四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初1778号 原告：张芮，女，1989年8月25日出生，汉族，内江市市中区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：付玉，四川常诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜波，四川常诚律师事务所律师。 被告：内江劲力置业有限公司，住所地四川省内江市东兴区汉安大道**，统一社会信用代码91511000586482368T。 法定代表人：王和平，总经理。 委托诉讼代理人：蒋平，四川管仲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程杨，四川管仲律师事务所律师。 原告张芮与被告内江劲力置业有限公司（以下简称“劲力公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，作出（2019）川1011民初3798号民事判决。被告劲力公司提出上诉，内江市中级人民法院于2020年5月7日作出（2020）川10民终212号民事裁定，撤销本院（2019）川1011民初3798号民事判决，发回重审。本院依法重新组成合议庭，与李兴、刘敏、高仁洪、钟泽霞、张治刚、张丽、尧敏、李玉群、陈晚霞、陈俊霖、王超、张林、黄英、粟时兰、冯利平、廖琪、廖勇、肖坤友、廖萍、钟泽勇、林霞、刘庭枢、王晓霞、徐婧、张亮、胡俶佺、黄子栗、林勇、唐瓶瑛、魏明付、周乐菊、苏祥千、罗小红、宋星洋、罗杨、刘亚、刘淑兰、罗伦军、张星亮、姚红燕等诉劲力公司房屋买卖合同纠纷27案合并公开开庭进行了审理。原告张芮的委托诉讼代理人付玉、杜波及被告劲力公司委托诉讼代理人程杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张芮向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋初始登记逾期违约金483元；2.判令被告向原告支付房屋转移登记逾期违约金31792元。事实和理由:2013年5月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定:原告购买被告建设的翡翠国际一期7幢1单元18层18-3号房屋一套，房屋交付时间为2014年9月30日，被告取得该商品房所在楼栋的权属时间为2016年9月30日前，逾期按原告付款金额的千分之一向原告支付违约金；被告未能在交房后730日内取得房屋所有权证书，按日计算向原告支付已付房款的万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至原告实际取得房屋产权登记日止。合同签订后，原告按双方最终确认的房屋总价款483911元履行了向被告支付购房款的合同义务，但被告并未如期取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未按时办理房屋的产权转移登记。被告取得该商品房所在楼栋权属证明的时间为2017年6月6日，办理产权转移登记证书的时间为2018年7月20日。依据合同约定，被告应向原告承担房屋初始登记和转移登记逾期办理的违约责任。 被告劲力公司辩称：承认原告所述双方签订购房合同、付款及被告逾期办理产权证的事实，但逾期办证未对原告造成损失，原告提出的违约金请求偏高，请求调减为按已付房款的日万分之零点一计付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的民事起诉书中以及庭审中所陈述的房屋买卖及逾期办理涉案房屋产权事实和原告提交的保全申请费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的成都市2016年-2019年国民经济和社会发展统计公报以及2017.3.24成都限购令等证据与本案无关联，不予采信。2.原告提交的房屋买卖（居间）合同、个人购房担保借款合同等证据与本案无关联，不予采信。3.原告提交的本案原审及原二审庭审笔录等证据，客观真实，来源合法，与本案相关联，予以采信。 本院根据上述采信的证据及查阅原审民事案件原始证据资料，认定事实如下：2013年5月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要内容：1.原告购买被告位于翡翠国际一期7幢1单元18层18-3号的房屋一套，总价款为486356元；2.交房时间为2014年9月30日前；3.房屋产权初始登记（即合同约定的商品房所在楼栋权属登记）时间为2016年9月30日前，逾期则按原告已付款金额的千分之一向原告支付违约金；4.房屋产权转移登记时间为商品房交付之日起730日内，如因被告原因未能在交房后730日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付房款的万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至原告实际取得房屋产权登记日止。双方还在合同中约定了其它事项。合同签订后，原告按双方最终确认的购房总价483911元履行了向被告给付购房款的义务。被告按时于2014年9月30日前向原告交付了商品房，但实际办理房屋产权初始登记证的时间为2017年6月6日，已逾期。被告将案涉商品房的产权转移登记在原告名下的时间为2018年7月20日，自2016年9月30日起至2018年7月20日止，共逾期657天。 本案诉讼过程中，根据原告提出的财产保全申请，本院于2020年5月22日作出（2020）川1011民初1778号民事裁定书，对被告劲力公司价值32607元的财产采取了查封、扣押或冻结等保全措施。原告交纳保全申请费346元。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实、合法有效，受法律保护。被告未按合同约定期限履行办理房屋产权初始登记和转移登记义务，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点是被告承担的违约金应否调整？若调整，如何调整？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，且依照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条关于“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”的规定，本案被告虽然违约，但被告按时交付了房屋并最终办理完案涉房屋的房屋产权登记，并非根本性违约。原告未提出证据证明上述逾期办证行为对房屋正常居住、使用产生实质性影响和造成明显损失，故被告在抗辩中提出调减违约金的主张符合法律规定，予以采纳。本院对被告的违约行为予以综合评判后，决定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将逾期办理产权转移登记违约金调整为以实付购房款为基数，按照日万分之零点一计算。本案逾期办理产权初始登记的违约金计算为483911元x1‰=483元，逾期办理产权转移登记的违约金计算为483911元x0.1?/天x657天=3179.2元。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持；被告辩解不应支付房屋产权初始登记违约金的主张不能成立，本院不予支持。参照本院及内江市中级人民法院已生效的同类案件的判决结果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告内江劲力置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张芮支付房屋产权初始登记违约金483元； 二、被告内江劲力置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张芮支付房屋产权转移登记违约金3179.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费607元、财产保全申请费346元，合计953元，由原告张芮负担100元、被告内江劲力置业有限公司负担853元。（原告已垫付的受理费332元、财产保全申请费346元，由被告在支付违约金时一并向原告支付，其余275元由被告直接向本院交纳） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长  刘国平 审判员  杨文君 审判员  姚俊峰 二〇二〇年七月二十一日 书记员  李 刚