河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初1083号 原告（反诉被告）张宏博，男，汉族，1992年10月20日生，住石家庄市行唐县。 委托代理人：李景国，河北姜钟律师事务所律师。 被告（反诉原告）江会苗，女，汉族，1993年9月5日生，住邢台市柏乡县。 委托代理人：闫冬，河北仙龙律师事务所律师。 委托代理人：江召龙，男，汉族，1991年11月29日生，住河北省石家庄市长安区，系被告哥哥。 第三人长安跃筑房产经纪服务部（原石家庄建佳房地产经纪有限公司第十八分公司），住所地石家庄市长安区翟营北大街**简筑家园8-101商铺。 负责人：马海升。 委托代理人：赵国峰，男，汉族，1992年1月28日生，住石家庄市长安区。 原告张宏博诉被告江会苗、第三人长安跃筑房产经纪服务部（原石家庄建佳房地产经纪有限公司第十八分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张宏博及其委托代理人李景国，被告（反诉原告）江会苗委托代理人闫冬、江召龙，第三人长安跃筑房产经纪服务部委托代理人赵国峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2017年4月11日，原、被告、第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定原告购买被告位于长安区都市新城Ａ15-1-502房产，建筑面积139.82平方米，产权证号为冀（2016）石家庄市不动产权第0076817号，总价款205万元，付款方式为签订合同当日原告支付定金15万元，原告申请银行贷款，期数和成数以银行贷款为准，如审批不过，视三方互不违约。 合同签订后，因被告房屋尚有贷款，原告给被告垫付两个月的贷款。后被告不配合办理公证，导致银行审批未通过，合同无法继续履行。2017年6月29日，被告诉至法院，要求解除合同，后自行撤诉。 原告认为，因被告不配合办理公证，导致贷款无法审批，合同无法继续履行，且被告明确要求解除合同，故被告应退还原告定金15万元及垫付的16000元。 原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告、第三人签订的《房屋买卖三方合同》；2、被告退还原告定金15万元；3、被告返还原告垫付的分期购房款16000元；4、诉讼费被告承担。 原告为了支持其诉请，提交了如下证据：证据1.房屋买卖三方合同，证明原告购买被告房屋的坐落、价款、付款方式、违约责任等，根据该合同第四条第三款，如银行审批不过，视三方互不违约，被告应退还原告定金15万元。证据2.民事起诉状及庭审笔录，证明被告以自己的行为明确表示不再履行房屋买卖三方合同，并向法院提起诉讼。加之因被告原因贷款未能审批通过，该合同也已经没有履行的可行性，被告应返还原告的定金及垫付的分期款1.6万元。 被告质证称，对证据1真实性无异议，但是关联性不存在第四条第三款的问题，因为经过补充协议已经对房屋买卖合同的第四条第三款进行了变更，补充协议明确约定了在2017年6月21日之前若甲方未收到全部房款则乙方垫付，对房款支付方式进行了变更，第四条第三款不再具有效力。对证据2鉴于在庭审过程中张宏博明确提出驳回江会苗诉讼请求，要求不解除合同继续履行，有鉴于此江会苗向本院提出了撤诉请求，本院予以批准。据此张宏博的庭审意见和江会苗的撤诉行为视为双方同意继续履行合同。关于原告张宏博依据庭审笔录提出贷款通不过的原因，庭审笔录不足以证明当时贷款通不过的原因。贷款通不过的原因因系原告张宏博本人不符合当时2017年的贷款政策，借用他人身份进行贷款从而导致银行审批不过，对此江会苗不具任何过错。本合同应继续履行。 第三人质证称，对证据1、2均认可。 被告辩称，我方2017年的起诉，后我方自行撤诉，故不构成通知解除合同的要件，合同应继续履行；及时解除合同，对方交付的15万元定金也应补偿我方房屋贬值损失；应驳回原告的诉讼请求。 被告为了支持其抗辩，提交了如下证据：证据1.房屋买卖合同，证明原告张宏博剩余房屋价款190万元尚未支付，应继续履行合同支付义务。证据2.2017年庭审笔录，证明原告张宏博认可补充协议，应于2017年6月21日前垫付全部剩余房款。2017年5月以后的房贷由原告张宏博偿还。同时证明原告张宏博要求驳回江会苗诉讼请求的表示，要求继续履行合同。同时证明张宏博不符合贷款条件。证据3.补充协议，证明张宏博应于2017年6月21日前支付剩余全部房款，并应自2017年5月开始由张宏博偿还该房屋贷款直至交易完成。对房屋买卖合同第四条第三款以通过补充协议进行变更。证据4.两份公证书，江会苗配合第三人和原告办理两次房贷的公证书。证据5.该小区2019年11月房屋中介系统成交的照片，证明被告方房屋价值下跌，原告不履行合同的原因是房屋价值下跌，其违反了诚实信用原则。