上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9372号原告：杨晨，女，1983年9月26日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：卞建平，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：唐良，男，1981年2月12日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：严秀红，女，1982年11月16日生，汉族，住址同上。上列两被告共同委托诉讼代理人：李星辉，上海固金律师事务所律师。第三人：张某1，男，1963年7月13日生，汉族，住上海市宝山区长江西路******。第三人：张2，男，2004年10月28日生，汉族，住址同上。法定代理人：张某1，系张2父亲，身份事项同上。原告杨晨与被告唐良、严秀红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加张某1、张2作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晨的委托诉讼代理人卞建平，被告唐良、严秀红的共同委托诉讼代理人李星辉到庭参加诉讼，第三人张某1、张2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告杨晨向本院提出诉讼请求：1、判令被告唐良、严秀红立即将上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)交付原告杨晨，第三人张某1、张2配合搬离该房屋；2、判令被告唐良、严秀红支付逾期交房违约金(以人民币222万元为基数，按日万分之五的标准，自2019年6月1日起算至实际交房之日止，以下币种均为人民币)；3、判令被告唐良、严秀红支付逾期办理产权过户违约金23,310元(以222万元为基数，按日万分之五的标准，自2019年5月1日起算至2019年5月22日止)；4、判令被告唐良、严秀红支付逾期办理户口迁出手续违约金65,400元(按每天300元的标准，自2019年5月1日起算至2019年12月5日止，共计218天)；5、判令被告唐良、严秀红赔偿律师费损失11,000元。事实和理由：2019年3月23日，杨晨与唐良、严秀红就系争房屋签订买卖合同，约定由唐良、严秀红将系争房屋出售给杨晨，总价款222万元。合同约定，2019年5月31日前完成房屋交接，同时约定了逾期办理过户、逾期交房及逾期迁出户口的违约责任。合同签订后，杨晨陆续支付了唐良、严秀红购房款178万元。系争房屋产权于2019年5月29日过户登记至杨晨名下。因第三人张某1、张2一直居住在系争房屋内拒不迁出，且自称系唐良、严秀红的亲戚，系争房屋至今未能完成交付。2019年7月14日，唐良、严秀红与杨晨签订《购房补充协议》，约定剩余购房款44万元待房屋交付及户口迁出后支付。现唐良、严秀红仍未将系争房屋交付杨晨，故涉讼。被告唐良、严秀红辩称，两人并非系争房屋真正的权利人。2012年，唐良、严秀红的朋友李峰找到两人，称张某1想用系争房屋套取银行贷款，希望以唐良、严秀红的名义与张某1签订买卖合同，并答应给予唐良、严秀红2万元好处费。2012年7月3日，唐良、严秀红与张某1签订了房屋买卖合同。唐良、严秀红并未实际支付张某1购房款，系争房屋过户登记至唐良、严秀红名下后也一直由张某1居住使用，双方之间并非真实的房屋买卖合同关系。此后，系争房屋另行出售，也是张某1去中介挂牌，房屋出售价格等都是张某1确定的。唐良、严秀红与杨晨签订的房屋买卖合同是有效的，张某1对于房屋出售都认可，唐良、严秀红只是作为挂名产权人签订合同。合同签订后，张某1不肯腾房，唐良、严秀红也做了多次协调工作，并与杨晨签订了补充协议。杨晨应向张某1主张违约责任。综上，不同意杨晨的全部诉讼请求，且杨晨主张的违约金标准也过高。第三人张某1、张2未作陈述。本院经审理，认定事实如下：2019年1月26日，唐良、严秀红(甲方)与杨晨(乙方)及上海多加房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖(居间)合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，购房总价222万元。2019年3月23日，唐良、严秀红(甲方)与杨晨(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积62.43平方米，房地产转让价款共计180万元；甲方于2019年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认于2019年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方逾期办理房地产变更登记手续或逾期办理房屋交接手续的，每日须按合同总价的万分之五向乙方支付滞纳金。合同补充条款(一)第8条约定，甲方承诺该房屋内原有户口应于办理过户登记手续前全部迁出，如届时该房屋内原有户口仍未迁出的将承担每日300元违约金。