安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2175号 上诉人（原审原告）:詹进凯,男,1988年10月4日出生,汉族,住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人:徐学锋,安徽潜川律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张凯,安徽潜川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽省尧日服饰有限公司,住所地安徽省庐江县经济开发区世纪大道。 法定代表人:郑晓红,执行董事。 委托诉讼代理人:许承斌，安徽庐家律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张琴，安徽庐家律师事务所律师。 上诉人詹进凯因与被上诉人安徽省尧日服务有限公司（以下简称尧日服饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2019）皖0124民初5487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 詹进凯上诉请求：撤销一审判决，依法改判尧日服饰公司支付詹进凯256152.96元及利息（自2019年7月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日）；本案一、二审诉讼费用由尧日服饰公司承担。事实与理由：一、一审法院认定2018年9月18日詹进凯签字的《承诺书》中已经就租金标准协商变更为12元/平方米/月，缺乏事实和法律依据。1.案涉《承诺书》的签订时间和双方办理产权变更手续的时间均是2018年9月18日。当日，产权变更手续虽基本办理完毕，因詹进凯未交付部分房款，尧日服饰公司未同意将变更事项入网。2018年10月8日，詹进凯履行了部分房款交付义务。2018年10月8日，双方办理了产权变更事项入网手续，故产权证书登记时间为2018年10月8日。2.尧日服饰公司与联通公司签订的《场地服务合同》是在（2019）皖0124民初414号案件审理过程中，詹进凯的代理人持法院调查令在联通公司调取的，时间是在2019年1月以后。詹进凯在此时才知晓尧日服饰公司与联通公司之间的租赁面积、租金标准等事项。2018年9月18日即签订《承诺书》当天，詹进凯尚不知晓尧日服饰公司与联通公司租赁合同的具体事项。该项事实，《承诺书》中的“面积100平方米左右”以及未明确载明联通公司租金为27.5元/㎡/月、证人证言可以印证。3.《承诺书》的理解应当为，双方之间就联通公司租金12元/㎡部分付款时间进行了约定，对于剩余的15.5元/㎡租金部分以及王玉彬、宋斌租金付款时间未做约定。有关联通公司剩余的15.5元/㎡租金部分以及王玉彬、宋斌租金，应当按照双方此前签订的《标准化厂房买卖合同》约定（尧日服饰公司应当在詹进凯付清购房款后三个工作日内支付租金给詹进凯）处理。4.《承诺书》系尧日服饰公司打印，在过户当天强行要求詹进凯签署。即使《承诺书》的内容存在一审法院、尧日服饰公司的理解即双方已经就联通公司租金标准由27.5元/㎡/月变更为12元/㎡/月，一审法院按照12元/㎡/月租金标准判决也没有依据。案涉的《承诺书》内容存在两种理解，依据《合同法》第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方尧日服饰公司的解释，作出对詹进凯方有利的解释。5.尧日服饰公司扣留联通公司15.5元/㎡/月部分的租金没有任何事实和法律依据。案涉的《承诺书》内容由尧日服饰公司事先拟定，即使涉及到詹进凯对自身权利的放弃，也应当无效。二、有关租金支付事宜应当按照《标准化厂房买卖合同》执行。1.2018年8月24日，詹进凯（乙方）与尧日服饰公司（甲方）签订《标准化厂房买卖合同》（合同内容由尧日服饰公司事先拟定）。合同第三条第六款明确约定“乙方付清所有的购房款之后，3个工作日内，甲方付清原租户租金给乙方”。该条款对詹进凯与尧日服饰公司之间的租金给付事宜进行了清楚、明确的约定，“原租户”仅能理解为联通公司、王玉彬、宋斌，“租金”亦仅能理解为全部租金。