广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初12856号原告：夏小珍，女，汉族，1976年3月12日出生，住广东省东莞市************，公民身份号码：360************82X。委托诉讼代理人：王**，广东德纳律师事务所律师。被告：华达供应链管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街**附****。法定代表人：刘某1。被告：刘某1，男，汉族，1982年6月15日出生，住四川省罗江县***********，公民身份号码：510************735。被告：东莞市富家实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市*************之二。法定代表人：谢某1。被告：惠州市顺颂商祺实业有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区******海信金融广场25层19号。法定代表人：胡平平，职务：总经理。被告：张超，男，汉族，1986年3月14日出生，住广东省惠州市********************，公民身份号码：510************41X。被告惠州市顺颂商祺实业有限公司、张超的共同委托诉讼代理人：张艳、李嘉奇，均系广东彰晨律师事务所律师。原告夏小珍与被告华达供应链管理有限公司（以下简称华达公司）、刘某1、东莞市富家实业投资有限公司（以下简称富家公司）、惠州市顺颂商祺实业有限公司（以下简称顺颂商祺公司）、张超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏小珍及其委托诉讼代理人王**，被告顺颂商祺公司、张超的共同委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼，被告华达公司、刘某1、富家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏小珍向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告华达公司签订的《房屋买卖合同》；2.被告华达公司向原告退回购房款452887元、违约金30000元、逾期退款违约金16408.16元（自2019年6月1日起算，以482887元为基数，中国人民银行同期贷款利率4倍计算，暂计至2019年8月16日，此后计算至判决确定之日止）；3.被告刘某1、富家公司对上述被告华达公司应付款承担无限连带清偿责任；4.被告顺颂商祺公司、张超对上述被告华达公司应付款承担损害赔偿责任；5.被告顺颂商祺公司、张超向原告返还47113元（自起诉之日起算，以47113元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率计算，计算至判决确定之日止），被告华达公司、刘某1对该应付款项承担无限连带清偿责任；6.被告华达公司、刘某1向原告支付律师费60000元；7.本案诉讼费由五被告承担。庭审中，原告变更第四项诉讼请求为被告张超、顺颂商祺公司对上述被告华达公司应付款项中的19%承担连带清偿责任以及诉讼费保全费由被告承担。事实和理由：2018年10月11日，原告在Q房网塘厦公司经理杨秀刚的带领下到东莞市莞城区***看西城楼商铺。接待原告的售楼处工作人员周静怡自称系华达公司员工。原告签订了《认购书》，认购了大街小区华鼎阁112号商铺，并向被告顺颂商祺公司支付了12万元，其中9万元支付至被告张超的个人账户。2018年11月6日，原告与被告华达公司签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向被告华达公司购买东莞市莞*******西城楼大街小区********套。签订合同后，原告向被告华达公司支付了38万元，被告华达公司向原告出具了452887元的收据，被告顺颂商祺公司向原告出具了47113元的收据。2018年12月6日、19日，原告两度与被告华达公司的员工张江山到公证处办理公证，均因案涉房屋处于查封抵押状态无法购买，无法办理过户手续。2019年3月6日，原告到房管所查询才得知案涉房屋不是华达公司的，原告报案了，原告得知案涉房屋为被告富家公司所有。2019年3月19日，被告刘某1向原告出具一份《个人连带责任担保书》。2019年5月5日，被告华达公司、刘某1又向原告出具一份《退款承诺书》，承诺向原告退款50万元，违约金3万元等。2019年8月13日，原告与被告华达公司签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定将争议管辖地变更至东莞市第三人民法院，被告华达公司表示认可上述《退款承诺书》上被告刘某1承诺的全部条款。案涉房屋系被告富家公司所有。被告华达公司与被告顺颂商祺公司签订了一份《东莞市西城楼繁华里项目商铺销售代理协议》，收款账户信息为被告张超。原告认为，被告华达公司法定代表人刘某1在《个人连带责任担保书》中陈述因被告华达公司原因未能履行相关合同，现作退款处理，应视为被告华达公司单方解除合同。被告刘某1作为连带责任担保人，应承担无限连带清偿责任。被告富家公司作为案涉物业的所有权人，出具《说明》陈述被告华达公司对案涉物业拥有对外销售权，让原告以为是被告富家公司授权被告华达公司销售案涉物业，被告富家公司应作为委托人对被告在本案中应承担的责任无限连带清偿责任。被告顺颂商祺公司在销售案涉物业时，故意隐瞒事实并提供虚假情况，应对原告承担损害赔偿责任。被告顺颂商祺公司收取原告47113元没有法律和合同约定的依据，应向原告返还。被告张超是被告顺颂商祺公司的股东，被告张超与被告顺颂商祺公司混同，应共同向原告返还47113元。被告华达公司法定代表人在《个人连带责任担保书》、《退款承诺函》均以被告华达公司、刘某1的名义承诺支付该47113元，因此应对该款项的支付承担无限连带清偿责任。被告顺颂商祺公司、张超辩称，一、两被告不是本案的诉讼主体，不能作为本案被告，无需承担原告诉请的法律责任。