湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1557号上诉人（原审被告）：秦颖，女，1977年8月8日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：桂富新，湖北百龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦国平，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：唐淑娟，女，1986年9月1日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区，委托诉讼代理人：肖飞，湖北春园律师事务所律师。原审第三人：孔繁荣，女，1960年12月8日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区，原审第三人：张红星，男，1958年1月3日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区，上诉人秦颖因与被上诉人唐淑娟、原审第三人孔繁荣、张红星执行异议之诉一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初5902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。秦颖上诉请求：撤销原判，改判终止执行襄阳市××区××单元××室房屋（房产证号为樊城区00078512）；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋的购房款已经全部付清，已由多个证据组成的“证据链”证实。一审并未要求上诉人对2012年5月15日转账给张红星的50万元为何注明是借款作特别说明，却仅凭个别存疑证据推定案件事实，违反最高人民法院司法解释相关规定，依法应予纠正。上述“借款”的含义是秦颖向国人电信公司借款，而不是张红星向国人电信公司借款，有财务账册中秦颖给公司财务出具的“借条”等证实。二、房屋出售后未办理过户登记的原因：一是该房在出卖前设置了抵押，自2012年6月至2016年4月，虽经买受人多次催促，但因出卖人无力提前还清贷款并注销抵押登记，致使房屋过户手续无法办理，导致房屋不能过户的原因在于出卖人而不在买受人；二是2016年5月份，在买受人秦颖施加强大压力且剩余尾款不多的情况下，出卖人孔繁荣、张红星终于提前还清了住房公积金中心的贷款，注销了该项抵押，但出卖人孔繁荣、张红星想毁约退房，白白耽误了过渡期最后10天办理过户手续时机，其责任在于出卖人而不在买受人；三是2016年6月至今，该房因未办理国有土地区分使用权证而无法办理不动产过户登记手续，其原因系房屋建设单位——中国银行襄阳分行导致，买受人无过错。上述因素导致不能办理过户均不属买受人秦颖自身原因导致，而买受人秦颖并未怠于行使权利，本案应据实认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”。唐淑娟辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。张红星辩称，房屋买卖是客观真实的。当时唐淑娟母亲对我们施行了封门、写标语、往锁眼倒胶水，我们没办法才卖房子。在房子卖了之后她还找过我们是不存在的。房屋没有过户有很多原因，不是我们不想过户，卖房打了50万元后，我们马上还了一部分钱给唐淑娟了。孔繁荣辩称，50万元转款是真实的。唐淑娟找了一些人去我那闹，为此还报了警。房屋是单位集资建房，因为土地分割问题，至今没法办证。唐淑娟一审诉讼请求：撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606执异155号执行裁定书，恢复位于襄阳市××区××单元××室房屋执行；诉讼费用由被告承担。一审法院认定：原告唐淑娟与第三人孔繁荣、张红星民间借贷纠纷一案，在审理过程中，唐淑娟申请财产保全，并提供了担保。一审法院于2017年3月14日作出（2017）鄂0606民初1855号民事裁定书，裁定查封孔繁荣、张红星所有的位于襄阳市××区××单元××室房屋一套，房屋所有权证号为樊城区00078512号。于2017年7月12日作出（2017）鄂0606民初1855号民事判决书，判决：一、张红星、孔繁荣偿还唐淑娟借款本金48万元并从2016年6月15日起按年利率24%计算利息至本金还清止，张红星已偿还的32600元按先息后本的原则予以冲抵借款利息；二、张红星、孔繁荣偿还唐淑娟借款本金20800元，并从2017年3月7日起按年利率6%计算利息至借款本金还清之日止；三、驳回唐淑娟的其他诉讼请求。张红星不服一审判决，提出上诉，襄阳市中级人民法院于2017年11月20日作出（2017）鄂06民终2666号民事判决书，判决：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初1855号民事判决第二项，即，张红星、孔繁荣偿还唐淑娟借款本金20800元，并从2017年3月7日起按年利率6%计算利息至借款本金还清之日止。二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初1855号民事判决第一项、第三项，即张红星、孔繁荣偿还唐淑娟借款本金480000元并从2016年6月15日起按年利率24%计算利息至本金还清之日止，张红星已偿还的32600元按先息后本的原则予以冲抵借款利息；驳回唐淑娟的其他诉讼请求。