河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1109号上诉人（原审原告）：王顺通，男，汉族，1962年5月23日出生，住河南省洛阳市。委托诉讼代理人:焦绍军，河南津翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈占伟，男，汉族，1967年2月1日出生，住河南省孟津县。被上诉人（原审被告）：樊巧红，女，汉族，1969年10月7日出生，住河南省孟津县。原审第三人：王跃奇，男，汉族，1965年9月27日出生，住河南省孟津县。委托诉讼代理人:李全营，洛阳市孟津县光明法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:郑松娥，系王跃奇妻子。上诉人王顺通因与被上诉人陈占伟、樊巧红，原审第三人王跃奇执行异议之诉纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2019）豫0322民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月24日对当事人进行了询问。上诉人王顺通及其委托诉讼代理人焦绍军，原审第三人王跃奇及其委托诉讼代理人李全营、郑松娥到庭参加了询问。本案现已审理终结。王顺通上诉请求：王顺通因不服河南省孟津县人民法院（2019）豫0322民初1500号民事判决书，提出上诉，恳请二审人民法院撤销一审判决，确认王顺通与陈占伟之间的房屋买卖协议有效，不得执行洛阳市纱厂南路世纪商贸中心1栋2-1603室房屋或发回重审。事实与理由：一审法院认定王顺通与陈占伟之间的房屋买卖合同无效，且王顺通对未能办理过户登记有过错认定错误。王顺通符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列的情形，涉案房屋不应作为第三人申请执行的标的物，具体理由为：一、王顺通于2011年1月27日与陈占伟签订协议书，约定将陈占伟所有的位于洛阳市纱厂南路世纪商贸中心1栋2-1603室房屋出卖给王顺通，该协议为双方真实的意思表示，且王顺通按约支付了房款，陈占伟已将涉案房屋实际交付于王顺通，由王顺通实际居住至今，涉案房屋未办理房产过户登记，实际是因为涉案房屋在建设用地手续上不完善，导致未在房管部门办理登记手续，也致使陈占伟未能为王顺通办理过户登记，王顺通对此不存在过错。根据区分原则，未办理物权登记的，不影响合同效力，故应认定王顺通与陈占伟之间的房屋买卖协议有效。二、一审法院依据《担保法》第四十九条，认定陈占伟未通知抵押权人，转让行为无效，该条的规定，是为了保护抵押权人的利益，洛阳市住房置业担保有限公司为案件诉争房屋的抵押权人，但在2016年2月18日，陈占伟巳经全部还清了案涉房屋的抵押贷款，洛阳市住房置业担保有限公司的抵押权益实质上巳经丧失，陈占伟的转让行为不存在损害抵押权人利益的情形。一审法院未查明洛阳市住房置业担保有限公司是否同意转让涉案房屋，诉讼中也没有证据证明，洛阳市住房置业担保有限公司不同意陈占伟转让涉案房屋。一审法院适用《担保法》第四十九条认定王顺通与陈占伟之间的协议无效，属于法律适用错误。综上，王顺通认为，在人民法院查封之前，王顺通与陈占伟已经签订合法有效的买卖协议，且在2011年王顺通巳经实际占有该房屋居住至今，王顺通符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列的情形，足以排除对案涉房屋的执行。恳请二审人民法院支持王顺通的上诉请求。王跃奇述称，一审法院审理程序合法，适用《最高人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条得当，王顺通的上诉请求不符合该二十八条的四种情形，无法阻却执行。一、王顺通与陈占伟于2011年1月27日签订的《协议书》无效。1、陈占伟于2007年11月8日与洛阳市房产管理局签订了房地产买卖契约，购买了案涉房产。2011年1月27日王顺通与陈占伟签订了案涉房屋买卖协议，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。王顺通购买该案涉房屋时应知晓陈占伟未依法登记领取权属证书，在该房屋未依法登记领取权属证书的情况下，仍违法交易，所以转让行为无效。2、陈占伟购买案涉房产时，首付了73130元，余款161000元采取了公积金贷款。洛阳市住房公积金管理中心个人还贷登记表载明，陈占伟从2008年1月21日至2016年2月18日一直在偿还案涉房屋公积金贷款。而在这期间的2011年1月27日，王顺通与陈占伟签订了案涉房屋买卖协议，约定以五十万元转让该房产。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，买房人陈占伟无论是否通知抵押权人或是否经抵押权人同意，王顺通既没有催促将转让所得的款项提前清偿债务，也没有代为清偿债务消灭抵押权，二人都违背了以上有关规定，所以案涉房屋的买卖协议无效。