广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初153号原告:广州市至鸿场地租赁有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：张继晃。委托诉讼代理人：江海巨，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈景茂，国信信扬律师事务所律师。被告：广州市亿凯物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人兼被告：江毅成，男，1968年8月1日出生，汉族，户籍地址广东省梅州市梅江区，上述两被告共同委托诉讼代理人：王小雨，广东易恒律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。第三人：广州市权智物流有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：黄财华。第三人：广州市白云区铭豪沐足休闲中心（普通合伙），住所地广州市白云区。执行事务合伙人：朱永平。第三人：江小芳，女，1986年12月21日出生，汉族，身份证住址江西省萍乡市莲花县，原告广州市至鸿场地租赁有限公司与被告广州市亿凯物业管理有限公司（以下简称亿凯公司）、江毅成、广州市权智物流有限公司（以下简称权智公司）、广州市白云区铭豪沐足休闲中心（普通合伙）（以下简称铭豪中心）、江小芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市至鸿场地租赁有限公司的委托诉讼代理人江海巨、陈景庞，被告亿凯公司、江毅成的共同委托诉讼代理人王小雨到庭参加了诉讼；第三人权智公司、铭豪中心、江小芳，经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、确认原告与被告江毅成于2014年2月25日签订的《租赁合同》无效；2、确认原告与两被告于2018年3月20日签订的《补充合同》无效；3、两被告向原告支付租金及违约金（租金及违约金从拖欠之日起参照合同约定的标准支付至物业交换原告时止）；4、两被告向原告支付拖欠租金而产生的延付利息（从拖欠租金之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至全部清偿之日止）；5、两被告立即腾出所租物业，并将租赁物业交还原告；6、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年2月25日，原告与被告江毅成签订《租赁合同》，约定原告将广州市白云区石井街**路**（土名***工业区）路段至鸿广场*栋商业大楼***层（以下简称涉案租赁物业）出租给被告江毅成使用，首层由广州市德邦物流有限公司承租1200㎡，租赁期限自2014年3月1日至2026年2月28日，免租期为2个月，从2014年6月1日起计租，每月租金74145元，每满3年递增一次，每次递增的幅度为上期基数的10%，即2017年2月25日至2020年2月24日期间每月总租金为81560元；被告江毅成必须于每月10日前向原告支付当月租金及管理费、卫生费等费用，逾期不交的原告有权每日按所欠费用的千分之四计收违约金，违约金从欠费之日起计收。在租赁期间，若被告江毅成违约，原告有权收回场地及没收该场地上的所有附属设施，其所交的保证金由原告没收，被告江毅成无权要求返还。2018年3月20日，原告与被告江毅成签订了《补充合同》，原告将位于上述合同中原由广州市德邦物流有限公司承租1200㎡场地移交给被告江毅成，租赁期限自2018年3月1日至2026年2月28日，2018年3月1日至2021年2月28日每月租金为48000元。签订《补充合同》后，被告亿凯公司自愿作为承租方加入并履行合同义务，故两被告应共同承担责任。从2019年1月开始，两被告没有按照合同约定向原告支付租金，截止2019年10月，两被告拖欠租金1295600元，已严重违约，需支付违约金，且原告有权收回场地并没收地上所有附属设施。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告亿凯公司、江毅成共同辩称：确认双方之间的合同及补充合同是无效的，同意原告的第一、二项诉讼请求。双方的合同及补充合同已于2019年1月2日全部终止，当时由于石门街道强制执行令，原告要求被告支付占有费没有事实及法律依据。从2019年1月2日开始，涉案物业是属于拆迁范围，被告均已搬出，仅剩余1楼洗车档，该洗车档刚投资60万，故到石门政府进行聚众闹事，政府明确命令原告提供水电，仅此一家在营业，其他物业在2月份均停止营业。