海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2020）琼0271民初3895号   原告：姚起，男，1987年10月7日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住三亚市吉阳区。   被告：三亚贵丰投资发展有限公司，住所地：三亚市南新农场机关********。   法定代表人：王修贵，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈明浩、陈颖，海南邦威律师事务所律师。   原告姚起与被告三亚贵丰投资发展有限公司(简称贵丰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚起，被告贵丰公司的委托诉讼代理人陈颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   姚起向本院提出诉讼请求：1.解除姚起、贵丰公司于2018年4月11日签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.贵丰公司向姚起退还购房款1605280元及利息(自2018年2月11日起以802580元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至支付之日止；自2018年7月18日起以800000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至支付之日止)；3.贵丰公司向姚起支付违约金18621.25元(自2019年12月16日起以已付购房款按0.01％/日暂计算至起诉之日，实际应计算至法庭调查终结之日止)以及逾期交付使用房屋期间的同地段同类房屋租金；4.贵丰公司配合姚起办理商品房预售合同登记注销手续。事实与理由：2018年4月11日，姚起与贵丰公司签订编号为201804038000020的《商品房买卖合同(预售)》，约定由姚起购买贵丰公司位于同心家园十九期依山云锦小区1#楼二单元1607号房屋，套内建筑面积为36.57㎡，单价为43896.09元/㎡，总价款为1605280元等。姚起已经足额支付全部购房款，贵丰公司于2018年4月17日办理商品房预售合同登记备案。根据合同第十一条约定，贵丰公司应当在2019年12月15日前向姚起交付涉案房屋，2019年12月15日，姚起要求贵丰公司办理房屋交付手续，并要求出示涉案房屋已取得的建设工程竣工验收合格证明文件及房屋测绘报告，被口头告知该小区尚未达到交付条件无法出示，上述事实表明，贵丰公司已延期交付房屋。2019年12月16日，姚起向贵丰公司邮寄一份《关于督促及交付同心家园十九期依山云锦小区所购房屋使用的函》(以下简称“催告函”)，贵丰公司于2019年12月17日签收催告函，但其仍未就交付房屋一事进行说明或告知房屋交付的具体时间。姚起为维护自身合法权益，特提起诉讼。   贵丰公司辩称，2018年4月11日，贵丰公司与姚起签订的《商品房买卖合同》附件十一第十二条第2款约定，买受人（姚起）享有解除买卖合同的权利时，应自其知道或应当知道其享有解除买卖合同权利之日起7日内向出卖人提出，逾期未提出的，视为买受人放弃解除买卖合同的权利。2019年12月16日，姚起向贵丰公司发出“催告函”，要求贵丰公司从其发出催告函之日起三个月内交付房屋。贵丰公司收到该催告函的时间为2019年12月17日，根据姚起的催告，贵丰公司最晚应于2020年3月17日交付涉案房屋，结合合同附件十一第十二条第1、2款约定，姚起向贵丰公司行使合同解除权最迟的时间应当在2020年3月24日，但姚起未在双方约定的期限内行使合同解除权，已放弃解除合同的权利。2019年12月17日，姚起向贵丰公司发出“催告函”，催告贵丰公司不得晚于2020年3月17日向其交付房屋。但2020年1月20日，国家卫健委将新冠肺炎纳入我国传染病防治法规定乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，贵丰公司无法按照约定履行交房义务属于不可抗力。项目建设单位为中国一冶集团有限公司，注册地址为武汉青山区36街坊，其向贵丰公司派驻的建造师和相关工作人员均为武汉户籍，由于疫情原因，无法回归工作岗位。2020年4月8日，武汉市才正式宣布对外解除管控。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   本院对双方当事人所提提交的证据，均予以采信。   本院经审理认定事实如下：   2018年4月11日，姚起(买受人)与贵丰公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售）》(编号：201804038000020)，约定：买受人购买出卖人开发的位于三亚市迎宾路北侧同心家园十九期“依山云锦”项目1#楼二单元16层1607号房屋，套内建筑面积36.57㎡，单价43896.09元/㎡，总价款为1605280元。其中，第十一条第(一)款约定，出卖人应当在2019年12月15日前向买受人交付该商品房；第十一条第(二)款约定，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日），将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。遭遇不可抗力(包括但不限于本合同订立时不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、台风或中雨以上天气等)导致工程逾期的，出卖人可据实予以延期交付该商品房，且不承担逾期交付责任；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将房屋交付买受人的，买受人同意继续购买该商品房，出卖人按照买受人已付价款的0.01%/日标准，向买受人支付自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止的逾期交房违约金等。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十二条第1款约定，一方违反买卖合同约定达到合同解除条件，行使合同解除权的一方应以书面形式通知另一方，买卖合同自该书面通知达到之日起解除；第2款约定，根据买卖合同的约定，买受人享有解除买卖合同的权利时，应自其知道或应当知道其享有解除买卖合同权利之日起7日内向出卖人提出，若买受人未在上述期限内提出的，视为买受人放弃解除买卖合同的权利。《补充协议》第十三条第1款约定，因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人；第２款第(1)项约定，不可抗力包括但不限于地震、水灾、暴风雨等。2018年4月17日，贵丰公司办理该商品房买卖合同登记备案。