贵州省玉屏侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0622民初135号 原告：邓某平，男，1962年10月28日出生，汉族，住贵州省玉屏侗族自治县。 原告：杨某某，女，1969年3月19日出生，侗族，无业，住贵州省玉屏侗族自治县。 共同委托诉讼代理人：姚敦华，湖南西南律师事务所律师。 被告：重庆和达房地产有限公司，统一社会信用代码91500113745345660Y，住所地重庆市巴**鱼洞巴县大道**。 法定代表人：吴雪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：范瑜，男，该公司大龙分公司负责人。 被告：重庆和达房地产有限公司大龙分公司，统一社会信用代码91520690587268048N，，住所地铜仁市大龙经济开发区和达未来城 主要负责人：范瑜，该公司经理。 委托诉讼代理人：袁易海，湖南世勤律师事务所律师。 原告邓某平、杨某某与被告重庆和达房地产有限公司（以下简称和达公司）、重庆和达房地产有限公司大龙分公司（以下简称和达公司大龙分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2019年9月27日作出（2019）黔0622民初673号判决，和达公司不服判决，向铜仁市中级人民法院提起上诉，铜仁市中级人民法院于2020年1月19日作出（2019）黔06民终2041号民事裁定，裁定将本案发回本院重审。本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓某平、杨某某及其委托诉讼代理人姚敦华、被告和达公司的委托诉讼代理人范瑜、被告和达公司大龙分公司的负责人范瑜及其委托诉讼代理人袁易海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓某平、杨某某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2013年1月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告退还购房款449,454元、契税13,709元、房屋所有权登记税550元、堪丈费129元、交易手续费750元、水电开户费1,940元、房屋维修基金8,980元、办理土地使用证及房产证费用260元，共计475,817元；3.判令被告支付逾期交房和逾期交付房屋产权证件违约金168,619.61元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告将其开发的和达未来城XX门面房出卖给原告，价款为449,454元；商品房交付时间为2014年9月30日；逾期交房超过30日，被告按原告已付价款的3%支付违约金；被告于2015年3月31日前交付门面产权证件。原告于2014年1月25日按被告的要求支付了购买门面各项费用475,817元，但被告未能按约交付门面及产权证件。2015年11月16日，原告向被告递交退房申请，要求被告退还已支付的购房款及违约金，被告一直不予答复。由于被告近5年时间不能交付门面及产权证件，致使原告购房目的长时间不能实现，根据《合同法》第60条和94条的规定，原告享有法定解除合同的权利。合同解除后，被告应退还原告支付的各项购房款并赔偿原告损失。因双方约定逾期交房违约金按已付全部款项的3%计算，低于原告所造成的损失，故请求法院依法予以调整，鉴于原告购买的是门面，原告的损失可以确定为支付购房款造成的直接利息损失和履行合同后可获得的门面租金损失（可得利益损失）。参照同期同类人民银行规定同类贷款利率，即按年利率6%从付款之日计算至起诉之日直接损失为：475817×6%×5.5年=157,019.61元；参照当地门面出租价格2,400元，从约定之交房之日起计算至起诉之日，门面租金损失为：4×2400+10×200=11,600元，综上，原告的损失为168,619.61元（157,019.61元+11,600元）。由于和达公司大龙分公司不具有法人资格，其民事责任由和达公司承担。 被告和达公司与和达公司大龙分公司共同辩称：一、和达未来城项目因当地政府不能与少数拆迁户签订拆迁协议，部分房屋未能及时拆迁，导致和达未来城项目消防验收不合格，从而不能办理房屋产权证书，该事实已被人民法院发生法律效力的判决书所确认。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第九条均已明确下列事实，当事人无须举证：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除非当事人有相反证据足以推翻的除外。2017年11月22日玉屏县人民法院作出的（2017）黔0622民初551号民事判决书已认定：“和达未来城项目因当地政府不能与少数拆迁户签订拆迁协议，部分房屋未能及时拆迁，导致和达未来城项目消防验收不合格，从而不能办理房屋产权证书。”该案原告不服上诉，铜仁市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一样。