广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初5665号原告：广州生活港百货有限公司，住所地广州市越秀区越秀南路****，统一社会信用代码914401043401959839。法定代表人：谢仕伟，职务总经理。委托诉讼代理人：谢海傲，系广东广信君达律师事务所律师。被告：广州利联地产发展有限公司，住，住所地广州市番禺区石楼镇利丰大道**利联仓行******一社会信用代码91440113618782841R。法定代表人：陈明璨，职务总经理。委托诉讼代理人：黄威，系北京大成（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽洁，系该公司员工。被告：佛山市顺德区乐云进出口贸易有限公司，住所地佛，住所地佛山市顺德区龙江镇世埠龙洲西路以南A6块**铺信用代码91440606MA4UJ7UL7P。法定代表人：蔡孙恩。原告广州生活港百货有限公司（以下简称生活港公司）与被告广州利联地产发展有限公司（以下简称利联公司）、佛山市顺德区乐云进出口贸易有限公司（以下简称乐云公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告生活港公司的委托诉讼代理人谢海傲、被告利联公司的委托诉讼代理人黄威、陈丽洁均到庭参加诉讼，被告乐云公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生活港公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告利联公司继续履行《房屋租赁合同》将位于广州市番禺区石楼镇连海路利联花园自编3栋C区商铺交付给原告承租使用；2.请求判令被告利联公司向原告支付截止至2019年3月31日因逾期交付房屋而产生实际利益损失218773.632元；3.请求判令被告利联公司向原告支付因拒不交付房屋而产生的期待利益损失2614121.664元；4.请求判令两被告承担本案保全费、诉讼费。事实和理由：2016年8月19日原告生活港公司与被告利联公司签订《房屋租赁合同》承租被告利联公司位于广州市番禺区石楼镇连海路利联花园自编3栋C区商铺。2018年7月27日，原告生活港公司收到被告利联公司关于上述场地之《房屋租赁合同》解除通知书。被告利联公司以“鉴于原告方在履行我司关联公司作为产权人的“新玥花园”项目的《房屋租货合同》期间，息于行使合同义务，缺乏有效的招商策略和运营能力……”为由要求单方解除《房屋租赁合同》。原告生活港公司回函给被告利联公司，要求被告利联公司7日内依约交付场地给原告生活港公司，但直至今日，被告利联公司依然未依约交付场地给原告生活港公司使用。甚至还在广州市番禺区石楼镇连海路利联花园自编3栋C区商铺处张贴招租告示。原告生活港公司认为:首先，广州凯耀置业有限公司与被告利联公司是否属于关联公司，对本《房屋租赁合同》没有任何关联性和影响。经了解，原告生活港公司与广州凯耀置业有限公司签订的《房屋租赁合同》所租赁的商铺位于广州市南沙区榄核镇新玥北一街(新玥花园编:A1-110～A1-114、A2-110～113)号，而与被告利联公司签订的《房屋租赁合同》所租赁的商铺位于广州市番禺区石楼镇连海路利联花园自编3栋，二者并无任何关联性。现被告利联公司却以此无理要求单方面提前终止合作，于法无据。被告利联公司的行为既不符合《房屋租赁合同》中对违约责任和合同解除条件的约定，更不符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，缺乏法律依据和事实依据。根据《房屋租货合同》约定，违约责任第五十三条“租赁期内，甲方无法定或约定理由单方面解除本合同的，甲方须赔偿乙方的实际损失，并应退还租赁保证金及多收的租金给乙方。”因此，如今被告利联公司无法定或约定理由单方面解除本合同，则原告生活港公司有权保留通过法律途径追究被告利联公司违约责任并要求被告利联公司赔偿原告生活港公司因此而受到的全部经济损失。根据《中华人民共和国合同法》一百一十二条、一百一十三条，原告生活港公司有权要求被告利联公司履行合同后向原告生活港公司支付因被告利联公司不履行合同而造成的实际利益损失，共计218773.632元[(原告生活港公司月经营该房屋盈利27904.8元-原告生活港公司月经营该房屋盈利27904.8元×2％)×8个月]。