广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初389号原告：广州金铭物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道**122。法定代表人：周岳强，职务总经理。委托代理人：戴天祥、吴圆梦，均为原告公司的职员。被告：刘燕玲，女，1966年2月18日出生，汉族，住广州市越秀区，委托代理人：赵少伟、黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告广州金铭物业管理有限公司诉被告刘燕玲物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴天祥、吴圆梦，被告的委托代理人黄嘉慧、赵少伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州金铭物业管理有限公司诉称，被告是广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园F7-602房（产权证地址：海珠区水朗街10号602房）业主，原告是被告所住水蓝郡花园小区物业管理服务企业，根据双方签订的《物业管理服务合同》第六条约定，被告应按建筑面积每月每平方米1.95元交纳物业服务费，被告房屋建筑面积为149.44平方米，即被告每月应交物业服务费为291.4元。《物业管理服务合同》第十条约定，如被告未按期交纳有关费用的，被告应按未交金额的每日千分之一支付违约金。但被告自2016年3月起拖欠物业服务费，经原告催促后，被告仍拒绝支付。故原告起诉要求:1、判令被告支付欠缴的物业服务费8450.6元（从2016年3月计至2018年7月）以及由此产生的违约金（违约金每天按欠费金额的1‰计算，暂计至2019年9月30日止为7235.75元）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。原告明确每期欠缴物业服务费的违约金起算时间为欠缴当月的26日。被告刘燕玲辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：被告已缴纳2016年3月的物业管理费，确认2016年4月至2018年7月物业管理费没有缴纳。2015年11月至2016年3月8日，原告表示已经与开发商提前解除前期物业管理服务合同，但原告发函后就拒绝退场。2016年4月8日业主大会表决通过解聘原告的决议，并通过业主自行管理小区的决议。业委会在4月12日发函，要求原告退出小区，原告拒绝退出。从原告提出提前终止合同、退出小区到业主大会解聘原告并实施业主自行管理小区的决议通过，业委会多次发函给原告要求其提出并办理移交手续，原告均予以拒绝。根据最高院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释第十条第二款，原告无权收取管理费。经审理查明，被告是广州市海珠区新港东路水朗街****的产权人，该房屋建筑面积为149.417平方米。2011年6月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定原告为位于广州市海珠区新港东路48号F7-602房提供物业管理服务；物业管理服务期限以小区成立业主委员会后，且业主委员会按法定程序选聘物业公司并与之签订的物业管理服务合同生效之日止。双方约定现物业服务费用收费标准按总建筑面积计算为人民币1.95元/月·平方米；若遇政府物价部门调整物业服务费收取标准，则甲方可以作出相应调整。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前交纳下月物业服务费用；乙方违反协议，不按本协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方按应交未交金额的每日1‰向甲方交纳违约金；等。另查，广州市海珠区水蓝郡业主委员会曾向本院起诉要求广州金铭物业管理有限公司立即撤出对广州市海珠区水蓝郡小区区域的管理等，本院于2017年12月20日作出（2016）粤0105民初5473号民事判决书，查明以下事实：1、广州金铭物业管理有限公司与广州市金度房地产开发有限公司于2014年1月1日签订了三份《物业管理委托合同》，其中约定水蓝郡花园F7栋的物业管理期限自2014年1月1日起至2024年12月31日止；2、广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处于2016年3月25日向广州市海珠区水蓝郡业主委员会发出海琶物业备（2016）第1号业主委员会备案回执，回执记载“本届业主委员会任期：2016年3月25日起至2020年3月24日止”；3、广州市海珠区水蓝郡业主委员会于2016年4月8日公示水蓝郡第二次业主大会通过解除广州金铭物业管理有限公司物业服务关系等决议。上述民事判决书判决广州金铭物业管理有限公司在该判决生效之日起三十日内撤出对广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园区域的管理等，并特别指出，广州金铭物业管理有限公司在未按本判决确定的时间全面撤出物业管理前，仍应当按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，以保障物业小区的正常秩序。