云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初1700号原告：杨志富，男，1985年7月20日生，彝族，云南省广南县人，住文山市高登路御景园**。委托诉讼代理人：宋**，云南鼎祥律师事务所律师（特别授权）。被告：刘兴国，男，1966年11月11日生，汉族，重庆市铜梁区人，住文山市。委托诉讼代理人：杨培理，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：文山同梦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91532621072496981B，住所文山市开化街道永通社区下沙坝恒丰小区。法定代表人：马丹，董事长。委托诉讼代理人：张正星，维权法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：川渝建设集团有限公司，统一社会信用代码91511681709132406P,住所四川省华市文化卢****3-1。法定代表人：匡建明，总经理。委托诉讼代理人：颜灿，云南博引律师事务所律师（特别授权）。被告：川渝建设集团有限公司文山分公司，统一社会信用代码91532621557778880W，住，住所文山市开化街道梁子社区文新大道******/div>负责人：胡立富，分公司经理。委托诉讼代理人：颜灿，云南博引律师事务所律师（特别授权）。被告：云南省文山市卧龙街道办大以古社区小以古村。负责人：马玉学。原告杨志富与被告刘兴国、文山同梦房地产开发有限公司（以下简称“同梦公司”）、川渝建设集团有限公司（以下简称“川渝公司”）、川渝建设集团有限公司文山分公司（以下简称“川渝分公司”）、云南省文山市卧龙街道办大以古社区小以古村（以下简称“小以古村”）居间合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨志富及其委托诉讼代理人宋**，被告刘兴国及其委托诉讼代理人杨培理，被告同梦公司的委托诉讼代理人张正星，被告川渝公司和川渝分公司的共同委托诉讼代理人颜灿到庭参加诉讼，被告小以古村经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。杨志富向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除2019年8月1日杨志富与刘兴国签订《销售代理合作协议》；2、请求人民法院依法判令四被告共同支付杨志富销售房屋居间服务费及溢价款共计人民币玖拾肆万伍仟壹佰零肆元整（945104元）；3、请法院判令被告向杨志富支付违约金189020.8元；4、请求人民法院判决被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：文山市小以古用地是由文山同梦房地产开发有限公司和小以古村民小组合作开发的项目，工程建设方为川渝建设集团有限公司，实际施工方为刘兴国。2019年8月1日，双方经充分协商，刘兴国就同意该项目中的第2、3幢所有可销售房屋委托给杨志富进行销售，刘兴国说该项目属于其个人所有。双方就权利义务磋商后，达成一致遂签订《销售代理合作协议》。该合同约定：销售期限从2019年8月1日起至2020年2月1日止；房屋整体均价不低于4280元/平米，端头房4480元/平米，A.4280元/平米，端头房4480元/平米以内部分甲方给予乙方即杨志富5%的佣金；B.4280元/平米，端头房4480元/平方米以上部分为销售溢价款，甲、乙双方各占50%；项目代理费依下来方式计算：甲、乙双方约定房源底价以内及以上部分，甲方在客户签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款20万元后第二天，甲方结予乙方，合同还对其他内容进行了约定。该协议签订后杨志富积极履行协议，开展前期销售工作并自行投入资金对销售房屋进行宣传。从签订合同到2019年11月2日，杨志富一共销售十套房屋，被告应支付居间费用800400元，溢价款为304704元，两项合计为1105104元，按照合同约定，被告应在每一份合同签订完，买方将房屋首付款20万打到刘兴国的账户后就将杨志富应得的居间服务费支付给杨志富，可是被告只支付杨志富16万元。此后被告拒不按照合同约定支付杨志富所销售房屋居间服务费及溢价款，双方签订的合同没有违反法律规定，刘兴国属于房地产的实际权利人，其他被告属于该房地产的业主、开发商、施工方应对刘兴国的行为承担责任。杨志富向法院起诉请求支持如上所请。刘兴国辩称，一、刘兴国与杨志富签订的《文山市小以古1号用地销售代理合作协议》是一份无效的合同。根据《商品房销售管理办法》第二十五条之规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。