福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初2555号 原告：吴玉珍，女，1962年2月6日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈常青、方阳，福建君立律师事务所律师。 被告：陈绍祖，男，1974年7月11日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈灿良、施清平，福建君宇律师事务所律师。 原告吴玉珍与被告陈绍祖房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告吴玉珍委托诉讼代理人方阳，被告陈绍祖委托诉讼代理人陈灿良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴玉珍向本院提出诉讼请求:1.被告继续履行原、被告于2017年2月15日签订的《租赁合同书》及其编号ＦＺＡＨＺＤ201901001号《补充协议》；2.被告立即向原告支付原店铺及扩租店铺自2020年3月1日至2020年5月31日的租金，共计623556元；3.被告立即向原告支付原店铺及扩租店铺自2020年3月1日至2020年5月31日的物业管理费，共计15333元；4.被告立即向原告支付违约金12777.78元（以迟延支付的租金、物业管理费总计638889元为基数，月利率2%，暂自2020年2月20日计算至2020年3月20日；在此之后，仍以638889元为基数，月利率2%计算至全部款项付清之日止）;5.被告立即向原告支付违约金623556元；6.被告立即向原告支付免除的首期租金170000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月15日，原告与被告签订《租赁合同书》，双方约定原告将位于福州市仓山区××大道379号的东方××层西侧的392.9平方米的经营场地（即原店铺）出租与被告使用；租赁期限自2017年6月1日至2022年1月31日，原店铺的第一计租年度每月租金为124944元，第二年开始每月租金在上一计租年度月租金基础上递增5%，即第二年度每月租金为131189元，第三年度每月租金为137749元，以此类推；被告应向原告支付物业管理费为每个月3340元；并约定，以三个月为一个付款周期，每周期租金、物业管理费由被告在该周期起始日的10天前支付。合同签订后，原告依约将原店铺交付与被告使用。2019年2月15日，原告与被告签订编号ＦＺＡＨＺＤ201901001号的《补充协议》，双方约定原告将位于福州市仓山区××大道379号的东方××层西侧的208.38平方米的经营场地（即扩租店铺）出租与被告使用；租赁期限自2019年3月1日至2022年1月31日；其中自2019年8月1日至2020年7月31日租金为70103元／月；原告免除被告首期租金17万元，如乙方违约需补交免除的租金；被告应向原告支付物业管理费为每个月1771元；租金、物业管理费仍以三个月为一个付款周期，每周期租金、物业管理费由被告在该周期起始日的10天前支付。合同签订后，原告依约将扩租店铺交付与被告使用。2020年3月17日，原告收到被告出具的《合同解除通知书》，被告单方表示于2020年3月10日解除上述《租赁合同书》及其《补充协议》，并表示不再承担任何合同义务。综上，原告认为：在原、被告签订的《租赁合同书》及其《补充协议》合法有效的前提下，被告应当于2020年2月20日之前向原告支付2020年3月1日至5月31日的三个月租金及物业管理费，但被告拒绝履行支付租金、物业管理费的义务明显侵犯原告的合法权益。 被告陈绍祖辩称，一、原告吴玉珍诉称被告拒绝支付租金没有事实依据，原告提出违约金请求依法无据。1、被告已经支付2019年12月1日至2020年2月29日租金，由于2020年1月底起，全国发生××按照政府规定而停市，按照2020年2月4日福州市人民政府《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关的若干措施》第二条“2020年2月份房租免收，3月份、4月份房租减半”及《福建省人民政府国有资产监督管理委员会关于所出资企业减免中小企业房租有关事项的通知》第二条、第五条第三项规定，被告已经缴纳的租金可以抵到2020年4月30日。