文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申3569—3593、3513号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨济华等人。（再审申请人身份信息详见附表）委托诉讼代理人：崔建年，广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽，广东俭德律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：惠东县长银房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓******。法定代表人：符珍丹。委托诉讼代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。再审申请人杨济华等人因与被申请人惠东县长银房地产开发有限公司（以下简称长银公司）商品房预售合同纠纷系列案，不服广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终5296、5298、5301—5303、5306、5314、5315、5318、5321、5337—5339、5341、5343、5345—5349、5351、5353、5354、5356、5360、5361号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本系列案进行了审查，现已审查终结。杨济华等人申请再审称：（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案销售广告资料中关于“六星级度假酒店”“温泉”“美国温德姆豪生酒店经营”“六万平米巴厘园林”等宣传内容属于合同要约。长银公司上述宣传内容虚假，应当承担违约责任，承担违约责任的方式为惩罚性规则，申请人无须就违反要约造成的损失承担量化的举证责任。二审对“六星级度假酒店”“温泉”“美国温德姆豪生酒店经营”相关事实作出错误认定，对涉案楼盘是否有“六万平米巴厘园林”这一基本事实没有作出认定。此外，2020年3月，申请人收集到新证据惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会《关于港口度假区李迎军等人信访事项的处理意见》，证明涉案楼盘用水由惠州市东部供水公司、港尾水库供应，没有开采地下水，更加没有温泉，足以推翻二审法院认定的事实。（二）《补充协议》第十一条排除、限制了申请人作为所有权人的处分权，属于无效格式条款。（三）二审将涉案楼盘没有温泉这一消极事实分配给申请人属于分配举证责任错误。（四）《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，惠东县开始办理不动产权证的时间为2016年6月30日，即使考虑到办证法规和政策变化对办证时间的影响，办证延误的时间之长也是不合情理的。一、二审未查明被申请人是否存在延误的情况下，认定被申请人不承担逾期办证违约责任，有违公平。被申请人违反诚信，破坏生态环境，二审判决有失公平。据此，杨济华等人申请再审本案。长银公司提交书面意见称：（一）长银公司的广告和宣传资料仅仅是要约邀请，涉案楼盘是否有六万平方米巴厘园林不属于案件争议焦点，无须审查。长银公司提供的温泉服务符合中国温泉行业标准，涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营，豪生品牌属于温德姆酒店集团旗下品牌，长银公司不存在虚假宣传。（二）《补充协议》第十一条关于“专属委托经营”的约定合法有效，大部分的买受人亦在房屋交付后与案涉房屋的管理公司惠州市檀悦豪生酒店资产管理有限公司另行签订了《房屋经营管理委托合同》，系各方当事人真实意思表示。（三）申请人没有证据证明长银公司延误办证，其请求支付逾期办证违约金缺乏依据。综上，长银公司请求驳回再审申请。本院经审查认为，本系列案系商品房预售合同纠纷。杨济华等人与长银公司签订的《广东省商品房买卖合同》内容合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。再审申请人主张涉案《广东省商品房买卖合同》补充协议第十一条无效。经审查，该条是关于将合同项下房屋委托给檀悦豪生酒店资产管理有限公司专属经营的约定，因涉案商品房为酒店公寓，委托专业的酒店管理公司统一对外经营，是保障此类酒店式公寓营利最大化的必要手段。补充协议第十一条的约定，符合合同标的物的特性以及合同目的，不属于不合理的限制相对人主要权利的格式条款。杨济华等人诉请主张案涉补充协议第十一条无效，缺乏法律依据，二审判决对此不予支持，并无不当。关于长银公司对温泉的宣传是否应视为合同内容的问题。经查明，涉案广告载明相关宣传内容为要约邀请，涉案《广东省商品房买卖合同》补充协议第十五条亦约定“若售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，双方不受其约束”，广告上的相关宣传内容未载入商品房买卖合同中。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”现杨济华等人依据上述法律规定主张将长银公司关于温泉的广告宣传视为合同内容，依法应就该宣传内容对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响承担举证证明责任。涉案房屋为酒店式公寓，多数购房者一般是基于投资需求，在综合考虑公寓地理位置、委托经营方的运营管理能力以及收益回报率等因素的基础上选择购买房屋。在杨济华等人未提交充分证据证明温泉宣传内容对涉案合同订立存在重大影响的情况下，二审法院对杨济华等人以此为由提出违约赔偿诉请不予支持并无不当。此外，关于长银公司就“六万平米巴厘园林”所作的广告宣传是否构成要约的问题。该宣传内容并不具备具体、确定的性质，也未偏离广告宣传的适当夸大的范围，应认定其性质不属于要约。关于长银公司是否应承担逾期办证违约金的问题。再审审查期间，长银公司提交了惠东县房产管理局书面回复意见，申请人确认该意见的真实性。根据该书面意见，2016年1月1日《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，当地办理不动产登记需提供惠东县国土资源局勘察测绘队出具的《不动产权籍调查成果表》。2016年2月底长银公司工作人员曾就办证事宜咨询过港口房管所，此后也曾咨询过此事。此外，惠东县房产管理局于2016年6月30日恢复办理不动产登记工作。双方确认：长银公司于2016年8月开始地籍测绘，2016年9月完成地籍测绘。长银公司表示其于2016年年底开始分批申请权籍调查，申请人亦确认长银公司于2016年年底申请权籍调查。申请人在听证时，明确提出逾期办证违约金应自申请权籍调查后四个月合理期限届满之日计算至实际取得不动产权证前一周。涉案合同约定，长银公司应当在取得商品房屋产权权属证明书之日即2015年12月15日起90天内通知买受人前来领取办证需由出卖人提供的资料。根据前述查明的事实，在合同约定的期限届满前，当地不动产登记工作受到政府部门政策变动影响，至2016年6月30日才恢复办理。长银公司就办证事宜曾积极询问行政主管部门，在协助办理不动产转移登记过程中亦并无明显迟延行为。长银公司在取得权籍调查成果清单后，涉案项目办理不动产转移登记的条件已经具备，一、二审认定应从其取得权籍调查成果清单的时间开始，计算合同约定的履行通知义务的时限，并据此认定长银公司不存在逾期办证行为，并无不当。申请人主张长银公司应承担自申请权籍调查后四个月合理期限届满之日计算至实际取得不动产权证前一周的逾期办证违约金，缺乏理据。综上，杨济华等人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回杨济华等人的再审申请。审判长  佘琼圣审判员  许东平审判员  郭尔绚二〇二〇年七月××日书记员  洪喜芬附表：                        序号                                再审申请案号              二审案号              申请人信息                  1              （2020）粤民申3569号              （2019）粤13终字5296号              杨济华，女，1961年5月1日出生，住甘肃省兰州市城关区。                  