根据上述规定，商品房销售代理的从业者应是取得工商营业执照的房地产中介机构，而被答辩人作为自然人在未取得商品房销售资格的情况下，即行与答辩人签订销售代理合同，代理销售刘兴国不享有处分权的商品房，根据《中华人民共和国合同法》第五十二之规定，应依法确认该销售代理合同无效。同时根据《商品房销售管理办法》第二十七条之规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。而双方签订的合作协议中所涉及的“小以古安置1号地”系文山市人民政府划拨给小以古居民小组的安置用地，其土地性质是国有划拨用地，土地使用权人系小以古居民小组，刘兴国对该地块根本没有处分权，而且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。本案中欲销售小以古安置1号用地上的建筑物时，应报市人民政府批准方能进行销售，未经市人民政府批准，销售行为依法无效，其代理销售行为当然无效。并且小以古安置1号用地项目因相关手续不完善，现正在文山市住房和城乡建设局、文山市自然资源局调查当中。二、杨志富并未履行完毕自身的合同义务，其诉讼请求依法不应得到支持。首先，经杨志富代理销售房屋根本没有10套，杨志富要求支付10套房屋的佣金完全是无稽之谈。其次，即使双方签订的《文山市小以古1号用地销售代理合作协议》是有效的，杨志富也未履行完毕自身的合同义务。根据该合作协议第六条的约定，杨志富应负责现场销售工作并督促业主与银行面签、协助办理按揭等有关手续。但杨志富的工人撤场后，导致很多客户的银行按揭贷款未办理，客户没有支付尾款，最终导致已签订购房合同的客户退房，给刘兴国造成损失。再次，杨志富并未履行协议约定的广告宣传义务，其主张的佣金不应支付。三、杨志富主张的佣金计算方式不合理且不符合合同约定。按照双方协议约定，刘兴国仅收到20万元首付款，双方应当以20万元为基数进行结算，而不应当将刘兴国尚未收到的购房款纳入其中进行结算。且杨志富主张的溢价违反《商品房销售管理办法》和《云南省商品房住宅价格管理办法》的法律规定。最后补充一点，本案所涉的文山市小以古1号用地建设项目至今未经过发改委立项，未取得投资备案证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证、国有土地使用权证，也未取得商品方预售资格，所以经过杨志富居间与客户签订的买卖合同也是无效的。同梦地产辩称，本案杨志富起诉的是居间合同纠纷，根据合同的相对性，同梦公司未曾与杨志富签订过任何居间合同，本案涉及的房屋属于刘兴国所有与同梦公司无关，同梦公司不是本案的适格被告，请求法院依法驳回杨志富对同梦公司的起诉。川渝公司、川渝分公司：本案杨志富诉求与川渝公司、川渝分公司无任何事实及法律上的关系，请法庭依法驳回其诉请。小以古村未到庭进行答辩。杨志富针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、合作协议复印件一份（与原件核对无误），证明杨志富与被告之间就文山市小以古1号用地销售代理合作协议，该协议明确约定了双方之间的权利义务，双方的合作期限从2019年8月1日至2020年2月1日止；2、结算明细表复印件，证明在合同期内，杨志富及其团队共为被告销售了十套房屋，按照双方的合同约定，被告应当向杨志富支付居间服务费1105104元的事实；3、房屋买卖合同及收据复印件，证明这十份合同均为通过杨志富提供的居间服务，被告与购房者所签订的合同及出具给购房者的收据的事实；4、付卖房佣金复印件，证明2019年9月10日，原、被告双方以底价4280元/平米的价格对E3-2号房屋进行结算，包括佣金和溢价款，被告应当支付杨志富152352元，减除被告之前支付的80000元，结算时还应当支付原告72352元的事实；5、银行流水账单复印件，证明在原告为被告居间服务期间，被告共向原告支付了160000元居间服务费的事实。经质证，刘兴国对杨志富提交的第1组证据真实性无异议，对其合法性不予认可，因为该组证据违反法律的强制性规定依法应当确认无效；对第2组证据的三性均不予认可，（1）该组证据是复印件，并未提交原件予以核对。（2）该组证据并未经双方确认认可，没有乙方的签字，该证据未经双方认可，所以原件已经被被告刘兴国收回且销毁，所以才会没有乙方的签字，需要说明一点该组证据与原告方的诉请相矛盾，原告主张其售卖了10套房屋，但是该证据上显示的是8套，该组证据显示的8户，我方仅收到每套房屋购房定金20万元，并且其中有4户已经办理了退房手续；对第3组证据真实性无异议，对其合法性不予认可，理由同第一组证据的质证意见一致；对第4组证据三性均不予认可，该证据系原告单方制作，未经被告方确认，依法属于无效的证据；对第5组证据无异议。同梦公司对杨志富提交的第1、2、3、4、5组证据均认为真实性无法核实，证据上没有同梦公司的签字，盖章，与同梦地产无关。川渝公司、川渝分公司对杨志富提交的1、2、3、4、5组证据的三性均不予认可，无法证实与川渝公司、川渝分公司有任何法律和事实上的关系。小以古村未到庭质证。