成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7377号 原告（反诉被告）：毛垒，男，1979年7月10日出生，汉族，住四川省彭山县。 委托诉讼代理人：杨西勇，四川达宽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈国琼，女，1966年12月2日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：李修哲，四川达民律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李福全，男，1966年1月27日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：李修哲，四川达民律师事务所律师。 第三人：代世平，男，1980年3月28日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 原告(反诉被告）毛垒与被告（反诉原告）陈国琼、李福全房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依职权追加代世平为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告(反诉被告）毛垒及其委托诉讼代理人杨西勇,被告（反诉原告）陈国琼及被告（反诉原告）陈国琼、李福全的共同委托诉讼代理人李修哲到庭参加诉讼。第三人代世平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 毛垒向本院提出诉讼请求：1、判令陈国琼、李福全立即向毛垒交付出租农家乐的全部房屋及地面一切设施设备；2、合同继续履行，减免租金从2019年5月1日至今；3、合同期限从陈国琼、李福全交付房屋起开始顺延；4、案件诉讼费由陈国琼、李福全承担。事实与理由：2018年4月23日，毛垒、代世平与陈国琼、李福全签订《农家乐租赁合同》，约定陈国琼、李福全将位于黄龙溪××社区××组农家乐以及地面一切设施设备建筑及附属物全部出租给毛垒和代世平使用，租期5年，即从2018年5月1日至2023年4月30日，第一年租金68000元，以后每年递增10%，本合同签订之日，毛垒、代世平一次性支付半年租金34000元，剩余租金半年后一次性付清，第二年租金一年一付一次性付清等内容。合同生效后，毛垒和代世平依约支付了租金，陈国琼、李福全交付了大部分租赁物以及设施设备和建筑物后，至今还有多间房屋未交付，经毛垒多次催促仍未交付，故诉至法院，望判如所请。 陈国琼、李福全辩称，代世平属于共同承租人，应作为共同原告参加诉讼而不是第三人，现代世平未提出诉讼，其不认为自己的权利受到侵犯说明是认可事实的；毛垒的诉讼请求无事实及法律依据，陈述的事实与实际不符，其承租的房屋不包括陈国琼、李福全自己居住的房屋。陈国琼、李福全已向毛垒交付了全部的租赁物，不存在多间房屋未交付的情况，毛垒在起诉前也未向陈国琼、李福全提出过要交付其他房屋，由此印证毛垒的权利未受到侵犯，毛垒的诉请不符合法律规定，请求法院依法驳回毛垒的诉讼请求。 代世平针对本诉未作陈述。 陈国琼、李福全向本院提出反诉请求：1.判令解除陈国琼、李福全与毛垒于2018年4月23日签订的《农家乐租赁合同》；2.判令毛垒向陈国琼、李福全支付拖欠的农家乐场地及房屋租金31167元（租金自2019年5月1日暂计算至2019年9月30日，要求毛垒按合同约定标准支付租金直至将租赁物恢复原状交还陈国琼、李福全为止）；3.判令毛垒赔偿陈国琼、李福全围墙及林木损失200800元。庭审中，陈国琼、李福全增加第4项诉讼请求为：判令毛垒恢复农家乐原状至租赁前。事实与理由：2018年4月23日，毛垒与陈国琼、李福全签订《农家乐租赁合同》，约定陈国琼、李福全将位于黄龙溪镇××社区××组的农家乐及相关配套设施设备出租给毛垒，租期5年，自2018年4月23日至2023年4月30日止，第一年租金为68000元，之后每年租金递增10%。租赁合同签订后，陈国琼、李福全按约向毛垒交付农家乐经营场地及配套设施设备，毛垒随即进场经营。因陈国琼、李福全多年经营绿植生意，农家乐场地内栽种有大量的名贵林木，种类繁多，长势良好，而毛垒在承租期内，进行各种修建、搭建等施工作业，造成院内多颗树木严重损伤直至死亡，直接经济损失二十余万元，且院内围墙也被毛垒拆烂推倒，至今拒不恢复。