广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3183号上诉人(原审被告、反诉原告)：李健隆，男，1988年1月7日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：黄崇仙，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘兰妹，女，1970年11月18日出生，汉族，住广东省中山市××。被上诉人（原审第三人）：刘敬良，男，1935年7月12日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：刘展雄，男，1964年5月3日出生，汉族，住广东省中山市××，系刘敬良之子。原审第三人：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：陶仕飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：付秋真，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。上诉人李健隆因与被上诉人刘兰妹、刘敬良以及原审第三人中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院作出的（2018）粤2071民初17217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。李健隆上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四、六项，2.确认刘兰妹与李健隆于2018年4月13日签订的房屋租赁合同无效；3.刘兰妹、刘敬良向李健隆退回已交纳的租金7000元；4.刘兰妹、刘敬良赔偿李健隆损失61778.50元。事实和理由：一、刘兰妹与刘敬良于2018年4月13日签订的房屋转租合同自始无效。1.涉案房屋未经同意擅自转租，城建公司一审明确表示不追认涉案房屋转租合同，解除与刘敬良的租赁合同关系，所以涉案房屋转租合同自始无效。2.刘兰妹对涉案房屋未经同意不能擅自转租是知情的，虽然刘敬良未在涉案房屋转租合同上签名，但涉案房屋转租是刘敬良委托刘兰妹签订的，因该房屋转租合同导致的法律后果归属于刘兰妹，刘兰妹、刘敬良作为涉案房屋合同的相对方，故意隐瞒影响合同签订的事实，诱骗其签订涉案房屋转租合同，利用国有资产转租而非法获利，其行为已构成欺诈，损害了国家利益，涉案房屋转租合同应认定为无效。二、涉案房屋转租合同自始无效，刘兰妹、刘敬良应当承担缔约过失责任，因合同得到的财产应予以返还，给其造成的损失，应当承担赔偿责任。1.刘兰妹、刘敬良已收取的租金7000元，应向李健隆返还。2.对于李健隆的装修损失，因涉案合同自始无效，已形成附合的部分84755元和虽未形成附合但没有再使用价值的广告招牌3500元，合计88255元，刘兰妹、刘敬良对损失的发生负主要过错，应当赔偿李健隆装修损失金额的70％即61778.5元；3.城建公司在2018年12月24日已正式解除与刘敬良的租赁合同，合同解除后，刘兰妹、刘敬良已没有占有、使用涉案房屋的权利。退一步说，即使按一审判决的方法计算装修装饰损失，涉案转租合同剩余租赁期起算的时间点，也应该是从一审第三人城建公司解除合同关系的第二天即2018年12月25日起算，而不是从2019年11月29日起算，所以，按照一审判决的方法计算的装修装饰损失金额应为59439.50元，刘兰妹要支付的金额也应当为41607.65元，刘敬良违法转租，应同刘兰妹承担连带责任。三、涉案房屋转租合同无效，一审判决李健隆向刘兰妹支付2018年7月至2019年7月的租金40880元的认定是错误的，与法不符。涉案合同无效，刘兰妹、刘敬良不能再按无效合同约定的租金标准3500元/月收取，一审判决认定李健隆按该标准支付没有依据。退一步说，即使按3500元/月的标准支付，支付的期间也仅计至原租赁合同被解除的2018年12月份止，即2018年7月至2018年12月共4个月，李健隆自2019年1月份起实际占用期间的费用也应是向城建公司交纳，而不是向刘兰妹交纳。四、一审认定涉案合同的解除时间是2019年11月29日，并以此时间点计算李健隆应付的租金和李健隆应得到的损失赔偿金额是错误的。涉案合同无效，不存在解除的问题，刘兰妹起诉状中载明了解除合同的意思，因此，解除时间也应为李健隆收到起诉状的时间，即2018年8月21日，而不是2019年11月29日。