云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云执复269号复议人（被执行人）：宋琦云，女，汉族，住云南省昆明市五华区。申请执行人：兴业国际信托有限公司，住所：福建省福州市鼓楼区。法定代表人：沈卫群。被执行人：云南山灞图像传输科技有限公司，住所：云南省昆明市高新技术产业开发区。法定代表人：刘勇。被执行人：上海山灞图像传输科技有限公司，住所：上海市松江区。法定代表人：刘勇。被执行人：刘勇，男，汉族，住云南省昆明市五华区。被执行人：刘江，男，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被执行人：张利华，女，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被执行人：刘乐，男，汉族，住云南省昆明市官渡区。被执行人：丁莹，女，汉族，住云南省昆明市盘龙区。复议申请人宋琦不服云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）（2020）云01执异128号《执行裁定书》，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。昆明中院执行兴业国际信托有限公司与云南山灞图像传输科技有限公司、上海山灞图像传输科技有限公司、刘勇、宋琦云、刘江、张利华、刘乐、丁莹借款合同纠纷一案中[执行依据：（2018）云昆真元证执字第16号执行证书，执行案号：(2018)云01执968号]，异议人对被执行人上海山灞图像传输科技有限公司名下上海松江区缤纷路房产的房地产市场价值评估不服，向昆明中院提出书面异议。昆明中院查明，兴业国际信托有限公司依据（2018）云昆真元证执字第16号执行证书申请强制执行云南山灞图像传输科技有限公司、上海山灞图像传输科技有限公司、刘勇、宋琦云、刘江、张利华、刘乐、丁莹一案，案号为（2018）云01执968号。该案执行过程中，昆明中院委托云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司（以下简称“云南瑞尔评估公司”）对被执行人上海山灞图像传输科技有限公司名下上海松江区缤纷路共3幢房屋房地产市场价值进行评估。2018年9月30日，云南瑞尔评估公司向本院出具云瑞估2018［Ｚ-050］《房地产估价报告》，其中载明：“本报告自2018年9月30日至2019年9月29日内有效”。2019年8月27日，昆明中院在淘宝网上发出《昆明市中级人民法院关于上海市松江区房产（第一次拍卖）的公告》，并于2019年10月9日在云南省昆明市中级人民法院阿里巴巴司法网络拍卖平台发起第一次拍卖。流拍后，又于2020年2月26日发布第二次拍卖公告，于3月19日发起第二次拍卖。另查明，昆明中院收到异议人宋琦云的异议申请后，于2020年4月3日将异议申请送达云南瑞尔评估公司。该公司向昆明中院提交《回复函》，针对异议人宋琦云的异议事项回复如下：“1、我公司在收到法院委托书后，于2018年9月3日根据委托书中的相关信息与案件被申请人上海山灞图像传输科技有限公司代理人（电话号码：159××******）进行了联系，在电话及短信中告知我公司己接受法院委托将对上海市松江区房屋进行评估，并希望被申请人给予配合并提供估价对象相关评估资料，但被申请人明确答复不同意配合，不提供相关资料。我公司遵循估价程序，安排房地产估价师于2018年9月21日进行现场勘查，在进行勘查的头一天（2018年9月20日）我公司估价人员与被申请人上海山灞图像传输科技有限公司代理人（电话号码：159××******）进行了联系，在电话及短信中均告知我公司将于2018年9月21日13:00到涉案标的物现场进行勘查，但被申请人明确答复不同意，让我们联系当事人。故本次评估涉及的上海市松江区房屋，我公司估价人员在现场勘查时无法进入房屋内部，但在各幢房屋入户门处均粘贴了《评估告知书》，在《评估告知书》所载截止日期前，被申请人亦未与本公司估价人员联系，因此本公司估价人员未能进入房屋内部，故报告编号为云瑞估2018【Ｚ-050】的报告仅对估价对象所在房屋外观进行了勘查，未能入户进行查看。这个情况在估价报告中亦有相关的说明，这并未违反《房地产估价规范》的相关要求。2、我公司根据本次委托范围及评估资料（《不动产权证书》沪（2017）松字不动产权第××号复印件、《不动产登记证明》沪（2017）松字不动产证明第××号复印件及《上海市不动产登记簿查询摘抄表》）记载的建筑面积进行评估，由于被申请人上海山灞图像传输科技有限公司在资料提交阶段及现场勘查阶段不予配合，故我公司估价人员在现场勘查时无法进入房屋内部，且在上述资料中均未出现一号楼内有4118.7平方米的人防地下室的文字记录，故我公司估价人员无法确认上海市松江区缤纷路房屋一号楼内有4118.7平方米的人防地下室，也无法确认该人防地下室的使用权及归属问题，再则，房地产估价需依据合法原则，对有权属证书的相关物业进行评估并不存在漏评的情况。3、每个评估报告的估价结果均是在特定价值时点下的估价结果，本评估结果价值时点为2018年9月21日。4、估价目的、价值时点、财产范围不同均会造成评估结果差异。首先，给予不同的估价目的及不同的财产范围，评估价值就不同；其次，价值时点不同，受市场因素、通货膨胀和国家经济政策的影响，评估结果也会产生差异。所以单纯将两个不同估价目的、价值时点下的估价报告的价值进行简单对比，可比性不高。评估公司同时提交了通信记录、短信记录、现场勘查照片等证据。昆明中院于2020年4月13日将该《回复函》送达异议人宋琦云。昆明中院认为：第一、关于异议人主张本案评估人员未实地查勘评估对象，程序错误的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”本案中，根据云南瑞尔评估公司向我院提交的《回复函》及相关证据，可以认定评估公司接受本院委托后，由于被执行人上海山灞图像传输科技有限公司对现场勘验不予配合、不提供进一步的详细资料，遂根据委托范围及评估资料并结合对评估对象的现场外观勘查对评估对象进行了评估。