广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初595号 原告（反诉被告）:黄旭升，男，1976年9月21曰出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：李明亮，山西锋镝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹俊林，山西锋镝律师事务所律师。 被告（反诉原告）:北海和世鑫居房地产代理有限公司，住所地广西北海市新世纪大道**辰宸花园******铺面**。统一社会信用代码：91450503MA5KYB4M5Y。 法定代表人：夏宝莉，总经理。 被告:夏宝莉，女，1977年9月15日出生，汉族，住广西北海市海城区。 两被告委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 被告:周灵，女，1990年1月15曰出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：朱凯，男，1983年9月25日出生，住广西合浦县。 原告（反诉被告）黄旭升与被告（反诉原告）北海和世鑫居房地产代理有限公司（以下简称和世鑫居公司）、被告夏宝莉、周灵居间合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人曹俊林，被告（反诉原告）和世鑫居公司、被告夏宝莉的共同委托诉讼代理人赵成民、被告周灵委托诉讼代理人朱凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄旭升向本院提出诉讼请求：1.请求被告和世鑫居公司双倍返还定金10万元；2.请求被告和世鑫居公司承担本案的所有诉讼费用；3.请求被告周灵对上述债务承担连带责任；4.请求被告夏宝莉对原告向另外两被告提出的双倍返还定金10万元，并承担本案诉讼费用的诉讼请求一起承担连带责任。事实和理由：2018年4月9日，经被告和世鑫居公司的员工介绍，原告黄旭升欲以人民币四十万元购买被告周灵名下位于北海市的房产，并向被告和世鑫居公司支付了人民币5万元定金。并由对方出具了公章是和世鑫居公司的收据。但当时双方对于付款方式和付款日期均未作出约定。后原告黄旭升多次欲通过被告和世鑫居公司的房产中介人员联系房主即被告周灵，但均未果。在此情况下，被告周灵又将该套房产卖给他人。致使原告黄旭升无法取得该套房产产权。为此，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望法院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）和世鑫居公司及被告夏宝莉辩称：夏宝莉是和世鑫居公司的法定代表人，夏宝莉行为是法人行为，因此夏宝莉不应该作为本案被告进行诉讼。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。首先，原告本身是违约，没有按照双方签订的合同履行义务。其次，原告没有履行义务的期间，被告反复通知，但最后遭到拒绝，原告拒不履行的情况下，被告的工作人员杨佳慧在本合同履行中向原告出具了房屋销售定金协议解除的函，所以该协议已经解除。被告根据原告的指示已经履行了房屋改造的相关义务，但是原告不履行合同，也是违约的表现，综上，对于原告的诉讼请求应当全部驳回。 被告周灵辩称：因被告周灵已将转让涉案房屋的权限委托给杨佳慧且已经公证，被告工作比较忙，没时间和原告见面。 反诉原告和世鑫居公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉被告违约，反诉原告收取的50000元定金不予返还反诉被告；2.判令反诉被告向反诉原告支付涉案房屋改造工程款2650元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年4月9日签订一份《房屋销售定金合同》，约定将周灵名下的北海市、建筑面积92.12平方米、房产证号为“北房权证（2015）字第0129**”房屋出售给黄旭升。