云南省澄江市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0422民初613号原告：杨文慧，女，1971年5月19日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：林平，云南博凡律师事务所律所。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨楠，云南博凡律师事务所律所。代理权限：特别授权代理。被告：兰辉，男，1960年6月22日生，汉族，住云南省玉溪市澄江市。被告：刘应芬，女，1960年9月16日生，汉族，住云南省玉溪市澄江市。共同委托诉讼代理人：张黎黎，云南十上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告杨文慧与被告兰辉、刘应芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨文慧及其委托诉讼代理人林平、杨楠，被告兰辉及兰辉、刘应芬的共同委托诉讼代理人张黎黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告支付的1000元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明）押金定金；2、判令被告退还2019年11月16日至2020年8月8日的房租12000元，并支付自2019年11月16日起至款项全部支付完毕的资金占用费（资金占用费按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计算）；3、判令被告向原告赔偿856210.53元（包含房屋装修赔偿319024.03元，其他建筑物、构筑物、附属物赔偿49457元，经营性损失赔偿487729.5元）；4、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告签订的《租房合同》，并将第三项诉讼请求变更为：判令被告向原告赔偿872756.03元（包含房屋装修赔偿319024.03元，其他建筑物、构筑物、附属物赔偿49457元，经营性损失赔偿491934元，搬家补助费12341元）。事实及理由：2013年1月2日，原告与被告签订《租房合同》，约定被告将位于澄江市小组（新建住宅）5层半无装修房屋出租给原告使用，建筑面积96平方米，租期为10年（自2012年8月8日至2022年8月8日止），每年租金为16000元，租金分四次支付，分别是2012年8月8日，2013年8月8日，2017年8月8日和2020年8月8日。协议签订后，原告如约支付了合同押金定金1000元及对应的房租。在承租后，原告花费上百万元对房屋进行了装修，开办了“澄江县创兴之家宾馆”用于经营使用。2019年11月，澄江市人民政府下发了《关于抚仙湖环湖棚户区集体土地上房屋搬迁的决定》，原告承租的房屋被政府纳入了征收范围，被告因此次征收共计获得征收补偿款5258814.23元。现征收工作已经结束，原告自征收开始起便被被告强制驱逐出了房屋，导致原告的个人物品和经营物品均被扣留，给原告造成了损失。目前该征收房屋已被拆除，原告曾就房屋损失、装修损失、财产损失、经营性损失等自身损失找被告协商，但被告蛮不讲理，拒绝所有赔偿，故此特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告兰辉、刘应芬共同辩称，1、原告起诉状中所述的部分事实与客观事实严重不符。原告确实承租了其位于澄江市半的房屋，开始与其签订合同的是陈涛、汪中舫（原告的老公）。2013年，不知陈涛、汪中舫及原告如何商量，汪中舫找到其，要求重新签订新的租赁合同，承租人变更为原告，租赁合同的内容基本没变。其与原告签订的合同中明确了租赁的房屋为5层半，建筑面积96平方米，租期10年，租金每年16000元，租金10年不递增，并明确了租期内房屋由原告装修并安装配套设施，因此租金10年无递增，而原告在起诉中仅提及租金每年16000元，却回避了该事实。原告诉状中提到在承租后，花费上百万元对涉案房屋进行了装修与客观事实不符，该栋房屋的装修费经政府评估仅为319024.03元，并且该装修费里包含了其自己装修的部分在内。原告在诉状中提到其因此次征收共获得的补偿款中包含了其另外一栋房屋所获得的补偿。政府下发拆迁公告后，原告一直在使用房屋，其并未驱逐过原告，原告使用房屋产生的水电费都是其替原告交纳的，从交费单据来看，原告使用房屋至2019年12月，并非原告所述自征收开始便被强制驱逐。2、对于原告提出解除合同的诉请，其无异议。3、原告诉请退还的1000元押金定金，已从租金中扣减，该诉请无事实和法律依据，应当予以驳回。对于原告诉请返还的房屋租金，因原告一直居住使用房屋至2019年12月，故只应退还原告2020年1月至8月共计8个月的租金。