广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终311号上诉人（原审原告，反诉被告）：文剑涛，男，1965年7月19日出生，汉族，住潮州市湘桥区**************，公民身份号码：440************335。委托诉讼代理人：李映彬，广东锦帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：曾建志，男，1981年1月16日出生，汉族，住潮州市潮安区***********，公民身份号码：445************337。委托诉讼代理人：黄林勤，广东正冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓桦，广东正冉律师事务所实习律师。上诉人文剑涛因与被上诉人曾建志房屋买卖合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2017）粤5102民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人文剑涛及其委托诉讼代理人李映彬，被上诉人曾建志的委托诉讼代理人黄林勤、林梓桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文剑涛上诉请求：1.撤销潮州市湘桥区人民法院作出的（2017）粤5102民初929号民事判决第一、二、三项，支持上诉人在原审的诉讼请求,驳回被上诉人的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。1.上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同书》系双方真实意思表示，全部内容合法有效，并不存在无效部分。原审法院认定“对双方约定的转让标的物潮州市湘桥区******************，虽然曾建志对文剑涛交付的房屋没有异议，但因文剑涛无法提供相关权利依据，故其处分该房应属无权处分行为，双方关于该房的协议部分依法应认定无效”系事实认定错误。上诉人与潮安县新宇投资开发有限公司潮州分公司签订的《潮州市房地产买卖契约》【潮房地产契字No.0013074】载明“位于潮州市湘桥区*********************，套内建筑面积152.93平方米，共有面积16.32平方米，共计总面积169.25平方米”。该702单元房产是两层结构的房屋，下层（702）面积130多平方米，上层（802）面积约20平方米，从《潮州市房地产买卖契约》附的平面图也可以看出，702单层房屋的平面面积不足169.25平方米，169.25平方米实际上包括了702单元的下层建筑面积和上层（802）建筑面积，即在《房屋转让合同书》中的802房事实上不存在，是上诉人自己将702单元房屋的上层部分称为802房。《房屋转让合同书》中载明702及802房建筑面积为169.25平方米，可见《房屋转让合同书》中表述的802房就是《潮州市房地产买卖契约》中所述702单元的一部分，因此上诉人有权处分702房及802房。2.原审判决将《欠条》认定为《房屋转让合同书》的补充协议是事实认定错误。双方签订的《房屋转让合同书》明确约定了房款应一次性付清，但由于被上诉人的原因拖欠了90000元购房款。2017年6月4日被上诉人立下《欠条》向上诉人确认其尚欠的购房款为人民币90000元，至于《欠条》后半部分的“于房产确权过户手续受理完毕后还清”是被上诉人单方意思表示，并非双方合意。《欠条》上仅有被上诉人的签名，没有上诉人的签名或表明上诉人与被上诉人进行过协商的字样，仅系一份单方出具的欠款凭证，而非经协商达成的补充合同，不具备与原合同同等法律效力。被上诉人应当依据《房屋转让合同书》的约定将90000元欠房款付还给上诉人。二、本案不存在约定解除或法定解除《房屋转让合同书》的事由。1.本案没有出现约定解除合同的事由。《潮州市房地产买卖契约》系潮州市房地产管理局印制、潮州市建设委员会监制的合同，2004年5月21日经潮州市房地产交易所办理契约鉴证手续，契约编号为潮房地产契字No.0013074，涉案房屋系上诉人合法购买的房产，不存在产权纠葛。《房屋转让合同书》第一条载明“甲方持有《潮州市房地产买卖契约》【潮房地产契约NO0013074号】一份、《房地产认购合同书》一份为据，甲方产权清楚，乙方已对上述房屋作了了解并愿意购买。”可见被上诉人是在清楚了解涉案房产仅有上述两份权利凭证，尚未办理房屋产权证书的情况下自愿购买涉案房产的。《房屋转让合同书》经原审法院认定系依法成立并生效的，《房屋转让合同书》第三条约定“双方同意于2015年2月15日前甲方收到乙方的购房款后，甲方将上述房屋交付给乙方管理使用，同时将该房屋产权的相关资料交给乙方存执”，上诉人已经将房屋交付给被上诉人管理使用，且被上诉人在该房进行装修并居住使用该房屋已有5年之久，可见于被上诉人而言，其已经实现合同目的。因此本案不存在被上诉人所说的违约行为，更无所谓因违约行为导致合同目的无法实现的情形。2.