福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4151号 上诉人（原审原告、反诉被告）:李音延，男，1981年3月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林善彬，福建润观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈富如，福建润观律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘赞荣，男，1996年12月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘婷珍，女，1991年5月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张春兰，福建瑞权律师事务所律师。 原审第三人：福建福家房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路**（原新港街道新港道**）南公小区**楼****房。 法定代表人：吴丰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张钊，福建华群律师事务所律师。 上诉人李音延因与被上诉人刘赞荣、刘婷珍，原审第三人福建福家房产代理有限公司（以下简称“福家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初6151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李音延上诉请求：撤销一审判决，改判支持李音延的诉讼请求，驳回刘赞荣、刘婷珍的反诉请求。事实和理由：一、李音延违约程度轻微，不影响合同目的实现，且李音延一审诉讼请求包含继续履行《不动产买卖合同》，依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于“违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”的规定，刘赞荣、刘婷珍请求解除合同，应不予支持，一审判决认定李音延违约，刘赞荣、刘婷珍有权解除合同，与上述规定不符。二、刘赞荣、刘婷珍存在预期违约情形。2019年8月15日，福家公司员工告知李音延案涉房屋解封需要120000元，刘赞荣、刘婷珍只有20000元，缺少资金，并对刘赞荣、刘婷珍解除抵押权表示担忧，为促成合同实现，李音延于2019年8月20日与刘赞荣、刘婷珍签订《补充协议》，将定金80000元解除监管，配合刘赞荣、刘婷珍办理解封并给予办理解封手续的宽限期，《不动产买卖合同》约定解除抵押权由刘赞荣、刘婷珍自行出资，刘赞荣、刘婷珍连解封所需的120000元都无法全额支付，其根本无法提供上百万的解押款，预期违约显而易见。三、刘赞荣、刘婷珍未按抵押权人通知的还款日2019年10月24日至2019年11月24日提前还款、解除抵押权，怠于履行合同义务，存在违约。四、刘赞荣、刘婷珍于2019年10月10日向李音延邮寄《解除合同通知函》的收件地址为李音延在福家公司留存的合同上的地址，该地址并没有在李音延与刘赞荣、刘婷珍作为当事人签订的合同中注明，根据合同相对性原则，刘赞荣、刘婷珍邮寄的前述地址对李音延不发生法律效力。 刘赞荣、刘婷珍辩称，1.李音延并非属于违约程度显著轻微，其在刘赞荣、刘婷珍已按约定履行合同义务后，迟迟不交评估报告，导致其商业贷款无法申请，无法获批准，足以影响合同履行，属于严重违约。2.2019年8月20日双方签订的补充协议，是对2019年1月23日签订的不动产买卖合同及补充协议部分内容的变更，符合双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按后签订的补充协议相关事项履约。3.李音延存在预期违约情形，致使合同无法履行，并非刘赞荣、刘婷珍存在预期违约情形。 福家公司述称，李音延的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判。1.李音延作为买方选择以按揭方式付款，但其没有按照合同约定完成按揭所需的评估、贷款申请等手续，以致合同中断，合同无法继续履行是基于李音延没有按照合同约定履行主要义务而导致的，其所谓违约程度轻微不符合事实。2.李音延所述预期违约等情形与合同约定明显不符。 李音延向一审法院起诉请求：1.刘赞荣、刘婷珍继续履行和李音延于2019年1月23日签订的《不动产买卖合同》及2019年1月23日与2019年8月20日签订的《补充协议》；2.刘赞荣、刘婷珍共同向李音延支付违约金200000元；3.刘赞荣、刘婷珍支付李音延因本案支出的律师费10000元；4.