广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6849号原告：卜凡，女，1991年1月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。被告：顾政，男，1986年8月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：顾卫华，男，1958年1月30日出生，汉族，住天津市津**，系被告的父亲。原告卜凡诉被告顾政共有纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卜凡的委托诉讼代理人卢娴茵，被告顾政及其委托诉讼代理人顾卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜凡向本院提出以下诉讼请求：1.判决解除原告卜凡与被告顾政签署的关于广州市番禺区石楼镇铁中路××号××座××号房屋处置的《协议书》；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告原是恋人关系，双方于2016年3月8日与广州利合房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》（合同编号：201603133435），共同购买番禺区石楼镇铁中路××号××座××号房产（下称“亚运城××房”），房屋总价2240448元，其中首付为680448元，后期房款1560000元，后期房款由原、被告共同向招商银行股份有限公司广州分行申请按揭贷款，房屋的预告登记权利人为原、被告。后原、被告因感情不和分开，双方失去共同拥有使用房屋的基础。故于2016年7月27日，经过双方家庭的反复讨论，原告的父亲卜太军本着息事宁人、妥善分割房屋的原则与被告顾政签署了《协议书》，约定由原告让出亚运城××房的权属并取回相应的出资款项。根据《协议书》约定：原告与被告共同购买番禺区石楼镇铁中路××号××座××号房屋转至被告个人名下；被告应于2016年7月27日退还出资款200000元，2016年10月31日前退还出资款180503.96元；被告如违约原告将保留追偿从垫支之日起的款项利息和该房的增值收益。虽原告本人并未事先授权父亲代理签署该份《协议书》，但为了妥善解决房屋分割问题，原告后追认该份《协议书》关于房屋处置的约定。然而，原告追认《协议书》后，被告亦未按《协议书》约定履行，导致双方共有房屋的分割至今无法完成。首先，被告仅于2016年7月27日退还了第一笔出资款，第二笔出资款被告一直拖欠未足额退还，逾期两年余，严重违约。其次，被告一直未申请房屋涂销抵押。原告收取第一笔款项后应配合被告办理业主变更手续，但办理业主变更手续是本该由被告主导负责而原告给予协助配合。原告经向广州利合房地产开发有限公司咨询得知：办理房屋登记过户必须涂销贷款抵押。原告又向按揭贷款银行招商银行股份有限公司广州分行咨询得知：必须提前还清所有贷款才能涂销抵押。但被告至今仍未作出办理变更业主登记的第一步——向招商银行股份有限公司广州分行还清按揭贷款涂销抵押。鉴于被告怠于履约严重妨碍原告的合法权益，原告曾向番禺区人民法院提起诉讼，要求被告积极履行《协议书》。后于2019年3月26日，原告向被告发出《关于履行协议书的催促函》给与最后履行期限，又于2019年4月10日再次向被告发出《关于亚运城××号房屋分割解决方案的复函》，被告仍未履约。原告以诉讼等各种方式催告被告履行《协议书》，被告既未退还出资款，又未申请涂销抵押办理房屋过户登记，已经无法实现双方分割房屋的根本目的，严重损害原告权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告特向法院提起诉讼要求解除《协议书》，请判如所请。被告顾政辩称：当时签署《协议书》的是原告的父亲，我方按照协议还款，原告应配合办理减名手续，但原告一直没有履行，反而多次起诉后又撤诉。原告还拒绝沟通，我方向原告提出两个解决方案，一是提前还贷，原告需承担我方的损失；二是去银行减名，但银行说原告拒绝配合，所以是原告不配合不履行协议，我方不同意解除《协议书》，我方还按照协议给了原告240000元。