苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1366号原告：永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，住所地苏州市吴中区越溪苏震桃路******。法定代表人：中村義光，董事长。委托诉讼代理人：陆斌斌、周莉，该公司员工。被告：王尚佐，男，1959年1月2日生，汉族，住苏州市吴中区。原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司（以下简称永旺永乐公司）与被告王尚佐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永旺永乐公司的委托诉讼代理人陆斌斌、周莉，被告王尚佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永旺永乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费48227.78元（自2016年1月1日起计算至2019年12月31日止）；2、判令被告支付滞纳金79213.2元（每年物业服务费自次年1月1日起按日千分之三计算至2019年12月31日，之后以48227.78元为基数按日千分之三继续计算至款项付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是苏州市吴中区越溪街道小石湖路555号越秀苑5幢房屋业主。根据原告与苏州上投置业有限公司以及被告于2009年9月26日签订的《苏州市前期物业管理服务协议》相关约定，原告取得了向众业主提供物业管理服务的资格，合同约定物业管理收费标准为每月2.91元/平方米，如业主不按约定交纳的，物业管理企业有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。但自2016年1月1日起至2019年7月31日止，虽经原告多次催交，被告至今仍未交纳的物业管理费合计48227.78元，并已产生滞纳金。为了维护原告合法权益，故诉至法院。被告王尚佐辩称：原告作为物业管理企业，在提供物业服务期间不作为、乱作为，未阻止其相邻房屋即3幢房屋业主在装修期间违规开挖地下室，导致其房屋墙基地基外露，给其房屋造成下沉、变形、裂缝甚至倒塌的风险；同时导致两幢房屋之间3.5米防火间距被占用，影响消防安全；基于此其拒交物业服务费。另外，涉案房屋存在质量问题，经其向原告反馈后一直未得到处理，其为了居住自行出资3.5万元进行维修，此项费用应由原告赔付。本院经审理认定事实如下：2009年9月26日，苏州上投置业有限公司（房地产开发经营企业、甲方）、苏州市苏房物业管理有限公司[于2012年12月11日更名永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司，后于2015年3月10日更名为永旺永乐公司、甲方选聘的物业管理公司]与被告王尚佐（购房人、乙方）签订了一份《苏州市前期物业管理服务协议》，由原告永旺永乐公司负责现代园墅越秀苑小区的前期物业管理工作，约定：关于前期物业管理费，小独栋别墅住宅2.91元/月/平方米（其中公共服务费2.7元/月/平方米，代收代缴费0.21元/月/平方米），地下建筑，地下建筑面积按产证面积的70%收取物业管理费管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算。关于甲乙双方权利义务，合同约定甲方及甲方选聘的物业管理企业根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，拟定本物业的管理方案，并将制定的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》书面告知乙方；制止违反本物业的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》的行为；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，若乙方在装修过程中有违反有关规定行为时，物业管理企业有权予以制止，并要求恢复原状，乙方拒不改正的，物业管理企业可报请房屋装修行政主管部门依法处理；依据政府有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用。乙方监督甲方履行在保修期内对物业的维修责任和物业管理企业的物业管理服务行为，就物业质量、保修期内的维修以及物业管理的有关问题向甲方或物业管理企业提出意见和建议；依据协议向物业管理企业交纳物业管理各项费用。关于物业管理服务质量，合同约定物业管理服务质量见附件二；物业管理企业提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标，对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。关于违约责任，合同约定甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。等等。另查明，被告王尚佐系苏州吴中经济开发区越秀苑5幢房屋的业主，其房屋建筑面积377.44平方米，已交纳该房屋截至2015年12月31日物业服务费，自2016年1月1日起未交纳物业服务费。双方一致确认：鉴于前期物业管理服务协议约定地下建筑面积按70%计收物业服务费故涉案房屋实际按345.27平方米计收物业服务费。原告陈述，被告拒交物业服务费造成其运营困难，但未能就此提供相关证据。