河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀11民再37号 再审申请人（一审原告，二审上诉人）：李东芬，女，1969年1月24日出生，汉族，住河北省深州市。 委托代理人：张红立，河北中衡诚信律师事务所律师。 委托代理人：单长城，河北中衡诚信律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：崔素杰，女，1967年4月2日出生，汉族，住衡水市。 委托代理人：吴宝磊，河北凌坤律师事务所律师。 原审第三人：田桂芝，女1964年1月9日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 原审第三人：河北弘佑冶金设备有限公司。住所地：武邑县清凉店镇复兴路。 法定代表人：田桂芝。 上述原审第三人共同委托代理人：刘颖，男，1960年12月26日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 原审第三人：衡水沃达投资咨询有限公司。住所地：衡水市桃城区和平路和顺胡同******。 法定代表人：刘颖。 原审第三人：刘颖，男，1960年12月26日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。 原审第三人：衡水弘佑房地产开发有限公司。住。住所地：河北省深州市永盛大街桃园小区**楼**商铺一社会信用代码：911311820565396031。 法定代表人：张保忠。 委托代理人：丁向雨，衡水中衡诚信律师事务所律师。 再审申请人李东芬因与被申请人崔素杰、原审第三人刘颖、田桂芝、河北弘佑冶金设备有限公司（以下简称弘佑冶金公司）、衡水沃达投资咨询有限公司（以下简称沃达公司）、衡水弘佑房地产开发有限公司（以下简称弘佑房地产公司）执行异议之诉一案，不服本院（2019）冀11民终415号民事判决，向本院提出申诉。本院于2019年6月13日作出（2019）冀11民申28号民事裁定书，裁定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。再审申请人李东芬的委托诉讼代理人张红立、单长城，被申请人崔素杰的委托诉讼代理人吴宝磊，原审第三人弘佑房地产公司委托诉讼代理人丁向雨、原审第三人沃达公司法定代表人刘颖（亦即原审第三人田桂芝及弘佑冶金公司的共同委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李东芬申请再审称，请求撤销原一、二审判决，依法改判，诉讼费用由被申请人负担。事实与理由：一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。1、就案涉商品房的买卖，申请人与开发商弘佑房地产公司签订了认购协议并全额支付房款，弘佑房地产公司也已经将房屋交付给申请人，申请人也缴纳了物业费并已合法占有和控制该商品房，申请人的请求符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条的规定，申请人的权利应当得到保护。2、一、二审法院认定双方的认购协议不属于商品房买卖合同是错误的，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案的认购协议具备了商品房的主要条款，且申请人也已经缴纳了全部购房款，按照法律规定应认定为正式的商品房买卖合同。3、一、二审法院认定申请人支付案涉房款的证据不足，属于认定事实错误。申请人已经通过银行转账的方式将房款支付至销售人员指定的账户，一审中销售人员也已出庭作证，证实将房款交付给弘佑房地产公司，弘佑房地产公司也已向申请人出具了收款收据，并已将该笔款项计入公司账簿。二审法院认为房屋和储藏间款项之和为509282元，申请人打款50万元于理不合，但却没有注意到申请人之前缴纳的1万元定金的事实。申请人提交的证据足以证实，申请人将全部房款交付给了弘佑房地产公司，申请人的物权期待权应当保护。 崔素杰辩称，衡水市桃城区人民法院做出的（2018）冀1102民初3251号民事判决书，事实清楚，适用法律正确，恳请驳回申请人的再审申请。 弘佑房地产公司辩称：同意李东芬的意见。 田桂芝、刘颖、沃达公司、弘佑冶金公司辩称：同崔素杰的意见。 李东芬向一审法院起诉请求：1.确认深州市锦绣府邸小区8号楼4单元701室房屋归李东芬所有，桃城区人民法院不得对该房屋强制执行；2.诉讼费用由崔素杰承担。事实和理由：桃城区人民法院在执行（2017）冀1102执592号案件时，查封了李东芬所有的位于深州市锦绣府邸小区8号楼4单元701室房屋。李东芬提出执行异议，桃城区人民法院于2018年6月19日作出（2018）冀1102执异120号执行裁定书，驳回李东芬的异议请求。涉案的房屋李东芬已经全款购买并且弘佑房地产公司也已经交付了房屋，李东芬也已经实际占有和使用，属于李东芬的合法财产。