对于原告主张的房屋装修赔偿款319024.03元，首先，合同明确租期内房屋由原告全面装修并安装配套设施，因此租金10年无递增，双方协商时约定原告对房屋进行的装修投入属于租金的一部分，即租金是含装修费在内的，且合同中约定的装修应达80万元的标准才能享受每年16000元的租金；其次，其在与原告签订合同时，同一地段装修好的房屋出租价格明显高于16000元，且该房屋装修后一直是原告在经营使用；第三，该房屋经政府评估装修费仅为319024.03元，且包含了其装修的部分在内（如房屋卷帘门、玻璃窗及其自家居住的房屋），原告在签订合同时欺骗其装修款为80万的事实，其在此次出租行为中遭受了巨大的损失；此外，原告已使用房屋到2019年12月，距租赁期届满仅有两年多，7年多的投入使用均是原告在收益，故对于房屋装修补偿款，原告无权主张。对于原告主张的其他建筑物、构筑物、附属物赔偿49457元，在租赁合同中明确了乙方对房屋全面装修并安装配套设施，说明配套设施的安装是包含在装修中的，且原告并无49457元的建筑物、构筑物、附属物存在。对于原告主张的经营性损失，首先，其获得的拆迁补偿款项中并无该损失补偿款，其获得的是经营性用房货币补偿；其次，经营性损失补偿是补偿把“住宅”用于经营性的“用房”；再次，住宅用作经营性用房补偿是根据住宅的位置范围、面积等作出的相应补偿，而非对原告的经营作出的补偿，其也未领取过原告主张的经营性损失，故原告的该项诉请应当予以驳回。原告的起诉无事实和法律依据，故本案诉讼费应当由原告承担。在诉讼过程中，原告认可其主张的1000元定金已在房租中进行扣减。经审理查明，原告杨文慧于2013年1月2日与被告兰辉签订《租房合同》，合同约定了以下主要内容：“出租方（甲方）：兰辉，承租方（乙方）：杨文慧；一、房屋基本情况：甲方愿将澄江县海口镇热水塘小组（新建住宅）五层半无装修房屋使用权出租给乙方使用，建筑面积为96平方米；二、租赁期限：租期为十年（2012年8月8日至2022年8月8日止）；三、租金：每年租金人民币16000元（大写壹万陆仟元整）租金十年无递增，十年以后乙方继续租用，租金再议……四、定金：乙方支付1000元整（大写壹仟元整）给甲方作为定金，此费用从租金中减除；五、房屋修缮的责任：租期内，乙方对房屋负有管理和维修责任，并对此房进行全面装修，经乙方预算对房屋全面装修及配套设施的安装，费用需金额大约人民币80万元左右，（因此租赁时间、租金十年无递增）乙方应合理全面使用；六、免责条件：1、如国家指令搬迁或拆建以及其他因素，致使租赁合同不能继续履行，甲方应将所剩租金、装修费及押金退还乙方……”合同签订后，兰辉将房屋交付杨文慧使用，杨文慧对房屋进行了装修，用于经营宾馆，并按约定向兰辉支付至2020年8月8日的房屋租金。2019年10月30日，澄江县人民政府启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目，本案涉诉房屋位于该棚户改造区内。2019年11月30日，兰辉与澄江县海口镇人民政府签订了编号为30108022的抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目集体土地上房屋《补偿安置协议书》，该协议约定：被征迁房屋共2栋，坐落于海口镇人民政府海口；澂集用（2007）第04号，证载面积80㎡，实测面积101.43㎡，证载人及房屋持有人为兰辉；澄江县村镇房土地使用证1987（365）号，证载面积120㎡，实测面积120.68㎡，证载人及房屋持有人为兰辉；在征迁补偿金额中，房屋装修补偿金额564547.91元、其他建筑物、构筑物、附属物补偿金额319978.3元、经营性用房补偿金额975459元、搬家补助金额21763.8元。其中本案涉诉房屋建筑面积为617.05㎡，一层建筑面积为101.43㎡，房屋装修补偿金额319024.03元，其他建筑物、构筑物、附属物补偿金额49457元，经营性用房面积补偿金额491934元。上述款项已由兰辉领取。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告杨文慧与被告兰辉签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护，当事人双方均应按照合同的约定严格履行自己的义务。澄江县启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目后，本案涉诉房屋在拆迁范围内，该房屋现已拆除，本案合同已无法继续履行，故对原告提出解除双方签订的《租房合同》的诉讼请求，本院予以支持。2019年11月30日，被告与澄江县海口镇人民政府签订《补偿安置协议书》，依据该补偿协议，签订协议后被告便应将房屋移交给澄江县海口镇政府，签订协议日为经营截止日，以此为起点计算出剩余租期为252天，被告应将剩余租期的租金退还给原告。原告现已经支付2017年8月8日至2020年8月8日的租金，剩余的租金为11046元（16000÷365×252=11046元），被告应向原告退还租金11046元。