广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5559号原告：广州迪玛电子商务科技有限公司，住所地：广州市番禺区东环街番禺大道**天安总部中心**楼**。法定代表人：黄尚碧，总经理。原告：黄尚碧，男，1977年12月27日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。两原告的共同委托诉讼代理人：戴海，广东森隆律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：罗学勉，广东森隆律师事务所律师助理。被告：韦奔，男，1974年9月28日出生，壮族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈婕，广东比拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫舒惠，广东比拓律师事务所实习律师。原告广州迪玛电子商务科技有限公司（以下简称迪玛公司）、黄尚碧诉被告韦奔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告迪玛公司、黄尚碧的共同委托诉讼代理人戴海，被告韦奔的委托诉讼代理人陈婕、莫舒惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迪玛公司、黄尚碧向本院提出诉讼请求：1.判决确认二原告与被告2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月23日解除；2.判令被告向二原告返还保证金7300元；3.判令被告向二原告赔偿装修损失86764元；4.判令被告向二原告赔偿空调损失24978元；5.判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其上述第3、4项诉讼请求为：3.判令被告向二原告赔偿装修损失51470元；4.判令被告向二原告赔偿空调损失22814元。事实和理由：2017年5月10日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》项下的总金额为247844.36元，2018年11月23日至2020年5月9日的租金总额为127566.95元。合同约定：被告将位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心××号楼××房、面积为191.83平方米的房地产（以下简称涉讼房屋）出租给二原告使用；租期3年，自2017年5月10日起至2020年5月9日止；被告给予二原告2个月免租期作为装修及筹备时间，免租期自2017年5月l0日起至2017年7月9日止；合同签订时，二原告向被告支付履约保证金7300元。《房屋租赁合同》签订后，二原告与广州才誉装饰设计工程有限公司（以下简称才誉公司）签订《装饰工程合同》[编号：CY-GC01605]，委托才誉公司对涉讼房屋进行装修，二原告为此向才誉公司支付装修费100000元。二原告与广州市速俊电器有限公司（以下简称速俊公司）签订《产品购销合同》，通过该合同，二原告向速俊公司购买六台美的空调并为此向速俊公司支付空调货款22880元。二原告与广州市泰涌鑫机电设备安装工程有限公司（以下简称泰涌鑫公司）签订《空调安装合同》，委托泰涌鑫公司对其向速俊公司所购六台美的空调进行安装，二原告向泰涌鑫公司支付空调安装费3090元。2018年11月12日，被告委托广东比拓律师事务所向二原告发出《律师函》，以二原告于2018年10月29日将涉讼房屋租赁给第三方为由，告知二原告其与二原告签订的《房屋租赁合同》于该《律师函》邮达二原告之日解除。2018年11月13日，被告无理锁住涉讼房屋导致二原告无法使用涉讼房屋。