江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初2172号 原告：朱晓磊，男，1994年9月20日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 原告：南京市浦口区青年食谈披萨店，住所地在江苏省南京市浦口区。 经营者：朱晓磊，经理。 两原告共同委托诉讼代理人：李金业，江苏雨花石律师事务所律师。 被告：蔡磊，女，1978年5月20日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：张银平，江苏臻宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴翩，江苏臻宇律师事务所律师。 第三人：南京市浦口区人民政府江浦街道办事处，住所地在江苏省南京市浦口区江浦街道珠泉西路**。 法定代表人：刘建武，主任。 委托诉讼代理人：陈春河，江苏袍泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈心竹，江苏袍泽律师事务所律师。 原告朱晓磊、南京市浦口区青年食谈披萨店（下称青年披萨店）与被告蔡磊、第三人南京市浦口区人民政府江浦街道办事处（下称江浦街道办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法由审判员朱模宝适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告朱晓磊及其与青年披萨店的共同委托诉讼代理人李金业，被告蔡磊及其委托诉讼代理人吴翩，第三人江浦街道办的委托诉讼代理人陈心竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱晓磊、青年披萨店向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2019年8月签订的《房屋租赁合同》有效；二、判令被告将原告缴纳的2020年度租金30000元及押金5000元退还给原告；三、判令被告向原告支付提前搬家奖励132490元、设施搬运费105992元、停业补偿费用211984元、装饰装修费用89825元；四、判令由被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于南京市浦口区××门面房租赁给原告使用，房屋面积为51.19平方米，租期三年（自2019年8月1日起至2022年8月1日止），每年租金6万元。合同签订后被告将案涉房屋交付给原告使用，原告领取营业执照、食品经营许可证后经营餐饮，原告分别于2019年8月、2020年3月向被告支付了3万元租金。2019年12月，被告告知案涉房屋被依法征收，原、被告双方就案涉房屋的装饰装修费用、搬迁费及停业损失等未能达成一致处理意见。原告因“新冠”疫情影响未能正常营业。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。 被告蔡磊辩称，不同意向原告退还租金，案涉房屋虽然签订了征收补偿协议，但实际并未腾房，目前案涉地块上其他商家经营状况良好，原告完全可以继续使用案涉房屋经营，原、被告应当继续履行租赁合同。此外，不同意原告主张的搬家奖励及设施搬运等费用，拆迁补偿协议中的补偿是国家对房屋所有权人的补偿，根据相关规定，被征收人是房屋的所有权人，承租人并非征收补偿法律关系的相对人，承租人无权主张上述补偿款项。 第三人江浦街道办述称，第三人并非本案房屋征收实施部门，与案件无法律上利害关系。原告起诉时提交的证据，已经包含了其希望从第三人处调取的相关资料，原告不应将街道办列为案件第三人。 经审理查明，被告蔡磊与案外人石尊意原本共有一处位于南京市浦口区××室的房产。2019年8月1日，被告蔡磊（合同称“甲方”）与原告朱晓磊（合同称“乙方”）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于南京市浦口区××室门面房出租给乙方经营使用，房屋面积51.19㎡；租赁期限三年，自2019年8月1日至2022年8月1日；租金为60000元/年；押金5000元，租期届满后退还给乙方；如遇房屋拆迁，甲方无需补偿乙方装修费用。上述合同签订后，原告朱晓磊办理了食品经营许可证等手续，拟在租赁地址以原告青年披萨店名义对外开展经营活动，并对案涉房屋进行了装饰装修等经营准备工作。 另查，2019年12月12日，南京市浦口区人民政府发布了《浦口区龙华路地铁站地块房屋征收公告》，征收项目位于浦口区江浦街道，东至龙华路地铁站、南至文德东路、西至河滨路、北至公元北路。因被告出租给原告的案涉房屋处于上述“浦口区龙华路地铁站项目”征收范围内，2020年1月14日，被告蔡磊及房屋共有人石尊意共同作为被征收人、南京市浦口区住房保障和房产局作为征收部门，双方签订了《浦口区城市房屋征收补偿协议》，协议主要约定：被征收人的被征收房产位于南京市浦口区××室；协议当事人同意按照江苏佳事得房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司出具的房屋征收评估结果确定货币补偿金额；各项征收补偿总额为3455350元；被征收人同意于2020年2月29日将被征收房屋腾空并交由征收部门拆除。