苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初16137号原告（反诉被告）：吴江明珠纺织有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区庙港镇工业开发区。法定代表人：王建林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈小勇，浙江和光律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽梅，浙江和光律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州维沃铝业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区七都镇庙港工业开发区。法定代表人：俞柳军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章鹏飞，浙江富春江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽楠，浙江富春江律师事务所律师。被告：俞柳军，男，1978年5月13日生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。委托诉讼代理人：章鹏飞，浙江富春江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽楠，浙江富春江律师事务所律师。原告吴江明珠纺织有限公司（以下简称明珠公司）与被告苏州维沃铝业有限公司（以下简称维沃公司）、俞柳军租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理后，被告维沃公司提起反诉，本院就本诉及反诉合并审理，并依法由审判员刘成文适用普通程序于2020年4月22日组织证据交换。原告及反诉被告明珠公司的委托诉讼代理人陈小勇，被告及反诉原告维沃公司的法定代表人即被告俞柳军及二被告的共同委托诉讼代理人章鹏飞到庭参加证据交换。后本院于2020年6月22日公开开庭审理了本案，原告及反诉被告明珠公司的委托诉讼代理人陈小勇，被告及反诉原告维沃公司、被告俞柳军共同的委托诉讼代理人章鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明珠公司向本院提出诉讼请求：1.维沃公司、俞柳军共同支付保证金50000元；2.维沃公司、俞柳军共同赔偿电费损失545270元；3.维沃公司、俞柳军共同支付2019年11月的电费97675.62元、水费136.3元，合计97811.92元；4.维沃公司、俞柳军共同支付厂房租金（自2020年2月1日至腾退完毕并经明珠公司确认之日止，按照180000元/年计算）；5.维沃公司、俞柳军共同支付租赁房屋2个月的空置损失30000元；6.本案诉讼费、保全费由维沃公司、俞柳军共同承担。本诉事实和理由：2018年1月13日，明珠公司与案外人张宇峰签订《厂房租赁合同书》，约定明珠公司将厂房1273平方米租赁给张宇峰，前2年租金180000元每年，后三年每年200000元，于每年2月1日前支付下一年房租。2019年4月30日，经明珠公司同意，第三人转租给俞柳军，俞柳军在原合同上签名确认承受合同权利义务，成为承租人。至2019年11月份，明珠公司发现俞柳军承租期间用电量异常，遂通过加装电表方式测试实际用电量。2019年11月16日，经双方现场确认真实用电是原电表显示的4.375倍。据此，经双方核算一致，俞柳军少缴电费为745270元。俞柳军提出再行测试的要求，并约定，如果再加装一电表，测试结果相近，俞柳军须按前述金额向明珠公司补足电费差额。事后遂加装了第三个电表，测试结果与前一次一致。俞柳军按约定先支付了20万元电费损失，尚欠545270元。