针对被告前述无理行为，二原告试图与被告友好协商解決双方纠纷，然未果，被告于2018年11月20日再次向二原告发出《律师函》，通知双方《房屋租赁合同》已解除。二原告于2018年11月23日向被告发出《回复函》，通知解除双方《房屋租赁合同》并要求被告退还保证金、赔偿二原告装饰装修等各项损失，被告对此不予理会。被告擅自解除《房屋租赁合同》和无理锁住涉讼房屋的行为不仅致使二原告在《房屋租赁合同》中的合同目的无法实现，还使二原告遭受损失，被告应向原告返还保证金7300元、赔偿装修损失51470元（l00000元-100000元÷34个月×16.5个月）和空调损失22814元[（空调款22880+空调安装费3090元）-（空调款22880+空调安装费3090元）÷144个月×17.5个月]。综上，原告为维护自身合法权益，谨提起诉讼，请求人民法院依法支持原告如上诉请。被告韦奔辩称：1.对于原告的第1项诉讼请求，原告与被告于2017年5月10日就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月13日解除，而不是原告主张的于2018年11月23日解除。被告解除房屋租赁合同是因为原告擅自转租，而不是原告所说的解除合同是因为被告锁住涉讼房屋。原告向被告承租涉讼房屋，租期三年，自2017年5月10日至2020年5月9日止，前两个月为免租期。《房屋租赁合同》第5-4条明确约定：“乙方（即原告）在租用期间，未经甲方（即被告）书面同意，不得擅自将现租房屋以任何名义方式出售、转租、转借、分租他人，否则甲方有权立即终止合同并追究乙方法律责任的权利。”2018年10月25日，被告在天安节能科技园“总部中心7-17号楼物业服务群”发现有涉讼房屋的招租广告，且转租价格为60元/平方米，远高于被告租给原告的38元/平方米。2018年10月29日，被告发现房产中介伍壹零（广州）房地产有限公司（以下简称伍壹零公司）带客户到涉讼房屋查看，被告即向中介及客户表明是业主身份，并告知涉讼房屋不允许转租，当时房产中介及客户均表示不知道涉讼房屋不允许转租。2018年10月31日，因为在涉讼房屋看到案外人广州致翔计算机科技有限公司（以下简称致翔公司）的法定代表人冯军志，才知道案外人致翔公司已和原告及伍壹零公司签署了《房屋租赁合同》（NO.0000099）。2018年11月9日，致翔公司特致函被告，询问是否同意原告将涉讼房屋转租给致翔公司。同日，被告复函给致翔公司，不同意原告转租。原告也承认在2018年10月29日与致翔公司签订房屋租赁合同及收取押金和2018年11月的租金。原告未经被告同意擅自转租的行为已经发生，违反了双方的约定，符合被告单方面立即解除合同的条件，被告于2018年11月12日起通过发具律师函、发送彩信、张贴公告的形式与原告解除租赁关系，符合法律的规定及双方签订的《房屋租赁合同》的约定。所以，原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除的时间是2018年11月13日，而不是原告主张的2018年11月23日。2.关于原告提出的第2至第4项诉求，没有事实基础和法律依据，恳请法庭予以驳回。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的第5-9条的规定：“合同到期后乙方（即原告）不再续租该房时，原屋内由乙方装修可移动的部分乙方可自行拆走，遗留的其余装修乙方不得要求甲方（即被告）给予装修补偿。”及第8-2条的规定：“乙方在租赁期未满时中途退租，甲方不予退还乙方所付保证金。”从上述规定，关键是对终止租约后的装修物品及保证金的处理。本案是原告违约，应按照合同约定处理。原、被告双方签订的合同无法继续履行的原因是原告违约，擅自将涉讼房屋转租给第三人，按照《房屋租赁合同》的约定，租约终止不再继续履行的，遗留的装修原告不得要求被告补偿，保证金不予退还。