云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初3244号原告（反诉被告）:王淮江，男，汉族，1986年6月16日生,户籍住所地江苏省扬州市江都区。委托诉讼代理人:严洪江,艾汪梅,云南万青律师事务所律师,特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明高原明珠房地产开发有限公司,住所地:昆明市永中路东聚大车配件市场综合服务楼**。法定代表人：黄春荣，执行董事。委托诉讼代理人：王强,李杰,云南天外天律师事务所律师,特别授权代理。第三人:昆明高原明珠物业管理有限公司,住所地:昆明市官渡区永中路东聚大车配件市场旁综合服务楼**。法定代表人：黄春荣，执行董事。委托诉讼代理人：任正科，男，特别授权代理。原告王淮江诉被告昆明高原明珠房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日受理后，通知昆明高原明珠物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼，被告昆明高原明珠房地产开发有限公司提出反诉，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员贺丽纯独任审判，于2020年6月12日、7月1日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理，本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，审理中变更为：1.确认原、被告于2018年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月29日解除；2.被告于判决生效后十日内返还原告装修款600000元；3.被告于判决生效后十日内返还原告房屋保证金230000元；4.被告赔偿原告经济损失122409.5元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将昆明市官渡区高原明珠商务中心二楼、三楼两层出租给原告作为办公、展厅、家装经营场所使用，房屋建筑面积为5718.44平方米，房屋租赁期限自2019年3月1日起至2024年2月28日止（2018年12月10日至2019年2月28日为免费赠送的装修期），房租支付方式为：先支付后使用，第一年租金每季度支付一次，签订合同的第二天付清第一季度的房租，后四年的租金为每半年支付一次，支付时间为上一次租金届满之日前一个月内，前二年的租金为20元／月／平方米，年租金为1372426元，第三年的租金在上一年的基础上递增4%，即年租金为1427323元，以此类推，以后每年租金均在上一年的基础上每年递增4%。上述合同第一条第三款约定，因被告交付房屋时水、电均已接通，房屋己进行了装修，原告向被告支付不动产装修费600000元，该款项为一次性费用，合同到期不予退还。合同第四条第三款约定，在甲方将房屋交付给乙方使用前，乙方须缴纳房屋保证金230000元，此款项不计息，合同到期时结清乙方承租期间的水电费、物业管理费、垃圾处置费等应由乙方承担的费用后，并经甲方验收房屋合格后退还乙方。第十五条约定甲方委托物业公司与乙方签订《房屋管理协议》，此协议为合同附件，与合同正文具有同等的效力。2019年12月10日，原告通过案外人向被告支付了装修费600000元、保证金230000元、2019年3月1日至2019年5月30日的租金686213元以及物管费81488元，被告收到上述款项后向原告出具了费用结算单，2019年5月21日，原告向被告指定的账户内支付了2019年6月1日起至2019年11月30日止的全部房租，原告按照合同约定及时支付了应付租金，并不存在拖欠租金的情形，2019年11月29日，被告在未通知原告的情形下，直接将所出租的房屋全部上锁，因该租赁房屋用于办公、展厅及家装经营场所使用，被告在原告尚未拖欠房租的情形下擅自将原告所承租的房屋上锁，给原告经营造成了巨大的损失。被告的该行为导致租赁合同目的无法实现，双方之间的《房屋租赁合同》应予以解除，原告向被告交付装修费600000元及保证金230000元，因被告先行违约导致合同解除，被告应予返还，并赔偿原告经济损失。被告答辩称：一、我方锁门系合法合理行为。