吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初3786号 原告：李炳华、女，朝鲜族，退休人员，现住延吉市河南街同乐小区。 被告：郑林日，男，朝鲜族，健身教练，现住延吉市清水湾小区。 第三人：延吉新元房地产开发有限公司，住所地延吉市河南街长白路。 法定代表人：金永哲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：华吉成，辽宁启成律师事务所律师。 原告李炳华与被告郑林日、第三人延吉新元房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李炳华、被告郑林日、第三人延吉新元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人华吉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与第三人之间的门市房租赁合同；2.判令被告给付自原告取得房屋所有权之日起（2017年12月10日）至合同解除之日的租金，2019年12月30日止74,000元，之后的租金至被告腾退房屋之日止按原租金标准继续支付；3.判令被告腾退位于延吉市林海路1319号江南公寓产权证号0XXXXX3号，面积165.25平方米的房屋；4.诉讼费由被告承担。因被告已于2020年6月腾退房屋，原告放弃第1、3项诉讼请求。事实与理由：原告与案外人吉林新元集团实业有限公司（下称新元集团）、第三人之间借款合同纠纷案件经贵院依法审理后，作出(2015)延民初字第5735号民事调解书，新元集团和第三人未在生效调解书确定的时间履行义务，原告向贵院申请强制执行，在执行过程中，贵院依法拍卖了第三人名下的房屋，在二次流拍后，原告接受抵债，贵院于2017年11月20日作出(2017)吉2401执931-2号执行裁定书将案涉房屋抵债给原告，原告办理了变更登记，案涉房屋新的产权证号码为0XXXXX3号。2014年5月6日，被告与第三人签订门市房租赁合同，约定将案涉房屋出租给被告使用，期限自2014年5月6日至2024年5月5日，第一年租金为27,000元，第二年后租金为29,000元，租金一年一交，于每年4月6日前支付，同时约定不按时交付房租出租方有权解除合同。原告依据贵院的(2017)吉2401执931-2号执行裁定书取得房屋所有权后，曾告知被告原告已经取得房屋所有权，门市房租赁合同应当向原告履行，被告应当向原告支付租金；贵院在2017年12月11日也曾公告要求被告腾退案涉房屋；被告也向贵院申请复议，延吉市人民法院作出(2018)吉2401执异186号执行裁定，驳回复议申请，被告不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）上诉，延边中院作出(2018)吉24执复63号执行裁定书，驳回上诉。2019年11月15日原告通过延吉市延吉公证处向被告送达缴纳租金的通知，限期10日内向原告支付租金。原告认为，被告至少在申请复议时已经知道原告取得了案涉房屋的所有权。被告未在约定期限内支付租金已经违法了合同约定，构成根本违约。故原告向法院提起诉讼。 被告辩称，1.被告已于2020年6月搬离案涉房屋，被告与原告之间的房屋租赁合同已经解除，原告应按照租赁合同约定退还被告租赁合同的保证金；2.原告取得房屋所有权之日起即2019年7月至2019年10月为止的房租被告已交给本案第三人崔春兰，原告无权要求被告重复履行，被告愿意向原告继续履行2019年11月起至2020年6月的房租；3．被告承租期间的合同合法有效；4.诉讼费由原告承担。被告与本案第三人于2014年6月23日签订租赁合同用于经营健身房，租期十年。被告一直向第三人崔春兰具体履行合同，被告为经营已经进行前期投入且合同期限并没有届满，根据相关规定，不应因房屋被买卖或被执行给原告而导致租赁关系无效。租赁合同应继续有效，原告所称被告未在法定期限内支付租金已经违反合同约定构成根本违约的说法于理、于法无据。原因在于：首先，根据《物权法》相关规定，不动产物权登记应当以登记作为变更依据，故原告仅依据法院执行裁定向被告主张权利的做法没有依据；其次，原告在法院判决执行取得房屋所有权后，只有口头要求被告向原告履行合同，但此时被告无法知道房屋是否存在实际转移，第三人、崔春兰未向被告说明，且崔春兰告知被告其与原告之间的诉讼仍未判决，应向其继续履行合同；第三，原告在2017年末通知被告交房租时，没有向被告出示房产证，也没有说明支付房租的细节，例如房租该怎么给、打到哪张银行卡、房屋租赁期间出现问题应该和谁沟通等细节问题。被告亦不清楚原告联系方式。