湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8217号上诉人（原审被告）：龙过，男，1997年6月10日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人王弘，上海协力（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人吴萧，上海协力（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：童发根，男，1978年7月21日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：张端发，男，1981年3月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：沈乐，女，1992年11月10日出生，汉族，住湖南省南县被上诉人（原审原告）：严盛来，男，1974年11月1日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。四被上诉人共同委托诉讼代理人林丽娟，湖南鼎忠律师事务所律师。上诉人龙过与被上诉人童发根、张端发、沈乐、严盛来房屋租赁合同纠纷一案，上诉人龙过不服长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙过上诉请求：1、撤销长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初1603号民事判决第三、四项判决，发回重审或依法改判；2、请求依法判决被上诉人向上诉人返还押金；3、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误，应依法予以改判。1、被上诉人曾多次到房屋改造现场查看，对房屋改造完全知情，直至房屋改造完成，被上诉人从未以任何形式表示异议，即以默许方式同意上诉人对涉案房屋的改造行为。2、上诉人改造房屋征得被上诉人同意，且未对房屋造成任何损害，在上诉人搬离房屋后，被上诉人基于自身需要，对涉案房屋重新进行装修的行为与上诉人无关，被上诉人要求上诉人承担房屋装修损失的主张缺乏依据。二、原判决适用法律错误，依法应予改判。1、被上诉人的空租损失并非因上诉人的违约行为导致，其要求上诉人赔偿空租损失的主张缺乏依据，依法应予驳回。2、因上诉人拖欠租金，被上诉人实际遭受的损失仅为未付房租在逾期期间产生的存款利息，涉案合同约定的违约金明显过高，应当依法调整为被上诉人实际损失的百分之三十。本案中，上诉人尚未支付的租金总计为43654元，上诉人承担的违约金依法应调整为被上诉人利息损失的30%即269.96元。3、被上诉人在抵扣违约金、未付房租后应向上诉人返还剩余押金。上诉人逾期支付租金，被上诉人提前将房屋上锁，涉案合同解除的过错不应仅归责于上诉人。被上诉人童发根、张端发、沈乐、严盛来辩称，涉案房屋租赁合同第五条第二款明确约定“未经出租方（被上诉人）书面同意不得改变房屋结构和用途”，上诉人在一审诉讼过程中承认在租赁期间内对房屋进行了拆墙、砌墙等改变房屋结构的改造行为，但并未举证证明其改造征得被上诉人书面同意，依据上述合同约定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，被上诉人对房屋重新装修已经支付10万元，已提供装修合同、付款凭证等予以证明，故一审判决酌情认定1万元拆除费用为赔偿费用有事实和法律依据，并无不当。涉案合同约定的押金数额相当于2个月的租金合理，本案系因上诉人违约导致租赁合同解除，依据租赁合同第五条第三款以及第七条第二款约定，同时结合房屋在合同解除后存在近两个月空租损失，该违约金未过分高于实际损失，故而判决已收取的押金作为违约金不退，有合同依据。一审判决并未另行判决上诉人支付空租损失，而是在判决押金作为违约金不退时考虑空租损失，且一审判决也并未支持被上诉人要求租金迟延支付利息的诉请。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，上诉人提起上诉缺乏事实与法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。童发根、张端发、沈乐、严盛来向一审法院起诉请求：1．依法判令解除双方于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》；2．依法判令龙过支付房屋租金75,555元及自2019年9月27日至实际履行之日止以75,555元为基数按每日千分之一的标准计算的逾期利息（暂计算至2020年1月15日为8,250元）；3．依法判令龙过赔偿童发根、张端发、沈乐、严盛来装修损失10万元；4．本案诉讼费用由龙过负担。