贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初1530号 原告：陈敏，女，1972年1月2日生，汉族，住四川省资中县。 原告：李婕，女，1969年1月21日生，汉族，住四川省资中县。 原告：张莉，女，1971年9月9日生，汉族，住四川省资中县。 三原告委托代理人：袁刚平，贵州乾民律师事务所律师。 被告：徐梅，女，1992年11月14日生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托代理人：杨靖、刘志鹏，贵州北斗星律师事务所律师。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房改造项目**。 法定代表人：肖春红，该公司总经理。 委托代理人：鲁婷婷、吴倩，贵州辅正律师事务所律师。 第三人：吴万元，男，1988年5月7日生，汉族，住贵州省黔西县。 第三人：贵州瑞风凯诚商贸有限公司（以下简称瑞风公司），地址，地址在贵阳市云岩区城基路******div> 法定代表人：朱恕飞，该公司总经理。 原告张莉、陈敏、李婕诉被告徐梅、宏益房开房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加吴万元、瑞风公司作为本案第三人参加诉讼，适用简易程序，由审判员赵曦独任审判，公开开庭进行了审理。原告张莉、陈敏、李婕的委托代理人袁刚平，被告徐梅的委托代理人杨靖，被告宏益房开的委托代理人鲁婷婷、吴倩到庭参加诉讼，第三人吴万元、瑞风公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告张莉、陈敏、李婕诉称：2019年6月2日，原告在宏益房开处购得花果园项目L1区2栋155号商铺1间，面积：58.82平方米，当时宏益房开告知原告商铺已经出租给徐梅，原告应按照《花果园商铺租赁合同》第13条第14款的约定与徐梅另行签订租赁合同。2019年6月4日至6日期间，原告多次联系被告徐梅无果，到7月7日与徐梅丈夫见面时其称房开承诺M区连接L区的天桥还未修建，等房开答复修天桥再说，拒绝与原告签订租赁协议，7月12日原告多次与徐梅丈夫、宏益房开商铺管理工作人员协调合同事宜未果，8月4日三方再次商谈，徐梅提出要求原告按照其单方面变更的的合同条款签订合同，原告未同意。根据宏益房开与徐梅签订的租赁合同约定，如果宏益房开出售本合同项下的租赁物的，徐梅必须无条件配合与买受人签订租赁合同，如不签约的，则宏益房开有权解除合同，另外徐梅在合同履行期间将房屋转租给第三人吴万元使用，也违反了租赁合同的约定，为此，原告于2019年11月13日向宏益房开送达《关于请求贵阳宏益房地产开发有限公司行使解除权的函》，但至今宏益房开未回复，原告至今也未收到商铺的任何租金收益，原告购买商铺，宏益房开有义务将商铺的所有权转移给原告，原告享有向徐梅主张商铺占有、使用、收益请求权，但是徐梅拒绝履行租赁合同且在原告催促宏益房开行使解除权的情况下，宏益房开怠于行使解除权损害了原告的合法权益，根据合同法第七十三条的规定，原告请求代位行使宏益房开享有的解除权，解除该合同，收回所购买的商铺，有权代为行使宏益房开对徐梅享有的合同解除权。另外宏益房开作为房屋开发企业，将房屋出售给原告是必然行为，故宏益房开在与徐梅签订租赁合同时也就是原告代理人的身份，根据该法律关系，原告也有权要求解除合同。现诉至法院请求：一、判令解除被告宏益房开与被告徐梅2018年7月15日签订的《花果园商铺租赁合同》，判令被告徐梅将贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区2栋（2）155号商铺转移给原告或由宏益房开接收后三日内转移给原告；二、判令被告宏益房开与徐梅立即支付原告自2019年6月4日至二被告将房屋转移给原告占有之日的租金、违约金（按二被告签订的《花果园商铺租赁合同》第4条计算，暂计算至起诉之日为28482.72元），并赔偿原告1个月租金损失4939.2元；三、判令第三人吴万元、瑞风商贸公司将贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区2栋（2）155号商铺返还给原告。四、本案诉讼费用、律师费、差旅费等实现债权的费用由二被告承担。 被告徐梅辩称：被告于2018年7月18日与宏益房开签订《花果园商铺租赁合同》并按时向其支付租金到2020年2月9日，并不存在拖欠租金和其他违约行为，原告所述与事实不符，租赁合同不应解除，原告并非上述租赁合同法律关系主体，根据合同相对性原则，原告对被告徐梅与宏益房开签订的合同之间无任何权利，被告与宏益房开签订租赁合同在前，原告与宏益签订商品房买卖合同在后，根据买卖不破租赁原则，被告对涉案商铺有合法的经营权，综上所述，请求法院驳回对徐梅的全部诉请。 被告宏益房开辩称：2018年7月15日将被告贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区2栋（2）154号商铺出租给徐梅，后2019年6月2日将该商铺出售给原告，宏益房开已经将房屋存在租赁、抵押情况如实告知原告并与原告签订补充协议，要求原告就租赁合同中租金、租赁期限等标准重新与徐梅签订合同，但由于原告在新签订租赁合同时，不同意原租金价格，要求涨租，最终无法订立新租赁合同，原告诉请解除2018年7月15日的《花果园商铺租赁合同》于法无据，合同解除权不是可行使代位权的债权，法律规定可以行使代位权的范围是有金钱给付内容的到期债权，合同解除权旨在解除合同双方的权利义务关系，其本身不含有任何金钱给付内容，不属于行使代位权的范围，解除合同的主体只能是合同当事人。