四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初993号 原告：梁玉林，男，1970年12月5日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：何健，四川泰宇律师事务所律师。 被告：南充市佳鑫房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区东风巷**。 法定代表人：何培树，执行董事。 委托诉讼代理人：余晓霞，四川助民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张迎新，四川首力律师事务所律师。 原告梁玉林与被告南充市佳鑫房地产开发有限公司（以下简称佳鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁玉林及其委托诉讼代理人何健，被告佳鑫公司的委托诉讼代理人余晓霞、张迎新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁玉林向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因其违约行为造成原告损失326664元及资金占用利息（以326664元为基数，按月息2%计算至赔偿金付清之日止）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告分别于2012年8月6日以487894元购买被告开发的位于南充市顺庆区××路××幢的-104商铺，因该商铺位置偏僻（断头路）且路面高于商铺门槛，故房屋价格低于其他路段，该商铺建筑面积为97.61㎡,套内面积为94.2㎡，单价为5179.34元／㎡，同日原、被告签订正式《商品房买卖合同》（合同编号：201208030416），该合同于2012年8月29日在南充市房地产管理局登记备案。同年8月27日以376367元购买被告开发的位于南充市顺庆区××路××幢的-103商铺，该商铺套内面积为80.94㎡,单价为4649.95元／㎡,同日原告与被告正式签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201208270316），该合同于2012年11月12日在南充市房地产管理局登记备案。上述合同第三条明确约定：该商品房为第一条规定项目中的2幢第单元-1层-103、-104铺号，该商品房的用途为商业。2013年6月30原告从被告处接房后，于2019年4月被告通知原告可以办证，但原告在被告处领取办理不动产权证书所需资料时，发现案涉房屋分户平面图显示户号为库房，被告的行为己经构成根本违约，致使原告的购房目的无法实现，造成原告巨大经济损失，经原、被告交涉无果，原告及其他3户业主向四川省委第一巡视组反映被告的违约行为，2019年11月26日南充市房地产管理局书面回复原告及其他3户业主。明确告知：“经查，2012年2月19日佳鑫公司向我局申请办理预售许可证，根据其向我局提供的预售资料〔含预售申请书〉，2幢的房屋性质申请办理为住宅及商业，土地使用性质及工程规划许可证上房屋用途为商住。佳鑫公司向我局申报2幢预售许可证时，明确负一层6间房屋的使用性质为商业。2019年3月19日佳鑫公司向我局申请房源核验，其提供的竣工备案书及规划分层平面图显示负一层的使用性质为库房，此后不动产登记中心办理房屋首次登记时根据佳鑫公司提供的相关资料将2幢负一层的房屋性质登记为库房。你们网签备案的商品房买卖合同上记载负一层房屋性质为商业，其原因是佳鑫公司未按建设规划许可证的规定进行修建，规划局于2017年7月3日作出行政处罚（南规罚（2017）第012号决定书）。且于2019年1月23日通过竣工验收，明确负一层的房屋性质为库房。我局严格按照规划、竣工验收备案要求进行房源核验。”现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院。 被告佳鑫公司辩称，一、原告没有购买商铺，双方最终约定的用途为非住宅，被告没有违约。1、合同根本没有商铺的记载，合同约定为编号为负103、104铺并非商铺；2、合同记载为商业是因为南充市房地产测绘所在2008年预测时的数据错误，导致房管局传送的电子备案合同文本显示商业用途。为此，双方签订补充协议对买卖合同记载的商业用途更正为非住宅；3、房屋产权登记类型为两类：住宅、非住宅。非住宅包括办公、商业、工业、仓库等。被告分户平面图记载为库房，库房包含在非住宅的用途范围内；4、房屋的用途以不动产登记为准，原告尚未取得产权证书，原告所购房屋产权性质不明确；二、含房屋价格在内的买卖事宜是经双方平等协商形成的合意，原告诉称现在才发现受损，违背实际受益的客观事实。1、原告明知购买的层高3米的地下层，而不是商铺。佳鑫公司实际将层高增加为5.9米，同时增加梁、柱子、卷帘门，增加了房屋的造价以及使用价值的提高。原告事实上也在利用房屋的使用价值开店经营，原告无任何损失；2、该房为现房出售,原告购买时已经对房屋的现状经过综合考量，在价格和现状的基础上，双方才签订合同；3、合同分别约定的房价为5179.34元/㎡、4649.95元/㎡，按2012年的市场行情不属商铺的价格；三、原告的主张缺乏依据。1、原告以1800元/平的价差主张损失缺乏依据，原告用案外人在2009年以及2014年购买的房屋作为比较，其购买位置以及购买时间无可比性；2、房屋价格为原、被告签订合同时的真实意思表示，其他房屋价格与原告无关。四、原告的主张已超过诉讼时效。原告2012年8月签订《商品房买卖合同》，当日签订《补充协议》，至原告起诉已经超过7年。