重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初1681号原告(反诉被告)：XX物业服务集团有限公司开州分公司，住所地重庆市开州区XX街道XX二路**，统一社会信用代码91500234585700773A。负责人：周浪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周炼云，男，1969年11月23日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：彭小荣，男，1974年7月19日出生，汉族，住重庆市渝**。被告(反诉原告)：黄中明，男，1964年8月28日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：向世杰，男，1977年7月18日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)XX物业服务集团有限公司开州分公司（以下简称XX物业公司）与被告（反诉原告）黄中明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，分别于2019年3月13日和2019年3月20日公开开庭进行了第一、二次审理。第一次庭审，原告XX物业公司的委托诉讼代理人管洪梅和被告黄中明的委托诉讼代理人向世杰到庭参加诉讼。第二次庭审，原告（反诉被告）XX物业公司的委托诉讼代理人管洪梅、彭小荣和被告（反诉原告）黄中明的委托诉讼代理人向世杰到庭参加诉讼。因被告（反诉原告）黄中明提起反诉，本案不宜适用小额诉讼程序审理，故本院将本案转为简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了第三次审理。同日，原告（反诉被告）XX物业公司解除对管洪梅的委托，另外委托了周炼云为其诉讼代理人。第三次庭审，原告（反诉被告）XX物业公司的委托诉讼代理人周炼云和被告（反诉原告）黄中明的委托诉讼代理人向世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XX物业公司向本院提出诉讼请求：被告黄中明支付欠付的物业服务费1548.30元、违约金836.10元，共计2384.40元。事实及理由：2013年11月7日，原告与重庆市XXXX房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定了物业服务费收费标准。按照合同约定，被告黄中明于2013年12月8日接房。原告在合同签订后依约履行了合同，被告自2018年1月1日起拖欠物业服务费至2019年1月31日止，原告多次催收后被告拒不支付。原告为维护自身合法权益，现提起诉讼请求人民法院依法判决支持原告的诉求。被告黄中明辩称：一、根据重庆市物业管理条例第41条规定：“建设单位应当在销售物业时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人并予以说明。”可是XX地产在销售时并未向买受人提供前期物业服务合同，也没有作出说明，没有履行告知义务，买受人对此根本不知情，这是对买受人的欺骗行为，因此前期物业服务合同就是一个欺骗合同，霸王合同，对买受人不具有合同效力。二、前期物业服务合同第七章第十二条约定：本合同期限为XXXX项目首次交房至本项目业委会正式成立后止，因此前期物业服务合同已经终止失效，黄中明与XX物业公司没有合同上的权利义务关系，更不存在违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定期限，附终止期限的合同至期限届满时失效。XXXXA区业主委员会于2015年11月在XX街道办备案，符合合同法的规定，前期物业服务合同自动终止，符合合同法的规定和XX物业公司与XX地产的双方约定。终止后前期物业服务合同对业主不具有约束力。根据原告说临时管理规约的问题，前期的临时管理规约只是一个小区的管理制度，不得与国家法律法规和政策性规定相抵触，2015年11月前小区业主全部都按照临时管理规约执行，2015年10月业主大会成立并通过小区的管理规约之后，临时管理规约即行失效，应执行业主大会通过的管理规约。关于前期物业服务合同终止后提供一定的事实服务，确认有事实服务，但并不等于对前期物业服务合同的追认以及对前期物业服务合同的认可。三、XX物业公司严重违反价格法、重庆市城市物业收费管理办法及价格主管部门的规定违法收费，其违法行为不应得到法院支持。《中华人民共和国价格法》第十二条规定：经营者进行价格活动应当遵守法律法规，执行依法制定政府指导价和政府定价，这属于法定执行情况。同时前期物业服务合同第六章第十条约定：上述收费标准如遇法律法规及项目所在地政策变动，根据相关规定执行，这属于约定执行也符合价格法的规定。因此，从2014年1月起XXXXX期物业收费就必须按开发改价(2014)25号文件规定的标准执行，而XX物业公司没有执行。XX物业公司提高收费标准达42.86%，要求XX物业公司清退违法多收的费用并进行赔偿。四、XX物业公司在提供日常服务过程中存在重大瑕疵，没有尽到合同义务，并且恶意侵占业主利益。（一）没有尽到安全防范义务，小区门岗对进入小区人员没有进行有效询问登记。（二）XX物业公司对利用公用部位、公用设施设备进行经营获取利益恶意侵占。如：交房时XX物业公司将小区场地出租给水泥沙场人员收取的费用、小区交房时在小区道路上摆放的立面广告收取的费用、小区电梯里面的广告出租严重违背市场基本价。另外，XX物业公司还将小区日常维护费用据为已有。五、建设工程竣工规划确认书是2013年9月18日作出，其内容根本不能证明小区设施设备完善。