江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初7258号原告：赵远松，男，1990年8月3日生，汉族，住徐州市。原告：王亭，女，1990年11月1日生，汉族，住江苏省沛县。二原告共同委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。被告：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市湖北路体育馆行政中心**。法定代表人：张代廷，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。原告赵远松、王亭与被告徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵远松、王亭的委托诉讼代理人张娜，被告国恒公司的委托诉讼代理人赵丽、叶文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵远松、王亭向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月1日至2016年5月17日期间逾期上房违约金15956元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告未能依约交付，应承担违约责任，故依法诉讼。被告国恒公司辩称，1、由于市政府令第114号《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》被市政府令第141号废止，导致相关行政机关无权办理住宅项目交付使用手续，因此合同中约定的“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”因不可抗力因素不能办理，与被告无关。上述暂行办法自2015年11月1日废止以后，市房管局印制的《商品房买卖合同》已删除了“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，仅规定验收竣工备案为交付房屋的合法条件，被告无需办理交付使用批准文件。2、所建房屋分别符合规划、排水、燃气、道路等规定，均符合114号文规定的办理住宅项目交付使用手续时应当提交的材料要求。城市房地产管理法第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。被告已于2015年12月21日取得所建房屋的竣工验收备案表，在无法取得商品住宅交付使用批准文件的情况下，并不影响买受人享有房屋的实体权益，因此所建房屋具备交付条件，被告交付房屋合法有效。3、2015年12月29日被告按照合同的规定，以公告形式通知金域华庭业主集中办理上房手续，并以挂号信的方式向买受人邮寄了上房通知书，被告已履行了通知义务。综上，被告不存在违约行为，原告的诉请依法应予驳回。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月19日，赵远松、王亭作为买受人与作为出卖人的国恒公司签订一份《商品房买卖合同》，购买出卖人开发的金域华庭XX-XX-XX室商品房一套，总价款1165800元；第六条约定买受人于2015年1月25日前付清房款；第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况；3、买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟，出卖人执行本条款时，须在交付时向买受人出具付款凭证。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”上述合同签订后，赵远松、王亭按合同约定交纳了购房款，国恒公司于2016年6月29日向赵远松、王亭开具了金额为1164771.92元的增值税普通发票。赵远松、王亭于2016年5月5日办理了上房手续。2015年12月17日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定金域华庭XX-XX-XX住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2015年12月29日，国恒公司在报纸上刊登了《上房公告》，主要内容为定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续，上房通知书将以挂号信的形式按照合同中载明的地址邮寄给各位业主。赵远松、王亭当时以所建商品房尚不符合合同约定的交付条件为由，未在上述公告规定的期限内办理上房手续。2016年5月19日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，认定金域华庭XX-XX-XX住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。2016年6月20日国恒公司取得土地分割转让证，同年6月27日取得房屋所有权初始登记证明。经类案（2016）苏0311民初589号王飞与国恒公司商品房销售合同纠纷一案审理查明：金域华庭小区业主向原徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”，经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了A1-A7号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。本院认为，赵远松、王亭与国恒公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。案涉合同明确约定国恒公司所交付的商品房应取得商品住宅交付使用批准文件，国恒公司并非客观不具备履行条件，即便该批准文件客观取得不能，也应将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，而国恒公司以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，也损害了买受人的预期利益。国恒公司于2016年5月19日通过规划验收，取得《建设工程规划许可证》，但其于2015年12月31日前通知买受人上房时，商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力。之后国恒公司于2016年6月20日取得土地分割证、于同年6月27日取得房屋所有权初始登记证明，此时，国恒公司交付房屋的标准已经满足合同约定的实质交付条件。赵远松、王亭于2016年5月5日办理了上房手续，彼时涉案房屋仍不具备商品房交付的实质条件，赵远松、王亭明知仍同意接收房屋，其后又以不具备约定交付条件为由主张实际交房之后的逾期上房违约金，不仅有悖合同约定，而且缺乏法律依据。据此，本案应以实际交付房屋时间作为逾期上房违约金终止时间为宜，本院确认赵远松、王亭诉请逾期上房违约金的期间为2016年1月1日至2016年5月5日，计算违约金的基数以开具增值税普通发票上的数额为准，并支持其逾期上房违约金诉请为14676元（1164771.92元×126天×0.1‰/天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵远松、王亭逾期上房违约金14676元；二、驳回原告赵远松、王亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告徐州国恒房地产开发有限公司负担，被告于本判决生效后七日内到本院交纳或通过汇款方式交纳（收款单位：徐州市泉山区人民法院；开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部；账号：10×××78），期满仍未交纳，将移送强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金 文人民陪审员  庄怀利人民陪审员  徐 红二〇二〇年七月二十八日书 记 员  唐 薇