重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终315号上诉人(原审原告)：四川锦阳数码通信有限公司，住所地成都市锦江区提督街**，注册号510104000166882。法定代表人：向东，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙世莲，四川信和信（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇杰，男，汉族，出生于1983年8月8日，住成都市天府新区，公司员工。被上诉人(原审被告)：重庆雨田物业管理有限公司，，住所地重庆市渝中区八一路**统一社会信用代码91500103203289692L。法定代表人：雷鸣，执行董事。委托诉讼代理人：张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王薇蕾，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：重庆雨田房地产开发有限公司，住所，住所地重庆市渝中区八一路**社会信用代码91500103621909006Y。法定代表人：雷鸣，董事长。上诉人四川锦阳数码通信有限公司（以下简称锦阳公司）因与被上诉人重庆雨田物业管理有限公司（以下简称雨田物业公司）、被上诉人重庆雨田房地产开发有限公司（以下简称雨田房地产公司）确认合同效力纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初175号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。锦阳公司上诉请求：撤销原判，并依法改判雨田物业公司与雨田房地产公司签订的房屋买卖合同无效，雨田物业公司将诉争房地产返还给雨田房地产公司。一审、二审案件受理费由雨田物业公司、雨田房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院仅凭一份落款在2018年9月5日的《物业费清算表》就认定雨田房地产公司拖欠雨田物业公司物业费是事实认定错误。该《物业费清算表》形成时间是在法院查封诉争房产后，二被上诉人为了应对本案诉讼而制作，系恶意形成，其目的是用应收物业费来冲抵应付房屋价款。且在锦阳公司有异议，且没有其他其他财务资料印证的情况下，一审直接认定雨田房地产公司拖欠雨田物业公司物业费15899190.79元（冲抵房款12345950元后仍拖欠物业费3553240.79元）错误。二、一审法院认定锦阳公司举示的证据不能证明雨田房地产公司和雨田物业公司在签订《重庆市商品房买卖合同》时存在恶意串通，损害锦阳公司的利益是事实认定错误。锦阳公司举示的工商资料完全能证明雨田房地产公司和雨田物业公司恶意串通损害锦阳公司的利益，所涉合同应为无效。首先，案涉证据显示，在案涉房产交易时，雨田房地产公司的唯一股东是伟彰投资有限公司，即香港伟彰投资有限公司持股雨田房地产公司100%，雷鸣为香港伟彰投资有限公司出资60%，雷鸣是公司的法定代表人。雷鸣占有雨田物业公司出资额的80%，系雨田物业公司的控股股东。雷鸣在案涉房屋交易时，既是雨田物业公司的法定代表人，也是雨田房地产公司的法定代表人，是两公司的直接受益人，结合雨田房地产公司2009、2010、2011年度审计报告，可以看出雨田房地产公司与雨田物业公司系关联公司，双方对彼此的财务状况以及盈亏情况是知晓的。其次，雨田房地产公司与雨田物业公司签订包括案涉房屋在内的2470平方米房屋交易时，雨田物业公司明知雨田房地产公司处于亏损的状态下，雨田房地产公司购买包括案涉房屋在内的雨田大厦2470平方米的房屋时，存在低价转让、没有支付价款的问题，再次，根据本案的事实可以看出，雨田物业公司仅仅是代雨田房地产公司持有包括案涉房屋在内的2470平方米的房屋，雨田房地产公司才是事实的房产所有者。故本案表明上是低价转让房屋，实际上是无偿转让房产，逃避债务，案涉合同应当认定为无效。三、在本案所涉合同被认定为无效后，案涉房屋应当返还雨田物业公司。雨田物业公司二审辩称：一、我们已经在一审举示了充分的证据，形成了完整的证据链证明雨田房地产公司欠付雨田物业公司自2000年4月起的物业费15899190.79元。二、上诉人所称的2018年9月5日的物业费清算表，是因为时任雨田物业公司的管理人员离职，公司对物业费欠付金额再次进行对账，只是对既往事实进行再次确认，而并非是2018年9月才以购房款抵偿物业费。