海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1339号 上诉人（原审原告）：夏远猷，女，1943年7月1日出生，汉族，住海南省琼海市嘉积镇万泉河金贸区。 委托诉讼代理人：黄宏才，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：琼海大兴投资有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇万泉河路**龙头开发区。 法定代表人：郑锡辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邱淑荣，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈泽玮，该公司员工。 上诉人夏远猷因与被上诉人琼海大兴投资有限公司（以下简称大兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2020）琼9002民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏远猷上诉请求：1.依法撤销(2020)琼9002民初447号民事判决第二项，改判被上诉人再向上诉人支付逾期交房的违约金12294元；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定部分逾期交房的违约金已经超过诉讼时效属于法律适用不当，本案诉讼时效并未经过，理由如下：诉讼时效在法律制度上主要有三个功能：第一是制裁权利，督促权利人及时行使权力；第二是稳定既存的社会关系；第三是为了降低司法裁决的成本和证据采集上的困难。1.上诉人与被上诉人签订的《琼海市商品房买卖合同》约定：“被上诉人应在2014年12月31日前向上诉人交付已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明的商品房。如逾期未交房，被上诉人应按逾期日数每日向上诉人支付已付房款万分之一的违约金”。案涉的房屋至今都没有完成竣工验收，被上诉人至今尚未把符合双方约定的房屋向上诉人交付，仍然属于持续性的违约状态。被上诉人采取欺骗的手段向上诉人交房，其行为非常恶劣，诉讼时效不应起算。2.根据当时生效适用的《民法通则》及现行的《民法总则》关于诉讼时效的规定，诉讼时效期间的起算点是自权利受到侵害或者知道或者应当知道权利受到侵害之日起。如按照合同约定的交房期限满后的次日起算诉讼权利，势必会出现这样结果。当时房屋还没有完成工程规划验收和专项验收，更不可能取得竣工验收备案表。根据《建筑法》的强制性规定，未经竣工验收的房地产是不能交付的，如果要求被上诉人交付，那么不被法律所允许，应当认定为是法律上的不能，是法律上的障碍。因此这种情况下诉讼时效的起算点就是从阻碍权利人行使权利的障碍消除之日起开始计算，也即从具备法律上交付的条件和合同约定义务上的条件之日起才能起算诉讼时效，案涉房屋至今都没有满足上诉条件，因此本案不能起算诉讼时效。3.从证据采集和司法裁决成本上分析，本案不会造成司法解决成本的增加，比如证据灭失、难以收集、难以确认等，这种情况在本案中并不存在。4.被上诉人明知道案涉的房屋没有取得竣工验收，仍向上诉人交付，其目的是为了避免承担逾期交房所带来的违约金惩罚。被上诉人作为有经验的开发商，经营房地产应当对其何时取得竣工验收材料等有一定的预判，既不想承担逾期交房所带来的违约金惩罚，又规避了自己因管理不善造成的后果，这种行为明显有违诚实信用原则，不应当得到支持。综上，上诉人认为一审法院以“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”认为2015年3月2日至2017年1月13日期间的违约金（此时间段违约金为12294元）时效已经过期属于法律适用不当，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 大兴公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人请求撤销(2020)琼9002民初447号民事判决第二项，没有任何依据。上诉人称被上诉人应在2014年12月31日前向其交付房屋，但未准时交房，应赔付违约金的相关争议，上述事实在一审法院判决书中得到了确认，并无对事实认定过错。上诉人所称按合同约定交房时间来起算违约金对其而言是不合理的，但是根据《民法总则》第188条的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，所以按照合同约定交房时间起算违约金是符合法律规定的，本案的诉讼时效已过。2.上诉人的上诉意见认为不应计算诉讼时效，被上诉人认为诉讼时效应自权利人知道或应当知道权利受到侵害时起算，上诉人诉求逾期交房违约金是其依约收房的权利受到侵害，如上诉人认为诉讼时效不应起算，那么其权利也未受到侵害，这与其主张逾期交房违约金是矛盾的。3.被上诉人因为没有达到交房条件而均未发出收房通知书，是上诉人因为时间过久自行来到被上诉人公司要求收房，涉案房屋是被上诉人依照上诉人的要求交房的。4.本案诉讼费用由上诉人承担。综上，原审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 夏远猷向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付自2015年3月1日起至2017年2月10日止的逾期交房违约金12780元。 