中华人民共和国湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘08民初7号原告：叶一鸣，男，1951年8月27日出生，香港永久性居民，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：聂瑶，湖南揽胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁，湖南益云律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。原告叶一鸣与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶一鸣的委托诉讼代理人聂瑶与被告张家界大成公司、张家界山水公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶一鸣向本院提出诉讼请求：1.判令被告张家界大成公司、张家界山水公司支付原告叶一鸣房屋回购款764520元；2.判令被告张家界大成公司向原告叶一鸣支付拖欠的委托装修改造折旧款及承包收益270955元，并支付合同约定的违约金2671.13元，共计273626.13元；3.判令被告张家界大成公司继续向原告叶一鸣支付承包收益和委托装修改造折旧返还款至受让该房屋并付清全部转让款之日止；4.被告张家界大成公司、张家界山水公司承担全部诉讼费。在庭审过程中，原告叶一鸣将第2项请求中的违约金变更为2709元，共计金额变更为273664元。事实和理由：2015年8月26日，原告叶一鸣与被告张家界山水公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）、《商品房现房买卖合同之补充合同》购买坐落于张家界市南庄坪的张家界大成山水国际大酒店第8层868号房，房款382260元。同日，原告叶一鸣与被告张家界大成公司签订《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同合同》：原告叶一鸣支付委托装修改造费382260元，合同约定，原告叶一鸣与张家界大成公司的承包经营期限与委托装修改造期为三至五年，第一年、第二年原告叶一鸣的年承包收益比例按购房总额的15%计算，每年57339元，装修改造折旧按房屋委托装修改造总额的15%计算，每年57339元。第三年至第五年按10%计算，承包收益和装修改造折旧均为每年38226元，同日，原告叶一鸣与被告张家界大成公司、张家界山水公司还签订《三方承诺》，原告叶一鸣自2018年8月26日至2020年8月26日期间，可以提出无理由退房要求，张家界山水公司按原价向原告叶一鸣支付房款、委托装修款和酒店开办费用764520元，张家界大成公司承担连带担保责任。自2017年1月起张家界大成公司就未按期足额向原告叶一鸣支付承包收益和装修改造折旧费，尚欠原告叶一鸣270955元，且根据原告叶一鸣与张家界大成公司双方合同的约定，张家界大成公司逾期支付承包收益和装修改造折旧，除应付原告叶一鸣承包收益和装修改造折旧费外，还应支付承包收益和装修改造折旧费的1%作为违约金，故张家界大成公司应支付违约金2709元。为维护原告叶一鸣的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成公司、张家界山水公司辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回原告叶一鸣要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。一、租金支付情况：1、2015年8月26日起至2020年3月24日止，被告张家界大成公司、张家界山水公司已向原告叶一鸣支付134240元；2、被告张家界大成公司、张家界山水公司对于委托装修合同到期之后，原告叶一鸣继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告叶一鸣要求被告张家界大成公司、张家界山水公司继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。3、现因出现××不可抗力的情形及被告张家界大成公司、张家界山水公司经营困难的情况，请求减免或调整租金支付标准。二、现因出现××不可抗力的情形及被告张家界大成公司、张家界山水公司经营困难的情况，被告张家界大成公司、张家界山水公司无力回购，被告张家界大成公司、张家界山水公司愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告叶一鸣办理过户登记，请求原告叶一鸣放弃回购。若原告叶一鸣执意回购，则原告叶一鸣需先解除与被告张家界山水公司的商品房买卖合同，以解除网签，并与被告张家界大成公司解除房屋上的租赁关系，使交付给被告张家界大成公司、张家界山水公司的房屋达到无权利瑕疵的条件。