江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0829民初1173号原告：刘素云，女，1991年3月8日出生，汉族，江西省安福县人，安福县工业园烨翔电子有限公司员工，住安福县。委托诉讼代理人：刘垣亮，江西秉志律师事务所律师。被告：安福县粤港房地产开发投资有限公司，住所地：安福县平都镇公园路**。法定代表人：周炳金，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇红，女，该公司职员。委托诉讼代理人：陈亲亮，江西安平律师事务所律师。原告刘素云与被告安福县粤港房地产开发投资有限公司（以下简称粤港开发投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘素云及委托诉讼代理人刘垣亮，被告粤港开发投资公司的委托诉讼代理人王宇红、陈亲亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘素云向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年11月9日签订的《江景壹号认购协议书》；2、责令被告返还房屋首付款等费用人民币145682元；3、责令被告双倍给付定金人民币40000元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年11月9日，被告开发的江景壹号开盘，原告通过摇号获得234号选房排位，被告向原告发放标注为234号的《江景商业广场商铺平面图》一张。原告按照摇号的排位选房，见标注为1-177号商铺在出入口最边上，被告向原告发放的标注为234号的《江景商业广场商铺平面图》上该商铺的位置也标注在出入口最边上，虽然价格比位置不在出入口边上的商铺要贵些，但考虑这样的位置对做生意有好处，经询问售楼小姐再次确认该商铺是在出入口最边上，就看中了该商铺，当即与被告签订了《江景壹号认购协议书》，并支付了定金20000元，于2019年11月22日支付了首付款144162元、证费170元及维修基金1350元。2019年11月26日，被告通知原告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告见被告提供的《商品房买卖合同（预售）》所附的商品房示意图上，原告选定的1-177号商铺不仅不是出入口最边上，旁边多了一间标注为1-178号商铺，而且紧挨1-178商铺把出入口与广场内的通道隔开，使原本最方便出入的商铺位置变成最不方便出入的位置。为此，原告提出，被告若按选房时向原告提供的234号的《江景商业广场商铺平面图》承诺不增加1-178号商铺，原告则同意签订《商品房买卖合同（预售）》。然而，双方多次协商，被告一直找理由搪塞，致使双方至今仍未签订《商品房买卖合同（预售）》。被告向原告发放的标注为234号的《江景商业广场商铺平面图》上标注的1-177号商铺位置，是被告出售的房屋及相关设施允诺的具体确定，对合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响，属于要约，应当视为《商品房买卖合同（预售）》重要内容。现被告在《商品房买卖合同（预售）》中单方面改变商品房布局，增加1-178号商铺及封闭南面通道，如是其擅自行为，应依法承担相应的法律责任，如该变更规划和设计的行为经过规划或设计部门批准或同意，也应在变更确立之日起10日内书面通知原告。被告未在规定时间内通知原告，属于严重违约。原告主张解除《江景壹号认购协议书》并不签订《商品房买卖合同（预售）》理由正当充分，被告应依法返还原告支付的首付款、证件费及维修费，并双倍返还定金。原告为维护自身权益，遂诉至法院。粤港开发投资公司辩称，1、原、被告签订的《江景壹号认购协议书》具备商品房买卖的各种要素，且系双方自愿签订，不违反法律规定，应认定为合法有效；2、被告没有任何违约行为，原、被告签订《江景壹号认购协议书》是在《江景商业广场项目商铺认筹协议书》的基础之上，通过确认购买涉案的商铺，位置是1-177号，双方在签订《江景壹号认购协议书》时就缴纳了定金2万元，确认了面积并缴纳了部分房款、维修基金等，同时约定了办理后续的手续要求，而且还口头约定涉案商铺是委托出租经营，因为商铺面积比较小，整个大商铺都是切割小块进行转让出去的，并不是整个一个商铺出售，对此双方都没有什么意见，因此，被告在整个转让商铺过程中没有任何违约行为，也没有任何欺诈行为；3、原告的诉请无事实及法律依据，不应得到支持，原告在诉状中陈述被告改变了商铺的布局，并作出了相应承诺，这是没有事实依据的。另，原告主张被告违约也是无事实及法律依据的。本案完全是因为门面的价格发生变动而引发的，因为疫情及电商的影响对门面出租造成了重大影响，原告认为购买涉案商铺达不到自己的收入预期，故不想履约。现被告同意以178号商铺与177号商铺进行置换，但是原告不同意，也说明原告根本原因是不想履约。177号商铺与178号商铺的情况原告早就知情，对于原告所述说要书面送达，因为被告认为原告已经知道了，所以没有书面通知，被告销售涉案商铺不存在违约行为，178商铺的存在不会对原告的实际使用造成影响，涉案商铺现在也已经在出租，并且是整体出租，原告也是知情的，现原告也不予认可。