江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初4632号原告：钱周言，男，1984年5月10日生，汉族，住无锡市南长区。委托诉讼代理人：周伟霖（系钱周言母亲），女，1957年11月15日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘明星，无锡市梁溪区春申法律服务所法律工作者。被告：江苏苏阳建设有限公司，住所地无锡市新吴区纺兴路**。法定代表人：蒋如华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆允峰，该公司法务。委托诉讼代理人：吴建新，江苏崇安律师事务所律师。被告：无锡市汇丰房产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区南湖中路。法定代表人：谈鹏飞。第三人：无锡华辰农村小额贷款有限公司，住所地无锡市经济开发区大通路**。法定代表人：储文光委托诉讼代理人：李宇，该公司员工。第三人：中信银行股份有限公司无锡分行，营业场所无锡市中山路187号新闻发展大厦。负责人：单国民。委托诉讼代理人：奚双双（第一次开庭为罗旋）、张梦筠，该行职工。第三人：无锡滨湖融资担保有限公司，住，住所地无锡市鸿桥路**/div>法定代表人：钟建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒲加柱、姜桥阳，江苏开炫律师事务所律师。原告钱周言诉被告江苏苏阳建设有限公司（以下简称苏阳公司）、无锡市汇丰房产开发有限公司（以下简称汇丰公司）、第三人无锡华辰农村小额贷款有限公司（以下简称华辰公司）、中信银行股份有限公司无锡分行（以下简称中信银行无锡分行）、无锡滨湖融资担保有限公司（以下简称担保公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序审理，在审理中钱周言申请追加了第三人华辰公司、中信银行无锡分行、担保公司参加本案诉讼。本院于2019年9月17日、2020年4月14日、6月29日公开开庭进行了审理，原告钱周言及其委托诉讼代理人刘明星和周伟霖、被告苏阳公司和第三人均委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告汇丰公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：苏阳公司与汇丰公司、无锡月湖山庄度假酒店有限公司（以下简称月湖公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后于2014年12月2日查封了案涉房屋，经调解本院于2015年5月18日作出（2014）锡滨商初字第00758号民事调解书。后因汇丰公司、月湖公司未能按调解书履行还款义务，根据苏阳公司的申请，本院于2015年7月23日立案执行。在该案执行过程中，钱周言于2019年2月20日对本院查封无锡市江南景园35号房屋（以下简称案涉房屋）提出异议，本院经审查于2019年5月20日作出（2019)苏0211执异21号执行裁定书，认为案涉房屋登记在汇丰公司名下，本院查封该房屋并无不妥，据此裁定驳回钱周言的执行异议。原告钱周言向本院提出诉讼请求：1、判决停止对案涉房屋的执行，并解除查封；2、确认案涉房屋所有权属于原告；本案诉讼费由汇丰公司承担。事实与理由：1、其与汇丰公司于2008年12月28日签订《预购房协议书》，约定其购买由汇丰公司开发建设的江南景园别墅30号（30号为施工号，35号为登记房号），房屋价格为450万元，协议签订后，其按约支付了250万元的购房款，但汇丰公司至今没有办理房屋变更登记手续。汇丰公司未经其同意擅自将案涉房屋抵押给各第三人，华辰公司、担保公司明确对汇丰公司的债权已履行完毕，华辰公司、担保公司的抵押权应当解除，中信银行无锡分行抵押权设立并非善意，其作为消费者购买该房屋享有物权期待权，权利优于中信银行无锡分行的抵押权。