广东省连州市人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤1882民初346号原告：连州市城市春天业主委员会，地址：连州市*********。负责人：成明标。委托代理人：袁文明，男，1981年11月23日出生，汉族，连州市人，住连州市*********，系城市春天业委会副主任。被告：连州市骏伟物业服务有限公司，地址：连州市***********。法定代表人：张某1。委托代理人：杨三民，广东湘攸律师事务所律师。原告连州市城市春天业主委员会(以下简称：城市春天业委会)诉被告连州市骏伟物业服务有限公司(以下简称：骏伟物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法由审判员陈远洲担任审判长、人民陪审员徐记莲、人民陪审员唐小梅组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的负责人成明标及其委托代理人袁文明、被告的委托代理人杨三民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告城市春天业委会诉称：2014年9月29日，第一届城市春天业主委员会在未召开业主大会决定的情况下，违反法律规定擅自与被告骏伟物业公司签订城市春天《物业管理服务合同》。该《合同》第二十条规定：本合同期限自签订之日起至业主委员会聘请新的物业服务公司时，本合同协议自行终止。第二十三条规定：乙方按《连州市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中“三级服务等级标准”实现目标管理……业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%以上，具体的物业管理服务质量要求附后。第二十五条规定：乙方违反合同第六章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。多年来，被告违反合同约定，小区管理混乱，肆意擅自敲烂小区房屋瓷砖，侵害业主财产，阻扰小区业委会换届，引起广大业主强烈不满。城市春天小区业主大会对被告的满意率，投票的结果已表明小区绝大多数业主不满意被告的服务，城市春天新一届业主委员会也已聘请新的物业服务公司，根据合同规定，城市春天物业管理服务合同已终止。2019年9月3日，城市春天业主委员会发函被告要求终止合同，并要求被告撤出对城市春天小区区域的管理，但被告拒绝退出。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。2019年8月29日，第二届城市春天业主委员会成立，经过召开业主大会，小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主表决和联名签字解除与被告签订的《物业管理服务合同》。这已符合《中华人民共和国物权法》第七十六条确定解除物业服务合同的条件。法律规定，业委会是业主大会的执行机构，同时也是业主的自治管理组织。城市春天业主委员会召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主表决要求解除与被告的《物业管理服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予以支持”的规定。原告为了维护自己的合法权益，现向法院诉请要求：1、判决被告立即撤出对连州市*********城市春天小区区域的管理；2、判决被告按照《广东省物业管理条例》第42、51条的规定将连州市*********城市春天小区的资料及财物移交给原告(具体见《移交清单》)；3、本案诉讼费由被告承担。原告城市春天业委会对其主张提供证据有：1、成明标身份证、2014年9月16日连州市业主委员会备案申请表、照片（证明第一届业委会成员名单和移交公章）；2、2019年8月第二届业委会备案资料，2019年8月25日第二届业委会备案申请书；3、2019年9月16日住建局证明；4、2020年3月15日业委会的身份证明；5、营业执照复印件；6、2014年9月29日城市春天物业管理服务合同复印件；7、共19页的关于重新选举新一届城市春天业主委员会的投票；8、共45页关于召开城市春天小区第二届业主大会会议决议；9、共29页城市春天小区物业服务意见表；10、2019年11月1日告知书；11、2019年12月9日71号受理告知书、80号受理告知书、送达回证；12、城市春天业主委员会003公函；13、城市春天业主委员会001函、送达回证；14、003公函；15、城市春天小区业主大会业主委员会会议纪要、会议记录；16、公告；17、业主维权情况说明；18、资料交付清单；19、报警资料（证明物业侵害业主行为）；20、聊天记录；21、城市春天业主委员会印章移交表、照片；22、关于城市春天业主委员会换届选举材料一组；23、开户许可证复印件；24、业主大会议事规则；25、换届选举事务；26、需移交资料；27、关于补充提供数据材料的函；28、参考案例2份《民事裁定书》，29、案例《判决书》。