上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初92042号原告：周某某，男，1970年8月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：章叶思，远闻(上海)律师事务所律师。被告：上某1，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周惠德，执行董事。委托诉讼代理人：孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：任柳静，上海市海华永泰律师事务所律师。原告周某某与被告上某1租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告周某某及其委托诉讼代理人张异(已撤销委托)、陆雯姣(已撤销委托)，被告的委托诉讼代理人任柳静到庭参加诉讼。本案于2020年2月3日中止诉讼，于2020年4月28日恢复审理并公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托诉讼代理人黄晓菁、被告的委托诉讼代理人任柳静到庭参加诉讼。2020年6月15日，本案依法转为普通程序，并于2020年6月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄晓菁，被告的委托诉讼代理人孙伟、任柳静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告于2017年11月23日签订的《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》于2019年11月8日解除；2.要求被告返还原告保证金20万元、一年的租金121,153元、物业管理费32,744元、POS机手续费420元、预交的电费1,000元，并支付原告以354,317元为基数自2017年11月24日起至实际给付之日止的利息，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。事实和理由：原告原在上某2经营的恒大建材市场经营板材生意，后因政府动迁该市场关闭，被告利用原告急于寻找经营场所的困境，将没有经政府相关部门允许、未能取得相关证照、不具备开业条件的上海市浦东新区成山路XXX号XXX区XXX-XXX号摊位出租给原告用于经营。为此，双方于2017年11月23日签订了《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》，合同约定原告应向被告支付保证金20万元、一年的租金121,153元、物业管理费32,744元。原告于2017年6月9日支付被告25万元、2017年11月23日支付被告104,317元。但直至原告起诉，被告始终无法取得开业所具备的相关证照并将合同约定的展位交给原告经营，原告损失巨大，故起诉来院。被告上某1辩称，原告系原恒大建材市场的老租户，被告配合政府对原建材市场进行整治，将原告安置在涉案商场内，由于该商场需要改变原有生活家居类经营业态，遭到周边居民的强烈反对和上访，导致政府有关部门办理行政审批手续受阻，不能确认商铺交付时间。由于前述不稳定因素，双方未在租赁合同中约定商铺的交付时间，原告也自愿承担商铺交付不稳定的商业风险，被告从未承诺过何时交付商铺，因此被告不存在延迟交付的主观违约行为，原告无解除合同的法定事由和约定事由，应当继续履行租赁合同。被告多次通知原告办理商铺交付事宜，原告也预交了装修的电费1,000元，但迟迟未进场装修。涉案商铺所在商场已于2019年9月28日正式开业，且于2020年1月20日通过消防验收，完全具备开业条件，且该商场中的大部分商户已进场开业，也成功办理了营业执照，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：上海市浦东新区成山路XXX号于1997年登记在上海恒大(集团)有限公司名下，建筑面积13,921.17平方米。2017年9月30日，上海恒大(集团)有限公司出具委托书，将其所拥有的上海市浦东新区成山路XXX号不动产委托本案被告即上某1予以出租、招商，同意上某1以自己的名义与承租人就商场店铺租赁事宜签订《租赁合同》等文件，并向承租人收取租金、保证金、物业管理费等相关款项。委托期限自2017年10月1日至2037年9月30日。同日，上某1经上海恒大(集团)有限公司同意出具转委托书，将“恒大生活家商场B区”的租户委托上某2代为管理，包括但不限于向租户收取相关款项、发送通知等。