2019年11月28日，维沃公司向明珠公司发送解除合同通知书，枉称明珠公司违约，单方解除租赁合同，拒绝支付保证金、尚欠电费及电费损失。明珠公司认为，厂房承租人是俞柳军，房屋实际使用人是维沃公司，故其应共同承担相关责任。尽管俞柳军无约定解除权，也无法定解除权，但实际上已经移出生产设备，为便于解决纠纷、减少生产成本，明珠公司鉴于俞柳军以行动拒绝履行租赁合同承租人义务而依法行使解除权，同意维沃公司、俞柳军实际腾退租赁房屋并经明珠公司验收确认之日解除租赁合同。被告维沃公司、俞柳军共同辩称，一、明珠公司起诉状上所陈述的事实并不符合客观事实：1、维沃公司在客观上并不欠电费，双方之间所签订的《关于苏州维沃铝业有限公司用吴江明珠纺织有限公司电费计量表有误的处理协议》系俞柳军在存有重大误解的情况下所签订，且该协议内容不符合客观事实，与其他证据存在矛盾，现维沃公司要求予以解除；2、明珠公司违约在先，解除合同逼于无奈，维沃公司在与明珠公司达成租赁关系以来，一直履行着租赁合同约定的义务，无任何违约情形，但正是在这种情况下，明珠公司单方面拉掉了维沃公司的电闸，同时阻碍维沃公司将货物运出厂区以出售，使得维沃公司根本无法正常经营下去，据此，明珠公司已构成根本违约，维沃公司不得不解除双方之间的租赁合同；3、本案已经报警处理，公安了解情况后未立案。二、明珠公司的诉讼请求缺乏依据：1、维沃公司无需支付50000元保证金，双方所签合同第九条第1点约定了维沃公司在签订合同时支付50000元保证金的义务，该50000元系供甲方扣除租赁所产生之税费，在合同第十三条第2点约定如维沃公司违约，明珠公司可没收保证金，可推知如维沃公司未违约，应当在合同终止时予以返还保证金，现因明珠公司违约，且明珠公司无法证明双方因租赁关系产生的税费情况，故维沃公司无需支付保证金；2、维沃公司并不欠明珠公司电费，明珠公司提供的相关证据存在效力上的瑕疵以及逻辑上的矛盾，无法证明维沃公司欠付电费545270元；3、对11月份电费、水费的金额不予认可，这个金额是不符合事实情况的,维沃公司在11月份的电费大约是在3万元不到，不是像明珠公司所说的9万多元；4、双方租赁关系已经在解除通知到达明珠公司之日起解除，因此维沃公司不需要支付额外的租金，相反应当由明珠公司返还维沃公司未实际使用期间的租金，详见维沃公司的反诉请求；5、本案因明珠公司违约在先，导致维沃公司不得不解除合同，所以不需要支付两个月的房屋空置费用3万元，而且明珠公司提出的两个月空置损失缺少合同或者法律依据；6、本案租赁合同的承租方只有维沃公司，而非俞柳军个人，故明珠公司要求维沃公司、俞柳军共同承担责任无依据。反诉原告维沃公司向本院提出反诉请求：1.明珠公司返还维沃公司支付的20万元电费预付款；2.确认明珠公司与维沃公司之间的房屋租赁合同已于2019年11月29日解除，由明珠公司返还维沃公司支付的2019年11月30日至2020年1月31日期间的房租34520元；3.反诉诉讼费用由明珠公司承担。反诉事实和理由：2018年1月13日，维沃公司与明珠公司分别由法定代表人张宇峰、王建林为代表签订一份《厂房租赁合同书》，约定：明珠公司将厂房租赁给维沃公司经营铝制品使用，租赁建筑面积为1273平方米。厂房类型为钢结构。租赁期限为五年，即自2018年2月1日起至2023年1月31日止。在本租赁合同生效之日起，明珠公司将厂房按现状交付给维沃公司使用，且维沃公司同意按厂房及设施的现状承租。前2年按每年18万元收取，后3年按每年20万元收取房租。合同签订后，维沃公司依约支付了租金，明珠公司也将厂房租赁给了维沃公司。2019年6月25日，维沃公司原两股东将股权分别转让给了现股东俞柳军和吕青，并由俞柳军担任维沃公司的法定代表人。2019年11月，明珠公司关掉了维沃公司的电闸，并锁上电房，使得维沃公司无法继续生产铝制品，虽经多次沟通，明珠公司拒不恢复维沃公司租赁厂房的电力供应的同时，多次阻挠维沃公司将货物运出厂区，维沃公司持续处于生产经营停滞状态。