上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初32485号原告(反诉被告)：顾先彦，男，1972年8月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：范朝峰，男，1973年5月20日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。原告顾先彦诉被告范朝峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，被告于2020年6月3日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)顾先彦、被告(反诉原告)范朝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾先彦向本院提出变更后的诉讼请求：1.判决解除原告与被告2018年3月17日签订的《租赁合同》;2.判决被告支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金人民币(以下币种相同)15,000元；3.判决被告支付3个月违约金15,000元；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年3月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于上海市浦东新区曹路镇顾东村七队顾曹路房屋一幢，面积40平方米。租赁期限为三年，自2018年4月1日至2021年4月1日止。房租每月5,000元，先付后用,每六个月支付一次。被告房租支付至2019年12月31日后至今再无支付。2020年起原告多次讨要，被告拒绝支付。原告无奈报警求助，警方出警后去派出所协商解决,但被告还是拒绝支付房租及违约金。原告认为,被告拒付租金的行为显属违约,为维护原告的合法权益,诉至法院，要求判如诉请。被告范朝峰辩称：1.同意解除合同，但解除日期应为原告当面将解约通知、村委会告知书交给被告的日期，即2019年10月14日。2.租金已经支付至2019年12月31日。租赁合同未约定押金，故没有支付押金。因原告通知被告于11月30日前搬离系争房屋，故被告于11月6日与案外人赵某某签订租房协议书，并支付租金及押金共计20,000元，被告于2019年11月6日搬离系争房屋另行租房，故11月6日起的已付租金应予退还。3.不同意支付违约金，是原告违约在先。双方约定的租房地址是顾曹路XXX号，该门牌号是原告自己编的，原告提供的是其搭建的面积120平方米的违章建筑和40平方米有产证的房屋2间，违章建筑被告自行分隔成3间并用来经营空调维修生意，有证建筑用于居住，因原告通知被告要拆除违章并要求提前搬离，导致被告无法经营，故另行租房。被告已于11月6日将设备搬离无证建筑。2020年1月19日被告自驾回老家过年，2月19日回上海后在系争房屋处居家隔离，3月5日起在新租房处居住，并于3月8日开始经营。如果原告要主张租金，被告认为应当按照每月800元的标准支付2020年1月1日至3月5日的租金。反诉原告范朝峰向本院提出变更后的反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告2019年11月6日至12月31日房屋使用费9,042元；2.判令反诉被告承担提前退租违约金15,000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告门面房装修费损失8,000元；4.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告将坐落于曹路镇顾东村七队顾曹路XXX号店面房出租给反诉原告用于经营空调维修生意。反诉原告于2019年10月10日下午1时左右向反诉被告支付了2019年10-12月的租金15,000元，同日下午2时左右反诉被告微信告知出租给反诉原告的房屋有无证违法建筑，按规定要拆除。反诉被告在10月14日将村委会对违章建筑予以综合整治告知书复印件及通知交给反诉原告，并要求反诉原告于11月30日前搬离。反诉原告于11月6日另行租房搬至顾东村XXX队太平5号经营居住，并要求反诉被告返还11、12月的租金10,000元遭拒。反诉原告认为纠纷引起的原因和责任在反诉被告，理由是反诉原告对反诉被告出租的房屋系无证建筑不知情，且反诉被告拒绝返还多付的租金。反诉原告为安装卷帘门、玻璃门及隔断装修花费15,000元，要求折价赔偿8,000元，故要求判如所请。反诉被告顾先彦辩称，1.反诉原告并未于2019年11月搬离，2020年春节后还在居住使用，村委会出具的居家隔离证明反诉原告一家四人居住在系争房屋内，故不同意返还租金。反诉被告也不知道反诉原告何时搬离。系争房屋的违章建筑部分大约在5月中旬拆除。2.反诉被告没有违约，故不同意支付违约金。3.