河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初4110号原告（反诉被告）：荣影，女，1983年7月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：固安县天和房地产开发有限公司，住所地固安县新中街**。统一社会信用代码：911310227540343623。法定代表人：李振铁，总经理。委托代理人：王伟，公司职员。委托代理人：吴泽锋，公司法务。第三人：王佳，男，1992年10月16日出生，汉族，固安县人，现住固安县。原告（反诉被告）荣影与被告（反诉原告）固安县天和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案，在审理过程中，本院依法追加案外人王佳作为本案第三人参加诉讼，适用普通程序审理此案，于2020年6月11日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）荣影，被告（反诉原告）固安县天和房地产开发有限公司委托代理人王伟、吴泽锋，第三人王佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣影向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定的商品房交付原告使用。2、判令被告支付原告自2019年1月1日至2019年9月6日期间延期交房违约金合计249天，已付房款164167元，日万分之五计算，合计约为人民币20438.7元。3、判令因逾期交房原告无法入住而租房所花费的违约金抵扣租房后超出的金额17600元。4、判令被告支付原告因逾期交房装修材料及人工价格上涨带来的损失费合计20000元。5、判令被告支付原告逾期交房带来的精神损失费2000元。事实及理由：2014年1月14日，我购买廊坊市固安县，面积为93.02平米。该楼盘在2015年被固安县天和房地产开发有限公司收购，并在2016年5月22日被告（以下简称天和公司）与我们业主签订补充协议，约定于2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关法规将达到入住标准的商品房交付于我。被告与我签订的房屋补充协议里明确写出（现有2016年天和公司签订的补充协议为证），按已交房款日万分之五赔付违约金。经多次与开发商协商无果，后因开发商自身原因，一直未交房，导致我只能租房住产生租房费用48000元。因不能收房，装修材料和人工一直上涨，导致我装修费用提高。由于一直未收到房子，经常受到家里人的唠叨，因此家里经常吵架，导致我精神状态不好，经常失眠，工作也受到影响。特此申请法院以事实为依据，支持原告的诉讼请求。固安县天和房地产开发有限公司辩称：针对原告诉讼请求，第一项不符合事实依据。原告所述楼盘是因原开发主体无力进行，由政府指定本案被告接盘进行开发。原告购买该房屋时，原开发商不具备开发条件，此情况下被告作出努力，使之具备网签条件，同时通知原告办理网签手续补足余款。原告不办理手续，责任不在被告。第二项没有事实依据，被告没有给原告承诺过对其损失的赔偿，双方也没有约定。诉求三、四项同样没有事实依据；诉求第五项没有法律依据。本案争议房屋开发缓慢，有政府治理大气污染等不可抗力原因，不能由被告承担责任。固安县天和房地产开发有限公司反诉称：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人商品房买卖合同关系。2、本诉与反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人与廊坊市中恒基业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定购买浩庭花园三期项目（原禧悦城项目）6栋2单元302室。由于廊坊市中恒基业房地产开发有限公司无力开发建设该项目，政府指定反诉人接受该项目，继续开发建设。经反诉人积极努力，该项目于2019年6月3日取得商品房预售许可证，取得该证后，反诉人多次联系被反诉人来反诉人处办理网签手续及补交房款，被反诉人迟迟未来办理，直至2019年9月27日，反诉人书面通知被反诉人，并告知2019年10月5日前前来办理，如逾期不到，申请人将另行处置该套房屋。时至今日，被反诉人依旧未来反诉人处办理相关手续。被反诉人不但不履行相关义务，反而向法院提起诉讼，提出无理诉求，恳请法院依法判决解除双方商品房买卖合同关系。反诉被告荣影称：一、开发商所取得预售许可证之后多次联系我本人办理网签事宜为虚假信息。我本人只有在2019年8月20日收到过一次电话通知，开发商也没有指定网签日期。因开发商通知人员提出需要收取网签服务费全款2000元，房子面积开发商在未与我本人协商和任何通知的情况下，私自将房屋面积由原来的93.02平米改为99平米，外墙归属权也存在争议，一直未达成一致，因此才未办理相关手续。二、期间我们多次去固安县信访局反映此问题，多次由固安县信访局领导组织业主与开发商约谈解决争议事宜。因为原合同与补充协议约定2018年12月31日交钥匙，但开发商存在违约，原补充协议明确规定延迟交房按已交房款金额的日万分之五赔付业主，天和公司拒绝支付违约金，迟迟达不成共识，并且要求办理网签时必须收回原合同和补充协议，这样我手里没有任何证据，等同于让我放弃违约金，直接侵害了我的利益，经多次跟开发商协商始终达不成一致。固安县信访局多次调解，以上两点都是因为天和公司不遵守原合同约定，损害了我的利益。才导致我不能网签，因此不能网签的责任在天和公司。