广东省湛江经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0891民初2019号 原告：湛江**都实业投资有限公司，住所地湛江开发区绿华路**华都汇写字楼****。 法定代表人：云某1。 委托诉讼代理人：符昕，广东鸿峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖红，广东鸿峰律师事务所实习律师。 被告：翁双龙，男，1985年9月18日出生，汉族，公民身份号码350************234，住址福建省莆田市荔城区************。 委托诉讼代理人：周莉莉、陈梧桐，广东法博律师事务所律师。 原告湛江**都实业投资有限公司（以下简称华都实业公司）与被告翁双龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华都实业公司的委托诉讼代理人符昕、被告翁双龙的委托诉讼代理人周莉莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华都实业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年6月5日签订的《湛江**都汇商铺租赁合同》；2.被告向原告支付4月至8月租金各16720元,9月租金13933元；3.被告向原告支付免租期2个月租金33440元；4.被告向原告支付单方违约金50160元；5.被告向原告支付逾期租金的滞纳金9560元（从拖欠之日暂计至2019年12月31日，之后的滞纳金按合同约定计算至付清欠款之日止）；6.原告没收被告已交保证金33440元；7.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告华都实业公司与被告翁双龙签订《租赁合同》，合同主要约定:1、原告将位于湛江市开发区******华都汇南首层S044铺位出租给被告，用于经营黄金珠宝，经营品牌为金六福;2.租期为2018年10月1日起至2021年9月30日止，其中免租期间为61天，即从2018年10月1日至2018年11月30日;3.租金从2018年10月1日起计，租金每月16720元，每年实收租金及递增幅度依据《租赁合同》第三条约定，租金按月结算，每月5号前缴清;4.原告委托湛江**都商业管理有限公司(下称华都商业公司)对湛江**都汇商铺进行经营管理;5.被告擅自停业，视为违约行为，原告通告后仍不整改的，有权终止合同被告同意原告没收被告所缴的一切保证金和费用，收回商铺另外招租;6.被告逾期十五天无法支付应付款的，视为违约处理原告有权即时没收已收保证金外，并可立即将该商铺另外出租;7.被告逾期支付应付款(包括但不限于租金及其他应缴费用)每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的滞纳;8.被告在合同期内撤场，视为违约，原告有权按合同首月应计租金追讨被告免租期已享优惠;9.任何一方提前终止本合同，须提前30天向对方发出书面终止合同申请/通告，违约方须向守约方按3个月租金支付违约金。合同签订当天，被告向原告缴纳保证金为33440元。合同签订后，原告依约向被告交付了该铺。被告从2019年4月开始不按时缴纳租金，原告于2019年4月至8月多次向被告店内直接送达了《催款通知函》，被告均签收了，但仍不按时交清。2019年6月19日，被告因经营状况欠佳向原告递交《撤场申请书》，原告收到后于2019年6月21日向其发出《关于〈S044商铺申请撤场＞的复函》，告知被告华都汇商场前景很好，望其斟酌考量，若坚持撤场，需按双方签订的《管理合同》履行义务。被告收函后不予理会，华都商业公司于2019年9月6日向被告发出关于“违约通知函”的《公证书》，告知被告按约擅自停业撤场属单方违约行为，现按约其应支付违约金、将被没收保证金，同时催告被告在收函七天内交清应欠费并办理闭店手续等，被告收到公证书后仍不理会，华都商业公司于2019年9月26日再次向其发出关于“解除合同通知函”的《公证书》，告知被告在公证书寄达之日即解除双方合同，同时催告被告交清欠费并将铺内所有商品搬走，原告将于2019年11月3日起收回该铺另外招租等，但被告至今仍未交清相关欠费。鉴于被告连续欠缴租金及擅自停业的严重违约行为，原告为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，望法院支持为盼。 被告翁双龙辩称，被答辩人诉答辩人房屋租赁合同纠纷一案，答辩人认为被答辩人主张的违约责任过重，具体理由如下：一、答辩人同意解除双方于2018年6月5日签订的《湛江**都汇商铺租赁合同》。二、被答辩人不应向答辩人支付免租期租金。答辩人没有在合同期内撤场，不应向答辩人支付免租期的租金。答辩人因经营困难无奈向被答辩人申请撤出经营场所(即解除合同之申请)，但由于被答辩人函复不同意，答辩人只得作罢，答辩人勉强经营至被答辩人于2019年9月26日解除合同之日止。