福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初642号 原告：龚志，男，1988年8月9日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 原告：龚佳，女，1988年8月9日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 原告：龚少瑜，男，1951年8月26日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 上述三原告的委托诉讼代理人：林东阳、郭若寒，福建律海律师事务所执业律师。 被告：吴明峰，男，1977年9月27日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 被告：程少清，男，1962年7月29日出生，汉族，住所地莆田市城厢区××街道××路××弄××号。 原告龚志、龚佳、龚少瑜与被告吴明峰、程少清案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚志及原告龚志、龚佳、龚少瑜的委托诉讼代理人林东阳、郭若寒，被告吴明峰、程少清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龚志、龚佳、龚少瑜向本院提出诉讼请求：立即停止对程少清名下位于莆田市城厢区××路××弄××号房产的强制执行；确认××路××弄××号的房产为龚志、龚佳、龚少瑜所有；本案诉讼费由吴明峰、程少清承担。事实与理由：2006年5月18日，陈丽芬与程少清签订了一份《房屋买卖合同书》，约定将位于××路××弄××号××幢××层前后间出售给陈丽芬，总价38万元，当时程少清及其配偶邱碧霞均在该合同书上签名。陈丽芬分别于2006年5月18日、6月2日、8月18日向程少清及邱碧霞支付了15万元、5万元、1.678万元，2007年9月10日，龚少瑜将该房产的剩余银行贷款一次性还清。程少清及其妻子邱碧霞分别出具收条给陈丽芬收执。2006年底，程少清将该房屋正式交付陈丽芬及家人使用。自房屋交付后至今，涉案房屋一直由陈丽芬及家人出租并收取租金。2006年至今，该房屋的水、电、卫生费等费用也一直由陈丽芬及家人缴纳。自购房后至今，陈丽芬及家人分别将房产出租给林文国、欧阳云华、陈妙花等人。吴明峰、程少清因民间借贷纠纷一案，吴明峰提起诉讼，莆田市城厢区人民法院做出（2018）闽0302民初1657号民事判决书。2018年7月10日，吴明峰申请强制执行，莆田市城厢区人民法院于2018年7月31日根据（2018）闽0302执1923号执行裁定，查封了程少清名下的涉案房产。龚志、龚佳、龚少瑜知晓后，提出执行异议申请。莆田市城厢区人民法院做出（2019）闽0302执异30号执行裁定，驳回龚志、龚佳、龚少瑜的异议请求。理由为：“陈丽芬向程少清及其妻子邱碧霞支付的购房款时间不符合合同的约定支付时间、陈丽芬未按照合同约定支付价款。异议人无法证明已占有涉案房产、异议人存在消极不行使登记权利的行为。”龚志、龚佳、龚少瑜认为，在法院查封本案房产之前，陈丽芬与程少清已签订合法有效的《房产买卖合同书》并已合法占有本案房产，已支付了全部购房款并合法占有涉案房产多年；龚志、龚佳、龚少瑜提出异议申请时穷尽举证责任，并且提供的证据能充分证明前述事实，具有足以排除强制执行的民事权益，涉案房产未能积极过户的原因也并非消极不行使登记权利的行为。执行异议认定事实错误，致做出错误认定。 吴明峰辩称，因程少清欠款，其起诉后，法院查封涉案房产是合法的。其与龚志、龚佳、龚少瑜不认识。程少清将欠款还清后，才能将房产解封。 程少清辩称，其欠吴明峰借款无力偿还，房产被查封。其并未与陈丽芬签订房产买卖合同，请求对该合同进行鉴定。其从未与龚志、龚佳、龚少瑜见过面。程少清向陈丽芬借款时，陈丽芬为保险起见要求书写为购房款，程少清认为不具备法律依据就写了。陈丽芬还要求如果还不起款项就将房屋出租，以租金抵作借款利息。当时陈丽芬让程少清妻子邱碧霞在合同上签字，邱碧霞文化水平较低，且与陈丽芬是堂姐妹关系，未认真看合同就直接签了。本案房产是程少清婚前财产，属个人所有。