杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1822号 原告：浙江交投资产管理有限公司。住所地：杭州市江干区明珠国际商务中心****。 法定代表人：李宗圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张轶男，国浩律师（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州伟业建设集团有限公司。住。住所地：杭州市下城区建国北路****/div> 法定代表人：赵国良。 委托诉讼代理人：姜海斌、王伟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告浙江交投资产管理有限公司（以下简称交投公司）为与被告杭州伟业建设集团有限公司（以下简称伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告交投公司委托诉讼代理人张轶男，被告伟业公司委托诉讼代理人姜海斌、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交投公司向本院提出诉讼请求：1.确认《物业租赁合同》、《〈物业租赁合同〉补充协议》已解除；2.判令被告向原告支付单方解除合同违约金181901.33元、逾期支付租金违约金289680.57元，共计471581.9元；3.被告己向原告支付的履约保证金55000元不予退还；4.本案诉讼、保全、公告等实现债权的一切费用由被告承担。事实与理由：2015年，原告与原告母公司浙江省交通投资集团有限公司签订《房产委托管理合同》，主要约定：原告接受浙江省交通投资集团有限公司委托，对其名下的杭州市建国北路658号海华广场19楼、20楼、21楼可以采取自用（自营）、联营、转租、转借、调换等方式进行自主经营管理使用。2016年3月17日，原告与被告（原名杭州伟业市政园林建设有限公司，于2017年5月4日更名为杭州伟业建设集团有限公司）签订了《物业租赁合同》。合同主要约定：由被告向原告承租座落在杭州市建国北路658号海华广场2101室（347.28平方米）、2102室（297.27平方米）、2103室（264.04平方米）、2104室（337.31平方米），租期2016年3月18日至2020年9月17日，第3-4年租赁为2.987元/平方米/天，租金每半年结算一次，先付后用。同日，被告向原告交付履约保证金55000元。2018年6月25日，原告与被告签订了《〈物业租赁合同〉补充协议》，约定：租赁期限变更为2016年3月18日至2019年12月31日，租金变更为2018年1月1日起至2019年12月31日，租赁计算标准变更为2.4元/平方米/天，2019年6月30日前一次性支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金。《物业租赁合同》签订后，被告多次逾期支付应付租金，累计逾期天数达560天。根据《物业租赁合同》第八条约定，逾期支付租金的，每逾期一日被告须按未付租金的千分之一支付原告违约金；被告逾期30日以上（含本数）不按合同约定全额支付租金的，被告支付的全部履约保金不予返还，且被告须按照合同约定支付拖欠各项费用及违约金。2019年6月、7月，被告先后两次单方面提出要求解除租赁合同，并于2019年10月8日腾退，租金仅支付至2019年9月30日。被告的行为己经构成违约，根据《物业租赁合同》、《〈物业租赁合同〉补充协议》的约定，被告应当向原告支付当年度月租金的2倍的违约金181901.33元。现原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。 原告交投公司向本院提交如下证据： 1.