北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初14097号原告：北京凹凸汽车服务有限责任公司，住所地北京市海淀区颐和园路**楼**202-3。法定代表人：吕游，经理。委托代理人：吕鹏，男，北京凹凸汽车服务有限责任公司监事，住北京市房山区。被告：北京龙湖置业有限公司，住，住所地北京市顺义区牛栏山镇张庄村南/div>法定代表人：宋海林，总经理。委托代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托代理人：缪月，女，泰和泰（北京）律师事务所实习律师，住北京市通州区。原告北京凹凸汽车服务有限责任公司（以下简称汽车公司）与被告北京龙湖置业有限公司（以下简称龙湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汽车公司之法定代表人吕游及委托代理人吕鹏、被告龙湖公司之委托代理人晋长明、缪月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汽车公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《龙湖租赁合同》因被告单方违约而于2020年1月10日解除；2、判令被告返还原告已交保证金24808．53元；3、判令被告向原告支付合同违约金49617．06元；4、判令被告赔偿原告经济损失，其中商铺装修损失138200元、门头费用12800元、用电增容损失32000元、大众点评广告费6800元、停业经济损失50000元、用于存放设备的库房费12000元、联通宽带布线费用2000元、员工遣散费20000元；5、判令被告承担因违约导致原告寻找新的经营地址产生的租金差价150000元，装修费用180000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月11日，吕游与被告签订承租使用龙湖星悦荟地下停车场商场x馆-x-x号房屋的租赁协议。合同约定，后续合作由原告延续履行合同项下全部权利及义务。2019年5月30日，原被告及吕游签署《补充协议》，将承租人由吕游变更为原告。自2019年11月起，原告多次因被告要求配合海淀区人防办检查而闭店，但没有给予原告任何赔偿，且没有任何书面文件。2020年1月10日，原告收到被告发出的《租赁合同解除通知书》，其内未对解除行为予以说明，且此前并无任何相关人员与我公司商谈相关事宜。后，被告于2020年1月12日，在商场停车场及商铺经营等多处张贴与我方已解约之公告，对我公司经营造成重大负面影响。我公司依据签订的合同约定在2019年4月中旬进场装修施工，2019年5月1日与该商场同步营业，自营业至今仍处于亏损状态，被告此次单方面无理由解约行为已对我公司正常经营造成了严重的不良影响。现有多位会员联系我公司要求退卡余额并承担违约责任，被告未予我方协商的情况下，私自发出解除通知并公告的行为，已严重影响我公司正常营业收益，致使我公司处于亏损状态多日。被告行为已经严重干扰原告正常经营，给原告带来了巨大的商誉损失和经济损失。被告龙湖公司辩称，不同意原告诉讼请求。合同解除是因为第三方导致的，不是我方导致解除的。同意第一项诉讼请求，即确认合同于2020年1月10日解除。第二项诉讼请求我们同意，其他的各项诉讼请求包括违约金及各项损失我们不同意，我们没有违约。本院经审理认定事实如下：2019年4月11日，龙湖公司作为出租人与吕游作为承租人签订租赁合同以及附件（以下简称合同），约定龙湖公司将位于北京西苑星悦荟商场的x馆-x-x号房屋（以下简称涉案房屋）出租给吕游用于配套设施、汽车服务及车饰等用途，租期自2019年5月1日至2022年4月30日；吕游享有16个自然日的装修期，自2019年4月15日至2019年4月30日；吕游应交纳合同保证金24808．53元；吕游承担龙湖公司为30KW强电工程改造所涉及的相关改造费用。违约责任约定，出租人解除本合同并提前收回房屋的，出租人应向承租人双倍返还合同保证金。2019年5月31日，吕游、汽车公司、龙湖公司签订合同补充协议（以下简称协议），约定将涉案房屋的承租人由吕游变更为汽车公司，其他条款同合同条款。就双倍返还合同保证金，汽车公司主张此系违约责任，违约是违约，赔偿是赔偿，违约金不足以弥补我方损失；汽车公司在其诉讼请求中，以双倍合同保证金的数额主张违约金。龙湖公司主张此系违约金。合同签订后，双方均依约履行各自义务。汽车公司向龙湖公司支付了合同保证金24808．53元；强电工程改造费用32000元。汽车公司对涉案房屋进行装修，根据现有证据，本院对装修费用核算为136565元；门头费用12800元。根据庭审双方当事人陈述，涉案房屋系人防工程不能用于合同约定之用途，龙湖公司将涉案房屋于2020年2月1日收回并随之将装修物以及门牌拆除。除上述费用，汽车公司还主张如下费用：1、大众点评广告费6800元。龙湖公司认为该笔费用并非经营必须费用，不应承担；2、停业经济损失50000元，根据2019年5月1日至2019年2月1日的营业额予以估算，其营业额按照月份分别为：42377元、48573元、24865元、27587元、44447元、44054元、29616元、46145元、30445元。龙湖公司认为非系其违约造成，不予认可，且数额过高，应扣除相应成本。龙湖公司向本院提交了销售报表，但只体现了汽车公司2019年6月、7月、8月、10月、11月的销售金额情况。对此，汽车公司认可其真实性但是整体销售情况不全；3、另行存放设备的库房租赁费用12000元，就该主张，汽车公司提供了租赁合同。龙湖公司主张上述费用并未实际发生，不予认可；4、宽带铺线费2000元，提供了收据。对此，被告不予认可，但表明肯定需要用网；5、员工遣散费20000元，对此，原告未提供证据；6、租金差价15万元和装修费用18万元，该两笔费用系重新找的房屋租金与涉案房屋的租金的差额，并非周转费用，亦未实际发生。双方均认可汽车公司的实际经营时间为2019年5月1日至2020年2月1日。上述事实，有双方当事人陈述、合同、装修合同、微信转账记录、解除合同通知书等证据在案佐证。