苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初9285号原告(反诉被告)：上海颢钦实业发展有限公司，统一社会信用代码：91310116093818329H,住所地上海市金山区廊下镇漕廊公路******。法定代表人：陈世春，总经理。委托诉讼代理人：廖群文，上海市汇盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东泗水卓展工贸有限公司，统一社会信用代码：91370831737221182U,住所地山,住所地山东省泗水县泗河办圣康路v>法定代表人：李振，总经理。委托诉讼代理人：李志杰，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金元杰，上海正源（昆山）律师事务所律师。第三人：苏州老友记实业发展有限公司，统一社会信用代码：91320594782056227G，住所地苏，住所地苏州工业园区胜浦开发区v>法定代表人：陈坚，董事长。委托诉讼代理人：朱建中，江苏政纬律师事务所律师。原告上海颢钦实业发展有限公司（以下简称颢钦公司）诉被告山东泗水卓展工贸有限公司（以下简称泗水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2019年11月18日公开庭进行审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序独任制审理，因案情审理需要，本院依法追加苏州老友记实业发展有限公司（以下简称老友记公司）作为第三人参加本案诉讼，本案于2020年5月20日第二次公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告泗水公司向本院提起反诉，本院依法受理并合并审理，本案于2020年7月13日第三次公开开庭进行了审理。三次庭审，颢钦公司的委托诉讼代理人廖群文、泗水公司的委托诉讼代理人金元杰（第一次、第二次）、李志杰（第二次、第三次）、第三人老友记公司的委托诉讼代理人朱建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告颢钦公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿人民币336，618.18元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)于2017年11月24日签订了《厂房租赁合同》。被告将坐落于苏州工业园区胜浦镇澄浦路11号B幢厂房二层中778.26平方米出租给原告，租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，为期三年，租金为每月每平方人民币14元，物业费为每月人民币700元。租赁合同中约定了三年租赁期间内租金价格保持不变；乙方应向甲方支付二个月的租赁保证金；厂房和赁期满后，乙方享有优先权：如甲方提前终止合同而违约，应退回乙方剩下的所交纳的租金并赔偿乙方三个月租金；如无法协商解决，应向厂房所在地人民法院起诉。《厂房租赁合同》还约定了其他事项。合同履行中，被告及其业主于2019年3月28日发出《通知》，要求租金统一调整至二楼20元每平方米，物业费为2元每平方米(人民币1，556.52元)。通知第三条规定“如有租户不同意按以上价格调整，则老友记(业主)有权选择合同到期后不再续签或者按合同约定对租户做出赔偿后解除租赁合同”。原告于2019年4月3日收到上述《通知》，并分别于2019年4月26日、6月6日、6月30日分别致函被告，明确表示不接受涨价，而接受被告在《通知》提出的赔偿方案。考虑到可能无法继续使用该处厂房，原告不得不对公司营运做出相应调整。本案中，被告在合同履行期限届满之前，要求大幅涨价的行为首先严重违背了《厂房租赁合同》三“三年租赁期间内租金价格保持不变”之约定，其行为业已构成预期违约；其涨价幅度之大，导致合同无法履行，合同目的无法实现，亦构成根本违约。至起诉之日止，被告仍未对原告进行赔偿。为保护自身合法权益，依照合同法及《厂房租赁合同》有关约定，原告不得不向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。本诉被告泗水公司辩称，第一点，被告承租两千多平的厂房，将其中的七百多平转租给了原告在合同履行过程中，被告从未对原告要求涨过租金，也未要求与原告解除合同，也从未要求过原告搬离。被告自始、自终都在完全充分地履行双方签订的合同。第二点，原告因为自己的经营规划，于2019年6月份不听被告劝阻，擅自搬离并且不交房租的行为是违约行为，原告应当承担对被告的违约责任。