江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初975号原告（反诉被告）：李殿明，男，1971年7月16日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李聪(原告之子)，男，1993年9月16日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈晨，徐州市黄楼法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江苏新日电动车股份有限公司无锡销售服务分公司，住所地无锡市锡山区安镇街道锡山大道**。负责人：张崇舜，该分公司经理。被告：江苏新日电动车股份有限公司，住，住所地无锡市锡山区锡山大道**/div>法定代表人：张崇舜，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：陶晓琛，男，1993年10月7日出生，汉族，江苏新日电动车股份有限公司员工。原告（反诉被告）李殿明与被告（反诉原告）江苏新日电动车股份有限公司无锡销售服务分公司（以下简称新日电动车公司无锡分公司）、江苏新日电动车股份有限公司（以下简称新日电动车公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月27日受理后，新日电动车公司无锡分公司于2020年5月8日提出反诉申请，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李殿明的委托诉讼代理人李聪、陈晨，新日电动车公司无锡分公司、新日电动车公司的委托诉讼代理人陶晓琛到庭参加诉讼，本案现已经审理终结。李殿明向本院提出诉讼请求：1.判令新日电动车公司无锡分公司、新日电动车公司支付房屋租金478485元，违约金68355元（违约金暂计至2019年10月31日，之后应延计至实际给付租金日），共计548640元。2.承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月27日，李殿明与新日电动车公司无锡分公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：出租方（甲方）李殿明，承租方（乙方）新日电动车无锡分公司；甲方出租给乙方房屋位于江苏省徐州市鼓楼区中山北路342号，建筑面积1000平方米；租赁期自2018年11月1日起至2021年10月31日止；租赁期内，租金按年度标准计算。第一年租金455700元，后每年租金在前一年的基础上递增5%，依次类推；每一年租金一次性交清，乙方需在本签订合同之日起10日内缴纳第一年租金，并在第一年租金对应的租赁期限届满30日前缴纳下一年的租金，依次类推；如乙方未在下一年承租期内缴纳租金，甲方有权向乙方收取违约金，违约金按照合同金额每天5‰计算。合同签订后，双方均应依约履行，被告应于2019年10月2日前向原告支付第二年的租金478485元，却一直未给付，故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。新日电动车公司无锡分公司、新日电动车公司共同答辩称，1.该出租房屋属于大上海服装厂所有，并非李殿明所有，故本案李殿明并不是适格的诉讼主体；2.双方签订的房屋租赁合同已解除，新日电动车公司无锡分公司、新日电动车公司不存在违约行为，已按合同约定支付了第一年的全部租金。且根据房屋租赁合同第八条第二款“甲方确保乙方在租赁期内可以正常有序使用租赁房屋，如租赁期内房屋正常使用中产生障碍，甲方应当协助乙方进行解决；如无法解决或甲方不予协助，乙方有权解除本协议。”的约定，由于房屋使用过程中玻璃幕墙损坏，该玻璃幕墙是在李殿明许可下，使该店面满足承租方的基本租赁条件，新日电动车公司无锡分公司协助李殿明将原有的玻璃门换成了玻璃幕墙，但该幕墙所起到的仍然是门的作用，门是任何房屋正常使用的前提，应由出租方保障，但李殿明方不予修复，导致新日电动车公司无锡分公司无法正常使用房屋，新日电动车公司无锡分公司依约解除合同并告知李殿明。3.新日电动车公司无锡分公司已经搬离该房屋，并未实际占有，故无需承担违约责任，也无需向支付房屋租金。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。