三、原告叶一鸣主张的分项违约金过高，请求原告叶一鸣放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1、原告叶一鸣未举证证明其实际经济损失，原告叶一鸣未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任；2、被告张家界大成公司、张家界山水公司酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告叶一鸣放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告张家界大成公司、张家界山水公司主张即使承担违约金也只能按银行同期存款利率计算原告叶一鸣所受经济损失，以不超过存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下人民法院司法调整政策，以更好促进社会经济发展。四、原告叶一鸣应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告叶一鸣放弃回购，被告张家界大成公司、张家界山水公司愿意协助原告叶一鸣办理房屋过户登记手续。1、原告叶一鸣以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告叶一鸣主张回购房屋事实上不应成立，被告张家界大成公司、张家界山水公司在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告叶一鸣的回购主张。2、原告叶一鸣以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告叶一鸣明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。3、本案合同的履行是否符合约定的标准，应当综合认定，以不支持原告叶一鸣主张的回购为宜，被告张家界大成公司、张家界山水公司同意协助原告叶一鸣办理房屋产权过户登记手续。五、原告叶一鸣已丧失房屋回购权利：解除权期限只有三个月。案涉合同明确约定了回购的期限和条件，原告叶一鸣不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于法律上的形成权，现因已经超过三个月的行使期限，原告叶一鸣再也无权主张回购，原告叶一鸣只能选择继续履行不定期租赁合同。六、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据，本院认定如下：原告叶一鸣为证明自己的主张向法庭提供了下列证据：1、原告叶一鸣自行编制的被告张家界大成公司、张家界山水公司欠付原告叶一鸣租金明细，共计欠付270955元。2、2015年8月26日，原告叶一鸣与被告张家界山水公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》及《商品房现房买卖合同之补充合同》。证明原告叶一鸣系合法业主，原告叶一鸣可以在2018年8月26日至2020年8月26日期间无条件要求退房，退房金额为764520元。3、2015年8月26日，原告叶一鸣与被告张家界大成公司签订的《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》及《房屋承包经营合同》。证明承包期间被告每年应付装修改造折旧款及承包收益的金额。4、收据两份，证明原告叶一鸣已按合同约定于签订合同的当天向被告张家界山水公司、张家界大成公司交纳了案涉房屋的购房款和房屋装修款。5、原告叶一鸣的中信银行流水，证明被告张家界山水公司、张家界大成公司已付和欠付的装修改造折旧款及承包收益金额情况。被告张家界山水公司、张家界大成公司除对原告叶一鸣所提交的五组证据中的第一组证据即明细表提出异议以外，对其他证据均无异议。认为明细表是原告叶一鸣自己所编制的，不予认可。被告张家界山水公司、张家界大成公司在本案中没有提交证据。本院认为，对于原告叶一鸣提交的第一组证据明细表，被告张家界山水公司、张家界大成公司虽提出异议，但在庭审中又表示认可起诉状上的金额，经法庭核对，原告叶一鸣提交的明细表与诉状的金额是一致的，且是依据被告张家界山水公司、张家界大成公司没有异议的银行流水编制出来的，能够相互印证，故原告叶一鸣提交的明细表可以作为认定事实的依据予以采纳。原告叶一鸣提交的其他证据，被告张家界山水公司、张家界大成公司无异议，真实、合法有效，能够作为认定本案事实的证据予以采纳。本案根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，确认以下法律事实：1.2015年8月26日，原告叶一鸣与被告张家界山水公司签订《商品房现房买卖合同》和《商品房现房买卖合同之补充合同》。合同约定，原告叶一鸣向被告张家界山水公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第8层868号房（建筑面积63.71平方米、套内面积46.45平方米、分摊面积17.26平方米），房屋单价为每平方米6000元，总价款为382260元。补充合同约定，原告叶一鸣将购买的湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第8层868号房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理。合同签订当天，原告叶一鸣向被告张家界山水公司交纳868号房屋的购房款382260元。2、2015年8月26日，原告叶一鸣（甲方）与被告张家界山水公司（乙方）、张家界大成公司（丙方）签订《三方承诺合同》一份。该合同第2点约定：“甲方自2018年8月26日至2020年8月26日期间，可以向乙方提出无理由退房要求。