《房产委托管理合同》1份、《房产证》（建国北路658号2101-2104）4份、《土地使用权证》（建国北路658号2101-2104）4份，证明浙江省交通投资集团有限公司系涉案物业所有权人，受浙江省交通投资集团有限公司委托，原告有权出租涉案物业。 2.《物业租赁合同》、《〈物业租赁合同〉补充协议》各1份，证明原、被告就租赁事宜达成协议，租赁期为2016年3月18日至2019年12月31日。根据《物业租赁合同》第七条第4款，被告于2019年9月30日退租的行为己经构成违约，应当向原告支付2个月的租金作为违约金。根据《物业租赁合同》第四条第2款，因被告逾期支付租金30天以上，每逾期一日按未付租金的千分之一支付违约金，己缴纳的履约保金不予返还。 3.《收款通知单》、《收款回单》、《客户收付款入账通知》、《浙江增资税专用发票》8张、《浙江增值税专用发票》（2019年6月13日出具）、《租金支付情况及逾期付款违约金计算表》各1份，证明被告多次逾期支付应付租金，累计达560天。 4.被告《关于提前解除房屋租赁合同的申请报告》、被告《关于再次要求解除租赁合同的通知》、原告《关于杭州伟业建设集团有限公司单方提请提前解除房屋租赁合同的复函》、被告《关于浙江交投资产管理有限公司〈复函〉的回函》，证明被告单方面提出解除租赁合同，并未获原告同意，系违约行为。 被告伟业公司答辩称：一、原被告双方签订的《物业租赁合同》、《补充协议》已经解除,但解除的原因是由于案涉房屋存在严重的空调管道漏水等问题,原告多年未能予以解决,严重影响被告正常办公,导致双方签订房屋租赁合同的合同目的不能实现。被告以此为由提出解除双方之间的租赁关系,符合法律规定,无需向原告支付违约金。双方于2016年3月签订了《物业租赁合同》,租金起算日为2016年5月18日。但是从2016年7月12日开始,被告就发函告诉原告案涉租赁房屋内的空调存在严重问题,不制冷、不制热且还漏水。此后直到2019年9月30日(非原告所述的10月8日)被告从案涉租赁房屋搬离,这三年多的时间内,被告十余次发函(详见被告提交的证据)告知原告空调问题,但是原告一直未能予以解决,仅仅是在2018年的到时候加装了两台大金空调。上述问题,已经严重影响到了被告正常的办公使用。本案中,被告向原告承租案涉房屋的主要合同目的就是办公使用,租赁用途在合同第二条已经作出了明确约定。同时《物业租赁合同》第六条第4款约定:“甲方应保证乙方承租期内,其设备、设施、管道、管线的正常运作,如因上述设施老化或其他不可测因素造成漏水、漏电等影响乙方正常工作的,在乙方及时书面报修后应及时进行更换并抢修、维修。”根据《合同法》第九十四条合同的法定解除之规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。综上所述,根据合同约定原告应保证空调设备的正常运作不影响被告的正常办公使用,从合同签订之后第四个月起,被告就已经书面发函告知空调问题,但是直至2019年9月30日被告从案涉租赁房屋搬离,原告仍未能解决空调问题。原告的行为已经严重违反了双方租赁合同的约定,且由于严重影响被告正常办公,已经导致不能实现双方签订合同的目的。因此,被告以此为由提出解除双方之间的租赁关系,符合法律规定,无需向原告支付违约金。二、被告已经如约支付了2019年9月30日之前的全部租金,不存在逾期支付租金的行为,被告无需向原告支付违约金。(一)根据双方签订的合同之约定,原告开具发票一个月内被告支付租金,被告不存在违约行为。根据双方签订的《物业租赁合同》第四条租金、物业服务费及支付方式第2款之约定:“甲方在每一个半年租期租赁起始日前一个月开具相应金额的发票,乙方于甲方发票开具之日起一个月内支付”。结合双方在租赁期间的租金支付情况(被告提交的证据14),均是原告向被告开具发票之后一个月内及时支付的,唯一一次例外是在2017年3月18日至2017年9月17日，由于空调问题严重,要求原告维修空调或减少租金,双方在协商过程中,被告是在收到租金发票之后超过一个月支付的,但原告从未提出异议。