贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初1700号原告贵阳市乌当区亚华小车维修销售有限公司（以下简称“亚华公司”），住所贵州省贵阳市乌当区新天大道**。统一社会信用代码91520112714319179J。法定代表人唐骏。委托代理人（特别授权代理）刘璐。委托代理人（特别授权代理）臧飞，贵州辅正律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）何志芳，贵州辅正律师事务所律师。被告贵州乾骋锦腾汽车服务有限公司（以下简称“乾骋公司”），，住所贵州省贵阳市乌当区新添大道顺海贵阳市乌当区亚华小车维修销售有限公司）。统一社会信用代码91520112MA6E5UDH1K。法定代表人张建江，该公司执行董事兼总经理。委托代理人（特别授权代理）龙玲，贵州博文律师事务所律师。原告亚华公司诉被告乾骋公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告亚华公司的委托代理人刘璐、臧飞、被告乾骋公司的委托代理人龙玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亚华公司诉称：2018年7月1日，原、被告签订《租赁合同》，由原告提供位于贵阳市乌当区新添大道顺海的商业用房（产权证号：乌当字第**、乌当字第**、乌当字第**）给被告作为经营使用。协议第三条约定租赁期限从2018年7月1日起至2038年6月30日；第四条约定每年租金为75万元，乙方按半年向甲方支付租金32.5万元，乙方于每半年届满前的一个月支付下半年的房租。2019年6月30日后，被告仅向原告支付两笔共计148075.81元租金，截止2020年3月31日欠原告租金414424.19元。另根据合同第十三条第2项约定，乙方逾期未按合同约定支付租金的，乙方按剩余未能使用的租赁期限对应的租金总额的15%向甲方支付违约金，因该违约金约定过高，原告主张按照应付未付租金总额的15%主张违约金为62163.63元。根据《合同法》第227条规定，原告作为出租人可以解除合同。另被告在租赁期间擅自拆除了涉案房屋内的厨房、餐厅及储水池，因此应当恢复。故诉至法院，请求：一、依法解除原、被告之间签订的《租赁合同》；二、依法判令被告立即支付2019年7月1日至2020年3月31日租金414424.19元（实际租金应计算至被告交还原告房屋之日止）；三、依法判令被告支付违约金62163.63元（实际违约金应计算至被告足额支付租金之日止）；四、依法判令被告恢复被其拆除的厨房、餐厅、储水池；五、诉讼费、保全费等由被告承担。被告乾骋公司辩称：原、被告签订合同后，原告没有按合同约定内容向被告交付保险兼业代理资格及其业务，是原告违约在先，被告拒付原告的支付租金的要求，是行使法定的合同履行抗辩权。被告的行为不是违约行为。基于原告违约在先，因此原告既没有解除合同的权利，也无权要求被告支付违约金。按照合同法的规定，即便存在欠付租金的情形，也应当给予承租人合理的期限进行支付。本案原告没有给予被告合理的期限进行支付，因此，原告要求解除合同的诉求不符合法律的规定；原告履行交付租金的期限处于新冠肺炎疫情期间，因此按照最高院审理涉及新冠肺炎疫情的指导意见，依法不能支持原告解除合同的诉讼请求。原告向被告交付租赁房屋时，没有厨房，餐厅和蓄水池，因此，被告不存在擅自拆除上述设施的情况，原告要求恢复上述设施，没有事实依据。按照合同约定，被告应付欠付的租金金额是226924元，而不是诉讼请求的414424.19元。经审理查明：2018年7月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定由原告提供位于贵阳市乌当区新添大道顺海的商业用房（产权证号：乌当字第003984号、乌当字第0：乌当字第**、乌当字第**、乌当字第**赁期内，原告免费将其已经取得的保险兼业代理资格交给被告管控、使用，并同时将保险兼业代理资格对应的保险业务相关收入的银行账户的控制权、支配权交由被告使用，保险兼业代理的收益归被告享有。原告无条件配合被告支取保险兼业代理资格对应的银行账户资金，无条件按被告要求将保险兼业代理资格对应的银行账户资金支付至被告指定的账户。租赁期限从2018年7月1日起至2038年6月30日止；每年租金为75万元，被告于每半年届满前的一个月支付下半年的房屋租金37.5万元。合同签订后，原告按合同约定将本案案涉租赁房屋交付给被告使用，被告亦按约定向原告支付了2019年6月30日前的全部租金。2019年6月30日后，被告仅向原告支付两笔共计148075.81元租金，剩余租金至今未付。原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉讼请求。