河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初1343号原告（案外人）：栗连山，男，1964年11月18日生，汉族，住汝阳县，居民。委托诉讼代理人：王站伟，河南洛城律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：周亚聪，河南洛城律师事务所实习律师。一般代理。被告（申请执行人）：贾飞，男，1974年3月3日生，汉族，住洛阳市涧**。第三人（被执行人）：洛阳龙运地产开发有限公司，住所地汝阳县城关镇龙华商务酒店**。法定代表人：马龙运，公司董事长。原告栗连山与被告贾飞、第三人洛阳龙运地产开发有限公司（以下简称龙运开发公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年5月6日起诉，本院当月20日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告栗连山及委托诉讼代理人王站伟、周亚聪到庭参加诉讼，被告贾飞及第三人龙运开发公司经本院传唤逾期未到庭。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令不得对汝阳县城龙祥家园1号楼2单元802号房产的执行；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2008年后在龙运开发公司工作，期间该公司一直未给原告发放工资，且原告经常给公司垫资。2010年11月15日经协商，龙运开发公司以他开发的位于汝阳县××龙××家园××楼××单元××房出售给原告，折抵应付原告工资和垫资款，双方并签有买卖协议。龙运开发公司将上述房产交付原告后，原告于2011年对该房屋进行了装修并入住至今。被告贾飞与第三人龙运开发公司的民间借贷纠纷一案，法院民事判决生效后贾飞申请执行，汝阳县人民法院在执行过程中作出(2019)豫0326执883号执行裁定书，对上述房产予以查封。原告知道后于2020年3月23日提出执行异议，汝阳县人民法院于2020年4月22日作出(2020)豫0326执异第16号执行裁定书，驳回了异议人的异议请求。原告认为：上述房产在人民法院查封前已出售给原告，购房款以与应付工资款相折抵的形式已全部支付，原告系上述房产实际所有人。现原告名下没有其他居住房屋，也非因买受人原因导致该房屋没有办理房产登记手续，根据最高人民法院《关于执行异议与复议的司法解释》第29条规定，原告就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求确定不得对原告的涉案房产进行强制执行。被告贾飞未提交答辩意见和证据。第三人龙运开发公司未提交陈述意见和证据。原告出示证据：1、前述本院（2020）豫0326执883号执行裁定书和（2020）豫0326执异16号执行裁定书各1份；2、原告的“执行异议申请”；3、原告缴纳诉讼费的票据，以证明原告在法定期间内提起本案之诉。4、原告与第三人2010年11月15日所签《商品房买卖合同》1份；5、2011年5月28日第三人给原告所出具的《工资结算单》及购房款《收据》各1份，以证明：经清算，第三人欠原告“2008年元月至2011年5月28日”38个月工资，3500元/月，共计13.3万元，第三人给原告涉案房屋一套并出具了购房收据，所有工资、购房款已结清，且该转让房产在法院查封涉案房产之前。6、复制于本院（2020）豫0326执异16号卷宗材料：①2020年3月14日的刘军堂、杨家周、孙占兴证明1份；②汝阳县俊丽物业管理有限公司《证明》2份；③原告交纳水电费、物业费、网络费的票据及信息；④龙祥家园其邻居杨武坤、徐兴午、姬爱霞、李喜翠《证明》各1份，以证明原告已在涉案房屋居住近9年。7、汝阳县自然资源局《个人房屋信息查询情况表》及汝阳县不动产登记中心《回复书》各1份，以证明：登记中没有原告房产，龙祥家园至今未办理土地使用证登记，涉案房产至今没有不动产登记，未过户原因不在原告。8、本院（2020）豫0326民初1810号及1811号民事判决书各1份，以证明与本案事实相似案件均已判决支持了购房人请求。