广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初209号原告：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：南雄市*****************。法定代表人：高晓威，系公司经理。委托诉讼代理人：李英桂、邱云霞，系广东永顺律师事务所律师。被告：雷清龙，男，1984年6月30日出生，汉族，住广东省南雄市************。原告南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）与被告雷清龙房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人邱云霞、被告雷清龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的南雄时代广场商铺租赁合同及南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书；2、请求判令被告支付房屋租金40539元，费用时段为2018年2月1日至2020年1月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；3、请求判令被告支付物业服务费2954元费用时段为2018年12月1日至2020年1月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；4、请求判令被告支付公摊水电费242.14元费用时段为被告进场起至2019年7月，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；5、请求判令被告向原告赔偿违约金3624元。6、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告立即腾退商铺。事实与理由：原告南雄市万通资产管理有限公司系统一社会信用代码为91440282MA4UQDKD2T的有限责任公司，原告于2016年6月15日与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告名义进行招商和经营管理。2017年9月15日，原、被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了南雄时代广场商铺租赁合同及南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书，租赁范围为南雄时代广场10栋2层第2012号商铺，租赁期限为5年。合同签订时，被告交付了首月租金1601元、首月管理费211元、管理费按金422元、水电周转金1000元，以及3202元租赁保证金。根据合同约定，被告承租该商铺的月租赁费用第一年为1601元，第二年为1681元，第三年为1766元，第四年为1854元，第五年为1947元，并约定被告每月5日前向原告缴纳费用；物业服务费按承租方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，每月211元；公共区域水电费按被告租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步。合同第四条约定，租赁有关费用起计日期开业前为装修期，开业后免租期3个月，免租期内原告免收被告租金但被告需缴交物业服务费，原告从商场整体开业之日起计收。合同生效后，原告如期交付房屋，但被告于2018年2月1日起未如期交付租金、于2018年12月1日起未如期交付物业服务费、于进场起未如期交付公摊水电费。原告曾多次通过短信、寄发律师函等方式向被告催缴费用，望被告缴清拖欠费用，但被告一直拖延不缴付费用。被告的迟延交付租金的行为已构成违约，根据合同第十四条第1款、第4款、第5款违约责任规定，原告方有权解除合同，并且，被告应向出租方支付违约金3624.00元。综上所述，被告应当支付房屋租金40539元、物业服务费2954元、公摊水电费258.07元、以及违约金3624元，以上费用累计至2020年1月30日止共计47375.07元。扣除被告所交的租赁保证金、管理费按金及水电周转金4624元，被告应支付原告42751.07元。由于被告拖延不缴纳欠款的行为已经严重危害到了原告的权益，为了保护原告的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。雷清龙辩称，我只认可原告交付被告店铺时间起即2017年9月至被告发出终止合同通知书即2018年8月30日止的租金、公摊水电费，不认可物业管理费、违约金，因为根据合同约定第四条：“被告需缴交物业服务费，原告从商场整体开业之日起计收”，但商场整体开业率极低，并没有达到整体开业，所以我方不同意支付物业管理费；原告自发出终止合同通知书三天之后我方已经将被告所有设备搬空，腾退店铺给原告，没有破坏任何店内基础设施，不存在违约，原告虚假广告招商在在先，我方违约在后，所以我方不同意支付违约金。被告收到终止合同通知书三天后已腾退商铺。本院经审理认定事实如下:原告万通公司与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告万通公司名义进行招商和经营管理。