合同附件三付款协议约定，乙方应于本合同签订之日支付甲方购房款78万元，包括已支付定金5万元；乙方应于办理过户登记手续前支付甲方购房款50万元；购房款中50万元由乙方申请银行按揭贷款方式支付，由贷款银行直接发放至甲方指定账户，放款时间以银行放款时间为准；本次交易留购房尾款2万元，应于甲方交付房屋之日支付。同日，双方签订《购房补充协议》，约定，双方确认买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格，乙方要求该房地产内的室内装饰的转让价为42万元，乙方应于2019年4月30日前支付；具体付款方式为：乙方应于本合同签订之日支付甲方购房款78万元，包括已支付的购房定金5万元；购房款中50万元整由乙方申请银行按揭贷款方式支付，由贷款银行直接发放至甲方指定账户，放款时间以银行放款时间为准；乙方应于2019年4月30日前支付甲方购房款92万元；本次交易留购房尾款2万元，应于甲方交付房屋之日支付；户口迁移应于2019年4月30日前；甲方承诺此房产没有任何查封等产权纠纷和债务纠纷，因甲方造成的损失由甲方承担全部责任；本协议与买卖合同约定不相一致的，以本协议为准，本协议未对买卖合同作出变更的，继续以买卖合同为准。上述合同签订后，杨晨于2019年1月26日支付唐良购房定金5万元，2019年3月23日支付唐良73万元，2019年5月22日支付唐良50万元，2019年6月6日以贷款形式支付唐良50万元，尚余购房款44万元未付。2019年5月22日，双方办理了房屋产权过户手续。2019年5月29日，系争房屋产权经核准登记至杨晨名下。2019年7月14日，唐良、严秀红(甲方)与杨晨(乙方)签订《购房补充协议》，约定，一、因甲方未能按时交付房屋，经甲乙双方协商一致，乙方还剩余房款44万元整，待甲方完成房屋交付的一切手续并将户口迁出后，乙方在三个工作日内打款至甲方指定账户；二、因甲方户口及交房原因造成的违约金，甲方同意在剩余房款中扣除；三、因甲方自身原因造成乙方的损失，如诉讼费、律师费等一切费用由甲方承担；四、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议的，选择依法向人民法院起诉的方式解决；五、本协议与买卖合同约定不相一致的，以本协议为准，本协议未对买卖合同作出变更的，继续以买卖合同为准。另查明，张某1、张2的户口原在系争房屋内。2019年12月5日，杨晨将张某1、张2的户口迁入公共户。系争房屋内现没有户口，但房屋仍由张某1、张2实际居住使用。2020年7月2日，杨晨将剩余购房款44万元交至本院代管款账户。再查明，2019年10月8日，杨晨以排除妨害纠纷向本院提起诉讼，要求张某1、张2搬离系争房屋【案号为(2019)沪0113民初21568号】。本院立案受理后，依法追加唐良、严秀红作为第三人参加诉讼。该案审理过程中，本院多次电话及书面传票通知张某1、张2到庭应诉，张某1、张2均拒不到庭。后该案以杨晨撤诉结案。审理中，杨晨向本院提供委托代理协议及律师费发票，证明其为本案诉讼支付律师费11,000元。唐良、严秀红认为该律师费金额过高。唐良、严秀红为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、2012年7月3日，唐良、严秀红与张某1签订的《上海市房地产买卖合同》，证明唐良、严秀红实际未支付过房款，该合同为无效合同；2、银行电子回单，证明唐良、严秀红收到杨晨支付的178万购房款后，转付给张某1及其侄子张晓辰35万元，偿还银行贷款支出50万元，因考虑房屋交付存在纠纷，故剩余房款90多万元暂未支付给张某1；3、唐良、严秀红的代理人与张某1做的调查笔录，张某1在笔录中表示，2012年10月，其向朋友李峰借款15万元，李峰本来表示以系争房屋做抵押，后来变成将房屋过户至唐良、严秀红名下，唐良支付的首付款给到张某1后又被李峰拿回去，张某1一直居住在系争房屋内，后来系争房屋在2019年3月再次出售，出售价为222万元，张某1拿到了30万元，还银行贷款50万元，剩余98万元在唐良手中，房屋是张某1自己去挂牌出售的，唐良并没有逼张某1卖房。杨晨针对上述证据表示，1、真实性无法确认，并非交易中心调取的内档信息；2、真实性无法确认，电子回单中涉及的张晓辰身份不明，并非本案当事人；3、真实性无法确认，第三人也未到庭应诉。关于合同签订过程，杨晨表示，其为了解决孩子的上学及居住问题，在系争房屋所在小区看房，通过上海多加房地产经纪有限公司得知了系争房屋房源信息。签订合同前看过两三次房，一次张某1在，一次是张某1和其侄子在。2019年1月26日在中介处背对背签订居间协议，合同条款都是通过中介沟通协商确定的。杨晨先在居间协议上签了名，然后中介提供唐良的账户让杨晨付定金。此时，杨晨才发现出售方不是张某1，遂提出质疑。中介表示房屋出售只看房产证不看住在里面的人，并表示张某1是唐良、严秀红的亲戚，可以及时腾出房屋。当时唐良及张某1均在场，他们也表示相互之间系亲戚关系，会配合腾房。因杨晨已经签署了居间合同，中介表示如果拒不履行要承担违约责任，故杨晨支付了定金。此后，杨晨多次要求张某1交房，张某1一开始也表示同意，后来表示其儿子要中考还是高考，不同意交房。杨晨直到本案开庭才听唐良、严秀红说其与张某1之间并非真实的买卖关系。