北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初3835号原告：白松，女，1963年11月14日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市。被告：北京田家园房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇田家园村。法定代表人：赵海波，经理。委托诉讼代理人：温大公，北京市博维律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑征，北京市博维律师事务所律师。原告白松与被告北京田家园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白松、被告的委托诉讼代理人郑征、温大公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、退还物业取暖费25223元及相关利息；二、开发商赔偿损失9万元。事实与理由:我于2005年6月交定金购买田家园小区x号楼x门xxx,该房屋为2006年4月办理的银行贷款,因当时工作调往黑龙江齐齐哈尔偏远地区,2007年五一回京,到田家园办理缴公共维修费办证及入住,当时很复杂,怎么说都不行,钥匙没给我,后回外地了,其后没有人联系过我,也没有收到过纸质的通知,我的手机号20年没变过,后来我去找过多次,其中钥匙找不到了,白去了,又后找男王经理,谈了,承认他们工作不到位,说给协调,回来等,一直没解决,实在艰难,路途遥远,2016年12月委托当地住窦店的刘中元找孙经理协调未果。我还贷款多年,没有实际得到房子，不能使用，特提起诉讼。被告辩称，被告作为诉讼主体不适格，被告没有收取供暖费和物业费，物业费是被告的物业收的，供暖费是北京市收取，是原告没有按照合同的约定缴纳费用，应当原告自己承担费用。按照合同约定2005年12月31日是交房日期，根据我提交的证据商品房预售合同第12条明确约定，原告在2007年5月才找我们交接，交了公共维修基金，但是拒绝向物业公司供暖公司结清物业费供暖费，所以我们没给办交接手续，我们合同约定了买房人在办理商品房交接手续前，应按预售合同规定向出卖人交清全部应付款、并出示向相关单位缴纳物业服务费供暖费等费用的缴纳凭证。否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料。经审理查明如下事实：被告提交2005年5月19日北京市商品房预售合同，该合同为备案合同，由原被告签字盖章。约定原告以205867元价款购买被告开发的田家园住宅小区x区x号楼x单元x号房屋。付款方式：买受人支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行或住房公积金管理机构借款支付。第九条交付期限，出卖人应在2005年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金,合同继续履行:(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十二条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在办理该商品房交接手续前，应按预售合同规定向出卖人缴清全部应付款、违约金（如有），并出示向相关单位缴纳物业服务费、供暖费及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据,否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料,而无须承担任何违约责任。如非因出卖人原因,买受人未能按入住通知规定的地点及要求办理商品房交接手续,则自入住通知规定的交接届满之次日起,视为买受人确认并接收该房屋,与该商品房有关的一切风险、责任及产生的任何费用均由买受人承担。买受人逾期办理该商品房交接手续超出180日的,出卖人有权单方面解除预售合同,由此产生的一切风险和损失均由买受人承担。第二十条前期物业服务，本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，前期物业管理期间，物业服务收费价格按房山区物价局88号文件执行，由物业管理企业收取。第二十一条买受人已详细阅读本合同附件七关于物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，同意按照本合同第二十条的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守业主临时公约。原告提交的商品房预售合同落款日期为2015年7月10日，第九条约定交付期限为2006年4月15日前。第十二条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自卖方发出书面通知之日起一个月内办理入住手续，如逾期一个月内未办理入住手续的视为默认验收完毕，自该日期买受人承担该房屋的所有费用，该房屋的一切风险与责任由买受人承担。该合同右上角注明“草稿”，落款无签章。原告向工商银行申请购房贷款，2006年被告人员电话通知原告办理贷款手续，原告与银行于2006年3月15日签订贷款合同，贷款期限自2006年3月16日开始计算。后被告未向原告书面通知办理房屋交接。2007年6月27日，被告为原告办理了房屋产权证。原告2007年5月11日找被告办理交房手续，被告要求原告提供物业费、取暖费交费凭证，原告缴纳了公共维修基金和契税、房产证代办费，原告因不愿承担2006年度物业费、取暖费，故拒绝向物业交纳物业、取暖两项费用，被告未予办理房屋交接。2017年1月22日，原告补交了2007年6月27日至2017年的供暖费5905.04元，补交了2007年6月27日至2017年的物业费17534元，持相应发票和被告办理了房屋交接手续。本院认为，本案的争议焦点在于逾期办理房屋交接的责任问题。原告认为被告逾期交房十年，应退还其物业费、取暖费并赔偿不能使用房屋的损失，被告认为交接过晚系原告造成。本院认为，合同约定出卖人应在2005年10月31日之前交房，并约定交接房屋之时原告应缴清全部应付款并出示物业取暖费缴费凭证，原告亦明知该合同约定。房屋具备交房条件后，被告未向原告发出书面通知，原告直至2007年5月11日找被告交接，对自身权利亦存在疏忽懈怠责任，双方均有责任。自2005年10月31日的次日起至2007年5月11日期间，被告构成逾期交房，原告亦有责任，被告应按照约定的每日万分之一的标准承担违约金的一半，即被告应给付原告5723.1元违约金。但是，2007年5月11日原告没有按照合同第十二条约定出示取暖费、物业费缴费凭证，被告拒绝办理交接符合合同约定，直至2017年原告提供了物业费取暖费发票，被告办理交接。取暖费和物业费的收费并非由被告收取，被告亦无权决定物业公司供暖公司收费数额，原告因对缴费数额有争议拒绝缴费，逾期交接的责任在原告。原告要求被告退还物业费取暖费没有依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条规定，判决如下：一、被告北京田家园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告白松违约金5723.1元；二、驳回原告白松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2304.46元，由原告白松负担2174.46元（已交纳），由被告北京田家园房地产开发有限公司负担130元（于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 栾林林二〇二〇年七月三日法官助理 马存君书 记 员 佟 彤