贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0328民初1997号原告：余茂碧，女，1986年7月20日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。原告：尤兵，男，1989年9月12日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。二原告共同委托诉讼代理人：杨秀军，贵州群众律师事务所律师。被告：贵州御江南房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道办事处中山西路**楼。统一社会信用代码：915203283087286630。法定代表人：陈小志，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐书霞。原告余茂碧、尤兵与被告贵州御江南房地产开发有限公司（以下简称御江南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告余茂碧、尤兵共同委托的诉讼代理人杨秀军、被告御江南公司的委托诉讼代理人唐书霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余茂碧、尤兵共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告支付从2018年12月31日至2020年6月9日期间逾期交房违约金40535.03元，并从2020年6月10日起以770628.00元为基数，按每日万分之一继续支付违约金至交房时止；2、判令被告向二原告支付从2017年12月31日至2020年6月9日期间逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金90596.95元，并从2020年6月10日起以770628.00.00元为基数，按年利率为4.75%的标准继续支付违约金至交付办理房屋转移登记的有关文书之日止；3、诉讼费由被告御江南公司承担。事实和理由：2017年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定两原告共同向被告购买位于贵州省湄潭县湄江街道办事处（原湄江镇）兰江村水韵兰亭第11号楼的房屋，建筑面积84.01㎡，总价款770628.00元，交房时间为2018年12月30日之前。根据合同约定，逾期交房超过30日的，被告应当按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金。同时合同约定被告应于2017年12月30日前取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。现约定的交房时间和被告承诺的办理商品房转移登记有关文书的期限早已逾期，严重损害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，特依据相关法律规定提起民事诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告御江南公司辩称，1、答辩人逾期交房是事实，但涉案房屋的交付客观上部分出现了不可归责于答辩人的不可抗力。一是政府机关的行政行为（所涉部分建设用地审批手续）迟延，而答辩人在涉案房屋主体已于2018年1月完工,已达到了交房具备的硬件设施。因涉案部分土地建设用地规划，贵州省人民政府直到2019年9月12日才批复同意，导致答辩人在涉案房屋上缺乏规划审批手续而得不到整体验收，才导致交房逾期。二是由于2018年至2019年期间，湄潭县人民政府进行机构改革，房地产开发涉及的土地审批、规划设计、消防审批等房地产主管部门职能调整，导致答辩人将所涉项目相关验收手续上报后，批复以及验收得不到及时落实。三是受2020年1月至今的新冠病毒疫情影响，致使答辩人在2020年1月至2020年4月完全处于停工状态，而相关职能部门客观上未能实际履行职能，客观上延长了答辩人的交房期限。答辩人认为，政府的行政行为和新冠病毒疫情，是答辩人不能预见的，也是不可避免和克服的，属于不可抗力，不可全部归责于答辩人。答辩人逾期交房是事实，但应当排除不可抗力部分期间，以2020年4月起算逾期期间，是合理的。2、答辩人与被答辩人约定的逾期交房违约金过高。请求法院在排除不可抗力以外逾期部分，充分考虑本案的客观实际情况，对违约金的支付予以适当的减少。3、不同意被答辩人主张答辩人向其支付逾期交付办理房屋转移登记有关文书违约金的诉讼请求。答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项规定：出卖人不能在前款约定期内（即2017年12月30日）交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列1处理。（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。该《商品房买卖合同》的《说明》第9条及《补充协议》第六条规定：若《合同》主文空白处打“×”且本《补充协议》或附件中未作约定，视为双方对该条款不作约定。《合同》条款与本《补充协议》条款不一致的，以本《合同》《补充协议》条款为准。可见，根据《合同》及《补充协议》条款约定，对于在被答辩人选择不退房的情况下，双方达成了此种条件下“不作约定”的约定，其符合司法解释中“合同没有约定违约金”的情形。