广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初6259号 原告：柳州市荣和投资有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市水南路**灯台花苑****11-12间，统一社会信用代码：914502003404196414。 法定代表人：郑立文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁帆，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 被告：陈儒波，男，1988年7月17日出生，瑶族，户籍所在地：广西壮族自治区平南县。 原告柳州市荣和投资有限公司与被告陈儒波商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用普通程序,于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告柳州市荣和投资有限公司的委托诉讼代理人梁帆到庭参加诉讼。被告陈儒波经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳州市荣和投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、依法判令被告向原告支付违约金190278.2元（计算方式：房屋总价951391元×20%）；三、依法判令被告在判决解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后七日内协助原告办理注销位于柳州市抵押权预告登记；四、依法判令被告向原告支付律师费4000元；五、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理：原告与被告于2016年11月29日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由被告以按揭贷款的方式购买原告开发的位于柳州市，房屋总价款为951391元，后原、被告及上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行（以下简称浦发银行柳州分行）于2017年1月9日签订了《个人购房担保借款合同》，由原告对被告的按揭贷款购房行为承担阶段性连带责任保证。上述合同签订后，因被告未能依约向浦发银行柳州分行履行偿还贷款本息的义务，原告亦多次发函催促被告履行偿还义务，现浦发银行柳州分行已向人民法院提起诉讼主张权利，并要求原告对被告的债务承担连带清偿责任，被告的行为已违反相关合同约定。 原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》为双方的真实意思表示，合同内容合法有效，应当受到法律的保护。依照《商品房买卖合同补充协议》第一条“付款方式”第（三）款“银行按揭（商品房担保贷款和住房公积金贷款）”中的第10项约定：“…如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房产另行处理，买受人应按合同总价款的20%（…）向出卖人支付违约金。…”，被告的行为已属违约，原告有权解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并要求被告按照购房总价款的20%向原告支付违约金。同时，依照该条约定，被告还应当在合同解除后七日内，到产权登记机关办理注销商品房合同备案登记与预购商品房预告登记的手续，并承担原告为此而支付的律师费，逾期未办的则应依约承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，依法提起本案诉讼。 被告陈儒波未作答辩，亦未向本院提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告陈儒波经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，视为已放弃质证的权利。原告提供的与被告相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对于当事人举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月29日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：012016041315001290201），其中约定：被告购买原告开发的位于柳州市房屋一套，房屋总价款为951391元。同日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同补充协议》，协议第一条第（三）款第2项约定：“买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20.12%作为首期付款，计191391元（已付定金抵作首期付款）。”协议第一条第（三）款第10项约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息等），买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房产另行处理，买受人应按合同总价款的20%（非住宅的违约金比例为合同总价款的30%）向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’的全部手续，向出卖人交回房产……同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述手续的办理事宜，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。前述撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’手续全部办结后，出卖人在扣除其已支付的前述代偿款项（包括银行贷款本、息、违约以及因银行追索前述款项而支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用）以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还（如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人）。”