四川省荥经县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1822民初395号 原告（反诉被告）：刘静茹，女，汉族，生于1989年1月10日，住雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：卿运和，四川金民山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘大伟，男，汉族，生于1994年12月30日，住四川省荥经县。 委托诉讼代理人：刘桂全，荥经县严道法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）刘静茹与被告（反诉原告）刘大伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘静茹及其委托诉讼代理人卿运和,被告（反诉原告）刘大伟及其委托诉讼代理人刘桂全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘静茹诉称：2018年8月，原告与酉为合伙在荥经县鸽子花文体中心附一楼110室对面的门面做艺术兴趣工作室使用。2019年5月原告与酉为结算后酉为退伙，由原告单方继续使用。2019年7月22日，原告将该门面转让给被告，合同约定转让后的租金由被告承担。被告从2019年7月22日使用该门面至2020年5月10日，但被告拒不支付门面租金。虽然原被告双方门面转让的合同没有征得房屋所有人的同意，但被告仍然应当按照同地段门面的租金标准向原告支付实际占有、使用该房屋期间的租金。原被告双方无法协商，为此，原告为了维护自己的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告以下诉讼请求：1、判决被告立即支付门面租金4745元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。 被告刘大伟辩称：原被告双方于2019年7月22日签订门面转让合同是事实，但原告并不具备收取租金的主体资格，资产租赁合同中约定了不得擅自转租转让，且签订合同的主体是酉为，并非原告。因此，原告和被告签订的合同应为无效合同。本案转让协议约定的期限为一年，一年期限未到，被告没有违约，被告可在租赁期一年内随时向房东缴纳租金和其他相关费用。因原告违约在前，在合同未到期的情况下，擅自换锁，致使被告无法正常经营。因此，原告应当按照相关法律规定赔偿损失。请求法院驳回原告诉讼请求。 反诉人刘大伟诉称：被反诉人刘静茹和反诉人刘大伟相识，2019年7月22日，刘静茹说有门面愿出租给刘大伟使用，双方签定了一份《门面转让合同》，刘静茹收取刘大伟转让金2万元，约定转让后刘大伟向房东缴纳房租。事后，刘大伟对该门面进行装修并开始经营使用。2020年5月11日，刘静茹未经刘大伟同意擅自将该门面撬门换锁，致使刘大伟无法正常经营，2020年5月12日，刘大伟去开门发现换了门锁，无法营业，立即报110，110人员去看后说是经济纠纷，叫刘大伟向法院起诉。2020年6月3日，荥经县文新广局台长（秦明涛）叫刘大伟支付20元叫人把锁换了，把东西拿走。综上所述，刘静茹起诉状所述没有事实和理由，法院不应支持其诉讼请求，而刘静茹应承担违法和违约侵权责任，由于刘静茹的违法、违约，侵权行为致使刘大伟无法正常经营，给刘大伟造成极大经济损失，应当承担违约、违法、侵权责任。请求：1、判令被反诉人刘静茹退还转让金20000元；2、判令被反诉人刘静茹赔偿反诉人刘大伟装修房屋费用25606元及人工工资14000元；总计39606元×60%（折旧费40%）＝23763元，总计43763元；3、判令解除《门面转让合同》；4、判令被反诉人刘静茹承担全部诉讼费用。 被反诉人刘静茹辩称：一、刘静茹与刘大伟之间的转让合同真实、合法、有效。依照酉为与刘静茹签订合作协议，后酉为退伙后，刘静茹取得租赁房屋继续使用的权利。酉为与国资局签订的合同从2018年8月22日至2019年8月21日。2019年7月22日，在刘静茹与刘大伟签订转让合同时，刘大伟已明知该租赁合同的期限只有一个月。2019年9月，刘大伟与刘静茹丈夫的微信聊天记录也能够予以证实。本案并不存在刘静茹故意隐瞒房屋租赁期限的问题，而且刘静茹具有使用的权利。该转让合同并不违反国家法律法规的强制性和禁止性规定，也不属于合同法第五十二条关于合同无效的情形；二、刘大伟从2019年7月22日占有使用该房屋至2020年5月10日，应当支付使用期间的租金；三、刘大伟要求返还20000转让金的诉讼请求不应得到支持。首先该合同是双方的真实意思表示，合法有效的。转让合同明确约定转让金一次性支付，支付转让金后还要支付租金。