两被告不是房屋买卖合同的当事人。被告顺颂商祺公司收取服务费是基于被告华达公司与被告顺颂商祺公司签订的《商铺销售代理协议》，不是本案的房屋买卖合同。二、原告与被告华达公司签订的《房屋买卖合同》解除并不必然导致被告华达公司与被告顺颂商祺公司的《商铺销售代理协议》解除，因此原告的主张不成立。三、两被告无过错无需承担赔偿责任且被告华达公司、刘某1已经就损失承担予以承诺。原告已经明确知晓案涉房屋的权属现状。被告华达公司、刘某1已经承诺对原告的房款以及违约金、服务费等全部承担法律责任，符合案件的事实和法律规定，原告对两被告的诉求没有事实和法律依据。四、被告张超仅为被告顺颂商祺公司的指定收款人，原告主张被告张超与被告顺颂商祺公司混同不成立。经审理查明，座落于东莞市莞城区**************的房屋（以下简称案涉房屋）的权属人是被告富家公司，权属证明号码为0****3。被告华达供应链管理有限公司于2019年2月20日变更名称，原名称为华达供应链管理股份有限公司。2018年11月6日，原告作为买方、被告华达公司作为卖方签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018017），约定原告购买案涉房屋，建筑面积为22.29平方米，价格为902887元，约定原告于2018年11月7日前支付5万元作为定金，2018年11月7日前支付首期楼价款（已包含定金）452887元，第八条约定“卖方交付该物业予买方使用之日期为2019年05月30日”、第十条约定“卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责”、第十一条约定“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方除退回买方已付的所有费用外，必须按买方实际已付店金额的1‰/天向买方支付违约金。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方除退回买方已付所有费用外，另须向买方支付按成交价每日千分之三作为违约金”等。原告已支付被告华达公司452887元，被告华达公司于2018年11月6日出具了收据，确认收到原告的首期款452887元。被告顺颂商祺公司于2018年11月26日出具收据，确认收到原告服务费47113元。原告主张因案涉房屋被查封无法继续交易，后发现案涉房屋所有权人并非被告华达公司。2019年3月19日，被告刘某1出具一份《个人连带责任担保书》，“……华达供应链管理股份有限公司与夏小珍于2018年11月6日签订的****《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018017）；与苏小清、王琴于2018年10月19日签订的****《房屋买卖合同》（合同编号：HDYGL-XCL-JY-2018015、HDYGL-XCL-JY-2018016）因华达供应链管理股份有限公司原因未按约定履行上述三分合同，现作退款处理，退款时间为2019年5月1日前……现华达供应链管理股份有限公司法定代表人刘某1自愿为上述三份合同退款作个人连带责任担保至退款完毕时止。担保人：刘某1二〇一九年三月十九日”。2019年5月5日，被告刘某1出具一份《退款承诺书》，“现本公司华达供应链管理有限公司（原名：华达供应链管理股份有限公司）和法人刘某1共同向夏小珍承诺如下”，承诺“退给夏小珍总金额共¥530000元整”、“若我不能按本承诺书在2019年5月31日之前退回全部款项¥530000元整，我还需承担从2019年6月1日开始的违约金，违约金计算方式：以¥530000元整为本金，按人民银行贷款利率的4倍计息至退款完毕为止”、“如果我本人违约，造成夏小珍诉讼支付的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等费用由我负责”等。2019年8月13日，原告与被告华达公司签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定变更《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018017）第十五条，并“另注：华达供应链管理有限公司还认可本公司法人刘某1在2019年5月5日签署的《退款承诺书》中的所有条款”。2018年8月5日，被告华达公司作为甲方、被告顺颂商祺公司作为乙方签订一份《东莞市西城楼繁华里项目商铺销售代理协议》，代理期限为2018年8月5日至2018年12月31日止，约定由被告顺颂商祺公司代为出售东莞市西城楼繁华里商业项目，“团购服务费由乙方向客户收取并开具收款收据”、“若客户最终未成功签订《商品房买卖合同》达成购房交易或达成后又退房的，则乙方向客户返还团购服务费”、“乙方收款账户信息如下：账户名：张超账号：62170031700********开户行：中国建设银行惠州江北支行”等。原告提交委托代理合同、律师费发票主张五被告应支付律师费6万元。发票显示律师费为5000元，委托代理合同约定合同签订之日支付5000元，收到涉案款项之日支付余款。原告提交一份《说明》主张被告华达公司取得案涉房屋的对外出售权，但该《说明》中仅显示被告华达公司取得位于东莞市西正街西城楼大街小区***套商铺的对外销售权，并未显示具体位置，也未记载案涉房屋具体位置。本院认为,被告华达公司、刘某1、富家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此造成的不利后果应自行承担。案涉房屋的所有权人为被告富家公司，原告提交的证据未能证明被告华达公司有权出售案涉房屋，被告富家公司也未追认，且原告主张因案涉房屋被查封无法继续交易，被告刘某1在《退款承诺书》中自认因被告华达公司的原因不能按约定日期过户，被告华达公司在《房屋买卖合同补充协议》认可该《退款承诺书》，根据原告与被告华达公司签订的《房屋买卖合同》的约定，原告请求解除原告与被告华达公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018017）符合法律规定，本院予以支持。