江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民再68号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：胡雪达，男，1979年1月3日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：杨剑平，男，1966年3月24日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：赵建敏，江西帝经律师事务所律师。再审申请人胡雪达因与被申请人杨剑平房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民终1496号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月20日作出（2020）赣民申122号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人胡雪达，被申请人杨剑平的委托诉讼代理人赵建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡雪达申请再审称，（一）原审判决“恢复二期一楼停车场功能和将8号楼三楼腾空”，缺乏事实和法律依据，且违背了当事人意思自治原则。胡雪达按约定使用自己投资建成的8号楼三楼属于收回投资的合法行为，胡雪达为了经营需要在租赁房屋以外建设停车场后再按约定将二期一楼用作经营并未违反合同。在杨剑平位于茶圣路6号的全部房屋和场地已整体出租给胡雪达的基础上，胡雪达的上述行为并未损害杨剑平的利益。（二）租赁合同关于“不开具发票”的约定违反了法律禁止性规定，原判决不但不依法纠正，反而认为“合同中有明确的约定”并认定租赁合同有效，该判决客观上支持了杨剑平的偷税行为。（三）原判决认定租赁房屋不存在产权纠纷，缺乏证据证明，且与客观事实相悖。原审关于“因租赁房屋产权性质不符合约定用途无法归责于杨剑平”的认定，明显违反法律规定。（四）出租人对租赁房屋的修缮系法定义务，原审应当判决杨剑平承担胡雪达实际支出的房屋修缮费。此外，原审既判决腾空8号楼三楼但又不支持胡雪达关于支付8号楼加层建设费用的诉请，明显错误。据此，胡雪达再审请求：撤销二审判决第一项、第三项；依法认定案涉合同关于“不开具发票”的约定违反法律禁止性规定，判令杨剑平向胡雪达提供已收和应收租金对应金额的税务发票；改判免除因租赁房屋发生漏水及渗水质量问题和产权性质及物权利用纠纷而影响胡雪达经营当年的租金；改判杨剑平向胡雪达支付修复、加固、拆除租赁物和8号楼加层所支付的费用；一、二审案件受理费、鉴定费等诉讼费用由杨剑平承担。杨剑平辩称，（一）原审判决“恢复二期一楼停车场功能和将8号楼三楼腾空”有合同依据，是依据合同当事人的意思表示作出的。胡雪达对此项判决的再审申请理由，没有事实依据。（二）杨剑平与胡雪达的租赁合同第五条第三项“甲方在收取乙方租金后开具收款收据给乙方，（不开具发票）”的约定，是双方一致的意思表示，不违反法律规定。杨剑平在收取胡雪达租金时不开具发票，证明双方在合同中约定的是税后租金。杨剑平是否交税，是公法上的义务，自有税务机关稽查。杨剑平缴完税款后，仍可以根据合同，只开具收据给胡雪达。（三）胡雪达向杨剑平租赁的房屋不存在产权纠纷。从房屋交付至胡雪达使用至今，从未发生过第三人主张房屋的归属而影响胡雪达使用的情况发生，房屋归属并不存在争议。《房屋租赁合同》第二条约定的条款是对承租人胡雪达用途的限定，而不是对出租标的原始用途的约定。胡雪达在经营过程中被行政机关处罚，均是其经营合规性的问题，而非产权纠纷，该责任由承租人胡雪达自己承担。胡雪达缴纳第一期租金的时间和期限表明其认可杨剑平移交的租赁物，胡雪达对承租房屋的原始用途是明知的。（四）二审判决在论理部分认为应由杨剑平承担修缮、加固及拆除费用，没有事实依据，其判决结果严重倾向胡雪达。胡雪达此前仅声明1号楼和3号楼存在渗水、2号楼楼顶存在严重漏水的情况，并未向杨剑平提出过租赁的房屋有其他影响使用的情况，胡雪达在1号楼和3号楼渗水前也未开始经营性使用。胡雪达对于杨剑平出租的房屋原来是仓库用房是明知的，胡雪达对房屋改造为符合使用用途所发生的费用及整修费用，应由其本人承担，符合双方的共同意思表示。二审判决将鉴定意见书中关于2号楼、3号楼、7号楼的整修费用也计入杨剑平应承担的费用没有事实依据。