上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初9577号原告：上海建懋商业投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陶侃，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐中飞，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凤芝，上海四维乐马律师事务所律师。被告：兰芝桂餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人：潘树渝。被告：骑士智和(喀什)投资有限公司，住所地新疆喀什地区喀什经济开发区深喀大道总部经济区喀什江苏商会大厦****。法定代表人：魏华夏。原告上海建懋商业投资管理有限公司(以下简称建懋公司)与被告兰芝桂餐饮管理(上海)有限公司(以下简称兰芝桂公司)、骑士智和(喀什)投资有限公司(以下简称骑士智和公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告建懋公司的委托诉讼代理人齐中飞到庭参加诉讼。被告兰芝桂公司、骑士智和公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建懋公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告建懋公司与被告兰芝桂公司之间的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除；2、判令被告兰芝桂公司向原告建懋公司支付欠付租金3,024,608元(2015年10月至12月每月欠付租金14,965元，2016年1月至8月每月欠付租金311,528元，2017年1月欠付租金131,716元，2017年2月欠付租金311,528元，2019年3月1日至3月4日欠付租金44,245元)；3、判令被告兰芝桂公司向原告建懋公司支付欠付物业费545,203元(2015年10月欠付物业费4,988元，2015年11月至2016年8月每月欠付物业费44,530元，2017年1月至2月每月欠付物业费44,530元，2019年3月1日至3月4日欠付物业费5,855元)；4、判令被告兰芝桂公司向原告建懋公司支付装修免租期免于支付的六楼东面房屋租金633,751元，地下一，地下****的租金39元和物业管理费13,283元；5、判令被告兰芝桂公司向原告建懋公司支付合同解除违约金1,142,940元；6、判令被告兰芝桂公司向原告建懋公司支付自2019年3月5日起至2019年3月14日止的六楼东面房屋占有使用费189,540元、地下一层、地下****房屋占有使用费9；7、判令被告骑士智和公司在750,000元范围内对前述第二项至第六项诉讼请求承担连带赔偿责任。事实和理由：原告建懋公司于2015年5月3日与浚汇有限公司签订房屋租赁合同及补充协议，约定建懋公司将上海市黄浦区广东路XXX号6楼东面房屋及地下一层06室出租给浚汇有限公司使用，租期自2015年6月1日至2023年5月31日，租金先付后用，按月支付。后建懋公司、浚汇有限公司与被告兰芝桂公司三方签订补充协议，约定浚汇有限公司在原租赁合同中的所有权利义务转让给兰芝桂公司。建懋公司依约向兰芝桂公司交付了租赁场地，但合同履行期间，兰芝桂公司拖欠2015年至2017年期间租金、物业管理费超过合同约定的14个工作日，建懋公司多次催缴未果。后兰芝桂公司与建懋公司达成补充协议，兰芝桂公司承诺于2017年12月前支付积欠的2015年至2016年期间的八个月租金，但之后兰芝桂公司并未履约。2018年11月29日，骑士智和公司向建懋公司出具《保证函》表示同意在兰芝桂公司所有欠款中就750,000元部分承担连带保证责任。此后兰芝桂公司仍拖欠租金等费用，并于2019年3月2日在其微信公众号发布搬场及停业公告。原告于2019年3月4日向兰芝桂公司发函通知解除双方租赁合同并要求其支付应付款项以及承担违约责任等。因兰芝桂公司之违约行为严重侵害原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告兰芝桂公司、骑士智和公司未作答辩，未提供证据。