湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0324民初444号原告（反诉被告）：吴立兰，女，1967年6月20日生，汉族，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：华松，男，湖北君迪律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：吴志广，男，1974年7月23日生，汉族，住湖北省竹溪县。被告：吴立祥，男，1952年6月22日生，汉族，住湖北省竹溪县。二被告共同委托诉讼代理人：潘峰，男，竹溪县法律援助中心律师。代理权限为特别授权，即代为承认、反驳、代为反诉、收集证据及代收法律文书。原告吴立兰与被告吴志广、吴立祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，被告吴志广于2020年4月29日向本院提出反诉，经审查其反诉符合法律规定，本院依法予以受理并与本诉合并审理。2020年4月30日依法由审判员王鄂郧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴立兰及委托诉讼代理人华松，被告（反诉原告）吴志广的委托诉讼代理人潘峰，被告吴立祥及其委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴立兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告全面履行《房屋买卖协议书》各项义务，立即为原告办理所购买房屋的产权证件，并在三个月之内向原告交付该房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》或《不动产登记证书》；2、判令被告在一个月内完成楼顶防水防漏处理施工；3、依法判令被告向原告支付违约金2万元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：两被告系父子关系，一直共同居住生活，系同一家庭成员。2013年9月20日，原告与被告吴志广签订一份《房屋买卖协议书》，原告购买被告开发建设的六层的一套住房，被告建设的楼房位于水坪镇××（北环路高速客运站对面），共6层。在合同签订后，被告吴立祥分两期收取了原告购房款15万元，另收取了原告办理产权两证费用4万元。两被告收取上述款项后，却迟迟未将两证交付给原告。原告多次催促，被告后来却要求原告承担之前办理楼房总证的费用，对于被告无理过分要求，原告断然拒绝，被告就一直拖延。另，在签订合同时被告承诺一定会搞好楼顶防水处理，但被告至今仍未落实，原告屋顶出现多处渗水现象，存在房屋质量问题，影响原告居住使用和安全。综上，双方签订的房屋买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。鉴于被告严重违约行为，原告具文起诉，请求人民法院支持其诉请。被告（反诉原告）吴志广辩称:原告存在恶意诉讼。原告与答辩人买卖房屋属实，各自的权利义务有明确约定，协议第一条约定房屋证件答辩人负责办理，原告支付费用，答辩人已经在合同书签订后办理了房屋总证，原告也支付了4万元办证费用，答辩人房屋占用的土地原来属于集体土地，后因襄关公路拆迁，由政府划拨为国有土地，依据房屋管理法第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。答辩人缴纳的房屋评估费，土地出让金等近8万余元。应该支付的4万元办证费用已经支出。如果原告请求办理分户产权证双方应当重新补充约定。原告诉请维修房屋漏水问题，一是房屋买卖合同书上没有约定该义务，按照商品房房屋权责规定，业主在办理过户手续时缴纳房屋维修基金，本案原告尚未缴纳房屋维修基金，故该义务应当由其自己承担。二是原告自身在合同履行过程中违约。合同约定签订合同书之日首付10万元整，其余部分年底付清，违约后给付违约金5万元整，至今原告没有付清房款，原告应当承担相应责任，答辩人将提起反诉。被告吴立祥答辩称：原告与答辩人之子吴志广之间存在房屋买卖关系，答辩人与原告之间无任何权利义务关系，原告将答辩人列为被告，属于滥用诉权，请求人民法院驳回原告对答辩人的诉讼。反诉原告吴志广向本院提出的反诉请求是：1、判决被反诉人吴立兰支付拖欠反诉人购房款23000.00元；2、被反诉人支付反诉人违约金50000.00元。事实与理由：反诉人与被反诉人签订的房屋买卖协议书对购房款支付时间及违约责任进行了明确约定，被反诉人应当在2013年年底全部支付购房款，否则承担违约责任，双方约定的违约金为5万元整，但是被反诉人在2013年12月底尚欠房款2.3万元，反诉人考虑到双方为邻里关系，多次请求其支付拖欠房款，可是被反诉人找种种借口拖延至今，反诉人与被反诉人签订的房屋买卖协议不违反法律规定，被反诉人将反诉人诉之公堂，反诉人为维护自已的合法权益提起反诉，请求人民法院支持反诉人的前列诉请。