广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5918号原告（反诉被告）：广州市东亚大酒店有限公司，住所地广州市越秀区**。法定代表人：简国铭。委托诉讼代理人：周晓琳，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭卫明，男，1980年2月2日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：尹秋华，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嫱翾，广东红棉律师事务所律师。原告广州市东亚大酒店有限公司（以下简称东亚酒店）与被告彭卫明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周晓琳、徐孟强，被告彭卫明及其委托诉讼代理人尹秋华、黄嫱翾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告在2018年5月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月26日终止。2、判令被告将广州市越秀区XXXXX320号后座XX酒店公寓一楼自编101-105共5间商铺腾空交还给原告。事实和理由：原告与被告于2018年5月20日就被告向原告承租广州市越秀区XXXXX320号后座XX酒店公寓一楼自编101-105共5间商铺事宜，签订《商铺租赁合同》。根据合同第八条约定，如因原告转租商铺需终止合同的，原告提前30日通知被告，被告应按照通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺。现原告将商铺转租给广州市港润酒店管理有限公司，并于2019年11月25日向被告发送提前终止《商铺租赁合同》通知，告知被告于2019年12月26日终止合同，腾空商铺交还给原告。按照合同约定，被告应当与原告办理终止合同手续并退出所租用商铺。但截至起诉日，被告并未按照要求腾退并将商铺交还给原告。《商铺租赁合同》是经双方充分协商后，在平等自愿的基础上签订，被告应当遵守合同约定，被告拒不腾退商铺会严重扰乱原告企业的正常经营秩序。因此，为维护原告合同权益，原告特依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，彭卫明与东亚酒店签订的《商铺租赁合同》合法有效，依法受法律保护，东亚酒店无权单方解除合同，东亚酒店于2019年11月25日发出的《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》无效，东亚酒店的诉讼请求没有任何事实和法律依据，因此请求人民法院依法驳回东亚酒店全部诉讼请求，并且判令本案的全部诉讼费用由东亚酒店承担。具体事实与理由如下:一、东亚酒店故意曲解合同条款，其主张解除合同的理由不符合双方约定和法律规定。1、双方《商铺租赁合同》中约定的“甲方转租或变动股东经营”是指东亚酒店将其向广州市旅业公司承租的全部房屋(即广州市越秀区XXXXX320号的全部主体和附属房屋)整体转让给第三方经营或东亚酒店被第三方整体收购，而不得不提前解除其与彭卫明《商铺租赁合同》的情形，而非东亚酒店在本案中所称的仅将彭卫明承租的部分附属房屋另租给他人的情形。结合《商铺租赁合同》的前后条款设置和内容约定，可以印证彭卫明主张的上述事实:合同第七条约定了几种合同解除的情形，约定除这几种情形外，任何一方不得单方面解除或终止合同。合同第八条则是针对不可抗力和国家政策因素造成合同无法继续履行而不得不终止的情形进行约定，而在该条款内约定的“甲方转租或变动股东经营”情形，自然也是对应合同履行过程中因重大情势变更而导致甲方不得不提前解除合同的情形，因此该条款内的“甲方转租”仅是指东亚酒店因整体转让、并购而不得不提前终止与彭卫明合同的情形，而非东亚酒店在本案中主张的随意将彭卫明承相的部分附属房屋另租他人的情形。2、如按照东亚酒店的理解和主张，合同第八条约定的甲方合同解除权实质上属于任意解除权，也违背了合同法的平等公平、诚实信用等原则，则该约定是违法无效的。如上所述，双方合同第八条关于东亚酒店因“转租”需要可提前解除合同的约定，是指东亚酒店因其被整体收购或整体转让等重大情势变更而不得不提前解除合同的情形。