内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民事判决书（2020）内0403民初149号原告：郝建广，男，1965年4月4日出生，汉族，市民，住赤峰市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李朝辉，内蒙古同实律师事务所律师。被告：赤峰宝山仕家房地产开发有限公司，住所地：赤峰市元宝山区平庄西城街道办事处王府花园综合楼**，统一社会信用代码：911504035973284464。法定代表人：谢井生，总经理。委托诉讼代理人：任玉亮，（该公司职工），男，1987年10月25日出生，汉族，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：魏宝利，内蒙古千孚律师事务所律师。原告郝建广与被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司（下称宝山仕家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李朝辉、被告宝山仕家公司的委托诉讼代理人任玉亮、魏宝利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郝建广向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房利息款29852元（610000×4.35%÷12×13.5）、判令被告给付逾期交房违约金24949元（610000×0.0001×409）、判令被告赔偿原告逾期交房期间的房屋租金14262元、利息损失43500元。合计112926元。事实与理由：原告在被告处购买76#-1-1102号房屋，房屋总价款610000元。合同约定被告应于2018年9月30日交房，如逾期交付则应向原告支付利息及违约金。但被告直到2019年11月中旬才交付房屋，在被告迟延交付期间原告一直租房居住。为购买房屋，原告向他人借款300000元，原告交付首付款后，被告承诺协助原告办理公积金贷款，因被告的房屋被查封，原告无法办理公积金贷款，不得不向他人支付高额借款利息。原告认为，被告的违约行为给原告造成了各种损失，被告应承担违约责任。故为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求如前。宝山仕家公司辩称：原、被告间不存在真实的房屋买卖合同关系，原告系在他人处购买此房。原告郝建广在王某处购房，被告只是协助履行过户义务，被告未收取原告的购房款。郝建广主张的赔偿项目及借款利息损失43500元没有事实和法律依据，应依法驳回。如贵院支持原告诉讼请求，违约金数额主张过高，应按照同地段房屋租金标准和实际天数计算。另原告主张的租房损失已包含在违约金中，不能单独计算。原告举证期限内提交如下证据：1、结婚证复印件一枚，证实原告郝建广与马金玲系夫妻关系。2、商品房订购协议书两份，证明原、被告约定的房屋原价款为637827元，后优惠为610000元。3、银行流水业务回单两份，证明原告交付全款。4、买卖合同及发票，证明合同约定的交房时间为2018年9月30日，对逾期交房的违约责任进行了约定。5、房屋租赁合同及租金收据，证明被告逾期交房，原告支付租金租房居住。6、欠条及收据共两枚，证明原告为交付全款向宋丽华借款300000元，并于2019年10月20日向宋丽华支付借款利息43500元。7、公积金贷款办理材料，证明因被告土地使用权被抵押，贷款未办理成功，进而导致原告支出借款利息，给原告造成损失的事实。被告质证：对证据1的真实性、合法性没有异议。对证据2中2017年7月5日签订的商品房订购协议书真实性及关联性均有异议，此证据能够证明原告郝建广系在王某处购买的涉案房屋，原告与被告间不存在真实的房屋买卖合同关系。对证据2中2017年7月14日签订的商品房订购协议书真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅是被告配合履行过户义务补签的协议，不具有房屋买卖的真实性。对证据3真实性无异议，该证据证明马金玲与王某间存在房屋买卖合同关系，原告向王某付款，因此被告不应承担非买卖合同一方主体的违约责任。对证据4真实性无异议，该证据可以证明原告实际付款金额为510302元，并非原告主张的610000元。是被告为了配合履行过户义务补签的合同，双方对合同内容没有实际履行，因此被告不应承担合同约定的违约责任。对证据5真实性、关联性、合法性均有异议。不能证明原告支付租赁费是否实际发生。对证据6质证意见同证据5。对证据7真实性无异议，但与本案不具有关联性。被告举证期限内提交宝山仕家更名协议一份，证明原、被告间不存在买卖关系。双方签订的商品房买卖合同仅是为了被告协助原告与王某之间履行过户义务。被告不应承担违约责任。原告质证：对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。涉案房屋原、被告协商后购买的，更名协议是原告应被告要求，为完成房屋买卖手续签订的。更名协议由销售部任玉红签字，任玉红在原告提交的2017年7月14日商品房订购协议中签字并加盖公章。可以证明认购协议的真实性以及订购协议中约定的房屋价款，被告是房屋买卖合同的实际履行者，原告将房款打到任玉红名下，房屋过户也应由被告与原告间完成，这些都能证明原、被告间发生了真实的房屋买卖关系。原告向被告实际交付全部房款610000元。原告提交的证据1-4能够证实与被告签订买卖合同，购买被告开发的房产及原告交纳房款的事实，本院对此予以采信。原告提交的证据5、6、7缺乏其他证据佐证，不能证实原告的主张，本院不予采信。被告提交的更名协议能够证实原告购买的房屋系案外人王某在被告处订购的事实，本院予以采信。经审理查明，原、被告于2017年7月14日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的宝山仕家小区76#-1-1102房产一处。合同第三条约定：“甲方于2018年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用”。第四条约定：“双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号……1.一次性付款的，乙方应于2017年7月14日前，一次性存入商品房全部价款510302元”。第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。原告2017年7月14日交纳房屋全部价款510302元，被告于同日为原告出具510302元的发票。原告自认于2019年11月15日领取房屋钥匙。另查，涉案房屋系原告在案外人王某处购买，2017年7月14日，原告与王某签订更名协议，同日原告与被告签订《商品房买卖合同》。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同中已经对交房时间、逾期交房应承担的违约责任等做出明确约定，双方应按合同约定履行各自义务。被告未能按合同约定的时间交付房屋，应依约支付原告已付款利息及违约金，故对原告此主张予以支持。依据合同约定，对于原告主张的被告应支付其逾期交房利息损失的时间应为2018年10月1日起至2019年11月15日止，按合同约定予以赔偿。对于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……，”因双方在合同中已有明确约定，故对原告要求被告给付违约金的请求本院予以支持，根据双方合同约定，违约金支付时间应自2018年10月1日起计算至2019年11月15日止。对于逾期交付房屋的利息及违约金金额的计算应以原告交付的房屋价款为基数，按照合同约定计算。对于原告主张被告逾期交房期间其发生的租金损失，原告提交的证据不足以证明该事实，本院不予支持。对于原告主张的因被告的土地使用权被查封，导致其不能办理公积金贷款从而发生的借款利息，因其提交的证据不能证实未办理公积金贷款的事由系被告的原因导致，故本院对原告此主张不予支持。对于被告辩解其未收到原告交付的房屋价款，签订合同只是协助原告办理与案外人之间的过户义务，因涉案房屋系案外人在被告处购买，且被告为原告出具了购房款发票，发票足以证明被告收取了原告的购房款，故对被告此辩解本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力后10日内，向原告郝建广支付逾期交房利息（自2018年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算本金510302元的利息，至2019年11月15日止）。二、被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，向原告郝建广支付逾期交房违约金（自2018年10月1日起按每日万分之一计算本金510302元的违约金，至2019年11月15日止）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1279元，由原告郝建广负担623元，被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司负担656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 闫雪竹 二〇二〇年七月三十日书记员 宫 野