西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初4817号 原告:孙乐顺，男，1957年4月22日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告:西安海荣房地产集团有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码：91610132710148333T。法定代表人:郑青海，董事长。委托诉讼代理人:李小娟，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。被告：甘肃铸伟建设工程公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区（铭园酒店对面）。统一社会信用代码：91621002226060997X。法定代表人：顾海涛，董事长。委托诉讼代理人：张昌生，男，住甘肃省镇原县，系被告甘肃铸伟建设工程公司员工。委托诉讼代理人：顾继安，男，住甘肃省庆阳市西峰区，系被告甘肃铸伟建设工程公司员工。被告：西安三建建设有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4231。法定代表人：朱晓忠，总经理。委托诉讼代理人：康军杰，男，系被告西安三建建设有限公司员工，住该公司。原告孙乐顺与被告西安海荣房地产集团有限公司（以下简称海荣公司）、甘肃铸伟建设工程公司（以下简称铸伟公司）、西安三建建设有限公司（以下简称三建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告孙乐顺，被告海荣公司的委托诉讼代理人李小娟、赵研，铸伟公司的委托诉讼代理人张昌生、顾继安，被告三建公司的委托诉讼代理人康军杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙乐顺向本院提出如下诉讼请求：1、被告依据2013年《海璟九如御内部认购协议》，兑现承诺，与原告签订正式《商品房买卖合同》，办理房产证；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与妻子为投靠子女，于2013年在XX城XX路XX号楼XX单元XX室商品住房一套，原告分两次将房款全额汇至被告铸伟公司账户，并与铸伟公司签订了《XXX内部认购协议书》。2015年收房时原告将大修基金交付给了被告海荣公司。在之后的6年中，原告多次催促被告要求被告兑现承诺与原告签订正式的商品房买卖合同，被告均以各种理由推脱。故诉至法院，请求如前。被告海荣公司辩称，其公司与原告之间不存在合同关系，应当驳回原告对其公司的诉讼请求。就涉案房屋其公司与原告未签订商品房买卖合同或相关的认购协议，原告也未向其支付购房款，双方就涉案房屋未形成商品房买卖的合意，故其没有与原告签订商品房买卖合同及为原告办理房产证的义务。被告铸伟公司辩称，原告请求其公司依据2013年签订的内部认购协议签订正式的商品房买卖合同及办理相关房产证事宜，其公司根本无法办到，且没有事实和法律依据。其公司仅是建筑公司，2011年基于联建协议将海荣公司和其公司联建的房屋出售给原告进行筹资用于该项目。协议签订后，其公司履行了相应的义务，将房屋建成，原告已于2015年入住该房屋并将相关费用交给了海荣公司。现原告要求其公司和原告签订商品房买卖合同，其公司无法办到。其公司承认收取了原告的房款，但是随着西安市房管部门规定的出台，签订正式的商品房买卖合同必须有银行流水，否则不能备案和办理房产证。原告购买房屋时仅和其公司签订了协议，随着客观情况的变化，原告要求海荣公司与原告签订合同其公司无异议，法院也无权判决作为建筑公司的其公司与原告签订商品房买卖合同。其公司目前陷入困局，没有资金入账来让原告的房屋得到行政机关的认可，唯一的办法就是原告退回房屋，其公司出售后给原告退回房款，并按照协议约定的标准支付原告同期银行贷款利息。被告三建公司辩称，其公司与原告不存在任何合同关系及经济往来，原告起诉其公司无法律依据，应当依法驳回原告对其公司的诉讼请求。其公司仅是XXXXX项目的施工企业，与海荣公司签订的建设工程施工承包合同已于2015年履行完毕。其公司与海荣公司不存在任何抵押、抵顶事宜，更不存在出售，与原告无任何认购关系。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院依法予以确认，并在卷佐证。