福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7925号 原告：陈宏伟，男，1977年4月8日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：吕晓华，福建懿茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丹桂，福建懿茂律师事务所实习律师。 被告：玖禾聚（厦门）国际贸易有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥西路****之**，统一社会信用代码91350203072825474F。 法定代表人：陈佳盈。 被告：陈建安，男，1957年6月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：林育滨，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上列二被告共同委托诉讼代理人：陈建英，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 陈宏伟与陈建安、玖禾聚（厦门）国际贸易有限公司（以下简称玖禾聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈宏伟的委托诉讼代理人吕晓华，玖禾聚公司、陈建安的共同委托诉讼代理人林育滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈宏伟向本院提出诉讼请求：1.确认陈宏伟与陈建安、玖禾聚公司签署的房屋租赁合同于2020年3月5日解除；2.陈建安和玖禾聚公司共同向陈宏伟支付2020年1月1日至2020年3月5日租金38675元、2020年3月5日至3月20日房屋占用费8925元及逾期付款违约金（违约金按年利率24%，自2020年1月1日起计算至实际付清为止）；3.陈建安和玖禾聚公司共同向陈宏伟支付2019年9月至2020年3月水电费2524元及滞纳金（每逾期一日，按年利率24%支付滞纳金直至付清为止）；4.陈建安和玖禾聚公司共同向陈宏伟支付解除合同违约金21420元（违约金为合同总租金的5%）。事实及理由：陈建安和玖禾聚公司向陈宏伟承租厦门市思明区角滨路6-6号店面用作陈建安的经营场所，双方于2018年9月30日签订房屋租赁合同，陈建安在乙方处签名。合同约定：租赁期限共24个月，自2018年10月1日起至2020年9月30日止；月租金17850元，按季支付。乙方应于10月1日、1月1日、4月1日、7月1日将租金足额汇到乙方指定账户。租金不包括租赁期间发生的水、电、通讯、物业等各种费用，相关费用由乙方另外承担。若拖欠房租累计壹个月以上，甲方有权解除终止合同，收回出租店面，并要求乙方支付合同总租金5%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的3倍支付逾期付款违约金。如逾期交纳应负担的费用，每逾期一天，应按上述费用总额的5%支付滞纳金。2020年1月1日，陈建安未付2020年1月-3月租金和2019年9月至2019年12月水电费。陈宏伟委托律师向陈建安和玖禾聚公司寄发律师函，函告解除合同、催缴租金等，陈建安和玖禾聚公司于2020年3月5日签收。2020年3月20日，陈建安和玖禾聚公司搬离案涉场地，但未向陈宏伟支付拖欠租金、水电费、违约金等费用。使用店面过程中，陈建安与陈宏伟进行联系，但租赁物实际由玖禾聚公司使用。 陈建安和玖禾聚公司共同辩称，与陈宏伟建立租赁关系是玖禾聚公司，陈建安并非合同当事人，陈建安是代玖禾聚公司签订合同。因陈宏伟停水停电迫使玖禾聚公司搬离讼争房屋，导致合同解除。合同的解除并非玖禾聚公司违约，而是因为疫情期间双方协商租金导致的，且玖禾聚公司要求陈宏伟就之前的租金开具发票。在此协商过程中没有依约支付租金并非玖禾聚公司的原因导致。对陈宏伟诉求二，依据的是合同约定的租金，但陈宏伟在律师函中表示同意租金减半，故其承诺减免的租金应当予以相应扣除，玖禾聚公司不存在违约行为，并不存在支付逾期支付租金的违约金，且违约金的计算也没有合同约定及依据。关于陈宏伟诉求三，应当以实际发生为准，且不存在滞纳金的情况。关于陈宏伟诉求四，陈宏伟要求玖禾聚公司和陈建安支付的违约金并没有法律依据，不存在违约行为，且陈宏伟在其他诉求中已经要求支付滞纳金了，故对其诉求四应当予以驳回。陈宏伟与被告签订合同时，玖禾聚公司已经缴交了25000元的履约保证金，合同有关于该保证金的约定，该保证金应当冲抵欠缴的租金及水电费，玖禾聚公司和陈建安同意以保证金予以抵扣，故陈宏伟在保证金冲抵欠缴租金及水电费的情况应当予以据实返还剩余款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月30日，陈宏伟（甲方）与陈建安（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将厦门市思明区角滨路6-6号店面出租给乙方，租赁期限自2018年10月1日至2020年9月30日；月租金为17850元，按季支付，乙方应于10月1日、1月1日、4月1日、7月1日前5日将房屋租金足额回到甲方指定账户；租金不包括租赁期间发生的水、电、通讯、物业等各种税费；合同签订当日，乙方应向甲方支付店面租赁保证金25000元，租赁关系终止时，甲方收取的店面租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的各种税费及违约金、赔偿金、滞纳金外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间所发生的水、点、燃气、通讯、设备、物业管理的相关费用均由乙方负责；乙方拖欠房租累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回出租店面，乙方应按合同总租金的5%向甲方支付违约金，并赔偿不足部分损失；乙方逾期交纳乙方负担费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付滞纳金；若逾期支付租金，每逾期一日按日租金3倍支付逾期付款违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，逾期归还的，每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的占有使用费。