湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初1471号原告：中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行，住所地湖南省郴州市北湖区文化路**。负责人：曾小冰，系该支行行长。委托诉讼代理人：刘桂山，男，1969年3月6日出生。委托诉讼代理人：陈庆田，男，1969年7月1日出生。被告：王柏茂，男，1958年9月25日，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告：肖小兰，女，1959年12月4日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：王柏茂，男，系被告肖小兰丈夫。被告：郴州市盛丰房地产开发有限责任公司，，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路**附****法定代表人：蒋从军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王柏茂，男。原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行（以下简称农业银行北湖支行）与被告王柏茂、肖小兰、郴州市盛丰房地产开发有限责任公司（以下简称盛丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘桂山、陈庆田，被告王柏茂并作为被告肖小兰、盛丰公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行北湖支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王柏茂偿还原告贷款本息合计530938.97元，其中：本金236115.88元，利息294823.09元([含正常息、罚息、复利]，暂计算至2020年3月19日，之后利息、复利、罚息需计算至所有欠款结清为止)；2、判令被告肖小兰共同偿还以上贷款本息；3、判令被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司对以上贷款的本息承担连带保证责任，偿还原告贷款本息；4、确认原告对贷款的抵押物享有优先受偿权；5、由三被告承担本案诉讼费用、保全费、公告费。事实与理由：被告王柏茂因购买盛丰公司开发的郴州市北湖区五里堆商业街北面8栋106、107、206、207号商铺（面积169.05㎡），于2003年11月3日向原告申请贷款，同时被告王柏茂和被告肖小兰承诺以所购商铺作为该笔贷款的抵押担保。2003年11月26日，原告与被告王柏茂、盛丰公司三方共同签订了《个人住房按揭（抵押）借款合同》，借款金额50万元；年利率为6.912%；期限自2003年11月26日至2013年11月26日共10年，分120期归还，并约定盛丰公司承担连带责任保证。2003年11月27日原告向被告王柏茂发放购房贷款50万元整，贷款资金按合同约定转入盛丰公司存款账户。2003年11月28日，原告与被告王柏茂签订了《抵押合同》，约定以购买的商铺作为该笔贷款的抵押，并于2003年12月31日办理了《预购商品房贷款抵押登记备案监证书》，抵押权人为原告。自2009年3月20日起，被告开始拖欠还款，最后一次还贷为2010年10月27日，当日还款3笔，归还本金5550.58元，归还利息及罚息4449.42元，之后未再还款。原告多次对被告王柏茂上门催收，但被告拒不履行还款义务，故原告诉至法院，被告盛丰公司系连带保证责任人，理应对贷款本息承担连带保证责任。被告肖小兰系被告王柏茂的妻子，所购商铺系二人共同投资，且双方在2003年11月3日书面承诺共同承担还款责任，故肖小兰理应与王柏茂共同承担偿还本息的责任。综上，望法院判如所请。被告王柏茂和肖小兰庭审时共同辩称：1、2003年11月3日，王柏茂应盛丰公司老板安排，在部分按揭贷款资料签字，帮助盛丰公司贷款，实为盛丰公司承诺所贷款项作为支付王柏茂修建工程的尾款，王柏茂并未购买涉案门面，也未收到盛丰公司支付的工程款，直到2018年冬才得知该笔贷款已经成功，故本案贷款完全是以虚构购房合同，以按揭贷款方式套取不合法的贷款，是银行和开发商串通所为，除王柏茂外，还有蒋林生、曹建国等9人都是这种情况，按揭贷款合同、购房合同、抵押合同等都是虚拟的，非本人意愿，且贷款全部进入盛丰公司账户。2、涉案门面早在2004年1月卖给了案外人，并由其收取租金和管理门面至今。