河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1047号上诉人（原审被告）：漯河市郾城区市场发展服务中心，住所:漯河市郾城区辽河路西段。法定代表人：林庆杰，该中心主任。委托诉讼代理人：王中英，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤坤明，河南强人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李秀银，男，1967年10月5日出生，汉族，住河南省舞阳县，现住河南省漯河市。被上诉人（原审原告）：赵淑香，女，1971年9月7日出生，汉族，住河南省舞阳县，现住河南省漯河市。被上诉人（原审被告）：漯河福田置业有限公司，住所：漯河市郾城区邙山路中段食品交易批发市场****楼**。法定代表人：田庆伟，该公司总经理。上诉人漯河市郾城区市场发展服务中心（以下简称市场发展中心）因与被上诉人李秀银、赵淑香、漯河福田置业有限公司（以下简称福田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省漯河市郾城区人民法院（2019）豫1103民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。市场发展中心上诉请求：一、撤销一审判决，驳回李秀银、赵淑香的诉讼请求,判决上诉人不承担责任；二、诉讼费用由被上诉人漯河福田置业有限公司承担。理由：一、上诉人不是实际卖房人,所收取的房款也是由漯河福田置业有限公司占有,即使退款也应由该公司退还；二、涉案房屋已经交付,正在办理相关手续，合同继续履行能够保障原告的合法权益,请求继续履行合同。李秀银、赵淑香辩称：一、在漯河食品批发交易市场商业区（××区）购房预订书第（251）号合同的签字甲方为：市场发展中心，乙方为赵淑香，不能合法交易是甲方违约，应由甲方市场发展中心退还购房预订款；二、按照购房预订书，赵淑香在2011年4月16日交付购房预订金235336元，2011年9月27日交付余款200000元，共计人民币435336元，购房款交付市场发展中心财务科，且加盖其印章，证明市场发展中心无法合法交房签订正式购房合同是违约方；三、按照购房委托经营合同，福田公司应当按照合同规定(商业用房市场价值的9.2%年投资回报为标准向赵淑香支付年租金（人民币40051元)，2012年10月-2013年9月仅支付3个月的年租金(10013元)，下余9个月的年租金（30038元)至今未付给赵淑香。给付赵淑香的年租金在2011年9月-2013年12月是由福田公司返租金的，2014年以来是由市场发展中心返租金的。赵淑香多次反映催要下欠的年租金,但是，福田公司和市场发展中心至今未返还9个月的下欠年租金,已严重违约，应当承担违约责任,付违约金(40051×3%×72个月)；四、市场发展中心一直无法与赵淑香签订正式房屋购房买卖合同,一直未开具购买房屋发票,未能交付房屋并办理房产证。福田公司和市场发展中心的行为严重违约,损害了赵淑香合法权益；五、福田公司和市场发展中心是漯河食品批发交易市场商业区(A、B、C、D区)的共同开发、经营、管理、收益的单位，福田公司和市场发展中心未履行合同,应当按照与赵淑香所签订的购房合同和委托经营合同规承担违约责任。李秀银、赵淑香向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《漯河食品批发交易市场商业区（××区）购房预定书》，被告返还原告购房款435336元；2.本案的诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2011年4月16日原告赵淑香与被告市场发展中心、福田公司签订漯河食品批发交易市场商业区（××区）购房预定书，被告市场发展中心作为甲方、原告赵淑香作为乙方、被告福田公司作为合作商在购房预定书上签字、盖章。购房预定书第一条约定“购买人预定的商铺房为：漯河食品批发交易市场商业区（××区）陆栋60号商铺房（壹层），建筑面积64.02平方米，单价6800元/㎡。”第二条第2款约定“双方签订《购房预定书》时，乙方须向甲方交付购房预定金（购房款的54.08%）：人民币贰拾叁万伍仟叁佰叁拾陆元整（￥235336元），此定金一经交付不再退还。备注：2011年9月27日补交余款贰拾万元整（￥200000）。”第二条第3款约定“购房预定期限2011年4月16日至正式售房开始。”第二条第4款约定“在正式售房开始七日内，乙方应携带此《购房预定书》及有关资料与甲方签订《房屋买卖合同》，逾期不办视为放弃购买权，定金不再退还，甲方不需要催告可将该预订房另行处置。”原告赵淑香于购房预定书签订当日即2011年4月16日向被告市场发展中心缴纳预定金235336元，被告市场发展中心向原告赵淑香出具收据一份，载明“今收到赵淑香交来食品市场福田公司B6160号商铺购房预定金人民币贰拾叁万伍仟叁佰叁拾陆元整，￥235336”，该收据加盖有被告市场发展中心的印章；后原告赵淑香按照购房预定书的约定于2011年9月27日向被告市场发展中心缴纳预定金200000元，被告市场发展中心当日向原告赵淑香出具收据一份载明“今收到赵淑香交来食品市场福田公司B6160号商铺购房预定金人民币贰拾万元整，￥200000”，并加盖有被告市场发展中心的印章。2011年9月27日，原告赵淑香与案外人漯河联合一百网络营销有限公司、被告福田公司签订委托经营合同，原告赵淑香作为甲方、漯河联合一百网络营销有限公司作为乙方、被告福田公司作为丙方担保方在委托经营合同上签字、盖章。