该征收补偿协议除征收人与被征收人分别盖章、签字外，南京市浦口区江浦街道拆迁办公室作为“委托代理人（征收实施单位）”也加盖了印章。上述征收协议所载各项补偿中，装饰装修补偿金额为89825元，签约期限内签约并搬家奖励金额为132490元，非住宅房屋设施搬运费为105992元，营业用房停业补偿为211984元。 又查，原告朱晓磊于2019年7月1日向被告蔡磊支付了租房押金5000元，并于2019年8月2日和2020年3月2日各向被告支付了租金30000元，即原告朱晓磊已经将房屋租金支付至2020年7月31日。在原告朱晓磊知晓其所租赁房屋被征收后，2020年5月份通过微信等方式多次与被告协商解除合同事宜，但双方就退还费用等问题未能达成最终一致。2020年5月27日，原告搬离案涉房屋，并告知了被告。现因原告认为被告应当向其退还租金和押金，并应当向其支付相应的补偿费用，故向本院起诉，引发本案诉讼。 以上事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提供的房屋租赁合同、房屋权属证明、营业执照及经营许可证、征收补偿材料、微信聊天记录打印件、转账记录等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护；对于租赁合同未到期遇征收的补偿，双方当事人在合同中有明确约定的，应当按照约定处理，没有约定或约定不明的，则应当根据案件实际情况分类确定。本案中，原告朱晓磊与被告蔡磊签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，应属有效，合同当事人均应当按照合同履行义务。在政府发布征收公告后，被告蔡磊及案外人石尊意共同作为被征收人，与征收部门签订了征收补偿协议，表明同意于2020年2月29日前将案涉房屋腾空并交由征收部门拆除。原告朱晓磊于2020年5月27日将房屋腾空并通知交还给被告，此时，该房屋因征收已经发生所有权变动，被告蔡磊及案外人石尊意已经不再是房屋所有权人，且案涉征收协议中约定的腾房期限已过，案涉租赁合同目的已经无法实现，原告朱晓磊对案涉租赁合同已无继续履行期待，故原告有权解除合同、交还房屋，同时有权主张被告返还超额支付的租金及押金。原告作为承租人支付租金及房屋使用费，应计算至2020年5月27日止；因原、被告对案涉房屋租金标准在合同中已经作出明确约定，即每年60000元，故案涉房屋2019年8月1日至2020年5月27日的租金及使用费应当为49315元，故被告蔡磊应当将原告朱晓磊超额支付的10685元及押金5000元退还给原告。原告主张被告向其退还房租30000元，与原告实际占有使用房屋期限不符，本院不予支持。至于原告主张确认案涉《房屋租赁合同》有效，因该合同已经解除，故原告该主张本院不予支持。 关于原告主张的提前搬家奖励、设施搬运费等费用认定问题。（一）原告主张提前搬家奖励132490元。本院认为，原告作为承租人是搬家行为的实施主体，被告作为出租人是实施签约行为的主体，在案涉租赁合同未对该费用作出约定的情况下，原告有权主张实施搬家行为的奖励，而期限内签约奖励则应归被告所有。案涉征收补偿合同载明“签约期限内签约并搬家奖励”为132490元，本院酌定其中按期搬家部分奖励为66245元，该部分奖励，原告有权向被告主张。（二）原告主张设施搬运费105992元。本院认为，原、被告在案涉租赁合同中并未对该费用作出约定，相关设备的拆除、搬迁是原告方实施的，故其要求被告向其支付该补偿费用，本院予以支持。（三）原告主张停业补偿211984元。本院认为，原、被告在案涉租赁合同中对该费用未作出约定，因房屋征收对出租人和承租人都会造成停业损失，本院综合考虑原告的经营规模、营业情况及房屋剩余租期，酌定停业补偿由原告朱晓磊分得30%为宜，即63595.2元。（四）原告主张装饰装修费用89825元。因原、被告在租赁合同中已经明确约定“如遇拆迁，甲方不用补偿乙方装修费用”，故原告主张该费用，本院不予支持。 以上，本院确认被告蔡磊应当向原告朱晓磊支付剩余租金10685元、押金5000元、期限内搬家奖励66245元、设施搬运费105992元、停业补偿63595.2元，合计251517.2元。因本案系租赁合同纠纷，原告朱晓磊作为合同一方有权以自己名义主张相关权利；但原告青年披萨店并非合同当事人，其无权主张相关费用。即，被告蔡磊退还租金、押金，并支付补偿的对象应当是原告朱晓磊。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下： 二、被告蔡磊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱晓磊支付各类款项合计251517.2元； 三、驳回原告朱晓磊的其他诉讼请求； 四、驳回原告南京市浦口区青年食谈披萨店的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9502元，减半收取4751元，财产保全费3221元，合计7972元，由原告朱晓磊、南京市浦口区青年食谈披萨店负担3658元，由被告蔡磊负担4314元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审判员  朱模宝 二〇二〇年七月二十二日 书记员  梁冬丽