北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初27366号原告:张文灵，男，1974年10月23日出生。原告：侯庆生，男，1966年6月1日出生。被告:李海新，男，1974年12月3日出生。委托诉讼代理人：王文琦，北京元辅律师事务所律师。原告张文灵、侯庆生与被告李海新确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文灵、侯庆生，被告李海新及其委托诉讼代理人王文琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文灵、侯庆生向本院提出诉讼请求：1．确认张文灵、侯庆生与李海新签署的《房屋土地转让合同》无效；2．判令李海新承担本案诉讼费。事实及理由：2010年12月30日，张文灵、侯庆生与李海新签订《房屋土地转让合同》，约定李海新向张文灵、侯庆生转让位于北京市房山区青龙湖镇大苑上村菜家坡以北区域土地3亩及地上房屋430平方米。签订合同后，张文灵、侯庆生根据约定向李海新支付了转让金140万元，后经申请，北京市房山区青龙湖镇大苑上村农工商经济联合社同意，将该集体土地转租给张文灵、侯庆生。2018年12月28日，北京市房山区青龙湖镇人民政府向张文灵、侯庆生的授权委托人高学良就案涉房屋涉嫌违法建设进行谈话通知，同日，北京市房山区青龙湖镇人民政府对高学良出具《权利义务告知书》，明确告知该案涉房屋违反《北京市城乡规划条例》第二十三条和《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，属于违法建筑。张文灵、侯庆生在获得相关消息后第一时间与李海新进行了沟通，但李海新无法提供相应的规划许可证件。2019年1月25日，北京市房山区青龙湖镇人民政府作出《通告》，认定案涉房屋为违章建筑，要求2019年1月30日前进行限期拆除。该案涉房屋为农村集体土地上建造，既未取得房屋产权证，亦未取得相应的审批规划手续，且被相关政府部门认定为违法建筑，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，张文灵、侯庆生与李海新签订的《房屋土地转让合同》应属无效合同。综上，为维护自身合法权益，故诉至法院。李海新辩称，不同意张文灵、侯庆生的诉讼请求。张文灵、侯庆生主张的合同签订时间为2010年12月30日，但我们实际签订合同是在这个时间之后一年左右，签订合同时地上并没有430平方米的房屋。张文灵、侯庆生主张转让金为140万元不属实，合同约定的转让金为133万元。李海新并不知道违法建设的过程，双方之间的《房屋土地转让合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，不是《中华人民共和国合同法》五十二条规定的合同无效的情形，案涉土地是青龙湖镇大苑上村的集体土地，该村经济合作社已经确认了土地转让的事实，转让经过了集体认可，所以双方之间的合同关系有效，合同涉及的地上物转让给了张文灵、侯庆生，风险应当由张文灵、侯庆生自行承担，与李海新无关，转让地上物和土地之后，合同已经履行了9年，这期间张文灵、侯庆生没有提出异议，张文灵、侯庆生在土地上自行建设了房屋，没有办理规划审批手续，应当由其自行承担后果，与李海新无关。关于房屋是否被拆除、是否涉及违法，张文灵、侯庆生没有提供完整的、相应的证明材料，其要求确认合同无效没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2010年12月30日，李海新（甲方、转租方）与张文灵、侯庆生（乙方、承租方）签订《房屋土地转让合同》，约定李海新将自己承租的土地及地上的附属物，包括房屋一次性转让给张文灵、侯庆生，并约定：“一、甲方租给乙方的土地面积为叁亩地，以及甲方在房屋后（自己垫的护坡）已圈起围墙的部分都包括在租赁范围之内。二、甲方转让给乙方土地上的房屋（附属物）共计430平米都在租赁转让范围之内。面积计算以原土地承包人合同为准（杨顺利与李海新所签订合同及附件图纸为基准）。三、甲方租给乙方土地的位置在北京市房山区青龙湖镇大苑上村蔡家坡以北区域位置（见附图），转让金额为壹佰叁拾叁万元整（人民币）。……五、合同有效期从2010年12月30日至2047年12月31日止。六、承租合同签订之日起合同范围内所有地上物和地下物均归乙方所有（包括地上的所有附属物、房屋和厂房）。