苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8031号原告：苏州工业园区东湖大郡春之韵花园业主委员会,住所地江苏省苏州工业园区会心街**。负责人：窦宇，主任。委托诉讼代理人：梅峻岭，江苏普邦律师事务所律师。被告：龚众升，男，1989年11月19日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：岳阳，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：晁梦茹，江苏拙正律师事务所律师。原告苏州工业园区东湖大郡春之韵花园业主委员会（以下简称春之韵业委会）与被告龚众升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告春之韵业委会的负责人窦宇及委托诉讼代理人梅峻岭，被告龚众升的委托诉讼代理人岳阳、晁梦茹（原委托诉讼代理人沈书豪参加第一次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春之韵业委会的诉讼请求为：1.龚众升将位于苏州工业园区东湖大郡花园149幢101室房屋立即腾空并交还其；2.龚众升承担诉讼费。事实和理由：原告为苏州工业园区东湖大郡春之韵(以下简称春之韵)全体业主合法成立的业主委员会，曾起诉苏州工业园区华成房地产开发有限公司(下称华成公司)，要求确认位于苏州工业园区东湖大郡花园149幢101室房屋归春之韵全体业主所有，案号(2018)苏0591民初7274号。经调解，华成公司同意涉案房屋由春之韵全体业主所有，并于2019年5月14日办理完毕交接手续。被告在此前承租涉案房屋，但经原告调查，被告存在诸多违反原租赁合同的行为，且原合同租金(31元/月/平方米)远低于同地段同时期的租金水平(90元/月/平方米)。原告曾就租金问题问询过被告，是否同意按同地段同时期的租金水平调整租金，遭被告拒绝。原告于2019年6月3日通知被告原租赁合同解除，但被告仍占据涉案房屋拒绝交房。被告龚众升辩称：1.原告向被告发送通知函通知被告租赁合同解除，解除主体不适格。租赁合同签订主体是被告和华成公司，基于合同相对性，原告无权向被告发送通知函，通知被告租赁合同解除。2.原告诉请无事实和法律依据，原告无证据证明原告与华成公司就涉案房屋所有权签订合同作了变更。即使租赁物所有权发生变更也与被告无关，不能约束善意承租方，不影响租赁合同效力。租赁合同第七条第一项也规定，所有权变动不能影响被告承租涉案房屋的权利。3.租赁合同是被告与华成公司签订，是双方真实意思表示，不存在任何显失公平情形。双方约定的租赁期自2015年11月9日至2021年11月8日止，租赁期未届满，而被告在合同期间内不存在任何违约行为，也不存在原告通知函中所述的转租行为，原告解除没有依据。原告提供的证据可以看出，原告要求解除合同的目的实质上就是为了涨租金，在2019年5月21日向被告发送的通知函中表述得很明确。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明，2015年10月9日，华成公司（甲方、出租方）与龚众升（乙方、承租方）签订《租赁合同》，内容如下：甲方同意出租春之韵149幢1层101号配套用房，建筑面积为192.42平方米，给乙方经营连锁性经营超市。租赁期限内，若未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该配套用房的使用用途，不得转包或转租。租期为6年，自2015年11月9日至2021年11月8日，租金31元/月/平方米。租赁期间，如甲方将配套用房所有权转让给第三方，必须通知乙方，所有适用于甲乙双方的条款，甲方应保证同样适用于第三方(配套用房所有权的承收方)。租赁期间，乙方若需将该配套用房转租给他方使用和经营，必须事先通知甲方，在得到甲方同意后，由甲方与他方重新签定租赁合同，租赁期间，乙方不得将配套用房私自转租、转借。合同还就其他事项作了约定。龚众升承租涉案房屋后，用于经营苏州工业园区网邻超市，该个体工商户经营范围为：预包装食品兼散装食品，乳制品(不含婴幼儿配方乳粉)的零售；卷烟零售；日用百货的零售。