广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初314号 原告：翁文盛，男，1973年5月16日出生，汉族，宝石个体工商户，身份证地址福建省莆田市秀屿区，现住广西梧州市。 委托诉讼代理人:黎阳锦，广西彤日律师事务所律师。 被告：徐左荣，男，1955年5月17日出生，汉族，住梧州市万秀区。 被告：梧州宝石园建设开发有限公司，工商登记住所地梧州市新兴二路**。统一社会信用代码：91450400747975770B。 法定代表人：杨文隆。 被告：孔仕才，男，1953年10月31日出生，汉族，住梧州市万秀区华松路**。 被告：广西梧州松脂股份有限公司，住所地广西梧州市万秀区华松路**。统一社会信用代码：9145040070869663X8。 法定代表人：孔仕才。 被告：梧州市狮卧山开发建设有限公司，工，工商登记住所地梧州市新兴三路****商务住宅一社会信用代码：91450400581984692T。 法定代表人：桂莉。 被告：广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司，住所地梧州市新兴二路******楼**。统一社会信用代码：91450400057514993L。 法定代表人：向乾辉。 被告：孔敬霖，男，1985年4月23日出生，汉族，住梧州市。 原告翁文盛与被告徐左荣、梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告翁文盛的委托诉讼代理人黎阳锦到庭参加诉讼，被告徐左荣、梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告翁文盛向本院提出诉讼请求：判决停止对原告购买的梧州市（现变更为104#、62#、63#)的强制执行，并解除对上述商铺的查封。 事实和理由：2007年7月10日，原告与梧州宝石园建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买位于梧州市，建筑面积共92.04平方米，每平方米3500元，总金额322140元。原告分别于2007年5月19日交付10万元，2007年6月11日交付10万元，2007年7月10日交付158260元，共358260元。由于《商品房买卖合同》约定的面积是预测面积，待实测后多还少补，所以原告一直无法把房屋产权证办理到自己名下。原告听说宝石大厦商铺被法院查封，到梧州市不动产登记中心查询得知原告购买的宝石大厦某商铺已被梧州市万秀区人民法院查封。原告于2019年12月20日依法向梧州市万秀区人民法院提出书面执行异议并提供购铺依据等相关证据，要求解除查封，并终止对上述财产的执行。2020年2月20日，原告收到梧州市万秀区人民法院作出的（2020）桂0403执异2号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。 原告与梧州宝石园建设开发有限公司于2007年7月10日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，梧州宝石园建设开发有限公司应当协助原告办理产权过户登记。原告购买商铺后，由于梧州宝石园建设开发有限公司的原因，没有办理产权过户登记，但原告已依合同支付全部价款并从2007年11月6日开始占有、使用标的物至今。《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述事实和法律规定，梧州西环路中段某商铺是属于原告所有的合法财产。 原告向法庭提交的证据有：1.企业信息公示报告打印件4份，拟证明梧州宝石园建设开发有限公司、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司的工商登记情况。2.《商品房买卖合同》原件，拟证明原告与梧州宝石园建设开发有限公司于2007年7月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定翁文盛购买梧州市某商铺，建筑面积92.04平方米，每平方米3500元，总金额322140元。3.中国农业银行现金缴款单3张（2007年5月19日、2007年6月11日、2007年9月10日）复印件，拟证明2007年5月19日翁文盛交纳购买宝石大厦某的商铺款10万元;2007年6月11日翁文盛交纳购买宝石大厦某的商铺款10万元；2007年7月10日翁文盛交纳购买宝石大厦某的商铺款158260元。4.梧州市单位内部收款收据原件，拟证明梧州宝石园建设开发有限公司收到翁文盛交来的宝石大厦壹层某商铺认购款322140元。5.梧州市宝石大厦商铺移交清单原件3张、商品房（铺）保修单原件，拟证明2007年11月6日，梧州宝石园建设开发有限公司将宝石大厦某商铺移交给翁文盛使用。6.《通知》原件，拟证明2007年11月6日，梧州宝石园建设开发有限公司通知翁文盛，宝石大厦的物业管理费暂时按预测套内面积预收，待实测面积出来后按实际面积收取，多还少补。7.