四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初150号 原告：四川华宜置业股份有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道中段********。 法定代表人：刘云，公司经理。 原告：四川双新制药有限公司。住。住所地：四川省成都双流西南航空港经济开发区空港6二路**/div> 法定代表人：田七民，公司经理。 二原告共同委托诉讼代理人：代雄，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：唐萍，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 被告：赵宇，男，1982年7月30日出生，藏族，住四川省成都市青羊区。 被告：赵禄琳，男，1986年4月2日出生，藏族，住四川省成都市青羊区。 二被告共同委托诉讼代理人：冯定雄，四川金塔律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：王寒寒，四川金塔律师事务所律师。 第三人：赵云华，男，1958年12月31日出生，藏族，住四川省郫县。 原告四川华宜置业股份有限公司（以下简称华宜公司）、四川双新制药有限公司（以下简称双新公司）与被告赵宇、赵禄琳，第三人赵云华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华宜公司、双新公司委托诉讼代理人代雄，被告赵宇、赵禄琳的委托诉讼代理人冯定雄、王寒寒，第三人赵云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华宜公司、双新公司向本院提出诉讼请求如下：1．判令双方签署的《商品房买卖合同》《商品房订购协议书》已经解除；2．判令赵宇、赵禄琳返还房屋；3．判令赵宇、赵禄琳支付违约金4000元；4．本案诉讼费、保全费由赵宇、赵禄琳承担。庭审中，华宜公司、双新公司将其诉请变更为：1．判令赵宇、赵禄琳支付购房尾款20万元，并支付违约金29200元（自2017年12月1日起以欠付款项为基数，按照日万分之二的标准计算至款项付清之日，暂计算至2019年11月30日为29200元），以上共计229200元；2．诉讼费由赵宇、赵禄琳承担。事实和理由：华宜公司、双新公司是华宜滨江国际项目的共同开发商，赵宇、赵禄琳购买该项目房产，遂委托第三人赵云华代表其与之签订了《商品房买卖合同》《商品房定购协议书》。合同约定房产总价为200万元，但赵宇、赵禄琳只支付了180万元，并拒不缴纳尾款20万元，华宜公司、双新公司于2019年10月25日送达了《律师函》，要求解除合同。后在庭审中，考虑到合同履行情况，华宜公司、双新公司遂决定不解除合同，而改为要求赵宇、赵禄琳支付尾款。故涉诉，望判如所请。 赵宇、赵禄琳辩称，1．认可欠付房款20万元的事实，但该款是华宜公司、双新公司的履约保证金或违约金，因为其未履行合同约定义务，故赵宇、赵禄琳不予支付；2．华宜公司、双新公司主张20万元尾款的依据系《商品房定购协议书》，但该文件在双方签订了《商品房买卖合同》之后已作废；3．根据《商品房买卖合同补充协议》《延期付款申请表》，约定华宜公司、双新公司需办理大产权，完善观光电梯、天然气管道等义务，但华宜公司、双新公司未履行，其有权行使同时履行抗辩权、先履行抗辩权，拒绝支付尾款以及利息；4．《商品房买卖合同补充协议》《延期付款申请表》有华宜公司、双新公司委托的销售代理人签字，对其具有法律效力；5．在签订商品房买卖合同时，华宜公司、双新公司已经将该房屋出租给他人，至今未交付。 赵云华述称，1．华宜公司、双新公司至今未履行给付租金、办理产证、修建观光电梯、天然气管道等义务，其要求给付20万元尾款的条件不成就；2．赵宇、赵禄琳不存在违约行为，不应承担违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：都江堰市华宜·滨江国际楼盘项目由华宜公司与双新公司共同开发。2017年1月19日，华宜公司与赵宇、赵禄琳签订《商品房定购协议书》。2017年1月20日，华宜公司（出卖人）与赵宇、赵禄琳（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定（与本案有关的内容）“第一条、出卖人以出让方式取得坐落于都江堰市地块的建设用地使用权。经批准在上述地块上建设的该商品房华宜·滨江国际。第四条、该商品为预售许可证1290号下第1幢Ｘ单元3层1号。该商品房的规划用途为商业。建筑面积共592.73平方米，其中套内建筑面积473.6平方米，分摊的共有建筑面积119.13平方米。第八条、出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：（一）按套内建筑面积计算，该商品房单价为4222.97元，总价款为2000000元。第九条、本合同签订前，买受人已向出卖付款200000元，该款于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取下列第1种方式付款：1．一次性付款。买受人在2017年1月20日前支付该商品房全部价款。第十条、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条所称逾期应付款是指依照合同第九条及附件第四条约定的到期应付款与实际已付款的差额。第十五条、该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条、该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件。（一）基础设施设备1．供水、排水；2．供电；3．燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；4．电话通讯；5．有线电视；6．宽带网络；以上第1、2项由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项由出卖人负责安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1．规划的绿地率；2．规划的非市政道路；3．规划的车位、车库；4．规划的物业服务用房；5．配置的电梯、消防、安防等设备设施：Ｘ年Ｘ月Ｘ日达到Ｘ；6．医疗卫生用房；7．幼儿园；8．规划的学校。关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定，见附件五。第十七条基础设施和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任。（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条约定交付使用条件的，买卖双方同意按照下列第2种方式处理：2．合同继续履行，出卖人在六十日内整改完善。第三十九条、对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。第四十条、本合同在双方签字、盖章之日起生效。”另，在该合同附件五中双方未约定相关内容。同日，华宜公司与赵宇、赵禄琳签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。 合同签订当日，华宜公司出具收据，载明其收到赵宇、赵禄琳滨江国际1-X-3-1商铺款43万元；次日华宜公司出具收据，载明其收到赵云华代赵宇、赵禄琳支付的上述商铺款137万。 庭审中，诉争双方对以下事实无争议：1．赵宇、赵禄琳尚欠华宜公司案涉房款20万元；2．赵云华是赵宇、赵禄琳的委托代理人，与华宜公司签订《商品房定购协议书》、《房屋买卖合同》；3．赵宇、赵禄琳与华宜公司、双新公司一致确认双方所签订的《商品房定购协议书》已经失效；4．成都思创营销代理有限公司是华宜公司委托的销售代理公司；5．赵宇、赵禄琳与华宜公司、双新公司双方对《补充协议》第1页至第17页内容无争议。 另查，2017年11月30日，华宜公司、双新公司取得华宜·滨江国际项目的大产权证，权证号为：川（2017）都江堰市不动产权第0037130号。2019年7月16日，华宜公司委托上海海华永泰（成都）律师事务所律师向赵宇、赵禄琳寄送《律师函》，载明（与本案有关的内容）“您应当在2017年1月21日前支付180万元购房款，然后于华宜公司取得该项目大产证时支付剩余尾款20万元。2017年11月30日，华宜公司取得了华宜滨江国际项目的大产权证。郑重函告您：在2019年7月31日前向华宜公司支付20万元购房款”等内容。该律师函于2019年7月23日妥投。 以上事实有双方当事人的陈述，华宜公司、双新公司提交的诉争各方身份信息、《房屋买卖合同》、收据、律师函及相应的快递签收单、不动产权证及房屋信息查询记录等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，华宜公司与赵宇、赵禄琳所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，故依法成立并有效，对双方均有约束力。因案涉房屋所在楼盘项目由华宜公司与双新公司共同开发，故赵宇、赵禄琳应向华宜公司、双新公司支付案涉房屋尾款20万元。关于赵宇、赵禄琳是否存在违约行为及承担相应责任的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，对于华宜公司与赵宇、赵禄琳所签订的《房屋买卖合同》的第九条约定买受人应在2017年1月20日前支付该商品方全部价款，第十条约定了逾期付款的违约金。赵宇、赵禄琳存在逾期付款行为，应当承担违约责任。关于违约责任的起算时间。2019年7月16日，华宜公司委托上海海华永丰（成都）律师事务所，向赵宇、赵禄琳寄送《律师函》，要求其在2019年7月31日前支付尾款20万元，未涉及逾期付款违约金，视为华宜公司对赵宇、赵禄琳支付房屋尾款期限延展的意思表示，是其对自身权益作出的合法处置，故本院认为违约金应以此期限届满之次日开始起算，即违约金计算方式为：以20万元尾款为基数，从2019年8月1日起，按日万分之二的标准计算至本判决确定的给付尾款之日止；若未按本判决确定之日给付尾款的，按上述标准计算至实际给付之日止。赵云、赵禄琳主张双方约定了应由华宜公司、双新公司承担修建观光电梯、天然气管道、大产权证等义务后其才支付尾款20万的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳，其应承担举证不能的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵宇、赵禄琳于本判决生效之日起五日内向原告四川华宜置业股份有限公司、四川双新制药有限公司支付房屋尾款20万元； 二、被告赵宇、赵禄琳于本判决生效之日起五日内向原告四川华宜置业股份有限公司、四川双新制药有限公司支付违约金，计算方式：以20万元房屋尾款为基数，按日万分之二的标准，从2019年8月1日起计算至本判决确定的给付房屋尾款之日止；若未按本判决确定之日给付房屋尾款的，按上述标准计算至实际给付之日止； 三、驳回原告四川华宜置业股份有限公司、四川双新制药有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22832元，减半收取11416元，由被告赵宇、赵禄琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红