襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初934号原告（反诉被告）:李曼，女，汉族，1986年4月30日出生，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人:贺成、贺琰琪，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司（以下简称新襄碧桂园房地产公司），住所地：襄阳高新技术产业开发区中原路******。法定代表人：高雪峰，任公司经理。委托诉讼代理人：任旭鹏，湖北创佳律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告李曼与被告新襄碧桂园房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。庭审中，被告新襄碧桂园房地产公司提起反诉，本院依法合并审理。原告李曼及其委托诉讼代理人贺成，被告新襄碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人任旭鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李曼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年8月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告立即退还购房款254709元，双倍偿还定金即40000元合计人民币294709元，并按银行同期贷款年利息6%支付资金占用费，直至付清之日止；3.由被告承担本案的诉讼费、保全费及律师代理费。事实和理由：2019年8月29日，原、被告之间签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于襄阳碧桂园星芸11幢6层11-6-010号商品房，建筑面积48.46平方米，每平方米11240.38元，总价款为人民币544709元。双方约定采用商业贷款的按揭方式付款。2019年8月29日前支付首期房价款计人民币274709元(含20000元定金)。余额人民币270000元银行贷款支付。办理手续过程中，原告即声明，此前因在银行贷款有逾期归还记录担心征信受到影响，不能办理按揭贷款。被告及银行均表态由他们来具体办理，不会有问题，只要求原告提供身份信息等证件即可。在这种情况下，原告即向被告交纳了首付款274709元(含20000元定金)。此后，由于被告更换银行及其他因素，导致商业贷款一直未办成。因被告的违约行为给原告造成了较大的损失，原告找到被告多次协商办理退款事宜，被告以各种托辞推诿拖延至今。现原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）新襄碧桂园房地产公司提起反诉并辩称，1.李曼陈述的“关于其个人于2019年8月29日签署商品房买卖合同手续过程中即声明此前因个人征信问题不能办理按揭，而被告及银行均表态可以办理，不会有问题”的事实，与客观事实不符。被答辩人以其自身原因无法办理按揭贷款进而要求解除商品房买卖合同的主张没有事实和法律依据；2.2019年8月29日，双方签署的《商品房买卖合同(预售)》是当事人真实意思的表示，是李曼经过长达三个月的深思熟虑后自愿签署。并且是在已经支付第二期购房款274709元(6月27日支付233709元)的前提下，才签署《商品房买卖合同(预售)》。2019年5月4日、5月28日，李曼与答辩人分别签订两份《襄阳碧桂园星荟认购书》，双方约定采用分期贷款的按揭方式付款，李曼签订《认购书》时交付定金20000元，并于当日前付清第一期购房价款41000元(含定金20000元)。在5月28日签订的《认购书》中约定：李曼应在当日签署《商品房买卖合同》及相关附件。然而，在《认购书》约定的合同签署日，李曼并没有依约签订购房合同及相关附件。直到2019年8月29日，李曼经过长达三个月的谨慎决定后才与答辩人签订《商品房买卖合同(预售)》。因此，2019年5月28日，李曼就已经决定选择“按揭贷款”形式支付后续购房款，其对采用“按揭贷款”的付款方式显然是明知的；3.答辩人在签署合同及履行过程中没有任何的违约行为。答辩人按照《认购书》及《商品房买卖合同》的约定，已经履行合同义务，于2019年9月17日将签署的《商品房买卖合同(预售)》依法进行备案登记。4.被答辩人自身原因导致其个人征信存在瑕疵，无法获得商业银行的按揭贷款，其要求解除《商品房买卖合同》的主张，没有事实和法律依据。请求法院判令：1.反诉原、被告于2019年8月29日签订的《商品房买卖合同(预售)》继续履行；2.反诉被告李曼立即支付拖欠的购房款270000元，并支付违约金10800元(起诉日暂定为10800元，实际违约金应自2019年11月29日起按欠款总额270000元的日万分之二计算到付清之日)；3.反诉被告负担本案的案件受理费等。针对被告新襄碧桂园房地产公司的反诉请求，原告辩称，原告在诉状中的陈述属实，请求解除合同，判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2019年5月28日，被告新襄碧桂园房地产公司（甲方、出售方）与原告李曼（乙方、认购方）签订《襄阳碧桂园星荟认购书》，载明：乙方向甲方认购的物业的基本情况：认购物业：襄阳市高新区长虹北路与追日路交汇处襄阳碧桂园星荟11幢6层11-6-010号（Y273型），建筑面积：48.46平方米，（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准），合同建筑超标单价：11240.38元/㎡。乙方向甲方认购的物业的认购价为544709元。乙方选择的付款方式为：期楼[超高层]按揭三个月分期97折[首付5%]。乙方的付款时间：定金20000元须于签订本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款：41000元须于2019年5月28日前付清（含定金）；第二期楼款：233709元于2019年6月28日前付清，如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第三期楼款：270000元须于2019年9月28日前付清（银行按揭款）。