福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1961号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路**105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，系公司职员。 被上诉人（原审原告）：孙锦运，男，1972年5月20日出生，汉族，住河南省杞县。 委托诉讼代理人：康淑芸，福建方定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卜祥伟，福建方定律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人孙锦运商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回孙锦运的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未约定孙锦运应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。1、合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，孙锦运应于合同签订之日起60日内即2014年12月24日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第六十一条之规定，虽然合同及相关附件未明确约定孙锦运应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是合同已明确孙锦运应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。由此可见，依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），孙锦运应当在合同签订之日起60日内付清购房款。2、欣盛丰公司于2015年2月8日才收到按揭购房款，按揭到账晚于合同约定的交房时间（2016年12月31日），显而易见孙锦运支付购房款逾期。根据合同附件六第三条第捌款约定，孙锦运应向欣盛丰公司支付违约金。3、作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于孙锦运，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。一审法院认定合同未明确约定孙锦运将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定孙锦运的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限。根据各银行审核实践，合同签订之日起60日内支付按揭款是公平、合理的。欣盛丰公司虽然作为开发商貌似是民事活动中的强势一方，实际上，欣盛丰公司要承受国家法规政策调整变化风险、政府宏观调控风险、自身资金周转风险、业主资金断裂、欠款而致承担连带担保责任风险，欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。二、一审法院认为欣盛丰公司未对孙锦运存在故意拖延办理按揭贷款的情形进行举证，系事实认定不清，举证责任适用错误。首先，欣盛丰公司与孙锦运签订的合同及其附件六明确约定了孙锦运应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2014年10月25日前付281063元，余款计61万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。其次，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，孙锦运认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由孙锦运承担，而非由欣盛丰公司承担。一审法院判定欣盛丰公司承担举证责任，即欣盛丰公司应证明孙锦运何时提供办理贷款资料、文件，该认定事实错误，适用法律错误。由此可见，孙锦运应于合同签订当日向欣盛丰公司提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，孙锦运不论由于何种原因未及时取得贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务。三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月8日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。孙锦运并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续，但被拒绝办理。显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月9日前拒绝交房是错误。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月9日。四、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求参照同地段租金标准予以调整，最高不超过合同总价款5%。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。二审法院在欣盛丰公司初步举示同地段租金作为参考标准的情况下，如不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予以调整的主张，将忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月8日违约金为94274，超过了合同总价款的5%，比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了孙锦运的实际损失，违反了公平原则。即便孙锦运的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2400元，而按合同约定的标准计算出来的违约金2673.18元（每日违约金89.1元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。五、一审法院不予认定欣盛丰公司提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效的主张，是错误的。根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》，逾期交房违约行为按日计算，属于持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别受到民法总则关于三年诉讼时效的限制。欣盛丰公司与孙锦运签订的《商品房买卖合同》第八条约定，欣盛丰公司应当在2015年12月31日前交付符合相关约定条件的商品房，因此在无其它顺延交付的情形下，欣盛丰公司逾期交房违约金应从2016年1月1日起开始计算，终止于2018年6月11日，最迟不超过2018年11月9日（视为孙锦运已收房）。2015年12月31日欣盛丰公司未交房，2016年1月1日孙锦运就知道其收房权利受到侵害，孙锦运于2019年11月5日向一审法院提起诉讼，故产生于2016年11月4日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且孙锦运并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此孙锦运主张2016年1月1日至2016年11月4日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予以驳回。 孙锦运辩称，一、该案相同的系列案件已有很多经过一二审生效判决，欣盛丰公司提起上诉目的系拖延付款时间。二、案涉《商品房买卖合同》及附件六并没有明确约定买受人应提交按揭贷款的文件以及资料范围，也未约定按揭款的支付时间。欣盛丰公司所称的交易习惯推定付款时间没有事实和法律依据。另外附件六第三款属于格式条款，应认定无效。三、欣盛丰公司的交房仅达到法定的交房条件，并没有达到约定的交房条件，其尚未完成公共配套设施，至今尚未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，一审法院认定逾期交房天数计算至2019年12月8日已经有利于欣盛丰公司，孙锦运基于尊重判决未提起上诉。四、关于逾期交房违约金系双方当事人意思自治的表现，并未过高，且不足以补偿实际损失。五、因逾期交房系持续行为，且双方未约定违约金的支付期限，故本案不存在逾期交房违约金超过诉讼时效的情况。综上，欣盛丰公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 孙锦运向一审法院起诉请求：欣盛丰公司向孙锦运支付逾期交房违约金95967.48元（按已付购房款891063元的日万分之一，自2016年1月1日起计至2018年12月12日止）。 一审法院认定事实：2014年10月25日，买受人孙锦运与出卖人欣盛丰公司签订合同编号为03178844的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区××＃楼××梯××层××室商品房，房屋总价款891063元。其中，合同第六条约定，买受人于2014年10月25日前付首付款281063元，余款61万元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用。该条还约定，如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。 附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。第四条约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六亦未约定买受人应付清购房款的具体时间。 