广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初3358号原告：珠海格力地产物业服务股份有限公司，住所：珠海市*****************。统一社会信用代码：914***********994L。法定代表人：张筱雯，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱小飞，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓菲，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。被告：刘海燕，女，1973年1月15日出生，汉族，户籍所在地：河南省平顶山市湛河区**************。公民身份号码：410************549。原告珠海格力地产物业服务股份有限公司（以下简称”格力物业公司”）与被告刘海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后，本案转为适用普通程序审理。原告格力物业公司委托诉讼代理人陈晓菲到庭参加诉讼，被告刘海燕经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告格力物业公司提出如下诉讼请求：1.请求判决被告支付2019年5月至2020年3月的物业管理费5751.6元及违约金2793.7元（以每月拖欠物业费为基础按照每日千分之三暂计至2020年3月15日，应计至实际支付完毕之日止）；2.请求判决被告支付2019年5月至2020年3月的物业管理费770元及违约金124.7元（以每月拖欠物业费为基础按照每日千分之一暂计至2020年3月15日，应计至实际支付完毕之日止）；3.请求判决被告支付2019年3月至2020年2月的公摊电费448.2元及违约金224.3元（以每月拖欠公摊电费为基础按照每日千分之三暂计至2020年3月15日，应计至实际支付完毕之日止）；4.请求判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为格力广场一期A区2栋2单元602房（建筑面积为186.74平方米）及停车位A187的业主。2010年2月，原告与案外人范建军、秦卫民签订《前期物业管理服务协议》，约定：1.业主按照每月每平方米2.8元的收费标准，于每月5日前缴纳当月物业管理费；2.业主购买的停车位按70元/月的标准支付停车场服务费，支付时间和方式与物业管理费的约定一致；3.原告代收代缴被告的公摊电费，业主支付公摊电费的时间和方式与物业管理费的约定一致。2013年4月10日，案外人范建军、秦卫民将涉案房屋及停车位转让至被告，并办理完毕所有权登记。被告持有涉案房屋期间，原告依约提供物业服务，但被告自2019年3月起陆续拖欠物业管理费、停车位服务费及公摊电费等费用，违反《前期物业管理服务协议》第四条、第五条及第六条约定，已构成严重违约，根据《前期物业管理服务协议》第十二条第四款约定，被告理应承担相应的违约责任。经原告多次书面催促，被告至今未履行。综上，被告长期恶意拖欠物业管理费等费用，严重违反诚实信用原则，为维护原告合法权益，遂诉诸法院。庭审中，原告明确诉讼请求：第一项诉讼请求所指物业费是指被告名下房屋格力广场一期A区2栋2单元602房所产生的物业服务费，第二项诉讼请求是指被告名下格力广场一期A-187号停车位所产生的物业服务费，第三项诉讼请求是第一项的房屋所产生的物业公摊电费，不包括车库的公摊费用。原告格力物业公司就其诉称提交如下证据：1.珠海市物业服务企业登记备案证明；2.珠海市不动产登记情况查询结果（2栋2单元602房）；3.不动产权证；4.珠海市不动产登记情况查询结果（A187停车位）；5.前期物业管理服务协议；6.格力广场一期电费缴付发票；7.格力广场一期2栋2单元公共用电分摊明细；8.格力广场一期2栋2单元公共用电分摊明细公告照片；9.格力广场一期小区公共用电分摊明细；10.格力广场一期小区公共用电分摊明细公告照片；11.格力广场一期2栋2单元602房业主刘海燕公摊电费计算明细；12.短信催缴截图；13.律师函；14.律师函快递单；15.国家企业信用信息公示报告。被告刘海燕在法定期限内未作出答辩，亦未提交证据。经审理查明：原告格力物业公司（甲方）与案外人范建军、秦卫民（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），《协议》约定由格力物业公司对格力广场一期A区提供前期物业管理服务，房屋坐落位置为香洲区吉大九洲大道中2123号2栋2单元602房。前期物业管理是指截至业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效时止的物业管理。物业服务费用按月交纳，每月5日前以现金或者转账的方式交纳本月费用；物业服务费按物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米2.8元；公共水电费属原告代收代缴费用，收费标准执行政府的相关规定，缴费时间及缴费方式等均与上述物业服务费用一致；地下车位所有权或使用权由乙方购买的，停车场服务费收费标准为每月每个70元；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。2013年，被告刘海燕向案外人范建军、秦卫民购买坐落于珠海市香洲区******************的房产及坐落于珠海市香洲区****************A187车位，上述房产于2013年4月10日登记在被告刘海燕名下。房产建筑面积为186.74平方米。被告刘海燕与原告未签订相关的物业服务合同。被告自2019年5月起未正常缴纳房屋的物业管理费及停车位的服务费，截止至2020年3月拖欠房屋物业管理费5751.6元、车位管理费770元，并自2019年3月起未正常缴纳公摊电费，截止至2020年2月拖欠公摊电费448.2元。原告向被告催收欠费无果，遂向本院起诉，主张前述诉讼请求。另查明，2015年11月19日，珠海格力地产物业服务有限公司更名为珠海格力地产物业服务股份有限公司。本院认为：原告依据《前期物业管理服务协议》入驻格力广场一期，并实际为涉案小区提供物业管理服务至今。2013年4月10日被告刘海燕向案外人范建军、秦卫民购买涉案房屋及车位，并登记于被告刘海燕名下，被告刘海燕系该涉案房屋及车位的业主，并事实上享受原告为其提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽然被告与原告没有签订相关的物业服务合同，但在服务期间，被告作为涉案小区2栋2单元602房和涉案停车位的业主应依约及时履行缴纳物业管理费的合同义务。被告应当向原告交纳2019年5月至2020年3月期间的物业管理费和停车位服务费以及交纳2019年3月至2020年2月的公摊电费。至于交纳物业管理费的标准，应当参照《前期物业管理服务协议》的约定，房屋物业管理费按照每月每平方米2.8元的标准收取。经计算被告应当向原告支付2019年5月至2020年3月的物业管理费5751.6元（2.8元×186.74平方米×11个月）、停车位服务费770元（70元×11个月）。对于原告主张2019年3月至2020年2月的公摊电费448.2元，符合合同的约定，并提供了公共用电分摊明细、电费发票予以证明，本院予以支持。根据协议约定，被告应于每月5日支付上述费用，逾期交费需支付违约金，原告请求被告分别支付逾期交纳物业服务费及公摊电费的违约金，符合合同约定。但合同约定按每日3‰计算，标准过高，本院酌情调整为按每日1‰计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘海燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海格力地产物业服务股份有限公司支付2019年5月至2020年3月的物业管理费5751.6元及其违约金（2019年5月5日计至2020年3月15日为人民币931.23元，之后按每日1‰计至付清之日止）；二、被告刘海燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海格力地产物业服务股份有限公司支付2019年5月至2020年3月的停车位管理费770元及其违约金（2019年5月5日计至2020年3月15日为人民币124.7元，之后按每日1‰计至付清之日止）；三、被告刘海燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海格力地产物业服务股份有限公司支付2019年3月至2020年2月的公摊电费448.2元及其违约金（2019年3月5日计至2020年3月15日为人民币74.77元，之后按每日1‰计至付清之日止）；四、驳回原告珠海格力地产物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52.81元，由被告刘海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  黄淑芳人民陪审员  伍燕华人民陪审员  冯小明二〇二〇年七月二十八日书 记 员  吴小溪