福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初3211号 原告：魏荣，男，1964年6月28日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区蕉北建新路**。 委托诉讼代理人：蔡作斌，福建黎民友律师事务所律师。 被告：福建省宁德市电影发行放映公司，住所地福建省宁德市蕉城区蕉北建新路**，统一社会信用代码91350900157420994E。 法定代表人：陈宁，系该公司经理。 委托诉讼代理人：纪向宇，福建名仕（宁德）律师事务所律师。 第三人：福建晟宝龙健康管理有限公司（原名为：福建晟宝龙房地产开发有限公司），住所地福建省宁德市蕉城区蕉城北路安民弄******，统一社会信用代码91350900782179868D。 法定代表人：林龙生，系该公司经理。 委托诉讼代理人：黄宇健，福建环三律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘德银，福建环三律师事务所律师。 原告魏荣与被告福建省宁德市电影发行放映公司（以下简称“电影公司”）、第三人福建晟宝龙健康管理有限公司（以下简称“晟宝龙公司”）合同纠纷一案，本院于2019年8月12日作出（2019）闽0902民初884号民事判决。电影公司不服该判决，向宁德市中级人民法院提起上诉。宁德市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）闽09民终1502号民事裁定，发回重审。本院于2020年3月16日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告魏荣及其委托诉讼代理人蔡作斌，被告电影公司的委托诉讼代理人纪向宇，第三人晟宝龙公司的委托诉讼代理人黄宇健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏荣向本院提出诉讼请求：1.判令电影公司及晟宝龙公司共同向魏荣履行《房屋拆迁赔偿合同》约定的交房义务；2.判令电影公司向魏荣支付自2011年3月1日起至实际交付之日止按每日100元计算的赔偿金。事实与理由：魏荣于1992年到电影公司工作，是电影公司的职工。1996年购得电影公司位于建新路2号房改房第五层第501号。2007年12月25日电影公司根据宁政地【2007】556号和宁国土资【2007】125号函的批复，将自己的办公用地和魏荣等职工的住宅用地进行拍卖，晟宝龙公司通过拍卖取得了上述土地的使用权和建设权。根据福建国拍拍卖有限公司《本期拍卖会特别规定条款》第六条和第八条有关“买受人须在标的移交之日起两年期内无偿提供商品房建筑面积1400平方米，用于“拆一补一”等面积安置市电影公司原20户房改户，每户70平方米（不含公摊面积），未能按时交付房产，自逾期之日起至移交之日止按2000元/日赔偿电影公司”的规定，晟宝龙公司与宁德市国土资源局于2008年1月6日签订《国有土地使用权出让合同》。电影公司与魏荣于2009年4月10日签订《房屋拆迁赔偿合同》，约定：电影公司同意在拆除魏荣使用的房屋后按照“拆一补一”的原则，让魏荣原地回迁。该合同还约定在本协议（合同）签订之日起，两年期内（2009年3月1日至2011年2月29日）无偿提供70平方米实用面积（不含公摊面积）的商品房给魏荣，超过70平方米（不含公摊面积）的部分按建安成本价计价卖给魏荣，不足70平方米（不含公摊面积）的部分，按该楼房开盘价双倍赔偿。此外，合同还约定电影公司应向魏荣支付搬迁过渡款16400元。电影公司应确保在2011年3月1日前，将经各项验收合格后的房屋提供给魏荣。若电影公司拖延交房，自延迟之日即2011年3月1日起，按每天100元赔偿魏荣，直至将符合本合同约定的赔偿房交付给魏荣为止。合同签订后，魏荣即将房屋交付给电影公司，并于2009年9月30日收到电影公司支付的搬迁过渡费16400元。后电影公司因与晟宝龙公司之间的借贷问题被诉至法院，交房问题搁浅。该案件经判决电影公司需要向晟宝龙公司支付借款本金及利息共计120万元。该款经市文化广电新闻出版局协调，由市财政局、广电局和住户共同承担，其中市财政承担90万元，广电局承担10万元，20户住户每户1万元，计20万元。魏荣于2016年1月18日再次收到电影公司拆迁过渡费16800元，但其中有1万元用于电影公司偿还向开发商借款，魏荣实际收到6800元。直到2018年7月，原房改房20户中，仍仅有15户收到房子，并办理了产权手续，魏荣多次与电影公司协商，均被拒绝。魏荣认为，电影公司与晟宝龙公司拒不向魏荣交房的行为已严重损害了魏荣的合法权益，故向法院提起诉讼。 电影公司辩称，1.依照房改政策，房改房必须符合售房范围及房改程序。