南昌铁路运输法院行 政 裁 定 书（2020）赣7101行初281号原告南昌市蛟桥集贸市场物业管理中心，住所地江西省南昌经济技术开发区蛟桥，统一社会信用代码913601001583545621。法定代表人殷勇，该中心经理。委托代理人周丹，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201510233415。委托代理人余志琪，北京市京师（南昌）律师事务所实习律师。被告南昌市自然资源局，住所地南昌市红谷滩新区碟子湖大道**，统一社会信用代码11360100014510837K。法定代表人陶志，该局局长。委托代理人邹伟，市不动产登记中心副主任。委托代理人陈建中，江西华昌律师事务所律师，执业证号13601199610714030。第三人闵龙骥，男，1990年6月7日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。第三人闵德强，男，1969年5月17日生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。委托代理人熊俊盛，江西民信律师事务所律师，执业证号13601199610331614。第三人南昌市中兴房地产开发公司，住所，住所地江西省南昌市青山湖区北京东路**div>法定代表人段窑家，该公司经理。第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司，住所地，住所地江西省南昌市南昌县莲塘镇澄湖西路**会信用代码91360100076881457L。法定代表人余德，该公司董事长。委托代理人闵光柏，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师，执业证号13601199710857422。委托代理人黄婷，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201811057867。原告南昌市蛟桥集贸市场物业管理中心（以下简称蛟桥物业中心）诉被告南昌市自然资源局撤销不动产登记行政行为一案，于2020年4月1日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并通知闵龙骥、闵德强、南昌市中兴房地产开发公司（以下简称中兴公司）、江西赣昌农村商业银行股份有限公司（以下简称赣昌农商银行）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年7月29日公开开庭审理了本案。原告委托代理人周丹，被告出庭工作人员邹伟及委托代理人陈建中，第三人闵德强委托代理人熊俊盛，第三人赣昌农商银行委托代理人闵光柏、黄婷到庭参加诉讼，第三人闵龙骥、中兴公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、原告系南昌经济技术开发区齿轮厂生活区（以下简称南齿生活区）蛟桥中兴商住楼AB栋31号、CD栋30号、CD栋32号商铺合法、实际的所有权人。2002年1月18日，原告与第三人中兴公司（第三人闵德强为项目经理）签订《联合开发协议书》，协议约定南昌市蛟桥集贸市场商住楼（以下简称案涉商住楼）建成后，底层市场一层归原告无偿所有，并由第三人中兴公司为原告办理产权证书。2004年市场建成，因第三人中兴公司未按规划建设，导致原告一直到2010年11月8日才办妥产权证书。2004年市场建成后，第三人中兴公司按《联合开发协议书》向原告移交了案涉商住楼底层市场建筑，自2005年至2016年12月30日，原告与第三人闵德强签订《房屋租赁合同》，约定案涉商铺租赁给闵德强使用，每年房租2万元整，原告事实上一直对该商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。2010年11月8日，在第三人中兴公司规划建设完成后，原告向南昌市住房保障和房产管理局（以下简称南昌房管局）办理了产权证，产权证号为洪房权证经济开发区字第**，产权区域为案涉商住楼市场底层（第一层）,产权面积：2437.64㎡，该房产证可证明原告是案涉商铺的实际权利人。二、第三人闵龙骥并非案涉商铺实际的所有权人，其取得案涉商铺产权证书不是基于真实的交易关系和合法的交易方式，是闵德强利用职务之便假借其子闵龙骥的名义与中兴公司签订了《商品房买卖合同》。在案涉商住楼建设完成后，2005年1月28日第三人闵德强利用其项目经理身份，以及掌握中兴公司公章和法人印鉴的便利，假借其子闵龙骥的名义与中兴公司签订了《商品房买卖合同》，将案涉商住楼商铺出售给第三人闵龙骥，但第三人闵德强、闵龙骥均未向第三人中兴公司支付购房款，事实上，第三人中兴公司与第三人闵龙骥不存在真实的交易关系。