原告在起诉状中也自认收到被告委托发出的2018年11月12日的律师函，知道被告解除合同的原因，律师函也明确了原告若未在期限内将物品搬离的，视为原告放弃对物品的所有权，被告有权处置。原告在2018年11月15日带人到涉讼房屋搬离物品说明了该点。3.从迪玛公司的注册地址来看，是涉讼房屋的地址，也就是说，迪玛公司在搬离涉讼房屋半年多仍然使用涉讼房屋作为其注册地址，目的是什么？被告将追究原告在终止租赁关系使用涉讼房屋作为注册地址的法律责任及追讨使用期间的费用。另外，2018年11月13日双方签订的房屋租赁合同解除后，2018年11月10日至12日共3日的租金730元、2018年6至10月的水费296.11元、损坏阳台地板修复费1837元等费用均由被告垫付，被告将向原告追讨该等费用。综上所述，被告认为原、被告双方的《房屋租赁合同》解除的时间是2018年11月13日，原告提出的返还保证金、赔偿装修损失、赔偿空调损失的诉求没有事实基础和法律依据，恳请法庭予以驳回。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心××号楼××房，建筑面积为191.83平方米，该房屋登记权属人为韦奔。2017年5月10日，韦奔作为出租人（甲方），黄尚碧、迪玛公司作为承租人（乙方）共同签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉讼房屋出租给乙方作为办公使用；租期为三年，从2017年5月10日至2020年5月9日止，甲方同意给乙方两个月免租期作为装修及筹备时间，自签订合同之日起开始计算免租期（免租期时间为2017年5月10日至2017年7月9日）；租金标准每月每平方米38元，共计每月租金金额7289.54元；管理费按园区物业规定标准3.5元/平方米计收，水电费按园区规定的收费标准计收（包括公共水电费）；该房屋的租金每月支付一次，乙方须在每月的10日前一次性将当月租金及租赁税交付给甲方，不得逾期，不得有任何扣除或拖欠；如逾期一天按月租金计每天加收1%的滞纳金，若逾期超过二十天乙方仍未付款给甲方，甲方有权解除本合同向乙方收回出租房屋，乙方已付的租赁保证金，甲方将不予返还；为保证乙方履行和遵守本合同中的各项协议，在签署本合同时，乙方应支付给甲方7300元作为履约保证金（不计利息），甲方开具收据作为凭证（期满无违约行为，乙方可凭该凭证要求甲方无息全额退还保证金）；乙方所租用房屋只限于办公和展厅用途；乙方在租用期间，未经甲方书面同意，不得擅自将现租房屋以任何名义方式出售、转租、转借、分租他人，否则甲方有权立即终止合同并追究乙方法律责任的权利；甲方同意乙方因为办公需要对该承租房进行适当装修，所产生的一切费用由乙方自行承担，装修时不得随意对房屋进行建筑结构改造，不得破坏房屋内外原有设施，造成损失的由乙方负责；合同刚到期后乙方不再续租该房时，原屋内由乙方装修可移动的部分乙方可自行拆走，遗留的其余装修乙方不得要求甲方给予装修补偿。合同第8条“保证金的退还”约定：8-1、租赁期满，经检查乙方在租赁期内未违约及甲方提供给乙方使用的设施（外墙、阳台门、窗等）无损坏以及无拖欠应交的各项费用，在乙方退还租用的房产后，甲方在当日内如数退还（不计利息）乙方所交保证金，如因乙方违约、拖欠应交款项，或检查发现甲方原有设施损坏，在扣除各项款后，剩余部分保证金退还乙方，如乙方所付保证金不足以支付所需扣除的款项，保证金不予退还，乙方还需支付在扣除保证金后不足的款项；8-2、乙方在租赁期未满时中途退租，甲方不予退还乙方所付保证金。同日，韦奔将涉讼房屋交付给迪玛公司和黄尚碧使用，并收取了迪玛公司、黄尚碧缴纳的保证金7300元。