2、其名下无其他用于居住的房屋，其妻子姚琳桃名下有一套住房，但该房屋系姚琳桃个人所有，不属于夫妻共同财产，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条仅规定的是房屋买受人名下没有其他可用于居住的房屋，并未规定买受人配偶、子女名下有无其他可居住的房屋作为排除执行的条件；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案涉房屋被抵押、查封时，其与汇丰公司已经订立了房屋买卖合同，其已经合法占有该房屋，且其已按合同约定向汇丰公司支付了购房款250万元，并在本案审理中其将剩余的200万元购房款提存至法院账户，其曾多次要求汇丰公司配合办理过户手续，但汇丰公司拒不配合办理，且擅自将房屋抵押给第三人，导致其无法办理过户登记手续，过错在于汇丰公司。综上，其对（2019)苏0211执异21号执行裁定书驳回其申请不服，提起本案执行异议之诉，请求法院将被告执行查封以及第三人的抵押权在本案中一并处理，维护其合法权益。被告苏阳公司答辩称：案涉房屋登记在汇丰公司名下，其公司要求查封案涉房屋并无不当。房屋买卖应当以登记为准，而案涉房屋还登记在汇丰公司名下，故物权未发生转移。因此，请求驳回原告诉请。被告汇丰公司未作答辩。第三人华辰公司答辩称：案涉房屋抵押登记上的8432500元债权，是汇丰公司以该房屋为无锡源海集团有限公司（以下简称源海公司）向其公司借款作担保，该笔借款本息均已经归还，其公司已于2014年1月2日注销了抵押登记，故其公司与案涉房屋无关，如果权利登记上还有其公司的抵押权，其公司也同意解除抵押登记。第三人中信银行无锡分行答辩称：1、汇丰公司为源海公司向其贷款提供了包括案涉房屋在内的最高额抵押担保，2013年12月办理抵押登记时其经审查，案涉房屋的房产证和土地使用权证均登记在汇丰公司名下，故其对案涉房屋的抵押权已有效设立，因源海公司的贷款尚未结清，其起诉源海公司的贷款纠纷案件已由无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）审理并作出生效判决，目前其已就该判决申请强制执行。2、在其办理抵押登记之前，对原告与汇丰公司签订的《预购房协议》并不知情，即使该协议是真实的，原告在明知汇丰公司并未取得案涉房屋预售许可证的情况下，与汇丰公司签订的协议效力存在瑕疵；即便该协议有效，但自协议签订后至汇丰公司将案涉房屋抵押给其之前，在长达五年的时间里双方并未按照物权法办理案涉房屋的预先登记及正式登记，也未将房屋产权登记到原告名下，依据物权法的规定，案涉房屋未经登记不发生物权转移效力，故原告并未取得该房屋所有权。3、根据原告与汇丰公司签订的预购房协议的约定，案涉房屋的实际面积超过了协议约定的面积，原告的购房款按照实际面积计算为510.83万元，故原告即便支付的250万元系购房款，也未达到房屋总价的50%。因此，其是案涉房屋的善意抵押权人，原告并非房屋的所有权人，原告诉请无法律依据应予驳回。第三人担保公司答辩称：1、根据物权法规定不动产物权应当登记，而案涉房屋登记在汇丰公司名下，原告不是合法登记的所有权人，也不属于最高法院司法解释规定的权利人，故原告仅依据买卖合同主张对案涉房屋享有所有权，不符合物权法定及物权登记的法律规定，原告仅享有依据合同要求汇丰公司继续履行或解除合同的权利。2、包括中信银行无锡分行在内及其公司的抵押权均是依法办理了抵押登记，并且中信银行无锡分行的抵押权已由法院生效判决予以确认，所以无论原告是否与汇丰公司签署过购房协议，合同所形成的债权均不能对抗中信银行无锡分行及其公司的抵押权。3、原告与汇丰公司签署的购房协议载明原告是明确知晓案涉房屋在转让时未取得预售许可证，且原告也未按合同约定足额支付购房款，在房屋能够办理房屋过户登记时，原告未积极要求汇丰公司办理过户手续，在中信银行无锡分行及其公司的抵押权设立前，原告也没有以向法院起诉的形式要求过户，上述事实足以说明原告对未办理过户登记存在过错；案涉房屋的价款应当按照协议约定计算。