湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初5476号原告：湖南德思勤商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区迎新路**德思勤城市广场****。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：尹荣荣（系公司员工），女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。被告：谢思思，女，1984年1月29日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。第三人：湖南德思勤投资有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意路**v>法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：尹荣荣（系公司员工），女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。原告湖南德思勤商业管理有限公司(以下简称原告)与被告谢思思（以下简称被告）、第三人湖南德思勤投资有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告和第三人的委托诉讼代理人尹荣荣、宋寅虎和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠经营管理费95863.23元、物业服务费43574.19元及该二项违约金2509.88元（暂计一个月，后续违约金仍以前述拖欠经营管理费95863.23元和物业费43574.19元为基数按照日万分之六的标准计至被告实际付清之日止），共计141947.3元；2、被告向原告支付装修期经营管理费14520元，POS机使用费200元、违约金600元，撤场垃圾清运费3520元，泔水费350元，二消费用14080元，恢复毛坯费用22880元，共计56150元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月10日，被告与原告及第三人签订《德思勤城市广场租赁合同》，承租了长沙德思勤城市广场TASKINMALL第五层L5-01、02号商铺用于经营品牌为炙德烤肉的餐饮项目，双方另就其他权利义务进行了约定。原告为接受第三人委托的德思勤城市广场商业运营管理方。合同签订后，原告、第三人按照约定履行了义务，但被告于2018年1月开始欠付经营管理费，经原告多次催缴，仍未结清，并于2018年10月29日单方提出撤场，但被告并未履行合同义务。原告向被告发送合同终止及费用追缴函，明确合同于2018年10月28日终止，向被告催缴欠费，被告未按约支付欠付费用亦未按约定恢复房屋的毛坯状态。截至2018年10月28日，被告共计拖欠经营管理费95863.23元、物业费43574.19元。被告还应当补交45天装修期的经营管理费14520元，POS机使用费200元和POS机违约金600元、垃圾清运费3520元，泔水费350元，二消费用14080元。原告代为恢复毛坯产生费用22880元。另根据合同约定被告延迟缴纳经营管理费应当向原告支付违约金，原告酌情主动将合同约定的违约金标准降低为日万分之六。被告辩称，1、被告不同意原告的主张。被告和一些商家入驻原告商场是由原告招商进驻。开业前，有几家商铺就因无法经营关门。当时被告未与原告签订合同，基于当时的经营状况，被告也不想开业，但原告哄骗被告，要求被告继续经营，原告领导也承诺不需要被告支付租金，被告基于回本的想法继续经营。之后，原告找到新的商家，便于2018年10月28日对被告的商铺停电、停水，逼迫被告离场；2、原告提交的《撤柜申请书》并非被告书写。从被告进驻后，原告的很多工作人员与被告联系，被告原以为本案纠纷已经解决，但时隔两年后原告起诉被告；3、原告商铺的商家变更很快，只要找到新的商家，原告就起诉之前的商家。被告从未提供过POS机，故不存在POS机的使用费和违约金。第三人述称，同意原告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《德思勤城市广场租赁合同》及附件，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2017年8月10日，原告（丙方、管理方）与被告（乙方、承租方）、第三人（甲方、出租方）签订《德思勤城市广场租赁合同》，约定：1、甲方是位于长沙德思勤城市广场内TASKINMALL的所有权人；2、甲方同意将德思勤城市广场中的TASKINMALL五层L5-01、02号商铺出租给乙方使用。乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；3、甲乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：（1）租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；（2）物业服务公司、商业管理公司：接受甲方委托，对包括该房屋在内的德思勤城市广场提供统一物业管理服务、设施商业运营管理的企业，就本合同而言是指丙方；（3）进场日：甲方移交、乙方进入该房屋之日。甲乙双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日；4、该房屋的套内建筑面积为176平方米。该面积即为本合同项下计租面积，计租面积为双方确认后的实测面积，不再调整；5、本合同项下租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，即自2017年10月1日起至2022年9月30日止；6、装修期为进场日起算45天。