襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初1154号原告：耿志彬，男，1987年4月11日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：关岱宗，湖北思扬律师事务所律师。被告：邱勤，女，1971年5月22日出生，汉族，住枣阳市。原告耿志彬与被告邱勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿志彬及其委托诉讼代理人关岱宗到庭参加了诉讼，被告邱勤经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿志彬向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁居间合同》已于2019年8月31日解除；2、判令被告返还2019年9月份至2020年4月份的8个月房租租金共计16100元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年4月18日，原告与被告签订《房屋租赁居间合同》，约定原告承租被告位于襄城区邮电小区01栋1单元402房，用途为住宿，房屋建筑面积139.34平方米，租期为叁年，自2019年4月18日始至2022年4月17日止，每月租金为2083元，按年支付，租房押金5000元。合同签订当日原告向被告支付了一年的房租与押金共计30000元，后双方协商将合同期限变更为一年，即2020年4月17日到期。在原告使用房屋四个月后，因原告个人工作原因不便再使用房屋，于是与被告协商解除房屋租赁合同事宜，同时原告自行搬离房屋。双方于2019年8月24日共同查看了房屋现状，8月31日统一了原告解除合同的请求，但对合同解除后的处理意见未协商一致，之后经双方协商，被告同意退还租房押金及2019年9月份至合同到期的8个月房租共计21100元。2020年4月17日被告退还了租房押金5000元，但未退还房屋租金16100元。原告认为，在2019年8月31日被告同意了原告要求解除房屋租赁合同的请求，双方签订的《房屋租赁居间合同》已于当时协商一致解除，之后经双方协商，被告同意退还租房押金以及8个月的房屋租金共计21100元，但其仅退还5000元租房押金，未退还剩余16100元的行为属于违约，其应当按约履行。故向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告邱勤未到庭但提供书面答辩意见称，原告要求被告退还租金16100元，没有事实和法律依据。根据合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表面不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原、被告签订的《房屋租赁居间合同》第1条约定了租赁期限、租金及交付方式，第6条约定了若甲乙双方任何一方提前解除合同，需支付对方违约金20000元。依据上述法律规定及原被告双方租赁合同约定可知，本案中，原告不按照合同约定的期限承租使用房屋，在使用租赁房屋四个多月后明确向被告表示解除合同，不再使用承租房屋，被告丈夫沈治强明确表示，原告违约在先，故已付租金和押金不予退还，被告认为原告迁出租赁房屋是其在已付租金的租赁期限内对自己承租房屋使用权的处分，且原告从租赁房屋迁出至2020年4月17日期间，被告按照合同约定从未使用过房屋。所以原告要求被告退还其迁出租赁房屋始至2020年4月17日止期间的租金没有事实和法律依据。假设法院认为被告应当退还租金16100元，那么被告依据《房屋租赁居间合同》第6条约定，原告应当向被告支付提前解除合同的违约金20000元，被告把应退还原告的16100元租金抵付其应承担的违约金20000元也符合法律规定。原告诉状所称被告同意退还租房押金及2019年9月至合同到期的8个月房租共计21100元，与事实不符，被告从没有答应退还原告21100元。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邱勤与其丈夫沈治强共有一套位于襄阳市××城区××街新城湾（市邮政局）邮电小区1幢1单元5层2室房屋，建筑面积139.34平方米。2019年4月18日，原告与被告就上述房屋签订《房屋租赁居间合同》一份，经纪方为襄阳市安厦房地产经纪有限公司，约定原告承租被告位于襄城区邮电小区01栋1单元402房（房产证号00××**），用途为住宿，房屋建筑面积139.34平方米，租期为叁年，自2019年4月18日始至2022年4月17日止，每月租金为2083元，按年支付，租房押金5000元。任何一方提前解除合同，需支付对方违约金20000元。次日,原告通过手机银行向被告转账支付30000元。2019年5月上旬，原、被告协商一致将租赁期限调整为2019年4月18日始至2020年4月17日止。2019年8月，原告因工作调整与被告协商提前解除租赁合同事宜，原告主张被告退还剩余8个月租金16100元，押金5000元可以不退，被告仅同意并实际退还押金5000元，原告于当月搬出租赁房屋并退还钥匙。现原告主张被告退还剩余8个月租金16100元未果，引起本案诉讼。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,依法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。因原、被告双方对租赁期限协商一致进行了变更，本院认定诉争租赁合同期限为2019年4月18日始至2020年4月17日止。合同期内,在不符合法定或约定解除条件的情况下,未经协商一致,被告于2019年8月将诉争房屋交还原告的行为不具有单方解除合同的效力,但鉴于承租人不愿继续履行租赁合同,该义务性质又不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现,且原告也同意解除,故对原告要求判令解除双方签订的租赁合同的诉请,本院予以支持。但该合同解除系因原告的违约行为所引起的,原告应承担违约责任。关于违约金，双方在合同中约定了任何一方提前解除合同，需支付对方违约金20000元，原告认为该违约金数额过高，本院认为，违约金的法律功能以补偿守约方损失为主，兼具惩罚性质，故判定违约金是否过高应以实际损失为基础。原、被告均未举证证实原告搬离诉争租赁房屋后被告是否又将房屋租于他人，被告亦未到庭证实其遭受的实际损失数额，但双方在诉状、答辩状中均认可已退还5000元租房押金、剩余未到期八个月的租金为16100元，故本院认定被告的实际损失为未到期八个月的租金16100元，酌定原告应承担的违约金为被告实际损失的30%，即4830元。现存于被告处的未到期租金总计为16100元，扣除原告应承担的4830元违约金，被告还应退还原告租金11270元。原告在与被告就违约责任协商过程中曾主张愿意承担5000元违约金，此表示是为达成一致意见，不作为原告放弃其实体权利的事实依据。被告邱勤不到庭视为放弃举证、质证权利，不影响本院对案件事实的查明和法律关系的认定。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,缺席判决如下:一、原告耿志彬与被告邱勤于2019年4月18日签订的《房屋租赁居间合同》于2019年8月解除；二、被告邱勤于本判决生效之日起十日内返还原告耿志彬房屋租金11270元；三、驳回原告耿志彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元，由原告耿志彬负担30元、被告邱勤负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 金 颖二〇二〇年七月十日书记员 黄梦莹