陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民初116号原告（执行案外人）：西安利鑫商业运营管理有限公司，住所地西安市阎良区胜利路中段东侧。法定代表人：周文义，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷静远，陕西科奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉，陕西科奥律师事务所律师。被告（申请执行人）：西安市莲湖区国融小额贷款有限责任公司，住所地西安市莲湖区西二环南段**天佑酒店**。法定代表人：师浩军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李育行，陕西众邦律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安嘉华房地产开发集团有限公司，，住所地西安市阎良区胜利路中段嘉华商城****法定代表人：叶兆春，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡万顷，男，1971年9月20日出生，汉族，西安员工，住西安。第三人（被执行人）：叶兆春，男，1965年3月16日出生，汉族，籍住浙江省丽水市莲都区大洋河小区******，现住西安市阎良区。第三人（被执行人）：张伟芬，女，1969年1月7日出生，汉族，籍住浙，籍住浙江省丽水市莲都区大洋河小区******安市阎良区。第三人（被执行人）：西安嘉华新渠湾置业有限公司，，住所地西安市阎良区胜利街中段东侧法定代表人：叶兆春，该公司董事长。第三人（被执行人）：西安市阎良区银通小额贷款公司，，住所地西安市阎良区胜利路中段嘉华商城******法定代表人：叶兆春，该公司董事长。原告西安利鑫商业运营管理有限公司（以下简称利鑫公司）与被告西安市莲湖区国融小额贷款有限责任公司（以下简称国融贷款公司）及第三人西安嘉华房地产开发集团有限公司（以下简称嘉华房地产公司）、叶兆春、张伟芬、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利鑫公司委托诉讼代理人雷静远、被告国融贷款公司委托诉讼代理人李育行、第三人嘉华房地产公司委托诉讼代理人蔡万顷到庭参加诉讼。第三人叶兆春、张伟芬、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利鑫公司向本院提出诉讼请求：1.停止执行第三人嘉华房地产公司所有，位于西安市阎良区胜利街中段东侧（皇城丽都**综合楼）****，房屋产权证号为**××09的房产（以下简称案涉房产）；2.确认原告对案涉房产的租赁权。事实与理由:一、原告持有的《房产委托管理框架协议》能证明其对案涉房产享有租赁权。原告与嘉华房地产公司于2009年9月1日签订了《房产委托管理框架协议》，该协议约定了委托经营管理房产的名称、位置、面积、用途、租赁期限、租金支付方式、可以转租他人等内容。协议签订之后，原告以自己的名义与吕文光于2009年12月25日签订《利鑫商贸铺位租赁合同书》，将建筑面积为1428平方米的商铺出租给吕文光，并约定了租金数额及缴纳方式。原告所持有的收据载明，吕文光自2010年4月至2013年5月向原告缴纳租金22.9952万元。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，以及《合同法》第二百一十三条规定了租赁合同的主要条款，即租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。由此可见，原告与嘉华房地产公司签订的《房产委托管理框架协议》包含设立租赁关系的意思表示，这一点在(2019)陕01执异1178号执行裁定也得到法院的承认，法院认为该协议不能认定为严格意义上合法有效的租赁合同的结论，没有事实与法律依据。二、原告对案涉房产享有的租赁权早于被告对案涉房产享有的抵押权，也早于法院查封日期。原告对案涉房产享有的租赁权始于2009年9月1日与嘉华房地产公司签订的《房产委托管理框架协议》，早于被告于2012年5月17日对案涉房产设立的抵押登记。根据物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。由于原告对案涉房产的租赁权早于被告的抵押权，应当受到法律保护。