河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民初41号 原告（申请执行人）：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被告（案外人）：马秀芬，女，1969年5月13日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县。 被告（被执行人）：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地：河北省邢台市桥**中华西路三超地产**楼**，统一社会信用代码：911305005619725986。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 被告（被执行人）：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥**。 以上二被告委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 原告武大秀与被告马秀芬、邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告武大秀委托诉讼代理人杨同新、被告马秀芬、被告邢台福麟房地产开发有限公司与被告贺志强共同委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武大秀向本院提出诉讼请求：1、请求准许并恢复对位于邢台县房屋的执行；2、判令被告承担诉讼费用及诉讼有关的其它费用。事实和理由：武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省石家庄市中级人民法院作出的（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、被告邢台福麟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉人至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销河北省石家庄市中级人民法院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。判决生效后，武大秀向河北省石家庄市中级人民法院申请强制执行，在执行中河北省石家庄市中级人民法院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封了被告（案外人）马秀芬提出执行异议的邢台县房屋。2019年12月4日被告（案外人）马秀芬对执行标的提出书面执行异议，2019年12月19日河北省石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01执异361号执行裁定：中止对被执行人邢台福麟房地产开发有限公司名下位于邢台县房屋的执行。原告认为石家庄市中级人民法院作出的（2019）冀01执异361号执行裁定事实认定和适用法律错误：1、石家庄市中级人民法院认为马秀芬与福麟公司签订的福麟小镇认购书是签订在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同属认定事实和适用法律错误。2、石家庄市中级人民法院认定马秀芬名下没有其他用于居住的房屋属于认定事实错误。3、石家庄市中级人民法院认定马秀芬已经支付了购房款属事实认定错误。2017年4月25日石家庄市中级人民法院对案涉房屋查封之前和查封时，该房产登记在福麟公司名下，马秀芬没有证据证明在人民法院查封之前已与福麟公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，马秀芬把购房首付购房款也是支付给了案外人于新，剩下的尾款没有支付，所有的付款没有银行转账凭证，仅仅只是房产开发企业的收据。马秀芬没有证据证明其名下没有其他用于居住的房屋。马秀芬无法证明其权利的合法性与真实性，被执行人邢台福麟房地产开发有限公司是该房产的合法权利人而马秀芬不是合法权利人。马秀芬不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除强制执行。 邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强辩称，被告邢台福麟房地产开发有限公司已于2013年11月23日将案涉房产位于邢台市房产出售给被告马秀芬，马秀芬已按照福麟小镇认购书约定向被告福麟公司交纳了购房款196521元，地下室款缴，地下室款缴纳27940元78000元，剩余126000元购房款办理银行按揭贷款，因原告执行查封，导致后面的贷款手续没有办理，被告马秀芬购买被告福麟公司房产用于居住，且已支付了购房款超过50%，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第29条规定，应当中止对该房产的执行并解除对该房产的查封。关于于新账户的问题：于新是福麟公司的财务人员，流水可以看出来涉案房产销售的购房款基本上都是打入到于新的账户，于新收到房款实际就是福麟公司收到了。 马秀芬答辩称，我是去公司现金付款，付了196521元购房款，车位78000元，地下室27，地下室27940元000元购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 马秀芬为证实自己的主张，向本院提交证据： 1、马秀芬与福麟公司签订的《［福麟小镇］认购书》一份，位于邢台市原海绵铁厂的**楼****房产，房屋交付时间是2016年3月31日，总价款为326284元，拟证明已经购买该房产； 2、2013年12月18日户名为于新的账户流水，现金存入90万元，拟证明90万元中有其交付的195595元； 3、2013年12月18日4-2-602诚意金195595元； 4、2018年4月27日福麟地产缴款单，业主为马秀芬，房号4-2-602，首付款196521元，该次付款：已付195595元、926元、贷款126000元，备注：处理面积差； 5、2018年4月27日商户名称：邢台福麟房地产开发有限公司，POS机刷卡票据，金额为926元，交付的房屋差价的金额； 6、2018年4月27日4-2-602房款收据196521元，这是房屋处理面积差价和首付款的总和； 7、2019年12月11日邢台市房管局出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明马秀芬有零套已归档的住宅房屋信息，有零套已归档的非住宅房屋信息。以上证据拟证明所购房屋用于居住。 武大秀质证意见为： 1、对于《福麟小镇认购书》，首先，真实性、合法性不予认可。房屋认购日期、认购书签订时间及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除马秀芬与福麟公司之间存在倒签认购书的情形，因此真实性不予认可。其次，关联性、证明目的不予认可。