河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1102民初1251号 原告（案外人）：侯方北，男，1965年9月26日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：支国玉，衡水市桃城区经纬法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：马新荣，女，1969年4月11日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 第三人（被执行人）：衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司，住所地：衡水市红旗大街**。 法定代表人：黄立民，董事长。 委托诉讼代理人：黄玲，女，1988年12月21日出生，汉族，现住衡水市桃城区，系公司员工。 原告侯方北与被告马新荣、第三人衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司（以下简称“鑫城公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯方北及委托诉讼代理人支国玉、被告马新荣、第三人鑫城公司委托诉讼代理人黄玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告侯方北向本院提出诉讼请求：1.判决解除对原告财产的冻结，终结本次强制执行；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年3月20日与鑫城公司签订《土地有偿转让协议》，双方约定鑫城公司将位于桃城区红旗商厦西墙以西1834.47平米土地使用权（包含地上南面门店房6间，靠胡同房南北9间，北面2间房，东面4间），以8000000元有偿转让给原告，鑫城公司可以在二年内原价买回，原告不附加条件、不索要利息，超出二年未回购，第三人协助原告办理土地过户手续，过户所需税、费由被告承担。原告转账3000000元、950000元、1820000元、1500000元，为硬化水泥地面、铺装大理石工程款730000元向鑫城公司支付了转让款，并将该地界圈起围墙。原告与第三人签订协议后，第三人将衡国用（2005）第××号土地使用权证、地、地界图复印并划出转让部分予以交接019年3月12日被告申请执行时，桃城区人民法院执行局查封该土地，原告得知后申请了执行异议，法院作出（2019）冀1102执异219号民事裁定书，以原告提出的衡国用（2005）第××号《土地使用权证》并非查封的衡国用（2007）第0226号《土地使用权证》为由驳回了原告的请求。原告到鑫城公司询问得知，衡国用（2005）第××号《土地使用权证》，系发证机关笔误造成，实为衡国用（2007）第0226号《土地使用权证》，发证机关已改正其错误，在原证书号（2005）处改为（2007）并加盖公章，在备注中也进行了说明并加盖公章。 被告马新荣辩称，原告诉请没有事实和法律依据，应予驳回。主要事实和理由如下：一、本次执行的财产并非原告名下财产，原告无权要求法院终结本次强制执行。法院现执行拍卖的财产是登记在鑫城公司名下的国有土地使用权，依据物权法第14条、第17条之规定，该土地使用权人为被执行人鑫城公司，并不是原告。二、原告主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。原告与鑫城公司签订的《土地有偿转让协议》不属于买卖合同，双方签订协议的目的是为保证原告债权的实现，将担保标的物财产权先行转移给债权人，若债权人不履行或不完全履行债务，债权人就可以就担保物优先受偿。原告作为鑫城公司的债权人，既不能也无权直接取得涉案土地使用权，即使双方完成土地登记过户手续，原告也只在鑫城公司不履行义务的情况下享有涉案土地处置的优先受偿权而非土地所有权，因此双方签订的协议并不属于买卖合同，而是让与担保协议。且协议签订后，双方并没有依据协议约定完成土地房产权利变动公示，也即在形式上将财产转让给债权人，该协议属于“后让与担保行为”，不具有物权效力，不构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定的情形，原告并不具有涉案土地的担保物权或一般买受人的物权期待权，其提出的事实和理由，不能阻却执行。原告并未合法占有该不动产，原告并未提供证据证实其已实际占有并使用涉案土地和房屋，即使其已将该地界圈起围墙，也不能证明圈围墙是在法院查封之前实施完成的合法占有行为。原告并未完成款项支付，原告作为职业放贷人，提供的付款凭证是前期出借款项所形成，收据是由鑫城公司单方出具，并不能证明用于支付购买涉案土地款项。原告主张的土地房产未办理产权变更登记手续，原告对此存在过错。该土地为涉案土地权属证书下的部分土地，即使原告签订土地转让合同的事实成立并生效，因根本不满足办理产权过户的前置条件，双方至今也未就该土地办理变更登记，从而也佐证了原告与鑫城公司并不是真实的土地转让，而只是为应付他人串通作出的“后让与担保行为”。