湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6221号上诉人（原审原告）：胡军，男，汉族，1978年8月20日出生，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李伊苓，湖北正信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙阑，湖北正信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉奥山东高置业有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区高新大道**十五冶办公楼**1301。法定代表人：杨琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉壹家壹网络科技有限公司，住所，住所地武汉市黄陂区武湖农场汉口北大道**中国家俱CBD家居饰品城**楼栋**单元****div>法定代表人：杨智超，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨慧玲，湖北今天律师事务所律师。上诉人胡军因与被上诉人武汉奥山东高置业有限公司（以下简称奥山置业公司）、武汉壹家壹网络科技有限公司（以下简称壹家壹公司）服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初5923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡军上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持胡军的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由奥山置业公司、壹家壹公司承担。事实与理由：一、一审法院忽视交易背景及上诉人愿意支付团购费的条件，上诉人愿意支付团购定金的条件是能带来优惠，即上诉人的购房总成本应当低于同期其他未支付团购定金业主的购房成本，但被上诉人所谓的优惠事实上并不存在，其他购房人在不需要支付团购定金的情况下，也能以同样甚至更低的价格购买楼层更优的房屋，上诉人购房成本较其他未支付团购定金的业主多35万元。被上诉人的行为是以虚假折扣为噱头，实行欺诈销售，上诉人支付35万元的行为非真实意思表示。二、一审法院认为“不能认定案外人王莹或胡文德并未参加其他类似的相应活动并支付相关费用”及“影响房屋价格的因素较多，不同的购房渠道所产生的不同价格亦属于市场行为”认定事实错误，且适用法律错误，举证责任分配不当。上诉人提交了王莹的购房合同，被上诉人也认可未向王莹收取除购房款外的其他费用，胡文德在公证处作出《业主情况说明》，表明其未支付购房款外的费用，因此，应认定王莹和胡文德未支付其他费用。上诉人提交的其他业主的购房价与上诉人的购房合同价是相当的，购房也发生在同一时期，不存在任何其他因素。三、一审法院认定“壹家壹公司作为奥山置业公司的营销代理商，依据双方签订的渠道营销合同，以约定的保底单价为依据对奥山光谷世纪城项目的房屋进行营销并收取服务费，是其为履行销售服务义务所实施的营销手段，不违反法律禁止性规定”系适用法律错误，片面理解契约自由，忽略了契约公平正义和诚实信用原则的适用。被上诉人以所谓团购优惠的方式收取合同外价款不仅违反法律规定，更扰乱了房地产市场秩序，违背社会公共利益，侵害国家税收利益。四、一审法院在认定事实方面存在诸多错误和遗漏。涉案房屋的置业顾问在房屋销售及团购定金收取过程中从未表明自己是壹家壹公司的员工，被上诉人提交的证据显示奥山置业公司明知壹家壹公司以其名义收取团购服务费。奥山置业公司明知壹家壹公司不具备房地产经纪资质，委托其代为销售房屋的真实目的存疑。奥山置业公司辩称，奥山置业公司并未收取胡军任何团购费，奥山置业公司是根据双方的商品房买卖合同收取费用，没有收取其他任何费用。奥山置业公司与胡军签订合同约定的价款与其他人约定的价款无关联性。胡军的上诉请求及理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。壹家壹公司辩称，壹家壹公司是奥山置业公司的渠道营销商，双方在合同中载明了优惠，胡军享受了优惠。胡军有辨别能力，合同约定了双方的权利和义务。故请求驳回上诉，维持原判。胡军在一审法院起诉请求：1．