北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10855号原告：冉祥海，男，1979年9月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：姜玉堂，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：隗吉良，北京市大洋律师事务所律师。被告：颜杏云，女，1968年11月23日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。被告：北京林兴得塑料制品有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇横桥村南。法定代表人：颜杏云，总经理。委托诉讼代理人：王敏峰，男，北京林兴得塑料制品有限公司销售经理。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。被告：北京两岸共盈建材商贸有限责任公司，住所地北京市昌平区马池口镇横桥村。法定代表人：张镇发，总经理。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。原告冉祥海与被告颜杏云、北京林兴得塑料制品有限公司（以下简称林兴得公司）、北京两岸共盈建材商贸有限责任公司（以下简称两岸公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冉祥海及其委托诉讼代理人姜玉堂、隗吉良，被告颜杏云、林兴得公司以及两岸公司共同委托诉讼代理人肖梅霞，被告林兴得公司委托诉讼代理人王敏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉祥海向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告冉祥海与被告颜杏云签订的租赁合同；2.判令被告颜杏云、林兴得公司、两岸公司立即腾空租赁的房屋。本案审理中，冉祥海增加4项诉讼请求：3.判令被告颜杏云、林兴得公司从2019年6月1日支付到合同解除之日的租金；4.判令被告颜杏云、林兴得公司、两岸公司支付从合同解除之日到实际腾退之日的使用费；5.判令被告颜杏云、林兴得公司、两岸公司将转租差价收益116.8万元返还原告；6.判令北京碧水源必兴水健康科技有限公司、威迩（北京）科技有限公司、北京恒远志创信息科技有限公司、北京文洋嘉业商贸有限公司一并腾退房屋；7.诉讼费由颜杏云、林兴得公司、两岸公司承担。事实和理由如下：2010年3月，原告（以齐欣之名）与被告颜杏云作为甲乙方签订租赁合同，约定颜杏云承租原告位于北京市昌平区马池口镇横桥村南（百葛路北侧）房屋，建筑面积1900平方米。在租期开始前，给被告三个月装修期。约定租期28年，从2010年6月1日起至2039年1月1日止。第一年租金为17万元，以后每年租金为18万元。双方签约后，乙方向甲方交纳第一年租金17万元，自第二年起，不同年份的相同日期，乙方向甲方支付租金。如果乙方逾期一个月未向甲方交纳租金，甲方按年租金5%收取滞纳金，乙方逾期两个月未向甲方交纳租金，甲方有权终止合同。在第四年租期开始，双方口头约定租金调整为每年二十万元。合同第四条规定，乙方的义务是：1、按照本租赁合同约定的用途，自主经营所租赁的集体资产。6、未经甲方同意，乙方不得自行转租、改建。7、乙方应当妥善保管租赁物，因保管不善造成承租物毁损、灭失，应当承担损害赔偿责任。其它还约定：乙方应在甲方注册并属地纳税，因合同经营，乙方造成环境污染或扰民现象，由乙方全部承担。合同第六条还约定：在租期内，如乙方需要改建和扩建，在政策允许下，乙方应先与甲方沟通，经甲方书面同意后方可施工。如果乙方在原甲方现有的基础上擅自改建或扩建，未经甲方同意，全部不动资产归甲方所有。租赁合同签订后，原告将租赁物厂房交付被告颜杏云使用，颜杏云与丈夫王林法在京注册了林兴得公司，从事塑料制品、食品包装容器的生产。在履行过程中，颜杏云、王林法未经原告允许，擅自对原告翻建不久的房屋进行私搭乱建，损毁了原告房屋原有建筑和设施，遭到原告的反对，双方发生冲突后报案，警方进行了警告处理，被告方一再承诺妥善解决后，仍坚持违法进行改扩建。此后，颜杏云及王林法因为违法操作，在2015年6月厂房造成大火，将原告出租的部分厂房和院墙烧毁，再次进行了改扩建。