贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0203民初1879号原告：六枝特区黔诚物业服务有限公司，住所地六枝特区平寨镇东风路**，统一社会信用代码91520203050829482P。法定代表人：董建梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴佳蓉，女，该公司职工。委托诉讼代理人：周玉，六盘水市中心法律事务所法律工作者，执业证号32409111100010。被告：毕熹，男，1971年12月7日生，汉族，住六枝特区。原告六枝特区黔诚物业服务有限公司与被告毕熹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴佳蓉、周玉，被告毕熹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六枝特区黔诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费4464元，支付违约金133.92元。事实和理由：2013年7月1日，馨榭苑小区建成出售，建设单位通过法定程序与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对该小区进行物业服务管理。2017年12月1日，馨榭苑小区成立业主委员会，业务委员会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告继续对该小区进行物业服务管理。原告按照约定履行物业服务管理，但被告未按约定支付原告物业费，被告尚欠原告被告尚欠原告2016年1月至2019年11月物业费4464元。被告毕熹辩称，原告所诉不是事实，原告管理不规范，没有尽到责任。人居过道、消防通道都是有杂物堆起的，有些是业主造成的，但是也是原告管理不规范。小区里的花池里面都是自己占来种菜。监控设施也不完善，我的车子被刮花了让物业调监控，物业也调不出来，车辆也是乱停也没有人管，还有乱搭乱建，被告原告也是按时交物业费的，因为小区保安不让被告进出，被告才不缴纳物业费。原告管理不到位，被告要交的费用是电梯维护费和卫生费，其他的被告不应该交，合同我们业主不清楚。原告向本院提交以下证据：原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明原告的主体资格。被告质证对该证据三性无异议。物业服务合同2份，原告依据法律规定与建设单位签订前期物业管理服务合同后并与业主签订服务协议，依合同约定对馨榭苑小区进行服务，合同中明确注明物业费缴纳方式、缴纳时间以及未按期缴纳物业费时承担的违约责任。被告质证认为有异议，合同上面写得很清楚是前期物业管理合同，前期物业是整栋和谐大厦销售之前，交房以后应该要和我们重新签订合同，原告拿此合同来起诉，应该不予支持，这是前期的物业管理，后期原告没有与我们签订合同，对于原告的起诉应该不予支持。前期物业管理合同第一条安保、绿化等原告未履行他们所写的内容。第三大条，管理好车位，我们小区里面有几个车位在没有经过我们同意的情况下出租给今麦KTV使用；原告出示的这份合同存有异议，不是我们与原告签的前期物业服务合同。一楼安全通道物业长期摆放物品。3、物业费收据1份，证明毕熹交费时间为：2016年6月22日（服务期限2015年11月至2016年8月）本案被告系适格被告；被告交费日期截止时间吻合我方诉请起止时间。被告质证对该证据三性无异议。4、物业费催缴通知单照片15张，拟证明在本案被告未按期交纳物业费，原告通过张贴通知单的方式要求本案被告交纳物业费。被告质证认为该催收不真实，被告没有看到过。5、馨榭苑服务照片72张，拟证明原告依据物业服务合同最大化履行了服务义务，包括连同社区等基层部门对小区公共下水道、供水系统、电梯、供电系统、停车、管道等所有设施进行维护、修缮，已经履行完毕合同约定的所有义务；馨榭苑中包括张贴的通知，通知内容系因为馨榭苑小区部分业主行为破坏公共设施，且我公司中止合同退场时已经告知了全部业主。被告质证该照片不清晰，有些照片地点不知道是在哪，有些照片确实是在馨榭苑照的。被告向本院提交以下证据：现场照片33张、收费票据1张，拟证明原告未全面履行合同内容，里面有乱搭乱建、安装地锁、幼儿园、超市占用公共部分，以及原告乱收停车费。原告质证认为对照片的三性及证明目的均有异议，1、照片上面并未体现所谓的乱搭乱建、私自修建建筑物属于违章建筑、违章建筑认定机关是行政部门，被告应当提供两违办出具认定违章建筑相关文书；2、物业服务仅仅只是服务，并不是所有权人，部分安装地锁是因为房开商将安装地锁的车位以物抵债给其他人，安装地锁的车位属于安装地锁的车位人所有，并不属于公共部位；3、幼儿园、超市使用的房屋还未出售给业主，所有权还在房开商，是超市及幼儿园创办者自己与房开商签订的租赁合同后合法使用；4、原告并未收取停车费，收取的是车辆卫生费，而该收取金额是根据物业服务合同约定并不存在乱收费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的：《馨榭苑小区前期物业管理服务合同》、《馨榭苑小区物业管理服务合同》，能证明由原告对馨榭苑小区提供物业服务，予以认定。原告提供的《催收物业管理费通知（照片）》，能证明原告已向被告催收过物业费，予以认定。原告提供的物业费收据1份，能证明被告2015年交物业费的事实，予以认定。馨榭苑服务照片，能证明原告对馨榭苑小区提供了物业服务，但达不到原告证明目的。被告提供的证据《照片》，能证明原告在对馨榭苑小区提供物业服务时存在物业服务不到位的事实。收费票据1张不能证明原告原告乱收停车费的事实，因停车是要收取一定费用的，若原告多收，被告可另案起诉。本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，馨榭苑小区建成出售，建设单位通过法定程序与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对该小区进行物业服务管理。2017年12月1日，馨榭苑小区成立业主委员会，业务委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定由原告继续对该小区进行物业服务管理。原告按照约定履行物业服务管理。物业合同约定，物业费收取标准为：电梯楼每月每平方米建筑面积1元，步梯楼每月每平方米建筑面积0.5元，办公楼每月每平方米建筑面积1.5元，物业服务合同期限自2017年12月1日起至2019年11月30日止。同时查明，原告系具有物业管理资质的机构，原告2013年至2019年为该小区提供物业服务。被告在馨榭苑小区居住，接受原告提供的物业服务，但被告未缴纳2016年9月至2019年11月期间的物业费，尚欠原告4464元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《馨榭苑小区前期物业管理服务合同》系为了对馨榭苑小区提供物业服务而签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告签订的《馨榭苑小区物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对原、被告具有约束力，双方当事人应按照约定全面履行义务。本案中，原告已为被告提供了物业服务，虽然原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，但被告提供的证据不能证明原告未提供物业服务或在物业服务过程中存在重大瑕疵，故被告应按约定支付原告物业费。鉴于原告在物业服务过程中存在物业服务不到位的事实，原告主张物业费4464元，酌情予以减少，根据本案情况，支持4018元；对原告主张的违约金133.92元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告毕熹于本判决生效之日起十日内支付原告六枝特区黔诚物业服务有限公司物业管理服务费4018元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告承担10元，由被告毕熹承担15元（于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  周定友二〇二〇年七月二十九日法官助理王娅霖书记员尚源龄