刘兰妹答辩称，一、依据合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，这不能得出未经同意，出租属于无效的结论。虽然城建公司在一审中表示对转租行为不予追认，但未在6个月内提出，法院不应予以支持合同无效。二、合同无效并不代表李健隆无须支付相应租金。其向城建公司承租后进行了装修，其收取租金是合理的。三、刘兰妹在签订租赁合同时，明确告知李健隆其不是业主，李健隆没有核实刘兰妹是否有权转租，也是有过错的。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回李健隆的上诉。城建公司述称，一审判决认定事实正确，适用法律也正确。刘兰妹向一审法院起诉请求：1.解除刘兰妹与李健隆签订的房屋租赁合同；2.李健隆向刘兰妹支付二个月租金7000元。诉讼过程中，刘兰妹变更诉讼请求为：1.解除刘兰妹与李健隆签订的房屋租赁合同；2.李健隆向刘兰妹支付2018年7月至2019年7月的租金合共42000元；3.李健隆向刘兰妹支付2019年5月15日至2019年7月16日期间产生的水电费104.98元；4.刘兰妹没收李健隆交纳的押金8000元。李健隆向一审法院提起反诉请求：1.确认刘兰妹与李健隆于2018年4月13日签订的关于中山市××卡的房屋租赁合同无效；2.刘兰妹向李健隆退回已交纳的押金8000元、租金7000元；3.刘兰妹向李健隆赔偿损失91541元。诉讼过程中，李健隆增加反诉请求，要求刘敬良对刘兰妹的前述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：中山市公建物业投资管理有限公司于2008年3月24日登记成立，企业类型为有限责任公司（国有独资），于2012年7月13日更名为中山市公建集团有限公司（以下简称公建公司），于2013年12月11日更名为城建公司。中山市城区公房管理所于2008年3月出具的直管公房（非住宅）房屋提交明细表显示，位于中山市××的房地产移交中山市公建物业投资管理有限公司管理和收益。2009年，中山市公建物业投资管理有限公司将中山市××卡出租给刘敬良。刘敬良承租涉案房地产后作商铺使用，于2009年3月23日登记成立个体工商户中山市石岐区集美乐小食坊，以涉案房地产所在地为经营场所，其为经营者。2012年10月29日，公建公司（出租方、甲方）与刘敬良（承租方、乙方）续签租赁合同，约定：甲方将坐落在××卡的首层物业出租给乙方仅作商业用途。该物业为未公开拍租。租赁期限为三年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止。月租金为1540元，租金按月结算，乙方在每月的第十日前支付当月租金给甲方。乙方应向甲方交纳三个月租金总额4620元的物业租赁保证金，在本合同生效后七个工作日内一次付清，期间不计利息，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应将租赁保证金的本金退回乙方。乙方应依时交纳租金，并交纳在承租期内产生的工商管理费、水电费等一切费用。未经甲方同意，乙方保证不擅自对承租的物业进行扩、加、拆、改建、装修或增减设施，不擅自改变物业用途。所有租赁物业如乙方需转租、转借的，需经甲方同意，向甲方如实申报并办理相关转租、转借备案登记手续。乙方如需改变物业的内部结构、装修或设置对物业结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期限届满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择依附于物业的装修无偿归甲方所有。物业租赁期间，未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租物业的，甲方有权解除合同，收回租赁物业。乙方需依照本合同的约定，按时向甲方退回物业，如逾期不退，从约定退房的次日起算，乙方需向甲方每日支付月租金总额10%的违约金，直至乙方实际退房之日止。乙方把房屋退回甲方前，必须办理水表和电表销户、工商营业执照注销等手续，并经甲方验收房屋及乙方无违约行为方可退回保证金4620元。本合同项下的保证金按2009年3月4日缴纳，金额为4200元，保证金单号为：000734的收据认可和保证金按2012年10月24日缴纳，金额为420元，保证金单号为0000280的收据认可。租赁合同签订后，刘敬良承租涉案房地产，并已交纳保证金4620元。租赁合同于2015年10月31日到期后，刘敬良继续实际承租涉案房地产并支付租金，城建公司未提出异议。