上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13521号原告：吴君文，男，1976年4月14日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张建生，上海骏丰律师事务所律师。被告：辛雁，男，1959年12月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐丹，上海韩明志律师事务所律师。原告吴君文与被告辛雁土地及房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序。2020年4月22日、同年7月8日，本院两次公开开庭审理。原告吴君文的委托诉讼代理人张建生，被告辛雁及其委托诉讼代理人徐丹两次均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，最终未达成一致协议。本案现已审理终结。原告吴君文向本院提出诉讼请求，判令被告辛雁：1.返还租赁保证金3万元；2.支付补偿款588,151.24元(包括：1号房53,594.88元、6号房319,707.36元、下水道104,359元及场地110,490元)。事实和理由：2010年9月24日，其与被告就本区江东路XXX号蔬菜园艺场内约4.52亩土地厂房(以下简称“系争场地及厂房”)签订租赁合同，后其向被告支付租赁保证金3万元。2013年6月10日，其将系争场地及厂房转租给案外人许某某。2016年，系争场地及厂房被高桥镇凌桥村村委会收回，系争厂房被拆除，被告因此取得拆迁补偿款1,991,744元。因案涉租赁合同已无法继续履行，故要求返还租赁保证金3万元。被告向许某某按评估报告的60%支付补偿款，故原告要求按同等标准计算补偿款。具体而言，其实际对1号、6号房屋进行改建，对系争场地进行平整硬化并铺设下水道，故评估报告中1号、6号房屋补偿款的六成、场地补偿款的六成及下水道的全部补偿款应向其支付。被告辛雁辩称，合同约定租赁保证金3万元是为担保原告将拆除后的3号房屋恢复原状，因原告未将3号屋恢复，造成其未能收到16.8万元拆迁补偿款，故不同意返还租赁保证金。就原告主张其对系争场地及厂房的改建事实而言：其认为原告为1号屋搭建屋顶，认为原告对1号房的贡献应为评估价打六折后的四分之一；原告对6号屋进行物理分割，但因拆迁是按房屋面积计算的，物理分割并不影响评估价值；原告铺设的下水道为50米左右、硬化场地约400平方米左右。经审理查明：2010年9月4日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争场地及厂房签订租赁合同，约定乙方支付押金3万元作为协议保证金，乙方于2010年9月25日进行场地清理和对场地投入基础建设；租期为10年，如遇国家动迁，乙方无条件搬迁，四年内乙方投资部分归乙方所有，四年后归甲方所有；乙方在租赁期内根据生产经营需要，改变房屋设施需经甲方同意，现拆除门房、同边上房屋，约102平方米，合同到期后原拆原造由乙方承担，乙方不得用作其他用途。2013年6月10日，原告(甲方)与案外人许某某(乙方)签订租赁合同，许某某向原告承租系争场地及厂房。2016年，系争场地及厂房被拆除。原告与许邵明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案，案号为(2018)沪0115民初82188号(以下简称“82188号案件”)，追加被告为该案第三人。被告在该案庭审中陈述：1-12号房是其从村里租来的所有房屋，也是租给原告的房屋；6号屋由原告进行分割作为营业厅和办公室，1号屋由原告搭建顶棚，原告还增设了下水道，有些地方加了水泥。审理中，被告陈述系争厂房缺少合法的建造手续。以上事实，由租赁合同、82188号庭审笔录及民事判决书等证据材料及本案庭审笔录在卷佐证。为证明被告收到补偿款的具体构成，原告提交上海国衡房地产估价有限公司就系争场地及厂房出具的《估价结果一览表》(以下简称“评估报告”)，载明房屋补偿款1,797,459元、装修补偿款136,900元、附属设施补偿款519,119元、机器设备搬迁费190,720元、物资搬迁116,070元，总计2,760,268元。附件2《房屋估价明细表》载明：1号屋建筑面积108.8平方米，房屋评估价89,325元；6号屋540.96平方米，房屋评估价为532,846元。附件4《房屋装修估价明细表》载明：6号屋装修内容有“房中房、地砖、吊顶、瓷砖、卫生设备、防盗门帘、隔断、乳胶漆等”，装修评估价48,000元。