四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1603民初401号 原告：王怀刚，男，1964年5月14日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：陈洪志，广安市前锋区代市法律服务所法律工作者。 被告：张百梅，女，1990年12月16日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人（特别授权）：何雪强，四川虹永律师事务所律师。 被告：谢明莉，女，1982年6月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告：杨梅，女，1971年12月30日出生，户籍所在地四川省成都市高新区,现住广安市广安区。 第三人：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道**。 诉讼代表人：马健茗，该公司清算组负责人。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国静，四川爱众律师事务所律师。 原告王怀刚与被告张百梅、谢明莉、杨梅、第三人广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，同年5月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王怀刚及其委托诉讼代理人陈洪志，被告张百梅的委托诉讼代理人何雪强，被告杨梅，第三人正大房产公司委托诉讼代理人刘明清到庭参加了诉讼，被告谢明莉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告王怀刚向本院提出诉讼请求：1.要求三被告共同返还房款323,000元，并从收款之日起按商业银行同期贷款支付利息；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年3月4日在前锋恒立·恒顺星城售房部看房，在张百梅处预付定金1000元，次日，原告在前锋邮政储蓄银行转款250,000元、现金支付72,000元给谢明莉，谢明莉收到原告购房款322,000元，同时签订了商品房买卖合同，合同价是373,176元，因一次性付款优惠5万元，实际付房款323,000元。2017年6月23日，正大房产公司破产重整，原告向该公司管理人申报债权，管理人审查认定原告债权为0。 被告张百梅辩称，她是第三人委托的成都明信房地产营销策划有限公司（以下简称明信营销公司）的销售人员，系履行职务行为，原告预付定金1000元需提供证据，如有证据证实她收到1000元定金，也应由正大房产公司返还。 被告谢明莉未到庭诉讼，书面答辩状称，原告与正大房产公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，应合法有效。正大房产公司出具了收据应视为收到了二原告的购房款。本案系房屋买卖合同纠纷，她不是合同的相对人，不是适格主体。原告诉称不是事实，她没有收取其购房款。正大房产公司委托明信营销公司销售“恒立恒顺星城”商品房，她系明信营销公司的员工，若给第三人造成损失，应由委托人正大房产公司或她的单位明信营销公司承担责任。她没有参与原告的购房行为中，只提供了一张银行卡，收到王怀刚的15万元邮政银行转款后按单位意思将该款转给杨梅尾号6208账户内。正大房产公司在购房合同和收据上盖章表示认可她的行为。原告要求她退还购房款于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告杨梅辩称，原告的诉讼与她无关，她没有在正大房产公司的恒立·恒顺星城项目购买房屋，也没有认购房屋，不认识原告，未签订涉案的6幢2单元16层4号房屋买卖合同，她不是本案合同的相对人，不是适格的被告。