福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1151号 原告：冯林根，男，汉族，1971年8月4日出生，个体户，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：倪友贤，福建万天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖金水，福建万天律师事务所律师。 被告：黄志贤，男，汉族，1985年12月17日出生，住三明市梅列区工业北路******。 被告：三明小玩童教育信息咨询有限公司，统一社会信用代码91350400MA31F4751A，住所地三明市梅列区工业北路******。 法定代表人：黄志贤，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所律师。 原告冯林根与被告黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯林根及其委托诉讼代理人倪友贤，被告黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司的共同委托诉讼代理人宋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯林根向本院提出的诉讼请求：1、判令黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司共同返还给冯林根保证金人民币16500元，并判令黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司共同支付冯林根利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，从冯林根起诉之日至付清款项之日止）。2、依法判令黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司共同支付给冯林根提前解除合同的补偿金人民币16500元。3、判令黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年9月22日，冯林根与黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司签订《办公室租赁合同》。合同中约定：冯林根向黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司承租三明市梅列区工业北路109号15幢3层301-305室；建筑面积200平方米；每月租金5500元；冯林根向黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司交纳保证金16500元，该款转入黄志贤账户；黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司由于特殊原因要求提前解除合同，须提前30天通知冯林根，支付与冯林根保证金等金额的补偿金，同时退还冯林根已付保证金及未满期约租金，此合同解除。合同签订后，冯林根按约定支付了保证金16500元。2019年10月16日，三明小玩童教育信息咨询有限公司通知冯林根，冯林根欲承租的房屋另有用处，原计划租赁给冯林根的场地收回，要求冯林根在2019年10月20日交付给指定负责人齐忠义，2019年9月22日至2019年10月20日期间不收取租赁费用。冯林根认为，根据《办公室租赁合同》第7.2条的约定，黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司提前解除合同的，除退还保证金16500元外，黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司还应支付给冯林根提前解除合同的补偿金16500元。为维护自身权益，故诉至法院。 黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司辩称，一、冯林根未按合同约定支付租金，存在违约。按照《办公室租赁合同》第三条3.3款“乙方交纳房屋租金应每1个月支付一次。付款日期应在每月30号之前。”但是，在租赁期间即2019年9月22日至2019年10月20日约一个月的时间里，冯林根并未支付租金，已经违反了合同约定。应在保证金中予以扣除。二、案涉合同解除是双方协商一致的结果。因冯林根觉得案涉场地不适合公司发展且出租人对承租人转租表示异议，故双方就案涉房屋租赁解除事宜于进行协商，最终双方确认不再进行租赁并解除合同。冯林根未支付租金，但因租赁时间较短，三明小玩童教育信息咨询有限公司也同意不收取这段时间的租金，但冯林根并未同意不应减免。此外，案涉的《关于青创基地暂停租赁的通知》是因为冯林根要办理相关的补贴手续，多次要求三明小玩童教育信息咨询有限公司帮忙才出具解除的通知。三、黄志贤不是本案适格的诉讼主体。根据《民法总则》第六十一条规定:“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。黄志贤作为三明小玩童教育信息咨询有限公司的法定代表人，无论是出租行为还是转租行为，签订的主体都是小玩童公司，黄志贤的签字行为是履行小玩童公司法定代表人身份的行为，其行为应由小玩童公司承担，故本案黄志贤不是适格的诉讼主体。