因此,根据合同约定,原告负有及时向被告开具发票的义务,如果由于原告未能及时开具发票，导致被告实际支付租金的时间超过了当期租赁起始日,系原告违约,过错不在被告,被告亦无需承担任何违约责任。(二)被告已经于2019年9月30日搬离案涉房屋,双方租赁合同早已解除,且当时办理了交接手续,租金全部已经结清。原告现在向被告主张合同履行期间迟延支付租金的违约金有违公平、诚信原则。三、原告应立即向被告退还履约保证金55000元。(一)根据双方签订的《物业租赁合同》的约定,原告应立即向被告退还履约保证金。根据双方签订的《物业租赁合同》第五条履约保证金和其他费用之约定:“本租赁关系终止之后,乙方将该租赁物业按自然使用后的状态并清理整洁后返还甲方,且付清全部费用之后7个工作日内,无息退还履约保证金”。现如今,双方租赁关系已经解除,且已经办理完毕交接手续,被告及时足额支付了全部租金、物业管理费等费用,原告应依照合同约定立即退还履约保证金。(二)由于原告的违约行为导致被告被迫解除双方签订的租赁合同,原告没有理由不予退还履约保证金。如前面所述,由于原告的行为严重违反了双方租赁合同的约定,严重影响被告正常办公,导致不能实现双方签订合同的目的。因此,被告被迫以此为由提出解除双方之间的租赁关系,符合法律规定,原告没有理由不予退还履约保证金。综上所述,交投公司的诉讼请求违背事实真相,不符合法律规定,恳请法院在查明事实的基础上,依法审理,公正裁决,以维护伟业公司的合法权益。 被告伟业公司向本院提交如下证据： 1.2016年7月12日报告1份，证明被告发函告知原告租赁房屋内出现了多处空调漏水的情况，希望原告落实空调维修费用或派员检查维修。 2.2016年10月10日报告1份，证明被告发函告知原告由于空调漏水导致房顶大面积漏水和渗水，影响日常办公，要求原告进行维修。 3.关于要求对空调管道漏水尽快解决的申请报告1份，证明2017年3月23日，被告发函告知原告空调漏水问题依然没有解决，希望安排专业维修人员进行空调维修。 4.关于要求对空调管道漏水尽快解决的申请报告1份，证明2017年4月25日，被告发函告知原告空调漏水问题维修成本巨大，希望安装分体式空调。 5.关于解除租赁合同通知函1份，证明2017年8月11日，被告发函告知原告由于租赁房屋空调不能正常工作，严重影响正常办公，要求解除《物业租赁合同》。 6.关于对租赁房屋设备设施空调管道解决方案的决定1份，证明2017年8月28日，被告发函告知原告安排安装分体式空调病要求减少租赁费用。 7.关于对房屋租赁期间存在问题解决的申请报告1份，证明2017年12月18日，被告发函告知原告由于空调漏水问题未能解决，严重影响被告正常办公，要求提前解除租赁合同。 8.关于对房屋租赁期间存在问题解决的复函1份，证明2018年1月11日，原告复函给被告承诺近期对中央空调进行维修，相关费用由原告承担。 9.关于要求终止租赁合同的申请报告1份，证明2018年2月9日，被告发函告知原告，但原告未能给出具体的维修时间、工期及对维修期间办公损失费用赔偿等。 10.关于提前解除房屋租赁合同的申请报告及附件1份，证明2019年6月15日，被告发函告知原告由于空调问题依然未能予以解决，且由于大楼陈旧、设备老化，物业维修师傅告知已经无法维修，因此被告提出解除租赁合同，并告知定于2019年9月搬离房屋。 11.关于再次要求解除租赁合同的通知1份，证明2019年7月10日，被告发函告知原告，由于原告未予以回复，故被告再次要求解除租赁合同，即日起3个月内与原告办理交接手续。 12.关于浙江交投资产管理有限公司《复函》的回函1份，证明2019年9月12日，被告发函回复原告，空调漏水问题严重影响了正常办公、被告多次联系原告要求原告开具发票以便被告支付房租费用，但迟迟未能收到原告开具的发票、被告已经依据合同约定提前3个月提出解除房屋租赁合同。 13.空调漏水问题照片、维修清洗凭证1份，证明空调漏水严重影响了被告的正常办公，被告多次聘请物业及维修人员对空调进行维修清洗。 14.租金支付凭证1份，证明被告收到原告开具的发票后，在约定的时间内支付租金。 