广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2873号 原告：张雄，男，汉族，1963年8月25日出生，住广西柳州市柳**。 原告：张柳英，女，汉族，1964年4月21日出生，住广西柳州市柳**。 二原告共同委托诉讼代理人：梁升，广西比谦律师事务所律师。 被告：方敏，女，汉族，1975年10月23日出生，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：罗希泉，广西顶好律师事务所律师。 被告：柳州市祥鸿房地产经纪有限公司，住所地：广西柳州市蝴蝶山路**门面，统一社会信用代码：91450200561597919X。 法定代表人：吴均海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴铭乐，男，该公司员工。 原告张雄、张柳英与被告方敏、柳州市祥鸿房地产经纪有限公司（以下简称“祥鸿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雄、张柳英及其共同委托诉讼代理人梁升，被告方敏的委托诉讼代理人罗希泉，被告祥鸿公司的委托诉讼代理人吴铭乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雄、张柳英向本院提出诉讼请求：1.被告方敏退还原告张雄、张柳英定金30000元，被告祥鸿公司承担连带责任；2.被告祥鸿公司退还原告张雄、张柳英中介费9500元；3.被告方敏、祥鸿公司支付原告张雄、张柳英违约金30000元；4.本案诉讼费、律师费由被告方敏、祥鸿公司承担。诉讼过程中，原告张雄、张柳英增加诉讼请求：解除原告张雄、张柳英与被告方敏、祥鸿公司签订的《房屋买卖及居间服务合同》。事实和理由：2019年12月11日原告张雄、张柳英通过被告祥鸿公司与被告方敏签订了一份《房屋买卖及居间服务合同》，约定原告张雄、张柳英向被告方敏购买柳州市房屋一套。同日，原告张雄、张柳英向被告方敏支付了购房定金30000元（此款现由被告祥鸿公司代为保管），并向被告祥鸿公司支付了中介服务费9500元。但被告方敏一直以各种理由拒不配合，被告祥鸿公司也没有按合同约定提供中介服务，导致合同不能履行，二被告构成违约。为此，原告张雄、张柳英依法提起诉讼，请求法院判如所请。 被告方敏辩称，1.不同意解除《房屋买卖及居间服务合同》，合同约定的履行期处于新冠肺炎疫情发生期间，被告方敏在广州工作，直到2020年3月20日才返回柳州，也愿意继续履行。2.关于定金，一直由被告祥鸿公司代管，应当由被告祥鸿公司退还。关于违约金，因不可抗力即新冠肺炎疫情导致被告方敏未能在约定期限内履行合同，依法应当免除违约责任。 被告祥鸿公司辩称，1.合同是否解除以及违约责任认定问题由法院依法判决。如果判决解除合同，被告祥鸿公司同意将定金退还给原告张雄、张柳英；2.根据合同第十条第1、第7点约定，已收取的中介服务费不予退还。故不同意退还中介服务费。 本院经审理认定事实如下： 被告方敏是柳州市房屋所有权人。2019年12月11日，原告张雄、张柳英（买方）、被告方敏（卖方）以及被告祥鸿公司（中介）三方共同签订一份《房屋买卖及居间服务合同》。合同关于买卖双方的权利义务约定如下：被告方敏将该房屋出售给原告张雄、张柳英，被告祥鸿公司接受买卖双方的共同委托，为双方提供中介服务；房屋售价950000元，原告张雄、张柳英应于合同签订之日支付定金30000元给被告方敏，被告方敏向原告张雄、张柳英出具收据，此款由被告祥鸿公司代为保管，在被告方敏出具房产查档证明后将定金转付被告方敏，定金充抵房款;第二部分房款（不含定金）,在2020年2月20日之前,双方必须按照房产局规定将办理过户手续所需的资料备齐，原告张雄、张柳英将剩余房款410000元存入房产局指定的银行资金监管账户进行监管,在得到新的房产证当日内，双方到银行资金监管账户申请将该购房款划拨给被告方敏。第三部分房款510000元，原告张雄、张柳英在该房产启动资金监管当日支付给被告方敏的资金监管账号中，被告方敏向原告张雄、张柳英开收款收据。合同关于居间委托约定如下：被告祥鸿公司受买卖双方共同委托，向双方提供信息咨询，实地看房，进行磋商谈判，促成居间合同签定，提供过户手续办理、应交纳费用咨询服务等房地产买卖居间服务；在本合同签定之日原告张雄、张柳英一次性支付服务费9500元给被告祥鸿公司，在收到购房定金当日被告方敏一次性支付服务费9500元给被告祥鸿公司；被告祥鸿公司提供的房屋买卖中介居间服务期限自签定本合同之日起至物业交割完毕止。合同关于违约责任约定如下：自签定本合同之日起，双方按本合同约定的时间办理有关手续，任何一方超过十天，不配合被告祥鸿公司办理相关手续的，则视为违约，另一方有权终止本合同，违约方须向另一方赔偿违约金30000元,并承担房屋买卖有关己支出的费用及被告祥鸿公司应收取的所有服务费。如买卖双方共同违约，则各自支付被告祥鸿公司应收的中介服务费。如被告方敏违约除赔偿违约金外需同时一次性退还原告张雄、张柳英己支付的购房定金30000元；由于被告祥鸿公司己经为双方提供信息咨询，实地看房，进行磋商谈判，促成居间合同签定并尽到自己如实告知的义务，故无论基于何种原因双方不能按本合同约定条款成交该房屋的，被告祥鸿公司已收取的房地产咨询、居间服务费不予退还。等等。 合同签订当日，原告张雄、张柳英向被告方敏支付了购房定金30000元，并向被告祥鸿公司支付了中介服务费9500元。