因此，被答辩人的主张与双方签订的合同约定不符，请求人民法院予以驳回。此外，被答辩人与答辩人签订的《补充协议》第五条规定：关于《合同》第八章房屋登记的补充：（1）双方一致理解并认同出卖人在商品房交付日期起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据此条的约定，答辩人交付被答辩人办理房屋转移登记有关文书的日期应该是所涉商品房交付之日起90日内，《补充协议》已对答辩人交付被答辩人办理房屋转移登记有关文书日期作了变更。即使被答辩人主张答辩人支付原告逾期交付办理房屋转移登记有关文书违约金成立，其主张的违约期限从2018年1月1日起算，也是不符合《补充协议》双方约定的。综上，答辩人认为，涉案房屋的交付客观上部分出现了不可归责于答辩人的不可抗力，应当排除不可抗力的这一部分期间。同时，双方约定的逾期交房违约金过高，应当充分考虑本案的实际情况，对违约金的支付予以适当的减少。针对被答辩人主张答辩人向其支付逾期交付房屋转移登记有关文书违约的诉讼请求，答辩人认为，根据双方在签订合同以及补充协议的约定，已视为双方对该条款不作约定。被答辩人的主张与双方签订的合同约定不符，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告御江南公司是依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格。2015年，被告御江南公司以出让方式取得湄潭县湄江街道办事处水韵兰亭的土地使用权，并进行商品房开发建设，该商品房于2017年5月16日取得预售许可，预售许可证号为遵市商房预证湄潭字（2017）第17007号。2017年10月29日，两原告共同与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201705121。合同约定由两原告以按揭贷款方式购买水韵兰亭11号楼-1层-1-1号房屋，建筑面积84.01㎡，购房总价款为770628.00元，首付房款240628.00元，银行按揭贷款530000.00元。被告御江南公司在庭审中自认，本案购房款均已全部到账。该合同第十一条“交付时间和条件”约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。第十三条“逾期交房责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第二十二条“房屋登记”第三项“转移登记”约定“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方当事人同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金”。原、被告合同的附件十二中又签订了《补充协议》。《补充协议》第三条“关于《合同》第四章商品房交付使用条件及期限的补充”约定：“如因不可抗力因素或如下特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期且不承担相应的违约责任及赔偿责任：1、买受人未付清本合同约定之全部应付款项、政府部门规定费用（含房款、买受人委托出卖人代交的专项维修基金、银行按揭（月供）欠款、面积误差补款等），出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止，且由此产生的费用由买受人自行承担。2、法律、法规、规章规定的其他情形。3、商品房在约定交付期前具备交付条件的，出卖人不再另行通知，买受人应在约定交房期限届满时前来办理交接手续，逾期未办理的，交付期限届满第二日即视为已经交付，该商品房的保修期一本《合同》约定交付之日起计算；商品房在约定交付期限后具备交付条件的，出卖人应当在具备交付条件后通知买受人，买受人在通知送达后7日内前来办理交接手续，逾期未办理的，视为已经交付。买受人确认《合同》上所填联系电话号码，联系地址内容的真实性与准确性，出卖人以直接送达、电话通知、书面去函和报纸公示等法律规定的方式及程序告知买受人交房日期，以书面通知期限截止之日起，出卖人已履行通知、告知义务，视为出卖人已经按合同约定完成通知义务。如出卖人根据买受人所提供的个人资料寄出书面通知，买受人未能收到并未能办理交接房的相关手续，相应责任由买受人承担。4、若买受人无正当理由的情况下拒绝收房的，视为出卖人自通知交房期届满之次日起已依约完成通知义务，出卖人不承担逾期交房的违约责任”。《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”约定：“1、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的原因造成房屋权属登记时间延误，出卖人不承担违约责任。2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积差补款、专项维修基金），出卖人均有权拒绝为买受人提供办理产权转移登记的相关手续，由此产生的相应责任均由买受人承担，由出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担相应违约责任”。截止本案开庭审理之日止，被告御江南公司仍未向两原告交付房屋和交付办理商品房转移登记的有关文书。