福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初14686号 原告：林美和，男，汉族，1955年2月9日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林杰，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张育秀，福建君立律师事务所律师。 被告：林继清，男，汉族，1967年10月16日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈景铭，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴俊，福建知茂律师事务所律师。 原告林美和与被告林继清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林美和的委托诉讼代理人林杰、被告林继清的委托诉讼代理人吴俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林美和向本院提出诉讼请求：1．要求与原告解除2010年11月12日原、被告签订的五份租赁合同（一到五），判令被告将租赁房屋立即返还给原告，并将租赁房屋按平面设计图中的布局恢复至原状（租赁房屋出租时均为独立房间，现租赁房屋没有边界，与其他空间融为一体）；2．判令被告支付租金，自2015年3月25日开始以每月6070元为标准计算至合同解除之日止；3．判令被告支付占用费用，以每月6070元为标准计算直至被告向原告交付案涉房屋之日为止。 事实与理由：2005年8月18日，福州龙艺房地产开发有限公司（以下简称龙艺房地产公司）因拖欠原告工程材料款，遂与原告达成《抵偿协议书》，龙艺房地产公司自愿将其开发的位于福州市店面值班室共五间房产抵给原告以偿还其拖欠原告的工程材料款。龙艺房地产公司在签订抵偿协议当日还向原告出具了八份承诺书，声明其系天创佳缘上述五间房产系原告出资购买，原告享有完全所有权。被告在抵偿协议书签订后，立即向原告实际交付了上述五间房产。2006年10月18日，龙艺房地产公司向原告出具了上述五间房产的销售发票。 2010年11月12日，原告就上述五间房产分别与被告签订了五份租赁合同，合同除约定的标的物、租金不一致外，其余条款完全一致。合同约定租期为12年，起租日为2010年11月25日，租金每两年递增一次，递增率为5%。水电、物业等费用由被告承担，交租日期为每月25日前。违约责任约定若被告逾期交付租金的，应向原告支付迟延付款总额5‰的违约金，逾期超10日，原告有权自行或通知物业公司断水断电，逾期超20日，原告有权解除合同，收回全部租赁房产。租赁合同签订后，原被告口头约定，将五间房产的总租金降为5000元，其余合同条款不变。被告在租赁期间一直按每月5000元标准向原告缴纳租金，未按合同约定的递增标准向原告支付递增的租金。原告曾多次要求被告交付递增部分的租金，被告均以市场不景气、经营状况不良等理由推拖，不予支付。2019年4月份，被告明确告知原告其退出租赁场所经营的百度KTV，也不再向原告支付租金。被告未向原告告知经营百度KTV的实际经营者，也未向实际经营者告知场地出租者信息。原告已多次明确告知被告按合同须由其继续缴纳租金，但被告在2019年4月之后便不再接听原告的电话，也不再缴纳租金。 综上，原告认为被告的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告林继清辩称，案涉房产属于天创佳缘商住楼商业部分的共有配套设施，依法应属于产权人海峡出版发行集团有限责任公司（以下“海峡发行集团”）所有，林美和无权对外出租并收取租金，其与林继清签订的五份租赁合同均应认定无效，依法应判决驳回林美和的全部诉请，并判决林美和向林继清退还已收取的租赁押金及租金共计485000元。 2002年12月31日，福州龙艺房地产开发有限公司（以下简称“龙艺房产公司”）经福州市城乡规划局审核批准，取得“天创佳缘商住楼Ａ＃Ｂ＃”项目的建设工程规划许可，明确该项目地上规划建筑面积44596平方米，其中主体部分35514平方米，商场部分2061平方米，酒楼部分6200平方米，公建部分821平方米。之后，龙艺房产公司将其开发的天创佳缘商住楼项目中的商业部分一至三层全部出售给福建省出版总社。2010年6月11日，海峡发行集团通过改制受让原属于福建省中的商业部分，即天创佳缘2＃、3＃、4＃楼连接体部分1层01、02、03店面、2层01酒楼、3层01酒楼，并据此取得相应的房屋所有权证，房产建筑面积共计9054.84平方米。