广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4658号原告（反诉被告，以下统称原告）：周建君，女，1969年11月5日出生，汉族，身份证住址黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：余文景，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：金克成，男，1974年6月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李先林，广东育资律师事务所律师。原告周建君诉被告金克成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并适用普通程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理，原告周建君及其委托诉讼代理人余文景，被告金克成及其委托诉讼代理人李先林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还原告房屋租赁保证金40000元（人民币，下同）；2、被告退还原告10天物业费185元；3、被告赔偿半年的经济收入60000元；4、被告赔偿原告搬家损失5000元；5、被告赔偿原告误工费8000元；6、被告赔偿原告精神抚慰金30000元；7、被告承担所有材料费300元；8、被告承担诉讼费。事实及理由：原、被告于2016年1月27日签订房屋租赁合同，于2019年3月8日续签合同，合同约定被告将其位于南山区房屋（涉案房产）租赁给原告使用，租金每月由原来的每月6900元涨到8500元，租赁期限为2019年3月8日至2020年3月8日。合同签订后原告依约向被告交纳了租赁保证金20000元。2019年8月21日下午被告来到原告租住的房屋张贴告示，让原告马上搬家，同时被告把大门锁换掉使原告不能进屋。22号上午金克成让物业开了一张催款通知单1520.82元（8月份出单的物业费967元和九月份还未出单的物业费552.9元），两个月加在一起让原告马上交清搬走，原因说原告违反了合同5.5条款欠交管理费超过1000元整。合同已终止（单方终止、保证金不退），但事实上原告当月出的单费用当月结不属于违约拖欠，被告更不应该没收原告保证金和余下房租，还扣押原告东西长达两天。被告这种恶劣行为严重剥夺了原告的权益和利益，让原告无法工作和生活。被告辩称：一、周建君在租赁期间，擅自将涉案房产改造成了旅馆进行日租，违反租赁合同5.4条，金克成有权单方解除合同并没收押金。2019年8月，涉案房产所在社区的警务室通知金克成，因该房屋存在违法经营的行为，要求承租人停止营业并限期整改，否则将会封房3个月。此时金克成才知道周建君在没有任何资质和牌照而且不和自己商量的情况下，将涉案房产改造成了旅馆，在房屋内设置了二十多个床位进行日租，由于床位过多、乱拉电线，存在消防隐患；并且已经多次发生斗殴、失窃的事件。二、周建君在2019年8月22日拖欠管理费、水费1520.82元，违反租赁合同5.5条，金克成有权单方解除合同并没收押金。2019年8月22日，涉案房产的物业公司向周建君发出催款通知单，告知其已经拖欠7、8月份的管理费、水费合计1520.82元，请周建君尽快交费。三、周建君因为不合理使用导致房屋被严重损坏，维修金额超过5000元，违反租赁合同5.3条，金克成有权单方解除合同并没收押金。周建君擅自更改房屋用途用于日租，租客都是临时居住一两天，人员流动性大，对房屋内的门、地板、墙体等不爱护，导致房屋被严重损坏，金克成多次催促周建君维修，但是周建君一直拖延搪塞。在2019年8月24日周建君搬离时，周建君对房屋损毁现状签字确认，随后金克成委托装修公司对房屋进行了维修，总共花费维修费用18700元，工期为一个月。四、周建君要求金克成赔偿经济收入、精神抚慰金、误工费、材料费的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。五、周建君违约在先，其搬家费应由其自行承担，要求金克成赔偿搬家损失不应得到支持。六、金克成并未收取周建君物业费，其要求返还物业费不应得到支持。综上所述，周建君存在三个违约行为：擅自变更房屋用途、拖欠管理费和水费超过1000元、损坏房屋且维修金额超过5000元，金克成按照合同约定，有权解除合同，并没收押金，周建君要求双倍返还押金的请求不应得到支持。周建君要求金克成赔偿经济收入、搬家损失、精神抚慰金、材料费等诉讼请求没有法律依据。故，请求法院驳回周建君全部诉讼请求。