广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初1056号原告：黄珠，男，1949年2月8日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，原告：罗为群，女，1955年2月14日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，两原告共同委托诉讼代理人：高建鹏，广东鹏瑞律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：覃柳，广东鹏瑞律师事务所实习人员。被告：张泽波，男，1955年8月26日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：郑桂英，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾敏华，广东港宏律师事务所律师。第三人：广州市南沙区大岗镇人民政府，住所地广东省广州市南沙区大岗镇豪岗大道**，统一社会信用代码11440115745998389N。负责人：陈惠洪，职务镇长。委托诉讼代理人：杨宏康，广东格新律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉敏，广东格新律师事务所律师。原告黄珠、罗为群与被告张泽波、第三人广州市南沙区大岗镇人民政府（以下简称大岗镇政府）返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄珠，两原告共同委托诉讼代理人高建鹏、覃柳，被告张泽波的委托诉讼代理人郑桂英、曾敏华，第三人大岗镇政府的委托诉讼代理人杨宏康、吴嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄珠、罗为群向本院提出诉讼请求：1.张泽波向黄珠、罗为群返还因拆迁广州市南沙区潭洲镇维新××**房旁独立房屋补偿的款项110822元；2.张泽波向黄珠、罗为群支付涉案房屋占有使用费22600元（从2001年6月起，按每月100元的标准计算）；3.本案受理费由张泽波负担。事实和理由：黄珠、罗为群系夫妻关系，是广州市南沙区潭洲镇维新××**房屋的权属人。1984年，黄珠、罗为群在该房屋靠近河涌旁建起了建筑面积25平方米的小房屋（以下称为涉案房屋）。2000年12月2日，黄珠、罗为群与张泽波签订《房地产转让协议》，两人将维新××**房屋转让给张泽波。此后，张泽波占用了涉案房屋。后来，双方因房屋买卖合同纠纷进行诉讼，根据生效判决张泽波将维新××**房屋返还给黄珠、罗为群。2018年12月10日，广州市南沙区大岗镇人民政府为整治潭洲滘涌颁发了《关于大岗镇潭洲滘涌流域水系连通及综合治理工程项目征收补偿的通知》。涉案房屋属于整治征收补偿范围，但张泽波却非法占有了大岗镇政府发放的补偿款项。因黄珠和罗为群才是涉案房屋的权属人，故张泽波应返还收取的补偿款和占用房屋期间的使用费。张泽波辩称，根据《关于大岗镇潭洲滘涌河涌管理范围内无相关用地和报建手续建（构）筑物综合整治工作的通知》，征收补偿对象是无相关用地和报建手续的建筑物，并非黄珠和罗为群的维新××**号有产权的房屋。涉案房屋是张泽波在维新××**房屋居住期间，2001年6月建成开始使用的，不需要向对方支付房屋占有使用费。张泽波实际上是依据与征收单位签订的征收补偿合同收取补偿款。根据谁建设谁受偿的公平原则，相应补偿款项应当归被告享有。因此，不同意黄珠、罗为群的诉讼请求。第三人大岗镇政府述称，涉案房屋没有房地产权证，实测面积为20.72平方米。大岗镇政府在实施征收补偿工作已对房屋征收情况进行公示，黄珠、罗为群没有在公示期内提出异议。张泽波于2018年12月22日将涉案房屋交给征收单位拆除。大岗镇政府和下属事业单位大岗镇土地征收补偿工作办公室有支付补偿款的义务。2019年1月11日，大岗镇土地征收补偿工作办公室将110822元支付至张泽波账户。该款的补偿对象是涉案房屋的权属人。若法院认定该权益归黄珠、罗为群所有，应由张泽波直接向黄珠、罗为群返还该款，大岗镇政府不再另行支付。本院经审理认定事实如下：广州市南沙区潭洲镇XX街XX号房（不动产权证书号：XX号）的登记产权人为黄珠，所有权来历为1976年自建，土地性质为集体土地，登记时间为1988年9月30日，建筑面积为38.6平方米，土地用途处为空白未登记状态；广州市南沙区潭洲镇维新××**房（不动产权证书号：00××80号）的登记产权人为罗为群，所有权来历为2000年12月继承，土地性质为集体土地，登记时间为2001年4月2日，建筑面积为46.4平方米，土地用途为住宅。黄珠、罗为群于1978年10月25日登记结婚。涉案房屋位于维新××**房旁，砖木结构，面积20.72平方米。2000年12月2日，黄珠、罗为群（甲方）与张泽波（乙方）签订《房地产转让协议》，约定：“转让标的为甲方所有的房屋两间，包括房屋所有权、土地使用权和一切设施的所有权（以下简称房屋），房屋地址为番禺潭州新维街十巷七号，房屋面积：粤房字第**,建筑面积46.27平方米；土地使用证号007212，土地面积为55.81平方米，，粤房字第**建筑面积38.57平方米，土地使用证号007237，土地面积23.8平方米。”双方按合同约定履行。2001年6月，张泽波开始使用涉案房屋。