广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初4821号原告孙伟辉，男，汉族，1983年2月28日出生，住址：广东省惠州市惠城区****************，公民身份号码：441************218。原告林巧君，女，汉族，1988年8月19日出生，住址：广东省惠州市惠城区*****************，公民身份号码：441************365。两原告共同委托的代理人杨小清、陈志德，系广东指针律师事务所律师、律师助理。被告广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区**小区。法定代表人：吴某1。委托代理人程轶兰、林敏倩，系被告公司法务专员。原告孙伟辉、林巧君诉被告广东合生帝景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈希希适用简易程序独任审判公开开庭进行了审理。原告孙伟辉、林巧君的委托代理人杨小清，被告广东合生帝景房地产有限公司的委托代理人林敏倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告孙伟辉起诉称，2013年6月20日，原告与被告签订了商品房买卖合同，房屋坐落于惠州市惠城区*********************，原告已按照合同约定支付完毕全部购房款4046092元。商品房买卖合同第八条明确约定交付期限，即出卖人应当在2014年8月30日前将房屋交付买受人使用。根据合同第十五条及附件四第三条的约定，被告应从2014年8月30日开始一年半内为原告办理房产证，即2016年2月28日前办理不动产权证，但被告至今仍未为原告办理。故被告应按照合同附件四第三条的约定承担出卖人逾期办证的违约责任，截至2019年10月31日，已逾期1341天，按照计算得出违约金4046092元×1%÷360×1341天=150716.92元。故被告应向原告支付违约金150716.92元。综上，被告逾期办证，违反了商品房买卖合同的约定，给原告造成了损失，应向原告承担支付违约金的责任。为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。1、请求判令被告立即为原告所购房屋办理房产证；2、请求判令被告立即向原告支付逾期办证违约金，从2016年2月28日暂计至2019年10月31日（4046092元×1%÷360×1341天），暂计为150716.92元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告广东合生帝景房地产有限公司辩称，第一，被告并无违约，不应该承担逾期办证违约金，依据合同附件四第十三条，买受人应当在收楼时应当向出卖人提交办理房产证的有关资料和证明文件，签署相关文件，双方均已经知悉办理房产证所需资料，出卖人不再另行通知，买受人迟延提交在30日内相应顺延办理房产证的时间，及相应免除出卖人迟延办证的责任，超过30日的，有乙方自行办证，甲方无条件提供协助，而原告于2017年8月18日才办理收楼手续，按照合同的约定，其收楼时应当提交办理房产证的有关资料和证明文件，但原告至今没有提交，应当免除被告的办证责任，并且由原告自行办证，被告提供协助。第二，依据合同附件四第三条的约定，被告为原告办理房屋权属登记证明书的权限应当自商品房实际交付使用之日起开始计算，原告实际于2017年8月18日收楼，故办证期限自2017年8月18日开始计算，至2019年2月18日一年半的办证期限才届满，至2020年2月18日才达到支付违约金的条件。第三，按照合同附件四第三条的约定，逾期办证违约金的计算时间应该以年为单位，不满一年的部分不应该计算违约金。本院查明的案件事实经审理查明，原告孙伟辉、林巧君（买受人）与被告广东合生帝景房地产有限公司（出卖人）于2013年6月20日签订《商品房买卖合同》，合同及其附件约定：“买受人购买出卖人开发的位于惠州市惠城区*********************，建筑面积285.61平方米。购房总价：4046092元。交付期限：出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。附件四约定，如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人应在收楼时向出卖人提交齐办理房产证的有关资料和证明文件，签署相关文件（包括提供购房人身份证明文件、签署房地产权交易登记申请书、商品房买卖合同、《住房专项维修资金缴交通知书》第四联等，具体按政府房屋管理部门要求），双方均已知悉办理房产证所需资料，出卖人不再另行书面通知，提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。