2019年11月29日，有大量身份不明的人员称其是装饰公司的债权人，准备搬走二、三楼的物品，报警后官渡分局民警到场，在办案民警见证下，我方将二、三楼的门上锁，此行为是为维护原告的合法权益采取的合法措施，不存在违约。二、装修费600000元不应退还。租赁房屋内原有的价值600000元的办公家具，在交房时一并移交原告，原告所承租的房屋为我方装修过的房屋，合同约定装修费600000元为一次性费用，不予退还，房屋内的装修以“来修去留”为原则，无偿归被告所有，现房屋内办公家具已被原告搬走，房屋内的装修也受到破坏，故被告不应返还装修费600000元。三、保证金230000元不应退还。合同第四条约定原告未按规定结清相关费用，被告有权从保证金中扣除，不足部分向原告追偿，截止2020年5月14日，原告拖欠物管费148488.8元及租金625216元，合同第五条约定逾期缴纳房租或者未足额支付房租超过15日视为根本违约，截至今日，原告未支付租金已超过15日，构成根本违约，且保证金是原告向本案第三人交的。四、原告要求被告赔偿经济损失122409.5元的请求不成立。被告未违约，原告未按时支付租金构成违约，原告损坏的房屋内玻璃门、灯具等设施均为被告财产，我方要求原告赔偿。五、原告与被告签订的是《房屋租赁合同》，与第三人签订的是《房屋管理协议》，是两个独立的法律关系，但内容却密切相关，故原告应分开起诉。被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.原告向被告支付自2019年12月1日至判决解除合同之日止的租金；3.原告向被告支付逾期支付租金的违约金，（按应付款的0.3%乘以逾期天数）；4.原告向被告支付违约金274485.2元（按当年租金的20%计算）；5.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2018年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告应于上次支付租金期满前一个月支付下一期租金，原告未按合同约定支付租金，被告反复催要未果，原告的行为已构成违约。原告针对反诉答辩称：在2019年11月29日之前，我方已按合同约定在租金届满前一个月内支付下一季度的房租，分别于2019年5月21日支付了2019年6月1日至8月30日的房租，8月27日支付了2019年9月1日至11月30日的房租，我方未拖欠租金，被告在我方缴纳租金期限届满前将承租的房屋上锁构成预先违约，该行为导致我方无法继续使用房屋，故《房屋租赁合同》应于2019年11月29日解除，合同解除后被告所主张的租金及违约金无事实和法律依据，原告不应承担。合同约定被告在收到原告所交租金后七个工作日内出具收据，但被告仅出具了200000元的收据，剩余1860436元未出具收据，我方要求被告出具该部分款项的收据。第三人述称：因《房屋租赁合同》及《房屋管理协议》尚未解除，至今原告尚欠物管费192854.38元。原告清理室内物品时损坏房屋吊顶价值为61857元，灯具价值为138820元，垃圾搬运费为68000元，以上费用合计480049.38元应从保证金中扣除，不足部分应由原告支付。针对其诉讼请求，原告向法庭提交以下证据材料：1.《房屋租赁合同》、《房屋管理协议》、工商登记信息，欲证明原、被告系租赁合同关系及合同权利义务内容；2.付款凭证、费用结算单四份、情况说明二份、发票，欲证明2018年12月10日原告向被告支付了装修费600000元、保证金230000元、租金及管理费686213元、物业费81487元，2019年5月21日支付租金、管理费、物管费共计767700元，2019年8月27日支付租金、管理费、物管费共计767700元；3.微信聊天截图十四份，欲证明被告员工未提出过原告拖延支付租金，原告均按合同约定支付租金，被告锁门行为视为单方收回租赁物；4.110接警单、反馈单五份，欲证明被告锁门侵占原告物品，原告遂报警处理；5.2020年1月9日视频资料一份,欲证明2020年1月9日原告欲采取私力救济方式拿出由被告锁在租赁房屋内物品,但因被告阻挠未果;6.催缴房屋租金的通知,欲证明因被告将租赁房屋上锁导致合同无法继续履行;7.赔偿协议三十三份,欲证明因被告违约锁门导致原告须向案外人进行赔偿,该损失应由被告承担;8.费用结算二份、发票，欲证明原告按约支付了2019年6月1日至11月30日的租金及物管费；9.