贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初797号原告（反诉被告）：遵义日报传媒（集团）有限责任公司，住所：贵州省遵义市汇川区澳门路**，统一社会信用代码：915203005941574936。法定代表人：周俊南，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘永杰，贵州牧心律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜遵秀，女，1964年11月21日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：刘杰(与杜遵秀系夫妻），住遵义市红花岗区马鞍山路**附**。委托诉讼代理人：敖霖，贵州谋道律师事务所律师。原告遵义日报传媒（集团）有限责任公司诉被告杜遵秀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中，被告杜遵秀提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）遵义日报传媒（集团）有限责任公司委托诉讼代理人刘永杰，被告（反诉原告）杜遵秀委托诉讼代理人刘杰、敖霖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原、被告签订的《报业大厦25至26层房屋租赁合同》于2020年1月3日解除；二、请求判决被告立即支付原告欠付租金和垫付水电费合计127478.74元；三、诉讼费由被告承担；四、请求判决被告立即腾房恢复原状后返交原告；五、请求判决被告承担违约金20万元。审理中，原告增加诉讼请求，请求被告支付租金和垫付水电费增加至135364.01元。事实和理由：2015年3月2日，原、被告签订了《报业大厦25至26层房屋租赁合同》，就被告承租原告的房屋达成合意。合同对房屋租金、支付等进行了约定。至2019年12月，被告欠付多月租金，欠缴多月水电等相关费用。经原告核算，累计欠付租金90000元，欠付水电费用37478.74元，经原告多次催收，被告仍拒绝支付。2019年12月，被告因其自身经营不善关门，没有支付欠缴费用，原告基于合同约定，向被告送达《律师函》，行使合同约定的解除权。但至今，被告仍未履行，为维护原告合法权益,遂提起本案诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）辩称，一、确认双方的租赁合同解除时间为2019年2月16日；二、驳回本诉原告的诉请。因原告关闭了大门，开始说是因消防通道整改，后面发现是转租给案外人从事宜尚酒店开业前的装修。因此被告的经营受到影响，找到原告协商，所以原告对租金谈到了减免，原告原来的法人承诺要租金减免，口头承诺影响期间租期顺延。去年原告法人更改后，不认可之间的承诺，找到被告协商，只要被告支付了21.2万元后，就结清双方的所有费用，所以被告出于信任就全部支付了。付清后三天又要被告补交费用，被告收到通知后主动把钥匙邮寄给原告，明确双方合同解除并要求原告进行赔偿。综上，双方的租赁关系终止于邮寄钥匙的时间（2019年12月18日），所以应驳回原告诉请。明确合同终止时间是2019年12月16日。被告并提出反诉请求，一、判决确认反诉人与被反诉人之间形成的是租赁关系终止于2019年12月16日，驳回被反诉人的诉讼请求；二、判决被反诉人赔偿反诉人装修损失5万元（暂定），并对反诉人承担20万元违约金；三、判决本诉、反诉费用均由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2015年3月2日签订《报业大厦25至26层房屋租赁合同》，合同约定租期从2015年3月1日至2020年2月28日。合同签订后，反诉人对租赁场所装修经营。2017年7月，被反诉人将其1楼至18楼另行出租给他人从事宜尚酒店经营。2017年8月1日至11月1日，被反诉人将1楼大厅关闭，造成反诉人不能经营。被反诉人欺骗反诉人因为他们酒店要进行消防整改。11月1日，反诉人才得知是出租给宜尚酒店。宜尚酒店装修也是将一楼入户大堂门关闭，导致反诉人的经营行为被迫停止直至2018年11月底。反诉人遂于2017年8月21日、2019年3月15日分别发函给被反诉人要求赔偿经济损失及减免房屋、水电费。