湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4359号原告：叶芳芳，女，1983年6月16日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：刘宏镇，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曙，湖南万和联合律师事务所律师。被告：湖南天润五晟置业有限公司（原公司名称为：湖南天润五江置业有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****。法定代表人：沈世红，董事长。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：单鹏，湖南国风德赛律师事务所实习律师。原告叶芳芳(以下简称原告)与被告湖南天润五晟置业有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘宏镇、王曙到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告清偿所拖欠的商铺收益本金132663元；2、被告向原告支付违约金（按照日万分之一的标准自欠付商铺收益金之日起至实际支付之日止，暂计算至2020年5月13日为7509元）；3、被告立即将原告的三个铺面按房产证上的位置打界钉归还，并赔偿占用原告商铺给原告造成的损失；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于长沙市，并约定将这四个商铺交由被告统一经营。同日，原告和被告签订《委托合同》，对委托经营期限及被告应当按季度向原告支付商铺收益金和违约责任等事项进行了约定。2013年10月,原告将Ａ栋1262号商铺卖出，即2013年11月30日起被告按三个商铺支付收益金。自2010年11月30日起，被告开始陆续欠付各季度商铺收益金。原告多次催要未果。被告在庭审后向本院提交书面答辩状，答辩意见如下：1、原告主张的租金超出了被告实际拖欠的租金金额，租金应当依法交税，原告在计算租金或者收益的同时，应当扣除所有应当交纳的税费；2、涉案商铺由于租赁环境发生变化，造成被告经营状况恶化，根据诚实信用原则以及公平原则，应当对租金进行减免30%；3、由于不可归责于被告的情势变更，导致租金无法按照合同约定时间付出，被告不承担违约责任；4、原告主张被告赔偿未返还商铺的损失，无事实和法律依据。首先，《委托合同》于2017年8月30日到期，早在到期之前，被告就未再占有、使用商铺。合同到期后，被告通过多种方式通知原告归还商铺，原告在这时重新获得了商铺的占有、使用、收益和处分权。商铺是不动产，交付更多的是权利的移交，这些权利的移交实际已经完成，A栋百分之八十的业主委托优尚公司实行统一规划，统一经营，统一管理，该物权的行使未受到被告的任何不利影响，因此，不存在赔偿租金损失；其次，绝大部分的业主还是希望保留装修，已与优尚公司签订委托管理合同的业主是同意保留，整体装修升级对原告是纯获利的，对于商铺以后的招商、运营都是有百利而无一害的事情。如果判决支付原告的请求，将造成A栋整体的招商引资无法实现，原告的收益也无法保障，另外一部分商铺所有者如果也仿效同样的方法手段，将造成整个上河国际商业广场A栋的经营陷入瘫痪，进而造成严重的不良社会影响；5、关于租金收益和代扣代缴税费的问题。原告主张的租金收益与约定的收益金额不一致。长沙市雨花区税务局委托被告对上河国际商业广场的租金代征税款，为此签订了《委托代征税款证书》，依据双方的约定，上河国际商业广场的租金收益应按税后收益计算，合同约定代扣代缴的税费如未及时上交税务机关将由被告承担。所以，计算租金收益应该按照扣税后的标准计算，原告房屋租金的税率标准为14.1%，故被告支付原告2016年5月1日之后的租金应当按照14.1%的税率扣除税费后的租金，而不是税前租金。综上，请求法院对租金进行减免，对违约金不予支持，商铺已交还，相关损失不应由被告承担，驳回原告关于返还恢复初始原状商铺的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《委托合同》、账户流水明细，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2008年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托合同》，约定：1、甲方将位于长沙市（建筑面积为13.8平方米）的经营权委托于乙方，委托期限自2007年9月1日起至2017年10月31日止；2、乙方承诺在委托期内，该商铺的收益达到如下标准，此标准包含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额为276000元（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年年收益标准按购铺金额的8%计算，年收益标准为22080元（季收益为5520元）；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算，年收益标准为24840元（季收益为6210元）；第七年至第十年年收益标准按购铺金额的10%计算，年收益标准为27600元（季收益为6900元）；乙方承诺甲方取得收益回报的时间最迟为2007年9月（此日期也即为甲方获得收益回报的起始日）；3、第一至第三年收益由乙方一次性返还甲方，并用于充抵购房首付款，该阶段税费由乙方承担；第四至第十年收益，以及第十年以后发生的委托续约收益，乙方将负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益。乙方承诺，在上述日期前，向甲方按季度转付收益；4、甲方同意乙方应商家要求或入驻商家对商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担。甲方同意乙方在委托期内改变房屋结构，但必须经政府有关部门批准后实施且委托期满后乙方承诺恢复初始原状交还给甲方（正常损耗除外）。