广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019)粤0402民初13981号原告：刘某1，男，汉族，2011年9月19日出生，住珠海市香洲区。法定代理人：刘某2，女，汉族，1977年10月3日出生，住珠海市香洲区，系原告母亲。被告：周萍，女，回族，1963年2月21日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。第三人：珠海经济特区国汽实业发展公司，住所地珠海市。法定代表人：杨云昌。委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。第三人：刘某2，女，汉族，1977年10月3日出生，住珠海市香洲区，系原告母亲。第三人：杨大鲁，男，回族，1993年1月6日出生，住云南省昆明市五华区。原告刘某1诉被告周萍房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年9月18日立案后，依法追加珠海经济特区国汽实业发展公司（以下简称“国汽公司”）、刘某2、杨大鲁作为第三人参加诉讼。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1的法定代理人刘某2，被告周萍及第三人国汽公司共同委托的诉讼代理人吴毓斌到庭参加诉讼，第三人杨大鲁经本院依法送达应诉材料和开庭传票，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告周萍协助原告办理珠海经济特区国防云海实业工贸公司名下位于珠海市香××区××（旧址珠海市××大道××山庄×栋）（权证号：25××**）房屋不动产权转移登记至原告名下的产权过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：珠海市香××区××大道××山庄×栋（权证号：25××06，新地址：珠海市香洲区××街×号××栋）系登记在珠海经济特区国防云海实业工贸公司（下称云海公司）名下的房产。云海公司成立于1991年8月5日，主管单位为云南省人民政府国防科工办驻珠海办事处，杨庆龙担任法定代表人，因经营亏损，上级主管部门委托珠海经济特区国汽实业发展公司对云海公司进行清算，清算后于1995年4月24日注销了云海公司。为解决企业改制中的历史遗留问题，2011年1月25日，国营云南包装厂向云南省国防科技工业局提交“厂报字[2011]1号”《关于处置原云海公司、国汽公司债权债务的请示》“云海公司虽以我厂名义注册，但我厂未进行过投资；对国汽公司我厂也未予投资。两个公司的资金均为杨庆龙同志所出并独立承包经营。为明晰今后的产权，本着尊重历史、尊重事实的态度，依照“谁出资，谁拥有产权的原则和其他相关规则”…现对原云海公司、国汽公司债权债务处置提出如下意见：1、公司债权由杨庆龙同志所有；公司债务由杨庆龙同志承担；公司尚未解决的其他遗留事宜由杨庆龙同志解决。2、今后，原云海公司、国汽公司的所有债权、债务和遗留问题，均与我厂无关。2011年2月15日，云南省国防科技工业局“云科工局企改[2011]47号”《云南省国防科工局关于处置云海公司国汽公司债权债务的批复》“同意国营云南包装厂的请示，原云海公司、国汽公司的债权由杨庆龙同志所有，债务由杨庆龙同志承担，公司尚未解决的其他遗留问题由杨庆龙同志解决；今后，原云海公司、国汽公司的债权、债务和其他遗留问题均与你厂无关”。云南省国防科技工业局下达该批复后的2011年3月3日，国营云南包装厂专门向杨庆龙同志下达“厂字[2011]9号”《国营云南包装厂关于处置原云海公司、国汽公司债权债务的决定》“原云海公司、国汽公司的债权由杨庆龙同志所有，债务由杨庆龙同志承担，公司尚未解决的其他遗留问题由杨庆龙同志解决；今后，原云海公司、国汽公司的债权、债务和其他遗留问题均与我厂无关”。2014年6月22日，杨庆龙同志因病去世，生前未留有遗嘱，其法定继承人为被告（妻子）、杨大鲁（儿子）。2017年3月4日，被告将案涉房产出售给原告（由原告法定代理人代签），双方签订《房屋买卖合同》，合同中指定该房产权过户至原告名下，原告法定代理人依合同约定向被告转账支付了购房款人民币300万元。