上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2873号原告：上海自如企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：唐某某，女。委托诉讼代理人：朱某某，女。被告：刘金春，女，1961年4月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：徐某某，男，汉族，住所地上海市黄浦区。原告上海自如企业管理有限公司(以下简称自如公司)与被告刘金春委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告自如公司委托诉讼代理人唐某某、朱某某、被告刘金春委托诉讼代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自如公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间的资产管理服务合同于2019年8月16日解除；2.判令被告支付原告违约金11,600元；3.判令被告返还原告已支付但未发生的预期收益10,826.67元；4.判令被告支付原告装修配置折旧费用5,499.82元；5.判令被告支付原告因违约支付给租客的损失7,410元。事实和理由：2017年2月19日，原告与被告签订了《资产管理服务合同》，原告受托管理运营被告位于上海市虹口区广灵四路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)，并授权原告对该房屋进行经营出租供他人居住，每月收益为5,800元，管理期限为2017年2月21日起至2020年5月11日止。被告于2017年2月21日交付该房屋，原告接收上述房屋后依约对房屋进行了重新装修和配置。2018年9月23日、2019年3月10日、2019年5月23日，原告分别与资产使用人尤某某、覃某某、杨某签署了《房屋租赁合同》。2019年6月15日，被告向原告提出解约并明确将于8月11日收回房屋。被告提前收回房屋的行为导致原告与资产使用人尤某某、覃某某、杨某之间的《房屋租赁合同》目的均无法实现，并分别于2019年7月27日、2019年8月3日、2019年8月16日解约。被告提前收回房屋已构成违约，根据合同7-2条约定，被告应当承担违约责任，支付违约金11,600元、装修和配置损失折旧费5,499.82元以及原告向资产使用人支付的违约金7,410元,并返还原告于2019年4月19日已支付的服务质量保证金(合同约定抵扣2020年4月12日至2020年5月11日的租金收益)5,800元及原告于2019年9月10日已支付但未发生的房屋收益(2019年8月17日至2019年9月11日的租金收益实际未发生)5,026.67元。故，原告诉至法院，要求判如所请。刘金春辩称，双方是协商一致解除的资产管理服务合同。被告认可双方合同于2019年8月16日解除。自如公司支付租金至2019年9月11日，房屋于2019年8月17日收回，同意退还2019年8月18日至2019年9月11日的租金。其他诉请均不予以认可，原告依据的是合同7-2条，但该条款不适用于双方协商解除合同的情形。当初协商解除合同时，被告曾表示愿意赔偿，但是原告拒绝履行相关委托的义务。被告多次要求原告告知租住情况、提供有效的保单信息，但是原告一直没有给与明确的回复，正是因为原告没有履行告知义务，所以被告提出要解除合同。原告没有举证证明屋内的物品损失，单独隔断增加了原告收益也扩大了被告的损失，租客的养猫行为原告也没有阻止，还因未提供租客信息限制了被告主张的权利。基于此，被告提出反诉请求。刘金春提出反诉诉讼请求：请求反诉被告支付违约金116,000元。事实和理由：反诉原、被告于2017年2月19日签订《资产管理服务合同》，期间，反诉原告多次催告反诉被告仍不履行报告义务，构成根本违约，故反诉原告提起上述反诉诉请。自如公司辩称，不同意反诉请求，不存在反诉被告违约的情形，反诉原告要求支付违约金，缺乏依据。本院认定事实如下：刘金春、徐某某系上海市广灵四路******房屋权利人。2017年2月19日，刘金春(甲方)与上海自如资产管理有限公司(后更名为“上海自如企业管理有限公司”)(乙方)签订《资产管理服务合同》，主要内容为：“甲方委托乙方管理运营涉案房屋。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。管理期限自2017年2月21日至2020年5月1日止。双方在2017年2月21日交付涉案房屋并签署《标的资产交割清单》。2.1双方一致认为，涉案房屋依据市场行情预期合理收益为5,800元/月。2.2因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应的空置期间：首个管理周期40天，次个管理周期起每个管理周期20天，……空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。2.3乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方根据本协议规定的每个结算周期结算后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，剩余收益部分支付给甲方。2.6服务质量保证金。