上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初17519号原告(反诉被告)：上海申强房地产经营开发公司，住所地大连西路****。法定代表人：杨朝辉，经理。委托诉讼代理人：李慈玲、葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海欧德环境艺术设计有限公司，住所地，住所地上海市金山区iv>法定代表人：徐锦耀，经理。原告上海申强房地产经营开发公司(以下简称申强公司)与被告上海欧德环境艺术设计有限公司(以下简称欧德公司)房屋租赁合同纠纷一案，以及被告欧德公司反诉原告申强公司房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告申强公司的委托诉讼代理人葛文昱，被告欧德公司的法定代表人徐锦耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申强公司向本院提出诉讼请求：一、要求确认申强公司与欧德公司之间就上海市溧阳路XXX号(乙)房屋的租赁关系于欧德公司收到本案起诉状副本之日即2019年4月22日解除；二、要求欧德公司自判决生效之日起30日内迁出上海市溧阳路XXX号(乙)房屋，将该房屋返还申强公司；三、要求欧德公司支付自2015年7月1日至2019年4月22日的租金364,459.26元；四、要求欧德公司支付自2019年4月23日至实际迁出之日的房屋使用费(以年租金95,630.71元，月租金7,969.23元为标准计算)。事实和理由：1996年12月10日，由案外人上海市虹口区教育工会与案外人上海市锦虹实业发展有限公司(以下简称锦虹公司)就上海市溧阳路XXX号(乙)房屋(以下简称系争房屋)签订《95补充协议》，约定由锦虹公司承租系争房屋，租赁期限为20年，起租期自1995年7月1日起至2015年6月30日止，租金标准为第1至第5年为4.6万元每年，第6年开始每年递增5%。2002年11月3日，锦虹公司与欧德公司签订《关于移交溧阳路XXX号(乙)商业用房投资和使用权的协议》，约定由欧德公司承接系争房屋的一切事务，并明确欧德公司“全权处理已有协议中一切事务，认可之前一切承诺、协议”。另，自2014年1月起系争房屋租赁管理事宜也转由申强公司接手管理。系争房屋租期于2015年6月30日到期后，欧德公司仍继续租赁使用，但时至今日未支付过租金，就此申强公司数次与欧德公司交涉，均未果。基于目前双方处于不定期租赁状态，且欧德公司长期不支付租金，故申强公司诉讼来院。欧德公司辩称，1993年1月5日上海市虹口区教育工会与上海林申实业投资有限公司(以下简称林申公司)签订了《协议书》一份，约定林申公司出资在溧阳路XXX号上海市第二教工托儿所的东南沿街破墙建造房屋一幢，建成后产权归虹口区教育工会，由林申公司租用20年到期后再议。后该协议未实际履行。1994年，经教育局同意，上海市教工第二托儿所代林申公司(乙方)与上海市虹口房地产开发经营总公司长春分公司(甲方)签订《协议》，约定甲方同意乙方在溧阳路XXX号新搭建辅助用房建筑面积约170平方米，甲乙方按各自使用面积，根据各自的设计要求分摊工程费用，新搭建的房屋产权无偿归甲方所有，甲方同意自1994年内房屋建成使用后按建筑面积每月每平方米2.8元计租，并保持16年不变。此后，在建造溧阳路XXX号辅助用房时，因超出投资近60万元，工程迟迟不能竣工，林申公司提出退出投资，经各方协商，同意林申公司退出投资，退出部分由锦虹公司承担，对投资超资问题由房屋产权方解决并赔偿。最终长春房管所使用一间门面用房，不再追究房屋产权一事。1996年12月10日，在上海市虹口区教育工会承诺解决赔偿锦虹公司的投资超资问题的情况下，锦虹公司与上海市虹口区教育工会签订了《95补充协议》，约定双方合作经营，并对经营收益费用的支付数额做了确定，同时明确了房屋的权属问题，房屋赔偿由锦虹公司所有，土地赔偿由上海市虹口区教育工会所有。该补充协议签订后，上海市虹口区教育工会承诺的赔偿投资超资问题，因建筑物迟迟未办理竣工验收而未解决，于是双方在2002年10月18日又签订了《2001补充协议》。《2001补充协议》更明确锦虹公司对建筑物拥有使用权，同时明确(在未赔偿投资问题阶段)建筑物拥有方与土地拥有方共同经营，共同管理的合作模式，经营的所有收益双方各得50%。2014年，系争房屋移交申强公司经营管理，欧德公司亦从锦虹公司处接手系争房屋。故申强公司与欧德公司之间实际是合作经营关系，并非租赁关系。如申强公司退还欧德公司的投资款，欧德公司同意返还系争房屋。