黑龙江省伊春市乌翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0718民初177号 原告：刘庆波，女，1963年12月26日出生。 委托诉讼代理人：付洪飞。 被告：伊春和谐房地产开发有限公司。 法定代表人：王立文。 委托诉讼代理人：卜立新。 原告刘庆波与被告伊春和谐房地产开发有限公司（以下简称伊春和谐公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆波与委托诉讼代理人付洪飞、被告委托诉讼代理人卜立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘庆波向本院提出诉讼请求：1.依法请求按房屋拆迁置换协议给安排同等价值地段的90平方米门市楼一户，或按目前市场门市房价格每平方米5000元，共计450000元给原告现金；2.原告动迁期间租房24个月，共计租金30000元，由被告承担；3.按合同约定，双方已经约定违约金400000元，望被告恪守承诺，按约定给付400000元；4.原告开发廊，现已停业两年，判令被告赔偿原告2年的营业损失，合计80000元；5.由于拆迁补偿费至今未拿到，按照乌马河政府2016年5月10日拆迁文件规定，营业损失每平方米70元；6.诉讼费由被告承担。在开庭审理时，原告刘庆波增加诉讼请求：1.现已拆迁完毕36个月，按年租金15000元计算，租金应增至45000元，由被告承担；2.原告开发廊现已经停业3年，按每年30000元收入计算，应增至90000元；3.营业损失每平方米70元，90平方米应该6300元。事实与理由：原告是乌马河先锋街住户，在此开发廊，2017年5月8日被告伊春和谐公司欲将原告刘庆波的42.60平方米住房及在原住房接出的35平方米砖瓦结构的平房动迁，后经双方反复磋商，签订了置换协议，约定给付原告刘庆波门市房不少于90平方米的房屋，同时协议还约定交付新房的日期为2017年12月31日。如一方违约，赔偿对方违约金400000元，时至今日，原告既未得到90平方米门市房，也未得到400000元违约金，并且原告租房住共花销房租30000元，也应由被告赔偿。 被告伊春和谐公司庭审辩称，1.答辩人与原告之间签订的《伊春市乌马河房屋拆迁置换新楼协议》（以下简称《置换协议》）因违反法律强制性规定，且内容损害社会公共利益，是无效的。根据我国2011年实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”的这一规定，只有市、县人民政府才有权与被拆迁人签订《房屋征收与补偿协议》，即只有县级以上人民政府才能征收被拆迁人的房屋，其他的任何单位和个人都无权征收被拆迁人的房屋，因此答辩人与原告之前签订的《置换协议》因违反以上第四条行政法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，是无效的合同；而且根据原告提供的《国有土地使用权证》的记载，其土地使用权只确认到2007年，也就是说之后的土地使用权并未确认交付，原告的土地使用权到2007年结束，该协议中将国家所有的土地转让给了答辩人，属于损害国家和社会公共利益协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，该合同也是无效的。2.原告要求交付90平方米房屋或者按照每平方米5000元价格给付现金，这些诉讼请求都是没有法律根据的。因双方之间的《置换协议》无效，答辩人自然就不用按照该协议的内容交付90平方米房屋，更不用按照90平方米的面积支付现金，且每平方米5000元价格也无事实依据。而且原告的房屋不是答辩人拆除的，双方签订《置换协议》后，因答辩人没有办理下来建设房屋的各项审批手续而搁浅，答辩人的房屋并未建设，因此答辩人根本未拆除原告的房屋，因此原告房屋被拆除的损失不应当由答辩人承担，应由拆迁其房屋的人承担。3.因原告与答辩人之间签订的《置换协议》无效，因此该协议所约定的“赔偿违约金400000元”也无效，原告要求给付400000元违约金于法无据。4.原告在起诉状中称“原告在原住房接出的35平方米砖瓦结构的平房动迁”根本不是事实，只有一户建筑面积42.60平方米的有证房屋，也就是双方签订的协议，没有所谓的35平方米的平房。5.