广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0511民初374号原告：陈细华，男，1952年2月10日出生，住所地广东省汕头市龙湖区****丰泰庄阳光海岸花园5区3栋304房，公民身份证号码440***1952********。委托诉讼代理人：张晓敏、王思婕，分别系广东汕侨事务所律师、实习律师。原告：叶晖，男，汉族，1982年9月28日生，住所地广东省汕头市龙湖区*****************，公民身份号码*40************012。委托诉讼代理人：陈华，系广东徐行律师事务所律师。被告：郑喜钗，女，汉族，1966年6月19日出生，住所地广东省潮安县************，公民身份号码440************620。委托诉讼代理人：许耿才、陈敏华，均系广东泛尔律师事务所律师。第三人：林彬，男，汉族，1982年3月15日出生，住所地广东省汕头市金平区**************，公民身份号码440************412。第三人：李哲，女，汉族，1982年4月11日出生，住所地广东省汕头市金平区*********************，公民身份号码440********4110428。原告陈细华、叶晖诉被告郑喜钗、第三人林彬、李哲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开进行第一次庭审。原告陈细华的委托诉讼代理人张晓敏、王思婕，原告叶晖的委托诉讼代理人陈华，被告委托诉讼代理人陈敏华，两第三人均到庭参加诉讼。本院于2020年7月17日公开进行第二次庭审。原告陈细华的委托诉讼代理人张晓敏、王思婕，原告叶晖的委托诉讼代理人陈华，被告委托诉讼代理人陈敏华，均到庭参加诉讼。两第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同提出诉讼请求：1、确认第三人林彬分别与原告陈细华、叶晖签订的《汕头市房地产买卖合同》合法有效，判决第三人林彬将汕头高新区科技中路11号301号房全套房产过户给两原告（原告陈细华占844.97平方米、原告叶晖占824.27平方米）；2、判令不得执行汕头高新区科技中路11号301号房全套房产；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：汕头市金平区人民法院作出的（2018）粤0511民初3611号郑喜钗与林彬、李哲买卖合同纠纷一案民事判决，该判决书已发生法律效力。在该判决书强制执行过程中，汕头市金平区人民法院以（2019）粤0511执1691号之一《执行裁定书》查封并拍卖第三人林彬名下位于汕头高新区科技中路11号301号房全套房产。因案涉房产系原告合法购买的财产，两原告在获悉该房产面临法院强制执行的情况之后，于2019年12月12日分别向汕头市金平区人民法院提出执行异议。汕头市金平区人民法院受理后，分别作出（2019）粤0511执异66、67号《执行裁定书》，以两原告未能举证证明案涉房产未能办理过户登记是否非因原告自身原因为由，裁定驳回原告的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告认为本案事实符合最高院的上述规定应排除执行。理由具体如下：一、案涉房产在汕头市金平区人民法院查封之前，两原告已与第三人林彬签订合法有效的书面买卖合同。1、2013年4月7日，原告陈细华与第三人林彬签订了《汕头市房地产买卖合同》，约定原告陈细华以3017600元的价格受让第三人林彬名下位于汕头高新区科技中路11号301号房的东侧部分。原告陈细华向第三人林彬支付了购房款2482600元。2、2013年8月12日，原告叶晖与第三人林彬签订了《汕头市房地产买卖合同》，约定原告叶晖以2920000元的价格受让第三人林彬名下位于汕头高新区科技中路11号301号房的西侧部分。原告叶晖向第三人林彬支付了购房款1000000元。二、案涉房产在汕头市金平区人民法院查封之前，两原告已合法占有并使用案涉房产。1、2013年4月份，第三人林彬已将汕头高新区科技中路11号301号房的东侧部分交付原告陈细华占有、使用。原告陈细华对该案涉房产进行装修，并登记为广东东林贸易有限公司、汕头市鸿兴纸业有限公司的住所地，在该房产营业至今。2、在原告叶晖支付购房款1000000元后，2013年9月11日第三人林彬将汕头高新区科技中路11号301号房的西侧部分交付原告叶晖占有、使用。