安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3286号 上诉人（原审原告）：毛文书，男，汉族，1969年7月15日出生，户籍地安徽省合肥市包河区。 上诉人（原审被告）：毛正洋，男，汉族，1992年4月3日出生，户籍地安徽省合肥市包河区，现住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：宋业琨，安徽华人律师事务所律师。 上诉人毛文书与毛正洋房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初8976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛文书上诉请求:1.撤销一审判决，改判毛正洋尚未支付的案涉房产2016年10月20日的价款2694000元及案涉房产从2016年10月20日至2019年8月26日的增值部分中毛文书应占有份额的价款572904.37元，总计3266904.37元给毛文书；2.本案诉讼费、鉴定费由毛正洋承担。 事实和理由：一、关于案涉房屋购房款支付问题，一审事实认定错误。截至2016年8月30日，毛文书共支付了包括购房款、团购诚意金、车位款、改造款等总计1008432元，有收据予以证明，一审无视相关收据，只认定毛文书支付了首付款269266元是错误的。 二、毛文书借用毛正洋之名办理贷款，用贷款的钱还毛文书的欠款，当时双方商量暂借毛正洋之名贷款，在办理房产证之前毛文书还清贷款后再次备案到毛文书名下，毛正洋是同意的。后毛文书按照开发商的要求，重新让毛正洋补办当时借名备案的有关手续，将毛文书购买的房屋暂时备案到毛正洋名下，毛正洋也办妥抵押贷款60万元的全部手续。当房屋可办理产权证书时，毛文书按当初备案时与毛正洋的约定，决定还清房屋的贷款再备案到毛文书名下，此时，毛正洋反目成仇，侵占房屋，毛文书只有主张自办理备案登记之日起，房屋已卖给毛正洋，毛正洋应支付毛文书案涉房屋市场评估价3294000元（已付60万元，还应支付2694000元），一审认定事实错误。毛文书在2016年8月30日已向开发商支付了全部购房款，因毛文书每个月要还银行欠款总计2万多元本金及利息，所以毛文书和毛正洋商量借其之名用团购的房子办贷款，用贷款还毛文书生活欠款。之后才出现了将案涉房屋变更登记到毛正洋名下的情况。 三、关于2016年10月20日到到2019年8月28日案涉房屋增值部分毛文书应占份额的认定错误。案涉房屋出卖给毛正洋后，毛正洋用贷款支付了60万元，即侵吞房屋不予归还，现在租房居住的毛文书只有主张房屋已卖给毛正洋，毛正洋应支付其签合同时评估的价格和购买后双方出资的升值部分给毛文书，故一审事实不清，侵害了毛文书的合法权益。 毛正洋辩称，1.本案双方之间非借名买房或共同买房关系，双方之间从未达成任何合意。上诉状第三页所称“只有主张在办理备案登记之日起，案涉房屋属于卖给毛正洋”完全不符合事实。毛文书当庭提交的补充事实理由中陈述“如果毛正洋坚持按照买卖合同关系也可以按照买卖合同关系”，说明毛文书对该案的法律关系并不清楚。 2.毛正洋提取了住房公积金，加上自身多年积蓄总计17万元，后贷款60万元，毛正洋是每月按揭贷款的实际还款人，如果是借名买房，或是毛文书所称的“等还清贷款后再次备案到毛文书名下”，毛正洋没有任何理由自己付按揭，自己提取公积金。而提取住房公积金这一行为本身就代表了毛正洋自己买房，否则就违反了《合肥市住房公积金管理办法》第5条第2款之规定，这也是为法律所禁止的。 3.毛正洋恋爱多年，去年就面临结婚成家的迫切要求。恰逢毛文书单位有团购房政策，毛正洋放弃本单位福利房购买的机会，尽其所能将积蓄和公积金支付房款，而后贷款60万元。至于毛文书在上诉状中所称的第一次起诉要求确认房屋所有权归其所有，第二次起诉认定双方存在买卖合同关系，因还款压力大，等还清贷款后再转移至毛文书名下等种种事实完全不符合常理和正常认知。 