山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终3889号上诉人（原审原告、反诉被告）：临沂市兰山区德源礼品有限公司，住所地：临沂市兰山区涑河北街**。法定代表人：秦龙，总经理。委托诉讼代理人：丁杰，男，1963年4月25日出生，汉族，该公司员工，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：徐仰进，山东宣达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：临沂鲁商地产有限公司，住所地：临沂市兰山区涑河北街鲁商凤凰城**。法定代表人：董红林，总经理。委托诉讼代理人：卜凡江，山东力维律师事务所律师。上诉人临沂市兰山区德源礼品有限公司因与被上诉人临沂鲁商地产有限公司返还原物纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302民初13594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人临沂市兰山区德源礼品有限公司的委托诉讼代理人丁杰、徐仰进、被上诉人临沂鲁商地产有限公司的委托诉讼代理人卜凡江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临沂市兰山区德源礼品有限公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，查清事实予以改判，或者发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。合同签订后，被上诉人方长期施工制造噪音，酒店开业后空调管道漏水，造成我方上百万损失。我方曾要求减免租金折抵损失。被上诉人违约在先。一审认定租赁期限应计算至2015年1月10日没有依据，即使计算租金也应计算至2014年10月1日。2.一审法院判决上诉人承担违约金，适用法律不当。判决不合法。被上诉人违约后没有对我方作出赔偿，我方依法行使不安抗辩权，不应被认定为违约。被上诉人才是构成违约的一方。3.一审判决依据的证据不足，存在偏袒被上诉人之嫌。4.被上诉人主张的租金已过诉讼时效，上诉人无需承担。临沂鲁商地产有限公司辩称：1.原审认定事实清楚，上诉人在上诉状“本案事实情况”中对被上诉人行使留置权的时间给予确认为2015年1月10日，在此前上诉人提供的证人丁某已经证实租赁房屋长期关门不进行经营的事实，基于上诉人不缴纳租金，并长期不营业的状况，被上诉人为避免损失的扩大，行使留置权是得当的，被上诉人为良好营商环境需要，希望上诉人进行经营不存在阻碍经营的情形。2.违约金是双方通过合同约定的是对违反合同行为的惩罚，上诉人主张的损失并不真实，且其在本案后又另行起诉，后又撤诉，该损失已经另案处理。3.该案不存在超过诉讼时效的问题，在原审中被上诉人已经提交证据，证实期间相关诉讼持续发生，该证据为调解书一份、判决书两份，调解书中涉及的是相关租金进行免除，后经检察院抗诉被撤销，另外两份判决书均是撤销这份调解书的，两份判决书所对应的再审程序是由检察机关抗诉提起的，具体由谁提起申诉代理人不清楚。上诉人在原审提交的录音证据也证实被上诉人一直在向其主张租赁费用，综上，原审认定事实清楚，请求依法驳回上诉。临沂市兰山区德源礼品有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还字画、玉器、古玩、根雕、奇石、红木家具等艺术品共计438件；2.返还营业执照正副本、税务登记证、账本原件；3.赔偿原告贬值损失30万元；4.诉讼费由被告承担。临沂鲁商地产有限公司向一审法院提出反诉请求：1.请求被反诉人支付反诉人租金738150元；2.请求被反诉人支付违约金221445元；3.请求判令被反诉人支付反诉人搬运费、仓储费566489元（现计算至2017年1月11日，主张至仓储结束）；4.请求依法确认对现有物品享有留置权；5.诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2012年9月1日出租方临沂鲁商地产有限公司作为甲方、承租方临沂市兰山区德源礼品有限公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同内容约定：第一条房屋的位置及用途甲方将位于铂尔曼酒店的一楼大堂内，使用面积190平方米的房屋及设备设施租赁给乙方从事玉石精品的经营（面积计算方式为扣除公共部分及设备管道占用部分后的净面积）。第二条租赁期限、租赁物及租赁物的交付（一）租赁期限：自2012年9月1日起，至2020年8月31日结束。装修期限：自2012年9月1日起计，考虑到高端场所装修工程的复杂性，装修期免至酒店正式开业，如甲方营业后暂不举行正式开业仪式，装修期免至2012年10月30日。（二）租赁物：甲方交付给乙方的房屋及所有附属设备、设施均完好并能够满足乙方经营使用。（三）甲方于本合同签订之日起10日内将租赁物交付给乙方。第三条租金和履约保证金的交纳方式（一）租金：租赁期限为八年，第一年至第三年租金为人民币5元/㎡/日,第四年至第八年租金每年递增5%。(二)履约保证金:3万元。