新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初1506号 原告：庞成尧，男，1965年9月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告：汪苗苗，女，1988年1月9日出生，汉族，住陕西省永寿县，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。共同委托诉讼代理人：郭健，经济技术开发区（头屯河区）圣力法律服务所法律工作者。被告：新疆恒润实业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市北京南路**银通大厦**。法定代表人：李成功，该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，新疆瀛漠律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华南路**商业写字楼****/div>负责人：吴晓峰，该分行行长。委托诉讼代理人：鲜瑾，新疆鼎泽凯律师事务所律师。原告庞成尧、汪苗苗与被告新疆恒润实业有限公司（以下简称恒润公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，于2019年8月20日作出（2019）新0104民初8292号民事判决。被告恒润公司不服该判决，提起上诉。2019年12月17日，乌鲁木齐市中级人民法院（以下简称市中院）作出（2019）新01民终4498号民事裁定，裁定：撤销本院作出的（2019）新0104民初8292号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，于2020年6月3日、2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告庞成尧及其与汪苗苗的共同委托诉讼代理人郭健、被告恒润公司的委托诉讼代理人李勇、第三人浦发银行的委托诉讼代理人鲜瑾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞成尧、汪苗苗向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告恒润公司于2014年12月15日签订的《商品房预售合同》（解除时间为：2019年8月2日）；2.判令解除二原告与浦发银行于2014年12月18日签订的《个人购房担保借款合同》（解除时间为：2019年7月31日）；3.判令解除二原告与浦发银行于2014年12月18日签订的《乌鲁木齐房地产抵押合同》（解除时间为2019年7月31日）；4.判令被告恒润公司返还二原告购房首付款2,341,874元，并赔偿损失：（2014年12月18日至2019年7月18日，按照年利率6%计算合计：644,015.35元；2019年7月起至付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5.判令恒润公司偿还二原告已向浦发银行偿还的贷款本息834,328.72元和浦发银行申请执行后，法院已经扣划原告账户895,226元，合计1,729,554.72元；6.判令恒润公司偿还浦发银行贷款担保合同项下剩余的贷款本金4,426,774.13元，并偿还利息（按照《个人购房担保借款合同》约定的利率，自2019年8月1日起计算）；7.判令恒润公司承担本案的诉讼费、邮寄送达费等。事实和理由：2014年12月15日，原告庞成尧、汪苗苗与被告恒润公司签订的商品房预售合同约定，购买乌鲁木齐市新市区迎宾路845号御宫华府住××区，套内建筑面积391.27平方米，房款总价7,541,874元，首付款2,341,874元，余款5,200,000元通过银行贷款支付。上述合同签订后，原告庞成尧、汪苗苗依约支付了首付款，浦发银行将5,200,000元借款直接支付恒润公司作为房款。原告庞成尧、汪苗苗已向浦发银行偿还按揭款本息834,328.72元，涉案房产至今未交付，处于停工状态，复工时间不能确定。故原告起诉，请求判如所请。被告恒润公司辩称，原告不具有主张解除权的事实及法律依据。2014年签订的《商品房预售合同》第九条约定被告逾期交房，只承担违约金的责任，排除了原告的解除权。案涉房屋主体已经完工，2020年复工协议已经签订，2020年10月30日完成验收和交付，不存在合同目的不能实现的情形。原告的解除权也超过除斥期间。原告应当在约定的交房期限届满后一年内行使，即2016年9月30日前通知被告。2.原告其他诉讼请求成立的前提是合同存在无效、被撤销或者解除的情形，原告未按照与第三人签订的《个人购房担保借款合同》约定偿还按揭贷款，致使第三人申请强制执行，已偿还的贷款和被扣划的款项应由原告承担。第三人浦发银行述称，第三人不同意原告第2、3项诉讼请求。第三人完全履行了《个人购房担保借款合同》的义务，没有任何违约行为的情况下，原告起诉解除合同没有任何法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2014年12月15日，原告庞成尧、汪苗苗与被告恒润公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告恒润公司位于乌鲁木齐市××区，预测建筑面积446.08平方米，房款总价7,541,874元。付款方式：首付款2,341,874元，余款5,200,000元通过银行贷款支付。