河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0726民初75号原告：宋全勇，男，汉族，1976年9月25日出生，住延津县。委托诉讼代理人：马忠利，男，汉族，1975年5月8日出生，住延津县。被告：崔建民，男，汉族，1968年9月5日出生，住延津县。被告：延津县东屯镇兴达学校，住所地：延津县东屯镇东屯村新滑线路南。法定代表人：余朝千，任校长。委托诉讼代理人：冯超方，河南力超律师事务所律师。原告宋全勇与被告崔建民、延津县东屯镇兴达学校（下称兴达学校）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告宋全勇及其委托诉讼代理人马忠利,被告崔建民,被告兴达学校的法定代表人余朝千及其委托诉讼代理人冯超方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋全勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告崔建民于2014年6月17日签订的租赁合同；2.判令被告崔建民支付原告租赁费30000元，并按每月5000元的标准自2019年12月17日起支付租赁费至租赁物交付原告之日止；3.判令二被告归还原告的租赁物（原告预制厂）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在本村社区有一所预制厂，2014年6月17日原告与崔建民协商，由崔建民租赁原告场地及房屋启办一所小学学校，当时双方签订一份租赁合同，该合同约定了双方的权利和义务。合同履行中，2019年崔建民在原告不知情的情况下擅自将场地及房屋转租给兴达学校，占用至今。2019年6月17日崔建民应支付下两年租赁费，而至今未能按合同履行，使合同无法继续履行。崔建民擅自转租违反了法律的强制性规定，也违背了合同约定，二被告侵害了原告的合法权益，为此原告诉至法院。被告崔建民辩称，1.现在不应支付原告租赁费，到2020年6月17日才应支付。2.多支付原告的租赁费四五万元，原告应退还。2014年原告租赁李秀荣约2亩土地，每年应付李秀荣租赁费3000元，但自2016年-2018年答辩人代原告共支付李秀荣9400元。原告的儿子在兴达学校上学四年的学费未交。原告还常在答辩人处拿钱，但无手续。被告兴达学校辩称，1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，原告要求解除与崔建民签订的租赁合同的理由和法律依据不成立。本案承租人崔建民与次承租人兴达学校之间的转租合同有效。2.原告要求承租人崔建民支付的租赁费用，兴达学校作为次承租人在转租合同有效的情况下，有权请求代承租人支付到期租金，以阻止出租人行使法定解除权，兴达学校曾代为清偿将租金交于原告，但原告拒绝受领，原告存在恶意诉讼嫌疑，情节恶劣，应承担刑事责任。3.原告与崔建民之间的租赁合同及兴达学校与崔建民之间的租赁合同，均未到期，也不存在解除合同的法定事由，原告应积极履行合同规定的相应义务，无权请求返还租赁物，否则应承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法向提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.个体工商户营业执照（字号名称为延津县东兴予制厂，执照有效期自2007年7月13日至2010年12月31日）1份，证明原告对涉案租赁物享有合法的租赁权。2.租赁合同1份，证明原告与崔建民之间存在的租赁关系。被告崔建民提交的证据有：1.崔建民、崔建国、崔建平、娄培俊署名证明复印件1份，证明支付给原告的钱数。2.李秀荣收条复印件2份，李秀荣证明复印件1份，证明付给李秀荣的钱数。3.张雪香、程梦含、王晶、崔艳芳署名证明复印件4份，证明宋占杰未交学费。4.宋全勇证明复印件2份，证明已向原告付款，另给付李秀荣的钱均系兴达学校所负，崔建民个人未付过；兴达学校因扩建厕所用了李秀荣3分地，学校每年给李秀荣3分地钱，加上替原告每年支付的3000元，共计3500元。5.转让协议、补充协议各1份。兴达学校提交的证据有：1.土地转让合同1份，房屋转让合同1份，宋全勇收条1张，证明原告与兴达学校于2019年3月11日签订的土地及房屋转让协议，能够证明原告对于土地上建造学校这一事件是知情的，且已经超过转租合同6个月，原告无权请求解除合同。2.李秀荣收据1张，证明兴达学校替原告支付其应支付的租赁费用，应当返还兴达学校3000元。