广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20322号原告：李珍，女，1995年4月2日出生，汉族，住湖北省天门市彭市******，公民身份号码429************429。委托诉讼代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。被告：佛山市国华置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********************自编1号，统一社会信用代码914***********358F。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：曾丽芬，女，该公司员工。被告：广州市明阳物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区************商铺自编002-09，统一社会信用代码****。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：查琴芳，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅敏，广东伯方律师事务所实习人员。第三人：广东优信企业营销策划有限公司，住所地：广东省东莞市****************，统一社会信用代码914************457。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：罗志清，男，该公司员工。原告李珍与被告佛山市国华置业有限公司（以下简称国华公司）、广州市明阳物业管理有限公司（以下简称明阳公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理。后本院依职权追加广东优信企业营销策划有限公司（以下简称优信公司）为本案第三人参加诉讼，并于2020年6月15日进行第二次开庭审理。期间，被告国华公司提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，后因国华公司未在指定的期限内预交案件受理费，本院依法作出（2019）粤0605民初20322号民事裁定，按被告国华公司撤回反诉处理。原告的委托诉讼代理人鄢会军，被告国华公司的委托诉讼代理人曾丽芬参加了两次开庭。被告阳明公司的委托诉讼代理人查琴芳、王雅敏，第三人优信公司的委托诉讼代理人罗志清参加了第二次开庭。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告国华公司签订的《商品房买卖合同》；2.两被告共同向原告返还552785元；3.被告国华公司赔偿原告损失12693.19元；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月，原告在佛山市南海区***********的销售中心，由一名叫罗**的人员接待和介绍，该工作人员多次游说、劝说李珍购买被告国华公司开发的**楼盘，并将其带至该楼盘，对该楼盘的销售价格、付款方式等进行详细的讲解，在和原告的微信中罗**为销售该楼盘，也提出可以给予一些优惠政策,并在微信中为原告计算最终的房屋总价。当原告被询问是否有佛山户口或社保时，李珍回复两者都没有，罗**提出可以解决购房资格，但需要收费30000元。2018年12月25日，李珍通过其配偶曾渤的支付宝账户向罗**支付30000元。另，在罗**的指引下，李珍委托其配偶在被告国华公司所在的销售中心刷卡机付款或支付宝转账共计522785元，根据刷卡的小票显示，分别是国华公司收取了402785元及明阳公司收取了120000元。2019年2月13日，罗**告知李珍，已经将李珍的户口转至佛山，并将户口本原件交付李珍。同时，在罗**及国华公司的安排下，进行了网签，并缴纳了契税12693.19元。2019年4月18日，罗**以办理房产证为由，要将该户口本收回，李珍对该户口本进行了拍照留存后，将户口本邮寄给罗**指定的人。此后，罗**告知李珍，因该户口本有问题，无法办理银行贷款，也无法办理房屋产权登记。被告国华公司在明知原告不具有购房资格的情况下，却误导原告与其签订《商品房买卖合同》，原告为此向相关人支付了款项。原告不清楚国华公司、明阳公司、罗**等人之间究竟为何种关系，但原告在国华公司的销售中心由罗**接待、介绍、签订《商品房买卖合同》是事实，原告在罗**的指引下，在国华公司的销售中心刷卡付款也是事实，原告在内心一直认为案涉的相关自然人和公司都是国华公司的行为。