上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84281号原告：张捷，男，1984年1月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海鹏汇房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈萍，执行董事。委托诉讼代理人：赵宝满，男。委托诉讼代理人：马寅，男。被告：上海深长城物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吕雨华，执行董事。委托诉讼代理人：孟龙弟，男。委托诉讼代理人：牛家忠,男。原告张捷与被告上海鹏汇房地产开发有限公司、上海深长城物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，先后于2019年11月12日、2020年6月3日两次证据交换，2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告张捷，被告上海鹏汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵宝满、被告上海深长城物业管理有限公司的委托诉讼代理人孟龙弟、牛家忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张捷向本院提出诉讼请求，1、判令被告上海鹏汇房地产开发有限公司(以下简称鹏汇公司)立即修复原告房屋内渗水问题；2、判令被告鹏汇公司修复因渗水造成室内的墙面、地板、踢脚线的损坏；3、判令两被告共同修复交房时房屋的门窗皮条老化、透光等问题；4、判令被告上海深长城物业管理有限公司(以下简称深长城公司)积极履行物业职责并承担维修连带责任；5、判令两被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月18日,原告与被告鹏汇公司签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),购买鹏汇公司开发建设的位于上海市浦东新区观海路1118弄鹏润嘉苑XXX号XXX层XXX室精装房(以下简称涉案房屋),面积87.92平方米,房屋用途为住宅。2014年1月,开发商通知原告交房，同年2月，原告在物业公司陪同下进行了实地验房,并接收了《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》等,同时原告就验房时发现的问题现场指出并由物业公司记录在交房验收记录单上,转交开发商进行限期整改。房屋验收时,原告发现西北小房间飘窗台、东北小房间飘窗台和东墙面、南墙面(厕所北墙)、卫生间东墙面底角、南房间飘窗台渗水，同时还发现房屋所有的塑钢窗密封条全部老化发黄、卫生间推窗尺寸小且透光、阳台移门关不上、脱排未装到位等诸多问题。上述问题全部都由物业记录在交房验收单上交由开发商进行整改。2014年2月至2016年6月,开发商陆续对飘窗渗水部位进行了三次维修,塑钢窗窗框渗水进行了两次打胶处理,一次外墙刷胶水,一次浴室密封条更换，但维修后问题仍然未能解决。原告多次向物业反应,但物业并未再派人维修(报修单填了不下7次,最后都称没有记录)。2016年年底,原告向12345反映相关问题后，开发商将原告投诉的所有问题汇集后派施工方直接到涉案房屋内查看并进行维修(只在外墙刷胶水),2019年3月10日，开发商最后一次在墙外涂刷胶水，未进行彻底维修。维修后每逢下雨墙面仍然渗漏，毫无改善。原告无奈提起本案诉讼，要求鹏汇公司按《预售合同》及《质量保证书》的相关规定履行修复义务。深长城公司未尽物业工作职责,对在交房单上罗列的问题未及时跟进和回访,造成涉案房屋的质量缺陷延续至今未得到解决，报修维修流程混乱,未以业主利益为重而采取相关法律手段，因其不作为，造成原告维修进度缓慢效果差，故要求深长城公司承担连带维修义务。被告鹏汇公司辩称，一、作为涉案房屋的建设单位，鹏汇公司交付的房屋质量合格，并已依法履行维修义务。交房时原告并未提出任何异议。