湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4274号原告：湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道**湖南麓谷信息港自编****。法定代表人：杨健。委托诉讼代理人：潘显才，湖南华良国路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。被告：吴晓磊，男，1982年11月6日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司诉被告吴晓磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘显才与被告吴晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司向本院提出的诉讼请求为：1、判令原告与被告之间的《租赁合同书》自2020年3月4日起解除；2、判令被告返还原告预付（2020年1月24日-2020年6月30日）的房屋租金247200元；3、判令被告返还原告履约保证金40000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。其事实与理由如下：2018年4月2日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告承租被告位于长沙市天心区，用于原告办公及员工餐饮服务。签订合同时，原告向被告交付履约保证金40000元，同时约定原告预付租金，后使用房屋，租金按半年度支付。合同签订后，原告一直依约履行合同。2020年1月，原告预付了2020年1月1日至2020年6月30日的租金247200元。2020年1月底，全国爆发了××，全国人大常委会法制工作委员会明确表示：××疫情系属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。同时，考虑到原告行业的特殊性，在将来相当长一段时间内，古装室内摄影将无法正常经营，受此影响原告人员等发生巨大变化，已无力租赁涉案房屋，若继续维持合同原有效力显示公平。基于瘟疫发生涉案房屋根本无法使用的情况下，原告及时向被告发函要求依法依约解除合同并清空房屋，同时请求被告及时返还预付租金、履约保证金等，但被告无视原告请求，无视不可抗力的事实及合同约定的解约条件，仍要求原告继续履行显示公平的合同，原告请求法院确认原、被告之间已解除合同。原告为维护合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告吴晓磊辩称：1、被告同意于2020年6月30日解除《场地租赁合同》，但被告不予退还任何租金及押金。2018年4月2日，被告与蔡腾飞经协商一致签订《场地租赁合同》，合同约定：被告将位于长沙市房屋出租给蔡腾飞，租期共计8年，免租期2个月，租金在40000元／月的基础上每两年递增6%，租金半年计付一次，每期租金应提前7日付清。《场地租赁合同》签订后，蔡腾飞按照合同约定将场地交付使用。2019年2月，被告、蔡腾飞及原告签订《合同主体变更协议》，关于《场地租赁合同》的承租人权责由原告承担。原告至迟应在2019年12月24日前交付2020年1月1日至2020年6月30日期间租金247200元，但经被告多次催促，原告才于2020年1月6日交付2020年1月1日至2020年6月30日租金。后因新冠疫情爆发，原告起初向被告发送通知要求减免2月、3月租金，被告要求按照《场地租赁合同》约定执行；尔后原告发送要求解除合同的通知，表示要求单方解除合同。原告在2020年4月开始陆续搬走部分物品，但办公电脑等贵重物品至今仍滞留在承租房屋内，并未撤离承租房屋，原告提供的视频只拍摄了房屋的一部分，并未对房屋现全部状况进行拍摄。2020年4月，原告向被告交还一片钥匙，原告持有两片钥匙，始终也未将钥匙全部交还给被告。2020年5月12日，被告收到法院传票后，次日更换门锁。鉴于原告逾期缴纳房屋租金、逾期交付水电费、单方面发送解约函等违约行为，被告同意于2020年6月30日解除双方之间的租赁关系，但不同意退还任何租金及押金。因为新冠疫情不属于不可抗力，《场地租赁合同》对合同不能继续履行的不可抗力进行明确约定，即第八条第1款“如出现政府征收、拆迁不可抗力时”，双方自愿将“政府征收、拆迁”视为不可抗力，并未规定疫情属于不可抗力。原告以新冠疫情属于不可抗力为由要求解除合同，不满足因不可抗力导致合同不能继续履行的条件，更不能成为无责解除合同的理由，原告要求解除合同属于单方违约，被告不予退还任何租金及押金。