湖北省监利县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1023民初1061号原告：柳勇，男，1981年12月10日出生，汉族，教师，住监利县，原告：游大女，女，1985年11月19日出生，汉族，个体经商，住监利县，委托诉讼代理人：张欢，湖北京百泽律师事务所律师，特别授权。被告：荆州市恒福兴达房地产开发有限公司，住所地监利县红城乡赵夏村**银湖城**。法定代表人：林杰龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晨，系该公司员工，特别授权。被告：中国农业银行股份有限公司监利县支行，住，住所地监利县容城镇交通路**/div>负责人：刘东平，系该单位行长。委托诉讼代理人：武东平，系该行客户部经理，特别授权。原告柳勇、游大女与被告荆州市恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称“恒福兴达公司”）、中国农业银行股份有限公司监利县支行（以下简称“农行监利支行”）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年6月11日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告柳勇、游大女、被告恒福兴达公司委托诉讼代理人陈晨、农行监利支行委托诉讼代理人武东平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳勇、游大女向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除两原告与被告恒福兴达公司签订的《商品房买卖合同》；二、请求依法判决被告恒福兴达公司返还两原告购房首付款333250元及利息（利息从两原告付款之日起按5%的年利率计算至全部款项偿清之日止）；三、请求依法判决被告恒福兴达公司向两原告支付逾期交房违约金32662.5元；四、请求依法判决被告恒福兴达公司赔偿两原告因逾期交房给两原告造成的租金损失40000元；五、请求依法判决被告恒福兴达公司赔偿两原告办证费用3515元（预告登记费和房屋维修基金）；六、请求判决解除两原告与被告农行监利支行签订的《个人购房担保借款合同》；七、请求依法判决被告恒福兴达公司偿还两原告已偿付的贷款本金及利息共计80000元；八、请求依法判决被告恒福兴达公司向被告农行监利支行返还《个人购房担保借款合同》的剩余借款本息；九、请求依法判决本案的诉讼费用、保全费用、公证费用、鉴定费用等费用由各被告承担。（以上款项合计489427.5元）。事实和理由：两原告与被告恒福兴达公司于2017年10月15日签订了《商品房买卖合同》（预售，合同编号201710150010），双方约定由两原告通过向被告农行监利支行分期按揭贷款形式购买恒福兴达公司一座位于监利县红城乡江城路恒福新里程项目的3幢1层101号商铺。合同签订后，两原告向恒福兴达公司支付了全部首付款333250元、向农行监利支行为该房按揭贷款320000元。在交房期到期后，原告查验发现该房存在严重的渗漏问题，遂要求恒福兴达公司对该房进行修复，但经过两次维修后，该房仍存在严重的渗漏问题，不符合合同约定的交付条件。2020年1月10日，两原告书面通知被告恒福兴达公司要求解除购房合同。另原告已向农行监利支行支付按揭贷款本息80000元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，两原告有权解除合同并要求恒福兴达公司返还已付购房款及利息、支付违约金、并赔偿房屋租金损失；又因两原告与农行监利支行签订了《个人购房担保借款合同》是前述合同的关联合同，应予要求一并解除。以上诉求，两原告多次与被告协商，均遭被告拒绝，现提起诉讼，请求依法判决。恒福兴达公司辩称，一、答辩人并未违反合同约定的逾期交房超过120天。2019年7月18日，答辩人向被答辩人发出收楼通知，通知其于2019年7月31日前来办理恒福新里程3幢1层101号商铺的收楼手续，被答辩人于2019年8月28日前往收楼，在查验房屋过程中发现该房屋存在墙面渗漏问题。答辩人积极履行修复义务，并在墙面修复后再次通知被答辩人前来收房，答辩人未予理会。虽然该房屋在合同约定的交付期限后仍存在墙面渗漏的工程遗留瑕疵，经过答辩人修复后，已符合交付条件，被答辩人在修复后无正当理由拒绝收楼，答辩人不因此承担逾期交付责任，故被答辩人的诉讼请求没有事实依据。二、被答辩人所购房屋并不存在严重质量问题。请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。农行监利支行辩称，对主合同是否解除不予评论，请求法院依法保护银行资金回笼、借款按期收回。本院经审理认定事实如下：2017年10月15日，柳勇、游大女作为买受人与出卖人恒福兴达公司签订了《商品房买卖合同》（预售，合同编号201710150010），双方约定由买受人通过向农行监利支行分期按揭贷款形式购买恒福兴达公司一座位于监利县红城乡江城路恒福新里程项目的3幢1层101号商铺。合同主要内容是：房屋价款为653250元；付款方式为首付333250元，余款320000元向农行监利支行申请按揭贷款支付。合同还规定了商品房交付条件和交付手续；面积差异处理方式；商品房质量及保修责任；合同备案与房屋登记等内容，合同第十一条第（一）项规定：“出卖人应当自2019年7月31日前向买受人交付商品房”；第（三）项第2、3目规定“2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单……。”