后维沃公司为将部分成品货物运出厂区，交付客户，在明珠公司的要求下无奈支付了20万元所谓的电费预付款。2019年11月29日，维沃公司向明珠公司发出《解除合同通知书》，告知明珠公司解除双方之间的租赁关系，并告知会尽快将租赁厂房内的存货及机器设备等维沃公司所有的财物搬出厂房，要求明珠公司予以配合。后明珠公司借故告知维沃公司，不得将机器设备等财物搬出厂房。2019年12月2日，明珠公司组织工人欲将部分成品先行运出厂房，明珠公司再次以车辆堵住出路方式予以阻挠。维沃公司认为，双方租赁合同合法有效，在维沃公司正常履行合同义务的情况下，明珠公司的拉闸限电、阻挠搬运货物等行为妨害了维沃公司对承租厂房的正常使用，构成根本违约，应当承担返还部分房租并赔偿因其违约给维沃公司造成的损失。明珠公司迫使维沃公司支付的电费预付款缺少事实和法律上的基础，构成不当得利，应当予以返还。反诉被告明珠公司辩称，一、对于反诉原告维沃公司的身份适格有异议，只有在法庭确认维沃公司与俞柳军对明珠公司承担共同责任的情况下，反诉原告维沃公司才具有反诉的资格。二、维沃公司所发送的解除合同通知没有法定和约定的解除权，其通知内容所阐述的事实也是虚假的，因此即使发送了通知并送达给明珠公司，也不产生解除合同的效力。三、维沃公司反诉请求称20万元是电费预付款并要求返还，没有事实和法律依据，20万元款项是支付给明珠公司因维沃公司窃电所产生的损失，并在收条内容上清楚载明，这一费用是依据双方于2019年11月20日签订的计量表有误的处理协议所支付的，没有返还的理由，相反，维沃公司及俞柳军应当履行尚欠的电费损失545270元。关于维沃公司的第二项反诉请求，如前答辩意见，正因为其通知不发生解除合同的效力，维沃公司及俞柳军应当承担继续履行合同的责任，支付下一年度租金。本院经审理查明：维沃公司成立于2018年1月23日，法定代表人为张宇峰；2019年6月25日，维沃公司的法定代表人由张宇峰变更为俞柳军。2018年1月13日，明珠公司（出租方，甲方）与维沃公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定甲方将位于吴江明珠纺织厂内的厂房租赁给乙方经营铝制品使用，租赁建筑面积为1273平方米；租赁期限为五年，即自2018年2月1日起至2023年1月31日止；前2年租金按每年18万元收取，后3年按每年20万元收取，乙方须在每年2月1日前缴租金，甲方收取租金时开收款收据；如延期未缴交租金的，每逾期一天须向甲方支付所欠租金的5%滞纳金；租赁期间，乙方租赁厂房所发生的一切税费必须在使用前交给甲方保证金5万元，以后按实际用去金额在每月10号前由甲方开收款收据收取，不得拖欠；水电费、电话费、环境卫生费、治安费、租赁税及其他工商税收等政府部门收费，以及其他各社会摊派费用，均由乙方负责承担，水费按实际吨数收取，每吨4.5元，电费按实峰谷平计价电费不含税价另外加收7分计算，物业费每年收取4500元；乙方如逾期60天仍未缴纳租金，视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同，并收回厂房，没收保证金，乙方已缴纳的租金不予退回；如甲方违约，保证金双倍退还给乙方，并退还自违约日起乙方已缴交部分的租金，本合同终止。2019年4月30日，双方在合同第一页“法定代表人张宇峰”旁边注明“转租给俞柳军”，在合同最后一页下方注明“张宇峰转租给俞柳军2019.4.30”，俞柳军并在“乙方法定代表人签名”处“张宇峰”下方签名。后维沃公司按约支付租金至2020年1月31日。2019年8月5日，俞柳军向明珠公司出具《保证书》，内容为：“我维沃铝业负责人私接电线，我错了，我保证没有下次，自愿罚款2000元。”并向明珠公司支付了罚款2000元。