安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民再79号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李光元，男，1967年8月20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李广英，女，1970年1月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系李光元之妻。 上述二再审申请人的共同委托诉讼代理人：简国斌，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上述二再审申请人的共同委托诉讼代理人：许华满，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄山嶺望房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区谭家桥镇中墩村，统一社会信用代码91341003563422573W。 法定代表人：杨美娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。 再审申请人李光元、李广英因与被申请人黄山嶺望房地产开发有限公司（以下简称嶺望公司）商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省黄山市中级人民法院（2018）皖10民终501号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月4日作出（2020）皖民申55号民事裁定，提审本案。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。再审申请人李光元、李广英的共同委托诉讼代理人简国斌、许华满，被申请人嶺望公司的委托诉讼代理人谷明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李光元、李广英再审请求：1、撤销一、二审民事判决；2、改判李光元、李广英与嶺望公司的商品房买卖合同于2013年6月18日成立；3、由嶺望公司承担本案再审诉讼费用。事实及理由：1、一审法院判决所依据的《合同法》第三十二条属于合同成立时间的一般规定，而《合同法》第三十六条、第三十七条属于在特殊情况下合同成立的特别规定，按照特别规定优于一般规定的法律适用原则，应当优先适用特别规定，除非案件事实不应适用特别规定，而一、二审法院在未审查本案是否适用《合同法》特别规定的情况下，即驳回了李光元、李广英的诉讼请求，属适用法律错误。2、李光元、李广英全额交纳了首付款，已经完成商品房买卖合同的主要义务，后续的合同签订、办理网签备案等合同义务主要在于开发商，李光元、李广英并不存在过错，因此，根据《合同法》第三十六条、三十七条之规定，双方之间的商品房买卖合同已经成立，有充分的事实和法律依据。一、二审法院忽视了该事实与双方合同成立的重要意义，而将审理视角放在《定购协议书》的性质、书面的《商品房买卖合同》是否完成签订等问题上，偏离了本案诉争焦点。3、案涉《商品房买卖合同》由李广英签字后被嶺望公司收回，李光元、李广英无法提供原件，但所提交的证据系照片，按照证据类型的分类属于“视听资料”而非“书证”，能够证明案涉《商品房买卖合同》真实存在，可以达到“原告已经按约支付购房款，被告也已经接受，双方的商品房买卖关系依法成立”的证明目的。一、二审法院对此证据未予综合认定，严重影响了对案件事实的判断，也严重违反了法定程序。4、根据《合同法》第三十六条、三十七条之规定，尽管本案双方并未完成书面合同的签订，但并不影响双方买卖合同关系的依法成立。5、李光元、李广英交纳首付款的行为系对《商品房买卖合同》而非《定购协议书》的实际履行。嶺望公司收取该首付款的行为表明对李光元、李广英履约行为的接受，双方已经成立商品房买卖合同法律关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条仅对商品房预约合同所衍生的定金问题作出规定，并没有提及其他款项，说明“定金”属于商品房预约合同的合理约定，而包括首付款在内的其他购房款均不包括在内，不应当受商品房预约合同的约束。综上，请求判如所请。 嶺望公司辩称：李光元、李广英主张双方之间的买卖合同于2013年6月18日成立于法无据。1、本案双方于2013年5月25日签订《订购协议书》，该协议仅对申请人订购房屋的房号、面积、价格以及定金、签订商品房买卖合同的期限进行了约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，因此，该协议不应当认定为商品房买卖合同。2、李光元、李广英认为因《城市房地产管理法》是全国人大常委会订立，而《合同法》是全国人大订立，认为全国人大订立的法律优于全国人大常委会订立的法律，显然没有任何法律依据。3、李光元、李广英支付定金和首付款是履行《订购协议书》约定的付款义务，该订购协议属于预约合同，而非商品房买卖合同。双方已经签订了该协议，李光元、李广英引用《合同法》第三十六条显然系适用法律错误。黄山市中级人民法院（2016）皖10民终149号民事判决亦认定李光元、李广英与嶺望公司未签订商品房买卖合同，原审判决驳回李光元、李广英的诉讼请求，有事实及法律依据。4、李光元、李广英多次提起诉讼，其在2015年第一次提起诉讼之时，法官向其释明可以向嶺望公司主张返还预付款，并承担缔约过失责任，但李光元、李广英并未听取，而是多次向法院主张交付案涉房屋、确认商品房买卖合同成立等等，显然是因其自身过错导致损失扩大，应当自行承担相应法律责任。 李光元、李广英向一审法院起诉请求：1、判令确认李光元、李广英与嶺望公司之间的商品房买卖合同于2013年6月18日成立；2、本案诉讼费由嶺望公司负担。 一审法院认定事实：李光元与李广英系夫妻关系，1991年11月11日登记结婚。嶺望公司是进行房地产开发的有限责任公司。