诉争房屋属于违章建筑，不符合售房范围，且魏荣也并未通过房改程序，不能通过房改政策取得房改房。本案诉争房屋位于本市，1990年建成5层，一层为柴火间，二至五层为宿舍，共16套。1993年电影公司针对该宿舍楼16套进行房改，其中15套出售给公司职工，1套留存公司。上述房改措施经市住房制度改革办公室批准后进行，购买15套宿舍的职工缴纳了各自的购房款，取得58%的产权。2002年电影公司针对上述16套宿舍再次进行房改，将剩余的42%产权也出售给职工，经市住房委员会办公室批准，购买15套宿舍的职工与公司签订了《出售公有住房补充合同》，并再次缴纳了购房款。至此，上述15套宿舍符合房改政策规定的售房范围，并通过了房改的申报和审批手续，售房款也进入专户专款专用，办理了房产证和土地证。而本案诉争房改房属于违章建筑，产权并未确认，不属于房改政策的售房范围。魏荣也从未经过房改政策所规定的房改程序，同时魏荣也未能提供证据证明其已经缴纳了房改款。退一步讲，即便其有缴纳了3万元的房改款，该款项也没有按照房改政策的要求进入专门账户、专款专用。因此，魏荣并未通过房改政策取得诉争501号房屋产权。2.原电影公司与魏荣签订的《房屋拆迁赔偿合同》属无效合同，不应继续履行。该份合同系基于魏荣有取得房改房的基础上签订的，其实质是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换的形式订立的拆迁补偿安置协议，现魏荣并未通过房改程序取得诉争501号房屋产权，501号房屋并非房改房，产权仍归电影公司所有，魏荣无权通过所有权调换形式取得拆迁安置房。且电影公司属于全民所有制企业，该产权涉及的利益应属国家、集体利益，魏荣与电影公司时任法定代表人陈光敏恶意串通，虚构诉争501号房屋为房改房的事实，并由时任法定代表人陈光敏与魏荣签订了该份拆迁合同，损害了国家、集体利益，也属于以合法形式掩盖非法占有房改房的目的。同时，电影公司并非拆迁方，并非《房屋拆迁赔偿合同》的拆迁主体，其与魏荣签订的《房屋拆迁赔偿合同》因主体适格也是无效的。再退一步讲，即使法院认定诉争合同合法有效，则魏荣要求电影公司支付的逾期交房违约金，大部分已经超过诉讼时效。综上所述，魏荣并未通过房改政策取得501号房屋的产权，双方签订的拆迁合同因缺乏权源依据，损害国家、集体利益而无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。 晟宝龙公司述称，其不是《房屋拆迁赔偿合同》的当事人，不负有向魏荣直接交房的义务，请求依法驳回魏荣对晟宝龙公司的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明： 1.电影公司属全民所有制企业单位。1993年12月13日经宁德地区房改办批准，电影公司对诉争宿舍楼（共四层，每层4套，共16套）进行房改，其中15套出售给公司职工，1套留存公司。该职工缴纳各自的购房款后，取得58%的部分产权。2002年电影公司再次对上述15套宿舍进行房改，并与15户职工签订《出售公有住房补充合同》，将剩余的42%产权也出售给该职工，15户职工再次缴纳了购房款。经相关部门批准，上述15户职工取得了房屋产权证以及土地使用权证。 2.1992年魏荣入职电影公司。1995年，电影公司在诉争宿舍楼的基础上加盖了一层，共4套。因讼争宿舍楼加盖的其中一套501号房产未取得相关审批手续，亦未取得房屋所有权证及国有土地使用权证，直到该房产被拆迁前一直由魏荣居住使用。 3.1996年8月29日电影公司向工商银行现金交款5万元，款项来源为“收回房租费”；同年8月30日电影公司向工商银行现金交款1.5万元，款项来源为“收回房租费”。同年8月31日电影公司的其他应付款明细账中载明“收回售房款65000元”。 4.2007年12月23日，电影公司（甲方）与魏荣（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方同意“拆一补一”的房屋由拍卖买受人按约定一层至五层每层四套并按乙方原住户位置、楼层安排……该协议书上，电影公司在甲方处盖章，魏荣在乙方处签字，福建省宁德市电影发行放映公司工会委员会在工会见证处盖章。 5.2009年4月10日，电影公司（甲方）与魏荣（乙方）签订《房屋拆迁赔偿合同》，该合同甲方处盖有电影公司公章并有法定代表人和行政班子成员陈光敏、林斌、林良梅、江**的签字。