广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6063号上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***********,统一社会信用代码914************629。法定代表人：李长江，任总经理。委托诉讼代理人：梁惠芳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：麦淑华，女，该公司职员。上诉人（原审被告）：程军，男，汉族，住广东省佛山市高明区***************501，公民身份号码429************778。上诉人（原审被告）：李群燕，女，汉族，住广东省佛山市高明区***************501，公民身份号码440************926。委托诉讼代理人：程军，系李群燕的丈夫。上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园公司）因与上诉人程军、李群燕物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初4875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判程军、李群燕全额向碧桂园公司支付********座***房自2016年11月18日起至2019年12月31日止的物业服务费、李群燕全额向碧桂园公司支付*******号地下车库***号停车位自2018年1月5日起至2019年12月31日止的车位物业服务费及程军、李群燕因故意不缴纳以上物业服务费所产生的合理违约金。事实和理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。碧桂园公司依约履行了《佛山市前期物业服务委托合同》及《******前期物业服务合同补充协议》的约定，对案涉物业履行了相应的物业服务。1.本案程军、李群燕称其房屋漏水，碧桂园公司已根据程军、李群燕的要求进行维修，已经履行了应尽的维修服务。若仅因为维修房屋给程军、李群燕带来不便就认定碧桂园公司存在履约瑕疵，没有事实和法律依据。2.煤气管道的安装是公建配套，属于燃气公司管理事项，不属于物业服务内容，且物业公司既无相应资质也无此方面的操作能力。物业服务企业非行政执法部门，对违章建筑仅有劝告制止并报告相关主管部门的权利，对违章建筑的监管与拆除属于城管执法部门的权力，碧桂园公司无权拆除。程军、李群燕提出的其他如门禁系统坏了3年未维修、在篮球场丢失篮球、小区出现毒蛇后未立警示牌等事项，均未提出证据予以证明。即使程军、李群燕篮球丢失，也是因其自身对私有财产保管不当导致的，与碧桂园公司无关。因此以上事项均不能证明碧桂园公司的物业服务存在瑕疵，程军、李群燕拒缴或少缴物业服务费没有事实与法律依据。3.李群燕没有提供任何证据证明碧桂园公司对其车位提供的物业服务存在瑕疵，虽然程军提供了一个视频，但该视频未显示拍摄时间与地点，既不能证明该地点是李群燕车位所在位置也不能证明是碧桂园公司原因导致视频中车库进水。该视频里提到“3号车库，还有人的车没有开走”，但李群燕的车位所在车库是*******号半地下车库，足以说明视频里的车库与李群燕没有关系。李群燕拒绝缴纳或少缴车位物业服务费没有事实和法律依据。综上，碧桂园公司已完全履行约定为案涉物业提供物业服务，程军、李群燕应全额向碧桂园公司缴纳2016年11月18日起至2019年12月31日止的房屋物业服务费、李群燕应向碧桂园公司缴纳自2018年1月5日起至2019年12月31日止的车位物业服务费，除以上物业服务费外，还应当支付合理的违约金。程军、李群燕答辩称，一、现有证据不能证明碧桂园具有“合法收费”主体资格。碧桂园公司仅提供两份不完整的《佛山市前期物业服务委托合同》《******前期物业服务合同补充协议》，不能证明其合法性，根据谁主张谁举证原则，“合法性”的举证责任在碧桂园公司。且碧桂园公司反复变更主体三次，并未与广东**房地产开发有限公司（以下简称**公司）重新签合同，也未与业主签合同。二、碧桂园公司主张其已履行合同和协议约定的义务与事实不符。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，其应全面履行义务，故其应提供相应证据证明其已完全履行合同约定的义务。但现有证据明显不足证明，故碧桂园公司并未全面履行其义务。三、碧桂园公司的上诉理由不成立。1.碧桂园公司并未按要求维修外墙墙体，未达到修复效果，事实上外墙墙体仍在漏水，且更加严重。2.“维修”和“修复”是不同的两个概念，不能相互代替，维修的最终目的是修复。3.碧桂园公司于2014年质保期间未修复，拖到过了质保期，然后以过保作为理由。