2018年4月4日铜仁市中级人民法院作出（2018）黔06民终278号民事判决书，驳回上诉，维持原判的终审判决。现原告在（原）一审仅提交一份主张非政府原因不能办证的录音光盘，经（原）一审质证，该视听资料证据形式不合法，无文字说明，说话主体不明确，录音内容不明确，录音时间不明确，原一审认为原告提交的光盘属视听资料，是未经他人允许私自录音，来源不合法且没有其他证据佐证，无法辨别真伪，不予采纳。而原告对被告提交的原玉屏县大龙镇人民政府出具的证据及未拆迁户房屋现状照片均予以认可，即仍旧是影响消防验收的那三户房屋未拆迁。故原告没有相反证据推翻原生效判决所确认的事实。二、和达公司投资建设地块房屋拆迁工作由当地政府负责完成，和达公司系贵州大龙经济开发区管委会2011年招商引资企业。2012年5月16日贵州大龙经济开发区管委会（甲方）与和达公司（乙方）签订的招商引资《补充协议》，约定甲方在2013年3月底前完成乙方投资项目内宗地上所有房屋的拆迁工作。2012年5月20日贵州省国土资源厅大龙经济开发区国土资源分局（出让方）和和达公司大龙分公司（受让方）签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号为xx，同意出让宗地编号为xx地块，宗地面积为64146平方米，第二章第6条约定将地平整达到可建设条件及基础设施达到四通条件。上述协议合同已充分证明和达未来城项目房屋拆迁工作由政府负责完成。2015年2月8日玉屏县大龙镇人民政府出具政府未拆迁好的证明，距今四年，但政府一直拆迁不下。被告提供现状照片，仍然是2015年玉屏县大龙镇人民政府出证时未拆迁的三户房屋矗立在此地，客观情况未发生变化，原告质证时也认可该照片证据。2018年4月4日铜仁市中级人民法院终审判决文书（一同购门面户）也认定此事实，政府未能拆迁导致购房（门面）户无法办理产权登记。本案原告于2019年7月起诉，距2018年4月4日铜仁市中级人民法院判决不过一年三个月，这一年三个月期间客观情况未发生变化。三、《补充协议》已约定当地政府及相关部门原因，导致产权证未按约定时间交付买受人的，是办证时间顺延的法律后果，而不是解除合同。2013年1月3日和达公司大龙分公司与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同及协议已被法院认定为合法有效。《补充协议》第二、三、四约定：“出卖人办理房屋产权证、土地使用证等相关证件如因政府及相关部门原因未按约定时间交付买受人的，办理时间顺延。”原告购门面签协议时已认可接受该情形可能导致的法律后果，双方约定的该条款未违反法律和行政法规的禁止性规定为合法有效，应遵照该约定执行。四、案涉门面延迟办证因双方事前约定而排除司法解释延迟办证期满超一年解除合同的适用，该法律适用已被铜仁市中级人民法院生效判决所确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。”上述司法解释已明确解除合同的条件，出卖人原因未能办理产权登记超过一年。但本案未能办理产权证是当地政府及相关部门原因，加之双方已约定因政府原因不能按约定办理产权证的，办证时间顺延，故本案排除适用该司法解释。该法律适用的论述详见铜仁市中级人民法院（2018）黔06民终278号民事判决书中“本院认为”的内容。五、顺延未办证并未妨碍原告合同预期利益的实现,原告合同预期利益是合同中购买的门面能否按期交付实现。被告已按约定时间通知原告接收门面办理交接手续，但原告见和达未来城暂未繁荣，门面难以经营出租，若接受门面却要交纳物业费，故原告迟迟不肯接收门面。原告购买门面属家庭投资，投资成功与否不属于被告与原告之间约定的合同预期利益范畴，应属市场风险范畴。假设和达未来城繁荣无比，门面收益高，原告就不会为门面延期办证而起诉解除合同退回门面，顺延办证不是原告起诉解除合同的真实原因。六、办理房屋产权证不是商品房买卖合同的主要债务，而是卖方的附属义务，原告不能单方解除合同。在房屋买卖合同中，出卖人应履行的主要债务是交房，被告已按约定交付了原告房屋，不存在未履行主要债务的问题，办理房屋产权证不是商品房买卖合同的主要债务，只能是卖方的附属义务，依法原告方不能解除合同。七、原告诉讼解除合同早已经过了合同解除的除斥期间。原告邓某平、杨某某所购房屋，合同约定2015年3月31日内办理产权证转移，期间由于政府原因暂时未办证，原告邓某平、杨某某提出解除合同的除斥期间应参照《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定......，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，即2015年3月31日为合同解除权的发生之日。原告应当在一年之内行使该权利，即在2016年4月之前未行使的，权利消灭。原告于2019年7月行使合同解除权，显然已经超过了上述法律及司法解释规定的合同解除权行使期限。无法获得法律支持。八、原告诉请解除合同早已超过诉讼时效。《民法通则》关于诉讼时效之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。