四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终847号 上诉人（原审原告）：王婷婷，女，汉族，1985年8月18日出生，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审被告）：巴中置信投资有限公司，住所地：四川巴中经济开发区桥河路**。 法定代表人：尹强，系该公司经理。 委托诉讼代理人：熊庆，四川宏坤律师事务所律师。 上诉人王婷婷因与被上诉人巴中置信投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王婷婷上诉请求：1.撤销巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初1616号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决未提及上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》补充协议合同效力的辩论，该补充协议字迹比正常的合同字迹小很多，且复印的字迹模糊不清，很明显属于格式条款，且在签订合同时，售房人员未向上诉人提示和说明，导致上诉人对该补充协议存在重大误解。应当按照房屋买卖合同的约定处理。2.2016年3月24日，巴中市政府要求暂停办理房产证及土地使用证，实行两证合一，并不是暂停办理房屋产权转移登记，而是要求办理不动产权证。这些不是被上诉人延迟不办理房屋产权转移登记的法定理由，应承担违约责任。3.因房屋所有权证已不复存在，也没有国土使用证，并且以前房屋所有权证和国土使用证书是同时办理的，何来5年期限的说法。 被上诉人巴中置信投资有限公司辩称，1.关于补充协议效力的问题，该约定具有法律效力，其理由该补充协议均向合同的相对人出示，并由相对人签字，且至今相对人持有该协议，相对人应该知道内容；2.该补充协议系对商品房备案合同未完善和无法预测的情形进行规范和约定，是符合法律规定，相对人认为该约定显示公平和重大误解，但至今没有行使撤销，该约定具有约束法律效力；3.与王婷婷签订合同时政策未出台也无法预见，合同约定的办证时间均是发生在政策变更之后，而非发生在政策变更之前，故公司不应当承担违约责任。综上，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 王婷婷向一审法院起诉请求：1.判令被告支付延迟办理初始产权违约金暂计算3500元；2.判令被告支付延迟办理产权转移登记违约金暂计算15000元；3.被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原、被告于2013年7月8日就位于置信·逸都花园B区1栋12楼6号的房屋签订《商品房买卖合同》及其补充协议、商品房买卖合同之附件八，约定：建筑面积108.8平方米，总价423014元。同时约定：1.出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告，并应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施包括上水、下水、电、燃气、电话、光纤（有线）电视等于2015年5月31日达到使用条件或达到买受人可自行申请开通的条件；其他设施即公共绿地、公共道路于2015年5月31日达到使用条件。3.除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。4.该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。5.出卖人应当在2016年5月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照第1种方式处理，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。6.商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）、（2）种方式处理，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（2）具体约定详见附件八。7.商品房买卖合同之附件八约定：......第五条、关于买卖合同第二十条的补充约定，该商品房所在楼栋的权属证明未在买卖合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得的，两项违约金不做累加，由出卖人选择承担其中一种违约金。8.《商品房买卖合同》补充协议就相关权利义务等进行了约定，其中第八条约定：因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任；出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证；如因出卖人的自身原因未能在该期间办理完毕，则买受人有权在延期后15日内选择退房，如买受人不选择退房的，则买卖合同继续履行，自本期间届满之日起至取得土地使用权证的权属证明之日止，出卖人按日支付买受人已支付全部房款的万分之一的违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证之日起15日内付清。 一审法院同时查明：2016年3月24日，巴中市人民政府发布《关于在巴中市城市规划区范围内实施不动产统一登记有关事项的公告》，主要载明：“……二、登记区域实施不动产登记的区域为巴中市巴州区、恩阳区、巴中经济开发区辖区范围。自2016年3月28日起，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放……”。2020年4月20日，原告王婷婷取得不动产证书。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同之附件八》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告主张被告支付延迟办理初始登记违约金的问题。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定了其办理初始登记，出卖人应当在2016年5月31日取得该商品房的权属证明，经审理查明，被告取得初始登记时间为2018年6月29日取得，但是被告向本院提交了2016年3月24日，巴中市人民政府发布《关于在巴中市城市规划区范围内实施不动产统一登记有关事项的公告》，主要载明2016年3月28日起，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放……”，被告虽未在约定时间内办理初始产权登记但是根据原、被告之间约定的《商品房买卖合同》补充协议就相关权利义务等进行了约定，其中第八条约定：因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任。一审法院认为，原、被告之间约定了其因国家政策原因而导致不能按期办证，不能归责于被告方，双方应当按照合同约定履行，故，对于原告主张被告支付延迟办理初始产权登记的请求，一审法院不予支持。 关于原告主张延迟办理不动产权证的违约金问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了逾期未办理房屋权属转移登记的违约责任，第二十条约定了：“在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书”后又在其《商品房买卖合同》补充协议第八条约定了：“出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证”，在政府主管部门出台的政策要求房屋所有权证和国土使用证书两证合一的情况下，原、被告均有义务进行重新协商，但原、被告未再对办理不动产登记及证书的时间进行约定，导致一审法院无法认定被告的违约行为。按照约定被告应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证，其约定的办理期间尚未届满，且原告于2020年4月20日取得了不动产产权证书，故，对于原告主张被告支付延期办理转移登记的违约金的请求，不符合同约定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：驳回原告王婷婷的诉讼请求。 二审期间，双方当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人王婷婷与被上诉人巴中置信投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议均属双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方在补充协议中约定了案涉房屋补充性条款，补充协议虽是格式合同，但并不是混同在原《商品房买卖合同》之中，作为单独的合同，原本就是一种特别提示，上诉人王婷婷没有仔细审查合同就签字，主动放弃了仔细审查合同和要求对方予以说明的权利，并对签字内容予以确认，现在又以补充协议字体小未尽到提示注意及说明义务的理由不能成立。 关于上诉人主张被上诉人支付延迟办理初始登记违约金的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议后，巴中市人民政府发布《关于在巴中市城市规划区范围内实施不动产统一登记有关事项的公告》，主要载明2016年3月28日起，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放……”，因该政策调整需要被上诉人重新补齐相应材料，且被上诉人也积极履行义务，并于2018年6月29日取得房屋所在楼栋的初始登记，故符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定条件，上诉人要求被上诉人支付迟延办理初始登记违约金的主张，本院不予支持。 关于上诉人要求被上诉人承担迟延办理不动产权证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人（被上诉人）应在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书。同时，双方在签订的补充协议又约定出卖人（被上诉人）应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证。因政府出台的实施两证合一政策，不动产证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容，因此，在双方未对办理不动产证的期限重新进行约定的情况下，应当参照合同约定的两证合计期限，确认不动产证办理的期限。上诉人王婷婷于2020年4月20日取得不动产证，故一审认定被上诉人未超过约定期限办理产权转移登记手续，并无不当，上诉人要求被上诉人承担迟延办理不动产权证违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人王婷婷的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费260元（上诉人已预交130元），由上诉人王婷婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杜觐良 审 判 员 苟华林 二〇二〇年七月三十日 法官助理 陈长育 书 记 员 郭 亭