苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初4460号原告（反诉被告）：吴胜娟。委托诉讼代理人：张洁，江苏元融律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伊玲，江苏元融律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：仲兴娜。委托诉讼代理人：吴仲敏，江苏米来律师事务所律师。委托诉讼代理人：常春春，江苏米来律师事务所实习律师。原告(反诉被告)吴胜娟与被告（反诉原告）仲兴娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依法由审判员周斌适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴胜娟的委托诉讼代理人张洁、周伊玲，被告（反诉原告）仲兴娜的委托诉讼代理人吴仲敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴胜娟向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告退还房屋租赁押金人民币5万元整；3、被告承担诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2016年1月19日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于吴江区，租赁期限自2016年2月8日至2022年2月8日止，为6年，租金为每年15万元(详见《房屋租赁合同》第5条补充条款)，押金5万元，皆通过转账方式给付被告，至今租金已付至2020年2月8日。2020年1月因新管状病毒的爆发，致市场断崖式萎缩，且经营过程中场地租赁成本太大，致经营的小面馆无法继续生存，现利润很难支付经营成本，故本人于2020年2月8日前后通过短信告知被告退租的原因，同时于2020年3月17日以书面形式邮寄了告知书，后被告侄子仲永林从本人处取回租赁房屋的钥匙。现被告同意解除合同，且将房屋重新开始对外招租，但本人给付的房屋租赁押金5万元被告却以各种理由拒绝退还本人。本人认为，押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。如在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。现屋内物品完好无损，本人虽提前解约，但皆因不可抗力的新管状病毒属致市场断崖式，根本无力继续支付15万元的租赁费用，因此非本人恶意违约。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。审理过程中，原告(反诉被告)变更事实与理由：原、被告双方于2016年1月19日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于吴江区，租赁期限自2016年2月8日至2022年2月8日止，为6年，租金为每年15万元(详见《房屋租赁合同》第5条补充条款)，押金5万元，皆通过转账方式给付被告，至今租金已付至2020年2月8日。2019年11月30日原告与被告协商解除租赁合同，根据上述租赁合同的约定，被告应在扣除水电费后将5万元财产押金退还原告，且现水电费均已结清，但被告一直拒绝退还。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告仲兴娜辩称：1、双方从未就房屋解除达成一致意见，被告方从未同意解除该租赁合同；2、根据合同约定，原告方单方面解除合同的行为属违约，应当承担合同约定的六个月违约金75000元。反诉原告仲兴娜向本院提出的反诉请求：1、判令因反诉被告违约解除合同，并判令反诉被告支付六个月的违约金75000元；2、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年1月19日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于吴江区，租赁期限自2016年2月8日至2022年2月8日止，为6年，租金为每年15万。被告承租本房屋用于开虞山面馆并且已经经营多年。被告在合同期限内，擅自不交租金，以“疫情”为名单方面解除合同，其本质已经构成根本违约。由于原告方已经在隔壁经营，故没有继续履行合同的必要。现被告为维护自身合法权益，特提起反诉。反诉被告吴胜娟辩称：根据双方签订的房屋租赁合同第十八条约定，如租期内退房，需提前三个月，扣除水电费，会退回押金，甲方同样可以；第十七条，楼上205随时同意退房。结合短信聊天记录可知，我方在2019年11月30日明确告知反诉原告提前三个月通知其不再续租，反诉原告于2019年11月30日回复“好的”。