安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4042号 上诉人（原审被告）：刘水平，女，1986年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区锦绣大道**。 被上诉人（原审原告）：刘永兴，男，1979年4月29日出生，汉族，住，住福建省福鼎市桐山街道南大路二巷**/div> 委托诉讼代理人:赵玉龙,安徽安泰达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄艳，女，1978年10月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区六一北路****3101。 委托诉讼代理人:赵玉龙,安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人刘水平因与被上诉人刘永兴、黄艳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2019)皖0111民初16688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘水平上诉请求：撤销原判，改判刘水平仅支付物业费389.28元，不支付违约金、律师费、恢复原状的费用及公证费，不恢复房屋原状。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。合肥多多教育培训学校有限公司成立于2012年3月22日，刘水平是合肥多多教育培训学校有限公司的法定代表人兼执行董事，其是以法定代表人的身份签订涉案房屋租赁合同，合肥多多教育培训学校有限公司知情也同意。2.刘水平与刘永兴、黄艳2014年4月协商租赁房屋时就已明确告知了刘永兴、黄艳承租房屋的用途是教育培训，但签订合同时，刘永兴、黄艳声称教育培训就是商用，刘水平也未提出异议。涉案房屋装修时，物业公司人员也知晓刘水平是要做教育培训。2014年4月至2018年12月期间，刘水平一直在涉案房屋从事教育培训，安徽省教育厅此时对教育培训机构也未设置办学条件，刘水平经营培训机构并不违反相关规定。2018年11月20日，安徽省教育厅发文要求招收小学生的校外培训机构，只能设置在建筑的4层及以下，招收中学生的校外培训机构，只能设置在建筑的5层及以下。涉案房屋在五层以上，不能用于教育培训。2018年12月28日，合肥市包河区教育体育局向“多多教育”发出《责令整改通知书》，载明办学场所不符合设置标准，刘水平实际无法继续使用涉案房屋进行教育培训。此时涉案房屋租赁合同的期限仅剩余六个月，在此较短的时间内要求刘水平做其他商业使用，不合理也不可能。刘水平租赁涉案房屋的用途自始至终都是用于教育培训，安徽省教育厅的发文要求的办学条件是刘水平不能预见的，现涉案房屋不能用于教育培训，刘水平签订合同的目的显然已不能实现，可以解除合同。2018年12月，刘水平已提前通知刘永兴、黄艳要求沟通解除合同，并缴纳房租至2019年3月，但刘永兴、黄艳一直不予沟通。2019年3月6日，刘水平向刘永兴、黄艳发函明确要求解除合同，涉案房屋租赁合同实际已于当日解除。3.刘永兴、黄艳在收到解除通知函后未向法院确认解除合同的效力，也未采取有效行为避免损失扩大，现合同解除，即使刘永兴、黄艳存在损失，也是因其二人自身原因造成的，应由刘永兴、黄艳自行承担。刘水平、黄艳仅对涉案房屋的一间进行维修就花费10500元，其主张的房屋维修费用明显不合理。刘水平只是对涉案房屋的某个墙面进行了改造，即使恢复原状，也无需花费如此高的费用。4.一审开庭时，刘水平在外地出差，其得知开庭时间后，即与法院沟通要求延期。一审法院未予准许并缺席审理，程序违法，剥夺了刘水平的诉讼权利。 刘永兴、黄艳辩称，1.其二人并不知晓合肥多多教育培训学校有限公司，也不知晓刘水平是以该公司法定代表人的身份签订合同，刘永兴、黄艳是与刘水平个人签订的《房屋租赁合同》。2.双方签订涉案《房屋租赁合同》时，刘水平并未告知其二人承租房屋用于教育，双方沟通的用途为商用，涉案《房屋租赁合同》上也注明了“商用”。双方所签《房屋租赁合同》已明确涉案房屋租赁用途为“商用”，刘水平以其不能办学为由要求解除合同，不能成立。3.刘水平虽向其二人发出《解除租赁合同通知书》，但其二人已及时回复刘水平不同意解除合同，一审对此已提交证据予以证明。4.一审时，刘永兴、黄艳已多次与刘水平协商沟通房屋恢复原状的问题，并提出可由刘水平寻找维修单位或具有恢复房屋原状资格的公司来进行恢复，但刘水平一直推卸责任，不采取任何措施。由于部分房屋已出售第三方，刘永兴、黄艳不得不自行寻找有资格的维修单位进行恢复并向维修单位支付相应费用。5.刘水平违法解除租赁合同，合同到期后拒绝将房屋恢复原状已经构成违约，双方《房屋租赁合同》中已明确约定违约金、律师费、公证费等相应费用应由刘水平支付。