被告提出反诉，请求法院判令：1、被告向原告赔偿房屋维修费18700元，维修期间房屋租金8500元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月27日，金克成与周树梅（周建君之妹）签订房屋租赁合同，约定金克成将南山区（涉案房产）出租给周树梅居住使用。双方之后于2016年12月12日签订协议，续租一年至2018年2月8日。2018年2月8日，周建君代替周树梅与金克成签订协议，原租赁合同的有效期再延长一年，并继续沿用原订合同的所有约定事项。2019年3月8日，金克成与周建君签订续租房协议，周建君续租房屋至2020年3月8日，2019年8月，涉案房产所在社区的警务室通知金克成，因该房屋存在违法经营的行为，要求承租人停止营业并限期整改，否则将会封房3个月。这时金克成才知道周建君在没有任何资质和牌照的情况下将涉案房产改造成了旅馆，在房屋内设置了二十多个床位进行日租，由于床位过多、乱拉电线，存在消防隐患；并且已经多次发生斗殴、失窃的事件。周建君提出解除租赁合同、退还押金，金克成要求先结清所有的管理费、水电费等。随后金克成从管理处得知，周建君已经欠费1500多元，且超过最迟缴费日期10天，金克成认为周建君擅自改变房屋用途、欠交管理费和水电费的行为已经构成违约，有权解除合同并没收押金，遂在8月21日要求住客搬离，周建君在8月23、24日搬离。由于周建君擅自更改房屋用途，导致房屋被严重损坏，在搬离前，周建君对房屋损毁现状签字确认。随后金克成对房屋进行了维修，维修费用18700元，工期为一个月，因此损失一个月的租金8500元。根据双方签订的租赁合同和《中国人民共和国合同法》的有关规定，因周建君不当或不合理使用，导致房屋或其附属设施被损坏，由于周建君拒不维修或赔偿，现金克成代为维修之后，相关费用应由周建君承担。针对被告的反诉，原告辩称：被告的反诉请求没有事实依据及法律依据，请求驳回被告的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月26日，被告金克成（出租方、甲方）与周树梅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于深圳市南山区（涉案房产）出租给乙方作为宿舍居住使用；租赁期限自2016年1月27日起至2017年2月1日止；租金每月6900元，乙方应于每月1日前支付租金；乙方须于2016年1月26日向甲方支付相当于两个月租金数额的租赁保证金13800元；本合同有效期内，乙方应合理使用该物业，不得擅自改变房屋结构或用途，否则甲方有权没收租赁保证金并单方解除本合同；乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金；租赁期间乙方如拖欠租金达七天，或欠交管理费、水电费等金额达1000元视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；及其他内容。2016年12月12日，被告金克成（甲方）与周树梅（乙方）签订《租房协议》，约定：双方同意将原订立于2016年1月26日的房屋租赁合同有效期延长一年，至2018年2月8日止；在新订立的租期内继续沿用原订合同之所有约定事项，2018年2月1日到2月8日为免租使用期。2018年2月8日，被告金克成（甲方）与原告周建君（乙方）签订《租房协议》，约定：双方同意将原订立于2016年1月26日的房屋租赁合同有效期再延长一年，至2019年2月8日止；在新订立的租期内继续沿用原订合同之所有约定事项。2019年3月8日，被告金克成（甲方）与原告周建君（乙方）签订《续租房协议》，约定：乙方同意续租甲方南山区房子至2020年3月8日；自2019年3月9日起每月房租按8500元结算，每月31日前支付下月房租；押金调整为2万元，未足部分需于2019年3月8日前补齐；乙方将洗手间和房门换成好些的门其中卧室为木门经甲方验收后，粗租房合同其自动再延长一年，租金每月8500元，并且乙方承诺续租时将地板全部翻新后才可以再按每月8500元租金延长租期一年。前述协议签订后，原告向被告共计支付押金2万元。2019年8月24日，原、被告签署《备忘》和《备忘录》，内容为：租客声明自2019年8月24日晚上起已经将自己的物品全部搬离，即日起涉案房产的钥匙全部交给业主；双方现对涉案房产主要设施现状做一下共同确认，附件清单如下……，双方确认，照片所反映情况属实。前述备忘录“附件”的相关照片中对于涉案房产的房门洗手间、墙壁等情况进行了记录。原告表示前述证据可以证明2019年8月24日被告违反租赁合同约定将原告赶离涉案房产；被告则表示前述备忘录的附件证明被告租赁期间对房屋的墙体、地板、门、马桶等造成严重损坏，被告对此确认。