广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3806号原告：钟利红，女，1984年1月27日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：王朋，山东天忂律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏志，男，1984年5月22日出生，汉族，钟利红配偶，身份证住址广东省龙川县。被告孟翠兰，女，1977年7月20日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：杨宇鹏，广东富来之正律师事务所律师。委托诉讼代理人：皮爱平，男，1977年12月6日出生，土家族，孟翠兰配偶，身份证住址广州市天河区。被告：广州市佳瑞房地产开发有限公司，住所地广州市白云区广州大道北同和街道办事处新办公楼**。（统一社会信用代码91440101070174292H）法定代表人：张毅，总经理。委托诉讼代理人：刘洪飞，男，1983年5月18日出生，侗族，该公司员工，住广州市越秀区。委托诉讼代理人周景怡，女，1986年6月13日出生，汉族，该公司员工，住广州市海珠区。原告钟利红与被告孟翠兰、广州市佳瑞房地产开发有限公司相邻关系纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟利红的委托诉讼代理人王朋、梁敏志，被告孟翠兰及其委托诉讼代理人杨宇鹏，被告广州市佳瑞房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）的委托诉讼代理人周景怡、刘洪飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟利红诉称：原告在房地产公司处购买了位于广州市白云区京溪街道梅花园沙太路20号佳兆业天御2栋B座402室（下称402房），被告孟翠兰为广州市白云区京溪街道梅花园沙太路20号佳兆业天御2栋B座401室（以下简称401房）的业主。原告与被告孟翠兰的房屋为相邻的两套复式房屋。2019年6月15日，原告发现被告孟翠兰用混凝土构筑墙体将401房入户阳台进行了围蔽，其中被告孟翠兰的房屋进门后是入户阳台，该入户阳台上方五层高度的空间是原告房屋402房卫生间的通风通道，因被告孟翠兰擅自围蔽行为导致原告房屋卫生间的通风通道被堵死，同时其擅自构筑混凝土围蔽的行为已经改变了建筑物的基本结构，给原告造成重大的安全隐患。2018年8月7日，涉案房屋所在小区物业中心发出《关于禁止擅自封闭改造入户花园行为的通告》，和《关于严禁擅自封闭、改建阳台外立面行为的通告》，上述通知及通告均告知了全体业主，同时原告也多次向本小区物业反映被告孟翠兰擅自围蔽入户花园的情况，另外，被告房地产公司作为涉案房屋的开发公司，其有义务要求被告孟翠兰拆除围蔽墙体，但被告孟翠兰至今都未拆除。现请求法院判令：1、二被告立即拆除被告孟翠兰封闭入户花园超过4层上空加建的围墙，恢复入户花园原有状态；2、原告因维权支付的合理费用15000元，诉讼费由被告孟翠兰承担，并径付原告。被告孟翠兰辩称：原告据以主张相邻权的卫生间建筑属于违法建筑，本身并不具有合法性，原告不享有提起相邻关系纠纷的请求权，原告主体不适格，请求人民法院依法裁定驳回原告起诉。一、原告据以主张相邻权的卫生间建筑，在不动产附图中并不存在，属于擅自封闭公共走道的中空部分所加建的违法建筑，原告对此部分并不享有合法物权。根据原告所提供的证据，即不动产权证的附图所示，原告402单元的上层面积并不包括原告主张享有相邻权的卫生间部分，其在附图中对应的是公共走道的中空部分。根据《建设工程规划许可证》及竣工图纸，清晰标记出原告主张相邻权的卫生间明显属于违反规划设计，在竣工验收后占用公共走道上空加建、改建而成，不具备合法性。根据原告的购房合同，原告402单元的卫生间数量为2个，与规划图纸的标注是一致的，而原告402单元的现状为3个卫生间，原告主张相邻权的卫生间在购房合同内同样没有任何体现，属于违反规划的擅自加建。被告在户内专用产权范围内恢复原有间隔墙，并无侵犯任何合法权益，也没有违反任何法律规定。根据被告提供的购房合同、不动产权附图、规划图纸及竣工图纸，被告的入户花园为被告产权面积内的户内专用部分而非公共空间，被告为保障其相邻住宅之间的建筑消防安全，对入户花园原有的间隔墙进行了恢复，是行使产权人的合法权利，而涉案卫生间系原告侵占公共走道上空区域违规加建的违法建筑，被告的权利天然优先于原告的诉求。被告恢复入户花园的间隔墙，符合楼盘规划及竣工验收时的实际情况，该间隔墙并无违反任何的法律、法规，也不存在对原告带来任何安全隐患；被告恢复入户花园的间隔墙，并不等于封闭了入户花园，其临街的外墙方向并无作任何围蔽，物业管理公司所发出的通知、通告并不适用本案的情况，被告并无违反物管的合法规定。被告房地产公司辩称：被告房地产公司并非查处违建的主体，无权拆除被告孟翠兰入户花园搭建的建筑。401房入户花园上空六米层高，被告孟翠兰私自搭建不符合规定，小区物业也发出了整改通知，要求所有业主包括401业主要维持原状，拆除违建，街道办也多次协调。被告房地产公司也是多次派工作人员协调处理类似案件，本纠纷中所涉及的房屋，无论报建图还是交付的图纸，是否存在不一致，双方都有获利。被告房地产公司无权拆除被告孟翠兰搭建的建筑，请求法院驳回原告对房地产公司的诉讼请求。经审理查明：原告是白云区天裕大街6号402房（以下简称402房）的业主，被告孟翠兰是白云区天裕大街6号401房（以下简称401房）的业主。402房与401房为相邻的两套复式结构房屋，两套房屋在4层和5层均有房间。其中401房的房屋进门后是一入户阳台，该入户阳台的上方楼层第5层高度的空间是402房和401房位于5楼卫生间窗户对出的通风通道。被告孟翠兰将其401房入户阳台上方楼层第5层高度靠402房一侧进行了封闭。