安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终389号 上诉人（一审被告、反诉原告）：绿地集团蚌埠金源置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道**。 法定代表人：束永柱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范国平，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董冬，安徽协利律师事务所律师。 被上诉人(一审原告、反诉被告）：安徽蚌埠建筑安装工程集团有限公司，住所，住所地安徽省蚌埠市东海大道**龙子湖区投资大厦**div> 法定代表人：袁兴华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李健，安徽健友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金瑞，安徽健友律师事务所律师。 上诉人绿地集团蚌埠金源置业有限公司（以下简称金源置业公司）因与被上诉人安徽蚌埠建筑安装工程集团有限公司（以下简称蚌埠建筑安装公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法院（2019）皖03民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人金源置业公司的委托诉讼代理人范国平、董冬，被上诉人蚌埠建筑安装公司的委托诉讼代理人李健、金瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金源置业公司上诉请求：1、依法撤销安徽省蚌埠市中级人民法院（2019)皖03民初179号民事判决；2、将本案发回重审或改判驳回蚌埠建筑安装公司的诉讼请求、支持金源置业公司的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费用由蚌埠建筑安装公司负担。事实和理由：1、金源置业公司与蚌埠建筑安装公司之间签署的《认购协议书》《房屋销售补充协议》是为了解决双方之间的债权债务关系，其真实法律关系是以房抵债，并非房屋买卖合同关系，一审认定事实不清，适用法律错误。双方于2013年就涉案项目签订了相应的施工合同，在2014年12月30日，双方又签订了《认购协议书》，约定蚌埠建筑安装公司认购绿地中央广场三期3号楼住宅、4号楼26-30层住宅、4号楼底商6-15,明确了以房抵债的事实。以房抵债是建立在相应房款支付与蚌埠建筑安装公司的工程进度款支付之间的直接对应关系的前提之下。按照蚌埠建筑安装公司提供的《皖北区域公司工程款抵房款流转单》内容看，蚌埠建筑安装公司早在2016年已启动争议房屋的以房抵债，但此后长迗两年的时间却一直不支付任何用于抵顶的款项，相反另行提起迟延支付工程款的诉讼，主张金源置业公司逾期支付工程款的违约责任。足以说明蚌埠建筑安装公司不愿意支付合同项下房款的意思表示，蚌埠建筑安装公司怠于履行合同义务事实清楚。2、金源置业公司签订的《认购协议书》《房屋销售补充协议》的合同目的已无法实现。一审对蚌埠建筑安装公司是否存在违约情形判定错误。涉案房屋尚未完成交付登记程序，已无继续履行之必要。金源置业公司订立《认购协议书》《房屋销售补充协议》的合同目的便是以房抵债。本案中，双方之间的工程款目前仍未最终结算，按照双方约定的工程进度款支付节点，金源置业公司已付工程进度款（包含已及时完成变更登记的抵付房源）超过实际应付款项。现上述以房抵债协议已无履行必要，双方工程款的诉讼正在进行之中，涉案房屋亦没有计算已付工程款，因此金源置业公司订立以房抵债合同的目的已无法实现，解除房屋《认购协议书》存在明确的事实及法律依据。3、一审认定金源置业公司不具有解除权，进而认定金源置业公司向蚌埠建筑安装公司发出的《解除认购协议通知书》无效，属适用法律错误。一审对金源置业公司行使解除权在没有区分是法定解除权还是约定解除权的情形下，错误认定蚌埠建筑安装公司并不存在《解除认购协议通知书》所载明的违约情形错误。并就此判断不能适用《认购协议书》中约定的条款解除《认购协议书》错误。