一审法院认定以下事实：2019年3月28日，童发根、张端发、沈乐、严盛来（出租方）与李群帅（承租方）、湖南华盈商业管理有限公司（居间方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、出租方将其位于长沙市开福区××路××号××号；2、租期自2019年4月6日起至2024年4月5日止，出租方应于2019年4月6日向承租方交付房屋；3、租金为浮动制，2019年4月6日至2021年4月5日月租金为25185元，2021年4月6日至2022年4月5日月租金按上年度递增5%为26444元，2022年4月6日至2023年4月5日月租金按上年度递增5%为27766元，2023年4月6日至2024年4月5日月租金按上年度递增5%为29154元；租金按季结算，由承租方转账支付至合同约定出租方指定账户，承租方应在本合同签订之日向出租方支付首期租金75555元，在每期租金到期前10日支付下一季度租金。上述租金不含税费，税费由承租方承担。4、租赁期间的物业管理费、电话费、电视收视费、水电费、煤气费、卫生费等由承租方承担；5、承租方应在合同签订之日向出租方支付合同押金50370元，合同期满且承租方不续租，由出租方在承租方结清租金及所有费用后三日内无息退还；6、承租方应及时交纳租金及物业管理费等费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分千分之一的滞纳金，如拖欠超过7天或累计拖欠金额超过5000元，出租方有权单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任；如因承租方违约导致出租方单方解除合同，承租方应当接到出租方解除合同通知之日起三日内无条件搬出房屋，同时结清费用，承租方拒不交还钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入租赁房屋，清点物品，用于抵偿拖欠租金和费用，承租方无法联络的，承租方有权自行处置，承租方保证自愿接受上述处理措施而无任何异议和赔偿请求；7、承租方未经出租方书面同意，不得改变房屋结构和用途，承租方在租赁期内对房屋的装修，在交回该房地产给出租方时，可以搬走搬移不会损坏室内结构及装修部分，其他部分按来装去留原则处理。双方另就其他事项进行了约定。因上述租赁房屋系龙过用于经营文化传媒公司，李群帅系龙过聘请员工，签订合同时龙过没有带身份证，故合同是以李群帅名义签订。合同签订后，童发根、张端发、沈乐、严盛来向龙过交付了房屋，龙过向童发根、张端发、沈乐、严盛来支付了首期租金75555元和押金50370元。龙过接收房屋进行了拆墙、砌墙和地板开槽铺电线等改造和装修。因龙过未按期交纳2019年10月6日至2020年1月5日租金75555元，童发根、张端发、沈乐、严盛来于2019年10月7日将租赁房屋上锁，并向龙过发送了一份《房屋租赁合同终止声明》，通知李群帅因未交纳到期租金，暂时终止合同，并限48小时内交纳，逾期将另租他人并暂扣屋内物品，待交清租金和恢复房屋原状后返还。2019年10月中旬，童发根与龙过协商后，签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定因龙过（大股东）与李群帅是生意合伙人，现李群帅退出经营，龙过将原经营项目转向，在原场地继续经营其他项目，童发根、张端发、沈乐、严盛来与李群帅签订的原《房屋租赁合同》中李群帅的合同权利义务由龙过承继，由龙过继续承租该房屋，童发根、张端发、沈乐、严盛来均认可由龙过承继，由代表人童发根签字确认。同日，龙过向童发根出具了一张欠条，载明“今龙过欠童发根房租75555元”。审理过程中，双方认可上述补充协议和落款时间为10月5日，但实际时间为10月中旬，且双方认可口头约定上述所欠租金支付时间为10月底付款。李群帅也到庭表示对原《房屋租赁合同》中李群帅的合同权利义务由龙过承继没有意见。双方达成以上协议后，童发根、张端发、沈乐、严盛来把锁打开又将房屋交给龙过。龙过接受房屋后又对房屋进行了拆墙改造，因龙过仍未向童发根、张端发、沈乐、严盛来交纳房租，童发根、张端发、沈乐、严盛来即通知龙过搬离房屋，龙过于2019年12月6日搬离租赁房屋，龙过称童发根、张端发、沈乐、严盛来于2019年11月18日将房屋上锁，童发根、张端发、沈乐、严盛来对此不予认可，龙过就此未举证证明。童发根、张端发、沈乐、严盛来接收房屋后对房屋进行了重新装修，并于2020年2月1日另租他人。一审法院认为，一、童发根、张端发、沈乐、严盛来与李群帅签订的《房屋租赁合同》、童发根与龙过签订的《房屋租赁补充协议》系各方真实意思表示，内容合法、真实、有效。本案《房屋租赁合同》虽以李群帅名义签订，但实际履行交租、使用房屋等权利义务的为龙过，且双方又补充约定由龙过承继《房屋租赁合同》中李群帅的权利义务，李群帅对此没有异议，应认定本案《房屋租赁合同》实际承租人为龙过。二、根据合同约定和此后的口头约定，龙过未按约定向童发根、张端发、沈乐、严盛来支付租金已构成违约，龙过违约事实已达到合同约定解除条件，且双方租赁事实上已解除，童发根、张端发、沈乐、严盛来据此要求解除合同和要求龙过支付租金，一审法院予以支持。童发根、张端发、沈乐、严盛来虽于2019年10月7日将租赁房屋上锁和通知龙过解除合同，但事后双方又就租赁重新达协议，童发根、张端发、沈乐、严盛来又向龙过交付了房屋，双方合同解除时间应认定龙过于2019年12月6日实际搬离房屋之日。龙过主张合同已于2019年10月7日解除，与本案事实不符，一审法院不予采信。