此证据均经过庭审质证。被告骏伟物业公司辩称：一、原告所谓的第二届连州市城市春天业主委员会的成立违反法定程序和法定要求，是非法成立的，依法不具备诉讼主体资格，不是本案适格的原告。具体表现为：1、城市春天业主委员会第二届的成立是未经连州市住房和城乡建设局、连州市连州镇人民政府、连州市********民委员会等任何政府部门的指导，由成明标等人私自成立的，其成立严重违反了《中华人民共和国物业管理条例》第十条的规定。2、原告（城市春天业主委员会第二届）在所谓成立后至今，都未取得有权备案机关的备案。连州市住房和城乡建设局和连州市连州镇人民政府、连州市********民委员会均未对原告城市春天业主委员会第二届的成立予以认可和备案。其作为一个合法的社会组织的法人资格没有取得，本案的原告何来以合法的城市春天业主委员会的社会组织身份提起本案的诉讼？原告（城市春天第二届业主委员会）提出诉讼，违背了《广东省物业管理条例》第二十二条规定。3、原告（城市春天第二届业主委员会）选举时和所谓成立后，还存在以下程序违法和违规问题一并列举：(1)、城市春天第二届业主委员会未经法定程序产生。(2)、在换届选举时存在部分业主委托事项不明，委托无效。(3)、城市春天第二届业主委员会筹备组提供的议事规则存在阴阳事项。(4)、城市春天第二届业主委员会筹备组组成人员不合法。(5)、城市春天第二届业主委员会组成人员不具备小区业主的广泛性。15名业委会委员中，成明标等人所在的第3栋就占据了5人，有的楼栋没有委员代表。(6)、城市春天第二届业主委员会经常以业委会的名义发通知，其实并没有经全体业主大会决定，而是业主委员会中个别人的意思，不具有合法性，程序违法。(7)、城市春天第二届业主委员会提供给业主大会表决的事项程序不合法，总共表决事项为五项，但在表决结果投票栏中，却只有一个表决结果（即是与不是），这些表决结果不能代表业主的真实意思。(8)、原告伪造汇通物业有限公司有参与和为民物业服务中心备选竞争城市春天小区管理的事实。(9)、城市春天第二届业主委员会在明知自身成立不合法，没得到备案机关的有效备案，成明标、袁文明，成海峰等携带作案工具（扳手、螺丝刀等）强拆、强撬未移交的业委会办公室，强行闯进第一届城市春天业委会委员钟辉君的公司，威逼钟委员交出城市春天业委会公章，物业工作人员报警。(10)、《广东省物业管理条例》规定业主委员会委员应当从具备的条件，成明标、袁文明等人非法在消防通道划定停车位以非法收取业主停车费、部分业主受成明标等人唆使，从2019年6月份至今未交物业管理费，成明标、袁文明本人从2019年8月份至今未交物业管理费。(11)、2019年9月30日在成明标名下注册“连州市********”，企图接管小区物业服务。4、从原告提供的《关于重新选举新一届城市春天业主委员会的投票》上的签名可以明显看出，很多业主的签名都是由其他人一人伪造代签。5、成明标等人组织召开城市春天业主大会，选举新一届业主委员会时，并没有取得双过半的法律规定，结果是无效的。6、成明标等所谓业委会递交给社区的备案材料严重造假，他们为顺利达到双过半的备案，故意篡改小区的实际数据。城市春天业主委员会第二届的成立是不合法的。应当依法取缔。二、原告解聘被告，没有经小区内专有部分建筑面积部面积过半数的业主同意，也没有经总人数过半数的业主同意。成明标提供的《关于连州市城市春天小区换届选举业主委员会事务》的很多业主的签名的笔迹也和《关于重新选举新一届城市春天业主委员会的投票》上的签名一样，是由某几个人代签的，不是每个业主本人真实签名。三、从工商登记系统查询结果显示，原告伪造选聘的连州市为民物业服务中心，没有经营物业服务的权利。违反我国法律的强制性规定；属非法经营行为。依法也应当认定合同无效。四、被告是城市春天第一届业主委员会依法聘请的物业管理公司，并自愿签订了《城市春天物业管理服务合同》，被告在管理过程中也依法依约履行了相关的管理职责。2014年9月起，被告接管城市春天的物业管理之后，一直按照物业管理法规的相关规定和《合同》的约定履行管理职责，小区内的环境卫生、生活秩序、治安环境等都有条不紊的进行，被告的管理工作受到了业主的一致肯定和好评。双方自愿签订的《合同》没有出现约定解除事由或法定解除事由。现在部分理性业主因不满成明标等人的所作所为，已有250名业主自发提议罢免现任的所谓业主委员会，重新选举业委会。湟川社区本着实事求是、依法依规、纠正错误的原则，撤回了对所谓城市春天业主委员会的“备案”。