江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民初39号原告：瑞昌华盛房地产开发有限公司，住所地：瑞昌市黄金工业园南园（华友创业园内），统一社会信用代码：9136048159886016X5。法定代表人：吁利波，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：熊劲松，江西人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪晓燕，江西人民律师事务所律师。被告：罗小贞，女，1972年7月17日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。原告瑞昌华盛房地产开发有限公司（以下简称为：华盛公司）与被告罗小贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华盛公司的委托诉讼代理人熊劲松、汪晓燕、被告罗小贞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的编号从201603279号至201603318号的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金14279元；3、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，原告与被告签订了编号从201603279号至201603318号的40份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告从原告处购买位于瑞昌汇融财富大厦5号楼的40套房屋，房屋总价为15865490元。合同签订后，原告将房屋在瑞昌房产局办理了合同备案手续，但被告没有按合同约定支付购房款。鉴于被告拒不支付购房款已经违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。在本案答辩及举证期间，原告华盛公司将其提出的第一项诉讼请求变更为：依法确认原告与被告签订的编号从201603279号至201603318号的《商品房买卖合同（预售）》无效。事实与理由变更为：2016年6月，原告因资金周转困难，原告公司当时的实际控制人饶满龙拟向刘海员借款1000万元用于项目周转，原告用“汇融财富大厦”项目二期的40套房产以办理网签的形式为借款进行抵押。由于向刘海员的融资不能满足项目需求，饶满龙及原告拟再向罗小贞借款800万元，双方商定同样以“汇融财富大厦”项目二期的另外40套房产以办理网签的形式提供担保。原告于2016年7月20日办理了案涉的40套房产网签备案手续。但在原告办完网签备案手续后，被告却拒绝向饶满龙及原告支付借款，原告因此多次要求被告配合解除合同及网签备案手续，被告以饶满龙与欧某和、李某等人有债务关系而不同意解除。原告和被告签订案涉的40份《商品房买卖合同（预售）》目的系为借款提供担保，且借款未实际发生，并非出于真实的交易，而是双方通谋下的虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为应当无效。被告罗小贞答辩称：原告与被告签订案涉40份《商品房买卖合同（预售）》，是为了借贷关系而设立担保，不是为了进行房产交易。被告与案外人欧某和借给饶满龙、李某3000余万元并已支付到位，饶满龙当时是原告公司的实际控制人、李某当时对原告公司70%的股权享有质押权，所以原告用涉案房产为他们的借款进行担保。当事人经过协商后，把涉案的房产统一网签备案在罗小贞的名下，采取这种形式的担保，并不违反法律规定，是有效的。原告华盛公司为证明其诉讼请求，向法庭提交证据如下：证据一：原告华盛公司营业执照、法定代表人身份证明、被告罗小贞身份信息的复印件各1份。证明：原、被告是适格的诉讼主体。证据二：《商品房买卖合同（预售）》40份、商品房网签备案记录40条打印件。（均为复印件）证明：为给被告的债权提供担保，原告与被告签订了40份《商品房买卖合同（预售）》并在房管部门办理了网签备案手续。证据三：《函告》、EMS（1175119109819）快递单及该快递的查询单打印件的复印件各1份。证明：因被告未向原告出借资金，原告向被告提出了解除商品房网签备案手续，但被告至今未作答复。证据四：《借款协议》1份、商品房网签备案记录40条打印件、《函告》1份、EMS（1175119185519）快递单打印件1份（均为复印件）及该快递的查询单复印件各1份。证明：被2016年原告因资金困难向刘海员借款1000万元并以40套房屋办理网签备案手续做担保，后因刘海员的出借的资金未足额到位，原告函告刘海员要求解除网签备案手续。正是因为刘海员的资金未足额到位，原告才以同样方式向被告借款。证据五：王乙的商品房网签备案记录18条的打印件。证明：原告与被告基于《项目投资合作协议书》已经为王乙办理了158套房屋的网签备案手续，本案中的网签备案与该协议书的约定无关。证据六：2016年4月12日罗小贞的商品房网签备案记录11条的打印件。证明：在涉案40套房屋网签备案之前。原告因向被告借款也为被告办理了11套房屋的网签备案手续作为债权担保，被告当时履行了这笔借款的出借义务。被告罗小贞对上述证据的质证意见：对证据一，真实性、合法性、关联性均无异议。