重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初4519号 原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路****负**，统一社会信用代码91500107203124150J。 法定代表人：夏小洪。 委托诉讼代理人：李茜，女，该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：骆斌，男，该公司员工，特别授权。 被告：徐振宇，男，汉族，1996年8月2日出生，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：王中琼，被告母亲。 关于原告重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）与被告徐振宇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋愉物业公司的委托诉讼代理人李茜、骆斌，被告徐振宇及其委托诉讼代理人王中琼分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晋愉物业公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币10293.79元，明细如下：从2018年7月1日起至2019年4月30日物业服务费，每月物业服务费为人民币910.11元，(建面260.03平方米×3.5元/平方米·月)，物业服务费欠费9101.05元;公摊电费153.34元，违约金1039.4元，欠费总额合计人民币10293.79元；2、本案全部诉讼费由被告承担。 被告徐振宇辩称，1、原告不是本小区服务的主体；2、实际服务的企业未达到前期物业服务合同中所约定的诸多项条款的服务标准。审理中，被告对原告主张的欠费时间及公摊费金额无异议。 本院经审理认定事实如下：2010年8月15日，晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；座落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：41011平方米；总建筑面积：32836.90平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和其他费用的收取。13、法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前（含15日）交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取当月半个月的物管费。业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳违约金。业主办理接房手续时，一次性向乙方预交3个月物业管理服务费，若业主未按约定时间（延后）接房，除预交3个月物业管理服务费外，还需结清自甲方通知接房之日起至正式办理接房手续时为止的时间内的物业管理服务费用。交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取，未发生水电气费用或者未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取。若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准重新做了定义，则按新定义标准执行。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。 另查明，徐振宇为位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔一期X栋X号房屋的业主，徐振宇房屋建筑面积为260.03平方米。晋愉物业公司通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向晋愉物业公司催缴物业费未果。《晋愉碧怡林畔前期物业管理服务合同》合同期限到期后，晋愉物业公司未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。 再查明，审理中，重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称：“林畔物业公司”）提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是晋愉物业公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给林畔物业公司管理，晋愉物业公司也已经将管理费用划拨至林畔物业公司，客服中心和项目经理一直由晋愉物业公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由晋愉物业公司收取。经查询，晋愉物业公司法定代表人2018年8月21日由唐太明变更为夏小洪，林畔物业公司的法定代表人为唐太明。 以上事实，有当事人陈述、前期物业服务合同、物业服务材料、催收材料、照片、发票、收据、情况说明等证据为凭，均经当庭质证，足以认定。 本院认为，首先，关于晋愉物业公司是否有权收取物管费的问题。从备案证明来看，晋愉物业公司系备案登记的晋愉碧怡林畔一期的物业管理企业，但在实际履行中，从双方举示的证据来看，晋愉物业公司和林畔物业公司两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但林畔物业公司已经明确表示该小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为该小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，本院认为晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，晋愉物业公司有权向徐振宇收取物管费。 其次，关于物业管理费的计算标准问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，晋愉物业公司与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，晋愉物业公司一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据另案查明的情况，晋愉物业公司在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，案涉小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。根据前期物业服务合同约定，该小区的物业服务费标准为住宅别墅类：3.5元/平方米，故2018年7月1日至2019年4月30日物业服务费应为260.03平方米×3.5元/平方米×10（月）=9101.05元。为督促物管企业更好履职，本院对晋愉物业公司主张徐振宇应付的物业服务费标准酌情调减5%，本院对原告的该项诉求支持9101.05元×95%=8646元，超出部分不予支持。公摊电费153.34元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，且被告无异议，故本院予以支持。对于晋愉物业公司主张的违约金部分，因徐振宇不属于恶意欠付拖欠，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下： 一、徐振宇于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2018年7月1日至2019年4月30日的物业服务费8646元、公摊电费153.34元，共计8799.34元； 二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取29元，由被告徐振宇负担25元，重庆晋愉物业服务有限公司负担4元。如果被告徐振宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  郑宇鸣 二〇二〇年七月七日 （院印书记员朱羽君