广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1098号原告：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区深南中路田面村常欢楼**B16。法定代表人：周海娜，职务总经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市越秀区辉煌大厦业主委员会，住所地广州市越秀区白云路**。法定代表人：萧洁茹，职务主任。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告深圳市越翔房地产开发有限公司诉被告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏玉鸿，被告的委托诉讼代理人赵少伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：请求法院撤销被告召开的业主大会第四次会议的全部决定，包括表决通过《业主大会议事规则（修改版）》的决定一及表决通过《辉煌大厦管理方案》的决定二。事实与理由：原告是广州市越秀区辉煌大厦的业主。2019年1月7日，被告在辉煌大厦小区张贴《关于召开第四次业主大会的通知》，通知全体业主其将于2019年1月27日召开大会并表决两项议题，分别为：一、通过《业主大会议事规则》（修改版正稿〕；二、是否同意实行《辉煌大厦管理方案》。然而，被告发布的《辉煌大厦管理方案》（以下简称“管理方案”）中的多处条款明显违法，严重损害了辉煌大厦各业主的权利，包括：1.管理方案第1条写道“由于第二次业主大会通过的决议已经同意小区路面及广场可作为停车之用……”。首先，在第二次业主大会通过的决议（《辉煌大厦紧急自行管理方案》）中，并没有关于业主同意将小区广场作为停车之用的内容，该条实属无中生有；其次，即便真的要将广场改为停车场，也应当根据《业主大会议事规则》（修改版正稿）第四章第十一条规定，经过正规的投票程序并取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。但该条明显违反上述规定。2.管理方案第5条写道“把小区全部或者部分对越翔公司及其他业主拖欠的管理费、水电费、滞纳金等债权整体或分拆转让给管理团队或者其他个人、单位……”；第8条写道“现为保证及维护小区以后正常管理，业主委员会有权根据小区管理需要决定改变小区管理模式，把小区物业服务全部委托给祈乐源公司管理……”根据《业主大会议事规则（修改版正稿）》第五章第二十五条，“业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，同意由广州祈乐源物业管理有限公司（目前协助业主委员会自行管理的机构）在业主大会通过的决议的职责范围内履行业主委员会职责；其次，根据第三章第十条（二），“业委会决定选聘物业服务企业或其他物业服务人的，应当以公开招投标的方式进行……。”因此，祈乐源公司履行业委会职责的前提条件是业委会委员集体辞职或业委会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业委会。并且，该接管行为必须经过招投标这一过程。而在管理方案第5条中，业委会企图通过简单的债权转让方式将祈乐源公司变更为直接掌控业委会权力的主体，却直接将招投标这一保证公平、公正的程序省略掉，这显然是违法、违规的。况且，业主委员会是业主自治管理组织，而非业主财产的管理人，没有属于自己的财产，也没有收取业主各项费用的权力，也就是说，不存在向祈乐源公司转让债权这一可能性。管理方案第8条及议事规则第二十五条更是毫不隐讳，在不满足任何前提条件的情况下，公然将小区的物业服务全部委托给了祈乐源公司菅理。根据相关法律规定，业主委员会制定的业主自行管理方案可以约定将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给一个企业。被告虽然声称自己只是聘请祈乐源公司协助其接管小区，但实际上，被告已将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给了祈乐源公司。另外，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条和第十二条等规定，对于应当由业主共同决定或业主大会决定的事项，不得通过业主大会授权、委托等方式由业主委员会决定。很显然，解聘、选聘物业服务企业等事项应当由业主大会召开会议表决决定，业委会无权自行决定。然而，被告却擅自决定聘请祈乐源公司协助其接管小区，该行为违反了上述法律规定中关于选聘物业服务企业的规定。3.管理方案第6条写道“越翔公司在小区广场安装的3部电梯侵占了小区的公共部位，业主委员会有权要求其支付场地费及要求拆除，如其拒绝，有权起诉。”越翔公司在小区广场安装的3部电梯在施工前就已取得广州市规划局于2014年7月25日核发的建设工程规划许可证【穗规建证（2014）1391号】，安装电梯的行为完全符合法律法规的要求，属于合法建筑，且为各位业主的生活带来诸多便利，业主委员会无权要求其支付场地费或拆除，更不应该将拆除该电梯的要求写入管理方案，怂恿各位业主同意该条款。4.管理方案第7条写道，“业委会认为个人或者单位实施上述侵权行为后，发函要求侵权责任者整改、支付场地费的，侵权行为者拒绝支付，应该依法向业主委员会支付滞纳金，滞纳金每日按应付款的1%计算……”首先，滞纳金具有法定性，应由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立；其次，滞纳金的本质是违约金。