四、案涉《办公室租赁合同》非法转租，合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，2017年9月30日三明小玩童教育信息咨询有限公司与案涉房屋出租人三明市明台电子商务管理有限公司签订《企业入驻协议书》，协议第四条第四款约定“乙方对入驻的办公空间后不得私下转让、转接和互换”，即协议约定案涉房屋不得转租。在未经的出租人同意的情况下，签订了《办公室租赁合同》。2019年10月3日，出租人在发现转租事宜，立即向三明小玩童教育信息咨询有限公司提出异议，明确表示不得转租。故案涉转租合同无效，解除合同支付保证金的约定也是无效。五、原告不存在任何实际损失，补偿金不应得到支持。（一）原告租赁案涉房屋并未支付过租金；（二）冯林根租赁案涉房屋时是直接“拎包入住”的，所有的装修和布置一应俱全，冯林根没有任何花费和支出，连水电费也是一分钱没有支付；（三）根据《合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉转租合同无效，虽然三明小玩童教育信息咨询有限公司非法转租，但冯林根对非法转租是明知的，特别是在办理工商登记的时候，明知所有权人是三明市明台电子商务管理有限公司，还填写直接租赁，该行为存在伪造租赁合同的嫌疑，所以冯林根对无权转租导致合同无效的后果应该承担相应责任。（四）三明小玩童教育信息咨询有限公司多次与冯林根沟通保证金退还事宜，冯林根均以无理要求（赔偿）予以拒收，由此造成的扩大损失（利息损失）应由冯林根自行承担。综上所述，案涉租赁合同是在双方协商一致的情况下解除的，不存在单方解除的情况，且冯林根在本案租赁关系中不仅没有任何损失还获得了减免租金的利益。此外，案涉转租合同因出租人异议而无效，冯林根对此明知应承担相应责任。请求驳回冯林根不合理的诉讼请求。 冯林根围绕诉讼请求依法提交了《办公室租赁合同》、银行业务凭证、《关于青创基地暂停租赁的通知》、微信聊天记录；黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司提供《企业入驻协议书》、微信聊天记录等证据。对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院审查确认的证据和双方庭审陈述，对案件事实作如下认定： 1、2019年9月22日，冯林根与三明小玩童教育信息咨询有限公司签订《办公室租赁合同》，合同约定：三明小玩童教育信息咨询有限公司将位于三明市梅列区房屋租赁给冯林根作为办公使用；租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日；每月租金5500元，冯林根应向三明小玩童教育信息咨询有限公司交纳16500元作为保证金，冯林根应于每月30日之前交纳房租，合同期内第11个月、第12个月免租金，租金及押金进入指定的黄志贤账户；……三明小玩童教育信息咨询有限公司由于特殊原因要求提前解除合同，须提前30天通知冯林根，支付与冯林根已支付保证金等金额的补偿金，同时退还冯林根已付保证金及未满期约租金，此合同解除。 黄志贤以三明小玩童教育信息咨询有限公司授权委托人名义在合同上签字。 2、2019年9月22日，三明小玩童教育信息咨询有限公司将租赁房屋钥匙交付给冯林根。2019年9月24日，冯林根依约向三明小玩童教育信息咨询有限公司指定的账户即黄志贤个人账户转保证金16500元。 3、2019年10月16日，三明小玩童教育信息咨询有限公司向冯林根书面通知，以租赁场所另有用处为由，要求收回租赁场所，2019年10月19日冯林根将租赁房屋交还三明小玩童教育信息咨询有限公司。 当事人争议的焦点及本院的分析认定： 1、冯林根未交纳租金是否构成违约 冯林根认为，签订合同时间为2019年9月22日，约定每月30日前支付房租，三明小玩童教育信息咨询有限公司在10月16日不足一个月时间，就单方解除合同，冯林根无法支付房租也未到支付房租的期限。黄志贤在9月29日微信里说因为前期有很多扫尾装修以及前任房客扫尾事项，等国庆后回来再处理协调，让冯林根不要先交房租，冯林根不存在先行违约。 黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司认为，根据合同约定每月30日支付一个月租金，而不是到期支付。黄志贤有同意减免租金，减免租金是在第11、12个月。在冯林根不同意变更合同情况下，就应当按照合同约定支付第一个月的租金和水电物业费。 本院认为，2019年10月29日，黄志贤在与冯林根微信聊天中明确告知冯林根因租赁房屋前期扫尾事宜未完成“明天你不用转我房租”，因此，冯林根经黄志贤明示不用交房租后，未在2019年1月30日交房租的行为不构成先行违约。 2、解除合同是否是双方协商一致的结果 冯林根认为，租赁场地另有用途要收回，冯林根没有任何协商解除合同的表示，是三明小玩童教育信息咨询有限公司单方解除合同，并不是双方协商一致的结果。 黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司认为，因冯林根觉得案涉场地不适合公司发展且出租人对承租人转租表示异议，故双方就案涉房屋租赁解除事宜于进行协商，最终双方确认不再进行租赁并解除合同。《关于青创基地暂停租赁的通知》是因为冯林根要办理相关的补贴手续，多次要求三明小玩童教育信息咨询有限公司帮忙才出具解除的通知。