广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3647号原告：左求强，男，1992年4月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码430************794。委托诉讼代理人：阳顺连（系原告母亲），住广东省珠海市香洲区****************。委托诉讼代理人：左正松（系原告父亲），住广东省珠海市香洲区******************。被告：张小明，男，1964年11月21日出生，汉族，住广东省龙川县***************，公民身份号码441************779。委托诉讼代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。被告：吴东成，男，1969年12月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码440************018。原告左求强与被告张小明、吴东成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人阳顺连、左正松、被告张小明的委托诉讼代理人杜锦秀到庭参加诉讼，被告吴东成经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左求强向本院提出诉讼请求：1.请求判令张小明、吴东成向左求强退还合作建房款及服务费20.2万元；2.请求判令张小明、吴东成赔偿左求强损失40万元；3.请求判令张小明、吴东成支付从2017年11月24日起至还清之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实和理由：2017年11月24日，左求强与张小明、吴东成签订合作建房协议，约定由左求强出资金，张小明、吴东成出土地、材料、人工组织建房，张小明、吴东成于2018年9月30日前交付房屋的首层给左求强使用，逾期交付的，需按日百分之一支付违约金、按银行贷款利息支付利息并按所交金额的双倍赔偿给左求强。合同签订之日，左求强向张小明、吴东成支付了20万元。双方约定的交付时间届满，张小明、吴东成以各种理由推迟交楼，左求强多次催促无果，双方于2019年11月3日签订补充协议，约定张小明、吴东成于2019年11月20日前开工建设，否则退还出资建房款，并按合作建房协议约定赔偿左求强。涉案工程至今未见开工，故左求强诉至法院，主张权利。张小明辩称，1.从涉案合同可知，左求强提供资金即分配到涉案房屋的首层，但左求强并不参与涉案房屋的建造、材料选定等主要建房事务，更为关键的是，左求强不需要承担除约定房价之外的建造及经营风险，因此涉案合同名为合作建房，实为房屋买卖合同。同时涉案土地的权利人为郭金明、周建喜，该土地的性质为农村集体建设用地，左求强与张小明、吴东成均非该集体的成员，双方的约定实际上是变相的将集体土地对外转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，涉案合同应属无效合同。2.左求强在购买涉案房屋时已清楚知晓涉案土地为农村集体建设用地，也知悉涉案房屋的价格明显低于市场的正常价格，左求强对于所购买的房屋无产权且可能会面临被拆存在合理的预期，但其仍心存侥幸进行购买，存在一定的过错，且左求强投入的资金已全部用于建造房屋，根据公平原则，左求强无权要求张小明返还投入的资金，张小明亦不向左求强主张返还已投入的建房成本损失。3.根据前述，涉案合同为无效合同，左求强基于无效合同向张小明主张赔偿损失及利息，没有事实和法律依据。4.根据左求强提交的证明可知，收取左求强2000元的是珠海市衡福地产中介服务有限公司（以下简称衡福公司），并非张小明，左求强主张退还服务费2000元，没有事实和法律依据。吴东成未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月22日，甲方郭金明、周建喜与乙方张小明、委托代理人吴东成签订中山市土地使用权转让合同，约定甲方同意向张小明转让以购买方式取得位于中山市*********的一块土地，土地使用证编号为中府集用(2011)第3301807号和中府集用的地块的土地使用权，用途为批准拨用宅基地，成交价款为120万元，双方还约定了其他事项。2017年11月24日，甲方张小明、吴东成与乙方左求强签订合作建房协议，约定甲乙双方就位于中山市******元泰围（源泰街与连士街一号相邻）周建喜名下，集体建设使用证号：中府国用(2011)3301807号，宅基地。土地总面积120平（购地款120万），建设1栋9层框架结构居住楼，有关首层的相关事宜，达成协议如下：甲方保证按时交付使用。甲方应在2018年8月30日前将本楼四至的路面路基平整好并按合同约定的交楼标准交付于乙方使用，逾期则承担违约责任。交楼日期为2018年8月30日，最长不超过90日，否则，从第91天起，每天按1%支付违约金。初步估计面积约110平方米，按每平方米6300元计算，总投资69.3万元，分五次给完，第一次写此协议时交付1万，第二次签正式协议时交付19万，第三次第四层封顶时交付5万，第四次是整楼封顶时给付10万，最后一次交付使用时依据实际面积计清余款（但须欠1万元保修期满后付清），甲乙双方任何一方违约，按所交金额双倍赔偿给对方。