本案诉讼费、财产保全费及公告费等相关费用由刘赞荣、刘婷珍共同承担。 刘赞荣、刘婷珍向一审法院提出反诉请求：1.确认刘赞荣、刘婷珍与李音延签订的《不动产买卖及经纪服务合同》及相关补充协议于2019年10月10日解除；2.李音延支付刘赞荣、刘婷珍违约金200000元；3.李音延支付律师费30000元；4.本案诉讼费用由李音延承担。 一审法院认定事实：2019年1月23日，刘婷珍、刘赞荣（甲方）的代理人刘桂文与李音延（乙方）、福州市马尾区福泽家房产中介所（居间方）、福家公司（交易服务方）签订《不动产买卖及经纪服务合同》，该合同中包含《不动产买卖合同》、《交易服务合同》及《居间服务确认书》。《不动产买卖合同》约定刘婷珍、刘赞荣将名下坐落于福州市仓山区建新镇金港支路7号金山桔园二期泰园18#楼604复式单元以2615000元出售给李音延。合同第二条履约保证约定：“在签订本合同时，甲方应将其名下房产的产权凭证交由交易服务方进行监管；乙方应向甲方支付定金100000元，由交易服务方进行监管”。合同第六条交易流程约定：“[付款方式]乙方选择商业贷款方式付款：乙方需办理商业贷款支付部分成交价，在甲方将《房屋所有权证》交由交易服务方之日起五个工作日内，交易服务方代乙方联系评估公司对不动产进行贷款价值评估，评估费由乙方自行承担。交易服务方收到评估报告起五个工作日内，甲乙双方及配偶至交易服务方指定的贷款银行办理贷款审批手续……”[解除抵押权]甲方自行出资解押，乙方以商业贷款方式付款的，甲方应在抵押权人告知可还款且乙方的商业贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款……”。合同第七条违约责任约定：“未按合同及相关附件的约定履行义务的，视为违约；甲乙双方任何一方未按合同约定的时间和方式履行合同，视为违约”。合同第九条约定：“自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、律师代理费等（收件人地址以合同落款处所留的地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达，因此而产生的责任由应提供地址方自行承担）”。合同第十条约定：“双方约定在不动产买卖合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金200000元”。合同第十三条约定：“在该房产交易过程中若有本合同未规定事宜，经各方协商一致，可就各方权利义务签订补充协议作为本合同附件，该附件与本合同正文具有同等法律效力，补充协议若与本合同正文不一致以补充协议为准”。合同第十四条约定：“甲方各产权人指定产权人刘婷珍收取全额售房款，乙方对此不持异议”。《交易服务合同》约定由福家公司为本次房产买卖提供交易服务。《居间服务确认书》确认福州市马尾区福泽家房产中介所为房产交易提供居间服务。同日，刘婷珍、刘赞荣（甲方）的代理人刘桂文与李音延（乙方）签订《补充协议》，约定：“1.乙方同意在签订本合同时直接将部分定金20000元支付给甲方，甲方出具收条，余下定金80000元于2019年1月31日前存入银行指定账户与甲方办理监管手续；4.因甲方名下该房屋存在违规搭建，现存在查封的情况，甲乙双方应于2019年1月31日前确认该房屋是否需要拆除违规搭建，若无需拆除，则甲方办理该房屋的解封手续产生的费用由乙方承担，若需拆除违规搭建，则甲方同意乙方于2019年3月11日前拆除该房屋的违规搭建部分，拆除违规搭建恢复原样的费用由乙方承担；5.甲方应于2019年5月31日前办理好该房屋的产权解封手续，若甲方未能在2019年5月31日前办理好该房屋的产权解封手续，则乙方同意甲方于2019年9月2日前办理好该房屋的产权解封手续，若甲方未能在2019年9月2日前办理好该房屋的产权解封手续，属甲方违约；6.甲方同意乙方自行指定评估公司办理评估手续，乙方应于交易服务方收到甲方名下无冻结的产权材料后的5个工作日内将评估报告原件交由交易服务方保管，否则属乙方违约；7.乙方自行指定按揭贷款银行，对此甲方不持异议；8.甲方应在交易服务方收到甲方名下无冻结的产权材料后的5个工作日内办理申请解除该房产抵押权的相关手续，在按本合同约定清偿贷款后，办理抵押权注销手续”。同日，刘桂文代刘婷珍出具收条，确认收到讼争房屋的部分定金20000元。刘桂文将讼争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件交给福家公司监管。2019年8月20日，刘赞荣、刘婷珍与李音延签订《补充协议》约定：“1.甲乙双方于2019年8月20日前往光大银行高桥社区支行撤销定金监管协议，乙方收到定金80000元后直接支付至甲方指定账户，甲方出具收条给乙方；3.