福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3844号 上诉人（原审申请执行人）:福州友鹏机械有限公司，住所地福建省福州市仓山区下渡街道连江南路**闽冶花园C、D连接体一层11#店面。 法定代表人：黄永安，总经理。 委托诉讼代理人：陈锦水，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高华萍，福建联合信实（福州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审执行案外人）：陆蓉，女，1962年7月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：任建生，福建秉峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被执行人）：严香梅，女，1968年3月11日出生,汉族,住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被执行人）：李从榕,男,1965年10月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：严香梅（系李从榕妻子），住福建省福州市晋安区。 上诉人福州友鹏机械有限公司（以下简称“友鹏机械公司”）因与被上诉人陆蓉、严香梅、李从榕案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初6390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 友鹏机械公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、即使陆蓉陈述的借贷关系是真实的，本案以房抵债的《房屋买卖合同》是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，但案涉房屋并未完成产权变更登记手续，在产权变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，该合同的订立并不能阻却其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。二、一审判决认定陆蓉与严香梅之间存在借贷事实是错误的。陆蓉仅提交19.28万元的转账凭证，没有提供借条等借款凭证，也无转账备注，在一审开庭时，友鹏机械公司就借条内容对陆蓉发问，陆蓉无法就借条内容详细陈述，无法证明该笔款项用途是借款，一审判决认定此笔转账系借款并根据陆蓉和严香梅的口头陈述就认定月利率为1.7%，是错误的。三、一审判决认定案涉《房屋买卖合同》合法有效是错误的。1.陆蓉提交的证据不足以证明其与严香梅之间存在借贷关系，且100.515万元的转账也无法与其他证据相互印证。2.案涉房屋未办理产权登记，依照《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。3.陆蓉与严香梅系闺蜜，其应知道严香梅的经济状况，在这种情况下，其仍然与严香梅签订《房屋买卖合同》，并将所谓购房款100.515万元转入严香梅女儿的账户，属于恶意串通损害第三人利益的情形，依照合同法第五十二条规定，本案《房屋买卖合同》应属无效合同。4.若法院认定陆蓉转入严香梅女儿账户的100.515万元系购房款，则是认定严香梅故意让陆蓉将购房款转入其女儿账户、拒不履行生效判决，涉及刑事，本案应裁定中止诉讼，将犯罪线索移送公安或检察机关。四、一审判决认定购房款已付清是错误的。一审判决认定“陆蓉确实曾向严香梅转款19.28万元，陆蓉与严香梅均主张双方于2016年结算尚欠本息34.68472万元用于抵扣购房款，符合交易习惯，且严香梅、李从榕亦向陆蓉出具收到135万元购房款的收条，故一审法院认定案涉房屋购房款已付清”，并无证据证明，且严香梅、李从榕提供的收条无法作为结算依据，仅依据无法确认是否真实存在的借贷关系就认定结算尚欠本息34.68472万元是不合理的。五、一审判决认定陆蓉已实际占有案涉房屋是错误的。陆蓉提交的装修委托设计协议书、装饰工程结算单、部分物业费收据、水电缴费收款收据、有线电视缴费凭证、拆迁户回迁安置决算单、交房时排房单等存在瑕疵，陆蓉主张其占有居住案涉房屋还应提交居委会或业委会、派出所的相关居住证明。六、陆蓉一审诉请为“依法撤销对福州市晋安区查封、冻结等强制措施”，而一审判决为“不得执行坐落于福州市晋安区房屋”，超出陆蓉诉请。 陆蓉辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚。1.在案涉房屋被查封之前，陆蓉已与严香梅、李从榕签订了合法有效的房屋买卖合同。2.在案涉房屋被查封之前，陆蓉已经合法占有该不动产。2016年2月21日，严香梅、李从榕与陆蓉签订了案涉房产《房屋买卖合同》后，严香梅已将《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》、《拆迁户回迁安置决算单》、《排房单》等原件交付陆蓉，并将房产及钥匙全部交付陆蓉。