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条对出租人承担维修责任、承租人自行维修的前提条件有明确规定，二审判决违反该法律规定，把本来不属于出租人维修范围而属于承租人装饰装修范围的或根本没有发生的费用，判决杨剑平承担，没有事实和法律依据，显失公平。综上，请求维持二审判决第一项，撤销第二项，改判胡雪达向杨剑平支付拖欠租金，杨剑平不承担胡雪达任何房屋装修整修费用。杨剑平向一审法院起诉请求：1、判令胡雪达支付拖欠的房屋租金1173752元（截至2017年5月3日为止）；2、判令胡雪达支付违约金423650元（1期房租违约金：1550000×1‰／日×241天（从2016年6月4日至2017年1月31日）＝373550元，2期房租违约金：300000元×1‰／日×167天（从2016年12月4日至2017年5月20日）＝50100元）；3、判令胡雪达将上玉路6号的1号楼的西面擅自开的门恢复原状；4、判决解除双方2015年3月31日签订的《房屋租房合同》中关于第二期七、八、九、十号楼的租赁关系，并从2017年6月起按每月25500元支付占有使用费直至房屋交还为止。如不支持此诉讼请求，则要求判决胡雪达恢复上玉路6号七、八、九、十号楼一楼的停车场用途并腾空楼；5、诉讼费用由胡雪达承担。胡雪达向一审法院反诉请求：1、判令杨剑平支付修复、加固、拆除费用1，257，977.35元，杨剑平承担二期房屋逾期交付的违约金11.4万元；2、判令杨剑平承担本案本诉、反诉费用。一审法院认定事实：2015年3月31日，双方当事人签订《房屋租房合同》一份，合同约定：“一、甲方（杨剑平）将位于上饶市信州区上所属辖区分两期出租给乙方（胡雪达），第一期共三栋房屋，一号楼（三层）、二号楼（六层）、三号楼（二层），第二期共四栋房屋，七号楼（二层）、八号楼（三层，第三层属钢架结构）、九号楼（二层）、十号楼（二层）共计七栋房屋出租给乙方经营；二、该房屋乙方用于经营餐饮、宾馆、娱乐服务行业；三、第一期租赁期限自2015年4月1日起至2027年12月31日止，每年租金1550000元，免租期为10个月，即2015年4月1日至2016年1月31日；第二期租赁期限自2016年9月1日起至2027年12月31日止，每年租金为300000元，免租期为三个月，即自2016年9月1日至2016年11月30日。两期房屋均自第三年（即2017年1月1日至2018年12月31日）后每年租金递增2%，第五年（即2019年1月1日）起租金每年按5%递增，租金头两年按每季度支付租金，以后则按每半年一次性交付租金。按季度支付时即在每个季度月初3号前支付，按每半年支付时即每半年第一个月的3号支付租金……；七、甲方同意乙方对房屋外立面改造装饰，乙方需提供效果图给甲方再行按图施工，房屋内外的装修不得损坏房屋主体结构……；十、……该房屋的七、八、九、十号楼的一楼乙方应用做停车场使用，以及楼暂行搁置，若乙方经营需要拿出部分房屋做经营使用，则由甲方双方协商具体的租金数额……，第二期房屋甲方需按时将房屋交由乙方，若不能按时交付，每逾期一天甲方按第二期房屋整体租金（300000元）的1%作违约金支付给乙方……；十二、在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该出租房，乙方还应负责赔偿直至达到弥补甲方的全部损失为止：（1）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（2）乙方违约不按约定支付租金给甲方，每逾期一天，乙方每天按年交纳租金的1‰支付违约金给甲方，逾期三十天，甲方有权终止合同并收回出租房屋，保证金不退回给乙方……”合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，杨剑平即将第一期房屋交付给胡雪达管理。2015年5月1日，杨剑平向胡雪达出具委托书称上玉路6号4＃楼已承租给胡雪达，为防止房屋倒塌造成损害，委托胡雪达对该房屋进行拆除。后胡雪达将4＃楼进行拆除并完成路面硬化。8月27日，胡雪达租赁的房屋因未经审批将其改建成酒店变更使用性质被上饶市城乡规划局罚款40000元。杨剑平在胡雪达交付租赁物后对其进行了装修，在装修过程中在1号楼一楼西侧开了一扇门，对2号楼顶楼楼面做了防水措施，对3号楼一层西侧排水沟进行了整修。