广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2688号上诉人（原审被告）：梁楚琪，女，1987年2月7日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：曾冬萌，广东律参律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆林政，广东律参律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：丁建宏，男，1986年1月22日出生，汉族，住江西省德兴市。委托诉讼代理人：颜旭棠，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙锦强，广东君直律师事务所律师。原审第三人：佛山市凯城房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：况斌。委托诉讼代理人：杜颖婷，公司员工。上诉人梁楚琪因与被上诉人丁建宏、原审第三人佛山市凯城房地产代理有限公司（以下简称凯城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初24337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁楚琪上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回丁建宏的全部诉讼请求；2.丁建宏承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院忽略合同中存在的矛盾之处，在合同主要条款存在较大冲突且无法进行解释的情况下，一审法院直接忽略该部分事实径行判决，属于认定事实错误。根据双方签订的房屋买卖合同第二条第四款，双方明确约定了“甲方(梁楚琪)解除抵押的资金来源为使用乙方(丁建宏)的第1笔首付款”，但丁建宏向梁楚琪支付购房定金之后并未支付过任何购房款项，丁建宏未在2019年8月15日前向梁楚琪支付首期款导致梁楚琪缺乏解除房屋抵押的资金来源，故而无法按时提交一次性还贷申请，梁楚琪本身并无过错。而丁建宏提出，合同也约定了丁建宏需在房屋办理过户手续当天将第一笔首付款1350000元支付给梁楚琪。依据常理而言，办理房屋过户手续当日应当是支付房屋尾款，若梁楚琪在未收到丁建宏首付款的情况下便直接提交一次性还贷申请，将承受极大的还款压力，对梁楚琪是不公平的。且抛开常理而言，在合同主要条款存在根本冲突的情况下，一审法院并未对该部分事实进行分析解释，而是直接忽略，径行判决梁楚琪构成违约，请求二审法院依法查清案件事实。二、丁建宏未按照合同约定履行义务，未及时向银行申请办理贷款，不具备后续支付能力，丁建宏违约是导致梁楚琪未能提交一次性还贷申请的直接原因和根本原因，梁楚琪并无过错。本案中，双方签订的房屋买卖合同第六条第三款中明确约定，丁建宏应当于2019年7月15日前往贷款机构办理贷款申请手续，但是丁建宏一直未去办理贷款申请手续，且至今仍然未能获得银行贷款，不符合合同的约定，丁建宏不具备后续支付能力是直接导致梁楚琪未能在2019年8月15日前提交一次性还贷申请的根本原因。而一审法院虽然认定了丁建宏并未办理按照合同约定办理银行贷款，但是却认为是由于梁楚琪没有告知丁建宏去办理贷款导致。丁建宏作为付款方，办理贷款具备后续支付能力是其义务，梁楚琪只有协助义务，一审法院却将办理贷款的义务倒置，认为梁楚琪没有通知丁建宏办理贷款便直接排除了丁建宏的责任，一审法院判决不妥。同时一审法院提出，梁楚琪将房本抵押给了案外人，在此情况下丁建宏也无法去办理贷款。但实际上，在2019年7月15日之前及之后，房产证一直在梁楚琪手中，梁楚琪也在一审庭审中当庭出示了房产证，而根据梁楚琪提交的房产信息查询结果显示，涉案房屋上除固有的中国建设银行抵押权之外并未设定任何抵押，没有其他任何抵押登记信息，一审法院认定事实有误。三、丁建宏在2019年8月15日前尚未取得购房资格，不符合涉案合同履行的要求，其不具备房屋过户条件是导致梁楚琪未能在2019年8月15日前提交一次性还贷申请的直接原因，与梁楚琪无关。