上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3840号原告：上海路利物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王义贵，董事长。委托诉讼代理人：薛为民，男。被告：上海东萌置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈燕萍，执行董事。委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少杰，上海新松律师事务所律师。原告上海路利物业管理有限公司(以下简称“路利物业公司”)与被告上海东萌置业有限公司(以下简称“东萌置业公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，于同年4月30日、6月5日公开开庭进行了审理。原告路利物业公司的委托诉讼代理人薛为民、被告东萌置业公司的委托诉讼代理人谢静宇到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。原告路利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴的2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币(以下币种同)176,565.96元；2.判令被告支付滞纳金193,339.73元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付欠缴的2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费235,421.28元(4,904.61平方米×1元/月·平方米×48个月)；2.判令被告支付滞纳金328,677.46元。事实和理由：原告系玉树南苑小区(松江区乐都路675弄)的物业管理公司，被告系小区商铺业主。按照物业管理服务合同的约定，物业服务费收费标准为1元/月·平方米，被告的物业服务面积为4,904.61平方米，故被告每月应缴物业服务费4,904.61元。现被告欠缴2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，经原告多次书面通知、上门催缴，被告仍拖欠未付。故诉至法院，望判如所请。被告东萌置业公司辩称，不同意原告的诉请。理由如下：第一，被告所有的商铺面积为4,838.40平方米，而非原告所称的4,904.61平方米，其中松江区仓丰路82、84号建筑面积为66.21平方米的商铺产权人系案外人上海仓桥房产经营有限公司(以下简称“仓桥房产公司”)而非被告。第二，被告的商铺虽处于玉树南苑小区规划区域内，但与小区住宅完全隔离，互不相通，商铺业主无法使用小区公共区域和共用部位，商铺和住宅区域不属于同一物业管理区域。被告自2015年起就另行委托专业的物业服务公司对被告的商铺提供物业服务，并支付高额物业服务费。原告从未向被告的商铺提供过任何物业服务，无权向被告主张物业服务费。第三，由于玉树南苑沿街商铺与住宅不属于同一物业服务区域，玉树南苑业主大会选聘原告作为物业服务企业时，从未通知商铺业主并征求意见，也未让商铺业主参加表决，故玉树南苑业主大会与原告签订的物业服务合同不适用于商铺业主。如果认为上述物业服务合同对商铺业主有约束力，则上述合同因未达到经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条件而无效。第四，退一步讲，即使物业服务合同有效，玉树南苑沿街商铺业主也未享受到原告提供的任何物业服务，却要支付相当于住宅业主近两倍的物业服务费，由此可知物业服务合同第七条加重了商铺业主责任，属无效的格式条款，应重新核定合理的物业服务费标准。此外，合同约定的违约金标准明确过高，请求调整。第五，原告自2016年6月1日起为玉树南苑小区提供物业服务，其主张2016年1月1日至2016年5月21日期间的物业服务费没有合同依据。被告分别于2016年10月31日、11月18日或11月21日取得涉案商铺产权，故原告向被告主张此前的物业服务费无事实依据。第六，物业服务合同第十条约定，在每年10月份之前交纳当年的物业费。原告于2019年12月才向被告催讨物业费，故2016年度的物业服务费已经超过诉讼时效。第七，若支持原告物业服务费之诉请，将打破玉树南苑住宅和商铺物业相互隔离，各自管理，各自负责、互不干涉的长期稳定和谐状态，商铺业主将有可能主张小区公共区域、共用部位、公共设施、维修资金等业主权利，导致业主纠纷的发生，不利于社会稳定，应慎重处理。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，上海市松江区玉树南苑业主大会(甲方)与路利物业公司(乙方)签订物业服务合同，约定乙方为玉树南苑小区(松江区乐都西路675弄)提供相关物业服务，其中，物业类型：住宅、商铺，四至范围：东至永丰路，南至仓丰路，西至玉树路，北至乐都西路。商业用房的物业服务费为1元/月·平方米，业主最迟应在10月份之前履行交纳义务；逾期交纳的，按日收取物业服务费用千分之三的违约金。合同期自2016年6月1日起至2017年12月31日止。合同另对其他事项进行了约定。2017年12月5日，上海市松江区玉树南苑业主大会(甲方)与路利物业公司(乙方)再次签订物业服务合同，约定仍由乙方为玉树南苑小区提供相关物业服务，商业用房的物业服务费为1元/月·平方米，业主最迟应在10月份之前履行交纳义务；逾期交纳的，按日收取物业服务费用千分之三的违约金。合同期自2018年1月1日起至2020年12月31日止。合同另对其他事项进行了约定。2019年12月10日，原告向被告发送催款单，要求被告支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。被告确认收到该催款单，但认为2016年的物业服务费已超过诉讼时效。另查明，松江区仓丰路2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、24、26、40、42、44、46、48、50、52、54、56、58、60、62、64、66号均为1_2层(建筑面积共计1,915.31平方米)；永丰路223、225、227、229、231、233、235、237、239、241、243、245、247、249、251、261、263、265、267、269、271、273、275、277、279、281、283、285、303、305、307、309、311、313、315、317、319、321、323、325、327、329号均为1_2层(建筑面积共计2,923.09平方米)的权利人系被告东盟置业公司，建筑面积共计4,838.40平方米，房屋类型均为店铺。