三、被答辩人主张的“三重”违约责任存在重复补偿的情形，且违约金总数额明显高于其实际损失，应予下调。1.答辩人的违约行为给被答辩人造成的实际损失主要为租金损失和逾期支付期间的利息，2019年4月1日至2019年9月26日期间的租金共计为97533元，及逾期支付利息约为3648元(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年5月1日)，也就是说，被答辩人的损失约为10万元左右。2.租赁合同既约定违约金又约定滞纳金还约定了保证金，三者不应同时适用，如同时适用会造成违约金总额明显高于被答辩人的实际损失，应只能选择适用其一。我国合同法对于履约保证金并无明文规定，实践中在当事人合同违约条款中出现关于履约保证金的约定，其作为违约条款形式存在时，实际上是参照了履约保证金在招标投标合同中的作用进行的约定，应当认定其是违约金的一种计算方式。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在适用时，履约保证金与违约金不能重复适用。根据《中华人民共和国民法通则》第112条规定合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”由此可知，给对方所造成的损失赔偿，双方可以约定具体数额，也可以约定计算方法。如上所述，履约保证金具有违约金的性质，应当与损失相当，两者不可重复适用。本案中，正如被答辩人在其起诉状中所陈述的事实，答辩人于合同签订当日已向被答辩人支付了合同保证金33440元，该笔保证金既具有违约金的性质，又足以弥补被答辩人的实际损失，故被答辩人不应再向答辩人主张违约金。3.滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱。它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式，是行政管理的罚金，在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，而并不是民事责任形式。并且滞纳金和违约金都是对非违约方因为违约方违约所造成的损失的赔偿，两者有重叠的地方，非违约方既要求违约方支付违约金，又要求违约方支付滞纳金，属于重复要求赔偿。被答辩人既已收取了作为违约金形式的保证金，又要求答辩人支付滞纳金，缺乏法律依据，对其要求答辩人支付滞纳金的诉求依法应不予支持。4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被答辩人主张的违约金和滞纳金，加上答辩人已支付的保证金，三项违约金总额高达93160元(违约金50160元+保证金33440元十滞纳金9560元)已远超过造成损失的30％(损失的30％约为30354元)，答辩人恳请人民法院在公平原则上并综合考虑涉案合同系由被答辩人针对商场租户事先拟定的格式条款(合同条款倾向于着重保障被答辩人一方的权益)，对违约金予以调整。由于答辩人已向被答辩人支付了保证金33440元，即答辩人向被答辩人支付的违约金已达造成被答辩人的损失的30％，对答辩人诉求的50160元违约金和9560元滞纳金，依法应不予支持。5.如答辩人需向被答辩人支付违约金，则不应支持其“没收保证金33440元”的诉求。如前所述，保证金和违约金不得同时适用，同时，根据合同第3.2条规定，保证金可用于抵扣拖欠的“应缴费用”。上述答辩意见，请求法院予以采纳，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并记录在案。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月5日，翁双龙（作为乙方）与华都实业公司（作为甲方）签订编号为HDHZ-2018-0167的《湛江**都汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定：商铺位于湛江市******华都汇第南首层S044铺位，计租面积176平方米；租期由2018年10月1日起至2021年9月30日止，共36个月，免租期61天，即2018年10月1日至2018年11月30日止；每月租金16720元，按月结算，须于每月5号前缴清当月的租金，每年实收租金及递增幅度为由2018年10月1日至2019年9月30日每月租金合计人民币16720元，由2019年10月1日至2020年9月30日每月租金合计人民币17723元，由2020年10月1日至2021年9月30日每月租金合计人民币18787元；保证金为33440元，在合同签订当天缴纳，同时预交一个月租金，若乙方违反本合同规定，有违约行为，甲方有权没收乙方所交保证金。