广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初991号原告：佛山市刘志洪建材贸易有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区陈村镇石洲村委会广隆工业区兴隆十一路**A203。统一社会信用代码：91440606MA536QMB23。法定代表人：刘志洪。委托诉讼代理人：高洁，广东凯印律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶连花，广东凯印律师事务所实习律师。被告:云浮市新顺泰石材有限公司，住所地：广东省云浮市云城区腰古镇芙蓉村委高龙围324国道侧(联盟石材后面)。统一社会信用代码：91445302MA4UR66TOL。法定代表人：姚宇龙。委托诉讼代理人：钟卓科，广东航衡律师事务所律师。第三人：李荣宗，男，1982年4月16日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。原告佛山市刘志洪建材贸易有限公司诉被告云浮市新顺泰石材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用普通程序于2020年7月15日进行公开开庭审理，原告佛山市刘志洪建材贸易有限公司（以下简称刘志洪建材公司）的委托诉讼代理人高洁、叶连花，被告云浮市新顺泰石材有限公司（以下简称新顺泰石材公司）的委托诉讼代理人钟卓科、第三人李荣宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市刘志洪建材贸易有限公司向本院起诉请求：1、判令解除原告与被告之间的《土地租赁合同》并在租赁合同解除时判令被告及第三人返还租赁物(土地28042.2平方米、地上物及一切附属设施)；2、判令被告向原告支付2020年1月至2020年5月拖欠的租金841266元及暂计至2020年5月31日的违约金95904.2元(此后违约金以实际欠款的数额，按日千分之一计收)；支付从2020年6月1日起至实际返还用地之日止的使用费(按每月租金168253.2元的标准计算)；3、本案诉讼费、保全费等一切费用由被告负担。事实与理由：2019年12月28日，原告在云浮市云城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价成交，竞得位于云浮市云城区******的国有土地使用权及地上建筑物(附带《土地租赁合同》)，并于2019年12月30日把拍卖款缴入法院的指定账户，同日于云城区人民法院签收《拍卖成交确认书》及(2019)粤5302执恢170号之一《执行裁定书》，裁定书中明确裁定上述土地及地上建筑物的所有权自裁定书送达之日归原告。而根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。原告作为涉案租赁物的买受人，已成为了新的所有权人，原租赁合同对承租人和新的所有权人继续有效，原告取得了出租人资格，依法享有收益的权利。随后，云城区人民法院向被告发出《通知书》，通知被告从2020年1月1日起，按照《土地租赁合同》约定向原告缴纳租金。根据被告与原出租方云浮市耀都石材有限公司于2016年1月1日签订的《土地租赁合同》第四条约定：“支付方式：先交租后使用，每年租金分4期缴交，每期首月的5号前缴交本期租金”。据此，自2020年1月1日起有权向被告收取租金。原告于2020年1月初开始与被告就租金交付事宜进行交涉，要求被告于2020年1月5日前向原告缴纳2020年第一季度的租金504759.6元(2020年1月1日至2021年12月31日，每月租金为168253.2元)，被告却以与原出租人云浮市耀都石材有限公司一直以来以租抵扣利息为由，拒不支付。2020年1月20日、2020年4月21日，原告委托律师向被告发出两次催缴租金的《律师函》，要求被告支付拖欠的租金及承担逾期利息。被告收到《律师函》后于2020年4月25回复《复函》给原告，坚称原出租方云浮市耀都石材有限公司欠其本金和利息，双方约定利息与租金相抵扣，拒绝支付租金。