原告因该行为的误导而签订《商品房买卖合同》且支付了相关款项，现在却因购房资格的问题无法贷款和过户，合同履行不能的原因在于被告国华公司。故此，原告有权要求解除原告和被告国华公司签订的《商品房买卖合同》，被告国华公司和被告明阳公司理应共同偿还原告为此支付的所有款项并赔偿损失，被告国华公司辩称，一、优信公司为被告国华公司的独家销售代理商，罗**为优信公司员工，其收取原告30000元应由罗**和优信公司承担。国华公司不知道亦无指示罗**收取30000元，被告明阳公司收取的120000元与被告国华公司无关，被告国华公司与明阳公司无任何关系。因此150000元费用应由优信公司与明阳公司共同承担。2018年11月8日至2019年1月31日期间，被告国华公司委托优信公司独家代理销售国华公司开发的位于佛山市***********的**住宅。被告国华公司和优信公司签订了《**与优信合作销售代理合同》。2018年12月20日，原告通过渠道人员陈前带至**销售中心，由优信员工罗**进行项目介绍，原告当天认购了**25座1604房，认购总价1407656，原告支付定金20000元。原告向被告国华公司申请延期交款及签约，后于12月25日支付了部分首期款382785元，由于原告为非限购有名额购房人员，被告国华公司同意给予原告总房款8.6折优惠，该房屋最终成交价格为1332785元。被告国华公司共收取原告房款含定金402785元。原告与被告国华公司于2019年2月13日已网签《商品房买卖合同》，原告亦已向银行提交贷款申请资料。另，优信公司在另案（2019）粤0106民初24281号案已确认在其代理被告国华公司**住宅时，为顺利销售**楼盘，优信公司和被告明阳公司建立了合作关系，由被告明阳公司向优信公司推荐意向买楼的客户，客户确认购买具体房号后，由优信公司与被告国华公司在《**分销公司客户确认单》上签名。因此罗**收取的费用30000元及被告明阳公司收取的120000元应由优信公司和被告明阳公司共同承担连带责任，与被告国华公司无关。二、原告隐瞒其没有购房资格的事实，提供不真实资料，导致合同因违反住房限购政策无法继续履行，应向被告承担违约责任。原告于2019年2月13日向被告国华公司提交了佛山市个人住房查询结果证明及签署《购房人申明陈述书》、《购房申明陈述书》及其具备购房资格，后与国华公司网签该房屋的《(广东省)商品房认购书》（编号201********502）及《商品房买卖合同（现售）》（合同编号201********902），并向建设银行提供**银行按揭所需资料。当天李珍以交契税要求借出4份《商品房买卖合同（现售）》（合同编号201********902），至今尚未归还。因原告未能提供真实的贷款资料给银行，且未能提供契税及物业维修基金凭证给国华公司，国华公司亦无法进行合同备案，方获悉原告提供部分资料为虚假材料。原告明知不具备资料但仍承诺属于欺骗，主观过错大，被告根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（粤高法[2017]191号）第二十九，要求原告按照双方签订的补充协议第十八条关于买受人身份及资料的承诺规定“若买受人隐瞒或虚构相关事实、提供不真实资料，导致合同因违反住房限购政策而无法继续履行，出卖人有权解除合同，买受人按照商品房合同总价款10%的标准向出卖人赔偿损失”。因此原告应向被告国华公司支付违约金133278.5元。另根据补充协议第二十条2.1款约定合同解除前因合同产生的所有交易税、费（即12693.19元）均由原告自行承担。被告明阳公司公司辩称，明阳公司不是本案的适格被告，法院应驳回原告对明阳公司的起诉；原告的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应驳回原告的所有诉讼请求。一、原告的诉求是要求解除《商品房买卖合同（现售）》，明阳公司并不是买卖合同的当事人，作为本案被告主体不适格。（一）本案是房屋买卖合同纠纷，买卖合同由原告与国华公司签订，购房款由国华公司收取。根据合同的相对性原则，原告如主张买卖合同解除和退还购房款的，应向合同的相对方和收款方国华公司主张。明阳公司并不是买卖合同的当事方，明阳公司也没有收取原告的购房款，原告起诉主张解除买卖合同和退购房款，将明阳公司列为本案被告显属主体错误，法院应当驳回原告对明阳公司的起诉。（二）原告和明阳公司之间是购房服务关系，双方签订《不动产项目VIP服务确认》之后，由明阳公司为原告提供VIP购房服务。很明显，原告与明阳公司的购房服务关系与原告起诉的房屋买卖合同关系属于不同的法律关系，原告不应在房屋买卖合同纠纷中起诉明阳公司。若原告认为明阳公司应退回服务费的，应另案提起诉讼。