合同履行期间，因涉及相关诉讼，春之韵业委会（甲方）与华成公司（乙方）签订《和解协议》，主要内容如下：1.乙方无偿将涉案房屋提供给小区全体业主，涉案房屋所有权自本协议签订之日起归涉案小区全体业主。……3.本协议签订后10日内，乙方向甲方移交涉案房屋。……6.截至本协议签订时涉案房屋由乙方对外出租，甲乙双方确认并同意：涉案房屋由乙方对外出租已经收取的租金归乙方所有。本协议签订完成，且双方办理完成移交手续后，涉案房屋对外出租所产生的租金归甲方所有。甲方同意按照乙方与第三人已经签订的房屋租赁合同的约定继续履行该房屋租赁合同……2019年5月14日，华成公司（甲方）与春之韵业委会（乙方）签订《房屋移交协议》，内容如下：经双方协商一致，就春之韵小区内149幢101、201室两间房屋(面积共计373.11平方米)移交达成如下协议，以资共同信守。一、甲方将坐落于春之韵小区内149幢101、201室两间房屋，面积共计373.11平方米(具体以实际面积为准)，移交给小区全体业主，并由乙方根据业主授权材料进行接收。二、甲方将春之韵小区内149幢101、201室两间房屋按照房屋现状移交给乙方，乙方予以认可。房屋租赁事宜，由双方按照已经签订的和解协议约定执行。三、甲方移交的房屋所有权归小区全体业主，使用权归乙方。房屋移交后，涉及房屋发生的水、电等费用以及损毁、灭失或拆迁补偿等风险均由小区全体业主承担和享有，与甲方无关。四、乙方为春之韵小区常设组织，乙方人员变更不影响本协议的效力。2019年5月31日，春之韵业委会向龚众升发送《通知函》，主要内容为：“……在移交之前，您支付给华城公司的租金为每平米、每月31元，该水平远低于同地段同时期的租金水平，显然有失公平合理。现向您发函告知如下：1.请您于收函之日3日内向本委员会书面确认：是否同意以同地段同时期的租金水平继续承租本案房屋？逾期视为您不同意以同地段同时期的租金水平继续承租本案房屋。2.若您拒绝以同地段同时期的租金水平继续承租本案房屋或逾期未答复，本委员会将通知您，解除与您之间关于本案房屋的租赁关系。”2019年6月3日，春之韵业委会向龚众升寄送《通知函》，主要内容为：“……在移交之前，您支付给华城公司的租金为每平米、每月31元，该水平远低于同地段同时期的租金水平，显然有失公平合理。您未经同意向他人转租部分本案房屋，已违约在先，现向您发函告知如下：1.本委员会解除与您之间关于本案房屋的租赁关系。2.请于收函之日起15日内完成搬离。3.请支付5月8至6月9日的一个月房租，金额人民币5968元。4.本委员会将于2019年6月18日对本案房屋停水、停电。”龚众升2019年6月4日收到此函。春之韵业委会还在涉案房屋门上张贴该函。2019年6月30日，春之韵业委会与龚众升商谈涉案房屋租赁事宜，春之韵业委会提出租金与附近小区相比偏低，要求涨价，龚众升未接受春之韵业委会提出的租金标准。2019年7月4日，春之韵业委会提起本案诉讼。诉讼中，春之韵业委会提交超市照片、视频以及业主吕某、孙某、尹德政、庞如华、李喜俊、熊莉、孙洪清、仇佩亮、汪丽丽，反映龚众升自2017年起就将超市部分区域隔离先后给两个商户销售水果、蔬菜、水产等，且超市与卖菜商户中间有卷帘门隔开，收付款也各自独立，直至2019年上半年，长达两年多，以证明龚众升转租了涉案房屋。根据春之韵业委会的通知，证人吕某、孙某、周某也到庭陈述了上述相关事实。春之韵业委会还提交华成公司2019年11月8日出具的《情况说明》，其中反映：“租赁期间，我司不知道龚众升是否将该房屋全部或部分转租给他人，也没有同意过龚众升将该房屋全部或部分转租给他人，龚众升亦从未通知我司其将该房屋全部或部分转租给他人。”龚众升说明：其所承租的房屋用于开设社区超市，经营范围由普通物品超市扩大到蔬菜生鲜经营，是从2017年1月开始的，但之后从未有人提过异议。2019年6月24日，春之韵业委会对超市强行停电停水，给其造成巨大损失，所以其超市自停电事件后就不再售卖蔬菜和生鲜了。另外，超市是否设置蔬菜生鲜区，仅仅是其经营方式和经营范围的变化，不等同于春之韵业委会所称的转租，其从未转租过涉案房屋。其经营的是社区超市，面对的主要客户是小区居民，超市中设置生鲜区，售卖水果蔬菜符合社区超市的一般经营模式，也是为了便利小区业主，其自行购买了放置生鲜的货架、冷柜、鱼缸等，也说明其本身有独自经营生鲜蔬菜区的初衷，但考虑到供应渠道与售卖经验等，于是找第三人合作经营生鲜蔬菜。