浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初4732号 原告（反诉被告）：浙江中轴轴承有限公司，住所地宁波杭州湾新区滨海三路北侧，统一社会信用代码91330201793025821P。 法定代表人：胡达云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈亲亲，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：陆丽波，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师，执业证号××。 被告（反诉原告）：宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司，住所地宁波杭州湾新区金源大道****，统一社会信用代码91330201MA2AHW202M。 法定代表人：毛如芬，该公司总经理。 被告：高燕君，女，1978年1月22日，汉族，住慈溪市。 两被告共同委托诉讼代理人：包捷，北京炜衡（宁波）律师事务所律师，执业证号××。 两被告共同委托诉讼代理人：俞舒晶，北京炜衡（宁波）律师事务所律师，执业证号××。 原告（反诉被告）（以下简称原告）浙江中轴轴承有限公司（以下简称中轴公司）与被告（反诉原告）（以下简称被告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司（以下简称和尔美公司）、高燕君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理原告中轴公司提起的本诉、于2019年10月14日立案受理被告和尔美公司提起的反诉。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序依法组成合议庭先后两次公开开庭进行了审理。原告中轴公司的委托诉讼代理人陈亲亲，被告高燕君，被告和尔美公司、高燕君的共同委托诉讼代理人包捷、俞舒晶，到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。 原告中轴公司本诉诉请：1.判决解除原告中轴公司与被告和尔美公司于2018年3月25日签订的房屋租赁合同；2.判令被告和尔美公司按租赁物现状腾空承租房屋；3.判令被告和尔美公司支付原告中轴公司拖欠的租金302919.45元（计算至2019年4月23日）、支付自2019年4月24日始至租赁房屋实际腾空日止按日8770.41元计算的房屋占有使用费；4.判令被告和尔美公司支付原告中轴公司截至2019年4月23日的“滞纳金”427413.12元，并支付自2019年4月24日始至实际腾空日止以所欠房租及房屋占用使用费为基数按月利率2%计算的“滞纳金”；5.判令被告高燕君对被告和尔美公司应承担的上述第三项、第四项付款义务负连带保证责任；6.判令被告和尔美公司、高燕君共同负担本案本诉诉讼费。在本案审理中，原告中轴公司变更诉讼请求：1.判决确认原告中轴公司与被告和尔美公司的房屋租赁合同于本案起诉状副本送达之日即2019年5月9日依法解除；2.判令被告和尔美公司腾空承租房屋；3.判令被告和尔美公司支付原告中轴公司租金及房屋占用费计2626758.89元；4.判令被告和尔美公司支付原告中轴公司截至2020年4月16日的“滞纳金”1032406.36元，并支付自2020年4月17日始至被告和尔美公司付清租金及占有使用费日止以2626758.89元为基数按月利率2%计算的“滞纳金”；5.判令被告高燕君对被告和尔美公司应承担的上述第三项、第四项付款义务负连带保证责任；6.判令被告和尔美公司、高燕君共同负担本案本诉诉讼费。 本诉的事实与理由：原告中轴公司与被告和尔美公司于2018年3月25日签订一份《房屋租赁合同书》，约定原告中轴公司将位于宁波杭州湾新区××路××号××房××栋楼房出租给被告和尔美公司使用，租赁期限六年，即从2018年4月1日始至2024年3月30日止；约定前三年年租金含税价为320.12万元、不含税价为278.37万元，后三年年租金根据市场变化调整；约定合同签订之日起五日内付清第一年租金，以后每年租金在该年租期开始前30天内付清；约定逾期15天未支付租金，应按未支付租金的日3‰计算“滞纳金”；约定承租人逾期30天未付清租金，出租人有权单方解除租赁合同。合同签订后，原告中轴公司按约交付出租房屋，被告和尔美公司在约定的期限内仅支付40万元租金。截至2019年4月21日，被告和尔美公司陆续分期支付租金共计310万元，尚欠第一年租金10.12万元。原告中轴公司认为，被告和尔美公司未按约履行支付租金义务，原告中轴公司有权按约解除房屋租赁合同，被告和尔美公司应支付原告中轴公司所欠租金及违约金，同时腾空承租房屋；若被告和尔美公司在合同解除后仍继续占有使用承租房屋的，应按原合同约定的租金计付占有使用费。被告高燕君自愿为被告和尔美公司尚欠原告中轴公司的债务提供连带保证责任，应对被告和尔美公司所欠原告中轴公司的所有债务负连带清偿责任。 被告和尔美公司、高燕君本诉答辩称：按照涉案房屋租赁合同的约定，原告中轴公司应确保出租房屋不漏雨、房屋内外排水畅通无积水，但原告中轴公司出租的房屋存在大面积漏水，被告和尔美公司曾多次要求原告中轴公司履行出租人的修复义务，原告中轴公司始终未予修复，被告和尔美公司只得投入大量资金自行维修。原告中轴公司为先履行合同一方，其履行合同不符合约定的情况下，被告和尔美公司作为后履行一方按照合同法六十七条的规定有权行使抗辩权，拒绝支付相应的租金。被告和尔美公司因垫付了房屋维修费，已与原告中轴公司达成口头协议，变更原合同约定的租金支付方式，被告和尔美公司按照变更后的约定每月支付原告中轴公司租金13万元，被告和尔美公司不存在逾期不付租金的违约行为。原告中轴公司就被告和尔美公司租金支付的事实，在长达近一年的时间内也未向被告和尔美公司提出过异议，更未要求解除涉案房屋租赁合同。现原告中轴公司在被告和尔美公司已投入大量资金进行维修装修、承租期仅一年、未按原合同约定支付租金事出有因的情况下，仍要求解除涉案房屋租赁合同，系恶意解除合同的行为，对被告和尔美公司也显失公平。因被告和尔美公司不存在逾期未支付租金的违约行为，原告中轴公司不享有合同约定的单方解除权，无权要求解除租赁合同，涉案房屋租赁合同应继续履行。 因原告中轴公司延期15天交付涉案房屋，交付的房屋存在严重漏水、门窗水电表损坏等妨碍正常使用的情况，被告和尔美公司为维修承租房屋垫付大量资金，故原告中轴公司的违约行为已给被告和尔美公司造成重大经济损失。按照合同法第二百二十一条的规定，出租人未尽维修义务，承租人可以自行维修，维修费应由出租人负担，因维修租赁物给承租人造成损失，应减少租金或延长租期。故被告和尔美公司有权要求原告中轴公司承担维修费并减少租金或延长租期。涉案“2号”楼房屋严重漏水无法正常使用，从2019年6月30日始一直处于闲置状态，故被告和尔美公司无须支付该房屋自2019年7月1日始的租金；至于另两幢楼房的租金问题，因原告中轴公司在2020年1月底开始实际控制使用该房屋，同时受新冠病毒疫情的影响，即使被告和尔美公司在2020年1月底至2020年2月底期间占有该房屋也无法正常使用，故被告和尔美公司不应承担该两幢楼房在2020年2月期间的租金。 原告中轴公司交付的房屋存在严重漏水、水电表损坏、门窗损坏等问题，影响了涉案房屋的正常使用，原告中轴公司应承担相应的违约责任，因原告中轴公司的违约行为在先，其违约过错也明显大于被告和尔美公司，故被告和尔美公司与原告中轴公司各自应承担的违约责任冲抵后，被告和尔美公司也不应再承担原告中轴公司所主张的违约金。