综上，原告不是涉案房屋的所有权人，也不是能够排除执行的权利人，中信银行无锡分行及其公司的抵押权合法有效，请求驳回原告诉请。2014年汇丰公司与其公司虽签订抵押合同并办理了抵押登记，但经庭后核实，登记担保的债权并未实际发生，故其公司对案涉房屋丧失了抵押权，本案与其公司无直接利害关系。担保公司庭后进一步核实，对其公司登记设定的抵押权担保的主债务人是汇丰公司，担保的主债权发生期间为2014年1月13日至2016年1月12日，担保的方式为最高额抵押反担保，但未发现有抵押给其公司的案涉房屋的主债权发生。经审理查明：一、房屋买卖合同签订及付款情况。2008年12月28日，钱周言与汇丰公司签订《预购房协议书》载明，钱周言购买汇丰公司开发的江南景园别墅30号房屋，在签订本协议时，钱周言完全清楚汇丰公司未取得该房屋的预售许可证，房屋总价为450万元，付款时间：签订协议后3天内支付定金50万元、2009年1月10日前支付房款50万元、2009年10月30日前支付房款80万元、剩余房款在2009年12月之前签订正式买卖合同时一次性付至450万元、余款在交房前一次性付清；房屋面积428.79平方米（最终以产权证登记面积为准），房屋单价为每平方米5380元，土地面积为1033.75平方米（最终以土地使用权证登记面积为准），土地单价为每平方米2122元，实际交房时，如权属登记的房屋和土地面积与协议约定的面积有增减，则房屋价格亦相应按单价进行增减。钱周言称其共向汇丰公司支付购房款250万元，具体付款情况：在签订协议前支付了2万元现金作为购房定金、2008年12月30日转账48万元给王兴昌、2009年1月12日转账20万元给王兴昌、2009年1月12日支付30万元现金、2010年2月9日分三笔共计转账80万元给王兴昌、2011年1月25日转账70万元给王兴昌，上述转账均为周伟霖通过建设银行转账给王兴昌；汇丰公司向钱周言开具收据四张，分别为2008年12月29日50万元订金、2008年12月29日50万元预收款、2010年2月12日80万元订金（收款方式：现）、2011年2月10日70万元订金（收款方式：本票10725111）。钱周言称2008年12月29日50万元的收据，对应的是2009年1月12日转账20万元和现金30万元；钱周言提供银行转账凭证和本票申请书，证明2011年1月25日周伟霖转账70万元给王兴昌，王兴昌于2011年2月1日将该款作本票给了谈余生。钱周言表示王兴昌当时是销售经理，其签订协议购买案涉房屋是与王兴昌联系的，付款也是付给王兴昌，江南景园其他房屋也是如此办理的，对此钱周言提供落款日期为2018年12月11日王兴昌出具的书面说明，王兴昌称钱周言于2008年12月28日签订了预购房协议书，由其经手办理钱周言付款事宜，付款合计250万元。钱周言于2020年5月26日将剩余房款200万元交到本院提存。二、钱周言入住案涉房屋及名下其他住房情况。钱周言称案涉房屋是于2014年4月3日交付给其母亲周伟霖，交付后就进行装修并长期入住至今，为此提供入户费用表（载明江南景园35号所有权人钱周言，建筑面积527.03平方米，土地面积1071.1平方米，总房价450万元，已交房款180万元，欠款270万元，大维修基金18446.05元，落款处有汇丰公司盖章与周伟霖代钱周言、钱晶良（系钱周言父亲）的签名并落款日期2014.4.3）、电费发票（开票日期2015年5月9日，记载有本月和上月用电量，钱周言称发票所载用电量少是因当时只是晚上住）、蓝盾物业管理有限公司于2016年3月12日开具的物业费和道路维修费和装修保证金收据和2018年4月9日物业费收据以及2019年7月15日出具的书面证明（内容为钱周言于其公司2015年5月入驻前已入住在案涉房屋），关于房屋装修钱周言称其在2013年进行简单装修入住，2016年又进行第二次装修。