在房屋未出售前，宏益房开有权与徐梅签订租赁合同，该行为不属于代理行为，原告无权以此为由要求解除合同，在被告与徐梅的租赁合同关系中，被告具有独立解除合同权利，该权利不受原告控制。与徐梅的合同签订后，房屋已经交付给徐梅使用，被告并非房屋占有人，原告无权要求宏益房开返还或接收房屋后配合返还房屋。由于徐梅同时租赁宏益房开50多间商铺，将所有租金统一打入宏益房开账户，被告不知道已经收取涉案商铺的租金，原告起诉后核实才知，徐梅已经交纳的涉案商铺租金应当退还给徐梅。宏益房开已经与原告签订补充协议明确，原告应当与徐梅签订新的租赁协议，该签订义务在原告，租赁合同约定，徐梅必须无条件与新的买受人签订租赁合同，双方未签订新的租赁合同与被告宏益房开无关。宏益房开一直积极协调双方签订合同，并无过错，也未违约，不承担违约责任和诉讼费用等。 第三人瑞风公司述称：徐梅系公司股东之一，也是公司的工作人员，受瑞风公司指派与宏益房开签订租赁合同，徐梅的行为属于职务行为，与吴万元签订的合作经营协议系共同经营，并非转租，原告要求解除公司与宏益房开签订的租赁合同无事实和法律依据，瑞风公司不同意解除合同，原告无权提出该诉请，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人吴万元经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。 经审理查明：2018年7月15日甲方宏益房开与乙方徐梅签订《花果园商铺租赁合同》一份，约定甲方将贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区2栋（2）155号商铺出租给徐梅，租赁期限从2018年7月15日到2026年7月14日，乙方承租物业作为百货经营用途，未经甲方书面同意，不得改变房屋用途。第一年、第二年租金为每平方米90元，第三、第四年为95元，第五年为100元。首期租金14818元，后续租金每三个月支付一次，需在上一期租金到期前15日向甲方支付租金；在租赁期间，如需转租门面或者改变业态，需提前向甲方提出书面申请，甲方同意之后方可更改，未经甲方书面同意改变租赁物用途，乙方将租赁物全部转租、转让、转借他人或者调换使用或者拖欠租金达30日，甲方有权解除合同；如甲方出售本合同项下的租赁物的，乙方必须无条件接受与买受人另行签订租赁合同，如乙方在甲方根据本合同约定方式进行通知后3日内不与买受人签约的，则甲方有权解除合同并不退还保证金、水电押金等。合同签订后宏益房开已经将房屋交付给徐梅使用。 2019年3月30日，第三人瑞风公司（甲方）与吴万元（乙方）签订《合作经营协议》一份，约定甲方将徐梅承租的上述商铺与乙方进行合作经营，期限为三年到2022年4月14日为止，经营用途为商业用途，甲方提供合作经营场地，乙方按排人员、提供经营资金，甲方不参与管理和经营，乙方自主经营、独立核算、依法纳税、自负盈亏，合作场地的装修及经营过程中产生的一切费用由乙方自行承担，第一年甲方分红金额为115248元，第二年为128419元，第三年为141590元，上述费用不包含物业管理费、税费、水电费等经营费用，首期支付2019年7月14日以前的分红资金为28812元，后续分红资金每三个月支付一次，需在上一期分红资金到期前15天支付，保证金9604元。被告徐梅主张，当时与宏益房开签订租赁合同时，徐梅是瑞风公司工作人员，受公司指派与宏益房开签订合同，属于职务行为，承租宏益房开的房屋实际经营方为瑞风公司，相应的法律后果由公司承担。原告认为该合同名为合作经营，实为转租，合同条款中，约定的合同分红和支付方式以及合作期限实际上就是租赁期限和租金的支付方式。 2019年6月2日，乙方原告与甲方宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定宏益房开将上述已经出租给徐梅使用的商铺出售给原告，原告交纳了全部购房款。在签订商品房买卖合同的同时，双方还签订补充协议一份，约定甲方出售给乙方的前述商品房，在出售前已经出租给第三人，甲乙双方签订主合同和本补充协议后，乙方应当立即与前述房屋的承租人重新签订租赁合同，并依照与该承租人签订的租赁合同中关于租赁期限、租金标准等重新签订租赁合同。 原告购买房屋后，多次与徐梅和瑞风公司协商签订合同事宜未果。原告认为徐梅与宏益房开签订合同时明确约定了房屋只能用于经营百货，不能改变用途，但是现在房屋使用用途为餐饮，且系转租行为，违背了租赁合同，原告也从来出来未收到过被告支付的租金，上述理由均已经达到解除合同的条件。 审理中原告提交L区业主群的短信和微信聊天记录，证明徐梅所提供给原告的小业主合同中，明确要原告同意其将房屋部分或全部转租，违反了租赁合同不得转租的条款。被告徐梅对该证据三性不予认可。 2019年12月4日，宏益房开向原告发出告知函一份，告知原告自2019年6月2日起其所购买的商铺所有权归属于原告，《租赁合同》中关于出租人的权利义务均由原告享有和履行。 