江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1003民初7605号 原告：胡运琴，女，1968年9月5日出生，汉族，住江苏省仪征市。 委托诉讼代理人：刘志伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：陈爻华，男，1980年1月18日出生，汉族，住江苏省通州市。 委托诉讼代理人：陈婷，江苏马蓉律师事务所律师。 原告胡运琴与被告陈爻华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告胡运琴及其委托诉讼代理人刘志伟，被告陈爻华（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人陈婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 胡运琴向本院提出变更后的诉讼请求：1．陈爻华给付胡运琴第一年租期到期后实际占用房屋期间的租金120971.9元；2．陈爻华向胡运琴给付违约金162500元；3．陈爻华支付案涉合同存续期间应交的电费4233.92元，物业费8485.8元（自2018年12月15日起暂算至2019年11月7日）；4．陈爻华支付免租期期间租金130000元；5．本案诉讼费由陈爻华承担。事实和理由：2018年６月15日，胡运琴与陈爻华签订《房屋租赁合同》，约定胡运琴将坐落于扬州市邗江中路302号（万达茂广场）X幢XXX室的房屋出租给陈爻华，租期从2018年6月15日至2023年9月30日，但从2019年8月1日起，陈爻华违反合同约定，拒不支付下一年度房屋租金，继续占用案涉租赁物，造成胡运琴多项损失，胡运琴多次催要未果。双方于2019年11月7日协商解除案涉合同，并在法院组织下进行了房屋交接。 陈爻华辩称:1．案涉合同解除时间是2019年9月1日。2019年8月14日，胡运琴与中介人员的聊天中已积极寻找新的承租人。2019年9月1日，陈爻华开始实际搬离案涉租赁房屋，可见双方就提前终止案涉合同达成一致的时间为2019年9月1日；2．房屋占用费应计算至陈爻华实际搬离房屋。胡运琴与中介人员的聊天记录中提及2019年9月14日陈爻华已搬离房屋，故房屋占用费应计算至2019年9月14日止；3．违约金金额过高，应以月租金的30%计算为宜。本案中双方协商一致解除合同，而不属于胡运琴行使单方解除权，故本案并不适用合同约定的单方解除后的违约责任。陈爻华在租期期满后立即搬离承租房屋，交付钥匙，胡运琴在寻找新的承租人时仍拒绝接收钥匙，没有积极止损，且其并无证据证明损失的金额；4．胡运琴主张陈爻华支付免租期租金缺乏合同和法律依据。陈爻华已全额支付第一年租金65万元，合同中并无因合同提前解除承租人需补足相应免租期租金的相关约定；5．陈爻华已支付第一年承租期内的物业费，不应承担2019年9月合同解除后的物业费；6．胡运琴向陈爻华收取保证金10000元，应予冲抵陈爻华应承担的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2018年6月15日，胡运琴（出租方、甲方）、陈爻华（承租方、乙方）与扬州捷运房地产开发经营有限公司三方签订《万达商铺租赁合同》一份，甲方同意将位于扬州市房屋出租给乙方，租期为五年零三个半月，自2018年6月15日起至2023年9月30日止，其中三个半月为免租期，第一年免租两个半月，第二年免租一个月。免租金装修期内乙方除租金免付外，水、电、物业费、电话费用由乙方支付。第1年租期自2018年6月15日至2019年8月31日，租金65万元整，第一年租金按半年为一期支付，第一年第一期租金乙方应于2018年6月15日前付清，第一年第二期租金应于2019年2月1日前付清。第2年租期自2019年9月1日至2020年9月30日，租金65万元整，第二年租金应于2019年8月1日前付清。每期租金支付时间应为该期租金实际应付日的前30日支付。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，除正常支付日租金以外，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过一个月，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方必须按本合同第五条承担违约责任。乙方需支付甲方房屋水电保证金10000元。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，付清乙方应付费用并注销该物业的工商登记信息(若有)当日将租赁保证金全额无息退还乙方。租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由乙方承担。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第五条追究乙方违约责任，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的叁倍。除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施、设备（详见附件）在经正常使用后的状态下返还甲方。如逾期返还该房屋的，则每逾期一日，乙方须按日租金向甲方支付该房屋占用期间的使用费。 关于物业费缴纳问题。胡运琴举证的由扬州万达广场商业管理有限公司出具的《物业费收缴函》显示：案涉租赁商铺应缴纳2019年2月1日至2020年1月31日的物业管理费，共计10183.92元，费用应收日期为2019年1月1日。陈爻华举证的2019年1月30日及2019年8月29日两份缴纳物业费计5950元的转账记录，胡运琴予以认可。2019年12月23日，胡运琴举证的转账记录及发票显示其向万达商业管理集团有限公司支付2019年9月1日至2020年1月31日期间剩余4233.92元物业费。 关于电费交纳问题。