对证据二，真实性无异议，但对关联性有异议，我方已支付了3000多万借款，并非原告所述没有支付，不认可原告的证明目的，对证据三，真实性无异议，但对关联性有异议，我方是将资金出借给李某、饶满龙的，因为饶满龙是原告公司的实际控制人、李某对原告公司70%的股权享有质押权，所以原告才与我方签订案涉合同并办理网签备案手续为李某、饶满龙的借款担保，该证据与我方无关。对证据四，真实性、关联性有异议，刘海员出借给原告的借款与本案中我方与原告的借款无关。对证据五，关联性有异议，王乙的房屋备案与本案的合同及备案无关。对证据六，关联性有异议，该11套房屋网签备案所担保的是另外一笔借款，与本案无关。原告所举的证据不能达到其证明目的。本院认证意见：原告所举的证据一，经被告质证未无异议，本院对其证据效力予以确认。证据二，对证据的真实性予以确认，但合法性、关联性应当结合双方当事人的陈述及其他证据再作认定。证据三，对证据的真实性予以确认，但合法性、关联性应当结合双方当事人的陈述及其他证据再作认定。证据四、五、六，内容均与本案所涉的40份合同无直接关系，被告对其关联性均有异议，原告亦无其他证据佐证这些证据与本案相关，故本院在本案中对这些证据的效力不作认定。原告华盛公司还申请证人王某、肖某1、吁利剑出庭作证，证明：案涉40套房屋系为原告公司向被告借款而提供的担保，但被告并未向原告公司支付借款。证人王某：我知道案涉的40套房屋是用来借款的，我从未看过借款和担保的合同，至于向谁借款、为谁担保？我不清楚。但我知道这笔借款没有进原告公司的账户，才由我们借钱给公司做这个项目的。证人肖某1：就我所知，案涉40套房屋用于借款抵押是事实，是为原告公司借款进行抵押的，但是钱没有进到公司账户。被告罗小贞质证意见：我方是2016年借钱给原告公司的实际控制人和股权质权人的，证人是2017年才进入公司的，对案涉房屋担保之事根本不清楚，都是听说的。证人的证言不能达到原告的证明目的。证人吁利剑：2016年我公司通过李某向别人借钱来救活工程项目，将案涉的40套房屋网签在了被告名下，就是为了向被告借款，但被告没有把款借给我公司，我公司为此要求被告配合解除网签备案，但被告以李某欠其借款为由把本案的房屋网签备案作为李某的借款担保，不同意解除网签备案手续。我公司多次找李某协调，并找过公安部门、市政府领导协调处理此事，但一直没有结果。被告罗小贞质证意见：我方出借的款项都是直接打给李某的，从未直接打到原告公司账户，至于李某打了多少给原告，我们不清楚。备案的房屋就是为这些借款提供担保的。本院认证意见：证人王某、肖某2是在案涉房屋已经办理了网签备案手续之后才进入原告公司经营的，对案涉房屋网签备案的相关事实所作的陈述均是听说和主观推断，无其他证据佐证，证人王某、肖某2的证言真实性无法确定，本院不予采信。证人吁利剑陈述案涉的40套房屋是为原告公司向被告借款而提供的担保，但原告未提供未任何其与被告之间关于借贷合同关系的证据，被告亦不认可其是与原告直接发生借贷关系，故案涉房屋是为哪个借贷合同关系提供担保无从判定，证人吁利剑的证言真实性、关联性无法确定，本院不予采信。被告罗小贞为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据：《项目投资合作合同书》、饶满龙签字的原告公司《资产表》、《负债表》及《股权出质》复印件各1份；李某出具的《借款情况说明》及《借款时间表》各1张；李某出具给罗小贞的《今借到》借据3张及李某出具给欧宏伟的《借条》1张。证明：案涉房产是我方借款给李某、原告网签备案为借款提供的担保。饶满龙是原告公司当时的实际控制人，李某当时对原告公司70%的股权享有质押权。被告罗小贞还申请证人欧某和出庭作证，证明目的与举证的证明目的一致。证人欧某和：李某向我借款，并把借到的钱给了原告公司的实际控制人饶满龙；罗小贞也通过我借了钱给李某。饶满龙拿案涉的房产为这些借款担保，我们经过协商，同意把案涉房产统一网签备案在罗小贞名下。原告华盛公司质证意见：对被告所举证据的真实性、合法性、关联性均有异议。《借款情况说明》及《借款时间表》的内容与事实不符；借条借据、证人证言都没有支付借款的转账凭证印证，且欧宏伟的借条与本案无关。本院认证意见：《项目投资合作合同书》、原告公司的《资产表》和《负债表》及《股权出质》，均无原件核对，对其真实性不予确认；《借款情况说明》及《借款时间表》属书面证人证言，证人李某未经法院允许不出庭作证，不符合法律规定，本院对其证据效力不予确认；4张借条借据以及证人欧某和的证言是否与本案相关，应当围绕本案的审理范围以及当事人应负的举证责任进行分析后再做认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月20日，原告华盛公司与被告罗小贞签订了40份《商品房买卖合同（预售）》［合同编号：201603279、201603280、201603281、201603282、201603283、201603284、201603285、201603286、201603287、201603288、201603289、201603290、201603291、201603292、201603293、201603294、201603295、201603296、201603297、201603298、201603299、201603300、201603301、201603302、201603303、201603304、201603305、201603306、201603307、201603308、201603309、201603310、201603311、201603312、201603313、201603314、201603315、201603316、201603317、201603318］，合同约定：被告罗小贞购买原告华盛公司开发建设的瑞昌汇融财富大厦5号楼中的相应房号的40套房产，总价款为15865490元。