2018年12月19日，广州南沙开发区土地开发中心（为甲方）、张泽波（为乙方）、大岗镇政府和广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室（为丙方）签订《潭州滘涌流域水洗连通及综合治理工程（潭洲社区段）集体土地上房屋征收补偿安置合同》，就涉案房屋安置事宜达成协议。三方约定乙方选择产权置换方式补偿安置。在合同签订后15天内丙方一次性向乙方支付青苗及地上附着物补偿费2400元、搬迁补助费4500元、按期签约奖励金7872元，共计14772元。乙方在签订合同后三日内将涉案房屋移交拆除。乙方将房屋交付甲方拆除后，丙方一次性向乙方支付一年的临迁补助费5490元。乙方按合同约定期限将涉案房屋及周边土地移交甲方后15天内，丙方向乙方一次性支付按期搬迁奖励金23616元、户籍人口奖励金50000元、青苗及地上附着物奖励金1200元，共计74816元。乙方所属集体经济组织在潭洲滘涌流域水系连通及综合治理工程项目用地红线范围内的全部农村住宅房屋在房屋征收期限内交房拆除并移交土地后15天内，丙方一次性向乙方支付集体搬迁奖励金15744元。张泽波于2018年12月22日将涉案房屋移交拆迁，广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室于2019年1月11日向张泽波支付了补偿款110822元，包括户籍人口奖励金50000、应补偿房屋奖励金47232元、青苗及附着物奖励金1200元、临迁补助费5490元、搬迁费4500元、青苗及附着物补偿费2400元。2019年1月16日，黄珠、罗为群因房屋买卖合同产生纠纷向本院起诉张泽波，张泽波在该案诉讼过程中提起反诉。本院于2019年11月8日以（2019）粤0115民初810号民事判决书作出如下判决：“一、确认黄珠、罗为群与张泽波于2000年12月2日签订的《房地产转让协议》无效；二、张泽波应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并交还广州市南沙区潭洲镇XX街XX号、广州市南沙区潭洲镇维新××**房屋给黄珠、罗为群管业；三、张泽波应于本判决发生法律效力之日起十日内返还粤还粤房字第**屋所有权证》、番府集建总字1988第XX号《集体土地建设用地使用证》、粤房地证字第**《房地产权证》给黄珠、罗为群；四、张泽波应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄珠、罗为群支付自2016年1月17日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按照每月400元的标准计算）；五、黄珠、罗为群应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款40000元给张泽波；六、黄珠、罗为群应于本判决发生法律效力之日起十日内向张泽波支付自2000年12月2日起至返还款项之日止的资金占用利息（以40000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；七、黄珠、罗为群应于本判决发生法律效力之日起十日内向张泽波支付房屋现有价值与房款差额损失142050元；八、驳回张泽波的其他反诉请求。”该判决已于2019年11月29日发生法律效力。在本案诉讼过程中，黄珠、罗为群申请证人蒋某、彭某、梁某出庭作证。蒋某作证称他是维新街七横巷7号的住户，黄珠住在他家对面。大约在1987年夏天，黄珠找了两、三个人建了一个20多平方米的瓦面平房。彭某作证称他是黄珠做建筑工作的徒弟。1985年至1986年间，彭某曾与梁某、“阿雄（音）”、“猪肉公”等四、五个人一起帮黄珠建一层瓦面的砖木结构平房，面积大约20多平方米。房子在河涌边，但已经不清楚具体位置了。建房的钱是黄珠出的，每人每天2.5元到3元。彭某做了10天，收了30元的工钱。梁某作证称他以前曾给黄珠打工，在1987年帮黄珠建房。所建的房屋在黄珠原来房屋的隔壁。该房子是砖瓦房，有20多平方米。房子在巷尾，旁边有河涌。当时建房时由黄珠出资，黄珠和梁某、彭某、“阿雄（音）”、“猪肉公”一起建房。梁某、彭某、“阿雄（音）”每天工钱4元，“猪肉公”少1元。房子大概一个星期就建好了，梁某共拿到30多元。张泽波申请证人蔡某出庭作证，蔡某作证称张泽波是他的朋友。2001年5、6月，蔡某在七巷4号、7号的河涌边间了一间大约20多平方米的瓦面房屋。听说张泽波买了4号、7号的房屋。建房的地方有原来倒下房屋的砖瓦。房屋是蔡某包工做的，张泽波让蔡某砌埠头和砌墙，建了2个月，人工3000元。当时由三、四个人一起建房，其中一个叫胡绍盛。其他人不是本地人，不记得叫什么名字。为查明案件事实，本院分别向广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室和广州南沙开发区土地开发中心发函调查。2020年6月10日，广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室复函称：“1.据我办提供《大岗镇潭州滘涌流域水系连通及综合治理工程（潭州社区段）项目房屋征收事项证明文件》、《关于潭州滘涌流域水系连通及综合治理工程（潭州社区段）项目被拆迁房屋建成时间公示》、《公示情况说明》、《公示现场照片》（详见附件1）等材料反映，涉案房屋系无证历史房屋，我办依法向当地居委会调查确认涉案房屋所有权人及具体历史房屋建成时间点，并依程序进行相应公示，公示期内无第三人对此提出异议。据此，我办确认涉案房屋所有权人系张泽波，涉案房屋具体建成时间为1989年。至于贵院询问涉案房屋由何人建设、有无被重建过、何人于何时重建等问题。