广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5733号原告：周健德，男，1961年9月6日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：李凤萍，女，1963年1月25日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告共同委托诉讼代理人：林冰莹、姚玉凤，均是广东法制盛邦律师事务所律师。被告：李翠玲，女，1956年6月21日出生，汉族，住广州市。被告：梁剑波，男，1988年10月25日出生，汉族，住广州市。两被告共同委托诉讼代理人：陈奕荣、刘珊，均是广东穗南律师事务所律师。原告周健德、李凤萍与被告李翠玲、梁剑波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周健德、李凤萍的共同委托诉讼代理人林冰莹、姚玉凤、被告李翠玲、梁剑波及共同委托诉讼代理人陈奕荣、刘珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周健德、李凤萍共同向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2004年6月18日签订的《房屋买卖承诺协议书》无效；2、判令被告立即将房屋腾空后返还给原告，并返还房屋及土地相关的《宅基地使用证》等权利证书；3、被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2004年6月18日，原、被告签订《房屋买卖承诺协议书》，约定原告将其拥有的位于广州市芳村区东漖镇××生产队房屋（现门牌：葵蓬合和约西二街XXX号，宅基地使用证穗芳府地字第0002761号，建房用地申请表No：004555号，框架结构四层，面积349.74平方米）转让给被告，房屋转让价款为42万元人民币。上述协议签订后，因相关政策原因未办理房屋变更手续，被告至今只支付原告415000元的房屋转让价款，尚有5000元未支付。原、被告虽然签订了上述协议，原告也已将上述建筑物交于被告使用多年，但根据我国《土地管理法》、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粵高法发〔2001〕42号）、《合同法》等相关规定，被告作为非本集体经济组织成员与原告签订的《房屋买卖承诺协议书》因严重违反了上述法律法规，也直接损害了集体经济组织的合法权益，依法应认定为无效。合同无效后，原告有权要求被告将房屋腾空后返还给原告，并返还房屋及土地相关的《宅基地使用证》等权利证书。综上所述，原告为维护自身合法权益，故原告提起本案诉讼。被告李翠玲、梁剑波共同答辩称：《房屋买卖承诺协议书》合法有效，具体理由如下：两原告在出售讼争房屋前是征求过葵蓬村委员会的有关负责同志同意的，《房屋买卖承诺协议书》系在各当事人平等自愿的前提下订立的，是各方多次磋商、谈判的结果，是双方真实意思表示，并办理了公证至今已经16年了，公证书【（2004）穗芳证字第3111号】明确载明：合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定。同时根据《中华人民共和国公证法》第二条规定：公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。两被告作为普通公民，认为公证处作为我国的司法部门，对合同的真实有效性作出了有公信力的保证，有理由相信该份合同具有稳定的法律效力，对合同的长期有效履行充分信赖。如果当时公证部门不允许办理公证，则两被告是绝对不可能花40多万购买讼争房屋的。两被告购买该房后已实际入住至今，即《房屋买卖承诺协议书》已实际履行16年之久，在此期间原告方从未对此提出任何异议，两被告及其家庭成员也长期、稳定占有并使用讼争房屋。根据诚实信用和有利于实现合同目的的原则，两原告应当按照合同的约定全面、及时履行自己的合同义务，不得进行与实现合同目的相悖的行为。