奥山置业公司向胡军返还服务费（团购定金）350000元，并以350000元为基数，按24%的年利率标准向胡军支付利息（自2017年12月9日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年7月24日为136150元）；2．壹家壹公司对第1项诉讼请求承担连带责任；3．撤销胡军与壹家壹公司签订的《武汉晚报超级团购服务协议书》；4．本案诉讼费用由奥山置业公司、壹家壹公司承担。一审法院认定事实：奥山置业公司系奥山创意街区项目1号地块（奥山光谷世纪城1#写字楼）的开发商，壹家壹公司系其营销代理商，奥山置业公司将部分楼层的房屋交由壹家壹公司为其分销，双方于2017年10月签订了奥山光谷世纪城1#写字楼渠道营销合同，约定壹家壹公司为奥山置业公司的奥山光谷世纪城1#写字楼提供营销代理服务，合作期限为2017年10月23日至2018年8月22日；奥山置业公司确定写字楼的销售保底价格（详见附件一），壹家壹公司不得以低于奥山置业公司确定的保底单价对外销售，壹家壹公司对外销售价格需提前与奥山置业公司达成一致，经过奥山置业公司书面许可后方可对外销售，其中奥山置业公司按本合同附件一的保底价格收取保底房价款，其余溢价部分壹家壹公司自行收取；合同期内壹家壹公司按照成交房源实际销售价格超出奥山置业公司确定的保底价的溢价部分收取渠道服务费用，客户成功签约后由壹家壹公司向客户提供正规合法的发票后自行向购房客户收取相应的渠道服务费，奥山置业公司无需另行支付，成交客户清单需每天向奥山置业公司销售秘书进行更新确认；除合同约定的渠道服务费外，壹家壹公司不得向购房客户收取任何其他费用，不得私自收取客户的购房款或定金，如违反此规定则按照本合同第八条的约定处理，同时奥山置业公司有权单方解除合同；合同第八条为违约责任及合同中终止约定条款。合同附件一为1号写字楼保底价格表，载明708号房保底单价为12096元，总价为1638766元。渠道营销合同签订后，壹家壹公司即开展了团购营销活动，在武汉晚报等媒体进行宣传，并在奥山置业公司的售楼部现场进行展示营销。2017年11月，胡军在奥山置业公司售楼部参加了营销活动，壹家壹公司工作人员向其告知了以350000元抵500000元的购房优惠活动。胡军即与壹家壹公司在售楼部签订武汉晚报超级团购服务协议，约定壹家壹公司就奥山光谷世纪城项目组织超级团购活动，胡军拟购买奥山光谷世纪城项目，壹家壹公司可为胡军提供看房服务并组织团购，获取优惠；胡军向壹家壹公司支付350000元服务费，可享有购买奥山光谷世纪城项目一套写字楼500000元的购房优惠，胡军支付费用，壹家壹公司应出具收款凭证；胡军与奥山置业公司签订商品房买卖合同前应向开发商提交收款凭证原件，开发商凭收款凭证原件在认购书确定的房价款基础上为胡军购买一套写字楼提供500000元的购房优惠；开发商为胡军购房提供500000元购房优惠，与胡军签订武汉市商品房买卖合同的，本协议即终止。2017年11月21日、28日，胡军向壹家壹公司支付350000元，壹家壹公司于2017年12月9日向其开具了收据，载明收款事由为武汉晚报团购定金。2017年11月21日，胡军与奥山置业公司签订了奥山光谷世纪城写字楼认购协议，约定胡军所选商品房位于奥山光谷世纪城，房号为1栋7层8号，建筑面积135.48平方米，原定单价17131元/平方米，原定总房款2320851元，折后单价为12096元/平方米，折后总房款1638766元。其后，胡军与奥山置业公司按照认购协议书约定的折后单价签订了商品房买卖合同，双方履行了该合同，奥山置业公司于2018年11月1日交付房屋。一审诉讼中，胡军提供案外人王莹与奥山置业公司签订的房屋买卖合同、公证书，用以证明未支付团购定金的客户也以同样的价格购房，奥山置业公司未给予胡军任何优惠，以虚构的优惠活动向胡军多收取350000元。房屋买卖合同载明王莹所购房屋位于奥山创意街区项目1号地块10层7号房，建筑面积136.81平方米，单价12698.92元。湖北省武汉市长江公证处公证书对案外人胡文德出具的业主情况说明进行了公证，情况说明载明胡文德、程川丽夫妻在高××大道以南、神墩一路××、松涛路以东××地××房购置写字楼一套，合同建筑面积135.48平方米，单价12545.25元/平方米，没有缴纳购房款之外的其他费用。一审法院认为，壹家壹公司作为奥山置业公司的营销代理商，依据双方签订的渠道营销合同，以约定的保底单价为依据对奥山光谷世纪城项目的房屋进行营销并收取服务费，是其为履行销售服务义务所实施的营销手段，不违反法律禁止性规定。