广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9245号原告：蔡红菲，女，1983年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省中山市*********************，公民身份号码430************。委托诉讼代理人：赵子金，中山市黄圃镇法律服务所法律工作者。被告：中山市港汇房地产投资有限公司，住所地广东省中山市港口镇铺锦工业区**之一卡，统一社会信用代码914***********029W。法定代表人：黎伟良，董事长。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉怡，广东翔宇律师事务所律师。原告蔡红菲与被告中山市港汇房地产投资有限公司（以下简称港汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告蔡红菲及其委托诉讼代理人赵子金，被告港汇公司的委托诉讼代理人徐周生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡红菲向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金67405元（以已付房款765971元为基数，自2018年12月31日起计至2020年3月15日止）。诉讼中，原告蔡红菲明确违约金的计算标准为：按每日万分之二的标准计算。事实和理由：原、被告双方于2017年1月6日签订了《中山市商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的座落于中山市**********************的房地产出售给原告，建筑面积63.3平方米，房款总价为765971元。原告通过首付款和银行按揭贷款的方式向被告支付了全部房款。合同还约定了被告应在2018年12月30日前将涉案房地产交付原告使用，并约定了逾期交房的违约责任。被告未按照双方约定将房产如期交付原告使用，理应承担违约责任，现请求法院依法判决。被告港汇公司辩称，一、因不可抗力的原因，港汇公司延期交楼不应计算违约金。理由如下：1.2020年1月20日至3月15日期间属于疫情期间，属于不可抗力期间，该期间的延期交楼不应计算违约金；2.依据合同法第117条（不可抗力）因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；3.广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引也有相关规定。二、因供水公司导致的延期时间，港汇公司延期交楼不计算违约金。理由如下：1.港汇公司系因供水公司延期安装导致交房时间延期，存在合同规定的免责事由，对该时间段不应支付逾期交楼的违约金；2.延期时间从2018年8月24日的联系函可见，2018年5月15日签订合同至2019年12月6日开具发票期间是供水公司延期时间，不应计算违约金；3.港汇公司已经提供证据证明因供水公司延期安装、拖延施工导致供水设备安装存在拖延；4.港汇公司多次积极督促供水公司按照双方签订的合同时间完成工程；5.该情形属于《补充条款》第五条第5.4款“因政府有关部门的市政配套工程延误可免责”及第五条第5.5款“非出卖人所能控制的其他事件”的情形。三、关于交楼的时间问题。1.验收通过的时间为2019年12月6日，即是供水通过的时间，有港汇公司开具给供水公司的发票为证；2.第一次通知收楼时间为2020年1月13日，业主以不符合收楼标准拒收；3.第二次通知收楼时间为2020年3月5日。四、关于是否属于格式条款。1.合同第九条第9.2款“出卖人承担逾期交房的违约金累计金额最高不超过该商品房总房价的1%”的约定不属于格式条款，应为有效条款，双方应严格遵守合同约定；2.该条款未免除港汇公司责任，合同约定如港汇公司存在违约情形，也承担违约责任；3.该条款未加重业主的责任，也未排除业主的主要权利；4.港汇公司已用下划线、放大字号等方式进行了充分、明确的提示；5.该款也未存在对双方不公平，不合理的地方，每日0.02%的违约金明显高于同行业的《商品房买卖合同》的开发商违约责任；6.《补充协议》第17条明确规定了“买受人已充分提示合同内容，双方一致同意所签合同文件对双方均不产生格式合同的法律后果”。五、关于合同第九条第9.2款“出卖人承担逾期交房的违约金累计金额最高不超过该商品房总房价的1%”的约定是否有效问题。1.港汇公司认为最高不得超过该商品房房价的1%的约定是有效的；2.该条款中的逾期交房按房价每日0.02%的约定明显是对港汇公司一方不利的，该条款对双方较为公平；3.逾期交房每日0.02%的约定已明显弥补了业主的损失；4.根据中山市中级人民法院的相关判例亦可见法院支持该观点。六、关于原告提出的违约金金额应予以提高的观点，港汇公司认为：1.应按合同约定计算违约金，即本合同中封顶1%的约定是有效的；2.涉案合同的违约金金额无需调整，合同约定的“0.2%”每日计算，最高不得超过购房款的1%的不属于格式条款，为有效条款，该条款足以弥补业主的损失；3.根据广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持”的规定，业主要求取消该违约金不应得到支持。