河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初4070号 原告梁健，男，1972年6月11日出生，汉族，自由职业，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人范琳琳，河北乾骥律师事务所律师。 被告东胜房地产开发集团有限公司,住所地石家庄市长安区平安北大街**紫晶苑**楼**,统一社会信用代码911301007840502320。 法定代表人李彦宽，执行董事。 委托诉讼代理人张玉光，河北党育律师事务所律师。 原告梁健诉被告东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告梁健的委托诉讼代理人范琳琳、被告东胜房地产公司的委托诉讼代理人张玉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁健诉称，2015年8月21日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告以贷款方式购买了被告开发的位于桥西区工农路733号东胜紫御府（嘉苑）4-05住宅楼01单元2602室房屋一套，总价款为1606666元。原告依约履行了全部合同义务，2016年9月3日被告向原告交付了涉案房产。根据合同第二十条的约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人（即原告）支付全部房价款万分之壹的违约金。直到2019年5月5日原告房屋所有权证书才登记完成。被告行为已经构成违约，被告应按照合同第二十条的约定向原告支付违约金。请求依法判令被告向原告支付自2017年12月27日起至2019年5月5日止逾期办理房屋所有权证书违约金79349.04元（扣除480日后逾期494天，按房款总价万分之一计算），本案全部诉讼费用由被告承担。 被告东胜房地产公司辩称，1、在办理房产证上存在先后履行顺序，原告应先向被告履行提交办证资料的义务，否则被告有权拒绝为其办理房产证，而且在没有原告资料的情况下被告是无法为原告办证的。原告应先向被告履行提交办证资料的义务，被告在收到资料后方能办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在原告未提交办证资料的情况下，被告有权拒绝为其办理房产证，而且在没有办证资料的情况下被告是无法为原告办证的。2、原告并未委托被告代办房产证，未向被告提交办证资料、交纳契税，被告不应承担违约责任。综上所述，由于原告未提交办证资料原因，导致未能在约定期限内完成商品房的不动产转移登记，根据《石家庄市商品房买卖合同》第二十条第（三）项：“因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的不动产转移登记的，出卖人不承担责任”的约定，原告无权向被告主张逾期办证违约金。 经审理查明，2015年8月21日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于石家庄市桥西区（嘉苑）4-05号住宅楼01单元2602室房屋一套，建筑面积156.91平方米，单价为每平方米10239.41元，总价款1606666元。2016年10月25日，被告向原告出具两张河北增值税普通发票，金额均为803333元，2018年11月12日被告向原告退还面积差价款410元，共计支付房款1606256元。2016年9月2日被告向原告交付了涉案房屋。原告自认其未交纳律师见证费，未委托被告为其办理不动产权登记手续，未向被告交纳办理涉案房屋不动产权登记所需材料，其称于2019年5月5日直接向税务部门缴纳契税64250.24元，2019年5月5日交纳维修基金10981元，自行到房管部门办理不动产权证登记手续，于2019年5月5日取得涉案房屋不动产权证。对以上事实，原、被告均无异议。 双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（三）出卖人未按约定期限与买受人共同申请房屋所有权转移登记的，买受人已付清全部房款的，可以单方申请转移登记。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 涉案楼的初始登记时间为2018年12月21日。 以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》、房款发票、契税发票、维修基金发票、不动产权利及其他事项登记信息等证据予以证实。 本院认为，原告、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，原告、被告应按照合同约定享受权利并承担义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务，被告应按合同约定为原告办理涉案房屋不动产权属证书。原、被告均认可涉案房屋的交付时间为2016年9月2日，依照上述合同约定，被告应在涉案房屋交付之日起480日内为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，若被告未在480日内为原告办理涉案房屋不动产权属证书，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之壹的违约金；若被告未按约定期限与原告共同申请房屋所有权转移登记的，原告已付清全部房款的，可以单方申请转移登记。因原告的原因未能在约定期限内完成涉案房屋不动产转移登记的，被告不承担责任。本案中，被告于2018年12月21日取得涉案楼的初始登记，涉案房屋才具备了办理不动产登记的条件，已超过上述合同约定的办理房屋不动产权属证书期限，其行为已经构成违约，应承担违约责任。即自2017年12月27日起至2018年12月21日的逾期办理不动产权属证书的违约天数为360天（已扣除480日），故原告主张的逾期办理不动产权属证书违约金1606256*0.0001*360=57825.21元的诉讼请求，应予支持。由于原告自认其未交纳律师见证费，未委托被告为其办理不动产权登记手续，未向被告交纳办理涉案房屋不动产权登记所需材料，其于2019年5月5日缴纳契税后自行到房管部门办理不动产权证登记手续，并于同日取得涉案房屋不动产权证。故原告主张2018年12月22日至2019年5月5日的逾期办理不动产权属证书的违约金的诉讼请求，没有事实根据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告东胜房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁健支付逾期办理不动产权属证书违约金57825.21元； 驳回原告梁健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费890元，已减半收取，由被告东胜房地产开发集团有限公司负担649元，原告梁健负担241元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费1780元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴宏丽 二〇二〇年七月二十九日 代书记员 赵倩梅