广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47498号原告深圳市皇庭商业管理有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人郑小燕。委托诉讼代理人邱鸿鹏，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告永圣资本控股有限公司，住所地深圳市前海深港合作区。法定代表人刘佳。被告刘玉立，男，1969年12月23日出生，汉族，身份证住址山东省郓城县。原告深圳市皇庭商业管理有限公司诉被告永圣资本控股有限公司（以下简称永圣公司）、被告刘玉立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张黎明到庭参加诉讼，两被告经本院传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月3日、2018年4月26日，原告先后与被告永圣公司签订《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议（以下共称《租赁合同》），约定原告将位于深圳市福田区（以下称租赁房屋）出租给被告永圣公司办公使用，10楼05、06的租赁期限自2018年4月3日起至202年4月2日；10楼07的租赁期限自2018年4月26日起至2021年4月25日。《租赁合同》中约定了被告永圣公司应于每月5日前向原告支付租赁房屋的当月租金、管理费，如被告永圣公司逾期支付达10日，则应向原告按照欠付金额千分之三每日的标准向原告支付违约金。同时，双方约定如因被告永圣公司未按期履行租金、管理费等支付义务造成原告损失，则被告永圣公司应向原告承担损失赔偿责任，包括承担诉讼费、律师费等各项费用。后因被告永圣公司未按期支付租金、物业管理费等其他费用，2019年2月26日，原告向被告永圣公司发出《解除租赁合同通知书》，告知被告永圣公司双方《租赁合同》解除。在《解除租赁合同通知书》中，原告要求被告永圣公司于《租赁合同》解除之日起5日内搬离租赁房屋。同时，要求被告永圣公司于收到《解除租赁合同通知书》后3日内付清全部欠款。此后，被告永圣公司并未按期搬离租赁房屋，也未按期付清所有欠款。2019年3月24日，原告向被告永圣公司发出《关于收回皇岗商务中心主楼10层05、06单元的告知函》、《关于收回皇岗商务中心主楼10层07单元的告知函》，就原告将腾空租赁商铺相关事项告知被告永圣公司。2019年4月4日，被告永圣公司向原告出具《还款计划承诺书》，承诺于2019年4月25日前向原告偿清因承租租赁商铺而欠缴的全部款项。若被告永圣公司未按时偿清欠款，则应按未还款金额千分之三每日向原告承担违约责任。被告刘玉立对《还款计划承诺书》中被告永圣公司的债务承担连带保证责任。但截至起诉之日，两被告仍未向原告履行任何支付义务。综上，两被告的行为已构成根本违约，严重侵犯原告合法权益。为维护原告自身利益，现原告根据《租赁合同》以及《中华人民共和国合同法》之规定，特向法院提起诉讼，请求判决：1、被告永圣公司向原告支付拖欠的租金808696元及违约金84913.08元（违约金以85276元为本金，按照日利率千分之三的标准自2019年4月25日起计算至实际偿清之日止，暂计至2019年5月31日为84913.08元）；2、被告永圣公司向原告支付拖欠的管理费85276元及违约金12791.4元（违约金以85276元为本金，按照日利率千分之三的标准自2019年4月11日起计算至实际偿清之日止，暂计至2019年5月31日为12791.4元）；3、被告永圣公司承担本案律师费25834元；4、被告刘永玉对被告永圣公司的1至3项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告共同承担。两被告未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2018年4月3日，原告（甲方）与被告永圣公司（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定，甲方将位于深圳市福田区单元的房屋出租给乙方办公使用；出租面积共计402.59平方米；单位租金为每平方米每月315元，月租金总额为126816元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁期限自2018年4月3日至2021年4月2日止。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿以及不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达十天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达元以上（金额为空白）；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（六）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案。合同第二十条约定，本合同终止后，乙方应于三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。合同第二十五条约定，甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址：甲方送达地址：深圳市福田区；乙方送达地址：深圳市福田区单元。