同时乙方也可以在此期间向甲方提出解除购房合同的要求。”第3点约定:“如甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请，甲乙双方在180个工作日内完成具体退房手续。”第4点约定:“甲乙双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，乙方按原价支付向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计764520元整。”第6点约定:“丙方作为乙方担保方，对本合同承担连带担保责任，当争议发生时，甲方可以要求乙方、丙方任意一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。”3、2015年8月26日，原告叶一鸣（甲方）与被告张家界大成公司（乙方）签订《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》一份，该合同第二条约定，甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理；甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店今后维护改造款两部分组成，单价为每平方米6000元，共计382260元。第三条约定，甲乙双方协商同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；甲乙双方协商同意该房屋的委托装修改造期限于甲方与张家界山水公司签订的案涉《张家界市商品房现房买卖合同》规定的全部房款和本合同第二条第二款约定的费用付清之日起开始计算。第四条约定，本合同承包经营期内，第一年、第二年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造总额的15%折旧比例计算，年委托装修改造折旧款返还的金额为57339元，第三年至第五年按10%计算，年委托装修改造折旧款返还的金额为38226元；乙方按年向甲方支付委托装修改造折旧款返还款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。第八条约定，本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同签订当天，原告叶一鸣向被告张家界大成公司交纳868号房屋的装修款382260元。4、2015年8月26日，原告叶一鸣（甲方）与被告张家界大成公司（乙方）签订《房屋承包经营合同》一份，该合同第二条约定，甲方将购买的案涉868号房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，承包经营期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利。第三条约定，甲乙双方协商同意该物业的承包经营期限为三至五年，即最短时限不少于3年，最长不超过5年；甲乙双方协商同意该房屋的承包经营期限于甲方与张家界山水公司签订的案涉《张家界市商品房现房买卖合同》规定的全部房款及甲、乙双方签署的《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定的款项付清之日起开始计算。第四条约定，承包经营期内，第一年、第二年甲方的年承包收益为承包金，比例为购房总额的15%，年承包金标准为57339元，第三年至第五年按10%计算，年承包金标准为38226元；乙方按年向甲方支付承包金收益，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年承包金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。第九条约定，本合同承包经营期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益，除应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。5.被告张家界大成公司向原告叶一鸣支付承包收益及返还装修改造折旧款情况如下，签订合同之日至2016年8月30日已全部支付，2016年8月31日至2017年分文未付，尚欠114678元（57339×2），2018年1月支付了3000元，2018年3月至10月每月付1274元，12月份付1274元，共计14466元，尚欠61986元（38226×2-14466），2019年1月份付1274元，尚欠75178元（38226×2-1274），2020年1月至3月尚欠19113元（76452÷12×3），上述被告张家界大成公司共计欠付原告叶一鸣承包收益和装修改造折旧费共计270955元。6．原告叶一鸣于2020年７月２日向本院提交了书面承诺函，同意本案判决后随时配合被告张家界大成公司、张家界山水公司办理撤销网签手续，被告张家界大成公司、张家界山水公司于2020年6月28日向本院提交了书面承诺如原告叶一鸣同意协助被告张家界大成公司、张家界山水公司办理网签解除手续，被告张家界大成公司、张家界山水公司同意放弃约定的180个工作日的退房期限利益。