广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10098号原告：雪松实业集团有限公司，住所地广州市白云区恒骏街****（仅限办公用途）。法定代表人：范佳昱，职务总经理。委托诉讼代理人：吴瑞祥，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉麟，广东合邦律师事务所实习人员。被告：广州市番禺区君华香柏华府业主委员会，住，住所地广州市番禺区德贤路**君华香柏华府小区内/div>负责人：潘浩竞，该业委会主任。委托诉讼代理人：王子晴，广东诺臣律师事务所律师。第三人：广州市番禺区沙湾镇人民政府，住所地，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道**iv>负责人：谢国樑，职务镇长。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。雪松实业集团有限公司（以下简称雪松公司）与广州市番禺区君华香柏华府业主委员会（以下简称香柏华府业委会）、广州市番禺区沙湾镇人民政府（以下简称沙湾镇政府）业主撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。雪松公司的委托诉讼代理人吴瑞祥，香柏华府业委会的负责人潘浩竞及委托诉讼代理人王子晴，沙湾镇政府的委托诉讼代理人吴展奇，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雪松公司向本院提出诉讼请求：1.撤销被告于2018年2月5日作出的《关于首次业主大会会议决定的公告》即：依法表决通过了《广州市番禺区君华香柏华府管理规约》、依法表决通过了《广州市番禺区君华香柏华府业主大会议事规则》及2018年8月24日作出的《关于选举产生首届业主委员会的公告》即：选举产生广州市番禺区君华香柏华府首届业主委员会；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，雪松公司明确其行使业主撤销权的客体为上述公告中业主大会的决定。事实与理由：原告系广州市番禺区君华香柏华府小区的业主。被告系该小区的业主委员会，2018年8月25日经沙湾镇政府备案。该小区于2017年12月16日至2017年12月30日期间召开首次业主大会对《管理规约》、《业主大会议事规则》进行表决。根据表决结果汇总统计表显示，该小区建筑物总面积84896.6733平方米、参与投票业主的专有部分面积之和为49259.6044平方米、同意《议事规则》和《业主大会管理规约》业主的专有部分面积之和为48866.6308平方米，据此认定大会议题已获双过半业主同意。2018年7月7日至2018年7月21日，该小区又召开业主大会选举首届业委会委员，并适用《业主大会议事规则》第三十六条“在规定时间内，未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票。如属于业主委员会委员候选人计票的，按照各候选人得票多少区分，将未参与的票数计入已表决的多数票（具体由业主大会组织者在召开大会前明确规则）”选举产生了首届业委会委员。事实上，华府小区实际专有部面积总和为101099.4699平方米，《议事规则》、《业主大会管理规约》等议题并未合法通过。此外，首届业委会委员中的王洪诗并非华府小区业主，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，其不具备当选条件。沙湾镇政府于2019年7月15日出具了《广州市业主决策物业信息表》，我司通过该信息表与产权清册对照核算后发现遗漏计算了派出所及邮局近2000平方米的面积，对比首次业主大会公示文件中的建筑总面积数据，同样计算错误。此时我司才知悉被告作出的首届业主大会决定侵犯了全体业主的权益，并在法定期限内起诉至法院。现根据物权法第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定提起本案诉讼。香柏华府业委会辩称，一、原告的诉讼对象错误，被告并非本案适格主体。原告请求撤销的是广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议筹备组于2018年2月5日作出的《关于首次业主大会会议决定的公告》及2018年8月24日作出的《关于选举产生首届业主委员会的公告》。其中，《关于首次业主大会会议决定的公告》内容为首次业主大会会议依法表决通过了《广州市番禺区君华香柏华府管理规约》和《广州市番禺区君华香柏华府业主大会议事规则》，《关于选举产生首届业主委员会的公告》内容为业主大会会议选举产生广州市番禺区君华香柏华府首届业主委员会，委员名单如下：潘浩竞、王洪诗、冯健锋、郭洪龙、张学林、戴碧锋、梁秀云，选举结果已于2018年7月22日至2018年8月22日期间在本小区进行了公示。