不论是原告与嘉华房地产公司于2009年签订的《房产委托管理框架协议》，还是2013年与嘉华公司签订的《利鑫商城租赁合同》，都早于法院查封日期。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。被告国融贷款公司辩称，一、国融贷款公司抵押物权时间早于利鑫公司的租赁关系。嘉华房地产公司于2012年5月17日与国融贷款公司签订《抵押合同》，用嘉华房地产公司名下位于西安市阎良区胜利街中段东侧房产(房屋产权证**××09)，为国融贷款公司提供抵押担保，并于当日办理抵押登记。利鑫公司与嘉华房地产公司于2013年2月10日签订《利鑫商城租赁合同》，该租赁合同标的额1460万元，利鑫公司作为经验丰富的商业地产运营公司，签订如此重大的商业合同前，应当对房屋产权情况进行详细调查，应当知晓上述房产已经抵押至国融贷款公司名下的事实。根据《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”利鑫公司的租赁关系明显晚于国融贷款公司抵押权形成的时间，因此利鑫公司对于抵押房产的租赁关系不得对抗国融贷款公司已经登记的抵押权。二、《房产委托管理框架协议》是利鑫公司与嘉华房地产公司签订的委托管理合同，非租赁合同。利鑫公司对外签订租赁合同的权利来源于《房产委托管理框架协议》，该合同是在委托管理合同的意思表述，不应该属于租赁合同，协议中明确约定了委托方与受托方的权利义务，没有任何出租人维修义务、承租人转租权、支付租金及付款期限及方式的条款，所以嘉华房地产公司与利鑫公司在签订该协议时并不是基于租赁合同的意思表示，而是基于委托管理房屋的意思表示签订委托管理合同。否则利鑫公司与嘉华房地产公司也不会在2013年2月10日重新签订新的《利鑫商城租赁合同》。《房产委托管理框架协议》第四条委托权限：“4.2乙方负责整体招商、经营、管理等事宜，有权独立与第三方（以乙方名义）协商、签订合作、出租协议，但不得损害甲方利益。”即使以利鑫公司的名义签订租赁合同，也是利鑫公司受托管理房屋，利鑫公司不可能是房屋的承租人，即签订租赁合同是代嘉华公司履行委托管理职责，究其实质仍然是嘉华公司与吕文光（抵押房产次承租人）签订的租赁合同，利鑫公司的权利来源于嘉华公司的委托。2013年2月10日，利鑫公司与嘉华房地产公司签订《利鑫商城租赁合同》，即视为吕文光与嘉华房地产公司的租赁合同解除，重新与利鑫公司形成了事实的租赁关系，该租赁关系在国融贷款公司抵押权登记之后形成，亦无法对抗国融贷款公司已经登记的抵押权。第三人嘉华房地产公司述称，同意原告的诉讼请求。2009年签订的委托框架协议其实就是租赁协议，从那时开始嘉华地产公司就没有对涉案商铺进行投资、招商、运营，全部都是利鑫公司进行的投资、运营。第三人叶兆春、张伟芬、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。经审理查明，西安市莲湖区国融小额贷款有限责任公司与叶兆春、张伟芬、西安嘉华房地产开发集团有限公司、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年10月27日作出的（2015）西中民三初字第00256号民事判决已发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，国融贷款公司申请执行，本院依法立案执行。执行标的为：一、众被执行人向申请执行人国融公司偿还借款本金792.32万元及相应利息（以792.32万元为基数，按月息2%从2014年10月1日起计算至判决确定之日止）、承担案件受理费9.42万元及本案执行费78009元；二、被执行人叶兆春、张伟芬向申请执行人国融公司偿还借款本金268.59万元及相应利息（以268.59万元为基数，按月息2%从2014年10月1日起计算至判决确定之日止）。执行中，本院于2016年3月9日作出（2016）陕01执00020-1号执行裁定，依法轮候查封：一、登记在被执行人叶兆春（身份证号码）名下，位于西安市，位于西安市高新区雁塔科技产业园科技路**1075104019-4-1-1-11301-0，面积161.27平方米的房产；二、被执行人嘉华公司所有的，位于西安市阎，位于西安市阎良区胜利街中段东侧（皇城丽都综合楼）为01××09的房产（以下简称案涉房产）。因首封法院将处置权交由本院，本院于2018年6月26日作出（2018）陕01执恢120号之一执行裁定，裁定拍卖案涉房产。案外人利鑫公司对此提出执行异议，请求在确保其承租权的情况下现状拍卖案涉房产，即拍卖行为应当涤除其租赁权。