原告从2018年11月开始至今没有向业主支付场地使用费，故原告无权要求被告支付占用费。现在拆迁办将拆迁补偿款支付给原告，但原告没有支付给被告，因被告下方有诸多分租户，存在诸多问题，均是拆迁补偿款没有到位导致的，故不同意向原告支付场地占用费、利息及违约金。被告亿凯公司只是对原由广州市德邦物流有限公司承租1200㎡地段承担连带责任，对其他承租物业没有做出承诺，故对被告江毅成的行为不作任何承诺、保证。第三人权智公司无陈述。第三人铭豪中心向本院提交书面情况说明，记载我方已于2019年1月2日安排撤场，无再使用租赁场地，且客观上场地被征迁，已不对我方产生任何使用价值，但我方因被征迁撤场衍生的补偿款至今未支付我方，故本案诉争任何费用与我方无关。第三人江小芳无陈述。经审理查明，2008年7月1日，原告（乙方）与案外人广州市石井畜牧水产公司（甲方）签订《租用场地合同》，约定乙方租用甲方位于白云区石井街**路**（土名***）路段地块，共27762.23平方米，租期自2009年9月1日至2029年8月30日，前9个月免收费，第十至十二个月为2.45万元/月，租金每满3年递增一次，每次递增10%；等等。2014年2月25日，原告（甲方）与江毅成（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案物业中除广州市德邦物流有限公司承租的1200㎡以外的场地出租给乙方使用，租赁期限自2014年3月1日至2026年2月28日，2014年3月1日至2014年5月31日为免租装修期，租金从2014年6月1日开始计收，每月74145元，租金每满3年递增10%，押金为148290元，水电押金20000元，卫生治安管理费为3000元/月，乙方须于每月10号前向甲方支付当月租金、管理费、卫生费等费用，逾期不交的甲方有权按每日所欠费用的千分之四计收违约金，违约金从欠费之日起计收；等等。2018年3月20日，原告（甲方）与被告江毅成（乙方）签订《补充合同》，约定甲方将涉案租赁物业中原德邦货运场退回场地按现状出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月1日至2026年2月28日，每月租金48000元，押金为96000元，水电押金5000元，卫生管理费1000元/月，本合同未完全表达的所有条款与主合同一致执行；等等。被告江毅成在乙方处签名，被告亿凯公司在乙方处加盖公章。2016年10月17日，被告亿凯公司（甲方）与第三人铭豪中心（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定，甲方将涉案物业二楼转租给乙方，总计租面积为2000平方米，租期自2016年11月1日至2026年2月28日。2018年4月23日，被告亿凯公司（甲方）与第三人江小芳（乙方）签订《租赁合同书》，约定，甲方将涉案物业一楼部分商铺转租给乙方，总计租面积为330平方米，租期自2018年4月24日至2026年2月28日。2018年6月13日，被告亿凯公司（甲方）与案外人吴水烈（乙方）签订《租赁合同书》，约定，甲方将涉案物业一楼部分商铺转租给乙方，自编号为***档，总计租面积为760平方米，租期自2018年6月13日至2026年2月28日。2018年7月15日，被告亿凯公司（甲方）与案外人黄财华（乙方）签订《租赁合同书》，约定，甲方将涉案物业一楼部分商铺转租给乙方，自编号为D档，总计租面积为330平方米，租期自2018年7月15日至2026年2月28日。2019年1月2日，广州市白云区人民政府石门街道办事处向亭岗站及周边地块征收范围内各出租人、承租人发出《石门街关于解除或终止亭岗站及周边地块征地范围内租赁关系的告知书》，记载该街受区政府委托负责亭岗站及周边地块的征收工作，请各出租人、承租人积极配合征拆工作，于2019年1月前解除或终止与相关单位的租赁关系，并于2019年2月28日前自行清场搬离。2020年3月17日，广州市规划和自然资源局向原告的委托诉讼代理人陈景庞出具《政府信息公开申请告知书》，记载根据本次申请公开政府信息提供的内容描述进行核查，暂未查到相关“建设工程规划许可证”信息。2020年5月13日，广州市白云区人民政府石门街道办事处向本院复函，函载2020年2月，街道配合区规资局和区土发中心到征地范围现场张贴《广州市人民政府征收土地公告》（穗府(云）征[2020]4号)，至鸿广场B栋商业大楼大部分位于征收公告红线范围内。随函附件《石门街关于停止收取亭岗站及周边地块征地范围内土地租金的告知书》记载，该函系由广州市白云区人民政府石门街道办事处于2018年12月11日向红星经济联合社、广州市白云区石井镇经济联合总社、广州市石井畜牧水产公司发出，内容是为顺利完成地块征收工作，请于2019年1月1日前终止与相关租赁单位的合同关系，停止收取亭岗站及周边地块征地范围内的土地租金。