福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2559号 原告：龙岩市新罗区龙腾明珠（理想城）业主委员会,住所地龙岩市新罗区中城街道龙腾北路****221-19。 负责人：修晓龙，主任。 委托诉讼代理人：朱晓琳，北京盈科(厦门)律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：卢树志，男，1988年11月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区龙腾明珠（理想城）。 被告：被告龙岩汇通置业有限公司，，住所地龙岩市新罗区中城街道龙腾北路**（龙腾明珠**）****1-05统一社会信用代码913508007640579711。 法定代表人：吴昕，总经理。 委托诉讼代理人：王占云，福建同荣仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘晓丽，福建同荣仁律师事务所实习律师。 原告龙岩市新罗区龙腾明珠（理想城）业主委员会（以下简称明珠业委会）与被告龙岩汇通置业有限公司（以下简称汇通公司）车位纠纷一案，本院于2020年4月2日立案。依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告明珠业委会的委托诉讼代理人朱晓琳，被告汇通公司的委托诉讼代理人王占云、丘晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明珠业委会向本院提出诉讼请求：1、判令汇通公司立即向明珠业委会移交13个地下公共停车位（编号：1-251、1-252、1-253、1-254、R4-140、R4-141、R4-142、1-260、R4-143、R4-144、R4-145、R4-146、R4-148）并协助明珠业委会办理产权变更手续；2、判令汇通公司立即向明珠业委会赔偿5个已被出售的地下公共停车位损失，共计850000元；3、判令汇通公司赔偿18个地下公共停车位的车位租金损失273600元（从2017年1月10日暂计算至2020年3月10日，即38×18×400=273600元）；4、判令本案诉讼费用由汇通公司承担。 事实与理由：位于龙岩市新罗区的龙腾明珠（理想城）小区是明珠业委会所在的小区，小区地下室停车库原本配置有20个公共停车位属于全体业主所有。后因汇通公司的违法暗箱操作，原龙岩市城乡规划局（现龙岩市自然资源局）于2017年1月10日违规作出岩城规【2017】8号《关于龙腾明珠项目地下室公共停车位互换调整的规划意见》，导致其中18地下室公共停车位与开发商因自身设计不合理而不能出售也不能使用的停车位进行了互换调整。为此，原告于2019年6月5日以龙岩市自然资源局为被告提起了行政诉讼，龙岩市新罗区人民法院于2019年9月24日作出（2019）闽0802行初119号行政判决，撤销原龙岩市城乡规划局于2017年作出的岩城规【2017】8号《关于龙腾明珠项目地下室公共停车位互换调整的规划意见》中“地;地下室18个电梯出入口通道位置的停车位与原规划审批的18个公共地下停车位进行互换调整电梯出入口的停车位（Ｃ1-056、1-213、1-219、1-227、Ｒ4-123、Ｃ5-004、Ｃ6-18、1-006、1-013、2-105、2-134、2-140、3-117、Ｒ4-001、Ｒ4-006、Ｒ4-007、Ｒ4-013、Ｒ4-131）与原规划审批的公共停车位（1-251、1-252、1-253、1-254、Ｒ4-140、Ｒ4-141、Ｒ4-142、1-256、1-257、1-258、1-259、1-260、1-261、Ｒ4-143、Ｒ4-144、Ｒ4-145、Ｒ4-146、Ｒ4-148）进行互换调整”。龙岩市自然资源局不服提起上诉，龙岩市中级人民法院经过开庭审理，于2019年12月18日作出（2019）闽08行终167号判决，维持原判。二审判决已于2019年12月26日发生法律效力。 根据龙岩市不动产登记中心出具的《龙岩市不动产登记查询证明》以及小区物业提供的《车位信息情况表》，目前被置换的18个公共停车位中已有5个车位被开发商出售获利。经与购买公共车位的业主核实，每个车位均价为170000元，5个车位总计85万元。同时，汇通公司还应当赔偿这三年多来18个地下公共停车位的租金损失，小区地下室车位租金均价为400元／月，则截止到2020年3月10日，暂计租金损失为18×38×400=273600元。综上，明珠业委会为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》以及《物权法》等相关规定提起诉讼，请求法院依法查清事实，支持明珠业委会的诉讼请求。 汇通公司辩称：明珠业委会不具有原告资格，应从程序上驳回其起诉；并从实体上驳回明珠业委会的第2项、第3项诉讼请求。1、明珠业委会没有业主大会的特别授权，无原告主体资格。