2019年11月20日，明珠公司与维沃公司签订《关于苏州维沃铝业有限公司用吴江明珠纺织有限公司电费计量表有误的处理协议》一份，内容为：“在明珠公司多月核算生产成本时发现用电量异常升高，经明珠公司专管人员姚子坤多次全厂现场巡查发现，维沃公司租用厂区的用电电流与实际计量表不符。2019年11月6日，在明珠公司用电全部关停的情况下发现维沃公司电流在430左右，其与电表数字有很大差距。明珠公司立即请福斯特专业电工以及原安装计量电表的震泽有资质电工汤工进行检查，发现维沃公司电表线被私自动过。专管人员姚子坤马上电话通知维沃公司法人代表俞柳军，在俞柳军和姚子坤共同到场情况下查看配电房，并双方协商同意在维沃公司计量表同一根线上安装第二块计量表进行测试确认，且第二块计量表由维沃公司指派人员进行安装。经过两天用电测试，第二块计量表测试数据与第一块计量表数据相差4.375倍，该测试结果由维沃公司俞柳军和明珠公司姚子坤共同签字确认。据此，明珠公司要求维沃公司按实际结算用电量乘以倍数补缴明珠公司电费745270元。维沃公司俞柳军后提出新装测试表可能有误，要求安装第三块计量表与第二块计量表进行对比测试，为了双方的利益考量，经双方协商同意购买第三块计量表进行测试。现双方协议约定，如第三块计量表与第二块计量表测试数据相符，维沃公司需要无条件按实际结算用电量乘以误差倍数补缴明珠公司截止2019年10月末电费745270元。如第三块计量表与第二块计量表测试数据有严重误差，双方共同指派具有专业资质的人员现场分析，根据实际情况进行处理和核算。本着双方互利互惠的原则，希望双方能相互合作，友善解决问题。如经过以上措施处理后，维沃公司仍不履行本协议，明珠公司有权报警，通过合理法律途径解决本事项。”并在附件1中列明2019年11月16日中午12:30、11月18日中午12:00的电表读数情况，由姚子坤和俞柳军签字确认。双方认可的2019年5月至10月用电结算表显示：2019年5月用电476.4度，金额384.34元，用水58.5元；2019年6月用电34104.6度，金额27340.33元，用水135元；2019年7月用电58003.2度，金额42101.33元，用水225元；2019年8月用电61858.2度，金额45885.5元，用水390元；2019年9月用电60325.8度，金额54487.83元，用水296元；2019年10月用电59518.2度，金额54732.48元，用水258.5元。明珠公司提交的2019年11月用电结算表显示用电25765.8度，金额23576.63元，用水136.3元。2019年11月20日，明珠公司出具《收条》一份，载明：“2019.11.19收到维沃公司差额电费预付款壹拾万元，2019.11.20收到维沃公司差额电费预付款壹拾万元。”两公司法定代表人王建林与俞柳军的微信聊天记录显示，2019年11月28日，俞柳军：“王总，我们这个事情因为你们把电闸拉了，导致我们苏州维沃铝业有限公司没办法继续开工生产了，这个厂房租了和没租一样，所以我们商量了一下，决定不租了，后面几个星期我们会把厂房里的机器设备还有存货搬搬走。”王建林：“你的电费付了才能拉走。是因为窃电造成的。”2019年11月28日，维沃公司向明珠公司发送《合同解除通知书》一份，载明因明珠公司采取拉闸禁电的措施，导致维沃公司无法开展生产，明珠公司的行为导致合同目的无法实现，已构成违约，告知明珠公司双方之间的租赁合同关系自明珠公司收到本通知之日起解除，维沃公司将尽快将所租赁的厂房内的存货及机器设备搬出腾空。《合同解除通知书》由明珠公司于2019年11月30日签收。另查明：2019年11月29日，王建林至吴江区公安局七都派出所报警，称维沃公司偷明珠公司的电，其在询问笔录中陈述：“今年4月份的时候维沃公司租了我的厂房，他是一家做铝材的厂，我们明珠公司厂内一个2000平方的厂房租给他了。厂房租给他的时候我们给他们厂装了一个电表，这个是一个分表。今年7、8月份的时候发现我们厂里的用电量比之前增加了许多，我们厂当时就找了专业的电工进行查看，发现维沃公司的电表被私自改动过。”