被告在2018年至2019年10月正常的经营期间发生的房屋漏水、房屋修缮等问题一直是崔春兰积极帮助被告解决。原告在此期间未出面解决，且之前拖欠的取暖费原告也没有交，被告在正常经营中存在严重困难原告也未予以解决；第四，房产证是原告2018年夏天向被告出示的。此时，被告已经告知原告已经将2018年房租交给崔春兰，原告也告知被告向其交2019年的房租就可以，原告不应向被告要求履行被告已经履行的房租。到了2019年7月交房租期限，原告未找被告主张。因崔春兰催缴，被告只能以两个月一交的形式向崔春兰交纳房租至2019年10月。基于以上事实，被告认为，正常状态下的房屋所有权人不能只向承租人催缴房屋，而不去履行房屋租赁期间修缮房屋漏水需要出租人履行的一系列事项。所以，基于正常的逻辑判断以及基于合同的相对性、履行合同义务的紧迫性，被告担心会怠于履行合同，已于2018年5月22日将2018年6月至2019年6月的房租交给第三人，并不存在怠于履行合同的情形，不存在根本违约，原告对此也是知情的。且在2019年7月需缴纳新的年度租金时，因担心上述诉讼问题会导致被告与第三人的合同存在问题，将本应该一年一交的租金改为每两个月交一次。在此期间，原告也一直未向被告主张权利，直至本次接到被告起诉书。此外，被告在原告与第三人、崔春兰的纠纷当中属于案外人，不清楚第三人和原告之间的借款合同纠纷。在第三人或者崔春兰没有明确告知被告租赁合同今后应向谁履行的情况下，被告基于善意，在当时无法确定房屋所有权人的情况下一直向第三人履行了合同。被告向法院提出执行异议也不是出于真实意思表示。委托代理律师不是被告亲自委托，不存在恶意拖欠房租的情形。至2019年9月，原告一直没有找被告要求履行。在此情形下，若房屋真实存在所有权转移，原告应与第三人一同告知被告，而不是各说各话。被告一直与崔春兰联系，崔春兰为已故吉林新元集团实业有限公司董事长妻子。崔春兰也告知被告房屋所有权关系的诉讼仍在进行，被告为了防止被骗只能向原来的出租人交房租。被告向第三人履行是正常逻辑判断下所做的选择。被告已将2018年7月至2019年10月的房租交给崔春兰，原告无权、也不应该要求被告重复履行。被告已于2020年6月搬离案涉房屋，2019年11月起至2020年6月的房租，被告愿意向原告履行。2019年7月至2019年10月的房租，请法院判决崔春兰向原告履行。请法院在判决时考虑到当时被告的处境，作出合乎法理和情理的公正判决。 第三人述称，同意原告的诉请。但就被告和第三人签订的合同进行如下说明。案外人崔春兰曾经是第三人的股东，也曾经做过第三人的法定代表人。崔春兰跟新元集团之间就谁是第三人的股东进行过诉讼，最终的生效文书将原来崔春兰持有的股权判给第三人。基于这种原因崔春兰先前因为股东身份而持有的公司印章已被废止，但公司印章被废止后，崔春兰一直自行占有，至此以后崔春兰已经不再是第三人的法定代表人。被告与第三人签订的房屋租赁合同加盖的印章是崔春兰担任第三人法定代表人期间形成的，因此第三人对合同的真实性无异议。但租赁合同签订后，第三人没有得到过任何租金。崔春兰的法定代表人身份被剥夺后，其对外已经没有资格代表第三人。原告基于包括跟第三人在内的债务人的借款关系而合法取得了跟被告签订合同的房屋的所有权，根据买卖不破坏租赁的法理，第三人认同原告已经取得了合同项下的出租方的权利。关于原告取得涉案租赁房屋所有权的认定标准，第三人认同《物权法》的规定，但同时认为，根据贵院的以物抵债的裁定，原告取得涉案房屋的所有权，贵院的抵债裁定能够引起物权变动。贵院的裁定下达之日就是原告取得涉案房屋租赁合同项下出租房权利之时。根据被告答辩状中记载，原告是2018年夏天向其出示产权证，在这一时间节点，被告就应该知道原告是涉案房屋的权利人。被告将原合同中约定的一年一交的租金改为每两个月交一次，这个说法没有任何依据。第三人与被告之间签订的租赁合同约定的很清楚，租金就是一年一交，从未进行过任何有效变更。崔春兰无法代表第三人履行合同。在涉案房屋所有权人已经变更为原告的情况下，被告继续向案外人崔春兰缴纳租金，与原告和第三人更没有关系，并不能改变被告应向原告缴纳租金的合同义务。 本院经审理认定事实如下：2014年6月23日，被告与崔春兰担任法定代表人的第三人签订《门市房租赁合同》，约定第三人将其所有的延吉市林海路1319号江南公寓，产籍号14-12-351、产权证号319596号、面积165.25平方米的房屋出租给被告，期限自2014年6月23日至2023年6月22日；第一年、第二年租金为35,000元，第三年开始租金为37,000元，租金一年一交，于每年5月23日前支付，同时约定不按时交付房租出租方有权解除合同。