原告叶晖以该地址登记注册汕头市今古凤凰空间策划有限公司，营业至今。三、两原告已按照合同约定支付了部分购房款，同时，两原告在执行异议阶段已向执行法院表示同意将剩余房款按照执行法院的要求交付执行。四、在两原告支付第三人林彬上述部分购房款之后，两原告都曾催促第三人林彬尽快分拆以便办理房产过户手续，但第三人林彬以各种理由推脱，以致案涉房产至今未能分拆办理房产过户手续。对于案涉房产未能办理过户登记完全系第三人过错所致这一事实，第三人在执行异议阶段的询问笔录中也予以承认。上述客观事实充分证明本案案涉房产符合最高院规定的排除执行的法定情形。因此，为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。在第一次庭审后第二次庭审前，两原告与被告达成一致协议，约定：原告陈细华、叶晖同意代第三人林彬、李哲分别向被告支付（2019）粤0511执1691号案执行款1700000元、1986160.99元，该款由两原告分别于本协议签订之日起3、5日内向（2019）粤0511执1691号案件法院所指定的账户支付；两原告向（2019）粤0511执1691号案件法院所指定的账户全额支付上述第二条约定的执行款后，原告陈细华代付的上述执行款超出原告陈细华尚欠第三人林彬房款的部分，由原告陈细华自行与第三人林彬协商处理、主张权利，原告陈细华承诺今后不得以任何理由向被告主张（包括但不限于返还、支付、赔偿等）上述执行款；在此前提下，被告确认两原告对汕头高新区科技中路11号301号房的房产享有相应权益，承诺不再将301号房的房产作为第三人林彬的可供执行财产，向执行法院申请强制执行；（2020）粤0511民初374、375号案件的所有诉讼费用由两原告承担。被告辩称，我方确实与两原告签订了协议书，两原告也依约将相应的执行款划入法院指定账户，我方愿意就案涉房产不再申请强制执行，并请求法院在本案判决书的判项中明确判决被告对两原告各交存在法院账户的（2019）粤0511执1691号案的相应执行款享有权利，有权领取上述相应执行款。第三人林彬、李哲在第一次庭审中述称，我已于2013年4月7日将房产交付原告陈细华使用，对原告叶晖所述无异议。两原告举证如下：1、两原告《居民身份证》2份，证明原告诉讼主体资格；2、被告《居民身份证》1份，证明被告诉讼主体资格；3、两第三人《居民身份证》、《人口信息查询资料》各1份,证明两第三人诉讼主体资格；4、（2019）粤0511执异66、67号《执行裁定书》、《送达回证》4份，证明两原告向金平区人民法院提出执行异议申请，异议请求被裁定驳回，两原告在执行异议裁定书送达之日起十五日内提起执行异议之诉；5、陈细华与林彬签订的《汕头市房地产买卖合同》、《房地产权证》、（2012）汕中法执提字第1-3号《执行裁定书》、《国土资源局证明》、《收款收据》、陈细华转账给林彬的《网银交易记录》、林彬出具的告知陈细华“房产正在办证等内容”的《书面函件》、汕头市东林贸易有限公司《营业执照》、《核准变更登记通知》、汕公消审[2012]第0128号《建设工程消防设计的审核意见》、汕公消验字[2012]第0157号《建设工程消防验收意见书》、汕公消审字[2017]第0003号《建设工程消防设计审核意见书》、汕公消验字[2017]第0039号《建设工程消防验收意见书》、《不动产产权情况表》、《办公场地装修工程合同》及《补充协议》、汕头市鸿兴纸业有限公司《营业执照》、《装修费用发票》、《银行凭证》、《收据》及其他《凭证》、案涉房产装修前及装修后《照片》、《物业管理费用》、《水电费用》、《停车费用发票》、《银行凭证》、《收据》及其他《凭证》若干份，证明陈细华与林彬就案涉房产签订买卖合同，陈细华已付还林彬购房款合共2482600元；林彬于2013年4月10日将异议房产转让给原告，但未按约定办妥房过户登记手续；原告自2013年使用案涉房产至今，对该房产进行装修，并通过消防验收，该处现为陈细华经营的汕头市东林贸易有限公司的住所地。6、叶晖与林彬签订的《汕头市房地产买卖合同》、《收款收据》、《转账记录》、汕头市今古凤凰空间策划有限公司《营业执照》、汕公消审字[2017]第0004号《建设工程消防设计审核意见书》、汕公消验字[2017]第0040号《建设工程消防验收意见书》、《房地产权证》、《证明》若干份，证明叶晖与林彬就案涉房产签订买卖合同，叶晖已付还林彬购房款合共100万元，在案涉房产被查封前叶晖已占有使用，未办理产权变更叶晖无过错。