海南省文昌市人民法院   民事判决书   (2020)琼9005民初360号   海南省文昌市人民法院   民事判决书   (2020)琼9005民初360号   原告：杜莎莎，女，1990年5月22日出生，汉族，海南省万宁市后安镇后安村民委员会金竹村人，现住该省海口市。   委托诉讼代理人：黄良福、潘密，均系海南川合律师事务所律师。   被告：文昌居然之家商业管理有限公司，住所地文昌市文城镇文昌大道德桂馨商业城。   法定代表人：林伟生，董事。   被告：海南林生泰富实业发展有限公司，住所地海口市文联路**汉达品牌服装城内**铺面。   法定代表人：林伟生，董事。   第三人冯平，女，1964年6月6日出生，汉族，海南省文昌市人，现住该市。   委托诉讼代理人：吴康丽，系海南凯志律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杜倩倩，系海南凯志律师事务所实习律师。   原告杜莎莎诉被告文昌居然之家商业管理有限公司（以下简称居然公司）、海南林生泰富实业发展有限公司（以下简称林生公司）、第三人冯平租赁合同纠纷一案。本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜莎莎的委托诉讼代理人潘密，第三人冯平的委托诉讼代理人吴康丽、杜倩倩到庭参加诉讼。被告居然公司、林生公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。   原告杜莎莎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告居然公司于2018年5月7日签订的《居然之家招商合同》；2.判令被告居然公司向原告返还保证金40,597.92元；3.判令被告居然公司向原告返还电卡押金500元；4.判令被告居然公司向原告赔偿装修费140,965元；5.判令被告居然公司向原告支付违约金27,065.28元；6.判令被告林生公司对上述各项债务承担连带赔偿责任；7.本案的诉讼费用全部由二被告共同承担。事实和理由：一、两被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告有权依法解除其与被告居然公司于2018年5月7日签订的《居然之家招商合同》。2018年5月7日，原告与被告居然公司签订《居然之家招商合同》(以下简称招商合同)，约定了被告居然公司将位于文昌市文昌大道与文建四横路交汇处的德桂鑫商业城(以下简称商场)一层101#场地(以下简称商铺)租赁给原告经营顾家家居品牌家具，租赁面积281.93平方米，租赁期限自2018年5月7日起至2020年6月30日止，扣除2018年6月免租30天、2018年9月免租30天、2020年4月免租30天及2020年6月免租30天，支付租金的租期共计672天，每平方米租金1.6元/日，总租金为303,131.14元，租金支付时间为每个付款周期的上月25日前。原告应向被告居然公司支付保证金40,597.92元。还约定了除双方另有约定外，因被告居然公司违约导致合同提前终止的，被告居然公司除赔偿原告装修费外(按《招商合同》第四章第十八条的约定计算)，还应支付相当于两个月租金的违约金。双方发生纠纷无法协商解决的，任何一方可向被告居然公司所在地人民法院起诉。在《招商合同》签订之前，原告向被告居然公司支付电卡押金500元。在《招商合同》签订之后，原告依约向被告居然公司支付保证金40,597.92元，还依约向被告居然公司支付相应租金及物业管理费。2019年3月20日，第三人与被告林生公司签订《解除协议》、二被告同时签订了《商场租赁合同终止经营权移交通知书》并由第三人交付复印件给原告。该协议及通知书明确告知：第三人将涉案商场及附属空地整体租赁给被告林生公司，双方于2017年5月12日签订《商铺租赁合同》后，两被告签订了《合作协议》，因经营不善，被告林生公司未能按时支付租金，被告林生公司与第三人于2019年3月20日解除《商铺租赁合同》，涉案商场从2019年4月1日起由第三人经营管理等内容。而后，在第三人的要求下，原告向第三人支付了2019年4月份的租金。因两被告的撤场而致使原告无法正常经营，但第三人表示其正在与“居然之家”品牌总部协商文昌地区的代理权，要求原告暂缓撤场而无须支付相应的租金。由于第三人未能争取到“居然之家”品牌文昌地区的代理权，逐于2019年7月20日委托海南凯志律师事务所向原告发出《律师函》，该函强调第三人与被告林生公司于2019年3月月20日签订《解除协议》，原告仅向第三人支付2019年4月份的租金，从2019年5月起，原告对涉案商场101#场地不再享有使用权，要求原告于收到本律师函之日起7日内搬离并腾退涉案商铺。随后，原告于2019年7月底撤场。