合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；合同法司法解释规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”；参考各级法院对此类纠纷的判决，业委会要求的1%的滞纳金收取标准明显过高，有失公平。5.被告在大会中伪造业主签名，在多名业主并未投票也并未委托他人行使投票权的情况下冒名对两项议题投下赞成票，属于严重的程序违法。而且，被告亦未按照白云街道办事处的要求，对业主提出的异议进行明确答复、提供关于选聘物业公司的相关资料以及把选定物业公司作为一个表决事项由业主大会进行表决等，而是仍然按照原方案进行表决，未作任何更改，且相关表决结果及业主大会的决定亦没有向主管部门备案。此外，管理方案第5条、第8条、第10条侵犯业主对建筑物共有部分和专有部分的共有权和专有权，侵犯业主参与建筑物共同管理的权利，依据是《物权法》第76条规定和《广州市物业管理暂行办法》第34条，根据广州中院8257号民事判决书明确查明上述事项均需业主共同决定，而不能概括性授权业委会行使；而管理方案第1-4、6、7、9、11条的内容违反了《中华人民共和国物权法》第83条规定，管理方案第1-4条中提及的行为和上述法条规定的情形不一致，即使属于违章搭建，只能是赔偿损失的问题，且赔偿要与实际损失相当，管理方案中所谓的场地费明显不是实际损失，场地费按照每平方米300元的赔偿不一致，且其中要求除支付场地费外还要支付滞纳金、赔礼道歉，均不是上述法条规定的救济措施。第9条不符合上述法条规定，上述法条规定明确要求是行为人才有惩戒措施，第9条是针对原告，且毫无法律事实依据。第11条扩大了业委会权限，是否存在有违章建筑或侵占通道应由法院认定。议事规则第十一条中将不表决的业主计入多数意见的原则侵犯了业主的投票权。综上，原告认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，应当以维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益、提高业主的生活水平为其工作的出发点，应当通过严格的程序确保业主充分享受各项权益，进而达到保障业主共同利益的目的。然而，被告在召开第四次业主大会的过程中并没有将包括原告在内的辉煌大厦全体业主的切身利益作为考虑因素。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法杈益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。为维护原告合法权益，特提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第四次业主大会做出的两个决定是由被告根据广州市物业管理办法和物业管理准则，由全体业主进行表决，并且将表决结果相应的明细依法进行公示，最后基于表决结果符合物权法中的标准所形成的。涉案两个决定中，1.业主大会议事规则修改版已经被2019年临时业主大会决议四所修正，因此对原告没有任何影响；2.决议涉及的内容都符合法律规定，被告认为没有侵害原告的权利。因此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明:2012年10月23日，原告通过拍卖取得广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段，现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（停建）。2016年3月11日，广州市越秀区白云街道办事处向被告出具白云物业备[2016]第001号《业主委员会备案回执》，称收到辉煌大厦业主委员会的相关备案材料。2019年1月7日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于召开第四次业主大会的通知》，内容为：为维护小区业主合法权利，保持小区物业服务的正常稳定，完善《业主大会议事规则》，根据有关规定，决定召开第四次业主大会，现定于2019年1月27日上午10点半在小区五楼架空层服务中心召开第四次业主大会，表决1、《业主大会议事规则》（修改版正稿）；2、是否同意实行《辉煌大厦管理方案》。本次业主大会采用书面征求意见方式进行，投票期从2019年1月27日上午10点半至2019年4月6日下午1点。2019年1月27日上午10点半-11点半在五楼服务中心设置固定票箱。具体流程详见附件《关于召开第四次业主大会表决程序》。同时，被告还在辉煌大厦小区公告了《关于召开第四次业主大会表决程序》、《业主大会议事规则（修改版正稿）》及《辉煌大厦管理方案（表决方案）》。其中，《辉煌大厦管理方案（表决草案）》载明：1、由于第二次业主大会通过的决议己经同意小区路面及广场可作为停车之用。禁止任何个人或者单位违反业主委员会的规定，在小区路面或者广场设置石凳、石桌或者其他障碍物。