7、《协议书》、金平法院出具的收据《案款收据》各2份，证明两原告与被告达成一致协议，陈细华代林彬向被告支付执行款1700000元，叶晖代林彬向被告支付执行款1986160.99元，相应执行款均已划入法院指定账户，被告不再就案涉房产申请强制执行。被告举证如下：1、（2018）粤0511民初3611号之一《民事裁定书》1份；2、2018年11月6日查询《不动产产权情况表》1份；证据1-2证明被告申请诉讼保全时，案涉301号房全套登记在第三人林彬名下，房屋用途是为工业厂房、土地用途为工业用地，无查封、抵押情况；3、（2019）粤0511执异69、70号《执行裁定书》2份，证明执行过程中，法院经审查，认定两原告对案涉房产不享有排除执行的权利；4、2020年4月8日查询《不动产产权情况表》1份，证明案涉301号房全套至今登记在第三人林彬名下，房屋用途为工业厂房、土地用途为工业用地。第三人林彬、李哲没有提交证据。经开庭质证，被告对两原告提交的证据1-4、7无异议；对证据5-6真实性请求法院予以审查。两原告对被告提交的证据1-2、4三性无异议；对证据3真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本身执行依据是错误的，才引发了本案的诉争。两第三人对原告的证据1-6、被告的证据1-4均无异议。经审理查明：2013年4月7日，第三人林彬（甲方）与原告陈细华（乙方）签订《汕头市房地产买卖合同》，约定：甲方经法院裁定取得位于汕头市龙湖区二街区高新内用地面积5573.2平方米及上盖物（高新区经发大厦B幢）房地产的所有权，甲方现将该楼三层一半房产（东侧部分）卖给乙方，建筑面积约820平方米（到房地产交易所交易时面积按房产证面积为准），转让金额为3017600元，乙方应于2013年4月7日先付给甲方购房定金200000元，于2013年4月30日前分期再付房款1817600元，同时移交房产，乙方大约在两个月左右由甲方通知到高新交易所办理该房产过户手续，房产交易所将该房产收件受理时，乙方将剩余房款1000000元一次性付还甲方，在乙方付还第一期购房款时，甲方将物权交还给乙方管理使用。同日，原告陈细华向第三人林彬支付定金200000元，之后又多次付款，合计付款2482600元，尚欠购房款535000元未付。2013年8月12日，第三人林彬（甲方）与原告叶晖（乙方）签订《汕头市房地产买卖合同》，约定：甲方经法院裁定取得位于汕头市龙湖区二街区高新内用地面积5573.2平方米及上盖物（高新区经发大厦B幢）房地产的所有权，甲方现将该楼三层一半房产（西侧部分）卖给乙方，建筑面积约800平方米（到房地产交易所交易时面积按房产证面积为准）成交金额2920000元，乙方于2013年8月12日先付给甲方购房定金200000元，于2013年9月11日前付首期房款800000元，乙方大约在三个月左右由甲方通知到高新交易所办理该房产过户手续，房产交易所将该房产收件受理时，乙方将剩余房款1920000元一次性付还甲方，甲方同时将房产移交给乙方使用。同日原告叶晖向第三人林彬支付购房定金200000元，又于2013年9月11日支付800000元，总计付款1000000元，尚欠购房款1920000元未付。汕头市龙湖区二街区高新内用地的确权地址为汕头高新区科技中路11号。上述买卖合同约定的原告陈细华向第三人林彬所购买的房产即为汕头高新区科技中路11号301号房东侧，原告叶晖向第三人林彬所购买的房产为汕头高新区科技中路11号301号房西侧，该301号房全套仅一本房产证，权证号为粤房地权证汕字第1000087766号，第三人林彬将该301号房产拆分东西侧卖予两原告，但至今未办理房产过户手续。汕头市金平区人民法院于2019年12月25日作出（2019）粤0511执异67号《执行裁定书》，载明“本院查明，在申请执行人郑喜钗与被执行人林彬、李哲买卖合同纠纷一案中，本院根据申请执行人的申请，于2019年10月23日作出了（2019）粤0511执1691号之一《执行裁定书》，裁定……十一、拍卖被执行人林彬名下的位于汕头高新区科技中路11号301号房全套房产（权证号粤房地权证汕字第1000087766号）……陈细华遂向本院提出执行异议……另查明，汕头高新区科技中路11号301号房产（即汕头市龙湖区二街区高新内用地）权属人林彬，面积1669.24平方米……本院认为……裁定如下：驳回陈细华的异议请求。”