买受人迟延提交在三十日之内，相应顺延办理房产证的时间及相应免除出卖人迟延办证的责任，超过三十日的，由乙方自行办证，甲方无条件提供协助。采用按揭方式付款，如银行需保管房产证原件的，出卖人可以直接把房产证原件交付给按揭银行。”合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款及缴纳了契税、住宅专项维修资金。被告向原告出具了《合生帝景湾交楼通知书》，通知原告于2014年8月30日前前往被告处办理收楼手续。原告于2017年8月18日前往办理收楼手续，并补交了2014年9月至2017年8月的住宅物业管理费。原告认为应该按合同约定的交付日期2014年8月30日后一年半（即2016年2月28日）作为逾期办证的违约金起算点。被告认为原告2017年8月18日才实际收楼，至2019年2月18日一年半的办证期限才届满，至2020年2月18日才达到支付违约金的条件。庭审时，被告称延迟办理房屋权属证书主要是因为与惠州市国土资源局存在行政复议案件，惠州市政府需要重新评估补缴的地价，至今未完成评估，无法确定房屋权属证书办出的时间。裁判理由和结果本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋使用后一年半内为原告办理房屋产权证书，但是被告至今未为原告申请办理房屋产权登记，其逾期办证的行为已经构成违约。关于违约金的起算时间，原告主张以被告交楼通知书约定的交楼日期即2014年8月30日作为实际交付使用日期，因此应以2014年8月30日一年半后的日期作为违约金的起算点，而被告主张以原告实际办理收楼手续的日期即2017年8月18日作为实际交付使用日期，因此应以2017年8月18日一年半后的日期作为违约金的起算点。本院认定被告已按合同约定在2014年8月30日交付房屋，是对被告已履行合同义务的认定，而原告实际办理收楼时间是2017年8月18日，即实际交付使用时间是2017年8月18日。且已生效的广东省惠州市中级人民法院审理的同类案件（2019）粤13民终673号、（2019）粤13民终676号、（2019）粤13民终2248号、（2019）粤13民终7793号等判决均认可实际办理收楼手续之日为实际交付使用之日，故本案涉案房屋的实际交付使用时间应当以原告实际收楼时间即2017年8月18日为准。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条的约定：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金”，因此，被告应于2019年2月18日前为原告办理房屋产权证书，被告逾期办证的违约金计算时间自2019年2月18日起每满一年为计算节点，然而被告至今仍不能确认为原告办理房屋权属证书的时间。又自2019年2月18日至2020年2月17日，被告逾期办证已满一年，故被告应向原告支付一年的违约金40460.92元（4046092元/年×1%×1年）。当然，原告可待2020年2月18日之日起逾期办证超过一年时在诉讼时效内另案起诉被告逾期办证违约金。由于涉案房屋尚不具备办证条件，且已生效的广东省惠州市中级人民法院审理的同类案件（2019）粤13民终7793号等判决认为现阶段不宜处理办证诉求，故原告诉请被告为其办理涉案房屋的房地产权证，本案不予处理，原告可待具备办证条件后被告仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。对于被告辩称涉案房屋未按时办证系原告未提交办理房产证的有关资料和证明文件，故应当免除被告的办证责任。本院认为，被告作为房地产开发商，办理产权证系被告在本案中应履行的合同义务，其应当积极为买受人办理案涉房产的房屋权属登记证书，该义务是对买受人个人权益的有效保障，被告应当积极履行。同时，原告作为个人买方，对于合同中的有关细则或义务（如在收楼时提交房产证的办证材料）未能及时注意，应当由被告结合具体情况后（如收楼时间）提醒或告知原告履行，而被告未提交证据证明其在原告收楼后已通知原告提供相关办证材料，被告应承担举证不能的法律责任，故本院对其抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙伟辉、林巧君支付逾期办证违约金40460.92元。二、驳回原告孙伟辉、林巧君的其他诉讼请求。案件受理费1657元，由原告孙伟辉、林巧君负担1251元，由被告广东合生帝景房地产有限公司负担406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈希希二〇二〇年七月二十二日法官助理 孙志诚书 记 员 林嘉敏