第三人闵德强作为第三人中兴公司的代表和案涉商住楼项目经理，明知项目建成后底层市场归原告所有，且第三人闵德强在2005年至2016年12月30日期间内，一直向原告以每年2万的房租租赁该案涉商铺，但是在2009年6月30日，第三人闵德强在明知原告是案涉商铺的实际所有权人的情况下，仍然利用虚假的《商品房买卖合同》，将案涉商住楼商铺登记在其子第三人闵龙骥的名下，并办理了三个不动产权证（产权证号为：洪房权证经济技术开发区字第100006529号、洪房权证经济技术开发区字第100006531号、洪房权证经济技术开发区字第100006530号），严重侵犯了原告的合法权益。三、案涉商铺上同时存在两个不同的不动产权利人，而原告是案涉商铺的实际权利人，因此被告南昌市自然资源局应当依法予以撤销第三人闵龙骥名下的该案涉商铺的不动产登记行为。首先，针对案涉商住楼同一商铺的所有权登记，登记部门南昌房管局在进行登记时未全面、认真核实案涉商住楼商铺的真实权利状态和实际权属关系，造成同一商铺同时存在两个不同的不动产权利人，属于登记部门登记错误。其次，原告是案涉商住楼商铺真实合法的权利人，且案涉商住楼商铺属于国有资产，第三人闵龙骥针对案涉商住楼商铺取得的产权证书不是基于真实的交易关系及合法的交易方式，其办理产权证书依据的材料不具有真实性及合法性，其办理案涉商住楼商铺所有权登记时隐瞒了真实情况并提供了虚假的登记材料，严重侵犯了原告合法产权利益，对国有资产产权利益亦造成严重侵害，对其名下案涉商住楼商铺的不动产登记行为应当予以撤销。最后，因职权划分的影响，在2019年南昌房管局的不动产登记工作由南昌市自然资源局统一负责，故被告南昌市自然资源局（现不动产登记工作的负责单位）应当对南昌房管局（原不动产登记工作的负责单位）登记错误行为承担法律责任。综上所述，被告为第三人闵龙骥办理案涉房屋的不动产登记行为明显违反程序及实体法律规定，依法应当予以撤销。请求：1.依法撤销对闵龙骥名下的位于南昌经济技术开发区商铺的不动产登记行为；2.本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，第三人中兴公司将案涉商住楼商铺卖给第三人闵龙骥合法。南昌房管局为第三人闵龙骥办理的位于南昌经济技术开发区商铺的不动产登记行为符合法律规定。因为，第三人中兴公司有案涉商住楼商铺的预售许可证，可以销售店铺。因此，第三人中兴公司将该店面卖给第三人闵龙骥的行为合法。综上所述，为维护国家机关的合法权益，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求。第三人闵德强述称，第一，第三人闵龙骥取得的涉案房产证是合法有效的；第二，原告的主管单位南昌市蔬菜副食品总公司蛟桥菜场将涉案商铺登记在其名下不合法，属于无效登记行为；第三，为了解决双方纠纷，应当依法追加南昌市蔬菜副食品总公司蛟桥菜场，作为本案第三人参加诉讼。第三人赣昌农商银行述称，一、涉案商铺已抵押给答辩人，抵押合法有效。涉案商铺登记在第三人闵龙骥名下，其将涉案商铺抵押给答辩人，且办理了抵押登记，答辩人取得了他项权证，抵押合法有效，抵押登记行为合法有效。南昌市中级人民法院作出的（2016)赣01民初184号民事判决书经审理认定了上述事实，抵押合同合法有效，赣昌农商银行依法享有案涉房屋的抵押权，并判决答辩人对涉案商铺折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，且该判决已生效，进入执行阶段。二、答辩人系善意取得涉案商铺的抵押权。因涉案商铺登记在第三人闵龙骥名下，具有公示公信效力，答辩人有理由相信第三人闵龙骥合法享有涉案商铺的所有权，符合《物权法》第106条规定的善意取得。且答辩人已尽了应尽的注意义务，故答辩人取得涉案商铺的抵押权系善意的。据此，答辩人合法且善意取得涉案商铺的抵押权。三、原告要求排除对案涉房屋执行的执行异议申请被依法驳回。执行期间原告向法院提出执行异议，法院认定其提出的异议不能排除法院对涉案商铺的执行，裁定驳回其异议请求。综上，涉案商铺已抵押给答辩人，抵押合法有效，答辩人系善意取得涉案商铺的抵押权。请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2002年1月8日，第三人中兴公司（甲方）与第三人闵德强（乙方）签订《挂靠协议书》，双方约定：乙方挂靠甲方，将与蛟桥物业中心签订联合开发协议；乙方挂靠甲方名义的项目由乙方自行管理，财务独立核算，自负盈亏。2002年1月18日，蛟桥物业中心（甲方）与中兴公司（乙方）签订《联合开发协议书》，双方约定：甲方提供座落在南昌市亩土地开发，建设项目为蛟桥菜场；乙方出资兴建，市场建成后，底层市场归甲方无偿所有，并由乙方无偿为甲方办理产权证书，二至六层商品房归乙方所有。乙方另行征地所建市场及其他商品房归乙方所有，与甲方无关。