山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初423号原告：威海恒江置业有限公司（统一社会信用代码91371000MA3DDJRB94），住所地威海经济技术开发区香港路****。法定代表人：邓超，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，系公司员工。被告：孙美丽女，1986年6月14日出生，汉族，户籍所在地青岛市城阳区，现下落不明。第三人：中国工商银行股份有限公司威海经开支行（统一社会信用代码91371000964591888L），住所，住所地威海市海滨南路**div>负责人：王焕华，经理。原告威海恒江置业有限公司(以下简称“恒江置业公司”)与被告孙美丽、第三人中国工商银行股份有限公司威海经开支行（以下简称“工行经开支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒江置业公司之委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼，被告孙美丽、第三人工行威海经开支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒江置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除恒江置业公司与孙美丽就威海恒大悦澜庭1号楼602室房屋签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件（合同编号：销售（字）201800011409）；2、孙美丽于合同解除后到威海市房管局配合恒江置业公司办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续；3、孙美丽向恒江置业公司支付的款项475100元作为违约金不予退回；4、孙美丽承担本案诉讼费。事实及理由：2018年4月25日，恒江置业公司与孙美丽签订《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：销售（字）20180011409），约定孙美丽购买威海恒大悦澜庭1号楼602室房屋，房屋总价款1575100元，首期房款475100元，余款1100000元由孙美丽办理银行按揭贷款支付给恒江置业公司。恒江置业公司与孙美丽、工行经开支行三方签订了《个人购房借款/担保合同》，约定恒江置业公司为孙美丽的1100000元按揭贷款承担连带保证责任。因孙美丽未按期偿还贷款，工行经开支行要求恒江置业公司承担保证责任，截至2020年6月30日，恒江置业公司已代孙美丽偿还银行贷款本息共计107029.93元，且后期将持续按期扣划。根据合同附件十一第三条第（一）第5项第（1）点之规定，孙美丽未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致恒江置业公司承担保证责任的，恒江置业公司有权单方解除合同，收回房屋，孙美丽按商品房总价款的30%向恒江置业公司支付违约金，同时孙美丽必须在恒江置业公司履行保证责任后30天内，协助恒江置业公司到房管局和建委等政府部门办理有关解除合同的手续。根据合同附件十一第九条第6条款之规定，孙美丽依据约定须支付违约金或其他费用的，恒江置业公司有权直接在孙美丽已付款中扣除相应款项；恒江置业公司依据合同约定或法律规定解除合同的，孙美丽应无条件配合、协助恒江置业公司办理退房手续；合同解除后，该房屋归恒江置业公司所有。孙美丽违反合同约定，多次逾期还款，致使恒江置业公司承担保证责任，不仅侵害了恒江置业公司的合法权益，也给恒江置业公司造成重大损失。孙美丽未作答辩。工行经开支行于庭前提交书面答辩状辩称，第一，2018年4月28日，孙美丽、王明波及恒江置业公司、工行经开支行签订了《个人购房借款/担保合同》，恒江置业公司对孙美丽、王明波的借款承担连带保证责任。在合同履行过程中，孙美丽与王明波未按照合同约定按时偿还贷款。2019年7月8日，工行经开支行向经区法院提起诉讼，要求孙美丽、王明波偿还银行全部贷款本息，恒江置业公司承担连带保证责任。2020年2月3日，经区法院作出（2019）鲁1092民初1745号民事判决，判令王明波、孙美丽偿还借款，恒江置业公司承担连带清偿责任，该判决已经生效，工行经开支行已向法院申请强制执行。截至2020年6月28日，扣除恒江置业公司垫付的107029.93元，王明波、孙美丽尚欠工行经开支行贷款本金1070354.33元。第二，根据恒江置业公司与孙美丽签订的《商品房买卖合同（预售）》合同附件的相关规定，孙美丽未按银行贷款合同约定期限偿还贷款，导致恒江置业公司承担保证责任后，恒江置业公司才有权解除双方之间签订的房屋买卖合同。现恒江置业公司并未完全履行连带清偿责任，故恒江置业公司与孙美丽之间的房屋买卖合同尚不能解除，只有在承担了（2019）鲁1092民初1745号民事判决中确定的连带清偿责任后，才具备行使其解除合同权利的条件。