广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10090号原告（反诉被告）：中山市古镇镇冈南村民委员会，住所地广东省中山市古镇冈南中心路长塘**。法定代表人：蔡显华，系村委会主任。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家立，广东登鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：区权旺，男，1960年11月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：欧阳清华，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘嘉棋，广东永隆律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市古镇镇冈南村民委员会（以下简称冈南村委会）诉被告（反诉原告）区权旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。冈南村委会的委托诉讼代理人蔡艳雪、林家立，区权旺的委托诉讼代理人欧阳清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冈南村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除冈南村委会与区权旺之间租赁关系；2.判令区权旺向冈南村委会支付租金（自2017年2月1日起按照每月26116元计算，计算至2019年5月31日共28个月合计731248元，实际计算至区权旺向冈南村委会交还租赁物之日）；3.判令区权旺向冈南村委会支付逾期交租滞纳金（以6个月租金156696元为基数，从逾期之日起每日按千分之一计算，分段计算至实际付清之日止，暂计至2019年6月30日为399574.8元）；4.判令区权旺向冈南村委会支付拖欠的水电费192390元；5.判令区权旺将冈南村委会位于中山市村委会；6.判令冈南村委会有权没收区权旺交按金20000元。事实和理由：冈南村委会与区权旺于2013年8月1日签订《冈南美食街铺位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定区权旺承租冈南村委会开发的位于中山市配用地及铺位后风巷用于经营餐饮，合计年租金313392元，每年的租金分2期缴交，即在每年的2月1日和8月1日前到冈南村委会财务处缴清当期租金，必须先交租金后使用。逾期不缴纳的，区权旺需要每天按租金的千分之一向冈南村委会支付滞纳金，冈南村委会有权没收按金及收回商铺。若区权旺不按时缴清租金，而冈南村委会通过法律途径追缴租金的，追缴所发生的一切费用由区权旺承担。合同签订后，冈南村委会依约交付了涉案商铺，但区权旺于2017年2月开始拖欠租金，且一直占用涉案商铺，经多次催告仍不支付租金，也未搬离租赁物。区权旺的行为已构成严重违约，造成冈南村委会严重的经济损失。冈南村委会提起诉讼，请求依法判决。诉讼期间，冈南村委会变更诉讼请求2、3如下：2.判令区权旺向冈南村委会支付拖欠占用费（自2017年2月1日起按照每月26116元计算，计算至2019年5月31日共28个月合计731248元，实际计算至区权旺向冈南村委会交还租赁物之日止）；3.判令区权旺向冈南村委会赔偿因逾期交租给冈南村委会造成的损失（以6个月租金156696元为基数，从逾期之日起每日按千分之一计算，分段计算至实际付清之日止，暂计至2019年6月30日为399574.8元）。撤回要求判令冈南村委会有权没收区权旺所交按金20000元的诉讼请求。补充事实和理由：因区权旺提出合同无效的观点，经法院依法释明，冈南村委会作出诉讼请求的变更。另冈南村委会称没有找到区权旺交付按金20000元的票据，故撤回该项诉讼请求。区权旺答辩及反诉称，双方签订《租赁合同》后，区权旺在涉诉地块成立中山市酒家（以下简称灯之城渔村酒家），为开展经营服务，区权旺对涉诉场地投入大量资金进行装修、改造等。但2017年2月11日中山市古镇安全生产委员会、中山市古镇消防安全委员会对区权旺经营场所采取查封措施，导致区权旺无法开展正常营业。