2017年11月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》，该合同约定甲方将B区-1F-020号(位于成山路**即恒大生活家**)营业场地出租给乙方经营板材使用，场地租赁面积89.71平方米；自甲方交付铺位之日起，给予乙方3个月的装修免租期，自开业之日起计算租金和物业管理费，乙方在签约时即支付一年的租金和物业管理费，实际享有14个月的铺位使用权；以一年为一个租金周期，本期租金为121,153元，本合同到期60日前，双方协商签订下一期租赁合同；物业管理费32,744元，付费方式与租金同步；乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金20万元，其中履约保证金15万元、质量保证金3万元、房屋设施保证金2万元；合同第八条“甲方的权利和义务”中约定“(八)甲方应及时交付本合同项下的营业场地……(九)甲方有权将本合同项下的权利义务转让给其继受公司或关联公司而无须取得乙方同意。”合同第十条“合同的解除”约定“(一)乙方租赁期间有下列情形之一的，甲方有权立即单方面解除合同……6、乙方在本合同签订后3个月内因自身原因未开始营业，或者未经甲方同意累计超过15日未正常营业的……(三)乙方要求解除合同的，应按以下程序进行：1、乙方按本合同首部标明的甲方通讯地址，向甲方发出书面通知，说明解除本合同的理由和依据；2、甲方在收到乙方上述解除本合同的通知后28个工作日内未给予答复或解决的，乙方有权向甲方发出书面催告通知；3、甲方在收到解除本合同的书面催告通知后28个工作日内仍未予答复或解决的，乙方可向甲方主张解除合同。乙方按上述程序主张解除合同的，必须证明甲方已构成根本违约，且对乙方造成了不可挽回的影响。(四)若任何一方对相对方行使单方面解除本合同的权利有异议，则应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起三十(30)日内，向本合同第十四条约定的解决争议机关确认解除合同的效力；若逾期未提出异议，则视为有权提出异议的一方放弃该项权利，不得再以任何理由主张本合同未解除。”2017年6月9日，原告通过POS机向上某2支付25万元；2017年11月23日，原告通过POS机向上某2支付104,317元。2017年11月23日，被告开具了履约保证金15万元、质量保证金3万元、房屋保证金2万元以及租金121,153元、物业管理费32,744元、POS机手续费420元的收据。浦东新区建设工程监督署于2001年1月20日颁发《上海市建设工程质量核验证明书》，标明建设单位上海恒大(集团)有限公司、工程地址成山路XXX号、工程面积8,640平方米，备注为该工程为查处项目，结构及屋面钢结构经检测检查满足结构安全、使用功能，具备使用条件。2017年10月30日，浦东新区“五违”整治指挥部办公室向浦东新区公安消防支队出具《证明》，明确恒大建材商圈的恒大生活家项目装修工程，使用性质商业，原建筑层数6层、高度23.80米，产证面积13,921.17平方米，沪建质监(浦1)字第2001查8001号上海建设工程质量检验证明书扩建面积8,640平方米，合计面积22,561.17平方米，装修后建筑层数6层、高度23.80米，建筑面积22,561.17平方米，此次装修工程不改变原建筑的建筑高度及各层建筑面积。成山路XXX号区域内原巨隆置业公司在租赁期间擅自搭建的违法建筑5,881平方米已于2017年8月底之前全部拆除。2017年12月11日，浦东新区“五违”整治指挥部等单位就恒大市场经营户分流安置工作召开会议，会议指出在整治过程中向经营户作出了年内安置的承诺，现经营户已出现不稳定情绪；同时，由于周边居民不了解物业商业属性，不断上访，使成山路板块(巨隆广场和浦东商场)安置点相关手续办理受阻。会议明确，在企业有证有手续的情况下，各单位应按照正常手续抓紧办理成山路板块安置点的相关手续，解决经营户的矛盾。因被告未及时交房，原告等承租户通过名为“新恒大商户群”的微信群以及电话等方式与被告进行沟通。2018年6月29日，被告向承租户发送《告知书》，表示恒大生活家商场计划于2018年10月开业，要求承租户提交装修方案，以便审核。2019年4月29日，上海斯美设计审图咨询有限公司向上海恒大(集团)有限公司出具《上海市建设工程施工图设计文件审查合格书》，明确恒大生活家A楼装修工程施工图设计文件经审查合格。2019年4月30日，上海市浦东新区建设和交通委员会颁发《建筑工程施工许可证》，工程名称：恒大生活家A楼装修工程；建设地址：成山路XXX号。2019年5月8日，上某2通过微信群等方式向承租户发送《告知书》，表示恒大生活家商场业主商铺正式装修期自2019年5月1日起为期三个月；已完成装修出样的业主5月28日可以开始试营业；2019年5月20日之前办理进场装修手续并按期完成装修的，除原合同约定的优惠政策，再增加两个月的免租期优惠；2019年5月21日至2019年5月31日办理进场装修手续并按期完成装修的，除原合同约定的优惠政策，再增加一个月的免租期优惠。