故是因碧桂园公司的原因导致外墙漏水长时间得不到解决，给程军、李群燕生活带来严重影响，根据《中华人民共和国合同法》第六条及第六十条的规定，其违背了诚实信用原则。4.漏水墙体在交楼前就未排除质量问题。装修过程中的砌墙行为是房屋结构所需，且打墙砌墙地点方位与漏水外墙方位刚好南北相反。漏水墙体是外墙，也是承重结构墙，装修不可能破坏，且也能排除漏水墙体与相邻关系破坏的可能，因该外墙三周无遮挡，不与其他建筑物接触。装修过程合法合规，至2011年12月30日完工后，物业公司已验收合格退还保证金，表示装修结果合格。2014年外墙出现漏水，物业公司就维修过一次，即是说已经排除了业主装修导致漏水的可能。5.修复漏水外墙属碧桂园公司的法定义务。碧桂园公司存在不依约履职的主观故意。6.****小区一期至今未能安装管道煤气是由于碧桂园公司监管不到位，致使很多结构遭受改动，使煤气管道安装存在安全隐患。7.对于违章建筑问题，碧桂园公司违反了《佛山市前期物业服务委托合同》第二十一条及附件五之项目二之基本服务第9条的规定，其并未履行合同约定的义务，且也未提供履行劝告制止和报告的证据。8.门禁系统坏了三年未维修。9.程军、李群燕是要求碧桂园公司从监控上查看篮球为何丢失的问题，但其一直未答复，违反了合同约定的24小时答复的要求。10.碧桂园公司对毒蛇安全隐患排除工作消极。11.碧桂园公司违法长期开展商业广告宣传。12.物业服务费用不公开不透明。13.因为车库是公共场所，是碧桂园公司服务对象，受益对象是全体业主，所以程军、李群燕选取问题最严重的3号车库作为证据，*号车库进水的视频也有，也可以提供。且一审时碧桂园公司对视频的三性均予以认可。14.碧桂园公司管理失职和不透明导致公摊水费虚高。四、碧桂园公司未履行或履行存在瑕疵部分关系程军、李群燕的核心利益部分，对程军、李群燕造成的物质损失和精神伤害的影响是巨大的，已经构成根本性违约。请求法院驳回碧桂园公司的所有诉讼请求，且修复程军、李群燕**座***房的渗水外墙（南墙）、修复因碧桂园公司施工不当破坏的楼顶排水系统及导致漏水的西墙墙体。程军、李群燕上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案部分主要事实认定有误。碧桂园公司在****小区收取物业管理费主体资格的合法性依然无法明确。程军、李群燕对碧桂园公司提供物业管理服务的资质不存在疑问，但对碧桂园公司是否有资格在****小区收取物业服务费即收费主体资格的合法性存在疑问。但对于这一争议焦点，一审法院采取了模糊化处理。一审法院未明确碧桂园公司是通过“招投标的方式”还是“采用协议方式”选聘而获得收取物业管理费的资格。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条的规定，本案中，****小区业主超过6000户，显然不属于“住宅规模较小”类，故“应当通过招投标的方式选聘”是强制性要求，碧桂园公司提供《佛山市前期物业服务委托合同》《******前期服务合同补充协议》，主张其是通过“招投标方式”获得收取物业管理费的资格，但其无法提供《佛山市前期物业服务委托合同》附件八前期物业管理招标文件和附件九前期物业管理投标书，根据谁主张谁举证的原则，既然碧桂园公司无法证明，则其提供的合同是虚假的、非法的。综上所述，一审判决对碧桂园公司以“选聘”方式获得收取物业管理费资格的认定结论不成立。一审法院仅以两家公司注册合法，就推断其收费合法，未做到全面、客观审核证据。二、一审法院对碧桂园公司违约的标准不明确。一审法院判定碧桂园公司存在“履约瑕疵”、“本案原告已经提供物业服务……不能认定构成根本性违约”，可知判决的依据应该是服务质量标准，但根据碧桂园公司提交的《佛山市前期物业服务委托合同》第四条的规定，因碧桂园公司无法提供附件九，且一审法院亦未要求其提供，无法参照“约定的质量标准”和“壹级标准”，故无法认定“履约瑕疵”和“服务质量问题”。故一审法院判令程军、李群燕支付80%的物业管理费，根据权利义务对等原则，即认可碧桂园公司履约程度上达到80%，过于主观。碧桂园公司故意不履行义务的意图非常明显，一是明知外墙漏水，应维修外墙，但由于维修外墙成本高一些，故意不维修，给程军、李群燕造成了重大的生活影响；二是长时间故意不排除安全隐患。碧桂园公司三次参加庭审均未否认**座门禁系统损坏后持续三年未无维修的事实，但一审法院仅以“物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点”，认定未构成根本性违约无事实和法律依据。无论是认定碧桂园公司存在“履约瑕疵”还是“服务质量问题”，都说明碧桂园公司违约在先，双方之间遵守的是有偿服务合同，即使碧桂园收费身份合法，诉讼费用也应按比例分摊。碧桂园公司向一审法院提出诉讼请求：1.