贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5854号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂威路****，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪应红，贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201810018383。 委托诉讼代理人（一般授权）：糜家欢，贵州众正律师事务所律师，证号：230713012110631。 被告：吴学昭，男，汉族，1962年10月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下至判决主文简称龙腾物业公司）与被告吴学昭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司的委托诉讼代理人汪应红、糜家欢、被告吴学昭（第二次开庭未到庭）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告吴学昭支付原告公司2015年3月3日至2019年1月31日期间共计1380天所欠的物业服务费4,011.00元，水费278.00元，合计4,289.00元，并按照中国人民银行同类经营性贷款利率支付原告资金占用利息。事实及理由：原告公司于2014年3月10日与贵州金源达房地产开发有限公司依法签订《前期物业服务合同》后成为金源达城市花园小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业服务管理，被告系该小区业主，居住在小区的户型为**，门牌号是**，房屋面积为145.33平方米，依照《前期物业服务合同》约定按每平方米每月应交纳1.20元的物业服务费计算，被告每天应交纳5.81元。该小区于2017年10月9日成立业主委员会并于同年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，之后，由于原告公司与毕节市正鑫物业管理有限公司较多相关工作事务的交接，客观上延误了时间占用，两公司于2019年2月1日基本交接清楚，该公司于2019年2月1日正式入驻小区接管物业服务，该小区多户业主要求，我公司在交接清楚前不得停止服务，故我公司对该小区一直正常管理服务至2019年1月31日。其中有部分业主经小区业主委员会的成立及两公司的工作交接为由而拒绝交纳物业管理服务费，我公司向法院提起行政诉讼，大方县法院和毕节市中级法院作出了行政初审和终审裁定，均裁决确定了小区业委会的成立与我公司无关，以我公司的合法权益不产生实际影响且两者没有法律上的利害关系，对于业主所欠的物业管理服务费，我公司享有基于与开发商订立《前期物业服务合同》的约定依法通过民事诉讼救济，在行政诉讼上我公司不具有原告主体资格，因而驳回了我公司的起诉，但并非是驳回诉讼请求。综上所述，被告差欠原告公司物业服务费的事实客观存在，原告为维护自身合法权益，特具状前来人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告吴学昭口头辩称：我的房屋是2014年单位和房开商团购的，我是在龙克淑那里领取钥匙，领取的时候要求缴纳2,000.00元的保证金及400.00元的卫生费，还有500.00元的装修管理费。我在装修的过程中调到云南去工作，至今房屋仍未装修完毕，期间龙克淑打了电话给我要求我支付物业费，我表示并未入住，与原告至今并未产生服务，所以不应当支付物管费。我向龙克淑表示之前缴纳的还有2,000.00元保证金及400.00元的卫生费，还有500.00元的装修管理费，就先用该2,900.00元抵扣物业费，如果不够再缴纳。物业管理是非常混乱的，未经业主同意修建了一个公共厕所。中级人民法院曾经判过小区同类似的案件，按每月0.90元每平方米计算物业费，现在是按1.20元每月每平方计算，该计算的标准是什么？计收的时间，中级人民法院已经判决计收至2017年12月22日，但是这一次起诉的计收至2019年1月31日，该时间节点是怎么计算的？我认为该房屋交付给我后并无任何业主委员会与龙腾物业签合同，所以龙腾物业不具备收取物业费的条件。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年3月10日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：甲方通过协议方式将金源达房地产开发有限公司所开发之地产项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务，收费标准住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米3.50元。合同签订后，原告即进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义务。被告吴学昭系该小区业主，居住在小区的，居住在小区的户型为**，门牌号是**45.33平方米，原告诉请被告按1.20元/每月/每平方米从2015年3月3日至2019年1月31日期间的物业服务费。但被告以自己在装修过程中调到云南工作，物业管理是非常混乱，未经业主同意修建了一个公共厕所。中级人民法院曾经判过小区同类似的案件，按每月0.90元每平方米计算物业费和计收至2017年12月22日，无任何业主委员会与龙腾物业签合同，原告龙腾物业不具备收取物业费的条件等为由，拒绝支付物业服务费。 