江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初7155号原告：南京医药万户良方健康管理有限公司，统一社会信用代码91320114MA1W6A307D，住所地南京市雨花台区小行路******。法定代表人：高大庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：李敏华，上海市锦天城(南京)律师事务所律师。被告：南京薇狄商贸有限公司，统一社会信用代码91320104MA1WXKB29N，住，住所地南京市建邺区白龙江东街**舜禹大厦****/div>法定代表人：吴莹莹，该公司总经理。原告南京医药万户良方健康管理有限公司(以下简称“医药万户公司”)诉被告南京薇狄商贸有限公司（以下简称“薇狄公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告医药万户公司委托代理人李敏华到庭参加诉讼，被告薇狄公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告医药万户公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠房租及水电、物业费合计人民币45817.06元；2、请求判令被告支付违约金人民币43750元；3、请求判令被告支付逾期付款滞纳金人民币36762.72元；4请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告医药万户公司与南京市秦淮区润鼎食品小铺于2018年6月1日就位于南京市雨花台小行路58号14幢一层面积为95平方米的房屋签订了《房产租赁合同》，合同租期五年，自2018年6月1日起至2023年4月9日。2018年8月8日，应被告要求，医药万户公司、南京市秦淮区润鼎食品小铺与薇狄公司共同签订了《房产租赁合同主体变更三方协议》，约定将承租方变更为薇狄公司，原《房产租赁合同》中润鼎食品小铺权利义务由薇狄公司承接，薇狄公司亦按时向原告缴纳房租、水电及物业费。2019年5月起，被告薇狄公司开始拖欠房租、水电及物业费，目前被告己擅自搬离案涉租赁房屋，经原告核算，被告共拖欠房租、水电及物业费合计45817.06元。《房产租赁合同》16.4约定，“在租赁期内，如乙方未经甲方同意，中途擅自退租，甲方有权没收履约保证金并要求乙方支付违约金（违约金数额为3个月租金）”，另4.1约定“第一、二个租赁年度从2018年6月1日至2020年5月31日内，每年租金为人民币175000元”，按此条款计算，三个月租金为人民币43750元，被告应依约定赔偿违约金。《房产租赁合同》7.1约定“以后租金及物管费均按每期6个月交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前（若25日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一个工作日），向甲方足额支付下个交租期的租金及物管费”，7.3约定“乙方按逾期部分每日千分之三向甲方支付逾期付款滞纳金”，4.1约定“第一、二个租赁年度从2018年6月1日至2020年5月31日内，每年租金为人民币175000元”，5.1约定“租赁期内的物业管理费人民币2元／平方米／月，即每月总额人民币190元”，则2019年5月24日，被告应当向原告支付租金87500元，物管费1140元，合计88640元，然被告仅于2019年7月7日支付房租20000元，被告应当以88640元为基数，至2019年7月7日被告汇款20000元，支付滞纳金88640×43×3／1000＝11434.56元，2019年7月7日至起诉日，支付滞纳金68640×123×3／1000＝25328.16元。为此，原告为保障自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告薇狄公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，进行了质证。对相关证据和事实，本院认定如下：南京市雨花台区小行路58号14幢房屋所有权人为案外人南京金浦小行房地产开发有限公司。2018年1月22日，南京金浦小行房地产开发有限公司与南京医药国药有限公司签订“商业广场租赁合同”一份，约定将位于小行名城世家11#一层面积为620平方米的房屋（土地证号：宁雨国用（2011）第07**）出租给南京医药国药有限公司，该商铺内只限用于医药零售类经营，租赁期限自2018年4月10日至2023年4月9日。2018年2月13日，南京金浦小行房地产开发有限公司与南京医药国药有限公司签订“补充协议”一份，约定：1.1乙方自愿向甲方承租位于小行名城世家11#一层面积为620平方米的房屋，土土地证号：宁雨国用（2011）第07**其地址为南京市雨花台区小行路58号14幢一层。2.租赁期限2.1租赁期限从2018年2月13日至2023年4月9日，其中2018年2月13日至2018年4月9日为装修免租期。2018年4月19日，南京金浦小行房地产开发有限公司（甲方）、南京医药国药有限公司（乙方）及原告医药万户公司（丙方）签订“《商业广场租赁合同》主体变更三方协议”约定，甲、乙双方于2018年1月22日签订了一份《商业广场租赁合同》，约定：1.甲方将位于江苏省南京市小行名城世家11#一层面积为620平方米的房屋出租给乙方，土地土地证号：宁雨国用（2011）第07**地址为南京市雨花台区小行路58号14幢一层。2.丙方系乙方控股子公司，乙方签订合同时，南京医药万户良方健康管理有限公司尚未完成工商注册手续，为承租房产，因此由乙方出面签订合同，乙方依照规定愿承担丙方的投资、租赁、经营风险……经甲、乙、丙三方协商一致，就《商业官场租赁合同》的主体变更事宜达成《商业广场广场租赁合同主体变更三方协议》如下：一.三方同意自本协议签署之日起，上述《商业广场租赁合同》项下乙方的全部权利义务概括的、无条件的不可撤销地一次性转让给丙方，由丙方继续履行《商业广场租赁合同》项下承租方的全部责任义务和权利。二.《商业广场租赁合同》除本协议第一条约定的主体变更外，其他条款均保持不变，由甲方与丙方继续履行。