贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2725民初1452号原告（反诉被告）胡坤荣，女，汉族，1969年11月1日生，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。原告（反诉被告）李培伦，男，汉族，1966年4月4日生，贵州省湄潭县人，住所地贵州省湄潭县。原告（反诉被告）张显更，男，汉族，1968年2月11日生，四川省资阳市安岳县人，住所地四川省资阳市安岳县。张显更委托诉讼代理人：陈祖辉，男，汉族，1966年9月5日生，住所地四川省资阳市安岳县，代理权限为一般授权。被告李培洪（反诉原告），男，汉族，1970年4月13日生，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。被告黎光英（反诉原告），女，汉族，1975年2月26日生，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：卢道友，系贵州雄道律师事务所专职律师，执业证号15227201610534520，代理权限为特别授权。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：陈洋，系贵州雄道律师事务所实习律师，执业证号2304190111031，代理权限为特别授权。胡坤荣、李培伦、张显更与李培洪、黎光英房屋买卖合同纠纷一案，胡坤荣、李培伦、张显更于2020年4月28日向本院提起诉讼，同年5月20日李培洪、黎光英向本院提起反诉，本院受理后依法由审判员肖义刚独任审判，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，胡坤荣、李培伦及张显更委托诉讼代理人陈祖辉，黎光英、李培洪及委托诉讼代理人卢道友、陈洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡坤荣、李培伦、张显更诉称：2014年3月原、被告签订《房屋买卖合同》，约定李培洪、黎光英购买原告位于瓮安县房屋，房屋总价款180000元。约定被告于2014年3月支付总房款50%，2016年1月30日支付总房款30%，2016年12月30日支付总房款的20%。截止目前，被告支付房款110000元，剩余房款70000元至今未付。为此诉至法院请求：1、判令李培洪、黎光英支付剩余房款人民币70000元，并按6%年利率支付逾期付款的违约金至实际付款之日止，暂计算从2016年12月31日至2019年12月31日止金额为12600元，合计为82600元；2、本案诉讼费、保全费以及为实现债权的费用由被告方承担。李培洪、黎光英答辩称：1、当时购买房屋时是口头协议，约定第二年办房产证，但至今未办理。且当时约定如果隔壁修了房屋，不能遮挡购买房屋的卧室和客厅的采光。应当保留六米，但现在是1.4米；2、双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律和行政法规的规定，损害国家利益和社会公共利益，该合同无效。原告方的非法权益不应当得到保护；3、根据双方签订的《房屋买卖合同》，约定最后一笔付款的时间是2016年12月30日支付尾款，因此原告（反诉被告）的诉请过了诉讼时效。李培洪、黎光英反诉诉称：反诉原告所购买房屋系反诉被告作为个人开发销售的房屋，反诉被告无房地产开发资质，其行为违背法律法规的强制性规定，且涉及非法经营，加之没有建筑施工许可、规划许可等审批手续，无验收报告，房屋质量得不到保障。没有消防通道，没有房屋产权证书，无法过户。为此反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》无效;2、反诉被告退还反诉原告购房款人民币110,000元。反诉被告答辩：1、购房时并未约定第二年办理房产证，但是承诺可以办理房产证。是因为反诉人没有支付剩余购房款，所以至今未能办理；2、反诉被告是按照国家规划修建的房屋，房屋交付反诉原告后，如反诉原告认为他人修建的房屋侵犯了其采光的权益，可向他人主张权益；3、反诉被告是通过拍卖的方式购买的国有土地，然后修建的房屋，房屋买卖合同是有效的，修建房屋的手续是完善的；4、房屋已经交付给反诉原告生活居住使用多年，所以不同意退还购房款和装修补偿款；5、反诉被告多次催收反诉人所欠房款，反诉人一直没有兑现，所以未超过诉讼时效。诉讼中本诉原告举证：证据1、《国有建设用地使用权出让合同》，证明销售房屋所占用的土地是本诉原告合法有效取得；证据2、《房屋买卖合同》，证明原、被告签订《房屋买卖合同》的事实；证据3、案涉房屋的产权证“黔20**瓮安县不动产权第××号不动产登记证书”，证明本诉原告所销售给本诉被告的房屋可以办理不动产证，因为本诉被告未支付尾款，所以才将案涉房屋的不动产房产证登记在原告张显更的名下。证据4、庭后提交催款图片，证明2018年8月原告通过张贴办理房产证的通知的方式向本诉被告催收购房尾款。本诉被告质证：对原告方提供的证据1、证据2、证据3的真实性无异议。证明目的有异议。1、证据1只能说明三原告共同取得国有土地的使用权，但在国有土地上修建房屋还得遵守相关法律法规以及《国有建设用地使用权出让合同》的约定。2、证据2约定的付款期间已经超过诉讼时效。3、原告在本案中未提供总体房产证，原告方提供的房产证不代表其交易的合法性，更不代表房地产开发的合法性。且该证是2018年取得，原、被告签订《房屋买卖合同》的时间是2014年。4、对原告方提出的《不动产登记产权证书》，权利人为张显更，共有人为陈祖霞，陈祖霞不是本案房屋买卖的出卖方。而本案中的李培伦、胡坤荣也不是本案的案涉房屋的产权人，因此本案原告没有该出售房屋的初始权利。原告主体不适格。对原告庭后提交的催款图片，本诉被告拒绝质证。