山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终2113号上诉人（原审被告）：韩贺，男，1989年1月14日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：江磊，山东中昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董现敏，女，1966年10月10日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：翟红亮，山东华宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王庆国，男，1966年9月5日出生，汉族，住济宁市任城区。上诉人韩贺因确认合同无效纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初13539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩贺上诉请求：一、请求法院撤销济宁市任城区人民法院作出的（2019）鲁0811民初13539号民事判决，依法改判：1、上诉人韩贺与被上诉人王庆国于2011年3月8日签订的“售房协议”合法有效；2、改判被上诉人协助上诉人办理位于济宁市任城区户（含储藏室）房屋过户手续，所有过户费用由被上诉人承担；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定部分事实错误。2011年3月8日上诉人韩贺与被上诉人王庆国签订《售房协议》，并按当时市场价格32万元支付房款，通过同村中间人孙某证明，也了解到王庆国为老户人家，确实为被拆迁人主体身份，拆迁协议及拆迁房屋产权证明均为王庆国一人，其婚姻情况及是否共同财产，韩贺也无从了解，韩贺买房是用于结婚使用，已经尽到了相应注意义务，韩贺主观善意，没有过错。一审不能认定韩贺主观为善意，是错误的。二、上诉人韩贺购买涉案房屋并占有使用近九年，被上诉人董现敏是明知并同意的。第一、韩贺的房屋与董现敏的住所同为凤凰城**楼，韩贺住3单元4楼东户，董现敏住2单元3楼东户，中间仅隔一户人家，九年时间，房子在装修、、住的什么人都会有所了解而董现敏从未向韩贺主张过任何权利。一审庭审中王庆国也陈述卖房的事给前妻董现敏说过，而且卖房款全部用于家用，家庭突然有这么一大笔收益董现敏不可能不知道，董现敏是明知并同意的。王庆国卖房行为具有家事代理权，售房协议对二被上诉人具有约束力。第二、韩贺于2011年3月购买涉案房屋，而被上诉人董现敏分别于2013年6月、2015年9月两次起诉离婚，根据常理，起诉离婚前应该都会核实夫妻共同财产情况，这个时候董现敏肯定知道房子卖给韩贺的事实。三、一审适用法律错误。一审依据《合同法》52条，以及《民法总则》154条等相关法条不适用于本案，韩贺通过中间人购买房屋用于结婚使用，签订了售房协议、按市价支付了全部房款、装修使用并占有房屋近九年，韩贺从未与王庆国恶意串通，更没有串通的必要，串通只能带来麻烦，不能带来任何利益。一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》67条规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出的妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”。首先，本条规定的是调解协议，而二被上诉人已经在法院调解下达成了调解书，对其二人具有法律效力，其次，新《证据规定》即将生效，已将67条删掉。二被上诉人已经在离婚调解书第四项约定双方就离婚案别无其他纠纷，可以证明董现敏早已知道涉案房屋已卖给了韩贺，房屋属于韩贺的事实。综上所述，一审认定部分事实错误，使用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人上诉请求。董现敏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予驳回上诉人上诉请求。在一审中，上诉人在其自述中明确表示了其在购买房屋时对涉案房产属于被上诉人与第三人王庆国夫妻共同财产，是明知的，但上诉人从未向被上诉人提出过过户要求，也未向被上诉人主张过任何权利。被上诉人与王庆国长期分居，王庆国向被上诉人称案涉房屋已被其出租，被上诉人并不知道案涉房屋被其出售的事实，在2019年9月被上诉人在起诉离婚时才知案涉房产被王庆国出售，案涉房产在2013年就具备了办理房产证的条件，但上诉人从未向被上诉人提出过要求协助办理过户的要求。王庆国二审未到庭，未发表答辩意见。董现敏向一审法院起诉请求：1、请求依法确认被告王庆国与被告韩贺双方签订的《售房协议》为无效合同；2、请求依法判决被告返还原告位于济宁市任城区户房产；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告董现敏与被告王庆国于1988年6月14日登记结婚，夫妻关系存续期间，双方在程庄拥有房产一处登记在被告王庆国名下，该房产于2008年5月2日被拆迁安置于凤凰城小区，其中一套位于39号楼3单元4楼东户，建筑面积84.26平方米。2011年3月8日，被告王庆国（甲方）与被告韩贺（乙方）签订《售房协议》，协议约定，甲方房屋位于凤凰城小区A区39号楼3单元4楼东户，建筑面积84.26平方米，包括储藏室、水、电、煤气、暖气等附属物，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。