2016年10月8日，杨剑平将二期租赁房屋7号楼、8号楼、9号楼、10号楼交付给胡雪达，交付后胡雪达对上述房屋进行了装修，其中8号楼三楼在原有钢架结构的基础上进行修建，10号楼二楼北侧楼面上修建一面玻璃墙，经现场勘查，7号、8号、9号、10号楼的一层均有部分或者全部由胡雪达经营或出租，8号楼的三楼由胡雪达租赁给他人开设了乒乓球运动室。杨剑平自己开设的公司亦在涉案房产中办公。租赁期间胡雪达于2015年12月份以酒店会员卡抵付租金20000元，2016年2月支付租金387500元，5月份支付129000元，2017年2月份支付387500元，5月份支付387500元，8月份支付387500元，2018年6月19日又向杨剑平支付了30万元。另，本案审理过程中，胡雪达对以下事项提出鉴定申请：1、1号楼及3号楼地下渗水迟延交付导致的损失费用；2、房屋修缮及拆除危房的费用（2号楼、3号楼屋顶防水，4号楼危房拆除工程，7号楼屋顶修复，8号楼四面墙体重建及屋顶修复，10号楼两面墙体重建）；3、2号楼屋顶漏水造成的损失及费用。一审法院依法作出委托，上饶市中和资产评估有限公司及江西铭志司法鉴定中心均函称1-3号楼的租赁合同系打包合同，且未约定1-3号楼的租金分摊方式，1-3号楼分别为餐饮、住宿和宴会厅，商业回报率有差异，显然不能简单以建筑面积分摊每幢楼的租金，故对该事宜鉴定机构未得出鉴定意见。江西铭志司法鉴定中心作出的赣铭（2017）建鉴字第049号对案涉七栋房屋的工程质量安全及拆除、修复涉及造价进行了鉴定，其中2号楼现浇屋面渗漏修复做防水等金额103423.88元，3号楼木结构屋面渗漏重装修复金额237843.78元，4号楼危房拆除重浇消防通道金额174471.80元，7号楼木结构屋面渗漏重装修复金额142561.69元，8号楼修复加层金额459041.77元，10号楼外墙拆除加固修复金额140634.43元，上述金额合计1257977.35元。双方当事人因一期租赁房屋交付时间、租赁房屋的维修及费用的承担、租金的支付发生争议。一审法院认定案件事实争议焦点：一、一期房屋自身是否存在使用缺陷，导致胡雪达无法正常使用租赁物的情形？胡雪达主张1号楼及3号楼在使用过程中存在排水沟不通畅影响使用，实际交付时间应往后顺延。一审法院认为，胡雪达提出的1号楼及3号楼在使用过程中存在排水沟不通畅影响其实际使用，该陈述即表明杨剑平已履行了租赁物的交付，故不存在杨剑平迟延交付一期租赁物的事实。胡雪达主张的排水沟不通畅从一定程度上可能影响胡雪达使用及经营，但胡雪达提交的证据尚无法证明该不利情形已影响到整体租赁标的物的使用及影响的程度，故胡雪达对该事实的证明应依法承担举证不能的不利后果。二、胡雪达对案涉房屋进行修复、加固、拆除及被罚款的费用是否应由杨剑平承担？关于房屋修复、加固、拆除费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”本案合同未对房屋维修及拆除事宜进行约定，胡雪达未举证证明其维修、加固、扩建系经过杨剑平同意，也未举证证明租赁后存在其向杨剑平主张修缮而杨剑平拒不修缮的情形，故胡雪达主张该费用由杨剑平承担于法无据；退一步讲，胡雪达在签订租赁合同时对于案涉房屋的现状是知情的，租赁标的物原系库房，胡雪达承租后应根据其自身需要对房屋进行装修甚至改造升级，故胡雪达在双方发生纠纷后主张该费用由杨剑平承担无事实和法律依据。同理，胡雪达主张的罚款，亦应由胡雪达自行承担，且胡雪达提供的行政处罚决定书载明被处罚的原因系未经审批将2号仓库楼改建成酒店变更使用性质，该处罚系对胡雪达未依法履行变更租赁物使用性质的行为进行的处罚，而依法办理相应手续并未由租赁合同约定为杨剑平的义务。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行。本案中，杨剑平提出的诉讼请求：一、胡雪达尚需支付的租金：一期房屋租金自2016年3月3日至2017年5月3日为1550000元／12个月＊9个月＋1550000元／365日＊28日＋＋1550000元＋1＋550000元＊2%）／12个月＊4个月＋（1550000元＋1550000元＊2%）／365日＊3日＝1872810.5元，二期房屋租金自2017年1月7日至2017年5月3日为（300000元＋300000元＊2%）／12个月＊3个月＋（300000元＋300000元＊2%）／365日＊26日＝98297.2元，扣除胡雪达已支付的1699000元，截止2017