贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0111民初4227号 原告：陈弟光，男，1964年2月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市。 被告：阳艳，女，1976年1月30日出生，汉族，住贵州省赫章县，现住贵州省赫章县。 原告陈弟光诉被告阳艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈弟光与被告阳艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈弟光向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年3月11日至2021年3月11日的租金51600元，并支付违约金（按年租金51600元的1%每天计算，从2020年2月12日计算至租金付清为止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月11日，原告与被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了房屋租赁合同，双方约定合同期自2019年3月11日至2022年3月11日，合同期限为叁年，租赁费每年51600元，并约定租金每年缴纳一次，并且需提前一个月支付，即每年2月11日前一次性缴纳当年房租，如乙方违约，违约金按年租金1%每天加收，直至年 租金交清为止。根据合同约定，被告应当支付516元每天的违约金（即每年总租赁额51600元的1%）。以上款项经原告多次催要，并告知被告违约的后果，但被告一直以没有钱为由拒交，并说：“房屋我不租了，反正我也没有钱”。为维护合法权益，现诉至人民法院，诉请如前。 被告阳艳辩称，被告在使用租房一年将满前，提前三个月与原告协商，由于被告的合伙人回家带孩子，加上经营期间亏损严重，被告已无力续租，5000元不退还给被告，并已得到原告认同。因疫情暴发，各行各业都受到影响。原告的房屋租不出去，原告反悔将被告诉至法院。被告在使用期间未欠原告租金，一年期满后未占用和经营原告出租房，因此原告追偿2020年3月11日至2021年3月11日的房租于法无据，原告要求支付其2020年2月12日至2020年4月1日的违约金于法无据，且违约金约定1%（516元）每天违反法律规定，远远大于30%最高违约赔偿的限制。因疫情暴发属不可抗力，符合终止双方合同的条件。并且被告丧偶，一人承担两个孩子的抚养已负债累累，无力续租和经营，事实上已陷困境。基于上述事实，被告未给原告造成损失，请求法院终止双方租赁合同，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于贵州省贵阳市花溪区，建筑面积71.65平方米，规划用途为住宅，原告系上述房屋所有权人。 2019年3月11日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋出租合同》，主要约定：1.甲方将其位于花溪区房屋出租给乙方；2.租赁期限3年，自2019年3月11日至2022年3月11日止；3.租金每月4300元，年租金51600元，合同期内租金不变，押金5000元；4.每年2月11日之前乙方须将年租金一次性支付给甲方，如乙方逾期支付，甲方将加收乙方违约金，违约金按年租金1%每天加收，直至年租金交清为止；5.在合同期内，水、电、气、税费等一切杂费，由乙方承担，如乙方不及时交纳上述一切费用，产生的滞纳金由乙方自行承担；6.本合同自甲乙双方签字之日起生效，甲乙双方均严格遵守执行，双方均不得违约，违约方承担对方的一切经济损失。双方还对其他事项进行了约定。原被告在合同尾部签字按印。《房屋出租合同》签订后，原告将案涉房屋交付给被告，被告缴纳了2019年3月11日至2020年3月10日的年租金51600元，并支付了押金5000元。原、被双方一致认可房屋租赁用途系被告用于经营“家庭美容”。 2020年1月5日，原告向被告发送短信：“陈哥：由于我的合伙人回家带孩子，我要搬回总店，这个店就不开了，我能转就转出去，转不出去，我就做到租期到搬走，可以吗”，当日原告未在短信回复。2020年2月5日，原告向被告发送短信：“欧阳，交房租的时间到了，每年2月11日之前交付”、被告回复：“陈哥，我不租了，这个非常时期，现在在老家，那天我回去把钥匙给你”、原告回复：“你这个要求不正确，一切要按合同来执行。我不能答应你的要求，希望你执行合同，照合同办事”。双方还有多次短信往来，被告均表达了无钱付房租不再租房；原告均表示仅同意被告进行转租，但不同意被告不租。2020年2月19日，被告向原告发送短信：“陈哥晚上好，钥匙我放在花溪朋友那里，185…….，打这个电话他会送给你”。原告回复：“合同有效期内，我没有权利收钥匙”。被告回复：“随你吧，我饭都吃不上，那有钱交房租，我是提前给你讲好不做的”。对于上述短信往来，原、被双方均提供了短信截图予以佐证。原、被告双方未能协商一致，原告遂诉至本院。 庭审中，经本院向被告释明是否在本案中提出解除合同的反诉，被告明确表示不提出解除合同的反诉。原告同时表明，坚持要求履行合同，并指出双方协商合同期限时其提议一年一签，但被告的要求签三年期限。 上述事实，有当事人陈述、原被告身份证复印件、《房屋出租合同》、房屋产权证复印件、短信截图等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告已根据合同约定将案涉房屋交付给被告，被告仅支付了2019年3月11日至2020年3月10日期间的租金，根据《房屋出租合同》约定，被告应当在2020年2月11日前支付2020年3月11日至2021年3月11日的租金51600元，但被告未按合同约定支付租金。被告辩称已提前三个月与协商不再租赁，但未取得原告的同意。被告同时辩称，因受疫情影响，加之其丧偶独自抚养两个小孩等原因，已无力续租和经营，但除新冠疫情系客观事实之外，其他主张为举证证明，且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；……当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”之规定，即便被告能够证实确因疫情导致履行困难，亦不得擅自变更或解除合同，拒不支付房屋租金。因此，本院对被告的相应辩称，不予采信。对原告主张被告支付2020年3月11日至2021年3月11日的租金51600元的请求，本院予以支持。 关于违约金。根据双方签订的《房屋出租合同》约定，被告逾期支付租金的应当按照年租金54600元的1%每天（即546元/天）计至付清租金之日止，被告辩称该违约金约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，结合原告实际损失以及新冠疫情影响等因素，对违约金本院酌情予以降低，即被告以年租金54600元为基数，按照年利率12%为标准，从2020年2月11日支付至租金付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告阳艳于本判决生效之日起十五日内支付原告陈弟光自2020年3月11日至2021年3月11日的租金51600元； 二、被告阳艳于本判决生效之日起十五日内支付原告陈弟光违约金（以年租金54600元为基数，按照年利率12%为标准，从2020年2月11日支付至租金付清之日止）； 三、驳回原告陈弟光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币545元（已减半收取），由被告阳艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  魏丽 二〇二〇年七月二日 书记员  杨杰