新日电动车无锡分公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年10月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2.判令李殿明支付违约金91140元；3.李殿明承担本案反诉费。事实和理由：根据双方2018年10月27日签订的《房屋租赁合同》，反诉被告应确保出租房屋不存在安全和消防隐患，并在租赁期内承担出租房的修缮义务，如租赁期内房屋在正常使用中产生障碍，出租方应当协助承租方进行解决，如无法解决或不予协助，承租方有权解除合同，出租方应当向承租方承担合同金额20%的违约金。新日电动车无锡分公司已按照合同约定将2018年11月1日至2019年10月31日的租金支付给李殿明。新日电动车无锡分公司承租店铺用于放置电动车，但在承租期内，店铺的玻璃门突然破损，导致该店铺存在安全隐患，财产得不到保障。新日电动车无锡分公司曾多次要求李殿明对玻璃门进行维修，但不予修缮，因此新日电动车无锡分公司告知李殿明于2019年10月31日解除该租赁合同，并于2019年10月31日前搬离了该房屋，并于2019年11月6日与李殿明谈交付事宜，遭到拒绝。故新日电动车无锡分公司诉至法院，请求维护反诉原告的合法权益。李殿明对反诉辩称：1.双方于2018年10月27日签订的《房屋租赁合同》并未解除。首先，新日电动车无锡分公司主张玻璃门破损导致该房屋存在安全隐患，并不是约定合同解除条件。玻璃门破损不足以造成新日电动车无锡分公司无法继续承租涉案房屋，更不足以造成合同目的无法实现。其次，新日电动车无锡分公司并未于2019年10月31日告知李殿明解除房屋租赁合同。最后，涉案房屋现仍系新日电动车无锡分公司占有使用；2.李殿明不存在违约行为，不应承担违约责任。依据房屋租赁合同约定，甲方对乙方的装修装饰部分，不负有修缮义务。新日电动车无锡分公司所主张的玻璃门，系承租方新日电动车无锡分公司的装修装饰部分，出租方不承担修缮义务。综上，请求人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》、《催款函》及EMS单据、《催款函回函》及EMS单、所涉房屋照片、损坏玻璃幕墙照片、租金发票本院予以确认并在卷佐证，并根据双方无异议的陈述确认如下事实：2018年10月27日，原告（反诉被告）李殿明作为出租方（甲方）与被告（反诉原告）新日电动车公司无锡分公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于江苏省徐州市鼓楼区中山北路342号，建筑面积1000平方米；租赁期自2018年11月1日起至2021年10月31日止；租赁期内，租金按年度标准计算。第一年租金455700元，后每年租金在前一年的基础上递增5%，依次类推；租赁交付方式为，每一年租金一次性交清，乙方需在本签订合同之日起10日内缴纳第一年租金，并在第一年租金对应的租赁期限届满30日前缴纳下一年的租金，依次类推；乙方所租房屋如因主体结构发生问题，乙方应及时向甲方报告，如果甲方不及时处理，所造成的后果由甲方承担。如果乙方不及时报告，或者由于系乙方改造、装修房屋所引起的问题，所造成的后果由乙方承担。甲方对乙方的装修装饰部分不负有修缮的义务；双方可以通过协商变更或终止本合同，如乙方提前要求解除合同，已交付给甲方的押金无权要求甲方返还，但是甲方应将乙方已交但未使用的租金退还给甲方；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：①甲方房屋主体发生问题，在乙方提出后，甲方未尽应尽的修缮义务，严重影响使用的。②法律或者本合同另有规定的情形；甲方确保乙方在租赁期内可以正常有序使用租赁房屋，如租赁期内房屋正常使用中产生障碍，甲方应当协助乙方进行解决；如无法解决或甲方不予协助，乙方有权解除本协议，要求甲方退还乙方已经支付但尚未使用租赁房屋期间的全部租金，除退还租金外甲方还应支付乙方合同金额20%的违约金；如乙方未在下一年承租期前缴纳租金，甲方有权向乙方收取违约金，违约金按照合同金额每天5‰计算，如乙方超过30天还未付款，甲方有权解除合同并扣除乙方所付押金。《房屋租赁合同》签订后，新日电动车公司无锡分公司向李殿明支付第一年度租金455700元。房屋租赁过程中，该租赁房屋的玻璃幕墙出现损坏。