广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1581号上诉人（原审原告）：湛江市冠龙物业服务有限公司，住所地湛江市霞山区***********，统一社会信用代码914***********214J。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林婷，女，1963年9月8日出生，汉族，公民身份号码440************220，原住湛江市霞山区滨海居住区*******观75号，现住址不明。上诉人湛江市冠龙物业服务有限公司（以下简称“冠龙公司”）因与被上诉人林婷物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冠龙公司的委托诉讼代理人周莉莉到庭参加诉讼。被上诉人林婷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冠龙公司上诉请求：一、依法撤销（2019）粤0803民初2121号民事判决，改判支持冠龙公司的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由林婷承担。事实和理由：本案有充分证据证明涉案小区由冠龙公司提供物业服务。1.涉案小区的开发公司湛江土地总公司出具的《关于成立冠龙物业服务有限公司的批复》，证明冠龙公司由湛江土地总公司设立，接管滨海海昌、海景、海宁、一期、二期别墅区的物业服务。2.冠龙公司向湛江市******及湛江市霞山区****办事处报送函件，函告海昌、海景、海宁小区、一期、二期别墅物业服务自2015年2月1日起由冠龙公司接管，湛江市******及湛江市霞山区****办事处在函件上盖章予以确认。3.包含林婷在内，冠龙公司本次共起诉15户业主追索拖欠的物业服务费，已有10户业主在收到法院的诉讼文书后主动向冠龙公司补缴物业服务费，并与冠龙公司签订书面的《和解协议》，认可接受冠龙公司物业服务的事实。并且，其中有一户业主凌婉华出庭应诉时，亦当庭认可接受冠龙公司物业服务的事实。4.虽然冠龙公司与林婷之间没有签订书面的物业服务合同，但林婷所购买的涉案房屋（即一期别墅34幢观75号）在冠龙公司管理的滨海一期别墅区范围内，一直以来接受冠龙公司的服务，双方形成事实上的合同关系。一审法院仅以双方没有签订书面合同就否定双方存在物业服务合同关系，属于认定事实错误。5.虽然冠龙公司与林婷没有签订物业服务合同，但涉案房屋所在区域已成立业主委员会，业主委员会于2015年1月18日与冠龙公司签订了《物业管理服务委托合同书》，委托冠龙公司管理涉案房屋所在小区，合同约定的期限是2015年2月1日起至2020年1月31日止，并且在合同中明确约定物业服务收费的标准为0.55元/月/每平方米。6.冠龙公司自2015年2月1日起管理涉案小区的物业服务，已经在行业协会和所在街道办进行备案登记，冠龙公司提供的补充证据可以证明上述事实。因此，林婷接受了冠龙公司的物业管理服务，该部分事实清楚，林婷应向冠龙公司缴纳物业管理服务费。综上，请求二审依法支持冠龙公司的上诉请求。被上诉人林婷未提交书面答辩意见。冠龙公司起诉请求：1.判令林婷向冠龙公司支付物业服务费17243.95元和滞纳金4839.29元，共22083.24元；2.本案诉讼费由林婷承担。一审法院查明事实：1992年4月8日，林婷与湛江市土地开发总公司（以下简称“土地总公司”）签订《商品房（别墅）购销合同》（编号湛土总合字[1992]第01524号），约定林婷向土地总公司购买涉案别墅，别墅总建筑面积为285.88平方米，总售价为610900元。2005年8月13日，土地总公司作出《关于成立滨海物业管理有限公司的批复》，载明：“经总公司领导班子研究，同意成立湛江市滨海物业管理有限公司（以下简称滨海公司），并由其接管原土地总物业公司管辖区内物业。”2015年1月13日，土地总公司作出《关于成立冠龙物业服务有限公司的批复》，载明：“经总公司领导班子研究，同意成立冠龙公司，并由其接管滨海居住区海昌小区、海景小区、海宁小区、一期、二期别墅内物业。”2015年1月20日及21日，冠龙公司分别向湛江市******及湛江市霞山区****办事处报送函件，该函件载明：“经市土地总公司批准，同意原市滨海物业管理有限公司管理的海昌、海景、海宁小区，一期、二期别墅物业服务从2015年2月1日起由我司接管，特此函告。”