上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6828号原告：杨育铨，男，1983年11月28日出生，汉族，户籍地广东省广州市。被告：邓杰，女，1972年2月15日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：胡廷松，男，1971年2月22日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告杨育铨诉被告邓杰房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年6月2日公开开庭进行了审理，原告杨育铨、被告委托诉讼代理人胡廷松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨育铨向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、判令被告退还原告房屋押金人民币6,000元；三、判令被告退还原告已支付的房屋租金18,000元；四、请求判令被告支付原告违约金6,000元；五、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月22日，原告通过居间方链家网(上海德佑房地产经纪有限公司)与被告签订《房屋租赁合同》一份。双方约定：被告将上海市青浦区诸陆西路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给原告,租赁期限自2019年9月25日起至2020年9月24日止，每月租金为6,000元。合同签约当天，原告通过妻子陈劲霖账户依约向被告支付租赁保证金6,000元及3个月租金18,000元，共计24,000元整。签约时，被告并未如实告知原告该房屋的卧室厕所的屋顶存在泄漏楼上邻居家马桶的排泄物情况。2019年10月21日，被告向青浦区人民法院起诉楼上业主(案号：沪01**诉前调11585号)。在起诉书中，被告明确指出：2019年7月末，被告通过装修师傅、小区物业管家钟凯向楼上业主反映漏水情况，并商请解决，楼上业主态度消极，蛮横无理；被告丈夫胡延松于2019年8月5日与楼上业主短信联系，楼上业主态度蛮横无理。经被告委托的装修工人叶师傅、小区物业钟凯等人、房屋中介张建文多次与楼上业主沟通无效。也就是说，被告在出租该房屋之前，该房屋的卧室厕所的屋顶长期存在着泄漏楼上邻居家的马桶的排泄物的问题，一直没有解决，签约时被告并未如实告知原告，直到2019年10月23日，就该房屋的屋顶泄漏问题，被告仍然在与楼上业主存在官司纠纷，该房屋一直无法正常交付使用。2019年10月23日，原告通过居间方链家网(德佑公司)中介张建文及其经理张帆向被告提出解除房屋租赁合同。被告及其丈夫胡延松表示同意，需要通过法律途径解决。原告认为，从签订合同的2019年9月22日起，到2019年10月23日整整一个月时间，由于被告没能解决该房屋的卧室厕所屋顶泄漏楼上马桶排泄物的问题，该房屋无法正常使用，原告的合同目的不能实现。根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》第6.3条款“被告保证在租赁期间，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态”及第9.1条款“若被告有下列情形之一，原告可书面通知被告解除本合同，且被告应当向原告支付数额相当于壹个月租金的违约金：......3.被告未按时交付该房屋，经原告催告后叁日仍未交付的。”据此，原告向被告主张解除合同,并要求被告支付数额相当于壹个月租金的违约金6,000元。为维护自身合法权益,故诉至法院。解除合同的理由是被告一直未能处理漏水的情况，根据合同第6.3条及9.1条约定，基于被告在2019年7月末通过另案起诉楼上的住户，可以认定被告明知系争房屋不具备出租条件，不符合合同约定的使用标准及条件，原告有权书面通知被告解除合同并主张相应的违约金。解除合同的日期2019年11月3日，理由是原告于2019年11月3日搬离系争房屋，原告通过中介将搬离的情况告知过被告。基于合同解除之后的法律后果，原告主张退还押金。系争房屋不具备正常使用条件，原告也无法使用系争房屋，且被告恶意将上述房屋出租给原告，故原告主张返还已支付的租金。且根据合同第6.3条及9.1.3条约定，原告主张违约金6,000元。被告邓杰辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。系争房屋购买于2013年，购买后一直空关未出租。签订合同前，被告就发现房屋有漏水情况，当时在2019年7月被告联系楼上的住户要求维修漏水清理，且当时已经修理完毕。系争房屋出租前被告也将相关修复情况告知过原告，原告对于系争房屋的情况也是清楚的。在此期间被告一直在积极处理漏水问题，也通过起诉楼上住户的途径要求解决漏水问题。2019年9月22日被告交付系争房屋时并未漏水，原告承租后才出现了漏水情况。原告自2019年9月22日至2019年10月20日期间，原告向被告反映漏水问题，被告即要求楼上住户维修，楼上住户在2019年10月20日维修完毕。针对诉请一，不同意解除合同的理由是原告的诉请无法律依据，被告无违约行为。针对诉请二，不同意退还押金。针对诉请三，不同意退还租金。针对诉请四，不同意支付违约金，被告无违约行为。