13、证人杨某出庭证词：龙运开发公司法定代表人为马龙运，证人以前系该公司总经理，原告原系该公司职工，公司最初几年的工资没发，开发的龙祥家园房子顶层不好卖，2010年经股东会研究决定将部分套房抵账交给公司工人，其中交给原告一套，抵欠原告三年工资，当年已交付，折抵后两清；该房子原定售价1280元/㎡，实际销售价均比原定价低，原告的房子当年装修入住至今。本院根据当事人陈述、举证及证据规则确认事实如下：被告贾飞与第三人龙运开发公司民间借贷纠纷一案，洛阳市中级人民法院(2016)豫03民终508号民事判决书生效后，贾飞于2019年10月申请执行，执行中本院于2020年1月19日作出(2019)豫0326执883号执行裁定书,裁定：查封、拍卖、变卖被执行人龙运开发公司名下的位于汝阳县龙祥家园的房产(1号楼1单元801室、1号楼2单元801、802室，1号楼5单元801室，2号楼4单元801室)。原告作为案外人于2020年3月23日提出执行异议，本院经审理于2020年4月22日作出(2020)豫0326执异第16号执行裁定书，认为案涉房产登记在龙运开发公司名下，栗连山没有取得该不动产的登记证，驳回了栗连山的异议请求。驳回后原告于2020年5月6日提起了本案之诉。另确认：涉案的汝阳县城龙祥家园系第三人龙运开发公司开发建设，小区房屋于2010年底建成而开始销售。原告原系第三人公司职工，当时第三人因欠原告工资未付而与原告协商，由原告购买该龙祥家园1号楼2单元802号房产，应付购房款用所欠原告工资款折抵，于当月15日签订了编号RYLX1-2-802的《商品房销售合同》[房屋面积120.9㎡，自双方签字（盖章）之日起生效，合同生效之日起30日内由龙运开发公司向汝阳县房管局申请办理商品房预售合同登记备案手续]。2011年5月28日，第三人与原告经清算，给原告出具了“购房《收据》”和《工资结算单》，前者载明：今收到栗连山，交来龙祥家园1号楼2单元802号购房款，人民币（大写）壹拾叁万叁仟元整，注2008-2011年应发工资￥133000未发顶房款；后者载明：2008年元月至2011年5月28日以前工资清算，…结算工资38个月，3500元/月，共计13.3万元，龙祥家园1号楼2单元802号房一套给栗连山，所有工资结清，洛阳龙运地产开发有限公司经办（马龙运、杨某、孙占兴），本协议一式两份。期间龙运开发公司将涉案房屋交付了原告，原告接受后即对该房进行了装修，于2012年入住至今。涉案的龙祥家园至今未办理土地使用证登记，涉案房屋至今没有不动产登记。本院认为：本案系案外人就金钱债权执行中的涉不动产异议之诉。依法律规定，金钱债权执行中：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签有合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因自身原因未办理过户登记。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。本案诉争的汝阳县城龙祥家园1号楼2单元802号房产，系第三人龙运开发公司开发、销售的“商品房”，该开发企业系涉案金钱债权的被执行人。从原告出示的开发商销售及所出具手续看，第三人于2010年至2011年已将该商品房销售、交付给原告，原告购买该商品房时虽未直接交付现金，但其与龙运开发公司已经协议以应得工资债权与购房应付款折抵，已全额清偿了购房款，原告与第三人的“商品房买卖合同”成立、有效；涉案房产查封前，原告不仅已合法占有该不动产且已支付了全部价款，已实际取得了涉案房屋的民事权利；原告出示的《个人房屋信息查询情况表》也证明原告没有其他居住房产，原告对涉案房屋权属没有办理转移登记的原因不在原告，因此原告就该房产享有足以排除强制执行的民事权利，主张的不得执行位于汝阳县城龙祥家园1号楼2单元802号房产，应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于汝阳县城龙祥家园1号楼2单元802号房产。诉讼费2300元，由被告贾飞承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  李建华审判员  吴文波审判员  任素梅二〇二〇年七月三十日书记员  李嘉熙