广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10927号原告：梁中岚，女，1993年1月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：郭洪霞，广东荆紫律师事务所律师。被告：刘斌，男，1975年11月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市，委托诉讼代理人：刘慧，女，1979年9月11日出生，汉族，系刘斌配偶，身份证住址广州市天河区。被告：广州市佳瑞房地产开发有限公司，住所地广州市白云区广州大道北同和街道办事处新办公楼**。法定代表人：张毅。委托诉讼代理人：刘洪飞，男，1983年5月18日出生，侗族，系该司员工，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李奕熙，女，1995年9月13日出生，汉族，该公司员工，身份证住址广东省汕头市金平区。原告梁中岚与被告刘斌、广州市佳瑞房地产开发有限公司相邻关系纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作决定》，由审判员柯学适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁中岚的委托诉讼代理人郭洪霞，被告刘斌及其委托诉讼代理人刘慧，被告广州市佳瑞房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）的委托诉讼代理人刘洪飞、李奕熙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁中岚诉称：原告与被告房地产公司签订《商品房（一手现房）买卖合同》，购置了位于广州市白云区天裕大街6号1002房（佳兆业天裕园自编2栋B座10层1002房，以下简称1002房），被告刘斌为广州市白云区天裕大街6号1001房（以下简称1001房）的业主。原告与被告刘斌的房屋为相邻的两套复式房屋。原告房屋上层的浴室与被告刘斌的入户花园相连。被告刘斌的该入户花园设计的是非封闭式的。2018年5月25日，原告发现被告刘斌用玻璃将其入户花园进行了封闭，导致原告浴室无法通风，严重影响了原告的采光及浴室安全。2018年8月7日，涉案房屋所在小区物业中心发出《关于禁止擅自封闭改造入户花园行为的通告》和《关于严禁擅自封闭、改建阳台外立面行为的通告》，告知全体业主：所有入户阳台、客厅阳台、生活阳台都不允许以任何形式封闭。2018年9月5日、9月13日，京溪街道办事处对该投诉问题进行了专题会议，广州市天御物业服务中心负责人等相关人员参加会议。与会人员均认为被告刘斌采用玻璃封闭入户阳台装修，对原告房屋的通风采光产生影响，并要求广州市天御物业服务中心做好督促整改及沟通协调工作。但被告刘斌置若罔闻，至今仍未拆除。现请求法院判令：1、二被告拆除佳兆业天裕园自编2栋B座10层1001房封闭入户花园的材料，将入户花园恢复原状。2、被告刘斌、房地产公司连带赔偿原告经济损失（损失按4000元/月计算，自2019年6月1日起计至被告将入户花园实际恢复原状之日止，暂计至2020年2月1日损失为32000元）。本案诉讼费由被告刘斌、房地产公司承担，并径付原告。被告刘斌辩称：广州市白云区天裕大街6号1001房是本人所有，本人入户花园阳台在《广州市商品房买卖合同》和《预售合同》的图示范围内，是不动产的专有部分，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。本人作为业主享有入户花园的上述之权利。原告不应当享有不属于其专有部分的建筑物权。原告起诉书中所述与本人入户花园上空相邻的其复式上层浴室（下称原告涉诉浴室），事实上不在其不动产登记记载的范围。原告所述其涉诉浴室与本人入户花园上空相邻部分不应享有合法物权。本人入户花园阳台的设施，未损害原告合法权益，无需承担与其相邻关系的容忍义务。原告涉诉浴室超出规划和不动产登记记载事项的建筑不属于其专有部分的组成部分，而是侵占公共走道，侵占了业主共有部分。损害了共有权利人的合法权益。请求法院驳回原告所有请求，判令原告停止侵害，拆除围蔽设施，恢复公共通道上层空间功能。本人的入户花园阳台事实上是室内空间，并非一般的生活阳台。原告涉诉浴室把其上厕所和洗浴的废臭气等污染物完全排放到本人室内，造成长期影响本人家人生活和安全的事实。被告房地产公司辩称：我公司希望原告与被告刘斌作为邻居，能妥善协商解决纠纷事项，公司也愿意配合双方解决纠纷。房地产公司没有进行封闭窗户，责任不在房地产公司。经审理查明：原告是白云区天裕大街6号1002房（以下简称1002房）的业主，被告刘斌是白云区天裕大街6号子1001房（以下简称1001房）的业主。1002房与1001房为相邻的两套复式结构房屋，两套房屋在10层和11层均有房间。其中1001房的房屋进门后是一入户阳台，该入户阳台的上方楼层第11层高度的空间是1002房和1001房位于11楼卫生间窗户对出的通风通道。被告刘斌将1001房入户阳台进行了封闭，并安装了窗户，同时将1001房入户阳台上方楼层第11层高度靠1002房一侧用玻璃进行了封闭。2018年8月7日，佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司天御物业服务中心（以下简称物业中心）发出《关于严禁擅自封闭改造入户花园行为的通告》和《关于严禁擅自封闭、改建阳台外立面行为的通告》，明确：所有入户阳台，客厅阳台、生活阳台都不允许以任何形式封闭。另，原告主张被告刘斌封闭了原告的浴室，涉及人身安全，导致房屋无法出租，要求按每月4000元的标准赔偿租金损失，对此，原告未提供证据证实。诉讼中，被告刘斌主张其1001入户花园为被告刘斌的产权面积内的专有部分，而原告涉诉浴室不在不动产登记记载范围内，也不在相关规划文件范围内，不属于原告不动产专有组成部分。