山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终2602号上诉人（原审原告）：王学鲁，男，1988年4月11日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：张鲁南，山东宏易律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宪秀，山东宏易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济宁翔天置业集团有限公司，住所地济宁市任城区任城大道翠都国际****，统一社会信用代码91370811689484737X。法定代表人：张涛，董事长。委托诉讼代理人：董晓彬，男，1988年10月21日出生，汉族，该公司法务，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：孔凡盛，山东恒正律师事务所律师。上诉人王学鲁因与被上诉人济宁翔天置业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初13522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王学鲁上诉请求：一、依法撤销济宁市任城区人民法院作出的(2019)鲁0811民初13522号民事判决第二项，并依法改判上诉人不承担支付租金44519元；二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，上诉人实际承租的面积比租赁合同约定的面积小，导致上诉人多承担了部分房屋租金。根据上诉人与被上诉人签订的《济宁翠都国际城承租确认书》可知，上诉人承租的店铺面积为102.661平方米，单价为第一年1.8元/平方米/天，第二年起每年增长5%，并且双方约定，在承租的第一年内减免半年的房租。合同签订后，上诉人缴纳了第一年的房租。房屋租赁确认书中约定的房屋面积与实际房屋面积91.83平方米不符，合同约定的面积大，实际房屋面积小，而上诉人仍然是按照约定的面积及单价缴纳租金，上诉人多缴纳房屋租金应与后续的租金进行折抵。二、被上诉人承诺，上诉人承租店铺门前的道路为开阔道路，而正式交房后上诉人承租店铺门前的道路实为消防通道，属根本违约。此情形导致人流、客源锐减，上诉人经营目的无法实现，生意惨淡。就此情形，上诉人与被上诉人曾进行沟通协商，被上诉人的工作人员口头承诺在第二年时减免半年房租，故上诉人并未缴纳房租。三、在上述情形出现后，被上诉人又采取强制停电、停水等措施逼迫上诉人离场，上诉人损失进一步扩大。鉴于被上诉人上述过错，上诉人在承租店面的装修附着物应进行折价与房屋租金进行折抵。综上，原审法院未查清事实，导致判决上诉人多承担房租，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。济宁翔天置业集团有限公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，上诉人称实际面积比约定面积小不符合事实，房屋出租时房屋的周边环境双方是明知的，不存在交房违约，一审事实清楚，证据充分。请依法驳回上诉人的上诉请求。济宁翔天置业集团有限公司向一审法院起诉请求：判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告给付拖欠原告房屋租金44519元。一审法院认定事实：2018年1月7日，原告济宁翔天置业集团有限公司（甲方）与被告王学鲁（一份）签订的《房屋租赁合同》。被告租赁坐落于济宁市“翠都国际城”12号楼1层02-0102铺位用于经营餐饮。合同约定房屋租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日，共计3年。合同第四条租金约定，合同签订之日，乙方须向甲方交纳12个月租金，合计39421元，在续交租金时，因提前30日向甲方交纳下一期12个月租金，乙方不得无故迟延交纳租金，否则按照合同第十条处理。该条同时约定，2019年2月1日至2020年1月31日总租金70958元，2019年1月1日前交纳；2020年2月1日至2021年1月31日总租金74506元。合同第五条（二）约定，物业费、商业推广费及其他费用，由乙方自主与物业管理公司另行协商，签订有关协议；第六条（一）约定，甲方应于2018年2月1日前将房屋按约定条件交付乙方装修；第九条（四）约定，乙方由下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋：1、不支付或不按照约定支付租金达三十日的；2、……。合同签订后，被告向原告交纳了2018年2月1日至2019年1月31日的租金。2019年11月6日，原告以被告拖欠租金为由诉至本院，要求解除《房屋租赁合同》，被告给付拖欠原告房屋租金44519元。庭审中，原告明确：租赁房屋的合同面积为102.66平方米，拖欠租金期限为2019年2月1号至9月17日，共计229天。另查明，2017年10月28日，被告就租赁房屋向原告交纳租赁费1万元。2018年1月7，被告向济宁地景物业服务有限公司交纳（2018.8.1-2019.7.31）物业费1975元、装修押金1000元。