苏州市吴中区人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0506民初6822号原告：陈华丰，男，1979年6月30日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：邵荣家，苏州市吴中区兴吴法律服务所法律工作者。被告：沈根弟，男，1968年11月9日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陈未来，江苏九胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱家琦，江苏九胜律师事务所律师。原告陈华丰诉被告沈根弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，原适用简易程序审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈华丰及其委托诉讼代理人邵荣家,被告沈根弟及其委托诉讼代理人陈未来、钱家琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈华丰向本院提出诉讼请求:1、确认2009年6月2日原、被告双方签订的《房屋买卖协议》合法有效。2、判令被告协助将吴中区郭巷尹东新村（原国泰五村)30幢302室房屋过户至原告名下。3、判令被告承担违约金100000元。4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年6月2日原告与被告签订《房屋买卖协议》,约定被告将安置在国泰五村100平方米套型房出售给原告，出售价格为主房2700元/㎡、车库1500元/㎡，街道办如将安置房发放二证，被告协助原告办理过户手续，费用由原告承担。协议签订当日付150000元，余款拿到交房钥匙时一次付清，但须扣除20000元待办好过户手续付清。另约定违约方承担房屋总价的违约赔偿金。协议经双方签字生效并经见证人签字。2009年6月2日原告支付被告购房款150000元，2011年1月被告告知原告去当地安置办抽取安置房号并缴纳购房余款，2011年1月18日原告支付被告购房款55000元，2011年1月19日原告再支付被告购房款140000元并替被告向安置办缴纳楼层费5408元。2011年1月下旬原告即开始掌控案涉房屋并对该房简单装修后入住数年后出租给他人居住，至今已长达9年之久。2019年6月，原告得知该安置房被告已领取产权证，原告便与被告多次联系要求协助原告办理产权过户手续，但被告提出不合理的加价要求。故向人民法院提起诉讼，望人民法院依法支持原告的诉请。被告沈根弟辩称：2008年年底其因欠债向同村人张某,4借款16000元，月息15分，因未能及时归还，张某,4带人讨债，其只得躲避在外。2009年4月，张某,4得知当地预拆迁，找到其逼其将国泰五村约100平的拆迁房作价240000元抵押给他，之前借款利滚利算作140000元，迫于无奈其才同意在以房抵押文件上签字（其不识字，大概意思是）。2009年6月2日，张某,4伙同陈华丰找到其，张某,4要求其卖房还债，迫使其在《房屋买卖协议》及收到150000元的收条上签字，但150000元陈华丰直接给了张某,4，后其找陈华丰讨说法，陈华丰给了其10000元。2011年1月18日可以拿房，张某,4和陈华丰逼其一起去拿房钥匙，并让其签了一份55000元的收条，次日张某,4、陈华丰开车到其住处让其上车，迫使其在一份收到140000元和一份5408元的收条上签字，然后赶其下车，并未支付其钱款。张某,4、陈华丰横行乡里，以放贷为生，其性格懦弱、不识字不敢与该两人抗争。其因欠了高利贷向张某,4借钱，其以为只要房子登记在其名下即使原告占有房屋也没有问题。其并无意卖房，请求法院查明张某,4、陈华丰欺诈、强迫其卖房的犯罪事实。