综上所述，被告是城市春天小区合法的物业管理人，被告也依法依约履行了相关的管理职责；而成明标等人是非法成立的，依法不具合法的社会组织资格，也就不具备诉讼主体资格，不是本案的适格原告；无权起诉被告，也无权主张要求被告撤出城市春天小区的物业管理服务。被告骏伟物业公司对其主张提供证据有：1、《关于撤回对的“街道办事处意见”的决定》复印件；2、《第二届城市春天业主委员会备案资料》、《城市春天数据统计表》复印件；3、《关于罢免连州市城市春天第二届业主委员会倡议书》复印件；4、连州市******的企业信息复印件；5、《连州市不动产权信息查询证明》复印件；6、《连州市*******查询结果证明》复印件；7、城市春天业委会成员2020年4月份止欠费明细表复印件；8、2020年3月25日《连州市公安消防大队责令限期改正通知书》、《连州市住房和城乡建设局责令改正违规行为通知书》、2019年8月17日《连州市公安消防大队责令限期改正通知书》复印件；9、2019年9月25日连州市公安局城南派出所报警回执复印件；10、2020年1月3日连州市公安局城南派出所报警回执复印件。此证据均经过庭审质证。本院考虑到本案涉及到群体性利益，依职权向连州市连州镇人民政府、连州镇湟川社区居委会、连州市住房和城乡建设局调查关于城市春天第二届业主委员会成立的相关事宜，相关单位分别出具了《情况说明》、《证明》两份。对城市春天第一届业委会成员钟辉君做了《调查笔录》一份。此证据均经过庭审质证。经审理查明：原告连州市城市春天业主委员会，依法成立后，其第一届业主委员会的成员有黄汉星、黎庆华、郭秀勤、曾伟雄、钟辉君和钟建平；并依法雕刻、使用连州市城市春天业主委员会的公章。2014年9月29日，以连州市城市春天业主委员会为甲方，以连州市骏伟物业服务有限公司为乙方，双方签订《城市春天物业管理服务合同》，该《合同》约定的主要内容为：“1、物业的基本情况、类型为住宅，位置为连州市******，四至为东至湟川河路、西至公安局发展用地、南至城南大道、北至雅瑶岗村。2、委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护……3、本合同期限自签订之日起至业主委员会聘请新的物业服务公司时，本合同协议自行终止。”被告从签订该《合同》时起直至今，对原告的物业进行管理和服务。2019年8月起，以成明标、袁文明等人为代表的业主认为：“连州市城市春天第一届业主委员会任期己满，原业委会委员房产转让，工作调动、部分委员不在本小区居住，已经不能代表行使所有业主的权利，所以，要求换届。根据物业管理《业主大会议事规则》，规定，其委员资格自然终止。本小区业主联名向社区申请成立第二届城市春天业主委员会筹备组，由欧阳学强、王细妹等15人组成筹备组。2019年8月15日，在湟川社区梁世安书记、邓新传工作人员的协助和监督下，进行了公开验票，筹备组会议顺利产生小区第二届业主委员会的委员和候补委员。在8月25日，第一次会议通过委员民主选举业主委员会组成人员有主任成明标、副主任袁文明等14人；候补委员有蒋君秀，筹备组组长有欧阳学强和王细妹。以成明标为代表的第二届业委会委员的工作有：一是要求第一届业委会成员的钟辉君将连州市城市春天业主委员会的公章交出来，钟辉君迫于无奈将公章交给连州市湟川社区*委会的梁世安书记。二是要求连州镇湟川社区居委会办理第二届业主委员会选举成立的备案工作，该社区于2019年8月27日签署了“同意城市春天顺利选举出第二届业主委员会”的意见，但于同年12月24日，又以无权签署业委会成立意见为由，作出关于撤回对《第二届城市春天业务委员会备案资料》的“街道办事处意见”的决定。成明标等人分别要求连州镇人民政府和连州市住房和城乡建设局要求办理第二届业主委员会选举成立的备案工作，两单位均认为业主委员会选举存在瑕疵，不符合备案条件，同时，约有200户城市春天业主提出罢免新选的业委会，因此，两单位至今仍未为其办理备案手续。三是要求被告撤出对城市春天小区区域的物业管理，移交相关的资料及财物。与2019年9月30日注册成立，由邓美娟个体经营的连州市********商谈经营管理城市春天物业管理服务事宜。四是于2020年3月16日向本院提出上述诉讼请求。本院认为：法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等重大事项，由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会成立和业主委员会选举的情况，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。本案中，黄汉星、钟辉君等人，是经连州市城市春天业主选举产生的业主委员会委员，连州市城市春天业主委员会及其黄汉星等组成人员的委员，经过连州市房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，是依法成立的，并依法雕刻、使用连州市城市春天业主委员会的公章。