广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2602号上诉人（原审被告）：许培鹏，男，1975年10月18日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：黄映辉，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑壮豪，广东瀛尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市南燕地产咨询有限公司，住所地广东省中山市东凤镇伯公社区*******期5幢111卡铺之三，统一社会信用代码91442000MA51TW870L。法定代表人：岑燕桃，该公司经理。委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢光伟，广东雅商律师事务所实习律师。原审被告：熊显贵，男，1975年5月5日出生，汉族，住四川省大竹县***************。上诉人许培鹏因与被上诉人中山市南燕地产咨询有限公司（以下简称南燕地产咨询公司）、熊显贵居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初11933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。许培鹏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回南燕地产咨询公司对许培鹏的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定许培鹏须支付佣金给南燕地产咨询公司属于适用法律错误。各方在签订《房地产买卖合同》中已明确列明许培鹏系熊显贵的代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。许培鹏仅是作为熊显贵的代理人参与到此次房产交易活动中，许培鹏在代理权限范围内的代理行为所产生的法律后果应由被代理人承担。一审法院在判决中已经认定许培鹏系本次交易的代理人，熊显贵系交易的卖方，且依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定认定被代理人须承担支付佣金的义务，却又认定作为代理人的许培鹏也须承担支付佣金的义务，显然与上述法律规定相悖。一审法院作为的相关认定是自相矛盾的且无法律依据。《房地产买卖合同》中虽约定卖方的佣金由代理人支付给经纪方，但许培鹏作为代理人并没有支付佣金的法律义务，代理人支付佣金的前提是被代理人先将该佣金支付给代理人。本案中，被代理人并未将剩余的佣金支付给代理人，因此代理人没有义务向经纪方支付该佣金，一审法院依据该约定直接认定许培鹏支付佣金的义务是机械理解该合同条款，违背代理关系的法律规定，是错误的。南燕地产咨询公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，许培鹏的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。许培鹏不是真正意义上的代理人，其与熊显贵在本次交易之前就存在房屋买卖关系。在与南燕地产咨询公司签订的房地产买卖合同中，虽许培鹏在代理人处及收款人处签名，该买卖合同第七条佣金给付内容载明卖方向经纪方支付人民币24000元佣金，该笔佣金由代理人支付给经纪方，代理人与熊显贵的约定或关系不影响许培鹏依照该买卖合同的约定向南燕地产咨询公司支付佣金。故一审判决许培鹏承担佣金支付责任是正确的。熊显贵在二审未出庭及作陈述、提交证据。南燕地产咨询公司向一审法院起诉请求：1.判令许培鹏、熊显贵立即共同支付原告中介佣金费人民币1.4万元及利息（以1.4万元为基数，自2019年2月25日起每日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计至付清之日止）；2.判令许培鹏、熊显贵立即共同向南燕地产咨询公司支付违约金1万元；3.判令许培鹏、熊显贵立即共同支付南燕地产咨询公司因解决此次纠纷而支出的律师费6000元。一审法院认定事实：2019年2月25日，卖方熊显贵、代理人许培鹏与经纪方中山市南燕地产咨询有限公司以及买方黎柱棠签订《房地产买卖合同》。上述买卖合同中关于居间服务及项目事宜之约定主要有“第四条付款方式......B、买方向银行申请的贷款金额玖拾柒万元整，具体的抵押贷款金额以银行出具的《同意购房贷款通知书》为准，买方须于过户当天之时支付除定金外的首期款壹拾叁万元给经纪方指定的银行监管账户或卖方....C、在银行出具《同意购房贷款通知书》之日五个工作日，买卖双方须签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定按揭担保公司代为保管，在递件回执载明的回复之日起五个工作日内，买卖双方到房管局等相关部门缴纳税费并办理过户手续。领取房产证后，收到银行或律师事务所通知后五个工作日内，买方须与经纪方或经纪方指定按揭担保公司及相关银行人员到相关部门办理按揭贷款入押登记手续。第七条佣金给付：鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付人民币3.9万元作为佣金（若逾期支付佣金，应支付佣金的任何一方须每日向经纪方交纳0.5%的滞纳金），其中买方向经纪方支付佣金人民币1.5万元；卖方向经纪方支付佣金人民币2.4万元。