钱周言提供无锡市不动产登记中心出具的住房信息查询证明和权利注销证明、无锡市房屋登记申请书、结婚证、商品房买卖合同，表明钱周言将其名下的无锡市金湖苑**房屋于2008年12月5日前出售给他人，此后截至2019年9月23日未查询到钱周言名下有住房；钱周言与姚琳桃于2013年5月30日结婚，姚琳桃于2012年10月24日购买无锡市××室房屋（建筑面积126.64平方米），2015年5月22日该房屋不动产权证登记在姚琳桃名下；截至2020年4月13日未查询到钱周言父母钱晶良和周伟霖名下有住房。三、案涉房屋查封、抵押及相关裁判情况。钱周言提供2019年8月5日查询的案涉房屋登记籍证明及其他有效权属附属表，载明案涉房屋于2012年6月17日登记在汇丰公司名下，建筑面积527.03平方米，土地使用权面积1071.1平方米，自2014年12月2日起被（2014）锡滨商初字第00758号、（2014）锡商初字第0326号等多个案件查封。抵押登记情况为：华辰公司一般抵押债权数额8432500元、房屋及土地抵押担保债务履行期间2013年6月27日至同年9月27日；中信银行无锡分行最高额抵押债权数额4352300元、房屋所有权抵押担保债务履行期间2013年12月24日至2016年7月10日，中信银行无锡分行一般抵押债权数额160万元、土地抵押担保债务履行期间2013年12月24日至2016年7月10日；担保公司最高额抵押债权数额558万元、房屋所有权抵押担保债务履行期间2014年1月10日至2016年1月9日。2015年5月18日，无锡中院作出的（2014）锡商初字第0326号民事判决书载明，中信银行无锡分行以金融借款纠纷为由起诉源海公司以及汇丰公司等，要求源海公司归还借款，汇丰公司以案涉房屋承担抵押担保责任，该案经审理查明，2013年12月24日《最高额抵押合同》约定，汇丰公司对源海公司向中信银行无锡分行发生在2013年12月24日至2016年7月10日期间的一系列借款，以案涉房屋提供主债权最高额度为5952300元的抵押担保，抵押登记是以案涉房屋的房屋所有权和土地使用权分别担保债权数额4352300元、160万元，源海公司在2014年6月、7月向中信银行无锡分行借款三笔共计6060万元，该院最终判决源海公司偿还上述6060万元借款和相应利息、罚息以及律师费256800元，中信银行无锡分行有权对案涉房屋所有权和土地使用权行使优先受偿权。现该案已生效，中信银行无锡分行就该案判决向无锡中院申请强制执行。对于中信银行无锡分行的抵押权，钱周言认为该抵押权是在其签订买卖合同之后设立的，汇丰公司已侵害了其合法权益，存在过错，并且华辰公司在此之前在案涉房屋上已设立了明显高出房屋价格高达8432500元的抵押权，中信银行无锡分行没有充分调查案涉房屋的出售以及其他抵押情况，未尽到合理注意义务，居然与汇丰公司签订抵押合同并出借5952300元的借款，故中信银行无锡分行不是善意抵押权人，对案涉房屋不享有抵押权；钱周言称在（2014）锡商初字第0326号案件审理中，汇丰公司与谈余生均未到庭，其对该案中认定的案涉房屋抵押权及债权债务是否真实存在有异议。2015年9月1日，钱周言向本院提起诉讼要求判令汇丰公司继续履行合同并将案涉房屋过户到其名下，同时要求撤销房屋上的抵押权，该案经审理本院认为就案涉房屋的权利，钱周言的诉请与无锡中院的生效判决相冲突，据此于2016年8月31日作出（2015）锡民初字第02030号之一裁定，驳回钱周言的起诉。上述事实，有《预购房协议书》、银行转账凭证和汇丰公司出具的收据、江南景园入户费用表和电费发票、物业费和装修保证金收据、住房信息查询证明和房屋出售材料、无锡市不动产（房屋）登记籍证明和权利注销证明、无锡市房屋登记申请书、结婚证、商品房买卖合同、江南景园预售许可资料[（2008）预销准字第006号]、（2014）锡滨商初字第00758号民事调解书、（2014）锡商初字第0326号民事判决书、（2019)苏0211执异21号执行裁定书、（2015）锡民初字第02030号之一民事裁定书等证据以及当事人陈述笔录在卷佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