二、原告要求明阳公司和国华公司共同向原告返还552785元的诉讼请求没有事实和法律依据。根据原告的诉状可知，原告主张的552785元包括购房款402785元（定金20000元和收付购房款382785元）、支付给罗**的费用30000元、支付给明阳公司的购房服务费120000元。（一）购房款402785元是原告为了购买涉讼房屋与国华公司签订买卖合同后向国华公司支付的购房款，现因原告自身没有购房资格导致无法继续履行买卖合同，其应向国华公司主张解除买卖合同，并要求国华公司返还购房款402785元。无论法院是否支持原告解除买卖合同的请求，因明阳公司不是买卖合同的相对方，也没有收取402785元的购房款，原告要求明阳公司和国华公司共同返还购房款402785元没有任何依据。（二）原告向案外人罗**支付30000元，因罗**与明阳公司无任何关系，明阳公司不清楚该30000元的具体用途，明阳公司从未收过该30000元资金，原告无权就该30000元向明阳公司主张返还。另据了解，该30000元罗**已经退回给原告，原告在收回30000元后又来请求返还，不论其向谁提出主张，均没有任何依据。（三）明阳公司已依约履行VIP购房服务内容，原告无权要求明阳公司返还服务费120000元。首先，原告支付的120000元是购房服务费，原告本案提起的是房屋买卖合同纠纷，与明阳公司的服务纠纷完全无关，原告无权在本案中要求返还服务费。其次，《不动产项目VIP服务确认》第四条的第2点约定“购买该VIP服务后，成功使用的认定条件为客户与开发商签订了合同。客户与开发商一旦签订合同，将认定客户已享受上述服务”。本案原告已经与开发商签署买卖合同，因此可以认定原告已经享受了所有VIP服务，无权再主张返还服务费。另《不动产项目VIP[服务确认》最后明确备注：“签订本文件时，执行方已提供完毕定点服务、咨询服务、折扣申请服务”，也就是说，原告再次确认明阳公司已经提供了约定的VIP购房服务。因此，即便原告另案起诉，也无权要求被告退还已经提供了服务的购房服务费。再次，按照原告支付服务费的时间，足以认定明阳公司提供了全部购房VIP服务。原告支付第一期服务费20000元的时间是2018年12月19日，支付第二期服务费100000元的时间是2018年12月20日，即签署《不动产项目VIP服务确认》的当天，也就是签署《**项目商品房认购书》的当天，正因为明阳公司提供了约定的VIP购房服务，原告才会在成功签署认购书后支付了第二期费用，如果明阳公司没有提供服务，原告也不可能再支付第二期费用。三、原告无法贷款以及过户是因原告自身的过错造成，其无权要求解除买卖合同，所有的损失应由原告自己承担。原告在诉状中陈述，原告因为购房资格的问题无法贷款和过户。原告作为一个成年人，理应知道佛山实行限购，对自己有无购房资格，原告本人是最清楚的。其明知自己无购房资格的情况下仍然签署买卖合同，原告对无法履行买卖合同存在重大过错，应当自行承担责任。原告还提交了《购房人申明陈述书》《购房申明陈述书》，二次表明自己符合购房条件，自愿承担材料不真实所造成的的一切法律责任。国华公司根据该二份陈述书，有理由相信原告具有购房资格。对于原告因购房资格问题无法贷款和过户，国华公司没有过错，因此原告所谓的12693.19元税费损失也应当由原告承担。第三人优信公司陈述称，一、原告就《房屋买卖合同》提起诉讼，要求国华公司和明阳公司共同返还款项552785元，要求国华公司赔偿12693.19元。因优信公司不是《房屋买卖合同》的当事方，没有收取上述款项，优信公司不清楚原告和国华公司的合同履行情况，原告也没有向优信公司提出任何主张，因此原告的诉讼请求与优信公司无关。对于原告主张的解除《商品房买卖合同》以及要求国华公司、明阳公司退款和赔偿损失的诉讼请求，因和优信公司无关，优信公司不发表意见，由法院审理后依法认定。二、罗**为优信公司的销售人员，原告由明阳公司推荐给优信公司，同时明阳公司向优信公司申请购房优惠折扣。优信公司再安排工作人员负责原告的购房事宜。罗**虽为优信公司的员工，但其为何收取原告的30000元，优信公司不清楚，也从未委托罗**收取任何款项。2020年5月优信公司收到法院寄来的诉状副本后才知道此事，罗**私下收取原告的30000元纯属个人行为，与优信公司无关。国华公司所称罗**为优信公司员工，其收取原告的30000元应由罗**和优信公司承担，其该主张没有事实和法律依据。经了解，罗**早于2020年4月18日通过支付宝转账方式将30000元转回给原告（原告的配偶曾渤转给罗**，罗**原路退回给曾渤），原告很清楚罗**已经退款，现在再对该30000元提出主张，已经没有任何依据，无论原告向谁主张，法院都均驳回原告的无理诉求。