海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初3209号   原告：蔡成顺，男，1952年8月22日出生,汉族，住海口市琼山区。   委托诉讼代理人：冯超云，男，由海口市琼山区滨江街道办事处铁桥社区居委会推荐。   被告：蔡林君（曾用名：蔡艳君），女，1978年11月22日出生，汉族，住海口市琼山区。   委托诉讼代理人：冯志坚，海南弘纲律师事务所律师。   原告蔡成顺与被告蔡林君宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡成顺的委托诉讼代理人冯超云，被告蔡林君的委托诉讼代理人冯志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告蔡成顺向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订《宅基地转让协议》无效；2.判令被告返还该宅基地予原告，原告如数返还转让款27万元予被告，该宅基地上建筑物由被告自行处置或折价归原告使用；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月5日，原、被告签订《宅基地转让协议》（落款时间应被告要求填写为2008年10月2日）,约定原告将该村分配的位于海口市琼山区府城镇铁桥村委会北拱村那央路25号宅基地使用权206.78平方米转让予被告，转让款31万元，分二次支付：本协议签订之日付21万元，打基础完工之日付清余款；被告付清全款后，该宅基地归被告所有。协议后，被告仅支付27万元，余款4万元至今未付清，经原告催收未果。原告认为，自家使用农村宅基地转让他人，违反了现行法律、政策的禁止性规定，故诉至法院，请求依法判处。   被告蔡林君辩称，一、原、被告之间转让宅基地的行为合法有效，且已经完全履行完毕。原、被告签订《宅基地转让协议》后，被告已将31万元转让款全部支付完毕，未拖欠原告任何费用。双方实际达成宅基地转让约定的时间是2010年8月5日，但按照原告的要求，合同签订日期约定为2008年10月2日。协议第四条约定，甲乙双方在签订本协议后一日内支付宅基地转让款21万元，余下10万元待乙方建房基础完工之日付清。被告是在2010年8月5日当天支付21万元，8月14日支付5万，2010年10月3日地基建好后支付5万元。若被告拖欠原告转让费用，原告不可能让被告建成房屋并居住多年。但原告曾出尔反尔，以宅基地转让便宜为由要求被告另外支付3万元，被告并未同意，但已经多支付1万元给原告，还替原告平整其另一块宅基地。被告在宅基地上建房已经北拱村委会盖章同意。《土地权属来源证明》宅基地更名手续是原告协助办理的，涉案宅基地的使用权已经被确认归被告。即使《宅基地转让协议》无效，被告也是合法使用宅基地，原告无权要求被告归还。   二、被告已经在宅基地上建房完成且使用多年，不可能归原告所有。被告于2010年底已经在宅基地上建成三层半的一栋楼房，建房花费近200万元。现该楼房一层出租，租金用于被告一家六口生活，二楼三楼由被告一家六口居住，是被告一家人唯一住宅。这栋楼房是被告一家人安身立命、赖以生存的基础。原告出尔反尔毫无诚信，任意毁约，要求被告返还的诉讼请求毫无根据，请求法院依法予以驳回。   本院经审理认定事实如下：2010年8月5日原告蔡成顺与被告蔡林君签订《宅基地转让协议》（双方协商将合同签订日期写为2008年10月2日），约定原告将位于海口市府城镇铁桥居委会北拱村入村路口处的宅基地使用权206.78平方米以31万元的价格转让给被告，签订本协议后一日内被告向原告支付21万元，余下10万元待被告建房基础完工之日付清，被告付清全款后，该宅基地归被告所有。   合同签订当日，被告向原告支付转让款21万元，又于2010年8月14日、10月19日分别向原告支付5万元、1万元，三笔合计27万元，原告均出具了《收条》。2008年10月10日海口市琼山区府城镇铁桥村委会北拱村民小组、海口市琼山区府城镇铁桥村委会出具了《土地权属来源证明》，其中载明：“兹有本辖区蔡艳君使用的宗地，座落在府城镇铁桥村委会北拱村，四至为：东至5米公用新村路道；南至北拱村主路道；西至那央公用道路；北至蔡忠清宅基地；使用面积175平方米，用地时间2008年10月2日，用地情况新村宅基地分配做长期建房使用。”该证明中的使用人原为蔡成顺，后改为蔡艳君，删改处有北拱村民小组盖章确认。原告依约将宅基地交给被告使用，被告在宅基地上建造了一栋三层楼房居住使用至今。   上述事实，有原、被告的陈述，双方提交的《宅基地转让协议》、土地权属来源证明，原告提交的户口簿、申请建设北拱新村用地报告，被告提交的收条3张、《申请建设北拱村新村用地报告》、海口市琼山区府城镇土地利用总体规划(2010-2020年)局部图、海口市“多规合一”示意图、海口市土地利用现状局部图、蔡林君用地坐标示意图、照片两张、《商铺租赁合同》、蔡艳君及子女常住人口登记卡在案佐证，足资认定。   本院认为，原告与被告签订《宅基地转让协议》约定，将自有宅基地转让给非本集体经济组织成员的人员，违反了法律、行政法规的禁止性规定，该协议应属无效。鉴于该协议是双方的真实意思表示，原告依约向被告交付宅基地，被告向原告支付转让款并在宅基地建造起楼房，在近十二年的时间中，被告在该栋楼房中实际居住，其对诉争宅基地、房屋已形成了稳定的占有关系，被告受让宅基地并非为了投资，而是为了居有定所，且其在本地没有他处住房，因此诉争房屋是被告一家人的唯一住所，为了保障被告的基本居住权和生存权，本着尊重和维持现状的原则，本院对原告关于原告退还转让款、被告返还宅基地及处置地上建筑物的诉讼请求不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条之规定，判决如下：   一、确认原告蔡成顺与被告蔡林君签订的《宅基地转让协议》无效；   二、驳回原告蔡成顺的其他诉讼请求。   案件受理费5350元，由原告蔡成顺负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 陈雪婷   人民陪审员 苏 杰   人民陪审员 林尤敬     二〇二〇年七月二十九日   法官助理 贾 璇   书记员 冯 钰   速录员 黎道聪   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   《中华人民共和国物权法》   第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。   第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。   《中华人民共和国土地管理法》   第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。   全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。   任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。   国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。   国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。   第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。   人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。   农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。