安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2008号 上诉人（原审原告）：崔曙光，男，1982年12月27日出生，汉族，住江苏省连云港市开发区。 被上诉人（原审被告）：刘林霞，女，1977年9月10日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：阮一文，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴军，安徽徽杰律师事务所律师。 原审被告：季娇，女，1991年1月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 上诉人崔曙光因与被上诉人刘林霞、原审被告季娇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初11986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔曙光上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判刘林霞向崔曙光支付拖欠租金7666元及违约金20000元；2.本案一审、二审的诉讼费用由崔曙光承担。事实与理由:1.一审判决认定事实错误的情形：（1）一审判决认定刘林霞违约时间点为2019年8月28日，系事实认定错误。按照《房屋租赁合同》约定，为刘林霞应于每月28日前向崔曙光交付租金，且租金支付方式为每三月一付，刘林霞应于2019年6月28日前向崔曙光支付2019年7月至9月租金，故刘林霞实际违约的时间应为2019年6月28日。（2）一审判决认定《房屋租赁合同》履行期间存在18天装修免租期系事实认定错误。首先双方在房屋租赁合同中约定的是给予18天装修期，崔曙光从未承诺给刘林霞18天的免租期。另外从刘林霞向崔曙光支付房屋租金的时间来，双方一直以来均没有扣除18天的装修免租期。另一方面，如双方约定18天装修免租期，那么刘林霞一开始支付租金时就应扣除这18天租金，而并非在双方解除合同时，扣除18天装修免租期。2.一审判决将违约金计算标准调整为年利率24%明显显失公平，且缺乏事实与法律依据。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定，除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。且主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。在本案中，双方约定的房屋租赁期为5年，而在第10个月时，刘林霞即存在逾期交付房屋付租金的情形，后在崔曙光多次催促的情形下仍未交付。直到2019年9月，刘林霞单方面通知崔曙光交房一事，且将房屋钥匙交予第三人处。对于拖欠租金及违约金支付一事，双方并未达成一致，也未与崔曙光当面进行交接。另刘林霞在搬离房屋时，存在破坏房屋的情形，也未尽到清理的义务，崔曙光的房屋至今未对外出租。崔曙光认为，在双方履行房屋租赁合同过程中，崔曙光已如约履行了合同义务，但刘林霞的违约行为已构成根本违约，且系一种恶意违约行为，侵害了崔曙光的预期利益，给崔曙光造成了巨大损失。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，刘林霞逾期支付租金的，应按日租金5%向崔曙光支付违约金。合同亦约定，刘林霞应向崔曙光按月租金的5倍支付违约金（原审判决中多次表述为“按提前退租天数的租金的5倍”），而一审判决却直接将此违约责任计算标准调整为年利率24%，计算时间为2019年8月28日，缺乏事实与法律依据。 刘林霞辩称，1.刘林霞不存在违约。房屋实际租用时间为11个月零23天（2018年10月1日至2019年9月23日），刘林霞自合同签订后，按约支付了保证金2万元及至2019年7月18日（扣除18日的免租期）的租金9万元。2018年8月3日，双方协商解除租赁关系，依据《房屋租赁合同》第五条第二款的约定“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由刘林霞承担的费用外，剩余部分无息归还。”刘林霞的2万元保证金冲抵租金至2019年9月18日，实际上欠崔曙光5天的租金。双方签订的《房屋租赁合同》第三条第一款明确约定其中给装修18天，按照房屋租赁行业的通行规则，装修期不计算租赁费用。如果按崔曙光的理解，给装修期则没有任何意义，双方也没有必要在合同中约定装修期这一条款。2.崔曙光存在违约行为。