贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初3857号原告：贵州辉沛企业管理有限公司，住所地：贵阳市白云区艳山红镇程官村村委办公楼**，统一社会信用代码：91520115MA6GQM5H5T。法定代表人：郑海川。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达（深圳）律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：田全刚，男，1989年9月11日生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：张丽、汪跃，贵州省贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者，代理权限：特别代理。原告贵州辉沛企业管理有限公司与被告田全刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州辉沛企业管理有限公司委托诉讼代理人沈南宇、被告田全刚及其委托诉讼代理人张丽、汪跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州辉沛企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2019年10月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：8-1-23-1）及《补充协议》；二、被告支付原告违约金294624元；三、被告支付原告律师费5000元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年10月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于贵州省贵阳市白云区房屋一套，房屋总价为1473120元，双方在合同中对付款方式、违约责任等进行了约定。其中合同第八条约定的付款方式为：“贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付分期款147312元，其余首期房款应于2019年12月20日前支付147808元，总房款余额1178000元以银行按揭支付。原告在支付了第一期首付款后，再未支付任何款款，原告向被告催款未果，故原告诉至法院，诉请如前。被告答辩称：1、同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，双方签订合同后被告方依约支付了147312元的第一期首付款，此款要求原告退还被告。后因受到疫情影响，导致被告无力支付剩余的房款，并与原告协商退房，原告也已同意，并收取了被告方的材料，被告多次询问退房进程，原告回复正在办理中。造成房款未能按时支付的原因属于不可抗力因素，并非被告原因造成。2、原告主张的违约金没有法律依据，就算按照合同第八条、第十条的约定，本案违约金的计算方式应当以第二期首期房款147808元为基数予以计算，金额为29561.6元；3、该合同是格式合同，原告并未告知被告条款的相关内容，存在加重我方责任，免除原告义务的情况存在，属于无效条款；4、律师费属于损失的一部分，不同意再另行支付。本院经审理认定事实如下：2019年10月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于贵州省贵阳市白云区房屋一套，房屋总价为1473120元，付款方式为：“贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付分期款147312元，其余首期房款应于2019年12月20日前支付147808元，总房款余额1178000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交情相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后,90日内将已付款退还买受人”。合同第十条约定逾期付款责任为:“……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。补充协议第三条第四款约定：“……除因甲方原因以外，乙方应确保在合同签订后60日内取得按揭贷款。到款期限届满后，若按揭款仍未到帐，不论甲方是否催告，乙方应在7日内一次性支付剩余款项，逾期支付的，乙方应当从逾期之日起按拟按揭贷款金额每日万分之三的标准支付违约金，逾期5日以上，甲方有权解除合同，乙方应按照总房款20%的标准向甲方支付违约金并承担合同解除的全部费用”。补充协议第四条约定：“……付款期限届满，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应当按照总房款20%的标准向甲方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用（包括但不限于律师费……）”。补充协议第十九条确认了双方的联系方式。补充协议第二十三条约定乙方违反合同约定导致甲方解除合同或主张权利的，甲方为实现权利在合同签订时实施的贵阳市律师服务收费标准最高范围内支付的律师费由乙方承担。签订合同当日，被告已向原告支付首付款147312元。此后被告未按照约定向原告支付相应的款项，2020年4月4日，原告通过双方确认的联系方式向被告邮寄律师函，被告已确认签收。但被告至今任未支付，故诉至法院，产生律师费5000元。本院认为，原、被告于2019年10月27日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中被告支付了第一期首付款后，本应按合同约定于2019年12月20日前支付其余首期房款147808元，但其至今未向原告交纳，逾期付款时间超过90日，已构成违约，根据双方合同第十条的约定，原告有权解除合同，被告也同意解除合同，故对原告要求解除其与被告于2019年10月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉请本院予以支持，同时原告需返还被告已支付的购房款147312元。关于违约金，依照双方在合同中第十条的约定“……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”，原告要求解除合同，被告应当支付原告的违约金为累计逾期应付款×20%。关于被告累计逾期应付款金额，合同约定“买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，”被告抗辩没有收到原告的通知，原告也未举证证明通知过被告提交资料及办理按揭手续，故贷款程序并未启动，合同约定的按揭款并未达到付款条件，被告累计逾期应付款应为第二期首期房款147808元，虽然补充协议第三条第4款约定被告应确保在合同签订后60日内取得按揭贷款……逾期支付相应违约金及费用等，但按揭贷款的办理，需要原、被告的协同，也需要原、被告双方提交自己所保存的资料，同时也取决于银行的审核时间和房款时间，何时取得银行贷款不是被告所能控制，故该格式条款的约定明显加重了被告的义务，该条款对被告无约束力。故被告的累计逾期应付款金额为147808元，违约金金额为29561.6元，对该金额本院予以支持。关于律师费，本案系因被告违约，原告主张自己的权利所造成的费用，该费用应当由被告承担，故原告诉请被告支付律师费5000元，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告贵州辉沛企业管理有限公司与被告田全刚于2019年10月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告田全刚于本判决生效之日起十日内支付原告贵州辉沛企业管理有限公司违约金29561.6元、律师费5000元；三、原告贵州辉沛企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告首付款147312元；四、驳回原告贵州辉沛企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2897元（减半收取，原告已预交），由被告田全刚负担334元，由原告贵州辉沛企业管理有限公司负担2563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨前凤二〇二〇年七月三十一日法官助理崔丹炜书记员潘曌