苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6号原告：李阿龙，男，1972年12月18日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：孔晨芳，女，1973年2月3日生，汉族，住苏州市吴中区。上述两原告委托诉讼代理人：陈雯婷，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告：莫勇，男，1975年3月29日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：苏州美凤源针织有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇采莲村工业小区（木东路**）。法定代表人：莫勇，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：顾新华，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：张铮，北京德和衡（苏州）律师事务所实习律师。原告李阿龙、孔晨芳诉被告莫勇、苏州美凤源针织有限公司（以下简称美凤源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理，依法适用简易程序公开进行审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告李阿龙、孔晨芳的委托诉讼代理人陈雯婷,被告莫勇暨被告美凤源公司的法定代表人及两被告的共同委托诉讼代理人顾新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李阿龙、孔晨芳向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签署的房屋租赁合同无效；2、判令被告迁出吴中区临湖镇采莲村工业小区（木东路8088号）；3、判令被告支付自2016年2月1日起按20元/平方米计算至实际搬离之日止的房屋占有使用费；4、诉讼费由被告承担。后，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2016年2月，原告李阿龙向被告莫勇借款共计250万元，在原告未归还借款的情况下，被告多次恐吓，要求原告签署租赁协议，原告无奈在被欺诈、恐吓的情况下签署空白的房屋租赁合同，该份房屋租赁合同中的租赁地点、租期及租金均为被告莫勇在原告不知情的情况下单方填写，且租赁合同中的租金明显低于市场价值。2016年11月，被告将原告赶出涉案厂房，故双方签署的房屋租赁协议不是原告的真实意思表示。同时，涉案厂房土地为集体土地，厂房未取得建设工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定建设，故双方之间签订的房屋租赁合同因违反法律规定而无效。被告莫勇、美凤源公司辩称，1、涉案厂房的产权目前处于待定状态，因原告李阿龙担任法定代表人及股东的苏州隆晨针织有限公司（以下简称隆晨公司）已进入破产程序，在该破产案件中，法院已出具裁定书认为该厂房属于隆晨公司所有。虽然，莫勇也与破产管理人进行联系，认为该厂房系属于李阿龙、孔晨芳所有，但鉴于该破产案件正在审理过程中，该厂房的归属有待进一步明确。2、该厂房所占用土地系集体土地。房屋是分3个时间段前后建设的，目前确实没有办理过相应的房屋产权证。3、莫勇与李阿龙、孔晨芳签订房屋租赁合同是2016年2月1日，但是至今莫勇未能够全部使用该房屋。租赁合同中，双方约定李阿龙应将隆晨公司迁走后，将厂房交给莫勇使用，但实际情况是2016年11月，李阿龙因为个人和隆晨公司的债务问题，匆忙离开苏州，走之前通知莫勇入驻，但隆晨公司未迁出该处厂房，机器设备、库存等占用了大部分厂房。事后，因隆晨公司、李阿龙诉讼不断，该厂房中的资产前后多次被法院查封，莫勇也无法将李阿龙或隆晨公司的物品迁出，至隆晨公司进入破产程序之后，破产管理人与莫勇联系，进入厂房进行清点、清理，将隆晨公司的物品逐步的清理出去，但是目前还没有清理完毕。