被告收取上述购房款后，将案涉房屋及房屋所有权证、云南省国防科技工业局、国营云南包装厂文件等交付给了原告。杨大鲁同时出具《声明》，案涉房产由母亲周萍继承，对该房出售无异议。综上所述，原告认为：1、根据云南省国防科技工业局、国营云南包装厂的文件，云海公司实际所有权人为杨庆龙，现云海公司经清算注销，云海公司名下的案涉房产应归出资人杨庆龙所有；2、杨庆龙去世后，案涉房产为其遗产，应由其法定继承人法定继承，作为被继承人杨庆龙的配偶、法定继承人的被告有权处分案涉房产，案涉房屋买卖合同依法有效，原告已依约支付了300万元购房款，实际占有控制了该房产，协助原告办理产权过户手续系被告履行房屋买卖合同的义务，恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告周萍辩称，我方没有意见，因历史遗留问题，我方也一直在协助办理。第三人国汽公司述称，我方是国防云海公司的子公司，只是负责在程序上对云海公司进行清算，与本案不具有利害关系，对原告的诉请没有意见。第三人刘某2述称，对原告的诉请没有意见，合同是以我的名义签订的，在合同中已经注明案涉房产要登记到原告名下。第三人杨大鲁于2019年11月20日向本院邮寄提交一份《放弃继承权声明》，内容为：兹我父亲杨庆龙与我母亲周萍生育儿子杨大鲁即我本人，我爷爷奶奶早于我父亲杨庆龙去世，我父亲的法定继承人为我母亲周萍和我。我现声明：归父亲杨庆龙所有的珠海经济特区国防云海实业工贸公司名下位于珠海市香××区××大道××山庄×栋（权证号：25××06，新地址：珠海市香洲区××街×号×栋）房产，由我母亲周萍继承和自行处分，我放弃对该房产的继承权。原告刘某1向本院提交如下证据：1、不动产权登记信息；2、房屋所有权证、附件一；3、云海公司营业执照副本复印件；4、企业申请注销登记注册书；5、国营云南包装厂《关于处置原云海公司、国汽公司债权债务的请示》“厂报字[2011]1号”；6、云南省国防科技工业局《云南省国防科工局关于处置云海公司国汽公司债权债务的批复》“云科工局企改[2011]47号”；7、国营云南包装厂《国营云南包装厂关于处置原云海公司、国汽公司债权债务的决定》“厂字[2011]9号”；8、死亡报告单；9、结婚证、身份证复印件；10、户口本；11、办理继承权公证的证明；12、房屋买卖合同；13、房款收据；14、中国银行交易流水明细单、中国建设银行客户回单；15、杨大鲁声明（2017年2月4日）；16、证明（新旧地址）；17、水电费发票；18、不动产权登记表和珠海市不动产登记情况查询结果（2019年11月6日查询）。被告周萍向本院提交如下证据：1、商事登记簿；2、企业申请注销登记注册书；3、杨庆龙父母情况证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：案涉珠海市香××区××大道××山庄×栋（权证号：25××**）的不动产权登记情况显示，该房产登记于1994年3月22日在珠海经济特区国防云海实业工贸公司（即云海公司）名下，产权性质标注为全民单位资管公产。云海公司的《商事登记簿》显示公司于1991年8月5日成立，法定代表人为杨庆龙，注册资金80万元，为全民所有制企业，目前云海公司已经注销。云海公司在工商登记机关留存的《企业申请注销登记注册书》显示1995年4月15日，云海公司申请注销企业登记，申请理由为“因公司连续两年亏损，上级主管部门决定将公司撤销，撤回云南。”《企业申请注销登记注册书》粘附一份1995年4月10日云海公司在《珠海特区报》上刊登一则《启事》，内容为：因主管部门工作安排原因，经请示主管部门批准，撤销“珠海经济特区国防云海实业工贸公司”，该公司的债权债务由“珠海经济特区国汽实业发展公司”负责清理。在《企业申请注销登记注册书》的“企业的人员安置、设备、设施、物资、债务等处理情况”一栏中，国汽公司出具意见为“企业的人员，均为云南国防科工办的工作人员，公司撤销后回原单位。设备、物资用于抵销债务，其余由上级主管部门收回。上级主管部门委托特区国汽实业发展公司代位清理债权债务。”1995年4月24日，云南省人民政府国防科工办驻珠海办事处在《企业申请注销登记注册书》上出具意见“我办下属珠海经济特区国防云海实业工贸公司因客观原因联系两年亏损，现决定注销该公司，人员回原单位，债权债务已清理完毕，请有关部门核批”。