就利鑫公司提出的执行异议，本院经审查作出（2019）陕01执异1178号执行裁定：驳回案外人西安利鑫商业运营管理有限公司的异议请求。利鑫公司遂提起本案诉讼。另查明，2009年9月1日，利鑫公司与嘉华房地产公司签订《房产委托管理框架协议》，约定嘉华房地产公司全权委托利鑫公司经营管理案涉商业房产，委托经营管理管理期限不超过10年，自2009年9月1日至2019年9月1日止。委托期间，利鑫公司需对受托经营资产整体规划布局方案需经嘉华房地产公司审核通过后方可实施。委托期间，利鑫公司负责整体招商、经营、管理等事宜，有权独立与第三方（以利鑫公司名义）协商、签订合作、出租协议，但不得损害嘉华房地产公司利益。经营前三年，嘉华房地产公司不收取委托资产租金或分配利润，同时利鑫公司保证将全部收入在扣除合理的经营管理开支外需全部用于经营装修等再投入。第4、5年，嘉华房地产公司按受托经营面积20元每平方米收取租金，以后每年递增率在上年基础上不超过10%。双方协商一致，可以解除本合同。2009年12月25日，利鑫公司与吕文光签订《利鑫商贸铺位租赁合同书》，将上述房屋中建筑面积为1428平方米的商铺出租给吕文光，租赁期限从2010年2月1日到2015年2月28日。2012年5月17日，所有权人为嘉华房地产公司的案涉房产在西安市阎良区房产管理所房屋产权产籍管理中心办理了抵押登记，他项权人为国融贷款公司。2013年2月10日，利鑫公司与嘉华房地产公司签订《利鑫商城租赁合同》，约定“……（双方）就嘉华房地产公司自有商业用房租赁达成如下协议：……该商铺用途为：商业运营、开发、租赁。……商铺租赁期限自2013年3月1日至2025年3月1日止，共计12年。……租赁期间自2013年3月1日至2025年3月1日止，租金共计为人民币14600000元整。合同签订后，利鑫公司应最迟于2015年11月底前支付上述全部14600000元整租金，利鑫公司可分多次且每次支付金额不限。……嘉华房地产公司应于2013年3月1日前将商铺按约定条件交付给利鑫公司（现状交付）。……”利鑫公司又于与嘉华房地产公司均表示利鑫公司通过银行已支付了全部租金。以上事实，有西安市中级人民法院（2019）陕01执异1178执行裁定书、《房产委托管理框架协议》、《利鑫商贸铺位租赁合同书》、《利鑫商城租赁合同》、收据、西安市不动产登记薄、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为利鑫公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，利鑫公司与嘉华房地产公司2009年9月1日签订的《房产委托管理框架协议》，约定事项符合租赁合同内容要求，利鑫公司与嘉华房地产公司由此形成租赁关系，租赁内容约定于《房产委托管理框架协议》之中。2012年5月17日，所有权人为嘉华房地产公司的案涉房产在西安市阎良区房产管理所房屋产权产籍管理中心办理了抵押登记，他项权人为国融贷款公司。2013年2月10日，利鑫公司与嘉华房地产公司又签订了《利鑫商城租赁合同》，约定内容与《房产委托管理框架协议》约定内容发生改变，系双方新签订的租赁合同，双方租赁关系内容发生改变，《房产委托管理框架协议》实质已经解除，利鑫公司与嘉华房地产公司之间就《利鑫商城租赁合同》约定内容建立了新的租赁关系，双方自2013年2月10日起，履行《利鑫商城租赁合同》约定的内容。利鑫公司与嘉华房地产公司另行签订的《利鑫商城租赁合同》，发生在案涉房产在西安市阎良区房产管理所房屋产权产籍管理中心办理抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，因该租赁合同内容形成于抵押权形成之后，基于该租赁合同形成的租赁关系，不得对抗已登记的抵押权。被执行人叶兆春、张伟芬、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款公司与案涉房屋权属并无直接法律利害关系，其本案诉讼主体不适格。综上，利鑫公司本案诉请依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下：驳回原告西安利鑫商业运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4749元，原告西安利鑫商业运营管理有限公司已预交，由原告西安利鑫商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二〇年七月十日书记员 刘明明