金源置业公司主张的是法定解除权。本案中，无论从《皖北区域公司工程款抵房款流转单》中约定的15日的限制期限，还是从蚌埠建筑安装公司在合理期限内应及时履行付款义务的角度，均能体现蚌埠建筑安装公司主观上存在怠于履行合同义务，客观上存在恶意超额索要工程进度款。为此金源置业公司超付了巨额的工程进度款，造成了巨额资金占用损失，在未完成以房抵债的房屋交付前，因金源置业公司以房抵债的合同目的显已不能实现，金源置业公司当然享有法定解除权。一审认定无法定解除的情形属认定事实错误，其判决金源置业公司解除通知无效显属基于错误认定事实造成的适用法律错误。 蚌埠建筑安装公司辩称，1、金源置业公司上诉事实和理由不能成立，涉案《认购协议书》不具备约定或法定解除条件。（1）金源置业公司上诉认为双方签订的《认购协议书》明确了以房抵债的事实的是错误的。双方已签订《房屋销售补充协议》，蚌埠建筑安装公司已按照协议将购房款支付至金源置业公司账户。故，金源置业公司认为《认购协议书》《房屋销售补充协议》的性质属以房抵债的观点不符合客观事实。（2）双方已实际履行了《房屋销售补充协议》。金源置业公司已将部分房产过户、登记、交付至蚌埠建筑安装公司或蚌埠建筑安装公司指定人名下。《房屋销售补充协议》项下绿地公司未配合办理房屋产权等手续的房产，蚌埠建筑安装公司已诉至本案一审法院，要求金源置业公司继续履行《房屋销售补充协议》。双方争议事项已在人民法院审理之中，金源置业公司向蚌埠建筑安装公司发出解除通知的行为不能对抗人民法院正在进行的审判。（3）金源置业公司发出《解除认购协议通知书》的三个月内，蚌埠建筑安装公司已提起诉讼，金源置业公司的通知解除行为已不产生法律效力。（4）金源置业公司在不享有解除权的前提下向蚌埠建工发出解除通知，应当属于无效。2、金源置业公司通知解除《认购协议书》已超出法律规定的诉讼时效。2014年12月30日双方签订《认购协议书》，根据《民法总则》第一百九十九条规定，金源置业公司的主张已超过诉讼时效。3、本案争议焦点是金源置业公司发出《解除认购协议通知书》行为是否有效，并不是《认购协议书》或《房屋销售补充协议》是否解除。《认购协议书》《房屋销售补充协议》的效力问题不是本案争议焦点，与本案无关。4、一审法院适用法律正确。金源置业公司上诉主张其发出《解除认购协议通知书》是因其享有法定解除权，但是金源置业公司一直依据的事实是未按照《认购协议书》付款，所以金源置业公司的主张本身就是相互矛盾的。另外，绿地公司上诉主张“以房抵债的合同目的显然已不能实现，当然享有法定的解除权”，而《认购协议》《房屋销售补充协议》涉及的房屋买卖行为，部分房屋已完成过户，合同目的完全可以实现。由于绿地公司拒绝履行合同，拒绝配合办理过户手续，才导致未过户部分尚在本案一审法院诉讼。金源置业公司主张合同目的不能实现的理由不能成立，一审适用法律正确。综上，涉案《认购协议书》不具备约定或法定解除条件，恳请驳回金源置业公司的上诉请求。 蚌埠建筑安装公司一审诉讼请求：1、请求依法确认金源置业公司2019年7月31日作出的《解除认购协议通知书》无效；2、由金源置业公司承担本案的全部诉讼费用。 金源置业公司一审反诉请求：1、请求依法确认金源置业公司2019年7月31日作出的《解除认购协议通知书》有效。2、由蚌埠建筑安装公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：蚌埠建筑安装公司与金源置业公司于2014年12月26日签订三份《认购协议书》，三份协议书分别约定“蚌埠建筑安装公司认购金源置业公司的三期4号楼26-30层住宅，单价5458元/平方米，总价为15844682元，乙方于2014年12月26日前缴纳房屋总价的10%，即1584682元，并于甲方取得该房屋预售证三日内，将全部剩余房款一次性交清……上述认购款在双方日后签订《商品房买卖合同》后计入购房款”；“蚌埠建筑安装公司认购金源置业公司的三期3号楼住宅，单价5215元/平方米，总价为84788920元，乙方于2014年12月26日前缴纳房屋总价的10%，即8478920元，并于甲方取得该房屋预售证三日内，将全部剩余房款一次性交清……上述认购款在双方日后签订《商品房买卖合同》后计入购房款”；“蚌埠建筑安装公司认购金源置业公司的三期4号楼底商6-15室，单价14264元/平方米，总价20875390元，乙方于2014年12月26日前缴纳房屋总价的16.46%，即3436398元，并于甲方取得该房屋预售证三日内，将全部剩余房款一次性交清……上述认购款在双方日后签订《商品房买卖合同》后计入购房款”。 