四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初1579号 原告：梁慧茹，女，1959年9月2日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：孙文革，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：寇顺萍，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。 被告：四川归田科技有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区惠州中路**。 法定代表人：王昊，总经理。 委托诉讼代理人：李继，四川吉辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭兴，四川吉辰律师事务所实习律师。 原告梁慧茹与被告四川归田科技有限公司（以下简称归田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁慧茹及委托诉讼代理人孙文革，被告归田公司的委托诉讼代理人李继、郭兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁慧茹向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《久宿装配式建筑产品销售合同》、《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》以及《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》；2.判令被告返还原告向被告支付的购房款共计70万元；3.判令被告支付原告资金占用利息39667元；4.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为：判令双方签订的《久宿装配式建筑产品销售合同》、《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》以及《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》无效。事实和理由：原告与被告于2018年12月4日签订《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》，原告向被告支付了5万元定金，用于认购“农耕校园A16－0－0及久宿产品3号产品”。2018年12月23日双方签订《久宿装配式建筑产品销售合同》以及《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》，双方约定：原告购买被告生产的久宿装配式建筑一套，型号为“花坞”并将其安放在“久宿·青溪”农耕体验社区一方所属的农耕体验指定区，作为农耕附属设施。交付时间为被告收到款项后即开即安排生产和安装，自生产时起六个月内，合同总价款为42万元人民币。同时双方签订的《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》约定被告向原告提供农耕体验服务，原告向被告支付28万元的农业生产管理服务费和土地转租费。双方签署的三份合同实为商品房屋买卖，原告的合同目的为实现商品房居住，被告三份合同指向亦是提供住房，主合同是销售合同，土地的来源是农业管理服务协议，服务协议说明建筑物存在于农民的流转土地之上，流转土地按照相关规定用地性质是不能发生改变的，认筹协议实际是房屋买卖合同的一个附件，该两份协议都是销售合同附件，是不能独立存在的。合同签订当天即2018年12月23日，原告按照合同约定向被告支付了包括定金在内共计70万元购房款，被告向原告开具了盖有被告财务专用章的收据。然而，甲方收到款项后并未按照合同约定履行，期间乙方多次催告，被告以各种理由推脱，截止目前，被告迟延履行合同已超过十个月。本案被告将耕地进行房地产开发，没有取得土地使用权，没有取得相关资质进行预售，违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》的强制性规定，应属无效。导致合同无效的法律责任是因本案被告违法行为导致，被告应对此承担全部责任。因合同无效，被告应当返还原告交付的房款本息。退一步讲，即使合同有效，因被告根本违约，也应返还房款本息。对于截至2019年8月20日的利息，以本金70万元为基数，自2018年12月24日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息4.35%计算为20300元；自2019年8月20日起至2020年4月20日止（暂时计算至2020年4月20日期间利息，期后计算至法院生效裁判文书确定的还款日止），按同期全国银行间同业拆借中心公告的贷款市场报价利率计算的利息，利率为4.15%计算为19367元。利息共计39667元。 综上，原被告双方所签订的三份合同实为商品房买卖合同，因被告不具有土地开发及商品房预售资质而导致合同无效，应承担合同无效的全部法律责任，应向原告返还房款及资金占用利息，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告归田公司辩称，被告是一家从事野奢民宿、农耕体验、房车营地等项目经营的公司，被告从青神县鹰台村一、五、六、七社流转了约300亩土地用于上述经营，经营项目在青神县发展和改革局进行了备案。2018年12月4日，原告成为被告经营项目社员。2018年12月23日，原告在项目所在地进行考察和了解后，经协商一致签订了《久宿装配式建筑产品销售合同》以及《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》。合同和协议签订后，被告即开始联系生产厂家对原告购买的产品进行生产，并立即整理土地供原告进行农耕体验。在合同履行过程中，眉山市自然资源局于2019年2月2日下发了眉山自然资发（2019）9号文件，对“大棚房”问题进行专项整治和清理，基于政策原因，暂时无法安放原告所购买的产品在制定区域内。被告立即与原告进行协调，并将名为花坞的体验区提供给原告使用，原告在该处体验居住长达一年之久，被告也提供了相应的服务直至原告不辞而别。