江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初2889号 原告：秦响权，男，1977年7月19日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：凌晨，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江峰，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。 被告：泰州恒瑞船厂，住所地泰州市海陵区城东街道花园船舶园区南500米。 投资人：洪扣林。 委托诉讼代理人：黄波，江苏睿恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董灏，江苏睿恒律师事务所律师。 第三人：泰州市海陵区城东街道花园村村民委员会，住所地泰州市海陵区城东街道花园村村部。 法定代表人：陈红明。 委托诉讼代理人：陈双林，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 原告秦响权与被告泰州恒瑞船厂、第三人泰州市海陵区城东街道花园村村民委员会（以下简称花园村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦响权及其委托诉讼代理人凌晨、江峰，被告泰州恒瑞船厂的委托诉讼代理人黄波、董灏，第三人花园村委会的委托诉讼代理人陈双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦响权向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2018年1月10日签署的《租赁协议》；2.被告向原告返还没有履行2019年6月至12月剩余7个月租金合计134166.62元；3.被告向原告赔偿实际损失701268元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告原名称为泰州市金三泰造船厂，2015年11月25日变更名称为泰州恒瑞船厂。被告因与第三人间的租赁关系，取得被告厂址所在地的占有、使用等租赁权益。原被告双方于2018年1月10日签订《租赁协议》，约定由原告承租被告厂址大门内南侧的场地（行车南轨道以南，配电房向东至泰东河边及配电房南侧土地），租赁期间为5年，自2018年1月10日起至2023年1月9日止，租金每年每亩2万元，年租金总额23万元，每年租金在上年基础上递增3000元。上述协议签订后，原告向被告支付了2018年租金23万元。在承租上述场地后，原告以案外人刘晶滢的名义注册了海陵区磊生鑫建材经营部。因办理工商登记需要，被告、第三人均配合原告及案外人向工商登记部门提供了相关材料。2019年5月17日，第三人与被告达成《非规造修船企业退租解约协议》，约定由第三人向被告支付各项退租解约奖励合计5402347元，被告于2019年6月18日将承租场地交付第三人予以收回。现讼争场地因停电已无法生产。原告多次与被告、第三人沟通希望协商妥善解决此事，但无果。第三人明确告知原告在2019年6月18日之前必须收回讼争租赁场地，相关赔偿补偿由原告与被告自行协商解决。被告则告知原告，被告与第三人之间租赁合同解除以及相关赔偿补偿金额与原告无关，遂成此诉。原告认为被告与第三人间租赁关系的解除致使原告合同目的无法实现，被告依法应当赔偿原告相关经济损失。原告特具状起诉，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。 泰州恒瑞船厂辩称，1.答辩人与原告双方于2018年1月10日签订的租赁协议在2019年5月17日已经实际解除；2.关于保证金，原告并未按《租赁协议》约定缴纳保证金；3.本案中，《租赁协议》的解除符合双方合同的约定，答辩人没有任何过错，不应当承担任何赔偿责任；4.原告违反合同义务，未按照双方《租赁协议》的约定，按时足额缴纳2019年的租金，被告有权解除《租赁协议》；5.原告不是本案适格的诉讼主体；6.本案诉讼费用，答辩人不予承担。 第三人花园村委会述称，1.第三人与原告之间无任何诉讼利益，处理结果与第三人亦无利害关系，且原告与第三人之间没有合同关系，也非合同的相对人；2.请法庭查明原告主体资格是否适格，应为秦响权还是海陵区磊生鑫建材经营部；3.原告提交的两份租赁协议出租方均有免责的权利，故原告提出的赔偿请求不符合双方的协议约定；4.被告与第三人之间的协议解除是基于政府部门的治污治乱治违要求，是协商解除，所涉事项与原告无关；综上，第三人请求法庭依法查明事实驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定： 2012年11月28日，泰州市海陵区城东街道花园村（甲方、出租方）与泰州市金陵造船厂（乙方、承租方）签订《协议书》一份，约定为积极配合卤汀河拓浚工程的顺利推进，受区卤汀河拓浚工程指挥部的委托，现将泰东河西侧土地流转用于船厂搬迁的临时安置，由甲方将流转的土地约28.6亩租赁给乙方办船厂，四址范围：东至泰东河，南至江北船厂，西至田，北至洪民香厂，租用期限为五年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。第三人及泰州市金陵造船厂的投资人洪扣林签字盖章。协议签订后，投资人亦为洪扣林的泰州市金三泰造船厂实际承租使用案涉土地。泰州市金三泰造船厂于2015年11月25日变更为被告泰州恒瑞船厂。租赁协议到期后，被告泰州恒瑞船厂继续租赁使用。 