浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0122民初47号 原告：皇甫永雪，男，1970年3月21日出生，汉族，住桐庐县。 委托诉讼代理人：胡忠斌，浙江春江明珠律师事务所律师。 被告：皇甫军丹，男，1981年9月24日出生，汉族，住桐庐县。 被告：施金娜，女，1965年9月27日出生，汉族，住桐庐县。 原告皇甫永雪与被告皇甫军丹、施金娜确认合同无效一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，由审判员刘刚担任审判长,与审判员郑霞、人民陪审员叶露青组成合议庭，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告皇甫永雪及其委托诉讼代理人胡忠斌，被告皇甫军丹、被告施金娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皇甫永雪向本院提出诉讼请求：1、撤销二被告于2018年12月7日签订的《房屋转让合同》，二被告立即将桐庐县恢复登记至被告皇甫军丹名下；2、本案诉讼费用由二被告承担。本案审理过程中，原告变更本案案由为确认合同无效，并变更诉讼请求为：1、确认二被告于2018年12月7日签订的《房屋转让合同》为无效合同，二被告立即将桐庐县恢复登记至被告皇甫军丹名下；2、被告皇甫军丹配合原告将桐庐县房屋产权登记至原告名下；3、本案诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：2017年1月4日,原告与被告皇甫军丹及案外人皇甫国苗、戚杏珍、吴红梅四人签订《房屋买卖合同》，合同所交易的房屋标的是桐庐县凤川街道柴埠村村民皇甫国苗家庭的拆迁安置房1套、地下室车位1个以及地下室储藏室1个。安置房具体位于桐庐县；合同金额60万元整。原告按合同约定向被告皇甫军丹等人支付55万元，交付当年对该房屋进行精装修，并在2017年年底入住该房屋。合同约定被告皇甫军丹等人在办理房屋所有权证后一个月内无条件协助原告办理所有权证的过户手续。2018年12月初柴埠小区一区的房产已办理不动产证，皇甫国苗一方却未协助原告办理房屋不动产证，所持理由是房屋升值，要求原告额外再支付相应补偿金额，否则不予协助办理。由于迟迟无法解决纠纷，2019年10月24日原告依法向桐庐县人民法院提起诉讼，在立案等待交纳诉讼费期间，经法院调查得知桐庐县在2018年12月3日已登记在被告皇甫军丹名下，又在2018年12月7日转让至被告施金娜名下。由于当时相应情况事故突然，原告暂不交纳案件受理费，案件按撤诉处理。案件撤回后，原告又多次与皇甫国苗、戚杏珍联系，他们一再表示，房屋产权证现在在谁名下不是问题，只要原告答应他们的补偿要求，过户问题随时可以解决，但由于他们提出的要求原告实在无法答应，此纠纷仍无法解决。依据桐庐县人民法院在前案调查的证据显示，桐庐县房产在2018年12月3日转到被告皇甫军丹名下后，随即在2018年12月7日就转至被告施金娜名下。依据交易合同显示，二被告房屋转让价为50万元，这明显不符合客观实际情况，2017年1月4日，原告的购房价格是60万，2017年、2018年这段时间，桐庐房价上涨是人尽皆知的事实，转让价款却不升反降。后经原告与皇甫国苗方联系，确证这个交易完全虚假，是被告皇甫军丹为了逃避责任串通被告施金娜签订交易合同以虚假交易转移登记房屋产权，该行为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定为无效行为。据此，原告为维护自身合法利益提起诉讼，望判如所请。 被告皇甫军丹辩称：当时与原告签订的房屋买卖合同是属实的，交易价格为60万，还有5万没有拿到手，现在钱没有付清，原告存在合同违约情形。被告不清楚自己父母向原告要求额外支付补偿款的事情，原告诉称的房屋产权登记及过户事宜均属实。被告与被告施金娜的房产交易价格是100万，不是50万，两人一开始谈好，只要被告将欠被告施金娜的钱还清，被告施金娜会将房子还给被告，后来被告也没钱还给被告施金娜，跟原告这边也没协商成功，所以房屋一直还在被告施金娜名下。 被告施金娜辩称：二被告签订的房屋买卖合同上的金额是50万，签订合同时，被告曾问当时做税的工作人员135个平方的房子做税最低可以多少钱，回复说是50万元可以做，所以这个房屋转让合同上就写了50万元，私人交易都是这样的。被告皇甫军丹说如果有钱还被告的话，房子可以还给被告皇甫军丹，这是开玩笑说的。当时买房子的时候，被告皇甫军丹说房子是租给别人的，被告去看过两次房子，但没有到家里去看过。被告于2018年9月借给被告皇甫军丹5万，后面又借了15万，总之12月份之前共借给被告皇甫军丹30万，12月份做房产证的时候转给被告皇甫军丹60万，后来被告皇甫军丹钱不够，又借了10万，被告皇甫军丹写了100万的收条给被告。