该合同约定：“乙方被拆迁的房子位于建新路2号电影公司房改房第五层第501号，该楼五层共计总建筑住房面积1400平方米；甲方应在本协议签订之日起两年内（2009年3月1日至2011年2月28日），无偿提供70平方米实用面积(不包含公摊面积)的商品房给乙方，如超过70平方米的部分按建安成本价计价卖给乙方，不足70平方米的部分，按该楼房开盘价双倍赔偿；因甲方原因造成乙方未办理国有土地使用权证和房屋所有权证，乙方将所属的501号交给甲方统一拆迁，自本协议签订之日起，财政专款到位，甲方同意发给乙方一次性搬家费1000元、过渡费14400元、回迁费1000元，合计16400元（财政专款到位前，每月过渡费600元由甲方负责借款垫付）；甲方确保于2011年3月1日前，交经各项验收合格后的房屋提供给乙方，如拖延交房时间，自延迟之日即2011年3月1日起，按每天100元赔偿乙方，直到将符合合同约定的赔偿房交付给乙方之日止；乙方不得以土地买受人晟宝龙公司的违约或其他各种理由拒绝履行合同……”。 6.2009年9月30日，电影公司向魏荣支付搬迁赔偿款16400元；2016年1月18日，电影公司向魏荣支付拆迁过渡费6800元。 7.2013年4月8日，电影公司（甲方）与晟宝龙公司（乙方）签订《协议书》，约定：“……甲乙双方定于2013年6月30日前办理20户安置房移交手续，乙方移交给甲方后，由甲方负责按原住户的位置、按层安排给房改户；因20户房改户中有5户原先没有房屋所有权证和国有土地使用权证，乙方在为房改户办理两证过程中若出现障碍时，甲方应向有关部门理顺。若政府部门规定上述5户房改户不能办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，其责任由甲方负责，与乙方无关”。 8.宁署【1993】综144号《宁德地区行政公署关于批转宁德地区住房暂行规定>的实施细则的通知》。实施细则中载明：“第一条……凡经确认产权清楚的公有住房（含房管直管公房和单位自管公房），均属出售范围。凡在规定出售范围内的已竣工或腾空尚未安排干部、职工入住的公有住房，同属出售的范围。第八条：各产权单位出售公有住房收回的资金，地段差价部分上缴县、市房改办或住房资金管理中心统一转为城市住房基金，其余部分原则上归产权单位所有。各单位应设立住房基金（二级资金），专项存入县、市人民政府指定的建设银行房地产信贷部，定向用于住房建设和改造的专项资金，不准挪作它用。” 9.宁署【1998】9号《宁德地区行政公署关于印发的通知》，规定中载明：“一、售房范围……2.凡经确认产权清楚的公有住房（含房管直管公房和单位自管公房）方属出售范围。当前先出售四层（含四层）以上符合城市规划要求的砖混或框架结构的单元式套房。楼外杂物间暂不出售。3.下列公有住房不在出售范围：……（3）代管房产和产权未确定的；十二、售房工作程序1.申请出售公有住房的单位，应具体制定售房实施方案，拟定售房对象，出具房屋所有权证和土地使用证复印件，经主管部门和国有资产管理部门审查同意后报当地房改办审批；十三、资金管理和使用1.各产权单位出售公有住房回收的资金，全部作为单位住房基金，专项存入住房公积金管理中心在当地人民政府指定的承办银行开设的单位住房基金专户，专款专用……。” 10.2019年5月28日宁德市住房和城乡建设局关于市电影发行放映公司房改有关问题核查情况的复函：1.关于加层4套（3户）住房是否经过房改审批的问题。经查，市电影发行放映公司位于建新路2号住宅楼原为4层，加层的4套住房未经市住房委员会办公室（市房改办）房改审批。2.关于市电影公司自行分配未参与房改住房的行为是否合法有效的问题。市电影发行放映公司位于建新路2号的公有住房共16套，其中15套已按公房出售有关政策规定出售给陈土金等15户，剩余1套（401室）未房改。公有住房属于国有资产，应按有关政策规定进行分配、出售和管理。 上述事实有魏荣提供的1.《房屋拆迁赔偿合同》、2.收据、3.2007年12月23日签订《协议书》、4.2013年4月8日签订《协议书》、5.职工拆迁过渡费发放名单。电影公司提供的1.宁署【1993】综144号《宁德地区行政公署关于批转宁德地区住房暂行规定>的实施细则的通知》、2.宁署【1998】9号《宁德地区行政公署关于印发的通知》、3.宁德地区电影公司《关于要求出售公有住房的报告》、4.宁德地区电影公司干部、职工住房简况、5.宁德地区房改办《关于同意地区电影公司出售公房的批复》、6.宁德市住房委员会办公室《关于宁德市电影公司出售公有住房办理房屋所有权登记手续的通知》、7.福建省出售公有住房专用票据、《出售公有住房补充合同》、8.宁德市国土资源局《关于要求对宁德市电影发行放映公司国有土地使用权变更登记及该公司王成良等16户房改用户颁发的请示》、9.宁德市人民政府《关于同意给宁德市电影发行放映公司国有土地使用权变更登记及该公司王成良等16户房改用户颁发的批复》及职工的房产证与土地证、10.