甘肃省正宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1025民初39号 原告（反诉被告）：正宁县山河镇西关村六组，住所地正宁县城康馨家园。 负责人：闫红超，该组组长。 委托诉讼代理人：闫有祥，该组会计。 被告（反诉原告）：赵世林，男，正宁县人。 委托诉讼代理人：郭利斌，甘肃三清律师事务所律师。 第三人：闫磊磊，男，正宁县人。 原告（反诉被告）正宁县山河镇西关村六组（以下简称西关六组）与被告（反诉原告）赵世林返还原物纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，赵世林于2020年4月10日申请追加闫磊磊为本案第三人参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）西关六组的委托诉讼代理人闫有祥、被告（反诉原告）赵世林及委托诉讼代理人郭利斌、第三人闫磊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西关六组向本院提出诉讼请求：1.判令赵世林返还西关六组位于正宁县城货运中心安置小区院内二号楼中单元七楼西户住宅楼一套及地下室；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年为安置正宁县城扩建的西关村**失地农民，经县、镇有关机关规划、批准，西关村**在正宁县原货运中心院内建筑两栋**住宅楼以集资形式分配给具有西关村**村民资格的村民，每户村民限购一套，原西关六组村民闫富鹏具有有偿分配该小区一套住宅楼的资格，经闫富鹏同意，该住宅登记在其长子闫磊磊名下，因闫磊磊和赵世林之女原系夫妻关系，经闫磊磊同意，2019年3月21日西关六组和赵世林签订了《山河镇西关六组货运中心安置小区住宅楼集资合同》，并分四次收取赵世林集资款327184.11元。2019年5月20日赵世林之女和闫磊磊离婚，闫磊磊向正宁县人民法院提起诉讼，要求确认西关六组和赵世林签订的楼房集资合同无效，正宁县人民法院作出（2019）甘1025民初1853号民事判决书确认西关六组和赵世林签订的集资合同无效，现该判决已生效，故要求赵世林返还房屋。 赵世林辩称并提出反诉，1.判令西关六组返还赵世林购房款327184.11元；2.判令西关六组及闫磊磊共同赔偿赵世林信赖利益损失366315.89元；3.本案一切诉讼费用由西关六组和闫磊磊共同负担。事实和理由：闫磊磊和赵世林曾系翁婿关系，闫磊磊于2016年取得西关六组失地农民安置房的资格，赵世林和闫磊磊签订合同，赵世林给付闫磊磊转让费50000元后，赵世林和西关六组签订了《山河镇西关六组货运中心安置小区住宅楼集资合同》，合同签订后赵世林分四次向西关六组缴纳购房款327184.11元，取得正宁县城货运中心安置小区院内二号楼中单元七楼西户住宅一套及地下室的使用权，2019年5月20日闫磊磊和赵世林之女登记离婚，同年10月21日闫磊磊向正宁县人民法院提起诉讼，要求确认其和赵世林签订的《集资房屋买卖合同》及赵世林和西关六组签订的《山河镇西关村六组货运中心安置小区住宅楼集资合同》无效，正宁县人民法院做出（2019）甘1025民初1853号民事判决书，确认了该两份合同无效，判决生效后，西关六组于2020年1月3日提起返还原物之诉，，闫磊磊和西关**明知赵世林不是西关**村民，然与赵世林签订合同，给赵世林造成重大经济损失，可以看见的经济损失是2016年年终到2019年年终正宁县房屋价格的飙升，现在购买一套建筑面积130.7平方米、地下室面积11.41平方米的住宅，按照每平方米5000元计算，购买房屋价格653500元，地下室至少40000元，合计693500元。该损失是由闫磊磊及西关六组混合过错导致，因此西关六组不但要返还集资款327184.11元，并与闫磊磊共同承担因其过错给赵世林造成的损失366315.89元。 闫磊磊述称，本案原告是西关六组，应反诉人要求，法院依职权追加其为第三人参加诉讼，这符合本案事实和法律规定，对此其不持异议，因西关六组只是诉讼主体的形式要件，承担法律责任最终是第三人，本案事实部分法院生效判决已经确认，故第三人陈述三点意见。1.因本案是合同无效导致，第三人愿全部退还赵世林购房款；2.