湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘10民初138号 原告(申请执行人)：湖南省衡洲建设有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区联合新村泉塘路**。 法定代表人：唐崇宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋禧，男，该公司员工，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：冯源，湖南民浩律师事务所律师。 被告（案外人）：谢开才，男，1956年10月23日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：曾强，男，汉族，1973年7月25日出生，住湖南省郴州市苏仙区，由湘南学院推荐。 委托诉讼代理人：廖松林，男，汉族，1958年12月4日出生，住湖南省郴州市苏仙区，由湘南学院推荐。 被告（被执行人）：郴州市富宏房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路**临街门面**。 法定代表人：何恒军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何文波，男，该公司员工，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：李余粮，湖南郴华律师事务所律师。 原告湖南省衡洲建设有限公司（以下简称衡洲公司）与被告谢开才、郴州市富宏房地产开发有限公司（以下简称富宏公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衡洲公司的委托诉讼代理人蒋禧、冯源、被告谢开才的委托诉讼代理人曾强、廖松林、被告富宏公司的委托诉讼代理人李余粮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 衡洲公司向本院提出诉讼请求：判令对衡洲公司申请执行的由富宏公司建设的苏仙福邸XX号房屋继续执行。事实和理由：郴州市中级人民法院裁定中止执行涉案房屋错误，理由如下：1.被查封的涉案房屋是团购性质的普通商品房，不是谢开才所称产权调换的安置房，谢开才仅仅是房屋的购买意向者。谢开才与郴州市房屋征收管理事务处、湘南学院于2013年7月签订的《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》明确房屋征收补偿性质为货币补偿，并对货币补偿金额等作了详细约定。该协议取代了2012年谢开才与郑某某签订的《置换安置协议》，置换安置方式已经变更为货币补偿。此外，《湘南学院苏仙校区教职工住宅区旧城改造项目房屋征收补偿实施方案》征求意见表中，谢开才明确表示同意征收，选择货币补偿方式。补偿给谢开才的资金已由政府支付到位以及购房人应当支付房款买房的客观事实表明涉案房屋不是安置房，富宏公司不是拆迁安置人，只是商品房开发商。2.谢开才只是与富宏公司达成购房意向，未与富宏公司签订书面的房屋买卖合同。《关于房屋销售的函》中的房屋编号只是谢开才与富宏公司达成了预留房源的意向，不能作为商品房买卖的依据。至2019年12月15日湘南学院置换办才确定具体房号对应的购房户，该房源分配方案系湘南学院置换办单方出具，并没有与富宏公司签订商品房买卖合同予以确认，而且衡洲公司早已于2018年就申请法院将涉案房屋查封，此后谢开才被分配查封的涉案房屋，不符合法律规定。 谢开才辩称，2013年11月郴州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告、2013年8月富宏公司与湘南学院苏仙校区原教职工住宅区业主委员会签订的《旧城改造项目产权置换协议书》以及富宏公司与湘南学院签订的《安置房购置协议》等协议，均是双方的真实意思表示，明确证实苏仙福邸1-4栋为置换安置房。虽然业主与郴州市房屋征收管理处签订了《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议》，但该协议仅仅是征求意见性质，无法取代上述湘南学院、湘南学院苏仙校区教职工住宅区业主委员会及业主与富宏公司签订的协议。2016年12月8日，湘南学院苏仙校区置换办、湘南学院苏仙校区教职工住宅区业主委员会及富宏公司联合向郴州市房产局报送的《关于房屋销售有关问题的函》及房源栋号表附件，明确锁定了苏仙福邸1-4栋401套房屋的具体栋号，该函早于人民法院执行查封的时间，而且该函明确规定富宏公司不能抵押及销售锁定的401套房源。虽然房屋栋号没有明确对应到每一位业主名下，但均已经明确到了湘南学院名下，房屋如何分配是湘南学院的内部事务，包括富宏公司的任何他人均无权干涉。苏仙福邸1-4栋安置房项目的建设资金由386户置换安置户出资，386户置换安置户的征收补偿款16,870万元已于2015年上半年以拨付工程款或借支的名义陆续支付给富宏公司，2017年底386户置换安置户依照《置换安置协议》约定交纳的一半超安置面积购房款2837.0375万元也全部拨付给富宏公司用于建设安置房。