江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初1917号 原告：泰州市食品水产有限公司，住所地泰州市海陵区人民西路********。 法定代表人：宫友桂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王秋梅,泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈凯，系该公司财务主管。 被告：黄高阳，男，1944年7月5日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：黄文华，女，1969年6月24日生，汉族，住泰州市海陵区，系被告女儿。 被告：泰州市海陵区高阳休闲浴室，住所地，住所地泰州市海陵区朝阳路**iv> 经营者：张碧云，女，1948年12月30日生，汉族，住泰州市海陵区。 两被告共同委托诉讼代理人：范亚平，江苏国安泰律师事务所律师。 原告泰州市食品水产有限公司（以下简称泰州水产公司）与被告黄高阳、泰州市海陵区高阳休闲浴室（以下简称海陵高阳浴室）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰州水产公司委托诉讼代理人王秋梅、陈凯，被告黄高阳委托代理人黄文华，被告黄高阳、海陵高阳浴室共同委托诉讼代理人范亚平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告泰州水产公司向本院提出诉讼请求：1、判令终止原、被告之间房屋租赁合同关系，被告返还房屋；2、判令被告支付2013年1月1日至2017年12月31日止的房屋使用费12万元，并自2018年1月1日起按年租金30万元标准计算至实际交还房屋之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告泰州水产公司于2003年7月由泰州市食品水产总公司改制而成，肉制品总店系改制前原企业的分支机构，2008年元月，原告委托王金喜（公司股东）与被告续签房屋租赁合同，将位于海陵区朝阳路5号的房屋出租给被告经营浴室、旅馆。合同约定租赁期限从2008年1月1日起至2017年12月31日止，并约定租金年标准为2万元等。现租赁期限已满，原告认为与被告之间租赁关系应终止，被告应按租赁合同第五条第四项的约定返还房屋，并支付截止2017年12月31日的房屋使用费12万元，另由于合同约定的租金明显低于市场行情，因此原告认为合同期满后的使用费应当参照市场行情暂定为每年30万元。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 被告黄高阳、海陵高阳浴室共同辩称，原告的诉讼请求不能成立，案涉租赁房屋实际面积1100平方米，其中原告享有产权仅为380平方米左右，其余都是被告在租赁期间陆续翻建的，就房屋的总体面积而言，原告仅仅是占了一小部分，被告是大部分，并且目前也已经面临拆迁，原告已经与拆迁部门签订了拆迁协议，本案原告的要求返还房屋实际上现在状态上是困难的，关于租金的诉讼请求，应该严格按照合同约定的金额来计算，原告要求使用费按照30万计算是没有事实和法律依据的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1999年被告开始向原泰州市食品公司肉制品总店租赁案涉位于海陵区房屋，后被告黄高阳、海陵高阳浴室（乙方）再次就案涉房屋与原泰州市食品公司肉制品总店（甲方）签订房屋租赁合同，租赁期限为15年，自2003年1月1日至2017年12月31日止，租金为每年24000元。同时，约定如遇市政规划建设需要，甲、乙均无条件服从统一规划，按时腾空房屋。同时手写备注：如遇城市建设需要拆迁时，所有各种装潢费用归乙方所有，乙方在租赁期内所搭建的房屋归乙方所有，土地归甲方所有。2003年7月17日，原泰州市食品水产总公司改制为本案原告泰州水产公司。案涉房屋所有权人亦登记为原告。2009年6月2日，泰州市建设局发布房屋拆迁公告，将案涉房屋纳入拆迁范围，拆迁实施单位为泰州市恒兴房屋拆迁有限公司。被告向原告缴纳租金至2012年12月31日止，后未能缴纳租金，现案涉房屋仍由被告实际占有使用。 审理过程中，双方均提供《泰州市拆迁调查房屋分户平面图》作为证据，并根据该证据中对案涉房屋编号，一致确认该平面图中载明的编号为：1、2、3、4、12、13、14、15、16、18、19、20、21、22、23、24、25、26的房屋为被告所有，其余房屋归原告所有。原告申请就案涉房屋市场价值进行评估，本院依法委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，该公司根据《泰州市拆迁调查房屋分户平面图》确定的房屋编号对案涉房屋进行评估，确定案涉房屋市场价值为480100元。被告申请就案涉房屋装饰装潢价值进行鉴定，但因未能缴纳鉴定费用导致鉴定机构退还鉴定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方均具有约束力。本案中，原、被告双方对于双方之间存在的租赁合同并无异议。双方争议的焦点在于1、原告要求终止双方租赁关系是否具有合法依据；2、租金及使用费支付标准；3、租赁关系终止后，原告给予被告补偿如何确定。 