业主委员会是业主大会的执行机构，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，因此，明珠业委会要代表全体业主起诉，应该提供“理想城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提起本案诉讼”的证据，但目前尚未看到这方面证据，其原告主体资格是否适格存疑。 2、明珠业委会的第2项诉讼请求不能成立。汇通公司已出售的1-256、1-257、1-258、1-259、1-261五个车位，汇通公司与5个业主均签订了《商品房买卖合同》，总价款为84万元。因龙岩市城乡规划局作出的《关于龙腾明珠项目地下室公共停车位互换调整的规划意见》（岩城规【2017】8号）被法院生效判决撤销，汇通公司对于案涉5个车位不享有所有权，根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，上述5份《商品房买卖合同》现处于效力待定状态。现明珠业委会主张汇通公司赔偿5个车位损失84万元，即要求汇通公司返还不当得利，其前提是明珠业委会对汇通公司销售行为进行了追认。但根据《中华人民共和国物权法》第97条的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，业委会作为业主大会的执行机构，无权擅自作出追认决定，而本案中明珠业委会没有提供理想城小区全体业主三分之二同意追认的证据，故明珠业委会该项诉讼请求不能得到支持。 3、明珠业委会的第3项诉讼请求不能成立。明珠业委会主张侵权赔偿，要满足四个构成要件，首先是有违法行为，本案因汇通公司、明珠业委会之间的18个车位没有相互返还，不存在谁违法的问题；其次是要有损害后果，本案明珠业委会一直在使用汇通公司所调换的18个车位，而汇通公司除了销售了5个车位外，并没有使用其余13个车位，故没有损害后果；再次是因果关系，没有违法行为，也没有损害后果，无法谈论因果关系；最后是主观过错，该18个车位是在规划行政部门认可后才调换的，汇通公司并没有过错。故明珠业委会要求在汇通公司赔偿所谓的租金损失没有事实与法律依据。综上所述，请求法院从程序上驳回明珠业委会的起诉，至少从实体上驳回明珠业委会的第2、3项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于龙岩市新罗区的龙腾明珠（理想城）小区系汇通公司建设、销售的房地产项目。2017年1月10日，原龙岩市城乡规划局作出岩城规【2017】8号《关于龙腾明珠项目地下室公共停车位互换调整的规划意见》，同意地下室18个电梯出入口通道位置的停车位与原规划审批的18个地下公共停车位进行互换调整，即电梯出入口的停车位（Ｃ1-056、1-213、1-219、1-227、Ｒ4-123、Ｃ5-004、Ｃ6-18、1-006、1-013、2-105、2-134、2-140、3-117、Ｒ4-001、Ｒ4-006、Ｒ4-007、Ｒ4-013、Ｒ4-131）与原规划审批的公共停车位（1-251、1-252、1-253、1-254、Ｒ4-140、Ｒ4-141、Ｒ4-142、1-256、1-257、1-258、1-259、1-260、1-261、Ｒ4-143、Ｒ4-144、Ｒ4-145、Ｒ4-146、Ｒ4-148）进行互换调整。2019年6月5日，明珠业委会以龙岩市自然资源局为被告，汇通公司为第三人诉至本院，请求：1、确认被告于2017年1月10日作出的岩城规【2017】8号《关于龙腾明珠项目地下室公共停车位互换调整的规划意见》中关于同意18个地下公共停车位的互换调整规划意见的行政行为违法。2、请求撤销被告作出的岩城规【2017】8号《关于龙腾明珠项目地下室公共停车位互换调整的规划意见》中关于18个地下公共停车位的互换调整规划意见。2019年9月24日，本院作出（2019）闽0802行初119号行政判决，撤销原龙岩市城乡规划局于2017年1月10日作出的岩城规【2017】8号《关于龙腾明珠项目地下室公共停车位互换调整的规划意见》中“地;地下室18个电梯出入口通道位置的停车位与原规划审批的18个地下公共停车位进行互换调整电梯出入口的停车位（Ｃ1-056、1-213、1-219、1-227、Ｒ4-123、Ｃ5-004、Ｃ6-18、1-006、1-013、2-105、2-134、2-140、3-117、Ｒ4-001、Ｒ4-006、Ｒ4-007、Ｒ4-013、Ｒ4-131）与原规划审批的公共停车位（1-251、1-252、1-253、1-254、Ｒ4-140、Ｒ4-141、Ｒ4-142、1-256、1-257、1-258、1-259、1-260、1-261、Ｒ4-143、Ｒ4-144、Ｒ4-145、Ｒ4-146、Ｒ4-148）进行互换调整”。龙岩市自然资源局不服该判决上诉于龙岩市中级人民法院。2019年12月18日，龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08行终167号行政判决：驳回上诉，维持原判。