安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民初515号 原告：武玉虎，男，1986年10月22日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：阮一文，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴军，安徽徽杰律师事务所律师。 被告：黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈新，男，1990年6月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 原告武玉虎诉被告黄劲松案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告武玉虎的托诉讼代理人阮一文，被告黄劲松的托诉讼代理人陈新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武玉虎向本院起诉请求：1、依法判令停止对原告购买的“水木清华”小区16幢105室房屋的执行（房屋价值490000元）；2、确认“水木清华”小区16幢105室房屋属于原告所有；3、被告承担全部案件诉讼费用。 事实与理由：案外人乔汉林承包水木清华项目的防水工程，安徽玄凯房地产开发有限公司将“水木清华”小区16#楼105室房屋以房抵付工程款给乔汉林，2015年10月29日，原告、乔汉林、安徽玄凯房地产开发有限公司，协商一致，为了便于原告备案、办证，原告于2019年1月28日与安徽玄凯房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，原告的购房款49万元分三次自原告之父武法勇账户转入乔汉林指定的金自海账户。原告向物业公司交纳了物业费，办理民用电等手续，原告并对房屋进行了装修入住。但安徽玄凯房地产开发有限公司未能及时将原告所购的房屋进行网签备案。 被告黄劲松与左立兵、安徽玄凯房地产开发有限公司民 间借贷纠纷一案中，合肥市中级人民法院于2018年12月25 日作出(2018)皖Ol民初1463号民事判决书，判决主要内容 为：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止），安徽玄凯房地产开发有限公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、安徽玄凯房地产开发有限公司对判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院审理后于2019年5月28日作出(2019)皖民终533号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、安徽玄凯房地产开发有限公司未履行相应给付义务，被告黄劲松向法院申请强制执行，合肥市中级人民法院于2019年7月5日立案，执行案号为(2019)皖01执942号。执行过程中，法院于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了(2019)皖01执942号拍卖预告，拟对原告等涉案房产55套进行评估、拍卖、变卖，原告随即向合肥市中级人民法院提出案外人书面执行异议，左立兵、安徽玄凯房地产开发有限公司对原告从乔汉林处购房及直接与安徽玄凯房地产开发有限公司签订合同均无异议，但合肥市中级人民法院认为在执行异议程序中，认为签订合同日期为2019年1月19日，没有考虑到武玉虎购房的时间在被告查封之前的事实，以(2019)皖Ol执异135号执行裁定书驳回了原告的执行异议。 原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外人乔汉林以其工程款抵付“水木清华”小区16#楼105室房款，已经全部支付了房款，当时案涉房产并未受到任何查封，乔汉林本身并没有过错。2015年10月29日，乔汉林将房屋转给原告，为了便于将来办证，原告于同时直接与安徽玄凯房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，亦无过错。至今未能 办理房屋备案，原因为前期黄劲松错误查封所致。据此，原 告依法向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。黄劲松辩称：一、乔汉林未实际取得案涉房屋的所有权。 原告虽提供《房产抵偿债务协议书》，但并未一并提供玄 凯公司与朗凯奇公司的对账单、转账明细等予以佐证，不能 充分证明玄凯公司与朗凯奇公司之间以物抵债基础事实的 存在；即便认定以物抵债事实存在，乔汉林未支付任何购房 款，也未办理案涉房屋产权变更登记，《房产抵偿债务协议 书》不产生优于其他债权的利益。