破产程序开始后，根据法院的相应裁定，该厂房是被查封的。4、至于原告所陈述的李阿龙向被告借款，莫勇认为该事实与本案无关，也不存在以恐吓的方式要求李阿龙离开厂房的情况。租赁协议所对应的宗地图等具有孔方凡、孔晨妹的签字，可以确认交接之时双方是明确了相应的法律关系的。莫勇支付给两原告的20年租金300万元，在当时的情况下比市场价略低，但是在合理范围内。因考虑到该厂房是没有相应的产权证的，且隆晨公司和李阿龙面临着诸多债权人经常上门骚扰的情况，李阿龙一开始是想将厂房卖给莫勇的，后因为厂房无房产证无法进行转让，才协商改为长租。在此情况下，李阿龙对长租的价格作出适当的让步是属于合理的。且，莫勇已经向李阿龙支付了相应的租金300万元以及搬迁费用8万元。李阿龙在公司破产清算期间，个人债务缠身，这种情况下意图将该厂房取回，既不愿交给莫勇使用，也不愿意交给破产管理人进行相应处理，且在无法返还租金的情况下，要求认定租赁合同无效，被告迁出，存在着重大恶意。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2002年10月28日，苏州市吴中区国土资源局就吴中区渡村镇黄垆村经济合作社申请农村集体存量建设用地使用权流转的申请作出回复，同意吴中区渡村镇黄垆村经济合作社向吴县市友联针织制衣有限公司流转位于渡村镇黄垆村十五组的集体土地使用权，流转形式租赁，面积为2000平方米，流转地块用途为工业，流转年限为三年。2002年11月20日，苏州市吴中区渡村镇黄垆村村民委员会取得位于苏州市吴中区的土地使用权，集体土地使用证登记土地使用权人为苏州市吴中区渡村镇黄垆经济合作社，土地使用权面积2000平方米，使用权类型为批准拨用企业用地。集体土地使用证中的宗地图记载了该土地上的企业为吴县市友联针织制衣有限公司。吴县市友联针织制衣有限公司的法定代表人为孔方凡，股东为孔方凡、孔晨妹。后，吴县市友联针织制衣有限公司注销。2005年12月30日，原告李阿龙（乙方）与吴中区渡村镇招商办公室（甲方）签订土地出让协议一份，约定甲方将位于渡村镇黄垆村苏东公路旁开发区的土地出让给乙方，土地面积1.35亩，价格为7.8万/亩，甲方负责协助乙方做项目的立项、报批等服务工作。原告称该土地出让协议中涉及的土地是上述集体土地使用权证记载的土地中的一部分。后，李阿龙出资建造了厂房，没有办理建设工程规划施工许可证，厂房没有产证。2009年10月30日，隆晨公司在上述地块注册成立，股东为李阿龙、孔晨芳。本院于2019年1月13日裁定受理张家港保税区景好贸易有限公司申请隆晨公司破产清算一案，并指定江苏漫修（苏州）律师事务所为破产管理人。破产管理人向法院申请查封隆晨公司位于苏州市吴中区临湖镇采莲村工业小区内的厂房（木东路8088号），本院于2019年9月作出查封裁定。该裁定书中载明：调查过程中，管理人发现隆晨公司注册地址苏州市吴中区采莲村工业小区内的无证厂房（木东路8088号）属于隆晨公司所有，现该公司法定代表人李阿龙擅自对外出售上述厂房，影响隆晨公司破产清算程序的顺利进行。为此，管理人向法院提出申请，请求查封隆晨公司位于苏州市吴中区临湖镇采莲村工业小区内的厂房（木东路8088号）。对此，被告认为根据该裁定书的上述内容，涉案厂房为破产管理人所有，涉案厂房的产权存有争议，应待破产案件处理结果。原告表示破产管理人同意其起诉，要求被告返还涉案厂房。2016年2月1日，原告李阿龙、孔晨芳（甲方）与被告莫勇签订厂房长期租赁合同一份，约定：甲方将坐落于吴中区临湖镇采莲村工业小区木东公路8088号厂房出租给乙方，租赁厂房面积约3200平方米，租赁期限自2016年2月1日起至2036年1月31日止，租金为3000000元，本合同签订之日起支付租金的50%，余款自签订合同之日起一年内付清。租赁合同签订后，因乙方申请设立的新公司（以该厂房所在地为工商登记地址）实际使用该厂房，承租人需要变更为该公司，双方签订补充协议确认。其他条款需要变更的，双方另行协商后确认，本合同其他条款不变，继续执行到合同期满。