陕西省西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0111民初302号原告（反诉被告）西安中医脑病医院有限公司，住所地:西安市浐灞生态区。法定代表人宋虎杰，系医院院长。委托诉讼代理人董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。委托诉讼代理人秦娟，陕西平镜律师事务所实习律师。被告（反诉原告）西安天目温泉假日酒店有限公司，住所地:西安市浐灞生态区。法定代表人汪义坤，系公司董事长。委托诉讼代理人王汉仪，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人李剑锐，陕西泽诚律师事务所律师。原告西安中医脑病医院有限公司（以下简称中医脑病医院）与被告西安天目温泉假日酒店有限公司（以下简称天目公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中医脑病医院诉讼代理人董俊俊，被告天目公司委托诉讼代理人王汉仪、李剑锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1. 判令解除原告与被告在2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告租金共计911750元（租金591750元、押金32万元）；3.判令被告承担诉讼费。事实与理由：2019年3月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于西安市灞桥区十里铺酒十路61号天目公司三层所有客房及客房中心，租赁期限自2019年3月6日至2022年3月5日，年租金为2367000元。2019年3月7日，原被告双方签订《补充协议》，约定原告一次性支付被告租房押金320000元。合同签订后，原告按约定向被告支付了租金和押金。2019年9月24日，陕西省中医药管理局下发陕中医药函（2019）264号通知，陕西省中医药管理局通知原告立即停止酒十路61号涉及到住院患者有关的活动，不同意在酒十路61号设置临时住院点。事后，原告多次与多方行政主管部门沟通，但因涉案租赁房屋不符合医疗场所要求，被责令停诊。2019年9月30日，原告向被告发函终止《房屋租赁合同》，2019年10月8日原告将全部租赁房屋交还被告。后续事宜协调多次无果。2019年11月4日，原告向被告送达了为防止房屋租赁损失扩大的告知函，告知被告鉴于租赁合同已经解除，为防止损失继续扩大，让被告自行出租、出售等处置房屋，房屋自交还之日起的房租等费用原告不再承担。2019年11月5日，原告再次向被告送达了解除合同通知书，明确告知被告双方租赁合同自2019年9月30日已经解除，原告不再承租租赁房屋，双方后续事宜因无法达成一致将诉请第三方裁决。鉴于租赁合同解除，原告自愿承担部分租赁费作为补偿，被告应返还剩余租金和押金。因此，原告为维护自身权益诉至法院。被告辩称，1.涉案合同合法有效未解除，原告应继续履行。原告诉状中诉讼请求与事实理由自相矛盾，将解除合同的请求权与解除权混淆；2.原告履行合同时缺乏诚信，在协商合同能否解除、如何解除时缺乏诚意，这是导致双方矛盾扩大的根本原因；3.原告违约给自己造成了经济损失。因此，其作为反诉原告提出反诉请求：1. 判令反诉被告支付拖欠的房租金591750元（自2020年3月6日起算，暂计至6月5日共3个月房租金，及至解除租赁关系的判决生效之日止）；2.判令反诉被告恢复承租房屋原状，或由反诉人自行恢复，由此产生的费用（以鉴定为准）由反诉被告承担；3.判令反诉被告赔偿或修复租赁期间损坏房屋内设施、设备合计约为85660元（见损坏物品清单）；4.判令反诉被告支付违约金1065150元（合同3年总租金，7101000*30%再减半）；5. 本案本诉诉讼费与反诉费由反诉被告全部负担。原告针对反诉辩称，其在2019年9月30日向天目公司送达解除房屋租赁合同通知，自己让与了2个月租金，不存在恢复房屋问题，也不存在违约问题，因此，反诉违约金没有事实依据和法律依据。经审理查明，2019年3月6日，本案原告中医脑病医院作为承租方（乙方）与出租方（甲方）即本案被告天目公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，出租房屋位于陕西省西安市灞桥区十里铺酒十路61号天目公司三层所有客房及客房中心，共计47间，每间房租金为138元，租赁房屋以目前现状对外招租，除客房中心乙方自主改造外，其余房间均可达到正常入住要求。