贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0302民初2741号原告：遵义市荣欣房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区澳门路**澳港商贸城（3-3-1）号，统一社会信用代码915203017309781314。法定代表人：王小会，总经理。委托诉讼代理人：曾启华，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元君，贵州宏贯律师事务所实习律师。被告：万永会，女，1971年3月18日出生，彝族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：杨先明，贵州于道律师事务所律师。原告遵义市荣欣房地产开发有限公司（以下简称：荣欣房开公司）与被告万永会不当得利纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣欣房开的委托诉讼代理人曾启华、张元君、被告万永会及其委托诉讼代理人杨先明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣欣房开公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告偿还原告位于播州区房屋合同总价款475586元；2、判决被告支付原告资金占用费暂计起诉之日55056元（从2017年7月14日起计算，以475586元为基数按银行同业拆借利率计算至还清之日止）3；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月10日，原告遵义市荣欣房地产开发有限公司（以下简称“荣欣房开公司”）与被告万永会签订《房屋买卖合同》，合同约定万永会以单价每平方米4566.36，总价款475586元购买荣欣房开公司位于播州区房屋。根据《商品房买卖合同》付款方式及期限约定：“买受人采取下列三种方式付款。贷款方式付款。买受人以［银行按揭］付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房贷（小写）计143586.00元，余款（小写）332000.00元以［银行按揭］支付……因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足额款项，不承担本合同第十条约定的违约责任”。合同签订后，万永会按揭手续未能通过银行审核，又不能全款买房，导致《商品房买卖合同》不能继续履行，万永会提出退房，双方于2017年7月14日签订终止《商品房买卖合同》协议，荣欣房开公司退还万永会支付的首付款，万永会也退还了收据原件及购房合同，但是万永会一直未配合荣欣房开公司办理房屋备案登记的撤销手续，案涉房屋一直登记在万永会名下，导致该案涉房屋于2018年7月31日被法院查封。因万永会不配合办理撤销手续，龙小英与万永会有纠纷，现该案涉房屋因龙小英申请执行贵州川黔万汇汽车服务有限公司合伙协议纠纷一案导致该房屋拍卖后价款用于抵偿债务，余款部分被万永会占有。原告认为与被告商品买卖合同已解除，被告所得该房款已不具有法律依据，被告在享有该利益情况下使原告遭受损失，且原告所受损失与被告万永会不配合撤销备案登记具有因果关系。综上，原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼。被告万永会辩称，被告与原告签订房屋买卖合同是事实，但合同签订后，被告向原告支付了首付款164,087元，首付款交付后按合同约定应当由原告为被告办理按揭房贷，但原告并未给被告办理按揭房屋贷款手续，且原告也没有按照合同约定向被告交付房屋，至今被告没有向原告提出退房，也没有签订终止商品房买卖合同，因此如果原告起诉要求被告支付购房款，应以交付房屋为前提，由于原告没有交付房屋，其要求支付购房款理由不能成立，虽然该房屋被法院强制执行，是因为该房屋备案登记在被告名下才被执行，但不能因为该房被执行来说被告不履行交付房屋的义务，现在被告同意与原告解除合同，双方各自返还，由原告退还购房款，被告退还房屋，综上，原告的诉请依法不能成立，请驳回原告的诉讼请求。原告荣欣房开公司围绕诉讼请求向本院提交的证据有原告企业信息报告、被告身份证明、《商品房买卖合同》复印件、备案表复印件、《终止商品房销售合同》复印件、退款凭证、现金交款单复印件、具结保证、遵义市播州区商品房退房（撤销备案）申请审批表、申请、查询结果、遵义市播州区住建局出具证明两份、阿里拍卖司法官网查询图片等证据。被告向本院提交的证据有商品房预售合同备案登记表、商品房买卖合同、收款收据复印件、银行流水。本院对上述证据予以确认，并在卷佐证。对被告提交的2020年1月3日的终止《商品房买卖合同》协议，因被告万永会未签字，对该证据本院不予认定。根据原告的陈述、被告的答辩、经庭审确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，原告遵义市荣欣房地产开发有限公司（以下简称：荣欣房开公司，出卖人）与被告万永会（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：万永会以单价4566.36元，总价款475586.00元的价格购买原告开发的位于遵义市播州区。合同第八条付款方式及期限约定：买受人采取第3种贷款方式付款。买受人以［银行按揭］付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款143586元，余款332000元以［银行按揭］支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起Ｘ日内，将申请办理银行按揭或公积金的贷款所续的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后Ｘ日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日其15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条预定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人。