广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初11190号原告：佛山市顺德区乐淘阁房产发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道德政路**。法定代表人：林文恩。委托诉讼代理人：杨辉，广东盛隽律师事务所律师。被告：程智聪，男，1968年9月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*****************，公民身份号码440************175。被告：程健聪，男，1974年1月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区***************，公民身份号码440************117。原告佛山市顺德区乐淘阁房产发展有限公司与被告程智聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，本院根据被告程智聪的申请，追加了程健聪作为共同被告参加诉讼，并于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人杨辉及被告程智聪、程健聪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告程智聪立即向原告支付拖欠的租金162624元、管理费13968元、房产税7920元及违约金16052元，合计金额为200564元（租金、管理费、房产税，从2019年11月暂计算至2020年4月止，从2020年5月起至被告实际搬离之日止继续按合同约定计算）；2.被告程健聪对上述债务承担连带清偿责任；3.本案受理费由两被告承担。事实与理由：2019年9月1日，原告与被告程智聪双方签订一份《租赁合同》，合同约定，原告将位于广东省佛山市顺德区***********租赁给被告程智聪使用，建筑面积约410.67㎡，占土地面积约137㎡；租赁期限3年，从2019年9月1日起至2022年8月31日止；履约保证金为54208元；每月租金27104元，每月管理费2328元，每月房产税1320元，被告程智聪每月合计应支付给原告30752元。合同同时约定，被告程智聪应当于每月5号前足额支付租金、管理费和房产税，若被告程智聪未按时支付，则按实欠费用总额5‰/日向支付违约金；被告程智聪逾期超过30日不支付，原告有权解除本合同，收回出租房屋，没收履行履约保证金。合同签订后，原告按期交付了物业给被告使用，但被告程智聪从2019年11月开始，一直拖欠租金、管理费和房产税至今，截至2020年4月份已拖欠6个月，经原告多次催收，被告程智聪仍拒不支付。另外，由于被告程健聪自愿加入对被告程智聪的债的承担，属于债的加入，原告要求被告程健聪对本案被告程智聪的债务承担连带清偿责任。被告程智聪辩称，被告程智聪在欠租之前已经退出经营，当时被告程智聪要求被告程健聪转名，但被告程健聪出差没有时间，被告程智聪要求原告转名，原告人员黎小姐称缴清房租才可以转名。本案所欠租金实际上与被告程智聪无关，被告程智聪不同意缴纳本案租金。被告程健聪辩称，被告程智聪与被告程健聪是合伙关系，欠缴租金前被告程智聪已退出经营，本案的纠纷与被告程智聪无关。两个月没有缴纳房租代表了被告程健聪已终止与原告的租赁合同，被告还有押金在原告处，2020年1月份政府要求不能再开饮食业，被告已无经营。原告称其没有收回店铺并非事实，原告已在2020年3月份更换了店铺的门锁，被告已无法再进入案涉店铺，所以原告要求被告支付2020年1月份至6月份的租金没有依据。被告程健聪同意支付2020年1月份之前的租金。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院对当事人就真实性无异议的证据予以采纳，对当事人有异议的证据认证如下：被告程智聪提交的河马自助火锅合股协议、河马自助火锅退股协议，该协议为两被告签订，被告程健聪对其真实性无异议，本院确认其真实性。以上经本院确认真实性的证据，其证明内容应以证据的实际记载内容为准，并结合全案作综合认证。本院经审理后认定如下事实：坐落于广东省佛山市顺德区****的六处房产（以下简称涉案房产）的所有权人为原告。2019年9月1日，原告与被告程智聪签订《租赁合同》，约定：原告将涉案房产租赁给被告程智聪使用，租赁期限从2019年9月1日起至2022年8月31日止；租金为27104元/月，物业管理费2328元/月，以上租金和物业管理费不含租赁（房产）税（根据原告开具发票金额的12%计算），被告程智聪应当于每月5日前向原告足额支付当月租金及管理费，并同时按月向原告支付租赁（房产）税；被告程智聪在签订合同之日向原告支付履约保证金54208元，若被告程智聪在本合同期限内无违反本合同的行为，原告将在合同期满终止后15日内不计利息退还给被告程智聪，如被告程智聪在合同期限内违反合同相关规定，原告有权予以没收；如被告程智聪未依本合同约定按时交纳租金、物业管理费等，按实欠费用的总额每天千分之五向原告支付违约金，被告程智聪逾期超过30日不缴交上述费用的，原告有权解除本合同，收回出租房屋，没收履行保证金。