广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初1348号原告：吴建华，女，汉族，1979年4月28日，住广东省茂名市电白区********，公民身份号码：440************408。委托诉讼代理人：潘惠文，广东民道律师事务所律师。被告：茂名市宏丰房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区***********，统一社会信用代码：914***********177Q。法定代表人：邓亚宁，执行董事。委托诉讼代理人：苏海，广东南天竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓恩，广东南天竹律师事务所律师。原告吴建华与被告茂名市宏丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴建华及其委托诉讼代理人潘惠文，被告茂名市宏丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余晓恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金58000元(违约金计算方式：从2015年5月30日至交房之日止，按每月1000元计算，暂计至起诉之日为58000元）。2.本案的所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年10月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号000749)及《合同补充协议》，约定原告购买被告在建中的位于广东省茂名市电白区***************************，该商品房的建筑面积共计113.5平方米，单价为每平方米3078元，总价款为人民币349353元。该《商品房买卖合同》的第八条约定，被告应于2015年5月30日前将经验收合格及符合合同约定的商品房交付给原告使用。根据《合同补充协议》第四条约定，被告不能按时交房的，每推迟一个月交房，每套房支付1000元给原告。该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告依约向被告交清了全部购房款，但被告截至今日为止，未能在约定的期限内将经验收合格及符合合同约定的商品房交付给原告使用。原告认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，各方均应按照合同的约定履行义务。现被告不依时依约履行交房的义务，己构成违约，应向原告承担违约责任。为此，现原告特具状诉至人民法院，恳请人民法院依法判如诉请。原告吴建华为支持其诉讼请求和主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、居民身份证，证明原告的具体身份信息；2、企业信用信息公示报告，证明被告的具体身份信息；3、商品房买卖合同、附件，证明原告购买被告的商品房并约定交房的期限、方式及逾期交房的违约责任；4、收据、个人贷款支付凭证、发票，证明原告已经全部付清购房款共计349353元给被告；5、税收缴款书，证明原告缴纳涉案商品房的契税；6、（2019）粤0904民初4526号民事判决书，证明被告尚未交楼给原告。被告茂名市宏丰房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人提起本案诉请，属于重复起诉，明显违反“一事不再理”的原则，依法应驳回其起诉。被答辩人作为原告于2019年10月8日将答辩人作为被告向茂名市电白区人民法院（下简称“电白法院”）提起商品房销售合同纠纷诉讼，案号为（2019)粵0904民初4526号。电白法院经开庭审理后于2019年12月26日作出（2019)粵0904民初4526号《民事判决书》。因双方均没有上诉，该（2019)粵0904民初4526号《民事判决书》已经生效。本案与（2019)粵0904民初4526号案件的诉讼主体，即两个案件的双方当事人完全相同；两个案件所依据的事实完全相同；两个案件诉讼请求相同，均为被答辩人请求答辩人支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条：“当事人就巳经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”的规定，被答辩人提起本案诉讼明显属于重复起诉，依法应驳回其起诉。二、退一万步来讲，即使认定本案与（2019)粵0904民初4526号案不属于重复起诉，答辩人也不存在违约行为，被答辩人请求答辩人支付违约金不但没有任何事实和法律依据，而且被生效判决书所确定，法院依法应驳回被答辩人的全部诉讼请求。第一，根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十一条：“交接由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人寄出收楼通知书之日起，以买受人登记的联系地址(以挂号信的《国内挂号函件收据》邮截日期为准)开始计算，30日后视作出卖人实际已将该商品房交付给买受人使用。