海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1004号 上诉人（原审被告）：文昌新地房地产有限公司，住所地海南省文昌市文城镇文建路**。 法定代表人：冯日，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏道言，海南云联（文昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李乐，海南云联（文昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙建华，男，1970年9月8日出生，汉族，住海南省文昌市。 被上诉人（原审原告）：赵芳，女，1970年3月20日出生，汉族，住海南省文昌市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张峻峰，海南昌宇律师事务所律师。 上诉人文昌新地房地产有限公司（以下简称新地公司）因与被上诉人赵芳、孙建华商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新地公司上诉请求：1.撤销文昌市人民法院(2019)琼9005民初3508号民事判决书中第一项、第二项、第三项判项，依法驳回被上诉人一审中“诉请支付逾期办证违约金及诉请在2个月内办理完毕土地分摊手续”的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由:针对一审判决，双方在合同履行过程中及一审庭审中对“确认涉案《商品房买卖合同》合法有效”均没有异议，且上诉人已经履行了房屋的交付及办理房权证义务，故上诉人认为对于没有争议的事实不应列入审理范围，浪费司法资源，故请求二审法院依法撤销文昌市人民法院(2019)琼9005民初3508号民事判决书中第一项判决内容。针对被上诉人一审中关于“诉请支付逾期办证违约金及诉请在2个月内办理完毕土地分摊手续”的诉讼请求，一审法院判令支持“从2016年8月29日至2018年7月23日期间的逾期办证违约金”及“在2个月内协助被上诉人办理土地分摊手续”是错误的。具体理由如下：1.上诉人已经依约为被上诉人办理了涉案房屋的房权证，被上诉人已经完整取得了涉案房屋的物权，根据地随房走的物权变动原则，被上诉人已经实际取得了涉案房屋的土地使用权，故被上诉人实际没有权益受损、也没有任何经济损失，根据我国合同法关于违约金属于损失填补原则的法理，被上诉人在没有权益受损及经济受损的情况下，其主张逾期办证违约金没有事实根据和损失证据，且超过了诉讼时效，故该一审请求不应成立，敬请二审改判予以驳回。2.上诉人早在2008年6月26日之前，上诉人就申请容积率调整及补缴地价款减免问题，文昌市人民政府已经通过会议纪要的方式确定了雅苑小区项目容积率调整的补缴地价款予以减免。文昌市人民政府作出十三届(2008)第24次《常务会议纪要》第十七项就涉案房屋所在项目问题决定，其中针对涉案项目的内容为“为满足城市发展需要，提高城市建设品位，市政府承诺同意该公司可在其用地范围建设20套住房，同原科技楼住户进行调整置换，考虑到该公司垫资260万元建设了原科技楼住户安置楼，并与科技楼住户签订了搬迁安置协议书，会议同意:一是根据《文昌市鼓励投资优惠办法的通知》有关规定，文昌新地房地产有限公司雅苑小区项目城市基础设施建设配套费减半收取；二是雅苑小区项目用地容积率调整所产生的补交地价款予以减免”，故上诉人仍需等待政府作出正式的减免补缴地价款文件后，与土地管理部门重新签订土地出让合同，オ能依办证部门的要求提交材料，为被上诉人办理涉案房屋占用土地的土地分摊手续。同时，受《不动产登记暂行条例》、《关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知》、及文昌市政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》等政策影响，上诉人未能为被上诉人办理土地分摊手续应完全归责于政府原因，上诉人不应承担任何违约责任。由于文昌市人民政府及文昌市规划局(原国土局)并没有根据文昌市人民政府十三届(2008)第24次《常务会议纪要》将容积率调整为1.85与上诉人重新签订合同，故造成无法计算每户可分得土地使用权的具体面积，同时由于政府原因导致上诉人无法办理土地分割，故属于政府原因导致土地分摊延误，因政府原因在涉案商品房合同签署日至2016年8月29日、2016年8月29日至2018年7月23日、2018年7月23日至今都自始存在，故一审法院除了应当驳回2018年7月23日至今的逾期办证违约金之外，还应当综合政府原因导致办证不能的存在期间、驳回2016年8月29日至2018年7月23日期间的逾期办证违约金，敬请二审改判予以驳回。3.关于“在2个月内协助被上诉人办理土地分摊手续”的2个月的时间问题，诚如一审判决认定“政府何时审批办理不属于上诉人可控制范畴”，再加之上诉人已经履行了商品房买卖合同约定的提交资料报产权登记机关的约定义务，办证义务已经履行完毕，故一审法院再判令上诉人“在2个月内协助被上诉人办理土地分摊手续”属于对上诉人的故意为难，超出了上诉人的民事履约能力，上诉人也无法按照判决书去政府进行土地分割办证，故请求二审法院依法驳回“在2个月内协助被上诉人办理土地分摊手续”的诉请。综上，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 赵芳、孙建华辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 赵芳、孙建华向一审法院起诉请求：1.依法确认二原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.被告向二原告一次性支付逾期办证违约金31,400.55元；3.被告在两个月内办理完毕土地分摊手续；4.