装修期内，乙方无需承担租金及经营管理费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用；7、租金及经营管理费标准和支付方式：第一、二个租约年每月租金为21120元、经营管理费为9680元；第三个租约年每月的租金为22191.84元、经营管理费为10394.56元，第四个租约年每月租金为23338.71元、经营管理费为11159.14元，第五个租约年每月租金为24565.86元、经营管理费为11977.24元；8、合同项下的租金及经营管理费按月支付，首期为计租日起前一个月期间的租金及经营管理费。交纳第二期时截至日期调整至自然月度末。此后的租金及经营管理费均按每一个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方、丙方一次性足额支付下个月的租金及经营管理费；9、乙方在该房屋内经营品牌为炙德，经营项目为餐饮（烤肉）；10、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付92400元作为履约保证金；同时向丙方支付13200元作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22条规定情形且乙方按照24条规定履行了相关义务的，履约保证金和物业服务费保证金无息退还，乙方应同时退还收据原件；11、乙方应当在装修期届满次日，即2017年10月1日开业经营并开始计租；12、作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向丙方交纳该房屋的物业服务费；每月物业服务费计算标准为：物业服务费收费标准×计租面积；物业服务费收费标准为：每平方米每月25元，按月支付，首期物业服务费为计租日起前一个月期间的物业服务费。缴纳第二期物业服务费时截至日期调整至自然月度末。此后的物业服务费均按每个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个缴费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向丙方一次性足额支付下个交费期费用。首期物业服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，应交物业服务费4400元；13、乙方应在该房屋开业前向丙方支付1万元，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止、各项费用结清且乙方按照24条规定履行了相应义务的365日后，丙方应将质量保证金余额（如有）无息退还给乙方；14、乙方延迟缴纳租金及经营管理费、物业服务费、公共事业费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或丙方可以对该房屋暂停能源供应、商业管理或物业服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（合同第22.4条）；15、本合同因乙方违约而提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下之履约保证金、物业服务费保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约金责任（包括迟延履行违约金等）并不免除；如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；16、如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤场后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担（合同24.4条）。该合同附件八《POS专用收银系统使用服务协议》载明如下内容：1、被告同意使用原告收银系统，服务期限自2017年10月1日至2022年9月30日止；2、被告应在原告提供收银系统之日（下称计费日）支付一次性收银系统押金1万元/台，用于保证被告妥善履行本协议项下各项义务；3、被告应自计费日起向原告支付收银系统使用服务费，标准为200元/台/月，本协议项下收银系统使用服务费仅为被告使用系统而需向原告支付的费用，不包括更换打印耗材等费用；4、服务费按月支付，于每月15日前支付；如超过15天，该月按一个月计费，为扶持被告经营，第三人同意免除被告在第一个租约年的收银系统使用服务费；5、被告逾期支付服务费，每逾期一天，应按逾期支付款项的0.3%向原告支付逾期违约金，逾期超过15日仍未支付时，原告有权解除本协议。原告未解除本协议的，被告仍应履行支付义务，自原告有权解除本协议之日起，每逾期一日，违约金按前述标准的两倍执行；6、收银系统的安装时间以原告安排为准。原告将提前通知被告具体时间，被告应为安装提供全面协助，并承担该商铺安装收银系统设计费用（如有）；7、被告违约导致本协议提前终止（包括原告按照约定解除本协议的情况），原告有权不退还押金，被告应向原告一次性支付相当于3个月使用费的违约金，且商铺出租人有权解除该商铺租赁合同，被告对此不得异议，并按该商铺租赁合同约定承担导致租赁合同提前终止的违约责任。原告和第三人于同日将诉争房屋交付给被告。被告于2018年10月28日从诉争房屋撤场。原告诉称被告自2018年1月起未按约支付其经营管理费等费用，诉至法院，请求依法裁决。第三人诉称被告未按照约定向其支付租金，于2020年6月11日诉至法院，本院于同日立案受理【案号：（2020）湘0111民初5477号】。