福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初2240号 原告（反诉被告）：林荣昌，男，1962年11月13日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈志华，福建磊达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王炫文，男，1980年5月11日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：杨佳霖，福建宏恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林国斌，福建宏恩律师事务所律师。 原告（反诉被告）林荣昌与被告（反诉原告）王炫文土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。林荣昌及其委托诉讼代理人陈志华，王炫文及其委托诉讼代理人林国斌、杨佳霖到庭参加诉讼。经协调，各方未能庭外达成调解意见。本案现已审理终结。 林荣昌向本院提出本诉诉讼请求：1、解除林荣昌与王炫文于2015年7月9日签订的《农村土地租赁合同书》；2、王炫文立即支付林荣昌2019年10月1日至合同解除之日的租金（按53000元／年计算）；3、王炫文应立即将讼争土地（含二层房屋1幢、猪舍一座；池塘一口、芒果树4棵、荔枝树3棵、莲雾树1棵、桃树3棵、柚子树6棵、竹子2枞、绿化树6棵，下同）恢复原状（恢复池塘原状；腾空租赁标的物）交还给林荣昌；4、王炫文支付林荣昌合同解除次日至王炫文恢复原状交还讼争土地之日的占有使用费（按53000元／年计算）；5、王炫文支付林荣昌律师费损失6000元；6、王炫文承担本案的案件受理费、公告费等全部诉讼费用。事实和理由：林荣昌、王炫文于2015年7月9日签订《农村土地租赁合同》，约定：林荣昌将位于厦门市集美区××镇××村××区的农地（地上含有：二层房屋1幢、猪舍一座；池塘一口；芒果树4棵、荔枝树3棵、莲雾1棵、桃树3棵、柚子树6棵、竹子2枞、绿化树6棵等）出租给王炫文；租期为2015年10月1日至2035年9月30日；每年租金53000元，每年的10月31日前支付当租赁年度租金；王炫文对现有建筑物进行改建，须征得林荣昌同意。王炫文依约应于2019年10月31日支付当租赁年度租金53000元，但至今分文未付，且王炫文擅自使用废土等堆填鱼池、毁坏苗木。王炫文的行为已构成违约，致使林荣昌合同目的无法实现，且给林荣昌造成律师费损失6000元。为维护林荣昌的合法权益，特诉至法院。 王炫文辩称，一、林荣昌诉请解除合同没有相应法律依据，不应得到支持。首先，根据双方签订的《农村土地租赁合同书》第二条的约定，案涉土地的租赁用途由王炫文自行支配，事实上王炫文租赁土地的实际用途是在原有的荒地上用于露天仓储使用，合同签订后王炫文从未改变使用性质，但由于场地中有无人使用的水塘，严重降低土地使用面积，为恢复使用性质2018年1月王炫文将其填平，时至2019年年底，林荣昌对回填行为一直保持默许态度，从未提出过异议，长达两年的默许行为足以证明林荣昌已经同意王炫文的行为。更何况，场地中的水塘并非租赁合同第10.2条约定的“建筑物”，回填行为不需要经过林荣昌的同意，林荣昌以此诉请解除合同违反了契约精神，亦不存在法律依据，不应得到支持。 其次，林荣昌诉状中所谓的毁坏苗木没有任何证据支持，全系其片面之词，事实上租赁土地上的原树木，王炫文没有进行任何的毁坏，唯独只有因为莫兰地台风将个别树木吹到的情况，该情况可以由法庭组织进行实地勘察，测绘，林荣昌该主张的违约没有任何客观事实依据。 再次，早在2019年1月，林荣昌在未经王炫文同意情况下，以政府要复耕案涉土地为由，将近10亩的土地占为己有，在占有土地上种植农作物并放养家畜并强行停水停电，致使王炫文无法行使租赁土地使用权，王炫文多次沟通无果，只能折抵租金以降低自身经济损失，故其根本不存在违约行为，而系林荣昌先行违反双方合同第六条第六款规定在前：“在本协议有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提前终止协议或部分及全部收回土地的使用权。”