原告为证实被告拒绝搬离且拖欠租金等费用，出示以下证据：1、2019年1月至12月水费收据，其中1月为4834元，2月至4月均为一千余元，5月至12月均为几百元，最低至139元。2、2019年1月至12月电费收据，其中2019年1月为38310元，2月至5月均为一万余元，6月至12月均为几千元，且8月之后均低于5000元。3、现场照片，显示照片标记时间为2019年11月12日下午15时许，照片中有一家汽车行业店铺开门洗车。4、客户电子回单，记载原告于2018年11月28日、2018年12月21日、2019年2月26日、2019年9月24日分别向广州市石井畜牧水产公司转账21532.23元、36789.2元、37533元、529616元，前三笔款项均有广州市石井畜牧水产公司开具的发票予以确认，分别确认为2018年11月、12月及2019年2月租金。两被告对上述证据1、2、3真实性、合法性无异议，主张涉案物业在2019年1月2日接到拆迁通知后各商户均已停业，且2019年4月原告将水电断开之后无法经营，之后石门政府命令原告开通水电给一楼洗车档使用，故5月之后的水电费均是该洗车店产生的，但该洗车店并未向被告缴纳任何费用，水电费也均是由被告垫付的。对上述证据4真实性无异议，但主张并非是缴纳涉案场地的租金。审理中，原告确认仅要求两被告交还涉案物业，不要求第三人承担协助搬离的责任；两被告主张第三人尚有部分物品未搬离，同意由两被告对涉案物业共同承担返还义务。以上事实有租赁合同、补充合同、催收函、催款通知书、催告函、EMS快递单、白云区关于广州市石井畜牧水产公司“三旧”改造项目土地权属确认的函、场地使用证明、租用场地合同（红星场地用地一）、水电费收据、发票、现场照片、政府信息公开申请告知书、客户电子回单、石门街关于解除或终止岗亭站及周边地块征地范围内租赁关系的告知书、请求书、回函、具结书、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案建筑物无合法的报建手续，属于违法建筑，原、被告就涉案物业签订的《租赁合同》及《补充合同》属无效合同。现原告要求确认《租赁合同》及《补充合同》无效，本院予以支持。关于场地返还，《租赁合同》及《补充合同》无效，依无效合同所取得的财产应当相应返还，故原告要求两被告共同返还涉案物业，两被告亦表示同意，合法合理，本院予以支持。现原告明确不要求第三人协助腾空返还，仅要求两被告返还并愿意承担相应风险，属于原告自行行使处分权的行为，本院予以准许。关于租金及利息，原告以两被告未离场且原告仍向出租方继续缴纳租金为由要求两被告继续支付租金，本院不予支持，理由如下：1、涉案物业已被列入政府拆迁范围，且已陆续发出征收预公告及正式的征收公告，结合广州市白云区人民政府石门街道办事处向本院复函的附件《石门街关于停止收取亭岗站及周边地块征地范围内土地租金的告知书》可知，涉案物业所在地块已由广州市白云区人民政府石门街道办事处开始进行征收工作，征收工作进行中各出租单位应按照街道办事处的要求停止收取租金，可知涉案场地已不可再继续收取租金；2、原告出示其于2019年9月24日向广州市石井畜牧水产公司转账529616元的租金，但该笔款项并未取得相应租金发票，且租金金额并非按月缴纳，与以往租金缴纳方式不一致，并不足以证实该笔费用与涉案物业的租金有关；3、原告出示的水电费收据显示在2019年1月涉案场地正常经营时水电费均达几万元，但在2019年5月之后，涉案物业所产生的水电费仅为几百、几千元，证实涉案物业已无法整体正常经营。故在相关政府部门已要求停止收取涉案物业租金且涉案物业已无法整体正常经营的情况下，原告未能充分举证证实原告实际产生租金支付事实，故原告要求被告继续承担租金支付义务，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原告广州市至鸿场地租赁有限公司与被告江毅成于2014年2月25日签订的《租赁合同》无效；二、确认原告广州市至鸿场地租赁有限公司与被告江毅成、广州市亿凯物业管理有限公司于2018年3月20日签订的《补充合同》无效；三、于本判决生效之日起五日内，被告江毅成、广州市亿凯物业管理有限公司将广州市白云区石井街石沙路东侧（土名：红星场第一工业区）路段至鸿广场B栋商业大楼一至四层整体返还给原告广州市至鸿场地租赁有限公司；四、驳回原告广州市至鸿场地租赁有限公司的其他诉讼请求。本案受理费16460元，由原告广州市至鸿场地租赁有限公司承担16360元，由被告江毅成、广州市亿凯物业管理有限公司共同承担100元。被告承担的诉讼费应于本判决书生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  李志业人民陪审员  黄志华二〇二〇年七月十三日书 记 员  任丽霞