青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初2514号原告：李耀杰，男，藏族，1973年10月22日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：崔浩、韵文娥，北京市中盈（西宁）律师事务所律师.被告:青海三新房地产开发有限公司，统一社会信用代码:91630100710462453B，住所:西宁市七一路**。法定代表人:姬李仓，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马麟、安红婷，青海诺格律师事务所律师。原告李耀杰与被告青海三新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李耀杰的委托诉讼代理人崔浩、韵文娥、被告青海三新房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马麟、安红婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李耀杰向本院提出以下诉讼请求：1、被告限期协助原告办理不动产登记证书。2、被告支付原告违约金50000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订了《西宁市商品房预售合同》，原告于2014年11月30日向原告交付了房屋，合同中约定由被告为原告办理不动产登记证书。原告缴纳了相应的办理不动产权证的所有费用，但直到目前为止，被告一直没有为原告办理不动产权证书，经多次沟通后，被告以各种理由予以推脱。被告青海三新房地产开发有限公司辩称，与原告签订合同买卖房屋属实，但双方约定在房屋竣工六十日办理产权证，办理不成时协商处理，对违约金未有约定，对原告所主张第一项诉求没有异议，我们积极办理了相关手续，房屋竣工验收在消防验收、人防验收完成后才能办理竣工验收，现在竣工验收还没有做，所以原告第二项诉讼请求不能成立。没有验收是不能归责于三新公司自身的原因，这个小区消防验收、人防验收要小区全部交付以后才能验收，统一验收去年才开始，预计今年年底之前办理不动产权证。原告李耀杰为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据：一、商品房预售合同，证明房屋在交付已经验收合格的事实，被告具有协助办理产权证书的义务。二、收费明细表，证明原告已经缴纳了办理产权证的费用，被告交付房屋的事实。三、收据，证明被告收到了相关费用。被告质证认为，对证据的真实性均无异议，但证据一不能证明房屋已经竣工验收。被告青海三新房地产开发有限公司为支持其答辩向法庭提交以下证据：一、整改通知单，证明被告积极做验收工作，因疫情原因2020年2月16日才能做验收工作，并且未能通过的原因不是被告的原因。二、交房清单，证明实际交房时间，以及在交房的过程中没有明确通过了验收。原告质证认为，对于证据的真实性无异议。本院认为，原、被告对双方提交的证据真实性均无异议，对双方提交的证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年原、被告达成购房意向，原告向被告交付房款后，2014年11月30日被告青海三新房地产开发有限公司将位于××区房屋交付原告使用，2014年12月30日双方补签《商品房预售合同》，约定:被告将取得商品房预售许可证号为2014房预售证第240号的的位××区房屋预售给原告，房屋建筑面积85.32平方米，总价款为388803元，2014年11月30日交付房屋。关于房屋产权登记，双方约定：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》，3、买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋产权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列第3项处理；3、双方协商解决。2015年9月15日原告向被告交纳了房屋维修基金、契税、印花税等办证费用20417.6元。2020年3月16日西宁市人防工程质量监督站向被告发出《人防工程质量检查整改通知书》，要求被告对人防验收中出现的问题进行整改。庭审中被告称2014年11月30日与原告网签《商品房预售合同》的同时，就意味着同时办理了初始登记手续。被告至今没有向房屋所有权证办理部门提交办理资料。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，原、被告都应该受到合同约束。按照双方签订的《商品房预售合同》第八条约定，被告应该向原告交付的房屋是经验收合格的房屋，按照第十五条约定，被告应该在房屋竣工验收后60日内申请办理初始登记，并负责办理房屋产权证手续，但双方没有约定办理期限。2014年11月30日被告就将涉案房屋交付原告，被告提供的证据整改通知书显示，因部分工程未完工，涉案房屋所在楼盘至今没有通过人防验收，更谈不上房屋竣工验收。庭审中，被告没有提供证据证明工程至今没有验收存在有政策变化或存在其他不可抗力的原因，只是在庭审陈述中称是因为工程施工方的原因造成至今不能竣工验收，原告至今没有取得房屋产权证书，其责任在被告。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付使用之日起９０日，原告未能取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任，违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告应承担的违约金为388803元×4.35%（1＋50%）÷12×64个月（2015、3、1-2020、7、1）计135303元，现在原告主张违约金50000元，符合法律规定，本院予以支持。被告在庭审中没有陈述及举证说明，现在办理房屋产权证手续还存在有不可抗拒的事由，并且在庭审中表示在2020年9月底前可以向相关部门提交办理房屋产权证手续的资料，2020年12月底可以办结房屋产权证手续，取得房屋产权证，故现在不存在办理原告房屋产权证手续不能的情形及事由，被告应该在2020年9月30日前向相关部门提交办理房屋产权证手续的相关资料。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青海三新房地产开发有限公司于2020年9月30日前将原告李耀杰办理城中区南川东路77号14号楼1单元1136室房屋产权证的相关手续提交房屋产权证办理部门。二、被告青海三新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李耀杰未能取得房屋权属证书的违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费525元（已减半收取），由被告青海三新房地产开发有限公司承担。如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 何亚峰 二〇二〇年七月二十八日（法官助理 米佳怡书记员 陈 涛 附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》