现场录音资料，欲证明《房屋管理协议》中约定的20元/月/平方米的管理费是指房屋租金；10.情况说明、视频资料、微信截图三份，欲证明2020年5月19日在法院和民警的组织下，原告将承租房屋内的物品搬离，将租赁房屋归还被告。经质证，被告对原告提交的证据1、证据2中的费用结算单、发票、证据10中的情况说明、微信截图三性认可，证据3、4、5、6、8、9真实性认可，证据7三性及证明目的均不认可，证据2中的付款凭证、情况说明不清楚，证据10中的视频资料真实性认可，证明内容不认可。第三人对原告提交的证据质证意见与被告一致。针对其答辩和反诉主张，被告向法庭提交以下证据材料：1.《房屋租赁合同》，欲证明原、被告之间的租赁关系及合同权利义务内容；2.《房屋管理协议》，欲证明房屋管理费用及支付方式；3.移交王淮江物品清单、视频资料，欲证明2018年12月9日，被告将价值600000元的办公家具及已装修的房屋移交给原告；4.催缴房屋租金的通知、快递物流详情，欲证明被告向原告催要租金；5.证明，欲证明2019年11月29日，被告为保障承租人权益在民警见证下将租赁房屋上锁；6.情况说明、照片、视频资料，欲证明原告向物业公司出具情况说明后自行换锁打开房屋搬走室内物品，原告损坏房屋内设施至今未修复。经质证，原告对被告提交的证据1、5三性认可，证明目的不认可，证据2三性认可，证据3、6三性及证明目的不认可，证据4真实性认可，证明目的不认可。第三人对被告提交的证据三性均认可。针对其陈述主张，第三人向法庭提交以下证据材料：2020年5月25日拍摄的租赁房屋现场照片十八张，欲证明原告搬离后室内情况及对房屋的损坏程度。经质证，原告对第三人提交的证据三性及证明目的不认可。被告对第三人提交的证据无意见。本院认为，原告所举证据1、2、3、4、5、6、8、9、10及被告所举证据1、2、4、证据6中的情况说明内容真实，与本案关联，本院予以采信。原告所举证据7、被告所举证据3中视频资料、证据6中照片和视频资料以及第三人提交的照片不能反映与本案事实的关联性，不具有证明效力，本院不予采信。被告所举证据3中的物品清单无当事人签章，不具有证据效力，证据5无单位负责人或经办人的签名，其形式不合法，本院不予采信。本院经审理认定本案法律事实如下：2018年12月9日,原告（合同乙方）和被告（合同甲方）签订《房屋租赁合同》,约定甲方将位于昆明市官渡区高原明珠商务中心二、三楼出租给乙方作为办公展厅、家装经营场所使用，房屋租赁建筑面积为5718.44平方米，租赁期五年，自2019年3月1日起至2024年2月28日止，租金及租金支付方式：2019年3月1日至2021年2月28日的租金为20元／月／平方米，年租金为1372426元，第一年租金每季度支付一次，合同签订第二天乙方须向甲方一次性付清第一季度房屋租金，后四年房屋租金为每半年支付一次，租金支付时间为上一次租金届满之日前一个月内支付，自第三年开始，年租金在上一年租金基础上递增4%，除租金外，乙方应承担所租房屋的水电费、物业管理费、垃圾清运费、停车费、租房保证金等相关费用，乙方将款项直接支付至甲方账户内。签订合同次日乙方一次性支付甲方租赁房屋的装修费600000元，该款项为一次性费用，合同到期不予退还。乙方须交纳房屋保证金230000元，在合同到期时结清乙方租赁房屋期间产生的水电费、物业管理费、垃圾处理费等全部费用后，并经甲方验收房屋合格后退还乙方。甲方委托昆明高原明珠物业管理有限公司与乙方签订的《房屋管理协议》为合同附件，与合同正文具有同等效力。原告与第三人物业公司在《房屋管理协议》中约定，原告将上述所租房屋委托给物业公司管理并向物业公司支付委托管理费，管理期限为五年，管理费及管理费支付方式同租金及租金支付方式，物业管理费为3.8元／月／平方米，垃圾清运费为0.75元／月／平方米，二次加压费为0.2元／月／平方米，该三项费用与房屋管理费同时支付，物业公司委托被告代为收取租赁房屋的管理费。上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付装修费600000元，租房保证金230000元，按季度分三次支付2019年3月1日至2019年11月30日的租金及物业管理费、垃圾清运费等费用。2019年11月29日，被告以当天有不明身份人员到租赁房屋拉东西为由将出租给原告的房屋上锁。另，为减少损失，法庭庭前组织本案当事人就腾退租赁房屋进行协商，2020年5月19日，原告搬离租赁房屋。