福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020闽02民终2014号 上诉人（原审原告）：林年幸，男，1979年2月27日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：詹成根，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄周函，福建力衡律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：李魁拱，男，1976年9月29日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：宋晓俊，男，1978年11月14日出生，汉族，住厦门市同安区。 上诉人林年幸因与被上诉人李魁拱房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初21288号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院于2020年4月10日立案后，依法适用独任制于2020年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人林年幸及其委托诉讼代理人詹成根、被上诉人李魁拱的委托诉讼代理人宋晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林年幸上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判李魁拱支付违约金80万元和律师费25900元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决对林年幸订立合同时无视风险、存在一定过错的认定错误。双方当事人签订《房产买卖协议》时，李魁拱明确告知该房产银行抵押贷款尚欠200多万元，未告知还存在二次抵押。基于对李魁拱的信任及其经济实力考量，综合考虑房屋价格、合同约定违约金条款，足于抵消风险。因此，林年幸不存在过错。2.一审判决认定林年幸未履行合同义务错误。按照合同约定，李魁拱应先履行提前还贷、办理解押的义务，但李魁拱未按约定履行，林年幸因此不能办理房屋过户手续才未支付购房款。 李魁拱答辩称：与一审答辩意见一致，请求驳回上诉，维持原判。 林年幸于2019年10月9日向一审法院起诉请求：1.解除林年幸与李魁拱于2019年1月28日签订的《房屋买卖协议》（编号：×××64）；2.李魁拱返还林年幸定金20万元；3.李魁拱支付林年幸违约金80万元和律师费25900元。 一审法院认定事实：讼争房产位于厦门市思明区××路××号××室，权利人为李魁拱（李魁拱于2016年7月1日取得该房产权证，建筑面积99.05㎡）。2019年1月28日，李魁拱（出售方、甲方）与林年幸（购买方、乙方）签订一份编号为×××64的《房产买卖协议》，约定：甲方将位于厦门市思明区××路××号××室房产出售给乙方，用途住宅，房产成交价400万元；乙方应在本协议签订当日支付购房定金20万元，乙方于2019年3月1日前过户当天支付购房款90万元，其余款项290万元向银行申请贷款，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放贷7日内将差额部分以现金方式直接转至甲方账户；上述房产的产权现状为已办理土地房屋权证，但处于抵押状态，甲、乙双方均清楚该房屋产权现状，双方不得以此为由拒绝履行合同；甲方应于2019年2月18日前办理提前还贷并及时办理解除抵押等手续，若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由乙方保管，以便办理交易过户手续之用；甲方应于收到100%房款时将房产交付给乙方使用；甲、乙双方在签订本协议后不得中途违约，否则违约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款的每日0.05%的违约金，若达30日，对方有权解除合同并按上一条约定追究违约方的违约责任；甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后7日内于2019年3月1日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款0.05%的违约金；若于产权解除抵押注销后于2019年3月1日前因乙方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任；双方并约定甲方承诺其共有人同意出售此房产，未过户之前该房产的按揭款由甲方支付。 上述《房产买卖协议》签订当日，林年幸向李魁拱支付定金20万元，李魁拱作为收款人出具一份《定金收条》，确认收到林年幸支付的定金20万元。 2019年9月6日，林年幸（甲方）与福建力衡律师事务所（乙方）签订一份《委托合同》，约定甲方因与李魁拱房屋买卖合同纠纷一案，委托乙方律师詹莲丽、詹成根担任甲方一审诉讼代理人；按纠纷标的物比例收费，委托费25900元在本合同签订后三日内支付。当日，林年幸通过银行转账方式向该律师所账户转入25900元；2019年9月17日，福建力衡律师事务所开具一份价税金额合计25900元的厦门增值税普通发票。