2017年9月15日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-09-14-01）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》，甲方出租南雄时代广场10栋2层第2012号商铺给乙方经营服装饰品店，租赁建筑面积为42.14平方米，实用面积34.17平方米；乙方须于签订本合同的当天向甲方交纳水电费预付金1000元；租赁合同约定租赁期限为5年即2017年7月1日至2022年6月30日，补充协议约定合同条款自2017年10月1日起计，初定开业日期为2017年9月，开业后免租3个月，自交付店铺之日起计算免租及装修期3个月，免租装修期内原告免收被告费用，但被告需缴纳物业服务费，从开业之日起计收；乙方应支付费用为场地费用、物业服务费、水电费，乙方以先付后用的原则按月向甲方支付费用，乙方承租该商铺的费用单价为38元/月/㎡，以建筑面积作为计算标准，第一年月租赁费用1601元/月，第二年月租赁费用1681元/月，第三年月租赁费用1766元/月，第四年月租赁费用1854元/月，第五年月租赁费用1947元/月；乙方按合同约定每月准时向甲方交纳费用，并于每月5日前向甲方支付该月费用；物业服务费按乙方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，即每月211元、服务费按金为422元，以上费用在双方签署本合同时一次性向甲方支付；公共区域水电费，按乙方租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；乙方须在本合同签订时向甲方一次性支付3202元作为保证金及首月费用1601元，如有拖欠费用，甲方可以直接以保证金抵扣；违约方单方终止合同或将场地违约出租、转租给第三方，违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金3624元等条款。合同原、被告签名盖章生效后，原告如约交付房屋，被告支付了首月租金1601元、首月管理费211元、管理费按金422元、水电周转金1000元、3202元租赁保证金。2020年1月17日，因被告违约未支付租金、物业管理费及公摊水电费，原告遂提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原、被告双方确认原告于2017年9月将店铺交给被告、被告对2018年12月1日起未缴纳租金均无异议。原告称被告拖欠自2018年2月1日起的租金、自2017年12月1日起的物业服务费、自2017年9起的公摊电费、自2017年10月起的公摊水费。被告辩称上述费用其只认可租金及公摊水电费缴纳至2018年8月30日。另查明，南雄市时代广场商铺总面积为45735.71平方米，原被告未就案涉商铺进行腾退交接手续。上述事实有原告提供的营业执照、被告身份证、租赁合同、商铺平面图、收据、缴费通知单、公摊水电费明细及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：被告未按约定支付租金等费用是否构成违约。根照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。本案中，原告万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，与被告雷清龙签订《南雄时代广场商铺租赁合同》，将符合法定条件的商铺租赁给被告经营使用，是合法有效的租赁合同。双方应按照合同全面履行自己的义务，违反合同的约定应当承担合同约定的违约责任。本案被告雷清龙与原告万通公司签订合同后，未按约定按时支付租金，应承担合同约定的违约责任。根据上述观点，本院对原告万通公司在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：一、关于是否解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》的问题。本案中，被告雷清龙拖欠原告万通公司租金及物业费等费用，违反了双方合同的约定，原告提出解除合同的请求，既符合双方约定，也符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院予以支持。被告辩称原告已于2018年8月30日提出终止合同通知书，被告在收到通知后三天内已搬离并腾退商铺，双方合同应当于2018年8月30日解除。原告认可其于2018年8月30日提出终止合同，但被告并未与原告书面解除租赁合同，也未办理店铺交接手续，双方合同于2018年8月30日并未解除。本院认为，根据原告向被告出具的《终止合同通知书》可知，2018年8月30日，因被告拖欠费用，原告根据双方签订的合同约定要求即日解除合同，并要求被告支付拖欠费用及违约金。被告虽未支付拖欠费用，也未提交证据予以证明其已向原告交付店铺，但根据双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十四条约定，若被告逾期支付租金等费用，原告有权单方面终止合同。故本院认定原告于2018年8月30日出具的《终止合同通知书》有效，双方于2018年8月30日解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》。二、关于商铺租金问题。原、被告确认被告支付租金至2018年1月份，被告于2018年2月1日起未支付租金，本院予以确认。因双方合同于2018年8月30日解除，故被告欠缴租金的日期为2018年2月1日至2018年8月30日。根据双方约定案涉商铺的月租赁费用第一年月租赁费用1601元/月，第二年月租赁费用1681元/月，第三年月租赁费用1766元/月，第四年月租赁费用1854元/月，第五年月租赁费用1947元/月。据此，租金计算如下：2018年2月1日至2018年8月30日共计7个月的月租金为1601元。故被告共计欠缴租金1601元/月×7个月=11207元。超出部分，本院不予支持。因双方合同已于2018年8月30日解除，原告主张2018年8月30日之后租金的诉请本院不予支持。