贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2725民初499号原告:独山县兴城物业管理有限责任公司，住所地贵州省独山县百泉镇中华北路独秀花园****门面，统一社会信用代码91522726560931006D。法定代表人:韦进，系该公司总经理。委托诉讼代理人:兰兴碧，女，汉族，1980年8月10日生，贵州，住所地贵州省瓮安县，代理权限为特别授权。被告:肖蔓娜，女，汉族，1977年10月18日生，广州珠海人，住所地广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人:李松财（系被告肖蔓娜之夫），男，汉族，1975年5月18日生，广东普宁，住所地广东省普宁市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:万银松，系贵州恩邦律师事务所律师，执业证号15227201610188432，代理权限为特别授权。关于原告独山县兴城物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称兴城公司）诉被告肖蔓娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理，并于2019年7月9日作出（2019）黔2725民初1631号民事判决，后被告不服提起上诉，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）黔27民终2832号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审，为此本院于2020年2月25日重新立案受理，依法组成合议庭于2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人兰兴碧与被告的委托诉讼代理人李松财、万银松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴城公司的诉讼请求：1、判令被告缴纳物业服务费62,800.02元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过招投标于2017年2月12日与瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会签订《富丽半岛物业管理委托合同》，约定委托期限4年，从2017年1月1日至2021年12月31日，商业用房按每月每平米1.5元收取物业服务费。被告系该小区2栋-1-1、3栋-1-1、7栋-1-1号门面的业主，但是被告未按期交纳物业服务费，其中2栋-1-1、3栋-1-1号门面拖欠24个月物业费42,732.36元，7栋-1-1号门面拖欠6个月的物业服务费20,067.66元，共计拖欠62,800.02元，经原告多次催收未果，故诉至法院。被告肖曼娜辩称，根据《富丽半岛物业管理委托合同》约定，业主与物业使用人约定由实际使用人交纳物业服务费的，从其约定，涉案商铺已经出租给了第三方，并告知了原告租赁的情况，因此欠付物业服务费应由第三方承担，与被告无关，且承租人是否交纳物业费不清楚，应将承租人列为当事人参加诉讼；同时，原告在从事物业管理过程中，严重不作为，比如未对物业基础设施及配套设施进行维修、养护、管理，也未履行小区绿化管理、交通秩序、安全防范方面的义务，小区车辆乱停乱放、交通堵塞、环境严重脏乱差，原告没有按照合同要求配置相应的工作人员，服务质量未达到物业管理满意度的要求，并且支付物业服务费的条件还未成就，按照约定需由原告负责按照停车场道闸、监控全覆盖，但原告未进行安装，原告构成实质违约。另外，双方曾口头约定3－4栋－1－1号商铺交由原告作为物业用房，如此今后空置的商铺免予收取物业费，因此3－4栋－1－1号商铺不应收取物业费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。针对被告答辩，原告又称，原、被告并未达成口头协议无偿使用被告的3－4栋－1－1号商铺，以免收空置商铺的物业服务费，原告所使用办公用房系房开商在房管局经备案的物业用房。经审理查明，原告兴城公司具备物业服务企业三级资质，其通过招投标程序中标成为瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区的物业服务公司，于2017年2月12日与瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限4年，从2017年1月1日起至2021年12月31日止，商业用房按建筑面积每月每平米1.5元标准收取物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任，物业服务质量要求房屋外观整洁、设备正常运行、公共环境卫生每日清扫一次、定期进行绿化修剪、公共通道无堵塞、车辆停放有序、门卫24小时值勤、不定时进行巡查、管理满意度达到70%以上、人员配置需有保安10人、保洁7人、经理1人、水电工1人、管理员1人,由原告垫资安装停车道闸系统和监控系统，监控需全覆盖，在2017年3月31日前安装完毕。该合同经所在小区公示无人提出异议后，已报瓮安县房地产管理局备案。被告肖曼娜系该小区2栋－1－1号商铺、3－4栋－1－1号商铺、7栋－1－1号商铺的所有权人，建筑面积分别为1132.16平方米、54.85平方米、2229.74平方米，现大部分商铺均已出租他人。