广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5303号原告：伍强国，男，1959年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗颖彤、余怀生，广东广信君达律师事务所律师。被告：麦桂英，女，1966年3月29日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：伍永康，男，1992年8月15日出生，汉族，住址。被告：伍倩仪，女，1996年8月28日出生，汉族，住址。以上三被告共同委托诉讼代理人：温美莹，广东大篆律师事务所律师。被告：伍艳玲，女，1968年3月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告伍强国诉被告伍艳玲、麦桂英、伍永康、伍倩仪所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍强国及其委托诉讼代理人罗颖彤、余怀生，被告伍艳玲，被告伍倩仪、麦桂英及三被告的共同委托诉讼代理人温美莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认广州市越秀区XXX路XXX街X号X层（建筑面积92.65平方米××及广州市越秀区XXX路XXX号X楼XX号铺（建筑面积180.13平方米××为原告一人所有；2.四被告协助原告办理不动产变更登记手续。事实与理由：1995年，原告向原产权人梁松爱、梁松梅、梁永健、李春凤（以下简称原产权人××购买位于广州市越秀区XXX路XXX街X号X层及广州市越秀区XXX路XXX号X楼XX号商铺部分的房产，全额购房款178万元是由原告伍强国于1995年5月25日以现金的形式直接交给原产权人的代理人梁灼光，见证人是张某。因该房产涉及房产拆迁纠纷，原产权人随后起诉广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建××，原告以原产权人的全权代理人的名义参与诉讼等各项事宜，代理权限包括拆迁诉讼以及代理房屋买卖、出租等。该房产诉讼从1995年开始，一直持续近8年，诉至最高人民法院。2004年2月13日，原产权人与东山城建签署《房屋拆迁补偿调解书》，原告作为原产权人的委托代理人进行调解书的签署，其中明确XXX路XXX大厦首层东北方位及XXX路XXX号X层XX号商铺部分作为对原产权人被拆除的XXX路XXX号房屋的拆迁补偿及产权调换。因觉得上述购买的房产面积不够，原告遂向XXX大厦的开发商刘某进行二次购买，二次购买的房产涉及广州市越秀区XXX路XXX号X楼XX号铺的余下部分（建筑面积约90平方米，并与之前购买的合计建筑面积180.13平方米××，全额购房款34万元，原告通过现金形式支付了购房款。原告完成诉争房屋的购买后，拟进行相应的房屋产权登记，但由于原告在原产权人的诉讼中作为全权代理人，当原告拟前往办理诉争房产的过户手续时，公证员告知原告因可能涉及“自我交易”而无法办理。因此，2005年8月22日进行房产交易时，基于原告购买涉案房产又同时作为原产权人的全权代理人的障碍，因此在过户时登记为原告、被告伍艳玲及伍权国三人名下为掩饰。原告是此项房产的实际出资人和所有人，全体家庭成员均知悉并同意。基于该异于正常房产买卖的情况，此购房早已交全额房款并借名买房，所以伍权国的妻子麦桂英作为买方的委托代理人。1995年至2005年期间，案涉房屋处于开发商的控制之中，无法实际使用。2005年过户之后，原告伍强国与开发商达成一致，将涉案房屋出租给开发商，每月11000元，租期8年。2012年，涉案房产转租给刘创民和黄国雄，租赁合同至2023年届满。