房屋的风险责任已转给买受人。同时，出卖人委托的物业公司有权追讨买受人的管理费、水电费和相关分摊费用以及相应的滞纳金。如因买受人未履行付清房款、专项维修资金，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理房地产权证而无须承担违约责任，买受人付清所有欠款后方可收楼。”的约定，截止至今，被答辩人仍未履行付清专项维修资金的义务。因此，答辩人有权拒绝交楼且无需承担违约责任。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条:“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”及第十三条:“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”的规定,在被答辩人没有付清专项维修资金之前,答辩人依法不得将房屋交付给被答辩人。答辩人不但没有违约行为，而且依约和依法都无需承担违约责任。被答辩人没有办理书面接收房屋手续以及是否实际入住等依法应由其本人自行承担，与答辩人无关。第二，根据被答辩人在（2019)粵0904民初4526号《民事起诉状》中的表述“根据《合同》第十五条约定，被告最迟应在2016年5月25日前将H栋2梯1401房的房地产权属证书交给原告。”结合《广东省商品房买卖合同》第十五条：“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。”的约定，被答辩人已认可在2015年5月30日前答辩人已将案涉房屋交付的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”的规定，被答辩人在（2019)粵0904民初4526号案件中《民事起诉状》的表述已明显构成其已接收案涉房屋的事实的自认，答辩人依法无需再对是否在约定期限内交付房屋承担举证责任。当然，答辩人亦已按约定将案涉房屋进行了交付。第三，根据《广东省商品房买卖合同》第八条：“交付期限出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。”的约定，答辩人于2014年4月29日获得消防验收合格的证明，符合可以交付房屋给业主装修入住的条件。同时，案涉宏丰家园G、H栋的业主自2015年5月开始已陆续接收了房屋。上述事实足以证明答辩人已通知业主接收房屋并进行了房屋交付的事实。况且，案涉宏丰G、H两栋楼共有68户业主，仅有4户没有入住。因此，被答辩人至今未入住房屋的原因是其单方达成的，责任依法应由其本人自行承担，与答辩人无关。第四，根据2017年10月11日答辩人给被答辩人的《关于宏丰家园G、H栋业主提出问题的回复》二、“对于业主提出，要确定出交房时间以及合同违约金赔偿有关问题：自2015年7月开始至2017年9月30日止，G、H栋已有54户业主入住，尚未装修入住还有14户。可视为公司和业主完成了交楼事实。（注：物业有登记及售楼部有交楼手续），同时未造成业主向外租房住及家庭经济损失，不存在违约赔偿问题”，足以证明案涉宏丰家园G、H栋的业主已绝大部分实际入住的事实，因此，因被答辩人原因没有办理书面接收手续及是否实际入住的责任和后果依法应由被答辩人全部承担，与答辩人无关。第五，与被答辩人一起于2019年10月份提起诉讼的同栋业主刘发、李带娣一案，经电白法院作出（2019)粵0904民初4548号判决书，判决驳回了原告的诉讼请求，也足以证明答辩人不存在任何违约行为，无需向业主承担违约责任。三、被答辩人至今仍未按合同约定履行其应承担的义务，包括但不限于缴清专项维修资金等，已构成明显违约，除因此所造成的责任应由其自行承担外，答辩人保留依法追究被答辩人违约责任的权利。第一，答辩人已经按照合同约定，提交应由答辩人提交的有关资料至相关部门办理初始登记等相关手续。但在答辩人已经通知被答辩人按照相关部门的要求缴纳住宅专项维修资金的情况下，被答辩人至今未缴清其应缴交的费用，也未办理相关接收房屋的书面手续，更未将应由其提交的相关资料提供给答辩人用于办理《不动产权证》。因此，由此引致的一切责任和后果依法应由被答辩人承担。第二，如前所述，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条交接的约定，被答辩人需先履行付清购房款、专项维修资金给答辩人的合同义务，属先履行合同义务的一方，否则，答辩人有权直接拒绝交楼给被答辩人。即答辩人属后履行义务的一方。根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不被答辩人提起本案诉请，应当以被答辩人自己先履行付清购房款、缴清住宅专项维修资金等合同义务为前提。否则，答辩人有权拒绝履行交房义务，更有权拒绝履行办证义务。因此，被答辩人至今未办理书面接收房屋手续的原因和责任均在被答辩人一方，理应由其自行承担，与答辩人无关。第三，案涉宏丰家园G、H栋不仅验收合格达到约定的交付条件,且早已完成竣工并综合验收合格。换言之，被答辩人至今仍恶意不与答辩人办理书面接收房屋的手续，并多次参与业主闹事及重复起诉的行为，均表明被答辩人恶意诉讼的目的，其行为明显浪费司法资源，法院依法不应支持其违背事实及法律规定的恶意诉求。