即使被告和尔美公司依法应该承担违约金，因合同约定的违约金过高，原告中轴公司主动调低约定的违约金，主张按年利率24%计付违约金，并无事实依据，原告中轴公司主张的违约金仍明显过高，应以被告和尔美公司的违约行为给原告中轴公司造成的实际损失为限，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算确定。 如果法院确认双方的房屋租赁合同应予解除，涉案房屋租赁合同于被告和尔美公司收到本案起诉状副本之日解除，该合同项下有关违约金计算方式的约定对双方再无法律约束力，被告和尔美公司在原房屋租赁合同解除后仍继续使用涉案房屋的，依法应承担占有使用费，原告中轴公司基于原租赁合同的约定向被告和尔美公司主张占有使用费的“滞纳金”，既无合同约定，也不符合法律规定。 综上，原告中轴公司本诉的各项诉请依法应予驳回。 被告和尔美公司反诉诉请：1.判令原告中轴公司支付被告和尔美公司涉案房屋维修费2601713元；2.判令原告中轴公司承担本案反诉诉讼费。在本案诉讼中，被告和尔美公司变更第一项反诉诉请：1.判令原告中轴公司支付被告和尔美公司涉案房屋维修费1194928元。反诉的事实与理由：原告中轴公司与被告和尔美公司于2018年3月25日签订一份房屋租赁合同，约定原告中轴公司将位于宁波杭州湾新区××路××幢房屋出租给被告和尔美公司使用，约定租赁期限六年，约定原告中轴公司负有确保出租房屋不漏雨、内外排水畅通无积水、相关设施完好的合同义务。被告和尔美公司接受原告中轴公司交付的房屋后，发现涉案房屋存在严重漏水、门窗损坏、水电表无法正常使用等影响房屋正常使用的情况，经与原告中轴公司多次沟通，原告中轴公司虽承认出租房屋存在上述问题，但迟迟未尽维修更新义务。被告和尔美公司为减少损失，只得投入大量资金自行维修。经过几次大修，涉案房屋仍无法杜绝漏水情况。被告和尔美公司认为，原告中轴公司既不承担合同约定的维修义务，也不支付被告和尔美公司垫付的维修费用，已给被告和尔美公司造成较大的经济损失，应承担相应的违约损害赔偿责任，赔偿被告和尔美公司已垫付的涉案房屋维修费。 原告中轴公司就反诉答辩称：按照涉案房屋租赁合同的约定，原告中轴公司对出租房屋负有维修义务，故原告中轴公司愿意承担被告和尔美公司在租赁期间已经支出的合理的房屋维修费。被告和尔美公司所主张的部分维修费用，属于涉案房屋装饰装修费用，而涉案房屋装饰装修费应按涉案房屋租赁合同的相关约定处理，原告中轴公司不承担赔偿责任。 原告中轴公司就其本诉诉称与反诉答辩称的事实，向本院提供如下证据： A1.房屋租赁合同书（原件）一份3页及承诺书（原件）一份1页、收条（复印件）一份1页，拟证明原告中轴公司与被告和尔美公司于2018年3月25日签订涉案房屋租赁合同，被告和尔美公司应在合同签订之日起5日内付清第一年房屋租金，逾期15天未支付约定租金，按日利率3‰计算“滞纳金”，逾期30天未支付租金，原告中轴公司有权单方解除合同，并追究违约责任；被告高燕君自愿对被告和尔美公司应负债务负连带保证责任；被告和尔美公司已支付原告中轴公司合同约定的水电保证金23万元等事实。 Ａ2.登记在原告中轴公司名下的不动产权证号为浙（2018）慈溪（杭州湾）不动产权第0003964号（复印件）一份11页，登记在原福达轴承集团福莱特精工科技有限公司（经工商登记现变更为原告中轴公司）名下的房屋所有权证号为慈房权证2012字第0××2号（复印件）一份4页、慈房权证2012字第0××1号（复印件）一份5页、慈房权证2012字第0××3号（复印件）一份5页，拟证明原告中轴公司出租的房屋位于宁波杭州湾新区滨海三路北侧原告中轴公司厂区内的“1号”楼（宿舍）、“2号”楼（宿舍）及3号楼（食堂）的事实。 A3.律师函（原件）二份3页及EMS寄件人存根联（原件）二份2页、快递单查询单（打印件）一份1页，拟证明原告中轴公司先后两次以书面形式要求被告和尔美公司付清所欠租金及违约金，告知未在指定期限内付清租金及违约金的，原告中轴公司将按约解除合同，被告和尔美公司于2019年3月7日签收最后一份律师函等事实。 A4.租赁房屋抵押补充协议（原件）一份4页，拟证明被告和尔美公司与原告中轴公司及涉案房屋抵押权人即案外人交通银行宁波慈溪支行于2018年5月7日达成书面协议，约定被告和尔美公司应将涉案房屋的前三年租金各320.12万元划付至原告中轴公司开设在该行账号尾号为2311的银行账户内，被告和尔美公司知晓原告中轴公司开户银行及账号的事实。 被告和尔美公司、高燕君对原告中轴公司提供的证据发表如下质证意见： 就原告中轴公司提供的A1、A2、A4证据真实性无异议；对A3证据中第一份律师函及EMS寄件人存根联的真实性提出异议，否认收到过该份律师函，对第二份律师函及EMS寄件人存根联及快递查询打印单的真实性无异议。 本院认为，两被告对原告中轴公司提供的A1、A2、A4证据的真实性无异议，上述证据真实合法，与本案争议事实存在关联，故本院依法确认原告中轴公司提供的A1、A2、A4证据的证明力；对原告中轴公司提供的A3证据，因两被告对第二份律师函及其EMS寄件人存根联、快递查询打印单的真实性无异议，该些证据内容真实合法，与本案争议事实存在关联，故本院依法确认原告中轴公司提供的第二份律师函及其EMS寄件人存根联、快递查询打印单等证据的证明力；至于原告中轴公司提供的第一份律师函及其EMS寄件人存根联，因两被告否认收到过第一份律师函，原告中轴公司也未能提供证据进一步证明已通过EMS方式向两被告送达了第一份律师函，原告中轴公司提供的第一份律师函及其EMS寄件人存根联等证据的真实性无法确认，对原告中轴公司提供的第一份律师函及其EMS寄件人存根联的证明力，本院不予确认。 被告和尔美公司、高燕君就其本诉答辩称与反诉诉称的事实，向本院提供如下证据： B1．房屋租赁合同书（原件）一份3页，拟证明原告中轴公司按约应确保其出租房屋不漏水、内外排水畅通无积水，原告中轴公司应承担出租房屋设备设施更新及维修产生的费用等事实。 B2.微信聊天记录截图（打印件）一份2页、现场漏水图片（打印件）一份8页，拟证明涉案房屋严重漏水，经多次维修仍未能修复的事实。 B3.微信聊天记录截图（打印件）一份4页，拟证明经多次沟通后，原告中轴公司未按约履行房屋维修义务，也未承担维修费，原告中轴公司未及时告知被告和尔美公司收款账户等事实。 B4.微信聊天截图（打印件）一份1页，现场图片（打印件）一份4页，拟证明原告中轴公司擅自拆除被告和尔美公司搭建的自行车车棚的事实。 B5.宁波银行个人转账凭证（原件）一份1页，拟证明被告高燕君于2018年8月26日支付原告中轴公司合同约定的保证金23万元的事实。 B6.移动手机客户通话详单（打印件）一份8页、照片（打印件）一份4页，拟证明自2019年10月始，原告中轴公司擅自锁门、更换门锁、停水停电、破坏拆除设备、进行装修后安排人员入住，两被告为此多次报警等事实。 B7.现场视频光盘一份及照片（打印件）一份1页，拟证明原告中轴公司自2020年2月始已经实际控制和占有使用涉案房屋等事实。 B8.维修费用造价表（打印件）一份1页及维修工程明细表（打印件）一份13页，拟证明被告和尔美公司已垫付涉案房屋维修费累计2601712.77元的事实； B9.维修费用清单（打印件）一份1页、收款收据（复印件）一份1页，拟证明经被告和尔美公司实际投入维修费1194928元的事实。 B10.发生在2018年7月12日至2019年6月10日微信交易明细（打印件）一份17页、发生在2019年1月7日至2020年1月6日户名为祝海波的中国邮政储蓄银行对账单（打印件）一份12页、发生在2020年1月12日至2020年4月15日收款人为祝海波的微信转账记录（打印件）一份4页，拟证明被告和尔美公司因涉案房屋卫生间漏水支出防水工程款228000元的事实。 