福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0102民初5056号 原告（反诉被告）：林钦云，女，1978年4月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人:林金秋，男，1952年2月28日出生，汉族，住福州市鼓楼区。（系原告父亲） 被告（反诉原告）：罗明亮，男，1984年12月23日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告（反诉原告）：陈X星，女，1982年9月2日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人:陈名才，福建海山律师事务所律师。 原告林钦云（反诉被告）诉被告罗明亮、陈X星（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林金秋、被告罗明亮、陈X星及委托诉讼代理人陈名才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林钦云向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付租金59769元和增加的租金27060元，中途终止合同违约金18400元，物业费1149元，合计106378元；判令被告支付从2020年6月1日起至缴清租金之日止的逾期付款违约金（按本金59769元，月利率2%，自2020年6月1日起至还请欠款之日止）。事实与理由：2016年12月30日，原告与两被告签订一份房屋租赁协议约定，原告将坐落于鼓楼区店面（面积33平方米）出租给被告，期限自2017年1月1日至2027年12月31日，月租金4600元，租金每年增加10％。每季度的前一个月的8日前缴清租金，逾期缴纳，每日按千分之逾期付款违约金，逾期20天，原优惠租金取消，从合同签订之日起补收，每月每平方米增加20元，（20元×33平方米＝660元）。中途终止合同，应支付4个月的租金的违约金，且押金不退。 协议签订后，两被告不按合同约定的时间交租金，每季度都是超30天至50天。从2017年1月至2020年5月期间，应交租金213327元，已交租金153558元，尚欠租金59769元，依据合同约定，逾期缴纳租金20天，原优惠租金取消，从合同签订之日起补收，每月增加660元×31个月(2017年2月起至2020年5月)=20460元，2020年5月，被告搬离诉争店面，中途终止合同违约金按4个月租金计18400元，被告尚欠十个月的物业费1149元，总欠费合计99778元。 罗明亮、陈X星辩称，原、被告于2016年12月30日签订《房屋租赁协议》，订协议当日，原告又与案外人张圣森、案外人李春妹签订了《房屋租赁协议》，将诉争房屋实际出租赁给了上述二人。案外人张圣森、案外人李春妹在租赁期间于2017年2月1日将诉争房屋转租给了案外人周敏、周飞林。直至2017年10月13日原告才从案外人周敏、周飞林手上交接到诉争房屋，其按原告的要求将押金13800元直接付给了案外人周飞林，且2017年10月13日至2017年10月31日为装修免租期。原告逾期长达10个月才履行合同，其为此多花费了2万元的转让费。其一房二租的行为已构成根本违约。原告要求其支付2020年1月至10月的租金、违约金的行为无事实根据，无法律根据。 2020年3月，由于疫情原因导致原告无法开业，按双方签订的协议，其未违约的情况下，原告于2020年3月13日单方面收回诉争房屋，其行为已构成根本违约，其无需承担3月及之后的租金。疫情原因属于不可抗力，原告认为2020年1月、2月份已付的租金应该减半收取，即应当返还5566元租金。 罗明亮、陈X星向本院提出反诉请求：判令解除《房屋租赁协议》；判令反诉被告退还押金13800元；判令反诉被告承担违约金30997元；判令反诉被告承担反诉原告支出的2万元转让费；判令反诉被告单方解除合同造成的装修损失49000元； 判令反诉被告偿还原告要求多支付的租金10774元；判令反诉被告退还租金5566元(2020年1月、2月因防控疫情的原因导致无法开业，反诉被告应当减半收取租金即应当退还上述期间的租金5566元，以上合计金额:130137元。本案诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2016年12月30日，其与反诉被告签订了一份《房屋租赁协议》，当日其接到反诉被告通知无需支付租金，因其已将诉争房屋出租给了案外人张圣森、李春妹。案外人张圣森、李春妹租赁期间于2017年2月1日将诉争房屋转租给了案外人周敏、周飞林。