广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初2147号原告：江门市新会区**供电总所，住所地江门市新会区**********，统一社会信用代码914********1***296。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈亮才，是广东华卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳春，是广东华卓律师事务所律师。被告：江门市新会区新辉房地产开发有限公司，住所地江门市新会区************，统一社会信用代码91440********00883。法定代表人：黄某2。委托诉讼代理人：钟北钊，是广东巨信律师事务所律师。原告江门市新会区**供电总所（以下简称“新会农电总所”）诉被告江门市新会区新辉房地产开发有限公司（以下简称“新辉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法由审判员梁庭超适用简易程序，于同年5月14日、7月15日公开开庭进行了审理。原告新会农电总所的委托诉讼代理人黄艳春、被告新辉公司的委托诉讼代理人钟北钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新会农电总所向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理座落于江门市新会区*********（A座A1区A区）108、111、123、124、171、172、173、201、202-1、202-2、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、218、219、221；会城世纪商业街3号（A座A2区B区）125、126、127、128、129、130、131、132、133、134、135、136、170、222、223、224、225、226、227、230、231、243、244、245、246、247；会城世纪商业街6号（B座D区）128、129、130、131、132、133、134、158、159、160、161共65间房屋不动产过户到原告名下的登记手续；2.判令上述65间房屋过户产生的卖方税费由被告承担；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2008年9月15日，原、被告签订《执行和解协议书》，协议约定：被告用自己开发的商业步行街3号（A座）和6号（B座）共85间商铺作价抵偿所欠原告的全部借款及利息。被告应在2008年9月30日前将上述商铺移交给原告。在上述商铺移交后，被告应原告要求将商铺确认到原告或原告指定的第三人的名下。被告无条件提供上述商铺进行确权所需的资料（包括但不限于合同书、发票、确权书等）；被告应无条件协助办理上述商铺的确权手续。2008年9月16日，江门市江海区人民法院作出民事调解书[案号:（2008）江海法民二初字第342号]，确认：一、原、被告确认被告新辉公司拖欠原告借款本金2400万元及利息605万元，共3005万元。二、被告新辉公司定于2008年9月30日前偿还3005万元或用同等价值商铺抵偿给原告。2009年10月19日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于江门市新会区会城世纪商业街A座A1区（A区）、A座A2区（B区）、B座D区共85间商铺抵顶给原告，卖方的税费由被告承担。合同签订后，被告已将上述85间商铺移交给原告，但尚没有协助原告办理过户登记手续。因原告与案外人的其他纠纷，江门市蓬江区人民法院对被告抵顶给原告的20间商铺进行拍卖，并已拍卖成交。除已被法院拍卖的20间商铺外，经原告多次催促，被告一直未能缴纳涉案65间商铺的税款，导致原告不能办理上述65间商铺的过户登记手续，损害了原告的合法权益。为此，原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。原告新会农电总所对其主张在举证期限内提供以下证据：1.（2008）江海法民二初字第342号民事调解书、2.《执行和解协议书》、3.《广东省商品房买卖合同》、4.江门市蓬江区人民法院出具的《结案通知书》、5.涉案64份存档的商品房屋权属证明书。被告新辉公司答辩认为，一、在收到本案诉讼资料前，原告未曾向原告提出要求办理涉案65间商铺的权属证书。被告之前未办理这批商铺的权属证书是应原告的要求，因为原告希望待商铺出售后直接办至第三方名下。二、原告在使用这批商铺时，擅自封闭该区域的公共走廊和楼梯，并且原告侵占了被告的232号商铺。因此，在原告纠正这些行为之前，被告拒绝为原告办理这批商铺的权属证书。三、在双方达成以这批商铺抵顶债务时，双方约定首层是以9600元/平方米，二层以3600元/平方计价，但如果在日后办证过程中，如果税务部门不认可这个价格，超出的税费应该由原告承担。被告新辉公司对其答辩在举证期限内提供以下证据：1.会城世纪商业街1号232和3号220两间商铺的房产证及不动产产权档案详细资料、2.世纪商业街1号D区二层、3号二层平面图及现场照片。本院向江门市*******新会分中心调取的涉案商铺的不动产权档案详细资料。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的证据拟证明原告侵占其商铺并擅自封闭该区域的公共走廊和楼梯，该待证事实与本案所调整的法律关系没有关联，故本院对被告上述证据的关联性不予确认。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2008年6月11日向江门市江海区人民法院起诉认为，被告在1993年至1995年期间向原告下属单位借款合共2400万元，2007年4月16日被告书面确认以上欠款事实，据此要求被告偿还借款本金2400万元及利息605万元，合计3005万元。