贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0102民初1675号原告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红职务：董事长。委托诉讼代理人：崔仁贵、刘永志，系贵州大谋律师事务所律师，特别授权代理。被告：杜某，女，汉族，1962年5月2日生，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行，住所，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**div>负责人：刘燕燕，职务：行长。委托诉讼代理人：曾华东，一般授权代理。原告贵阳宏益房地产开发有限公司与被告杜某、第三人中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳宏益房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔仁贵、第三人中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行的委托诉讼代理人曾华东到庭参加诉讼，被告杜某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳宏益房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2013年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：15825）；2.判令被告协助原告办理南明区房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记（预售合同登记号：Ｙ13031473）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；3.判令被告向原告支付违约金126493.11元；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年4月28日，原告作为出卖人、被告作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于南明区房屋，总价款为534582元，被告于合同签订之日向原告支付首期购房款160582元，通过办理按揭贷款支付374000元。双方《商品房买卖合同补充协议》第4.3条约定，买受人违反按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担责任的，出卖人因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）由买受人承担。同时买受人应按本合同购房总价款的30%向出卖人支付违约金。2013年7月2日，原被告与第三人中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定第三人向被告发放贷款374000元，原告为被告的前述贷款承担阶段性连带保证责任。前述合同签订后，因被告未按借款合同约定按期偿还第三人贷款本息，导致原告将被告通过贷款方式支付的购房款返还给第三人，此后，原告多次催促被告履行购房款支付义务，但被告至今仍拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决支持原告所请。审理中，原告增加一项诉讼请求，请求第三人协助原告办理抵押权、房屋过户的登记。被告杜某未到庭应诉，亦未提交任何书面答辩意见。第三人中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行述称，如需要第三人配合办理抵押权过户登记，第三人愿意配合。本院经审理认定事实如下：2013年4月28日，原告贵阳宏益房地产开发有限公司（出卖人）与被告杜某（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：15825），约定：被告购买原告开发建设的位于贵阳市南明区，合同约定建筑面积为87.43平方米，房屋总价款为534582元。被告应于本合同签订之日向原告交付首期房款160582元，余款374000元以银行按揭支付。该合同附件十二《补充协议》第4.3条同时约定：买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担责任的，出卖人因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）由买受人承担。同时买受人应按本合同购房总价款的30%向出卖人支付违约金。前述案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Ｙ13031473）、预售商品房买卖预告登记（不动产证明号：Ｙ1359132号）、预售商品房抵押权预告登记（不动产证明号：Ｙ1396710）。2013年7月2日，原告（保证人）、被告（借款人）与第三人中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行（贷款人）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告杜某向中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行借款374000元，贷款期限为156个月。原告为被告的前述贷款提供阶段性连带保证责任。2014年10月30日，原告向被告交付前述房屋。此后因被告杜某未按合同约定按期足额归还贷款，导致原告自2016年6月30日起开始为被告向第三人代偿银行按揭贷款。同年12月，第三人中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，请求：1、判令中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行与杜某解除贷款合同，杜某偿还中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行贷款本金、拖欠利息、律师费等暂计345030.08元，且利息、罚息计算至本息付清时止；2.判令贵阳宏益房地产开发有限公司就上述款项承担连带责任。贵阳市云岩区人民法院经审理后作出（2016）黔0103民初2411号民事判决书，判决：一、解除中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行与杜某于2013年7月2日签订的编号为2013年瑞个房借字328号《个人一手住房贷款合同》；二、杜某于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行借款本金308237.06元及相应利、罚息（利、罚息按双方合同约定的利率计算至本判决履行期限届满之日止）；三、杜某于本判决生效之日起十日内给付中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行律师费15644元；四、贵阳宏益房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。2018年5月24日，原告履行了上述判决书确定的义务，至此，原告代被告向第三人归还了全部贷款本息、赔偿其他损失共计421643.7元。其后原告诉至本院，提出如前诉请。另，在贵阳市云岩区人民法院审理（2016）黔0103民初2411号案件之初，原告亦向本院提起诉讼，请求被告支付截止2016年12月29日的代偿款71418.98元，并按前述款项的30%向原告支付违约金21426元。本院已生效的（2017）黔0102民初1792号民事判决书支持了原告关于被告支付代偿款71418.98元的请求，并判令被告按原告代偿款项金额和时间按月利率2%的标准支付违约金（以21246元为限）。以上事实，有原告和第三人陈述，以及《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、贷款还款回单、贷款已还款明细清单、（2016）黔0103民初2411号民事判决书、（2017）黔0102民初1792号民事判决书等相关证据在卷佐证，并经庭审质证、查证核实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协助的精神，全面适当的履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系经双方平等协商一致所签订，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定的情形，系有效合同。原被告双方签订《商品房买卖合同》后，因被告未按期归还银行贷款，致使承担阶段性保证责任的原告从2016年6月30日起陆续代被告归还了所欠第三人中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行贷款本息、损失等共计421643.7元，导致原告通过出售房屋获得购房价款的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”之第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告请求与被告签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。对原告主张的被告协助原告办理案涉房屋的预告登记、抵押权预告登记和备案登记注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用的诉讼请求，因导致本案合同解除的原因在于被告，且办理注销登记系解除合同的附随义务，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因双方在补充协议中有明确约定，本院一并予以支持，但应扣除本院已生效的（2017）黔0102民初1792号民事判决书已经支持的部分，扣除后本院确定支持105067.42元。对原告主张的由第三人协助原告办理案涉房屋抵押权、房屋过户的登记的诉讼请求，因原告与被告及第三人签订的《个人一手住房贷款合同》已经解除且原告已经为被告清偿债务，第三人作为案涉房屋的抵押权预告登记的权利人已经没有事实和法律依据，故第三人应予协助注销案涉房屋的抵押权预告登记，其余请求因第三人无协助义务，本院不予支持。被告杜某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，对由此引起的法律后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告贵阳宏益房地产开发有限公司与被告杜某于2013年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：15825）；二、被告杜某、第三人中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行于本判决生效之日起三日内协助原告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区彭家湾花果园项目C区第14栋2单元40层7号房屋的商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y13031473）、预售商品房买卖预告登记（不动产证明号：Y1359132号）、预售商品房抵押权预告登记（不动产证明号：Y1396710）的注销手续，所产生的注销费用根据实际发生的金额由被告杜某承担；三、被告杜某于本判决生效之日起三日内支付原告贵阳宏益房地产开发有限公司违约金105067.42元；四、驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2830元，由被告杜某负担（因此款原告已预交，该款由被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  何 骧人民陪审员  袁进勇人民陪审员  肖 萍二〇二〇年七月二十三日法官助理刘乙鲜书记员袁小涛