本案在审理过程，原告和第三人确认被告向其缴纳了履约保证金92400元、物业服务费保证金13200元，质量保证金10000元、POS机保证金10000元。原告和第三人在本案审理过程中为证明被告单方申请撤场，诉争合同于2018年10月28日终止，原告向被告催缴诉争欠费并要求被告将房屋恢复至毛坯，提供了《撤柜申请书》、《关于合同终止及费用追缴函》和邮寄底单。被告质证认为，对《撤柜申请书》的真实性、合法性和关联性均有异议，不是被告的手印，也无被告的签名；对《关于合同终止及费用追缴函》系当庭第一次看到，未收到过；对邮寄底单有异议，去年被告一直在国外，未收到过该邮件。上述证据中《撤柜申请书》载有如下内容：德思勤商业广场领导好，本店炙德鲜烤宁乡花猪肉，于二期L521店铺，由于商场及自身原因经营不善，亏损严重，万般无奈只能撤柜，望领导理解，特此申请，望批准！落款时间为2018年10月29日，落款人为：谢思思。“谢思思”为打印字体，上面加盖了手印。邮寄底单未加盖邮局的印章。被告为证明其已向原告和第三人交纳了截至2018年3月31日的租金、经营管理费、物业服务费，提供了费用报销单、增值税发票。原告和第三人质证认为，对编号为05641403发票的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该发票系被告交纳的首期，即2017年10月1日至2017年10月31日期间的经营管理费和物业管理费；对编号为03218181发票的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该发票系被告交纳的2017年11月1日至2017年12月31日期间二个月的经营管理费及物业管理费28160元，发票备注栏已标明该期间为2017年11月至12月；对编号为05641404发票的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该电费发票与本案诉请无关联性；对招商银行账户历史交易明细表的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可；该明细中被告于2018年3月12日缴纳的两笔费用70400元，对应的即为2017年11月1日至2017年12月31日期间二个月的租金、经营管理费及物业管理费之和，于2018年4月11日缴纳的380元为2017年12月1日至2018年3月31日期间的泔水费用。除以上两项所有转账记录均为对方充值电费的记录，而且最后一次转账的时间为2018年10月6日，被告实际撤场的时间为2018年10月28日，以上电费均为被告履行合同期间实际消耗电费金额，与本案诉请无关;对费用报销单的真实性、合法性和关联性均不予认可，系被告单方制作，与本案诉请无关；对编号为12606434发票的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该发票系被告交纳的首期租金（2017年10月1日至2017年10月31日）；对编号为05668068发票的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该发票系被告交纳的2017年11月1日至2017年12月31日期间的租金，发票的规格型号栏中已经备注了交纳的期间为2017年11月和12月。本院认为，原告与被告、第三人签订的《德思勤城市广场租赁合同》及附件系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于拖欠经营管理费、物业服务费和违约金。（1）经营管理费和物业服务费。原告诉称被告自2018年1月1日起未向其支付经营管理费和物业服务费，被告主张其已缴纳上述费用至2018年3月31日，为此提供了费用报销单、增值税发票，原告对此不予认可，因上述证据不能证明被告的主张。根据合同的约定，被告应向原告支付2018年1月1日至2018年10月28日的经营管理费96155元（9680元/月×9个月+9680元/月÷30天×28天）和物业服务费43707元（4400元/月×9个月+4400元/月÷30天×28天），原告主张被告向其支付该期间的经营管理费95863.23元和物业服务费43574.19元，符合法律规定，本院予以确认；（2）关于逾期支付经营管理费和物业服务费的违约金。根据合同约定，被告应于每月28日前向原告支付租金，被告延迟缴纳租金及经营管理费、物业服务费、公共事业费或其他费用，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，原告或第三人可以对该房屋暂停能源供应、商业管理或物业服务，且无需因此向被告或第三方承担任何责任。因原、被告关于逾期支付租金的违约金计算标准约定过高，本院酌情调整为按照日万分之二计算其违约金，对原告超过部分的主张不予支持；被告自2018年1月1日起拖欠租金，并于2018年10月28日撤离诉争场地，原告在此期间未及时向被告主张诉争欠付费用，自身也存在一定过错，根据审理查明的事实并结合公平原则，本院对原告主张被告向其支付以尚欠经营管理费和物业服务费为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按日万分之二计算的违约金予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；2、关于装修期间的经营管理费、POS机使用费、违约金、撤场垃圾清运费、泔水费、二消费用、恢复毛坯费用。（1）装修期间的经营管理费。根据合同约定，因被告违约而提前终止的，原告和第三人有权没收本合同项下之履约保证金、物业服务费保证金，被告自行承担合同提前终止产生的全部损失，且被告应承担的其他违约金责任（包括迟延履行违约金等）并不免除；如被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费。