区权旺认为，冈南村委会将涉诉场地出租区权旺，瑕疵交付的租赁物不能正常使用，该租赁物既没有合法报建，也未取得建设工程规划许可手续，更没有房产证，导致区权旺租赁该场地的合同目的不能实现，双方签订的《租赁合同》属于无效合同。冈南村委会将不能正常使用的租赁物交付给区权旺存在重大过错，给区权旺造成重大经济损失，由冈南村委会承担全部赔偿责任。区权旺提起反诉，请求：1.确认双方于2013年8月1日签订的《租赁合同》属于无效合同；2.判令冈南村委会返还区权旺押金50000元；3.判令冈南村委会赔偿区权旺因装修涉诉经营场所经济损失1500000元；4.判令冈南村委会赔偿区权旺因无法正常开展经营经济损失1500000元。诉讼期间，区权旺称S5商铺于2018年2月份由冈南村委会收回另行出租第三方，并由冈南村委会自行收租至今。冈南村委会对反诉答辩称，涉案场地有土地使用权证，没有房产证，因时间久远，目前没有找到商铺的报建材料。关于返还押金的问题，区权旺没有缴纳押金，故不存在返还押金的问题。针对装修、经营的损失，区权旺没有举证证明其投入装修的情况及价值，且本案合同终止，是因为区权旺经营不善、擅自停业、拖欠租金导致的，过错不在我方，我方不承担装修、经营的损失。区权旺陈述的“因2017年2月被中山市古镇消防及安监部门查封，导致无法经营”，与事实不符，且并非我方过错，我方不承担相应的责任。诉讼期间，冈南村委会承认区权旺承租S1－S5商铺后，将S5商铺（租金4536元/月＝162平方米×28元/平方米）转租案外人（邓锦康）。区权旺自2017年2月1日起拖欠租金，冈南村委会于2018年4月与案外人协商后，由冈南村委会直接收回S5商铺，并将S5商铺从2018年4月起直接出租给案外人。区权旺拖欠租金（占用费）情况：1.2017年2月1日起至2018年3月31日，按合同约定租金计算为26116元/月。2.从2018年4月1日至区权旺交还租赁物之日，租金按21580元/月[26116元－4536元（S5商铺租金）]计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中山市古镇冈南村股份合作经联社是位于中山市土地的使用权人，土地面积27706.4平方米，使用权类型为出让，用途为商业住宅。2013年8月1日，冈南村委会作为出租方（甲方）与区权旺作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租用甲方位于中山市古镇镇冈南工业大道中18号编号为S1、S2、S3、S4、S5的铺位，总面积812平方米，合同期内每月租金28元/平方米，共计年租金为272832元，铺位配用空地及铺位后风巷总面积676平方米，每月租金5元/平方米，共计年租金40560元，合计租金26116元/月，年租金为313392元。租期1年，期限从2013年8月1日起至2014年7月31日。铺位用途：只用于经营与饮食相关的企业。合同生效即日交按金20000元，每年租金分两期交（156696元/期），即在每年的2月1日和8月1日前缴清当期租金。乙方在租赁期间所发生的一切经济（包括工商、税收、卫生、治安、水电费等）均由乙方负责。租赁期满，固定在墙、天花板及地面的一切装修物不得自行拆走，亦不得损坏建筑物件和地面原貌；且配用空地上的上盖物属村委所有，不得拆除。租赁期满后，在同等单价的前提下，乙方享有续期的优先权。签订合同后，冈南村委会移交租赁物给区权旺使用。合同期满后，区权旺继续使用租赁物。2015年1月21日，区权旺以区权就名义设立个体工商户，字号为灯之城渔村酒家，以涉案租赁物之S1、S2、S3、S4铺位为经营场所经营餐饮服务，后于2018年3月14日以不营业为由办理注销工商登记。区权旺一直拖延支付租金、水电费，最后付款日期为2017年10月31日，现拖欠自2017年2月1日起的租金、水电费。区权旺主张中山市古镇安全生产委员会、中山市古镇消防安全委员会于2017年2月11日对区权旺经营场所采取查封措施，导致其无法开展正常经营。经查：生产经营单位安全生产情况登记表（填报时间：2016年4月29日）显示：灯之城渔村酒家未落实安全生产责任制度、企事业负责人未经过安全培训、未有应急预案、未建设规章制度、操作规程、未配备安全主任，用电线路、设备符合安全规定等。