交付期限：被告恒润公司应于2015年9月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遇政府政策调整，导致出卖人延期交付的；3.施工中不可预见的重大事故或技术问题不能及时解决的，其他非出卖人所能控制的事件。出卖人逾期交房的违约责任：双方同意出卖人逾期90日–180日按月利率万分之0.5赔付违约金；双方同意出卖人逾期180日以上按月利率万分之1赔付违约金；双方同意出卖人逾期未满90日的不承担违约金……。2014年12月18日，原告庞成尧作为借款人、被告恒润公司作为保证人与第三人浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，原告庞成尧向第三人浦发银行借款5,200,000元用于支付被告恒润公司房款，借款期限18年自2014年12月18日起至2032年12月18日止。本合同贷款利率按贷款实际发生日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮10%计算。签订本合同时的中国人民银行同期同档次的贷款基准利率为6.15%。原告向第三人浦发银行出具了《借据》，被告恒润公司作为担保人签字。《个人购房担保借款合同》、《借据》经新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公证处（2014）新乌证内经字第029155号公证书公证，具有强制执行效力。上述合同签订后，原告庞成尧、汪苗苗依约支付了首付款，第三人浦发银行将5,200,000元借款直接支付被告恒润公司。该房屋进行了房产预告登记及抵押权预告登记。2016年10月起，原告庞成尧、汪苗苗因被告逾期交房停止支付第三人浦发银行贷款，原告共计支付贷款本息834,328.72元。第三人浦发银行收到原告解除合同的诉状是2019年7月31日，被告恒润实业收到原告解除合同的诉状是2019年8月2日。2019年5月18日，第三人浦发银行向本院申请执行公证债权文书，申请执行总标的额5,114,951.27元，本金4,795,765.17元、利息303,624元、罚息15,562.1元；执行到位标的895,226元，其中本金368,991.04元、利息加罚息526,234.96元。截至2019年7月31日，二原告未偿还本金为4,426,774.13元。审理中，本院向原告庞成尧、汪苗苗释明第三人浦发银行未提出独立诉讼请求的，本院仅处理原、被告间商品房买卖合同纠纷，并释明原告可增加返还房款的诉讼请求，但原告坚持其诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。本案第三人浦发银行不同意解除《个人购房担保借款合同》且未提出独立的诉讼请求，故本院仅处理原、被告间的商品房买卖合同纠纷，对原告提出的第二、三项诉讼请求即判令解除二原告与浦发银行于2014年12月18日签订的《个人购房担保借款合同》（解除时间为：2019年7月31日）及判令解除二原告与浦发银行于2014年12月18日签订的《乌鲁木齐房地产抵押合同》（解除时间为2019年7月31日）的诉讼请求，本院在该案中不予处理。本案合同约定被告恒润公司应于2015年9月30日前交房，被告迟延履行至今未交房，原告享有法定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。合同约定交房期限为2015年9月30日前，合同没有约定解除权行使期限，被告恒润公司也未催告原告是否行使解除权，原告应当在解除权发生之日起一年内即2016年9月30日前行使。原告于2019年7月19日提出解除权诉讼已过一年除斥期间，故对原告解除二原告与被告恒润公司于2014年12月15日签订的《商品房预售合同》等诉讼请求，本院均不予准许。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、驳回原告庞成尧、汪苗苗要求解除其与被告新疆恒润实业有限公司于2014年12月15日签订的《商品房预售合同》（解除时间为：2019年8月2日）的诉讼请求；二、驳回原告庞成尧、汪苗苗要求被告新疆恒润实业有限公司返还购房首付款2,341,874元，并赔偿损失：（2014年12月18日至2019年7月18日，按照年利率6%计算合计：644,015.35元；2019年7月起至付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求；三、驳回原告庞成尧、汪苗苗要求被告新疆恒润实业有限公司支付已偿还第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行的贷款本息834,328.72元和法院扣划的895,226元的诉讼请求；四、驳回原告庞成尧、汪苗苗要求被告新疆恒润实业有限公司偿还第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行贷款担保合同项下剩余的贷款本金4,426,774.13元，并偿还利息（按照《个人购房担保借款合同》约定的利率，自2019年8月1日起计算）的诉讼请求。案件受理费44,523.55元，由原告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘 萌人民 陪 审员   张成胜人民 陪 审员   孟丽敏二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 二 日书  记  员   任 唯