委托经营合同第二条约定“标的物：位于青山路中××城市广场商业街（以下××城市广场商业街）××房屋为××城市广场××区陆号楼壹层**，建筑面积64.02平方米。2.标的用途联合一百城市广场商业街为商业用房，经营范围以漯河联合一百网络经营有限公司统一拟定招商业态为准。”第五条第1款约定“委托期限为5年，即2011年9月27日起，止于2016年9月26日。”第七条约定“1.租金标准：在本合同有限期内，乙方保证按甲方购买该商业用房的市场价值的9.2%的年投资回报为标准向甲方支付租金。年租金既是人民币￥40051元，季度租金既是人民币/元。2.支付日期：第一年乙方全额向甲方支付租金，支付租金时间为2011年10月7日。次年乙方按照年度向甲方支付租金，每年第一个月1日至15日，乙方应当将当年租金向甲乙双方共同认定的中国银行漯河辽河路支行以划拨方式一次性付清，租金自甲方向丙方支付完全部商铺款之日起开始计算。”第十四条约定“存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：（1）因不可抗力导致本合同无法执行时；（2）本合同有效期届满；（3）经双方同意的其它情况。”原告赵淑香与案外人漯河联合一百网络营销有限公司、被告福田公司签订委托经营合同后，二原告共收到2011年租金40051元、2012年租金10013元、2013年租金40051元、2014年租金40051元，被告福田公司尚欠二原告2011年租金30038元。另查，原告赵淑香与原告李秀银系夫妻关系，原告赵淑香与被告市场发展中心、福田公司签订漯河食品批发交易市场商业区（××区）购房预定书；与案外人漯河联合一百网络营销有限公司、被告福田公司签订委托经营合同均发生在夫妻关系存续期间。一审法院认为，依法成立并生效的合同，对合同当事人具有法律约束力。本案中原告赵淑香与被告市场发展中心、福田公司均认可原、被告签订的漯河食品批发交易市场商业区（××区）购房预定书，被告市场发展中心应该按照购房预定书的约定，与原告签订正式的商品房买卖合同，原告于2011年4月16日就已与被告市场发展中心签订购房预定书，被告市场发展中心自2011年4月16日至今未正式售房，也未通知原告与其签订正式的商品房买卖合同。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，原告与被告市场发展中心签订购房预定书的目的是为购买涉案房屋，现原告已向被告市场发展中心交纳购房款共计435336元；因被告迟迟无法正式售房，且无法与原告签订正式的房屋买卖合同，现原告购买房屋的目的不能实现，原告可以要求解除与被告市场发展中心、福田公司签订的漯河市食品批发交易市场商业区（B区）购房预定书。故对原告要求解除与被告市场发展中心、福田公司签订的漯河市食品批发交易市场商业区（B区）购房预定书的诉请，法院予以支持。原告提供的两份收据显示被告市场发展中心收到购房款435336元；同时委托经营合同第七条显示租金自赵淑香向被告福田公司支付完全部商铺款之日起开始计算，因被告福田公司按该委托经营合同向原告支付有租金，该行为说明被告福田公司已收到涉案房屋款项，故被告福田公司应与被告市场发展中心共同返还原告购房款435336元。故对原告要求被告市场发展中心、福田公司返还购房款435336元的诉请，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、2011年4月16日原告赵淑香与被告漯河市郾城区市场发展服务中心、漯河福田置业有限公司签订的漯河食品批发交易市场商业区（××区）购房预定书于本判决生效之日起解除。二、被告漯河市郾城区市场发展服务中心、漯河福田置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告李秀银、赵淑香购房款435336元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7830元，减半收取计3915元，由被告漯河市郾城区市场发展服务中心、漯河福田置业有限公司负担。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、涉案购房预定书是否应予解除；二、市场发展中心是否应承担返还李秀银、赵淑香购房预定金的责任。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”李秀银、赵淑香于2011年4月16日与市场发展中心签订购房预定书，双方互为合同的相对方，均应依据购房预定书约定享受权利、履行义务，李秀银、赵淑香依约交纳了购房预定金，但市场发展中心未能履行其相应的合同义务，至今未能正式售房，亦未与李秀银、赵淑香签订正式的商品房买卖合同，致使李秀银、赵淑香的购房目的不能实现，李秀银、赵淑香诉请解除购房预定书有事实和法律依据，一审判决解除双方签订的购房预定书并无不当；关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”市场发展中心分别于2011年4月16日、2011年9月27日收取李秀银、赵淑香购房预定金共计435336元，在购房预定书依法解除后，其应返还李秀银、赵淑香购房预定金，李秀银、赵淑香诉请市场发展中心返还购房预定金亦有事实和法律依据，市场发展中心应承担返还购房预定金的责任。综上所述，上诉人漯河市郾城区市场发展服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7830元，由上诉人漯河市郾城区市场发展服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年七月十三日法官助理张珂书记员李晶晶