长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4311号原告：李文迪，男，1999年10月22日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：申娓娓，湖南星邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁江，湖南星邦律师事务所律师。被告：姚玺，男，1983年2月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：龙传祯，湖南湘鲲律师事务所律师。原告李文迪诉被告姚玺租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文迪及其委托诉讼代理人申娓娓、袁江，被告姚玺的委托诉讼代理人龙传祯均到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告李文迪向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的租赁关系于2019年10月25日解除；2、判令被告返还原告门面进场费5万元、门面租金及押金55000元，并支付资金占用费4200元(资金占用费以105000元为基数，按年利率6%的标准，从2019月8月17日暂计算至2020年4月17日，实际计算至全部清偿之日止)；3、判令被告赔偿原告装修费用36351元及其他损失12800元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告姚玺辩称：1、原、被告之间未约定合同解除时间，原告主张合同关系自2019年10月25日解除没有依据；2、双方之间签订了书面《商铺共享合同》，双方之间的权利义务关系应以合同约定为准；3、对原告的装修费用及其他损失不予认可，不应由被告承担。综上，原告因自身经营不善、主观不愿意继续经营门店而提起的本次诉讼，其诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告姚玺从案外人长沙叮叮商业管理有限公司（以下简称叮叮公司）处承租了叮叮商业广场的商铺。2019年8月，被告姚玺将其承租商铺的一部分（约30平方米）转租给原告李文迪经营餐饮品牌“嘻饮力”。双方口头约定租金每月11000元，一次性支付三个月租金和二个月押金共计55000元，另支付进场费50000元。李文迪于2019年8月14日支付门面进场费50000元，姚玺于2019年8月14日向李文迪出具《收条》一份，载明:收到李文迪门面进场费50000元。李文迪又分别于2019年8月16日、2019年8月17日支付租金及押金共计55000元。李文迪对承租商铺装修后进场经营。叮叮公司发现姚玺的转租事实，遂要求李文迪停止经营，并对经营李文迪经营的商铺采取停电措施。2019年10月12日，姚玺向李文迪出具《承诺书》。承诺：1、如两天内无法正常运行，姚玺将有一定责任，需赔偿李文迪损失；2、如以后无法正常运行或出现店铺关门情况，责任在姚玺方，将赔偿李文迪所有投入。叮叮公司于2019年10月15日向李文迪发出《关于限期搬离商铺的函》，限期李文迪在收到函件后三个工作日停止经营并将全部物品搬离店铺。李文迪遂于2019年10月22日停止经营并将经营所需的材料搬离。李文迪要求姚玺退还相关费用、赔偿损失未果，以致成诉。另查明，李文迪与广州嘻饮力餐饮科技有限公司签订《品牌使用协议》，约定：李文迪应支付品牌使用费30000元，门店所需要的广告标识物品必须从甲方采购。李文迪向广州嘻饮力餐饮科技有限公司支付了嘻饮力项目柜体款8022元、嘻饮力项目广告VI款18657元，共计26679元。李文迪另支付了店铺地板装修费4072元、招牌制作及安装费5600元。李文迪为在美团平台上开通外卖服务，支付了相关费用12800元。再查明，叮叮公司于2019年10月18日向姚玺发出《解除通知》，通知姚玺自2019年10月25日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，并于2019年12月27日诉至法院。本院于2020年3月17日作出（2019）湘0103民初12421号民事判决书，确认叮叮公司与姚玺签订的《商铺租赁合同》于2019年10月25日解除。上述事实，有双方当事人陈述、《收条》、《关于限期办理商铺的函》、《品牌使用协议》、《解除通知》、民事判决书、支付凭证、收据、微信记录等证据在卷佐证，并经当事人质证，予以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。李文迪与姚玺之间虽未签订书面租赁合同，但双方口头约定姚玺将其从叮叮公司承租来的部分商铺转租给李文迪经营使用，并就租金等进行了约定，双方形成了租赁合同关系。姚玺主张双方签订有书面《商铺共享合同》，但并未提供该合同的原件，李文迪对该证据的真实性提出异议，故该证据本院不予采信，该份合同不能作为本案定案的依据。一、关于租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”、“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。依据前述法律规定，李文迪与姚玺之间的转租合同应为效力未定的合同。叮叮公司在知晓姚玺有转租事实后即以不同意转租为由要求李文迪停止经营、将商铺内的物品腾空搬离。叮叮公司以其行为明确表示对姚玺的转租行为不予认可，故李文迪与姚玺之间的转租合同关系因出租人的不予追认而无效。姚玺明知其承租的商铺不得转租、分租而擅自转租直接造成合同之无效，且姚玺在叮叮公司提出不得转租、关闭李文迪承租的商铺电源后向李文迪出具了《承诺书》，注明“如以后无法正常运行，出现店铺关门情况，责任在姚玺方”，并承诺“赔偿其所有投入”，故租赁合同无效应归责于姚玺。姚玺辩称李文迪因其自身经营不善、不愿继续经营，恶意向叮叮公司告知转租情况，从而达到终止租赁合同的目的。本院审查后认为，虽李文迪与姚玺表示过经营困难，想退出经营，但李文迪并未提出与姚玺解除合同，且从叮叮公司的通知可知，李文迪退出经营确因叮叮公司不同意转租、要求其搬离才停止经营，故李文迪的主张不予采信。二、关于相关费用的返还。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，李文迪使用了案涉商铺，合同虽为无效，但依据公平原则，如果因合同无效导致承租人不支付任何费用，则存在显失公平的情形。出租人虽然不能取得租金收益，但有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准，故李文迪应支付自承租商铺起至搬离商铺期间的占用费。由于叮叮公司的停电行为给李文迪的经营造成损失，结合姚玺的过错程度，本院认为李文迪支付姚玺二个月占用费22000元较为合理。故，抵扣李文迪应支付的占用费22000元后，姚玺应返还李文迪门面进场费50000元、门面押金22000元、租金11000元。李文迪诉求自2019年8月17日起按年利率6%的标准支付上述费用的资金占用费，符合法律规定，应予支持。三、关于损失的赔偿。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因姚玺与李文迪之间的租赁合同无效应归责于姚玺，李文迪将店铺装修后至搬离商铺仅使用约一个月时间，且姚玺承诺由其赔偿李文迪所有投入，故李文迪主张姚玺赔偿装修费用36351元及美团新店宝的开通费用12800元，合理合法，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告李文迪与被告姚玺之间的租赁合同关系无效；二、被告姚玺于本判决生效后十日内返还原告李文迪门面进场费50000元、门面押金22000元、租金11000元，共计88000元；并按年利率6%的标准支付自2019年8月17日起至上述款项返还之日止的资金占用费；三、被告姚玺于本判决生效后十日内赔偿原告李文迪装修费用36351元、其他损失12800元；四、驳回原告李文迪的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2484元，减半收取1242元，由原告李文迪负担175元，由被告姚玺负担1067元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周长军二〇二〇年七月二十七日法官助理唐莉代理书记员  邹 舟