合同签订之时，隆晨公司仍在正常使用该厂房，乙方同意隆晨公司在乙方申请设立的新公司成立之前可正常使用该厂房，乙方申请设立的新公司成立之后，隆晨公司应当在合理的时间内进行搬迁。如遇甲方转让出租物的部分或全部产权，或进行其他改建，甲方应确保在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权。该租赁合同后附宗地图一张，记载租赁厂房北侧为格瑞特家居、佳达金属，南侧为木东公路，西侧为临湖镇采莲村黄垆（15）1-1陈巷、苏州佳奥精密机械有限公司，东侧为佳达金属。涉案厂房自北向南依次有：北侧生产厂房三层（长36.2米，宽14.3米），西侧仓库一层（长12.4米，宽10.3米），东侧仓库一层（长20.4米，宽10.3米），西南侧办公楼三层（长18.6米，宽11.54米），东南侧办公楼二层（长20米，宽10米），西南角办公楼门卫三层（长19.8米，宽12米）。该宗地图下方记载“承诺上列示意图（宗地图）范围内的房屋所有权，土地使用权均归李阿龙所有，与承诺人无关。承诺人孔方凡、孔晨妹”。审理中，本院组织双方查看现场，厂区内西南侧和东南侧办公楼有被查封痕迹，生产厂房、东侧仓库有人员进出。原告李阿龙称原告交付厂房给被告时，隆晨公司的部分物品仍存放在涉案厂房中，但其记不清楚隆晨公司占用的厂房范围了，无法就占用面积进行确认。被告称，双方自签订租赁合同至今，其使用的是西南角办公楼的第一、二层及西侧仓库，厂区的其他房屋一直被隆晨公司所占用，其没有使用过，隆晨公司占用的厂房及内部的物品被法院进行查封。关于租金的交纳情况，原告称李阿龙与莫勇自2013年起即有借款往来，双方之间转账往来的均为借款。被告莫勇则称，双方确有借款往来，但在租赁合同签订之前，双方之间的借款均已结清。租赁合同签订后，其将租金转给了李阿龙。根据原、被告提供的银行流水，双方之间的银行转账往来情况为：2013年11月4日，李阿龙转账50万给莫勇；2014年4月23日，莫勇转账50万元给李阿龙；2014年10月8日，李阿龙转账25000元给莫勇；2014年10月28日，李阿龙转账25000元给莫勇；2014年11月11日，李阿龙转账21000元给莫勇；2014年11月25日，李阿龙转账25000元给莫勇；2014年12月29日，李阿龙转账25000元给莫勇；2015年1月12日，李阿龙转账21000元给莫勇；2015年1月26日，李阿龙转账25000元给莫勇；2015年2月9日，李阿龙转账21000元给莫勇；2015年2月28日，李阿龙转账25000元给莫勇；2015年3月10日，李阿龙转账350000元给莫勇；2015年3月30日，李阿龙转账25000元给莫勇；2015年5月29日，李阿龙转账25000元给莫勇；2015年6月25日，李阿龙转账25000元给莫勇；2015年7月4日，李阿龙转账18000元给莫勇；2015年7月28日，李阿龙转账25000元给莫勇；2015年8月4日，李阿龙转账18000元给莫勇；2015年8月28日，李阿龙转账25000元给莫勇；2015年9月10日，李阿龙转账18000元给莫勇；2015年10月20日，莫勇转账1000000元给李阿龙；2015年11月7日，李阿龙转账50000元给莫勇；2015年12月11日，李阿龙转账36000元给莫勇；2015年12月17日，李阿龙转账400000元给莫勇；2015年12月29日，李阿龙转账200000元给莫勇；2015年12月31日，李阿龙转账25000元给莫勇；2016年1月22日，李阿龙转账200000元给莫勇；2016年2月1日，莫勇转账1000000元给李阿龙；2016年2月6日，莫勇分五笔共转账1625000元给李阿龙；2016年2月20日，李阿龙转账36000元给莫勇；2016年3月22日，李阿龙转账50000元给莫勇；2016年4月29日，莫勇转账285000元给李阿龙；2016年6月10日，李阿龙转账15000元给莫勇；2016年7月11日，李阿龙转账15000元给莫勇；2016年8月10日，莫勇转账200000元给李阿龙；2016年9月6日，莫勇转账300000元给李阿龙。上述款项中，李阿龙转给莫勇合计2269000元，莫勇转账给李阿龙合计4910000元。