广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初6871号原告：深圳市泰科微光学有限公司，住所地：深圳市龙华新区大浪街道大浪社区大浪北路****,统一社会信用代码914403006641821779。法定代表人：郑某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张年柱，广东鹏乾律师事务所律师。被告：深圳市比洋光通信科技股份有限公司，住所，住所地深圳市龙华区大浪街道新石社区大浪北路******社会信用代码914403006911841944。法定代表人：陈享郭。委托诉讼代理人：石先武，广东深仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐思思，广东深仁律师事务所实习律师。原告深圳市泰科微光学有限公司诉被告深圳市比洋光通信科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张年柱及被告的委托诉讼代理人石先武、徐思思均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2019年6月起至2019年9月30日止的房屋租金、水电费、电梯保养费等共计276603元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（其中逾期但已经付款的款项的违约金72966.41元和按每日千分之一的标准计付逾期未付欠款的违约金）；3、确认被告向原告交付的租赁履约保证金116220元归原告所有；4、判令被告向原告返还格力牌5匹天花机空调15台、格力牌1匹墙式挂机空调1台、格力牌3匹柜机空调1台、返还风淋门2台；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月10日，原、被告签订了两份《租赁合同》，约定原告将深圳市龙华区大浪北路XX号石凹第一工业区xx号A座二层、六层房屋租赁给被告用于办公及生产，被告需在每月的5日前向原告付清当月租金及上月水电费，电梯维护保养费及年审费分摊。被告在承租租赁房屋期间经常拖欠租金、水电费、电梯维护费等。至起诉时止，被告仍拖欠租金、水电费等共计276603元。按照合同约定，被告构成根本违约，其支付的租赁履约保证金不予退还。被告辩称：1、原告向被告出租的房产没有房产证，也未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的租赁合同系无效合同，原告不得依据该无效合同向被告主张房屋租金等费用，也不得要求被告承担违约责任，包括支付逾期付款违约金、没收租赁履约保证金。依照无效合同的处理原则，原告无权要求被告履行租金支付义务，最多承担在此期间的占有使用费；2、经原告与被告对账确认，2019年6月至2019年9月31日期间的房屋租金、水电费、电梯保养费等总计人民币287764元。在原告的同意下，被告已经将其中的149580元代原告向涉案房屋所有权人进行支付，仅剩138134元未支付原告；3、原告未配合被告办理物业交接手续，也未向被告开具发票，导致被告未能向其支付剩余款项。涉案房屋属于深圳市大浪石凹股份合作公司（以下简称石凹公司）经营，原告与石凹公司的租赁合同于2019年9月30日到期。合同期满前半年，石凹公司已经告知原告，在合同期满后将包括涉案房屋在内的整栋物业全部出租给被告使用。原告对此一直心怀不满，故一直拖延与被告办理物业的交接手续，严重影响了被告承租使用石凹公司的物业；4、原告诉讼请求中主张的违约金数额过高，且要求支付已经付款的款项的违约金有违诚实信用原则。在原告没有证据证明其实际损失的情况下，被告未及时履行付款义务给原告造成的损失至多为银行利息损失。参照买卖合同关于逾期违约金的规定可知，原告主张的违约金明显过高。另外就已经付款部分，在合同履行过程中，被告与原告已经对付款期限进行了宽限，原告在接收被告支付的款项过程中，从未提出任何异议。现原告事后要求根据合同约定的付款期限计算违约金，明显有违诚实信用原则；5、本案的租赁合同属于合同期满终止，并非原告行使单方合同解除权终止，原告无权要求没收被告交付的租赁履约保证金。另外，从租赁履约保证金设置的目的来说，主要是为了保障合同的正常履行，避免合同在履行过程中中途终止，既然本案合同已经正常履行完毕，原告再没收被告交付的租赁履约保证金也就没有法律依据；6、即便不考虑上述租赁履约保证金的适用问题，由于支付违约金、没收租赁履约保证金都是违约责任的承担方式，就同一违约行为，没收租赁履约保证金和支付违约金不可同时适用，一并主张没有法律依据；7、原告诉讼请求涉及的电器，是由于原告没有办理交接手续，导致无法移交，相应的责任应当由原告自行承担。经审理查明：2017年11月10日，原、被告签订了两份《租赁合同》，约定被告从原告处承租位于深圳市龙华区用于办公及生产，租赁期限从2017年11月11日至2019年9月30日，2018年10月11日至2019年9月30日期间的租金为每月40250元（不含税金额），水电费根据实际使用情况计付，电梯维护费和保养费由园区各分摊。上述《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告也合计向原告支付了租赁保证金116220元。原告出租给被告的房屋是原告从“深圳市大浪石凹股份合作公司”承租后转租给被告，该房屋并没有相应的建设工程规划许可证。在租赁合同履行过程中，被告根据原告出具的《房租水电费通知单》向原告支付水电费、电梯费等。在双方约定的租赁期限届满后，原、被告未再续签租赁合同，而是由被告另行与“深圳市大浪石凹股份合作公司”签订租赁合同，并继续使用承租房屋。2019年10月21日，被告通过微信与原告法定代表人郑某进行对账，确认被告尚欠原告2019年4月至9月期间的租金、水电费、电梯费合计415983.48元，扣除被告的租赁保证金116220元和9月已付电梯费12000元后，所欠款项为287763.48元。2019年10月22日，被告代原告向深圳市大浪石凹股份合作公司支付了149580元，余款至今未再支付。另查明，原、被告所签订的租赁合同还约定，租赁房屋中有办公设施、空调由被告无偿使用，但应保障设施完好，否则按市价赔偿。双方对上述设施、空调进行了确认，包括天花机空调（格力5P）15台、墙式挂机空调（格力1P）1台、柜机空调（格力3P）1台、风淋门2台。在原、被告约定的租赁期限届满后，原、被告之间并未办理交接手续，对上述空调、设施也未处理。以上事实有庭审举证、质证的租赁合同、微信聊天记录、付款凭证等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中并未有证据能够显示原告与被告约定的租赁房屋取得过相应的建设工程规划许可证，因此原、被告所签订的《租赁合同》应当被认定为无效合同。合同无效的，原告因合同从被告处收取的保证金116220元应当返还给被告。同时原告作为出租人可要求承租人按约定租金标准支付相应的使用费。根据原、被告双方于2019年10月21日对账确认的结果，被告尚欠租金、水电费、电梯费合计415983.48元。扣除原告应当返还给被告的保证金116220元及被告已实际支付的149580元和12000元后，被告尚需向原告支付租金、水电费和电梯费合计为138183.48元。原告诉讼请求主张数额超出部分，本院不予支持。由于租赁合同无效，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还的空调等物品，原、被告对该部分设施、物品的处理有明确的约定。在双方不能再继续履行租赁合同的情况下，被告应予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告深圳市泰科微光学有限公司与被告深圳市比洋光通信科技股份有限公司签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳市比洋光通信科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰科微光学有限公司支付租金、水电费、电梯费合计138183.48元；三、被告深圳市比洋光通信科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰科微光学有限公司返还租赁房屋内原有的天花机空调（格力5P）15台、墙式挂机空调（格力1P）1台、柜机空调（格力3P）1台和风淋门2台；四、驳回原告深圳市泰科微光学有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5294元，保全费3072元，合计8366元。由原告负担5856元，由被告负担2510元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 晖二〇二〇年七月十六日书记员 仇晓婷书记员 刘莉莎附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。