被反诉人于2018年4月27日回函给反诉人称对租金暂时不上涨，减免和暂不上涨租金时间至酒店大厅正式开放为止。同时，被反诉人的原法定代表人戴林还承诺租期延期至反诉人受影响全部期间。2018年12月11日被反诉人更换法定代表人后，就对之前的回函及承诺变化。被反诉人欺骗反诉人交纳212000元结清至2019年12月31日，同时免收30000元，再协商下一年度的租金问题。反诉人缴费后，被反诉人就发函给反诉人主张并不存在的租金以及本诉中的租金，反诉人拒绝后，被反诉人于2019年12月16日对被反诉人经营场所停水、停电和停电梯。导致反诉人无法继续经营。反诉人就于12月18日发告知函给被反诉人，并将租赁楼层房屋钥匙邮寄退还给被反诉人。为维护反诉人的权益，特反诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）辩称：一、请求驳回反诉请求；二、双方合同履行过程中，原告累计减免被告房租及水电费超过180000元；三、原告属于机关单位，租金收益是国有资产，如被告不交纳租金，将涉嫌刑事责任，其他意见举证质证发表。本院经审理认定事实如下：2015年3月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《报业大厦25至26层房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定乙方租赁报业大厦25至26层房屋，面积为500平方米（阳台另计），用于茶室经营。房屋租赁时间从2015年3月1日起至2020年2月28日止，租金计算方式如下：1、25层、26层租赁面积共500㎡（阳台另计）；2、2015年3月1日至2018年2月28日期间，租金按月40元/㎡计算、阳台按每月3000元计算，合计每月租金为23000元；3、2018年3月1日至2020年2月28日期间，租金按每月45元/㎡计算、阳台按每月4000元计算，合计每月租金为26500元。关于其他费用约定：租赁期间的水电费据实结算。物管费每月750元。空调费按室内面积以每月13元/㎡计算等。乙方在合同生效后三日内支付半年租金，以后每半年期满前一个月支付下半年的租金，水、电、物管、空调费在当月付清。乙方经营用途发生改变须经甲方书面许可，经营中安全问题和责任由乙方承担。特别约定乙方不按时缴付相关费用及履行相应条款将承担责任：1、未足额支付水、电、房租、空调、物管费用任一费用达五日后，甲方可以对其停止供水、供电，由此造成的损失由乙方承担；2、如甲方催告支付水、电、房租、空调、物管费等任一项费用的通知达十日，乙方仍未足额付清，甲方可以解除合同，由此造成的损失由乙方承担；3、乙方违反本合同约定的任何条款，经甲方催告后五日内仍没有改正的，甲方可以解除合同；4、甲方可适时采用现代科技方法，如水、电、空调、物管费预付卡管理方式等，乙方不得拒绝和阻扰，否则视为乙方违约，甲方有权提前变更或解除合同，由此造成的损失由乙方自行承担。采用水、电、空调、物管费预付卡管理方式后，乙方自行关注卡上余额并及时充值，否则因金额不足导致的停供后果以及由此导致的损失由乙方自行承担。5、因20-26楼临澳门路一侧的“弧线装饰体”为“拉挂”式结构，其称重量有严格的限制。且随着年限的增加，其构件的拉挂力越弱，故乙方应将26楼临澳门路一侧平台上擅自增加的土石花木等杂物去除干净（于本合同签订后的一个月内完成），今后也不得增加任何负荷，否则，由此引发的事故责任（直接损失和间接损失）完全由乙方承担。合同解除后，房屋由甲方收回，乙方须在合同解除后15日内无条件撤出该场所返还房屋（属于乙方的动产部分可自行带走，逾期未带走的，甲方可以处分，产生费用由乙方承担；装修及不动产部分不得毁损；甲方亦不作任何经济补偿），不得妨碍甲方另行选择或回收另用，否则由乙方向甲方支付违约金200000元，如影响甲方时间一个月，则由乙方再向甲方支付违约金50000元，以此类推。对解除合同有异议的，应当在收到解除通知之日起5日内起诉。违约赔偿损失的范围包括但不限于违约金、直接损失、可得利益、律师费用等全部损失。合同自签字后生效，乙方接收房屋自生效之日起。庭审中，被告认为该合同中“2、2015年3月1日至2018年2月28日期间，租金按月40元/㎡计算、阳台按每月3000元计算，合计租金为23000元；3、2018年3月1日至2020年2月28日期间，租金按每月45元/㎡计算、阳台按每月4000元计算，合计每月租金为26500元”日期存在手工改动，对手工改动的内容不予认可，被告当庭提交的租赁合同亦存在一样的手改部分，内容与原告提交的合同一致。