四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1603民初1619号 原告：石定全，男，1969年8月29日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓理珍，系石定全之妻，即本案原告。 原告：邓理珍，女，1968年12月24日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 二原告共同委托诉讼代理人：陈洪志，代市法律服务所法律工作者。 被告：刘燕，女，1987年3月1日出生，汉族，户籍所在地四川省广安市华蓥市,现住华蓥市。 被告：杨梅，女，1971年12月30日出生，汉族，户籍所在地成都市高新区,现住广安市广安区。 被告：谢明莉，女，1982年6月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区工业集中区广前大道**。 诉讼代表人：马健茗，该公司清算组组长。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国静，四川爱众律师事务所律师。 原告石定全、邓理珍与被告刘燕、谢明莉、杨梅、广安正大房地产开发有限公司（下称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理，同年12月13日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。原告石定全的委托诉讼代理人即本案原告邓理珍及二原告共同委托诉讼代理人陈洪志，被告刘燕、杨梅，被告正大房产公司委托诉讼代理人刘明清到庭参加了诉讼，被告谢明莉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2020年2月3日本院裁定本案转为适用普通程序审理。因受新冠疫情影响，当事人均申请延期开庭审理。2020年4月23日适用普通程序，第二次公开开庭进行了审理。原告石定全的委托诉讼代理人即本案原告邓理珍及二原告共同委托诉讼代理人陈洪志，被告刘燕、杨梅、谢明莉，被告正大房产公司委托诉讼代理人刘明清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告石定全、邓理珍向本院提出诉讼请求：1.要求三被告共同返还房款278,000元，并从收款之日起按商业银行同期贷款支付利息；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为要求四被告共同返还房款278,000元，承担资金占用利息按银行同期贷款基准利率计算。事实与理由：原告于2014年2月初在前锋恒立·恒顺星城售房部看房，在被告刘燕处认购7-1-6-6号房屋一套，预付定金5000元，2014年2月16日至21日期间，先后转账270,000元给被告刘燕，2014年2月21日当天交付售楼人员熊云峰3000元尾款后签订了商品房买卖合同。2017年6月23日，广安正大房地产开发有限公司进入破产重整，原告向该公司管理人申报债权，经管理人审查，原告的债权为0，原告购买的房屋为被告杨梅抵房转卖。 被告刘燕辩称，恒立·恒顺星城房地产项目系成都明信房地产营销策划有限公司（以下简称明信营销公司）销售的，她是售楼人员，按售楼部销控表房源进行销售。石定全到售楼部看好房后，要求将款先转给她，再由她转给公司，经明信营销公司经理谢明莉同意后，她将收取原告275,000元全部都转给了谢明莉。尾款3000元不是她收取的，签订购房合同、收据也不是她经办的。原告的钱只是走了一下她的账，她没有实际收到原告的钱，不应当承担还款的责任。 被告杨梅辩称，原告的诉讼与她没有关系，她没有在正大房产公司的恒立·恒顺星城项目购买房屋，也没有认购房屋。原告购买的7-1-6-6房屋，不是她认购的，也不是她转卖的。