三、上诉人所称欠付的物业费全部是按照7.5元的单价进行结算的不是事实。雨田房地产公司欠付雨田物业公司的物业费是双方严格按照物业管理委托合同以及重庆市前期物业服务收费标价表的约定以及房屋用途和是否出租进行计算的。四、上诉人称根据（2003）渝一中民执字第1014-1号《民事裁定书》，案涉的一万多平的房屋应由农业银行支付物管费是错误的。但该裁定已经被（2006）渝高法执监字第163-1号《民事裁定书》撤销，该一万多平的房屋仍属于雨田房地产公司，应当由雨田房地产公司支付物业管理费。五、上诉人称按照工商登记机关的年检资料可以认定雨田房地产公司不欠雨田物业公司物业费没有事实和法律依据。因为企业的自身情况，提交给工商登记机关的年检资料存在不完全属实的情形，不应当以提交给工商登记机关的年检资料来认定雨田房地产公司是否拖欠雨田物业公司物业费。六、雨田房地产公司和雨田物业公司其他经济往来与本案无关，上诉人不应从主观猜测，推断双方存在恶意串通，这缺乏事实依据。七、雨田物业公司和雨田房地产公司不存股份交叉，也不存在人格混同，仅仅是法定代表人为同一人，即使两家公司存在关联关系，也不构成恶意串通。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。雨田房地产公司二审辩称：锦阳公司提出我公司执行环节恶意串通导致合同无效，锦阳公司应该去申请撤销该合同，而根据法律规定，除斥期间已过。我们在一审已经举示了相关证据，雨田物业公司和雨田房地产公司是独立法人，且法律并没有禁止雨田物业公司和雨田房地产公司的法定代表人为同一人。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。锦阳公司向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认雨田房地产公司与雨田物业公司于2010年10月26日签订转让重庆市渝中区八一路177号24层房屋的《重庆市商品房买卖合同》无效；二、该案诉讼费由雨田物业公司、雨田房地产公司承担。一审经审理查明：2000年4月2日，雨田房地产公司与雨田物业公司签订《物业管理委托合同》一份，约定由乙方雨田物业公司为甲方雨田房地产公司位于重庆市渝中区八一路177号的雨田大厦商场、写字楼（建筑面积46122.65平方米）提供物业管理，合同期限自2000年4月2日起至2003年4月2日止，写字楼由乙方按建筑面积每月每平方米5元向业主或物业人收取，商场由乙方按建筑面积每月每平方米7.5元向业主或物业人收取，空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米3元向甲方收取。2003年4月1日，双方对上述委托合同进行了续签，约定原合同条款不变，合同履行期限延长十年，即从2003年4月2日至2013年4月2日。雨田物业公司自2000年4月起为雨田大厦提供物业服务至今。2010年10月26日，因雨田房地产公司欠雨田物业公司物业管理费，雨田房地产公司（合同甲方）与雨田物业公司（合同乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，双方约定：甲方将位于重庆市渝中区八一路177号第24层房屋出卖给乙方，成交总金额5734000元。2010年11月8日，雨田物业公司取得上述房屋的所有权证书。2010年11月30日，雨田物业公司的《记（转）帐凭证》，将包含重庆市渝中区八一路177号第24层房屋在内的三套房屋登记在总账科目的固定资产项下，房款总额7907150元，备注为其他应收款雨田房地产公司，并说明上述7907150元用于冲抵雨田房地产公司所欠的物业管理费，加盖有雨田物业公司的财务专用章。一审另查明：雨田物业公司、雨田房地产公司于2018年9月5日出具了一份《物业费清算表》，载明雨田房地产公司拖欠物业管理费的明细和相应的冲抵房款金额，冲抵房款12345950元后仍欠物业管理费3553240.79元。雨田房地产公司与锦阳公司、渝蓉公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2010年8月27日作出(2009）渝五中法民初字第263号民事判决，内容为：一、雨田房地产公司与锦阳公司签订的房屋租赁合同和雨田房地产公司与渝蓉公司签订的租赁协议于2007年4月6日解除；二、由雨田房地产公司返还锦阳公司多支付的房屋租金3709686.32元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、由雨田房地产公司赔偿锦阳公司违约损失49998070元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、由雨田房地产公司赔偿锦阳公司履约保证金140万元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、驳回雨田房地产公司对渝蓉公司的诉讼请求；六、驳回雨田房地产公司的其他诉讼请求；七、驳回渝蓉公司的诉讼请求；八、驳回锦阳公司的其他诉讼请求。