上述事实，有当事人陈述及原告叶一鸣提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《三方承诺合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《房屋承包经营合同》、收据、银行客户回单、原告叶一鸣提交的明细表及原、被告双方的承诺书等证据予以证实，足以认定。本院认为，2015年8月26日，原告叶一鸣分别与被告张家界山水公司签订的《商品房现房买卖合同》和《商品房现房买卖合同之补充合同》，与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订的《三方承诺合同》，与被告张家界大成公司签订的《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《房屋承包经营合同》等合同均为当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法、有效。各方当事人均应当按照上述合同约定履行各自的义务。根据原告叶一鸣的诉讼请求，本案的争议焦点有以下几点：一、被告张家界大成公司、张家界山水公司是否应当给原告叶一鸣支付回购款的问题；二、被告张家界大成公司是否存在拖欠原告叶一鸣委托装修改造折旧款、承包收益的问题；三、当事人约定的违约金是否过高的问题。一、被告张家界大成公司、张家界山水公司是否应当给原告叶一鸣支付回购款的问题。涉案《商品房现房买卖合同》和《商品房现房买卖合同之补充合同》约定，原告叶一鸣向被告张家界山水公司购买涉案房屋，总价款为382260元，原告叶一鸣当日向被告张家界山水公司交纳了全部购房款。根据涉案《三方承诺合同》第2点的约定，原告叶一鸣可以自2018年8月26日至2020年8月26日期间向被告张家界山水公司提出无理由退房要求，现原告叶一鸣于2020年4月20日提起诉讼要求退房，没有超出上述合同约定的期间，被告张家界山水公司提出案涉合同明确约定了回购的期限和条件，解除权期限只有三个月，原告叶一鸣不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购或在回购期满后的60日内主张回购故而无权主张回购的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。该合同第3点约定如原告叶一鸣在上述期限内提出退房申请，被告张家界山水公司不得拒绝该申请，双方当事人在180个工作日内完成退房手续。现被告张家界山水公司提出因出现××不可抗力的情形及公司经营困难的情况，公司无力回购而主张不予回购涉案房屋的主张，与前述合同约定内容不符，该主张于法无据，本院不予支持。在本案审理过程中，原告叶一鸣向本院提交书面承诺愿意协助被告张家界山水公司、张家界大成公司随时办理网签解除手续，被告张家界山水公司、张家界大成公司书面承诺如果原告叶一鸣同意协助二公司办理网签解除手续，被告张家界山水公司、张家界大成公司愿意放弃约定的180个工作日的退房期限利益，由此可视为双方均同意解除合同，现被告张家界山水公司以原告叶一鸣未明确提出解除合同为由，认为其提出要求回购没有事实依据的辩称理由不能成立，本院不予支持。根据上述合同的约定，被告张家界山水公司应按原价向原告叶一鸣支付房款、委托装修款和酒店开办费用，故被告张家界山水公司应向原告叶一鸣支付房款、委托装修款和酒店开办费即房屋回购款总计764520元。上述合同第6点约定被告张家界大成公司作为被告张家界山水公司担保方，对本合同承担连带担保责任，当争议发生时，原告叶一鸣可以一并要求被告张家界山水公司、张家界大成公司共同履行债务。由此可见，被告张家界大成公司为被告张家界山水公司提供连带责任保证的意思是非常具体明确的，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，本案中双方当事人虽未约定保证期间，但原告叶一鸣要求被告张家界山水公司承担保证责任并未超过上述法定期限，被告张家界山水公司以本案合同均未约定担保期限认为担保人已实际免除担保责任，于法无据，本院不予支持。综上，对于原告叶一鸣要求被告张家界山水公司、张家界大成公司支付其房屋回购款764520元的诉讼请求，本院予以支持。二、被告张家界大成公司是否存在拖欠原告叶一鸣委托装修改造折旧款、承包收益的问题。涉案《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定，原告叶一鸣支付被告张家界大成公司委托装修改造费382260元，双方的委托装修改造期为三至五年，第一年、第二年委托装修改造折旧款按涉案房屋委托装修改造总额的15%折旧比例计算，年委托装修改造折旧款返还的金额为57339元，第三年至第五年按10%计算，年委托装修改造折旧款返还的金额为38226元；被告张家界大成公司按年向原告叶一鸣支付委托装修改造折旧款返还款，自2015起每年8月的最后一个工作日内将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性转入原告叶一鸣指定的银行账户。原告叶一鸣当日即向被告张家界大成公司交纳了涉案房屋的装修款382260元，故被告张家界大成公司应当按照上述合同约定向原告叶一鸣返还委托装修改造折旧款。