其中，一楼租金为14280元，二楼租金为3000元。2018年5月，将一楼划分为63平方米和30平方米两个部分，30平方米部分仅出租了5个月，每月3500元，63平方米部分每月租金14280元，二楼租金3000元，均须扣除相应的税费。原告考虑到借用了伍艳玲、伍权国的名字购买房产，以及伍权国的经济情况困难并反复要求，所以同意将房产的部分收益补贴给伍权国。因此，每月租户支付租金后，原告均会将13500元给母亲吴秋婵，由母亲转交给伍权国。伍权国于2016年5月3日死亡后，该收益的补贴由母亲转交给伍权国的妻子麦桂英，直至2018年5月。2018年4月份，母亲与原告商量，称其所事已高，无法总是帮忙转交房产收益，希望一次性给钱以了结。因原告此前有一百多万元放在母亲的户头作为基金，因此卖了部分基金，并通过银行转账给伍权国的家人。并告知此为原告补贴给伍权国家人的所有后续房产收益，以后就没有任何的房产收益，伍权国的家人对此也是清楚且无异议的。2018年11月，吴秋婵去世。因此，原告是诉争房产的实际所有权人，虽然房产现登记在原告、伍艳玲、伍权国三人名下，但是并不能改变房产属于原告个人所有的事实。综上，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告伍艳玲辩称，对原告诉请没有异议，其所述是事实。被告麦桂英、伍倩仪、伍永康共同辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告提起本案诉讼已超过诉讼时效。原告于2019年10月提起本案诉讼，根据其在诉状中的陈述，其于1995年向原产权人购买诉争房屋，于2005年11月16日登记于原告、伍权国以及被告伍艳玲名下。自原告陈述的其购买的年份至其起诉之日已超过20年，起诉前原告基于三被告于2019年8月26日、9月5日在广州市越秀区人民法院起诉原告要求其及伍艳玲支付租金收益及分割共有房产，原告才在该两案答辩中对本案两处房产的所有权归属问题提出异议。因房屋的购买行为发生于《民法总则》施行以前，关于诉讼时效应适用《民法通则》的规定，无论是按2年的普通时效或20年最长时效计算，原告提起本案诉讼均已超过了诉讼时效。二、诉争两处房产于2005年交易时，不存在原名“借名买房”的事实和理由。首先，伍氏家庭一直以伍昌、吴秋婵为家长经营摩托车配件生意为家族生意，原告、伍艳玲以及伍权国共同参与经营。1987年即由伍权国牵头在较场西路开始经营，家族资金一直由伍昌及吴秋婵管理与分配，包括生意经营资金、各家庭成员名下资产购买资金以及家庭日常生活开销资金等均须经伍昌及吴秋婵同意方能支出。原告、伍艳玲、伍权国均是帮忙打理家族生意。诉争两处房产拆迁前的房屋购买资金均是经过伍昌、吴秋婵同意由家族资金支出，当时原告个人根本无任何经济来源及实力足以支付购房款。其次，诉争房产在拆迁前由岭南饼干厂承租，90年代初转租给伍氏家庭作为仓库使用。后来吴秋婵得知该房屋要出售，即通过介绍人叶美兰联系当时的产权人洽谈购买事宜。直至该地段发出拆迁公告，伍昌及吴秋婵委托原告为家族的代理人去办理关于该房屋的一切手续。因此，原告在1995年至2005年期间一切涉及该房屋的行为均是基于伍昌及吴秋婵的委托和授权，并非其个人的行为。再次，诉争的两处房产办理转名于原告、伍艳玲、伍权国时，并不存在任何限制以原告单独名义登记的法律规定及事由。原告诉称存在“借名买房”没有任何事实依据。其一，原告所称会存在自我交易不符合正常的生活逻辑。如因原产权人已委托原告为全权代理人，须仅转让至原告名下时，原产权人完全可以解除原告的委托并另行委托他人代为处理；其二，原告最终也是实际受让人之一；其三，原告自称存在“借名买房”，那么为何不是100%的产权借名购买，而是其中的2/3通过借名购买。