而按照东亚酒店在本案的主张，东亚酒店认为其只要愿意，就可以随时、不受任何限制地将彭卫明承租的房屋另租给第三方，然后就可以以此为由提前解除其与彭卫明的合同，其代价仅仅是赔偿彭卫明3个月租金，这与彭卫明因合同解除而必然遭受的巨额直接经济损失有天壤之别，这样的合同条款显然违背了合同法的平等公平、诚实信用等原则，并且按照东亚酒店的理解和主张，该条款实质上等于约定了东亚酒店拥有合同的任意解除权，这显然也是违背法律规定。因此，如按东亚酒店的理解和主张，则该条款是违法无效的，故东亚酒店据此发出的解除通知也是无效的。3、从合同条款的字面意思理解，东亚酒店在本案中主张解除合同的理由也不符合合同约定。“转租”是指租赁合同中承租人将租赁标的转移另租给第三方，而本案中东亚酒店是出租人，彭卫明才是承租人，因此合同中本就不应存在东亚酒店将已经租给彭卫明房屋转租的表述，因此“转租”这一表述是不清楚、不准确的;东亚酒店按照自己的理解强行要求解除与彭卫明的租赁合同，显然也不符合同约定。二、按照合同约定和法律规定，东亚酒店以房屋另租第三方为由解除合同的行为属于违约，彭卫明作为守约一方有权选择要求东亚酒店继续履行合同。1、合同中约定甲方“转租”需赔偿乙方3个月租金，说明东亚酒店认可以此为由解除合同属于违约。2、合同约定东亚酒店因“转租”解除合同需赔偿乙方3个月租金，该内容是对合同解除效力发生后东亚酒店承担违约金额的约定，因此并不能反过来理解为只要愿意赔偿3个月租金，东亚酒店就可以任意因“转租”而解除合同。3、从合同法的规定和条款表述来看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。因此，依照合同法的规定，针对东亚酒店违约请求解除合同的行为，作为守约方的彭卫明有权选择要求东亚酒店继续履行合同。三、退一步来说，即使按照东亚酒店的主张，双方合同中约定了东亚酒店依据“转租”可解除合同，人民法院也应当依法认定其解除合同的行为无效。首先，合同法规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而根据诚实信用原则和促进交易原则，也应当保持合同的稳定性，限制当事人对合同的随意变更和解除。因此，即使合同当事人在合同中约定了合同解除权，也不能当然地认为该约定解除权就必然有效。也就是说约定解除条件不应当脱离法律的限制和制约，否则即与合同法的原则和规定相冲突。从相关法律规定和一般司法实践来说，即便是守约方针对违约方的违约行为行使约定解除权，也应考察违约方的过错大小和违约行为影响的严重程序，而不能因为违约方确实存在违约行为且合同对该违约情形约定了解除权，就认定该解除权的约定和行使一定发生效力。比如，租赁合同中约定承租方逾期一天支付租金出租方即可解除合同，难道出租方就能在承租方支付租金逾期一天的情况下就可以解除合同并获得法院支持吗?更何况，在本案中，东亚酒店是违约方，而彭卫明是守约方且无任何违约行为，因此更不能因为合同有所谓的约定就认定东亚酒店在违约的情况下行使合同解除权是有效的，否则就与合同法的原则和规定背道而驰。其次，本案中，东亚酒店系通过其违约行为促成所谓解除合同的条件成就，按照合同法第四十五条规定“当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，应当认定东亚酒店主张解除合同的“转租”条件不成就，因此东亚酒店据此条件主张合同解除自然也是无效的。四、东亚酒店主张的“转租”事实是虚假的，所谓的“转租合同”是东亚酒店和第三方串通制作的虚假合同。1、东亚酒店的事实陈述及其提供的“转租合同”不符合常理。首先，东亚酒店提供的该租赁合同显示的签约时间是2018年10月1O日，但东亚酒店从未告知彭卫明，并且双方前一案件东亚酒店是在2018年l0月23日起诉的[案号(2018)粤0104民初38301号;(2019)粤01民终15642号]，诉请也是要求解除合同，但东亚酒店在上述案件中从未以转租作为解除合同的理由之一。其次，彭卫明与东亚酒店签订租赁合同的时间为2018年5月，租赁面积为280平方，起租租金是28000元，而东亚酒店现提供的租赁合同签订时间为2018年l0月，租赁面积为1500平方米，起租租金才40000元，在后签订的租赁合同反而租金更低且相差如此之大，并且与周边房屋租金标准完全不相符，显然东亚酒店所称的转租事实和租赁合同均完全不符合常理，是虚假的。2、东亚酒店与“转租合同”另一方当事人广州市港润酒店管理有限公司存在长期业务合作，二者之间是关联公司。结合东亚酒店与港润公司之间的关联关系和“转租合同”违背常理，可以认定该“转租合同”和事实是虚假的，是二者串通制作了虚假合同。被告向本院提起反诉请求：1、判令确认原告于2019年11月25日发出的《提前终止（商铺租赁合同）通知》无效。