安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初1323号 原告：徐燕，女，1976年11月23日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：龚明余，安徽宣辉律师事务所律师。 被告：刘千银，女，1984年3月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告徐燕与被告刘千银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐燕及其委托诉讼代理人龚明余，被告刘千银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐燕向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告继续履行原被告双方于2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》；二、请求法院依法判令被告给付拖欠的第二年度租金48万元；三、请求法院依法判令被告支付违约金10万元；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，徐燕变更诉讼请求为：一、请求法院依法判令解除原被告双方于2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》；二、请求法院依法判令被告目前拖欠的租金（自2020年4月1日至2020年6月23日，租金标准计算参照年租金48万元计算）；三、请求法院依法判令被告支付违约金10万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因经营服饰生意需要，于2019年3月14日承租原告名下位于宣州区丽晶国际XX-9、XX-10两间门面房，双方于当日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租期三年，三年租金为139万元，租金分三次付清，第一次合同签订之日后三日内一次性付49万元（含保证1万元），第二次于2020年3月1日前一次性支付48万元，第三次于2021年3月1日前一次性支付43万元；乙方（被告）应按期缴纳房租，每期房租延迟七日未支付的视为一方违约；甲乙双方约定，如未按本合同条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，违约方应赔偿对方违约金10万元。双方签订合同后，原告依约定向被告交付房屋，被告按约定向原告交付第一期租金。2020年3月1日至今，被告一直拒付第二期租金，经原告多次催要仍未支付。考虑新冠疫情影响，多次对被告表示后期给予租用期限合理延长等，被告仍不予理睬，拒付租金。原告依法提起诉讼，请求判如所请。 刘千银辩称，一、双方合同已经终止了，根据双方合同第七条的约定，商铺租赁期间内如遇不可抗力导致双方合作无法进行，则本合同自然终止，甲方应退还乙方已预付的未履行期间的租金及押金给乙方，本次是新冠病毒疫情已被认定为不可抗力，被告因疫情的影响，服装生意根本无法进行，租赁合同实际已经无法履行，在此情况下，被告在2020年2月1日就短信通知原告因疫情影响不再租赁其房屋，随后又于2月10日、3月19日、3月20日多次通知原告不再租赁其房屋，并与3月30日就将房屋清空要求交还原告。二、被告不应支付原告违约金。根据合同第七条约定，本合同因不可抗力自然终止，被告并没有违约，不需要支付违约金。即使法院认定被告违约，违约金明显过高。三、被告经已经将房屋清空并通知原告，原告拒不接收，因此造成的损失应当由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的短信打印件一份，拟证明被告因疫情影响已多次通知原告房屋退租的事实；被告提交的照片打印件一组拟证明被告已经将承租的房屋清空的事实，原告认为无法确定该组照片的形成时间及地点。结合被告在庭审中陈述，该房屋目前确实已经清空，本院对被告提交的短信及照片的真实性予以认可，被告已腾空其租赁的房屋，并告知原告不在租赁其房屋，但原被告双方就解除租赁合同未达成一致意见，房屋亦未交付给原告。 根据确认的证据，结合当事人当庭陈述，本院认定的案件事实为：2019年3月14日，徐燕（出租方，乙方）与刘千银（承租方，甲方）签订房屋租赁合同，甲方将其所有的位于宣城市宣州区丽晶国际XX-9、XX-10两间门面房出租给一方经营服饰，租赁期限为三年，自2019年4月1日至2022年3月31日，三年租金为139万元，保证金1万元。租金分三次付清，合同签订之日付款49万元，2020年3月1日前一次性支付48万元，2021年3月1日前一次性共支付43万元。乙方应按期缴纳房租，每期房租延迟七日仍未支付的视为违约。商铺在租赁期间如遇不可抗力（市政动迁、地块改造与天灾等），导致合同无法进行的合同终止，甲方应退还乙方已预付的未履行期间的租金及押金。任何一方如未按合同条款履行义务，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，违约方应赔偿对方违约金10万元。合同期满后被告交清相关税费，三日内腾空房屋交还给原告，甲方收回房屋，合同自动终止。保证金在甲方收回房屋后七日内退还给乙方。如遇乙方拖欠相关税、费，甲方有权使用保证金进行支付，支付不足的部分，乙方继续支付；支付剩余部分甲方如数退还给乙方。后原告将房屋交付给被告使用，被告支付第一期租金49万元，并交付保证金1万元。2020年2月1日被告短信告知被告因疫情影响要求减免租金变更合同，原告表示租金减免可以协商，但是不同意变更租赁合同约定的条款。2020年2月24日被告发函催要租金，要求被告于2020年4月1日前付清欠付的租金，如不能按时支付，按照合同约定，将收回房屋并追究被告的违约责任。后徐燕诉至法院要求刘千银继续履行合同，刘千银答辩坚持解除《房屋租赁合同》，徐燕变更诉讼请求，要求解除于刘千银签订的《房屋租赁合同》，并要求刘千银支付租金及违约金。 本院认为：2019年3月14日，徐燕与刘千银签订房《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合同订立后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘千银辩称其2020年2月1日起已电话告知徐燕不再租赁其房屋，且在2020年3月23日向徐燕发出不再租赁其房屋并要求徐燕收回房屋的通知，2020年3月30日将房屋腾空并要求交还，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。徐燕认为因刘千银在辩称要求解除《房屋租赁合同》，其在庭审变更诉讼请求，自2020年6月23日起接受刘千银解除合同的意思表示，双方签订的《房屋租赁合同》解除。根据查明的事实，在刘千银未向徐燕支付第二年租金的情形下，双方因疫情期间减免房租的事情沟通未果后，刘千银单方要求解除合同，徐燕于2020年2月24日向刘千银发出催要租金的函，刘千银于2020年3月23日向徐燕发出不再租赁其房屋并要求徐燕收回其房屋的通知。双方未对解除合同达成一致意见，故本院对刘千银的辩解意见不予采纳，对徐燕关于解除原被告双方于2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持，确认上述《房屋租赁合同》于2020年6月23日解除。本案中刘千银租赁徐燕房屋用于经营服装，新冠××疫情对其营业额有一定影响，但尚未达到合同目的不能实现的程度,且宣城市区四月份疫情基本解除，对服装行业的影响较小，故刘千银欠付租金按合同约定租金标准执行，同时考虑疫情对合同履行的影响程度及徐燕因刘千银违约造成的损失情况，调整违约金为40000元。刘千银未按合同约定支付2020年4月1日至2020年6月23日的租金，故本院对徐燕请求刘千银支付111780.82元［自2020年4月1日至2020年6月23日，按年租金480000元标准计算，（480000元÷365天×85天）］租金及违约金40000元的诉讼请求，予以支持；对刘千银关于其因不可抗力单方解除合同无须承担2020年4月1日之后的租金及违约金的辩解意见不予采纳。合同约定保证金于徐燕收房后七日内退还刘千银，因刘千银尚未将案涉房屋交付给徐燕，亦未提交证据证明其已缴纳相关费用，故刘千银在签订合同时支付给徐燕的10000元保证金本院不予处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十六条、第一百二十七条之规定，判决如下： 一、被告刘千银于本判决生效之日起十日内支付原告徐燕房屋租金111,780.82元及违约金40,000元。 二、驳回原告徐燕其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4,476元，由原告徐燕负担941元，被告刘千银负担3,535元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  聂永香 人民陪审员  徐成虎 人民陪审员  徐应凤 二〇二〇年七月九日 书 记 员  陈**靖 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。