广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初391号原告：曾斌，男，1984年4月11日出生，汉族，住广东省梅县程江镇槐岗煤矿宿舍，公民身份号码为441************437。委托诉讼代理人：刘天枢，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹贵芳，广东明楷律师事务所辅助人员。被告：蔡进标，男，1970年12月15日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为442************411。委托诉讼代理人：陈翠樱，广东万言律师事务所律师。原告曾斌诉被告蔡进标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告曾斌的委托诉讼代理人刘天枢，被告蔡进标的委托诉讼代理人陈翠樱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾斌向本院提出诉讼请求：1.被告一次性赔偿原告经济损失938931.87元[具体包含(1)重新启市资金298000元（搬迁费7000元、办证费165000元、装修费80000元、设备损害更新费46000元）；(2)因被告违约行为造成的经济损失604931.87元（以41012.33元/月的平均利润，补偿剩余租赁期限即自2019年11月1日起自2022年4月15日止共计29.5个月的1/2，即41012.33元/月×29.5个月÷2=604931.87元）；(3)自2019年10月24日起至2019年10月31日止已交租期内，因被告违约行为造成的经济损失36000元];2.解除原被告双方于2017年4月15日签订的《租赁合同书》；3.被告退还按金16000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：因蔡进标对案涉租赁房屋楼顶加建，在事先未通知曾斌的前提下，在案涉租赁房屋周围搭建用于加建的脚手架，严重影响曾斌租赁商铺的使用与收益，且在搭建后仍未与曾斌就加建期间的赔偿事宜进行沟通与协调，且未告知曾斌此次加建持续时间，因蔡进标单方面的行为已严重危害曾斌的利益，致使曾斌无法正常经营且产生巨大的经济损失。曾斌对个人微信流水及银行流水整理，计算出曾斌店铺的月平均利润为41012.33元。曾斌为维护其合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告蔡进标辩称，1.蔡进标于2019年4月已告知包括曾斌在内的案涉租赁房屋的所有租户将对案涉租赁房屋进行加建，征询各租户的意见，曾斌并没有反对，也未曾提出异议。事实上，蔡进标搭建完成的排山架不会影响曾斌使用案涉租赁房屋，只是搭建上层的排山架需要从底层开始搭建支撑上去，在上层搭建完成后才能拆除底层的排山架，底层的排山架从搭建至拆除所需的时间仅需十多天，曾斌对此也予以同意。据现场工人反映，曾斌还多次在现场指导工人如何搭建更合适。可见，曾斌对蔡进标就案涉租赁房屋的加建行为是知悉且同意的。2.曾斌是有预谋提起本案诉讼的，其主张的损失没有事实依据。曾斌自2018年开始就多次向蔡进标提及其经营存在亏损，希望将案涉租赁房屋转租，但蔡进标考虑到若曾斌转租，蔡进标无法了解转租户的背景、履约能力等，蔡进标没有同意曾斌转租，曾斌对此一直有意见。曾斌在2019年9月再次提出把案涉租赁房屋转租给第三方，当时蔡进标原则上同意转租，但要求第三方承租后加收相应的租金，后曾斌与第三方未能谈妥，曾斌对此很大意见。直到2019年10月，曾斌在蔡进标开始搭建排山架后几天，在未与蔡进标协商的情况下径直提起本案诉讼。3.曾斌从未向蔡进标提出任何减免租金申请，拖欠2019年11月15日至今的租金，蔡进标认为曾斌存在单方解除租赁合同的行为，蔡进标保留追讨租金的权利。曾斌至今仍掌控案涉租赁房屋，曾斌放置在租赁房屋内的物品没有搬动，但至今仍未支付拖欠的租金，导致蔡进标严重经济损失，蔡进标保留追讨损失的权利。综上，曾斌提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定如下：2017年4月15日，蔡进标作为出租方（甲方），曾斌作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同书》，约定：蔡进标将位于东莞市************位房屋出租给曾斌作经营使用；租期为五年，自2017年4月15日至2022年4月15日止，每月租金10000元，以后按双方协议每三年递增10%,直至合同执行完毕为止；签订合同时，曾斌必须交纳两月的租金作为按金，期满蔡进标无息如数退回；合同期间不得私自改变房屋结构，如要装修房屋，必须得到蔡进标同意。