内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初143号原告：马晓丽，女，1965年4月28日出生，回族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：仲树明，内蒙古红城律师事务所律师。被告：蔡峰，男，1963年10月22日出生，满族，赤峰市盐业公司退休职工，住赤峰市。被告：李春芝，女，1966年3月10日出生，汉族，赤峰冰都冷冻公司职工，住赤峰市。二被告委托诉讼代理人：富开宇，内蒙古源生律师事务所律师。第三人：蔡平，男，1960年8月12日出生，满族，个体工商户，住赤峰市。原告马晓丽与被告蔡峰、李春芝、第三人蔡平合同纠纷一案，北海市银海区人民法院于2018年3月8日立案受理后，被告蔡峰、李春芝提出管辖异议，经北海市银海区人民法院审查，裁定驳回蔡峰、李春芝对本案管辖权的异议。后被告蔡峰、李春芝上诉至北海市中级人民法院，经北海市中级人民法院审查，裁定被告蔡峰、李春芝的管辖异议成立，并将本案移送本院。本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月28日第一次公开开庭进行了审理，原告马晓丽及其委托诉讼代理人仲树明、被告蔡峰、李春芝的委托诉讼代理人富开宇、第三人蔡平到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2019年4月4日转为普通程序。2019年6月21日本院依法组成合议庭第二次公开开庭进行了审理，原告马晓丽及其委托诉讼代理人仲树明、被告蔡峰、李春芝的委托诉讼代理人富开宇、第三人蔡平到庭参加诉讼。后本案原告马晓丽于2019年6月21日向本院提出司法鉴定申请。鉴定作出后，二被告申请鉴定人员出庭，后本院于2020年7月17日组成合议庭第三次公开开庭进行了审理。原告马晓丽及其委托诉讼代理人仲树明、被告蔡峰、李春芝的委托诉讼代理人富开宇、第三人蔡平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马晓丽向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同返还原告支付的位于广西北海市××区房屋的房屋出资款340894元，二被告共同退还税费款21074.04元（其中包括契税10226.82元，个人抵押商品住房综合保险1836元、公维金109.9元、燃气初装费2250元、维修金85.95元、土头清运费271.41元、水电保证金300元、住房登记费80元、有线电视入网安装费336元、房屋权属转移登记费80元、土地证办理费用1920元、评估费600元、水费50.70元、电费公摊526.60元、水费公摊5.40元、物业费2350.26元、燃气费45元）；2、判令二被告共同赔偿原告房屋增值款100000元（暂计，以评估鉴定结论为准。一、二项合计金额461968.04元）；3、判令二被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2009年5月，原告与第三人蔡平处于婚姻关系存续期间（二人于2012年6月26日协议离婚），原告与蔡平借用了蔡峰（蔡峰系蔡平的弟弟）的名义，在北海万泉房地产开发有限公司处，购买了位于广西北海市××区房屋。具体经过：2009年5月1日，蔡平向开发商支付定金30000元，认购了广西北海市××区房屋。因为蔡平和原告在银行有贷款，如果办理了购房贷款，首付比例会超过70%，且利率很高。为了办理首付比例低的贷款，原告和蔡平与蔡峰、李春芝（蔡峰的妻子）达成口头协议：原告和蔡平实际出资购房，以蔡峰的名义签订购房合同，办理按揭贷款，由原告与蔡平偿还贷款。2009年5月9日，以蔡峰的名义签订了《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋，价款为340894元，当日，蔡平交付了剩余首付款106894元。2009年5月16日，蔡峰与李春芝为蔡平和原告出具了说明一份，内容为：2009年5月9日在广西北海万泉房地产开发有限公司以蔡峰名下买的××区房屋产权实属蔡平、马晓丽的产权。办理按揭贷款后，以蔡峰、李春芝的名义取得了涉案房屋的房屋产权证。后每月蔡平向蔡峰账户存入现金，用于偿还银行贷款。2017年蔡平提前还清全部贷款后，解除抵押。