山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3175号 原告：高红梅，女，1978年10月28日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：孙月文，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。 被告：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市历城区北园大街**鹊华天禧苑售楼处**，统一社会信用代码91370100084049740Y。 法定代表人：张龙涛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李国艳，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张守邦，山东瀛岱律师事务所律师。 原告高红梅与被告山东佰邦置业有限公司（以下简称“佰邦置业”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序于2020年5月27日、2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告高红梅及其委托诉讼代理人孙月文，被告佰邦置业的委托诉讼代理人李国艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高红梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认高红梅、佰邦置业签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》无效；2.判令佰邦置业返还购房款、定金452074元（其中，购房款422074元，定金3万元）及其利息损失（利息以452074元为基数，自2018年10月28日至2019年8月19日，按照中国人民银行贷款利率计算，2019年8月20日以后的利息，按照同期全国间银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，计算至实际返还之日）；3.诉讼费用由佰邦置业承担。2020年6月2日，高红梅向本院提出变更诉讼请求的申请，将第一项诉讼请求改为：判令解除高红梅、佰邦置业签订的鹊华天禧苑商品房订房合同。事实与理由：高红梅与佰邦置业于2018年10月14日签订了《鹊华天禧苑商品房定房合同》，高红梅订购了佰邦置业开发的鹊华天禧苑商务办公楼2层227号商品房，产权属性为商业。签订定房合同前，佰邦置业口头告知高红梅2018年底或2019年初可签订正式的商品房买卖合同。高红梅按照合同要求于2018年10月14日当日交付定金3万元，2018年10月28日交付422074元，共计452074元，高红梅已按双方合同的约定交齐全款，履行全部合同义务。2019年以来，高红梅多次与佰邦置业联系，要求签订正式的商品房买卖合同，并且在政府网签备案，以保障高红梅的合法权益，但佰邦置业以种种理由推托，直到现在没有与高红梅签订正式的合同，导致高红梅的合同目的不能实现，已构成根本违约，而且高红梅在多次沟通无果的情况下，于2020年3月10日书面至函佰邦置业，要求在2020年3月17日前签订正式的商品房买卖合同，并网签备案，否则高红梅退定该商品房，佰邦置业双倍返还高红梅交付的定金及银行同期同类贷款利息，并赔偿因此给高红梅造成的损失，但佰邦置业仍然置若罔闻，拒绝签订备案合同，导致高红梅的利益无法保障因此，佰邦置业要求解除合同，以保障高红梅的合法权益。 佰邦置业辩称，不同意解除双方签订的定房合同，双方签订的定房合同不存在法律规定或者合同约定可以解除的情形，双方签订定房合同的目的是为了购买房屋并取得房屋，不是为了签订商品房买卖合同，不存在合同目的不能实现的情形。 本院经审理认定事实如下： 一、2018年10月14日，高红梅与佰邦置业签订《鹊华天禧苑商品房定房合同》（以下简称“定房合同”）一份，约定：第一条高红梅定购佰邦置业开发的鹊华天禧商务办公楼2层227号商品房，产权属性为商业；第二条建筑面积14.4平方米；第三条签订合同之日起为高红梅保留该房7日，高红梅若办理银行按揭贷款须自行查询银行贷款信用情况，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与指定贷款银行进行充分的了解和沟通，在保留期内高红梅交纳全额购房款或按揭贷款首付款及提交符合要求齐备的按揭资料，按通知时间签订该房屋的《商品房买卖合同》；第四条高红梅签订本合同时须支付购房担保定金3万元，作为双方当事人严格按本合同履约的担保；第五条、购房价款为555696元，高红梅在保留期内一次性付清全部购房款；第六条、在本合同的保留期内，如因佰邦置业的原因将该商品房另行出售的，佰邦置业双倍返还已收取的购房担保定金，如因高红梅的原因未按约付款及提交按揭材料，视为违约，佰邦置业不退还高红梅所交的担保定金，同时本合同自行解除；第八条、高红梅按本合同履行完毕付款义务后与佰邦置业签订《商品房买卖合同》，按《商品房买卖合同》约定全额支付该房屋全部购房款后，定房合同自动终止。当日，高红梅交纳3万元定金，佰邦置业为其出具收据一张，载明交款金额3万元，收款事由1-227房款定金。2018年10月28日，高红梅交纳377074元，由佰邦置业给其开具收据一张，载明交款金额377074元，收款事由1-227房款；当日，高红梅交纳团购费，山东优润商业运营管理有限公司向其出具收据一张，载明交款金额45000元，收款事由1-227团购费。 二、关于高红梅支付价款与合同约定价款不一致的情形，高红梅称其参加了交4.5万抵6.5万的团购活动，全款支付可以打八七折，所以实际支付的价款降低了。佰邦置业对高红梅的该陈述表示认可。 另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月取得济建许2018021号商品房预售许可证，该预售许可证是大开间分层的预售证，需要在分割的每间商铺重新办理预售证后方可网签。