证据6.第三人拍摄的档案照片，证明原告张宏博以牛凯旋、曹红蕾名义办理贷款。 原告质证称，对证据1真实性无异议，对证明目的不认可。对证据2被告2017年6月29日起诉要求解除该房合同，原告当庭表示同意，双方只是对应否承担违约责任有争议，庭审笔录第三页张宏博答辩称“不应该赔偿原告江会苗，因为是政策原因买卖合同才不能履行”，张宏博已经明确表示合同不能履行。对证据3，补充协议的前提是被告将房屋过户到原告名下后，原告才有义务垫付，另外补充协议也不是对合同第四条第三款的变更。对证据4的证明目的不认可，与本案没有关联性。对证据5真实性、证明目的不认可。对证据6不能确定真实性，对关联性、证明目的均不认可。 第三人质证称，对证据1、2认可。对证据3真实性认可，签订该补充协议是因为卖方要求在2017年6月21日前收到全部房款，所以办理了安艳敏的委托书，但是因为安艳敏的银行流水过于频繁导致银行对受托人安艳敏的身份不认可，所以又办理了姜晓亭，但该委托书拿到之后银行已经不认可这种委托了。安艳敏和姜晓亭都是实际垫资方，安艳敏和姜晓亭替被告将贷款还清，然后买方再用新的贷款还给垫资方。对证据4、5认可。对证据6贷款不是我负责的业务，对曹红蕾有印象，对牛凯旋没有印象。 第三人辩称，我方同意解除买卖合同。 第三人未提交相关证据。 被告（反诉原告）江会苗反诉称，2017年4月11日，本案三方当事人签订《房屋买卖合同》、《补充协议》。约定反诉被告购买反诉原告位于长安区都市新城Ａ15-1-502房产。《补充协议》约定反诉原告若于2017年6月21日前未收到全部房款则反诉被告应垫付剩余房款，第二条约定若发生交易迟延反诉被告应自2017年5月起负担每月房贷。在贷款办理过程中，反诉被告不符合贷款政策，多次以他人名义办理贷款均未通过。为维护反诉原告的利益，特提起反诉，诉请：1、反诉被告继续履行《房屋买卖三方合同》；2、反诉被告支付反诉原告2017年7月至今反诉原告垫付的房贷281559元；3、反诉被告承担全部诉讼费用。 反诉原告为了支持其反诉请求，提交了如下证据：证据1.房屋买卖合同，证明反诉被告张宏博剩余房屋价款190万元尚未支付，应继续履行合同支付义务。证据2.2017年庭审笔录，证明反诉被告张宏博认可补充协议，应于2017年6月21日前垫付全部剩余房款。2017年5月以后的房贷由反诉被告张宏博偿还。同时证明反诉被告张宏博要求驳回江会苗诉讼请求的表示，要求继续履行合同。同时证明张宏博不符合贷款条件。证据3.补充协议，证明张宏博应于2017年6月21日前支付剩余全部房款，并应自2017年5月开始由张宏博偿还该房屋贷款直至交易完成。对房屋买卖合同第四条第三款以通过补充协议进行变更。证据4.两份公证书，江会苗配合第三人和反诉被告办理两次房贷的公证书。证据5.该小区2019年11月房屋中介系统成交的照片，证明反诉原告方房屋价值下跌，反诉被告不履行合同的原因是房屋价值下跌，其违反了诚实信用原则。证据6.2017年7月至2020年6月反诉人偿还银行贷款的流水。 反诉被告质证称，对证据1真实性无异议，对证明目的不认可。对证据2反诉原告2017年6月29日起诉要求解除该房合同，反诉被告当庭表示同意，双方只是对应否承担违约责任有争议，庭审笔录第三页张宏博答辩称“不应该赔偿原告江会苗，因为是政策原因买卖合同才不能履行”，张宏博已经明确表示合同不能履行。对证据3，补充协议的前提是反诉原告将房屋过户到原告名下后，反诉被告才有义务垫付，另外补充协议也不是对合同第四条第三款的变更。对证据4的证明目的不认可，与本案没有关联性。对证据5真实性、证明目的不认可。对证据6该证据未在举证期限内提交，涉案房屋登记在反诉人名下，且反诉人以自己的行为明确表示不再履行房屋买卖三方合同并起诉要求解除，反诉人作为房屋的所有人、贷款人，偿还银行贷款是法定义务，其无权要求被反诉人承担。 第三人质证称，对证据1、2认可。对证据3真实性认可，签订该补充协议是因为卖方要求在2017年6月21日前收到全部房款，所以办理了安艳敏的委托书，但是因为安艳敏的银行流水过于频繁导致银行对受托人安艳敏的身份不认可，所以又办理了姜晓亭，但该委托书拿到之后银行已经不认可这种委托了。安艳敏和姜晓亭都是实际垫资方，安艳敏和姜晓亭替被告将贷款还清，然后买方再用新的贷款还给垫资方。对证据4、5认可。对证据6真实性认可，但是应该由江会苗偿还。 反诉被告抗辩称，反诉人于2017年6月29日起诉要求解除房屋买卖三方合同，在时隔三年后又要求继续履行该合同，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 反诉被告为了支持抗辩，提交了如下证据：民事起诉状及庭审笔录，证明反诉原告以自己的行为明确表示不再履行房屋买卖三方合同，并向法院提起诉讼。