上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初5695号原告(反诉被告)：安徽谷香农副产品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨侠，总经理。委托诉讼代理人：曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐风生，男，1974年5月27日生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：谈梁华，上海华公达律师事务所律师。第三人：吴金燕，女，1988年06月14日生，汉族，住上海市宝山区杨鑫路******。第三人：上海市宝山区毛川宠物店，住所地上海市宝山区菊联路**。经营者：梁毛川。第三人：上海市宝山区粮油购销有限公司顾村分公司，住，住所地上海市宝山区顾太路**/div>负责人：徐建忠，经理。原告(反诉被告)安徽谷香农副产品有限公司(以下简称“谷香公司”)与被告(反诉原告)徐风生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，通知第三人吴金燕、上海市宝山区毛川宠物店(以下简称“毛川宠物店”)、上海市宝山区粮油购销有限公司顾村分公司(以下简称“粮油公司顾村分公司”)作为第三人参加诉，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谷香公司的委托诉讼代理人曹亚辉，被告(反诉原告)徐风生及其委托诉讼代理人谈梁华，第三人毛川宠物店的经营者梁毛川、第三人粮油公司顾村分公司的负责人徐建忠到庭参加诉讼。第三人吴金燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)谷香公司向本院提出诉讼请求：1、解除谷香公司与徐风生签订的《房屋场地租赁合同》，徐风生负责腾退宝山区菊联路XXX号3间房屋。2、判令徐风生按每年人民币17万元(以下币种均为人民币)标准计算，支付从2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金。3、判令徐风生支付电费欠费132.22元。4、判令吴金燕、毛川宠物店对徐风生的上述债务承担共同还款责任。事实和理由：2019年1月1日，谷香公司与徐风生签订了《房屋场地租赁合同》，由徐风生承租宝山区菊联路XXX号三间店铺经营水果生意，租期两年，每年租金17万元，如徐风生存在改变租赁用途、擅自转租等行为，谷香公司有权解除合同。2019年10月14日，徐风生带着吴金燕至谷香公司，要求变更承租人，经三方协商一致，徐风生在7天内退出租赁，原租赁合同解除，吴金燕从2019年10月21日开始正式承租。谷香公司与吴金燕约定，合同签订当日支付押金1万元，待吴金燕付清当年租金17万元后合同生效。此后，徐风生以一房二租要求谷香公司赔偿，吴金燕要求谷香公司交房。谷香公司认为，徐风生、吴金燕存在合伙欺诈谷香公司的行为，故谷香公司告知吴金燕租赁合同作废，并告知徐风生继续履行原租赁合同。2020年1月7日，谷香公司发现系争房屋内开设了宠物店，经调查发现吴金燕之夫梁毛川伪造了其与粮油公司顾村分公司的租赁合同，在系争房屋内注册设立了毛川宠物店。被告(反诉原告)徐风生反诉并辩称，徐风生张贴店铺转让的公告，吴金燕找到徐风生，双方于2019年10月14日共同至谷香公司，经协商一致，由徐风生退出租赁，吴金燕与谷香公司签订了新的租赁合同，租期从2019年10月21日开始。故徐风生与谷香公司的租赁合同已经于2019年10月21日解除。徐风生与吴金燕之间不存在恶意串通欺诈谷香公司的行为，系争房屋不能办理营业执照，造成徐风生损失，徐风生因此要求谷香公司赔偿，徐风生并未以谷香公司一房二租要求赔偿。不同意谷香公司的诉讼请求。徐风生与谷香公司的租赁合同还有可能因未经出租人粮油公司顾村分公司的同意而无效。徐风生向本院提出反诉请求：1、确认徐风生与谷香公司签订的《房屋场地租赁合同》于2020年10月21日解除。2、判令谷香公司退还2019年10月22日至2019年12月31日期间的租金33,068元。3、判令谷香公司退还交付的房屋面积不足部分的租金36,588元。4、判令谷香公司退还押金5万元。5、判令谷香公司赔偿经营损失139,050元。6、判令谷香公司赔偿装修费8万元及转让费11万元。事实和理由：2018年12月1日，徐风生与案外人李某某签订转让协议，徐风生支付李某某转让费11万元，由李某某退出菊联路XXX号、231号房屋租赁，2019年1月1日，徐风生与谷香公司签订了上述房屋的《房屋场地租赁合同》，约定，谷香公司出租给徐风生房屋91.13平方米房屋。