2、判令原告立即向被告交付位于广州市越秀区XXXXX320号后座4、5号房屋，并判决原告退还自2019年1月11日起至2019年5月31日期间多收的租金（每月按20000-18480=1520元）及2019年6月1日至2020年4月30日止多收的租金（每月按20000-19404元=596元）。3、判令原告向被告赔偿4、5号房屋的装修损失32000元及预期利益损失609000元（预期利益损失按每月预期经营收入40929元减去经营成本11353元得出，取整按每月预期利润29000元计算，自2018年6月1日起计至原告将4、5号房屋交付被告正常使用之日止）。事实和理由：彭卫明与东亚酒店于2018年5月20日签订《商铺租赁合同》，约定由彭卫明承租东亚酒店位于长XXXXX××马路××后座××酒店公寓××楼自××共5房屋，建筑面积约为280平方米，租赁期限为10年，自2018年6月l日起至2028年5月31日止。合同签订后，因东亚酒店交付的房屋中4、5号两间房屋严重漏水且东亚酒店拟变更收款账户通知彭卫明暂缓支付租金，彭卫明因此暂缓支付了20l8年7月租金。但东亚酒店不但不积极处理问题，反而在随后以彭卫明拖欠租金构成违约为由于2O18年9月5日发出《解除〈商铺租赁合同〉通知》主张解除合同。彭卫明表示反对，遂致纠纷。该纠纷经广州市中级人民法院(2019)粤01民终15642号民事判决书判决，东亚酒店于2018年9月5日发出的《解除〈商铺租赁合同〉通知》无效。该民事判决书同时认定:交付后漏水且东亚酒店在上述纠纷审理期间单方强行上锁的4、5号房屋两间属于双方《商铺租赁合同》约定的租赁范围。且在东亚酒店将4、5号房屋上锁后期间内的租金标准应由双方协商或通过其他合法途径确定后，再对彭卫明已付的每月20000元租金进行多退少补的结算。上述民事判决生效后，彭卫明通过多种途径寻求与东亚酒店协商处理后续事宜，但东亚酒店却置之不理，拒不向彭卫明交付4、5号房屋，也拒不与彭卫明结算4、5号房屋上锁后的租金，并且曲解双方合同约定于2019年11月25日以将房屋另转租第三方为由通过微信向彭卫明发出《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》，要求于2019年12月26日终止《商铺租赁合同》。彭卫明收到该通知后，通过微信书面回复:双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应遵守，东亚酒店无权以此为由单方提前解除或终止合同，故该通知无效，要求东亚酒店按合同约定期限继续履行。随后，彭卫明又委托广东红棉律师事务所于2019年11月27日向东亚酒店法定代表人简国铭、租赁合同经办负责人阮X分别寄出《律师函》，再次重申彭卫明的上述意思表示，并要求东亚酒店于2019年12月15日前将4、5号房屋修缮、交付给彭卫明。因此，东亚酒店在本诉中主张终止双方签订的《商铺租赁合同》并交还房屋的诉请既无事实和法律依据，也不符合双方合同约定，故东亚酒店于2019年11月25日发出的《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》无效。另外，根据人民法院作出的上述生效判决，4、5号房屋属于合同约定租赁范围，东亚酒店理应向彭卫明交付。故自东亚酒店强行将4、5号房屋上锁的次日即2O19年1月11日起，至东亚酒店向彭卫明重新交付4、5号房屋前的期间内，彭卫明应向东亚酒店支付的租金理应按房屋面积比例扣除4、5号房屋的租金部分。而根据双方在原纠纷审理期间对涉案房屋面积共同测量的结果，4、5号房屋面积占全部涉案房屋面积的34%，即在东亚酒店重新交付4、5号房屋前，彭卫明应按合同约定的66%向东亚酒店计付租金，故2019年1月11日至2019年5月3l日每月应付租金为合同约定租金28000元的66%即18480元，2019年6月1日至2020年5月3l日每月应付租金为合同约定租金29400元的66%即19404元，以此类推。另外，由于4、5号房屋自初次交付时即出现严重漏水问题，导致彭卫明投入32000元的装修全部损毁，东亚酒店理应赔偿该装修损失。同时，因房屋漏水一直末解决，且东亚酒店又于2019年1月10日恶意上锁至今拒不交付彭卫明，造成彭卫明一直未能正常使用4、5号房屋，故自合同期限起始日期即2018年6月1日起至东亚酒店将4、5号房屋交付彭卫明正常使用前的期间内，彭卫明的预期利益损失也应当由东亚酒店赔偿。原告对被告的反诉请求辩称，一、关于终止通知的效力。