，退一步讲，就算政府确实有复耕行为，但复耕不代表系政府征用行为，在政府要求复耕时，我们已经全力配合，在复耕的面积范围内（即2.114亩）平整土地后，王炫文仍然可以继续按原合同第二条约定的由王炫文自行支配使用，并且复耕面积也仅为2.14亩，并不影响王炫文继续使用其他面积内的土地，且在复耕后，王炫文完全可以在复耕范围的基础上进行农业改造，农业种植，自负盈亏，林荣昌根本无权以复耕为由，单方收回和非法占用该部分甚至全部的涉案土地，法律法规也没有禁止农用地的转租行为。 林荣昌该擅自收回租赁土地的行为已经违反案涉合同第9条第一款的规定，王炫文将保留另案追究其违约责任的权利。 二、关于林荣昌诉求讼争土地上的苗木及水塘恢复原状并归还的问题。 依前文所述，林荣昌请求解除租赁合同无法律依据，不应得到支持，在租赁合同存续期间王炫文不负返还义务，其次，讼争土地中的水塘属于承租范围并支付了租金，水塘并非鱼塘，更不是建筑物，王炫文回填行为完全符合租赁用途并经过林荣昌默许，故在租赁合同存续期间不负有恢复原状的义务。 三、原王炫文双方土地租赁合同书中明确载明的面积为12亩，但林荣昌提交的证据显示的面积仅有8.7亩，也就是说，林荣昌从一开始租赁给王炫文的实际面积就远远不足双方合同载明的面积，我方完全系按12亩的价格支付租金，林荣昌一开始的不守诚信行为就已经显而易见。另外，涉及的案涉土地面积和实际承租的面积以及复耕面积之间存在不明确界定，法院应当进行实地勘察，并由专业机构出具勘察报告，以此来证明复耕面积与承租面积是否具有重叠关系等等，在没有完全弄清楚这些问题之前，林荣昌无权单方要求解除合同，更无权单方强行收回案涉土地。 综上所述，由于本案王炫文并未违约，并在产生纠纷时积极与林荣昌协商解决，林荣昌借此想解除合同并强行收回土地，再以更高的价格转租他人，且纵观整个合同履行情况，王炫文从未实施违约行为，多年来租金都是提前付甚至一次性支付后三年的租金，足以见得王炫文的契约精神，再加上王炫文在讼争土地上投入巨大的人力，财力，物力，仅仅因为复耕一小部分就要求王炫文搬离全部，对我方是及其的不公平，因此不应由王炫文承担赔偿损失责任，更不应剥夺王炫文合法有效的承租权，林荣昌主张的律师费损失也没有法律依据不应得到支持。 王炫文向本院提出反诉诉讼请求：1、判令王炫文与林荣昌于2015年7月9日签订的《农村土地租赁合同书》继续履行；2、判令林荣昌将租赁土地区域内私自增设的田垄及农耕种植物清除，恢复原状，停止影响王炫文正常使用租赁土地的行为；3、判令林荣昌赔偿占用租赁土地导致王炫文实际租赁面积减少80％部份的租金暂计人民币56528元(币种下同，以租金3533元/月为基数，占用面积80％，自2019年02月01日计至实际解除占用之日止，暂计至2020年05月30日，小计16个月，为56528元);4、判令林荣昌赔偿占用租赁土地导致王炫文支出的搬迁费人民币29700元;5、判令林荣昌支付王炫文律师费6000元；6、判令林荣昌承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年7月9日，王炫文与林荣昌签订《农村土地租赁合同书》（以下简称“合同”)，约定林荣昌将坐落于厦门市集美区灌口镇东辉村美场社王公片区土地使用权出租给王炫文，约定由王炫文自行支配使用。租赁期限20年，自2015年10月1日至2035年9月30日。按照合同约定，林荣昌保证其对该土地相邻土地行使权力不得妨碍王炫文对租赁土地行使权力;不侵犯王炫文在租赁土地上的任何附着物的所有权，包括占有、使用;在本协议有效期内，不得提前终止协议或部分及全部收回土地使用权。 合同履行期间，王炫文使用优质黄土堆填荒废池塘以堆放货物，此后近2年期间林荣昌从未向王炫文提出反对意见。王炫文堆填池塘后对土地进行了规整压平，使得该片区土地平整通畅，土地使用价值明显上升。 因土地使用价值明显提升，林荣昌一直想方设法刁难王炫文，通过各种形式影响王炫文的实际使用，包括但不限于以复耕为由私自在租赁土地内添置表层土、起垄耕地，占有使用的面积达租赁地的80％，且长达16个月，想要提前解除合同。王炫文要求林荣昌处理该表层土，要求林荣昌归还占有的租赁土地，但林荣昌迟迟不予处理，多次沟通均无结果，因林荣昌占用土地的违约行为在先，王炫文迫于无奈才暂停支付下期租金，且王炫文多次表示只要林荣昌及时处理以上问题，王炫文可以立即支付租金。林荣昌违约在先占用土地、多次不配合沟通甚至拒绝沟通的行为给王炫文造成了巨大的经济损失。 