2019年6月18日，上海市浦东新区建设工程安全质量监督站出具《上海市建设工程质量监督报告》，工地名称：恒大生活家A楼装修工程；开工日期为2017年9月10日，竣工验收日期为2019年6月11日；工程监督意见：未发现有违反建设工程质量管理规定的行为。2019年8月1日，上海市浦东新区行政服务中心消防窗口受理上海恒大(集团)有限公司于2019年7月31日提出的大型人员密集场所和其他特殊建设工程竣工投入使用的消防验收的申请。2019年8月23日，被告及上某2向包括成山路XXX号业主在内的恒大生活家各业主发送《告知书》，表示恒大生活家将于2019年9月28日正式开业，请各业主尽快对租赁铺位进行装修、出样，并按装修登记时承诺的工期按时完工。并给予优惠政策。2020年1月20日，上海市浦东新区建设和交通委员会向上海恒大(集团)有限公司出具《建设工程消防验收告知书》，确定成山路XXX号的恒大生活家A楼装修工程在消防技术上评定为消防验收合格。次日核发《建设工程竣工验收备案证书》，明确恒大生活家A楼装修工程符合备案要求，准予备案。另查明，原告一直未进场装修，但于2019年向被告支付电费1,000元。审理中，原告放弃要求被告支付POS机手续费420元的诉讼请求。以上事实，由原告提供的《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》、收据、签购单、2018年6月29日告知书、上海易周木业有限公司工商登记信息，被告提供的2019年5月8日告知书、2019年8月23日告知书、关于恒大市场经营户分流安置的相关工作会议纪要、建筑工程施工许可证、上海市建筑工程质量监督报告、上海市建设工程施工图设计文件审查合格书、行政审批受理通知书、上海市房地产权证、2017年9月30日委托书2份、建设工程消防验收告知书、恒大生活家商场B区1层涉案商铺坐落示意图、2019年8月23日告知书、建设工程竣工验收备案证书、上海市建设工程质量核验证明书、浦东新区“五违”整治指挥部办公室出具的《证明》、施工图纸及原告、被告的陈述等所证实，并均经庭审质证。本院认为，本案争议焦点是原告是否享有解除权。涉案租赁合同并未明确约定租赁物交付的条件和期限，应当按照合同有关条款、交易习惯及符合合同目的的特定标准等认定租赁物是否符合交付条件，以及是否已经导致合同目的不能实现。关于交付条件或标准，根据租赁合同的相关条款及本案其他相关事实，可以认定被告开设名为“恒大·生活·家”的建材商场，原告承租其中的部分营业场地经营建材销售，因此被告交付的房屋不但需要符合正常经营需要的条件，还应当通过消防验收等条件。被告于2018年6月、2019年5月、2019年8月多次向承租户发送《告知书》，表示已经允许进场装修，要求承租户提交装修方案等，但商场一直未能正常开业，直至原告起诉时，涉案商铺仍未通过消防验收，租赁标的物不符合交付条件。虽然双方在租赁合同中未明确约定交付期限，但合同第十条约定乙方在本合同签订后3个月内因自身原因未开始营业时，甲方有权解除合同；2017年12月《关于恒大市场经营户分流安置的相关工作会议纪要》显示被告曾经对经营户作出过“年内安置”的承诺。由此可见，双方签订合同时对商场交付、开业的预期是3个月或年底之前。被告称商场于2019年9月28日开业，但商场取得消防验收合格证及建设工程竣工验收备案证书时间均在2020年1月，原告起诉时距双方签约已近两年，商场仍不具备开业条件，可以认定原告签订合同目的不能实现，原告享有解除权。现原告要求于起诉之日解除合同之诉讼请求，于法有据，本院应予支持。合同解除后，被告应将已收取的租金、物业管理费、保证金等费用返还原告，并赔偿相应的利息损失，利息计算至判决生效之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告周某某与被告上某1于2017年11月23日签订的《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》于2019年11月8日解除；二、被告上某1于本判决生效之日起十日内返还原告周某某保证金20万元、租金121,153元、物业管理费32,744元、预交的电费1,000元，共计354,897元；三、被告上某1于本判决生效之日起十日内支付原告周某某以353,897元为基数，自2017年11月24日起至本判决生效之日止的利息损失，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,623元，由被告上某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 宣志鸿审 判 员 宣纯捷审 判 员 吕 琪二〇二〇年七月八日法官助理 米会娟书 记 员 米会娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。