15.情况说明（2019年9月9日）1份，证明被告从2016年3月承租案涉房屋期间，由于房屋中央空调管道陈旧导致多次漏水，影响了被告的正常办公。被告多次请物业维修但是始终未能解决根本问题。物业公司明确表示上述情况属实。 经庭审质证，被告伟业公司对原告交投公司提交的证据质证认为：对证据1三性及证明对象无异议。对证据2三性无异议，证明对象有异议。认为物业租赁合同明确约定租金支付应“甲方先开具发票……”，双方也实际按时履行。合同也约定“甲方应保障乙方承租期内设备设施正常运转”。证据3，除对《租金支付情况及逾期付款违约金计算表》真实性有异议外，对其余证据真实性无异议，认为被告按照合同约定履行，不存在违约。对证据4真实性无异议，复函中原告确认了空调存在制冷效果及漏水等问题，且与被告存在多次沟通，而且最终没有维修，函件内陈述维修需要拆除全部石膏板，被告伟业公司函件内原则性同意解除合同，并建议双方就空调漏水问题再进行沟通。对被告伟业公司提交的证据，原告交投公司质证认为：对证据1、2、3真实性及证明对象、关联性有异议，是被告自行出具，无相关证据证明原告已经收到该文件。且和本案无关，双方签订的补充协议降低了租金，且安装了空调。证明了如原告未及时维修，被告有权自行维修，而不是据此解除合同。对证据4真实性无异议，证明被告不同意对整层空调拆修，提出安装分体空调的方案。事实上，分体式空调已经安装完毕。被告所谓的空调制冷及漏水老化的问题，原告已经按照其要求解决完毕了，且伟业公司不同意交投公司提出的整体维修方案。对证据5真实性无异议，证明对象有异议，被告不同意对增层空调拆修，提出安装分体空调的方案。通知本身也是不具备合法性的。事实上双方在2018年6月25号签署了补充协议。对证据6真实性无异议，对证明对象有异议，原告愿意为被告维修空调，因工期需要两个月，被告拒绝。同时提出安装分体空调、减少租金的要求。对证据7形式真实性无异议，内容真实性有异议。被告以空调管道漏水、空调运作效果不正常为由，提出了减少租金的要求。被告本身不只是承租方，还是大厦14楼或11楼的业主，伟业公司对整个大楼的情况是清楚的。对证据8真实性无异议，原告主动提出对中央空调进行维修，且相关费用由原告自行承担，已经充分体现了原告解决问题的诚意。对证据9真实性有异议。就空调及漏水问题，双方于2018年6月25号签署了补充协议解决。对证据10形式真实性无异议，对内容真实性有异议，照片拍摄时间及地点无法确认。解除合同的申请违反了合同的约定，也不具备合法性。这份证据仅能证明被告发出了单方解除合同的意思表示，但并未获得原告同意。该证据的附件照片证明了被告工作人员正常上班，没影响被告的正常办公，漏水是在漏的，但是上班是在正常上。证据11，对通知的真实性没有异议，但对附件的真实性和关联性都有异议，仅仅能证明发出了解除单方解除合同的意思。对证据12，形式真实性无异议，但被告讲述的并非事实。对证据13，认为没有提供原件，有异议。对证据14真实性无异议，关联性及证明对象有异议，租金在原告开具发票之日起一个月内支付，但是最晚应不迟于当期租赁开始日。对证据15，认为系复印件，有异议。结合双方当事人的质证意见，本院对双方真实性无异议证据予以确认，其余证据不符合有效证据形式要件，本院不予确认。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实： 2016年3月17日，交投公司（甲方、出租方）与伟业公司（乙方、承租方）签订的《物业租赁合同》约定：甲方将杭州市建国北路658号2101、2102、2103、2104室共计1245.9平方米物业场地出租给乙方使用，双方确认按建筑面积1245.9平方米计算本合同租金，乙方已对甲方所要出租的物业及场地现状做了充分了解，愿意在现有条件下承租该物业。乙方租赁该物业作办公使用。租赁期为4.5年，2016年3月18日起至2020年9月17日止。装修免租金期2个月，2016年3月18日至2016年5月17日止。