(上述实际利益损失计算日期截止至2019年3月31日、按租金20元每平方计算、原告生活港公司月经营该房屋盈利为20元×1395.24平方＝27904.8元)。其次，根据《房屋租赁合同》内“五、……乙方承诺在利联花园首批住宅物业发出《交付通知书》满300套之日起30天内开业，……。”对此，据原告生活港公司了解，上述物业早已经符合交付条件，但被告利联公司迟退拒绝交付，原告生活港公司在合同签订后的两年多期间内多次与被告利联公司沟通何时可以进场装修以及开业。被告利联公司一直末将此物业交付给原告生活港公司，给原告生活港公司造成巨大期待利益损失。被告利联公司拒绝依约交付场地的行为已经构成实质违约。根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民法总则》的相关规定，原告生活港公司回函给被告利联公司，要求被告利联公司7日内依约交付场地给原告生活港公司，但直至今日，被告利联公司依然未依约交付场地给原告生活港公司使用。若被告利联公司仍拒不交付涉案房产以履行合同，根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告生活港公司有权要求被告利联公司支付自2019年4月1日起至2033年7月31日期间产生的期待性利益损失共计2614121.664元，其中包括:一、自2019年4月1日起至2020年7月31日的期待性利益损失共437547.264元。[(原告生活港公司月经营该房屋盈利27904.8元-原告生活港公司月经营该房屋盈利27904.8元×2％)×16个月]。(按租金20元每平方计算、原告生活港公司月经营该房屋盈利为20元×1395.24平方＝27904.8元);二、自2020年8月1日起至2033年7月31日的期待性利益损失共2176574.4元。[(原告生活港公司月经营该房屋盈利13952.4元×156个月]。(按租金差价10元每平方计算、原告生活港公司经营该房屋盈利为10元×1395.24平方＝13952.4元)。以上，请求人民法院查明事实，支持原告生活港公司诉讼请求。被告利联公司答辩称，一、原告生活港公司未在收到《解除通知书》之日起3个月内向人民法院起诉确认解除合同的效力，《房屋租赁合同》已解除。基于原告生活港公司招商策略和运营能力不足，不具备或丧失实际履行《房屋租赁合同》的能力，无法实现合同目的。被告利联公司于2018年7月27日向原告生活港公司发送《解除通知书》（以下简称《解除通知书》），解除《房屋租赁合同》。虽然原告生活港公司对《解除合同通知书》存有异议，但并未就异议向人民法院起诉确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条规定，原被告利联公司双方并未就合同解除事宜约定异议期间，原告生活港公司应在收到被告利联公司发送的《解除合同通知书》之日起3个月内向人民法院起诉确认解除合同的效力，但原告生活港公司并未依法在《解除合同通知书》送达之日起三个月内向人民法院起诉确认解除合同的效力，原告生活港公司异议权丧失，《房屋租赁合同》已解除。二、《房屋租赁合同》签署之后，原告生活港公司不具备事实上的招商及经营能力，可能导致合同目的无法实现，被告利联公司有权依法行使不安抗辩权解除《房屋租赁合同》。被告利联公司与案外人广州凯耀置业有限公司（以下简称凯耀公司）均隶属于凯德集团，案外人凯耀公司开发的新玥花园项目建成于2015年，属于成熟的住宅小区。2016年7月15日，原告生活港公司与案外人凯耀公司签署四份《房屋租赁合同》，约定原告生活港公司承租案外人凯耀公司“新玥花园”项目物业用于商业经营。2016年8月19日，原告生活港公司与被告利联公司签署本案《房屋租赁合同》，约定原告生活港公司承租被告利联公司开发的本案物业用于经营微型社区商业体。因缺乏招商策略、运营能力，原告生活港公司于2017年11月7日向案外人凯耀公司寄送两份《关于商铺履约的复函和协商申请》，申请解除其中两份《房屋租赁合同》，2018年1月3日，原告生活港公司与案外人凯耀公司签署两份《终止协议》。