太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初217号原告叶海江，男，1975年9月23日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。委托诉讼代理人康小平，山西瀛航（运城）律师事务所律师。被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行，住所地太原市迎泽区新建南路**，统一社会信用代码×××。负责人朱学军，行长。委托诉讼代理人石浩、王宏强，山西乾宁律师事务所律师。被告山西三皇电力实业有限公司，住，住所地太原市小店区并州南路****鼎太风华******一社会信用代码×××。法定代表人王丽霜，执行董事兼总经理。被告山西荣坤房地产开发有限公司，住所地山西，住所地山西省运城市盐湖区文化产业园区学院西路**用代码×××。法定代表人乔兵杰，执行董事兼总经理。被告王丽霜，女，1986年3月30日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告王余留，男，1952年1月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告郑建萍，女，1958年11月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告叶海江与被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行、山西三皇电力实业有限公司、山西荣坤房地产开发有限公司、王丽霜、王余留、郑建萍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵龙担任审判长，与人民陪审员符惠仙、张翠萍共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶海江的委托诉讼代理人康小平、被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行的委托诉讼代理石浩、王宏强均到庭参加诉讼，被告山西三皇电力实业有限公司、山西荣坤房地产开发有限公司、王丽霜、王余留、郑建萍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶海江诉称，2019年9月30日，原告收到法院送达的（2019）晋0105执异60号执行裁定书。原告认为法院以原告“虽然与被执行人山西荣坤房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，但未办理房屋产权过户登记手续”为由，驳回原告的执行异议，缺乏事实和法律依据。根据《执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告的情形符合以上情形，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：一、原告在人民法院查封诉争房屋之前已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》。2017年12月28日，原告与被告山西荣坤房地产开发有限公司“以下简称荣坤公司”签订《商品房买卖合同》（2013年就签订过一份，此次为更换合同），该合同是双方真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。同时，法院的查封时间为2018年9月17日，在原告与被告荣坤公司签订《商品房买卖合同》之后。二、原告已将房屋价款全部支付给被告荣坤公司。原告与被告荣坤公司签订《商品房买卖合同》后，在2013年上半年就分期、陆续支付了全部购房款，被告荣坤公司向原告出具了缴纳房款的收据（后于2017年12月28日更换收据），同时给原告办理了交房手续，各方履行了相关合同的义务。三、诉争房屋在人民法院查封前原告已经合法占有。交房后原告即合法占有该房屋，将房屋出租给他人占用使用。本案中《商品房买卖合同》中明确载明房屋的用途为商业营业用房，诉争房屋在事实上也一直被原告作为门面房出租营业占有、使用并收取租金。四、诉争房屋非因原告的原因未办理过户手续。本案中，自原告购买房屋后，原告要求被告荣坤公司尽快办理房产登记手续，但其却以各种理由推托不予办理，至今未办理房屋登记的原因不在于原告，原告对此并没有过错。原告认为：原告在人民法院查封前签定了合法有效《商品房买卖合同》，支付了全部价款并实际占有诉争房屋，未办理过户登记手续的原因也不在原告。原告作为善意无过错的买受人，对诉争房屋享有物权期待权。同时，涉案房屋系荣坤公司面向社会公开出售的商品房，原告支付全款购买房屋，以此房屋作为生活收益与保障，原告的生存利益与被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行的经营利益的金钱债权相比应具有优先性。因此，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，本案被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行作为执行申请人向贵院申请对诉争房屋进行查封，原告对此提出执行异议，法院作出驳回异议申请的裁定。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求：1、确认原告与被告山西荣坤房地产开发有限公司签订的位于运城市盐湖区文化产业园学院西路6号感恩文化广场大学城商业街公寓楼CD幢1-2层04号《商品房买卖合同》有效，房款价格合计560004元；2、立即停止对运城市盐湖区文化产业园学院西路6号感恩文化广场大学城商业街公寓楼CD幢1-2层04号房屋的强制执行，并解除对该诉争房产的查封；3、本案诉讼费由被告承担。被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行辩称，原告的现有证据不能排除人民法院的强制执行，无论其与荣坤房地产签订的买卖合同是否有效，人民法院均应继续执行诉争房产。被告山西三皇电力实业有限公司、山西荣坤房地产开发有限公司、王丽霜、王余留、郑建萍经本院依法传唤未到庭参加诉讼，未作答辩也未在法定期限内提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月28日，原告叶海江（买受人）与被告山西荣坤房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：由买受人叶海江购买出卖人开发的位于运城市盐湖区文化产业园区学院西路6号感恩文化广场大学城商业街第CD幢1-2单元04号房屋，该房屋用途为商业用房，建筑面积121.74平方米，其中套内建筑面积为115.62平方米、公摊面积为6.12平方米，房屋单价为每平方米4600元，总房款为560004元；买受人应于2017年12月28日一次性支付房款全额560004元，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格、并符合本案合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金；买受人的房屋仅作商铺使用；以及其他相关事项。