由于涉案房屋系无证历史房屋，我办无直接证据材料证实涉案房屋的实际建造人，也无证据材料证实涉案房屋有无被重建过、何人于何时重建。2.相关补偿款总计110822元于2019年1月11日向张泽波支付完毕。根据《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》第二十一条规定，对被征收房屋享有所有权的单位和个人，属于集体土地上房屋的征收补偿对象。涉案相关征收补偿款应归涉案房屋的所有权人所有。”2020年6月11日，广州南沙开发区土地开发中心复函称：“1.经过大岗镇土地征收与补偿工作办公室和潭州社区共同调查且经公示，确认张泽波是广州市南沙区大岗镇潭州社区维新××**号旁房屋所有人，土地开发中心于2018年12月19日与被征收人张泽波签订《集体土地上房屋征收补偿安置合同》。2.补偿款已由大岗镇土地征收与补偿工作办公室支付给张泽波，已支付完毕。该补偿款应支付给房屋所有人。”广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室和广州南沙开发区土地开发中心均向本院提供了《大岗镇潭州滘涌流域水系连通及综合治理工程（潭州社区段）项目房屋征收事项证明文件》复印件。证明文件内容为：“一、被征收房屋的基本情况：被征收房屋位于大岗镇××社区××街××号旁，原房屋产权记载面积为/平方米，经测绘后无证房屋20.72平方米。其中，无证房屋面积20.72平方米属于1989年建设。二、被征收房屋户籍人口如下：户主姓名：张泽波（身份证号码）……”该证明文件落款处被征收房屋人员有张泽波的签名和指模，所属村处盖有广州市南沙区大岗镇潭州社区居民委员会的公章，镇（街）处盖有广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室的公章。2020年6月8日，本院向大岗镇潭洲社区居民委员会调查，居民委员会的工作人员反映大岗镇××社区××街××号旁的房屋没有进行过重建。建房的是黄珠、罗为群，后经过买卖，为张泽波所有。本院认为，关于涉案房屋的归属问题，是双方当事人争议的焦点。黄珠、罗为群主张涉案房屋是在2000年12月2日《房地产转让协议》签订前建设的，张泽波主张涉案房屋是在2001年建设的。涉案房屋建设时间，是认定该房屋是谁建设的关键。在庭审时，双方均申请证人出庭作证，证明涉案房屋是自己建设的，双方证人的证言均无法推翻对方的证人所称的情况。实际在征收补偿的时候，广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室向当地居委会调查确认涉案房屋所有权人及具体历史房屋建成时间点，经公示后，认定房屋于1989年建成，归张泽波所有。张泽波也在广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室、广州市南沙区大岗镇潭州社区居民委员会盖章的《大岗镇潭州滘涌流域水系连通及综合治理工程（潭州社区段）项目房屋征收事项证明文件》上签名予以确认，自认涉案房屋于1989年建成。由于张泽波在1989年尚未签订《房地产转让协议》购买房屋，其在诉讼中主张在购房后建设涉案房屋，与其在前述文件上签名确认的事实不符。在张泽波没有其他证据足以推翻涉其签名确认的建房时间的情况下，本院认定涉案房屋于1989年建设。根据建设时间，和相邻有产权房屋使用的情况，确认涉案房屋应由黄珠、罗为群建设，属于黄珠、罗为群的财产。关于返还补偿款项的问题，广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区大岗镇人民政府、广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室均表示《潭洲滘涌流域水系连通及综合治理工程（潭洲社区段）集体土地上房屋征收补偿安置合同》的补偿款应支付给涉案房屋的财产所有人。由于该房屋实际上是黄珠、罗为群的财产，故相应的补偿款应属黄珠、罗为群所有。张泽波应将其领取的110822元返还给黄珠和罗为群。关于支付占有使用费的问题，2001年6月至2018年12月22日张泽波占用黄珠、罗为群的涉案房屋，应支付相应的占有使用费。由于黄珠、罗为群无法证明张泽波开始使用涉案房屋的具体时间，故应承担不利的法律后果，占有使用费从2001年7月1日开始计付。使用费的标准参考房屋管理部门公布的相同地段房屋租金参考价计算，黄珠、罗为群主张按每月100元计算，并未超过上述标准，故张泽波应向黄珠、罗为群支付占有使用费20970.97元（按100元/月×209月+100元/月÷31日/月×22日计算）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张泽波应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告黄珠、罗为群返还110822元；二、被告张泽波应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告黄珠、罗为群房屋占有使用费20970.97元；三、驳回原告黄珠、罗为群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由原告黄珠、罗为群负担28元，被告张泽波负担2272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员  陈 健人民陪审员  冯志金人民陪审员  梁少梅二〇二〇年七月二十四日书 记 员  成涵真