依据《房屋租赁合同》第五条第二款的约定，2019年8月3日，双方协商终止租赁关系后，崔曙光应当及时退还2万元保证金，但崔曙光一直不予退还，导致刘林霞没有及时搬离租赁房屋。 季娇述称，请求二审法院维持原判。 崔曙光向一审法院起诉请求：1.依法判令解除崔曙光与刘林霞、季娇签订的《合肥市房屋租赁合同》；2.依法判令刘林霞、季娇向崔曙光偿还房屋租金人民币30000元(自起，按照月租金10000元的标准，暂主张2019年7、8、9月租金，后自起，计算至刘林霞实际向崔曙光交付房屋之日止)以及违约金50000元；3.刘林霞、季娇向崔曙光支付律师代理费6000元；4.本案诉讼费用由刘林霞、季娇承担。 一审法院认定事实：2018年10月1日，崔曙光（甲方）与季娇、刘林霞（乙方）签订一份《合肥市房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于合肥市新站区的房屋（建筑面积96.58平方米）租给乙方水果店使用；甲方于租赁期限自2018年10月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限2018年10月1日至2023年10月1日止（其中给装修18天）；月租金为10000元，乙方应于每月28日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金20000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还崔曙光；违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的5倍向甲方支付违约金。合同签订后，崔曙光于2018年10月1日将涉案房屋交付给季娇、刘林霞；季娇、刘林霞利用该房屋从事水果店经营。季娇、刘林霞按约定向崔曙光支付了房屋租赁保证金20000元及至2019年6月30日的租金。季娇、刘林霞自2019年7月1日起未向崔曙光支付租金。2019年8月3日双方协商解除涉案房屋租赁合同。2019年9月23日，刘林霞将其承租的房屋返还于崔曙光。后双方就租金数额一协商未果。崔曙光遂诉讼至一审法院，提出诉请。 一审另查，崔曙光主张季娇、刘林霞未按约定支付租金，己构成重大违约，提供微信聊天记录一份；季娇、刘林霞质证时对其三性无异议，从其微信对话内容可看出，2019年8月2日凌晨13分，崔曙光给刘林霞说不交房就缴房租；8月2日4点40分崔曙光说刘姐在吗，你不是说下午来搬东西吗？现在搬好了吗？2019年8月3日-8月5日，崔曙光再次催促刘林霞将租赁房屋内的东西搬走。根据房屋租赁的惯例双方在8月3日已经解除合同，否则房主不可能要求租户将房屋内的东西和固定在墙体的空调搬走。崔曙光主张律师代理费6000元，《聘请律师合同》一份、发票一份；季娇、刘林霞质证时认为，与本案无关联性，不予认可。季娇主张其于2019年3月25日与房东(崔曙光)已解除合同关系，提供2019年3月25日14：04分建立三人微信聊天群聊天记录、2019年4月4日13：34分、2019年1O月9日19：40分，与房东(崔曙光)季娇与崔曙光微信聊天记录；崔曙光质证时认为，对证据三性无异议，证明目的有异议，季娇陈述的退出与刘林霞之间的合伙关系事实与本案无关，系其与刘林霞之间的关系，崔曙光仅根据租金合同向刘林霞、季娇主张责任。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案崔曙光、季娇、刘林霞签订的《合肥市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。在合同履行中，崔曙光按约将其所有位于合肥市新站区交付给季娇、刘林霞使用，刘林霞依约支付给崔曙光房屋租赁保证金20000元及至2019年6月30日的租金，双方之间形成房屋租赁关系。刘林霞2019年7月1日起开始拖欠崔曙光租金。从崔曙光提供的2019年8月2日4点40分与刘林霞微信聊天记录可看出，双方协商于2019年8月3日解除房屋租赁合同，该院对该事实予以确认。关于刘林霞拖欠租金的数额，因刘林霞承租使用崔曙光的涉案房屋时间为2018年10月1日至2019年9月23日，刘林霞主张依合同约定给装修18天，已支付租金90000元及房屋租赁保证金20000元，举证证实，应予认定。合同约定租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用，刘林霞主张抵充租金，符合合同约定，该院经计算，刘林霞尚欠崔曙光5天租金，即为1666.65元（10000元／月÷30天×5天）。