提交李奕飞出具的情况说明以证实。 本院认为，首先，从2019年10月16日黄志贤与冯林根微信聊天记录看，黄志贤提出“老爷子的意思是留给我们自己用”“只能请您另择良处了”在先，冯林根要求出具书面通知在后。其次，2019年10月16日，三明小玩童教育信息咨询有限公司向冯林根发《关于青创基地暂停租赁的通知》，通知内容是以租赁场所另有用处为由，要求收回租赁场所，并于2019年10月19日将租赁房屋交还三明小玩童教育信息咨询有限公司。黄志贤和三明小玩童教育信息咨询有限公司的上述行为明确了解除合同的真实意思，冯林根只能被动接受，不存在双方协商一致的情形。 3、黄志贤是否为本案的适格被告 冯林根认为，冯林根依约将保证金转给黄志贤，返还保证金是黄志贤应当承担的责任。 黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司认为，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。黄志贤作为三明小玩童教育信息咨询有限公司的法定代表人，无论是出租行为还是转租行为，签订的主体都是三明小玩童教育信息咨询有限公司，黄志贤的签字行为是履行三明小玩童教育信息咨询有限公司法定代表人身份的行为，其行为应由三明小玩童教育信息咨询有限公司承担，故本案黄志贤不是适格的诉讼主体。 本院认为，黄志贤作为三明小玩童教育信息咨询有限公司的法定代表人，其与冯林根签订合同的行为是履行三明小玩童教育信息咨询有限公司法定代表人身份的行为，其行为应由三明小玩童教育信息咨询有限公司承担。但黄志贤作为冯林根16500元保证金的实际收取者，在法律上如需返还保证金的情况下，其有返还的义务。 4、租赁合同是否有效 冯林根认为，租赁合同合法有效，作为三明市明台电子商务管理有限公司不是租赁房屋的产权所有人，只是青创园管理的相关企业，以其名义来招商引资，其知道房屋存在转租，但从未向冯林根提出异议，认定合同无效无法律依据。 黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司认为，案涉《办公室租赁合同》非法转租，合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，2017年9月30日三明小玩童教育信息咨询有限公司与案涉房屋出租人三明市明台电子商务管理有限公司签订《企业入驻协议书》，协议第四条第四款约定“乙方对入驻的办公空间后不得私下转让、转接和互换”，即协议约定案涉房屋不得转租。在未经的出租人同意的情况下，签订了《办公室租赁合同》。2019年10月3日，出租人在发现转租事宜，立即向三明小玩童教育信息咨询有限公司提出异议，明确表示不得转租。故案涉转租合同无效，解除合同支付保证金的约定也是无效。提交《企业入驻协议书》《政府会议纪要》三明市明台电子商务管理有限公司出具的《情况说明》以证实其主张。 本院认为，房屋转租合同属于效力待定的合同，且认定转租合同是否有效的权利主张人为房屋出租人。三明市明台电子商务管理有限公司作为房屋出租人，其仅向黄志贤提出不得转租给未入驻企业，未向冯林根提出异议，也未向人民法院请求认定转租合同无效。因此，《办公室租赁合同》第7.2条“三明小玩童教育信息咨询有限公司由于特殊原因要求提前解除合同，须提前30天通知冯林根，支付与冯林根已支付保证金等金额的补偿金，同时退还冯林根已付保证金及未满期约租金，此合同解除。”对三明小玩童教育信息咨询有限公司有效。 综上所述，本院认为，双方解除合同后，黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司依合同收取冯林根的保证金应予返还。冯林根要求要求黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司返还保证金及支付利息损失的诉讼请求，予以支持。双方签订的《办公室租赁合同》中关于解除合同后处理方式的约定系双方真实意思表示，双方合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，三明小玩童教育信息咨询有限公司应向冯林根支付与保证金等金额的补偿金，黄志贤因其履行法定代表人职责，其个人对此不承担支付义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下： 一、黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司应于本判决生效后三日内向冯林根返还保证金16500元并支付利息损失（该利息损失以16500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月1日计算至款项实际支付之日止）。 二、三明小玩童教育信息咨询有限公司应于本判决生效后三日内向冯林根支付补偿金16500元。 三、驳回冯林根其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费625元，因适用简易程序审理，减半收取313元，由三明小玩童教育信息咨询有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  甘峰才 二〇二〇年七月二十三日 书记员  施丽媛 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。