原告为证明系被告单方申请撤场，提供了《撤柜申请书》。被告不予认可，认为该申请书无被告签名，且手印亦不是被告所加印，且撤柜也经过了原告同意。本院认为该申请书上无被告的签名，仅有手印，根据申请书载明的内容可知，被告撤场基于商场和被告的原因，故原告据此主张系因被告的原因撤场而要求其支付装修期间的经营管理费，缺乏事实和合同依据，本院不予支持；（2）POS机使用费和违约金。根据双方签订的《POS专用收银系统使用服务协议》，被告应按月向原告支付收银系统使用服务费200元/台，超过15天，按一个月计算。被告逾期支付服务费，每逾期一天，应按逾期支付款项的0.3%向原告支付逾期违约金，逾期超过15日仍未支付时，原告有权解除本协议。原告未解除本协议的，被告仍应履行支付义务，自原告有权解除本协议之日起，每逾期一日，违约金按前述标准的两倍执行。被告违约导致本协议提前终止（包括原告按照约定解除本协议的情况），原告有权不退还押金，被告应向原告一次性支付相当于3个月使用费的违约金。原告主张被告欠付其2018年10月1日至2018年10月28日期间的POS机使用费200元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告对原告的主张不予认可，认为原告未向其提供POS机，但根据合同的约定，被告在原告提供收银系统之日（下称计费日）支付一次性收银系统押金1万元/台，用于保证被告妥善履行本协议项下各项义务，被告已向原告交纳POS押金且在诉争场地营业数月，故本院认为被告的主张不符合日常交易习惯和合同约定，故本院对其主张不予采纳；原告主张被告未及时向其支付P0S机使用费用应支付其违约金600元，因非被告的原因导致本协议的提前终止，故本院对原告据此主张被告承担违约责任，不予支持，因被告未及时支付原告该费用，本院根据原告与被告关于逾期支付POS机费用的约定，酌情对原告要求被告向其支付以200元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按照日万分之二计算的违约金予以支持，对其超过部分诉讼请求不予支持；（3）撤场垃圾清运费。根据合同约定，如被告未办理交还手续而撤离该房屋，原告对被告撤场后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由被告承担。原告主张其因清理诉争场地支付撤场垃圾清运费3520元，提供了商户进场施工手续注意事项复印件予以佐证。被告对该证据的真实性、合法性和关联性不予认可，认为不是被告本人办理，无被告的签字确认。因该证据系复印件，被告对此提出异议后，原告未补充提供证据证明，故本院对其主张不予支持；（4）泔水费。原告主张被告支付其泔水费350元，提供了泔水桶数汇总表、进账单及发票。被告对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，因根据平时的习惯，原告运走泔水时会要求被告签字，原告未出示有被告签字的泔水清运材料。根据原告提供的上述证据，其中不仅包含被告所租赁场地的泔水费，而且还包括其他商户的泔水费，且无被告签字确认，故本院认为原告提供的上述证据不足以证明其主张，故对原告的该项诉讼请求不予支持；（5）二消费用。原告主张被告应支付代其支付的二消费用14080元，提供了二消费用付款记录及发票。被告质证认为，对上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议，被告入场时根本未通过二消，原、被告未就二消费用进行过约定。原告未补充提供证据证明，且双方对此未进行约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持；（6）恢复毛坯费用。原告主张被告应支付其恢复毛坯费用22880元，为此提供了《毛坯恢复工程施工合同》、付款进账单、发票予以佐证。被告对该证据的真实性、合法性和关联性均不清楚，对证明目的有异议，被告系被原告逼迫离场，原告在被告离场后恢复毛坯状态造成了被告的财产损失。因原告提供的上述《毛坯恢复工程施工合同》签订时间为2018年4月12日，发票的开票时间为2019年4月9日，进账单时间为2019年5月13日，与被告撤场的时间即2018年10月28日的关联性不具有一致性，且原告对此未做出合理的说明，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，被告应支付原告经营管理费、物业服务费和POS机使用费合计139637.42元，因被告已向原告支付物业服务费保证金13200元、质量保证金10000元和POS机保证金10000元，且被告已撤离诉争场地，上述已交纳款项应在欠付款项中予以扣减，故被告还应支付原告经营管理费和物业服务费106437.42元（139637.42元-13200元-20000元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢思思于本判决生效后7日内支付原告湖南德思勤商业管理有限公司经营管理费、物业服务费和POS机使用费106437.42元及违约金（以106437.42元为基数自2020年6月11日起至实际清偿之日止按日万分之二计算）；二、驳回原告湖南德思勤商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2131元，由被告谢思思负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二〇年七月十日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。