成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初479号 原告:李存全，男，1969年3月21日出生，汉族，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：黄勇，重庆景誉律师事务所律师。 原告：罗庆兴，男，1968年6月14日出生，汉族，住重庆市璧山县。 委托诉讼代理人：黄勇，重庆景誉律师事务所律师。 被告：罗德福，男，1946年2月16日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：白兰海，成都市双流区东升法律服务所法律服务工作者。 被告：魏天翠，女，1961年2月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：白兰海，成都市双流区东升法律服务所法律服务工作者。 原告李存全、罗庆兴与被告罗德福、魏天翠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李存全、罗庆兴的委托诉讼代理人黄勇，被告罗德福、魏天翠及其委托诉讼代理人白兰海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李存全、罗庆兴向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除双方签订的《租房合同》；2.判令罗德福、魏天翠退还李存全、罗庆兴保证金80000元；3.判令罗德福、魏天翠退还李存全、罗庆兴自2019年11月1日至2020年2月28日的租金100000元；4.判令罗德福、魏天翠退还李存全、罗庆兴货物（见货物清单）；如不能退还，按总价值41770元进行赔偿；5.判令罗德福、魏天翠承担违约金40000元；6.本案的诉讼费由罗德福、魏天翠承担。事实与理由：2019年2月26日，双方签订了《租房合同》，约定罗德福、魏天翠将自有的位于黄龙溪古镇××路××、××、××号门面（中餐馆）出租给李存全、罗庆兴经营使用，租赁期限为2年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止。根据年租金人民币叁拾万元整，按年结算。李存全、罗庆兴须向罗德福、魏天翠缴纳保证金捌万元整等条款。合同签订后，李存全、罗庆兴如实缴纳了租金30万元，保证金8万元。罗德福、魏天翠将涉案门面交付给李存全、罗庆兴经营使用。李存全、罗庆兴经营该门面至2019年10月底时，罗德福、魏天翠未与李存全、罗庆兴协商，强行收回了该门面，将李存全、罗庆兴赶出了承租的门面，并更换了门锁，自己开始经营涉案门面。2019年11月2日，李存全、罗庆兴再次找到罗德福、魏天翠，要求继续经营承租的门面，却遭到拒绝。并且罗德福、魏天翠明确表示，自己已经将门面收回，不会再交付给李存全、罗庆兴。李存全、罗庆兴认为，罗德福、魏天翠的行为已构成根本性违约，致使双方合同目的已无法实现。同时，罗德福、魏天翠未与李存全、罗庆兴进行任何交接，李存全、罗庆兴仍有众多货物存放在涉案门面，罗德福、魏天翠拒不清点退还，给李存全、罗庆兴造成了巨大的经济损失。李存全、罗庆兴为维护自己的合法权益，故起诉。 罗德福、魏天翠辩称：2019年2月26日双方签订的《租房合同》合法有效，双方应按约履行，不同意解除该合同。根据《租房合同》第三条的约定，罗德福、魏天翠按合同认真履行了义务，没有违约，故不应退还租金10万元和保证金8万元（实收7万元）。2019年10月27日，李存全、罗庆兴将门面关闭停止营业、处理剩余的物品1470元、解除员工、发放经济补偿。其与员工因经济补偿问题发生纠纷，罗德福、魏天翠还帮其协调，双方关系十分融洽，从未发生过纠纷。李存全、罗庆兴系其自己关门停止营业，并非系罗德福、魏天翠赶走的；李存全、罗庆兴关门停业的真实原因是11月至次年的2月是旅游淡季，没有生意。李存全、罗庆兴于2019年10月27日晚上离开营业场所后，罗德福、魏天翠于11月1日才更换门锁，但更换自家门锁与涉案45、47、49号门面无关。罗德福、魏天翠系为了安全、避免纠纷的发生才更换门锁，李存全、罗庆兴随时来经营，罗德福、魏天翠提供房门钥匙不影响经营。李存全、罗庆兴于2019年10月27日停止经营后，为达到退租金和保证金的目的，11月2日来到涉案门面故意滋事，罗德福、魏天翠并未雇佣员工开门营业，只是请了一位临时工人帮忙打扫卫生，案涉铺面自2019年10月27日停止营业后关闭至今，有社区、商会、个体协会的证明。李存全、罗庆兴主张的货物损失的诉讼请求不成立，不予认可。李存全、罗庆兴未交纳2020年3月1日至2021年2月28日的租金30万元，已经构成违约，根据《合同法》第113条规定，保证金不予退还。综上，请求驳回李存全、罗庆兴的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年2月26日，出租方罗德福、魏天翠与承租方李存全、罗庆兴签订《租房合同》，约定罗德福、魏天翠将自有的坐落在黄龙溪古镇××路××、××、××号门面（中餐馆）出租给李存全、罗庆兴经营使用。租赁期限为2年，从2019年3月1日起至2021年2月28日止。根据年租金人民币叁拾万元整，按年结算。李存全、罗庆兴须向罗德福、魏天翠交纳保证金捌万元整。