本案中，胡军参加了壹家壹公司的团购营销活动，于2017年11月与壹家壹公司签订了武汉晚报超级团购服务协议，与奥山置业公司签订了认购协议，并依约向壹家壹公司支付350000元。对于该350000元性质的认定，虽然壹家壹公司出具的收据载明为团购定金，但从武汉晚报超级团购服务协议的约定内容来看，该款项应当认定为协议项下的服务费。胡军主张壹家壹公司违反《商品房销售管理办法》第二十八条的规定违法收费，但依据该条款的规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时可收取佣金，而壹家壹公司收取的服务费显然属于佣金性质，故胡军的上述主张不能成立。对于壹家壹公司是否向胡军提供虚假折扣的问题，从胡军签订两份协议并支付服务费的行为可以说明，其对所涉房屋折扣前的单价及参加活动后的单价、对参加营销活动后所享受的房屋价款是否符合当时的市场行情均有着明确的认知，而胡军主张其他购房者未缴纳服务费也以相同价格购买了房屋，但其提供的房屋买卖合同及公证书均不能认定案外人王莹或胡文德并未参加其他类似的营销活动并支付相关费用，并且，影响房屋价格的因素较多，不同的购房渠道所产生的不同价格亦属于市场行为，胡军不能以他人所购房屋的价格推断壹家壹公司提供了虚假折扣、营销行为具有欺诈性，因此，本案武汉晚报超级团购协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的应当予以撤销的情形，胡军请求撤销该协议无事实及法律依据，不予支持，其据此要求退还服务费亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回胡军的诉讼请求。案件受理费8592元，适用简易程序减半收取4296元，由胡军负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。奥山置业公司、壹家壹公司对一审查明的事实不持异议，胡军除认为系奥山置业公司工作人员告知其购房优惠活动及由奥山置业公司实际收取团购定金外，其他事实均无异议。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，胡军与奥山置业公司签订的《奥山光谷世纪城写字楼认购协议书》，以及与壹家壹公司签订的《武汉晚报超级团购服务协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按协议约定履行。根据《中华人民共和国民法总则》第十七条“十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人”和第十八条第一款“成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为”的规定，胡军作为完全民事行为能力人，完全有能力在签订《奥山光谷世纪城写字楼认购协议书》、《武汉晚报超级团购服务协议书》时，了解上述协议书的内容，并作出真实意思表示。胡军在上述协议书中签字的行为，表明胡军对房屋折扣前单价和折后单价有明确的认识。胡军向壹家壹公司缴纳的350000元，系依约履行《武汉晚报超级团购服务协议书》的合同义务。虽然胡军上诉认为壹家壹公司、奥山置业公司以虚假折扣为噱头，行欺诈销售，但其未提交证据证明。胡军认为其他购房者未缴纳团购定金也以相同价格买到了房屋，但其证据并不充分，且案外人购房价格的高低，也不能作为本案存在欺诈行为的依据。故，胡军请求撤销与壹家壹公司签订的《武汉晚报超级团购服务协议书》无事实和法律依据，不应予以支持。胡军向壹家壹公司缴纳团购定金350000元的行为，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。壹家壹公司作为奥山置业公司的渠道销售服务商，其按照双方约定的价格出售房屋并自行收取团购费用，不违反法律和行政法规的效力性禁止性规定。壹家壹公司开展的营销活动是否会影响房地产管理秩序、其收取团购费用的行为是否会扰乱房地产市场秩序，侵害国家税收利益，是行政机关依法进行监督管理的问题。综上所述，胡军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8592元，由胡军负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  吴伶俐审判员  张文浩二〇二〇年七月十五日法官助理胡海洲书记员胡海洲