黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0502民初873号原告(申请执行人)：周金龙，男，1973年6月18日出生，汉族，系中国农业银行双鸭山分行职工，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：赵双慧，黑龙江中程佳易律师事务所律师。被告(案外人)：王鑫，男，1980年4月3日出生，满族，系双鸭山市文广新局职工，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被告(被执行人)：双鸭山市华鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区西平行路万集**。负责人：战淑滨。原告周金龙与被告王鑫、双鸭山市华鑫房地产开发有限公司（以下简称华鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月6日收到周金龙起诉状，于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周金龙及其委托诉讼代理人赵双慧、被告王鑫及其委托诉讼代理人范长英、被告华鑫公司负责人战淑滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周金龙向本院提出诉讼请求：一、撤销双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502执异115号执行裁定书；二、准许执行双鸭山市尖山区格雅苑小区8号楼1单元3104室房屋（面积126.51平方米，价值人民币150000元）；三、诉讼费由被告王鑫、华鑫公司承担。事实和理由：周金龙与华鑫公司民间借贷一案,经尖山区人民法院调解结案，华鑫公司承担偿还借款9000000元的义务，执行过程中尖山区人民法院在2018年5月16日按涉案金额查封了华鑫公司名下未销售的商品房。2019年11月11日，王鑫以案外人身份对查封房屋提出案外人执行异议,理由是其与华鑫公司签订了《商品房认购书》，使用工程款折抵房款,要求人民法院中止执行,解除查封。在查封时诉争房屋处于未销售状态，王鑫持有的认购书是虚假证据，合同签订时间绝非人民法院查封之前，双方不存在真实买卖，所谓工程款抵账没有事实依据。被告王鑫辩称，不同意原告周金龙的诉讼请求。一、黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502执异115号执行裁定书中已经查明：2014年7月25日，双鸭山市房产管理局批准被告华鑫公司预售双鸭山市尖山区格林雅苑7号、8号楼，为其颁发了商品房预售许可证。2015年12月7日，王鑫与案外人杨洪玲签订了购房协议，从杨洪玲处购买了位于格林雅苑××楼××单元××号房屋。杨洪玲销售此房屋的依据为被告双鸭山市华鑫房地产开发有限公司拖欠案外人金某对该工程施工的工程款，金某拖欠杨洪玲为该工程施工的防水工程款。开发商用开发的房屋抵债为业内常见的也是众所周知的现象。本案中华鑫公司用诉争房屋抵债给金某、金某又抵债给杨洪玲，最后由杨洪玲在王鑫处变现，符合业内的规则，是开发商偿还施工款项的常用手段。所以王鑫在实际交付人民币278322元的购房款而购买收据中注明的房款为人民币328926元的购房行为是真实合法的；二、王鑫已实际占有并使用了该诉争房屋。在王鑫与杨洪玲签订合同的当日，也就是在2015年12月7日王鑫向杨洪玲交付了首付款人民币100000元，华鑫公司为王鑫出具了房款收据，并注明房款顶工程款。此后王鑫按协议的约定分期向杨洪玲支付了购房款。2017年6月华鑫公司向业主交付格林雅苑8号楼时，由金某将诉争房屋的钥匙直接交给了王鑫，完成了该房屋的交付行为。从2017年6月开始，诉争房屋一直由王鑫实际占有并使用。王鑫多次催华鑫公司办理该房屋的预登记或者登记手续，但华鑫房公司称该房屋目前还无法在房产登记管理部门进行手续办理，所以，直到现在该房屋还没有办理登记；三、王鑫与华鑫公司签订的虽然是《格林雅苑商品房认购书》，但该认购书应为合法有效。依据相关法律规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。在（2019）黑0502执异115号执行裁定书中已由尖山区法院明确认为：“商品房的认购书具备了商品房买卖合同的主要内容。”在经华鑫公司同意的情况下，王鑫在杨洪玲处购买诉争房屋是合法有效的；四、王鑫与杨洪玲达成合意购买诉争房屋是2015年12月7日，与华鑫公司签订认购书也是2015年12月7日，所购房款于2016年6月30日前已全部付清。