安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初4763号 原告：韩邓标，男，1986年11月9日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：夏友飞，安徽国运律师事务所律师。 被告：临泉县曲金置业有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NMG7Y8A，住所地临泉县城南街道办幸福路西华安城营销中心。 法定代表人：周磊，任执行董事。 委托诉讼代理人：黄雪涛，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：安徽嘉家物业服务有限公司临泉分公司，统一社会信用代码91341221MA2RFC1T31,住所地临泉县城南街道办幸福路与港口路交汇处华安营销中心**。 负责人：郭修俊。 委托诉讼代理人：黄雪涛，安徽安泰达律师事务所律师。 原告韩邓标与被告临泉县曲金置业有限公司（以下简称曲金公司）、安徽嘉家物业服务有限公司临泉分公司（以下简称嘉家公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩邓标的委托诉讼代理人夏友飞、被告曲金公司的委托诉讼代理人黄雪涛、被告嘉家公司的委托诉讼代理人黄雪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩邓标向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即返还原告购买车位的订金30000元；二、依法判令被告支付原告逾期利息2770元（按银行同期贷款利率4.75%，自2018年6月16日起，暂计算至2020年5月16日）；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告在被告1开发建设的小区购买房屋一套，被告要求原告必须购买车位才能购买房屋，实施捆绑销售政策。原告不得已预交订金，每个车位使用权需预交订金30000元。于2018年向被告1预交了30000元预订金，并由被告2出具收据一份。现因为被告的车位无法办理产权证、车位价格等原因双方无法达成一致，要求被告返还当时支付的订金，但被告一直敷衍搪塞，拒不返还。原告认为，被告拒不返还订金的行为，已构成严重违约，其不仅有损于其商业信誉，而且也给原告造成了较大经济损失，现原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求判如所请。 被告曲金公司辩称，一、被答辩人签订案涉车位相关合同及支付预定车位款项行为均系其真实意思表示，被答辩人无任何证据证明答辩人存在所谓的捆绑行为，车位预约合同合法有效。首先，被答辩人作为完全民事行为能力人，自愿与答辩人签订承诺书，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定，该承诺书即视为被答辩人与答辩人之间达成意思一致的转让案涉车位使用权的预约合同，作为完全民事行为能力人，被答辩人在签订承诺书时，对该协议书中相关权利义务的约定应具有认知能力，其签订行为已经表明了其接受该协议相关条款约束的真实意思。其次，被答辩人无任何证据证明在案涉合同的签订过程中答辩人有捆绑销售车位的情形。相反，被答辩人在承诺书中明确认可其缴纳的款项系提前预定车位使用权的相关款项，在签订承诺书后，被答辩人使用自己名下银行卡向答辩人支付了预定车位使用权的相关款项，被答辩人在用一个又一个其自愿履行案涉合同义务的行为来证明其向答辩人购买车位系其真实意思表示，否则答辩人不可能强迫其签订合同，更无法强迫其向答辩人支付相关款项，就本案的相关事实，答辩人并不存在所谓的捆绑销售的行为。再次，答辩人在临泉县商品房市场并不具有垄断地位，被答辩人可以选择购买临泉县其他开发商开发的商品房，或者购买二手房，如果答辩人真的存在捆绑销售的行为，被答辩人完全有自主选择的权利拒绝与答辩人签订相关合同并拒绝向答辩人支付相关款项。综上，被答辩人的种种行为均表明其签订案涉车位相关合同及支付预定车位款项行为均系其真实意思表示，答辩人不存在所谓的捆绑销售车位的行为。 二、答辩人对案涉车位使用权具有处分、收益的权利，且不存在任何违约行为，被答辩人要求答辩人返还定金及相关损失无任何事实及法律依据。首先，案涉车位系答辩人投资建设，案涉车位的土地使用权也系答辩人合法取得，根据《中华人民共和国物权法》相关规定：答辩人作为案涉车位所属建筑物的建造人及建筑物所在的建设用地使用权人，对案涉车位使用权具有处分、收益的权利，其将案涉车位使用权出卖给被答辩人系有权处分，具有与被答辩人签订案涉车位预约合同的主体资格。