由此看出，上述两公告的作出机构为广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议筹备组，决策机构为广州市番禺区君华香柏华府业主大会，而被告广州市番禺区君华香柏华府业主委员会系依据业主大会的相关决议而成立，原告诉请撤销上述两公告，诉讼对象应为广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议筹备组或广州市番禺区君华香柏华府业主大会，而非广州市番禺区君华香柏华府业主委员会，故被告并非本案适格主体。二、原告的撤销权已因除斥期间届满而消灭。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”之规定，广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议筹备组于2018年2月5日作出的《关于首次业主大会会议决定的公告》所涉及的首次业主大会表决《广州市番禺区君华香柏华府管理规约》和《广州市番禺区君华香柏华府业主大会议事规则》的结果于2018年1月6日起至2018年2月4日在小区显著位置进行了公示，故原告雪松实业集团有限公司的撤销权应自2018年1月6日起计算一年。广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议筹备组于2018年8月24日作出的《关于选举产生首届业主委员会的公告》内容为业主大会会议选举产生广州市番禺区君华香柏华府首届业主委员会，而选举结果已于2018年7月22日至2018年8月22日期间在本小区进行了公示，故原告的撤销权应自2018年7月22日起计算一年。综上，就上述两公告及公告中涉及的决议内容，原告的撤销权已因除斥期间届满而消灭。再者，原告没有提供充足证据证明其合法权益受到侵害，不符合起诉的法定条件，法院应驳回其起诉。三、广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议筹备组作出上述两公告符合法律规定，不应被撤销。广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议筹备组于2018年2月5日作出的《关于首次业主大会会议决定的公告》及2018年8月24日作出的《关于选举产生首届业主委员会的公告》仅是业主大会作出决议过程中产生的文书，并非业主大会作出的决议，原告请求撤销，依法无据。四、上述两公告涉及的决议作出程序没有违反法律规定，且经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议筹备组由业主推荐产生7名代表，沙湾镇政府委派金沙湾社区居委会党委书记、主任陈智浩和原告委派公司职员崔吉军共同组成。筹备组召开会议对《广州市番禺区君华香柏华府管理规约》草稿文件的具体条款内容、《广州市番禺区君华香柏华府业主大会议事规则》草稿文件的具体条款内容、首次业主大会的召开时间、收选票的方式进行商议讨论。《广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议的通知》、《广州市番禺区君华香柏华府管理规约》、《广州市番禺区君华香柏华府业主大会议事规则》、《、表决票》、《广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议表决规则》、《广州市番禺区君华香柏华府小区业主大会会议授权委托书》、《关于选举首届业主委员会委员的通知》、《业委会竞选人简历》、《业主委员会委员候选人选票》、《广州市番禺区君华香柏华府小区业委会选举授权委托书》向全体业主包括原告送达。投票结果在君华香柏华府小区公开统计、查验了业主选票，经沙湾镇政府建设办及金沙湾社区居委会对统计、查验业主选票过程进行了监督，并将投票汇总统计结果和明细情况在小区进行公示，两项草案及首届业主委员会组成人员均获小区业主双过半同意通过。综上，原告雪松实业集团有限公司参与了广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议筹备组工作，并明知小区业主大会召开、相关议题表决等情况，业主大会表决通过《广州市番禺区君华香柏华府管理规约》、《广州市番禺区君华香柏华府业主大会议事规则》和首届业主委员会组成人员符合法律规定。根据《广州市物业管理暂行办法》第二十五条规定，建设单位和物业服务企业在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交房屋及建筑物面积清册、业主清册等资料，经沙湾镇政府发函，原告提供了业主清册、房屋及建筑面积清册和车位清册等资料。后筹备组于2017年11月25日至2017年12月15日期间于小区张贴了《广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议的通知》，明确了经筹备组确认，本小区具有投票权的业主总人数为840人（户），小区建筑物总面积为84896.6733平方米，在20日的公示期内，筹备组并未收到任何对上述总面积和总人数的书面异议。筹备组又于2018年1月6日至2018年2月4日在小区张贴了《关于公示和表决结果的通知》、《表决结果汇总统计表及明细统计表》、《表决结果汇总统计表及明细统计表》，上述文件资料中记载了具体每户的房号及专有部分的面积，在30日的公示期内，筹备组并未收到任何书面异议。