双方确认，案涉《租赁合同书》是续签的，曾斌在续签前签订的租赁合同中实际向蔡进标交纳了押金16000元，该押金16000元视为支付案涉《租赁合同书》项下的押金。双方确认，曾斌租赁案涉房屋用于经营汽车维修，蔡进标于2019年10月24日开始在案涉房屋搭建棚架进行加建。曾斌主张，蔡进标在未提前告知的情况下对案涉房屋楼顶进行加建，直到2019年12月15日才拆除一楼的搭建物；加建的同时导致曾斌无法经营，曾斌的原有的客户已转到其他维修厂，致使曾斌无法继续经营，产生经济损失；曾斌使用案涉房屋至2019年10月底，但没有交还案涉房屋钥匙给蔡进标，物品也一直锁在案涉房屋内；蔡进标在2019年12月20日通知曾斌需搬迁完毕租赁房屋内的所有物品。蔡进标主张，其已在2019年4月向所有租户告知了加建事宜，在2019年11月中旬开始拆除搭建的棚架，在2019年11月20日全部拆除完毕，并不会影响曾斌使用案涉房屋。双方均提交了案涉房屋的现场照片，并对对方提交的照片的真实性均予以确认，其中原告提交的日期显示为2019年11月20日的照片显示了案涉房屋第一层、二层搭建的棚架已基本拆除，但第三层以上搭建的棚架没有拆除。蔡进标提交了其与案外人签订的租赁合同书及有该案外人签名出具的证明（落款时间为2020年2月），予以证明其已于2019年4月向所有租户告知加建事宜，上述材料显示两案外人分别承租了案涉地址的商铺，并称蔡进标在2019年4月通知加建情况属实。曾斌对上述租赁合同书及证明均不予确认，认为证明是事后补充的，无法证实蔡进标曾向另外的租户通知需加建事宜。曾斌主张，其诉请的重新启市资金是指，蔡进标擅自搭建的行为导致曾斌所有的客户都到其他店铺维修车辆，致使曾斌的客户基本流失，曾斌需重新选址重新开张经营所需的费用，包括搬迁费、办证费、装修费、设备损害更新费；其中搬迁费包含曾斌经营的商铺内的升降机的搬迁费用、烤漆房拆装以及其他设备搬迁的费用；办证费是指曾斌到新的经营地点进行重新经营所需办理工商营业执照、环保部门许可证的费用；设备损害更新费是指曾斌搬迁到新的地点进行经营需拆除升降机、烤漆房重新安装，而拆除升降机重新安装会影响升降机的使用，可能会导致需重新购买升降机，烤漆房拆除重新安装后的密封性远比第一次安装时的效果差甚至会导致重新安装后无法使用，蔡进标应承担上述设备损害更新费；装修费是曾斌对案涉房屋进行装修所花费的费用，以商铺内实际装修所花费的费用为准，案涉商铺内大部分装修是2012年承租后进行的装修，在2017年4开始仍进行了部分装修，包括烤漆房的加建、部分墙体的刷新、地板重新修复等。曾斌称其主张的上述费用目前没有证据提交证明，金额是其自行预估的，不同意也不申请对装修费用进行鉴定。曾斌主张，其诉请的因蔡进标违约行为造成的经济损失是指，曾斌基于订立合同的信赖利益损失，曾斌签订案涉合同原本可经营至2022年4月15日，但蔡进标为加建而搭建棚架，致使曾斌无法持续经营而导致的可持续性收入损失，即使目前商铺可以经营，曾斌原有的客户也不会继续与曾斌进行交易。曾斌主张该部分经济损失包括两部分，第一部分是2019年10月24日至2019年10月31日期间，蔡进标的加建行为堵住商铺门口，令曾斌的客户的车辆无法进入案涉租赁物内，导致曾斌让客户自行前往其他维修厂维修而导致的经济损失，因曾斌是与保险公司合作的，该部分损失是根据保险公司告知曾斌相关客户所需维修车辆的维修费用计算，自行估算为36000元；第二部分是2019年11月1日至2022年4月15日期间，即曾斌停业后至合同期限届满期间的损失，该部分损失按停业前一年的平均收入的50%进行计算。曾斌主张停业前一年的平均收入以其经营期间通过微信、银行卡账号及现金方式收取的经营收益累加计算得出，并提交其个人微信支付账单明细表及自行统计的店铺微信收款数额列表、个人借记卡账户历史明细清单及自行统计的银行卡收入计算表、自行统计的2018年10月1日至2019年11月1日店铺平均收入计算表。曾斌主张个人微信支付账单明细表是其通过系统打印的2018年10月1日至2019年11月1日期间收入支出明细，后自行通过明细汇总得出店铺微信收款数额列表，个人微信支付账单明细表列明了交易时间、交易对方、商铺、收支金额、支付方式等信息,自行统计的店铺微信收款数额列表显示2018年10月1日至2019年11月1日期间扣除12个月租金后微信收入总额为303461.6元。借记卡账户历史明细清单显示了2018年10月1日至2019年11月30日期间的收入明细。曾斌主张银行卡收入计算表是其根据借记卡账户历史明细清单中摘要中备注为“银联入账”、“曾斌支付宝转账”、“拉卡拉拉卡拉DO”、“拉卡拉DO商户提”及备注车牌号的数据进行统计的，显示收入总额为203698.65元。