江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初7572号原告：周春泉，男，1969年9月26日出生，汉族，住江苏省连云港市连云区。原告：周春贤，男，1971年6月24日出生，汉族，住江苏省连云港市连云区。原告：周芳菲，女，1977年8月30日出生，汉族，住江苏省连云港市连云区。三原告共同委托诉讼代理人：陈晖，江苏经法码律师事务所律师。被告：周春连，男，1967年8月16日出生，汉族，住扬州市邗江区。第三人：徐永俊，男，1977年10月11日出生，汉族，住扬州市邗江区。原告周春泉、周春贤、周芳菲与被告周春连、第三人徐永俊共有房产收益纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告委托诉讼代理人陈晖、被告周春连及第三人徐永俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向三原告支付共有房产收益（租金）的二分之一；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系亲兄弟姐妹关系，原、被告父母均已过世，母亲肖桂英过世在先，父亲周元光于2011年离世。原、被告及其父母遗留扬州市邗江区六人共有房产一处，证号为“邗村房字第**”。原、被告父亲在世时将数间门面一直租赁给第三人徐永俊作经营使用，原、被告父亲过世后，被告在未告知三原告的情况下，继续将该处房产租赁给第三人使用，并增加了租赁面积。三原告逢年过节回家后发现该情况，向第三人问询并索要租金，第三人答复已与被告签订租赁合同并向被告支付了全部租金。该房产为原、被告及父母六人共有房产，根据物权法相关规定，六人对该房产共同享有产权。原告父母过世后，被告的租赁行为损害了三原告的合法权利，三原告向被告多年索要租金未果，原告遂提起本案诉讼。被告周春连辩称：1.因父亲生意失败发生债务，被告承担家庭债务达67000元，2010年10月2日，由父亲出具清单进行确认，并有证人签名作证。被告与父母共同居住期间，被告因陪护父母亲产生交通费、护理费、误工费等损失大约15万元。被告对涉案房屋曾进行三次修复并支付费用2万元左右，该修复费用系从房租中支付。父、母亲生病住院期间产生的人情回礼大约3万元左右。综上，被告同意在扣减上述费用后按照租金款的二分之一给付三原告。2.张玉荣自2006年开始与父亲共同生活，但二人未领取结婚证，根据父亲安排，张玉荣在涉案房产租金中享有每年1万元生活费，此款自2011年给付至2018年，2019年起因三原告拒绝给付此款而停付，目前张玉荣仍然居住在涉案房屋。第三人徐永俊述称：1.其在原、被告父亲周元光在世时就已经承租了涉案房屋，并与周元光签订了房屋租赁合同；2.周元光去世以后，周元光子女均委托被告与其签订此后的租赁合同，当事人叔叔周朴光、姑妈周玉玲均在场；3.在租赁期间，三原告从未与其索要过房租，也从未咨询过房租有多少，一直与被告结算房租，均以现金或者转账方式支付。三原告围绕诉讼请求向本院提交了《村镇房屋所有权证》复印件、甘泉街道甘泉社区居委会《证明》，原告周春泉向本院提交了《证明》，被告周春连向本院提交了《房屋租赁合同》、《欠条》、《收条》及《银行流水单》等并依法申请证人出庭作证，本院组织当事人对上述证据及证人证言进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，本院据此确认事实如下：1.涉案房屋为为邗甘房字第**镇房屋所有权证对应房产，登记的共有人为周元光、肖桂英及周春连、周春泉、周春贤、周芳菲六人，肖桂英系周春连、周春泉、周春贤、周芳菲的母亲，于2003年7月去世。周元光系周春连、周春泉、周春贤、周芳菲的父亲，张玉荣自2006年起与周元光共同生活，但二人未领取结婚证，周元光于2011年7月去世。2.周春连在庭审中陈述其自2011年至2018年期间每年从收取的房租中向张玉荣支付生活费1万元。周春泉表示对支付张玉荣生活费一事知情并同意给付，但主张此款应由全部兄弟姐妹共同承担。3.2019年，周春贤从周春连处收取租金1万元。围绕双方争议的证据和事实，本院经审理查明：1.2011年1月26日，周元光与徐永俊签订了《房屋租赁合同》，周元光为甲方，徐永俊为乙方，约定：“甲方将现有店面房贰间，前楼上西一间和后屋平房一间，租赁给乙方经营使用，经双方协商同意，租用期贰年（自2011年1月1日至2012年12月31日止），每年租金为19000元，分两次付，元月1日前付上半年租金为9000元，7月1日前付下半年租金为10000元……”。2.周春连在庭审中述称其于2012年从父亲丧葬费中取出9000元作为张玉荣生活费交付张玉荣。