广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1381号上诉人（原审被告）：苏玉智（又名苏俊光），男，1976年8月9日出生，汉族，公民身份号码440************450，住廉江市*****。委托诉讼代理人：温全，广东启泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张华芳，男，1956年9月8日出生，汉族，公民身份号码440************039，住廉江市********。上诉人苏玉智因与被上诉人张华芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初4901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏玉智的委托诉讼代理人温全，被上诉人张华芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苏玉智上诉请求：1.依法撤消（2019）粤0881民初4901号民事判决，将本案发回重审或改判驳回张华芳的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由张华芳承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。（一）一审法院没有通知苏玉智及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。（二）张华芳诉讼主体不适格，无权就涉案房屋向苏玉智主张权利。1.涉案房屋没有办理房产证、土地使用证、规划许可证、消防许可证等合法证件，不能用于经营（出租）。2.张华芳没有提交房屋产权证明，不能证明其权利主体资格。三、一审判决认定事实不清。苏玉智没有拖欠张华芳的租金。签订《租屋协议书》之后，因张华芳不能提供出租房屋的房屋产权证、土地使用证、规划许可证、消防许可证等，造成苏玉智多次受到有关部门检查而不能正常经营，自2018年第四季度开始停业至今，责任在于张华芳。一审判决未能查明上述事实，认定事实不清，导致判决错误。综上，请求二审法院依法支持苏玉智的上诉请求。被上诉人张华芳答辩称：请求二审法院依法维持一审判决。张华芳起诉请求：一、判令苏玉智支付拖欠的租金41100元；二、判令苏玉智支付欠张华芳代交水费、垃圾、污水处理等费1159.23元；三、解除双方的租赁协议，退还租赁房屋。一审法院查明事实：2013年12月31日，张华芳与苏玉智双方签订《租屋协议书》，由苏玉智租赁张华芳位于廉江市********底层（楼梯间除外）的房屋用于经营药材生意。协议约定：租赁时间从2014年1月1日起至2019年12月底止共六年；2014租金每月1900元，2015年租金每月2000元，2016年租金每月2100元，2017年租金每月2300元，2018年租金每月2500元，2019年租金每月2800元；苏玉智应先付款后经营按季度付租金给张华芳等。合同签订后，张华芳交付房屋给苏玉智使用。苏玉智拖欠2018年第四季度租金7500元、2019年全年租金33600元，共41100元。张华芳称已代苏玉智支付水费、垃圾、污水处理等费1159.23元，但无证据提供。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，张华芳与苏玉智签订的《租屋协议书》是双方当事人协商一致的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合同合法有效，双方应当依约履行。关于张华芳请求苏玉智支付拖欠的租金41100元，双方约定先付款后经营，尚未履行完毕的余下租赁期间即2019年第四季度的租金支付期限已满，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，予以支持。关于水费1159.23元，张华芳不能提交证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，不予支持。关于张华芳请求解除租赁合同，要求苏玉智退还租赁房屋。因为张华芳请求苏玉智支付的租金包括尚未履行完毕的租期，视为同意履行余下租期,且要求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，故支持张华芳解除合同请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，张华芳请求苏玉智退还所租赁房屋，苏玉智应当自租赁期满后即2020年1月1日返还租赁房屋给张华芳。张华芳与苏玉智对是否继续租赁双方可自行协商，本案不能判决处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限苏玉智在判决发生法律效力之日起十日内支付租金41100元给张华芳。二、解除张华芳与苏玉智签订的《租屋协议书》，限苏玉智在2020年1月1日返还位于廉江市*********屋底层（楼梯间除外）给张华芳。三、驳回张华芳其他诉讼请求。本案受理费428元，由苏玉智负担。二审期间，张华芳向本院提交一份建设工程规划许可证，用以证明涉案房屋已依法取得建设工程规划许可证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于张华芳提交的证据，苏玉智质证认为：对该证据没有异议。本院认证认为：张华芳二审提交的证据对本案事实的认定有重要影响，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：张华芳于2001年9月30日依法取得涉案房屋的《建设工程规划许可证》。苏玉智在二审庭审中明确表示其对涉案《租赁协议书》的效力问题没有异议。二审庭审中，苏玉智与张华芳均确认涉案房屋已交回给张华芳。再查明：苏玉智在一审中的委托诉讼代理人杨海娟已于2019年12月16日参加一审庭审。苏玉智在二审庭审中明确表示其对一审程序问题已无异议。又查明：一审庭审中，张华芳主张苏玉智自合同签订后一直使用涉案租赁房屋进行经营，苏玉智的委托诉讼代理人对此并未提出异议，只是称苏玉智要求续租涉案房屋。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对苏玉智上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人苏玉智的上诉请求和理由，及被上诉人张华芳的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：苏玉智应否支付2018年第四季度及2019年全年的租金给张华芳。苏玉智上诉主张因张华芳未能提供出租房屋的房屋产权证、土地使用证、规划许可证、消防许可证等证件，导致涉案商铺多次受到有关部门检查而不能正常经营，因涉案商铺自2018年第四季度开始停业，故其不应支付2018年第四季度及2019年全年的租金。但从本案查明的事实来看，苏玉智的委托诉讼代理人在一审庭审中对张华芳所主张的苏玉智自合同签订后一直在涉案租赁房屋中经营的事实并未提出异议，且根据张华芳二审提交的证据，张华芳已依法取得涉案房屋的建设工程规划许可证，苏玉智关于涉案房屋不合法而受到有关部门检查导致不能正常经营的主张明显与事实不符。因此，在苏玉智并未提供任何证据证明涉案商铺因张华芳未能提交相关证件导致无法经营的情况下，苏玉智上诉主张其不应支付2018年第四季度及2019年全年的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决判令苏玉智应向张华芳支付上述租赁期间所拖欠的涉案房屋租金共41100元并无不当，本院予以维持。至于涉案《租屋协议书》应否解除及涉案房屋的返还问题，因至本案二审庭审时，涉案《租屋协议书》所约定的租赁期限已届满，且苏玉智已将涉案房屋交回给张华芳，故本案无需再判决解除《租屋协议书》及返还涉案房屋。综上所述，因一审法院作出判决之后，涉案《租屋协议书》所约定的租赁期限已届满，且涉案房屋已交回给张华芳，故本案应依法驳回张华芳关于请求解除合同及返还房屋的诉讼请求，但一审判决并不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初4901号民事判决第一项；二、撤销广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初4901号民事判决第二、三项；三、驳回张华芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费428元，二审案件受理费856元，均由苏玉智负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年七月七日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。