任何个人或者单位未经业主委员会同意擅自自行在公共区域设置石凳、石桌或者其他障碍物的，业主委员会有权按照因其设置障碍物而导致减少停放的车辆数量或者侵占的场地面积要求其承担赔偿济损失的责任，经济损失赔偿金按照因其设置障碍物而减少停放的一部车辆一个月1000元的标准支付场地费，如按面积计算，按每平方米每月300元计算赔偿金（场地费），不足一平方米部分按一平方米计算（如侵占1.5平方米，按2平方米计算）……5、因越翔公司一直拒绝向业主委员会支付管理费，而且业主委员会接管后将全部收入用于支付工资、小区设备维护、维修、新增设备设施及诉讼费用，导致公共财务状况紧张，故现同意授权业主委员会将根据小区情况，把小区全部或者部分对越翔公司及其他业主拖欠的管理费、水电费、滞纳金等债权整体或分拆转让给管理团队或者其他个人、单位，管理费（包括拖欠的水电、垃圾费等）债权转让的标准不得低于每月每平方米2.5元，并签署相关转让协议；6、越翔公司在小区广场安装的3部电梯侵占了小区的公共部位，业主委员会有权要求其支付场地费及要求拆除，如其拒绝，有权起诉。7、业主委员会认为个人或者单位实施上述侵权行为后，发函要求侵权责任者整改、支付场地费的，侵权行为者拒绝支付，应该依法向业主委员会支付滞纳金，滞纳金每日按应付款的1%计算，从业主委员会要求支付之日起计算到其足额履行支付义务之日止。8、业主委员会在2016年11月3日接管后根据第二次业主大会通过的《辉煌大厦紧急自行管理方案》授权，聘请广州祈乐源物业管理有限公司（简称祈乐源公司）协助业主委员会自行管理。现为保证及维护小区以后正常管理，同意授权首届业主委员会在其任期内，业主委员会有权根据小区管理需要决定改变小区管理模式，把小区物业服务全部委托给祈乐源公司管理，并与其签署《物业服务管理合同》（物业服务管理合同约定的管理费等收费标准按现在标准执行）。9、如越翔公司通过其广州分公司或其关联公司实行本方案、管理规约规定的禁止行为或者侵权行为，也应该与越翔公司承担连带赔偿责任。10.授权业主委员会对于违反本方案的个人或单位提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等），要求承担其支付场地费、管理费、滞纳金，拆除障碍物等费用，并且停止侵权、归还侵占场所、设施设备、公共部位或者拆除障碍物等。11.本方案的障碍物除了已经出现的石凳、石桌、太阳伞外，还包括垃圾、家具及其他业主委员会认为属于障碍物的物品等。《业主大会议事规则（修改版正稿）》第十一条内容为业主的投票权可采用产权制：产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意；……面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；……（三）未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。二十五条内容为：业主委员会任期满6个月前，应当召开业主大会会议进行新一届业主委员会的换届选举。根据《广州市物业管理暂行办法》第63条，业主委员会集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，同意由广州祈乐源物业管理有限公司（目前协助业主委员会自行管理的机构）在业主大会通过的决议的职责范围内履行业主委员会职责。同日，被告向广州市越秀区人民政府白云街道办事处城管科及广州市越秀区白云街广九社区居委会发出《邀请函》，邀请上述两单位在2019年1月27日上午10点半到辉煌大厦五楼平台对辉煌大厦第四次业主大会封箱程序进行监督。2019年1月9日，被告通过邮政特快专递方式（快递单号1070763939229）向原告位于广州市越秀区白云路46号辉煌大厦B栋2916房的地址发出《回复函》，对原告发出的《关于（修改版）草案的意见》提出的数点意见进行了回复。2019年1月15日，被告通过邮政特快专递方式（快递单号1070763191529）向原告位于广州市越秀区白云路46号辉煌大厦B栋2906房的地址发出《回复函二》，对原告发出的《关于（表决草案）相关条款的异议》中提出的数点意见进行了回复。2019年2月19日，广州市越秀区房屋管理局及广州市越秀区人民政府白云街道办事处向被告发出《关于辉煌大厦召开第四次业主大会相关注意事项的告知函》，内容为：你委于2018年12月24日在辉煌大厦大堂张贴《关于议事规则草案征求意见公告》，准备召开第四次业主大会投票修改小区议事规则。公告期间，有业主于2019年1月3日向白云街城管科发来《投诉信》，反映对《议事规则草案》即将修改的内容持反对意见，并向你委提出异议未有回复……随后，部分业主不断前往白云街、我局信访投诉。1月31日上午，白云街道办及我局在白云街道办事处听取了部分业主的诉求，与会业主认为《业主大会议事规则（修改版正稿）》部分条款存在违法，其中第二十五条严重损害业主权利、并表示在公示期内多次向业委会提出意见未收到回复。同时部分业主反馈无法取得选票参与投票表决，要求街道及房管部门予以处理。按照你委2019年1月7日公告的《关于召开第四次业主大会的通知》的内容，第四次业主大会采取书面征求意见方式进行，投票期从2019年1月27日上午10点半到2019年4月6日下午1点。根据《广州市物业管理暂行办法》第三十九条、第四十条规定，请你委按上述规定做好业主的意见回复及征求意见书即《第四次业主大会表决票》的送达工作，充分保障每一位业主合法权益。2019年3月29日，被告向辉煌大厦全体业主发出《通知》，将第四次业主大会投票期延期至2019年4月21日下午1点结束。