2018年2月11日，姚起向贵丰公司支付购房款805280元，2018年7月18日，姚起通过邮政放货向贵丰公司支付购房款800000元（姚起于2019年8月12日结清购房贷款），姚起已经向贵丰公司支付全部购房款1605280元。   2019年11月16日，贵丰公司发给姚起《通知函》，贵丰公司认为其在装修改造过程中遇到不可抗力导致工期顺延，告知姚起将延期交付房屋，有疑问可与贵丰公司指定的工作人员联系。2019年11月25日，姚起发微信给“链家依山云锦”销售员李佳芯，姚起认为此房延期交付时间不明确，且延期交付原因是工程进度慢，诉求终止此商品房买卖合同。因贵丰公司不同意终止合同，2019年12月12日、15日，姚起再与涉案项目的销售人员沟通，并到商品房所在地，要求销售人员向其提供涉案房屋已取得的建设工程竣工验收合格证明文件和房屋测绘报告，销售人员回复姚起：该商品房尚未验收完成，这些材料在交房之前会有的。贵丰公司未在2019年12月15日向姚起交付房屋，2019年12月16日，姚起向贵丰公司发出“催告函”，指出若贵丰公司在收到本催告函之日起三个月内仍未履行交房义务的，其将提出解除合同，同时要求贵丰公司返还购房款、赔偿损失并支付违约金等。贵丰公司于2019年12月17日收到该催告函。因贵丰公司仍未能向姚起交付房屋，2020年4月14日，姚起向本院提起诉讼。   另查，三亚同心家园十九期“依山云锦”项目1#楼工程的施工单位是中国一冶集团有限公司，该公司的注册地址在武汉市青山区，其派驻涉案项目工地的工作人员多数为武汉户籍。2020年4月8日，武汉市正式宣布对外解除疫情管控。三亚市吉阳区南繁吉阳基地自动气象观测站观测到的气象资料表明，2018年4月11日（签订合同之日）至2019年12月15日（合同约定的交房之日）期间，涉案工程所在地日降雨量≥10mm（中雨以上）天气有63天，日极大风速≥10.8m/s（6级）天气有31天，扣除重叠天数9天，期间，日降雨量≥10mm和日极大风速≥10.8m/s的天数共计85天。   本院认为，姚起与贵丰公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。   一、关于姚起行使合同解除的权利是否已消灭的问题   《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十二条第1款约定，一方违反买卖合同约定达到合同解除条件时，行使合同解除权的一方应以书面形式通知另一方。2019年11月25日，姚起发微信给涉案项目房屋销售人员李佳芯，诉求终止合同，但此时合同约定的交房时间未满，即合同解除的条件不具备，因此不能导致合同解除。《补充协议》第十二条第2款约定，买受人享有解除买卖合同的权利时，自其知道或应当知道其享有解除合同权利之日起7日内向出卖人提出，若买受人未在上述期限内提出的，视为买受人放弃解除买卖合同的权利。2019年12月16日，姚起向贵丰公司发出“催告函”，要求贵丰公司在收到催告函之日起三个月内向其交付房屋。贵丰公司于2019年12月17日签收该“催告函”，但贵丰公司未在2020年3月17日前向姚起交付涉案房屋，自2020年3月18日起，姚起知道其享有解除合同的权利，其应在2020年3月18日至3月24日期间“以书面形式”通知贵丰公司解除《商品房买卖合同》，但姚起直至2020年4月14日才向本院起诉贵丰公司，请求解除合同，已经超过双方约定的7天期限，其行使合同解除的权利已经消灭，姚起与贵丰公司签订的《商品房买卖合同》应继续履行，因此对姚起的第1、2、4项诉讼请求均不予支持。   二、关于贵丰公司是否承担逾期交房违约责任及承担违约责任方式的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定，贵丰公司应当在2019年12月15日前向姚起交付涉案房屋。至2020年7月17日，贵丰公司尚未将涉案房屋交付姚起，已违约。鉴于双方继续履行《商品房买卖合同》，贵丰公司应根据《商品房买卖合同》第十二条的约定向姚起支付违约金。三亚市吉阳区南繁吉阳基地自动气象观测站观测到的气象资料表明，2018年4月11日至2019年12月15日期间，涉案项目所在地日降雨量≥10mm（中雨以上）天气有63天，日极大风速≥10.8m/s（6级）天气有31天，扣除重叠天数后为85天。《补充协议》第十三条第1款约定，因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。2019年11月16日，贵丰公司在发给姚起的《通知函》中告知姚起，其在装修改造过程中遇到不可抗力导致工期顺延，将延期交付房屋。贵丰公司履行了告知义务。   《补充协议》第十三条第２款第(1)项约定，不可抗力包括但不限于暴风雨。即不可抗力不限于暴风雨。《商品房买卖合同》第十一条第（二）款已经约定，遭遇台风或中雨以上天气等不可抗力导致工程逾期的，出卖人可据实予以延期交付房屋，且不承担逾期交付责任。因此，在上述期间，涉案项目所在地遭遇台风或中雨以上天气都属于合同约定的不可抗力因素。根据合同约定，贵丰公司向姚起交房时间应延长85天，至2020年3月9日。法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，新冠疫情是在合同约定的交房期限届满后发生的，新冠疫情期间，贵丰公司仍需向姚起支付违约金。因此违约金自2020年3月10日起，按姚起已付房款0.01%/日暂计至2020年7月17日为20868.64元(1605280元×0.01%/天×130天)。姚起请求贵丰公司支付逾期交房期间同地段同类房屋租金无合同依据，且姚起不能举证证明租金的具体数额，不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告三亚贵丰投资发展有限公司于本判决生效之日起10内向原告姚起支付违约金20868.64元；   二、驳回原告姚起的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费19415元(原告姚起已预交)，由原告姚起负担19163元，由被告三亚贵丰投资发展有限公司负担252元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判长 邢增秀   人民陪审员 卢海涛   人民陪审员 陈锦红      二〇二〇年七月二十四日   书记员 谷新宇   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。   法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。   本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国   民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。