广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初1568号原告：邓盛平（TANG,SENGPENG），女，1972年3月6日出生，澳门特别行政区居民,现住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：刘小燕，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖，广东国融律师事务所实习律师。被告：中山市******民委员会，住所地广东省中山市**********。法定代表人：古卓添，该村民委员会书记。委托诉讼代理人：冯海欣，广东朗锐律师事务所律师。第三人：廖成林，男，1970年11月12日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**************。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。第三人：杨敏，女，1981年11月16日出生，汉族，住湖北省浠水县*********。第三人：蔡光焕，男，1964年5月7日出生，汉族，住广东省中山市*************。第三人：李英梅，女，1974年2月2日出生，汉族，住广东省中山市**************。第三人：关丽娟，女，1968年4月2日出生，汉族，住广东省中山市*************。第三人：覃燕汝，女，1970年3月4日出生，汉族，住广东省中山市**************。第三人：袁敏强，男，1978年4月17日出生，汉族，住广东省中山市**********。第三人：苏丽琼，女，1980年12月14日出生，汉族，住广东省中山市************。第三人：蔡永强，男，1958年7月8日出生，汉族，住广东省中山市*********。原告邓盛平与被告中山市******民委员会（以下简称裕祥村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法追加廖成林作为第三人参加诉讼，后依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理，又依被告裕祥村委会申请，依法追加杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟、覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强作为本案第三人参加诉讼，于2020年7月1日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告邓盛平及其委托诉讼代理人刘小燕，被告裕祥村委会委托诉讼代理人冯海欣，第三人廖成林委托诉讼代理人郑新佳参加了第一次庭审，原告邓盛平及其委托诉讼代理人刘小燕，被告裕祥村委会委托诉讼代理人冯海欣，第三人廖成林及其委托诉讼代理人郑新佳，第三人蔡光焕、李英梅、关丽娟、袁敏强、苏丽琼、蔡永强参加了第二次庭审，第三人杨敏、覃燕汝经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓盛平向本院提出诉讼请求：1.判令邓盛平与裕祥村委会于2011年12月30日签订的《土地租赁合同书》无效；2.判令裕祥村委会立即返还邓盛平所交租金848400元及逾期还款利息（以848400元为基数，自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：邓盛平作为承租方与裕祥村委会于2011年12月30日签订《土地租赁合同书》，约定裕祥村委会将xxxxxx土地共60.60亩出租给邓盛平，并约定可作商业用途，邓盛平支付了租金848400元。因该土地为一般农用地，《土地租赁合同书》违反了法律强制性规定，应属无效。裕祥村委会作为土地所有权人，隐瞒了土地性质，应将已收取的租金全部返还给邓盛平并负担逾期还款利息。裕祥村委会辩称，一、邓盛平不是本案的适格原告。理由如下：（一）我方确认在2012年2月29日收到了由中山市横栏镇卓耀灯饰五金配件厂的公账转账给答辩人的848400元，邓盛平、廖成林称以上848400元是用于支付2012年的租金，当时收款后，我方有向两人开具收据，我方认为邓盛平、廖成林是涉案原《土地租赁合同书》的共同承租人，在解除涉案原《土地租赁合同书》前，以上848400元是两人共同支付给我方的2012年租金。现邓盛平主张要退回其一人848400元没有法律依据的。（二）在2012年年中，邓盛平、廖成林因自身原因主动向裕祥村委会提出解除涉案的原《土地租赁合同书》，且两人表示廖成林愿意继承租用部分土地，同时找到了其他新的承租人来承租部分土地。