广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初205号原告：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：南雄市*****************。法定代表人：高晓威，系公司经理。委托诉讼代理人：李英桂、邱云霞，系广东永顺律师事务所律师。被告：刘梅华，女，1993年9月10日出生，住广东省南雄市*****************。委托诉讼代理人：曾祥红，系南雄市澜河法律服务所法律工作者。原告南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）与被告刘梅华房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人邱云霞、被告刘梅华的委托诉讼代理人曾祥红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》；2、被告支付房屋租金48860元（从2018年2月1日至2020年1月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；3、被告支付物业服务费5856元（2018年2月1日至2020年1月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；4、被告支付公摊水电费299.09元（自被告进场起至2019年7月，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；5、被告向原告赔偿违约金4396元；6、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告立即腾退商铺。事实与理由：原告南雄市万通资产管理有限公司系统一社会信用代码为91440282MA4UQDKD2T的有限责任公司，原告于2016年6月15日与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告名义进行招商和经营管理。2017年9月13日，原、被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了南雄时代广场商铺租赁合同，租赁范围为南雄时代广场12栋2层第2061号商铺，租赁期限为3年。合同签订时，被告交付了首月租金1954元、首月管理费488元、管理费按金432元、水电周转金1000元，以及租赁保证金3908元。根据合同约定，被告承租该商铺的月租赁费用第一年为1954元，第二年为2051元，第三年为2154元，并约定被告每月5日前向原告缴纳费用；物业服务费按承租方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，每月244元；公共区域水电费按被告租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；租赁有关费用起计日期自交铺之日起计免租期及装修期3个月，免租装修期内万通公司免收乙方租金但乙方需缴交物业服务费，甲方从商场整体开业之日起计收。合同生效后，原告如期交付房屋，但被告于2018年2月1日起未如期交付租金、于2018年2月1日起未如期交付物业服务费、于进场起未如期交付公摊水电费。原告曾多次通过短信、寄发律师函等方式向被告催缴费用，望被告缴清拖欠费用，但被告一直拖延不缴付费用。被告的迟延交付租金的行为已构成违约，根据合同第十四条第1款、第4款、第5款违约责任规定，原告方有权解除合同，并且，被告应向出租方支付违约金4396元。综上所述，被告应当支付房屋租金48860元、物业服务费5856元、公摊水电费299.09元、以及违约金4396元，以上费用累计至2020年1月30日止共计59411.09元。扣除被告所交的租赁保证金、管理费按金及水电周转金5396元，被告应支付原告54015.09元。由于被告拖延不缴纳欠款的行为已经严重危害到了原告的权益，为了保护原告的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。刘梅华辩称，被告自2017年9月签订合同后，支付了2017年的租金。2018年因被告生意不好，原告承诺给被告的经营环境也未落实到位，在被告欠缴几个月租金时，原告上门逼债，并且锁被告门店影响被告经营，因此，被告于2018年9月被迫搬离商铺。被告实际使用商铺为2018年上半年，2018年上半年后，被告已搬离案涉商铺。原、被告合同于2018年9月解除，原告可将店铺转租给他人，原告无权要求被告支付后续的租金。同理，原告也无权要求被告支付2018年下半年后的物业管理费、公摊水电费等费用。本院经审理认定事实如下:原告万通公司与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告万通公司名义进行招商和经营管理。2017年9月13日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-09-11-01）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》，甲方出租南雄时代广场12栋2层第2601号商铺给乙方经营美容店，租赁建筑面积为48.84平方米，实用面积39.6平方米；乙方须于签订本合同的当天向甲方交纳水电费预付金1000元；乙方如需对租赁物进行装修，经甲方审批同意后方可进行装修，并缴纳装修保证金3000元，过程完工后，经甲方验收无违章等情况发生，甲方在15个工作日内无息退还装修保证金；租赁合同约定租赁期限为3年即2017年10月1日至2020年9月30日，开业后免租3个月，自交付店铺之日起计算免租及装修期3个月，免租装修期内原告免收被告费用，但被告需缴纳物业服务费，从开业之日起计收。乙方应支付费用为场地费用、物业服务费、水电费，乙方以先付后用的原则按月向甲方支付费用，乙方承租该商铺的费用单价为40元/月/㎡，以建筑面积作为计算标准，第一年月租赁费用1954元/月，第二年月租赁费用2051元/月，第三年月租赁费用2154元/月；乙方按合同约定每月准时向甲方交纳费用，并于每月5日前向甲方支付该月费用；物业服务费按乙方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，即每月244元、服务费按金为488元，以上费用在双方签署本合同时一次性向甲方支付；公共区域水电费，按乙方租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；乙方须在本合同签订时向甲方一次性支付3908元作为保证金及首月费用1954元，如有拖欠费用，甲方可以直接以保证金抵扣；违约方单方终止合同或将场地违约出租、转租给第三方，违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金4396元等条款。合同生效后，原告如约交付房屋，被告支付了首月租金1954元、首月管理费244元、管理费按金488元、水电周转金1000元，以及3908元租赁保证金。2020年1月17日，因被告违约未支付租金、物业管理费及公摊水电费，原告遂提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原、被告双方确认被告于2017年10月开业。