安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初10333号 原告：王磊，男，1982年8月8日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告：丁玉婷，女，1983年11月22日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 两原告共同委托诉讼代理人：任彩瑕，安徽徽灵律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：刘春阳，安徽徽灵律师事务所律师。 被告：安徽骏誉投资置业有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路与政通路交叉口卓誉中心**。 法定代表人；李应亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：万应旭，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。 原告王磊、丁玉婷与被告安徽骏誉投资置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理。经审查发现不适宜适用简易程序审理的情形，裁定转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任彩瑕、刘春阳，被告的委托诉讼代理人万应旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告购房差价等经济损失暂定10万元，待评估后重新计算（申请价格鉴定）；2.本案诉讼费由被告承担。被告系、万佛路以北天垅广场项目开发商，被告将该项目的地下室及1、2、3、5号的办公楼作为商铺对外宣传、出售，原告本着投资商铺的目的，以商铺的价格于2015年4月11日与被告签订《商品房买卖合同》购买了涉案天珑广场-1层Ａ商1099室房屋，并为此支付购房款1004142元。被告取得的天珑广场、土地用途为商务金融用地，根据土地利用现状分类（ＧＢ／Ｔ21010）一2017）和三大地类对应表商务金融用地指“商务服务用地以及经营性的办公场所用地”，包括写字楼、商业性商服办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所信息技术服务，电子商务服务，广告传媒用地，该标准中并无“商铺”的分类根据，2012年11月1日施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》ＧＢ50137—2011的商铺明确纳入Ｂ11“零售商业用地”内。被告已经构成欺诈、虚假宣传，构成根本违约，原告购买的商品房根本不具有商铺的使用功能，价格也应该远低于商铺，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告辩称：天珑广场各建筑单体不存在土地用途与建筑物用途不一致的情形。1、被告通过出让的方式取得天珑广场国有土地使用权，土地证记载地类用途为商业、住宅。天珑广场的各建筑单体及规划总图也是经过合肥市规划局批准，规划为商业、住宅用途。天珑广场项目竣工验收后，2017年7月24日，天珑广场项目取得《建设工程规划许可证（正本）》，正本中载明了各单体建筑的使用功能，本次涉诉商铺均为商业用途。原告认为涉诉商铺的土地用途与建筑物用途不一致，进而主张被告构成欺诈、且构成根本违约没有事实依据。2、涉诉商铺的建筑物用途为商业，土地性质登记不影响房屋使用性质。本次系列案中的不动产权证土地/建筑物使用性质登记为“商务金融用地／商业”、“商业”、“商服用地／商业”等不同情况。虽然登记的土地性质不同，但建筑物使用性质都是相同，均登记为“商业”。只要不动产权证建筑物用途登记为商业，业主便可以使用该房屋从事政府、商业管理公司许可的任何一种商业经营活动，土地性质登记不影响房屋使用性质。3、在不同时间段，国家土地管理部门对土地使用性质有不同的登记要求，导致本次系列案中有不同的登记。根据《土地利用现状分类》国家标准的规定，“商服用地”为一级类名称，其包含“零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地”7个二级类子项。依据《不动产权籍调查技术方案（试行）》、《不动产登记数据库标准（试行）》等规定，合肥市不动产登记中心在进行产权登记时必须采用二级类名称登记，故将天珑广场商业用房的土地性质登记为“商务金融用地”。据调查，合肥市不动产登记中心考虑到“商务金融用地”无法涵盖城市商业综合体项目土地用途、业主会产生异议和分歧，向上级沟通汇报后决定，将难以界定二级类土地用途的商业综合体项目（如本案天珑广场项目）按照一级类“商服用地”办理登记。在本系列案件的诉讼过程中，合肥市不动产登记中心已经变更原先登记方式，将城市内难以界定二级类土地用途的商业综合体项目（如本案天珑广场项目）登记为“商服用地”。本系列案中没有办理不动产权证的业主，在办证时合肥市不动产登记中心会按照“商服用地”登记。已按照“商务金融用地”办理不动产权证的业主，可以向合肥市不动产登记中心申请按照一级类“商服用地”办理换证。4、原告提供的（2017）苏05民终5860号案例与本案事实完全不同，不具有参考性。在（2017）苏05民终5860号案件中，苏州市万隆地产有限公司取得的2010-B-36号地块规划用地性质为行政办公用地。该公司对外宣称案涉可以作为商铺使用即商业使用，明显与事实不符。该虚假宣传也受到工商部门行政查处。本案涉诉的商铺土地使用性质和建筑物用途都是商业，与原告提供的案例完全不同。