高红梅所购买的商铺位于2层，系虚拟分割式产权商铺，现该楼层在相关部门尚未办理分房分割。 双方当事人争议事实如下： 一、高红梅主张双方未能签订商品房买卖合同系佰邦置业根本违约，导致合同目的无法实现，为证实其主张，高红梅提交：1.关于2020年3月17日前签订商品房买卖合同的通知函及邮寄回单，拟证明高红梅之前多次要求签订商品房的正式合同，高红梅书面要求佰邦置业在2020年3月17日签订书面买卖合同，自定购合同签订后长达一年半目前的时间，佰邦置业因各种原因不能与高红梅签订正式合同；2.鹊华天禧苑不能签订正式买卖合同的录音音频和录音整理资料4份，拟证明高红梅从去年开始一直与开发商谈判，要求签订正式的商品房买卖合同，尽快网签备案，但佰邦置业以各种理由推诿不办理。当时是用录音笔录的，现在将录音拷贝到电脑上了，录音笔中已没有原始录音；3.网上关于鹊华天禧苑不能办理网签原因网上文章截图，拟证明其土地被查封，无法签订办理网签，因此不能签订正式的买卖合同，将来的房产证也就无法办理；4.山东广播电视台齐鲁频道（网址http：v.iqlw.com/qlpd/xxbs/2020/0102/4755874.html）关于分层预售及网签须进行预售变更的视频1份，拟证明现在开发商自己及济南住建局、济南审批局都认为分割销售是政策的空白，分割销售是无效的，佰邦置业应退还本金和利息。经质证，佰邦置业对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该份邮件并不是寄给佰邦置业的公司负责人或者法定代表人，佰邦置业并未收到上述邮件，刘俊鹏是第三方销售渠道公司的，是佰邦委托的；对证据2、3、4的真实性不予认可，目前涉案房屋五证齐全，符合法律规定，并且双方签订了定房合同，是双方真是意思表示，不存在违反法律行政法规强制性规定的情形，应为有效合同。佰邦置业为证实其辩称提交：济南市城乡建设委员会2018年1月9日发放的《商品房预售许可证》复印件，编号济建预许2018021号，该份商品房预售许可证载明鹊华天禧商务办公楼共28层，其中储藏室181.82平方米两套，商铺112.21平方米2套、商务办公室22735.99平方米759套，商业12279.13平方米5套，小型车位10116.83平方米311套，微型车位362.85平方米15套，拟证明上述涉案房屋已经取得商品房预售许可证，双方签订的定房合同合法有效。经质证，高红梅对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该预售许可证只表明佰邦置业对整层可以销售，但不能分割对外进行销售。 二、高红梅要求佰邦置业返还已支付团购费4.5万元。退还理由为：该4.5万元团购费是在佰邦置业经理刘俊鹏的带领下于佰邦置业售楼处大厅1楼刷卡交的，后又去另外一个房间交的房款。高红梅认为刘俊鹏是佰邦置业的销售经理，且高红梅及所有的购买者是奔着佰邦置业开发的涉案项目，不是冲着山东优润公司去购买房屋，与山东优润公司没有关系，因此佰邦置业应对解除合同和退款事宜负全部责任。佰邦置业不同意返还，辩称团购费用实际是入了出具团购费用收据公司的账户。其与山东优润商业运营管理有限公司系合作关系，类似于电商团购费，开发商在网络平台上做广告，开发商委托他们做广告，但开发商并不支付他们推广的费用，如果有过来购房的就会交团购费用，开发商就不再支付推广费用了。刘俊鹏不是佰邦置业的员工，是渠道销售公司的员工，与收团购费的公司并不是一个公司。 本院认为，高红梅与佰邦置业签订的《鹊华天禧苑定房合同》属商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中双方签订定房合同的目的是为了今后签订《商品房买卖合同》，佰邦置业自认在签订定房合同至今，涉案商铺尚未在相关部门办理分房分割手续，导致无法签订《商品房买卖合同》，故可以认定高红梅的定房合同目的不能实现，高红梅有权解除定房合同，本院对高红梅要求解除与佰邦置业之间于2018年10月14日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》的诉讼请求，依法予以支持。高红梅要求佰邦置业返还购房款422074元、定金3万元的诉讼请求，其中关于返还购房款377074元、定金3万元的请求，于法有据，本院依法予以支持。关于返还4.5万元团购费的请求，该费用系高红梅因合同解除导致的损失，因佰邦置业违约导致合同解除，故百邦置业应赔偿高红梅该损失。高红梅要求佰邦置业支付利息损失，本院部分予以支持并依法调整为：以452074元为基数，自2020年6月4日（解除通知到达佰邦置业次日）起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除高红梅与山东佰邦置业有限公司于2018年10月14日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》。 二、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还高红梅定金3万元。 三、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还高红梅购房款377074元。 四、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还高红梅团购费4.5万元。 五、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付高红梅利息：以452074元为基数，自2020年6月4日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 六、驳回高红梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4041元，由山东佰邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇二〇年七月一日 书记员 孔祥慧