该笔佣金由代理人支付给经纪方。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交房产，均不影响经纪方收取上述佣金的权利。应支付佣金的任何一方不履行付款义务的，经纪方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于经纪方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等。第八条违约责任：无论任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约一方须即时支付经纪方人民币3.9万元作为违约金；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之违约者且需共同连带支付经纪方违约金人民币3.9万元。”同日，南燕地产咨询公司收取许培鹏支付的中介费1万元。另查，2019年8月27日，南燕地产咨询公司因本案诉讼委托广东雅商律师事务所律师代理处理本案纠纷，并支出律师费6000元。再查，许培鹏曾因案涉房产于2018年向广东省深圳市宝安区人民法院起诉熊显贵、陈永钊，案号为（2018）粤0306民初3338号，许培鹏在该案的诉讼请求为：1.解除许培鹏与熊显贵、陈永钊签署的《期房买卖合同》……2019年1月30日，深圳市宝安区人民法院作出（2018）粤0306民初3338号民事判决书，判决：1.许培鹏与熊显贵、陈永钊于2017年3月5日签订的《期房买卖合同》于2018年7月16日解除……现该案判决已发生法律效力。又查，案外人黎柱棠于2019年8月29日以熊显贵、许培鹏未履行案涉《房地产买卖合同》为由诉至一审法院，案号为（2019）粤2072民初11947号。法院在该案中查明：一、位于广东省中山市********************的房地产权属人为熊显贵，《中山市商品房销售登记备案表》显示其《中山市商品房买卖合同》编号为x，合同条码为x；二、因熊显贵与许培鹏之间存在纠纷，案涉房地产于2018年3月22日经许培鹏申请，被广东省深圳市宝安区人民法院查封，后于2019年1月22日解封。此后，案涉房地产又因熊显贵与案外第三人中国工商银行股份有限公司中山小榄支行之间存在纠纷，而被该行于2019年7月4日向中山市中级人民法院申请查封，此后再未被解封。2019年9月11日，案涉房地产已被广东省中山市中级人民法院通过网上司法拍卖的形式作拍卖处置。一审法院认为，南燕地产咨询公司与熊显贵、许培鹏签订的《房地产买卖合同》中涉及居间合同的条款，是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合同合法有效，当事人理应恪守。对于南燕地产咨询公司要求许培鹏支付中介佣金14000元的诉求，因当事人签订的《房地产买卖合同》约定了卖方的佣金由代理人即许培鹏支付给经纪方，为此，南燕地产咨询公司的上述主张符合合同约定，一审法院予以支持。对于南燕地产咨询公司要求熊显贵连带承担支付中介佣金的问题，一方面在《房地产买卖合同》约定了许培鹏是熊显贵的代理人，代理人在委托事务范围内处理事务，直接约束委托人；另一方面，因案涉房产登记在熊显贵名下，其与案外第三人国工商银行股份有限公司中山小榄支行之间存在纠纷，导致案涉房产被查封，后拍卖，熊显贵对合同不能履行存在过错。为此，南燕地产咨询公司主张熊显贵承担连带支付中介佣金的责任，符合法律规定，一审法院亦予支持。但同时根据公平及诚实信用原则，因熊显贵与案外第三人存在其他纠纷，导致案涉房地产被拍卖，黎柱棠已起诉解除其与许培鹏、熊显贵签订的前述《房地产买卖合同》，南燕地产咨询公司作为居间人因此减少服务项目的，理应适当减少报酬。综合案涉《房地产买卖合同》中约定南燕地产咨询公司需要协助的项目数量及南燕地产咨询公司、许培鹏与熊显贵的过错、原因力，一审法院酌情认定许培鹏、熊显贵仍应向南燕地产咨询公司支付7000元中介佣金。对于主张的利息以7000元为基数应从2019年2月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。南燕地产咨询公司主张的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金主要发挥弥补损失的功能，同时也有限度地体现惩罚性，故违约金的数额一般不应过高。而南燕地产咨询公司主张的利息及违约金均具有弥补南燕地产咨询公司因熊显贵违约造成其损失之功能。因此在未提供证据证明其因许培鹏、熊显贵违约行为而导致的损失，且其已主张逾期付款利息以弥补其损失，符合双方在合同预期损失之约定的前提下，一审法院对南燕地产咨询公司主张的违约金不予支持。而南燕地产咨询公司主张的律师费，根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》及《广东省律师服务政府指导价》的规定，结合南燕地产咨询公司、许培鹏与熊显贵在合同中的约定、南燕地产咨询公司的诉讼请求及双方过错程度，法院酌情将南燕地产咨询公司主张的律师费调整至3000元，超出部分一审法院不予支持。