江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14112号原告：江苏海诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91320583687157767G，住所地江苏省昆山市花桥镇大上海国际商贸中心**楼**房。法定代表人：耿立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨璐，江苏稼禾律师事务所律师。被告：刘莹，女，1977年10月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。原告江苏海诚物业管理有限公司（以下简称“海诚物业公司”）与被告刘莹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理，于2019年9月30日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，组成合议庭适用普通程序于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告海诚物业公司的委托诉讼代理人杨璐(参加两次庭审）、被告刘莹(参加两次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告海诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付2017年6月19日至2018年1月18日期间物业费合计人民币4280.15元。(按照3.5元/月/平方米×174.70平方米×7个月计算);2、判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告另支付2018年1月19日—2019年6月30日期间的物业费合计10639.23元。上述合计支付2017年6月19日—2019年6月30日期间拖欠的物业费共计14919.38元。事实和理由：原告(更名前为“昆山市海诚物业管理有限公司”)于2016年6月1日与昆山侨鑫房地产发展有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》，合同约定由原告为昆山市锦溪镇锦院小区提供物业服务，物业管理期限自2016年6月1日起至业主大会选聘新的物业管理公司之日止，物业服务费按照建筑面积按月向业主收取，其中住宅为3.5元/月/平方米。被告系锦院小区XX幢XXX室业主，房屋建筑面积为174.7平方米。原告按约提供物业服务，但被告自2017年6月19日起至今拖欠物业费，经原告多次催缴仍拒不支付。原告认为其与开发商签订的前期物业管理委托合同对全体业主具有约束力，原告已经按约提供了物业服务，被告应当按时履行支付物业费的义务。被告拒不支付物业费的行为已经构成违约，原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望贵院在查明事实的基础上判如所请。被告刘莹辩称：原告海诚物业公司与昆山侨鑫房地产发展有限公司签订的合同与昆山侨鑫房地产发展有限公司与业主答辩人签订《昆山市前期物业管理合同》的主体单位不一致。业主答辩人购房时与昆山侨鑫房地产发展有限公司所签订的《昆山市前期物业管理合同》的主体单位为苏州爱涛物业管理有限公司。并且本人在2016年6月办理交房手续时就已经和开发商委托的物业公司苏州爱涛物业管理有限公司签订了服务合同，并一直缴费履行到2017年底。之后才发现物业公司已变更，在发现诸多问题后，我暂缓缴纳物业费，理由如下：首先，现在的海诚物业公司提供给法院的所谓前期物业合同是伪造的不合法无效的。我在2016年6月份已经跟爱涛物业签订了前期物业协议，就不可能在一个月内再跟第二家公司继续签前期物业合同，开发商更加不可能不应该违规同时指定两家前期物业公司。很显然现在的物业公司伪造了前期物业合同。该合同上面也没有本人签字，这非常明确就是欺诈行为。如果小区物业公司已经由前期的爱涛物业改成了海诚物业，那么就这个更改，在没有业委会委托更换物业公司的情况下，何时何地召开过业主大会说明为何换?是否就物业费价格获得大多数业主的同意?在没有业委会的情况下，物业合同应该跟我们每位业主都要签订，但是本人到目前为止没有收到过任何海诚物业的合同。即使变更物业公司，那所签订的物业合同也绝不再是前期物业合同，而是有合同期限的物业合同，新的合同更应体现物业服务的公平公正公开原则。昆山物业管理条例第四条规定，倡导通过公开公平公正的市场机制选择物业服务企业，鼓励正当的价格竞争，禁止价格欺诈，然而海诚物业向我们收取不同部分业主的物业费用，涉嫌价格欺诈。物业费有3.5元也有2.5元。其次，由于原告的物业管理权利来自昆山侨鑫房地产开发有限公司的授权，但是开发公司并未再次与业主变更签订《锦园前期物业管理委托合同》，故原告提供合同属于无效合同。又被告与海诚物业公司以及房地产开发企业所签订《物业管理服务合同》主体单位不同，故原告提供的合同自然无效。同时房地产开发有限公司选聘海诚物业管理公司签订的前期物业服务合同，有没有到住房建委等行政主管部门备案，若没有备案根据《昆山物业管理条例》的规定，也应该认定《前期物业管理委托合同》无效。更为重要的是，由于物业公司没有履行了合同义务，严重违约，进而业主根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。由于合同为无效合同，所以被告业主无需向原告支付物业费用。其次，退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。业主提交的大量的证据证明本案中，海诚公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如由于海诚公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是。原告不是一般的违约，而是严重违约。业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础。如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，不利于业主公共利益的保护。因此，我们广大业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理?对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否在履行合同中存在重大瑕疵?再次，被答辩人没有履行物业服务合同的义务，无权要求原告支付物业费。1.根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求原告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。2.实际上原告也没有履行合同义务：①房屋墙体隐水、管理混乱，垃圾清理不及时，卫生不能及时打扫。物业人员未能公示张贴配备统一服装等，保安配备数量不足，巡检没有确实有效执行，账目混乱且未履行公示张贴。③侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。所以小区公共区域的经营性收入，小区社区中心用房被租借给饭店作为员工宿舍的收入等属于小区公共收入。