江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初3121号原告(反诉被告)：王梦如，女，1996年11月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。被告（反诉原告）：昆山港龙建材有限公司，统一社会信用代码91320583744835609F，住所地江苏省昆山市周市镇339省道北侧。法定代表人：周陈香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毕世华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。原告王梦如与被告昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员尹丛丛独任审判，后被告提出反诉，本案本诉与反诉一并审理，于2020年4月24日、2020年6月10日两次公开开庭进行了审理。王梦如，港龙公司委托诉讼代理人毕世华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王梦如向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期交房的违约金21804元(以460000元为基数，自2016年7月1日起至2016年12月5日止，按每日万分之三计算)；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告王梦如与被告昆山港龙建材有限公司于2016年6月6日签订《昆山市商品房销售合同》，约定原告购买被告位于昆山市，用于商业营业，总金额为460000元，原告应按约付款，被告应于2016年6月30日之前交付房屋，并约定若被告逾期交房，自合同第八条规定的最后交付期限的次日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金，且合同继续履行。现原告已支付购房款，但被告未按约交房，直到2018年12月27日才为原告办理该房屋的不动产登记，其延期交付房屋已构成违约。为维护原告的合法利益，依法向法院提出诉讼，请求法院判如所请。本诉被告港龙公司辩称，根据双方合同约定，因政府原因或重大不利天气原因等导致停工三天以上的，被告可以延期交房，事实上在2016年7月15日，原告委托的第三方港龙商管公司已经与被告完成了涉案房屋的交付工作，同时根据合同约定，只有逾期交房被告才需要支付违约责任，被告的交付行为即使存在瑕疵，合同也未约定瑕疵交付房屋的违约责任，因此原告要求被告承担违约责任没有合同和法律依据，再者瑕疵交付只能根据原告的实际损失由被告承担责任，在本案中由于已经在2016年7月15日实际完成交付并交由原告委托的第三方进行招租、装修等工作，原告并无损失，因此瑕疵交付被告无需向原告承担损失赔偿。反诉原告港龙公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人立即向反诉人支持违约金92000元；2.判令被反诉人立即向反诉人支付逾期付款利息损失45831元（以23000元为基数，自2016年8月6日起计算至2018年4月27日止，按日万分之三的标准计算；以15000元为基数，自2018年4月27日起至2018年6月20日止，按日万分之三的标准计算）；3.反诉案件诉讼费用由被反诉人承担。当庭被告明确将第一项反诉请求变更为138000元。事实和理由：2016年6月6日，双方签订《昆山市商品房销售合同》，约定被反诉人购买反诉人位于昆山市商铺，对付款时间及付款条件进行了约定。上述合同签订后，被反诉人未按合同约定履行购房款的支付义务，故被反诉人应当对反诉人承担违约责任。反诉被告王梦如辩称，我方不认可对方的诉讼请求。根据合同约定我方付款方式为按揭支付，贷款是由被告办理，2016年购房时向被告提交了部分办理贷款需要资料，当时被告承诺贷款由其包办，贷款银行为南京银行，最后被告回复办不下来，要有昆山的房产证才可以，但是我居住在上海，这一点被告也是知情的，被告说会帮我们联系其他贷款，让我方等待，说不止我一个，不需要我打电话催促。2018年4月23日被告工作人员沈琴琴通知我去办理相关贷款手续，在其办理下，4月27日转款支付8万元，实际贷款15万元于2018年6月20日房款。多家购房人存在和我同样的情况。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据质证意见，并经审核，对原被告双方均认可的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月6日，王梦如（本诉原告，反诉被告，以下简称原告）与港龙公司（本诉被告，反诉原告，以下简称被告）签订《商品房购销合同》（合同编号：2015018402），原告购买被告开发的港龙商业广场XXX号房，房屋总价款为460000元。双方约定的付款方式为其他方式:买受人在合同签订的同时支付人民币230000元作为首付款，余款人民币230000元通过向银行申请按揭贷款支付，买受人须在本合同签订的当日办理完毕按揭手续，并提供齐全所需材料。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该房屋取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长的，因政府规划设计变更造成工期顺延；3、因政府配套设施延期交付使用、重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等，出卖人据实延期，不承担逾期责任。