本院认为，对杨志富提交的第1、3、5组证据的真实性，本院予以确认；对第2组证据，系复印件且只有单方签字，本院不予采信；对第4组证据，只有单方签字，本院不作为本案定案依据予以采信。刘兴国针对其辩解，向本院提交以下证据：1、文山市小以古1号用地销售代理合作协议，证明杨志富、刘兴国签订销售代理协议约定刘兴国委托杨志富代理销售文山市小以古安置1号用地商品房，该协议应依法确认无效的事实；2、聊天记录复印件（与原件核对无误）两份，证明因杨志富未支付其工人工资，其工人因此撤场，杨志富擅自解除合同，导致刘兴国的房屋销售产生停滞的事实；3、房屋买卖合同三份、解除协议三份、退房情况说明一份、房屋认购协议及收据、聊天记录复印件（与原件核对无误）各一份，证明在杨志富未履行完毕自身合同义务擅自撤场后，陈绍林、龙世光、用芳、彭会、端木江林、罗健六户要求退房的事实；4、文政复（2016）159号文山市人民政府文件，证明杨志富、刘兴国签订的销售代理协议所涉的土地系划拨用地，土地使用权人系小以古居民小组的事实。经质证，杨志富对刘兴国提交的第1组证据的三性予以认可，但是对其证明观点有异议；对第2组证据三性不予认可，该组证据不能证明刘兴国的证明观点；对第3组证据中6户的解除协议无法核实真实性，从刘兴国提供的证据来看无法看出已经解除合同，也无证据证实已经将退房款项退还给购房者的事实；对第四组证据的三性及证明观点均没有异议。同梦公司对刘兴国提交的第1、2、3组证据的三性均不予认可，同时该证据与同梦公司无关；对刘兴国提交的第4组证据的三性及证明观点均没有异议。川渝公司、川渝分公司对刘兴国提交的第1、2、3组证据的三性及证明观点均不予认可，无法证实本案与川渝公司、川渝文山分公司有任何法律及事实上的关系；对刘兴国提交的第4组证据的三性及证明观点均没有异议。小以古村未到庭质证。本院认为，对刘兴国提交的第1、4组证据的真实性，本院予以确认；对刘兴国提交的第2、3组证据没有其他证据予以佐证与本案相关联的案件事实，本院不予采信。同梦公司、川渝公司、川渝分公司、小以古村没有证据提交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日，刘兴国与杨志富签订《文山市小以古1号用地销售代理合作协议》，约定：刘兴国委托杨志富代理销售小以古安置1号用地2、3幢项目所有可销售房屋，同时对合作方式、销售代理佣金收取标准及结算方式等进行了约定。该协议签订后，经杨志富代理销售，刘兴国分别与用芳等8人签订了8份房屋买卖合同（房屋认购协议），每套房屋收取首付款20万元。另查明，关于本案涉及的小以古安置1号地系小以古居民小组的安置用地，刘兴国不属于该地块的房地产开发商，刘兴国销售该地块上的房屋没有商品房预售许可证等证件，刘兴国与同梦公司、川渝公司、川渝分公司、小以古村没有委托关系。杨志富没有房地产中介服务专业机构的资质。本案涉及的小以古安置1号用地2、3幢项目至今没有已经竣工验收合格的证书。本院认为，本案中刘兴国与杨志富双方以个人名义签订《文山市小以古1号用地销售代理合作协议》，但刘兴国不属于小以古安置1号地项目房地产开发商，没有该地块上的商品房预售许可证等证件，杨志富亦不是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条规定，没有商品房预售许可证对外销售房屋的行为无效。以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。庭审中查明，杨志富在明知小以古安置1号地使用权人为小以古村，刘兴国不具备可以销售小以古安置1号地上建筑物的各项法定手续的情况下，仍然与刘兴国签订《文山市小以古1号用地销售代理合作协议》，并公开向社会公众销售房屋，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国合同法》第七条和《民法总则》第一百五十三条第二款的规定，《文山市小以古1号用地销售代理合作协议》应认定为无效合同。杨志富主张解除《文山市小以古1号用地销售代理合作协议》同时要求刘兴国按照《文山市小以古1号用地销售代理合作协议》的约定支付销售房屋居间服务费和溢价款945104元、违约金189020.8元，本院不予支持。关于杨志富主张的同梦公司是文山市用地的开发商，川渝公司、川渝分公司都是文山市小以古1号用地的建设方，同时刘兴国是挂靠川渝公司或川渝分公司，刘兴国只是出面签订《文山市小以古1号用地销售代理合作协议》，同梦公司、川渝公司、川渝分公司、小以古村应与刘兴国共同承担责任的诉讼请求，没有证据证明，杨志富的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。小以古村无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回杨志富的诉讼请求。案件受理费15010元，由杨志富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  曹春园审判员  王洪元审判员  王 娟二〇二〇年七月七日书记员  李建生