原告提交的三份合同实际是不同的合同，《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》指的是社员权，该社员权不是当地的社员权，是公司经营的社员的社员权，不是原告理解的当地农民的社员权，属于被告的经营范围，不违反法律规定。《久宿装配式建筑产品销售合同》是产品购买合同，不是房屋买卖合同，如果是房屋买卖合同，一定会有办理产权证、交付、交付条件及相应的强制性规定，但是从被告提交的证据，实际是可以移动的附属在土地上的产品，是属于流动的产品，并不是被告开发建设的房地产。被告也是向另一厂家进行购买。 《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》是土地管理服务合同，合同清楚约定，被告提供的是转租土地，费用是1000元每年每亩，同时，被告提供的义务是对土地进行整理，给排水、供电系统建立及其他具备农耕体验所进行的投资服务。这也是切合被告的经营项目，最终是实现农耕体验。该合同是独立存在的，产品合同实际是为了临时居住和看护的作用，不是原告陈述的房地产购买，所以合同不应该认定为无效。原告请求返还购房款不成立，因为是三份不同的合同，被告已经进行土地整理、基础设施建设及土地的定制，并已经定制完成，原告不能以合同无效要求返还。原告对资金占用利息的主张无法律和事实依据，即使本案合同无效，也属于缔约过失责任。被告已履行该合同实际对土地开发平整，基础设施建设和产品定制，原告是在前期进行充分考察后才决定签订的合同，而被告经营的项目是经发改委予以立项的，符合法律规定。因此被告不应该承担资金利息及相应的过错，被告在合同的签订中没有过错。关于大棚房整治，是国家的政策，对于被告来说属于不可抗力范畴，不是原告认为大棚房整治就把项目认定违法。综上，原告主张三份协议因违反法律强制性规定而无效的理由不能成立，请求退还款项、支付资金占用利息请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告梁慧茹依法提交了如下证据： 1.《久宿装配式建筑产品销售合同》、《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》以及《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》。 2.付款收据。 3.久宿·青溪农耕体验社区宣传册。 4.微信聊天截屏。 被告归田公司对证据1三性无异议，但认为达不到原告证明是房屋买卖的合同关系。对证据2三性无异议。对证据3三性无异议，但认为达不到原告证明的房屋买卖的目的。对证据4真实性、合法性无异议，认为该证据证明了本案原告在签订合同后不久一直住在被告提供的样板房里，直到2020年4月才离开，实际居住大概一年左右，被告法定代表人在2020年4月8日已告知了原告的基本情况，所定制的产品已经基本完成，想要表达的就是不同意解除合同退款，原告整体的意思是要求退款，解除合同，也不知道解除哪份合同，这种通知也不符合合同通知解除的条件。因被告对上述证据的真实性无异议，原告提交的上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。对是否达到原告的证明目的，本院结合全案进行综合评判。 被告归田公司依法提交了如下证据： 1.固定资产投资项目入库申报表、青神县入库项目现场核查表、四川省固定资产投资项目备案表、施工合同三份、施工现现场照片、项目介绍、报告。 2.《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》、《久宿装配式建筑产品销售合同》、《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》。 3.装配式房屋样板间制作安装合同、照片、付款凭证。 4.微信聊天截屏。 5.眉山市自然资源局文件（眉市自然资发[2019]9号）、关于四川省“大棚房”问题专项清理整治行动整改工作的指导意见。 原告对证据1中的三份表真实性异议，对现场照片无异议，其余证据三性不认可。对证据2三性无异议，但认为达不到被告证明目的。对证据3中的付款凭证的真实性无异议，其余证据不认可。对证据4中的被告与政府人员之间的聊天记录的关联性、真实性不认可，其余微信聊天真实性无异议。对证据5真实性无异议。经查，三份施工合同系被告与案外人签订，真实性无法核实，且与本案不具有关联性，本院不予认定。装配式房屋样板间制作安装合同是被告与案外人签订，真实性无法核实，且也无法证明是原告购买的装配式产品，本院不予认定。付款凭证是被告向案外人所支付，付款性质无法确认，对关联性不予认定。照片无法反映是合同约定的建筑产品，关联性不予认定。被告与政府人员的微信聊天与双方合同之间不具有关联性，本院不予认定。其余证据本院予以确认，并在卷佐证，对是否达到被告证明目的，本院结合全案进行综合评判。 根据当事人陈述和审理查明确认的证据，本院认定事实如下：被告于2018年5月4日经依法登记成立。经营范围为：软件开发；集成建筑；装配式建筑研发、设计、销售、安装、维修、养护；农业项目开发；旅游项目开发；园林景观设计，可移动建筑安装、维修、养护；集成建筑的五金连接件、集成建筑材料开发；计算机信息技术领域内技术开发、技术咨询；种植、销售：苗木、花卉；蔬菜、水果。 2019年2月20日，经青神县发展和改革局批准，被告填报的久宿青溪田园综合体项目（一期）取得了《四川省固定资产投资项目备案》，备案的项目名称为久宿青溪田园综合体项目（一期），项目类型为基本建设（发改），建设性质为新建，所属行业为旅游，建设地点为眉山市青神县西龙镇鹰台村，主要建设内容及规模为项目规划面积约500亩，计划总投资9800万元。一期占地约391.3亩，投资约4250万元，建设打造接待中心、会所、野奢民宿、亲子娱乐区、农耕体验区、房车营地、温泉、医务室、农副产品销售、停车场及相关道路等基础配套工程。 2018年2月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》，约定内容有：一、项目简介、二、社员权益、三、认筹流程、定金缴纳。其中第二条社员权益约定，社员享有久宿·青溪农耕体验社区体验资格。具体内容包括：1.“久宿”装配式农耕附属设施一套。2.农耕小院一个。3.公共景观及设施。第四条定金缴纳约定，乙方需足额缴纳认筹定金5万元，该定金于乙方签订《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务合同》时等额抵扣管理服务费。 