（三）交纳方式：乙方自本合同签订后3日内，交纳履约保证金，租赁物按先交纳租金再使用的原则，租金每季度支付一次，即2012年9月1日作为合同履约起始日至2020年8月31日合同终止日或其他合同解除日期间，首期租金须于合同签订之日交纳，从第二年起每年的1月31日前、4月30日前、7月31日前、10月31日前乙方必须足额交纳下一季度租金至甲方财务部。……第五条房屋的装饰装修及维修……（三）经营期内，甲方只负责房屋、场所主体的修缮，包括屋顶漏水、结构异常以及经营区域之外水、电、暖主线的维修；乙方应自觉维护好所辖范围内的设备设施，对于出现的影响形象的工程问题，需及时修复；对于常规设备维修和紧急故障，凡乙方要求甲方工程部提供维修的，所发生的配件费用由乙方按成本价承担。……第十条违约责任（一）乙方逾期交付租金或甲方逾期交房的，应向对方支付逾期违约金每天3000元，乙方逾期交付租金的，同时还应当向甲方支付该期间日万分之五计付的银行利息。第十一条承租房屋的返还（一）乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或终止日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以认可补偿或赔偿。(二)甲方有权在乙方未依本条（一）交还房屋逾期7日内选择由公证人员、律师、无利害关系的第三方在场的前提下开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，甲方应及时通知乙方领取该等物品；如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担。甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动物品的保留，适用11.1条的规定……合同履行过程中，临沂市兰山区德源礼品有限公司没有按照合同约定以按季度交纳的方式履行租金交纳义务。至2013年2月8日，因临沂鲁商地产有限公司出租房屋空调盘管冻裂透水致临沂市兰山区德源礼品有限公司承租房屋内一部分物品浸湿，因该部分物品损失赔偿问题双方又发生纠纷。至2015年1月10日，因临沂市兰山区德源礼品有限公司一直未交纳租金，临沂鲁商地产有限公司将临沂市兰山区德源礼品有限公司所承租房屋内物品转移到铂尔曼大酒店二十六层西北侧一房间（2603室）和凤凰城小区3号楼地下停车场北侧一仓库内。双方的纠纷不能协商解决，临沂市兰山区德源礼品有限公司要求返还原物，赔偿损失；临沂鲁商地产有限公司要求支付租金、违约金、搬运费、仓储费并确认对现有物品享有留置权。一审庭审中，因双方对合同载明的房屋使用面积有争议，临沂市兰山区德源礼品有限公司认为租金应按实际使用面积收取，临沂市兰山区德源礼品有限公司向法院提交申请要求对承租房屋的实用净面积进行测量，一审法院委托山东乾坤工程测绘有限公司进行测绘，测绘结果为：德源礼品面积为150.50平方米，设备间面积为4.20平方米。临沂鲁商地产有限公司要求支付租金的期间为自2012年11月25日至2015年1月10日。临沂市兰山区德源礼品有限公司要求扣除因涉案房屋漏水进行维修的76天，并主张2014年9月份，临沂鲁商地产有限公司已经将涉案房屋加锁禁止临沂市兰山区德源礼品有限公司人员进入使用，认为租金计算应截止到该日期。临沂市兰山区德源礼品有限公司要求对临沂鲁商地产有限公司扣留临沂市兰山区德源礼品有限公司“龙形奇石”、茶台石座、办公大案台面因损坏及丢失造成的直接损失进行评估，一审法院委托临沂嘉德价格评估有限公司进行评估，评估结果为：委托标的物在评估基准日的评估参考价15530元整。临沂市兰山区德源礼品有限公司、临沂鲁商地产有限公司于2017年11月15日对临沂鲁商地产有限公司扣留临沂市兰山区德源礼品有限公司的物品进行了清点，形成核对清单一份。后就扣留物品，临沂鲁商地产有限公司向临沂市兰山公证处申请办理保全证据公证，于2018年9月25日，临沂市兰山公证处指派公证员进行了公证，形成（2018）鲁临沂兰山证民字第3431号公证书一份，公证书中物品清单载明物品项目为270项。还查明，原告临沂市兰山区德源礼品有限公司要求被告临沂鲁商地产有限公司返还营业执照正副本、税务登记证、账本原件，对此无证据提交，被告临沂鲁商地产有限公司亦不认可。一审法院认为，临沂鲁商地产有限公司与临沂市兰山区德源礼品有限公司双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应遵照执行。租赁合同签订后，临沂市兰山区德源礼品有限公司没有按照合同约定以按季度交纳的方式履行租金交纳义务，构成违约，导致双方之间产生租金纠纷；后于2013年2月8日，因临沂鲁商地产有限公司出租房屋空调盘管冻裂透水致临沂市兰山区德源礼品有限公司承租房屋内一部分物品浸湿，导致双方之间产生财产损害赔偿纠纷。