安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民初136号 原告：金龙梅，女，1978年7月16日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张子阳，安徽安康律师事务所律师。 被告：黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈新，男，1990年6月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 第三人：左立兵，男，1963年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 第三人：安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公室**，统一社会信用代码913413025578170856。 法定代表人：左立兵，总经理。 原告金龙梅与被告黄劲松及第三人左立兵、安徽玄凯房地产开发有限公司（以下简称玄凯公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭对本案进行了审理。原告金龙梅的委托诉讼代理人张子阳，被告黄劲松的委托诉讼代理人陈新，第三人左立兵并作为玄凯公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金龙梅向本院提出诉讼请求：1判决立即停止对原告购买的坐落在宿州市埇桥区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告与第三人安徽玄凯房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，并确认坐落在宿州市蛹桥区房屋（房屋价值547597元）属原告所有；3、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年12月21日，原告收到合肥市中级人民法院送达的（2019）皖01执异127号执行裁定书，原告认为合肥市中级人民法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。被告所申请执行的坐落在宿州市埇桥区房屋属原告所有，而不属于第三人安徽玄凯房地产开发有限公司所有。 被告对属于原告所有的坐落在宿州市蛹桥区房屋申请执行，其行为没有任何法律依据。 坐落在宿州市埇桥区房屋系安徽玄凯房地产开发有限公司开发建设。安徽玄凯房地产开发有限公司在开发水木清华小区楼盘期间购买宿州市建业混凝土有限公司的混凝土，安徽玄凯房地产开发有限公司欠宿州市建业混凝土有限公司混凝土款547597元。为此，安徽玄凯房地产开发有限公司把坐落在宿州市蛹桥区房屋作价547597元抵付给宿州市建业混凝土有限公司（房屋接收代表为建业公司的股东代凌），宿州市建业混凝土有限公司实际占有此房。后，宿州市建业混凝土有限公司把坐落在宿州市埔桥区水木清华小区18号2101室房屋作价46万元转让给申请人金龙梅（宿州市建业混凝土有限公司的员工）。申请人金龙梅正式于2015年3月15日与安徽玄凯房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，安徽玄凯房地产开发有限公司给金龙梅出具付房款收据。自此，坐落在宿州市埇桥区房屋已被申请人实际入住占有至今。 综上所述，原告是坐落在宿州市埇桥区房屋的所有权人。合肥市中级人民法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。为了维护自身的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》第119条、第227条的规定，特提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 黄劲松辩称：一、宿州市建业混凝土有限公司（简称建业混凝土公司）及代凌均未实际取得案涉房屋的所有权。 原告虽提供《往来账结算函》、玄凯公司出具的说明，但并未一并提供玄凯公司与建业混凝土公司的购销合同、往来账目、对账单、转账明细等予以佐证，不能充分证明玄凯公司与建业混凝土公司之间合同关系以及以物抵债基础事实的存在，且原告所称代凌系建业混凝土公司股东，与建业混凝土公司将案涉房产处分给代凌均无相关汪据予以证明；即便认定以物抵债事实存在，但建业混凝土公司未 支付任何购房款，也未办理案涉房屋产权变更登记，相关以物抵债协议不产生优于其他债权的利益。另外，即便认定玄凯公司与建业混凝土公司之间存在债权债务关系及以房抵款事实，在原告未提供代凌与建业混凝土公司之间存在合法债权债务关系及相关以物抵债协议的情况下，即便代凌作为建业混凝土公司股东，也不能将公司资产等同于股东个人财产。据此，建业混凝土公司及代凌既未支付任何购房款， 也未办理产权变更登记，未实际取得案涉房屋的所有权。 二、原告不具有排除人民法院关于案涉房屋强制执行的权利。 建业混凝土公司及代凌在未支付任何购房款，也未办理产权变更登记的情况下，不能取得案涉房屋的所有权，建业混凝土公司将案涉房屋处分给原告的行为属无权处分，原告也未提供任何证据证明其已向建业混凝土公司履行了支付46万元购房款的义务。