此后，筹备组于2018年6月12日至2018年7月1日期间于小区张贴了《关于选举首届业主委员会委员的通知》，明确了经筹备组确认，本小区具有投票权的业主总人数为840人（户），小区建筑物总面积为84896.6733平方米，在20日的公示期内，筹备组并未收到任何对上述总面积和总人数的书面异议。后筹备组于2018年7月22日至2018年8月21日期间于小区张贴了《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》、《业主委员会候选人选举结果汇总统计表及明细表》，上述文件资料中记载了具体每户的房号及专有部分的面积，在30日的公示期内，筹备组并未收到任何书面异议。原告作为君华香柏华府小区的建设单位和业主清册、房屋及建筑面积清册和车位清册等资料的提供方，并委派职工作为筹备组成员之一，对小区情况最为清楚，且具有核实上述数据和资料的义务和职责。在两次业主大会召开公告的公示期间和业主大会决议结果的公示期间，原告均未提出任何异议，公示内容均含有业主的房号及专有部分的建筑面积，清楚反映原告所称的专有部分面积是否被列入，故原告所称2019年7月15日才知晓相关情况，明显不符合实际情况及常理推断。五、原告所称的君华香柏华府小区的建筑物总面积没有提供证据证明。（一）原告称遗漏计算派出所及邮局近2000平方米的面积于法无据。根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）,城市居住区公共设施配套建设范围主要包括：学校、幼儿园、公立医院、街道办事处、派出所、菜市场、社区服务中心、社区级体育设施、居民建设设施、公厕、邮政所、储蓄所、社区养老院等。公建配套是为了保障城市功能和满足居民生活需要，即便它建在某开发企业的建筑区划内，它面向的是城市的某一个大的片区，而不单单是为了某一个特定建筑区划内的小区业主服务的，它定位于公共利益需要，其服务对象大而广，具有不确定性。公建配套一般由开发企业代建，政府进行相应的费用减免，建成后，一般需要移交给相关的政府职能部门并登记在这些职能部门名下，没有移交的，即便登记在开发企业名下，开发企业也必须按照其规划用途进行使用，不得挪作他用。故本小区内的物业管理（含业主委员会）用房、派出所、其它管理用房（即综合管理用房）、邮政所、肉菜市场、居民健身场所、电房、消防控制室等公建配套不应作为专有部分面积计算，建筑物总面积应当以专有部分面积统计总和计算，应排除配套公建项目。无论是原告在起诉状中所称的君华香柏华府小区的建筑物总面积应为101099.4699平方米，还是补充证据中广州市业主决策电子投票系统显示的总面积100871.87平方米都至少包含了肉菜市场、邮政所、派出所等公建配套的面积，于法无据，被告对此不予认可。（二）即使依据原告在起诉状中所称的君华香柏华府小区的建筑物总面积应为101099.4699平方米，或补充证据中广州市业主决策电子投票系统显示的总面积100871.87平方米作为分母（全体业主专有面积之和），仍能达到经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告在起诉状中所称的君华香柏华府小区的建筑物总面积应为101099.4699平方米，或补充证据中广州市业主决策电子投票系统显示的总面积100871.87平方米均包含了车位部分的面积，分母（全体业主专有面积之和）中加入了车位部分的面积，则分子（同意的业主的面积之和）中也应当加入投了同意票的业主拥有的车位部分的面积，这样才能避免分子、分母统计口径不一致。退一步来讲，根据我方提交的《首次业主大会投同意票的业主对应车位面积清单》及《增加首次业主大会投同意票的业主对应车位面积后统计表决结果表》显示，即使依据原告在起诉状中所称的君华香柏华府小区的建筑物总面积应为101099.4699平方米，或补充证据中广州市业主决策电子投票系统显示的总面积100871.87平方米作为分母（全体业主专有面积之和），仍能达到经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并不会影响业主大会决议的通过。六、业委会成员王洪诗具备当选条件，成为首届业主委员会成员并无不当。原告所称首届业委会成员中的王洪诗并非小区业主，不具备当选条件，是由于原告对“业主”一词表面机械的理解。根据婚姻法第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。即夫妻共同所有的财产无论是否登记在夫妻共同名下，均属于夫妻共同所有，夫妻双方有平等的处理权。符合物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”中“法律另有规定的除外”的规定，虽然王洪诗与其丈夫共同共有的房屋只登记在其丈夫个人名下，但并不影响夫妻双方均为房屋的所有权人，即王洪诗为该房屋的所有权人。又据《广东省物业管理条例》第十条的规定，房屋的所有权人为业主。