故原告诉称被告结欠原告租金完全颠倒是非。2、原告在2020年3月9日，未通知被告情况下断水断电，导致被告及被告再转租的王某和倪某君两个租户也不能正常营业，断电后被告与原告通过数次沟通无果。并在2020年3月16日提出解除合同并通知原告符合法律规定。3、在整个租赁履行合同过程中，被告严格按照合同约定履行合同，被告虽没有在2020年2月20日前支付下一周期的租金，按照疫情特殊情况及国家免租减租政策规定，被告已经缴纳租金应延至2020年4月30日，故被告支付下一周期租金支付时间还未成就。被告没有违约，不应承担违约责任，原告吴玉珍提出支付违约金的诉求依法无据。二、原告提出继续履行合同没有事实和法律依据。1、2020年3月9日，原告无故停电，断电后被告及时跟原告沟通送电，但原告不予理睬，致使被告及再转租的王某和倪某君两位租户均无法正常经营（王某租户已起诉被告．），原告以实际行为表示不履行合同约定义务且已经构成根本违约，在协商无果情况下，被告在2020年3月16日解除合同实属无奈之举，该解除合同书原告在3月17日收到，根据《合同法》96条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2、据了解，涉案福州市仓山区则徐大道370号一层所有权人系福建省商业汽车运输公司。因原告未能将被告已经缴纳的租金及时支付给业主，业主在2020年1月份发出《协办函》，因承租人林某斌未缴纳1月份租金而发出协助函。林某斌已经在2020年5月5日提出退租申请，2020年6月24日业主发出《公函》，业主通知在6月30日前需要办理清场手续。故原告已经不具有继续履行合同的条件。综上，在合同履行过程中，原告擅自断电致使原告不能实现合同目的，原告已经构成根本违约，原告行使解除权符合法律规定。原告诉求不符合事实和规定，应当驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年2月15日，原告吴玉珍与被告陈绍祖签订《租赁合同书》，约定原告将位于福州市仓山区××大道××号的东方××层西侧的392.9平方米的经营场地（简称原店铺）出租给被告；租赁期限自2017年6月1日至2022年1月31日，原店铺的第一计租年度每月租金为124942元，第二年计租年开始每月租金在上一计租年度月租金基础上递增5%，即第二计租年度每月租金为131189元，第三计租年度每月租金为137749元，第四计租年度每月租金为144636元，第五计租年度每月租金为151868元；被告应向原告支付物业管理费为每个月3340元；按三个月为一个付款周期，被告在该周期起始日的10天前支付租金、物业管理费。被告未按时向原告足额交纳租金、物业管理费、保证金及其他费用，被告同意每逾期一日，按拖欠费用总金额的5‰向原告交纳逾期违约金（因原告原因造成的除外）。2019年2月15日，原告与被告签订《租赁合同书》补充协议，约定原告将位于福州市仓山区××大道××号的东方××层西侧的208.38平方米的经营场地（简称扩租店铺）出租给被告；租赁期限自2019年3月1日至2022年1月31日；扩租店铺的租金自2019年3月1日至2019年7月31日租金为66765元／月；原告免除被告首期租金170000元，如被告违约需补交免除的租金给原告；自2019年8月1日至2020年7月31日租金为70103元／月；该扩租店铺物业管理费为每月1771元；租金按季支付，被告需在该周期起始日的10天前支付;补充协议作为原合同的组成部分，未约定的,适用原合同。2019年11月18日，被告向原告支付了2019年12月1日至2020年2月29日期间租金616056元及物业管理费15333元。2017年6月1日，被告向原告支付了履约保证金374826元。2019年3月6日，被告向原告支付了履约保证金200295元。2020年3月17日，原告收到被告发出的《合同解除通知书》。 本院认为,原、被告签订的《租赁合同书》及《租赁合同书》补充协议系双方真实意思表示，合法有效,双方应按约履行合同的义务。被告支付了2019年12月1日至2020年2月29日期间租金616056元及物业管理费15333元，之后以疫情及断电为由拒绝继续支付租金并要求返还上述租金。