山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终2604号上诉人（原审被告）：李国霞，女，1972年1月16日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：张文涛，嘉祥祥和法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：李红英，女，1975年1月11日出生，汉族，住济宁市任城区。被上诉人（原审原告）：济宁翔天置业集团有限公司，住所地济宁市任城区任城大道翠都国际****，统一社会信用代码91370811689484737X。法定代表人：张涛，董事长。委托诉讼代理人：董晓彬，男，1988年10月21日出生，汉族，该公司法务，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：孔凡盛，山东恒正律师事务所律师。上诉人李国霞、李红英因与被上诉人济宁翔天置业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初13603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李国霞上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定租赁房屋面积错误。由于涉案商铺实际面积为92.29平方米，被上诉人以103.9平方米计算房租错误，多计算2019年2月1日至2019年9月17日期间的租金5582.74元，多收取2019年1月31日前的房租4559.3元。故一审判决未予以扣减错误。2.一审认定上诉人支付已减免的半年房屋租金错误。由于被上诉人未将租赁商铺门前树木改成矮绿化并开路，导致上诉人租赁店铺门前道路不畅，经营受到很大影响，一直亏损，租赁商铺的合同目的未能实现。后经双方协商，被上诉人同意减免上诉人2019年2月1日至2019年8月1日期间的租金。虽未签订书面协议，但期间被上诉人亦未向上诉人主张过已减免的半年租金，该事实由上诉人提供的录音证据证实。故被上诉人应根据诚实信用原则，不应主张已同意减免的半年租金39492.39元。济宁翔天置业集团有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李红英述称，同意李国霞的意见。李红英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序违法。一审未依法向上诉人送达开庭传票及一审判决书，一审判决书的结果系原审被告李国霞告知的。故一审未经传票传唤上诉人出庭就缺席判决，剥夺了上诉人的诉讼权利，程序违法。二、上诉人被告主体不适格。上诉人未在本案房屋租赁协议上签名和捺手印，对租赁房屋不知情，非租赁合同相对人，非适格被告。故判决上诉人支付租金错误。济宁翔天置业集团有限公司辩称，李红英与李国霞共同租赁涉案房屋、共同经营，应驳回上诉人的上诉请求。李国霞述称，同意李红英的上诉意见。在房屋租赁合同中李红英的签字是由李国霞签的，李红英并不知情，其也没有实际参与到饭店的经营中。包括承租确认书也是由李国霞个人签订的。与李红英无关。济宁翔天置业集团有限公司向一审法院起诉请求：判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告给付拖欠原告房屋租金49965元。一审法院认定事实：2018年2月6日，原告济宁翔天置业集团有限公司（甲方）与被告李国霞、李红英（乙方）签订的《房屋租赁合同》。两被告租赁坐落于济宁市“翠都国际城”8号楼1层01-0101铺位用于经营餐饮。合同约定房屋租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日，共计3年。合同第四条租金约定，合同签订之日，乙方须向甲方交纳12个月租金，合计44244元，在续交租金时，应提前30日向甲方交纳下一期12个月租金，乙方不得无故迟延交纳租金，否则按照合同第十条处理。该条同时约定，2019年2月1日至2020年1月31日总租金79639元，于2019年1月1日前交纳。合同第五条（二）约定，物业费、商业推广费及其他费用，由乙方自主与物业管理公司另行协商，签订有关协议；第六条（一）约定，甲方应于2018年2月15日前将房屋按约定条件交付乙方装修；第九条（四）约定，乙方由下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋：1、不支付或不按照约定支付租金达三十日的；2、……。合同签订后，被告向原告交纳了2019年1月31日前的租金。2019年11月8日，原告以被告拖欠租金为由诉至本院，要求解除《房屋租赁合同》，被告给付拖欠原告房屋租金36032元。庭审中，原告明确：拖欠租金期限为2019年2月1号至9月17日，共计229天。另查明，合同签订前，被告就租赁房屋向原告交纳租赁费（保证金）1万元。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律规定，其合同效力应予确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方租赁合同约定“不支付或者不按照约定支付租金达三十日的”原告有权单方解除合同，被告至今未交纳2019年2月1日起的房租，原告依照合同约定，要求解除双方之间的房屋租赁合同，符合上述法律规定，本院予以支持。