安徽省和县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0523民初1886号原告：和县住房保障中心，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇历阳西街，统一社会信用代码12340523486452604J。法定代表人：胡家程，主任。委托诉讼代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。被告：赵云，男，1986年8月17日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。原告和县住房保障中心与被告赵云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和县住房保障中心委托诉讼代理人李有超到庭参加诉讼、被告赵云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和县住房保障中心向本院提出诉讼请求：1.判令赵云支付拖欠租金91,800元（自2018年4月1日至2020年3月31日两年租金，每年租金45,900元）；2.判令赵云支付逾期未返还房屋占用期间的使用费21,037.5元（标准为每日191.25元，自2020年4月1日起计算至2020年7月20日止）；3.判令赵云按照《房屋租赁合同》约定承担逾期支付租金的违约金（违约金标准按382元/日自2018年4月1日计算至实际付清租金之日止）、未按约定时间返还房屋的违约金13,770元，未将承租的房屋及附属设施及时归还的违约金7650元；4.本案诉讼费由赵云承担。事实与理由：2017年3月31日，赵云与和县房地产经营管理中心签订一份《房屋租赁合同》,赵云承租和县房地产经营管理中心位于和县历阳中路商经房118号的一间房屋用于经营。《房屋租赁合同》约定租赁自2017年4月1日至2020年3月31日,租金每年45,900元，于每年4月1日支付，除此之外，《房屋租赁合同》中对于双方的违约责任进行了详细约定。赵云仅支付了2017年4月1日至2018年3月31日一年的租金，后续租金分文未付，后赵云不知所踪，和县房地产经营管理中心多次催要无果，直至2020年3月31日合同期满。合同期满后,赵云又迟迟未与和县房地产经营管理中心办理房屋返还交接手续。和县房地产经营管理中心(2020年1月17日改名为和县直管公房管理服务中心)原为和县房地产管理局下属单位，2017年10月30日和县房地产管理局的行政职能整合到和县住房和城乡建设局，和县房地产管理局改名为和县住房保障中心。和县房地产经营管理中心无独立法人资格，故以和县住房保障中心作为原告提起诉讼。综上，赵云的行为已严重违反《房屋租赁合同》的诸多约定，构成违约,和县住房保障中心为维护自身合法权益，提起诉讼，请求法院依法支持和县住房保障中心的各项诉请。赵云未作答辩。和县住房保障中心围绕其诉讼请求举证如下：1.和县住房保障中心的法定代表人身份证明、身份证复印件、《事业单位法人证书》复印件、《关于同意变更县住建局所属部分事业单位名称的批复》、《关于县房地产管理局机构、职责调整及更名的通知》，证明和县住房保障中心的主体资格，合同中的和县房地产经营管理中心现更名为和县直管公房管理服务中心；2.《房屋租赁合同》、赵云的身份证复印件，证明：和县住房保障中心、赵云之间的房屋租赁关系，赵云欠付的租金以及违约责任。赵云未予质证，也未向法庭提交证据。本院对和县住房保障中心提交的证据认证如下：对和县住房保障中心提交的证据，赵云未予质证，结合和县住房保障中心的当庭陈述，本院对其提交的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，赵云与和县房地产经营管理中心签订一份《房屋租赁合同》。合同第一条约定，赵云（乙方）承租和县房地产经营管理中心（甲方）位于和县历阳中路商经房**的一间房屋用于经营。合同第三条约定租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日。合同第四条第（一）项约定，租金每年45,900元，于每年4月1日支付，同时约定每逾期一日，赵云需按月租金10%支付违约金。合同第九条违约责任第（三）项约定，因和县房地产经营管理中心未按约定时间交付房屋或者赵云不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及赵云未按约定时间返还房屋的，应按10%标准支付违约金；第（六）项约定，租赁期满，赵云未能按时提出书面续租要求的，视为放弃续租优先权，和县房地产经营管理中心有权回收房屋并出租给其他人使用。未经和县房地产经营管理中心同意逾期返还房屋的，每逾期一日，赵云应按月租金的5%向和县房地产经营管理中心支付该房屋占用期间的使用费；第（七）项约定，租赁期满或和县房地产经营管理中心双方解除合同后，赵云应将其承租的房屋及附属设施归还，否则赵云应按本合同约定的月租金额的2倍向和县房地产经营管理中心承担违约金等。