另，《房产抵偿债务协议 书》中明确约定由乔汉林代朗凯奇公司持有案涉房产，在原 告未提供乔汉林与朗凯奇公司之间存在合法债权债务关系 及相关以物抵债协议的情况下，即便乔汉林作为朗凯奇公司 法定代表人，也不能将公司资产等同于法定代表人个人财产。 据此，乔汉林既未支付任何购房款，也未办理产权变更登记， 未实际取得案涉房屋的所有权。 二、原告不具有排除人民法院关于案涉房屋强制执行的权利。乔汉林在未支付任何购房款，也未办理产权变更登记的情况下，不能取得案涉房屋的所有权，乔汉林将案涉房屋处分给原告的行为属无权处分，仅凭原告提供的本案利害关系人乔汉林出具的收条，在无其他相关银行转账凭证，也无乔汉林与金自海之间转账记录及对转账事由予以说明的情况下，不足以征明原告已支付全部购房款的事实。此外，根据原告与玄凯公司、左立兵的陈述，可判断出原告在签订《商品房买卖合同》时对案涉房屋无法办理产权变更登记知情，即存在主观恶意，结合贵院(2019)皖01执异138号执行裁定书中关于乔汉林、原告分别与玄凯公司签订的《商品房买卖合同>均存在不合常理，前后矛盾的相关认定，原告不能善意取得案涉房屋的所有权，原告对案涉房产属于无权占有，仅对乔汉林可能享有债权，案涉房产至今仍在玄凯公司名下，原告不具有排除人民法院强制执行的权利。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 武玉虎为证实其主张，向本院提交如下证据： 证据一：安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01执异138号执行裁定书，证明：武玉虎提出了执行异议被驳回，现提起本案诉讼符合法律规定； 证据二：以房抵债协议书，证明：案外人乔汉林对玄凯公司有债权，左立兵同意以房抵债； 证据三：商品房买卖合同，证明：原告与安徽玄凯房地产开发有限公司直接签订商品房合同； 证据四：原告支付给乔汉林的房款凭证、收条、账户信息，证明：原告向乔汉林支付了全部房款； 证据五：电费、物业费收据；证明：原告办理了居民用电等开户手续并已入住； 证据六：民事判决书二份，证明：1、最高院对认为类似于本案案外人乔汉林以工程款抵房款的效力予以支持，乔汉林又将该房屋专卖给原告有效；2、最高院认为雷诗雨原告房屋居住保障权的效力大大于普通金钱债权，有优先保护的价值和意义。 黄劲松质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议；对证据二的“三性”及证明目的均持异议，该证据仅能说明玄凯公司与安徽朗凯奇建材有限公司之间可能存在债权债务关系，不能证明乔汉林已经合法取得安徽朗凯奇建材有限公司对玄凯公司可能享有的债权；对证据三商品房买卖合同的“三性”及证明目的均有异议，该合同约定付款方式是按揭付款，但实际是于2015年10月29日分三笔支付，与原告陈述西乡矛盾，被告有合理理由怀疑该证据可能不真实；对证据四的“三性”无异议，对证明目的持有异议，原告提供的个人账户明细信息仅反映其于2015年10月29日支出49万元，仅凭乔汉林出具的收条不能证明原告当日支付的款项的具体用途；对证据五中的除编号为5099721的收据以外的证据“三性”及证明目的不持异议。其提交的水电费发票等均是从2017年开始，物业费显示是2015年出具，对物业费收据的真实性有异议，该组证据仅能证明原告自2017年入住。证据六不属于法律规定的证据种类，不予质证。 黄劲松未向本院提交证据。 对原告武玉虎提交的证据，本院审查后对其形式上的真实性均予以认定，但上述证据能否支持当事人的诉讼主张，应当综合分析，根据法律规定认定。 本院经审理认定事实如下：案涉宿州市埇桥区水木清华小区房屋系安徽玄凯房地产开发有限公司（简称玄凯公司）开发建设。2015年7月15日，玄凯公司与安徽朗凯奇建材有限公司签订一份《房产抵偿债务协议书》，主要内容为：“根据2015年1月28日玄凯公司、安徽凯源建设集团有限责任公司水木清华三期工程队、安徽朗凯奇建材有限公司三方签订的《委托付款函》，截止2015年7月10日玄凯公司实付防水工程款叁拾万元，尚欠朗凯奇公司防水工程款捌拾万元。为妥善处理欠款事宜，经双方协商，玄凯公司自愿将其开发的位于宿州市（建筑面积91.98平方米）作价人民币陆拾万元，用于抵偿玄凯公司拖欠朗凯奇公司陆拾万元防水工程款，并承诺2015年8月30日前一次性付清剩余贰拾万元防水工程款。朗凯奇公司同意玄凯公司以上述房产抵偿陆拾万元防水工程款，并指定乔汉林代表公司持有该房产，办理商品房买卖等相关手续。本协议签订后，玄凯公司负责与乔汉林签订正式商品房买卖合同，开具收款发票，办理商品房预售备案登记，及房产证、土地证等全部合法手续。”乔汉林与玄凯公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号201327907，未注明签署时间。2015年10月29日，武玉虎与玄凯公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号201327858，约定武玉虎购买案涉木清华小区16＃105室房屋，房屋价款321930元。