综上所述，被答辩人提起本案诉讼明显属于重复起诉，依法应驳回其起诉。同时，因被答辩人没有按照约定先履行合同义务，导致的责任及后果应由其自行承担。可以肯定，被答辩人提起本案诉请，明显没有任何事实和法律依据，答辩人恳请法院根据《民事诉讼法》第六十四条的规定，判决被答辩人承担举证不能的法律后果，并判决驳回被答辩人的起诉及全部诉讼请求，以维护法律的严肃性并保护答辩人的合法权益。被告茂名市宏丰房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：1、营业执照；2、法定代表人身份证明；3、法定代表人身份证复印件；证据1～3证明被告茂名市宏丰房地产开发有限公司的身份信息；4、广东省商品房买卖合同，证明根据合同第十一条的明确约定，原告需要履行付清购房款及专项维修资金的义务，否则，被告有权拒绝交楼。截止至今，原告仍未付清专项维修资金，由此产生的一切后果和责任应由原告自行承担；5、民事起诉状，证明原告在（2019)粤0904民初4526号案件的《民事起诉状》中“根据《合同》第十五条约定，被告最迟应在2016年5月25日前将H栋2梯1401房的房地产权属证书交给原告。”的表述，已明显构成对已接收案涉房屋的事实自认；6、(2019)粵0904民初4526号《民事判决书》，证明原告基于相同的诉讼主体、诉讼标的及诉讼请求已经电白法院开庭审理，并作出生效判决。原告提起本案诉请明显属于重复起诉，违反了“一事不再理”的原则；7、H栋、G栋业主提出问题；8、关于宏丰家园G、H栋业主提出问题的回复，证据7～8证明根据被告于2017年10月11日给原告的书面回复，已明确公司和业主完成交楼的事实。同时，G、H栋的业主绝大部分实际入住，不存在被告逾期交房的问题。原告没有与被告办理书面接收房屋的手续或是否已实际入住的责任及后果依法应由其本人承担全部责任。9、(2019)粤0904民初4548号《民事判决书》，证明与原告一起于2019年10月份提起诉讼的同栋业主刘发、李带娣一案，经法院作出的民事判决书，判决“驳回原告的诉讼请求”，也足以证明被告不存在任何违约行为，依法无需向业主承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年10月27日，原告吴建华与被告茂名市宏丰房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号000749)及《合同补充协议》各一份，其中《合同补充协议》为合同附件四，该合同约定原告购买被告在建中的位于广东省茂名市电白区**************************，该商品房的建筑面积共113.5平方米，其中套内建筑面积99.31平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.19平方米，单价为每平方米3078元，总价款为人民币349353元。该合同第八条（交付期限）约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家政策或有关部门的约束延误商品房验收的；3、因买受人的原因造成工程延误的。该合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.7的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.7（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条（交接）约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人寄出收楼通知书之日起，以买受人登记的联系地址（以挂号信的《国内挂号函件收据》邮截日期为准）开始计算，30日后视作出卖人实际已将该商品房交付给买受人使用。房屋的风险责任已转给买受人。同时，出卖人委托的物业公司有权追讨买受人的管理费、水、电费和相关分摊费用以及相应的滞纳金。如因买受人未履行付清房款、专项维修资金，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理房地产权证而无须承担违约责任，买受人付清所有欠款后方可收楼。该合同附件四即《合同补充协议》第四条约定：就原《合同》第九条作如下补充约定：《合同》第九条按本条款约定：出卖人不能按时交房的，出卖人每推迟一个月交房，每套房支付1000元给买受人作租赁房屋使用，（因特殊原因不能按时交楼的可顺延日期），如：（1）火灾、台风、地震、地质等不可抗力的自然灾害影响工程进度的。（2）政府行为：由于当地人民政府为了社区公众利益的需要，进行市政工程建设而影响出卖人工程建设进度的。该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，2014年12月1日，被告向原告出具了金额为105353元的预收购房款发票；2017年1月22日，被告向原告出具了金额为244000元的预收购房款发票。原告已依约向被告交清了全部购房款，但被告未在约定的期限内将经验收合格及符合合同约定的商品房交付给原告使用，至今未向原告交付所约定销售的商品房，也未通知原告缴交专项维修资金或通知原告收楼。原告遂诉至本院成讼。