七、港汇公司认为违约金计算方式应为：1.开始计算时间为2019年12月6日，即验收通过的时间，即开发票确定供水设施验收通过的时间；2.结束时间为2020年1月13日，即港汇公司通知收楼的时间；3.退一步而言，即便认定为第二次通知收楼时间2020年3月5日，也是非港汇公司原因，而是业主原因及疫情原因，应予以延期；4.港汇公司主张的违约金计算方式为：即延期天数×0.02%，但最高不得超过购房款的1%。八、关于业主拒不收楼的问题。1.涉案商品房已于2020年1月21日通过综合验收；2.业主在港汇公司发出收楼通知后仍拒绝收楼，应视为已进行验收交接；3.根据买卖合同第十一条“如买受人发出交付通知30天后，仍未办理交楼手续，则视为已进行验收交接”的约定，则业主无故不收楼视为已交付，此后即2020年1月13日后一个月2020年2月13日起，不应计算逾期交付违约金；4.业主主张2020年2月13日后的违约金不应得到法院的支持；5.涉案商品房于2020年1月21日通过综合验收已达收楼条件，且两次通知业主去收楼，业主应在合理期限内主动前去收楼。涉案商品房至今未收楼，应认定业主未尽防止损失扩大义务，故2020年2月13日之后的逾期交楼违约金，不应得到法院的支持；6.双方签订的补充合同第七条第二款规定该商品房只要在交付使用时符合合同第八条约定的条件，则买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接受时，出卖人不承担合同第九条约定的逾期交楼责任。九、关于强行要求签订协议的问题。该协议并未实际签订和生效，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月6日，蔡红菲（买受人）与港汇公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及合同补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市*********************房，建筑面积63.3平方米，总价款为765971元；付款方式为银行按揭，于2017年1月6日现金付款383971元，于2017年2月6日以商业贷款方式支付382000元；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因罢工或雨天等恶劣天气以及停水等造成施工单位无法正常施工的，政府的规划、环保、供水、电力等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的〔合同补充协议第五条对上述约定作出如下变更：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在买受人未按《合同》及本补充协议付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按规定足额缴纳专项维修资金等费用的情形下，出卖人有权顺延交付商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除《合同》或变更《合同》外，出卖人可据实予以延期交付：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理审批导致的延误；4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；5.非出卖人所能控制的其他事件〕；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和附件六《合同补充协议》规定的期限交房，则自本合同和附件六《合同补充协议》约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。上述商品房买卖合同及合同补充协议还约定了其他事项。签订合同后，蔡红菲已依约向港汇公司支付了全部购房款。2020年1月21日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。庭审中，港汇公司称，主要工程已经完工，现剩下小范围的小工程正在收尾，整体工程已经全部竣工验收。蔡红菲确认涉案商品房的工程已经完工。2020年1月3日、2020年3月5日，港汇公司分别向包括蔡红菲在内的业主发送了收楼通知书。其中，2020年3月5日的收楼通知书记载：港汇公司要求蔡红菲在2020年3月15日至2020年5月14日办理收楼手续。蔡红菲确认收到收楼通知书，但称：第一次收到通知书后前往收楼，但是发现路还没有通，许多工程未完工，故根本无法收楼，其在收到第二次通知后又去收楼，但港汇公司要求其签订一份放弃追究港汇公司违约责任的协议后才能收，不签订协议就不能收楼，故至本案庭审终结尚未收楼。港汇公司为证明涉案商品房是由于供水公司施工延误及疫情才导致延期交楼，属于合同约定的可免责情形，提交了港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司之间的安装工程合同、工程联系单（函）等证据予以证实。经质证，蔡红菲认为上述证据只是证明港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司在沟通施工问题，不能证明迟延的责任是由政府部门造成的。