若房产买卖合同是邱碧霞与陈丽芬签订的，应不能认定为善意取得，应对房屋的权属进行核查。本案购房款38万元不符合市场行情，且未办理过户登记。若是买卖房屋，邱碧霞代为办理需要公证委托手续，却未办理。现其无处居住，要求退还房产，房屋租金折抵本金后返还剩余款项。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 龚志、龚佳、龚少瑜提供以下证据：1.户口本、户籍证明、户口注销证明、结婚证、身份证，欲证明其主体身份；2.房屋买卖合同书、收条3份，中国建设银行个人贷款结清证明、取款凭条、存款凭条存款利息清单、流水明细，欲证明2006年5月8日，陈丽芬向程少清及邱碧霞夫妻购买了涉案房产；陈丽芬已支付了全部购房款，2007年9月10日，涉案房产的剩余银行贷款151487.95元由龚少瑜支付；3.房屋租赁合同21份、中国建设银行存折、莆田农村商业银行股份有限公司存折、支付宝账单、中国建设银行代收（缴）业务第三方签约回执、莆田农村商业银行股份有限公司自来水账户信息、月塘社区居委会证明、房屋管理信息、莆田市公安局城厢分局行政处罚决定书，欲证明陈丽芬及家人自购房后，在查封前已实际占有涉案房产多年；自陈丽芬与程少清进行房产买卖后，涉案房产的水、电费用一直由陈丽芬及家人缴纳，程少清的电力账户绑定的缴费账户系龚志所有的中国建设银行账户，在涉案房产被查封前，龚志、龚佳、龚少瑜已实际占有涉案房产多年；自购房后，涉案房产的卫生费等一直由陈丽芬及家人缴纳，在涉案房产被查封前已实际占有涉案房产；陈丽芬及家人自购房后，在涉案房产被查封前，已实际占有房产并将房产出租他人使用多年；涉案房产在公安便民处登记的房屋管理人为龚志，涉案房产自2006年交易后至今，一直由陈丽芬及家人占有使用；几年前，公安便民登记的房屋信息地址图片上涉案房产的出租人、出租电话为龚志，涉案房产在被查封前，早已由陈丽芬及家人占有使用；4.抄表、水费信息、莆田供电公司历月抄表明细、涉案房产的位置定位信息、涉案房产现场位置图，欲证明涉案房产地点虽是新季路78弄108号，但该地址因历史原因，对涉案房产的地址存在多种不同表述；目前，涉案房产的定位信息为莆田市城厢区新梅路；涉案房产现场位置离新梅路路标很近；5.涉案房产现场照片2张、视频2段，欲证明因历史原因，涉案房产的电表旁的二维码图标系新季路72弄110号；涉案房产一楼门上书写的招租电话号码为龚志，在涉案房产被查封前，龚志、龚佳、龚少瑜已实际占有房产将房产用于出租他人使用多年；6.房屋他项权证及土地他项权利证明书、房屋所有权证，欲证明涉案房产因历史原因，地址存在几种表述，房产的贷款期限是2003年5月至2018年5月；三本证书是陈丽芬与程少清购房后，由程少清交付给陈丽芬，原件保存在陈丽芬处证明双方房屋买卖的事实；7.结婚证、出生证，证明陈丽芬去世后，龚志因结婚生子，多次要求程少清及其妻子协助办理房产过户手续，但程少清避而不见，导致龚志孩子的户口无法落户于××路××弄××号××房产系龚志的婚前个人财产；8.龚少瑜与邱碧霞的聊天记录，欲证明龚少瑜等人在多次寻找程少清协助过户未果后，只能请求邱碧霞协助沟通，但其同样拒绝沟通，并将微信拉黑。双方微信号均是实名绑定；9.（2019）闽0302执异30号执行裁定书，欲证明龚志、龚佳、龚少瑜提起执行异议被驳回，故提起执行异议之诉；10.不动产登记簿，欲证明程少清在产权证交给陈丽芬后，私自以遗失为由补办了产权证，具有非法目的，也证实了程少清不协助办理产权过户手续的事实；在涉案房产的银行抵押贷款期限届满前，就已被法院查封。 吴明峰质证认为，对证据1、2不知情，对证据3、4、5没有意见，证据6没有异议，证据8的微信聊天是在2018年，其起诉程少清是在2017年，怀疑双方有什么关系，对证据9没有意见。证据10没有意见。 程少清质证认为，对证据1，其只认识陈丽芬，其他人均不认识；证据2房屋买卖合同上程少清的名字是其字迹，但其没有签过，2006年5月18日、6月2日的收条是其出具的，另一张邱碧霞的收条也是其写的，对银行票据已记不起来了；对证据3没有意见，房屋出租产生的水电费应由龚志等人交纳，但无法证明其欲证明的内容；证据4，涉案房产所在地一直叫新季路；对证据5，其向陈丽芬借款时房产就是108号，与龚志等人陈述的110号不符；对证据6，其未提供房产证给陈丽芬；证据8假设实际购买房屋，没有办理过户是购买人自身原因造成的；对证据9没有意见；对证据10，其有去办理挂失并补办，但丢失补办是正常的。 