吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初765号 原告：赵锦泉，男，汉族，1967年1月17日生，住江苏省如皋市**。 委托代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。 被告：邱文霞，女，1970年5月8日生，，住吉林省辽源市龙山区 被告：杨鸿静，女，汉族，1994年10月14日生，，住吉林省东辽县平岗镇桥南社区 委托代理人：陈洪亮，吉林松花江律师事务所律师。 被告：陈杰琼，男，汉族，1993年3月21日生，，住吉林省东辽县 委托代理人：陈洪亮，吉林松花江律师事务所律师。 第三人：李洪武，男，汉族，1972年12月22日生，，住吉林省辽源市龙山区 原告赵锦泉与被告邱文霞、杨鸿静、陈杰琼、第三人李洪武债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告赵锦泉的委托代理人董晓丽，被告杨鸿静、被告陈杰琼及其共同委托代理人陈洪亮到庭参加诉讼。被告邱文霞、第三人李洪武经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 赵锦泉向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法撤销三被告之间签订的房屋买卖合同；二、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年4月23日，原告与第三人李洪武（系被告丈夫）签订购房合同，合同约定第三人李洪武以人民币553，297.93元的价格购买原告所有的位于辽源市九洲外滩1号4#2016号（房产登记信息为九洲外滩一号商业-2016）房屋。合同签订后，原告为第三人李洪武在开发公司处办理了抵账房屋变更手续，第三人李洪武于2018年4月28日仅向原告支付了10万元购房款，剩余款项至今没有支付。原告为了维护自身的合法权益，于2019年11月17日将第三人李洪武诉讼至法院，在法院审查立案期间，原告通过律师于2019年12月24日查档始知，涉案房屋在办理产权登记时，第三人李洪武与被告邱文霞书面约定，涉案房屋由被告邱文霞单独所有，第三人李洪武放弃产权。且第三人李洪武名下无任何房产。涉案房屋在我们查档的当天，也就是2019年12月24日，办理了抵押登记，抵押的债权为27.5万元，抵押期限为一个月。因此，原告申请人民法院进行诉前保全，法院在送达查封裁定时，告知原告涉案房屋已在2019年12月25日通过买卖的形式登记在被告杨鸿静、陈杰琼的名下，转让价款为20万元。原告认为：第三人李洪武于婚姻存续期间购买原告的房屋且登记在被告个人名下，被告邱文霞在明知购房款没有足额给付的情况下，在涉案房屋还处在抵押登记状态下，以明显不合理的低于市场价格将涉案房屋转让给他人，对债权人造成损害。综上所述，三被告的上述行为已经严重损害了原告的合法权益，故，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条撤销三被告之间的签订的买卖合同。 杨鸿静、陈杰琼辩称：1、答辩人是通过华盛地产房屋中介公司购房的涉案房屋，购房房屋价格为59万，答辩人向被告邱文霞支付了全部购房款而成为房屋的实际权力人。2、被告邱文霞是答辩人购买房屋时的登记所有权人，其属于有权处分，且出售房屋时，未向答辩人披露过与原告之间存在任何房屋纠纷或债务纠纷，答辩人对原告与被告邱文霞、李洪武之间的债权债务纠纷毫不知情，答辩人系善意购买人。3、答辩人与被告邱文霞签订的房屋买卖合同不属于法律规定的可撤销情形，原告无权诉请撤销，请法院驳回其全部诉讼请求。 邱文静未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。 李洪武未出庭陈述亦未提交书面陈述意见。 经审理查明：2016年2月20日，赵锦泉与辽源市九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲地产）签订《认购协议书》，赵锦泉认购九洲地产开发的涉案房屋九洲外滩1号住宅4幢2016号房，原单价4,358.00元每平方米，原总价款594,997.74元，折后总价款553297.93元，赵锦泉以外滩1号工程款抵顶上述房款。2018年4月23日，赵锦泉与李洪武签订《购房合同》，赵锦泉将上述案涉房屋出售给李洪武，房屋总价款553297.93元。《购房合同》约定：一、甲方同意将名下房屋更名给乙方后，且能办出房产证的房屋交于乙方，乙方将购房款的先期款10万元交于甲方。二、乙方将余下的房款于1个月内还清。如乙方未能按时还清甲方剩余款项，乙方承担由此产生的一切费用。2018年4月24日，赵锦泉、李洪武向九洲地产申请房屋更名，4月28日李洪武与九洲地产签订《商品房买卖合同（现售）》，买卖标的即上述案涉房屋，房屋总价款553297.93元。当日，李洪武向赵锦泉支付房款10万元，剩余房款453297.93元未支付。2018年5月15日，李洪武和邱文霞约定李洪武放弃产权，由邱文霞单独所有，并办理该房屋产权登记手续。2019年7月30日，李洪武给赵锦泉出具承诺书，承诺将剩余房款453,297.93元于2019年8月3日还清，逾期还款按照年利率24%从2018年5月28日起开始计息。赵锦泉因催要欠款未果诉至本院，本院于2020年3月27日作出（2020）吉0402民初72号民事判决书，判令李洪武、邱文霞连带偿还赵锦泉453,297.93元及利息，该判决现已生效。 