2.有关租金给付起始时间问题，詹进凯对一审法院计算的起始时间没有异议，在此不再赘述。综上所述，一审法院未支持詹进凯的一审诉求，无事实和法律依据，请求二审法院将案件发回重审或者依法改判。 尧日服饰公司辩称，一、因尧日服饰公司与詹进凯签订的《标准化厂房买卖合同》中，约定“甲方付清原租户租金给乙方”，双方对于甲方已收取的原租户租金按何种标准和具体时间段支付给詹进凯约定不明，《承诺书》是在《标准化厂房买卖合同》签订后，双方自愿对租金给付标准和时间作出的进一步约定。该《承诺书》是在詹进凯对市场行情、房屋原租赁情况充分了解的基础上出具的，亦是双方的真实意思表示，属于合法有效的，且每月12元/平方米标准也是符合市场行情的，且明显高于同地段、同类型的房租标准，詹进凯正常的成年人，对此不存在重大误解，也不存在显失公平的情形，更不存在尧日服饰公司误导、欺诈、胁迫詹进凯等情形。故该《承诺书》是双方结算房屋租金的合法有效的依据。二、尧日服饰公司在与第三人房屋租赁合同缔约前后，付出了大量的人力、物力投入，积极配合并帮助第三人装修、通电施工等，租赁合同中约定27.5元/平方米/月的高标准租金，正是因为其中不仅包含了房屋本身租金，同时还包含尧日服饰公司的人力物力帮助和投入、租金税收、用水、用电、铺路、招待等其他费用在内的，第三人支付高于正常租金以外的部分，实际上属于第三人支付尧日服饰公司的投入和帮助的对价，况且，现詹进凯对该租赁合同的承接无需再投入上述额外人力、物力、税收。故尧日服饰公司按照高于市场价12元/平方米/月的租金支付给詹进凯，是公平合理的。虽然合同法规定了买卖不破租赁制度，但法律并未禁止房屋买卖后，买卖双方按照实际情况自愿重新约定租金的数额。综上，詹进凯出具的《承诺书》合法有效且合情合理，是双方真实意思表示，双方都应该严格遵守约定。尧日服饰公司愿意在已收的租金中按《承诺书》约定的12元/平方米/月向詹进凯支付后期的租金，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。 詹进凯向一审法院起诉请求：1.判令尧日服饰公司支付詹进凯256152.96元，并自起诉之日起按照同期银行贷款利率支付利息；2.本案的诉讼费用由尧日服饰公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月11日，尧日服饰公司与联通公司签订《中国联通通信场地服务合同》，合同约定：尧日服饰公司将其一楼面积100平方米的场地供联通公司使用，服务费为每年330元／平方米（含税），租赁期限为15年，计495000元，联通公司在收到税务发票后付清，及其他内容；2018年1月1日，尧日服饰公司与王玉彬签订《房屋租赁合同》，尧日服饰公司将位于庐江县门房屋670平方米出租给王玉彬使用，租金每月9.8元／平方米，租期自2018年1月1日至2018年12月30日止，年租金78792元（不含税）于合同签订3个工作日内一次性付清；2018年1月16日，尧日服饰公司与宋斌签订《房屋租赁合同》，尧日服饰公司将位于庐江县.6平方米出租给宋斌使用，租金每月5.73元／平方米，租期自2018年1月16日至2019年1月15日止，年租金50613元（不含税）于合同签订3个工作日内一次性付清。2018年8月24日，尧日服饰公司与詹进凯签订《标准化厂房买卖合同》，约定将尧日服饰公司所有的位于庐江县出售给詹进凯。因所出售房中含有上述租户的承租部分，故合同约定“乙方付清所有的购房款之后，3个工作日内，甲方付清原租户租金给乙方”。2018年9月18日，詹进凯出具承诺书，载明：不动产过户后，尧日服饰公司与联通公司的租赁合同在租赁期限内有效。另同意上述合同的租赁费，在10月底，尧日服饰公司按每月12元／平方米（不含税）付清（从过户之日起第二天起计算到合同截止日期）等内容。尧日服饰公司于2018年10月8日配合詹进凯办理了房屋过户登记手续，实际总购房款为2198640元。詹进凯分多次总计支付给尧日服饰公司购房款1998640元，剩余200000元购房款亦经法院判决后履行。尧日服饰公司未按约支付三租户租金。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。