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告孙建华与被告新地公司于2009年10月9日签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由被告将其位于海南省文昌市文城镇文建路和云逸路交汇处“文城雅苑”B幢7单元704房出售给原告，房屋总价款为286,763元。《合同》第十五条约定：出卖人应当自商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后360日内仍无法办理房地产权属证书的，买受人有权解除《商品房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应按出卖人通知的时间提供办理产权证所需的资料，逾期15日未全部提供的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。原告依约向被告支付房款，涉案房屋所有权于2011年4月18日办理登记至二原告名下。另查明，被告于2007年6月7日取得涉案小区项目用地【国有土地使用权证号为：文国用（2007）第W0103442号】。2008年6月26日，文昌市人民政府作出十三届（2008）第24次《常务会议纪要》第十七项关于文昌新地房地产有限公司雅苑小区项目问题中载明：为满足城市发展需要，提高城市建设品味，政府承诺同意该公司在其用地范围建设20套住房，同原科技楼住户进行调整置换，考虑到该公司垫资260万元建设了原科技楼住户安置楼，并与科技楼住户签订了搬迁安置协议书，会议同意：一是根据《文昌市鼓励投资优惠办法的通知》有关规定，文昌新地房地产有限公司雅苑小区项目城市基础设施建设配套减半收取；二是雅苑小区项目用地容积率调整所产生的补交地价款予以减免。被告制作《国有土地使用权分割证明审批表、分摊明细表》，于2018年7月24日向原文昌市国土局提出办理土地分摊审批的申请，并递交相应材料，该局于同日出具《受理通知书》予以确认。原文昌市国土局收到被告办理土地分摊的申请后，于2018年12月16日作出文土资函【2018】2000号《关于限期办理“文城雅苑”项目增加容积率补缴地价款手续的通知》，载明：涉案项目土地出让时的容积率为1.2，2018年11月21日，市规划委为出具《关于征询“文城雅苑”项目规划报建情况的复函》（文规函【2018】1476号）核定项目用地批准容积率为1.85，涉及增加容积率0.65。现限期被告在收到本通知10日内，依法向该局申请办理“文城雅苑”项目用地增加容积率补缴地价款有关手续，逾期，该局将选择有资质的土地评估机构，并委托其对该宗用地增加容积率补缴地价款事项进行评估，且按规定程序将评估结果上报市政府批准确定应补缴地价款，被告应按政府批准的价格及时缴交地价款，否则，该局将通过司法途径予以追缴。被告以文昌市人民政府于2008年6月26作出的十三届（2008）第24次《常务会议纪要》中对涉案项目容积率已明确免收为由，于2019年1月5日向该局作出《关于要求免缴土地增容费的请示》。文昌市自然资源和规划局于2019年11月8日向市政府作出文自然资【2019】579号《关于“文城雅苑”项目用地增加容积率补缴地价款有关问题的请示》，就涉案项目土地增加容积率补缴地价款有关问题请示如下：一、拟同意按照《十三届市政府第24次常务会议纪要》（十三届[2008]第24次）要求，减免文昌新地房地产有限公司文国用（2007）第W0103442号宗地容积率由1.2增至1.85所需补缴地价款；二、由我局与文昌新地房地产有限公司重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让容积率为1.85。再查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》要求，于2016年9月23日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证；不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。实施不动产统一登记之日起，已经依法发放的各类不动产权证书和登记证明继续有效，按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不变换，不强制要求当事人更换不动产权属证书和证明,已持有房产证的业主，待开发商办理土地分摊手续后，可持房产证、土地分摊审批表以及相关材料到市政务服务中心不动产窗口申请办理房产转让等手续。截至二原告提起本案诉讼时止，二原告未取得涉案房屋的土地分摊明细表。 一审法院认为，本案争议焦点：1.被告是否应承担逾期办证的违约责任；2.二原告主张的违约金数额及要求被告协助原告办理涉案房屋土地分摊手续的主张是否应予以支持的问题。一、关于被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约交付房款，被告应依约履行办证义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件。”规定，办理房屋权属证书包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业负有协助义务。文昌市实施不动产统一登记后，对于已取得《房屋所有权证》的业主，开发商仍应为业主办理涉案房屋的土地分摊手续，业主凭《房屋所有权证》及土地分摊表即可办理房屋转让登记或换发不动产权证。政府虽无强烈要求当事人更换不动产权证，被告仍应完成《合同》原约定的国有土地使用权证的办理义务，即被告应按照新的规定协助原告办理涉案房屋的土地分摊手续，《合同》约定的履行办理土地使用权证的义务才履行完毕。因此，对被告辩称其不享有协助办理义务的辩解，一审法院不予采纳。