广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初6945号原告：霍焕好，女，1950年4月7日出生，汉族，身份证住址广东省中山市***************，公民身份号码440************822。委托诉讼代理人：吴炳胜，广东凯行律师事务所律师。被告：周锡光，男，1953年5月4日出生，汉族，身份证住址广东省中山市******群丰一队，公民身份号码440************790。委托诉讼代理人：胡叶荣，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李逸豪，广东载信律师事务所实习律师。原告霍焕好诉被告周锡光农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告霍焕好及其委托诉讼代理人吴炳胜，被告周锡光及其委托诉讼代理人胡叶荣、李逸豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告霍焕好向本院提出诉讼请求：被告周锡光继续履行双方于2017年12月6日签订的房屋买卖合同并协助原告办理好位于中山市*****群丰一社房屋[集体土地建设用地使用证号：中府集建（1992）字第141286、0708286号；房屋所有权证号：粤房字第33854**]过户登记至原告霍焕好名下的手续。事实与理由：原告与被告均为中山市*************民。2004年7月20日原、被告双方协商一致以29800元的价格由被告将其名下位于中山市浪网三丰管理区群丰壹社房屋[集体土地建设用地使用证号：中府集建（1992）字第141286、0708286号；房屋所有权证证号：粤房字第33854**出售给原告。原告将购房款29800元支付给被告后，被告将涉案房屋交付原告实际使用并同时将涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》及《房屋所有权证》交由原告持有。2011年原告因生活需要对涉案房屋出资10多万元进行装修及改建。2017年12月6日，出于对自身权益保障的考虑，原告与被告双方就前述涉案房屋买卖事宜补订立《房屋买卖合同》，合同中被告再次确认2004年已将涉案房屋出售给原告并实际收取购房款29800元的事实。自2004年被告交付房屋后起至今长达近16年的时间里，涉案房屋一直由原告使用，被告及其家人从未提出任何异议。就涉案房屋，原告曾多次向原告提出办理涉案房屋的过户事宜，但被告均以各种理由无故拒绝办理。被告周锡光答辩称，1.涉案房屋买卖交易实际是由原告的丈夫周仲添与被告协商的，涉案房屋买卖合同是在周仲添死后由原告与被告所补签。周仲添在购买被告房屋前，已在群安村拥有一处农村房屋，周仲添去世后，该房屋仍由原告一户使用。原告在已经拥有一处宅基地的情况下购买被告的农村房屋，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，该合同无效。2.原告诉请农村房屋过户属于法律上或者事实上不能履行。根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省农业农村厅、广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》等有关规定，办理农村房屋转移登记应符合：受让方必须为集体用地所在地的村民，满足“一户一宅”宅基地分配条件，宅基地面积不超过120平方米；申请农村村民住所所有权转移登记，需经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上村民或2/3村民代表的同意，并征得农村集体经济组织同意方可办理；受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，不动产登记机构应当不予办理。现原告已经不符合上述办理房屋过户的条件，符合《合同法》关于法律上或者事实上不能履行的情形，原告要求被告将涉案房屋过户至其名下没有依据。3.虽然被告收取了原告丈夫周仲添29800元，但当时双方均认为房屋仅是居住，不包含过户，且事实上或法律上也不能过户，所以该价格是远远低于市场价格的，现原告要求过户是属于显示公平和存在重大误解。4.原告主张已对涉案房屋进行装修并非事实。此外，被告一家的户口全部在涉案房屋中，没有其他房产，在群安村不存在其他宅基地。对于被告的答辩意见，原告回应称：原、被告之间缔结的地上房屋买卖合同合法有效，且并没有违反一户一宅的基本原则。一户一宅的原则只是土地管理法针对农村村民申请宅基地的一项原则，不针对买卖事项。该法也明确规定农村的房屋是可以出卖。1.宪法法律确认公民对其所有的房屋享有所有权，依法可以处分其所有房屋。宪法第十三条第一款规定，公民的合法私有财产不受侵犯；物权法第三十九条也明确规定所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有使用收益的处分权利。本案中周锡光对其合法建造的房屋享有所有权，该所有权包括买卖方式予以处分。2.法律政策并未禁止同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖转让，中共中央关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知中明确规定社员有买卖和租赁房屋的权利，房屋出卖后宅基地使用权随之转移给新房主，但宅基地所有权仍归生产队所有。土地管理法第六十二条第四款规定，农村村民可以出卖出租房屋，只是再申请宅基地的，不予批准。广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引第十七条也明确规定仅仅是禁止不具备本集体经济组织成员之间的转让农村房屋。本案原被告都属于同一集体经济组织成员，只要买卖双方意思表示真实，买受人履行了付款义务并实际管理和使用房屋，就应认定为合同有效。3.同一集体经济组织成员之间的买卖宅基地上房屋并不违反一户一宅的原则。一户一宅原则是土地管理法六十二条专门针对农村村民申请宅基地设定的一项原则，并不限制房屋买卖。因为房屋与土地是不可分的，在房地一体的原则下，宅基地上的房屋必然伴随宅基地转移。能确认民事行为无效的仅能体现为法律或行政法规的效力性强制规定，一户一宅的目的在于限制重复申请宅基地，不属于可以认定相关行为效力的强制性规定，不能否定转让效力。4.因为本案的房屋是宅基地，仍保留在集体经济组织内的，地上房屋的转让并没有损害集体利益，而农村房屋原则上属于合法私有财产，权利人有权处分，转让行为没必要附加集体经济组织同意的条件。