2017年6月14日，蔡峰、李春芝未经原告和蔡平同意，将房屋出售他人。二被告出售房屋的行为已经严重侵犯了原告和蔡平的合法权益。虽然房屋登记在二被告名下，但由原告和蔡平实际出资，二被告有义务返还原告为该房屋出资的购房款、税费，并赔偿原告该房屋的增值损失，为此原告诉至法院。二被告辩称，一、原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告在诉状中的起诉理由是假的。答辩人于2009年5月9日与北海万泉房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，二答辩人出资购买了广西北海市××区房屋，建筑面积91.59平方米，购买总价款为340894元，答辩人蔡峰于2009年5月1日向北海万泉房地产开发有限公司交付定金30000元，2009年5月9日交付购房款106894元，余款204000元答辩人以银行贷款方式交付，答辩人与中国农业银行北海大道支行签订个人购房担保借款合同，借款期限20年，2010年1月答辩人申请的贷款204000元存入万泉房地产开发公司账户，答辩人夫妻二人付清全部购房款。答辩人蔡峰自2010年2月5日每月偿还购房贷款1525.06元，2017年7月5日提前还清全部贷款。2011年1月17日北海市房产局依据物权法给二答辩人办理了房屋所有权证书，编号为北房权证（2011）字第XX**，二答辩人为共同所有。根据《中华人民共和国物权法》第8、9条的规定，二答辩人是涉案住宅的合法所有权人。原告所诉的涉案房屋不存在争议，应予驳回。三、原告诉状中所称的2009年5月16日说明不能作为原告主张房屋所有权的有效证据。北海市房产管理局给答辩人颁发的北房房权证（2011）字第XX**屋所有权证书没有该份说明。原告对该份说明作出了虚假陈述，说明中除了二答辩人的名字是本人书写外，其余均不是二答辩人书写。说明的形成是在2009年5月9日答辩人合计缴纳136894元购房款后，第三人蔡平意图购买二答辩人涉案房屋，二答辩人要求蔡平缴纳全部房款，后蔡平要求写个说明，二答辩人便在空白纸上签了字，故说明的内容与实际严重不符。且说明的内容没有原告出资买房的内容，没有二答辩人承担义务的条款和内容，对二答辩人没有约束力，不能证明原告的主张。说明的形成之日是2009年5月16日，在2009年5月16日答辩人尾欠北海万泉房地产开发有限公司购房款204000元，在2009年5月16日答辩人尾欠北海万泉房地产开发有限公司购房比例高达60%，当时，二答辩人只享有合同权利，不动产物权还没有发生效力，故该说明是荒谬的。涉案房屋的贷款都是由二答辩人偿还的，原告起诉称其偿还房屋贷款是荒谬的。四、原告与第三人蔡平于2012年6月26日签订了离婚协议书，其对涉案房产的分割是无效的，二答辩人出售房屋的行为合法有效。五、房屋装修款亦是二答辩人出资。综上，原告起诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。第三人蔡平辩称，1、答辩人与原告于2012年6月26日离婚，原告无权代表答辩人向二被告提出诉讼请求。答辩人不同意原告向二被告提出任何诉讼请求。2、请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。二被告出资购买了位于广西北海市××区房屋，原告和答辩人没有借用二被告名义买房，答辩人和原告没有出资购买上述房产。其不属于原告和答辩人之间的共同财产。原告诉状中的说明不能作为原告主张涉案房屋所有权的有效证据。2009年5月9日，二被告向北海万泉房地产开发公司给付136894元购房款后，答辩人于2009年5月16日找到二被告，向其表达了购买涉案房产的意愿，二被告要求答辩人给付全部购房款，答辩人提出书写说明一份，二被告因事急，签名后就走了，答辩人就书写说明除二被告签字外的全部内容，因原告不同意购买涉案房产，所以原告和答辩人未出资购买该房产，故原告的说明不能作为对房屋具有所有权的证据。3、答辩人与原告2012年6月26日离婚，自2012年6月26日起至今，答辩人未替二被告偿还贷款，答辩人即使与二被告有经济往来，也是答辩人的个人财产，与原告没有关系，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，在举证期间内向本院提交下列证据：1、说明1份，证明原、被告之间存在口头协议，第三人蔡平、原告马晓丽借用被告蔡峰的名义购买涉案的房屋，并实际履行的事实。