重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初4250号原告：董卫华，男，1964年9月23日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：周世强，男，1967年7月18日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：漆飞，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明君，重庆万同律师事务所律师。被告：重庆市綦江区恋家房产经纪有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道核桃湾68-527号，统一社会信用代码91500222MA5U83HF69。法定代表人：封划，系公司总经理。原告董卫华与被告周世强、重庆市綦江区恋家房产经纪有限公司（以下简称：恋家房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告董卫华，被告周世强的委托诉讼代理人漆飞、陈明君，被告恋家房产到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董卫华向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带赔偿原告逾期办理房屋转移登记违约金127,792.56元；2、判令二被告连带赔偿原告逾期交房违约金118,299.40元；3、判令二被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加一项诉讼请求：要求被告恋家房产返还原告中介费2300元。事实与理由：原告所购买的康德城市花园X-XX-X号房屋，是经恋家房产介绍并审查房屋相关产权信息的房源，中介人员李念芬于2019年4月19日带原告实地看了该房屋后，李念芬说是周世强通过工程抵款的现房，产权人是周世强，没有抵押，当天按中介的要求签订了《委托支付买卖定金协议》，原告支付中介定金5000元，原告所购房源通过中介经纪成交。恋家房产通知买卖双方于2018年4月23日在中介公司签订《买卖居间协议》，约定房屋产权人为周世强，成交价为228,201元；产权状况的承诺为该房屋未设抵押权；付款方式约定为分三期付款，第一期于签订协议时支付100,000元，第二期于2018年4月23日签订房屋买卖合同时支付108,201元，第三期于收到财务收据当天支付20,000元；约定了产权转移登记：康德城售房部通知办理网签手续三日内，由经纪方陪同双方一起去办理网签手续；约定的房屋交付为甲方在售房部通知接房后三日内将房屋交付乙方；签订合同时双方各自支付中介服务费2300元；关于逾期交房的违约责任：逾期交房甲方按日向乙方支付已付房款万分之八的违约金至实际交付日为止；逾期办理产权登记转移违约责任：因甲方责任导致，按日向乙方支付已付房款万分之八的违约金至实际办理申请日为止；经纪方的违约责任：履行协议时因过错造成甲方或乙方损失的，应当依法承担过错赔偿责任。《居间协议》签订后，甲方联系康德城售房部说可以去签合同了，中介陪同双方一起到售房部后，甲方说售房部的人在忙，等会签合同，当时甲方要求原告通过手机银行向周世强转款支付了定金100,000元，同时又向居间人支付了中介费2300元后一起上楼签合同，我在康德城售房部格式合同上签了字后，售房部人告知暂时不能网签，因房屋设定了抵押权，今天合同只是更名，即在原来《商品房买卖合同》上将周世强名字换成董卫华，还要求我必须在售房部打印好的《知晓书》上签字确认，当时我担心开发商无限期不去办理解押手续，不能网签会损害我的权利，我没有同意，我就把知晓书带走没交给售房部，签了字的合同也没有要放在了售房部。按照《买卖居间协议》约定，在签订《重庆市商品房买卖合同》时我要支付第二笔房款108,201元，因担心开发商不能办网签和备案手续，我要求甲方返还已付的定金不买了，但甲方不同意，中介又做双方工作，甲方承诺说去和开发商协商以书面方式承诺解押时间后再付款，我才同意继续履行合同。甲方电话告知我开发商康德实业有限公司已给他出具了书面情况说明，承诺在2018年12月30日解押包括我房屋在内的六套房屋，我便在2018年5月23日交清了尾款及契税、大修基金等，并取回之前签订的《重庆市商品房买卖合同》，至此原告履行了全部《买卖居间协议》约定的义务。被告周世强收到我的全部款项后不闻不问，采取欺骗手段，严重违约，应承担违约责任。被告恋家房产未严格审查房源信息，原告有充分理由相信该房产权人系周世强，未设立抵押，中介公司未尽到审慎义务，构成违约，应承担连带赔偿责任。故原告未能办理房屋转移登记的逾期违约金（从2018年5月23日至2020年4月23日）127,792.56元、逾期交房（2018年6月15日至2020年4月23日）违约金118,299.40元，由二被告连带赔偿。周世强辩称，首先，周世强并非本案适格被告，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。1、周世强未授权胡功华对外签订任何协议，胡功华以周世强名义与原告及恋家房产签订居间协议行为属无权代理，对周世强不产生法律效力。周世强本人也无权处分房屋，因其并未在开发商处购买该房屋，即使是开发商以房抵债，因周世强不是开发商的债权主体，故开发商也不是把房子抵给周世强，而是抵给案外人重庆德康盈工程公司。2、即便周世强追认了胡功华的行为，原告依照居间协议主张逾期办理房屋转移登记违约金也无事实和法律依据，因居间协议没有约定在什么期限内办理房屋转移登记，仅就办理网签手续约定了具体时限。