福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初817号 原告：张雪玉，女，1967年8月3日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈名才，福建海山律师事务所律师。 被告：福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司，住所地武夷山市五九路余庆园****，统一社会信用代码91350782157267600J。 法定代表人：张萍，董事长。 委托诉讼代理人：黄争，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告张雪玉与被告福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司（下称汇华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雪玉的委托诉讼代理人陈名才、被告汇华公司的委托诉讼代理人黄争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张雪玉向本院提出诉讼请求：判令汇华公司向张雪玉支付逾期交房违约金207914.88元（违约金以866312元为基数，每日按0.02%计算，从2017年1月1日起暂计至2020年4月15日为207914.88元，继续计算至实际交房之日止）。事实和理由：2015年9月18日，张雪玉与汇华公司订立《商品房买卖合同》，合同约定：张雪玉购买汇华公司开发的武夷山汇华广场2幢901室商品房，建筑面积为121.61m²，总价866312元。合同约定汇华公司应于2016年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付使用。同时约定如逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，张雪玉按约履行了支付购房款的义务。然汇华公司至今未将房屋交付使用，显然汇华公司逾期交房的行为违反双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定，严重损害了张雪玉的合法权益，故依法呈状起诉，望判如所请。 汇华公司辩称：一、张雪玉并未实际支付首付款给汇华公司，该部分没有实际损失，首付款346312元不应计入计算违约金基数。汇华广场项目实际施工人鲍兴旺向案外人阙小明借款，2015年9月18日鲍兴旺出具领条给汇华公司，确认领到汇华公司预付款346312元用于抵2幢901室商品房首付款，鲍兴旺将该首付款抵给阙小明。阙小明因与陈文杰有生意往来，又将该款以陈文杰出具欠条的形式抵给陈文杰。同日汇华公司按照陈文杰的指示，与张雪玉签订商品房买卖合同、开具相应发票给张雪玉并完成该商品房备案登记。该首付款汇华公司并未实际收取，张雪玉要求按照全额计算违约金，有违民法的公平原则，应以其实际支付的52万元作为逾期交房违约金的计算基数。二、张雪玉的诉请明显超过诉讼时效，应驳回超过时效部分的诉讼请求。汇华公司于2019年1月3日取得竣工验收备案，具备交房条件，此后不应承担逾期交房责任。首先，案涉商品房业主实际是陈文杰，陈文杰与阙小明的纠纷从2017年至今尚未定论。期间阙小明要求汇华公司不要交房，2019年3月22日更是通过律师发送《律师函》，要求汇华公司暂缓对张雪玉的相关办证手续。其次，2017年汇华广场有近百户业主起诉汇华公司，要求汇华公司交房并支付逾期交房违约金，张雪玉在起诉前从未要求汇华公司交房。张雪玉知道或是应当知道权利被侵害的时间为2017年1月1日，2020年5月15日才立案起诉，明显超过三年的诉讼时效。超过时效部分应予扣除。三、以往生效判决确认汇华公司于2019年1月3日取得竣工验收备案，已具备交付条件，按照公平原则，汇华公司不应再承担此后的逾期交房责任。四、双方签订的《补充协议》约定，汇华公司有权根据约定情况的发生据实延期交房，特殊天气时间应予以扣除。根据武夷山市气象局的证明，汇华广场项目在2016年间，24小时内降雨量达到中雨或以上级别的天数为78天，气温达到35摄氏度或以上温度的天数为31天，合计109天，该109天属于约定的“特殊原因”，汇华公司可以据实顺延交房。五、张雪玉从未主张交房，一直放任扩大损失，除诉讼时效和合同约定特殊原因扣减外，也没有举证具体损失，违约金明显过高，权利义务严重失衡，请求法院依法调减违约金。 经审理查明，张雪玉与汇华公司经过协商于2015年9月18日签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，合同主要约定：1.张雪玉向汇华公司购买的商品房坐落在武夷山市，总价款为866312元；2.