另查明，2019年11月13日，被告向原告公司全体股东出具《情况说明》一份，向原告申请在租赁房屋厨房一端开出口与菩提树酒店连锁酒店，并承诺不破坏有产权的厂房，确保该厂房的产权面积不减少。因被告未予以答复，被告遂自行对租赁厂房进行了改造。上述事实，有原、被告双方的陈述、《租赁合同》、房屋产权证、收款收据、委托书、《情况说明》等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。由于原告在租赁合同签订后，已按约定将租赁房屋交付给被告使用，被告即有按约定向原告支付租金的义务。故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，对原告要求被告向其支付租金的诉请，本院予以支持。对于被告应支付原告租金的金额，由于被告已向原告支付了2019年7月1日前的租金，根据《租赁合同》约定，截止至本案起诉时，被告应向原告支付的租金为2019年7月1日起至2020年6月30日期间两个半年的租金共计750000元，但被告仅支付了148075.81元，故被告应向原告支付的租金金额为601924.19元。对于原告要求被告按应付未付租金总额15%向其支付违约金的诉请，因被告确有未按租赁合同约定期限向原告足额支付租金的违约行为，故被告应向原告支付约违金。由于租赁合同中对违约金的约定标准过高，原告自愿按应付未付租金的15%提出主张，综合考虑被告未按时向原告支付租金客观上必然给原告造成一定的资金占用损失及原告欠付租金至起诉时已达10个月之久的实际情况考虑，原告主张的违约金计算标准未超过我国民间借贷案件中年利率24%的上限利息标准，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”的规定，对原告主张按被告应付未付租金总额15%的标准计算违约金的诉请，本院亦予以支持。即被告应向原告支付的违约金金额为601924.19元×15%=90288.63元。对于原告要求解除原被告双方签订的《租赁合同》的诉请，虽被告客观上存在未按合同约定按时足额支付租金的违约行为，但考虑到双方签订的租赁合同所涉租赁房屋面积大，租期长，且合同签订至今已一年有余，被告在使用案涉租赁房屋过程中对租赁房屋装修改造等进行了较大的投入，解除合同必然给当事人造成较大的损失；且被告在庭审中也表明其有积极支付所欠租金继续履行合同的意愿；在被告承诺积极履行支付租金的义务的情况下，继续履行双方签订的租赁合同对合同双方当事人均能产生更好的经济效益，故从鼓励交易，避免合同解除给当事人造成较大损失的角度考虑，对原告的该诉请，本院不予支持。对于原告要求判令被告立即恢复被告拆除的厨房、餐厅、储水池的诉请，一方面，被告系在使用租赁房屋过程中因经营需要对租赁房屋进行的改造，符合租赁合同的约定，并已向原告公司股东征求意见，但原告并未就此作出明确拒绝的意思表示；另一方面，由于租赁合同尚未解除，案涉房屋的前述设施是否恢复并不影响原告的实际利益。若原告认为被告的改造行为对损害了其租赁房屋的价值，可在租赁合同期满或解除的情况下，被告向其返还租赁房屋时再另行提出主张，故对原告的该诉请，本院亦不予支持。原告主张的保全费，因未实际产生，本院亦不予支持。对于被告关于其未按时向原告支付租金是因原告未按合同约定向其交付保险兼业借理资格及其业务的抗辩，因原、被告双方在租赁合同中关于原告将保险兼业代理资格交由被告使用的行为本质属于出借保险兼业代理资格证照的行为，参照保监会2008年6月6日发布的《保险兼业代理机构管理规定（征求意见稿）》第五十四条“保险兼业代理机构不得伪造、变造、出租、出借、转让许可证。”的精神，原、被告双方之间出借保险兼业代理证照的行为属于该征求意见稿明确禁止的行为，该合同条款属无效条款，被告以该条款主张原告违约无法律依据，故对被告的该抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告贵州乾骋锦腾汽车服务有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告贵阳市乌当区亚华小车维修销售有限公司租金601924.19元、违约金90288.63元。二、驳回原告贵阳市乌当区亚华小车维修销售有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8449元减半收取4224.5元，由被告贵州乾骋锦腾汽车服务有限公司负担4024.5元，由原告贵阳市乌当区亚华小车维修销售有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员  郑六友二〇二〇年七月十七日书记员  龙叙铭