湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初2605号原告：伍治良，男，1970年3月28日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区,被告：武汉优居之家公寓管理有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区雄楚大街****春林庭苑综合楼********。法定代表人：赵丽，该公司董事长。被告：马呼和，男，1983年4月10日出生，汉族，住内蒙古自治区通辽市,两被告委托诉讼代理人：马永红，男。1978年10月14日，汉族，住内蒙古自治区通辽市，公司经理，与被告马呼和是胞兄弟。原告伍治良诉被告武汉优居之家公寓管理有限公司（以下简称优居公司）、马呼和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员瞿汉春独任审判，于2020年7月1日公开开庭审理了本案。原告伍治良，被告武汉优居之家公寓管理有限公司、马呼和的委托诉讼代理人马永红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告伍治良向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的签订的《房屋租赁委托合同》及《补充协议》；2.判令被告优居公司向原告支付2019年11月1日起至出租委托合同解除之日起的租金（租金标准为3400元/月，扣除已经支付的4000元的租金）及其利息（按月息3%计算）;3.判令被告向原告支付人数超租的违约金3000元；4.判令被告优居公司向原告两个月的空租期租金损失6400元；5.判令被告优居公司向原告支付有线电视费、水、燃气、网落等费用一共是1500元；6.判令被告优居公司将房屋恢复至委托出租前的原状并交付给原告；7.判令被告优居公司承担本案的诉讼费用；8.判令被告马呼和对于被告优居公司应负担的责任承担连带清偿责任。事实与理由：2018年7月30日，原告与被告优居公司签订《房屋出租委托合同〔证据一〕，约定：将原告位于武汉市洪山区检察院宿舍1栋2单元302、面积161.66㎡的房屋委托被告对外出租，委托期限共计36个月（2018年8月1日至2021年7月31日）；房租第一年3200元/月（预留2018年8月1日至9月30日的两个月空租期不计算租金）、第二年3400元/月、第三年3600元/月，按季支付，每季第一个月的一号被告须将季度租金交付给原告；本合同签订日之后，房间所产生的有线电视费、水、燃气、网络等费用先由原告支付，被告优居公司代收，一年一结算退还给原告；房屋及附属设施、设备（含家电）因被告及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，被告负责修复；被告优居公司对外出租的租户人数不能超过5人，否则罚款3000元；争议管辖法院为出租方所在地法院。8月，被告优居公司招租的租户就已入住案涉出租房屋。2018年11月1日，被告优居公司应依约支付原告季度租金9600元，但被告优居公司违约未支付。原告多次催租无果，11月3日前往被告优居公司办公场所交涉，经协商，双方签订了《补充协议》（证据二）并约定：被告优居公司逾期支付租金的，承担自逾期支付租金之日起向原告按日支付应付租金总额万分之十（即月利率3%）的违约责任；若被告优居公司逾期支付租金超过一周，原告享有合同解除权，并可要求被告赔偿一切损失（包括但不限于两个月空租期的租金6400元等损）。11月5日、10日被告优居公司分别向原告支付了3200元租金，原告多次催缴并告知将起诉后才于11月23日支付下欠的3200元，迟延履行长达22天。之后，被告优居公司屡次违约，经原告多次催缴后才陆续支付租金。2019年11月1日，被告优居公司应依约向原告支付第六期季度租金10200元，经多次催缴后至今仍拖欠6200元租金未付，且被告优居公司对外出租人数达6人以上。