3.2012年7月14日，周春连与徐永俊签订了《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于扬州市邗江区前楼店面房三间，前楼上西一间和后屋平房一间租赁给乙方经营使用，租赁期限一年（2012年1月1日至2012年12月31日止），每年租金为叁万陆仟元，分两次付，2012年1月1日前付上半年租金18000元，2012年7月1日前支付下半年租金18000元……此合同为补签合同，乙方于2011年12月20日交付2012年上半年房租人民币壹万伍仟元整，2012年6月14日交付下半年房租人民币贰万壹仟元整，合计叁万陆仟元整……”。4.2013年1月20日，周春连与徐永俊续签了《房屋租赁合同》，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，租赁涉案房屋内前楼店面房三间，前楼上西一间和后屋平房一间，租金为36000元；其他说明：徐永俊于2013年1月20日交付2013年上半年房租人民币15000元（注2012年12月30日张玉荣已提取一万元人民币，2013年1月20日补交5000元），其余租金2013年下半年前交付。5.2013年6月30日，周春连、周春泉、周春贤、周芳菲的叔叔周朴光代收房租并出具《收条》，确认收到房租21000元。6.周春连在庭审中自述2014年房租为36000元。7.2014年11月29日，周春连与徐永俊在签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁面积较2013年《房屋租赁合同》有所扩大，具体为：租赁涉案房屋内前楼店面房三间、前楼上西两间和后屋平房一间；租赁期限为两年，自2015年1月1日至2016年12月31日止，每年租金为45000元，按年结算，分两次付：1月1日前付上半年租金22500元，7月1日前付下半年租金22500元；特别声明：2016年1月1日至2016年12月31日房租随行就市，水涨水高。8.2015年6月30日和2015年12月25日，周春连名下中国工商银行账号分别收到徐永俊转账22500元、19700元。9.2016年1月10日，周春连出具《收条》，载明“今收徐永俊2016年1月1日至6月30日半年房租25500元（贰万伍仟伍佰元）此凭。注特殊情况协商2015.12.25汇入扬工行15500元（其中一万元交张姨）”。10.2016年7月5日，被告周春连名下中国工商银行账号分别收到徐永俊转账25500元。11.周春连在庭审中自述2017年房租为51000元，其中1万元已直接支付张玉荣。2017年1月5日、2017年7月3日，周春连名下中国工商银行账号分别收到徐永俊转账15500元、25500元。12.2017年12月22日，周春连与徐永俊签订租赁合同约定，租赁涉案房屋内前楼店面房楼上下五间和后屋平房一间，约定2018年租金为65000元，上半年为2017年12月31日前付款32500元，下半年为2018年6月30日前付款为32500元。13.2014年1月1日、2015年1月1日、2018年1月1日，张玉荣分别出具《收条》，均确认收到徐永俊给付的1万元。张玉荣在庭审中陈述共收到由周春连或者徐永俊直接给付的生活费6万元。14.2018年12月4日，徐永俊向周春连出具《欠条》，载明：徐永俊今欠周春连2018年下半年房租32500（叁万贰仟伍佰）元。2019年上半年房租叁万贰仟伍佰元，合计65000元，甲乙双方于2018年12月4日商议，乙方答应于2019年1月25日前把所欠房租65000元归还，打入周春连银行账户。15.徐永俊于2019年1月25日向周春连交付2018年度下半年房租32500元和2019年上半年房租17500元，合计5万元，后于2019年5月25日向周春林交付2019年上半年房租余款，因扣减修缮费用，周春林实收14500元，徐永俊另于2019年7月3日向周春林交付2019年下半年房租32500元。16.2019年5月25日，周春连出具的《收款条》载明：“2019年5月25日收到徐永俊2019年上半年余款15000元，其中减去修水管材料吃用伍佰元，实收14500元”。本院认为，本案系共有财产收益分割纠纷，三原告作为涉案房屋的共有人，有权按照各自的共有份额收取房租收益。根据已查明的事实，原、被告对涉案房屋在父母去世后存在租赁的事实无异议，本案的争议焦点为涉案房屋房租收益及扣减费用如何认定。对此，本院评述如下：考虑已发生继承的事实，原、被告四人系案涉房屋共有人，房屋用益物权的让渡及对房屋产生的收益支配均应当由共有人共同作出。本案中，被告周春连与第三人徐永俊签订房屋租赁合同，房屋租赁合同有效。现三原告基于租赁事实向被告主张分割租金及利息，有事实及法律依据，应予支持。关于涉案房产的租金。本院认为，被告提供的《房屋租赁合同》、《收条》、《欠条》及《银行流水单》可以相互印证，本院对上述证据真实性予以确认，足以证明涉案房屋2011年租金19000元、2012年租金36000元、2013年租金36000元、2015年租金45000元、2018年租金65000元。