因原告并未提供合法有效的交付租金的票据，更未提供其在房屋未被拆除前的《营业用电证》和纳税证明来证实其真正在经营，更未提供其到底有多少营业损失的合法证据，因此原告所要求的租赁费和营业损失是不存在的，不能支持。假设有这些损失，且有合法有效证据证明的情况下，答辩人也没有义务赔偿，因为原告房屋不是答辩人拆除，因此因房屋被拆除所发生的一切损失，都应由拆除其房屋的人承担。6.对于原告要求答辩人给付拆迁补偿费，更无法律根据。双方《置换协议》无效且并未履行，即原告未将房屋交付给答辩人，自然不能依据拆迁规定支付拆迁补偿费，所以没有拆迁补偿费。综上，请求法院驳回原告的无理诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即被告伊春和谐公司提供的证据一营业执照复印件、法定代表人身份证明以及身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。 原告刘庆波为证明主张成立，向本院提供如下证据： 证据一.拆迁协议一份，证实原、被告于2017年5月8日签订拆迁置换新楼协议，被告回迁补偿给原告90平方米商服一户，交房日期2017年12月31日，若对方违约交付违约金400000元。被告伊春和谐公司对真实性无异议，但对其合法性有异议，因为该协议属于动迁协议，根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该协议中的征收方是房地产开发公司，而非县级人民政府，因此该合同无效。而且原告对该合同中的土地没有土地使用权，所以根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，该合同因为损害社会公共利益也是无效的。 证据二.王立文出具的收条一份，证实2017年5月8日王立文收到刘庆波房证及土地证各一本。被告伊春和谐公司对真实性无异议，但认为只收到了房证，并未收到房屋。 证据三.国土证复印件一份及营业执照一份，证实刘庆波有合法使用该土地的权利，以及在签订协议时正在营业当中，营业执照合法。被告伊春和谐公司对真实性无异议，但认为2017年后未年检，未缴纳土地使用费，原告也无土地使用权，对于营业执照，第一，真实性无异议，但在签订合同前，该理发店就早已不经营了，没有营业损失。第二，根据我方当事人的证据显示，该理发店从2013年至2016年都没有进行年检，在签订合同后的2017年6月5日原告才补报了这4年的年检，明显这4年没有营业，而且原告没有拿出营业用电的证书以及每月用了多少营业用电的证据，还没有纳税证明，因此该营业执照无法证明其在签订置换协议前在正常经营。第三，假设其能够拿出有效证据证明其正常营业，也因为原告的房屋不是被告拆除的，所以该营业损失也不能由被告承担，应由拆除原告房屋的人承担，再有其自称租赁房屋进行经营，假设真实更无营业损失。 证据四.刘庆波房屋被王立文收走后租房协议书两份，证实被王立文收走房子之后，租房居住，年租金15000元。被告伊春和谐公司对真实性有异议，房屋租赁协议应当出租方出具收据证明收到租金，但未出具收条，因此真实性有异议，不能作为证据使用，而且其有其他住房，租赁房屋居住属于扩大经济损失，假设租赁也不应当得到支持。 被告伊春和谐公司提供如下证据： 证据二.（2018）黑07民初40号判决书、（2019）黑终第529号判决书各一份，证实第一，与本案置换协议基本一致的姚兆武起诉后，姚兆武与被告的置换协议被伊春市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院都判决认定无效；第二，证实伊春市中级人民法院在认定的事实中明确认定到“2017年6月28日乌马河区人民政府向伊春市人民政府呈报[2017]59号文件，关于新建紫悦薹小区的请示”，但最终没获得批准；第三，证实姚兆武的房屋是姚兆武自行拆除的。原告刘庆波对两份判决书真实性无异议，但是有以下几点说明，1.本案刘庆波门市房是乌马河区黄金地段的门市房，与判决书当中姚兆武的房子价值不一样，也就是合同相对物价值不一样；2.刘庆波的房子不是自行拆除。 证据三.在黑龙江省工商局官网查询到的原告的工商档案基本信息表一份，证实原告的档案中体现其2013年至2016年的年检是在2017年6月15日补报的，证明这四年没有经营，2017、2018两年进行了年检，证实两年没有停业损失。