2、商品房买卖合同及附件1份，证明借名买房实际履行的事实。3、首付款银行凭条2份（复印件），证明涉案房屋的首付款由第三人蔡平支付。4、个人购房担保借款合同1份，证明以被告蔡峰名义抵押借款的事实。5、人民法院调取的被告蔡峰的银行流水1份，证明被告蔡峰每次偿还房贷的款项都是由第三人蔡平汇入，进而证明被告蔡峰并没有对涉案房屋实际出资，而是由原告和第三人蔡平实际出资。6、查询证明1份，证明被告蔡峰和李春芝将涉案房产已经出售的事实。7、契税完税证、燃气费发票、物业费发票、收据、单位资金往来专用票据、有线电视初装费发票，收据、单位资金往来专用票据、单位资金往来专用票据、单位资金往来专用票据、保险发票联各一份，证明二被告应退还原告的税费款21074.04元。8、存折2本，证明案涉房屋的首付款支付方式是由第三人蔡平的银行账户转出。9、原告与第三人离婚协议书1份，证明在协议书中明确约定了原告和第三人各占有50%的产权。在2012年2月6日第三人仍然认为是夫妻共同财产，足以证明第三人和二被告对房屋的归属及出售问题与客观是不符的。原告所举证据经二被告当庭质证，二被告对原告所举第1份证据有异议，二被告的签字和指纹是真实的。对内容不认可，与房产登记的内容不同。从登记档案看不存在属于第三人和原告的房产。形成原因是原告和第三人意图购买二被告的房屋。所以当时作了约定，被告蔡峰是第三人蔡平的亲弟弟。说明的内容不具备合法性，说明的内容在书写时，二被告还欠购房款204000元，二被告也不是房屋所有人。且说明内容没有原告和第三人出资的内容。对第2份证据的真实性无异议，但这个合同是在预售时签订的，在房产登记时与房产公司签订的最终合同，该份合同的真实性予以认可，不认可原告的主张。该份合同原来是在第三人意图购买时交付给第三人，在第三人与原告离婚后在第三人处保存的合同让原告获取了，对该份合同的来源有异议。对第3份证据的真实性无异议，但对证明的主张有异议，第三人在答辩时明确第三人与被告蔡峰之间存在债权债务关系，只能证明曾经支出过30000元。并不能证明第三人用于购买房屋款项，房地产开发公司预售款是给被告蔡峰出具的收据。对第4份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，证明涉案房屋是通过按揭贷款的方式购买的，贷款金额为204000元，抵押人处是由二被告共同办理的，该抵押贷款合同不全，原告违法取得该份证据是不合法的。原告所提交的说明是不真实的。对第5份证据的真实性没有异议，转款事实是真实的，与购房没有关系，是有其他经济往来。对第6份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，二被告是案涉楼房的产权人。对第7份证据的真实性无异议，所有的票据纳税人及购买人均是被告蔡峰交纳与原告没有任何关系。不能证明是由第三人蔡平所支付的。对第8份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。对第9份证据的真实性无异议，但对内容的合法性有异议，对证据来源我们知情是在2017年12月8日，该协议的第四条不具备合法性，对二被告是不生效的。原告所举证据经第三人当庭质证，第三人对原告所举第1份证据有异议，该说明是不成立的。对第2、3份证据的真实性均无异议。对第4、5份证据的真实性没有异议，但与原告没有关系。对第6份证据的真实性无异议，与第三人没有任何关系。对第7份证据的真实性无异议，但原告证明的目的和第三人没有关系。对第8份证据的真实性无异议，与本案没有关系。对第9份证据的真实性无异议，是第三人和原告书写，和被告蔡峰、李春芝没有关系。二被告为支持其辩论主张，在举证期间内向本院提交借据1枚（复印件），证明2008年5月6日第三人蔡平从被告蔡峰处借款300000元，证明二被告与第三人之间有其他经济往来。被告所举证据经原告当庭质证，原告对被告所举借据的真实性有异议，不能作为认定事实的依据，另外300000元属于巨额借款，无法排除被告蔡峰、第三人蔡平恶意串通损害原告权益的可能性。二被告所举证据经第三人当庭质证，第三人对二被告所举证据无异议。第三人蔡平未向本院提交证据。