王洪诗系君华香柏华府小区的业主，依法享有业主的一切权利，包括被选举成为业主委员会成员的权利，故王洪诗具备当选业委会成员的条件。原告对君华香柏华府小区首届业委会的选举产生有异议，属于对于小区业主委员会选举中出现的争议存在异议，业主委员会属于业主大会的执行机构，业主委员会的选举亦属于业主自治组织内部权力运行机制，不属于民事争议，原告以业主撤销权之诉诉至法院与法相悖，法院应予以驳回。七、原告滥用司法程序，有恶意诉讼之嫌。原告就君华香柏华府首届业主委员会成立的相关事项，包括选举公告、备案等，分别提起业主撤销权之诉及行政复议[案号：番禺府行复字（2019）176号]，是对司法资源的滥用。原告作为具有强大经济实力，有专业法务团队的大企业，而被告君华香柏华府业主委员会是一群热心业主的志愿集合而成的自治组织，本次被告应诉产生的费用均为所在小区业主募捐而来，可见小区业主对被告的拥护。双方实力悬殊，原告提起诉讼本质目的是为了将被告拖入冗长的诉讼程序中，从而阻挠被告正常工作的开展。综上所述，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议筹备组作出的涉讼两公告内容符合法律规定，程序正当，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益及君华香柏华府小区广大业主内部自治的权利。沙湾镇政府述称，君华香柏华府业委会是2018年8月份成立，原告起诉是在2019年11月份，原告行使业主撤销权的一年期间已经过，且该期间属于除斥期间，不能中断、中止及延长。根据《物业管理条例》等相关规定，对于成立业委会期间所公示文件如有意见的救济方式是在公示期间提出异议，并不属于业主行使撤销权的范围。业委会成员符合法律之规定，并不存在任何违法。有关专有部分面积是由君华香柏华府筹备组确定，并进行公示，不是由沙湾镇政府确定专有部分面积。君华香柏华府筹备组提交的备案资料齐全并无违反法律强制性规定，沙湾镇政府对其进行备案并无不妥。综上所述，原告行使撤销权的期间已经过，且涉讼业委会成立程序、实体均合法，故此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：雪松公司的历史名称为君华集团有限公司，为本案所涉“君华香柏华府”小区的建设单位及业主之一。2017年7月25日，沙湾镇政府向君华香柏华府小区全体业主发出《关于公示首次业主大会会议筹备组成员名单的通知》，主要内容为公示首次业主大会会议筹备组成员名单，其中包括王洪诗、君华集团有限公司职员崔吉军等人员，并载明公示期从2017年7月26日起至2017年8月17日止，异议应当以书面形式提出等。“香柏华府大家庭”微信公众号同时发出推文，公布了上述通知的内容。2017年8月23日，沙湾镇政府向君华香柏华府小区全体业主发出《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》，称因前述文件公示期间未收到业主对代表的书面异议，故广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议筹备组（以下简称君华香柏华府筹备组）自公告之日起成立。2017年11月25日，君华香柏华府筹备组通过在小区内张贴及在“香柏华府大家庭”微信公众号中推文的方式向该小区全体业主发出《广州市番禺区君华香柏华府首次业主大会会议的通知》，主要内容为告知定于2017年12月16日上午10时在该小区内召开首次业主大会会议，表决《管理规约》、《业主大会议事规则》，会议采用书面征求意见形式等。该通知同时载明“经筹备组确认，本小区具有投票权的业主总人数为840人（户）；小区建筑物总面积为84896.6733平方米”，并附《管理规约》、《业主大会议事规则》、表决票、表决规则等文件作为附件。其中，《管理规约》载明小区内建筑面积为80588平方米（住宅）；表决规则载明“如表决事项获得双过半（户数及面积），业主表决通过”；《业主大会议事规则》载明“建筑物总面积应当以专有部分面积统计总和计算，应排除学校、市场、配电房等市政公用部分场所及设施”、“在规定时间内，未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票”等。2018年1月6日，君华香柏华府筹备组以在小区内张贴的方式向该小区全体业主发出《关于公示和表决结果的通知》，内容包括将表决结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2018年1月6日起至2018年2月4日止，并明确提出异议的方式。该通知所附《表决结果汇总统计表》及《表决结果汇总统计表》均载明“小区建筑物面积84896.6733，参加投票业主的专有部分面积之和49259.6044，同意的业主专有部分面积之和48866.6308，未参加表决的业主专有部分面积之和35637.0689，同意的业主专有部分面积之和占小区建筑总面积的比例为58%”。