湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4983号原告：阳珺，女，1975年2月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：何滔，湖南泰宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁全，湖南泰宗律师事务所律师。被告：李文滔，男，1988年1月17日出生，汉族，住广东省东莞市。原告阳珺（以下简称原告）诉被告李文滔（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何滔与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金230000元及违约金55200元；2、被告赔偿原告财物损失及物业费共计50000元；3、由被告承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告明确第一项诉请中的230000元租金为2019年6月1日至10月31日的租金。事实与理由:2007年10月18日，原告委托案外人刘洲力与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于长沙市雨花区房屋出租给被告用于办公，建筑面积为626.28平方米；租赁期限为2年，自2017年10月1日至2019年10月31日止，其中免租期为一个月；每月租金为46000元，按季支付。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，其中包括房内所有的设施设备及办公用家具和电器。2019年7月，被告要求提前解除租赁合同，原告前往租赁房屋查看相关财物状况时，发现屋内的财物有的被其搬走、有的被其损坏。故原告要求被告将搬走的财物予以归还、损坏的财物予以修复后，双方再谈提前解除合同的事情，然而被告不予配合，直至租期届满都未与原告办理房屋交接手续。现被告不仅对损坏的财物不予修复，还拖欠原告部分租金未支付，原告就此与被告进行过多次沟通，但均沟通无果。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称，2017年10月18日，被告受湖南卡行信息科技有限公司（以下简称卡行公司）委托与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将长沙市雨花区湘府中路九号融程国际广场第1幢N单元18层1840-1843房间出租给被告用于办公，被告向原告的指定账号转账18.8万元，其中包括房租13.8万，押金5万元。卡行公司成立后，聘请被告出任管理，因行业环境和管理不善，被告于2018年5月被解雇，之后未再参与公司管理，由卡行公司实际控制人彭向阳全程与原告对接。原告在合同期间又将涉案房屋转租给湖南翰申信息科技集团有限公司（简称翰申公司），由翰申公司实际使用场地，并重新收取翰申公司押金，房租由翰申公司工作人员余梦宜交付，被告未再使用房屋，根据《房屋租赁合同》第9条之规定，因甲方原因乙方不能使用房屋的，甲方应在7日内退还乙方押金，但被告屡次讨要房屋押金5万元未果。2019年4月左右，原告口头承诺翰申公司退租，且答应不要求其他赔偿，但翰申公司所有手续交接后，原告以部分物品损坏丢失为由拒不退还翰申公司押金，此时原告自2017年10月18日签订合同后第一次与被告联系，并要求被告承担相应损失，被告并未损坏原告的财产。被告认为，原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，被告在合同期内被解雇已经原则上自愿承担投资款及押金5万元损失，但原告存在将房子转租和再次收取他人押金的事实，理应退还属于被告的押金5万元，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年10月18日，原告（甲方）的委托代理人刘洲力与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于长沙市雨花区房屋出租给乙方用于办公；租赁期限为2年，自2017年10月1日至2019年10月31日。从本合同签订生效的次日起，甲方给予乙方一个月的租赁物免租期（自2017年10月1日至10月31日止）。免租期届满次日起为起租日，起租日开始计收租金；租金为每月46000元，租金按月计算，按季支付。按“先交费后使用”的原则，乙方按季度预付租金，第一季度的租金在本合同签订后即支付，以后每个季度的租金乙方必须提前七天预付；乙方在签订合同时，即向甲方支付押金50000元；乙方承担租赁期间（含装修期间）所有相关费用，例：物管费、水电费、垃圾清理费等一切费用；租赁期间，乙方逾期支付房租达15天的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同期内总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。