本案不存在法定解除合同的事由。原审判决第7页第11行认定：“现上述房产无法办理相关的过户登记手续，使曾建志取得该房所有权的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力均是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。经上诉人了解，“不可抗力”的词义为“不可抗力”包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。本案并不存在不可抗力事件，原审法院以此支持被上诉人解除合同的请求明显错误。另外，涉案房产的购房合同《潮州市房地产买卖契约》已在潮州市房地产交易所办理契约鉴证手续及备案登记，可以办理不动产登记。《房屋转让合同书》中明确约定被上诉人应先支付全部购房款，之后上诉人才协助办理过户登记手续。若被上诉人支付尚欠购房款及相关税费，上诉人会在办理产权登记后协助被上诉人办理过户登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，现上诉人依法行使先履行抗辩权，请二审法院予以支持。三、原审判决法律适用不当，本案不存在因不可抗力致使不能实现合同目的的情况，不存在法定解除合同的事由，不能适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，也不能参照适用《广东省高级人民法院》中解除合同的规定。首先，本案不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情况，不存在法定解除合同的事由，不能适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定；其次，根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》的第四条：“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。”、《最高人民法院关于印发《人民法院民事裁判文书制作规范》、《民事诉讼文书样式》的通知》也明确规定了“裁判文书不得引用宪法和各级人民法院关于审判工作的指导性文件……作为裁判依据”，因此，原审判决参照适用《广东省高级人民法院》中的规定判决解除《房屋转让合同书》是错误的。再次，《广东省高级人民法院》第三十四条第二款规定是“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记”，而本案中被上诉人反诉请求为“解除反诉原告与反诉被告于2015年2月15日签订的《房屋转让合同书》”，明显与上述规定的适用情形不同。曾建志辩称：原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决结果并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。文剑涛向一审法院起诉请求：1.判令曾建志付还文剑涛购房款90000元及该款利息损失（自2015年2月15日起按银行同期同类贷款利率计算）；2.由曾建志承担诉讼费用。曾建志向一审法院反诉请求：1.判令解除文剑涛与曾建志于2015年2月15日签订的《房屋转让合同书》；2.判令文剑涛返还曾建志已付购房款57万元及该款自付款之日起至确定还款之日止的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计）；3.判令文剑涛赔偿曾建志对潮州市湘桥区******************及802房投入的装修价值损失；4.本案所有诉讼费用由文剑涛承担。本案一审审理中，曾建志将反诉请求第3项变更为：判令文剑涛赔偿曾建志对潮州市湘桥区******************及802房投入的装修价值损失99329元。一审法院认定事实：2015年2月15日，文剑涛作为转让方（甲方），曾建志作为承让方（乙方），双方在潮州市湘桥区西湖法律服务所法律工作者见证下，签订《房屋转让合同书》一份，该合同书约定：甲方自愿将自己所有的位于潮州市湘桥区******************及802房房屋二套，建筑面积169.25平方米，附属水、电、铝合金窗缝、铝合金窗等配套设施及室内装修有偿转让给乙方。甲方持有《潮州市房地产买卖契约》（潮房地产契约NO0013074号）一份、《房地产认购合同书》一份为据。转让金额及付款方式：转让金额66万元。付款时间及方式：2015年2月15日一次性付清，乙方将购房款全额付还甲方后合同生效。双方同意于2015年2月15日前甲方收到乙方的购房款后，甲方将上述房屋交付给乙方管理使用，同时将该房屋产权的相关资料交给乙方执存。甲方保证对该房具有合法的所有权和使用权，所转让房屋如发生产权纠葛，应由甲方负责妥善解决，否则乙方有权解除合同，甲方必须返还与乙方购房款。本合同如有未尽事宜，需由双方协商解决的，补充合同与本合同具有同等法律效力。