双方在合同第七条约定了买房人逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付总房价的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，并另行支付相关税费。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人书面同意后，合同继续履行，买受人应承担总房价的20%支付逾期付款违约金，并自第31日起直至买受人付清应付款，买受人按日向出卖人支付总房价万分之三的违约金。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。合同附件四补充协议第三条第1款约定：买受人通过银行按揭支付房款的，应于本合同签署当日向银行提交符合按揭贷款需要的、完成、真实、合格有效的文件资料，签署按揭贷款合同及完成有关手续办理，并承担相关费用等，否则将被视为买受人违约，自本合同签署当日每延期一天，应支付房屋总价款每日万分之三的违约金，延期超过30日，出卖人有权单方解除合同，买受人须支付总房款30%的违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人仍应承担约定的解除合同金额相同的违约金，并按日万分之三支付延期付款利息。2.如买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额（无论何种原因、无论差额多少），自本合同签署之日起60日内，如银行按揭贷款未能到位的，买受人应在3天内自筹资金补足差额，履行支付义务。否则买受人自签署合同第61日起应按逾期支付贷款日万分之三支付违约金，逾延期超过30日，出卖人有权单方解除合同，买受人须支付总房款20%的违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人仍应承担本款约定的解除解除合同金额相同的违约金，并按日万分之三支付延期付款利息。2015年6月6日，原告支付被告230000元，原告称其向被告提供了按揭贷款所需材料，但是因原告在昆山无房产，故未贷款成功。2016年12月5日涉案房屋于取得交付备案证书。2018年4月27日，原告再次支付购房款8万元，2018年6月20日，原告和章乃世签订《不动产抵押借款合同》，当天被告收到房款150000元。另查明，原告在与被告签订购房合同的同时，与案外人昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）签订委托经营管理协议，原告将其购买的港龙商业广场XXX号商铺委托商管公司经营管理。双方在该协议中约定：“一、委托方式1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意出具该商铺的授权委托书等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方或者任何第三方）办理商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。2、甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权委托期限内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划，由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策，由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理，由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限1、委托经营管理期限：委托期限从2016年6月30日起算15年整。乙方承诺在承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定该日期为准）。2、甲方委托和协助乙方按照交房标准办理商铺交接手续，在办理商铺交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与房屋出卖人办理完毕交房和房产证手续）。若甲方未在开发商指定的商铺交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则甲方对乙方的委托管理期限（包括三个月的免租装修期）的起算日期也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕…….”。再查明，2016年7月15日，被告（甲方）与商管公司（乙方）签订昆山港龙城物业交接确认书及昆山港龙城工程交接书，被告将涉案商铺交付给商管公司。双方就项目物业交接事宜，进行以下确认：一、甲乙双方已于2016年7月15日办理完毕该物业的交接。二、商铺交接范围详见《昆山港龙城商铺交接清单》，工程交接详见《昆山港龙城工程交接书》。三、自2016年7月15日起，乙方即可自主开展该项目公共区域的装饰工作，并对购房人所购商铺在授权范围内进行统一的业态规划、品牌落位及装修改造。庭审时被告向本院提交调查取证申请，要求前往监理单位调取监理日志，本院根据被告提供的监理单位联系方式与其取得联系，监理单位人员回复监理日志因遗失无法提供。