第三人所收取的转让费已经处理，不属于本案的审理范围；3.对于赵世林的要求赔偿其巨额赔偿，无法律依据和事实依据，第三人愿意支付按照赵世林分期支付楼款时，按照同期同类贷款利率计算的利息和必要的务工费用1000元。 西关六组针对赵世林的反诉辩称，西关六组和赵世林签订的合同是无效合同，赵世林应当返还西关六组的房屋，西关六组应当返还赵世林的购房款，对于赵世林的损失，西关六组按照同期银行贷款利率承担利息，不应按照当前的市场价格计算涉案楼房及地下室的损失，且赵世林具有过错，亦应承担相应的损失。 原告围绕诉讼请求依法提交了（2019）甘1025民初1853号民事判决书复印件一份，反诉人围绕反诉请求依法提交了闫东祥和曹萍娟房屋买卖合同复印件一份。对以上证据本院组织了质证，对反诉人和第三人无异议的（2019）甘1025民初1853号民事判决书予以确认并在卷佐证；西关六组对反诉人提交的闫东祥和曹萍娟房屋买卖合同复印件无异议，第三人对该证据有异议，认为该合同是违法的，不能作为证据使用。对第三人有异议的闫东祥和曹萍娟房屋买卖合同复印件，本院经审查认为，该买卖合同中的房屋系小产权房屋，小产权房屋不能上市交易，合同内容不符合法律规定，且反诉人未提交原件予以核对，本院无法确认该证据的真实性。故对该证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵世林和闫磊磊原系翁婿关系。2016年正宁县城扩建，经县、镇有关机关规划、批准，西关六组在正宁县原货运中心院内建筑两栋十二层住宅楼，，已集资形式分配给具有西关**村民资格的失地村民，磊磊之父闫富鹏取得该资格。经闫富鹏同意，该住宅登记在闫磊磊名下，随后赵世林和闫磊磊签订了《集资房屋买卖合同》，闫磊磊将该楼房的资格转让给赵世林。在该合同签订前，赵世林已向西关六组缴纳购房款150000元，签订合同后赵世林分三次再次向西关六组缴纳购房款，赵世林分四次共计向西关六组缴纳购房款327184.11元（含地下室，地下室面积为11.41平方米，购买价格为14800元），2019年3月19赵世林和西关六组签订了《山河镇西关村六组货运中心安置小区住宅楼集资合同》，赵世林取得西关六组在正宁县城原货运中心安置小区院内二号楼中单元七楼西户一套住宅楼房及地下室的使用权。2019年5月20日赵世林之女和闫磊磊登记离婚，闫磊磊于2019年10月21日向本院提起诉讼，要求确认其与赵世林签订的《集资房屋买卖合同》及赵世林和西关六组签订的《山河镇西关村六组货运中心安置小区住宅楼集资合同》无效，本院作出（2019）甘1025民初1853号民事判决书确认该两份合同无效，判决生效后，西关六组于2020年1月3日向本院提起返还原物之诉，赵世林提出反诉并申请追加闫磊磊为本案第三人。涉案楼房楼层差价从二楼开始，每层差价为2600元。 另查明，正宁县城2019年安置房集资价格为每平方米3680元，地下室为赵世林以每平方米14800元价格另行购买。 本院认为，因西关六组和赵世林签订的《山河镇西关村六组货运中心安置小区住宅楼集资合同》无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“因合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。”，根据该规定，赵世林应当返还西关六组住宅楼一套及地下室，西关六组应当返还赵世林购房款327184.11元，故对西关六组要求赵世林返还位于正宁县城货运中心安置小区二号楼中单元七楼西户一套住宅楼及地下室的请求予以支持；赵世林要求西关六组返还购房款327184.11元的反诉请求予以支持。 关于各方当事人在本案中过错责任的划分。闫磊磊取得西关六组失地农民安置房资格后，明知该房屋为失地农民安置房，只有西关六组村民可以享有权利，不得转让给西关六组以外的其他公民，，赵世林和闫磊磊签订该合同时明知其非西关村**村民，西关六组村民的安置房不享有权利，仍然和闫磊磊签订《集资房买卖合同》，双方均有过错；；西关**明知其建设安置房是针对特定对象即本组村民，赵世林和闫磊磊签订合同后，，西关**明知涉案房屋是针对特定主体即西关**村民，该房屋不能转让给除本组村民以外的其他公民的情况下，仍与不具有本组村民身份的赵世林签订《山河镇西关村六组货运中心安置小区住宅楼集资合同》，将涉案房屋及地下室转让给赵世林，若西关六组不同意转让涉案房屋，赵世林不能取得涉案房屋的使用权，闫磊磊和赵世林的转让合同也不能实现，故在本案中西关六组在本案中负主要的过错责任，赵世林虽然和闫磊磊签订了合同，闫磊磊将集资涉案房屋的资格转让给找世林，但赵世林应当知道涉案房屋属于小产权房屋，其不具备西关六组村民的身份，且涉案房屋具有特定性，仍然和西关六组签订了《山河镇西关村六组货运中心安置小区住宅楼集资合同》，其亦具有过错。