另查明，七星关区麻园街道办事处金源达城市花园小区第一届业主委员会成立后，于2017年10月9日到毕节市七星关区房产事业局办理了备案登记，并于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》，后经毕节市正鑫物业管理有限公司多次要求，龙腾物业公司拒绝将案涉金源达城市花园小区的物业移交毕节市正鑫物业管理有限公司。 上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、前期物业服务合同、证实材料、毕节市正鑫物业管理有限公司的公告、该公司2019年2月1日的告知书、城市花园业主告知书、催收物业费通知、城市花园欠物管费用时间统计表、大方县人民法院（2019）黔0521行初254号行政裁定书、毕节市中级人民法院（2020）黔05行终50号行政裁定书、电梯维保费收据、电费发票、民事起诉状、传票，这些证据经庭审质证，可以作为本案证据采用。 本院认为，综合诉、辩主张，本案双方当事人争议焦点主要为：被告赵显俊应否向原告龙腾物业公司交纳物业服务费及资金占用利息。对双方争议的焦点，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实以及反驳对方诉讼请求所依据的事实，承担举证证明责任。本案中，原告龙腾物业公司提交的《前期物业服务合同》，能够证明龙腾物业公司系案涉金源达城市花园小区的建设单位贵州金源达房地产开发有限公司选聘的前期物业管理企业，原告龙腾物业管理公司提交的收据能够与本案其他证据相互印证，证实原告龙腾物业与贵州金源达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》后，在案涉金源达城市花园小区提供物业服务的事实，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳的责任……。”的规定。原告龙腾物业公司要求被告支付自2015年3月3日至2019年1月31日期间物业服务费。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条:“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，以及原告龙腾物业公司与贵州金源达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中“本合同期限自2014年3月10日至业主大会选聘物业管理企业止”的约定，金源达城市花园小区业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》后，原告龙腾物业公司拒绝将金源达城市花园小区物业移交给毕节市正鑫物业管理有限公司，原告龙腾物业公司便无权以其与被告存在事实上的物业服务关系为由向被告主张支付2017年12月23日之后的物业服务费。据此，被告应向原告交纳物业服务费的期间应从原告与房开签订前期物业服务合同之日起计算至2017年12月22日。本案中，原告要求被告支付物业服务费的时间为2015年3月3日至2019年1月31日。从2015年3月3日至2017年12月22日，共33个月零20天，原告为该小区的物业服务企业，被告应支付物业服务费，原告要求被告支付该期间的物业服务费，本院应予以支持，该期间的物业服务费为5,871.33元[1.20×145.33×（33+20÷30）=5,871.33元]；又因被告未入住，系空房，原告在举证中表示按标准1.20元的1/2收取，即为2,908.67元（5,871.33元÷2=2,908.67元），原告在从事服务管理过程中存在管理不到位的情形，综合本案的具体情况，可考虑由原告承担20%，被告承担80%的责任比例，即被告应承担的物业服务费为2,326.94元（2,908.67元×80%=2,326.94元）；从2017年12月22日至2019年1月31日期间，原告与房开签订的《前期物业服务合同》已终止，原告无权要求被告支付物业服务费。原告不能举证证明该期间被告应支付原告物业服务费。因此，原告要求被告支付2017年12月22日至2019年1月31日的物业服务费及资金占用利息的诉讼请求，无事实依据和法律依据，原告的该诉讼请求，本院不予以支持。对原告主张的资金占用费问题，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故对原告的该项诉请，本院不予支持；对原告要求被告支付水费278.00元的诉讼请求，原告未提供相关证据加以证明，本院不予以支持。 综上所述，原告诉讼请求本院部分予以支持，对其不合理的部分，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴学昭于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2015年3月3日至2017年12月22日期间的物业服务费2,326.94元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告吴学昭负担15.00元，原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担10.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年七月十七日 书记员 张朕一