云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3604号原告（反诉被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地为云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，特别授权代理。被告（反诉原告）：张利波，女，汉族，1984年10月17日生，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。委托诉讼代理人：李红，系云南入世律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：甘泉，男，汉族，1981年11月5日生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李红，系云南入世律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉第三人）：金杰，女，汉族，1993年12月15日生，住云南省昆明市官渡区。原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）诉被告（反诉原告）张利波、甘泉，被告（反诉第三人）金杰居间合同纠纷一案，本院分别于2020年5月15日、2020年6月5日对本诉、反诉立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月3日对本诉、反诉进行了公开开庭合并审理，原告（反诉被告）尊园公司的委托诉讼代理人罗琦琴，被告（反诉原告）张利波、甘泉及其委托诉讼代理人李红，被告（反诉第三人）金杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）尊园公司向本院提出如下诉讼请求：一、三被告共同连带向原告支付19805元；二、三被告共同连带向原告支付违约金（以19805元为基数，从2019年9月4日起按日千分之一计算，暂计至起诉之日为3195元）；三、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年5月27日，甘泉、张利波经昆明市住房和城乡建设局核准登记为昆明市房屋所有权人。2019年9月3日，经原告居间撮合，被告甘泉、张利波（出售方、甲方）、被告金杰（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为116.5万元，定金30000元，甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金19805元。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，三被告因首付问题发生争执未能达成一致，决定不再对涉案房屋进行交易，后被告甘泉、张利波将涉案房屋另售，构成违约。原告已依约履行居间义务，有权收取佣金19805元。三方签订的合同因三被告原因导致未能顺利履行，三被告应共同连带向原告支付佣金19805元。被告（反诉原告）张利波、甘泉答辩并反诉称：第一，因要出售的案涉房屋存在房屋按揭的问题，我方与尊园公司说明购房人必须预付50万元售房款作为房屋赎回款，尊园公司也同意了。2019年9月3日，尊园公司通知我方有买家愿意购买案涉房屋且愿意支付预付房款50万元，于是我方前往尊园公司，但是到达现场后买方说只能预付30万元购房款作为房屋赎回款，反复协商无果后，尊园公司说可初步定为30.5万元，到时候大家再协商，于是才形成了案涉《房屋买卖暨居间合同》“该房屋首付款初步定为30.5万元”，该金额是暂定而不是确定的数字，形成了效力待定的情况。由于合同效力待定，需要双方确定首付款金额，合同目的无法实现，原告要求支付居间报酬没有事实和法律依据；第二，2019年11月24日，尊园公司又为我方重新联系了买方，且可以全款付清，我方与案外人宋山妹、潘锦荣签订合同，并办理了过户手续，宋山妹、潘锦荣向尊园公司支付了居间报酬2万余元。同一标的物尊园公司只能出售交易一次，也只能针对此标的物收取一次居间报酬。尊园公司脱离事实、违背法律规定提起诉讼存在过错，导致我方只得停下工作应诉、收集证据、寻找律师，造成我方误工费、律师费、交通费等损失，故提出如下反诉诉讼请求：一、判令反诉被告承担由于其过错给反诉原告造成的损失8166.18元（误工费3066.18元、律师费5000元、交通费100元）；二、判令反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费用。被告（反诉第三人）金杰针对本诉答辩称：第一，居间合同签订后，我方已按约定支付两被告定金3万元，并办理银行按揭贷款手续。在预约办理产权过户登记手续时，因两被告提出要求在居间合同约定的首付款30.5万元基础上增加20万元，导致居间合同无法履行，过错不在我方，张利波、甘泉才是违约方，因此我方无需对原告承担居间服务费；第二，连带责任的承担须有法定依据或协议约定，但就原告起诉案件而言，我方无承担连带责任的法定依据，同时居间合同第十五条中已明确，一方违约导致合同不能履行的，由违约方承担佣金支付责任，居间合同因张利波、甘泉的违约不能履行，应由张利波、甘泉独立承担佣金的支付责任；第三，居间合同下房屋已由被告张利波、甘泉另行出售，且张利波、甘泉已向我方主动退款定金3万元，进一步证明居间合同不能履行非我方所致，原告的诉讼与我方无关，应由原告与被告张利波、甘泉自行解决。原告（反诉被告）尊园公司针对反诉答辩称：我方认为涉案合同违约是因张利波、甘泉的原因导致，反诉原告作为违约方参与违约诉讼是其法定义务，我方不存在相应过错给其造成损失，我方不应当向其支付误工损失费，其提出的误工损失费也没有相应的依据予以证实。同时，律师费及交通费系其个人原因产生，我方也不应该承担。综上，请法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。被告（反诉第三人）金杰针对反诉陈述称：我方对反诉的诉讼请求无意见，因为我方没有参与房屋的二次交易，如何卖的不清楚。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、张利波、甘泉提交的（2019）云01民终3832号民事判决书与本案无关联性，本院不予采信；二、张利波、甘泉提交的委托代理协议、律师费发票、汽油费发票、营业执照、照片，本院对真实性予以确认，是否能达到张利波、甘泉的证明目的，本院在文后进行综合评判；三、金杰提交的公证受理通知单、办理贷款成功照片、房屋交易信息图，本院对上述证据的真实性予以确认。根据上述经审查认定的证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：张利波、甘泉系昆明市房屋的登记所有权人。