如此不符合生活和法律逻辑，而且原告为何不借其妻子的名义购买等。原告没有任何的证据证明其与伍艳玲、伍权国之间存在任何关于借名买房的合意。三、原告在起诉状中陈述的有关事实与理由与真实情况相矛盾。其一，原告称伍权国经济困难，因此将诉争的两处房产收益补贴给伍权国并非事实。诉争房屋于2005年登记三产权人名下，伍权国作为所有权之一有权分配租金收益。另外，伍权国在青壮时期一直参与家族生意的经营，伍昌、吴秋婵不时分配资金给伍权国购置生活所需及家庭资产，并不存在生活困难需要原告补贴的情况。其二，原告称于2018年4月与吴秋婵商量一次性给钱了结“借名买房”事宜。事实上，吴秋婵于2018年4月11日在广州公证处签署《放弃继承权声明书》，声明放弃继承伍权国占有的1/3诉争房产产权。如真有“借名买房”事宜，那么为何吴秋婵在明知该房产属原告所有的前提下，依然放弃继承并放弃对权属提出异议的权利？其三，原告在诉状中陈述于2018年4月与吴秋婵商量后，由吴秋婵转账给被告麦桂英40多万元用作解决“借名买房”之事。事实上，吴秋婵曾于2016年9月向被告麦桂英、伍永康表示，将向伍永康赠与一笔资金用作留学之用。直至2017年5月11日，吴秋婵向被告麦桂英表示赎回了部分的基金，遂向麦桂英账户转账377832.56元。其四，原告在诉状中向XXX大厦开发商刘某二次购房，金额为34万元。但原告提交的证据中记载的金额为479328元，收款为东山城建。事实上，当时开发商强制要求伍氏家族在XXX大厦X层多购买一定的面积才给予协助办理房产证，才有二次购房的情况发生。四、原告一直企图以“借名买房”等理由霸占被告麦桂英、伍永康、伍倩仪的各种合法权益。伍权国去世后，原告及被告伍艳玲以被告麦桂英、伍永康、伍倩仪已与伍家无关为由，拒绝再向其分配应得的租金收益。三被告为维护自身的合法权益，无奈向广州市越秀区法院提起诉讼，要求原告、被告伍艳玲分配租金收益及分割共有房产[案号分别为（2019××粤01**民初XXXXX、XXXXX号]。此后，原告再以无事实依据的“借名买房”向广州市荔湾区人民法院提起登记在伍昌、××下××东漖××、东漖镇××村茶花街××号的宅基地使用权及房屋归其一人所有。广州市荔湾区人民法院于2020年3月18日作出（2020××粤01**民初XXX号判决，驳回原告的全部诉讼请求。原告的种种行为显然是为霸占三被告的合法权益而实施。综上所述，原告提起的本案诉讼没有事实及法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原座落在本市XXX路XXX号砖木结构的房屋属案外人梁松爱、梁松梅、梁永健、李春凤（原产权人××所有。1995年5月25日，案外人梁灼光出具手写《收据》一份，写明：“兹收到伍强国先生交来之房屋款人民币￥壹佰柒拾捌万元正此据”。该收据另有见证人张某的签名。2004年2月13日，东山城建出具《收据》，写明：今收到伍强国交来购买XXX路XXX号X楼XX号铺购房款87.1506平方米，5500元/平方米，金额479328元。2005年8月22日，被告麦桂英作为原产权人的委托代理人与原告、被告伍艳玲、伍权国签订《广州市房地产买卖合同》两份，分别约定：房地产座落于广州市东山区××路××正××街××号首层，建筑面积92.65平方米以及东山区××路××楼××号铺，建筑面积180.1315平方米；买卖双方议定交易价为750000元及450000元。等等。同年11月16日，原广州市国土资源和房屋管理局核发为编号为粤房地共证字第××号的《房地产权共有（用××证》，其中载明座落在东山区××路××正××街××号首层房屋，用途为商业，房屋所有权来源为购买，共有（用××权人为原告、被告伍艳玲、伍权国各占1/3的产权份额。