杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初599号 原告：钱江时代公寓第五届业主委员会，住所地：浙江省杭州市上城区清江路钱江时代公寓****。 负责人：蒋华君，主任。 委托诉讼代理人：李丹青，浙江卓特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 被告：郁长柏，男，1964年9月27日出生，满族，住辽宁省兴城市。 委托诉讼代理人：胡宇波，浙江际洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志红，浙江际洲律师事务所律师。 被告：杭州渤海水产有限公司，住，住所地：浙江省杭州市上城区秋涛支路****/div> 法定代表人：程亮亮。 委托诉讼代理人：胡宇波，浙江际洲律师事务所律师（2020年4月29日委托）。 原告钱江时代公寓第五届业主委员会为与被告郁长柏、杭州渤海水产有限公司（以下简称渤海公司）房屋租赁合同纠纷一案诉至本院。本院收诉后经诉前调解不成，于2020年3月11日正式立案，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丹青、江亚萍，被告郁长柏及其委托诉讼代理人胡宇波到庭参加诉讼。被告渤海公司未到庭应诉。后本案依法转为适用普通程序审理。本院于2020年6月23日对本案第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丹青、江亚萍，两被告共同委托诉讼代理人胡宇波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，被告自2016年11月24日起承租钱江时代公寓1幢架空层，房屋面积64平方米。参照同小区同类型物业租赁情况，该房屋在2016年11月24日至2017年12月31日期间租金标准为每月每平方米40元，2018年1月1日起租金为每月每平方米52元。被告郁长柏系钱江时代公寓1-1-1403室业主，该房屋由被告郁长柏出面洽谈承租。被告郁长柏系被告渤海公司股东。该房屋自租赁事宜确定后，便由被告渤海公司实际使用，用于经营店面“渤海参堂”。二被告承租并使用案涉房屋，依法应当支付租金。但二被告拒绝履行支付义务，原告多次催讨均无果。2019年10月31日原告委托律所向被告郁长柏发送律师函，要求支付2016年11月24日至2019年11月10日期间的租金108202元，办理解除租赁合同手续并腾退、返还房屋。二被告不予理会，至今仍占有使用案涉房屋。原告因此诉至法院，请求判令：1、确认原告与二被告的租赁合同自2019年11月10日起解除；2、二被告向原告支付2016年11月24日至2019年11月10日期间的租金108202元和资金占用损失8067.05元（以每期应付租金为基数，自每期租金应付之日起，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2019年12月10日止，要求支付至实际清偿日）；3、二被告立即腾退、返还房屋，并支付房屋占有使用费3328元（自2019年11月11日开始计算，暂计算至2019年12月10日）；4、本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告将诉请第2项变更为：判令二被告向原告支付2016年7月1日至2019年11月10日期间的租金128469.33元和资金占用损失12948.28元（以每期应付租金为基数，自每期租金应付之日起，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年4月28日止，要求支付至实际清偿日）；原告将诉请第3项变更为：判令二被告立即腾退、返还房屋，并支付房屋占有使用费18636.8元（自2019年11月11日开始计算，暂计算至2020年4月28日，要求计算至房屋实际腾退返还之日）。原告就变更后的诉请所附的计算清单显示，2016年7月1日到2017年12月31日的租金单价为47元/月/平方米，2018年1月1日之后的租金单价为52元/月/平方米，计租面积为64平方米。 被告郁长柏在第一次庭审时答辩称：首先，原告作为本案主体目前不适格。案涉房屋所有权人从现有证据还不能确定是本案原告。第二，原告选择了两被告，要求原告明确两被告是共同还是单独承担责任。第三，针对原告诉请答辩如下：原告要求确认双方合同于2019年11月10日解除没有事实依据。被告郁长柏不同意解除。