评估人员未进入评估对象内部实地勘查，系因作为被执行人的权利人不予配合所致，故不存在评估程序错误或严重违法的问题。异议人的此项异议主张不能成立，本院不予支持。第二、关于异议人主张本案评估报告漏评资产以及评估结果与抵押合同中认定的财产价值差异较大的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”因此，异议人的此两项主张系对评估结果和评估报告遗漏财产有异议，昆明中院已经将异议申请交评估机构予以书面说明。如异议人仍有异议，应由相关行业协会组织专业技术评审，出具结论。故，异议人的此两项主张不属于执行异议案件审查的范围，本院在本案中对此两项问题不予处理。第三，关于异议人主张评估报告超过有效期的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第三款规定：“人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。”本案中，评估报告有效期为2018年9月30日至2019年9月29日。昆明中院2019年8月27日发出第一次拍卖公告，系在评估结果有效期内，并未超期；正式拍卖时也未超过有效期六个月。故异议人关于评估报告超期，不应当作为拍卖依据的主张不能成立，昆明中院不予支持。宋琦云不服，向本院申请复议称：一、本案评估人员未实地查勘评估对象，程序严重错误，依法应当重新评估。1、据申请人向产权人上海山灞了解得知，本案评估师均未实地进入被评估房屋进行查勘，导致未发现一号楼存在明显地下室。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，应当重新评估。2、上海山灞公司并未不配合评估人员进入评估对象（《房地产估价报告》第4.5页）。事实是，评估人员从未向上海山灞公司或其他被执行人告知过评估行程，被执行人直到在贵院领取《房地产估价报告》时，才知道上海山灞1-3号楼已完成评估。3、根据《房地产估价报告》的记载，产权人不予配合，故评估人员仅对评估对象的外观进行了勘查（拍照），而产权人主张评估人员未到实地进行查勘，双方各执一词。依据《房地产估价规范》3.0.7的规定：“评估人员应制作实地查勘记录，并记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名等，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。”申请人请求法庭向评估机构调取实地查勘记录，以便确认本案程序是否严重错误。二、本案《房地产估价报告》（编号：云瑞估2018［Ｚ-050］）漏评重要资产，严重损害了被执行人、申请人的权益。本案抵押物位于上海市松江区，面积共计4118.7平米。该地下室在2009年2月18日通过了民防工程建设（建设工程规划许可证阶段）核定，办理了规划手续，且通过了竣工验收，系合法财产。按照法律规定，不动产所有人不享有民防工程的所有权，但合法拥有其使用权，该使用权明显具备价值，应当在评估报告中体现。一号楼地下室不属于《房地产估价规范》3.03.3条规定的法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产。其虽未在不动产登记薄注明，但其为合法财产，不应漏评。三、本案《房地产估价报告》（编号：云瑞估2018[Z-050]）已超出有效期，不应当作为抵押物拍卖依据。本案中上述评估报告在首页《致委托方函》中明确备注“该评估报告自2018年9月30日至2019年9月29日内有效。（如果国家经济、金融政策有重大调整、房地产市场波动较大等因素，影响房地产市场价值变化时，需重新评估其价值。）”现己明显超出评估报告有效期，拍卖程序适用的抵押物价值不应当为上述评估报告中的评估价值。如仍适用上述评估报告的评估价值，将严重损害保证人的合法权益。四、评估结果与同时期双方认可的评估机构以及被执行人预评估结果差异巨大（价差高达33%），明显不合理，不应当作为执行拍卖的依据，应当依法进行重新评估。1、本案涉及的抵押财产上海市松江区缤纷路房产在抵押权人与抵押人于2017年11月7日签署的编号为ＣＩＩＴ［20171311］ＸＴＤＹ一2号《最高额抵押协议》第二条第2.4款中明确载明“抵押物评估现值为〔肆亿叁仟壹佰贰拾陆万捌仟陆佰零捌元整〕”。《最高额抵押协议》作为抵押权人与抵押人共同签署确认的合同，其内容条款己由双方当事人进行确认，即双方均认可抵押财产的评估价值为肆亿叁仟壹佰贰拾陆万捌仟陆佰零捌元整。2、出具日期为2018年9月30日的《房地产估价报告》（编号：云瑞估2018［Ｚ-050］）中的评估价值仅为贰亿玖仟伍佰贰拾叁万零捌佰元整。出具日期相差不足一年的两份评估报告对于抵押物价值的认定却减少了33%，在我国稳健的房地产调控政策下，金融中心上海，却出现不足一年时间内，不动产价值缩水三分之一的情况，严重不合常理。结合本申请的第一项、第二项事实，未实际查勘，又漏评4118平米，可见该评估报告严重错误，严重损害保证人、被执行人的合法权益。为此请求：撤销（2020）云01执恢128号执行裁定书，终止上海市松江区房产的拍卖、执行程序，对上海市松江区房产（含一号楼地下室）重新进行评估，依法保护申请人的合法权益。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”，为此，复议申请人宋琦云的此项主张系对评估结果和评估报告遗漏财产有异议，昆明中院已经将异议申请交评估机构予以书面说明。如异议人仍有异议，应由相关行业协会组织专业技术评审，出具结论。其余复议主张无有效的证据证明，应不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民诉诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回宋琦云的复议申请，维持云南省昆明市中级人民法院（2020）云01执异128号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  马顺泽审判员  闵 义审判员  马宝伦二〇二〇年七月三十日书记员  杨贻婷