2019年12月2日，俞柳军至吴江区公安局七都派出所报警，称其拉厂里生产的成品铝材出去时被明珠公司的老板拦住，其在询问笔录中陈述：“2019年5月1日我从张宇峰那里接手了维沃公司，公司是租的明珠公司厂里的一个车间。……2019年6月8日的时候，我继续在张宇峰承租的那个车间进行生产，整个6月份机台的工作时间都是12小时，6月份的电费大概是二万六七千左右，7月上旬机台的工作时间还是12小时，从7月中旬开始，机台的工作时间改为24小时了，7月份的电费在四万六七千元左右，8月份的电费在四万七千元到四万八千元之间，9月份的电费是五万四千元左右，10月份的电费也是五万四千元左右。11月6日的时候，明珠公司管配电房的那个人说我们厂里用的电表不准，后来就装了一个测试表，测试了2天，2天测试下来，测试表和原先的电表确实有误差，相同的时间内，测试表和原先的电表相差4.38倍，明珠公司的老板王建林就说我们厂偷电，我说如果相差这么多，我之前几个月的电费是怎么算出来的，后来我就提出来重新装一个测试表，之后明珠公司就去买了一个新的测试表，11月20日下午的时候，我们开始用新的测试表测试，测试下来和第二个测试表误差不大，当时我就和王建林讲好，按照新的测试表测试一个月，按照新测试表的电费结算，但是测试了3天后，明珠公司就把我厂里的电断掉了，让我还是按照之前测试的误差倍率补交电费。……我接手维沃公司后没有更换过电表，因为经常漏电跳闸，在2019年6月底的时候我找电工吕小青在电箱里装了个漏电保护开关，这样就不会跳闸了，其他什么都没动。”2019年12月4日，吕小青至吴江区公安局七都派出所接受询问，其在询问笔录中陈述：“当时需要把厂房里的电线线路重新铺设，因为我在老家是做电工的，我姐夫俞柳军就叫我到庙港这边的厂里帮他做这个，我当时来了后就把原来的线路重新改造了，不好的线都换掉了，6月份的时候这个厂就开始生产了，但是厂里的电一直跳闸，因为我们这个厂用电量不大，我就感觉应该是配电房里的漏电保护开关不好。后来大概在6月底的时候，我姐夫说收到了停电的通知，我就买了个新的漏电保护开关去配电房把原来的开关换掉了。这个漏电保护开关换好后，我们厂里就没有跳过电了，过了一段时间后，明珠公司来找我们了，说我们偷电了，还说要罚厂里3000元钱，当时我姐夫不在厂里，我去跟明珠公司的姚敏珠说的，他们没有权力让我们厂里罚款的，我装漏电保护开关时就动了一下主线，其他什么线路都没动，根本没有偷电，我让她去查查清楚，但是后来明珠公司也没查，但是叫我把他们厂里原先用的黑色的漏电保护开关再装上去，这次装的时候姚敏珠的哥哥也在现场，跳线什么的也都是明珠公司提供的，装好之后我姐夫的厂里还是会跳闸，但是没有一开始那样跳闸的频繁了。2019年10月份左右，我就离开我姐夫的厂回老家去了。”2020年1月9日，姚子坤至吴江区公安局七都派出所接受询问，其在询问笔录中陈述：“我是负责抄电表的。……到了2019年7月中旬，铝厂用电的那张卡没有钱了，但是他们铝厂的电没有跳掉，我一个人就去看了，发现电表箱被人动过了，是他们铝厂的开关换过了，原先的开关没有钱了会自动跳掉的，后来7月中旬我看到的是一个空气开关，不会跳电的。我们让铝厂把开关换成原来的开关，并对他们铝厂处罚了2000元。2019年11月6日，我到配电房去抄表，看到铝厂的电力表显示用掉430的电流，按照这个电力，他们铝厂一个月需要用掉20多万度电，但是我们抄表发现铝厂就用了6万度电左右。我就通知了铝厂的老板，叫其重新装个表，装表的人是铝厂喊来的一个人。经过几天后测量，发现两个表之间的误差有4倍多，我就又通知了铝厂的老板，和他说表不对，我就叫FIRST的电工过来看一下电表箱内的排线情况，这个电工发现计量器的排线不对，当时铝厂老板也在现场的。铝厂的老板提议再装一个表，之后就叫另外的一个电工装了一个电表，明珠公司和铝厂的人员都在装表的现场。