原告涉诉浴室侵占公共通道空间。对此，被告刘斌出示了：存档图、竣工图、未封闭阳台照片、现场照片。经质证，原告对上述图纸的真实性、合法性没有异议，对关联性有意义，认为图纸与本案没有关联性。被告刘斌在买房时对房屋、阳台的设计、构造都是予以接受的，在收楼后才另行封闭阳台，其行为缺乏诚信。涉诉浴室是包含在原告的房产里面的，属于原告不动产的专有部分，浴室是开发商设计的，原告并未侵占公共走道的上空。被告房地产公司对上述证据的真实性予以确认，但认为与本涉诉房屋争议问题不具备关联性。诉讼中，被告房地产公司补充提交了天裕大街6号1001房的《毛坯改造委托合同》、天裕大街2栋B座1001房《精装修委托协议书》，拟证实被告刘斌委托施工单位改造合同附图的奇数层平面图入户花园上空左侧为可开启窗户，并未封闭；《精装修委托协议书》中也约定被告刘斌按照改造后的图纸进行装修，被告房地产公司已将该房屋交付给被告刘斌，即装修完工后交付给被告刘斌的商品房入户花园上空的左侧有窗且为非封闭式。经质证，原告表示上述证据真实性、合法性由法院核实，两份证据充分证明被告刘斌入户花园设计的是非封闭式的，被告刘斌在买房时对该非封闭式设计是明知的，但其收楼后未经原告同意，擅自封闭入户花园，侵害了原告的通风、采光等权利。被告刘斌对毛坯改造委托合同的真实性予以确认，但不认可附图的真实性，证据中的文本内容和附图没有表明其入户大门上方与公共通道相邻的外墙必须改造成百页隔断。附图也无本人签名。对精装修委托协议书真实性予以确认，但不认可证明内容。此精装修委托协议没有一处表明：“即装修完工后交付给本人的商品房入户花园上空的左侧有窗且非封闭式。”两份证据证明被告入户大门上方原本就是规划中的实墙，装修方擅自把规划的实墙改成百叶隔断。原告购买其房屋时，商品房买卖合同文本和附图上均注明只有2间卫生间，原告清楚地知道其所购买的房屋并没有第3间浴室，事实上原告委托开发商和装修方在政府审批报建和验收工程之后，侵占公共通道上空违规加建了第3间卫生间，即涉诉浴室。以上事实，有不动产登记查册表、12345进度查询、关于严禁擅自封闭改造入户花园行为的通告、关于严禁擅自封闭、改建阳台外立面行为的通告、商品房买卖合同、发票、预售合同、存档图、竣工图、未封闭阳台照片、现场照片，认购书、钥匙领取签收表、毛坯改造委托合同、精装修委托协议书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告双方作为不动产的相邻权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理好相邻关系。从房屋结构和相关图纸看，1001房入户阳台为半封闭空间，不能完全等同于1001房室内空间处理，且入户阳台上方位于10层天花板以上至11层天花板之间的空间，属于1001房和1002房位于11层卫生间的公共通风通道，并非1001房的私人空间。因此被告刘斌主张其1001入户花园上方全部为被告刘斌的产权面积内的专有部分的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。因1001房入户阳台上方位于10层天花板至11层天花板之间的空置空间属于1001房和1002房位于11层房间的公共通风通道，并非1001房的私人空间。被告刘斌作为1001房的所有人，擅自将1001房阳台10层天花板以上的部分进行围蔽，并将1002房位于11楼卫生间窗口对出位置用玻璃进行封闭，严重妨碍了原告1002房的通风，侵害了原告的合法权益，也损害了公共利益。现原告要求被告刘斌拆除入户花园10层天花板以上的封闭材料，将入户花园恢复原状的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告刘斌关于其在自己产权专有部分范围内的室内空间进行装修符合房屋报建和建设工程验收标准，未妨害他人合法权益的答辩意见无理，本院不予采纳。对于被告刘斌主张原告1002房涉案卫生间属于加建的违法建筑的问题，本院认为，1002房涉案卫生间是否合法均不影响1001房入户阳台10层天花板以上至11层天花板之间的空间属于1001房和1002房共用的公共通风通道的事实，即使1002房涉案卫生间不存在，被告刘斌也无权封闭上述公共通风通道，将其变成其1001房的室内空间。故被告刘斌对1002房卫生间合法性提出的异议与本案无关，不能作为其封闭通风通道及免予承责的依据。且本案是原告主张被告刘斌在其1001房入户阳台加建围蔽材料侵害其通风、采光权利而提起的相邻关系纠纷，原告1002房卫生间是否合法属于另一法律关系，被告在答辩意见中要求原告停止侵害，拆除围蔽设施，恢复公共通道上层空间功能的意见不属本案审理范畴，本院在本案中不予调处。原告主张被告按每月4000元的标准连带赔偿其租金损失，但未提供充分证据证实，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本案为相邻关系纠纷，被告房地产公司并非相邻关系的相对方，亦非进行封闭的行为人，故原告要求被告房地产公司承担责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告刘斌对白云区天裕大街6号1001房入户阳台中超过10层天花板以上加建的围蔽、封闭部分予以拆除，恢复入户阳台上方10层天花板至11层天花板之间的通风通道。二、驳回原告梁中岚的其他诉讼请求。本案受理费600元，由原告梁中岚负担550元，被告刘斌负担50元（上述受理费已由原告预交，原告同意由被告刘斌在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告梁中岚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 柯 学二〇二〇年七月二十四日书记员 黄文敏