福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1322号 上诉人（原审被告）：凌相福，男，1963年1月5日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被上诉人（原审原告）：张赛华，女，1971年5月14日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：吴初升、郑黎航，福建律海律师事务所执业律师。 上诉人凌相福因与被上诉人张赛华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初2166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌相福上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张赛华的诉讼请求；2.判令张赛华付清拖欠凌相福的所有款项以及所产生的一切利息，包括第三期拖欠的款项18000元及凌相福在2009年3月19日办理《国有土地使用证》时缴交的手续费654元；3.本案一、二审诉讼费由张赛华承担。事实和理由：因凌相福的妻子欠其大哥28万元，且被催讨的十分紧，所以凌相福的妻子只能听从大哥的建议，瞒着凌相福将凌相福位于莆田市城厢区××街道××街××号××市场××号楼××梯××号房屋的房产以30万元卖给张赛华。凌相福常年出海打工难得回家，对这件事毫不知情。直到2008年凌相福回到莆田后才知卖房的事情，凌相福一直表示反对，不愿意把房子卖掉，但妻子的大哥全然不顾亲情，威胁凌相福在早已准备好的《房屋买卖协议书》上签名，强迫凌相福把房屋卖给张赛华。根据协议约定，张赛华还需支付第三期购房款18000元，且双方约好等办土地证时再付钱，但张赛华一直不愿意支付第三期购房款18000元。另外，《房屋买卖协议书》的第3条第1款约定在办理房产过户登记手续，办理过户交易等一切相关费用由张赛华承担，但是办理《国有土地使用权证》时交的手续费654元张赛华也没有支付，都由凌相福垫付。2009年3月19日凌相福的《国有土地使用权证》办成后，张赛华多次要求凌相福办理土地证的过户手续，凌相福一再表示只要张赛华付清相关款项就愿意配合办理过户手续，但张赛华却表示拒不支付任何款项。综上，只要张赛华付清第三期购房款18000元、办理《国有土地使用权证》时交的手续费654元及上述款项相应利息，凌相福愿意配合协助张赛华办理土地使用权证转移登记。 张赛华答辩称：1.虽然当时凌相福不在国内，但是其在2008年6月回国后，不仅未采取有效措施阻止，反而在半个月后与张赛华重新签署了日期为2007年7月5日的《房屋买卖协议书》，并配合张赛华办理了涉案房屋的房产证过户手续。所以不要说凌相福不知情，即便当时不知情，但凌相福在回莆后以其实际行动对卖房行为进行了追认。凌相福关于2008年回莆后才得知妻子卖房的事情，其一直表示反对，不愿意把房子卖掉，以及其内兄以严重的暴力威胁凌相福在房屋买卖协议书上签名，均不是事实。2.张赛华已按约定付清了所有购房款，包括凌相福要求支付的款项18000元，其已经按协议约定，在双方办理房产证过户手续时付清了该款项，故凌相福要求张赛华支付该18000元无依据。请求驳回上诉，维持原判。 张赛华向一审法院起诉请求：依法判令凌相福协助张赛华办理其出售给张赛华的坐落在莆田市城厢区××街道××街××号××市场××号楼××梯××号房屋（房产证号为：莆市房权证城厢区字第Ｃ××6号）的土地使用权证过户手续；把该房屋的土地使用权证自凌相福名下过户至张赛华名下。 一审法院认定事实：张赛华与凌相福于2007年7月5日签订《房屋买卖协议书》﹙以下简称“协议书”﹚一份，约定：一、房屋概况与售价定位：凌相福将其所有的坐落在莆田市城厢区××街道××街××号××市场××号楼××梯××室﹙合同载明︰霞林办沟头居委会建材市场Ｆ幢311室﹚房屋【建筑面积139.69平方米，房屋所有权证号为：莆市房权证城厢区字第4××6号】以价款人民币﹙以下币种同﹚30万元断卖给张赛华为业。在该协议书上双方还约定：二、付款方式及交房、⑴第一期购房款：在本合同签订之日，张赛华支付凌相福购房定金2万元；⑵第二期购房款：在2007年8月6日前，张赛华支付凌相福26.2万元；⑶第三期购房款：张赛华与凌相福双方定于2008年7月5日前到房地产交易中心过户手续办理完毕后，张赛华一次性付清所剩款项18000元于凌相福，同时凌相福应把全部房门钥匙交给张赛华，房屋交张赛华使用，产权归张赛华使用。