湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初681号原告：王彬，男，1978年4月21日出生，汉族，住蕲春县。原告：裴秋林，女，1982年8月27日出生，汉族，住蕲春县。共同委托诉讼代理人：方超，湖北多能律师事务所律师。被告：湖北信达房地产开发有限公司，住所地：湖北省武穴市窝陂塘路。法定代表人：田胜国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王宇明，湖北太圣律师事务所律师。王彬、裴秋林与湖北信达房地产开发有限公司（以下简称信达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王彬及二原告共同委托诉讼代理人方超，被告信达房地产公司委托诉讼代理人张勇、王宇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彬、裴秋林向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋价款414693.81元及相应利息（以414693.81元为本金，自2018年12月31日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际付清之日止）；2.由被告承担原告的物业管理费损失7056元；3.由被告依约拆除原告房屋大门门厅外宽3米范围内带角、柱的建筑，排除妨害；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年10月1日，两原告购买被告开发的位于蕲春县××大道东侧的信达畔山华府1单元9号2-6号别墅，双方签订《商品房买卖合同》，约定：该商品房为别墅型，建筑面积共294平方米，其中套内建筑面积281.58元，公摊面积12.42平方米；按建筑面积计算，单价为5102.04元每平方米；最终面积以蕲春县房地产管理部门核定的产权登记为准，如有差异根据本合同单价据实增减房款。2018年10月6日，被告向原告出具《情况说明》，载明因被告置业顾问在向原告介绍时称原告所购买的房屋对面不再建房，误导了原告，现原告了解到该房屋对面实际要建房，为补偿原告，特约定：补偿原告35000元，对面房屋在原告的房屋大门门厅宽3米范围内无角无柱。上述合同签订后，原告于2018年10月12日一次性向被告交纳了购房款150万元，并于2018年10月20日向蕲春县亮达物业服务有限公司交纳7056元物业管理费，后原告取得房屋。2019年1月6日，原告办理了该房屋的不动产权使用证，该证记载原告房屋的面积为212.72平方米。原告认为被告交付的房屋面积存在误差应退还房款，且在原告房屋对面修建的房屋角或柱在其大门门厅宽3米范围内，构成违约，依法应当拆除。双方经协商未果，原告遂诉诸法院。信达房地产公司辩称，1.双方签订的商品房买卖合同和情况说明属实。2.原告诉称的房屋面积不实，没有依据，商品房买卖合同约定的面积、测绘报告测量的面积以及不动产权证书登记的面积与实际交付房屋的面积一致。原告错误理解地下室面积不在不动产权登记的信息内，住建部门对商品房地下室建筑面积允许销售，被告的销售行为没有欺诈。3.原告诉请的物业费损失由第三人收取，与被告无关。4.原告请求拆除原告大门门厅宽3米范围内带角、柱的建筑没有依据，被告是按照住建部门的审批进行建设的。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《情况说明》具有真实性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信；不动产权证书具有真实性、合法性、关联性，但不能仅以此认定被告交付的房屋面积与合同约定存在差异，被告是否存在交付房屋不符合约定需结合案件的综合情况分析，对原告的证明目的本院不予认定；原告所购房屋大门照片，不能证明其房屋大门3米宽范围存在角或柱建筑；蕲春亮达物业服务有限公司出具的收据，系原告向物业公司交纳的物业费，与本案没有关联性，本院不予采信；蕲春县政务服务和大数据管理局告知函、购房契税凭证、物业维修基金票据，具有真实性、合法性、关联性，但仅能证明案涉房屋地下室面积不收取相应规费，不能证明案涉房屋实际建筑面积。被告提交的《商品房买卖合同》、《蕲春县房屋面积测绘报告》（蕲房预测Z16120033）、《不动产测量技术报告书》（房产实测）、建设工程规划许可证、《情况说明》，具有真实性、合法性、关联性，对其证明力本院综合分析认定；蕲春亮达物业服务有限公司营业执照、案外人王琼刚和王秀琴同类房屋的不动产权证书，与本院没有关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月1日，两原告为购买被告开发的位于李时珍大道东侧“信达·畔山华府”9-2号楼幢1单元9#-2-6号房屋与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定该商品房为别墅，属框剪结构，层高为2.95米，建筑层数地上3层，地下**；建筑面积共294㎡，其中套内建筑面积281.58㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积12.42㎡；商品房单价为5102.04元/㎡，总金额1500000.00元整；该商品房最终面积以蕲春房地产管理部门核定的产权登记面积为准，如有差异根据本合同单价据实增减房款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。其中合同附件记载的房屋分层平面图示房屋层数为4层，该平面图由原告王彬、裴秋林签字，被告公司加盖印章。上述合同还对房款支付方式、违约责任等内容进行了约定。