邓盛平、廖成林、其他新承租人与答辩人达成共识：一是裕祥村委会与邓盛平、廖成林签订《作废土地租赁协议书》（以下简称该作废土地租赁协议书），三方解除涉案的原《土地租赁合同书》，裕祥村委会不向邓盛平、廖成林退回2012年已付的租金848400元；二是涉案土地分为一、二、三、四号土地，涉案一号土地转为杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟承租，涉案二号土地转为覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强承租，涉案三号土地转为廖成林承租，涉案四号土地转为廖成林、区结梅承租。廖成林与其他新承租人与裕祥村委会签订新的土地租赁合同书；三是廖成林、其他新承租人不另外向裕祥村委会支付2012年的租金，邓盛平、廖成林、其他新承租人之间私下协商处理好各自应承担2012年租金份额的问题。廖成林、其他新承租人另外向我方支付2013年1月1日起的租金。经裕祥村委会了解：1.邓盛平与廖成林已就各自应承担的2012年租金份额结算完毕；2.涉案一号土地的新承租人杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟和涉案二号土地的新承租人覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强已向邓盛平支付了2012年6月1日至2012年12月31日期间各自应承担的2012年租金份额的款项。综上，最终2012年租金848400元并非邓盛平一人承担的。邓盛平、廖成林及其他新承租人是2012年租金的共同付款人。二、裕祥村委会认为邓盛平主张返还租金848400元已超过诉讼时效。理由如下：裕祥村委会与邓盛平、廖成林已于2012年5月31日签订了该作废土地租赁协议书，根据该作废土地租赁协议书约定，涉案的原《土地租赁合同书》已于2012年5月31日作废，双方的租赁关系已于2012年5月31日解除，裕祥村委会不需要退回邓盛平、廖成林已缴交的2012年租金。直至2020年3月3日，邓盛平才提起本案诉讼要求答辩人退回租金848400元是没有法律依据的。三、裕祥村委会可按848400元收取2012年的租金。理由如下：按原《土地租赁合同书》约定，2012年租金为848400元，租赁面积为60.60亩（即40400平方米），每平方米土地的租金为21元，故涉案的原《土地租赁合同书》约定的租金金额是偏低的，裕祥村委会从2012年1月1日起已向邓盛平、廖成林交付了涉案土地，故裕祥村委会可按848400元收取2012年的租金。请求法院依法驳回邓盛平的全部诉讼请求。第三人廖成林述称，廖成林与邓盛平确实于2011年12月30日签署了涉案合同，并于2012年1月1日接收了涉案土地，向裕祥村委会支付了2012年的租金848400元，涉案租金实际是由邓盛平及我方共同支付的，我方主要支付了拆迁补偿、清偿费及清苗费，对内我方的份额已经支付完毕了，但具体的数额因双方还有其他事宜需要处理，所以这里不阐述，我方认为已经结算完毕了。2012年中旬，我方和邓盛平共同向裕祥村委会协商转租涉案土地的事宜，先将涉案土地租赁合同解除，再将涉案土地分割成四份，租赁给四个案外人，第一、二承租人是由邓盛平所找，第三、四承租人是由我方所找，裕祥村委会所收取的2012年的租金无需退还邓盛平及我方，案外人交付的租金直接交付给我方及邓盛平，故我方认为案涉合同早已解除，且涉案租金早已结算完毕，故我方及裕祥村委会均无需退还租金给邓盛平。第三人蔡光焕、李英梅、关丽娟、蔡永强、袁敏强述称，涉案租赁地块是农业用地，裕祥村委会租给我们时称是商业用地，现租赁土地不能使用，因此裕祥村委会不应收取土地占有费。第三人苏丽琼述称，苏丽琼是邓盛平的财务人员，在2012年2月邓盛平让苏丽琼将848400元转给裕祥村委会，后苏丽琼出具了情况说明及身份证复印件作本次诉讼使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月30日，裕祥村委会（出租方）与廖成林、邓盛平（承租方）签订一份《土地租赁合同书》，约定“为提高经济效益，增加集体收入，经甲方代表研究决定，将土地出租给乙方，在无违规政策许可下可作商业用途……一、土地租赁名称：xxxxxx土地。二、租赁面积60.6亩。三、租赁期限：由2012年1月1日起至2036年12月30日止，共二十五周年。四、租金及缴交办法：1、租金：从2012年1月1日起每年每亩租金¥14000元，以后每三年递增10%，共递增8次，每年的1月1日前缴交下一年的租金。2、租金缴交办法：租金乙方分二十五期支付给甲方，交款时间及金额详见下表：第一期：签订合同之日起三天内848400元。第二期2013年1月1日前848400元……。”该《土地租赁合同书》还约定了其他事项。邓盛平、廖成林在合同上签名捺印确认，裕祥村委会在合同上由代表签名及盖章确认。邓盛平在该合同签订后，于2012年2月29日，通过中山市横栏镇卓耀灯饰五金配件厂转账848400元给裕祥村委会。同日，裕祥村委会出具中山市**集体经济组织收款收据载明“今收到廖成林、邓盛平2012年xxxxxx土地租金848400元”。