江西省抚州市临川区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣1002执异20号异议人（利害关系人）：彭应生，男，1951年1月14日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区。被申请人（申请执行人）：傅永良，男，1971年12月18日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：黎德清，江西三松律师事务所律师，代理权限为特别授权。被申请人（被执行人）：胡细兰，女，1976年1月11日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区。本院在执行傅永良与胡细兰民间借贷诉前财产保全纠纷一案中，异议人彭应生对本院保全查封其合法购买的房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人彭应生提出如下异议请求：请求法院将异议人购买的抚州市赣东大道北延伸段A02鸿福雅居二期A幢2-404室房屋予以解除查封。事实及理由：一、异议申请人彭应生与被申请人胡细兰签订的购房协议合法有效，且已支付全部价款。异议申请人彭应生与被申请人胡细兰于2019年6月11日签订了《购房协议书》，该合同未违反法律强制性规定，合法有效，并且异议申请人彭应生在签订合同当日支付了15万元定金，剩余购房款53万元在2020年4月11日已付清，彭应生已支付全部价款68万元。二、被查封前该房屋已交付了异议申请人彭应生，彭应生已实际占有居住在该房屋内。按合同约定胡细兰应在2020年1月20日向彭应生交付房屋，但受疫情影响彭应生从2020年3月下旬开始实际占有居住在该房屋至今，并且缴纳了水电费和物业费相关费用。三、非因异议申请人彭应生自身原因未办理过户登记。因本案标的物出卖之前在中国邮政储蓄银行办理了抵押贷款，其贷款到期日为2020年5月8日，异议申请人彭应生于4月11日通过袁莉付款53万元至被执行人胡细兰还贷账户还清贷款后方可解除抵押办理过户。付清余款后异议人彭应生多次催促被执行人胡细兰去办理过户，被执行人胡细兰以各种理由推托未予配合，后来被执行人胡细兰才告诉异议人彭应生该房产已被贵院查封无法办理过户登记手续，并非异议人自身原因导致未办理过户登记。综上所述，本案被查封的房产虽然还没办理不动产权证书变更登记手续，但已是异议人彭应生的合法财产，彭应生系该房产的真实所有权人，本案被查封的房产属于彭应生所有，贵院应依法解除。被申请人傅永良辩称：本案是虚假诉讼，理由如下：法律层面，本案房子是抵押买卖，存在抵押的事实，申请人在本院查封前，主张所谓的支付定金，所以房屋不过户是异议人、申请人为抵押房款，所以应该依法认定存在过错，从证据层面，异议人通过袁莉与胡细兰朋友关系，以及频繁的资金往来，来蓄意伪造房屋买卖合同，来规避债权人的执行。被申请人胡细兰陈述：异议人陈述的属实，被申请人傅永良的代理律师陈述的不属实，1、我没有在这个房子居住，实际上去年就居住在东乡，至于异议人什么时候搬进去的我不知道；2、当时给的15万元确实是这套房屋的定金。异议人彭应生为证明其主张，向法院提交下列证据：1、2019年6月11日异议人与被申请人胡细兰签订的购房合同一份；2、2019年6月11日15万元的转款凭证，2020年4月11日的53万元转款凭证；3、交付物业、安装油烟机等票据，2020年4月9日抚州市不动产登记局不动产登记信息查询单、物业费、水电费、燃气费等，证明实际占有了争议标的物；4、要求被执行人协助办证，一直推脱在外有事，未办证不是异议人的过错。被申请人傅永良对异议人彭应生提交的证据质证后，认为：对第一组的三性有异议，根据被申请人胡细兰和袁莉的流水进行倒签的，根据异议人的要求有意制造在涉案查封之前制造虚假入住的事实，只认可2020年4月11日袁莉向被申请人胡细兰转款的53万元，他办不了证不是被申请人胡细兰不配合，在买卖前有抵押，在入住前没有支付够购房款，2020年4月11日可以证明袁莉转账53万元时发现争议标的物被查封，带着一男一女，男的说他是袁莉的老公，是帮胡细兰还这笔钱的，胡细兰在场也表示认可这个房子不是买卖，是借用袁莉的钱来解除抵押后自用，这个男的也一直强调钱是他付的，当天的的录音谈话可以证明异议人没有实际控制房屋。被申请胡细兰人对异议人提交的证据质证后认为：1.2019年6月11日签订了购房合同，当天异议人转了15万元给我，2020年4月11日异议人的儿媳妇转了53万元给我；2、2020年1月份我把争议标的房屋的钥匙交给异议人；3、因为疫情原因，再加上东乡回抚州不方便，就没有办房产证。