广州金铭物业管理有限公司不服一审判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年7月19日作出（2018）粤01民终8106号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。广州市海珠区水蓝郡业主委员依据上述判决书向本院申请执行，执行案号为（2018）粤0105执7204号，执行过程中，本院于2018年12月7日发出公告，要求广州金铭物业管理有限公司在2018年12月22日前撤出对广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园区域的管理等。本案审理过程中，原告表示从签订《物业管理服务合同》开始为被告提供物业服务至今，被告从2016年3月1日开始欠缴物业服务费用。被告确认原告一直为涉案小区提供物业服务，但认为其已缴纳2016年3月的物业管理费，且自2016年4月至2018年7月是由业委会与相关劳务派遣公司的人签订合同，聘请人员自行管理小区的物业服务。原告为证明提供物业服务的情况，提交了广州市金度房地产开发有限公司《请求金铭公司继续履行服务合同的函》、《提示金铭公司重视违约责任风险并遵守合约的函》、《支持金铭公司继续履行服务合同的函》，水蓝郡业主要求水蓝郡业委会召开业主大会临时会议的提议资料，原告发出《关于继续管理“水蓝郡花园”的通知》，被告认为上述证据不能作为原告在2016年3月31日后继续管理小区的合法依据；原告还提交了诉请期间小区绿化、清洁、监控、消防、电梯等相关合同及部分发票等证据，被告确认合同的真实性，但主张即使存在事实管理，也因原告已被业主大会解聘，被告有权拒绝支付管理费。被告提交了原告拟退出水蓝郡花园物业服务业务的通知和函件，水蓝郡业主委员会多次要求原告退场及办理交接手续的函件和通知，水蓝郡第二次业主大会决议一、二等证据。原告认为双方对退出事宜有争议，上述证据不能证明原告实际退出了涉案小区的管理。被告为证明2016年3月物业管理费的缴纳情况，提供了中国银行62×××80账户的银行流水，证明2016年2月19日，其向原告支付了750.15元。原告质证表示被告2019年2月19日刷卡缴费750.15元，具体包括2019年1月、2月的管理费582.8元，垃圾费10元，电费分摊9.48元、水费147.87元，被告同日签收了两张发票原件。原告并提供了发票签收表为证，被告对发票签收表不予认可，并表示发票原件已经遗失。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《物业管理服务合同》规定了每月25日前按照1.95元/月·平方米的物业服务费用标准交纳下月物业服务费，以及未按约定的标准和时间缴纳费用，应按未交金额的每日1‰支付违约金的违约责任。涉案小区的业主大会通过的解聘原告决议并未确定原告退出小区管理的具体时间，且因涉案小区业委会与原告之间对此存在较大争议，双方诉至法院，本院（2016）粤0105民初5473号民事判决书判令原告在该判决生效之日起三十日内撤出对广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园区域的管理的判决等，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终8106号民事判决书维持了本院上述判决。（2016）粤0105民初5473号民事判决书指出，原告在判决确定的时间全面撤出物业管理前，仍应按照前期服务合同的约定提供物业服务，保障小区的正常秩序。原告提交了合同、发票等证据证明2016年4月至2018年7月原告提供物业服务的情况，被告未能提供证据证明涉案小区在上述期间由业主自管的情况，应当自行承担举证不能的法律后果。双方均确认原告至今尚未退出涉案小区，可推断原告实际上为涉案小区提供了上述期间的物业服务。故原告起诉要求被告支付2016年4月至2018年7月的物业管理费，可予支持。至于2016年3月的物业管理费，被告虽提供了银行流水，但原告对被告支付的750.15元已提供充分说明，并提供了发票签收表为证，被告未能提供证据充分证明其已实际缴纳2016年3月的物业管理费，应对此承担不利后果。故被告应支付2016年3月至2018年7月的物业管理费8449.53135元（1.95元/月×149.417平方米×29个月）给原告。被告未依约缴纳物业管理费，原告要求被告依约支付每天按欠费金额的1‰计算的违约金，合法合理，本院予以支持，但违约金总额以被告欠缴的物业管理费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告刘燕玲在本判决生效之日起十日内向原告广州金铭物业管理有限公司支付从2016年3月起至2018年7月止欠缴的物业服务费8449.53135元及其违约金（每月欠付物业管理费的违约金以当月物业管理费291.36315元为基数，自当月26号起至实际付清之日止按每日1‰的标准计算，每月欠缴物业管理费的违约金总额以不超过月物业管理费291.36315元为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费192元，由被告刘燕玲负担。上述受理费已经由原告广州金铭物业管理有限公司预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年七月七日书记员  颜姣吴晓菁