云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云执复270号复议人（被执行人）：上海山灞图像传输科技有限公司，住所：上海市松江区。法定代表人：刘勇。申请执行人：兴业国际信托有限公司，住所：福建省福州市鼓楼区。法定代表人：沈卫群。被执行人：云南山灞图像传输科技有限公司，住所：云南省昆明市高新技术产业开发区。法定代表人：刘勇。被执行人：刘勇，男，汉族，住云南省昆明市五华区。被执行人：宋琦云，女，汉族，住云南省昆明市五华区。被执行人：刘江，男，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被执行人：张利华，女，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被执行人：刘乐，男，汉族，住云南省昆明市官渡区。被执行人：丁莹，女，汉族，住云南省昆明市盘龙区。复议申请人上海山灞图像传输科技有限公司不服云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）（2020）云01执异131号《执行裁定书》，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。昆明中院执行兴业国际信托有限公司与云南山灞图像传输科技有限公司、上海山灞图像传输科技有限公司、刘勇、宋琦云、刘江、张利华、刘乐、丁莹借款合同纠纷一案［执行依据：（2018）云昆真元证执字第16号执行证书，执行案号：（2018）云01执968号］中，异议人上海山灞图像传输科技有限公司以“终止对上海市松江区缤纷路房产的二次拍卖程序，对上海市松江区缤纷路房产（含一号楼地下室）进行重新评估，依法保护其合法权益”为由昆明中院提出书面异议。昆明中院查明，兴业国际信托有限公司依据（2018）云昆真元证执字第16号执行证书申请强制执行云南山灞图像传输科技有限公司、上海山灞图像传输科技有限公司、刘勇、宋琦云、刘江、张利华、刘乐、丁莹一案，案号为(2018)云01执968号。该案在执行中，昆明中院委托云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司对被执行人上海山灞图像传输科技有限公司名下上海松江区缤纷路共3幢房屋房地产市场价值进行评估。2018年9月30日，云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司向本院出具云瑞估2018[Z-050]《房地产估价报告》，昆明中院于2018年10月24日向上海山灞图像传输科技有限公司送达评估报告。昆明中院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十四条规定：“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，昆明中院于2018年10月24向异议人送达评估报告，异议人于2020年2月28日提出书面异议，超过上述法律规定的期限，故本案不符合受理审查条件，依法应予驳回申请。据此，依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定,裁定如下：驳回异议人上海山灞图像传输科技有限公司的异议申请。上海山灞图像传输科技有限公司不服（2020）云01执异131号执行裁定，向本院申请复议，请求：撤销（2020）云01执异131号执行裁定，终止上海市松江区缤纷路房产的拍卖、执行程序，对上海市松江区缤纷路房产（含一号楼地下室）重新进行评估，依法保护申请人的合法权益。复议人上海山灞图像传输科技有限公司称：本案评估人员未实地查勘评估对象，漏评重要资产，本案第一次拍卖时，用于确定拍卖保留价的《房地产估价报告》己超出有效期，评估结果与贷款时（时间差不足一年）双方认可的评估机构作出的评估结果差异巨大（价差高达近33%），评估结果严重不合常理，不应当作为执行拍卖的依据。具体如下：一、本案评估人员未实地查勘评估对象，程序严重错误，依法应当重新评估。1、本案评估师均未实地进入被评估房屋进行查勘，导致未发现一号楼存在明显地下室。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，应当重新评估。2、我公司并未不配合评估人员进入评估对象（《房地产估价报告》第4.5页）。事实是，评估人员从未向我公司或其他被执行人告知过评估行程，被执行人直到在贵院领取《房地产估价报告》时，才知道上海山灞1-3号楼已完成评估了。3、根据《房地产估价报告》的记载，产权人即我公司不予配合，故评估人员仅对评估对象的外观进行了勘查（拍照），而产权人主张评估人员未到实地进行查勘，双方各执一词。