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，李东芬的权利应予保护并可以阻却他人对涉案房屋的执行。 一审法院经审理查明：本院在审理崔素杰与田桂芝、刘颖、张保忠、弘佑冶金公司、沃达公司、弘佑房地产公司民间借贷纠纷一案中，根据崔素杰提出的财产保全申请，作出（2016）冀1102民再13号民事裁定书，于2016年10月25日查封了弘佑房地产公司名下的深州市锦绣府邸小区房屋四套（8号楼2单元602室、702室，8号楼3单元701室，8号楼4单元701室），并于2016年11月28日作出（2016）冀1102民再13号民事判决书，判决：一、维持本院（2015）衡桃东民二初字第126号民事调解书第一项。田桂芝、刘颖、弘佑冶金公司、沃达公司于2015年11月15日前偿还崔素杰借款本金50000元，于2016年1月1日前偿还崔素杰借款本金100000元，于2016年3月31日前偿还崔素杰借款本金200000元。于2016年6月30日前偿还崔素杰借款本金700000元并支付借款利息150000元及诉讼费7439元、财产保全费5000元，即清结；二、弘佑房地产公司对本判决第一项确定的给付义务负连带清偿责任。弘佑房地产公司承担连带清偿责任后有权依照法律规定向主债务人追偿；三、驳回崔素杰对张保忠的诉讼请求；原审诉讼费、保全费按原民事调解书确定的方式负担；再审保全费5000元由田桂芝、刘颖、弘佑冶金公司、沃达公司负担，弘佑房地产公司负连带责任。弘佑房地产公司不服上述判决，提起上诉。河北省衡水市中级人民法院于2017年3月6日作出（2017）冀11民再1号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元由弘佑房地产公司负担。判决生效后，被执行人没有履行判决书确定的给付义务，崔素杰向本院申请强制执行，执行案号（2017）冀1102执592号。执行过程中，案外人李东芬向本院提出执行异议。本院于2018年6月19日作出（2018）冀1102执异120号执行裁定书裁定驳回李东芬的异议请求。李东芬不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。 另查明，2016年4月22日，李东芬与弘佑房地产公司签订《锦绣府邸内部认购协议》一份，约定：乙方（李东芬）认购房号为“锦绣府邸”8栋4单元701号房屋，面积约145.3ｍ，单价3057.68元／ｍ。房屋总价为444282元，双方其他相关约定以签订最终正式合同为准。同日，李东芬通过其名下中国工商银行的账户向户名为赵某的银行账户转账50万元。2016年8月16日，弘佑房地产公司取得了锦绣府邸小区8号楼的商品房预售许可证。本院查封案涉房产时，李东芬与弘佑房地产公司尚未签订正式商品房买卖合同。 一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。李东芬就案涉房产提出执行异议，应同时具备上述规定的三个条件。缺一不可。首先，李东芬与弘佑房地产公司在签订《锦绣府邸内部认购协议》后，直至本院查封案涉房产，亦未签订正式的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定,“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由此可见，李东芬与弘佑房地产公司所签订的《锦绣府邸内部认购协议》对付款方式、付款时间、商品房的交付使用条件及日期等主要内容均未约定，因上述内容必须由双方当事人自主协商方能确定，在未经双方自主协商约定的情形下，无法通过司法手段进行补缺，应属于商品房买卖合同中应当明确的主要内容，故《锦绣府邸内部认购协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为商品房买卖合同。且从该认购协议中的第6条约定内容来看，双方当事人可凭此协议换签正式合同，故该协议应属双方当事人为将来订立正式合同的预约合同。其次，李东芬称其向案外人赵某支付的50万元系案外人赵某代弘佑房地产公司收取的案涉房款，但所提交的证据不能证明案外人将50万元房款转给了弘佑房地产公司，故李东芬主张其已支付了案涉房款，证据不足，不予认定。综上所述，李东芬主张购买案涉房屋的情形因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，故不能阻却本院对案涉房屋的强制执行。李东芬要求确认案涉房屋归其所有并要求本院不得对该房屋强制执行，不符合法律规定，本院不予支持。第三人田桂芝、刘颖、弘佑冶金公司、沃达投资公司、弘佑房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，缺席判决：驳回原告李东芬的诉讼请求。案件受理费7964元，由原告李东芬负担。 