2018年11月12日，韦奔委托广东比拓律师事务所向迪玛公司、黄尚碧发送《律师函》，称2018年10月29日迪玛公司与致翔公司签订《房屋租赁合同》将涉讼房屋租赁给致翔公司使用，迪玛公司、黄尚碧存在根本性违约的情形，依法应承担违约责任，因此通知迪玛公司、黄尚碧与韦奔之间的《房屋租赁合同》于本律师函邮达之日即予解除，迪玛公司、黄尚碧须于本律师函送达之日将实际占用期间的使用费结算付予韦奔，并办结包括管理费、水电费、网络费、电话费、租赁税费等的其他费用的结算支付事宜，迪玛公司、黄尚碧须于本律师函送达之日起三日内将相关人员及物品搬离涉讼房屋，逾期未搬者，视为迪玛公司、黄尚碧放弃对现存于涉讼房屋的物品的所有权，韦奔有权予以处置，因此所涉费用亦将由迪玛公司、黄尚碧承担。对于该《律师函》，韦奔于2018年11月12日通过微信方式发送给了黄尚碧。2018年11月20日，韦奔委托广东比拓律师事务所再次向迪玛公司、黄尚碧发出《律师函》，称其方与迪玛公司、黄尚碧之间的《房屋租赁合同》已于前次律师函送达日即予解除；迪玛公司、黄尚碧须于本律师函送达之日将实际占用期间的使用费结算付予韦奔，并办结包括管理费、水电费、网络费、电话费、租赁税费等的其他费用的结算支付事宜；迪玛公司、黄尚碧须于本律师函送达之日起三日内将相关人员及物品搬离涉讼房屋，逾期未搬者，视为迪玛公司、黄尚碧放弃对现存于涉讼房屋的物品的所有权，韦奔有权予以处置，因此所涉费用亦将由迪玛公司、黄尚碧承担。2018年11月23日，迪玛公司、黄尚碧向韦奔邮寄发送《回复函》，称其方不存在擅自转租的情形，其方因经营调整，原本欲在征得韦奔同意的情况下在租赁期限内将涉讼房屋转租给第三方，以保证各方权益，然经与韦奔多次沟通、协商，韦奔不同意其方转租，于此情形下，其方并未将涉讼房屋转租给任何第三方；韦奔无权以其方擅自转租为由单方解除双方《房屋租赁合同》；鉴于韦奔自2018年11月日起无理锁住涉讼房屋致使其方无法使用租赁物，其方于《房屋租赁合同》中的目的无法实现，其方现通知韦奔自2018年11月23日起解除双方《房屋租赁合同》，韦奔应全额退还其方押金，并赔偿其方对租赁房屋的装饰装修等各项损失；鉴于韦奔一直锁住涉讼房屋，其方无法搬迁可拆除的物品，若其方在涉讼房屋内的物品发生损毁，概由韦奔负责。2019年4月29日，迪玛公司、黄尚碧以韦奔擅自解除《房屋租赁合同》和无理锁住涉讼房屋导致其方无法实现合同目的以及遭受损失为由提起本案诉讼，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋的承租人为迪玛公司和黄尚碧；并确认韦奔于2017年5月10日将毛坯状态的涉讼房屋交付给迪玛公司和黄尚碧使用。但双方对于以下问题存在争议：一、迪玛公司、黄尚碧是否存在转租的行为。韦奔主张迪玛公司、黄尚碧在未经其同意的情况下，于2018年10月25日擅自在“天安总部中心7-17号楼物业服务群”发布涉讼房屋的招租广告，且在未向其征询意见的情况下于2018年10月29日擅自与致翔公司签订《房屋租赁合同》将涉讼房屋转租给了致翔公司，并收取了致翔公司的押金和11月份的租金；后致翔公司于2018年11月9日通过微信方式对迪玛公司、黄尚碧的转租行为向其发函询问，其才得知转租的事情，其明确回函告知了致翔公司不同意迪玛公司、黄尚碧转租涉讼房屋。韦奔对其上述主张提交了其与致翔公司法定代表人冯军志的微信聊天记录、致翔公司向韦奔出具的《询问函》以及韦奔向致翔公司出具的《回复函》予以证实。迪玛公司、黄尚碧对上述证据不予确认，上述证据是韦奔与第三方的聊天记录及函件往来，认为其方在与致翔公司签订合同前有通过电话和现场询问的方式向韦奔征询意见，但韦奔不同意，其方也提出过可以由致翔公司直接与韦奔签订合同，补偿给其方部分装修损失，韦奔亦不同意；由于致翔公司当时同意租赁涉讼房屋，而韦奔不同意解除与其方的租赁合同，其方为了减少自身损失，所以与致翔公司签订了《房屋租赁合同》；其方黄尚碧虽然有与冯军志协商转租事宜，并签订《房屋租赁合同》以及收取了押金和租金款项，但因为韦奔不同意转租，所以其方已与冯军志解除了签订的租赁合同并退还了收取的费用。