梁楚琪签订房屋买卖合同后，一直积极履行自身义务，不存在任何违约行为，依照合同约定准备提交还贷申请时收到第三人的通知，告知此时丁建宏尚未取得购房资格，根据丁建宏在庭上出示的社保记录也可知，其在2018年9月份方才开始缴纳社保，2019年8月缴纳社保尚未满一年，也可得知丁建宏在8月份没有取得购房资格，而其不具备购房资格将直接导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，没办法顺利过户，基于此担忧，梁楚琪方才未能及时向银行提交一次性还贷申请。丁建宏及凯城公司在庭上均主张梁楚琪在签订合同时知晓丁建宏尚未取得购房资格，但涉案合同签订时间是在2019年3月份，当时丁建宏及凯城公司告知梁楚琪，购房资格很快就能取得，但是并未告知取得的具体时间，梁楚琪本以为丁建宏在合同签订后一两个月内便能够取得购房资格，但没想到2019年8月份仍未取得，丁建宏不能以梁楚琪签订涉案合同时知晓其尚未取得购房资格从而认定梁楚琪知晓丁建宏于2019年8月份尚不能取得购房资格的事实，并且，至今丁建宏也只提交了社保记录，并未提交购房资格证明，根据佛山市的购房条件，购房资格的取得除了需要缴纳一年的社保外同时还需要提供居住证，但丁建宏并未提供，梁楚琪至今尚不知晓丁建宏是否具备购房资格。若梁楚琪在丁建宏尚无购房资格的情况下将房屋从银行处赎回，可能将直接导致梁楚琪的房屋无法按时转手，也没办法按时偿还因一次性还款而对外举借的债务，梁楚琪将陷入经济困境，梁楚琪基于此原因方才没有及时提交还款申请，若丁建宏具备购房资格，则梁楚琪可随时向银行提交申请，促进合同履行。四、除中国建设银行固有的抵押权之外，梁楚琪并未将房屋抵押给案外人，也不存在因借款20万元而将房产证抵押给别人的情形，丁建宏主张梁楚琪将房屋抵押给案外人构成根本违约并直接导致合同无法继续履行没有事实依据和法律依据，一审法院认定事实有误。丁建宏提交了未经电子证据固定化的聊天记录和电话录音试图证明梁楚琪将房屋抵押给了案外人，但该聊天记录和录音无法显示沟通双方身份，无法核实真伪，并且电话录音当中通话双方均为男性，而梁楚琪为女性，该录音显然不是发生在梁楚琪与丁建宏之间，不应采信。而在一审法院认定的事实当中，直接将该份录音认定为了丁建宏与梁楚琪的“梁”姓丈夫之间发生的对话，一审法院该认定没有证据支持。根据梁楚琪提交的房产信息查询结果显示，涉案房屋上除固有的中国建设银行抵押权之外并未设定任何抵押，没有其他任何抵押登记信息，并且涉案房屋房产证一直在梁楚琪手中，并未因为对外欠款20万元而将房产证抵押给别人，一审法院在未有充足证据证明的情况下认定梁楚琪于2019年9月5日时仍因欠款20万元而未取回房产证的事实错误。丁建宏的主张没有充足证据支撑，而梁楚琪出示的证据足以证明梁楚琪并未将涉案房屋抵押给案外人，梁楚琪的主张更应当得到采信。丁建宏辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。《存量房屋买卖合同》第2条第4款约定无论首付款定义如何，梁楚琪均应向银行申请提前还贷，根据丁建宏提交的中国建设银行个人贷款办法，经贷款行同意，才可提前还款，梁楚琪违反了向银行申请提前还贷的规定。涉案《存量房屋买卖合同》、居间服务合同，以及一审提交的微信聊天记录、录音以及第三人的聊天记录，足以证实梁楚琪及其丈夫承认因欠外债把房屋抵押给案外人，《存量房屋买卖合同》第4条第1款明确约定房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的可追究违约责任。梁楚琪辩解丁建宏无购房资格导致合同无法履行的理由不能成立，《存量房屋买卖合同》已约定过户时间迟至2019年9月30日，证明签订合同时梁楚琪已经知悉丁建宏在2019年9月才能办理过户。梁楚琪丈夫与丁建宏的电话录音，与梁楚琪的电话录音相互印证，梁楚琪的上诉理由不成立。丁建宏向一审法院起诉请求判令：1.解除丁建宏与梁楚琪于2019年3月23日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》；2.梁楚琪向丁建宏双倍返还定金1200000元；3.梁楚琪支付丁建宏支出的律师费用20000元；4.梁楚琪承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于佛山市南海区某房于2017年1月22日办理不动产权登记，登记权利人为梁楚琪。2019年12月19日查询时，该房屋仍存在抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州某支行的抵押权登记。