其次，承诺书中明确说明答辩人出售的系案涉车位使用权，被答辩签字行为可证明被答辩人明确知晓答辩人出售给被答辩人的系案涉车位的使用权，作为完全民事行为能力人，被答辩人应知晓车位使用权的含义。且根据案涉车位所在地政府相关规定，该城市所有房地产附带车位均无法办理产权证，无法办理产权证系不可归责于答辩人的政策原因，答辨人无任何违约行为。再次，被答辩人未提供任何证据证明其就车位价格与答辩人进行了磋商。实际情况是，答辩人在案涉车位具备签订使用权转让合同条件后分别向被答辩人预留的手机号码以电话和短信方式通知被答辩人签订案涉车位使用权转让合同并选定车位，但被答辩人置若罔闻。时至今日，答辩人仍然愿意继续完成车位交易，反而是被答辩人以车位价格原因等起诉至法院，此行为系被答辩人向法院和答辩人明确表示其违反案涉车位预约合同义务，构成根本违约。不存在被答辩人所说的因价格原因无法达成一致。综上，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定：不论是预约合同亦或是买卖合同，解除权均在守约方，本案中被答辩人存在违反车位承诺书规定义务的违约行为，答辩人无任何违约行为，要求合同相对方承担案涉承诺书违约责任的权利依法应在在答辩人一方，故被答辩人作为违约方要求答辩人返还其购买车位定金及赔偿损失无任何法律及事实依据。 三、案涉款项系被答辩人以预定的形式向答辩人交付的定金，作为日后双方签订正式车位使用权转让合同的担保，被答辩人未按约履行义务，根据法律规定适用定金罚则，定金不予返还。根据双方签订承诺书的内容可以证明，被答辩人向答辩人交付案涉款项是为了确保日后与答辩人签订正式的车位使用权转让合同，承诺书第3条中明确约定案涉款项性质为“定金”且被答辩人认可在条件具备时如未按时签订案涉车位使用权转让手续，则缴纳的案涉款项不予返还。根据《中华人民共和国合同法》第115条、《中华人民共和国担保法》第89条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第115条规定，案涉款项系被答辩人向答辩人交付的立约定金，作为日后签订正式车位使用权转让合同的担保；在被答辩人拒绝与答辩人签订正式车位使用权转让合同时，根据承诺书约定及上述法律规定该款项依法依约不予返还。 四、被答辩人购买的案涉商品房系限价房且价格大幅度上涨。其作为业主已经实际获得房屋所有权并从中获利。即便当初存在捆绑销售行为，被答辩人也是基于获利目的自愿缴纳费用购买案涉车位。若是被答辩人认为答辩人存在捆绑销售行为，为何在长达两年的时间内不起诉维权，恰恰在办理完案涉房屋交接手续后才起诉？唯一可以解释的理由是：被答辩人是基于有利可图，才自愿与答辩人签订相关商品房合同及支付购买案涉车位使用款项，此可以视作其投资行为。答辩人在与当地政府部门签订案涉房屋及车位土地出让合同时明确保证，答辩人所开发的项目商品住宅房屋销售价格均低于当时同地段商品房价格（详见答辩人提交证据一第48条），被答辩人正是基于该点才强烈要求尽快与答辩人签订商品房预售合同并自愿缴纳预定车位款项。时至今日，由于案涉房屋房价格快速上涨，被答辩人从其购买商品房已实际获益，即便答辩人存在捆绑或者搭售案涉车位的行为，本案中被答辩人在投资房产获利后，却起诉要求解除案涉车位使用权预约合同，有违契约精神，更是对诚实信用原则的破坏。综上所述，被答辩人的相关行为不仅违反了《中华人民共和国合同法》维护社会主义市场交易的立法本意，破坏了市场交易的稳定性，更是对民事活动中诚实信用基本原则的蔑视，其诉请无任何事实和法律依据，请求法庭依法判决，驳回被答辩人诉请，以维护市场交易秩序，彰显国家法律权威。 被告嘉家公司辩称，1、同以上曲金公司答辩意见；2、嘉家公司向原告出具收条系受被告曲金公司授权出具，该收据的款项已转至曲金公司账户。 根据当事人的陈述以及本院依法认定的证据，本院查明的事实如下：被告曲金公司开发的迎宾大道南侧、八一路北侧、城中路东侧、姜苑路西侧商品住宅房屋为限价房项目，毛坯房均价控制在每平方米5500元以内，精装房均价控制在每平方米6000元以内。2018年7月9日，原告韩邓标购买被告曲金公司开发建设的“华安城·御良园”商品房一套，并签订一份《商品房买卖合同（预售）》。同日，原告向被告曲金公司缴纳30000元预定该小区车位一个，并签署一份承诺书，载明：“1、本人自愿缴纳人民币叁万元整，用于提前预定车位使用权；2、在条件具备时，本人自愿且无条件配合办理车位使用权转让手续；3、本人知晓并认可：如本人购房后，拒不办理车位使用权转让手续，则缴纳的叁万元不予返还本人，本人无任何异议。”