河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1025民初1576号原告：胡国平，男，1957年8月13日生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：胡松柯，男，1978年4月22日生，汉族。被告：河南省襄城县新华书店有限公司，住所地：河南省襄城县城关镇中心路**。法定代表人：吴艳辉，任经理。委托诉讼代理人：虎建伟，河南天时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，河南天时达律师事务所律师。原告胡国平与被告河南省襄城县新华书店有限公司（以下简称“襄城县新华书店”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡国平的委托诉讼代理人胡松柯，被告襄城县新华书店的委托诉讼代理人虎建伟、刘帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡国平的诉讼请求：依法确认原、被告之间签订的《房屋转让协议书》无效，并判令被告将原告的七间楼房予以返还。事实与理由：1998年5月20日，原、被告签订《房屋转让协议书》一份，约定乙方（胡小平）自有楼房一栋，坐落于洛界路茨沟村西公路路南（上下两层共七间）以柒万元整转让给甲方（新华书店）。协议签订后，被告向原告交付了房款，原告将7间楼房交付给被告。时至今日，双方相安无事，但双方转让行为不符合《中华人民共和国民法通则》的相关规定，也违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农村集体所有”及国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地件住宅。有关部门不得为违法建造购买的住宅发放土地使用证和房产证”之规定。上述转让行为违反法律规定，依法应属无效行为，故诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。襄城县新华书店辩称：一、原告胡国平不能证明其与《房屋转让协议书》中的胡小平系同一人，其并非本案适格主体。（2020）本案中的《房屋转让协议书》于1998年5月24日签订，协议签订时，国家并无相关法律或政策禁止农村房屋对外出卖，基于法无禁止即自由的一般原则，合同是有效的。三、协议签订后，被告就完成了房款交付，已经占有、使用房屋二十余年，现原告要求确认合同无效、返还房屋，违反了诚实信用基本原则，也严重扰乱了交易秩序。综上所述，《房屋转让协议书》签订时，国家并无相关法律或政策禁止农村房屋出卖，合同是有效的，被告占用、使用房屋合乎法律规定，法庭应驳回原告的诉讼请求。胡国平为支持其请求，提交如下证据材料：一、襄城县茨沟乡茨西村民委员会证明一份，证明胡国平和胡小平系同一人。二、房屋转让协议（影印件）一份，证明原、被告之间关于房屋买卖的事实。襄城县新华书店为支持其主张，提供如下证据材料：被告：一、房屋转让协议书、宅基地证各一份。证明：1、1998年5月24日，原、被告双方签订《房屋转让协议书》，被告将其位于襄城县茨沟乡茨西村宅基上的二层楼房出卖给原告，该房产计七间房屋，房屋总价款7万元；2、协议还约定，原告于1998年7月底前将全部房屋交给被告；3、原告对外出售房屋经过襄城县茨沟乡茨西村村委会同意。二、收到条三份、房款发票、记账凭证、税收完税证各一份。证明：1、被告分别在1998年5月21日、1998年10月29日、1998年11月20日交付3万元、1万元、3万共计7万元的全部房款，被告出具了房款发票，还缴纳税款3780元；2、案涉房屋一直由被告占有和使用，在此期间原告没有提出任何异议。三、房屋维修协议、发票一份。证明：被告于2017年7月对案涉房屋进行修缮，房屋一直由被告使用。经庭审质证，本院对原告提供的襄城县茨沟乡茨西村民委员会证明一份予以认定，该证据证明的事实与双方签订的房屋转让协议落款处由“胡小平”签名及被告提供的“收到条”系胡国平、胡小平签收互相印证，证实胡国平与胡小平系同一人。原告提供的房屋转让协议（影印件）所证明的事实与被告提供的《房屋转让协议书》证明事实一致，本院予以认定，但因该证据系影印件，不能对抗被告主张的该协议书经村委同意并加盖村委印章的事实。对被告提供的证据，原告认为《房屋转让协议书》村委印章系后补的，无证据证明，不予采信，本院对该证据予以认定。对被告的其他证据，原告无异议，本院予以认定。依据有效证据及开庭审理，本院确定如下案件事实：胡国平，曾用名胡小平。1998年5月20日，胡国平作为乙方，襄城县新华书店作为甲方，双方签订《房屋转让协议书》一份，约定：一、乙方自有楼房一栋，坐落公路路南，东至王志欣，西至张江州，南至张俊中，北至公路。第一层4间，第二层3间共七间，院落南北13.33米，东西13.33米，合地皮2分6厘6毫，小树5棵，转让给甲方，共计为柒万元整……四、乙方现出租给开办医药零售的两间门面房到98年12月底前，由乙方负责退给甲方。五、乙方应在98年7月底前将全部房屋交给甲方。房屋和地界出现的纠纷由乙方负责……。襄城县新华书店在协议上签字加盖印章，胡国平在协议上签名胡小平，襄城县茨沟乡茨西村委会在协议上加盖印章，东邻王志欣、西邻张江州（洲）在协议上签名。协议签订后，襄城县新华书店足额支付了房款，胡国平将涉案房屋交付给襄城县新华书店。涉案房屋系胡国平家在其宅基地上建造的房屋，胡国平的户籍自1991年迁至许昌市。胡国平认为双方签订的协议违反法律规定，应属无效协议，要求襄城县新华书店返还房屋未果，于2020年6月9日诉至本院。本院认为，关于本案的争议焦点一、胡国平是否应为适格主体问题。胡国平与签订协议的胡小平系同一人，从襄城县新华书店出具的房款收到条看，两张收到条签名为胡国平，一张收到条签名为胡小平，结合襄城县茨沟乡茨西村出具的证明，胡国平与胡小平系同一人，系《房屋转让协议书》的签订主体，属本案适格诉讼主体。关于本案争议焦点二、《房屋转让协议书》是否无效的问题，本院做如下分析认定：1、《中华人民共和国土地管理法》（1986年版）第四十一条规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。1988年修改《中华人民共和国土地管理法》时，保留了这一规定。1999年修改后的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法第四十一条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》【国办发（1999）39号】第二条规定：农村的住宅不得向城市居民出售。2016年12月，国土资源部发布的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》【国土资发（2016）191号】第七条规定:1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。从以上法律规定以及规范性文件可知，1999年之前，国家的法律、行政法规以及国家政策并不禁止城镇居民购买农村房屋。根据“法不溯及既往”的原则，襄城县新华书店1998年购买涉案房屋时并未违反当时法律法规的禁止性规定，虽然襄城县新华书店并非农业户口居民，但其不存在非法取得涉案房屋的情形。2、双方签订买卖协议系双方真实意思表示，是双方自愿达成，且双方已经履行完毕。胡国平自1998年卖房时至起诉前长达二十多年的时间，对转让房屋一事一直未提出异议；襄城县新华书店对所购房屋占有二十多年，并进行了修缮维护，已对该房屋形成了稳定的占有关系，且使诉争房屋保持了现有状态，其对房屋长期、稳定地占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益。3、《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动，不得因利益驱动而反悔违约，且当事人不得因自己的错误行为而获利。综上所述，双方当事人签订的协议不违反当时的法律法规，从尊重历史、照顾现实以及维护交易安全等角度出发，不宜认定双方签订的房屋买卖协议无效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡国平的诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由原告胡国平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  王丽霞二〇二〇年七月十五日书记员  赵 任