租赁房屋仅作乙方医院及家属使用。租赁期为叁年，自2019年3月6日至2022年3月5日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。年租金为2367000元，租赁押金40万元，租金每半年支付一次：上半年的租金在本合同签订的当日内一次性支付；下半年房费应提前45天缴纳，第二、三年房租金交付时间以此类推。租房押金在本合同签订当日内一次性支付，作为乙方履约保证金，本合同期满，办理完退房手续，甲对乙方履约情况经过核实，再经双方核算后15日内，一次性无息退还乙方。合同到期后，乙方应将所租赁房屋以及设施3日内恢复原状并归还甲方。合同第六条合同的变更、解除与终止约定，1.双方可以协商变更或终止本合同。2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供所出租的房屋，或所提供的房屋不符合本合同约定条件，严重影响乙方经营；3.乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；（6）逾期未交纳应由乙方支付的各项费用，经甲方催告后，5日内仍不支付的。4.租赁期满，本合同自然终止。5.因不可抗力因素导致本合同无法履行的，本合同终止，双方均不得追究对方不履约的责任。合同第八条甲方违约责任约定，因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同已交租金总额30%作为违约金；合同第九条乙方违约责任约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。此外，乙方还应赔偿因其违约给甲方造成的全部损失等。合同签订后，原告进场使用租赁房屋。2019年3月7日，原被告还签订《补充协议》一份，约定甲乙双方原合同约定的租房押金为40万元，本着互惠互利的原则后经双方友好协商最终将原合同约定的租房押金确定为32万元。2019年3月8日，原告向被告天目公司转账支付了押金32万元及2019年3月6日至2019年9月5日半年租金1183500元。2019年7月29日，原告向被告天目公司转账支付了2019年9月6日至2020年3月5日半年租金1183500元。2019年9月24日，陕西省中医药管理局向中医脑病医院出具陕中医药函（2019）264号陕西省中医药管理局关于西安中医脑病医院有限公司申请设立院外临时住院点事宜的通知，该通知载明你院《关于设置临时住院点的请示》（西脑院发﹤2019﹥102号）收悉，根据《医疗机构管理条例》等相关规定，我局组织专家对浐灞生态区XX路XX号、XX路XX号进行现场检查，依据专家组意见，现将有关事宜通知如下：一、不同意你单位在浐灞生态区XX路XX号、XX路XX号设置临时住院点。二、立即停止浐灞生态区XX路XX号、XX路XX号涉及到住院患者的有关活动。三、对由于医疗用房紧张、确需在院外设置临时住院的，应建立符合医疗机构设置基本标准的院区，经审核合格后，方可开展医院相关活动。2019年9月30日，原告向被告发函，该函称2019年3月6日我院与贵公司签订了《房屋租赁合同》，合同执行期间得到了贵公司的大力支持和积极配合，房屋正常使用，双方合作愉快。现因国家政策原因，我院虽经多方沟通协调，但收效甚微，迫不得已，特向贵公司提出自2019年9月30日起拟终止《房屋租赁合同》。2019年10月18日，原告就关于终止房屋租赁合同终止后续问题的处理意见向被告发函，该函称合同履行中收到行政监管部门的通知，因租赁场地不符合医疗场所要求，责令停诊。接获通知后，中医脑病医院向天目公司进行了告知，并按照上级要求对所有人员予以撤离。因租赁合同已无履行的可能，中医脑病医院已将房屋钥匙交还了天目公司，2019年9月30日，中医脑病医院向天目公司出具了关于拟终止房屋租赁合同的函。现就上述问题，中医脑病医院提出因合同无法履行确属监管所致，基于合作互利的交易初衷，中医脑病医院愿向天目公司提供2个月（10月-11月）的租金标准作为补偿，为避免双方损失持续扩大，中医脑病医院会积极配合天目公司解决遗留问题。2019年11月4日，原告再次向被告发函，该告知函称中医脑病医院于2019年9月30日向天目公司送达了解除房屋租赁合同通知，于2019年10月8日，已经搬离了承租房屋，交还了钥匙。经几次沟通后续事宜因无法达成一致，中医脑病医院郑重通知：自中医脑病医院搬离之日起房租等费用概不承担，为防止损失进一步扩大，天目公司应自行使用、出租、出售等处置房屋，因怠于处置房屋造成的损失由天目公司全部承担。