综上，为维护王炫文的合法权益，特诉至法院。 林荣昌辩称，一、第1项反诉诉求不成立。理由：王炫文的违约行为符合解除合同的法定情形，至王炫文收到本诉起诉状时合同已解除。 二、第2、3、4、5项反诉诉求不成立。理由： 1、王炫文所谓的林荣昌私自占用租赁土地的说法不属实。铺设耕作土层、起垄、种植农作物是因王炫文擅自堆平鱼塘作为堆场而被强制进行的复耕行为，而且，该复耕责任本应由王炫文承担，由于王炫文拒绝履行，林荣昌迫于政府的强制力才代为进行。显然，复耕行为是由于王炫文的单方违约造成，与林荣昌无关。即使复耕行为影响王炫文对租赁土地的使用，相应责任、损失均应由王炫文自行承担，而且第二项反诉诉求明显是与复耕要求相悖。 2、即便林荣昌要承担王炫文所谓的租金损失，原告所谓的租金计算依据也是错误的，实际有进行复耕面积是5.59亩，5300元也是整体面积的租金标准，而其它面积含有房屋租金价值应更高，王炫文按5300元乘以复耕面积比例作为计算租金的标准是错误的。 3、王炫文所谓搬迁费不存在，即便存在该搬迁费，也与复耕行为无关。 三、王炫文所谓“优质黄土”、“荒废鱼池”、“从未提出反对意见”、“土地使用价值明显提升”、“因土使用价值明显……私自……提前解除合同”的说法与事实不符，事实上，王炫文堆平鱼池是使用的是建筑渣土，也正是由于堆平鱼池、堆放货物行为被强制复耕，不存在所谓的升值。王炫文所谓“多次沟通”、“因被反诉人占用土地的违约行为在先……暂停支付下期租金，多次表示”与事实不符，事实上，王炫文明知需要复耕、林荣昌代为履行复耕的事实，在复耕后至林荣昌于2019年10月份向通知要按期缴纳租金前从未提出异议，显然，王炫文的说法仅是其作为拒付租金的借口。 综上，王炫文的全部反诉诉求均无事实及法律依据，请求贵院驳回王炫文的全部反诉诉求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中当事人无争议的事实为： 2015年7月9日，甲方（出租方）林荣昌与乙方（承租方）王炫文签订一份《农村土地租赁合同书》（以下简称讼争合同），约定：1.土地使用权及租赁范围：（1）甲方依据本合同出租给乙方土地的地名叫：王公片区土地，面积：约12亩（以下称“案涉地块”），对该租赁土地的详细描绘如附图所示；（2）甲方保证已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利；（3）甲方根据本合同出租土地使用权，土地所有权属于国家。2.租赁用途：由乙方自行支配使用。3.租赁期限：2015年10月1日起至2035年9月30日止，共20年。4.租金及支付方法：该土地承租金为每年53000元，每年10月31日前，乙方向甲方全额缴纳本年度的承租金。5.甲方的权利和义务：（1）甲方有权按本合同的约定向乙方收取相关的租金；（2）甲方需根据本合同的约定，及时完整的向乙方提供租赁土地之土地使用权；（3）甲方应支持乙方在承租土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物；（4）甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权，包括占有、使用、处分及收益的权利和利益。6.乙方的权利和义务：（1）乙方有权按本合同的约定要求甲方完整的向乙方提供租赁土地之土地使用权；（2）乙方有权要求甲方协助办理相关手续；（3）乙方有义务按本合同约定的时间、方式及金额向甲方支付租金。7.已有苗木：芒果树四棵，荔枝树三棵，莲雾一棵，桃树两棵，柚子树六棵，竹子两从，绿化树六棵。8.合同所附照片显示，租赁土地已有二层房屋一幢，猪舍一座，池塘一口。讼争合同还约定了其他事项。 讼争合同签订后，王炫文已支付租金至2019年9月30日。案涉地块上的鱼塘已被王炫文回填。王炫文陈述称租赁案涉地块系用于做露天仓储使用，王炫文有在案涉地块堆放集装箱和铁架，但城管到现场执法，王炫文已将集装箱及铁架搬离案涉地块。 因王炫文对案涉地块的鱼塘进行回填，2019年，政府相关部门要求进行复耕。林荣昌对案涉地块进行了复耕。《灌口镇“大棚房”问题违法违规项目清单汇总表（另案查处-119）》载明：灌口镇东辉村美场社4号东西侧，违法占地面积8.7，实地为临时堆场，不属于“大棚房”问题；最新的整改进展情况：已拆除、已复耕。 