此后反诉被告分别于2020年1月16日、2020年2月4日、2020年3月6日反复与反诉原告沟通不再承租涉案房屋，并且要求交付涉案房屋的钥匙，反诉原告在2020年2月4日表示同意，且同意由反诉原告代其张贴店铺出租广告，并且委托其侄子取走店铺钥匙及按照合同约定，提前解除无需经过房东同意，只需提前告知，房东已实际同意，并且以行为包括张贴出租广告、取走店铺钥匙、短信明确同意等方式确认双方租赁合同应当在2020年2月29日解除，故我方认为不存在任何违约情形。反诉原告所主张的诉请没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。实际情况是反诉原告在同意解约后，无法继续出租房屋迁怒于我方，其反诉完全是无理由的。结合本诉，我方认为我方不存在违约情形，且反诉原告应当退还我方交付的财产押金。经审理查明，2016年1月19日，仲兴娜作为甲方，吴胜娟作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：1、甲方房屋坐落新世纪东村10幢107室、205室；2、乙方同意租用甲方房屋，年租金为人民币壹拾伍万元整（楼上3万元，楼下12万元，税电乙方承担）；3、租赁期限：从2016年2月8日到2022年2月8日止；4、付款方式：转账，先付后住。租赁合同终止后，如乙方有意再租或退租必须提前3个月，向甲方提出；5、甲方财产明细如下：补充条款，今年扣除给王**二楼的房款2.5万元，应付房款人民币壹拾柒万伍仟元整，明年扣除楼上的2万元，应付人民币壹拾叁万元整，每年提前一个月付租金，合同付款有效；6、乙方应爱护甲方的财产物品，如有损坏，应予以赔偿（自然损耗除外），乙方不得改变原房屋结构；7、乙方在租房期间，房内一切设施使用不当，造成事故，不安全，由乙方自负，与甲方无关；8、房屋交接时，电表总数为__峰__谷__水表数为__；9、在租赁期内，水费、电费、电话费、有线电视费、房屋物业管理费、卫生费等归乙方承担交纳；10、财产押金伍万元整，退租时，在设施无损，各项费用交清后，甲方应退给乙方押金；11、乙方中途退房不退款，甲方中途不得提高房租金；12、甲方出示相关的证件，乙方必须主动出示身份证，号码：3300421196208213820及身份证复印件，乙方在租用甲方住房期间，应办好暂住证，按当地街道规章办事，按治安条例执行，如有违反，乙方自负责与甲方无关；13、违约责任：违约方应赔偿对方相当于陆个月的房租金，损失超过违约金时，须另行追加赔偿；14、甲乙双方达成协议，签协房金到位，协议生效，各自遵守，未尽事宜由甲乙双方自行协商；15、在已租房内不得经营非法活动，应保持租房内整洁，一经发现，甲方有权收回出租房；16、乙方在租期内，不得私自转租或转让，如发现上述情况，甲方有权收回房屋；17、如乙方转让需甲方同意，在不影响甲方利益并允许下才可以转让，楼上205随时同意退房，不退租金，不算违约；18、如租期内退房需提前3个月，扣除水电费后退回押金，甲方同样可以。上述租赁合同签订后，吴胜娟承租上述房屋用于开设虞山面馆。审理过程中，仲兴娜与吴胜娟共同确认吴胜娟已支付租金至2020年2月8日，水电费已结清，现有押金5万元在仲兴娜处。审理过程中，吴胜娟向本院提供以下证据：1、2020年3月17日的收条1份，证明仲兴娜侄子仲永林收到案涉商铺钥匙一把；2、照片打印件1份，证明仲兴娜已经于2020年3月5日开始招租，店铺已不在吴胜娟的实际控制之下；3、吴胜娟与仲兴娜之间的短信聊天记录1份，证明吴胜娟于2019年11月30日向仲兴娜发送短信，提前三个月通知了仲兴娜不再承租。短信内容如下：吴：现在行情太差了，房租和人工压力实在太大了，所以明天这个房子应该不租了，按照合同，提前3个月和你说一下，你也好有打算；明年，不好意思，写错了；仲：好的。以上证据证明仲兴娜同意提前解除合同。仲兴娜对于吴胜娟向本院提供上述证据的质证意见如下：1、对于收条的真实性无异议，但收到钥匙的行为并不表明仲兴娜同意解除合同，且在钥匙交付之前，吴胜娟一直在占有使用房屋。仲兴娜之所以收取钥匙，是因为仲兴娜已经看到吴胜娟在租赁房屋隔壁装修了两间店面用于面店的新店面经营，且经营至今，仲兴娜是否收取钥匙对于本案没有关联；2、对于照片的真实性无异议，从照片中可以看出，案涉房屋闲置至今，吴胜娟在案涉房屋的边上仍在继续经营，可见其并不是因为疫情的影响客观上不能经营下去，而是吴胜娟为了自身的利益损害合同对应方即本案仲兴娜的利益，属于恶意违约，实际上吴胜娟完全可以继续履行合同；3、对于短信聊天记录，短信内容有部分缺失，2020年1月16日的短信，仲兴娜向吴胜娟催租，要求其将2020年的租金转给仲兴娜。在缺失的2020年1月16日的短信中，仲兴娜明确回复“我没接到你的通知”，意思就是说仲兴娜没有接到吴胜娟的申请解除合同的通知。其余的短信内容是在沟通，并不是能证明仲兴娜同意解除合同，且在仲兴娜的反诉证据中，仲兴娜向吴胜娟明确要求其继续履行合同或者支付对应的违约损失。且从吴胜娟发送的所有短信内容中可以看到，吴胜娟从未提出要求仲兴娜返还押金的前提下解除合同，这在常人理解，就是吴胜娟自己违约解除，故只是向仲兴娜提出不想再租房子，但押金就不要了。