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因不可归责于双方的政府征迁事由致使合同解除，按双方合同约定，“甲方应将所剩租金、装修费及押金退还乙方”，且合同中已明确出租房屋为无装修房屋，原告承租该房用于经营宾馆，出于经营需求其承租后对房屋进行整体装修，分户计算表以及测绘记录表等证据均反映出涉及其他房屋的装修并未计算在涉诉房屋装修补偿范围内，本院认定本案涉及的装修补偿款319024.03元，针对的是原告承租房屋后对房屋进行装修部分的补偿。至于该笔补偿款如何分配的问题，双方在签订合同时已约定由原告对房屋进行装修，因此房租10年无上涨，现双方已履行合同近8年，对于装修部分，按照政府给予的赔偿款319024.03元以10年平均计算，由原告享有剩余两年租期的部分，即63804.80元（319024.03元÷10年×2年）。对原告主张的经营性用房补助金额，被征迁房屋认定为经营性用房才能获得经营性用房补助金这部分补偿款。经营性用房的认定条件包含：1、在2019年3月7日澄江县人民政府《关于启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目的通告》及2019年4月2日澄江县人民政府《关于启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目的补充通告》前有实际经营行为，至今仍在经营的；2、餐饮服务业必备环保备案、食品经营许可证、营业执照、消防安全检查合格证，住宿服务业必备环保备案、营业执照、消防安全检查合格证（或消防安全审批手续齐备）、卫生许可证、特种行业许可证。因此经营性用房补助金是需同时具备原告提交的相关证照、被告自有房屋在征迁范围内才能获得该部分的补偿款，故原告有权分配该部分补偿款。对于分配的比例，因原告与被告签订的合同约定了10年的租赁期限，在租赁房屋的第8年遇政府征迁致合同解除，原、被告均因合同的解除受到损失，在考虑双方的分配比例时，应充分考虑双方的实际损失与可预期收益。被告因合同无法继续履行有房屋租金以及装修部分的损失，而原告无法再进行经营、取得预期的收益，根据合同法的公平原则，考虑到本案原告承租房屋后所进行的各项经济投入及在合同解除后另寻场地进行经营需要一定的时间，被告因房屋被认定为经营性用房可在安置地置换商业面积，因此经营性用房补助金491934元，本院结合本案实际情况，扣减被告剩余2年的租金预期收入32000元以及上述装修部分损失63804.80后，剩余396129.2元，支持由原告享有20%即79225.84元，被告享有80%即316903.36元。对于原告要求支付搬家补偿费的诉讼请求，现由于不可归责于双方的事由致使合同解除，实际使用房屋的主体才存在搬家的问题，应以房屋的实际使用人作为搬家费补偿对象，房屋实际使用人为原告，搬家补助费应由原告享有。本案中政府补偿的搬家补助费为21763.80元，该款项涉及两套房屋的费用，以20元/㎡计算，本案涉诉房屋的面积为617.05㎡，搬家补助金额为12341元，由原告享有。对于原告主张的其他建筑物、构筑物、附属物赔偿金额，对于双方均认可由被告进行添置的化粪池、无梁跳板的赔偿款4453元由被告享有；对双方存在争议的室外水泥地坪、土灶、砖灶，双方均主张由其进行添置，但均未提交证据予以证实，鉴于本案涉诉房屋现已拆除，故此根据公平原则，对于以上各项赔偿款5536元，由双方各自享有2768元；对于双方存在争议的电网改造、动力电、有线电视，因双方签订的合同中已明确原告承租的房屋为无装修房屋，原告承租房屋后将房屋装修用于经营宾馆，故此，结合本案在案证据以及庭审查明的案件事实，本院认定以上各项由原告承租房屋后进行添置，故此赔偿款2450元，由原告享有；剩余原告主张由其添置的部分，被告未提出异议，故剩余的补偿款37018元，由原告享有。因本案与原告存在合同关系的为被告兰辉，且补偿款系由兰辉领取，故原告对被告刘应芬的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的资金占用费，被告未向原告退还剩余租金系因双方对于补偿款的分配未能达成一致意见所致，并非被告一方的原因所致，故对于该部分诉求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨文慧与被告兰辉签订的《租房合同》解除；二、由被告兰辉于本判决生效后十五日内一次性返还原告杨文慧房屋剩余租金11046元；三、由被告兰辉于本判决生效后十五日内一次性支付原告杨文慧装修补偿款63804.80元、其他建筑物、构筑物、附属物补偿款42236元、搬家补助费12341元、住房用作经营性用房补偿款79225.84元，共计197607.64元；四、驳回原告杨文慧的其他诉讼请求；五、驳回原告杨文慧对被告刘应芬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12658元，适用简易程序减半征收6329元（原告预交6329元），由原告负担4837元，由被告负担1492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审判员  马艳二〇二〇年七月十六日书记员  魏茜