)：解伟，女，汉族，1976年10月21日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人:贺永安,陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人:丁娟娟,陕西瀚沃威律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：张春铃，女，汉族，1982年3月9日出生，住陕西省武功县。委托诉讼代理人：马晨，陕西洪振律师事务所律师。原告（反诉被告）解伟诉被告（反诉原告）张春铃房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）解伟的委托诉讼代理人贺永安、丁娟娟与被告（反诉原告）张春铃的委托诉讼代理人马晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）解伟诉称，2017年7月9日，原告解伟与被告张春铃签订《购房协议》一份，约定将其简装房屋一套售予被告张春铃，房价550000元整。协议签订后，被告张春铃分别于7月9日、7月10日支付原告解伟总计300000元，原告解伟将位于雁塔区XX路XX小区XX幢XX室房屋钥匙交付被告张春铃，但被告张春铃之后未按协议约定付清尾款。2018年4月24日，原告解伟向被告张春铃发送催告函，要求被告张春铃收函后二日内及时与原告解伟联系，并支付剩余的250000元房款，但被告张春铃仍置之不理。后被告张春玲将原告解伟起诉至西安市雁塔区人民法院，要求原告解伟继续履行购房协议并配合办理相关过户手续。由于被告张春玲未按照合同履行义务构成违约，西安市雁塔区人民法院于2018年12月30日作出（2018）陕0113民初11702号民事判决书，依法驳回了其诉请。2019年3月25日，原告解伟向被告张春玲发出《解除合同通知函》。原告解伟认为，被告张春铃在收到解除合同通知后3个月内未向法院提出异议，故原告解伟与被告张春铃之间的购房协议已于2019年3月26日依法解除，被告张春铃理应腾房并支付房屋占用损失费用。故原告解伟现诉至法院，请求判决：1、原、被告于2017年7月9日签订的《购房协议》于2019年3月26日已依法解除；2、被告张春铃立即腾空位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX室房屋并交还给原告解伟；3、被告张春铃向原告解伟支付从2017年7月11日至实际交还房屋之日止的占用费（按每月2800元的标准暂计至2019年7月10日为67200元）；4、本案诉讼费用由被告张春铃承担。被告（反诉原告）张春玲辩称，一、被告张春玲并未收到原告解伟寄送的《解除合同通知函》，且原告解伟恶意促成合同解除条件的达成。原、被告于2017年7月9日签订《购房协议》，原告解伟将位于西安市雁塔区XX大街XX小区XX幢XX室房屋以550000元的价格出卖给被告张春铃。同时协议约定，被告张春铃预付300000元后一周原告解伟将房屋交付于被告张春铃，同时在原告解伟取得房产证并经被告张春铃核实后，被告张春铃再支付剩余250000元房款，房产证满2年后原告解伟配合办理过户手续。在协议签订后，被告张春铃将300000元房款支付原告解伟，被告张春铃取得房屋钥匙后进行装修并实际入住。后原告解伟声称其已取得房产证要被告张春铃支付剩余房款，被告张春铃多次要求其出示相关房产证并协商后续手续办理事宜，但原告解伟均予以拒绝。被告张春铃无奈之下，向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，要求原告解伟继续履行《购房协议》，但西安市雁塔区人民法院于2018年12月30日作出（2018）陕0113民初11702号民事判决书，以先后履行顺序为由驳回被告张春铃的诉讼请求，在该案庭审中，经人民法院审理查明原告解伟于2016年早已取得涉案房屋的房屋所有权证书。后被告张春铃向原告解伟支付剩余房款250000元，但发现原告解伟的银行账户已被注销，导致剩余房款被退回。《合同法》第四十五条规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”。本案中，原告解伟在签订合同时隐瞒其已取得房屋产权证明的事实，同时将收款账户进行注销，拒绝提供收款账户，导致被告张春铃无法向原告解伟支付剩余房款，上述行为正是原告解伟恶意促成合同解除条件，依据上述规定应当视为解除条件不成就。二、依据双方协议约定及交易习惯，被告张春铃不存在违约行为，反而是原告解伟迟迟不配合被告张春铃过户，存在严重违约行为。原告解伟在签订协议时故意隐瞒其已取得房屋所有权证书，而且在被告张春铃不知其是否取得产权证书的情况下，原告解伟多次以其信用卡逾期为由要求被告张春铃支付购房款。后原告解伟声称其已取得房产证要求被告张春铃支付剩余房款，被告张春铃鉴于上述情况多次要求其出示相关房产证并协商后续手续办理事宜，但原告解伟均予以拒绝。而且在被告张春铃提出过户的情况下，迟迟不予配合办理过户手续。综上所述，被告张春铃不存在任何违约行为，同时被告张春铃已经接收房屋并办理了装修入住，为维护交易稳定，恳请法院驳回原告解伟的诉讼请求。同时，被告（反诉原告）张春玲基于以上事实，向法院提起反诉，请求法院判令：1、原告解伟继续履行双方签订的《购房协议》；2、原告解伟接收被告张春铃剩余房款并配合办理房屋相关过户手续；3、本案反诉费用由原告解伟承担。原告（反诉被告）解伟针对上述反诉请求辩称，一、双方之间签订的《购房协议》已于被告张春铃收到《解除合同通知函》时即2019年3月26日解除，故被告张春铃要求继续履行合同的请求不能成立，应依法予以驳回。二、被告张春铃于2016年已在西安市雁塔区购买了房屋，按照现行西安市住房限购政策，被告张春铃属于限购名单，故本案协议事实上无法履行，被告张春铃要求办理房屋过户手续的请求不能成立。综上，被告张春铃的反诉请求及理由无事实和法律依据，应依法予以驳回。