④小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，为此多次口头及书面要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，从未有过整改。业主曾多次向12345反应进行过维权，但物业公司依然如故管理。小区安保从业人员配备人数与物业公司合同拟定的四星级标准不匹配，就应由物业公司提供其聘请保安的合同、支付工资等情况的证据，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举证不能的法律后果。最后，作为高档别墅小区，如果物业管理服务到位，3.5元标准的物业费也不是不可以，可是目前的物业公司连最起码的小区安全，卫生，绿化等基本服务都不能保障。多次反映小区安全问题，但是得到的永远都是“会加强”，但是完全没有改进不了了之的结果，甚至在上次法官调解时提出建议后仍旧没有任何改进。目前存在的问题如下：西门没有巡视，经常敞开，任何人可以自由出入有时会被绳子之类的拴住。西门从中午到晚上大部分时间都有各种车辆堵门，影响大家出行，更是堵住了紧急救援消防通道。东门白天完全敞开，在没有人值守的情况下也是敞开的，夜里无人值守也是经常敞开。半夜随便什么人都可以随意进出。小区大厅旁通道只有一个大概1.2米的门关着，任何成年人都可以轻易越过。因为以上这些问题，导致经常有外来推销人员冲进业主院内来敲门，甚至有人不敲门直接旋转我们的门把手准备直接进入，被发现后声称走错门了。地。地下停车场种外来车辆乱停车，严重影响业主，物业从来没有拿出有效的管理措施，只是一味收费推卸说这个难那个难。作为3.5元标准的小区，绿化只是偶尔进行简单的割草和喷洒农药。这样的工作是要很长时间才做一次，导致小区内经常是杂草丛生。从来没有看到补种植物，给植物施肥浇水等，草和树都是靠天勉强活着。小区内景观池更是荒废，三年来从来没有看到过正常运行的。还有一些玻璃铁架垃圾长期堆放，有很大安全隐患。账目要及时有效客观的公示张贴，特别是一元的代收代缴费用，根据苏州市物业管理收费细则的第二十九条规定，代收代交费用，是指物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。已经计入物业服务费成本的，不得重复计收。代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。物业服务企业可以按照规定向业主预收一定数额的费用，预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费。请物业公司出示相关证据，并做到多退少补。答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权暂缓支付物业服务费。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求提供了《昆山市前期物业管理委托合同》、《锦院房屋及物业交接情况表》、《企业信用信息公示报告》打印件、申请书、昆山市市场监督管理局公司准予变更登记通知书等证据材料。被告提供了照片、现场照片一套等证据资料。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：昆山侨鑫房地产发展有限公司曾与案外人苏州爱涛物业管理有限公司签订《昆山市前期物业管理服务协议》约定由苏州爱涛物业管理有限公司告为昆山市锦溪镇锦院小区提供物业服务。后经开发商、全体业主双过半（面积、人数）同意，2016年6月1日，昆山侨鑫房地产发展有限公司（甲方）与昆山市海诚物业管理有限公司（乙方）与签订了《昆山市前期物业管理委托合同》。合同约定，合同约定由原告为昆山市锦溪镇锦院小区提供物业服务，物业管理期限自2016年6月1日起至业主大会选聘新的物业管理公司之日止，在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业公共服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定)：2.5元/月/平方米，代收代缴1元/月/平方米。被告系锦院小区XX幢XXX室业主，房屋建筑面积为174.7平方米。被告已经按约支付了2017年6月19日前的物业费用，之后的物业费用未付，原告催缴无果，故诉至本院。2018年8月17日，昆山市海诚物业管理有限公司变更为江苏海诚物业管理有限公司，即本案原告。被告为证明自己的答辩意见，提供现场照片一套，证明原告的物业管理服务不到位，卫生状况及安全状况没有改进，绿化被破坏，消防通道堵塞等。原告质证认为，该照片形成于2020年1月7日，与原告主张的物业费期间不一致。另外，审理期间，本庭曾在双方当事人陪同下，在涉案小区走访。发现小区存在车库西入口堆放大量建筑垃圾、车库北入口被原告用砖头封起来、车库北入口前面通道上存有大量的油污及废水、消防通道口车辆随意停放、绿化缺乏修剪等问题。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。开发商昆山侨鑫房地产发展有限公司虽曾与案外人苏州爱涛物业管理有限公司签订《昆山市前期物业管理服务协议》，但之后，后经开发商、全体业主双过半（面积、人数）同意等合法程序，昆山侨鑫房地产发展有限公司（甲方）又与昆山市海诚物业管理有限公司（乙方）与签订了《昆山市前期物业管理委托合同》。该《昆山市前期物业管理委托合同》对业主具有约束力。后2018年8月17日，昆山市海诚物业管理有限公司变更为江苏海诚物业管理有限公司，其民事权利义务应由原告承担。原告系本案适格主体。物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。原告应当根据合同载明的事项为业主提供物业管理服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。根据物业服务合同的约定，物业公司承担对小区相关公共设施的维修、养护和管理义务，就应当根据合同确定的具体管理要求实施物业管理服务，根据被告提交的证据及本院现场调查情况，物业公司在提供物业服务过程中在通道管理、养护，小区车库北入口管理、维修，消防通道管理，绿化养护等问题确实存在瑕疵，同时考虑原告提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等情况，本院酌情认定被告的按照75%的比例进行给付物业费。经核算，被告2017年6月19日—2019年6月30日期间拖欠的物业费共计14919.38元（3.5元/月/平方米×174.7平方米×24个月13天)。综上，被告应当支付2017年6月19日—2019年6月30日期间拖欠的物业费共计11190元（14919.38元×0.75）。需要指出的是，原告作为昆山市锦溪镇锦院小区的物业服务公司，应当依照诚实信用原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的别墅居住环境，同时原告作为物业公司是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身，故被告后期也应当及时交纳物业服务费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告刘莹于本判决生效之日起十日内支付原告江苏海诚物业管理有限公司2017年4月1日—2019年6月30日期间的物业服务费共计11190元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  佟森岭人民陪审员  夏国栋二〇二〇年七月十三日书 记 员  朱晓磊