李东芬不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原判，并依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：就案涉商品房的买卖，李东芬与开发商弘佑房地产公司签订了认购协议并全额支付房款，开发商也已经将房屋交付，李东芬也缴纳了物业费，且已经合法占有和控制该商品房，李东芬的请求符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条的规定，权利应当得到保护。一审法院认定双方的认购协议不属于商品房买卖合同是错误的，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。本案的认购协议具备了商品房的主要条款，且李东芬也已经缴纳了全部购房款。一审法院认定李东芬支付案涉房款的证据不足，属于认定事实错误，李东芬已经通过银行转账的方式将房款支付给销售人员指定的账户，一审中销售人员也已经出庭作证，证实将房款交付给开发商弘佑房地产公司，该公司也已经向李东芬出具了收款收据。李东芬提交的证据足以证实，已将房款交付给了弘佑房地产公司。 崔素杰答辩称，自李东芬起诉之日没有与弘佑房地产公司签订正式的商品房买卖合同，签订的内部认购协议不具备商品房买卖合同基本要素；李东芬一审称涉案房屋已经装修完毕且实际入住，经我方两次现场勘验，涉案房屋仍处于毛坯状态；李东芬已经支付购房款证据不足。第三人刘颖系弘佑房地产公司的股东，一审中明确陈述弘佑房地产公司并未委托他人销售房屋；李东芬没有证据证明无其他房屋居住。 田桂芝、刘颖、沃达公司称同意崔素杰的答辩意见，认为本案和田桂芝、刘颖没有关系，是公司行为。房款没有打到公司账户。 弘佑冶金公司未答辩。 弘佑房地产公司称同意李东芬意见。 本院二审查明的事实和一审一致。 本院二审认为，本案中，李东芬和弘佑房地产公司签订的《内部认购协议》从内容看不应当认定为《商品房买卖合同》，一审判决对是否应当认定为《商品房买卖合同》以及是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，已经进行了充分论述，本院予以认可。另外，从李东芬提交的证据看，2016年4月22日的《内部认购协议》中约定的房款为444282元，李东芬却于当日打款50万元，于常理不合；房款和储间款之和为509282元，和李东芬打款50万元也不相符，且在《内部认购协议》签订后、法院查封该套房屋之前，弘佑房地产公司已经办理了房屋预售许可证，李东芬和弘佑房地产公司既没有签订正式的《商品房买卖合同》，也没有进行预告登记，也不符合常理。综上所述，李东芬的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7964元由李东芬负担。 本院再审审理过程中，根据双方当事人诉辩主张，确定本案争议焦点为：李东芬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 围绕争议焦点，除原审提交证据外，各方当事人提交了如下证据： 再审申请人李东芬提交： 证据一、（2019）冀11民终416、417号民事判决。用以证明与李东芬在同时购买的同一开发商开发的同一小区的商品房享有的民事权益阻却了同一执行案件强制执行； 证据二、李东芬在2016年3月缴纳购房定金的收据复印件。用以证明李东芬的购房交款情况； 证据三、李东芬缴纳车库定金的收据。 崔素杰对李东芬提交的上述证据质证称：对证据一的真实性、合法性没有意见，对其与本案的关联性有异议。该两个案件的事实部分与本案有明显区别。本案中，案涉房款有明显的不合理之处，即李东芬与弘佑房地产公司签订的内部认购协议中约定的房款为444282元，其却于当日打款50万元，与常理不合。房款和储物间之和为509282元，与其打款50万元也不相符。即使加上其所称的1万元购房定金，也是相当于李东芬多支付了718元，明显与常理不符。因此，对本案没有任何指导意义。证据二系复印件，对其真实性不予认可。田桂芝、刘颖、沃达公司、弘佑冶金公司质证意见同崔素杰意见。弘佑房地产公司无质证意见。 被申请人崔素杰提交：关于衡水荣烁置业有限公司在天眼网的工商登记截图一份。用以证明：该公司成立于2016年9月20日，证人赵某以及弘佑房地产公司称委托荣烁公司代销案涉楼盘的说法是虚假的。李东芬对此质证称，该证据系打印件，未加盖工商局专用章，对其真实性、合法性及关联性均有异议，同时也不能达到崔素杰的证明目的。我方提交的内部认购协议中经办人一栏赵某亲笔签名，证明我方买房时赵某是经办人。田桂芝、刘颖、沃达公司、弘佑冶金公司称对荣烁公司不清楚，应该是后来补办，当时根本没有这个公司。弘佑房地产公司对此无异议。 弘佑房地产公司提交：李东芬缴纳房款和车库款的原始收据底联五本，分别是房款13号收据本、房款29号收据本、车库款4号收据本、车库款3号收据本、定金7号收据本。李东芬对此质证称，在2016年向弘佑房地产公司购房时，李东芬已于2016年3月28日交纳了10000元现金的定金，弘佑房地产公司向李东芬开出了定金收据，收据编号为0003685。