2019年8月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：该商品房为碧桂园·星荟（三期）项目中的11幢6层11-6-010号。该商品房单价为每平方米11240.38元，总价款为544709元。本合同签订前，买受人已向出卖人支付定金贰万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2019年8月29日前支付首期房价款274709元，占全部房价款的50.43%。余款270000元向银行申请贷款支付。该合同附件四（关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定）载明：按揭分期付款：（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时首付该商品房总价款的7.52%给出卖人，即41000元整，并于2019年8月29日向贷款机构办理按揭申请手续；（2）买受人必须在2019年8月29日前，付该商品房总房价款的42.91%给出卖人，即233709元整；（3）买受人必须在2019年11月29日前，付该商品房总房价款的49.57%（银行按揭款项）给出卖人，即270000元，其中商业贷款金额为270000元整。后该《商品房买卖合同(预售)》已进行网签登记。2019年5月5日，原告向被告交付定金20000元（2019年8月29日签订《商品房买卖合同（预售）》后，已抵作购房款）。同年5月27日，原告向被告交付购房款1000元、20000元。同年6月27日，原告向被告交付购房款233709元。以上共计274709元。后原告向中国银行股份有限公司襄阳分行申请商业贷款，并提交了申请所需全部材料。2019年11月29日，中国银行股份有限公司襄阳分行向原告出具情况证明，载明：兹有襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司开发的“碧桂园星荟”商住两用客户李曼（身份证号码420********），购买位于襄阳市××新区××路与××路交汇处××号房屋，客户申请11幢6层010号房屋贷款，因客户的原因，不符合我行贷款条件，此说明仅限客户在碧桂园星荟办理更改网签信息用途，不得挪作他用，特此说明。现原告因贷款申请不能通过银行审批，无法继续履行合同诉至法院。庭审中，原告称，办理手续过程中，原告即声明，此前因在银行贷款有逾期归还记录担心征信受到影响，不能办理按揭贷款。被告及银行均表态由他们来具体办理，不会有问题，只要求原告提供身份信息等证件即可。但后续中国银行以“因客户的原因，不符合我行贷款条件”为由，拒绝为原告办理按揭贷款。其他银行也拒绝为原告办理按揭贷款。被告述称，其业务员确实审核过原告的征信材料，也将其材料提交给了银行进行初审，但被告及银行均未表示过原告的征信情况一定可以通过银行审批，成功办理按揭贷款。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。对于贷款办理过程中，被告在审查原告征信材料后，是否向原告保证过其银行按揭贷款一定可以办理成功，原、被告双方的陈述相互矛盾，且均没有有力证据加以证明，本院对此不予采信。就本院查明的事实，原告已按照合同约定付清了前两阶段的购房款，对于约定的第三阶段购房款，合同约定以银行按揭贷款的方式支付，原告已将相关手续提交银行审批，亦履行了合同义务。双方当事人均不存在不履行和怠于履行合同义务的情形，不能据此认定一方当事人违约。对银行最终没有通过审查给原告发放贷款的原因，系基于对原告还贷能力考虑而不批准贷款，是不可归责于双方当事人的客观障碍，如若将按揭贷款未获审批的责任加诸于买方，有违公平原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案由于不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同，原告又无力支付其余房款，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》显然不能继续履行，原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》，并主张被告返还购房款274709元的主张符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告双倍返还定金并支付已付房款的资金占用费主张，本院认为，原告未提交有效证据证实未成功办理银行贷款，被告具有过错，故对原告的该项主张本院不予支持。对于原告要求被告支付其律师代理费的主张，本院认为，原告未提交证据证明，本院不予支持。对于被告反诉要求原告继续履行合同并支付购房款270000元及违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告李曼购房款274709元；二、驳回原告李曼的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告新襄碧桂园房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告李曼的案件受理费5720元，由原告自行负担720元，由被告襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司负担5000元；被告襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司反诉的案件受理费本院已减半收取计2756元，由被告襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。审 判 长  张艳君人民陪审员  刘爱华人民陪审员  梁成蓉二〇二〇年七月三十一日法官助理徐玮欢书记员蔡德玉