江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初7256号原告：屠南南（反诉被告），女，1978年11月6日生,汉族，住邳州市。原告：陈刚（反诉被告），男，1979年7月4日生,汉族，住邳州市。以上二原告共同委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。被告：徐州国恒房地产开发有限公司（反诉原告），住所地徐州市湖北路体育馆行政中心**。法定代表人：张代廷，总经理。委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。原告（反诉被告）屠南南、陈刚与被告（反诉原告）徐州国恒房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）屠南南、陈刚的委托诉讼代理人张娜，被告（反诉原告）徐州国恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵丽、叶文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屠南南、陈刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期上房违约金46968元(计算至2016年11月8日)；2、判令被告按原告己支付购房款的日万分之一违约标准支付违约金至被告符合合同约定上房条件止；3、被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告开发的位于徐州市老教育学院地块的商品房，合同约定：付款方式为一次性付款，出卖人应当于2015年12月31日前将取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用，出卖人逾期交房将承担已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清购房款1505399元，但被告未能按照合同约定时间向原告交付符合商品房住宅交付使用批准文件的房屋。现涉案房屋小区的东门主千道至今未开通，被告交付的房屋明细与合同约定的上房条件不符，系违约行为，应当向原告承担违约责任。经多次与被告协商未果，为了维护自身合法权益，特诉至贵院，望人民法院依法支持原告的诉请。被告徐州国恒房地产开发有限公司辩称，1、由于徐州市人民政府令第114号《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》被徐州市人民政府令第141号废止，导致相关行政机关无权办理住宅项目交付使用手续，因此《商品房买卖合同》约定的“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”因不可抗力因素不能办理，与被告无关。上述暂行办法自2015年11月1日废止以后，徐州市房管局印制的《商品房买卖合同》已删除“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，仅规定验收竣工备案为交付房屋的合法条件，被告应交付房屋的日期为2015年12月31日，无需办理交付使用批准文件；2、所建房屋分别符合规划、排水、燃气、道路、绿化、物业服务、电力供应、安全防范等规定，均符合《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》第十二条规定的办理住宅项目交付使用手续时应当提交的材料要求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。被告已于2015年12月21日取得所建房屋的竣工验收备案表，在无法取得商品住宅交付使用批准文件的情况下，并不影响买受人享有房屋的实体权益，因此所建房屋具备交付条件，被告交付房屋合法有效；3、2015年12月29日被告按照《商品房买卖合同》附件四第十二条规定，以公告形式通知金域华庭业主集中办理上房手续，并以挂号信的方式向买受人邮寄了上房通知书，被告已履行了通知义务。基于以上事实和理由，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令反诉被告支付逾期付款违约金1592.5元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2015年6月19日双方签订了《商品房买卖合同》，约定了反诉被告应当支付款项的时间，但反诉被告迟延支付房款，按照合同约定，应当支付违约金。反诉被告屠南南、陈刚辩称，反诉原告的诉请求已超过诉讼时效，并且原告因需办理贷款，才导致逾期支付剩余购房款，逾期支付购房款并非原告主观原因导致，办理购房贷款所需时间也处于合理期间，并且也是经被告默认同意的，因此认为原告不应当向被告支付逾期房款。经审理查明，徐州国恒房地产开发有限公司系金域华庭项目开发企业。屠南南、陈刚作为买受人与作为出卖人的徐州国恒房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，所购被告开发的位于徐州市泉山区，建筑面积为138.11平方米，总价款为1505399元。同时合同第六条约定了屠南南、陈刚支付购房款的时间，具体为：首付款1256380元于2015年6月19日支付，余款250000元于2015年7月10日前支付。逾期付款的，违约金按照每日万分之一计算。其中合同第八条之交付期限约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况。3、买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟，出卖人执行本条款时，须在交付时向买受人出具付款凭证。”合同第九条之出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2015年12月17日，徐州市规划局向徐州国恒房地产开发有限公司颁发了编号为20XXX50的《建设工程竣工规划核实证明》，认定金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2015年12月29日，被告在报纸上刊登了《上房公告》，主要内容有：兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续。《金域华庭上房通知书》将以挂号信的形式按照《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。屠南南、陈刚以所建商品房尚不符合合同约定的交付条件为由未办理上房手续，至2016年8月9日才办理上房手续。2016年5月19日，徐州市规划局向被告颁发了编号为建字第32030020160XXXX号的《建设工程规划许可证》，认定金域华庭A1-A8住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。经类案（2016）苏0311民初589号王飞与徐州国恒房地产开发有限公司之间商品房销售合同纠纷一案审理查明：金域华庭小区业主向原徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了A1-A7号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。另查明，徐州国恒房地产开发有限公司在2016年6月20日取得了土地分割转让证，在2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明。屠南南、陈刚于2016年8月9日办理了上房手续。另查明，屠南南、陈刚向徐州国恒房地产开发有限公司分别于2015年6月14日付19万元，6月19日付316380元，6月23日付423000元，7月14日付327000元，7月29日付25万元。徐州国恒房地产开发有限公司向屠南南、陈刚开具了金额共计为1505399元的江苏增值税普通发票。本院认为，屠南南、陈刚与徐州国恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。本案中，《商品房买卖合同》明确约定徐州国恒房地产开发有限公司所交付的商品房应“取得商品住宅交付使用批准文件”，徐州国恒房地产开发有限公司并非客观不具备履行条件，即便该批准文件客观取得不能，也应将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，而徐州国恒房地产开发有限公司以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，也损害了买受人的预期利益。政策变动并不导致被告合同义务增加。徐州国恒房地产开发有限公司于2016年5月19日通过规划验收，取得《建设工程规划许可证》（正本），其于2015年12月31日前通知买受人上房时，商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力。但之后徐州国恒房地产开发有限公司分别于2016年6月20日取得了土地分割证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明，此时，徐州国恒房地产开发有限公司交付房屋的标准已经满足合同约定的实质交付条件，且众多购买人已经接收房屋，屠南南、陈刚也应在一定的合理期限内办理上房手续，而屠南南、陈刚怠于办理的行为不符合法律规定，故本院酌情确定屠南南、陈刚在本案主张的逾期上房违约金计算至2016年7月31日。按照其购房款1505399元为基数，经计算逾期上房违约金为31914.45元（1505399元×212天×0.1‰/天）。徐州国恒房地产开发有限公司提出反诉请求具有合同依据和法律依据，且未超过诉讼时效期间，故本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告屠南南、陈刚支付逾期上房违约金31914.45元；二、反诉被告屠南南、陈刚于本判决生效后十日内向反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司支付逾期付款违约金1592.5元；三、驳回原告屠南南、陈刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费970元，由被告徐州国恒房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费25元，由反诉被告屠南南、陈刚负担。各方负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马盛军人民陪审员  武乐菊人民陪审员  吴书冀二〇二〇年七月二十七日书 记 员  魏佳欣