湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1228号上诉人（原审被告）：赵俊艳，女，1974年9月19日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告）：中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司，住所地武汉市东湖开发区东信路**。法定代表人：黄定于，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹欣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘宪，女，该公司员工。上诉人赵俊艳因与被上诉人中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司（以下简称中铁电气化一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵俊艳上诉请求：1.依法撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初3036号民事判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人要求上诉人支付房屋占用费、物业费、垃圾费等不符合法律规定。自2018年9月1日起，被上诉人对上诉人承租的房屋进行停水、停电，导致上诉人在该房屋无法生产经营，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，被上诉人对上诉人所租赁的房屋停水、停电，导致上诉人不能利用租赁房屋进行正常生产经营，更不能给上诉人带来任何利益。况且上诉人没支付房租的另一个原因是被上诉人并没有按照合同的约定及双方的交易习惯将汇款账号告知上诉人，因此其要求上诉人支付相应的费用，不应得到法律支持。综上，请求二审法支持上诉人的上诉请求。中铁电气化一公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中铁电气化一公司向一审法院起诉请求：1.判令自2018年8月2日起解除双方房屋租赁合同，赵俊艳将承租房屋归还中铁电气化一公司；2.判令赵俊艳支付房屋占用费16060元（计算方式：1606元每月，暂计算2018年8月1日至2019年5月31日，主张至房屋实际归还之日止），物业费232元（计算方式：23元每月，暂计算2018年8月1日至2019年5月31日，主张至房屋实际归还之日止），垃圾费100元（计算方式：10元每月，暂计算2018年8月1日至2019年5月31日，主张至房屋实际归还之日止）；3.判令赵俊艳支付中铁电气化一公司违约金3212元（计算方式：每月1606元×20%，暂计算自2018年8月1日至2019年5月31日，主张至房屋实际归还之日止）；4.本案诉讼费由赵俊艳承担。一审法院认定事实：2015年12月26日，武汉武铁旅行服务有限公司以火车票售票处的名义与中铁电气化局襄阳管理部（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于七里河路建筑面积为25.9平方米的门面房出租给乙方使用；租金为62元/m/月，每月租金1606元；物业服务费0.9元/m2，计23元；水费3.5元/吨、电费1.5元/Kwh、垃圾10元/户/月；租赁期间为一年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，租期满后，乙方如续租，需提前一个月向甲方提出，甲乙双方按市场价再行商定每平方米月租金，乙方可优先租用；乙方须向甲方交纳租房押金2000元，合同期满后无违约行为，退还押金（不计利息）；乙方因经营需要对房屋进行内部改造，需向甲方提出书面报告，经甲方确认无改变结构和水电等隐蔽工程后方可施工，且施工过程中要接受甲方监督，一旦发现有违规装修情况须立即改正，合同终止日起一周内自行拆除自费设施，并恢复原状，逾期甲方作无主财产处理（续租除外），甲方不承担相应的损失；乙方必须在每月前5日内，向甲方交纳本季度的预付房租、水电、暖气、垃圾、物业等费用，逾期应每天支付3%的违约金，逾期30天不交纳房租按违约退租处理，甲方不退还押金；租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租承租房屋、改变房屋结构；利用该房屋存放危险品或进行违法活动的；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；超过约定期限未支付应由乙方交纳的相关费用的，甲方有权终止协议，收回该房屋，并赔偿甲方本合同约定租金总额20%的违约金。合同签订后，赵俊艳在武汉武铁旅行服务有限公司上班，后来赵俊艳承包了案涉的火车票代售点。上述合同到期后，赵俊艳继续在该代售点经营，并由承包该代售点转为独立经营，在未与中铁电气化一公司续签租赁合同的情况下，赵俊艳继续承租案涉房屋并按期交纳房屋租金、物业管理费和垃圾费至2018年7月31日。2018年8月2日、8月17日、8月27日、12月27日，中铁电气化局襄阳管理部四次向赵俊艳发出书面的《门面房合同到期终止通知书》，主要内容是“通知双方签订的门面房租赁合同于2016年12月26日已经到期，根据政府“三供一业”文件要求，不再与赵俊艳续约，请在一个星期内（2018年8月15日、2018年8月24日前、2018年8月31日前）来我单位办理门面房合同终止手续。我单位将于2018年9月停止门面房供水供电服务，再次通知赵俊艳于2019年1月11日来我单位办理门面房合同终止手续并结清2018年8月1日—2018年12月31日的租金8030元、物业费117元、垃圾费50元、水费以实际抄表为准，否则我单位将通过法律途径解决纠纷”。赵俊艳在收到上述通知后，于同年8月底搬离了涉案房屋，但没有将租赁房屋腾空，也没有办理交接手续。