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件1份、两被告企业登记信息复印件1份，用以证明被告的诉讼主体适格。2.《商品房买卖合同（现售）》原件1份，用以证明原告与被告国华公司的房屋买卖合同关系。3.微信聊天记录及截图打印件共12页（用于聊天记录手机正在修复数据，暂无法提供原始载体），用以证明原告在购买涉讼物业的过程中，一直是罗**代表国华公司与原告在沟通。4.收款收据（0006315、0005874）原件2份、招商银行汇款业务回单原件1份，用以证明原告委托其配偶向被告国华公司交款402785元。5.收据（2280638）原件1份，招商银行明细原件2页，用以证明原告向明阳公司支付120000元。6.支付宝转款流水打印件1份（当庭出示手机原本）；7.证人证言原件1份、结婚证原件1份、身份证原件1份。证据6-7，用以证明原告委托其配偶支付款项；原告通过其配偶曾渤的支付宝账户向罗**支付30000元。8.完税证明原件1份，用以证明原告因购买房屋交纳契税。9.佛山市个人住房查询结果原件2份，用以证明原告于2020年2月13日及2020年4月2日的房屋查询记录。10.户口本原件1份，证明原告户籍地并非是佛山市，而是在湖北省天门市。被告国华公司举证如下：1.**分销公司客户确认单原件1份；2.**分销公司客户成交确认单原件1份。证据1-2，用以证明原告由业务员陈前带进国华公司销售中心，分销商确认栏由罗**签字，罗**不是国华公司的员工，是分销商优信公司员工。3.房号确认单原件2份；4.**项目商品房认购书（0001149）原件1份；5.延期交款、签约申请原因陈述原件1份；6.特殊要求审批单原件1份；7.**项目商品房认购书（0000939）原件1份；8.折扣审核表原件3份；证据3-8，用以证明：1.涉讼房屋是由优信公司成交；2.原告于2018年12月20日认购**25座1604房，和国华公司签订0001149号认购书，成交价为1407656元；3.原告因资金不到位申请延期签约和付款，因为原告有名额购房客户，国华公司同意其延期签约和付款；4.由于原告在12月25日付清首期款，且有名额购房，经销售人员多次向国华公司申请，国华公司统一给予原告涉讼房产总价8.6折的优惠，成交价为1332785元，原告和国华公司重新签订0000939号认购书；5.国华公司的销售经理为原告申请优惠折扣时折扣申请表明确原告是“渠道客”；6.原告购房期间，国华公司只委托优信公司为独家代理销售，罗**是优信公司的员工。9.收款收据（定金）复印件1份、中国农业银行转账凭证复印件1份；10.收款收据（首付款）复印件1份、客户收付款入账通知复印件1份。证据9-10，用以证明国华公司于2018年12月20日收到原告定金20000元，12月25日收到首付款382785元，共收取402785元。11.商品房认购书原件1份；12.房屋买卖合同原件1份；13.补充协议原件1份；14.佛山市个人住房查询结果原件2份；15.购房人申明陈述书原件1份；16.购房申明陈述书原件1份；17.按揭贷款资料复印件1组（加盖原告签字、指纹）。证据11-17，用以证明：原告提交的证据证明其为有名额购房客户；因原告有名额购房，因此可以和国华公司于2019年2月13日签订网签商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议；2019年2月13日原告向银行提交贷款材料。18.合同借出签收记录表原件1份，用以证明原告为交维修资金和契税于2019年2月13日借出合同原件4份，至今尚未交还。19.确认书复印件1份、证据材料清单原件1份，用以证明（2019）粤0106民初24281号案被告明阳公司提交给法院的证据材料，优信公司和明阳公司合作进行**的销售，因此明阳公司与优信公司应对150000元承担连带责任。20.**与优信合作销售代理合同原件1份，用以证明：国华公司委托第三人独立销售代理国华公司开发的涉讼项目；第三人是国华公司的独立销售代理商；国华公司与明阳公司无任何关系；第三人应承担原告的损失。被告明阳公司举证如下：1.不动产项目VIP服务确认项目原件1份，用以证明：2018年12月20日，原告与明阳公司签订不动产项目VIP服务确认项目，明阳公司为原告购买房产提供看楼定点接送，带客户与发展商申请购房折扣等服务，原告支付服务费120000元；原告与开发商成功签订合同，就认定原告已享受约定VIP服务；原告确认签订本文件时，明阳公司已经提供完购房服务；原告与明阳公司之间的购房服务关系，与原告起诉的房屋买卖合同纠纷属于不同法律关系，原告无权主张该120000元。2.**商品房认购书复印件1份；3.商品房买卖合同（现售）复印件1份。