上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5424号原告：王国栋，男，1980年9月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：邓传友，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅静，上海申浩律师事务所律师。被告：张某某，女，住中国香港。被告：管某1，女，住中国香港。上列两被告委托诉讼代理人：张红霞，北京金诚同达(成都)律师事务所律师。上列两被告委托诉讼代理人：罗莎，北京金诚同达(成都)律师事务所律师。被告：管某2，男，住四川省成都市。被告：吴某1，男，汉族，住四川省成都市。被告：吴某2，女，汉族，住四川省成都市。上列两被告法定代理人：吴均(系两被告母亲)，汉族，住四川省成都市。上列两被告委托诉讼代理人：沈伟，北京大成(成都)律师事务所律师。上列两被告委托诉讼代理人：郑玮，北京大成(成都)律师事务所律师。原告王国栋与被告张某某、管某1、管某2、吴某1、吴某2、秦黎明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案，2018年7月27日作出(2018)沪0104民初3787号民事判决。张某某、管某1不服该判决，提出上诉。2019年2月13日，上海市第一中级人民法院作出(2018)沪01民终14278号民事判决，径行改判。王国栋对改判不服，向上海市高级人民法院申请再审。2019年12月18日，上海市高级人民法院作出(2019)沪民申1873号民事裁定，指令上海市第一中级人民法院再审本案。上海市第一中级人民法院再审后，于2020年3月30日作出(2020)沪01民再18号民事裁定：撤销(2018)沪01民终14278号民事判决及(2018)沪0104民初3787号民事判决；本案发回重审。本院另行组成合议庭，因王国栋申请，于2020年4月26日作出(2020)沪0104民初5424号民事裁定，准许王国栋撤回对秦黎明的起诉。2020年7月1日，本院依法公开开庭审理了本案，原告王国栋的委托诉讼代理人邓传友到庭参加诉讼，被告张某某、管某1、管某2、吴某1、吴某2经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国栋向本院提出诉讼请求：1.解除王国栋与管某3签订的房屋买卖合同；2.五被告共同返还王国栋购房款及装修补偿款540万元；3.五被告共同赔偿王国栋违约金302万元，按总房款1510万元的20%计算。事实和理由：2016年10月8日，王国栋与管某3就上海市天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订《上海市房地产买卖合同》和《装修补偿协议》，约定：由王国栋买受管某3名下的上述房屋，成交总价1510万元；双方于2016年底办理过户手续；卖方于2017年3月15日前腾出房屋通知买方进行交接；任何一方未按合同约定全面履行义务，每逾期一日，向对方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，对方可单方解除合同，并向对方支付总房款的20%作为违约金。合同签订后，王国栋支付购房款及装修补偿款共计540万元，并已办理贷款申请手续。2016年11月初，管某3死亡，房屋交易中断。其后，王国栋通过中介多次要求被告继续履行合同，但因张某某、管某1、管某2拒绝承认吴某1、吴某2的继承权，要求王国栋等待继承诉讼结案再继续履行合同，导致涉案房屋的过户、腾房均未履行。在此情况下，王国栋于2018年1月9日发函解除合同。现要求判如所请。张某某、管某1书面答辩称：其一直表示愿意继续履行合同，并曾通过中介转达同意王国栋入住之意，但由于吴某1、吴某2于2016年12月提起继承诉讼，并申请财产保全查封了涉案房屋，故其对涉案房屋并无完全处分权。由于各方未能就款项支付、解除查封等事宜达成一致，导致无法完成房屋的交付。现被告之间的继承诉讼已经结束，涉案房屋买卖合同仍具备履行条件，其愿意继续履行该合同。假设法院认为该合同已经丧失继续履行的基础，应当予以解除，其也不是合同相对方，不存在违约责任；更不存在应当由其继承的违约之债，况且管某3的死亡属不可抗力。因此，王国栋的请求没有法律依据，不同意王国栋的诉讼请求。管某2、吴某1、吴某2在重审中均未作答辩。王国栋对其主张提供了如下证据：1.涉案房屋《上海市房地产买卖合同》《装修补偿协议》及房地产权证；2.王国栋支付房款的银行凭证以及管某3收取房款的收款收据和收条；3.王国栋通过中介公司工作人员与管某1沟通的微信聊天记录；4.解除合同告知函及快递单；5.涉案房屋《房地产买卖居间协议》及中介费收据；6.王国栋租房居住的租赁合同、租金支付凭证及出租人所作说明；7.链家网房屋出售信息等。张某某、管某1、管某2、吴某1、吴某2重审中虽未到庭，但在原审质证中对证据1、3无异议；对证据2中除2016年9月30日的10万元收款收据不认可外，其余部分均认可；对证据4表示未收到；对证据5、6、7不予认可。重审中，王国栋还出示了四川省成都高新技术产业开发区人民法院(2017)川0191民初1183号民事判决书，以证明管某3的继承人为张某某、管某1、管某2、吴某1、吴某2。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋为管某3所有，张某某系管某3的配偶，管某1、管某2系管某3与张某某的婚生子女，吴某1、吴某2系管某3的非婚生子女。2016年10月8日，王国栋(乙方)与管某3(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，载明：双方通过上海仲诚房地产经纪事务所(住商不动产万体加盟店)居间介绍，由乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积190.60平方米，转让价款1200万元；乙方于签约当日支付甲方第一笔房款360万元(含已支付定金10万元)，以贷款方式支付第二笔房款840万元；双方同意在2016年12月31日前共同申请办理转让过户手续，甲方于2017年3月15日前腾出该房屋通知乙方进行交接；甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方解除合同，甲方应在接到书面通知之日起7个工作日内退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房款的20%作为违约金；乙方未按合同约定期限支付房款的，每逾期一日，应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，甲方可单方解除合同，同时乙方应向甲方支付总房款的20%作为违约金，但甲方应于解除合同后7个工作日内退还乙方除违约金外已支付的房款。