合同还约定了其他事项。涉案土地的土地性质为批准拨用宅基地，左求强与张小明均确认在签订合作建房协议时已知晓该土地的性质。2017年11月24日，左求强向张小明、吴东成交付了第一层房款20万元，张小明、吴东成出具了收据。同日，左求强向衡福公司支付了中介服务费2000元，该公司出具了收据。左求强称，其系通过衡福公司与张小明、吴东成相识并达成涉案房屋的交易，当时吴东成告知左求强要向衡福公司支付中介费2000元。张小明陈述，因政策收紧原因，涉案房屋建设到第一层主体框架后被强制停工，后继续施工，建设到第三层安装楼面模板时被强制拆除第三层，无法按时向左求强交付房屋，期间左求强不断催促张小明，同时郭金明称可能在2019年11月20日前完成相关的报建手续，故张小明与左求强签订补充协议。2019年11月3日，张小明与左求强签订补充协议，约定张小明于2019年11月20日前办清报建手续并开工建设，因张小明原因推迟交楼造成左求强的损失由张小明从合作建房款中扣除，如果2019年11月20日前还未能开工，张小明退回左求强出资建房款并按原建房协商赔偿给左求强。庭审中，张小明确认其并非涉案土地所在集体的成员，其与左求强签订合作建房协议时，涉案房屋已开始建设第一层。左求强确认在签订涉案协议时第一层已开始建模板。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。左求强与张小明、吴东成签订的合作建房协议，虽名为合作建房，但根据合同内容及张小明的陈述，双方之间实为房屋买卖的合同关系，左求强的主要权利义务为出资69.3万元从而获得涉案房屋的首层，并不参与涉案房屋的施工建造等一切事宜。涉案房屋使用的土地性质为批准拨用宅基地，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，而张小明并非该土地所在集体组织的成员，依法不能取得该地块的使用权，张小明又将该地块及房屋向左求强出售，张小明、左求强均非该土地所在集体组织的成员，就该土地上建设的房屋与左求强签订的合作建房协议，违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效。基于合同无效，左求强诉请张小明、吴东成按照协议约定赔偿40万元以及支付利息，缺乏法律依据，本院不予支持。关于退还款项的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述规定，合同无效后，左求强支付的款项应当予以退回。关于损失问题，张小明主张左求强清楚知道涉案房屋所使用的土地系批准拨用宅基地，亦清楚知晓其中的风险，仍与张小明、吴东成签订涉案合同，存在一定过错，且左求强支付的款项已全部投入涉案房屋建设，张小明无需向左求强返还款项。本院审查认为，庭审中，张小明确认在签订涉案协议前，涉案房屋已开始进行建设，在地上已经建设第一层，也即，在左求强签订涉案合同前，张小明已在投资建设房屋，张小明亦是清楚建设涉案房屋存在的风险，仍然是先开工建设再寻找买家，并且左求强并不参与涉案房屋建设事宜，故因涉案房屋不能建成或交付的风险应由张小明、吴东成自行承担，本院对张小明的抗辩意见不予采纳。综上，张小明、吴东成应向左求强返还20万元。关于左求强主张的利息损失，自左求强支付款项开始，该款项至今确实被占用，但对于该损失的产生，左求强在签订本案合同时已明知涉案土地为宅基地，故左求强本人也有过错，综合考虑本案情况，本院酌情认定张小明、吴东成应向左求强支付的资金占用损失为以20万元为基数，自张小明、吴东成承诺的最终开工建设之日（2019年11月20日）开始，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。另外，关于左求强主张的2000元服务费，左求强确认2000元系向衡福公司支付中介费，衡福公司亦出具了收据，并非张小明、吴东成收取，且对该损失的产生左求强本人也有责任，故左求强主张张小明、吴东成向其返还该中介费，缺乏事实依据，本院不予支持。吴东成经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，左求强的诉讼请求部分成立，有理部分予以支持，超出部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、张小明、吴东成应于本判决生效之日起七日内向左求强返还20万元及资金占用损失（以20万元为基数，自2019年11月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回左求强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10120元（左求强已预交），由左求强负担6917元，由张小明、吴东成负担3203元并于本判决生效之日起七日内迳付左求强。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄 肃人民陪审员  何世俊人民陪审员  郑伯涛二〇二〇年七月十五日书 记 员  陈香玲袁丽珣