福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初2192号 原告：融信（福建）物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区津泰路**大院**楼****-A257。 法定代表人:马祥宏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓叶，公司职员。 被告：杨忠清，女，1976年9月18日出生，汉族，住江西省金溪县。 原告融信（福建）物业管理有限公司与被告杨忠清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告融信（福建）物业管理有限公司委托诉讼代理人商毅、陈晓叶，被告杨忠清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融信（福建）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付其所欠原告的2014年9月至2019年6月期间物业管理费18024.66元，并自2014年9月起至被告实际全部付款日止按日万分之五标准支付逾期付款违约金，至起诉之日止暂计为7812.29元，以上总计25836.95元。2.被告负担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告系专业物业管理服务公司，拥有相应的合法资质。2011年5月15日原告与融信（福州）投资集团有限公司签订《前期物业服务合同》，原告委托对融信大卫城（B区）进行物业管理，委托期为自2011年5月15日起至首届业委大会成立并签订新的物业合同生效日止。合同订立后，原告按约履行合同义务，服务至今。被告系融信大卫城B区73座0903单元业主，原告物业管理期间，被告2014年9月至2019年6月期间共欠原告物业管理费18024.66元。原告曾多次向被告追讨，但都无果。 被告杨忠清辩称，一、原告不作为，不能按照物业约定提供物业服务，违约在先，其入户门口外侧原水管漏水一直拖延维修，后期维修破坏的墙面和入户门从2014年2月至今一直拖延不做维修恢复，需赔偿其因此造成的经济损失。二、其不存在违约，在2014年9月之前2年期间的物业费均提前（12个月）预缴物业费（物业只开具收据，为补开税务发票），2014年2月至2014年9月已预缴物业费期间多次要求原告上述问题进行维修，原告服务人员不但一直拖延不予维修，而且态度恶劣，其在万般无奈的情况下，从2014年9月后停缴物业管理费，并要求原告尽快解决问题，其可随时跟其清算物业费。三、原告在前期管理存在严重问题，未按合同约定履行其义务，本小区多户业主严重违章搭建、扩建，占用公共窄间，破坏原绿化地，私自霸占，动静之大，物业置之不理，至大多数业主利益及国家法律法规不顾，严重涉嫌包庇、参与以及存在不正当利益关系的违法、违规行为。现要求原告制止正在违建的行为，之前违建的部分尽快恢复原状，恢复破坏的绿化地。四、其所居住的73号楼架空层为物业办公室，该空间应为业主所有，是否有相关部门的规划许可证。如无，该部位应归还业主，并支付其多年占用场地的相关费用。五、原告违约在先，原告所提出的7812.29元违约金以及本次所有的诉讼费用均由原告承担。六、其在2013年5月向物业申请办理了73#903住房装修手续，向原告缴纳了装修相关费用，并且2013年预缴了2014年的物业管理费。同年7月进场装修，2014年2月，电梯间出现漏水，电梯出现故障，当时物业怀疑是其装修造成，通知其关水关电停工，在其停工半个多月期间，电梯间依然漏水，其多次找物业沟通，要求复工，并要求尽快查明原因进行维修，物业一拖再拖，直至2014年6月才派人维修，而且将入户门口包管道的墙体拆出两个大洞、吊顶也拆出个大口，一直不进行恢复。多次到物业沟通，均以各种理由拖延，造成其装修延期4个多月，推迟乔迁时间6个月，造成其工期延期损失6000元，外租房租损失12000元。其于2014年11月搬入融信大卫城73#903，在此之前一直跟物业沟通，物业原承诺在2014年10月前一定维修好，后一直拖到2015年才把洞口补上，而且洞口只是用水泥随便补了一下，没做任何处理，2016年在其一直要求下，才将表面刮了腻子，油漆没做，至今也未恢复原状。本物业因管理存在问题，频繁更换管理人员，每任负责人都互相推诿，问题一直得不到解决。其历年来找过每任物业领导，要求进行修复，并承诺修复完第二天就跟其清算物业管理费，现原告不但不予维修，还起诉其违约，现其要求其对73#903入户口**维修损坏的墙面、入户门、消防门玻璃限期进行维修，并且赔偿其前期因此造成经济损失18000元，以及多年来因此造成的精神损失费20000元，归还小区违建所占的公共空间及绿化用地并且恢复原状。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。2019年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》第四十八条规定：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。上述法律规定主要是考虑到业主欠缴物业费的情况、原因各异，通过物业服务企业的催交，可以提供双方沟通的机会，明确是否欠费的事实，妥善解决欠费纠纷等。因此，依法催交是物业服务企业起诉欠费的前提，物业服务企业须向欠费业主依法进行催交物业费后方可起诉欠费业主。本案中，原告提交的小区业主欠费情况公告的照片仅系打印件，未提供生成该照片的设备载体以供法庭核实，该公告证据不予采纳，故原告的证据不足以证明其于起诉前已向被告按照法律规定催交物业费、被告经依法催交后仍未交纳物业费的事实，对此原告应承担举证不利的后果，故对其诉讼请求本院不予支持。依照《福建省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告融信（福建）物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费446元，适用小额诉讼程序减半收取223元，由原告融信（福建）物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈曜辉 二〇二〇年七月十四日 书记员  王雨祺 附：本民事判决书引用的主要法律条文 《福建省物业管理条例》 第四十八条业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。