二、韦奔与迪玛公司、黄尚碧就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》解除的时间以及过错责任问题。韦奔主张因迪玛公司、黄尚碧与致翔公司于2018年10月29日签订了租赁合同，迪玛公司、黄尚碧擅自转租违反了双方的合同约定，其有权单方立即解除合同；其于2018年11月12日向迪玛公司、黄尚碧发函，通过邮寄的方式送达给对方，同日又通过发送彩信的方式向黄尚碧送达《律师函》解除合同，2018年11月13日在涉讼房屋门口粘贴了《律师函》，所以其认为双方之间的租赁合同已于2018年11月13日解除。韦奔对此提交了《律师函》、其与黄尚碧的手机短信记录以及2018年11月13日的视频资料证实了上述主张。迪玛公司、黄尚碧对《律师函》和手机短信记录的真实性予以确认，视频则无法反映拍摄的时间和拍摄地点，因此不予确认，但主张其方不存在擅自转租的情形，对转租的事宜其方一直在征求韦奔的意见，但并未得到韦奔的许可，在此情况下其方并未转租涉讼房屋；由于韦奔自2018年11月13日起无故锁住涉讼房屋，致使其方无法继续使用涉讼房屋，其方的合同目的无法实现，在无法与韦奔友好协商解决双方纠纷的情况下，其方于2018年11月23日对韦奔的《律师函》回函通知韦奔自2018年11月23日解除双方签订的《房屋租赁合同》。迪玛公司、黄尚碧对此提交了《回复函》、EMS快递底单以及EMS签收记录证实其上述主张。韦奔确认上述证据的真实性，但不认可《回复函》的内容，认为迪玛公司、黄尚碧与致翔公司签订租赁合同已构成擅自转租的事实，其有权就对方的违约行为单方行使解除权。三、对于迪玛公司、黄尚碧主张的装修损失以及空调损失的赔偿问题。迪玛公司、黄尚碧称其方在承租涉讼房屋后委托了才誉公司进行装修，主要装修至可以用作办公室，如进行了吊顶、刷墙、贴地板等，2017年8、9月份才装修完毕，由于装修存在拖延，其方与才誉公司协商不支付尾款，所以其方向才誉公司支付了装修费100000元，根据其方承租涉讼房屋为3年，扣减两个月的免租期，剩余34个月，其方仅使用了16.5个月，该损失是韦奔擅自解除合同以及无理锁住涉讼房屋所致，因此韦奔应赔偿其方装修损失51470元（100000元-100000元÷34个月×16.5个月）；另外，其方向速俊公司购买了6台美的空调，并向速俊公司支付了空调货款22880元，同时委托了泰涌鑫公司对该空调进行安装，其方并向泰涌鑫公司支付了空调安装费3090元，其方本来准备在2018年11月将可拆卸的物品和空调、办公设备搬离，但韦奔锁住涉讼房屋，其方至今未能拆除或搬离，按照空调可以使用12年来计算，其方已经使用了17.5个月，韦奔应赔偿的空调损失为22814元[（空调款22880元+空调安装费3090元）-（空调款22880元+空调安装费3090元）÷144个月×17.5个月]。迪玛公司、黄尚碧对此提交了《装饰工程合同》、才誉公司营业执照、网上银行电子回单、《产品购销合同》、速俊公司营业执照、广东增值税普通发票、《空调安装合同》以及照片证实其上述主张。韦奔对上述证据均不予确认，认为属于迪玛公司、黄尚碧与第三方的业务和资金往来，是否有实际在涉讼房屋施工或安装，其不清楚；而且迪玛公司、黄尚碧与第三方签订的《装饰工程合同》总额是128000元，但网上银行电子回单显示是400000元，金额不能对应，电子回单亦没有原件，是否实际支付其不清楚，空调没有送货单，也没有实际施工证明，对方有否实际支付该笔费用其不清楚；其确认交付涉讼房屋后迪玛公司、黄尚碧进行了装修，如抹墙、铺地板，因迪玛公司、黄尚碧尚自转租构成违约，对涉讼房屋遗留的装修无权要求其补偿；其亦确认安装了6台空调，但不清楚找谁安装的，迪玛公司、黄尚碧于2018年11月15日搬东西时拆下了一个空调，因其发现迪玛公司、黄尚碧破坏房屋设备的行为，所以报警，后迪玛公司、黄尚碧不带走拆下的空调，也不对其它空调进行拆除，其才会在2018年11月20日发函要求迪玛公司、黄尚碧要求在三日内再次搬离物品，但迪玛公司、黄尚碧没有再出现，因此其认为迪玛公司、黄尚碧默示放弃了空调的所有权，其有权处置，而且其中一台空调被破坏后，维修费500元是其垫付的，其不同意返还也不同意赔偿，现空调已由新租客使用，而且其中一台已经不能使用。