刘敬良并有定期交纳租金。2016年10月6日，刘敬良向刘兰妹出具委托书，载明“本人刘敬良委托刘兰妹办理有关中山市××（××卡）的房产商铺事宜”。庭审中，刘敬良开始称其同意刘兰妹转租商铺，对刘兰妹对外出租商铺的行为予以追认，后经详细询问，刘兰妹称，刘敬良确有委托其经营涉案商铺，因为当时其与刘敬良之子刘展雄离婚，生活没有依靠，刘敬良、刘展雄遂称涉案商铺由刘兰妹经营，以让其获得收益维持生活，但其没有告诉刘敬良要转租商铺；后来，刘兰妹生病无法继续经营涉案商铺，但未向刘敬良正面谈及要转租商铺，如果刘兰妹明确告知刘敬良，刘敬良也会同意的；刘敬良并没有告知过刘兰妹涉案商铺属于城建公司，刘兰妹认为涉案商铺是刘敬良、刘展雄补偿给刘兰妹的。庭审中，刘敬良详细陈述，称其并不知道刘兰妹将涉案商铺转租，开初的想法是让刘兰妹自己经营；涉案商铺之前是由刘展雄以及刘兰妹的弟弟经营小吃生意，后来刘展雄与刘兰妹离婚了，刘敬良、刘展雄遂将涉案商铺交给刘兰妹经营，刘敬良没有理会刘兰妹到底是自己经营还是与他人合伙，反正当时的用意是补偿刘兰妹的生活。2018年4月13日，刘兰妹（出租方、甲方）与李健隆（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方向乙方出租坐落于广东省中山市××（××卡）的房屋，该房屋用途为租赁用房，租赁期限为2018年5月1日至2020年5月1日。月租金为3500元。押金为8000元，到期满无利息归还押金。乙方应在上阶段租金到期之日提前5天预支付下一阶段的租金。在房屋租赁期间，乙方支付水、电、有线电视、宽带、卫生管理费用等费用。店铺有一批物资租给乙方使用，有清单，期满后完好归还甲方。合同签订后，李健隆向刘兰妹缴纳押金8000元，支付2018年5月、6月租金合共7000元。李健隆对涉案商铺进行装修，李健隆称其于2018年5月下旬装修完毕。2018年5月4日，中山市石岐区集美乐小食坊更名为中山市石岐区后街小厨餐馆，经营者仍为刘敬良。庭审中，刘兰妹称，其与李健隆协商出租涉案商铺之时，有向其出示过涉案商铺的营业执照，刘兰妹并确认李健隆曾口头要求其变更以涉案商铺为登记经营场所的个体工商户营业执照项下的经营者为李健隆。刘兰妹称其在合同磋商阶段以及合同签订时已告知李健隆其并非出租人，无法办理经营者变更事项。李健隆不予确认，称刘兰妹向其承诺可以办理涉案商铺营业执照经营者变更事项，并让其先装修。李健隆称城建公司于2018年7月至涉案商铺查看，其方知晓城建公司系涉案商铺的出租人。李健隆有支付过部分月份的租金，实际占有使用涉案商铺至2019年11月29日。刘兰妹向李健隆催付2018年7月至2019年7月期间的租金42000元以及水电费未果，遂诉至法院，主张前述实体权利。李健隆认为，刘兰妹未依约为其办理个体工商户工商营业执照经营者变更事项，且故意隐瞒涉案商铺不能转租的事实，存在过错，并造成其经济损失，遂在本案中提起反诉，主张前述反诉实体权利。另查：关于本案涉及月份交纳租金以及水电费的情况。李健隆有向刘兰妹交纳2018年5月、6月的租金合共7000元（3500元/月×2个月）。李健隆向城建公司支付2019年5月、6月、7月的租金合共4620元（1540元×3个月），城建公司对此予以确认，刘敬良不认可李健隆向城建公司支付租金。关于水电费，刘兰妹在本案中主张的是水电费104.98元，李健隆有提交向中山公用税务有限公司（城区）支付水费104.98元的转账记录。又查：一审法院于2018年11月12日向城建公司送达本案本诉诉状及证据、本案反诉诉状及证据等相关诉讼材料。城建公司称其此前并不能确认涉案商铺转租的真实情况，在收到涉案相关诉讼材料后方才确定涉案商铺存在转租的事实。城建公司并于2018年12月24日（刘敬良实际收到通知的时间）书面通知刘敬良解除租赁合同关系。诉讼过程中，依据李健隆的申请，一审法院依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案商铺的装修装饰价值进行评估。李健隆为此预交评估费用8000元。诉讼过程中，刘兰妹、李健隆均确认可到现场区分各自装修的部分。2019年5月8日，一审法院组织刘兰妹、李健隆、评估机构代表人员等至涉案商铺现场勘查，并制作现场勘查笔录。笔录载明，本次现场勘查的目的系双方确认原本存在但现已拆除的部分（详细情况由评估机构人员详细记录）。刘兰妹、李健隆均在笔录上签名。2019年5月22日，就本案涉及的李健隆位于中山市××卡商铺内的装修装饰工程的市场价值评估项目，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具信评报字第评（X）19056011107号资产评估报告书。