后二原告支付了购房款，被告向二原告交付了房屋。被告办理了不动产权证【鄂（2020）蕲春县不动产权第000119号】，该证书首页记载：信达畔山华府9号楼-2-6号房屋面积86.20平方米/212.72平方米，附记示：地下室建筑面积（不记容）81.28平方米，未记入总面积。同时查明，2016年12月15日，蕲春县房地产测绘队出具《蕲春县房屋面积测绘报告》（蕲房预测Z16120033）。报告显示蕲春县房地产测绘队以设计图纸标注尺寸为面积计算依据对案涉房屋进行测绘，明确案涉房屋第1、2、3、-1、夹层的建筑总面积分别为38.42㎡、74.29㎡、50.48㎡、81.28㎡、49.53㎡，共294㎡。2020年1月17日，蕲春县房地产测绘队通过现场测量出具《不动产测量技术报告书》（房产实测），报告书显示案涉房屋第1、2、3、-1、夹层的建筑总面积与预测面积一致。另查明，因原告购房时，被告的工作人员表示原告所购房屋对面不再建房，后被告需在该房屋对面建房，双方对此发生争议。2018年10月6日，原、被告双方就原告所购房屋对面再建房屋相关问题达成协议，并签订了《情况说明》，约定原告同意其所购房屋对面建房，由被告在房屋总价不变的情况下另补偿原告35000元，被告在建房时需确保原告房屋大门外宽3米范围内（以大门中线为中线）无角无柱。后被告在原告房屋对面建设房屋，原告认为被告违反协议约定，在其房屋大门正前方延伸线宽3米范围内建设有立柱。诉讼过程中其申请了司法鉴定。经本院对外委托，黄冈众科测绘有限公司现场勘测，结合相关资料，作出鉴定结果：湖北信达房地产开发有限公司的新做房屋东面一立柱一半处在王彬、裴秋林房屋大门（以大门中线为中线）正前方延伸线宽3米范围内。基于以上事实，二原告认为不动产权证书登记的面积与商品房买卖合同约定的房屋面积存在差异，被告应该退还差异部分面积的房屋价款。且其门厅外3米范围内存在建筑物的角或柱，被告违反了《情况说明》所示协议的约定，应承担违约责任。被告认为其依据《蕲春县房屋面积测绘报告》（蕲房预测Z16120033）确定的面积与原告订立合同，交付房屋后经蕲春县房地产测绘队现场测量并出具《不动产测量技术报告书》（房产实测），房屋面积与合同约定一致，已交付合同约定面积的房屋。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被告交付的商品房面积是否符合合同约定；二、被告是否应拆除原告所购房屋大门门厅宽3米范围内立柱。一、关于被告交付的商品房面积是否符合合同约定的问题。原、被告双方根据房屋面积预测报告订立的《商品房买卖合同》明确约定原告所购房屋为地上3层、地下**，总面积294㎡，每平方5102.04元，总价1500000元。合同附件中记载的房屋分层平面图示房屋层数为4层，并经双方签字或盖章，故应认为双方均知悉该房屋结构及面积构成，并达成一致。原告付清了价款，被告交付了房屋，房屋面积经实测与合同约定一致，双方均依约履行了义务。原告认为合同中约定房屋最终面积以蕲春房地产管理部门核定的产权登记面积为准，而不动产权证首页记载的面积为212.72平方米，与约定不符。本院认为，双方主要是对地下室面积是否应计入房屋总建筑面积认识不一，依我国建筑相关法规的规定，层高在2.20米以上的地下室面积应计入房屋建筑面积。本案房屋面积实测报告显示地上三层及地下室总计面积为294㎡，已满足合同约定的面积。虽然合同约定房屋最终面积以蕲春房地产管理部门核定的产权登记面积为准，但房产部门的不动产权证书是分地上建筑面积和地下建筑面积分别登记的，并特别注明地下建筑面积81.28平方米，未记入总建筑面积。故原告认为被告交付的房屋与不动产权证书登记不符，无事实依据。其要求退还差额面积房款，本院不予支持。其主张依差额面积多交的物业费，本院亦不予支持。二、被告是否应拆除原告所购房屋大门门厅宽3米范围内立柱的问题。原、被告双方订立房屋买卖合同时就所购房屋对面再建房屋相关问题达成协议，签订了《情况说明》，约定被告在建房时需确保原告房屋大门外宽3米范围内（以大门中线为中线）无角无柱。《情况说明》内容是双方一致意思表示，可视为购房合同的补充约定，双方应共同遵守。被告在原告房屋对面建设的房屋，经鉴定在协议约定的范围内有立柱，属于违约，应承担违约责任。原、被告双方对违约责任的承担方式没有约定，原告有权要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告继续履行协议约定的义务拆除立柱，但协议所涉房屋已经实际建成，立柱属于该房屋不可分割的部分，拆除立柱会造成更大的损失，客观上已不适宜强制履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的规定，原告要求被告拆除立柱的主张，本院不予支持。但通常个人购买房屋会充分考虑购买房屋的周边环境、所处相对位置等因素，原告基于其对所购房屋周边情况的要求与被告达成协议，被告确存在违约行为。对于被告的违约责任，综合原告可能长期居住案涉房屋、签订协议时的心理预期、立柱对其实际居住的影响，本院依公平原则酌情由被告折价补偿原告30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、由湖北信达房地产开发有限公司就王彬、裴秋林房屋大门外3米范围内违约建设立柱折价补偿原告30000元，限在本判决生效日起十日内付清；二、驳回王彬、裴秋林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7626元，减半收取计3813元，由王彬、裴秋林共同负担3542元，湖北信达房地产开发有限公司负担271元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王建能二〇二〇年七月三十日书记员  蔡晓洁