江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3966号上诉人(原审被告)：苏州中润丽丰置业有限公司。法定代表人：蔡丽萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄婧，公司员工。被上诉人(原审原告)：张惠。委托诉讼代理人：刘志耘，江苏仁海方舟律师事务所律师。上诉人苏州中润丽丰置业有限公司（以下简称中润丽丰公司）因与被上诉人张惠商品房销售合同纠纷一案不服苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初7603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。中润丽丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判其按日万分之二点三标准支付违约金。事实和理由：依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。逾期交房的损失，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审法院未查明涉案房屋租金损失，也未依据相关法律调整相应的违约金。上诉人在其他类似案件中曾委托有资质的机构对类似房屋进行评估，每平方米每月租金约72元，折算成的每日租金与每日万分之三违约金进行比较，有的超出租金水平50%以上，故请求二审法院依法查明相关事实，将违约金调整至日万分之二点三。张惠辩称，一、《补充条款》中的第十一条、第十四条，免除上诉人责任，加重被上诉人责任，排除被上诉人主要权利，该条款无效。《补充条款》中的内容全部是上诉人事先拟定的格式条款，是上诉人单方的意思表示，上诉人从未与被上诉人就该些条款进行过协商。上诉人从未就《补充条款》中的内容，尤其是其中的第十一条、第十四条，以任何合法方式提请被上诉人注意，更未对这些条款向被上诉人进行任何说明。另外，从同时覆盖在《商品房买卖合同》主合同与《补充条款》上的同一枚中润丽丰公司盖上的骑缝章(也就是中润丽丰公司的合同专用章)可以看出，《商品房买卖合同》主合同与《补充条款》是装订在一起的，并不是经分别协商后分二次签订的，这二个文件落款的日期也是同一天。足以认定，《商品房买卖合同》主合同与《补充条款》中关于逾期交房违约金的约定，实际上是存在于同一份合同中的相互矛盾的条款。不存在“对逾期交房违约金重新做了约定”的情形。二、上诉人采用在《补充条款》第十一条、第十四条提前写入一些文字的方式提请被上诉人注意格式条款风险的行为，违反了法律规定。本案中，合同正文明确规定：出卖人合同附件中预先拟定的补充条款不得约定与本合同正文内容相冲突的、减轻或免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人权利的条款，如有冲突，以本合同正文为准。上诉人在从未告知被上诉人、未经被上诉人同意的情况下，将“买受方同意”，“买受方确认”，“买受方特此声明”等文字，以及被上诉人“自愿同意”免除上诉人责任，加重自己责任，排除自己主要权利的条款，以格式条款的方式写入《补充条款》的第十一条、第十四条中，是上诉人自己单方的行为，被上诉人不予认可。三、按日万分之五计算逾期交房违约金，于法有据。依照《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第44条，将逾期交房的违约金约定为日万分之五是房地产市场上的普遍做法。违约金不但具有赔偿性，还具有对违约行为的警示性和惩罚性。本案约定日万分之五，转换为年利率是18%，是合理合法的，并不算高。若违约金按日万分之三计算，则显失公平。张惠向一审法院起诉请求：判令中润丽丰公司支付自2018年8月1日起至2019年11月14日止（共计471天），以2059591元为本金，按每日万分之五计算的逾期交房违约金485033.68元。一审法院认定事实：2014年12月27日，中润丽丰公司作为出卖人与作为买受人的张惠签订《苏州市商品房买卖合同》七份，约定由张惠向中润丽丰公司购买位于苏州高新区房屋，房屋总价款2059591元。合同第十七条“房屋交付条件”约定，出卖人定于2016年8月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。合同第二十条“逾期交付的违约责任”约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期在60日之内，自本合同第十七条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第三十二条“合同的补充、附件及效力”约定，在本合同履行过程中出现没有约定，约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议，经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等效力，但出卖人合同附件中预先拟定的补充条款不得约定与本合同正文内容相冲突的、减轻或免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人权利的条款，如有冲突，以本合同正文为准。