程军、李群燕向碧桂园公司支付自2016年11月起暂计至2019年12月止的物业服务费4883.76元；2.程军、李群燕向碧桂园公司支付逾期支付物业服务费所产生的违约金2000元（以每月所拖欠的物业服务费为基数按每日2‰计算，暂计至2019年12月16日的违约金为5075.51元，碧桂园公司只诉请2000元）；3.程军、李群燕向碧桂园公司支付自2018年1月起暂计至2019年12月止的车位服务费720元（车位服务费30元/月）；4.程军、李群燕向碧桂园公司支付逾期支付车位服务费所产生的违约金484.14元（以每月所拖欠的物业服务费为基数按每日2‰计算，暂计至2019年11月20日）；5.本案诉讼费由程军、李群燕承担。一审法院查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司是依法成立的股份有限公司，其经营范围包括提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护管理业务等。2019年5月13日，广东碧桂园物业服务股份有限公司变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司。2016年10月28日，碧桂园公司与**公司签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定**公司选聘碧桂园公司对涉案项目实施前期物业管理服务。前期物业管理服务包括1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三），附件三共用部位明细载明有房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯井、户外墙面、屋面、保安值班室、物业服务用房；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范、应急设置等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.社区文化活动的组织开展。物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，其中多层住宅按1.2元/平方米/月计收物业管理费、自有产权汽车位按50元/个/月计收物业管理费；物业服务费按月交纳，业主或承租人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费；物业服务费用主要开支包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；本合同期限自2016年11月1日起至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2016年11月8日，碧桂园公司与**公司签订《******前期物业服务合同补充协议》，约定房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道，服务内容与要求包括及时组织对损坏部位进行维修，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态等；物业服务费用主要开支包括本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用、公共安全防范及秩序维护费用等；逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一天应向物业服务企业交纳应付费用的2‰的违约金等。程军、李群燕通过买卖方式取得***房的所有权，并于2016年11月18日办理产权登记，房屋建筑面积107.1平方米。2017年2月11日，李群燕与**公司签订《**碧桂园***认购书》认购***号汽车（型）车位，约定交楼日期为2018年1月5日。2018年1月4日，李群燕与**公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定在2018年1月5日前交付该车位。2018年1月4日，**公司向李群燕直接送达《现楼收楼通知书》，通知书上载明：1.***号车位已达约定的交付时间，可于2018年1月4日交付；2.物业服务费以约定的收楼日期或实际办妥收楼手续之日起计收，以时间在前者为准。李群燕在业主签名确认处签名。2019年3月22日，李群燕办理车位产权登记。2017年4月26日，碧桂园公司就物业服务收费申请备案，根据2017年18号《物业服务收费备案表》，多层住宅按1.2元/平方米/月自2016年10月28日执行，自有车位按30元/个/月自2016年10月28日执行。另查明，程军、李群燕就所有的**座***房墙体漏水的问题曾多次向碧桂园公司反映并要求维修，碧桂园公司多次协调维修问题。