山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终3533号上诉人（原审原告）：孟某，男。委托诉讼代理人：朱磊，山东公明政和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：邹城市凫山街道某社区居民委员会。法定代表人：孟某，主任。委托诉讼代理人：孟某某，居委会委员。委托诉讼代理人：杨艳雷，山东文思达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山东某房地产开发有限公司。法定代表人：张云翼，董事长。委托诉讼代理人：宋庆富，山东法至上律师事务所律师。上诉人孟某因与被上诉人邹城市凫山街道办事处某社区居民委员会（以下简称某居委）、山东某房地产开发有限公司（以下简称某开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2020)鲁0883民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人孟某及其委托诉讼代理人朱磊，被上诉人某居委的委托诉讼代理人孟某、杨艳雷，被上诉人某开发公司的委托诉讼代理人宋庆富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟某上诉请求：1.依法撤销邹城市人民法院作出的（2020）鲁0883民初1402号民事判决，改判支持孟某的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由某居委承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审法院认定案件事实的逻辑顺序错误，且故意忽略或回避案件的关键事实及证据，单纯依据某居委的逻辑思路进行裁判，违背了最基本的公平、公正。一、孟某系基于拆迁补偿的事实获取涉案房产，并由原权属人出具产权证明，并非以购买方式获得，一审法院以孟某未缴纳剩余房款为由驳回孟某确权及办理登记的诉求，不符合客观事实。根据《物权法》第三十三条及《最高人民法院关于适用《物权法》若干问题解释（一）》第二条规定，不动产权属证书及不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力”，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利不符，其为不动产物权的真实权利人的，有权请求确认其享有物权。首先，1993年，因兖州矿务局综机设备租赁站建设征用土地事宜，孟某原木器加工厂厂房等资产经某居委勘估征用，征用补偿款307630元拨付至某居委后，未向孟某支付。该补偿款经孟某催要多年，后某居委同意以涉案房屋折抵拆迁补偿款项，自2006年孟某从某居委领取钥匙，孟某合法居住、使用涉案房屋至今，基于上述事实，涉案房屋的原权属人某居委于2011年5月18日出具书面证明，证实诉争房屋产权归孟某所有。其次，某居委向孟某出具涉案房屋产权证明后，因居委领导频繁换届，此前房屋折抵事宜再次产生争议。2013年，某居委以侵权为由向邹城市人民法院提起诉讼，主张孟某搬出涉案房屋，邹城市人民法院作出（2013）邹民初字第3214号民事判决，驳回了某居委的侵权诉求。2016年，某居委又以商品房买卖合同为由向邹城市人民法院提起诉讼，要求解除合同、返还房屋，最终济宁市中级人民法院作出（2018）鲁08民终95号终审裁定，驳回了某开发公司的起诉。上述事实以及证据完全可以证实孟某系涉案房屋实际权利人，孟某有权确认享有涉案房屋所有权并要求办理房屋登记。另外，基于某居委出具的产权证明，双方以补偿款折抵房屋款已成既定事实，孟某在一审中提交《房款追缴通知书》及案外人签订的《商品房买卖合同》，是为了说明此前涉案房屋抵付的基础事实及合理性，是为明确双方签订《商品房买卖合同》的条款基础，而不是在本案中主张抵付，且该《房款追缴通知书》是某居委向孟某出具涉案产权证明后的单方行为，孟某自始不认可所谓欠缴房款的问题。另外，法定抵销制度无需某居委同意，只需符合《合同法》第九十九条规定，符合法定抵销制度的形成条件即可，不以某居委的意志所左右。因此，一审法院以未缴纳剩余房款为由驳回孟某关于确认所有权及办理房屋登记的诉求，不符合客观事实及相关法律规定。二、基于某居委已向孟某开具房屋产权证明，同意涉案房屋产权归孟某所有的事实，双方之间的法律关系已经建立且已成既定事实，孟某有权在明确相关条款基础的情况下要求某居委配合签订商品房买卖合同并办理备案登记手续，履行后续义务。