宁德市文化和旅游局《关于协请核查宁德市有关情况的函》、蕉城区住房和城乡建设局的复函、宁德市文化和旅游局《关于商请核查宁德市改有关问题的函》、宁德市住房和城乡建设局的复函予以证明，当事人对上述事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，电影公司应否依合同向魏荣交付房屋应以魏荣是否通过房改政策取得房改房为前提。对此，本院分析认定如下： 魏荣主张其已向电影公司支付购房款3万元并取得房改房，并提供1.证人郑某和证言，证明经原领导班子研究，加盖宿舍楼第五层用于安排原经理陈光敏，会计林良梅、魏荣和连求心的住房；2.《关于协调市电影公司改制有关问题的专题会议纪要》、《宁德市人民政府关于同意收回市电影公司部分土地使用权并进行公开拍卖出让的批复》、福建国拍拍卖有限公司《宁德拍卖会》材料，证明魏荣已成为20户“拆一补一”的对象；3.证人朱某证言，证明魏荣于1996年购买电影公司宿舍楼加层房时，交给单位购房款3万元；4.电影公司的明细账册，证明账册中记载“收回售房款65000元”及部分账册遗失。电影公司抗辩认为未收到魏荣缴纳的3万元，并提供电影公司专项《审计报告》予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，魏荣应当对其主张已通过房改政策取得房改房以及取得房改房前已支付相应对价提供证据加以证明。虽然魏荣对于其主张已提供了证人郑某和的证言、《关于协调市电影公司改制有关问题的专题会议纪要》、《宁德市人民政府关于同意收回市电影公司部分土地使用权并进行公开拍卖出让的批复》、福建国拍拍卖有限公司《宁德拍卖会》材料等证据，但依照宁署［1993］综144号《宁德地区行政公署关于批转宁德地区住房暂行规定>的实施细则的通知》和宁署［1998］9号《宁德地区行政公署关于印发的通知》等房改政策的规定，房改房的售房范围必须是经确认产权清楚的公有住房，产权未确认的公有住房不在出售范围。魏荣1992年入职电影公司，1993年电影公司进行房改出售公有住房时，魏荣尚不具备享有房改房的条件,未取得出售的公有住房。1995年电影公司加盖了4套房产，该房产未取得相关审批手续而建设，属违建房，不符合房改房的售房范围。郑某和的证言虽证明上述房产参照相关政策规定进行房改是通过班子成员研究决定，但对上述房产是否有得到相关部分的审批，其陈述“记不得了”。而2019年5月28日宁德市住房和城乡建设局关于市电影发行放映公司房改有关问题核查情况的复函已载明“加层的4套住房未经市住房委员会办公室（市房改办）房改审批。”为此，虽然加盖房产中的一套讼争房产被拆迁前一直由魏荣居住使用，但该房产在被拆迁前仍未进行房改，其违章搭盖的价值仍属电影公司。此外，根据政策规定，各产权单位出售公有住房回收的资金，全部作为单位住房基金，专项存入住房公积金管理中心在当地人民政府指定的承办银行开设的单位住房基金专户，专款专用。电影公司提供的《审计报告》证实了电影公司于1996年8月银行存款账户记录收到65000元售房款款项来源无法核实。而魏荣提供的明细账册仅能证明1996年8月31日收回售房款65000元，无法证明该款中的3万元即为魏荣交纳，且工商银行的交款单中体现两笔共计65000元款项来源为“收回房租费”。证人朱某未出庭作证，其证言亦无其他证据相互印证。故魏荣提供的证据不足以证明为取得讼争房产已支付相应的对价，亦无法证明其通过房改政策已实际取得讼争房产，为此魏荣的主张不成立。 综上所述，本院认为，本案讼争房产为违建房，未经相关行政部门的房改审批，其性质仍为公有住房，属于国有资产，魏荣在明知其不符合房改政策无权取得房改房权益的情况下，仍与电影公司签订通过“拆一补一”所有权调换形式取得拆迁安置房的《房屋拆迁赔偿合同》，以合法形式掩盖非法目的，损害了国家和集体的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，该合同应认定为无效合同。故魏荣要求电影公司履行合同义务并支付赔偿金的诉讼请求，不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对因合同无效的返还问题，经本院释明，电影公司明确表示另行主张，故本案不予涉及。魏荣与晟宝龙公司之间没有关于交付房屋的合同约定，根据合同的相对性原则，魏荣诉请晟宝龙公司履行交房义务，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回魏荣的诉讼请求。 案件受理费5658元，由魏荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长 黄 芳 人民陪审员 兰 芳 人民陪审员 高享华 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员 王 龙 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。