被告优居公司系被告马呼和设立的一人有限责任公司，2019年12月11日被告优居公司发生公司名称、投资人及经营范围变更，由签订案涉合同时的原武汉富盛之家房地产经纪有限公司、原投资人马呼和变更为武汉优居之家公寓管理有限公司、现投资人赵丽，经营范围由“房地产中介服务、房地产经纪服务、房地产居间代理服务、商务信息咨询”变更为“公寓管理、酒店管理、物业管理”。被告优居公司现缺乏房地产租赁经营的中介资质，且原告所收取的租金均系从被告马呼和的个人银行账户或微信转账，被告不能证明其个人财产分别独立于被告优居公司的财产。被告优居公司作为从事商事活动的中介公司，一再违约且态度恶劣，特诉至法院，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了如下证据：《房屋出租委托合同》（2018年7月30日签订）、《补充协议》（2018年11月3日签订）、武汉富盛之家房地产经纪有限公司营业执照副本、武汉优居之家公寓管理有限公司的企业信用信息公示报告、马呼和身份证复印件、房屋委托代理书、武汉市住房保障和房屋管理局武房权证市字第**房屋所有权证、马呼和的微信及支付宝信息、张胜珍的中国银行网上银行交易明细、马呼和与张胜珍的支付宝交易、马呼和与张胜珍的催租微信、武汉富盛之家房地产经纪有限公司收款凭证、武汉富盛之家房地产经纪有限公司与刘江玲续签的编号0002013房屋租赁合同、开间承租人夏元明支付宝账单，本院依法予以确认并在卷佐证。二被告辩称，认可原告所说从2019年的11月1号到2020年的7月30月26600的租金，同意原告解除合同的诉求。关于疫情期间的租金请求予以适当减免。本院经审理查明，2018年7月30日，原告与被告优居公司（原公司名称：武汉富盛之家房地产经纪有限公司）签订《房屋出租委托合同》，约定：将原告位于武汉市洪山区检察院宿舍1栋2单元302、面积161.66㎡的房屋委托被告对外出租，委托期限共计36个月（2018年8月1日至2021年7月31日）；房租第一年3200元/月（预留2018年8月1日至9月30日的两个月空租期不计算租金）、第二年3400元/月、第三年3600元/月，按季支付，每季第一个月支付租金；本合同签订日之后，房间所产生的有线电视费、水、燃气、网络等费用先由原告支付，被告优居公司代收，合同到期后一并退还给原告；房屋及附属设施、设备（含家电）因被告及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，被告负责修复；被告优居公司对外出租的租户人数不能超过5人，否则罚款3000元。2018年11月1日，被告优居公司应依约支付原告季度租金9600元，但被告优居公司违约未支付。同年11月3日双方签订了《补充协议》，约定：被告优居公司逾期支付租金的，承担自逾期支付租金之日起向原告按日支付应付租金总额万分之十（即月利率3%）的违约责任；若被告优居公司逾期支付租金超过一周，原告享有合同解除权，并可要求被告赔偿一切损失（包括但不限于两个月空租期的租金6400元等损失）。11月5日、10日被告马呼和分别向原告支付了3200元租金，11月23日支付3200元。2019年11月1日，被告优居公司应依约向原告支付第六期季度租金10200元，经多次催缴后截止至2020年7月30日，拖欠租金26600元未付，原告诉故至法院。另查明，被告优居公司系被告马呼和设立的一人有限责任公司，2019年12月11日被告优居公司发生公司名称、投资人及经营范围变更，由签订案涉合同时的原武汉富盛之家房地产经纪有限公司、原投资人马呼和变更为武汉优居之家公寓管理有限公司、现投资人赵丽，经营范围由“房地产中介服务、房地产经纪服务、房地产居间代理服务、商务信息咨询”变更为“公寓管理、酒店管理、物业管理”。被告优居公司收取案外人刘江玲2月1日至4月30日期间的租金共计2850元，收取案外人夏元明1月22日至4月21日的租金共计3384元。本院认为，原告与被告优居公司因履行《房屋出租委托合同》，被告优居公司未按期支付租金所产生的房屋租赁合同纠纷。该委托合同名为委托，内容实为租赁，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应遵守并履行。在庭审中，被告同意解除双方签订的案涉合同。因双方协商一致解除合同，本院依法予以准予并确认，双方协商合同解除时间为2020年7月31日，故本院依法支持双方合同于2020年7月31日解除。