本案合同不继续履行时刘大伟的行为造成的；四、刘大伟没有提交充分有效的证据证实其花费了多少装修费，而且刘静茹与刘大伟之间的转让合同并没有约定刘大伟使用该房屋的期限，是刘大伟自己不愿意继续租赁该房屋，其是否装修以及装修金额的多少，刘静茹都不承担任何的赔偿责任；五、本案无需再征得出租方是否同意刘静茹转租的意见。虽然两份资产租赁合同都约定未经出租方同意不得转租，但是即使未经其同意转租了，出租方是有权收回租赁的房屋，但并不是一定要收回，并不是导致转租合同无效。从2019年7月22日至2020年5月10日，刘大伟一直在使用该房屋，并且后来是刘大伟自己从房屋内搬出来的，也是刘大伟提出解除合同的。因此，现在即使出租方收回房屋，对刘大伟也不会造成任何的损害。所以出租方对刘静茹转租房屋行为的态度与本案诉讼请求己经没有任何的关联，也就无需再征得出租方的同意了。 原告（反诉被告）刘静茹为证明自己的主张，提交了以下证据： 1、原告身份证（复印件），证明原告主体身份信息； 2、资产租赁合同两份，证明案涉门面相关情况; 3、合伙协议书、收条，证明刘静茹和酉为进行合伙经营，并进行了合伙权利义务约定，在酉为退伙后，刘静茹对门面继续进行使用； 4、门面转让合同，证明原被告双方签订的协议约定了支付租金及转让金； 5、刘大伟与刘静茹丈夫的微信聊天记录，证明原告一直在向刘大伟催收租金，刘大伟也认可交付租金，且刘大伟明确了要另行找房屋； 6、照片五张，证明刘大伟在搬走设施设备时，故意将原告之前装修的物件进行毁损。 被告（反诉原告）刘大伟质证意见：资产租赁合同真实性无异议，但从酉为与国有资产公司签订的合同证明刘静茹不是房屋的管理人，其中约定租赁期限与原被告约定的期限相冲突；合伙协议、收条与刘大伟无关；门面转让合同明确了是向房东交纳租金，刘静茹并非房东，刘静茹在并非承租人的情况下将房屋租赁给了刘大伟；聊天记录是刘静茹先锁门，刘大伟才打算另行找房屋；照片是因为墙上有刘大伟粘的东西，搬走的时候需要扯下来。 被告（反诉原告）刘大伟为证明自己的主张，提交了以下证据： 1、反诉原告的身份证（复印件），证明刘大伟身份情况； 2、门面转让合同，证明刘静茹和刘大伟双方转让租赁事实； 3、资产租赁合同，证明该房房主是荥经县国有资产公司，并非本案刘静茹； 4、照片11张，证明刘大伟请开锁师傅把门打开的事实； 5、装修房屋发票收据（包括工人的身份证复印件），证明刘大伟装修房屋的费用以及人工费用。 原告（反诉被告）刘静茹质证意见：刘大伟身份信息无异议；门面转让合同无异议；资产租赁合同证明目的有异议，案涉房屋涉及的是使用问题，使用权不能单凭这份合同，因为使用权后面发生变化；对照片三性有异议，不能证明其目的；收据三性有异议，没有任何一张是正式发票，其中2019年10月25日编号为5282372的收据是一人代三人收人工费，均没有数量、单价，不能证实装修费用的支出情况。 经审理查明：2018年8月21日，酉为与荥经县国有资产经营有限责任公司签订《资产租赁合同》，双方约定了由酉为租用案涉房屋位于荥兴路××段鸽子花文体中心的门面，房屋租用期限为1年，从2018年8月22日起至2019年8月21日止，房屋租金1年为4212元等等。2018年8月22日，酉为与本案原告（反诉被告）刘静茹签订《合伙协议书》，合伙成立播音、舞蹈工作室，该《合伙协议书》第四条“若甲乙双方其中一方不再使用工作室，可提出自动退伙，待对方同意后将合伙出资费用退还。退伙后，此工作室使用权限和租赁权利归另一方所有”，明确了相关退伙事宜。因此，在2019年5月15日，酉为退伙后，原告（反诉被告）刘静茹有权继续对案涉房屋进行租赁使用。2019年7月22日，原告（反诉被告）刘静茹与被告（反诉原告）刘大伟签订《门面转让合同》，原告（反诉被告）刘静茹将在案涉房屋经营的工作室转让给了被告（反诉原告）刘大伟，转让金为20000元。被告（反诉原告）刘大伟在经营期间并未按照合同约定向房东交付租金，在房东的催告下，原告（反诉被告）刘静茹先行垫付了租金。之后，原告（反诉被告）刘静茹要求被告（反诉原告）刘大伟支付其帮垫付的租金，在反复催告，被告（反诉原告）刘大伟仍未支付的情况下，原告（反诉被告）刘静茹将案涉房屋上锁，阻止被告（反诉原告）刘大伟正常经营。后被告（反诉原告）刘大伟请人将门锁撬开，将案涉房屋中设施设备搬离，并在搬离的同时将房屋内部的原本装饰装修进行了一定程度的破坏。因此，原告（反诉被告）刘静茹起诉来院要求被告（反诉原告）刘大伟立即支付门面租金4745元；且由被告（反诉原告）刘大伟承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）刘大伟在诉讼中，提起反诉，请求：1、判令被反诉人刘静茹退还转让金20000元；2、判令被反诉人刘静茹赔偿反诉人刘大伟装修房屋费用25606元及人工工资14000元；总计39606元×60%（折旧费40%）＝23763元，总计43763元；3、判令解除《门面转让合同》；4、判令被反诉人刘静茹承担全部诉讼费用。 