B11.收款人为张广西的收款收据（原件）一份1页、发生在2018年5月1日至2020年4月16日户名为张广西的中国工商银行借记卡账户历史明细清单（打印件）一份11页，拟证明被告和尔美公司因涉案房屋漏水导致反复刷漆支出401182元的事实。 B12.发生在2018年11月19日至同年12月18日、2019年5月19日至同年6月18日、2019年8月19日至同年9月18日户名为被告高燕君的中国光大银行信用卡电子对账单（打印件）一份6页，发生在2018年10月25日至2019年12月21日户名为程建勇的账号尾号为5141银行账户明细对账单（打印件）一份4页，发生在2018年1月1日至2020年4月22日户名为席青辉的中国农业银行银行卡交易明细清单（打印件）一份7页，发生在2019年8月21日至2020年4月18日微信收付款账单详情（打印件）一份15页，拟证明被告和尔美公司因涉案房屋漏水导致反复刷漆支出29万元的事实。 B13.送货单（复印件）一份1页、报销单（复印件）一份1页、尾号为6666的宁波慈溪农村商业银行网上银行电子回单（复印件）及其交易明细（复印件）一份2页、浙江安顺消防科技有限公司销售单（复印件）一份1页，拟证明被告和尔美公司为在涉案房屋中安装消防器材支出4320元的事实。 B14.微信账单详情（打印件）一份2页、微信聊天截图（打印件）一份2页，拟证明因原告中轴公司私自开门换锁导致被告和尔美公司损失水吧设备15000元的事实。 B15.发生在2019年5月11日至同月21日宁波慈溪农村商业银行交易明细（复印件）一份2页、微信转账账单详情（打印件）一份1页，拟证明被告和尔美公司为安装护墙板支出采购费、运输费、搬运费合计27300元的事实。 B16.发生在2018年6月22日至2018年9月29日宁波慈溪农村商业银行交易明细（复印件）一份3页、单笔查询明细（复印件）一份1页、发生在2018年5月19日至同年6月18日户名为被告高燕君的中国光大银行信用卡电子账单（打印件）一份2页，拟证明被告和尔美公司为在涉案房屋安装防盗门支出87092元的事实。 B17.设备采购合同（复印件）一份2页、安装设备配件及人工费用清单（复印件）一份1页、收款收据（复印件）一份1页（收据2张）、宁波增值税普通发票（复印件）一份3页（发票6张），拟证明因原告中轴公司擅自停水停电，被告和尔美公司购买发电机及柴油支出52673元的事实。 B18.送（销）货单（复印件）一份1页，拟证明被告和尔美公司购买防火卷材支出3900元的事实。 B19.增值税专用发票一份4页，拟证明原告中轴公司已就其收取的320.12万元租金向被告和尔美公司提供宁波增值税专用发票，票面记载税率为5%，以此推算涉案房屋年租金含税价应为292.29万元，而非合同约定的320.12万元的事实。 原告中轴公司对两被告提供证据发表如下质证意见： 对B1证据真实性无异议；对B2证据真实性有异议，认为微信聊天截图不能完整反映双方沟通交流内容，即使该证据反映内容真实，两被告提供的该份证据只能证明涉案房屋局部存在漏水问题，不能证明被告和尔美公司承租的房屋全部存在漏水问题；对B3证据真实性有异议，认为该证据不完整，与被告高燕君通过微信聊天的两人均非原告中轴公司的员工，是受原告中轴公司委托专门负责代管房屋、代收房租的人员，原告中轴公司从未授权两人就变更租金支付方式与两被告进行协商，微信聊天记录内容也正好反映两人已经向被告和尔美公司表明就房屋维修金、租金等事项两人“作不了主”，需由两被告直接与原告中轴公司法定代表人协商的事实；原告中轴公司与两被告及涉案房屋的抵押权人所签订的租赁合同补充协议已载明原告中轴公司收取涉案房屋租金的银行账户，被告高燕君微信所涉因原告中轴公司未告知公司银行账户的陈述不符合客观事实；对B4证据的真实性无异议，原告中轴公司确因设置燃气管道拆除被告和尔美公司出资搭建的自行车车棚，原告中轴公司愿意按鉴定报告确定的金额承担赔偿责任；对B5证据真实性无异议，原告中轴公司认可已收取被告和尔美公司交付的租赁合同约定的水电保证金23万元；对B6证据的真实性无异议，原、被告在履行涉案房屋租赁合同过程中产生矛盾，原告中轴公司基于合同约定的解除权通知被告和尔美公司解除涉案房屋的租赁合同，并多次要求被告和尔美公司及时腾空承租房屋，被告和尔美公司拒绝腾房，导致双方矛盾加剧。对B7证据的真实性无异议，原告中轴公司基于房屋租赁合同已经解除的事实，于2019年10月1日收回“1号”楼，于2020年3月1日收回“2号”楼与3号楼；对B8证据真实性有异议，该份维修工程造价表及计算表，属于两被告单方陈述，房屋维修费用与房屋装修费用重复计算，且与两被告变更后的反诉诉请相矛盾，与鉴定机构出具的司法鉴定意见所确认的维修费用相矛盾；对B9证据的真实性有异议，该证据中的维修清单仍属两被告的单方陈述，无对应收款收据或付款凭证，与鉴定机构出具的司法鉴定意见所确认的维修费用相矛盾；对B10、B11、B12三证据的真实性有异议，三证据所反映的款项支付情况与两被告所主张的因卫生间漏水、房屋漏水支付相关维修费无关联，与鉴定机构出具的司法鉴定意见所确认的维修费用相矛盾；对B13证据的真实性有异议，与鉴定机构出具的司法鉴定意见所确认的维修费用相矛盾；对B14证据的真实性有异议，与两被告所主张的因原告中轴公司的行为导致该项损失发生缺乏关联；对B15证据的真实性有异议，该笔费用发生在2019年5月期间，与两被告所主张的因原告中轴公司交付的出租房屋墙面漏水造成损失无关联；对B16证据的真实性有异议，与两被告主张的维修费无关联，若有安装承租房屋宿舍门的相关费用，应属房屋装修费用范畴；对B17证据的真实性有异议，该损失属于两被告自身违约行为所致损失，应由两被告自行承担；对B18证据的真实性有异议，若属于涉案房屋漏水维修费用，也与鉴定机构出具的司法鉴定意见所确认的维修费用相矛盾。对B19证据的真实性无异议，涉案房屋租赁合同已经明确约定含税价为320.12万元及税率为5%。 因原告中轴公司对两被告提供的B1证据真实性无异议，该证据系原件，与原告中轴公司所提供的A1证据相印证，故本院依法确认该证据的证明力。对B2证据，因原告中轴公司对涉案房屋存在漏水现象并不否认，B2证据虽系微信聊天截图，并不完整，但也能客观反映涉案房屋存在局部漏水情况，故该证据的证明力本院应予确认。对B3证据，因原告中轴公司认可通过微信与被告高燕君聊天的两人系受原告中轴公司委托专门负责涉案房屋租金收取、涉案房屋日常管理人员，微信聊天内容能够反映两人为完成收取租金、管理出租房屋等委托事项与两被告通过微信保持联络与沟通，两人在催促两被告及时付清所欠租金同时，也明确告诉两被告按约支付租金与要求原告中轴公司承担房屋维修费不能“混为一谈”，故该微信聊天截图所反映事实本院依法应予确认；因在两被告通过微信要求原告中轴公司提供公司银行账户及账号前，原、被告双方与涉案房屋抵押权人所签订的房屋租赁合同补充协议已经明确原告中轴公司银行账户，故两被告称原告中轴公司未提供公司账户导致其无法按约交付租金的理由不足，对该组微信截图证明力，本院不予确认。因原告中轴公司对B4、B5、B6、B7、B19证据的真实性无异议，上述证据内容合法，与本案争议事实存在关联，故本院依法确认该证据的证明力。 因原告中轴公司对两被告提供的B8、B9、B10、B11、B12、B13、B14、B15、B16、B17、B18证据的真实性提出异议，两被告提供的上述证据均系打印件或复印件或单方制作的收款收据，若银行流水与微信转账真实，也只能证明发生了该笔款项流转的事实，不能证明两被告所主张的发生该笔款项流转的基础原因事实，更不能证明发生该笔款项流转与两被告所主张的基础原因事实之间存在因果关系，且两被告提供上述证据目的是为证明为维修涉案房屋所支出的维修费用，而涉案房屋维修费作为两被告所主张的待证事实，已由本院根据两被告提出的鉴定申请委托专门鉴定机构进行司法鉴定，鉴定机构出具了相关司法鉴定意见，两被告提供的上述证据拟证明的事实与鉴定意见存在冲突，故本院对上述证据的证明力不予确认。 