评估报告书载明，该装修装饰工程在评估基准日2019年5月7日的市场价值为82450元（包含产权存疑项目金额2217元），评估结论详细情况见资产评估明细表。资产评估明细表载明，综合成新率89%[综合成新率=剩余使用年限/经济使用年限=（10-1.1）/10=89%，本装修项目基准评估日为2019年5月7日，装修完工日为2018年4月1日，已使用年限为1.1年，本装修经济使用年限为10年）]；拆除工程（拆旧趟门、拆大厅墙身灯饰造型及木条造型、拆除厕所实墙等）重置总价6578元、市场价值5855元；泥水部分工程（厕所砌砖墙封闭、批防水等）重置总价16135元、市场价值14360元；电路工程（全屋新建电路工程、全部灯饰吊灯LED灯、灯吊带等）重置总价28404元、市场价值25280元；木工工程（大厅墙身封夹板固定、吧台上方墙身封夹板固定等）市场价值重置总价13490元、市场价值12006元；油漆工程重置总价13156元、市场价值11708元；其他项目[监控设备（含设备枪、主机、硬盘）3398元、广告招牌3115元、二楼安装固定排气扇597元等]重置总价12387元、市场价值11024元；产权存疑项目（吧台底水泥封平重置价180元、厨房与吧台水管重置价567元、二楼开排气扇墙孔重置价403元、大厅开筒灯孔重置价600元、大厅开排气扇孔重置价240元、厕所天花重置价500元）重置总价2490元、市场价值2217元；以上项目重置总价合计92640元，市场价值合计82450元。评估报告书特别注明，本次评估项目部分装修装饰工程的工程量诉讼双方无法核实确认，评估人员以单独列项的方式对该类项目进行评估及备注。庭审中，针对前述评估意见，刘兰妹的质证称：李健隆未书面通知且未事先征得其同意，其不同意评估报告书载明的拆除工程、泥水部分工程。且泥水项目中的水龙头价值过高；商铺电路工程由刘敬良出资施工的，是商铺原有的，在未拆除天花的情况，无法得知该部分工程情况，故商铺新建电路工程对应的价值应由刘敬良、刘兰妹享有；木工工程系李健隆所做，但评估价值过高；油漆工程系李健隆所做，但对评估价值不予确认；广告招牌的评估价值过高；其他项目工程系李健隆进行，但其不予确认，有部分可以拆除；产权存疑项目系商铺原有，属刘敬良、刘兰妹所有；吊灯、监控设备、主机硬盘、设备枪可以拆走。李健隆的质证意见为：其通过在天花上钻孔以重新铺设全部电路，其没有使用过刘兰妹的电路；其为经营商铺购置了设备，拆除设备会影响其他电路并产生费用，故不同意拆除设备；存疑项目系其所做；空调封相当于废物，其曾要求刘兰妹拆走，但刘兰妹未搬走。刘敬良的质证意见为：其同意刘兰妹的意见。评估报告载明使用年限10年，现使用一年，其最多赔偿一年。城建公司的质证意见为：由法院依法认定。庭审中，李健隆称刘兰妹知晓其装修的事实，也知晓哪些需要拆除、哪些需要装修，刘兰妹知晓后未向其提出意见。李健隆称刘兰妹让其先装修再办理营业执照。刘兰妹称其知道李健隆在装修，并曾到涉案商铺清走杂物，但李健隆未书面通知其装修及如何装修，其不认可李健隆的装修，不承担李健隆的损失。诉讼过程中，为证实其装修涉案商铺，李健隆向本院提供如下证据：1.2018年4月17日××号××卡旧屋翻新室内装修工程预算表载明拆除部分工程、泥水部分工程[吧台底水泥封平人工及材料费180元、厨房与吧台水龙头铺设人工及材料费1250元等]以及其他费用（吧台贴墙纸人工及材料费250元、二楼开墙孔安装固定排气扇人工及材料费1500元等）的项目内容，单价及总价等明细，总价合共30033元。预算表上有李健隆的签名，联系人处有黄某某的签名及联系电话。2018年4月17日收据载明,今收到××号××卡装修工程订金10000元。2018年5月23日收据载明,今收到××号××卡装修工程余款20033元。收据上经手人处均有黄某某的签名。2.2018年4月18日工程报价单。载明工程名称中山市××卡水电工程及工程项目明细，工程总造价28590元。其上店铺负责人处有李健隆的签名及联系电话，承包方负责人处有樊某某的签名及联系电话。2018年4月18日收据载明,今收到××号××卡李健隆水电工程订金10000元。2018年5月25日收据载明,今收到××号××卡李健隆水电工程尾款18590元。收据上经手人处均有樊某某的签名。3.2018年4月28日××号××卡装修（木工）工程报价表载明工程项目内容及报价，其中大厅开筒灯孔人工及材料费600元、大厅开排气扇孔人工及材料费240元、厕所天花人工及材料费500元等，合共13220元。报价人处有吴某某的签名。2018年4月30日收据载明，今收到××号装修费13220元。