江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初393号原告：钱洪涛，男，1967年6月17日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：石彦华，男，住新沂市。被告：江苏中江国际房地产有限公司新沂分公司，住所地新沂市新安街道新段村狄湖。负责人：朱亚东，该分公司经理。被告：江苏中江国际房地产有限公司，住所地南京市云南路**。法定代表人：罗华，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：盛勇，江苏新高的律师事务所律师。被告：新沂市中江新农村建设有限公司，住所，住所地新沂市新安街道新北村div>法定代表人：王鑫，该公司经理。被告：王鑫，男，1950年11月19日出生，汉族，住邳州市。第三人：新沂市墨河街道狄湖村村民委员会，住所，住所地新沂市新安街道狄湖村委会办公大院div>第三人：新沂市自然资源和规划局，住所，住所地新沂公园路**div>法定代表人：刘友志，该单位局长。委托诉讼代理人：盛倩，女，该单位法规监察科工作人员。委托诉讼代理人：戈宜兵，江苏苏沂律师事务所律师。原告钱洪涛与被告江苏中江国际房地产有限公司新沂分公司（以下称中江房产新沂分公司）、江苏中江国际房地产有限公司（以下称中江房产公司）、新沂市中江新农村建设有限公司（以下称中江新农村公司）、王鑫，第三人新沂市墨河街道狄湖村民委员会（以下称狄湖村委会）、新沂市自然资源和规划局（以下称自然资源规划局）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钱洪涛及其委托诉讼代理人石彦华，被告中江房产公司、中江房产新沂分公司共同委托诉讼代理人盛勇，第三人自然资源规划局委托诉讼代理人戈宜兵到庭参加诉讼；被告中江新农村公司、王鑫，第三人狄湖村委会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱洪涛向本院提出诉讼请求：判令被告中江房产公司、中江房产新沂分公司、中江新农村公司、王鑫退还工程保证金20万元，第三人狄湖村委会、自然资源规划局承担连带给付责任。事实和理由：2009年6月5日，钱洪涛与中江新农村公司签订《新沂市狄湖新城小区工程(新沂市狄湖村锦秀花园小区工程项目)承包合同》，后钱洪涛进场施工。2010年8月，中江新农村公司将该项目的全部权利义务转让给中江房产公司，并由中江房产新沂分公司负责具体工作。2013年1月21日，该项目竣工验收并交付使用。2013年5月2日，经中江房产新沂分公司确认“王鑫公司欠农民工工程保证金135万元，分别为钱洪涛65万元、钱老板20万元、姚老板(何金成)30万元、周波20万元，已核实，尚待清偿。”但至今没有清偿。2009年5月，中江新农村公司由王鑫经手收取余超工程保证金65万元、何金成工程保证金30万元、钱洪涛工程保证金20万元，合计115万元。后王鑫、中江新农村公司将所收取的上述115万元交给狄湖村委会用于支付该工程项目土地使用费。中江房产公司整体受让狄湖新村项目时连同土地使用权一并受让，后中江房产公司向自然资源规划局支付土地受让金时少付了135万元(其中包含了中江新农村公司用从余超、何金成、钱洪涛处收取的工程保证金支付给狄湖村委会的土地使用费)，故中江房产公司应补交135万元土地出让金，并退还给钱洪涛等人。综上，请法庭支持钱洪涛的诉讼请求。中江房产公司、中江房产新沂分公司共同辩称，涉案工程保证金支付及所产生的施工合同关系均发生在钱洪涛与中江新农村公司、王鑫之间。中江房产公司、中江房产新沂分公司并非合同当事人，与中江新农村公司、王鑫之间也未就涉案款项达成债务承担或债务转移的约定。故钱洪涛突破合同相对性，要求中江房产公司、中江房产新沂分公司承担保证金返还责任，无事实和法律依据。综上，请法庭驳回钱洪涛对中江房产公司、中江房产新沂分公司的诉讼请求。自然资源规划局辩称，1.钱洪涛将自然资源规划局列为本案诉讼主体，无事实和法律依据。自然资源规划局收取的是中江房产公司支付的土地出让金，故没有向钱洪涛返还土地出让金的义务。按钱洪涛诉称，钱洪涛是与中江新农村公司成立建设工程施工合同关系，其主张的工程保证金系由中江新农村公司收取，并已由王鑫确认。工程保证金是对合同双方当事人履约行为的制约，仅对合同双方当事人具有约束力，对合同之外的第三人无任何约束力。2.狄湖新村项目土地使用权于2017年11月7日出让给中江房产公司，中江房产公司已于2011年12月13日缴清了全部土地出让金2350元。