福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4912号 原告：李瑞锦，男，1972年10月20日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：张萍萍，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑榕辉，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：福州中城大洋百货有限公司，住所地：福州市鼓楼区八一七北路**国际商厦，统一社会信用代码：913501007395250088。 法定代表人：黄清海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯宇春，福建润税律师事务所律师。 原告李瑞锦诉被告福州中城大洋百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张萍萍，被告委托诉讼代理人冯宇春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李瑞锦向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付从2011年10月1日起计至2020年6月30日止的租金差额人民币58265.2元；2．依法判令被告向原告支付2020年第二季度（2020年4月1日至2020年6月30日）的租金人民币8879.31元及违约金人民币暂计至2020年5月11日止为人民币191.79元，此后违约金以人民币8879.31元为基数，按日万分之六计算至被告实际付清之日止；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2017年11月23日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋出租合同》，合同约定将原告名下座落于福建省福州市鼓楼区房屋使用权完整出租给被告。合同同时约定，租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止，第一租赁年度（2011年10月1日至2012年9月30日）年租金金额为原租金金额人民币37808.8元的1.8倍，即人民币68185.44元，第二至第十个租赁年度，每年年租金在上一租赁年度基础上递增3%；租金每三个月支付一次，被告应在每季度第一个月（即每年的1、4、7、10月）开始的5日内向原告支付该季度租金，未能按时支付租金，每逾期一日，按逾期部分之金额的万分之六向原告支付违约金。合同第十条“双约定的其他事项（租金计算标准一致性）”条款约定“乙方（即：被告）承诺在本合同期间支付给商厦所有与其有租赁关系的业主的租金计算标准（本合同第三条第1款中的1.8倍）符合本合同规定，做到一视同仁，如有不一致，本合同的租金计算标准自动变更为乙方与商厦其他业主所签订的房屋租赁合同中的最高标准。”《房屋出租合同》履行过程中，被告未能足额支付2020年第二季度，即2020年4月1日至2020年6月30日的租金。至今，被告尚有租金8879.31元未向原告结清。为此，原告多次与被告进行沟通，沟通过程中原告还得知被告向商厦其他业主支付的租金，其起始租金计算标准为原租金标准的1.96倍，远高于与原告约定的原租金标准的1.8倍。根据《房屋出租合同》的上述约定，上述房产自2011年10月1日起的租金，应变更为原租金标准（人民币68185.44元）的1.96倍开始计算。因此，被告还应向原告补足自2011年10月1日起计至2020年6月30日止因租金计算标准不同而产生的租金差额人民币58265.2元，并且按照变更后的租金计算标准，继续履行《房屋出租合同》。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 被告福州中城大洋百货有限公司辩称，《房屋出租合同》第十条约定：“乙方承诺在本合同期间支付给商厦所有与贵司有租赁关系的业主的租金计算标准（合同第三条第1款中1.8倍）符合本合同规定，做到一视同仁，如有不一致，本合同的租金计算标准自动变更为乙方与商厦其他业主所签订的房屋租赁合同中的最高标准。”上述合同条款是属于“附条件生效”的合同条款。适用该条款的前提有两个，第一个是支付的对象要存在租赁关系，第二个是调整的租金标准是租赁合同中的最高标准。 一、《房屋出租合同》第十条的适用条件未成就，原告依据该条向被告主张要求按照原租金标准的1.96倍补足租金差额没有事实和法律依据。 （一）被告与案外人张赛榕之间未达成房屋租赁的合意，也未签订租赁合同，张赛榕对于双方之间租赁关系也是不认可的，双方不存在租赁关系，而是占有使用关系。被告与张赛榕之间的占有法律关系不符合《房屋出租合同》中“租赁关系”的适用条件。原告适用《房屋出租合同》第十条约定向被告主张权利没有事实和合同依据。 1.2007年7月25日，被告与案外人签订《房屋委托出租合同》，约定委托被告出租经营，期限为2007年1月1日至2011年9月30日止，双方之间形成的是委托关系。双方委托合同到期后，被告与案外人未达成房屋租赁的合意，也未签订租赁合同，且案外人在另案诉讼的过程中明确主张其不再继续委托被告出租房屋，并要求收回房屋，可见被告与案外人之间是不存在租赁关系。 2.2015年6月8日，福州市中级人民法院作出（2015）榕民终字第23号《民事判决书》中查明案外人所有的房屋系由被告实际占有，被告与案外人之间形成的是占有使用关系，不符合《房屋出租合同》第十条中“租赁关系”的适用条件。 （二）被告对与其存在租赁关系的所有业主是一视同仁的，案外人不是一视同仁的适用对象，本案情形不符合该条款的适用条件。原告无权参照被告与案外人的支付标准来确定最高租金标准。 1.《房屋出租合同》第十条条款中“一视同仁”的对象是同一批与被告续签10年的《房屋出租合同》，与被告存在书面租赁合同关系的业主。案外人未与被告签订《房屋出租合同》，其不能作为“一视同仁”的对比对象。 2.被告在签订《房屋出租合同》之后是按照统一的标准，即合同约定的原年租金的1.8倍向与被告续签10年的《房屋出租合同》业主支付租金，被告已做到了一视同仁。案外人不是“一视同仁”的对象，则被告与案外人之间的租金支付标准与原告无关，原告无权按照1.96倍的标准向被告主张权利。 （三）被告向案外人支付的占有使用费1.96倍的标准并不是双方平等、自愿协商一致的结果，该占有使用费标准系法院以法官行使自由裁量权通过判决形式确定的，且被告与案外人之间不仅未达成租赁合意，也未签订房屋租赁合同，该标准不是租赁合同中约定的最高标准。 综上，被告与案外人之间形成的占有使用法律关系，不符合讼争合同第十条的适用条件，原告无权要求被告按原年租金的1.96倍支付租金，其主张没有事实和法律依据。 二、合同双方当事人对于合同条款的变更，在双方未协商一致且不属于法定有权请求变更的情况下，原告无权向法院申请变更合同条款，且在未出现重大显失公平的情况下，法院不能随意调整双方约定的租金标准。 被告与原告签订合同时，是双方在平等自愿的情况下达成一致的，且原告订立合同时已充分考虑商业风险和行为后果。本案中，原告提出的诉请实质是对讼争合同中核心条款进行重大变更，在双方未达成一致且不属于法定有权请求变更的情况下，原告无权通过单方的意思表示对合同核心条款进行变更，即原告无权向法院诉请要求将讼争合同约定的租金标准由原年租金标准的1.8倍变更为原年租金标准的1.96倍。（2015）榕民终字第23号《民事判决书》中，法院调整被告与案外人之间占有使用费标准是依据公平原则，并考虑占有使用费所参照的租金标准是十几年前约定，法院为了平衡各方利益的情况下，才对双方的占有使用费标准进行的司法调整。本案中，双方约定的租金标准是在公平、平等、自愿的情况下签订，并不存在显著的不公平，双方应当按照合同约定的义务履行，因此，上述判决书法院调整的占有使用费标准并不能参照适用。 三、退一步来说，即使在法院认定原告有权要求被告支付租金的前提下，原告提出诉讼请求所依据的生效判决已于2016年生效并对外公示，其主张于2020年4月知晓与实际不符，原告于2020年提起诉讼已超过诉讼时效，依法应予驳回。 原告所依据的生效裁判决已于2016年生效并对外公示，原告与案外人为同栋业主，实际早已知晓该判决内容。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”，原告于2020年5月份诉请被告支付租金已超过诉讼时效，人民法院应当依法予以驳回。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月23日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋出租合同》，合同约定：原告将名下座落于福建省福州市鼓楼区房屋使用权完整出租给被告。合同同时约定，租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止，第一租赁年度年租金金额为原租金金额人民币37808.8元的1.8倍，即人民币68185.44元，第二至第十个租赁年度，每年年租金在上一租赁年度基础上递增3%；租金每三个月支付一次，被告应在每季度第一个月（即每年的1、4、7、10月）开始的5日内向原告支付该季度租金，未能按时支付租金，每逾期一日，按逾期部分之金额的万分之六向原告支付违约金。