江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初2806号原告(反诉被告)：盛晓峰，男，1995年2月18日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人:顾犁,上海市百良律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄辉，男，1970年9月9日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。被告(反诉原告)：钟萍，女，1972年5月24日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。上诉两被告共同委托诉讼代理人:黄晓霞,系两被告妹妹。第三人：苏州定帆房地产经纪有限公司昆山绿地世纪雅苑分公司，住所地昆山市花桥镇绿世纪雅苑****房，统一社会信用代码91320583MA1NE3Y352。责任人：权循开。委托诉讼代理人：徐龙，男，该公司员工。原告盛晓峰与被告黄辉、钟萍、第三人苏州定帆房地产经纪有限公司昆山绿地世纪雅苑分公司（以下简称“定帆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日受理后，依法由审判员孙学谦独任审判，于2020年4月10日公开开庭进行了审理，后转为普通程序于2020年6月28日公开开庭进行了审理。庭审中，原告及其委托代理人顾犁到庭参加了诉讼，被告黄辉、钟萍共同委托代理人黄晓霞到庭参加诉讼，第三人定帆公司委托代理人徐龙到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告盛晓峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年9月4日签订的《买卖居间合同》及2018年9月10日签订的补充协议；2、判令被告立即返还原告所支付的购房款80万元；3、若被告到期不履行上述义务，依法确定原告有权以被告位于昆山市房屋折价或以拍卖、变卖上述房屋的价款优先受偿；价款不足部分由被告继续清偿；4、本案诉讼法由被告承担。事实和理由：原被告于2018年9月4日通过第三人签订《买卖居间合同》，由被告购买原告坐落昆山市房屋，约定房屋总价为1190000元，履行期限自签约当日至次年12月31日，以及纠纷管辖地为房地产所在地人民法院等。并于同年9月10日签订《房屋买卖补充协议》，约定网签时间及抵押手续办理。起初双方按约履行合同，被告向原告先后支付购房款80万元，被告向原告完成交房。在合同的履行过程中，因昆山市对于非本市户籍人员购房的社保政策，原告由原先符合购房条件变为不符合条件人员，后即联系被告及其代理人商讨有关合同继续履行的方案，被告多次问原告索要额外巨额钱款，毫无诚意，原告于2019年9月底腾出房屋并搬离，被告于同年10月底换锁并挂牌出租。综上，双方因不可抗力无法履行合同，且被告并无继续履行合同的意思表示，故原告提出上述请求，望判如所请。被告黄辉、钟萍共同辩称，被告不同意原告的第一项诉请，要求继续履行合同；地方政府房产限购政策非国家法律，法规禁止性规定，不属于不可抗力因素。因为按照现在的政策，自2020年5月1日起，社保满6个月就能过户，原告又具备购房资格。关于第二项诉请，如果法院判决该合同解除，我愿意退还部分购房款，但是因为要扣除被告房屋已支付的银行利息、物业费以及其他损失。对第三项诉请同意，出售房屋的房屋差价由原告承担。对第四项诉请不同意。第三人定帆公司辩称，认可原告诉请，同意解除2018年9月10日的买卖合同、补充协议，被告应当退还原告购房款800000元。被告黄辉、钟萍向本院提出反诉请求：1、请求法院判决被反诉人支付居住房屋期间的租赁费，拖欠的物业及水电费，拒绝交房导致反诉人请人换锁费用合计2.3918万；2、请求法院判决被反诉人支付反诉人目前每月在倒贴的银行利息，合计0.192万；3、请求法院判决反诉人分批返还首付款，时间宽限给5-6个月；4、请求法院判决再次出售房屋和原合同价格差由被反诉人承担；5、请求法院判决反诉产生的诉讼费由被反诉人承担。