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金(服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益)，每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以剩余保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后仍有剩余的，甲方应当在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起5个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计5,800元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。如标的资产实际收益低于预期收益的,甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分,一旦发生扣除的情形,乙方应当随时补足(由于甲方委托乙方用服务质量保证金代为支付其在交付标的资产时尚未结清的水电燃气费用、卫生费、物业费以及每个管理周期最后结算用服务质量保证金抵扣乙方应付款项下导致当期服务质量保证金减少的情形除外)。2.7双方认可自2017年4月2日始计收收益，每个履约年度内每1个月付为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2017年5月1日。除另有约定外,本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。乙方应向甲方指定的银行账户支付其应得收益,若账户信息发生变更,应至少在当期结算日前提前5个工作日以书面形式通知乙方……3.1管理期间，甲方同意乙方对涉案房屋进行必要的装修、改造及不定期对房屋进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构……甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。3.2管理期间，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有；在管理期间，若非乙方原因造成新配置设施的毁损，乙方有权从相应责任人处获得相应赔偿。3.3合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费(损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格*(管理期间内未履行天数/管理期间总天数)，乙方应将相应的配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态。3.3鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据。双方认可，本协议涉及标的资产费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准。5.1甲方权利义务。(1)甲方授权乙方代表甲方运营出租标的资产，……非因乙方或资产使用人原因而使标的资产遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理；(2)甲方承诺对标的资产拥有完整的合法有效的所有权、或对标的资产拥有完整的合法有效的使用权和处分权，并有义务缴纳与标的资产有关的应当由甲方承担的费用，保证在整个管理期间内标的资产能够正常使用，不受干涉。如甲方违反上述承诺，给乙方造成损失的，甲方应当承担损失赔偿责任。如发生任何第三方的干扰事件，甲方应及时沟通……(3)管理期间，甲方会配合乙方办理经营标的资产所需的一切手续、审批、许可或文件(包括但不限于非上海籍的资产使用人居住证及住宿登记(境外人员)等手续)。乙方仅有协助资产使用人提供相关信息的义务。(4)由于标的资产本身问题导致资产使用人或第三人遭受到损害的，甲方应当承担相应责任……6.1管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。6.2违约解除权。(1)甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：…(b)不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的(因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任，具体计算标准参照本合同7.2(1)、7.2(2)条)；……(d)其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形；(2)乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：(a)迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；(b)乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的……6.3合同提前解除的收益结算。由于甲方原因导致合同提前解除的，自甲方申请解约后首个资产使用人解约之日起至合同最终解除之日止，甲方收益不再适用第2.6条的预期收益补偿，此期间内甲方的收益=(甲方申请解约后首个资产使用人解约之日起至合同最终解除已经历的日历天数-标的资产此期间实际发生的空置天数)×日预期收益。