黄旭升于2019年4月9日下午13:12分微信通知夏宝莉到和世鑫居公司，同意交付购买该房屋定金，并提出要求周灵配合公证，协助办理公证委托书后，剩余房款一次性转账给周灵，因周灵上班请假不易，需提前请假，所以黄旭升和夏宝莉协商定《房屋销售定金合同》上不体现具体日期，朱凯代妻子周灵同意尽快请假，双方配合到公证处办理公证。后黄旭升提出将涉案房屋进行结构改造，反诉原告根据其要求，对于房屋房间、门窗进行改造，共支出合理工程费用2650元。在反诉原告周灵、朱凯公证委托的代理人杨佳慧、夏宝莉再三催促下，反诉被告明确不再交付购房余款、不继续履行《房屋销售定金合同》的情况下，2019年5月31日杨佳慧给反诉被告邮寄一份《关于对黄旭升违约承担解除〈定金协议〉法律后果的告知函》，告知其逾期履行签订《房屋销售定金合同》的法律后果，《房屋销售定金合同》已经解除，收取的定金因反诉被告违约予以没收。该告知函反诉被告己经于当日18时28分签收，没有提出异议，在3个月内也没有向人民法院或仲裁机构提出异议。综上所述，反诉原告依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条第（五）项、第九十六条、第一百一十五条、第一百一十九条之规定具状反诉，望法院依法判令反诉被告民事责任，以维护反诉原告的合法民事权利。 反诉被告黄旭升辩称：和世鑫居公司的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，对于第二项诉讼请求，认可改造是由黄旭升提出的，但是没有证据证明金额为诉请的金额，只认可改造金额为1000元。 原告（反诉被告）黄旭升为其主张及辩解提供的证据有： 证据一：《房屋销售定金协议》，证明原被告房屋的主要条款已经达成一致，但付款期限和付款方式未能明确； 证据二：收款收据，证明原告已经向被告支付预购房产的5万元定金； 证据三：微信聊天记录截图，证明原告多次通过被告一向被告二进一步明确预购房产的付款期限和付款方式，但均无果； 证据四：委托书，证明原告预购房产被告有权代理。 被告（反诉原告）和世鑫居公司为其辩解及反诉提供的证据有： 证据一：《房屋销售定金协议》，证明原告与被告建立房屋代理销售合同关系、交付定金的事实及原告逾期履行协议、继续支付购房余款违约的依据； 证据二：房屋所有权证，证明原告与被告签订和履行《房屋销售定金协议》的合法依据及周灵行使物权处分权的依据； 证据三：定金收据，证明被告将5万元定金转交给出卖人周灵及原告购涉案房屋系投资、需要公证委托，周灵收到尾款配合公证的事实； 证据四：夏宝莉与原告微信截图，证明被告与原告协商履行《房屋销售定金协议》、原告要求改造涉案房屋并自愿承担费用及原告明确表示不履行《房屋销售定金协议》的事实； 证据五：照片14张，证明原告以实际行动表示不履行《房屋销售定金协议》及原告要求改造涉案房屋并已经施工的事实； 证据六：房屋改造合同收条，根据被告要求改造涉案房屋并已经施工支出费用的事实； 证据七：关于告知原告逾期履行《房屋销售定金协议》承担解除合同法律后果的告知函，证明被告告知原告逾期履行《房屋销售定金协议》承担解除合同法律后果的告知函及原告逾期履行《房屋销售定金协议》违约的依据； 证据八：公证书四份，证明被告履行居间合同房屋代理销售案涉房屋及被告履行居间合同没有过错的依据、被告的工作人员杨佳慧给原告出具逾期履行《房屋销售定金协议》承担解除合同法律后果的告知函的合法性。 证据九：证人李某的证言，证明支付的施工费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对于当事人提交的证据，均具有真实性、合法性、关联性，本院采纳作为定案依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2019年3月1日，被告周灵及其配偶朱凯因无暇亲自办理坐落北海市房屋的有关事宜，委托杨佳慧作为全权代理人，代为办理依法与买方签订房地产买卖合同及办理预审、网签手续；办理上述房地产转让的过户手续及纳税申报手续等；办理上述房屋水、电、管道煤气、数字电视、电话、物业等附属配套设施的过户手续；若买房选择银行按揭贷款购房，协助买方办理购买上述房地产的按揭贷款手续；协助买房办理购买上述房地产的不动产登记的一切相关事宜等。