广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初3455号 原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路2号之一保利·大江郡凯旋艇16栋一楼物业管理用房，统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司员工。 被告：蒋铭明，男，1967年10月4日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：郭攀，广西银正律师事务所律师。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司与被告蒋铭明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍，被告及其委托诉讼代理人郭攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳2018年5月1日至2020年2月29日止物业服务费4292.20元（130.05㎡×1.5元/㎡×22个月）；2018年5月1日至2019年12月31日公摊电费268.20元（以每月实际使用的公摊电费按三期994户，按户分摊）；2018年5月1日至2019年12月31日公摊水费10.60元（以每月实际使用的公摊水费按三期994户，按户分摊）；2018年5月1日至2019年12月31日公摊电梯电费223.40元（以23栋1单元实际户数90户按阶梯分摊：一楼30％、二楼70％、三楼以上100％）；2019年9月1日至2019年12月31日自用热水费186.50元（以每月实际抄表数按当月测算出的每吨单价计收）；2018年9月1日至2019年12月31日自用水费110元（按威立雅水务居民用水2.5元/吨，以每月实际抄表数计收）。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 原告向本院提出事实和理由：被告于2013年7月9日与柳州保利置业有限公司签订了合同编号为022013031215001200301的商品房买卖合同，合同内明确了被告购置的房屋位于柳州市，建筑面积为130.05㎡。原告于2015年12月27日与被告签订了保利·大江郡《前期物业服务协议》、《保利·大江郡业主临时管理规约》及领取了房屋钥匙。至此日起，被告已经知晓了自身的权利及应尽的义务。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第8页第二十二条第1点约定，业主缴纳费用的时间是每月1日至10日前，及第8页第二十二条第2点约定，业主的物业服务费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，物业公司实行先收费后服务的原则。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第8页第3点第1小点约定，高层、小高层住宅物业费收费标准按1.5元每平方米标准收取；及第8页第二十二条第2点约定，业主的物业服务费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，物业公司实行先收费后服务的原则。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的第9页第5小点约定，自用水按业主或使用人实际发生额由甲方代收，公用水、电及自用、公用水、电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊；由甲方代为收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，甲方有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理。依据被告与柳州保利置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第30页第二十二条约定，涉案房屋根据政府强制要求，配置有江水源热泵热水系统，使用设备所产生的费用按实际使用量据实由业主负担。原告于2017年10月23日至2019年10月31日期间13次通过客服专用手机以短信的形式向被告进行书面催缴，催缴短信发送至136××××6605的手机上，并于2020年2月23日以ＥＭＳ的方式再次书面向被告催缴。依据以上约定，被告在明知自己要承担的交费义务却未履行，经原告多种途径催缴后仍然不履行义务，故原告无奈之下只能依法向法院提出上述诉讼请求，请法院依法裁判。 被告答辩称：被告不同意原告所诉的物业服务费的起算时间，因为被告并非在2015年12月27日领取了房屋钥匙，而是原告在2018年4月11日向被告交了大门的钥匙，但是房屋内门钥匙一直到2019年5月7日才交付，而且入户花园门钥匙原告无法向被告交付，被告在2019年5月7日才勉强申请了装修入住，但是在这个时间点原告仍然存在入户门禁未装，炉具配备不足等问题，因此，即便是应当缴纳物业服务费，也只能从2019年5月7日之后起算，在此之前房屋并不符合交付条件，原告要主张2019年5月7日之前的费用，应当向房开公司主张。2、并非被告不愿意缴纳2019年5月7日之后的物业服务费，而是原告拒收，原告要求被告结清之前所有的费用才肯收取被告装修之后的物业费，被告有相关的到物业进行协商的视频证实。3、原告所诉的其他的费用，比如公摊的电费、水费、电梯费等应当按照被告实际接收房屋之后的时间起算。从原告所举的证据无法看出原告所诉的自用水费金额的依据。综上所述，请法庭依法查明事实作出公正判决。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。