经审理查明，原、被告于2017年7月9日签订《购房协议》，约定原告解伟将位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX室房屋（以下简称涉案房屋，面积104.25平方米，两室）以550000元（含装修费40000元）的价格出卖给被告张春铃，被告张春铃先预付300000元，付款后一星期将房屋钥匙交予被告张春铃使用，原告解伟拿到房产证后，被告张春铃再付总房款余额250000元，房产证归被告张春铃所有，等房产证满2年后，原告解伟需配合将房产证名字过户于被告张春铃名下。上述《购房协议》签订后，被告张春铃于2017年7月9日、10日分别向原告解伟支付100000元、200000元共计300000元。原告解伟也于签约后第三日向被告张春铃交付了涉案房屋。2018年1月3日，原告解伟告知被告张春铃即将领取房产证，让备好钱准备过户。2018年2月6日，原告解伟从开发商处领取涉案房屋的不动产权证，但此后被告张春铃提出要求原告解伟先过户其再付余款，原告解伟不同意，双方因此争执不下。2018年4月24日，原告解伟向被告张春铃发出《催告函》，催告被告张春铃在收到函后支付剩余的250000元，否则将追究其责任并追索其损失，但被告张春铃依然未付。随后被告张春铃诉至本院，要求原告解伟继续履行《购房协议》，即将房产证原件交付被告张春铃并配合办理过户手续。本院于2018年12月30日做出（2018）陕0113民初11702号民事判决书，认为被告张春铃在未支付剩余房款的情形下要求原告解伟交付房产证原件并配合办理过户手续，与合同约定不符，违背了先履行义务，故判决驳回被告张春铃的诉讼请求。在该案审理中，被告张春铃自认其于2018年7月10日已到房地局查询得知原告解伟已领取房产证。2019年3月25日，原告解伟分别向被告张春铃的户籍所在地、居住地及涉案房屋所在地邮寄《解除合同通知函》，通知被告张春铃解除《购房协议》，并要求收到函件后3日内腾退并返还房屋。上述邮件留存的收件人电话与被告张春铃电话一致，三份邮件均显示已签收，其中发往被告张春铃居住地的邮件的签收时间为2019年3月26日。被告张春铃主张其于2019年7月19日向原告解伟转账250000元，但由于原告解伟的原银行账户被注销而未能成功转出。审理中，原告解伟主张房屋占用费，并提交安居客网站信息证明涉案房屋所在小区相似面积的房屋出租价格为每月2900元，被告对此不予认可，并辩称涉案房屋为两室，安居客上查询到的出租价格为2300元左右。以上事实，有《购房协议》、银行凭证、《催告函》、《解除合同通知函》、快递单、判决书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《购房协议》合法有效，双方均应依约履行。协议签订后，被告张春铃已按约向原告解伟支付购房300000元，原告解伟也按约将涉案房屋交付给被告张春铃，但协议同时约定原告解伟取得房产证后，被告张春铃再付房款余额250000元，房产证归被告张春铃所有，等房产证满2年后，原告解伟需配合将房产证名字过户于被告张春铃名下，故按照协议约定原告解伟取得房产证后，被告张春铃应付余款250000元，但原告解伟于2018年2月6日已从开发商处领取涉案房屋的不动产权证，并于2018年4月24日向被告张春铃发出《催告函》催要剩余房款，被告张春铃也自认其于2018年7月10日已查询得知原告解伟已领取房产证，但被告张春铃仍未支付余款，甚至在其主张原告解伟交付房产证原件并配合其办理过户手续的诉求被驳回后，被告张春铃也未及时支付该余款，故原告解伟于2019年3月25日向被告张春铃发出《解除合同通知函》要求解除《购房协议》并无不妥，被告于2019年3月26日收到该解除通知，故原、被告签订的《购房协议》已于2019年3月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告解伟要求被告张春铃腾空并交还涉案房屋，符合法律规定，本院予以准许，同时原告解伟也应当向被告张春铃返还购房款300000元。关于房屋占用费，被告张春铃应当在合同解除后向原告解伟返还涉案房屋但至今未还，故被告张春铃应当支付房屋占用费，但原告解伟主张自2017年7月11日起算占用费于法无据，本院考虑到腾空及交还房屋需要合理期限，故酌情认定被告张春铃从2019年4月26日起支付房屋占用费至实际交还房屋之日止。关于房屋占用费的标准，原告解伟提交安居客网站信息证明涉案房屋所在小区相似面积的房屋出租价格为每月2900元，被告对此不予认可，并辩称涉案房屋在安居客上查询到的出租价格为2300元左右，本院根据市场行情酌定被告张春铃按照每月2300元的标准支付。关于被告张春铃的反诉请求，无事实及法律依据，理由如前所述，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告解伟与被告张春铃于2017年7月9日签订的《购房协议》已于2019年3月26日解除。二、被告张春铃于本判决生效之日起三十日内腾空西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX室房屋并向原告解伟返还。三、被告张春铃于本判决生效之日起十日内向原告解伟支付房屋占用费（按每月2300元的标准，自2019年4月26日起支付至实际交还房屋之日止）。四、原告解伟于本判决生效之日起十日内向被告张春铃返还购房款300000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告解伟其余诉讼请求。六、驳回被告张春铃的全部反诉请求。本案本诉案件受理费9300元，由被告张春铃承担。因原告解伟已预交，被告张春铃应在履行上述付款义务时将以上款项一并给付原告解伟。本案反诉受理费2525元，由被告张春铃承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  刘翠萍人民陪审员  王 军二〇二〇年七月六日书 记 员  史丽娜打印：相丽华校对：贺倩2020年月日送达1