原告对宅基地上房屋行使处分权与农村经济组织成员拥有一户一宅的规定并无抵触，《中华人民共和国土地管理法》规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”，可见国家对农村住房的转让并未禁止，村民有权将宅基地房屋转让，而原告并非葵蓬村的村民，其将讼争房屋转让给是葵蓬村原始村民的被告更不为法律禁止，该行为依法有效。根据最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分第（二）方面第4条的规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。从上述规定可以看出，认定农村房屋买卖无效的根本原因在于该买卖行为可能导致农村房屋所占的宅基地流转出村集体经济组织，村集体经济组织成员因此失去生存依靠而流离失所。两原告并非东漖镇葵蓬村的村民，与该村并无任何联系，其在村外生活多年，有稳定的收入，其并不依存于案涉房屋而生存、发展。而被告李翠玲作为葵蓬十一队的成员，其同胞妹弟仍为该村村民。被告梁剑波作为被告李翠玲的儿子，两人都是在该村出生、长大的成员。签订协议后，两被告一家人在讼争房屋居住16年，从来都没有相关房屋部门以及葵蓬村联社的干涉，而且该村也知道被告李翠玲就是葵蓬村的原始村民。被告李翠玲购买讼争房屋并不会损坏该村集体的任何利益。且两被告一家人在葵蓬村一直以该村的村民身份参与表决涉村集体利益的的事项，并依靠该村的房屋和土地进行生产作业，属于该村村民。涉案房屋是否登记不是合同的有效要件，一方面房屋的过户问题所对应调整的是物权关系，其是否过户以及其能否过户对合同是否有效并没有影响，另一方面原告作为出卖人明知合同签订时的政策该房屋是不能过户的，原告还特别约定在政策允许后再办理房屋的过户手续，充分表明双方就房屋过户的问题已经形成了意思自治，其处分行为与现行的法律法规均不构成冲突，因此房屋的过户问题，不构成继续履行该合同的障碍。讼争房屋存在超建，依法应由行政主管部门先行处理，未处理前不属于人民法院的受理范围。广州市芳村区东漖镇人民政府下发的《村镇宅基地使用证》显示房屋面积为349.74平方米。2010年，讼争房屋因荔湾区旧城区被列入拆迁范围。2019年年初，葵蓬村联社再次对讼争房屋进行面积测量，根据《关于核对旧村改造房屋测绘数据初步结果的通知》中房屋数据明细表显示，房屋建筑面积证载349.74、实测379.0091，房屋层数证载4层、实测5层。由此可知讼争房屋存在违法超建的行为，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”的规定，鉴于超出的面积是否属于违建、是否应该拆除，至今未有行政机关作出处理。被告认为关于讼争房屋确权归属应由行政主管部门先行处理，不应由法院直接对讼争房屋进行司法确权，应该对原告的诉讼请求予以驳回。关于两被告的村民身份。被告李翠玲结婚后根据当时的村规要求迁至其丈夫的生产大队葵蓬十一队，两生产大队同属一个村。被告李翠玲作为葵蓬村的原始村民，出嫁后根据该村的规定必须将户口迁至丈夫的生产队。但户口迁移并不能改变被告李翠玲是葵蓬十一队是葵蓬村民的事实，被告李翠玲仍是葵蓬村的村民，其从来未离开葵蓬村生活，所有葵蓬村村民需履行的义务其也全部履行，其在本地村民及村民委员会眼中一直都是本村人。被告梁剑波作为被告李翠玲的儿子同样享有葵蓬村村民身份。据《中国大百科全书》的解释:村民是"居住在一国境内，受该国管辖的自然人"，对乡村的解释是"也称农村，是区别于城镇的一类居民点的总称"。在《现代汉语辞典》的解释:村民是"乡村居民"，对居民的解释是"固定住在某一地方的人"。可见尽管各种辞书对"村民"这个概念的表达不同，但含义是基本一致的，也是合理的，从没有把其与户籍制度相关联。我国《宪法》对居住在城市和农村的人则一律称居民，也从没有把户籍制度作为分水岭。因此，虽然被告李翠玲的户口迁移至葵蓬十一队，但并不改变其是葵蓬村民的事实。相反，两原告从未取得葵蓬村村民的身份，宅基地使用权是农村居民集体经济组织成员享有的权利，与享有者的身份具有依附性，因此两原告依法不享有宅基地使用权，但因宅基地上的房屋为原告建设，故原告在案涉协议签订前仅拥有房屋所有权。因此案涉协议的签订并非导致葵蓬村所占的宅基地流出该村集体，相反，是该村的村民取得了该村的房屋，因此协议是有效的。即使法院认定《房屋买卖承诺协议书》无效，两被告于该合同取得的财产也属于无法返还的情形，恳请法院从维护社会公序良俗的角度出发，维护两被告的合法权益。