湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1617号原告：常德万宸酒店管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区长庚街道廖桥社区长庚路（西城水恋**楼**108）。法定代表人：文晔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：易耀辉，广东君言（长沙）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：康海辉，广东君言（长沙）律师事务所律师，一般授权代理。被告：湖南东汉房地产开发有限公司，住，住所地湖南省常德市武陵区三岔路办事处长庚路社区洞庭西路金城小区****/div>法定代表人：徐学林，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。原告常德万宸酒店管理有限公司（以下简称万宸酒店）与被告湖南东汉房地产开发有限公司（以下简称东汉房产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万宸酒店的委托诉讼代理人易耀辉、康海辉，被告东汉房产公司的委托诉讼代理人蒋彬彦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万宸酒店向本院提出诉讼请求：1.请求确认万宸酒店与东汉房产公司2018年11月16日签订的《酒店租赁合同》于2020年5月2日解除；2.请求判令东汉房产公司立即向万宸酒店双倍返还履约保证金4000000元，以及自2020年5月2日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）计算的利息损失；3.请求判令东汉房产公司赔偿万宸酒店损失（加盟费、装修设计费、酒店样板间装修费、财产保全担保费等）1140331元；4.请求判令案件受理费、财产保全费由东汉房产公司承担。东汉房产公司辩称：1.本案中物业的交付时间已经变更，万宸酒店以实际行为表示愿意继续履行合同，应视为对变更交付时间的默认；2.万宸酒店取得特许经营的期限为17年，逾期交付并未导致万宸酒店的合同目的无法实现；3.万宸酒店解除合同的原因在于未销售物业的装修款不能到位，东汉房产公司不存在过错；4.从合同解除明显不利于社会利益最大化、明显会导致东汉房产公司因此造成的损失远大于万宸酒店因合同解除所获取利益的角度来看，本案应认定逾期交房未构成要根本违约；5.因万宸酒店通知解除合同无效，故其主张东汉房产公司赔偿各项损失无事实依据，依法不能得到法院支持；6.即使万宸酒店有权解除合同，在主张双倍返还履约保证金的同时，还主张赔偿其他损失，缺乏法律依据，应不予支持。综上，东汉房产公司请求法院确认万宸酒店通知解除2018年11月16日《酒店租赁合同》的行为无效，并驳回万宸酒店的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。万宸酒店提交的长沙银行客户回单收款方均不是《常德亚朵酒店样板间装修工程施工合同》、《常德亚朵酒店样板间工程施工合同》相对方，不能证明以上费用用于装修万宸酒店，缺乏关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信；万宸酒店所举其它证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。东汉房产公司所举证据虽具有真实性和关联性，但不能达到其证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月16日，东汉房产公司（甲方）与万宸酒店（乙方）签订《亚朵酒店意向租赁协议》，约定由乙方承租甲方位于常德市武陵区××＃栋的物业开设酒店，并约定签订意向合同当日，乙方向甲方指定账户汇入意向金20万元，于双方签订正式的租赁合同15个工作日内乙方将余下的180万元汇入甲方与乙方共同设立的共管账户，并约定甲乙双方正式签订租赁合同后，本协议即刻作废。当日，万宸酒店向东汉房产公司指定账户转账20万元。2018年11月16日，东汉房产公司（甲方）与万宸酒店（乙方）签订《酒店租赁合同》，约定由乙方租赁甲方面积为9074.28平方米的物业开设酒店，租赁期限为16年，自2019年5月1日起至2035年4月30日止，且自2020年5月1日起计租；乙方合计交纳履约保证金200万元，如因甲方原因在乙方进场前解约，甲方除双倍退还乙方履约保证金400万元外，还需承担乙方由此产生的一切损失；双方约定2019年5月1日前，甲方应使该物业达到交付标准并交付给乙方。合同还约定，当甲方交付房屋存在缺陷等原因致使不能实现租赁目的的，一方（非违约方）可书面通知另一方（违约方）解除合同，如给对方造成损失的，应赔偿损失，乙方损失包含但不限于品牌加盟费、设计费、工程费、已购置的酒店用品设备、配套设施、材料费，筹备开办费及处理与本案纠纷相关的律师费、诉讼费等；甲方未按本合同约定的交付条件和时间向乙方全部交付该房屋、公共条件、共用部位（包括乙方不能正常装修该房屋，不能申请政府审批，不能营业的），延迟90日仍未交付的，视为甲方根本违约。合同签订后，2018年12月21日，万宸酒店的法定代表人文晔将剩余180万元履约保证金汇入双方的共管账户，东汉房产公司向万宸酒店出具200万元履约保证金的收据。上述《酒店租赁合同》签订后，万宸酒店与上海亚朵商业管理（集团）股份有限公司（以下简称亚朵集团）于2018年11月22日签订《商业特许经营合同》，由亚朵集团特许万宸酒店在常德市武陵区西城水恋南区项目1＃栋使用“亚朵酒店”商标，特许经营期限17年，自2018年11月22日起至2035年4月30日止，并对特许经营费用进行了约定。