﹙水、电凌相福及时过户给张赛华﹚。三、双方的责任义务：⑴张赛华与凌相福双方在办理房产过户登记手续，办理过户交易等一切相关费用即税费由乙方承担，与凌相福无关，凌相福应给予办理过户登记所需的协助。凌相福在该协议书的“甲方”处签名并按捺指印；张赛华在该协议书的“乙方”处签名并按捺指印；案外人翁某在该协议书的“中介方”处签名并按捺指印。之后，张赛华按约向凌相福支付了全部房款，双方并于2008年7月2日办理了讼争房屋《房屋所有权证》【房屋所有权人：张赛华、房屋所有权证号：莆市房权证城厢区字第Ｃ××6号】的过户手续，凌相福并按约将涉案房屋交付归张赛华所有。2009年8月左右，张赛华搬进涉案房屋居住。因买卖房屋时涉讼房屋的土地使用权证尚未办理出来，致双方无法办理该房的土地使用权证的过户手续。后张赛华获悉，凌相福已以自己的名义办理并取得涉案房屋的《土地使用权证》【登记在凌相福名下，土地使用权证号：莆国用﹙2009﹚字第Ｊ00150号】。为此，张赛华要求凌相福按约协助把涉案房屋的土地使用权证过户至张赛华名下，遭到凌相福的拒绝。张赛华即于2019年4月12日向一审法院提起诉讼。 另查明：张赛华与凌相福于2007年7月5日签订《房屋买卖协议书》时，系由房产中介翁某介绍。本案庭审中，翁某向一审法院申请作为本案的证人出庭作证。其证明：“我是负责买房的介绍，卖房的是案外人陈朝霞，房产证过户手续办理完，房管局收件后，18000元就已经付清了”、“钱是在房屋交付交易中心付的”、“当时凌相福在场，房管局办理过户，需要对照人和身份证以及房产证。并且当天凌相福也收到了18000元”、“当天办理完手续后，我们一起到房屋现场交付房屋”。 一审法院认为，张赛华与凌相福双方于2007年7月5日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。双方签订的《房屋买卖协议书》二、付款方式及交房：⑶第三期购房款：张赛华与凌相福双方定于2008年7月5日前到房地产交易中心过户手续办理完毕后，张赛华一次性付清所剩款项18000元于凌相福…。凌相福在庭审中自认此处的“过户”纯粹指房产证的过户，而且现涉案房屋的房屋所有权证已登记至张赛华名下，张赛华也居住使用涉案房屋多年，证人翁某也出庭证明凌相福已收取房价款18000元。故一审法院审查认为，张赛华及证人翁某的陈述可信度较强，也符合双方约定及民间交易习惯，故一审法院认定张赛华已全部支付给凌相福涉案房屋的房价款30万元。凌相福抗辩双方曾口头约定所剩18000元待涉案房屋土地证过户后一并支付，缺乏依据；且其陈述“协议书”的第三大点第一小点双方约定的协助“过户”不包括土地证的过户，此也不符双方约定及法律规定。一审法院不予支持。一审法院依法认定凌相福应配合张赛华的“过户”系包括协助配合办理涉案房屋的土地证和房产证的过户手续。现张赛华已依约履行了向凌相福缴纳全部购房款30万元的义务；凌相福在收取张赛华支付的全部购房款后，在涉案房屋的土地证已经办理的情况下，至今仍未履行双方签订的“协议书”三⑴约定的协助办理过户登记手续的义务，凌相福的该拒不协助办理房产权属证书过户的行为已构成违约，依法应承担违约责任。故张赛华主张的凌相福应按约协助其办理涉案房屋的土地使用权证至其名下的请求，符合事实和法律依据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：凌相福应于本判决生效之日起十日内协助张赛华办理坐落在莆田市城厢区××街道××街××号××市场××号楼××梯××室房屋【所有权人张赛华，建筑面积139.69平方米，房屋所有权证号为︰莆市房权证城厢区字第Ｃ××6号】的国有土地使用权证【登记在凌相福名下，土地使用权证号：莆国用﹙2009﹚字第Ｊ00150号】过户至张赛华名下的手续。案件受理费100元，由凌相福负担。 本院二审期间，凌相福提供的证据：凌相福的护照、船员服务簿、房屋买卖契约、国有土地使用权证、收条、房屋买卖协议书，欲证明房屋买卖的所有经过其均不在场。 经质证，张赛华认为，真实性没有意见，但不能证明凌相福所要证明的内容，即使当时凌相福不在莆田，但不能证明其不知情，且最后凌相福也补签了房屋买卖协议，进行了追认，认可房屋买卖合同有效。 张赛华提供的证据：收条4张、税收通用缴款书1张，欲证明全部购房款已支付，包括本案涉案的18000元。 经质证，凌相福认为，钱不是付给凌相福的。 