再结合合同第二条已经约定租赁期间从2015年3月1日起至2020年2月28日止，本院认定手工改动的时间系双方认可，作为计租时间的约定。在合同履行期间，由于报业大厦酒店装修，原告自愿从2017年8月1日起至2018年12月止减免部分房租，故主张该段时间的租金为70000元，从2019年1月1日起至2019年12月30日的租金，每月自愿按照21000元计算，合计252000元。以上两年租金合计为322000元。2019年5月31日，原告以通知的形式向被告主张支付2019年3、4、5月的租金，被告在收到通知后，向原告缴纳20000元。租赁合同约定，水、电费据实结算。原告提交有缴费通知单若干证明被告应当缴纳的费用，其中以下述五份缴费单载明的项目、用电量、用水量、单价、金额、计算方式主张被告尚欠水费、电费、空调费、物管费等其他费用，分别是：1、2019年8月12日-2019年9月12日通知单，载明电费1424.57元；水费768.5元；二次供水分摊电费32.86元；物管费750元；空调费6390.9元。以上合计9366.83元。2、2019年9月12日-2019年10月12日通知单，载明电费1039.55元；水费725元；二次供水分摊电费31元；物管费750元；空调费3195.45元，以上合计5741元。3、2019年10月9日-2019年11月1日通知单，载明电费885.55元；水费623.5元；二次供水分摊电费26.66元；物管费750元，无空调费，以上合计2285.71元。4、2019年11月1日-2019年12月1日通知单，载明电费1398.91元；水费1058.5元；二次供水分摊电费45.26元；物管费750元；空调费6390.9元。以上合计9643.57元。5、2019年12月1日-2020年1月1日通知单，载明电费744.37元；物管费750元；空调费6390.9元。以上合计7885.27元。又查明，原告提交的遵义报业大楼19年8月12日-19年9月12日、9月12日-10月9日、10月9日-11月1日、11月1日-12月1日、12月1日-2020年1月1日的电抄表、水抄表，被告认可其员工贾小玲在抄表数后签字。电抄表、水抄表上的抄表数与上述缴费通知单上载明的一致。2019年10月25日，被告向原告汇款212000元。后，原告向被告送达2019年11月16日的通知，通知上载明扣除被告已支付的232000元后，剩余租金加上9月、10月的水电费等，被告还尚欠80652.54元，要求被告于本月内尽快缴纳。2019年12月13日，原告向被告送达《关于停水、停电、停梯的通知》，通知如下：针对金斯敦茶吧拖欠房租、水电费一事，2019年12月9日召开的党委会上明确了两点：1、物管中心在核算该茶吧所欠的房租、水电费时，必须严格按报社（甲方）与金斯敦茶吧（乙方）双方所签合同的约定进行核算，不得擅自增加和减少收取比例；2、物管中心再发一个催缴房租、水电费的通知，并限定核算期、缴费期限，若该茶吧经营者仍置之不理，拒不履行合同，报社将按合同和相关法律执行。经物管中心初步核查，贵茶吧从2019年8月起至今已拖欠水电费、物管费长达4个月，金额为29593.47元，房租90000元。其间，报社本着友好合作的目的，多次通过书面形式向贵茶吧催收水电费和物管费，而贵茶吧却至今未与报社沟通洽谈和按时缴纳所拖欠费用。由于欠费金额巨大，已严重影响到报社各项工作的正常开展，本社将根据双方所签合同的约定和相关法律条款，决定于2019年12月16日起，对贵茶吧停止供水、停止供电、停止物管服务项目。停水、停电、停止物管服务项目期间发生的一切后果由贵茶吧自负。被告主张在收到通知后，由于原告的停电行为，双方解除合同。2019年12月18日，被告将涉案房屋的钥匙通过邮寄的方式送达给原告。原告因被告拖欠租金及水电费用，向被告邮寄律师函，要求解除租赁合同。被告于2020年1月3日收到。律师函中还要求被告腾空房屋进行交付等内容。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。被告应当按照约定支付租金、缴纳水电费、空调费、物管费等。从审理查明的内容来看，被告所支付的款项并不足以支付租金、水电费等费用，原告多次书面向被告进行催收，直至2019年12月16日，才向被告送达《关于停水、停电、停梯的通知》。