海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9030民初73号 原告：包某某，女，1939年12月23日出生，蒙古族，现住海南省琼中黎族苗族自治县湾岭镇白鹭湖度假区。居民身份证号码XXX。 委托诉讼代理人：李德凤，女，1953年10月16日出生，汉族，现住海南省琼中县湾岭镇白鹭湖度假区**楼**，山西省太原市冶金部十三冶退休职工。 被告：海南台利旅业有限公司，住所地海南省琼中县湾岭镇。统一社会信用代码91460000708846351G。 法定代表人：潘吉云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱斌，男，1975年6月24日出生，汉族，现住，现住海南省海口市海甸岛五西路碧波花园**楼司法务。 委托诉讼代理人：陈皓，男，1996年8月27日出生，汉族，现住，现住海南省海口市万恒路**金手指大公馆会所**公司法务。 原告包秀杰与被告海南台利旅业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告包秀杰及委托诉讼代理人李德凤、被告委托诉讼代理人朱斌、陈皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 包秀杰提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书赔偿金4289.7元；2.返还原告委托被告办理房屋权属证书违规多收部分620元；3.违规收取有线电视开户费300元；4.本案诉讼费，由被告承担。事实和理由：2014年2月17日原告与被告签订房屋买卖合同，当日付清全额房款249401.09元。根据原、被告签订的房屋买卖合同第十五条之规定：“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书......如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金”。据此，恳请法院支持原告的诉讼请求。 海南台利旅业有限公司辩称，第一，原告主张被告承担违约逾期办证违约金没有事实和法律依据，被告办证逾期并非被告怠于履行自身义务原因造成，而是因原规划土地使用建筑面积被调整到其他项目上导致该项目建筑面积减少以及因土地利用现状分类用途不匹配，导致无法登记造成的。另根据双方合同约定，必须是因为出卖人的原因导致逾期办证的，那么被告才承担相应的责任。该案中对逾期办证被告不负有责任，也无法干预其进程。第二，对于原告的第二项诉讼请求要求返还代办费的问题，被告履行代办证义务。需要有实际的人力支出和费用支出，在被告与原告沟通过程当中，双方也达成有原告自行办理或者由被告代为办理两种模式进行。在原告自行办理的情况下被告同意返还700元代办费，在原告继续委托被告代办证的情况下，办证工本费和对外人力支出等费用合计400元。双方对此是认可的，所以对于原告要求返还代办费用，被告认为没有事实依据。第三，对于有线电视费开户费问题，被告在此项费用时明确为代收代支，而且被告根据对原告的承诺已经将该笔费用缴纳给有线电视公司，因此原告要求返还其费用及认定为违规，是没有事实依据的。据此，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的商品房买卖合同、不动产权证书、销售不动产发票、交接房登记表；本院依职权调取的公告，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的办理不动产证和有线电视凭证，拟证明办证缴纳的费用及代办依据。被告对该证据的三性无异议，对证明内容有异议，该证据恰恰能够证明被告收取原告的代办费和有线电视费是经过双方认可。本院认为，该组证据真实合法，与本案有关联性，对于证明内容，本院将结合本案的其他案件事实在下文中予以论述。 2.被告提交的琼中中国用（2008）第xx号土地证及地形图，拟证明白鹭湖项目的原规划土地使用全面积及原地类用途。原告对该证据的质证意见是业主不需要了解，与我方无关，被告也未告知我方及与我方商量。本院认为，该组证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 3.被告提交的《关于白鹭湖项目用地等有关情况的报告》、地形图、《关于同意办理不动产权证书有关事项的批复-琼中府函《2018》61号》、《关于白鹭湖项目分割等有关事项的函-琼中不动产函20187号》，拟证明由于琼中县多规合一工作中在未告知被告的情况下调整白鹭湖项目用地性质致使土地建设面积减少，与原项目已获批准的规划不符，及国家《土地利用现状分类》更新，原土地用途分类无法申请办理不动产权证，从而导致无法办理不动产权证。原告对该组证据的质证意见是业主不需要了解，与我方无关，被告也未告知我方及与我方商量。本院认为，该组证据真实合法,但无法确认该组证据与本案具有关联性，本院对该组证据不予采信。 4.被告提交的《关于第32地块分割等有关事项的复函-琼中规函2018139号》、《关于白鹭湖用地面积有关事项的复函-琼中规函201857号》，拟证明琼中县规划委于2018年3月21日才同意先行办理变更登记手续，3月22日同意恢复原土地建设用地指标，《关于白鹭湖用地面积有关事项的复函-琼中规函201857号》证明了2016年琼中县进行了多规合一整体规划的调整，将本案案涉项目的部分旅游用地调整到其他地方。原告对该组证据的质证意见是业主不需要了解，与我方无关，被告也未告知我方及与我方商量。本院认为该组证据真实性合法，至于该份证据的关联性和证明内容，本院将结合本案的其他案件事实在下文中予以论述。 5.被告提交的白鹭湖2号楼建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，拟证明白鹭湖2号楼已获建设施工许可。原告对该组证据的质证意见是业主不需要了解，与我方无关，被告也未告知我方及与我方商量。本院认为，该组证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 6.被告提交的测绘费发票，拟证明被告花费100元委托专业公司测量房屋面积数据，系办理不动产权证所需，此费用应由原告为支付。原告对该组证据的质证意见是不清楚此项费用。本院认为，该份证据真实，但是被告未能证明与收取原告的700元办证工本费有联系，故对其关联性不予认可，本院不予采信。 7.