富宏公司对安置房只有建设权没有所有权，安置房所有权归属于386户安置户。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，谢开才主张权益的房屋系具有特定用途的安置房，其对涉案安置房享有优先权，足以排除对涉案房屋的执行。苏仙福邸安置房项目既是民生工程，也是维稳工程。请求郴州市中级人民法院对涉案房屋予以解封，维护安置户的合法权益。 富宏公司辩称，本案实际履行的是货币补偿方案，富宏公司欠衡洲公司工程款是事实，如果异议成立的话，富宏公司愿意支付衡洲公司的工程款。 衡洲公司为支持自己的诉讼主张提供了如下证据： 第一组证据：衡洲公司工商信息，拟证明原告主体资格。 第二组证据：（2020）湘10执异58号裁定书，拟证明本案经郴州市中级人民法院的执行异议程序，衡洲公司对该裁定不服提起本案诉讼。 第三组证据：财产保全执行裁定书以及协助执行通知书，拟证明涉案房屋被保全查封的事实，查封的时间为2018年5月9日。 第四组证据：《郴州市人民政府国有土地上房屋征收决定书》《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》《湘南学院苏仙校区教职工住宅区旧城改造项目房屋征收补偿实施方案征求意见表》《委托书》及签名表、《郴州市房屋征收管理事务处湘南学院苏仙校区教职工住宅区旧城改造项目房屋征收补偿资金明细表》，拟证明涉案房屋不是谢开才的产权置换安置房。谢开才虽为拆迁户，但政府对其拆迁的补偿方式是货币补偿，而不是产权调换。谢开才是以拆迁补偿的货币向富宏公司购买房屋的购房者。郴州市中级人民法院的执行异议裁定书认定谢开才拥有查封房屋的所有权错误。谢开才作为团购房屋购买人，2019年9月22日才确认分配房屋方案。2019年12月15日才确定具体对应的房号，远在法院查封之后。 谢开才质证认为，对第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第三组证据的真实性无异议，关联性和证明方向有异议，被查封住房系安置房，是由湘南学院支付了386户业主现有住房的征收补偿款和根据业主与富宏公司签订的《置换安置协议》规定交纳的超面积购房款等款项才建成的，置换安置房的权属理应归属湘南学院苏仙校区386户业主，产权不容争议。被查封住房临时登记在开发商名下，是办理程序的惯例；对第四组证据的真实性无异议，但衡洲公司提供证据不完整，并缺少关键证据，因此对该组证据的关联性和证明方向有异议。谢开才有完整证据链，可以充分证明：案涉执行标的是本案众多被告的产权置换安置房，谢开才是该产权置换安置房的产权人；郴州市中级人民法院（2020）湘10执异58号执行裁定书合法有效。 富宏公司质证认为，对衡洲公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但还缺少其它关键证据。 谢开才为支持自己的抗辩主张提供了如下证据： 第一组证据：《关于下发2012年城市棚户区改造项目审核结果的通知》《调整2009-2014年保障性安居项目的通知》《国有土地上房屋征收决定书》，拟证明市政府及职能部门早就明确湘南学院苏仙校区地块列为旧城改造项目，着手推进该地块安置房的规划、建设。 第二组证据：《国有建设用地使用权挂牌出让公告》《安置房购置协议》《安置房装修标准》《业主委员会权利要求》《产权置换协议书》《置换安置协议》，拟证明土地出让公告明确该地块为安置用地，需要签订《安置房购置协议》，并提交给挂牌人郴州市国土资源局作为摘牌条件，任何竞拍人或摘牌人都必须满足条件和要求，并签订上述协议，否则不具备摘牌的资格。根据相关法律规定和司法解释，安置户从确定名单、签订置换安置协议之日起到最终安置成功期间，401套安置房具有排他的优先安置权。 第三组证据：《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》《置换安置协议》《关于房屋销售有关问题的函》《房屋征收补偿资金明细表》、资金拨付申请审批单、《超安置面积购房款一览表》《超安置面积购房款拨付审批单》《置换安置房分房方案》《置换安置房选房表》，拟证明：1.包括谢开才在内的386户住户支持政府对该地块的征收，同意置换安置方案，并与开发商签订了系列置换安置协议；2.2014年以来，湘南学院已将包括谢开才在内的401户安置户补偿款和政府拨款的两亿余元，支付给了开发商建设地块内安置房；3.地块内的置换安置户，从签订安置协议到最终安置成功期间，具有排他的优先安置权。 衡洲公司质证认为，对第一组证据的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，该组证据证明谢开才被拆迁的房屋是国家征收的对象，征收的方式是货币补偿，不是产权调换。对第二组证据的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，招拍挂公告所附条件是“与湘南学院签订《安置房购置协议》并提交招挂牌人”，明确是“房屋购置”即货币补偿后购买商品房，而不是安置房产权调换。