之后原告以室内飘窗及相关部位存在渗漏水问题向物业公司报修，鹏汇公司接到报修后也多次对房屋进行过维修，履行了保修义务；二、涉案房屋于2014年1月交房，至2019年1月保修期届满，鹏汇公司不再承担质量保修义务；三、2017年6月，鹏汇公司对原告报修的渗漏水事项进行维修时，发现原告已在各房间的窗外加装了防盗栅栏。鹏汇公司认为房屋墙面渗漏水的问题系原告违反规定，擅自加装栅栏导致，应自行对墙面漏水承担修复责任。为此，请求法院依法驳回原告的全部诉请。被告深长城公司辩称，其与原告之间仅为物业服务合同关系，与业主之间不存在对房屋质量问题的任何约定，房屋质量保修应属商品房买卖合同项下的法律关系，原告应向开发商主张权利。深长城公司作为物业管理单位从房屋交接验收时即当场记录了房屋存在的质量问题，并已多次向开发商进行了反馈，尽到了协助业主报修的义务，并不存在不作为之处。原告自行加装防盗栅栏，应自行承担部分责任。综上所述，原告要求深长城公司承担房屋质量维修义务没有任何依据，要求驳回原告针对深长城公司的诉请。本院经审理确认以下事实,2013年9月18日，原告(乙方)与鹏汇公司(甲方)签订《预售合同》，约定原告购买涉案房屋，购房总价款暂定为人民币(币种下同)1,437,393元(含附件三中装修、设备价格)。合同第十一条，甲方定于2014年1月10日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第二十二条，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费用的0倍给予补偿。合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准作了约定。2014年1月，鹏汇公司通知原告交房。同年2月8日，原告在深长城公司工作人员的陪同下进行房屋验收，并在《业主入住房屋验收表》中记录：东北卧东墙有渗水痕、窗户密封条破损、窗关不紧……西北卧室窗东底角渗水……主卧室窗胶条破损老化……。自2014年2月至2018年12月，深长城公司在多次收到原告室内墙面渗水等问题的报修记录后也多次向鹏汇公司反映上述情况，鹏汇公司亦数次对涉案房屋的外墙、塑钢窗进行维修维护，但墙面渗水等问题始终存在，延续至今，原告亦多次通过政府投诉平台进行投诉，至2019年6月-12月间，深长城公司仍有将小区业主报修单中反映的7大类房屋问题向鹏汇公司发出邮件，督促鹏汇公司维修。2019年9月，原告提起本案诉讼。审理中，经原告申请，本院委托上海源正科技有限责任公司对涉案房屋内：1、西北小房间飘窗台东底角渗水；2、东北小房间飘窗台渗水；3、卫生间东墙面渗水；4、主卧飘窗渗水；5、窗户透光、尺寸小、皮条老化，对上述五项内容的原因进行鉴定并出具相关修复方案。鉴定单位接受委托后，于2020年4月13日出具源正司鉴[2020]建鉴字第023号《鉴定意见书》，鉴定意见：1、西北小房间飘窗台东底角渗水的原因系外墙渗漏水；2、东北小房间飘窗两侧渗水的原因系外墙渗漏水及防盗窗固定螺栓孔洞密封不严密、顶面渗水的原因系窗扇与窗框不严密；3、卫生间东墙面渗水的原因系外墙渗漏水；4、主卧飘窗渗水的原因系外墙渗漏水；5、窗扇与窗框尺寸偏差、皮条老化局部破损、缺失导致窗框与窗扇不密封、透光、渗漏水。鉴定单位于2020年4月29日出具的《修复建议》为：1、西北卧(1)飘窗侧板底部可见涂料起壳、脱落，面积约0.3m2。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料(一底两面)；(2)上述受损位置距外侧窗框约0.3m。修复建议：对应外墙凿除至基墙，重新粉刷并恢复保温层及饰面层。2、东北卧(1)飘窗东侧墙面可见涂料变色、发霉，面积约0.3m2。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料(一底两面)；(2)飘窗西侧墙面可见涂料变色、发霉，面积约0.4m2。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料(一底两面)；(3)飘窗顶面可见涂料变色、发霉，面积约0.2m2。