第十一条第2款约定，一方按对方所留的通讯地址邮寄通知的，通知寄出10日后，视为已送达对方，邮件收据、邮戳等邮寄凭证可作为相应的证据。第十七条约定，本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议与《合同》不一致的，以本补充协议为准。原告在落款处“出卖人”栏加盖印章，被告在“买受人”栏签名及捺印。 2017年1月9日，被告作为借款人及抵押人，浦发银行柳州分行作为抵押权人，原告作为保证人，签订了一份《个人购房担保借款合同》，其中约定：被告借款用于购买位于柳州市房屋一套，购房贷款金额为760000元，贷款期限为30年，采用等额本息还款法，还款日为每月15日；原告提供的保证为阶段性连带责任保证。浦发银行柳州分行已依约提供前述760000元贷款。 原告与被告到房产管理部门办理了商品房合同备案（备案日期2016年12月26日）及商品房预告登记手续。原、被告及浦发银行柳州分行办理了商品房抵押权预告登记手续[桂（2018）柳州市不动产证明第0014855号不动产登记证明]。 2019年3月28日、5月17日，原告先后二次委托律师向被告发出《律师函》，函件中均载明当时当期被告拖欠银行贷款本息数额及催告被告于收到函件后三日内归还拖欠本息。原告按照被告在《商品房买卖合同》中所留存的通讯地址以邮政快递的方式向二被告寄送以上函件。 2019年9月16日，浦发银行柳州分行制作《逾期贷款催收通知书》一份，载明前述贷款已有逾期未还，截至2019年9月16日，贷款尚有逾期本金7298.54元，利息21241.78元，罚息495.5元，合计29035.82元逾期未还。 原告认为二被告仍未按合同约定履行付款义务，遂向本院起诉，提出前述请求。原告因本案委托律师支出律师代理费4000元。 本案庭审中，原告认可被告已支付的购房首付款为191391元，并同意此款可冲抵被告应向原告支付的违约金。 另查明，浦发银行柳州分行已将原告及被告起诉至柳州市城中区人民法院，提出解除《个人购房担保借款合同》及要求偿付贷款本息等相关请求，柳州市城中区人民法院经审理于2019年8月20日作出（2019）桂0202民初2051号民事判决书，判决解除浦发银行柳州分行与被告、原告签订的前述《个人购房担保借款合同》，并判决被告向浦发银行柳州分行偿付本息及原告承担连带保证责任等内容。该判决已生效。 本院认为，原告与被告于2016年11月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人在平等、协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 结合《逾期贷款催收通知书》、《律师函》、邮政快递单、（2019）桂0202民初2051号民事判决书，已形成完整证据链证实被告违约情形符合《商品房买卖合同补充协议》第一条第（三）款第10项所约定的解除条件，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对于原告主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当依照合同约定及时协助原告到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案（合同编号：012016041315001290201）、商品房预告登记、商品房抵押权预告登记[桂（2018）柳州市不动产证明第0014855号]的注销手续，本院确定办理期限应按照合同约定的7日。 关于原告主张的违约金，被告未到庭参加诉讼，亦未对原告主张的违约金数额提出任何辩解和异议，由于《商品房买卖合同补充协议》第一条第（三）款第10项已明确约定违约金的计算方式，原告主张的违约金190278.2元（951391元×20%）符合法律规定及合同约定。又结合前述补充协议第一条第（三）款第10项的约定及原告本案庭审中所作陈述，被告所支付的购房首付款191391元足以抵扣其应向原告支付的违约金，被告无需另行向原告支付违约金。关于购房首付款与违约金的差额部分1112.8元（191391元－190278.2元），原告可按补充协议第一条第（三）款第10项中关于“如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人”予以处分。关于原告主张的律师代理费，结合律师费收据及律师出庭参加诉讼的情形，原告已证实该项费用4000元的实际发生，且该费用的承担亦有补充协议第一条第（三）款第10项的明确约定，本院对原告要求被告支付该费用的请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市荣和投资有限公司与被告陈儒波于2016年11月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告陈儒波应于本判决生效之日起七日内协助原告柳州市荣和投资有限公司办理商品房买卖合同登记备案（合同编号：012016041315001290201）、商品房预告登记、商品房抵押权预告登记[桂（2018）柳州市不动产证明第0014855号]的注销手续； 三、被告陈儒波应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市荣和投资有限公司支付律师代理费4000元； 四、驳回原告柳州市荣和投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 上述应履行义务，义务人应按本判决指定的期间履行完毕，逾期履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费13721元，保全费1560元，合计15281元（原告柳州市荣和投资有限公司已向本院预交），公告费560元（原告柳州市荣和投资有限公司已预交），均由被告陈儒波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 黄 爽 人民陪审员 汤 藻 人民陪审员 陈 芳 二〇二〇年七月十七日 书 记 员 岑芳华 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。