原告与正大房产公司签订的房屋买卖合同有双方的签字、印章，正大房产公司出具收款收据，应视为收到原告的购房款，证明原告与正大房产公司形成了商品房买卖合同关系，合法、真实、有效，对合同双方具有约束力。本案其他被告为正大房产公司委托的营销公司的售楼人员，均为履行职务行为。她与原告无合同关系、借款关系，对原告合同目的不能实现，她无过错。购房合同发生在2014年3月，原告已过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人正大房产公司述称，原告与正大房产公司不存在真实的房屋买卖关系，本案是以房抵债后再转卖，正大房产公司仅仅是配合转卖行为更改了合同和收据，原告与正大房产公司之间不存在买卖合意，买卖关系不成立。即便认定原告与正大房产公司存在买卖关系，原告也未向正大房产公司缴纳购房款，该合同未履行。正大房产公司对原告不应承担责任，应当由实际收取原告购房款的主体承担退还房款并赔偿损失的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告陈述、举证、质证、辩论意见，本院对本案的事实认定如下： “恒立·恒顺星城”系正大房产公司开发的房产项目，由明信营销公司销售，谢明莉由明信营销公司派至“恒立·恒顺星城”楼盘，任售楼部主管（经理）职务。张百梅为该销售部的工作人员。 2014年3月5日，王怀刚与正大房产公司签订《商品房买卖合同》，约定王怀刚购买正大房产公司开发的“恒立·恒顺星城”6幢2单元16层4号住房一套，建筑面积103.66平方米，单价为每平方米3600元，总金额373176元，付款方式为一次性付款，在签订本合同当日，买受人支付购房价款总额的100%（含定金）373176元。交房时间为2015年12月30日前。该合同还约定了违约责任、商品房交接、产权登记、保修责任等。当日，正大房产公司出具编号为0037585的收据，加盖有正大房产公司印章，载明：今收到王怀刚6-2-16-4购房款373176元。当日，在邮政储蓄银行前锋区支行，杨恩伍的尾号6613的银行账户分别卡取款或卡转存取款5万元（流水号500090）、4130元（流水号500091）、46000元（流水号500092），谢明莉邮政储蓄银行尾号8594账户存入现金10万元（流水号500094），王怀刚尾号1728账户转入谢明莉邮政储蓄银行尾号8594账户15万元（流水号500097）。王怀刚称2014年3月4日，看房时给张百梅定金1000元，未出收据；2014年3月5日签购房合同与交款，除自己银行卡转账15万元给谢明莉，还通过其妹夫杨恩伍的银行卡取现转存入谢明莉账户10万元，另支付现金72000元给谢明莉，共计323000元，因一次性付款，优惠购房款5万元。现金72000元，除自己的22000元外，其他是亲戚朋友借的，其中借陶思燕2万元、陈某（别名陈俊）2万元、文金玉2万元，之后退了陈某1万元。交款时陈某在场。王怀刚申请陈某出庭证实。陈某出庭证实，他与王怀刚是认识多年的朋友，王怀刚在前锋买房，向他借2万元，他把钱送到前锋邮政银行，卖房子的人谢明莉收了7万多现金，没有存在银行。他在场看见王怀刚转款给谢明莉。 2017年6月23日，本院作出（2017)川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清算组为管理人，原告向正大房产公司管理人申报债权，经该公司管理人审查后确认原告的债权为0。2017年12月21日，王怀刚向管理人（清算组）书面问题反馈时称,2014年3月4日张百梅介绍购买恒顺星城商品房，当时约定一次性全款优惠5万元，当天缴纳定金1000元。3月5日在前锋邮局转款15万元、10万元到谢明莉卡上（卡号621...8594），缴现金72,000元到谢明莉手中，共缴现金323,000元。 王怀刚确认未向正大房产公司支付购房款，张百梅、谢明莉亦未提供将购房款交付给正大房产公司或明信营销公司的依据。 