年5月3日，胡雪达仍需支付租金为1872810.5元＋98297.2元-1699000元＝272107.7元，后续租金应按合同约定支付;二、关于违约金：合同约定逾期支付租金每日按年交纳租金的1‰支付违约金过高，本院酌定按月利率2%计算，一期房屋截至2017年5月3日违约金为：1581000元／12个月＊11个月＊2%＝28985元（2016年度第二季度租金），1581000元／12个月＊8个月＊2%＝21080元（2016年度第三季度），二期房屋截止2017年5月3日租金为306000元／12个月＊3个月＊2%＋306000／365日＊25日＊2%＝1949.2元，以上共计28985元＋21＋080元＋1949.2元＝52014.2元；三、关于杨剑平主张将1号楼一层西侧开的门恢复原状。根据法律规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人可要求承租人限期内恢复原状，但本案中，杨剑平提交的证据尚无法证明胡雪达在租赁期间的开门行为属于变动房屋的主体、承重结构或扩建，且杨剑平一直在出租房产旁办公，对于胡雪达开门这一施工周期较长的行为均应知晓，但无证据证明其对胡雪达的上述行为在诉讼前采取过及时制止等措施，故对杨剑平的该主张不予支持；四、杨剑平主张的解除房屋租赁关系：胡雪达在租赁期间未按合同约定履行及时支付一期租赁房产的租金义务，构成违约，虽属于合同约定可以解除的情形，但杨剑平亦存在部分租赁房产二期租赁房产未及时交付的违约行为，故对本纠纷的产生亦应承担相应责任，鉴于本案租赁合同对一、二期租赁物的权利义务约定存在不可分的情形，故双方的违约行为均不构成合同目的不能实现的根本性违约，且胡雪达接受租赁房产后，在杨剑平默许的情况下，对租赁房产进行了较大投入的改造、装修及招商，解除合同对双方权益均必然会产生损失扩大的不利后果，故对杨剑平解除租赁关系的诉请，不予采纳；五、租赁期间胡雪达未按合同约定使用7号楼、8号楼、9号楼、10号楼一楼空间、8号楼三楼空间，也未与杨剑平协商租金，杨剑平要求其恢复合同约定的使用功能或腾空有事实和法律依据，予以支持。胡雪达的反诉请求：一、违约金：二期房屋杨剑平逾期交付38天，双方约定违约金按日1‰计算过高，该院酌定按月利率2%计算，故逾期违约金为300000元／12个月＊1.27个月＊2%＝635元；二、胡雪达主张的房屋修复、改造、防漏等费用：胡雪达在签订租赁合同时对租赁标的物现状便知情，其未举证证明对房屋进行整修、改造、扩建系与杨剑平协商一致，故相应工程费用不属于杨剑平作为出租方依法应承担的修复费用，2号楼、3号楼、7号楼、8号楼、10号楼的整修、改造、扩建等费用应由胡雪达自行负担；三、4号楼的拆除费用问题：4号楼系杨剑平委托胡雪达拆除，发生的费用理应由委托人（即杨剑平）承担，至于杨剑平辩称“只是委托胡雪达拆除，并未要求其对路面进行硬化”，本院认为，胡雪达在拆迁危房后平整路面、对路面进行硬化系拆除危房的附随工作，属于拆房危房工程的组成部分，符合双方签订合同的本意，且有利于租赁合同目的的实现，故胡雪达主张4号楼危房拆除、重浇消防通道费用按鉴定意见174471.8元计算，合乎常理，符合法定，予以支持。据此，一审判决如下：一、胡雪达于本判决生效后三十日内恢复杨剑平位于上饶市信州区7号楼、8号楼、9号楼、10号楼一楼停车功能、腾空8号楼三楼空间；二、胡雪达于本判决生效后向杨剑平支付截至2017年5月3日租金272107.7元、违约金52014.2元，后续租金按合同约定计算、违约金按月利率2%计算至租金付清之日止；三、杨剑平于本判决生效后向胡雪达支付逾期交房违约金635元、拆除4号楼费用174471.80元；（上述判决第二、三项相互抵扣，即272107.7元（欠付租金）＋52014.2元（逾期付款违约金）-635元（逾期交房违约金）-174471.80元（拆除4号楼费用）＝149015.1元（胡雪达应付杨剑平费用），可在胡雪达于2018年6月19日向杨剑平支付的30万元中扣抵，多余部分150984.9元可用于冲减胡雪达其他应支付给杨剑平的租金等费用）；四、驳回杨剑平其他诉讼请求；五、驳回胡雪达其他反诉请求。案件受理费19356元，反诉费9350元，保全费5000元，合计33706元，由杨剑平负担17085元，胡雪达负担16621元。