内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0627民初740号内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民事判决书〔2020〕内0627民初740号原告：白某，公民身份号码×××，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150627783011207L。法定代表人：王某，公司董事长。委托诉讼代理人：秦某，内蒙古众杰律师事务所律师。被告：伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司，统一社会信用代码91150627767886353N。法定代表人：邱某，公司董事长。委托诉讼代理人：吉某，内蒙古义盟（伊金霍洛）律师事务所律师。原告白某诉被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司（以下简称银基公司）、伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司（以下简称万力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告白某、被告银基公司委托诉讼代理人秦某、被告万力公司委托诉讼代理人吉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白某向本院提出诉讼请求：1、被告银基公司、万力公司为原告办理位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗房屋的不动产权证书，逾期办理承担违约金，计算方法为以购房款659688.8元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从逾期之日计算至办理之日；2、被告银基公司、万力公司给付原告未按合同约定办理产权证违约金损失10000元；3、案件受理费由被告银基公司、万力公司承担。事实与理由：2015年1月18日，原告与被告万力公司签订商品房买卖合同，全资购买伊金霍洛旗御景嘉苑小区14号楼2单元1601室房屋。原告于2011年9月13日向银基公司交纳240000元购房款，2011年9月20日向银基公司交纳170000元购房款，2011年9月30日向银基公司交纳100000元购房款，2013年3月11日向银基公司交纳53689元购房尾款，2013年3月11日向银基公司交纳契税及两供基金25556.34元，购买房屋时政府补贴96000元。二被告至今没有给原告办理房屋不动产权证书。按商品房买卖合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.20％向买受人支付违约金。”合同约定违约金计算方法为:总房款659688.8元×0.2＝1319元，该违约金显然远远低于给原告造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，应当以违约造成的损失确定二被告给原告的违约金数额，由于给原告造成的损失数额难以确定，原告请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。由于2016年9月29日前原告的损失还涉及诉讼时效问题，现原告只主张2016年9月29日至2019年9月29日诉讼时效内给原告造成的损失，计算方法为659688.8元×4.35％×1.3×3年＝111916元，考虑到二被告的实际经济困难，原告现只主张10000元惩罚性赔偿，并请求二被告在一审判决生效之日起二十日内为原告办理并发放房屋不动产权证书，逾期办理承担违约金。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告银基公司未向本院提交书面答辩意见，其在本院庭审中口头答辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告诉称签订商品房买卖合同的主体是原告和被告万力公司，原告向被告万力公司交付了购房款，根据合同的相对性原理，原告应当向被告万力公司主张权利，与被告银基公司无关；2.