重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初3323号原告：重庆晟京房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区昌州大道西段**，统一社会信用代码91500118771796377J。法定代表人：任光荣，总经理。委托诉讼代理人：闫笙浩、石雨杭（实习），重庆华问律师事务所律师。被告:袁家辉，男，汉族，1981年11月17日生，住重庆市永川区。原告重庆晟京房地产开发有限公司与被告袁家辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆晟京房地产开发有限公司（下称晟京公司）的委托诉讼代理人闫笙浩、石雨杭到庭参加了诉讼。被告袁家辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告晟京公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁协议于2019年10月12日解除；2、要求被告支付2018年1月1日至2019年9月30日的房屋租金257736.60元；3、要求被告以35145.90元为基数，分别从2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日起至付清之日止按月利率2%支付滞纳金，以39051元为基数，分别从2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起至付清之日止按月利率2%支付滞纳金；4、要求被告支付2019年1月1日至2019年9月30日的物业服务费12928.21元；5、要求被告以12928.21元为基数，从2019年9月1日起至付清之日止按月利率2%支付滞纳金；6、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年10月20日，原、被告签订租赁协议，约定原告将重庆市永川区昌州大道西段xxx棠麓源一期商业xx幢、xx幢第x层附x号、xx幢第x层附x号出租给被告使用，租赁期限五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。2016年1月1日至2017年12月31日为市场培育期，免租金不免物业服务费，2018年1月1日至同年12月31日的租金为18元/月/平方米，计租金140896.8元。2019年1月1日至同年12月31日的租金为20元/月/平方米，计租金156552元。物业服务费按2.5元/平方米/月计算，每年的物业服务费为14100元。被告应于2017年12月31日培育期届满后10日内交纳一个季度租金35224.2元，之后每季度届满前预交下季度租金。租赁期限内，若被告迟延交费，每迟延一日，承担自迟延日起5‰的滞纳金。欠费逾期一个月，原告有权终止合同。合同签订后，被告拒不支付租金，自2019年1月1日起欠物业服务费，截至2019年9月30日，被告已逾期缴纳五次以上租金，且逾期支付租金早已超过一月，原告享有合同解除权，被告已于2019年10月12日收到原告发出的解除合同律师函。被告袁家辉未到庭参加诉讼，亦未递交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年10月20日，原、被告签订租赁合同，约定原告将重庆市永川区昌州大道西段xxx棠麓源一期商业xx幢第x层附x号、xx幢第x层附x号、xx幢第x层附x号，建筑面积分别为156.55平方米、166.99平方米、328.76平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。2016年1月1日至2017年12月31日为市场培育期，免租金不免物业服务费，2018年1月1日至同年12月31日的租金为18元/平方米/月，计租金140896.8元；2019年1月1日至同年12月31日的租金为20元/平方米/月，计租金156552元。物业服务费按2.5元/平方米/月计算，每年的物业服务费为14100元。被告应于2017年12月31日市场培育期届满后10日内交纳一个季度租金35224.2元，之后每季度届满前10日内预交下季度租金。在租赁期限内，若被告延迟交费，每延迟一日，承担自延迟日起5‰的滞纳金。欠费逾期一个月，原告有权终止合同。合同签订后，被告于2017年9月23日缴纳租赁保证金3万元，市场培育期届满后，被告未支付租金，自2019年1月1日起欠物业服务费，经原告多次催收未果。原告向被告邮寄送达解除合同律师函。被告于2019年10月12日收到律师函后，未予答复。另查明，合同约定的市场培育期届满后，被告从2018年1月1日起未交付租金，欠租金258310.8元（2018年140896.8元＋2019年1至9月三个季度156552元×3/4），原告向本院主张租金257736.60元。被告已交付2018年的物业服务费，2019年的物业服务费每平方米每月按2.5元计算。2层负1号商铺（156.2平方米）欠9个月物业服务费3514.5元（156.2平方米×2.5元/平方米×9），2层负2号商铺（166.99平方米）欠9个月物业服务费3757.28元（166.99平方米×2.5元/平方米×9），3层负4号商铺（328.76平方米）欠7个月物业服务费5753.3元（328.76平方米×2.5元/平方米×7），合计13025.08元，原告向本院主张物业服务费12928.21元。按照合同约定，2018年被告每季度应交房屋租金35224.2元（140896.8元÷4）；2019年被告每季度应交房屋租金39138元（156552元÷4）。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告逾期未支付租金，已构成违约。根据《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告于2019年10月12日收到解除合同通知书，故租赁合同的解除时间为2019年10月12日。合同解除后，被告还应支付其所欠租金及物业服务费。《合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失，《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。据此规定，双方约定的违约金过分高于被告没有支付租金造成的资金利息损失，故违约金应调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告不能举证证明其是否已代被告支付物业服务费，故被告不应支付逾期交纳物业服务费的违约金。合同约定被告每季度末交付下季度租金，2018年、2019年每季度应交付租金35224.2元和39138元。故被告可从应交付而未交付租金之日起支付违约金。原告分别以35145.90元、39051元为基数主张2018年、2019年的违约金，均未超过合同约定2018年、2019年每季度应交付的租金35224.2元和39138元，其主张的租金及物业服务费均低于合同约定标准，是对其权利的处分，不违反法律规定，本院准许。原告收取的租赁保证金3万元应抵扣被告所欠的租金及物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条（二）项、第九十三条第二款、第九十四条（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、重庆晟京房地产开发有限公司与袁家辉签订的房屋租赁合同于2019年10月12日解除；二、袁家辉于本判决生效后3日内支付重庆晟京房地产开发有限公司房屋租金257736.60元、物业服务费12928.21元，并支付违约金（以35145.90元为基数，分别从2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日起至付清之日，以39051元为基数，分别从2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起至付清之日，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），袁家辉已交纳的租赁保证金30000元予以抵扣；三、驳回重庆晟京房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4515.59元，由袁家辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡雁冰二〇二〇年七月二十一日书记员  蒋奇君