2019年3月23日，丁建宏、梁楚琪及凯城公司共同签署《房屋买卖业务签订文件合订本》，包括了：梁楚琪（甲方，卖方）与丁建宏（乙方，买方）签订的一份《存量房屋买卖合同》，该合同约定：甲方所售房屋座落于佛山市南海区某房；建筑面积201.81平方米，其中住宅183.97平方米，车位30平方米；房屋已设定抵押，甲方应于2019年8月15日前向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2019年9月30日前办理完毕注销抵押登记手续，甲方解除抵押的资金来源为使用乙方第一笔首付款；房屋转让款共计4500000元；乙方应于合同签订当天将第一笔定金600000元支付给甲方，在过户手续当天将第一笔首付款1350000元支付给甲方，乙方拟贷款金额为3150000元，甲乙双方应于2019年7月15日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，甲方同意乙方向最多不超过3家贷款机构贷款，贷款不足部分乙方在接到贷款机构或居间方通知后30个工作日内自行筹齐剩余房款；买卖双方应于2019年9月30日共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；任何一方逾期履行本合同约定的义务超过30日的构成根本违约，守约方有权以书面通知方式违约方解除房屋买卖合同，要求违约方没收定金或双倍返还定金或要求违约方支付房屋转让款20%的违约金；买卖方任何一方违约，守约方以诉讼形式主张权利的，违约方须承担守约方支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费等相关费用；等等。同时，梁楚琪（甲方）、丁建宏（乙方）及凯城公司（居间方）还签订一份《居间服务合同》，约定甲乙双方应向丙方支付代理费112500元，其中甲方承担25000元，乙方承担90000元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付，等等。同日，梁楚琪出具一张收款收据，确认收到丁建宏支付的购房定金600000元。2019年4月1日，凯城公司工作人员通过微信询问梁楚琪，抵押什么时候可以解除，梁楚琪回复称这两天安排。2019年4月9日再次询问，梁楚琪回复称已解，过几天拿本。2019年4月10日，凯城公司工作人员告诉梁楚琪，可以拿证了和他说一下，梁楚琪询问办什么用，凯城公司工作人员回复要放在凯城公司处。2019年8月6日，丁建宏向梁楚琪发出《履约敦促函》，通知梁楚琪应于2019年8月15日前向房屋贷款机构提交一次性申请还清剩余贷款的申请或于2019年8月15日前全额退还定金。2019年9月2日，丁建宏与广东君直律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，委托广东君直律师事务所处理与梁楚琪房屋买卖合同纠纷一案，丁建宏为此支付律师费20000元。2019年9月5日上午，丁建宏与梁楚琪丈夫（梁）进行电话通话，丁建宏问“你那个花城的房子怎么解决啊”，梁答“之前的话呢就说了嘛，因为说要拿那个房产证，必须把钱给他啊”，丁建宏问“那你有没有想办法去拿房产证？”，梁答“我想，那我这里也没有那么多钱”丁建宏问“那是多少钱”，梁答“20万”，丁建宏问“那你的意思是叫我再拿20万，这样会比较好是吗？然后你去把房产证拿出来吗。”梁答“对对”丁建宏说“你这个事我都不知道那个钱，你就是直接抵押给那个朋友是不是，拿房产证”，梁答“嗯”。丁建宏称“我现在也拿不出钱来去帮你做那个事情”，梁答“我听我老婆说了一下，然后如果是这样的话，我想办法把钱给你了，真的一下拿不到超过10万的钱出来，只能想办法，实在不行只能去公司退一些股份出来。”等等。2019年9月24日，丁建宏提起本案诉讼。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。丁建宏、梁楚琪于2019年3月23日签订的《存量房屋买卖合同》为签约双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，梁楚琪应于2019年8月15日前向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，但梁楚琪方在2019年9月5日仍确认房产证因借款200000元尚未取回，故其根本无法按合同约定履行该义务，目前该房屋的贷款抵押登记也未涂销，丁建宏购房合同目的无法实现，丁建宏起诉请求解除《存量房屋买卖合同》合法合理，一审法院依法予以支持。