2018年2月5日，君华香柏华府筹备组向该小区全体业主发出《关于首次业主大会会议决定的公告》，主要内容为首次业主大会会议表决《管理规约》和《业主大会议事规则》的结果于2018年1月6日至2018年2月4日期间进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议，并将首次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了《广州市番禺区君华香柏华府管理规约》；二、依法表决通过了《广州市番禺区君华香柏华府业主大会议事规则》。2018年5月28日，“香柏华府大家庭”发出推文，公示首届业委会7名候选人名单，载明公告文件及各候选人详细简历已在小区5座门前小区公告信息栏公示（5月24日-5月31日止），并附公示情况照片。2018年6月12日，君华香柏华府筹备组通过在小区内张贴及在“香柏华府大家庭”微信公众号中推文的方式向该小区全体业主发出《关于选举首届业主委员会委员的通知》，主要内容定于2018年7月7日起召开业主大会会议选举首届业主委员会委员，以及告知会议召开形式、业主委员会委员应当具备的条件、表决要求。2018年7月22日，君华香柏华府筹备组通过在小区内张贴及在“香柏华府大家庭”微信公众号中推文的方式向该小区全体业主发出《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》，主要内容为公示选举汇总统计结果和选举明细情况，公示期从2018年7月22日起至2018年8月21日止，并载明提出异议的方式。该通知附表为《业主委员会委员选举结果汇总统计表》、《业主委员会委员选举结果明细统计表》，其中，《业主委员会委员选举结果汇总统计表》载明“本小区有投票权的业主总人数为840人，建筑物总面积为84896.6733平方米”，结果显示包括王洪诗在内的所有候选人所获总同意人数占总业主人数的比例及总同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例均超过97%。2018年8月24日，君华香柏华府筹备组向该小区全体业主发出《关于选举产生首届业主委员会的公告》，主要内容为选举结果于2018年7月21日至2018年8月22日进行公示期间未收到业主对首届业主委员会委员选举结果的异议，并公布选举产生广州市番禺区君华香柏华府首届业主委员会，委员名单为潘浩竞、王洪诗、冯健锋、郭洪龙、张学林、戴碧锋、梁秀云。2018年8月25日，沙湾镇政府向香柏华府业委会发出沙物业备[2018]第2号《业主委员会备案回执》，备案内容为：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期为2018年8月22日起至2023年8月22日止；5.业主委员会委员名单为潘浩竞（业委会主任）、郭洪龙（业委会副主任）、王洪诗、梁秀云、张学林、冯健锋、戴碧锋。2019年9月2日，香柏华府业委会通过现场送达的方式向广州市君华物业服务有限公司（以下简称君华物业公司）发出《关于再次要求君华物业履行物业服务责任的工作函》，要求将包括住宅、商铺及车位业主清册在内的物业管理资料交予业委会报备及建档等。2019年9月10日，广州市番禺区住房和城乡建设局向雪松公司出具番住建依[2019]117号《广州市番禺区住房和城乡建设局关于政府信息公开申请的答复》，主要内容为根据雪松公司于2019年9月2日向该局提交的关于获取君华香柏华府业主决策电子投票系统基础数据库中登记的业主总人数和专有部分建筑物总面积数据信息的申请，依规定予以公开，附件系统截图显示：君华香柏华府业主总人数为962、总面积100871.87平方米，数据来源为系统自建。另根据该广州市业主决策电子投票系统于2019年11月5日查询结果显示，君华香柏华府小区的房屋、商铺业主清册内包含：1.广州市番禺区沙湾镇龙岐路488号（肉菜市场）建筑面积2088.85平方米，业主姓名为君*；2.派出所（复式上层）建筑面积1122.78平方米、派出所（复式下层）建筑面积369.82平方米，业主姓名为谢*；3.邮政局建筑面积486.9平方米，业主姓名为君*；等等。2019年11月25日，香柏华府业委会以邮寄的方式向沙湾镇政府规划建设办公室、广州市番禺区住房和建设局发出《关于对君华香柏华府电子投票系统数据信息问题的函》，提出派出所、邮政所、肉菜市场均为公建配套，不应作为专有部分面积计算，以及系统问题等异议。另查明，2012年5月30日，广州市规划局向君华集团有限公司出具穗规批[2012]93号《关于原则同意修建性详细规划的复函》，内容包括同意住宅建筑面积80588平方米、配套公建建筑面积90378平方米、商业建筑面积3800平方米（超出1221平方米部分应到国土部门签订提地使用权出让补充合同、补交土地出让金等）等技术经济指标，配套公建设置建筑面积要求为物业管理（含业主委员会）180平方米、派出所1600平方米、其他管理用房（即综合管理用房，包括城管中队、工商所、司法所、协税护税办公室以及燃气、电信、电视、供电、供水、雨污水、环卫、绿化等市政管理用房）1000平方米、邮政所500平方米、肉菜市场2000平方米、居民健身场所200平方米、三个电房分别为120平方米、180平方米、160平方米、消防控制室50平方米；等等。再查明，位于番禺区××龙××的房屋登记权利人为蔡建中，该房屋为蔡建中与王洪诗婚后所取得。