胡运琴举证的扬州供电公司欠费催交通知单显示：截至2019年10月7日，案涉商铺尚有电费3620元未缴纳，即将逾期。胡运琴举证的三张缴纳电费发票显示：胡运琴缴纳电费及违约金合计3707元。2019年10月10日，胡运琴向扬州供电公司缴纳电费3798.42元。 胡运琴庭审中承认收到陈爻华支付的10000元保证金。 胡运琴举证的其与中介人员、陈爻华的聊天记录中显示：2019年8月7日，胡运琴通过中介人员向陈爻华催要房租。陈爻华一直未付房租，要求胡运琴开具之前缴纳房租的税票，再考虑是否交剩余租金，并在2019年8月21日与胡运琴联系称如果今天不给其税票，就算胡运琴违约。 另查明，2019年11月7日，胡运琴与陈爻华在本院要求下就案涉房屋进行交接，胡运琴当场接收该房屋钥匙。 本案的主要争议焦点在于：1．案涉《商铺租赁合同》的解除时间如何确定；2．案涉商铺的占用期间使用费、物业费、电费、免租期租金如何确定，是否由承租方承担；3．违约金计算标准是否过高而应予调整。 针对争议焦点1，本院认为，胡运琴与陈爻华双方解除案涉租赁合同的时间应为2019年10月31日。陈爻华作为承租人，应按照案涉合同约定的时间支付租金，即在2019年8月1日前付清第二年租金，陈爻华逾期支付租金的行为构成违约，作为违约方并无合同解除权。胡运琴于2019年9月2日向本院起诉要求解除案涉合同，陈爻华于2019年10月31日收到本案起诉状副本，且陈爻华对案涉合同解除的事实并无异议，仅认为合同解除时间应为2019年9月1日，但其作为违约方不享有解除权，且并未举证证明2019年9月1日双方达成解除合同的合意，应承担举证不能的不利后果。故本案的合同解除时间应以陈爻华收到解除案涉合同的书面通知即2019年10月31日为准。 针对争议焦点2，本院认为，2019年10月31日，案涉租赁合同解除，故第一年租期届满后至合同解除之前，承租人应按照合同约定的标准继续支付租金，上述期间租金应为108630.14元（650000元÷365×61）。双方约定案涉合同解除后，承租方应向出租方返还房屋，逾期返还需按日租金承担房屋占用费。双方认可在2019年11月7日完成案涉房屋交接事宜，故陈爻华应按照日租金标准支付案涉合同解除日的次日即2019年11月1日至2019年11月7日期间的案涉房屋占用费12465.75元（650000元÷365×7）。故第一年租金到期后，陈爻华应给付胡运琴实际占用房屋期间的租金及房屋占用费合计121095.89元（108630.14元+12465.75元）。双方在案涉合同中明确约定租赁期间，电费、物业费由承租方支付。陈爻华作为承租方，应承担租赁期间案涉房屋的电费、物业费。案涉租赁合同虽在2019年10月31日解除，但因陈爻华未按约向胡运琴交接房屋，存在过错，故第一年租期届满后至房屋交接日期间的电费、物业费应继续由陈爻华承担，庭审中胡运琴认可陈爻华已支付5950元上述物业费。故陈爻华应继续承担案涉房屋物业费1862.32元（10183.92元÷365×280-5950元）。胡运琴主张陈爻华应支付案涉房屋电费4233.92元，因其举证的向供电公司的转账凭证所显示的电费及违约金金额为3798.42元，故本院对胡运琴主张的电费中的3798.42元予以认可，陈爻华应向胡运琴支付案涉房屋电费3798.42元。关于免租期问题,合同中约定第一年免租两个半月,第二免租一个月，第三年、第四年、第五年没有免租期,虽并无约定未满租赁期限，需支付免租期间的租金，但免租期的约定是基于五年期合同全部履行完毕才给予的优惠,现在合同仅履行了一年且系陈爻华违约导致解除,在该情况下给予第一年两个半月免租期会造成双方权利义务失衡,但考虑到陈爻华承租商铺用于经营，需要进行必要的装修，本院酌定给予第一年免租期一个半月,根据合同实际履行的时间相应扣除,即陈爻华还应支付第一年一个月免租期租金54166.67元（650000元÷12）。 针对争议焦点3，本院认为，陈爻华逾期支付第二年租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。且陈爻华逾期支付租金后，未及时交接案涉房屋，胡运琴的实际损失不仅包括房屋占用期间的租金损失，还包括房屋后续闲置期间的租金损失等。双方在合同中亦约定违约金应以月租金的三倍支付，故按照此标准计算违约金并无不当。保证金作为履行合同的保证，在案涉合同已经解除，并按约交接房屋后，应予返还。在陈爻华存在违约的情形下，陈爻华支付的10000元保证金应从其应承担的违约金中予以扣除。综上，陈爻华应向胡运琴支付违约金152500元（650000元÷12×3－10000元）。 综上所述，胡运琴要求陈爻华给付租金及房屋占用费121095.89元、物业费1862.32元、电费3798.42元、免租期租金54166.67元、违约金152500元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。胡运琴的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈爻华于本判决生效之日起十日内向原告胡运琴给付租金及房屋占用费121095.89元； 二、被告陈爻华于本判决生效之日起十日内向原告胡运琴给付物业费1862.32元； 三、被告陈爻华于本判决生效之日起十日内向原告胡运琴给付电费3798.42元； 四、被告陈爻华于本判决生效之日起十日内向原告胡运琴给付免租期租金54166.67元； 五、被告陈爻华于本判决生效之日起十日内向原告胡运琴给付违约金152500元； 六、驳回原告胡运琴其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7693元，保全费4770元，合计12463元，由原告胡运琴负担4985.2元，由被告陈爻华负担9749.8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  曹保山 人民陪审员  王建华 人民陪审员  王 霞 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  左 慧 书 记 员  黄潇潇