广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27666号上诉人（原审被告）:玉林市汉桂园园林花木有限公司，住所地广西省玉林市茂林镇金谷村，统一社会信用代码914509006648320961。法定代表人：梁鸿文。上诉人（原审被告）:梁鸿文，男，1971年10月7日出生，汉族，住所地广西玉林市玉州区。上诉人（原审被告）:庞春萍，女，1975年3月9日出生，汉族，住所地广西玉林市玉州区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军林，男，1984年2月13日出生，汉族，住所地广东省深圳市宝安区。上诉人玉林市汉桂园园林花木有限公司（以下简称汉桂园园林公司）、梁鸿文、庞春萍因与被上诉人李军林房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三项，依法驳回李军林的诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由李军林承担。事实和理由：1、本案一审判决程序错误，应发回原审法院重审。本案需以犯罪嫌疑人李某诈骗一案审判结果为依据的客观情况，但一审法院仍继续审理并作出一审判决，可见程序明显错误。本案遗漏当事人李某和原野房地产（深圳）有限公司。2、赎楼费人民币100800元（以下货币均为人民币）应由李某返还给被上诉人李军林。汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍并没在收到该笔款项，不应承担返还义务。3、定金50万元李军林是直接支付给原野房地产（深圳）有限公司，应由李某和原野房地产（深圳）有限公司返还给李军林，汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍并没在收到该笔款项，不应承担返还义务。4、汉桂园园林公司与李军林签订的《房产买卖合同》和《补充协议》是无效合同。汉桂园园林公司自始至终是积极履行卖房的义务，也没有违约行为，不应承担违约责任。李军林辩称：汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍上诉的事实没有事实和法律依据，原审对于本案的事实已经查明，适用法律正确，请求二审法院驳回汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍的上诉请求。李军林向一审法院起诉请求：1、确认解除李军林和汉桂园园林公司双方于2018年3月23日签订的《房产买卖合同》和2018年10月25日签订的《补充协议》；2、汉桂园园林公司向李军林退还已交购房定金500000元及赎楼费用100800元；3、汉桂园园林公司向李军林支付违约金2340000元；4、梁鸿文、庞春萍对汉桂园园林公司上述义务承担连带责任；5、诉讼费由汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍承担。一审庭审过程中，李军林补充说明违约金是按合同交易总价7800000元的30%计算的；诉讼费包括保全费、担保费、受理费。一审法院认定事实：2018年3月23日，李军林为买方、汉桂园园林公司为卖方，双方签订了《房产买卖合同》，合同约定：卖方将位于深圳市龙岗区XX镇XXX花园XX栋复式XXX号房产转让给买方，房产证号为深房地字第XXXXXXXX**；购房交易总价款7800000元；购房定金500000元，买方在签订合同当日支付100000元，签订合同后15日内，买方补交400000元，此定金由买方交卖方委托第三方托管；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之30%违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之30%违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同第十五条特别备注处有手写的内容：经双方协商如下，买卖双方贷款以银行贷款为准，双方均无条件配合一切贷款手续。双方确保信用良好。如因一方信用问题，导致赎楼、按揭，责任由信用记录不良一方承担。由于汉桂园园林公司法人梁鸿文不能到场签署本合同，委托覃某某身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX签署，并附有委托书，所产生的一切法律均由汉桂园园林公司和覃某某承担。涉案合同底部分别有买方李军林和卖方汉桂园园林公司代理人覃某某签字按捺，卖方处还加盖被告汉桂园园林公司公章及“梁鸿文印”。合同签订后，李军林先后三次向汉桂园园林公司支付定金100000元、100000元、300000元，共计500000元。汉桂园园林公司分别于2018年3月23日、2018年3月28日、2018年4月4日向李军林出具收到定金的收据。2018年4月24日，李军林通过平安银行（账号为XXXXXXXXXXXXXX********X）网银转账100800元，用于汉桂园园林公司的赎楼费用。汉桂园园林公司认可上述赎楼费用，认为赎楼费用已被案外人李某实施诈骗行为转走，应由李军林向李某追偿。2018年8月30日，李军林得到中国建设银行深圳城东支行发出的《二手楼购房贷款承诺书》。2018年10月25日，李军林为买方与汉桂园园林公司为卖方，再次签订《补充协议》，协议约定：买方同意给予卖方两个月的宽限期，卖方需在此期间自行办理完毕赎楼手续及到深圳交件办理过户手续；《房屋买卖合同》约定银行监管326万元和贷款支付440万元不变，剩14万待中介退回61万后由买方给到卖方；在宽限期内，卖方须保证不再迟延赎楼和办理过户手续，不得转移房产，并向买方提供担保人，保证买方在给予其宽限期内不作出任何有损买方权益的事情，否则买方有权解除合同并要求卖方承担主合同项下的全部违约责任；担保人对上述卖方的履行及违约责任承担连带保证责任，担保期限为二年，担保责任至卖方履行完毕全部义务之日止。