该物业第一年年租金（含税）为2.9元/平方米/天，计1098385.44元，第二年租金（含税）2.9元/平方米/天，计1318785.15元，第3、4年租金为2.987元/平方米/天，计1358348.70元，第4.5年租金为2.987元/平方米/天，计684756.61元。甲乙双方约定，租金每半年结算一次，先付后用，（租金均由甲方先开票后，乙方按本合同约定时间支付。租赁物业执行先付后用原则），首期半年租金在本合同签订之日起七日内付清，首期后半年租金应于2016年9月18日前一次性支付（于2016年8月18日前甲方开具相应金额的发票，乙方于甲方发票开具之日起一个月内支付，但最晚不迟于2016年9月18日支付），以后每个半年期租金支付时间依次类推，即甲方在每一个半年租期租赁起始日前一个月开具相应金额的发票，乙方于甲方发票开具之日起一个月内支付，但最晚不迟于当期租赁起始日支付。逾期支付租金的，每逾期一日乙方须按应付未付租金的千分之一支付甲方违约金。乙方于本合同签订之日一次性支付甲方55000元作为履约保证金（含安全风险金）。本租赁关系终止后，乙方将租赁物业按自然状态并清理整洁后返还甲方，且付清全部租金、电费等（甲方有权将履约保证金用于抵扣前述乙方应承担的款项）后7个工作日内，甲方将无息退还乙方前述剩余履约保证金。甲方应保证乙方租赁期内，其设备、设施、管道、管线的正常运作，如因上述设施老化或其他不可预测因素造成漏水、漏电等影响乙方正常工作的，在乙方及时书面报修后甲方应及时进行更换并抢修、维修。如经乙方催促仍未及时整改，乙方有权自行修复，则费用由甲方承担。乙方逾期30日以上（含本数）不按本合同约定全额支付租金、物业费或其他应付费用的，甲方有权解除本合同，甲方已收租金按实结算，乙方支付的全部履约保证金不予退还，且乙方须按本合同约定支付拖欠的各项费用及违约金。本租赁期内，非本合同另行规定的情况，乙方擅自解除本合同的，甲方有权立即收回租赁物业，乙方已支付的租金不予退还，同时乙方应按当年度月租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从履约保证金、安全风险金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充协议。 2017年4月25日，伟业公司向交投公司提交《关于要求对空调管道漏水尽快解决的申请报告》，称伟业公司对空调管道漏水、老化等问题，向交投公司提出了维修方案申请，后伟业公司安排了多个专业维修人员上门检查，表示需要整层楼空调拆修才可保障空调正常运行，一层总价约为10万元。如按此操作，在维修时会影响伟业公司正常工作办公。因此，伟业公司建议交投公司安排安装分体式空调。2017年8月11日，伟业公司向交投公司发送《关于解除租赁合同通知函》主张因上述问题存在未及时解决，要求解除租赁合同，6个月内办理交接手续，退还保证金55000元等。2017年8月28日，伟业公司向交投公司发送《关于对租赁房屋设备设施空调管道解决方案的决定》，提出交投公司提出愿意维修整层楼的空调管道，维修工期2个月。伟业公司认为若进行为期2个月的空调管道维修，则会影响伟业公司正常办公。且空调管道维修后只是解决了漏水问题，却无法保证空调制冷、制热效果，伟业公司故不同意该解决方案。伟业公司要求交投公司安装分体式空调，并请减少办公租赁费用，否则要求退租等。2017年12月18日，伟业公司向交投公司发送《关于对房屋租赁期间存在问题解决的申请报告》，主张如交投公司不能完好解决空调问题，且由伟业公司自行解决的，请减少办公租赁费用至1.8元/平方米/天（含税）等。2018年1月24日，交投公司复函称决定对中央空调进行维修，相关费用由交投公司承担。2018年2月9日，伟业公司发送《关于要求终止租赁合同的申请报告》。 2018年6月25日，交投公司（甲方）与伟业公司（乙方）签订《物业租赁合同》补充协议，载明：租赁期限变更为2016年3月18日至2019年12月31日止。