《证明》原件，拟证明翁文盛于2007年7月购买由梧州宝石园建设开发有限公司开发的位于梧州市，经有关部门实测商铺变更为104＃、62＃、63＃。8.（2020）桂0403执异2号《执行裁定书》原件、法院专递邮件详情单复印件，拟证明（2020）桂0403执异2号执行裁定书驳回翁文盛提出的执行异议并告知翁文盛可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 被告徐左荣、梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖均没有到庭，庭前也没有向法庭提交书面答辩意见及证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告徐左荣、梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，已放弃答辩、陈述和质证的权利。 原告提交的证据1、2、3、4、7、8的真实性、合法性、关联性本院依法予以确认，其证明效力本院结合案情予以综合认定。原告提交的证据5、6的真实性无法确认，本院不予采信。 根据当事人的陈述、举证及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2007年5月19日，原告向被告梧州宝石园建设开发有限公司支付某商铺款100000元。2007年6月11日，原告向被告梧州宝石园建设开发有限公司支付某商铺款100000元。2007年7月10日，原告向被告梧州宝石园建设开发有限公司支付某商铺款158260元。梧州宝石园建设开发有限公司于2007年7月10日向原告出具收款收据，载明该款为“宝石大厦壹层某商铺认购款项”。同日，原告与被告梧州宝石园建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买梧州宝石大厦首层某铺，商铺建筑面积共92.04平方米，每平方米3500元，总金额为322140元，原告于2007年7月10日一次性付清款项。2017年5月12日，被告梧州宝石园建设开发有限公司向原告出具《证明》，载明：“翁文盛（身份证号：350321973××××××××）于2007年7月购买由梧州宝石园建设开发有限公司开发的位于梧州市，经有关部门实测后商铺变更为104＃62＃63＃。” 另查明，本院于2016年3月16日以（2016）桂0403执163-1号《执行裁定书》，查封登记在梧州宝石园建设开发有限公司名下的梧州市西环路中段69号一层62、63、104号商场。本院在办理徐左荣与梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖的执行案件中，原告作为案外人对查封提出书面异议，本院作出（2020）桂0403执异2号《执行裁定书》，裁定驳回案外人翁文盛解除对梧州市西环路中段69号62、63、104号（即原148、149、68）商场查封的异议请求。原告翁文盛不服，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告是否对梧州市西环路中段69号一层62、63、104号商场享有足以排除强制执行的权利是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定可知，阻却登记于被执行人名下已被查封房屋的执行，以上四个条件须全部具备，缺一不可。本案中，原告与被告梧州宝石园建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》约定的总价款为322140元，但原告合计支付了358260元，比约定的总价多，与常理不符。原告主张梧州市西环路中段69号首层某铺已更名为梧州市西环路中段69号一层104＃、62＃、63＃商场，其于2007年11月6日已开始占有使用上述商场，但其没有提供充分的依据证实某铺即104＃、62＃、63＃商场，也没有提供充分的依据证实其在人民法院查封梧州市商场之前已合法占有该商场。原告与被告梧州宝石园建设开发有限公司于2007年7月10日签订《商品房买卖合同》，本院在2016年3月16日才查封梧州市西环路中段69号一层62、63、104号商场，在长达8年多的时间里为何没有办理过户登记，原告没有给出合理的解释及提供相关的依据，即原告未能证实非因其自身原因未办理过户登记。综上所述，原告就案涉商场不享有足以排除强制执行的民事权益，原告主张停止对案涉商场的强制执行并解除对案涉商场的查封，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告翁文盛的诉讼请求。 案件受理费6132元（原告已预交），由原告翁文盛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  李懿桃 审 判 员  黄月瞳 人民陪审员  陈志红 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  郭晓雯 附录所适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。