珠海经济特区国汽实业发展公司，即国汽公司，于1993年11月4日成立，法定代表人为杨云昌，股东为云海公司。2004年11月9日因逾期未办年检，现处于吊销状态。庭审中，国汽公司陈述国汽公司是云海公司的子公司，杨云昌是杨庆龙的员工，也是杨庆龙侄子，云海公司的公章现由杨云昌保管。国汽公司认为依据云南省国防科工办的文件显示国汽公司和云海公司都是杨庆龙个人的公司。庭审中，被告周萍陈述《企业申请注销登记注册书》注明“设备物资抵消债务，其余由上级主管部门收回”是当初清算注销时随手写了原因，并不是真实的。因为当年国家政策不允许个人开办公司，任何人开办公司均需挂靠国有或集体单位，才能开办企业。后来上级主管部门针对该公司有关的所有权出了相关文件，明确该公司所有权归杨庆龙先生个人所有，案涉房产不属于由上级部门收回的财产。2011年1月25日，国营云南包装厂向云南省国防科技工业局提交《关于处置原云海公司、国汽公司债权债务的请示》（厂报字〔2011〕1号），内容为：1991年8月，按原云南省国防科工办要求，我厂在珠海注册成立了珠海经济特区国防云海实业工贸公司（简称云海公司)。1993年11月，云海公司与长春巿三创机电技术开发公司合资在珠海注册成立了珠海经济特区国汽实业发展公司（简称国汽公司)。1995年5月，因企业亏损，云海公司注销。1996年，三创公司退出其在国汽公司的全部股本。2004年，因逾期未申办年检，国汽公司被吊销。原云海公司、国汽公司在经营期间，为我省国防科技工业做出了积极贡献。但因特殊历史原因，两个公司的债权债务一直处于不明晰状态。云海公司虽以我厂名义注册，但我厂未进行过投资；对国汽公司我也未予投资。两个公司的资金均为杨庆龙通知所出并独立承包经营。为明晰今后的产权，本着尊重历史、重事实的态度，依照“谁投资、谁拥有产权”的原则和其他相关规则，经我厂2011年1月24日办公会研究决定，现对原云海公司、国汽公司债权债务处置提出如下意见：1、公司债权由杨庆龙同志所有；公司债务由杨庆龙同志承担公司尚未解决的其他请留事宜由杨庆龙同志解决。2、今后，原云海公司、国汽公司的所有债权、债务和均与我厂无关。上述处置意见如科工局批复同意，我厂将照此执行。特此请示，请予研究。2011年2月25日，云南省国防科技工业局向国营云南包装厂作出《云南省国防科工局关于对处置原云海公司国汽公司偾权债务的批复》（云科工局企改〔2011〕47号），内容为：你厂《关于处置原云海公司、国汽公司债权债务的请示》（厂报字〔2011〕1号）收悉。鉴于你厂未对原云海公司、国汽公司投资，经研究，同意你厂的处置意见，即：原云海公司、国汽公司的债权由杨庆龙同志所有，债务由杨庆龙同志承担，公司尚未解决的其他遗留问题由杨庆龙同志解决；今后，原云海公司、国汽公司的债权、债务和其遗留问题均与你厂无关。2011年3月3日，国营云南包装厂作出《国营云南包装厂关于处置原云海公司、国汽公司债权债务的决定》（厂字〔2011〕9号），主要内容为经上报主管部门云南省国防科技工业局（原云南省国防科工办）同意，对原云海公司、国汽公司债权债务处置作出如下决定：1、原云海公司、国汽公司的债权由杨庆龙同志所有，债务由杨庆龙同志承担，公司尚未解决的其它遗留问题由杨庆龙同志解决。2、今后，原云海公司、国汽公司的债权、债务和其它遗留问题均与我厂无关。在本案审理过程中，本院向云南省国防科技工业局发函确认上述三份文件及案涉房产权属情况。2019年11月21日，云南省国防科技工业局回函本院对上述三份文件的真实性予以确认，对“云海公司虽以我厂名义注册，但我厂未进行过投资；对国汽公司我也未予投资。两个公司的资金均为杨庆龙口志所出并独立承包经营”“原云海公司、国汽公司的债权债务及尚未解决的其他遗留问题由杨庆龙同志承担”“涉案房屋是否为云海公司或杨庆龙财产”情况在法律诉讼中是否属实，请法院结合相关证据、依据相关法律法规作出认定。被告周萍陈述，上述三份文件出具后，杨庆龙就身患癌症，一直治病中，家属就没有考虑到处置财产问题，案涉房产没有办理到杨庆龙名下。杨庆龙去世后，被告周萍又极度悲伤了几年，后来恢复了正常心态后，就将该房屋出售给原告，当时原告是清楚该房产的状况的。被告周萍与杨庆龙《结婚证》显示两人于1992年8月4日结婚，周萍与杨庆龙儿子杨大鲁于1993年出生。2014年6月22日，杨庆龙因病去世。庭审中，被告周萍陈述杨庆龙的法定继承人有配偶周萍和儿子杨大鲁，杨庆龙的父母均先已杨庆龙去世。