合同《补充条款》第十一条“关于违约金和出卖方损失的补充”约定，考虑本项目为城市商业综合体，有其消防验收等特殊复杂性，买受方同意如出卖方逾期交房三个月内，买受方同意出卖方无需支付逾期违约金，出卖方如逾期交房超出三个月的，超出三个月部分时间的违约金按每日万分之三赔付，如与主合同第二十条逾期约定不一致，以本条款约定为准。因中润丽丰公司未按期交房，张惠于2018年5月24日向一审法院提起诉讼，要求中润丽丰公司支付逾期交房违约金，2018年8月6日，因张惠与中润丽丰公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院作出（2018）苏0505民初2449号民事调解，该调解书确认：一、苏州中润丽丰置业有限公司于2018年8月20日前向张惠支付截至2018年7月31日的逾期交房违约金314000元；二、若苏州中润丽丰置业有限公司未按上述方式付款，张惠可立刻就苏州中润丽丰置业有限公司的全部未付款项另加70000元违约金向法院申请一并执行；三、张惠放弃其他诉讼请求，双方就其订立的所有商品房销售合同截至2018年7月31日的逾期交房事宜再无其他纠葛；四、案件受理费9968元，减半收取4984元，由苏州中润丽丰置业有限公司负担，于2018年8月20日前直接支付张惠。上述调解书生效后，中润丽丰公司向张惠履行了调解书内容。2019年11月15日，中润丽丰公司向张惠交付了上述七套房屋房屋总价为2059591元，因张惠向中润丽丰公司再次主张逾期交房违约金未果，故致本案诉讼。以上事实，由苏州市商品房买卖合同、购房发票、（2018）苏0505民初2449号民事调解书及一审法院庭审笔录等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，张惠与中润丽丰公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法、有效。中润丽丰公司未能按照合同约定在2016年8月31日前将涉案商品房交付给张惠，中润丽丰公司的上述行为已构成违约，应承担相应的逾期交房违约责任。关于违约责任，双方在主合同中约定逾期交房超过60日后，买受人不解除合同的，逾期交房违约金按照每日万分之五计算，但双方又在《补充条款》中根据项目为城市商业综合体的特殊性质，对逾期交房违约金重新做了约定，且明确与主合同不一致的，以《补充条款》为准。双方在《补充条款》中的约定不违反法律规定，因此对双方均有约束力，逾期交房违约金按照每日万分之三计算。之后又达成了调解协议，双方对于2018年7月31日之前的逾期交房产生的违约金事宜已经达成协议。后中润丽丰公司于2019年11月15日向张惠交付了上述七套房屋，据此，中润丽丰公司应当向张惠承担自2018年8月1日起，按每日万分之三计算至2019年11月14日的违约金。关于中润丽丰公司提出的“双方当事人在《补充条款》约定的每日万分之三的逾期交房违约金标准过高，请求法院酌情予以核减”的辩解，一审法院认为，双方约定的逾期交房违约金并未明显高于或低于张惠的损失，故对中润丽丰公司的上述辩解一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：苏州中润丽丰置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张惠逾期交房违约金（以2059591元为基数，自2018年8月1日起按每日万分之三计算至2019年11月14日）。案件受理费8576元，减半收取4288元，由张惠负担1455元，由苏州中润丽丰置业有限公司负担2833元。二审中中润丽丰公司提交一份日租金换算比较表，认为一审认定的违约金标准过高。张惠质证认为该日租金换算比较表系中润丽丰公司单方制作，其中的“评估租金”缺乏依据，对该日租金换算比较表真实性、合法性不予认可。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人签订的《苏州市商品房买卖合同》，中润丽丰公司应在2016年8月31日前将涉案商品房交付给张惠。中润丽丰公司未按约交付案涉商品房，应当承担违约责任。一审法院根据双方当事人在《补充条款》中的约定，按每日万分之三计算逾期交房违约金，具有合同依据。中润丽丰公司上诉认为该违约金标准过高，但未能举证证明该违约金明显高于实际损失，本院对其相关抗辩意见不予采信。中润丽丰公司的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8576元，由上诉人苏州中润丽丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙楚楚二〇二〇年七月二十二日书记员  陈闵悦