2013年10月，XX物业公司向发改委申请收费标准，发改委到小区实地查看，确认小区设施设备和服务内容不完善，所以2014年1月作出价格批复。综上，黄中明的房屋面积为99.25平方米，黄中明缴纳了2013年12月8日至2017年12月31日期间的物业服务费，自2018年1月1日起至2019年1月31日止未缴纳物业服务费属实，但只是暂缓缴纳。黄中明愿意参照重庆市物业收费管理办法确定的服务等级标准，根据XX物业公司实际服务质量以0.9元/平方米的标准缴纳所欠费用。反诉原告黄中明向本院提出反诉请求：1.反诉被告XX物业公司退还违法多收的物业服务费1071.90元，并赔偿2143.80元，共计3215.70元；2.反诉被告XX物业公司对每月0.3元/平方米的公共设备设施养护维修费用的使用情况如实公示，并接受业主监督。事实及理由：2011年11月7日，XX物业公司与重庆市XXXX房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，同年12月1日在原开县国土资源和房屋管理局办理备案登记。XXXXX期于2013年10月开始交房，XX物业公司按照《前期物业服务合同》约定开始正式介入日常管理。2013年10月XX物业公司向原开县发改委提交《关于XXXX(1-3)期物业服务收费的申请》，原开县发改委根据授权和相关规定并根据现场查验情况于2014年1月17日作出开发改价[2014]25号《关于开县XXXX（X期）物业服务收费试行标准的批复》，文件要求：“上述标准为试行标准，试行期间，因申报的设备设施条件和服务内容尚需逐步完善，应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施和服务内容等完善后，你公司应及时向我委申报物业服务正式收费标准。”但从交房至今，XX物业公司一直未按文件要求执行，将应下浮的30%由建设单位承担转嫁到业主头上，全额向业主收取物业服务费，对超收的30%理应退还给业主。从2014年1月至2017年4月30日XX物业公司共多收黄中明物业服务费1071.90元。另根据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚办法》的相关规定及《前期物业服务合同》第十六条约定，乙方违反合同约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主、物业使用人有权要求清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或物业使用人赔偿，所以XX物业公司应赔偿黄中明2143.80元。根据渝价[2014]778号文件规定“物业共用部位、公用设备设施日常维护养护费用实行专款专用，按栋建账，不得挪作它用，并每年向业主公布一次，接受业主监督。”而XX物业公司至今对该费用从未公布，剥夺业主的知情权和监督权，将此专款据为已有，涉及金额260余万元。本案2019年立案开庭审理后，因向世杰与XX物业公司的案子处于再审中而裁定本案中止审理，现在向世杰与XX物业公司物业服务合同纠纷再审一案已审理终结，作出了再审判决，且已生效，因此关于XX物业公司违法违规收费的认定请以（2019）渝0154民再8号民事判决为依据。因为XX物业公司一直违法收费，侵害了黄中明的合法权益，黄中明从2018年1月开始暂时缓交了物业服务费，XX物业公司将黄中明起诉至法院。为了维护黄中明的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起反诉，请求法院支持黄中明的诉讼请求。反诉被告XX物业公司辩称：一、前期物业服务合同已经备案具有法律效力，属于双方真实意思表达，特别是管理规约有业主签字并捺印，认同管理规约及合同的所有条款。二、合同约定的价格符合发改委批复的精神，在交付之前所有的配套设施已经完善并有政府部门相关的文件建设工程竣工规划核实确认书，该文件下发之日是2013年9月18日，还有房屋竣工备案登记证以及业主的房屋使用说明书及质量保证书，以上文件充分证明所有的配套设施已经完善，不需要下浮30%。三、自业主接房以来XX物业公司一直按照合同约定提供服务并为小区提供了物业服务基础工作。2015年11月17日A区业主委员会成立，虽然业主委员会没有解聘或选聘新的物业公司，但是XX物业公司一直按标准提供了物业服务至今，已经形成了事实合同，且在近3年中X期业主委员会以及任何一个业主没有对前期物业服务合同以及XX物业公司提供的服务提出质疑，并没有正式通知解聘XX物业公司或要求XX物业公司不再提供服务，至2018年12月30日止，X期住宅收费率达到96%以上，XX物业公司认为至少有三分之二的业主对XX物业公司的服务认同，对事实服务的认同，对前期物业服务合同延续的认同。四、至于反诉提出的要求公布日常养护费用，XX物业公司认为在前期物业服务合同中以及临时管理规约中属于包干制，也就是亏损都由XX物业公司自行承担，不需要进行公示，若新的服务合同产生，业委会有新的要求可与XX物业公司进行洽谈，同时该反诉请求与物管费价格是否合法无关。对(2019)渝0154民再8号向世杰与XX物业公司物业服务合同纠纷民事判决书的真实性无异议，但由于物业管理行业起步较晚，法院判决XX物业公司承担责任，不是XX物业公司的责任，是法制滞后的问题。（2018）渝0154民初7722号民事判决书也可以证明前期物业服务合同有效，反诉原告提出的反诉请求无效。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。根据原告(反诉被告)XX物业公司和被告（反诉原告）黄中明的陈述、举证、质证以及本院的认证，现确认以下法律事实：2011年11月7日，重庆市XXXX房地产开发有限公司(合同甲方)与XX物业公司（合同乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：“XX物业公司为XXXX提供前期物业服务。