被告御江南公司自认案涉房屋因未取得建筑工程竣工合格证明文件，尚不符合交付条件，但辩称案涉房屋在2018年1月就已经竣工，由于案涉土地部分建设用地规划审批迟延以及政府机构改革，导致不能及时办理竣工验收，该事项是政府行为，且遇今年新冠病毒疫情影响，两项因素均属于不可抗力，具有法定免责事由，故不应当承担逾期交房的违约责任。被告御江南公司对此提供了黔府用地函[2019]295号省人民政府关于湄潭县2019年度第三批次城镇（增减挂钩）建设用地的批复、湄潭县自然资源局的《水韵兰亭项目供地情况说明》、湄潭县2020-XC17号国有建设用地规划红线图、湄潭县建设工程验收意见书等证据予以证明抗辩主张。经原告质证持异议，认为被告御江南公司所出示证据均不能证明被告的抗辩主张，房屋不具备交付条件是属于被告御江南公司自身原因所致，不是由于政府行为。此外，新冠病毒疫情是在被告御江南公司违约之后发生，不应当免除其违约责任。本院认为，双方就被告开发并取得预售许可的房屋订立《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。双方均应依约全面诚信履行义务，合同没有约定的，应当依法履行义务。根据合同第十一条第二款约定，被告交付房屋时间为2018年12月30日，交付房屋应当符合“1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”等条件，被告御江南公司自认案涉房屋由于没有取得建筑工程竣工合格证明文件，不符合交付条件，至今也未交付房屋，故被告交付房屋迟延已构成违约。案涉楼栋于2017年5月16日便取得商品房预售许可，被告抗辩主张案涉部分建设用地规划于2019年9月12日才经贵州省人民政府批复，系审批延迟导致逾期交房，以及因政府进行机构改革，导致不能及时办理竣工验收，才导致逾期交房，但被告提供的证据不能证明该两项事项与其逾期交房之间具有直接的因果关系，被告不能以此对抗二原告。而被告抗辩主张的自2020年1月至今因疫情影响才导致逾期交房，属于不可抗力，应当减除疫情影响的时间，但新冠病毒疫情系在被告违约一年时间后才发生，与被告的违约行为并无因果关系，故对于被告以房屋不符合交付使用条件系政府行为、新冠病毒疫情影响所致，属于不可抗力，被告不应承担违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。对于交付房屋逾期违约的违约金，双方约定为以已付房款为基数，按日利率万分之一计算，从应交付期限届满之次日起至实际交付之日止。按照该约定，其违约金计算标准为日万分之一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，被告御江南公司已经在答辩中认为违约金过高，要求予以调整，结合延期交付房屋主要造成业主房屋租金损失、被告过错情况、合同履行情况以及当事人预期利益等因素，本院酌定逾期交付房屋的违约金按照已付购房款的每日万分之零点六的标准计算较为公平合理。由此，2018年12月31日至2020年7月21日（一审开庭日）期间的违约金则应为26263.00元（770628.00元×0.06‰×568天），其中2019年全年按365天计，2020年1月1日至2020年7月21日共计203天，总计568天。对于2020年7月21日以后的违约金，案涉房屋何时具备交付使用条件并向二原告交付使用，尚不确定，故现不宜处理，二原告可待被告交付案涉房屋后再行主张。此外，虽然合同约定逾期交房的违约金在“该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付”，但因被告御江南公司交付房屋时间尚不确定，加之原告因购买房屋支付了较大金额的购房款，势必给原告生活造成了现实紧迫性，依据诚实信用原则，应不再适用该约定，而应由被告御江南公司先行支付已经产生的违约金，以缓解原告方困境。对于逾期办证问题，双方虽然在合同第二十二条中约定办理并交付房屋权属登记手续时间是在2017年12月30日，但双方在《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”中又约定：“1、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，说明双方在补充协议中就办理、交付房屋权属文书的时间进行了变更，且约定系以房屋交付为前提条件，房屋至今未交付，故被告御江南公司支付逾期办证违约金的条件尚不成就。对于原告要求被告御江南公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告御江南公司逾期未交付房屋的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告贵州御江南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告余茂碧、尤兵从2018年12月31日至2020年7月21日期间逾期交付房屋的违约金26263.00元人民币；二、驳回原告余茂碧、尤兵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2922.00元，减半收取计1461.00元，由原告余茂碧、尤兵负担1161.00元，由被告贵州御江南房地产开发有限公司负担300.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，且自递交上诉状之日起七日内缴纳上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  潘应康二〇二〇年七月二十八日书记员  田茂娟