经手人处有吴某某的签名。4.2018年4月20日油漆装修工程报价单载明油漆工程的项目内容及报价，合共11116元。其上有李健隆的签名，联系人处有罗某某的签名及联系电话。2018年5月21日收据载明，今收到××号李生油漆装修费11116元。经手人处有罗某某的签名。5.2018年4月30日收据载明，客户名称李生，货物为高清监控摄像机4支、监控主机及硬盘1套，合共3800元。收款单位有“志”的签名。2018年4月27日收据载明，今收到××号铝扣板工程款交来板1101.6元（12.24㎡×90）、边线180元（18㎡×10），合共1282元。经手人处无人员签名，也未加盖印章。2018年4月29日“河源广告”收款收据载明，客户名称“后街小厨”，广告招牌（无边字）1500元。收款收据另注明，总价3500元，安（按）文件。其上盖有“中山市河源广告”的印章。前述证据合共为91541（30033+28590+13220+11116+3800+1282+3500）元（前述提及的广告招牌一项按3500元计算）。李健隆主张其为装修涉案商铺支出款项91541元。刘兰妹对其前述证据均不予确认，认为涉案商铺原已装修，配备基本设施，可到现场确认哪些属于商铺原有，哪些由李健隆加装。城建公司称其无法确认前述证据。庭审中，经询问城建公司是否接受前述评估报告所对应的涉案商铺的装修，城建公司回答称如需其承担费用，其不同意接受现状，要求返还原状。诉讼中，李健隆向一审法院反映情况，称已于2019年11月29日将涉案商铺交回城建公司管理，并提交物业交接书予以证明。经向城建公司核实，城建公司称2019年11月29日，李健隆确将涉案商铺的钥匙两条交回城建公司，城建公司有向其出具物业交接书。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。对相关问题评述如下：关于出租人城建公司与承租人刘敬良之间的租赁合同关系的处理问题。出租人城建公司与承租人刘敬良签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。城建公司与刘敬良于2012年10月29日签订的租赁合同于2015年10月31日到期后，刘敬良继续实际使用涉案商铺并支付租金，城建公司未提出异议，城建公司与刘敬良签订的租赁合同继续有效，但租赁期限应认定为不定期。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。而且，刘敬良在履行与城建公司签订的租赁合同过程中，未依照合同约定，在征得城建公司同意的情况下，擅自同意刘兰妹对外转租涉案商铺，现有证据亦不能表明城建公司对此行为默示同意，况且，本案商铺的产权是国有性质，不存在默示同意或允许承租人在未经得同意的情况下擅自转租，故刘敬良转租涉案商铺的行为已构成违约。本案中，城建公司已以书面通知的形式通知刘敬良解除租赁合同关系，而且城建公司在本案中再次以明示的方式告知刘敬良需要解除双方之间的租赁合同关系，故应确认城建公司已通知刘敬良解除租赁合同关系。另外，即便城建公司果真在2018年7月到涉案商铺查看并得知商铺被转租，城建公司于2018年12月18日在本案提出诉讼请求，间隔时间未超过六个月。诉讼过程中，李健隆已于2019年11月29日向城建公司交回涉讼商铺的钥匙，李健隆与城建公司已对涉案商铺进行了实际交接。本案诉讼过程中，城建公司有向法院提交第三人提起诉讼申请书提出诉讼请求，希望在本案中一并解决各方之间的纠纷，但因本案涉及不同诉讼主体地位的多方之间的不同的房屋租赁合同关系，在本案中不宜将城建公司与刘敬良之间的租赁合同关系纠纷进行一并处理，故不对城建公司与刘敬良之间的租赁合同关系作全面处理，而将城建公司列为无独立请求权第三人。但需要进一步说明的是，从实际情况来说，城建公司与刘敬良之间的租赁合同关系已实际解除，李健隆已实际将涉案商铺交还给城建公司，故在此处明确该点，不以判项的形式明确解除城建公司与刘敬良之间的租赁合同关系以及涉案商铺的交接问题。若城建公司、刘敬良认为双方之间的纠纷如保证金、违约金、租金等问题尚未处理完毕的话，双方可另循合法途径主张。关于转租人刘兰妹与次承租人李健隆之间的房屋租赁合同效力问题。本案中，刘兰妹取得刘敬良的授权处理涉案商铺的租赁事宜，且在本案中，刘敬良亦未对其曾经授权刘兰妹处理涉案商铺的租赁事宜予以明确反对，且追认刘兰妹对外出租涉案商铺的行为，应认定刘兰妹有权处理涉案商铺的租赁事宜。刘兰妹与李健隆进行合同磋商、谈判，刘兰妹与李健隆签订房屋租赁合同，李健隆向刘兰妹支付租金，故刘兰妹系涉案房屋租赁合同的相对方。