另查明，2020年，荥经县国有资产经营有限责任公司就将案涉房屋交由雅安丝路砂都旅游服务有限公司管理，但因从2019年8月22日，原告（反诉被告）刘静茹未缴纳租金，且案涉房屋一直在被使用。因此，雅安丝路砂都旅游服务有限公司与原告（反诉被告）刘静茹于2020年4月22日补签了另一份《资产租赁合同》，约定了租用期限为1年，从2019年8月22起至2020年8月21日止，每年租金6318元。因此，原告（反诉被告）刘静茹为被告（反诉原告）刘大伟先行垫付的租金是交付给了雅安丝路砂都旅游服务有限公司。 以上事实，有双方当事人陈述及《资产租赁合同》两份、《门面转让合同》、《合伙协议书》、收条、相关照片等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方签订的《门面转让合同》其实质系原告（反诉被告）刘静茹将租赁物转租被告（反诉原告）刘大伟，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，即使原告（反诉被告）刘静茹违约（与房主之约定）将租赁物转租，解除合同权也是由出租人来行使。故该《门面转让合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按该合同的约定履行自己的义务。该《门面转让合同》第三条约定“转让后乙方应自觉向房东按时缴纳房租。”本案因酉为与荥经县国有资产经营有限责任公司签订的租赁合同从2018年8月22日至2019年8月21日，每年租金4212元。而酉为与刘静茹签订合伙协议，明确双方系共同在租赁的房屋内经营工作室，合伙协议约定，如果中途退伙，另一方取得继续经营使用的权利。后酉为退伙，原告（反诉被告）刘静茹取得租赁房屋继续使用的权利。故原、被告双方签订的《门面转让合同》之日2019年7月22日至2019年8月21日，租赁物由被告（反诉原告）刘大伟实际占有、使用、收益。因此，被告（反诉原告）刘大伟应向原告（反诉被告）刘静茹支付4212元/365天×30天=346.19元的租金。后房东与原告（反诉被告）刘静茹签订的《资产租赁合同》，约定了租用期限为1年，从2019年8月22起至2020年8月21日止，每年租金6318元。故原、被告双方签订的《门面转让合同》从2019年8月22日至2020年5月10日，租赁物由被告（反诉原告）刘大伟实际占有、使用、收益。因此，被告（反诉原告）刘大伟应向原告（反诉被告）刘静茹支付6318元/365天×259天=4483.18元的租金。故本院对原告（反诉被告）刘静茹要求被告（反诉原告）刘大伟支付门面租金4745元的诉讼请求予以支持。 被告（反诉原告）刘大伟反诉要求原告（反诉被告）刘静茹退还转让金20000元；赔偿装修房屋费用23763元共计43763元之诉讼请求，因转让合同明确约定转让金一次性支付，支付转让金后还要向房东支付租金。该转让金是原告（反诉被告）刘静茹对租赁物的增值开支。加之被告（反诉原告）刘大伟（反诉原告）未按双方约定支付租金，原告（反诉被告）刘静茹将门面换锁要求被告（反诉原告）刘大伟支付租金后再使用，应属正当自救行为。且被告（反诉原告）刘大伟在事后自行将设施设备搬离，以自己行为表示不再租赁门面。因为被告（反诉原告）刘大伟不愿继续租赁案涉门面，原告（反诉被告）刘静茹并无过错，故对被告（反诉原告）刘大伟反诉请求，本院不予支持。被告（反诉原告）刘大伟反诉要求解除《门面转让合同》，因原告（反诉被告）刘静茹当庭表示同意。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、从2020年5月11日起解除原告（反诉被告）刘静茹与被告（反诉原告）刘大伟签订的《门面转让合同》； 二、由被告（反诉原告）刘大伟于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）刘静茹门面租金4,745元； 三、驳回被告（反诉原告）刘大伟要求原告（反诉被告）刘静茹退还转让金20,000元，赔偿装修房屋费用23,763元共计43,763元的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元（原告刘静茹已预交），由原告（反诉被告）刘静茹负担100元，被告（反诉原告）刘大伟负担60元。在履行上述款项时一并支付原告（反诉被告）刘静茹。本案反诉受理费894元（被告刘大伟已预交），由被告（反诉原告）刘大伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  潘小华 二〇二〇年七月一日 书记员  李 洁