2014年12月26日蚌埠建筑安装公司向金源置业公司支付认购款1350万元，金源置业公司于2014年12月26日向蚌埠建筑安装公司出具1350万元收据。 2015年6月18日，蚌埠建筑安装公司与金源置业公司签订《房屋销售补充协议》，该协议约定金源置业公司将绿地中央广场威廉郡3号楼、部分4号楼按现价的85%（即：100643010元）出售给蚌埠建筑安装公司，部分商铺按现价的90%（即20876950元）出售给乙方，甲方应为第三方客户办理相关房屋产权手续等内容。 签订认购协议及房屋销售补充协议后，金源置业公司与蚌埠建筑安装公司按约履行了协议，但未全部履行完毕。 2019年7月31日，金源置业公司向蚌埠建筑安装公司发出《解除认购协议通知书》，表示由于蚌埠建筑安装公司违约未缴纳剩余认购款，金源置业公司通知解除认购协议。2019年8月4日，蚌埠建筑安装公司向金源置业公司回函，表示金源置业公司《解除认购协议通知书》中的表述不符合事实，金源置业公司未履行补充协议项下的过户义务，蚌埠建筑安装公司将依法追究金源置业公司的法律责任。 一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为金源置业公司于2019年7月31日向蚌埠建筑安装公司作出的解除认购协议通知书的效力如何认定。据此，双方争议实质问题为金源置业公司是否具有解除权，解除认购协议通知书能否产生合同解除的法律后果。 涉案认购协议为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按约履行合同义务。 金源置业公司通知解除认购协议的事由为蚌埠建筑安装公司仅交纳了预约金，未按约交纳剩余认购款。经审查，认购协议后双方还签订了房屋销售补充协议。虽然认购协议双方约定在金源置业公司取得房屋预售证三日内，蚌埠建筑安装公司将全部剩余房款一次性交清。但在基于认购协议所签订的房屋销售补充协议中，双方约定“销售所得用以充抵工程款”，并就房屋销售、给付房款、支付工程款等事宜作出约定。据此表明，双方已协议变更了认购协议的付款约定，实际履行的为房屋销售补充协议，蚌埠建筑安装公司并不存在《解除认购协议通知书》所载明的违约情形，金源置业公司不得以违约为由解除认购协议。同时，认购协议亦不存在法定解除的情形。综上所述，金源置业公司不具有解除权，其向蚌埠建筑安装公司发出的解除认购协议通知书应属无效，依法不能产生合同解除的法律后果。 综上，蚌埠建筑安装公司提出的诉讼请求成立，予以支持；金源置业公司提出的反诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定,判决：1、确认金源置业公司于2019年7月31日向蚌埠建筑安装公司发出的《解除认购协议通知书》无效；2、驳回金源置业公司的反诉请求。一审案件受理费80元，反诉案件受理费80元，均由金源置业公司负担。 二审期间，金源置业公司向本院新提交了一组证据：安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初1475号民事判决书（涉案项目二期工程款案件）、《建设工程审核报告》（涉案项目四期工程），证明：1、安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初1475号民事判决书认定蚌埠建筑安装公司承建的二期工程中，蚌埠建筑安装工程起诉请求为5254万元，该院审定造价为3495万元，而金源置业公司已付款达3441万元，剩余工程款未到付款节点，蚌埠建筑安装公司的付款的诉请被法院驳回；2、涉案项目四期工程合同价1.283亿，蚌埠建筑安装公司自认金源置业公司付款1.218亿；3、依照金源置业公司委托的第三方审计单位所做的造价审计结论，蚌埠建筑安装公司所承建的涉案项目四期工程总造价仅为1.14亿，绿地已经超付工程款。