本案没有法律规定的特殊情况，也不存在时效中止、中断的情形。双方合同约定“2015年3月31日为产权证办理届满日”，至此2019年7月已超过四年，原告邓某平、杨某某诉请时已经超过法定诉讼时效，原告对法律规定的办理产权登记期限届满自始就应当是知道或者应当知道的，因此，原告起诉已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年10月28日，和达公司大龙分公司取得位于大龙开发区预售许可证。2013年1月3日，原告与和达公司大龙分公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“和达公司大龙分公司（出卖人）将其开发的和达未来城xx门面房出卖给原告（买受人），总价款为449454元；商品房交付时间为2014年9月30日；逾期交房责任：1、逾期在30日内，出卖人每日按已付房款的万分之一点五支付违约金；2、逾期超过30日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按已付价款的3%支付违约金；买受人委托出卖人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、办理房屋产权证及土地使用证所需费用、水、电、燃气初装费、物业服务费、国家规定的其他应收取的费用；出卖人于2015年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起360日内，按已付房价款0.5‰承担违约责任；出卖人办理房屋产权证、土地使用证等相关证件，如因政府及相关部门原因未按约定时间交付买受人的，办理时间顺延。”原告于2014年1月25日付清了购房款449454元、契税13709元、房屋所有权登记税550元、堪丈费129元、交易手续费750元、水电开户费1940元、房屋维修基金8980元、办理土地使用证及房产证费用260元，共计475817元。案涉门面房屋工程于2014年6月25日经竣工验收合格后，和达公司大龙分公司通知业主于2014年6月26日至7月15日前到销售中心集中办理交房手续，2014年7月16日后业主可随时到销售中心办理交房手续。原告在此期间多次到销售中心询问交房事宜，并对外发布出售案涉门面广告，但双方至今仍未办理交房手续。原告曾于2015年11月19日向和达公司大龙分公司销售部工作人员递交退房申请，和达公司大龙分公司未予答复。2018年12月11日，铜仁市消防支队大龙经济开发区大队作出大消竣查字（2018）第0005号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，对和达未来城8.9.10.11.12.13.16.17＃楼及地下车库进行竣工验收，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格。主要存在下列问题：1.1至2层商业门面疏散用门未采用平开门；2.未沿高层建筑的周围设置环形消防车道；3.10-13＃未设置消防车高空操作场地等14个方面的问题。2019年4月1日，铜仁市消防大队大龙经济开发区大队作出大消竣复字（2019）第0002号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，该意见书综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格，同时，提出与大消竣查字（2018）第0005号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书认定存在的问题一致。 另查明，案涉工程已于2019年9月9日经贵州大龙经济开发区住房和城乡建设局作出大开住建消验字（2019）第001号建设工程消防验收意见书，认定案涉工程综合评定工程消防验收合格。和达公司及和达公司大龙分公司从2020年1月17日起正在为案涉工程购房户办理产权证。 上述事实有原、被告提供的证据及双方陈述在卷为凭且经开庭质证，可以确认。 本院认为，原告与和达公司大龙分公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。 一、关于原告提出被告逾期交房的主张。双方约定交房时间为2014年9月30日，而被告通知业主于2014年6月26日至7月15日前到销售中心集中办理交房手续，2014年7月16日后，业主可随时到销售中心办理交房手续，这一事实有被告提供的原告邻居接房资料证实；原告在此期间多次到销售中心询问交房事宜，并接到工作人员口头交房通知。有本案原审中证人唐某的证言证实，原告提出唐某系被告方工作人员，其证言不具有真实性，但原告邓某平在原审中当庭承认唐某口头通知其交房的事实，现其仅提出是时间太久了，但未否认唐某的证言。对此，本院依法采信唐某的证言；原告对外发出出售案涉门面广告。综上，原告对于案涉门面房屋交付事实是明知的，现双方至今未办理交房手续责任在于原告未到被告处办理交房事宜。因此，原告该项主张证据不足，理由不成立，本院依法不予支持。 