杨剑平不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判胡雪达向杨剑平支付截止2017年5月3日的租金346，096.2元、违约金196，235.2元，后续租金按合同约定计算、违约金按月利率2%计算至租金付清之日止；2、撤销一审判决中诉讼费承担的内容，重新确定双方当事人诉讼费的承担比例。胡雪达不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判认定杨剑平出租的房屋存在漏水和权属登记不一致以及延期交付租赁物的行为构成违约，并由其承担违约责任；改判杨剑平不得向胡雪达收取2015年3月1日至2016年11月1日期间的部分租金164.5979万元；改判杨剑平向胡雪达支付修复、加固、拆除租赁物所支出的费用1，257，977.35元；本案诉讼费及鉴定费由杨剑平承担。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。二审法院另查明，2016年4、5月份，1号楼侧面挡土墙发生坍塌，直至2016年10月底杨剑平整修完成，3号楼亦发生排水沟排水不畅导致3号楼一楼墙面渗水，之后杨剑平在3号楼一楼屋内修建了一段排水沟解决该问题。二审法院认定本案争议的焦点为：1、胡雪达是否存在迟延支付租金；2、杨剑平是否应当支付胡雪达维修、加固及拆除费用；3、一审判决租金及违约金计算是否有误。二审法院认为，1、关于胡雪达是否存在迟延支付租金的问题。根据双方之间签订的《房屋租房合同》第五条第3项“乙方头两年的房租按季度交付租金（即2016年2月1日至2018年元月31日以后按每半年一次性交付租金）”的规定，从上述合同文本中可以看出，从2016年2月1日起胡雪达应当按季度向杨剑平支付一期房屋的租金，胡雪达在2016年2月份支付了当季应当支付38.75万元后，在5月份应当支付第二季度租金时只缴纳了12.9万元，并未足额支付应当支付的租金，故其存在迟延支付租金的行为，胡雪达提出其未按期足额支付租金是因为杨剑平交付的房屋存在漏水等瑕疵，且其产权存在权属性质错误等问题，故其可以依据合同的约定可以免除当年的租金，经查，本案中案涉房屋的权属是明确的，并没有案外第三人向承租人主张权利并影响承租人经营问题的出现，并不存在房屋权属有争议，同时对于案涉房屋的属性在签订合同时，承租人亦是明知部分房屋系仓库，对于用为酒店等经营用房是否需要办理变更以及办理变更的责任在谁，双方并未在合同中约定，亦未达成新的补充协议，应当视为按现状交付，故胡雪达以杨剑平的房屋属性与合同约定不符为由要求减免租金没有事实依据，但是案涉房屋确实存在漏水需要修缮的问题以及1号楼挡土墙坍塌和3号楼排水沟不畅导致墙面渗水等问题，上述问题影响了房屋的正常使用，必然需要修缮才能使用，修缮义务由谁负担将在接下来的焦点2中一并阐述。2、关于杨剑平是否应当支付胡雪达维修、拆除、加固费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物维修的义务，但当事人另有约定的除外”的规定。本案中案涉房屋存在漏水等情形客观存在，杨剑平作为出租人依法应当承担案涉房屋漏水的修缮义务。本案中胡雪达对于其履行的修缮、加固及拆除等费用进行了鉴定，鉴定机构认定对于2号楼屋面渗漏修复做防水造价为103，423.88元，3号楼木机构屋面渗漏重装修复造价237，843.78元，4号楼危房拆除重浇消防通道造价174，471.8元，7号楼木结构屋面渗漏重装修复造价142，561.69元，8号楼修复加层金额459，041.77元，10号楼外墙拆除加固修复金额140，634.43元，合计总共花费1，257，977.35元，上述费用中2号楼、3号楼、7号楼属于对案涉房屋漏水的修缮，该义务属于出租人的义务，4号楼的拆除虽然不是出租人的义务，但是经过出租人同意，双方对此予以认可，故其费用亦应当由出租人负担，而对于8号楼的加层以及10号楼的外墙加固修复是否确有必要，胡雪达没有提供证据予以证实，故对该两栋房屋的加层及加固费用不应有出租人负担，上述房屋漏水的修缮费用总计为658，301.15元。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案中，胡雪达对案涉房屋进行修缮时并未通知出租人杨剑平进行修缮，而是自己径行修缮违反上述法律规定，故本院酌定由杨剑平支付上述修缮费用的70%，即460，810.8元。本案中胡雪达已经代为履行了修缮义务，经其自行修缮后的房屋可以认定漏水情形得到修复，符合使用条件。