松江区仓丰路82、84号(建筑面积为66.21平方米)的权利人系仓桥房产公司，房屋类型为店铺。审理中，原告认为其向被告主张该部分物业服务费的依据系仓桥房产公司与被告系关联公司，对此，被告则认为两公司系各自独立的公司，原告无权向被告主张该部分物业服务费。上述事实，有物业服务合同、上海市不动产登记薄及当事人陈述等证据在案佐证。审理中，原、被告双方确认，被告未向原告支付过2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。然被告认为玉树南苑沿街商铺虽位于小区规划范围内，但与小区住宅部分完全隔离，互不相通，不属于同一物业管理区域，商铺业主无法使用小区公共区域和共用部位；被告自2015年起就另行委托专业的物业服务公司对被告的商铺提供物业服务，并支付高额物业服务费，原告从未向被告的商铺提供过任何物业服务；另，2016年的物业服务合同未备案，2017年备案物业服务合同内容大部分系空白，无法确认真实性。就此，被告提供了玉树南苑商铺平面图、照片，其与案外人签订的物业委托管理服务合同及物业管理委托合同、永丰壹号街物业管理工作移交协议书—三方协议及商铺物业委托管理合同、自永丰街道住房保障和房屋管理局调取的备案物业服务合同、历年商铺物业管理费汇总表、收据及发票、永丰壹号街商铺2019年和2020年维修汇总表作为证据。经质证，原告认为，被告在平面图中标示的区域产权确属被告，但一个小区只有一个经业主大会聘用的物业服务企业管理，且其向被告提供了排污、保安、消防及排污等物业服务。审理中，原告提供了其与案外人上海松江仓桥物业管理有限公司、上海市松江区玉树南苑业主大会签订的玉树南苑交接协议书、电费明细、电子回单及照片打印件，证明原告自2016年1月1日起向玉树南苑小区提供物业服务，被告的商铺所涉电费由原告代付，原告提供了保安、保洁、疏通排污管道等服务。经质证，被告对交接协议书的真实性无法确认，认为系原告与案外人之间的约定，与本案无关；对其余证据亦不予认可，并认为被告的商铺所涉电费系自付，照片亦无法证明原告向被告提供了物业服务。另，原告还提供了其张贴向被告催讨2016年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费催告函的照片打印件，证明2018年时其已向被告催讨过物业服务费，催告函张贴在被告商铺门上。经质证，被告认为，结合照片中其他通知的内容，可看出系2020年拍摄，故不具有证明力，且原告有虚假陈述或提供虚假证据之嫌。本院认为，原告路利物业公司与上海市松江区玉树南苑业主大会签订的物业服务合同，合法有效，对原告及小区全体业主或物业使用人具有约束力。被告名下房屋类型虽系商铺，但仍然属于玉树南苑小区范围，物业服务合同对此亦有明确约定。被告虽抗辩称，商铺与小区住宅部分完全隔离，互不相通，不属于同一物业管理区域，商铺业主无法使用小区公共区域和共用部位，但亦认可涉案商铺位于玉树南苑小区规划范围内，故本院认为被告的该项抗辩并无相应依据，不予采纳。关于原告主张的物业服务费应否全部予以支持。本院认为，原告作为小区业主大会选聘的物业管理企业，依据物业服务合同的约定提供了物业服务，被告作为小区业主理应支付相应的物业服务费。关于被告辩称原告从未向其提供物业服务，且其已另行委托案外物业公司而无须向原告支付物业服务费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现原告要求被告支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，并提供了2019年12月10日的催讨函，但并未提供充分证据证明此前已就系争物业服务费向被告主张过权利，而被告亦提出了时效抗辩。对此，本院认为，按照物业服务合同的约定，业主应在10月份之前支付本年度物业服务费，故原告所主张的2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费已经超过三年的诉讼时效，本院不予支持。关于2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，现原告主张按照4,904.61平方米作为建筑面积计算，但其所主张的松江区仓丰路82、84号权利人为案外人仓桥房产公司，原告亦未提供证据证明被告系实际使用人，故本院认定计付面积应为4,838.40平方米。原告所谓仓桥房产公司与被告系关联公司，故其有权就仓丰路82、84号向被告主张物业服务费的意见，缺乏依据，本院不予采纳。如前所述，本院认为，被告应向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费174,182.40元(1元/月·平方米×4,838.40平方米×36个月)。关于原告主张的滞纳金。本院认为，滞纳金性质上属于违约金，物业服务合同对此亦有约定。现被告未按约支付物业服务费，理应承担相应的民事责任，故原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。至于滞纳金的金额，现被告抗辩称标准过高，本院结合案情酌情调整为15,000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告上海东萌置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海路利物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费174,182.40元；二、被告上海东萌置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海路利物业管理有限公司滞纳金15,000元；三、驳回原告上海路利物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,441元，减半收取计4,720.50元，由原告上海路利物业管理有限公司负担2,678.50元(已付)，由被告上海东萌置业有限公司负担2,042元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇二〇年七月十七日书记员  卢李霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。