欧德公司向本院提出反诉诉讼请求：要求申强公司收回系争房屋时按现有市场价值的50%向欧德公司支付补偿金250万元。事实和理由：1993年上海市虹口区教育工会与林申公司签订投资建房协议。1996年上海市虹口区教育工会与锦虹公司签订补充协议，约定双方投资建房，教育工会提供土地，锦虹公司提供建房资金，房屋建成后，由锦虹公司租赁20年，如遇动迁，房屋利益归锦虹公司所有，土地利益归教育工会所有。由于教育工会的原因，使所建房屋即本案系争房屋无法验收竣工，无法正常使用，故无法办理产权登记及移交工作，也使锦虹公司(后变更为欧德公司)的投资建房成本比原约定金额超出60多万元。在此情况下，经土地方与房屋投资方共同协商，一致同意双方共同经营，出租所得租金双方共同分摊，对投资超资部分，土地投入方一直承诺待房屋验收竣工移交时一并解决。原实际土地拥有方(房管局)在没有解决房屋竣工和投资超资情况下，也不再要求房屋移交产权事项，土地拥有方按当时约定，分割了一间底层辅助用房，并把所有协议交回投资方以示证明投资方在没有解决竣工与投资超资问题前，投资方拥有建筑物的权益。但直至今日，房屋验收竣工之事一直未解决，故长期以来，原双方约定实际已转为共同投资，共同经营，共担风险，共享收益的事实。现申强公司要求欧德公司归还系争房屋，欧德公司基于双方已共同经营二十余年，且欧德公司在建造系争房屋时的实际投资款大于约定投资款的事实，要求申强公司遵守承诺。结合系争房屋现在的实际价值与欧德公司投资时的超资价值，欧德公司要求申强公司补偿250万元。申强公司对反诉辩称，欧德公司的反诉请求无事实和法律依据。当初系争房屋的建造是由欧德公司进行的，欧德公司对建房成本应当是了解的，且建房至今已超过20年，欧德公司从未主张过赔偿，现主张已过诉讼时效。双方签订《95补偿协议》，延长欧德公司的租期，这就是对欧德公司的补偿，欧德公司通过20年的经营，其收益可以补偿其损失。现欧德公司的反诉要求，属于其经营风险，不应由原告承担，且系争房屋的性质是公房，欧德公司主张房屋一半的市价，需向相关房屋权利人主张，而非向申强公司主张。综上，不同意欧德公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：1993年1月5日，中国教育工会上海市虹口区委员会(以下简称虹口区教育工会)作为甲方与林申公司作为乙方签订《协议书》一份，约定乙方出资在溧阳路XXX号上海市第二教工托儿所的东南沿街破墙建造60平方米的房屋一幢，总投资10万元左右，建成后产权归甲方所有，乙方租赁，租赁期限暂定20年。该协议签订后未实际履行。1994年4月22日，上海市虹口房地产开发经营总公司长春分公司(溧阳路XXX号房屋原公房管理人)作为甲方与上海市教工第二托儿所作为乙方签订《协议》一份，约定甲方同意乙方在溧阳路XXX号新搭建辅助用房建筑面积约170平方米，甲乙方按各自的使用面积，根据各自的设计要求分摊工程费用；新搭建的辅助用房产权无偿归甲方所有，并于竣工验收后将全部资料转交甲方；甲方同意自1994年内房屋建成使用后按建筑面积每月每平方米2.8元计租，并保持16年不变。该协议签订后，上海市教工第二托儿所于1994年6月取得了建设溧阳路XXX号176.5平方米辅助用房的《建设工程规划许可证》。1996年8月，林申公司向虹口区教育工会出具《公函》一份，称原林申公司因发展需要，于1996年8月1日起更名为锦虹公司。1996年12月10日，虹口区教育工会(甲方)与锦虹公司(乙方)签订《95补充协议》，载明双方于1993年1月协议在溧阳路市教工二托的东南侧沿街破墙建房经营，鉴于在实施过程中，遇到一些困难和问题，针对原协议中的不详之处达成补充协议：一、由乙方投资，规划批准，实际建造占地面积为80平方米左右的二层楼房一幢，比原协议的占地面积增加了20平方米，所以建筑面积也相应增加，依原协议第四条的规定，连同1993年1月5日签订的补充协议一并考虑，年租金第1-5年，每年为46,000元，从第6年开始每年按5%递增，乙方承担租赁期间法人房租费、水电费，并直接交付给有关部门。二、鉴于客观原因(主要是配电)，该二层楼房于1995年6月土建完成，1996年7月刚交付使用，原协议中从1993年起应顺延为从1995年7月起租期仍为二十年,即从1995年7月1日起至2015年6月30日止，合同期满，房屋不动产归甲方，动产归乙方，同时双方友好地做好大楼的清理移交工作。三、乙方在本协议签订后即应于1996年12月15日前交付95年下半年度和96年全年的租金，以后每年逢6月15日，12月15日分二次各付清年租金的一半，逾期一个月以上按银行利率交付滞纳金，3月以上则视为违约行为，除应如数补交租金外，按原协议第六条款处理；在使用过程中，如遇动迁等因素须拆房时，应由甲、乙双方负责处理，房屋赔偿由乙方所得，土地赔偿由甲方所得。