诉讼中，香柏华府业委会主张雪松公司与君华物业公司为关联企业，并提交了“企查查”引擎搜索结果截图为证，该截图显示雪松公司持有雪松智联科技集团有限公司100%的股权，而雪松智联科技集团有限公司持有君华物业公司100%的股权。雪松公司质证对该截图的真实性、合法性及关联性均不予确认，称雪松公司与君华物业公司为两个独立的企业法人。另，沙湾镇政府称因成立筹备组时，政府部门尚未建立完整且可用作成立业委会的清册，故由君华物业公司提供面积及业主清册，由于业主情况变化大，成立业委会所用的清册与现住建局建立的清册无可比性。雪松公司在庭审中确认其公司已建立内部记录统计用的清册很长一段时间，但庭后提交《情况说明》称其公司自小区竣工验收至首届业主大会召开前未形成业主清册，无法向物业公司进行移交。香柏华府业委会则认为，根据相关法律法规，前期物业在进驻小区时，房屋清册应作为交接资料之一由建设单位向物业公司交接，故君华物业公司向沙湾镇政府提供的数据来源应为雪松公司。本院在审理本案的过程中，以雪松公司请求撤销《关于选举产生首届业主委员会的公告》中关于选举产生广州市番禺区君华香柏华府首届业主委员会决议不属民事诉讼的受案范围为由，作出（2019）粤0113民初10098号民事裁定，驳回雪松公司该项诉请的起诉。本院认为，雪松公司在本案中主张撤销的决议共有三项，其中，本院已驳回其对于撤销《关于选举产生首届业主委员会的公告》中关于选举产生广州市番禺区君华香柏华府首届业主委员会决议的起诉，故现需进行实体审查的为《关于首次业主大会会议决定的公告》中关于表决通过《广州市番禺区君华香柏华府管理规约》、《广州市番禺区君华香柏华府业主大会议事规则》的决议。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中，雪松公司主张撤销的关于管理规约及业主大会议事规则的决议自公告之日（2018年2月5日）起至其提起本案诉讼之日（2019年8月9日）已超一年的除斥期间，其针对该两项决议行使业主撤销权的权利已消灭。退一步来讲，首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而根据广州市规划局于2012年5月30日向君华集团有限公司出具的《关于原则同意修建性详细规划的复函》中对公建设置建筑面积的要求包括物业管理（含业主委员会）180平方米、派出所1600平方米、邮政所500平方米的内容可见，雪松公司诉称遗漏计算面积的派出所及邮政局并不属于物权法规定的专有部分，故雪松公司诉称基于遗漏计算该部分面积所作出的业主大会决定侵犯全体业主权益缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，《广州市物业管理暂行办法》第二十五条第一款规定：“筹备组成立后，街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料：（一）物业管理区域备案回执；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主清册；（四）修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；（五）物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；（六）已筹集的物业专项维修资金清册。”现沙湾镇政府述称筹备阶段小区房屋及建筑物面积清册、业主清册系由君华物业公司所提供，雪松公司虽抗辩相关清册数据并非由其向君华物业公司提供，但其作为君华香柏华府小区的建设单位，同时作为该小区前期物业管理企业君华物业公司的引进者及关联企业，理应充分掌握该小区的规划建设情况、各类建筑面积、专有部分出售情况等信息，且在成立业委会所需的相关清册形成过程中必然起着至关重要的作用，但其在本案中称直至2019年7月15日通过对比《广州市业主决策物业信息表》与产权清册才发现遗漏计算面积，明显有违常理；另，雪松公司在庭审中陈述其公司已建立内部记录统计用的清册很长一段时间，但庭后提交《情况说明》称其公司自小区竣工验收至首届业主大会召开前未形成业主清册，无法向物业公司进行移交，其陈述前后矛盾，缺乏诚信；故本院对雪松公司的上述抗辩不予采信。再者，业主大会在会议前均将包括专有部分建筑面积、业主人数等数据予以公示，且雪松公司亦委派了工作人员作为筹备组成员，现无证据显示雪松公司在涉讼三项决议的起草及公示期间提出过任何异议，其亦未举证有业主因面积统计问题而被剥夺表决权的情况。综上，雪松公司诉请撤销业主大会公告及所涉决议的主张，于法于理无据，亦有悖诚信原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回雪松实业集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由雪松实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  刘 媛人民陪审员  陈浩辉二〇二〇年七月十六日书 记 员  杜嘉华