同年12月29日，原广州市国土资源和房屋管理局核发为编号为粤房地共证字第××号的《房地产权共有（用××证》，其中载明座落在东山区××路××楼××号铺房屋，用途为商业，房屋所有权来源为购买，共有（用××权人为原告、被告伍艳玲、伍权国各占1/3的产权份额。2018年6月22日，广州市国土资源和规划委员会核发编号为粤（2018××广州市不动产权第XXXXXXXX、XXXXXXXX号《不动产权证书》，其中记载前述两套商铺的权属人变更为原告、被告伍艳玲各占2/6的产权份额，被告麦桂英占有1/6的产权份额，被告伍永康、伍倩仪共有1/6的产权份额。另查明，上世纪90年代房屋拆迁前出租予广州市岭南饼干厂作仓库使用。1995年因该房屋涉拆迁补偿安置纠纷，东山城建作为申请人与原产权人向广州市房地产仲裁委员会申请仲裁，该案审理过程中，原告及案外人张税堃作为原产权人的委托代理人参与诉讼。1995年9月28日，该仲裁委员会作出（1995）穗房仲征字第××号《仲裁书》。该裁决作出后，原告作为原产权人的诉讼代理人与东山城建发生诉讼。1996年5月17日，原广州市东山区人民法院作出（1995）东法房初字第××号《民事判决书》。判后，原产权人向广州市中级人民法院提起上诉。案经广州市中级人民法院审理，该院于1997年6月27日作出（1996）穗中法房终字第××号《民事判决书》，判决：二、变更广州市东山区人民法院（1995）东法房初字第××号民事判决书第三项为：上诉人广州市东山城市建设开发总公司于1998年12月31日前，在本市XXX路XXX号地段新建大楼首层东北方位划出建筑面积80.76平方米，在该地段新建大楼2楼西北方位划出建筑面积185.16平方米（含按规定应分摊的共用面积××，上述2处房屋的建筑面积合计265.92平方米补偿安置给上诉人梁松爱、梁松梅、梁永健、李春凤回迁使用，并作为对其原有房屋产权的调换补偿。广州市东山城市建设开发总公司逾期安置回迁的，则依法承担违约责任。等等。前述判决作出后，诉辩双方均不服终审判决，并向广东省高级人民法院提请再审。1998年6月18日，广东省高级人民法院作出（1997××粤民申字第XX号民事判决书，判决：二、变更广州市中级人民法院（1995）穗中法房终字第××号民事判决第二项为：广州市东山城市建设开发总公司于1998年12月31日前，在广州市XXX路XXX号地段新建大楼首层东北方位划出建筑面积140平方米，在该新建大楼二楼西北方位划出建筑面积125.92平方米（均含按规定应分摊的共用面积××，共265.92平方米补偿安置给梁松爱、梁松梅、梁永健、李春凤回迁使用，并作为对其原有房屋产权调换补偿。等等。2004年2月13日，原告作为原产权人（乙方××的代理人与东山城建（甲方××签订《房屋拆迁补偿调解书》，约定：二、双方同意将座落在东山区XXX路XXXX大厦首层东北方位商铺（由XXX路与XXX街至楼梯止；往南平行延伸的房屋划出建筑面积：92平方米（见附图××及在XXX路XXX号二楼西北方位XX号商铺划出建筑面积97.1187平方米（见附图××。经法院调解作为甲方对乙方拆除XXX路XXX号（旧门牌××房屋的拆迁补偿及产权调换。在补偿过程中房屋如出现面积有增大或减少，乙方应以首层建筑面积以每平方米（人民币××25000元，二楼建筑面积以每平方米（人民币××5500元补偿甲方或甲方以上述数字补偿乙方。等等。再查明：2018年5月11日，广东省广州市广州公证处出具编号为（2018××粤广广州第XXXXXX、XXXXXX号的《公证书》，其中载明：被继承人伍权国于2016年5月3日在广东省广州市死亡；被继承人伍权国生前和妻子麦桂英的夫妻共同财产为座落在广州市东山区××路××正××街××号首层以及XXX路XXX号X楼XX号铺的三分之一产权；吴秋婵已于2018年4月11日在广州市广州公证处签署《放弃继承权声明书》，表示自愿放弃被继承人伍权国上述房屋的继承权利；被继承人伍权国的上述遗产应由伍倩仪、伍永康二人共同继承。