自行统计的2018年10月1日至2019年11月1日店铺平均收入计算表显示店铺月平均收入为店铺微信收入303461.6元+店铺银行卡收入203698.65元+店铺现金收入26000元（按4000元/月计算）÷13个月=41012.33元。本院发函到东莞市自然资源局调查案涉房屋的相关权属情况，东莞市自然资源局复函称，查无坐落为“东莞市************”的不动产登记记录，该座落建筑物没有在该局办理建设工程规划许可证。曾斌主张蔡进标并未告知案涉房屋的产权情况，其签订合同时也没有核实案涉房屋的产权情况；因在案涉租赁房屋经营可以办理相关营业执照及得到环保部门的审批，故曾斌有理由相信案涉房屋是有合法报建手续的。蔡进标主张其在出租案涉房屋给曾斌时有告知曾斌案涉房屋没有产权登记，而曾斌自2012年开始租赁案涉房屋，案涉租赁合同并非第一次签订的合同，曾斌对案涉房屋的情况应当知悉。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否解除；二、曾斌要求蔡进标赔偿经济损失及退还押金是否依法有据。案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他允许建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，围绕案涉租赁物签订的《租赁合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故曾斌在本案中以合同有效为前提，诉请解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故曾斌诉请蔡进标退还其已收取的押金16000元，于法有据，本院予以支持。对于曾斌诉请的经济损失。首先，曾斌主张的搬迁费、办证费、装修费、设备损害更新费，均未能提供任何证据予以证明，且其对于装修费用不同意也不申请进行鉴定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”曾斌应承担举证不能的法律后果，故本院对其诉请的搬迁费、办证费、装修费、设备损害更新费均不予支持。对于曾斌诉请的营业收入损失。曾斌承租案涉房屋用于经营汽车维修，蔡进标在曾斌承租期间对案涉房屋进行加建，在曾斌的承租范围内搭建棚架，结合双方提交的现场照片看，蔡进标搭建的棚架的确会影响车辆的出入，导致曾斌对租赁物不能正常使用，对曾斌的经营活动产生一定的影响，造成一定的损失，曾斌要求蔡进标予以赔偿符合法律规定。但从双方确认的现场照片看，曾斌承租范围内搭建的棚架在2019年11月20日已基本拆除，并不会影响车辆的出入，结合曾斌主张其经营至2019年11月1日，此后并没有进行经营，本院酌情支持自蔡进标开始搭建棚架之日即2019年10月24日至曾斌承租范围内的搭建的棚架已基本拆除之日即2019年11月20日期间的营业收入损失。对于曾斌诉请的2019年11月20日之后至案涉《租赁合同书》合同期限届满之日的营业收入损失，曾斌经营至2019年11月1日未再进行经营，亦未有证据显示曾斌在该期间未能经营与蔡进标搭建棚架进行加建的行为两者之间存在法律上的因果关系，曾斌诉请该期间的营业收入损失没有任何事实和法律依据，本院不予支持。至于损失的金额，经营能获取的利润，不仅需要租赁物能正常使用，还需要经营者投入资金、人力、物力等经营成本，也受到市场、环境等多种因素影响，曾斌提交的个人微信支付账单明细表及自行统计的店铺微信收款数额列表、个人借记卡账户历史明细清单及自行统计的银行卡收入计算表、自行统计的2018年10月1日至2019年11月1日店铺平均收入计算表，并不足以完整反映其经营所获取的利润情况，综合考虑曾斌提交的证据及本案案情，对曾斌2019年10月24日至2019年11月20日期间的营业损失，本院酌情支持10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告蔡进标于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾斌退还押金16000元；二、限被告蔡进标于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾斌支付经济损失10000元；三、驳回原告曾斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6675元，由原告曾斌承担6493元，由被告蔡进标承担182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈映华二〇二〇年七月十日书记员  陈敏仪麦晓彤强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。