江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初14554号原告:史沭军，男，1964年3月25日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：周新权，江苏铭云律师事务所律师。被告：牟东亮，男，1985年4月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：牟汉云，男，1963年12月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：青岛华云房地产开发有限公司，统一社会信用代码9137028161430426DE，住所地山东省青岛市胶州市兰州西路**。法定代表人：刘书敏，该公司经理。原告史沭军与被告牟东亮、青岛华某房地产开发有限公司（下简称“华某公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后,依法适用普通程序组成合议庭，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告史沭军委托诉讼代理人周新权、被告牟东亮及其委托诉讼代理人牟汉云到庭参加诉讼，被告华某公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史沭军向本院提出诉讼请求：确认被告牟东亮与被告华某公司2006年12月19日签订的“房屋买卖合同”无效。事实与理由：被告青岛华某公司沭阳分公司开发沭阳县东兴小区工程。2004年，被告华某公司将东兴小区11号楼一单元601室以房抵工程款的方式抵给原告，并实际交付给原告。2006年12月19日，原告将沭阳县东兴小区11号楼一单元601室房屋以135091.2元价格出售给牟东亮，并加盖华某公司沭阳分公司项目部印章。合同签订后，被告牟东亮仅支付房款80000元，余款至今未付，且华某公司对该份合同不予认可，合同应当被认定无效。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告牟东亮辩称：原告并非合同当事人，无权要求确认合同效力，主体资格不适格；原告以自己名义两次向法院提起诉讼，请求权本质上都是相同的，属于恶意诉讼；原告不是案涉房屋的不动产权属登记权人；剩余的房屋为被告牟东亮与原告之间的个人债务，与购房款无关。被告华某公司未作答辩。本案经审理查明如下事实：2015年9月15日，原告史沭军以牟东亮为被告向本院提起房屋买卖合同诉讼，要求判令1、解除原、被告双方于2006年12月19日签订的房屋买卖合同；2、判令被告归还原告沭阳县东兴小区11号楼一单元601室房屋。本院立案受理后依法作出（2015）沭民初字第03584-1号民事裁定书，查明事实为：2006年12月19日，第三人青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司与被告牟东亮签订购房协议书，载明由被告购买案外人青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司开发的东兴小区11幢1单元601室房屋一套及车库一间，双方对建筑面积、单价、总价（总房款为135091.20元）均作出了约定，双方并约定被告于2006年12月19日向青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司交付购房定金80000元，余款于2007年春节前付清，原告史沭军作为青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司的代表人签字，并加盖青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部印章。合同签订后，青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司于2006年12月19日向被告出具收据一份，载明收到被告牟东亮交付的11号楼601室房款现金135091.20元，收据加盖青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章。