反诉原告泗水公司向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告支付自2019年7月1日之后的租金，暂计至2019年8月2日，计11622.01元；二、判令反诉被告支付违约金32686.92元；三、反诉费用由反诉被告承担。诉讼过程中，原告明确第一项诉请计算截止日期为2019年8月2日。事实和理由：本案反诉原告从未要求与反诉被告解除合同也没有不让反诉被告使用承租厂房，反诉被告在未与反诉原告协商一致的情况下未按合同交租金且擅自搬离承租厂房，其行为严重违约。反诉被告颢钦公司辩称，原、被告合同目的无法实现的原因一方面是因为第三人即房东苏州老友记实业发展有限公司拉闸停电，单方面大幅涨价，也发出了解除厂房租赁的合同通知，其中也有反诉原告存在迟延交付房租以及其他的诸多根本违约行为导致了租赁合同法履行合同目的无法实现，反诉被告不存在任何的违约行为。反诉原告的诉讼请求没有法律依据和合同基础。第三人老友记公司辩称，原、被告之间的纠纷基于原、被告之间租赁关系，他们之间的租赁关系并没有告知第三人，第三人并不知情。第三人仅仅是和泗水公司发生了房屋租赁合同，与颢钦公司没有任何的牵连。本院经审理查明认定事实如下：泗水公司（承租方、乙方）与第三人老友记公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方租赁给乙方的厂房位于苏州工业园区胜浦镇澄浦路11号（B幢厂房二层2196.61平方米及电梯口31平方米），厂房类型为框架结构，租赁建筑面积为2223.61平方米。厂房装修日期31天，自2017年12月1日起至2017年12月31日止，装修期免收租金，厂房租赁自2018年1月1日起，至2020年12月31日止，租赁期限叁年。第三条约定，甲乙双方约定，该厂房租赁每月平方米建筑面积租金为人民币14元每立米每月，月租金人民币31130.54元，三年租赁期内租金价格保持不变。2017年11月24日，颢钦公司（承租方、乙方）与泗水公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方承租的厂房坐落在苏州工业园区胜浦镇澄浦路11号（B幢厂房二层2196.61平方米及电梯口31平方米），厂房类型为框架结构，租赁建筑面积为2223.61平方米，其中乙方分租的总面积为778.26平方米。厂房装修日期31天，自2017年12月1日起至2017年12月31日止，装修期免收租金，厂房租赁自2018年1月1日起，至2020年12月31日止，租赁期限叁年。第三条约定，甲乙双方约定，该厂房租赁每月平方米建筑面积租金为人民币14元每立米每月，月租金人民币10895.64元，三年租赁期内租金价格保持不变。甲乙双方一旦约定签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金21791.28元，一年后乙方租金按半年付，乙方应提前一个月支付半年厂房租金即应付人民币65373.84元。第六条约定，厂房租赁期间，乙方可根据自己经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，因乙方原因导致提前解约，甲方也不作任何补偿。第七条约定，厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应退回乙方剩下的所交纳的租金并赔偿乙方叁个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方叁个月租金。同日，双方签订补充协议，约定该厂房除租赁费用外，另收取月物业管理费为人民币700元，乙方物业管理费第一年按季度付，提前一个月付下季度物业管理费，即应付人民币2100元。一年后乙方物业管理费按半年付，乙方应提前一个月支付半年物业管理费用及应付人民币4200元（在每月1日前）。时间从2018年1月1日起，至2020年12月31日止，租赁期为叁年。诉讼过程中，原、被告共同确认颢钦公司已付截止至2019年6月30日的租金、物业费。颢钦公司已向泗水公司缴纳租房保证金21791.28元。就租房保证金，泗水公司同意在本案中一并抵扣处理。以上事实，由当事人提交的原、被告的厂房租赁合同、补充协议、泗水公司与老友记公司的厂房租赁合同及当事人庭审陈述予以证实。就厂房租赁合同的履行情况，颢钦公司表示，其从泗水公司处转租了房屋。泗水公司把房东老友记公司要涨房租的通知转给了我方，后来在2019年5月1日之后至6月30日之前，老友记公司至少断水断电了一次，泗水公司在跟老友记沟通协调一直没有结果，我们觉得不能一直等下去，就去找新的厂房，在2019年6月底、7月初搬离了厂房。我方要求在本案中确认双方厂房租赁合同已解除。