2019年4月11日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于公告送达公示》，对辉煌大厦第四次业主大会目前无法送达的选票（见附件无法联系名单）进行公告，公告期7天，从2019年4月11日起至2019年4月17日止，请附属名单业主尽快持业主身份证到5楼客户服务中心投票或与业主委员会联系，请在2019年4月21日下午1点前行使投票权。该公示后附有《辉煌大厦第四次业主大会尚未投票业主名单》。2019年4月15日，原告分别向广州市越秀区人民政府白云街道办事处及广州市越秀区白云街广九社区居委会邮寄发出《邀请函》，邀请上述两单位在2019年4月21日下午1点在辉煌大厦五楼客服中心对辉煌大厦第四次业主大会表决的两个议题进行开箱、计票等程序进行监督。2019年4月22日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于公示和表决结果的通知》，内容为：业主委员会在2019年4月21日在辉煌大厦五楼客服中心统计、查验了业主表决票，邀请了城管科、街道、居委会及业主对统计、查验表决票过程进行了监督，现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2019年4月22日起至2019年5月21日止；公示期间，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，业主应提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。业主委员会将及时提供业主本人表决意见以供查验等。该通知并附有：1.《业主大会议事规则》（2019修改版）表决结果汇总统计表；2.《业主大会议事规则》（2019修改版）表决结果明细统计表；3.《辉煌大厦管理方案》表决结果汇总统计表。4.《辉煌大厦管理方案》表决结果明细统计表。其中《辉煌大厦管理方案》表决结果汇总统计表列明，投票表决同意《业主大会议事规则》的业主人数占业主总人数的比例为85.81%，对应专有部分建筑面积之和占小区建筑物总面积的比例为69.97%；《业主大会议事规则》（2019修改版）表决结果汇总统计表列明，投票表决同意《业主大会议事规则》的业主人数占业主总人数的比例为85.81%，对应专有部分建筑面积之和占小区建筑物总面积的比例为69.97%。2019年4月24日，广州市越秀区人民政府白云街道办事处向被告发出《关于提供选聘物业公司及其它相关资料函》称:就你会召开业主大会第四次会议期间我街收到部分业主投诉，诉求如下：1、你会在没有将选聘物业公司作为业主大会一个表决事项提交业主大会会议表决通过的情况下，提出让业主大会授权业主委员会在其任期内，可以根据小区管理需要决定改变小区管理模式，把小区物业服务全部委托给广州祈乐源物业管理有限公司管理（简称祈乐源公司），并与其签署《物业服务管理合同》。为维护广大业主的知情权，请你会于收到该函件7日内向白云街道办事处提供有关召开业主大会表决选聘祈乐源公司的资料。若没有召开业主大会表决选聘物业公司，请根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条和第十二条等规定，对于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定由业主共同决定（业主大会决定）的事项，不得通过业主大会授权、委托等方式由业主委员会决定，业主委员会应当将解聘物业服务企业和选聘新的物业服务企业作为一个表决事项，提交业主大会会议表决。2、有业主要求你会按照《广州市物业管理暂行办法》第五十五条第六款的要求，向全体业主公示物业共有部位、公用设施设备的使用和受益情况；要求提供你会与祈乐源公司（现协助你会管理小区物业的公司）的管理合同。请你会于收到该函件7日内向白云街道办事处提供物业共有部位、公用设施设备的使用和受益情况的公示情况及内容，并提供你会与祈乐源公司之间的管理合同。2019年4月26日，被告向辉煌大厦全体业主发出《笔误更正等事项说明》，对其于2019年4月22日公布第四次业主大会的投票结果中所公示的《关于公示和（2019修改版）表决结果的通知》的题目笔误，更正为《关于公示和表决结果的通知》，并将本次《关于公示和（2019修改版）表决结果的通知》中公示相关表决结果的期限延长至2019年5月25日，其他内容不变。2019年5月26日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于再次公示和（2019修改版）表决结果的通知》称：根据《广州市物业管理暂行办法》有关规定要求，业委会于2019年1月27日至2019年4月21日期间，采用书面征求形式组织召开第四次业主大会会议，对《业主大会议事规则》（2019修改版）和《辉煌大厦管理方案》进行了投票表决，并于2019年4月21日在辉煌大厦五楼客服中心统计、查验了业主表决票，邀请了城管科、街道、居委会及业主对统计、查验表决票过程进行了监督。我会从2019年4月22日开始至2019年5月25日，将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期内收到两户业主提出异议，其中认定其中C2003房业主异议有效，经我会组织工作人员对原选票及明细表再次核对，发现A2208房业主的选票中议题1应该属于弃权，但明细表录入为“未投”，其议题2投票选项核对无误。现在我会依法将更正的汇总表及明细表公示30天，公示期从2019年5月26日至2019年6月24日等。该通知并附有：1.《业主大会议事规则》（2019修改版）表决结果汇总统计表（更正版）；2.