2018年12月28日，万宸酒店的法定代表人文晔向亚朵集团账户汇入保证金、特许经营费及相关费用共计90万元。2019年1月18日，万宸酒店与上海聿舍建筑设计咨询有限公司签订《建设工程设计合同》，由万宸酒店委托上海聿舍建筑设计咨询有限公司为常德亚朵酒店进行室内装修设计，并于2019年2月11日向上海聿舍建筑设计咨询有限公司支付定金48000元。另查明，东汉房产公司与案外人杨学丽、曾凤枝签订的《常德市商品房买卖合同》约定物业交付时间为2020年9月30日。杨学丽、曾凤枝（甲方）购买东汉房产公司开发的物业后，与万宸酒店（乙方）签订《西城国际公寓物业委托管理经营合同》，均约定将所购物业委托给乙方作为亚朵酒店经营，期限自2019年5月1日起至2035年4月30日止（根据实际交房日期相应顺延）。还查明，因东汉房产公司未按约定于2019年5月1日向万宸酒店交付物业，万宸酒店多次向东汉房产公司发函催告物业交付事宜，并于2020年5月1日向东汉房产公司发出《解除酒店租赁合同通知书》，认为东汉房产公司一直未能将物业交付已构成根本违约，故通知东汉房产公司解除双方于2018年11月16日签订的《酒店租赁合同》。上述解除通知于2020年5月2日邮寄送达。因案涉物业至今不具备交付条件，万宸酒店为履行《酒店租赁合同》已投入了大量成本，遂起诉至本院，提出前列诉讼请求，并申请了财产保全，支出财产保全担保费5100元，财产保全费5000元。本案的争议的焦点为：万宸酒店与东汉房产公司于2018年11月16日签订的《酒店租赁合同》是否解除。万宸酒店认为《酒店租赁合同》已无法继续履行，且于2020年5月2日通知解除。东汉房产公司认为物业交付时间已发生变更，逾期交付的违约行为并不影响合同目的的实现，不符合解除合同的条件，故解除合同的通知无效，合同应继续履行。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东汉房产公司与案外人签订的《常德市商品房买卖合同》虽对物业交付时间约定为2020年9月30日，但根据合同的相对性原则，该买卖合同对万宸酒店无约束力，并不能因此改变《酒店租赁合同》中租赁物业的交付时间，故对东汉房产公司认为物业交付时间已发生变更的抗辩意见，本院不予采纳。万宸酒店与东汉房产公司签订的《酒店租赁合同》已明确约定了案涉的租赁物业交付时间为2019年5月1日，延迟90日仍未交付的，视为甲方根本违约，根据庭审查明，案涉物业至本案审理时仍不具备交付条件，故东汉房产公司已构成根本违约，双方合同目的已无法实现，万宸酒店有权解除合同，合同自解除通知到达对方时解除，即于2020年5月2日解除。关于双倍返还履约保证金。万宸酒店与东汉房产公司签订的《酒店租赁合同》已明确约定，如因东汉房产公司原因在万宸酒店进场前解约，东汉房产公司应双倍退还万宸酒店履约保证金400万。该履约保证金虽未明确为定金，但该保证金是为担保租赁合同的履行，且约定了收受保证金的一方不履行约定债务的应双倍返还，该保证金实际具有定金的性质，应认定为定金，因《酒店租赁合同》已解除，故对万宸酒店要求东汉房产公司双倍返还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。但万宸酒店主张的利息损失，没有事实依据及法律依据，本院不予支持。关于加盟费、装修设计费等实际损失。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任，损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，违约损害赔偿目的在于填补合同守约方因对方违约所遭受的损失，且当事人主张违约金过高请求调整的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，万宸酒店主张的损失为1140331元，本院确定的实际损失为948000元，但《酒店租赁合同》已明确约定了东汉房产公司违约时双倍返还履约保证金，该双倍返还部分2000000元，足以弥补万宸酒店的上述损失，故对万宸酒店提出的加盟费、装修设计费等损失，本院不予支持。另，财产保全担保费5100元，系万宸酒店在诉讼过程中产生的必要支出，本院予以支持。综上所述，万宸酒店与东汉房产公司于2018年11月16日签订的《酒店租赁合同》于2020年5月2日解除，合同解除后，东汉房产公司应向万宸酒店双倍返还履约保证金4000000元，并支付财产保全担保费5100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认常德万宸酒店管理有限公司与湖南东汉房地产开发有限公司于2018年11月16日签订的《酒店租赁合同》于2020年5月2日解除；二、湖南东汉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向常德万宸酒店管理有限公司双倍返还履约保证金4000000元并支付财产保全担保费5100元；三、驳回常德万宸酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47782元减半收取23891元，保全费5000元，共计28891元，由常德万宸酒店管理有限公司负担5276元，由湖南东汉房地产开发有限公司负担23615元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  贾清清二〇二〇年七月二十二日书记员  陈 虹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。