河南省南阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）豫13行终153号上诉人（原审第三人）河南四建集团股份有限公司。住所地河南省开封市宋门关大街**。法定代表人黄思亚,任该公司董事长。委托诉讼代理人李抗，该公司员工。委托诉讼代理人田琼,河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南阳市卧龙市场发展服务中心。。住所地河南省南阳市卧龙西路**美家时尚快捷**法定代表人曾照东,任该中心主任。委托诉讼代理人秦泰，河南达圣律师事务所律师。原审被告南阳市自然资源和规划局。住所。住所地河南省南阳市滨河路市体育中心西200米div>负责人王放,任该局局长。委托诉讼代理人郭滨，该单位工作人员。委托诉讼代理人徐舒天，河南雷雨律师事务所律师。原审第三人崔克先，男，汉族，1951年7月28日出生，住河南省南阳市。原审第三人陈建华，女，汉族，1953年4月20日出生,住河南省南阳市。二原审第三人共同委托诉讼代理人王书伟，南阳市卧龙区汉盛法律服务所法律工作者。上诉人河南四建集团股份有限公司因与被上诉人南阳市卧龙市场发展服务中心、原审被告南阳市自然资源和规划局、原审第三人崔克先、陈建华房屋登记纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303行初7号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南四建集团股份有限公司委托诉讼代理人李抗、田琼，被上诉人南阳市卧龙市场发展服务中心委托诉讼代理人秦泰，原审被告南阳市自然资源和规划局委托诉讼代理人郭滨、徐舒天，原审第三人崔克先、陈建华委托诉讼代理人王书伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年12月27日，第三人崔克先、陈建华向南阳市房产管理局提交《南阳市私有房屋所有权登记申请表》，申请将原登记在河南四建股份有限公司第二分公司名下的南阳市卧龙区文化宫街53号1幢1单元213室房屋的所有权转移登记至崔克先、陈建华名下，房屋来源及继转过程为“房改房，经批全额集资房”。崔克先、陈建华提供了其本人及委托代理人的身份证复印件、委托书、原房屋所有权证（宛市房字第**）、南阳市集资建房产权界定分户审批表、伙墙证明、结婚证、住宅专项维修资金审核传递单、物业维修资金缴存凭证、完税凭证等证据材料。南阳市房产管理局受理后对申请人进行了询问，崔克先、陈建华在《房屋登记询问表（转移登记）》上签字承诺“申请人承诺以上回答及提交的申请登记材料、申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担一切法律责任”。南阳市房产管理局对崔克先、陈建华提交的材料审查后，于2011年2月22日为第三人崔克先、陈建华颁发了1101002339-1、1101002339-××号房屋所有权证。南阳市卧龙市场发展服务中心认为上述登记到崔克先、陈建华名下的南阳市文化宫街53号1幢1单元213室房屋是南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司联合建房时，与南阳市卧龙市场发展服务中心签订了补偿置换协议，置换补偿给南阳市卧龙市场发展服务中心的。2017年6月8日，南阳市卧龙市场发展服务中心以南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司第二分公司、崔克先、陈建华侵犯其物权为由向南阳市卧龙区人民法院提起民事诉讼，请求：1、依法确认位于卧龙区文化宫街53号1幢1单元213室的房屋归南阳市卧龙市场发展服务中心所有；2、依法确认被告与崔克先之间的房屋集资买卖协议无效，诉讼费由被告承担。南阳市卧龙区人民法院作出（2019）豫1303民初1220号民事判决，支持了南阳市卧龙区市场发展服务中心的诉讼请求。裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司不服，上诉至南阳市中级人民法院。2019年10月30日，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终6303号民事判决，该判决对原审判决认定的事实予以确认。