2018年12月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《久宿装配式建筑产品销售合同》，约定内容有：第一条所购产品基本信息；第二条甲方交付产品的约定；第三条款项及付款方式；第四条补充条款。其中，第一条所购产品基本信息约定，乙方购买甲方生产的久宿装配式建筑一套，其型号为“花坞”，并将其安放于“久宿·青溪”农耕体验社区乙方所属的农耕体验指定区，作为农耕附属设施，乙方所购产品的外观尺寸图作为本合同附件一。第二条第1项约定，甲方交付给乙方的产品约定为久宿装配式建筑一套，并接入乙方农耕指定区的水电，同时具备集成式化粪池一个并接入排污管网；内外墙装饰、室内强化木地板、橱柜一套、卫浴设备、灯具、锁具等；第2项约定，甲方收到款项后即开始安排生产和安装，交付时间为生效起至六个月内。第三条款项及付款方式约定，本合同项下产品总价款为人民币42万元，在签订合同时即支付全款，使合同生效后甲方进行生产和安装。第四条补充条款约定，房屋内部结构局部改变，详见附件：选装配置详单。附件：选装配置详单载明：产品型号：花坞，选装项目：1.厨房改为卧室，在花园里面新建厨房及卫生间。2.三个卧室的部分墙换为玻璃。3.客厅外面加阳台。4.客卫改成杂物间，主卫改为客卫且卫生间窗户加大。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《久宿·青溪农耕体验区农业管理服务协议》，约定内容有：一、项目区域及占地面积，二、项止规划及流转期限，三、双方权利及义务，四、项目费用，五、违约责任，六、特殊约定。其中，第四条项目费用约定，乙方在甲方建立的“久宿·青溪”农耕体验社区进行农耕体验活动时，应向甲方支付如下费用：1.农业生产管理服务费：28万元，该费用是指甲方对土地进行整理、给排水系统的建设、供电系统的设立、以及其他使项目具备农耕体验所进行的投资、服务费用，乙方应于签订协议之日起3日之内缴纳；2.土地转租费：该自主农耕指定区域为A区16号地块，地块标注以四川归田科技有限公司对久宿·青溪的总体规划为准，该地块面积为585平方米，含30%公摊面积，转租费为1000元每年每亩，该费用以2018年国家粮食收购基准价作为基础，往后按国家粮食收购价的涨跌同比计算，但不得低于1000元/亩，转租费每两年一交，签订本协议时先支付两年。 上述协议签订后，原告于2018年12月23日向被告支付了合同约定的金额70万元（含定金），被告向原告出具了金额为5万元的收据一份，载明认筹久宿青溪A区16号产品定金。出具了金额为70万元的收据一份，载明认筹久宿青溪A区16号产品付房款（含定金）。 上述合同履行中，眉山市自然资源局和眉山市农业农村局于2019年2月2日下发（眉市自然资发[2019]9号文件）眉山市“大棚房”清理整治专项行动领导小组办公室关于转发四川省“大棚房”清理整治专项行动领导小组办公室《关于四川省“大棚房”问题专项清理整治行动整改工作指导意见》的通知，根据文件规定，被告的项目属于清理整治范围而被停止。被告将将该情况向原告进行了告知，原告知道后，便搬入被告提供的样板间居住，等待合同继续履行，直至2020年4月原告搬离样板间时双方合同仍未能履行，期间原告向被告法定代表人微信提出解除合同及退款事宜，双方协商未果。 本院认为，从原被告双方签订的《久宿装配式建筑产品销售合同》名称看，原告购买的是装配式建筑产品，但从合同约定的该装配建筑的配置及结构等及被告对该产品的宣传图内容来看，该装配式建筑产品实际为建筑物，具备的是房屋的使用功能，并非耕种功能，原告购买装配式建筑产品目的也是为了居住，故《久宿装配式建筑产品销售合同》性质为房屋买卖。原、被告对房屋买卖，必然涉及土地使用权的转让，《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》虽约定的为收取农业生产管理服务费和土地转租费，但该内容实际包含了土地使用权的转让。上述案涉转让的房屋是被告在农业用地上修建，实质是将农业用地转为建设用地，被告将农用地转为建设用地并未取得相关行政部门的审批手续，双方的买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十条“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地”、第三十七条“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定。故，原被告签订的《久宿装配式建筑产品销售合同》、《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》违反了法律强制性规定，应认定为无效。而原被告签订的《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》仅是一份认购协议，上述合同无效，该认购协议当然无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告未经相关部门审批在农用地修建房屋出售，导致合同无效，存在过错，被告因合同取得的房款70万元应当向原告返还。原告主张被告返还购房款70万元，符合法律规定，本院予以支持。被告作为过错方占用原告资金至今，造成原告资金利息损失，原告主张被告支付资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告梁慧茹与被告四川归田科技有限公司于2018年12月4日签订的《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》，于2018年12月23日签订的《久宿装配式建筑产品销售合同》、《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》无效； 二、被告四川归田科技有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告梁慧茹购房款70万元，并支付资金占用利息（资金占用利息计算方式：以本金70万元为基数，自2018年12月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的本金给付之日止）。 本案案件受理费减半收取计5598元，由被告四川归田科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  熊碧珍 二〇二〇年七月十日 书记员  潘超来