根据双方签订的《商铺租赁合同》第八条补充约定，如因原告转租商铺需终止合同的，原告提前30日通知彭卫明，彭卫明应按照通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺。该合同是经双方充分协商后，在平等自愿的基础上签订，彭卫明在签订租赁合同时已明确知悉原告为了经营需要，可能将房屋转租给其他人统一经营管理，并自愿同意该项约定。而且该项约定作为合同的补充约定，属于特别条款并非格式条款，内容清晰明确无歧义。因此，彭卫明作为具有完全民事行为能力的成年人，应当知道签订合同的法律后果，并应当遵守合同约定。当原告在2019年11月25日依照合同约定，向彭卫明发出终止通知时，彭卫明应当于2019年12月26日前腾空交还场地并结算租金。因此，原告向彭卫明发出的《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》符合双方合同约定，并不违反法律强制性规定，是合法有效的通知。二、关于4、5号房屋的交付。1、(2019)粤01民终15642号判决书驳回了彭卫明关于4、5号房屋修缮的诉讼请求。此后，彭卫明未与原告就4、5号房屋租赁问题进行协商。无论涉案合同是否包含4、5号房屋，彭卫明在涉案合同履行后己经将4、5号房屋交还给原告，并一直没有再继续主张4、5号房屋的使用权，同时也没有再支付相应的租金。双方对于彭卫明不再租赁4、5号房屋的事实已经达成一致。2、如前所述，原告己经问彭卫明发函终止合同，根据《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。因此，《商铺租赁合同》已于2019年12月26日终止，双方权利义务关系终止，彭卫明不但应当将所承租的商铺腾退归还给原告，更无权利问原告主张交付4、5号房屋。因此，原告没有向彭卫明交付涉案4、5号房屋的义务。三、关于租金标准，彭卫明主张按照租金数额的66%计付没有依据。根据租赁合同约定，出租建筑面积约为280平方米,(2019)粤01民终15642号判决书中所指面积只是室内粗略估算的套内面积，并非建筑面积。实际上商铺的建筑面积会比套内面积大很多，所以彭卫明以粗略估算的套内面积来计算租金没有依据。四、关于装修损失和预期利益损失。l、《商铺租赁合同》第四条约定，如需对商铺进行改装或者涉及到主体框架变动的，须经原告书面同意后方可动工。而原告从未同意彭卫明对商铺进行装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，原告无需承担彭卫明的装修损失。2、事实上彭卫明未对涉案物业进行过装修，4、5号房屋一直空置没有使用，实际上也不存在装修的损失。3、没有证据证明彭卫明存在预期利益的损失。（2019)粤01民终15642号判决书认为“彭卫明实际使用的租赁物与《商铺租赁合同》约定的租赁范围不一致，故该期间的租金标准应由双方协商或通过其他合法途径确定后，再对彭卫明已付的每月20000元租金进行多退少补的结算”。也就是说，该生效判决虽然认为租赁物与合同约定的范围不一致，但可以多退少补的方式对合同约定的租金进行结算。从而使双方的租赁关系以该种方式达到稳定状态。该判决作出后至彭卫明提出反诉前，彭卫明从未主动向原告提出交付4、5号房的主张，也没有支付4、5号房屋的租金，说明彭卫明对于不再租赁4、5号房的事实己经确认。直至原告提起本诉，彭卫明才提起反诉主张巨额预期利益损失，但却未提供任何证据证明损失来源损失，明显存在恶意诉讼，不应得到支持。经审理查明：据广州市房屋安全管理所于2017年6月28日出具的《直管房产权管理证明》所载，XXXXX320号面积9854.84平方米是其管辖的直管公房，产权使用性质商业，现由广州市旅业公司承租，作东亚大酒店用途使用。2018年5月20日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将长XXXXX××马路××后座××酒店公寓××楼自××共5租给乙方使用，出租建筑面积约为280平方米。租期从2018年6月1日起至2028年5月31日止。2018年6月1日至2019年5月31日月租金为28000元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金为29400元，前5年每年递增5%，后5年每年递增3%。第一个月的租金在签订合同之日一次性付清，以后每月租金在上个自然月结束前10日内付清。乙方在签订本合同之日交纳80000元作为租赁保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的水费、电费、物管费后，甲方将保证金金额退还给乙方（不计利息）。