另查明，“依据生效的南阳市卧龙区人民法院（2009）宛龙梅民初字第297号-301号等多份民事判决的认定，2002年2月3日河南四建集团股份有限公司与南阳裕冠房地产开发有限公司签订了联合建房开发协议，约定由河南四建集团股份有限公司提供土地，由南阳裕冠房地产开发有限公司投资建设，三层以上为住宅归河南四建集团股份有限公司，一、二层为商业用房南阳裕冠房地产开发有限公司有优先使用权，2005年期间南阳裕冠房地产开发有限公司设立售房部，面向社会公开对外出售一、二层的商铺。案涉建设工程的施工许可证载明该工程的建设单位和施工单位均系原河南四建集团股份有限公司二分公司，该工程建设完工后，经南阳裕冠房地产开发有限公司对外出售的含本案争议房屋的一、二层商铺，均是以河南四建股份有限公司内部职工集资房的名义由初始登记的产权人原河南四建集团股份有限公司二分公司分户至各购房人名下，产权证载明为房改全额集资房。本院认为，……南阳裕冠房地产开发有限公司在与河南四建集团股份有限公司联合建房过程中，需拆除南阳市卧龙市场发展服务中心管理的梅溪路门面房17间、文化宫街门面房39间，经过与南阳市卧龙市场发展服务中心协商后，双方于2004年3月16日签订协议约定将包括本案房屋在内的多间商铺补偿给南阳市卧龙市场发展服务中心。该协议系双方自愿签订，且自协议签订至今，南阳裕冠房地产开发有限公司并未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该协议，该协议对双方产生约束力，南阳裕冠房地产开发有限公司应当按照协议约定履行义务……本案争议房屋是南阳市卧龙市场发展服务中心与南阳裕冠房地产开发有限公司在拆迁房屋过程中签订补偿协议对被拆迁人南阳市卧龙市场发展服务中心予以补偿安置的房屋，被拆迁人南阳市卧龙市场发展服务中心享有优先权，即使后买受人崔克先、陈建华已经取得房屋并办理登记手续，南阳市卧龙市场发展服务中心仍享有主张后买卖合同无效的权利，南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与崔克先签订房屋买卖合同将涉案房屋出售给崔克先的行为，侵犯了南阳市卧龙市场发展服务中心享有的拆迁安置补偿优先权，南阳裕冠房地产开发有限公司作为房屋出卖人，在明知案涉商铺已安置补偿给被拆迁人南阳市卧龙市场发展服务中心的情况下，又与崔克先签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后，假冒崔克先是河南四建集团股份有限公司内部职工集资的名义将在国有划拨土地上建设的不符合市场正常交易条件的房屋为崔克先办理了产权登记，其行为明显存在恶意，损害了国家利益，应当确认无效，故本院对于南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与崔克先签订的房屋买卖合同为有效合同的主张不予支持；《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……南阳市卧龙市场发展服务中心与南阳裕冠房地产开发有限公司签订的拆迁补偿安置协议有效的情况下，南阳市卧龙市场发展服务中心所享有的是债权请求权，享有依据协议请求拆迁人南阳裕冠房地产开发有限公司向其交付房屋并协助涉案房屋过户的合同权利，并不直接享有物权，在南阳市卧龙市场发展服务中心对补偿安置房屋享有优先取得权的情况下，依据上述法律规定，涉案不动产物权仍然需在产权登记机关完成转移至南阳市卧龙市场发展服务中心名下的过户登记手续后才归属于该服务中心所有，一审在产权登记机关未办理过户登记的情况下，直接判令南阳市卧龙区市场发展服务中心享有案涉房屋所有权的处理，与上述法律规定不符，处理不当，本院二审予以纠正。”南阳市中级人民法院判决如下：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1220号民事判决；二、南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与崔克先签订的房屋买卖合同及买卖行为无效；三、驳回南阳市卧龙市场发展服务中心请求确认本案争议房屋归其所有的诉讼请求。”该判决已于2019年10月30日生效。一审法院认为：本案争议焦点为一、南阳市卧龙市场发展服务中心是否具备起诉主体资格。