合同签订后，被告程智聪向原告支付了履约保证金54208元。原告向被告程智聪交付涉案房产，但被告程智聪从2019年11月份开始没有向原告交纳租金、管理费及税费等费用。庭审中，被告程健聪称从2020年1月份开始已没有在涉案房产经营，但没有与原告办理返还涉案房产的交接手续。至本案2020年7月1日的庭审之时，涉案房产内尚遗留有餐桌椅，被告程健聪当庭表示放弃对该餐桌椅的所有权并确认没有其他物品留存在涉案房产中，被告程智聪确认其没有物品留存在涉案房产中，原告同意按现状于庭审当天接收涉案房产。另查明，被告程智聪、程健聪于2019年9月3日签订《河马自助火锅合股协议》，约定：两人共同投资餐饮网络销售事宜，以现金出资分别占股权5%及95%，按持股比例分享利润、分享风险及亏损，餐饮店地址为涉案房产所在地址。2019年12月1日，两被告签订《河马自助火锅店退股协议》，载明：两被告共同合资在涉案房产经营，被告程智聪于2019年9月份与原告签订租赁合同，由于经营问题，被告程智聪于2019年11月份自愿退出经营，交由被告程健聪负责经营并付清一切费用；2019年11月1日开始，被告程健聪本人自负盈亏，一切费用及责任由其全权负责；由于2019年11月份没有及时更改租赁合同负责人，将租赁合约转给被告程健聪名下，被告程健聪自愿承担原告的租金和所欠一切费用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告程智聪签订的《租赁合同》合法有效，双方均须按照合同条款予以履行。被告程智聪作为承租人，应承担向原告交纳租金及管理费的义务。被告程智聪、程健聪虽抗辩被告程智聪已于2019年11月份退出两人使用涉案房产经营的业务，但因被告程智聪并未与原告变更合同的承租人，故被告程智聪与被告程健聪两人之间的内部协议不能免除被告程智聪作为承租人对原告的义务，故被告程智聪仍须就本案拖欠原告的款项承担清偿责任。被告程健聪称从2020年1月份开始已没有在涉案房产经营，但其并未与原告办理退租手续，且至法庭辩论之日仍留有餐桌椅在租赁物之内，故其主张仅支付2020年1月份之前的费用没有依据，本院不予采纳。被告程智聪、程健聪于本案2020年7月1日庭审之时，明确表示放弃涉案房产中仍留有的物品的所有权或确认没有物品留存于涉案房产内，且原告当庭表示同意按现状接收，故本院确认被告程智聪于2020年7月1日已将涉案房产交还原告，双方的租赁合同关系已告终止。2019年11月至2020年6月份期间的租金为216832元（租金27104元/月×8个月），物业管理费为18624元（物业管理费2328元/月×8个月），合共235456元。因租赁合同约定被告程智聪逾期超过30日不缴纳租金及物业管理费的，原告有权解除合同并收回出租房屋，而被告程智聪从2019年11月开始即欠交租金及物业管理费，原告未及时主张解除合同并收回房屋、未采取适当措施防止损失扩大，对自身损失的扩大存在一定的责任，故本院酌情要求被告程智聪向原告支付租赁关系终止前的租金及物业管理费合共180000元，超出该数额的部分无须再向原告支付。对于房产租赁税费的问题，合同载明税费的金额根据原告开具发票金额的12%计算，而原告在本案中并未提交发票供核实税费的数额，也没提供证据证明该税费已经缴纳；同时，原告收取了被告程智聪交纳的履约保证金54208元，因被告程智聪违约，本院认定原告无须退还该履约保证金，该款项可补偿原告的损失。基于以上考虑，本院认定被告程智聪无须向原告支付房产租赁税款及逾期交纳租金、物业管理费的违约金；因被告程智聪无须承担房产租赁税费，故原告主张的逾期交纳该税费的违约金被告程智聪同样无须承担。两被告合伙共同出资使用涉案房产进行经营。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条的规定：“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行或监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”被告程智聪与原告签订《租赁合同》承租涉案房产，系两被告合伙经营期间共同决定的经营活动，应由全部合伙人即两被告共同承担责任，故被告程健聪应共同与被告程智聪就本案的债务承担清偿责任。综上，本院对原告诉请中合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条的规定，判决如下：一、被告程智聪、程健聪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区乐淘阁房产发展有限公司支付租金及物业管理费合共180000元；二、驳回原告佛山市顺德区乐淘阁房产发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2154.23元（原告已预交），由原告佛山市顺德区乐淘阁房产发展有限公司负担220.23元，被告程智聪、程健聪共同负担1934元（被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳向原告支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杜程蕾二〇二〇年七月二十一日书记员  吕绮程