综上所述，原告不具有涉案土地的物权，不具有排除强制执行的其他事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。 第三人鑫城公司辩称，第三人认可原告的诉请，案涉土地确实是2015年出卖给原告的，因土地局的失误，把土地证号写错了，土地局也出具了相应的证明，证明是笔误。 本院经审理认定事实如下：案涉标的物为位于衡水市桃城区红旗商厦西强以西、以红旗商厦北墙向西延伸以南的土地（包含地上南面门店房六间、靠胡同房南北九间房，北面二间房，东面四间房），土地使用面积为1834.47平米，系鑫城公司名下土地使用权证号为（2007）第0026号、使用权面积为15692.42平米的国有土地中的一部分。鑫城公司上述土地使用权证的办理日期为2007年9月30日，原证号为衡国用（2005）第××号，后在原证上将证书编号中的（2005）变更为（2007），并由衡水市国土资源局加盖了公章。本院在执行马新荣与黄立仁、鑫城公司民间借贷纠纷案件中，于2019年3月25日在衡水市不动产登记局查封了鑫城公司名下使用权证号为衡国用（2007）第0026号土地，查封期限至2022年3月11日。原告侯方北向本院提出执行异议，本院于2019年11月28日作出（2019）冀1102执异219号执行裁定书，裁定驳回侯方北提出的排除执行异议。侯方北不服该裁定书，提起本案执行异议之诉。 另查明，2015年3月20日，侯方北与鑫城公司签订《土地有偿转让协议》一份，合同约定：“鑫城公司将案涉土地（包含地上南面门店房六间、靠胡同房南北九间房，北面二间房，东面四间房）转让给侯方北，土地价款8000000元，鑫城公司在协议签字生效之日起15日内，将有偿转让土地上的不属于转让范围的地上物清走，将该宗土地交付给侯方北管理、使用，并无条件积极配合侯方北办理相应权属证书的过户登记工作”。合同中同时约定鑫城公司可在协议签订之日起两年内回购案涉土地，回购金额为购买价。2015年4月6日，鑫城公司向侯方北出具了8000000元的普通收款收据。2019年11月12日，侯方北诉至本院，要求确认上述《土地有偿转让协议》有效，本院于2019年12月10日作出（2019）冀1102民初6813号民事判决书，确认侯方北与鑫城公司签订的《土地有偿转让协议》有效，并同时在判决书中认定：上述协议签订后，侯方北用鑫城公司欠款支付了对价，该8000000元欠款分别为2012年6月28日借款3000000元、2012年12月29日借款950000元、2013年8月1日借款1820000元、2014年7月10日借款及欠付工程款730000元。以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷为凭。 本院认为，侯方北主张解除对案涉土地查封的理由是：该土地使用权已经通过出售方式转让给了其本人，其已经支付了对价，且已实际占有案涉土地，没有过户的原因系鑫城公司资金紧张，无法支付大额的过户费，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八规定的能够排除执行的条件。但是，根据已经生效的（2019）冀1102民初6813号民事判决书认定的事实，侯方北与鑫城公司签订《土地有偿转让协议》后，用鑫城公司的欠款8000000元支付了对价，该8000000元的构成与原告在本案中主张的购买案涉土地使用权的转款数额和次数一致，应认定侯方北是用鑫城公司之前的欠款抵顶了土地使用权的转让款，且双方签订的《土地有偿转让协议》中明确约定了鑫城公司可在二年内按原价回赎，可见双方签订《土地有偿转让协议》系附条件的以物抵债协议，其目的实为担保债权的实现，不存在真实的土地使用权转让意图。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，故本案情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定。退一步讲，双方签订的《土地有偿转让协议》即时不是为了担保债权的实现，其作为以物抵债协议书的目的是消灭金钱之债，物的交付仅是以物抵债的实际履行方式，基于以建设用地使用权抵债协议而拟受让建设用地使用权的受让人，在完成法定登记之前，该协议不产生针对交易建设用地使用权的物权期待权，其不应优先于另外一个金钱债权的实现，故侯方北与鑫城公司签订的《土地有偿转让协议》及双方对该协议的履行，不能对抗马新荣所申请的强制执行。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告侯方北的诉讼请求。 案件受理费67800元由原告侯方北负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院，上诉期满后七日内，不缴纳诉讼费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杜会君 审 判 员  辛阳阳 人民陪审员  韩秀梅 二〇二〇年七月八日 法官 助理  岳春枝 书 记 员  贡 颖