诉讼中本诉被告举证：证据1、《房屋买卖合同》，证明原、被告在2014年签订《房屋买卖合同》的事实，且被告已经支付了110,000元购房款的事实；证据2、《图片》五张，证明原告诉状中陈述的聚源小区是本案三原告共同开发的，从照片来看，小区没有任何绿化，不符合三原告与土地出让部门签订的国有土地出让合同的约定内容。本诉原告质证：本诉被告是分三次支付的购房款。第一次是购房时付了50,000元，第二次支付了50,000元，第三次是2016年支付了10,000元。这五张图片确实是聚源小区的图片。本诉原告是严格按照国家的规划修建的房屋。本院对双方举证审查如下：双方所举证据来源合法、内容客观真实，本院对《国有建设用地使用权出让合同》、《房屋买卖合同》、“黔20**瓮安县不动产权第××号”不动产登记证书及聚源小区图片的真实性予以认定，可作为本案定案依据。本诉原告举证的2018年8月通知购房人办理房产证的通知，与2018年9月本诉原告分割登记“黔20**瓮安县不动产权第××号”不动产登记证书时间能相互印证，本院对2018年8月本诉原告在聚源小区催收房屋销售尾款的事实予以采信。经审理查明：2013年1月28日，胡坤荣、李培伦、张显更与瓮安县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，胡坤荣、李培伦、张显更作为受让方取得宗地号“瓮国让2012-58号”宗地的国有建设用地使用权，宗地用途为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。后胡坤荣、李培伦、张显更在该宗地上修建住房50余套，小区命名“聚源小区”。2014年胡坤荣、李培伦、张显更与李培洪、黎光英签订《房屋买卖合同》，约定李培洪、黎光英购买瓮安县房屋，房屋总价款180000元，2014年3月支付总房款50%，2016年1月30日支付总房款30%，2016年12月30日支付总房款的20%，第三期逾期10日内未支付尾款的，需承担20%购房款的违约责任。房屋竣工后，所修建房屋2016年办理了不动产权登记，权利人为胡坤荣、李培伦、张显更。后2018年9月胡坤荣、李培伦、张显更内部又对房屋权属进行了分割登记，将本案涉及房屋分割登记在张显更与其配偶陈祖霞的名下。合同签订后至今李培洪、黎光英共计支付购房款110000元，剩余房款70000元至今未付。购买房屋后李培洪、黎光英已装修入住至今。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告于2014年签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、本诉原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。一、对于胡坤荣、李培伦、张显更与李培洪、黎光英签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题本案系房屋买卖合同纠纷，对合同效力的审查实质上是对买卖行为的合法性审查。首先《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容明确，具体。其次，案涉房屋在双方签订《房屋买卖合同》后，登记在胡坤荣、李培伦、张显更名下，该登记行为足以表明胡坤荣、李培伦、张显更对案涉房屋具有所有权，当然就具有处分即销售案涉房屋的权利。同时，双方的房屋买卖行为不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”关于合同无效的情形。因此双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效，据此，对反诉原告诉请确认《房屋买卖合同》无效，要求反诉被告退还购房款110,000元的诉请，本院不予支持。二、对于本诉原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题双方签订的《房屋买卖合同》约定最后支付购房尾款的时间是2016年12月30日，结合本诉原告举证的2018年8月催款通知图片及案涉房屋2018年9月分割登记于张显更与其配偶陈祖霞名下的事实，再结合本诉被告因房屋未办理房屋产权证，所以未支付尾款的抗辩意见。本院对2018年8月本诉原告向本诉被告催收购房尾款的事实予以采信。因此对本诉被告提出的本诉原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。本诉原告现诉请本诉被告支付购房尾款70,000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定”之规定，本院予以支持。另，案涉房屋现虽登记于张显更与其配偶陈祖霞的名下，但依据合同相对性，本诉原告内部的分割不具有对抗李培洪、黎光英的效力。《房屋买卖合同》的当事人仍然是胡坤荣、李培伦、张显更与李培洪、黎光英，因此本诉原告诉讼主体适格。对于本诉原告违约金的诉请，虽然《房屋买卖合同》约定逾期支付尾款，需承担20%购房款的违约责任，现胡坤荣、李培伦、张显更诉请李培洪、黎光英就所欠房款按年利率6%支付违约金至实际清偿之日，结合本按实际，本院酌定李培洪、黎光英从本判决确定的履行期限届满之日至实际清偿之日止按年利率6%支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、限李培洪、黎光英于本判决生效之日起十五日内给付胡坤荣、李培伦、张显更购房款人民币70,000元,并从本判决确定的履行期限届满之日至清偿之日止按年利率6%给付违约金；二、驳回胡坤荣、李培伦、张显更的其余诉讼请求；三、驳回李培洪、黎光英的诉讼请求。本诉案件受理费人民币932元（本诉原告已预交），由李培洪、黎光英负担，与判决款项一并给付本诉原告，反诉案件受理费减半收取人民币932元由李培洪、黎光英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。审判员  肖义刚二〇二〇年七月二十七日书记员  刘晓宇