湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终959号上诉人（原审原告）：刘双喜，男，1964年10月23日出生，汉族，住湖北省蕲春县，委托诉讼代理人：华春霞，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张涛，男，1982年2月5日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，原审被告：吴锡斌，男，1955年11月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，原审第三人：吴哲慧，男，1981年8月26日出生，汉族，住湖北省蕲春县，上诉人刘双喜因与被上诉人张涛、原审被告吴锡斌、原审第三人吴哲慧执行异议之诉一案，不服湖北省江汉区人民法院（2018）鄂0103民初6920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘双喜的上诉请求：一、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初6920号民事判决，发回重审或依法改判立即停止对刘双喜自吴哲慧处购买的位于蕲春县漕河镇夏漕七组的海宏园宾馆一楼隔壁的64.6平方米门面房（蕲房字2011—0130458）的强制执行，并解除对此门面房屋的查封；二、本案一审、二审诉讼费用、公告费由张涛承担。事实与理由：在武汉市江汉区人民法院查封登记在吴锡斌名下位于湖北省蕲春县漕河镇夏漕七组的房屋1层（蕲春县房权证漕河镇字第2011—××8)64.6平方米门面房（现门面招牌“双喜汽配”，以下简称“涉案房屋”）之前，刘双喜已与吴哲慧授权的代理人吴锡斌签订合法有效的《房屋买卖协议书》。二、刘双喜在与吴锡斌签订《房屋买卖协议》后，就已向吴锡斌、吴哲慧支付全部42万元的房款。三、武汉市江汉区人民法院查封涉案房屋前，刘双喜就已合法占有并使用涉案房屋十余年。四、涉案房屋系非因刘双喜自身原因未办理过户登记，系吴锡斌、吴哲慧父子恶意串通，故意不与刘双喜办理完成涉案房屋的过户登记。张涛辩称：吴锡斌、吴哲慧欠我的钱，我查封吴锡斌、吴哲慧的房子跟刘双喜无关。刘双喜向一审法院提出诉讼请求：1、判决立即停止对刘双喜自吴哲慧处购买的位于蕲春县漕河镇蕲阳北路夏漕社区居民委员会六组的海宏园宾馆一楼隔壁的64.75平方米门面房（蕲春国用（2009）第1501180号土地使用权证）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、案件受理费用由张涛和吴锡斌承担。一审法院认定事实如下：张涛与吴锡斌民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2014）鄂江汉巡民初第01069号民事判决：吴锡斌于判决生效后十日内归还张涛借款本金1000000元，并负担案件受理费及保全费共计11900元。吴锡斌不服，提起上诉。湖北省武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中民二终字第00231号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，张涛向一审法院申请执行。一审法院于2015年8月13日受理后终结了该案的执行程序，于2016年9月27日恢复该案的执行。执行中，一审法院于2017年4月27日发出公告，拟对登记于吴锡斌名下位于湖北省蕲春县漕河镇夏漕七组1-5层房屋进行评估拍卖。经一审法院委托，湖北坤衡房地产评估有限公司于2017年5月22日作出鄂坤衡鉴评字（2017）第017号房地产估价报告，该报告对上述房屋每层单价均进行了评估。刘双喜即提出执行异议。一审法院于2018年5月30日作出（2018）鄂0103执异58号执行裁定，驳回刘双喜所提异议。刘双喜不服，故提起本案诉讼。另查明，一审法院委托评估并拟拍卖的房屋登记状况如下：1.蕲春县房权证漕河镇字第**房产，房屋坐落于夏漕××层；2.蕲春县房房权证漕河镇字第**产，房屋坐落于夏漕××层；3.蕲春县房权房权证漕河镇字第**，房屋坐落于夏漕××层。上述房屋所有权人均为吴锡斌。一审法院自2014年9月28日起查封上述房屋至今。还查明，刘双喜提供证据拟证明如下事实：2007年9月12日，吴哲慧委托其父吴锡斌（甲方）与刘双喜(乙方)签订一份《房屋买卖协议书》。该协议书约定：甲方将漕河大转盘原二技校实验大楼东侧两列门面自愿出售一列给乙方；房屋总价为42万元，签订协议时付购房定金20万元，余款待协议通过司法公证后一次性付清；甲方（吴哲慧）在2009年12月30日前将房产证、土地证划分过户给乙方，甲方应无条件协助办理划分过户手续，过户一切税费归乙方承担；协议签订之日为房屋交付之日；在未办理划割过户手续前，甲方产权证、土地使用权转让通知书应存放在乙方处代为抵押（土地使用权转让通知书为蕲土批字（1998）0103号，蕲房权证漕字第（2003）0131574号）。该协议书于次日经蕲春县法律服务中心见证。2007年9月13日，吴锡斌出具一张收条，写明收到刘双喜购房定金20万元。2007年9月29日，刘双喜向案外人孙某某银行账户转账10万元，孙某某出具了收条。2007年10月至11月，孙某某另出具四张收条，共计收款7万元。