加之因反诉原告原因贷款未能审批通过，该合同也已经没有履行的可行性，反诉原告应返还反诉被告的定金及垫付的分期款1.6万元。 反诉原告质证称，庭审笔录第三页，被反诉人的笔录显示“不应赔偿原告，因为是政策原因，买卖合同才不能正常履行”这句话只能说明截止到开庭时，反诉人不能履行合同，是反诉被告自身的原因。不能说明未来反诉被告不继续履行合同。同时第六页被反诉人明确提出，请求驳回原告诉讼请求即驳回反诉人当时请求解除合同的请求。有鉴于此被反诉人在庭审后提出撤诉申请，请求继续履行合同。 第三人质证称，对证据认可。 第三人针对反诉未提交相关证据。 经审理查明，2017年4月11日，原、被告、第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定原告购买被告位于长安区都市新城Ａ15-1-502房产，建筑面积139.82平方米，产权证号为冀（2016）石家庄市不动产权第0076817号，总价款205万元，付款方式为签订合同当日原告支付定金15万元，原告申请银行贷款，期数和成数以银行贷款为准，如审批不过，视三方互不违约。 同日，原、被告签订《补充协议》，约定：（1）在2017年6月21日之前，若甲方（江会苗）未收到全部房款，则乙方（张宏博）垫付；（2）在交易过程中，此房屋5月份月供还款前未结清则由乙方偿还。 同日，原告通过转账形式支付被告定金15万元，后又向被告支付2017年5、6月涉案房屋贷款16000元，2017年7月至今涉案房屋贷款由被告偿还。 原、被告、第三人签订《房屋买卖三方合同》后，第三人曾两次协助原告办理贷款，但因为政策原因，贷款未审批通过。 2017年6月，被告曾以本案原告为被告，第三人作为第三人向本院提起诉讼，诉请为解除《房屋买卖三方合同》、本案原告赔偿违约金205000元，经过庭审后，江会苗申请撤诉，本院予以准许。 本案涉案房产至今由被告居住使用。 上述事实，有各方提交的证据及庭审笔录等在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务。原、被告、第三人签订《房屋买卖三方合同》及原、被告签订的《补充协议》，均系各方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，本院予以确认有效。 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。 本案中，三方签订《房屋买卖三方合同》、《补充协议》后，原、被告委托第三人办理贷款事宜，经被告两次签订委托书并经公证后，贷款均未审批通过，原告应按照《补充协议》第1条的约定，将剩余房款给付被告。但2017年6月，被告以本案原告为被告，第三人作为第三人向本院提起诉讼，诉请解除《房屋买卖三方合同》、赔偿损失，虽然事后被告撤诉获准，在此时被告已向原告及第三人作出了解除合同的意思表示。 在2017年6月被告起诉、2017年9月12日获准撤诉后，原告未向被告支付剩余款项，被告自行交付2017年7月至今贷款，在长达三年之久的时间内，被告未向原告催要剩余房款，原告未向被告主张办理房屋交付，说明《房屋买卖三方合同》事实上已解除。 虽然原、被告签订《补充协议》，但并未废除《房屋买卖三方合同》第四条第三项的约定，故在原告申请办理贷款审批未获通过时，三方均未违约。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 本案中，《房屋买卖三方合同》解除后，被告应向原告退还收取的定金150000元，同时，原告为被告垫付的房贷16000元，被告亦无收取理由，亦应退还。 至于被告所称房屋贬值损失，并未在反诉中提起，本院不予处理。 被告反诉中的2017年7月至今贷款，因本案涉案房屋登记在被告名下，贷款人亦为被告，被告理所当然的应该偿还每月贷款，故对于被告反诉请求第二项，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张宏博与被告（反诉原告）江会苗、第三人长安跃筑房产经纪服务部（原石家庄建佳房地产经纪有限公司第十八分公司）2017年4月11日签订的《房屋买卖三方合同》； 二、被告（反诉原告）江会苗于本判决生效后十日内，返还原告（反诉被告）张宏博定金150000元、贷款垫付款16000元； 三、驳回被告（反诉原告）江会苗的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3620元、反诉费2762元，由被告（反诉原告）江会苗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  范 矛 人民陪审员  平彩云 人民陪审员  张秀萍 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  任雨薇