被告在答辩中称的不能超120平方米这些规定，都是仅仅针对申请宅基地而言。5.根据原告提交证据三，双方签订的是房屋买卖合同，根据合同内容及标题可清晰看到双方是针对房屋的买卖，被告除了具有交付房产给原告实际使用外，仍负有办理转移权属登记的义务。被告称的仅是居住不含过户，与约定不符。根据合同法有关规定，一方不履行合同或履行合同不合规定，有权要求继续履行，其中的继续履行就包括了过户的义务。6.被告提交的户口本中仅仅记载了周锡光一家的行政村辖区为群丰一队，并没有表明同一户口的登记地址为涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.霍焕好与周仲添原为夫妻关系，霍焕好自1977年1月1日与周仲添登记结婚后，其户口随之迁入中山市********群丰一队，成为该村村民。被告周锡光同为中山市*************民。2.2017年12月6日，霍焕好与周锡光签订房屋买卖合同1份，约定霍焕好于2004年7月20日自愿将位于中山市浪网镇三丰管理群丰一社的房屋底层（面积116.07平方米）和二层（面积119.97平方米）两间一共四层出售给霍焕好，霍焕好已将协议好的房款29800元付给周锡光。庭审中，霍焕好、周锡光一致确认涉案购房款29800元已经在2004年支付完毕，并已将涉案房屋交付给霍焕好使用。3.根据霍焕好提供的的房屋所有权证[证[粤房字第33854**集体土地建设用地使用证[中府集建（1992）字第141286/0708286号]显示，涉案房屋位于中山市浪网镇三丰管理区***壹社，建筑结构及层数为混合两层，基底面积116.07平方米，建筑面积236.04平方米。房产证附件图纸显示该房屋实际为两栋分开的建筑物，底层面积记录为116.07平方米，二层面积记录为119.97平方米。根据周锡光提交的中山市不动产登记资料查询结果显示，周锡光所拥有房屋位于中山市************社，不动产权证号为141286/0708286、粤房地字证第3385413号，土地权属性质为集体，房屋性质为自建两层房屋，建筑面积为236.04平方米。该房屋名下有一处查封，为霍焕好基于本案诉讼所提起。4.庭审中霍焕好明确其家庭名下已持有一处宅基地。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。周锡光主张涉案合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，属于违法法律强制性规定的情形，应认定为无效合同。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，该条同时规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”结合该法条上下条款理解，该规定旨在明确村集体在分配宅基地时或村民在向村集体申请宅基地时应按“一户一宅”的原则申办，该条款应属于管理性规定，不属于法律的强制性规定。且该条款中“一户一宅”的规定，应是指村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非指村民在拥有一块宅基地的基础上不能再买卖农村私有房屋。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条也明确规定农村宅基地上房屋买卖合同认定无效的情形为“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人”。故本案中，霍焕好、周锡光同属中山市*************民，同村集体之间村民进行的房屋买卖交易没有违反法律、法规的强制性规定，霍焕好与周锡光之间的房屋买卖交易合法有效。霍焕好与周锡光所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应恪守履行。周锡光主张涉案合同因违反法律禁止性规定而无效，于法无据，本院不予采纳。霍焕好依约向周锡光履行支付购房款义务后，周锡光应协助霍焕好办理房屋过户登记手续，将涉案房屋过户登记至霍焕好名下。霍焕好诉请判令周锡光继续履行双方于2017年12月6日签订的房屋买卖合同并要求周锡光将涉案房屋过户登记至其名下，理据充分，本院予以支持。周锡光抗辩称涉案房屋交易实质并不涉及房屋所有权转让，只是转让房屋使用权，即允许霍焕好使用房屋至房屋不能居住为止。但涉案合同已明确约定周锡光将房屋“出售”霍焕好，甲方乙方位置为别为“出卖方”、“购买方”，合同的名称为“房屋买卖合同”，以上合同内容已清晰表示双方关于涉案房屋进行的是买卖交易，没有产生任何歧意。周锡光的上述主张与合同约定不符，对该抗辩意见，本院不予认定。对于合同是否显失公平或存在重大误解，周锡光未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对其认为涉案合同显失公平或存在重大误解，本院不予采纳。对于涉案房屋买卖交易能否履行的问题。本院认为，涉案房屋交易属于同村村民之间对个人私有财产的合法处分，且该交易行为不会损害该村集体的利益（涉及宅基地即使交易后仍保留在该集体经济组织内，不会引起该集体经济组织所拥有宅基地减少的后果），应受法律保护。且涉案房屋名下除本案查封以外不存在其他查封或抵押，符合办理过户的条件。因此，涉案房屋买卖交易具备继续履行的基础。同时，虽然涉案房屋买卖合同记载房屋的信息为“房屋底层（面积116.07平方米）和二层（面积119.97平方米）两间一共四层”与不动产登记信息不完全吻合，但与霍焕好提供的房屋所有权证附带图纸显示的登记信息一致，且房屋的总平方数也与不动产登记信息中建筑总面积一致，因此可认定涉案房屋买卖合同中记载的交易房屋就是涉案不动产登记资料查询结果中所显示的房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告霍焕好与被告周锡光继续履行双方于2017年12月6日签订的房屋买卖合同；二、被告周锡光于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告霍焕好办理房屋过户登记手续，将位于中山市浪网三丰管理区群丰一社房屋[集体土地建设用地使用证号：中府集建（1992）字第141286、0708286号；房屋所有权证号：证号：粤房字第33854**登记至原告霍焕好名下。案件受理费8800元，诉讼保全费1520元，以上合计10320元（原告已预付），由被告周锡光负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 杨 颖审判员 邓文辉审判员 欧贝贝二〇二〇年七月十七日书记员 梁敏霞孙永辉