钱洪涛主张涉案项目土地出让金未缴清无事实依据，且土地出让金的缴纳与钱洪涛无任何关系。钱洪涛认为其向中江新农村公司支付的工程保证金已用于支付土地出让金，亦无事实和法律依据。综上，请法庭驳回钱洪涛对自然资源规划局的诉讼请求。中江新农村公司、王鑫、狄湖村委会未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案件事实认定如下：2009年3月31日，中江新农村公司与新沂市原新安镇狄湖新农村建设指挥部签订《建设协议书》，投资建设狄湖村新农村项目。2009年5月22日，由王鑫经手向钱洪涛收取了20万元保证金，并出具了收款收据。之后，中江新农村公司将狄湖新村项目中的8、9号楼土建工程发包给钱洪涛施工，钱洪涛亦按约定进场对狄湖新村项目8、9号进行了施工。2010年8月，中江新农村公司（甲方）与中江房产公司（乙方）签订《项目转让协议》，该协议中甲乙双方共同确认的狄湖新村项目建设概况为：1.甲方就该项目的筹建取得了新沂市原发展改革与经济贸易委员会的《关于新沂市中江新农村建设有限公司筹建锦绣花园小区工程项目的意见》、新沂市规划局的《建设项目选址意见书》和新沂市环保局的《项目环境影响报告表审查意见》。一期工程，占地约50亩，规划建设10幢住宅楼，建筑面积约3.1万平方米。2.甲方已实际开工建设9幢住宅楼，并已支付部分工程款，尚有1幢未开工建设。因原规划中的部分土地被他人占用，故项目实际存在的为一期工程10幢住宅楼。3.甲方已向狄湖新农村建设指挥部支付50亩土地费用140万元。4.受土地性质限制、建设规模争议、建设资金不足等因素的影响，甲方无力再继续建设该项目。经协商，甲方将已实施的狄湖新村项目一期在建工程转让给乙方，由乙方从国土部门受让土地，进行房地产项目开发。该协议中甲、乙双方就狄湖新村在建工程转让事宜达成的具体条款主要内容为：1.甲方确认其在项目已投入资金主要有已支付给施工单位的工程款517.3万元、已付项目中所用钢材款130万元、已付设计费20万元、门窗款16万元、支付供电局19万元及其他费用支出182.9万元，总计885.2万元。甲方确认除了前述甲方已投入的资金外，乙方已前期支付了200万元给甲方用于项目支出，该200万元不包含在前述甲方自己投入的总款项内。2.甲、乙双方同意就甲方已投入部分的在建工程项目转让给乙方的转让价款为905.2万元。由乙方以项目销售收入支付转让价款和当项目尾盘时（总销售面积的5%），尾盘按销售价抵偿转让价款给乙方；项目销售收入首先用于支付项目建设费用，当建设费用已基本支付完毕，且无需乙方继续投资时，乙方按照转让价款占双方对该项目总投入的比例对应的销售收入金额随销售进展情况支付给甲方。3.乙方在受让该项目土地时，如国土部门同意甲方已支付给建设指挥部的140万元冲抵乙方应支付的土地出让金，则乙方同意按土地出让合同中约定的时间，将冲抵的款项直接支付给甲方。4.甲方在原项目实施过程中签订的与项目有关的经济合同（包括但不限于设计勘探合同、工程施工合同、材料采购合同等）由甲方会同乙方与各合作方按乙方的标准合同内同签订《经济合同变更业主备忘》。同时，甲方应将原已签订的合同原件交由乙方保存。未签订书面合同的合作方，甲方应负责按乙方要求以乙方名义与相关方签订合同。2011年7月18日，中江新农村公司（甲方）与中江房产公司（乙方）就上述《项目转让协议》签订了《补充协议书》，对项目转让价款的数额和付款时间及方式进行变更，主要内容为：因甲方资金紧张，乙方已于2010年12月和2011年4月合计提前支付转让款130万元。现因甲方资金再紧张，应甲方要求，乙方同意变更转让款支付时间。但因变更转让款支付时间加重了乙方负担，双方重新协商确定本项目转让价款为787.2万元，包含甲方支付给指挥部的140万元土地款在内。扣除已支付的130万元，双方确认乙方再支付657.2万元，于本协议生效之日起付300万元，余款357.2万元在甲方完成本协议第五条约定的全部事项后五日内付清。该补充协议第五条约定如下：1.甲方与乙方共同出具项目已经转让给乙方，项目与甲方再无关系的书面声明；2.甲方负责完成项目工程边上两处其他建筑物的拆除工作，并保证建造人不影响项目建设，不要求江苏中江公司支付任何形式的赔偿或补偿；3.甲方将其认为已支出1180240元无发票部分，提供合法的发票给乙方；4.甲方原支付给指挥部的土地款140万元需经土地局确认预收土地款。2011年11月7日，中江房产公司与原新沂市国土资源局就狄湖新村项目用地签订了《国有建设用地使用权出让合同》，确定该项目建设用地使用权出让价款为2350万元。