山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终821号 上诉人（原审被告）：马建平，男，1963年3月10日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：马晓明，临沂兰山天威法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：李凤琴，女，1965年10月6日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：杨震，山东上和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高雷，男，1981年12月21日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 被上诉人（原审原告）：王淼（高雷之妻）,女，1986年8月21日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 二被上诉人委托诉讼代理人：李帮明，山东合清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区经七路**。 法定代表人：郭小霞，总经理。 委托诉讼代理人：聂逢学，山东衡正源律师事务所律师。 上诉人李凤琴、马建平因与被上诉人高雷、王森、中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城公司山东省分公司）执行异议之诉纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区法院(2019)鲁1302民初7217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李凤琴、马建平上诉请求：1.请求依法将本案发回重审，或者在查明事实后依法改判。2.一、二审诉讼费由高雷、王森、长城公司山东省分公司承担。事实和理由：2016年8月9日高雷与李凤琴签订了房屋买卖合同，李凤琴将涉案房屋以总价款100万元售于高磊，房屋买卖全部过程由李凤琴一人操持，马建平对房屋买卖事宜并不知情。李凤琴的行为侵害了夫妻共同财产权。因此涉案的房屋买卖合同应依法确认无效，请求二审法院对本案依法改判。 高雷、王森辩称，李凤琴、马建平的上诉请求明显不能成立。李凤琴、马建平在上诉状陈述的马建平对涉案房屋的买卖事宜不知情的观点与事实严重不符。具体理由如下：1.案涉的《房屋买卖合同》合同签订一方马建平的签字虽然由其配偶李凤琴代为签字，但是马建平对于案涉房屋买卖的相关事宜完全知情同意并实际现场参与了案涉房屋中电力过户的签字确认手续。相关事实由我在一审中递交的电力过户协议予以证实。2.双方在磋商合意购房过程中，李凤琴、马建平曾经当着我的面打电话询问马建平买卖房屋事宜，在马建平同意后，我与李凤琴签订了房屋买卖合同书，此事实在一审中李凤琴也承认。3.李凤琴与马建平是夫妻关系。且在案涉房屋买卖过程中，马建平一直在临沂工作，从常理来说，夫妻一方处分的是不动产，属于夫妻共同重大财产，会第一时间与另一方沟通，同时我在2016年8月22日对案涉房屋进行了装修并居住至今。作为案涉房屋的共有权人，马建平不可能不知情，且我在提出执行异议及一审诉讼过程中，马建平均未出庭。在我居住房屋过程中马建平从未提出异议。4.李凤琴、马建平之所以提起上诉，皆因案涉房产自签订买卖合同后，房价大幅增长，企图通过确认合同无效获得不当利益。对此，请求针对此严重不诚信行为，及时予以公正裁决，维护我的合法权益。 长城公司山东省分公司辩称，同意李凤琴、马建平的上诉请求及事实理由。本案中的高雷和王淼并没有支付全款，因此根据法律规定不能够排除我们申请的查封。 高雷、王森向一审法院起诉请求：1.请求法院判决不得执行我方购买的位于临沂市兰山区××花园小区××号楼××单元××室房产，并解除对上述房产的查封（房产价值100万元）；2、诉讼费由李凤琴、马建平、长城公司山东省分公司负担。事实和理由：1.涉案房产系我方购买，为我方的合法财产。2016年8月9日，高雷与马建平、李凤琴签订了《房屋买卖合同》，约定马建平、李凤琴将涉案房屋及储藏室5Ａ05、车位5号楼253号转卖给高雷，转让总价款100万元，其中首付款为90万元，余款10万元待涉案房产过户登记到我方名下后支付。合同签订后，我方分别于2016年8月9日、8月13日通过高雷的母亲王卫华向李凤琴的指定银行账户转账50万元、40万元，完全按照合同约定履行了付款义务。李凤琴、马建平向我方交付了涉案房屋，并将涉案房屋的物业业主、水电等更名为高雷。我方于2016年8月22日对该房屋进行装修后居住至今，至此，我方已经履行完毕合同约定的付款义务，上述《房屋买卖合同》成立、生效并实际履行，我方实际占有使用了涉案房产，故涉案房产系我方的合法财产。2.