依照我国《合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十四条的规定，两被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告有权依法解除其与被告居然公司于2018年5月7日签订的《居然之家招商合同》。二、原告有权向被告居然公司主张返还保证金、电卡押金、赔偿装修费及支付违约金共计209,128.2元。三、被告林生公司对被告居然公司所负的本案债务承担连带赔偿责任。(一)两被告的人员混同。根据两被告企业信用信息公示报告及两被告向原告出具缴纳租金、物业管理费的相关收据的内容可知，林伟生既是两被告股东，又是两被告的法定代表人和高级管理人员，且两被告的出纳在另案(2019琼90**民初3423号)中查明均为李婉莹，其他管理人员如林洁生在两被告发展的过程中存在交叉任职的情形，故两被告的人员混同。(二)两被告的业务混同。根据两被告于2019年3月20日签订了《商场租赁合同终止经营权移交通知书》及两被告的企业信用信息公示报告的内容可知，两被告经营范围均涉及五金交电、咨询管理、房屋租赁等业务，在管理涉案商场的过程中存在联合协作的情形，故两被告的业务混同。(三)两被告的财物混同。根据两被告向原告出具缴纳租金、物业管理费的相关收据及原告通过转账缴纳涉案商铺租金的转账记录的内容可知，两被告存在使用共同账户的情况，且两被告无法证明租金的支配已明确区分，故两被告的财物混同。据此，两被告之间表征人格特征的人员、业务、财务等因素存在高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，构成了人格混同。依照我国《民法通则》第三十五条、第八十七条的规定，参照我国《公司法》第三条、第二十条第三款的规定，被告林生公司应对被告居然公司所负的本案债务承担连带赔偿责任。综上所述，两被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益。为了积极维护自身合法权益，现原告依照我国《民事诉讼法》第一百一十九条等规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法判允诉请。   被告居然公司、林生公司未作答辩。   第三人冯平述称，一、2017年5月，冯平将涉案房产出租给林生公司，2019年3月，因林生公司未按时缴纳租金，双方解除租赁合同。冯平是涉案德桂馨商城的权利人。2017年5月12日，冯平与林生公司签订《租赁合同》，将德桂馨商城整体出租给林生公司，租赁期限从2017年5月1日起至2032年4月30日止。2019年3月20日，因林生公司拖欠租金，冯平与林生公司签订《解除协议》。根据《租赁合同》第九条的约定，林生公司应从德桂馨商城全面退场。二、居然公司将位于海南省文昌市文昌大道与文建四横路交汇处徳桂鑫商业城的一层1-01场地租给原告，原告向居然公司交付合同保证金40,597.92元。2018年5月7日，居然公司与原告签订《居然之家招商合同》，合同约定将位于海南省文昌市文昌大道与文建四横路交汇处徳桂鑫商业城的一层1-01场地租给原告经营顾家家居品牌，租赁期限自2018年5月1日至2020年6月30日。原告向居然公司交付合同保证金40,597.92元。三、原告与冯平之间不存在合同关系。原告所主张的合同保证金、电卡押金均由居然公司收取。如因被告违约造成原告的损失，应由被告向原告予以返还和赔偿。综上所述，原告与第三人冯平之间不存在合同关系，恳请法院依法判决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括原告提交的证据：被告林生公司企业信用信息公示报告、被告居然公司企业信用信息公示报告、《居然之家招商合同》、《租赁合同》解除协议、商场租赁合同终止经营权移交通知书、律师函、收据、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、（2019）琼9005民初3423号民事判决书；第三人提交的证据：文昌市房权证文房证字第XXXX号《房屋所有权证》、文国用（2006）第WXXXX号《国有土地使用权证》、《租赁合同》、《租赁合同》解除协议、商场租赁合同终止经营权移交通知单、通知派发签收表。   对有争议的证据和事实本院认定如下：原告提交的收据（保证金、电卡押金）、收据（租金、物业费）、《租赁合同》解除协议，第三人质证认为上述材料系被告林生公司及居然公司向原告出具的，与第三人无关，不予以质证。本院认为上述证据材料反映了原告与被告之间的财务往来关系，与本案具有关联性，来源合法，客观真实，可以作为认定本案的事实依据。   综合当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：   被告居然公司与被告林生公司的股东及法定代表人均系林伟生，二公司经营范围及业务均涉及五金交电、咨询管理、房屋租赁等义务。