如果法院判决解除，也是判决之日起解除，而不是2019年11月10日解除。原告诉请第2项不明确，希望原告明确租金108202元如何计算得出及租金标准。对于原告诉状所提到的40元、52元的租金标准，被告郁长柏不予认可。案涉房屋被告郁长柏实际使用的面积是25平方米，租金是每月1181元，第二年开始递增5%。原告诉状称渤海公司实际经营店面也是错误的。事实上，房屋自始至终是被告郁长柏在使用，实际承租人是郁长柏。被告郁长柏是用于办公的，且在租赁的时候，业主委员会也明确必须是办公，并不是原告所说的用于经营店面。综上，目前原告主体不适格；两被告作为本案被告也不适格，应当选择其一；原告诉请亦不明确；要求法院驳回原告起诉或全部诉请。 后针对原告变更后的诉请及所附的计算清单，被告郁长柏补充答辩称：一、被告郁长柏只认可按建筑面积25平方米、月租金1181元计算租金。因合同签订后至2016年11月23日，被告郁长柏实际未占有使用房屋，故应按原告提供证据从2016年11月24日开始计算租金。被告郁长柏计算租金为：2016年11月24日至2017年11月23日租金为14172元，2017年11月24日至2018年11月23日租金为14881元，2018年11月24日至2019年11月23日租金为15625元，2019年11月24日至2020年4月23日租金为6835元，以上合计51513元；2020年4月24日至腾退日止按2019年11月24日起年租金15625元递增5%计算租金金额。二、原告要求支付资金占用损失没有依据。基于原告不认可被告郁长柏的房屋租赁合同，则视为双方没有约定违约责任。故损失计算应当从原告主张权利之日即起诉之日起较合理。 被告渤海公司答辩称：渤海公司作为本案被告主体不适格，渤海公司没有与原告建立房屋租赁关系。关于渤海公司曾缴纳物业费和水电费，因涉及税收抵扣，故让被告郁长柏去开具发票。渤海公司在租赁合同盖章系因被告郁长柏租赁该房屋只能作办公用途，故渤海公司盖章用以证明办公，事实上渤海公司注册地在秋涛支路336号408室。原告诉请租金与渤海公司无关，渤海公司无需承担支付责任。如法庭判决渤海公司承担责任，对原告诉请金额的意见同被告郁长柏的补充答辩意见。 本院经审理查明，原被告均确认钱江时代公寓1幢架空层玻璃房由钱江时代公寓全体业主所有。被告郁长柏举证的“杭州市房屋租赁合同”首部显示，出租方（甲方）为上城区钱江时代第四届业委会，承租方（乙方）为郁长柏。该合同尾部落款处出租方（甲方）仅有“蒋小敏”的签字，无业委会的印章，承租方（乙方）有郁长柏的签名、身份证号码、电话号码并加盖有渤海公司的印章，落款日期为2016年7月1日。该合同载明：甲方将坐落在本市钱江时代公寓的1幢办公房房屋建筑面积共25平方米出租给乙方使用，乙方保证租赁该房屋仅作办公室使用，租赁期自2016年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金1181元，年租金14172元，自合同签订当天甲方将房屋交于乙方使用，每年租金按年租金的5%递增。被告郁长柏主张蒋小敏为第四届业委会成员、财务人员。原告认可蒋小敏是钱江时代公寓第四届业委会外聘临时工，但认为蒋小敏不能代表业委会和全体业主对外签订合同，业委会和全体业主也没有给蒋小敏授权。被告郁长柏认可自2016年7月1日取得上述合同项下租赁房屋，进行装修后实际占有使用至今，因与业委会就租金数额存在分歧而从未支付过租金。 2018年10月原告曾向被告郁长柏发送催告函，向郁长柏催收尚欠租金63232元。2019年11月1日原告委托律师向被告郁长柏发送律师函，要求郁长柏于2019年11月10日前支付截至该日的租金108202元并办理相关解除房屋租赁合同手续以及腾退承租房屋。 案涉租赁标的钱江时代公寓1幢1单元架空层玻璃房经案件承办人实地察看，分为玻璃门部分和卷帘门部分。玻璃门部分门上有“渤海参堂”的字样并张贴有所售海参的宣传海报，室内放置有桌椅、冷柜、纸箱等物品。卷帘门部分现场察看时系门被锁上的状态。被告郁长柏认可其实际占有使用的为玻璃门部分，不认可其占有使用卷帘门部分。 2020年5月18日钱江时代公寓物业服务中心出具证明一份，载明：经物业工程部现场测量钱江时代公寓1幢1单元玻璃房实测面积为68.88平方米，其中卷帘门部分实测面积为38.64平方米。 另查明，郁长柏为渤海公司股东，并担任监事一职。钱江时代公寓物业服务中心浙江野风物业服务有限公司曾向渤海公司开具过1幢店面2017年度物业费发票。 以上查明的事实，有双方当事人陈述及房屋租赁合同、催告函、律师函、邮寄凭证、照片、视频、证明等证据材料在案佐证。 