3、即使周世强追认了胡功华的代理行为，原告主张逾期交房的违约金也不成立。因居间协议对何时交房是附条件的，即周世强应当在售房部通知接房三日内将房屋交给原告，但具体指哪个售房部不确定，虽然原告提供了康德城市花园的接房通知书，但没有约定具体哪个售房部，无法证明条件已成就。并且，原告提供的《买卖居间协议》就交房时间进行了涂改。其次，原告与开发商之间另行签订了《重庆市商品房买卖合同》，《买卖居间协议》约定的办证及交房义务已转移至开发商处，原告要求办证及交房应依据《重庆市商品房买卖合同》向开发商主张，无权再以《买卖居间协议》主张权利。再次，《买卖居间协议》约定的违约金过高，实际并未给原告造成什么损失，原告违约金应该以遭受的实际损失计算。恋家房产辩称，未接房是原告自己的原因，康德城市花园通知原告接房，是原告自己没有去。原告称多次找到我公司解决这个事情我们没有理会，与事实不符。因为签协议时我们不知道这个情况，当时把原告带到房产公司时我们才知道这个具体情况，原告明知房子的具体情况仍然签了知晓书和商品房买卖合同，原告应该去找开发商而不是我们。经审理查明，原告董卫华欲通过被告恋家房产购买重庆市康德实业（集团）有限公司（以下简称：康德公司）开发的位于綦江区古南街道新山村88号康德城市花园X-XX-X的房屋，董卫华（甲方）便委托恋家房产（乙方）提供居间服务，双方于2018年4月19日签订一份《委托支付买卖定金协议》，约定甲方经实地看房对房屋已做充分了解且无异议后，自愿在签订本协议当日内支付诚意金5000元，甲方授权乙方在甲方于业主签订《房屋买卖定金协议》后，即可代甲方向业主转让该诚意金作为购房定金。同年4月23日，出卖人周世强作为甲方，购买人董卫华作为乙方，居间人恋家房产作为经纪方，三方签订一份《买卖居间协议》，约定内容包括：房屋坐落于綦江区古南街道新山村88号康德城市花园X-XX-X，建筑面积为74.82平方米，房屋产权人为周世强，房屋成交总金额为228,201元；甲乙双方通过经纪成交的方式达成该房屋买卖；甲方保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何权利转移受限制情况，相关权利人同意出售上述房屋；该房屋未设定抵押权；采用分期付款方式，第一期于签署本协议时支付定金100,000元；第二期于2018年4月23日支付208,201元，第三期于乙方收到甲方财务收据当日支付20,000元；甲乙双方同意，自本合同签订之日起，康德城售房部通知办理网签手续三日内，由经纪方陪同甲乙双方共同向康德城市花园售房部办理网签手续；房屋交易所涉及的税费包括维修基金、契税、印花税、书证费由乙方承担；甲方应当在售房部通知接房三日内将房屋交付给乙方；鉴于经纪方已促成本合同成立，甲乙双方同意在签订本合同之时，甲乙双方各支付经纪方中介服务费2300元；甲方未按本协议约定将房屋交付乙方，按逾期时间分别处理：逾期在7日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之八的违约金，协议继续履行；逾期超过前款约定时间的，乙方有权解除本协议，乙方解除本协议的，甲方应自解除通知送达之日起7日内退还已付房价款，并按已付房价款金额的8%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自协议同第八条约定的最后交付期限次日起至实际交付日止，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之八的违约金；因甲方责任导致未能在本协议约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，乙方有权解除本协议。乙方解除本协议的，甲方应当在解除书面通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付已付房价款8%的违约金；乙方不解除协议的，协议继续履行，自本协议第六条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之八的违约金；经纪方未能按上述约定退还权证代办费、按揭服务费的，自约定应退还期限届满次日起至实际退还之日止，按日向付款义务人支付未退还部分权证代办费、按揭服务费万分之八的违约金；经纪方在履行本协议的过程中，因过错造成甲方或乙方损失的，应当依法承担过错赔偿责任；甲方保证已如实介绍该房屋的权属等状况，对上述房产做充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，愿意购买该房屋；如遇争议协商不成，向经纪方所在地人民法院起诉；本协议自双方签字或盖章生效；补充条款约定：甲方代理人承诺已征得甲方产权人同意出售该房屋，若发生任何争议，由甲方代理人负全部法律责任；该房屋大修基金和契税由乙方直接支付给甲方；甲方承诺该房财务收据于2018年5月15日前交给乙方。该份协议的甲方处签字为“委托代理人”胡功华，乙方、经纪方均签字或盖章。合同签订当日，原告向恋家房产支付中介服务费2300元。前述《买卖居间协议》签订当日，董卫华与恋家房产共同到康德公司售房部办理网签购房合同事宜。同时，董卫华向周世强账户转款100,000元，由胡功华向董卫华出具了收条。