在2016年4月22日，李东芬通过银行转账的方式向弘佑房地产公司交付50万元款项，包括房款44万元，储藏间款6万元，弘佑房地产公司向李东芬开具了两张收据，编号00899664的收据，记载收房款44万元，编号0082786的收据，记载收车库款6万元（实际应当是储藏间款）。在2017年4月13日李东芬又通过银行转账的方式向弘佑房地产公司转款145000元。因当时需要办证，房管局测绘的面积为145.3平方米，与双方在购房协议和商品房广告彩页当中约定的面积147.17平方米存在偏差，在2017年4月26日，弘佑房地产公司将给李东芬开具的定金收据、房款收据、储藏间收据收回，重新开具了444282元的房款收据，65000元的储藏间收据和14万元车库款收据、5718元的办证费用收据。对房款29号收据本中记载的编号0031926的收据记载时间问题，在我方的陈述当中已经明确，该收据是收回我方2016年收据时重新开具的。对定金收据7号中10000元款项问题，李东芬缴纳的是现金。对车库3号收据中6万元金额问题，应当是储藏间的金额，而且该收据也在2017年4月26日进行重新换发。对车库4号收据，证实车库款确实是14万元。对房款13号收据中房款问题，我方已经在上述陈述中说明。提交上述收据的收据联复印件，因原件在换发收据时已经交回。崔素杰质证称，对房款29号中记载的编号0031926的收据所写的时间是2016年4月22日，该收据的前联是2017年4月22日，后联是2017年4月28日，时间相差近一年，且该收据存在涂改，2016年的收据显然不会与2017年的收据装订在一起，因此我方认为该收据是弘佑房地产公司伪造的；对7号定金收据，李东芬应出示缴纳定金10000元的转账凭证；对车库款3号收据6万元，第一，李东芬在一、二审庭审中从未陈述过购买车库的事实，第二，车库款项是6万元也明显低于市场价格，第三，如果李东芬购买了案涉房产加上其主张的储藏间款项、车库款项总价应是569282元，也明显与转账凭证的交易额不符。因此我方不认可所有收据的真实性；对车库4号收据，该收据显示车库款是14万元，而车库收据3显示的是6万元，两个车库价格相差8万元，也明显与常理不符。对房款13号收据中房款与收据29中的房款自相矛盾，房款收据13中显示的房款是44万元，房款收据29中显示房款是444282元，同一套房产在同一天不可能存在两个收据，两个价格，因此我方认为所有收据均系弘佑房地产公司与李东芬根据转款时间倒签的。田桂芝、刘颖、沃达公司、弘佑冶金公司的质证意见同崔素杰质证意见。 田桂芝、刘颖、沃达公司、弘佑冶金公司在再审期间未提交新证据。 本院对上述证据的认证意见：李东芬和弘佑房地产公司提供的上述收费单据之间能够相互印证，足以证明李东芬向弘佑房地产公司交纳房款、车库款等相关款项的事实，崔素杰虽提出异议，但并未提出相反证据予以反驳，且李东芬及弘佑房地产公司对相关问题的解释亦符合情理，故本院对上述证据予以确认。关于崔素杰提供的关于衡水荣烁置业有限公司在天眼网的工商登记截图，因李东芬提出异议，且无工商登记部门的相关证据予以佐证，本院不予确认。 本院再审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明:李东芬于2016年3月28日向弘佑房地产公司交纳购房定金10000元整，弘佑房地产公司于同日向李东芬开具了定金收据。2016年4月22日，李东芬与弘佑房地产公司签订《锦绣府邸内部认购协议》，约定：乙方（李东芬）认购房号为锦绣府邸8栋4单元701号房屋，面积约145.3ｍ，单价3057.68元／ｍ，房屋总价为444282元，双方其他相关约定以签订最终正式合同为准。同日，李东芬通过其名下中国工商银行的账户向户名为赵某的银行账户转账50万元，弘佑房地产公司为其分别开具了44万元的房款收据和6万元的车库款收据各一份。几天后，弘佑房地产公司即向李东芬交付了房屋，李东芬实际取得了该房产。2017年4月26日，弘佑房地产公司将原给李东芬开具的定金收据、房款收据、车库款收据收回，重新为其开具了444282元的房款收据、65000元的储藏间收据以及车库款、办证费用等收据。李东芬于2018年2月4日向锦绣府邸服务处交纳了2017、2018两年的物业服务费等费用，于2017年9月19日缴纳了2016年取暖热损费。 本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合上述条件的，仍享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本案的争议焦点为以下四点：（一）弘佑房地产公司与李东芬是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）李东芬在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。（三）李东芬是否已就案涉房屋支付全部价款。（四）未签订正式购房合同以及没有办理过户登记是否因李东芬自身原因造成。 （一）关于弘佑房地产公司与李东芬在人民法院查封前是否已签订了合法有效的书面买卖合同。崔素杰主张李东芬没有与弘佑房地产公司签订正式的商品房买卖合同，其签订的内部认购协议系双方恶意串通且不具备商品房买卖合同的基本要素。