安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4468号 上诉人（原审被告）：徐岗，男，1977年6月14日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 上诉人（原审被告）：胡岩，男，1963年2月1日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 上诉人（原审被告）：汪求军，男，1975年8月9日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 上述三位上诉人共同委托诉讼代理人：王夏放，安徽银鼎律师事务所律师。 上述三位上诉人共同委托诉讼代理人：鲍静，安徽银鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑民强，男，1979年2月10日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：过俊峰，安徽祥峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何家全，男，1989年12月28日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：过俊峰，安徽祥峰律师事务所律师。 上诉人徐岗、胡岩、汪求军因与被上诉人郑民强、何家全房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2020）皖0181民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 徐岗、胡岩、汪求军上诉请求：撤销原判第一项，改判上诉人无需承担203万损失赔偿责任。事实及理由：1、被上诉人未按照《汉爵大酒店转让定金合同》的约定于2017年3月30日前支付尾款80万元，先期违约，上诉人有权依照合同约定单方终止合同。双方一审提供的证据已充分证明被上诉人于2018年1月、2月、6月被动支付给一审法院备注为“徐岗转让费抵作徽商房屋租金”合计为564908元的款项，该款项系徐岗欠付巢湖市徽商房地产开发有限公司（以下简称徽商房地产开发公司）2016年10月之前的汉爵大酒店房租，而非2017年7月1日以后的房租。被上诉人自进驻汉爵大酒店后除依据一审法院协助执行文书于2018年初才补足90万元传让费外，从未向上诉人支付过任何房租。一审法院忽视被上诉人拒不缴纳租金的先期违约行为，系认定事实错误。2、被上诉人亲笔书写《情况说明》并承诺从2017年7月1日开始交房租，此后房租未交引起纠纷和后果责任由二人共同承担。但被上诉人自2017年4月1日进驻汉爵大酒店至2020年3月2日实际搬离期间从未向上诉人或房东交过房租。一审法院（2016）皖0181民初4021号民事判决虽对徽商房地产开发公司与徐岗之间租赁合同于2016年10月10日解除作出处理，但经上诉人、被上诉人与徽商房地产开发公司多次交涉，徽商房地产开发公司知晓并口头同意徐岗将房屋转租给被上诉人。被上诉人未依约按时足额支付房屋租金，应自行承担“五年租期未到就被要求退房”的不利法律后果及所有损失。3、安徽中钛冶金耐材有限公司（以下简称中钛冶金公司）系《汉爵大酒店转租转让合同》事实终止的行为主体。该合同履行中，徽商房地产开发公司被吊销以及安徽省徽商集团创元装饰工程有限公司（以下简称徽商创元公司）破产均系合同双方当事人无法预料的事件。2019年11月20日，中钛冶金公司向被上诉人发出书面腾房通知，称“自2019年10月26日起，何家全、郑民强无偿事实占据该房产经营的行为即属于侵犯中钛冶金公司不动产权益的违法侵权行为”，故被上诉人无法经营的主要或唯一原因为被上诉人“无偿事实占据房屋”，导致中钛冶金公司合法权益受损。合同未约定上诉人“与徽商房地产开发公司续签五年合同”的合同义务具体履行期限，上诉人不存在违约情形。徽商房地产开发公司及徽商创元公司除要求被上诉人协助执行相关资金款项外，从未提出腾房搬离的主张。4、一审认定被上诉人各项损失200万元，未明确认定200万元系实际损失或违约金。被上诉人未就实际损失承担举证责任，实际损失性质及范围不明。200万元违约金数额明显过高，应予降低。被上诉人已实际经营两年九个月，损失计算应充分考虑实际经营期间与五年的比例扣除。一审认定上诉人承担200万元的70%赔偿责任，系适用法律错误显失公平。