本案当事人争议的焦点是：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》何时解除、哪一方违约？2.装修费600000元和租房保证金230000元应否返还、如何返还？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”本案中，原、被告在平等、互利基础上自愿订立的《房屋租赁合同》，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务，合同签订后，原告已按约支付了截止至2019年11月30日的租金、物管费、装修费、保证金等费用，按照双方合同约定，原告支付租金的时间为上一次租金期满之日前1个月内支付，原告按季度支付租金期限届满日为2019年11月30日，故原告在2019年11月30日前支付下一季度的租金均在合同约定的付款期限内，而被告在2019年11月29日以当天有不明身份人员到租赁房屋拉东西为由将出租给原告的房屋上锁，致使原告无法继续使用租赁物，不能实现其期待的利益，被告的行为已构成违约，涉案《房屋租赁合同》符合合同法定解除条件，现原、被告均要求解除双方于2018年12月9日签订的《房屋租赁合同》，本院予以准许。关于涉案合同的解除时间。本案被告在未与原告协商且未经法律程序行使解除权的情况下，单方将租赁物上锁，其违约行为致使原告不能实现合同目的，故本院认定涉案《房屋租赁合同》的解除时间为被告将租赁物上锁之次日即2019年11月30日。关于装修费和保证金的返还问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持；…”本案原、被告约定原告一次性支付房屋装修费600000元，合同到期，被告不退还该费用，现因被告违约导致合同解除，且合同尚未到期，故被告应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。双方约定的租赁期限为5年，装修费600000元，以合同履行了一年计算，摊销费用为120000元，未摊销费用为480000元（600000元-120000元），故本案装饰装修的残值损失为480000元，被告应予赔偿。原告已支付2019年11月30日前的租金、物业管理费、垃圾清运费等费用，庭审中被告未提供有效证据证明原告存在拖欠2019年11月30日前的租金、物业管理费等费用及房屋验收不合格的事实，现原告要求被告退还租房保证金230000元于法有据，本院应予支持。关于原告主张的经济损失122409.5元，因原告所举证据不能证实该损失客观实际发生，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告称原告未按合同约定支付租金构成违约、被告无违约行为、装修费、保证金不应退还的抗辩主张，与本案查证事实不符，本院不予采纳，被告要求原告支付2019年12月1日至判决解除合同之日的租金、逾期支付租金的违约金以及按租金20%计算的违约金274485.2元的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，庭审后被告提交的鉴定申请书，已超过举证期限，且其申请鉴定事项不属于本案本诉和反诉诉请范围，故本院对此不予收录。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王淮江与被告（反诉原告）昆明高原明珠房地产开发有限公司2018年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；二、被告（反诉原告）昆明高原明珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王淮江装修费480000元和租房保证金230000元；三、驳回原告（反诉被告）王淮江的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）昆明高原明珠房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费12100元、反诉费6476元，合计18576元由被告（反诉原告）昆明高原明珠房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为二年。审判员 贺 丽 纯二〇二〇年七月二十三日书记员 刘盛安宁