根据《城市房地产转让管理规定（2001修正）》（建设部令第96号）第三条规定，房地产抵债亦属于房地产转让的范畴。而双方关于涉案房屋转让的主要条款，包括当事人名称和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式；交付使用条件及日期等主要条款实质上已经明确，至于其他相关条款或法律规定，或可直接参照同区位其他商业房买卖合同条款确定。且双方关于房屋买卖（抵付）的主要义务已经履行，根据《合同法》第三十六条规定，双方事实合同已经成立，现在需要涉案房屋原权属人某居委及销售主体某开发公司，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《城市房地产转让管理规定（2001修正）》第七条之规定，与孟某签订房屋买卖合同，并为孟某办理涉案房产的备案、登记手续，完成后续法定义务或附随义务，这是某居委将涉案房产交付或抵付孟某后的法定义务，孟某的此项诉求亦应予以支持。某居委辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。孟某的上诉理由不能成立，恳请二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。2、孟某所称的某居委出具的书面证明的原因已经在一审过程中向法庭说明，是由于孟某为了办理工商登记而出具，并非孟某所陈述的内容。且该证明不产生物权效力，某居居委不具有出具产生物权效力证明的行政权力，该证明不产生法律效力。某开发公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回孟某的上诉，维持原判。孟某向一审法院起诉请求：1.依法判令某居委、某开发公司立即与孟某就邹城市文圣小区××号商业房签订拆迁安置补偿协议、商品房买卖(转让)合同；2.依法确认邹城市文圣小区××号商业房归孟某所有；3.依法判令某居委为孟某办理邹城市文圣小区××号商业房的备案、登记手续；4.本案诉讼费用由某居委承担。一审法院认定事实：1.1992年12月14日，邹城市土地管理局与兖州矿务局综机设备租赁站签订了《综机设备租赁站建设征用土地协议书》，兖州矿务局综机设备租赁站征用包括孟某“邹城市铁西家具厂”在内的所有土地，征用土地面积75亩。对于孟某的厂房设施，某居委进行拆迁时，对孟某的家具厂进行了实地测量，测量后出具了“拆迁房屋分项勘估表”一份，勘估表载明，孟某的家具厂及其他附属设施的补偿款金额为307630元。2.2003年6月18日某居委与某房地产开发有限公司签订《文圣住宅小区合作开发协议》一份，该项目由某居委投资，某开发公司以自己的名义进行立项开发。某居委将文圣住宅小区第一期工程沿街商住楼委托给某开发公司代销售。某开发公司经行政机关核准登记，取得颁发商品房销售许可证，取得案涉商品房销售主体资格。孟某于2005年11月16日向某开发公司支付购房定金3万元；3.2011年5月18日，某居委向孟某出具证明一份，载明：“兹有我社区居民孟某在，门牌号××，产权属孟某所有，未办理房产证，情况属实。”4.案涉房产邹城市文圣小区××号商业房不动产权属现登记在某开发公司名下；5.2013年7月29日，前庙社区工作组向孟某下发《房款追缴通知书》一份，载明“孟某同志，你所购置的文圣一期：4-1-A2，建筑面积80.64平方米，总计金额338688元，已交房款30000元，还欠308688元，望你接到通知之日起，5日内把所欠房款308688元交到街道经管站”。一审法院认为：1.关于孟某要求判令某居委与其签订拆迁安置补偿协议的主张，根据法律规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。本案中，孟某虽提交了《拆迁房屋分项勘估表》，但未就拆迁补偿款项、支付方式、支付期限和搬迁期限等达成统一意见，故孟某起诉要求某居委立即与其签订拆迁安置补偿协议，不属于平等民事主体之间的法律关系，故，不属于民事案件受理范围，依法应当驳回孟某的该项起诉。2.关于孟某要求某居委、某开发公司与其签订商品房买卖(转让)合同的主张。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，意思自治和契约自由是民法和民事活动的基本原则，合同的签订需要当事人双方进行充分协商，并且所签订的合同内容不得违反法律、法规的规定及损害国家、集体和第三人的合法权益。