原告与被告华达公司签订的《房屋买卖合同》解除，根据该合同的约定，原告请求被告华达公司退回购房款452887元符合法律规定，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，被告华达公司应当按照3‰/天支付违约金，被告刘某1出具的《退款承诺书》载明其与原告协商一致违约金为3万元，被告华达公司对《退款承诺书》予以确认，视为原告与被告华达公司协商一致变更合同约定，因此，原告请求被告支付违约金3万元，符合法律规定，本院予以支持。被告刘某1出具、被告华达公司确认的《退款承诺书》载明“若我不能按本承诺书在2019年5月31日之前退回全部款项¥530000元整，我还需承担从2019年6月1日开始的违约金。违约金计算方式：以¥530000元整为本金，按人民银行贷款利率的4倍计息至退款完毕为止”，被告华达公司未提交证据证明已经返还购房款及违约金给原告，因此，被告华达公司应向原告支付逾期退款违约金，原告请求以452887元为本金，本院予以准许，计算方式：1.以452887元为本金，自2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付至2019年8月19日；2.以452887元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际付清之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。《退款承诺书》载明违约需支付律师费，被告刘某1承诺支付律师费，被告华达公司予以确认该承诺，原告为本案诉讼实际支付了律师费5000元，应当由被告华达公司、刘某1承担。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告刘某1的责任。被告刘某1在《退款承诺书》承诺承担无限连带担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，被告刘某1应对被告华达公司上述退回购房款452887元、违约金30000元、逾期违约金的债务承担连带清偿责任。原告主张被告华达公司系被告富家公司的代理人，其行为应当由被告富家公司承担连带清偿责任，但原告提交的证据未能证明其主张，应当承当举证不能的不利后果，因此，对于原告的主张，本院不予支持。被告顺颂商祺公司收取了原告团购服务费47113元，现原告与被告华达公司的《房屋买卖合同》解除，被告华达公司、被告顺颂商祺公司签订的《东莞市****项目商铺销售代理协议》“若客户最终未成功签订《商品房买卖合同》达成购房交易或达成后又退房的，则乙方向客户返还团购服务费”之约定，原告请求被告顺颂商祺公司返还团购服务费47113元及利息（以47113元为本金，自起诉之日即2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际付清之日止），本院予以支持，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。被告张超系《东莞市****项目商铺销售代理协议》中指定收款账户的所有人，原告主张被告张超与被告顺颂商祺公司存在混同，但提交的证据未能证明其主张，本院不予采信。原告请求被告华达公司、刘某1对被告顺颂商祺公司上述债务承担连带清偿责任，没有依据，本院不予支持。原告请求被告张超、顺颂商祺公司对上述被告华达公司应付款项中的19%承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。原告请求保全费没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告夏小珍与被告华达供应链管理有限公司于2018年11月6日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018017）；二、被告华达供应链管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告夏小珍购房款452887元，支付违约金30000元及逾期违约金（计算方法：1.以452887元为本金，自2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付至2019年8月19日；2.以452887元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际付清之日止）；三、被告刘某1对被告华达供应链管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、被告华达供应链管理有限公司、刘某1应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告夏小珍律师费5000元；五、被告惠州市顺颂商祺实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告夏小珍团购服务费47113元及利息（以47113元为本金，自2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际付清之日止）；六、驳回原告夏小珍对被告东莞市富家实业投资有限公司、张超的诉讼请求；七、驳回原告夏小珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9864.08元、保全费3250元（原告已预交），由原告夏小珍负担受理费1162元、保全费3250元，被告华达供应链管理有限公司、刘某1负担受理费7936元，被告惠州市顺颂商祺实业有限公司负担受理费766.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  伦艳芬审判员  陈素娟审判员  陈倩媚二〇二〇年七月六日书记员  黄慧珊附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。