如上述地址未约定的，以双方当事人签署合同的通信地址作为送达地址。送达地址未经书面变更通知，一直有效。一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。同日，原告（甲方）与被告永圣公司（乙方）另签订《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》，约定，首年月租金为126816元，自2019年4月3日起（租约第2年起）租金每1年递增5%,租金递增后，乙方应按递增后的租金支付。补充协议第四条约定租赁房地产的单位管理费（含中央空调费，下同）按建筑面积每平方米每月人民币33元计算，月管理费总额为人民币13285元，由乙方根据租赁建筑面积向甲方或甲方委托的物业管理公司交付。乙方应于每月5日前向物业管理方支付当月管理费，首期管理费人民币12400元，该费用为2018年4月3日至2018年4月30日管理费，乙方应于2018年4月3日前向物业管理方交付，物业管理方收取管理费后，向乙方开具税务发票。补充协议第七条约定，1、甲乙双方之间的租赁关系提前终止、解除或届满的，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起三日内按照正常经营的最后经营的三个月的固定装修状态及恢复公共区域设施设备状态并且完整清洁的交回租赁房地产（固定装修状态是指：水、电相关系统、入墙入地的固定装修等），并承担因此产生的全部费用。乙方须保留固定装修间隔，不得损坏或拆除建筑物之本体结构及基础设施，不得损坏租赁房地产内的原有装修、设备、设施等任何物品，但是自然原因以及非因乙方原因造成的损害除外。2、如乙方未在甲方限定时间内搬出，乙方存放在本租赁房地产内的货物、设施、设备视同乙方同意无偿赠予甲方，甲方有权进入室内进行租赁房地产清理工作并收回本租赁房地产，由此造成的任何损失，均由乙方自行承担。若乙方将租赁房地产地址作工商注册登记地址，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起伍个工作日内变更注册登记地址，逾期未办理的，每逾期一天，乙方应支付甲方违约金人民币5000元，并由乙方承担因此造成的损失。补充协议第八条约定，1、乙方应当按照本合同的约定及时足额支付租金和其他应付费用，如乙方逾期支付上述款项达10天或乙方有其他违约行为，甲方有权采取如下措施：1.1每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金；1.2甲方有权采取相应措施，包括但不限于公示、警告、提起诉讼；1.3甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务；乙方须在合同解除之日起3日内搬出，按照合同的约定将租赁房地产返还给甲方，由此造成的损失，由乙方自行承担。2、在承租期间，乙方对租赁房地产的使用应符合相关法律法规并应符合本合同约定用途，不得影响和妨碍第三人的正常生产与经营活动，若引起包括但不限于租赁房屋损坏、相邻关系纠纷等导致甲方或第三方遭受损失均由乙方负责赔偿并承担全部责任。上述情况发生的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付合同总额20%的违约金。3、因乙方的雇员、访客等人士的行为违反了合同的约定而给甲方或任何第三方造成损失的，应由乙方负责赔偿。4、甲方无故提前解除合同的，甲方应向乙方无息退回保证金，同时甲方须向乙方支付相当于保证金金额的赔偿金，乙方同意除甲方退回保证金并支付上述金额外不向甲方主张任何其它权利、索赔和追究违约责任。同时，乙方应结清其应付的全部款项并将租赁房地产按照合同的约定交还给甲方。5、乙方无故提前解除合同的，甲方没收乙方保证金且甲方不再向乙方提供此款票据。同时乙方须向甲方支付相当于保证金金额的赔偿金。乙方应当按照合同约定将租赁房地产返还给甲方，并应于合同终止后三日内支付已发生的租金、物业管理费、水电费、违约金及赔偿金等费用。6、甲方因维权而生产的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等由乙方承担。7、任何一方违约，均应按本合同约定向另一方承担违约责任及赔偿另一方因此受到的实际损失。另约定，本补充协议为原合同的补充条款，如原合同中条款有与本补充协议冲突的地方，以本补充协议为准。其他未尽事宜以原合同为准。除本合同有相关规定外，本合同项下所发出的通知均采用书面形式。甲方对乙方发出的通知、发票或单据等文件，均以专人递送或特快专递形式按双方签订的通讯地址发出，通知如以人手交递，则视为在交递签收后立即送达；若以特快专递方式发出，则文件寄出第三个工作日即视为送达。2018年4月26日，原告与被告永圣公司签订《房屋租赁合同书》及补充协议，约定，原告将位于深圳市福田区单元的房屋出租给被告永圣公司办公使用；出租面积共计297.25平方米；单位租金为每平方米每月315元，月租金总额为93634元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁期限自2018年4月26日至2021年4月25日止。合同第二十五条约定，甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址：甲方送达地址：深圳市福田区；乙方送达地址：深圳市福田区（07）单元。如上述地址未约定的，以双方当事人签署合同的通信地址作为送达地址。送达地址未经书面变更通知，一直有效。