2010年11月12日，海峡发行集团与林继清所在单位即案外人福州市鼓楼区音乐百度娱乐厅（以下简称“音乐百度”）签订一份《租赁合同》约定，将其所有的天创佳缘一至三层钢混结构商场建筑面积共计9054.84平方米全部出租给音乐百度，租赁期限2010年11月25日至2022年12月24日。2010年11月25日，林继清因考虑音乐百度自承租天创佳缘一至三层商场之日起即应承担租金及人员成本高达数十万元，为避免逾期开业造成的巨额损失，在林美和阻挠进场的情况下，不得已与其分别就天创佳缘2＃、3＃、4＃楼连接体部分的1层门卫1、门卫2、值班室、2层值班室、3层值班室签订共计五份租赁合同，约定租赁期限2010年11月25日至2022年11月24日，月租金合计5000元，租金自2011年6月1日起算，预付三个月租金15000元作为租赁押金。合同签订后，林继清向林美和支付了租赁押金15000元，并且支付了2011年6月1日起至2019年3月31日期间的租金共计人民币470000元。 根据天创佳缘商住楼的《房屋面积成果表》显示，天创佳缘2#、3#、4#楼连接部分的1层门卫1、门卫2、值班室1、值班室2、值班室3、值班室4，2层值班室、3层值班室的使用功能均明确为“共有”，明显属于天创佳缘商住楼商业部分的共有配套设施，根据我国《物权法》、《物业管理条例》等规定，该八间房产依法应属于天创佳缘商住楼商业部分的全体业主共有，任何人不得擅自处分。此外，由于前述配套的门卫房、值班室共八间房产作为天创佳缘商住楼商业所在楼层的一部分，在功能上不具有独立的使用价值，仅是辅助和配合天创佳缘商住楼商业部分的使用，依法属于天创佳缘商住楼商业部分的从物，根据《物权法》的规定，其权属也应随主物即天创佳缘商住楼商业部分的权属转移而一并转移。 综上所述，基于海峡发行集团已取得天创佳缘商住楼商业部分一至三层的全部产权，依法应认定前述配套的门卫房、值班房共八间房产属于海峡发行集团所有。因此，不仅龙艺房产公司无权将案涉房产抵债处分给林美和，而且林美和也无权对其进行占有使用或出租处分，林美和与林继清签订的案涉五份《租赁合同》均应属无效，依法应驳回其全部诉讼请求，同时音乐百度作为天创佳缘商住楼商业部分一至三层的承租人，对该房产及其配套设施依法应享有使用权，并且就该房产配套设施的使用不应另行向他人支付额外费用，所以依法也应判决林美和向林继清退还已收取的租赁押金及租金共计485000元。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对于当事人对真实性无异议的证据及当事人提交原件供核对的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 根据2002年12月31日的建设工程规划许可证［编号：榕规（2002）建397号］显示，天创佳缘商住楼A#B#的建设单位为福州龙艺房地产开发有限公司，总建筑面积为44596平方米。 2005年8月18日，案外人福州龙艺房地产开发有限公司和原告林美和签订八份《抵偿协议书》，约定：1．原告系案外人所开发的位于福州市“天创佳缘”项目的实际施工人，于2002年至2004年7月间承接土建模板安装项目，经双方结算后，案外人确认尚欠原告土建模板材料款38100元、47200元、63950元、132320元、26万元、137600元、92455元、75645元，案外人同意以所开发的位于福州市“天创佳缘”2-4号楼［预售许可证号（2003）榕房1495号］2-4＃店面值班室1产权（私有面积7.62平方米）、值班室2产权（私有面积9.44平方米）、值班室3产权（私有面积12.79平方米）、值班室4产权（私有面积8.27平方米）、店面卫1产权（私有面积16.25平方米）、2-4＃店面卫2产权（私有面积8.6平方米）、2-4＃（二层）店面值班室产权（私有面积16.81平方米）、2-4＃（三层）店面值班室产权（私有面积16.81平方米）抵偿上述欠款。2．协议签订后，原告即拥有上述房产的所有权，案外人应立即将上述房产移交给原告，原告有权依法自行处分，享有占有、使用、收益和处分的权利；案外人保证及时将上述产权办理至原告名下，原告有权要求案外人办理上述房产的产权交易手续，提供相关资料等。3．案外人承诺及时向有关部门提出产权登记备案申请，并保证在提出登记备案申请之日起两年内将上述房产的产权办理至原告名下，否则原告有权要求案外人返还上述全部欠款，并按照每日万分之一向原告支付逾期付款的违约金。