李健隆主张其与刘兰妹之间的房屋租赁合同无效。一审法院认为，刘兰妹虽未征得出租人城建公司同意，向李健隆转租涉案商铺，但现未有法律或行政法规明确规定未经出租人同意转租而签订的转租合同当然无效。另，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，刘兰妹虽然明知其并非涉案商铺的产权人或有权出租，但刘兰妹并未故意告知李健隆该虚假情况，或故意隐瞒真实情况，刘兰妹对涉案商铺的真实信息未有完全的、准确的掌握，故刘兰妹的行为不构成欺诈。李健隆据此主张刘兰妹以欺诈的手段订立合同以致损害国家利益，导致刘兰妹与李健隆之间的房屋租赁合同无效，理据不足。刘兰妹与李健隆之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于李健隆辩称刘兰妹向其收取的保证金以及租金构成不当得利的问题。基于前述，刘兰妹与李健隆签订的房屋租赁合同并不能当然认定为无效合同，实际上，刘敬良（或由刘兰妹代替刘敬良）向城建公司交纳租金，李健隆向刘兰妹交纳租金，此过程均是一方以租金为对价将租赁物交予他人占有、使用、收益，其收益已经确定且不能再对租赁物进行使用、收益，各方对相对方收取的租金，只是其使用、收益的变相形式而已，无论是收取多少租金，出租人即城建公司的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人即刘敬良（或刘兰妹）因转租而获益就认定损害了出租人即城建公司的利益。刘兰妹收取租金有合同依据，自然不存在使其受损的情形，故刘兰妹收取租金并非没有法律依据，同时亦不存在损害他人利益的情形，因此，不符合不当得利的构成要件，不构成不当得利。对于李健隆提出的要求刘兰妹返还已经收取的租金7000元，理据不足，不予支持。关于刘兰妹与李健隆之间的租赁合同解除的问题。如前所述，刘兰妹在与其及李健隆之间的租赁合同关系中存在违约行为，且各方在本案中均提出或同意解除租赁合同关系，李健隆亦已将涉案商铺实际交还给城建公司，故确定刘兰妹与李健隆之间的租赁合同关系已于2019年11月29日实际解除。关于刘兰妹的责任问题。刘兰妹作为房屋租赁合同项下出租人，对租赁物应承担权利瑕疵担保义务，保证第三人不得向承租人李健隆主张权利而妨碍承租人依约对租赁物进行使用、收益等。刘兰妹在未完全准确掌握涉案商铺信息的情况下，仍与李健隆签订房屋租赁合同，继而酿成本案纠纷，应对自身行为负责。刘兰妹的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担违约责任，赔偿李健隆由此造成的损失。对于李健隆交纳的押金，双方对李健隆已向刘兰妹交纳押金8000元的事实均无异议，予以认定。刘兰妹存在违约行为，导致刘兰妹与李健隆之间的房屋租赁合同解除，故刘兰妹应向李健隆返还已交纳的押金8000元。刘兰妹辩称，其已披露涉案房产的权属情况，但未提供证据予以证实，且李健隆不予确认，不予采信。关于装修部分的损失赔偿问题。结合各方陈述，法院认为刘兰妹知晓李健隆装修涉案商铺，但未明确表示反对，视为其同意李健隆对涉案房产进行装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……。”根据前述规定，刘兰妹应赔偿李健隆剩余租赁期内装饰装修残值损失。另外，作为承租人的李健隆未尽合理谨慎义务核查房产权属情况，存在一定不足。综合考虑全案，酌定刘兰妹承担李健隆剩余租赁期内装饰装修残值损失的70%。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出的评估报告书不存在评估机构或者评估人员不具备相关的评估资格、评估程序严重违法、评估结论明显依据不足、经过质证认定不能作为证据使用的其他情形，对该评估报告书予以采信。刘兰妹主张评估报告书载明的部分项目价值过高，但未提供证据予以证实，不予采信。经查，评估报告书载明的涉案装修工程项目包括非附合的装饰装修物以及已形成附合的装饰装修物。其中，非附合的装饰装修物包括监控设备（含设备枪、主机、硬盘）、广告招牌，重置价值合共7318元。双方均确认监控设备（含设备枪、主机、硬盘）、广告招牌系李健隆添置，合同未约定合同解除时装饰装修物的处理，综合刘兰妹要求李健隆拆走前述非附合装饰装修物以及拆走前述非附合的装饰装修物不会减损其价值的情况，李健隆可拆除前述非附合的装饰装修物。刘兰妹主张评估报告书的电路工程项目项下的全屋新建电路工程与产权存疑项目系其所做，但其未提供证据予以证实。