2016年10月9日，原告将案涉房屋的首期房款143586元以万永会的名义缴纳。2016年10月10日，《商品房预售合同登记备案表》载明：万永会购买龙坑镇××社区盛世豪庭6栋7-7-6，建筑面积127.06平方米，总价款475586.00元，首付款143586元。2017年3月14日，原告向遵义市播州区住房和城乡建设局提出《申请》，申请内容因公司所售盛世豪庭房屋在备案后，有39户银行贷款未能通过，申请撤销39户的备案，其中包括万永会。2017年7月14日，原告荣欣房开公司和被告万永会签订《终止商品方销售合同协议》，协议载明：因买受人收入不够，银行不受理贷款，提出退房申请，双方协商同意终止2016年10月10日签订的《商品房销售合同》，房号6-7-6。2017年7月14日，被告万永会向播州区住建局提交了《遵义市播州区商品房退房（撤销备案）申请审批表》，载明：申请人退房理由是收入不够银行审核不过，现银行不受理贷款，拟退房坐落在盛世豪庭6栋房号7-6；已经解除买卖合同关系，万永会将房屋原价退还给出卖人另行公开出售，不是申请人与第三方之间的房屋转让行为，并注明已面签，获得同意。同日，原告向案外人遵义市播州区住房和城乡建设局出具《具结保证》，载明：经协商同意万永会的退房申请，并请贵局给予该套商品房销售合同备案注销手续，因退房引起的经济、法律纠纷由公司和购房人承担。2018年7月31日，被告万永会因其他债务原因，经遵义市播州区住房和城乡建设局系统查询位于遵义市登记在万永会名下，该套房屋被法院查封。2019年9月10日，因案外人龙小英申请执行贵州川黔万汇汽车服务有限公司、万永会合伙协议纠纷一案，本院委托淘宝网变卖保证人万永会名下的位于遵义市，2019年10月15日以425600元竞买成交，拍卖后的价款抵偿万永会的债务，剩余的款项由万永会占有。2019年12月10日，遵义市播州区住房和城乡建设局出具证明证实荣欣房开公司和万永会签订的《商品房买卖合同》，根据合同约定万永会购房为盛世豪庭6栋7层7-6号房，荣欣房开公司报备案为1-7-6号房。荣欣房开公司在播州区，荣欣房开公司与万永会《商品房买卖合同》约定的6-7-6与1-7-6系一套房源。现原告认为双方《商品房买卖合同》已解除，要求被告万永会将上述房款返还原告，双方酿成诉争。另查，2015年7月8日，荣欣房开公司与案外人贵州省九福通贸易有限公司（以下简称：九福通公司）签订《销售房产服务合同》，荣欣房开公司授权九福通公司为盛世豪庭售楼售房权，采取的是零首付模式，付款流程是：原告将自己公司的款项通过原告员工的账户转入九福通员工账户，九福通员工将款项转入购房者账户，再有购房者将房款转至支付原告的账户。被告万永会于2015年12月16日在原告处购买的房屋位于遵义市房屋，因7号楼不能销售，万永会将该房屋变更为6号楼6-7-6号。2015年12月16日，万永会的收款收据载明房款首付款为164087元。经查，2015年12月16日，荣欣房开公司员工韩华艳通过其建设银行账户62×××34向九福通公司员工沈龙的招商银行账户62×××09转账1500000元。2015年12月16日，九福通公司员工沈龙通过其招商银行账户62×××09将款项转入九福通公司员工杨利的中国工行银行账户62×××13。2015年12月16日，杨利通过其中国工行银行账户62×××13向万永会的中国工商银行账户62×××93转账164080元。2015年12月16日，万永会通过其中国工商银行账户62×××93向原告荣欣房开公司支付164087元。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人、根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，原告荣欣房开公司与被告万永会于2016年10月10日签订了《商品房买卖合同》，2017年7月14日，原告和被告签署《终止商品房销售合同协议》，并将退房审批表提交至播州区住房和城乡建设局获得同意，双方所签订的《商品房买卖合同》已经解除。双方的合同解除后，关于被告万永会辩称其向原告缴纳案涉房屋的首付款164,087元是否应当退还的问题。根据原告提交的164,087元的转账流水能够形成完成的证据锁链，从而证实案涉房屋首付款164,087元系原告以万永会的名义缴纳，并非是万永会本人出资，万永会购买的案涉房屋系零首付购买，故对被告万永会要求原告退还其164,087元的辩解，本院不予支持。现因登记在万永会名下的案涉房屋被法院拍卖，案涉房屋拍卖后的价款抵偿了万永会的债务，剩余的款项由万永会占有。被告万永会未提供合法占有案涉房屋拍卖款的合法依据，且造成原告的财产损失，故被告取得的案涉房款属不当得利，应当退还原告。原告在双方的《商品房买卖合同》解除后，对自己的财产未能尽到管理义务，对该财产造成的损失部分，应自行承担，被告万永会应当退还案涉房屋拍卖价款425,600元，故对原告荣欣房开公司要求被告万永会返还《商品房买卖合同》上的总价款为475,586.00元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告从2017年7月14日按照银行同业拆借利率计算资金占用费的问题，因被告万永会无合法依据占有该房屋价款，其返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息，故对原告的该项诉请，本院予以支持，但本院认为资金占用费应从案涉房屋拍卖时即2019年10月15日计算至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告万永会于本判决生效之日起十日内返还原告遵义市荣欣房地产开发有限公司位于播州区房屋拍卖房屋总价款425600元；二、被告万永会于本判决生效之日起十日内支付原告遵义市荣欣房地产开发有限公司资金占有费（以425,600元为基数，自2019年10月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止）；三、驳回原告遵义市荣欣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费9,110元，减半收取4,555元，由被告万永会负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。审判员  王继霞二〇二〇年七月三十日法官助理王骏书记员梁廷松