我接到开发商发来的网签书面通知日期是2019年10月12日，开发商书面通知上是2019年10月5日前让我去天和公司网签。这个日期正好是我国法定节假日时间，这期间银行和房管局放假是不能办理网签业务的。本人也因“十一”外出在上海、徐州等地旅游，不在家中。天和公司寄出这么重要的通知，并未交到我手上，未让我本人亲自签收，也未收到天和公司的任何提示和需要签收的回执，导致我收到通知的时候已经是10月12日，早已经过了天和公司的通知期限，天和公司明知假期期间办理不了网签才故意寄出通知，造成我违约的假象。借此提出解除与我的买卖关系。我是2014年1月16日签订的购房协议，当时的购买价格是5850元每平方米。而现在固安的房价每平米均价在12000元以上，因此天和房地产公司才想与我解除买卖关系，以此获取更高利益，其目的明显。天和公司接手此项目后并不像反诉文件说的积极开发项目，不然也不能2016年5月22日签订的补充协议，承诺2018年12月31日交房，到目前为止已经2019年10月24日了，还达不到交房标准。从签订合同到现在，开发商已经屡次违约并且颠倒黑白，严重侵害了我的利益，并且我在2016年5月22日与开发商签订的补充协议里明确约定，网签时间是接到通知之日起30日内办理，开发商给出的通知只有八天，还不是工作日。故开发商提出的民事反诉状请求不合理，与原补签协议不一致，请求依法驳回。第三人王佳称：我购买涉案房屋是在2019年10月份，全款购买，共交了58万多元房款，房屋已交付给我，现在正在装修。本院经审理认定事实如下：2014年1月16日，原告荣影与廊坊市中恒基业房地产开发有限公司签订一《商品房买卖合同》，原告购买该公司开发的禧悦城小区6幢2单元302室商品房一套，约定建筑面积93.02平米，每平米5850元，总金额544167元，付款方式为银行按揭。原告支付首付款164167元后，由于廊坊市中恒基业房地产开发有限公司无力开发建设该项目，政府指定被告天和公司接受该项目，继续开发建设。2016年5月22日，天和公司出具禧悦城补充协议：一、天和公司承认购房人荣影购买6幢2单元302室并于中恒基业房地产开发有限公司签订的原合同（除违约金及交房日期）继续有效。二、天和公司确保原合同约定的价格不涨价，交房时按原合同约定不违规收取其他费用。三、在确定工程质量的前提下，积极推进项目进度，并及时办理相关手续，确定交钥匙时间为2018年12月31日，如逾期未交钥匙，按已交房款的日万分之五补偿购房人。四、禧悦城项目达到房地产预售时，业主于接到通知30日内办理网签和相关贷款手续，保证天和公司后续房款即时到账，如有特殊情况与天和公司协商解决。五、业主放弃原合同约定的违约金，接受天和公司重新制定的交房日期和违约金给付情况。六、天和公司将禧悦城项目变更为浩庭花园三期。被告施工期间，自2016年至2018年间，按固安县人民政府通知，为应对重污染天气，落实应急减排措施，多次停工。2019年9月27日，被告天和公司向原告发生通知，通知原告于2019年6月4日具备网签条件，2019年10月5日前补交房款并办理网签手续，逾期被告公司视原告放弃对该房的购买权，对荣影购买的房屋另行处置。原告荣影承认接到开发商网签书面通知日期是2019年10月12日。被告天和公司2019年10月10日将涉案房屋出售给第三人王佳并收取购房定金50000元，2019年10月25日，天和公司与第三人王佳签订商品房买卖合同，将涉案房屋全款出售给王佳。2019年11月25日，王佳办理了收房手续，2019年12月20日，该合同在房管部门进行了备案登记。该房面积99.78平米，每平米5850元，共计房款583713元。以上事实，有原告（反诉被告）提交的商品房买卖合同、禧悦城补充协议、收款收据，被告（反诉原告）提交的收款收据、办理网签通知、固安县政府通知，第三人提交的备案商品房买卖合同等证据证实。本院认为：被告固安县天和房地产开发有限公司在承认原告荣影与廊坊市中恒基业房地产开发有限公司之间涉案房屋买卖合同继续有效的情况下，将涉案房屋另行出售给第三人王佳，并进行备案登记，属于根本违约。另外，2016年5月22日，被告固安县天和房地产开发有限公司出具的《禧悦城补充协议》第四项承诺“禧悦城项目达到房地产预售时，业主于接到通知30日内办理网签和相关贷款手续，保证天和公司后续房款即时到账，如有特殊情况与天和公司协商解决。”然而被告天和公司2019年9月27日向原告发出通知，通知原告“2019年6月4日涉案房屋具备网签条件，2019年10月5日前补交房款并办理网签手续，逾期被告公司视原告放弃对该房的购买权，对荣影购买的房屋另行处置。”在未得到荣影答复的情况下将该房出售给第三人王佳，违背“如有特殊情况与天和公司协商解决”的意思表示。但因该商品房已备案至王佳名下并实际交付，原告荣影合同目的已无法实现，荣影与被告固安县天和房地产开发有限公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同应予解除。解除该合同后，荣影可依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律规定维护自身合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）荣影全部诉讼请求。二、解除原告（反诉被告）荣影与被告（反诉原告）固安县天和房地产开发有限公司就浩庭花园三期6幢2单元302室签订的《商品房买卖合同》。本诉案件受理费9843元，反诉案件受理费50元，均由被告（反诉原告）固安县天和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长  张炳烨审判员  赵建军审判员  穆志芳二〇二〇年七月十五日书记员  陈江艳