针对搬离涉讼房屋的情况，迪玛公司、黄尚碧称其方在2018年11月22日有到达涉讼房屋现场，并且现场找了韦奔要求开锁，但涉讼房屋被韦奔锁住，韦奔不予理会，其方无法进入房屋搬离物品，为了保护其方物品，在韦奔上锁的基础上，其方也加上了一把锁，其方随后于2018年11月23日向韦奔复函要求韦奔赔偿损失。韦奔则主张迪玛公司、黄尚碧没有与其联系，2018年11月22日涉讼房屋上面除了其的防盗锁外还加了一把防盗锁，其查看录像后发现是迪玛公司的员工去加锁的，现涉讼房屋已于2019年1月出租给了案外人使用。四、对于迪玛公司、黄尚碧缴纳的保证金7300元，迪玛公司、黄尚碧主张涉讼纠纷为韦奔单方违约解除合同导致合同不能履行，不属于合同第八条第二款规定的其方中途退租的情形，且根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第一款的规定，即使其方违约，保证金应在扣除拖欠的款项后退还给其方。韦奔对此不予认可，认为迪玛公司、黄尚碧向其交付的保证金性质为履约保证金，作用在于保证合同的顺利履行以及在合同履行过程中若迪玛公司、黄尚碧违反合同约定，此保证金用于赔偿其方损失，“中途退租”不能机械地理解为是迪玛公司、黄尚碧的主动退租，而是应准确理解为租约无法继续履行下去，况且涉讼《房屋租赁合同》之所以无法继续履行是因为迪玛公司、黄尚碧严重违约，导致合同提前解除，其方也因此产生了损失，不得不继续与中介机构联系放租，因此解除合同的一切后果应由迪玛公司、黄尚碧承担，其方不同意退还迪玛公司、黄尚碧保证金。本院认为，韦奔与迪玛公司、黄尚碧就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。韦奔已依约向迪玛公司、黄尚碧交付了涉讼房屋，迪玛公司、黄尚碧作为承租人理应按照合同约定履行承租的义务。根据现有证据显示，在承租期间，迪玛公司、黄尚碧在征询韦奔转租事宜未果的情况下，仍擅自与案外人签订租赁合同将涉讼房屋转租给案外人，已违反了合同中“乙方在租用期间，未经甲方书面同意，不得擅自将现租房屋以任何名义方式出售、转租、转借、分租他人，否则甲方有权立即终止合同并追究乙方法律责任的权利”的约定，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”可见，韦奔解除双方签订的《房屋租赁合同》的条件已成就。韦奔有权据此主张解除与迪玛公司、黄尚碧就涉讼房屋所签订的《房屋租赁合同》。韦奔已于2018年11月12日委托律师出具《律师函》并于当日将该《律师函》以发送短信/彩信的方式送达给黄尚碧，因此双方解除《房屋租赁合同》的时间为2018年11月13日。迪玛公司、黄尚碧主张双方合同于2018年11月23日解除，理据不成立，本院不予支持。对于迪玛公司、黄尚碧主张韦奔返还保证金7300元的诉请。双方争议的主要焦点在于韦奔能否根据《房屋租赁合同》中“乙方在租赁期未满时中途退租，甲方不予退还乙方所付保证金。”的约定没收迪玛公司、黄尚碧缴纳的保证金。本院认为，该条款约定为《房屋租赁合同》中第8条“保证金的退还”的约定条款的第2项，该第8条主要约定的是关于保证金的处理意见，其中第1项为约定租赁期满时对于保证金的处理，因此该第2项为约定租期未满时即租赁期间保证金的处理意见。