2020年1月13日，李殿明通过EMS专递向新日电动车公司无锡分公司寄送催款函一份，载明：“依据贵公司与本人于2018年10月27日签订的《房屋租赁合同》约定，贵公司承租本人位于江苏省徐州市鼓楼区中山北路342号房屋，贵司应于2019年10月2日前向本人支付第二年度房屋租金478485元。但截至2020年1月10日，本人仍未收到该笔款项，现为维护本人合法权益，限贵司收到催款函之日起五日内支付上述款项。”2020年1月18日，新日电动车公司无锡分公司通过EMS专递对上述催款函进行回复：“。我司承租房屋用于放置电动车，但在承租期内，承租屋的玻璃门突然破碎，导致该房屋存在安全隐患，我司财产得不到保障，我司多次要求贵方对玻璃门进行维修，但贵方不予理会，房屋玻璃门破损及贵方的不作为迫使我司无法继续承租该房屋。故根据《房屋租赁合同》的约定，我司告知贵方解除《房屋租赁合同》，并于2019年10月底搬离了该房屋。我司于2019年11与6日向贵方退还承租房钥匙，但贵方拒绝接受。基于以上事实，我司向贵方郑重函告如下：1.2019年10月31日双方解除《房屋租赁合同》，故我司无需再向贵方支付租金；2.请贵司收到本函告后5日内，前往徐州市鼓楼区锦都华府商务楼5-515室邱大昌处取走承租房钥匙并办理退租的水电费结算手续，如贵方不作为，我司将钥匙提存，同时由此造成的一切损失由贵方自行承担。”在2020年7月20日的庭审中，被告新日电动车公司无锡分公司代理人陈述，2019年的9月份，承租房玻璃幕墙出现破损，后短暂使用一段时间，2019年10月30日新日电动车公司无锡分公司搬离该租赁房屋,至开庭之日，该租赁房屋钥匙放置于徐州市鼓楼区锦都华府商务楼5-515室邱大昌处。本案因双方分歧较大，调解不成。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告（反诉被告）李殿明是否为适格的诉讼主体。二、李殿明与新日电动车公司无锡分公司于2018年10月27日签订的房屋租赁合同是否解除，若合同解除李殿明是否需要向新日电动车公司无锡分公司支付违约金等费用。三、新日电动车公司无锡分公司是否需要向李殿明支付租金、违约金等费用；关于原告（反诉被告）李殿明是否为适格的诉讼主体。本院认为，2018年10月27日原告（反诉被告）李殿明与被告（反诉原告）新日电动车公司无锡分公司签订房屋租赁合同，且双方的在本案的主要争议是关于此合同引发的房屋租赁纠纷，李殿明作为合同签订主体，与本案有直接利害关系，符合合同相对性，是适格的诉讼主体。新日电动车公司无锡分公司主张租赁房屋的所有权人非李殿明，因此李殿明非本案适格主体的意见，于法无据，不予采纳。关于李殿明与新日电动车公司无锡分公司于2018年10月27日签订的房屋租赁合同是否解除的问题。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的房屋租赁合同，承租方（乙方）新日电动车公司无锡分公司在下列条件成就时，可以解除合同：“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：①甲方房屋主体发生问题，在乙方提出后，甲方未尽应尽的修缮义务，严重影响使用的。②法律或者本合同另有规定的情形；甲方确保乙方在租赁期内可以正常有序使用租赁房屋，如租赁期内房屋正常使用中产生障碍，甲方应当协助乙方进行解决；如无法解决或甲方不予协助，乙方有权解除本协议，要求甲方退还乙方已经支付但尚未使用租赁房屋期间的全部租金，除退还租金外甲方还应支付乙方合同金额20%的违约金。”新日电动车公司无锡分公司以承租房玻璃幕墙损坏，导致承租房屋无法正常使用，其多次告知李殿明予以修缮却遭到拒绝，故达到约定解除条件，并履行了通知义务为由主张该租赁合同已依法解除。李殿明主张该损坏的玻璃幕墙是新日电公车公司无锡分公司的装修装饰之物，其不负修缮责任，故合同约定的解除条件尚未成就，租赁合同继续有效。首先，关于约定合同解除的条件是否成就的问题。根据双方签订的租赁合同约定，李殿明作为甲方、新日电动车公司无锡分公司作为乙方，乙方所租房屋如因主体结构发生问题，应及时向甲方报告，如果甲方不及时处理，所造成的后果由甲方承担，如果乙方不及时报告，或者由于系乙方改造、装修房屋引起的问题，所造成的后果由乙方承担，甲方对乙方的装修装饰部分不负有修缮义务；甲方应确保出租房屋不存在安全和消防隐患，并在租赁期内承担出租房屋的修缮义务；甲方有义务确保出租房屋的顶部漏水、主体结构等出现的问题予以解决。