此外，根据原告与玄凯公司、左立兵的陈述，可判断出原告在签订《商品房买卖合同》时对案涉房屋无法办理产权变更登记知情，即存在主观恶意，结合(2019)皖01执异127号执行裁定书中关于原告分别与建业混凝土公司及玄凯公司签订合同时间均存在不合常理，前后矛盾的相关认定，原告不能善意取得案涉房屋的所有权，原告对案涉房产属于无权占有，仅对建业混凝土公司可能享有债权，案涉房产至今仍在玄凯公司名下，原告不具有排除人民法院强制执行的权利，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 左立兵、玄凯公司述称：玄凯公司欠付建业混凝土公司工程款并以房屋抵偿债务属实。 原告金龙梅为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1：金龙梅身份证证件，证明：原告主体身份； 证据2：执行异议申请书、（2019）皖01执异127号执行裁定书，证明：法院查封玄凯水木清华18栋2101室的房屋，原告曾于2019年10月22日向合肥市中级人民法院申请执行异议，法院驳回原告的异议请求； 证据3：编号为201401971号商品房买卖合同书、安徽玄凯房地产开发有限公司于2015年3月15日给原告出具的收款收据，证明：原告于2015年3月15日与安徽玄凯房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买玄凯水木清华18栋2101室的房屋，原告于2015年3月15日签订合同当日一次性付清房款。 证据4：原告缴纳物业费、水电费发票8张、被告于2016年2月1日退还给原告装修保证金、入住通知书、入住须知、入住费用结算单补偿协议，证明：原告于2016年2月1日合法占有玄凯水木清华18栋2101室的房屋； 证据5：房产转让合同，证明：原告购买的玄凯水木清华18栋2101室的房屋是宿州市建业混凝土公司（法定代表人代凌）转让给原告的； 证据6：安徽玄凯房地产开发有限公司出具的说明书，证明：安徽玄凯房地产开发有限公司因欠宿州市建业混凝土公司的混凝土款547597元，安徽玄凯房地产开发有限公司把玄凯水木清华18栋2101室的房屋抵付给宿州市建业混凝土公司； 证据7：往来账结算函3份，证明：安徽玄凯房地产开发有限公司欠宿州市建业混凝土公司的混凝土款547597元。 黄劲松质证意见为：对身份证“三性”及证明目的不持异议；对执行裁定书的“三性”及证明目的不持异议；对商品房买卖合同的“三性”及证明目均持异议，该合同落款时间形成于代凌与玄凯公司签订的商品房买卖合同、入住通知单及补充协议载明的日期之前，与当事人陈述的事实均不符。对购房收据、说明、往来函等“三性”及证明目均持异议，原告与建业公司签订房产转让合同形成于建业公司向玄凯公司出具往来账结算函及玄凯公司出具给代凌以房抵款说明之前，也与当事人陈述不符，且原告并未如其陈述向建业公司支付过任何购房款。对入住通知、补充协议的“三性”及证明目均持异议，签署人为代凌，物业费、水电费仅提供了自2019年1月起的记录，该证据不能证明原告已于法院查封前实际入住合法占有。 左立兵、玄凯公司对原告金龙梅所举证据不持异议。 被告黄劲松未提交证据。 第三人左立兵、玄凯公司未提交证据。 对原告金龙梅提交的证据，本院审查后对其形式上的真实性均予以认定，但上述证据能否支持当事人的诉讼主张，应当综合分析，根据法律规定认定。 本院经审理认定事实如下：案涉宿州市埇桥区水木清华小区房屋系安徽玄凯房地产开发有限公司开发建设。2015年12月30日，玄凯公司出具一份说明，主要内容：“我公司因欠宿州市建业混凝土款547597元，现抵给代凌（身份证号为3422011969××××××××）房产一套，地址为水木清华小区****（建筑面积为123.35㎡），无房产纠纷，特此说明”。2015年2月5日，金龙梅与宿州市建业混凝土有限公司签订一份《房产转让合同》，载明：“现经双方友好协商，宿州市建业混凝土有限公司现将水木清华小区18＃2101室（建筑面积为123.35㎡）住房**，出卖给购买方金龙梅，房屋总价为46万元整。出卖方协助购买方办理房产手续事宜，房产手续办理结束，购买方需付定金壹拾万元整，余款待房产贷款手续下来一次性汇入宿州市建业混凝土有限公司指定账户，如房款未到宿州市建业混凝土有限公司指定账户，则房屋产权归宿州市建业混凝土有限公司所有”。2015年2月10日，玄凯公司在宿州市建业混凝土有限公司出具的往来账结算函上签字确认，认可欠款547597元。2015年3月15日，玄凯公司与金龙梅签订《商品房买卖合同》一份，约定金龙梅购买案涉木清华小区18＃2101室房屋，同日，玄凯公司向金龙梅出具收到547597元房款收据一份。金龙梅承认，由于建业混凝土公司至今无法提供玄凯公司出具的收房款的正式发票，也不能协助金龙梅办理房屋备案登记，金龙梅才未向建业混凝土公司付款。金龙梅主张自2016年2月1日入住案涉房屋至今。 黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，本院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。