合同第五条约定乙方同意由甲方委托的湛江**都商业管理有限公司（以下简称华都商业公司）对湛江**都汇商铺进行统一经营管理，并遵守管理公司制定的相关制度和要求进行经营。合同第八条违约责任8.5约定乙方若逾期支付应付款项（包括但不限于租金及其他应缴费用），每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的滞纳金；8.6约定乙方逾期十五天无法支付应付款项的，视作乙方违约处理，甲方除有权即时没收已收的保证金外，并可立即将该商铺另行出租，同时乙方仍应向甲方支付拖欠的应付款项和滞纳金；8.7约定若乙方在合同期内撤场，则视为乙方单方违约，且乙方同意甲方没收乙方所缴一切保证金和费用，甲方收回商铺另外招租并不需另行通知乙方，同时有权追讨乙方未履行合同期期间的租金等；8.10约定因不可抗力、突发事件、应政府要求或节假日高峰，需控制商场内客流，对乙方经营造成影响或损失的，非甲方或雇员的管理过错所致，甲方概不负责，一切责任由乙方自行负责；8.19约定若乙方在合同期内撤场，则视为乙方违约，甲方有权按合同首月应计租金追讨乙方免租已享受的优惠，乙方对此无异议并愿承提由此引起的一切责任。此为本合同不可分割的部分，乙方同意接受并遵守本条款。第九条9.1约定双方任何一方提前终止本合同，须提前30天向对方发出书面终止合同申请/通知，违约方须向守约方赔偿3个月租金（发出书面终止合同申请/通知之日的前1个月应缴租金的3个月），并须在解除合同之日全额支付上述款项，守约方同意不会以任何理由/借口对违约方追加赔偿款；9.2约定守约方收到违约方赔偿金之日起视为同意本合同解约。第十条10.4约定合同争议可向商铺所在地法院提起诉讼；10.7约定双方通知地址及方式，其中若经挂号邮递发送，则在付邮资后3日（即盖上邮戳后3日）视为送达。 合同签订后，华都实业公司依约交付商铺，翁双龙依约经营并缴付租金至2019年3月。华都商业公司对2019年4月、5月、6月、7月的租金分别发了3次催款通知，对2019年8月的租金发了2次催款通知，并于2019年7月19日向翁双龙发了《违约告知函》。期间，2019年6月19日，翁双龙向华都实业公司提交加盖“华都汇金六福珠宝”公章的《撤场申请书》，称：本店铺因经营状况欠佳，现申请撤出华都汇购物广场M层S044铺位经营，望贵司予以批准并退还本店铺所交之押金等。 华都商业公司于2019年6月21日出具于《S044商铺申请撤场》的复函，主要内容：根据双方签订的《租赁合同》《湛江**都汇物业管理合同》（以下简称《管理合同》）已明确了双方在合同期内应履行的义务，如《租赁合同》第8.19项、第9.1项、《管理合同》第8.1项。鉴此，为保障生效合同的依法履行，保障双方的利益，请翁双龙在决定撤场前慎重考虑合同的相关条款约定，否则，将保留追究翁双龙的全部责任权利。 2019年9月6日，华都商业公司向翁双龙公证邮寄发出《违约通知函》，该函主要内容：阁下承租的华都汇S044商铺于2019年8月25日在未获我司书面同意情况下擅自闭店停业，已严重违反双方签订的合同约定，我司于9月1日向阁下寄发了《违约通知函》，要求限期配合处理，阁下未予理会。现我司受华都实业公司委托最后函告阁下，根据双方签订的《租赁合同》《管理合同》已明确了双方在合同期内应履行的义务，具体见《租赁合同》第8.3、8.6、9.1项和《管理合同》第7.3、7.6、8.1项，请阁下慎重对待上述双方签订的合同条款，并自收到此函件之日起五天内向我司缴清所有应缴费用并办理相关撤场手续，否则我司向法院提起诉讼。 2019年9月26日，华都商业公司向翁双龙公证邮寄发出《解除合同通知函》，该函主要内容：阁下承租的华都汇S044商铺于2019年8月25日违反双方签订合约规定擅自停业撤场，已属违约。我司已于9月1日向阁下发出了《违约通知函》要求限期配合处理，但阁下不予理会。根据双方签定的《租赁合同》第8.6项和《管理合同》第7.6项约定，受华都实业公司委托，给予阁下最后通告：1.解除双方于2018年6月5日签订的《租赁合同》和《管理合同》，本函寄达日即生效；2.请阁下于2019年9月30日前将商铺所欠费用交清，并搬走铺内所有商品和物品，逾期，我司将对铺内的所有商品和物品作为阁下弃置物处理，届时不再另行通知；同时我司将对该铺现有的装修结构进行清拆，清拆过程中产生的所有费用由阁下承担，一并计入阁下欠缴费用内，而清拆时造成阁下的一切损失我司概不负责；3.我司根据双方签署的合同约定，将于2019年10月1日起对S044商铺作收回另外招租处理，并没收一切保证金，届时不再另行通知；4.我司已启动法律程序以维护我司的权益，并依法追究阁下的违约责任。请阁下2019年9月30日前到我司交清欠款及办理相关撤场手续。否则我司向法院提请诉讼及采取冻结阁下银行账户、查封资产等保全措施并依法追究阁下的法律责任。 翁双龙于本院（2020）粤0891民初778号案件庭审中确认已收到《解除合同函》。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。