上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31131号原告：上海舒世物业管理有限公司,住所地上海市浦东新区五星路２００、２１２、２２２、２２４、８８弄１６９、１７０、１７９、１８０、１８３号一层Ａ０５。法定代表人：吴志芳，执行董事。委托诉讼代理人：张敏，女。被告：上海清酌企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：刘会丽，总经理。委托诉讼代理人：徐宏，女。委托诉讼代理人：罗婷，女。原告上海舒世物业管理有限公司(以下简称舒世物业公司)与被告上海清酌企业管理有限公司(以下简称清酌公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告舒世物业公司的委托诉讼代理人张敏，被告清酌公司的委托诉讼代理人徐宏、罗婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒世物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间的租赁合同于2019年12月31日予以解除；2.判令被告向原告支付未能提前三个月申请退租给原告造成的损失人民币88,047元(以下币种相同)；3.判令被告向原告支付免租期租金55,255.80元；4.判令被告向原告支付解约违约金88,047元；5.判令被告支付因逾期迁离登记注册地的违约金(按月租金1.2倍标准计算，自2020年3月1日算至2020年7月8日注销之日)。事实和理由：2017年7月31日，原、被告签署租赁合同，约定原告将上海市浦东新区五星路130、88弄20号一楼A01，五星路124、88弄17号一楼A02房屋(以下统称系争房屋)，建筑面积为75平方米出租给被告，由被告开设1919酒类直供店，合同期限自2017年8月1日起至2021年6月30日止。后因被告擅自解除租赁合同，违反了合同约定，原告为维护合法权益，提起诉讼，诉如所请。被告清酌公司辩称，双方建立租赁关系属实，被告因其公司运营调整，于2019年11月便口头向原告提出要提前终止租赁合同，根据原告的要求，在同年11月底递交书面解除合同的申请，通知原告租赁合同于2019年12月31日解除，同时被告以放弃两个月租金金额的保证金作为解约代价。后被告2019年12月31日搬离并交还系争房屋，双方的租赁合同在该日予以合意解除。鉴于双方系合意解约，不存在由被告再行承担违约责任，另外租赁合同为格式合同，其中对被告违约责任约定过重。对原告主张没有提前三个月申请造成的损失，其并未提供证据证明其存在损失，该主张无依据，对金额亦不认同。至于免租期租金，被告已履行较长时间，也未因免租给原告造成损失，不同意承担，就免租期租金计算方式及金额不持异议。至于解约违约金，被告已经放弃保证金作为解约的条件，原告就同一行为存在重复主张，就违约金的标准认为过重。至于企业营业信息，被告已于2020年7月8日从系争房屋中予以注销，该约定系格式条款，房屋中可以同时存在数家注册信息，原告不存在实际损失，就违约金标准认为过重。本院经审理认定事实如下：2017年7月31日，以原告舒世物业公司作为出租方(甲方)与被告清酌公司作为承租方(乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定：甲方出租系争房屋给乙方，建筑面积约75平方米，乙方租赁房屋作为开办1919酒类直供之用，租赁期限从2017年8月1日至2021年6月30日，其中甲方给予乙方61天免租期，免租期自2017年8月1日至2017年9月30日止，免租期内甲方免收租金；合同期限内，由于乙方原因导致合同在2021年6月30日前终止履行的，免租期约定失效，乙方需全额支付免租期内的租金；该房屋租金为27,175元每月，物业管理费为11元每月每平方米，前二年租金不变，第三年起按起租日计算租金每二年递增8%；……租赁关系终止时，甲方收取的租房保证金扣除应由乙方承担的费用后，剩余部分无息返还乙方；……由于乙方自身原因，提出提前解除合同的，乙方需提前三个月向甲方书面提交申请，经甲乙双方达成一致意见后可以提前终止合同，甲乙双方无法达成一致意见的，乙方无权要求甲方退还租赁保证金，且应在支付完提前终止日前租金的前提下，还应向甲方支付3个月的租金作为违约金；未经上述事由，任何一方不得擅自解除合同，否则，须承担违约责任；……乙方租赁该房屋，且使用所租赁房屋作为以乙方企业的注册地，在租赁合同终止后二个月内，乙方须将乙方企业注销或将乙方企业的注册地迁移至其他地址；若乙方拒绝注销乙方企业或拒绝将乙方企业注册地变更至其他地址，乙方须承担违约责任；违约金按照继续租赁该房屋的租金标准的1.2倍支付，直到营业执照及相关证照迁出为止；……在合同附件三记载2019年10月1日至合同到期期间的租金为88,047元，物业管理费为2,475元，租赁保证金为54,350元；……。