双方还签订了《补充协议》，该协议第十五条规定了因不可抗力造成交付期限延误或者无法在应当期限内达到交房条件的，出卖人可相应顺延交房期限或视为符合约定的条件。合同签订后，两原告向恒福兴达公司支付了全部首付款。2018年11月7日，游大女作为借款人与农行监利支行签订了以涉案房屋为抵押物的《个人购房担保借款合同》，按揭贷款320000元，支付了其余购房款。2019年7月18日，恒福兴达公司向原告发出收楼通知，通知其于2019年7月31日前来办理恒福新里程3幢1层101号商铺的收楼手续，柳勇于2019年8月28日前往收楼，原告查验发现该房存在渗漏问题，遂要求恒福兴达公司对该房进行修复，但经过维修后，该房仍存在严重的渗漏问题，不符合合同约定的交付条件。2020年1月10日，两原告书面通知恒福兴达公司要求解除购房合同，但公司没有在退房通知书上签名或盖章。2020年5月21日，经柳勇证据保全申请，监利县公证处对涉案房屋渗漏痕迹通过摄像、拍照方式进行证据保全，并出具（2020）鄂监利证字第413号公证书，经庭审质证，该证据合法有效，证明恒福兴达公司恒福新里程项目的3幢1层101号商铺经两次维修，没有解决屋面、墙面渗漏问题属实。本案受理后，本院电话敦促恒福兴达公司查明房屋渗漏原因，提出有针对性的维修方案，尽快解决渗漏问题。恒福兴达公司组织工人两次维修后，本院经实地察看，发现屋面、墙面未见有雨水渗漏。2019年12月，新冠××疫情在武汉爆发并向周边扩散。根据监利县新冠××疫情防控指挥部发布的第一号通告，监利县于2020年1月23日“封城”；第二十五号通告，监利县于2020年3月31日部分解禁。以上事实有当事人提交的原告身份证复印件、被告企业登记信息、原告提交的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》复印件、定金及首付款收据、办证费用收据、公证书及公证费用发票复印件、业主退房通知书复印件、电子数据证据、有关类案的判决书；被告恒福兴达公司提交的《收楼通知书》及回执、签到表、《建设工程质量监督报告》；农行监利支行提交的合同、借据、《不动产登记证明》及当事人陈述为证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是涉案《商品房买卖合同》解除的条件是否成就，恒福兴达公司的行为是否构成违约。柳勇、游大女以恒福兴达公司房屋存在渗漏问题不能按期交付为由请求解除房屋买卖合同，其依据是《商品房买卖合同》第十一条规定了交房日期为2019年7月31日前，再经过120日，依合同第十二条的规定即取得解除合同的权利。由于房屋的交接需双方共同完成，从合同实际履行的情况来看，2019年7月18日，恒福兴达公司向原告发出收楼通知，通知其于2019年7月31日前来办理恒福新里程3幢1层101号商铺的收楼手续，柳勇于2019年8月28日前往收楼，此时逾期交房，责任不能归责于恒福兴达公司，应认定双方以自己的行为将交房日期变更为2019年8月28日。虽然合同的规定，买受人在办理交付手续前，有权对商品房进行查验，但没有证据证明原告在办理交付手续前查验并提出质量异议，因此认定查验时间为2019年8月28日。合同第十一条第（三）项第2目的规定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，交付时间应当延展至2019年9月28日。在以后的120日内，新冠××疫情在本地爆发，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条的规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照合同约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”。故柳勇、游大女认为恒福兴达公司延迟交房超120日，依约取得解除商品房买卖合同的请求权，没有事实和法律依据，对原告提出的第一、二、五、六、七、八项诉讼请求，本院不予支持。恒福兴达公司未按合同约定的期限交付商品房，其行为主要发生在新冠××疫情爆发之前，应当承担相应的违约责任，本院根据监利县疫情防控指挥部通告，酌情认定不可抗力免责期为2020年1月24日至3月31日，该公司承担逾期交房违约责任的时间为自2019年9月29日起至2020年1月23日和自2020年4月1日起至实际交付之日止，以全部房价款为基数按日万分之五计算违约金。《商品房买卖合同》没有就延迟交房约定赔偿房屋租金的责任形式，对原告提出的第四项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告、被告签订的合同约定的合同解除条件没有成就，双方应当继续依法全面履行，对原告柳勇、游大女合理的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、荆州市恒福兴达房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内一次性向柳勇、游大女支付截止2020年8月1日的违约金77736.75元，自2020年8月1日起至涉案房屋实际交付之日止每日按326.60元支付违约金；二、驳回柳勇、游大女的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8641元，减半收取计4320.5元，由被告荆州市恒福兴达房地产开发有限公司负担1800元，原告柳勇、游大女负担2520.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  陈厚胜二〇二〇年七月二十四日书记员  潘紫娟