两被告向本院提出申请，要求对由被告和尔美公司负责装修的涉案房屋“1号”楼、“2号”楼、3号楼主体部分费用，对由被告和尔美公司负责装修的其他公共部分包括走廊、花草、电力、车位、混凝土、车棚、防盗窗、水泵、加热机器、外墙、屋顶漏水处理等费用，对由次承租人负责装修的食堂、超市、水吧、理发店等费用进行评估鉴定。本院根据两被告的申请，委托宁波欣达建设项目管理有限公司（以下简称欣达公司）进行相关司法鉴定，欣达公司出具欣达基鉴[2019]008号《关于宁波杭州湾新区滨海三路北侧房屋装修工程造价鉴定意见书》及《关于宁波杭州湾新区滨海三路北侧房屋司法鉴定报告异议的回复意见》，为避免涉案房屋维修费与装修费重复计算评估，欣达公司在出具装修费用鉴定意见前，已与两被告确认了涉案房屋大致维修范围及装修费范围。该鉴定意见及回复意见认为：宁波杭州湾新区滨海三路北侧房屋现有装修工程量及工程价款中确定性造价为3204211元，选择性造价为1022094元。 原告中轴公司对此司法鉴定意见及回复意见无异议，两被告对此司法鉴定意见及回复意见形式上的真实性、合法性无异议，对鉴定意见结论提出异议，认为两被告为装修涉案房屋实际支出费用为480多万元（含确定性造价与选择性造价），而鉴定意见仅420多万元，两者相差约60万元，故司法鉴定意见有遗漏鉴定可能。本院认为，该份司法鉴定意见书及回复意见系本院根据两被告的申请委托鉴定机构进行司法鉴定后形成的，双方当事人在本院送达该鉴定意见书后，未在本院指定的期限内提出重新鉴定申请，也未列举证明鉴定人不具备鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足等情形存在，在无其他证据足以否定该份司法鉴定意见及回复意见证明力的情况下，本院应当依法确认该份司法鉴定意见书及回复意见的证明力。 被告和尔美公司向本院提出申请，要求对涉案房屋漏水原因及涉案房屋的维修费进行司法鉴定，被告和尔美公司明确涉案房屋维修范围为：室外进水水泵、室外水管及配套、屋顶空气能设备及配套、防水工程（含屋面防水工程及外墙侧防水工程）、室外路面工程及井盖、卫生间防水工程、楼道两侧外墙渗水刷漆、室内房间北墙漏水刷漆等。本院委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司（以下简称建筑设计院）进行涉案房屋漏水原因的司法鉴定、委托欣达公司进行涉案房屋维修费用的司法鉴定。因被告和尔美公司未在指定期间向建筑设计院缴纳鉴定费，建筑设计院终止本院委托的鉴定事项。欣达公司接受本院委托后，出具欣达基鉴[2019]010号《关于宁波杭州湾新区滨海三路北侧房屋维修工程造价鉴定意见书》及《关于宁波杭州湾新区滨海三路北侧房屋维修费用司法鉴定报告重新鉴定的回复意见》，该鉴定意见及回复意见认为：宁波杭州湾新区滨海三路北侧房屋确定性造价为225833元。 被告和尔美公司以鉴定程序违法（仅有鉴定人一人参与鉴定）、鉴定结论依据不足（鉴定意见中安装设备数量与现场数量不一致等）等为由，向本院提出重新鉴定申请，欣达公司出具的回复意见认为：本次鉴定人员由2人组成，已以书函方式告知法院及双方当事人；鉴定意见中设备数量与现场数量一致；路面及井盖工程因被告和尔美公司未在规定期限内提供施工方案及前期路况照片，路面及井盖工程经现场勘察确定工程量，且两被告在接受该鉴定意见的征求意见稿时并未提出过任何异议；屋面防水卷材仅为局部，现场计量仅为20平方，所含价格已经包括人工及其他费用；防水工程因被告和尔美公司未提供完整正规的工程资料，经现场勘察也无法确定实际工程量，致使被告和尔美公司所主张的卫生间防水工程、楼道两侧外墙、室内房间北墙等刷漆工程费不在本次鉴定意见中。 因被告和尔美公司对欣达公司出具的鉴定意见及回复意见持有异议，欣达公司指派受鉴定人姚利华、叶涛涛委托的该鉴定项目对外联系人王某出庭作证，证人王某出庭作证陈述：因被告和尔美公司未在指定期限内提供完整正规工程施工资料，现场也无法确定实际工程量，故两被告所主张的卫生间防水工程、楼道两侧外墙、室内房间北墙等刷漆工程费用不在本次鉴定范围；两被告当庭提交的关于维修费用等证据也无法作为确定维修工程量的参照依据，两被告所主张的卫生间防水工程、楼道两侧外墙、室内房间北墙等刷漆工程费用无法通过补充鉴定予以评估确认，本次维修费用的司法鉴定意见不包括被告和尔美公司所主张的卫生间防水工程、楼道两侧外墙、室内房间北墙等刷漆工程费用。 原告中轴公司对涉案房屋维修费用司法鉴定意见书及其回复意见及证人王某证言无异议，两被告对该鉴定意见书、补充意见及证人王某证言仍持有异议。本院认为，该份司法鉴定意见书及回复意见系本院根据被告和尔美公司的申请委托鉴定机构进行司法鉴定后形成的，两被告虽在本院送达该鉴定意见书后，提出了重新鉴定的申请，但重新鉴定的申请并未列举证明鉴定人不具备鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足等情形的存在，因该司法鉴定意见书，能与补充意见及证人王某的证言相印证，在无其他证据足以否定该份司法鉴定意见证明力的情况下，本院应当依法确认该份司法鉴定意见书、回复意见及证人王某证言作为证据的证明力。 基于上述证据的确认，本院认定本案事实如下： 2018年3月25日，原告中轴公司作为甲方与被告和尔美公司作为乙方签订一份《房屋租赁合同书》，该房屋租赁合同就租赁物及其附属设施、租金及其支付、租赁期限及续租等事项作出如下约定：甲方将其所有的位于宁波杭州湾新区××路××号房产证编号分别为慈房权证2012字第0××2号（建筑面积为6329.47平方米）、慈房权证2012字第0××1号（建筑面积为6329.83平方米）、慈房权证2012字第0××3号（建筑面积为3635.01平方米）房屋出租给乙方使用，在2018年4月1日前交付房屋。甲方向乙方提供水电设备及其他设备，乙方在租赁期间使用水、电产生的费用按统一标准由乙方自行向电力公司、自来水公司支付，房屋内低压线路由乙方自行重新安装。租赁期限内前三年不含税年租金为278.37万元，含税年租金为320.12万元（含税率为5%），后三年年租金根据市场变化作调整。乙方应于本合同签订之日支付甲方水电保证金23万元，于合同签订之日起5日内付清第1年的租金，后每一年的租金由乙方提前30天一次性付清，乙方将租金汇入甲方指定的银行账户。租赁期限从2018年4月1日至2024年3月30日止，为期6年。租赁期限届满后，同等条件下乙方有优先承租权；租赁期满后乙方不再承租房屋的，应提前三个月告知甲方。 租赁合同就甲方权利义务作出如下约定：甲方有权按合同约定向乙方收取租金；有权在租赁期满时按期收回出租房屋及附着设备设施；甲方有权对乙方在租赁期限内的经营活动进行监督管理。甲方须确保出租房屋不漏水、房屋内外排水畅通无积水；甲方承担因市政工程建设以及设施设备更换更新或维修而引起的损失；甲方应协助乙方办理相关证照，费用由乙方自行承担。 租赁合同就乙方权利义务作出如下约定：乙方在租赁期间对房屋的改建不得影响房屋主体结构，乙方须保留原食堂现状；甲方不干预乙方正常生产经营活动，乙方依法经营、自负盈亏。乙方合理使用承租房屋及附属设施，同时按消防条例及公安部有关规定做好安全防范；租赁期限内及期限届满后，双方未达成续租协议或合同被解除的，乙方无条件按现状交付甲方承租房屋，所有设施不得拆除，包括乙方承租后添附的装修；乙方交还承租房屋时须付清租金及水电费。 