5、90万元系汉爵大酒店全部设施、设备物质损失的转让对价款，一审认定上诉人返还全部转让费，显失公平。被上诉人如要求退还90万元，则应向上诉人返还原物，不能返还原物则相应价值应折抵转让费。被上诉人未返还原物即要求返还90万元转让费，无法律依据，显失公平。6、《汉爵大酒店徐岗、胡岩、汪求军与郑民强、何家全转租转让合同》载有巢湖市汉爵餐饮服务管理有限公司盖章，故合同订立主体系该公司，非公司股东个人，赔偿责任应由公司承担。 郑民强、何家全辩称，1、2017年3月1日签订的《汉爵大酒店转让定金合同》系简易酒店转让合同，合同签订当日答辩人依约将10万元汇入上诉人指定账户，此后双方在前述合同基础上签订《汉爵大酒店徐岗、胡岩、汪求军与郑民强、何家全转租转让合同》，该合同约定90万元转让费在上诉人与徽商房地产开发公司签订续租5年合同后支付。上诉人一直未签订续租5年合同，故答辩人不存在违约行为。2、答辩人在签订转租转让合同时不知晓上诉人与徽商房地产开发公司的租赁合同已于2016年10月10日解除。答辩人接收酒店后对酒店进行了装修、装璜，之后收到法院协助执行通知书，要求租金支付给法院，答辩人遂于2018年1月8日两次付款共250000元，2018年2月13日付款150000元，2018年2月9日付款164908元，加上代垫水电及其他费用30000元，合计594908元。因徽商创元公司管理人认为租金应由管理人收取，计算答辩人应支付租金合计813342.47元，扣除已支付的594908元，欠付218434.47元，答辩人遂根据管理人要求于2020年4月7日、2020年4月27日分两次将租金交齐。答辩人不存在未付租金的违约行为。3、上诉人依据2019年6月12日《情况说明》主张损失应由答辩人自行承担，理由不能成立。无法续签五年租赁合同原因系上诉人隐瞒原租赁合同已解除的事实，恶意与答辩人签订转租转让合同，从而导致答辩人产生巨大的经济损失。答辩人除依据法院裁定及管理人通知交纳租金813342.47元，另直接向上诉人交付320000元，投资酒店花费460余万元，总共投入573余万元，却仅实际经营2年3个月。4、答辩人支付款项中813342.47元为租金，直接支付给上诉人的320000元可视作转让费，汇款备注及上诉人出具的收条均不能改变法律认定的事实。5、答辩人无法继续占有使用租赁物系上诉人过错导致，一审未按照合同约定判决上诉人承担全部违约责任系充分考虑本案客观实际的结果，不存在显失公平，判决结果远无法弥补答辩人损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郑民强、何家全向一审法院起诉请求：1、徐岗、胡岩、汪求军连带偿还损失200万元；2、徐岗、胡岩、汪求军连带偿还转让费90万元；3、徐岗、胡岩、汪求军给付律师代理费60000元；4、诉讼费由徐岗、胡岩、汪求军承担。 一审法院认定事实：2017年4月1日，郑民强、何家全（乙方）与徐岗、胡岩、汪求军（甲方）签订一份《汉爵大酒店转租转让合同》,合同载明：甲方将所经营的汉爵大酒店及位于徽商国际花城37号楼转租转让给乙方,租金在35万元/年以内,每年递增不超过5%,转让费为90万元；租金在每年7月1日前15天交纳,转让费在甲方与徽商房地产开发公司签好续签5年合同后支付；乙方在装璜或5年经营过程中,若徽商房地产开发公司或甲方终止租赁转让,抬高租金给乙方,则视为甲方违约,甲方一次赔偿乙方损失200万元,并退还90万元转让费等。 合同签订后,郑民强、何家全进驻酒店,对酒店进行装修、装璜并开始经营酒店,陆续向徐岗、胡岩、汪求军支付部分款项。2017年底,郑民强、何家全被送达民事裁定书及协助执行通知书,因徐岗欠付徽商房地产开发公司租金,郑民强、何家全被要求停止向徐岗、胡岩、汪求军支付租金。此后郑民强、何家全于2018年初遵照协助执行文书向法院分四次汇款564908元,结合之前向徐岗、胡岩、汪求军直接支付的款项,合计900000元,徐岗、胡岩、汪求军向郑民强、何家全出具了收条。 2019年12月3日，合肥铁路运输法院向郑民强、何家全发出协助执行通知书，因案涉房产已被案外人中钛冶金公司购买，要求郑民强、何家全向中钛冶金公司移交房屋，及时清场腾退案涉房产。此后郑民强、何家全让出该房产。 一审法院已生效的（2016）皖0181民初4021号民事判决书认定，涉案房产系徽商创元公司所有，徐岗与徽商创元公司签订了租赁合同，租赁期限为5年（自2012年10月10日至2017年10月9日），并判决徽商房地产开发公司与徐岗《租赁合同》于2016年10月10日解除。 