生鲜蔬菜区无独立的营业执照和门头，合作期间，生鲜蔬菜区也没有分出水电表，生鲜蔬菜区的水电费都是其统一缴纳的。其从未与第三人签订过房屋租赁合同，也没收取过他人租金。其是根据每日售卖的蔬菜生鲜的情况，一般按每日营业额5％左右提取一定比例的收益，收益也不固定，本质上来说，是与他人共担风险、共负盈亏的合作关系。关于独立收银，其售卖的日用杂货是独立经营的，不与他人分享收益，而生鲜蔬菜是合作经营，所以需独立收银，其实主要就是微信和支付宝，也是为了便于结算每天的营业额，便于双方分配收益。关于设置卷帘门，蔬菜生鲜经营有特殊性，与普通日用品、食品的经营时间不同，一般来说蔬菜生鲜开市较早，闭市也较早，而日用品食品区是其独自经营，考虑到经营灵活和经营安全，所以另设卷帘门。综上，其从未将案涉房屋转租他人。以上事实，有租赁合同、工商登记信息、和解协议、房屋移交协议、通知函及张贴照片和投递结果记录、会议纪要、照片、视频、证明、证人的到庭陈述、情况说明等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼主张应当提供证据加以证明。涉案房屋由原房屋权利人华成公司出租给龚众升，租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，应为有效。租赁合同约定，租赁期间，如华成公司将房屋转让给第三方，应保证合同同样约束第三方，且此约定也与法律规定一致。合同履行期间，春之韵业委会通过与华成公司签订的《和解协议》，代表业主取得华成公司原有的出租人地位，但《和解协议》也同样约定，春之韵业委会同意按照华成公司与龚众升已经签订的租赁合同的约定继续履行租赁合同。因此，租赁合同继续有效，且出租方变更为春之韵业委会。春之韵业委会接收涉案房屋后，随即于2019年5月31日就向龚众升发送《通知函》，要求龚众升接受高于合同约定的租金标准，否则解除租赁关系，其行为有违诚信。租赁合同约定，若未征得华成公司书面同意，龚众升不得转包或转租。龚众升自2017年起就将超市部分区域隔离给他人销售水果、蔬菜、水产等，在长达两年多的期间内，华成公司显然知晓或应当知晓龚众升的经营方式，但华成公司长期未提出任何异议，且直至签订《和解协议》及交房给春之韵业委会时，仍然要求春之韵业委会继续履行与龚众升的租赁合同，应为对龚众升经营方式的默认。即便华成公司事实上不知晓龚众升的经营方式，也应视为华成公司对龚众升在超市内从事蔬菜水果类经营或与从事蔬菜水果类经营的他人合作并不介意。龚众升与他人合作经营部分区域的蔬菜水果类销售是否构成转租本身即有疑问，且即便构成转租，也视为华成公司默许。而经营部分区域的蔬菜水果类销售，不仅对出租方没有任何损害，而且作为小区内商铺，此类经营，也完全符合小区业主的实际需要，因此即便将龚众升的行为认定为转租，进而认为其构成违约，出租方也无权据此迳行主张解除租赁合同，理由在于合同并未将此作为出租方单方解除合同的约定条件，且即便存在局部区域的转租，也未影响合同目的的实现，不构成严重的违约行为。因此，春之韵业委会于2019年6月初向龚众升发送《通知函》，以龚众升擅自转租为由，迳行通知解除合同，既与合同相悖，也与法律精神不符，在其试图通过协商博取更高租金利益的努力未能实现预期效果的背景下，发送此函之举亦显然有违诚信。因此，《通知函》不能达到解除合同的效果，春之韵业委会诉请龚众升腾空并交还涉案房屋，缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。综上所述，春之韵业委会的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告苏州工业园区东湖大郡春之韵花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由原告苏州工业园区东湖大郡春之韵花园业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 长  刘 洋人民陪审员  周福康人民陪审员  邱菊明二〇二〇年七月三十日见习书记员  金 琰