广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终1638号上诉人（原审原告)：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区*******、17楼。负责人：印建民。委托代理人：但秋寒、姜先杰，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。住所地：广东省广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：王静，该局工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。原审第三人：谭旭腾，男，汉族，1996年7月19日出生，身份证住址广州市荔湾区宝庆坊**地下，公民身份号码441*************13。原审第三人：姚慧玲，女，汉族，1967年9月27日出生，身份证住址广东省龙川县****************，公民身份号码441*************45。原审第三人：吴开健，男，汉族，1952年12月28日出生，住广州市荔湾区********，公民身份号码440************510。原审第三人：陈惠琼，女，汉族，1954年1月11日出生，身身份证住址广州市荔湾区光雅里****，民身份号码440*************29。上述四原审第三人的共同委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。原审第三人：李剑峰，男，汉族，1970年12月26日出生，住广州市天河区天乐径****，公民身份号码150************614。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）与被上诉人广州市规划和自然资源局（以下简称市规划资源局）注销登记决定一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初2605号行政判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审经审理查明,2001年9月17日，原广州市国土局房管局作出《广州市房地产抵押登记证明书》，对荔湾区黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁A1103/A1104（即涉案A1103、A1104房）的抵押登记依法确认并以备（2001）字30533号登记在案，抵押权人为中国建设银行广州东环支行（以下简称建行东环支行），抵押人李剑峰，主债权金额人民币500000元，并载明遵守事项“……二、以预购商品房或者在建房屋抵押登记的，房屋竣工后抵押关系尚未终止的，抵押当事人应当在房屋竣工验收合格之日起三十日内，申请办理房地产证及他项权利证。……”。2013年8月14日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第1453号民事判决，查明涉案A1104房由广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）于2001年7月19日出售给李剑峰，并于2001年8月3日在房管部门办理了预售合同登记备案手续；2004年吴开健、陈惠琼与金辉洋公司签订涉案A1104房的认购书及买卖合同，总房价款为347856元，吴开健、陈惠琼向金辉洋公司支付购房款107856元后接收并使用涉案A1104房至今；认定金辉洋公司与李剑峰的行为属以合法行式掩盖非法目的，双方买卖涉案A1104房的行为无效；判决金辉洋公司与李剑峰买卖涉案A1104房的行为无效。2013年8月14日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第2457号民事判决，查明涉案A1103房由金辉洋公司于2001年7月19日出售给李剑峰，并于2001年8月3日在房管部门办理了预售合同登记备案手续；2004年谭旭腾、姚慧玲与金辉洋公司签订涉案A1103房的认购书及买卖合同，总房价款为315350元，谭旭腾、姚慧玲向金辉洋公司支付购房款95350元后接收并使用涉案A1103房至今；认定金辉洋公司与李剑峰的行为属以合法行式掩盖非法目的，双方买卖涉案A1103房的行为无效；判决金辉洋公司与李剑峰买卖涉案A1103房的行为无效。2014年10月24日，广州市荔湾区人民法院作出（2014）穗荔法民三初字第1840号民事判决，判决确定谭旭腾、姚慧玲与金辉洋公司针对涉案A1103房存在合法有效的商品房买卖合同关系。2014年10月24日，广州市荔湾区人民法院作出（2014）穗荔法民三初字第1841号民事判决，判决确定吴开健、陈惠琼与金辉洋公司针对涉案A1104房存在合法有效的商品房买卖合同关系。