正大房产公司和王成借了她的钱未还，当时正大房产公司商量抵房给她，她担心一房二卖未同意，要求还现金。每次都是王成电话上说还了多少钱，她不清楚是从谢明莉的账上转的款，她不认识谢明莉，谢明莉也不欠她的钱。原告与正大房产公司之间签订的房屋买卖合同合法有效。请求驳回原告对她的诉讼请求。 被告谢明莉辩称，原告与正大房产公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，应合法有效。正大房产公司出具了收据应视为收到了二原告的购房款。本案系房屋买卖合同纠纷，她不是合同的相对人，不是适格主体。二原告诉称不是事实，她没有收取购房款。正大房产公司委托明信营销公司销售“恒立恒顺星城”商品房，她系明信营销公司的员工，若给第三人造成损失，应由委托人正大房产公司或她的单位明信营销公司承担责任。她没有参与原告的购房行为中，只提供了一张银行卡，收到刘燕转的275,000元款项后按照公司的意思于2014年2月18日、20日、27日分别转款123,800元、100,000元、100,000元给杨梅邮政储蓄银行尾号3271账户，共计323,800元，多的钱款是因为杨梅转卖了五套房。她不认识杨梅，与杨梅无生意往来，当时恒立公司、王成借了杨梅的钱未还，杨梅在正大房产公司抵了五套房，出卖后把款都转给了杨梅，共计转款100多万元。正大房产公司在购房合同和收据上盖章表示认可她的行为。 被告正大房产公司辩称，1.原告与正大房产公司不存在真实的房屋买卖关系，本案是以房抵债后再转卖，原告与正大房产公司之间不存在买卖合意，买卖关系不成立。2.即便认定原告与正大房产公司存在买卖关系，原告也未向正大房产公司缴纳购房款，该合同未履行。3.本案是杨梅抵债后再转卖，因此，真实的房屋买卖关系发生在原告与杨梅之间，正大房产公司仅仅是配合更改了合同和收据，应由实际出卖人向原告承担相应的责任。4.本案原告将房款交由刘燕，刘燕再转给谢明莉，应由实际收款主体对原告承担相应的责任。5.承担责任的主体在承担责任后若与正大房产公司或其他公司之间存在债权债务关系，则应另行向相应的主体申报债权或主张权利。请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告陈述、举证、质证、辩论意见，本院对本案的事实认定如下： “恒立·恒顺星城”系正大房产公司开发的房产项目，由明信营销公司销售，谢明莉由明信营销公司派至“恒立·恒顺星城”楼盘，任售楼部主管（经理）职务。刘燕为该销售部的工作人员。2014年2月，石定全、邓理珍在正大房产公司“恒立·恒顺星城”售房部看房，由刘燕接洽，洽谈购买“恒立·恒顺星城”7幢1单元6层6号住房一套。看房当日，石定全、邓理珍向刘燕预付了定金5000元；石定全通过其银行账户于2014年2月17日、2月20日、2月21日分别转入刘燕名下账户12万元、5万元、3.5万元；石定全、邓理珍通过余立国（系其亲家）名下的银行账户于2014年2月16日、2014年2月16日分别转入刘燕名下账户4.5万元、2万元，以上共计275,000元。2014年2月16日、2月17日、2月21日，被告刘燕通过银行转账分别转入谢明莉名下邮政储蓄银行尾号8594账户5万元、14万元、85,000元，以上共计275,000元。 2014年2月21日，正大房产公司（为出卖人）与石定全、邓理珍（为买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定石定全、邓理珍购买的房屋：小区暂定名为“恒立·恒顺星城”，位置为7幢1单6层6号，建筑面积约为89.53平方米，单价为每平方米3,600元，总金额322,308元，付款方式为一次性付款，交房时间为2015年12月30日前。该合同还约定了违约责任、商品房交接、产权登记、保修责任等。