目前讼争房屋买卖被两原告起诉要求认定无效，主要是因为农村土地增值以及新农村建设改造拆迁补偿等因素导致房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，两原告受利益驱动反悔所致，其行为不应受到法律的保护。假设两被告于2004年用本案购房款于荔湾区石围塘大涡村购买万盛苑楼房，当时房屋价格为3142元每平方米，2020年已升值至36000元每方，又或者如两被告当初购买的是海珠区光大花园楼房，当时房屋价格为4000多元每方，2020年已增值至70000多每方。两被告当初向亲戚朋友东拼西凑才凑够购房款，因家里有残疾老人以及小孩，生活开支较大，近几年才还清借款。讼争房屋是两被告一家人的安身立命之所，是他们的密切财产，因此，如果确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。两原告不但无偿使用被告购房款十余年，还将得到大幅升值的房屋，两被告除了提供资金给对方无偿使用，还失去了一家六口赖以生存的住所，要购买同地段房产至少要多付10倍的价款，利益分配严重失衡。根据我国合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，如果法院坚持认为双方签订的协议无效，双方因该协议取得的财产也属不能返还的情形。两被告当初交付两原告的购房款是东拼西凑向亲戚朋友借来的，两被告及家庭成员于讼争房屋实际居住多年，早已融入当地的生活，并对房屋进行了装修、添付，倾注了大量的心血和财力，即讼争房屋现属于被告一家人稳固生活所必须。根据两被告提供的证据可知，两被告买下该房屋实实在在是用于家人居住，并非用于出租盈利或投资，如若此时返还房屋对两被告及其家庭人员是不公平的，也会对两被告及其家庭人居住和生活造成巨大影响。两原告的行为既违背做人的良知，也违背了法律的诚实信用原则。因此，被告认为保护交易安全，维护诚实信用，减少当事人的损失，维护基本生活居住需要，从本案产生的社会效果角度而言，该讼争房屋不适宜返还，也更符合双方买卖房屋的真实目的，也更能彰显法律规定的公平和诚信原则。另一方面，如法院认定合同无效，无效的法律后果包括两被告腾退房屋的情形，被告认为无效的法律后果不应在本案予以处理。两原告本是因为在本市有其他住房才将房屋转让给被告，并获得了经济利益。而房屋现有居住人绝大部分无其他房产，讼争房屋是其唯一住房，如果判令被告归还房屋，必然导致现行房屋居住人无家可归，甚至流落街头。讼争房屋居住人包括老人和小孩，其中一名老人是身患贰级肢体残疾，还是烈士遗属，因此被告认为房屋的腾退应与补偿的问题同时解决。现葵蓬村里已表决同意城中村改造，讼争房屋存在极高补偿价值，讼争房屋作为两被告一家人的安身立命之所，有权根据城中村改造政策获得相应的安置及补偿，因此，两被告及其家人有权继续占有使用房屋直至拆迁政策下达，届时双方可对合同无效而产生的法律后果厘清各方权利义务。原告起诉超诉讼时效，没有胜诉权。原告与被告于2004年签订案涉协议并交付房屋，距今已有16年且双方交易的标的为宅基地上的房屋，故涉案协议为有效合同。即使法院坚持认为房屋买卖协议无效，原告第二项诉讼请求要求返还房屋属于请求权，亦受诉讼时效的限制，现两原告未能提供任何证据证明16年来曾向被告主张返还房屋，故没有胜诉权。如法院判决确认双方房屋转让合同无效并返还房屋，两被告只能通过市场购买商品房，而商品房的价格在16多年间的价格不停上涨，这将给两被告造成重大经济损失。原告起诉已经超诉讼时效，法院对被告的返还房屋诉求不应支持。本院经审理认定事实如下：1996年10月18日经原广州市芳村区土地管理部门核发登记穗芳府地字第NO：0002761号村镇宅基地使用证原告周健德为宅基地使用人（该证记载：宅基地座落东漖镇葵蓬村，宅基地四至东至西：10.1米，南至北：8.1米，占地面积：81.81平方米。结构：砼，层数：肆，建筑面积：349.74平方米）。2004年6月18日两原告（甲方、卖方）与两被告（买方、乙方）签订《房屋买卖承诺协议书》约定：卖方拥有的座落广州市芳村区东漖镇××生产队房屋（现门牌：葵蓬合和约西街XXX号，宅基地使用证NO：0002761号，建房用地申请表NO：004555号，框架结构四层，面积349.74平方米），因为是集体地房屋，由于未领房屋产权证，按有关规定未能即时进行产权变更登记，卖方（甲方）拟将上述房屋卖给买方（两被告），为了落实此交易，双方达成如下房屋买卖承诺，双方签订如下承诺协议：1、甲方同意将上述房屋以总价42万元卖给乙方。