七、甲方承诺乙方在租赁的土地上可以新建厂房和各种配套车间，乙方在遵守有关法律法规的前提下，甲方配合乙方与有关单位沟通各方面的各项事宜，费用乙方自理。……十二、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，村民委员会一份，公证机关一份，签字之日起生效，具有同等法律效益。”就该合同，李海新认可合同第二页的真实性，认可第二页落款处系其本人签名，但不认可合同第一页（第一条至第六条前半部分）的真实性，并表示其未保存合同。另查，李海新系从杨顺利处承租案涉土地。就该转租事宜，李海新向房山区青龙湖镇大苑上村农工商经济联合社提出申请，内容为：今有李海新与村签订的承包荒山荒坡合同转租给河南省商城县××镇××村××组侯庆生、河南省淮阳县××乡××组××号张文灵，申请村农工商经济联合社给以批准同意转租，转租自2010年12月30日至2047年12月31日止。该申请下方写有“同意转租”，并盖有房山区青龙湖镇大苑上村农工商经济联合社公章。2018年12月，北京市房山区青龙湖镇人民政府向案外人高学良出具《北京市房山区青龙湖镇人民政府谈话通知书》、《北京市房山区青龙湖镇人民政府权利义务告知书》，其中，权利义务告知书载明：你/你单位在青龙湖镇大苑上村进行的建设，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条和《北京市禁止违法建设若干规定》第三条的规定，属于违法建设。依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十二条规定，你/你单位享有陈述和申辩的权利，且不因你的陈述和申辩而加重处罚。请你/你单位在收到本告知书之日起3个工作日内携带下述打√材料到镇政府接受调查……逾期未按要求提供相关材料进行陈述、申辩的，本镇政府依据《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条规定，做出限期拆除决定；逾期不自行拆除的，将由镇政府组织拆除。”张文灵、侯庆生称因其离案涉土地较远，故委托朋友高学良进行管理，高学良被约谈后，将相关材料交给张文灵、侯庆生。审理中，本院前往房山区青龙湖镇人民政府村建科了解情况，经查，前述《北京市房山区青龙湖镇人民政府谈话通知书》、《北京市房山区青龙湖镇人民政府权利义务告知书》中所针对的建设位于大苑上村，紧挨着杨顺利所租土地，之所以向高学良送达上述通知书、告知书，系因大苑上村委会告知工作人员应该找高学良。杨顺利所涉土地所处区域内，仅有一幢房屋（非高学良所涉房屋）有合法手续而未被拆除，其他包含案涉房屋在内的房屋均被拆除。上述事实，有双方当事人的陈述，张文灵、侯庆生提交的《房屋土地转让合同》、《申请》、《北京市房山区青龙湖镇人民政府谈话通知书》、《北京市房山区青龙湖镇人民政府权利义务告知书》等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点系张文灵、侯庆生与李海新签订的《房屋土地转让合同》是否无效。首先，合同约定转让案涉房屋，而双方当事人均非青龙湖镇大苑上村集体经济组织成员，故双方关于房屋买卖部分的约定应为无效。其次，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。案涉土地性质为集体所有的荒山、荒坡，根据合同第六条、第七条的内容以及合同标的133万元，可以认定双方对土地使用目的的约定并非是农业用途，而是利用土地上的厂房进行生产经营，故双方关于租赁土地的约定违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。综上，案涉《房屋土地转让合同》应认定无效。另，李海新虽主张合同第一页内容与实际不符，但根据合同第二页约定，该合同双方都应持有，现李海新无法提供相反证据证明其主张，故本院认定张文灵、侯庆生提交的《房屋土地转让合同》真实。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定，判决如下：确认张文灵、侯庆生与李海新于2010年12月30日签订的《房屋土地转让合同》无效。案件受理费35元，由李海新负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  贾茹二〇二〇年七月八日书记员  凌越