广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初3053号 原告：中国建设银行股份有限公司来宾分行，住所地：来宾市北二路**，统一社会信用代码：914513008998804477。 负责人：罗红春，行长。 委托诉讼代理人：布华军，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃福毅，广西汇力律师事务所律师。 被告：韦安，女，壮族，1984年6月20日出生，住址：广西来宾市兴宾区。 被告：来宾市泰和房地产有限公司，住，住所地：来宾市华侨投资区阳华路交通苑******房一社会信用代码：91451300782137377M。 法定代表人：刘健刚。 原告中国建设银行股份有限公司来宾分行诉被告韦安、来宾市泰和房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人布华军、覃福毅到庭参加诉讼，被告韦安、来宾市泰和房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告韦安签订的《个人住房(商业用房)借款合同》(编号:450151200-2012-20130205356)；2.判令被告韦安偿还原告贷款本金90550.68元，利息及罚息1328.93元(利息及罚息暂计至2020年03月18日，之后的利息及罚息按原被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率计算至本息清偿完毕之日止)；3.判令被告韦安支付原告为实现债权支出的律师费用人民币4593元。上述第2、3项合计人民币96472.61元；4.判令原告对抵押物(即来宾市绿源路555号泰和绿源华府1号楼1104号房屋)享有优先受偿权，折价、变卖或者拍卖抵押物所得价款优先清偿原告上述贷款本息及相关费用；5.判令被告来宾市泰和房地产有限公司对被告韦安的上述债务承担连带清偿责任；6.本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年6月26日，原告与被告韦安签订了合同编号为450151200-2012-20130205356的《个人住房(商业用房)借款合同》，约定被告向原告借款人民币115000用于购买来宾市绿源路555号泰和绿源华府1号楼1104号房屋，借款期限240个月，执行浮动利率，采用等额本息还款方法等。被告以其购买的上述房屋提供抵押担保并办理了以原告为预告登记权利人的不动产预告登记手续，并取得编号为20134602327118的来宾市个人住房贷款抵押预登记证明书。同时，原告还与被告来宾市泰和房地产有限公司签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，约定被告来宾市泰和房地产有限公司对被告韦安为购买上述房屋的贷款向原告承担连带责任保证担保，保证期间为原告与被告韦安签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证明书交原告核对无误、收执之日止。2013年7月1日，原告依约发放了全部贷款，但被告韦安未能按合同约定还本付息。 综上所述，原告认为，被告韦安拖欠原告贷款属违约行为，依法应当承担违约责任，向原告如数偿还全部借款本息及原告为实现债权支出的律师费用；来宾市泰和房地产有限公司应对韦安的债务承担连带清偿责任；原告还应对抵押物享有优先受偿的权利。为此，特依法起诉，请判如所请。 被告韦安、来宾市泰和房地产有限公司均未答辩，亦未提供证据材料。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，二被告不到庭质证，应当视为其放弃权利。本院认为，原告提供的证据具备证据的合法性、真实性、关联性，与当事人的陈述基本一致，能够形成完整的证据链，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月26日，原告与被告韦安签订《个人住房(商业用房)借款合同》（编号：450151200-2012-20130205356），约定被告向原告借款人民币115000元用于购买来宾市绿源路555号泰和·绿源华府第1幢11层4号房。借款期限自2013年6月21日至2033年6月21日，贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上加收50%。违约责任情形包括借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，如借款人发生违约情形，原告则有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本合同项下的担保方式为保证及抵押。被告韦安用上述所购买的房屋为该笔借款提供抵押，该抵押于2013年7月9日办理了抵押预登记证明书，编号：20134602327118。抵押权人为原告，抵押金额115000元。合同还就其他事项及违约责任进行了约定。 2013年1月19日，原告与被告来宾市泰和房地产有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：4501512002013000001），约定：本合同担保的最高限额为8300万元，债权确定期间为2013年1月19日至2023年1月19日期间。保证方式为连带责任保证，保证期间为原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。担保范围：包括贷款本金，以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权利而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。 上述合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告韦安未能按时向原告还本付息。截止2020年6月22日，被告韦安剩余借款本金88574.04元，已拖欠利息323.11元，罚息3.12元。因被告韦安未能依约还本付息，原告因此依照合同提起本案诉讼。 另查明，截止本案法庭辩论结束时，被告韦安对全部的逾期本金及利息未进行任何清偿，本案涉案抵押房屋亦未办理完成正式抵押登记手续。 本案在审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，2020年6月24日，本院出具缴费通知。后原告未按时交纳相关财产保全费用，本院按原告撤回保全申请处理。 本院认为，被告韦安与中国建设银行股份有限公司来宾分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，属于有效合同。合同签订后，中国建设银行股份有限公司来宾分行按照约定履行了支付借款款项义务，被告应当按照合同约定履行按时还款付息义务。被告韦安逾期不能按分期约定还款付息，已经构成合同违约，依法应当承担相应的违约责任，原告诉请解除上述合同及归还借款本息，于法有据，符合合同约定，本院予以支持。原告因提起本案诉讼已经实际支付了聘请律师费用4593元，该费用符合合同约定，且没有违反《广西律师服务收费管理实施办法》的规定，本院予以支持。 关于被告来宾市泰和房地产有限公司的责任问题。借款合同已明确约定担保人的担保方式为连带保证担保，保证期间为被告韦安签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，而本案被告韦安用于抵押贷款的房屋截止本案法庭辩论终结时仍未办理正式抵押登记及未获得房屋他项权利证书是不争的事实，故被告来宾市泰和房地产有限公司的阶段保证责任并未免除。因此原告要求被告来宾市泰和房地产有限公司就被告韦安的债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 关于原告对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。案涉房产仅办理了抵押预告登记，而抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押预告登记并非设立抵押担保物权的行为，而是当房屋建造完毕并办理所有权转移登记后请求买方协助办理房屋抵押登记的债权请求权，且该请求权具有排他效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。故原告要求对本案借款抵押房屋享有优先受偿权的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。 被告韦安、来宾市泰和房地产有限公司在法定期限内未答辩，也不到庭参加诉讼，应当视为其放弃自己的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除被告韦安与中国建设银行股份有限公司来宾分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》； 二、被告韦安支付给原告中国建设银行股份有限公司来宾分行借款本金88574.04元及利息（其中利息323.11元，罚息3.12元，利息、罚息暂计算至2020年6月22日，往后利息以欠款本金余额为基数，按原合同约定的利息、罚息计算至实际清偿之日止）； 三、被告韦安支付原告中国建设银行股份有限公司来宾分行律师费服务费4593元； 四、被告来宾市泰和房地产有限公司对被告韦安的上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司来宾分行的其他诉讼请求。 本案受理费2212元，由被告韦安、来宾市泰和房地产有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判员  覃明泽 二〇二〇年七月二十八日 书记员  潘小青