山东省济宁市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)鲁08执异471号异议人（案外人）：梁蒋华，男,1978年9月27日出生，汉族，住山东省济宁市市中区建设路**，现住济宁市高新区。申请执行人：中国工商银行股份有限公司济宁任城支行，住所地，济宁市太白东路**。负责人：王斌，行长。被执行人：山东兴唐房地产开发有限公司，住所地山东济宁市洸河路**兴唐大厦**。法定代表人：李秀森，执行董事。本院在执行中国工商银行股份有限公司济宁任城支行（以下简称工商银行任城支行）与山东兴唐房地产开发有限公司（以下简称兴唐房地产公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人梁蒋华向本院提出案外人异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。工商银行任城支行与兴唐房地产公司金融借款合同纠纷一案，济宁仲裁委员会于2016年1月29日作出济仲裁字（2015）第596号裁决书，裁决山东兴唐房地产开发有限公司拖欠中国工商银行股份有限公司济宁任城支行借款本金467999979.65元。2015年9月1日，济宁高新技术产业开发区人民法院根据工商银行任城支行的申请和济宁仲裁委员会的保全函作出（2015）济高新区仲委申保字第5号民事裁定书，冻结兴唐房地产公司银行存款5亿元，不足部分则查封相应价值的财产。2015年9月2日，济宁高新技术产业开发区人民法院向济宁市房产交易中心作出协助执行通知书，查封兴唐房地产公司包含济宁市兴唐国翠华府小区10号楼2单元4层02-0401室房产在内的房产共计134套。2018年7月12日，本院在执行济仲裁字（2015）第596号裁决书过程中作出（2016）鲁08执197号执行裁定书和协助执行通知书，对包含济宁市兴唐国翠华府小区10号楼2单元4层02-0401室房产房产在内的多套房产进行了续查封。异议人梁蒋华向本院提出异议，请求依法裁定解除对兴唐·国翠华府10号楼2单元4层02-0401室房产的查封。其事实与理由：1、2013年12月3日，异议人与兴唐房地产公司签订《济宁市商品房买卖合同》。在工商银行任城支行查封前，异议人与兴唐房地产公司即签订合法有效的商品房买卖合同，就涉案房产的交易是双方的真实意思表示。2、异议人于2013年12月5日向兴唐房地产公司交纳涉案房屋全部购房款1824065元。房屋全部款项的交纳也是在工商银行任城支行查封前，异议人与兴唐房地产公司签订购房合同后，按照合同约定向兴唐房地产公司交纳购房全款，兴唐房地产公司向异议人出具有效的收据，双方就涉案房屋的买卖交易完毕3、2015年4月16日，兴唐房地产公司将涉案房屋交付给异议人使用，异议人上房并实际占有和使用。在工商银行任城支行查封前，异议人实际取得涉案房屋，并按照所在小区物业的规定，依法缴纳了物业费用。现异议人已实际占有并使用至今。4、涉案房屋至今未办理过户登记的责任不在异议申请人。按照兴唐房地产公司的规定只有在业主购买储藏室、车位后才能换发合同，办理涉案房屋的网签及相应的不动产登记手续。2018年6月21日，异议人才缴纳全款购买了车位及储藏室等附属设施，并缴纳了全部的附加费用，如众筹运行费、车位维护费等费用。因此，登记手续办理不是异议人能够左右，完全在于兴唐房地产公司的硬性要求导致。综上所述，尽管涉案房屋并未办理“网签”及不动产产权证书，但工商银行任城支行申请査封的日期系2018年7月12日。显然，工商银行任城支行査封在后，异议人购买涉案房屋在前。根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、三十第一项并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案房屋的所有权人应为异议人。工商银行任城支行无权予以申请查封，请贵院依法查明本案事实，维护异议人的合法权益。异议人为证明其主张，向本院提交了2015年4月16日双方签订的《物业管理协议》、物业公司收款收据、收楼套件书清单、收房缴费清单、收楼钥匙及相关物品接收清单、《济宁市商品房买卖合同》、山东兴唐房地产开发有限公司开据的0004743号购房款收据等。申请执行人工商银行任城支行答辩称：一、涉案房产在签订买卖合同前就已经抵押给答辩人，抵押之后签订的房屋买卖合同不能对抗答辩人的抵押权利。《物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。涉案土地使用权在签订房屋买卖合同之前就已经抵押给答辩人，并且在该土地上承建的工程也作为在建工程抵押给答辩人，且均办理了抵押登记，答辩人依法对涉案房屋的折价款项享有抵押权。兴唐房地产公司与异议人签订的合同是在答辩人取得抵押权之后，根据物权优先于债权的原则，异议人基于房屋买卖合同而取得的履约请求权系债权，不能对抗答辩人取得在先的抵押权。同时，《物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，兴唐公司在抵押期间与异议人网签合同，但异议人并没有代为清偿债务消灭答辩人的抵押权，因此异议人及兴唐房地产公司的行为实际侵害了答辩人在先的抵押权，其权利不应得到保护。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。