原告诉请的违约金数额10000元没有事实和法律依据，按照合同约定计算违约金的数额为1319元；3.虽然原告所购房屋为被告银基公司与被告万力公司合作开发项目，但是由于被告万力公司没有按照分家协议约定将相关房屋销售资料及房屋销售单位名称变更为被告，致使被告银基公司至今无法为原告办理房屋产权证书，故违约责任应由被告万力公司承担；4、原告于2019年10月9日向伊旗法院提起诉讼，伊旗法院裁定驳回起诉，该民事裁定书已生效，原告本次起诉属于重复起诉，违反一事不再理原则；5、原告陈述的交款时间及数额属实，案涉房屋房款已交清；6、原告关于损失的诉讼请求已过诉讼时效。被告万力公司未向本院提交书面答辩意见，其在本院庭审中口头答辩称，一、原告的第一项诉讼请求中的损失部分及第二项诉讼请求已过诉讼时效，理由如下：1、本案的诉讼时效在民法总则实施前已经届满，故应适用两年的诉讼时效；2、原、被告双方已于2013年1月23日签订案涉合同，合同第十五条约定办证备案期限是交付房屋之日起90日，而案涉房屋于2013年3月11日交付，该合同第十五条第2项约定承担逾期办证的违约责任为已付房款的0.2%，该违约责任条款属于一时性债权，应从约定期限届满的次日起计算诉讼时效，即从2013年6月13日起计算两年。因备案合同于2015年1月8日签订，故产生诉讼时效中断的后果，本案的诉讼时效应当从2015年1月9日起计算至2017年1月9日届满。原告继承取得权利的日期是2019年9月24日，起诉日期是2019年10月9日，上述事实均发生在诉讼时效届满之后，因此原告第一项诉讼请求中的损失部分及第二项诉讼请求已过诉讼时效；二、原告起诉的损失没有事实依据，理由如下：1、原告主张的损失应当按照合同的约定即已付购房款数额的0.2%；2、案涉房屋于2013年3月11日交付使用，并不影响原告对案涉房屋占有、使用、受益、处分的权利，对原告没有客观上造成实际损失；三、虽然原告与被告万力公司签订了商品房买卖合同，但该项目的五证均由万力公司、内蒙古大方投资有限责任公司（以下简称大方公司，系被告银基公司的唯一股东）或大方公司单独为权利人，且2013年11月28日万力公司与银基公司签订协议，案涉项目由银基公司全面接管，因此相关办证合同义务由银基公司承担；四、案涉房屋的产权证至今不能办理主要原因在于我市政府每年审批的建设用地远远超过国家规划我市每年可开发用地，进而导致已经开发的项目产权证无法及时办理；五、原告陈述的交款时间及数额属实，案涉房屋房款已交清，政府补贴800元每平方米，最多补贴120平方米，故政府最多补贴96000元。原告白某为证明其主张向本院提供下列证据：证据1.伊金霍洛旗不动产登记中心关于办理房屋产权登记的通告复印件1份。拟证明：御景嘉苑小区不动产权证可以和被告银基公司办理，办理地点为御景嘉苑21号楼5楼501室，即被告银基公司的办公室。证据2.商品房买卖合同复印件1份。拟证明：原告向被告万力公司购买了御景嘉苑住宅小区商品房一套，于2015年1月18日办理了网签手续。证据3.公证书复印件2份。拟证明：该案涉房屋现由原告单独继承。证据4.房款收据复印件5支，金额为563689元。拟证明：原告截止2013年3月11日已全额交付房款。证据5.房款结算明细表1张及万力房地置业专用收据（票号为0004941）复印件1支。拟证明：原告于2013年3月11日将办证所需费用全部交清。证据6.二被告的分家协议书复印件1份。拟证明：御景嘉苑小区划分给被告银基公司，由被告银基公司承担该小区的所有办证义务。证据7.自述证据。拟证明：二被告未按合同约定为原告办理房屋产权证，给原告造成了损失。证据8.伊金霍洛旗不动产登记中心关于集中办理不动产登记的通告复印件1份。拟证明：二被告未按合同约定为原告办理房屋产权证，给原告造成风险隐患：“逾期不办理房屋产权登记手续可能由于房地产开发企业所涉的诉讼纠纷导致所购房屋被法院查封拍卖执行”，现被告银基公司不给原告办产权证的原因是被告万力公司已将被告银基公司的资产冻结，包括案涉房屋，何时解封遥遥无期，被告已经给原告造成无法估量的损失。证据9.商品房买卖合同复印件1份。拟证明：白锁柱与被告万力公司手签合同的内容。