广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初4962号原告（反诉被告）：深圳市集达投资有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路文华大厦**27B，统一社会信用代码914403006658791440。法定代表陈：蔡文谦，总经理。委托诉讼代理人：徐荣。委托诉讼代理人：林志新，福建觉岸律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾某光，男，汉族，1975年3月18日出生，住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李吉峰，广东爱视律师事务所律师。上列原告深圳市集达投资有限公司（以下简称“集达公司”）与被告曾某光合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，曾某光在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告集达公司的委托诉讼代理人徐荣、林志新，被告曾某光的委托诉讼代理人李吉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告集达公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告集达公司与被告曾某光于2016年7月26日签订的《房地产合作开发协议书》合法有效；2.判令被告曾某光支付违约金10万元（暂定）；3.判令被告曾某光继续履行《房地产合作开发协议书》；4.本案诉讼费用由被告曾某光承担。原告集达公司起诉的主要事实与理由：一、2016年7月26日,集达公司与曾某光签订《房地产合作幵发协议书》，以合作开发位于深圳市龙华区住房；曾某光以涉案地块的使用权作为项目投资，集达公司则提供项目报建、建设等全部资金和税费，并负责该项目的设计、施工、协调关系、保证施工质量、安全等；项目一切均以曾某光的名义申报。二、合同签订后，集达公司支付了保证金，并在与行政主管部门沟通后取得了阶段性成果，促成深圳市龙华区大浪办事处查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室于2017年委托深圳市中科科地勘测地理信息有限公司对上述地块的4栋建筑物进行竣工测量，并于2017年3月24日出具《建设工程测量报告》，报告显示曾某光名下的涉案地块符合建设保障性住房的条件，可以纳入2018年度深圳市保障性住房建设计划。三、2018年5月15日，集达公司要求曾某光将相关申报资料交给深圳市大浪上岭排股份公司盖章，并要求其配合提供其他相关资料，却被告知曾某光已于2017年与上岭排股份公司、深圳市世纪汇鑫实业集团有限公司签订了城市更新合作协议，涉案土地已经移交进行城市更新开发。为此，集达公司多次联系曾某光协商解决合作开发涉案地块的事宜，曾某光均不予理会。集达公司认为，双方签订的涉案合同合法有效，曾某光行为构成违约，应承担继续履行合同之违约责任。请求依法支持集达公司的诉讼请求。被告曾某光向本院提出如下反诉请求：1.解除双方签订的《房地产开发合作协议书》；2.判令原告集达公司支付违约金10万元并承担本案诉讼费。被告曾某光的答辩及提出反诉的主要事实与理由：涉案合同签订后，集达公司未依照合同第三条第三款第二项履行义务，且协议书签订至今已长达多年，不存在继续履行的条件。合同履行过程中，集达公司未取得政府主管工程相等建设开发部门出具的法律批准文件，亦构成违约，应向曾某光支付违约金。针对被告曾某光的反诉，集达公司辩称：涉案合同签订后，集达公司积极履行义务，完成了保障性住房建设的前期工作，拟定好了《关于请求龙华区用地列入2018年度深圳市保障性安居工程计划的请示报告》，但曾某光拒绝配合在该《报告》上盖章签名并确认该土地使用权无纠纷，导致该《报告》无法送报行政主管部门，导致合同无法继续履行。曾某光的行为存在明显过错，请求驳回其反诉请求。本案相关事实一、涉案地块系位于深圳市龙华区的地块。该地块上曾建设4栋建筑物，该建筑已在两规部门申报了历史遗留问题违法建筑登记（含门卫房、宿舍、杂物房，共4栋）。2010年8月18日，深圳市大浪上岭排股份合作公司向两规部门递交《申请书》，申请停止对曾某光就涉案房产的历史遗留违建问题的申报，理由在于曾某光与该公司签订了两份不同的转让和租赁合同，相关经济、产权关系未能理清。