北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初16391号原告:刘伟，女，1965年11月1日出生，汉族,住广东省。委托诉讼代理人：王秘清，北京融鹏律师事务所律师。被告:北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人:孙凤起，男。原告刘伟与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟之委托诉讼代理人王秘清、被告链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟向本院提出诉讼请求：1．要求链家公司赔偿我经济损失500万元；2．本案诉讼费用由链家公司承担。事实与理由:我所有的位于北京市海淀区X号室房屋（以下简称X号房屋），建筑面积441．55平方米，于2017年12月委托链家公司出售。2017年12月27日，链家公司作为居间人，与我（出卖人）、张某（买受人）签订了《居间服各合同》。在链家公司撮合下，我与买受人张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》等文件。上述文件约定：房屋价款为4450万元，购买人于2017年12月27日支付给出售人定金10万元，于房屋核验通过后支付定金40万元；购买人于权属转移前3个工作日前将购房款2860万元以建委监管支付的方式支付，1530万元通过X公司支付；双方同意在2018年6月27日前办理权属转移；购买人从房款中留存10万元物业交割保证金；房屋于收到定金后10日内交付。在违约责任条款中约定：购买人提供资料不真实导致无法办理产权转移登记的、“拒绝购买该房屋”、“逾期履行支付房款义务超过十五日的”均构成根本违约，出售人有权解除房屋买卖合同；购买人在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%支付违约金。2017年12月27日，由链家公司工作人员对房屋进行了核验；2018年1月19日张某支付定金50万元；2018年1月27日我将房屋交付给张某居住使用。在支付房款的问题上，张某一再拖延，截止到协议约定的2018年6月27日仍不履行支付义务。我多次催促链家公司要求张某履行合同，张某仍未能履行。2018年11月，我起诉张某违约；2019年3月27日第一次开庭，张某答辩称“自己无北京市购房资格，并且事先告诉了链家公司的工作人员赵某”。2019年5月22日开庭，链家公司工作人员赵某作为证人出庭，证明自己早就知道“张某无北京市购房资格”，还称“在他们链家公司常规都是这样操作的”。赵某是链家公司负责我与张某房屋买卖合同的具体工作人员。《居间服务合同》第三条第二项约定：“丙方（居间方）应遵守相关法律规定、尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况”。在链家公司提供的《链家交易流程》中明确：链家公司负责房屋核验和购房资格审核。链家公司工作人员不仅在签订合同时故意隐瞒了“张某无购房资格”这一重要事实，且在履行合同时，也一直隐瞒；直到我起诉，赵某才承认早就知道这一“无法实现房屋买卖”的重要情况。我起诉张某一案，贵院作出(2019)京0108民初X号民事判决书（以下简称X号判决书），北京市第一中级人民法院作出(2019)京01民终X号民事判决书（以下简称X号判决书），最终判决：张某赔偿我违约金140万元。而张某早己被法院列入失信人，根本无能力履行给付义务。我的房屋早在2018年1月27日就交付给张某居住使用，直到2019年12月9日才腾退给我，造成我经济损失达500余万元。综上，链家公司工作人员在履行居间服务合同过程中，违反经纪人职业道德，与购买人张某恶意串通，故意隐瞒“张某无北京市购房资格”这一影响《房屋买卖合同》能否履行的重要事实，积极撮合我与张某签订《房屋买卖合同》，必然导致该购房合同因无法履行而解除，我不能实现出售房屋的目的，并造成我的重大经济损失，链家公司应对此后果承担赔偿责任，故我现诉至法院。链家公司辩称，不同意刘伟的全部诉讼请求。第一，根据X号判决书以及X号生效判决书的认定，购房人张某违反买卖合同约定，构成根本违约，其应对刘伟承担违约责任。该判决已对刘伟的损失做出了认定，故刘伟再就相同损失向我公司主张赔偿没有事实依据、合同依据及法律依据。