2002年1月27日，南昌经济技术开发区对第三人中兴公司在昌北蛟桥齿轮厂生活区兴建案涉商住楼批复，同意立项。2002年2月8日，第三人中兴公司与南昌经济技术开发区签订国有土地使用权出让合同，出让宗地位于南齿生活区，土地面积为3228平方米。2002年6月6日，第三人中兴公司与南昌经济技术开发区签订国有土地使用权出让合同，出让宗地位于蛟桥菜场以南、正大饲料北面水田以北、南齿宿舍以东，土地面积为746.9平方米。第三人中兴公司取得国有土地使用证后，进行了开发兴建。2004年市场建成，因该项目未按规划建设，实际建设面积超出批准的规划建筑面积，南昌市国有企业改革领导小组将该问题作为国有企业改革中房产历史遗留问题进行调查，调查意见审核表中所有权人记载为南昌市蛟桥菜场。2010年11月8日产权证登记的房屋所有权人为南昌市蔬菜副食品总公司蛟桥菜场，面积为2437.64㎡，南昌房管局核发了产权证号为洪房房权证经济开发区字第**。005年1月28日，第三人中兴公司与第三人闵龙骥签订商品房买卖合同，将中兴商住楼ＡＢ栋31号商铺841.54㎡、ＣＤ栋30号商铺66.41㎡、ＣＤ栋32号商铺1470.69㎡，共计2378.64㎡出售给第三人闵龙骥，2009年6月30日，南昌房管局分别核发了洪房权证经济技术开发区字第100006529号、第100006531号、第100006530号不动产权证。另查明，2000年11月16日，南昌市蛟桥菜场申请变更登记为南昌市蛟桥集贸管理中心，2000年11月28日,原南昌市工商行政管理局核准南昌市蛟桥菜场变更登记为南昌市蛟桥集贸市场物业管理中心。又查明，2008年6月22日，第三人中兴公司（甲方）与第三人闵德强（乙方）签订《债权转让协议》，甲方将其对案涉商住楼项目享有的全部权益和义务，转让给乙方。2008年7月10日，第三人中兴公司向原告发出了《债权转让通知》。再查明，在本案审理过程中，第三人闵德强提出与原告就案涉商铺的产权划分存在争议。庭审前一个月，本院分别向原告、第三人闵德强进行释明，告知就双方可能存在的产权争议应先通过民事诉讼解决。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”据此，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼应当履行举证证明义务，以证明其具有诉的利益及诉的必要性，即与被诉行政行为之间存在利害关系，否则不能取得原告资格。本案中，原告主张其是案涉不动产登记行为的利害关系人，就目前证据来看，无法得出原告与被诉行政登记行为具有利害关系。首先，从不动产登记行为来看，原告主张案涉商住楼商铺设立了二个不动产登记行为，其是案涉商住楼商铺的所有权人，但从其提交的洪房权房权证经济开发区字第**房有权证来看，该所有权人为南昌市蔬菜副食品总公司蛟桥菜场（以下简称蛟桥菜场），并非原告；其次，从工商登记变更时间来看，原告主张蛟桥菜场就是南昌市蛟桥菜场，且2000年11月28日已变更登记为蛟桥物业中心，但第200028023号房屋所有权证核发的时间为2010年11月8日，如果蛟桥菜场就是南昌市蛟桥菜场，那么2010年11月8日，在南昌市蛟桥菜场已变更登记为蛟桥物业中心后，房屋所有权证就应该核发给蛟桥物业中心，而不应是蛟桥菜场。既然产权证核发给了蛟桥菜场，说明2010年11月8日，蛟桥菜场这个市场主体还存在。再次，从产权争议来看，第三人闵德强主张与原告就案涉的商住楼存在产权争议。1、第三人闵德强与原告的联合开发面积超规划，以双方约定来确认一层商铺归原告所有，存在争议；2、原告提供的建设用地为约5亩，批复立项也是一个，但第三人中兴公司取得的国有土地使用权证二个，开发的土地面积近4000平方米；3、登记产权人为蛟桥菜场的商铺面积为2437.64㎡（洪房权房权证经济开发区字第**）记权利人为闵龙骥的商铺面积共计2378.64㎡（洪房权证经济技术开发区字第100006529号、第100006531号、第100006530号），面积并不一致；4、南昌市国有企业改革领导小组是将案涉商住楼商铺作为历史遗留问题来处理的，显然是存在着争议。因而，案涉商住楼商铺的不动产登记行为的基础法律关系存在争议，应先通过民事诉讼解决。综上，蛟桥物业中心不具有原告资格。原告的起诉不符法定条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项、第二项的规定，裁定如下：驳回原告南昌市蛟桥集贸市场物业管理中心的起诉。案件受理费50元，退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。审 判 长  李卫国人民陪审员  王惠珍人民陪审员  吴小文二〇二〇年七月三十一日法官 助理  周兵兵书 记 员  闵文峰