本案第三人冯平系德桂馨商业城（产权证号：文房证字第**）的所有权人。2017年5月12日，第三人冯平与被告林生公司签订《租赁合同》，将德桂馨商业城及附属空地整体出租给被告林生公司用于经营家居建材及商业，租赁期限从2017年5月1日起至2032年4月30日止。2018年5月7日，原告杜莎莎（乙方）与被告居然公司（甲方）签订《居然之家招商合同》(以下简称招商合同)，约定被告居然公司将位于海南省文昌市文昌大道与文建四横路交汇处的德桂馨商业城一层101#场地租赁给原告经营顾家品牌家居系列产品；租赁商铺的建筑面积为281.93平方米；租赁期限自2018年5月7日起至2020年6月30日；扣除2018年6月免租30天、2018年9月免租30天、2020年4月免租30天及2020年6月免租30天，支付租金的租期共计672天，每平方米租金1.6元/日，总租金为303,131.14元，租金支付时间为每个付款周期的上月25日前。原告在合同项下向被告居然公司交纳保证金40,597.92元。其中招商合同第五十三条第1项违约责任约定：除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费（按第四章第十八条：因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方，装修费的净值=乙方投入的装修费×提前撤场的时间/合同期。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）外，还应当支付相当于两个月租金的违约金。招商合同签订后，原告向被告居然公司交纳了电卡押金500元及保证金40,597.92元，在合同履行中原告分别向被告居然公司及被告林生公司缴纳了相应的水电物业等费用。   2019年3月20日，因被告林生公司未按照其与第三人冯平签订的《租赁合同》的约定支付租金，第三人冯平与被告林生公司签订《租赁合同解除协议》，约定双方一致同意解除双方于2017年5月12日签订的《租赁合同》，协议自双方签字盖章之日起生效。同日，被告林生公司与居然公司联合发出《商场租赁合同终止经营权移交通知书》，通知文昌居然之家建材城各位商户：2017年5月12日，本人控股的林生公司与冯平签订《商场租赁合同》后，林生公司与居然公司签订合作协议，居然公司与贵户签订《商铺租赁协议》；由于经营不善，林生公司因违约已与冯平解除《商场租赁合同》，建材城自2019年4月1日起由冯平经营管理；若贵户要继续经营商铺，请与冯平办理继续履行的交接手续；若贵户不愿意继续经营商铺，须与本人联系办理解除合同手续。林伟生作为两被告的法定代表人在该移交通知书上签名，两被告在该移交通知书上加盖公司印章。”2019年3月21日，被告林生公司与第三人冯平联合向原告发出《商场租赁合同终止经营权移交通知单》：“顾家家居商户：2017年5月12日，本人冯平与海南林生泰富实业发展有限公司签订《商场租赁合同》，将本人名下的建材城租赁给该公司，而后该公司又与贵户签订《商铺租赁协议》，现由于该公司未按合同约定履行按时缴纳租金的义务，已构成违约，为了确保各商户的权益，特此通知如下：1.本人尊重贵户与该公司的《商铺租赁协议》，但因本人已与该公司解除合同，建材城自2019年4月1日起由本人自己经营管理。若贵户要继续经营商铺，请贵户与本人办理继续履行的交接手续；若贵户不愿意继续经营商铺，请贵户与该公司解除合同。2.为了顺利办理交接手续，请贵户于3月27日前提供该公司签订的《商铺租赁协议》，以及已交纳的租金、押金等相关票据，与本人核对并配合办理相关交接手续。”林生公司撤场后，原告向第三人冯平缴纳了2019年4月的租金共计6,766.32元及物业管理费1,437.84元。2019年7月20日，第三人冯平委托海南凯志律师事务所向原告杜莎莎发出《律师函》，函告称：被告林生公司与冯平于2019年3月20日签订《租赁合同解除协议》后，林生公司不再享有德桂馨商业城的承租权。林生公司撤场后，原告经营者仅向冯平支付至2019年4月租金；从2019年5月起，原告对涉案商铺不再享有使用权。经冯平催告，原告拒绝腾退场地。为了维护冯平合法权益，限原告收到律师函之日起7日内搬离并腾退涉案商铺。第三人发出律师函后，原告于当日搬离涉案铺面。   本院认为，本案的争议焦点是：1.被告居然公司与原告杜莎莎签订的招商合同是否应予解除；2.被告居然公司是否应向原告杜莎莎返还合同保证金及电卡押金；3.原告杜莎莎要求被告居然公司赔偿涉案商铺装饰装损失以及违约金是否应予支持；4.被告林生公司是否应对被告居然公司的上述债务承担连带责任。   一、关于被告居然公司与原告杜莎莎签订的招商合同是否应予解除的问题。