当事人围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的原告的身份证复印件、《江景壹号认购协议书》、《江景壹号缴款明细单》、定金收据、首付款收据、1－177号商铺证费收据、《商品房买卖合同（预售）》，本院到涉案商铺现场勘验拍摄的照片三张，当事人对以上证据均无异议，本院审查后予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据：1、标注为234号的《江景商业广场商铺平面图》，拟证明原告通过摇号取得了选房的顺序为234号，平面图标明1－177号商铺位置是北面第二个出入口东面第一个商铺，平面图上没有1－178号商铺，并反映了被告出售的房屋及相关设施的布局，是被告允诺出售的房屋及相关设施的具体确定，对商品房买卖的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，为《商品房买卖合同（预售）》重要内容，平面图标注制作时间2019年10月31日，2019年11月7日发给原告的。被告质证表示对该证据真实性、合法性、关联性无异议，但是该证据有一个提示，写明了“本图纸仅作为招商意向规划，以实际商家入驻为准，不构成开发商对此作出的承诺，本广告仅为要约邀请，买卖双方的权利和义务，以双方签订的《商品房买卖合同》为准，本广告制作时间为2019年10月31日，开发商保留对以上图纸修改的权利，敬请留意最新资料”，通过该广告的标示可以说明以开发商最后确定的为准。对该证据，真实性、合法性、关联性本院予以采信，对证明目的，本院将结合其他证据及本案案情综合进行评定；2、电话录音，拟证明原告得知所购商铺旁边增加了1－178商铺及邻近出口封闭后，及时与被告沟通，要么恢复原布局，要么解除合同，但被告一直采取拖延、推诿的方式，不积极面对，且被告认可房屋买卖合同中多出的1－178号是规划设计中的消防通道。被告质证表示对该证据的真实性无异议，但对合法性有异议，且该录音不能达到原告的证明目的，因被告一直在解释说确认了1-177商铺的话就只能买1-177，与1-178号商铺无关。本院认为，该录音系原告分别与被告处的工作人员和法定代表人周炳金的电话录音，对该录音的真实性本院予以确认，对原告的证明目的，本院将结合录音内容及本案案情综合进行评定。被告提供的证据：1、《江景商业广场项目商铺认筹协议书》、《江景壹号认购协议书》，拟证明原、被告就原告到被告处购买商铺达成一致意见，确定了价款、面积，当时也口头说明了商铺是切割来卖，不是整个出售，并且是委托统一出租经营。原告质证表示，对该两份协议书的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，仅能证明原告有意向购买商铺，认筹书里没有明确涉案商铺统一出租、经营。本院认为，该两份协议书系原、被告双方自愿签订，本院对其真实性及合法性予以确认，但该两份协议书中并未涉及到涉案商铺是否统一出租经营的内容，原告亦不认可被告向其口头说明商铺委托统一出租经营，故本院对被告主张已口头说明商铺委托统一出租经营的证明目的不予采信；2、房屋分层图，拟证明商铺切割经营的位置进行了确定，也是最后发产权证的依据。被告质证表示对该证据的合法性、真实性、关联性均有异议，这是被告单方面制作的平面图，房屋图绘制时间为2019年12月27日，也证明被告变更了规划及设计，增加了1-178号商铺。本院认为，该份房屋分层图上虽有安福县房地产管理局、安福县佳祥测绘有限公司的盖章，但均系复印，原告不予认可，该证据亦无其他证据佐证，故本院对该证据不予采信；3、《江景商业广场商铺委托经营管理协议》两份，拟证明涉案的商铺都是统一委托出租经营。被告质证表示真实性无法确认，同时也不能达到被告的证明目的，这是被告分别与相关各商户单个签订的，与本案不具有关联性。本院认为该两份协议书均系被告与案外人签订的，无法证明原、被告就涉案商铺是否达成了同样的协议，故本院对被告的证明目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月13日，原告刘素云与被告粤港开发投资公司就江景商业广场商铺达成购置意向，并于当日签订《江景商业广场项目商铺认筹协议书》，约定刘素云自愿交纳5000元认筹诚意金，开盘可享受5000元抵2万元优惠政策。2019年11月9日，原、被告签订《江景壹号认购协议书》，约定：刘素云自愿购买由粤港开发投资公司开发的江景壹号项目1栋1-177单元物业，物业建筑面积约15.8平方米，单价26474元/平方米，总价418289元；所购面积为预测面积，实际产权面积以交房时政府部门测定的面积为准，据实结算房价；优惠方式为减15000元，减前三年租金（18%）乘以95折￥：314162元；为确保刘素云选定物业的购买权，刘素云自愿交纳定金贰万元整，交纳定金后，双方确定买卖关系，刘素云须在7天之内即2019年11月16日之前到粤港开发投资公司销售中心与粤港开发投资公司签订《商品房买卖合同》；刘素云已知并认可购买以上所列物业的具体方位，以及四周物业与之的相邻关系；与买卖有关的契税、维修基金、印花税、产权登记手续费等各种税费，按政府相关规定和标准由乙方缴纳。原、被告双方另对其他事项进行了约定。当日，原告按约交纳定金2万元，并相继于2019年11月22日交纳证费170元，于2019年11月24日交纳首付款144162元。