本院审查认为，证据1可证实龚少瑜与陈丽芬系夫妻关系，陈丽芬于2016年9月10日死亡，龚志、龚佳系其子女，陈丽芬父母已死亡。龚少瑜、龚志、龚佳作为原告的主体适格。对证据2，程少清认可房屋买卖合同书上程少清的名字是其字迹，收条亦是其出具的，且与其提供的房屋买卖合同书内容相同，故对涉案房屋买卖合同书、收条的真实性予以确认。程少清关于房屋买卖合同书上的程少清名字是其字迹，但不是其所签的质证意见明显不符常理，不予采信。龚少瑜持有程少清的个人贷款结清证明原件，结合龚少瑜的取款凭条、存款凭条存款利息清单、其账户流水明细，可证实龚少瑜于2007年9月10日支付了涉案房产的剩余银行贷款151487.95元；吴明峰、程少清对证据3无异议，予以确认，且程少清亦认可2006年下半年即将房屋交由陈丽芬居住使用。对证据4、5、6，涉案房屋的具体地址应以房产证载明的地址为准。房屋所有权证、他项权证、土地他项权证载明房屋坐落在城厢区××路××号，证据10不动产登记簿载明房屋坐落在城厢区××街道××路××弄××号，两者载明的原不动产权证号381231号、建筑面积、结构及产权来源等内容相同，可证实涉案房屋现地址为城厢区××街道××路××弄××号。证据7不能证实龚少瑜等人曾要求程少清及其妻子协助办理房产过户手续。证据8的微信聊天记录内容并无要求邱碧霞协助办理产权过户手续的内容。证据9可证实本院于2019年12月12日驳回龚少瑜、龚志、龚佳的执行异议请求。证据10可证实程少清于2015年2月以遗失为由补办了不动产权证，现证号为××，莆国用［2014］第Ｃ00170号。 吴明峰没有提供证据。 程少清提供房屋买卖合同书一份，欲证明该合同是陈丽芬与其妻子邱碧霞签订的，不是其签订的，合同中手写内容不是其本人书写。经质证，龚少瑜、龚志、龚佳认为真实性由法院认定，对关联性有异议，其提供的合同书上有程少清签字确认，可证实程少清将涉案房产出卖给陈丽芬，可进一步证实其提供的合同的真实性及关联性。吴明峰对该证据没有意见。 本院审查认为，程少清提供的房屋买卖合同书抬头的甲方（出卖人）为程少清，落款甲方处的签名为邱碧霞，龚少瑜等人提供的房屋买卖合同书抬头的甲方（出卖人）亦为程少清，落款甲方处的签名为程少清、邱碧霞，两份合同的格式、内容均相同，故对房屋买卖合同书的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在城厢区××路××号于2003年3月登记在程少清名下，房屋所有权证号为莆市房权证城字第3××1号。2006年5月18日，程少清（甲方、出卖）与陈丽芬（乙方、承买）签订《房屋买卖合同书》一份，主要约定：房屋基本情况为坐落在××小区××路××弄××号××幢××层前后间，砖混结构，建筑面积294.25平方米，所有权证号：城厢区第**，土地证号：莆国用（2002）字第Ｃ&tim**;×5号，上述房屋甲方以总价38万元出售给乙方（含水电等基础设施），双方签约之日乙方付甲方现金216780元，甲方在建设银行贷款余额163220元自2006年5月18日起由乙方负责偿还，转让过户费及税费由乙方承担；本房屋在本合同签订之前如有欠房产、土地、城建、建设等单位及个人的价款由甲方负责偿还，并保证绝无与他人发生过买卖、出租、抵押、典当及产权等纠纷之事，否则产生的一切后果概由甲方承担；本合约签订之日（即付清现金款），本房屋产权即交由乙方所有，在办理过户时甲方应及时提供各种方便及有关手续材料；乙方同意甲方在本房屋居住至2006年年底，如需延长须经乙方同意方可，甲方在搬迁时不得破坏原有基础设施。程少清及其妻子邱碧霞分别在落款的甲方处签名，陈丽芬在乙方处签名。2006年5月18日，程少清向陈丽芬出具《收条》一份，内容为：“兹收到陈丽芬购房款壹拾伍万元整。备注：（购房总额为叁拾捌万元实收，程少清不负其他所有费用）。收款人：程少清”；2006年6月2日，程少清又向陈丽芬出具《收条》一份，内容为：“兹收陈丽芬购房款伍万元整。收款人：程少清”；2006年8月18日，邱碧霞向陈丽芬出具《收条》一份，内容为：“收陈丽芬购房款壹万陆仟柒佰捌拾元正。