6.本案一审阶段，法院已组织开庭两次、调解一次，刘水平在第一次开庭时也到庭答辩，第二次开庭和调解当天刘水平以其在外地开会为由拒不参加，一审法院并非违法缺席审理判决。 刘永兴、黄艳向一审法院起诉请求：1.刘水平支付拖欠房租共计44712元（2019年3月23日至2019年6月24日期间租金），以及逾期付款违约金7153.92元（自2019年3月20日起计，月利率2%，暂计至2019年8月20日，以后计算至租金付清时止）；2.刘水平向刘永兴、黄艳支付合肥市滨湖世纪城琼林苑D506室房屋恢复费用10500元，并立即将D501-505、507-510室恢复原状；3.刘水平支付刘永兴、黄艳因本案支出的律师代理费用5000元；4.刘水平向刘永兴、黄艳支付公证费7100元、垫付的物业费1427.36元；5.刘水平承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年4月21日，刘永兴（出租方、甲方）与刘水平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市滨湖世纪城琼林苑D501-510室房屋出租给乙方使用，租赁用途为商用，不得擅自另作别用。租赁期限自2014年4月25日至2019年6月24日，每月租金为12775元，自第三年（2016年6月25日至2017年6月24日），每月租金13485元，季度付40455元；第四年（2017年6月25日至2018年6月24日），每月租金14194元，季度付42582元；第五年（2018年6月25日至2019年6月24日），每月租金14904元，季度付44712元，付款按季支付应提前3日付清。合同签订之日，乙方向甲方交付人民币12775元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交一切费用后，甲方应将押金无息全额退还乙方。其中第七条约定，租赁期间双方不得借故解除合同，当事人乙方如有正当理由要求解除合同时，需提前1个月通知对方，经双方同意后解除合同。第九条约定，租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该房屋及配套损失，因负责恢复房屋原状并赔偿由此造成的经济损失，乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。第十三条约定，本合同签订后，若甲方违约，甲方应向乙方支付2倍于押金的违约金（包含押金），若乙方违约，则甲方收取的押金不予退还，另违约方应承担金额中介佣金，并承担由此产生的律师代理费、差旅费等一切费用。第十五条约定，中介费为1个月租金的50%，其中一方应支付6387元，签约时当场付清。等等。备注部分载明在租期2014年4月25日至2014年6月24日为房屋装修期，此期间租金全免。上述合同签订后，刘水平向刘永兴、黄艳支付押金12775元，刘永兴、黄艳向刘水平交付了案涉房屋，刘水平接收房屋后对案涉房屋进行了装修使用，双方按照合同约定履行了合同义务。2018年2月9日，黄艳（出租方、甲方）与刘水平（承租方、乙方）就上述案涉房屋租赁合同签订了《变更协议》，约定：除支付要求变更外，其他要求按照原合同执行；具体变更内容：在合同存续期间，经协商，乙方需提前一个月支付六个月的全额租金，租金金额按照原合同标准执行，直至原合同租赁期到期。等等。此后，刘水平支付租金至2019年3月23日，最后一个季度租金44712元未予支付。2019年3月6日，刘水平向刘永兴、黄艳的代理人刘道奎邮寄《解除租赁合同通知函》，载明：我与刘永兴于2014年4月21日签订了《房屋租赁合同》，租赁的房屋用于教育培训，现因包河区教育局于2019年12月28日对我下发了整改通知书（租赁房屋不符合办学要求），我已经停业至今。我已于2018年12月25日已经通知你告知房东解除合同，但你未回复我。现根据相关约定，特依法通知你《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除，望收函后接收房屋。2019年3月11日，刘道奎向刘水平发出关于《解除租赁合同通知函》的复函，载明根据双方房屋租赁合同及其他相关协议约定，2019年3月6日，刘水平通知我方已于2019年3月7日收悉，现回复如下：贵方在函件中提到的已于2018年12月25日通知刘道奎告知解除合同之事不是事实，我方及刘道奎均未收到任何通知；关于包河区教育局于2019年12月28日下发整改通知书问题，请刘水平提供所谓的整改通知书，合同是我方与刘水平个人签订，整改通知书是针对什么主体发放的，另外2019年12月28日尚未到来；双方合同并未约定刘水平仅能租赁房屋用来办学，即使不能办学还可以作为其他用途使用。刘水平主张因不能办学停业，并据此要求解除合同不是法定的或者双方约定的可以解除租赁合同的正当理由，贵方的该通知不具有解除租赁合同的效力。