当时借给被告皇甫军丹30万的时候利息是按一分五计算的，后面的60万不收取利息。 原告皇甫永雪向本院提供的证据有： 1、房屋买卖合同1份、建设银行交易明细1份、选房确认书1份，证明案涉房屋系原告以60万元价格从被告皇甫军丹一家人手中购入，包括地下车库及储藏室，且原告已装修入住的事实； 2、二被告于2018年12月7日签订的房屋转让合同1份、不动产登记查询记录1份，证明案涉房屋于2018年12月3日登记至被告皇甫军丹名下，2018年12月7日二被告签订合同将案涉房屋转移登记至被告施金娜名下，价格为50万，该转让是虚假转让的事实； 3、原告与皇甫国苗之间的通话录音5份，证明原告在诉前联系皇甫国苗等人，皇甫国苗一方提出要求补偿10-20万，他们均让原告放心，称房子登记在被告施金娜名下是因为被告皇甫军丹在外借款将房子抵押担保，房子肯定会配合办理手续，只是要求给予一定补偿； 4、房屋燃气、电费交费短信、交费记录，证明案涉房产已交付给原告且原告已装修入住，房屋燃气、电费、宽带都是原告交纳的事实； 5、便条，证明原告在2019年12月16日跟皇甫国苗最后一次通完电话后，被告施金娜便在原告家门口贴上字条表明房屋系其私人财产的事实。 被告施金娜向本院提供的证据有：转账凭证、收条，证明被告施金娜交付100万元给被告皇甫军丹用于买房，没有收过利息。 被告皇甫军丹未向本院提供证据。 经庭审质证，对原告皇甫永雪提供的证据，被告皇甫军丹均无异议。被告施金娜质证认为：证据1-4跟其无关，没有意见。证据5，被告写纸条贴原告门上是因为被告皇甫军丹说过房子租给别人是1年的，12月份到期了，被告不打算出租了所以才贴的纸条，要是事先知道被告皇甫军丹已经卖给原告，被告肯定不会买的。 对被告施金娜提供的证据，原告皇甫永雪质证认为：对收条的合法性、关联性提出异议，是否是2018年12月21日形成有异议，100万元的金额也是存疑的；对银行转账凭证的60万元转账记录真实性无异议，但被告施金娜认为转给袁某60万元就等同于支付给被告皇甫军丹的购房款的证明目的有异议。被告皇甫军丹质证认为：无异议，袁某给被告60万元的时候，被告写下的收条，是2018年12月21日这个落款时间写的收条。 本案审理过程中，被告施金娜向本院申请证人袁某出庭作证，证人袁某陈述称：证人与跟被告皇甫军丹是朋友，被告施金娜是证人同学的母亲。2018年4、5月份的时候，被告皇甫军丹跟证人提起想卖一区块的房子，证人就去找被告施金娜谈，刚开始说100万，后来谈好购房款90万。被告施金娜买房屋的购房款是转给证人的，因为被告皇甫军丹在富阳法院有被起诉的案子，不敢直接收被告施金娜的钱，被告施金娜一开始没那么多钱，在过户前一个月转了30万，过户后，被告施金娜窄溪房屋拆迁款下来后转了60万，总共购房款90万。2018年10月有一笔5万的转账，一笔现金9万，还有一些是支付宝转账，反正30万证人是收到的，30万被告皇甫军丹陆陆续续在杭州用掉了。后面的60万元，被告皇甫军丹因为外面欠了很多钱，别人拿着欠条来，被告皇甫军丹叫证人转给谁就转给谁。证人与被告皇甫军丹之间有小金额的资金往来，证人也与被告施金娜之间有资金往来，问被告施金娜借过钱，被告施金娜为证人的贷款做担保，证人承诺每月给被告施金娜一定的好处费。 对于证人证言，原告皇甫永雪认为：二被告对于房屋买卖的交易中30万元的讲法与法庭庭前的调查陈述是不一致的，而证人从某就陈述是购房款，对于交易价格，证人的陈述是90万元，而被告皇甫军丹陈述是100万元，甚至写收条的时候还是写了100万元，所以证人的陈述与二被告之间是有差异的。对于30万元、60万元的交付问题，被告施金娜未提供证据来证明是怎么交付的。证人陈述除了代被告皇甫军丹收钱外，还有转账给被告施金娜的记录，之前的30万元按照二被告的陈述是收取利息的，而证人与被告施金娜存在借贷往来，所以原告认为证人的陈述细节与二被告的陈述存有出入，真实性有待考虑。被告皇甫军丹认为证人的陈述基本上是对的，被告基本上拿到了100万元。被告施金娜对证人的陈述无异议，开始借30万元的时候是没有准备买房子的，后来拆迁款下来的打算买房子的。 本院对原告皇甫永雪、被告施金娜提供的证据及证人证言认证如下:对原告皇甫永雪提供的证据均予以认定。被告施金娜提供的转账凭证的真实性予以认定，被告皇甫军丹认可收到收条上载明的100万元，是否是2018年12月21日形成的收条，根据被告皇甫军丹的陈述及证人袁某陈述的30万元、60万元的使用去向，并不能表明该收条系该日形成的事实，存在事后补签的可能，故不予认定。证人证言与二被告的陈述相互不一致，不予认定。 