本案审理中，被告王尚佐抗辩原告不作为、乱作为致其房屋损害，陈述并提供证据如下：（1）民用建筑之间防火间距（标准GB50016-2011截取其中1页）打印件1页、照片打印件6页、苏州市12345服务热线工单2份（其中调查处理情况回复表示“社区已与物业、3幢业主进行沟通，首先，物业方面对于该情况是否违章进行了解释，3幢业主在装修前，方案也在物业处备过案，3幢业主对于在装修过程中致5幢业主的损失愿意进行修补、赔偿……”）；陈述根据相关规定相邻（非高层）两幢建筑之间防火间距最低6米，采取特殊处理（相邻的东西两侧山墙为防火墙）后最低3.5米，3幢房屋业主装修时在与其相邻的3.5米空间下方开挖地下室，致两幢房屋防火间距不符合要求，且影响其房屋质量；以证明物业公司同意3幢业主装修开挖地下室给其造成了损害。（2）关于现代园墅5号楼工程质量验收意见复印件（2009年9月18日挂号信寄出）、要求迅速整改立即交房的函打印件（没寄）、要求维修的意见打印件（2011年6月9日挂号信寄出），以证明原告对其反馈的房屋存在质量问题久拖不决，目前涉案房屋仍还存在漏水问题。经质证，原告表示虽3幢业主装修前在物业处就装修方案进行过备案，但不能据此认定其同意3幢业主开挖地下室，当时其曾给3幢业主发送违章通知书，但3幢业主没有理睬，其并非侵权行为人，亦非执法部门，无权拆除违章建筑，而房屋质量问题是开发商的责任，其已尽到了物业监管责任，被告无权以3幢业主开挖地下室、房屋存在质量问题等为由拒付物业服务费，为此陈述并提供证据如下：（1）2012年11月19日装修违章通知书及照片打印件1份，表示该通知书于当日粘贴到3幢房屋门口处，要求3幢业主装修时不得改动、改变房屋及配套设施及使用功能且影响到5幢东墙。（2）2013年4月2日工作联系函及挂号信函收据1份，表示其向建设部门发函，函称3幢业主于2012年11月19日对自家花园进行下沉施工，当时物业给予明确劝阻同时下发了违章通知书，经物业劝阻无效后，物业中心及时向越溪城管大队进行了上报，社区、街道信访办、城管大队、住建局物业科、吴中消防大队等相关部门人士到现场实地查看后，无法确认该施工行为是否属违章，现发函请予以明确。（3）2012年4月16日苏州市规划局吴中分局向苏州吴中经济开发区城管执法大队出具的《关于现代园墅3号违法建设认定的回函》复印件，主要内容为：经核查，现代园墅3号业主开挖的下沉式花园未取得建设工程规划许可证，属违法建设。经质证，被告对上述证据均无异议，但认为即使原告与有关部门进行过沟通协调，亦只是在事后进行沟通协调，3幢业主于2012年1月开始开挖地下室，期间因其向有关部门投诉后停工一段时间，经有关部门协调后3幢业主将地下室往东退了80公分后继续施工，直至2012年4月施工完成。对此，原告表示，被告陈述3幢业主下沉施工时间属实，但认为其并非公权力机关无权阻止3幢业主施工。以上事实，有原告提交的苏州市前期物业管理服务协议复印件、临时管理规约复印件、补充协议备忘录证明复印件、准予变更登记通知书复印件，被告王尚佐提供的房屋所有权证、国有土地使用权证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，双方均应自觉履行合同约定的权利、义务。原告永旺永乐公司为被告王尚佐提供了基本的物业管理服务，被告王尚佐应按约定支付相应的物业服务费。被告王尚佐抗辩物业管理服务存在瑕疵致其损害并据此拒付物业服务费，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。同时物业服务系动态的持续的过程，不应以某一特定时刻的服务状态来衡量整个物业服务的优劣。本案中，被告抗辩向原告反馈房屋质量问题后久拖不决或原告未及时处理其相邻房屋业主开挖地下室等，相关事项均发生在2012年及之前，如被告因原告提供的物业管理服务瑕疵而遭受损害可另行诉讼，被告不应以此作为拒绝交纳2016年1月1日之后物业服务费的理由。因此，被告应当支付原告2016年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费48227.31元（345.27平方米×2.91元/平方米/月×48月）。关于滞纳金，虽前期物业管理服务协议约定逾期付款自逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金，然该协议未明确约定物业服务费缴纳期限且该约定的滞纳金过高，而原告亦未能举证证明逾期支付物业服务费给其造成的损失，故本院酌情支持48227.31元自起诉之日起按年利率11.7%计算至实际履行之日止的滞纳金。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告王尚佐于本判决生效之日起十日内支付原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司物业服务费人民币48227.31元，同时支付以人民币48227.31元为基数自2020年3月5日起按年利率11.7%计算至实际履行日止的滞纳金。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1425元，原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司负担人民币922元，被告王尚佐负担人民币503元。被告负担部分已由原告预交，被告王尚佐于本判决生效之日起十日内直接给付，原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽娜二〇二〇年七月六日书记员  吴彬峰