关于被告提出的疫情减免租金事由，其作为经营场地的承租人，可以利用合同的公平原则积极与出租人协商，要求减免部分租金，出租人同意的，双方通过签订补充协议确认；出租人不同意的，承租人应当先按照合同约定履行租金支付义务，防止因己方违约而承担不必要的违约责任，然后可依法主张减免租金。本案中，被告提交的微信截图对象为叶文基并非原告，且该截图无相应的电子证据载体以供核实，无法确认租赁双方的协商过程，而且在双方协商未果的情况下，被告亦应当先履行合同约定的付租义务，而后再主张减免租金。被告主张涉案经营场地应按照国有资产减免租金的政策落实，但被告不能证实经营场地的业主系其述称的福建省商业汽车运输公司以及该公司的国有企业性质，而且涉及国有资产减免租金的政策应当按照国家规定的有关程序办理，而非被告可以直接拒交租金。关于被告提出的涉案经营场地断电事由，其提交的手机通话记录截图对象为叶文基，且该截图亦无相应的电子证据载体以供核实，协商函、通知函、解除合同通知书体现的是案外人王某向被告的发函，并非本案当事人之间的函件往来，在另案未作认定的情况下，不能直接作为认定本案断电事实的依据。现场照片，亦无拍摄该数码照片的电子设备载体以供核实且时间不明。协办函，亦无原件以供核实，其内容显示2020年1月13日福建省商运物流有限公司向福建省商业广场有限责任公司发函，表示可对林某斌承租的店面采取停电措施，具体实施方案由两公司商定。该协办函仍无法证实停电的具体情况。故被告提交的上述证据不能证实涉案经营场地的具体停电情况。原告在审理过程中亦表示其不知情具体停电情况。即使经营场地发生停电，被告应当及时向原告反映，防止损失扩大，在原告经催告后在合理期限内仍未履行方能结合双方的过错情况依法主张解除合同。然而，在案证据不能证实被告向原告反映停电并催告恢复的过程，而是被告径行发函要求解除合同，不符合合同解除的有关法律规定，本院不予支持。在合同未解除的情况下，被告应当继续履行《租赁合同书》及其补充协议，向原告支付原店铺及扩租店铺自2020年3月1日至2020年5月31日的租金623556元（137749元/月×3个月+70103元/月×3个月）、物业管理费15333元（3340元/月×3个月+1771元×3个月）。《租赁合同书》约定按拖欠费用总金额的5‰交纳逾期违约金，原、被告双方于本案审理过程中确认补充协议未约定的逾期违约金条款适用原合同的相关约定。故原告主张迟延支付租金、物业管理费的违约金，具有合同依据，原告主动降低违约金标准，主张按照每月2%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，本院予以支持。合同约定，租金按季支付，被告需在该周期起始日的10天前支付，故原告主张以2020年2月20日作为计算上述违约金的时间起点，具有合同依据，本院予以确认。原告诉请被告支付违约金623556元，其确认该项违约金是依约在合同解除的情况下追究被告的违约责任，原告现主张继续履行合同，故该项违约金不予支持。《租赁合同书》补充协议约定，原告免除被告首期租金170000元，如被告违约需补交免除的租金给原告。被告确认其享受了该免租优惠，因其逾期支付租金、物业管理费构成违约，故原告诉请被告支付免除的首期租金170000元，符合合同约定，予以支持。原告诉请被告继续履行《租赁合同书》及其补充协议，该项诉请没有明确具体的履行内容，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈绍祖于本判决生效之日起十日内支付原告吴玉珍租金623556元、物业管理费15333元，并支付相应的逾期付款违约金（以638889元为基数，按每月2%的标准，从2020年2月20日起计算至款项还清之日止）； 二、被告陈绍祖于本判决生效之日起十日内支付原告吴玉珍免除的首期租金170000元； 三、驳回原告吴玉珍的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40250元，由原告吴玉珍负担32124元，被告陈绍祖负担8126元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈曜辉 二〇二〇年七月二十四日 书记员  王雨祺 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。