同日，被告山西荣坤房地产开发有限公司向原告出具收款收据一份，载明收到原告叶海江缴纳的CD-04号购房款560004元，并于同日向原告交付了涉案房屋。同日，原告还向被告缴纳了公共维修基金、印花税、交易费、工本费、产权丈测费等各项费用，以及物业管理费、装修押金、垃圾处理费、装修垃圾清运费、用水用电预存金等费用，被告山西荣坤房地产开发有限公司亦向原告出具收款收据对此加以确认。关于购房款的支付问题，案外人王光明出庭作证，称其于2012年时让祁俊红支付给被告山西荣坤房地产开发有限公司六套商铺定金300000元，其中包括叶海江的100000元、余烨的200000元，2013年3月10日转账支付给被告山西荣坤房地产开发有限公司1603768元，该款项包括了王航所购两套商铺的全款（1120008元）、余烨的363760元房款以及叶海江的120000元房款。原告称其他款项均系现金支付于被告山西荣坤房地产开发有限公司，该公司也开具收据对此确认。接收房屋后，原告即将该房屋出租于他人并收取租金至今。原告提交了无具体落款时间的协议书一份，其称系被告山西荣坤房地产开发有限公司工作人员向其出具，主要内容为该公司承认所出售给张小林、余烨、王航、叶海江、张草林的商铺均被抵押，该公司将于2019年9月后陆续解押，该公司承担全部法律责任。另查明，案涉房屋即坐落于运城市盐湖区文化产业园区学院西路6号、感恩文化广场大学城商业街公寓楼、CD座1-2层04号已于2015年4月16日进行产权登记，房屋所有权人为被告山西荣坤房地产开发有限公司，产权证号为第XXXX号。2017年1月25日，被告山西荣坤房地产开发有限公司将包含该套房屋在内的十三套房产向被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行办理抵押登记，担保债权数额为7800000元。本院在执行申请执行人即本案被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行与被执行人即本案被告山西三皇电力实业有限公司、山西荣坤房地产开发有限公司、王丽霜、王余留、郑建萍借款合同纠纷一案中，王航、张小林、王敏洁、廉磊磊、叶海江、余烨、叶海江、胡国杰等于2019年6月13日对被执行人山西荣坤房地产开发有限公司位于运城市盐湖区文化产业园学院西路6号感恩文化广场大学城商业街公寓楼CD座幢1-2层03号、04号、05号、06号、07号和AB座幢1-2层40号、42号、43号、44号等九套房屋提出书面异议，本院经审查后于2019年9月21日作出（2019）晋0105执异60号执行裁定书，裁定内容为：驳回异议人王航、张小林、王敏洁、廉磊磊、叶海江、余烨、叶海江、胡国杰的执行异议申请。原告对该裁定不服，诉至本院。上述事实，有原告提交的转账凭证、商品房买卖合同、收款收据、房屋租赁合同、执行裁定书，被告提交的不动产登记证明及庭审笔录在案为凭，且经当庭质对，可以采信。本院认为，本案争议的焦点为原告叶海江就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余全部价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此分析：第一、原告叶海江与被告山西荣坤房地产开发有限公司之间关于案涉坐落于运城市盐湖区文化产业园区学院西路6号、感恩文化广场大学城商业街公寓楼、CD座1-2层04号房屋的买卖问题，双方于2017年12月28日签订商品房买卖合同，合同条款不违反相关法律限制性规定，且此时该房屋所在项目已办理完毕商品房预售许可证明，故双方之间所签订的商品房买卖合同合法有效。第二、合同签订当天，被告山西荣坤房地产开发有限公司已将该房屋交付给原告，原告一直合法占有、并以出租的方式使用至今。第三、根据原告提交的转账凭证、收据及证人证言等可以证明，被告山西荣坤房地产开发有限公司认可原告已支付完毕案涉房屋的全部价款；收据时间虽与付款时间不符，但结合合同所约定的交房时间可以看出，原告也确实已于2013年即已支付完毕房屋款项。第四、该房屋已于2015年进行产权登记，被告山西荣坤房地产开发有限公司于2017年将该房屋抵押于被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行，在原告早已将购房款交付的情况下，被告山西荣坤房地产开发有限公司的该行为客观上造成了无法办理过户登记的情况发生，原告对此并无过错。综合上述规定及案件事实，本案中原告在购买案涉房屋时，因该房屋所在项目已办理完毕预售许可证明，原告有理由相信其所购买的案涉房屋不存在认可权利瑕疵，被告山西荣坤房地产开发有限公司于2017年将该套房屋向被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行设定抵押，原告对此并不知情，且该公司也曾承诺原告解决此事；故本案中原告对案涉房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其与被告山西荣坤房地产开发有限公司之间所签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》有效，其对涉案房屋所享有的无过错买受人的物权期待权应足以排除被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行对涉案房屋所享有的担保物权，故本案中原告叶海江的诉讼请求合法有据，本院应予支持。被告山西三皇电力实业有限公司、山西荣坤房地产开发有限公司、王丽霜、王余留、郑建萍经本院依法传唤未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所作的处分。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百十一二条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告叶海江与被告山西荣坤房地产开发有限公司之间所签订的关于坐落于运城市盐湖区文化产业园区学院西路6号、感恩文化广场大学城商业街公寓楼、CD座1-2层04号房屋的《商品房买卖合同》有效。二、不得执行坐落于运城市盐湖区文化产业园区学院西路6号、感恩文化广场大学城商业街公寓楼、CD座1-2层04号房屋。案件受理费9400元（原告已预交），由被告中国建设银行股份有限公司太原南城支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵 龙人民陪审员 符惠仙人民陪审员 张翠萍 二〇二〇年七月三十一日书 记 员 窦 渊