湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4517号原告：潘壬子，男，1972年3月29日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：向慧，湖南芸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐娜，湖南芸生律师事务所实习律师。原告：张南平，女，1947年11月10日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：向慧，湖南芸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐娜，湖南芸生律师事务所实习律师。原告：潘业纪，男，1942年2月7日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：向慧，湖南芸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐娜，湖南芸生律师事务所实习律师。被告：湖南上河物业管理有限公司（曾用名湖南上河商业广场有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场******。法定代表人:孙烨，总经理。委托诉讼代理人：唐齐,湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：单鹏，湖南国风德赛律师事务所实习律师。被告：湖南天润五晟置业有限公司（曾用名湖南天润五江置业有限公司），住，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****/div>法定代表人：沈世红，董事长。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：单鹏，湖南国风德赛律师事务所实习律师。原告潘壬子、张南平、潘业纪（以下简称三原告）诉被告湖南上河物业管理有限公司（以下简称被告上河公司）、湖南天润五晟置业有限公司（以下简称被告天润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘壬子及三原告的共同委托诉讼代理人向慧，被告上河公司、天润公司的共同委托诉讼代理人唐齐、单鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带向原告支付租金收益105857元及逾期付款违约金20811元（按每日万分之二从2017年9月1日暂计算至2020年5月11日，后续应计算至付清之日止），以上合计126668元；2.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：三原告系父母子女关系，其与被告天润公司签订《商品房买卖合同》，共同购买了位于长沙市雨花区。同时，三原告与两被告签订了《委托合同》及《委托合同补充协议》，约定委托被告经营前述商铺、委托期限、被告支付租金收益及违约责任等。在合同履行过程中，被告屡次拖欠原告租金收益，且经原告催讨未果。被告的委托经营于2017年8月30日已到期，被告构成严重违约，给原告造成重大损失，故诉至法院。两被告辩称，1.对原告主张的租金金额有异议，原告主张的租金超出了被告实际拖欠的租金金额，租金应当依法交税，原告在计算租金或者收益的同时，应当扣除所有应当缴纳的税费。2.涉案商铺由于租赁环境发生变化，造成被告经营状况恶化，根据“诚实信用原则”以及“公平原则”，应当对租金进行减免30%。自2014年4月8日以来，长沙市万家丽路快速化改造项目开工，2015年11月29日，长沙轨道交通五号线开工，被告经营的上述商铺受到该政府项目的严重影响，商铺无法正常经营，商户退租，致使被告经营一直亏损，经营状况恶化，合同目的无法实现，根据相关法律规定，被告请求对租金进行减免。3.由于不可归责于被告的情势变更，导致租金无法按照合同约定的时间付出，被告不承担违约责任。4.原告向被告主张赔偿未返还商铺的损失，没有事实和法律依据。5.被告主张的租金收益与根据《委托合同》约定的收益标准计算的收益金额不一致，湖南省长沙市雨花区地方税务局委托湖南天润五江置业有限公司对上河国际商业广场的租金代征税款，并发给《委托代征税款证书》，同时根据双方约定，上河国际商业广场的税费由原告承担，被告代扣代缴。6.合同约定租金按季度付款，2017年2月30日之前的租金已超过三年诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于长沙市雨花区原告（买受人）从被告天润公司（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》（附件四）中约定，买受人自愿同意将其购买的商品房委托给被告上河公司统一经营，并在签订本合同同时与上河公司签订《委托合同》，委托经营期限为10年。2006年6月29日，三原告（甲方）与被告天润公司（乙方）签订《委托合同》1份，合同约定，甲方将上述商铺的经营权委托于乙方，委托期限自2007年9月1日起至2017年8月30日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额为1464764元（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，向甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商家对商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同还就其他内容进行了约定。