颢钦公司明确其主张的损失包括：房租保证金21791.28元、租金损失32686.9元、装修折旧80000元、搬场费包括运输费19800元、包装费2758.62元、劳务费5261.36元、设备安装调试费41492.96元、停工损失包括人员停工55012.6元、出差饭贴41000元、补贴27100元、差旅9308.48元。泗水公司表示，涉案房屋房东系老友记公司，当时签订厂房租赁合同时是原、被告一同与老友记公司商谈的，但应老友记公司要求，只能以一人名义承租，故才由我公司出面承租了厂房后原价转租了一部分给原告。与房东协商是否涨价，我方是与颢钦公司一起去协商的，在2019年6月30日前水电是正常的，6月30日之后，房东在7月份断了电，8月份断了水，颢钦公司是在19年6月底之前搬走的。颢钦公司搬走后，颢钦公司承租的房屋区域已被老友自擅自将装修砸掉，重新租给了他人。在2019年7月26日，老友记公司对厂房断水断电，之前老友记公司对厂房没有进行过断水断电措施，老友记对厂房断水断电的时候，颢钦公司已搬走相当长一段时间，当时老友记已将颢钦公司承租的700平米厂房另行转租了。我方与老友记公司之间的房屋租赁合同在诉讼当中，双方都同意解除租赁合同，但就因谁违约导致合同解除及各项损失未达成一致意见，仍在诉讼中。第三人老友记公司表示，我方的合同相对方系泗水公司，我方主张与泗水公司解除租赁合同的原因系泗水公司未按期履行付租义务。我方在2019年8月初对厂房进行了断水断电，因为我们发现他已经把很多设备都搬迁掉了。因为颢钦公司走了之后，那个700多平就空出来了，我方在2019年9月1日将颢钦公司原来使用的部分重新出租给了他人。颢钦公司针对其诉请主张及上述陈述，还向本院提交证据，泗水公司质证如下：证据1、老友记公司于2019年3月28日向各租户发送的通知复印件一份，通知载明：“…自2019年5月1日，厂房租金统一调整至：（不含税价：一楼25元每平方米、二楼20元每平方米、三楼18元每平方米、四楼16元每平方米）,…物业费按2元每方米收取。如有租房不同意按以上价格调整，则老友记有权选择合同到期后不再续签或者按合同约定对租户作出赔偿后解除租赁合同”。老友记公司向泗水公司发送的《解除厂房租赁合同通知》一份，通知载明：“…贵司数次未按约定日期支付租金，时有拖延，2019年半年的租金应于2019年5月1日前支付完成，但贵司至今未支付任何租金。…我司特函告贵司：自本函送达之日起解除我司与贵司之间签订的厂房租赁协议，请于接函后十日内完成全部的搬迁事务，交还所有承租物业…”。证明业主因涨价行为导致租赁合同无法履行。颢钦公司表示，该涨价通知书是在2019年3月28日，泗水公司给到颢钦公司的。解除租赁合同通知是在2019年7月29日给到颢钦公司的。证据2，我方向泗水公司发出的律师函打印件，落款时间为2019年4月26日，证明我方拒绝涨价，并且要求进行赔偿各项损失合计134478.2元（不含租金差价及搬场费用）。律师函是直接当面送达的没有签收手续。证据3，装修费、包装费、设备安装调试费、停工费运输费、员工差旅补贴等等票据，证明我方因为泗水公司的违约行为导致的实际损失。证据4、录音光盘一份及部分文字整理资料，该录音发生于原、被告之间，证明在2018年12月25日、12月29日，涉案承租厂房曾被房东断过两次电，其中12月25日断电2天，12月29日断电一天，另外，实际上该录音反映泗水公司在2018年10月就开始不想租厂房，并且从2019年4月29日之前已搬离厂房。泗水公司对证据1中2019年3月28日的通知的真实性予以认可，但表示该通知是第三人直接给到颢钦公司的，而非泗水公司交付的。对证据1当中的解除租赁合同的通知真实性不予认可，泗水公司未收到该通知。对证据2律师函，未看到相应的送达凭证，真实性不予认可。对证据3不予认可。对证据4真实性无法确认，且在2019年6月30日泗水公司搬离之前，房东未曾断电，我方明确第三人第一次断电时间是在2019年8月2日。第三人老友记公司对证据1真实性无异议，但该通知是第三人向泗水公司送达的调整租金的协商，并不确定必定会调整租金，解除厂房租赁合同通知是在2019年7月28日送达的，因为泗水公司未按合同约定提前支付租金达到了合同约定的解除条件，第三人依据解除的条件向泗水公司发出解约通知。对其它两组证据，与第三人无关、不予认可，因为第三人与泗水公司解除租赁合同并不是因为价格调整而是因为泗水公司违反合同约定，未按时交纳租金。对证据4不予认可，我方第一次断电时间是在2019年8月2日，之前未曾采取过停电措施。泗水公司针对其答辩意见，向本院提交泗水公司与老友记公司的往来函复印件一份，往来函中泗水公司于2019年5月29日表示：“尊敬的吴总…望贵司对我们不要进行厂房涨价”，老友记公司于2019年5月31日回函表示还是要涨价。