湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1454号上诉人（原审被告）：襄阳真率汽车美容装饰有限公司，住所地襄阳市襄城二桥头。法定代表人：杨文军，该公司经理。上诉人（原审被告）：杨文军，男，1967年12月5日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：李曼，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳市汉江大桥养护管理中心，住所地襄阳市襄城区虹桥路**。法定代表人：周致安，该管理中心主任。委托诉讼代理人：方晟楠，湖北思扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍磊，湖北思扬律师事务所律师。上诉人襄阳真率汽车美容装饰有限公司（以下简称真率汽车公司）、杨文军因与被上诉人襄阳市汉江大桥养护管理中心（以下简称汉江大桥管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。率真汽车公司、杨文军上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉或全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误且漏认案件事实。一、被上诉人不属于本案适格原告，无权提起诉讼，一审法院错误认定其为案涉《房屋租赁合同》的权利义务概括承受着属认定事实错误。《房屋租赁合同》出租方为襄樊市江虹实业公司，在该公司注销后，其权利义务由被上诉人继承这一情况，被上诉人也未提供相关证据加以证实。襄阳市住房和城乡建设局所出具的《关于申报国有资产出租备案的函》并不能说明被上诉人与涉案房屋之间的关系，而涉案房屋无相关产权证书，并不能说明其产权人为被上诉人；周致安本人未出庭说明情况，其所提供的《情况说明》也不能作为认定本案事实的依据。因此，一审法院直接认定被上诉人系涉案合同的权利义务概括承受着并受理其起诉系事实认定错误，对于被上诉人的起诉，应当依法驳回。二、《房屋租赁合同》出租方襄阳市江虹实业公司在租赁期内（2012年8月左右）对大桥进行检修，破坏了上诉人对房屋的装饰装修，在当时就与上诉人就赔偿一事达成一致，即冲抵上诉人2.5万元的房屋租金，一审法院对此未予认定，判决上诉人仍需向被上诉人支付22500原租金，加重上诉人的经济负担。2012年，襄阳市江虹实业公司对大桥进行检修，破坏了上诉人为经营所需对房屋的装饰装修改造工程，其代表人邵志海口头承诺同意就此对上诉人进行2.5万元的赔偿，具体方式为冲抵上诉人2.5万元的租金。但一审法院对此未予认定，导致判决结果错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。汉江大桥管理中心辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。汉江大桥管理中心向一审法院起诉请求：1.判令率真汽车公司、杨文军立即腾退非法占用汉江大桥管理中心所有的位于襄阳市××城区××桥下休闲广场以南由××面积为270㎡的商用门面一间；2.判令率真汽车公司、杨文军向汉江大桥管理中心支付所欠租金30000元；3.本案的诉讼费、保全费均由率真汽车公司、杨文军承担。一审法院认定事实：2010年2月23日，襄阳市江虹实业公司（出租方）与真率汽车公司（承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：承租方租用出租方在长虹桥下休闲广场以南由北至南商用门面一间，面积270㎡。租赁期限共三年，从2010年2月27日起至2013年2月27日止。全年租金为30000元，租金按季度交纳，每季度7500元，于每季度首月交纳，逾期未交，每逾期一天承租方按季度房租的5‰罚交滞纳金。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回场地和房屋，并有权要求承租方赔偿损失：“1、……3、承租人拖欠租金累计达3个月的；……5、合同终止后，承租方不搬迁的，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。”