当日，乔汉林出具一份收条，主要内容：“今收到武玉虎购房款（16＃105室）490000元整，已付清（转入金自海账号）”；武玉虎提供一份个人账户明细信息，显示分三次转款合计490000元，但转款人、收款人不明。武玉虎诉称自其父亲武法勇账户转入乔汉林指定的金自海账户。武玉虎主张自2015年11月12日入住案涉房屋至今。玄凯公司至今未将武玉虎所购的房屋进行网签备案。 黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，本院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。本院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。后本院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决主要内容为：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯房产公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院经审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向本院申请强制执行，本院于2019年7月5日立案，执行过程中，本院于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。案外人武玉虎遂向本院提出书面异议。本院经审查于2019年12月16日作出(2019)皖Ol执异138号执行裁定书，认为武玉虎所举证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行权利，亦不能证明案涉房产属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的情形，对其要求中止案涉房产拍卖并解除查封的异议请求，依法不予支持，据此裁定驳回案外人武玉虎的异议申请。2020年1月216日，武玉虎向本院提起案外人执行异议之诉。 案涉“水木清华”小区18#楼2501室房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除上述房产的查封。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案的焦点问题在于：武玉虎对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。本案中，原告武玉虎主张自乔汉林处购买乔汉林通过抵偿工程款获得的案涉房产，虽然提供了《房产抵偿债务协议书》，但未能提交玄凯公司与朗凯奇公司之间存在承揽工程关系以及对账单、转账明细等予以佐证，不能充分证明玄凯公司与朗凯奇公司之间以物抵债基础事实的存在；即便认定以物抵债事实存在，乔汉林未支付任何购房款，也未办理案涉房屋产权变更登记，《房产抵偿债务协议书》不产生优于其他债权的利益。原告武玉虎提交的乔汉林与玄凯公司商品房买卖合同中存在购房价格、付款方式、交付期限等主要内容均未约定的情形，明显与常理不符；且该份合同编号在玄凯公司与武玉虎签订的商品房买卖合同编号之后，亦与常理不符。武玉虎主张的案涉房产购房款分三笔转入乔汉林指定的账户，但其提交的与玄凯公司商品房买卖合同约定的房屋价款为321930元、付款方式为首付97930元、余款按揭贷款，二者相互矛盾。故武玉虎提供的一份个人账户明细信息不足以认定为支付购房款。仅凭原告提供的本案利害关系人乔汉林出具的收条，在无其他相关银行转账凭证，也无乔汉林与金自海之间转账记录的情况下，不足以证明原告已支付全部购房款的事实。武玉虎与玄凯公司至今未办理房产变更登记手续，案涉宿州市蛹桥区银河三路以北、磬云北路以西“水木清华”小区16#105室房产仍登记在玄凯公司名下。在本院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封案涉房产前，案涉房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案件，查封时间为2016年10月9日至2018年11月22日，武玉虎提供的物业公司开具的物业费收据、水电费发票不能证实其实际入住的时间在法院查封案涉房产前。综合本案的客观情况，本院认定武玉虎提供的证据不足以证实对本案诉争房产具有实体权利，其诉请停止强制执行，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告武玉虎的诉讼请求。 案件受理费8650元，由原告武玉虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  佘敦华 审判员  王政文 审判员  刘松柏 二〇二〇年七月二十七日 书记员  席 娅 附本判决所依据的法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。