答辩人作为抵押权人对涉案房产及其涉及的土地已经办理了抵押登记，且已被济宁仲裁委员会裁决书予以确认，根据上述规定异议人排除执行的请求不应予以支持。二、异议人提出的异议不能排除人民法院执行。1、异议人并未取得涉案房产的所有权，涉案房产虽在济宁市房产交易中心网签，但网签的目的是为了方便管理者的管理，是一种程序性事实行为，并不具备物权变动的效力，该房产从权属上仍属被执行人兴唐房地产公司名下财产。网签仅能表明异议人与兴唐房地产公司有过网上签约行为，至于签约行为的基础关系是民间借贷的担保还是正常的商品房销售都需要去核实，此外合同是否履行以及履行程度属于双方之间的债权债务关系，不能证明异议人对涉案房产拥有所有权。在涉案房产未进行确权登记及发放房产权属证明前，双方之间的合同随时可能解除或被撤销，涉案房产的所有权仍属于兴唐房地产公司，异议人提出的异议没有法律依据。2、异议人提供的证据不能证实其已足额交付购房款项，其提出的排除异议没有事实依据。3、异议人的请求不符合排除执行的法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人未提交名下无其他用于居住房产的任何证据，因此其请求不符合上述法律明文规定，因此应当予以驳回。三、异议人的行为不属于善意，不能对抗答辩人的权利。从涉案房产产生的各项权利的时间来看，答辩人在2012-2013年期间就对涉案房产的土地及在建工程办理了抵押登记，取得了抵押权也进行了对外公示，同时也依约向被执行人兴唐房地产公司发放了涉案工程建设的项目贷款4.68亿元，用于涉案工程的直接建设，可以说涉案工程的建设资金主要系由答辩人的项目贷款完成的，如答辩人作为出资建房人及房地产的抵押权人都不能得到法律有效保护的话，那么必将引起金融及建设行业的存在多年的建设项目贷款行业规则的颠覆。异议人出资的时间在答辩人出资和抵押之后，其出资时房产的状态为抵押状态，且已在国土部门和房管部门进行了登记公示，异议人没有尽到调查和注意义务，不属于善意方，从其权利种类(债权)、形成时间、是否善意等方面均不能对抗答辩人在先的抵押权。答辩人工商银行任城支行向本院提交了以下财料：1、济宁仲裁委济仲裁字（2015）第596号裁决书、兴唐国翠华府项目房产、土地抵押登记他项权利证书。2、兴唐国翠华府土地、在建工程评估报告、同时期商品房买卖合同一份。本院查明，1、2013年12月3日，异议人梁蒋华与兴唐房地产公司签订了兴唐·国翠华府10号楼2单元4层02-0401室房产的《济宁市商品房买卖合同》，异议梁蒋华于2013年12月5日向兴唐房地产公司交纳涉案房屋全部购房款1824065元。2015年4月16日，兴唐房地产公司将涉案房屋交付给异议人梁蒋华使用使用至今。兴唐房地产公司出具了情况说明，证明是因为其公司出现资金链断裂、债务纠纷等多方面问题，未能及时为业主办理房产证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人梁蒋华在法院查封之前已与被执行人兴唐房地产公司签订了商品房买卖合同，并且付清了购房款，异议人梁蒋华在法院查封之前实际占有涉案房屋，异议人梁蒋华未办理涉案房屋的过户手续并非其自身原因造成。因此，异议人梁蒋华提出的排除对涉案房屋执行的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应予支持。关于申请执行人工商银行任城支行根据《物权法》第一百八十七条、第一百九十一条之规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，主张其对涉案标的依法享有对抗异议人的抵押权的问题，本院认为：由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定了异议人排除执行应当同时具备的四个要件，只要同时具备上述四个要件，异议人即可排除执行。申请执行人虽然对涉案标的物享有抵押权，但法律并未规定该抵押权能够对抗房屋买受人，因此，申请执行人该项主张本院不予支持。关于申请执行人工商银行任城支行提出的异议人并未取得涉案房产的所有权问题，因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并不要求异议人对涉案房产拥有所有权，所以申请执行人该项主张本院亦不予支持。关于申请执行人工商银行任城支行提出的异议人不能证实已足额交付购房款的问题，异议人向本院提供的证据能够证明异议人梁蒋华付清了购房款。关于申请人工商银行任城支行提出的异议人购买已经抵押的房产没有尽到调查和注意义务、购房行为不属于善意、不能对抗答辩人的权利、如果作为抵押权人都不能得到法律有效保护必将引起金融及建设项目贷款行业规则的颠覆等问题，本院认为，目前法律和司法解释并没有要求普通购房者负有对所购房产开发商是否设定了抵押进行调查的义务。综上所述，异议人梁蒋华的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的规定，裁定如下：中止对济宁市兴唐国翠华府小区10号楼2单元4层02-401室房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李兆军审判员  李 彤审判员  于 涛二○二〇年七月月六日书记员  夏 影