2、原告应当结清2020年1月至今欠缴的水电费合计5481.80元及物业费。根据《场地租赁合同》第四条第2款“按供水供电部门价格执行，按月结算，由甲方代收”及第3款“按当地物业管理部门标准执行，乙方应按时向物业管理部门支付”之规定，承租房屋的水电费由原告按月向被告缴纳，物业费按照物管部门的标准缴纳。2020年1月至今，原告未向被告缴纳此期间的水电费，欠缴用电7619度，电费合计5333.30元，欠缴用水33吨，水费合计148.50元，欠缴水电费合计5481.80元，原告至今拒不支付。原告也至今未向被告出具已经缴清物业费的相关凭证。3、原告应再向被告支付一个半月租金计60000元，作为免租期补偿。2018年4月2日签订《场地租赁合同》前，因承租方承诺租赁8年，被告才同意给予两个月免租期。但现在《场地租赁合同》只履行了两年，只履行原合同租期的四分之一，免租期也应当只按照原合同的四分之一执行，即免租期为半个月，被告多给的一个半月免租期，原告应当计付租金即60000元。4、原告应当立即将房屋交还给被告，否则被告按照房屋租金的1.5倍要求原告支付房屋占用费。参照《场地租赁合同》第八条第3款“合同终止时，乙方应于10日内将场地交还给甲方，否则每延迟一日，应按租金标准的1.5倍向甲方支付费用”之规定，本合同因原告单方要求而解除，原告应当参照合同终止的约定履行交换房屋义务，逾期按照租金标准的1.5倍支付房屋占用费。5、本案诉讼费由原告自行承担。原告存在逾期支付房屋租金、水电费等违约行为，非但没有与被告友好协商解决，反而以诉讼的形式诉至贵院，要求全额退还押金及租金，给被告造成损失，也严重浪费了司法资源，原告的诉求于法无据，本案所有诉讼费用由原告自行承担。综上，原告的诉讼请求于法无据，与事实不符，请法庭依法查明本案事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年4月2日，吴晓磊（甲方）与蔡腾飞（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，主要内容为：甲方将坐落于长沙市天心区的场地租给乙方用于办公及员工餐饮服务，场地使用面积为约629.52平方米；租赁期限8年，自2018年4月1日始，至2026年3月31日止；经双方协商，租赁期内，租金每两年递增6%，明细如下：2018年6月1日至2020年3月31日，租金为40000元／月；2020年4月1日至2022年3月31日，租金为42400元／月；2022年4月1日至2024年3月31日，租金为44944元／月；2024年4月1日至2026年3月31日，租金为47640元／月；甲方给予乙方61天免租期，即2018年4月1日至2018年5月31日为免租期，租金从2018年6月1日起开始计算；按半年支付，每期租金应提前7日前付清，首期租金应于2018年4月8日前交纳；保证金40000元，应于本合同签订后5个工作日内支付给甲方，租赁期届满或合同终止时，甲方应于10日内全部退还；水电费按供水供电部门价格执行，按月结算，由甲方代收；物业费按当地物业管理部门标准执行，乙方应按时向物业管理部门支付；甲方应于2018年4月1日前将场地交付给乙方，甲方逾期交付场地的，每日按月租金的5‰标准向乙方支付违约金；甲方在接受乙方交纳的保证金时，应当出具相应收据；乙方不得拖欠租金，否则除补缴有关费用外，还应每日按月租金的5‰标准向甲方支付违约金，乙方无故拖欠租金超过30天的，甲方可以采取停电停水措施，并做乙方违约处理；如出现政府征收、拆迁不可抗力时，甲方应在收到有关部门通知起5日内书面通知乙方，租金按实际使用天数扣除费用后，剩余部分及保证金应退还乙方；如自合同签订之日起3年内拆迁（以政府公告的停止使用日期为准），甲方获得装修补偿的，应如实按照合同约定的面积占比全部给予乙方；根据本合同需要发出的全部通知、信函等，均须采用书面形式，甲方对乙方发出单据及其他通知，须标明收件人为乙方或目标公司；双方书面通知、信函等邮寄至双方在本合同项下所留地址之时，即被视为已经送达；合同终止时，乙方应于10日内将场地交还给甲方，否则每延迟一日，应按租金标准的1.5倍向甲方支付费用。2018年4月9日，蔡腾飞向吴晓磊交纳了40000元，吴晓磊出具了收据。2019年2月16日，吴晓磊（甲方）、蔡腾飞（乙方）、湖南盘子女人坊文化科技有限公司签订（丙方）签订了一份《合同主体变更协议》，主要内容为：甲、乙、丙三方充分协商，同意将甲、乙双方签订的既有合同之乙方变更为本协议丙方，除本协议约定情形外，原合同其他内容不变，自本协议生效之日起，由丙方代替乙方承继原合同的全部权利和义务，乙方已缴纳的履约保证金40000元，在既有合同终止后由甲方直接返还给丙方。