广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初609号 原告李志伟，男，1945年12月9日出生，汉族，住北海市银海区。 委托诉讼代理人林国斌，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人苏小丽，广西海城律师事务所实习人员。 被告北海市和欣地产有限公司，住所地北海市云南南路交美景路和居壹号（壹海江山）**楼**。 法定代表人何斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人郑红蕾，女，1989年6月1日出生，汉族，该公司职员，住南宁市青秀区。 案由商品房预售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年4月21日 开庭日期2020年6月10日 原告诉讼请求1、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：YS00106389)，同时被告按总房款10%的标准向原告支付违约金即71031.5元；2、判令被告向原告退还总房款710315元、预收的房地产办证费等杂费8974元、团购费20000元，并向原告支付利息76516.41元（以739289元为基数，按年利率4.6%，自2018年1月27日起暂算至2020年4月26日，以后另算）；3、判令被告协助原告撤销买卖合同备案、房屋登记、办理退税等有关手续。事实和理由:2018年1月21日，原告与被告签订《“和居壹号”认购协议书》，并向被告支付购房定金5万元整和“团购费”2万元整。原、被告于2018年3月16日签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：YS00106389)，该合同约定原告购买和居壹号东院小区中的5幢29层2905号房，建筑面积为67.83平方米，总价款为710315元，付款方式为原告在合同签订前支付定金5万元，在2018年3月1日前一次性付清全款，被告应当在2019年5月1日前向原告交付。原告分别于2018年1月27日、2018年3月26日向被告一次性付清购房款660315元、房地产办证费等杂费8974元及缴纳契税20294.71元，依约履行买受人的付款义务。但至今被告仍未向原告交付该房产，被告己属违约，因此原告有权要求解除该买卖合同并要求被告退还己付全部款项支付违约金。另外原告是因为看上了被告对楼盘的推销、宣传效果及规划才与被告签订房屋买卖合同的，签订合同当时被告展示的沙盘模型是原告购买的涉案房产所属的和居壹号东院一期4、5、6号三幢楼，与东院2期、3期、4期的其他9幢楼同属一个小区，有整体绿化、花园等基础配套设施，房屋买卖合同附带的规划图与展示的沙盘模型是完全相符的，但原告最近到建设地点发现，被告目前建成的楼盘与原被告双方签订合同时的沙盘模型及规划完全不符，目前建成的楼盘是和居壹号东院小区的4幢、5幢和6幢楼被一道围墙单独隔开成为一个单独的小区，原来的和居壹号东院小区的中间部分东院2期、3期、4期成为了另一个开发商开发的德宝海上邱院楼盘；后原告到北海市规划局查询发现，被告的和居壹号东院一期有三份总平面图，一是2016年2月3号的总平面图，该图北海市规划局己加盖印章确定作废，二是2012年6月29日的总平面图，三是2016年10月18日的平面图，后面这两份图的内容是一致的，也是和原被告双方签订的合同的附件规划图是一致的，从建设工程规划许可证审批单存根可以看出和居壹号东院一期的规划是以2012年6月29日的平面图为准；另有一份2016年2月1日的和居壹号项目调整分界线图。从以上的资料可以看出被告并没有按照经批准的规划及合同附件的规划图进行建设，而是按己经作废的图纸进行建设，并以此作出新的沙盘模型进行宣传，致使原告购买的房产的和居壹号一期成为了一个封闭小区，与原告期盼的绿化、庭院、基础设施等购买初衷完全相悖；被告的这种行为实际上是擅自变更了经过批准的规划设计进行建设。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条、《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，被告擅自变更建设规划，变更后亦未在合同约定的期限内书面告知原告，原告有权解除该买卖合同并要求被告退还己付全部款项及支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告答辩意见1、原告以逾期交房为由解除《商品房买卖合同》无合同依据。根据合同约定，被告逾期交房除应支付逾期交付违约金外，原告无权单方解除《商品房买卖合同》。2、涉案房屋已达交付条件，截至2020年6月2日已有133套房办理交付手续且部分业主已装修、入住，根本不存在无法实现合同目的、无法履行合同的情形，原告以逾期交房为由解除《商品房买卖合同》无法律依据。3、被告按审批的规划进行销售，按审批同意的总平面图进行宣传、销售及建设，原告所有宣传物料均与该总平面图一致，不存在虚假宣传的行为。4、被告已如实披露项目规划，不存在任何隐瞒。原告在签订合同前已经认真阅读该合同正文及各项附件资料，被告已如实披露和居壹号项目建设单位分别为被告及北海德宝地产有限公司，原告在签订合同前已经明确知悉和居壹号项目分期开发且其购买的房屋位于被告开发的东院一期，被告在商品房销售过程中不存在任何隐瞒。5、被告并未变更和居壹号东院一期规划，被告严格按照审批进行和居壹号东院一期规划，并不存在擅自变更规划的行为，事实上，北海市规划局于2018年8月31日另行批准了北海德宝地产有限公司在和居壹号项目东院二期、三期的全新规划，被告无义务就东院一期红线外的第三方规划变更事宜另行通知原告，而且该等红线外的规划变更并未影响原告正常使用涉案房屋。