2020年5月25日，厦门市集美区灌口镇东辉村村民委员会出具一份证明，载明：兹有我村村民林荣昌，其位于厦门市集美区××镇××村××号东西侧因将鱼池平整作为堆场，属于2019年1月份复耕片区。 上述事实有相应证据以及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、讼争合同是否有效。 原被告双方均认为讼争合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。 本院认为，案涉地块的用途系耕地，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”关于该争议焦点的核心问题，系林荣昌与王炫文在签订讼争合同时，是否达成改变土地用途的合意。首先，根据讼争合同约定，并未明确约定案涉地块的租赁用途，而是约定王炫文可以自行支配使用案涉地块，且林荣昌还应支持王炫文在案涉地块上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物。其次，王炫文自认，其租赁案涉地块的用途系用于露天仓储，实质性改变了土地用途。第三，在案涉地块因违法违规被查处之前，林荣昌均未对王炫文对案涉地块回填、做堆场的行为提出异议。综上，可以认定双方在签订讼争合同时，对案涉地块的租赁用途已达成合意，用于露天仓储，改变了土地用途，且因违法违规被查处。讼争合同因违反法律强制性规定，应认定为无效。 二、林荣昌与王炫文的各项诉求是否有事实及法律依据。 关于林荣昌的诉求问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，讼争合同无效，故林荣昌要求解除讼争合同的诉求不予支持。其次，双方签订讼争合同时，确认已有的财产为：已有苗木：芒果树四棵，荔枝树三棵，莲雾一棵，桃树两棵，柚子树六棵，竹子两从，绿化树六棵。已有二层房屋一幢，猪舍一座，池塘一口。故王炫文应按原状归还案涉地块。第三，因案涉地块仍由王炫文占用，王炫文的占用已没有合同依据，双方确认案涉地块租金支付至2019年9月30日，故王炫文应从2019年10月1日起，支付至实际返还案涉地块之日止占有使用费，占有使用费可以参照讼争合同约定的标准计算。第四，关于律师费问题，林荣昌的该项诉求没有依据，依法不予支持。 关于王炫文的诉求问题。首先，讼争合同系无效合同，故王炫文要求继续履行讼争合同的诉求不予支持。其次，因案涉地块系因王炫文改变土地用途，违法违规被查处而复耕，故王炫文要求林荣昌清除案涉地块复耕的植物，恢复原状的诉求没有事实及法律依据，不予支持。第三，关于王炫文要求林荣昌赔偿占用租赁土地导致其实际使用面积减少80%部分的租金损失以及搬迁费用，本院认为，租赁土地使用面积减少的以及需要搬迁原因在于王炫文改变土地用途导致被复耕，其存在过错，故对于王炫文的该诉求不予支持。第四，关于律师费问题，王炫文的该项诉求没有依据，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国》合同法第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王炫文应于本判决生效之日起十日内按《农村土地租赁合同书》签订时的原状返还厦门市集美区灌口镇东辉村美场社王公片区； 二、王炫文应从2019年10月1日起，按每年53000元的标准向林荣昌支付至实际返还前述地块之日止的占用使用费； 三、驳回林荣昌的其他诉讼请求； 四、驳回王炫文的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费557元，减半收取279元，由林荣昌负担55元，王炫文负担224元。反诉受理费2106元，减半收取1053元，由王炫文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 梁毅挺 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 马标志 书 记 员 苏凤惠 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国土地管理法》 第四国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。