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：卜凡和顾政原为男女朋友关系。2016年3月8日，卜凡和顾政（乙方、买方）与广州利合房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定双方当事人向广州利合房地产开发有限公司购买位于广州市番禺区石楼镇铁中路××号××座××房（以下简称涉讼房屋），建筑面积为191.8572平方米，套内面积为153.2872平方米，交易价为2240448元，首付680448元，余下房款1560000元须于2016年3月8日前缴付。合同另约定了房屋交付时间、违约责任等内容。2016年3月14日，卜凡、顾政与招商银行股份有限公司广州分行签订《个人购房借款及担保协议》，招商银行股份有限公司广州分行同意向卜凡、顾政发放贷款1560000元用于购买涉讼房屋。2016年3月8日，广州利合房地产开发有限公司出具《发票联》，确认收到卜凡、顾政的楼款680448元；2016年3月19日，广州利合房地产开发有限公司出具《发票联》，确认收到卜凡、顾政的楼款1560000元。2016年12月29日，卜凡以涉讼房屋为其与顾政二人共同购买且为二人共同共有，因双方已结束男女朋友关系，双方共有房屋的基础已丧失为由，向本院提诉主张分割涉讼房屋。本院以（2016）粤0113民初11491号案（以下简称11491号案）立案审理。顾政在该案中提出反诉，要求确认涉讼房屋所有权归其所有，并要求卜凡协助其办理涉讼房屋业主变更及房产过户手续。2017年8月9日，在11491号案的审理过程中，卜凡向本院提交《撤诉申请书》，申请撤回对顾政的起诉，本院出具（2016）粤0113民初11491号之一《民事裁定书》，准许卜凡撤诉。在11491号案庭审过程中，卜凡和顾政均确认以下事实：1.涉讼房屋仅办理了预告登记，并未取得正式的《不动产权证》；2.涉讼房屋的首付款为680448元，其中卜凡支付了380503.96元，剩余的为顾政支付。在该案中，顾政主张双方并非联名买房，其本意是个人购房，因资金短缺，因此向卜凡借款，而卜凡表示借款给顾政则房产证上必须要加上其名字，顾政考虑到双方已经是情侣关系，不好意思拒绝，便同意在《广州市商品房买卖合同》上加上了卜凡的名字，因此双方并无共同购房之意思表示，卜凡支付的380503.96元为向顾政提供的借款，且卜凡对此亦于《协议书》中予以确认。顾政并提交了签订日期为2016年7月27日的《协议书》，该协议书将顾政列为甲方，卜凡列为乙方，并载明甲乙双方于2016年2月12日共同购得涉讼房屋，现因个人原因需将此房产转到甲方名下，双方达成以下协议：乙方为购得该房产分两次总出资380503.96元，对此金额双方没有异议；甲方按约定于2016年7月27日前转款200000元给乙方；甲方按约定于2016年10月31日前将余款180503.96元转款给乙方；乙方收到第一笔款项后，需配合甲方办理业主变更手续，乙方在收到全部款项后，无条件协助甲方办理全部手续；甲方如有违约，乙方将向人民法院提请诉讼，并保留追偿从垫支之日起的款项利息和该房产的增值收益，乙方如有违约，甲方提请法院解决。但是该《协议书》落款处并无卜凡签名，而是由卜凡的父亲卜太军于“乙方代理人签名”处签名。卜凡在11491号案中对《协议书》的真实性、合法性、关联性均不予确认，质证认为该协议书没有卜凡的签名，其从来没有委托其父亲代为与顾政进行协商，卜凡作为完全民事行为能力人，自己买房是自己作出的决定，其父母也无权代其与顾政处置涉讼房屋，顾政也没有任何证据证明是卜凡授权其父亲处理涉讼房屋的分割，所以该协议并不能对其产生效力，卜凡并不知晓协议的内容。2017年4月10日，本院传唤卜太军到庭，卜太军陈述购买涉讼房屋是在春节之后，刚开始是准备顾政一方买房，后来就想着要一套面积比较大的，就决定卜凡家也给一半首付款；当时卜太军给了200000元左右的首付款，剩余的是卜凡向其舅舅借的；卜太军确认《协议书》是其于2016年7月27日与顾政签订的，当时其认为卜凡还比较单纯年轻，感觉其工作上和感情上的压力比较大，作为父母想帮她一下，抱着这种心态签订了协议；卜凡自己是不知道的，且协议书的内容是卜太军决定的，事先卜凡并不知道；顾政是直接将款项转账至卜凡的账号上，卜太军不清楚具体的数额；卜凡收到钱后，问卜太军怎么账户多了钱，其才告诉卜凡有关协议的事情。