经过几天的观察，发现后来两表和之前的表之间的用电数量数额相差4倍，也就是说之前的表不对，这个铝厂老板也认可并签字的。之后就不给铝厂用电了，电表也没有再动过了。”2020年1月9日，震泽供电所电工汤利荣至吴江区公安局七都派出所接受询问，其在询问笔录中陈述：“2019年11月6日我到明珠公司配电房去看过了，今天下午14时30分许我又到明珠公司配电房去看了，发现和11月6日的接线情况是一样的。这个电表箱应该是三箱四线电，有三根火线一根零线，有两个串联的电表，两个电表上面分别有10个接线桩头，分别为1-10，其中1-3接A相电流电压线，4-6接B相电流电压线，7-9接C相电流电压线，10接零线。A线从S1端进入电表1的1号桩，从电表1的3号桩至电表2的1号桩，从电表2的3号出至A线从S2端，电表1、2的2号桩接A线的进线上，B相、C相接线与A相相同，分别接的是4-6号桩、7-9号桩。11月6日的情况是，A相线从S1端进入电表1的1号桩，从电表1的3号桩至电表2的1号桩，从电表2的3号出到电表2的6号桩，然后就没有线接出来了，电流不通，没有电流了。电表1、2的2号桩接A线的进线上。B相线从S1端进入电表1的4号桩，从电表1的6号桩至电表2的4号桩，然后就没有线接出来了，电流不通，没有电流了。电表1、2的5号桩接C线的进线上。C相线从S1端进入电表1的7号桩，从电表1的9号桩至电表2的7号桩，从电表2的9号桩出到电表2的6号桩，然后接到A相线的S2端。电表1、2的8号桩接B线的进线上。A、B、C相线的互感器的S2端都通过电线连接在一起。错误的这种接线方式会造成少计电量的后果，因为错误的这种接线方式的A、B相线二次电流都不通电，只有C相线二次电流是通电的，这会造成少计三分之二的电量。再加上C相线的电压线和B相的电压线接反了，会少计一部分电量，具体的测算方式很复杂。通过电表正确的接线和错误的接线电量统计，发现错误的接线比正确的少计四分之三，也就是说如果用了4万度电，错误的接线方式会显示用了1万度电。”再查明：2020年1月2日，本院立案受理原告维沃公司诉被告明珠公司租赁合同纠纷一案[（2020）苏0509民初129号案件]，维沃公司向本院提出诉讼请求：明珠公司排除对维沃公司行使其物权的妨害，不得阻挠维沃公司将其所有的、现位于明珠公司厂区内的铝材生产设备、涂装设备、原材料及其他生产工具和办公用品(详见物品清单)等物运出所在厂区。此外，本案诉讼过程中，经明珠公司申请，本院对维沃公司在明珠公司处的设备采取了保全措施。2020年5月19日，经本院主持调解，双方同意由维沃公司缴纳40万元保证金后，明珠公司申请解除本案设备保全措施，由维沃公司自行搬离，同时（2020）苏0509民初129号案件由维沃公司申请撤诉。2020年7月2日，维沃公司（甲方）与明珠公司（乙方）签署《房屋腾退交接确认书》一份，确认乙方已收到甲方腾空并交还的钢结构厂房；原为甲方所有的行车一套，因不便拆卸，故以卖给乙方，签订本协议书时双方已完成支付货款及交付货物之合同义务，其他房屋内属甲方所有之物品已全部搬出，如有未搬迁的物品、设备、设施视为遗弃物；因甲乙双方之间的水电费、2019年12月至今房租等争议仍处于法院诉讼阶段，故甲方是否需要支付相关费用由人民法院裁判文书确定。还查明：明珠公司提交的不动产权证显示，登记日期为2018年6月22日，不动产权利人为明珠公司，独有土地使用权面积为47408.37平方米，房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积12755.37平方米，房屋总层数5层（即办公大楼）。明珠公司向本院提交苏州市吴江区七都镇庙港村村民委员会出具的《证明》，内容为：“兹证明明珠公司于2004年有庙港镇人民政府征用庙港村土地批拨给明珠公司，由于土地指标没有下来，故在此土地上有8000平方的未批先建土地钢结构厂房。等土地指标下来后，逐渐审批拆除未批先建钢结构房屋。”