认购书与本案无关。对马秀芬的证明目的没有证明力，认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交付使用条件及日期；装饰设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜；解决争议的办法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，因此该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此认购书不能证明马秀芬在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 2、邢台银行账户流水凭证，真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。该证据与本案无关，对本案的事实没有证明力，其只能证明于新银行帐户存款发生变动，不能证明于新是福麟公司的工作人员，也不能证明马秀芬向福麟公司支付购房款的事实。 3、对于0010928＃收据，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理的证明马秀芬已付款的事实。收据是福麟公司单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理的证明付款或收款行为实际发生。 4、对于2018年4月27日福麟地产交款单，真实性、合法性、关联性及证明目的不认可。交款单没有福麟公司盖章，交款单中显示的各位人员无法证明其身份以及与福麟公司的关系，因此该证据的真实性和合法性不认可。 对于POS机签购单一张，真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。签购单没有银行盖章，不是原件，真实性、合法性无法核实、质证。签购单上的签名不是马秀芬的签单，无法证明该付款是马秀芬向福麟公司支付的购房款。 对于0012533#收据，真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明马秀芬已付款的事实，收据是福麟公司单方法律行为，不认可收据的真实，仅凭收据也不能合法合理的证明付款或收款行为为实际发生。 7、对于《房屋交易与产权管理信息查询证明》，首先，真实性没有异议，合法性、关联性及证明目的均不予认可。其次，该证明不能证明马秀芬在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料等各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。综上法院查封之前和查封时，该房产登记在福麟公司名下。马秀芬没有证据证明在法院查封之前已与福麟公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋，并按合同约定已支付购房款等事实，福麟公司是该房产的合法权利人而马秀芬不是合法权利人，马秀芬对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，马秀芬的异议不成立。请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 贺志强、福麟公司质证意见为：对马秀芬提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强民间借贷合同纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决。武大秀依据上述判决向本院申请执行，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含马秀芬提出执行异议的福林小镇4号楼2单元602号房屋。 马秀芬与福麟公司签订《［福麟小镇（高开区）］认购书》，购买位于邢台市房屋，该房屋销售层数为20层，建筑面积为90.02平方米，总房价为人民币326284元，认购书中约定双方确认该房屋于2016年3月31日交付。签订认购书时马秀芬向福麟公司支付196284元，作为签订《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，该定金转入第一期房价款，上述认购书未显示签订日期。2013年12月18日，福麟公司为马秀芬出具收据，显示诚意金4-2-602195595元。2018年4月27日福麟公司ＰＯＳ机转账小票显示926元，同日福麟公司为马秀芬出具房款收据：房款4-2-602、89.17平方米、196521元。 另查明，马秀芬名下无其他用于居住的房屋。 上述事实有当事人的陈述、《[福麟小镇（高开区）]认购书》、《邢台银行账户流水凭证》、编号0010928的《收据》、福麟地产交款单、POS机签购单、编号0012533的《收据》、《房屋交易与产权管理信息查询证明》、本院（2019）冀01执异361号执行裁定书等证据予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为马秀芬对案涉被执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，马秀芬与福麟公司签订的《［福麟小镇（高开区）］认购书》系双方真实意思表示，该认购书对当事人基本信息，商品房基本情况，商品房销售方式，商品房价款及支付方式等主要内容进行了明确约定，且福麟公司已按照约定于人民法院查封前收受了相应购房款，故应视为马秀芬与福麟公司在本院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。马秀芬提交的《邢台银行账户流水凭证》、ＰＯＳ机签购单、相关收据及《房屋交易与产权管理信息查询证明》等证据可以证实其向福麟公司支付的房屋价款已超过房屋总价款的百分之五十且其名下无其他用于居住的房屋。基此，马秀芬就案涉被执行房屋向本院提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，其对案涉被执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益。武大秀诉称准许并恢复对位于邢台县房屋的执行之主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告武大秀的诉讼请求。 案件受理费80.0元，由原告武大秀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省高级人民法院，账号：13×××59，开户银行：建行石家庄桥西支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  刘清振 审判员  靳建军 审判员  李 祥 二〇二〇年七月九日 书记员  张佳丽 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 ——