原告刘庆波认为其与本案被告不是合作开发的关系，至于发廊在2013年至2016年没有年检而营业的问题应由工商管理部门对其进行相应的处理，不能作为被告不赔偿损失的理由。 证据四.2017年6月28日乌马河区人民政府向伊春市人民政府呈报[2017]59号文件《关于新建紫悦薹小区的请示》，证实被告动迁房屋是为了建设该小区进行的前期工作，是有的放矢。原告刘庆波对真实性无异议，但不影响原告向被告进行诉讼理赔。 证据五.法院调取的治安大队卷宗，王立文笔录四份、张雪林、朱坤、杨研辉、施静成、刘庆波的笔录各一份，其中王立文的笔录证实因涉案房屋被他人拆除，王立文向公安机关报警，并提供相应线索，证实王立文不是拆除本案房屋的人员；张雪林的笔录证实让张雪林拆除本案涉案房屋的是姚兆武，而不是王立文，但该笔录中称王总在姚兆武让张雪林拆除房屋时候在场，这一说法严重不属实，王立文与原告签订完合同后就离开伊春去了同江，在五月中旬及下旬都未在伊春，王立文不可能在现场，王立文根本不认识张雪林，更未让张雪林拆除本案房屋；朱坤、杨研辉、施静成笔录证实看到原告的房屋被拆除的时候是姚兆武在现场，王立文不在现场，并证明房屋被拆除的时间是2017年5月中旬；刘庆波的笔录证实其房屋被拆除的时候，看到姚兆武在现场。原告刘庆波认为第一、王立文的几份笔录来源于公安局行政案件卷宗，行政案件的案由是故意损坏公私财物案，结案时间是2019年9月10日，结案的方式是终止案件调查决定书，这个案件并没有最终决定是谁拆了本案被告所说的几户房屋，也就是公安局没有终局调查处理决定，被告的几份报案笔录不具有客观性和真实性；第二、原告的诉求是要求被告履行与原告签订的新楼置换合同，并给付违约金，并没有诉求是谁拆了原告的房屋，被告所举的证据不能证实原告的主张；第三、原告在与被告签合同的时候将房证、土地证交给了被告去灭籍，至于被告将房屋自己拆迁还是委托他人拆迁与原告无关；第四、刚才被告宣读的证言里面有证实说本案原告刘庆波在场，说刘庆波指认拆房子的当天姚兆武在现场，该证言不具有客观性，因为当时在现场的人一定是很多，不是在现场的人都是拆房子的人。 证据六.刘庆波的不动产权证书复印件一份，证实刘庆波的房屋属于商业用房，但所占用范围内的土地却是划拨取得，这样的土地应当缴纳土地出让金后才能转让，否则原告无权转让土地。原告刘庆波认为关于土地的性质是划拨取得还是其他方式取得，该证据上并没有明确确认，不能证明该土地是划拨取得。 证据七.2019年3月5日至3月11日强拆后的照片8张，证实与原告相邻的达利公司房屋被他人强拆的前后对比，并证实所有房屋包括原告的房屋都不是被告拆除的。原告刘庆波认为该证据属于被告单方面拍照，不予认可。 证据八.2017年5月8日至2017年5月10日收费公路通行费票据4张，证实王立文于2017年5月8日从大耿家出发到达伊春，于5月10日从集贤到同江；王立文在同江农商银行取款明细3张及农商银行网点名称查询3张，证实2017年5月16日起至2017年5月30日，王立文在同江地区内农商银行柜面取款的事实；同江市紫悦薹商务宾馆结账单一份，证实王立文从2017年5月10日入住，2017年5月23日退房，以上证据综合证实王立文与原告签订合同后便于2017年5月10日去往同江，在同江工作，居住到5月30日，说明一下5月30日之后也在同江以及其他地区工作，只是暂时无证据证实，从而证明原告房屋被拆除时的5月中旬王立文根本未在伊春，原告的房屋不是王立文拆除的。原告刘庆波认为第一、我们的诉求是要求被告履行合同，我们并没有在诉讼谁拆我们房子而要求进行赔偿；第二、刚才被告出示的第一份证据中的票据看，王立文是开车走的，票据上没有体现车的牌照号，更不能体现谁是坐车人；第三、在农商行的取款证明不能证实被告每日都在同江；第四、同江宾馆收据证实本案被告5月10日至23日在宾馆入住，因为被告是开车出行，无法证实本案被告每天都呆在宾馆里，这几份证据不能作为被告与原告签订合同后一直不在伊春的基础证据。 本院经对证据进行审核，综合评定认为，对原告刘庆波提供的证据一、二的真实性予以确认，对原告欲证明的其他问题不予确认；对原告刘庆波提供的证据三、四，采纳被告伊春和谐公司的质证意见，不予确认。对被告伊春和谐公司提供的证据二真实可信，予以确认；对被告伊春和谐公司提供的证据三、四、六的真实性予以确认，对被告欲证明的其他问题不予确认；对被告伊春和谐公司提供的证据五、七与本案没有关联性，不予确认。