以上事实，由明珠公司提供的《厂房租赁合同书》、《保证书》、《关于苏州维沃铝业有限公司用吴江明珠纺织有限公司电费计量表有误的处理协议》、《合同解除通知书》、不动产权证及《证明》、2019年11月的用电结算表，维沃公司提供的《收条》、《合同解除通知书》的邮寄凭证、微信聊天记录、2019年5月至10月的用电结算表，本院自吴江区公安局七都派出所调取的各方询问笔录，以及各方当事人的庭审陈述等予以证明。本院认为，本案当事人的争议焦点主要为：一、关于厂房租赁合同的相对方。被告维沃公司的设立发起人张宇峰与原告明珠公司之间于2018年1月13日签订的厂房租赁合同依法成立，被告维沃公司成立后已经实际享有合同权利并履行合同义务，故被告维沃公司应当为租赁合同相对方。被告维沃公司法定代表人变更后，被告俞柳军仅是作为新任法定代表人在合同上签字确认，租赁合同的相对方未变，原告明珠公司主张被告俞柳军为承租人无事实依据，本院不予支持。二、关于厂房租赁合同的效力。案涉租赁厂房的建造未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，故厂房租赁合同应认定为无效合同，现反诉原告维沃公司主张要求确认厂房租赁合同于2019年11月29日解除，本院不予支持。因厂房租赁合同自始无效，原告明珠公司要求被告维沃公司支付保证金50000元的请求无事实和法律依据；原告明珠公司主张的厂房空置费系租赁合同正常履行的可得利益损失，以租赁合同有效为前提条件，而合同无效的损失赔偿在性质上属缔约过失责任，其赔偿范围不包括可得利益损失，故本院对原告明珠公司的该两项诉讼请求不予支持。三、关于占有使用费的支付亦或返还。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依照上述法律规定，被告维沃公司在占有使用租赁厂房期间，获得了财产性利益，这种利益属于无效租赁合同应予返还财产的范围，故被告维沃公司在占有使用期间应按照租金标准向原告明珠公司支付占有使用费。而本案中，根据被告维沃公司、俞柳军的陈述以及原告明珠公司抄表员姚子坤的自认可知，在2019年11月20日第二次电表测试三天后，原告明珠公司即拉电，以此方式要求被告维沃公司立即补足差额电费，导致被告维沃公司无法继续使用租赁厂房，无法再获得占有使用租赁厂房带来的财产性利益；在2019年11月28日被告维沃公司通知原告明珠公司想要搬离、返还租赁厂房时，原告明珠公司亦予以阻拦。故本院认定，自原告明珠公司拉电之日起，因被告维沃公司无法使用租赁标的物，不存在占有使用的不当得利，被告维沃公司无需再支付厂房占有使用费，原告明珠公司无权要求被告维沃公司支付2020年2月1日起至2020年7月2日止的占有使用费；相反，反诉原告维沃公司有权主张反诉被告明珠公司返还其已支付的2019年11月30日至2020年1月31日期间的占有使用费（180000元/年÷365天×63=）31068元。四、对《关于苏州维沃铝业有限公司用吴江明珠纺织有限公司电费计量表有误的处理协议》的认定。本院认为，该处理协议系原告明珠公司与被告维沃公司双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。该处理协议约定，如第三块计量表与第二块计量表测试数据相符，则被告维沃公司需无条件按实际结算用电量乘以误差倍数补缴原告明珠公司截止2019年10月末的电费745270元。现根据双方陈述，双方安装的第三块计量表与第二块计量表测试结果一致，故被告维沃公司理应按约支付截至2019年10月底的电费745270元。被告维沃公司主张该处理协议系被告俞柳军在存有重大误解情况下所签订，且协议内容不符合客观事实，请求予以解除，对此本院认为，双方未约定合同解除权，现有证据亦无法证明存在法定解除的情形，故被告维沃公司主张解除该处理协议无事实和法律依据，本院不予支持。被告维沃公司已支付给原告明珠公司的电费200000元不应返还，扣除该200000元后，其还应向原告明珠公司支付电费损失545270元。