2013年7月9日，被告与柳州保利置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向柳州保利置业有限公司购买位于柳州市房屋，该房屋建筑面积为130.05平方米。该合同第二十二条约定：根据政府强制要求，小区配置有江水源热泵热水系统，使用设备所产生的费用按实际使用量据实由业主负担。该合同附件四合同补充协议第二条约定：出卖人聘请广西保利物业服务有限公司柳州分公司进行本项目前期物业管理，买受人对物业服务项目及收费标准已充分了解，同意接受并服从该物业公司的前期物业管理服务，承诺遵守《业主临时管理规约》及《前期物业服务合同》中涉及买受人的相关约定。 2015年12月27日，原告与被告签订《保利·大江郡前期物业服务协议》，该协议约定前期物业服务协议期限自2011年5月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止；原告作为物业服务企业向业主和物业使用人收取物业服务费、代收自用水费及公用水、电分摊费用及其它与物业管理有关的应缴费用；业主每月1日-10日前缴纳当月费用；实行先收费后服务的原则，物业服务费收费标准为高层、小高层住宅按建筑面积1.50元/月·平方米标准缴纳，电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊；业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告支付违约金；自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，原告有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理等内容。柳州市白沙路2号之一保利·大江郡小区至今尚未成立业主委员会。原告在提起诉讼前，已通过发送短信、将缴费通知书邮寄给被告的方式催促被告交纳物业服务费。 被告于2018年4月11日领取了柳州市房屋入户门钥匙，于2019年5月7日领取了房门钥匙。2019年5月7日，原告向被告出具的《房门钥匙移交单》上载明“今向柳州市保利大江郡三期23栋1单元2003室业主移交内房钥匙共7套22把钥匙，至此已将该户房门钥匙全部移交完毕”，并由原告的工作人员在落款处书写“差入户花园门钥匙”。 原告作为该小区的物业服务公司，为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应及时交纳物业服务费。原告要求被告按照《保利·大江郡前期物业服务协议》的约定支付物业服务费，有事实和法律依据。原告主张自2018年5月1日起的物业服务费，但因涉案房屋的《办理入伙手续程序》卡最后一栏“由项目部、装饰公司、物业处人员陪同业主收房”留空未填写，且2019年5月7日原告才向被告移交房门钥匙22把，同时该日仍由原告的工作人员在落款处书写“差入户花园门钥匙”，被告主张2019年5月7日之前未能正常的掌控、管理及使用房屋符合客观事实，故原告诉请该日期前的物业服务费无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张2019年5月8日至2020年2月29日的物业服务费1912元（130.05㎡×1.5元·㎡×9个月+130.05㎡×1.5元·㎡÷30天×24天），符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收，公摊水电费、公摊电梯费据实按户分摊，被告作为自用水及公摊水电费、公摊电梯费等费用的实际受益人，理当缴纳相关费用，如前所述理由，原告诉请2019年5月7日前的公摊水费、公摊电费、公摊电梯电费无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付2019年5月8日至2019年12月31日的公摊水费7.70元、公摊电费115.10元、公摊电梯电费139.70元，2018年9月1日至2019年12月31日的自用水费110元，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告与柳州保利置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定“根据政府强制要求，小区配置有江水源热泵热水系统，使用设备所产生的费用按实际使用量据实由业主负担。”。被告居住后使用该热水系统，应支付产生的自用热水费。故原告要求被告支付2019年9月1日至2019年12月31日的自用热水费186.50元，于法有据，本院予以支持。至于被告辩称的房屋质量问题，属于另一法律关系，可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告蒋铭明支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司2019年5月8日至2020年2月29日的物业服务费1912元，2019年5月8日至2019年12月31日的公摊水费7.70元、公摊电费115.10元、公摊电梯电费139.70元，2018年9月1日至2019年12月31日的自用水费110元；2019年9月1日至2019年12月31日的自用热水费186.50元，合计2471元。 驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告蒋铭明负担12元，原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司负担13元。 本判决为终审判决。 审 判 员 覃素红 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 曾林妮 书 记 员 黄 云