按照合同约定，第二年整年租金应于2019年5月一次性支付，但直至今日，毛垒分文未付，按照合同约定，毛垒拖欠租金超过15天的，陈国琼、李福全有权收回房屋。故向贵院起诉，请求法院支付陈国琼、李福全的反诉请求。 毛垒辩称，解除合同不符合法律及合同约定，请求不能成立；毛垒虽然与代世平系合作关系，但实际是自己管事，包括费用都是自己所出；关于租金支付的问题，毛垒已支付了第一年的租金，合同并未约定租金是预付；林木的损害不是事实，反诉请求不能成立，请求法院依法驳回陈国琼、李福全的反诉请求。 代世平针对反诉未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2002年9月27日，李福全与双流县黄龙溪镇陈新村第一、二村民小组分别签订两份《租用土地协议书》，约定该村民小组以每亩包干的价格将、一社8亩、二社3.8亩土地租用给李福全，承包期为30年，主要为种养服务业；李福全在租用土地后，不能转给他人，原则上不能改变土地的使用性质；李福全在租用土地时，可以搞政策许可内的建筑管理和配套用房，但不能使用损坏土地的化学药品。 2003年2月22日，李福全与黄龙溪镇陈新村村民委员会签订《租用土地协议书》一份，约定黄龙溪镇陈新村村民委员会将其留用的4亩土地租给李福全使用，承包期为一定15年，从2003年2月22日至2018年2月21日止；李福全修建房屋后交1间会议室（除群众大会外）由双方共同使用。两间办公室（必须底层）保持30平方米，由黄龙溪镇陈新村村民委员会单独使用，产权归李福全所有；黄龙溪镇陈新村村民委员会每年付办公室租金费给李福全；李福全在租用期满后，双方另行协商解决。 成都市双流区黄龙溪镇黄龙社区居民委员会出具《情况说明》，载明：李福全系我社区陈新村村民。李福全与我社区原陈新村一、二社于2002年9月27日签订的《租用土地协议》，实为李福全承包，承包期限为30年，合同约定土地用途主要为种养服务业。李福全利用该承包地经营苗木种植场及农家乐休闲观光，均符合约定用途。李福全在保证原土地性质及用途不变的情况下，可将地上经营项目或地上配套房屋等出租给他人。 后，李福全在上述土地上经营“双流兴园苗木种植场”和“双流县黄龙溪陈星饭店”。 2018年4月23日，陈国琼、李福全（出租方）与毛垒、代世平（承租方）签订了《农家乐租赁合同》,约定：陈国琼、李福全将位于双流区的农家乐以及地面的一切设施设备建筑及附属物全部出租给毛垒、代世平使用；租用期限5年，自2018年5月1日至2023年4月30日；第一年租金为68000元，之后每年租金递增10%；本合同签订之日，毛垒、代世平一次性支付半年租金34000元，其余租金半年后一次性付清，第二年开始租金支付方式为一年一付一次性付清；陈国琼、李福全原有签订的房屋租赁合同（程其、刘泽文）全部归为毛垒、代世平使用权和经营权及租金内，由毛垒、代世平统一管理，不得随意变更；毛垒、代世平必须依约缴纳租金，如有拖欠，陈国琼、李福全有权向毛垒、代世平加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，陈国琼、李福全有权收回房屋，并不予退还毛垒、代世平押金；租赁期满或合同解除，毛垒、代世平必须按时将租赁房屋及设施清洁、完好地（自然折旧及自然损坏的除外）交给陈国琼、李福全；毛垒、代世平应遵循国家的相关安全法规，租赁期间因毛垒、代世平原因而造成的一切人员安全伤害和房屋财产损失均由毛垒、代世平负责；租赁期满或合同解除后，毛垒、代世平逾期不搬迁，陈国琼、李福全有权从房屋内将毛垒、代世平的物品搬出，陈国琼、李福全不承担保管义务，毛垒、代世平也无权要求陈国琼、李福全赔偿损失；陈国琼、李福全向毛垒、代世平提供合格的租赁房屋供其经营使用，并保证房屋内的水、电两通；陈国琼、李福全维护和保障毛垒、代世平的合法利益和经营权，但是，因自然灾害和偷盗行为造成的毛垒、代世平损失，陈国琼、李福全不承担责任。 2018年4月25日，陈国琼向毛垒出具了《收条》一张，载明收到毛垒租房现金34000元。2018年12月15日，陈国琼、李福全向毛垒出具了《收条》一张，载明收到毛垒下半年房租19000元，并注明“今年房租全清”。此后，毛垒、代世平再未支付租金。 审理中，本院询问代世平是否愿意作为本案共同原告参与诉讼，代世平表明不愿意，仅愿意作为第三人参与诉讼。遂本院依职权追加代世平为本案第三人参加诉讼。 庭审中，毛垒陈述，陈国琼、李福全已将案涉农家乐出租给了他人。