如产品类型为友家的，标的资产此期间实际发生的空置天数=标的资产各最小出租单位此期间实际发生的空置天数之和/标的资产内最小出租单位数量，如产品类型为整租的，标的资产此期间实际发生的空置天数=标的资产整体空置天数，本合同中日预期收益=月预期收益/当月天数。6.5标的资产返还。合同终止后,乙方向甲方返还标的资。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供固有装修的老化折旧。合同到期或解约的，乙方将对乙方自行为标的资产配置的宽带进行移机处理，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。……7.2甲方违反本合同6.2(1)约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失(包括并不限于如下赔付项目)：(1)装修损失费。标的资产的装修费用×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数)；⑵新配置设施损失费。为标的资产的购进家具或家电的配置价格×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数),其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。⑶乙方向资产使用人支付的违约金。因甲方提前解除合同而导致的乙方向资产使用人支付的违约金。7.3乙方违反本合同6.2(2)约定导致甲方单方解除合，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。7.4因解释和履行本合同而发生的任何争议,任何一方可依法向乙方所在地人民法院起诉处理。甲方：刘金春，甲方电子签章：刘金春，管理人(乙方)盖章：上海自如产管理有限公司电子签章。合同附件包括附件一标的资产信息及所有权载明，涉案房屋建筑面积为93.37平方米；房源类型：精装房；居室数量为3室1厅，产品类型为友家，居住人数不得超过6人；附件二资产管理服务清单，包括增值服务、综合服务；附件三标的资产交割清单，载明交付内容均未勾选，下放备注：除上述物品外，甲方遗留在标的资产内其他物品均属甲方暂存物品，甲方同意并承诺，应当在交付日后15日内取回该等物品，在交付日届满15日之日起，逾期尚未取回，甲方授权乙方进行全权处理，且上述物品的处置、遗失、损坏等一切后果由甲方自行承担，同时，乙方不暂存价值超过1万元的贵重物品、价值难以衡量的特殊物品及法律法规禁止个人持有的物品；附件四：维修项目列表(仅适用于精装房和老旧房)；附件五：标的资产配置(产品类型：友家)，载明配置的家具家电以及价格。”2019年4月19日，原告向被告支付5,800元作为服务质量保证金；2019年9月10日，自如转账房租5,800元。2019年6月15日至8月17日期间，被告儿子徐某某(即本案被告代理人，微信名：崇恩Asen)与原告工作人员侯某某就解约、违约金、交房等事宜在微信中进行了沟通。2019年6月28日，徐微信称“所以我这里明确了违约时间是8.11……”。2019年7月24日，侯微信称“这个是预算费用，要先交下”；徐回复“好的，但是有几个问题先和你确认一下。1.7月份租金5,800元，能否在8.10如期到账？8月11日能够如期取回房子？3.我看过合同，你们是资产管理合同，其中规定，如果房屋发生损失，是由我们直接找承租人的，所以需要你们和三个最后承租人的合同以及承租人身份信息，我需要一份复印件，以防止日后发生问题时有救济途径。”侯回复“第一第二个会。第三个租客的身份信息我们给不了。房屋里的东西解约那天由配置团队会去看，重新检查以及保洁打扫”……徐问“1.原客厅被拦成卧式的那面墙，你们是能帮忙拆除运走的吧？2.所有电器家具都是归属我们的吧？3.所有电器，例如空调、热水器等，都能帮忙拆下后，统一放置在一个房间内吗？”侯回复“第三个拆不了，前两个都可以”……2019年7月26日，徐称“法律程序我肯定走的，但我6.15日就通知你们8.11解除合同，并表示愿意支付违约金，你们应当在8.11解除合同。后续你们要在变更违约金，是可以协商，协商不成可以双方诉至法律解决。”2019年8月11日，徐某某(甲方)与自如公司(乙方)签订《资益+解约协议》，主要内容为，鉴于甲乙双方于2017年2月19日签署了《资产管理服务合同》，现经甲乙友好协商后，同意协议解除《资产管理服务合同》，并就相关事宜达成本协议如下：一、本协议一经生效，甲乙双方在此前签署的原合同及相关协议均予以解除，除本协议约定的责任外，甲乙双方均不再承担其他责任。二、根据本协议附件《资益+房屋退还交割清单》，方应向方支付费用共计元。(该条空格处均打叉并有徐某某签名，结尾处手写“经济纠纷后续协商处理”。)本协议附件《资益+房屋退还交割清单》为本协议不可分割的部分，自甲乙双方签字或盖章之日起生效，具有同等法律效力。后附《资益+房屋退还交割清单》，载明家具物品等，但未有标记的痕迹，清单尾部徐某某签字、自如公司签章。2019年8月15日，被告工作人员微信“明天给您还房子”，原告回复“那可以，你们什么时候安排拆墙”。8月16日被告工作人员微信“明天拆，今天可能来不及时间，工长只有一个，今天在量房，得推一天时间，下午门卡可以先给您”；8月17日，原告问“拆下来的门呢”；侯回复“丢下面了，你看下，保洁这会过去了打扫”；原告回复“关键是门上的密码锁没给啊”；侯回复“都扔下面了，要不您找找”；原告“一股味道，你们自如不是不让养猫的吗……请安排专业人员去味”；侯回复“好的”。