同理，龙过向童发根、张端发、沈乐、严盛来支付租金应计算至2019年12月6日止，但童发根、张端发、沈乐、严盛来于2019年10月7日至10月中旬（15日）将租赁房屋锁门，造成龙过没有使用租赁房屋期间的租金应予扣除，具体核算为（2个月×25,185元）－（25,185元÷30天×8天）﹦43654元。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担，出租人请求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。结合合同中有关房屋装修条款和承租方未经出租方书面同意不得改变房屋结构的约定，应理解为承租方有权对房屋进行装修，但未经出租方书面同意不得改变房屋结构，而龙过在租赁期间对房屋进行了拆墙、砌墙等改变房屋结构的改造，龙过未举证证明其改造已征得童发根、张端发、沈乐、严盛来书面同意，童发根、张端发、沈乐、严盛来据此主张赔偿损失，符合前述规定，一审法院予以支持。但由于龙过其他对房屋的正常装修部分，不在合同的禁止之列，而童发根、张端发、沈乐、严盛来要求将其对整个房屋重新装修的大部分费用100,000元列入损失赔偿，不符本案事实，本院不予支持。根据童发根、张端发、沈乐、严盛来提供的装修费用清单，一审法院酌情认定其中10,000元拆除费用为本案赔偿费用。四、本案因龙过违约导致合同解除，龙过按合同约定承担相应的违约责任，考虑童发根、张端发、沈乐、严盛来在合同解除后存在近2个月空租损失，童发根、张端发、沈乐、严盛来主张龙过按2个月租金标准交纳的押金作为违约金不退，该违约金主张未过分高于其实际损失，本院予以支持。但童发根、张端发、沈乐、严盛来又同时主张租金迟延支付利息，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审法院判决：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2019年12月6日解除；二、龙过于判决生效之日起10日内向童发根、张端发、沈乐、严盛来支付租金人民币43654元；三、龙过于判决生效之日起10日内向童发根、张端发、沈乐、严盛来赔偿损失人民币10000元；四、童发根、张端发、沈乐、严盛来收取龙过的押金人民币50,370元不予退还；五、驳回童发根、张端发、沈乐、严盛来的其他诉讼请求。对一审已查明的事实部分，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为一审判决的违约责任是否有事实和法律依据。上诉人主张一审法院判决以押金50370元作为违约金高于被上诉人实际损失，应以上诉人逾期支付房租的利息损失作为违约金的计算依据。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同第七条第二款约定，租赁期内，承租方若因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前贰个月通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金，违约金不足弥补出租方经济损失的，承租方需承担赔偿责任。上诉人因迟延支付租金构成违约导致合同解除，被上诉人有权依据合同第七条第二款约定收取押金作为违约金。上诉人于2019年12月6日实际搬离房屋，被上诉人于2020年2月将房屋再次出租给第三方收取房租，空置时间为两个月左右，一审法院判决两个月房屋空租损失作为违约金，符合双方合同约定，且有事实依据，上诉人的该项主张，本院不予支持。上诉人主张被上诉人已经同意上诉人对涉案房屋进行装修，一审判决上诉人承担房屋装修损失10000元缺乏依据，应予驳回。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据《房屋租赁合同》第五条第二款约定，上诉人在装修之前未取得被上诉人书面同意即改变房屋结构，被上诉人有权“单方解除合同，没收押金，并向承租人进一步追究责任”。被上诉人二审中陈述称，上诉人改变房屋结构未征得其许可，其知道时房屋结构已经被改变，但考虑到上诉人长期租赁使用，而未立即主张违约责任，但也从未放弃过要求恢复原状的主张。对此本院认为，上诉人违反“未经出租方书面同意不得改变房屋结构和用途”的约定在装修中自行改变房屋结构，即已构成违约，该违约行为的定性并不因被上诉人何时主张权利而改变。被上诉人在被上诉人持续违约导致合同解除之后一并主张损失赔偿，并未违反法律规定或合同约定。上诉人该项上诉请求与双方的合同约定相悖，本院不予支持。一审法院依据现有证据酌情认定1万元拆除费用为赔偿费用，并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，本院认为，上诉人的上诉请求不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1309元，由上诉人龙过负担。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  孙一中审 判 员  潘 威二〇二〇年七月三十一日代理书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。