李殿明与新日电动车公司无锡分公司签订房屋租赁合同后，由新日电动车公司对承租房屋进行装修改造，增加玻璃幕墙以满足店内展品对外展示，之后在使用出租房屋过程中，一处玻璃幕墙出现破损。该处破损的玻璃幕墙是新日电动车公司无锡分公司装修装饰部分，且不影响房屋承重等基本功能，不属于房屋主体结构，按照双方的约定，应由新日电动车公司无锡分公司自行承担修缮义务。故新日电动车公司无锡分公司主张的合同解除的条件尚未成就。关于新日电动车公司无锡分公司提出该玻璃幕墙破损使得房屋存在安全隐患、干扰房屋正常有序使用，应由出租方李殿明承担修缮责任的意见，本院认为，根据双方合同约定，出租方在租赁期内承担租赁房屋的修缮义务，但也明确约定对承租方的装修装饰部分不负有修缮义务，因此，若该破损玻璃幕墙是承租方装修装饰部分，则出租方不负有修缮义务。新日电动车公司无锡分公司主张该玻璃幕墙是出租方为了满足承租方要求，自发对其门店造出的改造行为，并不属于承租方的装修装饰之物，却自述为该装修改造提供了原材料，且并未提供其他相关证据对此予以佐证，故对新日电动车公司无锡分公司的该意见本院不予采纳。因此，新日电动车公司无锡分公司主张的合同解除的条件尚未成就。其次，约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定解除合同的条件的意思到达对方时，合同解除生效。新日电动车公司无锡分公司在解除合同的条件未成就时，无权单方面解除合同，故对新日电动车公司无锡分公司的该主张，本院不予采纳。综上，该合同约定解除的条件尚未成就，新日电动车公司无锡分公司无权解除合同，故本院认为该房屋租赁合同尚未解除，继续有效。故对反诉原告新日电动车公司无锡分公司确认双方于2018年10月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同签订后，各方均应该按照合同约定履行各自义务。出租房屋交付后，承租方应按照合同约定交付租金。原告（反诉被告）李殿明主张，被告（反诉原告）新日电动车公司无锡分公司支付2019年11月1日至2020年10月31日的房屋租金共计478485元的诉讼请求符合法律规定和双方约定，本院依法予以支持。关于新日电动车公司无锡分公司主张，其已经于2019年10月30日之前搬离了涉案房屋，对房屋并未实际占有的意见，本院认为，新日电动车公司无锡分公司于2019年12月30日之前将物品搬离，却并未将房屋实际交付于李殿明，因此，对该答辩意见本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任，2019年11月1日起，被告未如期支付租金，应依约向原告支付逾期付款违约金。关于违约金计算标准，原告（反诉被告）李殿明主张按照合同约定按日租金的5‰计算，被告（反诉原告）新日电动车公司无锡分公司对此不予认可。本院认为，原告（反诉被告）李殿明主张的违约金过高，本院依法调整以478485元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的报价利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告江苏新日电动车股份有限公司无锡销售服务分公司、被告江苏新日电动车股份有限公司于本判决生效后十五日内一次性向本诉原告李殿明支付房租478485元及逾期付款违约金（以478485元为基数，自2019年11月1日起计算至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的报价利率的1.3倍计算。）；二、驳回本诉原告李殿明的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江苏新日电动车股份有限公司无锡销售服务分公司的诉讼请求。本诉案件受理费人民币9270元（本诉原告已预交），反诉案件受理费2125元（反诉原告已预交），合计11395元，由本诉原告（反诉被告）李殿明负担1395元，本诉被告（反诉原告）江苏新日电动车股份有限公司无锡销售服务分公司、被告江苏新日电动车股份有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郭 娜审 判 员  刘晓璐人民陪审员  孔 艳二〇二〇年七月三十日法官 助理  温文静书 记 员  高圣恩