被告提交的有线电视开户费发票，拟证明300元有线电视开户费是代收代支费用，已如数缴纳给有线电视公司，此费用应由原告承担。原告对该份证据不予认可，是2020年交的费用，现在才给我们开出发票，当时不交此项费用就不能交付房屋。本院认为，被告向本院提交开票时间为2020年4月7日的电信服务基本收视费发票，与收取包秀杰电视开户费的时间（2015年4月9日收取）、收费项目均不同，本院不予采信。 8.被告于庭后（2020年4月8日）向本院提交电信服务基本收视费的缴纳发票，开票时间为2020年4月7日，该份证据系庭后取得、庭后提交，已经超过举证期限且未说明正当理由，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告包秀杰与被告海南台利旅业有限公司于2014年2月17日签订《琼中县商品房买卖合同》，原告向被告购买了白鹭湖度假区2号楼407房，合同约定原告购买的商品房为预售商品房及房屋的价款。原告按合同约定向被告支付了购房款249401.09元。2015年4月9日被告将房屋交付原告入住。双方关于产权登记的约定是：“出卖人（被告）应当自房屋交付之日起540日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。”原告于2015年4月9日应被告的要求，向被告缴纳了办证工本费700元、有线电视开户费300元，但被告并没有为原告开通有线电视，而原告是自行开通并交纳了开户费。在被告向不动产登记机关缴纳80元办证工本费后，原告于2019年1月9日取得不动产权证书。 另查明，琼中县人民政府自2016年8月24日起暂停受理土地房屋登记业务，自2016年8月31日起开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案焦点问题为：1.被告是否逾期办证？是否构成违约？是否应承担违约责任？2.原告的各项诉讼请求是否有事实根据和法律依据？ 关于争议焦点一：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，明确了出卖人即被告应当自房屋交付之日起540日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。被告将涉案房屋交付给原告的时间为2015年4月9日，原告于当日将办理房屋产权证费用支付给被告。根据合同约定，被告应当在540日内即2016年9月30日前为原告办理房屋产权证书。关于被告辩称未能按时办证系琼中县政府“多规合一”工作中调整白鹭湖项目用地所致，在被告提交的证据琼中规字[2017]134号文件中在缩减建设用地规模中也并未提及调整用地与2号楼相关，且台旅函字[2017]4号文、琼中规字[2017]134号文件、琼中不动函[2018]7号文件出文的时间分别为2017年3月3日、2017年7月5日、2018年3月21日；而被告早已于2015年4月9日向原告交房，按照双方签订的合同约定，从2015年4月9日开始应当去履行办理房屋产权证书的义务，而不是等到政府进行“多规合一”工作调整用地的时候才去履行办证的义务。关于被告当庭陈述其于2016年5月或是6月向权属登记机关提交了办理房产证书相关材料，原告表示并未协商、通知，但未能提供任何证据予以证明这一事实的存在，被告对这一待证事实应负有举证不能的责任。据此，被告的抗辩理由不能成立，本院不予认可。被告未能履行合同约定的该项义务，应认定被告的行为构成违约，应当承担违约责任。 关于争议焦点二：1.逾期办证违约金，被告的逾期办证天数应为823日（自2016年10月1日到2019年1月9日为830日，再扣减政府两证合一暂停受理业务的7日，往后顺延7日）根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第四款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。”，则逾期办证违约金=249401.09元×823日×万分之0.2=4105.1元，原告主张超出部分不予支持。2.房屋权属证书代办费，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。”的约定，被告向原告收取办证工本费700元，被告当庭陈述其与原告达成自行办理或者被告代为办理两种模式，原告自行办理的情况下，被告同意返还700元代办费，原告继续委托被告代办证的情况下，办证工本费和对外人力支出等费用合计400元，对此双方是认可的，但原告表示不予认可且未委托，被告未能提供任何证据予以证明这一事实的存在，被告对这一待证事实应负有举证不能的责任。被告仅能证明向不动产登记机关缴纳了80元办证工本费，其余的620元属于额外费用，被告违反合同约定额外收取费用，原告请求被告退还多收的办证工本费620元，合理有据，本院应予支持。关于被告辩称收取的费用700元中包含测绘费100元，但被告向原告出具的资金往来凭证中明确700元为办证工本费，如若收费项目有变动，被告亦未出示证据证明曾与原告协商一致，综上，被告的抗辩理由不成立。3.有线电视开户费300元，被告称该笔费用系提前收费并转缴至中国有线电视网络有限公司琼中分公司（以下简称有线电视琼中分公司），但被告并未向法庭出示收取开户费后即转缴有线电视琼中分公司的凭证，应承担举证不能的责任。且本案原告系自行开通的有线电视。故原告主张退还300元有线电视开户费的主张，合理有据，本院予以支持。 另，关于被告于庭后（2020年4月15日）以邮寄的方式向本院提交的补充代理意见，称原告的诉讼请求已超过诉讼时间的意见并未在庭审中提出，本院在本案中不做处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告包秀杰违约金4105.1元； 二、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告包秀杰办理房屋权属证书代办费620元及有线电视开户费300元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交）由被告海南台利旅业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  叶 伟 审 判 员  文志娟 人民陪审员  吴 颜 二〇二〇年七月一日 书 记 员  唐伟雄 书 记 员  黄嘉灵 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。