签订网签合同时，唐良、严秀红及张某1也都在场。唐良、严秀红表示，整个交易细节都是张某1确定的，不清楚是张某1直接和杨晨商谈的还是通过中介商谈的，签居间协议和网签合同时，张某1都在场。根据常理，杨晨应该知晓系争房屋实际产权人为张某1。购房过程中未曾告知过杨晨关于张某1居住系争房屋的原因以及张某1与唐良、严秀红之间并非真实买卖的情况。关于过户时间，杨晨表示，合同约定的过户时间为2019年4月30日，同时约定过户前出售方应将房屋内户口迁出。至合同约定的过户时间，张某1、张2的户口仍未迁出，杨晨当时也不清楚上海市关于户口强迁的相关政策，所以不同意在2019年4月30日办理过户手续。此后，杨晨得知拿到产权证后可以将房屋内户口强制迁出，所以在2019年5月22日办理了过户手续。审理中，本院询问唐良、严秀红是否就其与张某1之间的房屋买卖合同效力问题提起过诉讼或以其他形式向张某1主张过权利。唐良、严秀红表示没有主张过且也没有必要主张。本院认为，本案的争议焦点在于杨晨应向唐良、严秀红还是张某1主张违约责任。从庭审调查的事实来看，系争房屋的居间合同及房地产买卖合同均由唐良、严秀红与杨晨签订。合同履行过程中，因房屋交付及户口迁出等问题无法按约履行，也是唐良、严秀红与杨晨协商签订《购房补充协议》，约定剩余房款44万元的支付时间及相关违约责任。其次，系争房屋已付购房款均由唐良、严秀红收取，其也未将收取到的购房款全部转付给张某1。此外，唐良、严秀红庭审中也自认未告知过杨晨关于张某1居住系争房屋的原因以及张某1与唐良、严秀红之间并非真实买卖的相关事实。综上，本院认为，杨晨依据与唐良、严秀红签订的房屋买卖合同及相关补充协议向唐良、严秀红主张违约责任并无不当，本院予以支持。唐良、严秀红主张其与张某1之间就系争房屋签订的房屋买卖合同并非真实意思表示，应为无效，但经本院释明后却不愿就该合同效力问题提起诉讼或主张权利。而根据杨晨以及唐良、严秀红的陈述，系争房屋居间合同及房地产买卖合同签订时张某1均在场，张某1还收取了唐良、严秀红转付的部分购房款，其应当知晓房屋出售给杨晨的事实，但其在前案排除妨害纠纷及本案审理过程中，经本院多次传唤均拒不到庭主张相关权利。退一步说，即便唐良、严秀红与张某1就系争房屋的买卖并非真实意思表示，也不影响唐良、严秀红与杨晨之间房屋买卖合同的效力。故唐良、严秀红以此为由，主张不应由其承担违约责任，相关抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。根据双方合同约定，唐良、严秀红应于2019年5月31日前将系争房屋交付杨晨。系争房屋现已过户登记至杨晨名下，杨晨也将剩余购房款44万元交至本院代管款账户，故唐良、严秀红作为出售方理应履行交房义务，将系争房屋交付杨晨。张某1、张2无正当理由居住系争房屋也应一并配合迁出。唐良、严秀红至今未交付房屋亦未在购房补充协议约定的期限内将房屋内户口迁出，杨晨依据合同约定，要求其支付逾期交房违约金及逾期迁出户口违约金，相关诉讼请求合法有据，本院予以支持。房地产买卖合同约定的逾期交房违约金标准为合同总价的日万分之五，逾期迁户口的违约金标准为每日300元。唐良、严秀红抗辩该标准过高，要求法院依法调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将逾期交房违约金标准调整为按合同总价180万元的日万分之一点五(即每日270元)计算，将逾期迁户口违约金调整为10,900元(即每日50元)。关于逾期过户违约金，根据杨晨庭审中的陈述，系其自身因系争房屋内户口未迁出而不同意过户，但户口问题并不影响产权过户手续的办理，且根据相关户口迁移政策，其亦可在完成产权过户后强制将房屋内户口迁出，此外，本院已就唐良、严秀红逾期迁户口的违约行为判令其承担违约责任，故对于杨晨的该项诉请，本院不予支持。杨晨要求唐良、严秀红赔偿律师费损失，具有合同依据，其主张的律师费金额亦尚属合理，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告唐良、严秀红于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告杨晨，第三人张某1、张2配合一并迁出；二、原告杨晨于上述房屋交付之日，支付被告唐良、严秀红剩余房款44万元；三、被告唐良、严秀红于本判决生效之日起十日内，按每日270元计算，支付原告杨晨自2019年6月1日起至实际交付上述房屋之日止的逾期交房违约金；四、被告唐良、严秀红于本判决生效之日起十日内，支付原告杨晨逾期迁出户口违约金10,900元；五、被告唐良、严秀红于本判决生效之日起十日内，赔偿原告杨晨律师费损失11,000元；六、驳回原告杨晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取3,928元，由原告杨晨负担2,574元，被告唐良、严秀红负担1,354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年七月十五日法官助理 张雨柏书 记 员 施梦婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。