云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初3035号原告曲靖市盛鼎基业房地产开发有限公司。地址：曲靖市南宁北路金裕园A座1002室。统一社会信用代码：91530302678735414K。法定代表人沈宗顶，执行董事。委托代理人代兴朴，云南天志律师事务所律师。（特别授权）被告陈海燕，女，汉族，1965年9月14日生，富源县人，住曲靖市富源县。（未到庭）被告查以强，男，汉族，1969年7月30日出生，富源县人，住曲靖市富源县后所煤矿刘家湾生活区。（未到庭）第三人中国工商银行股份有限公司曲靖牡丹支行。（未到庭）地址：云南省曲靖市珠源东路58号。统一社会信用代码：915303027098826109。负责人尹晨，行长。原告曲靖市盛鼎基业房地产开发有限公司（以下简称盛鼎公司）诉被告陈海燕、被告查以强、第三人中国工商银行股份有限公司曲靖牡丹支行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告盛鼎公司的委托代理人代兴朴到庭参加诉讼。被告陈海燕、查以强及第三人工商银行经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月21日，原告与二被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，该《商品房购销合同》作出如下约定：“1.两被告购买原告开发的位于曲靖市房屋一套；2.按套计价，该商品房总价款为542461元。房屋的参考套内建筑面积为106.16平方米；3.付款方式及期限：首期支付购房总价款的31.79%，金额172461元，付款日期为2014年4月21日，其余价款370000元向第三人工商银行贷款支付；4.被告逾期付款超过90天的，原告有权解除合同。原告不解除合同的，被告按本款约定承担违约金直至价款付清。原告解除合同的，被告承担合同总价款5%的违约金。5.本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商解决不成，依法向人民法院起诉”。另，《合同补充协议》约定如下：“1.被告若选择按揭贷款方式购房的，被告应及时履行商品房按揭担保贷款合同的相关义务，因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉及房屋另行处置，被告除应承担商品房购销合同约定的违约责任和银行索赔外，还应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等；2.若原告与被告解除本合同，由被告负责办理合同撤销及合同登记备案撤销手续”。2014年4月23日，原、被告双方为《商品房购销合同》办理备案登记（合同登记号：ＱＪ2014042304180）。2014年4月30日，二被告作为借款人及抵押人、原告作为保证人与第三人工商银行签订《个人购房担保借款合同》。该合同约定如下内容：1.借款金额为人民币370000元；2.借款用途为购买房产、购买的房产位于曲靖市金鼎名座第1幢第19层1904号；3.担保方式为阶段性连带责任保证。因二被告多次逾期且经第三人工商银行多次催收后仍未按约还款，第三人工商银行将原告及二被告起诉至曲靖市麒麟区人民法院。2019年12月18日，曲靖市麒麟区人民法院作出（2019）云0302民初5373号民事判决书，判决原告对二被告的债务承担连带保证责任。综上，原告认为，根据原告与二被告签订的《商品房购销合同》第七条第一款及《合同补充协议》第十一条之规定，原告有权要求解除与二被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，收回曲靖市房屋，并由二被告协助原告办理注销合同登记号为ＱＪ2014042304180的《商品房购销合同》备案登记的相关手续及按总房价的5%支付原告违约金。请贵院依法判令：一、解除原告与二被告于2014年4月21日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、二被告将位于曲请市麒麟北路金鼎名座第1幢第19层1904号商品房屋返还原告；三、由二被告协助原告办理注销合同登记号为ＱＪ2014042304180的《商品房购销合同》备案登记的相关手续；四、二被告支付原告违约金27123.05元（542461元×5%）；五、二被告向原告支付律师费5000元；六、请求判令本案实现债权的费用、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第六项诉讼请求中仅有诉讼费用。被告陈海燕、查以强及第三人工商银行未应诉答辩。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.《营业执照》复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书各一份，用于证明原告的诉讼主体身份情况。2.被告身份证复印件及结婚证复印件各一份，用于证明被告的诉讼主体身份情况。3.企业信息一份，用于证明第三人的诉讼主体身份情况。4.《商品房购销合同》及《合同补充协议》、商品房购销合同登记备案表各一份，用于证明原、被告于2014年4月21日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于曲靖市房屋一套，套内面积为106.16平方米，总价款为542461元。被告采取按揭贷款支付剩余房款，由原告为其提供担保，并约定了合同解除、房屋返还及违约金支付等内容。该房屋已网签备案。5.（2019）云0302民初5373号民事判决书一份，用于证明原告代被告向第三人工商银行支付代偿款41927.09元的事实。