租赁合同就合同终止及违约责任作出如下约定：在合同期间，甲乙双方均不得提前终止合同；合同期满后在同等条件下乙方享有优先承租权；合同期满后乙方不再承租甲方房屋的，应提前三个月告知甲方，否则在合同约定的租赁期限届满之日，双方即终止租赁关系。甲方因产权或股权变更需提前终止合同的，乙方应无条件接受；因乙方原因提前终止合同的，乙方需赔偿甲方50万元；因政府拆迁或旧城改造等不可抗因素致使合同提前终止，政府或开发商所赔偿的搬迁费归乙方，土地与房屋主体建筑赔偿款归甲方，甲方退回剩余租金；因战争、地、地震然灾害等不可抗力致使合同无法继续履行，甲方退回乙方剩余租金，不再赔偿乙方其他损失。乙方逾期15天未支付租金，甲方有权按日3‰向乙方收取应付租金拖欠期间的“滞纳金”，逾期30天未支付租金，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方同意范围使用房屋或未征得甲方同意擅自装修房屋、增添附属设施影响房屋结构，乙方应承担恢复原状或赔偿损失的责任。 租赁合同就合同终止后乙方已在租赁房屋内的装修及添附设施设备补偿作出如下约定：合同期满后双方未达成续租协议的，乙方承租后装修及添附设备设施不得拆除，归甲方所有。合同期内提前终止合同的，乙方承租后装修及添附设备设施不得拆除，归甲方所有；若因甲方产权或股权变更原因致合同提前终止的，乙方应无条件接受，装修及添附设备设施不得拆除，归甲方所有；因乙方装修及购买设备设施约100万元，故在合同签订之日起一年内因甲方原因需要乙方实际搬离的，甲方应一次性补偿乙方装修、设备设施搬迁等损失计50万元，装修及附着设施设备归甲方所有；合同被解除的，乙方应无条件按现状将租赁房屋交付甲方，乙方承租后装修及添附设备设施不得拆除。 租赁合同就转租作出如下约定：乙方可以将租赁物的部分面积进行转租，本合同约定的甲、乙双方的权利义务不因乙方转租而改变。 租赁合同就其他事宜作出约定：被告高燕君在该租赁合同约定的范围内就被告和尔美公司对原告中轴公司应承担的所有债务（包括但不限于支付租金、违约金等）承担连带保证责任。该租赁合同一式四份，由双方各执二份，租赁合同自双方签名盖章后生效。 2018年5月7日，原告中轴公司与被告和尔美公司及涉案房屋的抵押权人交通银行宁波慈溪支行签订《租赁房屋抵押补充协议》，约定：因涉案房屋作为抵押物已经抵押给交通银行宁波慈溪支行，抵押担保期间为2018年5月7日至2028年5月7日，故被告和尔美公司将租赁期间应支付给原告中轴公司的租金划付至原告中轴公司开设在交通银行宁波慈溪支行账号尾号为2311的银行账户内；被告和尔美公司承诺不一次性向原告中轴公司交清租赁期限内待付租金；如出现抵押合同约定的抵押权人实现抵押权情形的，抵押权人通知被告和尔美公司搬离腾空租赁房屋的，被告和尔美公司无条件予以配合，被告和尔美公司的相关损失与抵押权人无关。 涉案房屋租赁合同签订后，原告中轴公司交付被告和尔美公司涉案房屋，被告和尔美公司于2018年3月26日支付原告中轴公司水电保证金23万元。2018年4月4日，被告和尔美公司支付原告中轴公司涉案房屋租金40万元，2018年5月3日支付租金60万元，2018年6月15日支付租金25万元，2018年7月2日支付租金10万元，2018年7月12日支付租金5万元，2018年8月9日支付租金13万元，2018年9月5日支付租金13万元，2018年9月26日支付租金13万元，2018年10月31日支付租金13万元，2018年11月28日支付租金13万元，2018年12月27日支付租金13万元，2019年1月26日支付租金13万元，2019年1月31日支付租金20万元，2019年3月6日支付租金13万元，2019年3月29日支付租金23万元，2019年4月21日支付租金23万元，被告和尔美公司累计已支付租金310万元。2019年4月24日，原告中轴公司已向被告和尔美公司出具票面金额分别为100万元、100万元、100万元、21.12万元的宁波增值税专用发票，该增值税专用发票记载的增值税税率为5%。 2019年3月6日，原告中轴公司委托代理人陈亲亲向被告和尔美公司发出《律师函》，被告和尔美公司于同月7日签收该函。原告中轴公司在该函件中明确被告和尔美公司存在未按租赁合同约定支付租金的违约行为；明确截至2019年3月6日，被告和尔美公司已支付251万元租金；要求被告和尔美公司在收到函件后十五日内支付尚欠原告中轴公司的2018年度租金69.12万元、2019年度的租金320.12万元及逾期付款的“滞纳金”50.192万元等合计439.432万元。原告中轴公司同时明确告知被告和尔美公司，若未在指定期限内付清上述款项的，原告中轴公司将按约解除与被告和尔美公司的房屋租赁合同。 2019年3月至4月期间，涉案房屋的次承租人向被告和尔美公司反映涉案房屋的“2号”楼（不动产权证记载的1号楼）存在渗水、漏水现象。2019年1月至3月期间，被告高燕君向受原告中轴公司委托专门负责管理并收取涉案房屋租金的“阿辉”、“戚总”反映涉案房屋及水管存在漏水现象，要求原告中轴公司及时履行维修义务，要求原告中轴公司支付被告和尔美公司已经垫付的维修费；“阿辉”、“戚总”在回复中明确“租金与这些不能混为一谈”，“外墙维修费用会承担”，同时要求被告高燕君在“年底（2018年农历）前付清租金”、在“2019年3月底打款”。2019年8月期间，原告中轴公司为安装燃气管道拆除由被告和尔美公司出资搭建的自行车车棚。2019年10月期间，原告中轴公司曾停止涉案房屋电力及自来水的供应。原告中轴公司于2019年10月1日收回出租的“2号楼”（不动产权证记载的1号楼），于2020年3月1日收回出租的“1号楼”（不动产权证记载的2号楼）及3号楼。本院于2019年5月9日向两被告送达原告中轴公司提交的起诉状副本等应诉材料。 因本案被告和尔美公司所主张的涉案房屋的装修费用、维修费用及房屋漏水原因需要通过相关司法鉴定予以证明，本院依据被告和尔美公司、高燕君提出的鉴定申请，分别委托欣达公司、建筑设计院进行相关司法鉴定。欣达公司出具装修费用及维修费用司法鉴定意见书；建筑设计院因被告和尔美公司未缴费终止鉴定事项。根据欣达公司出具的关于涉案房屋装修费用的司法鉴定意见及回复意见可确定，被告和尔美公司在承租涉案房屋后对涉案房屋进行相应装修，该装修总造价为4226305元，其中确定性造价为3204211元，分别为“1号”楼（不动产权证记载的2号楼）确定性造价为724458元，“2号”楼（不动产权证记载的1号楼）确定性造价为735357元，3号楼2层及3层确定性造价为605694元，3号楼水吧确定性造价为35447元，门卫确定性造价为5444元，3号楼超市及配电房砌筑确定性造价为19939元，“1号”楼（不动产权证记载的2号楼）安装工程确定性造价为427420元，“2号”楼（不动产权证记载的1号楼）安装工程确定性造价为430296元，3号楼安装工程确定性造价为130406元，3号楼超市安装工程确定性造价为12154元，3号楼餐厅安装工程确定性造价为3639元，3号楼水吧安装工程确定性造价为13507元，防盗窗确定性造价为60450元；其中选择性造价为1022094元，分别为室外绿化选择性造价为14012元，自行车车棚选择性造价为40053元，窗帘选择性造价为36939元，1#楼及2#楼宿舍进户门选择性造价为202655元，空调设备选择性造价为451012元，洗衣机选择性造价为186461元，热水机设备选择性造价为90961元。 