二、关于原告主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的请求是否符合合同约定或法律规定的问题。1.原、被告签订的《商品房买卖合同》第21条约定：出卖人于2015年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起360日内，按已付房价款0.5‰承担违约责任。可以认定双方约定最迟办理权属证件的期限为2016年3月26日。2.被告提出至今未能办理产权登记的原因是当地政府未能与和达未来城项目少数拆迁户达成拆迁协议，导致和达未来城建筑物消防验收不合格所致，而非出卖人的原因，根据双方签订的《补充协议》约定：出卖人办理房屋产权证、土地使用证等相关证件，如因政府及相关部门原因未按约定时间交付买受人的，办理时间顺延，原告主张解除《合同》的诉讼请求无事实和法律依据的辩解意见。第一，其仅提供玉屏侗族自治县原大龙镇人民政府于2015年2月8日出具的证明及未拆迁房屋照片予以证明。经查，该证明虽然加盖了玉屏侗族自治县大龙镇人民政府印章，但没有出具人签名，不符合证明材料的形式要件，且不能向出具人进行核实，该证明及照片与本院调取的铜仁市消防支队大龙经济开发区大队做出的大消竣查字（2018）第0005号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书和大消竣复（2019）第0002号建设工程军工股验收消防备案复查意见书认定的事实不相符合。因此，该证明及照片本院不予采信。第二，被告提出办理房屋产权证迟延问题的事实已被生效的（2018）黔06民终278号判决书所认定的意见。与本院查明的事实：铜仁市消防支队大龙经济开发区大队分别于2018年和2019年作出的第0005号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书和第0002号复查意见书，认定大龙和达未来城项目工程竣工验收消防备案检查不合格，以及本院的调查笔录亦证实没有民房影响消防通道的修建的事实不符。被告的该抗辩意见，本院不予采信。故被告提出原告主张解除合同的诉讼请求无事实和法律依据的辩解意见，本院依法不予采纳。3.被告提出办理房屋产权证不是商品房买卖合同的主要债务，而是卖方的附属义务的辩解意见。因原告向被告交纳办证费用的事实和原、被告签订的《补充协议》约定：出卖人办理房屋产权证、土地使用证等相关证件，如因政府及相关部门原因未按约定时间交付受理人的，办证时间顺延。可以认定被告为原告办理房屋权属证件是其约定义务。故其辩解意见，无事实依据，本院依法不予采纳。4.关于被告提出原告诉请解除合同早已经过了合同解除的除斥期间的辩解意见。原、被告约定最后办理房屋权属证件的时间为：2016年3月26日。至原告起诉之日，因被告原因，原告仍不能办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，从2017年3月27日起，原告享有合同解除权。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告行使解除权的期间为2018年3月26日止。原告在2019年7月8日才向本院诉请解除合同及协议，显然超过了解除权行使期间，因此，原告享有的解除权依法消灭。故被告提出原告诉讼请求超过合同解除的除斥期间的辩解意见，合法有据，本院依法予以采纳。5.被告提出原告诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行。”的规定，原告的诉讼请求符合上述法律规定，被告的该项抗辩意见，本院依法不予采纳。6.原告要求被告支付逾期办证和逾期交房违约金168,619.61元的诉讼请求。虽然原告罗列的是逾期办证和逾期交房违约金，但从其陈述的内容来看，原告实际主张的是解除合同及补充协议后，由被告赔偿其直接损失和间接损失。因原告主张解除合同和补充协议的请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。故该项请求无事实依据，本院依法不予支持。 综上所述，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告虽享有解除《商品房买卖合同》和《补充协议》的权利。而依照《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定和本院查明的事实，原告没有在法律规定的期限内行使解除权，因此，原告享有的解除权依法消灭。故，其主张解除合同及补充协议的诉讼请求，与法无据；其主张退还购房款项及赔偿损失的诉讼请求，无事实依据，本院依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 驳回原告邓某平、杨某某的诉讼请求。 案件受理费10,246元，由原告邓某平、杨某某共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  杨代福 人民陪审员  李仕奎 人民陪审员  刘显熙 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员  潘思琪