2002年10月18日，虹口区教育工会(甲方)与锦虹公司(乙方)又签订《2001年补充协议》，鉴于乙方完成建房开业以来在经营上连续发生困难等因素，难以支付原合同约定的租金，且租赁房屋建造时本身又存在土地和房屋使用权不一的问题，甲方考虑到乙方在建房时已投入资金，而且双方有诚意继续友好合作，经协商在原协议基础上作如下补充条款：一、将乙方现经营用房，整体转租给第三方上海秋泓美发美容院，时间为五年(2001年8月1日至2006年7月31日止)，年租金暂定为10万元。二、第三方的租赁合同由甲方出面签订，管理由双方共同负责，甲方为主，乙方配合；乙方同意甲方于2001年7月20日与第三方签订的《房屋租赁合同》和《安全管理责任协议书》。三、租金从2001年9月1日起由甲方从第三方收取，所收租金扣除相应税金和费用，双方各得50%，乙方分得的50%先抵扣乙方所欠甲方的17个月租金(减去教工二托38,000元电费)后，每四个月结清一次。四、甲方考虑双方友好合作，不再追究乙方欠租的违约金。五、若第三方中途退组，优先考虑归还乙方使用权，租金另行商议执行。2002年11月3日，锦虹公司(甲方)与欧德公司(乙方)签订《商业用房投资和使用权的协议》，约定甲方已无法对系争房屋现经营状况进行管理，故在征得乙方同意后，由甲方把系争房屋所拥有的管理权、经营权、使用权全部移交给乙方接管，并由乙方负责承担对系争房屋上的一切所应有的权益和义务，同时包括处理在经营中发生的一切有关事务和管理工作；乙方接管后，全权处理对已有协议中有关对系争房屋的一切事务，并由乙方行使相应的权益和义务，乙方认可甲方对系争房屋的一切承诺和协议，在处理有关系争房屋问题上具有连续性，甲方不再对外处理有关事务。2014年1月，虹口区教育工会出具《补充说明》一份，载明：虹口区教育工会于2011年10月与上海市宏教经济发展有限公司(以下简称宏教公司)签订协议书，将系争房屋的管理和经营权全部移交宏教公司，虹口区教育工会不再承担系争房屋任何债权债务，所有经营所得均按协议由宏教公司全权负责。2019年1月8日，宏教公司出具《证明》一份，证明系争房屋自2014年起移交给申强公司进行管理，宏教公司不再承担系争房屋任何债权债务，所有经营活动及所得均由申强公司全权负责。嗣后，宏教公司、申强公司、欧德公司三方均在《变更出租房主体的通知》上确认，原协议或合同等由申强公司继受，即原签约的出租方主体变更为申强公司，租赁合同中所约定的出租方权利义务由申强公司享有和承担，自2014年1月起申强公司管理并收取系争房屋租金。现申强公司以欧德公司的租期于2015年6月30日到期后，仍继续使用系争房屋，且未支付租金为由，诉讼要求判如所请。欧德公司以系争房屋由欧德公司投资建造，且因土地使用权等问题造成投资超资，故双方约定在超资问题未得到解决的情况下共同经营系争房屋为由，反诉要求判如所请。另查明，本案的起诉状及证据材料于2019年4月22日送达欧德公司。再查明，2010年虹口区教育工会起诉上海秋泓美发美容院，以双方2001年7月20日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2006年7月到期后，双方延长租期至2007年7月31日，但租赁期满上海秋泓美发美容院仍占用系争房屋为由，要求解除租赁合同、返还系争房屋、支付2007年8月起的租金等。该案审理后，本院于2010年6月2日作出(2010)虹民三(民)初字第117号民事判决，确认双方的租赁关系于2010年3月1日起解除，上海秋泓美发美容院自判决生效之日起30日内迁出系争房屋，将系争房屋交付还虹口区教育工会，并按每月8,333.33元支付2009年1月21日起至实际迁出之日的租金及使用费等。虹口区教育工会对判决不服提起上诉【案号(2010)沪二中民二(民)终字第1634号】，2010年7月19日，上海市第二中级人民法院以虹口区教育工会未能在规定的期限内缴纳上诉费为由，裁定按虹口区教育工会自动撤回上诉处理。审理中，申强公司表示，上海秋泓美发美容院返还系争房屋后,系争房屋仍由欧德公司使用。欧德公司的租期于2015年6月30日届满后，双方就系争房屋形成不定期租赁关系。根据原合同的约定，至2015年6月30日时，欧德公司应付租金为每年95,630.71元，故欧德公司应按该标准支付2015年7月起的租金和房屋使用费。欧德公司则表示，双方之间系合作关系，且根据《2001年补充协议》的约定，双方自2001年8月起共同经营、出租系争房屋，如有租金收益，双方各半取得(欧德公司承担税费)。