2014年2月21日，正大房产公司出具编号为1715344的收据，载明：今收到石定全、邓理珍7-1-6-6购房款322,308元(原收据2014年2月11日，3218402，金额322,308元)，加盖有正大房产公司财务专用章。 原告称合同签订当日，另向售楼人员熊云峰支付了尾款现金3000元，因系一次性支付购房款，该套房屋实际支付购房款278,000元，而非《商品房买卖合同》约定的价款322,308元。石定全、邓理珍确认并未向正大房产公司支付过购房款，谢明莉亦未提供将购房款交付给正大房产公司或明信营销公司的依据。 谢明莉提供的银行账款明细表以及本院调取的谢明莉银行账款交易明细、杨梅银行开户信息显示：谢明莉邮政储蓄银行尾号8594账户于2014年2月3日、2月18日、2月20日、2月27日向杨梅名下邮政储蓄银行尾号3271账户分别转账16万元、123,800元、10万元、10万元，于2014年3月8日向杨梅名下邮政储蓄银行尾号6208账户转账10万元。谢明莉邮政储蓄银行尾号6210账户于2014年2月3日向杨梅名下邮政储蓄银行尾号3271账户转款128,000元。谢明莉农业银行尾号0878账户于2014年2月19日、2月25日、3月12日向杨梅名下邮政储蓄银行尾号0219账户分别转账188,825元、10万元、165,000元。谢明莉建设银行尾号6751的账户于2014年2月12日向杨梅名下尾号8591账户转账4万元。以上10笔共计1,205,625元。杨梅质证认为，她不认识谢明莉，谢明莉不欠她的钱。2014年，正大房产公司、王成欠她100多万元借款未还，现在还欠本金20万元，算上利息欠80万元，正大房产公司、王成共同出的借条已交到公安机关。正大房产公司、王成还了钱的，不清楚谢明莉为什么要转钱给她。参加诉讼后，才知道谢明莉向她转了钱的。正大房产公司质证认为，谢明莉未举出向杨梅转款是受正大房产公司指示的证据，售楼人员不能收取购房款，因此该款是谢明莉受杨梅委托所收取，是杨梅抵债房转卖款。原告及刘燕对证据的真实性无异议。 正大房产公司提供了收据二份，用以证明案涉房屋是杨梅抵债房转让。编号3218402的收据载明，2014年2月11日，收到正大房产公司往来款322308元，该收据加盖四川广安恒立化工有限公司（以下简称恒立化工）财务专用章。编号0005403的收据载明，收到恒立化工往来款322308元，该收据加盖正大房产公司财务专用章，由财务人员备注“杨梅”及电话号码“133××××8816”。杨梅质证认为，收据不真实，她没有以债抵房。原告质证对其真实性无异议，证明目的有异议。刘燕称不清楚。谢明莉质证认为是杨梅以恒立化工的欠款抵房，并申请本院调取售楼部保存的认购书及公司的财务账簿。 本院调取了正大房产公司会计凭证、认购书。正大房产公司会计凭证第6册（2014年2月1日至2月28日，第27号至37号凭证），其中第35号凭证为抵账房款换名字，收据NO.1725318（第三联：记账）为2014年2月13日，收到杨梅购房款6-2-17-5，金额321,840元。会计凭证（2014年7月1日至12月31日，第22号至27号凭证），其中第26号凭证为购房及往来抵房换名开收据，收据NO.1725318（第二联：交顾客）为2014年2月13日，收到杨梅购房款6-2-17-5，金额321,840元；收据NO.1729978（第三联：记帐）为2014年2月25日，收到孙香翠购房款6-2-13-5（原收据2014年2月13日.1725318.金额321,840元），金额321,840元。第二联收据加盖了正大房产公司财务专用章（方形）。三份认购人为杨梅的“恒立·恒顺星城”房屋认购书，载明乙方杨梅及其联系电话、身份证号码，认购房屋位置、面积、单价、总价。尾部甲方处加盖正大房产公司印章，乙方处（签名）：杨梅。其中二份有“同意认购.曾令凡.2014.2.19”的签字，一份有“同意认购.唐中华.11/2”的签字。当时曾令凡、唐中华系恒立公司的副总，认购书上曾令凡、唐中华的签字系原始笔迹。