在该案审理过程中，双方达成和解协议，江门市江海区人民法院于2008年9月16日作出（2008）江海法民二初字第342号民事调解书，主要内容为：双方确认被告新辉公司拖欠原告借款本金2400万元及利息605万元，共3005万元。二、被告新辉公司定于2008年9月30日前偿还3005万元或用同等价值商铺抵偿给原告。在调解过程中，原、被告于2008年9月15日签订《执行和解协议书》，主要内容为：被告用自己开发的商业步行街3号（A座）和6号（B座）共85间商铺作价抵偿所欠原告的全部借款及利息；被告应在2008年9月30日前将上述商铺移交给原告；在上述商铺移交后，被告应按原告要求将商铺确权到原告名下或原告指定的第三人名下；被告应无条件提供上述商铺确权的所有资料，应无条件协助办理上述商铺的确权手续等。签订该协议后，被告向原告交付了商铺，但尚未办理确权手续。2009年10月19日原告和被告就上述房屋抵顶债务问题签订《广东省商品房买卖合同》。后因原告与案外人的其他纠纷，由江门市蓬江区人民法院对被告抵顶给原告的20间商铺进行司法拍卖。2015年5月11日江门市蓬江区人民法院对该20间商铺的执行情况出具《结案通知书》。余下65间商铺至今未办理权属证书。另查明，对于原告主张的65间商铺，除世纪商业街3号202-2的商铺外，其他64间商铺在江门市*******新会分中心处有相应的纸质商品房屋权属证明书存档，其登记权属人为被告新辉公司，在法庭审理辩论结束前无被查封、抵押。本院向江门市*******新会分中心调取涉案商铺的机读不动产权档案资料，其中世纪商业街3号170、171、172号商铺没有显示机读不动产登记信息，但有相应的纸质商品房权属证明书（编号分别是NO.50010036、NO.50009701、NO.50009702）存档。世纪商业街3号173房屋的商品房权属证明书（编号分别是NO.50009703）与本院调查的同一地址的机读不动产权档案资料，在权属人和建筑面积的登记上存在不一致。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告和被告就涉案房屋抵顶债务问题签订的《广东省商品房买卖合同》以及《执行和解协议书》是双方的真实意思表示，也没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。上述协议约定被告须协助原告办理涉案商铺的确权手续，故原告诉求被告办理涉案商铺所有权转移登记手续，理据充分，本院予以支持。被告以原告擅自封闭涉案商铺所在区域的公共走廊和楼梯，以及原告侵占被告的232号商铺为由拒绝办理涉案商铺的所有权转移登记，因被告的抗辩理由是基于侵权关系，与本案所调整的合同关系不是同一法律关系，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于涉案房屋所有权转移登记问题。反映涉案商铺权属的包括机读档案资料和纸质存档资料，其中纸质存档的商品房屋权属证明书的效力优于机读档案资料。经审查，1.世纪商业街3号202-2商铺没有纸质商品房屋权属证明书存档，尚不具备办理房屋所有权转移登记手续的前提条件，本案对该商铺的所有权转移登记不作调整，原告可待上述影响房屋所有权转移的因素消除后，另案起诉处理。2.世纪商业街3号170、171、172号商铺虽没有显示机读不动产登记信息，但有相应的纸质商品房权属证明书存档，理应可以办理上述房屋所有权转移登记手续。3.世纪商业街3号173商铺的纸质存档商品房屋权属证明书与同一地址的机读不动产权档案资料不符，可以在更新门牌号码后办理该房屋的所有权转移登记手续。对于原告诉求房屋过户产生的卖方税费由被告负担的问题。原告对该项诉求并无提出明确的税费金额，也没有提出明确的计算方式；且在《广东省商品房买卖合同》和《执行和解协议书》中也没有对被告负担卖方税费作出明确约定。因此，本院对原告的该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，判决如下：一、被告江门市新会区新辉房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告江门市新会区**供电总所办理江门市新会区************、111、123、124、171（商品房屋权属证明书编号为NO.50009701）、172（商品房屋权属证明书编号为NO.50009702）、173（商品房屋权属证明书编号为NO.50009703，门牌号码需要更新）201、202-1、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、218、219、221；会城世纪商业街3号125、126、127、128、129、130、131、132、133、134、135、136、170（商品房屋权属证明书编号为NO.50010036）、222、223、224、225、226、227、230、231、243、244、245、246、247；会城世纪商业街6号128、129、130、131、132、133、134、158、159、160、161共64间房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋登记在原告江门市新会区**供电总所名下。二、驳回原告江门市新会区**供电总所的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3300元（已由原告江门市新会区**供电总所预交100元），由原告江门市新会区**供电总所负担100元，由被告江门市新会区新辉房地产开发有限公司负担3200元。被告江门市新会区新辉房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院补缴案件受理费3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁庭超二〇二〇年七月二十日法官助理 何嘉芙书 记 员 陈淑君