合同第十条“双方约定的其他事项（租金计算标准一致性）”条款约定“乙方（即：被告）承诺在本合同期间支付给商厦所有与其有租赁关系的业主的租金计算标准（本合同第三条第1款中的1.8倍）符合本合同规定，做到一视同仁，如有不一致，本合同的租金计算标准自动变更为乙方与商厦其他业主所签订的房屋租赁合同中的最高标准。”《房屋出租合同》履行过程中，被告未能足额支付2020年第二季度即2020年4月1日至2020年6月30日的租金，至今被告尚有租金差额8879.31元未向原告结清。 另查，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，被告经营场所从2020年1月25日起关闭商场暂停营业。2020年3月6日，根据福州市发布商业综合体复工防控指引通知，被告恢复商场正常营业。 再查，（2016）闽01民终4717号民事判决书于2016年12月5日对外公示，（2016）闽01民终4516号民事判决书于2017年11月19日对外公示。 本院认为，本案双方争议的焦点为：一、被告是否应按原年租金的1.96倍标准向原告支付租金差额？二、因受疫情影响商场停业期间租金如何支付？三、本案是否超过诉讼时效？对此本院分析如下： 其一，原被告双方于2017年11月23日签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力。合同第三条第一款约定按原年租金的1.8倍支付租金，并每年在上一年度基础上递增3%，该租金标准系双方在平等自愿协商的基础上基于当时市场租赁价格达成的租赁合意，该租金标准对双方并无重大显失公平，不得随意进行调整。合同第十条约定的适用前提有二：一是支付的对象存在租赁关系；二是须有签订租赁合同。被告与案外人张赛榕等签订的租赁合同到期后，继续使用商场系占有使用关系，人民法院据此所作出的判决系对原租赁合同期限届满后占用使用费的司法调整，该1.96倍标准并非双方平等协商一致的结果，且原告亦无提供证据证明被告与其他业主签订高于原年租金1.8倍标准的租赁合同，因此合同第十条约定的适用条件并未成就，原告依据该条约定向被告主张租金差额没有事实和法律依据，对此本院不予支持； 其二，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，被告经营场所暂停营业，该突发重大公共卫生事件属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，被告因疫情影响无法继续使用租赁物经营并获益，属于因新冠疫情导致合同无法履行的客观情形，承租人可以不可抗力为由主张减免租金。双方合同第二条约定内容显失公平，应合理分担损失，本院酌定被告向原告支付应付租金的70%。关于停业天数，原告主张被告于2020年2月14日起恢复营业，但备注恢复正常营业时间的日期视政府及防疫情况而定，故应按政府有关部门的正式通知为准，停业天数应从2020年1月25日计至2020年3月6日共41天。 其三，关于诉讼时效，根据本院审理的众多业主涉及被告租赁合同纠纷案件的二审生效裁判文书发布时间，原告起诉已超过诉讼时效。如原告张赛榕诉被告福州中城大洋百货有限公司租赁合同纠纷一案，案号为（2016）闽01民终4717号，裁判文书于2016年12月5日对外发布公示，原告知道或应当知道其权利受到侵害，故原告请求支付2011年10月1日至2020年6月30日租金差额之诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告福州中城大洋百货有限公司于本判决生效后十日内向原告李瑞锦支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金差额6215.52元及违约金（以6215.52元为基数，从2020年4月5日起按日万分之六标准计至款项还清之日止）； 二、驳回原告李瑞锦的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费适用简易程序减半收取742元（已由原告预交1483元），由原告负担675元，由被告负担67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈裕锦 二〇二〇年七月十五日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。