安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民初293号 原告：侯家飞，男，1978年8月21日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：夏涛，北京嘉维泰银律师事务所律师。 被告：黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈新，男，1990年6月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 第三人：左立兵，男，1963年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 第三人：安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公室**，统一社会信用代码913413025578170856。 法定代表人：左立兵，总经理。 原告侯家飞与被告黄劲松及第三人左立兵、安徽玄凯房地产开发有限公司（以下简称玄凯公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭对本案进行了审理。原告侯家飞的委托诉讼代理人夏涛，被告黄劲松的委托诉讼代理人陈新，第三人左立兵并作为玄凯公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯家飞向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决撤销(2018)皖01执保118号之一协助执行通知书中关于 位于宿州市蛹桥区拍卖预告中关于上述房产的评估拍卖变卖、（2019）皖01执异134号执行裁定书，停止对位于上述房产的强制执行；2、诉讼费由二被告承担。 事实和理由：因黄劲松与安徽玄凯房地产开发有限公司、左立兵民间借贷纠纷一案，2018年10月11日，贵院（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书对包括原告（案外人）从安徽玄凯房地产开发有限公司购买的位于宿州市蛹桥区进行了保全轮候查封，其后，贵院于2018年12月15日作出（2018）皖01民初1463号判决书，判决安徽玄凯房地产开发有限公司、左立兵连带清偿黄劲松借款本金15002806元及其相应利息，后安徽省高级人民法院于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书予以维持上述内容，黄劲松申请执行后，贵院于2019年10月16日在案涉房产现场张贴（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对包括原告购买上述房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。 2019年10月，原告对贵院的(2018)皖01执保118号之一协助执行通知书、(2019)皖01执942号拍卖预告提出书面异议，要求对原告购买的8号楼1501室房产停止拍卖并解除查封。贵院于2020年1月5日签发给原告的(2019)皖01执异134号执行异议裁定，驳回原告的异议，故原告提起诉讼，理由如下： 1、被告（申请执行人）黄劲松就本案所涉房产没有任何法律关系，原告（案外人）与被告（被执行人）安徽玄凯房地产开发有限公司（以下简称玄凯公司）于2015年6月5日签订合法有效的购房合同，原告购买被告玄凯公司开发的“水木清华”小区8号楼1501室房产，原告于当日支付部分购房款，并约定于当年8月份交清全部房款，但其后由于被告玄凯房公司的原因未能交付剩余房款，故原告对于该房产享有优先权，优先于其他所有债权人接受债务人的履行。 2、被告玄凯公司于2017年6月16日将该房产交付原告，其后原告进行了装修并办理了物业及市政配套服务手续，因该房产系原告唯一住房，原告在此房产内至今已实际居住两年多时间。 3、虽然因被告玄凯公司的原因该房产的权属证书未能按照购房合同约定的期限办理至原告名下，但原告已经交付部分购房款并承诺愿意随时交足全部款项且己实际使用居住该房产。 依照《中华人民共和国物权法》及其相关规定，原告系该房产的实际所有人，故贵院的系列执行裁定及执行行为是错误的。 基于上述事实，为维护原告之合法权益，故向贵院提起执行异议之诉，请求贵院依法维护原告的合法权益。 黄劲松辩称：原告未实际取得案涉房屋的所有权，不得排除法院执行。原告仅能证明其于2015年6月5日签订了《商品房认购协议》并于当天支付给玄凯公司173000元，剩余377000元购房款原告一直未支付，原告实际支付的购房款数额不足总房款的50%;此外，根据原告提供的《前期物业服务协议》、玄凯公司与尹书红（原告之妻）签订的《协议》以及左立兵给物业公司的书面批示，原告实际入住案涉房屋的时间应当在2017年之后，而案涉房屋已于2016年9月被蛹桥区人民法院依法查封，由此可判断出原告在签订《商品房买卖合同》时对案涉房屋无法办理产权变更登记知情，即存在主观恶意，加之原告与玄凯公司签订的《商品房买卖合同》落款日期存在涂改痕迹，原告不能善意取得案涉房屋的所有权，原告对案涉房产属于无权占有，案涉房产至今仍在玄凯公司名下，原告不具有排除人民法院强制执行 的权利。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 左立兵、玄凯公司述称：原告起诉属实，无异议。 原告侯家飞为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、商品房认购协议，2、结婚证，3、商品房买卖合同，4、补充协议书；以上证明：原告已就涉案房屋与房地产开发商签订合法有效的商品房买卖合同。 证据5、付款凭证两份，6付款明细单两份，7、房款收据；以上证明：原告已经交付部分房款。 证据8、批示，证明：开发商同意并已经交付房屋。 证据9、物业服务协议，10、物业费收据两份，11、供用气合同，12、购买燃气付款回执、发票、明细表，13、购税发票，14、购电发票、明细表；以上证明：原告已经实际居住使用该房屋且该房屋系原告唯一住房。 黄劲松质证意见为：对第一组证据1、2、4“三性”及证明目的不持异议；证据3商品房买卖合同落款有涂改痕迹，对真实性有异议，对证明目的不持异议；对第二组证据“三性”及证明目的不持异议，该组证据同时证明原告交付的购房款金额不足总购房款的50%；对第三组证据的关联性及证明目的持异议，该证据与本案无关，仅能证明涉案房屋截至2017年6月13日仍未办理交房手续；第四组证据中除证据10外对“三性”不持异议，证据10中的日期存在涂改痕迹，对其“三性”及证明目有异议，不能证明案涉房屋是原告唯一住房，也不能证明原告居住该房屋的合法性和入住时间。 