卜凡对于卜太军的上述陈述的真实性、合法性、关联性无异议，认为恰恰证明其父亲是出于好心与顾政进行协商，其并不知情。顾政则质证认为卜太军也承认了其出资了200000多元，剩余的款项是卜凡向其舅舅借的，可见卜凡没有能力出资购房，大部分的款项均是其父亲卜太军出资，卜太军有权处置涉讼房屋；卜太军称签订协议的时候卜凡并不知情、协议内容由其自己决定的陈述并不属实。2017年11月3日，本院作出11491号案民事判决，认定：卜凡和顾政作为涉讼房屋所有权预告登记的权利人，在未办理房屋所有权设立登记之前，其享有的是当设立登记条件成就或约定期限届满时对涉讼房屋办理所有权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实所有权。顾政和卜凡均确认涉讼房屋尚未办理正式的《不动产权证》，鉴于涉讼房屋并未办理正式的所有权设立登记，顾政和卜凡均对涉讼房屋不享有现实的所有权，故对于顾政要求确认涉讼房屋归其所有并要求卜凡协助办理过户手续的反诉请求，理据不足，不予支持。因此判决驳回顾政全部的反诉诉讼请求。因顾政不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终2084号案立案审理。在二审期间，卜凡表示：1.确认《协议书》的真实性，并对于该协议书的效力予以追认；2.如果房屋确认归顾政所有，则其理应还清全部贷款，而顾政至今没有向银行提交申请。2018年3月29日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终2084号民事判决，认定由于涉讼房屋尚未办理不动产登记，因此，顾政依据《广州市商品房买卖合同》依法享有的是合同项下的债权请求权，一审法院据此驳回顾政对于确权及过户的主张并无不当。顾政上诉提出依据《中华人民共和国物权法》二十八条之规定，应认定其享有全部权属，对于该主张顾政应提交证据证明其对案涉房屋的购买存在全部的出资关系，现在未有充分证据证明全部出资的情况下，该上诉理由缺乏事实依据，故不予采信。因此判决驳回上诉，维持原判。2018年4月8日，卜凡以顾政未按《协议书》约定退还出资款，且也未向按揭银行还清贷款涂销抵押，至今未变更业主登记，导致涉讼房屋的处理陷入僵局为由提诉至本院，本院以（2018）粤0113民初3176号案立案审理。在该案审理过程中，卜凡向本院提出撤诉申请，本院于2019年3月1日作出（2018）粤0113民初3176号《民事裁定书》，准许卜凡撤诉。2019年5月30日，卜凡以顾政既不退还出资款，又未申请涂销涉讼房屋抵押办理房屋过户登记手续，无法实现双方分割房屋的根本目的为由提诉至本院，引致本案纠纷。在本案诉讼中，双方当事人均确认涉讼房屋至今未办理产权登记，未取得《不动产权证》；并确认顾政已向卜凡支付款项240000元。但双方对于以下问题存在争议：一、关于《协议书》中约定“乙方在收到第一笔款项后，需配合甲方办理业主变更手续。乙方在收到全部款项后，无条件协助甲方办理全部手续。”条款的理解问题。顾政主张其在向卜凡支付200000元后，卜凡需配合其方办理涉讼房屋的减名手续，即卜凡应向公证处提交卜凡与房屋无关的证明，并向按揭银行提交减名申请和至开发商处将预售合同变更为顾政一人名字，再办理涉讼房屋房产证，之后顾政才向卜凡支付剩余款项，但卜凡在收到其方第一笔款项后就将其方拉黑，不进行沟通。卜凡则表示双方明确约定了款项的支付时间，其方是在收到款项后才办理业主变更手续，而减名手续包括预售合同减名和贷款减名，贷款是双方共同借贷，在贷款未还清之前，不可能对贷款进行减名，其方不存在不配合履行相关手续的情况。二、关于办理减名手续或将涉讼房屋登记至顾政一人名下的约定程序和步骤问题。顾政称办理减名的程序和步骤就是其方通知卜凡办理手续时，卜凡都要配合，按揭银行的工作人员告知其方，如卜凡提交申请后，银行开会审批才能进行减名，而另一个方案是还清贷款可以减名，因为分手是卜凡造成的，所以提前还贷的损失约500000元应由卜凡承担，如果卜凡同意赔偿损失方案，其方也会按照协议履行。