根据上述有效证据及结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2017年1月4日,原告与被告皇甫军丹及案外人皇甫国苗、戚杏珍、吴红梅签订《房屋买卖合同》一份，约定原告向被告皇甫军丹及案外人皇甫国苗、戚杏珍、吴红梅购买位于桐庐县房屋一套，及该房产配套的地下车位及地下储藏室各一个，该建筑面积为135.59平方米，地下车位及地下储藏室因尚未交付，面积无法确定；前述房产的交易价格为60万元，合同签字生效后3个工作日内，原告支付55万元，余款5万元在被告皇甫军丹等人配合原告办理所有关于该房屋的产权证件变更完毕后5个工作日内一次性付清，本合同交易金额款项均由原告汇入对方指定人员即皇甫国苗银行账户中。2017年1月5日，原告向皇甫国苗转账支付55万元。交付房屋后，原告即对该房屋进行装修并入住。上述《房屋买卖合同》中约定的地下车位及储藏室，因柴埠村尚未统一进行分配，至今未交付。 2018年1月2日，案涉房屋（坐落于桐庐县桐庐经济开发区建设投资发展有限公司名下，2018年12月3日，桐庐经济开发区建设投资发展有限公司将案涉房屋转移登记至被告皇甫军丹名下。2018年12月7日，二被告签订《桐庐县房屋转让合同》一份，约定被告施金娜以一次性支付购房款50万元的方式从被告皇甫军丹处购入案涉房屋，2018年12月10日，案涉房屋从被告皇甫军丹处转移登记至被告施金娜名下（权证号：浙（20**）桐庐县不动产权第0017273号）。 2018年12月前，被告皇甫军丹陆续向被告施金娜借款，双方存在30万元的借贷关系，2018年12月21日，被告施金娜向案外人袁某转账60万元。 2019年11月起，原告与被告皇甫军丹家人沟通要求办理房屋过户一事，被告知应予以适当补偿方能过户。 本院认为，双方争议的焦点是二被告之间房屋买卖行为的真实性，分析如下：1、对在2018年12月之前，被告皇甫军丹与被告施金娜之间存在30万元的资金借贷关系，双方陈述一致。2、2018年12月21日，被告施金娜向本案证人袁某转账60万元，根据被告皇甫军丹的陈述是该60万元系房屋过户至被告施金娜名下后的再一次借款，100万元中包含了该60万元的利息10万元，且证人袁某系分好几笔现金向其交付该60万元；而证人袁某陈述的是该60万元转至其名下后未实际交付给被告皇甫军丹，而是根据被告皇甫军丹的指示分别交付给被告皇甫军丹的各个债权人；各方对该笔60万元的用途、去向陈述不一，不能认定该款系购房款的事实。3、2018年12月3日案涉房屋登记至被告皇甫军丹名下，同月7日二被告签订房屋转让合同，并于同月10日转移登记至被告施金娜名下，上述交易行为在一个星期之内完成，假使双方系真实的房屋交易，被告皇甫军丹在将房屋转移登记至被告施金娜名下前仅收到30万元款项，剩余的大部分购房款未交付，不符合正常的交易习惯。且二被告除签订购房价格为50万元的房屋转让合同之外，并未另行订立包含实际购房价格、付款方式、付款期限等实质要件的合同。可见，二被告之间的房屋买卖意思表示并不真实。被告皇甫军丹因与被告施金娜之间存在借贷关系，双方就案涉房屋的转让行为实质是被告皇甫军丹以该房屋清偿被告施金娜的债务，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，二被告签订的房屋转让合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故二被告应当将案涉房屋恢复登记至被告皇甫军丹名下。至于原告的第二项诉讼请求，与本案的审理并非同一法律关系，不宜在本案中处理，经向原告释明后其表示接受，可另循途径解决。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十六条第一款之规定，判决如下： 一、被告皇甫军丹、被告施金娜于2018年12月7日签订的《桐庐县房屋转让合同》无效； 二、被告皇甫军丹、被告施金娜于本判决生效之日起十日内将坐落于浙江省杭州市桐庐县桐庐经济开发区学院路33号滨江柴埠小区一区3幢2单元1703室房屋（权证号：浙（20**）桐庐县不动产权第0017273号）恢复登记至被告皇甫军丹名下； 三、驳回原告皇甫永雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由被告皇甫军丹、施金娜负担。 原告皇甫永雪于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告皇甫军丹、施金娜于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  刘 刚 审 判 员  郑 霞 人民陪审员  叶露青 二〇二〇年七月二十日 代理书记员  许 棋 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。