2019年10月9日，林年幸提起本案诉讼。 根据厦门市不动产登记信息查询结果记载：讼争房产于2016年7月15日办理最高额抵押登记，抵押权人中国工商银行股份有限公司厦门市分行，最高债权数额334.95万元（债务履行期限2016年7月7日至2022年7月6日）；2017年3月17日，讼争房产办理一般抵押登记，抵押权人中国对外经济贸易信托有限公司，被担保主债权数额172万元（债务履行期限2017年3月13日至2022年3月13日）；2019年4月17日，讼争房产被一审法院查封；2019年10月12日，讼争房产被厦门市中级人民法院轮候查封。讼争房产现由李魁拱居住使用。 一审法院认为，李魁拱与林年幸于2019年1月28日签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。讼争房产在双方签订前述《房产买卖协议》时的产权现状为“已办理土地房屋权证，但处于抵押状态”，即双方均清楚讼争房屋产权现状。虽然双方合同约定“甲方应于2019年2月18日前办理提前还贷并及时办理解除抵押等手续，双方不得以此为由拒绝履行合同”。但根据在案证据，讼争房产已先后于2016年7月15日、2017年3月17日办理最高额抵押及一般抵押登记，债权数额高达334.95万元和172万元，合计506.95万元，该抵押债权数额在签订合同时即已存在，且远高于双方约定的讼争房产成交价400万元；林年幸作为讼争房产的购买方，其在签订合同时理应查询了解该房产具体情况，并应考虑购买讼争房产后势必产生一定的风险；且林年幸在签订合同之后，仅支付定金20万元，也未按照合同约定于2019年3月1日前支付购房款90万元及备齐按揭贷款手续向银行申请贷款等合同义务。因此，导致讼争房产于2019年4月17日被查封、房产不能过户、合同不能继续履行的后果，并非李魁拱的单方行为所致，林年幸也存在一定的过错，故林年幸要求李魁拱支付违约金80万元和律师费25900元的诉讼主张，证据不足，不予支持；鉴于讼争合同已不能继续履行，林年幸诉请解除合同，李魁拱亦表示同意，予以准许；合同解除后，李魁拱应将林年幸支付的购房定金20万元予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.解除林年幸与李魁拱于2019年1月28日签订的《房产买卖协议》（编号：×××64）；2.李魁拱于判决生效之日起十日内返还林年幸购房定金20万元；3.驳回林年幸的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19400元，由林年幸、李魁拱各负担9700元；款项应于判决生效之日起七日内缴纳。 本案二审期间，李魁拱提交一组照片，证明林年幸是房屋中介服务人员。林年幸质证认为对该证据证明的事实没有异议，但购买案涉房屋是要用于自住。 经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，李魁拱与林年幸签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于有效合同，双方均应依约履行。根据《房产买卖协议》的约定，李魁拱应于2019年2月18日前办理提前还贷并及时办理解除抵押手续，林年幸应在2019年3月1日前支付房款90万元，双方义务的履行有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。在李魁拱未按照协议约定解除房产抵押的前提下，林年幸有权不履行支付房款90万的义务。一审法院据此认定林年幸对房产被查封及不能过户存在过错，缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。李魁拱未按照协议约定解除房产抵押已构成违约，应承当违约责任。案涉合同约定的违约金为总房款的20%即80万元，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失等综合因素，本院酌定李魁拱支付林年幸违约金40万元（总房款的10%）。另，林年幸因本案支出律师费25900元，根据合同约定应由违约方承担，林年幸要求李魁拱承担该项费用，具有合同依据，本院予以采纳。综上，林年幸的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初21288号民事判决第一项，即：解除林年幸与李魁拱于2019年1月28日签订的《房产买卖协议》（编号：×××64）；第二项，即：李魁拱于本判决生效之日起十日内返还林年幸购房定金20万元。 二、变更福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初21288号民事判决第三项，即：驳回林年幸的其他诉讼请求，为：李魁拱于本判决生效之日起十日内支付林年幸违约金40万元、律师费25900元。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费12059元，由林年幸负担2059元、李魁拱负担10000元。 本判决为终审判决。 审 判 员 张水波 二〇二〇年七月二日 代书记员 张 菁 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。