湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初4380号原告：邱云，男，汉族，1990年5月5日出生，住武汉市新洲区，原告：程伦，女，汉族，1991年8月12日出生，住武汉市新洲区，原告共同委托诉讼代理人：许文全，湖北和开胜律师事务所律师，特别授权代理。原告共同委托诉讼代理人：胡穆，湖北和开胜律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉鑫太阳科技有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区生物园路**武汉国家生物电子商务中心**楼。法定代表人：陈志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋伟发，该公司职员，特别授权代理。委托诉讼代理人：郁鸿生，湖北邦理律师事务所律师。特别授权代理。原告邱云、程伦与被告武汉鑫太阳科技有限公司（以下简称鑫太阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱云及原告共同委托诉讼代理人许文全、被告武汉鑫太阳科技有限公司的委托诉讼代理人宋伟发、郁鸿生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱云、程伦向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告双方于2017年3月27日签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告交付的购房款741883元及其利息（利息以741883元为基数，按照同期人民银行贷款利息，自2017年3月28日计算至本金付清之日止）；3、请求判令被告赔偿原告因房屋涨价的实际损失83399元及其利息（利息以83399元为基数，按照同期人民银行贷款利息，自2017年3月28日计算至本金付清之日止）；4、判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿741883元；5、本案诉讼费、保全费及其他相关费用由被告承担。案件审理中原告变更第1项诉讼请求为:解除原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》。事实与理由：2017年3月27日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于武汉国家生物电子商务中心（光谷·新界）2栋509号商品房，房屋面积为125.98平方米，合同总价为1441883元。合同签订后，原告积极履行了付款义务，但是被告却迟迟不能交房，2018年8月武汉市住房保障和房屋管理局发布了《2018年二季度房地产市场违法违规行为整治情况的通报》，被告因擅自销售抵押房屋赫然在列，此时原告才发现，被告在商品房销售中存在严重的欺诈行为，故意隐瞒其所售的房屋已被抵押的事实，已经构成根本违约。被告鑫太阳公司辩称：1、涉案商品房买卖合同不存在解除的情况，根据合同法第九十四条规定，合同解除的法定条件是当事人的合同目的不能实现，本案中，原告购买房屋的目的是取得房屋的所有权并行使所有权的全部权能，不是通过签订买卖合同进而利用被告的困难巨额索赔，进而取得利益，这与原告购房目的背道而驰，是不应该受法院保护的行为。原、被告签订合同时不存在任何的欺诈和欺骗的行为，作为开发商，房屋建好就是用于销售，捂盘惜售并不能达到开发商开发盈利目的。因此本案合同不符合合同解除的条件。2、本案核心是原告认为被告房屋存在抵押，属于欺诈行为，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。本案被告没有任何隐瞒的行为，也不存在任何欺诈，本案房屋在2016年就取得房屋预售许可证，房地部门在审批时就知道本开发项目存在在建工程抵押，银行对抵押项目准许销售是知情的，被告的作法符合商品房开发的常规做法。房屋销售，大多是期房销售。开发商都是向银行贷款，土地抵押和在建工程抵押都正常，开发商可以在购房者签订合同后进行解押，并不是房屋封顶才能签合同，本案涉及抵押目前正在逐步解封的状态，原告所购房屋，在其交清全款后是能够独立解押，不影响其使用和支配。更不影响其取得所有权。其次，本案项目是抵押在前，办理预售许可在后，这一事实完全可以说明政府部门对抵押行为是知情的；第三，本案所涉项目是整个在建工程抵押，并非单独的房屋抵押，和签署第九条房屋抵押存在本质的区别，我们抵押的是整个在建工程，而非房产。房产是在建工程完工的产物，并非抵押的直接标的物。因此被告不存在违规违法行为，不承担退一赔一的责任。3、本案所涉合同完全可以履行，原告可就合同的履行催告被告，而不应该通过法院诉讼求偿，事实上，原告自购房后，没有向被告提出过任何要求，目前，被告和抵押权人欠款纠纷已得到处理，该在建工程已解除抵押和查封手续，本案涉及合同具备履行条件，同时一个重要的事实是，2018年3月份，原告已经收房，并和物业公司签订《物业管理服务协议》，已在行使所有权人的权利。且原告诉讼请求中购房款数额与被告实际收取的购房款数额不一致，其中20000元是由武汉德创天成科技发展有限公司收取。综上，本案原告诉讼请求不成立，应当继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于武汉国家生物电子商务中心（光谷·新界）2栋509号商品房，房屋面积为125.98平方米，合同总价为1441883元。合同第九条交房期限及条件约定，出卖人应当在2017年12月1日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交房前达到供电条件；6、给水：交房前达到供水条件；7、交房之前燃气管道铺设到户，具体供气时间以燃气公司的正式开通为准；8、交房之前门禁系统安装完成，具体开通时间以物业公司的正式通知为准；9、交房之前有线电视、电话、网络管线敷设至户内弱电箱，具体开通时间以相关部门的正式通知为准；10、由于区以上规划、建设、环保、土管、园林、水利、电力、燃气、消防等主管部门根据法律、法规、政府性规范性文件的规定采取某项行政措施、行政命令或遇技术问题而导致开发延期的，延期时间最长不得超过180日。