《业主大会议事规则》（2019修改版）表决结果明细统计表（更正版）；3.《辉煌大厦管理方案》表决结果汇总统计表（更正版）。4.《辉煌大厦管理方案》表决结果明细统计表（更正版）。其中《业主大会议事规则》（2019修改版）表决结果汇总统计表（更正版）列明，投票表决同意《业主大会议事规则》的业主人数占业主总人数的比例为85.64%，对应专有部分建筑面积之和占小区建筑物总面积的比例为69.87%；《辉煌大厦管理方案》表决结果汇总统计表（更正版）列明，投票表决同意《业主大会议事规则》的业主人数占业主总人数的比例为85.81%，对应专有部分建筑面积之和占小区建筑物总面积的比例为69.97%。2019年5月30日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于更正公示和（2019修改版）表决结果的通知》称：白云街道办事处认为我会对于8套房产投票权处理不当，认为应该根据已经办妥的房产证登记来确定投票权，现经我会讨论，为避免争议，我会接受街道的意见，撤回2019年5月26日发出的《关于越翔验票回复函》的文件，并将涉及的8套房产（白云路48号603房、703房、805房、806房、1003房、1305房、1405房及1201房）计入越翔公司的投票权中。现在我会依法将更正的汇总表及明细表公示30天，公示期从2019年5月30日至2019年6月29日。本次业主大会表决结果明细表及表决结果汇总统计表以本次公示为准等。该通知并附有：1.《业主大会议事规则》（2019修改版）表决结果汇总统计表（更正版2）；2.《业主大会议事规则》（2019修改版）表决结果明细统计表（更正版2）；3.《辉煌大厦管理方案》表决结果汇总统计表（更正版2）。4.《辉煌大厦管理方案》表决结果明细统计表（更正版2）。其中《业主大会议事规则》（2019修改版）表决结果汇总统计表（更正版2）列明，投票表决同意《业主大会议事规则》的业主人数占业主总人数的比例为85.71%，对应专有部分建筑面积之和占小区建筑物总面积的比例为68.95%；《辉煌大厦管理方案》表决结果汇总统计表（更正版2）列明，投票表决同意《辉煌大厦管理方案》的业主人数占业主总人数的比例为85.88%，对应专有部分建筑面积之和占小区建筑物总面积的比例为69.05%。同日，被告通过邮政特快专递方式（快递单号1098239469032）向原告位于广州市越秀区白云路46号辉煌大厦X栋XX房的地址发出《关于越翔公司8套房产投票权处理告知》，内容为：2019年5月26日，我会向你方发出了《关于越翔回复函》，鉴于白云街道对于我会处理8套房子投票权存在意见。我会经讨论，为避免争议，撤回对你方发出的《关于越翔回复函》，并将涉及的8套房子计入你方的投票权面积中，本次业主大会相关表决结果已经重新更正并公示。2019年6月6日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于第四次业主大会票数变更等说明》称：辉煌大厦第四次业主大会在2019年4月22日至5月25日公示期间，我会收到深圳市越翔房地产开发有限公司对于8套房产（白云路48号6X3房、7X3房、8X5房、8X6房、1XX3房、1XX5房、1XX5房及1XX1房）的异议，并且其在2019年5月25日进行了查票，经核实，此8套房产越翔公司已经出售并且交付给业主，因越翔公司通过拍卖取得建设单位资格，依法投票权归业主所有，内容详见附件1《关于越翔验票回复函》，因此越翔公司的异议不成立。另外还有一户CXXX房业主依法提出了异议，经我会核实，认定异议成立。我会也组织人员对表决票及汇总表再次核实，发现A2208房业主的选票中议题1应该属于弃权，但明细表录入为未投，其议题2投票选项核对无误……白云街道办事处认为我会对于8套房产投票权处理不当，认为应该根据已经办妥的房产证登记来确定投票权，现经我会讨论，为避免争议，我会接受街道的意见，撤回2019年5月26日发出的《关于越翔验票回复函》的文件，并将涉及的8套房产（白云路48号6X3房、7X3房、8X5房、8X6房、1XX3房、1XX5房、1XX5房及1XX1房）计入越翔公司的投票权中。同意《业主大会议事规则》的业主人数从原来的514人，变更为510人，占业主总人数的比例从85.81%变更为85.71%，同意《业主大会议事规则》的专有面积从原来的47677.34平方米，变更为46982.31平方米，占总面积的比例从69.97%变更为68.95%。同意《辉煌大厦管理方案》的业主人数从原来的514人，变更为511人，占业主总人数的比例从85.81%变更为85.88%，同意《辉煌大厦管理方案》的专有面积从原来的47677.34平方米，变更为47050.7平方米，占总面积的比例从69.97%变更为69.05%。4月22日及5月26日公示的“辉煌大厦管理方案表决结果汇总统计表”中的内容存在笔误，将“辉煌大厦管理方案”误写为“业主大会议事规则”。相关更正经监票人、计票人、唱票人核对无误签字确认，我会依法将更正的汇总表及明细表公示30天，公示期从2019年5月30日至2019年6月29日。本次业主大会表决结果明细表及表决结果汇总统计表以本次公示为准。2019年7月1日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于第四次业主大会会议决定一的公告》及《关于第四次业主大会会议决定二的公告》，内容为：根据《广州市物业管理暂行办法》的有关规定，第四次业主大会表决《业主大会议事规则》（修改版）及《辉煌大厦管理方案》进行投票表决的结果重新于2019年5月30日至2019年6月29日期间在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议。