福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0213民初1377号 原告（反诉被告）：厦门翔发地产有限公司，住所地厦门市翔安区新店镇鸿翔西路**之**。 法定代表人：林文灿，总经理。 委托诉讼代理人：洪顺添，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋跃辉，福建兴世通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高庆培，男，1982年1月29日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陈建坝，1962年9月13日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告（反诉被告）厦门翔发地产有限公司（以下简称翔发地产公司）与被告（反诉原告）高庆培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，高庆培对翔发地产公司提出反诉，本院依法予以合并审理。本案公开开庭进行了审理，翔发地产公司的委托诉讼代理人洪顺添、蒋跃辉，高庆培及委托诉讼代理人陈建坝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翔发地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令高庆培将翔安南街建材城宋坂三里72号107商铺腾空归还翔发地产公司；2、判令高庆培自2019年4月2日起按每月3348元的标准向翔发地产公司支付房屋占有使用费至归还之日止；3、判令高庆培向翔发地产公司支付违约金3348元。事实和理由:2016年4月2日，翔发地产公司与高庆培签订《翔安翔安南街建材城租赁合同》（合同编号：HT20160708-NJ010）一份，合同约定翔发地产公司将翔安南街建材城宋坂三里72号107商铺出租给高庆培用于经营家政，租赁期限为2016年4月2日至2019年4月1日，第三年度租金为每月1116元；高庆培应当在合同期满或者终止当日将商铺归还翔发地产公司，高庆培同意若逾期归还商铺的，每日按相当于第三年度的日租金的三倍向翔发地产公司支付逾期归还商铺期间的占用费；若高庆培逾期归还商铺的，除应当支付占用费外，还应按相当于第三年度的3个月的租金标准支付违约金给翔发地产公司。租赁期限于2019年4月1日届满后，高庆培虽向翔发地产公司递交《商铺退房确认书》，却拒不将商铺腾空归还翔发地产公司。翔发地产公司认为，高庆培在租赁期限届满后未依约将商铺腾空归还翔发地产公司的行为已经构成违约，依约应当自2019年4月2日起按第三年度租金标准的三倍即每月3348元的标准向翔发地产公司支付房屋占有使用费，并按相当于第三年度的3个月的租金标准即3348元向翔发地产公司支付违约金。为此，特依法向贵院提起诉讼，请求判令支持翔发地产公司如上诉讼请求。 高庆培辩称，翔发地产公司在起诉书中指控他未按时腾空退还商铺的指控,属扭曲事实,与事实完全不符。事情是这样的:他向翔发地产公司所承租的宋坂三里72号107商铺按双方合同约定于2019年4月1日到期,租赁期限届满后他便主动在第一时间向翔发地产公司设在南街建材城的招商中心办理了退还商铺的手续,交还了商铺的钥匙,并签署了商铺退还确认书,同时依合同双方约定,提交了他的身份证复印件及他的个人银行卡给招商中心工作人员用于退回他缴交的履约保证金。自此,整个退还商铺的手续及流程已全部办妥。翔发地产公司方对退还事宜未提及任何要求和条件,且无异议，并告知他耐心等待,十几天之后,保证金会以转账的形式退还他的银行卡上。过了一个多月他还未收到翔发地产公司依合同约定退还的履约保证金。遂多次向翔发地产公司催要，翔发地产公司以他商铺内还有一些物品未腾空为由，拒绝退还履约保证金。但之前他已在电话中告知翔发地产公司放弃107店内的所有物品并由翔发地产公司自行处理，翔发地产公司也表示同意。按照双方合同约定，租赁期限届满后，他有义务按时归还商铺，他已按时且主动做到了。至于后来翔发地产公司提出的他商铺内未完全腾空，则不在合同约定的归还商铺的先决且必要条件。