湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初270号原告：程海明，男，1954年6月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：卢训尧，湖北敏讷律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪少荣，湖北敏讷律师事务所实习律师。被告：陈勇，男，1951年9月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：李强，湖北泓峰律师事务所律师。被告：汤亚檀，女，1977年5月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：李强，湖北泓峰律师事务所律师。第三人：武汉红江一工贸有限公司，住所地武汉经济技术开发区沌口路**特**。法定代表人：章华。委托诉讼代理人：李江涛，湖北立丰律师事务所律师。原告程海明与被告陈勇买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序。原告程海明申请追加汤亚檀为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。本案于2019年3月6日第一次公开开庭进行了审理，原告程海明的委托诉讼代理人卢训尧、被告陈勇、被告汤亚檀均到庭参加了诉讼。因案情审理需要，本案依法转为普通程序继续进行审理。在本案审理过程中，原告程海明申请追加武汉红江一工贸有限公司（以下简称工贸公司）作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序于2019年12月17日第二次公开开庭进行了审理，原告程海明的委托诉讼代理人卢训尧、被告陈勇和被告汤亚檀的共同委托诉讼代理人李强、第三人工贸公司的委托诉讼代理人李江涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程海明向本院提出诉讼请求：1.确认原告程海明与被告汤亚檀就武汉经济技术开发区沌口街红江村21#地宅基地的买卖关系无效；2.判令基于武汉经济技术开发区沌口街红江村21#地宅基地以及地上房屋（目前拆迁登记的房屋地址为沌口路18号红江小区252号）的拆迁赔偿权益全部归原告程海明；3.由两被告承担本案的诉讼费用。后变更诉讼请求为：1.确认原告程海明与被告汤亚檀就武汉经济技术开发区沌口街红江村21#地宅基地的买卖关系无效；2.判令两被告共同返还原告程海明基于武汉经济技术开发区沌口街红江村21#地宅基地以及地上房屋（目前拆迁登记的房屋地址为沌口路18号红江小区252号）的拆迁补偿款500,000元；3.由两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：位于武汉经济技术开发区沌口街红江村**的土地系集体所有的土地，原告程海明作为该村的村民依法享有该土地的宅基地使用权。2000年12月份左右，原告程海明因家庭条件困难需要资金，故将该宅基地以15,000元的价格卖给了被告汤亚檀。后原告程海明得知被告汤亚檀并非原告同村村民，根据《土地法》的规定无权买受原告程海明的宅基地，故向被告汤亚檀说明要求返还宅基地，被告汤亚檀不同意。至2018年，沌口街对农村宅基地及地上房屋一并征收，原告程海明与两被告协商要求处理拆迁受偿权的问题，两被告一直避而不见，故原告程海明向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。被告陈勇答辩称：被告汤亚檀所述属实，同被告汤亚檀答辩意见。原告程海明诉请应提交相应证据。被告汤亚檀答辩称：红江村21#地是我买的，当时原告程海明所在的村里分给原告程海明涉案土地的使用权，限期原告程海明在2001年12月30日前建房，但原告程海明没有能力建房，故原告程海明的岳父主动找到我希望我能帮他买下来，原告程海明的岳父是我邻居，后来原告程海明在2001年5月就把这土地的使用权以15,000元的价格卖给了我，当时我把土地以15,000元原价又转卖给被告陈勇即我姨父，被告陈勇就在该土地建了一个两层半的房屋，房屋建好后，一直都是我家里老人在住。我认为原告程海明与我的买卖合同有效，但认为土地不是宅基地，原告程海明与我买卖的是土地使用权，不同意拆迁赔偿权益归原告程海明。第三人工贸公司陈述：第三人工贸公司与被告陈勇已签订拆迁协议，相关拆迁补偿款已由被告陈勇领取，对于被拆迁人选择产权调换的部分待房屋建成后统一分配，原、被告双方的宅基地买卖的效力由法院认定后判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。原告程海明提交的农村宅基地使用权登记存根，两被告有异议，该证据与本院在本辖区沌口街土地规划房产服务中心所调查的信息一致，本院对其真实性予以认定；被告陈勇提交的“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书和发票，原告程海明对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；两被告提交的协议书和武汉市沌口航运公司打印清单，原告程海明对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告程海明原系武汉市沌口航运公司的职工，居住在长江边，因1998年长江洪水移民随其单位职工整体搬迁安置至本辖区，并由沌口征地拆迁办公室统一集中分配使用武汉经济技术开发区红江村21#宅基地的地基（即现在的红江小区252号）。2001年5月，原告程海明（卖方）与被告汤亚檀（买方）签订涉案宅基地的书面买卖合同（已遗失），被告汤亚檀支付了15,000元，原告程海明向被告汤亚檀交付了涉案宅基地。之后，被告汤亚檀又以15,000元将该宅基地转卖给了其姨父即被告陈勇，被告陈勇在该宅基地上自建了房屋一套，该房屋一直由被告陈勇的岳父母居住使用至去世。因本辖区沌口街“三旧”改造拆迁，2018年11月11日，被告陈勇与第三人工贸公司签订了《“三旧“改造拆迁安置产权调换协议书》（以下简称安置协议），双方对红江小区252号地块及地上房屋拆迁安置补偿达成了协议，后该房屋被相关部门统一拆除。