2020年4月22日，云城区人民法院出具(2019)粤5302执恢170号之一通知书，通知书中已明确土地使用权属从《土地租赁合同》的出租人云浮市耀都石材有限公司变更为买受人佛山市刘志洪建材贸易有限公司(原告)，原告与被告之间无债务纠纷，租金从2020年1月1日开始不存在抵扣问题，承租人云浮市新顺泰石材有限公司(被告)应按照《土地租赁合同》的约定，按期缴纳租金给新的土地使用权人。另，在原告向被告催收租金的过程中，原告得知被告已于2019年1月1日与第三人李荣宗签订了《承租转让协议》，把租赁物中的28000方转租给第三人李荣宗，租期从2019年1月1日至2024年12月31日，承租价格为每年70万元。基于上述事实，原告认为，被告提出与原出租方租金抵扣，属于承租人与原出租方云浮市耀都石材有限公司之间的约定，对买受人无约束力。原告作为买受人已依法取得了出租人资格，被告应依约向原告支付租金，被告经原告多次催收后仍拒付租金的行为已构成根本违约，根据《土地租赁合同》第七条、第八条的约定，原告有权解除租赁合同，收回场地，并由被告承担违约责任，支付拖欠的租金及支付逾期滞纳金(违约金)，由于原《租赁合同》第七条第四项约定的逾期的滞纳金过高，原告主张逾期每一日，逾期租金总额的千分之一计算，截至2020年5月31止，被告已拖欠原告租金841266元，暂计至2020年5月31日的违约金95904.2元(此后违约金以实际欠款的数额，按日千分之一计收)。综上，原告已依法取得涉案土地的使用权[不动产权证书号：粤(2020)云浮市不动产权第****号]，对涉案土地享有的权益应受法律保护，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向法院提起诉讼，恳请依法判如所前所请。云浮市新顺泰石材有限公司答辩，一、新顺泰石材公司股东陈日程诉耀都石材有限公司等人民间借贷纠纷一案，贵院作出（2017）粤5302民初1643号民事判决书，判决耀都石材有限公司等被告需要归还本金3910000元，利息639464.4元，余下利息从2016年9月26日起至还清日止以3910000元为本金按年利率24%计算。二、2016年1月1日因耀都公司无能力归还本金及支付利息，双方约定耀都石材有限公司将案涉土地出租给新顺泰石材有限公司使用，租金和利息相抵扣，租期为12年，地上建筑物均为新顺泰石材公司所投资建造。三、2017年7月19日，云浮市耀都石材有限公司将案涉土地抵押给云浮市云城区农村信用合作联社并办理了抵押登记。四、新顺泰石材公司于2019年1月1日将土地转租给了第三人李荣宗。五、2019年6月25日，云浮市耀都石材有限公司到贵院起诉，要求解除云浮市新顺泰石材有限公司的租赁合同并缴纳租金，贵院一审判决认为合同不能解除且认可一直以来以租金抵扣利息的事实。六、2019年2月30日，原告签订的《拍卖成交确认书》第四条：对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。七、2020年5月8日，新顺泰石材公司就针对贵院作出的（2019）粤5302执恢170号执行裁定书提出异议，至今没有审理。结合以上事实得出：一、租赁合同签订在抵押之前；二、耀都公司出租的只是土地，地上建筑物为新顺泰石材公司所投资建造（土地租赁合同第三条）；三、原告知道或应当知道所拍卖的土地存在以租金抵扣利息的事实、转租给第三人的；四、云浮市耀都石材有限公司以诉讼的方式明确表示不再履行土地租赁合同的义务，根本性违约，也就是从起诉之日起，不再愿意以租金抵扣利息，新顺泰石材公司作为守约方和债权人，既然耀都公司没有支付利息，新顺泰石材公司自然有权按已全部缴纳完毕租期内的租金处理。原告以《土地租赁合同》的甲方提出起诉，要求新顺泰石材公司支付租金是没有任何理由的，除了以上事实之外，根据：一、《合同》第五项甲方权利义务第9条：“甲方不得再租用期间内以任何理由干涉乙方企业的合法的经营主权，包括该地上的所有收入、支出和建筑物等设施的使用等”；第六条：“在本合同有限期内，乙方在不违反国家法律、行政法规强制性规定的前提下，土地承包经营权流转取得的收入全部归乙方享有，甲方不得对此主张任何权利。