2013年5月25日，李光元与嶺望公司签订《定购协议书》，约定：“李光元购买嶺望公司开发的位于安徽省黄山市黄山区，面积为174.51平方米，价款为1128940元，付款方式为贷款，签订该协议时缴纳定金1万元，同年6月10日前付清首付”。该协议还约定：“定购人在缴纳定金当日起7日后未能正式签订购房合同的，则视为自动放弃”。协议签订后，李光元按约缴纳了定金1万元，同年6月18日，李光元支付购房款558940元，嶺望公司出具收据1张。后双方因合同登记备案和交房问题发生争执，协商无果后，李光元、李广英诉至黄山区人民法院请求判令：1、嶺望公司继续履行双方签订的《定购协议书》，并办理商品房预售登记备案手续；2、嶺望公司将验收合格并具备交付使用条件的“嶺望花园”小区2幢2-202室房产交付给李光元、李广英；3、嶺望公司将办理相应房屋产权证书的所有资料移交给李光元、李广英，并协助李光元、李广英办理产权登记手续。2015年12月18日，黄山区人民法院作出（2015）黄民一初字第00952号民事判决书，认定由于嶺望公司的过错导致双方未能正式签订商品房买卖合同，责任在于嶺望公司，应承担违约责任。本案中，由于李光元、李广英未能提供证据证明双方已签订商品房买卖合同，故无法办理商品房预售登记备案手续。关于李光元、李广英要求嶺望公司交付房产的诉求，根据《中华人民共和国建筑法》的有关规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，该条件是法定条件，而案涉房产未经竣工验收，工程质量是否合格并无结论，故不能交付使用。判决驳回了李光元、李广英的全部诉讼请求。李光元、李广英不服一审判决提起上诉。2016年4月8日，黄山市中级人民法院经审理后作出（2016）皖10民终149号民事判决书，认定李光元、李广英虽然与嶺望公司签订了《定购协议书》，李光元、李广英亦按约定支付了定金和首付余款，但由于《定购协议书》不具备商品房买卖合同的主要内容。因此，《定购协议书》不能认定为商品房买卖合同。办理商品房预售合同登记备案手续的前提是必须已经签订了商品房买卖合同。李光元、李广英提交的商品房买卖合同仅有李广英的签字，嶺望公司并未盖章确认，该合同不能认定为双方所签。李光元、李广英也未提交其与嶺望公司签订了商品房买卖合同的其他证据。案涉商品房未经竣工验收，工程质量是否合格并无结论，案涉商品房不具备交付条件。二审驳回了李光元、李广英上诉请求，维持原判。 另查明：嶺望公司开发的嶺望花园2号楼于2011年10月27日取得商品房预售许可证。案涉房产虽已竣工但至今未办理竣工验收。 一审法院认为，关于李光元、李广英本次起诉是否违反了“一事不再理”的民事诉讼原则。李光元、李广英上次起诉的诉讼请求为要求开发商嶺望公司交付房产、履行协议、办理产权登记等，在民事诉讼法理上属于给付之诉范畴。而本次诉讼是要求法院确认商品房买卖合同成立，在民事诉讼法理上属于确认之诉范畴。因此，李光元、李广英本次起诉不属于重复起诉，没有违反“一事不再理”的民事诉讼原则。 关于李光元、李广英诉讼请求能否成立。从已生效的黄山区人民法院（2015）黄民一初字第00952号民事判决书、黄山市中级人民法院（2016）皖10民终149号民事判决书所认定的事实来看，李光元、李广英与嶺望公司虽然已签订了《定购协议书》，其也按约定支付了定金和首付余款，但双方至今尚未签订商品房买卖合同，亦未办理商品房预售登记备案。嶺望公司预售的案涉商品房至今未经竣工验收，不具备交付条件，更不具备办理产权登记条件。李光元、李广英以其已经支付首付款、嶺望公司开具收据之日2013年6月18日，作为确认商品房买卖合同成立时间，明显与查明的事实相悖，也与生效的法律文书的相冲突。目前双方只是就案涉房产签订了《定购协议书》，属于预约合同性质，而非商品房买卖合同关系。综上，李光元、李广英要求确认与嶺望公司之间的商品房买卖合同于2013年6月18日成立，因其未能提交充分的事实证据和法律依据，故对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回李光元、李广英的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由李光元、李广英负担。 李光元、李广英不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2、嶺望公司承担本案诉讼费用。 二审法院认为，综合双方举证、质证和诉辩意见，本案二审争议焦点为：李光元、李广英和嶺望公司于2013年6月18日是否成立商品房买卖合同关系。本案中，已经生效的安徽省黄山市中级人民法院（2016）皖10民终149号民事判决认定李光元、李广英就案涉房产与嶺望公司签订的《定购协议书》并不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。另李光元、李广英提交的《商品房买卖合同》中嶺望公司并未加盖公司印章，故李光元、李广英主张其与嶺望公司之间成立商品房买卖合同关系无事实和法律依据，不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李光元、李广英负担。 双方在再审中所举证据与一、二审相同，相对方质证意见亦同一、二审。 本院认为，已经生效的安徽省黄山市中级人民法院（2016）皖10民终149号民事判决认定李光元、李广英与嶺望公司未签订涉案商品房买卖合同，因此，李光元、李广英再审主张其与嶺望公司之间的商品房买卖合同于2013年6月18日成立，与上述生效判决相矛盾。一、二审法院据此认定李光元、李广英与嶺望公司之间的商品房买卖合同关系未成立并无不当。李光元、李广英的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下： 维持安徽省黄山市中级人民法院（2018）皖10民终501号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 程 敏 审判员 余乃荣 审判员 廖永结 二〇二〇年七月二十三日 法官助理杨福来 书记员孙慕瑶