后黄辉、钟萍明确反诉诉请为：要求盛晓峰承担租赁费23368元（租赁费1500元，2018年9月12日至2019年10月底）；要求盛晓峰支付2018年1月到2019年10月的物业费2618元（我已将2018年1月至8月的物业费转交给了原告，让原告交给物业，但原告没有交）；要求盛晓峰支付水电费150元和开锁费用150元。事实和理由：1、反诉人在2018年9月提前交房给被反诉人，是基于能正常交易完成的前提，且另外支付了2018年1-8月的物业费给被反诉人，提前交房无租金但反诉人一直在支付的银行利息，被反诉人居住房屋期间拖欠的物业费(2018年1月-2019年10月)2618元+拖欠的水电费150元，由于被反诉人拒绝交房导致反诉人请人换锁费用150元。2、至今房屋无法出售，反诉人每月需倒贴的银行利息，合计0.192万(320元*6个月)，期间：2019年11月-2020年4月；3、由于反诉人目前只有现金不到20万，返还首付款需通过卖房，且目前疫情影响，昆山的二手房难以出售且价格下跌，完成交易流程至少需5-6个月，请求法院允许分批返还首付款，判决后3天内第1次返还17万，被反诉人配合交易中心解除二次抵押，交易结束拿到银行尾款后3天内全部返还剩余部分；4、反诉人在合同履行过程中无任何违约，政府限购行为也请法院考虑当事人目前实际情况，不能造成民不聊生，把无过错方生活推入绝境。原告盛晓峰针对反诉诉请辩称，一、本案房屋买卖合同的履行过程中发生了不可抗力。因苏州市政府于2019年7月25日实施的苏府(2019)61号文件，将原先外地户籍购房缴纳社保的年限从1年调整为2年。原告认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、政府行为、社会异常事件三方面。本案的情况明显属于政府行为，原被告双方在签订合同时，对购房政策的调整显然是不能预见、不能避免并不能克服的。二、本案被告不愿按原合同的精神继续履行合同，导致合同无法履行。在知晓苏州市的购房政策调整后，被告并不愿意按照原合同约定的购房金额，等待原告社保满两年后继续履行合同，而是要求原告赔偿所谓巨额“损失”。并且据第三人的员工在庭上陈述，被告在得知限购政策调整后，存在向第三人的员工提出一起要求原告支付违约金，将违约金赔偿金额分给第三人员工的商业贿赂行为，严重违反了法律规定及社会公德。同时原告已将系争房屋交还被告，被告现已将房屋出租给案外人，故合同更无任何继续履行的基础存在。至于被告在庭上提出苏州市“社保缴纳满一年即可入户”的政策，一来该政策仅是传言，并未实施；二来被告在庭上要求继续履行合同的同时附带赔偿条件，这已与原合同的履行方式存在严重偏差。同时被告将房屋出租案外人的行为也导致合同无法继续履行。三、原告无赔偿义务，并无需承担赔偿责任，也无需向被告支付房屋租金。根据《民法总则》第180条及《合同法》第117条相关规定，本案相关情况所导致的合同不能履行，是因政府行为造成，被告在庭上提出其损失，并非原告的过错导致的，原告不需承担法律责任。据开庭中被告的陈述，其获取原告的80万元购房款后，并非用于归还贷款，而是用于另外购置房屋，故其利息损失是因其自身过错导致。原告其实也因不可抗力造成巨大损失。同时原告认为，其自2018年9月至2019年9月在系争房屋居住期间无需向被告支付租金，因为双方系基于房屋买卖合同的履行而居住，并非基于房屋租赁合同而居住。原告在系争房屋中居住确实获得了利益，但被告此期间占有原告80万现金的行为同样也获得了利益。四、被告在合同解除后应向原告一次性返还购房款80万元。五、对于物业费、水电费同意支付；对开锁费不同意，因为当时原告已经搬离了房屋，换锁是被告自身原因造成的，应由被告承担；2019年10月底，原告已经将涉案房屋钥匙给中介了。因上述情况，双方无法继续履行合同。被告在庭上提出合同无法继续履行是因原告提出，原告认为被告将因果关系倒置。事实是因被告要求原告赔偿损失以及将房屋出租他人的行为，使得原告无奈提出解除合同。