熊显贵经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、抗辩等诉讼权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、熊显贵、许培鹏于判决生效之日立即向南燕地产咨询公司支付中介佣金费7000元及利息（以7000元为基数从2019年2月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；二、熊显贵、许培鹏于判决生效之日立即向南燕地产咨询公司支付律师费3000元；三、驳回南燕地产咨询公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计281元，由南燕地产咨询有限公司负担81元，熊显贵、许培鹏负担200元(该款南燕地产咨询公司已预交，熊显贵、许培鹏于上述付款期限内径付南燕地产咨询公司，一审法院不另行收退)。二审期间，许培鹏提交（2019）粤2072民初11947号民事判决书作为证据，拟证明许培鹏系熊显贵的代理人，对案涉合同产生的债务不承担付款责任。南燕地产咨询公司对该证据的真实性无异议，但不确认其证明内容。认为该生效判决裁决的是买卖合同双方当事人之间的权利义务，与本案所涉居间合同关系并不相同，判决未直接认定许培鹏无须基于居间关系条款承担付款责任。本院对一审判决查明的事实予以确认。二审另查，广东省中山市第二人民法院于2019年10月30作出（2019）粤2072民初11947号民事判决书，该案认定：案涉房产交易相对双方为黎柱棠与熊显贵，许培鹏在合同中作为熊显贵的代理人身份签名，故有关房屋买卖而产生的法律后果应由熊显贵承担。判定熊显贵向黎柱棠返还购房定金、支付违约金及赔偿佣金损失等。该判决作出后，双方均未上诉，现已生效。再查，案涉三方签订的《房地产买卖合同》第十三条，手写备注：该房地产权人熊显贵于2017年3月5日转让给许培鹏，然后许培鹏于2019年2月25日转让给黎柱棠，三方一致协商如下：①经买卖双方协商一致，因该房地产开发商尚未确权，故暂时未能出房产证，待开发商通知去确权后才开始办理房产证，卖方目前在中国人民银行欠房贷约人民币伍拾捌万，从签合同当天开始，供款由代理人供至2020年1月31日，之后由买方继续供直至出房产证为止，所供的款项总额从房款部价中扣减，视为卖方收到……本院认为，本案是居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。结合许培鹏的上诉请求，南燕地产咨询公司的答辩意见，本案的争议焦点为：许培鹏作为熊显贵的代理人应否就案涉居间佣金承担共同支付责任。具体分析如下：首先，关于许培鹏的代理人身份，根据一审查明的事实、上诉人的自认，以及已经生效的中山市第二人民法院作出的（2019）粤2072民初11947号民事判决书查明及认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，以及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条均规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。这是基于一般代理关系，代理人所实施的代理行为效力及后果。具体到本案中，从关联的深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初3338号案及中山市第二人民法院（2019）粤2072民初11947号案已经查明的事实，可以看出，许培鹏以熊显贵代理人的身份参与到熊显贵与黎柱棠和南燕地产咨询公司签订的《房地产买卖合同》关系中，并非基于与熊显贵之间有书面授权或委托，而主要是基于与熊显贵之间因案涉房产买卖产生的债权债务关系，故合同第七条，关于佣金的给付，出现了手写“该笔佣金由代理人支付给经纪方”的内容，以及对应南燕地产咨询公司出具“房屋中介专用收据”中载“交款人许培鹏”的内容。亦与合同第十三条手写“备注”的内容相呼应，足以解释其在被代理人在场的情况下，参与签订合同并收受款项、支付佣金的合理性和必要性。即：若双方仅系一般委托代理关系，在被代理人和代理人均在场的情况下，除非双方达成合意或就相关费用形成了与一般代理关系不一样的约定，否则，无须在合同中另行手写明确佣金由代理人支付以及收据上载交款人为代理人的名字。亦说明，在案涉《房地产买卖合同》签订时，熊显贵、许培鹏与南燕地产咨询公司就建立的居间合同关系，关于佣金金额及支付（负担）等进行了不同于格式条款的特别约定，且系双方的真实意思表示。无证据证明存在导致无效或重大误解、显失公平等情形，且许培鹏未提出相应抗辩和证据。同时，该约定并不违反法律法规的禁止性规定，且非格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十一条的规定，对合同有关条款内容的理解应结合合同的全部条款或交易习惯，遵循诚实信用原则予以确定。故本院综合关联三案已查明的事实以及合同的其他内容，对其中手写“该笔佣金由代理人支付给经纪方”的表述做由“代理人承担支付佣金责任”的理解。许培鹏以其代理人身份抗辩否认该约定及认为代约定为代支付的理解，理据不足，本院不予以采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，第六十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费561元，上诉人许培鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 阮碧婵审 判 员 伍青花审 判 员 蔡惠群二〇二〇年七月九日法官助理 张皓晖书 记 员 刘梦依