本院经审理查明的事实：2009年6月2日，原告陈华丰（乙方、买受方）、被告沈根弟（甲方、出卖方）签订《房屋买卖协议》，约定：一、甲方安置在国泰五村100平方米套型安置房出售给乙方，2700元/㎡。二、配套车库一间，1500元/㎡。三、如有阁楼，每平米按街道基本价出售。四、甲方实际取得安置，在政府交房时甲方通知乙方，由乙方自行抽签。五、主房、车库、阁楼的实际计算结算面积以街道安置办出具的发票或打印清单为准，以此为凭证，结算总价。七（没有六）、街道办（政府）如为安置房发二证，依据二证性质，能办理过户的，甲方协助乙方即时办理过户手续至乙方名下，其办理过户发生的费用（包括营业税、个人所得税等一切费用）均由乙方承担。八、付款方式，签约本协议后于2009年6月2日之前，乙方先付150000元，余款（结算后的总价余款）到拿房交钥匙时一次性付清。但须扣除20000元待二证办理好过户手续付清。九、本协议双方签字生效，如有违约，由违约方承担房屋总价作为违约赔偿金。落款处甲方沈根弟签字、乙方陈华丰签字、见证人张某,4签字。张某,4向陈华丰出具《担保责任书》，载明：关于甲方沈根弟和乙方陈华丰买卖国泰五村100平方住房的事实，张某,4作为见证人保证，乙方陈华丰拿到的是甲方沈根弟三套房中的第一套，如果沈根弟违约，见证人张某,4负担乙方陈华丰首付款150000元及利某,4（5%/月）的一切责任。2009年7月10日，沈根弟向张某,4出具一份《借款协议》，载明：沈根弟共向张某,4借现金240000元，以国泰五村100平米的一套房子抵掉，以后没有经济瓜葛，拿第一套房子。借款人沈根弟。沈根弟共在陈华丰提供的5份《收条》的收款人处签字，内容分别为：1、今收到陈华丰购国泰五村100平米房款15万元整，收款人沈根弟，见证人张某,4，2009年6月2日；2、今收到陈华丰购国泰五村100平米房款5.5万元，收款人沈根弟，2011年1月18日；3、今本人沈根弟收到陈华丰购房款5408元，收款人沈根弟，2011年1月19日；4、今本人沈根弟收陈华丰房款14万元，收款人沈根弟，2011年1月19日。沈根弟另在陈华丰提供的1份预支条的预支人处签字，内容为：2014年1月2日沈根弟向陈华丰预支4000元，在产证过户押金1万元中扣除，剩余6000元整需待房产证过户后付给沈根弟，预支人沈根弟，2014年1月2日。原告账户2009年6月2日取款150000元、2011年1月18日取款55000元、2011年1月19日取款145500元。2011年1月19日，被告沈根弟从郭巷街道办安置办公室取得案涉房屋，实际面积102.39㎡、车库16.2㎡，后该房屋被原告实际掌控至今。审理中，原告称，其知道被告要拆迁，和被告协商购买被告拆迁房，张某,4知道其要买被告的房子后，因为被告欠张某,4的钱，张某,4一直盯着。《房屋买卖协议》是在郭巷法律服务所签订的，其、张某,4和被告都在场，法律服务所的工作人员根据双方协商的结果在空白协议上填写好，后其三人签字，并到被告家里让被告母亲按手印。合同签订当天即2009年6月2日现金支付了被告150000元，是在建行取了钱后直接给的被告，被告直接给了张某,4。可以选房前后，2011年1月18日代被告支付了房屋补差价55000元。1月19日代被告交了5408元的选房楼层费，同日，抽签拿房后，根据房屋总价算出差额，其去银行取了钱，在抽签现场镇上的成人教育中心给了被告140000元现金，当时张某,4也在。2014年1月2日，被告称经济困难，要求从过户押金中预支4000元，其给了被告。被告称，签订《房屋买卖协议》当天，其和陈华丰、张某,4一起到的郭巷法律服务所，其在门口等，张某,4进去拿了一张空白的协议，然后开车到其家，逼其签字并让其母亲按了手印。150000元收条是张某,4和原告逼迫其签字的，其没有收到，原告直接给了张某,4。55000元张某,4和原告说是补房屋差价，直接交到了拆迁办账户，5408元是楼层费，由原告直接交到拆迁办，140000元是张某,4和原告开车到尹东二区36幢楼下，说要给其钱让其上车，其上车后张某,4、陈华丰让其签了收条，但没有给其钱就开车跑了。