同日，甲乙双方还签订《装修补偿协议》，约定《装修补偿协议》是房屋买卖合同不可分割的组成部分，房屋买卖实际成交总价为1510万元，其中买卖合同价为1200万元，其余部分款项乙方作为该房屋装修补偿款形式支付给甲方，交易过程中产生的税、费由乙方承担；乙方于2016年10月15日前向甲方支付第一笔装修补偿款180万元，于2016年12月31日前支付第二笔装修补偿款120万元，尾款10万元，待甲乙双方办妥维修基金、水、电、煤等户名的更名手续，交付钥匙的当日支付；本协议与房地产买卖合同不一致的，以本协议为准，其他未尽事宜以《上海市房地产买卖合同》为准。2016年9月30日，王国栋支付管某3定金10万元。2016年10月8日，王国栋支付管某3350万元。2016年10月15日，王国栋支付管某3180万元。2016年11月1日，管某3死亡。据被告称，管某3于2015年患病，2016年4月确诊XXX疾病，先后至上海市长海医院、肿瘤医院就诊，治疗无效死亡。2016年12月29日，吴某1、吴某2向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求继承管某3的遗产。该院受理后，于2017年5月查封了涉案房屋。2018年12月11日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院在(2017)川0191民初1183号民事判决中，认定张某某、管某1、管某2、吴某1、吴某2为管某3的第一顺序继承人。管某3死亡后，王国栋曾通过居间方与管某1联系，商讨继续履行合同，未果。2018年1月9日，王国栋向张某某、管某1邮寄函件，言明涉案房屋买卖合同自签订至今已一年有余，因继承人未能确认继续履行合同，且管某3遗产继承纠纷案件案情复杂，何时结案遥遥无期，故解除房地产买卖合同。张某某、管某1表示因常住香港而未收到该函。审理中，王国栋称其主张的违约金302万元有实际损失作为支撑，具体为：1.已付房款的利息损失，自2016年10月16日起暂计至2020年7月1日(要求计算至判决生效之日止)，以540万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)分段计算，共计919,583.03元；2.居间费损失8万元；3.腾房期间在外租房产生的租金损失，自2017年3月15日起计算至2020年6月30日，共计40.99万元；4.房屋差价损失，即302万元与上述1-3项的差额。针对王国栋主张的房屋差价损失，原审中本院曾于2018年7月向链家、我爱我家等房屋中介公司进行过询价，结论为涉案房屋当时的市场价格在1500万元左右。本院认为，王国栋与管某3签订的《上海市房地产买卖合同》和《装修补偿协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。管某3在签订合同前已得知自己患XXX疾病，故其短期内可能死亡属于可预见的事实，不构成不可抗力。管某3的死亡，并非必然导致涉案房屋买卖合同不能履行，该合同可由其继承人替代履行；而其后发生的继承人之间的诉讼，属继承人之间的内部纷争，虽然会对合同的履行产生一定影响，但不能作为延迟履行合同的法定理由。管某3死亡后，王国栋与管某3的继承人进行过较长时间的沟通，表达了继续履行合同的诚意，而管某1等被告要求待继承诉讼结束后再履行房屋买卖合同，使合同履行期限变得不确定，系对合同条款的重大变更，严重影响了王国栋购房目的的实现。在此情况下，王国栋有权选择解除合同。鉴于涉案房屋买卖合同未能履行系出售方原因造成，故出售方应就此承担相应的违约责任。五被告作为出售方义务承继人，以不可抗力作为免责的理由，本院不予采纳。涉案房屋买卖合同解除后，出售方就此取得的房款应予返还。王国栋称已交付房款540万元，被告在原审中对其中的10万元持有异议，认为无银行转账凭证。对此，本院认为无论从涉案房屋买卖合同的约定还是从交易习惯看，上述10万元系定金，管某3已出具了收据，可予认定。关于违约金，王国栋称其主张302万元不仅有合同依据，还有实际损失为支撑。经查，王国栋主张的实际损失中，利息损失和居间费损失，属合理范畴，可予支持；租金损失与涉案合同的履行无直接因果关系，房屋差价损失实际不明显，故对上述两项损失，不予支持。考虑到涉案房屋买卖合同未能履行确非出售方主观拒绝所致，出售方违约恶意程度较轻；而买受方的实际损失远低于违约金约定金额，故本院对违约金金额酌情调整为120万元。上述应返还的房款和支付的违约金，由五被告在继承遗产范围内支付。五被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除王国栋与管某3就上海市天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》《装修补偿协议》；二、张某某、管某1、管某2、吴某1、吴某2在继承管某3遗产的范围内返还王国栋房款540万元,于本判决生效之日起十日内支付；三、张某某、管某1、管某2、吴某1、吴某2在继承管某3遗产的范围内支付王国栋违约金120万元,于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70,740元，由王国栋负担15,563元，由张某某、管某1、管某2、吴某1、吴某2在继承管某3遗产范围内负担55,177元；诉讼保全申请费5,000元，由王国栋负担1,100元，由张某某、管某1、管某2、吴某1、吴某2在继承管某3遗产范围内负担3,900元。如不服本判决，张某某、管某1、管某2可以在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 王 莉审判员 聂华清审判员 李美龄二〇二〇年七月二十八日书记员 季禛卿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。