至2015年1月10日，因临沂市兰山区德源礼品有限公司一直未交纳租金，临沂鲁商地产有限公司将临沂市兰山区德源礼品有限公司所承租房屋内物品转移到铂尔曼大酒店二十六层西北侧一房间（2603室）和凤凰城小区3号楼地下停车场北侧一仓库内，双方之间的租赁合同解除，租赁合同权利义务关系终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，合同解除后，临沂鲁商地产有限公司应当将临沂市兰山区德源礼品有限公司所承租房屋内的物品返还给临沂市兰山区德源礼品有限公司，临沂鲁商地产有限公司以临沂市兰山区德源礼品有限公司欠租金为由行使留置权，于法无据，不予支持，故一审法院对原告临沂市兰山区德源礼品有限公司要求返还原物的诉讼请求予以支持，根据双方对涉案物品的清点形成的核对清单和临沂市兰山公证处办理保全证据公证形成的物品清单，判决返还物品以临沂市兰山公证处（2018）鲁临沂兰山证民字第3431号公证书中物品清单载明的物品项目（270项）为准；对原告临沂市兰山区德源礼品有限公司要求返还营业执照正副本、税务登记证、账本原件的诉讼请求，无证据证实，被告临沂鲁商地产有限公司亦不认可上述物品在被告处，不予支持；对原告临沂市兰山区德源礼品有限公司主张的被告临沂鲁商地产有限公司扣留“龙形奇石”、茶台石座、办公大案台面因损坏及丢失造成的直接损失，一审法院判决赔偿数额以临沂嘉德价格评估有限公司的评估结果参考价15530元为准；对反诉原告临沂鲁商地产有限公司主张的租金，一审法院认为租赁物的面积应以实际使用面积150.50平方米计算（以山东乾坤工程测绘有限公司测绘结果为准），租金自2012年11月25日计算至2015年1月10日（777天），按每平方米每日5元计算，并扣除涉案房屋漏水进行维修的76天，以此进行计算，租金为527502.5元（150.50平方米×5元×701天）；对反诉原告临沂鲁商地产有限公司主张的违约金，《房屋租赁合同》中对此约定的过高，一审法院酌情支持按所欠上述租金的30%进行计算，为158250.75元（527502.5元×30%）；对反诉原告临沂鲁商地产有限公司主张的搬运费、仓储费，因反诉原告临沂鲁商地产有限公司主张留置权不符合法律规定，一审法院对搬运费、仓储费不予支持。因双方的纠纷一直在持续没有得到解决，且有相关诉讼发生，故对反诉被告临沂市兰山区德源礼品有限公司主张反诉原告临沂鲁商地产有限公司要求租金已过诉讼时效的抗辩，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）临沂鲁商地产有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）临沂市兰山区德源礼品有限公司位于铂尔曼大酒店二十六层西北侧一房间（2603室）和凤凰城小区3号楼地下停车场北侧一仓库内的物品，返还数量以临沂市兰山公证处（2018）鲁临沂兰山证民字第3431号公证书中物品清单载明的物品项目（270项）为准；二、被告（反诉原告）临沂鲁商地产有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿扣留原告（反诉被告）临沂市兰山区德源礼品有限公司“龙形奇石”、茶台石座、办公大案台面因损坏及丢失造成的直接损失15530元；三、驳回原告（反诉被告）临沂市兰山区德源礼品有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告临沂市兰山区德源礼品有限公司于判决生效之日起十日内支付反诉原告临沂鲁商地产有限公司租金527502.5元；五、反诉被告临沂市兰山区德源礼品有限公司于判决生效之日起十日内支付反诉原告临沂鲁商地产有限公司违约金158250.75元；六、驳回反诉原告临沂鲁商地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由被告临沂鲁商地产有限公司负担；反诉案件受理费18535元减半收取9268元，由反诉被告临沂市兰山区德源礼品有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人临沂鲁商地产有限公司提交临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初1406号民事裁定书一份及该案的起诉状，用以证明：上诉人就该案其陈述的损失另行向法院主张权利，同时能证明双方之间因涉案房屋引起的相关问题一直没有完全解决，现仍处于持续状态。上诉人临沂市兰山区德源礼品有限公司质证称：对真实性无异议，对证明目的有异议，不能说明上诉人的证明目的，与本案没有关联性。本院认为该证据材料与本案纠纷无直接关联性，故不予采信。本院认为，案涉租赁合同签订后，上诉人临沂市兰山区德源礼品有限公司在租金缴纳方面构成违约；2015年1月10日，被上诉人临沂鲁商地产有限公司将临沂市兰山区德源礼品有限公司所承租房屋内物品转移他处储存，应视为双方之间的租赁合同解除，租赁合同权利义务关系终止。被上诉人临沂鲁商地产有限公司占有上诉人临沂市兰山区德源礼品有限公司的物品于法无据，应予以返还。上诉人临沂市兰山区德源礼品有限公司欠付被上诉人临沂鲁商地产有限公司租金亦应当予以支付，一审法院判决上诉人向被上诉人支付租金及违约金的数额正确得当，本院予以确认。2015年1月10日，被上诉人临沂鲁商地产有限公司转储上诉人临沂市兰山区德源礼品有限公司案涉物品后，双方当事人的纠纷一直持续并没有得到解决，且有相关诉讼发生，故被上诉人临沂鲁商地产有限公司向上诉人临沂市兰山区德源礼品有限公司主张租金，及上诉人临沂市兰山区德源礼品有限公司向被上诉人临沂鲁商地产有限公司主张物品损害赔偿均不过诉讼时效。综上所述，上诉人临沂市兰山区德源礼品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18535元，由上诉人临沂市兰山区德源礼品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姚 军审判员 王周华审判员 邵 波二〇二〇年七月十日书记员 陈小雪