经审理，本院认定事实如下：2015年5月3日，建懋公司(甲方)与浚汇有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市黄浦区广东路XXX号6楼东房屋(建筑面积650平方米、以下简称6楼东房屋)出租给乙方，租赁期自2015年6月1日起至2023年5月31日止；2015年6月1日至2017年5月31日的月租金为296,563元(每日每平方米15元)，2017年6月1日至2020年5月31日的月租金为320,288元(每日每平方米16.20元)；租赁期内每月物业管理费为39,542元(每日每平方米2元)；除首期租金和首期物业管理费外，乙方应根据本合同的规定于每个公历月的最后一个工作日或之前提前支付当月租金和物业管理费；保证金为1,008,312元；装修免租期为2015年6月1日至2015年9月30日(装修免租期内免交租金但需支付物业管理费及其他费用)，如因乙方违约致本合同提前终止，甲方有权要求乙方按本合同约定的租金标准，按照尚未履行的租赁期与整个租赁期的比例支付装修免租期的租金；若乙方有未足额支付任何一期租金、物业管理费或其他费用超过14个工作日、未经甲方同意乙方无故连续停业超过3天等情形的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，收回该房屋，合同终止日为甲方书面通知到达乙方之日；因乙方严重违约导致甲方单方面终止本合同的，乙方应立即停止在该房屋的营业，并应向甲方清偿截止本合同终止日的所有应付款项，甲方还有权要求乙方支付违约金，违约金相当于三个月租金和物业管理费总和；本合同期满日或提前终止日5日内，除双方另有书面约定外，乙方应结清所有应付款，将房屋恢复原状后通知甲方验收房屋，甲方验收结束、收到房屋钥匙且双方签署房屋交接单后视为乙方履行房屋交还义务，若乙方未履行的，甲方有权视乙方留存于房屋内之任何物品为废弃物，甲方有权进入并处置，乙方承担清除费用等，若甲方未行使前述权利，则从本合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，房屋占用费为本合同日租金上浮100%，甲方仍有权要求乙方随时迁离或有权按前述行使收回房屋的权利；合同履行过程中，一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达，快递送达通知的，交送当日即视为送达。同日，建懋公司(甲方)与浚汇有限公司(乙方)又签订《租赁地下一层场地的补充协议》，约定双方就6楼东房屋签订了《房屋租赁合同》，在友好协商基础上达成以下补充条款：乙方另向甲方承租上海市黄浦区广东路XXX号地下一层06室(建筑面积82平方米、以下简称地下一层06室房屋)，租赁期及装修免租期同6楼东房屋，装修免租期内乙方无需支付租金及物业管理费；2015年6月1日至2017年5月31日的月租金为14,965元(每日每平方米6元)，2017年6月1日至2020年5月31日的月租金为16,162元(每日每平方米6.48元)；每月物业管理费为4,988元(每日每平方米2元)；本补充协议为主要合同附件。2016年年初，建懋公司(甲方)、浚汇有限公司(乙方)与兰芝桂公司(丙方)三方签订《补充协议》，约定乙方拟将其与建懋公司签订的《房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给丙方；经三方协商一致，乙方在注册兰芝桂公司后，租赁合同承租人由乙方浚汇有限公司变更为丙方兰芝桂公司，兰芝桂公司承诺承担租赁合同全部权利义务。2016年1月5日，兰芝桂公司成立(台港澳法人独资，股东：浚汇有限公司，住所：上海市广东路XXX号6楼东)。后，建懋公司与兰芝桂公司签订《补充协议》，约定对于前期(2015年至2016年间)所积欠之房租共八个月整，经双方协商，兰芝桂公司需按照《积欠债务偿还计划表》(自2017年1月至12月，每月分期返还半个月或一个月租金不等)支付所积欠费用；若兰芝桂公司未依照计划表每月向建懋公司支付欠款，建懋公司将依据合同向兰芝桂公司追讨欠费并追溯相关违约金，同时依照合同约定解除租赁合同并收回房屋。兰芝桂公司之后未按计划表偿还欠租。2018年3月14日，建懋公司向兰芝桂公司发送《律师函》，函告称截止至发函日，兰芝桂公司共拖欠房租、物业管理费、水电等杂费共计3,735,701元，望于收函之日起3日内向建懋公司支付上述费用等，逾期不支付的，建懋公司将采取诉讼等措施。2018年11月29日，骑士智和公司向建懋公司出具《保证函》，内容为该公司不可撤销地表示同意就兰芝桂公司于建懋公司欠款3,519,711元中的750,000元部分承担连带保证责任，保证期限为待付房租义务履行期限届满之日起2年，保函自该公司签发之日起生效。2019年3月2日，兰芝桂公司在其微信公众号“BoShanghai厨魔”上发布搬家公告，称即日起BoShanghai团队开始内部调整并积极探询新址，即将搬家，期间停止外滩五号店的服务。