被告牟东亮于同日向原告出具欠条一张，载明欠该小区11#楼601室房款55091.20元。另查明，案外人青岛华某房地产开发有限公司在开发建设沭阳县东兴小区期间，其设立的沭阳分公司于2004年4月20日与宿迁建设工程集团公司沭阳分公司订立工程建设承包合同，约定由宿迁建设工程集团公司沭阳分公司承建并负责销售该小区的部分楼房，原告史沭军在合同中的宿迁建设工程集团公司沭阳分公司署名处签字。现原告以被告未付清房款为由，要求解除于2006年12月19日签订的房屋买卖合同、被告返还涉案房屋。并认为涉案房屋的出卖人为青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司，买受人为被告牟东亮，即房屋买卖合同的双方当事人为青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司与牟东亮。原告史沭军非涉案房屋买卖合同当事人，与本案没有直接利害关系，非本案适格原告。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定驳回原告史沭军的起诉。原、被告均未提起上诉，该裁判文书已经发生法律效力。2016年12月26日，牟东亮以案外人史某为被告、华某公司、史沭军为第三人向本院提起确认合同无效诉讼，本院经审理后查明事实如下：2000年5月份，青岛华某房地产开发有限公司（以下简称青岛华某公司）到沭阳开发建设沭城镇东兴小区工程，并设立青岛华某沭阳分公司，青岛华某沭阳分公司于2008年5月19日被工商部门吊销但未注销。2004年4月20日，青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司（甲方）与宿迁建设工程集团有限公司沭阳分公司（以下简称宿迁建设公司沭阳分公司，乙方）签订工程建设销售承包协议书，约定甲方将东兴小区2#、5#、8#、11#楼（二单元）及黄楼北端的地段整体工程承包由乙方建设，甲方负责提供办理该工程投标、销售及房产证等相关证件与手续，其规费由乙方承担，乙方负责该项目承建和销售，按施工合同施工，保证工程质量和工期，并承担该项目工程中所发生的一切费用，水电费用等法律和经济责任全部负责；乙方向甲方缴纳该项目承包费，共计365万元。其付款方式为：签订协议应向甲方交纳承包费150万元，其中顶冲3#楼材料补差费30万元，实交120万元，余款7月31日前结清，若违约每天按3%罚滞纳金交甲方。该承包协议乙方处由史沭军签名并加盖宿迁建设公司沭阳分公司印章。史沭军系宿迁建设公司沭阳分公司负责人。2007年2月8日，青岛华某沭阳分公司与史沭军签订补充协议一份，约定对华某公司开发的沭阳县东兴小区2#、5#、8#、11#楼一次性承包给史沭军同志开发，承包费为365万元，承包后所发生的一切、经济、法律、安全全部有史沭军同志负责，华某不得以任何借口干涉，谁造成谁负责。2006年12月19日，史沭军以青岛华某沭阳分公司（甲方）名义与牟东亮（乙方）签订购房协议书，约定乙方要求购买甲方东兴小区11号商品楼一单元陆层601室商品房一套，建筑面积约137.84㎡，每㎡售价900元，计款12456元，14#车库建筑面积约5.808㎡，每㎡售价1900元，计款11035.20元，共计135091.20元；乙方于2006年12月19日向甲方预交购房定金80000元，余款在楼房交付使用后，按建筑面积和售价一次性付清。乙方将购房款向甲方全部结算付清后，甲方与乙方办理房屋交接手续。建筑面积以房管部门审核为准，多退少补，余款2007年春节前付清。史沭军作为青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司的代表人在该购房协议上签字，并加盖青岛华某沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部印章。合同签订后，原告于2006年12月19日向史沭军交付购房款，并由史沭军向其出具收据一份，载明收到牟东亮交付的11号楼601室房款现金135091.20元，该收据上加盖青岛华某沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章。同日，牟东亮向史沭军出具欠条一张，载明欠该小区11#楼601室房款55091.20元，并约定于2007年春节前还清。