在合同规定中，翔发地产公司同意商铺内允许有废弃物的存在，且他也同意翔发地产公司对商铺内的物品视作废品可以自行处理。对此，从主、客观方面他并不存在未及时归还商铺逾期占用的违约责任。自从退回商铺缴交商铺钥匙后，他就再也没有商铺的钥匙，也从来没再进过商铺半步，并不存在翔发地产公司指控的他对商铺逾期占有。他自归还商铺，缴交商铺钥匙后，就已经失去了对商铺的使用和控制，何来逾期占用。在2020年4月下旬，由新兴社区居委会牵头建设局等单位相关工作人员参加的处理宋坂三里72号107投诉案件时，须打开商铺房门进行实地勘察时，开门的正是翔发地产公司设在南街建材城的工作人员，携带商铺钥匙前来开启商铺之门，并带入检查更进一步印证了翔发地产公司事实上已对商铺实施了有效管控，不存在他的逾期占有。 高庆培向本院提出反诉请求：一、判令翔发地产公司返还履约保证金3348元；二、本案反诉费用翔发地产公司承担。事实和理由：2016年4月2日他与翔发地产公司签订了一份《翔安南街建材城租赁合同》，他向翔发地产公司租赁了翔安南街建材城宋坂三里72号107店面（面积36平方米）从事家政行业的经营活动，期间自2016年4月2日起至2019年4月1日止，租金逐年交纳，第一年租金11664元，第二年租金12528元，第三年租金13392元，同时合同约定他应向翔发地产公司缴纳履约保证金人民币3348元。合同签订后双方均按合同约定履行各自的权利义务直至2019年4月1日租赁合同期满。2019年4月1日他如期将承租的店面及店面钥匙交还给翔发地产公司，并根据翔发地产公司要求签订了一份《商铺退房确认书》，至此双方的合同关系就此终结，但是翔发地产公司至今仍未返还履约保证金3348元。在他将店面交还给翔发地产公司后不久，翔发地产公司非但不返还保证金还无中生有，多次要求他交还承租的店面，甚至还让律师发了一份完全没有事实根据的《律师函》给他,要求他将店面返还翔发地产公司,否则要追究他如何如何的法律责任,造成他及家人整日担惊受怕,唯恐要承担什么样的法律责任。2020年5月份翔发地产公司竟恶人先告状向翔安法院提起诉讼，要求他归还案涉店面，还要求他支付2019年4月2日合同期满后的所谓的房屋占有使用费，并赔偿其违约金。他认为，2019年4月1日案涉店面的租赁合同期满后，其已经将所承租的店面及店面钥匙全部交还给翔发地产公司，并根据翔发地产公司要求签订了《商铺退房确认书》，该事实从翔发地产公司的证据就可以确认，而翔发地产公司却认为他拒不将店面归还翔发地产公司显然缺乏事实依据，其无理的诉求已经侵犯到他的合法权益。据此，他特向贵院提出反诉请求，请求人民法院依法判令翔发地产公司返还履约保证金3348元。恳请人民法院支持他的反诉请求。 翔发地产公司辩称，1、根据租赁合同第六条第2点关于“乙方应当在合同期满或终止当日将商铺归还甲方”的约定，高庆培应在租赁期限届满即2019年4月1日将商铺腾空交还翔发地产公司，但高庆培虽于2019年4月1日向翔发地产公司递交《商铺退房确认书》后，却未确认水表及电表底数，也未将商铺腾空归还翔发地产公司，而是将桌、椅、沙发、床、衣柜、冰箱、厨房设施、摩托车等物品继续放置于商铺的方式继续占用商铺至今，故高庆培的行为，已经构成违约，依据租赁合同第七条第2点的约定，在高庆培存在违约的情况下，翔发地产公司有权同时选择采取不退还履约保证金及其他措施，故翔发地产公司不退还高庆培履约保证金依据充分，高庆培反诉要求翔发地产公司返还其履约保证金缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。2、在高庆培拒不将商铺腾空归还翔发地产公司的情况下，翔发地产公司在2019年5月23日向高庆培邮寄《律师函》，之后又于2020年1月9日向高庆培邮寄《通知》，明确高庆培未将商铺腾空归还翔发地产公司且要求高庆培履行相关义务，但高庆培仍拒之不理，翔发地产公司只能于2020年5月向法院提起本案诉讼，翔发地产公司的起诉完全符合法律规定，并未侵犯到高庆培的合法权益，故高庆培提出的第二项反诉请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。