天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3656号原告：天津市赛尚遮阳科技有限公司，住所地天津市西青区大寺工业园鸿泽路**综合楼**。法定代表人：金鑫冶，总经理。委托诉讼代理人：梁沙沙，天津沙原律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坤，天津沙原律师事务所律师。被告：吴少勇，男，1976年7月11日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：冯建欣，天津世杰律师事务所律师。原告天津市赛尚遮阳科技有限公司（以下简称“赛尚公司”）与被告吴少勇租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁沙沙、杨坤，被告吴少勇及其委托诉讼代理人冯建欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赛尚公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告立即赔偿原告三个月租金85000元及装修费、搬家费共计50万元；3.判令被告向原告返还租赁保证金20000元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月15日，被告隐瞒涉案房屋土地系非法占用、已被要求强制拆除的事实，与原告签订《厂房租赁合同》，将该违法的办公厂房出租给原告使用，面积约2400平方米，租赁期限为三年，自2017年9月15日起至2020年9月14日止，租金按季支付，每季租金为85000元。2017年8月2日，原告按约定向被告支付租赁保证金20000元以及2017年9月15日至2017年12月14日的租金65000元。2020年初，该厂房因被人民法院多次催促强制拆除，原告不得已仓促搬家。原告认为，依据合同约定，被告应当向原告赔偿三个月租金以及装修、搬家等费用。案件审理过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1.请求依法确认原、被告签订的《厂房租赁合同》终止；2.判令被告立即赔偿原告三个月租金85000元及装修费340670元，合计425670元。吴少勇辩称，不同意原告全部诉讼请求，请求法院予以驳回。原、被告签订的《厂房租赁合同》已于2020年4月19日协商终止了。需要说明的是，租赁的房屋办不了产权证，原告是清楚的，在离被告出租的厂房附近就有具备产权证的房屋，租金远远高于被告方租金，原告是图便宜才租赁被告房屋。根据相关政府要求，原告主动提出终止租赁合同，并从所租赁的厂房搬离，故不存在解除合同的问题。涉案出租的房屋，装修费用均是被告提供的，被告提供的房屋为装修好的房屋，前期的装修都是由被告承担的费用。后期原告是否进行了装修以及装修成什么样并未告知被告，故后期原告是否进行装修和装修成什么样未经被告同意，且被告也不知情。搬家费和三个月的租金被告不同意支付，没有法律和事实依据。原告认可拖欠被告水电费的数额，被告处还有原告20000元保证金，两数额可以相抵，对于租金32600元被告不再坚持抗辩意见。关于装修问题，在交付房屋时被告已经装修完毕，所谓补给原告装修款不符合常理，所以装修是被告进行的，后期原告进行装修与被告无关，并没有通知被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院作如下认定：原告提交的证据一中2017年4月10日的证明，原告未提交证据佐证与本案的关联性，本院不予认定；原告提交的证据五，系原告主张被告赔偿装修费用的支出明细，本院经审查认为，现涉案厂房因拆迁而灭失，原告对租赁厂房装饰装修的现状不复存在，无法与原告提交的证据五相互印证，也无法判断装饰装修物是否形成附和，且对于装饰装修损失，无论是折价补偿或按过错分担损失，均需要对现存的装饰装修物进行工程造价鉴定，以确定已形成附和的装饰装修物的现存价值。故对原告提交的证据五，本院不予认定；原告提交的证据六系搬家费的证据，因原告在庭审中变更了诉讼请求，撤回了搬家费的主张，故对该诉讼请求所提供的证据，本院不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年8月31日，天津市津南区××镇××村村民委员会出具证明，载明“兹有本村村民吴少勇在天津市津南区××镇××村南白万公路东吉太桥以北现有厂房一处建筑面积2200平方米其厂房的产权归属本村民吴少勇所有。”2017年9月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将坐落于津南区白万公路以东，吉太桥以北，包括三个区域，厂房、办公用房及附属房屋三个部分出租给原告使用。