广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1182号 原告（反诉被告）：林星佑，男，1984年3月24日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告（反诉原告）：广西虎林房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步三皇庙规划小区排洪河北面规划编号**。 法定代表人：陈仕换，经理。 委托诉讼代理人：熊明生，广西锦贺诚律师事务所律师。 原告林星佑与被告广西虎林房地产开发有限公司（以下简称虎林公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告林星佑，被告虎林公司的委托诉讼代理人熊明生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林星佑向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还预收办证费15000元。2、判令被告归还预收契税费3912.75元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、原告于2012年9月26日与被告虎林公司签订《广西壹品瓷业有限公司职工安置住宅小区商品房买卖合同》，并且在当天被告虎林公司同时预收取原告办证费现金15000元和税费3912.75元。2、一直到2019年初原告收到小区物业通知可以办理房屋不动产证，被告虎林公司于此同时要求原告与其签订《协议书》，此协议书内容为被告虎林公司资金困难，要原告另外垫付办理房屋不动产证所需的契税3912.75元，两年半后再归还契税给原告。原告认为这是一个不平等协议，但由于原告急着办理房屋不动产证，也只有被迫于2019年3月6日和被告虎林公司签订该协议，然后自己去不动产中心缴纳房屋契税办理房屋不动产证。3.房屋不动产证办理下来后，被告虎林公司又以资金困难为由，拒绝退还2012年预收原告的办证费15000元。 被告虎林公司辩称：1、原告要求退还的契税款3912.75元没有事实依据。原告被告2019年3月6日签订《协议书》第三条约定。2、关于预收办证费用15000元，该款有按揭费3000元和办证费12000元，其中按揭费于2013年已办完结，双方约定费用已经发生，原告多年未提出主张，诉讼时效已过，原告主张该项费用返还没有法律依据。其中办证费该费用已实际发生部分，对于发生部分予以扣除，剩余部分应折抵原告承担的其他费用和税款。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 被告虎林公司提出反诉的诉讼请求：1、请求反诉被告承担并向反诉原告支付所购房屋各项费用34627.7元（其中代理费3000元、销售税费17607.38元、行政报建费9052.8元、按揭贷款保险费588元、土地分割、评估等手续3213.74元、其他费用1165.8元）；2、上述费用与反诉原告在本诉中应退还的费用进行抵扣；3、反诉费用由反诉被告承担。 原告林星佑针对被告虎林公司反诉答辩称：1、原告认为被告所说的没有法律依据，原告作为购房者，需要缴纳的费用是购房款、契税，这15000的办证费，开发商所说的各种费用都已经包含在购房款中，已经作为支出，这些费用是开发商直接跟政府有关部门打交道产生的费用，作为原告不应该再支出这部分费用，也没有任何法律支持开发商可以这样收取购房者的办证费，这也是普通购房者的最基本的常识。2、关于契税，原告对被告没有任何信任，如果原告没有及时缴纳契税，就无法办理不动产证，这就导致办理的期限一拖再拖，拖到什么时候也不知道。3、对于被告的反诉诉请，不予认可。因为土地性质变更与购房者没有任何关系，原告与被告虎林公司签的是商品房买卖合同，就应该按照商品房买卖程序来走。4、对被告所说的15000元办证费已经超过诉讼时效不认可，因为房屋的不动产证是在去年3月、4月才办好，那个时候原告打电话问被告，政府部门也没有告诉说办这个证还要交纳其他费用。 本院经审理认定事实如下：2010年，虎林公司以2422.6526万元的出让价取得坐落于贺州市㎡国有建设用地使用权。2012年9月7日，虎林公司发出《通知》，通知内容：尊敬的购房户，在广西壹品瓷厂购买的集资房户主，依照中华人民共和国国发（2007)24号和广西壮族自治区人民政府桂征发（2009)22号及贺州市人民政府贺政发(2005)18号文件要求，规定不准集资建房，集资房无法办理有关手续及房产证；经八步区人民政府、八步区房改办批准建经济适用住房。按八步区房改办规定，我公司目前办房产证费用只能按经济适用房预收。如办房产证时改到集资建房或者商品房，在办理过程中，改到集资建房按集资建房收费；改到商品房就按商品房收（包含税费)，每户先预收壹万贰仟元正，办好证后，按实际费用结算，多还少补。林星佑在该《通知》上签字捺印。 2012年9月26日，虎林公司与林星佑签订《商品房买卖合同》，约定林星佑购买被告开发的定名为广西壹品瓷业有限公司职工安置住宅小区（现更名为文源华都小区）第2幢2单元26层2604号房，建筑面积共141㎡,单价1850元㎡，价款为260850元。该合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于贺州市八步区编号为贺州国用（2010)第220088-1号地块的土地使用权。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。当日，虎林公司收取林星佑办证费预收款15000元、税费3912.75元。虎林公司与林星佑于签订《商品房买卖合同》时签订《附加费用清单》，办容：2－2－2604房契税费3912.75元、维修基金7825.5元、按揭费预收3000元（登记费、查档费、抵押费、工本费、印花税、评估费、保险费等）、办证费预收12000元（房产证和土地证）。 2018年6月12日，贺州市人民政府作出批复，同意贺州市国土资源局作出的《广西虎林房地产开发有限公司文源华都项目用地调整容积率等土地使用条件补交出让价款方案》，即虎林公司需要补缴土地出让价款1076.25万元。 