中山市古镇镇安全生产日常检查登记表（签发日期2017年7月14日）显示：灯之城渔村酒家存在未建立安全管理架构、未建立安全生产档案、未建立规章制度及操作规程，企业负责人、员工未经安全生产培训的情况，用电机械设备合格，整改意见：设置安全生产管理架构、迅速建立完善、立即制定规定制度，责令于2017年7月17日前整改完毕。冈南村委会主张区权旺拖欠从2017年5月至2018年3月水电费共计192390元，其中：从2020年5月至2017年12月抄表水电费计156390元，从2018年1月至3月水电费因区权旺锁门无法抄表，估算每月水电费为12000元，3个月共36000元。区权旺不确认冈南村委会的主张。区权旺在承租期间将S5商铺转租给案外人使用，冈南村委会于2018年4月将S5商铺收回后直接出租给案外人。另查：涉案租赁物即S1、S2、S3、S4、S5商铺原租赁情况为：关丽娟从2007年2月20日起至2010年2月19日止承租S1、S2商铺经营饮食行业，合同约定按金为2万元；关丽娟从2008年2月1日起至2010年1月30日止承租S3、S4商铺经营饮食行业，合同约定按金为2万元。区全权从2009年5月1日起至2010年1月31日止承租S5商铺经营饮食行业，合同约定按金1万元。合同条款与冈南村委会与区权旺签订的租赁合同一致。关丽娟、区全权依约交纳按金共5万元，冈南村委会分别出具的现金收入收据确认。区权旺主张其承租的S1-S5商铺是关丽娟、区全权转让的，并一并接受关丽娟、区全权的3万元按金和合同，并与冈南村委会重新签订租赁合同，加上区权旺缴纳的2万元按金，共计按金5万元，结合冈南村委会要求没收区权旺按金2万元的诉求，区权旺实际缴纳按金5万元。冈南村委会称区权旺没有缴纳按金2万元，对关丽娟、区全权缴纳的按金，即使要退按金也是退给关丽娟、区全权；原要求没收区权旺的按金2万元也是之前承租人关丽娟名下挂的，实际上没收收到区权旺的按金，已撤回该项诉求。关于租赁物的装饰装修问题。区权旺主张承租后因租赁物经常漏水故先后装修3次，大约一年半时间翻修一次，因时间长远，故无法提交装修资料。区权旺提出对S1、S2、S3、S4、S5商铺所有装修价值进行评估的申请，评估范围包括：1.商铺的全部地面地砖及地面水泥硬化价值；2.大厅的屋顶及墙面装修、顶梁柱体装修价值；3.附着场地内的所有灯饰价值评估；4.场地的全部用电线路安装价值；5.所有洗手间造价，六间客户的整体装修造价；6.场地主席台L**显示屏造价；7.大门广告牌及门柱造价；8.场地经营需要的鱼池造价。冈南村委会认为本案无需进行评估，涉案租赁物原是关丽娟、区全权经营饮食使用，租赁期间也有装修，后关丽娟、区全权中期退租，其装饰装修物按合同约定归冈南村委会所有。区权旺使用租赁物期间何时进行装修、具体装修项目等，由区权旺负举证责任。本院认为，因涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证，冈南村委会与区权旺签订的《租赁合同》无效。区权旺占有使用租赁物期间应当按照合同约定的租金28116元／月标准支付占有使用费。冈南村委会主张区权旺从2017年2月1日起拖欠占有使用费（计算方法：从2017年2月1日起至2018年3月31日止，占有使用费按租金26116元／月计算为339508元；从2018年4月1日起至区权旺返还租赁物之日止，占有使用费按21580元／月计，暂计算至2020年6月30日为582660元），区权旺辩称其经营的租赁物在2017年2月后被中山市古镇消防大队及中山市安监局查封，其已无法实现合同目的及使用目的，且造成租赁物被查封及无法使用的过错均在冈南村委会，其无需支付2017年2月后的占有使用费。对此冈南村委会不予确认，应由区权旺就其辩解意见负举证责任。区权旺提交的证据不能证实造成其使用的租赁物被生产安全部门查封的过错在于冈南村委会，且冈南村委会提交的生产经营单位安全生产情况登记表、中山市古镇镇安全生产日常检查登记表，证实区权旺使用租赁物经营期间未按法律法规建设安全制度，企业负责人及员工未进行安全生产培训，被当地安全生产部门责令限期整改。故区权旺的辩解意见本院不予采纳。