五、关于原告明珠公司主张的11月份水费136.3元、电费97675.62元，原告明珠公司提交的用电结算表显示11月份用电25765.8度，合计电费23576.63元，原告明珠公司系乘以电表差额倍数主张97675.62元，因该结算表未经被告维沃公司签字确认，被告维沃公司不予认可，被告认为2019年11月1日至6日这六天的用电量是23086.8度，该部分用电不需要乘以四倍多，2019年11月7日至11月16日中午及11月24日之后厂房处于拉闸限电状态，11月7日起电表走过的读数按照原告陈述应是44.65度，故11月份用电总和23000多度，总电费也就在30000元不到的水平。对此本院认为，原告明珠公司提交的现有证据无法证明被告维沃公司在2019年11月份产生水费136.3元、电费97675.62元（按实际读数为23576.63元），应由原告明珠公司承担举证不能的不利后果，故本院对于水费136.3元不予支持；但根据被告维沃公司自认的11月份用电23000多度及用电天数13天，本院酌定11月份的电费为21000元。《关于苏州维沃铝业有限公司用吴江明珠纺织有限公司电费计量表有误的处理协议》仅是双方对截至2019年10月底补交电费的处理协议，该处理协议载明的电费计算方式并不适用于11月份的电费，故原告明珠公司无权按照处理协议约定的倍数计收11月份的电费。六、关于被告俞柳军的责任承担。案涉厂房租赁合同及电费处理协议均为被告维沃公司所签订，被告俞柳军作为被告维沃公司的法定代表人和股东之一，其个人无需对被告维沃公司的债务承担共同清偿责任，故原告明珠公司对被告俞柳军的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告苏州维沃铝业有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告吴江明珠纺织有限公司电费损失545270元。二、本诉被告苏州维沃铝业有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告吴江明珠纺织有限公司2019年11月份的电费21000元。（第一项、第二项付款义务如采用转账方式履行，请汇入本诉原告吴江明珠纺织有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66）三、驳回本诉原告吴江明珠纺织有限公司的其他本诉请求。四、反诉被告吴江明珠纺织有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告苏州维沃铝业有限公司厂房占有使用费31068元。（第四项付款义务如采用转账方式履行，请汇入反诉原告苏州维沃铝业有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65）五、驳回反诉原告苏州维沃铝业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费11800元，诉讼保全费4770元，合计16570元，由本诉原告吴江明珠纺织有限公司自行负担2337元，由本诉被告苏州维沃铝业有限公司负担14233元，本诉被告应负担之数于本判决生效之日起十日直接给付本诉原告，本诉原告已预交的诉讼费用本院不再退回。反诉案件受理费减半收取3500元，由反诉原告苏州维沃铝业有限公司负担自行负担3211元，由反诉被告吴江明珠纺织有限公司负担289元，反诉被告应负担之数于本判决生效之日起十日直接给付反诉原告，反诉原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 员 刘成文二〇二〇年七月六日法官助理 曹欢欢书 记 员 陈 思相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。