重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初22199号原告：吕梦娜，女，1992年8月4日生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：向导，重庆坤源衡泰律师事务所律师（特别授权）。被告：雷霞，女，1967年2月14日生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：耿麒维，重庆纵达律师事务所律师。原告吕梦娜诉被告雷霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常凌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕梦娜及其委托诉讼代理人向导，被告雷霞的委托诉讼代理人耿麒维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕梦娜向本院提出诉讼请求：一、判令解除吕梦娜、雷霞于2019年3月3日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告雷霞退还2019年6月至2019年8月共计2个月的租金14000元（包括一个免租期）；三、判令雷霞退还租房押金20000元；四、判令雷霞支付因违约行为给吕梦娜造成的损失赔偿金181367.12元；五、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月3日，被告雷霞与原告吕梦娜签订租赁合同，由原告吕梦娜承租被告雷霞位于重庆市南岸区南滨路阳光100国际新城D3/****室的房屋，租期为3年。合同约定房屋每月租金为7000元，按季支付，押金20000元，由原告吕梦娜支付到被告雷霞账户。另，该房屋为原告吕梦娜经被告雷霞同意后转租而来，原告吕梦娜支付转让费35000元。后被告雷霞因出卖房屋，无正当理由，从2019年6月起，通过恐吓的方式逼迫原告吕梦娜搬离，原告吕梦娜不同意，且被告雷霞对于房屋漏水的情况不予维修，造成房屋无法正常使用。由于原告吕梦娜一直不同意被告雷霞非法解除合同，被告遂于2019年7月21日强行撬开门锁闯入原告合法占有的房屋，通过打砸、拆除、搬运等手段破坏原告占有原房屋的财产，将房屋清理一空，搬走的物品包括空调、家具等皆被被告变卖，变卖价款被告占为己有，造成原告包括装修毁损，物品损毁、转让费损失等合计约18余万元。原告认为其与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，无法定或约定的事由，被告无权单方面解除合同。而被告破坏原告占有房屋的财产，造成租赁合同无法履行，原告有权要求解除《房屋租赁合同》，要求被告退还租金、押金等费用并赔偿损失。被告雷霞辩称：请求驳回原告的诉讼请求第四项。被告认为双方租赁合同无效，原告系违法经营，将住宅用于经营民宿、酒水，且在房屋里面搭建违法建筑。被告提前通知了原告，被告只是将原告东西搬出并代为保管，被告可以返还物品，故不存在赔偿。且被告租了场地给原告保管物品，这些损失，被告将保留诉权。被告同意原告的第二项和第三项诉讼请求。诉讼费原告承担。经审理查明：2019年3月3日，原告（承租人/乙方）与被告（出租人/甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于重庆市南岸区南滨路阳光100国际新城D3/****室房屋出租给乙方，租赁用途：居住民宿；房屋租赁期限自2019年3月3日至2023年9月2日，共计54个月，房屋租赁期满后，甲方需以时值房屋市场价继续续租乙方三年；每月租金7000元，按季度支付，租金首18个月按7000元/月，第19个月初至第30个月末为一个完整年，递增6%，第31个月初至第42个月末为一个完整年递增8%，第43个月初至第54个月末为一个完整年递增8%；押金20000元，。押金在租赁期满或者合同解除后，押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息如数退还给乙方指定银行账户。装修免租期为1个月，即2019年7月3日至2019年8月2日。合同第九条还约定：（一）甲方在租赁期未满时若需出售房屋，需与新业主签订带租约出售合同，并通知乙方。新业主在原合同期满后，需同样履行该合同3年的续租之相关协议。（二）若新业主不履行该合约，需顶楼实际支出额赔付乙方，实际支出额以实际支出为准，并要确保乙方已收到的预定可以入住完毕、期间正常交付房租。该合同末尾手写约定：经双方协商一致，经第九条第二点补充说明，如新业主不履行该合同，甲方愿支付乙方五万元顶楼防水维修费。2019年3月3日，原告向涉案房屋前承租人支付了转让费35000元。前承租人将房屋中灯具、床上用品（四件套共4套、枕头8个）、员工房上下床、一张双人床、电热水壶、仿真绿植、置物架4个、窗帘、装饰画、投影仪幕布、地毯4张、吹风机4个、实木柜、日式茶几3个及坐垫6个转让给了原告。同日，原告向被告支付了房租21000元、押金共20000元。2019年6月3日，原告又向被告支付房租7000元。2019年3月3日，原告与案外人杜宇飞签订了《阳光100国际新城D3栋****装修工程施工合同》，约定由杜宇飞对该房屋进行装修，包括施工图中一切装饰内容及拆除、回砌、墙面和柜子制作等一切内容。