2018年1月6日，涉案小区的房地产开发商贵州江长房地产开发有限公司将小区范围内已对外出租的商铺的情况告知了原告，双方办理了交接手续，在《富丽半岛2017年度已租赁商铺明细交接表》中注明商铺租赁合同已明确物业管理费由承租方支付，请原告及时向承租人收取。因被告已将前述商铺对外出租，便以此为由拒交物业服务费，其中2栋－1－1号商铺、3－4栋－1－1号商铺差欠2017年1月1日至2018年12月31日期间共计24个月的物业服务费，7栋－1－1号商铺差欠2018年7月1日至2018年12月31日期间共计6个月的物业费，经原告催收未果，为此诉至本院，提起前述诉讼请求。另查明，原告入驻富丽半岛小区后，开展了全方位的物业服务，对大多数业主进行了物业满意度调查，但在车辆停放管理、卫生清洁、治安岗亭值勤等方面的物业服务质量欠佳，未形成长效有效管理与服务，引起部分业主不满拒交物业服务费。2019年，被告肖曼娜将2栋－1－1号商铺分离成多个商铺，在本案起诉前后，被告或部分商铺承租人向原告交纳了2栋－1－1号商铺2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计920元。诉讼中，原告自愿放弃3－4栋－1－1号商铺物业服务费的主张。以上事实，有原、被告的法庭陈述及原告提交的资质证书、选聘物业公司会议决定、《物业管理委托合同》、承接后期物业备案证明、房管局的情况说明、照片、楼盘明细表、移交清单、物业服务评价表、催费通知、房屋信息查询情况表等，以及被告提交的《物业管理委托合同》、《富丽半岛2017年度已租赁商铺明细交接表》、照片、申请撤换兴城公司业主/经营者签字表、声明书、不动产权证、租赁合同、光盘、收款收据等，还有本院庭后调查笔录在卷佐证，经开庭质证及本院审查，其来源合法，内容真实，与本案直接相关，能够用作本案定案依据。原告提交的（2018）黔2725民初3233号民事判决书、辞职申请以及被告提交的（2019）黔2725民初530号民事判决书、（2019）黔2725民初533号民事判决书与本案无关，本院不予认定。本院认为，本案争议在于：一、被告抗辩其无交纳物业费的义务，应由商铺承租人承担责任是否有事实及法律依据，是否遗漏诉讼主体；二、应否扣减物业服务费。一、关于被告应否承担给付物业服务费及是否遗漏诉讼主体的问题。原告兴城公司与瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，被告作为小区业主，受此约束，应依法承担本案物业服务费的给付义务。被告抗辩应由承租人承担本案责任，不符合《物业管理委托合同》约定，同时《富丽半岛2017年度已租赁商铺明细交接表》中的备注内容仅能说明原告有权向商铺的实际承租人催要物业服务费，并不能证明免除了商铺所有权人交纳物业服务费的义务，另外也不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，对该抗辩意见本院不予采纳。虽原告也有权向实际承租人主张本案权利，但本案原告仅要求被告承担给付物业服务费，系对其权利的自由选择，即使承租人加入诉讼，也不能免除被告作为商铺所有权人的责任，因此被告抗辩遗漏诉讼主体本院亦不予采纳，被告承担责任后，可依据与承租人之间的租赁协议，另案向承租人主张权利。同时，如承租人在本案原告主张的欠付物业服务费期间内另交纳过物业服务费，则相应扣减被告的民事责任，但这属于被告的举证责任范围，不是必须追加承租人为当事人的正当理由。二、关于应否扣减物业服务费的问题。当事人应按照约定全面履行自己的义务。《物业管理委托合同》对物业服务内容进行了约定，原告应严格按照约定开展物业服务，但是在原告服务期限内，物业服务不到位、质量有瑕疵的事实客观存在，表现在治安岗亭无人值守、车辆停放管理较为混乱、未严格保持卫生清洁等方面，违背合同约定，同时作为商业用房，还一定程序上影响到了正常生产经营，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，综合本案实际情况酌情扣减40%的物业服务费较为适宜，故2栋－1－1号商铺物业服务费为1132.16平米×1.5元/平米/月×24（月）×60%=24454.66元，7栋－1－1号商铺物业服务费为2229.74平米×1.5元/平米/月×6（月）×60%=12,040.6元，合计36,495.26元，扣减已付920元，尚欠35,575.26元，应由被告承担给付义务。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、限被告肖蔓娜在判决生效后五日内给付原告独山县兴城物业管理有限责任公司物业服务费人民币三万五千五百七十五元二角六分（35,575.26元）；二、驳回原告独山县兴城物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费收取750元，原告独山县兴城物业管理有限责任公司已预交，由被告肖蔓娜负担344元，原告自行负担406元，被告负担部分连同上述款项一并给付原告。如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人给付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决金额计算），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。审 判 长  邓安静人民陪审员  陈晓军人民陪审员  洪 梅二〇二〇年七月三日书 记 员  何 晶