证明泗水公司不存在任何违约行为，是老友记公司自行要涨价。颢钦公司对该证据不予认可。第三人对该往来函真实性予以认可，但该通知仅是第三人与泗水公司进行协商，并没有形成最终的决定性意见。本院认为，颢钦公司与泗水公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据庭审调查，颢钦公司表示，因泗水公司在租期内涨价严重违约，导致我方合同目的无法实现，泗水公司表示，其从未表示要与颢钦公司解除厂房租赁合同，是颢钦公司自行搬离。本院认为，基于颢钦公司已实际搬离涉案厂房，且泗水公司与第三人老友记公司亦已明确表示不再继续履行泗水公司与第三人的房屋租赁合同，故本案厂房租赁合同无继续履行的可能，本院依法确认颢钦公司与泗水公司的《厂房租赁合同》解除。关于本诉原告颢钦公司诉请主张泗水公司承担因合同解除导致的相关损失，颢钦公司表示因泗水公司及第三人明确表示要涨价，故导致租赁合同无法履行，泗水公司作为合同相对方应承担违约解除的责任。本院认为，根据颢钦公司提交的第三人发送的通知，通知载明共计三项，其中第一、二项就涨价情况予以说明，第三项明确载明如有租户不同意按以上价格调整，则老友记有权选择合同到期后不再续签或按合同约定对租户作出赔偿后解除租赁合同。一方面，未有证据证实泗水公司明确向颢钦公司表达过其要对颢钦公司进行涨价并解除合同的意思表示；另一方面，即使该通知系泗水公司向颢钦公司送达，从通知所载内容看，承租方可选择按第一、二项履行亦可选择按第三项履行即双方继续履行合同至合同到期或按合同约定对租户作出赔偿后解除合同。通知明确表达了承租方可选择继续履行合同至合同期满不再续约或双方协商解除合同。颢钦公司在收到该通知后，在未有证据证实泗水公司存在任何导致合同无法继续履行的违约情节的情况下，于2019年4月26日即向泗水公司发函表达了不同意涨价的意思表示，并主张要求泗水公司赔偿损失，在双方未就解除合同达成一致意见的情况下，于2019年6月底即选择不再继续履行合同并自行搬离承租厂房，故颢钦公司基于上述原因主张泗水公司承担其相应损失，无相应的事实和法律依据，本院对颢钦公司上述诉请不予支持。至于颢钦公司表示在其搬离之前，第三人对其曾在2019年12月25日、12月29日进行了停电的情形，其仅提供了录音，被告对此不予认可，且泗水公司和第三人均表示在2019年8月2日前，第三人未曾对涉案厂房采取过停电措施；且即使如颢钦公司所述，曾有过停电情形，但根据其陈述的停电时间仅为一、两天，停电后其实际继续承租使用该房屋半年，未就此提出过异议，且该情节亦不足以达到其合同目的无法实现的程度，故本院对颢钦公司该项事实及主张亦不予认可。关于泗水公司的反诉请求，本院认为，承上所述，在未有证据证实泗水公司存在明显违约的情形下，颢钦公司擅自搬离涉案厂房且不再向泗水公司支付房租，构成违约，泗水公司主张颢钦公司支付自2018年7月1日至2018年8月2日止的房租，有相应的事实和法律依据，本院结合双方租赁合同约定，依法认定颢钦公司应支付泗水公司租金11598.58元。至于其主张的违约金，考虑到涉案厂房实际在2018年8月2日已被第三人停电，无继续使用的可能，且根据第三人陈述，该厂房在2019年9月1日起另行转租，故本院综合考虑颢钦公司的违约情节、双方合同约定及本院已审理查明的事实，酌情认定颢钦公司支付违约金10895.64元。基于双方租赁合同已解除，上述颢钦公司应付担的房屋租金、违约金与泗水公司已收的租房保证金21791.28元相折抵后，颢钦公司还应支付泗水公司702.94元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认上海颢钦实业发展有限公司与山东泗水卓展工贸有限公司签订的《厂房租赁合同》解除；二、反诉被告上海颢钦实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告山东泗水卓展工贸有限公司702.94元；三、驳回本诉原告上海颢钦实业发展有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告山东泗水卓展工贸有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费6350元、保全费2203元，合计8553元，由本诉原告上海颢钦实业发展有限公司负担；反诉案件受理费减半收取454元，由反诉原告山东泗水卓展工贸有限公司负担273元，由反诉被告上海颢钦实业发展有限公司负担181元，反诉被告应负担部分已由反诉原告预交，由反诉被告于本判决生效之日起十日内支付反诉原告山东泗水卓展工贸有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  谢淑敏二〇二〇年七月三十日书记员  马金叶