广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2682号原告：洪小丽，女，1990年9月18日生，汉族，住所地广东省揭阳市榕城区。委托代理人：朱鹏、戴玄伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：张含，男，1982年8月29日出生，汉族，居住地广东省肇庆市高新开发区。委托代理人：谢朝政、彭安淇，分别为广东满祥律师事务所律师、实习人员。原告洪小丽诉被告张含租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告洪小丽及其委托代理人朱鹏、戴玄伟，被告张含及其委托代理人谢朝政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：从2014年起，原告的父亲向广州南天商业大广场建设发展有限公司（下称南天公司）承租广州南天国际用品批发市场编号为第3栋39号商铺。原告的父亲去世后，该商铺的事务由原告管理。经南天公司同意，原告将39号商铺转租给被告并签订《租赁合同》，租期为2018年9月1日至2019年1月15日。双方约定被告向原告支付租金及其他费用包括两部分：第一部分为6000元/月，第二部分为原告向南天缴纳的商铺租金、市场管理费、水电费等费用，由被告按时代为原告向南天公司缴纳。被告自2018年8月1日起拖欠支付相关租赁费用，未经原告同意被告每月仅支付第一部分费用6000元至2019年8月15日（其中2019年1月16日至2019年2月15日的3000元未付，2019年8月16日至2019年9月29日的第一部分费用8800元未付）；第二部分的租金、市场管理费从2018年8月1日至2019年9月29日共59738元都未支付；另拖欠2019年8月、9月份电费708元。为维护原告的合法权益，故向法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付2018年8月1日至2019年9月29日的租金、市场管理费共计71538元（3000元+8800元+59738元）；2.判令被告向原告支付2019年9月电费708元；3.判令被告向原告支付逾期付款损失，计算标准为自原告起诉之日起以未清偿的商铺租金、市场管理费、电费为基数按照年利率6%计算至清偿完毕之日止；4.判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。被告辩称：原、被告双方签订的租赁合同属于无效合同，原告主张的租赁及市场管理费缺乏事实和法律依据。2018年7月起，因广州南天商业大广场建设发展有限公司以升级改造为由，单方面终止合同并关闭停车场、拆卸广告牌、雨棚等破坏市场的行为，故原、被告双方协商一致，2019年1月、2月的租金减半收取；另与原告母亲协商后，对方同意2019年8月16日后的租金不再收取。由于原告与南天公司的租赁合同自2019年8月31日已解除，原告无权向被告收取2019年9月份的租金。南天公司已免除了自2018年7月16日至2019年8月31日的租金和市场管理费，原告主张该部分缺乏事实和法律依据。原告并无证据证明其已垫付2019年9月的电费。经审理查明：2014年8月21日，南天公司（作为出租方、甲方）与原告的父亲洪婵江（作为承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第3栋39号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为1506元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月市场管理费在上一年度的基础上递增8%；从2014年9月1日起至2015年8月31日止市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用50000元等内容。洪婵江于2018年5月19日去世，原告是洪婵江的大女儿。2018年9月15日，原告洪小丽（出租方、甲方）与被告张含（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市南天商业城3栋39号铺租给乙方经营；租期从2018年9月1日至2019年1月31日；乙方需向甲方交纳月租金6000元等。另双方协商原告向南天公司需缴纳的商铺租金、市场管理费、水电费，由被告按时代为原告向南天公司缴纳。2019年5月20日，原告（乙方）与南天公司（甲方）签订《解除协议书》，约定：1.鉴于双方于2014年8月15日签订了《南天市场商铺租赁合同》，由乙方承租甲方位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第3栋39号商铺用于经营酒店用品。现甲乙双方同意于2019年8月31日正式解除《南天市场商铺租赁合同》，甲方同意免除乙方2018年7月16日至2019年8月31日的租金和管理费，乙方应向甲方补齐水电费；2.自《南天市场商铺租赁合同》解除之日，甲方可自行以任何方式处置标的物业；3.乙方应于解除之日前将标的物业内外自有物品全部搬离，否则视为乙方放弃室内外所有物品的所有权，甲方有权以任何方式处理标的物业内外的所有物品；4.因乙方承租物业期间以任何形式收取第三方的任何费用或做出的任何承诺均由乙方继续履行并承担所有责任；5.若乙方未在《南天市场商铺租赁合同》解除日前将标的物业清空后交还给甲方，甲方有权停止提供物业服务、取消本协议免除金额、追缴乙方所欠费用、不退回押金，通过必要的法律手段清退商户并追究乙方其他违约责任；等。