2014年9月29日，以连州市城市春天业主委员会为甲方，以连州市骏伟物业服务有限公司为乙方，双方签订《城市春天物业管理服务合同》，是双方在完全平等自愿基础上签订，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受到法律的保护，双方应全面履行其义务。该《合同》约定的期限为：自签订之日起至业主委员会聘请新的物业服务公司时止。被告从签订该《合同》时起直至今，对连州市城市春天小区的物业进行管理和服务。被告的管理工作受到大部分业主的一致肯定和好评，没有出现约定解除或法定解除事由。以成明标等人为代表的业主虽然认为被告管理混乱、肆意擅自敲烂小区房屋瓷砖、侵害业主财产等行为，未能提供任何证据证明，应由其承担举证不能的法律后果。连州市城市春天小区的业主委会是该小区业主大会的执行机构，是该小区业主的自治管理组织，业主委员会的委员必须按其分工执行业主大会决定，服务于小区业主，维护整个小区的合法权益，业主委员会和业主委员会的委员，无法定的任职期限，只有当业主委员会的个别委员或全体委员存在不依法维护整个小区的合法权益、损害业主利益或不能履行相关的管理职责时，才依法选举更换，并报请有关部门备案。业主委员会是个机构，是个管理组织；而业主委员会的委员是小区业主。以成明标为代表的连州市城市春天小区部分业主，认为连州市城市春天第一届业主委员会任期已满，选举新一届城市春天业主委员会之说，混淆了业主委员会与委员的两个概念。同样，以成明标为代表的连州市城市春天小区部分业主，认为其选举产生的和要求有关部门备案的应该是连州市城市春天业主委员会的个别或全体委员，而非第二届城市春天业主委员会。由于以成明标为代表的城市春天部分业主所选举产生的业主委员会委员，在选举过程中存在瑕疵和未经连州市有关部门备案，因此，以成明标为代表的城市春天部分业主根本无权以连州市城市春天业主委员会的名义进行相关的管理活动，履行相关的管理职责，即使其加盖公章己进行的诸如:1、要求第一届业委会成员的钟辉君将连州市城市春天业主委员会的公章交出来。2、要求连州镇湟川社区居委会办理第二届业主委员会选举成立的备案工作，要求连州镇人民政府和连州市住房和城乡建设局要求办理第二届业主委员会选举成立的备案工作。3、要求被告撤出对城市春天小区区域的物业管理，移交相关的资料及财物。与连州市********商谈经营管理城市春天物业管理服务事宜。4、于2020年3月16日向本院提起本案诉讼，如此等等的行为，均属于无权行使的民事行为，违反《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项之规定，不是连州市城市春天业主委员会的真实意思表示，属于无效民事行为。可见，以成明标为代表的连州市城市春天部分业主，以连州市城市春天业主委员会的名义并加盖公章向本院诉请要求：1、判决被告立即撤出对连州市*********城市春天小区区域的管理；2、判决被告按照《广东省物业管理条例》第42、51条的规定将连州市*********城市春天小区的资料及财物移交给原告(具体见《移交清单》)，均不是连州市城市春天业主委员会的真实意思表示，属于无效民事行为，不能认定具有诉权，原告的诉讼主体不适格，本院应裁定驳回其起诉。2014年9月29日，连州市城市春天业主委员会与被告连州市骏伟物业服务有限公司签订《城市春天物业管理服务合同》合法有效，应当继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，参照《住房和城乡建设部关于印发＜业主大会和业主委员会指导规则＞的通知》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告连州市城市春天业主委员会的起诉。本案受理费100元，不予收取，待本裁定生效后退还给原告连州市城市春天业主委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  陈远洲人民陪审员  徐记莲人民陪审员  唐小梅二〇二〇年七月二十一日法官 助理  梁舒恬书 记 员  黄薇霖附：本案适用的法律及司法解释条文：一、《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)经济合同违反国家指令性计划的；(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。四、《住房和城乡建设部关于印发＜业主大会和业主委员会指导规则＞的通知》第三十三条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。六、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。