3、按揭贷款已还的本息全部系盛丰公司偿还，曹建国等9个人的贷款，目前只有蒋林生、王柏茂的贷款尚未还清，是因为2015年10月27日，盛丰公司与飞天公司达成协议，蒋林生、王柏茂二人名下余欠的按揭款本息约80万元，由飞天公司从盛丰公司应分得的联合开发项目本利中留存代还，但银行拒绝配合，后预留还贷的80万元也被法院冻结扣划，导致目前贷款本息至今未清偿，飞天公司也已经不同意代还。4、抵押合同早在2013年11月26日到期，银行长时间未起诉，是因为其明知贷款合同无效。5、已偿还本金263884.12元，并支付了利息和部分罚息、复利，剩余贷款本金为236115.88元，但因为合同无效，根据合同法第五十八条之规定，双方有过错的，应当各自承担相应责任。原告郴州农业银行北湖支行明知是假的按揭贷款，仍同意放贷，把关不严，贷款期限届满后，未及时起诉，导致现在被抵押的四间门面，已经由市政府作为遗留问题，为新业主办理了契税，开具了不动产发票等，上述都是银行的过错，故被告王柏茂仅同意承担贷款本金，相应的利息、罚息、复息都应当由原告农业银行北湖支行自行承担。被告盛丰公司辩称，答辩意见与王柏茂第1、2、3、4点意见基本一致，另外补充：5、2003年9月3日，盛丰公司委派业务员到办公室联系房产按揭贷款业务，为达到借款成交额指标目的，办理了包括王柏茂2间、蒋林生3间、曹建国3间等9人共24间门面的按揭贷款，但该9人无一人为真正购房业主，未向盛丰公司缴纳首付款，所签订的购房合同、抵押合同等都并非持身份证人的真实意思，24间门面共贷款530万元，全部进入盛丰公司账户，该行为属于“以合法形式掩盖非法目的”。6、门面早在2004年销售出去，真正业主已经在房产部门登记备案，并缴纳了物业维修基金和契税。7、相关合同均无效，请求驳回原告要求被告偿还本息的诉讼请求，驳回原告请求对106、107、206、207号门面的优先受偿权。举证、质证情况庭审过程中，原告为证明贷款情况，向本院提交了：1、贷款申请书；2、借款抵押（质押）担保承诺书；3、还贷责任确认书；4、五里堆商业街商品房购销合同书；5、个人住房按揭（抵押）借款合同；6、抵押合同；7、借款凭证；8、预购商品房贷款抵押登记备案监证书；9、还款明细表和还款汇总试算表；10、债务逾期催收通知书。庭后，原告向本院补充提交了：11、存款凭条，拟证明还款情况。被告王柏茂暨肖小兰、盛丰公司委托代理人对上述证据质证：证据1、2、5、6真实性无异议，确实是王柏茂的签名，但是贷款原因是盛丰公司动员包括王柏茂在内的九个人进行贷款，以所贷款支付所欠王柏茂等的工程款，且盛丰公司承诺贷款后由盛丰公司负责偿还；对证据3还贷责任确认书中落款并非是王柏茂和肖小兰的签名；证据4购销合同书的落款并非王柏茂的签名；证据7借款凭证确实是王柏茂的签名，但是这笔钱并未进入王柏茂的账户，王柏茂至今没有看到这笔钱；证据8无异议；对证据9三性无异议，但是如何偿还另说；证据10王柏茂确实在催收通知书上签字，但是是为了配合原告工作人员催收；对证据11还款是事实，但并非王柏茂偿还，凭条上的签名也并非王柏茂所签，系盛丰公司委托他人偿还的。被告王柏茂、肖小兰、盛丰公司未向本院提交证据。查明的事实根据当事人的陈述和确认的证据，本院查明事实如下：一、2003年11月3日，被告王柏茂向农业银行北湖支行提交《贷款申请书》和《借款抵押（质押）担保承诺书》，申请贷款500000元，贷款期限10年，自愿以其在郴州市盛丰房地产开发有限责任公司购买的商铺作为抵押物为贷款担保，并向原告提供了《五里堆商业街商品房购销合同书》、首付款收据用以银行审核。同日，被告肖小兰向原告出具《还贷责任确认书》，载明：“王柏茂向贵院申请个人住房贷款人民币伍拾万元，用于购买五里堆路商业街项目住房一套，如王柏茂因故无力按合同要求偿还贷款，我们承诺共同承担继续还款责任。”二、2003年11月28日，原告（贷款人、甲方）、被告（借款人、乙方）王柏茂、被告（保证人、丙方）盛丰公司共同签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，约定：乙方向甲方借款50万元；期限自2003年11月26日至2013年11月26日止共120期归还；借款利率按年利率6.912%执行，贷款期一年以内的（含一年），实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息，贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应利率档次执行新的利率规定；在办妥本合同抵押登记/抵押预登记，取得他项权利证书/抵