贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5279号 原告：贵州苏兰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼****门面，统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。 法定代表人：刘青华，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王国友。 委托诉讼代理人（特别授权）：周大举。 被告：张永翠，女，汉族，1975年1月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：李义林，男，汉族，1978年12月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州苏兰物业管理有限公司（以下至判决主文简称苏兰物业）与被告李义林、张永翠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏兰物业法定代表人刘青华及委托诉讼代理人周大举、被告张永翠均到庭参加诉讼，被告李义林经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告苏兰物业向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付原告：1、从2016年4月1日至2017年6月30日期间所欠物业服务费2,378.70元，违约金1,518.80元（按万分之五计算至2019年9月30日共计1277天）；2、判决被告立即支付毕节市鸿运物业2017年7月1日至2018年6月30日服务费1,902.96元，违约金782.12元（按万分之五计算至2018年9月30日共计822天）：3、判决被告立即支付原告从2018年7月1日至2019年9月30日期间的物业服务费1,902.96元，违约金434.83元（按万分之五，计算至2018年9月30日，457日）；4、判决被告立即支付原告从2018年7月1日（庭审中变更为2019年10月1日）至2019年9月30日物业服务费1,902.96元（庭审中变更为2020年9月30日）；以上合计10,824.33元；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第2、3项诉讼请求，本院从其所愿。事实及理由：原告于2016年3月20日入驻东升丽景的前期物业服务工作，于2017年6月30日撤出。因撤出时尚未成立业主委员会，建设单位委托毕节市鸿运物业管理有限责任公司（下称鸿运物业）继续承担前期物业管理工作。2018年6月30日，鸿运物业合同期满，业委会仍未成立，建设单位再次委托原告承担该小区的前期物业管理工作。2018年8月2日，原告与鸿运物业完成移交，分别签署了《物业费支付协议》或《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议，被告系该小区2单元1102号房业主，房屋经测绘面积为132.15平方米，根据物业服务合同第八条约定，物业服务费按每平方米每月交纳1.20元的计算，第九条约定缴纳的方式为一年缴纳一次，被告一直未交纳物业服务费。经原告多次催交，被告不予理睬。原告为维护自身合法权益，特具状前来人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告张永翠口头辩称：一，小区环境脏乱差，垃圾随处可见。二，电梯安全得不到保证，随时提心吊胆。三，楼梯通道随便摆放杂物、打扫卫生的工具等。四，小区承重墙可以随意、私自破坏。房屋墙面开裂也未得到妥善处理，，地下停车场地面开裂五，消防不过关，存在安全隐患。 被告李义林未答辩，在举证期限内也未向本院提交任何证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人提交的证据，本院认定如下：一、对原告提交的证据1:营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。能够证明原告苏兰物业的工商登记情况，本院予以采信。原告提交的证据2:《前期物业服务合同》2份。能够证明该合同系案涉楼盘房屋开发企业贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司与原告苏兰物业签订《前期物业服务合同》的事实，本院予以采信。对原告提交的证据3：照片10页。只能能够证明原告履行物业服务的事实。原告提交的证据4：房屋实测报告。能证明被告房屋的面积为132.15平方米。二、对被告张永翠提交的证据1：照片6张微、信聊天记录。能证明原告物业服务不完全到位、小区存在卫生脏乱差；消防通道堵塞电梯困人；乱敲打承重墙等事实，其证明力，本院予以采信；对被告提交的证据2：通知2份。能证明鸿运物业撤出案涉小区的事实，其证明力，本院予以确认；对被告提交的证据3：判决书1份。能证明本院对案涉小区其他业主的物业费依法作出裁判的事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年10月28日、2018年7月1日，原告与贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司分别签订2份《东升丽景前期物业服务合同》约定原告为案涉小区东升丽景提供物业服务。合同均约定：甲方选聘（委托）乙方对东升丽景（物业名称）进行前期物业管理服务，收费标准住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米2.20元，合同对服务内容与质量、服务费的收取时间及方式、物业的使用与维护、违约责任等内容进行了相应的约定。合同签订后，原告即进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义原告在履行合同义务过程中，存在服务不到位，如小区垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复、小区承重墙被破坏等情形，被告李义林、张永翠系该小区2单元1102号房业主，其房屋实测面积132.15平方米，被告入住该小区后，未支付2016年4月1日至2017年6月30日和2019年10月1日至2020年9月30日的物业服务费。原告诉请按1.20元/每月/每平方米计算被告应交纳2016年4月1日至2017年6月30日的物业服务费和2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业服务费，并依约定收取的违约金。被告以原告服务不到位、小区环境脏乱差，垃圾随处可见、电梯安全得不到保证，随时提心吊胆、楼梯通道随便摆放杂物、打扫卫生的工具等、小区承重墙可以随意、私自破坏、房屋墙面开裂也未得到妥善处理，，地下停车场地面开裂消防不过关，存在安全隐患费等为由，拒绝支付。 本院认为，综合诉、辩主张，本案双方当事人争议焦点主要为：被告是否应支付原告物业管理费、违约金的金额及标准。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司系案涉小区的建设单位，其与原告苏兰物业公司于2015年10月28日、2018年7月1日签订的2份《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告苏兰物业公司及该小区业主均应当全面履行该合同。被告系该小区业主，原告苏兰物业公司与贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告张垒具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，房开公司承担前期物业的前提是物业未交付给物业买受人，涉案物业已交付被告，其已入住该小区，已接受物业服务，应当向原告苏兰物业公司交纳物业服务费。故原告要求被告缴纳2016年4月1日至2017年6月30日（共15个月）物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付从2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业服务费（共12个月）的诉讼请求，因到法庭辩论终结前才2020年7月，2020年7月之后，原告是否继续为案涉小区服务还未确定，在原告未提供服务之前要求被告支付服务服务费，原告还未尽到自己的服务义务的情况下便要求被告支付物业服务费，无事实依据和法律依据，本院不予以支持，故本院只能支持从2019年10月1日至2020年6月30日，共9个月，以上两项时间合计为24个月。之后的物业服务费原告可另案主张，本院支持。根据《前期物业服务合同》约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.20元，未违反法律的规定，本院予以支持。应缴纳物业服务费3,805.92元（1.20元×132.15×24=3,805.92元）。因原告在履行合同过程中，根据被告提交的证据能够证明原告苏兰物业公司在涉案小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告苏兰物业公司承担20%的责任，被告承担80%的服务费。故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持3,044.74元（3,805.92元×80%=3,044.74元），超出部分不予支持；对原告诉请加收违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。因此，对原告主张的违约金，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李义林、张永翠于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2017年4月1日至2017年6月30日及2019年10月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费3,044.74元； 二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35.00元，由原告贵州苏兰物业管理有限公司负担20.00元，被告李义林、张永翠负担15.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年七月十七日 书记员 张朕一