2019年11月24日，原告通过顺丰速运向被告宏益房开邮寄《关于请求贵阳宏益房地产开发有限公司行使解除权的函》，主张在购买商铺后多次与徐梅联系，但是徐梅不接电话不回信息，徐梅提出因宏益房开在与其签约的时承诺连接M区和L区的连廊2018年12月开始修建，但至今未动工，如果不解决该问题就不与商铺买受人完善租赁合同，而且拒绝和买受人按照原合同条款执行，其拒绝签订合同，也不返还商铺、不支付租金，已经达到原租赁合同约定的解除条件，故请求宏益房开行使解除权，要求徐梅搬离房屋支付租金。宏益房开认为系原告单方面的意见，且也不能确定被告收到该请求函。 另查，截至开庭时止，被告徐梅（第三人瑞风公司）已经向宏益房开按照合同约定标准向宏益房开支付了2020年2月9日前的租金。 以上事实，有双方当事人陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案被告宏益房开将贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区2栋（2）155号商铺出租给被告徐梅使用，该合同系徐梅代理瑞风公司签订，瑞风公司对此也予以认可，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应严格遵守履行。在该租赁合同履行期间，被告宏益房开将商铺出售给原告，同时签订补充协议告知该商铺已经出租给他人使用，要求原告与原承租人签订租赁合同，但是由于多方原因原告未与承租人签订新的租赁合同。现原告主张在承租人实际使用房屋的过程中，将房屋转租给第三人吴万元使用，已经违反了合同约定，宏益房开可以要求解除合同。根据吴万元与第三人瑞风公司签订的《合作经营协议》中约定的内容，瑞风公司提供合作经营场地，吴万元按排人员、提供经营资金，瑞风公司不参与管理和经营，吴万元自主经营、独立核算、依法纳税、自负盈亏，合作场地的装修及经营过程中产生的一切费用由吴万元自行承担，第一年分红金额为115428元，第二年为128419元，第三年为141590元，根据上述内容，该合作经营协议虽名为合作经营，实质上应为变相转租，瑞风公司只享有收取利润的权利，没有义务，合同所约定的分红资金就是租金，且该租金比原来与宏益房开签订的租赁合同基础上有大幅度增加，原出租人转租原告所购买的商铺盈利，违反原租赁合同不能转租的约定，严重损害了原告的合法权益。现宏益房开不因承租人的违约行为要求解除合同，怠于行使权利，根据《中华人民共和国合同法》第73条“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担”之规定，原告现有权代为被告宏益房开向被告徐梅和第三人瑞风公司行使要求解除合同的权利。且根据2019年12月4日宏益房开向原告发出的告知函，宏益房开明确告知原告从2019年6月2日起其所购买的商铺所有权归属于原告，《租赁合同》中关于出租人的权利义务均由原告享有和履行。故宏益房开已经明确表示将该租赁合同中的所有权利义务转移给原告行使，故原告现有权代宏益房开要求解除合同。第三人瑞风公司与吴万元签订的合作经营协议因违反原租赁合同的约定应为无效协议，宏益房开与徐梅签订的租赁合同解除后，第三人吴万元应当将经营的商铺腾空交付给原告。宏益房开所收取的原告购买商铺后承租人已经交纳的租金应当由宏益房开直接支付给原告，未交纳的部分到交还商铺之前的租金由瑞风公司和徐梅直接支付给原告。原告要求支付一个月租金作为接收商铺以后不能及时出租的损失缺乏依据，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第七十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除被告徐梅、第三人贵州瑞风凯诚商贸有限公司与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《花果园商铺租赁合同》。 二、第三人吴万元在本判决书生效后十日内将贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区2栋（2）155号商铺腾空交付给原告张莉、陈敏、李婕。 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内支付2019年6月2日商铺购买之日到2020年2月9日期间已经收取租金35729.4元给原告张莉、陈敏、李婕。 四、被告徐梅、第三人贵州瑞风凯诚商贸有限公司在本判决书生效后三日内按照每月4939.2元的标准，支付从2020年2月10日起到2020年7月15日期间的租金20581.8元给原告张莉、陈敏、李婕；2020年7月16日开始按照每月5213.6元的标准计算，支付租金给原告张莉、陈敏、李婕，到商铺实际交还时止。 五、驳回原告张莉、陈敏、李婕的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费318元,由被告徐梅、第三人瑞风公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  赵曦 二〇二〇年七月十日  法官助理王玲艳  书记员陈永红