2011年12月13日，中江房产公司按上述合同约定付清了2350万元土地出让金。另查明，2012年2月22日，中江房产公司与江苏住友建设有限公司（以下称住友公司）签订《新沂市狄湖新村8#、9#楼土建工程施工合同》一份，约定中江房产公司将狄湖新村8#、9#楼土建工程发包给住友公司施工。钱洪涛主张该合同系其借用住友公司资质与中江房产公司签订并已实际履行完毕，中江房产公司对此予以认可。2017年6月26日，钱洪涛曾以中江房产公司、中江房产新沂分公司、中江新农村公司为共同被告向本院提起诉讼，要求支付涉案工程保证金。2018年3月12日，钱洪涛向本院申请撤回该案诉讼。同日，本院作出（2017）苏0381民初4814号民事裁定，准许钱洪涛撤诉。该案庭审中，王鑫到庭参加诉讼并陈述：其经手收取钱洪涛的案涉工程证金已用于狄湖新村项目，当时其与钱洪涛约定工程保证金于工程完工后退还，但未约定具体退还日期；中江新农村公司与中江房产公司订立的《项目转让协议》中对于其收取的工程保证金承担问题没有进行约定，但双方口头约定中江新农村公司前期收取的工程保证金偿还义务转移由中江房产公司承担。中江房产公司对王鑫陈述的工程保证金偿还义务转移问题，不予认可。本院认为，结合各方当事人在本案及本院（2017）苏0381民初4814号案件庭审中的陈述及举证，能够认定钱洪涛所支付的涉案20万元保证金系其因承揽狄湖新村工程，在工程开工前即已支付给中江新农村公司，目的是为了让中江新农村公司与其订立相应的建设工程施工合同，取得工程施工权利。涉案保证金支付后，中江新农村公司已按约定将涉案工程交付给钱洪涛施工。庭审中，钱洪涛也认可其支付该笔保证金后，中江新农村公司也按约定与其签订了书面建设工程施工合同。故根据合同相对性原则，基于涉案保证金收付所产生的权利义务关系依法直接约束钱洪涛与中江新农村公司。关于钱洪涛要求中江新农村公司、王鑫承担涉案保证金返还责任的问题。本案中，钱洪涛不具备建设工程施工资质，其与中江新农村公司之间订立的施工合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同。因无效合同取得的财产，依法应当予以返还。且中江新农村公司将狄湖新村在建工程转让给中江房产公司后，钱洪涛与中江新农村公司之间的施工合同客观上不再继续履行，中江新农村公司继续占有涉案保证金亦无事实依据。故中江新农村公司依法应将所收取的20万元工程保证金，返还给钱洪涛。王鑫系中江新农村公司的法定代表人，其以中江新农村公司名义对外发包狄湖新村工程并收取工程保证金，由此所产生的法律后果应由中江新农村公司承担。故对钱洪涛要求王鑫承担涉案保证金返还责任的诉讼请求，本院不予支持。关于钱洪涛主张要求中江房产公司、中江房产新沂公司承担保证金返还责任的问题。根据保证金的支付时间和用途，涉案保证金在性质上属于工程施工方向发包方支付的履约保证金、进场保证金。这与施工方付出人力、物力、财力完成工程施工后，发包方基于施工方的施工行为而取得工程成果所应支付的工程款，并非同一概念。故中江房产公司虽基于与中江新农村公司之间的项目转让关系而取得了在建工程成果，但在没有明确约定的情况下，中江房产公司并不因受让狄湖新村在建工程成果，而当然的应承担涉案保证金返还责任。本案中，涉案《项目转让协议》、《补充协议书》所约定的中江房产公司应支付的转让价款即为中江新农村公司已投入部分的在建工程对价，并未约定中江房产公司应对中江新农村公司前期所收取的履约保证金承担返还义务。王鑫虽陈述双方口头约定由中江房产公司承担涉案保证金返还义务，但中江房产公司不予认可，本案当事人亦未提供证实存在该口头约定。故对钱洪涛要求中江房产公司、中江房产新沂分公司承担涉案保证金返还责任的诉讼请求，本院不予支持。第三人狄湖村委会、自然资源规划局并非涉案施工合同的相对人，亦无证据证实其参与收取并支配了涉案工程保证金。钱洪涛要求狄湖村委会、自然资源规划局承担保证金返还责任，无事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告新沂市中江新农村建设有限公司应于本判决生效后十日内向原告钱洪涛返还工程保证金20万元；二、驳回原告钱洪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告新沂市中江新农村建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵方方人民陪审员  刘祖红人民陪审员  陈海宁二〇二〇年七月六日书 记 员  张 鑫