北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1415号原告：杨小艺，女，1991年7月3日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张博涵，北京金钲律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：朱天星，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告杨小艺与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，由杨小艺提起诉讼，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨小艺之委托诉讼代理人张博涵，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小艺向本院提出诉讼请求：判令天台山公司给付原告逾期办理房屋不动产权证书的违约金，自2017年8月1日起至2020年4月27日，共1000天，以总房款6625151元为基数，按照日万分之一标准计算,共计662515．1元。事实和理由：2014年12月7日，原告与天台山公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告向天台山公司购买位于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（Ax）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层x01,现实际地址为北京市门头沟区滨河路23号院x号楼x01号（简称x01号）房屋，房屋交付日期为2015年7月31日，涉案房屋总价为6625151元。合同签订后，原告依约履行合同义务，分别于2014年12月3日向天台山公司支付1995151元，2014年12月29日通过贷款向天台山公司支付4630000元，两次合计6625151元。根据预售合同第十二条“出卖人应当在2015年7月31日前向买卖人交付该商品房”；预售合同第二十二条第二项转移登记：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”依据上述合同条款，天台山公司应该在2017年7月31日前完成房屋权属转移登记，但其至今未能完成房屋权属转移登记。原告认为，天台山公司逾期办理房屋权属转移登记的行为已经构成了违约，原告有权要求其赔偿违约金。原告多次与其协商无果，故诉至贵院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、我方认为逾期办证的责任应该由杨小艺承担，原因是原告购房时签订预售合同的第三条基本情况写着阳台是非封闭式阳台，并签订了委托加建的委托书，涉案房屋的面积测算技术报告书显示涉案房屋的实测面积进行了增加，原告因此受益。原告委托加建的过错行为非但导致未能如期办证，还导致天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，该诉请不应当得到支持；在之前的庭审中，有部分业主认可所看到的样板间或沙盘模型就是现在这个样子，即原告知道自己买的房屋与合同中约定的房屋是不相符的，面积也不相符，与规划不符的房屋是不能取得房产证的，这是个常识，所以原告明知房屋可能存在不能办证的风险而与被告签订合同，原告对其签约行为所造成的结果，应当承担相应的责任；第二、原告主张的违约金过高，应当予以核减，根据合同法及相关司法解释的规定违约金超过造成损失的30%的，一般就可以认为合同法第114条第二项规定的过分高于造成的损失，本案中加建的部分一直由原告使用，原告是没有损失的；原告作为完全民事行为能力人，在买房时明知房屋存在超面积的情况依然签订合同，即使法庭认为不能办证的责任在于被告，按照公平原则，原告的行为本身存在过错，故违约金应当予以核减；第三、我公司已经支付了原告31天的逾期交房违约金20538元，故应在我方支付违约金时予以核减或者逾期办证的起算点相应顺延。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2014年12月7日，天台山公司（出卖人）与杨小艺（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：xxxx）（以下简称预售合同），约定杨小艺购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（Ax）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层x01号房屋（双方一致认可即现x01号），房屋预测建筑面积196．11平方米，其中套内建筑面积161平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．11平方米，单价每平方米41150．01元，房屋总价6625151元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2014年12月3日、2014年12月19日，杨小艺分两次向天台山公司共交纳购房款6625151元，天台山公司向杨小艺出具发票。x01号商品房现由杨小艺居住使用。《预售合同》补充协议载明，乙方自愿购买西园嘉园项目5号楼x01号商品房，经北京市公安局审核批准楼门牌号为门头沟区滨河路23号院x号楼x01号，根据合同约定，房屋面积最终以有资质的测绘部门实测为准。现双方就该商品房预售与实测套内建筑面积误差所产生的款项差额达成以下协议：一、房屋预售建筑面积为196．11平方米，预售套内建筑面积161平方米，公摊面积为35．11平方米：经有资质的测绘部门实测，建筑面积为196．14平方米，套内建筑面积为161平方米，公摊面积为35．14平方米。经双方协商一致，就面积补差款实施合同第十五条面积差异处理为原则，最终房屋总价为人民币6625151元，大写：陆佰陆拾贰万伍仟壹佰伍拾壹元整。因此办理入住手续当日，出卖人向买受人【收取】【退还】房款（人民币）0元，大写零元整。同时双方承诺不再因合同约定的面积和实测面积差异问题向对方追究任何责任。2016年1月11日，杨小艺与天台山公司签订《西园嘉园收房补充协议》，载明甲方：天台山公司，乙方：杨小艺。鉴于：1、甲乙双方于2014年12月3日签订了编号为xxxx《北京市商品房预售合同》，合同约定：乙方购买甲方开发建设的北京市门头沟区“西园嘉园”Ax-x01号房屋（以下简称该房屋）。2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通。现，为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为xxxx《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。双方对于支付方式进行了约定，且甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为xxxx《预售合同》，亦无其他争议。2016年1月13日，天台山公司支付杨小艺2015年8月1日至2015年8月31日期间逾期交房违约金20538元。截至2020年4月27日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认未出售房屋也做了阳台和结构洞口封闭。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。天台山公司表示杨小艺委托案外人对阳台和结构洞口进行了封闭导致实测面积与规划不符，但其未向本院提交上述委托书。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司应于交付房屋之日起730日内为杨小艺办理房屋所有权证，截至本案法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为杨小艺办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于逾期办证起算时间，因天台山公司向杨小艺支付了2015年8月1日至8月31日期间的逾期交房违约金，故天台山公司应为杨小艺办理房屋所有权证的时间起算点应相应顺延至2017年8月31日，杨小艺主张2017年8月1日至8月30日期间的逾期办证违约金，本院不予支持。天台山公司辩称由于杨小艺在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任，但其未提交证据，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司辩称由于杨小艺委托施工单位进行阳台和结构洞口封闭导致不能办证的责任在杨小艺，本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。杨小艺主张以全部房款6625151元为基数，按照日万分之一的标准计算自2017年8月31日起至2020年4月27日止的逾期办证违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付杨小艺二〇一七年八月三十一日至二〇二〇年四月二十七日止的逾期办证违约金643302元；驳回杨小艺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千二百一十三元，由北京天台山房地产开发有限公司负担五千一百一十七元，于本判决生效之日起七日内交纳，由杨小艺负担九十六元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇二〇年七月六日法官助理 靳亚真书 记 员 安 萌