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月6日，原告梁玉林与被告佳鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于南充市顺庆区××路××幢××单元××层××号，该商品房用途为商业，层高3米，建筑面积为97.61㎡,套内面积为94.2㎡，单价为5179.34元／㎡，总价款肆拾捌万柒仟捌佰玖拾肆元整。规划变更的约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。该合同于2012年8月29日在南充市房地产管理局登记备案。同日，原告梁玉林与被告佳鑫公司签订《商品房买卖合同》补充协议，补充约定，乙方所购买的房屋仅作非住宅使用，不得改变建筑物的外观及主体结构。同年8月27日，原告梁玉林以376367元购买被告开发的位于南充市顺庆区××路××幢的-103商铺，该商铺套内面积为80.94㎡,单价为4649.95元／㎡,同日原告与被告正式签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201208270316），该合同于2012年11月12日在南充市房地产管理局登记备案。，原告梁玉林与被告佳鑫公司签订《商品房买卖合同》补充协议。2013年6月30原告从被告处接房，于2019年4月发现案涉房屋分户平面图显示户型为库房。2019年6月27日，佳鑫公司向南充市房管局出具说明，明确案涉负一层在规划设计为库房，在房管局预测时，因系统错误，将该库房使用性质传送为营业房和车库，故在合同签订时自动生成营业用房。我司实际是按库房价格出售给业主，并口头告知该情况。（其中1栋2单元-103号合同价格为2783元／㎡，总价为225272元）。 2019年10月31日，原告及其他3户业主向四川省委第一巡视组反映情况，2019年11月26日，南充市房地产管理局书面回复原告及其他3户业主。告知：经查，2012年2月19日佳鑫公司向我局申请办理预售许可证，根据其向我局提供的预售资料〔含预售申请书〉，2幢的房屋性质申请办理为住宅及商业，土地使用性质及工程规划许可证上房屋用途为商住。佳鑫公司向我局申报2幢预售许可证时，明确负一层6间房屋的使用性质为商业。2019年3月19日佳鑫公司向我局申请房源核验，其提供的竣工备案书及规划分层平面图显示负一层的使用性质为库房，此后不动产登记中心办理房屋首次登记时根据佳鑫公司提供的相关资料将2幢负一层的房屋性质登记为库房。你们网签备案的商品房买卖合同上记载负一层房屋性质为商业，其原因是佳鑫公司未按建设规划许可证的规定进行修建，规划局于2017年7月3日作出行政处罚（南规罚（2017）第012号决定书）。且于2019年1月23日通过竣工验收，明确负一层的房屋性质为库房。我局严格按照规划、竣工验收备案要求进行房源核验。在你们致信省委第一巡视组前后，我局多次组织协调相关购房人和佳鑫公司调解。佳鑫公司称其在销售房屋前已告知购房人房屋性质为库房，并且是按照库房价格出售的。佳鑫公司最终处理意见为：如果相关购房人要求退房，开发企业愿意回收房屋并退还购房款；如果要求赔偿则通过司法程序，佳鑫公司愿意遵照法院判决处理。我局将进一步跟踪事情的发展。 另查明，案外人贾栩于2014年4月3日购买佳鑫公司相同小区第7幢单元-1层库房-106号，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为4676.31元。协该商品房已办理不动产权证书，产权用途为仓储。 庭审后，佳鑫公司向本院提交鉴定申请书，申请对案涉房屋在2012年购买时的价值进行鉴定。本院庭审查明，同小区库房2014年4月3日销售价格为4676.31元以及佳鑫公司出具的说明自认，足以反映其对比价格。故本院对佳鑫公司的鉴定申请不予准允。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，就本案来看，原、被告分别于2012年8月6日、8月27日签订的《商品房买卖合同》中约定所购商品房为位于南充市顺庆区××路××幢××单元××层××号，该商品房用途为商业。对房屋的性质作出明确约定，应合法有效。同日双方签订补充协议，补充约定原告所购买的房屋仅作非住宅使用，非住宅包含商业性质的铺号，其补充协议不足以改变原《商品房买卖合同》中约定内容。合同签订后，原告已依约履行支付购房款义务，南充市房地产管理局书面回复，明确佳鑫公司未按建设规划许可证的规定进行修建，进而不动产登记中心办理房屋首次登记时登记为库房，被告履行合同义务不符合约定，已构成违约，故原告要求被告赔偿违约损失的诉请，本院予以支持。关于违约金的认定，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案查明，同小区库房2014年4月3日销售价格为4676.31元，同时佳鑫公司向南充市房管局出具说明自认其中1栋2单元-103号合同价格为2783元／㎡（未明确销售时间），考虑到佳鑫公司将合同约定层高3米增加为5.9米以及现商品房作为商业使用的状况。按照违约金旨在以弥补损失为基准点，适当体现一定的惩罚性，兼顾公平及诚实信用原则，故本院酌情将违约金调整为以每平方米降低500元，即违约金为（97.61㎡＋80.94㎡）×500元＝89275元。另原告资金占用利息主张不符合法定以及约定情形，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、被告南充市佳鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告梁玉林支付违约金89275元； 二、驳回原告梁玉林的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，由被告南充市佳鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  陈叙瑺 二〇二〇年七月九日 书记员  张筱妍