2018年1月25日，王怀刚以张百梅、谢明莉为被告，正大房产公司为第三人，向本院提起（2018）川1603民初212号房屋买卖合同纠纷一案，该案审理中，谢明莉申请追加杨梅为共同被告，该案庭审中谢明莉称帮杨梅销售了4套或5套房，向杨梅转款100多万元。杨梅未出庭参加该案的诉讼。因案涉房屋的购房款未交付给正大房产公司，房款的实际收取人有犯罪嫌疑，该案经审理后裁定移送公安机关侦查并驳回了王怀刚的起诉。广安市公安局前锋区分局在谢明莉涉嫌职务侵占一案的侦查中，谢明莉在接受讯问时称，王怀刚购买的房屋是王成折抵给杨梅的，杨梅把房子放在售楼部卖。房子卖后将款转给杨梅，杨梅在王成那里不只抵一套房子，好像有五套。公安机关查证，对抵债房的销售，如客户选择了抵债房，抵债房权利人将原抵债房收据、合同交至楼盘收银员处，楼盘收银处依据抵债房主提供的房款收据重新向客户开具收据，签订商品房买卖合同，该类房款不进入公司账户，由代收款项员工与原债务抵房房主直接结算；石定全、谢盛平、孙香翠、王怀刚所购房屋系杨梅债务折抵房二次销售。 （2018）川1603民初212号一案谢明莉提供的银行账款明细表以及本院调取的谢明莉银行账款交易明细、杨梅银行开户信息显示：谢明莉邮政储蓄银行尾号8594账户于2014年2月3日、2月18日、2月20日、2月27日向杨梅名下邮政储蓄银行尾号3271账户分别转账16万元、123,800元、10万元、10万元，于2014年3月8日向杨梅名下邮政储蓄银行尾号6208账户转账10万元。谢明莉邮政储蓄银行尾号6210账户于2014年2月3日向杨梅名下邮政储蓄银行尾号3271账户转款128,000元。谢明莉农业银行尾号0878账户于2014年2月19日、2月25日、3月12日向杨梅名下邮政储蓄银行尾号0219账户分别转账188,825元、10万元、165,000元。谢明莉建设银行尾号6751的账户于2014年2月12日向杨梅名下尾号8591账户转账4万元。以上10笔共计1,205,625元。杨梅质证认为，她不认识谢明莉，谢明莉不欠她的钱。2014年，正大房产公司、王成欠她100多万元借款未还，现在还欠本金20万元，算上利息欠80万元，正大房产公司、王成共同出的借条已交到公安机关。正大房产公司、王成还了钱的，不清楚谢明莉为什么要转钱给她。参加诉讼后，才知道谢明莉向她转了钱。这些钱都是正大房产公司、王成偿还的借款。正大房产公司质证认为，谢明莉未举出向杨梅转款是受正大房产公司指示的证据，售楼人员不能收取购房款，因此该款是谢明莉受杨梅委托所收取，是杨梅抵债房转卖款。原告及张百梅对证据的真实性无异议。 本院调取了正大房产公司会计凭证、认购书。正大房产公司会计凭证第6册（2014年2月1日至2月28日，第27号至37号凭证），其中第35号凭证为抵账房款换名字，收据NO.1725318（第三联：记账）为2014年2月13日，收到杨梅购房款6-2-17-5，金额321,840元。会计凭证（2014年7月1日至12月31日，第22号至27号凭证），其中第26号凭证为购房及往来抵房换名开收据，收据NO.1725318（第二联：交顾客）为2014年2月13日，收到杨梅购房款6-2-17-5，金额321,840元；收据NO.1729978（第三联：记帐）为2014年2月25日，收到孙香翠购房款6-2-13-5（原收据2014年2月13日.1725318.金额321,840元），金额321,840元。第二联收据加盖了正大房产公司财务专用章（方形）。三份认购人为杨梅的“恒立·恒顺星城”房屋认购书，载明乙方杨梅及其联系电话、身份证号码，认购房屋位置、面积、单价、总价。尾部甲方处加盖正大房产公司印章，乙方处（签名）：杨梅。其中二份有“同意认购.曾令凡.2014.2.19”的签字，一份有“同意认购.唐中华.11/2”的签字。当时曾令凡、唐中华系恒立公司的副总，认购书上曾令凡、唐中华的签字系原始笔迹。对前述会计凭证、认购书，原告与被告张百梅质证表示无异议。被告杨梅质证认为认购书不是她本人签名，是复印件，多次涂改伪造，对她诬陷栽赃，她不清楚收据的情况，正大房产公司可以随便开具收据。