证据2-3，用以证明：原告在明阳公司的协助下以15007元每平方米的优惠价格与开发商签订认购书及买卖合同；按照不动产项目VIP服务确认项目，原告签署买卖合同的，视为明阳公司提供了全部VIP服务，无论原告在本案中有无权主张该120000元，明阳公司均无义务返还。经质证、辩证，两被告及第三人对原告的举证1、2、4-6、8-10的真实性均无异议，本院确认该部分证据的真实性。原告举证3未提交原始载体核对，且亦未提交完整的聊天记录，故本院对该证据的证明力不予确认。原告举证7中身份证、结婚证为原件，证人书面证言的陈述与证据4-6所载明的事实一致，故本院确认证据7的真实性。国华公司举证1、2系国华公司与优信公司的内部审批文件，并无原告签名确认，本院对此二份证据不予确认。国华公司举证3、5、15、16均为原件，由原告签名确认，原告有异议但未举证反驳，故本院确认该部分证据的真实性。国华公司举证4、7、9、10-14、18由原告签名或收取，原告对其真实性无异议，故本院确认国华公司该部分证据的真实性。国华公司举证6、8由其自行制作，且原告有异议，故本院对此二份证据不予确认。国华公司举证17为原告提交的按揭贷款资料，原告对其真实性无异议，本院确认国华公司举证17的真实性。国华公司举证19系优信公司出具并由明阳公司另案提交的相关材料，明阳公司、优信公司均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。国华公司举证20为原件，优信公司作为合同相对方，对真实性并无异议，本院确认该证据的真实性。明阳公司举证1为原件，有原告签名，原告有异议但未举证反驳，故本院确认该证据的真实性。其他当事人对明阳公司举证2、3的真实性无异议，本院确认此二份证据的真实性。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2018年12月19日，原告通过其丈夫曾渤的账户向被告明阳公司支付20000元。明阳公司与原告签订一份《不动产项目VIP服务确认》，约定：VIP客户姓名为李珍；独家服务日期2018年12月20日，服务内容包括看楼定点接送服务、提供项目现场咨询服务、提供购房现场咨询服务、带客户与发展商申请购房折扣、协助办理签约手续，VIP服务费120000元；VIP服务费作为VIP客户为获得上述服务而应当支付的咨询服务费，该服务只限于客户本人使用；购买该VIP服务后，成功使用的认定条件为客户与开发商签订了合同，客户与开发商一旦签订合同，将认定客户已享受上述服务；本VIP服务确认金的处理方式参照定金法则执行，即若客户在签署本确认登记后，非因执行方原因致使乙方最终未与开发商签订合同的，客户无权取回该VIP服务确认金；上述约定为本人真实意思表示，签订本文件时，执行方已提供毕定点服务、咨询服务、折扣申请服务。2018年12月20日，原告通过曾渤的账户向明阳公司支付100000元，明阳公司出具收据，确认收到原告支付25座1604的服务费120000元。2018年12月20日，原告签订两份《**房号确认单》，认购单位均为25-1604，原总价均为1549646元，其中一份载明成交总价为1407656元，另一份载明成交总价为1332785元。同日，原告与被告国华公司签订两份《**项目商品房认购书》（编号分别为0001149号、0000939号），认购房产均系佛山市南海区*********************（以下简称涉讼房屋），0001149号认购书载明的总房款为1407656元，0000939号认购书载明的总房款为1332785元。同日，原告通过其丈夫曾渤的账户向国华公司支付20000元。国华公司出具收据，确认收到原告支付涉讼房屋的定金20000元。2018年12月25日，原告通过其丈夫曾渤的账户向国华公司支付382785元。国华公司出具收据，确认收到原告支付涉讼房屋的首期款382785元。2019年2月13日，被告国华公司与原告签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********902，以下简称买卖合同），约定：国华公司向原告出售涉讼房屋；总价1332785元，签订本合同前原告已向国华公司支付20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，自本预售合同网上签订之日起1日内支付402785元，剩余房款930000元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；双方并约定其他权利义务。