本院经审理认定事实如下：2018年4月25日，恒江置业公司与孙美丽签订编号为201800011409《商品房买卖合同（预售）》，约定：孙美丽购买恒江置业公司开发的位于威海恒大悦澜庭1号楼602室房屋，建筑面积113.87平方米，房屋价款为1575100元；在签订合同前，孙美丽已向恒江置业公司交付定金20000元，孙美丽应当于2018年4月25日前支付首期房价款475100元，余款1100000元向银行申请贷款支付；合同中还对其他事项进行了约定。同日，恒江置业公司与孙美丽还签订一份《购房补充协议》，对涉案房屋的交付标准、按揭贷款、交付使用等事宜进行了补充约定；其中第三条第5款约定，如孙美丽未按银行、公积金贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒江置业公司承担保证责任的，视为孙美丽违约，恒江置业公司有权解除合同，收回该商品房，孙美丽按商品房总价款的30%向恒江置业公司支付违约金，同时孙美丽必须在恒江置业公司履行保证责任后30天内，协同恒江置业公司到房管局和建委等政府部门办理有关解除合同的手续。2018年4月18日，孙美丽、王明波、恒江置业公司与工行经开支行签订一份《个人购房借款/担保合同》，由工行经开支行向孙美丽发放贷款1100000元，恒江置业公司为孙美丽的该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。2019年3月起，孙美丽未再偿还贷款本息。2019年5月28日至2020年6月30日，恒江置业公司共计代孙美丽向工行经开支行还款107029.93元。后工行经开支行诉至本院，本院于2020年2月3日作出（2019）鲁1092民初1745号民事判决，判令孙美丽、王明波偿还工行经开支行截至2020年1月31日的贷款本息1076364.26元及自2020年2月1日起至实际履行还款之日止按合同约定的计算方式计算的利息、罚息，并赔偿律师费63000元；恒江置业公司对孙美丽、王明波上述付款义务承担连带清偿责任，并在清偿后有权向孙美丽、王明波追偿。以上事实，有当事人陈述及书证等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，恒江置业公司与孙美丽签订的《商品房买卖合同（预售）》、《购房补充协议》，以及工行经开支行与孙美丽、王明波、恒江置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应信守履行。孙美丽未按时偿还贷款，导致《个人购房借款/担保合同》被解除，恒江置业公司承担保证责任、代孙美丽偿还了部分款项。根据《购房补充协议》之约定，孙美丽构成违约，应当承担违约责任。本案争议焦点是恒江置业公司与孙美丽之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《购房补充协议》是否应予解除。本院认为，首先，商品房买卖合同中，开发商以收取购房款作为合同目的，同时承担交付房屋、协助办理房屋过户义务；买受人以取得房屋为合同目的，同时承担支付购房款的义务。本案中，孙美丽已经依约支付了全额购房款，恒江置业公司的合同目的已经实现。其次，按期支付贷款本息是孙美丽履行按揭贷款合同的主要义务，并非《商品房买卖合同（预售）》及《购房补充协议》的主要义务。虽然孙美丽不按时偿还贷款导致恒江置业公司承担了保证责任，且《购房补充协议》约定该情形视同孙美丽违约，恒江置业公司有权解除合同、收回房屋，但此种违约情形与买受人直接违反商品房买卖合同义务性质不同，不应认定为根本违约。第三，恒江置业公司的代偿款可以通过行使担保追偿权进行追偿，（2019）鲁1092民初1745号民事判决亦判决恒江置业公司承担保证责任后可向债务人追偿，恒江置业公司因承担保证责任所受到的损失可以得到弥补。第四，商品房买卖事关当事人的生存权，解除商品房预售合同不利于稳定经济和社会关系。并且，解除合同将衍生房屋增值等损失的处理问题，严重影响业已形成的经济、社会关系。综上所述，孙美丽的违约行为不构成根本违约，且不影响恒江置业公司追偿权的行使，恒江置业公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》及《购房补充协议》，本院不予支持。因合同未予解除，恒江置业公司无需向孙美丽退还已支付的购房款，恒江置业公司要求将首付款475100元作为违约金不予退回，实质是要求孙美丽支付违约金475100元，该诉请求理由正当，本院予以支持。孙美丽经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、孙美丽于本判决生效之日起十日内支付威海恒江置业有限公司违约金475100元；二、驳回威海恒江置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8428元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  张丽红人民陪审员  邵爱英人民陪审员  丛淑华二〇二〇年七月十四日书 记 员  周静洁