正大房产公司质证认为，收据是以房抵债后开具的，转卖后收回原顾客联换开新据，可以合理解释他公司的抗辩意见。在（2019）川1603民初1619号石定全、邓理珍为原告一案的庭审中，谢明莉质证认为是杨梅以恒立化工的欠款抵房，正大房产公司开具了购房收据，证明杨梅认购了房屋，转卖后可以更名，也可以根据客户需要换房改动房号，仍算作原认购人的名额。 （2015）前锋刑初字第68号王成涉嫌非法吸收公众存款一案侦查卷第634卷（杨梅、张萍案卷）中，有公安机关讯问王成的笔录，询问杨梅、张萍、李芳的笔录，”4.28”专案账款明细、转账凭证、金融调查数据统计表等。王成供述:2011年底向杨梅、张萍借款七八十万元，借款人王成、借款单位广安恒立化工有限公司（下称恒立化工），未还完收回原借条，重新把本息加在一起出具的借条，借条在杨梅处。蔡文静的60万元的借条，是杨梅要求写的，未借蔡文静的钱，蔡文静是张萍的女儿。承诺月息5分。杨梅、张萍未给过现金，对公司房产折抵债务不清楚。杨梅陈述：2011年1月20几号，以3分月息，先后几次借款，共计50万元， 王成出具金额50万元的借条，借款人王成，担保单位恒立化工，加盖了恒立化工公章。2012.8还7.5万元、12.225万元，2011.11.28还3.5万元，2014.1转账还10万元，共计还33.225万元。50万元的借条放在家中。2013.7杨梅出50万元、张萍10万元，交给蔡文静，因要有转款凭证到时才能说清楚，所以才让王成把借条出给蔡文静的。2013.9王成还7万元，杨梅得5万元、张萍得2万元，之后未再得到一分钱了。张萍对60万元借款的陈述与杨梅的陈述一致。恒立化工应收款明细显示，2011.2杨梅出借给王成10万元、40万元，2012.8.23、11.28还杨梅7.5万元、3.5万元，2013.8.28转给杨梅12.225万元，2014.1.22恒立化工转给杨梅10万元。 正大房产公司与恒立化工是独立注册的有限责任公司，正大房产公司的法定代表人为瞿仁伦，恒立化工的法定代表人是王成。 本院认为，虽然原告王怀刚与正大房产公司签订了《商品房买卖合同》，并由正大房产公司出具了收款收据，但现有证据表明，原告未将购房款支付给正大房产公司，谢明莉也无证据证明将款项支付给了正大房产公司。谢明莉有时称受正大房产公司或王成的指令转款，有时又称系杨梅的抵债房二次转卖后向杨梅转款，其说法前后矛盾，对受正大房产公司或王成指令无证据证实。同时，谢明莉作为明信销售公司工作人员，亦无权收取购房款，只有接受抵债房二次转让的委托中才事实上由谢明莉收取购房款后转交给抵债房人。 杨梅辩称系正大房产公司、王成借钱未还，即正大房产公司欠她的借款，未提供证据证实。相反，王成非法吸收公众存款罪一案公安侦查讯问王成，询问杨梅、张萍的笔录以及“4.28”专案账款明细、转账凭证、金融调查数据统计表等，均表明系恒立化工或王成借杨梅的钱，不存在正大房产公司欠杨梅债务的事实，即杨梅对正大房产公司不享有债权。杨梅主张不认识谢明莉，与谢明莉无生意等往来，参与诉讼前不知道谢明莉向她转款的事实，谢明莉向她转款均系正大房产公司与王成向她还款，既未提供有正大房产公司安排或授意谢明莉代公司偿还债务的依据，正大房产公司亦否认有安排或授意谢明莉代公司向杨梅偿还债务的事实。同时，与杨梅在公安机关所作“2014年1月后未再收取恒立公司或王成的一分钱的还款”的陈述相矛盾，也与正大房产公司并未向杨梅借款的事实不相符。故，对杨梅主张谢明莉向她转款均系正大房产公司、王成偿还其借款的辩称意见，本院不予采信。 对杨梅是否在正大房产公司有“抵债房”并转卖的问题。本院认为，根据查明的事实，其一，正大房产公司的财务凭证中，有杨梅购房的原始收据，时间为2014年2月13日，编号与孙香翠购房收据载明的原编号一致，且杨梅购房款收据编号与其他同类认购房收据连号。其二，谢明莉在相关诉讼案件以及公安机关的讯问中多次称系杨梅抵债房二次转卖后向杨梅转款。