二、生效民事判决能否作为撤销南阳市自然资源和规划局为第三人作出的房屋所有权登记的理由。关于争议焦点一，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案南阳市卧龙市场发展服务中心虽不是涉案房产登记行政行为的相对人，但是涉案房产是南阳市卧龙市场发展服务中心的补偿安置房，涉案房产登记行政行为与南阳市卧龙市场发展服务中心有利害关系，南阳市卧龙市场发展服务中心是本案适格诉讼主体。根据《不动产登记暂行条例》第六条之规定，不动产登记的行政职权由南阳市自然资源和规划局继续行使，故南阳市自然资源和规划局是本案适格被告。争议焦点二，河南四建集团股份有限公司、崔克先以生效民事判决确定南阳市卧龙市场发展服务中心对争议房产享有的是债权请求权，而非物权请求权主张驳回原告的起诉。对该理由，评述如下：1、本案被告对第三人作出的房屋所有权登记是在2011年，应当依据当时的法律、法规进行，即《房屋登记办法》。依据《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”崔克先、陈建华向市房管局申请案涉房屋转移登记，提交了南阳市私有房屋所有权登记申请表、本人及委托代理人的身份证复印件、委托书、原房屋所有权证、南阳市集资建房产权界定分户审批表等材料。原南阳市房产管理局进行形式审查后为第三人崔克先、陈建华办理了房屋登记，并向第三人颁发了房屋所有权证，符合《房屋登记办法》第三十三条、第七条的程序规定。2、本案被告为崔克先办理转移登记的依据是四建公司将房改房出售给崔克先。对此行为，南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6303号民事判决认定“南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与崔克先签订房屋买卖合同，侵犯了南阳市卧龙市场发展服务中心享有的拆迁安置补偿优先权。崔克先假冒河南四建集团股份有限公司内部职工，以集资的名义办理了产权登记，买卖行为存在恶意，买卖合同及买卖行为无效。”南阳市中级人民法院在判决中虽然基于《中华人民共和国物权法》的规定，未明确所有权归属南阳市卧龙市场发展服务中心，但同时阐明“涉案不动产物权仍然需要产权登记机关完成转移至南阳市卧龙市场发展服务中心名下的过户登记手续后才归属于该服务中心所有”。综上，南阳市卧龙市场发展服务中心与房屋登记行为有利害关系，具备原告主体资格。第三人的便捷理由不能成立，不予支持。河南省四建集团股份有限公司与崔克先之间的房屋买卖行为被生效判决确认无效，南阳市自然资源和规划局办理房屋登记主要证据不足，南阳市自然资源和规划局为崔克先办理的房屋所有权登记应予撤销。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决：撤销被告南阳市自然资源和规划局为第三人崔克先、陈建华办理的宛市房权证字第1101002339-1、1101002339-××号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告南阳市自然资源和规划局负担。河南四建集团股份有限公司上诉称：一、本案南阳裕冠房地产开发有限公司对涉案房屋无所有权及处分权,只有使用权,其与南阳市卧龙市场发展服务中心签订《拆迁补偿安置协议》是无权处分行为，该行为也未得到河南四建集团股份有限公司的追认。而法院认定南阳市卧龙市场发展服务中心仅享有该涉案房屋的优先取得权,但并不享有涉案房屋的所有权,涉案房屋所有权为河南四建集团股份有限公司所享有。南阳市卧龙市场发展服务中心不具有本案原告主体资格，无权直接作为本案的所有权人向法院起诉要求撤销案涉房产证。二、河南四建集团股份有限公司享有涉案房屋所有权,有权处置房屋，且已将该房屋卖于崔克先、陈建华,并与崔克先、陈建华签订正规房屋买卖合同,崔克先、陈建华亦基于当时房屋销售的市场价合理支付了购房款,崔克先、陈建华系善意取得涉案房屋。河南四建集团股份有限公司与崔克先、陈建华的处分行为符合《物权法》、《不动产登记条例》、《房屋登记办法》的规定,现撤销房产证有违行政行为信赖保护原则,撤销房产证亦给崔克先、陈建华带来巨大的经济损失。