第六条乙方责任和义务：1、乙方应按合同的规定，按时支付租金，如拖欠超过30日仍未交租或水电费的，甲方有权单方终止本合同，保证金不退。第七条合同的解除：本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，任何一方不得单方面解除或终止。1、租赁期届满；2、出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的；3、政府强制征收或拆除该商铺的。第八条补充约定：若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同（甲方转租或变动股东经营不在此终止合同因素内，如因甲方转租或变动股东经营需要终止合同，则甲方需赔偿乙方3个月租金），甲方应提前30日通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。2019年11月25日，原告向被告发出《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》，内容为：贵方与我司于2018年5月20日就贵方承租XXXXX320号后座XX酒店公寓一楼自编101-105共5间商铺事宜，签订《商鋪租赁合同》。根据合同第八条约定，如因我司转租商铺需终止合同的，我司应提前30日通知贵方，贵方应按照通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺。现由于我司己经上述商铺转租给其他人，根据合同约定，通知贵方如下：一、我司与贵方签订的《商铺租赁合同》于2019年12月26日终止。请贵方于2019年12月26日之前将贵方承租的XXXXX320号后座XX酒店公寓一楼自编101-105共5间商铺腾空并交还给我司，租金结算至该日。二、贵方逾期不腾空交还上述商铺的，视为贵方放弃上述商铺内物品的权利，我方将依法收回上述商铺，届时造成的全部损失由贵方承担。被告确认收到该通知。2018年，原告向本院提起诉讼，要求：1.判令解除原被告签订的关于广州市越秀区XXXXX320号后座东亚酒店公寓一楼（自编101-105共5间）物业的《商铺租赁合同》；2.被告立即将上述物业腾空返还原告；3.被告向原告支付从2018年9月1日起至实际返还之日止的场地占用费（其中2018年9月1日至2019年5月31日按照28000元/月计；2019年6月1日至2020年5月31日按29400元/月计；2020年6月1日至2021年5月31日按30870元/月计；2021年6月1日至2022年5月31日按32414元/月；2022年6月1日至2023年5月31日按34035元/月计；自2023年6月1日起至实际返还之日止，按照每年3%递增）；4.被告向原告支付2018年9月1日至2018年12月31日期间的水电费共50124元。本院于2019年5月20日作出（2018）粤0104民初38301号民事判决书，判决内容为：一、被告彭卫明在本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市越秀区XXXXX320号后座东亚酒店公寓一楼（自编101-105共5间）房屋腾空交还原告广州市东亚大酒店有限公司。二、被告彭卫明在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性将2019年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费支付给原告广州市东亚大酒店有限公司（占用费标准为：2019年2月占用费余额2万元；2019年3月1日至2019年5月31日为28000元/月；2019年6月1日至2020年5月31日为29400元/月；2020年6月1日至2021年5月31日为30870元/月；2021年6月1日至2022年5月31日为32414元/月；2022年6月1日至2023年5月31日为34035元/月；2023年6月1日至2024年5月31日为35056元/月；2024年6月1日至2025年5月31日为36108元/月；2025年6月1日至2026年5月31日为37191元/月；2026年6月1日至2027年5月31日为38307元/月；2027年6月1日至2028年5月31日为39456元/月）；自本判决生效之次日起至交还房屋之日止的场地占用费由被告彭卫明按照上述标准逐月支付给原告广州市东亚大酒店有限公司。