4000元是因为其经济困难其找原告要说法，原告给了其。《借款协议》是张某,4逼迫其签字的，张某,4称加利息其总共欠140000元，房子总价240000元，没有告诉其该协议上载明了借款240000元，其以为是房屋价值240000元。张某,4出庭作证称，其和原被告都是同村的，被告为多拿些补偿款对将要拆迁的房子进行装修，因此向其借款，说贴一点利息，没有说多少，等拆迁之后以安置房的市场价抵债，多退少补。共向其借了6、7次，共20几万，都写了借条。其都是给被告现金，其家里做推土机生意，有现金。后来被告把房子卖给了原告，在郭巷政府对面的律师事务所签的买卖合同，其作为见证人签字，被告分几次以现金还了其钱，其将欠条都还给了被告。其不知道原告怎么付款给被告。程松官出庭作证称沈根弟是文盲。以上事实，有《房屋买卖协议》、《担保责任书》、《借款协议》、《收条》、银行流水、郭巷街道办拆迁户安置公寓楼结算汇总表，及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，根据陈华丰提供的书面证据，2019年6月2日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定由沈根弟把拆迁后将取得的国泰五村100平拆迁安置房出售给陈华丰，张某,4作为见证人签字。2009年7月10日，沈根弟又向张某,4出具《借款协议》一份，载明沈根弟共向张某,4借款240000元，以沈根弟将取得的国泰五村100平拆迁安置房相抵。首先，根据陈华丰及张某,4的陈述，其两人和沈根弟同村，沈根弟系因欠张某,4借款而将房屋出售给陈华丰，沈根弟称系张某,4、陈华丰强迫其在《房屋买卖协议》上签字，其并无出售房屋的意思。根据张某,4作为见证人签字，并向陈华丰出具《担保责任书》，可推断系张某,4组织、协调陈华丰、沈根弟签订《房屋买卖协议》。其次，根据原、被告双方及张某,4的陈述，沈根弟欠付张某,4的借款最多不超过《借款协议》载明的240000元。则就同一房屋先签订《房屋买卖协议》售房款还债，又出具《借款协议》以房抵债的行为相互矛盾。第三，陈华丰向沈根弟支付的第一笔150000元的购房款系直接支付张某,4，第二笔55000元、第三笔5408元是为保证沈根弟能获得拆迁安置房而直接支付给拆迁管理部门的房屋补差款和选房楼层费。第四，陈华丰另称其于2009年11月19日选房后支付沈根弟140000元购房款，对此沈根弟否认其收到该款项，称陈华丰和张某,4让其签了收条后并未支付其该款项。根据合同约定购房款总价为300753元（102.39㎡×2700元/㎡+16.2×1500元/㎡），扣除原告已支付的前三笔150000元、55000元、5408元及过户押金20000元后仅剩70345元，陈华丰称其支付了140000元不具有合理性。综上，张某,4组织陈华丰、沈根弟签订《房屋买卖协议》后，又让沈根弟向其出具以房抵债的《借款协议》，陈华丰持有该《借款协议》复印件，对沈根弟出具《借款协议》应系知情。同一房屋无法即出售给陈华丰又抵债给张某,4，即《房屋买卖协议》与《借款协议》存在履行冲突，陈华丰在明知履行冲突的情况下，应不具有购买案涉房屋的意思表示。沈根弟亦否认其具有出售房屋的意思表示。且陈华丰未直接向沈根弟支付过购房款，仅为沈根弟能够取得拆迁安置房而向拆迁管理部门支付房屋补差价及选房楼层费。故认定案涉《房屋买卖协议》及《借款协议》均系为担保张某,4对沈根弟的债权实现而产生，陈华丰的介入仅系张某,4和陈华丰之间进行了债权转移。经本院向陈华丰释明如本院认定案涉《房屋买卖协议》系作为民间借贷合同的担保，其是否需要变更诉请时，其坚持认为双方间系房屋买卖关系，不同意变更诉请。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回原告陈华丰的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李艳行人民陪审员  关倩男人民陪审员  王佩珍二〇二〇年七月二十四日书 记 员  罗瑞艳