按照涉案项目四期合同约定工程款仅需要支付到70%，涉案工程金源置业公司早无付款义务；4、蚌埠建筑安装公司二期工程款案件中，审定的工程造价与合同价相差较小，远低于蚌埠建筑安装公司主张的数额。就蚌埠建筑安装公司自认的金额与合同的总价之间已经差距很小，四期工程现超付，双方之间以房抵顶工程款的合同已没有履行之必要，加之蚌埠建筑安装公司已未按约定将金源置业公司提供的过桥抵房款转回，拒绝再执行抵房协议，合同目的无法实现，金源置业公司有相应的法定解除权，故金源置业公司的解除函合法有效；5、涉案的《认购协议书》是为了支付工程款而达成的履行期届满前达成的以物抵债协议。蚌埠建筑安装公司不履行以房抵款的约定，又起诉主张涉案项目二期和四期的工程款，绿地金源行使法定解除权，解除《认购协议书》合理合法。 蚌埠建筑安装公司质证意见：对该组证据中的安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初1475号民事判决书真实性无异议，合法性、关联系有异议，达不到金源置业公司的证明目的。该判决书已确认金源置业公司尚欠蚌埠建筑安装公司工程款，仅认为尚欠款项付款期限未至。对此案，蚌埠建筑安装公司已提起上诉，目前该案二审正在审理中，该判决书尚未生效；对该组证据中《建设工程审核报告》审核报告真实性、合法性、关联性均有异议，达不到金源置业公司的证明目的。该证据系金源置业公司单位委托做出的，不均有证明力。蚌埠建筑安装公司已向金源置业公司主张了工程款、损失等，相关案件正在本案一审法院审理，涉案项目四期工程款纠纷也在鉴定中，待相关案件判决生效后，双方工程价款纠纷及支付等才能最终确定。 本院认证意见：安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初1475号民事判决书，蚌埠建筑安装公司对此真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。因该判决尚未生效，本院对其证明目的不予采信；《建设工程审核报告》，该证据系金源置业公司单方委托所制，蚌埠建筑安装公司对其不予认可，真实性无法确认，本院对其证明目的不予采信。 除上述新提交的证据外，双方所举其他证据同原审。本院对原审查明的基本事实予以确认。 另查明，金源置业公司与蚌埠建筑安装公司存在数份以购房款冲抵工程款的《皖北区域公司工程款抵房款流转单》。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：金源置业公司2019年7月31日向蚌埠建筑安装公司发出的《解除认购协议通知书》是否有效。 经查，金源置业公司向蚌埠建筑安装公司发出的《解除认购协议通知书》目的是为了解除双方2014年12月30日签订的两份关于金源置业公司开发的绿地中央广场三期3号楼住宅、三期4号楼26-30层住宅的《认购协议书》。解除的理由是蚌埠建筑安装公司未在约定的期限内支付剩余认购款。从双方2014年12月30日签订的《认购协议书》约定看，付款方式为一次性付款，蚌埠建筑安装公司于2014年12月26日前缴纳房屋总价的10%，并于金源置业公司取得该房屋预售证三日内，将全部剩余房款一次性交清。后，双方于2015年6月18日又签订《房屋销售补充协议》，对之前《认购协议书》所约定剩余认购款的支付方式进行了调整，双方约定“销售所得用以冲抵工程款”。从双方之间后期多次形成的《皖北区域公司工程款抵房款流转单》也可以看出存在以购房款冲抵工程款的情形。藉此，可以看出，双方对《认购协议书》所约定的付款方式已进行了调整，现金源置业公司以蚌埠建筑安装公司未按《认购协议书》约定履行付款义务致使其合同目的无法实现为由主张解除《认购协议书》依据不足，金源置业公司发出的《解除认购协议通知书》并不发生解除《认购协议书》的效力。金源置业公司上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，金源置业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由绿地集团蚌埠金源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二〇年七月十日 法官助理李周洋 书记员张丽娟