江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初260号原告：李**，男，1991年8月28日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：代浩，江西际民律师事务所律师。被告：张小军，男，1985年1月22日出生，汉族，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：蔡佩佩，江西际民律师事务所律师。第三人：九江市世家地产经纪有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区长虹大道**阳光国际第**不分单元106，统一社会信用代码：91360402MA35NLXF2R。法定代表人：项得群，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖建明，该公司职员。委托诉讼代理人：陈鲜，该公司职员。原告李**诉被告张小军、第三人九江市世家地产经纪有限公司（以下简称世家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后进行多元化解调解，调解不成后于2020年4月13日立案。本案依法适用简易程序，分别于2020年6月11日和同年7月3日公开开庭进行了审理。原告李**及其委托诉讼代理人代浩、被告张小军的委托诉讼代理人蔡佩佩、第三人世家地产公司的委托诉讼代理人肖建明、陈鲜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李**向本院提出诉讼请求：1.判令张小军赔偿李**违约金30000元；2.判令张小军赔偿李**装修九江市时代天城小区2栋1单元1402室房屋（以下简称案涉房屋）所花费的装修费用150000元；3.本案诉讼费用由张小军负担。事实和理由：2019年10月6日，李**、张小军及世家地产公司签订《九江市城市房屋存量买卖居间合同》，合同约定张小军将案涉房屋出售给李**，房屋价款760000元，于办理委托公证手续后支付给张小军，张小军应于公证当日押30000元保证金给李**，待交易手续完成后，由李**返还张小军，李**为此向世家地产公司支付了购房定金30000元。合同另约定，张小军同意合同签订日交付案涉房屋的钥匙给李**进屋装修，合同期内任何一方违约将赔付对方相应的装修费用并承担法律后果。合同签订后，李**即进场装修，现已装修完毕，但张小军拒绝履行合同义务，不同意于公证当日押30000元保证金给李**，导致双方的交易无法完成。为此，李**多次找世家地产公司沟通，该公司与张小军多次沟通后，张小军仍不同意履行合同义务，甚至欲将案涉房屋出售给他人。张小军不履行合同义务已构成根本违约，严重损害了李**的合法权益。故诉至法院，请求判如所请。被告张小军辩称：一、李**未履行先合同义务，张小军享有先履行抗辩权。合同第七条约定，双方应在2019年12月30日内办理房屋过户手续，李**应一次性支付购房款760000元。根据合同约定，张小军于合同签订当日将案涉房屋的钥匙交付李**，后李**自行对房屋进行了装修，但直至2019年12月30日，李**仍无法支付购房款，甚至购房定金也未支付，张小军根据合同第八条的约定可以解除合同，并追究违约方责任。张小军于合同签订后交付了房屋钥匙，李**已进场装修的情况下，张小军就案涉房屋已完成事实交付，李**支付购房款的先合同义务不履行，张小军有权拒绝押30000元保证金。二、关于装修费用的金额和承担问题。李**主张装修费用150000元存在虚报嫌疑，应提供房屋装修评估报告。李**未履行支付定金、购房款的先合同义务严重违约，其在自知没有付款能力的情况下对案涉房屋进行装修，应自行承担装修费用。三、李**与世家地产公司之间存在相互串通，意图通过公证非法规避房屋交易税费，对房屋进行装修再高价卖出的行为。合同于2019年10月6日签订，但购房款付款时间约定在同年12月30日前，付款时间长达3个月，之所以宽限李**付款时间，是因其于签订合同时告诉张小军，家中拆迁款到账需要时间，张小军便同意签订合同并交房房屋钥匙，张小军当时询问了购房定金，世家地产公司称定金由其收取，但李**并未当面交付定金。从李**的购房定金支付、委托公证、合同签订后即进场装修及无法支付购房款等行为来看，张小军认为李**只是世家地产公司找的“托”，实际上是世家地产公司违规操作，以公证方式非法规避税费，通过快速装修固定房源并抬高房价进行再次销售，此行为严重损害了张小军的合法权益。张小军出售案涉房屋是有诚意的，为了办理房屋过户手续，不惜借款将房屋贷款还清，因此承担了提前还款违约金2354元。而李**却没有购房诚意，从签订合同至支付房款截止日只顾装修而不履行支付购房款义务，属严重违约。综上，请求驳回李**的诉讼请求。第三人世家地产公司述称：李**所诉属实，且李**与世家地产公司之间没有串通。