等等。庭审中，原告申请证人郭某、王某出庭作证。其中证人郭某称其与原告无亲属及利害关系，二人均是从事配件生意故相识。其到庭是证明在20年前左右的某个夏天，原告曾拿着钱叫他一同去饼干厂路口向人购买XX路的商铺，当时原告拿个袋子装了钱出来，他也看到收款人点钱，但具体数额及收款人是谁不清楚。至于伍昌、吴秋婵其知道是原告的父母，但二人另有工作并没有参与配件生意经营，原告本人是从事配件生意，且生意很好。证人王某称其在伟超大厦案件中代理公司与原告有多次诉讼，故而相识。其到庭是证明原告因房屋纠纷与其所在公司有接触，包括买大面积、支付款项都是原告办理的，具体房屋门牌号不清楚。由于其受公司委托负责处理案涉商铺所在楼盘的遗留问题，故对相关情况比较清楚，原告买大面积房款约40多万元，是通过现金交易的。原告当时已在案涉楼盘从事摩托车配件生意，生意规模比较大。此外，原告为证明案涉房屋为其一人所有，由其实际占有将案涉房屋对外出租收益，并由其支付租赁税费、物业管理费用等，向本院提交了如下证据：1.契税缴款单据，其中显示原告在2005年到2020年期间向广州市越秀区大东街流动人员和出租屋管理服务中心支付案涉的两套房屋的租赁税。2.XX大厦管理处出具的《证明》，称案涉的XXX路XXX街X号商铺的业主为原告，在2020年4月份前未欠水电费及管理费。3.案外人刘创民、辛宝国出具的《证明》，称前述XX街X号商铺以及XXX号X楼XX号铺由其自2013年、2012年向原告承租；4.原告、被告伍艳玲、伍权国与黄国维于2019年1月18日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定的租赁地址为XXX街x号首层自编之二，月租金3500元等。5.原告、被告伍艳玲、伍权国于2017年8月8日与高铿签订的《广州市房屋租赁合同》，约定的租赁地址为xxx路xxx号x楼xx号，月租金3000元等。对此，被告伍艳玲质证认为：对于原告提交的上述证据的三性均无异议，案涉的两套房屋确实是由原告出资购买。被告麦桂英、伍倩仪、伍永康质证认为：对于证据1的真实性、合法性予以确认，但不同意原告的证明内容，该税费凭证载明的情况是在房屋买卖前的纳税人是原产权人，买卖后的纳税是原告、被告伍艳玲、伍权国三人。由此充分说明案涉房屋是由三人共有。对于证据2的真实性、合法性无异议，该证明并未确认原告为该房屋的唯一产权人，被告麦桂英经向伟超大厦物管咨询，物管回复称该证明仅说明原告办理房屋的水电缴费事宜，并用于其与新租户证明结清水电费之用。对于证据3的三性均不予确认，且该证据的内容也无法说明原告是唯一产权人。对于证据4、5的真实性予以确认，合法性不予确认。该两份租赁合同仅能作为原告与被告伍艳玲与承租方办理租赁登记、工商登记之用，载明的租金数额明显低于正常的市场水平，并非真实的交易数额。原告为证明伍权国因经营不善而经济困难，由原告通过吴秋婵向其以房产收益的名义补贴其生活。向本院提交了如下证据：1.《广东国际信托投资公司证券部A股委托授权书》、《代理配售新股申购协议书》、《上海证券交易所股票账户》以及《广东国际信托投资公司证券营业部保证金转入凭证》。2.中国农业银行个人结算业务申请书。3.中国农业银行银行卡交易明细清单。被告伍艳玲质证认为：对于原告提交的上述证据的三性均无异议，案涉的两套房屋确实是由原告出资购买。被告麦桂英、伍倩仪、伍永康质证认为：对于证据1的真实性、合法性予以确认，但该证据并不能证明吴秋婵名下的银行账号、证券账户为原告的资产。