根据欣达公司出具的涉案房屋维修费用鉴定意见书及其回复意见可确定，被告和尔美公司在承租涉案房屋后，对该房屋配套设施（室外进水设施、屋顶空气能配套设备等）、屋面及墙体防水及室外路面及井盖进行修理维护更新，维修总造价为225833元，其中“1号楼”（不动产权证记载的2号楼）维修造价为31940元，“2号楼”（不动产权证记载的1号楼）维修造价为63879元，3#楼维修造价为37487元，室外路面及井盖维修造价90540元，屋面防水维修价1987元；因被告和尔美公司未出具完整正规的工程施工资料，现场勘察也无法确定被告和尔美公司所主张的卫生间防水、楼道两侧外墙渗水刷漆及室内房间北墙漏水刷漆工程量，故涉案房屋维修费用的鉴定意见不包括被告和尔美公司所主张的卫生间防水、楼道两侧外墙渗水刷漆、室内北墙漏水刷漆等维修费用。 本案审理中，被告和尔美公司表示不同意解除涉案房屋租赁合同，要求继续履行该合同，同时表示若涉案房屋租赁合同依法解除的，涉案房屋装修费返还及除房屋维修费外的其他相应的损害赔偿将另行主张权利。 本院结合原、被告双方当事人争议的事项，归纳本案争议焦点： 一、被告和尔美公司是否存在逾期支付租金的违约行为，原告中轴公司是否有权单方解除涉案房屋租赁合同；二、若涉案房屋租赁合同予以解除，该房屋租赁合同解除时间应如何确定；三、原告中轴公司是否存在未及时维修房屋、更新设施设备等违约行为；四、截至涉案房屋租赁合同解除之日，被告和尔美公司尚欠原告中轴公司的房屋租金应如何确定；五、涉案房屋租赁合同解除之日至原告中轴公司收回出租房屋之日，被告和尔美公司实际占有使用租赁房屋的费用应如何确定，被告和尔美公司应否承担占有使用费的“滞纳金”；六、原告中轴公司主张按月利率2%计算的逾期支付租金的违约金是否合理，逾期支付租金的违约金应如何确定；七、原告中轴公司应否承担涉案房屋维修费，维修费用应如何确定。 针对第一项争议焦点，原告中轴公司主张被告和尔美公司存在逾期支付租金的违约行为；两被告主张被告和尔美公司已按约履行支付租金的义务。本院认为，首先，涉案房屋租赁合同明确约定被告和尔美公司支付租金的方式及期限，被告和尔美公司也未提供充足的证据以证明双方就租金支付方式在合同签订后又达成口头协议以变更原合同约定，被告和尔美公司未按租赁合同的约定支付租金事实清楚；其次，按照租赁合同的约定，原告中轴公司应在2018年4月1日前交付被告和尔美公司承租房屋，被告和尔美公司应在合同签订之日（2018年3月25日）起五日内即2018年3月30日前付清第一年的租金，被告和尔美公司支付第一年租金在先，原告中轴公司交付出租房屋在后，被告和尔美公司依据合同法第六十七条规定行使先履行抗辩权以拒付约定租金的理由显然并不成立；第三，若原告中轴公司交付的房屋存在漏水情况未及时履行维修义务的，依据合同法第二百二十一条的规定，被告和尔美公司也可自行维修，被告和尔美公司在垫付维修费用后可按约依法向原告中轴公司主张权利，被告和尔美公司显然也不能以原告中轴公司未尽维修义务而拒付约定租金；最后，原告中轴公司已经交付被告和尔美公司涉案房屋，被告和尔美公司对该房屋进行维修及装修后转租他人使用，涉案房屋存在局部漏水情况也并未导致被告和尔美公司合同目的不能实现，故被告和尔美公司也无权拒付或迟延支付租金。被告和尔美公司无正当理由未按合同约定支付租金的行为已属违约行为，按照涉案租赁合同中关于逾期30天未支付租金原告中轴公司可以解除合同的约定，原告中轴公司单方解除合同的条件已然成就，可行使解除权，在履行通知义务后解除涉案房屋租赁合同。再根据合同法第二百二十七条的规定，被告和尔美公司作为承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，经出租人原告中轴公司催告后，在合理期限内仍未付清所欠租金的，原告中轴公司作为出租人即享有法定解除合同的权利，同样可以行使解除权，在履行通知义务后解除涉案房屋租赁合同。 针对第二项争议焦点，原告中轴公司主张涉案房屋租赁合同于载有解除合同请求的本案起诉状副本送达被告和尔美公司之日解除。两被告主张涉案合同应该继续履行。本院认为，首先，原告中轴公司已经享有约定或法定的合同解除权，被告和尔美公司在2019年3月7日收到的律师函仅明确原告中轴公司享有约定的单方解除合同的权利，而非直接通知被告和尔美公司解除涉案房屋租赁合同，故该律师函送达之日不发生解除涉案房屋租赁合同的法律效果。其次，根据合同法第九十六条第一款关于解除合同应当通知对方、合同自通知到达对方时解除的规定，既然采取非诉讼方式履行通知义务可实现解除合同的目的，那么在诉讼中将载有解除合同请求的起诉状副本送达对方之时，也应视为享有解除合同的权利人履行了通知义务，同样可以实现解除合同的目的。故本院将原告中轴公司提交的载有解除合同请求的起诉状副本送达被告和尔美公司之日（2019年5月9日），即为原告中轴公司与被告和尔美公司签订的涉案房屋租赁合同解除之日。 针对第三项争议焦点，两被告主张原告中轴公司有未及时履行维修更新义务、不支付的维修费等违约行为。原告中轴公司否认其有违约行为。本院认为，原告中轴公司对被告和尔美公司主张的涉案房屋存在漏水情况并未否认，涉案房屋存在局部漏水情况属实。原告中轴公司作为房屋出租人，应确保交付被告和尔美公司的涉案房屋不漏水，如存在漏水情况，也应及时履行维修义务，未及时维修给被告和尔美公司造成损失的，应承担相应的赔偿责任。原告中轴公司未及时履行维修义务、未及时支付被告和尔美公司垫付的维修费等不作为行为明显违反涉案房屋租赁合同约定的或法律规定的出租人应承担的义务，已构成违约。 针对第四项争议焦点，被告和尔美公司以原告中轴公司迟延交付出租房屋、交付房屋存在严重漏水影响房屋正常使用为由，要求减少租金或延长租期。原告中轴公司称其已在合同约定的期限内交付被告和尔美公司涉案房屋；交付的房屋虽存在漏水等情况并不导致被告和尔美公司合同目的无法实现，不影响涉案房屋的正常使用，不同意减少租金或延长租期。本院认为，首先，双方就原告中轴公司已交付被告和尔美公司涉案房屋的事实并无争议，被告和尔美公司主张原告中轴公司有迟延交付的违约行为，妨害了其对涉案房屋承租使用权，按照民诉法司法解释九十一条第（二）项的规定，主张权利受到妨害的当事人，应对权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任，故被告和尔美公司应举证证明原告中轴公司有迟延交付出租房屋的违约行为，因被告和尔美公司未提供证据证明上述主张，被告和尔美公司应承担举证不能的不利后果。其次，原告中轴公司出租的房屋存在局部漏水情况，被告和尔美公司对承租房屋进行了维修，势必会影响被告和尔美公司对承租房屋的正常使用，故可依法酌情减少被告和尔美公司应承担的房屋租金或延长租期。结合涉案房屋维修情况，本院酌情延长被告和尔美公司第一年租期15天，即第一年租期从2018年4月1日始至2019年4月15日止。被告和尔美公司应按照涉案房屋租赁合同的约定支付2018年4月1日始至2019年4月15日期间的租金320.12万元（含税价），被告和尔美公司还应支付自2019年4月16日始至涉案租赁合同解除日即2019年5月9日止以合同约定的年租金320.12万元（含税价）为基数计算和涉案房屋租金，即21.93万元（320.12万元/365*25），故被告和尔美公司应支付的租金合计为342.05万元，扣除被告和尔美公司已支付的310万元租金，截至2019年5月9日，被告和尔美公司尚应支付原告中轴公司租赁期限内的租金为32.05万元。 针对第五项争议焦点，原告中轴公司主张应以原房屋租赁合同的约定计算合同解除后涉案房屋实际占有使用费及其“滞纳金”；两被告认为，即使房屋租赁合同依法解除，被告和尔美公司可参照原合同租金的约定计付占有使用费，但不应再承担“滞纳金”。本院认为，首先，因涉案房屋的租赁合同已于2019年5月9日依法解除，原告中轴公司与被告和尔美公司自2019年5月10日始不再存在涉案房屋租赁合同关系，被告和尔美公司在无合同约定及更无法律规定的情况下继续占有使用涉案房屋，已侵犯了原告中轴公司合法的房屋所有权，应承担返还原物、赔偿损失的民事侵权责任。