本案中，第三人冯平将德桂馨商城及附属空地整体出租给被告林生公司用于经营家居建材及商业，租赁期限从2017年5月1日起至2032年4月30日止。租赁期限内，被告居然公司与林生公司系同一法定代表人、股东，被告居然公司基于林生公司的许可，与原告杜莎莎签订招商合同，将属于德桂馨商城的一层101铺面租赁给原告经营使用，租赁期限自2018年5月1日起至2020年6月30日。后被告林生公司因未按约交付租金，于2019年3月20日与冯平解除租赁合同，并将德桂馨商城返还冯平。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，在被告林生公司已因违约行为与涉案商铺所有权人解除租赁合同关系后，林生公司不再享有涉案商铺所在德桂馨商城的使用权，不能作为出租方将涉案商铺继续对外出租。居然公司与原告签订的招商合同亦因林生公司解除了与房屋所有权人的租赁合同关系而无法继续履行。在被告林生公司与第三人联合下发给原告的《商场租赁合同终止经营权移交通知单》中亦明确表明，林生公司无法继续承租涉案商铺，居然公司也无法继续履行招商合同。因此，原告诉请解除其与被告居然公司签订的招商合同，于法有据，本院予以支持。   二、关于被告居然公司是否应向原告杜莎莎返还合同保证金及电卡押金的问题。本案中，原告与被告居然公司签订招商合同后，依约向被告居然公司缴纳了合同保证金40,597.92及电卡押金500元。被告林生公司与第三人冯平解除租赁合同关系后，撤出了涉案商铺所在的德桂馨商城，但未向原告退还其收取的上述费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的约定，在确认原告与被告居然公司签订的招商合同应予解除的基础上，原告要求被告居然公司退还其收取的合同保证金及电卡押金符合法律规定，本院予以准许。   三、关于原告杜莎莎要求被告居然公司赔偿涉案商铺装饰装费损失及违约金是否应予支持的问题。本案中，原告在承租涉案商铺后，对涉案商铺进行了装修，因被告林生公司违约提前解除其与涉案商铺房屋所有权人冯平的租赁合同关系，导致其与原告签订的招商合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定及招商合同第五十三条第1项的约定：“除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费（按第四章第十八条：因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方，装修费的净值=乙方投入的装修费×提前撤场的时间/合同期。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）外，还应当支付相当于两个月租金的违约金。”原告要求被告居然公司赔偿涉案商铺装饰装费损失及违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告实际占有使用涉案商铺的截止时间是2019年7月20日，原告的剩余租赁期限应从2019年7月21日起算至2020年6月30日，共计346天。而原告本应享有的租赁期限自2018年5月1日起算至2020年6月30日，共计792天。原告没有装修费发票，故被告居然公司应向原告赔偿的装修损失应当为剩余租赁期内的赔偿500元×281.93平方米÷792天×346天=61,583.19元，原告超出该部分的主张，本院不予支持。因被告居然公司的原因，导致合同无法履行，被告居然公司应当承担违约金，违约金按照双方约定为“还应当支付相当于两个月租金的违约金”，房租总额为303,131.14元，合同期限的天数为792天,违约金应当计算为：303,131.14元÷792天×60天=22,964.48元，原告超出该部分的主张，本院不予支持   四、关于被告林生公司是否应对被告居然公司的上述债务承担连带责任的问题。本案中，被告林生公司与居然公司在管理德桂馨商业城及履行林生公司与原告签订招商合同过程中存在人格混同的情况。首先，两被告存在人员混同情形，从两被告的企业信用信息及向原告出具的收据可以看出，林伟生既是两被告的股东，又担任两被告的法定代表人和高级管理人员职务，其他管理人员及财务人员在两被告运营过程中亦存在交叉任职的情形。其次，两被告的业务存在混同情形，从两被告的企业信用信息中可以看出，两被告经营范围中均涉及五金交电、咨询管理、房屋租赁等业务。再次，两被告存在财务混同情形，从原告通过转账缴纳涉案商铺租金的转账记录及两被告出具的收据可以看出，两被告存在使用共同账户的情况，对其中的资金及支配无法证明两被告已作明确区分。因此，两被告之间表征人格特征的人员、业务、财务等因素存在高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，构成人格混同。