二、王顺通提交的证据不足以证明案涉房屋存在真实的买卖行为和真实、合法的付款行为，无法证明全额支付了购房款。1、2015年7月20日孟津县人民法院对案涉房屋进行了查封，而王顺通到2019年4月30日长达近四年的时间才提出执行异议，不符合情理，存在弄虚作假的可能，同时也说明房屋买卖的不真实。2、王顺通的委托诉讼代理人在一审庭审时陈述，王顺通在购买案涉房屋时，不知道案涉房屋处于抵押状态，但王顺通提供的陈占伟与房管局签订的购房协议上明明有抵押贷款的记载，怎能说不知道，这明显是在撒谎，也恰恰说明王顺通存在故意隐瞒真实情况，存在虚假交易的可能。3、案涉房屋自2011年1月27日买卖双方签订买卖协议到2016年2月18日人卖房人陈占伟在这长达五年之久都在偿还抵押贷款，共还本金161000元及利息45840元。这不符合商品房买卖交易规则及常理。在双方没有约定的情况下，陈占伟仍然正常还贷，恰恰证明案涉房屋仍归陈占伟所有，房屋买卖是虚假的。4、王顺通在一审中提供了2011年1月29日和4月9日两张收款收据共计39.5万元，但王顺通既没有提供银行转账凭证作为佐证，又没有提供资金来源证明，更没有举证现金交付的时间、地点、证人及财产变动情况等，所以此两张收据不能认定是购房款，不排除造假的可能。5、从王顺通提供的银行流水显示，从2011年3月2日至2011年7月7日王顺通分六次给陈占伟转账，最小额仅5000元，但从王顺通提供的银行流水可以看到，王顺通每次转账后余额都很充足，那为什么不一次性付清购房款，而要多次小额支付呢？这不符合大宗商品市场交易规则，况且王顺通对转出的款项没有索要收据，也没有对未索要收据的原因做出说明和解释，所以多次转账只能说明双方之间有金钱往来，无法指向是协议约定的购房款。综上所述，王顺通与陈占伟的买卖交易存在诸多不合理之处。不仅不能提供合法有效的证据，证明其支付了案涉房屋的全部价款，而且在明知案涉房屋有抵押的情况下，即使其向陈占伟付款，因未用于解除房屋的抵押，也不足以证明其支付的款项系案涉房屋的价款。所以价款的支付不具有真实性。三、王顺通不是在查封前合法占有该不动产。1、如前所述，王顺通与陈占伟违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定，房屋买卖是违法交易，所以王顺通不是合法占有该不动产。2、按照王顺通提供的购房协议第四条的约定，付清购房款是房屋交接入住的前提条件，也是房屋买卖是否真实的关键，按照前面所述，王顺通没有付清全部价款且付款行为不真实，即使入住案涉房屋也不是查封前的合法占有。四、未办理过户手续是王顺通自身原因和过错造成的。1、王顺通在购买案涉房屋时应知晓陈占伟未依法登记领取权属证书，在此情况下，仍违法交易，导致未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。2、王顺通明知案涉房屋有担保抵押贷款不能过户，也不具备交易条件，但仍购买案涉房屋。购买案涉房屋时，既没有代为清偿债务消灭抵押权，也没有约定转让款偿还银行贷款，存在主观上的故意和过错，所以未办理过户是王顺通自身原因造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王顺通的上诉请求不符合该规定的四种情形，对案涉房产不享有足已排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王顺通向一审法院起诉请求：1、要求依法确认王顺通与陈占伟2011年1月27日签订的协议书合法有效，洛阳市纱厂南路世纪商贸中心1栋2-1603室房屋归王顺通所有；2、要求樊巧红、陈占伟承担该案的诉讼费用。庭审中，王顺通要求增加诉讼请求，增加：不得执行洛阳市纱厂南路世纪商贸中心1栋2-1603室房屋。一审法院认定事实：该院在执行王跃奇诉樊巧红、陈占伟民间借贷纠纷一案中，2015年7月21日依法查封了陈占伟名下位于洛阳市××工区纱厂××路××号院世纪商贸中心1幢2-1603号房屋一套，后案外人王顺通以被查封的房屋系其所有为由向该院提出书面执行异议，2019年6月11日该院作出（2019）豫0322执异10号执行裁定书，裁定驳回案外人王顺通的异议请求。另查明，2007年11月8日陈占伟与洛阳市房产管理局签订了《房地产买卖契约》，约定陈占伟购买洛阳市房产管理局的位于西工区××院世纪××中心××室房屋，价款234130元，2007年8月24日前首付73130元，余款161000元采取公积金贷款方式支付。2007年11月27日陈占伟为办理公积金贷款，将上述房屋抵押给了洛阳市住房置业担保有限公司，并办理了房地产抵押登记，期限自2007年12月10日至2023年12月10日。