被告颜杏云、王林法的塑料制品企业，因为环境污染被行政机关责令整改，2018年9月6日，北京市人民政府办公厅发布关于印发市发展改革委等部门制定的《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》通知，明确规定橡胶和塑料制品业在北京禁止新建和扩建。鉴于该产业属于非首都功能，政策上不允许存在，而后有关部门责令迁出北京。现在，被告颜杏云及林兴得公司已经全部搬离现场，迁至河北涞水。在被告颜杏云撤离之际，将承租的厂房转租被告两岸公司，由该公司老板的儿子整体承租下来，发布广告进行招商，以每平米0.8元的价格出租，转租五六家企业从事经营和仓储。目前业态有销售钢材、饮水机企业仓储、控制柜企业仓储等。原告曾要求与实际承租人直接签订租赁合同，遭到拒绝。原告认为，被告颜杏云及王林法所开办企业在承租过程中，存在多处违法行，为构成违约。其中，被告颜杏云私搭乱建、损毁原告的财产及设施曾遭原告反对；后又因失火将原告出租的厂房部分烧毁，造成财产损失。被告所开办的企业由于生产过程存在污染问题，不符合市政府相关规定，属于禁限产业，被行政机关责令整改并迁出北京，易地到河北从事生产经营，已不具备履行条件，在此背景下，被告将原告厂房转租给被告两岸公司牟利，亦构成违约，符合合同约定解除的条件。被告颜杏云谎称与其他企业存在合同关系，没有任何的依据与可能，没有真实性，是掩饰其转租的行为。在被告两岸公司从颜杏云处承租后，以每日每平方米0.8元的租金标准对外招商，招揽五六家企业入驻，构成对原告合同权利和财产权利的侵害。依据合同规定，被告颜杏云的转租行为没有合法依据，属无效民事行为。被告两岸公司所谓承租后，拆分再行转租，没有合法使用的依据。鉴于双方协商无果，原告只能诉至法院。颜杏云与林兴得公司共同辩称：不同意解除合同，不符合法定及约定解除条件，也不存在违约，所以不同意腾退。我们同意继续支付租金，上次是我们交了，原告不收。不同意支付使用费。我们没有转租，不同意支付差价。另四个公司腾退与我们没有关系。两岸公司辩称：不同意原告诉讼请求，我们不是租赁合同相对方，我方没有占用，所以不存在腾退。本院经审理认定事实如下：冉祥海与案外人齐欣原系夫妻关系，2015年二人离婚。颜杏云与王林法系夫妻关系。颜杏云是林兴得公司法定代表人。2009年3月1日，昌平区马池口镇横桥村经济合作社（甲方）与齐欣（乙方）签订《协议书》，主要约定：甲方同意将横桥村百葛路旁厂址东西长80米，南北宽63米租赁给乙方使用，甲方同意乙方规划与新建，租赁期限为30年，自2009年3月1日起至2039年2月28日止。《协议书》还约定了其他内容。2017年6月15日，昌平区马池口镇横桥村股份经济合作社（甲方）与冉祥海（乙方）签订《变更承租人协议书》，主要内容为：横桥村百葛路旁厂址（原抛光厂）东西长80米，南北宽63米，于2009年3月1日由我村村民冉祥海、齐欣共同承租，原协议由齐欣签字，二人于2015年4月3日离婚，原承租人齐欣不具备继续履行协议的条件，由于每年的租金由冉祥海交付，经村两委会研究决定，承租人变更为冉祥海，其他条款按原协议执行。2010年，齐欣（出租人、甲方）与颜杏云（承租人、乙方）签订《北京市昌平区农村集体资产租赁合同书》（以下简称《资产租赁合同书》），主要约定：承租场地位于昌平区马池口镇横桥村百葛路北侧，场地原有房屋结构请见附图；租赁期限自2010年6月1日起至2039年1月1日止，共计28年7个月（但租赁期限最长不得超过二十年）；租金总额为人民币伍佰壹拾叁万伍仟元整；第一年租金为壹拾柒万元整，以后每年租金为壹拾捌万元整；双方在签订合同之日乙方向甲方交纳第一年租金17万元整，自第二年起不同年份的相同日期乙方向甲方支付租金，自第二年起不同年份的相同日期乙方向甲方支付租金；如果乙方逾期一个月未向甲方交纳租金，甲方按年租金5%收取滞纳金，乙方逾期2个月未向甲方交纳租金，甲方有权终止合同；乙方按照本租赁合同约定的用途自主经营所租赁的集体资产，享有租赁集体资产的收益和按照合同约定的财产所有权，按照本租赁合同约定的用途、期限，经营利用所租赁的集体资产，保护自然资源和共用农田水利设施，按期交付租金；未经甲方同意，乙方不得自行转租、改建；乙方应当妥善保管租赁物，因保管不善造成承租物毁损、灭失，应当承担损害赔偿责任；乙方应在甲方注册并属地纳税，因合同经营，乙方造成环境污染或扰民现象由乙方全部承担；在租赁期限内如乙方需要改建和扩建，在政策允许下，乙方应先与甲方沟通，经甲方书面同意后方可施工，如果乙方在原甲方现有的基础上擅自改建或扩建，未经甲方同意，全部不动资产归甲方所有，因市场波动和国际形势的经济变化，造成经济的货币上下波动较大使合同明细有失公正时，双方调整租金数额；因不可抗力等原因造成集体资产损失的不视为双方违约。