本案中，某居委及某开发公司不认可曾与孟某关于拆迁安置补偿、房屋买卖及拆迁补偿款抵消房款等达成合意，孟某亦未能提交有效的证据予以证实，故，孟某请求判令某居委、某开发公司与其签订商品房买卖(转让)合同，没有事实与法律依据，本院不予支持。3.关于孟某主张依法确认诉争商品房归孟某所有并判令某开发公司为其办理涉案房产的备案、登记手续的主张。本院认为，房屋买卖合同的签订应当基于合同当事人自愿协商，并对房屋买卖合同中商品房基本状况，销售方式，价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，产权登记事宜等合同主要内容达成统一意见，但通过庭审，某开发公司虽然认可收到孟某的3万元，但该证明也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时，某居委作为案涉房屋的开发建设单位，于2013年7月29日向孟某下发房款追缴通知书，孟某至今未缴纳剩余房款。孟某主张以某居委所欠拆迁安置补偿款抵剩余房款，未能提交双方签订的明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的协议，亦未能提交孟某缴纳剩余房款的证明，故，孟某主张涉案房屋归其所有，并要求某开发公司为其办理涉案房屋的备案、登记手续，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第七条之规定，判决：驳回孟某的诉讼请求。案件受理费100元，由孟某负担。二审期间查明：1987年5月7日，孟某租赁某居委集体土地建设木器加工厂。1992年12月14日，邹城市土地管理局与兖州矿务局综机设备租赁站签订了《综机设备租赁站建设征用土地协议书》，兖州矿务局综机设备租赁站征用包括前庙居委会“邹城市铁西家具厂”在内的所有土地，征用土地面积75亩，前庙居委会因此获取征地补偿款538万元。1993年前庙居委会对孟某的家具厂进行了实地测量，并出具“拆迁房屋分项勘估表”，载明：孟某的家具厂及其他附属设施的补偿款金额为307630元，勘估表加盖了“邹县城关镇某村民委员会”公章，有经办人签字。2005年11月16日，孟某向某房地产公司缴纳了文圣一期商品用房购房定金3万元，凭证号码为NO.0003593。2006年孟某自村委会工作人员孟凡节手中拿走房屋钥匙入住并使用争议房屋至今。2011年5月18日，某居委主任孟令华向孟某出具证明一份，载明：“兹有我社区居民孟某在，门牌号××，产权属孟某所有，未办理房产证，情况属实。”2013年10月22日，某房地产公司出具证明，载明：“2003年我公司受邹城市凫山街道办事处某社区居民委员会委托，对邹城市文圣小区的房屋进行销售。2013年某居委以孟某侵权为由向邹城市人民法院起诉请求孟某停止侵权、恢复原状、赔偿损失。邹城市人民法院作出（2013）邹民初字第3214号民事判决，驳回前庙居委会停止侵害、恢复原状、赔偿损失的诉讼请求。理由为：孟某为购买案涉房屋已于2005年11月16日支付定金3万元，某居委亦书面证明孟某对案涉房屋享有产权。因此，某居委与孟某至少就案涉房屋买卖问题曾经有过协议，现某居委以侵权为由主张孟某立即搬出房屋、停止侵害、恢复原状与该案事实不符。退一步说，某居委与孟某亦应在解决房屋买卖纠纷、明确房屋权属后才能主张权利。2017年，某开发公司以孟某为被告向邹城市人民法院起诉请求解除与孟某的定金合同，定金3万元不予返还。山东省邹城市人民法院作出（2017）鲁0883民初3136号民事判决：一、解除山东某房地产开发有限公司与孟某之间成立的商品房买卖定金合同；二、孟某交付山东某房地产开发有限公司的购房定金3万元归山东某房地产开发有限公司所有，不予返还；三、孟某应自判决生效之日起30日内返还山东某房地产开发有限公司位于邹城市；四、驳回山东某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。孟某不服提起上诉。济宁市中级人民法院作出（2018）鲁08民终95号民事裁定，认为某开发公司系受某居委委托行使的代理行为，对应的权利义务应当由某居委承担，某居委与孟某之间的系房屋买卖纠纷还是房屋拆迁安置补偿纠纷应据实解决，遂裁定撤销山东省邹城市人民法院作出（2017）鲁0883民初3136号民事判决，驳回某开发公司的起诉。另查明，2004年10月20日与孟某同区位的文圣小区1480号商业房业主孟祥建与充矿房产签订的《商品房买卖合同》证实涉案商品房的单价为4200元/m2。二审法院查明的其他事实与一审法院认定事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、孟某占有使用涉案房屋的依据是什么，是因为拆迁补偿所得补偿款抵偿使用房屋，还是商品房买卖占用的房屋。