原告李**围绕其诉讼请求向本院提交的证据材料及被告张小军、第三人世家地产公司的质证意见：证据1、《九江市城市房屋存量买卖居间合同》，拟证明李**与张小军就案涉房屋买卖签订了合同，合同对双方的权利义务进行了约定，另特别约定张小军同意预留三张银行卡给李**办理相关过户手续，并同意在公证当日押30000元保证金给李**，待交易完成后归还；证据2、微信聊天截屏，拟证明张小军拒绝预留银行卡及押30000元保证金给李**，导致合同未能履行；证据3、装饰工程合同书、收条，拟证明李**因装修案涉房屋花费装修费150000元；证据4、物业费收据及发票，拟证明张小军知晓李**装修案涉房屋的事实，李**在装修前按张小军的要求交纳了物业费，并按张小军的要求开具了相关的发票，用于帮助张小军抵税，张小军知晓李**有购房的诚意。张小军质证意见：证据1真实性和合法性无异议，合同约定押30000元保证金前提是张小军收到了760000元的购房款及以公证方式进行交易，保证金支付与购房款支付有先后顺序和前提条件；证据2真实性有异议，李**没有对截屏中“小云云”的身份举证；证据3有异议，装修合同书施工人系个人，150000元装修款李**仅提供了收条未提供银行流水；证据4真实性无异议，购房诚意是体现在购房款的支付，该证据不能反映李**的购房诚意。世家地产公司对李**的证据均无异议。被告张小军围绕其答辩意见向本院提交的证据材料及原告李**、第三人世家地产公司的质证意见：证据1、张小军身份证复印件，拟证明张小军的身份信息；证据2、房屋买卖合同复印件，拟证明张小军、李**及世家地产公司之间签订房屋买卖合同，约定2019年12月30日内完成交易手续，但李**未依约支付购房款；证据3、不动产权证书、提前还款凭证，拟证明张小军为保证完成过户，降低李**交易风险，提前将案涉房屋银行贷款还清，并因此承担提前还款违约金2354元；证据4、接处警登记表，拟证明张小军因世家地产公司违规操作报警；证据5、案涉房屋装修照片，拟证明李**对案涉房屋的装修质量差，装修费150000元无依据；证据6、证人张某出庭作证的证人证言，拟证明张某参与了案涉房屋买卖，清楚本案纠纷，世家地产公司借李**的名义“买房”，拿到钥匙后立即装修控制房源再转卖；证据7、世家地产公司与张小军的通话录音，拟证明李**虽是合同中的买受人，但实际是世家地产公司主导的炒房骗局，李**只是“托”。李**质证意见：证据1无异议；证据2真实性和合法性无异议，导致合同未履行原因是张小军未按合同约定预留三张银行卡，并押30000元保证金给李**，构成严重违约；证据3真实性和合法性无异议，因案涉房屋尚有按揭贷款，故违约金系张小军卖房需支付的费用，与李**无关；证据四真实性和合法性无异议，该证据仅能反映张小军与世家地产公司存在冲突而报警，不能证明世家地产公司在房屋交易中存在违规操作；证据5真实性和合法性无异议，该证据不能证明案涉房屋装修质量差，恰恰能证明李**对案涉房屋进行了装修，花费了相应的装修费用；证据6，张小军与证人系堂兄弟关系，且证人并不清楚案涉房屋的购房过程及合同条款，证人所陈述李**存在违约的事实均是经张小军转述而知晓；证据7真实性无异议，李**并非是托，而是真实的购房者，通话录音所反映的世家地产公司的工作人员打电话与张小军沟通，是接受了李**的委托，帮助协调李**房屋买卖事宜，李**多次找到世家地产公司，该公司多次帮忙协调双方在房屋买卖过程中的争议，恰恰证明李**有购房的诚意，另张小军与世家地产公司工作人员聊天记录内容，能够反映即便在世家地产公司的协调下，张小军始终拒绝按合同约定押30000元保证金给李**，并要求将房价涨至800000元，该通话录音的内容完全能证实案涉房屋交易无法完成的原因在张小军，其存在严重违约行为。世家地产公司质证意见：证据1无异议；证据2真实性无异议，张小军要付押金30000元，但其不同意押30000元，导致合同无法履行；证据3无异议；证据4真实性无异议，双方是为协调房屋买卖事宜，世家地产公司没有违规；证据5真实性无异议，不清楚装修费金额；证据6，证人不清楚案涉房屋交易过程及合同内容；证据7真实性无异议，李**不是“托”。第三人世家地产公司未提交证据。本院对李**和张小军提交的证据的真实性予以确认，就证据所要证明的内容将结合案情加以综合评定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2019年10月6日，张小军（甲方）、李**（乙方）及世家地产公司（丙方）就李**购买案涉房屋签订《九江市城市房屋存量买卖居间合同》，其中，合同第六条：“甲乙双方商定房屋买卖价款760000元。”第七条：“甲乙丙三方同意自本合同签订之日起的2019年12月30日内，按下列第1种方式支付房款：1.甲乙双方协商一致将购房款760000元一次性支付给甲方。”第八条：“若甲乙任何一方未在约定期限内配合办理第七条相关手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，若乙方要求房屋暂不过户，只要求先行办理委托公证，则购房款在公证当日一次性向甲方支付，本次交易视为完成，公证后若有变故，由乙方自行负责。”第十三条：“本合同签订后当日内，乙方向甲方支付购房定金30000元，该定金由丙方代管，定金在过户时应先支付丙方佣金后，多余款项可转为房款或交易费用；…。”