对被告伊春和谐公司提供的证据八，采纳原告刘庆波的质证意见，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月8日，原告刘庆波与被告伊春和谐公司签订房屋拆迁置换新楼协议，约定被告伊春和谐公司将原告刘庆波面积42.60平方米的平房动迁，给付原告刘庆波门市房面积不少于90平方米。约定交房期限自拆迁日起到2017年12月31日。原告刘庆波提供土地证和房屋产权证，如有一方违约，赔偿对方违约金400000元。原告刘庆波于2017年5月8日将国土证和房证交给被告伊春和谐公司并将房屋腾出。2017年6月28日，乌马河区人民政府向伊春市人民政府呈报[2017]59号文件，关于新建紫悦薹小区的请示。原告刘庆波从房屋拆迁至今没有得到被告伊春和谐公司的房屋置换。 本院认为，本案争议的焦点为：1.合同的效力及处理问题。2.原告的损失问题。3.双方的过错比例问题。 关于合同的效力及处理问题。原告刘庆波与被告伊春和谐公司于2017年签订协议，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我国已由过去以建设单位和被拆迁人为主体签订补偿协议，并由取得拆迁许可证的建设单位补偿被拆迁人拆迁损失的方式变更为以政府和被征收人为主体，由政府确定的房屋征收部门直接对被征收人予以补偿的形式，故拆迁主体必须是县级以上地方人民政府，被告伊春和谐公司因不具备拆迁人的主体资格，其与刘庆波所签订的协议无效。 关于损失问题。因原告刘庆波与被告伊春和谐公司签订的协议无效，故原告刘庆波主张置换同等价值地段的90平方米门市楼和400000元的违约金不予支持，而原告刘庆波的房屋已被拆除，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在不能返还财产的情况下应当折价赔偿。本案中刘庆波的房屋面积为42.60平方米，因该房屋灭失无法进行房屋价值评估鉴定，且涉案房屋所在位置为棚户区改造遗留部分，参照相近年份、相邻地点、同类房屋等因素，伊春市乌马河区人民政府房屋征收选择货币补偿的，有证住宅按每平方米1000元标准补偿，因本案刘庆波的房屋性质是营业用房，故补偿标准应当高于住宅，故本院参照姚兆武与被告伊春和谐公司的商服价格每平方米1200元进行赔偿，故货币赔偿为1200元/平方米×42.60平方米=51120元；对原告主张的停业期间的营业损失及按照乌马河区政府2016年5月10日拆迁文件规定的每平方米70元的营业损失，因被告提供的基本注册信息查询单显示其2012年经营期限止，且未提供实际经营的充分证据，故不予支持；对原告主张的租房费用30000元，采纳被告伊春和谐公司的质证意见，不予支持；对原告在庭审中主张增加费用的诉讼请求，经本院释明后并未对该项费用缴纳诉讼费用，视为对该项主张的放弃，不予审理。 关于本案中原、被告双方的过错比例问题。因被告伊春和谐公司作为专业的房地产开发公司与原告刘庆波相比较而言，应当知晓国家政策规定与拆迁流程，其明知自身不具备拆迁资格的情况下与原告刘庆波签订协议，致使协议无效，其过错较大，应承担协议无效法律后果的主要责任。原告刘庆波作为合同相对方未能尽到对和谐公司主体资格、拆迁程序的合理审慎注意义务，应承担次要责任。本院酌定被告伊春和谐公司承担过错比例为90%，原告刘庆波承担10%的责任，故被告伊春和谐公司赔偿原告房屋赔偿款为51120元×90%=46008元。 综上所述，原告刘庆波主张的房屋赔偿款诉讼请求予以支持，对其主张的营业损失、租房费用，因原告刘庆波证据不充分，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告伊春和谐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘庆波损失46008元； 二、驳回原告刘庆波的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12600元，由被告伊春和谐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。 审 判 长  孙海波 审 判 员  于汶倩 人民陪审员  葛 慧 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  孙小涵