租金变更为2.4元/平方米/天。甲方为乙方增设空调2台，于本合同签订之日起30日内完成安装。考虑到增设空调对乙方办公造成影响，甲方给予乙方7天免租期。租金每半年结算一次，租金变更后的第一个半年租金524773元于合同签订后7日内一次性支付，以后每半年租金545704元依次于2018年6月30日、2018年12月30日、2019年6月30日前一次性支付（甲方在每一个半年租期租赁起始日前一个月开具相应金额的发票，乙方于甲方发票开具之日起一个月支付，但最晚不迟于当期租赁起始日支付）。2018年7月20日，伟业公司对交投公司加装的两台空调及委托维修后的空调进行验收，确认运行后达到预定制冷效果。 2016年3月18日、9月12日、2017年3月15日、2018年1月17日、6月25日、6月25日、2019年1月3日、6月13日、9月25日，交投公司分别为伟业公司开具2016年5月18日至9月17日、2016年9月18日至2017年3月17日、2017年3月18日至2017年9月17日、2017年9月18日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年6月30日、2019年7月1日至2019年12月31日、2019年7月1日至2019年9月30日期间租金金额分别为444412.53元、653972.91元、659392.58元、379376.55元、524773元、545704元、545704元、545704元、272852元的浙江增值税专用发票，后，伟业公司分别于2016年3月24日、2016年10月17日、2017年5月4日、12月25日、2018年6月28日、6月28日、2019年1月10日、9月26日支付交投公司租金444412.53元、653972.91元、659392.58元、379376.55元、524773元、545704元、545704元、545704元、272852元。 2019年6月15日，伟业公司向交投公司发送《关于提前解除房屋租赁合同的申请报告》，载明：伟业公司承租案涉房屋，合同到期日为2019年12月31日。于2016年6月15日起，伟业公司因空调制冷效果低、管道漏水严重等影响办公多次向交投公司提出维修申请，交投公司也多次实地查看确定，并在2018年7月新安装了2台柜式空调。目前伟业公司其他部门空调制冷效果仍然不佳，也多次请物业进行空调清洗与维修，但由于大楼陈旧、设施老化等原因，物业师傅告知无法维修，且清洗难度大，难以解决目前存在的问题。为给员工更好的办公环境，向交投公司正式提出解除租赁合同的申请，提前3个月书面通知交投公司，定于2019年9月份左右搬离房屋。2019年7月10日，伟业公司再次发送《关于再次要求解除租赁合同的通知》，主张交投公司未能遵守《物业租赁合同》关于“甲方应保证乙方承租期内，其设施、设备、管道、管线的正常运作”的相关约定，再次要求解除租赁合同，即日起3个月内办理交接手续。2019年9月9日，交投公司复函称：1.伟业公司反映的空调制冷效果低的情况，交投公司接报告后第一时间已经安排人员维修，双方也已签字验收；管道漏水问题，双方多次沟通，鉴于整体修复需要拆除全部石膏板，耗时长、耗工大，且伟业公司明确不同意此方案，交投公司已经与物业确认出现问题由物业帮忙维修解决，交投公司严格履行合同，不存在违约行为。2.伟业公司提出提前解除房屋租赁合同，希望于9月份或三个月之内办理交接手续，交投公司原则上同意，但伟业公司应按照合同约定支付房租欠款及逾期付款违约金，提前解约违约金。其中，租金为2019年7月1日至实际腾退之日；逾期付款违约金，标准为每日千分之一，时间待定，2019年8月18日至租金支付之日止；提前解约违约金为当年月租金的两倍等。2019年9月12日，伟业公司对复函回复称：1.伟业公司签字验收的只针对两个办公室的两台空调问题，并不能针对整层办公楼的空调问题。2.从2016年3月承租以来，伟业公司多次发函要求解决漏水问题，伟业公司也为漏水问题承担了一定费用。