陈国琼、李福全陈述，其于2019年8月5日向毛垒催租金时，明确表示解除合同，且已将毛垒修建的两个大门封闭，毛垒仅有部分物品留在案涉农家乐内。毛垒在承租期间，对陈国琼、李福全原有的诸多树木进行了破坏。 2020年6月9日，本院组织对案涉农家乐进行了现场调查，情况为：1、案涉农家乐目前仅有原有的一个入口，毛垒在该入口旁边又打开了两个入口，后陈国琼将该两个入口封闭；2、陈国琼、李福全将原有的农家乐餐厅出租给毛垒用作展厅，上方的棚是毛垒搭建的；展厅旁边的厕所是毛垒搭建的。现场仍有毛垒的部分物品（货柜、货架等）；3、原有的农家乐餐厅后方有一排房屋。陈国琼陈述，该排房屋由我方居住使用，该部分区域与农家乐之间原来是有一道墙隔开，不在租赁范围内。大概在2018年6、7月左右，毛垒将隔墙打开，目的是想将空地平整后用作停车场，但至今停车场都没有修起来。毛垒陈述，现场看到的情况就是租赁当时的情况，对方陈述的隔墙是没有的，仅是一个残墙，我方要将残墙拆除后才能修建停车场。2018年6、7月我方刚交了租金后就开始修建停车场，陈国琼、李福全是知道的。我方承租的是整个农家乐，后面的一排房屋是包含在我方租赁范围中的。农家乐原来的停车场被我用来做展厅了，因此我方原来计划将后面部分平整做停车场使用。后我方与柴火鸡发生纠纷以及因为停车场修建资金较大，因此未建成停车场；4、原有的农家乐餐厅旁有一个鱼塘，周围有数个柴火鸡炉灶。陈国琼陈述，鱼塘由柴火鸡在使用，鱼塘栏杆也是柴火鸡修建，周围的炉灶也是由柴火鸡修建。5、入口通道另一侧有数间房屋，目前由案外人用于停放摩托车。毛垒在该侧还开了个出入口。毛垒陈述，该出入口连接其旁边的加工厂，还陈述农家乐原有入口通道太狭窄，承租后即将道路拓宽。 上述事实，有当事人的身份信息、营业执照、租用土地协议书、情况说明、农家乐租赁合同、收条及双方当事人当庭陈述等证据在卷予以佐证。对于上述证据材料，本院经审查认为，其具有真实性、合法性，关联性及证明力，能够证明本案的案件事实，本院予以采信。 本院认为，李福全分别与黄龙溪镇陈新村村民委员会、双流县黄龙溪镇陈新村第一、二村民小组签订《租用土地协议书》，后在该土地上修建房屋并出租。成都市双流区黄龙溪镇黄龙社区居民委员会出具《情况说明》，载明：李福全在保证原土地性质及用途不变的情况下，可将地上经营项目或地上配套房屋等出租给他人。故毛垒、代世平与陈国琼、李福全签订的《农家乐租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。本案的争议焦点为：一、代世平是否是合同当事人，应否享有合同权利并承担合同义务；二、案涉《农家乐租赁合同》应当解除还是继续履行；三、如合同继续履行，陈国琼、李福全是否应当向毛垒交付其主张的全部租赁物；四、陈国琼、李福全的各项反诉请求能否成立。对此，本院分别评判如下： 关于代世平是否是案涉合同当事人，应否享有合同权利并承担合同义务的问题。毛垒称，代世平虽系其合伙人，但实际履行合同的是毛垒。李福全、陈国琼对此不予认可。本院认为，案涉合同系毛垒、代世平与李福全、陈国琼签订的，故代世平是该合同的当事人，应当享有合同权利并承担合同义务，但在毛垒起诉后其不愿作为原告参加诉讼，而李福全、陈国琼提起反诉也仅向毛垒主张权利，故以上均系当事人对自己权利的处分，本院予以确认。 关于案涉合同应当解除还是继续履行的问题。首先，关于毛垒要求陈国琼、李福全交付出租农家乐的全部房屋及地面一切设施设备。陈国琼、李福全抗辩称已向毛垒交付了全部的租赁物，其自住的房屋并不在租赁范围内，故不存在多间房屋未交付的情况。本院认为，双方争议的焦点在于位于原农家乐餐厅后面的一排房屋是否属于租赁范围。从李福全、陈国琼提交的照片及本院现场调查情况可看出，李福全、陈国琼在案涉土地上同时经营农家乐和苗木种植场，位于原农家乐餐厅后面的**房屋一直由李福全、陈国琼自住使用，毛垒在签订和履行《农家乐租赁合同》的过程中是清楚知悉的，但双方在该合同中对于租赁范围仅表述为“农家乐以及地面的一切设施设备建筑及附属物”，而未具体载明租赁的范围是否包含该自住房屋，属约定不明。毛垒自2018年4月23日双方签订合同后一直对此并未提出异议，并分别于2018年4月25日和2018年12月15日两次向李福全、陈国琼支付了租金，直至2019年8月双方因租金支付发生纠纷，其才对此提出异议。按照谁主张谁举证的原则，毛垒仅依照《农家乐租赁合同》主张位于原农家乐餐厅后面的一排房屋包含在租赁范围内证据不足，应承担举证不能的法律后果，对其要求李福全、陈国琼交付该部分房屋的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于陈国琼、李福全是否享有合同解除权。