2007年12月23日，吴锡斌出具一张收条，写明收到刘双喜购房款42万元。2008年1月8日和9日，吴哲慧、刘双喜缴纳了相关产权登记费、房地产价格评估费、房地产交易手续费。2009年7月6日登记的蕲春国用（2009）1501180号土地使用权证载明，坐落在漕河镇夏漕村**（蕲阳大转盘）土地使用权人为刘双喜。2007年9月13日，吴锡斌出具一张收条，写明收到刘双喜购房定金20万元。2018年4月18日，蕲春县漕河镇夏漕社区居民委员会出具证明，证明刘双喜系该社区**居民，房屋位于蕲阳北路，其于2009年7月居住在此至今已达九年。一审法院认为，本案争议的焦点是：刘双喜对于作为执行标的物的涉案房屋，是否具有足以排除强制执行的民事权益。第一，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”涉案房屋均登记在吴锡斌名下，并未变更登记在刘双喜名下。第二，从刘双喜提交的证据来看，其受让的不动产登记的坐落，与登记在吴锡斌名下的不动产并不一致，其主张两者是一致的，但其提交的证据包括房屋管理部门有关涉案房屋的登记资料和当地社区居民委员会出具的证明，均不能证明其该主张。第三，即使刘双喜主张受让的不动产与登记在吴锡斌名下的不动产是一致的。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”其一，从司法解释本意来看，全部付款作为财产不被查封、阻止强制执行的条件，目的在于给财产转移限定较高的要求，对规定中“已经支付全部价款”的理解应从严把握。而从刘双喜提交的证据来看，其仅提供了吴锡斌及案外人孙某某的收条，支付方式仅有10万元为转账给孙某某的支付凭证，余下32万元未能提供资金来源的证据。故刘双喜关于其已支付全部价款的主张，因证据不足，一审法院不予支持。其二，刘双喜提交的“房屋买卖协议书”约定，甲方（吴哲慧）在2009年12月30日前将房产证、土地证划分过户给乙方（刘双喜）。但刘双喜未能举证证明，从2009年12月30日起至2014年9月28日一审法院查封涉案房屋止长达近七年的时间里，刘双喜向吴哲慧及吴锡斌主张过对涉案房屋办理过户手续，也就不能证明刘双喜对涉案房屋未办理过户登记手续没有过错。综上，刘双喜对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：驳回刘双喜的全部诉讼请求。案件受理费1000元，由刘双喜负担（已付）。本院二审期间刘双喜提交以下证据：第一组证据：1、关于房屋买卖协议的见证书，2、房屋转让补充协议，3、关于补充协议的见证书，拟证明张胜乔见证了吴锡斌受吴哲慧委托与刘双喜签订了《房屋买卖协议书》，段秋良、余海勇见证了吴锡斌受吴哲慧委托和刘双喜签订了《房屋转让补充协议》。第二组证据：吴锡斌的书面证言的公证书，拟证明刘双喜向吴锡斌支付42万元的购房款。第三组证据：1、现场照片，2、淘宝网拍卖公告，拟证明刘双喜夫妇自2004年1月8日在涉案房屋从事经营，蕲春县人民法院执行局已走访核实涉案房屋转让给刘双喜。第四组证据：蕲春县房地产交易中心证明，拟证明吴哲慧和刘双喜的买卖合同真实有效。第五组证据：1、国有建设用地使用权出让合同，2、划拨土地使用准予转让通知书，3、专用发票、收据拟证明刘双喜取得了国有土地使用权证。第六组证据：房屋所有权证，拟证明因为吴哲慧的原因无法办理产权证。第七组证据：说明和委托书，拟证明2007年吴哲慧和刘双喜签订的合同真实有效。张涛质证称：吴哲慧和刘双喜之间的交易没有完成，刘双喜没有取得产权证，而且2007年就签订了合同，一直到房子被查封都没有办理产权证，并怀疑吴锡斌、吴哲慧故意转移财产。本院认为，对于上述证据，均不能达到证明目的，本院不予采信。本院认为，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。前述四种情形必须同时满足才能排除执行。根据本案查明的事实，可以确定：1.吴哲慧委托其父吴锡斌与刘双喜签订的《房屋买卖协议书》约定刘双喜购买房屋的总价为42万元，签订协议时付购房定金20万元。但是刘双喜仅能提供向案外人转款10万元的凭证，再无法提供已经支付其他款项的充分证据。而且，刘双喜向案外人转款10万元的行为能够证明，刘双喜能够通过银行转账系统成功操作转款业务，但是对于剩余32万元购房款如何支付，刘双喜无法提供银行转账记录或者取款记录，也不能进行合理的说明，因此一审判决认定其未支付全部价款具有法律依据。2.刘双喜主张的《房屋买卖协议书》签订时间为2007年，合同约定的应于2009年12月30日前将房产证、土地证划分过户给刘双喜，证明刘双喜明确知晓房屋买卖应当办理过户登记手续。涉案房屋被人民法院查封而无法办理过户登记的时间为2014年9月28日，刘双喜一直主张已经支付了全部购房款，但是在近五年左右的时间内不办理过户登记手续，也未通关法律程序维护其权利，不符合房屋交易的常理及刘双喜的认知，也不符合刘双喜签订《房屋买卖协议书》的合同目的，因此刘双喜对涉案房屋未办理过户登记存在过错。综上所述，刘双喜的主张排除人民法院对涉案房屋的执行措施没有法律依据。其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由刘双喜负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年七月二日书记员  张 欣