广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初3号原告：广东江湾新城物业管理有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路**中区夹层**。法定代表人：王某盛。委托诉讼代理人：黄恒，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾九妹，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州银行股份有限公司，住所地广州，住所地广州市天河区珠江东路**>法定代表人：黄某励。委托诉讼代理人：王霞，广东卓信律师事务所律师。原告广东江湾新城物业管理有限公司与被告广州银行股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄恒、曾九妹，被告的委托诉讼代理人王霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费883000.30元（自2007年2月5日计至2019年6月30日，按29元/平方米/月×211平方米=6119元/月计）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（当月物业管理费应在当月5日前支付，从当月6日起计违约金，计至被告实际付清之日止，按银行同期贷款利率标准计）。事实和理由：被告是涉讼物业广信江湾新城XXX号的业主，原告与被告建立有物业服务合同关系。自2007年2月起，由原告为被告的物业提供物业管理服务。被告在使用其物业期间，应按照6119元/月的标准向原告交纳物业管理费，但被告却一直没有向原告支付物业管理费。在这期间，原告曾多次向被告催收费用。2008年3月份该物业由被告出租给他人使用，租客向我方缴纳了3月25日至当年7月31日的物业管理费，所以2008年我方只主张1、2、8、9、10、11、12月份、3月份1-24日的物业管理费，相应的违约金也按所欠费用来计算。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、被告已将位于广州市越秀区沿江中路XXX号江湾新城中区XXX层XXX单元的物业转让予张某、黄某、陈某、上海皑恪信息咨询中心，并于2019年3月19日向买受人交付涉讼一致的原则，原告无权向被告主张2019年3月19日之后的物业管理费。（一）2019年2月20目，被告作为甲方，买受人作为乙方，共同签订了《转让协议》，将包括涉讼物业在内的48套房产权益转让给买受人。（二）被告并非《物业服务委托合同》的缔约方，原告所提及的《物业服务委托合同》之合同效力并不及于被告。（三）签订前述《转让协议》后，被告已于2019年3月19日将涉讼物业交付予买受人，自该日起被告没有再享受原告提供的物业管理服务，根据权利与义务相一致的原则，原告无权要求被告支付2019年3月19日之后的物业管理费。二、根据被告与买受人签订的《转让协议》约定，涉讼物业此前欠付的物业管理费也是由买受人承担。因此，无论是根据现行法律、法规的规定，亦或是从方便当事人诉讼、节省司法审判资源的角度出发，法院应当追加买受人为本案的第三人参加诉讼，并判决买受人向原告承担已经实际产生且没有超过诉讼时效的物业管理费。三、本案项下，原告主张的部分物业管理费的诉讼时效已经届满。（一）被告从未收到原告送达的《关于要求贵方限期缴交欠款的函》，根据原告提交的证据，原告向被告主张物业管理费最早的妥投证明时间为2012年12月13日。（二）2010年12月13日前产生的物业管理费诉讼时效已届满，原告因怠于行使权利，无权就已经超过诉讼时效的物业管理费向被告主张权利。四、原告向被告主张违约金缺乏合同依据，且主张的违约金数额明显过分高于造成的损失，法院应当依法驳回或调整。（一）前文已陈述，被告并非《物业服务委托合同》的缔约方，原告所提及的《物业服务委托合同》之合同效力并不及于被告。（二）退一步而言，即使法院经审理后认为，被告应当支付违约金，原告亦无权以《物业服务委托合同》作为依据向被告主张2017年1月1日前的违约金。（三）原告主张违约金计算标准为以逾期付款金额为基数，并按照每逾期一日千分之一的标准分段计收，被告认为原告的计算方式不但没有合同依据，亦过分高于其实际损失。（四）被告请求法院依法对原告主张的违约金予以调整，或者按照中国人民银行同期同类存款利率计算。经审理查明：原告是具有三级资质的物业管理企业。2000年6月6日，广东省物价局作出《关于广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费的批复》，同意广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费每户每平方米建筑面积为29元。同年7月25日，广东物价局向广东广信物业管理公司江湾大酒店管理处颁发了《广东省经营服务性收费许可证》。2006年8月21日，广信江湾新城大酒店和原告共同向业主、租户发出《关于江湾新城东区、中区物业管理主体变更事宜的函》，告知业主和租户江湾新城开发商广信江湾新城现选聘原告承担江湾新城东区、中区的物业管理服务工作。2008年8月19日，广州市越秀区第三土地房屋管理所向原告出具《广州市物业服务项目备案回执》，载明：你单位提交的物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：资质等级三级，承接项目名称江湾新城，选聘单位广信江湾新城等。2016年12月，广信江湾新城（为甲方、委托方）与原告（为乙方、受托方）签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-1），内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区沿江中路XXX号广信江湾新城东区XXX栋写字楼、XXX栋写字楼及XXXX栋车库，建筑面积38482平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安执勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。