反诉被告吴立兰辩称：反诉原告接受第二期购房款时没有提出逾期违约抗辩，故应当视为反诉原告放弃了违约抗辩权；反诉原告至今仍未交付房屋的两证，构成严重违约，被反诉人有权要求同时履行合同义务，反诉原告的违约行为情节后果比被反诉人严重，故而无权要求被反诉人承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的《房屋买卖协议书》、卖房款收条、《不动产登记资料查询结果证明》、房权证、购房款欠条予以采信。吴立兰对吴志广提交的房屋拆迁协议书、国有土地使用权转让合同、建设用地批准书、办理房权证所发生的税费发票等证据的真实性、客观性、合法性无异议，对其证明目的提出异议，认为出卖方所出售的房屋必须取得合法手续，交纳相应税费和准予转让不动产是出卖方义务承担。本院认为，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围，登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。合法建设的房屋是出售的前提，取得准建手续以及交纳必要的规费是房屋原始取得的基础，房屋初始登记为出售方的义务，吴志广无证据证实双方存在办理不动产初始登记由吴立兰对整栋房屋承担全部税费的约定。故吴立兰的异议理由成立。关于吴立兰申请的证人只能证实曾介绍房屋的买卖，但不能证实吴志广必须对楼顶进行防水处理及处理的标准存在约定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴志广、吴立祥系父子关系。吴志广因2011年襄关公路绕城段一级公路拆迁补偿后，在水坪镇××组兴建占地面积132.02平方米，建筑面积842.97平方米共六层的楼房一幢，该房屋于2012年10月建成后吴志广将部分房屋对外出售，经人介绍，吴立兰在实地看房后与吴志广达成买卖意向，2013年9月20日与吴志广签订《房屋买卖协议书》并交付首付款100000.00元，吴立祥受吴志广委托于2014年4月3日收取吴立兰现金50000.00元并出具收条一张，内容为“收条第二次付现金伍万元整（包括水电还欠贰万叁仟元整）吴立祥2014年4月3日”,吴立兰出具欠条一份，内容为“欠条现金贰万叁仟元整吴立兰2014年4月3日”。随后吴志广将房屋交给吴立兰由其进行装修并于2014年11月入住。之后吴立兰分两次将40000.00元交给吴立祥作为办两证费用，吴立祥于2014年12月17日出具了收条。另查明吴志广在完善房屋各项报建手续并交纳相应规费后于2014年10月19日取得“溪国用（2014）第02159号国有土地使用权证”及其“竹溪县房权证水坪字第**房屋所有权证”，竹溪县不动产登记中心证实吴志广在竹溪县水坪镇有一建筑面积为842.97平方米的不动产一处，不动产权证号为“2014E233号”。本院认为，吴立兰与吴志广签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。双方都应严格按照合同的约定全面履行各自的义务。房屋证件由甲方负责、费用由乙方支付的约定，应当是出卖方能保证所出售的房屋符合法律法规的规定，买受方能够取得房屋产权证书或不动产权证书。因登记政策的规定，所购房屋应由双方申请办理不动产权属转移的相关手续，依照双方约定，涉及该房地产转移中应交纳的税费由吴立兰承担，不违反法律规定，但吴志广应履行提交相应资料的义务。双方约定的违约责任是对实现房屋买卖的约定，2014年4月3日结算的购房款和房屋交付，视为已实现合同的主要目的，双方所签《房屋买卖协议书》中未约定办理房屋产权证的期限,亦未约定房顶防水，且房屋交付使用已有数年，应视为吴立兰对所购房屋的质量验收合格，故对吴立兰要求吴志广支付违约金20000.00元及完成楼顶防水防漏处理施工的诉讼请求不予支持。吴立广在结算购房款时接受了吴立兰出具的欠条，但对给付期限及逾期不付应承担何种责任未作出约定，故吴立广有权随时要求吴立兰给付，以吴立兰违约为由要求承担违约金的证据不足，本院不予支持。吴立祥受吴志广的委托和安排，收取房款和交付房屋，根据合同的相对性，其责任应由吴志广受承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吴志广于本判决生效之日起六十日内协助吴立兰办理所购房屋（位于水坪镇金铜岭村********）不动产产权转移手续，涉及转移中所发生的土地出让金及税费由吴立兰承担;二、吴立兰在本判决生效后三十日内向吴志广给付欠款23000.00元；三、吴志广在本判决生效后三十日内返还收取吴立兰办理房屋证件的费用40000.00元；四、驳回吴立兰其它诉讼请求；五、驳回吴志广其它诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由吴志广负担50.00元，吴立兰负担100.00元。反诉案件受理费1625.00元，减半收取812.50元，由吴立兰负担187.50元，吴志广负担625.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。审判员  王鄂郧二〇二〇年七月二日书记员  汤鑫鑫