如李存全、罗庆兴中途退出，罗德福、魏天翠不予退还已付租金和保证金。第一年期满，李存全、罗庆兴应提前一月付清下年租金。在房屋租赁期间，李存全、罗庆兴逾期未交租金的，每逾期一日，罗德福、魏天翠有权按月租金的3%向李存全、罗庆兴加收滞纳金。合同签订后，李存全、罗庆兴通过银行向罗德福、魏天翠支付租金300000元和押金70000元。 2019年11月2日，罗德福、魏天翠与李存全、罗庆兴就案涉合同解除事宜发生纠纷，并向成都市公安局双流区分局黄龙溪派出所报警。 上述事实，有当事人身份证明、《租房合同》、银行账户明细、视频资料、接（报）处警登记表以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，罗德福、魏天翠与李存全、罗庆兴于2019年2月26日签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，应属合法有效，各方均应当按约全面履行。 关于李存全、罗庆兴要求解除与罗德福、魏天翠于2019年2月26日签订的《租房合同》，其主要理由为罗德福、魏天翠于2019年11月2日强行收回该门面进行经营，致使案涉房屋的合同目的不能实现，故根据《合同法》第九十四条第二项的规定行使合同的法定解除权，请求判令解除合同；而罗德福、魏天翠认为系李存全、罗庆兴主动打电话告知其不再继续租赁房屋，而案涉《租房合同》是合法有效的，双方应该按照该合同全面履行，不同意解除合同。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，在租赁关系中，出租人的主要义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途,承租人的主要义务是支付租金、按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，虽然证人证言能够证明李存全、罗庆兴存在解散员工、停止营业的行为，但并未明确向罗德福、魏天翠提出过解除合同，也未归还房屋钥匙，而罗德福、魏天翠却于2019年11月1日更换了门锁，且从视频证据材料来看，其不让李存全、罗庆兴继续使用案涉房屋，认为李存全、罗庆兴关门就是放弃经营权，在李存全、罗庆兴作为承租人已经履行了支付租金的主要义务后，罗德福、魏天翠更换门锁、不让其经营的行为系违反了作为出租人将租赁房屋交付给李存全、罗庆兴义务，导致合同目的无法实现，系构成了根本违约。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，罗德福、魏天翠的违约行为导致合同无法履行，故对于李存全、罗庆兴要求解除案涉《租房合同》的诉讼请求，本院予以支持。该《租房合同》自本案起诉书副本送达罗德福、魏天翠之日（2020年1月16日）起解除。 关于李存全、罗庆兴要求罗德福、魏天翠退还已支付自2019年11月1日至2020年2月28日的剩余租金100000元和保证金80000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，合同解除后，罗德福、魏天翠应当返还合同未履行而支付的剩余租金和保证金。实际上，自2019年11月1日罗德福、魏天翠更换案涉房屋门锁之日起，李存全、罗庆兴即无法正常使用案涉房屋，故罗德福、魏天翠应当退还自2019年11月1日至2020年2月28日的剩余租金100000。关于保证金，根据李存全、罗庆兴提交银行明细来看，李存全通过银行转账70000元给魏天翠作为保证金，罗德福、魏天翠应当予以退还。李存全、罗庆兴主张另外还支付了罗德福、魏天翠现金10000元作为保证金，但未提交相关的证据材料予以证明，加之罗德福、魏天翠对此不予认可，故对其要求罗德福、魏天翠退还现金交纳的保证金10000元的主张不予支持。 关于李存全、罗庆兴要求罗德福、魏天翠退还货物（见货物清单）；如不能退还，按总价值41770元进行赔偿。本院认为，李存全、罗庆兴提交的货物清单系其单方制作的，罗德福、魏天翠对此不予认可，本院不予采纳。尽管从李存全、罗庆兴提交的视频来看，吧台上有酒水等货品，但李存全、罗庆兴所举证据不能证明货品的具体种类、数量以及价值，故对于李存全、罗庆兴的该部分诉讼请求，本院不予支持。 关于李存全、罗庆兴要求罗德福、魏天翠承担违约金40000元。本院认为，双方签订的《租房合同》仅约定了李存全、罗庆兴逾期支付租金的情况下应当承担的违约责任，除此之外并无其他约定，故李存全、罗庆兴现要求罗德福、魏天翠承担违约金缺乏合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告罗德福、魏天翠于本判决生效之日起十日内退还原告李存全、罗庆兴剩余租金100000元； 二、被告罗德福、魏天翠于本判决生效之日起十日内退还原告李存全、罗庆兴保证金70000元； 三、驳回原告李存全、罗庆兴的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2613元、保全费1820元，共计4433元，由原告李存全、罗庆兴负担1551元，由被告罗德福、魏天翠负担2882元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年七月二十三日 法官助理  康敏思 书 记 员  盛 娇