江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初4629号原告：昆山联合物业有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌茅沙塘南路****房，统一社会信用代码91320583750505227Y。法定代表人：胡平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王小军，上海市树声（昆山）律师事务所律师。被告：昆山彩吉包装材料有限公司，住所，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌茅沙塘南路****房社会信用代码91320583331025624K。法定代表人：袁丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶雪刚，男，1981年4月17日生，汉族，住江苏省昆山市，系该公司员工。被告：袁丽，女，1987年8月27日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陶雪刚，系袁丽配偶。原告昆山联合物业有限公司（以下简称联合公司）与被告昆山彩吉包装材料有限公司（以下简称彩吉公司）、袁丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年04月02日立案后，依法适用简易程序，由审判员张雪莲独任审理,并于2020年4月29日、7月9日两次公开开庭进行了审理。原告联合公司的委托诉讼代理人王小军、被告彩吉公司和袁丽的委托诉讼代理人陶雪刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联合公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还承租的昆山市巴城镇石牌茅沙塘南路XXX厂房；2、支付2018年拖欠租金及154552元及2019年1月1日至实际退还厂房之日的房屋占用费(按照每月36432元计算，暂计算至2019年8月31日止为291456元)；3、被告袁丽对2019年4月17日前的房租和房屋占用费284492元及利息承担连带清偿责任。事实和理由：被告彩吉公司2018年承租原告厂房，双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日全年租金共计345424元。租金每半年支付一次，先付后用。合同签订后，被告彩吉公司一直拖欠租金，经原告多次催告，至2018年底租赁期结束被告彩吉公司仍拖欠租金154552元。租赁期结束后，被告彩吉公司既不退还承租厂房，也不续签租赁合同。原告多次催促被告彩吉公司支付拖欠租金并退出厂房，被告彩吉公司无任何行动。原告迫于无奈，提起诉讼。被告彩吉公司原为一人有限责任公司，袁丽为其唯一股东，2019年4月17日变更增加一名股东。故被告袁丽应对2019年4月17日前产生的租金和房屋占有费承担连带清偿责任。恳请人民法院支持原告诉讼请求。被告彩吉公司、袁丽辩称：目前跟财务还未对出账，但2018年剩余房租我都认；关于2019年房租，因为是部分违章建筑，希望法院不予支持；2019年合同没有签，并且当时中间有个过道，原告方搭建棚顶可以使用，后来拆掉了，我方不能使用了，租赁面积存在问题了。原告认定的租金每平方23元，我方不认可，没有这么高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实:2018年1月1日原告出租方(甲方)联合公司与被告承租方(乙方)彩吉公司签订厂房租赁合同一份，合同主要约定内容如下：一、出租厂房情况：座落在昆山市租赁建筑面积为1584平方米，厂房消防等级为丁类。二、厂房起付日期和租赁期限:1、厂房租赁自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租赁期1年。2、租赁期满，乙方享有同等条件下的优先租赁权。乙方在合同到期如需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。乙方不续租的，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。三、租金及保证金支付方式：1、甲、乙双方约定，该厂房租赁建筑面积1584平米，租金标准为：厂房180000元/年，土地全年租金140424年，物业费XXX00元/年，合计月租金为人民币28702元/月，物业卫生费1000元/年，总计租金每年为345424元整，大写叁拾肆万伍仟肆佰贰拾肆元整。租金采用先付后用方式，租金每半年一付，每次支付172712元整，大写壹拾柒万贰仟柒佰壹拾贰元整。四、其他费用：1、租赁期间，使用该厂房期间，乙方所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。五、厂房使用要求和维修责任：1、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房。因乙方使用不当或不合理使用致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。因房屋质量问题需要维修的，由甲方负责。2、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。六、厂房转租和归还：1、乙方在租费期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金。2、租赁期满乙方恢复原样，无条件将房屋交还甲方。七、租赁期间其他有关约定：1、租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动及不安全的生产活动。2、租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全卫生工作。3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任、但甲方应提前通知乙方，并将未使用期间的租金退还乙方。4、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负。