2019年11月26日，被告通知原告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告发现《商品房买卖合同（预售）》所附平面图显示其购买的1-177号门面与右侧消防通道之间多出一间1-178门面，故拒绝签订《商品房买卖合同（预售）》。原告认为《商品房买卖合同（预售）》上所附的房屋平面图中显示的涉案商铺位置与被告发放的江景商业广场商铺平面图广告不一致，被告改变了商品房布局，属于严重违约，故诉至法院要求解除合同。另查明，被告向原告发放的标注为234号的《江景商业广场商铺平面图》上显示第一层商铺1-177号商铺右侧（面向商铺时的方位）依次为消防通道、1-179号商铺、1-180号商铺……，未见标示有1-178商铺，该平面图另备注：“本业态规划示意图仅作为招商意向规划，以实际商家入驻为准，不构成开发商对此作出的承诺。本广告仅为要约邀请，买卖双方的权利和义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。本广告制作时间为2019年10月31日，开发商保留对以上图纸修改的权利，敬请留意最新资料”。《商品房买卖合同（预售）》所附平面图显示第一层商铺1-177号商铺右侧（面向商铺时的方位）依次为1-178号商铺、消防通道、1-179号商铺、1-180号商铺……。庭审过程中，原告陈述买房前、买房时都去看过现场，销售人员说过门口第一个门面就是1-177号商铺，原告当时不知晓有1-178号商铺，现涉案门面及周边情况与原告当初买房、看房时的情况一样，除了多出一间178号商铺。被告表示愿意将1-178号商铺更换给原告，原告予以拒绝亦不同意参照1-176商铺的价格减少1-177商铺的房款。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条本院认为，本案中，原告刘素云与被告粤港开发投资公司签订的《江景壹号认购协议书》，虽名为认购书，但该认购书对双方当事人的基本情况、商铺编号、商铺价款、定金、违约责任、税费缴纳等做出了明确的约定，且被告亦收受了原告支付的商铺首付款，根据《》规定，该份认购协议书应当认定为正式的商铺买卖合同，具有合同的约束力，双方均应按约履行各自的合同义务。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条原告认为被告发放的234号《江景商业广场商铺平面图》上标注的涉案商铺与《商品房买卖合同（预售）》所附房屋平面图上标注的涉案商铺位置不一致，并封闭了南面通道，被告变更了商品房布局，属于严重违约，要求解除合同，退还房款。本院认为，首先，234号《江景商业广场商铺平面图》上明确注明了“本业态规划示意图仅作为招商意向规划，以实际商家入驻为准，不构成开发商对此作出的承诺。本广告仅为要约邀请，买卖双方的权利和义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”，可认定，被告已表明该广告单为要约邀请，同时该广告未对涉案商铺的相关设施作出明确说明和允诺，故234号《江景商业广场商铺平面图》不属于要约。且该平面图另备注“本广告制作时间为2019年10月31日，开发商保留对以上图纸修改的权利，敬请留意最新资料”，可知，被告已对业主购买商铺可能产生的规划变更等风险进行了明确提示；其次，原告自述买房前和买房时都去现场看过，对于商铺的大概位置及周边情状应当有一个认识，现涉案商铺及周边情况与原告看房时是一样的，没有改变，原告应当知晓234号《江景商业广场商铺平面图》显示的1-177号商铺右侧通道实为消防通道，对其主张被告擅自改变规划、布局，封闭了涉案商铺南面通道的主张不予支持。现诉争的1-177号商铺旁边多了一个1-178号商铺，原告认为1-178号商铺变成了消防通道边上第一个商铺，与原告当时买1-177号商铺是因其位于消防通道边上第一个商铺初衷不符，但庭审中被告表示愿意将1-178号商铺更换给原告，完全可以实现原告购买商铺的初衷，但原告不予同意，且1-177商铺右侧的通道为消防通道，本院认为消防通道的功能主要是用于消防人员实施营救和被困人员疏散，并非行人常用通道，依据日常生活经验，1-177商铺前的客流量与其在消防通道旁第一间或第二间并无多大关碍，对原告主张1-177号商铺由通道旁第一间变为第二间影响其客流及进货的主张，不予支持。综上，原告主张解除《江景壹号认购协议书》的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因本院未支持原告解除合同的主张，故原告要求退还首付款等费用145682元、定金4万元的诉求，亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘素云的诉讼请求。案件受理费4014元，减半收取2007元，由原告刘素云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  刘小凤二〇二〇年七月十六日书记员  罗锦芳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2、《》第五条商品房销售管理办法第十六条商品房的认购、订购、预订等协议具备《》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。