合同还约定：买受人应当于合同签定前支付全部房价款的95%，余款向银行申请贷款支付。合同对有关房屋买卖的其他事宜也作了详细约定。上述合同签订后，原告华盛公司到瑞昌市房管局办理了这些房屋的商品房网签备案手续。2019年8月13日，原告华盛公司向被告罗小贞发出《函告》，称原告原拟以案涉的40套房产办理网签备案形式用于担保借款1000万元，但被告在该40套房产办理了网签备案后，却未将借款支付给原告，原告为此要求被告协助办理解除该40套房产的网签备案手续。被告未同意原告的要求，原告遂诉至法院。本院认为，本案争议的焦点是：如何认定案涉《商品房买卖合同（预售）》的性质和法律效力？分析如下：一、原告华盛公司与被告罗小贞签订的案涉40份《商品房买卖合同（预售）》，从合同的名称以及合同的内容来看，是典型的买卖合同，但根据本案查明的事实和当事人的一致陈述，原、被告双方并无商品房买卖的合意，签订案涉合同的真实目的是以案涉房产办理网签备案的形式为借款设立担保。债务人或者第三人为担保债权人的债权而签订不动产买卖合同，约定将合同的标的物作为担保标的物，但标的物权利转让并不实际履行，于债务不履行时，债权人有权对标的物享有优先受偿权，这种方式的担保系后让与担保，属于广义的让与担保形式之一，是一种非典型担保。原告华盛公司与被告罗小贞通过签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签备案的方式，为借贷法律关系设立担保，双方之间实质上构成让与担保合同法律关系，案涉合同的性质实质上是一种非典型担保的合同。本案纠纷不是商品房买卖合同纠纷，实质上是担保合同纠纷。二、原、被告双方关于房屋买卖的意思表示并不真实，属于虚假的意思表示，对双方不具有法律约束力，但是该虚假的意思表示隐藏的民事法律行为，即以形式上转让使用权的方式设定担保的意思表示并不当然无效。《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第3条规定，依法认定新类型担保的法律效力，扩宽中小微企业的融资担保方式。除符合合同法第五十二条规定的合同无效情形外，应当依法认定新类型担保合同有效；符合物权法有关担保物权规定的，还应当依法认定其物权效力。本案中，原、被告双方以签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签备案的方式，为借贷法律关系设立担保，这种让与担保方式虽然不是物权法规定的有名担保，但其属于在法理以及司法实践中得到广泛确认的非典型担保，现行法律并未明确禁止该类型的担保，在让与担保合同本身不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形下，应当本着契约自由原则以及原因行为与物权变动相区分原则承认当事人所设立的让与担保的合同效力。原告华盛公司并没有提供证据证明案涉合同存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，仅以双方关于房屋买卖的意思表示虚假主张案涉合同无效，此与双方签订案涉合同的真实目的是为债权设立担保而非进行房产交易的事实不符，故原告华盛公司的主张不应得到支持。三、承前所述，案涉《商品房买卖合同（预售）》的性质实质上是担保合同，因而具有从合同的属性，其法律效力不仅由其本身决定，还受主合同效力的影响。至于案涉合同所依附的主合同究竟是原告华盛公司与被告罗小贞之间的借款合同？还是饶满龙、李某等与被告方之间的借款合同？原、被告双方对此存在分歧，各执一词。本案中，原告华盛公司主张案涉的房产是为了原告向被告借款而设立的担保，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告华盛公司对其主张负有举证责任，但原告至今也未提供其与被告之间的借款合同，原告申请出庭的证人所作的证言也不能证明原告与被告之间存在借款主合同、且案涉合同是依附于该主合同的从合同，故本院无法判断案涉合同是依附于哪一份借款主合同的，也就无法对主合同的效力进行审查，原告华盛公司对此应承担举证不能的后果。在无法确认主合同无效的情况下，不能当然推定从合同无效，故从合同的主、从性方面分析，也没有证据证明案涉的合同无效。综上分析，原告华盛公司的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告瑞昌华盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费117079元，由原告瑞昌华盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  张再生审判员  陈小江审判员  曹 琛二〇二〇年七月十八日书记员  郑筱楠