2001年8月1日至2005年9月9日期间，系争房屋产生租金收益，双方亦按约收取各自的租金。2005年9月10日至2012年4月19日期间，申强公司一方未收到过租金，故欧德公司也未取得过租金。2012年4月20起，系争房屋由欧德公司出面出租，2012年4月20日至2014年4月19日，欧德公司每年收取租金220,800元，并每年给付申强公司115,800元。2014年4月20日至2015年4月19日期间，欧德公司共收取租金72,000元，给付申强公司40,000元。欧德公司在合同到期后，曾与申强公司进行过沟通，申强公司让欧德公司先经营着，故此后欧德公司自己经营并收取了大约20万元的租金，现系争房屋内仅有一家租客，从2017年年底起每月支付租金7,000元。长期以来，双方均按实际收取租金后各半取得的原则合作经营，对申强公司要求按每年95,630.71元标准支付租金和房屋使用费不予认可。本院认为，1993年建房协议及《95补充协议》均系当事人的真实意思表示，各方均应恪守承诺、依约履行。申强公司和欧德公司根据《变更出租房主体通知》，继受了建房协议和《95补充协议》的权利义务，应受建房协议和《95补充协议》的约束。1993年建房协议及《95补充协议》均约定房屋建成后，由锦虹公司租赁20年。现欧德公司关于在没有解决竣工与投资超支问题前投资方拥有建筑物的权益，双方存在共同投资，共同经营，共担风险，共享收益关系的意见，缺乏依据。至于欧德公司所称投资超资问题，因双方对20年的租期预期未有改变，如果需要平衡双方利益，合理的做法是在补偿协议中对租期、租金做出适当调整。现20年的租期已于2015年6月30日届满，双方仍未就续租期限达成一致。欧德公司继续使用系争房屋，申强公司未提出异议，故自2015年7月1日起，双方形成了不定期租赁关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。欧德公司于2019年4月22日收到申强公司要求解除租赁合同的起诉状副本，故本院确认申强公司于欧德公司之间的房屋租赁合同于2019年7月22日解除。租赁合同解除，申强公司要求欧德公司将该房屋返还申强公司，与法有据，本院予以支持。欧德公司自2015年7月1日起未向申强公司支付过租金，欧德公司要求申强公司支付2015年7月1日至实际迁出之日的房屋租金或使用费，予法不悖，本院予以支持。至于租金和使用费支付的标准，因双方长期以来并未按照《95补充协议》约定的租金标准履行，《2001年补充协议》亦可看出双方按照实际情况对租金标准进行调整的合意。欧德公司自认，2015年7月1日至2017年年底收取租金约20万元，自2017年年底起每月收取租金7,000元。故租金和使用费的支付标准本院考虑前述情况酌定确定。关于反诉，建房协议及补充协议表明，双方当事人在履行中虽对合同权利义务作出一些调整补充，但并未对租赁合同的性质作出变更，租赁关系自始不变。因此欧德公司以双方共同经营二十余年，其实际投资大于约定投资为由，要求结合房屋现在实际价值补偿250万元，理由不成立，不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、上海申强房地产经营开发公司与上海欧德环境艺术设计有限公司之间就上海市溧阳路XXX号(乙)房屋的租赁关系于2019年7月22日解除；二、上海欧德环境艺术设计有限公司自本判决生效之日起30日内，携物品迁出上海市溧阳路XXX号(乙)房屋，将该房屋返还上海申强房地产经营开发公司；三、上海欧德环境艺术设计有限公司于本判决生效之日起10日内，支付上海申强房地产经营开发公司2015年7月1日至2019年7月22日期间的租金16万元；四、上海欧德环境艺术设计有限公司自本判决生效日起10日内，按每月3,500元标准支付上海申强房地产经营开发公司2019年7月23日起至实际迁出之日的房屋使用费；五、上海申强房地产经营开发公司的其余诉讼请求，不予支持；六、上海欧德环境艺术设计有限公司的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7,047.84元，由原告上海申强房地产经营开发公司负担5,047.84元，上海欧德环境艺术设计有限公司负担2,000元。反诉受理费13,400元，由上海欧德环境艺术设计有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  江美云人民陪审员  冯远程二〇二〇年七月十七日书 记 员  管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。