依据《房地产估价规范》3.0.7的规定，“评估人员应制作实地查勘记录，并记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名等，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。”申请人请求法庭向评估机构调取实地查勘记录，以便确认本案程序是否严重错误。二、本案《房地产估价报告》（编号：云瑞估2018［Ｚ-050］）漏评重要资产，按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，结合该《房地产估价报告》存在的其他问题，贵院应当重新评估。本案抵押物位于上海市松江区，面积共计4118.7平米。该地下室在2009年2月18日通过了民防工程建设（建设工程规划许可证阶段）核定，办理了规划手续，且通过了竣工验收，系合法财产。按照法律规定，不动产所有人不享有民防工程的所有权，但合法拥有其使用权，该使用权明显具备价值，应当在评估报告中体现。一号楼地下室不属于《房地产估价规范》3.03.3条规定的不应作为相应估价目的的估价对象。虽未在不动产登记薄注明，但其为合法财产，不应漏评。三、本案《房地产估价报告》（编号：云瑞估2018［Ｚ-050］）在贵院第一次拍卖时已超出有效期，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条第四款规定，人民法院未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告，不应当作为抵押物拍卖依据。本案中，上述评估报告在首页《致委托方函》中，明确备注“该评估报告自2018年9月30日至2019年9月29日内有效。（如果国家经济、金融政策有重大调整、房地产市场波动较大等因素，影响房地产市场价值变化时，需重新评估其价值。）”第一次拍卖日期为2019年10月9日，己超出评估报告有效期，拍卖程序适用的抵押物价值不应当为上述评估报告中的评估价值。如今，第二次拍卖仍适用上述评估报告中评估价值，将严重损害我公司的合法权益。四、评估结果与同时期双方认可的评估机构评估结果差异巨大（价差高达33%），不合常理，结合本申请其他事实，应当依法进行重新评估。1、本案涉及的抵押财产在上海市松江区缤纷路，申请执行人与我公司于2017年11月7日签署的编号为ＣＩＩＴ［20171311］ＸＴＤＹ一2号《最高额抵押协议》第二条第2.4款中明确载明“抵押物评估现值为〔肆亿叁仟壹佰贰拾陆万捌仟陆佰零捌元整〕”，《最高额抵押协议》作为抵押权人与我公司共同签署确认的合同，其内容条款己由双方当事人进行确认，即双方均认可抵押财产的评估价值为肆亿叁仟壹佰贰拾陆万捌仟陆佰零捌元整。2、出具日期为2018年9月30日的《房地产估价报告》（编号：云瑞估2018［ｚ-050］）中评估价值仅为贰亿玖仟伍佰贰拾叁万零捌佰元整。出具日期相差不足一年的两份评估结果对于抵押物价值的认定却减少了33%，在我国稳健的房地产调控政策下，金融中心上海，却出现不足一年时间内，不动产价值缩水三分之一的情况，不符合事实，系严重的不合常理的现象。3、距离抵押物不足500米的同类工业园区，近期实际平均交易单价为每平方米12000元以上。该同类园区房屋品质、没有抵押物优质。但抵押物第一次流拍价换算每平方米单价为5780元，第二次拍卖起拍价每平方米单价为4623元，仅为市场价的三分之一。本案抵押物若以此价格交易或者流拍后以物抵债，我公司及其他被执行人将产生若干亿的损失。结合本申请的第一项、第二项事实，评估公司未实际查勘，导致漏评4118平米，超过评估有效期，以严重缩水的评估价值进行折价拍卖，严重损害我公司及其他被执行人的合法权益。综上所述，恳请贵院撤销（2020）云01执恢131号执行裁定书，终止对该房屋的执行及拍卖程序，对上海市松江区缤纷路房产（含一号楼地下室）进行重新评估，以保护申请人的合法权益。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”和第二十四条规定：“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，昆明中院于2018年10月24向复议申请人上海山灞图像传输科技有限公司送达了评估报告，其应当按前述第二十二条的规定的期限五日内提出异议，但复议申请人于2020年2月28日才提出书面异议，超过上述法律规定的期限，故昆明中院认为本案不符合受理审查条件，依法应予驳回申请并无不当，应予维持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民诉诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上海山灞图像传输科技有限公司的复议申请，维持云南省昆明市中级人民法院（2020）云01执异131号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  马顺泽审判员  闵 义审判员  马宝伦二〇二〇年七月三十日书记员  杨贻婷