对于证据2、3的真实性、合法性予以确认，吴秋婵确曾于2017年5月11日转款377832.56元给被告麦桂英，但该款项系为赠与伍永康留学之用，且该款项通过吴秋婵名下银行账号转入，为吴秋婵的财产。根据证券理财交易规定，吴秋婵肯定是赎回自己个人名下证券账户基金，然后将款项转给麦桂英。而从证据1的情况反映，原告的资产是由其自行开立的账号进行投资，并未委托吴秋婵开立吴秋婵名义的账号进行投资。事实上，吴秋婵已于2018年去世，本证据形成于2020年4月，可见吴秋婵的银行账户资料现由原告掌握。被告麦桂英、伍倩仪、伍永康为证明案涉房屋的购房款来源于家族资金，以及伍权国生前通过分配获得的家族资金购置房屋，不存在生活困难需要原告给予经济支持，向本院提交了如下证据：1.广州市海珠区新昌盛贸易商行工商档案、广州市海珠区行运商行工商档案，其中显示伍权国曾在上世纪80、90年代即申请开设新昌盛贸易行、行运贸易行。2.海珠xxxx阁xx楼x及xx阁xx楼x购房合同、凭证，其中显示伍权国曾在1998年、2008购买两套房屋。原告质证认为：对于证据1与本案无关，不具有合法性。新昌盛商行因伍权国经营不善，一年后即转给被告伍艳玲继续经营，如果是家族生意就不必要互相转名；行运贸易行一开始是伍权国、关淑芬及伍艳玲经营，约一年后伍权国、关淑芬两人退出，伍艳玲一人继续经营。这两份证据均无法证明存在所谓的家族生意。对于证据2与本案无关，并不存在家族企业，被告主张该两套房屋的购房款是家族基金购买，而非被告自有资金购买，原告会另行起诉确定所有权。被告伍艳玲同意原告的质证意见。庭审中，原告就本院询问为何要“借名买房”作出回复称：因为涉案房屋属于拆迁，跟开发商还存在纠纷，原告支付房款购买该涉案房产后，本来也可以自己身份跟开发商进行诉讼，但是因为当时拆迁政策，如果依然用原产权人身份，原产权人是华侨，就不需要承担相应回迁的义务。所以在办理相关手续的时候有优惠。所以当时就依然以原产权人的身份跟开发商进行诉讼，原产权人因为已经把房产卖给了原告，所以也就给了原告全权代理的身份去完成相应诉讼。诉讼进行了八年，最后由省高院判决。判决后开发商还依然不执行，所以当时是原告向东山区法院提了十次的强制执行，后来才终于得以办理相应手续。在准备办理变更登记手续时，咨询了相应公证处等机构，公证处查阅材料后认为原告在之前的诉讼是以全权代理方式参与跟开发商的诉讼。现在又以直接业主的身份，这种形式有道德风险，与政策不相符，因此不同意。原告迫于无奈，经协商后可以增加两个名字可以完成相应变更，才找来伍艳玲伍权国共同完成相应变更手续。因其有原产权人的授权，所以在办理过户登记时就出具了转委托授权给被告麦桂英。被告麦桂英称其不认识原产权人，至于前述两项买卖合同项下的购房款是否支付、如何支付均不清楚，因当时是由吴秋婵通知其去签名的。虽然两套房屋登记在伍权国名下，但伍权国从未实际使用过，都是由原告对外出租收益。原告也曾每月给10000多元的收益，2010年后由吴秋婵每月给13500元。被告伍艳玲称案涉的两个商铺都是由原告使用，其从未收取过租金收益。由于伍权国经济困难，故其与原告有时候都会给一些生活费给伍权国家庭，有时候也会通过母亲吴秋婵给钱伍权国。本院认为：本案争议焦点在于案涉两套商铺是否存在借名买卖之实。对此，本院作如下分析：一、是否存在借名买房的合意首先，现无证据显示原告与被告伍艳玲、伍权国曾就借名买房签订书面合同。虽然借名买房契约一般应为要式合同，但并不能仅因未签订书面合同而排除当事人基于口头形式或其他方式达成借名买房的意思表示一致。其次，案涉的两个商铺主要为拆除原产权人座落于xxx路xxx号砖木结构房屋的产权调换房屋。原告作为原产权人的委托诉讼代理人，参与原产权人与东山城建的多轮诉讼，并最终与东山城建达成和解，取得产权调换补偿房屋。