原告分多次向案外人杜宇飞共计支付了89087元。庭审中，原告举示了网络购物记录、发票、网络截图、房屋照片等，拟证明原告承租该房屋后，用于添置物品、修饰房屋、保洁搬运、经营支出等共计57280.12元，其中包括：1、2019年3月至6月的物业服务费895.02元；2、添置了空调柜机两台、空调挂机一台，花费15000元；3、购买二手冰柜1300元；4、2019年3月至5月期间，支出36886.95元通过淘宝、京东等渠道购买了床上用品、床、招牌、清洁用品、绿植、拖鞋、装饰气球、垃圾桶、锁具、一次性洗漱用品、插座、热水壶、锅具等物品用于涉案房屋的装饰、经营以及搬运费用等；4、开通爱奇艺会员支付会员费249元；5、发布招聘信息支付费用153元；6、支出保洁费720元；7、购买工作手机592元、缴纳网费598.80元、水电费885.35元。原告装修后，将该房屋用于经营民宿，在该房屋楼顶添置了“泡泡屋”，在冰柜中放置了酒水、饮料。2019年6月8日,被告向原告发送微信“实在对不起，我这个房子有客户决定买，我们已经谈好，所以这个房子我要收回……”。次日，被告通过微信向原告发送《房屋租赁解约通知书》，载明：现因甲方（被告）的原因导致租赁合同无法继续履行，需提前终止，终止日期为2019年7月2日，乙方必须在以上日期前搬离该租赁房屋，如您逾期未搬离或未全部搬离，视为乙方遗弃剩余物品，甲方有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管乙方的任何剩余物品，所有物品将作废品处理，由此造成损失由乙方承担。之后，被告多次发微信给原告，要求协商解约事宜。2019年7月13日，被告再次发微信要求原告搬离，并向原告微信发送视频，视频显示其将空调拆除，并将部分物品打包。2019年7月21日，原告向公安机关报警，称其承租的房屋东西被房东清理，房间锁被更换。民警打电话给被告核实，被告称房间里的东西是自己搬走，并且已经变卖，锁也是其更换的。现被告已经将该房屋出售给他人。上述事实，有不动产权证书、房屋租赁合同、照片、收据、微信聊天记录、视频、报警记录、照片、网络购物记录、购物发票、微信支付记录、装修合同、转让协议、保洁订单以及双方当事人的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告的各项诉讼请求，被告当庭表示同意退还原告2019年6月至2019年8月共计2个月的租金14000元以及押金20000元，本院予以确认。关于原告要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院认为，被告因准备出售房屋，已向原告提出过解除合同，并清理了房内物品、更换了门锁，导致合同已经无法实际履行，本院认为，双方的《房屋租赁合同》已经实际解除。关于原告主张的损失，本院认为，在双方签订《房屋租赁合同》时就约定了房屋用途系经营民宿，被告提出解除合同的真实原因系出售房屋，原告无权据此要求被告解除合同，搬离房屋。原告在承租该房屋后对房屋进行装修并添置了物品，且装修完之后未过多久被告就提出解除合同，被告强行搬离屋内物品和更换门锁的行为给原告造成了损失，应当予以赔偿。关于原告损失金额，本院认为，原告举示的相关证据中，房屋装修89087元、转让费35000元，系原告为经营该房屋所花费的费用，本院予以支持。关于空调15000元，系原告购买，被告擅自拆除，根据空调购买时间，本院酌情主张12000元。关于二手冰柜，由于系二手物品，原告亦使用一段时间，本院酌情主张800元。关于物管费895.02元、保洁费720元、水电费885.35元系使用房屋过程中的消耗，本院对此不予支持；购买工作手机592元、缴纳网费598.80元、爱奇艺会员249元等费用，手机为随身物品，宽带、网络电视等可以在别处使用，本院亦不予支持。关于发布招聘信息的费用153元，系原告为经营民宿的前期投入，现因被告原因无法继续租房经营，本院对该费用予以支持。另，原告举示的购物、搬运支出36886.95元，清单中所列部分物品，无法从照片中看出是否用于该房屋，加之部分物品本系消耗品，该部分费用本院酌情主张16000元。综上，原告的损失为153040元。被告辩称可以返还物品，且从本案开庭至判决期间，被告未将物品返还，且已经向民警陈述物品已经变卖，故本院对被告该辩称意见不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吕梦娜与被告雷霞于2019年3月3日签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、被告雷霞于本判决生效后五日内退还原告吕梦娜2019年6月至2019年8月（包含一个月免租期）共两个月的租金14000元；三、被告雷霞于本判决生效后五日内退还原告吕梦娜租房押金20000元；四、告雷霞于本判决生效后五日内支付原告吕梦娜损失赔偿金153040元；五、上述二、三、四项合计187040元；六、驳回原告吕梦娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4610元，减半收取2305元，由被告雷霞承（原告已垫付，被告于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员  常 凌二〇二〇年七月二十七日法官助理  彭 汭书 记 员  沈小会