安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2639号 上诉人（原审被告、申请执行人）:何卫祥，男，1970年9月10日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）:陈桂香,女,1971年12月9日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马万兵，安徽华人律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）:徐小萍,男,1954年10月11日出生,汉族,住安徽省蚌埠市蚌山区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：合肥宏业家具厂，住所地安徽省合肥市庐阳区大杨镇工业园。 法定代表人：徐小萍，总经理。 上诉人何卫祥因与被上诉人陈桂香、徐小萍、合肥宏业家具厂（以下简称宏业家具厂）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初10175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 何卫祥上诉请求：撤销原判，改判驳回陈桂香诉讼请求或发回重审。事实及理由：1、一审认定事实不清。何卫祥与宏业家具厂、徐小萍执行一案，一审法院查封并执行的土地使用权面积为9999.79㎡以及厂房，而陈桂香据以提起执行异议之诉的土地使用权买卖纠纷所涉土地仅有5亩（约3330㎡），一审却据此判决不得执行全部土地，系认定事实错误。陈桂香依据其与宏业家具厂签订的合同，其仅购买厂房面积5940㎡中的1405㎡，一审对此亦认定事实错误。2、一审判决适用法律错误。一审认定陈桂香享有物权期待权，或涉案厂房土地归陈桂香所有，既无生效判决认定也无法律依据。陈桂香仅享有对宏业家具厂的债权，其有事实及法律依据向宏业家具厂主张返还购房款、赔偿权，宏业家具厂的土地及厂房既有抵押又被执行案件查封。何卫祥与中国建设银行股份有限公司合肥分行申请执行的标的系同一房产、土地，中国建设银行股份有限公司合肥分行享有的抵押权抗辩应当在本案中援引，以推动执行程序，保护债权人合法权益。3、涉案厂房、土地于2010年5月抵押给了中国建设银行股份有限公司合肥分行，2012年11月被一审法院查封。而陈桂香诉称的厂房、土地买卖合同系2009年签订，陈桂香在此期间未尽到合理注意义务，其未能办理过户手续的原因为其履行《厂房及土地出让合同》项下的付款义务，陈桂香明显存在严重过错。 陈桂香辩称，1、一审判决的不得执行的房屋及土地应指本案诉讼请求中的涉案房屋及土地，何卫祥对一审判决理解错误。2、合肥机通特种泵业有限公司（以下简称机通公司）在法院查封之前2007年1月始就以承租人身份合法占有涉案房屋及土地，并于2007年12月24日与宏业家具厂签订了合法有效的书面买卖合同，且支付全部价款，此后一直合法占有涉案厂房及土地，陈桂香对涉案厂房及土地享有物权期待权。《厂房及土地出让合同》的内容可推断徐小萍、宏业家具厂在签订合同时隐瞒了房产证已办理完毕的事实，此后陈桂香多次提出过户登记，徐小萍、宏业家具厂均隐瞒房产证已办理及2010年5月抵押权设立的事实，导致涉案厂房及土地未能过户。陈桂香并不存在过错。3、本案中无证据证实中国建设银行股份有限公司合肥分行在办理抵押贷款时对涉案房屋真实权利人、房屋租赁情况等进行实地核查评估或采取了不动产灭失防范的措施，该银行未尽审慎义务，存在重大过错，其抵押权不能对抗陈桂香享有的物权期待权。何卫祥提出的抵押权抗辩权在本案中援引，无法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 徐小萍、宏业家具厂二审未予答辩。 陈桂香向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）皖0102执异33号执行裁定书；2、立即停止对陈桂香所有的厂房（合产字第××号）及五亩土地使用权的强制执行，解除查封扣押并确认该厂房和五亩土地使用权归陈桂香所有。 一审法院认定事实：2007年12月24日，机通公司与宏业家具厂签订《厂房及土地出让合同》1份，合同约定：宏业家具厂将其厂房南围墙边一栋厂房及土地出卖给机通公司，价格190万元，机通公司在合同签订后一周内缴纳定金40万元，于2008年2月底交齐剩余150万元；机通公司凭本厂房及土地出让合同向合肥市土地局、市房产管理局分别办理过户手续，缴纳过户费和领取房产权证书，过户及土地权属变更费用由机通公司承担，过户期间宏业家具厂对机通公司进行协助。 2009年2月13日，机通公司向宏业家具厂交款190万元，此后，机通公司实际使用该厂房及5亩土地，但未与宏业家具厂办理该厂房、土地过户登记手续。 2010年5月1日，中国建设银行长江东路支行与宏业家具厂签订《最高额抵押合同》，合同约定宏业家具厂以其所有的位于合肥市庐阳区大杨产业园1405.27㎡的工业用房（房地权合产字第××号）及位于合肥市大杨镇工业聚集区9999.79㎡国有土地使用权作为抵押担保之一，为合肥艺特佳家具有限公司借款提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额为850万元等，双方并办理了抵押登记手续。 机通公司于2006年5月30日登记设立，陈桂香系机通公司股东。