现将第四次业主大会会议作出的决定公告如下：依法表决通过《业主大会议事规则》（修改版）及《辉煌大厦管理方案》。另查明：因对辉煌大厦第二次业主大会作出的决议有异议，原告曾向本院起诉请求判令撤销被告于2016年9月8日作出的业主大会决议二及决议三。本院审理后作出（2018）粤0104民初6311号民事判决，其中查明：2016年6月27日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于召开第二次业主大会的通知》，内容为：鉴于深圳市大众物业管理有限公司广州分公司与深圳市越翔房地产开发有限公司签订了侵犯全体业主利益的物业服务合同，为维护全体业主合法权利，现定于2016年7月17日上午10点在本大厦5楼平台召开第二次业主大会，表决三个议题：1、是否同意立即解除辉煌大厦与深圳市大众物业管理有限公司及深圳市大众物业管理有限公司广州分公司的所有物业服务关系，要求深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司立即退出辉煌大厦小区全部范围；2、是否同意辉煌大厦实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务；3、是否同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。届时固定设置投票时间为2016年7月17日上午10点至11点30分，其他时间为流动投票时间等。同时，被告还在辉煌大厦小区公告了《关于召开第二次业主大会表决程序》《辉煌大厦紧急自行管理方案》《投票及计票等规则》《辉煌大厦第二次业主大会义工名单》《第二次业主大会调查问卷》。2016年9月8日，被告向辉煌大厦全体业主发出《辉煌大厦第二次业主大会决议二》及《辉煌大厦第二次业主大会决议三》，其中《辉煌大厦第二次业主大会决议二》内容为：本小区在业主委员会组织下，于2016年7月17日召开第二次业主大会，由全体业主表决2016年6月27日开始公告的三个议题……2016年8月7日下午，业主委员会组织对业主的投票进行计票，经计票，2016年8月8日对议题2表决结果及投票明细进行了公示，在公示期30天内未有业主提出异议，故现依法作出如下业主大会决议：同意辉煌大厦实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务。《辉煌大厦第二次业主大会决议三》内容为：本小区在业主委员会组织下，于2016年7月17日召开第二次业主大会，由全体业主表决2016年6月27日开始公告的三个议题……2016年8月7日下午，业主委员会组织对业主的投票进行计票，经计票，2016年8月8日对议题3表决结果及投票明细进行了公示，在公示期30天内未有业主提出异议，故现依法作出如下业主大会决议：同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。本院据此认为，被告已举证证明涉讼辉煌大厦小区第二次业主大会经符合以上“双过半”规定的业主同意决定实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款及第八十一条第一款的规定，《辉煌大厦第二次业主大会决议二》、《辉煌大厦第二次业主大会决议三》并无违反法律法规的强制性规定，原告要求撤销上述业主大会决议的诉讼请求，依据不足，故判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。该院以（2018）粤01民终19149号案审理，并对一审法院查明的事实予以确认。二审中，原告述称决议三通过的《辉煌大厦紧急自行管理方案》是针对其司作为单个业主的权利义务作出的规定，且有损其司利益。该二审案件诉讼中，原告主张《辉煌大厦紧急自行管理方案》中损害其司作为单个业主利益的具体条款为该方案中的第十一、十三、十五、二十六条，第一条规定也违反了《辉煌大厦业主大会议事规则》，损害了原告及其他业主的共同管理权。二审法院对于原告以《辉煌大厦紧急自行管理方案》侵犯了其作为业主的权益为由要求撤销的问题认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，小区业主作为一个整体，单个业主的利益必然服从且遵循于全体业主的整体利益，故业主大会通过的决议，只要是对全体业主统一适用，并无特别针对特定的某一个业主，即便个别业主认为该决议损害其的利益，也无权根据上述条款要求撤销该决议内容，只有业主大会或业委会作出的决定只是侵害或者限制单个业主权益的，受侵害的业主才可以请求人民法院予以撤销。该案中，原告明确表示《辉煌大厦紧急自行管理方案》中的第十一、十三、十五、二十六条是限制和妨碍其单个业主可行使的权益，但从上述条款的内容来看，都是针对全体业主做出的决议，所有业主都受该条款的约束，故该条款并非仅仅是针对原告做出，之所以该条款中专门提及原告，是因为原告具有双重身份，既是小区业主，也是小区的开发商，但并不能因此否定上述条款的适用主体是全体业主。既然上述条款是针对全体业主做出的，且经业主大会表决通过，原告无权以自己名义要求撤销上述条款。至于《辉煌大厦紧急自行管理方案》中有些条款的表述缺乏严谨和规范，甚至设定的处罚措施不合理，均非原告可以撤销《辉煌大厦紧急自行管理方案》的合理依据。