合同同时对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，曾建志交付文剑涛房款57万元，文剑涛也将上述约定房屋交付曾建志使用。2017年6月4日，曾建志出具《欠条》一份交文剑涛存执，《欠条》载明：“兹购买永泰花园6栋701房房产欠文剑涛房款尾款人民币玖万元（￥90000.00）于房产确权过户手续受理完毕后还清。特立此据！曾建志欠2017年6月4日”。因曾建志没有付清尚欠房款，文剑涛于2017年7月26日诉至法院，提出上述诉讼请求。曾建志于2017年9月25日提起反诉并提出上述反诉请求。另查明，文剑涛持有的《潮州市房地产买卖契约》（潮房地产契约NO0013074号）系其与潮安县新宇投资开发有限公司潮州分公司（以下称“新宇投资公司”）签订的，签约时间为2004年5月20日，合同约定文剑涛向新宇投资公司购买潮州市湘桥区*******永泰花园702房，总面积169.25平方米，该合同于2004年5月21日在潮州市房地产交易所办理契约鉴证手续。经向潮州市房地产交易所查询，潮州市*******永泰花园尚未在该所办理商品房初始登记。经一审法院向潮州市自然资源局查询，潮州市******************及802房尚未见有住房产权登记信息记录，故也无法办理房产过户登记手续。还查明，文剑涛向曾建志交付的本案讼争所涉房产已是带装修房产，曾建志购买后，又对上述房产进行二次装修。本案一审审理中，曾建志向法院申请委托有资质的评估机构对潮州市湘桥区******************及802房房屋的装修现值进行评估。经法院委托深圳市银通联资产评估有限公司对曾建志上述申请事项进行评估，评估结论为：截止评估基准日2019年10月14日，上述房屋二次装修资产在评估基准日的评估值为54631元。曾建志支付评估费8000元。还查明，对文剑涛主张的因合同解除而产生的房产占用费及曾建志主张的已支付购房款的利息损失，经征询双方当事人，双方同意进行相抵。一审法院认为：文剑涛、曾建志于2015年2月15日签订的《房产转让合同书》约定曾建志向文剑涛购买潮州市湘桥区******************及802房二套，但从文剑涛持有的作为其享有处分上述房产依据的《潮州市房地产买卖契约》（潮房地产契约NO0013074号）及《房地产认购合同书》看，文剑涛向开发公司购买的是潮州市湘桥区******************，故上述《房产转让合同书》中约定的曾建志向文剑涛购买潮州市湘桥区******************的内容部分是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”、《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该部分内容依法成立生效。对双方约定的转让标的物潮州市湘桥区******************，虽曾建志对文剑涛交付的房屋没有异议，但因文剑涛无法提供相关权利依据，故其处分该房应属无权处分行为，双方关于该房的协议部分依法应认定为无效。对此，双方均应负有责任。合同签订后，曾建志并未按照合同约定于2015年2月15日一次性付清全额购房款，后曾建志于2017年6月4日向文剑涛出具了载明“欠文剑涛房款尾款90000于房产确权过户手续受理完毕后还清”的《欠条》，文剑涛也予接受，结合双方在《房屋转让合同书》中关于“本合同如有未尽事宜，需由双方协商解决的，补充合同与本合同具有同等法律效力”的约定，应认定双方对曾建志尚欠房款90000元的还款时间达成补充协议，即于房产确权过户手续受理完毕后还清。经向房地产管理部门查询，上述房产还未办理商品房初始登记，未能查询到上述房产的产权登记信息，也无法办理相关的过户登记手续，因此，文剑涛请求曾建志付还尚欠房款90000元及该款利息损失缺乏依据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的取得应经依法登记才发生效力，现上述房产无法办理相关的过户登记手续，使曾建志取得该房所有权的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”的规定，参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中关于“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求”的规定精神，现曾建志请求解除双方于2015年2月15日签订的《房屋转让合同书》，该请求合法，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，合同解除效力发生时间点应严格限定在合同相对方收到解除权人送达的通知之时。曾建志于2017年9月25日提起反诉，法院于2017年9月27日向文剑涛送达相关应诉材料，曾建志反诉要求解除合同的行为，已经表达了曾建志解除合同的意思表示及借助司法送达的途径向文剑涛履行了通知义务。