2017年10月13日反诉原告才从案外人周敏、周飞林处实际交接到诉争房屋，反诉原告除按反诉被告指示向案外人周飞林交付了13800元押金，为了尽快交接房屋，还向周飞林多支付了2万元的转让费。且反诉被告口头承诺(2017年10月13日至2017年10月31日)给予装修免租期。 根据《房屋租赁协议》第5条缴费方式约定:反诉原告第一次缴费应在合同签订的当天交清头一个月的租金和物业费，之后每个季度的前一个月的8日之前将租金和物业费和上个季度的水电费存入反诉被告指定的账户……租金每年递增，每年按上年度应缴纳的租金递增10％。反诉原告每个月均提前向反诉被告足额支付租金。2020年3月份因疫情原因，反诉原告仅在未提前支付租赁款的情况下，反诉被告于2020年3月13日单方面收回了房屋;根据该协议第5条缴费方式的约定，反诉原告只需在2020年5月8日之前付清2020年3月份租金即可。 反诉原告认为:根据《合同法》第44条规定:依法成立的合同，自成立时生效。反诉原、被告签订的《房屋租赁协议》系自成立时生效。反诉被告逾期10个月才向其交付租赁店面，并于2020年3月收回店面终止合同，已构成根本违约。反诉被告无权要求反诉原告按协议第五条的约定递增租金条款递增租金，反诉原告认为递增租金条款因反诉被告的违约行为应当予以延顺。因反诉原告2017年10月13日才实际租赁到房屋，且支出装修费用49000元。反诉原告从2018年1月被迫要求接受递增租金条款，反诉原告(本诉被告)因装修投入较大，未回本。不得不按反诉被告的要求按递增租金要求从2018年1月份开始支付到2020年2月。2020年1月、2月因疫情导致无法开业没有收入，但仍然秉持诚实信用原则支付了2个月的租金。 林钦云辩称，其同意解除房屋租赁协议。反诉原告的其他反诉请求均不应支持。 本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，原告与两被告签订一份房屋租赁协议约定，原告将坐落在鼓楼区店面（面积33平方米）出租给被告，期限从2017年1月1日至2027年12月31日，月租金4600元，租金每年增加10％。租金每季度交一次，每季度的前一个月的8日前缴清，逾期缴纳，每日按千分之三计算滞纳金（应更正为逾期付款违约金）逾期20天，原优惠租金取消，从合同签订之日起补收，每月每平方米增加20元，（20元×33平方米＝660元）。中途终止合同，应支付4个月的租金的违约金，且押金不退。被告交押金13800元。 协议签订后，被告直至2017年10月13日才接收租赁店面。 本院认为，原告未向本院提交被告支付租金的具体账目，致本院无法查明被告是否欠交租金及具体数额。故其诉请判令被告向原告支付租金59769元、增加的租金27060元，逾期付款违约金，本院均不予支持。原告称被告经常延期交租，但其收到租金后未提出异议，视为双方经协商一致，变更了合同中关于如被告逾期交租，原告可增加租金的约定。故原告要求被告支付增加的租金27060元，本院不予支持。被告提前退租，原告不予退还押金，足以弥补其损失，其诉请判令被告支持中途终止合同违约金18400元，本院不再支持。双方对被告实际退租的时间陈述不一致，本院无法查明原告诉请的物业管理费1149元是否属被告承租期产生的，该项诉请亦不予支持。 原、被告均同意解除合同，故反诉原告要求解除房屋租赁协议的请求，本院予准许。被告称其向案外人支付押金13800元、转让费2万元，故其要求原告退还押金，承担转让费的请求，本院不予支持。被告提起反诉，请求解除房屋租赁协议，其要求判令因反诉被告单方解除合同造成的装修损失49000元缺乏事实依据，本院不予支持。原、被告于2016年12月30日签订合同后，被告称其直至2017年10月13日才接收诉争店面，视为双方经协商一致，变更了原租赁合同的约定，故反诉原告请求判令反诉被告偿还多支付的租金10774元，并承担违约金30977元，本院不予支持。诉争店面属原告私有房产，反诉原告称2020年初因防控疫情导致无法开业，要求反诉被告退还其全额支付的租金的1/2，缺乏法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，判决如下： 一、驳回原告林钦云的诉讼请求； 二、驳回反诉原告罗明亮、陈X星的反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2344元，适用简易程序结案减半收取1172元，由原告林钦云负担；本案反诉费2902元，适用简易程序结案减半收取1451元，由被告罗明亮、陈X星负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴辉 二〇二〇年七月十三日 书记员  陈琴 附相关法律条文： 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。