云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5233号上诉人（一审被告）：昆明天城屋业有限公司,住所地云南省昆明市官渡区吴井路**。法定代表人：尹元江，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐忠民，男。委托诉讼代理人：张小磊，男。被上诉人（一审原告）陈宏，男，1986年5月13日生，汉族，住宜良县。委托诉讼代理人：王恋秋，北京大成（昆明）律师事务所律师。上诉人昆明天城屋业有限公司与被上诉人陈宏因商品房预售合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2019）云0125民初2911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人昆明天城屋业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审认定双方商品房买卖合同成立属适用法律错误，认购书适用商品房买卖司法解释第五条的条件不充分，一审适用该司法解释错误。上诉人不应承担已付房款一倍的赔偿责任。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人陈宏答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈宏向一审法院提出诉讼请求:1.判令解除宜良县东城新区钰桥路下段的乡鸭湖二期高层C1-1幢附2号房屋的商品房买卖合同；2.判令被告返还双倍定金10万元；3.判令被告赔偿原告237640元；4.被告承担本案诉讼费。一审法院经审理确认的本案事实:对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。即：1.双方于2019年9月10日签订《天城·乡鸭湖二期商品房认购书》（以下简称认购书），该认购书约定的主要内容是：原告自愿认购被告销售的坐落于宜良县东城区房屋一套，总房价237640元；原告在签定本认购书时，需向被告交纳定金50000元；原告应于2019年9月25日前来被告的售楼部签订正式《商品房购销合同》，并付清相应款项。若原告逾期不与被告签定正式《商品房购销合同》的，即视为原告放弃认购权，本认购协议自行解除，被告有权处理原告所认购的该商品房，同时定金不予返还。2.2019年9月10日，原告支付了50000元定金至被告方账户,2019年9月25日，原告支付了187640元购房尾款至被告方账户。3.2019年10月23日，被告通过微信方式将解除认购书的意思通知原告，原告将不同意解除的意思当即回复被告。4.2019年10月29日，被告将房屋全款237640元转至原告的付款账户，2019年11月28日，被告以344578元的价格将涉案房屋出售给案外人石昕禾，并办理了登记备案。本案争议焦点是：被告按认购书约定收取原告支付的237640元房屋全款，能否视为双方的商品房买卖合同成立？一审法院认为，商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同，相对于本约合同来说，也称为预约合同，故也在《中华人民共和国合同法》的调整范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。由此可见，商品房认购书能被认定为商品房买卖合同，具有本约的性质，需要同时具备以下两个条件：其一，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。即：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；违约责任等等。其二，卖方已经按约收取购房款，既包括全款，也包括按约定支付的部分购房款。本案中，原告与被告签订了认购书，约定了买卖标的的项目名称、坐落位置、面积、付款方式、违约责任等内容，同时，庭审中双方对被告具备售房资格、涉案房屋具备法定出售条件及房屋系现房的事实无争议；其次，原告先后两次共支付了认购书约定的全部房款237640元到被告账户，同时，被告也按约收取了房屋全款237640元。所以，原、被告于2019年9月10日签订的认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，该认购书应视为双方之间的商品房买卖合同成立，双方之间的纠纷应按照商品房买卖合同的有关法律规定处理。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，双方之间的商品房买卖合同（认购书）成立，被告在双方不能合意解除的情形下强行将购房款237640元退回至原告的交款账户，意图拒绝继续履行合同，随后又将涉案房屋另价出售（已登记备案）给第三人石昕禾，被告的行为已经明确不履行合同，其行为应属违约，应当承担相应的违约责任。原告请求解除合同并赔偿已付购房款一倍计237640元损失的诉讼主张有事实和法律依据，一审法院依法予以支持；对于原告的双倍定金请求，因其支付的房屋全款中已经包括了定金50000元在内，即定金已经抵作了房屋价款，定金的担保作用已经完成，且被告已经将购房款全额返还，故不能再适用定金罚则，原告要求被告双倍返还定金的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，判决：一、解除原告陈宏与被告昆明天城屋业有限公司于2019年9月10日签订的《天城·乡鸭湖二期商品房认购书》；二、被告昆明天城屋业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈宏损失费用237640元；三、驳回原告陈宏的其他诉讼请求。二审中，双方对一审确认的案件事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉主张是否成立？本院认为：首先，对于双方签订的商品房认购书的性质认定问题，一审判决对于该认购书应视为双方之间的商品房买卖合同的认定正确，且论述理由充分详尽，本院在此不再赘述，依法予以确认。依法成立的合同，自成立时生效，对合同双方均具有法律约束力。本案中，被上诉人已按约定支付全部购房款237640元，但上诉人在收取款项后未履行其合同义务，而是擅自另行将房屋出售给案外第三人，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。至于上诉人提出系被上诉人不愿意签订商品房买卖合同的主张，其未提交有效证据予以证实且该主张有违一般生活常理，故上诉人该项主张不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；”，一审判决据此认定解除涉案合同，上诉人赔偿已付购房款一倍237640元的损失符合上述司法解释规定的情形，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5353元由上诉人昆明天城屋业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年七月八日书记员  王 欣