山东省临沂市河东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1312执异77号 异议人(利害关系人):山东东立市场发展有限公司，住所地:临沂河**九曲街道东立物流基地。 法定代表人:高桥正洋,执行董事。 申请执行人:上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司,住所地:上海市杨浦区黄兴路****(**)**。 法定代表人:叶松青,董事长。 被执行人:临沂铭信置业有限公司,住所地:临,住所地:临沂市河**建行河东支行办公楼**> 法定代表人:洪建明,董事长。 在本院执行申请执行人上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司（以下简称经纬公司）与被执行人临沂铭信置业有限公司（以下简称铭信公司）建设工程设计合同纠纷一案中，山东东立市场发展有限公司（以下简称东立公司）对本院拍卖铭信公司房产的行为提出书面异议，申请撤销该司法拍卖及《网络竞价成功确认书》，退还东立公司交纳的保证金20万元。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 被执行人东立公司称，法院在执行(2020)鲁1312执恢178号案件中，通过网络平台拍卖了被执行人的临沂市河东区紫荆城17号楼102房地产,由我公司竞得,但该拍卖存在如下违法行为：一、法院在拍卖案涉房产的公告中未依法特别明示案涉房产不能办理房产证的已知瑕疵,公告内容严重失实,导致异议人产生重大误解,购买目的无法实现的。房屋权属证书作为房地产合法权利的证明,案涉房产能否办理房屋权属证书属于拍卖中的重大事实。根据《最高院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的,人民法院应当履行下列职责:(-)制作、发布拍卖公告;(二)查明拍卖财产现状、权利负担等内容,并予以说明;...”、第十二条“拍卖公告应当包括...竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务...等信息”、第十三条“实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息:...(五)拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等...”、第十四条“实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示:...(三)拍卖财产已知瑕疵和权利负担;”之规定,案涉房产能否办理房屋权属证书属于法院依职权应当查明和明确说明的案涉拍卖财产现状的重大内容,对作为竞拍人的异议人来讲至关重要,应当依法予以特别提示,但法院明知案涉房产无房屋权属证书且不能办理,却未将评估报告中载明的《房屋查询信息》复印件在拍卖网上公示,瑕疵说明严重失实,另拍卖公告、竞买须知中载明“标的物转让登记手续由买受人自行办理”,让异议人产生案涉房产必定可以办理房屋权属证书,只是由异议人自行办理的重大误解,购买目的无法实现的。二、该案被执行人铭信公司存在2019年07月11日“被列入经营异常名录届满3年仍未履行相关义务”的严重违法行为,被执行人早已失联,相关负责人无法找到。根据法律规定,应当将拍卖裁定、评估报告等法律文书送达被执行人,但法院并未进行有效送达,拍卖程序违法。三、我公司竞拍案涉房产的目的是通过抵押等方式获取融资,能否办理房屋权属证书至关重要,但经咨询临沂市不动产登记中心和房管部门，得知案涉房产并未进行首次登记(即办理大产权证),被执行人未取得该房产的权属证书,导致我公司也根本无法办理案涉房产的房屋权属证书,无法实现购买目的。综上所述,该次拍卖严重违反网络司法拍卖程序且损害我公司的合法利益,应依法撤销该次拍卖及《网络竞价成功确认书》,退还我公司缴纳的保证金20万元。 本院查明，在执行申请执行人经纬公司与被执行人铭信公司建设工程设计合同纠纷一案中，因铭信公司未履行还款义务，本院对查封的该公司位于河东区奥德紫荆城17号楼102号房产进行委托评估，评估价值467万元，2019年11月19日，本院在大众日报发布公告，向铭信公司公告送达拍卖裁定书、评估报告及限期履行通知书。2020年4月14日，本院作出（2020）鲁1312执恢178号执行裁定，裁定拍卖上述房产。2020年6月2日，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、第十三条、第十四条，发布拍卖公告及拍卖须知，对相关信息进行了公告。其中拍卖公告第六条提示：“特别提醒：标的物…以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”。第七条提示：“……有关房屋税费数额、买受人承担税费的发票开具等问题请自行向当地的财税、房管、国土、所在楼盘的物业公司等相关部门了解。”拍卖须知第三条提示：“拍卖标的以现状进行拍卖，……拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。……请竞买人参拍前自行了解标的情况，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。第九条提示：“……拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。第十二条提示：“……标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规和政策的规定办理。……能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用”。 网拍于2020年7月6日10时开始，次日10时51分结束，东立公司交纳保证金20万元后参加竞拍，以最高价5934000元竞得涉案房产，本院出具了《网络竞价成功确认书》。后该公司提出执行异议。 本院认为，人民法院以拍卖方式处置财产的，一般应当采取网络司法拍卖方式。东立公司在参与网络司法拍卖，成功竞得涉案房产后，提出执行异议，申请撤销拍卖，其理由为：一、本次拍卖没有按照法律规定对拍卖标的物进行公告，未说明拍品瑕疵，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。二、存在严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本院对此分别分析如下：一、本次拍卖，本院依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、第十三条、第十四条之规定，通过网络司法拍卖平台对相关信息进行了公示，并未注明该房产已办理权属证书以及能否办理权属证书；司法解释规定，法院应当公示拍品瑕疵，该瑕疵是指已知瑕疵，对于未知瑕疵，执行法院在公示时无法获知而难以公示。具体到本案，涉案房产能否办理权属证书、何时符合办理权属证书的条件，是由不动产登记部门依据登记规程进行判断，存在不确定因素，法院在拍卖时对此无法确认，故无法进行公示；且本院在拍卖公告和拍卖须知中多次声明，本院对所拍房产不承担标的瑕疵保证，竞买人参拍前应自行了解标的情况，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，并明确提示，能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。综上，竞买人即使存在误解，也是由于未对涉案房产自行调查了解而造成，本院已按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第十四条的要求对涉案房产予以公示并特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质，不承担瑕疵担保责任。二、因铭信公司下落不明，本院已公告向其送达相关执行文书，并不存在违反拍卖程序的现象。综上所述，本院对涉案房产的拍卖，并不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的情形，东立公司申请撤销拍卖及《网络竞价成功确认书》，本院不予支持。拍卖成交后，东立公司应按拍卖公告确定的期限交付剩余价款，如其悔拍，交纳的保证金不予退还，东立公司申请退还保证金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条之规定，裁定如下： 驳回山东东立市场发展有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向临沂市中级人民法院申请复议。 审 判 长 朱 磊 人民陪审员 张 刚 人民陪审员 王 健 二〇二〇年七月三十日 书 记 员 王晓雨