《安置房购置协议》证明了谢开才等人与富宏公司的关系为以湘南学院名义团购商品房的购房人之一，不是产权调换人。《旧城改造项目产权置换协议书》的签订时间是2013年8月7日，在土地挂牌出让公告之前，该协议已经被挂牌土地出让后签订的《安置房购置协议》所取代，《旧城改造项目产权置换协议书》未履行。对第三组证据的真实性、关联性无异议，对证明方向有异议，《关于房屋销售有关问题的函》不具备物权法上的物权宣示效力和物权公示效力，不能确定谢开才等人拥有涉案房屋的所有权，不能以此对抗法院的司法查封。《房屋征收补偿资金明细表》、资金拨付申请审批单以及《超安置面积购房款一览表》证明，谢开才等人是以货币方式购置房屋的购房人，《安置房分房方案》以及《安置房选房表》证明，涉案房屋被分配至谢开才等人名下的时间是2019年9月22日以后，远在郴州市中级人民法院查封时间之后。谢开才等人是在人民法院查封之后才确定与富宏公司之间的商品房买卖（团购）关系。富宏公司和湘南学院在明知涉案房屋被查封的情况下，仍将房屋分配给谢开才，严重违法，其应当另行安排房屋用于交付给谢开才等人。 富宏公司质证认为，对谢开才提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院认证如下：对于衡洲公司提交的第一组、第二组证据，谢开才、富宏公司对于该两组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以采信；对于衡洲公司提交的第三组证据，富宏公司予以认可，谢开才对其真实性亦无异议，且该组证据与本案具有关联性，能够证明待证事实，本院予以采信；对于衡洲公司提交的第四组证据，富宏公司予以认可，谢开才对其真实性亦无异议，且该组证据与本案具有关联性，本院予以采信，但对于该组证据的证明目的，本院结合其他证据予以评析；对于谢开才提交的第一组、第二组、第三组证据，衡洲公司对其真实性、合法性均无异议，且该三组证据与本案具有关联性，本院予以采信，但对于该三组证据的证明目的，本院结合其他证据予以评析。 根据当事人的举证质证情况以及当事人的庭审陈述，本院确认如下案件事实： 2013年8月1日，郴州市人民政府作出《国有土地上房屋征收决定书》（郴政房征决字〔2013〕1号），将湘南学院苏仙校区教职工住宅区纳入旧城区改建项目，并实施房屋征收。2013年11月5日，郴州市国土资源局发布《国有建设用地使用权挂牌出让公告》（郴土告字[2013]第70号），以挂牌方式出让湘南学院苏仙校区教职工住宅区的土地，《公告》载明：竞得人需在该宗土地内，按货币化补偿与装修补偿总金额14,813.53万元，出售57691.21㎡建筑面积精装修新房屋安置380户住户，交由湘南学院统一分配；竞得人须按安置房建筑面积一次性支付物业管理补贴923.06万元，并按6万元/个向安置住户出售停车位；竞得人必须就以上事项在签订《土地成交确认书》的同时与湘南学院签订《安置房购置协议》并提交给挂牌人；竞买申请人应详尽了解本次出让地块现状及所列条件，通过网挂系统提交竞买申请视同对本次出让地块现状及所列条件无异议并全面接受。富宏公司通过摘牌取得了该土地的使用权。 2012年11月19日，谢开才与富宏公司签订《置换安置协议》，约定补偿标准按现房实际面积换安置房套内面积以1:1的比例进行补偿，超过面积30㎡内按2800元/㎡购买，30㎡之外按成本价计价。2013年8月7日，湘南学院苏仙校区教职工住宅区业主委员会与富宏公司签订《湘南学院苏仙校区教职工住宅区旧城改造项目产权置换协议书》(以下简称《产权置换协议书》)，湘南学院苏仙校区教职工住宅区业主委员会选择以产权置换的方式进行补偿。 2013年12月9日，湘南学院向富宏公司出具《湘南学院苏仙校区教职工住宅区旧城改造项目业主委员会权利要求》，提出富宏公司需与业主委员会签订《产权置换协议书》，严格按照协议条款约定认真做好住宅区安置工作。2013年12月11日，湘南学院（甲方）与富宏公司（乙方）签订《湘南学院苏仙校区教职工住宅区旧城改造项目安置房购置协议》（以下简称《安置房购置协议》），主要约定：甲方按征收现有房屋货币化补偿及二次装修补偿金额14,813.53万元从乙方购买建筑面积57691.21㎡精装修新房用于安置住宅区住户（具体装修标准附后），住户所选户型套内面积超过补偿面积30㎡之内的按套内面积2800元/㎡购买，30㎡之外的套内建筑面积按建筑成本价购买，新房由甲方统一分配；为了妥善做好住户安置工作，乙方在签订本协议之前，已经阅读了湘南学院苏仙校区教职工住宅区业主委员会的权利要求，乙方理解并接受这些文件。2016年12月8日，湘南学院苏仙校区置换办、湘南学院苏仙校区教职工住宅区业主委员会、富宏公司共同向郴州市房产局出具了《关于房屋销售有关问题的函》，明确苏仙福邸1-4栋共401套房屋（附房屋编号）作为湘南学院苏仙校区教职工住宅区安置房，富宏公司不得将这些安置房抵押或者销售给其他人。2019年9月22日，湘南学院苏仙校区置换安置户业主委员会制定《湘南学院苏仙校区教职工住宅区置换安置房分房方案》以及《苏仙校区教职工住宅区置换安置房选房表》，将苏仙福邸XX号房分配给谢开才。 