湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0381民初1295号原告：丹江口市水都风情业主委员会。住所地：湖北省丹江口市沿江大道水都风情小区。代表人：孙玉斌，男，1969年3月18日出生，汉族，住湖北省丹江口市。被告：丹江口市中鸿实业发展有限公司。住所地：湖北省丹江口市沿江路水都风情**。统一社会信用代码：914203817959007731。法定代表人：郭星，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨献清，该公司员工。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉，进行和解、调解、签收法律文书等）。委托诉讼代理人：朱晓晶，湖北遇真律师事务所专职律师。代理权限：一般代理。原告丹江口市水都风情业主委员会（以下简称：水都风情业委会）诉被告丹江口市中鸿实业发展有限公司（以下简称：中鸿公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水都风情业委会代表人孙玉斌、被告中鸿公司委托诉讼代理人杨献清、朱晓晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水都风情业委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即排除妨害，撤离丹江口市水都风情小区；2.移交物业服务用房和地下车库、门卫值班室、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；3.判决被告移交物业管理资料，包括（一）前期物业服务合同；物业承接查验协议；建设单位移交资料清单；查验、交接记录；其他与承接查验有关的资料；（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施改造、维修、运行、保养的有关资料；（三）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及材料；（四）移交自物业服务期间的物业服务费用账目及预收、代收和预付、代付的有关费用报表；（五）提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料和许可文件；（六）移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料。事实和理由：丹江口市水都风情小区2010年建成，由于丹江口市房管局的职责缺失及不作为，开发商中鸿公司下属的丹江口市中鸿水都风情物业部强行非法收费、欺压业主至今（期间一度擅自更换物业公司）。2015年8月应广大业主强烈要求成立业主委员会，并于11月依法在丹江口市大坝办事处指导下经过业主大会选举产生了首届业主委员会，业主大会同时表决通过解除与开发商中鸿公司所谓物业部的物业服务。首届业主委员会即通知中鸿公司及其物业部移交所有的物业资料、退出所有的物业用房，终止该物业部的所有物业服务，中鸿公司拒绝退出并数次撕毁业主委员会的公告。原告水都风情业委会的合法性已经2017年6月13日湖北省十堰市中级人民法院行政判决书（2017）鄂03行终29号和2018年10月26日湖北省十堰市中级人民法院行政判决书（2018）鄂03行终56号的两次确认。期间，原告数次以行政诉讼的方式起诉对被告具有法定管理职权的政府职能部门--丹江口市房地产管理局，要求依法对被告进行处罚并责令被告退出水都风情物业管理区域，均未果；被告数次撕毁业主委员会要求清退其物业的公告，继续滞留小区，拒绝移交物业管理资料，并非法控制物业管理用房、配电室、水泵房等业主共有房屋和公共设施，导致被告屡屡与恶势力的不法侵害行为斗争持续达三年之久。根据国家《物业管理条例》第三十二条的规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，而被告下属的物业部迄今为止并未获得工商管理登记注册的营业执照，被告的所谓物业服务均属于非法经营。按照物权法规定，业主对建筑物共有部位及公共设施具有共同管理权。首届业主委员会成立后，被告已经没有资格滞留小区，并无权继续占有小区业主共有的场地、场所及其他公共设施。被告非法滞留小区已经构成对业主共同管理权的妨碍，被告应当立即撤离水都风情小区物业服务区域。被告违法继续占有小区物业管理资料，已经构成对业主对该资料共同共有权的侵害，应当依法返还。被告非法控制配电室、水泵房等设施、设备及电梯维修、维护资料，对业主的生活造成安全隐患，应当立即排除妨害、消除危险。被告非法控制已经归业主共有的地下车位和车库已经构成非法侵占，应当立即排除妨害。被告中鸿公司口头辩称，1.原告不具备诉讼主体资格。根据《物业管理条例》相关规定，业委会是物业管理区域内业主的代表组织，代表业主的利益，向社会各方面反映业主的意愿和要求，并监督物业运作的组织。条例没有赋予原告享有财产的处理权和支配权，原告本身没有独立财产，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼主体的程序性规定，不能擅自以自己的名义提出诉讼。2.根据《物权法》第76条、《湖北省物业服务和管理条例》第24条的规定，即使原告作为业主大会的执行机构，其职责范围并不包括不经业主大会授权即可进行民事诉讼。3.物业管理公司依法进行物业服务，应当受到法律保护。我公司无论是在主体资质还是在为小区提供物业服务的法律依据上，均符合法律规定，应当受到法律保护。4.根据《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，应该经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告的解聘程序不合法，我公司对解聘毫不知情。5.根据《业主大会和业主委员会指导规则》第32条，业主委员会任期届满60日前应该召开换届大会会议，原告代理人现在无权替业委会提起诉讼。请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：丹江口市大坝办事处水都风情小区为开发商中鸿公司所承建，于2010年竣工，现有小区居民265户（含商户），入住率达95%。2015年8月28日至2015年11月10日，孙玉斌主持筹备水都风情小区首届业主大会及业主委员会选举工作。2015年12月，孙玉斌持丹江口市大坝办事处滨江社区居民委员会和丹江口市大坝办事处签署了同意备案意见的备案呈报表及材料向丹江口市房产局备案。2017年6月29日，丹江口市房产局签批意见，在该呈报表上注明“大坝办事处水都风情小区业主委员会在该局已履行备案手续”。之后，原告未再召开业主大会商讨表决对被告中鸿公司进行诉讼事宜。2020年6月8日，原告水都风情业委会向本院起诉，以被告中鸿公司非法从事物业管理活动为由，请求判如所请。水都风情小区在2010年建成后，由被告中鸿公司物业处进行前期物业管理。被告于2014年9月26日成立丹江口市中鸿投资物业管理有限公司对水都风情小区进行物业管理。2018年7月23日，被告中鸿公司续办营业执照，其营业期限为2010年10月20日至2020年10月20日止，经营范围包括中药材种植；酒店投资；物业管理；房地产投资、开发、销售等项目，对水都风情小区仍进行物业管理。本院认为，根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，业主决定选聘和解聘物业服务企业，需经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。本案中被告已向本院提交了营业执照，证明被告中鸿公司具有行使物业管理的业务范围，也已在水都风情小区进行物业管理，现原告要求被告排除妨害，撤离水都风情小区及移交相关资料、设施，该请求事关小区内所有业主的共同利益，小区业主对该起诉内容具有知情权、决定权，原告本次起诉必需经该小区专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主表决同意，并提供业主表决记录，未经业主同意，业委会不得行使诉讼的权利。综上，因原告水都风情小区业委会所提交的证据不足以证明原告的主张，原告应承担举证不能的不利法律后果，对原告的各项诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一条第（四）项、第二款，《物业管理条例》第二条、第十一条第（四）项、第十二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告丹江口市水都风情业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告丹江口市水都风情业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  李新二〇二〇年七月二十日法官助理李安安书记员李月皎本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。