结合原告提供的案外人梁灼光1995年5月25日出具的收据，本院对于原告诉称原产权人实际于拆迁补偿合同订立前已与其就买卖前址被拆除房屋达成一致的意见，予以采信。再次，2005年8月22日为办理案涉两个商铺的交易手续，麦桂英作为原产权人的代理人参与《广州市房地产买卖合同》的签订，而其丈夫伍权国同时作为买受人之一参与合同签订，被告麦桂英既称其不认识原产权人，又以其是由吴秋婵通知参与合同订立，故不清楚该合同签订的具体情况。那么，被告麦桂英何以取得原产权人的授权委托？被告麦桂英关于其参与该合同签订的解释，本院实难采信。最后，案涉两个商铺在办理权属登记后至今长达近15年的时间里一直由原告占有、使用，伍权国、被告伍艳玲对此并未提出过异议。综上，原告陈述的关于借名买房的理由具有客观上的可能性。二、案涉两套商铺购房款的实际付款人如前所述，案涉的两个商铺主要包括了原产权人被拆除的原址房屋的产权调换部分以及2004年二次购买的面积部分。首先，如前所述，基于现有证据来看，原告早在1995年即已向原产权人购买前址被拆除房屋并支付了相应的对价。虽然被告否认原告提供的收据的证明效力，但该收据虽非原产权人出具，但其中所列见证人张某亦曾作为原产权人的委托代理人参与诉讼。其次，二次购买的面积部分也是由原告支付相应的购房款项，并由东山城建公司出具相应的收款收据收取。虽然原告前述两次交易的款项均是以现金的方式支付，但原告既提供了相应收款收据到庭，又提请了证人到庭作证证明对应交易真实存在以及其具有付款的能力。因而，本院对于原告述称案涉两个商铺的购房款系由其支付的意见，予以采信。反观被告所述两次交易款项是从家族生意中支出的家族资金支付，但其既无证据证明存在家族生意的事实，也无证据证明该款项来自家庭内部共同出资，故被告的该项辩解意见，本院不予采信。综上所述，基于原、被告双方的举证，虽然并无直接证据证明原告与被告伍艳玲、伍权国曾就借名买房达成过一致意见，但原告所提举之证据对于借名买房之待证事实足具高度盖然性，本院对于原告关于借名买房的意见予以采信，即案涉的两个商铺实际系由原告以其个人资金购买，借用被告伍艳玲及伍权国之名义进行登记，分由原告及二人各占有1/3的产权份额。因此，原告诉请确认案涉房屋为其所有，本院予以支持。现因伍权国已死亡，其所占有的产权份额由被告麦桂英、伍永康、伍倩仪依法办理继承。因此，被告伍艳玲、麦桂英、伍永康、伍倩仪应协助原告办理案涉两个商铺的产权过户登记手续。至于被告辩称原告之诉请已超过时效的意见，因本案纠纷属所有权确认纠纷，非属债权请求权，不应适用诉讼2年的普通时效。考虑到案涉房屋于2005年办理不动产权属登记，原告于2020年1月提起本案诉讼，亦未超过20年的最长时效期间，故被告的该项辩解意见，本院不予采信。至于本案受理费，鉴于案涉的两套房屋系由原告借用被告伍艳玲及伍权国之名登记，故本案的案件受理费应由原告自行负担。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、确认座落在广州市越秀区xxx路xxx街x号x层商铺（建筑面积92.65平方米）以及广州市越秀区xxx路xxx号x楼xx号铺（建筑面积180.13平方米）为原告伍强国所有。二、被告伍艳玲、麦桂英、伍倩仪、伍永康应自本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告伍强国办理广州市越秀区xxx路xxx街x号x层商铺（建筑面积92.65平方米）以及广州市越秀区xxx路xxx号x楼xx号铺（建筑面积180.13平方米）的不动产权属变更登记至原告伍强国名下的手续。本案受理费32328元，由原告伍强国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  王美红二〇二〇年七月十四日书 记 员  梁洁欣