成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初2197号 原告：成都保利锐鑫房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区政通路**。 法定代表人：刘百灵，董事长。 委托诉讼代理人：陈黎，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：张宗雁，女，1983年6月25日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：李福波，男，1984年5月15日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 原告成都保利锐鑫房地产开发有限公司（以下简保利锐鑫）与被告张宗雁、李福波商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利锐鑫的委托诉讼代理人陈黎、被告张宗雁、被告李福波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 保利锐鑫向本院提出诉讼请求，请求判令：1.张宗雁、李福波向保利锐鑫支付购房款500000元及违约金5250元，暂共计505250元（违约金计算方式：500000元×35天×0.0003，自2019年11月13日起暂计算至2019年12月18日，实际主张计算至款项实际付清之日止，如逾期付款超过90日，违约金标准全部按每日0.0004计算）；2.张宗雁、李福波承担本案诉讼费、公告费用。事实和理由：张宗雁、李福波于2018年11月13日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件，约定张宗雁、李福波购买由保利锐鑫开发建设的位于成都市金牛区××街道××社区××，8组地块保利天玺广场7幢4层5号商业房屋，张宗雁、李福波选择分期付款方式付款，但截至到2019年12月18日，张宗雁、李福波尚欠500000元购房款，且按照合同约定产生违约金5250元。为维护合法权利，保利锐鑫故诉至本院。 张宗雁、李福波对欠付购房款500000元无异议，但对保利锐鑫主张一次性支付购房款和违约金有异议，且违约金过高，因为购房时销售人员告知可将剩余购房款无条件转为按揭，2019年8月销售人员亦告知可以转按揭，但2019年10月被告知不能转按揭了，开庭前又告知可以转按揭，如果能够转按揭，也就不会产生违约金也不会有此次诉讼，保利锐鑫的销售人员应当对自己说的话负有法律责任，保利锐鑫不应当欺骗消费者，且2020年年初遭遇疫情，应当视为不可抗力，保利锐鑫不应当趁火打劫主张违约金。 保利锐鑫围绕诉讼请求当庭出示了当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利天玺项目商品房买卖合同补充协议》、《保利天玺项目商品房买卖合同附件》、收据等证据。张宗雁、李福波对保利锐鑫出示的上述证据均无异议。本院认为保利锐鑫提交的上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议，予以确认并在卷佐证。 张宗雁、李福波围绕其辩称当庭出示了手机上的与他人聊天记录，拟证明在2019年10月被保利锐鑫的销售人员告知不能转按揭了，导致其资金链出了问题，同时导致违约金的产生。保利锐鑫质证认为，不清楚该聊天对象是否为保利锐鑫的员工，对该证据的三性不予认可，开庭前同意转按揭是基于调解并应满足保利锐鑫要收回分期付款的优惠条件，与本案没有关联性，张宗雁、李福波逾期支付购房款是在2019年11月，此时疫情并未发生，并非不可抗力导致付款逾期，张宗雁、李福波应当承担违约责任。 根据当事人庭审陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下，2018年11月13日，保利锐鑫作为出卖人与买受人张宗雁、李福波签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《保利天玺项目商品房买卖合同补充协议》、《保利天玺项目商品房买卖合同附件》，约定买受人购买成都市金牛区沙河××街道××社区××，8组地块保利天玺广场7幢4层5号房屋总价款为3279273元，买受人采取分期付款方式付款，买受人在2019年11月13日前分三期支付该商品房全部价款，其中买受人于2018年11月13日前首期支付该商品房全部价款的20%，金额655855元，买受人于2019年5月13日前第二期支付该商品房全部价款的40%，金额1311709元，买受人于2019年11月13日前第三期支付该商品房全部价款的40%，金额1311709元；除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，（2）逾期超过90日（该期限与上述期限相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四【该比率不低于上述（1）的比率】的违约金。之后，张宗雁、李福波按期支付了前两期购房款，并在2019年11月13日支付了第三期购房款的部分，剩余500000元尚未支付。 庭审后，张宗雁、李福波于2020年7月3日支付了购房款200000元。 本院认为，案涉合同的签订，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，合同各方均应全面履行约定义务。张宗雁、李福波未按约足额履行支付购房款义务，现保利锐鑫主张张宗雁、李福波支付剩余购房款，符合法律规定，本院予以支持。因庭审后，张宗雁、李福波于2020年7月3日支付了200000元，本院确定现张宗雁、李福波尚有300000元购房款未支付给保利锐鑫。案涉合同明确约定了购房款的支付方式，现无证据证实张宗雁、李福波与保利锐鑫就购房款支付方式另行达成一致，张宗雁、李福波辩称保利锐鑫先承诺可以转按揭但之后又不同意转按揭的行为，不是其逾期支付购房款的理由，对张宗雁、李福波的辩称，本院不予采纳。张宗雁、李福波未按约定支付购房款的行为已违约，应当支付违约金。保利锐鑫主张按合同约定支付违约金（即逾期90日后按每日0.0004计算），张宗雁、李福波认为违约金过高不应再支付。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，将兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案实际情况，保利锐鑫的实际损失以及张宗雁、李福波欠付购房款金额及逾期时间，兼顾公平原则，本院确定以实际未付款项为基数，自2019年11月14日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率上浮50%分段计算违约金，对保利锐鑫主张的过高部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张宗雁、李福波于本判决生效之日起十五日内向成都保利锐鑫房地产开发有限公司支付购房款300000元； 二、张宗雁、李福波于本判决生效之日起十五日内向成都保利锐鑫房地产开发有限公司支付违约金（分段计算：以500000元为基数自2019年11月14日起至2020年7月3日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率上浮50%计算；以实际未付款项为基数，自2020年7月4日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率上浮50%计算）； 三、驳回成都保利锐鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8852元减半收取计4426元由张宗雁、李福波负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 黎 二〇二〇年七月十日 书记员 王玲玲