结合涉讼《房屋租赁合同》中其它条款中如“如逾期一天按月租金计每天加收1%的滞纳金，若逾期超过二十天乙方仍未付款给甲方，甲方有权解除本合同向乙方收回出租房屋，乙方已付的租赁保证金，甲方将不予返还”的约定，韦奔主张前述“中途退租”的约定应理解为租赁过程中因迪玛公司、黄尚碧原因导致租赁合同提前解除的情形，更符合合同约定内容的前后文意表达，亦贴合双方当事人对于违约责任约定的意思表示，故本院予以采纳。韦奔以此条款抗辩主张不予退还保证金，理据充分，本院亦予以采纳。迪玛公司、黄尚碧诉请韦奔退还保证金，理据不成立，本院不予支持。对于迪玛公司、黄尚碧主张韦奔赔偿装修损失51470元的诉请，鉴于涉讼《房屋租赁合同》系因迪玛公司、黄尚碧原因导致合同解除，责任在于迪玛公司、黄尚碧一方，故迪玛公司、黄尚碧因租赁房屋对房屋装修的损失应由其自行承担。迪玛公司、黄尚碧的该诉请，本院不予支持。对于迪玛公司、黄尚碧主张韦奔赔偿空调损失22814元的诉请。双方当事人均确认迪玛公司、黄尚碧承租涉讼房屋时购买的六台空调仍遗留在涉讼房屋。韦奔虽然抗辩称迪玛公司、黄尚碧放弃该六台空调，但该说法未经迪玛公司、黄尚碧确认，且韦奔未能提交相关证据予以证实，故本院对于韦奔的该抗辩理由不予采纳。现韦奔已将涉讼房屋另行出租，且在庭审中承认该六台空调已由新租户使用，不同意向迪玛公司、黄尚碧退还该空调，韦奔已实际接收并使用该六台空调，故根据公平合理原则，韦奔应向迪玛公司、黄尚碧折价补偿该六台空调的残值损失。韦奔抗辩称其中一台空调已损坏，未能提供相关证据证实，亦未能举证证实损坏的原因，本院对该抗辩理由亦不予采纳。迪玛公司、黄尚碧已举证证实其购买该六台空调支付货款共计22880元，韦奔对此未能提交相关证据予以反驳，故本院合理采信迪玛公司、黄尚碧的该空调货款支出主张。参照中国家用电器协会于2020年1月10日发布的《家用电器安全使用年限》的标准，空调安全使用年限从生产日期计起，安全使用年限为10年。迪玛公司、黄尚碧未能举证证实空调的具体生产日期，故本院酌情以迪玛公司和案外人签订《产品购销合同》的时间往前推一个半月，即以2017年4月1日起算该空调安全使用年限，至韦奔2018年11月12日与迪玛公司、黄尚碧解除《房屋租赁合同》及双方处理合同解除后果包括搬离房屋时止，按照19.5个月计算。故，韦奔应补偿迪玛公司、黄尚碧的空调损失应计算为19162元[22880元÷120个月×（120个月-19.5个月）]。对于迪玛公司、黄尚碧主张韦奔应按照剩余使用年限赔偿空调安装费，无论韦奔是否接收该空调进行使用，迪玛公司、黄尚碧购买空调进行安装均应实际支出该费用，故迪玛公司、黄尚碧主张韦奔赔偿该空调安装费，理据不成立，本院不予支持。对于迪玛公司、黄尚碧主张的空调损失超过上述金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州迪玛电子商务科技有限公司、黄尚碧与被告韦奔就位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心××号楼××房所签订的《房屋租赁合同》及相应的房屋租赁法律关系于2018年11月12日解除；二、被告韦奔应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州迪玛电子商务科技有限公司、黄尚碧补偿空调损失19162元；三、驳回原告广州迪玛电子商务科技有限公司、黄尚碧的其余诉讼请求。如被告韦奔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2851元，由原告广州迪玛电子商务科技有限公司、黄尚碧负担2572元，被告韦奔负担279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  何蕴华人民陪审员  吴健周二〇二〇年七月十日书 记 员  何绮静