左立兵、玄凯公司对原告侯家飞所举证据不持异议。 被告黄劲松未提交证据。 第三人左立兵、玄凯公司未提交证据。 对原告侯家飞提交的证据，本院审查后对其形式上的真实性均予以认定，但上述证据能否支持当事人的诉讼主张，应当综合分析，根据法律规定认定。 本院经审理认定事实如下：案涉宿州市埇桥区水木清华小区房屋系安徽玄凯房地产开发有限公司开发建设。2015年6月5日，原告侯家飞妻子尹书红与第三人玄凯公司签订商品房认购协议，认购案涉水木清华小区8栋1501室房产，约定购房款总金额为753965元。当日，侯家飞在玄凯公司POS机上刷卡支付173000元购房款。此后，侯家飞与玄凯公司签订商品房买卖合同一份，约定侯家飞购买案涉水木清华小区8栋1501室房产，价款55万元。玄凯公司落款日期为2016年3月31日，侯家飞落款日期由2015年6月5日改为2016年3月5日。2016年2月5日，玄凯公司（甲方）与尹书红（乙方）签订协议一份，主要内容：“乙方于2015年6月5日认购安徽玄凯房地产开发有限公司开发的水木清华小区8#1501室，已缴首付款173000元，由于工期等原因暂未能如期交房。甲方承诺于2016年5月31日前将水木清华小区8#1501室交付给乙方并配合办理合同签约备案。乙方承诺于2016年5月31日前将8#1501室剩余房款377000元补齐（银行按揭亦可），按3900元/㎡执行，房款总额优惠后550000元”。原告侯家飞陈述，玄凯公司2017年6月13日交付案涉房屋，其自2018年6、7月份入住案涉房屋至今。 黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，本院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。本院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。后本院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决主要内容为：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯房产公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院经审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向本院申请强制执行，本院于2019年7月5日立案，执行过程中，本院于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。案外人侯家飞遂向本院提出书面异议。本院经审查于2019年12月30日作出(2019)皖Ol执异134号执行裁定书，认为侯家飞所举证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行权利，亦不能证明案涉房产属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的情形，对其要求中止案涉房产拍卖并解除查封的异议请求，依法不予支持，据此裁定驳回案外人侯家飞的异议申请。2020年1月14日，侯家飞向本院提起案外人执行异议之诉。 案涉“水木清华”小区8#楼1501室房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除上述房产的查封。 本院认为，本案系案外人侯家飞在黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（即讼争的宿州市埇桥区房屋）提起的案外人执行异议之诉，请求排除执行的理由为其已经购买讼争房产并实际居住使用至今，因此，侯家飞对本案讼争房产享有的民事权益是否足以阻止人民法院强制执行是本案争议的焦点。本院认为，侯家飞对讼争房产不享有足以阻却执行的权利，理由如下： 案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的民事权益所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。本案执行的标的是位于宿州市埇桥区的房产，该房产系玄凯公司开发建设所有，侯家飞主张购买了案涉房产，但涉案房屋尚未办理过户登记手续，仍然登记在被执行人玄凯公司名下，依据物权法相关规定，侯家飞对涉案房屋尚未取得所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案属于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”情形，原告妻子尹书红与第三人玄凯公司虽然在2015年6月5日签订《商品房认购协议》，约定认购案涉水木清华小区8栋1501室房产，但在签订《商品房认购协议》当天支付给玄凯公司173000元，剩余购房款原告一直未支付，原告实际支付的购房款数额不足总房款的50%。且侯家飞提交的商品房买卖合同落款时间为2016年3月31日，与其主张购买及转账付款时间并不一致，无法相互印证。此外，根据原告提供的《前期物业服务协议》、玄凯公司与尹书红签订的《协议》以及左立兵给物业公司的书面批示，原告实际入住案涉房屋的时间应当在2017年之后，而案涉房屋已于2016年9月被宿州市埇桥区人民法院依法查封，由此可知原告在签订《商品房买卖合同》时对案涉房屋无法办理产权变更登记知情，即存在过错。加之原告与玄凯公司签订的《商品房买卖合同》落款日期存在涂改痕迹，原告不能善意取得案涉房屋的所有权，原告对案涉房产属于无权占有，本案不属于上述法律规定的关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。综上，原告侯家飞对本案诉争房产不具有实体权利，不能阻止法院的执行，本院对其诉请不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九之规定，判决如下： 驳回原告侯家飞的诉讼请求。 案件受理费9300元，由原告侯家飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  佘敦华 审判员  王政文 审判员  刘松柏 二〇二〇年七月二十七日 书记员  席 娅 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外； 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。