云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5226号上诉人（一审原告）：张磊，男，1985年4月7日生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：张春芹，云南嘉喜律师事务所律师。上诉人（一审被告）：谷权之，男，1971年3月18日生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。上诉人（一审被告）：李美芳，女，1971年2月16日生，汉族，住昆明市宜良县。上诉人张磊、谷权之、李美芳因合同纠纷一案，均不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张磊不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审遗漏上诉人的诉讼请求，即判决涉案房屋归上诉人所有的诉请，一审仅判决交付没有维护上诉人的房屋所有权，对于办理房屋过户手续，虽房屋设立抵押权，但上诉人自愿清偿全部债务，并不影响抵押权人的权利，一审判决让上诉人无法过户，无法实现全部权利。综上，请求二审法院查清事实依法改判。针对张磊的上诉，谷权之、李美芳的答辩意见与其上诉主张一致。上诉人谷权之、李美芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回张磊一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审遗漏抵押权人建设银行，未依法对抵押权进行处置，擅自将房屋判归张磊所有，违反法定程序，一审对散伙协议第三条第4项条款理解错误，导致事实认定错误。该条款约定应属无效。综上，请求二审法院查清事实依法改判。张磊向一审法院提出诉讼请求:1.请求判令两被告继续履行《散伙协议》第三条第4款内容（庭审中明确为判决案涉房屋归原告所有）；2.请求判令两被告立即交付位于呈贡新区房屋协助办理变变更至原告名下，并承担自2018年7月至房屋交付之前的房屋占用费用（每月500元，庭审中明确为止实际交付之日止）；3.依法判令两被告立即向原告移交诉争房屋的《商品房购销合同》、购房发票等相关资料原件；4.本案诉讼费、律师费、保全费（当庭增加）由两被告承担。一审法院经审理确认的本案事实:2016年3月20日，原被告双方在题为《2016年三强农业科技有限公司所有资产盘存》的材料上签字确认，该材料载明：截止到2016年2月19日止，经过谷权之和张磊确认总库1、存总数为475196元包括了……股权资和张磊各持有资产1002531元整，现在分配如下，1、张磊分得房子394535元整和……。2016年3月20日（谷权之签字日期）及2016年3月22日（张磊签字日期），原告张磊（乙方）与被告谷权之（甲方）签订《散伙协议》，载明：合伙人谷权之、张磊2人合伙至今。现因乙方另谋他事提出散伙，经过甲乙双方认真核算、充分协商后达成如下意见：资产（2949424）……2、30楼3005、3006住房两套首付款、房贷利息合计394535.00元整（不含已经还的贷款）……三、分配方案……4、房屋两套归乙方所有，甲方应积极配合乙方办理一切过户手续（附房屋买卖协议）。另查明，云南三强农业科技有限公司成立于2014年9月24日，法定代表人为谷权之，其同时为公司登记的唯一自然人股东，李美芳为公司监事，同时为谷权之妻子。2015年11月7日谷权之作为买受人与案外人云南实力房地产开发经营集团有限公司签订了《商品房购销合同》，约定购买二幢第30层3005号房，总金额408536元，房屋首付款以谷权之名义交纳，谷权之、李美芳同时向中国建设银行云南省分行贷款。前述《散伙协议》签订后，张磊每月向谷权之账户转账，并注明为某月房贷，至2018年6月12日。2018年5月谷权之变更了还款账户，并自行还贷至2019年11月21日开庭之日。2018年5月18日，谷权之交纳了契税等费用并接房，占有案涉房屋至今。2018年12月20日，案涉房屋进行了不动产权登记，证号为云（2018）呈贡区不动产权第350759号，权利人为谷权之，抵押机构为中国建设银行股份有限公司云南省分行。2018年5月29日，谷权之、李美芳作为原告，以张磊为被告向一审法院提起物权确认纠纷诉讼[案号为（2018）云0114民初2241号]，请求确认案涉房屋属谷权之、李美芳的夫妻共同财产，请求确认谷权之和张磊在散伙协议中分配给张磊的公司财产394535元中仅包括用于购买二期二幢3005号房的首付款168535元和购买3006号房的首付款174469元以及购买两套房已经支付的其他费用51531元，而不是将3005号房也分给张磊。该协议分配方案中第4项的约定无效。谷权之、李美芳向张磊支付相应的价款，共计194300.50元。请求法院判决张磊将3005号房偿还贷款使用的银行卡等资料以及该房的相关凭证交谷权之、李美芳，谷权之、李美芳返还其已经支付的钱款31642.01元。谷权之、李美芳提交的民事起诉状事实及理由部分载明：2015年双方经过协商一致同意使用公司资金在呈贡新区各自购买房屋一套。2016年3月双方协商一致同意散伙，并共同对公司财产进行了清算。谷权之与张磊签订了散伙协议和2016年三强农业科技有限公司所有资产盘存，将公司支付的上述两套房屋的钱款共计394535元进行了确认，但错误地将上述两套房作为公司财产分给了张磊。3005号房的贷款也由张磊按时偿还，并将还款银行卡交由张磊保管，谷权之和张磊将3005号房作为公司财产分配给张磊的行为侵害了李美芳的合法权益，因此应当确认无效。该案庭审询问中，李美芳自认其系公司财务，并认可其账户的钱是公司的钱，同时陈述每个月还多少房贷其不知道。后谷权之、李美芳申请撤回了该案诉讼。2018年7月24日，张磊作为原告，以谷权之、李美芳为被告向一审法院提起合同纠纷诉讼[案号为（2018）云0114民初3098号]，后张磊申请撤回该案诉讼。一审法院认为，针对双方争议的《散伙协议》第三条第4款内容的理解及效力问题，该款已明确约定了“房屋两套归张磊所有”，与《2016年三强农业科技有限公司所有资产盘存》的内容相互印证，能证明原告张磊的观点。第二、在谷权之、李美芳提起的（2018）云0114民初2241号案件的起诉状中，二被告认可了张磊主张的通过《散货协议》约定房屋归张磊所有的事实，一审法院认为该协议约定清楚明确，系双方真实意思表示。