本院认为，汽车公司与龙湖公司签订的合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效，双方均应遵守执行。本案争议焦点：一、龙湖公司应赔偿汽车公司的各项损失；二、龙湖公司是否应承担违约金责任。一、龙湖公司应赔偿汽车公司的各项损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，由于龙湖公司交付汽车公司的房屋系人防工程，按照相关规定，不能用于汽车公司的汽车装饰、美容等配套设施服务，使得汽车公司无法正常开展经营活动，龙湖公司在租赁期间未保证租赁物符合约定的用途，系违约。现双方均同意确认合同于2020年1月10日解除，本院不持异议，但这并不阻碍本院认定合同解除是因龙湖公司的违约行为导致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述两条规定，汽车公司均有权向龙湖公司主张赔偿损失。合同解除后，龙湖公司应返还汽车公司保证金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从该条规定可以看出，赔偿损失的范围包括直接损失和间接损失。直接损失是指财产上的直接减少。间接损失又称所失利益，是指失去的可以预期取得的利益，即可得利益。可得利益不仅主观上是可能的，客观上还需要确定。因违约行为的发生，使可得利益丧失，若无违约行为，可得利益按通常情形是必得的。可得利益的求偿不得随意扩大。对此，本条采取了可预见性限制规则，即不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定以及对该规定的适用，现就汽车公司主张的各项损失分析如下：（一）装饰装修物和门头损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，龙湖公司的违约行为导致合同解除，故龙湖公司应赔偿汽车公司所主张的装饰装修物和门头损失，具体金额本院结合查明事实着重考量剩余租赁期限依法判定。（二）强电工程改造费用损失。因强电工程改造系双方如何使用房屋达成的协议，汽车公司为此支付了改造费用。因龙湖公司的违约行为导致汽车公司无法正常使用房屋，强电工程无法使用，造成汽车公司改造费用损失，且该部分损失与房屋的使用具有直接关系，系直接损失。故龙湖公司应赔偿该部分费用损失。本院结合查明事实着重考量剩余租赁期限依法判定。（三）大众点评广告费6800元。因该部分费用并非必然发生的损失，故本院不予支持。（四）营业损失。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条规定的内容，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。在租赁经营合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。由于本案中不具备就经营利润损失进行评估的证据条件，故本院根据汽车公司经营期间的营业额收入情况并结合疫情等实际情况酌情予以判定。（五）另行存放设备的库房租赁费用12000元，就该主张，汽车公司提供了租赁合同。龙湖公司主张上述费用并未实际发生，不予认可。本院认为，由于龙湖公司违约行为导致汽车公司无法使用房屋，必然使得汽车公司另行寻找存放设备的周转库房，由此造成汽车公司支出租赁费用，故该部分费用应由龙湖公司承担。至于周转期本院考虑疫情因素以及房屋租赁市场行情，将周转期确定为6个月。在此情况下，本院结合租金标准予以确定上述费用数额。（六）宽带铺线费2000元。因该部分损失系直接损失，本院予以支持。至于数额，本院结合查明事实着重考量剩余租赁期限依法判定。（七）员工遣散费。因汽车公司未提供证据，本院不予支持。（八）租金差价15万元和装修费用18万元，因汽车公司表示该两笔费用系重新找的房屋租金与涉案房屋的租金的差额以及对重新装修的费用，并非周转费用，但并未实际发生，故本院无法支持。二、龙湖公司是否应承担违约金责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。从上述两条规定可以看出，虽然违约金的适用不以造成实际损失为前提，但最终违约金的数额确定还是以造成的实际损失为参考标准。如果双方在未约定惩罚性违约金的前提下，出于违约金的补偿性特征，违约金最终还是属于对损失总额的一种预定，故违约金和赔偿损失这二者之间不能并存。在本院已经对原告的实际损失予以支持后，对原告主张的违约金不再具有支持的必要性，龙湖公司无需再向汽车公司承担违约金责任，故本院对原告主张的违约金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京凹凸汽车服务有限责任公司与被告北京龙湖置业有限公司于2019年4月11日签订的龙湖租赁合同于2020年1月10日解除；二、被告北京龙湖置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京凹凸汽车服务有限责任公司保证金24808．53元；三、被告北京龙湖置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京凹凸汽车服务有限责任公司装饰装修物损失102423元；门头损失9599元；强电工程改造费用损失24000元；营业损失30000元；库房租赁费用12000元；宽带铺线费用损失1500元；四、驳回原告北京凹凸汽车服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10582元（原告已预交），由原告北京凹凸汽车服务有限责任公司负担7394元，被告北京龙湖置业有限公司负担3188元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京凹凸汽车服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汤民华二〇二〇年七月二十九日书记员  程 玥