对于1号楼的挡土墙在2016年4、5月份左右坍塌到10月底杨剑平修缮完毕，中间有几个月的影响使用期，应当相应的扣减租金，以及3号楼的排水沟不畅导致3号楼一楼墙面渗水，影响使用，也存在部分的影响使用期，由于本案中双方当事人在房屋租赁合同中对一期三栋房屋整体约定租金为155万元每年，对于具体哪一栋租金多少钱并没有明确约定，在本案审理过程中双方当事人就此问题亦无法达成一致意见，故本院酌定因1号楼挡土墙坍塌以及3号楼排水沟影响胡雪达对房屋进行使用应当减免的租金为10万元。3、一审判决对于租金以及违约金计算是否有误的问题。对于一期房屋的交付时间为2015年4月份免租期为十个月，租金起算时间为2016年2月1日，截止2017年5月3日一期应付租金为：1，961，008元（1，420，833元+395，250元+131，750元+13，175元），胡雪达实际支付1，311，500元，尚未支付649，508元，但是对于胡雪达支付的房屋漏水维修费用应当折抵租金，故减去维修抵扣费用460，810元再减去影响使用费100，000元，胡雪达还需支付租金88，698元；对于二期房屋租金，二期自2016年10月9日交付，每年租金30万元，免租期三个月，租金起算时间为2017年1月9日，至2017年5月3日，应付租金为94，170元（75，000元+19，170元），故胡雪达至2017年5月3日总共拖欠杨剑平租金182，868元（88，698元+94，170元），但是在2017年8月份胡雪达支付38.75万元，2018年6月19日再次支付30万元，抵扣后胡雪达还余504，632元，该款项可以在胡雪达后期应付的租金中予以抵扣。对于胡雪达提出的一审判决恢复案涉租赁房屋二期的一楼作为停车场使用以及8号楼三楼不当的问题，因该问题双方当事人在合同中有明确的约定，一审法院对此判决并无不当。胡雪达还提出需要杨剑平出具税务发票才能支付租金，对于该问题双方当事人签订的合同中有明确的约定，即《房屋租赁合同》第五条第三项约定，“甲方在收取乙方租金后开具收款收据给乙方，（不开具发票）”，故胡雪达的上诉理由没有事实和法律依据，不予采纳。对于双方当事人提出的违约金请求部分，因双方当事人在合同的履行过程中均有瑕疵，双方向对方主张的违约金均不予支持。综上所述，胡雪达的上述请求部分成立，予以部分支持，杨剑平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实部分不清，二审改判如下：一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初292号民事判决的第一项、第四项、第五项，即“胡雪达于本判决生效后三十日内恢复杨剑平位于上饶市信州区7号楼、8号楼、9号楼、10号楼一楼停车功能、腾空8号楼三楼空间；驳回杨剑平的其他诉讼请求；驳回胡雪达的其他反诉请求”。二、撤销江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初292号民事判决的第二项、第三项。三、驳回胡雪达的其他上诉请求。四、驳回杨剑平的上诉请求。一审案件受理费19356元、反诉费9350元，保全费5000元；二审案件受理费杨剑平预交4573元，胡雪达预交14551元，合计52830元，由杨剑平负担26415元，由胡雪达负担26415元。再审审理中，胡雪达向本院提交了一份新的证据，即2020年5月12日上饶市信州区北门街道办事处企业管理站发出的告知函一份以及微信聊天记录截屏，用以证明：胡雪达向杨剑平说明了房屋使用现状与房屋产权登记情况不一致、消防手续不齐全、设施不到位等情况，要求杨剑平对房屋进行整改，并要求其提交规划许可证和房屋验收许可证，但杨剑平未回复也未作出回应。房屋的使用性质为仓储，影响了胡雪达的正常经营使用。杨剑平质证意见如下：对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。从合法性来讲，街道办事处的企业管理站对于房屋的消防和经营使用不在其职权范围内，该告知函在合法性上超越了企业管理站的职权；从关联性来说，胡雪达承租该房屋后一直在经营，其所提出的证据无法证明房屋产权状况影响了其使用经营，上述证据不能达到胡雪达的证明目的。本院对胡雪达提交的证据认证如下：胡雪达提供的证据系证明房屋的使用性质为仓储，而该房屋使用性质在杨剑平交付房屋前为当事人双方所知事实，因而无须证明，胡雪达并未提出其他证据证明房屋性质是否以及如何影响了其正常经营使用，故对该证据不予采纳。