押预登记证明书后的1日内，甲方直接依据乙方预先签署的《划款扣款授权书》，将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房存款账户内；借款期限为一年以上的，借款的偿还以每一个月为一个偿还期，每月第20日为乙方的每期还款日；每期付款金额采用递减法计算公式确定，每月还款金额＝贷款本金/还贷总期数＋（本金－累计已偿还本金）×月利率；乙方、丙方在《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》项下就购房事宜产生任何纠纷，均不得影响本合同项下贷款本息及有关费用的按期偿付及保证责任的承担；甲方在合同约定的期限内，将借款足额提供给乙方，乙方按时足额还本付息,未按月偿还借款本息，甲方按规定对其逾期本息计收逾期利息及复利；以房产作抵押/预抵押；丙方承担回购保证责任即在保证期间内代乙方偿还其所欠的借款本息和其他相关费用，或回购乙方所购买的商品房，并在甲方处分抵押房产时承担回购该房产并偿付本合同项下利息及相关费用的责任；丙方承担连带责任保证，保证期间为借款到期日起两年，保证范围为本合同项下的借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用和因本合同引起的有关法律费用等。三、同日，原告（抵押权人）与被告王柏茂（抵押人）签订《抵押合同》，约定：为了确保王柏茂与抵押权人签订的《个人住房按揭合同》的切实履行，保障抵押权人债权的实现，抵押人同意以五里堆商业街北面8栋106、107、206、207号房为《个人住房按揭（抵押）合同》做抵押担保；抵押担保的范围包括主合同项下债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等抵押权人实现债权的一切费用。双方并于2003年12月26日办理了预购商品房贷款抵押登记，原告取得备案监证书（证号郴房预购2003抵字第2822号）。四、2003年11月27日，原告向被告王柏茂发放了50万元贷款，款项按照《个人住房按揭（抵押）借款合同》约定转入盛丰公司在原告处开立的存款账户内，被告王柏茂在《借款凭证》上签字确认。五、贷款后，被告最后一次还款时间是2010年10月27日，之后分文未付。该期间被告偿还了贷款本金263884.12元，并因存在逾期付款，在支付正常利息外，支付了部分复利和罚息。关于已付的复利和罚息数额，原告向本院提供了2006年7月9日至2010年10月27日的还款明细，对于签订合同后至2006年7月8日之间的还款明细因客观原因未能及时提交。从其提交的还款明细来看，该期间被告除偿还本金、正常利息外，还支付了复利2843.01元、罚息6254.69元，对此，被告暨肖小兰、盛丰公司代理人王柏茂表示：考虑到2006年之前被告还贷情况良好，即使贷款后至2006年之间支付了复利和罚息，数额也不大，被告现未能提供证据证明，故认可从贷款后至今，被告共支付的复利2843.01元、罚息6254.69元。六、因被告未依约还款，原告于2019年8月23日向被告王柏茂发出《债务逾期催收通知书》，王柏茂在通知书上签字，但仍未还款，故原告诉至法院，诉请被告偿还尚欠贷款本金236115.88元、未结清正常息41112.04元、未结清复利40462.58元、未结清罚息213248.47元，以上三项共计294823.09元（正常利息、罚息、复利暂计算至2020年3月19日，之后另行计算至清偿之日止）。七、庭审中，因被告王柏茂并作为被告肖小兰代理人质证认为：“《还贷责任确认书》并非王柏茂和肖小兰的签字，购销合同也不是王柏茂签的字”，为此，本院依法释明其有权申请鉴定，并告知未在限定期限内申请的法律后果，但被告未在规定期限内向法院提交申请，之后并明确无需申请鉴定。判决的理由与结果本院认为,本案系金融借款合同纠纷。现就本案具体评析如下:一、涉案借款合同效力问题。本院认为，原告与被告王柏茂、盛丰公司签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》有效，理由是：1、合同经三方签字盖章予以确认，且合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定。2、签订合同后，原告向被告发放了50万元贷款，虽然款项转入盛丰公司账户，但是系按照合同约定进行，也符合住房按揭贷款的惯例，被告亦偿还了部分本息，至于被告抗辩的贷款用途的改变，以及实际还款人的改变或者可能他人代偿等，均不能成为合同无效的情形。