另查明，2019年12月21日，邱文霞（甲方）、与陈杰琼（乙方）、辽源市华盛房地产经济有限公司（以下简称华盛地产，丙方）签订《房屋居间买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋成交价59万元，签约当日乙方向甲方支付定金1万元，过户当日将总房款支完毕。合同签订后，2019年12月24日，通过华盛地产向邱文霞支付房款275,000.00元，解除房屋设定的抵押权，2019年12月25日，通过华盛地产向邱文霞支付房款305,000.00元，至此，陈杰琼、杨鸿静支付了全部房款59万元，当日李洪武、邱文霞夫妻二人与陈杰琼、杨鸿静夫妻二人共同到不动产登记部门办理了房屋过户登记手续，将涉案房屋登记在陈杰琼、杨鸿静名下，陈杰琼、杨鸿静取得不动产权证。2019年12月24日，杨鸿静给华盛地产转账28万元房款并支付12,000.00元中介费。2019年12月26日，陈杰琼、杨鸿静、辽源市住房公积金管理中心签订《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》，向辽源市住房公积金管理中心抵押借款30万元，用于购买案涉房屋，并办理了抵押登记，杨鸿静将该贷款30万元转账给华盛地产。 上述事实，有认购协议书、价格确认单、更名审批表、承诺书、收据、购房合同及房屋居间买卖合同，个人住房借款合同，个人住房借款抵押合同、银行转账流水、微信转账账单、中介费收据、过户登记手续、不动产权证等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”依据该条规定，在有偿转让财产的情形下，债权人诉请行使撤销权须满足如下条件：第一、债务人以明显不合理的低价转让财产；第二、受让人受让财产时存在恶意；第三、转让行为对债权人的债权造成了损害。本院现结合本案查明事实综合评判如下： 第一，邱文霞是否以明显不合理的低价转让涉案房产。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”本院认为，关于涉案房屋的交易价格。赵锦泉与九洲地产的房款原总价款为594,997.74元，折后总价款为553,297.93元，赵锦泉出售给李洪武的总价款为553,297.93元，而邱文霞出售给陈杰琼、杨鸿静房屋总价款为59万元，故不符合上述关于不合理低价的规定。至于邱文霞与陈杰琼、杨鸿静在不动产登记部门备案的存量房买卖合同交易价格20万元，但根据房屋居间买卖合同、银行交易流水及相关收据，能够形成证据锁链以证明陈杰琼、杨鸿静支付的购房款为59万元，双方实际履行的交易价是59万元，备案合同中约定的房屋价款20万元并非双方当事人的真实意思表示。故邱文静并未以明显不合理的低价转让涉案房产。 第二，陈杰琼、杨鸿静的受让行为是否构成善意。本院认为，陈杰琼、杨鸿静给付完全部房款办理过户登记时，涉案房屋的抵押权已经解除且涉案房产并未被查封，仍处于可交易之状态。根据查明事实，陈杰琼、杨鸿静是通过房屋中介机构签订房屋买卖合同，支付了合理的房屋价款，办理了过户登记，并实际占有了涉案房屋，邱文静与陈杰琼签订的房产居间买卖合同、中介费收据以及银行的转账流水等等均已形成较为完整证据链证实陈杰琼、杨鸿静的购买行为是真实的，并赵锦泉未提供证据证明陈杰琼、杨鸿静与邱文静存在恶意串通、虚假交易的情形。作为买受人，陈杰琼、杨鸿静在了解了涉案房屋的权属情况及在房管部门核实涉案房屋是否可交易后，如仍要求其负有审查出卖人是否他人有债务纠纷的义务，显然已超出对善意第三人应尽的合理注意义务的要求。因此，陈杰琼、杨鸿静的受让行为是善意的，支付了合理对价，并办理了过户登记，二人善意取得了案涉房屋的所有权。 第三，邱文霞与陈杰琼、杨鸿静之间的房屋转让行为是否对赵锦泉的债权造成损害。结合本案，赵锦泉对李洪武、邱文霞享有的债权，即李洪武所欠赵锦泉房款553,297.93元，在未经人民法院判决生效前，该债权尚不能确定为李洪武个人债务还是其和邱文霞的夫妻共同债务，尚不能确定二人承担何种民事责任，如何承担民事责任，故该债权尚处于或然状态。在赵锦泉诉李洪武、邱文霞房屋买卖合同纠纷案判决二人承担连带还款责任的判决生效后，该债权才最终予以确定。赵锦泉在本案中提供的现有证据，尚不足以证明李洪武、邱文霞转让案涉房屋的行为对赵锦泉享有的债权产生了现实损害。因为在赵锦泉协助李洪武在九洲地产办理更名手续后，由其在李洪武给赵锦泉出具承诺书后，应当预见到该房屋随时被转让的风险，而怠于行使有关权利，使案涉房屋处于可交易状态，放任风险存在。故综合以上情形，现有证据不足以证明房屋转让行为对赵锦泉的债权造成了损害。 综上所述，杨鸿静、陈杰琼二人通过中介机构，签订房屋居间买卖合同，支付了合理对价，办理了过户登记，并实际占有了涉案房屋，赵锦泉没有提供证据证明二人知道赵锦泉和邱文静、李洪武之间的债务纠纷，亦无证据证明二人购买行为存在非法目的或与邱文静存在恶意串通的情形，应认定二人取得该房产为善意，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形”的条件，故原告要求撤销被告杨鸿静、陈杰琼与邱文静签订的房屋买卖合同于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵锦泉的诉讼请求。 案件受理费减半收取50.00元，由原告赵锦泉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。 审判员  王宏伟 二〇二〇年七月七日 书记员  谭敬文