房产证原件取回之前，丁建宏是无法办理银行按揭贷款的，况且从双方协商过程来看，梁楚琪从未向丁建宏提出过要求办理银行按揭贷款，故梁楚琪以丁建宏未办理银行按揭贷款为由，辩解其未向银行申请提前还贷不构成违约的理由不能成立。丁建宏已从2018年9月开始在佛山地区购买社保及纳税，合同约定过户时间为2019年9月30日，凯城公司也明确在签订该房屋买卖合同时当事人均知悉丁建宏购房资格情况，故签订房屋买卖合同时丁建宏尚不具备购房资格并不影响合同履行，梁楚琪以丁建宏不具备购房资格为由，辩解其未向银行申请提前还贷不构成违约的理由也不能成立。综上，本案房屋买卖合同因梁楚琪根本违约而解除，丁建宏请求梁楚琪双倍返还定金1200000元及支付律师费20000元符合合同约定，一审法院依法均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除丁建宏与梁楚琪于2019年3月23日签订的《存量房屋买卖合同》；二、梁楚琪应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共计1200000元予丁建宏；三、梁楚琪应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元予丁建宏。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取21480元，财产保全费5000元，合计26480元（丁建宏已预交），由梁楚琪负担。梁楚琪应于上述付款同期迳付还受理费26480元予丁建宏，一审法院不另收退。二审期间，双方均未向本院提交证据。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案二审争议焦点为：梁楚琪是否构成违约。《存量房屋买卖合同》约定梁楚琪应于2019年8月15日前向贷款银行提交一次性还清贷款申请，且最迟应于2019年9月30日前办理涂销抵押登记，但梁楚琪在2019年8月15日前并未向银行提交还贷申请。梁楚琪上诉称其未向银行申请提前还贷的原因，一是丁建宏未向银行申请按揭贷款，二是丁建宏未支付首期款，三是丁建宏未取得购房资格。根据丁建宏与梁楚琪的电话录音，梁楚琪问到其丈夫是否有联系丁建宏，并提及要与丈夫商量凑齐20万元取回房本；而丁建宏与梁楚琪丈夫的聊天记录中，明确了要解决花XX房子的问题，亦提及凑齐20万元取回房本的事宜，两段聊天记录的内容相互印证，可证实梁楚琪尚未取回涉案房屋房产证，梁楚琪上诉认为丁建宏与其丈夫的聊天记录主体身份不明、涉案房屋房产证一直由其持有的理由不成立。根据合同约定，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料，故在丁建宏申请办理按揭贷款时，梁楚琪有协助义务。根据查明的事实，梁楚琪尚未取回房屋房产证，在此情况下，丁建宏无法办理银行按揭贷款，故梁楚琪以丁建宏未申请按揭贷款为由不履行申请还贷的义务，理据不足。合同对第一笔首付款的支付时间约定前后不一，双方产生争议，但不论是哪个时间，梁楚琪均应先向贷款银行提交提前还贷的申请，梁楚琪未按合同约定履行申请提前还贷的先合同义务，已构成违约。关于购房资格问题，丁建宏从2018年9月开始在佛山购买社保及纳税，合同约定过户时间为2019年9月30日，梁楚琪确认签订合同时知悉丁建宏不具有购房资格，故根据合同约定的履行时间，丁建宏在签订合同时不具有购房资格，并不影响合同的履行，梁楚琪以丁建宏不具有购房资格为由不履行提前还贷的义务，理据不足。一审判决认定梁楚琪构成违约，判决解除合同、梁楚琪双倍返还定金及支付律师费符合合同约定，本院予以维持。综上所述，梁楚琪的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42960元，由上诉人梁楚琪负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年七月一日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