广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2351号原告：惠州首明投资有限公司,住所:惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园********商业**。法定代表人:孙晓东，董事长。委托诉讼代理人：彭小苑，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：阮健伦，男，系该公司员工。被告：张小忠，男，****年*月*日出生，汉族，住址：江西省瑞昌市****，公民身份号码：360************017。原告惠州首明投资有限公司诉被告张小忠商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭小苑、被告张小忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州首明投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付欠交购房款200000元；2、被告支付从应付款项之第二日起至实际全额支付应付款项之日止的逾期违约金（以逾期付款每日万分之三的违约金为标准，计算至被告实际还清之日止，现暂计至2020年3月31日为235501.2元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年4月10日签订《商品房买卖合同》（编号：惠阳******），原告作为出卖方，出售惠州市惠阳区淡水新桥片区*******商品房给被告。根据合同约定，该商品房总购房款为1739513元。付款方式为：分期付款，被告必须在2017年4月10日前向原告支付529513元；被告必须在2017年5月10日前向原告支付1210000元。《商品房买卖合同》签订后，被告至今仍欠交购房款200000元。根据《商品房买卖合同》约定，被告应承担的违约金数额为235501.2元（暂计至2020年3月31日，此后违约金按实际逾期天数另计）。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望判如诉请。被告答辩称，我方对原告的资料没有看，当时沟通时是说过来调解的。我上午和原告的负责人沟通，双方达成一致意见由我在一个半月内支付欠付购房款200000元，无须支付违约金。本院经审理查明：2017年4月10日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：惠阳******约定，被告购买原告开发的位于惠州市惠阳区淡水新桥片区*******商品房，总价款1739513元，付款方式为分期付款：被告须在2017年4月10日前向原告支付首期房价款529513元，在2017年5月10日前向原告支付剩余购房款1210000元。原告应当于2019年3月30日前向被告交付商品房。《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照合同附件十一补充协议第四条的约定处理。附件十一补充协议第四条约定：“买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房款的15%。”。合同签订后，因被告的征信未通过银行审批，无法办理银行按揭支付尾款，故双方协商签订《变更付款方式重签合同协议书》，该协议书载明：案涉商品房总房价款1739513元，被告按该合同的约定已向原告支付了房价款639513元，还需向原告支付剩余房价款1100000元，其中：（1）在2018年11月26日足额支付800000元给原告，（2）在2018年12月26日前足额支付剩余300000元给原告；若被告未能在第（1）款约定的期限内一次性支付相应款项的，原告有权解除该合同，要求被告承担总房价款15%的违约金，原告有权在被告已支付的房价款中直接扣除上述违约金，被告无条件配合原告办理该合同的网签注销手续后，原告将剩余房价款无息退还被告，双方因法定或约定原因解除本协议的，不影响本条关于违约责任追究的效力；若被告未能在第（2）款约定的期限内足额支付相应款项给原告的，应按日计算向原告支付逾期应付款的万分之五的违约金，直至被告付清所有款项为止。该协议书另约定，双方于2017年4月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》于本协议生效时终止，双方一致同意不因该合同向对方主张任何权利，本协议与新合同不一致的，以本协议为准，本协议未约定的，以新合同为准。该协议书签订后，双方按照协议书的约定支付剩余购房款，根据原告提供的《逾期付款违约明细》载明，2017年4月2日至2018年11月1日被告共计向原告支付购房款639513元，2018年11月26日至2018年11月28日被告共计向原告支付购房款800000元，2019年1月10日、2019年1月16日、2019年1月17日、2019年1月24日，被告分别向原告支付购房款40000元、10000元、20000元、30000元，共计100000元。尚余200000元购房款未支付。被告未对原告提交的《逾期付款违约金明细》中载明的实际支付购房款的时间和金额表示异议。庭审时，被告表示：1、我不认同原告的违约金主张，原告方的三个人和我沟通时都表示可以免除违约金。2、我欠付被告购房款20万元，原告现在却要求我支付20多万元的违约金，违约金要求过高。3、我今天在碧桂园南站新城物业管理处与原告的工作人员沟通时，原告方也未和我要求违约金。原告表示原告一方并未答应减免被告的违约金。上述事实有被告身份证、《商品房买卖合同（预售）》及其附件、法律函及寄件详情单、逾期付款违约金明细、《变更付款方式重签合同协议书》及庭审陈述等为据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《变更付款方式重签合同协议书》内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同和协议的约定履行义务。关于支付购房款方面，双方均认可剩余1100000元购房款按照《变更付款方式重签合同协议书》履行且被告尚欠200000元购房款逾期未付，故原告要求被告继续支付购房款200000元并支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持；被告辩称原告同意减免违约金，但并未对此举证证明，且原告否认同意减免，故本院对被告的该项抗辩意见不予认可。至于被告应支付的具体违约金金额，本院现分析如下：《变更付款方式重签合同协议书》对支付购房款800000元、300000元分别约定了不同的付款期限和违约责任。首先，该协议书约定被告应在2018年11月26日足额支付购房款800000元给原告，否则原告有权解除合同并要求被告承担总房价款15%的违约金。现被告逾期两日向原告付清本期购房款800000元，原告未要求解除合同也未在合理的期限内对被告逾期两日付款提出异议，案涉协议书亦未约定继续履行合同时本期付款逾期的违约责任，故对于本期付款义务上的逾期付款违约金的主张，本院不予支持。其次，案涉协议书约定被告应在2018年12月26日前足额支付剩余购房款300000元给原告，否则被告应以逾期未付款为基数按日万分之五的标准向原告支付违约金至付清所有款项为止。现被告至今未付清本期购房款，且案涉协议书明确约定了继续履行案涉合同时逾期付款违约金的计算方式，故被告应向原告支付本期购房款的逾期付款违约金。因原告诉讼请求中明确要求按照日万分之三的标准计算违约金，系原告对自身权利行使处分权，本院予以尊重。因此，被告应向原告支付逾期付款违约金：以40000元为基数，按日万分之三从2018年12月27日计至2019年1月10日止；以10000元为基数，按日万分之三从2018年12月27日计至2019年1月16日止；以20000元为基数，按日万分之三从2018年12月27日计至2019年1月17日止；以30000元为基数，按日万分之三从2018年12月27日计至2019年1月24日止；以200000元为基数，按日万分之三从2018年12月27日计至付清之日止。对于原告超出部分的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告张小忠自本判决生效之日起十五日内向原告惠州首明投资有限公司支付剩余购房款200000元及违约金（以40000元为基数，按日万分之三从2018年12月27日计至2019年1月10日止；以10000元为基数，按日万分之三从2018年12月27日计至2019年1月16日止；以20000元为基数，按日万分之三从2018年12月27日计至2019年1月17日止；以30000元为基数，按日万分之三从2018年12月27日计至2019年1月24日止；以200000元为基数，按日万分之三从2018年12月27日计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3916元（原告已预交），由被告张小忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二〇年六月二十二日法官助理 张 婷书 记 员 冯梦云