同日，原告（甲方）与被告上河公司（乙方）签订了《补充协议》1份，协议约定就原《委托合同》不完善部分做补充：乙方不得因开发商延期交付商铺而顺延甲方收益的期间；若因开发商的原因导致甲方不能按《委托合同》所约定的期限交付商铺，乙方不得以此为由向甲方主张违约责任，但甲方必须在开发商交付之日起5日内交付给乙方，如甲方不按期交付，乙方将按《委托合同》要求甲方承担违约责任；委托期间内，甲方不得干涉、妨碍乙方对物业的合理使用，委托期满后若甲方不再继续委托乙方经营物业，甲方可自行使用或委托他人经营，但不得违反法律规定或损害第三人的合法权益；本协议一经签字即为生效，本协议与原合同相冲突的地方以本协议为准；本协议和被告天润公司的承诺书作为《委托合同》的附件，与《委托合同》具有同等的法律效力。此外，被告天润公司于2006年6月3日出具《担保承诺书》，载明，为进一步明确《委托合同》中规定“若乙方经营管理不善，无力承担甲方应得的收益，开发商将负有连带担保责任”，被告天润公司向被告上河公司即广大业主郑重承诺：若因被告上河公司的经营管理不善而导致业主无法取得《委托合同》所约定的在委托经营期限内的投资回报，则由被告天润公司承担连带担保责任。上述合同签订后，三原告如约履行，及时将商铺交付给两被告，但两被告未依照合同约定按期支付租金。合同期满后，三原告收回并自主经营涉案商铺。因要求两被告支付欠付租金未果，三原告于2020年5月19日诉至本院，请求判如所请。庭审中双方确认两被告欠付2016年12月1日至2017年8月30日租金105857元。另查明，2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向被告天润公司下发了《委托代征税款证书》，被告天润公司主张已代扣代缴税费至2015年12月31日；在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临了万家丽路快速化改造。本院认为，三原告与两被告分别签订的《委托合同》《补充协议》及被告天润公司出具的《担保承诺书》均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于租金。三原告向两被告交付了约定商铺，被告上河公司应按约支付租金，被告天润公司应对此承担连带担保责任。但根据《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案在合同履行过程中，由于出现了万家丽路快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成被告经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍然要求继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据本案实际情况，结合公平原则，本院酌情调整为减免被告的租金30%,依法认定被告应支付原告税前租金为74099.9元（105857元×70%）（当事人依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金）。两被告提出原告主张的租金应按照相应税率标准扣除税费后的租金的意见，虽《委托合同》约定由被告代扣代缴税率，但未确定税率标准，两被告亦未提供有效证据证明，故本院不予采纳。关于违约金。三原告诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，本院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一计算。依据合同约定，被告按季度结算租金给原告，下个季度的前10天内支付上一季度的租金，并结合被告欠付原告租金的情况，故三原告主张的违约金应以税前租金74099.9元为基数（当事人依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金），自2017年9月1日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止。关于诉讼时效。两被告辩称三原告主张的部分租金超过诉讼时效期间。本案中，两被告占有使用涉案商铺至2017年8月30日，《委托合同》约定的租金虽为按季度支付，但租金发生之债权原因相同，因而具有整体性，虽然各期租金债务相互之间具有一定的独立性，但独立性不足以否定整体性，如果从各期租金履行期间届满之日起分别计算各期租金的诉讼时效，将会割裂全部租金的整体性。因此，本案租金的诉讼时效应当自最后一期租金债务履行期间届满之日起算，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，两被告逾期支付租金未满一年，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，三原告主张涉案租金应适用民法总则关于三年诉讼时效规定，其于2020年5月19日诉至本院，未超过诉讼时效，两被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告湖南上河物业管理有限公司应于本判决生效之日起15日内支付原告潘壬子、张南平、潘业纪税前租金74099.9元及违约金(违约金以税前租金74099.9元为基数，自2017年9月1日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止；当事人依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金)；二、被告湖南天润五晟置业有限公司对被告湖南上河物业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任；被告湖南天润五晟置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人即被告湖南上河物业管理有限公司追偿；三、驳回原告潘壬子、张南平、潘业纪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1417元，由被告湖南上河物业管理有限公司、湖南天润五晟置业有限公司负担992元，原告潘壬子、张南平、潘业纪负担425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二〇年七月一日书记员  肖倩