三、驳回原告广州市东亚大酒店有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告彭卫明的其他反诉请求。判后，被告不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）粤01民终15642号民事判决书，其中查明：“二审过程中，本院通知双方到租赁现场进行勘查。经双方现场测量一致确认，彭卫明在原审中所提交涉案租赁场地平面图中所标示的房屋面积如下：编号为1的房屋面积约为97.35平方米，编号为2的房屋面积约为15.54平方米，编号为3的房屋面积约为31.54平方米，编号为4的房屋面积约为首层面积约为47.9平方米、阁楼面积约为15平方米，编号为5的房屋面积约为35.63平方米，编号为7的房屋面积约为4.6平方米，编号为9的房屋面积约为12.25平方米；东亚大酒店在涉案租赁房屋外通道处所搭建脚手架宽约1米，长约14米，高约2.05米，现场可见行人与小推车可正常通行。”“二审庭询中，东亚大酒店称：因彭卫明在签订《商铺租赁合同》后提出要承租4、5号房屋，故东亚大酒店随后将该部分物业交由彭卫明进行清理，待清理完毕之后双方在协商租赁事宜。因该物业漏水问题没有解决，故双方一直未达成租赁意向。因为该物业很难出租，故东亚大酒店一直没有收回该物业。直至2019年1月诉讼期间，因担心彭卫明继续占用，故将该部分物业上锁。”。该判决认定：“彭卫明有关4、5号房屋属于双方《商铺租赁合同》约定的租赁范围的意见可以合理采信。”“关于东亚大酒店是否有权主张解除合同的问题。如前所述，4、5号房屋应属于双方《商铺租赁合同》约定的租赁范围，而依据双方陈述，该部分物业在交付之后存在漏水问题，双方也有就解决漏水问题进行沟通与协商，但一直未解决。因该部分物业的面积占《商铺租赁合同》约定租赁面积的比例近三分之一，故该部分物业漏水客观上对彭卫明的承租目的实现造成了一定的不利影响，东亚大酒店作为负有法定适租义务的出租人，对此存在过错。在此情况下，彭卫明暂缓支付2018年7月至8月期间的租金，合理合法，不足以认定构成违约。且，彭卫明在2018年9月1日、2日及9日分别补交了7月至9月期间的租金，也可印证彭卫明不存在恶意拖欠租金的事实。而东亚大酒店未提供充分证据证明其在2018年9月5日向彭卫明发函主张解除合同之前，曾向彭卫明催缴欠租，也可佐证彭卫明暂缓支付2018年7月至8月期间的租金系事出有因。另，彭卫明主张东亚大酒店曾以变更收款账户为由，要求其暂缓支付2018年7月至8月期间的租金，彭卫明虽未就此充分举证证明，但结合东亚大酒店事实上在2018年9月26日注销原收款账户且东亚大酒店未就此作出合理解释的事实，本院认为彭卫明的该项主张具有一定的合理性。综上，东亚大酒店以彭卫明拖欠租金构成违约为由，于2018年9月5日发出《解除通知》，主张解除合同，缺乏充分理据，该行为不产生解除《商铺租赁合同》的法律效果。因此，原审判决驳回彭卫明要求确认东亚大酒店于2018年9月5日发出《解除通知》不发生合同解除的法律效力的反诉请求，并认定《商铺租赁合同》于2018年9月5日解除有失妥当，应予纠正。”“关于彭卫明是否应向东亚大酒店承担腾空交还租赁物等违约责任的问题。如上所述，彭卫明迟延支付2018年7月至9月期间的租金并不构成东亚大酒店可据以主张解除《商铺租赁合同》的事由，东亚大酒店单方主张解除合同不产生解除合同的法律效力，故东亚大酒店诉请彭卫明腾空交还涉案租赁物于法无据，应予驳回，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。关于东亚大酒店诉请彭卫明依照合同约定的每月28000元的标准支付占用费一项，因合同约定的每月28000元的租金标准对应于约定范围内的全部租赁物的正常使用，而属于租赁范围内的4、5号房屋存在漏水问题影响正常使用，且东亚大酒店事实上已于2019年1月对该部分物业进行上锁，事实上导致彭卫明无法使用，故东亚大酒店主张彭卫明依照每月28000元的标准支付占用期间的占用费，理据不充分，原审判决对此予以支持亦欠妥当，应予纠正。对于东亚大酒店主张的2018年10月至2019年1月10日期间的占用费，彭卫明虽主张4、5号房屋因漏水无法正常使用，但在东亚大酒店未能解决渗水问题的情况下，彭卫明也未将该部分物业退回东亚大酒店，反而将其交由案外人使用，故彭卫明仍应按合同约定的每月28000元的标准向东亚大酒店支付该期间的租金，因彭卫明实际系按每月20000元的标准支付，故应补足该期间的差额，经核算，该差额为26667元（3×8000元/月+10/30×8000元/月）。