6.《委托合同》一份及律师服务费发票复印件一份，用于证明原告为实现债权而产生的律师费。被告陈海燕、查以强及第三人工商银行未应诉质证，也未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1-5客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。证据6涉及的是原告公司与陈兵之间合同纠纷，与本案不具有关联性，本院不予采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年4月21日，原告（甲方）与被告陈海燕、查以强（乙方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：乙方购买甲方开发的位于曲靖市房屋；买受人首期支付购房款总价的31.79%，金额为172461元，付款日期为2014年4月21日；其余价款370000元，向银行贷款支付。《商品房购销合同》第八条第一款第3项约定，“乙方逾期付款超过90天的，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，乙方按本款约定承担违约金直至价款付清。甲方解除合同的，乙方承担合同总价款5%的违约金。”《合同补充协议》协议第六条约定，“乙方若选择按揭贷款方式购房的，乙方应及时履行商品房按揭担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追债，并有权解除《商品房购销合同》，所涉及房屋另行处置。乙方除应承担商品房购销合同约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”。合同签订后，原、被告办理了商品房购销合同登记备案，合同登记号为ＱＪ2014042304180。2019年12月18日，我院作出（2019）云0302民初5373号民事判决书，判决：一、陈海燕、查以强支付工商银行借款本金326751.74元、利息42885.15元（截止2019年5月31日），合计369636.92元；支付自2019年6月1日起至借款还清之日止的利息；二、盛鼎公司对第一项债务及案件受理费承担连带保证责任。同时，该判决书确认以下事实：2014年4月20日，工商银行与陈海燕、查以强、盛鼎公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定陈海燕、查以强向工商银行借款37万元，盛鼎公司为本合同项下的贷款本金、利息、复利等承担阶段性连带保证责任。陈海燕、查以强自2015年11月7日就未按约定偿还借款本息，后盛鼎公司代陈海燕、查以强偿还借款合计41927.09元。另查明，原告盛鼎公司尚未履行（2019）云0302民初5373号民事判决书确定的连带还款义务。本院认为，原、被告双方签订的《合同补充协议》第六条已载明：“乙方若选择按揭贷款方式购房的，乙方应及时履行商品房按揭担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追债，并有权解除《商品房购销合同》，所涉及房屋另行处置。乙方除应承担商品房购销合同约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”，现因二被告未按期偿还第三人工商银行的借款本息，原告公司代二被告向第三人工商银行偿还了借款41927.09元，符合合同约定的解除条件，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，对原告要求解除原、被告于2014年4月21日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故对原告要求二被告协助办理注销合同备案登记的诉请，本院予以支持，同时确认应由原告返还二被告已付购房款542461元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，二被告未按期偿还第三人工商银行的借款，违反了原、被告之间的合同约定，故对原告要求二被告支付违约金27123.05元（542461元×5%）的诉请，本院予以支持。原告未提交证据证明本案所涉房屋已交付二被告并由二被告占有使用，故对原告要求二被告返还房屋的诉请，本院不予支持。原告提交的《委托合同》与本案无关，发票复印件不足以证明是本案实际产生的律师费，故对原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告曲靖市盛鼎基业房地产开发有限公司与被告陈海燕、查以强于2014年4月21日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、由被告陈海燕、查以强协助原告曲靖市盛鼎基业房地产开发有限公司办理注销商品房购销合同备案登记（合同登记号为QJ2014042304180）。三、由被告陈海燕、查以强向原告曲靖市盛鼎基业房地产开发有限公司支付违约金27123.05元。四、由原告曲靖市盛鼎基业房地产开发有限公司返还被告陈海燕、查以强购房款542461元。上述二、三、四项内容于本判决生效之日起三十日内履行完毕。五、驳回原告曲靖市盛鼎基业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9546元（原告已预交），适用简易程序，减半收取4773元，由被告陈海燕、查以强承担4030元，由原告曲靖市盛鼎基业房地产开发有限公司承担743元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  荀舒靖二〇二〇年七月十五日书记员  李 曼