因此，曾建志与文剑涛于2015年2月15日签订的《房屋转让合同书》自法院向文剑涛送达反诉状副本之日即2017年9月27日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”的规定，曾建志应将本案讼争所涉房产即潮州市湘桥区******************及802房二套按现状交还文剑涛，文剑涛应将已收取的购房款57万元返还曾建志。关于曾建志请求文剑涛赔偿装修价值损失的问题，因文剑涛原已对房产进行装修，曾建志对上述房产已属二次装修，双方对该部分的处理也没有作约定，现合同中关于潮州市湘桥区******************相关协议的解除系因上述房产未办理初始登记，应属非可归责于双方当事人的事由；合同中关于潮州市湘桥区******************的相关协议应属无效，双方应均负有责任，根据本案具体情况，可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，对曾建志投入的装修价值，根据公平原则由双方当事人分担。经委托评估，上述房屋二次装修资产在评估基准日的评估值为54631元，故由双方各负担一半即27315.5元。对于评估费用8000元，曾建志已支付给评估机构，应由双方各负担一半，文剑涛应支付还曾建志4000元。至于文剑涛主张的因合同解除而产生的房产占用费及曾建志主张的已支付购房款的利息损失，经征询双方当事人，双方同意进行相抵，予以照准，故对曾建志请求文剑涛支付已付购房款57万元的利息损失，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、文剑涛与曾建志于2015年2月15日签订的《房屋转让合同书》于2017年9月27日解除。曾建志应于判决生效之日起10日内将位于潮州市湘桥区******************及802房按现状交还文剑涛。二、文剑涛应于判决生效之日起10日内返还曾建志购房款57万元，并支付曾建志装修价值损失27315.5元及评估费4000元。三、驳回文剑涛的诉讼请求。四、驳回曾建志的其他反诉请求。一审本诉受理费2050元，由文剑涛负担。反诉案件受理费5247元，由文剑涛负担4887元，曾建志负担360元。二审期间，上诉人文剑涛向本院提交三组证据：1.潮州市房地产交易所《复函》复印件一份，拟证明涉案房产已经在潮州市房地产交易所办理合同鉴证备案手续。2.上诉人与被上诉人于2015年2月15日当天签订的没有经过城西法律服务所见证的《房屋买卖合同书》复印件一份，该份合同书双方签订书面后又去城西法律服务所做另一份合同的见证，拟证明2015年2月15日上诉人已经将房地产认购合同书、个人购房担保借款合同及出具两张收据，交由被上诉人。3.《抵押声明书》复印件一份，拟证明涉案房产在2015年7月23日已经办理注销抵押登记，后银行将声明书返还给上诉人。被上诉人提交了两组证据：1.企业机读登记资料复印件一份，拟证明潮安县新宇投资开发有限公司于2003年9月26日登记注销。案涉开发商是其分公司，总公司已经注销，分公司也应在该时间一并注销，案涉的原始合同在公司注销后才订立的，是有瑕疵的合同。2.工商登记资料查明情况复印件一份2页，拟证明经向潮州市工商局、潮安区工商局查询，均没有潮安县新宇投资开发有限公司潮州分公司的注册登记信息。本院依法组织当事人进行了质证。经审理，一审查明的案件基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：原审判决文剑涛与曾建志签订的《房屋转让合同书》解除是否正确？对此本院分析认定如下：文剑涛与曾建志于2015年2月15日签订的《房屋转让合同书》第八条约定：“转让后，甲乙双方应到房管部门办理房地产交易更名手续，办证所需一切费用由乙方负责，甲方应无条件协助。”可见，在签订房屋转让合同时，双方均明确将办理房产交易更名及办理房产证作为合同义务之一，也体现了双方签订合同的目的不仅限于房屋和房款的交付，还包括办理相应的产权证交易登记手续，且双方在签订合同时都认为办理产权交易登记是可期待的。现已查明案涉房产所在的潮州市*******永泰花园尚未办理商品房初始登记，案涉房产尚未有住房产权登记信息记录，故也无法办理房产证的过户登记。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，曾建志反诉请求解除双方当事人2015年2月15日签订的《房屋转让合同书》，应予准许。原审认定事实和处理结果正确，但在适用法律上存在瑕疵，本院予以纠正，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”的规定，本院对原审判决结果予以维持。综上所述，上诉人文剑涛的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决适用法律上虽有瑕疵，但认定事实和裁判结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9813元，由上诉人文剑涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 海审 判 员  朱 萍审 判 员  李照雄二〇二〇年七月十五日法官助理  张晓霞书 记 员  苏 薇