被告未按合同约定交付租金，原告按照双方租金约定标准，要求被告给付2019年2月1号至9月17日的租金，理由正当，本院亦予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被告辩称原告曾承诺修改绿化及承诺免除半年房租，虽然被告当庭提供与被告工作人员录音用以证实自己的抗辩意见，但双方合同中对绿化问题中并无约定，原告对被告的抗辩意见位于认可，且被告未在规定期限内提交相应证据材料，因此原告应承担举证不能的法律后果，故本院对被告的抗辩意见不予支持。对于被告要求原告赔偿停电损失、装修损失等其他涉及合同的问题，被告并未提供相应证据，故本案不予审理，被告可另行主张。被告李红英未到庭参加诉讼，放弃答辩等诉讼权利，应承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告济宁翔天置业集团有限公司、被告李国霞、李红英于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李国霞、李红英于判决书生效之日起十日内给付原告济宁翔天置业集团有限公司房屋租金49965元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计524.56元，由被告李国霞、李红英负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，济宁翔天置业集团有限公司明确放弃对李红英的诉讼请求。另查明，在李国霞与济宁翔天置业集团有限公司签订涉案房屋租赁合同之前，双方之间就租房事宜签订了一份济宁翠都国际城承租确认书，其中约定了租金的计算方式为：第一年2元/平方/天。双方当事人在该承租确认书的基础上签订了涉案房屋租赁合同。济宁翔天置业集团有限公司系按照103.9平方米的面积将涉案房屋租赁给李国霞，但李国霞租赁的涉案房屋的实测面积为92.29平方米。另，对于李国霞在签订涉案房屋租赁合同之前交给济宁翔天置业集团有限公司的10000元，济宁翔天置业集团有限公司二审中明确表示，同意将该10000元在本案中折抵房屋租金。本院认为，济宁翔天置业集团有限公司在二审中明确表示放弃对李红英的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院依法予以准许。故对于李红英的上诉请求及理由，本院不再予以审查处理。本案在二审阶段的焦点问题是：李国霞是否应向济宁翔天置业集团有限公司支付涉案房屋租金及数额。首先，李国霞与济宁翔天置业集团有限公司在签订涉案房屋租赁合同之前签订了济宁翠都国际城承租确认书，根据该承租确认书可知，李国霞向济宁翔天置业集团有限公司所支付的涉案房屋租金计算方式是按照房屋面积计算得来。在涉案房屋实测面积小于约定面积的情况下，李国霞应按照实际面积92.29平方米向济宁翔天置业集团有限公司支付房屋租金。按照双方签订的承租确认书约定的租金的计算方式，2018年2月1日至2019年1月31日李国霞应付租金为39300元，2019年2月1日至2020年1月31日李国霞应付租金为70740元，其中，济宁翔天置业集团有限公司在本案中主张的2019年2月1日至9月17日229天的租金应为44382元。截至目前，李国霞已交付给济宁翔天置业集团有限公司10000元及第一年度租金44244元，因此，折抵后，李国霞应交付济宁翔天置业集团有限公司涉案租金29438元（39300元+44382元-10000元-44244元）。其次，李国霞主张济宁翔天置业集团有限公司已向其承诺减免2019年度半年的房屋租金，但是，其并未提供充分证据证实双方已协商变更承租确认书、房屋租赁合同关于2019年度房屋租金的约定，其二审中提交的录音等证据亦无法证实其该项主张。并且，济宁翔天置业集团有限公司对李国霞的此项主张不予认可。因此，本院对李国霞的该项主张不予采信。综上，对于济宁翔天置业集团有限公司主张的涉案房屋租金，李国霞应按照实际租房面积交纳，即李国霞应交纳的涉案房屋租金数额为29438元。综上所述，李国霞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、变更济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初13603号民事判决第一项为：解除济宁翔天置业集团有限公司、李国霞于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》；二、变更济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初13603号民事判决第二项为：李国霞于本判决生效之日起十日内给付济宁翔天置业集团有限公司房屋租金29438元；三、驳回济宁翔天置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取524.56元，由济宁翔天置业集团有限公司负担256.58元，李国霞负担267.98元；二审案件受理费2098元，由济宁翔天置业集团有限公司负担1362元，李国霞负担736元。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年七月三十一日法官助理刘洪信书记员计涵