合同签订后，陈建安和玖禾聚公司缴纳保证金25000元并支付租金至2019年12月31日。 2020年3月4日，陈宏伟委托律师向陈建安和玖禾聚公司寄送一封《律师函》，认为陈建安和玖禾聚公司拖欠租金及水电费共计46374元（因新冠疫情影响，已减免2020年2月份半个月租金），通知陈建安和玖禾聚公司于收函之日起解除租赁合同，并要求恢复原状归还房屋并结清相关费用，同时将于2020年3月11日起对房屋实施断水断电措施。2020年3月5日，陈建安收到该函，并于2020年3月20日搬离讼争店面。 审理中，陈宏伟向本院提交以下证据：1.房租、水电缴交通知单，载明讼争店面2019年10月至2019年12月的水费为84元、电费为3410元；2.水电表读数截图，拟证明讼争店面水电相关费用；3.《证明》，载明厦门谊之诚物业管理有限公司确认陈宏伟委托该公司将讼争房屋截至2020年4月的水电费用已结清。4.发票，载明厦门市思明区角滨路化工医药机械厂6号的相关水电费用。 陈建安和玖禾聚公司的质证意见为：1.房租、水电缴交通知单，表面真实性予以确认，无法确认水电费的读数是到2019年8月；2.水电表读数截图，看不清楚，无法确认水电费以及相应依据；3.《证明》和发票，无法证明讼争店面实际产生的水电费。在疫情之前确实使用了讼争店面，但疫情爆发之后店面一直没开，且陈建安和玖禾聚公司是在陈宏伟停水停电的情况下搬离的，双方并未就水电费进行交接，无法确认水电费金额。 本院认为，陈建安在讼争合同乙方落款处签名，且未能提交证据证明其系作为玖禾聚公司代理人签订该合同，故应认定其为合同相对方，应受讼争合同约束。同时玖禾聚公司亦自认其为合同相对方，故本院认定陈建安与玖禾聚公司均为合同相对方，共同承租讼争房屋。陈建安、玖禾聚公司与陈宏伟签订的讼争合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方应依约履行。陈建安和玖禾聚公司逾期支付租金已超过1个月，陈宏伟有权解除合同、要求支付租金等费用并承担违约责任。合同解除应为陈建安收到《律师函》之日即2020年3月5日。双方虽约定占用费三倍于租金，但该占用费带有违约惩罚性质，基于公平原则本院调整为租金标准，同时考虑到新冠疫情影响，根据国家及厦门市相关政策规定并综合本案实际情况，本院酌定2020年2月为租金免除期间，2020年3月为租金减半期间，故陈建安和玖禾聚公司尚欠租金为19337.5元（17850元+8925/30日×5日）、占用费4462.5元（8925元/30日×15日），共计23800元。根据前述认定所欠租金，陈宏伟主张的逾期付款违约金与法不悖，予以照准。因陈建安和玖禾聚公司违约导致合同解除，陈宏伟有权要求其支付合同解除违约金，综合本案，本院调整该违约金为一个月租金即17850元为宜。 关于水电费，陈宏伟陈述讼争店面未安装分户水电表，本院根据其提交的水电缴交通知及物业公司出具的《证明》，认定2019年10月至2019年12月的水电费为3494元，此后水电费因陈宏伟未能证明具体金额，本院不予认定，鉴于陈宏伟本案中仅主张2524元，本院综合上述认定予以照准。同时，虽双方对水电费滞纳金存在约定，但该款项应以实际发生认定，陈宏伟对此未能举证予以证明，故本院不予支持。双方约定保证金可抵扣税费及违约金、滞纳金、赔偿金，为减少当事人讼累，本院支持陈建安和玖禾聚公司以保证金抵扣所欠款项的主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认陈宏伟与陈建安、玖禾聚（厦门）国际贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月5日解除； 二、陈建安和玖禾聚（厦门）国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向陈宏伟支付2020年1月1日至2020年3月20日的租金19337.5元和占用费4462.5元及逾期付款违约金（以19337.5元为基数，按年利率24%的标准自2020年1月1日起计算至实际付清之日止）； 三、陈建安和玖禾聚（厦门）国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向陈宏伟支付合同解除违约金17850元及2019年10月至2019年12月的水电费共计2524元； 四、陈建安和玖禾聚（厦门）国际贸易有限公司缴纳的保证金25000元可抵扣上述第二、三项确定的款项； 五、驳回陈宏伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1663元，减半收取832元，由陈宏伟负担139元，陈建安和玖禾聚（厦门）国际贸易有限公司共同负担693元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年七月十五日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。