2、乙方交付41万元给甲方，甲方即时将该房屋交付乙方使用并把该屋的宅基地使用证及有关报建资料票据交由乙方保管。余款5000元待日后办理房屋变更手续后一次性付清。…5、甲方保证上述房屋在转给乙方之前，此房屋没有发生过任何买卖交易，抵押或产权纠纷，否则由此而产生的责任由甲方全部负责。上述房屋转给乙方后，该房屋如发生任何情况与甲方无关。6、办领房产证及房产交易税费由乙方负担，至房产证办理完毕为止。…8、乙方于2004年6月26日前将415000元售房款付给甲方，甲方已将上述房屋的宅基地证及有关报建资料交付给买方及房屋交由乙方使用。此后，有关上述房产的一切权利概由乙方自理，与甲方无涉。乙方在使用上述房屋期间，如遇征用拆迁，一切的补偿归乙方，与甲方无涉。上述《房屋买卖承诺协议书》于同日经广州市芳村区公证处（2004）穗芳证字第3111号公证书予以公证。2004年6月24日原告周健德收到被告李翠玲支付的房款415000元。两被告户籍登记为广东省广州市荔湾区山村大涡村**。在庭审中，两被告确认收到原告交付的宅基地使用证及接收宅基地上盖房屋后，没有对房屋进行改建或加建使用至今。原、被告确认《房屋买卖承诺协议书》约定的广州市芳村区东漖镇××生产队房屋门牌：葵蓬合和约西街XXX号，现门牌为葵蓬合和约西二街XXX号。两原告同意将收取被告支付的房款415000元退还给被告。在庭审中，经向两被告释明是否在本案中就《房屋买卖承诺协议书》无效，要求两原告承担赔偿责任提起诉讼。两被告认为如《房屋买卖承诺协议书》无效后的损害赔偿问题另案主张。另，两被告还提供如下证据：1、两原告户户籍登记，证明两原告不是葵蓬股份合作经济联合社的成员，本身不享有该村宅基地使用权。2、收据（19950821），拟证明原告周健德以30000元低价购买葵蓬村宅基地用于建设房屋。3、被告李翠玲户户籍信息，证明被告李翠玲在葵蓬村出生，村里分田都有一份子，其后在葵蓬村务农、工作，是土生土长的葵蓬村人，至今一直在葵蓬村生活。4、借款条，拟证明两被告购买房屋的款项有相当一部分是向亲戚朋友所借，近几年才还清借款和利息。5、茶滘街葵蓬股份合作经济联合社收据（2018年）、茶滘街葵蓬股份合作经济联合社收据（2019年）、被告李翠玲缴纳讼争房屋电费发票凭证、讼争房屋现状。拟证明两被告使用讼争房屋是用于家庭居住而非用于出租盈利或投资，并对房屋进行装修等增值行为，对房屋的长期使用具有合理信赖。6、结婚证书、梁顺辉残疾证、退伍军人证明书、单位劳动手册、证明、广州市中级人民法院法医检验鉴定书、诊断证明书。拟证明讼争房屋是被告李翠玲和案外人梁顺辉的婚姻共同财产。梁顺辉是葵蓬十一队生产队的成员，曾参军，因在军队训练不慎摔伤后光荣退伍。退伍后因交通事故造成右小腿开放性粉碎性骨折，导致贰级肢体残疾。2004年7月非志愿下岗后，将原单位发放的生活及医疗费用于购买讼争房屋。7、照片、因战因公牺牲人员家属光荣纪念证、烈士证明书、奖状、无房产证明（4份）。拟证明房屋现居主人名下并无其他房产，讼争房屋是其唯一住房。8、《葵蓬村房屋面积确认书》，拟证明讼争房屋早在10年前被列入旧城改造范围，且该村村民亦表决同意配合旧城改造。9、发票凭证以及产权证复印件，拟证明2020年石围塘大涡村万盛苑、海珠区广大花园楼房等楼盘的房价较2004年相比上涨到11倍到20倍不止。10、关于核对旧村改造房屋测绘数据初步结果的通知，拟证明现在宅基地现状是379平方米，有30多平方米是属于违建面积。11、关于葵蓬经济社旧村改造基础数据成果公示的通知，拟证明葵蓬村已进入旧村改造阶段，讼争房屋因旧村改造将具有巨大的补偿价值，原告想利用旧村改造获取巨额的非法利益。对于被告提供的原告的户户籍登记及收据（19950821）原告认为即使原告非涉案宅基地所在集体村民，但原告已在1996年就涉案宅基地依法登记、取得宅基地使用证，在签订涉案转让协议时已为涉案宅基地及地上建筑物合法使用权人。被告李翠玲户户籍信息，告认为被告目前登记的户户籍为荔湾区山村大涡村而非葵蓬村。签订《房屋买卖承诺协议书》时，公证协议书中注明被告户户籍也是大涡村，明被告并不是葵蓬村集体经济成员。