成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初6479号 原告:甘小莉，女，1970年11月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：周良美，四川康兑律师事务所律师。 被告：张建春，男，1963年8月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：成都工业投资（控股）有限责任公司，住所地：成都市红石柱横街**。 法定代表人：冯晓群，总经理。 委托诉讼代理人：马卿瀚，四川英特信（天府）律师事务所律师。 原告甘小莉诉被告张建春、成都工业投资（控股）有限责任公司（以下简称工业投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月8日受理，本案依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年6月28日公开开庭进行了审理，原告甘小莉的委托诉讼代理人周良美、被告张建春、工业投资公司的委托诉讼代理人马卿瀚均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告甘小莉向本院提出诉讼请求：1、立即停止（2019）川0106执8319号案件对案涉房屋的强制执行；2、确认位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××号房屋归原告个人所有。事实与理由：2017年5月25日，原告与张建春签订《普通商品住房转让合同》，约定张建春将案涉房屋以573455元的价格转让给原告，转让款中包括购房款403455元以及转让费17万元。由于案涉房屋为张建春单位的福利房，无法按照正常的商品房流程完成交易，因此，双方约定由原告向开发商支付全部购房款、收取房屋钥匙、验房等事项，并约定双方就过户办理委托公证。嗣后，原告依约履行了全部义务，并于2018年5月开始对案涉房屋进行装修，于2020年1月入住至今。原告入住时发现案涉房屋被查封，与张建春多次协商无果。为维护原告的合法权益，请求依法判决。 被告张建春辩称，原告所述属实，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告工业投资公司辩称，原告与张建春就案涉房屋买卖价格远低于市场价，其真实性存疑。原告提交的证据不足以证明其享有排除强制执行的民事权益。案涉房屋于2019年12月3日被法院查封，原告自述其于2020年1月方才入住。根据原告提交的公证委托书，由张建春委托原告完成案涉房屋的验收、装修等事宜，这证明在此期间案涉房屋由张建春占有。案涉房屋已于2019年开始办理房屋权属登记，但原告与张建春未能办理房屋过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告不具有排除强制执行的权益。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：张建春原为成都3508厂职工，2014年3508厂整体改造搬迁，张建春取得了位于成都市青羊区××路××号××小区房屋的购买资格。2015年6月11日，张建春选定了该小区1栋3单元2801号房屋，即案涉房屋。嗣后，因张建春经济困难无力购买案涉房屋，张建春于2017年5月25日与原告签订《普通商品住房转让合同》，约定张建春将案涉房屋以573455元的价格出售给原告，约定的价款中包括应支付给开发商的购房款403455元，转让费17万元。付款方式为：签订合同后原告向张建春支付第一笔房屋转让费8万元，由原告在开发商处支付全额的购房款，签订正式购房合同后，原告支付第二笔转让款8万元，剩余转让费1万元在张建春取得房屋产权并过户至原告名下后一次性支付。合同中同时约定张建春委托原告办理：1、代交款；2、代收房屋钥匙、验房；3、委托原告办理房产过户且就委托书进行公证。2017年5月26日，原告向张建春转账支付了第一笔转让款8万元，张建春向原告出具了收条。当日，张建春给原告出具委托书，并办理了公证，张建春委托原告办理案涉房屋交款、验房、装修、办理房屋权属登记等事宜。2017年6月8日，原告通过银行转账向案涉房屋开发商（成都铭发置业有限公司）支付购房款406835元。2017年6月19日，张建春与案涉房屋开发商（成都铭发置业有限公司）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋价款为406835元。当日，原告向张建春转账支付案涉房屋第二笔转让费8万元，张建春给原告出具了收条。2018年1月9日，案涉房屋办理了买卖签约备案登记，登记在张建春名下。2018年3月9日，原告代张建春验收了案涉房屋，并实际占有。2018年5月，原告开始对案涉房屋进行装修。诉讼中，原告自述其于2020年1月开始在案涉房屋内居住。另查明，原告及其丈夫在成都市范围内无其他房屋登记信息。 2019年1月，工业投资公司以张建春为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷，工业投资公司要求张建春支付房屋租金13万余元及违约金，本院于2019年5月29日作出判决，张建春于判决生效之日起十日内向成都工业投资（控股）有限责任公司支付租金136,743.71元，并支付违约金（以每季租金45,581.25元为基数，分别从2016年8月1日、2016年11月1日、2017年2月1日起按每日万分之八计算至本判决确定给付之日止）。判决生效后，张建春未予履行，工业投资公司遂向本院申请强制执行。本院于2019年12月3日作出（2019）川0106执8319号执行裁定书，对案涉房屋予以查封。2020年5月12日，原告向本院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的查封。2020年5月15日，本院作出（2020）川执异111号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告对裁定不服，遂提起执行异议之诉。原告在诉讼中同意将剩余未付房款交付法院执行。 以上事实有双方当事人的陈述、本院（2019）川0106民初567号民事判决书、（2020）川0106执异111号执行裁定书、房屋信息查询记录、《普通商品住房转让合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、银行转账记录、收据等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案争议的焦点即为原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，通过查明的事实，可以确认，原告在本院查封案涉房屋前即已与张建春签订书面买卖合同，并在查封前合法占有案涉房屋，原告也已按合同约定支付了大部分价款并同意将剩余价款交付法院执行。本案的关键即为未办理案涉房屋的过户登记是否为原告自身原因造成。案涉房屋至今未办理权属登记，原告自然无法办理房屋权属变更登记，同时，案涉房屋被本院查封后亦不具备办理权属登记的条件。据此，本院认为，案涉房屋未能办理所有权变更登记并非原告的过错造成。本院认为，工业投资公司对于张建春的债权为金钱债权，并未指向特定财产，不具有特定性，原告对于案涉房屋享有物权期待权，具有特定性。原告的物权期待权成立的时间早于工业投资公司的金钱债权，原告对于物权期待权的请求权应当优于工业投资公司的金钱债权。同时，原告的物权期待权经过了原告实际占有使用案涉房屋的公示方式，虽然该公示方式的效力弱于法定的登记公示方式，但其物权期待权仍应受法律保护，具有排除执行的效力。所以，本院认为原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院对原告的该项请求予以支持。 关于原告要求判决确认案涉房屋权属的问题，因案涉房屋尚未办理权属初始登记，即张建春尚未取得案涉房屋的物权，原告要求确认房屋权属变更的条件尚未成就，本院对原告的该项请求不予支持。 综上，本院认为原告对于案涉房屋所享有的权利能够阻却对案涉房屋的执行，原告要求对案涉房屋停止执行的理由正当，于法有据，本院依法予以支持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项第二款、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、停止对位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号房屋（网签备案号3028527）的执行； 二、驳回甘小莉的其他诉讼请求。 案件受理费5149元，由甘小莉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 杨 宁 人民陪审员 胡 梅 人民陪审员 胡益雄 二〇二〇年七月十日 书 记 员 干海林