一审法院认为，徐岗、胡岩、汪求军与郑民强、何家全签订的合同约定郑民强、何家全经营未满五年，徐岗、胡岩、汪求军承担2000000元损失并退还转让费900000元，经查案涉房产已被让出，徐岗、胡岩、汪求军应按照合同约定对郑民强、何家全的损失予以赔偿。徐岗、胡岩、汪求军已被判决与徽商创元公司解除了合同，三人仍与郑民强、何家全签订转租合同，且后期未按照约定与徽商创元公司续签五年合同，系郑民强、何家全无法继续经营的主要原因。郑民强、何家全在签订合同时已知道案涉房产非徐岗、胡岩、汪求军所有以及徐岗、胡岩、汪求军未取得五年承租权，且在承租期间未缴纳房租，亦有一定过错，应适当减少徐岗、胡岩、汪求军的赔偿责任。考虑到郑民强、何家全实际经营近三年，故对合同约定的赔偿损失（包括转让费）予以适当调整，按合同约定的70%予以赔偿。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条规定，判决：一、徐岗、胡岩、汪求军应自判决生效之日起十日内赔偿郑民强、何家全各项损失2030000元；二、驳回郑民强、何家全的其他诉讼请求。案件受理费30480元，减半收取15240元，保全费5000元，合计20240元，由郑民强、何家全负担6072元，徐岗、胡岩、汪求军负担14168元。 二审期间，徐岗、胡岩、汪求军围绕上诉请求向本院提交2017年2月固定资产明细2张、低压客户电费清单35张、天然气售气明细单3张、一审法院（2017）皖0181执1908号案件卷宗材料复印件、被上诉人名下建设银行交易明细复印件1份、买卖合同书、收条、收据复印件各1份、希悦大酒店字号相片1张等新证据，以证明上诉人将汉爵大酒店原价值2958597的固定资产以超低价90万元转让给被上诉人，被上诉人经营汉爵大酒店至2020年春节前并于2020年3月2日实际搬离，并将不能移动拆除的设施折旧出售给中钛冶金公司；郑民强、何家全质证称对固定资产明细2张、买卖合同书、收条、收据的真实性有异议，对希悦大酒店字号相片的关联性有异议，不认可全部新证据的证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，2017年4月1日郑民强、何家全与徐岗、胡岩、汪求军就位于巢湖市徽商国际花城37号楼的汉爵大酒店转租转让事宜签订的《汉爵大酒店转租转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。郑民强、何家全在签订合同、受让汉爵大酒店后经营该酒店未满3年即被要求腾退房屋，二人遂依据合同约定向徐岗、胡岩、汪求军主张损失赔偿责任。经查一审法院于2016年12月16日作出（2016）皖0181民初4021号民事判决，确认徐岗与徽商房地产开发公司签订的《租赁合同》于2016年10月10日解除，判决徐岗向徽商房地产开发公司返还租赁标的物巢湖市向阳南路徽商国际花城小区37号楼，支付拖欠的2014、2015年度租金、违约金等，徐岗、胡岩、汪求军在该判决作出后与郑民强、何家全签订《汉爵大酒店转租转让合同》，违反诚实信用原则，一审依据《汉爵大酒店转租转让合同》约定条款“乙方在装璜或5年经营过程中,若徽商房地产开发公司或甲方终止租赁转让,抬高租金给乙方,则视为甲方违约,甲方一次赔偿乙方损失200万元,并退还90万元转让费”，认定郑民强、何家全在合同订立时未尽完全合理注意义务，判令徐岗、胡岩、汪求军按合同约定数额的70%承担损失赔偿责任，符合公平原则，本院予以确认。《汉爵大酒店转租转让合同》落款处甲方栏载有徐岗、胡岩、汪求军三人签名及公民身份证号码，徐岗、胡岩、汪求军上诉称合同责任应由其他主体承担，本院不予采信。徐岗、胡岩、汪求军上诉称郑民强、何家全未能经营酒店满5年系因二人未按约足额支付租金，与查明事实不符，本院不予采信。徐岗、胡岩、汪求军上诉称合同约定的200万元损失赔偿数额过分高于郑民强、何家全遭受的实际损失范畴，未提供充分、必要之证据予以证明，本院不予采纳。徐岗、胡岩、汪求军上诉主张郑民强、何家全应返还《汉爵大酒店转租转让合同》包含的原设施、设备转让物，或物品价值折抵转让费，该主张无合同依据亦非本案审查范围，本院亦不予支持。 综上所述，徐岗、胡岩、汪求军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23040元，由徐岗、胡岩、汪求军承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年七月二十二日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。