第十三条规划、涉及变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十四条约定，出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十八条约定，买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。第二十条约定，出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的10%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人，如遇房价上涨，出卖人还需向买受人支付按照新价格计算的房价款与原房价款的差额。买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。如遇房价下降，买受人还需向出卖人支付原房价款与按照新价格计算的房价款的差额。合同签订后，原告履行了付款义务，共支付了741883元。2016年6月6日被告将坐落于武汉东湖新技术开发区高新大道888号2号楼农产品推广中心的在建工程设立抵押权，抵押权人为武汉农村商业银行股份有限公司光谷分行。2019年12月被告办理了涉案在建工程抵押权的解除手续。2018年2月8日，被告就武汉国家生物电子商务中心2号楼农产品推广中心项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2018年8月武汉市住房保障和房屋管理局在《2018年二季度房地产市场违法违规行为整治情况的通报》中显示，因为被告擅自销售抵押房屋受到行政处罚。另查明，武汉东湖高新区管委会于2019年10月15日就研究鑫太阳重点信访案件作出的会议纪要载明：……会议原则同意生物办提出的建议，会议决定：一是为推进项目后期建设及招商，优化高新区营商环境，积极推进区信访矛盾化解，项目网签备案价以市房产局备案价格为准。二是按照东湖新技术开发区管理委员会《关于武汉鑫太阳科技公司“生物电子商务中心”项目的意见》精神，即60%以上房屋建筑面积出售给生物电子商务相关企业，40%出售给生物电子商务相关企业或个人，具体销售对象在征求高农生物园公司及园区办同意后，向房产局申请办理房产备案。……三、为防止项目后续违规作为类住宅宣传销售及使用，规划局和生物办要做好违规销售宣传的管控和查处。区房产局在房产网签合同中增加“该项目只可用于生物电子商务相关行业的研发办公，严禁作为类住宅功能使用”的条款，信访局做好处理其它社会矛盾的风险防范工作。……。再查明，本案于2019年5月7日立案，在送达民事起诉状副本后，原告申请变更诉讼请求，要求解除原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，本院于2019年8月6日向被告送达该变更诉讼请求申请书。以上事实，有原告提供的《武汉市商品房买卖合同》、发票、收据、房屋抵押记载信息、武汉市住房保障和房屋管理局发布的《2018年二季度房地产市场违法违规行为整治情况的通报》、被告提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉东湖新技术开发区管委会专题会议纪要》及开庭笔录在案证实。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约向被告支付了741883元的购房款，被告本应按合同约定履行办理合同网签备案手续及银行按揭贷款手续，但因被告存在所售房屋抵押等情况而未能履行上述义务，虽被告于诉讼过程中，即2019年12月已办理涉案房屋的抵押和查封的解除手续，但涉案房屋仍未办理合同的网签备案等手续，被告的行为已构成根本违约。对原告要求解除《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告明确解除合同的申请书送达被告的时间即视为解除合同的通知到达被告，即原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》于2019年8月6日解除。对原告请求返还购房款741883元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。利息以741883元为基数，自2017年3月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本金付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……。被告应当返还原告已支付的购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告在签订合同时未告知原告涉案商品房项目存在在建工程抵押及所售商品房抵押的事实，属于故意隐瞒所售商品房抵押的事实，对原告要求被告支付已支付购房款一倍的赔偿责任，考虑到本案合同的履行情况，本院酌情支持被告赔偿原告已支付购房款的50%的损失，即370942元。对原告请求被告赔偿其房屋溢价损失及利息的请求，因其未能提交有力证据证明，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告邱云、程伦与被告武汉鑫太阳科技有限公司于2017年3月27日签订的《武汉市商品房买卖合同》于2019年8月6日解除；二、被告武汉鑫太阳科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邱云、程伦购房款741883元并支付利息（利息以741883元为基数，自2017年3月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本金付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告武汉鑫太阳科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱云、程伦赔偿370942元；四、驳回原告邱云、程伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18904元，由原告邱云、程伦负担4088元，由被告武汉鑫太阳科技有限公司负担14816元。本案保全费5000元，由被告武汉鑫太阳科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王俐人民陪审员  陈立人民陪审员  熊薇二〇二〇年七月十三日书 记 员  高娜