毛正洋上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回毛文书一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费、鉴定费由毛文书承担。 事实和理由：一、一审认定事实错误，双方不存在房屋买卖合同关系。首先，毛文书于2018年10月23日以所有权确认纠纷为案由起诉，诉状中毛文书认为双方系借名买房关系，要求确认房屋为毛文书所有，后撤诉。后又以房屋买卖合同纠纷为案由起诉，同一事实，为何变更法律关系，实际上双方从未达成借名买房或买卖房屋的合意，在诉讼之前毛文书从未向毛正洋表示过需要支付如此高额房屋价款的要求。其次，从毛文书单位的团购房政策和开发商的硬性规定看，除转让更名一次，至少5年内不能进行买卖，双方不可能存在买卖关系。毛文书无任何证据证明双方存在买卖合同关系，一审却直接判定，未要求毛文书承担举证不利的后果显然错误。最后，毛文书与前妻在离婚案庭审中称没有购买单位的团购房，不是共同财产，根据禁反言原则，毛文书主观上没有购买和占有房屋的意思表示，毛文书将购房人姓名变更至毛正洋名下，前期支付的房屋款项性质对于毛正洋而言只有赠与或借贷两种，无论哪种，一审认定存在买卖关系都不符合双方真实意思表示。 二、一审事实认定错误，滥用自由裁量权。毛文书称还款压力大，唯一可行办法是借毛正洋之名用毛文书团购的房屋办贷款，显然不符合常理。首先，房屋总价款为1008432元，毛文书向银行贷款120万元，在明知还款压力大，为何增加贷款额度。其次，毛文书始终不认为房屋是出卖给毛正洋的，所有的一切都是因为按揭压力大，按常理之后的贷款60万元仍需要毛文书承担，实际上该贷款均由毛正洋支付。最后，毛正洋接受转让资格后，将公积金、存款、贷款共计77万元将由毛文书，如毛正洋明知房屋属于毛文书，何必将该款全部交给毛文书。毛正洋的工资卡交给毛文书保管，毛正洋一审要求调取毛文书取款的视频监控记录，在毛文书否认情况下，一审置之不理，最终只认定毛正洋支付房款60万元。一审将增值部分继续计算在内，其实默认双方存在房屋买卖关系，在没有认定毛正洋存在违约的情况下，一审将所谓的增值部分计算在内显然错误，侵害了毛正洋的合法权益。 显失公平原则一般只适用于双务合同中，在双方是否存在买卖关系仍存疑的情况下，一审适用这一原则进行判定显然不当，未考虑双方为父子关系这一特殊性。即使存在买卖关系，在已经评估并出具评估报告的情况下，一审又是基于何种事实及法律关系自由裁量增加50万元，评估报告的意义何在？ 三、毛正洋愿意履行赡养义务，最大程度满足毛文书的生活诉求。双方由于缺乏有效沟通，产生了这次纠纷，毛正洋一直表示愿尽赡养义务，帮毛文书另行安排房屋，照顾晚年生活，并非毛文书所述的侵占房屋，不赡养毛文书。 综上，一审认定事实和法律关系均错误，双方无书面或口头借名买房或是房屋买卖的合意，毛正洋购买房屋是符合规定的，合法有效，在无相反证据进行推翻的情况下，应尊重已生效的商品房买卖合同，一审判决侵害了毛正洋的合法权益。 毛文书辩称，一、2015年本单位为职工工作方便团购云水居住宅，并向开发公司交了诚意金20万元，2016年本人又分别从5家银行借款计131万元，于同年8月30日交付共计1008432元。因还款压力过大，不得已让毛正洋帮助用房屋抵押贷款，特申请将购房人姓名改为毛正洋，并用毛正洋姓名签订购房合同、办理抵押贷款60万元。虽第一次提起确权之诉后撤诉，又提起本案买卖之诉，是受引导改变诉求，事出有因。本人陈述并非前后矛盾，并非不诚信的表现。 二、将购房人变更为毛正洋是不得已的选择，并不意味着将房屋赠给毛正洋或共同购买。首先，本人不可能将房屋赠与毛正洋，我无其他房屋居住，且背负巨额贷款，毛正洋有不错的收入，不可能将房屋赠与他。我自己贷款交清了全部房款，说明没有将房子赠与毛正洋的意思。其次，不存在与毛正洋按比例出资购买，我们之间不是买卖关系。如系共同购买，没有必要改成毛正洋一个人的名字，本案中，我实质是向他借款，一审在没有证据证明有共同购买合意的情况下，将我借毛正洋的60万元作为其共同购房的出资缺乏依据。 三、关于毛正洋贷款60万元的性质问题。