新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初4064号 原告：阿斯耶木麦麦提，女，1966年10月3日出生，无固定职业，住新疆温宿县。原告：买和木提买买提，男，1975年3月9日出生，无固定职业，住新疆阿克苏市。共同委托诉讼代理人：阿勒米热麦合木提，新疆曼紫丽律师事务所律师。被告：李建新，男，1983年8月24日出生，汉族，住乌鲁木齐市。被告：魏敏，女，1989年4月5日出生，汉族，住乌鲁木齐市。被告：新疆浩祥家园房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区鲤鱼山南路八家户****，社会统一信用代码：91650104MA7771GF1T。法定代表人：朱晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张婷婷，新疆聚广律师事务所律师。原告阿斯耶木麦麦提、买和木提买买提诉被告李建新、魏敏、新疆浩祥家园房地产经纪有限公司（简称浩祥公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，由本院审判员古里米热阿布力孜独任审判于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告阿斯耶木麦麦提、买和木提买买提诉讼委托代理人阿勒米热麦合木提，被告李建新、新疆浩祥家园房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张婷婷均到庭参加了诉讼，被告魏敏本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阿斯耶木麦麦提、买和木提买买提诉称：1、请求判决确认解除原、被告于2017年1月25日签订的《房屋买卖居间合同》；2、请求判令三被告退换天山区跃进街199号裕丰园3号楼1单元403室出售所收取的70800元；3、请求判令三被告支付违约合同而产生的损失10803元；4、请求判令三被告承担本案诉讼费和律师费5000元等全部费用；事实与理由：2017年1月上旬，我们来到被告浩祥公司在乌鲁木齐市××区门口的分店，通过被告李建新的居间服务下被告魏敏给我们推荐了乌鲁木齐市天山区跃进街199号楼裕丰园3号楼1单元403室，约定房屋总价230000元，首付70800元。2017年1月25日，原告与被告李建新、魏敏之间签订了《房屋买卖居间合同》，被告魏敏作为出售方签字，当日将预款打到被告李建新的银行卡上。按照合同约定，支付房屋税款时，我们才知道被告魏敏不是房东，原来被告魏敏是被告浩祥公司的员工。此后，两原告多次催三被告办理过户手续，可他们拖时间不办理过户手续，不肯履行合同义务，于是原告找合同上的房屋进行查询发现上述房屋的房主已经把房子卖给别人。因此原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求，做出公正的判决。被告李建新答辩称：同意解除合同，但首付款不在我处，原告所陈述的情况我都认可，在我公司购买的涉案房屋，原告支付了房款，因涉案房屋房主在国外，原告急需购买此房屋我就代收了此房屋的费用，是我让被告魏敏代我打收条，首付款实际上是我收的，具体数额就是原告所说70000元，我再将首付款的转交给了房主。办理贷款是1月份，贷款办下来已经过了几个月，其中原告因不可抗力因素未能办理其余分期业务，2019年原告找我退房款，我和涉案房屋房主联系后，房主表示已经过两年，购房方已违约为由不退首付款。被告魏敏未参加诉讼进行答辩被告浩祥公司答辩称：同意解除合同，但是我公司并不知道有该笔业务的存在，我公司与被告李建新、魏敏之间是加盟的关系，我公司并不是本案适格被告，被告李建新、魏敏私自绕过我公司与原告签订涉案业务，故我公司不承担相关责任。经审理查明，原告阿斯耶木·麦麦提于2017年1月25日在被告浩祥公司幸福花园分店经被告李建新的居间介绍与被告魏敏签订一份《房屋买卖居间合同》购买位于乌鲁木齐市××区房屋，合同约定的涉案房屋用途为住宅，建筑面积为38平方米。合同约定涉案房屋总价格为230000元，双方约定购买方应于2017年1月26日之前交付70000元首付款，剩余160000元通过银行商业贷款方式支付，如购房方已支付房款的，违约方须支付守约方房屋买卖成交总价款的20%作为赔偿。签订合同后原告阿斯耶木麦麦提按照合同约定将首付款65000元通过买和木提买买提的银行账户汇入给居间方经办人被告李建新的银行账户，对于首付款被告魏敏给原告阿斯耶木麦麦提出具一份《收条》。收条载明“今收到阿斯耶木麦麦提交来购天山区跃进街199号裕丰园3号楼1单元403室首付款70000元”并右下角落款签名。