本案中，原告已将房屋返还被告，被告继续持有原告支付的购房款明显没有任何法律依据。综上，双方无法继续履行合同，理应解除合同。原告已向被告返还房屋，故被告应向原告返还购房款。第三人定帆公司辩称，对租赁费不赞同，是在合同范围内的。对物业费、水电费，可以由原告支付。对开锁费不认同，原告把钥匙交给我，没有接到被告要求拿钥匙的电话，是被告私自去开锁。对第二项诉请不赞同，因为原告已经付了80万。对第三项诉请不赞同，已经协商几个月了。对第四项诉请不同意，双方都有损失。对第五项诉请不赞同。经审理查明，2018年9月4日，盛晓峰（买方，乙方）与黄辉、钟萍（卖方，甲方）签订《买卖居间合同》，约定黄辉、钟萍将其名下的位于昆山市(以下简称“涉案房屋”，产证号：13XXX)出售给盛晓峰，建筑面积69.91平方米，房屋总价119万元。合同的主要内容为：第2.3条付款方式约定，2018年9月4日前，乙方应当支付卖方2万元，于2018年9月15日前，乙方应当支付甲方78万元，余款以银行贷款的方式支付。第2.6条约定，甲方应于2018年9月15日前将房地产交付给乙方。2018年9月10日，盛晓峰（乙方）与黄辉、钟萍（甲方）签订《房屋买卖补充协议》，主要内容为：一、黄辉、钟萍将其名下的位于昆山市出售给盛晓峰的总价款为甲方净到手价119万元；二、乙方于2018年9月4日支付甲方购买定金人民币2万元整，于2018年9月15日前支付甲方购房款人民币78万元整，乙方向银行申请贷款人民币叁拾玖万元整该，笔款项有银行直接划入甲方指定账户，若乙方贷款仍不足本合同约定的总价款，则在过户当日乙方现金补足；三、甲、乙双方共同友好协商甲方愿意配合乙方社保缴满一年以后在做网签及过户手续即(2019年10月30号前)；四、甲方同意乙方在乙方于2018年9月15日前支付购房款时配合乙方去房产交易中心做抵押手续；……六、甲、乙双方约定双方的违约金额为人民币叁拾万元整，在交易期间如果甲方违约除退还乙方所支付的全部购房款及定金以外还需要赔偿乙方违约金人民币叁拾万元整，如果乙方对该房屋进行了装修甲方还需要另外赔偿乙方装修损失(具体金额以发票为准)；如果乙方在交易期间违约甲方扣除乙方违约金人民币叁拾万元整以后无息退还乙方所支付的全部购房款和定金，如果乙方对该房屋进行了装修则无条件送给甲方。2018年9月4日，盛晓峰支付被告定金2万元；2018年9月10日，原告支付黄辉、钟萍78万元。2018年9月10日，盛晓峰和黄辉、钟萍在涉案房屋上设置了17万元的抵押权，盛晓峰为抵押权人，黄辉、钟萍为抵押人。2018年9月，盛晓峰开始在昆山市缴纳社保，盛晓峰提供的参保证明上显示，其已缴纳至2019年10月。此外，涉案房屋交易未办理网签备案手续。庭审中，被告黄辉、钟萍同意解除买卖居间合同和房屋买卖补充协议，但是要求原告赔偿其损失。黄辉、钟萍陈述，现涉案房屋未再另行出售。另查明，2016年10月3日，苏州市人民政府发布《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，其中规定，非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。2019年7月24日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，其中规定，非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。再查明，2018年9月10日，黄辉、钟萍转账给盛晓峰952元作为2018年1月至8月的物业费，要求盛晓峰转交给物业；2018年9月至2019年10月，涉案房屋由盛晓峰占有，盛晓峰从涉案房屋搬离后，盛晓峰未将2018年1月至2019年10月的物业费2618元交给涉案房屋所在的物业公司。庭审中，盛晓峰愿意向黄辉、钟萍支付其居住期间的物业费2618元和水费150元。此外，盛晓峰不同意不同意支付黄辉、钟萍所称的开锁费150元。最后查明，黄辉、钟萍提供中国农业银行个人借款凭证和2013年至2014年的个人贷款还款清单，证明黄辉、钟萍一直在为涉案房屋归还银行贷款。