2010年10月11日，机通公司办理了注销清算手续，此时，公司股东为朱自贞、陈桂香，两人未对案涉厂房及土地出让合同权益进行分配。2010年12月，机通公司注销。2012年12月1日，朱自贞出具声明，称自愿放弃与宏业家具厂签订的厂房及土地出让合同权利，全部权利由陈桂香一人行使。 2013年6月18日，合肥市庐阳区人民法院作出（2013）庐民一初字第01076号民事判决，认定陈桂香主张中国建设银行东江东路支行与宏业家具厂恶意串通损害机通公司利益，进而要求确认中国建设银行东江东路支行与宏业家具厂签订的抵押合同部分无效的诉请无事实依据，判决驳回陈桂香的诉讼请求。 2013年12月9日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2013）合民一终字第03311号民事判决书，认定案涉房产已经抵押给第三人，未经抵押人同意变更抵押登记的情况下，案涉房产、土地的转移登记受到相应的限制，不具备要求协助办理产权过户登记的条件，待抵押权消灭后或者产权过户登记条件具备后再行要求履行协助产权过户登记义务，故对陈桂香在消灭抵押权前要求宏业家具厂协助办理产权过户登记的诉讼请求，不予支持。 2012年11月21日，一审法院在审理何卫祥诉宏业家具厂、徐小萍民间借贷纠纷案件过程中，依据何卫祥提出的诉讼保全申请，查封了宏业家具厂名下财产包括厂房（房地权合产字第××号）及相应土地使用权。该案执行过程中，陈桂香向一审法院提出执行异议。一审法院审理后于2019年7月16日作出（2019）执异33号执行裁定，裁定驳回陈桂香的异议申请。2019年7月29日，陈桂香被送达前述裁定，因不服裁定于2019年8月13日提起本案诉讼。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，须审查陈桂香对案涉房屋及土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。机通公司在法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同，并合法占有该不动产，且已支付全部价款，过户登记未办理系因该不动产上设立抵押权造成，非机通公司原因。机通公司已注销，案涉权益最终归属于陈桂香，陈桂香享有案涉厂房及土地物权期待权，该权利具有足以排除强制执行的权能。同时，陈桂香享有该权益的基础是机能公司与宏业家具厂间的买卖合同关系，系请求交付物权登记的债权请求权，原则上属于债权请求权范畴。陈桂香未能提出证据证明登记条件已具备，其在本案中要求确认涉案房屋归其所有，存在已设定抵押权的障碍，该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。另外，陈桂香请求撤销（2019）皖0102执异33号执行裁定书，因陈桂香主张权利成立，该执行裁定书自动失效，无撤销之必要。 一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、本案执行案件不得执行位于安徽省合肥市庐阳区大杨产业园合肥宏业家具厂内工业用房（房地权合产字第××号）房屋及土地；二、驳回陈桂香的其他诉讼请求。案件受理费21900元，由何卫祥、徐小萍、合肥宏业家具厂共同负担。一审法院（2019）皖0102执异33号执行裁定书于判决生效时自动失效。 二审期间，何卫祥围绕上诉请求向本院提交合肥市不动产登记信息查询结果四份，以证明陈桂香仅购买其中一栋面积为1405.27㎡（合产098487号）厂房，剩下两栋厂房非陈桂香购买，宏业家具厂的土地及厂房被查封保全；陈桂香质证称不认可前述证据的关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，故本院须依据前述规定就陈桂香对宏业家具厂名下厂房及土地（合产098487号）是否享有足以排除强制执行的民事权益予以审查。经查机通公司在法院查封之前2007年12月2日与宏业家具厂签订合法有效的《厂房及土地出让合同》，在法院查封前已合法占有合同项下厂房及土地，于2009年2月13日支付完毕全部价款，但机通公司实际付款时间对比合同约定付款时间（2008年2月底）延迟约一年之久，机通公司亦未提供证据证明其在2010年5月1日厂房及土地办理抵押登记手续前向宏业家具厂积极主张过办理过户登记手续，结合机通公司于2010年12月注销，机通公司原股东朱自贞于2012年12月1日就同意陈桂香一人行使《厂房及土地出让合同》权利出具声明，至此机通公司股东才就《厂房及土地出让合同》权益分配确认完毕等事实，可证明机通公司对《厂房及土地出让合同》项下厂房及土地未办理过户登记负有自身过错，陈桂香提出的执行异议理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，何卫祥的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初10175号民事判决； 二、驳回陈桂香的诉讼请求。 一审案件受理费21900元、二审案件受理费21900元，由陈桂香承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年七月二十一日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。