后续事宜双方可进一步沟通，也可选第三方裁决，但不应放任房屋租赁损失进一步扩大。天目公司亦于2019年11月15日向中医脑病医院出具关于防止房屋租赁损失扩大的复函，该复函称收到中医脑病医院单方要求解除房屋租赁合同通知后实感意外，并表示双方签订《房屋租赁合同》前，中医脑病医院来洽谈租房事宜时，曾讲到租用天目公司客房是报政府有关部门备案的，时隔半年多，突然又称因政府文件要单方终止合同。政府什么文件，中医脑病医院未提供，文件内容也未向公司透露，毕竟是两个平等民事主体，天目公司为满足中医脑病医院的租房要求，将客房改装成病房做出了很大努力，经济上也做出巨大付出。考虑到半年多双方友好合作的关系，为了防止因贵公司违约后，损失继续扩大，中医脑病医院应尽快将相关政府文件提供，以便天目公司对终止合同原因有一个了解。了解后，天目公司将尽快召开董事会讨论，讨论后尽快答复。原告于2019年10月8日搬离并出具告知书一份，该告知书载明，中医脑病医院位于西安市灞桥区十里铺酒十路61号的临时住院点于2019年10月8日已经全部搬回了位于米秦北路的西安中医脑病医院本院，此处住院不再使用。现该租赁房屋空置。之后，原告因与被告协商未果，遂提起诉讼。庭审中，双方当事人各持己见，本院调解未果。上述事实，有原告起诉状、当事人陈述、《房屋租赁合同》、转账回单，陕西省中医药管理局出具的陕西省中医药管理局关于西安中医脑病医院有限公司申请设立院外临时住院点事宜的通知以及本院庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同履行中，原告因上级管理机构下发通知，不同意其向被告承租的被告房屋所在地酒十路61号设置临时住院点，立即停止涉及到住院患者的有关活动后，与被告进行协商解除合同，被告虽对此不予认可，但原告自2019年10月搬离退还租赁房屋属客观事实，且针对原告提交的证据，被告确未提交相应证据予以佐证，故对其辩驳理由，本院不予采信；该合同于2019年10月8日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，租赁押金32万元应予退还；基于合同履行中的实际情况及原告的意思表示，原告应付租金期间为2019年3月6日至2019年12月5日，原告已交租金为2367000元，扣除应付租金为1775250元（2367000元∕年÷12×9），应退租金为591750元。鉴于合同予以解除，故被告反诉要求原告恢复原状于法无悖，本院予以支持；对于被告反诉要求原告赔偿损坏设施、设备的费用一节，结合原告所提交的双方交接情况证据，合同履行中存在物品损失亦属客观事实，故对被告反诉的该节主张，本院予以准许；至于被告反诉要求原告支付租金及违约金一节，则因无事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、西安中医脑病医院有限公司与西安天目温泉假日酒店有限公司于2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、西安天目温泉假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向西安中医脑病医院有限公司返还租金591750元；三、西安天目温泉假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向西安中医脑病医院有限公司返还租赁押金32万元； 四、西安中医脑病医院有限公司于判决生效后十日内恢复位于陕西省西安市灞桥区十里铺酒十路61号的承租房屋原状；五、西安中医脑病医院有限公司于本判决生效之日起十日内向西安天目温泉假日酒店有限公司赔偿损失85660元；六、驳回西安天目温泉假日酒店有限公司要求西安中医脑病医院有限公司支付租金的反诉请求；七、驳回西安天目温泉假日酒店有限公司要求西安中医脑病医院有限公司支付违约金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12918元，原告已预交，由被告负担，被告应连同上述应付之款一并给付原告。反诉案件受理费10241元，反诉原告已预交，该费用由反诉被告负担1024元，反诉被告应连同上述应付之款一并给付反诉原告。反诉原告负担9217元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长     李晓葆     人民陪审员     何燕歌人民陪审员     屈巍龙  二0二0年 七 月 八日 书  记  员     赵瑞雪   1