西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初1922号原告：张鹏琛，男，汉族，1991年3月18日出生，住天津市和平区。原告：李晨阳，女，汉族，1992年10月5日出生，住河南省鄢陵县。共同委托诉讼代理人：马德龙，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告：兰江涛，男，汉族，1976年9月18日出生，住西安市雁塔区。被告：薛亚雯，女，汉族，1985年3月3日出生，住西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人：仵国栋，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陆芳，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。第三人：西安米宅房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：宋居朋，该公司执行董事。委托代理人：刘聪聪，男，汉族，1991年1月5日出生，住山西省夏县。原告张鹏琛、李晨阳诉被告兰江涛、薛亚雯、第三人西安米宅房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张鹏琛、李晨阳委托诉讼代理人马德龙、被告兰江涛、薛亚雯委托诉讼代理人仵国栋，陆芳，第三人西安米宅房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人刘聪聪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张鹏琛、李晨阳诉称，2019年6月9日，原告与被告在房屋中介西安米宅房地产营销策划有限公司签订《西安市存量房买卖合同经纪成交版》，约定原告购买被告名下位于西安市高新区XX街XX号XX幢XX单元XX室房屋一套，房屋总价款人民币1690000元，同时约定合同签订时原告向被告支付定金人民币20000元，因涉案房屋存在抵押，双方约定被告于2019年7月1日向房屋贷款机构清偿剩余贷款，最迟应于2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续。合同违约责任部分约定，若任何一方履行合同约定的义务超过15日的，守约一方有权单方面解除本购房合同并要求违约方房屋总价款20%的违约金。合同签署当日，原告向被告支付20000元定金，被告亦向原告出具收据一份。截止起诉之日，虽经原告多次催促，被告依然未为涉案房屋办理完毕注销抵押登记手续，已超过合同约定的日期构成违约，现原告为了维护自身合法权益诉至贵院，请求判令：1、请求判令解除二原告与被告2019年6月9日签订的《西安市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）合同金额169万元；2、请求判令二被告赔偿二原告房屋中介服务费损失共计54700元；3、请求判令二被告退还二原告房屋买卖定金20000元；4、请求判令二被告向原告支付房屋总价款20%的违约金，即338000元；5、本案诉讼费全部由二被告承担。被告兰江涛、薛亚雯共同辩称，一、被答辩人陈述的事实与实际情况严重不符。1.除了制式合同之外，双方在居某某的见证下对合同细节内容进项了沟通、修改与确认。双方于2019年6月9日签订了《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（以下简称“购房合同”），但由于该合同是居某某提供的制式合同，答辩人在签订合同时当即对相关条款表示了不同意，比如定金2万元过低、被答辩人必须在答辩人对房屋解押前将首付款支付到监管账户等，可视为对制式合同内容的变更，符合法律规定，合法有限。2、被答辩人在购买房屋合同的履行过程中存在严重的违约行为。双方在购买合同中约定，被答辩人应于收到居某某通知后3个工作日内将首付款以房屋局监管支付的方式支付答辩人；答辩人应于2019年7月1日向房屋贷款银行清偿剩余贷款且最迟应于2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续。购房合同签订后，在实际履行过程中，答辩人积极与被答辩人、居某某、贷款银行进行沟通，立即向房屋贷款银行提出解押申请、筹措资金和办理相关解押程序，依约履行义务。而被答辩人以各种理由推脱，一直拒绝将首付款支付到监管账户，也未完成贷款批准，是严重的违约行为，同样给答辩人造成了严重的经济损失，这也是最后答辩人未能继续办理完房屋解押手续的直接原因。二、被答辩人无权要求解除合同且答辩人不同意解除合同。购买合同是双方签订的合法有效合同，系双方的真实意思表示，应当依法依约履行，不能无故解除合同。在本案中，被答辩人仅支付了2万元定金，无视被答辩人5万元的定金要求，也无视双方对义务履行顺序的约定，拒绝将首付支付到监管账户，也未完成贷款批准，以致答辩人未能继续办理房屋解押手续。可见购房合同履行受阻的直接原因在于被答辩人本身，而不在于答辩人，答辩人并未根本违约，因此，被答辩人无权要求解除合同。况且，答辩人为了将涉案房屋卖给被答辩人，已与租户解除了房屋租赁合同，积极办理解押手续，涉案房屋产权清晰，设备完备，空置至今，因此，答辩人不同意解除合同，要求被答辩人继续履行购房合同。三、答辩人无需退还定金，也无需承担任何违约金。根据购房合同第五条的约定，2万元定金视为房屋成交总价的一部分。因此，在购房合同的后续履行过程中，答辩人会将该2万元存入监管账户，作为被答辩人支付的购房款，答辩人无需退还定金。被答辩人无视双方对义务履行顺序的约定，拒绝将首付款支付到监管账户，也未完成贷款批准，未依约履行任何合同义务，属于严重的违约行为。而答辩人积极办理房屋解押手续、与租户解除租赁合同，依约履行合同，因此，答辩人无需承担任何违约金。同时，关于被答辩人严重违约行为亦给答辩人造成严重的经济损失，答辩人保留通过反诉进行主张和维护合法权益。被告薛亚雯仅是兰江涛在购房过程中代理人，责任由被代理人承担。薛亚雯不是本案适格主体。第三人答辩西安米宅房地产营销策划有限公司述称，原告的诉请应当得到支持。经审理查明，二原告系恋爱关系。二被告系夫妻关系。