2018年衡洲公司因与富宏公司建设工程施工合同纠纷一案向本院提起诉讼。诉讼过程中，衡洲公司向本院申请财产保全，本院于2018年5月8日作出（2018）湘10执保10号执行裁定书，裁定：查封、冻结、扣押富宏公司银行存款48,000,000元或同等价值的其他财产。2018年5月9日，本院向郴州市不动产登记中心送达（2018）湘10执保10号协助执行通知书，查封了包括涉案房屋在内的108套房屋，查封期间从2018年5月9日至2021年5月8日止。后双方就建设工程施工合同纠纷一案达成调解，2019年1月11日本院作出（2018）湘10民初39号民事调解书，确认富宏公司向衡洲公司支付停工损失、工程进度款等费用4871.84万元。该民事调解书生效后，因富宏公司未履行付款义务，衡洲公司于2020年5月11日向本院申请强制执行，本院于2020年5月12日立案执行，案号为（2020）湘10执212号。谢开才对本院（2018）湘10执保10号裁定提出执行异议，本院于2020年3月24日作出（2020）湘10执异58号执行裁定书，裁定：中止对登记在富宏公司名下的苏仙福邸XX号房[预售许可证号为XX号]的执行。衡洲公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，涉案房屋未办理初始登记和产权登记。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案的争议焦点为：谢开才对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2007年国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四款规定：“本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。”2013年11月5日，郴州市国土资源局发布《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，挂牌出让湘南学院苏仙校区教职工住宅区土地的使用权。富宏公司作为摘牌人取得该宗土地的使用权后，应当按照挂牌公告载明的土地交易条件，交付约定面积的房屋给湘南学院用于安置被拆迁人。该《公告》具有对外公示的效力，衡洲公司作为施工方对于涉案房屋系谢开才等人的拆迁安置房应当是明知的。2012年11月19日谢开才与富宏公司签订的《置换安置协议》、2013年8月7日湘南学院苏仙校区教职工住宅区业主委员会与富宏公司签订的《产权置换协议书》，以及2013年12月11日湘南学院与富宏公司签订的《安置房购置协议》，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据上述协议约定的内容，上述三份协议均具有拆迁补偿安置协议的性质。2013年12月11日湘南学院与富宏公司签订的《安置房购置协议》约定，双方同意按照《湘南学院苏仙校区教职工住宅区旧城改造项目业主委员会权利要求》，采取产权置换的方式进行补偿安置。虽然该协议还约定谢开才等拆迁户的现有房屋货币化补偿及二次装修补偿金额全部支付给富宏公司，但是该约定亦即履行2013年11月5日《国有建设用地使用权挂牌出让公告》中关于“竞得人需在该宗土地内，按货币化补偿与装修补偿总金额14,813.53万元，出售57691.21㎡建筑面积精装修新房屋安置380户住户，交由湘南学院统一分配”的内容，被拆迁人谢开才未从拆迁中获得实际上的金钱利益，而是在其丧失原有房屋物权的情况下，取得了涉案安置房。同时，该房屋在人民法院查封之前已经约定为涉案安置用房。故谢开才就拆迁安置房享有优先于普通债权人的权利。退一步讲，即使2013年12月11日的《安置房购置协议》具有买卖商品房的合同意思表示，涉案房屋为商品房，但谢开才在涉案房屋被查封之前就以拆迁补偿款以及超面积购房款的形式向富宏公司支付了购房款，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，衡洲公司就涉案工程款对富宏公司所享有的受偿权亦不能对抗买受人谢开才。再者，被拆迁人以牺牲对原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，被拆迁人对安置房享有的拆迁利益亦关系到其基本的生存权利。因此，谢开才对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，衡洲公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告湖南省衡洲建设有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告湖南省衡洲建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年七月七日 法官助理 邹群英 书 记 员 吴 瑾 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。