房款共计32万元，乙方一次性付清。在办理房产证时，由甲方协助办理，所产生的一切费用由承担。协议由甲方王庆国、乙方韩贺及证人孙某签字确认。协议签订当日，被告韩贺通过中国邮储银行向被告王庆国转账30万元，另付现金1万元，对剩余1万元购房款被告韩贺向被告王庆国出具欠条一张，载明：“今欠房款1万元，房权证办齐后给清。”双方于合同签订的当日办理了房屋交接手续，由被告韩贺占有使用至今。2015年9月15日，被告韩贺委托其妻邓莹莹（乙方）与被告王庆国（甲方）签订《房产证办理协议书》，协议约定，乙方在2011年3月8日以32万元一次付清购得凤凰城小区A区39号楼3单元4楼东户房产一套，在购房产时未办理房产证，经双方协商，乙方以押金形式暂押甲方1万元于房产证过房完结时，退还给甲方，由于甲方急需用钱，乙方于2015年9月15日房产证还未过户完结时，提前将押金9000元退还给甲方。双方经协商，在该处房产办理房产证及过户时，甲方必须无偿配合乙方协助办理。如一方违约，则承担违约金10万元。被告韩贺付清了全部房款后，始终未办理涉案房产的过户手续。另查明，原告董现敏与被告王庆国离婚纠纷一案，于2019年8月7日诉至本院。经本院主持调解，本院依法准予双方离婚。被告王庆国名下位于运河佳园Ａ区户的拆迁安置房屋（含两套房屋的附属储藏室、车库）相关权益由婚生子王宏伟享有。对本案所涉凤凰城小区A区39号楼3单元4楼东户房产自行协商。双方因涉案房产产生争议，经协商未达成一致。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”经查，原告董现敏在本次调解离婚前，曾于2013年6月17日和2015年9月23日两次向本院起诉离婚，后经调解原告撤诉。原告董现敏共提起三次离婚诉讼最终解除了婚姻关系。通过上述事实可以看出，被告王庆国与原告董现敏夫妻关系多年不睦，夫妻感情早已处于破裂的边缘。被告王庆国未经原告董现敏同意，擅自处分夫妻重大财产，事后亦未将卖房的事实告知原告董现敏，且被告王庆法未提供证据证明卖房款的去向是否用于了家庭生活，应当认定其主观上存在转移财产的恶意。同时，被告韩贺当庭陈述，被告王庆法在卖房时，没有向其出具任何材料，王庆国只是向其说明董现敏同意卖房。从被告韩贺的陈述上看，被告韩贺在购买房屋时，对涉案房产属原告董现敏与被告王庆法的夫妻共有财产是明知的，在未确定是否已征得共有人同意的情况下，与被告王庆国签订购房协议并向其支付房款，其主观上不能认定为善意，被告韩贺依法不享有善意第三人的抗辩权。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”被告韩贺与被告王庆国签订的《售房协议》侵害了原告董现敏的合法权益，故，《售房协议》中对非法处分原告董现敏财产权益的部分应为无效。涉案房产属原夫妻共有财产，双方享有平等的权利，被告王庆国对属于自己的份额享有处分权，协议中该部分约定应为有效。因涉案房产存在共有关系，合同部分无效后，对涉案房产的产权的归属及购房款的返还等问题，当事人可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款，《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第二项、《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条之规定，判决：被告王庆国与被告韩贺于2011年3月8日签订《售房协议》中对属于被告王庆国所有的房产份额的处分行为和约定有效；对属于原告董现敏所有的房产份额的处分行为和约定无效。两案案件受理费共计200元，原告董现敏、被告韩贺各负担100元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋系王庆国作为被拆迁人，与拆迁人济宁汇源华兴房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置协议书》所安置的房屋，该协议书载明被拆迁人为王庆国一人。2011年3月8日，王庆国（甲方）与韩贺（乙方）签订《售房协议》，系双方真实意思表示，韩贺依协议约定交纳了房款，双方并于合同签订当日办理了房屋交接手续。夫妻之间的权利义务的确值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。本案中，韩贺购买涉案房屋主观善意，支付了合理对价。王庆国在该小区还有另外两套拆迁安置房，韩贺在同一小区同一栋楼占有使用案涉房屋至今近八年时间，王庆国亦认可给董现敏提过要出卖房的事、收取的房款用于了家庭生活。现董现敏主张对王庆国将案涉房屋卖给韩贺不知情，显然与事实不符。且董现敏、王庆国在离婚诉讼中将该小区另外两套房屋均约定由案外人王宏伟享有，董现敏再以不知情为由主张《售房协议》无效，不利于保护外部权利义务关系和交易秩序，亦不符合法律规定。综上所述，上诉人韩贺的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初13539号民事判决；二、王庆国与韩贺于2011年3月8日签订的《售房协议》有效；三、王庆国、董现敏协助韩贺办理位于济宁市任城区户(含储藏室)房屋过户手续)；四、驳回韩贺的其他诉讼请求；五、驳回董现敏的诉讼请求。一审案件受理费200元，由董现敏负担；二审案件受理费6356元，由董现敏负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年七月二十一日书记员  李梦琦