山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0902民初3556号 原告（申请执行人）：周庆铎，男，1944年10月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：连甲重,山东公允律师事务所律师。 被告（案外人）：李鲁霞，女，1981年5月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：艾勇，山东岱松律师事务所律师。 被告（被执行人）：泰安市泰山置业有限公司，住所地山东省泰安市泰山区天烛峰路南首路**商业楼**。 法定代表人：张宪超，总经理。 委托诉讼代理人：鲁洁，女，系该单位副经理。 被告（被执行人）：徐国华，男，1959年7月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 原告周庆铎与被告李鲁霞、泰安市泰山置业有限公司（以下简称泰山置业）、徐国华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告周庆铎的委托诉讼代理人连甲重，被告李鲁霞及其委托诉讼代理人艾勇，被告泰山置业的委托诉讼代理人鲁洁到庭参加诉讼。被告徐国华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周庆铎向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销泰山区人民法院作出的(2019)鲁0902执异93号执行裁定书；2、继续执行泰安市泰山置业有限公司名下的位于泰安市房屋；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案执行依据是(2018)鲁09民终1591号民事判决书，该涉案房产属于被执行人泰山置业所有，原告为追回泰山置业所欠债务，2016年3月7日向泰山区人民法院申请财产保全查封了涉案房产，该判决生效后，泰山置业拒不履行判决确认的还款义务，原告申请法院强制执行，在法院依法执行过程中，被告李鲁霞提出执行异议称该房屋已经私下转让，但被告李鲁霞提交的证据不足以证实其缴纳了涉案房屋购房款并完成合法转让的事实，我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。被告李鲁霞与被执行人泰山置业签订房屋买卖合同后，并未办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为被执行人泰山置业所有。被告李鲁霞的执行异议不能成立，法院认定中止执行损害了原告的合法权益，现具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李鲁霞辩称，泰山置业开发的“城中城”项目一期是一个手续齐全、合法的商品房建设项目。被告在2014年8月24日与泰山置业签订了房屋销售合同，该合同合法有效，并且全额支付了购房款，在2015年3月26日签了交房验收交接表，同日缴纳了物业费、装修费、地、地暖开户费修资金、天然气开户费，被告已经领取了该房屋的钥匙，并且已经实际占有该房屋。因泰山置业原因一直未能办理过户，责任不在被告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非应买受人自身原因未办理过户登记。”现原告申请对涉案房产进行执行，作为买受人的李鲁霞符合上述条件，其权利能够排除原告的执行。请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告泰山置业辩称，李鲁霞于2014年8月24日与我公司签订房屋销售合同，房款分两次付清，合同真实有效，并已办理交房手续，房屋未进行备案登记非李鲁霞原因，是公司原因造成，我们认为应驳回原告的诉讼请求。 被告徐国华未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告周庆铎诉被告徐国华、泰安市泰山置业有限公司、泰山置业有限公司、张永、程静、段文卫民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，本院于2016年3月3日以（2016）鲁0902民初716-1号民事裁定书保全查封了泰山置业位于泰安市泰山区房产，查封到期前，法院又进行了续查封。后本院做出（2016）鲁0902民初716号民事判决，判令被告徐国华偿还原告周庆铎借款8200000元及利息。周庆铎、徐国华对该判决不服，向泰安市中级人民法院提出上诉，泰安市中级人民法院做出（2018）鲁09民终1591号民事判决，撤销泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初716号民事判决；判令泰山置业、徐国华偿还周庆铎借款760万元及利息；徐国华偿还周庆铎借款60万元及利息。在该案立案执行后，本院拟对该房产进行处置时，案外人李鲁霞向本院提出执行异议，本院做出（2019）鲁0902执异93号执行裁定书，裁定中止对泰安市泰山区房产的执行。原告周庆铎对该裁定不服，故向本院提出本案诉讼。 另查明，2014年8月24日，被告李鲁霞（乙方）与被告泰山置业（甲方）签订房屋销售合同，约定李鲁霞认购“城中城”一期11号楼4单元302室，住房面积98.47平方米，单价3650元/平方米，住房款为359415.50元，签订本合同时需缴纳至95%，乙方已缴纳341444元，剩余房款及暖气、有线电视、天然气、网线、电话开通等所有费用在交钥匙时由乙方据实交纳并办理网签。乙方储藏室面积为15.32平方米，单价1100元/平方米，计款16852元，签订本合同时交清。以上两项款项乙方需在签订本协议时一次性付清，本协议才会生效。交付期限：甲方计划在2015年6月28日前将验收合格并符合协议约定的房屋交付乙方。甲方应当在本项目整体交付使用360日内，将房产证办理完毕。 关于房款的交付情况，2011年1月18日被告李鲁霞两次以现金方式将购房款存入泰山置业指定账户282625元，2014年8月16日团购人员进行抓阄分房，李鲁霞取得涉案房产。2014年8月22日，李鲁霞向泰山置业交付房款75671元，房款共计交纳358296元。泰安冠邑泰山陵墓公园有限公司出具证明，证明该单位集体团购泰山置业城中城一期132套房产，被告李鲁霞参与团购并交纳购房款。2015年3月26日，泰山置业将涉案房产交付给李鲁霞。 又查明，泰安市泰山区房产仍登记在泰山置业名下，权利证号77740862-X。被告泰山置业称未办理房屋所有权证的原因是，因办理房产证需要大量的备案资金，公司资金紧张，没有交备案资金，所以也没有通知团购人员办理房屋所有权证，目前整个小区均未办理房屋所有权证。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，应审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，具体到本案，即审查本案被告李鲁霞是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2011年被告李鲁霞参与单位团购住房时先行支付部分购房款，2014年8月24日与泰山置业签订合法有效的书面房屋销售合同后，支付全部购房款，2015年3月被告泰山置业将涉案房产交付被告李鲁霞。上述时间均早于原告周庆铎申请对涉案房产的查封时间。对于未办理过户登记是因被告泰山置业未能按照相关规定履行房屋所有权证办理程序造成，而非因买受人李鲁霞自身原因，因此，被告李鲁霞提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除本案执行，原告要求继续执行涉案房产的主张本院不予支持。 对原告要求撤销(2019)鲁0902执异93号执行裁定书的请求不属于执行异议案件的受理范围，对该请求本院不予处理。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，缺席判决如下： 驳回原告周庆铎的诉讼请求。 案件受理费11800元，由原告周庆铎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  张宗婷 人民陪审员  张兰英 人民陪审员  李 奇 二〇二〇年七月六日 书 记 员  李 晨