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人支付租金是主要的合同义务，现本案被告的行为明显违背了合同的约定，而并非原告。原告有权依据合同约定向被告行使解除权。故本院确认以原告送达律师函的时间作为解除合同的时间即2020年1月3日。原告对合同约定的租金自愿减免一部分，系其对权利的处置。本院对其租金322000元的主张予以支持。关于电费、水费、物管费、空调费，根据租赁合同中“租赁期间的水电费据实结算。物管费每月750元。空调费按室内面积以每月13元/㎡计算等。”的约定，被告每月收到对应的水电用度量，并未提出过异议。被告应当按照抄表数支付相应的水电费。被告虽对单价提出异议，但未提交相应的证据予以反驳，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果”之规定，本院对被告的抗辩不予支持。故对原告主张的水电费确认如下：1、2019年8月12日-2019年9月12日电费1424.57元、水费768.5元、二次供水分摊电费32.86元；2、2019年9月12日-2019年10月12日电费1039.55元、水费725元、二次供水分摊电费31元；3、2019年10月9日-2019年11月1日电费885.55元、水费623.5元、二次供水分摊电费26.66元；4、2019年11月1日-2019年12月1日电费1398.91元、水费1058.5元、二次供水分摊电费45.26元；5、2019年12月1日-2020年1月1日电费744.37元、水电费合计8804.23元。期间的物管费根据合同约定计算为750×5个月=3750元。结合原告的缴费单上主张空调费的情况，按照合同约定，空调费计算为426.06㎡×13元/㎡×3.5个月=19385.73元。以上租金及水、电、物管、空调费用合计为353939.96元，被告所提交证据证明支付金额为232000元，故尚需支付121939.96元。关于原告主张腾空房屋并进行交付，及被告反诉原告赔偿装修损失的请求。根据租赁合同中“合同解除后，房屋由甲方收回，乙方须在合同解除后15日内无条件撤出该场所返还房屋（属于乙方的动产部分可自行带走，逾期未带走的，甲方可以处分，产生费用由乙方承担；装修及不动产部分不得毁损；甲方亦不作任何经济补偿），不得妨碍甲方另行选择或回收另用，否则由乙方向甲方支付违约金200000元，如影响甲方时间一个月，则由乙方再向甲方支付违约金50000元，以此类推”之约定，合同解除后，原告对装修不作任何补偿。本院对被告的该项反诉请求不予支持。被告申请对装修损失进行鉴定的请求，亦无必要。故本院对其鉴定申请不予准许。而涉案房屋是否交付，被告是否支付违约金，经查明，2019年12月18日，被告向原告邮寄房屋钥匙，原告亦认可收到。在租赁合同无其他约定的情况下，被告交付钥匙的行为可视为交付。但仅仅交付钥匙，并不能证明已搬走房屋内所有的物品，履行了腾空房屋的义务。涉案房屋内尚有被告的经营物品未搬离，被告有义务腾空房屋。租赁合同约定解除合同后，被告存在妨碍原告使用房屋或者回收另用，才适用违约金条款。本案的被告已经将钥匙交付，原告有权依据合同自行使用房屋。故对原告主张违约金的请求不予支持。据此，判决如下：一、确认原告（反诉被告）遵义日报传媒（集团）有限责任公司与被告（反诉原告）杜遵秀于2015年3月2日签订的《报业大厦25至26层房屋租赁合同》已于2020年1月3日解除；二、被告（反诉原告）杜遵秀于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）遵义日报传媒（集团）有限责任公司租金及水电费、物管费、空调费共计121939.96元；三、被告（反诉原告）杜遵秀于本判决生效后七日内将位于澳门路报业大厦25-26层的房屋腾空；四、驳回原告（反诉被告）遵义日报传媒（集团）有限责任公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杜遵秀的全部诉讼请求。案件受理费3110元（依法减半收取），反诉费2525元，合计5635元，由原告（反诉被告）遵义日报传媒（集团）有限责任公司负担2000元，由被告（反诉原告）杜遵秀负担3635元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员 陈 叠二〇二〇年七月十七日书记员 钱艳丽