因被告在租赁期间在房屋内增加隔断，合同解除后，根据《合同法》第二百五十条的规定，被告应将房屋恢复原状后返还给原告。关于原告主张的2019年11月1日至2020年7月30日期间的租金，经与双方当事人核对，该期间的租金为26600元，被告对该欠付的租金予以认可，但申请对疫情期间的租金予以减免。本院认为，根据武汉市新型冠状病毒感染的××防控指挥部通告文件，自2020年1月24日至2020年4月8日期间，因该期间武汉市实行防控限制措施，被告公司作为中介公司，其运营行为亦无法正常开展，且原告亦举证被告向案外人刘江玲、夏元明收取了疫情防控限制措施期间的租金，故对该期间（75天）的租金，本院参照被告与案外人的租金标准（刘玉玲月租金950元，夏元明月租金1128元）收取被告2597.5元（{950+1128}÷30×75天×50%=2597.5元），2019年11月11日至2020年1月23日期间的租金为3400÷30天×83天=9406元，2020年4月9日至7月31日期间的租金，被告因疫情影响目前尚未恢复正常经营，故本院从案涉合同的履行情况及合同的用途、双方受疫情影响的程度综合考虑，以被告收取的租金为参照向原告支付租金（{950+1128}÷30×112天=7757.9元。综上，被告应向原告支付租金共计19761.4元。对原告主张的租金19761.4元予以支持，超出部分不予支持。关于原告主张的有线电视费等费用1500元，因合同约定房间所产生的有线电视费、水、燃气、网络等费用先由原告支付，被告优居公司代收，合同到期后一并退还给原告。原告虽未向本庭举证其已支付案涉的电视费用、水电燃气费的相关支出凭证，但依据常识，案涉房屋现能正常使用，且被告对该项费用亦予以认可，为避免双方当事人诉累，对该费用1500元，本院予以支持。关于原告主张的租金利息及违约金，本院在庭审中向原告释明其利息与违约金存在重复计算，原告主张违约金，本院依法予以确认。原告主张的违约金包含空租期租金损失6400元，人数超过5人的违约金3000元。本院认为，根据双方合同约定被告未按期支付租金的，被告优居公司逾期支付租金超过一周，原告享有合同解除权，并可要求被告赔偿一切损失（包括但不限于两个月空租期的租金6400元等损失），该约定属于双方对违约责任的约定，未违反法律规定，属合法有效，被告在疫情发生前即逾期支付租金且一直持续至今，已构成违约，被告行为并不适用不可抗力关于责任免除的条款，故对原告主张的空租期损失6400元予以支持。关于原告主张的3000元的违约金，原告诉称系被告出租人数超过六人，但其并未向本院举证被告将案涉房屋出租给六人的相关证据，应承担举证不能的法律后果，且本院在违约金部分已支持原告6400元的损失，该违约金可弥补原告的损失，故对原告主张的3000元的违约金不予支持。另关于原告要求被告马呼和承担连带责任的诉讼请求，被告优居公司属一人有限公司，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本院认为，本案的被告优居公司的原股东为被告马呼和，但公司股东已于2019年12月11日变更为赵丽，被告马呼和现非被告公司的股东，并不适用该法律规定。虽原告诉称案涉房屋租金系被告马呼和向原告支付行为亦不能否认系履行职务或是债的加入等情形，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百五十条之规定，判决如下：一、原告伍治良与被告武汉优居之家公寓管理有限公司签订的《房屋租赁委托合同》及《补充协议》于2020年7月30日解除；二、被告武汉优居之家公寓管理有限公司于合同解除之日起十五日内将位于武汉市洪山区检察院宿舍1栋2单元302的房屋恢复原状后交付给原告伍治良；三、被告武汉优居之家公寓管理有限公司于合同解除之日起十五日内向原告伍治良支付租金19761.4元、水电燃气等费用1500元及违约金6400元；合计27661.4元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取121元整，由被告武汉优居之家公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  瞿汉春二〇二〇年七月五日法官助理董曼书记员董琦