贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5250号 原告：毕节康泰物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威西路**,统一社会信用代码：91520502063060342W。 法定代表人：王大斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：阳东海。 被告：钱姣姣，女，白族，1988年8月25日出生，住贵州省毕节市。 原告毕节康泰物业管理有限公司（下称：康泰物业公司）与被告钱姣姣（原告起诉时被告为魏中扩，因魏中扩与钱姣姣系夫妻关系，后变更被告为钱姣姣）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康泰物业公司委托诉讼代理人阳东海、被告钱姣姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康泰物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告钱姣姣向原告支付第二、第三期物业费(2018年1月3日至2020年6月3日)3,702.00元、违约金部分原告按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)二十九条规定的不超过百分之三十请求1,216.00元，综上，各项请求金额合计4,918.00元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求;二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中将计算服务费的时间变更为至2020年7月31日，诉讼标的变更为4,065元。事实与理由:2017年5月31日,原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务.服务费标准为(收费面积以产权登记建筑面积为准):住宅:1.20元/平方米/月，被告应于每年4月1日前缴付当年物业服务费,每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。被告所购房屋面积106.38平方米，被告方应于2020年4月1日前支付第二、第三期物业费。截至目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付义务并承担违约责任。原告现依法诉至贵院请求判令如上所请为谢! 被告钱姣姣辩称:一、被答辩人诉请答辩人支付2018年1月3日至2020年6月3日的物业费和实际不符。 答辩人的物业费实际上已经交至2018年5月20日，被答辩人起诉要求答辩人支付物业费的实际起算时间为2018年1月3日，多出五个月，这明显与实际不符，不能得到支持。 二、被答辩人不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先：1、不及时维修1楼门禁。根据双方签订的《前期物业管理合同》第二条约定，被答辩人负有维护公共设施的义务。但是，被答辩人并没有按照合同约定履行维护义务。2018年,1楼门禁出现故障后，原告不维修，给业主小区造成极大的不便和安全隐患，答辩人和其他业主多次督促被答辩人履行维修义务，但被答辩人均不履行。直到如今，1楼门禁依然处于损坏状态，外面的人随意进出，到小区楼层打广告做推销，严重侵扰被答辩人，也给整个小区的安全造成极大的威胁：2、不履行安全保障义务。根据《贵州省物业管理条例》规定及《前期物业管理合同》的约定，被答辩人负有安全保障义务，《前期物业管理合同》第二条第四款明确约定，被答辩人应当安排秩序维护员提供安全监控、消防监控、巡视、门岗等服务。但是实际上，自2018年以来，小区一直没有安保人员管理。《前期物业管理合同》第三条第六款也约定了被答辩人的安保义务，但是小区不仅没有配备安全管理人员，电梯监控也一直都是处于损坏状态。被答辩人没有按照合同约定履行义务，违反了双方的合同约定；3、不履行维护环境卫生的义务。根据双方签订的《前期物业服务合同》第二条第三款和第三条第三款约定，被答辩人负有维护环境卫生的义务。被答辩人不履行该义务，导致小区常常垃圾堆积，蚊虫聚集。答辩人及所在小区业主多次督促被答辩人安排人员清理，被答辩人均懈怠履行；4、不按照合同约定管理和维护共用部分。《前期物业服务合同》第三条第二款约定，被答辩人应当保障共有部分道路畅通，路面平整。但是，在被答辩人所在小区的进出通道上，商贩摆摊设点，占道经营，影响小区内人员正常通行。在这种情况下，被答辩人不履行其合同义务，积极主动制止，保障小区道路畅通，而是对其放任不管，违背合同约定；5、被答辩人不顾业主权益，允许小区内开设酒吧，长期影响答辩人及家人的正常休息。小区内开设有家酒吧十二兽，每到深夜营业，就开始制造噪音，影响答辩人及家人休息，答辩人多次向被答辩人反映，但问题至今都没能解决。被答辩人及家人长期受噪音侵扰，被答辩人作为合同向对方，怠于履行其对小区的管理义务，致使答辩人权益严重受损，负有不可推卸的责任。 三、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因被答辩人不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在被答辩人正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 补充：我家的生活阳台安装了下水道，因为原告之前施工的时候将砂浆、水泥堵塞在下水道，导致管道堵塞，下水道至今未修复。 本院经审理认定事实如下：原告与毕节创美房地产管理有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为毕节市七星关区草海大道创美世纪城三期小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2017年6月18日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，于每年4月1日前缴纳，缴付当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三的滞纳金，标准为：住宅1.20元/平方米/月；代收代缴生活垃圾清运费10.00元/户/月。被告房屋的建筑面积为106.38平方米。合同附属的《临时管理规约》还约定了物业管理中双方的义务。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如垃圾堆放不规范、个别单元门禁系统不能使用等问题。针对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。合同履行过程中，因被告房屋质量问题向原告反映，原告没有处理好，被告2018年1月3日起至2020年7月31日未向原告交付物业服务费。为此，原告以前述诉讼请求诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述以及双方所举的证据，上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定支付物业服务费，被告认可从2018年1月3日后未缴纳物业服务费，按合同约定的交费标准计算，被告欠原告2018年1月3日至2020年7月30日期间(31个月)的物业费为3,957.34元（1.20元×106.38×31=3,957.34元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任。故对原告主张被告支付物业费的诉请，本院支持（3,165.87元×80%=3,165.87元）。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告钱姣姣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节康泰物业管理有限公司支付2018年1月3日至2020年7月31日期间的物业服务费3,165.87元； 二、驳回原告毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由原告毕节康泰物业管理有限公司负担10.00元，被告钱姣姣负担15.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年七月十七日 书记员 张朕一