康德公司作为甲方、董卫华作为乙方，双方签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定的内容包括：甲方将綦江区古南街道新山村88号康德城市花园X-XX-X的商品住房一套卖给乙方，成交金额265,884元，买受人于2018年1月30日一次性支付房款；属预售商品房的，甲方应当在2018年5月30日前按照规定将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；逾期交房在180日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款和利息，并按乙方已付房款价百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人书面同意对外销售；关于办理产权登记的约定：现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请。如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在180日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之0.5的违约金；逾期超过180日后，乙方有权解除合同，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息，并按乙方已付房款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金；本合同履行过程中发生的争议，协商不成依法向人民法院起诉；该合同为模板合同待正式网签后再来换取网签合同；本合同自双方签字之日起生效。该合同落款签订日期为2018年1月30日，实际的签订日期为2018年4月23日。对此，原告的解释是该合同并非网签合同，而是更名合同，即将原买受人周世强的名字更换成原告董卫华的名字。在签订该合同同时，康德公司还让董卫华签署了一份《知晓书》，内容为：本人董卫华购买康德城（房号X-XX-X）为周世强转让给本人。本人已知晓该房屋为在建工程抵押，所领合同为模板合同，待该房屋解压（押）网签后换取正式合同，具体解压时间以开发商通知为准。如因房屋解压，办理产权等相关事宜引起的一切后果及相关法律责任由本人承担，与开发商无关。该《知晓书》由知晓人董卫华签署后，未交给康德公司。康德公司曾在2018年5月17日书写了一份《情况说明》，内容为“今承诺X-XX-X、X-XX-X、X-XX-X、X-XX-X、X-XX-X、X-XX-X于2018年12月30日解押。”胡功华于2018年5月23日将该说明复制件交给原告，原告同日通过手机银行将购房契税、大修基金共计11,718元转入周世强个人账户，将购房尾款128,201元转入胡功华个人账户，并由夏某某向原告出具了两份收据。原告自诉夏某某是周世强所在公司的财务人员，周世强所在公司接受了康德公司的抵款房，胡功华是周世强公司员工。原告支付完购房款以后，康德公司亦向原告出具了收到原告购买房屋的房款、契税、大修基金的收据，并加盖了康德公司的财务专用章，收据的落款日期为2018年5月17日。之后，康德公司通知原告接房，并向其送达了接房通知书，告知原告所购房屋于2018年6月15日正式交房，如超过2018年6月30日仍未接房，视为已接房。但原告至今拒绝接房。另查明，康德公司在2020年1月9日通知该房已解押，可以办理网签，该房于2020年3月14日办理网签。2020年4月14日，原告向本院提起诉讼，要求康德公司赔偿其购房款资金占用损失24,060.11元。本院于2020年5月27日作出（2020）渝0110民初3128号民事判决书，判决康德公司从2018年12月31日起到2020年1月9日止以265,884元为基数，按照日万分之0.5支付原告逾期解押的损失。前述事实有委托支付买卖定金协议、买卖居间协议、收款收据，收条、收据、转款凭据，重庆市商品房买卖合同、知晓书、情况说明、接房通知书，（2020）渝0110民初3128号案件民事起诉状、民事判决书等书证及当事人陈述在卷为凭，经庭审质证及本院查证属实，足以认定。本院认为，原告虽与周世强、恋家房产签订了《买卖居间协议》，协议约定购买周世强的案涉房屋，但在原告到康德公司售房部签订合同时，其已经明确知晓该房屋实际上是抵款房，且设定有抵押。此时，原告完全可以依照该居间协议的约定主张出卖人的违约责任，但原告仍然选择与康德公司签订商品房买卖合同，实际上接受了康德公司作为商品房买卖合同的相对人，有关办理房屋产权登记、逾期交房等合同义务，应由合同相对人依法承担。案涉房屋虽系抵款房，但此时的房屋所有权并未转移至周世强，也不受周世强控制，办理网签、产权转移登记、交房等均应由康德公司履行义务，相应的违约责任也应由康德公司按照商品房买卖合同的约定承担，故原告现要求被告周世强及恋家房产承担前述责任的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，董卫华与恋家房产签订《买卖居间协议》时，恋家房产作为房产经纪方，理应按照行业规范和要求了解真实的信息，并对所提供的居间信息负责。但恋家房产对房源信息的真实情况明显是疏于了解的，违背了其作为中介机构的专业性，损害了委托人的利益，现委托人要求其退还中介服务费的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、重庆市綦江区恋家房产经纪有限公司于本判决生效后三日内退还董卫华中介服务费2300元；二、驳回董卫华的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2495.69元，由董卫华负担2470.69元，重庆市綦江区恋家房产经纪有限公司负担25元。诉讼费董卫华已向本院预交，重庆市綦江区恋家房产经纪有限公司在履行前述判决义务时直接将诉讼费25元支付董卫华。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 高念奎二〇二〇年七月二十一日法官助理 杜 宇书 记 员 杨腊梅