2017年8月14日，上海清酌企业管理有限公司浦东五星路店注册在上海市浦东新区五星路130、88弄20号一楼A01,五星路124、88弄17号1楼A02房屋中。双方确认，被告就系争房屋缴纳租赁保证金54,350元；租金付至2019年12月31日；2019年12月31日双方办理了“退房交接书”手续；上海清酌企业管理有限公司浦东五星路店于2020年7月8日办理了注销手续。被告表示因其经营调整，于2019年11月向原告提出要求提前退租，并根据原告的要求向其发送了退租申请。原告确认收到被告发送的退租申请，但提出要求被告按照合同约定承担违约责任，被告仅能接受没收保证金的条件，双方未能协商一致。以上事实有《租赁合同》、营业执照、退房交接书、企业注销手续材料等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告清酌公司因其自身原因提出要求提前终止租赁合同，并向原告发送了解除意见的函件，但在没有证据证明该解除得到原告舒世物业公司同意下，清酌公司公司不具有合同或法律上的单方解除权，其擅自解除构成了违约。2019年12月31日，被告以离场交还房屋，以其行为表示不再继续履行，原告在此情况下接收了房屋，并要求法院确认该日双方租赁合同解除，于法有据，本院予以确认，但需要说明的是，原告接收房屋的行为不代表原告与被告就合同解除达成合意，被告仍因就其擅自解约的行为承担相应的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告因被告退租行为，1、要求承担给其造成的损失88,047元及解约违约金88,047元；对此本院认为，就实际损失在原告没有进行举证下，本院难以采纳，那就违约金部分，符合合同约定，被告就违约金提出过高的抗辩，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院考虑到双方已经就被告的违约行为没收了被告支付的租赁保证金54,350元，在此基础上以被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情调整违约金为58,698元。2、对原告主张的免租期租金55,255.80元，被告提出约定为格式条款，对其责任过重，对此本院认为，免租期是出租人对能够完成租约的承租人一种租金让利，现承租方未能完成租期便解除合同，出租方依照合同约定要求收回该免租优惠，符合正常租赁市场的规则，对被告认为责任过重抗辩，本院不予采纳，就原告该项请求予以支持。3、原告要求被告按照月租金1.2倍标准支付2020年3月1日至2020年7月8日逾期迁离或注销登记注册地的违约金，被告提出违约金过高的抗辩，本院则根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合原告存在实际损失，酌情予以支持1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海舒世物业管理有限公司与被告上海清酌企业管理有限公司关于上海市浦东新区五星路130、88弄20号一楼A01，五星路124、88弄17号一楼A02房屋建立的租赁关系于2019年12月31日予以解除；二、被告上海清酌企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海舒世物业管理有限公司支付免租期租金55,255.80元；三、被告上海清酌企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海舒世物业管理有限公司支付解约违约金58,698元；四、被告上海清酌企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海舒世物业管理有限公司支付营业执照从2020年3月1日至2020年7月8日逾期迁出违约金10,000元。五、驳回原告上海舒世物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,090元，减半收取计3,045元，由原告上海舒世物业管理有限公司负担1,655元，被告上海清酌企业管理有限公司负担1,390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年七月二十九日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。