2018年8月7日，佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司天御物业服务中心（以下简称物业中心）发出《关于严禁擅自封闭改造入户花园行为的通告》和《关于严禁擅自封闭、改建阳台外立面行为的通告》，明确：所有入户阳台，客厅阳台、生活阳台都不允许以任何形式封闭。另，原告主张被告孟翠兰承担原告因维权支付的合理费用15000元，其中5000元为律师代理费，10000元为夫妻二人四个工作日的误工费，每天按2500元计算。对此，原告出示了委托代理合同及律师费发票予以证实。诉讼中，被告孟翠兰主张其401入户花园为被告孟翠兰的产权面积内的户内专用部分而非公共空间，被告孟翠兰为保障其相邻住宅之间的建筑消防安全，对入户花园原有的间隔墙进行了恢复，是行使产权人的合法权利，而涉案卫生间系原告侵占公共走道上空区域违规加建的违法建筑，原告据以主张相邻权的卫生间建筑，在不动产附图中并不存在，属于擅自封闭公共走道的中空部分所加建的违法建筑，原告对此部分并不享有合法物权。对此，被告孟翠兰出示了：规划图、竣工图、现场照片、视频截图、原告同户型单元户型图、同户型单元购房合同等予以证实。经质证，原告认为上述规划图、竣工图无法提供盖章的文件，对其真实性不予确认；对照片及视频截图真实性不予确认；对原告同户型单元户型图、同户型单元购房合同不予确认，认为不是原告的单元户型，与原告无关。被告房地产公司认为规划图、竣工图的原件已经交规划局存档，这只是一个平面图，看不到立面图，立面图上有一个通风口，平面图上看不出来；对现场照片及视频截图予以确认。诉讼中，被告房地产公司补充提交了天裕大街6号401房《毛坯改造委托合同》、天裕大街2栋B座401《精装修委托协议书》，拟证实被告孟翠兰委托施工单位改造合同附图的奇数层平面图入户花园上空左侧为可开启窗户，并未封闭；《精装修委托协议书》中也约定被告孟翠兰按照改造后的图纸进行装修，被告房地产公司已将该房屋交付给被告孟翠兰，即装修完工后交付给被告孟翠兰的商品房入户花园上空的左侧有窗且为非封闭式。经质证，原告对上述证据证实窗户未封闭予以认可，对依据不认可；原告认为收房时涉案窗户就已合法存在，原告并没有违建的情形。被告孟翠兰对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性不认可；其认为其签署委托协议时，被告房地产公司没有给其看过平面图，其签订合同只是同意进行装修。被告孟翠兰委托精装修的时候，并不知悉也从未认可原告在争议位置所加建的卫生间。两份证据只能证明被告孟翠兰房屋曾经的装修状态，并不等于原告具备合法权利基础。两份证据都与本案无关。以上事实，有房产证、围蔽图片、参考图片、物业公司通知、户型图、委托代理合同、发票、判决书、购房合同、支付凭证、规划图、竣工图、现场照片、视频截图、同户型单元户型图、同户型单元购房合同、毛坯改造委托合同、精装修委托协议书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告双方作为不动产的相邻权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理好相邻关系。从房屋结构和相关图纸看，401房入户阳台为半封闭空间，不能完全等同于401房室内空间处理，且入户阳台上方位于4层天花板以上至5层天花板之间的空间，属于401房和402房位于5层卫生间的公共通风通道，并非401房的私人空间。因此被告孟翠兰主张其401入户花园为被告孟翠兰的产权面积内的户内专用部分而非公共空间的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。因401房入户阳台4层天花板以上至5层天花板之间的空间属于401房和402房共用的公共通风通道，该通道于402房一侧原状仅用竖向叶片的形式进行间隔，并未封闭。被告孟翠兰将该通风通道进行封闭的行为侵害了原告402房通风的权利。现原告要求被告孟翠兰拆除入户花园4层上空加建的围墙的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告孟翠兰关于其是对入户花园原有的间隔墙进行恢复，是行使产权人的合法权利的答辩意见无理，本院不予采纳。对于被告孟翠兰主张原告402房涉案卫生间属于加建的违法建筑的问题，本院认为，402房涉案卫生间是否合法均不影响401房入户阳台4层天花板以上至5层天花板之间的空间属于401房和402房共用的公共通风通道的事实，即使402房涉案卫生间不存在，被告孟翠兰也无权封闭上述公共通风通道。故被告孟翠兰对402房卫生间合法性提出的异议与本案无关，不能作为其封闭通风通道及免予承责的依据。原告主张被告承担其维权支付的费用15000元，但未提供充分证据证实上述费用为被告侵权所导致的直接必要的损失。故原告要求被告支付上述费用缺乏法律依据，本院不予支持。本案为相邻关系纠纷，被告房地产公司并非相邻关系的相对方，亦非进行封闭的行为人，故原告要求被告房地产公司承担责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告孟翠兰对白云区天裕大街6号401房入户阳台中超过4层天花板以上加建的封闭部分予以拆除，恢复入户阳台上方4层天花板至5层天花板之间的通风通道。二、驳回原告钟利红的其他诉讼请求。本案受理费175元，由原告钟利红负担125元，被告孟翠兰负担50元（上述受理费已由原告预交，原告同意由被告孟翠兰在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告钟利红）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  柯 学人民陪审员  李燕娜人民陪审员  何舒娅二〇二〇年七月十四日书 记 员  黄文敏