涉案房屋由史沭军于2007年五六月份交付给原告牟东亮使用，后由牟东亮使用居住至今。牟东亮曾为史沭军在涉案东兴小区工程施工过程中提供劳务。2007年8月6日，由史沭军经手，史沭军儿子即本案被告史某（1996年1月24日出生）（乙方）与青岛华某沭阳分公司（甲方）签订购房协议一份，约定乙方要求购买甲方东兴小区11B商品房1单元6层602室商品房壹套，建筑面积约137.74平米，每平米售价443.65元，计款61109元，乙方于2007年8月6日向甲方预交购房定金61109元，余款在楼房交付使用后，按实际建筑面积和售价一次性付清。乙方将购房款向甲方全部结算付清后，甲方与乙方办理房屋交接手续。同日，青岛华某沭阳分公司向史某出具收据一张，载明收到东兴小区11B号楼1单元601室房款61109元。2014年7月1日，青岛华某公司出具办理商品房产权证明一份，载明买受人史某购买的位于东兴小区11B号楼1单元601室，钱房已两清，房屋产权归史某所有，请给予办理产权登记。2014年7月21日，沭阳县房地产管理处为涉案房屋办理产权登记，房屋产权证号为沭阳县房权证沭城字第**，房屋所有权人登记为史某，房屋坐落位置为沭阳县东兴小区11B幢1单元601室，建筑面积137.74平方米，同时该房屋产权证上记载涉案房屋于2014年8月29日至2016年8月28日期间在银行抵押贷款29.7万元。本院认为，根据青岛华某沭阳分公司与宿迁建设公司沭阳分公司签订的工程建设销售承包协议以及青岛华某沭阳分公司与史沭军签订的补充协议，结合青岛华某沭阳分公司及史沭军均陈述涉案东兴小区2、5、8、11号楼系由史沭军实际承建并用所建商品房抵工程款的方式由史沭军对所建设房屋进行销售、处分，所建房屋产权归史沭军所有，均可以证明青岛华某沭阳分公司同意史沭军及其所在公司即宿迁建设公司沭阳分公司以其名义对外销售房屋，所得售房款用于抵充应支付给史沭军及宿迁建设公司沭阳分公司的工程款，青岛华某沭阳分公司在房屋销售及办理产权登记过程中提供相关证件及手续。2006年12月19日，史沭军以青岛华某沭阳分公司名义与原告牟东亮签订涉案房屋购房协议，虽然加盖的系青岛华某沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部印章，但系以青岛华某沭阳分公司的名义进行销售，且该购房协议的内容与史某与青岛华某沭阳分公司签订的购房协议内容、格式基本一致，可以认定该购房协议系青岛华某沭阳分公司对外销售涉案东兴小区房屋时采用的合同文本，结合青岛华某沭阳分公司与史沭军、宿迁建设公司沭阳分公司之间的协议约定，可以证明史沭军有权以青岛华某沭阳分公司的名义对外销售涉案房屋，因此原告牟东亮与史沭军签订的商品房买卖合同，史沭军的行为系代表青岛华某沭阳分公司，该房屋买卖合同的相关民事责任应由青岛华某沭阳分公司承担，本院作出的（2015）沭民初字第03584-1号民事裁定书认定涉案房屋买卖合同的双方当事人为青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司与牟东亮，符合事实及法律规定，第三人青岛华某沭阳分公司及史沭军均主张涉案房屋买卖合同的相对方系史沭军与牟东亮，本院不予采纳。原告牟东亮根据史沭军要求将购房款交付史沭军个人，也符合史沭军与青岛华某沭阳分公司之间的工程建设承包协议约定，并无不当，青岛华某沭阳分公司以未收取原告购房款为由否认与原告存在买卖合同关系，本院不予采纳。根据史沭军提供的由原告出具的欠条，可以证明原告尚欠购房款55091.20元，原告牟东亮主张与史沭军约定该欠款以其为史沭军提供劳务时的年终奖进行抵充，史沭军对此不予认可，原告也未能提供证据证明，本院不予采纳。原告购买涉案房屋虽尚未交清全部购房款，但涉案房屋已经交付其使用居住至今，在原告关于涉案房屋的购房协议未解除之前，其对涉案房屋享有占有、使用的合法权利并享有在交纳全部购房款后要求为其办理涉案房屋产权登记的权利。涉案房屋产权现登记在被告史某名下，根据青岛华某沭阳分公司陈述涉案房屋仅系根据史沭军的要求将产权登记在史某名下，并未实际收取购房款，仅是根据要求协助办理相关手续。根据史某与青岛华某沭阳分公司签订的购房协议的内容，其房屋售价远低于史沭军将房屋销售给原告时的售价，且当时史某仅年满11周岁，属于限制民事行为能力人，涉案房屋买卖属于重大事项，很明显系由史沭军经手与青岛华某沭阳分公司签订购房合同并办理相关手续，且青岛华某沭阳分公司及史沭军对此亦无异议，原告以史某与青岛华某沭阳分公司签订购房协议时属于限制民事行为能力人且未经监护人同意为由主张该购房协议无效，本院不予支持。