涉案补充合同底部买方处有李军林签名，卖方处加盖汉桂园园林公司公章，并有法定代表人梁鸿文的签名，担保人处有梁鸿文、庞春萍的签名捺印。汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍向一审法院提交《深圳市龙岗区人民检察院》、《询问笔录》、《讯问笔录》、《横岗派出所综合材料》等内容，拟证明汉桂园园林公司未履行合同义务的原因是案外人李某等人实施诈骗行为。一审庭审过程中，李军林、汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍均确认涉案合同及补充协议没有继续履行的可能。一审法院认为，李军林与汉桂园园林公司签订的《房产买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍提出因案外人李某实施诈骗行为而导致涉案合同无效的辩护意见，一审法院认为根据公安机关的查证事实及李军林、汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍双方的陈述意见可见，李军林、汉桂园园林公司签订的涉案合同均是就转让涉案房产相关事宜的真实意思表示，没有违反法律法规规定，只是在支付及收取定金、支付及收取赎楼费用、办理赎楼手续等具体操作过程中被案外人李某所诈骗，李某涉嫌诈骗的行为并不影响涉案合同的效力，涉案合同是合法有效的，故对汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍此辩护意见不予采纳。鉴于涉案房产抵押权没有解除，涉案房产办理过户手续存在法律障碍，双方也表示没有继续履行的可能，故李军林提出解除涉案合同及补充协议的诉求一审法院予以支持。李军林依约已支付定金、进行了首期款监管、办理银行贷款承诺书，履行了合同义务；汉桂园园林公司在约定期限内无法办理赎楼手续，汉桂园园林公司已构成违约，依法应承担违约责任。李军林提出汉桂园园林公司应返还定金500000元、赎楼费100800元的诉求，合法有理，一审法院对此予以支持。李军林提出汉桂园园林公司应支付违约金2340000元的诉求，一审法院认为，鉴于涉案合同未能继续履行，确实存在案外人李某涉嫌诈骗行为所导致的原因，同时李军林、汉桂园园林公司双方在买卖涉案房产大宗民事行为时自身不够谨慎也有一定原因，双方均有较大的经济损失，依照合同法有关规定违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故一审法院认为违约金可调整为1560000元较为公平合理，李军林超出此部分的诉求一审法院不予支持。另，梁鸿文、庞春萍在涉案补充协议中自愿作为涉案房产买卖的保证人，应承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、汉桂园园林公司于判决生效之日起十五日内向李军林返还定金500000元及赎楼费100800元；二、汉桂园园林公司于判决生效之日起十五日内向李军林支付违约金1560000元；三、梁鸿文、庞春萍对上述债务承担连带保证责任；四、驳回李军林的其他诉讼请求。本案一审受理费30326元（李军林已预交），由李军林负担8024元，汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍负担22302元。保全费5000元（李军林已预交），由汉桂园园林公司、梁鸿文、庞春萍负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，对于李某涉嫌诈骗的行为，汉桂园园林公司并没有提交证据证明李军林知道或者应当知道该欺诈行为，并提出撤销，根据民事证据规则，应承担举证不能的不利法律后果，其主张涉案合同无效，没有事实和法律依据。加之，双方在知道诈骗后仍签署《补充协议》明确继续履行《房屋买卖合同》，可见李军林与汉桂园园林公司签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院认定正确，本院予以维持。涉案合同因汉桂园园林公司未按合同约定履行赎楼义务构成根本违约，加之双方在本案中明确无法继续履行，一审法院认定合同解除，处理正确，本院予以维持。本案的争议焦点是合同解除后，李军林为履行合同支付的定金和赎楼费由谁承担返还责任的问题。首先，购房定金50万元，《房屋买卖合同》约定定金委托第三方进行托管，实际履行李军林也是将50万元定金支付给第三方及李某后，由汉桂园园林公司出具收款收据，因此，该定金应视为汉桂园园林公司收取，合同解除后，应由汉桂园园林公司承担该50万定金的返还责任。其次，赎楼费100800元，根据双方的陈述，汉桂园园林公司就是因为李某承诺能够办理赎楼手续而委托其居间涉案房产买卖事宜，而《房屋买卖合同》也约定委托第三方赎楼且赎楼费用由李军林承担，可见汉桂园园林公司与李某就办理赎楼手续形成委托关系，李军林支付给李某的赎楼费，应视为汉桂园园林公司收取，合同解除后，应由汉桂园园林公司承担该100800元赎楼费的返还责任。综上，一审法院认定汉桂园园林公司返还50万元定金和100800元赎楼费，处理正确，本院予以维持。至于违约金，汉桂园园林公司为根本违约，且在双方签订《补充协议》给予宽限期的情况下，汉桂园园林公司仍未履行合同，一审法院根据违约情况、合同实际履行情况等酌定调整违约金到1560000元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，汉桂园园林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30326元，由上诉人玉林市汉桂园园林花木有限公司、梁鸿文、庞春萍负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇二〇年七月十六日书记员 张济川(兼)附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。