2012年5月31日，裕祥村委会（甲方）与廖成林、邓盛平（乙方）签订一份《作废土地租赁协议书》，约定“一、甲乙双方于2011年12月30日签订的《土地租赁合同书》自2012年5月31日起作废。二、甲方同意将该土地拆分为1-4号地块，分别由四个承租方承租，新的土地租赁面积分布及承租方具体情况如下表：1、xxxxxx1号土地，16.1746亩，新承租方为杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟；2、xxxxxx2号土地，24.5709亩，新承租方为覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强；3、xxxxxx3号土地，12.4902亩，新承租方为廖成林；4、xxxxxx4号土地，7.3588亩，新承租方为廖成林、区结梅；三、甲方与新承租方以2012年6月1日重新签订的《土地租赁合同书》为准。四、乙方2012年当年的租金已缴交完毕，甲方不予退回。新承租方租金计算时间从2013年1月1日起计，租赁起始时间仍然由2012年1月1日起计算。五、甲乙双方均不作违约处理。”邓盛平、廖成林在合同上签名捺印确认，裕祥村委会在合同上由代表签名及盖章确认。2012年6月1日，覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强与裕祥村委会签订土地租赁合同书，合同载明：裕祥村委会将xxxxxx2号土地出租给覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强，在无违规政策许可下该土地可作商业用途，租赁面积24.5709亩，租赁期限从2012年1月1日起至2036年12月30日止，共25周年。从2012年1月1日起每年每亩租金为14000元，以后每三年递增10%，共递增8次，每年的1月1日缴交下一年的租金。该合同还约定了其他事项。2012年6月1日，杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟与裕祥村委会签订土地租赁合同书，合同载明：裕祥村委会将xxxxxx1号土地出租给杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟，在无违规政策许可下该土地可作商业用途，租赁面积16.1746亩，租赁期限从2012年1月1日起至2036年12月30日止，共25周年。从2012年1月1日起每年每亩租金为14000元，以后每三年递增10%，共递增8次，每年的1月1日缴交下一年的租金。合同还约定了其他事项。后邓盛平以租赁合同无效为由，要求裕祥村委会返还已出资848400元，经协商未果，遂提起诉讼，主张前述实体权利。另查，2014年5月5日，中山市国土资源局依法作出行政处罚告知书，以廖成林未经依法批准，于2013年8月始，占用位于中山市******第三小组土名“布碎地”地段处实施建设，构成非法占用土地进行行政处罚。广东省中山市中级人民法院于2019年3月15日作出（2018）粤20民终7168号民事判决，认定根据《中山市横栏镇土地利用总体规划（2010-2020年）》显示案涉土地（xxxxxx2号土地，土地面积17.6261亩）利用现状地类为一般农用地，裕祥村委会与覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强签订的土地租赁合同书，因违反法律强制性规定，合同无效。又查，中山市古镇卓耀灯饰五金配件厂投资人为苏丽琼，该厂成立于2009年11月9日，注销于2014年10月21日。苏丽琼于2020年3月3日出具情况说明载明“本人苏丽琼，中国工商银行账号201***********119为本人经营的中山市古镇卓耀灯饰五金配件厂（个人独资企业，2014年10月21日已注销登记）银行账户。2012年2月9日，本人通过该银行账号向裕祥村委会转账支付了848400元，该款系代邓盛平支付地租”。诉讼过程中，邓盛平主张自己在2012年2月份才接收涉案土地的，接收后邓盛平才开始陆续找其他承租人承租涉案土地。裕祥村委会表示没有交接土地的具体证据，但根据邓盛平的陈述，邓盛平已将涉案土地租赁给其他第三人。廖成林与邓盛平是共同承租人，廖成林确认在2012年1月1日已实际接收涉案土地，计租的时间应从2012年1月1日起算。廖成林则主张其与邓盛平合伙承租涉案土地的，廖成林已实际于2012年1月1日接收涉案土地的，应视为邓盛平也是在2012年1月1日接收涉案土地。诉讼过程中，邓盛平主张裕祥村委会将涉案土地转租给其他第三人，邓盛平没有收过实际承租人支付的租金，但邓盛平有收取实际承租人（即杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟、覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强）的中介费，每人1-2万元/亩，合计为四十多万元，实际承租人也没有实际使用涉案土地。