2019年12月26日，上述判决生效。 另查明，龙岩市不动产登记中心于2017年8月22日将1-251、1-252、1-253、1-254、Ｒ4-140、Ｒ4-141、Ｒ4-142、1-260、Ｒ4-143、Ｒ4-144、Ｒ4-145、Ｒ4-146、Ｒ4-148登记在汇通公司名下，不动产权证号分别：闽（2017）龙岩市不动产权第××号、0035770号、0035769号、0035768号、0035761号、0035760号、0035759号、0035763号、0035758号、0035757号、0035756号、0035755号、0035754号。汇通公司已将1-256、1-257、1-258、1-259、1-260、1-261出售小区业主，总售价84万元。小区有2108户业主，2053户业主认可开发商出售5个公共车位的行为，并要求开发商归还5个公共车位的购车位款。 上述事实，有明珠业委会提供的关于龙腾明珠项目地下室公共停车位互换调整的规划意见、（2019）闽0802行初119号行政判决书、（2019）闽08行终167号行政判决书、生效证明书，龙岩市不动产登记查询证明、车位使用情况表，车位发票及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，车位（1-251、1-252、1-253、1-254、R4-140、R4-141、R4-142、1-256、1-257、1-258、1-259、1-260、1-261、R4-143、R4-144、R4-145、R4-146、R4-148）系规划审批的公共停车位，该配置18个公共停车位属于全体业主所有。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。汇通公司占用全体业主所有的车位，明珠业委会有权提起诉讼，明珠业委会作为原告主体适格。汇通公司据以占用上述车位的文件原龙岩市城乡规划局的岩城规【2017】8号《关于龙腾明珠项目地下室公共停车位互换调整的规划意见》已被法院撤销。现明珠业委会要求汇通公司归还公共车位（1-251、1-252、1-253、1-254、R4-140、R4-141、R4-142、1-260、R4-143、R4-144、R4-145、R4-146、R4-148）符合法律规定，本院予以支持。上述13个车位属小区全体业主共有，明珠业委会无权要求上述13个车位登记在其名下，但明珠业委会作为业主大会的执行机构有权要求汇通公司协助明珠业委会将上述13个车位变更登记在实际产权人名下。汇通公司已将1-256、1-257、1-258、1-259、1-260、1-261出售小区业主，小区2108户业主中2053户业主认可开发商出售5个公共车位的行为，并要求开发商归还5个公共车位的购车款，该5个车位的购车位款84万元应由开发商给付明珠业委会。汇通公司占有公共车位给全体业主造成了相应的损失。明珠业委会主张地下公共车位按照400元/月，自2017年1月10日起计算至移交之日止，本院根据本案具体案情及龙岩地下停车位租金行情，酌情确定150元/月。小区大部业主认可开发商出售5个公共车位的行为，明珠业委会要求的损失应按13个车位计算。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条规定，判决如下： 一、龙岩汇通置业有限公司应于本判决生效之日起二十日内向龙岩市新罗区龙腾明珠（理想城）业主委员会移交13个地下公共停车位（编号：1-251、1-252、1-253、1-254、R4-140、R4-141、R4-142、1-260、R4-143、R4-144、R4-145、R4-146、R4-148） 二、龙岩汇通置业有限公司应于本判决生效之日起二十日内协助龙岩市新罗区龙腾明珠（理想城）业主委员会办理将13个地下公共停车位（编号：1-251、1-252、1-253、1-254、R4-140、R4-141、R4-142、1-260、R4-143、R4-144、R4-145、R4-146、R4-148）登记在实际产权人名下的手续； 二、龙岩汇通置业有限公司应于本判决生效之日起二十日内给付龙岩市新罗区龙腾明珠（理想城）业主委员会被出售的地下公共停车位购车款840000元； 三、龙岩汇通置业有限公司应于本判决生效之日起二十日内给付龙岩市新罗区龙腾明珠（理想城）业主委员会赔偿13个地下公共停车位的损失（计算方法：从2017年1月10日起计至停车位归还之日止，每个车位按150元/月计算）； 四、驳回龙岩市新罗区龙腾明珠（理想城）业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34333元、减半收取17166.5元，由龙岩汇通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 美 丰 二〇二〇年七月三十一日 书记员 苏婕（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。