根据安置协议，被告陈勇选择按照产权调换方式进行安置补偿，红江小区252号房屋住宅房屋面积189.52㎡，住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积79.13㎡，住宅房屋面积补助12%后面积为212.2624㎡；住宅房屋顶层层高低于2.2m部分评估后购买面积39.565㎡；选择安置房面积为90㎡一套；住宅房屋300㎡内超出安置房面积161.8274㎡，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积0㎡；住宅房屋300㎡内超出安置房面积补偿金额1,699,187.7元，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积补偿金额0元，小计1,699,187.7元；此外，按照安置协议约定，第三人工贸公司还应向被告陈勇支付住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计236,744.8元。现原告程海明认为涉案宅基地系集体所有，被告汤亚檀并非红江村村民，涉案宅基地不能买卖，双方签订的宅基地买卖合同无效，应该双返，相关拆迁权益应归原告程海明所有，各方对此协商无果，故原告程海明诉至本院，请求依诉予判。另查明，2001年5月，签订宅基地买卖合同时被告陈勇和被告汤亚檀均非本辖区红江村村民。武汉经济技术开发区沌口街红江村21#宅基地和安置协议登记的红江小区252号属同一地址。第三人工贸公司系由原红江村村民委员会改制形成，其根据2014年本辖区房管局、土地局等部门联合执法入户调查来确定涉案宅基地及地上房屋的拆迁权益人即被告陈勇。截止2018年11月拆迁时，涉案土地及地上房屋未办理产权登记手续。本院在本辖区沌口街土地管理部门调查核实后得知案涉土地买卖时属于集体土地，现在的土地性质依然是集体土地。原告程海明认可安置协议中对涉案宅基地及地上房屋按照产权调换方式进行安置补偿所包含的全部拆迁安置补偿权益。第三人工贸公司陈述如果涉案宅基地及地上房屋全部选择货币补偿方式，计算方法应为住宅房屋面积乘以单价10,500元/㎡且可以多补偿20%，以及住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积乘以单价2,150元，即189.52㎡×10,500元/㎡×1.2+79.13×2,150，以上共计2,558,081.5元。再加上住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计236,744.8元。本院认为，本案的争议焦点：1.原告程海明和被告汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同是否有效？2.如合同无效，其法律后果如何？合同当事人是否存在过错？关于焦点1：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日）规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告程海明和被告汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同，约定将武汉经济技术开发区沌口街红江村21#宅基地（即红江小区252号）卖给被告汤亚檀，涉案土地性质系集体土地，签订合同时被告汤亚檀亦非本村村民，双方买卖行为违反了违反法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告程海明与被告汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告程海明要求确认其与被告汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点2：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于合同无效法律后果处理的一般原则，被告汤亚檀应将其购买的涉案宅基地返还给原告程海明，因目前涉案宅基地及地上房屋被拆迁，不具备返还条件，但基于该宅基地及地上房屋的拆迁利益仍存在，被告汤亚檀应将相应的拆迁权益返还给原告程海明，原告程海明应将购地款返还给被告汤亚檀。因原、被告双方对合同无效均有过错，故应按各自的过错程度承担相应的责任。考虑到原告程海明在出卖时即知其所出卖的宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又违反诚信原则以违法出售宅基地为由主张合同无效，其对合同无效的法律后果承担主要责任，应对被告汤亚檀的信赖利益损失予以赔偿。同时，被告汤亚檀在购买涉案宅基地时亦知其并非红江村村民，无资格购买仍坚持购买，被告汤亚檀对合同无效的法律后果承担次要责任。因原告程海明与被告汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同无效，故被告汤亚檀无权将涉案宅基地转卖给被告陈勇，考虑到涉案宅基地及地上房屋的拆迁权益实际由被告陈勇享有，本院以实际损失和双方过错程度为基础，兼顾公平原则以及拆迁利益的返还、信赖利益的赔偿、宅基地使用年限、购地款返还和物价的涨幅等综合因素，且考虑房地总体价值不可分割的实际情况和减少当事人诉累，在扣除购地款15,000元后酌情按比例确定被告陈勇向原告程海明返还拆迁补偿款381,462.23元，原告程海明诉请超过部分，本院不予支持。关于拆迁安置协议中的住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计236,744.8元，应属于拆迁权益中具有人身属性的部分，原告程海明要求分割该部分款项的诉讼请求，本院不予支持；关于被告陈勇和被告汤亚檀认为原告程海明的诉讼请求已超诉讼时效的抗辩意见，本院认为合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，确认合同无效之诉不受诉讼时效制度的限制，故两被告的上述抗辩意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告程海明与被告汤亚檀于2001年5月签订的关于武汉经济技术开发区沌口街红江村21#宅基地（即红江小区252号）的买卖合同无效；二、被告陈勇于本判决生效之日起十日内向原告程海明支付381,462.23元；三、驳回原告程海明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由原告程海明负担1,778元，由被告陈勇、被告汤亚檀负担7,022元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 余 燕人民陪审员 赵 华人民陪审员 万思思二〇二〇年七月八日法官助理桂娜书记员张童