广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2659号 原告:韦进强，男，1970年2月2日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告：韦嘉明，男，1993年10月11日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被告：柳州联发置业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市水南路221号灯台花苑16栋二层3、4间，统一社会信用代码：91450200MA5KB8XT38。 法定代表人：洪毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：户逢春，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖雯萱，广西佑成律师事务所律师。 原告韦进强、韦嘉明与被告柳州联发置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告韦进强、韦嘉明的共同委托诉讼代理人周超群，被告柳州联发置业有限公司的委托诉讼代理人户逢春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦进强、韦嘉明向本院提出诉讼请求：1.被告向二原告支付2018年10月1日至2019年2月18日期间的逾期交付房屋违约金46515元（664500元×5?/天×140天）；2.被告向二原告支付2018年10月1日至2019年3月8日期间的逾期交付车位违约金11597.2元[（67000元+79800元）×5?/天×158天]；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年9月24日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将联发荣君府XX号房出售给二原告，售价为664500元。2017年1月18日，二原告与被告又签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将联发荣君府地下室负二层167号车位出售给二原告，售价为67000元。上述两份合同第八条均约定：被告应当在2018年10月1日前将商品房交付二原告使用。同时，上述两份合同附件四《合同补充协议》第二条“房屋的交接”中均约定：被告取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，以电话通知向二原告发出房屋交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知。然而，被告于2019年2月18日才取得五方单位验收合格，并于2019年3月2日才将交房通知刊登见报，逾期交房天数达140天，逾期交付车位天数达158天。上述两份合同第九条均约定：逾期超过60日后，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已付房款万分之五的违约金。2018年8月29日，双方又签订《协议书》一份，协议约定：被告将联发荣君府地下室负一层157号车位使用权出售给原告，售价为79800元。以上付款义务均已履行完毕。协议书第三条约定，如原告韦进强逾期付款，则按日向被告支付逾期应付款每日万分之五的违约金，第四条约定，待被告整体验收合格后将车位交付原告韦进强。根据权利义务对等性，该协议书项下的车位逾期交付的，也应该每日万分之五计算违约金。综上所述，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。故二原告诉至法院，请求判如所请。 被告柳州联发置业有限公司辩称，联发荣君府1号楼及地下室于2019年2月18日经五方验收合格，符合法定交付条件，二原告也实际接收了房屋及车位，逾期交付房屋及车位的时间应当计算至2019年2月18日。《商品房买卖合同》约定的违约金标准为每日万分之五，根据被告委托的评估机构出具的《评估报告》证实同地段同类房屋和车位租金远远低于本合同约定的违约金标准，同时政府部门出具的《征收补偿方案》中确定的临时安置过渡费标准也远低于本合同约定的违约金标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干法律问题的解释》第十六条规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此被告请求调整降低本案的违约金标准，并按照同类房屋租金上浮30%作为违约金计算标准，已经完全能够覆盖且超过二原告的实际损失。 本案查明的事实如下： 一、涉案房屋坐落：柳州市荣军路355号联发荣君府XX号；涉案车位坐落：柳州市荣军路355号联发荣君府XX号。 二、房屋总价款：664500元，二原告已付清给被告；联发荣君府1#楼负二层167号车位总价款：67000元，原告韦进强已付清给被告。 三、被告在《柳州晚报》刊登房屋及车位交付公告日期：2019年3月2日。 四、二原告主张逾期交付房屋违约金计算至2019年2月18日，被告无异议；二原告主张逾期交付车位违约金计算至2019年3月8日，被告不认可，但未举证反驳，其认为应以五方单位竣工验收合格时间为准。 五、涉案房屋及车位五方单位竣工验收合格日期：2019年2月18日。 六、《商品房买卖合同》关于交付的约定：出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，以电话通知向买受人发出房产或车位交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知或车位交付通知书；买受人应于接到出卖人的电话通知或报纸刊登交房通知、车位交付通知书五天内办理交接手续；在非出卖人原因而买受人未能及时收到交房通知或车位交付通知书的情况下，交房通知书或车位交付通知书自登报之日起3日内视为送达。若买受人未能在上述约定的时间内办理交接手续，则视为买受人对该房屋、车位及一切所属设施无异议并同意接受，在本条款（1）约定的最后期限日，即视为房屋及车位交付使用日。 七、《商品房买卖合同》关于逾期交付违约责任的约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。 