江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异43号异议人（案外人）：王来香，女，1987年10月8日生，汉族，住江西省吉安市遂川县。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道益田路**益田创新科技园****，统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师，一般代理。被执行人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：，住所地：遂川县泉江镇集合村塔得下**信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被执行人：江西富景房地产开发有限公司，住所地：，住所地：遂川县泉江镇集合村塔得下**信用代码：91360827568678850N。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被执行人：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下**。被执行人：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住遂川县泉江镇集合村塔得下**。在本院执行红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）与遂川富景房地产开发有限公司（以下简称遂川富景公司）、江西富景房地产开发有限公司（以下简称江西富景公司）、王满生、林秋莲民间借贷纠纷一案过程中，案外人王来香以本院查封遂川富景公司名下位于遂川县系其购买为由，请求中止执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王来香称，请求解除查封富景新天地项目13#1-1203室商品房，终止对上述房屋的执行。事实与理由：2016年3月31日，异议申请人与被异议申请人就富景新天地项目13#1-1203室商品房签订《商品房认购协议》。协议约定：13#1-1203室总房价款为483368元。异议申请人多次要求被异议申请人协助办理该商品房产权备案登记手续，但被异议申请人置之不理，有意故意拖延。2019年6月19日，异议申请人将房款全部付清，被异议申请人出具了购房款收据。2019年9月17日，异议申请人开始对房屋进行装修，前后花费228140元；购买家具等花费46980元。异议申请人认为：1、异议申请人购房时为了居住，属于法律许可的民事行为；2、购房款项异议申请人已经全部支付给被异议申请人；3、异议申请人花了大价钱对房屋进行装修并已经入住；4、异议申请人多次要求被异议申请人办理该商品房房产登记手续，但被异议申请人有意拖延；5、异议申请人的商品房存在法律纠纷，异议申请人并不知情，异议申请人接到贵院的通知才知晓该商品房已被查封并准备拍卖。基于以上理由，贵院欲将异议申请人购买的13#1-1203室商品房拍卖，严重损害了异议申请人的合法权益，恳请贵院解除对13#1-1203室商品房的查封，并对上述房屋终止执行。并提交《商品房认购协议》、收据、收条、中国银行交易流水明细清单、装修许可证、恋家装饰预算清单、室内照片等证据。申请执行人红岭创投公司称，王来香与遂川富景公司之间没有真实的商品房买卖合同关系，其异议没有事实和法律依据，其提交的证据不应认可。王来香提供的《商品房认购协议》上也明确备注该住宅已办理抵押登记，生效法律文书已经明确红岭创投公司对案涉房屋享有抵押权，可以优先受偿。被执行人遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲均未到庭发表意见。本院查明，红岭创投公司与遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲、第三人广东南粤银行股份有限公司深圳分行民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月25日作出（2016）赣08民初31号民事判决：一、遂川富景公司于本判决生效之日起十五日内偿还红岭创投公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息（利息自2015年12月1日起按年利率20.4%计算至2016年3月28日止，遂川富景公司支付至2015年11月30日止结余的利息5000.06元在应付利息中予以扣除；逾期利息自2016年3月29日起按照年利率24%计算至实际还清之日止）；二、红岭创投公司对拍卖、变卖遂川富景公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第Ｄ020号、遂国用（2014）字第Ｄ021号〕；三、江西富景公司、王满生、林秋莲对本判决第一项确定的借款本金及逾期利息向红岭创投公司承担连带清偿责任。江西富景公司、王满生、林秋莲承担了担保责任后，有权向遂川富景公司追偿；四、驳回红岭创投公司的其他诉讼请求。该案审理期间，本院于2016年4月28日作出（2016）赣08民初31号民事裁定及协助执行通知书，查封遂川富景公司名下位于遂川县林秋莲名下位于遂川县1处，以上房产于2016年6月13日起查封三年。案外人王来香异议指向的13栋1-1203房是查封房产，也是（2016）赣08民初31号民事判决中所载明的遂川富景公司提供抵押的在建工程抵押物清单中的房产。（2016）赣08民初31号民事判决生效后，经申请，本院于2017年1月19日立案执行，执行案号为（2017）赣08执9号。因本院查封房产为吉州区人民法院首封（查封期限2015年9月10日至2018年9月9日），本院无法处置，2017年12月29日，本院作出（2017）赣08执9号之一执行裁定，终结本次执行程序。2019年5月23日，本院恢复执行，案号为（2019）赣08执恢16号。2019年5月27日，本院作出（2019）赣08执恢16号执行裁定，相关房产续封三年，自2019年6月4日起至2022年6月3日止。2019年5月28日，本院作出（2019）赣08执恢16号之一执行裁定，拍卖被执行人遂川富景公司名下位于遂川县。案外人王来香异议指向的13栋1-1203房系被拍卖房产。另查明，案外人王来香与被执行人遂川富景公司于2016年3月31日签订了一份《商品房认购协议》，约定王来香认购遂川富景公司位于遂川县，总价483368元），一次性付款，但付款日期、交房日期未约定。该协议乙方无王来香签名，仅按手印。该协议第十一条约定：1、该住宅已办理在建工程抵押，解押后签订商品房买卖合同。2、该房为赣州灵感装饰工程有限公司抵富景大酒店装修工程款，在该工程通过甲方验收后交付使用。赣州灵感装饰工程有限公司和刘昌锋于2019年6月19日出具收条载明：今收到王来香交来房款人民币叁拾万捌仟伍佰陆拾元整（308560元）用于富景酒店装修。遂川富景公司出具一份收据载明：2019年6月19日，王来香转账126471元，收款事由为购新天地13＃-1-1203购房款。遂川富景物业服务有限公司出具装修许可证，同意王来香装修13＃一单元1203室。再查明，遂川富景公司富景新天地项目8号、13号楼自2015年7月1日可以公开预售。本院认为，本案争议焦点为案外人王来香的异议理由能否阻却本案执行。案外人王来香、被执行人遂川富景公司双方于2016年3月31日签订《商品房认购协议》，而法院查封的时间是2015年9月10日起，该协议是在人民法院查封之后签订。由于涉案房产尚未解除抵押，按协议约定双方还不能签订书面《商品房买卖合同》，因此，双方没有签订合法有效的书面买卖合同。2019年6月19日遂川富景公司收到王来香的购房款126471元，不足总价款的50%。2019年9月17日王来香办理了物业的入住手续，是在人民法院查封之后。明知涉案房产上设定有其他人的抵押权登记仍予以认购，导致办理过户登记时由于存在他人抵押权而无法登记，王来香具有过错。综上，案外人王来香对认购房产主张所有权不符合无过错不动产买受人或商品房买受人的物权期待权的保护条件，不足以排除本案执行，其异议请求不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回王来香的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年七月八日书记员  陈 婕