其三，谢明莉于2014.2.3-3.12期间，先后10次向杨梅的4个不同的银行账户转款1,205,625元的事实，既证明系杨梅主动提供的银行账户，也印证谢明莉所主张系杨梅抵债房二次转卖后向杨梅转款的事实。其四，购房人的购房款未向正大房产公司交纳，而是直接交给售楼人员；即使是一次性付款可以优惠，正常购房情况下合同约定的房款应与实际付款相一致，而本案优惠五万元价款，明显与房屋买卖合同、收款收据的金额不一致。这符合公安机关侦查所认定的抵债房二次转卖的特征。其五，存于售楼处的认购书，购房人为杨梅，认购书中“曾令凡”“唐中华”等“同意认购”以及签名是原始的签字，且与公安机关侦查卷所存一致。据此，应当认定杨梅收取谢明莉的转款系杨梅在正大房产公司有“抵债房”且已转卖而收取房款的事实。退一步讲，即便杨梅未签订认购书，也不影响前述事实的认定。 对原告王怀刚实际支付房款的数额问题。本院认为，原告称看房时交给张百梅定金1000元，现张百梅不予认可。原告诉称看房次日才签订的房屋买卖合同，在未签订合同前交纳1000元定金不要求出具收据，不符合常理，且原告对此无其他证据佐证，故对原告交给张百梅1000元定金的主张，本院难以支持。2014年3月5日，在邮政储蓄银行广安市前锋区支行，谢明莉邮政储蓄银行尾号8594账户先存入现金10万元，后转帐15万元，其银行流水号与杨恩伍的取款流水号是连续的，且为“卡转存取款”，被告谢明莉亦未对存入的10万元另有其他来源举证证实；对原告主张的现金72000元，有证人陈某出庭证实，证人证言亦较符合情理，且原告其后换取的373176元的收据亦能与之印证，该事实具有高度可能性，与原告在2017年12月21日向管理人（清算组）的问题反馈表中陈述金额一致，能相互印证，形成证据锁链。同时，按谢明莉辩称意见，原告仅支付了购房款15万元或25万元，与房屋买卖合同约定的合同价款相差22万元或12万元之多，明显不符合常理。故本院认定谢明莉收取了原告支付的购房款322000元。 2017年6月，正大房产公司进入破产程序后，原告申报债权被管理人（清算组）审查确认为0。其后，原告于2018年1月即提起诉讼。故原告的起诉，未超过诉讼时效，杨梅该项辩称意见，本院不予采信。 综上，杨梅将“抵债房”交由售楼部转卖，谢明莉收取原告的购房款转交给了杨梅，并指认系杨梅的抵债房转让。正大房产公司配合更改商品房买卖合同及收据，并不是与原告有真正的房屋买卖的合意，正大房产公司进入破产程序后，亦不认可原告有真正的房屋买卖合同关系，且未收取原告购房款。故正大房产公司与原告之间不存在真正的房屋买卖合同法律关系，不应当承担返还购房款及利息的义务。张百梅作为销售人员，未占有原告的购房款，不应承担返还义务。谢明莉作为中间人(受托人)，将原告的购房款全额交付了杨梅，可不再承担返还的义务。原告王怀刚的购房款实际由杨梅占有，系杨梅“抵债房”二次转让所得，原告与杨梅之间建立的房屋买卖合同关系，现原告的购房目的已不能实现，杨梅占有原告的购房款也无合法的理由。故，应当由杨梅返还原告的购房款322,000元并支付资金占用利息。其资金占用利息，按年利率6%的标准，自谢明莉最后一次即2014年3月12日转款给杨梅之次日起计算至款项实际退还之日止。杨梅与恒立化工的债权关系，应通过破产程序另行处理。 据此，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告杨梅向原告王怀刚退还购房款322,000元及资金占用利息（自2014年3月13日起，按年利率6%的标准计算至款项退还之日止）； 二、驳回原告王怀刚的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费减半收取计3073元，由原告王怀刚负担8元，被告杨梅负担3065元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  熊明 二〇二〇年七月六日 书记员  高盼 附：相关法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。