上述合同签订后，被告于当日向原告的指定账户支付押金50000元及一个季度的租金138000元。同年10月26日，被告与其他股东出资设立了卡行公司，并将涉案房屋作为卡行公司的办公场地。其后，因被告从该公司离职，涉案租金自2018年1月以后由卡行公司的现股东彭向阳向原告支付（被告称其中途又回到卡行公司上班，故于2018年5月又向原告支付过一次租金）。2018年6月以后，卡行公司将涉案房屋交付给翰申公司使用，并由翰申公司的工作人员余梦宜向原告支付了2018年7月至2019年5月的租金。其后，翰申公司向原告提出不再租赁涉案房屋，并于2019年6月按照原告的要求对房屋开展清退工作，2019年7月2日翰申公司搬离涉案房屋。原告于2019年7月13日及10月28日向长沙市公安局雨花分局井湾子派出所报警，称被告退租时未联系原告，并将房屋内原告的物品带走。在本案审理过程中，原告称：其不清楚被告承租涉案房屋后实际由卡行公司及翰申公司使用，其于2019年3、4月的时候，才发现涉案房屋实际由翰申公司使用，该公司告知其以后由该公司工作人员余梦宜向其支付房租。2019年4月15日翰申公司提出想与原告重新签订租赁合同，原告于2019年5月同意与被告解除合同后，与翰申公司重新签订合同，原告要求被告来处理解除合同事宜，当被告一直未来处理。2019年6月翰申公司要求退租，并要求原告去房屋清点财物，原告将财产清单交给翰申公司，要求翰申公司按清单来清点。7月23日原告发现翰申公司已经搬离涉案房屋。其后原告对涉案房屋进行维修，并于2019年12月重新出租给他人。本院就涉案房屋租赁使用情况向彭向阳及余梦宜进行了询问。彭向阳称：1、被告租用涉案房屋系用于卡行公司办公使用；2、2018年6月8日，卡行公司将涉案房屋交给翰申公司使用，当时原告的委托代理人刘洲力到了房屋现场，对此并未提出异议，且同意以后的房租由翰申公司支付；3、翰申公司搬进来后原告陆续到过涉案房屋，其对翰申公司使用涉案房屋的事实知情并认可；4、卡行公司未损坏原告的财物。余梦宜称：1、翰申公司已向原告支付了截至2019年5月底的租金；2、翰申公司搬进涉案房屋后，原告来过涉案房屋，知道房屋由翰申公司使用；3、2019年3、4月的时候，翰申公司提出想与原告重新签订租赁合同，但因就房租租金未能达成一致，故未能签订合同；4、2019年6月翰申公司要求与原告解除租赁关系，并于6月底搬离涉案房屋。因原告认为房屋内很多物品未复原，故后续一直要求翰申公司复原，翰申公司并未损坏原告的财物。在本案审理过程中，经本院释明，原告不申请追加卡行公司及翰申公司为本案当事人。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行交易明细表、微信聊天截图、《接处警案（事）件登记表》、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定，设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。被告与原告签订《房屋租赁合同》后，涉案房屋虽实际由被告的卡行公司使用，但依据上述规定，原告可以选择向被告主张权利。根据本案查明的事实，卡行公司于2018年6月后将涉案房屋交付翰申公司使用，此后由翰申公司的工作人员余梦宜向原告支付租金，故涉案《房屋租赁合同》的实际履行人已自2018年6月变更为翰申公司。卡行公司彭向阳及翰申公司余梦宜均称原告对此知情认可，原告对此予以否认，但其自认于2019年3、4月的时候，发现涉案房屋的实际使用人为翰申公司，且翰申公司告知其以后的租金由翰申公司支付，原告未表示异议，仍继续收取了翰申公司截至2019年5月的租金；其后原告亦有与翰申公司重新签订租赁合同的合意，且双方进行了积极磋商，据此，应视为原告认可了《房屋租赁合同》的实际履行人变更为翰申公司的事实，故原告再要求被告承担合同义务于法无据。原告要求被告支付违约金及2019年6月1日至10月31日的租金、物业费，本院不予支持。关于财物损失。本案中，被告、卡行公司及翰申公司均否认损坏了原告的财物，原告虽提供了《报价表》及大理石地面维修发票及《接处警案（事）件登记表》，故上述证据不足以证明该损失系由被告或卡行公司造成，故对原告的该项诉请，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告阳珺的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取3164元，由原告阳珺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曹 敏二〇二〇年七月二十九日书记员 张赛君附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法总则》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。