湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3427号 原告：怀化润兰物业服务有限公司， 法定代表人：向懿。 委托诉讼代理人：曾玲颖（特别授权）， 被告：刘琳，女，汉族， 被告：杨贤刚，男，瑶族， 委托诉讼代理人：刘光元（特别授权），男，汉族， 原告怀化润兰物业服务有限公司(以下简称润兰公司)诉被告刘琳、杨贤刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告润兰公司的委托诉讼代理人曾玲颖、被告杨贤刚及其委托诉讼代理人刘光元到庭参加诉 讼。被告刘琳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润兰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告给付2012年3月至2020年5月的物业管理费4900.5元；2、请求判令二被告支付以欠缴的物业管理费为基础，按每日千分之一的标准计算，从逾期之日起至缴清欠付的物业管理费止的滞纳金(截止2020年5月31日的滞纳金为7350.75元)；3、请求判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告刘琳、杨贤刚系怀化市鹤城区锦绣湘维小区2栋502号房屋的业主，2007年5月24日，原告与被告签订《物锦绣湘维物业管理合同书》，约定原告为被告提供物业管理服务，按0.4元每平方每月的标准收取物业管理费，如逾缴纳物业费，原告有权要求补缴，并从逾期之日起按每日千分之一加收滞纳金。协议签订后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2012年3月起便未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次在小区张贴催缴物业管理费的通知，并于2019年7月5日向被告发送律师函，要求被告及时缴纳欠缴的物业费全额逾期缴纳应承担赔偿责任，但被告至今未向原告给付物业管理费。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双方签署的《物业管理合同》，依据合同约定，被告房屋面积121.77平方米，按每月每平*0.4元计算，2012年3月至2020年5月，被告共欠缴4900.5元物业管费。同时，被告应承担逾期支付的违约责任，按每日万分之一计算，共7350.75元。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告杨贤刚辩称：1、有权限催交小区物业费的应当是业委会，而不是物业公司；2、原告并没有连续不断向业主催缴物业费，被告至今从未收到催交通知，原告的诉讼时效已过；3、小区安全隐患大，管理混乱，物业公司利用业主共用场所、设施所得收益应当属于全体业主共有，但被告却占为私有；4、怀化市中级人民法院的生效判决只支持起诉之日倒推三年的物业服务费，并只按百分之八十收取，说明被告的物业服务质量存在严重问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告刘琳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并已记录在卷佐证。 经审理查明：2007年9月1日，原告（为乙方）与怀化润兰房地产开发有限责任公司（为甲方）签订《前期物业服务合同》，约定乙方从2007年9月1日起对甲方开发的锦绣湘维小区提供物业管理早期介入服务，服务内容“物业共用部位的维护与管理，确保物业使用功能正常；物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观；门卫24小时值班，对来访人员进行登记、查询及大件物品出入管理；小区内保安定时巡逻，协助公安及消防部门维持小区的治安秩序和消防安全，做好车辆进出管理等工作，维护小区正常交通秩序，维护小区内正常的工作、生活秩序；专项维修资金的代管服务，确保该项资金合理使用；等等”。合同还约定乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意；乙方如违反本合同未达到管理服务质量约定的目标的，甲方、业主或物业使用人有权要求乙方限期整改，乙方无本合同第二十六条规定的情况而逾期未整改给对方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；业主应于入伙之日起交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求补缴，并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金。 协议签订后，原告进驻锦绣湘维小区。小区部分业主与原告签订了物业服务合同，其中约定物业服务费为0.4元/平方米。被告现系锦绣湘维小区2栋502号房屋（建筑面积121.77平方米）的业主，其虽未与原告签订书面物业服务合同，但被告杨贤刚认可案外人刘振孝（原业主）与原告于2007年5月24日签订的《物业管理合同》（约定物业服务费为0.4元/平方米）对其有效。2016年至2020年期间，被告交纳了水费若干。2012年3月起，被告认为润兰物业公司的物业管理服务存在严重质量问题拒绝缴纳物业服务费。 2015年10月26日，怀化市房产管理局就小区业主反映的问题向原告发送一份《限期整改通知书》并责成在30日内整改，但原告虽然对物业问题进行了整改，但整改未到位。2019年5月28日，锦绣湘维小区业主委员会因小区物业服务存在重大质量问题向小区所在地基层组织武陵社区发出《关于解聘润兰物业管理公司的报告》，报告内容载明因润兰公司物业服务存在严重质量问题，管理混乱等原因，在2019年5月26日召开的业主大会上，二分之一以上的业主同意解聘润兰公司。现润兰公司仍在小区服务，但物业服务存在瑕疵，双方因物业服务费形成纠纷。 另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次更名为怀化润兰物业服务有限公司。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”，本案《前期物业服务合同》系建设单位与原告签订的，对锦绣湘维小区的每一位业主包括被告在内均具有约束力。且被告杨贤刚也认可案外人刘振孝与原告于2007年5月24日签订的《物业管理合同》对其有效，故双方均应按照物业服务合同严格履行各自的义务。合同签订后，原告润兰公司一直为被告所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，作为物业管理服务的提供者，原告应根据合同约定为被告提供优质、高效的服务，也有权向被告收取物业管理费。但在提供物业服务的过程中，原告存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，在怀化市房产局下达责令整改通知书后，原告仍未整改到位。由此可以确定原告未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据民事活动应当遵循公平的原则，润兰公司在存在履行瑕疵的情况下仍然要求业主按照合同的约定收取物业管理服务费用，对业主来说显失公平，故本院酌定润兰公司可以按约定物业费的80%收取物业费。按此计算，2012年3月至2020年5月被告应支付原告的物业管理费为3857.67元（121.77平方米×0.4元/平方米/月×80%×99个月），故超出部分，本院不予支持。 因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业管理费的交纳产生纠纷，在纠纷解决前，被告未按照物业合同约定的数额、时间交纳物业管理费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告杨贤刚辩称原告的主张已经超过了诉讼时效的意见，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”，本案中，润兰公司作为提供物业服务的一方，提供的物业服务具有连续性，物业费分期交纳，诉讼时效期间自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，现润兰公司仍在提供物业服务，故被告提出本案超过诉讼时效的理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘琳、杨贤刚于本判决生效之日起15日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2012年3月至2020年5月的物业管理费3857.67元； 二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费106元，减半收取53元，由原告怀化润兰物业服务有限公司承担33元、被告刘琳、杨贤刚承担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇二〇年七月三十一日 代理书记员  龚小珍 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 2、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。