收款人：邱碧霞”。2006年底，程少清将房屋交由陈丽芬居住使用。2007年9月10日，龚少瑜将涉案房屋的剩余银行贷款付清，银行向龚少瑜出具了程少清的个人贷款结清证明。 2015年2月，程少清以产权证遗失为由补办了涉案房屋的不动产权证，现不动产权证号为××，莆国用［2014］第Ｃ00170号，登记地址为城厢区××街道××路××弄××号。陈丽芬于2016年9月10日死亡，龚少瑜系陈丽芬丈夫，龚志、龚佳系其子女。 吴明峰因与程少清民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2018年5月15日作出（2018）闽0302民初1657号民事判决书，判决：“程少清应于判决生效之日起20日内偿还吴明峰借款72000元及该款截止至2017年12月1日的利息122560元和以本金72000元为基数自2017年12月2日起至还清之日止按月利率2%计算的利息。”2018年7月10日，吴明峰依据已发生法律效力的该民事判决书向本院申请对程少清强制执行。本院在执行过程中，于2018年7月31日根据生效的（2018）闽0302执1923号执行裁定，查封被执行人程少清所有的坐落于莆田市城厢区××街道××路××弄××号的房屋及应份的土地使用权［房屋所有权证号：××，土地使用权证号：莆国用［2014］第Ｃ00170号］，查封期限为三年。后龚少瑜、龚志、龚佳向本院提出执行异议。2019年12月12日，本院作出（2019）闽0302执异30号执行裁定书，裁定驳回龚少瑜、龚志、龚佳的异议请求。龚少瑜、龚志、龚佳对该裁定不服，在法定期限内提起诉讼。 本院认为，陈丽芬与程少清签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的。程少清认可其在该合同书上签名，但又辩解没有与陈丽芬签订房屋买卖合同，明显不符常理，本院不予采信。因合同书约定涉案房屋的银行贷款余额自合同签订之日起由陈丽芬负责偿还，程少清及其妻子邱碧霞出具的收条可证实其已收取购房款216780元；龚少瑜、龚志、龚佳提供的银行存取款凭条、银行流水及程少清的个人贷款结清证明，可相互印证，证实陈丽芬已于2007年9月10日付清了涉案房屋的剩余银行贷款，且程少清亦未举证证实系其偿还该贷款，故可认定陈丽芬已付清全部购房款。程少清主张其是向陈丽芬借款，应陈丽芬要求书写为购房款，并以房屋租金作为借款利息，但未提供任何证据证实，且与其出具的收条内容不符，本院不予采纳。程少清自认涉案房屋于2006年底交由陈丽芬使用，结合龚少瑜、龚志、龚佳提供的房屋租赁合同及水电费缴费材料等证据，可证实陈丽芬已于本院查封前合法占有使用了涉案房产。涉案房产现仍登记在程少清名下，至今没有办理房产过户登记手续，龚少瑜、龚志、龚佳主张签订合同时双方口头约定房产暂由程少清子女落户读书使用，待约定的银行贷款还清时即2018年5月后办理过户手续，银行贷款提前还清后，其多次要求程少清协助过户未果，但未提供证据证实，且程少清不予认可，本院不予采纳。龚少瑜、龚志、龚佳提供的龚少瑜与邱碧霞微信聊天并无要求协助办理过户登记的内容，故龚少瑜、龚志、龚佳未能提供充分证据证实非因其自身原因未办理涉案房产过户登记，其请求排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因涉案房产仍登记在程少清名下，龚少瑜、龚志、龚佳请求确认涉案房产为其所有依据不足，亦不予支持。陈丽芬死亡后，龚少瑜、龚志、龚佳作为陈丽芬的法定第一顺序继承人提起本案诉讼的原告主体适格。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回龚少瑜、龚志、龚佳的诉讼请求。 案件受理费20789.5元，由龚少瑜、龚志、龚佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈金钰 人民陪审员  郑梅娟 人民陪审员  姚爱育 二〇二〇年七月七日 书 记 员  廖萍萍 附：本案相关的法律法规及执行提示： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。