2020年1月6日，湖南盘子女人坊文化科技有限公司向吴晓磊预付了2020年1月至6月的租金，合计247200元。2020年3月10日，湖南盘子女人坊文化科技有限公司向吴晓磊通过邮寄方式发出了一份《关于解除租赁合同的函》，主要内容为：湖南盘子女人坊文化科技有限公司受新型冠状病毒肺炎疫情（不可抗力）影响，无法履行《合同》，请吴晓磊于收到本函件5日内退还保证金以及截至2020年1月23日后的租金等其他预付费用，收款后，双方《合同》终止。2020年3月13日，吴晓磊收到了该函件。另查明，原告的水电费是由被告妻子每月抄送水电表发送给原告，再由原告支付给被告的妻子。2020年4月7日，原告将涉案房屋的钥匙交给了被告的母亲。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约享有自己的权利并履行相应的义务。合同签订后，被告向原告提供了租赁物，原告亦按照约定向被告支付了相应的租金。2020年1月底，正值新中国成立以来发生的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件新型冠状病毒肺炎疫情，因受疫情影响，原告考虑到其行业的特殊性，在相对一段时间将无法正常经营，遂于2020年3月10日向被告发出了一份《关于解除租赁合同的函》，要求终止双方签订的合同。2020年3月13日，被告收到了该函件。同时，被告也同意解除该合同。因此，《场地租赁合同》现已解除。关于合同解除的时间问题，原告于2020年3月13日向被告送达了《关于解除租赁合同的函》，向被告明确告知原告受不可抗力影响无法履行合同，要求终止合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任；法律另有规定的，依照其规定；不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。××病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，原、被告签订的《场地租赁合同》自被告收到函件之日起即解除，合同的解除时间应为2020年3月13日。关于租金返还的问题，原告于2020年1月6日向被告支付了2020年1月至6月的房屋租金247200元，新型冠状病毒肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任；执行政府文件暂停营业既是承租人的义务也是出租人的责任，由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担。结合本省对新型冠状病毒肺炎疫情采取的措施，帮扶支持经营困难的中小企业的生存，综合考虑本案的实际情况，本院酌情考虑由原告向被告支付2020年1月的租金，核减该月租金后其余租金即247000元-40000元＝207000元应退还给原告。关于保证金40000元的问题，由于不可抗力的因素，导致双方签订的《场地租赁合同》无法继续履行，根据不可抗力免责规则，该保证金应予以退还。被告辩称不应退还租金及保证金的意见理由不能成立，本院不予采纳。关于被告辩称原告应向其支付免租期的补偿，免租期系双方合同约定，是双方当事人的真实意思表示，被告要求原告支付免租期补偿没有事实依据，该辩称意见理由不能成立，本院不予采纳；关于被告辩称原告应支付2020年1月至5月的水电费及物业费，但被告并未提交相应的证据予以佐证，该辩称意见理由不能成立，本院不予采纳；关于被告辩称原告应立即将房屋交还被告，根据庭审查明，原告已经将房屋交还被告，该辩称意见理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第一条之规定，判决如下：一、原告湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司与被告吴晓磊签订的《场地租赁合同》于2020年3月13日起解除；二、被告吴晓磊于本判决生效之日起10日退还原告湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司房屋租金207200元；三、被告吴晓磊于本判决生效之日起10日退还原告湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司保证金40000元；四、驳回原告湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5608元，减半收取2804元，由被告吴晓磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方 文二〇二〇年七月二日法官助理杨涵代理书记员  袁思思