关于争议焦点1，原告认为案涉租赁合同履行期限已满，双方租赁关系终止，被告应返还案涉房屋。被告则辩称，原告就案涉房屋已签订拆迁协议，现要求终止合同，返还房屋缺乏依据。根据双方房屋租赁合同约定，案涉合同租赁期限截止至2017年12月31日，现合同履行期限已届满，合同租赁期限届满后，案涉房屋仍由被告使用，双方之间形成不定期租赁关系，原告亦可随时要求终止案涉合同，现原告要求终止合同，被告返还案涉房屋，依法有据，本院予以支持。被告辩称原告已就案涉签订拆迁协议，但案涉房屋仍登记在原告名下，原告作为所有权人，有权要求被告返还房屋，故对被告的辩称，本院不予采信。 关于争议焦点2，双方一致确认被告缴纳了截止至2012年12月31日的租金，原告主张被告应支付自2013年1月1日起按年租金24000元至2017年12月31日止的租金及自2018年1月1日起按年租金300000元缴纳至实际交还房屋之日止的使用费。被告则辩称应当按合同约定的租金标准计算。原告认为自2018年1月1日起应当按年租金300000元计算租金，但案涉合同已就租金标准作出明确约定，被告辩称按年租金24000元计算租金，符合法律规定，本院予以采信。原告的主张无证据佐证，亦缺乏相应的法律依据，本院不予支持。故被告应向原告支付自2013年1月1日起按年租金24000元计算至实际交还房屋之日止的租金及使用费。 关于争议焦点3，案涉合同约定因拆迁需要，所有装潢费用及被告租赁期间搭建的部分房屋归被告所有，原告当庭表示认可。关于租赁期间搭建房屋问题，原告主张根据《泰州市拆迁调查房屋分户平面图》中7、8、9号房屋应为其所有，但根据其提供的泰州市房产管理处出具的证据，该三房屋根据95航测图属于未显示房屋，即该三房屋在95年之前并不存在，结合原告租赁案涉房屋的时间来看，该三处房屋属被告租赁期间所搭建房屋，故根据双方提供的《泰州市拆迁调查房屋分户平面图》及双方当庭陈述，被告所搭建房屋为1、2、3、4、7、8、9、12、13、14、15、16、18、19、20、21、22、23、24、25、26号房屋。其房屋价值应由被告享有，根据案涉鉴定报告，该部分房屋市场价值为人民币321000元；关于其他补偿费用，原告提供案外人泰州市恒兴房屋拆迁有限公司出具的《南通路拓宽改造工程补偿明细表（一）》及《泰州市房屋装修及附属设施评估表》，证明案涉房屋征收补偿项目及金额，被告虽对该证据予以否认，并申请鉴定评估，但此后因被告未缴纳鉴定费用，致使鉴定未能进行，应视为被告未能提供证据，故对被告该辩称，本院不予采信。根据案外人泰州市恒兴房屋拆迁有限公司出具的《南通路拓宽改造工程补偿明细表（一）》，案涉房屋房屋评估价5519790元、停产停业补偿费551979元、搬迁补助费12478元、临时安置补偿费93585元、提前搬迁奖135000元、设备搬迁补偿费65960元、电话、电线等迁移费1872元。《泰州市房屋装修及附属设施评估表》中载明案涉房屋装饰装潢费用266780元。原告当庭陈述装饰装潢费、搬迁补助费、设备搬迁补偿费及电话、电线等迁移费归被告所有，本院予以确认。对于临时安置补助费，考虑案涉房屋由被告长期使用，对于拆迁而言，亦实际由被告搬迁及安置设备，故该费用亦应归被告所有。关于停产停业损失，原告主张给予被告30%的份额，但并未提供证据佐证其主张，本院不予支持。根据泰州市人民政府《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》的规定，停产停业损失中租赁损失部分支付给出租人，其余部分支付给实际经营人。综合考虑原告的租赁损失及被告的实际情况，停产停业损失中的75%应当归被告所有，即551979*75%=413984.25元。综上，原告应补偿被告人民币1175659.25元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、原告泰州市食品水产有限公司与被告黄高阳、泰州市海陵区高阳休闲浴室之间的房屋租赁关系终止； 二、被告黄高阳、泰州市海陵区高阳休闲浴室于本判决生效之日起十五日内将位于泰州市海陵区房屋腾空并交还原告驳回原告泰州市食品水产有限公司； 三、被告黄高阳、泰州市海陵区高阳休闲浴室于本判决生效之日起十五日内向原告泰州市食品水产有限公司支付自2013年1月1日起按年租金24000元计算至实际交还房屋之日止的租金及使用费； 四、原告泰州市食品水产有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告黄高阳、泰州市海陵区高阳休闲浴室支付补偿款人民币1175659.25元； 五、驳回原告泰州市食品水产有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费7340元，鉴定费20000元，合计人民币27340元，由原告泰州市食品水产有限公司负担13690元，被告黄高阳、泰州市海陵区高阳休闲浴室负担13650元（原告已预交，被告黄高阳、泰州市海陵区高阳休闲浴室于本判决生效之日起十五日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费7340元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。 审 判 长  黄 震 人民陪审员  王凤林 人民陪审员  顾瑜文 二〇二〇年七月一日 法官 助理  沈 桁 书 记 员  丁 洁