庭审中，曾某光称涉案土地及上盖房屋均存在历史遗留问题，行政主管部门尚未就该历史遗留问题进行处理。本案审理过程中，本院向龙华区大浪街道两规部门核实涉案土地及上盖建筑物有关历史遗留问题得知，涉案土地属于行政主管部门确定的水源保护区范围，上盖的建筑物已被拆除，该房产的两规问题已无处理条件。庭审中，曾某光出示了《广东省人民政府关于调整深圳市部分饮用水水源保护区的批复》，该批复显示深圳市应在水源保护方面加快清理整治水源保护区内违法建筑项目，加强水源地规范化建设，切实保障饮用水源安全。但曾某光未将该批复作为证据提交本案。二、2016年7月26日，曾某光（甲方）与集达公司（乙方）签订《房地产合作开发协议书》约定：双方共同开发位于深圳市龙华区住房，甲方提供位于龙华区合计总计占地面积11261.9平方米合作用地，乙方负责全部开发建设资金；合作项目一切以甲方名义来申报深圳市保障性住房，具体相关手续由乙方办理；合同第三条约定，在项目建成后，双方一致同意按总建筑面积甲方分得25%的物业，其余物业属乙方拥有；如可以办理商业房产证，其中甲方按比例分得的商业部分由甲方补交地价及相应税费，产权由乙方负责办理至甲方名下；在签订本协议之日起三个工作日内，乙方向甲方支付50万元作为风险保证金；乙方需在30个月内办理好相关报建手续（二证一书），否则，甲方将乙方保证金作为违约金没收，乙方无权要求甲方返还保证金，本协议终止；合同第六条约定，本协议有效期（自签订日起六十个月）内，甲方不得与第三方签订与协议类似的协议，否则，乙方有权单方解除合同，向甲方收回风险保证金；乙方不得单方面解除本协议，否则乙方支付的风险保证金不予退还。同日，集达公司通过银行转账方式向曾某光支付了保证金50万元。经查，集达公司并无开发房地产或保障性住房的有关资质。三、2017年3月24日，深圳市中科科地勘测地理信息有限公司受两规部门之委托，对涉案土地上加盖房产进行了建设工程测量并出具了《测量报告》，确定了涉案建筑物及用地范围的坐标、建筑物面积、容积率等数据。四、庭审中，集达公司提交了《关于请求龙华区上岭排围大浪北路用地列入2018年度深圳市保障性安居工程计划的请示报告》为证，以证明集达公司已准备向深圳市住房和建设局提交有关报告，申请将涉案土地建设为人才公寓并列入深圳市保障性住房2018年度计划，但因曾某光不配合办理加盖村委会印章导致无法进行该请示。经查，该《请示报告》落款处未加盖任何公司或村集体印章。曾某光对上述《请示报告》的真实性、合法性、关联性不予认可，并主张该证据属于集达公司单方制作的证据，不存在证明效力。五、庭审中，集达公司提交了《深圳市龙华区上岭排老村及周边工业园区城市更新合作补充协议》为证，以证明曾某光与深圳市大浪上岭排股份合作公司、深圳市世纪汇鑫实业集团有限公司达成了合作开发涉案土地相关协议。经查，该《补充协议》并无曾某光签字确认。曾某光对该《补充协议》亦不予认可。裁判结果本院认为，本案为合资、合作开发房地产合同纠纷。争议焦点在于涉案《房地产合作开发协议书》之效力应当如何认定？根据庭审查明事实可知，涉案合同已违反法律强制性规定，应属无效，理由如下：其一，涉案土地属于水源保护区范围，有关的开发建设行为应首先满足水源保护的需求。集达公司与曾某光协议在该地块上建设保障性住房必然对水源保护产生影响，违反法律关于水源保护之规定。其二，从土地权属问题而言，涉案土地位于深圳市龙华区内，存在历史遗留出让、出租集体土地问题。在曾某光申报历史遗留问题违法建筑登记过程中，深圳市大浪上岭排股份合作公司亦曾提出异议，故在行政主管部门对该土地有关历史遗留问题或转征问题处理完结之前，人民法院尚不具备认定该土地权属的事实基础及条件，更无依据对基于该地块出资行为所订立的项目开发合同之有效性作认定。其三，集达公司并无开发房地产或保障性住房的资质，其并无申报保障性住房建设的基础条件。综合前述意见足以认定涉案《房地产合作开发协议书》为无效合同。有鉴于此，集达公司的诉讼请求和曾某光的反诉请求均无合同依据，对双方的诉求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告深圳市集达投资有限公司的诉讼请求。二、驳回被告曾某光的反诉请求。案件本诉受理费人民币1150元，由原告负担。反诉受理费人民币1150元，由被告负担。被告已预缴反诉费人民币2300元，退回被告1150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇二〇年七月一日书记员  谢玉霞书记员  刘莉莎