本院经审查认为，本案凌相福即使在签订房屋买卖契约时不在场，但事后均予以追认，且现房屋已交付给张赛华、房屋所有权证亦已过户给张赛华，凌相福对房屋交易没有异议，凌相福现争议的是18000元是否已支付的问题，故对凌相福主张欲证明的事项不予审查。凌相福对张赛华提供的收条4张、税收通用缴款书1张的真实性没有异议，但认为钱不是付给其的。对涉案18000元房款的性质待下阐述。 经审理查明，凌相福对一审法院认定的事实经过没有异议，但其没有收到18000元款项，对一审认定的其他事实没有异议。张赛华对一审法院认定的事实异议如下：1.对“张赛华与凌相福于2007年7月5日签订《房屋买卖协议书》”有异议，认为是双方签订了日期为2007年7月5日的《房屋买卖协议书》；2.对“2008年7月2日办理了讼争房屋《房屋所有权证》……的过户手续”有异议，是2008年7月8日，不是7月2日；张赛华对一审法院认定的其他事实没有异议。本院对一审法院认定的双方当事人均没有异议的事实予以确认。 本院认为，本案凌相福即使在签订房屋买卖契约时不在场，但事后均予以追认，且现房屋已交付给张赛华、房屋所有权证亦已过户给张赛华，凌相福对房屋交易没有异议，本院予以确认。本案现争议的是18000元是否已支付的问题，凌相福上诉称其没有收到18000元，只要张赛华付清第三期购房款18000元、办理《国有土地使用权证》时交的手续费654元及上述款项相应利息，凌相福愿意配合协助张赛华办理土地使用权证转移登记。张赛华辩称已按约定付清了所有购房款，包括凌相福要求支付的款项18000元，并提供的收条4张、税收通用缴款书1张予以证实。本院经审查认为，依据张赛华与凌相福签订《房屋买卖协议书》第二条关于付款方式与交房第（3）项约定：第三期购房款：张赛华与凌相福双方定于2008年7月5日前到房地产交易中心过户手续办理完毕后，张赛华一次性付清所剩款项18000元于凌相福，同时凌相福应把全部房门钥匙交给张赛华，房屋交张赛华使用，产权归张赛华所有。结合中介证人翁某在一审法院出庭陈述：“我是负责买房的介绍，卖房的是案外人陈朝霞，房产证过户手续办理完，房管局收件后，18000元就已经付清了，钱是在房屋交付交易中心付的，当时凌相福在场，房管局办理过户，需要对照人和身份证以及房产证。并且当天凌相福也收到了18000元，当天办理完手续后，我们一起到房屋现场交付房屋”，及张赛华提供的由林飞云于2008年7月8日出具的“今收到张赛华购房款壹万捌仟元正”的收条、凌相福在一审法院庭审中自认此处的“过户”纯粹指房产证的过户，并考虑到现涉案房屋的房屋所有权证已登记至张赛华名下，张赛华也居住使用涉案房屋多年，凌相福虽没有直接收到18000元，但其对该款项支付给第三人没有异议，并配合办理房屋产权证的过户转移登记，可视为凌相福已收到18000元，张赛华已全部支付完购房款。故一审法院认为张赛华已依约履行了向凌相福缴纳全部购房款30万元的义务，在涉案房屋的土地证已经办理的情况下，凌相福至今仍未履行双方签订的“协议书”三⑴约定的协助办理过户登记手续的义务，已构成违约，判决凌相福应协助张赛华办理涉案房屋的国有土地使用权证过户至张赛华名下的手续并无不当。凌相福上诉所称其没有收到第三期购房款18000元理由不能成立，不予采纳。对于凌相福上诉称其办理《国有土地使用权证》至凌相福名下时交了的手续费654元要求由张赛华负担，因凌相福该主张在一审没有提出，是在二审期间提出，且该费用不是办理过户登记所产生的费用，可不予采纳。但鉴于张赛华在本院二审期间自愿同意支付给凌相福因办理《国有土地使用权证》至凌相福名下时所交的手续费654元，本院予以准许。 综上所述，凌相福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但鉴于张赛华自愿支付给凌相福因办理《国有土地使用权证》至凌相福名下时所交的手续费654元，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、驳回上诉，维持原判； 二、张赛华应在本判决生效之日起十日内支付给凌相福因办理《国有土地使用权证》至凌相福名下时所交的手续费654元。 本案二审案件受理费100元，由凌相福负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年七月六日 书记员  翁丽芬 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。