2019年6月9日，第三人西安米宅房地产营销策划有限公司（以下简称“宅米公司”）在居间下，原告张鹏琛、李晨阳（乙方、买受人）与被告兰江涛（甲方、出卖人）签订了《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定：二原告购买被告兰江涛所有的位于西安市高新区XX街XX号XX幢XX单元XX号房屋，面积89.6平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为兰江涛，抵押登记日期为2018年4月30日。该房屋已经设定抵押的，甲方应于2019年07月01日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年08月31日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；该房屋的成交价格为1690000元；乙方向甲方支付定金人民币20000元，乙方支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分，乙方2019年6月9日将2万元定金自行支付给甲方。乙方于收到居某某通知后3个工作日内（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款/首付款人民币490000元（不包含前期支付全部定金）以房管局监管支付的方式支付给甲方；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：3逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。该协议甲方位置由被告薛亚雯作为兰江涛代理人签字确认。《西安市存量房屋买卖合同》签订当日，张鹏琛向兰江涛支付2万元购房定金，兰江涛向张鹏琛出具《收据》，载明：房屋出售人兰江涛收到房屋买受人张鹏琛交来的定金20000元整。庭审中，被告提交了办理解押的照片、个人贷款还款申请书、贷款变更申请调查表、微信记录，证明被告自2019年6月至8月为涉案房屋的解押事项作出了行动。根据中秋喜提房产证微信群里的聊天记录显示：2019年8月4日，中介工作人员约好原、被告在2019年8月5日早上九点在西安贝壳中心办理面签手续。2018年8月5日，原、被告及第三人按照约定前往西安贝壳中心办理面签和资金监管手续。当日，张鹏琛与李晨阳在面签协议签字，被告提出把首付款借给其做房屋解押，放入监管账户没必要，张鹏琛认为风险太大未同意。被告遂拒绝在面签文件上签字。2019年8月5日15:09开始中秋喜提房产证微信群里的聊天记录显示，兰江涛称：如果多付的定金按借款走是否可以？按银行借款利息走。张鹏琛：抱歉我这边给不了，我的钱肯定要放到资金监管账户。……兰江涛称：你可以提个可行的方案呀。张鹏琛称：按照合同约定履行。2019年8月7日,张鹏琛在中秋喜提房产证微信群里向二被告发布《合同履行告知函》，载明：……请在2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续。若甲方未在2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续，逾期造成根本违约，本人将以合同约定或法律规定解除合同，并要求甲方赔偿本人全部损失，特此函告。兰江涛回复：事情没有发展的余地，XX弄XX弄吧，房子我们可卖可不卖……。双方就此事协商无果，故酿成本诉。截止起诉之日，涉案房屋尚未解除抵押。上述事实，有房屋买卖合同，收据、微信聊天记录、合同履行告知函等及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自的义务。原告在依约支付了定金后，被告应当按照合同约定办理注销抵押、面签等手续。根据第三人的陈述以及微信群聊天记录显示，原、被告均按时前往约定地点办理面签等手续表示双方均愿意交易，但因首付款的支付方式双方未协商一致导致手续未办理成功且丧失了交易的基础信任。在原告发出合同履行告知函后，双方均未再收到中介通知履行相关手续的通知。二被告要求原告将部分款项直接打给个人不符合合同约定，导致原、被告丧失了交易的基础信任。也无法进行后续互相配合完成的手续。现在原告方主张解除涉案合同，根据原告已经发出的《合同履行告知函》，符合我国合同法中关于法定解除权的行使条件，涉案《房屋买卖合同》应予解除。据此，原告主张被告退还已支付定金20000元，于法有据，本院依法予以支持。关于违约金，在原告发出合同履行告知函后，双方均未再收到中介办理相关手续的通知。被告要求原告将部分款项直接打给个人账户是导致原、被告丧失了交易的基础信任的主要原因，但合同亦未约定办理解押是向资金监管账户打入款项的前提条件。原告在2019年8月7日后并未提供证据证明其为了交易的完成进行协商而是消极的等待。同时原告未提供证据证明其实际损失，故本案结合涉案合同的实际履行情况、被告的违约情形，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告向原告支付违约金80000元。《西安市存量房屋买卖合同》的甲方虽然只写明为兰江涛，但薛亚雯与兰江涛系夫妻关系且本案发生在夫妻关系存续期间，故上述责任主体为兰江涛与薛亚雯。关于原告主张居间费的诉请，因本案系房屋买卖合同纠纷，居间费与本案不属于同一法律关系，本院依法不予处理。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告张鹏琛、李晨阳与被告兰江涛、薛亚雯于2019年6月9日签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2019年9月17日解除。二、被告兰江涛、薛亚雯于本判决生效之日起十日内退还原告张鹏琛、李晨阳定金20000元。三、被告兰江涛、薛亚雯于本判决生效之日起十日内支付原告张鹏琛、李晨阳违约金80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20010元，由被告兰江涛、薛亚雯承担18000元，由原告承担2010元。由因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。审 判 长 余 洁人民陪审员 陈 栋人民陪审员 赵小旻二〇二〇年七月二十一日书 记 员 秦婷婷打印：相丽华校对：秦婷婷2020年月日送达1