，钱周言对案涉房屋享有的权利不足以排除强制执行，理由如下：一是关于房屋的交付，钱周言述称案涉房屋由汇丰公司于2014年4月3日交付给其居住使用，在审理中又称其于2013年就已简单装修入住，但对于交付入住的事实，钱周言提供的入户费用表中落款日期2014年4月3日系钱周言父母自己书写，而电费发票记载的用电时间为2015年4月份，物业费和装修保证金均为2016年3月，物业公司的证明只确认钱周言于2015年5月前入住；因此，综合钱周言提供的现有证据，不足以证明案涉房屋于2015年4月份之前就已交付给钱周言占有，而案涉房屋在2014年12月2日起就被苏阳公司、中信银行无锡分行等案件查封，故钱周言未能证明其在法院查封之前已合法占有该房屋。二是关于购房款的支付，即使按照签订《预购房协议书》时约定的房屋总价450万元，钱周言也应将购房款在交房前一次性付清，而钱周言截止2011年1月25日仅支付购房款250万元，另外200万元在本案审理期间钱周言于2020年5月26日才交到本院提存；因此，钱周言未能按照合同约定的时间支付购房款。三是关于钱周言住房情况，钱周言在购买案涉房屋时至本案起诉前，钱周言本人名下并无其他用于居住的房屋，但钱周言妻子姚琳桃于2012年10月24日购买了建筑面积为126.64平方米的住房，且该房屋在二人2013年结婚后至今仍登记在姚琳桃名下；因此，钱周言在2019年2月20日提出本案执行异议时并非没有房屋可以居住，即钱周言不符合“消费者所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。四是关于过户登记情况，案涉房屋于2012年6月17日就被登记在汇丰公司名下，之后自2013年开始又被汇丰公司陆续抵押给中信银行无锡分行等债权人，而钱周言直至2015年9月1日才提出过户请求，并且由于案涉房屋的权利被无锡中院生效判决所确认，导致钱周言要求过户的诉请被裁定驳回，因此钱周言对于案涉房屋无法过户的后果也存在一定的过错。综上所述，钱周言在案涉房屋的购房款支付、占有使用、办理过户登记以及名下住房等情况，并不符合前述司法解释所规定的情形，故钱周言要求停止对案涉房屋查封和执行的理由不能成立，应予驳回。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，因钱周言就案涉房屋只是与汇丰公司存在买卖合同关系，并无证据表明钱周言已对该房屋享有所有权，所以钱周言直接要求确认房屋归其所有，缺乏依据；依据双方买卖合同关系，钱周言有权要求汇丰公司继续履行房屋过户的合同义务，或者不能过户的相应违约责任，但案涉房屋已登记在汇丰公司名下，且汇丰公司自2013年开始在房屋上设定有多个抵押，其中中信银行无锡分行的抵押权由无锡中院生效判决所确认，中信银行无锡分行据此也已申请法院强制执行以实现其优先受偿权，而该抵押权的判决以及执行问题本案无法直接处理。因此，关于案涉房屋的过户问题，钱周言应当就房屋上设定的抵押权另行提出相应主张，故钱周言提出的确权请求不能成立，在本案中予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》五十六条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告钱周言的诉讼请求。案件受理费42800元，由钱周言负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  朱光烁人民陪审员  崔晓平人民陪审员  蒋玲玲二〇二〇年七月十三日书 记 员  邵 健本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条第二款对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》:第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。