2、孟某的三项诉讼请求是否能够得到支持。关于焦点1孟某占有使用涉案房屋的事实依据和法律依据问题。孟某明确表示占有使用涉案房屋权属来源并非商品房买卖合同，而是存在客观事实上的拆迁补偿及法定抵付的事实。首先，孟某与某居委之间存在的拆迁补偿款307630元的事实，对此双方均无异议。而某居委经查实也没有向孟某支付拆迁补偿款307630元的财务凭证、银行流水等证据，因此能够认定某居委未向孟某支付拆迁补偿款307630元。故，孟某主张涉案房屋权属的基础关系为拆迁补偿，具有合理性。其次，孟某因拆迁补偿款多次催要未果，在某居委开发建设并出售文圣住宅小区第一期工程沿街商住楼期间，在其于2005年11月16日向某房地产公司缴纳了文圣一期商品用房购房定金3万元后，于2006年自村委会工作人员孟凡节手中拿走房屋钥匙入住并使用争议房屋至今。2011年5月18日，某居委向孟某出具证明，载明：“兹有我社区居民孟某在，门牌号××，产权属孟某所有，未办理房产证，情况属实。”结合同期同一小区其他房屋的价格，以及交付涉案房屋的钥匙、出具证明的事实，能够认定某居委与孟某以涉案房屋抵付拆迁款的事宜进行过协商，并达成协议，作为某居委的法定代表人，理应明知单位出具证明并加盖公章的证明效力及法律后果，在此情况下出具涉案房屋归孟某所有亦能证明双方协商并达成以房抵款的事实。如果双方仅是商品房买卖合同关系，不会存在孟某仅仅交付3万元定金的情况下即将价值30余万元的商品房交付孟某，也不会出具单位证明称孟某是涉案房屋的产权所有人，更不会在孟某自2006年即占有、使用涉案房屋长达七年的时间的情况下某居委不主张权利。而孟某主张的双方就涉案房屋的法律关系，实质上是一种抵付并确认产权权属的关系，能够形成完整的证据链条并且证据之间能相互佐证：协商以房抵款前存在欠付拆迁补偿款307630元的事实，某居委向孟某下发《房款追缴通知书》载明孟某尚欠房款308688元，而某居委欠付孟某的拆迁补偿款与孟某欠付的房屋价格相当，在涉案房屋登记之前，房屋的抵付交付行为就已经完成，孟某缴纳了3万元后即从某居委领取了钥匙居住至今，某居委于2011年又向孟某出具了涉案房屋的产权证明，这是其对抵付客观事实以及实际权属人的进一步确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。故本院认为孟某与某居委就涉案房屋达成了以房抵款的协议。结合孟某未向某居委主张支付拆迁补偿款坚持以房抵付欠款的事实，本案的基础法律关系应是以涉案商品房抵付拆迁补偿款的合同纠纷。关于焦点2孟某的诉讼请求能否得到支持的问题。因某居委已经就涉案房屋与孟某达成事实上的以房抵付拆迁补偿款的协议，并且双方已经实际履行完毕，款项已经付清，且涉案房屋业已交付使用多年，因此孟某要求某居委与孟某就邹城市文圣小区××号商业房再签订拆迁安置补偿协议、商品房买卖(转让)合同不能成立。关于依法确认邹城市文圣小区××号商业房归孟某所有、要求协助办理过户手续的问题，因某居委与孟某就涉案房屋以房抵款的协议已经履行完毕，且双方的债权债务抵付事实已经成立并完成。虽然案涉房产邹城市文圣小区××号商业房不动产权属现登记在某开发公司名下，但根据已生效法律文书认定的事实，某开发公司系受某居委委托行使的代理销售行为，对应的权利义务应当由某居委承担。孟某与某居委因涉案房屋的权属问题已历经近十年七次诉讼，在债权债务关系明确，以房抵款基本事实清楚，交付涉案房屋抵偿拆迁补偿款已经履行完毕多年，涉案房屋已经符合办理过户登记手续的情况下，某居委有义务履行其附随义务，即协助孟某办理登记过户手续。故本院认为孟某的该项诉请于法有据，本院予以支持。综上所述，孟某的部分上诉请求于法有据，本院予以支持。对其不合理主张依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销邹城市人民法院（2020)鲁0883民初1402号民事判决。二、邹城市凫山街道某社区居民委员会、山东某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助孟某就涉案的邹城市文圣小区1420号商业房办理备案、登记手续。三、驳回孟某的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由邹城市凫山街道某社区居民委员会承担；二审案件受理费100元，由邹城市凫山街道某社区居民委员会承担。本判决为终审判决。审判长  王永红审判员  李连芳审判员  张 杰二〇二〇年七月二十七日法官助理谷满满书记员王**