本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按转包合同的约定行使权利和承担义务。”这两条约定非常明确了，新顺泰石材公司和第三人签订的《承租转让协议》合法有限，新顺泰石材公司所获得的收益完全归新顺泰石材公司，这也从另一方面说明甲方是无权收租的，因为甚至乙方转租给第三方，甲方都不能主张任何权利。二、《合同》第五项第10条：“甲方不得再合同履行期内重复发包该地块，在租赁期内，如因承包范围按土地证的实际范围内出现土地纠纷，由甲方负责解决，若致使乙方受经济损失，由甲方按国家相关规定进行赔偿”。现在出现了土地纠纷，新顺泰石材公司面临诉讼赔偿及合同解除，原告作为甲方是不是要承担赔偿的义务？只有由原告赔偿自己了。综上所述，由原告提供的证据得知，原告是十分清楚案涉土地存在出租、租赁合同的权利义务、以租金抵扣利息、转租等事实，原告自己已签订了风险自行承担的确认书。就应当按照原来的约定去旅行租赁合同的义务，直到租赁期限结束日止。另外，土地上面的建筑物在租期内是属于新顺泰石材公司的，而机械设备已转让给了第三人，原告无权要求新顺泰石材公司或第三人搬离。请求法院判决驳回原告的所有诉讼请求。被告在庭审中补充答辩：根据云城区人民法院作出的（2019）粤5302民初1707号民事判决书所知道，被告拥有对耀都石材有有限公司的债权债务，而利息抵扣租金是一个债务，两者是可以直接抵扣的。因此，在事实上被告已经全部缴纳清租期内的土地租金。针对原告方的诉请被告方是以上意见，不同意解除土地租赁合同。地上建筑物与设施是属于被告的，无权要求返还。原告方的第二项诉讼请求，被告方没有拖欠该土地的任何租金，更没有任何违约行为。第三人李宗荣陈述：李宗荣从2020年开始退出不再经营了并告知了原告，涉案土地现在由被告占有使用。经审理查明：2019年12月28日，原告在云浮市云城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价成交，竞得位于云浮市云城区******的国有土地使用权（面积：28042.2平方米）及地上建筑物，并于2019年12月30日把拍卖款缴入法院的指定账户，同日于云城区人民法院签收《拍卖成交确认书》及(2019)粤5302执恢170号之一《执行裁定书》，裁定书中明确裁定上述土地及地上建筑物的所有权自裁定书送达之日归原告。2020年4月22日，云城区人民法院向被告作出《通知书》，通知被告从2020年1月1日起，按照《土地租赁合同》约定向原告缴纳租金。被告从未向原告支付过租金，经原告多次向被告催讨租金无果，原告遂诉至法院。被告于2019年1月1日与第三人李荣宗签订了《承租转让协议》，把租赁物中的28000方转租给第三人李荣宗，租期为2019年1月1日至2024年12月31日，承租价格为每年70万元。另查，原出租方云浮市耀都石材有限公司（甲方）与被告云浮市新顺泰石材有限公司（乙方）于2016年1月1日签订《土地租赁合同》，约定将案涉土地中的28042.2平方米出租给被告，载明“租赁期限为12年，自2016年1月1日起至2027年12月31日止，首2年费用为4元/平方/月，从第3年起每2年递增1元/平方/月，从第9年开始每年费用为8.575元/平方/月……2020年1月1日至2021年12月31日每月租金为6元/平方，月租金合计人民币168253.2元。……支付方式：……先交租后使用，每年租金分为4期缴交（即每期为3个月），乙方于每期前一个月的26号前缴交下期租金。……合同的变更和解除……4、如乙方不按时足额支付租赁费用、水电费用及其他费用且经甲方催告仍不支付时，每逾期一日，乙方按欠费的总额的3%向甲方支付逾期滞纳金，逾期超过十五日未缴清欠款，甲方有权收回场地，合同履约保证金不作退回，甲方有权解除本合同，其违约责任由乙方全部承担。”庭审中，被告云浮市新顺泰石材有限公司和第三人李荣宗均确认涉案土地现在由被告云浮市新顺泰石材有限公司占有使用。