根据合同约定，刘水平应于2019年2月23日支付租金44712元，否则我方有权要求贵方恢复房屋原状，并追究刘水平全部违约责任。此后，双方对上述房屋租赁合同纠纷事宜协商处理，但未能达成一致意见，致刘永兴、黄艳诉讼至法院，请求判如所请。 一审另查明，案涉合肥市滨湖世纪城琼林苑D501-510室房屋于2013年3月7日登记为刘永兴、黄艳共同共有。2019年8月20日，合肥滨湖世纪城物业管理有限公司出具证明一份，载明案涉合肥市滨湖世纪城琼林苑D501-510室房屋自交房之日起至今，仅在2014年5月14日由租客刘水平进行一次装修施工。 一审还查明，2019年11月6日，刘永兴、黄艳支付案涉合肥市滨湖世纪城琼林苑D506室房屋2019年1月1日至2019年11月30日的物业管理费1427.36元。刘永兴、黄艳为本案诉讼花费律师费5000元。 一审又查明，刘水平于第一次庭审后向法院提交《责令整改通知书》一份，载明合肥市包河区教育体育局于2018年12月28日在工作中发现多多教育未经行政许可，擅自在案涉房屋违规举办中小学学科类辅导培训，责令收到本通知书后，于2018年12月28日停止办学，并按照《安徽省校外培训机构设置标准（试行）》要求，积极申请办理办学许可证。拒不改正的，将依法予以处理。 一审再查明，本案审理过程中，刘永兴、黄艳出售了案涉合肥市滨湖世纪城琼林苑D506室房屋，并委托第三方对该房屋进行了装修恢复原状，共计花费10500元。此外，刘永兴、黄艳自行对案涉房屋现状进行证据保全办理了公证，花费公证费7100元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘永兴、黄艳与刘水平签订的《房屋租赁合同》及《变更协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。 本案主要争议焦点为刘水平单方于2019年3月6日通知解除案涉房屋租赁合同等是否构成违约，以及应当承担的违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁用途为商用，刘水平租赁案涉房屋后实际用于经营“多多教育”。2018年12月28日，合肥市包河区教育体育局向刘水平发出《责任整改通知书》，载明刘水平经营的“多多教育”未经行政许可，违规举办中小学学科类辅导培训，责令于2018年12月28日停止办学，并按照《安徽省校外培训机构设置标准（试行）》要求，积极申请办理办学许可证。拒不改正的，将依法予以处理。刘水平于2019年3月6日以包河区教育局向其下发整改通知书（租赁房屋不符合办学要求）为由，单方通知解除案涉房屋租赁合同，但双方约定的租赁用途为商用，并非仅用于办学或者经营教育机构，即使合肥市包河区教育体育局向刘水平发出《责任整改通知书》导致刘水平无法从事经营“多多教育”，也不必然导致双方约定的租赁用途无法实现，故刘水平以该理由单方通知刘水平解除案涉房屋租赁合同，不符合合同约定。此外，从该《责任整改通知书》内容看，系因为刘水平自身原因即刘水平经营的“多多教育”未经行政许可，擅自违规举办中小学学科类辅导培训，与本案双方之间签订的房屋租赁合同无关。综上，刘水平单方于2019年3月6日通知解除案涉房屋租赁合同，并拒绝按照约定支付最后一季度租金44712元等构成违约，刘水平应当承担相应的违约责任。 按照双方签订的《房屋租赁合同》及《变更协议》的约定以及解约回函，刘水平最迟应当于2019年2月23日前支付最后一个季度租金44712元。同时，刘水平于2019年3月6日单方违约解除案涉房屋租赁合同，导致案涉合同实际未能继续履行完毕，必然给刘永兴、黄艳造成租金损失。结合案涉《房屋租赁合同》第十三条、第十五条违约责任的约定，刘水平违约单方提前解除合同，刘永兴、黄艳收取刘水平的押金12775元不予退还，另外还应当支付刘永兴、黄艳相当于中介佣金金额即6387元的违约金，本案产生的律师费5000元，刘水平也应当予以承担。因刘水平已单方解除案涉房屋租赁合同，导致合同无法继续履行，且此后刘水平已自行搬离案涉房屋，该房屋此后处于空置状态，刘永兴、黄艳应及时采取适当措施防止损失扩大，故超出上述支持部分的租金损失，属于扩大损失，不再支持。刘永兴、黄艳支付案涉合肥市滨湖世纪城琼林苑D506室房屋2019年1月1日至2019年11月30日的物业管理费1427.36元，结合本案实际情况，刘水平实际搬离案涉房屋的具体时间在2019年3月，故该院酌定刘水平应予承担3个月的物业管理费389.28元。 根据案涉《房屋租赁合同》第九条约定，刘水平需要装修该房屋时，须取得刘永兴、黄艳同意后可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，刘水平在交还房屋时应负责恢复原状。本案合同签订后，刘水平对案涉房屋进行了实际装修，而刘永兴、黄艳交付案涉房屋时案涉房屋并未装修，现刘水平单方提前解除案涉房屋租赁合同，应按照该条合同约定将刘永兴、黄艳案涉房屋按照产权证登记的房屋布局图恢复原状。