附件5《附属设施评估明细表》载明：场地1,450平方米，总价184,150元；下水道315PVC管为233米，总价85,977元，下水道23瓦筒管182米，总价18,382元。被告对该组证据的真实性无异议，陈述其收到补偿款1,991,744元，具体构成为《估价结果一览表》所载房屋补偿款及装修补偿款之和打六折后与附属设施、机器设备搬迁、物资搬迁费用之和。原告对其计算方式表示认可，并明确其关于6号房补偿款的诉请系依据评估报告中的6号房的房屋补偿款，而非6号房的装修补偿款。为证明系争场地及厂房向原告出租之前的情况，被告申请证人绍某某出庭，并称其在向原告出租系争场地及厂房之前，曾向证人出租系争场地。绍某某到庭后陈述其承租系争场地及厂房时的状况，称1号房尚无屋顶；6号房已存在，6号房内并无隔断；其退租时系争场地约有400至500平方米已进行硬化；场地四周已铺设下水道。原告认可证人对场地硬化所作的描述，但认为关于下水管道的铺设情况应采信被告在82188号案件中的陈述。本院认为，原、被告之间签订的案涉租赁合同中约定的租赁物为系争场地及厂房，被告陈述租赁的厂房无合法建造手续，故就涉及厂房部分的租赁合同应属无效，就场地部分租赁合同应为有效。原告主张被告已取得的拆迁款中的部分款项应归其所有，应对此承担相应的举证责任。对此，本院按照原告诉请分述如下：1.关于1号房补偿款53,594.88元的诉请。原告陈述其对房屋进行改建，但未提交任何证据证明其改建内容，而被告认可原告对房屋加盖屋顶，根据该房屋评估价89,325元，本院确认被告就原告对1号房的改建应向原告支付补偿款22,331元。2.关于6号房补偿款319,707.36元的诉请。评估报告后附“房屋估计明细表”载明6号房房屋评估价为532,846元，“房屋装修估价明细表”载明6号屋装修内容有“房中房、地砖、吊顶、瓷砖、卫生设备、防盗门帘、隔断、乳胶漆等”，装修评估价48,000元。原告陈述其对6号房进行分割，被告也予以认可，但原告明确依据评估报告中关于6号房房屋的补偿款、而非6号房的装修补偿款提出本项诉请，因原告未提供证据证明其对6号房进行建造或改建的情况，故其诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3.关于下水道补偿款104,359元的诉请。原告陈述系争场地内的下水道由其铺设，被告称原告铺设的下水道为50米左右。原告提出被告在82188号案件中陈述“原告还增设了下水道”，应以被告在82188号案件中的陈述为准。审理中，被告申请证人邵某某出庭，证人陈述在其退租时系争场地四周已铺设下水道。本院认为，被告在82188号案件中虽陈述原告增设下水道，但未明确具体长度，而在本案中确认原告铺设50米下水道，与其提供的证人证言内容及其在82188号案件中的陈述并不矛盾，可以认定原告铺设的下水道长度为50米，据此被告应向原告支付下水道支付补偿款12,573元。4.关于场地补偿款110,490元的诉请。原告陈述场地硬化由其施工，被告称原告完成场地硬化约400平方米，而被告申请证人邵某某出庭，邵某某称在其退租时系争场地约有400至500平方米已进行硬化。本院认为，被告提供的证人证言与其在审理中的陈述不一致，而证人证言对其主张的事实较为不利，故本院对其证人证言予以采信。在认定原告完成系争场地硬化400至500平方米的基础上，按照原告主张本项诉请依照评估报告中所载场地补偿款的六折为计算标准，本院确定被告应向原告支付场地补偿款36,830元。综上，被告应向原告支付补偿款共计71,734元。关于原告主张被告返还租赁保证金3万元的诉请。合同约定，原告支付押金3万元作为协议保证金，于2010年9月25日进行场地清理和对场地投入基础建设。被告辩称该保证金的目的为担保原告对3号房恢复原状，从合同的文义来看，并无上述意思，故其意见缺乏合同依据，本院不予采纳。因系争场地及厂房已被拆除，案涉租赁合同无法继续履行，故被告应向原告返还租赁保证金3万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告辛雁于本判决生效之日起十日内向原告吴君文支付补偿款71,734元；二、被告辛雁于本判决生效之日起十日内向原告吴君文返还保证金30,000元；三、驳回原告吴君文其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,981元，减半收取计4,991元(原告已预交)，由原告吴君文负担3,824元，被告辛雁负担1,167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年七月二十一日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。