陈国琼、李福全称，毛垒未按照合同约定和交易习惯，在2019年5月1日前预付下一年的租金，故其有权解除合同。毛垒称，合同对于第二年的租金并未约定是预付。本院认为，双方签订的《农家乐租赁合同》约定“租用期限5年，自2018年5月1日至2023年4月30日；第一年租金为68000元，之后每年租金递增10%；本合同签订之日，毛垒、代世平一次性支付半年租金34000元，其余租金半年后一次性付清，第二年开始租金支付方式为一年一付一次性付清”，从合同内容的表述来看，第二年的租金支付方式为“一年一付一次性付清”，并无预付的表述，即毛垒在2019年5月1日至2020年4月30期间支付该年度租金即可，故陈国琼、李福全主张租金为预付的理由不能成立，在2019年8月毛垒仍未支付下一年度租金时，其并不享有合同解除权，其收回租赁物的行为应属根本违约。最后，关于合同是否应当解除。本院认为，双方系因对租金支付时间的理解不同而发生纠纷，李福全、陈国琼不存在恶意违约的情形。李福全、陈国琼虽不享有合同解除权，但其已实际收回房屋，以自己的行为明确表示不同意继续履行合同，双方签订合同的目的已不能实现。目前租赁房屋一直处于空置状态，对出租方和承租方来说，都属于损失的不断扩大，已经处于一种僵局，应准予李福全、陈国琼诉请解除合同。双方陈述，2019年8月5日李福全、陈国琼实际收回了租赁物，故本院确认毛垒、代世平与陈国琼、李福全签订的《农家乐租赁合同》于2019年8月5日解除。在合同解除的情况下，毛垒要求陈国琼、李福全交付出租农家乐的全部房屋及地面一切设施设备的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于陈国琼、李福全的各项反诉请求是否成立。首先，关于陈国琼、李福全要求毛垒支付拖欠的农家乐场地及房屋租金31167元（租金自2019年5月1日暂计算至2019年9月30日，要求毛垒按合同约定标准支付租金至将租赁物恢复原状交还陈国琼、李福全为止）。本院认为，毛垒已向陈国琼、李福全付清了2019年4月30日前（第一年）的租金，案涉《农家乐租赁合同》于2019年8月5日解除，毛垒理应按照“第一年租金为68000元，之后每年租金递增10%”的约定向陈国琼、李福全支付2019年5月1日至2019年8月5日的房屋租金19878.36元（74800元/年÷365天×97天）。而合同解除后，陈国琼、李福全已单方收回租赁物，故其再要求毛垒支付租金于法无据，本院不予支持。其次，关于陈国琼、李福全要求毛垒赔偿其围墙及林木损失200800元。审理中毛垒对此不予认可。本院认为，陈国琼、李福全向本院提交的证据不能证明毛垒毁坏围墙及林木的事实存在，也不能证明上述围墙和林木的具体价值数额，应当承担举证不能的法律后果，故本院对陈国琼、李福全的该部分反诉请求不予支持。最后，关于陈国琼、李福全要求毛垒恢复农家乐原状至租赁前。本院认为，《农家乐租赁合同》约定，“租赁期满或合同解除，毛垒、代世平必须按时将租赁房屋及设施清洁、完好地（自然折旧及自然损坏的除外）交给陈国琼、李福全”，并未明确约定毛垒必须将农家乐恢复原状至租赁前，故陈国琼、李福全的该项反诉请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）毛垒、第三人代世平与被告（反诉原告）陈国琼、李福全于2018年4月23日签订的《农家乐租赁合同》于2019年8月5日解除； 二、原告（反诉被告）毛垒于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈国琼、李福全2019年5月1日至2019年8月5日期间的租金19878.36元； 三、驳回原告（反诉被告）毛垒的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）陈国琼、李福全的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元、反诉案件受理费4780元，共计4880元，由原告（反诉被告）毛垒负担400元，被告（反诉原告）陈国琼、李福全负担4480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 璇 人民陪审员 徐 敏 人民陪审员 张 静 二〇二〇年七月十四日 法官 助理 龚玉洁 书 记 员 盛 娇