出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合：已取得建设工程竣工验收备案证明文件……；3.逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按下列方式处理：（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。《补充协议》约定：房屋交付时如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……24小时内降雨量达到中雨或以上级别，或24小时内气温达到35℃或以上温度的，或24小时内遇六级或六级以上强风的。 汇华广场系案外人鲍兴旺向汇华公司垫资承建，鲍兴旺为偿还债务，要求汇华公司以房抵工程款，在鲍兴旺的要求下，汇华公司拿出包括案涉商品房在内的多套商品房作为工程预付款抵给鲍兴旺。鲍兴旺随后将案涉商品房首付款346312元用于偿还其向阙小明的借款，阙小明又将案涉商品房首付款抵付案外人陈文杰所代表的福建盛建公司的债务，盛建公司即以张雪玉的名义与汇华公司签订《商品房买卖合同（预售）》。2015年9月18日签订合同当日，双方完成商品房买卖合同信息备案登记，汇华公司在未实际收到张雪玉购房首付款的情况下，向张雪玉开具了346312元的首付购房款发票，另520000元购房尾款张雪玉以银行按揭的方式支付给了汇华公司。 因汇华公司延迟交房，2018年间发生汇华广场业主集体诉讼，要求汇华公司交房并支付逾期交房违约金。本院生效判决认定，2019年1月3日，汇华广场建设工程项目通过行政主管部门的竣工验收备案，同年3月14日，汇华公司办理了所有权人为汇华公司的不动产权初始登记。另查明，武夷山市气象局向本院出具《天气情况证明》证明，2016年日降水达到中雨以上的天数为78天，日气温达到35度以上天数的为31天。本案在审理期间，汇华公司于2020年7月22日向张雪玉交付案涉商品房，双方办理了交房手续。 上述事实有原、被告提供的《商品房买卖合同（预售）》、合同备案信息表、《补充协议》、发票、武夷山市气象局出具的情况证明、南平市中级人民法院（2018）闽07民终724号民事判决书及法庭笔录等证据证明，可以认定。 本院认为，第一、关于违约金的计算问题。张雪玉与汇华公司于2015年9月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，汇华公司开具了与合同约定总购房价款同等金额的购房发票，可视为系汇华公司对张雪玉履行全部付款义务的认可，汇华公司未按约定交房，应当按张雪玉支付的总购房款866312元计算逾期交房违约金。第二、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案张雪玉于2020年5月15日起诉，其主张汇华公司支付逾期交房违约金受保护的起算时间依法为2017年5月15日。第三、合同约定交房日期为2016年12月31日，本院生效判决认定2019年1月3日，案涉商品房已经竣工验收备案，可以交付使用。张雪玉未能提供证据其在2020年5月15日前有向汇华公司主张权利，张雪玉长期怠于行使权利，根据诚实信用及公平的民法原则，本院确定汇华公司支付逾期交房违约金的起止时间为2017年5月15日至2019年1月3日，2020年5月15日起重新计算至实际交房日止。第四、《补充协议》约定：房屋交付时如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：特殊原因是指……24小时内降雨量达到中雨或以上级别，或24小时内气温达到35℃或以上温度的。汇华公司提供的武夷山市气象局出具的《天气情况证明》证明，2016年日降水达到中雨以上天数为78天，日气温达到35度以上天数为31天，二项合计109天依约应予扣减。综上，汇华公司应支付的逾期交房违约金为自2017年5月15日起按866312元总价款，以日万分之二计算至2019年1月3日商品房竣工验收备案日，期间扣减据实可以延期的109天为84726元及自2020年5月15日起至2020年7月22日的逾期交房违约金11782元，合计96508元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付张雪玉逾期交房违约金96508元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4752元，减半收取2376元，由张雪玉负担1270元，福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司负担1106元。福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  曾晋武 二〇二〇年七月二十二日 书记员  陈 丽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。