广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初13765号原告：罗磊，女，1977年5月29日出生，汉族，身份证登记住址黑龙江省鸡西市鸡冠区，联系地址广东省佛山市南海区。被告：邹成霞，男，1976年6月30日出生，汉族，身份证登记住址江苏省靖江市，联系地址江苏省昆山市。原告罗磊与被告邹成霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗磊、被告邹成霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的《房屋租赁合同》，没收押金10200元。2.被告向原告支付2020年2月10日至2月24日共15天的租金2550元和迟延支付租金的违约金765元（从2020年2月10日起至2020年2月24日，依据未付租金的每日1%计算）。3.被告立即交付房屋，搬离其物品，恢复原状（指拆除现在的天花，恢复成原来的周边吊顶，天花有石膏线一体的；地面换回原来白色的地砖；拆除加建在进门处及房间内的两面隔断墙）；如未恢复原状，按实际恢复所需费用赔偿原告，判决被告支付自合同解除之日（即2020年2月25日）起至实际搬离并恢复原状交付给原告之日期间的等同于双倍租金之逾期占用费和产生的物业管理、水电气、有线、网络通信等所有杂费。事实和理由：2019年8月10日，原被告在广州仁某房地产销售代理有限公司的居间见证下签订了房屋租赁合同，并给了被告一个月免租期，租金从2019年9月11日起算，租期5年，至2024年9月10日终止。合同签订后，被告经常不按时交纳租金及其他费用。从2020年2月11日开始，至今拖欠租金，原告多次催促，被告一拖再拖，强行霸占私有房屋。双方签订的租赁合同第五条第2款约定：“按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过15日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。”故请求法院判决没收保证金及支付违约金。该合同第六条第3款还约定：“合同提前解除，承租方应立即迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按当期月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费。”根据合同第五条第2款，逾期15日出租方有权解除合同，即从2月26日起计算解除合同日，此后每月的房屋占用费为10200元，到实际交付原告之日为止。另，根据合同第五条第3款，被告须把房屋恢复原状交付原告。如没有恢复原状，须按实际恢复所需费用赔偿给原告。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意支付租金及违约金，同意解除合同，同意交还房屋。2月份因为疫情原因涉案房屋所在大楼发现确诊病例，整栋大楼都被查封了，无法使用，我当时是与合伙人顾某春一起合作共承租了两间房屋，共同经营民宿。疫情发生后，我的合伙人顾某春已经立即与原告微信联系过，称因为广州疫情严重对旅游业影响较大，我是做民宿的，订单已经全部退了，房屋会空置至少半年以上，租金也会大幅下降，能否疫情期间免租。涉案大楼有确诊病例的问题也已经告诉原告，当时也告诉原告我方同意退租，这是由于不可抗力原因双方免责，要求原告退还押金，原告当时并没有回复顾某春。双方签订的合同中已经明确载明我承租涉案房屋是经营民宿。关于恢复原状的问题，我同意恢复地板，地板是铺设在原来的地砖上面，把地板拆除就可以恢复为原来的白色地砖。同意拆除两面隔断墙，这两面隔断墙实际就是石膏板，很容易拆除，天花基本没有什么变化，但无法恢复成和以前一模一样。经审理查明，原告是广州市越秀区侨光路****所有权人。该房屋建筑面积57.82平方米，规划用途为办公。2019年8月10日，原告（出租方）与被告（承租方）及广州仁某房地产销售代理有限公司（中介方）共同签订《房屋租赁合同》。其中约定：出租方同意将位于广州市越秀区侨光路xx号xx房出租给承租方。租期自2019年9月11日起至2024年9月10日止，免租期自2019年8月10日起至2019年9月10日止。出租方交付该房屋予承租方使用之日期为2019年8月10日。押金10200元。合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。租金每月5100元。物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付。押金和首月租金，承租方须于本合同签订当日向出租方支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月10日前向出租方支付当月租金；承租方应于每月10日前结算上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等其他费用。第五条承租方义务：1.合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外。2.按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过15日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。3.除征得出租方同意外，承租方不得对房屋进行扩、加、改建；不得转租、分租或与他人互换房屋使用；不得改变房屋用途；不得对该物业进行装修。否则，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。4.合同期满，承租方应即时迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方可自行处置，且承租方还需按租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费。第六条违约责任：2.除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定义务超过十五日，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金；违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿。3.