相反，从李健隆提供的证据2018年4月18日工程报价单来看，其上载明樊某某承包李健隆发包的涉案商铺水电工程项目，李健隆提供的2018年4月18日收据、2018年5月25日收据载明的付款日期、付款金额、经手人与工程报价单载明的内容基本吻合。该证据可形成证据链，足以认定评估报告书的电路工程项目由李健隆所做；对于产权存疑项目（吧台底水泥封平、厨房与吧台水管、二楼开排气扇墙孔、大厅开筒灯孔、大厅开排气扇孔、厕所天花），刘兰妹主张系商铺原有，但未提供证据证实。相反，从李健隆提供的证据2018年4月17日××号××卡旧屋翻新室内装修工程预算表、2018年4月28日××号××卡装修（木工）工程报价表，其上载明李健隆吧台底水泥封平项目造价180元、二楼开墙孔安装固定排气扇项目造价1500元、大厅开筒灯孔项目造价600元、大厅开排气扇孔项目造价240元、厕所天花项目造价500元，前述造价与李健隆提供的收据以及评估报告书载明的重置价基本对应，可形成证据链，足以认定评估报告书的产权存疑项目（吧台底水泥封平、二楼开排气扇墙孔、大厅开筒灯孔、大厅开排气扇孔、厕所天花）由李健隆所做。关于厨房与吧台水管项目，因双方均未提供证据予以证实，故应认定系商铺原有，并非李健隆装饰装修所得。涉案商铺已形成附合的装饰装修物的重置价值为85322元（92640-7318），扣减非李健隆装饰装修项目对应造价567元，李健隆所做的涉案商铺已形成附合的装饰装修物的重置价值为84755元（85322-567）。合同约定租赁期限为2018年5月1日至2020年5月1日（共732天）。各方之间的租赁合同关系已于2019年11月29日实际解除，李健隆已于同日将涉案商铺实际交还城建公司，从合同解除之日的次日即2019年11月30日至合同期限届满之日即2020年5月1日为剩余租赁期，为154天，李健隆已形成附合的剩余租赁期内装饰装修残值为17831元（84755÷732天×154天）。基于前述，刘兰妹应支付李健隆已形成附合的剩余租赁期内装饰装修残值损失为12481.7元（84755÷732天×154天×70%）。关于李健隆向刘敬良主张权利的处理问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。”根据该规定，李健隆在其与刘兰妹之间的诉讼中提起反诉，向本诉原告刘兰妹以外的主体即第三人刘敬良主张权利。刘敬良并非本案适格反诉被告，法院另行出具民事裁定，驳回反诉原告李健隆对第三人刘敬良的起诉。若李健隆仍认为需要向刘敬良主张权利，可循其他合法途径主张。关于刘兰妹主张的租金及水电费处理问题。基于前述，刘兰妹与李健隆之间签订的房屋租赁合同合法有效，并不能当然认定为无效合同，李健隆确在2018年5月至2019年11月29日期间实际占有使用涉案商铺，理应向刘兰妹支付租金。而且，李健隆向刘兰妹支付租金的标准应根据双方之间的房屋租赁合同确定即3500元/月，并不能以刘敬良（或由刘兰妹代替刘敬良）向城建公司支付的租金标准1540元/月确定。这两种标准之间存在差额部分，城建公司能否以一定理由向刘敬良、刘兰妹主张，是城建公司的民事权利，李健隆自身并不能直接自我认为可以以1540元/月向刘兰妹支付租金。经查，李健隆已向刘兰妹或城建公司支付租金的情况为2018年5月、6月的租金合共7000元（3500元/月×2个月），2019年5月、6月、7月的租金合共4620元（1540元×3个月），剩余月份租金未支付，故李健隆仍需向刘兰妹支付的2018年5月至2019年7月期间剩余租金40880元（3500元/月×10个月+1960元×3个月）。针对前述计算方式，需要说明的是，因刘兰妹在本案中仅主张截至2019年7月的租金，鉴于超出此期间租金的交纳情况在本案中未能明确，故租金问题仅处理至2019年7月。另外，因李健隆确已向城建公司直接交纳2019年5月、6月、7月的租金合共4620元（1540元×3个月），从公平角度以及实际履行情况等因素考虑，李健隆仅需向刘兰妹支付2019年5月、6月、7月租金差额部分即可。关于水电费问题。刘兰妹在本案中主张的是水电费104.98元，李健隆有提交向中山公用税务有限公司（城区）支付水费104.98元的转账记录。因此，对于刘兰妹该项诉讼请求，不予支持。