2019年4月9日，被告（反诉原告）和世鑫居公司代被告周灵与原告（反诉被告）黄旭升就北海市签订《房屋销售定金协议》，该协议第1条约定：房屋售价人民币肆拾万元整；第6条约定：交房日期：甲方收到全部房款同时交房给乙方；第8条约定：现收到黄旭升交来购房定金人民币伍万元整，双方签字后定于年月日内买、卖方签订《房屋买卖合同》。如买方违约，定金不予退还，如卖方违约，则卖方须给买方双倍定金作为违约金。哪方未到没来签订房屋买卖合同的即视为该方违约。因乙方买房为投资用途，甲方全程配合乙方办理公证委托书并提供相应银行卡等。被告（反诉原告）和世鑫居公司法定代表人夏宝莉代被告周灵签名，原告（反诉被告）黄旭升亦在协议上签名。 2019年4月9日，被告和世鑫居公司向黄旭升出具收据，写明收到黄旭升交来位于北海市蓝色乐章6号三单元205号定金伍万元整。次日，周灵、朱凯出具《定金收据》，写明收到北海和世鑫居房地产代理有限公司夏宝莉代黄旭升交来购买周灵名下位于北海市蓝色乐章6号楼三单元205号房定金，定金金额为人民币伍万元整，付款方式为一次性，该房屋总售价为人民币肆拾万元整净收，买卖双方过户产生的税费均由买方承担。 2019年4月13日，黄旭升向夏宝莉提出对涉案房屋进行改造为3房，并承诺承担费用。夏宝莉于2019年4月18日与李某签订《房屋改造合同》，约定对涉案房屋的房间、门进行改造。2019年4月23日，黄旭升与夏宝莉微信聊天，表示改造费用由黄旭升支付。2019年6月20日，李某出具收条，写明收到蓝色乐章6号楼3单元205号房改造款2650元整。 2019年4月25日，夏宝莉在微信上告知黄旭升“跟房东协商了几次，房东最后说这个月9号交的定金，到下个月20号不交尾款的话，他不退定金，他自己重新卖了，这段时间他配合你卖”，并告知“房东5点可以过来”。黄旭升以内部合伙人不同意为由回复“要不就不要见房东了”，“反正房子也不要了”以及“2019年4月9日所签的房屋买卖合同无法履行，我们所签的是无效合同，我方要求退还定金”。2019年5月11日，夏宝莉在微信上告知黄旭升“第二次通知你们一下，蓝色乐章的房子在本月20日尾款不交清或没转让出去的话，房东将视为你们违约，另外老陆给你们改造房子的费用也麻烦结算一下”。2019年5月20日，夏宝莉在微信上告知黄旭升“昨天房东那边给我电话，问今天20号了，也是最后期限，如果今天尾款没到，你们单方已经违约，定金不退，他们要自行处理该房产了，另外也不打算让我帮卖了”。2019年5月31日，杨佳慧作出《关于对黄旭升违约承担解除法律后果的告知函》并邮寄给黄旭升，该告知函上写明：“鉴于长时间未交齐尾款、办理房屋过户手续，更未在我方约定时间前来签订《房屋买卖合同》，并且在微信中明确不要房屋了，故此，你以实际行为证实你已经违约。我方为了再给你一次履约机会，特出此函件当面通知你于收到本函件三日内到北海市楼下购房网旗下（和世鑫居地产公司）交付该房屋尾款并且办理相关的房屋过户手续。如未能在收到此函件三日内签订《房屋买卖合同》，并前来交付房款并办理房屋过户手续，我方将视为你再次违约，我方有权将此套房屋另行出售，并且你方已交付的定金不予退回”。黄旭升于2019年6月2日签收该函件。2019年6月2日，夏宝莉在微信上亦将《关于对黄旭升违约承担解除法律后果的告知函》内容发送给黄旭升。2019年6月6日，杨佳慧通知黄旭升《房屋销售定金协议》已解除，其所支付的房屋定金予以没收，房屋改造款也没有支付，请于15日内支付此款项。原告黄旭升一直未回复。此后，周灵将涉案房屋转让给他人。 另查明，原告不服，于2019年11月27日以和世鑫居公司、周灵为被告向本院提起民事诉讼，请求和世鑫居公司双倍返还已经支付的定金人民币5万元及周灵对上述债务承担连带责任。因原告在本院依法送达交纳诉讼费用通知书后，未在七日内预交案件受理费，本院于2019年12月6日作出（2019）桂0503民初2195号《民事裁定书》，裁定按原告黄旭升撤回起诉处理。