关于崔曙光主张的违约金，依合同约定，刘林霞应于每月28日前向崔曙光支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金及违约责任中应按提前退租天数的租金的5倍支付违约金，刘林霞认为违约金标准过高，要求调整，故对崔曙光该项请求，以拖欠的租金数额1666.65元为基数，按年利率24%计算，自2019年8月28日起，计算至付清租金之日止。关于崔曙光主张的律师代理费6000元，缺乏事实依据，故不予支持。季娇主张其于2019年3月25日与房东（崔曙光）已解除合同关系，举证证实，故季娇在本案中不承担责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第九十三条、第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除崔曙光与季娇、刘林霞于2018年10月1日签订的《合肥市房屋租赁合同》；二、刘林霞支付拖欠崔曙光租金1666.65元，并支付违约金（以1666.65元为基数，按年利率24%计算，自2019年8月28日起，计算至付清租金之日止）；于判决生效后十日内履行完毕：三、驳回崔曙光的其他诉讼请求。一审案件受理费1950元，减半收取975元，由崔曙光负担925元，刘林霞负担50元； 二审中，刘林霞提交中国银行交易流水明细清单一份，证明一审判决后刘林霞已经按照一审判决结果向崔曙光履行。崔曙光对该证据的真实性无异议。本院对该证据的证明效力予以认定。因此，本院认定，一审判决后，刘林霞向崔曙光支付了1812元。本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，关于本案的争议焦点之一，刘林霞应支付崔曙光剩余租金数额的问题。双方对该问题的争议实质在于在双方合同解除清算时，是否应当扣除合同约定的18天装修期。综合双方签订及履行合同的情况来看，合同约定房屋租赁期自2018年10月1日起至2023年10月18日止（其中给装修18天），刘林霞实际支付2018年10月1日至2019年6月30日租金按照每月1万元的标准共计支付9万元。由此看出，合同约定给予的装修18天，应为合同履行期限为5年的的情况下，出租人给予承租人18天的装修优惠期限。而本案合同解除系刘林霞提前退租导致，刘林霞存在违约行为，在此情况下，合同解除双方进行权利义务清算时，刘林霞主张扣除18天装修期，依据不足。一审对此认定有误，本院予以纠正。因此，刘林霞还应支付崔曙光23天的房屋租金，即7666元（10000元÷30天×23天）。一审判决后，刘林霞已支付崔曙光1812元，因此刘林霞还应支付崔曙光租金5854元。 关于本案的争议焦点之二，刘林霞应支付的违约金数额问题。从一审当事人提交的微信聊天记录可以看出，刘林霞在合同租赁期限尚未届满时即提出提前退租，崔曙光虽然表示同意解除合同，但并未表明放弃追究刘林霞的违约责任。因刘林霞存在提前退租及未按约支付租金的行为，按照合同第四条第二项约定，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；按照合同第十条第六项约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的5倍向甲方支付违约金。二审中，崔曙光仅上诉主张刘林霞支付违约金2万元。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。具体到本案，刘林霞在合同约定的租赁期限内单方要求解除合同，并在交还房屋时未遵循诚实信用原则，履行协助、清理等义务，导致崔曙光因此产生维权的经济成本、重新磋商的时间成本及房屋的空置损失等损失。因此，崔曙光上诉请求刘林霞支付2万元违约金，具有事实和法律依据，合情合理，本院予以支持。 综上，崔曙光的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初11986号民事判决第一项，即：“解除崔曙光与季娇、刘林霞于2018年10月1日签订的《合肥市房屋租赁合同》”； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初11986号民事判决第二项、第三项； 三、刘林霞于本判决生效之日起十日内支付崔曙光租金5854元及违约金2万元； 四、驳回崔曙光其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费975元，由刘林霞负担314元，由崔曙光负担661元。二审案件受理费490元，由刘林霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年七月十五日 书记员  金琬莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。