综上所述，对于刘兰妹的本诉请求中的合理部分，予以支持；对于李健隆的反诉请求中的合理部分，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决：一、确认刘兰妹与李健隆于2018年5月1日签订的房屋租赁合同于2019年11月29日实际解除；二、李健隆于判决发生法律效力之日起七日内向刘兰妹支付2018年7月至2019年7月剩余租金40880元；三、刘兰妹于判决发生法律效力之日起七日内向李健隆返还押金8000元；四、刘兰妹于判决发生法律效力之日起七日内向李健隆赔偿装修损失12481.7元；五、驳回刘兰妹的其他诉讼请求；六、驳回李健隆的其他反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费853元（刘兰妹已预交），由刘兰妹负担25元，由李健隆负担828元（李健隆负担部分于判决发生法律效力之日起七日内迳付刘兰妹）；反诉案件受理费1215元（李健隆已预交），由李健隆负担982元，由刘兰妹负担233元（刘兰妹负担部分于判决发生法律效力之日起七日内迳付李健隆）；评估费8000元（李健隆已预交），由刘兰妹负担（刘兰妹于判决发生法律效力之日起七日内迳付李健隆）。本院二审期间，双方均无新的证据提交。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，本案仅围绕李健隆的上诉请求进行审查。综合诉辩双方主张，本案争议焦点：一是涉案租赁合同的效力，如果有效，租赁合同的解除时间；二是支付租金计至何时；三是装修损失如何计算；四是刘敬良是否应当承担连带责任。关于争议焦点一，刘兰妹与李健隆于2018年4月13日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。李健隆上诉认为刘兰妹的转租行为没有经过权利人城建公司的同意，故在城建公司不予追认的情况下，应当认定合同无效,对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，由此可见，未经出租人同意转租的，并非合同无效的绝对事由，出租人享有的是解除合同的权利，此并不构成转租合同的无效事由，因此，李健隆以此主张合同无效于法无据，不予采纳。基于合同有效，本案各方当事人均同意解除租赁合同关系，且事实上李健隆已经于2019年11月29日交还租赁物给城建公司，一审判决确认刘兰妹与李健隆签订的房屋租赁合同于2019年11月29日实际解除并无不当，同时认定刘兰妹对导致合同的解除承担70％的责任，李健隆承担30％的责任尚属合理。对于李健隆上诉认为，如果认定解除合同，解除合同的时间应当是李健隆收到起诉状之日即2018年8月21日，由于刘兰妹在履行与李健隆的租赁合同关系中，存在违约行为，其并不享有单方解除权，而本案合同解除是基于李健隆实际交还房屋构成事实上的不履行而解除，因此，李健隆要求以2018年8月21日解除合同的理据不足，不予采纳。关于争议焦点二，前述，租赁合同于2019年11月29日解除，一审法院依据刘兰妹的诉讼请求，并依据合同相对性原则，计算李健隆应当支付给刘兰妹的租金至2019年7月符合合同约定以及刘兰妹的诉讼请求范围，李健隆上诉认为其只应当支付租金至2018年12月于法无据，不予支持。况且，就算按照李健隆主张，租赁合同于2018年8月21日解除，由于李健隆实际占有房屋至2019年11月29日，其仍然应当依据合同约定的租金标准支付占有使用费，因此，一审判决确定李健隆应当支付的租金金额正确，李健隆的该上诉理由不成立，不予采纳。同时，基于李健隆已实际使用涉案租赁物至2019年11月29日，其要求退还其实际使用期间已支付的两个月的租金7000元没有任何事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点三，依据评估报告，李健隆装饰装修中已形成附合的价值为84755元，一审法院基于双方合同约定的租赁期限，按照评估结论将装饰装修价值平均分摊，计算出房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值，并根据刘兰妹与李健隆对合同解除的过错责任确定赔偿数额，由此确定刘兰妹应当赔偿的装修损失为12481.7元公平合理，本院予以采纳。李健隆上诉认为，未形成附合的广告招牌3500元应当计入损失范围以及应当按照评估重置价值而不应当考虑租赁期限来计算装饰装修损失的理由不充分，据此主张的装饰装修损失数额的理据不成立，不予采纳。同时，前述，李健隆主张解除合同的时间点的理由本院已不予采纳，其据此计算的装饰装修损失数额的依据也相应不成立，一并不予采纳。关于争议焦点四，刘敬良是否应当承担连带责任，一审判决对此已经给予充分论述，本院予以认同，不再赘述。综上所述，李健隆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2743元，由上诉人李健隆负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年七月三十日书记员  廖建锋