合同还约定，承租方若对租赁场地和房屋进行使用改造需经出租方同意后方可施工。合同到期后，承租方退房时，应将改造设施及装修无偿交付出租方，装修改造费用出租方概不承担。该《房屋租赁合同》出租方一栏由襄阳市江虹实业公司加盖公章并由代表人邵志海签字，承租方一栏真率汽车公司加盖公司公章，杨文军在公章上签名字。根据汉江大桥管理中心提交的票据显示，合同签订后，率真汽车公司向襄阳市江虹实业公司交纳了场地租赁费共计67500元，尚欠房屋租金22500元未支付给出租方。该房屋现仍由率真汽车公司占有使用，汉江大桥管理中心向率真汽车公司、杨文军索要租金和房屋占用费未果，遂诉至法院。真率汽车公司、杨文军对上述《房屋租赁合同》复印件不予认可，但认可确与襄阳市江虹实业公司存在案涉房屋的租赁关系，合同于2013年2月到期，所欠房租3万元应由汉江大桥管理中心给予的赔偿金抵扣。另查明，襄阳市江虹实业公司于2018年2月5日经襄阳市工商行政管理局批准注销登记。根据原襄阳市江虹实业公司以及汉江大桥管理中心的法定代表人周致安出具“情况说明”，内容为：襄阳市江虹实业公司于1992年11月17日由原襄阳市汉江大桥管理处出资成立，为全民所有制，旨在代××市汉江大桥管理处管理其名下固定资产和对经营性资产的出租等。2005年4月20日，襄阳市汉江大桥管理处经改制被撤销后成立襄阳市汉江大桥养护管理中心即本案原告，其系市建委管理的公益性事业单位，继续负责原襄阳市汉江大桥管理处的职责职能及其固定资产的管理和出租。2018年2月5日，襄阳市江虹实业公司被注销后其权利和义务由汉江大桥管理中心承继。2019年7月31日，襄阳市住房和城乡建设局出具一份《关于申报国有资产出租备案的函》（襄住建函（2019）49号），内容为：“市财政局：襄阳市汉江大桥养护管理中心为我局所属二级单位，目前该单位所属长虹南路、虹桥路等8处门面房租赁到期，需要公开出租。经过第三方评估，8处门面房年租金总标底为727637.58元，以委托第三方（库中抽取）湖北长信拍卖有限公司，代理汉江大桥养护处对8处房产进行网上公示，公开招租，拟定租赁期为三年。经过审核，该单位8处房产产权无争议，符合出租条件，拟同意出租，现依据程序报经你局备案附件：资产出租相关资料”，并附“襄阳市汉江大桥养护管理中心委托资产租赁价值评估报告”一份，其中将本案案涉房屋列为5#被评估房屋。再查明，率真汽车公司，股东为杨文军、杨肖帅两人。又查明，案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，率真汽车公司、杨文军对汉江大桥管理中心所举的《房屋租赁合同》复印件的真实性虽未予认可，但其对于从襄阳市江虹实业公司处租赁长虹桥下休闲广场以南由北至南商用门面一间用于开办真率汽车公司，期间交纳过租金，且目前尚未腾退房屋的事实予以认可，故本案房屋租赁合同关系成立。出租方确定为襄阳市江虹实业公司。根据襄阳市住房和城乡建设局于2019年7月31出具的《关于申报国有资产出租备案的函》以及原襄阳市江虹实业公司法定代表人周致安出具“情况说明”可知，襄阳市江虹实业公司注销后，汉江大桥管理中心成为本案《房屋租赁合同》的权利义务概括承受者，故汉江大桥管理中心有权向率真汽车公司、杨文军主张权利。关于承租方的认定，一审法院认为，根据汉江管理中心提交的《房屋租赁合同》复印件，承租方处盖有真率汽车公司的公章，其法定代表人杨文军的签名压在公章之上而非签在公章之外，应视为作为法定代表人的杨文军对真率汽车公司承租房屋的确认，真率汽车公司系有两名股东的有限责任公司，与杨文军为不同的民事主体，且汉江大桥管理中心亦无其他证据足以证明杨文军为房屋租赁合同主体，故租赁合同中的承租方仅为真率汽车公司，根据合同相对性，杨文军非本案的适格被告，但一审庭审时，杨文军自认其个人交这个房租也应该，其自愿认可该债务，则一审法院尊重其意思表示，故汉江大桥管理中心诉请由率真汽车公司、杨文军共同履行给付租金的义务，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中《房屋租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。