被告周萍陈述没有办理继承人公证手续，主要原因是公证书不认可该房产属于杨庆龙的遗产，就无法办理，只同意办理亲属关系证明，因为户口本已经有亲属关系，就没有必要重复办理。2019年1月20日，国汽公司出具一份《办理继承权公证的证明》，表示杨庆龙父母已先于杨庆龙去世，杨庆龙的继承人为妻子周萍、儿子杨大鲁。周萍在该证明上签字确认“本人承诺上述属实，如有虚假，愿意承担一切责任”。被告周萍提交2020年7月6日云南省大理市下关镇河畔社区居民委员会的两份《证明》，内容为：兹有我社区居民杨庆龙的母亲李天保，于1971年去世；杨庆龙的父亲杨子恒，于1960年去世。2017年2月4日，杨大鲁出具《声明》，声明放弃归其父亲杨庆龙所有的案涉房产的继承权，案涉房产有母亲周萍继承，对母亲周萍将案涉房产出售给刘某1无异议。庭审中，法庭询问被告周萍有无与第三人国汽公司协商将案涉房屋先办理到被告周萍名下？被告周萍回答：有协商，但是由于不动产登记中心不认可第三人国汽公司作为法律上的清算组，就无法办理。还查明，2017年3月4日，云海公司、国汽公司（清算人）、周萍（实际权属人）三方作为卖方（甲方）、刘某2作为买方（乙方）就案涉房产交易签订《房屋买卖合同》。合同约定：一、出售房屋权属来源注明珠海经济特区国防云海实业工贸有限公司系1993年成立的企业，因当时私人不能开办企业，个人需挂靠集体、国企，有一个主管部门方能在珠海经济特区成立公司，名义上该公司的上级单位为云南省人民政府国防科工办珠海办事处，事实上该办事处实际上根本不存在，该公司及别墅的实际所有人为周萍。二、转让价格及款项支付：按现状出售，房产转让价格为卖方净收320万元，房款由实际权属人周萍收取，首期款为100万元，在签订合同之前已经支付，购房款200万元于2017年4月30日前向卖方付清，剩余购房款20万元于产权过户领取该房产证的当日向卖方一次性付清。三、产权过户：1.产权过户税费承担：双方产权过户的全部税费（含甲方公司历年来拖欠的使用税、费在内）均由乙方全部承担过户报税申报价由乙方自行决定，以通过税务机关的最低价格为准。注：房产过户至乙方儿子（刘某2儿子）刘某1名下。2、过户办理时间：鉴于该房属于历史遗留问题，人事代谢、物是人非而无法正常办理过户手续，因目前无法办理产权过户手续，故作此低价。实属无奈之下甲方同意配合乙方以诉讼的方式进行产权过户，双方在此声明：该诉讼过户途径没有损害任何第三人的任何利益，不存在任何虚假行为。乙方于2017年12月31日之前（或由乙方自行决定时间）通过诉讼办结过户手续，因诉讼而支出的全部费用（含诉讼费、执行费、律师费等在内）均由乙方自行承担。3、特别约定：如最终实在无法办理产权过户手续，双方同意乙方亦以人民币叁佰万元（300万元）甲方净收的价格按现状向甲方购买该房产，该房所有权永久性归乙方。原作价人民币320万元调整为人民币300万元，剩余人民币20万元乙方无需支付。四、房屋及房产证交付：甲方收到乙方支付的购房款人民币300万元的当日将房产交付给乙方；甲方负责结清交房前的物业管理、水电费等费用，交房后的有关费用由乙方自行承担，甲方协助乙方在物业管理处办理相关更名手续。本合同签订前，甲方己将房地产权证原件交付给了乙方。五、另行转让约定：产权过户前乙方有权另行转让，甲方对此同意、予以配合，无论转让价格多少均与甲方无关，由乙方负责按本合同约定的价格、时间向甲方负责付清全部购房款。六、违约责任：1、如乙方逾期60日不按本合同约定及时支付购房款的，甲方有权单方面解除本合同，并没收乙方已付的购房款（含定金），同时有权将本房屋转卖他人。2、如甲方中途悔约不卖、一房多卖或因甲方的原因该房屋被查封、权属不真实性、存在权属争议导致本合同无法继续履行下去的，视为甲方违约，甲方除将所收的全部房款（含定金）退回乙方外，还需承担己收房款（含定金）同等金额的违约责任，并赔偿乙方含市场价差损失在内的全部损失或乙方有权要求甲方继续履行本合同，并赔偿甲方违约而给乙方导致的全部损失。七、本合同壹式贰份，各方各执壹份，双方的实际权利与义务以本合同约定为准，如有其他签订的合同均为办理产权过户的程序性文件。甲方处加盖云海公司、国汽公司公章并由杨云昌和周萍签字，乙方处由刘某2签字。刘某2在庭审中陈述，其与杨云昌熟悉，经其介绍购买案涉房产。