交投公司近两个月的不明确态度，严重影响了伟业公司的办公运行。3.伟业公司多次电话联系要求开具发票，但交投公司未予回复，也未收到任何发票，不存在逾期付款责任等。 本院认为，原告交投公司与被告伟业公司签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行各自义务。本院注意到，在案涉房屋租赁合同履行过程中，伟业公司因房屋空调管道漏水、空调制冷制热效果不佳等问题多次向交投公司报修与交涉，交投公司亦安排人员进行了查看维修，并提出整层维修等解决方案。伟业公司根据自身实际选择要求交投公司安装分体式空调、并减少租赁费用等。经多次磋商后，双方最终于2018年6月25日签订补充协议，商定缩短租赁期限，减少租金标准，增设2台分体式空调，因安装空调给予7天免租期等。此后，交投公司确按约完成了两台空调的安装与调试，伟业公司并已经验收合格。同时，伟业公司亦系大厦其余楼层的业主，对该大厦设备设施陈旧、老化等状况亦存在一定程度了解，此后，交投公司或大厦所在物业公司亦对伟业公司反映的漏水等问题履行维修义务。故在本案中，伟业公司再以“房屋空调管道漏水、空调制冷制热效果不佳”主张提前解除合同等，不具有事实和法律依据。但根据双方在函件中关于合同解除的相关意思表示，且因双方对合同解除无异议，本院确认案涉《物业租赁合同》、《物业租赁合同》补充协议于2019年9月30日解除。交投公司在发送的函件中原则同意解除合同的同时提出要求伟业公司承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于交投公司要求伟业公司支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院注意到，双方在合同中明确约定租金支付时间与条件为：“交投公司在每一个半年租期租赁起始日前一个月开具相应金额的发票，伟业公司于甲方发票开具之日起一个月内支付，但最晚不迟于当期租赁起始日支付”。故按时开具增值税发票交付伟业公司亦系交投公司合同项下义务，现并无证据证明未能按时开具发票系因伟业公司原因所致。在收到交投公司开具发票后，伟业公司已经按约定时间支付租金，即双方实际履行合同中确按此模式进行操作，交投公司亦未曾及时提出异议，故本院对其该项请求不予支持。关于原告交投公司要求被告伟业公司支付单方解除合同违约金181901.33元的诉讼请求，根据前述分析，伟业公司并无正当理由主张提前解除合同，其应当承担违约责任。根据《物业租赁合同》关于“擅自解除本合同的，应按当年度月租金的2倍支付违约金”的约定，交投公司的该项主张有合同依据，本院予以支持。但鉴于上述违约金已对原告损失进行弥补，租赁合同亦约定交投公司可从履约保证金中抵扣损失等，且为节省当事人诉累，本院酌情履约保证金55000元用于抵扣上述违约金，故伟业公司尚应支付交投公司违约金126901.33元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江交投资产管理有限公司与被告杭州伟业建设集团有限公司签订的《物业租赁合同》、《补充协议》于2019年9月30日解除； 二、被告杭州伟业建设集团有限公司在本判决生效后十日内支付原告浙江交投资产管理有限公司违约金126901.33元； 三、驳回原告浙江交投资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9066元，减半收取4533元，财产保全费2878元，两项合计7411元，由被告杭州伟业建设集团有限公司负担1786元，由原告浙江交投资产管理有限公司负担5625元。 原告浙江交投资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告杭州伟业建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  杨 政 二〇二〇年七月一日 代书记员  施丽莎