三方当事人在签订上述合同时因赵世林和闫磊磊系翁婿关系，考虑该情况，闫磊磊在本案中应承担20%的过错责任，赵世林在签订两份合同中均具有过错，故赵世林在本案中应承担30%过错责任，西关六组应承担50%过错责任。 关于本案涉案房屋损失的确定。赵世林于2016年和西关村六组签订《山河镇西关村六组货运中心安置小区住宅楼集资合同》，以总价327184.11元取得位于正宁县城货运中心安置小区院内、由西关六组修建二号楼中单元七楼西户住宅一套及地下室一间，由于闫磊磊于2019年要求确认该合同无效，本院作出且已经生效的（2019）甘1025民初1583号民事判决书确认了该合同无效，但该合同无效后对赵世林造成了一定的期待利益损失，对于涉案房屋的现在价值，当事人均未申请鉴定，对于该损失本院核定如下：赵世林主张涉案房屋按照2019年商品房市场价格确定涉案房屋价值，要求按照每平方米5000元计算涉案楼房的价格，地下室价值40000元，共计693500元，扣除涉案房屋的购买价格327184.11元后，利益损失为366315.89元，西关六组和闫磊磊主张按照每次赵世林交款时间开始，按照同期同类银行贷款利率计算的利息及误工损失作为赵世林的损失。对西关六组、闫磊磊、赵世林的意见本院分析如下：对于不能上市交易的安置房，双方当事人交易后因合同无效导致返还原物的，双方当事人在返还原物后均不得从该房屋中获利，因此对于涉案房屋如果按照市场价格计算涉案房屋的价值，导致损失扩大，赵世林有获利的嫌疑，不利于西关六组和闫磊磊，若果按照赵世林交款时间，按照同期银行贷款利率计算利息导致涉案房屋损失缩小，且西关六组、闫磊磊有获利的嫌疑，不利于赵世林，故对西关六组、赵世林、闫磊磊的意见均不予采纳。对于涉案楼房的现价值，考虑到正宁县城棚户区改造安置房价格（每平方米3680元）、2019年闫东祥和曹萍娟对位于和涉案楼房同一位置一楼的交易价格（每平米3750元）、涉案楼房同一栋楼层之间的差价（从二楼开始每层差价每平米为20元，涉案楼房位于第七层）及2019年年终同一地段商品房市场价格（每平米5000元左右），对涉案楼房价格每平米酌定为4000元，故涉案楼房现价值为522800元；对于地下室，赵世林以14800元的价格购买，该地下室面积11.41平米，故每平米价格为1300元，对于该地下室考虑赵世林购买价格，参考现在地下室出售价格，对地下室现价值酌定为20000元，以上共计涉案房屋现价值为542800元，扣除赵世林购买涉案房屋支付的327184.11元后，剩余215615.89元为本案涉案房屋的期待利益损失，对于该损失由各方当事人按照各自的过错责任予以分担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下： 一、赵世林返还正宁县山河镇西关村六组位于正宁县城货运中心安置小区二号楼中单元七楼西户住宅楼一套及地下室； 二、正宁县山河镇西关村里六组返还赵世林购房款327184.11元； 三、赵世林的损失215615.89元，由正宁县山河镇西关村六组赔偿赵世林损失107807.95元，闫磊磊赔偿赵世林损失43123.18元，剩余的64684.76元由赵世林自负。 上述履行内容限本判决生效之日起十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费200元，由赵世林负担，反诉案件受理费10730元，由正宁县山河镇西关村六组负担7860元，闫磊磊负担1133元，赵世林负担1737元。 不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 张潜人民陪审员刘育民人民陪审员范立源 二〇二〇年七月八日 书记员 陈         向         丽