前述两份《终止协议》签署后，原告生活港公司并未提升招商能力和改善运营困境，余下两份未解除的合同所涉及的物业也长期处于未开业或停业状态，案外人凯耀公司也就其经营情况多次寄送《履约催告函》，要求其尽快依约开业运营，但原告生活港公司就合同所涉及的物业招商及开业状态仍未达到合同约定的要求。鉴于被告利联公司与案外人凯耀公司属于关联公司，经营物业模式相同。原告生活港公司在新玥花园的招商策略和运营能力不足，导致已签署的部分合同无法继续履行而解除，未解除的合同亦未有任何改善。因此，在本案《房屋租赁合同》已签署未实际交付的情况下，被告利联公司有理由相信原告生活港公司不具备或丧失实际履行租赁合同的能力，无法实现合同目的。被告利联公司有权根据《中华人民共和国合同法》第68条、第69条的规定依法行使不安抗辩权而解除《房屋租赁合同》。三、《房屋租赁合同》解除之后，被告利联公司已将本案商铺另行出租并交付给被告乐云公司，被告乐云公司也已开始履行缴纳租金、物业管理费等合同义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，本案商铺存在数份租赁合同的情形下，被告乐云公司已实际占有本案商铺，其与被告利联公司之间的租赁合同的履行顺序应优先于原告生活港公司与被告利联公司之间的租赁合同。因此，原告生活港公司要求继续履行《房屋租赁合同》，将本案商铺交付其使用已无事实的可能性，亦无法律依据。四、原告生活港公司要求被告利联公司支付逾期交付房屋而产生的利益损失无事实依据与法律依据。1、被告利联公司依法行使不安抗辩权解除合同，属于行使法定解除权的情形，无需向原告生活港公司赔偿损失。2、退一步讲，即使法院认为被告利联公司解除《房屋租赁合同》理由不充分，应承担不利后果，则根据《房屋租赁合同》第53条约定，被告利联公司的赔偿范围也应限定为原告生活港公司已发生的实际损失。2.1《房屋租赁合同》经原被告利联公司双方协商一致签署，双方所约定的违约责任的承担方式为双方的真实意思表示，在未违反法律法规强制性规定的情况下，应属有效。原告生活港公司要求被告利联公司赔偿其承租本案商铺的预期利益损失属于理论上的可能发生的间接损失，不属于已发生的实际损失。2.2《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告生活港公司以其单方想象的租金标准或虚构的月经营盈利额标准计算期待利益损失超出了双方在订立合同时可以预见或应当预见到的范围。且原告生活港公司就本案商铺预估的租金和虚构的月经营盈利额均未实际产生，原告生活港公司无权以其想象的金额要求被告利联公司承担并未实际发生的间接性预期损失。2.3出租物业属于经营性行为，经营性行为则必然存在盈利与亏损的可能性，原告生活港公司经营涉案物业并不会必然每月都有盈利，且可能存在市场风险、经营风险及招商能力不足等不确定因素。原告生活港公司以其单方想象的租金标准或虚构的月经营盈利额为标准计算本案商铺的实际利益损失和期待利益损失，显然是将自身的经营风险转嫁给被告利联公司。综上，请求驳回原告生活港公司诉讼请求。被告乐云公司无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明事实如下：2016年8月19日，原告生活港公司（承租方、乙方）与被告利联公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告利联公司将其所有的座落在中国广东广州市番禺区石楼镇连海路利联花园自编3栋商铺出租给原告生活港公司用于经营“微型设区商业体”使用；租赁期限为15年，自交付之日起计；暂约定的交付日为利联花园首批住宅物业交付小业主前3个月，最终以双方确定签收的交付日为交付日期；原告生活港公司应在合同签订时向被告利联公司缴纳租赁保证金人民币18138元；租赁期限内被告利联公司无法定或约定理由单方面解除合同的，须赔偿原告生活港公司的实际损失，并应退还租赁保证金及多收的租金给原告生活港公司。位于广州市番禺区石楼镇连海路**（单号）、39号3栋房产于2019年1月25日登记在被告利联公司名下，涉案商铺系前述房产中的部分。2016年8月24日，原告生活港公司向被告利联公司缴纳涉案商铺的租赁保证金人民币18138元。