乙方拖欠甲方租金一个月以上，没有征得甲方同意，视为乙方提前终止合同，如甲、乙各自单方违反该协议内容，视为单方自行放弃该协议。《资产租赁合同书》还约定了其他内容。《资产租赁合同书》后有“附图”一份。根据“附图”显示场地东西长为80米，南北宽为63米，场地中除“门卫”“变压器”外，有三处标为“拟翻建”的建筑物，面积分别为207.4平方米（20米×10.37米）、472.374平方米（29.34米×16.1米）、275.25平方米（7.5米×36.7米）。2010年3月31日，冉祥海（甲方）与颜杏云之夫王林法（乙方）签订《补充协议》，主要约定：甲乙双方在原有房屋租赁合同的基础上作以下补充，乙方新建造房屋拆除了甲方原有建筑，其中包括房屋和地面方砖，甲方原有房屋价值为人民币2万元整，地面方砖价值为人民币3万元整，乙方同意在新建房屋成本内有甲方人民币5万元整，此补充协议作为以后拆迁补偿证明。2010年4月12日，冉祥海（甲方）与王林法（乙方）签订《建筑施工安全协议书》，载明：甲方出租乙方场地，甲方同意乙方合法施工建筑，在建筑期间出现任何工伤事故伤亡事故甲方不负责任何责任，全部由乙方来承担。2011年6月1日，齐欣(甲出租方)与颜杏云（乙承租方）签订《补充协议》，主要内容为：经双方友好协议，2011年6月1日至2016年6月1日止，年租金调整为二十万元整。关于案涉《资产租赁合同书》的主体问题，庭审中，冉祥海、颜杏云、林兴得公司一致认可实际出租人为冉祥海，承租人为颜杏云与林兴得公司。本案审理中，本院与案外人齐欣进行了谈话。齐欣明确表示，《资产租赁合同书》中出租人虽然写的是自己的名字，但实际出租人是冉祥海，《资产租赁合同书》是由冉祥海签订，租金也由冉祥海收取，与自己没有关系，权利义务应由冉祥海承担。关于《资产租赁合同书》约定的场地和房屋问题，庭审中，冉祥海、颜杏云、林兴得公司均认可场地面积约为4000多平米，但对于场地上的房屋双方意见不一。颜杏云、林兴得公司称，根据“附图”承租时仅有房屋1000平方米左右，其余部分都属于自己扩建。冉祥海则主张其出租的房屋有3000多平方米，颜杏云和林兴得公司仅是将场地东南侧的部分房屋增加了高度，加了棚子，并未进行大规模扩建。冉祥海还表示，“附图”来源于齐欣与昌平区马池口镇横桥村经济合作社签订《协议书》时的“附图”，并非冉祥海出租给颜杏云和林兴得公司时的实际状态。冉祥海对于房屋情况述称，场地上横桥村原有2000多平米房屋，之前的承租人王欣加盖了约1000平米，自己支付了18万的转让费受让了相关权益，故实际出租给颜杏云和林兴得公司的地上物约3000多平米。《资产租赁合同书》签订后，冉祥海交付了房屋和场地，颜杏云、林兴得公司依约交纳租金。庭审中，双方均认可租金已交至2019年5月31日。租赁期间，颜杏云和林兴得公司对部分房屋进行了改扩建。2019年4月，冉祥海提起本案诉讼。2019年6月1日，颜杏云曾向冉祥海名下的银行账户转账20万元，但因该收款账号早已注销，该笔租金被退回。本案审理中，本院对现场进行了勘验并到马池口镇横桥村村民委员会进行了走访调查。根据勘验，案涉厂房不同区域分别存有钢材、建材、纯净水、酒等货物，东南侧厂房还粘贴有两岸公司致北京碧水源必兴水健康科技有限公司关于租金催收的《函》。《函》的主要内容为两岸公司向北京碧水源必兴水健康科技有限公司催收2019年12月1日至2020年2月29日的租金。另，根据横桥村委会工作人员的陈述，案涉地块的安全管理事项由两岸公司报送，安全管理备案企业包括北京碧水源必兴水健康科技有限公司、威迩（北京）科技有限公司、北京恒远志创信息科技有限公司、北京文洋嘉业商贸有限公司。另，冉祥海提交的照片亦显示案涉厂房张贴有“库房出租”的广告和联系方式。另查，案涉场地的土地性质为集体土地，土地类别为工业用地。场地上的房屋，双方均未能提交相关建设工程规划许可审批手续。冉祥海提交了落款日期1985年8月5日《土地使用证》复印件（昌政地字第00441号）一份（以下简称00441号土地证复印件），但该证并未记载房屋情况，本案审理中，本院就00441号土地证复印件向北京市规划和自然资源委员会昌平分局查询，北京市规划和自然资源委员会昌平分局回复：“土地证号：昌政地字第**，非本单位核发，未查询到相关档案。”