因崔春兰一直代表第三人与被告签订租赁合同并为被告解决使用租赁房屋过程出现的各种问题，被告一直按崔春兰的指示交纳房租，并由崔春兰为其出具收据。2017年5月23日被告支付了2017年6月23日至2018年6月22日的租金37,000元；2018年5月22日被告支付了2018年至2019年的租金37,000元；2019年6月至2019年10月22日，被告支付了12,000元。 原告与案外人吉林新元集团实业有限公司（下称新元集团）、第三人之间借款合同纠纷案件经本院审理后，作出(2015)延民初字第5735号民事调解书。新元集团和第三人未在生效调解书确定的时间履行义务，原告向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法拍卖第三人名下的房屋。在两次流拍后，原告接受抵债，本院于2017年11月20日作出(2017)吉2401执931-2号执行裁定，将上述房屋抵债给原告。2017年12月22日，被告向本院申请执行异议，本院作出(2018)吉2401执异186号执行裁定，驳回被告的申请。被告不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）上诉，延边中院作出(2018)吉24执复63号执行裁定书，驳回上诉。原告依据本院的(2017)吉2401执931-2号执行裁定书取得房屋所有权后，2018年初原告曾提醒过被告不要向任何人支付房租。2018年8月10日，原告办理了产权变更登记，新的产权证号码为（2018）延吉市不动产权第0XXXXX3号。随后原告即向被告出示了产权证，要求其支付房租。2019年11月15日原告通过延吉市延吉公证处向被告送达缴纳租金的通知，限被告10内向原告支付租金。被告已经在2020年6月26日腾退了房屋并通知了原告。 以上事实的依据有：原告提交的(2015)延民初字第5735号民事调解书、(2017)吉2401执931-2号执行裁定书、(2018)吉2401执异186号执行裁定、(2018)吉24执复63号执行裁定书、公告、《门市房租赁合同》复印件各一份，公证书；被告提供的房租交纳银行明细七份、收据七张；各方当事人的陈述。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。”故本院2017年11月20日作出(2017)吉2401执931-2号执行裁定后，原告已取得案涉房屋的所有权，此后的房租第三人无权收取。被告2017年5月23日是按合同约定支付了2017年6月23日至2018年6月22日的租金37,000元，当时房屋还不是原告的，被告的支付行为相对原告来说没有过错。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”被告是与第三人签订的租赁合同，当时崔春兰是被告的法定代表人，之后第三人并未通知被告崔春兰不再是第三人的法定代表人，被告无从知晓第三人法定代表人和股东变更的情况，其有理由相信崔春兰是代表第三人收取房款。第三人对自己的财产多年不进行妥善管理，故不能以法定代表人和股东变更为由否认崔春兰的代理行为，崔春兰收取房款的行为应认定是代表第三人收取，故案涉房屋2017年12月10日至2018年6月22日的租金19,716元，应由第三人向原告返还。2018年初原告提醒过被告不要向任何人支付房租，且2017年12月22日被告曾向本院申请执行异议，可见被告当时已知晓案涉房屋产权发生变化。在此情况下，被告应向房屋的产权人原告支付后期租金，而不是继续向第三人支付。故原告要求被告支付2018年6月23日至2020年6月26日租金74,304元（37,000元/年×2年＋37,000元/年÷365天/年×3天）的诉讼请求，本院予以支持。被告2018年5月22日后支付的租金，可要求第三人返还。第三人如认为崔春兰的行为损害其利益，可另行向崔春兰主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决如下： 一、被告郑林日于本判决发生法律效力之日立即向原告李炳华支付租金74,304元。 二、第三人延吉新元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告李炳华返还租金19,716元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,150元，减半收取1075（原告李炳华已预交1,250元），由被告郑林日负担849元，由第三人延吉新元房地产开发有限公司负担225元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  徐丽华 二〇二〇年七月二十四日 书记员  赵卿缘