第十八条：“其他约定事项：如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准：①甲乙双方承诺提供合格有效证件及时配合丙方办理公证委托手续；②甲方同意预留三张银行一类卡（建设银行、九江银行、江西银行各一张）给乙方办理相关过户手续，待过户手续办理完成后，乙方归还给甲方；③房东净得760000元，在公证当日甲方同意押30000元保证金给乙方，待交易手续完成后，由乙方归还甲方30000元；④甲方同意自合同签订日起交付钥匙给乙方进屋装修，在合同期间，如任何一方违约，将赔付相应的装修费用及承担法律后果。”合同签订当日，张小军将案涉房屋钥匙交付李**，李**于同年10月25日左右开始对案涉房屋进行装修。同年12月30日，李**、张小军与世家地产公司的工作人员前往公证处办理公证委托手续。过程中，张小军认为，根据合同约定李**彼时应支付购房款760000元；李**则认为，根据合同约定张小军应先押30000元给李**，故李**彼时只需支付730000元购房款。对此，各方经协商无果，故李**诉诸本院，请求如前述。诉讼中，李**申请增加诉讼请求，即“请求判令张小军支付李**代付的物业费4678元”。另查一：庭审中，各方经协商确认并同意《九江市城市房屋存量买卖居间合同》于2019年12月31日解除；李**与张小军共同确认案涉房屋装修价值为80000元。另查二：李**于2019年10月25日就案涉房屋向房屋所在的物业公司支付自2017年12月8日至2019年12月7日的物业费4678元。本院认为：李**、张小军及世家地产公司签订的《九江市城市房屋存量买卖居间合同》是各方真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有法律约束力。庭审中，各方确认并同意上述合同于2019年12月31日解除，不违反法律规定，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、李**主张的违约金30000元应否支持问题；二、案涉房屋装修费用的负担问题。围绕上述争议焦点，本院评述为：关于焦点一。庭审中，李**对其主张的违约金的解释是，李**在签订合同当日向世家地产公司支付了购房定金30000元，依据定金罚则，张小军应承担支付30000元定金的违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”同时，《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中，尽管李**和世家地产公司均称李**根据合同约定已向世家地产公司支付购房定金30000元，但庭审中，李**不能提供其支付凭证，世家地产公司也不能提供其收款凭证，故李**主张其已支付购房定金30000元无证据支撑，本院不予采信。根据上述法律规定，定金具有对债权担保的法律性质，属实践性合同，须以交付为生效条件。而本案合同虽约定了定金，但并未实际交付，故合同中关于定金的约定不发生法律效力。因此，李**的该项诉请于法无据，本院不予支持。关于焦点二。经审查，尽管合同第七条约定“2019年12月30日内，乙方将购房款760000元一次性支付给甲方”，但合同第十八条对此进行了变更，即：“如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准：…③房东净得760000元，在公证当日甲方同意押30000元保证金给乙方，待交易手续完成后，由乙方归还甲方30000元…。”案涉房屋办理委托公证当日，各方对支付购房款和保证金的顺序意见各异，即是李**先支付760000元给张小军，再由张小军支付30000元保证金给李**，还是李**仅需向张小军支付730000元购房款，未支付的30000元购房款作为张小军支付的保证金。本院认为，从合同上述条款的内容来看，双方未明确约定支付购房款和保证金的顺序，发生争议后，双方又不能达成补充协议，致使合同难以继续履行而解除，双方对合同相关条款约定不明确导致合同解除均有过错。鉴于各方均同意解除合同，本院根据合同的实际履行情况、导致合同不能履行的原因及案涉房屋因装修而产生装修价值等因素，酌定案涉房屋装修费用张小军和李**按60%和40%分摊，即由张小军补偿李**装修费用48000元（80000元×60%）。另，李**已代付案涉房屋自2017年12月8日至2019年12月7日的物业费4678元，张小军因此受益，该款宜由张小军支付给李**。综上，李**的部分诉请有理，有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告张小军于本判决生效后十日内补偿原告李**装修费用48000元；二、由被告张小军于本判决生效后十日内支付原告李**代付的物业费4678元；三、驳回原告李**的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3993元，减半收取为1996.5元（原告李**已交纳3900元，1903.5元予以退回），由原告李**负担1427元，被告张小军负担569.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 欧阳中学二〇二〇年七月三十日法官助理熊慢青书记员袁翔