上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6397号原告(反诉被告)：汪元寿，男，1976年11月2日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：张仁，上海华尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱洪锋，上海华尊律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海裕展服装整理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赖仁剑，总经理。委托诉讼代理人：傅蔓，女。委托诉讼代理人：李岚，上海钧智律师事务所律师。原告(反诉被告)汪元寿与被告(反诉原告)上海裕展服装整理有限公司(以下简称“裕展公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)汪元寿的委托诉讼代理人张仁、朱洪锋，被告(反诉原告)裕展公司的委托诉讼代理人傅蔓、李岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)汪元寿向本院提出本诉请求：一、双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除，实际解除时间由法院判定；二、裕展公司返还保证金216,594元。事实和理由：汪元寿(承租方)与裕展公司(出租方)于2020年4月3日签订《房屋租赁合同》一份,租赁位于上海市松江区泖港镇都市工业区中工路XXX号厂区内4号厂房(以下简称“系争房屋”),租赁面积为4,011平方米,租金为人民币1元/平方米/天(含税),不含税租金为人民币0.9元/平方米/天,租赁期限为五年,约定裕展公司于2020年5月中旬将厂房交付给汪元寿,租赁费从2020年7月1日开始计算,保证金为二个月租金(计人民币21.6594万元),保证金用于保证水、电费用的支付以及使用场地设备的修复,汪元寿通过银行转账支付给了被告上述保证金。由于疫情的持续,无法预知结束时间,汪元寿联系的业务合作项目受阻,订单停滞甚至被突然取消,2020年5月6日前后,汪元寿与裕展公司电话联系,协商解除房屋租赁合同,并要求裕展公司全额返还保证金,裕展公司未予理睬。原告(反诉被告)认为,系争房屋未实际交付,租金亦未开始计算,即租赁合同没有实际履行,原告要求解除合同并非违约,原告(反诉被告)有权取回水电费保证金。被告(反诉原告)裕展公司针对本诉辩称：考虑到汪元寿现在没有合同履行的能力，同意于庭审日期解除双方签订的《房屋租赁合同》，汪元寿缴纳了2个月的租金作为保证金，现双方签订合同至今已经超过2个月，不应当返还保证金。汪元寿以疫情为由要求解除合同，理由不恰当，双方签订合同时疫情已经基本上结束了，汪元寿此前还要求裕展公司配合办理相关文件，过了几天突然说不租了，当时只说是公司的决定，并未提及疫情。被告(反诉原告)裕展公司向本院提出反诉请求：一、双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月16日解除；二、汪元寿支付裕展公司赔偿金329,403元(0.9元/平方米/天×4,011平方米×365天÷12个月×3个月)。事实与理由：双方于2020年4月3日签订《房屋租赁合同》，合同第十条约定在租赁期间，如承租人提前解除合同，应提前三个月向出租方提出书面通知，须经出租方同意后，以三个月的租金作为赔偿损失。双方签订合同的时间是在上海和全国疫情基本稳定之后，汪元寿试图解约是在2020年5月10日，疫情已经完全得到控制，适逢上海全面复工复产，而汪元寿却以此为借口悔约，显然不属于不可抗力。原告(反诉被告)汪元寿针对反诉辩称：其向法院起诉要求解除合同，已经告知原告不要再交付厂房，解除日期应当以本诉起诉日期为准。合同第十条约定在租赁期间，如承租人提前解除合同，应提前三个月向出租方提出书面通知，须经出租方同意后，以三个月的租金作为赔偿损失。而租赁期间应当是出租人提供租赁物，可供承租人使用为标准，根据本案的情况，裕展公司尚未交付系争房屋，适用合同第十条的约定，依据不足。本院经审理认定事实如下：2020年4月3日，裕展公司(出租方、甲方)与汪元寿(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，双方约定甲方将系争房屋租赁给乙方使用，租赁建筑面积4,011平方米，租金为人民币1元/平方米/天(含税),不含税租金为人民币0.9元/平方米/天，一季度支付一次，每个付款月的十日前付清，先付租金后使用。租赁期限为5年,甲方于2020年5月中旬将厂房交付给乙方，租赁费从2020年7月1日起算，租赁费每三年按照10％递增计算租赁价格。合同第五条约定，保证金为二个月租金，于本合同签订之日起五日内支付。保证金是用于保证乙方水、电费用的支付,以及在乙方使用的场地、设备造成损失没有修复或者无法修复的情况下使用,对乙方应履行赔偿义务的约束和代偿。租赁期满后,在乙方支付完所有费用后,并未对租赁物造成损坏的情况下,甲方在租赁期满后无条件退还保证金。合同第九条第四款约定因自然灾害、战争、重大疫情等不可抗力原因导致本合同无法履行的,双方互不负责任,甲方应在乙方搬离后的10个工作日返还乙方结算后的期租金、物业费、押金。合同第十条第二款约定在租赁期间,若甲方提前解除合同,则甲方应提前三个月向乙方提出书面通知,并补偿乙方三个月的租金;若乙方提前解除合同,乙方应提前三个月向甲方提出书面通知,须经甲方同意后,以三个月的租金作为赔偿甲方的经济损失。此外，合同还对其他内容作出了约定。合同签订后，汪元寿向裕展公司支付了保证金216,594元。另查明，系争房屋为被告(反诉原告)裕展公司所有。上述事实，有《房屋租赁合同》、保证金支付凭证、微信聊天记录、上海市不动产登记簿、情况说明及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告主张受新型冠状病毒国际疫情的影响导致《房屋租赁合同》无法履行，未能提供相关证据予以证明，本院不予采信。汪元寿在合同履行期内要求提前解除合同，属于违约方，不享有法定解除权。裕展公司在庭审中表示同意解除合同，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月16日解除。汪元寿缴纳的保证金是用于保证水、电费用的支付,以及在使用的场地、设备造成损失没有修复或者无法修复的情况下使用,对其应履行赔偿义务的约束和代偿，本案中系争房屋尚未交付，相关费用亦未产生，故合同解除后裕展公司应当将保证金退还给汪元寿。汪元寿在合同履行期间内要求提前解除合同，已属违约，且给裕展公司造成了相应损失，故裕展公司要求汪元寿按照合同约定支付赔偿金，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)汪元寿与被告(反诉原告)上海裕展服装整理有限公司于2020年4月3日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告(反诉原告)上海裕展服装整理有限公司退还原告(反诉被告)汪元寿保证金216,594元；三、原告(反诉被告)汪元寿支付被告(反诉原告)上海裕展服装整理有限公司赔偿金329,403元；上述第二、三项相互折抵后，由原告(反诉被告)汪元寿支付被告(反诉原告)上海裕展服装整理有限公司112,809元，于本判决生效之日起十日内付清。如果原告(反诉被告)汪元寿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,549元，减半收取计2,274.50元，反诉案件受理费6,241元，减半收取计3,120.50元，合计受理费5,395元，由原告(反诉被告)汪元寿负担3,120.50元(已付)，由被告(反诉原告)上海裕展服装整理有限公司负担2,274.50元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  凌莉二〇二〇年七月二十四日书记员  陈珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。