合同提前解除，承租方应立即迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按当期月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费；如合同提前解除系出租方违约导致，承租方亦应即时迁出该物业，但承租方有权依法追究出租方应承担之全部法律责任。第七条：如承租方经出租方同意对该物业进行了装修，合同期满时，除属于承租方所有的可移动之设施设备及家私家电外（例如空调、名贵灯饰等），装修均归出租方所有，不作补偿；若因一方违约导致合同提前终止，是否需要就装修进行补偿以及如何补偿等事项按相关法律规定处理。第十三条三方约定的其他事项：到期后空调不可拆走，空调要格力……业主同意做民宿等。合同签订后，被告依约向原告支付了押金10200元，原告亦将上述房屋交付被告使用。被告接收房屋后，对房屋进行了装修，增加了两处隔断墙，地面由白色地砖改为铺设黄色地板，天花亦有改变。之后被告将该房屋作民宿使用，并按合同约定的租金标准向原告支付了截止至2020年2月10日的租金。诉讼过程中，被告就其辩称的涉案房屋所在大楼因有新型冠状病毒××确诊病例而被查封一事未能提交证据予以证明。此外，原告称于2020年2月11日主动发信息给被告减免了租金，具体是半年时间内按7折计租，但被告并未回复，打电话也关机，没有同意。为此，原告提交了其与被告的微信聊天记录作为证据。聊天记录显示原告于2020年2月11日发送微信给被告，称这个月因疫情原因给被告减免（租金）1500元、实收3600元。被告未进行回复，也未向原告支付2020年2月11日至今的租金。另，双方就恢复房屋原状后交还原告的问题实际未能协商一致，被告至今未恢复装修原状及向原告交还房屋。为证明涉案房屋装修前后的情况，原告向本院提交了房屋出租前后的照片作为证据，其中装修后的照片原告称系被告合伙人在装修后（通过微信）发送给原告的。被告对照片真实性无异议。本院认为，原被告及案外人广州仁某房地产销售代理有限公司共同签订的《房屋租赁合同》是各方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告诉请要求解除原被告之间的房屋租赁关系，被告答辩同意，双方对此意见一致，本院予以照准。现争议焦点在于合同解除的责任、租金计算标准及被告是否承担违约责任的问题。关于合同解除的责任，从涉案房屋实际用途来看，《房屋租赁合同》约定，“业主同意作民宿”，原告举证的照片亦显示该房屋亦确作“民宿”使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多地省级人民政府自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，人民群众响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出、避免疫情扩散，复产复工时间延后，客观上因出差、旅行等原因而租住“民宿”的客流量大幅下降，被告的资金周转及营业收入受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。根据原告提供的微信聊天记录，原告曾于2020年2月11日向被告提出该月租金按3600元收取，被告没有同意，双方未能就减租事宜协商一致，故被告没有按时支付2020年2月11日以后的租金属事出有因，并非恶意违约。考虑到原告2020年3月24日提起本案诉讼时被告欠租约一个半月，时间较短，且系事出有因，虽然双方均同意解除合同，但原告主张没收押金有违公平，本院不予支持。对于租金标准及迟延履行的违约金，综合疫情严重影响持续的时间、涉案房屋的实际用途以及原告曾经减免租金的意愿，本院酌情认定其中两个月（即2020年2月11日至2020年4月10日）租金按原租金标准的70%即3570元/月计付，该期间亦根据公平原则免除迟延付款的违约责任。此后疫情已缓解，被告应按照合同约定的租金标准及期限履行付款义务。被告称涉案房屋曾被查封而无法使用从而应予免租，但未提交证据印证其主张，本院对此不予采信。此外，基于前述原因，原告提起本案诉讼时并不当然享有合同解除权，且其诉讼前也未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定通知对方解除合同，故涉案《房屋租赁合同》并未于2020年2月25日解除，故对原告要求自2020年2月25日起按双倍租金支付占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复装修原状的问题，被告已同意恢复涉案房屋地面为白色地砖及拆除加建的两面隔断墙，本院予以照准。而天花部分由于双方对于恢复问题没有约定，原告举证的涉案房屋原状的照片并没有拍摄天花的全部，且从装修后的照片来看被告也未对天花做破坏性的改动，故该项请求缺乏依据和必要性，本院不予支持。至于原告主张的至被告实际交还房屋之日的物业管理、水电气、有线电视、网络通信等杂费，确属合同约定的应由被告承担的部分，但因目前欠费情况及数额不明，本案不予调处，可待事实明确后另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告罗磊与被告邹成霞关于广州市越秀区侨光路xx号xx房的租赁关系解除。二、被告邹成霞在本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市越秀区侨光路xx号xx房地面恢复成白色地砖并拆除该房屋内增设的两面隔断墙后，将该房屋交还原告罗磊（属于被告邹成霞的物品可搬走，不得损坏房屋结构）。三、被告邹成霞在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性将2020年2月11日起至本判决发生法律效力之日止的租金支付给原告罗磊（其中2020年2月11日至2020年4月10日期间租金为3570元/月，此后租金按照5100元/月计算）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由被告邹成霞继续按照5100元/月的标准逐月支付给原告罗磊。四、驳回原告罗磊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取69元，由原告罗磊负担34.5元，被告邹成霞负担34.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜轶群二〇二〇年七月十四日书记员  何 婧唐嘉仪