八、另查明：被告委托广西华正房地产土地评估咨询有限公司对与涉案房屋（车位）相同户型房屋（车位）2018年10月-2019年2月期间的市场租金进行评估，2019年3月12日，广西华正房地产土地评估咨询有限公司出具《房地产租金咨询报告》，估价结果为：2018年10月至2019年2月期间被评估房屋市场租金为2050元/月，市场租金单价为22.46元/㎡/月，租金内涵为：设定房屋内部达到基本使用条件下（水电设施安装入户、室内简单装修、家具）的净租金；被评估车位市场租金为280元/月，租金内涵为：包含车位租赁期间产生的物业管理费用。 九、又查明，2018年8月29日，原告韦进强与被告另签订《协议书》一份，协议约定：被告将联发荣君府地下室负一层157号车位使用权转让给原告韦进强，售价为79800元；《协议书》签订当日，原告韦进强一次性向被告付清79800元，被告在收到全额车位使用费和相关费用后，待整体验收合格后将车位交付原告韦进强。 本院认为，二原告与被告签订的关于房屋的《商品房买卖合同》及原告韦进强与被告签订的关于联发荣君府1#楼负二层167号车位的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。 首先，关于房屋及联发荣君府1#楼负二层167号车位交付时间的认定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。根据《竣工验收备案表》显示，涉案房屋和车位于2019年2月15日竣工验收，五方单位于2019年2月18日在“竣工验收意见”处签署“合格”意见并盖章，故本院采信被告的主张，认定涉案房屋和车位于2019年2月18日验收合格，达到法定交付的条件。原告主张涉案房屋交付时间为2019年2月18日，并主张逾期交付房屋违约金计算至2019年2月18日，被告无异议，本院予以确认。本案关于房屋的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年10月1日前，被告实际交付房屋时间为2019年2月18日，逾期交付房屋天数为140天。关于联发荣君府1#楼负二层167号车位的交付时间，被告既未举证其电话通知原告韦进强交付车位的时间，亦未证实原告韦进强领取车位地锁钥匙的时间，根据双方签订的关于车位的《商品房买卖合同》附件四第二条“商品房的交接”第1款、第2款的约定，原告韦进强应于报纸刊登交付车位通知书五天内办理交接手续，现被告于2019年3月2日在《柳州晚报》刊登车位交付公告，故涉案车位交付时间应为2019年3月7日。本案关于车位的《商品房买卖合同》约定的交付车位时间为2018年10月1日前，逾期交付车位天数为157天。 其次，关于违约金计算标准。本案中，被告逾期交付房屋140天，逾期交付联发荣君府1#楼负二层167号车位157天，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于违约金的计算标准，双方存有分歧，二原告认为应按照《商品房买卖合同》的约定即已付房价款每日5?计算；被告认为《商品房买卖合同》中违约金计算标准约定过高，请求法院予以降低，并提供了评估机构的评估结论及政府部门的房屋征收补偿方案，拟证明同地段同类房屋及车位市场租金及政府部门规定的临时安置过渡费标准均低于本合同约定的违约金标准。对此本院认为，第一，从合同约定的违约金条款的效力来看，两份《商品房买卖合同》是由被告预先制定的格式合同，被告作为从事房地产开发建设及商品房销售的专业法人主体，在订立合同之前应当对逾期交房违约金的标准有一定的预先判断和考量，合同中对违约金计算标准进行了明确约定，未违反法律、法规的强制性规定，二原告亦无异议，双方对违约金的约定条款合法有效；第二，从双方权利义务是否具有对等性来看，两份《商品房买卖合同》第七条中对二原告逾期付款违约金计算标准的约定，与第九条中对被告逾期交房违约金计算标准的约定均是一致的，符合权利义务对等的原则；第三，两份《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准均为已付房价款的每日5?，未明显高于法律规定的范围，且被告未提交充分有效的证据证实双方约定的违约金标准过分高于二原告的损失。综上，在双方对违约金的计算标准有明确的书面约定的情形下，从诚实信用、平等原则出发，应按照合同约定的标准计算违约金，故本院对被告要求调整降低违约金计算标准的主张不予采纳。被告应向二原告支付逾期交付房屋违约金46515元(664500元×5?×140天），并向原告韦进强支付逾期交付联发荣君府1#楼负二层167号车位违约金5259.5元（67000元×5?×157天）。因2017年1月18日关于车位的《商品房买卖合同》系原告韦进强与被告签订，根据合同相对性原则，对原告韦嘉明主张逾期交付车位违约金的诉讼请求，本院不予支持。对原告韦进强诉请超出部分，本院亦不予支持。二原告主张其受让的联发荣君府一期地下室负一层一区157号车位使用权亦应以上述标准计算逾期交房违约金，但本院认为，原告韦进强与被告签订的关于联发荣君府一期地下室负一层一区157号车位使用权的《协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该《协议书》对车位交付时间及违约责任并无约定，故二原告的这一诉请缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告柳州联发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告韦进强、韦嘉明逾期交付房屋违约金46515元； 二、被告柳州联发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告韦进强逾期交付车位违约金5259.5元； 三、驳回原告韦进强、韦嘉明的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1253元（原告韦进强、韦嘉明已向本院预交），减半收取计626.5元，由原告韦进强、韦嘉明负担68.5元，被告柳州联发置业有限公司负担558元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  朱张燕 二〇二〇年七月三日 书记员  邱少涵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。