6、被告认为原告的主张没有事实和法律依据，如其解除合同的诉求得到支持，将严重损害合同效力，扰乱交易秩序，不利于维护商品房买卖交易安全，也不利于社会营商交易环境建设。此外，被告有理由相信原告为投资客商购买涉案房屋主要用途为投资而非日常生活居住，被告有理由怀疑原告是因19年后房地产行业不景气，房价市场行情未能上涨到其预期价位，而故意找理由解除合同，不应得到支持。7、原告依法依约均无权解除合同，其主张退还总房款、办证费、支付利息、违约金等不应得到支持，且原告利息及违约金计算方式与合同约定严重不符。此外，被告没有收取原告任何“团购费”，其要求退还此款无事实和法律依据。最后，双方签订的合同仍正常履行，原告无权要求撤销备案登记，契税退税。即使双方协商一致解除合同或有生效判决判令解除合同，契税退税事宜也与被告无关，被告并无协助义务。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 查明事实2018年1月21日，被告北海市和欣地产有限公司（出售方）与原告李志伟的妻子贾春岚（认购方）签订一份《“和居壹号”认购协议书》，内容：贾春岚认购被告开发的北海市云南路和居壹号小区5幢一单元2905号房，建筑面积为67.83平方米，优惠折扣：团购，实际认购按套计价总价为710315元，付款方式为一次性付款，签订本协议时付清定金5万元，总房款710315元须于签订本协议书之日起7日内付清。该协议左上角手书注明“因限购可免费更名一次，入住后赠送一年物业费。”协议签订后，原告于2018年1月21日、1月27日向被告支付购房定金5万元、房产办证费等杂费8974元，向广西正龙基业投资有限公司支付“团购费”2万元。之后，经被告同意，贾春岚将上述房屋更名为原告李志伟购买。2018年3月16日，原告李志伟（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：YS00106389），内容：买受人购买出卖人开发的位于北海市银滩西区和居壹号东院小区5幢2905号房，预测建筑面积共67.83平方米，单价为每平方米10471.99元，总价款为710315元；付款方式为一次性付款，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作房款，买受人应于2018年3月1日前支付该房屋的全部价款；出卖人应在2019年5月1日前向买受人交付该商品房，逾期交付房屋的，自逾期之日起至出卖人将商品房交付买受人之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款总额的万分之零点三的违约金。上述合同签订后，原告按约定向被告付清了全部房款。2018年9月19日，涉案房屋办理了《北海市商品房预售合同登记备案证明》（备案合同编号YS00106389，登记编号201808050138），并办理了预售登记备案。之后，合同约定交付期限到后，被告未能按时交付房屋。但至今，涉案房屋已竣工，现空置。庭审时，原告主张涉案建成楼盘与原被告双方签订合同时的沙盘模型及规划完全不符，对此被告予以否认，原告该主张也没有证据证实。 2020年1月17日，建设单位原告及施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对涉案房屋所在的和居壹号东院5#楼进行阶段性竣工验收。此外，涉案和居壹号东院一期总平面图显示，该项目的建设单位分别为原告北海市和欣地产有限公司、北海德宝地产有限公司。 本院意见涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应切实履行。本案中，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未能按期向原告交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，原告可向被告主张逾期交房的违约金；原告以涉案建成楼盘与双方签订合同时的沙盘模型及规划完全不符为由要求解除《商品房买卖合同》,依据不足，鉴于涉案楼盘已完成了阶段性竣工验收，已具备交付的条件，被告也主张继续履行合同，且本案被告违约的情度还未达到合同根本目的不能实现的程度，故对原告要求解除涉案合同的主张，本院不予支持。此外，涉案20000元团购费系案外人广西正龙基业投资有限公司所收取，与被告无关，原告要求被告退还该款项，没有事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求，除主张逾期交房的违约金依法有据、但合同约定逾期交房的违约金按已付总房款日万分之零点三计付显属过低、不足以弥补原告因迟延交付房屋需临时租赁房屋居住的租金损失根据实际情况应调整至按日万分之零点五标准为宜外，原告的其他诉讼请求，理由依据不足，本院不予支持。判决如下：一、被告北海市和欣地产有限公司应支付给原告李志伟违约金（违约金计算，以710315元为基数，按日万分之零点五计算，自2019年5月1日起计至实际交付涉案房屋之日止）；二、驳回原告李志伟要求被告北海市和欣地产有限公司返还团购费20000元的诉讼请求；三、驳回原告李志伟的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。 诉讼费案件受理费12668元，减半收取计6334元，由原告李志伟负担3334元，被告北海市和欣地产有限公司负担3000元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  汪 丰 二〇二〇年七月十三日 法官助理  潘美雪 书 记 员  阮 均 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。