在诉讼过程中，根据原告佛山市刘志洪建材贸易有限公司提出的诉讼财产保全申请，本院于2020年5月25日作出了（2020）粤5302民初991号民事裁定书，裁定对云浮市新顺泰石材有限公司名下的银行账户存款予以冻结，对属于云浮市新顺泰石材有限公司所有的位于云浮市云城区******厂房内的机械及石材荒料予以查封，上述财产查封、冻结限额共1000000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，原告因司法拍卖获得涉案国有土地使用权和地上建筑物的所有权，该拍卖系附带租约的拍卖，则被告与案外人耀都石材公司签订的《土地租赁合同》关于租金、交租期限、违约责任等约定对原被告双方具有约束力，原告继承了原所有权人耀都石材公司的权利义务。在原告获得上述国有土地的使用权和地上建筑物的所有权后，被告继续占有使用上述租赁物，没有按照《土地租赁合同》交纳租金给原告，已经构成违约，原告有权解除合同，收回租赁物。原告请求解除《土地租赁合同》，并请求被告返还租赁，合理合法，本院予以支持。至于第三人，庭审中被告和第三人均确认上述标的物一直由被告占有使用，第三人因双方的纠纷并没有实际获得转租，故原告请求第三人也承担租赁物返还义务，属请求对象错误，本院不予支持。租赁合同第四条约定，原告请求被告支付2020年1月至5月租金合理合法，本院予以支持，违约金因被告抗辩不同意支付，本院酌情减少违约金，参照民间借贷利率最高不超过年利率24%范围内予以支持。合同解除后，原告请求被告按约定租金标准支付土地占用费至返还租赁物之日止，合理合法，本院予以支持。被告抗辩称其与案外人耀都石材公司存在租金抵债协议，虽然该事实被本院（2019）粤5302民初1707号民事判决予以确认。但该抵债协议系被告与案外人耀都石材公司之间的约定，对原告并无约束力。原告获得涉案租赁物的所有权后，案外人耀都石材公司再无权收取被告的租金，被告则须向新的权属人即本案原告交纳租金。被告与案外人耀都石材公司之间的抵债协议因本案租赁物的权属变更而终止履行，被告可另循法律途径向相关人员主张其债权。至于被告向本院申请追加耀都石材公司作为本案第三人参加诉讼，以及以正在向本院执行局提出（2019）粤5302执恢170号案的执行异议为由申请中止本案审理，本院认为，上述申请内容均不影响本案事实认定，也不影响本院作出本案判决，只会增加诉累和影响诉讼进度，故无追加第三人的必要，被告提出执行异议亦非中止本案的事由，故本院对被告的申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告佛山市刘志洪建材贸易有限公司与被告云浮市新顺泰石材有限公司之间的《土地租赁合同》；二、被告云浮市新顺泰石材有限公司于本判决生效之日起十日内交还涉案的位于云浮市云城区******的国有土地使用权及地上建筑物[不动产权证书号：粤(2020)云浮市不动产权第****号，面积：28042.2平方米]给原告佛山市刘志洪建材贸易有限公司；三、被告云浮市新顺泰石材有限公司于本判决生效之日起十日内支付从2020年1月1日至2020年5月31的租金841266元及逾期交租违约金(违约金从2020年1月1日起至2020年2月29日止以504759.6元为本金，从2020年3月1日起至租金清偿之日以841266元为本金，按年利率24%计算)给原告佛山市刘志洪建材贸易有限公司；四、被告云浮市新顺泰石材有限公司于本判决生效之日起十日内支付从2020年6月1日起至交还租赁物之日止按照168253.2元/月的标准计算的租金（解除合同后为占用费）给原告佛山市刘志洪建材贸易有限公司；五、驳回原告佛山市刘志洪建材贸易有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13172元，保全费5000元，合共18172元（原告已预交），由被告云浮市新顺泰石材有限公司负担16000元，原告佛山市刘志洪建材贸易有限公司负担2172元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  杨清岚人民陪审员  何远东人民陪审员  陈奕檀二〇二〇年七月三十日书 记 员  符月文附本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。