区权旺应当向冈南村委会支付从2017年2月1日起至返还租赁物之日止的占有使用费（截至2020年6月30日止的占有使用费为922168元，从2020年7月1日起至返还租赁物之日止，按21580元／月计算）。区权旺于2018年3月停止使用租赁物作经营活动，其中Ｓ5商铺由次承租人与冈南村委会另签订租赁合同，其余Ｓ1-Ｓ4商铺一直未予返还。鉴于租赁合同无效，关于逾期交租滞纳金条款对当事人无约束力，冈南村委会要求区权旺支付滞纳金的诉求，本院不予支持；区权旺应当将位于中山市配用空地及铺位后风巷恢复原状后返还给冈南村委会。区权旺应负担使用租赁物期间的水电费，因冈南村委会没有提交其垫付水电费的证据，故冈南村委会要求区权旺支付从2017年5月至2018年3月的水电费192390元的诉求，理据不充分，本院不予支持。涉案租赁物的原承租人缴纳按金共5万元，原承租人在租赁期间中途退租，区权旺持原租赁合同及按金收据与冈南村委会经协商达成协议，双方签订租赁合同，由区权旺承租租赁物，并约定区权旺缴纳按金2万元。结合当事人的庭审意见，本院认定当事人签订租赁合同时将原租赁合同清算后剩余的2万元按金转为区权旺缴纳的。现租赁合同无效，冈南村委会应返还按金2万元，用于抵充区权旺拖欠的占有使用费。区权旺要求冈南村委会返还关丽娟、区全权缴纳的按金3万元的诉求，理据不充分，本院不予支持。关于区权旺主张装修损失的问题。根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。区权旺没有提交证据证明冈南村委会同意其装饰装修，故其装饰装修费用应自行负担。区权旺要求冈南村委会赔偿装修损失150万元的诉求，理据不充分，本院不予支持。对区权旺提出对租赁物所有装修价值评估的申请，本院认为：租赁物原承租人经营饮食行业，对租赁物进行了装饰装修，其装修装修物按合同约定归冈南村委会所有，即冈南村委会移交给区权旺的租赁物已带装饰装修物。区权旺主张其承租期间对租赁物进行装饰装修，没有提交工程预算表、装饰装修合同、支付凭证、工程结算表等证据，无法证实其是否进行装饰装修及具体项目。为此，区权旺的评估申请本院不予准许。区权旺在使用租赁物经营期间，未按法律法规加强安全生产管理，建立安全生产责任制和安全生产规章制度，被生产安全部门责令限期整改，应自行负担由此产生的经济损失。区权旺主张因租赁合同无效，导致其无法实现合同目的，造成其重大经济损失，没有提交证据证明其经济损失和该损失与合同无效存在因果关系。因此，区权旺要求冈南村委会赔偿经济损失150万元的诉求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中山市古镇镇冈南村民委员会与被告（反诉原告）区权旺于2013年8月1日签订的《冈南美食街铺位租赁合同》无效；二、被告区权旺于本判决生效之日起七日内向原告中山市古镇镇冈南村民委员会支付占有使用费（计算方法：从2017年2月1日起至2020年6月30日止的占有使用费为922168元，从2020年7月1日起至返还租赁物之日止，按21580元/月计算，所得款项应抵减区权旺缴纳的按金20000元）；三、被告区权旺应于本判决生效之日起七日内将位于中山市配用空地及铺位后风巷恢复原状后返还给原告中山市古镇镇冈南村民委员会；四、驳回原告中山市古镇镇冈南村民委员会其他的诉讼请求；五、反诉被告中山市古镇镇冈南村民委员会于本判决生效之日起七日内返还按金20000元给反诉原告区权旺（该款项按上述第一项直接抵减占用使用费20000元）；六、驳回反诉原告区权旺其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16889元，由原告中山市古镇镇冈南村民委员会负担4067元，被告区权旺负担12822元；反诉诉讼费用15600元，由反诉原告区权旺负担15300元，反诉被告中山市古镇镇冈南村民委员会负担300元；两项比对，被告区权旺于本判决生效之日起七日内迳付诉讼费用12522元给原告中山市古镇镇冈南村民委员会，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  朱永前人民陪审员  陈贤英人民陪审员  张文涛二〇二〇年七月六日书 记 员  丁也芹何慧聪