广信江湾新城（为甲方、委托方）与原告（为乙方、受托方）同时也签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-2），内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区沿江中路XXXX号广信江湾新城中区商业大厦，建筑面积86276平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安执勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。据原告提供的收费标准公示显示，物业服务费标准：中区29元/平方米/月，A、C栋23元/平方米/月。另查明，广东省信托房产开发公司于1995年6月27日与广州经济技术开发区顺隆实业有限公司签订《房地产预售契约》，将原东山区沿江中路江湾新城中区XXX层XXX单元（建筑面积211平方米）的房地产出售给该公司。2000年12月20日，广州市天河区人民法院作出（1999）天法公执字第26-1号民事裁定书，裁定将广州市沿江中路江湾新城中区XXX楼XXX单元归被告（原称广州市商业银行）科技支行所有，以抵偿部分债务。2004年10月20日，广信江湾新城大酒店与案外人谭某签订《广信江湾新城大酒店物业管理合同》，约定管理项目为广州市沿江中路XXXX号中区（广信江湾新城商业中心）XXX楼XXX室，面积211平方米；合同自2004年11月1日起至2014年12月31日止；管理费每平方米29元，每月合计6119元等。2008年3月5日，被告向原告发出《委托函》，内容为：江湾新城中区XXX楼XXX单元是我单位的物业，现空置。为盘活物业，解决支付物业管理等费用，拟出租该物业，特委托贵司协助推介出租。因本案纠纷，原告于2019年10月8日提起诉讼。诉讼中，被告称：法院裁定以物抵债后，被告未去办理过户。因为银保监会不允许银行持有这种物业。被告转让该物业后，是否已经过户到买受人名下，被告不清楚。原告主张其多次向被告催收物业管理费，提交了自2008年8月起历年来向被告发函的快递详情单、《关于要求贵方限期缴交欠款的函》、《催缴费通知函》及《写字楼报帐单》，部分妥投证明等证据予以证明。被告主张其已将涉讼物业转让他人，提交了其于2019年2月20日与张某、黄某、陈某、上海皑恪信息咨询中心签订的《转让协议》及移交清单等证据予以证明。对于被告提出追加涉讼物业买受人张某、黄某、陈某、上海皑恪信息咨询中心作为第三人参加诉讼的申请。因涉讼物业的产权没有过户至买受人名下，原告只主张现有产权人即被告承担本案责任，买受人是否参加诉讼，不影响本案的审理，故本院已告知被告不予接纳其申请。本院认为：鉴于涉讼物业所在区域尚未成立业主委员会，由涉讼物业的建设单位广信江湾新城来选聘原告作为涉讼物业所在区域的物业服务企业，符合《物业管理条例》中关于前期物业管理的相关规定。而且，广州市越秀区第三土地房屋管理所就原告被选聘为涉讼物业所在区域的物业服务企业也予以认可并向原告出具了《广州市物业服务项目备案回执》。原告为涉讼物业所在区域的业主提供了物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。被告经法院裁定以物抵债，取得涉讼物业的所有权。作为业主，被告依法负有按时交纳物业服务费用的义务。故原告诉请要求被告支付拖欠的物业管理费，合法合理，本院予以支持。因涉讼物业所有权至今未过户登记在案外人名下，故被告抗辩主张涉讼物业已转让案外人，本案责任由案外人承担，理据不足，本院不予采纳。对于被告提出的诉讼时效抗辩，原告提供的证据足以证实其一直有向被告主张权利，该情形构成诉讼时效中断。被告的诉讼时效抗辩不成立，本院不予采纳。关于逾期支付物业管理费的违约金。2017年1月1日起的物业管理费，原告与广信江湾新城签订的《物业服务委托合同》约定应当在每月5日定期交纳当月的物业管理费，故逾期支付当月物业管理费的违约金应从当月6日起计算。2017年1月1日前的物业管理费的交纳期限，原告与广信江湾新城无作约定。依照公平合理原则及交易惯例，当月的物业管理费应在当月内交纳，逾期则从次月1日起计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州银行股份有限公司向原告广东江湾新城物业管理有限公司支付2007年2月5日至2008年3月24日、2008年8月1日至2019年6月30日期间的物业管理费883000.30元（按211平方米×29元/平方米/月计，其中2007年2月份欠付的物业管理费为3088.10元，2008年3月份欠付的物业管理费为4895.20元）及逾期交纳上述物业管理费的违约金（其中逾期交纳2007年2月5日至2008年3月24日、2008年8月1日至2016年12月31日期间物业管理费的违约金，以当月欠付的物业管理费为本金，从次月1日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付当月欠付的物业管理费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；逾期交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间物业管理费的违约金，以当月欠付的物业管理费为本金，从当月6日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付当月欠付的物业管理费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金以不超过所欠物业管理费本金为限）。二、驳回原告广东江湾新城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29724元，由原告广东江湾新城物业管理有限公司负担9030元，被告广州银行股份有限公司负担20694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  钟翠芳人民陪审员  陆娣洪二〇二〇年××月××日书 记 员  黄 冰