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料(一底两面)；(4)飘窗外侧四周局部硅胶填嵌不密实、面砖勾缝剂填嵌不密实。修复建议：铲除现有硅胶，采用硅胶重新填嵌；采用勾缝剂填嵌；(5)飘窗外侧可见防水涂料修复补痕，局部饰面砖空鼓。修复建议：空鼓饰面砖拆除重置；(6)飘窗外侧可见防盗窗采用膨胀螺栓固定于外墙面上，并采用水泥砂浆及硅胶密封螺栓孔，但局部不密实。修复建议：采用硅胶重新填嵌。3、卫生间及周边(1)东侧外墙可见防水涂料修补痕迹，局部面砖未勾缝。修复建议：采用勾缝剂填嵌；(2)东北卧东侧墙面及南侧墙面(邻卫生间)可见涂料变色、发霉，面积约6.6m2。该受损墙面对应卫生间墙面无用水设备，对应外墙墙面有返碱痕迹。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料(一底两面)；对应外墙凿除至基墙，重新粉刷并恢复保温层及饰面层；(3)东北卧东侧及南侧踢脚线(规格为100mm)变色、翘曲，长度约4.4m。修复建议：受损踢脚线拆除重置；(4)东北卧木地板变色、发霉，面积约2.7m2。修复建议：受损木地板拆除重置。4、主卧(1)飘窗东南角可见涂料起壳、脱落，面积约1.0m2。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料(一底两面)；(2)飘窗外侧可见墙面开裂、破损、涂料变色，局部窗侧边粉刷空鼓。修复建议：对应外墙凿除至基墙，重新粉刷并恢复保温层及饰面层。5、窗框(1)东北卧飘窗窗扇与窗框不严密，缝隙最大处5mm，窗扇与窗框间的密封条局部破损变形，密封条局部缺失。修复建议：窗扇拆除重置；(2)卫生间窗扇与窗框不严密，缝隙最大处10mm，窗扇与窗框间的密封条局部破损变形，密封条局部缺失。修复建议：窗扇拆除重置；(3)主卧飘窗窗扇与窗框不严密，缝隙最大处3mm，窗扇与窗框间的密封条局部破损变形，密封条局部缺失。修复建议：窗扇拆除重置。原告张捷、被告深长城公司对鉴定意见书及修复建议无异议，原告明确修复方案按鉴定意见及修复建议主张权利。被告鹏汇公司则坚持认为五年保修期已过，且业主对外墙面渗水亦负有一定责任，不同意承担维修义务。本院认为，原告与鹏汇公司签订的《预售合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。涉案房屋墙面渗水及窗户皮条老化、透光等问题经鉴定属于房屋质量缺陷，鹏汇公司作为开发商按约有维修义务。该缺陷自2014年2月原告接收房屋时便有报修，鹏汇公司虽有多次进行维修，履行合同义务，但屡修屡漏，屡漏屡修，时至诉讼，上述房屋质量缺陷仍继续存在，虽已过五年保修期，但鹏汇公司仍应继续履行维修义务。涉案房屋的东北小房间飘窗两侧渗水经鉴定既有外墙渗漏水的原因也有防盗窗固定螺栓孔洞密封不严密的原因，原告负有一定的责任，但不能因此免除鹏汇公司对该墙面的维修义务。现原告要求鹏汇公司对涉案房屋墙面渗水进行修复、修复因渗水造成的墙面、地板、踢脚线的损坏以及窗户皮条老化的诉请，于法有据，本院予以支持。深长城公司作为物业管理单位对原告报修的事项多次反馈鹏汇公司，尽到了物业管理义务，原告要求深长城公司承担连带维修责任，缺乏合同与法律依据，本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海鹏汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内对上海市浦东新区观海路1118弄鹏润嘉苑XXX号XXX层XXX室房屋的渗水墙面、地板、踢脚线及窗户质量缺陷予以修复，修复位置、范围及方法按上海源正科技有限责任公司鉴定意见书【源正司鉴[2020]建鉴字第023号】出具的修复建议予以执行；二、驳回原告张捷其余的诉讼请求。案件受理费50元，鉴定费15,000元，共计15,050元，由原告张捷负担1,000元，被告上海鹏汇房地产开发有限公司负担14,050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 田 华二〇二〇年七月三十一日书记员 杨燕雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。