一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。双方另签订补充协议约定，首年月租金为93634元，自2019年4月26日起（租约第2年起）租金每1年递增5%；月管理费为9809元。该租赁合同及补充协议的违约责任等条款与前述05、06单元租赁合同及补充协议的约定一致。上述租赁合同及补充协议签订后，原告与被告永圣公司依约履行合同义务，但原告主张被告永圣公司自2019年1月1日开始拖欠租金。2019年2月26日，原告向被告永圣公司在涉案租赁合同中约定的地址分别寄送了《解除租赁合同通知书》，要求解除案涉两份租赁合同并没收涉案房屋的租赁保证金253632元及房屋的租赁保证金187268元，并要求被告永圣公司缴清租金后，于合同解除之日起五日内搬离。2019年3月24日，原告向被告永圣公司在涉案租赁合同中约定的地址分别寄送了《关于收回的告知函》、《关于收回皇岗中心主楼单元的告知函》。两份告知函载明，被告永圣公司至2019年3月24日仍未履行迁离及交还租赁房屋的义务，被告永圣公司应就此给原告造成的损失承担赔偿责任。2019年4月4日，被告永圣公司向原告出具一份《还款计划承诺书》，载明：“截止2019年4月4日，本公司永圣资本控股有限公司欠深圳市皇庭物业发展有限公司皇岗商务中心分公司关于皇岗商务中心写字楼10楼05、06、07单元相关物业管理费用及滞纳金85276元（大写：捌万伍仟贰佰柒拾陆元整）。本公司承诺于2019年4月25日前一次性还清所有欠款。若未按时还清，本公司将按未还清金额日千分之三向贵公司支付违约金”。该还款计算书上另写明“担保人（对欠款、滞纳金及违约金等承担连带保证责任）：刘玉立”。被告刘玉立在该还款计划承诺书落款处签名并按指纹。同日，被告永圣公司另向原告出具一份《还款计划书》，载明：“截止2019年4月4日，本公司永圣资本控股有限公司欠深圳市皇庭商业管理有限公司关于皇岗商务中心单元租金及违约金共计人民币808696元（大写：捌拾万捌仟陆佰玖拾陆元整）。本公司承诺于2019年4月10日前还清20万元（大写：贰拾万元整），2019年4月15日前还清20万元（大写：贰拾万元整），2019年4月20日前还清20万元（大写：贰万元整），2019年4月25日前还清208696元（大写：贰拾万捌仟陆佰玖拾陆元整）。若任一笔未按时还清，本公司将按未还清金额日千分之三向贵公司支付违约金，且贵公司可以立即要求我公司支付全部款项”。该《还款计划承诺书》上另写明“担保人（对欠款、滞纳金及违约金等承担连带保证责任）：刘玉立”。被告刘玉立在该还款计划承诺书落款处签名并按指纹。原告主张被告永圣公司在出具上述两份《还款计划承诺书》后，并未依约履行还款义务。另查明，原告为本案支付律师费25834元。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告永圣公司、刘玉立未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，视为其放弃举证、质证和抗辩权利，应自行承担相应的后果。原告主张被告永圣公司未按照《还款计划承诺书》的内容向其支付任何款项，本院予以采信。原告请求被告永圣公司按照还款计划承诺书向其支付欠缴的租金（含违约金）808696元、管理费（含滞纳金）85276元，本院依法予以支持。关于违约金。虽然被告永圣公司在《还款计划承诺书》中表示未依约还款，将按欠付金额的日千分之三的标准支付违约金，但考虑到原告根据涉案租赁合同的相关约定已实际没收了租赁保证金合计440900元，足以弥补被告逾期还款的相关损失，故对于原告请求被告支付逾期还款的违约金，本院不予以支持。另，案涉两份租赁合同均约定原告因维权而产生的律师费等费用由被告承担，原告为本案支付律师费25834元，原告请求被告向其支付该项费用，有事实和合同依据，本院予以支持。关于被告刘玉立的相关责任。本院认为，被告刘玉立在《还款计划承诺书》中签名确认其对被告永圣公司的欠款、滞纳金及违约金等承担连带保证责任，原告请求被告刘玉立就被告永圣公司的欠款及律师费承担连带清偿责任，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告永圣资本控股有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付拖欠的租金及违约金808696元；二、被告永圣资本控股有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付拖欠的管理费及滞纳金85276元；三、被告永圣资本控股有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付律师费25834元；四、被告刘玉立就被告永圣资本控股有限公司在本判决第一、二、三项判项中的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告深圳市皇庭商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费13958元（已由原告预交），由原告深圳市皇庭商业管理有限公司负担1340元，被告永圣资本控股有限公司负担12618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 肖  晓  璐人民陪审员 刘  小  焱二〇二〇年七月十四日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。