3.赡养协议复印件1份，证明原告交给兴达学校的该份协议真实性存疑，若该协议无效，原告与兴达学校签订的土地及房屋转让协议则亦无效，原告应承担相应的违约责任。4.崔建民收到条1份，证明兴达学校于2019年7月5日给付崔建民12万元，崔建民应支付原告2019年7月5日的费用。经质证，崔建民对原告提交的证据1称不知真假；对证据2无异议。兴达学校对原告提交的证据1认为真实性有待核实，不能确定原告对涉案租赁物有处分权；对证据2称该合同中约定的承包期限与崔建民持有的合同原件不一致，对其真实性有异议，无法证明原告的证明目的。原告对崔建民提交的证据1称证据形式不合法，证人应出庭接受质询，另署名人员与崔建民有利害关系，证言不属实；对证据2认为证据无效，证言不属实，证人应出庭接受法庭质询；对证据3有异议，称证据形式不符合要求，若宋占杰欠学费应由学校出具证明而非老师；对证据4称，系同一笔款项，崔建民述之前手续丢失，又让原告补写了一份证明，且复印件不能作为证据使用；对证据5本身无异议，称从该两份证据来看，能够充分反映原告与崔建民所签订的合同是一种租赁关系，二被告之间的转租协议签订时未征得原告同意，其转租违背合同法的规定，致使原告与崔建民之间的租赁合同解除条件成就，同时原告所领取租赁费系崔建民支付，而非余朝千，与余朝千无关。兴达学校对崔建民提交的证据1-4称与兴达学校无关，其中李秀荣出具的证明证实李秀荣的租赁费应从原告的租赁费用中扣除，对其不发表意见；对证据5无异议。原告对兴达学校提交的证据1、3、4无异议，但称与本案无关，涉案的土地及房屋余朝千受让不知其用途，且与涉案土地不相连；对证据2有异议，称内容不属实，第一期、第二期租赁费崔建民均按合同交纳，李秀荣与二被告之间的约定不能约束原告，另原告与崔建民、李秀荣口头约定，原告应付李秀荣的3000元由兴达学校支付，原告无须再付，但每年6万元租金不少；对证据4的真实性不发表意见，称崔建民未依约向原告交纳租赁费。崔建民对兴达学校提交的证据1、2真实性无异议；对证据3称不知情；对证据4无异议，称系其所写，当时兴达学校支付原告第三期租赁费，原告未收，兴达学校就付给崔建民，原告尚欠崔建民钱，现该款项仍由崔建民持有，且现未到交纳租金的时间。经审查，原告提交的证据1，对真实性予以认定；证据2客观真实，合法有效，予以认定。崔建民提交的证据1，证人未出庭作证，真实性无法核实，且原告亦未认可，不予认定；证据2，证人未出庭，且不能证明与其主张的待证事实存在关联，不予认定；证据3，证人未出庭作证，真实性无法核实，且与其主张的待证事实缺乏关联，不予认定；证据4，客观真实，予以认定；证据5，对真实性予以认定。兴达学校提交的证据1，对真实性予以认定；证据2，证人未到庭作证，真实性无法核实，且与其主张的待证事实缺乏关联，不予认定；证据3、4，对真实性予以认定。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宋全勇作为甲方，崔建民作为乙方，于2014年6月17日签订合同书1份。合同约定：甲方同意将其位于东屯社区新滑线南、东屯屠宰场路东的原预制厂（包括院内所有土地、房屋）承包给乙方用于小学建设。承包期为30年，自2014年6月17日起至2044年6月17日止；承包费每年6万元，前三年承包费18万元于签订合同时一次性付清，三年后承包费为一交两年，依次类推。乙方需在原预制厂内盖教学楼，在合同期内如因土地手续纠纷引发违章拆迁，由此造成损失甲乙双方各承担50%（损失数额以建筑商计算的损失为准）；因甲方个人土地纠纷引起的损失甲方应全部承担。非因不可抗力双方不得终止合同，如一方无故终止合同，应赔偿给另一方造成的一切经济损失，承包期内甲方不得提高承包费。承包期满后如乙方需继续使用，同等条件下乙方享有优先承包权，如双方不能达成承包协议，乙方有权单独处理由乙方建设的房屋及设施。双方还约定了其他事项。兴达学校于2015年5月20日成立，法定代表人为崔建民，住所地位于延津县新滑线路南。延津县小天使幼儿园（下称小天使幼儿园）于2017年9月20日成立，法定代表人为崔建民，住所地为延津县新滑线路南。2018年9月18日兴达学校、小天使幼儿园与余朝千签订《延津县兴达学校及延津县小天使幼儿园转让协议》。双方约定，甲方崔建民即转让方将其拥有的延津县的兴达学校及小天使幼儿园学校及幼儿园土地使用权，甲方以建的3000平方教学楼，与附属设施设备与所有有效文件整体作价700万元转让给乙方余朝千；保证协调小学及幼儿园土地租赁合同过户到乙方，2018年甲方已交过的土地租金，乙方不予退还；转让价格700万元，其中包括风险基金、房租押金、土地租金、校车费用；签订合同之日起乙方应当在当日支付甲方100万元作为定金，学校及幼儿园法人变更到乙方后，当日支付甲方100万元，剩余尾款在2019年9月1日-3日内全部付清；协议还约定了其他事项。