综上，恳请法庭查明本案事实，驳回高庆培的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人陈述在案的法庭笔录及当事人提供的证据，本院认定如下事实： 2016年4月2日，翔发地产公司与高庆培签订了一份《翔安翔安南街建材城租赁合同》（合同编号：HT20160708-NJ010），合同约定：翔发地产公司将翔安南街建材城宋坂三里72号107商铺出租给高庆培用于经营家政，租赁期限为2016年4月2日至2019年4月1日；2016年4月2日至2017年4月1日租金为11664元、2017年4月2日至2018年4月1日租金为12528元、2018年4月2日至2019年4月1日租金为13392元；承租方应当在合同签订当日向出租方付清第一年度租金及履约保证金3348元；承租方应当在合同期满或者终止当日将商铺归还出租方，承租方同意若逾期归还商铺的，每日按相当于第三年度的日租金的三倍向出租方支付逾期归还商铺期间的占用费；合同到期或终止后，出租方在出租方已返还商铺且已结清全部租金和其他应交费用后无息退还出租方履约保证金；若承租方逾期归还商铺的，除应当支付占用费外，还应按相当于第三年度的3个月的租金标准支付违约金给出租方……；合同还对其他事项进行约定。合同签订后，翔发地产公司将上述商铺交给高庆培使用，高庆培也依约向翔发地产公司支付租金及履约保证金3348元。2019年4月1日，租赁期限届满，高庆培向翔发地产公司递交《商铺退房确认书》，并交还商铺钥匙，但商铺仍放置桌、椅、沙发、床、衣柜、冰箱、厨房设施、摩托车等生活用品。2019年5月23日，翔发地产公司向高庆培发出律师函，律师函载明，租赁合同租赁期限已届满，至今仍占有商铺，要求支付占用费及协商处理事宜。2020年1月9日，翔发地产公司向高庆培发出通知，通知载明,商铺租赁合同已于2019年4月1日到期，至今未腾退，要求在接到本通知之日起三个工作日内将该商铺内物品清理干净并搬离。高庆培分别收到翔发地产公司发出律师函、通知后，没有给予回复。 本院认为，翔发地产公司与高庆培签订的《翔安翔安南街建材城租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行合同义务。本案中，高庆培在租赁合同届满时虽向翔发地产公司递交《商铺退房确认书》，并交还商铺钥匙，但未将商铺腾空退还，不能认定高庆培已将商铺归还翔发地产公司，经翔发地产公司发出律师函及通知后，高庆培即不给予回复，也未将商铺腾空退还翔发地产公司，因此，翔发地产公司要求高庆培将翔安南街建材城宋坂三里72号107商铺腾空归还翔发地产公司，并支付占用费[自2019年4月2日起至实际腾退之日止，每月按（13392元/年÷12个月/年×3个月）3348元/月计算]及违约金3348元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于返还履约保证金问题，根据合同约定：“合同到期或终止后，出租方在出租方已返还商铺且已结清全部租金和其他应交费用后无息退还出租方履约保证金”，因高庆培还没有将商铺返还，尚未具备退还履约保证金的条件，故高庆培要求翔发地产公司退还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。至于高庆培提出已告知翔发地产公司放弃商铺内的所有物品的抗辩意见，因翔发地产公司不予认可，且高庆培亦未能提供证据予以证明，故本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、高庆培应于本判决生效之日起十日内将翔安南街建材城宋坂三里72号107商铺腾空归还翔发地产公司； 二、高庆培应于本判决生效之日起十日内向翔发地产公司支付占用费[自2019年4月2日起至实际腾退之日止，每月按（13392元/年÷12个月/年×3个月）3348元/月计算]及违约金3348元； 三、驳回高庆培全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费486元，反诉部分案件受理费25元，均由高庆培负担，款均限于本判决生效之日起三日内向本院缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （陈秋潮） 二〇二〇年七月十三日 代书记员（ 陈小 燕） 附：本案所适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。