毛正洋提出房子是他买的，他出资77万元，剩余我出的钱算是我为他购房的出资的理由不能成立。我没有房子，该房在单位边，我不可能将房子让给他买，不可能背负巨债去资助他。我与毛正洋母亲离婚后独自将毛正洋培养成才，在有了稳定工作以后，帮助我按揭贷一部分款，具有合理性。且我们曾商量好，他结婚了可以和我住一起，而不必在外租房，具有合理性。 综上，我对本案基本事实的陈述始终如一，现仍坚持房屋事实上是我购买，是借用毛正洋名字贷款签合同，请二审认定该事实，判决房屋归我，我归还毛正洋借款。当然，如毛正洋坚持要该房屋，也可以按买卖关系判，但他要以评估的市场价支付我房款和部分增值款。 毛文书向一审法院起诉请求：1.判令毛正洋支付案涉房产（位于合肥市政务区，备案单号：1610004404）2016年10月20日的市场价给毛文书（以2016年10月20日为基准日的房产评估价为准）；2.判令毛正洋支付案涉房产从2016年10月20日至2019年的增值部分中毛文书应占有份额的价款给毛文书（以2019年8月26曰为基准曰的房产评估价为准）；3.本案诉讼费用由毛正洋承担。 一审法院认定事实：安徽省人民检察院于2015年团购安徽安粮地产有限公司所建的云水居住宅。毛文书与安徽安粮地产有限公司签订《云水居商品房认购单》。毛文书在《付款方式选择单》上选择一次性付款869206元，应交车位款65000元/个，应交改造款74226元。 2016年8月4日，申请人毛文书提交向安徽省人民检察院机关干警商品房团购委员会《购房人姓名变更申请表》一份，内容为：本人为解决购房贷款等问题，特申请要求将我名下购买的“云水居”小区/幢302室更名到“实际购买人”毛正洋名下，请予以审查同意。 2016年8月30日，购房承诺人毛文书、毛正洋向安徽安粮地产有限公司出具《购房承诺书》一份，内容为：本人已详细阅读并清楚知晓合肥市有关住房限贷政策的规定，本人承诺：1、遵守贷款政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门审核家庭购房资格。4、签订购房合同后，不以任何理由更改购房合同、付款方式、增减共有人、撤备案。6、本人承诺自取得住宅产权证之日起五年内，不会办理产权转让手续等。 2016年10月18日，出卖人安徽安粮地产有限公司与买受人毛正洋签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购得云水居1幢302室房产；价款869266元；付款方式及期限约定为买受人采取按揭方式付款，首付款269266元应在2016年10月18日前支付给出卖人，剩余房款人民币600000元办理按揭贷款等。 上述款项首付款由毛文书支付；贷款600000元由毛正洋办理贷款，并由其支付按揭贷款至今。 2019年9月5日，毛文书诉至法院，要求毛正洋支付案涉房产签订合同时的市场价差价及2016年10月20日至2019年8月26日的增值部分。 依据毛文书申请，一审法院依委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对案涉房产的2016年10月20日市场价值及2016年10月20日至2019年8月28日的增值部分进行评估，鉴定意见为：2016年10月20日市场价值3294000元；2016年10月20日至2019年8月28日增值为700500元。毛文书支付鉴定费12000元。 一审另查明：毛文书与毛正洋系父子关系。 一审法院认为，毛文书将其单位的团购房交由毛正洋与开发商签订《商品房买卖合同》，并按其与开发商协议价签订，是出于双方之间系父子关系，现毛正洋主张案涉房产归其所有，而毛正洋签订合同时，案涉房产的市场价值远大于其购得价，明显显失公平，且毛文书支付案涉房产的首付款269266元，毛正洋实际支付房款为600000元，因此，双方应按市场价值按比例补偿毛文书的差价至2019年8月26日的增值部分，故应补偿毛文书房款差价1237346.26元（（3294000+700500）*269266/869266=1237346.26元）。