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点在于：1.涉案房屋的漏水问题是否属于碧桂园公司的维修义务；2.碧桂园公司提供的物业服务是否符合合同约定，程军、李群燕能否以服务不符合约定拒缴物业服务费；3.收取车位服务费的起算时间；4.违约金的计算有否事实及法律依据。针对以上争议焦点，分析如下：碧桂园公司与**公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》《******前期物业服务合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，程军、李群燕作为涉案项目的业主之一，**公司与碧桂园公司签订的上述合同对程军、李群燕亦具有约束力。关于争议焦点一，根据《佛山市前期物业服务委托合同》《******前期物业服务合同补充协议》两份合同的约定可知，碧桂园公司对物业共用部位具有维修、养护和管理的义务，共用部位包括房屋主体结构、户外墙面、屋面、楼盖、屋顶等。程军、李群燕房屋墙面存在的漏水问题，不论是屋顶防水工程还是屋面防水工程都属于碧桂园公司的维修、养护和管理范围，应承担维修义务。程军、李群燕申请证人出庭以证明墙体漏水原因及多次维修过程，因屋顶原因或外墙原因造成漏水并非碧桂园公司免于维修的事由且碧桂园公司对多次维修的事实予以认可，故而证人无出庭之必要，一审法院未予以准许证人出庭作证。碧桂园公司应程军、李群燕的要求多次协调维修墙体，但漏水问题及多次的维修过程确实给程军、李群燕生活造成了不便，存在履约瑕疵。程军、李群燕若认为墙体仍然存在问题可另案向碧桂园公司主张权利，但程军、李群燕提出的墙体修复主张并非应在本案处理的实体问题亦并非拒缴物业服务费的正当理由。关于争议焦点二，程军、李群燕提出的碧桂园公司在提供物业服务中存在的未能安装管道煤气；违建建筑不监管、不拆除；安全隐患工作消极：小区出现毒蛇后未设立警示标志；对共有部位的维修保养不作为：**座门禁系统坏了三年未进行维修导致人员随意出入；业主物品在小区丢失：程军、李群燕在篮球场丢失篮球一个，向碧桂园公司物管反映至今未答复；违规商业宣传；管理失职和不透明导致公摊水费虚高；管理混乱；小区门卫无人值守、车库进水、私用公共部位、公共设施悬挂晾晒衣物等问题。一审法院认为，物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，本案中碧桂园公司已经提供物业服务，在服务的某些环节、个别区域做的不够好，是服务质量问题而不能认定构成根本性违约，程军、李群燕如认为碧桂园公司提供的物业管理服务不符合合同约定造成了自己的损失，可据此另案主张权利，但这不能成为程军、李群燕拒绝缴纳物业管理费的合法理由。关于争议焦点三，双方对于车位实际交付使用的时间存在分歧，根据查明的事实可知，双方约定的交楼日期2018年1月5日或实际办妥收楼手续之日二者中时间在前者为车位服务费的起算日期，现碧桂园公司主张自2018年1月5日起算车位服务费，理据充足。因车位购买人为李群燕，故而车位服务费缴纳义务人为李群燕，碧桂园公司主张的超出部分，一审法院不予支持。综合上述分析，基于碧桂园公司在物业服务过程中存在的履约瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，可以适当减少业主应当交纳的物业费，一审法院酌定业主负担物业及车位服务费的80%。经核算，2016年11月18日至2019年12月31日的物业服务费为4853.77元（128.52元/月×37月+128.52元/月÷30天×23天）；2018年1月5日至2019年12月的车位服务费为716元（30元/月×23月+30元/月÷30天×26天）。综上，程军、李群燕应支付物业2016年11月18日至2019年12月31日的物业管理费3883元（4853.77×80%）予碧桂园公司，李群燕应支付车位管理费572.80元（716×80%）予碧桂园公司，碧桂园公司主张的超出部分，一审法院不予支持。关于争议焦点四，根据上文分析可知，程军、李群燕基于其反馈的房屋墙体漏水问题经过多次维修仍未能妥善解决的履约瑕疵，以及碧桂园公司在履行物业服务合同过程中的质量问题等原因而未按时交纳物业管理费，逾期交纳物业及车位服务费的原因不可归责于程军、李群燕，碧桂园公司诉请支付违约金，理据不足，一审法院不予支持。