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律规定，其合同效力应予确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方租赁合同约定“不支付或者不按照约定支付租金达三十日的”原告有权单方解除合同，被告至今未交纳2019年2月1日起的房租，原告依照合同约定，要求解除双方之间的房屋租赁合同，符合上述法律规定，本院予以支持。被告未按合同约定交付租金，原告按照双方租金约定标准，要求被告给付2019年2月1号至9月17日的租金，理由正当，本院亦予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被告辩称原告没有按照约定时间交付房屋，交付房屋不符合合同约定的面积，并主张原告工作人员承诺免交半年房租，但被告对自己的主张并未提供相应证据予以证实，因此其应承担举证不能的法律后果，故本院对被告抗辩意见不予支持。对于被告要求原告赔偿损失，返还租赁押金的问题，因被告对损失并未提供相应证据，被告可另行主张。对于被告主张的装修押金，该费用并非原告收取，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告济宁翔天置业集团有限公司、被告王学鲁于2018年1月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王学鲁于判决书生效之日起十日内给付原告济宁翔天置业集团有限公司房屋租金44519元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计456.49元，由被告王学鲁负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，在王学鲁与济宁翔天置业集团有限公司签订涉案房屋租赁合同之前，双方之间就租房事宜签订了一份济宁翠都国际城承租确认书，其中约定了租金的计算方式为：第一年1.8元/平方/天。双方当事人在该承租确认书的基础上签订了涉案房屋租赁合同。济宁翔天置业集团有限公司系按照102.66平方米的面积将涉案房屋租赁给王学鲁，但王学鲁租赁的涉案房屋的实测面积为91.83平方米。另，对于王学鲁20**年10月28日交给济宁翔天置业集团有限公司的10000元，济宁翔天置业集团有限公司二审中明确表示，同意将该10000元在本案中折抵房屋租金。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：王学鲁是否应向济宁翔天置业集团有限公司支付涉案房屋租金及数额。首先，王学鲁与济宁翔天置业集团有限公司在签订涉案房屋租赁合同之前签订了济宁翠都国际城承租确认书，根据该承租确认书可知，王学鲁向济宁翔天置业集团有限公司所支付的涉案房屋租金计算方式是按照房屋面积计算得来。在涉案房屋实测面积小于约定面积的情况下，王学鲁应按照实际面积91.83平方米向济宁翔天置业集团有限公司支付房屋租金。按照双方签订的承租确认书约定的租金的计算方式，2018年2月1日至2019年1月31日王学鲁应付租金为35194元，2019年2月1日至2020年1月31日王学鲁应付租金为63349元，其中，济宁翔天置业集团有限公司在本案中主张的2019年2月1日至9月17日229天的租金应为39745元。截至目前，王学鲁已交付给济宁翔天置业集团有限公司10000元及第一年度租金39421元，因此，折抵后，王学鲁应交付济宁翔天置业集团有限公司涉案租金25518元（35194元+39745元-10000元-39421元）。其次，王学鲁主张济宁翔天置业集团有限公司已向其承诺减免2019年度半年的房屋租金，但是，其并未提供充分证据证实双方已协商变更承租确认书、房屋租赁合同关于2019年度房屋租金的约定，其二审中提交的录音等证据亦无法证实其该项主张。并且，济宁翔天置业集团有限公司对王学鲁的此项主张不予认可。因此，本院对王学鲁的该项主张不予采信。再次，王学鲁主张济宁翔天置业集团有限公司采取强制停电、停水等措施逼迫其离场，给其造成损失，并要求以装修附着物折价与房屋租金进行折抵，但是王学鲁在一审中并未就此提起反诉，故本案对王学鲁的该项请求不予处理。综上，对于济宁翔天置业集团有限公司主张的涉案房屋租金，王学鲁应按照实际租房面积交纳，即王学鲁应交纳的涉案房屋租金数额为25518元。综上所述，王学鲁的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初13522号民事判决第一项；二、变更济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初13522号民事判决第二项为：王学鲁于本判决生效之日起十日内给付济宁翔天置业集团有限公司房屋租金25518元；三、驳回济宁翔天置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取456.49元，由济宁翔天置业集团有限公司负担237.51元，王学鲁负担218.98元；二审案件受理费913元，由济宁翔天置业集团有限公司负担275元，王学鲁负担638元。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年七月三十一日法官助理刘洪信书记员计涵