后被告向本院提交调查令申请，要求前往昆山市城建档案馆调查该工程施工期间的具体工程进度情况，本院出具调查令后，被告并未提交昆山市城建档案馆调取的相关证据。被告仅提供部分通知及文件以证明其延期交付存在合理事由。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告王梦如与被告港龙公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。针对原告要求被告支付违约金的诉请，本院根据双方当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，双方明确约定了交房时间为2016年6月30日，并对违约责任进行了约定，上述约定对双方当事人均具有约束力；其次，鉴于原告购买的是商铺，且又与商管公司签订了委托经营管理协议，根据该协议，商管公司有代业主接收商铺的权利，2016年7月15日，被告将该商铺交付给了商管公司，商管公司已经可以对商铺进行业态规划、品牌落位及装修改造，故被告与商管公司的交接可视为被告与原告之间的房屋交接，但由于此时涉案商铺尚未取得交付备案证书，与合同约定不符，被告该交付房屋的行为存有瑕疵，一直到交付备案证书取得之日即2016年12月5日合同约定的交付条件才成就。综上，被告未按合同约定交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任，根据原被告的陈述及提供的证据，本院确认满足合同约定的交房条件的时间为2016年12月5日。关于违约金的计算标准，本院以发票载明金额460000元作为计算基数，被告无证据证明其在2016年7月15日前有交付房屋的行为，该期间按照合同约定的日万分之三标准计算，本院予以确认；2016年7月15日后，商管公司已实际接收商铺并进行统一招商、装修等，该行为有利于商场的尽早开业经营，也有利于业主尽早可以拿到租金，该行为虽有瑕疵，但其造成的损失要小于未实质交付房屋所造成的损失，两者之间有差异，故本院将2016年7月16日至2016年12月5日期间的违约金计算标准调整为日万分之二。被告要求原告支付违约金和逾期付款利息的主张，根据双方合同附件的约定“如买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额（无论何种原因、无论差额多少），自本合同签署之日起60日内，如银行按揭贷款未能到位的，买受人应在3天内自筹资金补足差额，履行支付义务”,因此原告在无法以按揭方式支付房款时应当自筹资金不足差额，被告并无为原告办理贷款手续的义务，本案中原告本应以按揭贷款方式支付的房款分别于2018年4月27日、2018年6月20日支付，确实构成违约，应当承担违约责任。关于被告主张逾期付款违约金的诉讼时效问题，本院认为被告为原告办理房屋交付的行为及产权登记的行为不能视为被告对其违约金权利的放弃，且至2018年6月20日原告的实际付款义务才履行完成，被告的逾期付款违约金损失才得以固定，被告在本案中提出逾期付款违约金的反诉请求并未超过诉讼时效。关于违约责任的承担标准，本院认为首先被告主张的违约金和逾期付款利息损失均系因原告逾期付款应承担的责任，二者有重叠；其次，合同双方当事人的权利义务应当符合公平和对等原则，在本案原告和被告均存在违约的情况下，合同除约定均按日万分之三标准支付违约金外，另单方要求买受人支付总房款30%违约金明显不符合公平和对等原则。本院综合考虑双方的合同约定、合同履行及原告违约行为给被告造成的损失情况，认定原告支付被告违约金的金额为以230000万为基数，自2016年8月6日起，按日万分之三标准计算至2018年4月27日止；以150000元为基数，自2018年4月28日起按日万分之三计算至2018年6月20日止。被告要求原告支付总房款30%的违约金的主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百二十条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下:一、本诉被告昆山港龙建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告王梦如逾期交房违约金(以460000元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三标准计算至2016年7月15日止；自2016年7月16日起按日万分之二标准计算至2016年12月5日止）。二、反诉被告为王梦如于本判决生效之日起十日内支付反诉原告昆山港龙建材有限公司逾期付款违约金（以230000元为基数，自2016年8月6日起按日万分之三标准计算至2018年4月27日止；以150000元为基数，自2018年4月28日起按日万分之三标准计算至2018年6月20日止）。三、驳回反诉原告昆山港龙建材有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。本诉案件受理费346元（原告已预交1195元），减半收取173元由港龙公司负担。反诉案件受理费1989元，由王梦如负担994.5元，由港龙公司负担994.5元。上述费用折抵后，王梦如预交的案件受理费200.5元本院予以退还，港龙公司预交的案件受理费821.5元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹丛丛二〇二〇年七月二十四日书记员  蔡晓晨法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。