甲方承诺上述款项仅用于办理房产解封手续，甲方保证于2019年9月27日前完成房产解封手续，若超过该时间则按每日5000元向乙方支付补偿金直至解封手续完成”。同日，刘婷珍出具收条确认收到讼争房屋的定金80000元。2019年9月4日，讼争房屋已无查封，福家公司员工林青通过微信告知李音延讼争房屋已解除查封，李音延可安排评估。2019年9月20日，福家公司按该公司留存的合同中李音延确定的地址向李音延邮寄《通知函》，告知李音延，根据《不动产买卖及经纪服务合同》补充协议约定，乙方应于交易服务方收到甲方名下无冻结的产权材料后的5个工作日内将评估报告原件交由交易服务方保管，故李音延应于2019年9月11日前将评估报告提供给交易服务方保管，但李音延未按照合同履行，现通知李音延于2019年9月25日将评估报告提供给交易服务方保管，该邮件于2019年9月21日由他人代收。2019年9月29日，福家公司再次按该公司留存的合同中李音延确定的地址向李音延邮寄《履约通知函》，通知李音延于收到函件之日起十日内将评估报告原件交由交易服务方保管，该邮件于2019年10月1日被拒收退回。刘赞荣、刘婷珍于2019年10月10日按福家公司留存的合同中李音延确定的地址向李音延邮寄《解除合同通知函》，告知因李音延未按约将评估报告原件交由交易服务方保管，构成违约，通知解除与李音延签订的《不动产买卖及经纪服务合同》及相关附属协议，该邮件于2019年10月12日被拒收退回。另查明，李音延委托北京市炜衡（福州）律师事务所律师代理诉讼，支付律师代理费10000元。再查，诉讼过程中刘赞荣、刘婷珍提交一份申请人刘桂文2019年9月5日向光大银行南门支行申请贷款提前还款的客户回执，因该回执单无银行签章，一审法院向中国光大银行福州南门支行发函调查回执单内容是否属实，中国光大银行福州南门支行向一审法院回复《情况说明》，载明刘婷珍系该行住房按揭贷款借款人，抵押物为讼争房屋，抵押权人为刘婷珍、刘赞荣，刘婷珍在该行仅此一笔贷款业务。2019年9月5日，刘桂文持本人身份证及刘婷珍身份证，至光大银行南门支行辖下网点福尚名居社区支行申请办理刘婷珍的贷款提前还款业务，该行经办人员受理其提前还款业务，要求刘桂文填写‘中国光大银行个人贷款提前还款申请审批表’，并将回执单交予刘桂文。 一审法院认为，讼争的《不动产买卖合同》、补充协议系刘桂文以刘婷珍、刘赞荣代理人名义与李音延签订的，刘婷珍、刘赞荣虽未提交授权委托材料，但其作为讼争房屋的所有权人，在合同履行过程中未持异议，且现作为本案反诉原告提起诉讼主张权利，应视为对刘桂文签订合同行为的认可。讼争的《不动产买卖合同》、补充协议系刘婷珍、刘赞荣与李音延的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。《不动产买卖合同》第十三条约定各方可签订补充协议作为合同附件，补充协议若与合同正文不一致以补充协议为准。刘婷珍、刘赞荣代理人刘桂文与李音延于2019年1月23日签订《补充协议》，约定李音延自行指定评估公司办理评估手续，李音延应于交易服务方收到刘婷珍、刘赞荣名下无冻结的产权材料后的5个工作日内将评估报告原件交由交易服务方保管，否则属李音延违约。该约定与《不动产买卖合同》第六条[付款方式]约定的“交易服务方代李音延联系评估公司对不动产进行贷款价值评估”不一致，故应以补充协议的约定为准。根据李音延与刘婷珍、刘赞荣于2019年8月20日签订的《补充协议》约定，刘婷珍、刘赞荣应于2019年9月27日前完成房产解封手续，而讼争房屋于2019年9月4日已无查封，福家公司员工林青亦通过微信告知李音延讼争房屋已解除查封，李音延可安排评估，之后福家公司亦向李音延邮寄书面函件催告李音延履行评估义务，然李音延未按约履行，已构成违约。李音延主张刘婷珍、刘赞荣未办理讼争房屋的解押手续，构成违约。一审法院认为，2019年1月23日的《补充协议》约定“李音延自行指定按揭贷款银行；刘婷珍、刘赞荣应在交易服务方收到刘婷珍、刘赞荣名下无冻结的产权材料后的5个工作日内办理申请解除该房产抵押权的相关手续，在按本合同约定清偿贷款后，办理抵押权注销手续”，《不动产买卖合同》第六条[解除抵押权]约定“刘婷珍、刘赞荣应在抵押权人告知可还款且李音延的商业贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款”，刘婷珍、刘赞荣代理人刘桂文已于2019年9月5日向讼争房屋的贷款银行申请提前还款，而李音延未办理商业贷款申请手续，构成违约。如上分析，李音延未办理评估手续及商业贷款申请手续的行为已构成违约，刘婷珍、刘赞荣有权解除合同，刘婷珍、刘赞荣于2019年10月10日按福家公司留存的合同中李音延确定的地址向李音延邮寄《解除合同通知函》，该邮件于2019年10月12日被退回。