广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初11238号原告：黄炳华，男，汉族，1974年5月30日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘建均，广东安扬律师事务所实习律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路**。法定代表人：罗明亮，经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，公司职员。原告黄炳华与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员庄晓梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾扬，被告的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年6月22日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，违约金按房屋价款4945304元每日0.1‰计算；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年12月31日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》（预售），约定由原告向被告购买位于从化市沙贝村项目雅居乐名门半岛花园三期一、二组团第XX栋X层XX房（建筑面积为551.56㎡，房款总额为4945304元）。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：被告应当在2017年2月l5日前将房屋交付原告使用。第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告雅居乐公司应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证：（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》：（七）《房地产（住宅）使用说明书书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公司公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同签订后，原告己按合同约定向被告全额支付了购房款。但涉案房屋至今还是“临时用电”，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，尚未达到交付条件，根据合同约定，被告如未能按期交房，自最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按已付房价款4945304元每日0.1‰支付违约金。此前，原告曾向从化区人民法院起诉，该院作出（2019）粤0117民初2761号判决书，判决被告支付自2017年2月16日起至2019年6月21日止的逾期交房违约金。现原告在本案中主张2019年6月22日起的逾期交房违约金。被告辩称，不同意原告诉讼请求。涉案房屋已经竣工验收备案，符合建筑法规定的强制交付标准，也符合合同约定的交付标准，被告不应当承担违约责任。涉案房屋的永久用电已于2019年12月30日接通，被告方也于2020年1月2日通知原告于2020年1月5日前往项目收楼，原告目前未收楼的责任应当由其自己承担。经审理查明，2016年12月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为201612389122，下称“买卖合同”）及补充协议，约定原告购买被告开发的位于从××区街口街××地段雅××名门半岛花园××、××房的涉案房屋；建筑面积551.56平方米；单价为每平方米8966.03元，总金额为4945304元。合同第八条约定：原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.03%，金额1485304元；剩余房款金额3460000元，须于2016年10月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：被告应当在2017年2月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件六中有关约定负责更换等。该合同乙方通讯地址写明为广州市从化区江埔街雅居乐滨江花园景瑞园A8-XXX，通讯电话为189××******。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款4945304元，被告于2017年12月30日向原告开具了金额为4945304元的购房款发票。2019年9月19日，广州市从化区人民法院作出（2019）粤0117民初2761号判决书，判决被告向原告支付涉案房屋自2017年2月16日起至2019年6月21日止的逾期交房违约金。2020年1月2日，被告向原告发出《催收楼通知书》，催促原告于2020年1月5日前前往物业管理中心办理涉案房屋收楼手续。该EMS邮件邮寄地址为广州市从化区江埔街雅居乐滨江花园景瑞园A8-XXX,收件人黄炳华，电话189××******。EMS快递查询结果为，该邮件已于2020年1月3日签收，他人代收。庭审中，原告表示，逾期交房违约金起止时间明确为2019年6月22日至2020年2月29日。被告则认为截止时间应为2020年1月5日。2019年12月15日，广州供电局有限公司从化供电局向广州市从化区人民法院出具《关于对的复函》，内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产10KV高压已完成送电工作，目前低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐房地产开发有限公司整改中，具体送电时间需根据整改完成情况而定”等。2020年5月9日，广东电网有限责任公司广州从化供电局向本院出具《关于对的复函》，内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。被告指出该复函所附用户清单中“名门二街E28栋XX号”即是涉案房屋，原告确认复函所附用户清单中包含涉案房屋。本院认为：原告与被告之间的房屋商品房买卖合同关系成立，依法有效。广州市从化区人民法院作出的（2019）粤0117民初2761号判决书，判决被告向原告支付涉案房屋自2017年2月16日起至2019年6月21日止的逾期交房违约金，原、被告双方对本案逾期交房违约金起算时间为2019年6月22日没有争议，本院予以确认。原、被告争议焦点在于，涉案房屋何时具备永久用电条件以保证购房人的基本居住要求，从而达到房屋交付使用标准，以及逾期交房期限应截止于何时。对此，本院认为，被告作为房屋出卖人，应保障买受人原告实现对房屋享有的占有、使用等合法权益。房屋是以居住为目的，水、电等供应设施是满足居住的必要条件，因此，被告交付的涉案房屋应具备正常的永久性供电以满足原告日常生活所需，是房屋符合交付使用的标准之一。从从化供电局于2020年5月9日致本院的复函看，涉案房屋是在2019年12月30日前已完成户表安装，实现一户一表，具备居民永久用电条件。至于原告认为涉案房屋至今未能实现永久用电所提交的证据是从化供电局于2019年12月15日向从化区人民法院出具的复函，该复函出具的时间早于2020年5月9日致本院的复函，前复函不能起到推翻后复函的证据效力，故对原告的上述主张本院不予采信。综合审查原、被告双方的证据以及法院调查的事实，应认定涉案房屋于2019年12月30日已具备永久用电条件。被告未能在合同约定期限内将涉案房屋交付给原告使用，应承担相应的违约责任。被告在2020年1月2日向原告发出《催收楼通知书》邮件，该邮件的收件人、邮寄地址、电话均系《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为201612389122）中明确约定的通讯地址和信息，该邮件已经签收投妥，虽显示为他人代收，亦应视为《催收楼通知书》已经送达原告。原告未在通知时间2020年1月5日前办理收楼手续，应自负其责，2020年1月5日之后未办理收楼手续的后果不应由被告承担，故逾期交房违约金应计算至2020年1月5日止。原告主张违约金计至2020年2月29日的请求，本院不予支持。综上，原告应向被告支付违约金计算为：自2019年6月22日起至2020年1月5日止共计198天，每日按房屋总价款4945304元的0.1‰计算，违约金为97917.02元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司支付原告黄炳华逾期交房违约金97917.02元。二、驳回原告黄炳华其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2792元，由原告黄炳华负担598元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担2194元。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  庄晓梅二〇二〇年七月二十四日书记员  谢梦莹