李群燕经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、程军、李群燕应于判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海区**镇西岸**区**********************自2016年11月18日起至2019年12月31日止的物业服务费3883元予碧桂园公司；二、李群燕应于判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海区**镇****区*****************半地下车库***号停车位自2018年1月5日起至2019年12月31日止的车位服务费572.80元予碧桂园公司；三、驳回碧桂园公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（碧桂园公司已预交），由程军、李群燕负担并应于给付上述款项时一并迳付予碧桂园公司，一审法院不另收退。二审期间，程军、李群燕向本院提交了如下证据：证据1.******楼宇装修申请表、******室内装饰装修管理服务协议，拟证明装修过程合法合规，漏水墙体非装修破坏，墙体漏水为房屋质量问题；证据2.关于******燃气征询通知、关于广东碧桂园物业服务有限公司未依约向业主提供物业服务的证据反映、****业主联名签名表，拟证明碧桂园公司监管不到位，致使很多房屋结构遭受改动，无法安装煤气管道；碧桂园公司长期违法违规开展商业广告宣传，物业服务费用的不公开不透明，管理失职和不透明导致公摊水费虚高；证据3.证明两张，拟证明门禁系统坏了三年未维修，对毒蛇安全隐患排除工作消极，至今未依约设立警示标志；证据4.关于物业服务每月主要工作的公示，拟证明碧桂园公司开展社区活动从未通知程军、李群燕，剥夺程军、李群燕作为业主参与活动的权利；证据5.与物管潘某的聊天记录，拟证明物业公司故意拖延维修外墙的时间。本院经核查认证如下，上述证据之证明效力下文中论述。二审期间，碧桂园公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司于2020年4月3日经佛山市顺德区**监督管理局核准变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系一审法院判令程军、李群燕向碧桂园公司支付相应的物业服务费、车位服务费是否正确。碧桂园公司与**公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》《******前期物业服务合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，程军、李群燕作为案涉项目的业主之一，**公司与碧桂园公司签订的上述合同对程军、李群燕亦具有约束力。各方当事人均应全面、切实的履行合同义务。碧桂园公司作为案涉小区的物业服务公司，在客观上已经为程军、李群燕提供全面的物业服务，而程军、李群燕作为业主，事实上已经享受了碧桂园公司提供的物业服务利益，依据公平原则以及等价有偿原则，程军、李群燕理应向碧桂园公司支付相应的物业服务费以及车位服务费。程军、李群燕关于碧桂园公司不具有收取物业服务费资格之主张，缺乏依据，本院不予支持。因物业服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体的服务质量及水平。具体到本案中，根据一审法院查明的事实，程军、李群燕自2016年11月18日至2019年12月31日尚欠碧桂园公司的物业服务费4853.77元以及车位服务费716元，但从程军、李群燕提交的证据来看，碧桂园公司在物业服务过程中确实存在着履约瑕疵，一审法院据此依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，酌定程军、李群燕承担物业及车位服务费的80%，经核算后，程军、李群燕理应向碧桂园公司支付物业服务费3883元以及车位服务费572.80元，处理正确，本院予以维持。至于碧桂园公司上诉主张的违约金之问题，基于前述程军、李群燕未依约支付物业服务费以及车位服务费的原因，是基于其反馈的房屋墙体漏水问题经过多次维修仍未能妥善解决以及碧桂园公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵问题，故一审法院认定程军、李群燕逾期支付物业服务费以及车位服务费的过错不在于程军、李群燕，并据此驳回碧桂园公司关于违约金之诉请，处理正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。碧桂园公司、程军、李群燕的上诉主张均理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司负担50元，由程军、李群燕负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月二十七日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