本院认为，被告郁长柏对钱江时代公寓1幢1单元架空层玻璃房的玻璃门部分自2016年7月1日起实际占有使用至今，同时基于郁长柏与渤海公司的关系，以及该处房屋的实际使用情况，应认定该处房屋的实际使用人为郁长柏和渤海公司。因此，郁长柏和渤海公司应共同承担该处房屋相应的租金和占有使用费。对于钱江时代公寓1幢1单元架空层玻璃房的卷帘门部分，原告虽主张系两被告承租使用，但未提交足以认定的有效证据，应由原告承担相应的举证不能的不利后果。因郁长柏和渤海公司就其实际使用的玻璃门部分一直未支付过租金，且租赁双方并未明确约定过租赁期限，应视为不定期租赁，故原告可以随时主张解除合同。因被告郁长柏已于2019年11月10日前收到原告关于解除合同的主张，故原告诉请确认其与两被告之间的租赁合同自2019年11月10日解除，符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。两被告应腾退上述占有使用的房屋并返还给原告。关于两被告占有使用的玻璃门部分的面积，因郁长柏举证的房屋租赁合同并非由当时的第四届业主委员会签订，故无法以该合同上载明的25平方米作为租赁双方的计租面积，而应考虑玻璃门部分的实际面积。根据实地察看情况并结合本案已有证据，物业服务中心的测量数据较之于被告郁长柏主张的25平方米而言，应更符合玻璃门部分的实际情况。因此，本院确定案涉玻璃门部分计租面积按30平方米计算。关于租金标准，结合原被告双方的证据及庭审中双方意见，本院确认2016年7月1日至2017年6月30日的租金标准为47元/平方米/月，之后逐年递增5%，2017年7月1日至2018年6月30日租金标准为49.35元/平方米/月，2018年7月1日至2019年6月30日租金标准为51.82元/平方米/月，2019年7月1日至2020年6月30日租金标准为54.41元/平方米/月，2020年7月1日起租金标准为57.13元/平方米/月。按上述计租面积与租金标准，经计算，2016年7月1日至2019年11月10日期间的租金为60414.5元。自2019年11月11日至两被告实际腾退并向原告返还所占有使用房屋之日，两被告还应继续按上述标准向原告支付占有使用费。经计算，自2019年11月11日暂计至2020年6月30日的房屋占有使用费为12514.3元。自2020年7月1日起应按每月1713.9元的标准继续计算。关于原告诉请的资金占用损失，本院认为，因租赁双方未明确约定租金支付期限，根据合同法相关规定，承租人应在每届满一年时支付，而原告计算清单所列按租期开始之日起算缺乏依据，应予调整。另外，原被告之间至今未签订正式的租赁合同，未就租赁面积、租金数额、付款期限等作明确约定，不能简单地归咎于两被告一方，钱江时代公寓业委会因换届等多方原因对此也应负有一定责任。故本院对原告该项诉请酌情予以支持4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告钱江时代公寓第五届业主委员会与被告郁长柏、杭州渤海水产有限公司之间的房屋租赁合同自2019年11月10日起解除； 二、被告郁长柏、杭州渤海水产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钱江时代公寓第五届业主委员会支付租金60414.5元和资金占用损失4000元； 三、被告郁长柏、杭州渤海水产有限公司于本判决生效之日起十日内腾退其实际占有使用的钱江时代公寓1幢1单元玻璃房并返还给原告钱江时代公寓第五届业主委员会； 四、被告郁长柏、杭州渤海水产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钱江时代公寓第五届业主委员会支付计算至2020年6月30日的房屋占有使用费12514.3元以及自2020年7月1日起按每月1713.9元的标准继续计算至实际腾退返还之日止的房屋占有使用费； 五、驳回原告钱江时代公寓第五届业主委员会的其余诉讼请求。 如各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3501元，由被告郁长柏、杭州渤海水产有限公司负担1723元，由原告钱江时代公寓第五届业主委员会负担1778元。 原告钱江时代公寓第五届业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告郁长柏、杭州渤海水产有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  吴国芬 二〇二〇年七月六日 书记员  何梦妤