另外，根据涉案《房屋承包经营合同》约定，原告叶一鸣将涉案房屋委托给被告张家界大成公司统一经营管理，承包经营期限为三至五年，第一年、第二年年承包收益为承包金，比例为购房总额的15%，年承包金标准为57339元，第三年至第五年按10%计算，年承包金标准为38226元；被告张家界大成公司按年向原告叶一鸣支付承包金收益，自2015年起每年8月的最后一个工作日内将当年承包金收益一次性转入原告叶一鸣指定的银行账户。故被告张家界大成公司应当按照上述合同约定向原告叶一鸣支付承包金收益。被告张家界山水公司提出原告叶一鸣同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益属于重复主张权利的辩称意见，不符合涉案《三方承诺合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》以及《房屋承包经营合同》的合同约定，故对于被告张家界山水公司的上述主张，本院不予支持。根据本案查明的事实，被告张家界大成公司自2016年8月31日开始至2020年3月共计拖欠原告叶一鸣承包收益及装修改造折旧款共计270955元。被告张家界山水公司、张家界大成公司提出因出现××不可抗力的情形及被告张家界山水公司、张家界大成公司经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院认为被告张家界大成公司承包原告叶一鸣的房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的新冠肺炎疫情具有不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力，该疫情对酒店经营确有影响，根据本案的实际情况，本院酌定免除被告张家界大成公司1个月的承包收益及相应违约金，故被告张家界大成公司应当给原告叶一鸣支付拖欠的委托装修改造折旧款及承包收益共计267769.5元（270955－38226÷12）。根据上述合同的约定，被告张家界大成公司支付的委托装修改造折旧款及承包收益的期限为三至五年，故被告张家界大成公司应当自2020年4月1日起向原告叶一鸣继续支付承包收益和委托装修改造折旧款直至受让该房屋并付清全部转让款之日止。对于被告张家界山水公司提出的委托装修合同到期之后，双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后并未有重新装修的事实发生，故原告叶一鸣要求被告张家界大成公司继续支付装修折旧款没有事实和法律依据的主张，本院不予支持。三、当事人约定的违约金是否过高的问题。涉案《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》中约定了如被告张家界大成公司逾期3个月未向原告叶一鸣支付委托装修改造折旧款，还应另向原告叶一鸣支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天计算，但原告叶一鸣违约或存在不可抗力情形除外。同时《房屋承包经营合同》中亦约定了如逾期3个月被告张家界大成公司未向原告叶一鸣支付承包经营收益，还应另向原告叶一鸣支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金，但原告叶一鸣违约或不可抗力情形除外。本案中原告叶一鸣按照合同约定依照诚实信用原则全面履行了自己的义务，不存在违约行为，被告张家界大成公司拖欠装修改造折旧款及承包经营收益明显超出了上述合同约定的期限，其行为构成违约，故被告张家界大成公司还应向原告叶一鸣支付相应的违约金2677.7元（267769.5×1%）。被告张家界山水公司、张家界大成公司主张违约金过高，应不支持违约金或降低违约金标准的观点，因在本案中没有证据证明双方约定的违约金高于违约所造成的损失，故对该观点不予支持。被告张家界山水公司、张家界大成公司还主张原告叶一鸣未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，但没有提交充分的证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应当承担举证不能的不利后果，对于其上述主张，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告叶一鸣支付房屋回购款764520元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶一鸣支付拖欠的委托装修改造折旧款及承包收益267769.5元（自2016年8月31日计算至2020年3月31日止），并支付违约金2677.7元，共计为270447.2元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司自2020年4月1日起继续向原告叶一鸣支付承包收益和委托装修改造折旧款至受让该房屋并付清全部转让款之日止（承包收益和装修改造折旧款分别按每年38226元的标准计算）；四、驳回原告叶一鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14143元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  刘利利审 判 员  杨 芳人民陪审员  屈迎昕二〇二〇年七月二十二日法官助理向源书记员戴佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。