第二，房屋买卖合同的解除及刘伟的损失是因为购房人张某未按照合同约定支付购房款的违约行为导致的，与购房资格无关。第三，房屋买卖合同签订过程中，刘伟对于购房人张某需要以公司名义购房是知晓并认可的。第四，购房人张某违约也未按照《居间服务合同》约定向我公司支付居间服务费，我公司也存在损失。第五，我公司已经按照《居间服务合同》约定促成刘伟与购房人张某签订了合法有效的房屋买卖合同，居间服务已经完成。本院经审理认定事实如下：X号房屋的所有权人系刘伟，该房屋建筑面积441．55平米。2017年12月27日，刘伟（出卖人）与张某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：第四条（一）房屋成交价格为2860万元；（二）家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1590万元；（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议：1、买受人向出卖人支付定金50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；第六条，房屋的交付：（一）出卖人应当在收到全部定金后10日内将该房屋交付给买受人；第七条，违约责任：（二）逾期付款违约责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第九条，权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起183日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当天，刘伟（甲方，出卖人）与张某（乙方，买受人）、链家公司（丙方，居间方）签订《居间服务合同》，约定：第二条，经各方友好协商，应向丙方支付的居间代理费为667500元，其中，由甲方承担0元，乙方承担667500元，于本合同签订当日向丙方支付；第三条，权利义务：2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续；第四条，违约责任：3、在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。在房屋买卖合同履行过程中，因张某未按照合同约定支付购房款，故刘伟于2019年1月8日将张某诉至我院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，张某赔偿违约金840万元，并按照每日3308元的标准给付自2018年1月27日至实际腾退之日的占有使用费，腾退涉案房屋。我院经审理于2019年8月28日作出X号判决书，认为房屋买卖合同解除系张某未按照约定支付购房款的违约行为导致的，故刘伟要求张某赔偿违约金之诉请，有事实和法律依据。综合考虑双方当事人的过错程度、交易双方合理的预期利益、刘伟因解除合同可能产生的损失以及张某占有使用房屋期间的合理费用等因素，酌情判定张某给付刘伟违约金190万元，折抵张某已给付的定金50万元后，张某还需另行给付刘伟违约金140万元。最终一审判决：一、解除刘伟和张某于二〇一七年十二月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、张某于本判决生效后七日内给付刘伟违约金140万元；三、张某于本判决生效后十五日内将X号房屋腾空，交还给刘伟使用；四、驳回刘伟的其他诉讼请求。在该案审理过程中，刘伟表示其主张的违约金中考虑了房屋因无法使用而导致的租金损失，张某的违约行为给其造成了房屋贬值的损失，现在房价下跌，市场上也不好卖，其它损失没有。链家公司中介人员赵某在该案审理过程中出庭作证，其证言包括如下内容：成交价4450万元是经过双方多次协商之后达成一致的，在北京购房需要满足以下三个条件之一，也即要么有北京户口，要么纳税满五年，要么缴纳社保满五年，但张某都不具备；按照行业规定该种客户确实有瑕疵，但我们常规也是这样做；关于张某没有购房资格的问题，签订合同时我们说了，但是没有特别强调，刘伟听没听到我们不清楚；对于购房资格问题我们都是签订合同后审核，风险是双方的。后张某对该判决不服，提出上诉。刘伟同意一审判决，请求二审法院予以维持。北京市第一中级人民法院于2019年11月29日作出X号判决书，判决驳回上诉，维持原判。