对于杨剑平的再审请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条规定：“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第二款规定：“被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理”。因杨剑平向本院提出再审请求的时间为2020年5月21日，未在原判决生效后的六个月内提出，故本院对杨剑平的再审申请不予一并审理，对其再审请求不予支持。本院再审认为，本案争议焦点为：一、胡雪达是否应当恢复杨剑平房屋7号楼、8号楼、9号楼、10号楼一楼停车功能，腾空8号楼三楼空间；二、杨剑平应向胡雪达支付多少租赁房屋维修、加固及拆除费用；三、二审判决酌定减免胡雪达10万元租金是否合理；四、胡雪达要求杨剑平补开发票以及免除当年租金的请求能否得到支持。根据当事人及其委托诉讼代理人陈述的意见，结合一、二审证据材料，依照相关法律规定，本院对此综合分析评判如下：关于第一个争议焦点。胡雪达与杨剑平签订的《房屋租房合同》第十条第七项约定“七、八、九、十号楼的一楼乙方应用做停车场使用，以及8号楼三楼暂行搁置，若乙方经营需要拿出部分房屋做经营使用，则由双方协商具体的租金数额。”根据该条约定可知，作为承租人，胡雪达若为了经营需要，可以将二期一楼和8号楼三楼的部分房屋用作经营使用，只不过需要满足双方签订合同时所设立的条件，即需要与出租人杨剑平协商具体租金数额，而并非二期一楼绝对应作为停车场使用、8号楼三楼绝对不可用于经营使用。且根据胡雪达的陈述，案涉二期一楼为几幢相互独立的仓库，房屋结构不稳定，用作停车场存在安全隐患，其已经解决停车场问题。8号楼三楼与一、二层在经营使用方面不可分割，共同构成经营项目的重要组成部分。另外，胡雪达已投入资金用于二期一楼及8栋三楼的建设，判令恢复原状将导致其遭受重大损失而显失公平。因此，原审判决关于“胡雪达于本判决生效后三十日内恢复杨剑平位于上饶市信州区7号楼、8号楼、9号楼、10号楼一楼停车功能、腾空8号楼三楼空间”的判项，未全面准确把握双方合同约定的真实意思，存在不当，应予纠正。双方当事人仍可就该部分租赁房屋协商具体租金，如协商不成，亦可另行主张。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”以及第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，出租人杨剑平对于其所交付的租赁房屋具有维修义务，承租人胡雪达有权要求杨剑平在合理期限内对房屋进行维修，若杨剑平未履行维修义务的，胡雪达可以自行维修，但维修的必要费用仍由杨剑平承担。二审认定的2号楼屋面渗漏修复费用103,423.88元，3号楼渗漏修复费用237,843.78元、7号楼渗漏修复费用142,561.69元，属于对案涉房屋漏水的必要维修费用，应由出租人杨剑平负担。4号楼拆除及重浇消防通道费用174,471.8元，虽然不是出租人的义务，但是经过出租人同意，双方对此予以认可，故该费用亦应由出租人杨剑平负担。上述4项费用共计658,301.15元依法应当由出租人杨剑平全部承担。二审法院判决承租人胡雪达承担上述费用的30%缺乏法律依据，是对《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的错误理解，应当予以改判。对于10号楼外墙拆除加固修复的费用，由于胡雪达未提供证据证明该外墙修复确有必要，且该部分玻璃墙面确属胡雪达为了自身经营所建。对于8号楼三层的修复加层费用，在双方签订租赁合同时三层仅有钢筋架构，胡雪达是为了便于自身经营而加建，且租赁给他人开设了乒乓球运动室，不属于出租房屋的必要修复部分。因此，10号楼的外墙拆除加固修复费用140,634.34元，8号楼三楼的修复加层费用459,041.77元，共计599,676.11元，在租赁使用期内应由胡雪达承担。关于第三个争议焦点。二审查明，杨剑平交付的1号楼房屋侧面挡土墙自2016年4、5月份发生坍塌后至10月底才整修完毕，3号楼亦发生排水沟排水不畅导致一楼墙面渗水，期间影响胡雪达的正常经营使用房屋约四至五个月，对该事实的认定，双方当事人均未提出异议，也未提供证据予以否定，本院予以确认。