上述合同签订后，孙锦运与欣盛丰公司于2014年11月3日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。2014年11月3日、2016年2月1日，欣盛丰公司向孙锦运先后开具了二张发票，载明孙锦运已向该公司分别支付上述案涉房购房款281063元、61万元，合计891063元。庭审中，欣盛丰公司对孙锦运已按期支付首付购房款未提出异议，且欣盛丰公司确认，其实际收到61万元购房贷款的时间为2015年2月8日。 2017年9月30日、2018年6月11日，上述案涉商品房分别通过“五方”竣工验收和消防验收。2017年9月，欣盛丰公司向孙锦运寄出《商品房交付通知书》，通知孙锦运于2017年12月28日办理案涉房交房手续。2018年11月5日，欣盛丰公司再次向孙锦运寄出落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知孙锦运于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，孙锦运于2018年11月6日收到该《催告收房通知书》。2018年12月8日，欣盛丰公司第三次向孙锦运寄出落款时间为2018年12月7日的《再次催告收房通知书》，通知孙锦运于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，孙锦运于2018年12月9日收到该《再次催告收房通知书》。2018年12月22日，孙锦运向仁文公司办理了案涉房的收房手续。 另查明，（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，大量业主持落款为2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝。 诉讼中，孙锦运向一审法院申请财产保全并支出保全申请费979.67元。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司是否构成逾期交房。双方约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2018年6月11日，案涉商品房才通过工程竣工验收和消防验收，具备法定交付使用条件，此后，欣盛丰公司于2018年11月5日、2018年12月8日通知孙锦运办理交房手续，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。 关于欣盛丰公司逾期交房的天数及违约金数额。欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨、高温等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨、高温天数已客观发生，如需据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；合同约定的交房时间之后的大风、大雨、高温等属于欣盛丰公司迟延履行后发生的事由，欣盛丰公司主张计入其可顺延交房的天数，亦缺乏合同和法律依据，一审法院均不予采纳。此外，在合同履行期间，符合合同和附件六约定的大风、大雨天气仅有15天，故一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房15天，即欣盛丰公司应在2016年1月15日之前向孙锦运交付案涉房屋，欣盛丰公司逾期交房天数应从2016年1月16日开始起算。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向孙锦运寄送落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但相关生效判决已查明，该楼盘大量业主持该《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月8日，欣盛丰公司又一次向孙锦运发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月8日，孙锦运签收该《再次催告收房通知书》，故孙锦运主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年12月8日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房天数从2016年1月16日计至2018年12月8日共1058天，按约应支付孙锦运逾期交房违约金94274元（891063×0.0001×1058）。孙锦运超出部分的逾期交房违约金诉讼请求，不予支持。 关于欣盛丰公司辩称孙锦运未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，欣盛丰公司有权拒绝交房和顺延交房的意见。因合同及附件六均未约定孙锦运应向欣盛丰公司付清购房款的具体时间，欣盛丰公司亦未举证证明孙锦运存在故意拖延办理购房贷款的情形，故欣盛丰公司的该项答辩意见，证据和理由不足，一审法院不予采纳。关于欣盛丰公司辩称逾期交房违约金应与孙锦运的逾期付款违约金抵扣的意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，欣盛丰公司主张逾期交房违约金标准过高，应予调整，但其未提供证据证明，一审法院不予采纳。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，孙锦运于2019年9月11日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。欣盛丰公司辩称孙锦运主张的2016年1月1日至2016年11月的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向孙锦运支付逾期交房违约金94274元。二、驳回孙锦运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2199元，适用简易程序减半收取1100元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳；诉讼保全费979.67元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担，该款已由孙锦运先行支付，厦门欣盛丰投资有限公司在履行上述判决确定的违约金付款义务时应一并支付给孙锦运。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”“大量业主……前往办理交房手续时遭受障碍”有异议，该报道失实，不应采信。且孙锦运一审过程中并未举证，更未提供（2018）闽02民终5463号判决书给予证明。对其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审期间，欣盛丰公司提交如下证据：两份商品房买卖合同（03276327、03278984）及个人借款凭证，拟证明同一小区业主陈晓云、王晓林根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。孙锦运质证意见如下：真实性无异议，但对其关联性和证明对象有异议，这些证据与本案无关。商品房买卖合同中并没有约定按揭款到账时间，也不存在按揭款应在商品房买卖合同签订之日起60天内到账的交易习惯问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于孙锦运应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题。案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定孙锦运付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张孙锦运存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明孙锦运提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明孙锦运应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向孙锦运主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向孙锦运主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行。2018年12月9日孙锦运通过委托他人签收《再次催告收房通知书》，依法有效。孙锦运对于一审认定以该签收时间作为逾期交房违约金的截止时间未提起上诉，故予以维持。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照孙锦运已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第一百九十五条规定：“有下列情况之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……(二)义务人同意履行义务；……”。根据查明事实，案涉《商品房买卖合同》第八条约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前交付符合约定条件的商品房。2017年9月30日、2018年6月11日，案涉商品房分别通过竣工验收和消防验收。欣盛丰公司于2017年9月、2018年11月、2018年12月向孙锦运发出《商品房交付通知书》、《催告收房通知书》。《商品房交付通知书》载明欣盛丰公司同意履行交房义务，故应认定诉讼时效因欣盛丰公司发出《商品房交付通知书》而中断，欣盛丰公司上诉主张2016年1月1日至11月4日逾期交房违约金超过诉讼时效期间依据不足，本院不予采纳。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2199元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年七月六日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。