对原告白某提供的证据，被告银基公司发表质证意见认为：对证据1真实性认可，办证必须要被告万力公司配合才可以办理，因被告万力公司不配合所以无法办理；对证据2真实性认可，但合同签订时间为2015年1月18日，备案章时间为2015年1月22日，合同主体双方为被告万力公司和原告，与被告银基公司无关；对证据3、证据4、证据5均认可；对证据6真实性认可，但办证义务必须由被告万力公司配合；对证据7不认可，不属于民事证据，逾期办证的损失应按合同约定；对证据8不认可，与本案无关；对证据9因系原告与被告万力公司签订，被告银基公司不清楚。对原告白某提供的证据，被告万力公司发表质证意见认为：对证据1至证据6的真实性认可，证据1可证明至今无法办证的原因不在开发商；对证据7不认可，原告自述属于原告陈述不是证据；对证据8不认可，与本案无关；对证据9认可。经审查并结合庭审质证意见，对原告白某提供的证据本院作出如下认证：对证据1、证据2、证据6真实性采信；对证据3、证据4、证据5、证据9认可；证据7不属于民事诉讼证据；证据8与本案无关。被告银基公司为证明其主张向本院提供民事起诉状复印件1份、追加第三人申请书1份、民事裁定书2份。拟证明：本案系重复起诉，违反一事不再理原则。对被告银基公司提供的证据，原告白某发表质证意见认为：对上述证据真实性认可，对证明目的不认可。另案驳回起诉的主要原因是上次起诉没有将万力公司列为被告，而是列为第三人，原告在笔录中写自愿承担法律后果是案件承办人打了两次电话通知其来做笔录，而且是案件承办人制作的笔录。原告本次起诉将银基公司和万力公司全部列为被告起诉，不属于重复起诉。对被告银基公司提供的证据，被告万力公司发表质证意见认为：对上述证据的真实性认可，但对由万力公司单独承担办证义务的证明目的不认可。经审查并结合庭审质证意见，对被告银基公司提供的证据本院作出如下认证：对上述证据真实性认可，但不能证明被告银基公司的证明目的。被告万力公司为证明其主张向本院提供下列证据：证据1.商品房买卖合同复印件1份、房屋验收结算合同与原件核对无异复印件1份、房屋验收确认单与原件核对无异复印件1份。拟证明：案涉房屋于2013年3月11日交付，本案诉讼时效应从2015年1月19日起计算两年。证据2.案涉项目五证复印件各1份。拟证明：案涉项目的权利人是银基公司的唯一股东大方公司及万力公司。对被告万力公司提供的证据，原告白某发表质证意见认为：对所有证据的真实性认可，对证明目的不认可，1、万力公司在（2019）内0627民初3863号案件的一、二审中均未提出诉讼时效问题，证明其认可诉讼时效未过；2、案涉房屋主体虽然已交房，但实际不具备交房资质，到目前为止不具备办证条件，根据有关法律规定，原告认为交付不符合条件的房屋等同于未交房；3、政府补贴也应认定为购房款，是计算违约金的基数。对被告万力公司提供的证据，被告银基公司发表质证意见认为：对证据1的真实性及证明目的均认可；对证据2的真实性和证明目的均认可，商品房预销售许可证可证明案涉房屋的销售单位为万力公司，办证需万力公司配合。经审查并结合庭审质证意见，对被告万力公司提供的证据本院作出如下认证：对上述证据真实性均予以采信。经审理查明：2011年9月20日，原告父亲白锁柱作为买受人与被告万力公司签订商品房买卖合同。合同约定买受人购买位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗房屋一套，房屋单价为5080元每平方米，总价款为659689元，付款方式为分期付款。合同约定出卖人应在2012年7月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.20％向买受人支付违约金。2015年1月18日，原告父亲白锁柱作为买受人与被告万力公司签订商品房买卖合同，该合同于2015年1月22日在伊金霍洛旗房地产管理局办理登记备案。合同中关于房屋位置、面积、单价、付款方式、交付时间以及以因出卖人责任致使买受人不能如期办证的违约责任的约定均与双方2011年9月20日签订的合同内容一致。该合同对产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明，截至2013年3月11日，买受人实际支付购房款563689元，享受政府补贴96000元，购房款全部付清。买受人将案涉房屋办理不动产权属证书所需的两供基金、契税、办证费、交易手续费、天然气碰接费全部交清。被告万力公司、银基公司于2013年3月11日将案涉房屋交付买受人白锁柱使用，买受人白锁柱同意接收案涉房屋。