本院认为，从认购协议的内容看，包含有当事人姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、面积差异的处理方式并载明双方其他相关约定以签订最终正式合同为准等，已经具备了商品房买卖合同的主要条款，而崔素杰主张内部认购协议系李东芬与弘佑房地产公司恶意串通，也仅是建立在其主观推论基础上，现并无证据予以支持。此外，从李东芬提供的置业计划书、支付车库（位）款收据等证据，也能印证双方存在真实交易的事实。由此，应认定李东芬与弘佑房地产公司购房意思真实，双方签订的认购协议系合法有效的书面买卖合同。 （二）关于李东芬在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋问题。崔素杰主张李东芬并未合法占有案涉房屋，其主要是认为没有进行装修和实际入住。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件，是否合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否装修、是否实际入住不是房屋合法占有的必要条件。弘佑房地产公司已于2016年4月22日签订认购协议之后不几天即向李东芬交付了房屋钥匙，说明李东芬在2016年4月份已经对案涉房屋进行了实际控制。另外，从李东芬提供的支付车库（位）款收据以及其于2018年2月4日向锦绣府邸服务处交纳的2017、2018两年的物业服务费等费用收据、于2017年9月19日缴纳的2016年取暖热损费收据等证据，也能印证李东芬已合法占有案涉房屋的事实。故此，应认定李东芬在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。 （三）关于李东芬是否已就案涉房屋支付全部价款问题。李东芬主张已付款分为两部分，即现金1万元，转账50万元。崔素杰对于现金1万元交付的真实性有异议，但2016年3月28日弘佑房地产公司即已出具收款收据，可以证明李东芬支付该部分款项，基本完成了举证责任。50万元虽未直接进入弘佑房地产公司的财务账，而是汇入了赵某的个人账户，但弘佑房地产公司在李东芬转款的当日，即为李东芬开具了收款收据，弘佑房地产公司也认可收到了李东芬的购房款。崔素杰虽主张李东芬已经支付购房款证据不足，弘佑房地产公司为李东芬开具的相关收据均属后补，但并未提供证据证明自己的主张，故应认定李东芬已就案涉房屋支付全部价款。 （四）关于未办理过户登记是否因李东芬自身原因造成。崔素杰主张案涉房产因未发生真实的交易，故而至今未签订正式的商品房买卖合同、未办理过户登记。根据本案查明事实，弘佑房地产公司于2016年8月16日取得了案涉楼盘的商品房预售许可证，法院查封案涉房屋的时间是2016年10月25日。李东芬对此的解释是“购房户较多，需要逐批换签，弘佑房地产公司还没有通知我们办理”。本院认为，李东芬的解释符合情理。因此，应认定未签订正式购房合同以及没有办理过户登记并非李东芬过错。 综上，李东芬在人民法院查封案涉房屋之前已就该房屋与弘佑房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款并合法占有了该房屋，且未签订正式购房合同以及没有办理过户登记并非李东芬过错，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李东芬对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权利。 关于李东芬要求确认锦绣府邸小区8栋4单元701号房屋归其所有问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”认定不动产权利应以不动产登记机关登记为生效要件。本案中，虽然李东芬已实际控制、占有案涉房屋，但尚未办理产权登记手续，且未办理登记手续也非自身原因，故李东芬要求确认案涉8栋4单元701号房屋归其所有，依据不足，不能支持，但其依法享有对案涉房产请求不动产登记机关变更登记其为权利人的请求权。 综上，李东芬的申诉理由部分成立，本院予以支持；原审判决查明事实不清，适用法律有误,应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，经本院审判委员会研究决定,判决如下： 一、撤销本院(2019)冀11民终415号民事判决和衡水市桃城区人民法院(2018)冀1102民初3251号民事判决书； 二、停止对河北省深州市产的执行； 三、驳回李东芬的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各7964元，均由被申请人崔素杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 荀丽娟 审 判 员 付圣云 审 判 员 贡文忠 二〇二〇年七月十六日 法官助理 黎 飞 书 记 员 刘 畅