本案审理中，本院就租赁合同效力问题向冉祥海进行了释明。释明后，冉祥海仍坚持主张双方租赁合同关系有效并坚持解除租赁合同等诉讼请求。上述事实，有《协议书》《资产租赁合同书》、附图、《补充协议》《补充协议》《建筑施工安全协议书》《北京市规划和自然资源委员会昌平分局关于查询马池口镇横桥村抛光厂地块土地性质和地类情况的复函》、勘验照片、询问笔录以及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然《资产租赁合同书》中记载的出租人为齐欣、承租人为颜杏云，但根据租金交纳、租赁物交付等实际履行情况，结合冉祥海、颜杏云以及林兴得公司本案庭审自认以及案外人齐欣的陈述，可以认定案涉《资产租赁合同书》的实际出租人为冉祥海，承租人为颜杏云和林兴得公司。另，根据冉祥海提交的证据，结合本院现场勘验情况以及在横桥村村委会调查的情况，可以认定颜杏云、林兴得公司将案涉场地和房屋转租给两岸公司使用，两岸公司再转租给北京碧水源必兴水健康科技有限公司等其他主体使用。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《北京市城乡规划条例》第二条规定，本市行政区域全部为规划区。本市城乡规划包括城市总体规划，分区规划，详细规划，乡、镇域规划，村庄规划，特定地区规划和专项规划。第二十九条规定，本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可。规划许可证件包括选址意见书、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证和相应的临时规划许可证。城镇建设项目应当按照建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证的许可内容进行建设；农村建设项目应当按照乡村建设规划许可证或者临时乡村建设规划许可证的许可内容进行建设。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，冉祥海仅提交了00441号土地证复印件。首先，从证据形式上看，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，证据应当提交原件。本案中，冉祥海仅提交了复印件，且并未在规划审批部门查询到相关房屋档案。其次，从内容上看，00441号土地证复印件内容仅记载了场地面积，并未记载房屋。再者，冉祥海庭审中陈述1985年前后场地上原有约2000平米厂房，但案涉《资产租赁合同书》“附图”中显示房屋仅有不足1000平米（且标记为“拟翻建”），冉祥海还称“附图”是来源于齐欣与马池口镇横桥村股份经济合作社签订租赁合同时的原始附图，案外人王欣在该处也加建了房屋。据此，冉祥海对于案涉房屋建造的情况陈述不一致且存在矛盾之处，且未提交相应证据。综合上述分析，仅凭00441号土地证复印无法认定案涉租赁物房屋取得了建设工程规划审批手续。故，案涉场地虽为工业用地，但现有证据不足以证明案涉房屋取得了相应建设工程规划许可，双方之间的《资产租赁合同书》及《补充协议》应认定为无效合同。本院依职权审查合同效力并向冉祥海释明后，冉祥海仍坚持认为租赁合同有效且不同意变更诉讼请求，其主张与本院认定相悖。在案涉租赁合同无效的情况下，冉祥海坚持主张解除合同并腾退房屋、支付租金及使用费、返还租金差价收益等请求，缺乏依据，本院不予支持。关于冉祥海主张的要求北京碧水源必兴水健康科技有限公司、威迩（北京）科技有限公司、北京恒远志创信息科技有限公司、北京文洋嘉业商贸有限公司腾退的问题，因案涉次承租人较多，本案审理中本院已明确告知冉祥海本案中不予追加，其可另行解决，故本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、冉祥海与颜杏云、北京林兴得塑料制品有限公司2010年签订的《北京市昌平区农村集体资产租赁合同书》、2010年3月31日签订的《补充协议》以及2011年6月1日签订的《补充协议》无效；二、驳回冉祥海的其他诉讼请求。案件受理费38400元，由冉祥海负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李国栋审 判 员  田雅娟人民陪审员  陈英方二〇二〇年七月三十日书 记 员  郑蝶宜