2015年1月30日，滨海公司与冠龙公司进行物业服务设施设备移交，并制作《物业服务设施设备移交表》。2019年7月8日，湛江市土地开发总公司物业公司（以下简称土地总物业公司）、滨海公司联合作出《说明》，载明：“现有我土地总物业公司的下属公司滨海公司于2005年8月份接管我司辖区内物业，2015年1月份则由冠龙公司接管。冠龙公司接管前业主拖欠的所有费用均由冠龙公司去追讨，并归冠龙公司所有。”2019年8月15日，冠龙公司向一审法院提起诉讼。另查明，2016年12月26日、2017年10月24日、2018年12月19日、2019年6月15日，广东电网有限责任公司湛江供电局向冠龙公司开具广东增值税专用发票，分别载明电力销售价税合计95699.58元、179175.24元、35103.42元、39303.35元。冠龙公司内部物业管理系统截图显示涉案别墅的业主姓名为卢伟，交纳涉案别墅2007年9月2009年6月期间物业服务费的人员姓名亦为卢伟。再查明，2015年6月2日，湛江市物价局向冠龙公司核发广东省经营服务性收费许可证【编号GAD06（15价格）】，许可证载明批准收费文号为湛价[2011]172号、湛价[2011]1732号，多层住宅（不设电梯）的收费标准为每月每平方0.55元，浮动幅度±20%，并备注“（海昌、海景、海宁小区），三级A等，1、具体收费标准由经营者与业主合同（协议）约定。2、有关住宅物业服务收费政府指导价各等级参考标准、要求详见湛价函[2011]172号、湛价函[2011]1732号”。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。冠龙公司主张其自成立后接管滨海公司的物业服务及受让滨海公司的物业服务债权，与林婷之间成立事实的物业服务合同，并主张2009年7月至2019年3月的物业服务费。冠龙公司成立于2015年1月13日，根据土地总物业公司与滨海公司联合作出的《说明》“……2015年1月份则由冠龙公司接管。冠龙公司接管前业主拖欠的所有费用均由冠龙公司去追讨，并归冠龙公司所有”，说明冠龙公司主张的2009年7月至2015年1月12日的物业服务费，是从滨海公司受让而来的债权。依照《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。冠龙公司主张其从滨海公司受让对林婷2009年7月至2015年1月12日的物业服务费债权，但未能提供证据证明已向林婷通知上述债权的转让，且滨海公司与林婷在2009年7月至2015年1月12日是否存在物业服务合同关系及物业服务收费标准如何约定，亦未能提供证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，对冠龙公司主张林婷按每月每平方米0.55元的标准支付2009年7月至2015年1月12日期间的物业服务费，不予支持。关于冠龙公司与林婷之间是否存在物业服务合同关系的问题。根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。涉案别墅所在区域至今没有成立业主委员会，冠龙公司与林婷没有签订书面物业服务合同，冠龙公司亦未能提供证据证明其向林婷的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护涉案别墅所在区域内的环境卫生和相关秩序。冠龙公司的电费发票及用电清单仅能证明冠龙公司向广东电网有限责任公司湛江供电局支付2016年12月26日、2017年10月24日、2018年12月19日、2019年6月15日的电费，以及电费产生的区域，不能证明涉案别墅在冠龙公司提供物业服务的范围及林婷已实际接受冠龙公司提供的物业服务。冠龙公司成立后，也只是2015年1月20日及21日分别向湛江市******及湛江市霞山区****办事处报送函件，湛江市******及湛江市霞山区****办事处对此函件的意见及是否进行备案登记，冠龙公司未能提供证据证明。关于涉案别墅于2015年1月13日至2019年3月期间业主的认定问题，《商品房（别墅）购销合同》虽可证明林婷于1992年4月8日向土地总公司购买涉案别墅，但涉案别墅没有办理产权登记，冠龙公司未能提供证据证明涉案别墅2015年1月13日至2019年3月期间的业主仍是林婷，亦未能提供证据证明林婷曾向其交纳物业服务费。