。被告嘉家公司受被告曲金公司委托，为原告出具3万元收据一张。现原告所购商品房已交付使用。2020年6月28日，被告曲金公司通知原告参加车位开盘活动选购车位。 另查明，2019年4月1日至25日，先后共有200多名业主分别到临泉县市场监督管理局、临泉县住房和城乡建设局、临泉县信访局等部门投诉、信访临泉县曲金置业有限公司38号地、40号地、41号地、42号地、43号地在销售商品房的过程中捆绑车位销售，经临泉县市场监督管理局合并立案调查，认为曲金公司存在向潘魁伟销售商品房的过程中强迫消费者购买车位、搭售车位的行为，违反《中华人民共和国消费者权益保护法》和《安徽省消费者权益保护条例》，侵害了消费者自主选择权、公平交易权，临泉县市场监督管理局作出（临）市监罚字（2019）1570号行政处罚决定书，对曲金公司罚款90000元。在调查过程中，曲金公司营销总监杨洪池受法定代表人周磊委托接受市场监督管理局询问时承认，销售商品房时向业主宣传车位暂定6万元一个，有关信访和投诉的所有人员反映购买曲金公司商品房必须先汇入30000元车位款签订购买车位承诺书后，才能办理购买商品房的相关手续的情况是事实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告向被告曲金公司缴纳30000元预定车位使用权，并签署承诺书，双方已达成在条件具备时办理车位使用权转让手续的合意，双方之间的预约合同成立。原告在庭审中主张本案合同并没有确定合同应当具有的基本要素，未对合同主要内容进行约定；被告曲金公司违法捆绑房屋销售车位，侵害了消费者的自主选择权、公平交易权，承诺书是原告非自愿情况下签署，双方未达成买卖车位的合意，故车位买卖合同不能成立。本院认为，预约合同不同于本约合同，本案双方当事人达成在将来一定时间内签订车位使用权转让合同的合意，双方之间的预约合同即已宣告成立。虽然被告曲金公司因捆绑销售行为被行政处罚，但原告并无证据证明自己预定车位的行为系被迫，违背了自己的真实意愿。曲金公司仅属于临泉县房地产开发商之一，在临泉市场并不具有垄断地位，原告基于曲金公司开发的房屋系限价房，其房屋价格低于临泉县同地段房屋价格而同意在购房前先缴纳车位预定款，并因此获得优先选购房屋的权利，原告签署承诺书并向被告缴纳预定款30000元，其作为完全民事行为能力人，对自己的行为和相应后果应当能够判断和预估，其预定车位使用权的行为是自愿选择的结果，系真实意思表示。原告在诉状中以被告车位无法办理产权证、车位价格双方未协商一致为由要求返还车位预定款。因涉案车位由被告曲金公司投资建设完成，曲金公司具有涉案车位的使用、收益权利，其转让车位使用权获得收益的行为不违反法律规定，同时被告曲金公司提供国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证、临泉县新建住宅小区综合查验备案表等，能够证明涉案地下车位系合法建设，具备办理产权证明的条件。原告未举证证明其与曲金公司之间就车位价格进行了协商，亦未举证证明本案预定合同履行过程中出现了《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的约定解除或者法定解除情形。被告虽然存在捆绑销售行为，但该情形亦不属于解除合同的法定理由。被告于2020年6月28日通知原告参加车位开盘活动，以实际行为表明其愿意继续履行预定合同。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。被告嘉家公司系受被告曲金公司的授权给原告出具收据，相关款项也已经转入被告曲金公司账户，被告曲金公司予以认可，故被告嘉家公司在本案中不承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告韩邓标的诉讼请求。 案件受理费310元，由原告韩邓标负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  宋梅 二〇二〇年七月二十七日 法官助理吴旭丽 书记员王蓬业 附判决依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签署认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，预定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的主要义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。