后赵俊艳曾于2018年12月找到中铁电气化一公司退租，双方因补交租金和退还押金没有达成一致，赵俊艳也未将案涉房屋的钥匙交还给中铁电气化一公司。一审中，赵俊艳陈述其是2019年8月份把案涉房屋存放的东西彻底清空，剩下的东西都是不要的，钥匙一直没有交还给中铁电气化一公司。另查明，中铁电气化局襄阳管理部系中铁电气化一公司的内设机构，其权利义务由中铁电气化一公司享有和承担。中铁电气化一公司于2018年9月1日起统一停止了包含涉案商铺在内的租赁房屋的供电供水。诉讼中，赵俊艳已于2019年11月29日将案涉房屋的钥匙交还给中铁电气化一公司，中铁电气化一公司表示对涉案租户所交的水电费、押金在办理退房手续时一并处理。一审法院认为，中铁电气化局襄阳管理部系中铁电气化一公司的内设机构，其对外与案外人武汉武铁旅行服务有限公司签订的《房屋租赁合同》经中铁电气化一公司追认确定有效，故该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。上述租赁期间届满后，赵俊艳继续使用承租房屋并按上述合同约定的标准向中铁电气化一公司交纳租金和费用，中铁电气化一公司亦未提出异议，故中铁电气化一公司与武汉武铁旅行服务有限公司于2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》对赵俊艳继续有效，中铁电气化一公司和赵俊艳之间形成的是不定期租赁合同关系。对于中铁电气化一公司要求自2018年8月17日起解除双方房屋租赁合同的请求，因法律规定不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。经查，中铁电气化一公司先后四次向赵俊艳发出书面门面房合同到期终止通知书，最后一次通知赵俊艳于2019年1月11日前来其单位办理门面房合同终止手续并结清费用，故一审法院认定双方之间的租赁合同于2019年1月11日解除。中铁电气化一公司主张自2018年8月2日为合同解除之日，与一审法院查明认定的日期不一致，一审法院予以纠正。双方合同解除后，赵俊艳应当向中铁电气化一公司返还租赁房屋。关于中铁电气化一公司主张的房屋占用费、物业服务费、垃圾费问题，因赵俊艳于合同到期后仍按原租赁合同约定的标准支付租金、物业费和垃圾费至2018年7月31日，但考虑到双方解除合同的原因、赵俊艳对租赁房屋的投入、装修及赵俊艳于2018年8月底搬离但未交钥匙等各方面原因，一审法院酌情对2018年8月之后的租金和占用费予以降低，按原租赁合同约定标准的70%予以支持，超出部分不予支持。断水断电之后的物业费和垃圾费不予支持。赵俊艳辩称其已于2018年8月底搬离了涉案房屋，但因其未与中铁电气化一公司办理租赁合同终止手续，未向中铁电气化一公司交还钥匙，仍然占用涉案房屋至2019年11月29日，故其辩称理由，于法无据，一审法院不予采信。经查，合同约定的租金为1606元/月、物业费23元/月、垃圾费10元/月，赵俊艳交纳房屋租金、物业管理费和垃圾费至2018年7月31日，故赵俊艳应支付2018年8月的租金1606元、物业服务费23元、垃圾费10元，以及按每月1124.2元（1606元×70%）的标准支付自2018年9月1日起至2019年11月29日的租金和占用费16863元（1124.2元/月×15个月），即租金18469元（1606元+16863元）、物业服务费23元、垃圾费10元。对于赵俊艳其要求返还其所交纳的押金，因其未提起反诉，一审法院不予处理。赵俊艳可待与中铁电气化一公司结算上述费用时予以折抵处理。关于中铁电气化一公司请求赵俊艳支付违约金的请求。因中铁电气化一公司未提交证据证明赵俊艳在合同租赁期间存在违约行为，而在《房屋租赁合同》解除后，赵俊艳应当承担支付占用中铁电气化一公司房屋期间的相关费用及返还租赁物的义务，不再受双方《房屋租赁合同》关于违约条款的约束，故中铁电气化一公司的该项请求，无法律和事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十三条之规定，判决：一、确认中铁电气化一公司与赵俊艳解除《房屋租赁合同》的行为有效，《房屋租赁合同》已于2019年1月11日解除；二、赵俊艳于本判决生效之日五日内向中铁电气化一公司支付租金和房屋占用费18469元、物业服务费23元、垃圾费10元；三、驳回中铁电气化一公司的其他诉讼请求。案件受理费370元，由赵俊艳负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》租赁期间届满后，赵俊艳继续使用承租房屋并按上述合同约定的标准向中铁电气化一公司交纳租金和费用，中铁电气化一公司亦未提出异议，故中铁电气化一公司与武汉武铁旅行服务有限公司于2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》对赵俊艳继续有效，中铁电气化一公司和赵俊艳之间形成的是不定期租赁合同关系。赵俊艳上诉提出，自2018年9月1日起，中铁电气化一公司停止门面房供水供电服务，导致其无法经营，原审判决其支付房屋占用费、物业费、垃圾费等不符合法律规定。经查，中铁电气化一公司于2018年8月2日向赵俊艳发出书面门面房合同到期终止通知书，明确表示不再续约，要求赵俊艳于同月15日前办理合同终止手续，赵俊艳拒不办理，中铁电气化一公司于2018年9月1日停止门面房供水供电服务，并不违反法律规定。赵俊艳于2019年11月29日将案涉房屋的钥匙交还给中铁电气化一公司，应当支付2019年1月11日前的租金和此后的房屋占用费，上诉人赵俊艳的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，赵俊艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费370元，由赵俊艳负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年七月二十九日书记员  周超群