陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕0112民初9787号原告：陕西辰宫房地产开发有限责任公司，住所地：西安市未央区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0339。法定代表人：曹宇鹏。委托诉讼代理人：支婷，女，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：赵水莲，女，汉族，该公司员工，住该公司。被告：刘尊虎，男，汉族，住安徽省宿州市砀山县孙集162，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：西安银行股份有限公司高新支行，住所地：西安市，统一社会信用代码91610131994157716T。负责人：曹剑，该行行长。委托诉讼代理人：和媛，女，1986年9月24日出生，汉族，该行职工，住该行。原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司（以下简称辰宫公司）与被告刘尊虎、第三人西安银行股份有限公司高新支行（以下简称西安银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告辰宫公司的委托诉讼代理人支婷，第三人西安银行的委托诉讼代理人和媛到庭参加诉讼。被告刘尊虎经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辰宫公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告配合原告注销《商品房买卖合同》；2、判令第三人协助原告办理撤销抵押登记手续；3、判令被告向原告支付解除合同违约金10141.24元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了原告开发的辰宫·御林花园项目1栋3单元4层30404号房屋，双方签订了编号为Y11102589号的《商品房买卖合同》，同时向西安银行申请个人住房贷款。西安银行与被告、原告三方于2011年3月19日订立了合同编号为西行高新个房字（2012）第1021号的《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：西安银行向被告个人提供住房贷款35万元，贷款期限为240个月，被告采用按约等额本息还款法还款。合同签订后被告一直未按照《个人购房借款/担保合同》约定归还按揭贷款。因原告在三方签订的《个人购房借款/担保合同》中承担保证人责任，故西安银行于2018年12月28日从其公司保证金账户直接扣划2410.22元用于偿还被告未付借款本金、利息及相应罚金，原告多次催促被告还款，被告均不予归还。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件五及合同第七条约定，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。截止起诉之日，被告仍未向原告支付被扣划的款项，其行为已严重违反《商品房买卖合同》的相关规定，原告有权按照《商品房买卖合同》要求与被告解除合同并要求其承担相应违约责任。综上所述，被告的行为已构成严重违约并给原告造成严重损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告刘尊虎未答辩。第三人述称，如果原告公司将案涉房屋在银行的贷款偿还完毕，银行愿意协助原告解除抵押手续。经审理，本院认定事实如下：2011年12月30日，原告辰宫公司（出卖人）与被告刘尊虎（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同号登记号：Y11102589），约定：被告购买原告开发的位于西安市未央区XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积为106.8平方米，房屋单价为4780元/平方米，总金额为507062元；买受人于2011年9月30日前支付房款157062元，余款采用银行按揭方式支付；买受人逾期付款违约责任约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款2%向出卖人支付违约金……本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。”2012年3月19 ，被告与第三人西安银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定由西安银行向被告发放贷款35万元，用于购房。合同贷款期限为240个月，自2012年3月19日起至2032年3月19日止；合同约定原告辰宫公司为被告贷款人提供连带保证责任，保证期间为贷款到期之日起两年，但是自办妥正式抵押登记手续并且贷款人已收到房屋他项权利证书之日起，保证人的保证责任自动解除，但对此之前已到期的借款人的债务，保证人仍应承担保证责任。因被告刘尊虎未按时还款，经西安银行催要，原告辰宫公司多次向第三人西安银行偿还按揭贷款。2019年10月8日，第三人西安银行向原告辰宫公司发出《个人按揭贷款提前到期通知书》及《督促履行担保责任通知书》，宣布被告刘尊虎在《个人购房借款/担保合同》的债务提前到期，要求借款人、担保人在收到通知书之日起三日内偿还上述提前到期的债务；《督促履行担保责任通知书》载明：“截止2019年9月20日，借款人、担保人共欠贷款本金264457.72元，要求债务人、担保人在2019年10月20日前偿还贷款本金（利息）。后原告辰宫公司承担保证责任，向第三人西安银行偿还贷款。2020年6月11日，第三人西安银行出具《贷款结清证明》，载明：“借款人刘尊虎于2012年3月在我行申请个人一手住房按揭贷款一笔，贷款金额35万，自2012年8月开始该客户开始多次出现逾期还款记录。由于该笔贷款开发商承担阶段性担保责任，故截止2020年5月20日我行共计扣划开发商保证金偿还逾期款项合计36314.14元。2020年6月11日，我行扣划开发商保证金提前归还该笔贷款剩余本金及利息，金额合计259875.86元，该笔贷款现已结清。综上所述，我行共扣划开发商保证金合计296190元。特此证明。”诉讼中，原告辰宫公司申请对被告刘尊虎名下位于辰宫·御林花园1幢3单元4层30404号房屋进行诉讼保全。本院于2020年1月20日作出（2019）陕0112民初9787号民事裁定书，查封登记在被告刘尊虎名下案涉房屋。因被告刘尊虎未到庭，致调解不能。以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、特种转账借方传票、贷款利息清单、《个人按揭贷款提前到期通知书》、《督促履行担保责任通知书》、《贷款结清证明》及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告辰宫公司与被告刘尊虎在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及合同附件，不违反法律规定，为有效协议，对双方均有约束力。合同第七条约定买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。在合同履行过程中，被告刘尊虎未按照约定向第三人西安银行偿还贷款，原告辰宫公司作为保证人在履行保证还款义务后，要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定的解除情形，故原告辰宫公司要求解除与被告刘尊虎签订的《商品房买卖合同》及被告刘尊虎、第三人西安银行协助办理注销合同、解除抵押权登记相关手续的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。关于违约责任。原、被告之间的《商品房买卖合同》约定因买受人逾期付款超过30日导致合同解除的，买受人按累计应付款项出卖人支付违约金，原告辰宫公司据此主张的违约金符合合同约定，本院予以支持。被告刘尊虎购买该房屋的首付款及偿还的按揭贷款，因其未到庭，对上述款项具体数额无法查明，本院暂不作处理，被告刘尊虎可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陕西辰宫房地产开发有限公司与被告刘尊虎签订的《商品房买卖合同》（合同号登记号：Y11102589）；二、被告刘尊虎于本判决生效之日起十五日内协助原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司办理解除上述商品房买卖合同相关的注销登记手续，相关费用由原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司承担；三、被告刘尊虎、第三人西安银行股份有限公司高新支行于本判决生效之日起十五日内协助原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司办理位于西安市未央区XX路XX花园XX幢XX单元XX号商品房的撤销抵押登记手续，相关费用由原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司承担；四、被告刘尊虎于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司违约金10141.24元。案件受理费8870元、保全费3055元，合计11925元（原告已预交），由被告刘尊虎负担，与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长   李  龙审  判  员   徐  红人民陪审员   党天堂  二〇二〇年七月十四日 书  记  员   杨  婉