原告称自2018年2月1日起未付租金、自2018年2月1日起未付物业服务费、自2017年10月至2019年3月未付公摊电费、2017年10月至2019年7月起未付公摊水费。被告辩称其缴纳公摊水电费至2018年1月。另查明，南雄市时代广场商铺总面积为45735.71平方米，案涉商铺仍未腾退。上述事实有原告提供的营业执照、被告身份证、租赁合同及补充协议、商铺平面图、收据、缴费通知单、费用催收通知短信、律师函送达凭证、发票、公摊水电费明细及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为被告未按约定支付租金等费用是否构成违约。根照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。本案中，原告万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，与被告刘梅华签订《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，将符合法定条件的商铺租赁给被告经营使用，是合法有效的租赁合同。双方应按照合同全面履行自己的义务，违反合同的约定应当承担合同约定的违约责任。本案被告刘梅华与原告万通公司签订合同后，未按约定按时支付租金，应承担合同约定的违约责任。根据上述观点，本院对原告万通公司在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：一、关于解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》的问题。本案中，被告刘梅华拖欠原告万通公司租金及物业费等费用，违反了双方合同的约定，原告提出解除合同的请求，既符合双方约定，也符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院予以支持。被告辩称其已于2018年撤离店铺，因原告将店铺门上锁导致其部分物品遗留在店铺内，并提供了店铺现场照片予以证明。本院认为，被告撤离商铺未与原告进行交接以及通知原告解除合同，也未对商铺进行交接，被告辩称双方合同于2018年9月解除，本院不予认可。本院认定双方于2020年1月31日解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》。二、关于商铺租金问题，原告诉请被告支付拖欠租金为2018年2月1日至2020年1月31日48860元。双方认可被告于2018年2月1日起未缴纳租金。根据双方约定案涉商铺的月租赁费用第一年月租赁费用1954元/月，第二年月租赁费用2051元/月，第三年月租赁费用2154元/月，被告从2018年2月1日起未支付租金。拖欠租金为2018年2月1日至2018年9月30日共计8个月的月租金为1954元；2018年10月1日至2019年9月30日，共计12个月的月租金为2051元；2019年10月1日至2020年1月31日，共计4个月的月租金为2154元。故被告共计欠缴租金1954元/月×8个月+2051元/月×12个月+2154元/月×4个月=48860元。原告主张2018年2月1日至2020年1月31日被告欠缴租金为48860元，本院予以支持。因双方合同已于2020年1月31日解除，原告主张2020年1月31日之后租金的诉请本院不予支持。三、关于物业服务费的问题。根据双方约定物业服务费按租赁物业建筑面积5元/月计收，即244元/月，被告于2018年2月1日未缴纳物业服务费，截至2020年1月31日，被告共计欠缴物业服务费共计24个月，故截止原告2020年1月31日共计欠缴物业服务费：244元/月×24个月=5856元。扣除被告预交的管理费按金488元，被告尚应支付物业服务费为：5856元-488元=5368元。超过部分本院不予支持。四、关于公摊水电费。双方约定，公共区域水电费按乙方租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；原告主张被告未缴纳公摊电费时间段为2017年10月至2019年3月；未缴纳公摊水费时间段为2017年10月至2019年7月。被告辩称其缴纳公摊水电费至2018年1月，但未提交证据予以证明，本院不予认可，本院认定未缴纳公摊电费时间段为2017年10月至2019年3月；未缴纳公摊水费时间段为2017年10月至2019年7月。据此，欠缴公摊水电费计算分别如下：（一）非餐饮商铺公共用电金额为：19394元+59180元+45032.81元+29312.4元=152919.21元，商铺总面积为45735.71平方米，商铺每平方米用电金额为：152919.21元÷45735.71平方米=3.34元/平方米，案涉店铺面积为48.84平方米，故2018年10月至2019年7月的商铺公摊电费为：48.84平方米×3.34元/平方米=163.13元；（二）商铺公共用水金额为：15053.5元+2599.3元+5135.02元+7663.26元=30451.08元，商铺每平方米用水金额为：30451.08元÷45735.71平方米=0.67元/平方米，案涉店铺面积为48.84平方米，故2018年10月至2019年7月的商铺公摊电费为：48.84平方米×0.67元/平方米=32.72元，公摊水电费共计：163.13元+32.72元=195.85元，减去被告预交的水电费周转金1000元，原告需向被告返还804.15元。五、关于违约金的问题。根据双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十四条违约责任约定，违约方应向守约方赔偿违约金4396元违约金。被告逾期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，原告主张被告支付违约金4396元的诉请，本院予以支持。上述1-4项，被告应向原告支付房屋租金48860元、物业服务费5368元，共计54228元，抵扣原告应向被告返还的水电费周转金804.15元以及被告支付的租赁保证金3908元，被告尚应向原告支付租金及管理费金额为49515.85元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南雄市万通资产管理有限公司与被告刘梅华于2017年9月11日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-09-11-01）和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》于2020年1月31日解除；二、被告刘梅华应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司腾退案涉租赁商铺并支付至2020年1月31日止的房屋租金、物业管理费，合计49515.85元；三、被告刘梅华应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付违约金4396元；四、驳回原告南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，由原告南雄市万通资产管理有限公司负担119元，被告刘梅华负担1167元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  钟履芬人民陪审员  刘宏文二〇二〇年七月十二日书 记 员  王 玥