2019年9月3日，尊园公司（经纪方、丙方）与张利波、甘泉（出售方、甲方）、金杰（购买方、乙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定金杰向张利波、甘泉购买昆明市房屋，建筑面积为79.85平方米，成交价格为116.5万元；乙方同意在2019年9月15日前出资30.5万元协助甲方还贷赎证，款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款）；购房定金3万元；于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款27.5万元；其他约定事项该房屋首付款初步定为30.5万元，包含定金3万元，具体以银行最终审核结果为准，佣金支付为办理网签当日，佣金为19805元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）；若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（若未能协商确定则甲乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）；逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。金杰为办理借款抵押合同事宜，向云南省昆明市明信公证处申请办理公证，该公证处于2019年9月7日出具公证受理通知单，金杰还向银行申请办理贷款。张利波、甘泉与金杰因首付款金额无法达成一致，张利波、甘泉不再出售案涉房屋，并于2019年9月11日向金杰退还定金3万元。2019年11月24日，张利波（出售方、甲方）与案外人宋山妹（购买方、乙方）、尊园公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定宋山妹向张利波购买昆明市房屋，成交价为115.5万元，中介费23000元由乙方向丙方支付。2019年12月4日，张利波、甘泉（出售方）与案外人宋山妹、潘锦荣（购买方）签订正式《房屋买卖合同》，并在云南省昆明市明信公证处办理了公证，公证书号为（2019）云昆明信证民字第87203号。案涉房屋于2019年12月5日变更登记在案外人潘锦荣名下。购买方向尊园公司支付了中介费。本院认为，归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、案涉合同是否是效力待定合同？二、张利波、甘泉、金杰是否应向尊园公司支付居间费19805元及违约金？三、尊园公司是否应向张利波、甘泉支付损失8166.18元？针对争议焦点一，效力待定合同是指已成立的合同因欠缺一定的生效要件，其生效与否尚未确定，须经过补正方可生效，在一定的期限内不予补正则视为无效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十七条、第四十八条、第五十一条的规定，效力待定合同分为三种情形：一是限制民事行为能力人订立的合同，二是无权代理人以本人名义订立的合同，三是无处分权人处分他人财产而订立的合同。本案中，张利波、甘泉主张因合同中对于首付款金额约定不明，从而导致合同效力待定的主张，与法律规定的效力待定合同情形不符，故其主张于法无据，本院不予采纳。针对争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，尊园公司与张利波、甘泉、金杰签订的《房屋买卖暨居间合同》系当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。签署合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同既具有房屋买卖合同性质，也具有居间合同性质。居间合同约定“由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付），逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金”。因此，本案的审查应是张利波、甘泉、金杰是否存在违约行为。庭审中，各方均陈述案涉合同未能顺利履行的原因系张利波、甘泉、金杰对于首付款金额的争议。张利波、甘泉主张双方约定案涉房屋的首付款金额为50万元，因金杰仅能支付30.5万元的首付款，故而合同未能履行，金杰及尊园公司则主张双方约定的首付款为30.5万元，在办理过户手续时张利波、甘泉才临时要求变更首付款金额为50万元，导致合同未能实际履行。对此，本院认为，根据合同中约定“乙方同意在2019年9月15日前出资30.5万元协助甲方还贷赎证，款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款）；购房定金3万元；于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款27.5万元”，可以看出双方约定的首付款金额为30.5万元，并未约定首付款为50万元，张利波、甘泉未就其提出的双方约定首付款为50万元的主张提交证据予以证实，且金杰、尊园公司对该主张均不予认可，故对张利波、甘泉的该主张，本院不予支持。根据金杰提交的证据可以看出，金杰已经为履行合同在办理贷款及申请公证借款抵押合同，张利波、甘泉也没有提交证据证实金杰有不能赎证或存在不能赎证的可能。综上，张利波、甘泉的上述主张不能成立，其在签订案涉合同后不愿出售案涉房屋构成违约，应当向尊园公司承担佣金损失。但根据合同和房屋买卖居间惯例，尊园公司为居间方除报告订立买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务外，还应协助查明案涉房屋权属、为需要贷款的购买人联系银行办理贷款事宜、带领买卖双方当事人办理过户、完成房屋交付、督促双方结清水电等义务，而报告订立买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务仅是尊园公司利用其居间平台提供的前期服务。因此，尊园公司并未全部完成居间义务，本院综合本案案情，酌定由张利波、甘泉向尊园公司支付居间合同约定报酬的30%，即5941.5元。至于尊园公司主张的违约金，合同约定居间报酬的付款时间为网签当日，该日期并未实际发生，同时考虑到张利波、甘泉的过错行为实际对尊园公司所造成的损失已通过居间报酬得到弥补，故对尊园公司的该项诉请，本院不予支持。针对争议焦点三，根据查明事实和上述评述，案涉合同的违约方系张利波、甘泉，并非尊园公司，故张利波、甘泉诉请尊园公司承担损失于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十七条、第四十八条、第五十一条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张利波、甘泉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间费5941.5元；二、驳回原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张利波、甘泉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费375元，因适用简易程序审理减半收取187.5元，由原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司负担137.5元，被告（反诉原告）张利波、甘泉负担50元；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）张利波、甘泉负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审判员  龙燕二〇二〇年七月三十一日书记员  高健