上诉请求：1、撤销南阳市卧龙区人民法院（2020)豫1303行初7号行政判决,依法发回重审或判决驳回南阳市卧龙市场发展服务中心一审的全部诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费由南阳市卧龙市场发展服务中心承担。南阳市卧龙市场发展服务中心辩称：一、本案一审诉讼请求为依法撤销为崔克先、陈建华颁发的宛市房权证字第1101002339-1、1101002339-××号房屋所有权证，并未要求确认涉案房产的所有权，故不论涉案房产的所有权人是谁，南阳市卧龙市场发展服务中心对涉案房产享有的是债权请求权还是物权期待权，均与本案的争议焦点无关，不属于本案的审理范围。南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6303号生效的民事判决已认定本案的涉案房产已补偿安置给南阳市卧龙市场发展服务中心，并认定河南四建集团股份有限公司与南阳裕冠房地产开发有限公司系合作开发关系，南阳裕冠房地产开发有限公司有权将涉案房产安置给南阳市卧龙市场发展服务中心，因南阳市卧龙市场发展服务中心与本案的不动产登记行政行为具有利害关系，南阳市卧龙市场发展服务中心是本案适格的诉讼主体。已生效的民事判决已认定崔克先、陈建华提交了证人证言及收据，但未提供相关款项实际履行的证据，存在虚假交易的情况，故崔克先、陈建华的购房行为并不构成善意取得。二、河南四建集团股份有限公司为本案的第三人，一审判决结果未减损河南四建集团股份有限公司的任何权益，也未判决其承担任何义务，依据相关法律规定，河南四建集团股份有限公司在本案中不享有上诉的权利。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。南阳市自然资源和规划局述称：南阳市自然资源和规划局在进行房屋登记时，仅进行合同形式审查，合同是否有效主要由房屋登记申请人承担责任，请求二审法院依法裁判。崔克先、陈建华述称：案涉房屋是崔克先、陈建华合理购买，支付了足够价款，在原民事诉讼中提供了20多万元价款的支付票据，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，当事人提起行政诉讼需与被诉行政行为之间有利害关系。本院于2019年10月30日作出的（2019）豫13民终6303号民事判决已经发生法律效力，该生效判决认定南阳市卧龙市场发展服务中心与南阳裕冠房地产开发有限公司2004年3月16日签订的补偿置换协议对双方产生约束力，南阳裕冠房地产开发有限公司应当按照协议约定履行义务。涉案房产登记行政行为与南阳市卧龙市场发展服务中心有利害关系。故一审法院认定南阳市卧龙市场发展服务中心具有原告主体资格并无不当。根据《不动产登记暂行条例》第六条的规定，不动产登记的行政职权由南阳市自然资源和规划局承继。南阳市自然资源和规划局是负责其辖区房屋登记工作的机构，具有颁发房屋所有权证的法定职权。在受理房屋登记申请后，原房屋登记机关对相关材料进行了审核，河南四建集团股份有限公司及崔克先、陈建华应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。但南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与崔克先、陈建华之间所签订的买卖合同及买卖行为已被本院生效的民事判决确认无效，导致原房屋登记机关为崔克先、陈建华颁发房屋所有权证失去证据支持。崔克先、陈建华申请房屋登记时提交的作为房屋登记行为基础的买卖合同被确认无效，原房屋登记机关为崔克先、陈建华办理案涉房屋所有权证的行政行为已无合法的事实根据。且生效民事判决已经查明，崔克先假冒河南四建集团股份有限公司内部职工，以集资房名义办理产权登记，买卖行为存在恶意，故不符合善意取得的条件。故一审法院撤销原房屋登记机关为崔克先、陈建华办理案涉房屋的所有权证亦并无不当。河南四建集团股份有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决撤销被诉的房屋所有权证符合法律规定，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南四建集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘琳审判员尹乐敬审判员刘旭东二〇二〇年七月二十七日法官助理李宛书记员高明博