委托期满后，如果乙方不再继续接受该商铺的委托，各业主可通过业主委员会自行选择物业管理公司对商铺进行管理；5、合同期满后或按本合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交还给甲方（正常损耗除外）；6、乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费；7、如乙方违反本合同规定未按时将收益转账到甲方账户超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金。同日，原告将其购买的位于长沙市（建筑面积均为13.8平方米）的经营权委托给被告，双方为此签订与上述内容相同的《委托合同》。原告按照约定向被告交付了诉争商铺，原告诉称被告自2010年11月30日起未按照约定向其支付商铺收益金。原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告撤回其第三项诉讼请求中关于“被告赔偿占用商铺期间给原告造成的损失”的主张。被告对原告主张尚欠商铺收益金132663元的事实无异议，但应扣除被告已为原告代缴的税费21819.87元。被告在本案审理过程中为证明其代被告交纳了21819.87元税费，提供了税收完税证明、增值税发票。原告质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，因开票时间为2020年7月3日。尽管原告对该证据提出异议，但未提供足以反驳的证据，经与原件核对无异议，本院予以采信。被告为证明其通过多种方式通知原告，告知《委托合同》到期后不再续租，并且交还商铺，提供了《归还商铺通知书》、圆通快递物流信息、《致上河国际A区一楼业主的函》、长沙市高桥街道怡园社区居民委员会出具的签收证明。原告在本院送达上述证据后未按照规定提交书面质证意见，视为放弃质证的权利。上述证据中《归还商铺通知书》系被告向原告发出，载有如下内容：原、被告签订的《委托合同》于2017年8月30日到期，2017年5月以来，被告在政府组织的业主见面会和上河业主605微信群上多次明确表示合同到期后不再续租，按照合同约定，被告应在60个工作日内将商铺交还给业主，现在将还铺的有关事项通知如下，即合同于2017年8月30日到期后，被告不再续租。根据合同约定，被告享有两个月交铺免租期，在该两个月期限内，将分期分批交还商铺给原告，被告在交铺前一个礼拜通过短信通知原告交铺的具体时间，原告收到商铺后，对商铺界址不清楚及有其他任何疑问的，可以来被告处核实。逾期，则表明商铺已依合同约定完好移交。因情势变更造成被告拖欠原告的返租款，被告将会尽全力依法陆续还清。被告为证明上河国际商业广场A栋共446户业主中有304户业主自2017年12月1日起将商铺委托给优尚公司统一管理运营，《委托合同》到期后，原告已依法收回了商铺的占有、使用和收益权，提供了《情况说明》。原告在本院送达上述证据后未按照规定提交书面质证意见，视为放弃质证的权利。该《情况说明》系湖南优尚商业运营管理有限公司于2018年5月29日出具，载有如下内容：湖南优尚商业运营管理有限公司接受上河国际商业广场广大业主的委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月31日。另查明，诉争委托合同在履行过程中，涉案商铺所在地面临万家丽路快速化改造，对上河国际商业广场周围长期设置围挡，导致诉争商铺的租赁环境发生变化，经营状况恶化。本院认为，原告与被告签订的《委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。1、关于商铺收益本金和逾期付款违约金。本案诉争委托合同在履行过程中，由于出现了万家丽路快速化改造等客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成被告经营状况恶化。本院和长沙市中级人民法院做出的上河国际商业广场其他业主起诉被告的同类生效判决中，认定上述变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍要求被告继续按照原合同约定支付租金，将显失公平，并以此为据，酌情减免被告欠付租金数额的30%（被告已实际支付的租金不予减免），并将逾期付款违约金由日万分之二调整为日万分之一。为统一裁判尺度，参照上述同类案件的处理原则，被告应向原告支付尚欠商铺收益本金92864.1元（132663元×70%），因被告代原告已缴纳税费21819.87元，被告主张该款应在欠付的收益本金中予以扣减，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。根据审理查明的事实并结合公平原则，本院对原告主张被告支付其商铺收益本金71044元（92864.1元-21819.87元）和逾期付款违约金（以71044元为基数自2017年10月31日起至实际清偿之日止按日万分之一计算）的诉讼请求予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；2、关于诉争商铺的返还。根据原、被告签订的《委托合同》的约定，委托期满后，如果被告不再继续接受该商铺的委托，各业主可通过业主委员会自行选择物业管理公司对商铺进行管理。根据上述约定并结合本案查明的事实，合同期限届满后，被告未继续占有或使用涉案房屋，原告要求被告按照房产证上的位置打界钉返还其诉争商铺，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南天润五晟置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告叶芳芳税前商铺收益金71044元和违约金（以71044元为基数自2017年10月31日起至实际清偿之日止按日万分之一计算；被告湖南天润五晟置业有限公司依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金）；二、驳回原告叶芳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1552元，由被告湖南天润五晟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇二〇年七月二十三日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。