陆蓉于2016年3月4日开始装修案涉房屋，陆蓉一审提交的装修委托设计协议书、装饰工程结算单、部分物业费收据、水电缴费收款收据、有线电视缴费凭证、拆迁户回迁安置决算单、交房时排房单等，均能相互印证陆蓉在案涉房屋被查封前已占有、使用该房屋。3.在案涉房屋被查封之前，陆蓉已支付了房屋全部价款。2016年2月18日、29日，陆蓉通过银行转账方式分别向严香梅女儿李彦妍账户转款96万元、4.515万元，共计转账100.515万元，另外购房款不足部分，以严香梅债务34.68472万元抵偿。2月18日，严香梅、李从榕出具《收条》，确认收到陆蓉135万元购房款。4.在案涉房屋被查封之前，陆蓉非因买受人自身原因未办理过户登记。严香梅与陆蓉签订《房屋买卖合同》时，已告知陆蓉，该房产系拆迁安置房，尚未统一办理产权证。福州市城乡建设发展总公司2018年8月23日开始为案涉房屋办理产权初始登记，在此之前，案涉房屋已于2016年8月12日被晋安区法院查封，因此陆蓉对此并无过错。二、一审程序合法，适用法律正确。 严香梅、李从榕辩称，因为严香梅身患癌症，故委托女儿李彦妍办理收款等手续，请求驳回友鹏机械公司的上诉，维持原判。 陆蓉向一审法院起诉请求：1.停止对坐落于福州市晋安区房屋的查封、冻结等强制执行措施；2.确认上述房屋归陆蓉所有,友鹏机械公司、严香梅、李从榕应协助办理所有权过户手续。 一审法院认定事实：2016年7月26日，一审法院根据友鹏机械公司的申请，作出（2015）晋执字第482号民事裁定书，查封冻结严香梅名下所有的位于福州市房屋的转让、过户、抵押手续。 2019年8月12日，陆蓉在一审法院执行友鹏机械公司与李从榕、严香梅买卖合同纠纷一案中，对一审法院查封冻结讼争房产提出异议，要求停止对案涉房屋的强制执行措施。一审法院于11月5日作出（2019）闽0111执异41号执行裁定，驳回陆蓉的异议请求。陆蓉不服，遂于2019年11月28日向一审法院提起本案诉讼。 另查，2009年，福州市城乡建设发展总公司（甲方）与严香梅（乙方）签订《拆迁补偿安置协议书》，约定对位于晋安区浦前河总建筑面积468.19平方米的房屋进行拆除，并采取房屋产权调换方式进行补偿安置；乙方同意在安置地选购住宅120平方米户型1套、60平方米户型1套等内容。2015年，原被拆迁户回迁，严香梅原住址，面积为120.67平方米，该房屋于2015年12月29日已办妥决算。 2012年2月20日，陆蓉向严香梅银行账户转款19.28万元。诉讼中，陆蓉以及严香梅均称，该款系借款，约定月利率1.7%，后经双方结算确认，严香梅共欠陆蓉借款本息34.68472万元。 2016年2月21日，严香梅、李从榕（甲方）与陆蓉（乙方）、唐莹（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定甲方将位于福州市房屋（建筑面积120.67平方米）以总价135万元卖给乙方；该房屋为拆迁安置房，已验收交付使用，但尚未办理产权证。甲方同意待产权证办理完毕，尽快协助乙方办理产权过户。该房屋无产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵；甲乙双方同意以银行转账方式一次性付款，并于2016年2月18日全额交付甲方；甲方应在付款当日将拆迁安置房屋相关的文件及票据交付乙方，并将交易的房产及其钥匙全部交付乙方；丙方受甲方委托，协助甲、乙双方签订房屋买卖合同及相关文件、收集过户资料和事后办理房屋过户的相关手续；丙方受甲方委托，协助办理相关配套事宜，如水、电、管道煤气、有线电视、宽带及物业交接过户手续，签署相关文件；三方已于2016年2月18日在福州市公证处办理委托公证，丙方享有《委托公证书》中列示的权利等。次日,福州市公证处出具一份公证《委托书》,载明严香梅、李从榕将该房屋的过户等委托手续交由唐莹全权办理。同年2月18日、29日，陆蓉通过银行转账方式分别向严香梅女儿李彦妍账户转款96万元、4.515万元，共计转账100.515万元。陆蓉称，另外购房款不足部分,以严香梅债务34.68472万元抵偿。2月18日，严香梅、李从榕出具《收条》，确认收到陆蓉135万元购房款，用于购买案涉房屋，建筑面积120.67平方米，其中共有建筑分摊面积24.23平方米。 当月，陆蓉办理了该房屋交房手续并进行装修、使用至今，亦由陆蓉负责缴纳该房屋物业管理费、水电费用等。2018年8月23日,福州市晋安区新店镇东浦路78号祥亭佳园（福州北站改扩建工程安置地B地块安置房）1#楼至3#楼及地下室可办理房屋产权初始登记，但案涉房屋至今尚未办理权属登记。 又查，林幼云诉友鹏机械有限公司、严香梅案外人执行异议之诉一案，福州市鼓楼区人民法院于2015年11月24日作出（2015）鼓民初字第1352号民事判决书，确认以下事实：“福州市晋安区144号一层、二层、三层房产（产权证号：榕房权证Ｊ字第××号，建筑面积共计599.43平方米）为高英俤与严香梅共有，未登记各自产权份额……”。 一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方式。