三、张红星、孔繁荣于本判决生效之日起十日内偿还唐淑娟借款本金447400元及利息（计算方式：以447400元为基数，自2017年3月7日起按年利率6%计算利息至该笔借款本金清偿之日止）。四、驳回唐淑娟的其他诉讼请求。判决生效后，第三人张红星、孔繁荣未履行生效法律文书确定的义务，原告唐淑娟遂申请强制执行。一审法院于2019年3月17日作出（2018）鄂0606执1473号执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。执行过程中，被告秦颖就案涉房屋提出执行异议，认为该执行房屋已经由第三人张红星、孔繁荣出卖给秦颖，双方签订了《二手房买卖合同》，并支付了全部价款，交付了房屋钥匙，至此，其已实际占有了该房屋。案涉房屋虽未办理过户手续，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有排除强制执行的权利。一审法院于2019年7月15日作出（2019）鄂0606执异155号执行裁定书：裁定中止对位于襄阳市××区××单元××室房屋（房产证号为樊城区00078512）的执行。原告唐淑娟不服该裁定,提起本案诉讼。2012年5月10日，孔繁荣、张红星与秦颖签订《二手房买卖合同》，合同约定：孔繁荣、张红星将位于襄阳市××区××号中国银行家属院内4栋4楼左户房屋（房产证号为樊城区00078512）出卖给秦颖，房屋建筑面积145.57平方米，单价3435元/平方米，总价款500000元整，付款方式为合同签订后7日内支付全部购房款。因该房屋2009年在住房公积金管理中心贷款未到期，该房屋办理了抵押，孔繁荣、张红星承诺在住房公积金管理中心贷款还清一个月内将房产过户到秦颖名下，并承诺在贷款还清解除抵押后将房产搬空移交给秦颖。2016年8月29日，孔繁荣、张红星与秦颖又签订《二手房买卖补充协议》，约定：因孔繁荣和张红星2016年7月8日办理了离婚，二人承诺积极到中国银行申请该房产的土地分割和办证，该房产土地证办理后，无条件配合过户到秦颖名下；在2016年8月29日解除抵押后的三个月内房屋家具搬空移交到秦颖名下，最迟不超过2016年12月31日将房产钥匙交到秦颖手中。案涉房屋（房产证号为樊城区00078512）住房公积金抵押贷款于2009年6月5日设定，约定期限8年，2016年5月19日注销抵押。2016年5月26日设定二次抵押，2016年8月29日注销抵押。案涉房屋查封前产权证上显示所有权人为孔繁荣。一审法院认定原、被告之间对事实部分争议的焦点为:1.被告与第三人之间是否存在真实的房款交付;2.第三人是否已将涉案房屋交付被告占有以及交付的具体时间。3.案涉房屋未办理过户登记是否是被告自身原因。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。对上述事实,应由被告承担相应的举证责任。1.被告秦颖与第三人张红星、孔繁荣之间是否存在真实的房款交付。被告提交了2012年5月15日，襄阳国人电信设备有限公司先后四次向张红星转账15万元、15万元、15万元、5万元，共计50万元整的银行转账明细，转账凭证上注明用途为借款及孔繁荣出具收条：“收到秦颖本人公司（襄阳国人电信设备有限公司）转来购房款伍拾万元整”，证明其已支付了全部购房款。原告对银行交易明细的真实性无异议，但对上述几笔转账是否为购房款有异议，认为上述银行转账是襄阳国人电信设备有限公司转给张红星的，转账用途注明借款，不能证明是被告秦颖向第三人孔繁荣、张红星支付的购房款。对此，原告提交了2012年5月3日襄阳国人电信设备有限公司股东会决议（2012005），内容为：同意公司原股东秦颖将全部股份185万元转让给胡慧兰，免去秦颖襄阳国人电信设备有限公司执行董事及法人代表职务。一审法院认为，根据企业查询资料显示，2012年5月3日襄阳国人电信设备有限公司股东会决议后，秦颖将公司全部股份185万元转让给胡慧兰，免除执行董事、法人代表职务。2012年5月15日，此时秦颖已经不是该公司的股东、执行董事及法人代表，以该公司名义转账给张红星50万元，并注明用途是借款，该笔款项是否是由秦颖个人向第三人支付、用途为何注明是借款，被告秦颖及襄阳国人电信设备有限公司未说明理由。因此，2012年5月15日，襄阳国人电信设备有限公司向第三人张红星转账50万元并不能证明是秦颖支付给第三人的购房款。2.第三人是否已将案涉房屋交付被告占有以及交付的具体时间。被告提交了案涉房屋钥匙照片及2017年1月5日钥匙交接收条，收条内容为：“今收到孔繁荣交来松鹤路中行家属院4栋4242房的房屋钥匙两把”，拟证明秦颖于2017年1月5日开始占有案涉房屋。原告对该钥匙照片及收条真实性有异议，称2017年1月5日以后原告母亲多次到案涉房屋索要借款，第三人仍在该房屋居住，直到法院查封该房产前，被告秦颖一直未实际入住，该房屋并未实际交付给被告。一审法院认为，占有,是指占有人对不动产或者动产的实际控制,既包括直接占有，也包括间接占有，对于房屋,买受人是否实际入住或者使用并不是占有的唯一必要条件。本案中,2017年1月5日，第三人将案涉房屋钥匙交付给被告，被告取得房屋钥匙,享有房屋的实际控制权,已属合法占有该房屋。3.案涉房屋未办理过户登记是否是被告自身原因。