3、被告抗辩双方为套取银行资金才签订贷款合同，但没有证据证明双方在与银行签订贷款合同时，已向原告披露过该事实或者当时原告参与了虚假按揭贷款行为，或明知是骗取按揭贷款的行为而仍然发放贷款，原告系在被告提交贷款申请、抵押担保承诺书，并提供购销合同书、首付款收据等作为审核材料，并要求开发商承担连带责任，对涉案房屋办理了预抵押登记后才同意放贷，由此可见，原告已经尽到审查义务，并非被告抗辩的银行与开发商恶意串通、非法目的等。4、被告抗辩其与盛丰公司签订的是虚假的房屋买卖合同，故借款合同应当无效，但商品房买卖合同系银行在发放贷款时对所涉贷款用途、借款人清偿能力等予以判断审核的参考依据，与借款合同系不同主体之间相互独立的意思表示，且据此认定合同无效也不利于银行的权利保障，更不利于金融市场的稳定。二、原告要求被告王柏茂、肖小兰承担共同还款义务应否支持。1、借款合同合法有效，对双方均有约束力，被告王柏茂作为债务人理应承担还款义务。2、被告肖小兰出具了《还贷责任确认书》，承诺与王柏茂共同承担还款责任，系其真实意思表示，被告抗辩《还贷责任确认书》上的签名并非肖小兰的签名，但经本院释明鉴定并告知法律后果后，被告未在规定期间内申请鉴定，并在之后明确不予申请鉴定，应自行承担举证不能的法律后果，故本院认定被告肖小兰与王柏茂共同承担还款义务。三、关于应偿还的数额。1、关于本金。经查，贷款后被告仅偿还了本金263884.12元，尚欠贷款本金236115.88元。2、关于（正常）利息。双方在《个人住房按揭（抵押）借款合同》第五条第三项约定“利息按年利率6.912%执行，但贷款期限一年以上，遇法定利率调整，于下年初按相应利率档次执行新的利率规定”，本案贷款期限为十年，属于长期贷款，原告农业银行北湖支行根据该条约定据实调整利率，并通过试算后，确认被告还欠正常利息为41112.04元（暂算至2020年3月19日，之后按照该条约定另行计算至本息清偿之日止）。3、关于罚息和复利。从双方签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》以及借款凭证来看，双方虽约定了逾期付款应支付复利和罚息，但并未明确计算标准以及计算基数等，故原告要求被告支付复利和罚息，本院不予支持。结合原告提供的还款明细和被告的自认，对于被告已经支付的复利2843.01元、罚息6254.69元，共计9097.7元亦应予以抵扣。综上所述，暂计算到2020年3月19日，被告应偿还本金236115.88元、利息32014.34元[（41112.04元-9097.7元），之后按照《个人住房按揭（抵押）借款合同》第五条第三项约定即“遇到法定利率调整的，按相应利率档次执行新的利率”的标准另行计算至款项全部清偿之日止。四、关于被告盛丰公司应否承担连带保证责任。被告盛丰公司自愿为涉案借款提供连带责任保证，但双方约定的保证期间系借款到期（借款约定至2013年11月28日到期）起两年，且原告未能举证证明其在保证期间届满前要求盛丰公司承担连带保证责任，故本案已过保证期间，保证责任应当免除，原告要求被告盛丰公司承担连带责任保证，于法无据，本院不予支持。五、关于原告是否享有案涉房屋的优先受偿权的问题。本案中，双方就涉案房屋办理了预购商品房抵押登记，该登记属抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定可知，原告作为房屋抵押预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权,并非对房屋享有现实的抵押权，故原告仅依据涉案的《预购商品房贷款抵押登记备案监证书》要求对涉案房屋享有优先受偿权，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告王柏茂、肖小兰在本判决生效之日起十五日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行贷款本金236115.88元、利息32014.34元（利息暂计算至2020年3月19日，之后利息按《个人住房按揭（抵押）借款合同》约定另行计算利息至借款本息清偿之日止）；二、驳回原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4555元，由被告王柏茂、肖小兰负担2555元，由原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  肖娜二〇二〇年七月十五日法官助理陈婷婷书记员张靓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。