兰山区人民法院查封涉案房产侵犯了我方的合法权益，应依法解除查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持:（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（4）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据以上法律规定，具体到本案中，我方与马建平、李凤琴签订买卖合同以及实际占有涉案房屋均在法院执行查封之前，且我方已按照合同约定支付了全部价款，同时涉案房产所在小区及涉案房屋至今暂时无法办理产权登记，我方亦不存在任何过错。因此我方认为，法院查封错误且侵害了我方的权益。综上所述，为维护我方的合法权益，特依法向法院提出诉讼，请法院依法审查，依法裁决并支持我方的诉求。 一审法院认定事实：2016年8月9日，高雷与马建平（由李凤琴代笔）签订了《房屋买卖合同》，约定：1.甲方（马建平）将坐落在临沂市兰山区南坊新区红盾小区5号楼东单元1201室房产、储藏室5A05、车位5号楼253号房产转卖给乙方（高雷）。2.双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹佰万元整。3.乙方在签订本合同时，支付定金伍拾万元，小写500000元。4.乙方支付首付款玖拾万元整（其中含定金伍拾万元）后，甲方积极配合乙方办理有关房产更名过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。5.甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，无任何担保、抵押、房产瑕疵，无原单位集资购房时拖欠等费用。6.本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。2016年8月9日，高雷通过其母亲王卫华向李凤琴指定银行账户转账500000元，2016年8月13日，高雷通过其母亲王卫华向李凤琴指定银行账户转账400000元，履行了合同中的付款义务。后李凤琴、马建平亦将涉案房屋交付给高雷使用。 2016年8月27日，马建平与高雷到国网山东省电力公司临沂供电公司及其他相关部门将涉案房产电力登记户主更名为高雷。因用电户主登记在马建平名下，而房屋买卖合同系李凤琴代签，应供电公司的要求，同日，马建平又与高雷签订了《房屋买卖合同》一份，并将该买卖合同留存于电力公司。 2016年8月份，高雷、王淼对涉案房屋进行了装修，后置办家具家电入住至今，期间由高雷、王森交纳物业费、水电费、停车管理费、垃圾处理费等各项费用。红盾花园物业服务部出具证明一份，内容为：我公司管理服务的北城新区红盾花园小区所有业主不动产证一直在办理当中，5号楼1单元1201室房屋系高雷于2016年8月9日从原房主马建平手中购得，并在我处办理更名备案。 2017年8月14日，长城公司山东省分公司与李凤琴、马建平等人因金融借款合同纠纷案起诉至临沂市兰山区人民法院，临沂市兰山区人民法院于2018年12月10日作出（2017）鲁1302民初12051号民事判决：“一、临沂华宇商贸有限公司于本判决生效后十日内偿还长城公司山东省分公司借款本金3970470.3元，并支付利息（截至2017年9月20日，利息67614.96元；自2017年9月21日起至实际给付之日止，按《流动资金借款合同》约定的标准执行）；二、李凤琴、马建平、临沂市久龙贸易有限公司、鲁占伟、李宝平、临沂市正元超市连锁有限公司、黄盖、王攀攀对本判决第一项所确定的给付义务和案件受理费、财产保全费的负担承担连带清偿责任；三、李凤琴、马建平、临沂市久龙贸易有限公司、鲁占伟、李宝平、临沂市正元超市连锁有限公司、黄盖、王攀攀承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告临沂华宇商贸有限公司追偿的权利。案件受理费38564元，财产保全费5000元，共计43564元，由临沂华宇商贸有限公司负担。”在案件审理过程中，应申请人兴业银行股份有限公司临沂分行的申请，临沂市兰山区人民法院于2017年8月14日作出（2017）鲁1302民初12051号民事裁定书，查封了马建平名下的临沂市兰山区北城新区红盾花园5号楼1-1201室，查封期限三年，自2017年8月18日至2020年8月17日，并向临沂市房产交易管理中心送达了协助执行通知书、执行裁定书。2017年12月25日，案外人兴业银行股份有限公司济南分行与长城公司山东省分公司签订《债权转让协议》，将案涉债权转让给长城公司山东省分公司。兴业银行股份有限公司济南分行系兴业银行股份有限公司在山东省设立的省级分行，其在临沂市××级分行兴业银行山东临沂分行。 2019年2月3日，高雷、王淼作为案外人向临沂市兰山区人民法院提出书面异议后，本案遂暂缓执行。临沂市兰山区人民法院于2019年4月15日作出（2019）鲁1302执异136号执行裁定书，驳回了异议人高雷、王淼的异议请求。高雷、王森不服该裁定，在法定期限内提起诉讼。 一审法院另查明，高雷与王淼系夫妻关系，二人于2016年8月9日登记结婚。 一审法院认为，本案争议焦点是：高雷、王森对涉案房屋是否享有足以排除对其强制执行民事权益的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。高雷分别与李凤琴、马建平签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应严格履行己方义务。