原告与被告刘燕质证表示对收据、认购书不清楚；被告谢明莉质证认为正大房产公司开具了购房收据，证明杨梅认购了房屋，转卖后可以更名，也可以根据客户需要换房改动房号，仍算作原认购人的名额；正大房产公司质证认为，收据是以房抵债后开具的，转卖后收回原顾客联换开新据；被告杨梅质证认为认购书不是她本人签名，是复印件，她不清楚收据的情况，正大房产公司可以随便开具收据。 （2015）前锋刑初字第68号王成涉嫌非法吸收公众存款一案侦查卷第634卷（杨梅、张萍案卷）中，有公安机关讯问王成的笔录，询问杨梅、张萍、李芳的笔录，“4.28”专案账款明细、转账凭证、金融调查数据统计表等。王成供述:2011年底向杨梅、张萍借款七八十万元，借款人王成、借款单位广安恒立化工有限公司（下称恒立化工），未还完收回原借条，重新把本息加在一起出具的借条，借条在杨梅处。蔡文静的60万元的借条，是杨梅要求写的，未借蔡文静的钱，蔡文静是张萍的女儿。承诺月息5分。杨梅、张萍未给过现金，对公司房产折抵债务不清楚。杨梅陈述：2011年1月20几号，以3分月息，先后几次借款，共计50万元，王成出具金额50万元的借条，借款人王成，担保单位恒立化工，加盖了恒立化工公章。2012.8还7.5万元、12.225万元，2011.11.28还3.5万元，2014.1转账还10万元，共计还33.225万元。50万元的借条放在家中。2013.7杨梅出50万元、张萍10万元，交给蔡文静，因要有转款凭证到时才能说清楚，所以才让王成把借条出给蔡文静的。2013.9王成还7万元，杨梅得5万元、张萍得2万元，之后未再得到一分钱了。张萍对60万元借款的陈述与杨梅的陈述一致。恒立化工应收款明细显示，2011.2杨梅出借给王成10万元、40万元，2012.8.23、11.28还杨梅7.5万元、3.5万元，2013.8.28转给杨梅12.225万元，2014.1.22恒立化工转给杨梅10万元。 2017年6月23日，本院作出（2017)川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清算组为管理人，原告向正大房产公司管理人申报债权，经该公司管理人审查后确认原告的债权为0。正大房产公司与恒立化工是独立注册的有限责任公司，正大房产公司的法定代表人为瞿仁伦，恒立化工的法定代表人是王成。 另，广安市公安局前锋区分局在谢明莉涉嫌职务侵占一案的侦查中，谢明莉在接受讯问时称，石定全购买的房屋是王成折抵给杨梅的，杨梅把房子放在售楼部卖。房子卖后将款转给杨梅，杨梅在王成那里不只抵一套房子，好像有五套。公安机关查证，对抵债房的销售，如客户选择了抵债房，抵债房权利人将原抵债房收据、合同交至楼盘收银员处，楼盘收银处依据抵债房主提供的房款收据重新向客户开具收据，签订商品房买卖合同，该类房款不进入公司账户，由代收款项员工与原债务抵房房主直接结算；石定全、谢盛平、孙香翠、王怀刚所购房屋系杨梅债务折抵房二次销售。 本院认为，虽然原告石定全、邓理珍与正大房产公司签订了《商品房买卖合同》，并由正大房产公司出具了收款收据，但现有证据表明，原告未将购房款支付给正大房产公司，刘燕、谢明莉收取原告支付的定金、购房款，也未支付给正大房产公司。谢明莉有时称受正大房产公司或王成的指令转款，有时又称系杨梅的抵债房二次转卖后向杨梅转款，其说法前后矛盾，对受正大房产公司或王成指令无证据证实。同时，谢明莉作为明信销售公司的工作人员，亦无权收取购房款，只有接受抵债房二次转让的委托中才事实上由谢明莉收取购房款后转交给抵债房人。 杨梅辩称系正大房产公司、王成借钱未还，即正大房产公司欠她的借款，未提供证据证实。相反，王成非法吸收公众存款罪一案公安侦查讯问王成，询问杨梅、张萍的笔录以及“4.28”专案账款明细、转账凭证、金融调查数据统计表等，均表明系恒立化工或王成借杨梅的钱，不存在正大房产公司欠杨梅债务的事实，即杨梅对正大房产公司不享有债权。