广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初3659号 原告：广西利澳物业服务有限公司，住所地广西南宁市青秀区青秀路**盛天茗城**楼地下****商铺，统一社会信用代码91450100773898190U。 法定代表人：陈子义，总经理。 委托诉讼代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁丹，广西广合律师事务所律师。 被告：张宇强，男，1960年3月8日出生，汉族，住广西合浦县。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年5月6日 开庭时间：2020年7月10日 当事人到庭情况： 原告：未到庭 委托诉讼代理人：到庭 被告：未到庭 原、被告诉辩要点 原告诉讼请求：1.被告向原告交纳物业管理综合费5973.6元，公共用水分摊费57.9元，公共用电分摊费580.1元，违约金6899.6元（以物业管理综合费为基数，自2018年2月1日起，按照每日千分之三计算，现暂计至2019年11月20日，之后部分继续计算）；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2009年10月1日，被告购买了盛天熙园小区（（地址南宁市西乡塘区心圩江东路**2号楼2单元2501号房。被告于2010年12月8日办理了该房的交接手续，被告领受房屋，并与原告签订《盛天熙园前期物业服务协议》。自2018年1月起，被告拒绝向原告缴纳各项物业费用。原告每半年对被告发送缴费通知单，并且通过电话通知、发送短信、委托律师向被告发送律师函等方式向被告催缴各项物业费用，但是被告仍一直拒缴。至起诉之日，被告已欠缴物业管理综合服务费5973.6元，公共用水分摊费57.9元，公共用电分摊费580.1元。按照原被告签订的《盛天熙园前期物业服务协议》，违约金以欠缴的物业管理综合服务费为基数，按照日千分之三计，被告应支付原告违约金6899.6元，总计13511.2元。原告认为，被告的行为已构成违约，损害了原告的利益。为此特向人民法院提起诉讼，要求法院依法判决，以维护原告的合法权益和盛天熙园小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。 被告未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。 事实认定 一、物业服务概况2009年10月1日，被告与广西盛东房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了盛天熙园小区2号楼2单元2501号房，该房屋于2010年12月8日交付给被告。2010年12月8日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告对盛天熙园小区进行物业管理服务，期限自房屋出售之日起至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业服务委托合同》之日止。合同签订后，原告即开始为盛天熙园小区提供物业服务。 二、各项费用收费标准：物业管理综合服务费按建筑面积1.38元/㎡·月交纳（包含电梯的日常检查及小修、月修保费及年检费用）；公共水电分摊费每月按实际使用量根据小区物业单套法定建筑面积分摊。 三、各项费用交费日期：按半年为周期交纳。 四、合同约定的逾期交费违约金：逾期交纳物业管理综合费按每日千分之三标准交纳滞纳金。 五、物业公司情况：原告系成立于2005年5月16日的企业法人，具有物业管理的经营范围及壹级物业管理资质。 六、业主（物业）情况：被告系南宁市心圩江东路10号盛天熙园小区2号楼2单元2501号房的业主，该房屋建筑面积为180.96平方米。 七、业主物业费用交纳情况：原告诉请的2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理综合费、2017年12月2日至2019年7月1日止公共用电分摊费，2018年1月5日至2019年7月4日的公共用水分摊费被告未交纳。 裁判理由 原告与被告签订的《盛天熙园前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。原告已经按照合同约定履行物业管理服务职责，被告作为小区的业主，已享受原告提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用、公摊用水分摊费、公摊用电分摊费。根据双方签订的合同约定，物业管理综合服务费按建筑面积1.38元/㎡·月交纳，被告购买的房屋建筑面积为180.96㎡，则从2018年1月1日至2019年12月31日的物业综合管理费5993.4元[180.96㎡×1.38元/㎡·月×24个月]。现原告主张被告2018年1月1日至2019年12月31日的物业综合管理费5973.6元，系原告自行处分的权利，于法有据，本院予以支持。 关于公共水电费分摊问题。原告主张2017年12月2日至2019年7月1日期间的公共用电分摊费580.1元及2018年1月5日至2019年7月4日期间的公共用水分摊费57.9元，有相应的缴费凭证、用水用电情况等，也符合合同约定，本院予以支持。 被告逾期缴纳物业管理综合服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付逾期交纳物业综合管理费违约金的请求，依法应予支持。根据双方签订的《盛天熙园物业服务协议》的约定，物业管理综合服务费用按半年为周期交纳，逾期一个月未交纳的，按每日千分之三标准收取违约金。双方并未明确约定何时交纳半年的物业管理综合服务费用，原告主张是每年的1月份或7月份预交该年上半年或下半年的物业管理综合服务费用，则本院认定为1月月底前或7月月底前交纳物业管理综合服务费用。约定逾期一个月未交纳的，按每日千分之三标准收取违约金，则逾期交纳物业管理综合服务费用以1498.35元（180.96㎡×1.38元/㎡·月×6个月）为基数，从该年的3月1日或9月1日起算违约金至付清之日止。截至原告主张的2019年11月20日，被告应支付的违约金为6373元[（1498.35元×0.003元/天×629天）+（1498.35元×0.003元/天×445天）+（1498.35元×0.003元/天×264天）+（1498.35元×0.003元/天×80天）]，原告在庭审中将违约金调整至5973.6元，此后的违约金也不再主张，系原告自行处分的权利，符合法律规定，本院予以支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张宇强支付原告广西利澳物业服务有限公司从2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理综合服务费5973.6元； 二、被告张宇强支付原告广西利澳物业服务有限公司2017年12月2日至2019年7月1日期间的公共用电分摊费580.1元； 三、被告张宇强支付原告广西利澳物业服务有限公司2018年1月5日至2019年7月4日期间的公共用水分摊费57.9元； 四、被告张宇强支付原告广西利澳物业服务有限公司物业管理综合服务费逾期交纳违约金5973.6元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费44元，由被告张宇强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28；网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 刘绍锋 二〇二〇年七月十五日 法官助理 敬 敏 书 记 员 覃柳花 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——