经原告申请，本院委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，2019年9月12日，广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司出具信达房评报字（2019）第035号（司法）评估报告，涉案房屋现价值700755元。原告对上述评估报告无异议。二被告对评估报告有异议，报告内容不具有真实性，表现在原告提交的是蔡峰2011年的房产证，房产证里注明蔡峰出售的房屋总楼层为19层而报告中是18层。房产证中标注着土地的使用日期，评估人没有到案涉房屋现场进行评估，评估程序违法。红山区人民法院与作出报告的公司之间并没有建立书面委托关系。红山区人民法院委托的机构在2019年5月22日就已注销，注销在先，委托在后，委托一家不存在的公司不符合相关规定。出具评估报告机构出具的合并声明错误，故接受委托违法。鉴定报告违法，科学依据不足，且评估报告对2009年的房屋使用了2013年的评估价格。第三人对评估报告有异议，出具该评估报告的机构依据不足，真实性不可靠。评估机构的法则都是违法的。该评估报告不合法。本院经审理认定事实如下，2009年5月9日，被告蔡峰与北海万泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于广西北海市××区房屋一处（建筑面积90.47㎡）。合同约定：上述房产单价为每平方米3768.03元，总金额340894元。被告蔡峰选择以贷款方式购买房屋，2009年5月9日前应支付首期款136894元（包含定金10000元），余款以银行贷款方式支付。其中，2009年5月1日，第三人蔡平向北海万泉房地产开发有限公司转账30000元[银行卡号为：×××（S）]，2009年5月9日，同一卡号向北海万泉房地产开发有限公司转账106894元，由被告蔡峰签名。后被告蔡峰与中国农业银行北海分行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款204000元。2009年5月16日，二被告为原告及第三人出具说明一份，载明：2009年5月9日，在广西北海万泉房地产开发有限公司以蔡峰名下买的××区房产权实属蔡平、马晓丽的产权，特此说明。二被告在证明人处签字并捺印。后第三人蔡平于2017年提前还清全部贷款后，解除抵押并办理了该房屋的产权证，2017年6月14日，二被告将涉案房产卖予案外人张某。另查明，经原告申请本院调取在被告蔡峰偿还涉案房屋贷款期间，第三人蔡平分别于2010年5月27日、2012年12月27日、2013年3月16日、2013年4月14日、2013年5月20日、2013年9月21日、2013年11月22日、2014年1月17日、2014年2月15日、2014年11月13日、2015年3月10日、2015年6月9日、2015年7月16日、2015年8月8日等日期定期通过转账的方式向被告蔡峰给付款项2000元或1700元。再查明，原告与第三人于2012年6月26日协议离婚，协议书中第三条第4款约定：广西北海市××区房屋一处（建筑面积90.47㎡）产权蔡平、马晓丽各占50%。本院认为，根据双方诉辩意见及举证情况，本案双方争议焦点为原告马晓丽、第三人蔡平与被告蔡峰、李春芝之间是否存在借名买房关系。是否存在口头约定借名买房关系应当综合以下几点进行判断：对于借名购房是否有约定或合理解释、房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有情况。首先，关于借名买房之合意。原告主张其与第三人蔡平借被告蔡峰之名购房是为了方便办理低息贷款手续。且二被告为原告出具了说明一份，载明：“2009年5月9日，在广西北海万泉房地产开发有限公司以蔡峰名下买的××区房产权实属蔡平、马晓丽的产权，特此说明。二被告在证明人处签字并捺印。”。对此说明，二被告及第三人辩称，双方之间不存在借名买房关系，出具说明是因为原告及第三人要买二被告的房屋，当时因二被告事急，在空白纸张上签名后就离开了，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因二被告及第三人未能提供证据证实，且原告与第三人曾在离婚协议中约定，涉案房屋产权蔡平、马晓丽各占50%。故二被告及第三人的上述主张依法不能成立。其次，关于涉案房屋的出资情况。原、被告及第三人均认可涉案房屋支付首期款136894元后，余款以银行贷款方式支付。