5、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如逾期支付的。每逾期一日按应付款的仟分之五支付逾期付款损失。经催告后，超过一个月仍然未支付的，甲方有权终止租赁协议。乙方应在收到通知之日起10日内自行搬迁租赁物内的财产，否则甲方有权清除乙方在租赁物内的财产，若造成该财产遗失，灭失，损坏，所有损失由乙方自行承担。6、租赁期满后，甲方如继续出和该房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。八、其他条款：1、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金并承担乙方装修损失。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。2、租赁期间，如因产权证问题或房屋质量、消防等问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。3、租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。……合同签订后，被告彩吉公司搬入租赁厂房内。2018年12月3日，原告方胡平与被告方陶雪刚签订租房欠款还款协议一份，内容为：甲方(收款人)：昆山联合物业有限公司，乙方(还款人)：昆山彩吉包装材料有限公司。乙方因资金周转困难，尚欠甲方2018年期间房租304552元。甲方同意按照以下期限分期支付。一、具体还款日期：1、2018年12月15日前支付15万。2、2019年1月5日前付清。二、2019年如要续租，采用按季结算，先付后租方式。三、原合同至2018年12月31日结束后新合同签订之前停止供电。因为被告方未支付款项，2019年5月、7月，原告向被告发送催款律师函。另查明，被告租赁原告厂房登记权利人是原告，被告租赁房屋系宗地图中的第17、18栋，含两栋房屋中间的土地面积共计1584平方米，该两栋房屋的建筑面积均是528平方米。被告租赁时，原告方在该两栋房屋中间过道搭建顶棚，过道两头处于可封闭的环境,被告可用于仓储，2019年8月20日，该顶棚被整治拆除,出口处卷帘门也被拆除。另查明，被告昆山彩吉公司原为一人有限责任公司，袁丽为其唯一股东，2019年4月17日变更增加一名股东为陶雪刚。上述事实由原告提供厂房租赁合同、欠款协议、房产证、工商登记材料及本院庭审笔录、询问笔录予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的厂房租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，应该予以保护。本案中，双方合同已经在2018年年底到期终止，原告方也要求被告搬离，截至2020年7月30日，被告尚未搬离，故本院对原告主张要求被告搬离的诉讼请求予以支持。双方通过签订还款协议方式明确被告尚结欠原告2018年的租金354552元，现原告根据被告的付款情况要求被告支付剩余租金154552元，本院予以支持，庭审中，被告认为2018年租金仅剩余10万元，但是在法院多次要求举证说明的情况下，未提供证据，故本院对此不予采信。本案主要争议焦点是中间过道的面积能否计算使用费。被告认为原告实际租赁给其的厂房仅有1056平方左右，中间528平方米是过道，不应计入房屋出租总面积中，根据合同约定厂房租赁建筑面积1584平米，而实际上确实是中间过道存在528平方米，该部分中间过道在出租时原告方搭建了顶棚，并且在通道上设置了大门，现上述违章搭建已经在2019年8月20日被拆除。本院认为，违章部分的合同约定应属无效，但是从其实际使用状况来看，属于封闭式的区域，因此无效约定部分被告已然实际使用，被告应该支付占有使用费，该占有使用费的标准应该按照合同约定的租金标准为宜，在被拆除之后，被告仅具有公共通道使用功能，故该部分厂房面积的占有使用费应该予以扣除。因为2019年度双方并无重新签订租赁合同，在征询双方意见后同意按照2018年度租赁合同的标准计算，综上，2019年1月1日至2019年8月19日应该按照28702元月租金标准计算占有使用费为218422.22元（28702*7.61），2019年8月20日起至被告实际搬离之日应该按照23702元［1056/1584*18****/12+（140424+XXX00)/12］每月标准支付占有使用费。因为在2019年4月17日之前被告系袁丽一人有限责任公司，根据法律相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立与股东个人财产的，应该对公司债务承担连带责任。故对于2019年4月17日之前的租金154552元和房屋占有使用费102466.14元（3.57*28702=102466.14）共计257018.14元袁丽应该承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告昆山彩吉包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内搬离座落于昆山市租赁厂房。二、被告昆山彩吉包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山联合物业有限公司租金154552元和房屋占有使用费（房屋占有使用费截至2019年8月19日为218422.22元，2019年8月20日起至被告实际搬离之日按照23702元每月标准计算）。三、被告袁丽对上述昆山彩吉包装材料有限公司的第二项付款义务中的257018.14元承担连带责任。案件受理费8070元，减半收取4035元，由被告昆山彩吉包装材料有限公司承担。该款原告已预交，本院予以退还。被告昆山彩吉包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内将案件受理费直接交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；账号：32250198643600000811147419）。逾期未交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  张雪莲二〇二〇年七月三十日书记员  高美娟