根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”的规定，公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也突出地表现在财产的独立上。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。本案中，两被告虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但实际上相互之间界线模糊、人格混同，如由居然公司独立承担因经营涉案德桂馨商城而产生的债务却无力清偿，却使关联的林生公司能逃避债务，必将严重损害债权人的利益。这种行为就违背了法人制度设立的宗旨和诚实信用原则，其行为本质和危害结果与《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”规定的情形相当，故参照该规定，被告林生公司应当对被告居然公司的债务承担连带清偿责任。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：   一、解除被告文昌居然之家商业管理有限公司与原告杜莎莎于2018年5月7日签订的《居然之家招商合同》；   二、限被告文昌居然之家商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告杜莎莎返还合同保证金40,597.92元及电卡押金500元，共计41,097.92元；   三、限被告文昌居然之家商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告杜莎莎赔偿装饰装修损失61,583.19元；   四、限被告文昌居然之家商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告杜莎莎支付违约金22,964.48元；   五、被告海南林生泰富实业发展有限公司对被告文昌居然之家商业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；   六、驳回原告杜莎莎的其他诉讼请求。   如果被告文昌居然之家商业管理有限公司、海南林生泰富实业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4,436.92元，由被告文昌居然之家商业管理有限公司负担2,812.92元、原告杜莎莎负担1624元。限被告文昌居然之家商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费2,812.92元，原告杜莎莎已预交案件受理费4,436.92元，本判决生效后本院予以退回2,812.92元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 郎 爽   人民陪审员 柯桂穗   人民陪审员 杨 花      二0二0年七月十三日   法官助理 周国宇   书记员 罗 敏   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国公司法》   第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。   有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。   第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。   公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。   公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。   《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律   若干问题的解释》   第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：   （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；   （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；   （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；   （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。