经查，被申请人傅永良与被申请人胡细兰民间借贷纠纷一案，被申请人傅永良向本院申请诉前财产保全，本院作出（2020）赣1002财保8号民事裁定书后，于2020年4月10日向抚州市不动产登记中心发出（2020）赣1002执保151号协助执行通知书，查封被申请人胡细兰位于抚州市临川区赣东大道北延伸段A02鸿福雅居二期A栋2-404房屋一套（房产证号：赣20**抚州市不动产权第0000640）。又查，异议人彭应生与被申请人胡细兰于2019年6月11日签订了《购房协议书》协议约定，异议人以68万元价格购买被申请人胡细兰位于抚州市临川区赣东大道北延伸段A02鸿福雅居二期A栋2-404房屋一套（房产证号：赣20**抚州市不动产权第0000640）及室内全部家具，合同签订之日付15万元定金，余款53万元在该房屋抵押贷款到期前（该房屋抵押贷款2020年5月8日到期）任何时段，根据异议人筹措资金情况随时支付，但被申请人胡细兰必须用该款优先还贷，进行产权解押，然后办理过户。协议签订日，异议人通过银行向被申请人胡细兰转款15万元。2020年1月被申请人胡细兰将房屋钥匙交给异议人。2020年4月9日异议人与被申请人胡细兰到抚州市不动产中心查询交易房屋的登记信息，查询结果为未处于查封状态。2020年4月11日异议人通过其儿媳妇账户向被申请人胡细兰转款53万元，被申请人胡细兰将房屋抵押贷款归还后，银行将案涉房屋办理了解押手续。本院认为，本案的争议焦点是：一、异议人与被申请人胡细兰签订的《购房协议书》是否合法有效问题？二、异议人在法院查封前是否合法占有案涉房屋问题？三、异议人是否按《购房协议书》约定支付了购房款问题？四、是否是非因异议人的原因未办理房屋过户手续问题？一、关于异议人与被申请人胡细兰签订的《购房协议书》是否合法有效问题？异议人与被申请人胡细兰签订的《购房协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，本院予以认定。被申请人傅永良抗辩异议人与被申请人胡细兰之间蓄意伪造房屋买卖合同，来规避债权人的执行，但未提供合法有效的证据，其抗辩理由不成立，本院不予支持。二、异议人在法院查封前是否合法占有案涉房屋问题？并不是实际入住才代表合法占有，控制了房屋钥匙也代表合法占有。由于被申请人胡细兰在2020年1月就已将案涉房屋钥匙交给异议人，只不过因疫情原因异议人没有入住，异议人控制了案涉房屋钥匙，应视为异议人合法占有案涉房屋。被申请人傅永良抗辩异议人是案涉房屋被法院查封后的今年5月份才合法占有案涉房屋，理由不当，本院不予支持。三、异议人是否按《购房协议书》约定支付了购房款问题？在签订《购房协议书》之日，异议人按约定预付了15万元购房款定金，《购房协议书》约定，余款53万元在该房屋抵押贷款到期前（该房屋抵押贷款2020年5月8日到期）任何时段，根据异议人筹措资金情况随时支付，应视为购房余款53万元履行期限约定不明不明，虽然异议人在法院对案涉房屋查封后的弟二天支付购房款，但异议人没有违反《购房协议书》的约定，且异议人在法院查封案涉房屋前已经要求被申请人胡细兰再次对案涉房屋状态进行查询，在确认没有被查封的情况下异议人才支付完53万元购房款。因此，异议人主张其已经按合同约定支付完购房款，理由正当，本院予以支持。被申请人傅永良抗辩异议人与被申请人胡细兰之间恶意串通制造银行流水，且在入住前没有归还全部购房款，因没有足够的证据予以证明，其抗辩的理由不成立，本院不予支持。四、是否是非因异议人的原因未办理房屋过户手续问题？由于案涉房屋当时处于抵押状态，只有全部归还了抵押款银行对抵押的房屋进行解押后，才能办理房屋过户手续，再加上今年全国疫情及被申请人胡细兰居住外地等原因，导致双方没有办理案涉房屋过户手续，这不是异议人自身的原因。综上，异议人提交的证据和异议理由符合法律规定，足以排除法院的执行。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第二项、第二十八条之规定，裁定如下：一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002执保151号协助执行通知书；二、解除登记在被申请人胡细兰名下的位于抚州市临川区赣东大道北延伸段A02鸿福雅居二期A栋2-404房屋一套（房产证号：赣20**抚州市不动产权第0000640）的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向抚州市中级人民法院申请复议。审判长 周 根 诚审判员 上官笑峰审判员 陈 凤 金二〇二〇年七月二十七日书记员 李  茹