根据冠龙公司内部物业管理系统截图显示，涉案别墅的业主姓名为卢伟，交纳涉案别墅2007年9月至2009年6月期间物业服务费的人员姓名为卢伟，冠龙公司亦未能提供证据证明林婷与卢伟的关系，所以，根据本案现有证据，无法认定冠龙公司于2015年1月13日至2019年3月期间与林婷存在物业服务合同关系，对冠龙公司主张林婷支付2015年1月13日至2019年3月期间的物业服务费和滞纳金，不予支持。林婷经一审法院公告送达开庭传票不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第二条规定，判决：驳回湛江市冠龙物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费352.08元，由湛江市冠龙物业服务有限公司负担。二审期间，冠龙公司向本院提交以下证据：一、《物业管理服务委托合同书》《证明》《关于成立湛江市海宁小区业主管理委员会的批复》，用以证明涉案房屋所在区域已成立业主委员会，业主委员会于2015年1月18日与冠龙公司签订《物业管理服务委托合同书》，委托冠龙公司管理海宁小区（含别墅区），双方约定合同期限自2015年2月1日起至2020年1月31日止，并约定物业服务收费标准为0.55元/月/平方米。林婷接受冠龙公司的物业管理服务，依约应向冠龙公司缴纳物业服务费。二、湛江市物业管理行业协会出具的《证明》、湛江市霞山区****办出具的《证明》，用以证明冠龙物业自2015年2月1日起管理涉案房屋所在区域的物业服务，并已在行业协会和街道办进行备案。三、土地开发总公司出具的《证明》，用以证明涉案房屋所在区域由于历史原因，大部分房屋尚未取得不动产权登记证书。四、《和解协议》《民事裁定书》，用以证明因业主拖欠物业服务费，冠龙物业起诉至法院，部分业主经与冠龙协商，已达成和解并缴纳了物业服务费。五、发票，用以证明林婷以卢伟的名义缴纳涉案房屋的物业服务费。林婷未对冠龙公司二审提交的证据发表质证意见。本院认证认为：冠龙公司二审提交的证据与本案有关联性，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：湛江市霞山区海宁小区（含建菉苑、海菉苑、新居菉苑、一期别墅、二期别墅）于2000年3月经湛江市建设委员会审核批复同意成立湛江市霞山区海宁小区业主委员会。2015年1月18日，湛江市霞山区海宁小区业主委员会与冠龙公司签订《物业管理服务委托合同书》，委托冠龙公司管理海宁小区（含建菉苑、海菉苑、新居菉苑、一期别墅、二期别墅），合同期限自2015年2月1日起至2020年1月31日止，并约定物业服务收费标准为0.55元/月/平方米。又查明：涉案房屋至今未办理产权登记。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对冠龙公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人冠龙公司的上诉请求和理由，本案当事人二审争议的焦点问题是：林婷应否向冠龙公司支付涉案房屋2009年7月至2019年3月的物业服务费及滞纳金（逾期缴费违约金）。虽然涉案房屋原是由林婷向土地总公司购买的，但因冠龙公司内部物业管理系统截图显示涉案房屋的业主姓名为卢伟，交纳涉案房屋2007年9月至2009年6月物业服务费的亦是卢伟，故根据本案现有证据，并不能证明林婷仍是涉案房屋的业主。因冠龙公司并未提供充分的证据证明林婷是涉案房屋的业主，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，冠龙公司请求林婷支付2009年7月至2019年3月的物业服务费及滞纳金（逾期缴费违约金），没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，冠龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理各352.08元，均由湛江市冠龙物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年七月十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。