对于东亚大酒店主张的2019年1月11日起的占用费，彭卫明主张东亚大酒店在2019年1月11日前对4、5号房屋上锁，而东亚大酒店确认其已于2019年1月上锁，但未明确具体的上锁时间，结合彭卫明在原审中提交的证据，本院认定东亚大酒店的上锁时间为2019年1月10日，因东亚大酒店的上锁行为事实上导致彭卫明实际使用的租赁物与《商铺租赁合同》约定的租赁范围不一致，故该期间的租金标准应由双方协商或通过其他合法途径确定后，再对彭卫明已付的每月20000元租金进行多退少补的结算，东亚大酒店诉请彭卫明仍按每月28000元的标准支付2019年1月11日起的占用费，理据不充分，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。”并判决：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38301号民事判决第一、三、四项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38301号民事判决第二项为：彭卫明在本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市东亚大酒店有限公司支付2018年10月1日至2019年1月10日期间的租金差额26667元；三、确认广州市东亚大酒店有限公司于2018年9月5日发出的《解除通知》无效；四、驳回广州市东亚大酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回彭卫明的其他反诉请求。后原告向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2020年3月30日作出（2019）粤民申12835号民事裁定书，裁定驳回原告的再审申请。原告为证明其将涉案商铺转租给了第三方公司，提交了：1、原告（为甲方）与广州市港润酒店管理有限公司越秀分公司（为乙方）签订的《租赁合同》，该合同约定甲方将XXXXX320号后座物业（自编101-508号）出租给乙方使用，建筑面积为1500平方米，租期从2018年10月10日起至2034年10月9日止，租金每月40000元，每两年在前一年租金的基础上递增百分之五，保证金10万元等。2、工商银行业务回单，显示广州市港润酒店管理有限公司越秀分公司向原告支付保证金10万元。被告对上述证据均不予认可。被告为证明其已告知原告发出的通知无效并表示不同意解除合同，提交了：1、被告与阮X的微信聊天记录。2、2019年11月27日被告委托广东红棉律师事务所向原告发出的《律师函》，内容为：被告向原告表明如下意思表示：一、原告于2019年11月25日发出的《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》无效；二、要求原告在2019年12月15日前将合同约定租赁范围内的编号4、5房屋修缮至符合国家标准并交付被告使用；三、原告在《商铺租赁合同》有效期限至2028年5月31日届满前，与被告共同行使合同权利并履行合同义务。原告对上述证据的真实性无异议，并确认收到《律师函》，但认为不能以此推翻双方的合同约定。被告为证明原告与广州市港润酒店管理有限公司越秀分公司为关联公司，提交了2018年6、7月拍摄的照片，显示门面招牌为“港润东亚大酒店”。原告对该证据真实性无异议。被告为证明其支付装修费的事实，提交了微信聊天记录截图（被告称聊天主体为被告与装修工人陈磊）。原告对该证据不予确认。诉讼过程中，经法院释明，被告仍表示不申请对涉案房屋的装修价值进行评估。庭审中，原告表示：合同约定101-105建筑面积约280平方米，生效判决认定被告已交还的4号首层房屋套内面积约47.9平方米、4号阁楼套内面积约15平方米，5号房屋套内面积约35.63平方米，合计套内面积98.53平方米,其余的部分被告尚未交还。被告表示：原告声称4、5号房屋是我方交还是歪曲事实的，是此前案件去现场之前，原告自行撬锁收回，然后自行加锁。其他部分确实是我方一直在使用，用作冷库。另，双方确认在2018年9月30日前，被告按28000元/月支付租金，自2018年10月1日起被告按20000元/月交租至2020年4月。原告称20000元/月的标准并未经得原告同意。本院认为：关于原告是否有权主张解除合同。根据《商铺租赁合同》的第八条约定：“若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同（甲方转租或变动股东经营不在此终止合同因素内，如因甲方转租或变动股东经营需要终止合同，则甲方需赔偿乙方3个月租金），甲方应提前30日通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。”