综上，原告诉讼主观认为其购买的商品房不具有商铺的使用功能，并据此向被告主张的诉讼请求没有任何的事实依据与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告举证的原告身份证复印件、商品房买卖合同和补充协议、发票、税收缴款书的真实性、合法性、关联性及证据效力，本院予以确认；原告举证的不动产登记证书、被告与合肥市国土资源局签订的土地出让合同、建设工程规划许可证副本、消防验收意见书的真实性予以确认，但达不到案涉商铺的土地性质为商务金融用地的证明目的，对该组证据的证明效力不予确认；原告举证的公证书、宣传海报、宣传手册的真实性予以确认，但达不到被告欺诈销售之证明目的，对该组证据的证明效力不予确认；原告举证的竣工验收资料申报表、申请报送的相关资料、工程资料验收审查表达不到案涉商铺系按地下室进行报验及验收的证明目的，对该组证据的证明效力不予确认；原告举证的苏州市姑苏区法院（2018）苏0508民初1326号民事判决书、苏州市中级人民法院民事判决书、江苏省高级人民法院民事裁定书与本案无关联性，不予确认；原告举证的光盘反映的内容与本案无关联性，对该证据的证明效力不予确认。被告举证的国有土地使用证、合肥市规划（单体）方案审定通知书、规划总平面图、建设工程规划核实合格证、建设工程规划许可证正本的真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认。本院调取的《关于天珑广场分户不动产权证土地用途的情况说明》、《合肥市自然资源和规划局关于天珑广场有关不动产登记簿记载事项说明的函》的真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认。 根据审查认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 被告是位于合肥市政务区、万佛湖以北天珑广场项目的开发商。该项目商业部分从销售之初，通过销售广告、宣传海报等方式对外进行宣传。 2015年4月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于、万佛路以北地块土地使用权，该土地规划用途为住宅、商业。出卖人经批准在上述地块建设商品房，定名为天珑广场，建设工程规划许可证号为合规政建民许2014017号，施工许可证号为34013714060901Ｓ02；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号合房预售证第20150034号。买受人购买出卖人建设的上述项目中地下室（北区）-1层Ａ商-1099室，该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，建筑层数地下3层；商品房合同约定建筑面积共38.57平方米，其中套内建筑面积18.52平方米，公共部位与公用房屋分摊面积20.05平方米。总房价为1004142元（单价为26.34.28元／平方米）；买受人采取按揭方式付款，首付房款504142元，应在2016年1月14日前支付给出卖人；剩余房款500000元办理按揭贷款。合同第八条约定交付期限为：出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建筑工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……；第十八条买受人的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途…… 上述合同签订后，原告付清了购房款、被告交付了房屋。2018年5月11日，原告取得皖（2018）合肥市不动产权第40007405号不动产证书，载明：权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让/商品房；用途：商务金融用地/商业；证书还载明了其他内容。 另查：2012年10月9日，出让人合肥市国土资源局与受让人广州杰锐投资有限公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：合地市区经营【2012】104号），其中约定：本合同项下出让宗地编号为ＺＷＱＴＤ-006-007,宗地总面积69031.83平方米，其中出让宗地面积69031.83平方米，其中，含绿地面积2468.36平方米。本合同项下的出让宗地坐落于、万佛路以北；第五条本合同项下出让宗地的用途为商业、居住（其中居住用地比例占总用地比例不大于40%）；第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：主体建筑物性质商业、居住（其中居住用地比例占总用地比例不大于40%）；附属建筑物性质按批准规划方案组织实施；建筑限高按批准规划方案组织实施……。 2012年11月19日，甲方合肥市国土资源局与乙方广州杰锐投资有限公司、丙方骏誉公司签订《补充合同（二）》，约定《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：合地市区经营【2012】104号）及《补充合同》约定的全部权利和义务由丙方承担和继承等。 2014年1月7日，被告取得案涉土地《国有土地使用证》，证号为国用（2014）第017号，该证载明的地类(用途)为商业、住宅。 2014年1月22日，被告拟建的天珑广场取得《合肥市规划（单体）方案审定通知书》，批准文号合规政审（2014）002号，其中载明：用地性质为居住用地、商业用地。 2014年6月25日，被告取得合规政建民许2014017号《建设工程规划许可证副本》。 2017年6月21日，合肥市公安消防支队出具合公消验字[2017]第0171号建设工程消防验收意见书，其中载明，安徽骏誉投资置业有限公司申报的天珑广场1-3#、5#办公楼、6-8商业及地下室工程（合公消验凭字[2017]第0169号）消防验收材料悉，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。 