借款条、茶滘街葵蓬股份合作经济联合社收据（2018年）、茶滘街葵蓬股份合作经济联合社收据（2019年）、被告李翠玲缴纳讼争房屋电费发票凭证、讼争房屋现状、结婚证书、梁顺辉残疾证、退伍军人证明书、单位劳动手册、证明、广州市中级人民法院法医检验鉴定书、诊断证明书、照片、因战因公牺牲人员家属光荣纪念证、烈士证明书、奖状、无房产证明（4份）。原告认为与本案无关不具有关联性，三性不予认可。关于核对旧村改造房屋测绘数据初步结果的通知、关于葵蓬经济社旧村改造基础数据成果公示的通知。原告认为该仅仅是经联社对于该村后续可能进行旧村改造项目而进行的基础数据调查，并不是正式立项，无相关批文，或者政府出具的补偿方案，而且双方合同无效，双方应承担的是无效后的缔约过失责任，缔约过失责任以实际发生的损失为限，即当事人为准备履行合同而受到的直接损失，即使存在后续拆迁补偿金额，该预期利益也不属于损失赔偿的范围，被告无权向原告主张。本院认为:关于两原告与两被告双方签订的《房屋买卖承诺协议书》效力认定及无效的处理问题。现作如下分析：关于《房屋买卖承诺协议书》效力认定问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：宅基地属于农民集体所有；第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。由此可见，享有宅基地使用权的主体是具有特定身份的农村集体经济组织的成员即本村村民；且转让行为应经本集体经济组织同意。原、被告双方签订的《房屋买卖承诺协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含了相应的宅基地使用权。虽然《房屋买卖承诺协议书》经公证处公证，被告在签订《房屋买卖承诺协议书》时不是葵蓬村村民，其买卖行为违反了集体经济组织的成员权属性，且买卖未经县级人民政府的批准，故原、被告签订的《房屋买卖承诺协议书》属无效合同。关于《房屋买卖承诺协议书》无效的法律后果处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还；…有过错的一方应赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方对宅基地使用权进行买卖，双方均有过错，各自应承担相应的责任。对于两被告以诉讼时效进行抗辩的问题。由于《房屋买卖承诺协议书》被确认无效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：其中第（二）款：“不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”的规定。两被告的诉讼时效抗辩理由不成立。现两原告要求两被告交还涉案宅基地房屋及《宅基地使用证》等权利证书的诉讼请求，本院予以支持。由于两被告经本院释明后没有就《房屋买卖承诺协议书》无效主张赔偿诉请，其要求另案处理是被告自行处分其诉讼权利。依据上述法律规定两原告应先行将房款415000元退还给两被告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）款，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告周健德、李凤萍与被告李翠玲、梁剑波于2004年6月18日签订的《房屋买卖承诺协议书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告李翠玲、梁剑波将广州市荔湾区葵蓬合和约西二街XXX号宅基地房屋腾空及将《宅基地使用证》等权利证书返还给原告周健德、李凤萍。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，原告周健德、李凤萍返还购房款415000元给被告李翠玲、梁剑波。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由原告周健德、李凤萍共同负担1900元，被告李翠玲、梁剑波共同负担1900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  侯炜邦二〇二〇年七月三十日书记员  谢绮雯黄嘉琪