第三、二被告在（2018）云0114民初2241号案件中未提及该条款存在附条件的意见，在该款内容中已经明确了房屋归张磊所有，谷权之配合办理一切过户手续，并未说明以签订《房屋买卖协议》为条件，也未写明如张磊一方拒绝签订《房屋买卖协议》时将有什么后果，被告的陈述缺乏证据支持。同时，前述起诉状中载明“3005号房的贷款也由张磊按时偿还，并将还款银行卡交由张磊保管”，与本案中其陈述的请张磊帮忙还贷相矛盾，张磊每月的转账中也明确了用途为还房贷，双方已实际履行了该《散伙协议》约定。第四、在《散货协议》签订后长达三年的时间里谷权之一方并未就“签订《房屋买卖协议》”相关内容提起异议，故一审法院认为前述《散伙协议》的约定不存在附条件生效的情形。至于二被告抗辩的案涉房屋不是公司财产不应分配，与其自认的款项系公司支付、只是通过李美芳账户的陈述相矛盾，在双方签订《散伙协议》时对于公司已经实际支付的款项对应的权益进行分配，并未侵害二被告权利，故对二被告该答辩观点一审法院亦不予采纳。至于二被告答辩提出的《散伙协议》侵犯了李美芳的合法权利，一审法院认为，第一、李美芳系公司监事及财务，其管理公司账务，对于案涉房屋的购买李美芳是全程参与的，张磊与谷权之散伙并进行资产清算、签订《散伙协议》，李美芳不可能不知情。第二、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告李美芳主张《散伙协议》第三款第4条无效于法无据，其观点不应得到采纳。第三、李美芳以本人名义签订了贷款协议，长达三年未参与还款，亦未提出异议，可以印证其对于《散伙协议》是知情并同意的。综上所述，二被告对于《散伙协议》的效力抗辩没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。针对原告张磊的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告张磊可基于《散伙协议》对案涉房产归属的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，现因按揭贷款未全额偿还、案涉房产存在抵押权，原告张磊所享有的债权无法对抗案外人中国建设银行股份有限公司云南省分行的合法他物权，故原告张磊关于变更登记的诉讼请求一审法院不予支持。至于交付房屋，系原告张磊根据《散伙协议》约定理应享有的权利，一审法院予以支持。至于房屋占用的费用，一审法院结合原告张磊本案起诉催告以及二被告拒绝交付房屋造成原告损失的情况，支持自本案起诉即2019年9月6日起至房屋实际交付之日止每月500元计算。另原告张磊主张的交付《商品房购销合同》及购房发票，亦属于原告张磊基于《散伙协议》约定理应享有的房屋相关权利，一审法院予以支持。综上所述，原告张磊损失请求的合理部分，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告谷权之于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张磊交付昆明市呈贡区2幢30层3005号房屋；二、被告谷权之于本判决发生法律效力之日起十日内向支付原告张磊自2019年9月6日起至实际交付昆明市呈贡区2幢30层3005号房屋之日止按照每月500元的标准计算的房屋占用费；三、被告谷权之于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张磊交付昆明市呈贡区2幢30层3005号房屋的《商品房购销合同》及购房发票原件；四、驳回原告张磊的其他诉讼请求。二审中，双方均无新证据提交，双方对一审认定的事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：涉案房屋的所有权应如何认定，张磊基于房屋所有权所主张房屋的其他权利是否成立？本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，本案中，首先，双方签订的散伙协议系在平等自愿基础上签订，内容系双方真实意思表示且未违反法律禁止性规定，对双方均具有法律约束力。该协议第三条第四款明确约定涉案的房屋归张磊所有，谷权之应积极配合张磊办理一切过户手续。故根据该项约定，涉案的房屋在该协议签订并生效之日应归属张磊所有。至于该涉案房屋办理银行按揭贷款的情形并不影响双方对房屋所有权归属的约定。故谷权之、李美芳主张该协议条款约定无效理由不成立，本院不予支持。本院确认涉案房屋的所有权归张磊所有，谷权之、李美芳应依据散伙协议向张磊交付涉案房屋。另外，一审认定谷权之、李美芳应支付的房屋占用费有事实及法律依据，张磊对该占用费金额亦无异议，本院依法予以确认。至于张磊主张办理产权过户的问题，因该涉案房屋办理银行抵押按揭贷款，故需向抵押权人履行完毕付款义务消除房屋抵押权的情况下才可行办理，故张磊可自行与抵押权人另行处理。综上，张磊上诉请求成立的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。谷权之、李美芳的上诉请求不成立且有违诚实信用原则，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文第一项表述不当，本院依法予以变更，其他部分本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5695号民事判决第二项、第三项、第四项：即“二、被告谷权之于本判决发生法律效力之日起十日内向支付原告张磊自2019年9月6日起至实际交付昆明市呈贡区2幢30层3005号房屋之日止按照每月500元的标准计算的房屋占用费；三、被告谷权之于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张磊交付昆明市呈贡区2幢30层3005号房屋的《商品房购销合同》及购房发票原件；四、驳回原告张磊的其他诉讼请求。”；二、变更云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5695号民事判决第一项为：昆明市呈贡区2幢30层3005号房屋归张磊所有，谷权之于本判决发生法律效力之日起十日内向张磊交付该房屋；一、二审案件受理费共计150元，保全费3020元，由谷权之、李美芳承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年七月八日书记员  王 欣