2017年7月5日，被告建设的天珑广场1#、2#、5#办公楼，3#办公楼及商业4#（南区商业），北区5#裙房商业及6—8#商业，9#—14#住宅楼，，地下室的项目取得《建设工程规划核实合格证》，编号为合规验民许** 2017年7月24日，被告取得建字第340101201760009号《建设工程规划许可证》，其中载明“根据建设单位申请及发改备（2012）336号文件精神，已审批通过总面积规划方案‘合规政审（2014）002号’、土地证并取得供电、人防、消防、环保部门意见，原则同意办理安徽骏誉投资置业有限公司‘天珑广场’建设工程规划许可证，该建筑功能为：商业、办公、住宅、地下车库，&、地下车库p;…2014年12月18日，安徽骏誉投资置业有限公司‘天珑广场’因建设单位实际使用需求，申请施工图纸变更，经核实，并征求消防、环保、供电等部门意见，原则同意办理安徽骏誉投资置业有限公司‘天珑广场’建设工程规划许可证变更，其他控制条件不变，详见变更图纸。该建筑功能为：商业、办公、住宅、地下车库，&、地下车库p;…具体各单体建筑变更指标如下：……5、北区5#裙房商业及6-8#商业：建筑功能为：商业，地上6层局部，地上**局部**21047.18平方米，取消自持商业面积7538平方米。……12、地下室：&h、地下室p;…具体变更细分如下：（1）北区地下室：建筑功能为：商业、地下车库、地、地下车库、地下**p;…。（2）南区地下室：建筑功能为：商业、地下车库、地、地下车库、地下**p;…。（3）住宅地下室：建筑功能为：地下车库、地：地下车库ellip;…”。 本案因系群体性系列纠纷案件之一，案涉项目同地段的房屋产权分户登记时用途一栏有登记有“商业”、“商服用地／商业”、“商务金融用地／商业”等情形，为此，本院向合肥市自然资源和规划局调查了解案涉房产登记相关情况。对此，合肥市不动产登记中心于2020年4月26日向本院出具《关于天珑广场分户不动产权证土地用途的情况说明》，内容为：“天珑广场项目位于蜀山区，系安徽骏誉投资置业有限公司开发建设。土地出让合同约定的宗地用途为‘住宅、商业’。2017年10月起，安徽骏誉投资置业有限公司陆续向我中心申请该项目的权籍调查和不动产登记。根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》、《不动产登记数据库标准（试行）》等规定，土地用途依据《土地利用现状分类》（ＧＢ／Ｔ21010）（下称‘《土地分类》’）的国家标准进行分类，权籍调查和不动产登记土地用途要求按二级类填报。该宗地土地出让合同约定的土地用途是一级类，‘商业用地’对应分类为‘商服用地’，《土地分类》对于‘商服用地’划分为7个二级类，‘商务金融用地’是其中之一。为贯彻执行上述文件规定，土地用途必须用二级类登记，我中心在办理天珑广场项目（包括类似项目）商办类房屋权籍调查和不动产登记时，采用‘商服用地’的二级分类‘商务金融用地’对应土地出让合同约定的‘商业用地’。同时，不动产登记采用‘商服用地’的二级分类‘商务金融用地’对应土地出让合同约定的‘商业用地’，存在无法准确涵盖综合体项目土地用途的现实问题。经与上级相关部门沟通请示，我中心自2018年起对于难以准确界定二级类的商办综合体项目，在不突破原土地批准用途的前提下，将商办房屋按照《土地分类》的一级类‘商服用地’办理权籍调查和不动产登记。上述项目中（包括类似项目）已按照二级类‘商务金融用地’办理不动产登记的权利人，如确有需求，可以向我中心申请按照一级类‘商服用地’办理换证手续。特此说明。” 2020年6月23日，合肥市自然资源和规划局向本院出具合自然资规函[2020]406号《合肥市自然资源和规划局关于天珑广场有关不动产登记簿记载事项说明的函》，内容为：“因贵院要求，我局所属合肥市不动产登记中心于2020年4月26日出具了《关于天珑广场分户不动产权证土地用途的情况说明》，现就有关事项说明如下：我局系合肥市辖区范围内不动产统一确权登记的法定登记部门，合肥市不动产登记中心为我局下属的事业单位，受我局委托合肥市不动产登记中心从事不动产统一登记具体事务性工作，其出具的《情况说明》仅作为具体的业务技术解释，不宜作为土地用途的证明材料，土地用途应依照《国有建设用地使用权出让合同》认定。” 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应合法、有效。《商品房买卖合同》约定案涉项目的土地规划用途为住宅、商业，商品房的用途为商业。被告通过出让方式取得案涉土地，出让合同约定出让宗地的用途为商业、居住（其中居住用地比例占总用地比例不大于40%）。被告取得的《建设工程规划许可证》载明：北区5#裙房商业及6-8#商业建筑功能为商业；天珑广场地下室建筑功能含商业。原告诉称被告取得的天珑广场土地用途为商务金融用地，其以商铺销售已经构成欺诈、虚假宣传，构成根本违约，原告购买的商品房根本不具有商铺的使用功能，价格也应该远低于商铺，证据不足，本院不予认定；原告要求评估案涉房屋的价值减损，本院不予准许。故原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王磊、丁玉婷的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告王磊、丁玉婷负担。 如不服本判决，应当在本判决书送达后起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  彭昌华 人民陪审员  李承虎 人民陪审员  黄 玉 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  赵 磊 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。