徐风生支付了谷香公司押金5万元，支付租金至2019年12月31日。合同签订后，谷香公司仅提供了约70平方米的房屋，且菊联路229、231号均已被其他公司注册。谷香公司向徐风生提供了盖有粮油公司顾村分公司公章复印件的租赁合同，地址为，地址为菊联路**以该租赁合同办理了营业执照。由于营业地址与营业执照地址不符，工商行政部门经常来调查，勒令徐风生停业。2019年3月5日，徐风生即停止了正常营业，2019年3月6日至7月15日期间，徐风生的水果店只能在下班后和周末才开门营业。此后就关门了。原告(反诉被告)谷香公司针对反诉辩称，谷香公司与徐风生解除合同的前提是吴金燕与谷香公司的合同正常履行，由于吴金燕未支付一年的租金，故谷香公司与吴金燕的合同未生效，徐风生应当继续履行与谷香公司的租赁合同，不同意退还租金。押金应当抵扣欠租。徐风生的店铺是从他人处转让取得，并非谷香公司交付给徐风生，不同意退还面积不符的租金。毛川宠物店已经在系争房屋内注册成立，可以证明系争房屋可以办理营业执照。徐风生办理菊联路XXX-XXX号的租赁合同确由谷香公司提供，但徐风生未提出异议，且徐风生的营业损失无证据证明，不同意赔偿营业损失。本案系徐风生违约解除，装修损失由徐风生自行承担。转让费与谷香公司无关。吴金燕未作述称。第三人毛川宠物店述称，毛川宠物店经营者梁毛川与吴金燕系夫妻，吴金燕看到店铺转让告知找到徐风生，于2019年10月14日一起至谷香公司，三方达成一致由徐风生退出租赁，吴金燕与谷香公司签订了房屋租赁合同，租期从2019年10月21日开始。之后，吴金燕发现系争房屋存在租赁纠纷，可能办不了营业执照，因此未支付租金。谷香公司向梁毛川提供了盖有粮油公司顾村分公司印章复印件的租赁合同，合同地址为菊联路XXX号，梁毛川以此合同办理了营业执照。第三人粮油公司顾村分公司述称，粮油公司顾村分公司未与徐风生、梁毛川签订过租赁合同，对谷香公司转租给徐风生、吴金燕是不知情的。徐风生、梁毛川用于办理营业执照的租赁合同可能是用以前的租赁合同修改的，粮油公司顾村分公司曾向谷香公司提供过次承租人办理营业执照所需的租赁合同。按照规定，谷香公司转租的次承租人办理营业执照，必须到粮油公司顾村分公司处备案。粮油公司顾村分公司对于谷香公司转租给徐风生的租赁合同不予认可。经审理查明，2016年9月18日，粮油公司顾村分公司与谷香公司签订《房屋(场地)租赁合同》，将宝山区菊联路XXX号91.13平方米房屋出租给谷香公司，租期从2016年10月1日至2022年9月30日。2019年1月1日，谷香公司(甲方)与徐风生(乙方)签订《房屋(场地)租赁合同》，约定，甲方将菊联路XXX号房间3间，建筑面积计91.13平方米房屋及场地出租给乙方，租期自2019年1月1日至2020年12月31日；年租金为17万元，每半年支付一次，每年1月1日前和6月1日前提前10天付款，先付后用；租赁期间水电费由乙方支付；乙方租赁房屋用途为水果经营，并具有合法的经营许可证明，乙方如需变更经营范围，必须事先征得甲方同意；租赁期间未经甲方同意，乙方不得转租；押金为5万元，乙方无违约行为，甲方归还押金。合同签订后，徐风生支付了谷香公司押金5万元，支付租金至2019年12月31日。2019年10月14日，徐风生、吴金燕至谷香公司，三方协商由吴金燕受让徐风生的店铺，徐风生解除与谷香公司的租赁合同，由吴金燕与谷香公司就系争房屋签订租赁合同。2019年10月21日，谷香公司的代理人梁君芬(甲方)与吴金燕(乙方)签订了《房屋(场地)租赁合同》，约定，乙方租赁甲方菊联路XXX号3间房屋，建筑面积91.13平方米；租期自2019年10月21日至2021年10月22日，第一年租金为17万元，租金每半年支付一次，每年的1月1日和6月1日前提前一个月付款，先付后用；乙方租赁用途为烟酒、水果，并具有合法的经营证明，乙方如需变更经营范围，必须事先征得甲方同意，乙方办理经营所需合法证件，由乙方自行办理；双方约定押金为5万元，乙方无违约行为，甲方归还押金。2019年12月3日，吴金燕之夫梁毛川在菊联路XXX号注册成立了毛川宠物店。审理中，谷香公司提供如下证据：1、2019年12月21日，市北供电公司出具的欠电费通知书，内容为，菊联路XXX号商铺至2019年10月欠电费127.38元，将于2019年10月26日停电。2、2019年11月7日，谷香公司支付电费132.22元的支付宝缴费记录。3、谷香公司与吴金燕签订的《房屋(场地)租赁合同》背面的备注，内容为，甲方收到租金17万元合同生效，目前签署合同时乙方未支付租金。吴金燕在该备注下方签字。徐风生表示，徐风生于2019年10月14日搬离系争房屋时结清了水电等费用，可能当月的电费账单还未出来。毛川宠物店表示，对备注的内容真实性不清楚。