根据青岛华某沭阳分公司与史沭军签订的工程承包协议，涉案房屋本就系以抵工程款的方式由史沭军享有销售权益，且史沭军及史某与青岛华某沭阳分公司签订购房协议后从未使用、居住过涉案房屋，也并未实际向青岛华某沭阳分公司支付购房款，因此史某与青岛华某沭阳分公司签订的涉案房屋的购房协议不具有买卖房屋的真实意思表示，仍系史沭军与青岛华某沭阳分公司之间以房抵工程款协议的履行，仅系为了将涉案房屋根据史沭军的要求登记在史某名下而配合办理的相关手续。青岛华某沭阳分公司作为涉案房屋的开发企业，系涉案房屋名义上的销售单位，虽然其与史沭军签订承包协议约定涉案房屋销售由史沭军负责，但涉案房屋对外销售时史沭军需以青岛华某沭阳分公司名义进行销售，因此房屋销售应承担的民事责任仍应由其承担，其应该对涉案房屋的销售进行管理、登记，避免出现一房二卖等现象。牟东亮购买涉案房屋系由史沭军经手，但该合同的民事责任应由青岛华某沭阳分公司承担，现青岛华某沭阳分公司又与史某签订涉案房屋买卖合同并最终办理产权登记，侵害了原告对涉案房屋的合法权益。史沭军以青岛华某沭阳分公司名义于2006年12月19日将涉案房屋销售给原告并于2007年五六月份将涉案房屋交付原告使用，但史沭军又经手于2007年8月6日将涉案房屋以其儿子史某名义与青岛华某沭阳分公司签订购房协议并于2014年7月21日将涉案房屋登记在史某名下，第三人史沭军的行为明显存在恶意，侵害原告对涉案房屋的合法权益。青岛华某沭阳分公司在未审核房屋销售、使用、居住情况下，仍然配合史沭军办理合同签订、产权登记等事项，青岛华某沭阳分公司与史沭军的行为构成恶意串通，损害了原告牟东亮对涉案房屋享有的合法权益。现原告要求确认青岛华某沭阳分公司与史某关于涉案房屋签订的买卖协议无效，本院依法予以支持。综上，青岛华某沭阳分公司及史沭军明知涉案房屋已销售给原告牟东亮并由牟东亮使用居住，在未与牟东亮解除买卖合同的情况下，又将涉案房屋以史沭军儿子史某名义签订购房协议并办理产权登记，青岛华某沭阳分公司及史沭军的行为构成恶意串通，损害原告合法权益，原告要求确认青岛华某沭阳分公司与史某签订的涉案房屋买卖合同无效，本院依法予以支持。遂作出（2016）苏1322民初19169号民事判决书，判决内容为：“确认被告史某与第三人青岛华某房地产开发有限公司沭阳分公司于2007年8月6日签订的关于沭阳县东兴小区11B幢1单元601室房屋的购房协议无效。”该案经二审审理驳回上诉，维持原判。2018年10月9日，史沭军以牟东亮为被告、华某公司为第三人诉至本院，要求解除史沭军与被告牟东亮于2006年12月1日签订的房屋买卖合同、判令被告牟东亮归还原告沭阳县东兴小区11号楼一单元601室房屋，并支付使用费10000元。本院经审理后认为，原告史沭军以相同诉讼主体、诉讼标的、诉讼请求及事实再次提起诉讼，系重复诉讼，违反了“一事不再理”的民事诉讼原则。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第(五)项、第一百一十九条规定，裁定驳回原告史沭军的起诉。该案已发生法律效力。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告史沭军主张被告华某公司与牟东亮之间于2006年12月19日签订的房屋买卖合同无效，但案涉房屋是原告史沭军以华某公司名义出售给牟东亮，史沭军对华某公司与牟东亮之间的房屋买卖合同是明知并且认可的，并无证据证明华某公司与牟东亮之间存在恶意串通损害其实际利益的行为，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告华某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告史沭军的诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3002元。审 判 长  于在会人民陪审员  张 泽人民陪审员  袁金堂二〇二〇年七月十三日书 记 员  孙嘉璐书 记 员  王海林附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。