被告提交其与深圳市南山区亿胜兴装饰材料店及徐文明签订的《房屋装修合同》二份及收款收据，以证明其对涉案房产的地板、门、墙体、此状进行维修，花费维修费用共计18700元。为证明被告知道且认可原告是将涉案房产作为宿舍用途，原告不存在被告所述的违约行为、涉案房产的地板在出租时就存在损坏的情形等，原告提交了原、被告之间的微信聊天记录，周书伊、周树梅、刘恭驿、王卫、唐善志等人出具的证人证言予以证明；被告对微信聊天记录的真实性予以认可，其他证据不予认可。被告另提交美团APP打印的广告，以证明原告将涉案房产改造成名称为“青年和谐家园公寓（怡海广场店）”的民宿旅馆用于日租；原告对被告提交的证据不予认可。另查，深圳市海晟物业物业管理有限公司（以下简称海晟物业）于2019年8月22日出具《催款通知单》，载明：涉案房产到目前为止还未交8月管理费、7月1日至8月21日水费等，合计1520.82元，请尽快缴纳。原告提交的海晟物业出具的两份收款收据，载明已缴纳涉案房产的2019年8月份的物业管理费和7月水费，以及8月1日至8月21日的水费。原告表示每月管理费为436元。被告确认原告已缴纳2019年8月份的物业管理费。庭审中，原告表示被告将原告赶离涉案房产，原告于2019年8月22日开始搬离，因被告不让原告拉空调，空调于2019年8月24日搬离，其他东西于2019年8月23日搬离完毕。被告表示其系于2019年8月21日下午要求原告搬离，原告于2019年8月23日开始搬离，8月24日搬离完毕。原告表示其与被告签订合同时，已告知被告是做宿舍用，原告在涉案房产放了12个上下铺，共24个床位，主要对外月租，偶尔有一两个日租；警务室于2019年8月19日口头通知原告要求整改，并未告知原告不得放上下铺，原告也愿意整改。本院认为，被告与周树梅签订《房屋租赁合同》后，被告又与原告周建君签订《租房协议》、《续租房协议》，约定延长之前《房屋租赁合同》的期限，并继续沿用《房屋租赁合同》所有约定事项。故原、被告之间签订的相关租赁涉案房产的协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，被告已搬离涉案房产，双方的租赁合同关系已解除，原告认为系被告单方解除合同将原告赶离涉案房产，被告则表示其解除合同系因原告违反合同约定的用途、将涉案房产用于“日租”且拖欠相关费用。本案的争议焦点为哪一方存在违约行为，对此，本院认为，《房屋租赁合同》约定涉案房产出租给原告作为宿舍居住使用，但从被告提交的广告、原告的陈述可以确认，原告在涉案房产内放置24张床位用于出租或日租，且警务室亦要求原告进行整改，可见原告并非将涉案房产用于“宿舍居住”，而是以“旅馆”的形式对外经营，故原告擅自变更合同约定的租赁用途，已构成违约，根据合同约定，被告有权没收租赁保证金并单方解除合同。因此，本案中原告的行为构成违约，被告有权没收原告租赁保证金，原告要求被告双倍返还租赁保证金、赔偿经济收入、搬家损失、误工费、精神抚慰金、材料费等，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告退还物业费185元的诉讼请求。庭审中，原告确认其最后将所有物品搬离涉案房产系2019年8月24日，被告亦确认原告于2019年8月24日搬离，故原告应承担2019年8月24日之前的物业管理费，而之后的物业管理费应由被告承担。原告已支付8月费的物业管理费共计436元，故被告应退还原告8月24日至8月31日期间的物业管理费112.5元（436元/月×8天）。对于被告要求原告赔偿房屋维修费、维修期间房屋租金的反诉请求。从双方签署的备忘录及附件照片来看，照片中虽注明部分地方有开裂等问题，但无法判断系人为损坏还是自然损耗；而被告提交的合同及收据不能证明其实际支出了维修费用，且维修和维护涉案房产的设施设备是出租方的义务，故对于被告的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告金克成于本判决生效之日起十日内向原告周建君退还物业费112.5元；二、驳回原告周建君的其他诉讼请求；三、驳回被告金克成的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1584.85元，原告已预交，由原告负担1583.35元，由被告负担1.5元；反诉费240元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  魏双斌人民陪审员  刘家棠二〇二〇年七月十六日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。