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。港汇公司与蔡红菲签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、涉案商品房是否构成延期交付;二、诉请的违约金是否符合法律规定或者双方约定。关于焦点一。涉案商品房买卖合同及合同补充协议约定，港汇公司应于2018年12月30日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的房屋交付蔡红菲使用。即蔡红菲与港汇公司约定的涉案商品房的交付条件是涉案商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。港汇公司于2020年1月21日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2020年1月3日向蔡红菲邮寄收楼通知书，要求蔡红菲办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证，尚未符合合同约定的交付条件，故蔡红菲有权拒绝收楼。港汇公司抗辩主要是由于供水公司延期施工及疫情导致涉案商品房延迟交付，符合双方签订的合同补充协议第五条第4、5项约定，港汇公司可据实延期交付涉案商品房。对此，本院意见如下：首先，中山公用水务有限公司港口分公司并不属于合同中约定的“政府有关部门”，其施工内容也不属于合同中约定的“市政配套工程”；其次，根据合同该条款的约定，该免责事由成立，港汇公司还要出具政府相关部门的相应证明文件，港汇公司向本院所提交的工程联系单等证据仅能证明该给水工程确实存在延期，但却无法证明是由于“政府有关部门”的直接原因所导致；最后，虽然2020年暴发新冠肺炎疫情属于不可抗力，但是由于港汇公司逾期交付涉案商品的事实发生在疫情暴发之前，故新冠肺炎疫情暴发不能作为港汇公司延期交付涉案商品房的理由。综上，本院对港汇公司主张的因特殊原因可延期交付涉案商品房的辩解均不予采信，认定港汇公司存在迟延交付涉案商品房的事实。关于焦点二。㈠关于违约金的计算标准问题。港汇公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付蔡红菲，其行为构成违约，应自逾期交房的次日起向蔡红菲承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定港汇公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而蔡红菲逾期付款的违约金则没有相应的限制，交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，港汇公司逾期交房长达一年多的时间，1%的限额显然过低，不足以弥补蔡红菲的实际损失，且不利于督促港汇公司履行合同义务，故本院根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款的万分之二按日计算。港汇公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的1%的抗辩，本院不予支持。㈡关于违约金的起止时间问题。港汇公司在取得竣工验收备案登记证后，于2020年3月5日向蔡红菲发送收楼通知书，要求蔡红菲在2020年3月15日至2020年5月14日办理收楼手续。但双方均确认截至本案庭审当天（2020年5月22日），蔡红菲尚未办理涉案商品房的收楼手续。虽然蔡红菲主张是由于其不同意签订放弃追究港汇公司逾期交房违约责任的协议，港汇公司才不同意其办理涉案商品房的收楼手续，但港汇公司对此不予确认，且蔡红菲亦未提交证据予以证实，故本院对该主张不予采信。故，按照上述收楼通知书的内容，蔡红菲应最迟于2020年5月14日办理涉案商品房的收楼手续，该日应为逾期交房违约金计付的截止日期。现蔡红菲仅主张自2018年12月31日起至2020年3月15日期间的逾期交房违约金，系其自由处分自己民事权利的行为，未损害他人权益，本院予以准许。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准，港汇公司应向蔡红菲支付的2018年12月31日至2020年3月15日期间的逾期交房违约金为67405元（765971元×0.02%/天×440天）。综上所述，蔡红菲诉求合法有据，本院予以支持；港汇公司抗辩理据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告中山市港汇房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蔡红菲支付2018年12月31日至2020年3月15日期间逾期交房违约金67405元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1484元，减半收取742元（原告蔡红菲已预交），由被告中山市港汇房地产投资有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年七月六日书记员 罗李力黄慧珍