卜凡则认为双方未详细约定办理减名手续或变更房屋至顾政一人名下的具体实施程序和步骤，双方对于房屋的处置是其方拿回出资款，房屋归顾政所有，双方签订《协议书》时，对于后续的手续均不清楚，因此协议内容约定不明；结合《协议书》约定内容，即顾政应在限定时间内将出资款退还给其方，其方收到款项后配合顾政办理手续，真实意思就是其方拿到款项后，房屋即与其方无关，其方可以配合办理房屋的相关手续，但顾政对于具体除名流程以及能否除名都不确定的情况下，就要求其方配合，顾政将房屋登记在自己一人名下，明显获利的情况下，在涂销抵押中还要求其方赔偿损失，该方案明显不公平，如按照顾政主张的程序履行，可能存在房屋已经与其方无关，但贷款仍需由其方偿还的情况。三、对于卜凡主张解除《协议书》的原因和依据。卜凡主张顾政未按照《协议书》约定履行退还出资款给其方的义务，而且其方以诉讼、发函等多种形式催告，顾政至今仍未履行，而且实际上双方签订的《协议书》也无法履行，双方对于房屋分割的目的无法实现，因此其方主张解除该份协议。顾政则不同意解除《协议书》，认为协议书履行至今，造成无法履行的原因是卜凡拒绝配合办理手续。本院认为：卜凡的父亲卜太军与顾政就涉讼房屋签订《协议书》，卜凡在（2018）粤01民终2084号案中确认了该协议书并追认了其效力，本院予以采纳。该《协议书》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。对于卜凡主张解除涉案《协议书》的诉请。从《协议书》的内容来看，双方在该协议书中均确认涉讼房屋为双方于2016年2月12日共同购得，并同意将房屋转至甲方即顾政名下，同时亦约定了第四条“乙方在收到第一笔款项后，需配合甲方办理业主变更手续。乙方在收到全部款项后，无条件协助甲方办理全部手续”，但根据卜凡和顾政在本案庭审中的陈述，双方对于该条款约定的支付款项以及办理业主变更手续的时间和内容理解不一，对于如何办理减名手续或将涉讼房屋办理登记至顾政一人名下的程序和步骤亦存在不同的解释，双方之间签订的《协议书》对此也没有进行具体详细的约定。顾政虽然主张向卜凡支付200000元后，卜凡应向公证处提交卜凡与房屋无关的证明，并向按揭银行提交减名申请和至开发商处将预售合同变更为顾政一人名字，再办理涉讼房屋房产证，之后顾政才向卜凡支付剩余款项。但顾政对于其上述主张，未能举证证实双方明确约定了上述办理减名手续或业主变更手续的程序和步骤以及支付剩余出资款的前提条件为需办妥相关减名手续，也未能举证证实在未清还贷款的情况下可直接对贷款人进行减名，顾政以其提出的上述减名程序和步骤主张应在办妥贷款减名和预售合同减名以及房产登记之后才向卜凡支付剩余出资款，理据不成立，顾政以此抗辩称卜凡不配合其办理上述减名手续，缺乏理据，本院不予采纳。鉴于卜凡和顾政签订涉案《协议书》，其目的在于双方在结束男女朋友关系后对双方原先共同购买的涉讼房屋的归属以及出资款项的给付进行妥善处理。现顾政未按《协议书》的约定在2016年10月31日前向卜凡支付剩余出资款，已构成违约。而且，《协议书》未明确约定办理减名手续或业主变更手续的期限，涉讼房屋至今未涂销抵押，顾政所主张的直接办理涉讼房屋贷款减名手续实际存在履行障碍。而顾政提出卜凡应向其赔偿提前还贷损失才同意提前还清贷款办理减名，但卜凡不同意该方案，顾政的该主张亦理据不成立，本院不予采纳。涉讼房屋至今未能办理至顾政一人名下，实际亦影响了卜凡在广州市的购房资格。双方当事人至今未能协商如何继续履行合同处理房屋变更至顾政一人名下，双方均坚持各自对于房屋减名的理解和要求，合同履行陷入僵局，双方已丧失继续履行《协议书》的基础。故，卜凡主张解除双方签订的《协议书》，理据充分，本院予以支持。至于顾政已向卜凡支付的240000元，鉴于顾政未在本案中就该款项提出反诉，且考虑到双方对于涉讼房屋的分割和处理尚未结束，故对于该款项本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告卜凡与被告顾政就位于广州市番禺区石楼镇铁中路××号××座××房签订的《协议书》于本判决发生法律效力之日起解除。本案受理费7008元，由原告卜凡负担3504元，被告顾政负担3504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  黄丽嫦人民陪审员  陈浩辉二〇二〇年七月二日书 记 员  罗嘉敏