该条款赋予了原告在转租或变动股东经营的情况下享有提前解除合同的权利，原告以其转租为由于2019年11月25日向被告发出《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》的行为，符合双方对合同解除的约定，因此，被告要求确认原告于2019年11月25日发出的《提前终止〈商铺租赁合同〉通知》无效以及要求原告交还4、5号房屋的反诉请求，本院不予支持。原告要求确认《商铺租赁合同》于2019年12月26日终止合法有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告现要求被告腾空交还租赁物合法合理，本院予以支持。至于交还租赁物的范围，合同约定的租赁物为XXXXX320号后座东亚酒店公寓一楼自编101-105房5间商铺，生效的（2019）粤01民终15642号民事判决书已认定4、5号房屋属于双方约定的租赁范围，但由于原告在（2019）粤01民终15642号案中确认其“直至2019年1月诉讼期间，因担心彭卫明继续占用，故将该部分物业上锁。”即原告已实际收回4、5号房屋，因此，被告应将XXXXX320号后座东亚酒店公寓一楼自编101-105房5间商铺除4、5号房屋以外的租赁物交还给原告。关于被告主张的多收租金应否退还。原告在（2019）粤01民终15642号案中已确认其在2019年1月将4、5号房屋上锁，因此，自原告自行收回4、5号房屋之日，原告无权收取被告该部分物业的租金。根据双方在（2019）粤01民终15642号案中共同测量的结果，4、5号房屋的面积约占合同约定的承租面积的34%，故原告应按此比例退还被告多交的租金。根据合同约定，2019年5月31日前的租金为28000元/月，2019年6月1日至2020年5月31日的租金为29400元/月，按上述比例，被告应付的2019年1月至2019年5月的租金为18480元/月，2019年6月至2020年4月的租金为19404元/月，由于被告自2018年10月1日起按20000元/月交租至2020年4月30日，故原告应按每月1520元标准退还2019年1月11日至2019年5月30日的租金，按每月596元标准退还2019年6月1日至2020年4月30日的租金。关于被告主张的装修损失，因被告提交的微信聊天记录截图不足以证实涉案租赁物装修的具体内容、范围及费用，且被告在本案中明确不申请对装修价值进行评估，故本院对被告该项反诉请求不予支持。关于被告主张的预期利益损失，本案中，被告并未对其主张的预期利益损失（包括每月预期经营收入、每月经营成本等）提供证据证明，故本院对被告要求按每月预期利润29000元计算预期利益损失不予支持，但由于合同明确约定原告在提前解除合同的情况下应赔偿被告三个月的租金，故本院据此确定原告应向被告支付赔偿款88200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告广州市东亚大酒店有限公司与被告彭卫明签订的《商铺租赁合同》于2019年12月26日终止；二、被告彭卫明应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区XXXXX320号后座XX酒店公寓一楼自编101-105共5间商铺（除4、5号房屋外）腾空交还给原告广州市东亚大酒店有限公司；三、原告广州市东亚大酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告彭卫明退还2019年1月11日至2020年4月30日期间的部分租金（其中，2019年1月11日至2019年5月30日的租金按1520元/月标准退还，2019年6月1日至2020年4月30日的租金按596元/月标准退还）；四、原告广州市东亚大酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告彭卫明支付赔偿款88200元；五、驳回被告彭卫明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元，由被告彭卫明负担；反诉受理费5178.76元，由原告广州市东亚大酒店有限公司负担1188.76元，被告彭卫明负担3990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年七月十六日本书记员徐浩龙