格林雅苑8号楼在2017年6月进行交付时，金某就根据杨洪玲的指示将该房屋钥匙交给了王鑫，在能交付的第一时间，王鑫就占有和使用了该房屋，只是因为房屋产权管理部门的原因没有对该房屋进行登记。从2018年开始，王鑫交付了该房的物业服务费、电梯费、声控灯、垃圾清运费等费用，并交付了2018年度和2019年度的热能损耗费等，这些费用的交付足以证明王鑫已实际占有并使用了该房屋。而本案周金龙查封在后，其诉求不应得到法院的支持。综上，恳请法院依法驳回周金龙的诉讼请求。被告华鑫公司辩称，不同意原告周金龙的诉讼请求，反对申请执行人主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告王鑫提交的2015年12月7日与杨洪玲签订的购房协议一份，同时杨洪玲出庭接受了质询，证明诉争房屋由王鑫购买，并交付了首付款人民币100000元，所有权为王鑫所有。周金龙对该证据合法性，真实性均有异议，认为杨洪玲的身份无权销售华鑫公司名下的房产，该协议不具有合法性，该证据在执行异议裁定中没有表述。经审查，该份证据不能证明王鑫主张的诉争房屋由杨洪玲合法取得，并有权出售，因此，本院对此份证据不予确认；2、王鑫提交的2015年12月7日格林雅苑商品房认购书一份，证明2015年12月7日华鑫公司以工程款抵债形式与王鑫签订了认购书，该认购书明确了房屋位址、房屋价格等其他事项，该认购书应视为商品房买卖合同。周金龙对该证据合法性，真实性均有异议，对认购书上签订的时间有异议，且认购书没有王鑫本人签字，认为认购书不具有合法效力，认购书也明确写明经双方签字后才具有法律效力。经审查，王鑫没有在认购书上签字，根据认购书的约定经双方签署后即时生效，因此该认购书没有生效，本院对此不予确认；3、王鑫提交的房款收据复印件一份，证明2015年12月7日华鑫公司已出具了交房款收据。周金龙认为该份收据复印件没有原件，不能证明王鑫向华鑫公司交付了购房款，亦不能证明双方买卖交易存在。经审查，王鑫不能提交该份证据的原件，周鑫龙有异议，本院对此证据不予确认；4、王鑫提交的2018年5月28日电梯运料费、垃圾清运费、电梯费收据三份，证明在2018年5月之前，王鑫已实际占有并使用了该诉争房屋。周金龙对证据的真实性有异议，认为是手写收据，不是正规票据，王鑫自已陈述是2017年6月取得房屋，应在取得钥匙的同时交纳物业费，若该证据真实，也只能说明王鑫是在人民法院查封之后入住的。经审查，王鑫提交的票据三份均是2018年5月28日交纳的费用，不能证明与其实际占有并使用房屋之间存在必然联系，不能证明其主张在2018年5月之前已实际占有并使用了该诉争房屋成立，本院对此证据不予确认；5、王鑫提交的金某证言一份，证明诉争房屋已抵债给金某，金某抵债给杨洪玲，由杨洪玲将该房屋出售给王鑫。周金龙对此份证据的真实性有异议，认为证人金某应该到庭接受质询。经审查，依据相关规定，证人应到庭作证，并接受质询，王鑫仅提供书面证言既无法证实其真实性，又不符合相关规定，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，本院在执行原告周金龙与被告华鑫公司债权执行案中，于2018年5月16日作出（2017）黑0502执327号之五执行裁定，对被行人华鑫公司所有的位于双鸭山市尖山区××小区××楼××单元××室予以查封。被告王鑫于2019年11月11日以案外人身份对查封提出书面异议。本院于2019年11月25日作出（2019）黑0502执异115号执行裁定书，裁定中止对位于双鸭山市尖山区××楼××单元××室房屋的执行。周金龙于2019年12月6日向本院提起执行异议之诉。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中被告王鑫在人民法院强制执行查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，亦不能提供购房票据原件，王鑫提交的其他证据，不能形成完整的证据链条，不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。综上，王鑫就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告周金龙请求准许执行双鸭山市尖山区格雅苑小区8号楼1单元3104室房屋，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：准许执行位于双鸭山市尖山区格林雅苑8号楼1单元3104室房屋。案件受理费3300元，由被告王鑫、双鸭山市华鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  钱宏伟人民陪审员  于清丽人民陪审员  许卫平二〇二〇年七月三十一日书 记 员  王 娇