真率汽车公司应将所占用的位于襄阳市××城区××桥下休闲广场以南由××面积为270㎡的租赁房屋返还给汉江大桥管理中心，故汉江大桥管理中心请求承租方真率汽车公司返还租赁房屋，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然双方所签房屋租赁合同无效，但真率汽车公司使用涉诉房屋进行了经营，其应参照租赁合同约定的租金标准即每年30000元向汉江大桥管理中心支付房屋占有使用费，根据汉江大桥管理中心提交的率真汽车公司交纳租金的票据显示，率真汽车公司共向襄阳市江虹实业公司交纳场地租赁费合计67500元，率真汽车公司未就该金额提出异议并提交证据，一审法院认定率真汽车公司尚欠房屋占用费22500元依法应当支付给汉江大桥管理中心。汉江大桥管理中心撤回对其余房屋占用费以及违约金的主张，是对其权利的自行处分，一审法院予以准许。率真汽车公司未对其装修损失提起反诉或举证，本案中对其称的装修损失不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决：一、真率汽车公司于本判决生效之日起五十日内将本案案涉的其承租的位于襄阳市××城区××桥下休闲广场以南由××南的门面房屋一间腾空返还给汉江大桥管理中心；二、真率汽车公司、杨文军于本判决生效之日起二十日内给付汉江大桥管理中心房屋占有使用费22500元；三、驳回汉江大桥管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由真率汽车公司、杨文军承担。二审中，率真汽车公司、杨文军向本院提交杨文军与邵志海电话录音一份，拟证明汉江大桥管理中心同意用率真汽车公司装饰装修损失抵扣房屋租金18000元。本院亦通知汉江大桥管理中心原工作人员邵志海接受询问，邵志海、杨文军均认可率真汽车公司装饰装修损失抵扣房屋租金18000元的事实。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据襄阳市住房和城乡建设局于2019年7月31出具的《关于申报国有资产出租备案的函》以及原襄阳市江虹实业公司法定代表人周致安出具“情况说明”足以说明襄阳市江虹实业公司注销后，汉江大桥管理中心成为本案《房屋租赁合同》的权利义务概括承受者，汉江大桥管理中心有权向率真汽车公司、杨文军主张权利。上诉人率真汽车公司、杨文军上诉认为汉江大桥管理中心并非本案适格原告的上诉理由不能成立，本院予以驳回。因率真汽车公司、杨文军二审提供了新的证据证实《房屋租赁合同》原出租人襄阳市江虹实业公司曾认可率真汽车公司装饰装修损失抵扣房屋租金18000元的事实，且上诉人汉江大桥管理中心对该事实亦无相反证据予以举证，故本院认为上诉人汉江大桥管理中心作为本案《房屋租赁合同》的权利义务概括承受者应当对该抵扣的率真汽车公司装饰装修损失18000元予以承受。率真汽车公司、杨文军应给付汉江大桥管理中心房屋占有使用费22500元抵扣该装饰装修损失18000元后，上诉人率真汽车公司、杨文军应给付汉江大桥管理中心4500元。综上所述，率真汽车公司、杨文军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1854号民事判决第一、二项，即真率汽车公司于本判决生效之日起五十日内将本案案涉的其承租的位于襄阳市襄城区长虹桥下休闲广场以南由北至南的门面房屋一间腾空返还给汉江大桥管理中心；真率汽车公司、杨文军于本判决生效之日起二十日内给付汉江大桥管理中心房屋占有使用费22500元；二、撤销襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1854号民事判决第三项，即驳回汉江大桥管理中心的其他诉讼请求；三、襄阳真率汽车美容装饰有限公司、杨文军装饰装修损失18000元抵扣判决第一项房屋占有使用费后，襄阳真率汽车美容装饰有限公司、杨文军于本判决生效之日起二十日内实际给付襄阳汉江大桥养护管理中心房屋占有使用费4500元；四、驳回襄阳汉江大桥养护管理中心的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取550元，由率真汽车公司、杨文军负担；二审案件受理费550元，由襄阳市汉江大桥养护管理中心负担450元，率真汽车公司、杨文军负担100元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年七月二十九日书记员  周超群