本院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。后本院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决主要内容为：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯房产公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院经审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向本院申请强制执行，本院于2019年7月5日立案，执行过程中，本院于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。案外人金龙梅遂向本院提出书面异议。本院经审查于2019年12月16日作出(2019)皖Ol执异127号执行裁定书，认为金龙梅所举证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行权利，亦不能证明案涉房产属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的情形，对其要求中止案涉房产拍卖并解除查封的异议请求，依法不予支持，据此裁定驳回案外人金龙梅的异议申请。2019年12月22日，金龙梅向本院提起案外人执行异议之诉。 案涉“水木清华”小区18#楼2101室房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除上述房产的查封。 本院认为，本案系案外人金龙梅在黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（即讼争的宿州市埇桥区房屋）提起的案外人执行异议之诉，请求排除执行的理由为讼争房产已经被玄凯公司作价547597元抵付给建业混凝土公司，建业混凝土公司占有案涉房产后作价46万元将其转让给金龙梅，因此，金龙梅对本案讼争房产享有的民事权益是否足以阻止人民法院强制执行是本案争议的焦点。本院认为，金龙梅对讼争房产不享有足以阻却执行的权利，理由如下： 案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的民事权益所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。本案执行的标的是位于宿州市埇桥区的房产，该房产系玄凯公司开发建设所有，金龙梅主张购买了案涉房产，但涉案房屋尚未办理过户登记手续，仍然登记备案在玄凯公司名下，依据物权法相关规定，金龙梅对涉案房屋尚未取得所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案属于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”情形，金龙梅主张玄凯公司将案涉房产作价547597元抵付给建业混凝土公司，建业混凝土公司占有案涉房产后作价46万元将其转让给金龙梅，金龙梅自建业混凝土公司购买了涉案房产，为此，原告金龙梅虽提供了《往来账结算函》、玄凯公司出具的说明，但并未提供玄凯公司与建业混凝土公司的购销合同、往来账目、对账单、转账明细等予以佐证，不能充分证明玄凯公司与建业混凝土公司之间合同关系以及以物抵债基础事实的存在，建业混凝土公司及代凌既未支付任何购房款，也未办理产权变更登记，尚未实际取得案涉房屋的所有权。原告金龙梅提交的与建业混凝土公司转让合同签订时间为2015年2月5日，与玄凯公司商品房买卖合同签订时间为2015年3月15日，均早于玄凯公司与建业混凝土公司以房抵偿款的时间即2015年12月30日，明显与常理不符。且金龙梅至今未将购房款支付给建业混凝土公司，无法佐证其与建业混凝土公司、玄凯公司签订购房合同的时间及真实性。在安徽省宿州市埇桥区人民法院2016年10月9日查封之前，金龙梅虽然提供了物业公司交纳物业费的收据，但其提供的相关水、电费发票却显示2019年期间，不足以认定金龙梅在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋。故金龙梅主张的案涉房产系在法院查封前已经购买的事实难以确认，本案不属于上述法律规定的关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。综上，原告金龙梅对本案诉争房产不具有实体权利，不能阻止法院的执行，本院对其诉请不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告金龙梅的诉讼请求。 案件受理费9276元，由原告金龙梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  佘敦华 审判员  王政文 审判员  刘松柏 二〇二〇年七月二十七日 书记员  席 娅 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外； 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。