二审法院遂判决：驳回上诉，维持原判。该案已发生法律效力。此外，上述《辉煌大厦第二次业主大会决议三》通过的《辉煌大厦紧急自行管理方案》载明：同意立即解聘深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司，授权业主委员会代表业主与业主大会聘请专业服务团队（广州祈乐源物业管理有限公司）协助业主委员会实施辉煌大厦紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区。辉煌大厦管理费等规定具体执行如下：住宅商品房管理费为每月每平方米1.5元，住宅回迁房管理费为每月每平方米1.1元，办公室管理费为每月每平方米3.6元，非住宅（即除住房、办公室、有产权车位之外的商业物业、自行车库、仓库等）管理费为每月每平方米10元，车位管理费原则按每个每月150元收取，如业主承租或自用仅仅有一个车位，则经申请降低，管理费可以按每个每月100元收取；授权业主委员会收取小区上述所有管理费、垃圾费、公摊水电费、自用水费及公共收益（包括但不限于广告费、路面及地下公共建筑部分停车费、公共地方场地使用费等）；所有管理费及其他费用收取时间按照每两个（月）缴纳一次，每双月（如2、4、6月等）20日前支付上月及本月管理费或其他费用；如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金；授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、拖欠管理费或其他费用等的个人或单位提起诉讼，要求其支付管理费、违约金等本方案规定及法律规定的法律责任；业主委员会从其要求“大众公司”退出小区之日或“大众公司”同意退出之日起执行本方案中规定的管理费及其他费用；授权业主委员会对于小区地面停车场及地下车库进行管理中，对于公共区域的位置有权按照业主使用车位需求情况予以划线并做好停车位配置，优先满足业主的停车需求。本大厦为商住一体，业主委员会可以根据业主停车情况设置一定数量商业停车位置。同时同意业主委员会根据本方案收费标准收费，同意业主委员会调整及设置小区车辆进出口，方便小区管理。任何个人或组织侵占公共通道及进出口，阻碍业主委员会根据本方案收取公共收益（包括公共区域停车费等）的，给全体业主造成损失，业主委员会有权提起诉讼，要求赔偿经济损失。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定:业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。行使业主撤销权，针对的应当是业主大会或者业主委员会作出的物业管理方面的决定。本案中，原告主张撤销涉案辉煌大厦第四次业主大会会议的两项决定，包括表决通过《业主大会议事规则》（修改版）及《辉煌大厦管理方案》,所依据的理由包括所表决通过的《辉煌大厦管理方案》内容违反法律规定、损害辉煌大厦各业主的权利及业主大会投票程序违法等。本院就原告上述理由作如下阐述。上述《辉煌大厦管理方案》第1条提及“由于第二次业主大会通过的决议已经同意小区路面及广场可作为停车场之用”，该条款所提及的涉案辉煌大厦小区第二次业主大会通过的决议三即《辉煌大厦紧急自行管理方案》第十条内容包括辉煌大厦全体业主已授权业主委员会对于小区地面停车场及地下车库进行管理及对公共区域按照业主使用车位需求情况予以划分并做好停车位配置及收取停车费用等，小区路面及广场显属小区公共区域范畴，因此，涉案小区全体业主对于被告对小区路面及广场的位置根据实际情况划分作为停车位优先满足业主停车需求的行为是已经预见且明确表示同意，而且，原告要求撤销上述第二次业主大会决议通过的《辉煌大厦紧急自行管理方案》的诉讼请求已为生效判决所驳回，即《辉煌大厦紧急自行管理方案》至今仍为有效，对涉案小区全体业主产生约束力，原告主张上述《辉煌大厦管理方案》第1条内容为无中生有，依据不足，本院不予采信。其次，就原告认为上述《辉煌大厦管理方案》第5条授权将小区拖欠管理费等费用的债权限价转让他人的内容违法及损害业主权利的主张。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。而涉案小区第二次业主大会表决通过《辉煌大厦紧急自行管理方案》，对小区实行自行管理，并授权被告收取涉案小区所有管理费、垃圾费、公摊水电费、自用水费及公共收益。因此，前述费用属于小区实行自行管理期间因共同管理所得的属于全体业主共有的收益；对上述收益进行处分，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定的范畴。因此，将是否对上述债权进行转让一事通过召开业主大会进行表决，符合上述规定的要求，并未侵犯了辉煌小区业主的权益，原告上述主张缺乏依据，本院对此不予支持。就原告认为上述《辉煌大厦管理方案》第8条关于授权业主委员会把小区的物业服务全部委托给祈乐源公司管理的内容违反包括《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一、十二条等规定的主张。本院认为，上述《辉煌大厦管理方案》第8条内容即为业主大会授权业主委员会根据小区管理需要改变小区管理模式，把小区物业服务全部委托给祈乐源公司管理。此前，第二次业主大会表决通过的《辉煌大厦紧急自行管理方案》系决定由祈乐源公司协助业主委员会对涉案小区实施自行管理。但《辉煌大厦管理方案》第8条则将对小区采取委托物业服务企业管理模式的决定权赋予业主委员会。