就第一部分的租金费用（6000元/月），原告向被告支付了计至2019年1月15日止，及2019年2月16日起至2019年8月15日止的租金；就第二部分的租金、市场管理费，原告称被告未支付自2018年8月1日至2019年9月29日共59738元。被告于2019年9月29日搬离案涉商铺。另查明：本院向南天公司发出《协助调查函》，要求南天公司协助查询其是否免除了原告在2018年7月16日至2019年8月31日期间的租金和市场管理费、案涉商铺是否取得房产证、建设工程规划许可证、临时建筑使用许可。南天公司复函称，南天公司已按约定免除麦亚添2018年7月16日至2019年8月31日的租金和管理费；关于案涉商铺的产证问题，在2019年南天市场租了合同纠纷处理过程中，广州市规划和自然资源局《协助司法查询复函》（穗规划资源协查【2019】257号）已经明确。广州市规划和自然资源局曾于2019年4月30日对本院另案协助调查作出《协助司法查询复函》（穗规划资源协查【2019】257号），内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。原告提供了加盖有南天公司收款专用章的《收款收据》，载明：今收到003-139单元，洪婵江交来2019年8月电费400元，2019年9月电费308元，合计708元。被告对电费没有异议，但认为原告2019年8月31日已与南天公司解除租赁合同，该电费不应由被告承担。原、被告双方对如下事实存在争议：第一部分租金是否有免除的问题。被告主张其曾与原告及原告的母亲协商一致，同意免除2019年1月16日至2019年2月15日间的一半租金，及2019年8月16日后的租金，原告对此不予确认。原告在诉讼中向本院申请财产保全，本院于2019年12月23日作出（2019）粤0105财保1067号民事裁定书，裁定冻结被告张含的银行存款72246元；或查封、扣押相应价值的财产；并实际冻结了被告的银行账户。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告与南天公司签订了《南天市场商铺租赁合同》及原告与被告签订了《租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，本院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故原、被告双方签订的租赁合同应认定无效。本案争议焦点一为双方是否有协商确定免除第一部分的部分租金，二为原告是否有权要求被告支付2018年8月1日至2019年9月29日期间第二部分租金，三为被告应否向原告支付2019年1月16日至2019年2月15日及2019年9月1日至9月29日期间第一部分租金。关于第一部分租金是否有免除的问题。虽然被告主张其曾与原告及其母亲协商一致，同意免除2019年1月16日至2019年2月15日间的一半租金，及免除2019年8月16日后的租金，但对此并未举证证明，现原告亦不予确认，故本院对被告的主张不予采信。关于原告是否有权要求被告支付2018年8月1日至2019年9月29日第二份租金的问题。本院认为原告无权向被告主张第二部分租金，理由如下：一、原、被告双方约定第二部分租金由被告直接向南天公司支付，并非向原告支付。原告根据与被告签订的《租赁合同》获取的收益为第一部分租金，南天公司免除租金和管理费即第二部分租金没有减损原告第一部分租金的收益；二、原告并未向南天公司支付2018年8月1日至2019年9月29日第二部分租金，且南天公司已明确免除了2018年7月16日至2019年8月31日租金和管理费，即原告的负担没有增加。因此，原告要求被告支付2018年8月1日至2019年9月29日第二份租金，缺乏依据，本院不予支持。关于被告应否向原告支付2019年1月16日至2月15日的租金3000元及2019年8月16日至9月29日期间第一部分租金8800元的问题。本院认为，虽然原、被告双方签订的《租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，而被告实际占有使用案涉商铺至2019年9月29日，故原告要求被告参照合同约定的租金标准支付2019年1月16日至2月15日的租金3000元，以及2019年8月16日至9月29日期间第一部分租金有理，本院予以支持。经计算，该时间段第一部分租金为12000元【3000元+6000元/月×（45天÷30天）】，现原告只要求按照11800元计算，并无不妥，可按此确认支付。原告已提供南天公司出具的收款收据，证明其垫付了2019年8月、9月的电费708元，本院予以采信，故被告应向原告支付2019年8月、9月的电费708元。原告要求自起诉之日起按照年利率6%计算应收款的利息，并无不当，可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起10日内，被告张含向原告支付租金11800元及利息（从2019年12月6日起至实际清偿之日止，以11800元为本金按照年利率6%计算）。二、在本判决生效之日起10日内，被告张含向原告支付电费708元及利息（从2019年12月6日起至实际清偿之日止，以708元为本金按照年利率6%计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1606元、保全费743元，由原告负担受理费1328元、保全费614元；由被告负担受理费278元、保全费129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年七月二十日书记员  徐文慧谭颖诗