贵州省赫章县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0527民初2704号原告：朱祖江，男，1974年12月17日出生，汉族，住贵州省赫章县。原告：黄敏，女，1976年2月26日出生，汉族，住贵州省赫章县。二原告共同委托诉讼代理人：程庚（特别授权）、罗雪雪（实习），贵州秉尚律师事务所律师。被告：贵州黔劲房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市赫章县城关镇南门中路，统一社会信用代码：91520527085664243E。法定代表人：盛建，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：万国明（特别授权）、陈红梅（实习），贵州万驰律师事务所律师。原告朱祖江、黄敏与被告贵州黔劲房地产开发有限公司（以下简称“黔劲公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄敏及二原告的委托诉讼代理人程庚、罗雪雪，被告黔劲公司的委托诉讼代理人万国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱祖江、黄敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金29,586.36元（从2018年9月30日起暂计至起诉之日，违约金以购房款495,584.00元为基数,按每日万分之一的标准计算，计算至被告向原告交付质量合格的房屋为止）；2.判令被告支付原告逾期移转登记违约金20,616.29元（从2019年3月30日起暂计至起诉之日，违约金以购房款495,584.00元为基数,按每日万分之一的标准计算,计算至被告将办理房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案时止）；3.判令被告支付原告租房补贴，暂计至起诉之日止7,500.00元（租房补贴7,500.00元/半年，从2020年3月31日起计算至原告装修入住为止）；4.判令被告限期向原告交付质量符合国家标准和合同约定的房屋，期限由法院依据实际情况作出合理的判决；5.判令被告限期向原告交付办理房屋权属登记需要由被告提供的资料,期限由法院依据实际情况进行合理的判决；6.判令被告支付原告为维权产生的律师费1,200.00元；7.判令由被告承担本案的诉讼费、保全费以及保函费。本案审理过程中，原告朱祖江、黄敏自愿放弃第6项诉讼请求。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。《商品房买卖合同》中约定被告应当在2018年9月30日前向原告交付房屋，于2019年3月30日前取得案涉商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未按前述约定的期限履行义务，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担违约责任。《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，2019年9月23日，被告发布《关于1号楼和2号楼延期交房的公告》（以下简称公告），在公告中承诺于2020年3月31日前交房，若逾期未交房的，从2020年3月31日起按7,500.00元/户/半年的标准向买受人支付租房补贴。诉讼中，原告称其接受被告在公告中的承诺，该公告对双方当事人具有约束力。本院认为，被告承诺超过在公告中承诺的交房期限后向房屋买受人支付的租房补贴，符合违约金的特征，其性质为逾期交房违约金。原告与被告签订了《【帝景湾畔】交房结算清单》，已对逾期交房违约金进行了结算，故对原告请求的租金补贴，本院不予支持。对于原告请求的逾期交房违约金，本院按《【帝景湾畔】交房结算清单》结算的最终金额予以支持。《商品房买卖合同》约定，从2019年3月30日起180日以后被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书,原告不退房,被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，原、被告的该约定不违反法律法规的效力性强制性规定，对双方当事人具有约束力，被告应当按照约定从2019年3月30日起以原告已付房款为基数按日万分之一的计算标准向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告主张《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算期间应当扣除疫情期间。本院认为，新冠肺炎疫情发生于《商品房买卖合同》约定的交房期限及交付办理商品房转移登记的有关文书期限之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，本院对被告的该辩解意见不予支持。被告请求对逾期交房违约金进行调减，经询问，原、被告均同意参照《赫章县人民政府办公室关于印发赫章县陈家湾湾片区城市棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的通知》中的10元/平方米/月的过度临时安置补助费标准确定案涉房屋同地段同类型房屋租金标准，故，本院将该标准作为衡量原告所请求的逾期交房违约金是否高过损失的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，如逾期交房违约金高于13.00元/平方米/月标准的，可以认定为过分高于造成的损失，予以适当减少。经查，《【帝景湾畔】交房结算清单》载明的逾期交房违约金数额并未高于以13元/平方米/月的标准按案涉房屋面积计算的数额，故，对于被告请求对逾期交房违约金予以调减的主张，本院不予支持。被告请求对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金进行调减，本院认为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金并未高于该标准，本院对被告的该意见不予采纳。目前，案涉房屋所在的房地产开发项目尚未整体竣工验收合格，尚不具备初始登记的条件，原告要求被告限期办理产权转移登记有关文书的请求，暂无履行可能，且不适于强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，对原告的该主张，本院不予支持。原告请求被告支付保函费的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告贵州黔劲房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告朱祖江、黄敏支付逾期交房违约金11,904.00元；二、被告贵州黔劲房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告朱祖江、黄敏支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以495,584.00元为基数按日万分之一的标准，从2019年3月30日起计算至被告贵州黔劲房地产开发有限公司向原告朱祖江、黄敏交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回原告朱祖江、黄敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,272.00元，减半收取计636.00元，财产保全申请费609.00元，合计1245.00元，由原告朱祖江、黄敏负担250.00元，由被告贵州黔劲房地产开发有限公司负担995.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。一方拒绝履行的，对方当事人可在本判决规定履行期间的最后一日起二年内向本院或者被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。审判员  周松二〇二〇年七月三十一日书记员  姚欣