雨田房地产公司不服上诉，重庆市高级人民法院于2011年2月21日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。锦阳公司申请执行,重庆市第五中级人民法院于2011年3月23日立案执行。2013年3月28日，最高人民法院作出裁定：驳回雨田房地产公司的再审申请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该案中，锦阳公司诉称雨田房地产公司与雨田物业公司签订商品房买卖合同并完成产权变更登记的行为系双方恶意串通，该行为损害了锦阳公司对雨田房地产公司享有的合法债权。因雨田房地产公司与雨田物业公司举示了双方签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同（续签）》、《重庆市商品房买卖合同》、会计凭证、情况说明、物业费清算表、完税证明等证据，足以证明雨田房地产公司与雨田物业公司所主张的以房抵债冲抵所欠物业管理费的事实。加之，锦阳公司仅举证证明其对雨田房地产公司享有因雨田房地产公司违反双方合同约定形成的债权，并未举示充分的证据证明雨田房地产公司与雨田物业公司签订《重庆市商品房买卖合同》存在恶意串通以此来损害国家或者第三人的利益，也不能证明存在其他导致合同无效的法定情形，故雨田房地产公司与雨田物业公司于2010年10月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。锦阳公司关于要求确认雨田房地产公司与雨田物业公司于2010年10月26日签订的转让重庆市渝中区八一路177号24层房屋的《重庆市商品房买卖合同》无效的诉讼请求于法无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：驳回四川锦阳数码通信有限公司的诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据予以证明。锦阳公司主张雨田房地产公司与雨田物业公司签订商品房买卖合同并完成产权变更存在恶意串通的情形，就应当对自己的主张进行举证。锦阳公司称雨田房地产公司与雨田物业公司的法定代表人均为雷鸣，两公司系关联公司，故存在恶意串通的可能。首先，雨田房地产公司与雨田物业公司是依法成立的两个独立的法人主体，雨田房地产公司与雨田物业公司的法定代表人虽然均为雷鸣，但是法律并未禁止其进行交易，即使雨田房地产公司与雨田物业公司是关联公司，但并非关联公司产生的交易行为均是恶意串通。故锦阳公司应当进一步举证证明雨田房地产公司与雨田物业公司存在恶意串通，致使房屋买卖合同无效的行为。锦阳公司主张案涉房屋价款并未实际支付，雨田物业公司是替雨田房地产公司持有案涉房屋，雨田房地产公司才是案涉房屋的实际所有权人。雨田房地产公司与雨田物业公司在一审中举示了双方签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同（续签）》、《重庆市商品房买卖合同》、会计凭证、情况说明、物业费清算表、完税证明等证据，足以证明雨田房地产公司与雨田物业公司所主张的以房抵债冲抵所欠物业管理费的事实。而锦阳公司也未举示充足的相反证据证明自己的主张，同时，锦阳公司也未举示其他证据证明本案中存在致使合同无效的情形，故锦阳公司关于雨田房地产公司与雨田物业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》无效的理由没有充足的证据支持，所以，本院对锦阳公司的上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51938元，由四川锦阳数码通信有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年七月十三日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