国华公司与原告签订一份《补充协议》，约定：商品房总价款包括商品房价款1340624.76元、增值税67031.24元；原告应于合同签署当日付清首付款402785元，余款930000元向建设银行申请贷款；若贷款申请在主合同签署之日起90日仍未能获得批准（以银行向国华公司发放贷款为准认定）的，原告应于主合同签署后91-120日以现金方式向出卖人支付房价款余额，逾期超过30日仍未支付的，国华公司有权解除合同，国华公司选择不解除的，每延迟一日，原告应按贷款金额的万分之三向国华公司支付违约金，自合同签署之日起91日起算；国华公司解除合同的，合同自解除通知送达（含视为送达）之日解除，原告应当按商品房总价款10%的标准向出卖人支付违约金；若按此标准计算的违约金低于不接触情况下按日计算的违约金，则按日计算的违约金为国华公司的实际损失，原告按此承担赔偿责任；原告在签署合同时，已充分了解并保证其符合商品房当地住房限购政策规定，并向国华公司提供真实、合法、有效的证明文件，承诺其不存在“借名购房”的情况，若原告隐瞒或虚构相关事实、提供不真实资料，导致合同因违反住房限购政策而无法继续履行，国华公司有权解除合同，届时原告按照商品房总价款10%的标准向国华公司赔偿损失。双方并约定其他权利义务。2019年3月1日，原告缴纳涉讼房屋的房屋买卖契税12693.19元。另查明，2018年12月25日，原告通过曾渤账户向案外人罗**转账30000元。2020年4月18日，罗**向曾渤账户转账30000元。诉讼中，优信公司陈述称罗**系优信公司员工，罗**告知优信公司，其收取30000元是原告为购买涉讼房屋解决购房资格问题，需要挂靠公司购买社保，即解决绿通问题，该30000元就是代原告购买社保的费用和手续费，后因原告不想购买房屋，罗**将30000元退还给原告。又查明，原告签订《购房人申明陈述书》及《购房申明陈述书》各一份，均载明：原告的家庭成员包括原告本人、丈夫曾渤、女儿曾**，原告户籍地为广东省佛山市，曾渤及曾**的户籍地为湖北省天门市。原告向建设银行申请贷款提交的资料包括了户号为**户口本的复印件，该户口本载明户籍地址为广东省佛山市禅城区**房，户主为黄**，原告李珍与户主的关系为母女，李珍的户籍于2018年8月15日由湖北省天门市彭市******迁入本址。原告在诉讼中提交了户号为**的户口本原件，该户口本载明户籍地址为湖北省天门市彭市*********，户主为曾***，原告系户主的儿媳，文化程度初中，2018年5月3日因夫妻投靠由湖北省天门市彭市******移入本址。诉讼中，原告陈述称其并不认识黄**，其户口从未迁出湖北天门市，佛山的户口本原件已经交给罗**。优信公司称罗**不清楚原告佛山户口的情况，也不知道该户口本在哪里。再查明，国华公司与优信公司签订一份《**与优信合作销售代理公司》，约定国华公司委托优信公司销售佛山市***********（**），具体可售套数以国华公司附件清单为准，委托期从2018年11月8日至2019年1月31日止。2019年8月19日，原告提起本案诉讼。被告国华公司于2019年9月25日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，原告陈述，原告并没有购买社保，也没有佛山市的购房资格，罗**告诉原告明阳公司收取的120000元为购房款。明阳公司陈述，明阳公司向原告提供的服务包括制作数据分析、为原告介绍合适房产、提供购房咨询、申请折扣等；明阳公司并不清楚原告是否具备购房资格，明阳公司仅为原告提供服务，其有无资格与明阳公司无关；明阳公司与国华公司没有关系；明阳公司和优信公司是合作关系，双方没有签订合同，一般由明阳公司带客户给优信公司，如成功申请优惠且签订合同的，明阳公司向客户收取服务费，优信公司不需要给明阳公司支付任何费用，因为客户签订买卖合同后，优信公司可以向国华公司收取销售代理费。优信公司陈述，优信公司与明阳公司没有签订合同，双方是合作关系，明阳公司是优信公司的销售渠道，除明阳公司外，还有其他的公司是优信公司的销售渠道，明阳公司介绍的客户比较多，因此优信公司会给明阳公司介绍的客户一定的优惠折扣，除了明阳公司向优信公司申请优惠折扣外，双方没有任何的权利义务关系，优信公司不用向明阳公司付费，因此双方无需签合同。本院认为，原告与国华公司签订的买卖合同是双方的真实意思表示,合同内容没有违反国家法律法规的强制性规定,合法有效。原告以佛山户籍身份购买涉讼房屋并进行网签交税，但通过双方举证，反映原告真实的户籍地为湖北省天门市，其并不具备购买涉讼房屋的资格，买卖合同不具备继续履行的条件，原告诉请解除买卖合同，本院予以支持，并认定买卖合同于起诉状送达至国华公司当日即2019年9月25日解除。