其次，因侵权损害赔偿是以补偿性赔偿为原则，以受害人因侵权行为所遭受的实际损失为赔偿范围，受害人所遭受的实际损失既包括直接损失（现有财产的减少），也包括间接损失（可得利益的丧失），而物的可得利益丧失主要体现为物的使用利益的丧失。原告中轴公司在本案诉讼中并未提供证据以证明因被告和尔美公司的侵权行为给其造成的具体的实际损失，鉴于涉案房屋租赁合同合法有效，原告中轴公司因被告和尔美公司的侵权行为所丧失的使用利益可参照涉案房屋租赁合同有效履行能够获得的经济利益，故被告和尔美公司在解除合同后仍继续占有使用涉案房屋的，应承担返还涉案房屋并赔偿从2019年5月10日始至实际腾空涉案房屋时止、以涉案房屋租赁合同约定的年租金320.12万元（含税价）为基数计算的涉案房屋占有使用费。第三，因原告中轴公司于2019年10月1日收回被告和尔美公司承租的“2号”楼（不动产权证记载的1号楼），被告和尔美公司实际占有使用“2号”楼（不动产权证记载的1号楼）时间为2019年5月10日至2019年10月1日，产生的占有使用费为320.12万元/365天/16294.31平方米（6329.47+6329.83+3635.01）*6329.47平方米*144天（22+30+31+31+30），即490584.47元。原告中轴公司于2020年3月1日收回被告和尔美公司承租的“1号”楼（不动产权证记载的2号楼）、3号楼，因受2020年1月底开始的新冠病毒疫情的影响，被告和尔美公司实际占有使用“1号”楼（不动产权证记载的2号楼）及3号楼时间应为2019年5月10日至2020年1月31日，产生的占有使用费为320.12万元/365天/16294.31平方米*9964.84平方米*267天（22+30+31+31+30+31+30+31+31），即1432074.29元；上述两项合计1922658.76元。 关于原告中轴公司所主张的占有使用费的“滞纳金”问题。首先，涉案房屋租赁合同约定的“滞纳金”，其实质应为逾期支付租金的违约金，该“滞纳金”的约定仅是对租赁期限内逾期不付及迟延支付租金应承担的违约金做出的约定，不是就合同权利义务终止后合同的结算和清理做出约定，故涉案房屋租赁合同中“滞纳金”条款的约定在涉案合同被依法解除、合同权利义务终止后，对合同双方当事人不再具有约束力。其次，被告和尔美公司在涉案房屋租赁合同解除后继续占有使用涉案房屋的行为属于民事侵权行为，原告中轴公司基于侵权法律关系要求被告和尔美公司承担民事侵权的损害赔偿责任，应以原告中轴公司因被告和尔美公司的侵权行为所遭受的实际损失为限，原告中轴公司所主张的涉案房屋租赁合同解除后占有使用费的“滞纳金”既无合同约定，也不符合法律规定。 针对第六项争议焦点，原告中轴公司因涉案房屋租赁合同约定的以日3‰计算的迟延履行违约金过高而主张按年利率24%计算迟延履行的违约金。被告和尔美公司认为原告中轴公司存在违约行为，双方违约责任相抵后，被告和尔美公司无须再支付合同约定的“滞纳金”；同时认为约定的违约金过高，原告中轴公司主张的年利率24%计付的违约金也明显高于原告中轴公司的实际损失。本院认为，首先，按照合同法第一百二十条的规定，合同双方均有违约行为，应当根据各自的违约行为向对方承担违约责任，在承担违约责任时，可以相应抵销，故即使原告中轴公司与被告和尔美公司均存在违约行为的，也不能直接减轻或免除被告和尔美公司应承担的违约责任；其次，涉案合同约定的“滞纳金”实质是约定的迟延履行的违约金，约定的违约金属于赔偿性违约金，目的是弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，故按照合同法第一百十四条的规定，约定的违约金过高或过低，当事人可以请求人民法院予以适当减少或增加。第三，原告中轴公司在起诉时并未按约定的日3‰计算违约金，而主张按年利率24%计算违约金，但原告中轴公司并未提供证据证明其因被告和尔美公司的违约行为所遭受的实际经济损失；被告和尔美公司虽认为原告中轴公司主张的违约金过高，也未提供任何证据，仅要求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算确定应承担的违约金。原、被告对合同约定的迟延履行违约金过高的意思表示一致，而根据合同法第一百一十三条的规定，因违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违约方在签订合同时预见或应当预见的损失；再结合合同法解释（二）第二十九条的规定，违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定约定的违约金过高。故认定违约金是否过高，一般以合同法第一百一十三条规定的损失为基础，同时兼顾合同实际履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。在双方均未提供证据以证明违约行为所致的实际损失的情况下，原告中轴公司因被告和尔美公司逾期支付租金所遭受的经济损失可参照同期商业银行贷款利息的损失。以2018年4月期间中国人民银行一至五年贷款基准年利率4.9%为基数上浮30%（6.37%）为同期商业银行贷款年利率，以该商业银行贷款年利率为基数再上浮30%（8.28%）为原告中轴公司商业银行贷款利息损失限额范围，原告中轴公司主张以年利率24%计算的违约金已明显过高。根据涉案房屋租赁合同关于被告和尔美公司应在2018年3月30日前付清第一年租金320.12万元、在合同解除时付清全部租金的约定，结合逾期15天未支付租金开始计付逾期付款违约金的约定，按照被告和尔美公司支付租金的实际情况，以拖欠的租金为基数按年利率8.28%计算确定被告和尔美公司迟延支付租金应承担的违约金，被告和尔美公司应承担2018年4月15日至2019年5月24日拖欠的第一年租金的迟延履行的违约金108996.88元（附表），同时还应承担自2019年5月25日（合同解除日后15天）始至所欠租金实际清偿日止以所欠租金32.05万元为基数按年利率8.28%计算的逾期付款违约金。 针对第七项争议焦点，原告中轴公司表示愿意在鉴定意见确认的涉案房屋维修费用范围内承担赔偿责任；两被告要求原告中轴公司赔偿涉案房屋维修费1194928元。本院认为，原告中轴公司作为出租人按照约定及法定负有在租赁期限内保持出租房屋的约定用途的义务，在出租房屋存在严重漏水情况时负有及时维修房屋、更新房屋设施设备的义务，在未及时履行维修更新义务时负有赔偿被告和尔美公司维修更新费的义务，因原告中轴公司未履行约定或法定的义务，给被告和尔美公司造成了相应的损失，原告中轴公司理应承担违约损害赔偿责任。被告和尔美公司已经产生的房屋维修、设施设备更新费用经司法鉴定确定为225833元，故原告中轴公司应给付被告和尔美公司上述维修及更新费。至于被告和尔美公司所主张的其他费用，因无确凿证据予以证明，不应由原告中轴公司承担赔偿责任。 综合上述分析意见，本院认为，原告中轴公司与被告和尔美公司签订的涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，故涉案房屋租赁合同自成立时即产生法律效力。被告和尔美公司在承租涉案房屋后，应按约支付租金，因原告中轴公司未及时履行维修更新义务，影响被告和尔美公司正常使用承租房屋，可酌情延长被告和尔美公司承租期间；被告和尔美公司未按约支付租金，在支付所欠租金同时还应承担迟延履行的违约责任，支付违约金。原告中轴公司主张的违约金过分高于其实际损失，应酌情予以减少。