合同签订后，和县房地产经营管理中心按约向赵云交付了租赁房屋，赵云仅支付了2017年4月1日至2018年3月31日一年的租金，租赁期限届满后，赵云未能腾让租赁房屋，也未支付后续租金，后赵云于2020年7月20日腾让租赁房屋，但自2018年4月1日起的租金至今未能给付。和县住房保障中心当庭陈述，382元/天的违约金计算是依据《房屋租赁合同》第四条第（一）项；未按约定时间返还房屋的违约金13,770元，是依据《房屋租赁合同》第九条第（三）项的规定，按照合同约定的三年全部租金137,700元的10%计算而来；未将承租的房屋及附属设施归还的违约金7650元，是依据《房屋租赁合同》第九条第（七）项，按照月租金2倍支付的违约金。经查明，和县房地产管理局于2019年4月3日向本院提起诉讼，要求赵云给付租金、解除合同、腾让房屋，后和县房地产管理局于2019年4月29日撤回诉讼。另查明，2017年10月30日，和县房地产管理局的所承担的行政职能整合到和县住房和城乡建设局，和县房地产管理局并更名为和县住房保障中心。和县房地产经营管理中心原为和县房地产管理局（和县住房保障中心）下属单位，2020年1月17日，和县房地产经营管理中心变更名称为和县直管公房管理服务中心，但无独立法人资格。本院认为，和县房地产经营管理中心变更名称为和县直管公房管理服务中心，且隶属于和县住房保障中心，因和县直管公房管理服务中心无独立法人资格，和县住房保障中心作为原告提起本案诉讼，符合法律规定。本案赵云承租了和县房地产经营管理中心房屋，并与出租方签订了《房屋租赁合同》，赵云应当按照合同约定支付租金，赵云仅支付了2017年4月1日至2018年3月31日一年的租金，自2018年4月1日至2020年3月31日租赁期限届满期间的租金91,800元(45,900元×2年)，赵云应当支付，故对和县住房保障中心要求赵云支付租金91,800元的诉讼请求，予以支持。赵云虽于2020年7月20日腾让了租赁房屋，但已构成违约，应当承担违约责任。按照《房屋租赁合同》第九条第（六）项的约定，赵云仍应按每日月租金5%的标准支付自2020年4月1日起至2020年7月20日（110天）期间其实际占用租赁房屋的使用费，经计算，每日的房屋占用期间的使用费为191.25元（45,900元÷12个月×5%），赵云应当支付的房屋占用期间使用费为21,037.5元（191.25元×110天），故对和县住房保障中心要求赵云支付房屋占用期间的使用费21,037.5元的诉讼请求，予以支持。和县住房保障中心主张赵云按照《房屋租赁合同》约定承担逾期支付租金的违约金（违约金标准按382元/日自2018年4月1日计算至实际付清租金之日止）、未按约定时间返还房屋的违约金13,770元、未及时将承租的房屋及附属设施及时归还的违约金7650元。本院认为，当事人主张的利息、违约金等，总计超过年利率24%的部分，不予支持。本案赵云未支付的租金91,800元，资金占用期间一年的利息按照年利率24%计算应为22,032元（91,800元×24%），和县住房保障中心主张按每天382元计算违约金，按此计算，一年的租金违约金为139,430元（382元×365天），超出117,398元（139,430元-22,032元）。和县住房保障中心陈述其主张的未按约定时间返还房屋的违约金13,770元，是依据《房屋租赁合同》第九条第（三）项的规定，按照三年全部租金137,700元的10%计算而来。案涉《房屋租赁合同》第九条第（三）项虽约定，因和县房地产经营管理中心未按约定时间交付房屋或者赵云不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及赵云未按约定时间返还房屋的，应按10%标准支付违约金，但该项并未约定按10%计算支付违约金的前置标准，故应视为约定不明，和县住房保障中心按照三年全部租金137,700元的10%主张，依据不足。综上，对和县住房保障中心主张的各项违约金已超出的部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵云于本判决生效后十日内支付原告和县住房保障中心租金91,800元及违约金（自2018年4月1日起按年利率24%计算至实际付清租金之日止）；二、被告赵云于本判决生效后十日内支付原告和县住房保障中心房屋占用期间的使用费21,037.5元；三、驳回原告和县住房保障中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2557元，减半收取1278元，由被告赵云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 彭 俊二〇二〇年七月二十四日书记员 张开丽附：法律文书援引的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。