广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初2103号原告：叶志清，男，1953年12月7日出生，汉族，住广东省东莞市大岭山镇矮岭冚**一队**，公民身份号码为442************556。委托诉讼代理人：韩宛珊，广东厚法律师事务所律师。被告：杜志坚，男，1964年11月15日出生，汉族，住广东省丰顺县*******芹寨洋，公民身份号码为441************713。被告：谭瑞花，女，1970年8月22日出生，汉族，住广东省丰顺县*******芹寨洋，公民身份号码为441************747。被告：何润球，男，1971年7月1日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码为441************570。原告叶志清与被告杜志坚、谭瑞花、何润球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，本案依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告叶志清的委托诉讼代理人韩宛珊、被告何润球到庭参加诉讼，被告杜志坚、谭瑞花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶志清向本院提出诉讼请求：1.判令被告杜志坚按照房屋租金标准即每月租金13000元向原告支付2018年12月1日至2019年9月30日期间房屋占有使用费120000元及以占有使用费120000元为基数，自2018年12月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率4.5%的三倍支付违约金即11584元，自2019年8月20日至2019年9月30日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率三倍支付违约金即1698元；2.判令被告杜志坚向原告支付租赁期间产生的水费4592.03元和电费3058.79元；3.判令被告谭瑞花和被告何润球对被告杜志坚的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由三被告承担。后原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2014年6月1日，原告将其所有的位于东莞市*************建筑面积为600多平方的商铺租赁给被告杜志坚及其妻子被告谭瑞花，用于（饮食）经营场地使用。原告与被告谭瑞花签订合同，约定租期2年，自2014年6月1日至2016年5月30日，租金每月13000元，需要每月10日支付租金，如果迟延支付则增收租金10%，此外，原告收取15000元作为押金，租期满后无息退还，如果不按约定缴纳租金，原告有权没收押金并收回房屋。合同到期后，被告杜志坚和谭瑞花继续租赁商铺，并按合同约定继续缴纳租金，双方没有另行签订新的合同。自2018年11月以来，被告杜志坚和被告谭瑞花没有继续按约定缴纳租金。2019年4月16日，在原告多次催促下，被告杜志坚出具欠租确认书，确认拖欠原告自2018年11月至2019年4月的房租共计78000元，并承诺2019年7月30日前付清，如果没有付清的则按照银行利率的三倍支付罚款。2019年8月29日，被告杜志坚出具欠租证明，确认截止至2019年9月30日，被告杜志坚拖欠原告商铺租金共计130000元。其后被告向原告支付10000元后租金。2019年9月21日，被告杜志坚在该欠租证明上明确支付租金的时间及数额：2019年9月30日前支付20000元，2019年10月30日前支付50000元，2019年11月30日前支付余下5万元。被告何润球作为担保人提供担保并签章。2019年9月30日以后，被告杜志坚和被告谭瑞花没有再使用该商铺。原告要求被告杜志坚和被告谭瑞花按约定支付租金，但二人置之不理；要求被告何润球履行担保责任，支付被告杜志坚和被告谭瑞花拖欠的款项，被告何润球拒绝承担。为了维护自身合法权益，原告遂提起诉讼。被告何润球辩称，被告何润球不是案涉房屋的承租人，只是案涉租金的担保人。被告何润球已向原告支付了30000元租金。被告杜志坚、谭瑞花未作答辩。本院经审查认定事实如下：原告主张其与被告谭瑞花于2014年6月1日签订《租屋合同书》，约定由原告将位于东莞市****************屋出租给被告谭瑞花及其丈夫被告杜志坚用于共同经营饮食店，并约定租金每月13000元，租期期限为2年，2014年6月1日至2016年5月30日；合同到期后，被告谭瑞花及杜志坚继续使用案涉房屋，被告杜志坚向原告出具了《欠租证明》，确认尚欠原告2018年12月1日至2019年9月30日的占有使用费130000元，被告何润球作为担保人对上述债务承担担保责任；后三被告支付了10000元后，剩余120000元未支付。为此，原告提交了《租屋合同书》、欠条、《欠租证明》予以证明。其中，《租屋合同书》显示甲方（出租方）为原告，乙方（承租方）为被告谭瑞花；合同第一条载明甲方同意将位于东莞市*****************总建筑面积为620平方米出租给乙方作（饮食）经营场地使用；第二条载明合同约定租赁期限2年，每月租金为人民币13000元，自2014年6月1日起至2016年5月30日止；乙方要在每月10日前交清租金，若延迟一天增收租金10%，或终止合同；第三条载明签定合同时，乙方应预先付人民币15000元作为押金，至租期满后甲方把押金无息归还乙方。欠条载明“杜志坚欠广发路30号房租2018年11月至2019年4月30日共78000元……定于2019年7月30日前付清，如无付清按银行利息三倍罚款”，并载明被告杜志坚的公民身份号码，落款的“欠款人”处有“杜志坚”字样的签名及按捺，落款日期为2019年4月16日。《欠租证明》显示承租人为杜志坚、出租人为叶志清，并载明“承租出租人位于大岭山镇广发路富都苑路30号的商铺，共计600平方米用于经营，现经双方核算，承租人截止到2019年9月30日共10个月未向出租人缴纳租金和相关费用，合计¥130000元”，落款的“承租人”处有“杜志坚”字样的签名，落款日期为2019年8月29日。《欠租证明》下方记载“定于2019年9月30日前付20000元……2019年10月30前付50000元……2019年11月30余下50000元……如不按时付清我杜志坚、何润球负法律责任和一切经济责任”，落款“欠款人”处有“杜志坚”字样的签名，“担保人付款人”处有“何润球”字样的签名，并载明被告何润球的公民身份号，落款日期为2019年9月21日。