另，莫勇于2016年7月21日转账455000元给隆晨公司，于2016年8月31日转账20000元给隆晨公司。原告陈述，双方就2016年1月22日之前的借款已结算清楚。自2016年2月起，李阿龙向莫勇借款2500000元，并向莫勇出具了借条一份。后，李阿龙与莫勇口头达成合作意向，由莫勇入股隆晨公司，将2500000元含在内共入股6000000元，李阿龙就厂房及设备进行评估计算相应的股份，莫勇基于上述合作意向李阿龙汇款共计3410000元，李阿龙认为上述款项本质为借款。被告莫勇陈述，2016年1月22日之前的借款，双方已基本结清。双方之间并不存在2500000元借款的事情，也没有借条。租赁合同签订时，隆晨公司已负债累累，要关门的，没有入股的价值。当时双方谈的是由莫勇成立一家新的公司，李阿龙凭借在该行业的业务及客户担任莫勇名下公司的顾问，双方进行合作。后，莫勇注册成立了美凤源公司，但该公司自成立后未经营，李阿龙也因为负债离开苏州。双方签订的租赁合同中约定了由莫勇新成立一家公司也佐证了上述事实。莫勇于2016年2月1日转账1000000元，于2016年2月6日转账1625000元，于2016年7月21日转账455000元，合计转账3080000元，即为其支付的涉案厂房的租金及搬家费。当时李阿龙因外债较多，要将厂房作价600万至800万卖给莫勇，条件是一次性付款。后，李阿龙改为长租，租期20年，条件也是一次性付款。因为是20年的长租，所以租金比当时的市场价略低。以上事实，由原告提供的厂房长期租赁合同、土地出让协议书、吴中区国土资源局批复文件、工商查询信息、银行流水，被告提供的银行流水、土地使用权证、民事裁定书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。坐落于吴中区临湖镇采莲村工业小区木东公路**厂房没有取得建设工程规划许可证，原、被告于2016年2月1日签订的厂房长期租赁合同应属无效。无效合同自始无效，合同被确认无效后，因当事人基于该合同取得的财产，应当予以返还。涉案厂房租赁合同无效，原告要求被告从上述厂房中迁出，于法有据，本院予以支持。原告李阿龙、孔晨芳系该厂房长期租赁合同的当事人，根据合同相对性，原告李阿龙、孔晨芳有权要求确认该合同无效。本案系租赁合同纠纷，本院对原、被告之间的租赁合同事宜进行处理无需以涉案厂房的权属确认作为依据，涉案厂房的权属问题非本案一并处理范围，本院不予理涉。被告抗辩本案厂房权属有争议，应中止审理的意见，本院不予采纳。经审查，张家港保税区景好贸易有限公司申请隆晨公司破产清算一案中，隆晨公司破产管理人认为涉案厂房应属隆晨公司所有，申请查封了涉案厂房，本院据此作出查封裁定，由此说明，涉案厂房的权属问题存在争议，需待原告与隆晨公司破产管理人进行处理明确。关于涉案厂房的占有使用费结算的问题，被告认为其已交付了长期租赁厂房的租金，而原告认为被告交付的相应款项系借款，争议款项究竟是借款还是房屋占有使用费，双方争议较大，即便相应款项为厂房占有使用费，该款项涉及到涉案厂房相应收益是否作为隆晨公司的收益纳入破产管理范畴，需待隆晨公司破产清算时予以确定，本案中不宜作一并处理。而且，本案中原告未就占有使用费问题主张一并解决。故涉案厂房占有使用费与被告已付款项的结算问题，双方可待上述问题解决后另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告李阿龙、孔晨芳与被告莫勇于2016年2月1日签订的厂房长期租赁合同无效。二、被告莫勇、苏州美凤源针织有限公司于本判决生效之日起十五日内从吴中区临湖镇采莲村工业小区（木东路8088号）迁出。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币30352元，由原告李阿龙、孔晨芳负担15176元，被告莫勇、苏州美凤源针织有限公司负担15176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴明燕人民陪审员  倪宏明人民陪审员  毕 震二〇二〇年七月十八日书 记 员  钱喆人