三、关于物业服务费的问题。根据双方约定物业服务费按租赁物业建筑面积5元/月计收，即211元/月，物业服务费从商场整体开业之日计收。经本院查明，南雄市时代广场于2017年9月27日开业，根据双方签订的合同，被告应当于2017年10月1日起向原告支付物业服务费，被告支付了首月即2017年10月份的物业服务费，被告于2017年11月1日未缴纳物业服务费，原告主张从2017年12月1日计算，本院予以认可。截至2018年8月30日，被告共计欠缴物业服务费共计9个月，故被告欠缴物业服务费211元/月×9个月=1899元。扣除被告预交的管理费按金422元，被告尚应支付物业服务费为1899元-422元=1477元。超过部分本院不予支持。四、关于公摊水电费。原告诉称被告未缴纳公摊电费时间段为2017年9月至2019年3月，未缴纳公摊水费时间段为2017年9月至2019年7月。被告辩称其不记得是否己支付公摊水电费，亦未提交相应证据佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，被告没有证据证明其抗辩主张，由被告承担不利后果。根据双方签订的补充协议注明，合同于2017年10月1日起计，加之双方合同已于2018年8月30日解除，因此，本院认定未缴纳公摊电费时间段为2017年10月至2018年8月、公摊水费时间段为2017年10月至2018年8月。因原告记录公摊电费的时间段为2017年10月至2018年3月、2018年4月至2018年7月、2018年8月至2018年12月，公摊水费的记录时间段为2017年10月至2018年9月，据此被告公摊水电费的计算如下，（一）、2017年10月至2018年3月的公共用电缴费金额为19394元，商铺总面积为45735.71平方米，商铺每平方米用电金额为19394元÷45735.71平方米=0.42元/平方米，案涉店铺面积为42.14平方米，2017年10月至2018年3月的商铺公摊电费为42.14平方米×0.42元/平方米=17.7元；2018年4月至2018年7月的非餐饮业公共用电缴费金额为59180元，商铺每平方米用电金额为59180元÷45735.71平方米=1.29元/平方米，2018年4月至2018年7月的商铺公摊电费为42.14平方米×1.29元/平方米=54.36元；2018年8月至2018年12月共计5个月的非餐饮业公共用电缴费金额为45032.81元，公共用电月平均缴费金额为45032.81元÷5个月=9006.56元，2018年8月的商铺每平方米用电金额为9006.56元÷45735.71平方米=0.2元/平方米，2018年8月商铺公摊电费为42.14平方米×0.2元/平方米=8.43元，故2017年10月至2018年8月的公摊电费为17.7元+54.36元+8.43元=80.49元；（二）、2017年10月至2018年9月共计12个月的商铺公共用水金额为15053.5元，公共用电月平均缴费金额为15053.5元÷12个月=1254.46元，商铺总面积为45735.71平方米，商铺每月每平方米用水金额为1254.46元÷45735.71平方米=0.03元/平方米，案涉店铺面积为42.14平方米，每月公摊水费为：42.14平方米×0.03元/平方米=1.26元，故2017年10月至2018年8月共计11个月的公摊水费为1.26元×11个月=13.86元。综上，公摊水电费共计80.49元+13.86元=94.35元，减去被告预交的水电费周转金1000元，原告需向被告返还905.65元。五、关于违约金的问题。根据双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十四条违约责任约定，违约方应向守约方赔偿违约金3624元违约金。被告逾期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，原告主张被告支付违约金3624元的诉请，本院予以支持。被告辩称原告虚假招商，但并未提供相应证据予以证明，被告应担承担举证不能的不利后果。故被告主张原告违约，本院不予支持。上述1-4项，被告应向原告支付房屋租金11207元、物业服务费1899元，共计13106元，抵扣原告应向被告返还的水电费周转金905.65元以及被告支付的租赁保证金3202元，被告尚应向原告支付租金及管理费金额为8998.35元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南雄市万通资产管理有限公司与被告雷清龙于2017年9月11日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-04-10-02）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》于2020年1月31日解除；二、被告雷清龙应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司腾退案涉租赁商铺并支付至2020年1月31日止的房屋租金、物业服务费，合计8998.35元；三、被告雷清龙应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付违约金3624元；四、驳回原告南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费982元，由原告南雄市万通资产管理有限公司负担719元，被告雷清龙负担263元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  钟履芬人民陪审员  刘宏文二〇二〇年七月十二日书 记 员  王 玥