贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5238号原告：谭颖，女，1988年12月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告：田哲宇（曾用名：田甜），男，1986年10月26日出生，土家族，住贵州省凤冈县。上列二原告共同委托诉讼代理人：何禹，贵州听威律师事务所律师，执业证号15201201711010030，特别代理。上列二原告共同委托诉讼代理人：唐旭莲，贵州听威律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。法定代表人：郭福兰，系公司总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：赵益琴，女，公司员工，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目**第1（贵阳都会）栋******房（花果园社区）div>法定代表人：吴万彬，系公司董事长。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201910093879，特别代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201811070510，特别代理。第三人：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：乌安臣，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，公司员工，一般代理。原告谭颖、田哲宇与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）、第三人贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭颖、田哲宇共同委托诉讼代理人何禹、唐旭莲，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇、赵益琴，被告众横城公司之委托诉讼代理人曹瑞、鲍晓燕，第三人伟庭房开公司之委托诉讼代理人胡春雪均到庭参加了诉讼。当事人申请庭外和解，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告谭颖、田哲宇向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2017年8月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-566）无效；2.判令返还原告已购房款、团购款31544.3元，利息自2017年8月5日起算至全部款项付清之日止；3.判令被告承担赔偿责任，赔偿款项为33811.8元。及至清偿完毕之日止的利息；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原告与麒鑫房开公司2017年8月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买“花溪新时代麒鑫商业广场”B1-2001号房，购房款项为282635元，首付款142635元，销售过程中，被告告知原告其销售商品房证件齐全，且由被告出具的格式合同亦明确预售商品房批准机关为贵阳市住建局，原告依约支付首付款、团购费共计172635元。合同签订后，原告一直未能成功办理按揭贷款，原告才得知该商品房至今尚未取得预售许可证。被告的行为严重侵害原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告麒鑫房开公司辩称，请求驳回原告对我司的诉讼请求。被告众横城公司辩称，一、我司是受伟庭公司委托销售涉案房屋的，伟庭公司在涉案项目上销售是享有溢价权，涉案项目房屋销售单价由伟庭房开公司确定，整个销售过程中，麒鑫公司也知道我司实际参与销售；二、我司与原告之间签订的《居间服务协议》名为居间协议，实际上是购房人与我司签订的参加团购协议，原告参与团购活动后缴纳团购费；三、我司受伟庭公司委托销售涉案房屋，团购费分成比例是我司佣金的结算，团购费因客户享受折扣后其性质发生转变。我司在销售过程中并无过错，团购费的最终利益获得者是伟庭房开公司，伟庭房开公司应对团购费是否退还承担最终责任。第三人伟庭房开公司辩称，因原告不要求我方承担责任，我方不做任何答辩。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。第三人伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，伟庭房开公司（甲方）与众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年7月30日，原告谭颖与众横城公司签订《众横城居间服务协议》，约定“众横城房开公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号B1-2001号房，服务费30000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当您成功购房且与开发商签署商铺《订购协议》或《商品房买卖合同》并支付对应首期房款后，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告谭颖向众横城公司缴纳团购费，众横城公司出具收据，注明收到原告所购房屋的团购费共计30000元。二原告在《B1栋2楼客户签约确认单》签字确认，记载“B1-2001，面积均为15.12平方米，签约后单价为18692.79元/平方米，签约后总价为282635元，首付142635元，贷款140000元，贷款年限10年，月供1545.86元，签约补款92635元”。2017年6月28日，原告谭颖、田哲宇与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-566号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ1幢2层2001号房，建筑面积均为15.12平方米，单价为每平方米18692.79元，总金额为282635元，首付142635元，140000元办理按揭贷款，出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。另查：1.案涉房屋销售时麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。2.案涉团购费，伟庭房开公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。因被告麒鑫房开公司未能完善房屋销售登记手续，2019年6月14日，二原告（乙方）与被告麒鑫房开公司（甲方）分别签订《退房补充协议二》，对原告所购前述房屋达成退房及退还购房款并支付违约金的协议。此后，麒鑫房开公司通过银行转账退还原告购房款142635元并支付违约金13572.48元，原告均出具了相应收据。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、《退房补充协议二》、收据、商品房预售许可证、银行流水凭证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由麒鑫房开公司委托伟庭房开公司独家销售，伟庭房开公司又将案涉房屋交由众横城公司销售执行。众横城公司为促销房屋销售，通过与原告签订《众横城居间服务协议》，向原告收取团购费30000元，该团购费并未计入购房款项，没有证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与众横城公司对该款项实际进行分成，麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由众横城公司予以返还。众横城公司与伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，伟庭房开公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求众横城公司返还团购费及支付利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求麒鑫房开公司、伟庭房开公司返还团购费，不予支持。至于应付利息，应自2017年8月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。原告诉请确认合同无效，并据此要求退还房款，因双方已签订退房协议，约定退房退款，双方已通过自行约定，对买房合同和房款进行了处分，原告现诉请确认合同无效并据此要求退还房款，本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谭颖、田哲宇团购费30000元及支付利息（自2017年8月5日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告谭颖、田哲宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2183元（已减半收取），由原告谭颖、田哲宇负担1863元，被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  马显丽二〇二〇年七月二十三日书记员  罗娇娇