当时原告是在珠海与被告周萍协商案涉房产买卖，当时就案涉房产过户问题进行了商谈，被告周萍将相关的文件都出示给刘某2看了，我们也了解案涉房产的相关情况。被告周萍说由于不动产登记中心需要各种文件证明，所以一直没有办理房产过户手续。2017年3月3日，周萍、云海公司、国汽公司出具《房款收据》确认收到刘某2委托任艳萍支付的案涉房产购房款100万元。2017年3月14日，刘某2通过银行转账方式向周萍名下中国银行尾号为4337的账户支付200万元。2019年7月29日，珠海市公安局吉大派出所出具《证明》，案涉房产门牌号由珠海市拱北××大道××山庄×幢变更为珠海市香洲区××街×号×栋。刘某2在法庭提交案涉房产支付物业费用的发票，陈述被告已经向原告交付案涉房产，目前案涉房产由原告出租给他人使用。本案审理过程中，本院向珠海市不动产登记中心和珠海市自然资源局发函核实案涉房产产权登记和土地使用权情况。珠海市不动产登记中心回函如下：一、案涉房产用地性质为出让性质；二、云海公司系全民所有制企业，案涉房产如需办理产权过户可按国有资产处置的相关规定申请。若法院处置该房产，市不动产登记中心将根据生效法律文书协助办理转移登记，请径向市不动产登记中心申请。本院认为，根据2011年2月25日云南省国防科技工业局的作出《云南省国防科工局关于对处置原云海公司国汽公司偾权债务的批复》（云科工局企改〔2011〕47号），确认国营云南包装未对云海公司、国汽公司投资，云海公司、国汽公司的债权由杨庆龙同志所有，债务由杨庆龙同志承担，公司尚未解决的其他遗留问题由杨庆龙同志解决；今后，原云海公司、国汽公司的债权、债务和其遗留问题均与你厂无关。另外，根据《企业申请注销登记注册书》载明由国汽公司负责云海公司的债权债务清理工作，且在1995年4月24日，云南省人民政府国防科工办驻珠海办事处出具意见“我办下属珠海经济特区国防云海实业工贸公司因客观原因连续两年亏损，现决定注销该公司，人员回原单位，债权债务已清理完毕，请有关部门核批”。从上述云南省国防科技工业局关于云海公司出资情况决定及《企业申请注销登记注册书》中云南省人民政府国防科工办驻珠海办事处出具意见分析，云海公司系杨庆龙个人投资企业，国汽公司作为清算负责人已经对云海公司的债权债务已经清理完毕，并且经过上级主管部门确认债权债务清理完毕并决定注销登记。因此，云海公司作为杨庆龙个人投资企业，案涉房产的权益应归属于杨庆龙。由于历史原因，案涉房产并未变更登记至杨庆龙名下。国汽公司、周萍、杨大鲁均对杨庆龙的继承人情况进行陈述或出具书面材料进行说明，周萍、杨大鲁作为杨庆龙的继承人自杨庆龙去世开始基于继承对案涉房产享有权益。杨大鲁作为案涉房产的继承人声明放弃对案涉房产继承的权利、对周萍将案涉房产转让给刘某1无异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定出卖人应当履行向买受人转移标的物所有权的义务，原告诉请要求被告协助办理案涉房产的登记转移手续，理据充分，本院予以支持。因案涉房产目前仍登记在云海公司名下，故在协助办理产权时应先办理登记至被告周萍名下，再由被告周萍协助办理登记至原告刘某1名下。《房屋买卖合同》第三条第2款的约定，原告通过诉讼办结过户手续，因诉讼而支出的全部费用（含诉讼费、执行费、律师费等在内）均由原告自行承担，故本案诉讼费用由原告刘某1负担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二十九条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条和第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百三十五条之规定，判决如下：被告周萍于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告刘某1办理珠海经济特区国防云海实业工贸公司名下位于珠海市香洲区××街×号×栋房屋（旧址珠海市拱北××大道×山庄×栋）（权证号：25××**）不动产权转移登记至原告名下的产权过户手续。本案案件受理费15400元，由原告刘某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘晓亮二〇二〇年七月十五日书记员  张烔尉何倩