杨梅主张不认识谢明莉，与谢明莉无生意等往来，参与诉讼前不知道谢明莉向她转款的事实，谢明莉向她转款均系正大房产公司与王成向她还款，既未提供有正大房产公司安排或授意谢明莉代公司偿还债务的依据，正大房产公司亦否认有安排或授意谢明莉代公司向杨梅偿还债务的事实。同时，与杨梅在公安机关所作“2014年1月后未再收取恒立公司或王成的一分钱的还款”的陈述相矛盾，也与正大房产公司并未向杨梅借款的事实不相符。故，对杨梅主张谢明莉向她转款均系正大房产公司、王成偿还其借款的辩称意见，本院不予采信。 对杨梅是否在正大房产公司有“抵债房”并转卖的问题。本院认为，根据查明的事实，其一，正大房产公司的财务凭证中，有杨梅购房的原始收据，时间为2014年2月13日，编号与孙香翠购房收据载明的原编号一致，且杨梅购房款收据编号与其他同类认购房收据连号。其二，谢明莉在相关诉讼案件以及公安机关的讯问中多次称系杨梅抵债房二次转卖后向杨梅转款。其三，谢明莉于2014.2.3-3.12期间，先后10次向杨梅的4个不同的银行账户转款1,205,625元，既证明系杨梅主动提供的银行账户，也印证谢明莉所主张系杨梅抵债房二次转卖后向杨梅转款的事实。其四，购房人的购房款未向正大房产公司交纳，而是直接交给售楼人员；即使是一次性付款可以优惠，正常购房情况下合同约定的房款应与实际付款相一致，而本案优惠4万余元价款，明显与房屋买卖合同、收款收据的金额不一致。这符合公安机关侦查所认定的抵债房二次转卖的特征。其五，存于售楼处的认购书，购房人为杨梅，认购书中“曾令凡”“唐中华”等“同意认购”以及签名是原始的签字，且与公安机关侦查卷所存一致。据此，应当认定杨梅收取谢明莉的转款系杨梅在正大房产公司有“抵债房”且已转卖而收取购房款的事实。退一步讲，即便杨梅未签订认购书，也不影响前述事实的认定。 对原告购房款金额的问题。本院认为，原告自认尾款3000元是交给熊云峰的，未能证明该3000元的去向，故本院认定谢明莉实际收到原告购房款275,000元。该3000元，原告可另行主张权利。 综上，杨梅将“抵债房”交由售楼部转卖，谢明莉收取原告的购房款转交给了杨梅，并指认系杨梅的抵债房转让。正大房产公司配合更改商品房买卖合同及收据，并不是与原告有真正的房屋买卖的合意，正大房产公司进入破产程序后，亦不认可原告有真正的房屋买卖合同关系，且未收取原告购房款，故正大房产公司与原告之间不存在真正的房屋买卖合同法律关系，不应当承担返还购房款及利息的义务。刘燕作为销售人员，未占有原告的购房款，不应承担返还义务。谢明莉作为中间人(受托人)，将原告的购房款全额交付了杨梅，可不再承担返还的义务。原告的购房款实际由杨梅占有，系杨梅“抵债房”二次转让所得，原告与杨梅之间建立的房屋买卖合同关系，现原告的购房目的已不能实现，杨梅占有原告的购房款也无合法的理由，故应当由杨梅返还原告的购房款并承担资金占用期间的利息损失。其资金利息按年利率6%的标准，自谢明莉最后一次即2014年3月12日转款给杨梅之次日起计算至款项实际退还之日止。杨梅与恒立化工的债权关系，应通过破产程序另行处理。 据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告杨梅向原告石定全、邓理珍退还购房款275,000元及资金占用利息（自2014年3月13日起，按年利率6%的标准计算至款项退还之日止）； 二、驳回原告石定全、邓理珍的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费5470元，由原告石定全、邓理珍负担45元，被告杨梅负担5425元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  熊 明 人民陪审员  李自周 人民陪审员  李世蓉 二〇二〇年七月六日 书 记 员  高 盼 附：相关法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。