后兴达学校、小天使幼儿园分别于2019年5月13日、2019年7月5日变更法定代表人为余朝千。期间，原告作为甲方，余朝千作为乙方，分别签订房屋转让合同及土地转让合同各1份。其中房屋转让合同约定，甲方同意将兴达学校北楼西北角，赵景庄路路东四间平房转让给余朝千，费用一次性交清4万元，房屋一次性转让；等。土地转让合同约定，甲方同意将位于东屯社区新滑线南，兴达学校门前北全部土地1.5亩租给余朝千办学使用；费用为一次性付清16万元；等。2019年3月11日原告收到余朝千给付的房屋转让费4万元及土地转让费16万元。审理中，原告称涉案土地共6亩，之前分别为原告、陈江、张之印三家的耕地，2007年已变更为建设用地；知道崔建民租地系用于建校，当时有一层北屋六七间南屋，还有一大敞篷，地面硬化一大部分，后经原告同意，崔建民将原来的房屋均已拆除，新建两栋教学楼，一栋3层，一栋2层；依约崔建民应在2019年6月17日交纳第三次承包费，但其拒绝交纳，已违反合同义务，属根本违约，致合同无法继续履行，原告有权解除；且崔建民转租未征得原告同意，违反法律规定，请求法院解除合同；另原告未向崔建民要过钱，被告支付李秀荣的钱与原告无关，原告也不欠被告9600元，即便原告与李秀荣存在租赁关系，也与被告无关，被告所谓代原告支付9600元也未经原告同意，被告因厕所扩建与李秀荣发生租赁关系，其向李秀荣支付费用与原告无关；原告孩子上学已交学费，若欠学费应由学校催要，与本案非同一法律关系。被告崔建民称建学校时已完成相关审批；在涉案土地范围内其新增教学楼两座，新增的第三座教学楼系租赁的他人的土地，余朝千接手学校后，将涉案土地范围内原二层教学楼改为三层；学校股东有4人，4人均以现金方式出资，租赁费按照入股比例由4股东出资，已计入支出，崔建民系大股东，故由其出面签订租赁合同，第一期、第三期租赁费均由原告在兴达学校领取，由原告为兴达学校出具手续，同时记入学校账上，第二期租赁费未到期时，原告着急用钱拿崔建民10万元说要抵租赁费；2018年9月18日将学校卖给了余朝千，但费用未付清，其还参与经营。原告对此称原告在兴达学校共领取租赁费30万元，并为兴达学校出具收条；没有崔建民所述的10万的事，崔建民说的内容合伙关系原告也不知情。被告兴达学校称其曾代为清偿原告租金，但原告拒绝接受，才导致原告未收到租金，且兴达学校已向崔建民支付了2019年第三期租赁费；另原告在知道承租人转租人后六个月内无异议，其无权解除合同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与崔建民于2014年6月17日签订的合同书，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行所负义务。结合诉辩双方意见可知，诉辩双方的争议主要集中在以下三个方面，一是原告所称崔建民未其同意转租是否成立，原告能否据此请求解除合同；二是原告所称崔建民未支付租赁费用是否构成根本违约，原告能否据此请求解除合同；三是原告主张的租赁费应如何处理，原告要求返还租赁物应付支持。关于第一个方面，本院认为，二被告之间不存在转租行为，原告据此请求解除合同，依据不足。理由如下：首先，原告与崔建民签订的租赁合同明确载明崔建民租赁涉案土地用于小学建设，且审理中，原告也自认其对此明知。据此可知，原告与崔建民签订租赁合同时已明知租赁用途，同时也应明知涉案土地将由崔建民创办的学校而非崔建民个人使用。原告与崔建民于2014年6月17日签订涉案合同，其时兴达学校尚未成立，自不能以兴达学校的名义或由兴达学校与原告签订租赁合同。兴达学校成立后，由崔建民担任法定代表人。审理中，原告及崔建民均认可租赁费由原告在兴达学校领取，由原告为兴达学校出具了收条，崔建民提交的相关证据也对此加以证实。进言之，涉案合同虽由原告与崔建民所签，但实际使用涉案土地的并非崔建民个人，而系兴达学校，承担支付租赁费用义务的也非崔建民个人，亦系兴达学校。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”参照上述规定，本案中，就涉案土地，建立租赁合同关系的实为原告与兴达学校，而非原告与崔建民，即实际应由兴达学校作为租赁合同的一方当事人享有合同权利，履行合同义务。其次，原告称崔建民将兴达学校转让给余朝千，而从崔建民提交的相关证据来看，似是如此，但实则不然。