另查明，原告与尤某某签订《房屋租赁合同》，尤某某租赁原告管理的涉案房屋15平方米，租赁期限自2018年9月23日至2019年9月22日，租金每月2,690元。原告与杨某签订《房屋租赁合同》，杨某租赁原告管理的涉案房屋12.9平方米，租赁期限自2019年5月23日至2020年5月11日，租金每月2,560元。原告与覃某某签订《房屋租赁合同》，覃某某租赁原告管理的涉案房屋12.5平方米，租赁期限自2019年3月10日至2020年3月9日，租金每月2,160元。上述三份租赁合同还约定：房屋资产出租人强行收回标的房屋，影响租赁合同继续履行的，承租方有权单方解除合同，自如公司应按月租金的100%向承租方支付违约金。因业主要将涉案房屋收回，2019年7月27日、2019年8月3日、2019年8月16日，自如公司分别与杨某、覃某某、尤某某签订《解约协议》，自如公司向上述三人各支付相当于一个月租金的违约金。自如公司于2019年8月7日、8月9日、8月21日分别向覃某某、杨某、尤某某支付了违约金2,160元、2,560元、2,690元。审理中，原、被告表示原告租金支付至2019年9月11日。原告表示对涉案房屋进行了装修，装修总费用为9,308.80元，并为涉案房屋配置了家电、空调、浴霸、床等物品，配置总费用为14,804.22元，交房后这些物品均留在了涉案房屋内；被告则表示双方未对房屋物品进行过确认，无法证明屋内还存有多少原告添置的物品。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、房地产权证、付款凭证、解约协议、支付租客违约金凭证、微信记录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。关于合同解除，被告认可合同于2019年8月16日解除，故原告要求确认双方资产管理合同于2019年8月16日解除的诉请，本院予以支持。关于违约，根据原告工作人员与被告代理人徐某某的微信往来，系被告提出要提前收回房屋，虽然后来徐某某与自如公司就解约协商达成了一致意见，并签订了《解约协议》，但是无论是《解约协议》上手写的“经济纠纷后续处理”还是微信中原告员工一再提及“违约金”，可见原告并未放弃追究被告违约责任。因此，鉴于被告要求提前解约，系被告违约，故被告应承担违约责任，根据合同约定，应赔偿原告相当于两个月收益的违约金。被告反诉原告未履行报告义务、未提供租客信息违约应承担违约责任的主张，鉴于合同中未有原告应向被告披露租客信息的约定，且原告未披露租客信息也未对被告之利益造成损害，故被告该项反诉诉请，缺乏依据，本院无法支持。关于预期收益。原告认为房屋于2019年8月16日交还，被告则认为于2019年8月17日收回房屋。虽然原被告已就解约以及收房事宜于2019年8月11日办理了相关手续，但是根据原告工作人员与徐某某的微信往来，可以看出2019年8月16日原告还未将墙拆除、8月17日房间内还有异味，结合被告自认，本院认定房屋于2019年8月17日归还，被告应退还原告未使用的2019年8月18日至2019年9月11日的房屋租金。合同解除，根据合同约定，被告应退还原告保证金5,800元。关于装修配置折旧费用，原告未提供足够证据证明其支付的配置及装修费，根据被告的自认，原告确实对涉案房屋对外出租进行了部分装修及物品的添置行为，但因原告与被告房屋交接时未就添置物品进行清点，致使无法确认原告添置的物品遗留在涉案房屋的情况，鉴于被告实际享有装修及添附利益，结合双方的陈述、使用情况及合同约定，原告主张的被告承担房屋装修损失费、新配置折旧费5,499.82元之诉请，本院难以支持，本院酌情判处被告承担系争房屋装修损失费、新配置折旧费2,000元。关于原告支付给租客的损失，根据合同约定“甲方提前解除合同，应支付乙方向资产使用人支付的违约金”，且原告已经实际向租客支付了违约金，故原告要求被告承担该部分损失的诉请，合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、上海自如企业管理有限公司与刘金春签订的资产管理服务合同于2019年8月16日解除；二、刘金春于本判决生效之日起十日内向上海自如企业管理有限公司支付违约金11,600元；三、刘金春于本判决生效之日起十日内向上海自如企业管理有限公司退还服务质量保证金5,800元四、刘金春于本判决生效之日起十日内向上海自如企业管理有限公司退还2019年8月18日至2019年9月11日的预期收益4,640元；五、刘金春于本判决生效之日起十日内向上海自如企业管理有限公司承担装修损失费、新配置折旧费2,000元；六、刘金春于本判决生效之日起十日内向上海自如企业管理有限公司支付因违约支付给租客的损失7,410元；七、驳回上海自如企业管理有限公司的其余诉讼请求；八、驳回刘金春的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计341.70元，由上海自如企业管理有限公司负担35.70元，由刘金春负担306元；反诉案件受理费减半收取计45元，由刘金春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈向红二〇二〇年七月六日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。