结合双方的证据及陈述，本院认定如下事实：2011年10月25日，海荣公司（甲方）与铸伟公司（乙方）签订了《联合建设管理合同》，约定双方共同建设西安市未央区XX城XX路XX城XX村XX号楼及XX号楼，12号楼双方另行协商；海荣公司提供建设用地，提供项目的规划总平面审批手续和设计、施工图纸；铸伟公司负责按照海荣公司提供的设计施工图纸施工，自行承担本项目地下和地上施工范围内全部工程内容和建设费用等。6、9号楼住宅面积共计约89668平方米，铸伟公司按照每平方米2700元向海荣公司支付费用，共计24210.36万元。另约定，铸伟公司所涉及楼位的全部商品房必须以海荣公司名义对外销售，签订商品房买卖合同；6号9号楼商品房原则上由铸伟公司自行销售，海荣公司配合办理合同签订等手续，铸伟公司按照总销售额（合同备案价格）的千分之二向海荣公司支付相关销售手续办理费用。海荣公司协助铸伟公司办理所销售房屋的银行按揭手续，负责办理房屋分户产权证，并为购房人出具正式的购房发票……2013年3月31日，铸伟公司与原告孙乐顺签订了《西安XXX内部认购协议书》，约定原告认购西安九如御9号楼22001号房屋，优惠后总价431874元，原告应于2013年3月13日前付70%房款，计301874元，并于2013年4月30日前到指定地点签订商品房买卖合同，同时办理银行按揭。原告于2013年3月13日向铸伟公司支付认购款301814元，剩余认购款13万元于2014年3月30日支付完毕。2015年4月，铸伟公司向原告交付了房屋；2015年4月1日，原告向海荣公司缴纳了11640.6元维修基金，并在物业处办理了装修手续。因未签订正式的商品房买卖合同，故原告至今未缴纳契税。被告三建公司是该项目的总包方。西安市住房保障和房屋管理局市房发[2017]77号《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》中明确规定购买商品住房时购房人按照合同约定，将购房款存入预售资金监管账户，开发企业与资金监管银行核对进账情况，由监管银行将进账信息录入预售资金监管系统并确认是房地产开发企业将网签合同提交备案的前置程序之一。另查明，XX小区XX城改项目，位于西安市XX区XX路XX号，该项目9号楼22001室房屋已经完成了初始登记，登记在海荣公司名下，未备案销售。庭审中，原告明确其要求被告为其办理房产证实际上是要求被告配合其将其认购的房屋登记在其名下。本院认为，原告孙乐顺与被告铸伟公司签订的《西安XXX内部认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效协议。根据铸伟公司与海荣公司的联建协议约定，铸伟公司有权出售涉案房屋，因涉案房屋的预售证等证件办理在被告海荣公司名下，故铸伟公司须以海荣公司的名义对外销售。铸伟公司虽未以海荣公司名义与原告签订认购协议，但铸伟公司与海荣公司的约定不能对抗非合同当事人的原告孙乐顺。原告已经支付了全部认购款，铸伟公司亦已将房屋交付原告使用，原告向海荣公司缴纳了专项维修基金，虽原告未与铸伟公司或海荣公司签订正式的商品房买卖合同，但铸伟公司与原告之间已经形成了事实上了商品房买卖关系。被告海荣公司作为预售许可证的权利人，基于与铸伟公司的联建协议，有义务配合办理网签，负责办理房屋分户产权证，并为购房人出具正式的购房发票等，以配合原告将涉案房屋登记转移登记至原告名下。考虑到签订合同不适于强制履行，且涉及房屋管理部门的流程，故关于原告请求被告与其签订正式的商品房买卖合同的诉讼请求本院依法不予支持，但原告已与铸伟公司形成了事实上的房屋买卖关系，被告海荣公司应当协助、配合原告孙乐顺将位于西安市XX区XX路XX号XX号楼XX室房屋转移登记至原告孙乐顺名下。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：一、西安海荣房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内协助、配合原告孙乐顺将位于西安市XX区XX路XX号XX号楼XX室房屋产权转移登记至原告孙乐顺名下。二、驳回原告孙乐顺的其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元（原告已预交），现由被告西安海荣房地产集团有限公司承担，并于本判决生效之日起三十日内支付原告孙乐顺。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员      王宝娟   二〇二〇年六月二十九日 书  记  员      刘旭华1