而就小区采取何种管理模式这一事项，应属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第（七）项以及《物业管理条例》第十一条第（四）项、第（七）项规定的应由业主共同决定的事项范围。因此，上述《辉煌大厦管理方案》第8条内容与上述规定相抵触，侵犯了小区业主对涉案小区共同管理的权利，故原告上述主张符合法律规定，理据充分，本院对此予以支持。就原告认为上述《辉煌大厦管理方案》第2-4条及第6、8、9.10、11条的内容违反《中华人民共和国物权法》第八十三条规定的主张。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。而从上述《辉煌大厦管理方案》第2-4条内容来看，其中所涉事项均是针对行为人对于小区内公共区域、公共场所等范围实施的侵权行为而授权被告进行主张赔偿损失、提起诉讼等活动，所处分的权利属于对涉案小区范围内属于全体业主共有部分的共有权和共同管理的权利，所针对的对象属于侵犯涉案小区范围内属于全体业主共有部分的共有权和管理权的行为人，就有关侵权责任符合上述第十四条规定的情形。因此，原告上述主张不能成立，本院对此不予接纳。此外，就原告认为《业主大会议事规则》（修改版正稿）第十一条将不表决的业主票数计入多数意见的内容侵犯业主的投票权的主张。《物业管理条例》第十一条第一项及第二项规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约由业主共同决定。第十八条规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条第二款规定，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。可见，是否将未参与表决的业主的投票权数计处已表决的多数票，系属于全体业主意思自治的范畴。而被告在召开第四次业主大会对包括上述《业主大会议事规则》（修改版正稿）等事项表决前，已向涉案小区全体业主公布了相关的规则及表决程序，发放及公告了选票，公开计票，依程序公示投票结果，且被告已尽其所能履行对原告的通知义务，告知了上述情况。原告未在投票期内参与投票，就原告提出的异议，被告亦已在公示期内进行了答复，并就部分表决票的统计情况进行了更正并作公示。根据现有证据，《业主大会议事规则》（修改版正稿）经符合以上“双过半”规定的业主同意通过，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。辉煌大厦第四次业主大会会议决定一即表决通过《业主大会议事规则》（修改版正稿）并无违反法律法规的强制性规定，故原告以上述事项为由主张撤销辉煌大厦第四次业主大会会议决定一的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告认为《业主大会议事规则》（修改版正稿）第二十五条中涉及业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会前同意由祈乐源公司在业主大会通过的决议的职责范围内履行业主委员会职责的内容违反法律规定的主张。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《广州市物业管理暂行办法》第六十三条规定，业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，由业主大会议事规则约定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。业主大会议事规则约定由物业所在地居民委员会、村民委员会履行业主委员会职责的，居民委员会、村民委员会应当履行职责。可见，法律、行政法规允许小区业主通过制定、修改议事规则的途径从而确定在特殊情况下代行业主委员会职责的机构、人员及具体职责范围。而涉案《业主大会议事规则（修改版正稿）》第二十五条的内容并未违反相关法律、行政法规、地方性法规的、地方性法规的禁止性规定公司亦须在业主大会通过的决议的职责范围内履行业主委员会职责，亦即祈乐源公司代行业主委员会职责的条件成就时，其具体所执行的事务内容、职责范围仍须经业主大会决议通过，故该条内容并未侵犯涉案小区业主的权益，原告上述主张依据不足，本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十六条、第七十八条第一款、第八十一条第一款之规定，判决如下：一、撤销被告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会于2019年1月7日召开辉煌大厦小区第四次业主大会通过的《辉煌大厦管理方案》决议中的“同意授权首届业主委员会在其任期内，业主委员会有权根据小区管理需要决定改变小区管理模式.把小区物业服务全部委托给广州市祈乐源物业管理有限公司管理，并与其签署《物业服务管理合同》（物业服务管理合同约定的管理费等收费标准按现在标准执行）”的内容。二、驳回原告深圳市越翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告深圳市越翔房地产开发有限公司负担50元，被告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  吴国斌人民陪审员  王运锋二〇二〇年七月一日书 记 员  徐珮仪