2016年9月21日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终11830号民事判决，查明2001年8月22日，中国建设银行广东省分行（以下简称建行省分行）与李剑峰签订《楼宇按揭合同》，李剑峰以其与金辉洋公司签订的商品房预购销合同项下的涉案A1103、A1104房抵押给建行省分行作为贷款担保，建行省分行向李剑峰提供贷款50万元；2001年8月28日，建行东环支行作为上述合同的经办银行，依约发放了贷款500000元；2001年9月17日，广州市国土资源和房屋管理局向建行东环支行发出了上述房产的《广州市房地产抵押登记证明书》；2001年10月26日，建行东环支行并入中国建设银行广州市白云支行，2004年6月28日，中国建设银行广州市白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将该行对290房借款人（包括李剑峰）共计290笔借款合同项下相关债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，2004年11月29日，东方资产广东分公司与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，中国信达资产管理公司广州办事处将其对290房借款人（包括李剑峰）共计290笔借款合同项下相关债权转让给东方资产广东分公司；认为李剑峰是涉案借款合同的名义借款人，而金辉洋公司是涉案借款合同的实际借款人，依法均应承担还款责任，认定李剑峰和金辉洋公司均为涉案借款合同的承责主体，应向建行省分行的债权受让人东方资产公司承担连带清偿责任；因涉案A1103、A1104房的《广州市房地产抵押登记证明书》载明以预购商品房或者在建房屋抵押登记的，房屋竣工后抵押关系尚未终止的，抵押当事人应当在房屋竣工验收合格之日起三十日内，申请办理房地产证及他项权利证，表明涉案A1103、A1104房的登记属于预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十七条规定，表明预告登记是为了登记主体将来实现物权的中间状态登记，并非物权本身的登记，不动产抵押权的取得必须办理抵押登记，其他登记不能产生设立抵押权的效果，建行省分行对涉案的抵押房产不能享有抵押权，认定涉案抵押房产的预告登记不属于抵押权设立的登记范畴，不能对涉案A1103、A1104房享有优先受偿权。2018年11月15日，原市国规委向原告和李剑峰作出穗国土规划不动产登[2018]993号《注销登记决定书》，经核实，广州市中级人民法院于2016年9月21日作出（2016）粤01民终11830号民事判决，该院认为东方资产广州办事处对涉案A1103、A1104房享有优先受偿权的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。上述法律文书已发生法律效力。根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，决定依职权注销01备字30533号抵押备案登记。并告知申请行政复议或提起行政诉讼的权利。后原市国规委向原告、李剑峰邮寄送达上述决定书并在其官网上进行公告。原告不服，诉至原审法院。原审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规的相关规定，我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、抵押、继承等合同行为或者事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书等。也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。被诉抵押预告登记的设立，系基于涉案房屋买卖合同及楼宇按揭合同，现涉案房屋买卖合同已经为生效民事判决确认无效，涉案楼宇按揭合同亦已经被生效民事判决予以解除，且生效民事判决已确认原告对涉案A1103、A1104房不享有优先受偿权，并对涉案楼宇按揭合同项下的债务清偿问题作出了处理，即由原名义购房人向原告偿还借款本金、利息、罚息、复利，金辉洋公司对上述债务承担连带清偿责任。基于上述生效民事判决，原告因涉案楼宇按揭合同而取得的对涉案A1103、A1104房的权利已经终止，被诉抵押预告登记的民事基础关系已经不存在。《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，“经登记的房地产权利终止后，原权利人未申请注销登记的，房地产行政主管部门在司法机关或者行政机关提供发生法律效力的文件时，应当依据有关文件办理注销登记，将注销事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人，原房地产权证书公告作废。”被告根据生效民事判决的内容，依职权作出被诉注销决定，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。原告主张其对涉案A1103、A1104房仍享有抵押预告登记的期待利益，但其未能提供足以推翻上述生效民事判决的反驳证据，对其主张原审法院不予采纳。综上所述，原告诉请撤销被诉注销登记行为的理据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司的诉讼请求。上诉人东方资产广东分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审第三人李剑峰与开发商金辉洋公司之间的房屋买卖合同效力不影响上诉人与李剑峰之间的借款担保行为的效力，《楼宇按揭合同》被解除不影响已履行部分的效力，原审法院认为“上诉人因案涉楼宇按揭合同而取得的对案涉房产的权利已经终止，被诉抵押预告登记的民事基础关系已经不存在”属于适用法律错误。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第四条、第五条的规定，商品房买卖合同和借款担保合同没有主从关系，是独立的法律行为和法律关系。尽管李剑峰和金辉洋公司签订的房屋买卖合同被认定无效，但是不影响上诉人和李剑峰签订的《楼宇按揭合同》效力，该合同已履行部分合法有效，并且案涉抵押预告登记的民事基础为《楼宇按揭合同》，虽然法院生效判决认为上诉人对涉案的房产不享有优先受偿权，但这不意味着按揭合同无效，相反法院生效判决确认了该按揭合同的效力。