又查明，案涉房屋买受人白锁柱于2017年5月28日死亡。关于案涉房屋继承权原告已申请公证，白锁柱父母先于白锁柱死亡，白锁柱配偶姜二花、子女白俊义、白秀英、白俊英均自愿放弃继承，案涉房屋由原告白某单独继承。还查明，案涉房屋系被告银基公司与被告万力公司的合作开发项目，该项目国有土地使用证载明的土地使用权人为万力公司、大方公司，建设用地规划许可证载明的用地单位为大方公司，建设工程规划许可证载明的建设单位为大方公司、万力公司，建设工程施工许可证载明的建设单位为万力公司、银基公司、大方公司，商品房预销售许可证载明的售房单位为万力公司。2013年11月28日，被告银基公司与被告万力公司签订协议，约定万力公司以退出资产的方式全部退出万力公司、银基公司共同开发的项目，万力公司退出后，由银基公司全面接管双方共同合作开发的项目。协议约定万力公司退出合作项目且资产明确后，由万力公司接收应退出的项目资产和万力公司应退还银基公司的资产后，双方开始办理产权过户手续。协议约定原合作项目对内、对外签订的所有合同接管方继续履行。涉及合同、购买材料等存在的问题通过一定途径解决。本院认为，一、本案是否构成重复起诉、违反一事不再理原则。原告白某另案起诉被告银基公司、第三人万力公司房屋买卖合同纠纷一案，因原告白某违反合同相对性原则，仅要求被告银基公司承担责任，对第三人万力公司无诉讼请求，在本院向其释明可能会承担不利后果后依然坚持诉讼请求未变更，故本院依法驳回了原告白某的起诉，另案民事裁定书已生效。现白某再次起诉，将银基公司、万力公司共同列为被告且要求二被告共同承担责任，符合起诉条件且不属于民事诉讼法第一百二十四条规定的情形，人民法院应予受理，原告白某的起诉不构成重复起诉，未违反一事不再理原则。二、买受人白锁柱与被告万力公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行义务，故被告万力公司应按照合同约定以及法律规定完备办理房屋产权证的相关手续并协助原告白某办理房屋产权证。因案涉房屋系被告银基公司与万力公司的合作开发项目，且双方在解除合作关系时约定银基公司接管案涉项目，故被告银基公司亦应积极配合原告白某办理房屋产权证。二被告不能因内部纠纷影响房屋买受人的相关权益。庭审中被告银基公司、万力公司均同意配合原告白某办理房屋产权证，故被告银基公司、万力公司应共同配合、互相协助为原告办理房屋产权证。三、关于原告白某请求被告银基公司、万力公司承担因出卖人责任致使买受人无法办理房屋产权证的违约金是否过诉讼时效的问题。买受人白锁柱与被告万力公司签订的两份商品房买卖合同均约定了出卖人配合办理房产证的期限，被告银基公司、万力公司已经于2013年3月11日交房，无论按照哪份合同约定的出卖人配合办理房产证期限计算，买受人白锁柱自无法办理房屋产权证即应当知道其权利受到侵害之日至原告继承案涉房屋取得权利之日，买受人向出卖人主张因出卖人责任致使无法办理房屋产权证的违约金及损失的请求，均超过诉讼时效。被告银基公司、万力公司对原权利人白锁柱诉讼时效的抗辩可以向权利继受人白某主张。原告在庭审中陈述多次口头向被告银基公司主张权利，要求办证并且承担逾期办证的违约责任及造成的损失，但原告未向法庭提供证据证实其主张，故本院对该主张不予采信。综上，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司、伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司自本判决书生效之日起三十日内完备办理位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗房屋产权证的相关手续并协助原告白某办理房屋产权证；二、驳回原告白某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告白某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 丁 莉 霞审 判 员 杨 旭 影人民陪审员 李 玺 隆二〇二〇年七月三日法官 助理 苏叶勒图书 记 员 王  磊法条链接：《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。