经开庭审理查明：2019年9月22日，原、被告通过居间方签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：被告将上海市青浦区诸陆西路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给原告作为居住使用，双方约定，租赁期限自2019年9月25日起至2020年9月24日止，免租期自2019年9月22日起至2019年9月24日止。房屋每月租金为6,000元，租金以三个月为一期支付。租赁保证金为一个月的租金即6,000元。被告保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。被告对该房屋进行检查、养护，应提前日通知原告，检查养护时，原告应予以配合。被告应尽量减少对原告使用该房屋的影响。若被告有下列情形之一，原告可书面通知被告解除本合同，且被告应当向原告支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失。支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：被告交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的的。合同还约定了其他事项。合同签约当天即2019年9月22日，原告通过案外人陈劲霖账户依约向被告支付租赁保证金6,000元及3个月租金18,000元，共计24,000元。原告确认2019年9月25日被告将系争房屋交付给了原告。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、收款收据等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，因系争房屋卫生间漏水，导致房屋无法使用，于2019年10月23日向中介人员提出要求与被告协商解除合同等事宜。同日，被告配偶即本案被告委托诉讼代理人胡廷松回复中介人员张建文称，希望中介人员配合一下，帮其写个情况说明，并希望租客能起诉被告，让法院把起诉被告的案子和被告起诉对方的案子一并审理，将其损失转嫁到楼上头上。为证明其所述属实，原告提供了2019年10月23日原告的配偶陈劲霖及中介方的经办人员张帆之间的微信聊天记录截屏、以及当日被告配偶胡廷松与中介方经办人员张建文之间的微信聊天记录截屏证据。被告对原告的配偶陈劲霖及中介方的经办人员张帆之间的微信聊天记录截屏证据真实性不予认可，对被告配偶胡廷松与中介方经办人员张建文之间的微信聊天记录截屏证据真实性无异议。原告认为，在2019年7月，被告已经明知系争房屋的卧室卫生间屋顶泄漏的问题，仍将系争房屋出租给原告。原告还提供了被告在另案中被告起诉楼上业主的民事起诉书及告知书，证明被告曾向法院另案起诉过。被告曾以财产损害赔偿纠纷为由起诉案外人蔡某某等人，其起诉状载明，被告系上海市青浦区诸陆西路******房屋的权利人，案外人系上海市青浦系上海市青浦区诸陆西路******房屋的权利人，关系，2019年7月底始，被告向案外人反映因案外人卫生间长期漏水造成被告房屋内卫生间的吊顶损坏，要求案外人尽快维修。因案外人怠于维修，已造成原告损失。被告对起诉书及告知书真实性无异议。因上述漏水问题，原告认为其已于2019年11月3日搬离了系争房屋，被告也认可其于2019年11月3日搬离。审理中，被告提供了系争房屋不动产权证，该房屋已经办理了产权登记，权利人登记在被告名下。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同约定，被告保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。被告交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的的，原告有权解除合同。现因系争房屋卫生间长期漏水，导致原告无法正常使用，原告据此主张解除合同，有相应的事实依据，本院予以支持。原告主张解除合同日期为其搬离系争房屋之日2019年11月3日，本院予以确认。合同解除后，被告收取原告的押金理应予以退还。对于原告主张退还已支付的房屋租金18,000元，综合合同实际履行情况，本院酌情扣减6,000元租金，剩余部分被告应予以退还。因被告交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的，显属被告违约，原告据此主张违约金，有相应的依据，本院亦予以支持。鉴于原告已经搬离系争房屋，被告可自行接收房屋。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告杨育铨与被告邓杰于2019年9月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月3日解除；二、被告邓杰应于本判决生效之日起十日内返还原告杨育铨押金人民币6,000元；三、被告邓杰应于本判决生效之日起十日内返还原告杨育铨租金人民币12,000元；四、被告邓杰应于本判决生效之日起十日内偿付原告杨育铨违约金人民币6,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币630元，减半收取计人民币315元，由被告负担人民币220元，由原告负担人民币95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年七月十五日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付房屋占有使用费的合同。