2012年5月10日，被告与第三人签订《二手房买卖合同》，约定：因该房屋2009年在住房公积金管理中心贷款未到期，该房屋办理了抵押，孔繁荣、张红星承诺在住房公积金管理中心贷款还清一个月内将房产过户到秦颖名下，并承诺在贷款还清解除抵押后将房产搬空移交给秦颖。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,秦颖主张非因其自身原因未办理过户登记，应以其积极主张权利且非因自身的客观障碍导致无法办理产权过户手续为前提。第一，案涉房屋作为现房交易，2012年签订房屋买卖合同，2016年5月19日注销抵押，2017年1月5日才交付，不符合一般的交易规则，且从2012年签订房屋买卖合同到2017房屋交付，时间长达5年之久，被告秦颖有条件、有时间办理案涉房屋的过户登记手续，但其并未积极主张办理，导致因2016年6月1日襄阳市区实施不动产统一登记，案涉房屋没有土地证造成无法办理过户登记手续。第二，从2012年5月10日签订《二手房买卖合同》到2016年8月29日签订《二手房买卖补充协议》，案涉房屋共设定两次抵押，且被告秦颖本人知晓该抵押，对于因此可能无法办理过户登记手续的风险应自行承担。综上，虽然被告秦颖与第三人签订了《二手房买卖合同》、《二手房买卖补充协议》，但不足以证明其积极主张权利,其自身怠于行使权利的事实清楚。一审法院认为，本案争议的焦点为被告秦颖对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,被告秦颖所举证据仅能证明其在法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，房产已经交付，但不足以证明其已支付全部购房款，亦不足以证明案涉房屋未办理过户登记非因买受人秦颖自身原因。故被告秦颖不享有排除对案涉房屋继续执行的实体权利,对案涉房屋的执行应当继续。另外,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条的规定：“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”故对于原告唐淑娟要求撤销樊城区人民法院（2019）鄂0606执异155号执行裁定书的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项、第三百一十四条第（二）款的规定,判决:准许执行襄阳市××区××单元××室房屋（房产证号为樊城区00078512）。案件受理费8323元,由被告秦颖负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力。一审法院在审理唐淑娟与孔繁荣、张红星民间借贷纠纷案中，于2017年3月14日裁定查封了本案所涉房屋，该房屋产权证载明所有权人为孔繁荣。上诉人秦颖与原审第三人孔繁荣、张红星称双方于2012年5月10日签订房屋买卖合同，约定合同签订后7日内支付全部购房款50万元。本案诉讼中，上诉人秦颖提交了2012年5月15日向原审第三人张红星转账50万元的银行转账明细，证明已按约定支付了全部购房款。上述房屋买卖合同关系中，一方面购房人积极、完全履行自己的支付购房款的合同义务；另一方面合同又约定原审第三人孔繁荣、张红星在住房公积金管理中心贷款还清一个月内将房产过户到上诉人秦颖名下，并在贷款还清解除抵押后将房屋搬空移交给上诉人秦颖。在上诉人秦颖在2012年5月15日已经付清全部购房款的情况下，双方于2016年8月29日又签订补充协议，约定孔繁荣、张红星积极到中国银行申请该房产的土地分割和办证，该房产土地证办理后，无条件配合过户到秦颖名下；在2016年8月29日解除抵押后的三个月内房屋家具搬空移交给秦颖，最迟不超过2016年12月31日将房屋钥匙交给秦颖。在上述唐淑娟与孔繁荣、张红星民间借贷纠纷案的执行程序中，一审法院于2019年3月17日裁定拍卖本案所涉房屋。上诉人秦颖称原审第三人孔繁荣于2017年1月5日才交付房屋钥匙，但未搬入居住，在2019年3月准备入住时才发现房屋被查封，随即提出执行异议，以房屋所有权人的身份主张阻碍法院的强制执行。而在上诉人秦颖支付完全部购房款的情况下，多年后，原审第三人孔繁荣以房屋所有权人的身份对本案所涉房屋设定二次抵押，2016年8月29日注销抵押。当天，上诉人秦颖与原审第三人孔繁荣、张红星又签订补充协议，继续对原房屋买卖合同已约定好的办证和交付房屋之事进行商议。一审法院于2017年3月14日对本案所涉房屋予以查封之时，上诉人秦颖直至2019年3月法院拍卖本案所涉房屋时才提出执行异议。房屋物权的变动以转移登记和不动产的交付为标志。上诉人秦颖在本案诉讼中提交了房屋的钥匙及2017年1月5日钥匙交接收条，仅证明房屋的交付在上诉人秦颖和原审第三人孔繁荣、张红星之间予以认可，并在他们之间产生拘束力，不足以证明在法院查封本案所涉房屋之前，上诉人秦颖与原审第三人孔繁荣、张红星以为社会所知悉的方式对本案所涉房屋的物权进行了转移。上诉人秦颖对本案所涉房屋所享有的民事权利不足以阻碍法院的强制执行。上诉人秦颖主张终止执行襄阳市××区××单元××室房屋（房产证号为樊城区00078512），本院不予支持。综上所述，秦颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8323元，由上诉人秦颖负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 张耀明审判员 陈瑞芳二〇二〇年七月三日书记员 张诗怡