2020年4月20日，原告以和世鑫居公司、夏宝莉、周灵为被告，向本院提起本案民事诉讼。 本院认为，2019年4月19日，被告（反诉原告）和世鑫居公司代被告周灵与原告黄旭升签订的《房屋销售定金协议》，属于房屋买卖预约合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律效力性规定，并且定金50000元已交付，故该协议是有效合同，双方应依约履行各自的义务。原告主张由于付款方式和付款日期未作约定，且原告通过被告被告和世鑫居公司联系被告周灵未果，故请求双倍返还定金100000元。本院认为，《房屋销售定金协议》第3条，付款方式为一次性付款。根据查明事实，双方对签订买卖合同时间和付款时间确没有具体约定。2019年4月25日，被告周灵通过被告夏宝莉向原告黄旭升表示，“4月9号交的定金，到下个月20号不交尾款的话，他不退定金，他自己重新卖了，这段时间他配合你卖”，经被告夏宝莉联系，被告周灵同意于2019年4月25日下午与原告黄旭升磋商，原告黄旭升以内部合伙人不同意为由拒绝磋商并表示不要房子。在之后的2019年5月20日、5月31日，6月2日被告周灵对签订合同的时间以及交房、付款的时间以及违约后果作了提示，但原告黄旭升并未就相关问题与被告周灵或周灵的委托代理人进行实质性磋商。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”，被告周灵提出的签订买卖合同时间和付款时间符合房屋买卖的交易习惯，也给予原告黄旭升合理的准备时间，并数次催告提醒原告黄旭升。但原告黄旭升拒绝磋商，无正当理由拒绝签订《房屋买卖合同》，原告黄旭升亦无证据证实就付款方式、付款日期、签订合同的时间提出过磋商，故原告黄旭升违反了《房屋销售定金协议》第8条，其本诉诉讼请求无理，本院予以驳回，定金不予返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”及最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，因原告经被告周灵多次催告后在合理期限内未履行，表示不要房子并拒绝磋商，无正当理由拒绝签订《房屋买卖合同》，周灵的委托代理人于2019年6月6日通知原告《房屋销售定金协议》已解除，而原告在三个月内未向法院提起诉讼，故《房屋销售定金协议》于周灵的委托代理人作出该通知到达原告时已解除。关于反诉，反诉原告确认反诉被告违约，反诉原告收取的50000元定金不予返还的请求，本院亦予以支持，理由评析本诉时已论述。反诉原告和世鑫居房公司一并请求反诉被告黄旭升向其支付涉案房屋改造工程款2650元。本院根据证人李某证言及出具的《收条》结合反诉被告黄旭升的聊天记录反映出的改造项目及同意支付款项等内容，支持反诉原告该请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第（五）项、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回本诉原告黄旭升的诉讼请求； 二、确认反诉被告黄旭升违约，反诉原告北海和世鑫居房地产代理有限公司收取反诉被告黄旭升的50000元定金不予返还。 三、反诉被告黄旭升向反诉原告北海和世鑫居房地产代理有限公司支付北海市房屋改造工程款2650元； 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1150元（已减半收取），由原告黄旭升负担；反诉案件受理费559元（已减半收取），反诉被告黄旭升负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  苏 斌 二〇二〇年七月二十日 法官助理  吴娴静 书 记 员  欧洁雯 附本判决引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 %1.最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。