原告陈细华于2020年1月3日领取该裁定书，并于2020年1月16日向本院递交民事起诉状。本院于2020年1月22日立案，案号为（2020）粤0511民初374号。汕头市金平区人民法院于2019年12月25日作出（2019）粤0511执异66号《执行裁定书》，载明“本院查明，在申请执行人郑喜钗与被执行人林彬、李哲买卖合同纠纷一案中，本院根据申请执行人的申请，于2019年10月23日作出了（2019）粤0511执1691号之一《执行裁定书》，裁定……十一、拍卖被执行人林彬名下的位于汕头高新区科技中路11号301号房全套房产（权证号粤房地权证汕字第1000087766号）……叶晖遂向本院提出执行异议……本院认为……裁定如下：驳回叶晖的异议请求。”原告叶晖于2020年1月7日领取该裁定书，并于2020年1月16日向本院递交民事起诉状。本院于2020年1月22日立案，案号为（2020）粤0511民初375号。因汕头市高新区***********登记在第三人林彬名下，第三人林彬分别将该案涉房产东西侧分别卖予原告陈细华与原告叶晖，（2020）粤0511民初374、375号两案讼争标的相邻且目前房产登记机关未分割两案诉讼标的以全层予以登记，故原告叶晖向本院申请将（2020）粤0511民初375号案件与本案合并审理，本院于2020年6月24日作出民事裁定，将（2020）粤0511民初375号案件并入本案审理。两原告提出前述共同诉讼请求。案件审理过程中，原告陈细华于2020年7月17日与被告达成一致协议：一、原告陈细华与第三人林彬于2013年4月7日签订《汕头市房地产买卖合同》，约定原告陈细华向第三人林彬购买汕头高新区科技中路11号301房（下称301号房）东侧的房产，面积约820平方米，约占301号房整层的50.62%，转让价款为3017600元。原告陈细华已支付了2482600元，尚欠第三人林彬535000元。按301号房整层评估面积1009.84平方米折算，东侧部分的房产为844.97平方米。被告已申请对前述房产进行强制执行，已予以查封、评估[案号：（2019）粤0511执1691号]；二、原告陈细华同意代第三人林彬、李哲向被告支付（2019）粤0511执1691号案执行款1700000元，该款由原告陈细华于本协议签订之日起3日内向（2019）粤0511执1691号案件法院所指定的账户支付；三、原告陈细华向（2019）粤0511执1691号案件法院所指定的账户全额支付上述第二条约定的执行款后，原告陈细华代付的上述执行款超出其尚欠第三人林彬535000元房款的部分（即1165000元），由原告陈细华自行与第三人林彬协商处理、主张权利；原告陈细华承诺今后不得以任何理由向被告主张（包括但不限于返还、支付、赔偿等）上述1700000元款项。在此前提下，被告确认原告陈细华对301号房东侧部分的房产享有相应权益，承诺不再将301号房东侧部分的房产作为第三人林彬的可供执行财产，向执行法院申请强制执行；四、（2020）粤0511民初374号案件的所有诉讼费用由原告陈细华承担。原告陈细华于2020年7月20日将上述1700000元款项划入（2019）粤0511执1691号案件法院指定账户，被告予以确认。原告叶晖于2020年6月8日与被告达成一致协议：一、原告叶晖与第三人林彬于2013年8月13日签订《汕头市房地产买卖合同》，约定原告叶晖向第三人林彬购买汕头高新区科技中路11号301房（下称301号房）西侧的房产，面积约800平方米。按301号房整层评估面积1669.24平方米折算，约占301号房整层的49.38%，即为824.27平方米；二、原告叶晖按涉案房产评估价格3012元/㎡的80%，以面积824.27平方米计，代第三人林彬、李哲向被告支付（2019）粤0511执1691号案执行款1986160.99元。该款由原告叶晖于本协议签订之日起5日内向（2019）粤0511执1691号案件法院所指定的账户支付；三、第三人林彬确认与原告叶晖2013年8月13日签订的《汕头市房地产买卖合同》为合法有效的书面买卖合同，第三人林彬确认原告叶晖向（2019）粤0511执1691号案件法院所指定的账户支付上述第二条约定的款项为原告叶晖支付的汕头高新区科技中路11号301房西侧部分剩余房款，汕头高新区科技中路11号301房西侧部分房产至此的购房款及相关费用全部付清，第三人林彬同意按与原告叶晖签订的《汕头市房地产买卖合同》继续履行；四、原告叶晖向（2019）粤0511执1691号案件法院所指定的账户全额支付上述第二条约定的执行款后，被告承诺不再将301房西侧部分的房产作为第三人林彬的可供执行财产，向执行法院申请强制执行。