2019年3月4日，建懋公司通过EMS快递向兰芝桂公司住所(广东路XXX号6楼东)送达《合同解除通知函》，函告称截至该函出具之日，兰芝桂公司已拖欠建懋公司2015年-2017年期间租金及物业管理费3,519,711元，建懋公司近日发现兰芝桂公司已对外发布搬家、停止外滩五号店服务的公告，兰芝桂公司之行为已构成严重违约，特告知其于收到该函之日起，双方之间租赁关系即时解除，兰芝桂公司应向建懋公司返还租赁房屋并结清所有应付费用，建懋公司将按合同约定向其主张违约责任。该快递被退回。同年3月8日，建懋公司又通过EMS快递向兰芝桂公司住所送达《通知函》，函告称在建懋公司向兰芝桂公司送达《合同解除通知函》后，兰芝桂公司至今未向建懋公司交付租赁场地，故通知兰芝桂公司于2019年3月12日前将租赁场地恢复原状并交付建懋公司，以及要求兰芝桂公司支付房屋占用费、办理证照迁移手续、付清应付款项并承担违约责任等。该快递亦被退回。同年3月12日，建懋公司再次通过EMS快递向兰芝桂公司住所送达《通知函》，函告称因兰芝桂公司一直未按照此前通知函要求向建懋公司交付租赁场地，根据合同约定，建懋公司将视场地内物品为兰芝桂公司废弃物，建懋公司现通知其最迟应于2019年3月14日前将租赁场地内属于其私人物品搬离，自该日起建懋公司将自行采取将租赁场地恢复原状等措施并追究兰芝桂公司违约责任等。该快递仍被退回。2019年3月14日，建懋公司自行收回6楼东及地下一层06室房屋。审理中，建懋公司确认兰芝桂公司支付了保证金1,008,312元。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、租赁地下一层场地的补充协议、补充协议、有关还款计划的补充协议、保证函、律师函、微信公众号的搬家公告、合同解除通知函、通知函及快递凭证等证据证明，本院予以确认。本院认为，建懋公司与兰芝桂公司所签房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。兰芝桂公司在合同履行期间拖欠高额租金、物业管理费等，在与建懋公司协商达成还款计划后仍未按约支付，之后又有自行停业等行为，建懋公司依据合同约定解除合同，并要求兰芝桂公司支付租金、物业管理费、房屋占有使用费及违约金的诉请，于法有据，本院依法予以支持。关于建懋公司主张的免租期期间的租金、物业费，鉴于合同仅约定因兰芝桂公司违约致合同提前终止，兰芝桂公司须按比例承担该期间的租金，而未约定物业管理费，故本院就建懋公司该项诉请仅支持其中的租金部分。兰芝桂公司已支付的保证金在本案中一并结算处理。骑士智和公司于2018年11月向建懋公司作书面保证，根据保证函中保证担保的范围及被保证的债权数额，本院对建懋公司要求骑士智和公司承担连带责任的诉请，予以部分支持。被告兰芝桂公司、骑士智和公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告上海建懋商业投资管理有限公司与被告兰芝桂餐饮管理(上海)有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除；二、被告兰芝桂餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司租金3,024,608元；三、被告兰芝桂餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司物业管理费545,203元；四、被告兰芝桂餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司装修免租期期间的租金673,603元；五、被告兰芝桂餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司违约金1,142,940元(原告处的被告保证金1,008,312元予以冲抵违约金)；六、被告兰芝桂餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司2019年3月5日至2019年3月14日期间的房屋占有使用费199,104元；七、被告骑士智和(喀什)投资有限公司对上述第二、三项判决主文所确定的被告兰芝桂餐饮管理(上海)有限公司付款义务在750,000元金额内承担连带责任；八、驳回原告上海建懋商业投资管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67,923元，保全费5,000元，公告费820元，由兰芝桂餐饮管理(上海)有限公司负担60,923元，骑士智和(喀什)投资有限公司负担12,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  赵海生人民陪审员  裘秋霞二〇二〇年七月二十九日法官 助理  周海月书 记 员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。