尧日服饰公司与詹进凯签订《标准化厂房卖买合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵守合同约定，依法履行合同义务。尧日服饰公司应当在詹进凯付清所有购房款后按约支付所售房中含有上述租户的租金。依据合同相对性原则，尧日服饰公司与联通公司之间关于租金的约定仅对双方有效，詹进凯与尧日服饰公司之间关于租金的约定应以詹进凯出具的承诺书为准。詹进凯提出承诺书是在不清楚联通公司与尧日服饰公司具体租赁事宜的情况下签名而请求联通公司的租金仍按租赁合同的租金标准27.5元/平方米/月支付的主张没有事实和法律依据，故对尧日服饰公司对联通公司租金按12元/平方米的抗辩意见予以支持，即其支付的租金应为104472元[12元/平方米/月×（12年+1个月+3天）×60平方米]、13368.12元、3369.24元,计121209.36元。詹进凯要求起诉之日起按照同期银行贷款利率支付利息，不违反法律规定，该院对其主张予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：安徽省尧日服饰有限公司于判决书生效之日起二十日内支付詹进凯121209.36元及利息（自2019年7月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。案件受理费2571元，保全费1720元，由安徽省尧日服饰有限公司负担3160元、由詹进凯负担1131元。 本案二审期间，詹进凯向本院举证如下：证据一、土地使用权转让（出让）征免税审批通知单、安徽省增值税普通发票及税收完税证明各一份，旨在证明案涉的《承诺书》系在办理房屋产权过户时，詹进凯在不知晓尧日服饰公司与联通公司之间具体租赁事宜的情况下签署。该三份材料记载的时间均为2018年9月18日，与尧日服饰公司一审提交的《承诺书》记载的时间一致。证据二、（2019）皖0124民初1336号调查令复印件一份，原件已交由被调查单位联通公司，旨在证明直到2019年3月22日，詹进凯仍不知晓尧日服饰公司与联通公司之间具体租赁事宜，所以才向法院申请调查令。证据三、申请证人洪某出庭作证，旨在证明2018年9月18日承诺书签订当日，该份承诺书系尧日服饰公司事先打印，承诺书签订时詹进凯并不知晓具体的租赁事宜。尧日服饰公司发表质证意见为，对上述证据一、二的真实性及合法性无异议，但与本案无关。无论詹进凯何时知道租赁合同的实际情况，都不影响詹进凯作出承诺书的真实意思。对证据三证人证言不予认可，证人所证明的情况绝大多数都是听说，有些情况没有参与，与本案也没有关联性。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，尧日服饰公司与詹进凯签订的《标准化厂房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。詹进凯已履行了支付购房款的义务，尧日服饰公司应当在詹进凯付清购房款后按约支付所售房中含有上述租户的租金。詹进凯上诉主张租金标准应按照联通公司与尧日服饰公司之间签订的租赁合同中约定的租金标准27.5元/平方米/月计付，尧日服饰公司主张租金标准应按12元/平方米/月计付，并提供了一份詹进凯在2018年9月18日出具的《承诺书》予以证明。本院认为，尧日服饰公司提供的2018年9月18日詹进凯出具的《承诺书》中明确记载“尧日服饰公司按每月12元/平方米（不含税）付清租赁费”。依据合同相对性原则，尧日服饰公司与詹进凯之间关于租金的约定应以詹进凯出具的承诺书为准。詹进凯认为该承诺书是在不清楚联通公司与尧日服饰公司具体租赁事宜被迫无奈的情况下签字的，但就本案现有证据来看，詹进凯并未提供切实有效的证据证明其是被迫签字，其应承担举证不能的法律后果。在此情况下，一审法院按照12元/平方米/月计算租金并无不当，本院予以维持。 综上所述，詹进凯的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2999元，由上诉人詹进凯负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年七月三日 法官助理李颖 书记员李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。