翁双龙与华都实业公司签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。 关于合同解除及原告相应诉求应否支持。1.华都实业公司主张解除双方于2018年6月5日签订的《租赁合同》，翁双龙同意解除且确认于2019年9月26日已收到华都商业公司公证寄送的《解除合同函》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定及双方合同约定，本院确认《租赁合同》于2019年9月26日解除。合同解除后，双方应依《中华人民共和国合同法》第九十七条规定及《租赁合同》约定履行。2.华都实业公司主张翁双龙应支付2019年4月至8月租金各16720元及9月租金13933元，共计97533元，翁双龙对此无异议，本院予以支持。3.华都实业公司还主张翁双龙应支付免租期2个月租金33440元，翁双龙有异议，认为没有在合同期内撤场，不应支付免租期租金。本案中，翁双龙享有免租2个月优惠且在合同期内撤场，根据《租赁合同》第8.19项约定，华都实业公司有权按合同首月租金追讨翁双龙免租期已享受的优惠，故对该诉求，予以支持。 关于违约责任及原告相应诉求应否支持。华都实业公司主张翁双龙逾期支付租金、擅自停业撤场，均属单方违约，依《租赁合同》约定应承担支付单方违约金、逾期租金滞纳金及被没收保证金的违约责任；翁双龙抗辩“三重”违约责任存在重复补偿，且违约金额明显过高应予下调。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。翁双龙未经华都实业公司的同意而擅自停业撤场，依照《租赁合同》第8.6、8.7项的约定，华都实业公司有权没收翁双龙所缴的保证金。故对华都实业公司主张没收翁双龙已交保证金33440元，予以支持。合同保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重性质，法律通过对违约方的制裁促使债务人履行债务，同时也可以起到预防或减少违约现象发生的作用。根据公平原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。翁双龙支付给华都实业公司的上述保证金已足以弥补华都实业公司的损失，而且华都实业公司向翁双龙发出的《解除合同通知函》，只主张没收保证金，不主张违约金，故对华都商业公司主张翁双龙支付单方违约金50160元，不予支持。《租赁合同》第8.5项约定，翁双龙若逾期支付应付款项（包括但不限于租金及其他应缴费用），每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给华都实业公司的滞纳金，被告主张该滞纳金约定过高，已超过被告的损失，本院酌定滞纳金每天按拖欠金额的万分之五计算，故对华都实业公司诉请翁双龙向其支付逾期租金的滞纳金（从拖欠之日暂计至2019年12月31日的滞纳金为9560元，之后的滞纳金按合同约定计算至付清欠款之日止），超出本院酌定部分不予支持，上述滞纳金应分段计算，即翁双龙应向华都实业公司支付的滞纳金以拖欠的租金97533元为基数分别从拖欠之日起按每日万分之五计至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告湛江**都实业投资有限公司与被告翁双龙于2018年6月5日签订的《湛江**都汇商铺租赁合同》于2019年9月26日解除； 二、被告翁双龙在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都实业投资有限公司支付租金97533元； 三、被告翁双龙在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都实业投资有限公司支付免租期租金33440元； 四、被告翁双龙在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都实业投资有限公司支付滞纳金（以拖欠的租金97533元分别从拖欠之日起按每日万分之五计至付清之日止）； 五、原告湛江**都实业投资有限公司没收被告翁双龙向其支付的保证金33440元； 六、驳回原告湛江**都实业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4661.99元，由被告翁双龙负担3588.26元，原告湛江**都实业投资有限公司负担1073.73元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审 判 长  陈 华 人民陪审员  袁春焕 人民陪审员  蔡莉波 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  陈思贤 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。