高雷分别于2016年8月9日、8月13日向李凤琴指定的账户转账共计900000元，已经履行了合同义务，后李凤琴、马建平协助高雷、王森变更相应的水电、物业登记，该涉案房屋的各种费用缴纳的户主均系高雷。马建平的代理人当庭陈述临沂市兰山区人民法院依法调取的《房屋买卖合同》复印件及电力用户更名办理单上的签名系伪造，并向临沂市兰山区人民法院提出笔迹及指纹鉴定申请，但其未在本院指定的期间内缴纳鉴定费，也未配合本院技术室进行鉴定取样，致使无法鉴定，视为其自愿放弃鉴定的权利，对该合同上的签名及捺印本院推定为马建平本人所为。据此，马建平对涉案房产的买卖合同是知情并同意的。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，高雷与李凤琴、马建平签订的《房屋买卖合同》及高雷、王森提供的装修合同、电力用户过户证明、物业证明、物业费单据、水电费单据、天然气费单据等，可以证实高雷、王淼对涉案房产已经实际占有、使用并支付合同约定的全部到期价款，虽未取得涉案房产的不动产权证书，但非因高雷、王森自身原因未办理过户登记。故参照上述司法解释的规定，应认定高雷、王淼对涉案房产享有所有权，其实体权益足以排除强制执行。综上所述，对于高雷、王淼请求对位于临沂市兰山区××花园小区××号楼××单元××室房产停止执行，依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止长城公司山东省分公司对位于临沂市兰山区××花园小区××号楼××单元××室房产的强制执行。案件受理费13800元，由长城公司山东省分公司负担。 本院二审期间，马建平围绕上诉请求依法提交了集资建房收据三份，用以证明：1.该建房集资属于马建平个人行为，因为是单位集资建房，只有马建平能够进行交款。2.该房是福利房，只能居住，根据规定无权进行出卖。3.李凤琴在马建平不知情的情况下将该房卖出，根据法律规定，他人无权处理其对房屋的买卖。4.高雷、王淼应对该房买卖合同进行详细的调查，在没有委托书等情况下将该房进行买入，其合同是由李凤琴代签，根据法律规定该买卖合同视为无效。 李凤琴、高雷、王森、长城公司山东省分公司没有提交新证据，本院组织当事人进行了证据质证。 高雷、王淼的质证意见为：对收据的真实性没有异议，对关联性有异议。1.该两份收据只是证明了马建平交付的集资款，也间接证明了马建平对涉案房屋有合法的处分权。2.虽然涉案房屋属于集资房，但是马建平后又将房屋处分给高雷，王淼，并签订了书面的买卖合同，且涉案的买卖合同中出卖人一方是由李凤琴代为签字，同时李凤琴在签订此买卖合同时，马建平及李凤琴存在婚姻关系。对于涉案的房屋买卖合同，并没有违反法律的禁止性规定，应当认定房屋买卖合同有效。3.马建平在上诉的事实与理由中声称对涉案房屋的买卖并不知情的理由显不成立，在涉案房屋买卖合同签订后，马建平与高雷对于电力过户手续是双方亲自到场办理过户，且根据电力过户手续的相关规定，房屋买卖双方需持有身份证件，房屋买卖合同书，同时必须本人到场现场确认签字。对于签字，马建平在一审中递交了鉴定申请后又主动放弃，由此可以推断电力过户手续房屋买卖出卖方的手续系马建平本人签字。4.马建平与李凤琴在出卖涉案房屋时存在婚姻关系，且经马建平授权同意由李凤琴代为签字。 长城公司山东省分公司的质证意见为：对证据的真实性没有异议，我公司认可房屋属于马建平所有。 对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：马建平提交的证据仅能证实案涉房屋的建房集资款是以马建平的名义交付，因该房屋所有权的取得时间在李凤琴、马建平夫妻关系存续期间，李凤琴、马建平对该房屋享有所有权。李凤琴、马建平没有证据证实案涉房屋不能进行交易，本院对马建平提交的证据所要证明的目的不予采信。 马建平在一审时对高雷、王森提交的电力用户更名办理单中的签名提出异议，主张不是其本人所签。本院二审期间，马建平认可电力用户更名办理单中的签名系其本人所签。马建平系在电力用户更名办理单中“原户”处签名，高雷系在电力用户更名办理单中“新户”处签名，基于电力用户更名前李凤琴已以马建平的名义与高雷签订房屋买卖合同的事实，能够推断出马建平知晓并同意将房屋出卖给高雷这一事实。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院围绕李凤琴、马建平的上诉请求进行审理。 李凤琴以马建平的名义与高雷签订房屋买卖合同后，马建平在电力用户更名时在在电力用户更名办理单中“原户”处签名，马建平没有相反的证据证实其在电力用户更名办理单中签名系配合高雷用于本案房屋买卖之外的其他用途，因此本院对一审法院认定的李凤琴、马建平将案涉房屋出卖给高雷、王森的事实予以确认。高雷、王森已经按照房屋买卖合同的约定支付了相应价款，涉案房产尚未办理产权登记，不能进行产权的变更登记，高雷、王森提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院判决停止对案涉房产的强制执行正确。李凤琴、马建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人李凤琴、马建平负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年七月十七日 书记员  徐晓凤