不同意承担装修损失，出租系争房屋时卷帘门和玻璃门都已经存在，对反诉被告有没有装修隔墙不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年3月17日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方将曹路镇顾东七队顾曹路XXX号房屋出租给乙方，面积40平方米，租赁期自2018年4月1日起至2021年4月1日止，年租金60,000元，第三年起房租每年递增5%；因出租人原因造成承租人无法正常经营的，出租人应赔偿承租人无法正常经营的实际损失，直至无法经营状况消失为止；出租人或承租人擅自单方面提前解除本合同，应提前一个月书面通知出租人或承租人，并支付违约金(如剩余租赁期不足3个月，则违约方向非违约方支付剩余租赁期全部租金作为违约金，如剩余租赁期超过3个月，违约方向非违约方支付相当于本合同提前终止时3个月租金的款项作为违约金)；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告支付了至2019年12月31日止的租金，并为门面安装无框门、移门、卫生间隔断花费装修款15,000元。2019年10月10日，原告发微信给被告，言明：“本房屋现接到曹路镇人民政府及顾东村民委员会通知，需要拆除，根据所签租赁合同已经无法履行，现提前通知你，望你尽快搬离，逾期不搬离，后果由你方承担，截止日期为2019年12月31日，提前搬离的，多付的房租予以退还。”被告回复称：“不可能，要么把房租全部退还”。10月14日，原告又将通知面交给被告，言明：“本房屋现接到曹路镇人民政府及顾东村民委员会通知，需要拆除，根据所签租赁合同已经无法履行，现提前通知你，望你尽快搬离，逾期不搬离，后果由你方承担，截止日期为2019年11月30日。”2019年11月6日，被告与案外人赵某某签订协议书，向赵某某租借门面房两间及卫生间一间，租期2019年11月6日至2020年7月4日，租金每月3,340元，一次付清，押金2,000元，被告于11月10日向赵某某转账2万元。原、被告均确认出租的系争房屋包括40平方米的有证房屋及面积约120平方米的违章建筑。违章建筑系原告自行搭建，40平方米的有证房屋土地使用权人系原告的父亲及叔叔，该二人同意原告转租。上述约120平方米的无证建筑于2020年5月中旬被拆除。2020年6月3日，顾东村村民委员会出具情况说明，证明范朝峰一行四人从2020年2月19日来沪隔离在顾曹路XXX号。顾东村村民委员会于2020年3月5日向被告发放通行证。被告于3月8日开始在他处营业。另查明，2018年5月7日，被告办理了顾东村苍龙桥路XXX号XXX室租赁面积80平方米用于居住、租金每月800元的上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书。以上事实，由原告(反诉被告)提供的租赁合同、农村宅基地使用证、同意转租证明、告知书、助拆承诺书、照片、情况说明，由被告(反诉原告)提供的租赁合同、通知、微信聊天记录、照片、收据、协议书、支付凭证、通行证、消毒记录表、房屋租赁合同登记备案通知等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告交付给被告的系争房屋除了40平方米的房屋为有证面积外，其余约120平方米系无证建筑。关于合同解除。原、被告对解除均无异议，本院予以准许。解除之日应为被告当面收到原告发出的通知即2019年10月14日为准，本院予以确认。关于租金。原告通知被告于2019年11月30日前搬离，被告于11月间另行签订租房协议并支付相应的租金及押金，被告自认其设备自系争房屋的违章建筑处搬离，但继续居住系争房屋处直至隔离结束，故本院对被告的经营设备搬离系争房屋违章部分、但实际占用系争房屋有证部分至2020年3月5日的事实予以确认。对于被告已付的12月使用费，鉴于租赁合同约定的年租金6万元实际包含了约120平方米的违章部分，本院酌定使用费标准为2,500元，故12月期间的部分使用费应予返还。结合双方提供的证据，2020年1月至3月5日期间被告仍使用系争房屋，故应当支付该期间的使用费，费用亦酌定为每月2,500元。被告要求按照每月800元的标准支付租金，本院难以支持。关于违约金。原、被告均确认原告出租给被告的系争房屋既包含有证面积，又包含无证的违章部分，因拆除违章导致被告经营目的难以实现，租赁合同难以继续履行，且系原告通知被告提前搬离，提前解约方系原告，原告应当承担违约责任，但被告辩称不知情，本院难以采信，被告亦未尽到承租人的基本审查义务租赁使用违章建筑，亦有过错，故违约金酌定为10,000元。关于装修损失。被告装修系为其自身经营所需，亦未经原告同意，加之租赁合同明确约定承租人在返还房屋时，不得以任何理由要求出租人收购或补偿承租人自置的分割、装修和设施，故本院对该诉请难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告顾先彦、被告范朝峰签订的《租赁合同》于2019年10月14日解除；二、被告范朝峰于本判决生效之日起十日内支付原告顾先彦2020年1月1日至3月5日的租金5,411元(按每月2,500元标准计算)；三、驳回原告顾先彦的其余诉讼请求；四、反诉被告顾先彦于本判决生效之日起十日内返还反诉原告范朝峰2019年12月的使用费2,500元；五、反诉被告顾先彦于本判决生效之日起十日内支付反诉原告范朝峰违约金10,000元；六、驳回反诉原告范朝峰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取计275元，由原告顾先彦负担185元，被告范朝峰负担90元。反诉案件受理费601元，减半收取计300.50元，由反诉原告范朝峰负担180.50元，反诉被告顾先彦负担120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇二〇年七月二十四日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。