《不动产买卖合同》第九条约定收件人地址以合同落款处所留的地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达，因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。李音延认为福家公司留存的合同上的地址字迹并非李音延本人所写，然李音延未在一审法院指定的期限内申请笔迹鉴定，故一审法院对李音延的抗辩不予采信。刘婷珍、刘赞荣向李音延邮寄的《解除合同通知函》视为2019年10月12日送达，故讼争《不动产买卖合同》及相关补充协议已于2019年10月12日解除。本案系房屋买卖合同纠纷，《不动产买卖及经纪服务合同》中包含的居间服务关系及交易服务关系不属于本案审理范畴，一审法院不予处理，故刘婷珍、刘赞荣反诉诉请确认《不动产买卖及经纪服务合同》于2019年10月10日解除，一审法院不予支持。根据《不动产买卖合同》第十条约定，违约方须向另一方支付违约金200000元，故刘婷珍、刘赞荣反诉诉请李音延支付违约金200000元，符合合同约定，一审法院予以支持。刘婷珍、刘赞荣反诉诉请的律师费30000元，未提交相应的支出凭证，故一审法院不予支持。如前所述，因李音延的违约行为导致讼争《不动产买卖合同》及相关补充协议已于2019年10月12日解除，故李音延诉请刘婷珍、刘赞荣继续履行合同及补充协议、支付违约金及律师费，没有依据，一审法院不予支持。因李音延已向刘婷珍、刘赞荣支付了购房定金100000元，现讼争《不动产买卖合同》及相关补充协议已解除，该购房定金应退还李音延。为避免讼累及便于执行，可抵扣李音延应向刘婷珍、刘赞荣支付的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李音延已向刘婷珍、刘赞荣支付的定金100000元作为违约金归刘婷珍、刘赞荣所有；二、李音延于本判决生效之日起十日内另行向刘婷珍、刘赞荣支付违约金100000元；三、驳回李音延的所有诉讼请求；四、驳回刘婷珍、刘赞荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26920元，减半收取计13460元，由李音延负担。反诉案件受理费13860元，由李音延负担。财产保全费5000元，由李音延负担。 二审中，李音延向本院提交其与福家公司员工及其与刘桂文的微信聊天记录，拟证明2019年8月15日，刘婷珍存在欠款涉诉案件，刘桂文明确表示还有其他欠款及房贷，刘婷珍、刘赞荣明显丧失履行能力，李音延行使不安抗辩权依法应受到法律保护。本院经审查认为，李音延提交的上述材料真实性无法确认，且与本案不具有关联性，本院不予采信。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉《不动产买卖合同》、补充协议系刘婷珍、刘赞荣与李音延的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。根据约定，补充协议若与合同正文不一致的以补充协议为准。根据《补充协议》的约定，刘婷珍、刘赞荣应于2019年9月27日前完成房产解封手续，李音延自行指定评估公司办理评估手续，李音延应于交易服务方收到刘婷珍、刘赞荣名下无冻结的产权材料后的5个工作日内将评估报告原件交由交易服务方保管，否则属李音延违约。经查，讼争房屋于2019年9月4日已无查封，福家公司员工林青亦通过微信告知李音延讼争房屋已解除查封，李音延可安排评估，之后福家公司亦向李音延邮寄书面函件催告李音延履行评估义务，然李音延未按约履行，已构成违约，李音延关于其轻微违约的上诉主张，缺乏依据，本院不予采信。如前所述，李音延已构成违约，刘婷珍、刘赞荣有权解除合同，刘婷珍、刘赞荣于2019年10月10日按福家公司留存的合同中李音延确定的地址向李音延邮寄《解除合同通知函》，视为2019年10月12日送达，一审法院确认讼争《不动产买卖合同》及相关补充协议已于2019年10月12日解除，并无不当。李音延关于送达地址的上诉主张，与《不动产买卖合同》第九条约定相悖，本院不予支持。根据《不动产买卖合同》第十条约定，违约方须向另一方支付违约金200000元，故刘婷珍、刘赞荣反诉诉请李音延支付违约金200000元，符合合同约定，因李音延已向刘婷珍、刘赞荣支付了购房定金100000元，为避免讼累及便于执行，一审法院将其抵扣李音延应向刘婷珍、刘赞荣支付的违约金处理正确，本院予以维持。李音延关于刘婷珍、刘赞荣预期违约及未按期解除抵押权的主张，缺乏事实依据，本院亦不予采信。 综上，李音延的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26920元，由李音延负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君