对于2014年租金，本院结合2015年度租赁合同中关于涉案房屋租赁面积扩大后以45000元确定租金的约定，在本案无证据表明2014年度涉案房屋租赁面积已扩大的情况下，采信被告陈述意见，认定为36000元。对于2016年租金，本院根据被告举证的《收条》及《银行流水单》，认定为51000元。对于2017年租金，结合案外人张玉荣关于曾在原、被告父亲去世后领取到6万元生活费的陈述及被告举证的《银行流水单》，认定为51000元。对于2019年房租，根据被告举证的《欠条》、《收款条》及第三人徐永俊的陈述，认定为65000元。因原、被告父亲于2011年7月去世，结合2011年租赁合同关于下半年房租支付时间的约定内容，在无证据表明被告已收取2011年度下半年租金的情况下，本院认定被告已收到的涉案房屋房租合计385000元（自2012年起至2019年止）。三原告认为被告自行与第三人约定的房租标准过低，并申请进行房租标准鉴定。对此，本院认为，被告出租涉案房屋的行为并未损害三原告利益，三原告亦从未对被告出租涉案房屋提出异议，三原告关于租金过低的主张没有事实及法律依据，本院不予采纳，对鉴定申请不予准许。关于涉案房产的修缮费用。被告辩称已从收取的租金中支付2万元，三原告在庭审中表示同意在租金中扣减此项费用，但不认可被告主张扣减的金额。本院认为，虽然被告未能提供充分的证据证明实际发生修缮的时间及费用明细，鉴于涉案房屋建成已久，房屋修缮不可避免，且有被告申请到庭的证人出庭证明修缮事实的存在，该修缮行为亦属对共有财产之必要维护。因此，对于被告提出的应在三原告主张分割的房租中扣减修缮费用的抗辩主张，本院予以支持。本院酌定修缮费用为15000元。关于案外人张玉荣的生活费。本院认为，结合张玉荣在庭审中的陈述及其出具的三张《收条》、周春连在其出具的《收条》中载明的“注特殊情况协商2015.12.25汇入扬工行15500元（其中一万元交张姨）”内容、周春连与徐永俊在房屋租赁合同中载明的“注2012年12月30日张玉荣已提取一万元人民币……”内容，以及被告于2016年度、2017年度收取租金的实际情况，可以确认张玉荣从被告或第三人处每年领取生活费的情况属实。另外，被告述称给付了张玉荣的2012年生活费且其中有9000元来自周元光的丧葬费，因该笔费用与本案租金收益无关，本院不予理涉。被告将房租收益的一部分给付张玉荣的行为未得到原告周春贤、周芳菲同意，现三原告主张分割房租收益，且原告周春贤、周春菲不同意给付该款项，故周春贤、周芳菲无需在其应获得的租金总额中分担张玉荣的部分生活费。原告周春泉表示同意在应得租金中按照每年2500元的标准扣减案外人张玉荣生活费，系对自身财产的处分，故本院认定应在其所得房租收益中予以扣减。结合张玉荣关于共计收到生活费6万元的陈述，扣减被告述称以丧葬费支付给张玉荣的部分生活费，本院依法认定被告周春连从涉案房屋房租中向案外人张玉英支付的生活费为51000元，鉴于原告周春泉同意分担该笔生活费的真实意思表示为与各兄弟姐妹平均分担，故应在原告周春泉主张的房租收益份额内扣减12750元。关于三原告各自应得的房租金额。本院认为，三原告与被告一致确认四人均是涉案房屋收益的共有人，现三原告主张被告向其支付共计二分之一份额的收益，被告对原告主张份额并无异议，本院依法对原告主张分割的收益份额予以确认。另外，根据三原告在庭审中有关扣减费用的意思表示，截至本案辩论终结时，被告收取涉案房屋房租为385000元（自2012年起至2019年止），扣减修缮费用15000元后，应对37万元租金收益予以分割。按照三原告主张的收益分配份额，本院确认被告周春连应向三原告给付租金185000元。其中，原告周春泉个人同意在租金中抵扣的张玉荣生活费12750元，应在其个人所得收益中予以扣减，原告周春泉可分得房租48916.70元；原告周春贤已从被告处收取的2019年租金1万元应在其个人所得收益中予以扣减，原告周春贤可分得房租51666.70元；原告周芳菲可分得房租61666.70元。综上，三原告的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周春连于本判决生效之日起十日内向原告周春泉支付租金48916.70元；二、被告周春连于本判决生效之日起十日内向原告周春贤支付租金51666.70元；三、被告周春连于本判决生效之日起十日内向原告周芳菲支付租金61666.70元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，减半收取计2000元，由被告周春连负担（此款三原告已预交，原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接给付，本院不再退还，由被告周春连于本判决生效之日起十日内给付三原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  谷丹二〇二〇年七月三十日书记员  吴静