若涉案土地可以使用，邓盛平在收取了中介费就不向实际承租人收取租金了。现因涉案土地无效，邓盛平需要将中介费将退还给实际承租人。本院认为，因邓盛平为澳门特别行政区居民，本案属于涉澳合同案件，应当参照适用涉外法律的规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本院依法适用中华人民共和国内地法律作为准据法处理本案纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”根据中山市中级人民法院（2018）粤20民终7168号生效判决，可以认定涉案租赁土地为一般农用地，而涉案《土地租赁合同书》约定出租的土地可用于商业用途，故该合同因违反法律强制性规定，应认定无效。邓盛平请求确认合同无效理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因合同无效，根据上述法律规定，裕祥村委会应当返还所收取的租金给邓盛平。裕祥村委会辩称邓盛平并非本案适格原告，因涉案《土地租赁合同书》中承租方虽由邓盛平及廖成林签署，但廖成林已陈述其与邓盛平的租赁合作关系及合作方内部结算已完成的观点，且根据查明事实，裕祥村委会收取的涉案848400元款项实际来源于邓盛平，并未直接来源于廖成林。廖成林及杨敏、蔡光焕、李英梅、关丽娟、覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强亦未对涉案款项主张返还权利，故裕祥村委会应将收取的款项返还给邓盛平而非廖成林，至于邓盛平与廖成林之间其他争议事项，可另循法律途径解决。裕祥村委会的此项抗辩意见，因依据不足，本院不予采纳。关于裕祥村委会主张邓盛平追讨涉案租金无效的抗辩意见。本院认为，因涉案《土地租赁合同书》被认定为无效，无效合同自始无效，故裕祥村委会所提诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于裕祥村委会抗辩主张可按848400元收取2012年度租金的主张，根据廖成林、邓盛平等庭审陈述及涉案《土地租赁合同书》《作废土地租赁协议书》签署时间，可以认定廖成林、邓盛平已于2012年1月1日开始接收涉案土地，邓盛平否认实际接收涉案土地，但未举证证实，且与其向裕祥村委会支付租金的事实相悖，不合常理。裕祥村委会关于收取涉案款项金额偏低的主张，没有提供依据，本院不予采纳。邓盛平在承租涉案土地过程中，对承租土地性质未尽到审慎审查了解义务，亦存在一定的过错，且邓盛平实际占有涉案土地至2012年5月31日，根据无效合同的处理规则，承租人应当向出租人支付占用涉案土地期间的使用费。故对实际占有涉案土地期间产生的土地占有费应向裕祥村委会支付，即邓盛平应实际支付的土地占用费为848400元÷12个月×5个月＝353500元，裕祥村委会应返还848400元－353500元＝494900元给邓盛平。邓盛平主张裕祥村委会支付自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，符合法律规定，但计算基数应以本院确认的返还实际款项为准。杨敏、覃燕汝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论权利，不影响本院缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，缺席判决如下：一、确认原告邓盛平（TANG,SENGPENG）、第三人廖成林与被告中山市******民委员会2011年12月30日签订的《土地租赁合同》无效；二、被告中山市******民委员会于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓盛平（TANG,SENGPENG）返还494900元及利息（以494900元为计算基数，自2020年3月3日起至被告中山市******民委员会清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告邓盛平（TANG,SENGPENG）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为12284元，由原告邓盛平（TANG,SENGPENG）负担5123元，被告中山市******民委员会负担7161元[案件受理费原告邓盛平（TANG,SENGPENG）已预交，被告中山市******民委员会应在上述履行期内迳付7161元给原告邓盛平（TANG,SENGPENG），本院不另作收退]。如不服本判决，原告邓盛平可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市******民委员会可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李世寅人民陪审员  尤慧妍人民陪审员  梁锡坤二〇二〇年七月二十八日书 记 员  吴文达李祥龙