广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初2402号原告：江门市新会区华悦物业管理有限公司。住所地：广东省江门市新会区*********。统一社会信用代码914***********990Y。法定代表人：罗敬全，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑少媛，系广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美玲，该公司员工。被告：周望转，女，1985年5月30日出生，汉族，住广东省江门市新会区***********。公民身份号码：440************129。委托诉讼代理人：邓焕灿，1980年1月27日出生，汉族，住广东省江门市新会区***********，公民身份号码：440************114，是被告周望转的丈夫。原告江门市新会区华悦物业管理有限公司（以下称原告）诉被告周望转（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑少媛、陈美玲，被告及其委托诉讼代理人邓焕灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付尚欠2016年7月1日至2020年3月31日的物业管理费6778.08元，公共分摊水电费1618.64元，需支付2016年7月1日起至实际付清之日止，2016年7月1日至2020年3月31日的滞纳金939.44元（按日万分之二点一，计至诉讼之日为止）给原告；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是位于司前镇迎宾南路三号华悦城市花园14座903房的业主，原、被告双方签订《华悦城市花园前期物业服务合同》，约定由原告提供物业管理服务，服务期限自双方签章之日起生效。该协议约定物业管理费包括住宅物业服务费以及车位服务费，被告应于每月缴纳住宅物业服务费150.62元。合同第二章第五条第六小条还约定：对未依时足额缴交相关费用的，乙方有权从逾期之日起按每日逾期总金额的万分之二点一计收违约金。签订合同后，原告一直依约提供物业管理服务至2020年3月31日止。截至目前，被告尚拖欠原告2016年7月1日至2020年3月31日的物业管理费6778.08元，公共分摊水电费1618.64元及自2016年7月1日至2020年3月31日止的滞纳金939.44元（按逾期之日万分之二点一计，计至之日为2020年3月31日，物业管理费、公共分摊水电费和滞纳金合计为9336.16元）。在庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付2016年7月1日至2020年5月31日的物业费7079.14元，2015年7月1日至2019年12月31日的公共分摊水电费1618.64元以及自2016年7月11日起至实际付清之日止的违约金（以实际欠付的物业服务费为基数按照每日万分之二点一计算，暂计至2020年5月31日为1025.45元）。本院查明事实一、原告与被告签订前期物业管理合同的时间：2015年6月14日。二、原告管理的小区位置和名称：广东省江门市新会区司前镇华悦城市花园住宅小区。三、物业管理合同约定的物业管理费标准及缴纳日期：按照房屋建筑面积125.52平方米，每月每平方米1.2元计算，被告应于每月10日前通过银行代缴的方式支付物业服务费150.62元。四、物业管理合同约定的拖欠物业管理费的违约金标准：在双方签订的合同中约定了从逾期之日起每日按逾期总金额的百分之一及万分之二点一两种计收违约金标准。原告在诉讼中主张从逾期之日起每日按逾期总金额的万分之二点一计收违约金五、被告房产位置：司前镇华悦城市花园14幢903。六、原告有无催缴物业管理费，催缴时间及方式：于2019年9月通过上门张贴通知的形式进行催缴。七、原告主张被告拖欠物业管理费、公共分摊水电费、违约金的具体金额及计算方法：被告自2016年7月1日至2020年5月31日期间没有交纳物业管理费，原告请求被告支付上述期间的物业管理费合计7079.14元（150.62元/月×47个月）；公共分摊水电费每月根据实际使用量，按被告拥有物业建筑面积进行对应分摊，每半年收取一次，2015年7月1日至2019年12月31日公共分摊水电费为1618.64元；违约金原告在诉讼中主张以实际欠付的物业服务费为基数，从逾期之日起每日按应付总金额的万分之二点一交纳，本案违约金从2016年7月1日起计至2020年5月31日止为1025.45元。八、涉案房屋交付时间：2015年6月14日。九、《华悦城市花园前期物业服务合同》第三章第六条第一项第二点规定，“共用设施设备和相关场地的养护、运行和管理，包括：【道路】、【垃圾池、桶】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【照明系统】、【电梯】、【发电机】、【消防设施设备】、【智能化设备】、【外墙排水管】。服务质量：设备良好，运行正常、畅通，无重大管理责任事故”。在原告为被告提供物业服务期间在华悦城市花园的游泳池发生溺水死亡事件，死者家属在原告所在楼层有过激行为对原告的日常生活造成一定的影响。裁判理由与结果本院认为：一、本案为物业服务合同纠纷。原告是依法成立的具有相应物业管理资质的企业，其与被告签订的《华悦城市花园前期物业服务合同》，约定由其为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，并由被告支付物业管理费、共用设施设备水电费及有偿服务费用，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效的合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，双方于2015年6月14日已办理了涉案房屋的交付手续，原告已按约定为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人理应按约定向原告缴交物业管理费及共用设施设备水电费。但被告自2016年7月1日至2020年5月31日期间没有交纳上述费用，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求被告支付物业服务费以及公共分摊水电费于法有据，本院予以支持。二、业主拒绝交纳物业管理费应具有正当理由，正当理由应限定于物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。华悦城市花园小区的游泳池虽然发包给他人经营，但游泳池是小区的一部分，原告的管理责任是不能免除的。按照《华悦城市花园前期物业服务合同》第三章第六条第一项第二点的规定，原告对其管理标准是无重大管理责任事故。在原告为被告提供物业服务期间华悦城市花园小区的游泳池发生溺水死亡事件，死者家属在协商过程中在被告所在的楼层有过激行为对被告的生活造成了一定的影响，上述事故对被告的影响虽短时得到解决，但仍应认定为原告履行合同有重大瑕疵。溺水死亡事件可以酌情免除被告部分物业管理费，本院确定免除被告2016年7月1日至同年12月31日的物业管理费。除上述溺水死亡事件外，对被告以原告对房屋水淹问题没有处理、对外来人员管理不到位等问题，导致其没有正常享受物业服务而拒交物业管理费的问题。因物业服务具有涉众性和动态性,其服务质量的提升需要全体小区业主以及物业服务企业共同努力和相互协助,被告作为个别业主对物业服务质量的评价无法反映真实情况,被告提交的证据不足以证明原告没有履行物业管理合同，或履行合同有重大瑕疵，故被告以上述理由进行抗辩理据不足，本院不予认可。三、因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告应当向原告支付违约金，本案中的违约金应从2017年1月11日起计至实际清偿之日止，原告主张违约金以每月应交的物业服务费为基数，按照每日万分之二点一计算的标准较为合理，符合违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则。对原告主张的违约金标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告周望转应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区华悦物业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2020年5月31日止的物业服务费6175.42元、公共分摊水电费1618.64元及违约金（从2017年1月11日起至实际清偿之日止，以每月欠付的物业服务费为基数，按每日万分之二点一计算）。二、驳回原告江门市新会区华悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为25元（已由原告江门市新会区华悦物业管理有限公司预交），由被告周望转负担。本判决生效后，本院退回25元给原告江门市新会区华悦物业管理有限公司，被告周望转应在本判决生效之日起七日内向本院补缴诉讼费25元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 林家荣二〇二〇年七月三十一日法官助理 张碧媛书 记 员 陈雅玲