盛晓峰认为该证据与本案无关。第三人定帆公司认为该证据不清楚。黄辉、钟萍提供微信记录，证明2019年7月，我已经将苏州购房新政策事情告知原告和中介，为了和原告和第三人协商如何解决。盛晓峰对该证据真实性认可，但是对被告证明目的不认可。第三人定帆公司对该证据真实性认可，证明不了被告无法履行合同。上述事实有买卖居间合同、房屋买卖补充协议、收条、不动产登记证明（抵押权）、个人借款凭证和个人贷款还款清单、微信记录、转账记录、接警记录、《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》、《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，以及本院庭审笔录和质证笔录予以证实。本院认为，关于原告要求解除原被告于2018年9月4日签订的《买卖居间合同》及2018年9月10日签订的补充协议的诉请，根据2019年7月24日苏州市政府颁布的《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，原告并非本市户籍，不符合在苏州购房的条件，加之原告和被告的房屋买卖交易未办理网签，该房屋买卖交易无法继续进行，现被告黄辉、钟萍亦同意解除，故本院对原告的此项诉请予以支持。关于原告要求被告返还房款80万元的诉请，根据《合同法》第九十七条的规定，被告黄辉、钟萍应当归还原告购房款80万元，由此，本院对原告的此项诉请予以支持。关于原告的第三项诉请，因原告在涉案房屋上设置了17万元的抵押权，并进行了不动产权利登记，原告有权就涉案房屋折价或以拍卖、变卖所得房屋价款中的17万元部分优先受偿。关于黄辉、钟萍反诉中要求盛晓峰支付租赁费、拖欠的物业、水电费和换锁的费用，本院分析如下：第一部分租赁费，双方签订的买卖居间合同中第2.6条约定，黄辉、钟萍于2018年9月15日前将房地产交付给盛晓峰，盛晓峰在房屋交易过程中基于合同约定占有了涉案房屋，虽涉案房屋买卖交易无法继续进行，但由于合同及补充协议中并未约定在房屋买卖交易无法进行的情况下买方需支付卖方租赁费，故本院认为黄辉、钟萍的此项诉请于法无据，本院不予支持。第二部分物业费和水电费，黄辉、钟萍主张该部分费用为2768元，盛晓峰同意支付，本院予以支持。第三部分为换锁费，黄辉、钟萍称盛晓峰不愿将退还涉案房屋而将房屋换锁，但并未提供证据证明，盛晓峰也不认可，本院不予支持。关于黄辉、钟萍要求盛晓峰支付其归还涉案房屋银行贷款的利息的诉请，双方的签订买卖居间合同及补充协议中并未约定，此项诉请亦于法无据，本院不予支持。关于黄辉、钟萍要求分期返还购房款的诉请，盛晓峰不同意，本院不予支持。关于黄辉、钟萍主张盛晓峰支付涉案房屋再行出售的房屋差价，现涉案房屋未再另行出售，且双方签订的买卖居间合同和房屋买卖补充协议中未就此情况进行约定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、盛晓峰与黄辉、钟萍于2018年9月4日签订的《买卖居间合同》及盛晓峰与黄辉、钟萍于2018年9月10日签订的《房屋买卖补充协议》解除；二、黄辉、钟萍返还盛晓峰购房款800000元；三、盛晓峰有权就位于昆山市（产证号：13XXX）折价或以拍卖、变卖所得房屋价款中的17万元部分优先受偿；四、盛晓峰支付黄辉、钟萍物业费和水费2768元；五、上述第二项付款义务和第四项付款义务合并，黄辉、钟萍须于本判决书生效之日起十日内支付盛晓峰797232元；六、驳回黄辉、钟萍的其他诉讼请求。本诉案件受理费15510元，由黄辉、钟萍负担，该款已由盛晓峰交纳；反诉案件受理费446元，由盛晓峰负担46元，由黄辉、钟萍负担400元，该款已由黄辉、钟萍交纳。综合本诉费和反诉费，由黄辉、钟萍在本判决生效之日起十日内支付给原告15464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年七月二十三日书 记 员  张贤飞附：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。