同日，案外人福州龙艺房地产开发有限公司出具八份《承诺函》，保证原告对上述房产享有永久性产权，可以将其自用或出租，案外人开发及产权合法有效，若发生法律纠纷，一切法律后果及责任由案外人承担。2006年10月18日，案外人福州龙艺房地产开发有限公司向原告林美和出具八张发票，对应上述房产和金额。 2010年11月12日，原告林美和被告林继清签订五份租赁合同，分别为《租赁合同（一）》、《租赁合同（二）》、《租赁合同（三）》、《租赁合同（四）》、《租赁合同（五）》，约定：1．被告分别向原告承租位于福州市店面值班室；2．租期均为12年，从2010年11月25日至2022年11月24日止；月租金分别为1625元、860元、835元、840元、840元，每两年递增一次，递增率为5%；被告应在每月25日前向原告缴纳租金。3．被告逾期支付租金的，逾期支付超过20日，原告有权解除合同，收回全部租赁场地，没收租赁押金。 2011年5月12日，原告向被告出具收条一张，确认收到所有押金共计15万元。 另查，海峡出版发行集团有限责任公司现为位于福州市鼓楼区（现名天创佳缘小区）2＃、3＃、4＃楼连接体部分1层01店面、1层02店面、1层03店面、2层01酒楼、3层01酒楼的所有权人。根据天创佳缘商住楼的《房屋面积成果表》显示，2＃、3＃、4＃楼的1层门卫1、门卫2、值班室1、值班室2、值班室3、值班室4，2层值班室、3层值班室的使用功能均为“共有”。 2010年11月12日，海峡出版发行集团有限责任公司和福州市鼓楼区音乐百度娱乐厅签订《租赁合同》一份，约定：福州市鼓楼区音乐百度娱乐厅向海峡出版发行集团有限责任公司承租福州市565号“天创佳缘”三层钢混结构商场，建筑面积9054.84平方米（其中一层1989.44平方米、二层3532.70平方米、三层3532.70平方米），租期从2010年11月25日起至2020年11月24日止。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。就当事人提供的现有证据来看，原、被告之间签订的五份《租赁合同》尚无合同无效之情形，应属合法有效，原告有权向被告主张相应权利。被告辩称案涉房产属于天创佳缘商住楼商业部分的共有配套设施，依法应当属于产权人海峡发行集团所有，但其提交的证据尚不足以证明该主张，且海峡发行集团至今亦未向提出异议或主张，本院对该抗辩意见不予采纳。被告未能按约向原告支付租金，已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。 关于第一项诉请，本院认为，被告未按约支付租金，已经构成根本违约，原告据此主张解除双方之间的五份租赁合同，要求被告将案涉租赁房产恢复原状并返还给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于第二、三项诉请，本院认为，被告辩称其按照月租金5000元标准将租金交付至2019年3月31日，并提交证据予以证明，原告对被告提交的证据无异议，亦自认被告于2019年4月份起未再支付租金，本院对此予以确认。被告按照月租金5000元标准向原告支付租金多年，原告未提交证据证明其在此期间有提出过异议，据此可以认定原、被告已经就总租金按照固定每月5000元标准支付达成新的变更合意。故被告应当向原告支付从2019年4月1日起按照月租金5000标准计算的租金或占用使用费，原告相应诉请中超出的期限或金额部分，本院不予支持。被告辩称原告应当返还已付租金和押金，于法无据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、依法解除原告林美和与被告林继清于2010年11月12日签订的《租赁合同（一）》、《租赁合同（二）》、《租赁合同（三）》、《租赁合同（四）》、《租赁合同（五）》； 二、被告林继清于本判决生效之日起二十内将位于福州市店面值班室恢复原状，并返还给原告林美和； 三、被告林继清于本判决生效之日起十日内向原告林美和支付租金及占用使用费（按照月租金人民币5000元标准，从2019年4月1日起计算至上述房产返还之日止）； 四、驳回原告林美和的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取722元（由原告预交1444元），由被告林继清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年七月十三日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。