但对于出资情况双方说法不一，原告认为房屋首付款136894元为第三人蔡平交付，且在房屋贷款偿还过程中每月定期通过银行转账的方式向被告蔡峰转款，为此，原告依法申请本院调取了被告蔡峰与第三人蔡平之间的在房屋贷款偿还期间的转账记录，经本院调取第三人蔡平分别于2010年5月27日、2012年12月27日、2013年3月16日、2013年4月14日、2013年5月20日、2013年9月21日2013年11月22日、2014年1月17日、2014年2月15日、2014年11月13日、2015年3月10日、2015年6月9日、2015年7月16日、2015年8月8日等日期定期通过转账的方式向被告蔡峰尾号为6413的账户中转入2000元或1700元。被告蔡峰一次性偿还购买涉案房屋贷款前，第三人蔡平也将款项全部转入其贷款账户内，故可以认定涉案房屋的全部款项系原告及第三人支付。二被告虽辩称原告向其支付的款项系基于二人之间的其他借贷关系，但根据民间借贷的交易习惯，借贷双方不可能存在每个月相对固定日期借出或借入款项，且二被告就其主张也未能就借款履行情况提供充分证据予以证明。再次，关于涉案房屋产权及相关税费票据的持有情况。对于涉案房屋房产证，双方均认可涉案房屋房产证登记的所有权人为二被告，房产证最初由抵押贷款银行持有，2017年贷款还清后房产证由被告蔡峰持有。对于相关税费票据，票据登记人均系被告蔡峰，但契税完税证、燃气费发票、物业费发票、单位资金往来专用票据、有限电视初装票据等均由原告持有。综上，综合上述涉案房屋的出资、房产证及相关税费票据的持有、占有使用及合意情况来看，原告对涉案房屋进行了装修，且负担涉案房屋使用期间的各项费用。且原告留有与贷款相关的材料、契税票、物业费票等相关材料的原件，就此二被告也未能给予合理解释，另结合原告提供的说明及第三人与被告蔡峰之间的银行转账流水足以证明原告主张的借用二被告名义购买涉案房屋的事实具有高度可能性，二被告虽予以否认，但未能提供充分证据予以反驳，故本院对原告主张的借名事实予以确认。对原告主张的要求二被告返还涉案房屋出资款340894元及房屋增值款100000元的诉讼请求，因涉案房屋已经由二被告转卖给案外人张某，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他无权的，参照前两款规定。”的规定，案涉房产已被二被告出售，造成了损失，二被告应向原告赔偿损失。经评估涉案房屋价值700755元，涉案房屋为原告及第三人的共同财产，故应由二被告向原告返还房屋出资及增值款700755元的一半350377.5元。对原告要求被告退还税费款21074.04元（其中包括契税10226.82元，个人抵押商品住房综合保险1836元、公维金109.9元、燃气初装费2250元、维修金85.95元、土头清运费271.41元、水电保证金300元、住房登记费80元、有限电视入网安装费336元、房屋权属转移登记费80元、土地证办理费用1920元、评估费600元、水费50.70元、电费公摊526.60元、水费公摊5.40元、物业费2350.26元、燃气费45元）的诉讼请求，上述税费中契税、个人抵押商品住房综合保险、公维金燃气初装费、维修金、土头清运费、水电保证金、住房登记费、有限电视入网安装费、房屋权属转移登记费、土地证办理费用、评估费属于购房时应支付的相应费用，该费用已经体现在房屋价值之中。其余费用原告虽持有的水费、电费公摊、水费公摊、物业费、燃气费相关票据原件，但属于房屋使用期间实际支出的费用，不应再次进行主张，亦不应该由二被告承担相应费用，故其上述主张依法不能成立，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及上述法律之规定，判决如下：一、被告蔡峰、李春芝于本判决生效后十日内返还原告马晓丽房屋出资及增值款350377.5元；二、驳回原告马晓丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8230元，房屋评估费3500元，鉴定人员出庭费9500元，合计21230元（原告已预交），由原告马晓丽负担1674元，由被告蔡峰、李春芝负担19556元，被告蔡峰、李春芝负担部分于本判决生效后十日内给付原告马晓丽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 于立忠人民陪审员 李艳萍人民陪审员 闫 岩 二0二0年七月二十二日书 记 员 谭美波