2018年6月25日，贺州市国土资源局向虎林公司发出《国有土地使用权出让价款催缴通知》，要求虎林公司在接到通知后30日内补缴文源华都项目（土地面积49951.6㎡）出让价款合计1076.25万元。 2019年3月6日，虎林公司与林星佑签订《协议书》，主要就不动产权证办理契税事宜作出协议……，将乙方（原告）预交给甲方（虎林公司）代管的契税金3912.75元先投入房产性质变更产生的许多相关费用使用……，甲方承诺自乙方领取不动产权证二年半后，该3912.75元以收据为凭退回给乙方。 2019年3月6日，原告自行向贺州市八步区税务局缴纳契税4968.57元，2019年5月21日，林星佑取得不动产权证[桂（2019）贺州市不动产权第0011199号，面积141.45㎡]，权利性质为出让/市场化商品房。 另查明，2013年3月19日，被告虎林公司向中国太平洋财产保险股份有限公司贺州中心支公司支付林星佑案涉房屋按揭贷款保险费588元，2013年3月26日，被告虎林公司向贺州市安厦房地产交易事务所支付林星佑户抵押登记代理费390元，向贺州市房屋登记交易管理中心支付林星佑户查档费50元、登记费80元，2019年5月22日支付不动产登记费80元，合计1188元。 上述事实，有原告提交的广西壹品瓷业有限公司职工安置 住宅小区商品房买卖合同、公证书（附办证费预收款收款收据复 印件）、公证书（附契税发票复印件）、协议书及被告虎林公司提交的附加费用清单、林星佑不动产证复印件、贺州市安厦房地产交易事务所开具的发票、贺州市房屋登记交易管理中心出具的查档费发票和不动产收费收据等证据证实，上述证据符合证据的三性，且与本案有关联性，本院予以认定。被告虎林公司提交的证据：贺政办发【2006】24号文件、《合作协议书》、《合作开发24亩土地补充协议书》、贺八房改办【2009】26号文件、贺发改规划【2009】148号文件、贺八房改办函【2010】42号文件、贺发改投资【2010】603号文件、（2008）贺民二初字第18号《民事调解书》（2008）贺法执字第62－3号民事裁定书、贺政函【2010】88号批复、土地交易确认单、贺发改投资【2011】280号批复、人防工程易地建设许可证、建设工程施工许可证、贺规划城市函【2017】158号告知函、贺规划函[2017]195号批复、贺政函【2018】173号批复、国有土地使用权出让价款催缴通知，税费发票、收据打印件、明细清单打印件、合同打印件等与本案有关联，本院予以认定。 本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的案涉房屋，该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于办理案涉房屋产权登记所发生的的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）及土地分割的各项费用应由谁承担的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”即依法成立的合同具有法律约束力，缔约合同双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案涉案房屋由于从集资房转换成商品房，需要增加必要的办证费用，对于这些费用，双方当事人签订的商品房买卖合同已经作了约定由买受人负担。虎林公司与原告2012年9月26日签订的《商品房买卖合同》第十七条第5项约定：“买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的的各项费用（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付。”及十七条第7项约定：“买受人委托出卖人代为办理分割土地证发生的各项税费等由买受人支付。”故，根据双方合同约定，办理案涉房屋产权登记和土地证分割所发生的的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）应由买受人承担。 虎林公司提交的证据材料显示办理产权登记和土地分割产生以下税费：1.地方税、城市建设税、教育附加税、地、地方教育附加税花税、水利建设基金、营业税、土地增值税相应分摊到案涉房屋为17607.38元；2.环评批文费、防雷报建费、城市配套费、人防建设费、垃圾处置费、保险费等相应分摊到案涉房屋为9052.8元（141.45㎡×64元/㎡）；3.抵押贷款代理费、保险费、查档费、不动产登记费、测绘费、白蚁防治费等1753.8元（588元＋390元＋80元＋80元＋50元＋282.9元＋282.9元）；4.土地分割及评估中产生的鉴定费、预征契税（土地使用权出让）、其他印花税（产权转移合同）、土地出让违约金、资产土地处置费相应分摊到案涉房屋为3213.74元（141.45㎡×22.72元/㎡）；因此，原告按商品房买卖合同的约定支付虎林公司办理房屋产权登记何土地证分割产生的各项费用合计31627.72元[17607.38元+9052.8元+1753.8元+3213.74元]。扣除虎林公司预收原告的办证费15000元，原告林星佑应向被告虎林公司支付办理房屋产权登记和土地证分割产生的各项费用16627.72元。 关于契税的问题，由于双方于2019年3月6日签订了《协议书》，约定为了能够及时办理不动产权证，原告自愿再次拿出资金先交到税务部门，被告也承诺自原告领取不动产权证起年满二年半后，把原告购房时交给被告代管的契税金3912.75元退回给原告，根据双方的约定，该3912.75元的退还附有二年半的期限，目前尚未到期，故原告诉请被告退还契税3912.75元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 原告林星佑应向被告广西虎林房地产开发有限公司支付办理房屋产权登记和土地证分割产生的各项费用16627.72元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉受理费273元，减半收取136元（原告已预交），反诉受理费666元，减半收取333元（被告已预交），由原告林星佑负担360元，由被告广西虎林房地产开发有限公司负担109元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 黄素芬 二〇二〇年七月二十日 法官助理 李 畅 书 记 员 岑 欢 廖峻乐