徐风生提供如下证据：1、2018年12月1日，徐风生(乙方)与案外人李某某(甲方)签订的转让协议，主要约定，甲方将菊联路XXX号约85平方转让给乙方经营，转让费为11万元。2、情况说明，主要内容为，何喜军承包徐风生菊联路XXX-XXX号装修水果店装修，装修费分三次支付共为8万元。徐风生表示，徐风生转让给吴金燕，收取了转让费19,000元。谷香公司表示，对上述两份证据的真实性不予认可。以上事实，有谷香公司提供的谷香公司与粮油公司顾村分公司签订的《房屋(场地)租赁合同》、谷香公司与徐风生的《房屋(场地)租赁合同》、谷香公司与吴金燕签订的《房屋(场地)租赁合同》及备注、欠电费通知书及缴款记录，徐风生提供的营业执照登记信息、转让协议、情况说明，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，虽粮油公司顾村分公司主张对谷香公司转租给徐风生的行为不知情也不予认可，但根据粮油公司顾村分公司所述，其协助过谷香公司的次承租人办理过营业执照，说明其是同意谷香公司对外转租的。此外，谷香公司还向粮油公司顾村分公司承租了包括系争房屋在内的周边其他房屋，这些店铺包括徐风生的店铺都挂有招牌，粮油公司顾村分公司主张其对转租不知情，本院亦难以采信。粮油公司顾村分公司对谷香公司的转租行为未提出过异议，故谷香公司与徐风生签订的《房屋(场地)租赁合同》可认定为合法有效。谷香公司、徐风生、吴金燕三方于2019年10月14日协商一致，由吴金燕受让徐风生的店铺，谷香公司与徐风生解除合同，谷香公司与吴金燕另行签订租赁合同，且谷香公司与吴金燕的租赁合同租期从2019年10月21日开始，徐风生主张与谷香公司之间的《房屋场地租赁合同》于2019年10月21日解除，本院予以采纳。谷香公司主张徐风生、吴金燕恶意串通欺诈谷香公司，未提供相应证据，本院不予采信。谷香公司主张与徐风生的租赁合同关系待谷香公司与吴金燕之间的租赁合同生效后才解除，无相应证据证明，本院亦不予采信。谷香公司要求判决解除合同，及徐风生返还房屋，本院不予准许。谷香公司要求徐风生支付2020年1月1日起的租金，本院不予准许。谷香公司要求吴金燕、毛川宠物店支付租金或房屋使用费、电费等的问题，系谷香公司与吴金燕之间的合同纠纷，并非本案处理范围，本院不予准许。谷香公司主张的电费，从电费欠费通知单反映，系争房屋拖欠2019年10月前的电费132.22元，徐风生也表示可能搬离时电费账单尚未出具，现谷香公司已经垫付该电费，其要求徐风生支付该款，本院可以准许。谷香公司与徐风生的租赁合同已经于2019年10月21日解除，徐风生要求退还押金5万元，可以准许。徐风生租金支付至2019年12月31日，其要求谷香公司退还2019年10月22日至2019年12月31日期间的租金33,068元，本院予以准许。徐风生从案外人李某某处受让店铺，并非从谷香公司处接受店铺，其对该店铺的状况应该是明知的，现徐风生主张房屋面积不足，要求退还面积不足部分租金，本院不予准许。谷香公司向徐风生提供的用于办理营业执照的地址并非系争房屋地址，但徐风生主张因此产生经营损失，对此应提供相应证据。徐风生未提供证据证明，本院对于徐风生主张的经营损失不予准许。徐风生已经将店铺转让给了吴金燕，并收取了转让费，其要求谷香公司赔偿装修费及其支付给上家的转让费，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)安徽谷香农副产品有限公司与被告(反诉原告)徐风生签订的《房屋(场地)租赁合同》于2019年10月21日解除；二、被告(反诉原告)徐风生于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)安徽谷香农副产品有限公司电费132.22元；三、原告(反诉被告)安徽谷香农副产品有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)徐风生押金5万元，租金33,068元；四、驳回原告(反诉被告)安徽谷香农副产品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)徐风生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为553元，反诉案件受理费4,015元，共计4,568元，由原告(反诉被告)安徽谷香农副产品有限公司负担1,295元，被告(反诉原告)徐风生负担3,273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年七月二十二日法官助理 鲍仲钰书 记 员 冯 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果