毛文书上述诉请，于法有据，一审予以支持。毛正洋的辩解于法无据，不予采信。 一审依照《中华人民共和国民法总则》第六、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、毛正洋于判决生效之日起十日内一次性补偿毛文书房款差价1737346.26元；二、驳回毛文书的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15690元，减半收取9845元，由毛正洋负担；鉴定费12000元，毛文书负担6000元，毛正洋负担6000元。 二审中，毛正洋提供（2016）皖0111民初6938号民事判决书和庭审笔录。证明目的：毛文书在支付完房款后，已经在庭审中认可没有购买房屋，涉案房屋非夫妻共同财产，由此证明变更购房人姓名的行为非共同购买或借名买房。毛文书质证意见：当时没有办理房产证，也备案在毛正洋的名下，我才那样说的。本院认证意见：该证据本身真实性虽无问题，但不能仅以毛文书在他案中的陈述直接证明非共同购房或借名买房，对其证明效力，本院不予确认。 对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于本案案由。当事人双方虽均认为不属于共同购房，坚持系自己单独购房，毛文书认为案涉60万元系借款，因房屋备案登记至毛正洋名下，不得已才诉请支付房屋价款（包括增值部分），毛正洋认为没有共同购房的合意，毛文书前期支付的房屋款项性质系赠与或借贷，本单位当时也有福利房购买的机会，其为购买案涉房屋提取了公积金，属于个人购房。经查认为，案涉房屋系毛文书所在单位团购房，后将购房人更名到毛正洋名下，是双方一致意思表示，现双方均未能举证证明系毛文书借名买房或毛正洋单独购房，在办理购房手续过程中，双方均支付了房款，因双方同系家庭成员，未订立书面协议。毛文书陈述案涉60万元系借款，毛正洋陈述毛文书前期支付的房屋款项性质系赠与或借贷，得不到其他证据印证，本院均不予采信，且本案中毛文书的诉请为支付价款，无房屋确权的诉请。故根据本案具体情节，结合双方系家庭成员等事实，为减少当事人诉累，切实解决纠纷，一审认定为房屋买卖合同关系并无不当。 案涉《商品房买卖合同》约定价款为869266元，毛正洋为购房贷款60万元属实，其上诉称共支付77万元无充分证据证明，本院不予采信，剩余269266元已由毛文书支付，毛文书提出其另支付了车位款、改造款，可由双方协商解决。一审按合同约定价款的各自出资比例计算差价款，考虑到了公平原则，也便于实际解决纠纷，本院予以认可。毛文书所提毛正洋应支付总计3266904.37元给毛文书的上诉理由不能成立。鉴于双方当事人系家庭成员，毛正洋所在单位也有福利购房机会，当时选择购买案涉房屋系家庭成员共同意向，且案涉房屋的市场价及增值部分已经评估，毛文书已享有一定的房屋增值部分的利益，故一审在此基础上又酌情补偿毛文书50万元，属自由裁量不当，本院确认毛正洋一次性补偿毛文书房款差价为1237346.26元(1737346.26元-500000元）。 综上所述，毛文书的上诉请求不能成立，毛正洋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初8976号民事判决第二项； 二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初8976号民事判决第一项为：毛正洋于本判决生效之日起十日内一次性补偿毛文书房款差价1237346.26元； 三、驳回毛文书的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费及鉴定费的负担按一审判决履行。二审案件受理费15690元，由毛文书负担10102元，由毛正洋负担5588元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年七月十日 书记员  姚 静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。