一审法院认定事实：被告系从事房地产开发、经营与销售的企业法人。2014年1月22日，原、被告签订《海逸广场认购协议书》，约定原告认购被告开发建设的位于琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-2幢409室，建筑面积35.77平方米，房价款为18万元，付款方式为一次性付款。原告于同日缴纳认购定金2万元，并于2014年2月21日支付房款16万元。双方为此签订《琼海市商品房买卖合同》，合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人（原告）使用。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1.逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之零支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2017年2月10日办理入住手续。为此，原告于2020年1月14日向一审法院提起民事诉讼。 一审法院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：原告主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效以及被告应否向原告支付逾期交房违约金12780元。原告已按合同约定支付房款18万元给被告，被告应在2014年12月31日前向原告交房，但被告直至2017年2月10日才向原告交房，被告应承担相应的违约责任。现原告请求判决被告支付自2015年3月1日起至2017年2月10日止期间逾期交房违约金12780元，被告则以原告主张的违约金超过诉讼时效为由提出抗辩。根据双方合同约定，被告未能按约定期限交房，其逾期在60日之内不计付违约金，逾期超过60日后，按逾期日数每日以已付房款万分之一计付违约金，故被告应自2015年3月2日起计付违约金给原告。原告于2020年1月14日向一审法院起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，被告因逾期交房产生的自2015年3月2日至2017年1月13日期间的违约金已超过上述法律规定的三年诉讼时效期间，被告关于诉讼时效的抗辩理由，一审法院部分予以采纳。故被告应自2017年1月14日起至2017年2月10日止（共计27天）以购房款18万元为基数按日利率万分之一计付逾期交房违约金486元给原告，原告请求超出部分缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告琼海大兴投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告夏远猷支付逾期交房违约金486元；二、驳回原告夏远猷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取计60元，由原告夏远猷负担58元，被告琼海大兴投资有限公司负担2元。 二审中，夏远猷围绕其上诉请求，依法提交以下新证据：1.《琼海市住房和城乡建设局关于琼海海逸广场项目竣工验收及备案情况的说明》，证明案涉A2栋楼至今未办理竣工验收。2.住宅质量保证书；3.住宅使用说明书，证据2-3证明被上诉人向上诉人交付的房屋不符合合同约定。夏远猷还申请调取涉案楼房竣工验收备案材料和消防验收材料。被上诉人大兴公司质证认为：1.对证据1的真实性和合法性予以认可，对关联性与证明内容不予认可，上诉人认为A2栋楼至今未办理竣工验收，实际应为A2栋楼并未办理竣工验收备案，因为竣工验收和竣工验收备案是两个不同的概念。2.对证据2、证据3的真实性和合法性予以认可，对关联性不予认可，这两份证据与上诉人的诉求及本案需要认定的事实没有关联。本院认证认为，大兴公司对夏远猷提供的证据真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，但上述证据与本案争议焦点没有关联性，本院不予采纳。夏远猷申请调取的证据与本案争议焦点没有关联性，应不予准许。 大兴公司没有提交新证据。 本院对一审查明认定的事实予以确认。 本院认为：本案争议焦点为夏远猷的起诉是否超过诉讼时效。诉讼时效期间是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。合同约定的交房时间为2014年12月31日，但大兴公司未能依约交房，因此，至约定的交房截止时间止夏远猷已经知道其权利受到侵害。夏远猷至2020年1月14日才向法院提起诉讼，其所主张的2015年3月2日至2017年1月13日期间的逾期交房违约金已经超出法律规定的诉讼时效期间，故一审法院不予支持有事实根据和法律依据，本院予以维持。夏远猷的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，夏远猷的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费107元，由上诉人夏远猷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李凌燕 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 杨 宇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。