在抵押期间，2011年1月27日陈占伟与王顺通签订《协议书》，约定陈占伟将上述房屋卖给王顺通，价款50万元。王顺通提供收条两张（2011年1月29日收条显示收到王顺通房款20万元，违约赔偿5万元；2011年4月9日收条显示收到王顺通现金195000元）、中国建设银行股份有限公司孟津支行交易明细，证明王顺通向陈占伟支付了50万元购房款和3万元的燃气、暖气初装费。王跃奇辩称2011年4月9日收条及银行交易明细上看不出支付的是房款；购房合同签订后第三天即支付违约金不符合常理。王顺通补充说明，“违约赔偿5万元”只是约定如果违约的后果，不是实际支付了5万元违约金。王顺通提供2012年安装有限电视收费交费发票、居民用户置换通气单、购买家具的定销货单、交纳电费的收据、洛阳华邦物业管理有限公司的证明、邻居的证明等，证明单据上显示的涉案房屋的户名为王顺通，王顺通从2012年开始在该房屋合法居住至今。王跃奇辩称，收据不能证明王顺通是合法占有。王顺通提供2007年11月8日陈占伟与洛阳市房产管理局签订的《房地产买卖契约》一份，证明王顺通未办理过户的手续的原因是洛阳市房产管理局未依照买卖合同为陈占伟办理房产登记。王跃奇辩称，王顺通未能办理过户手续是因为涉案房产的房贷没有还清，在王顺通购买房屋后的八年间从未主动要求变更房产登记，在明知房屋存在抵押的情况下仍然进行房屋交易，王顺通存在过错。王跃奇提供《洛阳市住房公积金管理中心个人还款记录表》一份，证明陈占伟至2016年仍然偿还涉案房屋公积金贷款。王顺通辩称，该还款记录上未显示是为涉案房屋还贷款，与该案无关。王跃奇提供2015年7月5日，在王跃奇诉樊巧红、陈占伟民间借贷纠纷一案中，王跃奇及其诉讼代理人与陈占伟调解该案件时的通话录音一份，证明录音中陈占伟承认该案涉案房屋归自己所有。王顺通辩称，录音不能证明该案的事实，没有相关证据证明是陈占伟的录音说的是该案的房产。一审法院认为，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，未通知的，转让行为无效。该案中，在涉案房产尚处于抵押状态时，陈占伟将该房产转让给王顺通，但未通知抵押权人洛阳市住房置业担保有限公司，故王顺通与陈占伟签订的买卖房屋合同无效。由于该合同无效，王顺通占有涉案房屋的行为不是合法占有，且该房屋的抵押情况王顺通知情，故其对未能办理房产过户登记存在过错，王顺通的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议能够排除执行的情形，应驳回王顺通的诉讼请求。陈占伟、樊巧红经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，该院依法缺席审理和判决。经合议庭评议，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之相关规定，判决驳回王顺通的诉讼请求。该案受理费8800元，由王顺通负担。本院二审期间，调取了王顺通作为法人的河南永祥装饰工程有限公司名下“41001593110050001560”及王顺通名下“43×××47”两张银行卡2007年1月1日至2013年12月31日之间的银行流水。经查：河南永祥装饰工程有限公司分别于2011年4月9日、4月20日、6月7日、7月7日向陈占伟转款4万元、3万元、0.5万元、3万元，“扩充备注”分别为劳务费、工程款、划款、工程款。王顺通分别于2011年3月2日、5月27日、2013年6月25日向陈占伟转款2万元、1万元、1.3万元，陈占伟于2013年7月12日向王顺通转款1.3万元。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，在此类诉讼中，人民法院需要审查案外人对执行标的是否享有所有权或者足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。本案中，王顺通与陈占伟就案涉房屋签订了《协议书》，约定购房款为50万元。但关于购房款的交付，王顺通提供了两张《收条》，欲证明其中的39.5万元是通过现金支付，无其他证据予以佐证。余款中的10.5万元是通过王顺通作为法人的河南永祥装饰工程有限公司名下账户所转，且转款时分别备注为劳务费、工程款、划款，现有证据无法证明该部分款项系支付案涉房款。另外，王顺通也通过个人账户向陈占伟转款4.3万元，陈占伟亦向王顺通转款1.3万元。故结合全案证据，对王顺通主张的已向陈占伟支付案涉房款的主张，本院尚无法予以认定，对其要求不得执行案涉房屋的诉求依法不予支持。王顺通的其他上诉理由均缺乏事实依据及法律依据，本院亦依法不予支持。综上所述，王顺通的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由王顺通负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年七月二十四日书记员 王娅莉