另查，原告阿斯耶木麦麦提于2017年1月26日与被告浩祥公司签署一份佣金确认书，就涉案房屋买卖交易居间服务费2300元及代办服务费3500元以现金方式支付共5800元。另查，涉案房屋在原、被告签订《房屋买卖居间合同》时系案外人王宏名下，现已过户到案外人佐热古丽艾孜孜名下。以上事实由《房屋买卖居间合同》、《收条》、《佣金确认书》《租赁房屋信息登记表》房屋所有权证、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。一、本案中，原告买和木提买买提虽然不是合同相对人，但被告均不提出对于原告买和木提买买提诉讼主体是否适格的异议，故本院予以确认原告买和木提买买提的诉讼主体资格；二、按照法律规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，虽然被告魏敏不是涉案房屋的所有权人，但因被告浩祥公司为此次房屋买卖交易提供居间服务，由于被告浩祥公司作为居间人以实际行为承认被告魏敏有权处置房屋，原告有理由相信被告魏敏确实具有涉案房屋买卖事宜的合法有效代理权。被告魏敏签订合同后未能被原房主追认该合同的效力，且涉案房屋已经被过户到案外人名下，故原、被告无法继续履行所签订的《房屋买卖居间合同》，应依法解除该合同的效力。被告魏敏作为该无权代理订立合同的具体行为人应当承担相关责任。应返还原告房款65000元。二、至于被告李建新、浩祥公司是否承担责任的问题；本案中，虽然被告浩祥公司与被告魏敏签订《特许加盟合同》，约定加盟方可以自主经营、自负盈亏、自担风险、不得以加盟商的名义对外订立合同等免责条款，此《特许加盟合同》只能对合同相对人具有约束力，如合同履行期间发生争议，应当合同相对人自行协商处理，但合同免责条款不能对第三人具有约束力，被告浩祥公司既然给加盟方授权，且收取管理费，应当承担加盟方的行为而产生的不利后果，故本院认为被告魏敏或被告李建新的居间服务而产生的后果由被告浩祥公司承担，本院不予采纳被告浩祥公司提出的“我公司并不知道有该笔业务的存在，我公司与被告李建新、魏敏之间是加盟关系，我公司并不是本案适格被告，被告李建新、魏敏私自绕过我公司与原告签订涉案业务，故我公司不承担相关责任”的答辩意见。按照法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告浩祥公司作为居间人隐瞒涉案房屋的基本信息及情况、被告魏敏对涉案房屋没有代理权等订立合同有关的重要事实，故被告浩祥公司作为居间人应当对原告承担损害赔偿责任。被告李建新系被告浩祥公司的员工，他对本次房屋买卖交易中的行为属职务行为，故本院认为被告李建新不予承担责任。被告浩祥公司对于被告魏敏向原告返还的65000元承担连带偿还责任，被告浩祥公司返还原告居间服务费2300及代办服务费3500元。四、至于原告要求被告承担支付违约合同而产生的损失10803元的诉求；本案原、被告在《房屋买卖居间合同》中已约定违约条款即如购房方已支付房款的，违约方须支付守约方房屋买卖成交总价款的20%作为赔偿。原告所要求承担支付违约合同而产生的损失10803元少于已约定违约金数额，原告诉求合情合理合法，本院予以支持；五、关于原告请求判令被告承担律师费5000元等费用的诉求；律师费没有固定收费标准，可以聘请方和律师随意约定，且本案原告无需聘请律师完全可以自己参加诉讼，不能聘请律师而扩大损失，故本院不予支持原告要求被告承担支付律师费5000元的诉讼请求。总之，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第四百二十五条之规定判决如下：一、被告魏敏向原告阿斯耶木麦麦提、买和木提买买提返还房款65000元；二、被告魏敏偿还原告阿斯耶木麦麦提、买和木提买买提违约金10803元；三、被告新疆浩祥家园房地产经纪有限公司给原告阿斯耶木麦麦提、买和木提买买提返还居间服务费2300元；四、被告新疆浩祥家园房地产经纪有限公司给原告阿斯耶木麦麦提、买和木提买买提返还代办服务费3500元；五、被告新疆浩祥家园房地产经纪有限公司对被告魏敏返还原告阿斯耶木麦麦提、买和木提买买提的所有款项承担连带偿还责任；六、驳回原告阿斯耶木麦麦提、买和木提买买提的其他诉讼请求；上述款项由被告须于本判决生效后立即付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的86603元，经本院核定标的81603元，本案案件受理费982.54元（原告已预交），占请求标的94.22%，原告负担5.78%即110.29元，被告负担94.22%即872.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   古丽米热阿布力孜二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 日书  记  员   鲜丽娜 艾尼瓦尔