但由于一期三栋房屋整体租金为1,550,000元，未约定具体的租金分摊方式，且各栋楼的经营使用用途和相应的商业回报率不同，各栋房屋的建筑面积和临街位置亦各不相同，二审法院据此酌定延期使用租赁房屋或减免租金10万元。本院综合考虑，酌定因挡土墙及排水问题影响胡雪达正常经营使用的1号、3号楼房屋延期使用或减免租金费用，由二审酌定的10万元调整为13.6万元（受影响的1号楼和3号楼一层面积约1571.66/一期三栋房屋总面积约6711.68×一期三栋房屋总租金155万元×4.5个月/12个月）。关于第四个争议焦点。关于胡雪达请求减免当年租金的问题。根据《房屋租房合同》第二条约定“该房屋乙方用于经营餐饮、宾馆、娱乐服务业。”以及第十条第四项约定“甲方需保证租赁房屋产权的合法性，若因产权纠纷应由甲方全面解决，若因此影响乙方经营或导致租赁合同无效的，甲方需要照价赔偿乙方的装修费用以及经济损失，并免除当年的租金”，可知双方签订合同时已经对租赁房屋的用途为餐饮、宾馆、娱乐作出了约定，承租人胡雪达后续利用房屋开设宾馆未超出双方约定的使用范围。在签订合同时，对租赁房屋的性质和现状，杨剑平和胡雪达均应知晓。对于因房屋的性质和现状问题，造成承租人在后续经营过程中损失的责任，应根据双方在租赁合同中的约定进行确认，合同中无约定或者约定不明确的，应依据法律法规的规定确定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，因租赁房屋现状的原因致使承租人后续使用中损失的，出租人也应当承担相应的责任。但由于胡雪达在本案诉讼中并未提出证据充分证明其因经营损失而减免租金的具体数额，以及该损失与杨剑平所出租的房屋本身存在产权纠纷等问题之间的因果关系，无法达到其请求免除当年租金的证明目的。故本院在现有证据基础上，无法根据合同约定和法律规定对双方主张予以认定，对胡雪达要求免除当年租金的请求难以支持。关于胡雪达请求杨剑平补开发票的问题。双方当事人在合同中约定杨剑平向胡雪达出具收据即可，该项约定内容并不意味着杨剑平可以据此逃避应依法缴纳的税费。且胡雪达在本案诉讼中并未提供证据证明其已代杨剑平缴纳因房屋租赁所产生的由出租人缴纳的税费。根据法律法规的规定，杨剑平在出租房屋产生所得后，负有向税务机关缴纳相应税费的义务，如因杨剑平未向税务机关缴纳应纳税款，胡雪达代为缴纳，可向杨剑平另行主张请求其偿付代付税款。故本院对胡雪达的该项再审请求不予支持。本院对于二审判决认定的胡雪达已付、欠付杨剑平的租金数额等其他基本事实，予以确认。对于二审判决关于双方当事人提出的违约金请求部分均不予支持的处理结果及理由，予以确认。对于胡雪达在本案一、二审诉讼中于2017年8月、2018年6月19日分别向杨剑平支付的38.75万元、30万元，共计68.75万元，在本案中不作处理，该款项可以在胡雪达后期应付租金中予以抵扣。经计算，胡雪达应支付杨剑平租金为：截止2017年5月3日的尚未支付的租金为607,678元（649,508-136,000+94,170）；杨剑平应支付胡雪达维修费用为658,301.15元（103,423.88+237,843.78+142,561.69+174,471.8）。两项相抵后，杨剑平需向胡雪达支付50623.15元，该款项可在后续租金中抵扣。综上所述，胡雪达的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条以及第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民终1496号民事判决和江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初292号民事判决。二、胡雪达向杨剑平支付截止2017年5月3日租金607,678元，杨剑平向胡雪达支付房屋维修费用658,301.15元。两项相抵后，杨剑平还需向胡雪达支付50623.15元，该款项可在胡雪达向杨剑平应付的后续租金中抵扣。三、驳回杨剑平的其他诉讼请求；四、驳回胡雪达的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19356元、反诉费9350元，保全费5000元；二审案件受理费杨剑平预交4573元，胡雪达预交14551元，合计52,830元，由胡雪达承担26,415元，由杨剑平承担26,415元。本判决为终审判决。审判长 熊 伟审判员 黄声敏审判员 胡爱菊二〇二〇年七月十日书记员 夏志妹