合同期限从XXXX项目首次交房至本项目业委会正式成立后止。如本合同期满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方未与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供服务的，则本合同继续有效，直至该物业区域成立业主委员会，或甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同时本合同方才终止。高层的物业服务费标准为1.20元/平方米·月（含电梯费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用），花园洋房1.6元/平方米·月，商业门面3.0元/平方米·月。共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收。物业服务费用按月收取，业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用。乙方违反合同约定，擅自提高物业服务费收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或物业使用人赔偿。”等内容。黄中明系XXXXX期XX幢X楼X号房屋的业主，房屋建筑面积为99.25平方米。2013年12月8日，黄中明作为业主接收该套房屋，并在《XXXX临时管理规约》中的承诺书上作为业主签名。黄中明缴纳了2013年12月8日至2017年12月31日期间的物业服务费5800.30元。XX物业公司承接了XXXX的物业服务后，将其收费项目和标准向原开县发展和改革委员会进行申报，2014年1月17日，原开县发展和改革委员会下发了开发改价[2014]25号文件，对XXXX(X期)物业服务收费试行标准作了批复，主要内容为：“根据《重庆市物业服务收费标准审批授权委托书》（渝价房委[2013]022号）、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）等文件规定和你公司申报的物业环境、设备设施条件及现场查验情况，开县XXXX（X期）物业服务符合特级收费等级标准，现将其前期物业服务收费标准及有关事宜批复如下：高层住宅物业服务收费标准为0.90元/平方米·月，其中物业服务费0.60元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.30元/平方米·月；多层住宅（花园洋房）物业服务收费标准为1.20元/平方米·月，其中物业服务费0.80元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.40元/平方米·月。上述收费标准为试行标准，试行期间，因申报的设备设施条件和服务内容尚需逐步完善，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施和服务内容等完善后，你公司应及时向我委申报物业服务正式收费标准。高层住宅电梯费由你公司根据实际情况选择一种方式收费：1.月票票价（1）按层计算张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3)，N为楼层；（2）按人计算按常住人口每人每月10元计收。2.次票票价单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。”之后，黄中明知晓原开县发展和改革委员会的上述文件批复内容后，认为XX物业公司收费违反政府指导价格，属擅自提高收费，于是就未支付从2018年1月1日起至2019年1月31日止的物业服务费用。另查明：2018年9月19日，XXXX小区业主向世杰(与黄中明同一小区)向本院提起诉讼，要求XX物业公司退还多收的物业服务费953.88元，并两倍赔偿1907.76元，以及如实公布日常维修养护费使用情况并接受业主监督。同年12月5日，本院作出（2018）渝0154民初7722号民事判决，驳回了向世杰的诉讼请求。此后，向世杰不服该判决申请本院再审，2019年5月27日本院作出再审裁定。2019年12月30日，本院作出（2019）渝0154民再8号民事判决，该判决认为XX物业公司未按原开县发展和改革委员会开发改价[2014]25号文件要求执行物业服务收费标准，属于《最高人民法院》第五条中关于违规收费的情形，本案前期物业管理费应当按照政府指导价0.9元/平方米·月标准下浮30%收取。后因2017年5月1日起《重庆市物业服务收费管理办法》在全市范围内实施，致开发改价[2014]25号文件失效，故XXXX从2017年5月1日起，小区业主仍应按《前期物业服务合同》约定的标准交纳费用。同时认为XX物业公司多收取的费用，违反了法规、规章关于物业服务收费相关规定，但并未违反合同约定的1.2元/平方米·月的标准，因此不属于擅自提高合同约定的物业收费标准的情形，向世杰主张按《前期物业服务合同》第十六条约定要求XX物业给予2倍赔偿，本院不予支持。据此本院判决：一、撤销本院（2018）渝0154民初7722号民事判决；二、XX物业公司在该判决生效后十日内返还向世杰多收取的物业服务费792.8元；三、XX物业公司在该判决生效后十日内就收取的XXXXX期高层住宅物业服务费中的0.30元/平方米·月用于公共设施设备日常维修养护的使用情况进行公示，并接受业主监督；四、驳回向世杰的其他再审请求。