原审法院仅凭李剑峰和金辉洋公司之间的房屋买卖合同无效和上诉人不享有涉案房产的优先受偿权的判决，即认定案涉抵押预告登记的民事基础关系不存在是错误的，应予纠正。关于楼宇按揭合同解除的问题，此问题涉及的是合同解除后的溯及力问题，原审法院混淆了合同被宣告无效以及被解除的区别，笼统认定合同均自始无效，从而得出上诉人设立在先的抵押预告登记的民事基础不存在，明显不当。二、原审法院认为“上诉人未能提供足以推翻生效判决的反驳证据，因此不享有抵押预告登记的期待利益”属事实认识错误。生效判决并未作出上诉人的预告抵押登记无效的认定，相反支持了上诉人要求借款人及开发商还款付息的诉求，即无论该判决是否被推翻，并不当然决定上诉人是否享有期待利益，原审法院强行将二者等同属于认识事实错误。上诉人完全可以期待继续办理抵押登记，原审第三人谭旭腾、姚慧玲、吴开健、陈惠琼是在上诉人办理预告登记后才与开放商签订购房合同，根据物权法相关规定，上诉人有理由期待金辉洋公司就涉案房屋设立抵押权，该过程与李剑峰无关，无需其协助。期待利益不仅包括抵押权的设立即登记请求权，也涵盖权利无法实现时申请救济的权利。原审法院认定“被上诉人适用《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定注销抵押备案登记合法”是错误的。根据该办法第三十五条的规定，适用前提是“经登记的房地产权利终止后”而本案上诉人的预告登记权利并未终止。房地产权证书包括国有土地使用证、房地产权证、房地产他项权证、房地产权共有证、房地产权权属证明书等来解释。本案中抵押备案登记，显然不能认定为经登记的房地产权利，故不适用上述规定。三、原审法院认定“被上诉人适用《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定注销抵押备案登记合法”是错误的。四、基于公平原则的考量，不应由无过错的上诉人承担相应不利后果，而使得国有资产严重损失。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均有被上诉人负担。被上诉人市规划资源局二审答辩称：一、在生效民事判决已确认李剑峰与金辉洋公司买卖涉案房屋的行为无效，谭旭腾、姚慧玲、吴开健、陈惠琼是涉案房屋的合法买受人，李剑峰无权将涉案房屋设定抵押给上诉人，并因此判决驳回上诉人对涉案房屋主张抵押优先受偿权的情况下，被上诉人依职权注销涉案房屋的抵押备案登记合法有据。二、对上诉人上诉状中其他观点的反驳。（一）关于上诉人认为其设立抵押备案登记的民事基础关系有效的问题。在按揭贷款买房业务中，即便借款合同有效，若商品房买卖合同无效，则购房人无权将所购房屋提供给银行申请抵押贷款，抵押合同也将无效。本案即属于该种情形，根据生效的民事判决，因借款合同有效，法院判决借款人需承担还款责任；因商品房买卖合同无效，李剑峰无权将涉案房屋提供给银行申请抵押贷款，双方所签订的抵押合同无效，故法院判决上诉人对涉案房屋不具有优先受偿权。（二）关于上诉人认为其依据涉案《抵押登记备案证明》对涉案房屋仍享有抵押备案登记的期待利益的问题。首先，生效民事判决要求借款人李剑峰及金辉洋公司还本付息不等于认定抵押备案有效。在抵押借款民事法律关系中，借款合同有效不等于抵押合同有效，本案即属于借款合同有效但抵押合同无效的情形。其次，是否具有抵押备案的期待利益应以《抵押登记备案证明》有效为前提。鉴于生效民事判决已经认定李剑峰无权将涉案房屋抵押给上诉人，并否定了上诉人依据涉案《抵押登记备案证明》对涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，应当认定上诉人对涉案房屋不具有抵押备案登记的期待利益。再次，生效判决也已经认定谭旭腾、姚慧玲、吴开健、陈惠琼是涉案房屋的合法买受人。金辉洋公司无权再将房屋抵押给上诉人，上诉人所谓有权要求金辉洋公司就涉案房屋设立抵押权的观点并不成立。上诉人是否有权向李剑峰追责与是否享有抵押备案的期待利益无关。在借款抵押合同关系中，只要借款合同有效，即便抵押合同无效，出借人也可以向借款人追偿，本案即属于该种情况。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人谭旭腾、姚慧玲、吴开健、陈惠琼二审陈述称：一、生效民事判决已确认李剑峰与金辉洋公司买卖涉案房屋的行为无效，谭旭腾、姚慧玲、吴开健、陈惠琼是涉案房屋的合法买受人，李剑峰无权将涉案房屋设定抵押给上诉人，上诉人对涉案房屋主张抵押优先受偿权的诉讼请求已被生效民事判决驳回，因此被上诉人依职权注销涉案房屋的抵押备案登记合法有据。二、涉案房屋现已过户到谭旭腾、姚慧玲、吴开健、陈惠琼名下，上诉人已不可能对涉案房屋享有任何期待利益。原审第三人李剑峰未陈述二审意见。经审查，原审法院查明的事实有相应证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案被诉注销决定是被上诉人根据生效民事判决的内容作出，原审法院已认定被上诉人作出该注销决定事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，本院二审经审查予以认可，理由不再赘述。关于上诉人主张其对涉案房产仍享有抵押预告登记的期待利益，但其未能提供足以推翻上述生效民事判决的证据，故原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 彭铁文二〇二〇年八月三日法官助理 张雨晴书 记 员 袁嘉琪