2018年1月10日，被告泰州恒瑞船厂（甲方、出租方）与原告秦响权（乙方、承租方）签订《租赁协议》一份，协议约定甲方同意将位于泰州恒瑞船厂大门内南侧的场地（行车南轨道以南，配电房向东至泰东河边，及配电房南侧土地）出租给乙方，约定租赁面积为11.5亩，用于乙方生产；租赁期限为5年，从2018年1月10日起至2023年1月9日止；租金为每年每亩2万元，年租金总额23万元，每年在上年租金基础上递增3000元的租金；租赁保证金为2万元，该款用于担保乙方全面、适当履行合同约定义务，任何时候均不能抵作租金、滞纳金、违约金、赔偿金、水电费等费用；合同终止或解除后，乙方履行完本合同全部义务且结清全部款项后，甲方无息退还租赁保证金，本合同另有约定的除外；付款方式：乙方应于本合同签订之日起3日内一次性全额支付租赁保证金及一年租金，共计25万元；另约定租赁场地的交接及维修事宜。协议签订后，被告将案涉场地交付原告使用，原告以案外人刘晶滢的名义设立海陵区磊生鑫建材经营部，从事建材、PVC装饰材料、防水材料、石头粉碎等经营活动。原告依约缴纳租金至2020年1月9日止。 2019年4月13日，泰州市海陵区人民政府城东街道办事处根据区委办公室、区政府办公室关于在全区范围内开展非规造修船企业治污治乱治违行动的通知（泰海委办传[2019]40号）的要求，对花园村非规造修船企业包含被告进行整体搬迁。 2019年5月17日，被告与第三人签订《非规造修船企业退租解约协议》，载明“房屋奖励为3106967元、砼场地奖励为1065405元、设备奖励为600000元、其他奖励为629975元，约定交房时间2019年6月18日，及时签约奖励为1080469元”。原告至今仍未将案涉场地交还被告。 诉讼过程中，原告申请对其建设的不可移动资产的价值和可移动资产的搬迁费用进行评估，经本院委托，江苏经纬资产评估房地产土地估价有限公司于2019年11月11日出具经纬评报字（2019）第104号资产评估报告书，载明评估基准日2019年9月17日所表现出的市场价值为701268元，其中不可移动资产的价值为460068元，可移动资产的搬迁费用为241200元。被告对其中资产清查评估明细表第1页中序号1场地平整费用、序号4砖渣场地西、序号10-2码头（南1）碎渣回填及抛石的价值不予认可，对评估的搬迁费用认为没有实际发生亦不予认可。原告为此支付鉴定评估费15000元。 另，海陵区磊生鑫建材经营部登记的经营者刘晶滢到庭陈述认可经营部的损失由原告秦响权主张，原告秦响权系经营部的实际经营者，经营部的资产亦由原告秦响权投入。第三人陈述其出租给被告的土地系农业用地，交由被告进行造修船经营未履行转用审批手续。 本院认为，原告租赁使用的土地性质系农业用地，而原告租赁土地的目的系用于建材生产经营，将农业用地的土地性质更改为建设用地，违反土地管理法的规定，应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在解除合同，对原告要求解除合同的主张，本院不予认定。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告主张返还房屋占有使用费一节，因其至今仍未将案涉场地交还被告，故应当支付房屋占有使用费至实际交还场地之日止，原告此前支付的租金已不足以抵充至今的房屋占有使用费，故对原告该主张，本院不予支持。 关于原告主张赔偿损失一节，经鉴定，原告因经营投入的资产残值为701268元。现被告对该评估报告中的部分项目持有异议，本院逐一分析如下： 1.被告抗辩评估报告资产清查评估明细表第1项场地平整费用不应支付给原告，被告向原告交付该场地时是水泥空地，该项目发生仅是原告重型车辆经常行驶碾压破坏后进行的合理修复，故不应计入原告损失范围。本院认为，被告对原告在其交付的场地基础上加铺0.5米碎石的事实无异议，且该项目评估的价值亦是所铺设的0.5米碎石场地的价值，应属于原告损失范围，并不涉及被告交付的场地价值，故对被告该抗辩理由，本院不予采纳。 2.被告抗辩序号4和10-2项目的场地原告未实际使用。本院认为，序号4和10-2项目的场地位于配电房南侧及东南侧，属于原告的承租范围，且被告一直按该租赁范围对应的租金标准向原告收取租金，则原告在承租后是否实际使用与其损失评估并无关联性。 被告抗辩序号4和10-2项目的场地非原告铺设，不应计入原告损失范围。本院认为，序号4砖渣场地西与序号3砖渣场地东同属砖渣场地项目，被告对序号3没有异议，而序号3所铺设的高度与序号4一致，均为0.5米，则序号4为原告铺设具有高度盖然性；序号10-2碎渣回填及抛石属于码头加固拓深项目三处码头中的南1码头，而被告对南1码头的辅助钢桩和南2码头的碎渣回填及抛石均无异议，据此可以看出碎渣回填及抛石属于码头加固拓深的组成，则序号10-2由原告铺设具有高度盖然性；另，被告否认该两项的场地非原告铺设，但未能提供证据予以证实；综上，被告该辩称理由，无事实依据，本院不予采信。 3.被告抗辩评估的设备搬迁费用没有实际发生，不属于原告的实际损失。本院认为，合同无效后，原告占用的场地需要腾空并返还被告，则发生可移动资产搬迁费用存在必然性，属于原告的实际损失范围，被告以未实际搬迁为由予以否认，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，原告的实际损失应为701268元。鉴于原告对其承租土地的性质未予审查，未尽合理注意义务，对最终因合同无效产生的损失亦有过错，综合双方的过错程度，本院酌定由被告承担70%的赔偿责任，原告自负30%。综上，被告应赔偿原告损失490887.6元。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决如下： 一、被告泰州恒瑞船厂于本判决生效之日起十日内给付原告秦响权损失490887.6元； 二、驳回原告秦响权的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24639元、保全费5000元、鉴定评估费15000元，合计44639元，由原告负担23715元，被告泰州恒瑞船厂负担20924元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  严丽娟 人民陪审员  周学海 人民陪审员  顾瑜文 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  马 鑫