被告方敏向原告张雄、张柳英出具了定金《收条》。但是此后合同没有继续履行。2020年4月21日原告张雄、张柳英认为被告方敏、祥鸿公司构成违约，为此诉至本院，要求被告方敏、祥鸿公司承担违约责任。本院于2020年6月9日公开开庭审理。原告张雄、张柳英当庭增加诉讼请求，要求解除三方共同签订的《房屋买卖及居间服务合同》。被告方敏以不可抗力（新冠肺炎疫情）作为不能履行房屋买卖合同的抗辩理由，对此被告方敏举证了柳州市不动产登记中心的五份《通知》，显示：因春节假期，柳州市不动产登记预约服务平台于2020年1月23日至1月30日期间暂时关闭。因春节假期延长，柳州市不动产登记中心于2020年2月3日起正常上班。柳州市不动产登记中心、柳州市不动产档案管理中心从2020年2月3日起暂停不动产登记、查询服务现场办理，如有办理业务需要的，可通过以下途径：非紧急业务办理可采取网上申报、材料邮寄等方式，特殊情况确实需要到现场办理业务的，需提前一天进行网上预约或拨打相关电话预约，按预约时间、地、地点办理州市不动产登记中心、柳州市不动产档案管理中心自2020年2月24日起全面恢复现场业务办理。 本院认为，原告张雄、张柳英与被告方敏、祥鸿公司签订的《房屋买卖及居间服务合同》是各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。虽然合同没有明确约定被告方敏将房屋所有权转移原告张雄、张柳英的时间，但综合全案，可以确认被告方敏存在以下2点违约事实：1.结合合同中的定金条款的内容，被告方敏应当在原告张雄、张柳英支付定金后及时到不动产档案管理部门查询房屋产权档案，并向原告张雄、张柳英出示。被告方敏辩称已经查档，但没有证据证实已经向原告张雄、张柳英出示查档结果。结合合同关于被告方敏向原告张雄、张柳英出具房产档案查询结果后，被告祥鸿公司即将定金交付被告方敏的约定，现购房定金仍未支付至被告方敏，可以推断出被告方敏未在合理期限内向原告张雄、张柳英出示房产档案查询结果的事实。2.合同约定双方应当在2020年2月20日之前将办理过户手续所需的资料备齐，被告方敏自认在广州工作直至2020年3月20日才返回柳州。本院确认被告方敏未在2020年2月20日前配合原告张雄、张柳英办理房屋所有权转移登记，构成违约。被告方敏辩称合同履行期间处于新冠肺炎疫情期间，因不可抗力不能履行合同，不应承担违约责任。根据被告方敏提供的证据显示，柳州市不动产预约服务平台因春节假期于2020年1月23日起暂时关闭。柳州市不动产登记中心、柳州市不动产档案管理中心于2020年2月3日起正常上班，虽然暂停现场办理业务，但非紧急业务可以通过网上申报等方式办理，特殊业务可以预约时间、地、地点到现场办理此可见，被告方敏可以在2019年12月11日合同签订后至2020年1月23日不动产预约平台关闭前，以及2020年2月3日起通过网上申报或者预约现场办理等形式办理房屋所有权转移登记。以上方式均不影响被告方敏在2020年2月20日前履行完毕合同义务。综上，被告方敏以不可抗力导致不能履行合同的抗辩理由不能成立。即被告方敏构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据合同约定，一方违约，另一方有权终止合同。该约定赋予了守约方解除合同的权利。因此，原告张雄、张柳英当庭要求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持，庭审之日即2020年6月9日为合同解除之日。 关于原告张雄、张柳英要求被告方敏退还定金，被告祥鸿公司承担连带责任的诉讼请求，根据前述查明的事实，定金由被告祥鸿公司收执，被告祥鸿公司亦同意返还，故本院确认由被告祥鸿公司向原告张雄、张柳英返还定金30000元。关于违约金30000元、律师费5500元，根据合同约定，应当由违约方即被告方敏承担。由于原告张雄、张柳英没有证据证明被告祥鸿公司存在共同违约行为，故原告张雄、张柳英要求被告祥鸿公司与被告方敏共同承担违约金、律师费，没有依据，本院不予支持。关于原告张雄、张柳英要求被告祥鸿公司退还中介服务费9500元。由于被告祥鸿公司为原告张雄、张柳英与被告方敏提供房屋买卖居间服务，即被告祥鸿公司促成双方合同成立即可要求支付报酬。并且合同约定：因双方不能按合同约定条款成交房屋的，已收取的居间服务费不予退还。因此，原告张雄、张柳英要求被告祥鸿公司退还中介服务费9500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、一百一十六条、四百二十四条、四百二十六条规定，判决如下： 1、原告张雄、张柳英与被告方敏、被告柳州市祥鸿房地产经纪有限公司于2019年12月11日签订的《房屋买卖及居间服务合同》于2020年6月9日解除； 2、被告柳州市祥鸿房地产经纪有限公司应当返还原告张雄、张柳英定金30000元； 3、被告方敏应当支付原告张雄、张柳英违约金30000元； 4、被告方敏应当支付原告张雄、张柳英律师代理费5500元； 5、驳回原告张雄、张柳英的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1538元（原告已预交），减半收取769元，由被告方敏负担672元，原告张雄、张柳英负担97元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 曾 麟 二〇二〇年七月十五日 书记员 卢苡茜