2              （2020）粤民申3570号              （2019）粤13终字5298号              连智成，男，1981年4月1日出生，住广东省东莞市樟木头镇。              男                     1983年12月22日                     汉                     广东省信宜市镇隆镇林冲八一村4号之一                  3              （2020）粤民申3571号              （2019）粤13终字5301号              李义才，男，1979年6月22日出生，住广东省深圳市福田区。      胡亮，女，1979年5月19日出生，住广东省深圳市福田区。                  4              （2020）粤民申3572号              （2019）粤13终字5302号              杨赤金，男，1972年6月1日出生，住广东省惠东县。                  5              （2020）粤民申3573号              （2019）粤13终字5303号              赵东旭，男，1978年4月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。                  6              （2020）粤民申3574号              （2019）粤13终字5306号              李婕，女，1979年3月11日出生，住广东省深圳市福田区。                  7              （2020）粤民申3575号              （2019）粤13终字5315号              李渊，男，1982年8月2日出生，住广东省深圳市龙岗区。                  8              （2020）粤民申3576号              2019）粤13终字5318号              苏革勤，男，1972年4月24日出生，住广东省深圳市福田区。                  9              （2020）粤民申3577号              （2019）粤13终字5321号              于元超，男，1982年4月17日出生，住山东省文登市大水泊镇。                  10              （2020）粤民申3578号              （2019）粤13终字5337号              乐喃，女，1967年11月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。                  11              （2020）粤民申3579号              （2019）粤13终字5338号              曹庭恺，男，1989年12月24日出生，住江西省九江市浔阳区。                  12              （2020）粤民申3580号              （2019）粤13终字5339号              李玉莹，女，1982年9月20日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。                  13              （2020）粤民申3581号              （2019）粤13终字5341号              韩璐，女，1984年3月13日出生，住北京市西城区。                  14              （2020）粤民申3582号              （2019）粤13终字5343号              简小燕，女，1976年9月 29日出生，住广东省深圳市南山区。      黎耀志，男，1967年11月9日出生，住广东省深圳市南山区。                  15              （2020）粤民申3583号              （2019）粤13终字5345号              谭秀青，女，1980年1月11日出生，住广东省佛山市南海区大沥镇。      林志坚，男，1978年3月15日出生，住广东省惠东县黄埠镇。                  16              （2020）粤民申3584号              （2019）粤13终字5346号              刘珍，女，1975年4月14日出生，住江西省赣州市龙南县龙南镇。                  17              （2020）粤民申3585号              （2019）粤13终字5347号              蔡嘉绵，女，1988年9月4日出生，住广东省惠东县。      杨怡焰，男，1980年6月30日出生，住广东省惠东县。                  18              （2020）粤民申3586号              （2019）粤13终字5348号              张华翔，男，1981年3月29日出生，住广东省深圳市龙岗区。                  19              （2020）粤民申3587号              （2019）粤13终字5349号              张倩，女，1985年6月21日出生，住广东省深圳市罗湖区。                  20              （2020）粤民申3588号              （2019）粤13终字5351号              赵剑明，男，1974年1月4日出生，住广州市海珠区。                  21              （2020）粤民申3589号              （2019）粤13终字5353号              何文红，女，1977年11月3日出生，住广东省深圳市宝安区。                  22              （2020）粤民申3590号              （2019）粤13终字5354号              周官顺，女，1961年3月20日出生，汉族，住广东省东莞市樟木头镇。                  23              （2020）粤民申3591号              （2019）粤13终字5356号              赵燕华，女，1957年5月1日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。                  24              （2020）粤民申3592号              （2019）粤13终字5360号              薛翠花，女，1978年8月7日出生，住广东省深圳市南山区。                  25              （2020）粤民申3593号              （2019）粤13终字5361号              罗海彬，男，1975年2月2日出生，住广东省深圳市福田区。                  26              （2020）粤民申3613号              （2019）粤13终字5314号              阮旻，女，1965年9月27日出生，住广东省深圳市福田区。