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。本案中，在案涉房屋被查封前，陆蓉与严香梅、李从榕已签订了房屋买卖合同，并提供了100.515万元转款凭证，证明其已按合同约定支付购房款以及严香梅、李从榕收到上述购房款的事实。虽然有近35万元款项没有实际支付，但从上述查明事实看，在2012年2月份，陆蓉确实曾向严香梅转款19.28万元，陆蓉与严香梅均主张双方于2016年结算尚欠本息34.68472万元用于抵扣购房款，符合交易习惯，且严香梅、李从榕亦向陆蓉出具收到135万元购房款的收条，故一审法院认定案涉房屋购房款已付清；提供装修委托设计协议书、装饰工程结算单、部分物业费收据、水电缴费收款收据、有线电视缴费凭证、拆迁户回迁安置决算单、交房时排房单等，能相互印证陆蓉在案涉房屋被查封前已占有、使用该房屋。故陆蓉对其主张提供的证据已形成完整证据链，其与严香梅、李从榕之间的房屋买卖行为真实、合法、有效。友鹏机械公司认为案涉房屋系原福州市晋安区144号房产拆迁置换而来，而就144号房产，此前案外人林幼云已经提起过案外人执行异议之诉，与陆蓉提起本案诉讼存在冲突，故陆蓉并没有实际占有使用该房屋，其与严香梅签订的房屋买卖合同系恶意串通，属无效合同。但从鼓楼法院（2015）鼓民初字第1352号民事判决书中认定的“福州市晋安区144号一层、二层、三层房产（产权证号：榕房权证Ｊ字第××号，建筑面积共计599.43平方米）为高英俤与严香梅共有”事实与案涉拆迁补偿安置协议书载明的“被拆迁人严香梅，被拆迁房屋坐落于福州市晋安区浦前河，总建筑面积468.19平方米，安置房产权归严香梅所有”以及案涉房屋回迁安置决算单载明的“原住址，姓名严香梅，建筑面积468.19平方米，安置祥亭佳园3＃602”内容来看，东浦路78号祥亭佳园3＃602号房屋并非由福州市晋安区144号一层、二层、三层房产拆迁安置而来，故友鹏机械公司该抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。对于案涉房屋的过户问题，福州市城乡建设发展总公司2018年8月23日开始为案涉房屋办理房屋产权初始登记，在此之前，案涉房屋已被一审法院查封，因此陆蓉对此无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，陆蓉主张停止对案涉房屋采取强制执行措施的诉请，证据充分，应予支持。关于陆蓉主张房屋所有权及协助办理所有权过户手续问题，因本案系陆蓉通过订立买卖合同支付相应对价并实际占有使用涉案房屋，但并没有办理物权变更登记手续，其享有的属物权期待权，故陆蓉要求确认涉案房屋其享有所有权的请求无法律依据，一审法院不予支持。 综上，李从榕经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、不得执行坐落于福州市晋安区房屋；二、驳回陆蓉的其他诉讼请求。案件受理费16950元，由严香梅、李从榕负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行，关键是审查案外人对执行标的是否享有合法真实的实体权利。本案争议焦点在于陆蓉对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，陆蓉对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，具体分析如下： 其一，2016年2月21日，严香梅、李从榕与陆蓉、唐莹签订《房屋买卖合同》，约定严香梅、李从榕将案涉房屋售予陆蓉，该合同系立约双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。一审期间，陆蓉提供的转账凭证可证实其转账支付了100.515万元购房款，此外，2012年2月份，陆蓉曾向严香梅转款19.28万元，陆蓉与严香梅均主张双方于2016年结算尚欠本息34.68472万元用于抵扣购房款，嗣后，严香梅、李从榕亦向陆蓉出具收到135万元购房款的收条，故一审法院认定陆蓉已付清案涉房屋的购房款正确。 其二，陆蓉提供的装修委托设计协议书、装饰工程结算单、部分物业费收据、水电缴费收款收据、有线电视缴费凭证、拆迁户回迁安置决算单、交房时排房单等，能相互印证陆蓉在案涉房屋被查封前已占有、使用该房屋。 再者，案涉房产因购房时不具备办证条件，后又被法院查封冻结，未办理过户登记非因陆蓉原因造成，陆蓉对此并无过错。 综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院对陆蓉关于停止对案涉房屋采取强制执行措施的主张予以支持，认定正确，不存在判超所请的情况，友鹏机械公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16950元，由福州友鹏机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年七月十五日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君