经查可知，兴达学校目前仍然存在，只是法定代表人由崔建民变更为余朝千。据此可知，实际上，崔建民只是将其对兴达学校享有的财产权利转让于余朝千，余朝千由此而成为兴达学校的举办者。在这一过程中，兴达学校并未终止，其法人人格并未消亡，其独立于任何举办者存在的民事主体地位并未因此而受影响，兴达学校仍为涉案租赁合同关系的一方当事人。故崔建民与余朝千签订转让协议，并未构成转租，因为租赁使用涉案土地的始终为兴达学校，而非崔建民或余朝千个人。据此，原告以崔建民未经其同意转租为由要求解除租赁合同，依据不足，本院不予支持。退言之，即便如原告所称崔建民构成转租，原告要求据此解除租赁合同，也缺乏依据。理由如下：审理中，兴达学校提交的余朝千与原告签订的房屋转让合同显示，原告同意将兴达学校北楼西北角四间平房转让给余朝千；而原告与余朝千签订的土地转让合同则显示，原告同意将兴达学校门前北全部土地1.5亩租给余朝千办学使用。从上述两份转让合同可知，所涉房屋及土地均在兴达学校附近，而土地转让合同更明确租给余朝千的土地作为余朝千办学使用。结合两份转让合同所涉房屋及土地的地理位置，余朝千作为办学使用，在其附近并无其他学校存在的情况下，也只能解释为作为余朝千举办兴达学校使用。如果将崔建民与余朝千之间的转让行为及原告与余朝千之间的转让行为均理解为其各人的个人行为的话。那么，在原告与余朝千签订转让合同时，原告应当已经明知崔建民已将涉案土地转租给余朝千使用。否则，该种转让则不合常理。其时，原告既已知晓所谓的崔建民转租，亦未表示反对，反而将兴达学校附近的房屋及土地转让或租赁给余朝千使用，应当视为原告对其所谓的崔建民转租的行为默示同意。现原告再以崔建民转租未经其同意为由请求解除合同，有违诚实信用的原则，本院不予采纳。关于第二个方面，原告称崔建民未按期缴纳租赁费用构成根本违约，要求据此解除合同，理由不能成立，本院不予支持。理由如下：在此，本院需要首先指出的是，兴达学校称其已将租赁费用支付崔建民，但崔建民未受权代收，故不能视为兴达学校向原告履行给付租赁费的义务。兴达学校未依约及时支付原告租赁费用，确已构成违约，对此本院给予否定性评价，兴达学校也应承担相应的违约责任。但本院还需指出的是，崔建民与原告签订租赁合同后，在涉案土地上举办了兴达学校和小天使幼儿园，此后建设了教学楼，配备了相应设备设施。余朝千在接手兴达学校后，又新增了教学楼，扩充了校地面积。整体上已投入了较大的人力、物力和财力。且民间力量举办学校辐射惠及周围群众，有利于发展和兴旺我国教育事业。同时，现在尚有学生在校上课。如果仅因兴达学校一时欠付租赁费用，就解除租赁合同，不仅会有损当地教育事业的发展，扰乱正常稳定的教育教学秩序，还会造成财物的更大损失和浪费，有违民事活动应遵循的公平原则。基于此，兴达学校未及时缴纳租赁费用尚不构成根本违约，原告据此要求解除涉案租赁合同，本院不予支持。关于第三个方面，根据目前查明的情况可知，兴达学校已支付原告2014年6月17日-2019年6月16日的租赁费30万元。依据涉案租赁合同约定，第三期租赁费即2019年6月17日至2021年6月16日的租赁费12万元，应于2019年6月17日缴纳。目前，兴达学校尚未支付，已属违约，兴达学校应当支付。原告要求崔建民支付，依据不足，本院不予支持。又因原告未向兴达学校提出请求，本院无法超越原告请求作出裁判。原告要求二被告返还租赁物，亦缺乏依据，本院不予支持。关于被告所称李秀荣费用的问题。审理中，被告提交的证据尚不足证实该费用应由原告支付被告。且兴达学校称已将第三期租赁费12万元支付崔建民，说明兴达学校并未将其所称的李秀荣的相关费用扣除，视为其自愿支付，也可以进一步说明双方对此已有约定，故本院对被告的意见不予采纳。关于崔建民所称的原告孩子未交学费的问题。一者证据不足，二者即便原告确实未为孩子交纳学费，亦属其与兴达学校之间的纠纷，与崔建民个人无涉，其无权提出相关主张。关于崔建民所称原告拿其10万元抵扣租赁费用的问题。审理中崔建民未就此加以举证，且原告亦不认可，本院不予采信。在此，本院希望兴达学校在判决生效后，秉持最大诚信原则，积极履行涉案租赁合同所负义务，避免双方权利义务一再失衡。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告宋全勇的诉讼请求。案件受理费550元，由被告延津县东屯镇兴达学校负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘长龙人民陪审员  张明亮人民陪审员  于德林二〇二〇年七月一日书 记 员  申亚龙