西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初10076号原告：王妮，女，汉族，1984年10月23日出生，住陕西省宝鸡市金台区。授权康海欢，委托书：，男，汉族，1984年12月5日出生，住西安市雁塔区，系原告配偶。被告：西安盛润置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：赵刘，该公司总经理。委托诉讼代理人：李琴琴，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯钢，男，汉族，1972年11月17日出生，住西安市碑林区，该公司员工。原告王妮诉被告西安盛润置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王妮委托诉讼代理人康海欢、被告西安盛润置业有限公司委托诉讼代理人李琴琴、冯钢均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告王妮诉称，2015年1月10日，原告从被告售楼部认购位于西安市雁塔区XX路XX街交汇处西南角，房号为3单元2层16号（编号2-3-16）的“梦想城”项目商铺一间，总价358000元整。当日原告支付190000元整，签订《梦想城商铺认购协议书》，并以返租的方式签订《商铺租赁合同》。梦想城项目自2016年起改为鑫朱雀农贸批发市场对外营业。2017-2018年正常返租。原告认购前，被告售楼部工作人员一再承诺本项目为正规项目，所有证件都会在三个月内办好，并出示了部分证件。租赁第三年（2019年）起，被告出现延迟支付租金现象，原告经询问得知，被告截止到现在仍未取得商品房预售许可，原告要求退还定金，屡次与被告负责人冯钢沟通均无果，为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼。请求依法判令：1.要求被告返还商铺认购定金及占用期间利息、商铺租金共计242412元，其中包括商铺认购定金19万，自2015年1月10日银行同期存款利息23771元人民币，商铺租金未返还部分28641元人民币；2.依法判令本案的诉讼费由被告承担。被告西安盛润置业有限公司辩称，一、被答辩人认为合同是无效的。。二、关于合同无效的法律后果。本案中，就案涉商铺，同日同时连续签订两个合同，即在《梦想城商铺认购协议书》外，还签订了一份《商铺租赁合同》。答辩人认为，这两份合同实质上是一份合同，《商铺租赁合同》作为当时销售操作的需要，实际上只是《梦想城商铺认购协议书》的一部分。实际情况是，此时案涉商铺尚未建成，换句话说，租赁物不存在，按照一般的流程，答辩人作为出售方，应在房屋建成以后，交付于被答辩人（买受人），被答辩人接收房屋并验收合格以后，与答辩人签订租赁合同并将房屋交由答辩人占有、使用。而本案的实际情况是，被答辩人交了一半的购房款，至今没有接收到案涉商铺，究其原因，《商铺租赁合同》和《梦想城商铺认购协议书》是同时所签，所谓的“租金”并不真实，实质是对房价的变通处理。《商铺租赁合同》约定的租赁期限截止日为2019年9月30日，这说明是房价调整的截止日期。被答辩人作为众多购房者之一，与答辩人之间的这个两份合同具有以下特点：一是充分知晓（在《梦想城商铺认购协议书》第三条第一款约定：“在签订本协议时，乙方（即被答辩人）已充分熟悉并了解所认购的物业基本现状，并自愿签订本协议。”）；二是事先合意；三是统一文本；四是同时签订。这就充分说明，对答辩人来说，这是一种销售方式，而对于被答辩人来说，这是一种在充分沟通的基础上同意以有条件的实际低价购买商铺的行为。被答辩人在诉讼请求中要求答辩人支付“商铺租金未返还部分28641元”没有合同依据和法律依据。双方并不存在真实的租赁合同关系，答辩人无需向被答辩人支付租金。双方签订的《商铺租赁合同》约定的所谓的“租金”，是返点，是对起始房价调整的方法和标准，2019年3月2日，被答辩人要求退房，此时在房价调整确定的三年期满前，被答辩人确定不再继续购买商铺，那答辩人与被答辩人也就无需再继续返点以确定最终的房价。经审理查明，2015年1月10日，原告与被告盛润公司签订《梦想城商铺认购协议书》(协议编号为2-3-16)，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX街XX城XX号XX单元XX层XX号的房屋（以下简称“涉案房屋”），面积为21.72平方米，单价为16483.35元，总价款为358017元。合同约定，原告按揭付款，原告于本协议签订时付清总房款的50%（含定金），余款50%于被告通知办理银行贷款手续15日内看，办理银行贷款相关手续。第三条约定，涉案房屋的交付时间为2016年6月30日，若到此时间，因被告原因未能与原告签订《商品房买卖合同》，原告有权选择以下处理方式：1、原告选择退房，被告将原告已付房款全额退还，按银行同期存款利率计息；2、原告不退房，被告将如期交房。上述协议签订同日，原告向被告支付首付款19万元。庭审中，被告承认其所开发的楼盘目前只有国有土地使用证和建设用地规划许可证。2015年1月10日，原告（甲方、出租方）与案外人西安东阳房地产咨询有限公司（乙方、承租方）、被告（丙方、担保方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将其购买的2-3-16商铺（建筑面积21.72平方米），出租给乙方；甲方于2016年10月1日已交清该商铺的100%房款；租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。以上事实，有梦想城认购协议书、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案审理过程中，根据原告的诉讼请求涉及两份合同，首先为原告与被告盛润公司签订《梦想城商铺认购协议书》，针对该协议原告的诉请为返还商铺认购定金及占用期间利息，其次为原告（甲方、出租方）与案外人西安东阳房地产咨询有限公司（乙方、承租方）、被告（丙方、担保方）签订了《商铺租赁合同》，原告的诉请为被告返还商铺租金。经本院释明后，原告确认本案涉及的基础法律关系为《梦想城商铺认购协议书》，据此本案的案由确认为商品房预售合同纠纷。本案中，原告与被告盛润公司签订认购书已认购被告开发“梦想城”项目的涉案房屋，但涉案房屋所在项目证照不全，已违反国家法律强制性规定，故依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与被告盛润公司签订的认购协议系无效合同，被告盛润公司已收取原告的购房款19万元应当予以返还。关于原告主张的利息一节，因被告盛润公司明确知晓涉案项目的手续不全仍对外发售房屋，存在主要过错，而原告也未认真全面核实所购房屋的实际情况亦存在过错，故结合公平原则及过错责任，考虑到本案的房屋性质的实际情况，本院酌情认定被告盛润公司应按照中国人民银行同期存款利率的60%向原告支付购房款19万元被占用期间的利息损失。关于原告主张的商铺租赁费，与本案不属于同一法律关系且《商铺租赁合同》合同中承租方是西安东阳房地产咨询有限公司，被告为合同担保方，故原告该项诉请，本案不予处理。因综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：被告西安盛润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王妮返还购房款190000及利息损失（以190000元为基数按照中国人民银行同期存款利率的60%为准，计算自2015年1月10日起至实际给付之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4936元，由被告西安盛润置业有限公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  余 洁人民陪审员  刘丹峰人民陪审员  朱亚莉二〇二〇年七月十七日书 记 员  田梦茹打印：相丽华校对：秦婷婷2020年月日送达1