原告于2018年12月19日已向优信公司支付20000元，之后再向优信公司支付100000元，付款总金额与《不动产项目VIP服务确认》约定的服务费金额一致，原告向国华公司支付的402785元亦与买卖合同约定的首期款一致，同时，原告支付的款项由优信公司、国华公司分别开具收据，上述收据及合同已经对国华公司及优信公司的所收款项进行区分，显然,原告清楚知悉其向明阳公司支付的120000元费用不包含在购房款内,亦无证据显示原告在本案诉讼前就明阳公司收取款项的性质提出异议，因此本院认定国华公司收取的402785元属于买卖合同项下的首期款，明阳公司收取的120000元属于《不动产项目VIP服务确认》项下的服务费。买卖合同已解除，国华公司应返还购房款402785元予原告。国华公司辩称原告应按总房款的10%向国华公司支付违约金133278.5元，并就此向本院提起反诉，因国华公司未缴纳诉讼费，本院已按国华公司撤回反诉处理，因此本院在本案中对国华公司关于违约金的主张不予审查。明阳公司并非买卖合同的合同相对方，亦未收取首期款，原告主张明阳公司共同返还购房款，缺乏理据，本院不予支持。关于明阳公司与原告的合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告与明阳公司签订《不动产项目VIP服务确认》，根据合同约定的内容，结合优信公司的陈述,反映出明阳公司在涉讼房屋的交易中充当提供咨询服务、组织洽谈、申请折扣、促进签订买卖合同等中介角色，原告与明阳公司应属于居间服务合同关系。明阳公司虽促成原告与国华公司签订买卖合同，但合同因原告不具备购房资格无法继续履行而解除，而明阳公司作为居间人，其提供服务时应充分了解原告是否具备购房资格，方可根据原告的实际情况提供咨询、介绍房源等专业服务，但明阳公司在庭审称不清楚原告是否具有购房资格，其亦未举证在提供服务过程中对原告的购房资格进行询问，并对能否购买涉讼房屋进行分析和相应的风险告知，可见明阳公司在促成买卖合同订立过程中存在过错。本院结合《不动产项目VIP服务确认》约定的服务内容、金额、双方的过错程度及买卖、居间合同履行的情况，根据公平及诚实信用原则，酌情确定明阳公司应得的居间服务报酬为10000元，故明阳公司应返还已收取的服务费110000元予原告，原告诉请返还的服务费超出核定部分，本院不予支持。国华公司并非《不动产项目VIP服务确认》的合同相对方，亦未收取服务费，原告主张国华公司共同返还明阳公司收取的款项，缺乏理据，本院不予支持。原告称向罗**支付了30000元用于办理购房资格，现罗**已将款项返还，原告的主张已无事实和法律依据，故本院对原告诉请两被告返还该30000元不予支持。原告起诉请求被告国华公司赔偿涉讼房屋的税费损失，经查，涉讼房屋的税费12693.19元已缴纳行政管理部门，原告也已经取得了税收缴款书，在买卖合同解除的情况下，被告国华公司仅具有协助退费义务，原告主张被告国华公司直接赔偿涉讼房屋的税费损失，该请求没有依据，本院不予支持。原告没有购房资格，致使买卖合同无法继续履行而解除，原告对此存在过错。国华公司委托优信公司销售，优信公司负责销售的员工罗**收取原告30000元用于办理购房资格，应视为国华公司明知原告签约时无资格且原告的佛山户籍信息不真实，国华公司对于合同解除亦存在过错。因此，因买卖合同解除而产生的诉讼费，应当由原告及国华公司各自承担50%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告李珍和被告佛山市国华置业有限公司于2019年2月13日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********902）于2019年9月25日解除；二、被告佛山市国华置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款402785元予原告李珍；三、被告广州市明阳物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还服务费110000元予原告李珍；四、驳回原告李珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费17989.3元（原告已预交21884.37元）,由原告李珍负担7091.77元，被告佛山市国华置业有限公司负担8397.53元，被告广州市明阳物业管理有限公司负担2500元。两被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告李珍，本院不另收退。原告多预交的3895.07元，自本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  彭彩霞人民陪审员  谭小燕二〇二〇年七月十七日书 记 员  林浩成