2018年7月27日，被告利联公司向原告生活港公司发送《解除通知书》，称原告生活港公司在履行被告利联公司关联公司作为产权人的“新玥花园”项目的《房屋租赁合同》期间，怠于履行合同义务，缺乏有效的招商策略和运营能力，致使商铺整体开业面积一直未达到合同约定的要求，现通知原告生活港公司解除案涉合同及办理后续相关手续。2018年8月21日，原告生活港公司委托律师向被告利联公司发送《律师函》，称不同意被告利联公司解除案涉合同的通知。另查明，原告生活港公司、被告利联公司双方未办理涉案商铺的交付手续。被告利联公司已将涉案商铺另行出租并交付给被告乐云公司。诉讼中，原告生活港公司申请财产保全，本院依法对被告利联公司的财产采取了保全措施。本院认为，原告生活港公司、被告利联公司之间的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。本案争议焦点为《房屋租赁合同》是否应继续履行、被告利联公司是否应赔偿原告生活港公司损失。对此争议焦点，本院分析如下：一、关于《房屋租赁合同》是否应继续履行根据原告生活港公司、被告利联公司签订的《房屋租赁合同》的约定，被告利联公司应在利联花园首批住宅物业交付小业主前3个月向原告生活港公司交付涉案商铺，双方确定签收的交付日为该房屋的交付日期。《房屋租赁合同》签订后，被告利联公司在满足交付条件前以原告生活港公司在关联项目中的招商策略和运营能力不足为由向原告生活港公司发送解除合同通知。本院认为，根据合同相对性原则，被告利联公司解除合同的理由不能成立。但，原告生活港公司诉请《房屋租赁合同》继续履行、被告乐云公司搬离涉案商铺亦无法得到支持，理由如下：被告利联公司已将涉案商铺另行出租给被告乐云公司使用，被告利联公司与被告乐云公司之间的租赁合同关系已建立并实际交付履行。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”，本案存在两个租赁关系的情况下，被告乐云公司在实际占用涉案商铺的情况下，被告乐云公司与被告利联公司之间的租赁合同履行顺序应优先于原告生活公司、被告利联公司之间的《房屋租赁合同》。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”，在被告利联公司将涉案商铺出租并交付给被告乐云公司的情况下，为保护交易的稳定性，本案《房屋租赁合同》事实上已无法继续履行。二、关于被告利联公司是否应赔偿原告生活港公司损失被告利联公司解除《房屋租赁合同》的理由不成立，应向原告生活港公司承担违约责任，《房屋租赁合同》第五十三条约定：“租赁期限内，被告利联公司无法定或约定理由单方面解除合同的，须赔偿原告生活港公司的实际损失，并应退还租赁保证金及多收的租金给原告生活港公司。”本案中，原告生活港公司诉请的损失为其自认的期待性利益损失，但并未提供确实充分足够的证据予以证实其产生了实际损失；涉案商铺并未实际交付原告生活港公司，原告生活港公司未实际经营，即使实际经营亦不必然会产生盈利，原告生活港公司主张的期待性利益损失超出了双方在订立《房屋租赁合同》时可以预见或预见的范围，所谓盈利均未实际发生。被告利联公司在《房屋租赁合同》签订后，应遵循契约精神，按照合同约定履行，被告利联公司提前解除合同无明确的法律及事实依据，应承担一定的违约责任，本院酌情按照原告生活港公司向被告利联公司缴付的租赁保证金人民币18138元的标准认定被告利联公司应向原告生活港公司赔偿的损失。原告主张被告乐云公司承担责任，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告广州利联地产发展有限公司于本判决生效后十日内向原告广州生活港百货有限公司赔偿损失人民币18138元；二、驳回原告广州生活港百货有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29464元、保全费5000元共计34464元，由原告广州生活港百货有限公司负担34257元，由被告广州利联地产发展有限公司负担207元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  刘晓磊审判员  何俊燊审判员  王宏平二〇二〇年七月二十八日书记员  黄淑仪