其中合肥市滨湖世纪城琼林苑D506室房屋，刘永兴、黄艳已自行恢复原状，并产生恢复费用10500元，刘水平应予承担。刘水平自行证据保全产生的公证费7100元，系刘水平不予恢复房屋原状导致，也应由刘水平承担。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘水平于判决生效之日立即支付刘永兴、黄艳违约金6387元，并支付物业管理费389.28元、律师费5000元；二、刘水平于判决生效之日起十五日内将案涉合肥市滨湖世纪城琼林苑D501、D502、D503、D504、D505、D507、D508、D509、D510室按照产权证登记的房屋布局图恢复原状；三、刘水平于判决生效之日立即支付刘永兴、黄艳合肥市滨湖世纪城琼林苑D506室房屋恢复原状费用10500元、公证费7100元；四、驳回刘永兴的其他诉讼请求。案件受理费1322元，由刘水平负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，刘永兴、黄艳与刘水平签订的《房屋租赁合同》及《变更协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应为有效。刘水平主张其是以合肥多多教育培训学校有限公司法定代表人的身份签订合同，但涉案《房屋租赁合同》及《变更协议》的“乙方”均为刘水平个人，未经合肥多多教育培训学校有限公司的签章，现有证据也不能证明刘水平在签订涉案《房屋租赁合同》及《变更协议》时已明确告知刘永兴、黄艳其是履行职务行为，故对于刘水平主张其是以合肥多多教育培训学校有限公司法定代表人的身份签订合同的意见，本院不予采信。 有效合同依法约束当事人全面履行。涉案《房屋租赁合同》已明确涉案房屋的租赁用途为商用，未限定于办学或者经营教育机构。现刘水平以涉案房屋不符合办学条件为由，要求解除涉案《房屋租赁合同》，缺乏事实及法律依据。一审对此未予支持，论理充分，本院予以认同。2019年3月6日，刘水平单方通知刘永兴、黄艳解除案涉《房屋租赁合同》，拒绝按约支付租金并擅自搬离案涉房屋，已构成违约。双方所签《房屋租赁合同》第十三条明确约定，合同签订后，若乙方违约，则甲方收取的押金不予退还，另违约方应承担金额中介佣金，并承担由此产生的律师代理费、差旅费等一切费用。故刘水平按约应支付刘永兴、黄艳违约金6387元、律师费5000元，所缴纳押金12775元不予退还。 关于涉案《房屋租赁合同》及《变更协议》解除后，涉案房屋是否需要恢复原状。涉案《房屋租赁合同》第九条约定，租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该房屋及配套损失，因负责恢复房屋原状并赔偿由此造成的经济损失，乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。二审中，刘水平认可其承租涉案房屋后在前台位置拆了墙，部分房间作了隔断等。首先，双方合同中明确约定“不可损坏原有的建筑结构”，即便刘水平的装修行为取得了刘永兴、黄艳的同意，但装修行为本身不等同于改变房屋结构，刘水平拆除墙体、设置隔断的行为明显违反了双方之间关于“不可损坏原有的建筑结构”的约定。其次，双方合同同时约定了“乙方在交还房屋时应负责恢复原状”，故基于上述合同约定及合理使用租赁物的诚信原则，刘水平对涉案房屋均负有恢复原状之义务。刘水平在其搬离涉案房屋后，即应积极履行恢复房屋原状的义务，其怠于履行该项义务，应当预见到自己不恢复会产生的后果，对承担相应的恢复费用应有所预判，刘水平拒绝对涉案房屋恢复原状的行为实际是在放任该后果发生。在此情况下，刘永兴、黄艳因客观需要自行恢复部分房屋并产生相应的费用，对该部分费用刘水平应承担赔偿责任，对下剩房屋刘水平亦负有继续恢复原状之义务。综上所述，刘水平上诉主张不承担恢复房屋原状的责任，并对刘水平、黄艳修复部分房屋的费用及公证费提出异议，缺乏依据，本院不予支持。 关于一审的程序问题。一审法院于2019年11月18日组织了第一次庭审活动，充分听取了双方当事人的当庭陈述及举证、质证等，因刘水平当庭未携带证据，一审法院又于2019年12月18日组织了二次开庭，对刘水平在第一次开庭后所提交的证据进行举证、质证，刘水平在二次开庭当天无正当理由拒不到庭，视为对自身诉讼权利的放弃，一审法院在此情况下缺席审理，并无不当，实际也未损害刘水平的诉讼权利。 综上，刘水平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1322元，由刘水平负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年七月二十日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。