涉案厂房的面积约2400平方米。合同第二条约定厂房租赁期限为三年，自2017年9月15日起至2020年9月14日止。前45天为装修期，装修期内甲方（吴少勇）免收租金。正式起租时间为2017年9月15日。合同第十一条约定：“租赁期间，如因厂房产权证问题而影响乙方（原告）正常经营而造成的损失，应赔偿乙方（原告）三个月的租金及装修费用”。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告将涉案厂房交付原告使用，原告对厂房进行了装饰装修，被告给付原告装修费20000元。另查明，2020年3月6日，天津市津南区人民法院向被告下发（2009）南非诉行执字第8号执行通知书，后又于2020年3月9日发出公告，责令被执行人吴少勇拆除在天津市津南区××镇××村非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。后被告未在限定期限内履行拆除义务，被天津市津南区人民法院强制执行。拆除之前原告搬离了涉案厂房。再查明，租赁合同履行过程中，原告向被告缴纳租赁保证金20000元；原告已经交纳租金至2020年3月14日；原告搬迁之前，欠付被告水电费共计18142元至今未付；截至2020年4月19日原告搬迁完毕，原告将遗留在厂房内的相关物品折价30000元给被告，被告已向原告交付了折价款30000元。本院认为，被告将在非法占用的土地上，未经有关部门批准建设的厂房作为租赁物出租给原告，违反法律、行政法规的强制性规定及相关规定，故双方签署的《厂房租赁合同》，因不符合法律规定的合同有效条件，应确认无效。无效的合同会自动终止，自始不发生法律效力。合同的权利义务终止，是出现了终止合同的法定事由，当事人行使权利使合同关系消灭。对于原告的第一项诉讼请求，并未明确、具体的表达出系主张合同无效而自动终止，还是合同的权利义务终止。本院已依法确认合同无效，该合同对双方当事人自始不具有法律约束力。原告依据涉案合同第十一条的约定主张由被告赔偿三个月租金85000元的诉讼请求，因涉案《厂房租赁合同》系无效合同，自始不发生法律效力，不涉及违约问题，故原告依据上述无效合同约定主张的诉讼请求，本院不予支持。原告依据涉案合同第十一条的约定主张由被告赔偿装修费的诉讼请求，因涉案《厂房租赁合同》系无效合同，自始不发生法律效力，不涉及违约问题。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，可以认定原告在租赁厂房过程中，对涉案厂房进行了装饰装修，结合被告给付原告装修费用20000元的事实及租赁合同中对“装修期”的约定，应视为被告同意原告对厂房进行装饰装修。在涉案合同被认定无效后，对于装饰装修的损失，无论是折价补偿或按过错分担损失，均需要对现存的装饰装修物进行工程造价鉴定，从而确定已形成附和的装饰装修物的现存价值。但涉案厂房因拆迁而灭失，原告对租赁厂房装饰装修的现状不复存在，无法与原告提交的证据五相互印证，无法判断装饰装修物形成附和的实际情况，也无法判定原告进行的装饰装修是否超出合同约定用途的合理范围，更不具备造价鉴定的现实可能性。在造成合同无效的过错认定方面，被告将在非法占用的土地上，未经有关部门批准建设的厂房作为租赁物出租给原告，原告在租赁过程中也未尽到合理的注意义务，仅凭一份村委会的证明就认定被告对涉案厂房享有产权，且从合同第十一条的约定上看，原告应该在租赁时就无法确认被告是否享有产权，故双方在无效合同中均存在过错，应当各自承担相应的责任。在无法判定所产生的损失赔偿数额的情况下，被告在合同履行初期支付给原告的装修费用20000元，以及在原告因厂房拆除搬迁时被告给付的折价款30000元，客观上已经补偿了原告装饰装修损失。故对原告主张被告赔偿装修费340670元，缺乏依据，本院不予支持。原告认可欠付被告水电费共计18142元未付，被告认可原告缴纳了租赁保证金20000元，并认可抵消，本着化解矛盾，减少诉累的原则，两笔款项相互抵消后，被告应返还原告租赁保证金1858元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告吴少勇于本判决生效后三日内给付原告天津市赛尚遮阳科技有限公司保证金1858元；二、驳回原告天津市赛尚遮阳科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告吴少勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4925元，由原告天津市赛尚遮阳科技有限公司负担4763元，由被告吴少勇负担162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  冯文生二〇二〇年七月二十二日书记员  朱金富