上述事实，有当事人的当庭陈述，身份信息、《前期物业服务合同》《XXXX临时管理规约》、承诺书、《建设工程竣工规划核实确认书》、前期物业服务合同备案证明、业主委员会备案证明、开县发展和改革委员会开发改价[2014]25号文件，《XX电梯轿厢画框场地租赁费合同》、XXXXA区2013年-2017年小区公共收益移交清单、本院(2018)渝0154民初7722号和（2019）渝0154民再8号民事判决书等证据在卷予以证明。前述证据经本院审核认定，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院依法予以采信。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，黄中明所在的XXXX开发商与XX物业公司签订了《前期物业服务合同》，黄中明也在《XXXX临时管理规约》承诺书上签字，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对该小区全体业主具有约束力。虽然XXXXX期小区的业主委员会已经成立，但业主委员会还没有与XX物业公司签订物业服务合同，XX物业公司仍然依照原《前期物业服务合同》约定在为黄中明所在的小区提供服务，根据《重庆市物业管理条例》第六十六条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止……”之规定，故本案所涉《前期物业服务合同》并未失效，双方均应按合同约定享有权利履行义务。因此，XX物业公司主张黄中明交纳2018年1月1日至2019年1月31日期间下欠的物业服务费的诉讼请求，本院应予支持，该期间的物业服务费应为1.2元/平方米·月×99.25平方米×13个月=1548.30元。关于XX物业公司还主张黄中明支付违约金的诉讼请求，因XX物业公司在2017年4月30日前存在未有按照价格主管部门的指导价收费的情形，导致黄中明拒绝缴纳物业服务费，因此对XX物业公司要求黄中明支付违约金的诉讼请求本院不予支持。黄中明的XXXXX期XX幢X楼X号住房系小区高层住宅，按合同约定是按1.20元/平方米·月收取物业服务费用，该标准包含物业服务费0.60元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.30元/平方米·月，电梯费0.30元/平方米·月。黄中明从2014年1月1日起至2017年12月31日止也是按此标准向XX物业公司交纳物业服务费。XX物业公司向价格主管部门申请备案时，因小区设备设施暂不完善，价格主管部门批复将物业服务费下调30%收取，待设备设施完善后再重新报备。由于XX物业公司未按价格主管部门文件执行，仍按合同约定向业主收费，致同一小区的其他业主向本院起诉，本院生效判决认为XX物业公司应当按照政府指导价格收取物业服务费，多收部分应当退还业主。但政府主管部门的文件于2017年5月1日失效，之后，应恢复按合同约定标准继续交纳物业服务费用，多收取费用的时间段为从业主交费开始至2017年4月30日止。黄中明房屋建筑面积为99.25平方米，每月按合同约定标准应交纳物业服务费119.10元，从2014年1月1起日至2017年4月30日止共计交纳4764元。该期间按价格主管部门指导价交纳费用应按0.3元/平方米·月＋0.9元/平方米·月×(1-0.3)=0.93元/平方米·月标准交纳，即从2014年1月1起日至2017年4月30日止黄中明应交纳物业服务费3692.10元，因此，XX物业公司在2014年1月1日至2017年4月30日期间向黄中明多收取物业服务费1071.90元，故黄中明主张XX物业公司退还多收取的1071.90元符合法律规定，本院予以支持。XX物业公司未按政府价格主管部门指导价收取相关费用，违反了法规、规章关于物业服务的相关规定，但并未违反合同约定的标准，故此行为不属于擅自提高合同约定的物业服务费收取标准情形，黄中明请求XX物业公司按照《前期物业服务合同》第十六条约定给予两倍赔偿，本院不予支持。关于黄中明反诉请求XX物业公司如实公布日常维修养护费使用情况并接受业主监督的问题，《前期物业服务合同》约定的高层住宅物业服务费标准是1.20元/平方米·月，其中含公共设备设施日常维修养护费0.30元/平方米·月。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……”之规定，因此，黄中明这一反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条、第二百八十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：被告黄中明于本判决生效之日起十日内支付原告XX物业服务集团有限公司开州分公司物业服务费1548.30元；反诉被告XX物业服务集团有限公司开州分公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告黄中明多收取的物业服务费1071.90元；反诉被告XX物业服务集团有限公司开州分公司于本判决生效之日起十日内就收取的XXXXX期高层住宅物业服务费中的0.3元/平方米·月用于公共设备设施日常维修养护的使用情况进行公示，并接受业主监督；驳回原告XX物业服务集团有限公司开州分公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告黄中明的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由被告黄中明负担。反诉案件受理费减半收取25元，由反诉被告XX物业服务集团有限公司开州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员  向 红二〇二〇年七月一日法官助理  王兴佳书 记 员  陈 璐