被告同意在接到法院通知领取上述执行款的《领款通知书》之日起5日内，向执行法院申请撤回对上述301房西侧部分房产的强制执行措施。各方确认原告叶晖对301号房西侧部分的房产享有相应权益；五、第三人林彬应当在301号房西侧符合变更登记条件（包括但不限于登记机关同意分拆、原告与汕头高新区科技中路11号301房东侧权利人共有、混同等）之日起5日内到登记机关办理301号房西侧房产的过户登记手续；六、（2020）粤0511民初375号案件的所有诉讼费用由原告叶晖承担。原告叶晖于2020年6月10日将上述1986160.99元款项划入（2019）粤0511执1691号案件法院指定账户，被告予以确认。本院认为：第三人林彬分别与原告陈细华、叶晖签订的《汕头市房地产买卖合同》，均系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定。案涉房产虽未办理过户手续，但依照《物权法》第十五条规定，两原告请求确认前述两份合同合法有效，本院予以确认，双方应依照合同的约定履行自己的义务。原告陈细华、叶晖在案涉房产被查封前已分别向第三人林彬支付了2482600元、1000000元的购房款，并实际占有使用案涉房产。第三人林彬未依约将案涉房产过户给两原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案审理过程中，两原告分别与被告达成一致协议，系其真实意思表示。根据《合同法》第四条及第七条规定，该两份协议书未违反法律规定，也未损害两第三人及他人利益，故对该两份协议书的效力本院予以确认。按照该两份协议书的约定，两原告除支付尚欠的购房款外，还代第三人林彬付还部分执行款，自愿划入（2019）粤0511执1691号案件法院指定账户总计3686160.99元，该款项作为（2019）粤0511执1691号案件的执行款，本院予以确认。被告亦明确表示愿意放弃对案涉房产的强制执行申请。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，两原告要求不得执行汕头高新区科技中路11号301号房全套房产的诉讼请求合法合理，本院予以支持。依据《合同法》第一百零七条规定，两原告要求第三人林彬继续履行买卖合同的义务，办理过户手续的诉讼请求合法合理，本院予以支持。第三人林彬应于汕头高新区科技中路11号301号房全套房产被解除查封之日起五日内，开始办理将汕头高新区科技中路11号301号房全套房产过户给原告陈细华、叶晖（原告陈细华占该房产东侧面积844.97平方米、原告叶晖占该房产西侧面积824.27平方米）的不动产过户登记手续，向相关房产登记部门递交过户申请。第三人林彬、李哲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈细华与第三人林彬于2013年4月7日签订的《汕头市房地产买卖合同》（标的物为第三人林彬名下位于汕头高新区科技中路11号301号房东侧房产）、原告叶晖与第三人林彬于2013年8月13日签订的《汕头市房地产买卖合同》（标的物为第三人林彬名下位于汕头高新区科技中路11号301号房西侧房产）合法有效；二、原告陈细华、叶晖划入法院指定账户的3686160.99元作为（2019）粤0511执1691号案件的执行款；三、不得执行原告陈细华、叶晖向第三人林彬购买的汕头高新区科技中路11号301号房全套（房产权证号：粤房地权证汕字第**）；四、第三人林彬于汕头高新区科技中路11号301号房全套房产被解除查封之日起五日内，开始办理将汕头高新区科技中路11号301号房全套房产过户给原告陈细华、叶晖（原告陈细华占该房产东侧面积844.97平方米、原告叶晖占该房产西侧面积824.27平方米）的不动产过户登记手续。（2020）粤0511民初374号案件受理费30941元，由原告陈细华负担。（2020）粤0511民初375号案件受理费30160元，由原告叶晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  郑楚川审 判 员  黄 洁人民陪审员  郑小微二〇二〇年七月二十日法官 助理  许雅琴书 记 员  马 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。