在刘伟与张某房屋买卖合同纠纷一案的执行过程中，因未发现被执行人张某名下有可供执行的财产，不具备继续执行的条件，我院于2020年6月3日作出（2020）京0108执X号执行裁定书，终结本次执行程序。审理中，本院询问刘伟第一项诉讼请求提出的经济损失500万元具体指什么，刘伟表示包括以下几部分：第一，房屋价格损失。涉案房屋在2017年12月出售时的售价为4450万元，折合单价每平米101137元；收回房屋的时间是2019年12月9日，该时间小区出售一处面积为322平米的房屋，单价为每平米93116元，故房屋价格损失为3541271．5元。第二，租金损失。刘伟将涉案房屋交付给张某的时间是2018年1月27日，截止收房时间，房屋被张某占有使用总计22个月零12天，租金以每年84万元计算，总计损失1568000元。第三，张某居住期间拖欠物业费，造成房屋损坏损失约20万元。以上合计5309271元，本案仅酌情主张500万元。刘伟就其主张的上述第三项损失以及收房时间均未能提交任何证据予以证明。对于在居间服务过程中，链家公司是否对张某的购房资格进行审查以及刘伟是否知晓张某没有购房资格一节，刘伟陈述如下：我方没有询问其购房资格问题，张某与我签合同，我就认为其应该是有购房资格的，且链家公司催促我们签合同，我完全相信链家公司，我认为它有审核张某购房资格的责任和义务。对此，链家公司表示：有经办人对张某进行了询问，得知张某无购房资格，因为她当时明确表示没有购房资格；当时刘伟在场，也知道这个情况，所以张某需要以公司名义办理购房手续。但链家公司未就刘伟知晓张某无购房资格一节提交任何证据予以证明。关于链家公司在本案提供的居间服务内容，刘伟表示：除了带买房人看房，还进行了房屋核验，签订合同以及房屋交付的整个过程都是链家介入的，此外还协助我方催款、与张某沟通。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘伟、张某与链家公司签订的《居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据已审理查明的事实可知，链家公司在为刘伟与张某提供居间服务的过程中，明知张某没有北京市购房资格，但仍撮合双方订立房屋买卖合同。链家公司虽表示刘伟对此知晓并同意，但未能提交任何证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。链家公司的该行为不仅违反了《居间服务合同》的有关约定，且违反了房地产经纪行业的相关服务规范。虽然不是导致案涉房屋买卖合同解除的直接原因，但确实构成合同继续履行的一个客观障碍。故刘伟据此要求链家公司赔偿经济损失，有事实和法律依据，本院予以支持。关于赔偿的具体数额，首先，刘伟主张的500万元经济损失中，房屋价格损失和租金损失两部分内容，刘伟在其起诉张某房屋买卖合同纠纷一案中已明确提出过，法院已就此进行了充分考量，并最终认定张某应给付刘伟的违约金数额为190万元，折抵50万元定金后，张某还需另行给付140万元。该判决现已生效，刘伟同意该判决的结果，并未提出上诉。故刘伟现在本案中再次主张该两项损失，依据不足。关于刘伟主张的第三项损失20万元，鉴于其未提交任何证据予以证明，故本院对此不予采信。在此情况下，目前可以认定的刘伟因案涉房屋买卖合同解除所遭受的、未获填平的损失数额，就是其与张某房屋买卖合同纠纷一案生效判决未得到执行部分的数额，而非张某在本案所主张的500万元。且在执行程序今后尚有恢复可能的情况下，该损失亦并非必然完全不能得到弥补。其次，虽然链家公司在本案居间服务过程中的不当行为与本次执行程序的终结无关，亦非导致案涉房屋买卖合同解除的直接原因。但客观来说，确为本案房屋买卖交易的完成增加了风险，且在一定程度上也扰乱了公平合理的市场交易秩序。故综合考虑违约损害赔偿的可预见性规则、链家公司在本案的违约情节，以及刘伟诉张某房屋买卖合同纠纷一案目前的执行结果，本院酌情判定链家公司赔偿刘伟经济损失19万元。对于刘伟超过该数额的经济损失赔偿请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿刘伟经济损失19万元；二、驳回刘伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23400元，由刘伟负担20000元，已交纳；由北京链家房地产经纪有限公司负担3400元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黄 杨二〇二〇年七月三十一日书记员 姚媛媛