所以吴胜娟所说的仲兴娜有同意的意思表示，退一步讲，也是基于对吴胜娟不要求返还押金的意思表示的前提下才会作出沟通的意思，否则，吴胜娟如一开始就提出解除合同并返还押金，仲兴娜根本不会作出任何表示同意解除，这和仲兴娜于2020年1月16日催租的行为是对应的。故该组证据并不能证明吴胜娟的证明目的即仲兴娜同意解除合同。审理过程中，仲兴娜向本院提供以下证据：1、提供吴胜娟与仲兴娜之间的短信聊天记录2份，证明在聊天记录中从2019年11月30日起至2020年3月12日双方的沟通中，仲兴娜从未明确表示同意解除合同，2020年1月16日的短信聊天记录表明仲兴娜要求吴胜娟支付2020年度的租金。而吴胜娟在聊天记录中从未提及过退还押金的请求，故其在向仲兴娜申请解除合同的过程中，其明知自身存在违约行为，故没有提出退还押金，只是提出其想要退租的意思表示；2、吴胜娟现在实际经营店面的照片打印件1份，证明吴胜娟在案涉房屋旁边继续经营面店；3、吴胜娟于2020年3月24日发函给仲兴娜的告知函复印件1份，证明吴胜娟于2020年3月24日才书面向仲兴娜要求解除合同，并明确了退还押金。其法律依据是不可抗力，请求免除其法律责任。上述证据证明吴胜娟既没有不能履行的客观条件，也没有不能履行的主观条件，属于恶意违约，应当承担违约责任。吴胜娟对于仲兴娜向本院提供上述证据的质证意见如下：对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。合同已经明确约定解除的条件，并未要求需征得仲兴娜同意。而实际情况是，吴胜娟于2019年11月30日提前告知仲兴娜，且仲兴娜也以短信表示回复“好的”，双方对提前解约已经达成合议；至于告知函表示，鉴于我方多次与仲兴娜沟通退押金一事不畅，故书面再次告知仲兴娜我方已依据合同通知解除，但并不代表解除时间为2020年3月24日。因为我方已于2019年11月30日发出过表示解除合同的真实意思表示。告知函的内容印证的是自2020年疫情爆发后，我方实际已经腾空涉案房屋，并且考虑到疫情原因，免除2020年2月9日至29日的租金。我方确实在案涉房屋隔壁继续经营面店，但该房屋系我方自有房屋不存在租金成本，对我方来讲经营成本上更可控制，但我方认为此事与本案无关。审理过程中，吴胜娟提供国有土地使用权证，证明其继续经营面店所使用的房屋是其自有房屋。仲兴娜提供房屋使用权证、协议、收条、协助执行通知书，证明其系案涉房屋的所有权人。以上事实，由吴胜娟提供的《房屋租赁合同》、收条、照片打印件、吴胜娟与仲兴娜之间的短信聊天记录、国有土地使用权证，仲兴娜提供的吴胜娟与仲兴娜之间的短信聊天记录、吴胜娟现在实际经营店面的照片打印件、吴胜娟于2020年3月24日发函给仲兴娜的告知函、房屋使用权证、协议、收条、协助执行通知书以及本院的庭审笔录在卷予以证实。本院认为，吴胜娟与仲兴娜签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行。合同第18条约定：如租期内退房需提前3个月，扣除水电费后退回押金，甲方同样可以。本案当中，吴胜娟按照合同约定于2019年11月30日提前告知仲兴娜不再承租案涉房屋，且根据本院查明的事实，本案所涉《房屋租赁合同》事实上已经终止，故吴胜娟与仲兴娜要求解除双方于2016年1月19日签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院应予支持。同时根据合同第18条约定，如租期内退房需提前3个月，扣除水电费后退回押金。本案中吴胜娟提前告知仲兴娜不再承租案涉房屋，支付租金至2020年2月8日，亦已结清水电费，故根据合同约定，吴胜娟要求仲兴娜退还房屋租赁押金人民币5万元整的诉请，本院应予支持。本院注意到，案涉《房屋租赁合同》约定了提前解除合同的条件,但是并未约定法律后果。本案当中，没有证据表明吴胜娟违反合同约定的情形存在，故仲兴娜反诉要求吴胜娟支付六个月的违约金75000元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴胜娟与被告（反诉原告）仲兴娜于2016年1月19日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告仲兴娜应返还原告吴胜娟房屋租赁押金50000元，于本判决生效后十日内履行。三、驳回反诉原告仲兴娜要求反诉被告吴胜娟支付违约金75000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取525元，由被告仲兴娜负担，被告仲兴娜负担部分原告已预交，本院不再退还，由被告仲兴娜于本判决生效后十日内直接支付原告。反诉案件受理费838元，由反诉原告仲兴娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 周 斌二〇二〇年七月二十三日书记员 徐秋兰附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。