按照涉案房屋租赁合同的约定，被告和尔美公司逾期30天未支付租金的，原告中轴公司享有约定解除合同的权利；被告和尔美公司作为承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，在合理期限内仍未付清所欠租金的，原告中轴公司即享有法定解除合同的权利，故涉案房屋租赁合同在载有解除合同诉请的起诉状副本送达被告和尔美公司之日予以解除。涉案房屋租赁合同解除后，被告和尔美公司仍继续占有使用涉案房屋的，侵犯原告中轴公司合法的房屋所有权，被告和尔美公司应承担民事侵权责任，赔偿原告中轴公司相应的经济损失。原告中轴公司已于2019年10月1日、2020年3月1日按出租房屋现状收回涉案房屋，可以视为被告和尔美公司按合同约定交付承租房屋，故对原告中轴公司要求被告和尔美公司腾空承租房屋的诉讼请求，本院不予以支持。因被告高燕君自愿为被告和尔美公司对原告中轴公司所负债务提供连带责任的保证，故被告高燕君应对被告和尔美公司应承担债务负连带清偿责任。对原告中轴公司提出的确认涉案房屋租赁合同于2019年5月9日依法解除、要求被告和尔美公司支付拖欠的租金及逾期付款的违约金合理部分、要求被告和尔美公司支付解除合同后实际占有使用涉案房屋的合理费用，由被告高燕君对被告和尔美公司应承担的债务负连带清偿责任等本诉的诉讼请求，本院应予支持。原告中轴公司未尽维修更新义务，应承担违约损害赔偿责任，赔偿被告和尔美公司已垫付的维修更新费。原告中轴公司愿意就安装燃气管道而拆除自行车车棚给被告和尔美公司造成的损失承担赔偿责任，本院应予照准。被告和尔美公司明确表示就涉案房屋装修费用的返还及除房屋维修费外的其他损失另行主张权利，是被告和尔美公司对其诉讼权利的合法处分，本院亦予照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的规定》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）浙江中轴轴承有限公司与被告（反诉原告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司于2018年3月25日签订的《房屋租赁合同书》于2019年5月9日依法解除； 二、被告（反诉原告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司于本判决生效后十五天支付原告（反诉被告）浙江中轴轴承有限公司截至2019年5月9日尚欠的租金320500元及截至2019年5月24日的迟延履行违约金108996.88元，并支付自2019年5月25日始至所欠租金实际清偿日止以所欠租金320500元为基数按年利率8.28%计算的迟延履行违约金； 三、被告（反诉原告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司于本判决生效后十五天内支付原告（反诉被告）浙江中轴轴承有限公司自2019年5月10日始至2020年1月31日止涉案房屋占有使用费1922658.76元； 四、原告（反诉被告）浙江中轴轴承有限公司于本判决生后十五天内支付被告（反诉原告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司房屋维修费225833元； 五、原告（反诉被告）浙江中轴轴承有限公司于本判决生效后十五天内赔偿被告（反诉原告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司车棚损失40053元； 六、驳回原告（反诉被告）浙江中轴轴承公司其余本诉诉请； 七、驳回被告（反诉原告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司其余反诉诉请； 八、被告高燕君对被告（反诉原告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司应承担的上述第二项、第三项付款义务负连带清偿责任； 九、被告高燕君承担连带保证责任后，依法享有追偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费36073元，本诉财产保全费5000元，反诉案件受理费7755元，各项合计48828元，由原告（反诉被告）浙江中轴轴承有限公司负担13101元，由被告（反诉原告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司与被告高燕君共同负担35727元，于判决生效后的七日内交纳本院；本案鉴定费36958元，由原告（反诉被告）浙江中轴轴承有限公司负担3000元，被告（反诉原告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司与被告高燕君共同负担33958元，因被告（反诉原告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司已缴纳鉴定费36958元，故原告（反诉被告）浙江中轴轴承有限公司应负担的3000元鉴定费于本判决生效后十五日内直接支付被告（反诉原告）宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  华蓓真 人民陪审员  罗 迪 人民陪审员  卢爱冲 二〇二〇年七月二十七日 代书 记员  孙灵圆 迟延履行违约金 支付租金日期 支付金额（万元） 尚欠租金（万元） 逾期期间 逾期天数 日利率 违约金（元） 2018.4.4 40 280.12 2018.4.15-2018.5.2 18 8.28%/364 11438.11 2018.5.3 60 220.12 2018.5.3-2018.6.14 43 8.28%/365 21471.65 2018.6.15 25 195.12 2018.6.15-2018.7.1 17 8.28%/365 7524.68 2018.7.2 10 185.12 2018.7.2-2018.7.11 10 8.28%/365 4199.43 2018.7.12 5 180.12 2018.7.12-2018.8.8 28 8.28%/365 1140.83 2018.8.9 13 167.12 2018.8.9-2018.9.4 27 8.28%/365 10235.99 2018.9.5 13 154.12 2018.9.5-2018.9.25 21 8.28%/365 7342.02 2018.9.26 13 141.12 2018.9.26-2018.10.30 35 8.28%/365 11204.54 2018.10.31 13 128.12 2018.10.31-2018.11.27 28 8.28%/365 8137.9 2018.11.28 13 115.12 2018.11.28-2018.12.26 29 8.28%/365 7573.32 2018.12.27 13 102.12 2018.12.27-2019.1.25 30 8.28%/365 6949.76 2019.1.26 13 89.12 2019.1.26-2019.1.31 5 8.28%/365 1010.84 2019.1.31 20 69.12 2019.1.31-2019.3.5 34 8.28%/365 5331.14 2019.3.6 13 56.12 2019.3.6-2019.3.28 23 8.28%/365 2928.08 2019.3.29 23 33.12 2019.3.29-2019.4.20 23 8.28%/365 1728.05 2019.4.21 23 10.12 2019.4.21-2019.5.24 34 8.28%/365 780.54 合计 108996.88