原、被告均确认被告于2010年已向二原告交付涉案房屋，涉案房屋所有权证登记至二原告名下的时间为2011年4月18日，被告应依《合同》约定自房屋交付使用之日起360日内为原告办理房地产权属证书，被告未在该期限内为原告办理土地使用权证，应承担相应的违约责任。被告有协助二原告办理涉案房屋土地分摊手续的义务，但该义务的履行很大程度上依赖并取决于政府部门的相关产权登记机构。被告在文昌市实施不动产统一登记前后均未向办证部门提交办理材料，直至2018年7月24日才向国土部门递交土地分摊申请表等办理土地分摊的材料，应向原告承担该日期之前的逾期办证违约责任。被告向办证部门提交上述办理土地分摊的材料后，土地管理部门于同年12月份才要求被告补缴增容费，后因被告向土地部门请示，土地管理部门又以《十三届市政府第24次常务会议纪要》中明确减免涉案土地项目超容部分地价款为由于2019年11月才向市政府请示是否同意减免。如前所述，增容问题的办理涉及多个行政流程，且需行政部门的工作协调，其用时长短不在被告的控制范围内，且不以被告的主观意志为转移，并非被告自身原因。因此，按照《合同》约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有因出卖人的责任导致逾期办证，出卖人才应承担违约责任，被告依《合同》约定履行协助办证义务，向政府部门提交办证材料后，政府何时审批办理不属于被告可控制范畴，原告主张被告承担自2018年7月24日起至2019年8月19日止的逾期办证违约责任，于法无据，一审法院不予支持。原告主张被告承担自2016年8月29日起至2018年7月23日止的逾期办证违约责任，系因被告自身原因导致的逾期办证，一审法院予以支持。二、二原告主张的违约金数额及要求被告协助原告办理涉案房屋土地分摊手续的主张是否应予以支持的问题。被告未依《合同》约定履行办证义务，应依法承担相应的违约责任。文昌市实施不动产统一登记后，《合同》中约定的办理土地使用权证的义务已转化为办理房屋的土地分摊手续，《合同》原约定的办理土地使用权证的期间及违约责任的条款视为对办理涉案房屋土地分摊手续的约定。因此，被告应依《合同》约定向原告支付自2016年8月29日起至2018年7月23日止的逾期办证违约金19,901元[286,763元×0.0001×694天]。涉案《合同》约定以日或月为单位累计计算违约金，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”的规定，原告于2019年8月20日提起诉讼，主张2016年8月29日起至2019年8月19日止的逾期办证违约金未过诉讼时效，对被告辩称原告主张已过诉讼时效的辩解，一审法院不予采纳。被告虽已向政府部门提交分摊申请，但未履行完毕办理义务，待政府审批减免补缴地价款后，被告仍应与土地管理部门重新签订土地出让合同，依办证部门的要求提交材料，对原告要求被告两个月内协助其办理土地分摊手续的主张，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，一审法院判决：一、原告孙建华与被告文昌新地房地产有限公司于2009年10月9日签订《商品房买卖合同》合法有效；二、被告文昌新地房地产有限公司应向原告孙建华、赵芳支付逾期办证违约金19,901元，限于本判决生效之日起五日内一次性付清；三、被告文昌新地房地产有限公司应自本判决生效之日起两个月内协助原告孙建华、赵芳办理文昌市文城镇云逸路文城雅苑B幢704号房屋所占用土地的土地分摊手续。四、驳回原告孙建华、赵芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币292.51元，由原告孙建华、赵芳负担108.51元，由被告文昌新地房地产有限公司负担184元。 本案二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审当事人争议的焦点是：新地公司应否向孙建华、赵芳支付逾期办证违约金。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。涉案合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如果出卖人未能履行此项义务，导致买受人在房屋交付使用后360日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人应按已付房价的每日万分之一向买受人支付违约金。涉案房屋于2010年交付使用，2011年4月办理房屋所有权证。2008年6月，文昌市人民政府常务会决定，雅苑小区项目用地容积率调整所产生的补交地价款予以减免。而新地公司直至2018年7月才向原文昌市国土局申请办理土地分摊手续，新地公司未能举证证明在此之前其曾向国土部门提出过申请。从2011年4月办理房屋所有权证至2018年7月新地公司申请办理土地分摊手续，中间历时7年，在此期间，新地公司未能依照合同约定及时提出申请，违反合同约定，因此，一审判决该公司承担2016年8月29日至2018年7月23日期间的逾期办证违约金，有事实根据和法律依据，本院予以维持。新地公司主张未能及时办理土地分摊手续是因政府原因，但未能举证证明其提出过申请而政府相关部门不予受理，因此其主张依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人文昌新地房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费297.53元，由上诉人文昌新地房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  周忠胜 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年七月六日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。