另，原告确认已收取了上述《租房合同书》约定的押金15000元，且同意在本案中予以扣除。被告何润球对于原告提交的《租房合同书》、欠条的真实不予确认，对于《欠租证明》的真实性予以确认，并主张其不清楚被告杜志坚、谭瑞花的欠租情况，其只是按照被告杜志坚的要求在《欠租证明》上签名，且其在签订《欠租证明》后除了向原告支付了10000元外，还向被告杜志坚支付了30000元，要求被告杜志坚支付给原告，但被告杜志坚未向原告支付。另查，原告主张案涉房屋由其妻子何映祥在双方夫妻关系存续期间向广东粤财信托投资公司购买所得，属于夫妻共同财产，且何映祥同意由原告向三被告主张案涉占有使用费及违约金；原告已申请案涉房屋的土地权属证书，但未通过审批，案涉房屋亦未取得建设工程规划许可证及办理相关报建手续，并提交了《合同书》《土地登记申请、调查、审批表》《证明》、户口本予以证明。三被告对于原告的主体资格未提出异议。另，原告主张因被告杜志坚在欠条中承诺如2019年7月30日前未付清2018年11月至2019年4月30日的租金78000元，则按照银行利息三倍罚款；因原告在签订《欠租证明》是口头提醒被告杜志坚曾签订欠条及罚款事宜，故欠条关于罚款的约定应及于双方签订的《欠租证明》，因此，由于三被告未按照《欠租证明》向原告支付占有使用费，应按照欠条的约定向原告支付违约金。以上事实，有原告提交的《租屋合同书》、欠条、《欠租证明》《合同书》《土地登记申请、调查、审批表》《证明》、户口本，以及当事人陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告杜志坚、谭瑞花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证和举证的权利。原告提交的《租房合同书》、欠条及《欠租证明》有原件以供核对，且《租房合同书》有被告谭瑞花的签名，欠条及《欠租证明》有被告杜志坚的签名，被告何润球对《欠租证明》的真实性予以确认，故在三被告未提出反证的情况下，本院对于上述证据的真实性予以采信。一、关于《租房合同书》的效力。本案中，原告确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证或办理相关报建手续，且没有证据证明案涉房屋在一审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉原告与被告谭瑞花签订的《租房合同书》应当认定为无效合同。二、关于占有使用费。虽然案涉的《租房合同书》为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告谭瑞花使用了案涉房屋应按照《租房合同书》约定的租金标准向原告支付占有使用费。原告主张案涉《租房合同书》到期后，被告谭瑞花还继续适用房屋至2019年9月30日，且未足额支付2018年12月1日至2019年9月30日的占有使用费，在被告谭瑞花未提出抗辩且未提交证据证明其于《租赁合同书》到期后已向原告返还案涉房屋或已足额支付房屋占有使用费的情况下，本院对原告的上述主张予以采信。因此，被告谭瑞花应按照《租房合同书》约定的租金标准，即13000元/月的标准向原告支付2018年12月1日至2019年9月30日期间的占有使用费130000元（13000元/月×10个月）。原告自认被告已支付了上述期间的占有使用费10000元，本院予以确认。被告何润球主张其已向被告杜志坚支付了30000元用于支付上述占有使用费，但未提交证据证明，且没有证据证明被告杜志坚已向原告支付了30000元占有使用费，故本院对被告何润球的上述主张不予采信，并认定被告谭瑞花尚欠原告2018年12月1日至2019年9月30日期间的占有使用费120000元。同时，原告确认已收取被告谭瑞花的押金15000元，由于案涉《租房合同书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，故原告应向被告谭瑞花返还押金15000元，且原告同意在本案中扣除押金15000元，因此，被告谭瑞花应向原告支付2018年12月1日至2019年9月30日的占有使用费105000元。三、关于被告杜志坚、何润球的责任。根据案涉欠条及《欠租证明》约定的内容，被告杜志坚同意承担案涉占有使用费，故原告要求被告对案涉占有使用费承担连带责任，合法有据，本院予以支持。被告何润球在案涉《欠租证明》的“担保人”处签名，证明其同意对案涉占有使用费承担保证责任。由于双方未约定保证方式，故根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，被告何润球应按照连带责任保证承担保证责任。同时，原告要求被告何润球承担保证责任的时间符合《中华人民共和国担保法》第二十六条关于担保期间的规定，故原告诉请被告何润球对案涉占有使用费承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告何润球承担连带担保责任后，有权向被告杜志坚、谭瑞花追偿。四、关于违约金。原告主张被告杜志坚未按照案涉欠条的约定向原告支付案涉占有使用费，应按照欠条的约定支付违约金，且该约定及于《欠租证明》。对此，本院认为，案涉欠条关于违约金的约定系基于《租房合同书》约定的租赁关系所作出的协议，由于案涉《租房合同书》无效，故欠条中关于违约金的约定应认定为无效，故原告要求三被告支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告谭瑞花于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶志清支付占有使用费105000元；二、被告杜志坚、何润球对本判决第一判项所确定的债务向原告叶志清承担连带清偿责任；被告何润球承担连带清偿责任后，有权向被告杜志坚、谭瑞花追偿三、驳回原告叶志清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1588.51元（原告已预交），由原告叶志清承担428.9元，由被告杜志坚、谭瑞花、何润球共同承担1159.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  胡敬钊二〇二〇年六月三十日书记员  陈婉华强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。