另查明，本案商品房已于2018年7月30日竣工验收，该楼盘有部分业主入住，原告吴建华尚未与被告办理收楼手续，也未入住该房屋。还查明，原告吴建华曾以被告茂名市宏丰房地产开发有限公司逾期未办理本案所诉逾期交房的房屋项下房地产权属证书为由，请求判令被告向原告支付逾期未办理房地产权属证书的违约金17467.65元。本院2019年12月16日作出（2019）粤0904民初4526号民事判决书，认为：该案中，原、被告均确认原告尚未收楼，即被告尚未将房屋交付原告使用。判决：驳回原告吴建华的诉讼请求。本院（2019）粤0904民初4526号民事判决书已于2020年3月26日发生法律效力。本院认为，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应诚信履行合同。原告按合同约定向被告支付了购房款后，被告未按合同约定的期限在2015年5月30日前向原告交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。原告请求被告按逾期交房每月1000元向原告支付逾期交房的违约金，符合法律规定和双方在《合同补充协议》第四条的约定，本院予以支持，但逾期交房违约金应从2015年6月1日起计算，至交房之日止，但因原告吴建华的原因不能交房的除外，暂计至2020年4月30日为58个月共58000元。被告提出抗辩称原告之前曾以被告逾期办理房地产权属证书为由起诉要求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，现提起本案诉讼属重复起诉，违反一事不再理的规定，应驳回原告的起诉。经查，原告所诉被告的前诉为逾期办理房地产权属证书的违约金，原告所诉被告的本诉为逾期交房的违约金，故此，原告所诉被告的前诉与本诉标的不同，诉讼请求不同，事实和理由不同，本诉不属于对前诉的重复起诉。被告的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告抗辩称双方在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定买受方未履行先付清专项维修资金的义务的，出卖人有权拒绝交楼，原告至今尚未缴交专项维修资金，被告即使尚未向原告交房也不构成违约。经查，原被告双方在《广东省商品房买卖合同》第十一条中约定：“……如因买受人未履行付清房款、专项维修资金，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理房地产权证而无须承担违约责任，买受人付清所有欠款后方可收楼。”但双方没有在合同中就专项维修资金如何缴交、何时缴交，向谁缴交和缴交金额等事项作出具体约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条规定，对于合同约定不够具体明确的，双方应本着诚实信用的原则进行补充约定或按交易习惯诚信履行。被告作为商品房销售方和本案商品房销售格式合同的提供方，一直未对该条款进行补充约定，也一直未通知原告缴交专项维修资金，被告据此就原告未履行支付专项维修资金的义务主张先履行抗辩权，在尚没有对专项维修资金的缴交进行具体约定或事先通知原告缴交的情况下，其该抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告抗辩称该楼盘部分业主已入住，不存在逾期交房的问题，以及辩称原告在（2019）粤0904民初4526号案件的《民事起诉状》中陈述“根据《合同》第十五条约定，被告最迟应在2016年5月25日前将H栋2梯1401房的房地产权属证书交给原告。”已明显构成对已接收案涉房屋的事实自认，应认定被告没有逾期交房。经查，原被告在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告未能举证证明其已按合同约定书面通知原告办理交房手续，原告否认被告已通知原告收楼，被告应就此承担举证不能的法律后果。此外，被告以原告在（2019）粤0904民初4526号案件的《民事起诉状》中陈述“根据《合同》第十五条约定，被告最迟应在2016年5月25日前将H栋2梯1401房的房地产权属证书交给原告。”构成原告对已收楼的自认，因原告并无已收楼的明确表述，被告的该辩称理由不成立，被告又以该楼盘的其他住户入住推定原告已收楼，因其他住房入住并不足以证明原告已收楼，被告的该辩称理由亦不成立，本院均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：限被告茂名市宏丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告吴建华逾期交房违约金58000元（该违约金按逾期一个月1000元计算，已从2015年6月1日起计至2020年4月30日，余下违约金从2020年5月1日起计至非因原告吴建华原因不能交楼的交房之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由被告茂名市宏丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李秀华二〇二〇年七月十四日法官助理 黄文锋书 记 员 梁俊翊