本协议为《商业广场租赁合同》的组成部分，与《商业广场租赁合同》具有同等的法律效力，本协议未变更的内容仍以《商业广场租赁合同》约定为准。2018年6月1日，原告医药万户公司（出租方，甲方）与案外人南京市秦淮区润鼎食品小铺（以下简称“润鼎食品小铺”签订）（承租方，乙方）“房产租赁合同”一份，约定：一、出租房屋情况1.1乙方自愿向甲方承租位于南京市雨花台区小行路58号14幢一层面积为95平方米的房屋；1.2该商铺面积为95平方米。该商铺的租金、物业管理费或其他根据商铺面积计算的款项均以本款规定的建筑面积为基数……2.租赁用途2.1该商铺只限用于便利店类经营，并且乙方自身名义经营前述业务……3.租赁期限及计租日3.1租赁期限：从2018年6月1日至2023年4月9日，共5年，其中2018年6月1日至2018年6月15日为装修免租期……4.租金4.1甲、乙双方同意从记租日起租金计算如下：第一、二个租赁年度从2018年6月1日至2020年5月31日内：每年租金为人民币175000元；第三个租赁年度从2020年6月1日至2021年5月31日内：每年租金为人民币183750元；第四个租赁年度从2021年6月1日至2022年5月31日内：每年租金为人民币183750元；第五个租赁年度从2022年6月1日至2023年4月9日内：每年租金为人民币157572元；以上租金收入并不包括乙方另需缴付之推广宣传费用和公用事业费及其他费用，后期经营过程中乙方不得以任何理由提出降租或减免租金、物业管理费等相关费用。5.物业管理费及公共事业费5.1.租赁期内的物业管理费人民币2元／平方米／月，即每月总额人民币190元（大写：壹佰玖拾元人民币）。乙方同意甲方有权因运作成本变化而统一调整物业管理费及其他公用事业费以维持该商场的管理水准，但以不违反政府有关规定为限度。5.2.物业管理费己包含甲方规定的商场统一营业时间内公共区域空调使用费、清洁费和安保费，大楼公共设备设施的维修和保养费用。5.3.乙方应向甲方支付于正常空调供应时间外使用空调而发生的额外空调费，收费标准由甲方另行提供。5.4.乙方同意自行承担使用该房屋所发生水、电、电话、网络、燃气、额外空调费及其他全部费用，其中水、电缴费金额以甲方出具的代扣代缴分割单为准，乙方须按时向甲方指定账户支付。甲方有权依照南京市公共事业单位公布的相关价格的调整而调整……6.履约保证金6.1.乙方须在本合同签订后向甲方支付履约保证金，共计人民币30000元（大写：人民币叁万元整），甲方另行出具收据。若甲方于签定本合同之日起五个工作日内未收到乙方的履约保证金，甲方有权解除本合同，并按本合同相关约定追究乙方的违约责任，并可将该商铺出租给其他租户，但不影响甲方向乙方索赔因其不履行本台同规定义务而造成甲方损失的权利。6.2.如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费及其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金，若甲方从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业管理费或其他费用后尚存在未付之部分，乙方须在接到甲方书面通知后于十个工作日内付清未付部分并按本合同6.1条约定标准补足保证金金额，否则甲方有权解除本合同，并按本合同相关约定追究乙方的违约责任。7.租金及相关费用支付方式7.1.第一期租金及物管费应丁木合同签订后五个工作日内支付，费用按照先付款后使用的原则。首期从2018年6月1日至2018年11月30日应交租金及物管费合计为88880元，（大写：人民币捌万捌仟捌佰捌拾元）。以后租金及物管费均按每期6个月交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前（若25日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一个工作日），向甲方足额支付下个交租期的租金及物管费。7.2.乙方须于每个月的10日前支付上个月的水、电等相关费用给甲方。7.3.如乙方逾期不付租金或物业管理费，乙方须按逾期部分每日千分之三向甲方支付逾期付款滞纳金。公用事业费的滞纳金按政府规定缴纳。若逾期超过30天，甲方有权立即停止乙方商铺水、电、燃气的供应，解除合同并收回该商铺。由于停止水、电、燃气的供应给乙方带来的一切损失，乙方自行承担。7.4.付款方式：乙方须以现金、支票或汇款方式支付，甲方收到全额款项后开具5%增值税专业发票给乙方……16.违约责任16.1.在本合同履行期间，甲方如有严重违反本合同规定的行为，经乙方书面通知后不予改正，导致乙方无法继续经营的，乙方有权终止本合同，并要求甲方支付与履约保证金相等数额的违约金，承担乙方由此而产生的一切直接经济损失。16.2.在本合司履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，严重损害甲方利益的，中方有权终止本合同、收回该商铺、没收履约保证金，并要求乙方支付违约金（违约金数额为3个月租金作为违约金），以及承担甲方由此而产生的一切直接经济损失。16.3.甲方有权对乙方放置在甲方场地中的货物及其他物品行使留置权，以敦促乙方缴清欠款、支付违约金和赔偿甲方的损失。若乙方在甲方行使留置权后超过两个月仍不能付清相应款项，则甲方有权处置该被留置物品，并用处置所得予以抵偿乙方欠付甲方的款项，若不足抵偿，甲方有权向乙方继续追偿。16.4.在租赁期内，如乙方未经甲方同意，中途擅自退租，甲方有权没收履约保证金，并要求乙方支付违约金（违约金数额为3个月违约金）。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。2018年8月8日，原告医药万户公司（甲方）、润鼎食品小铺（乙方）和薇狄公司（丙方）签订“《房产租赁合同》主体变更三方协议”，约定：鉴于：1.甲、乙双方于2018年6月1日签订了一份《房产租赁合同》，约定甲方将位于江苏省南京市雨花台区小行路58号14幢一层面积为95平方米的房屋出租给乙方。2.丙方系乙方公司前身，之前为个体工商户，现在注册为公司，（情况说明），乙方依照法律规定愿承担丙方的投资、租赁、经营风险。根据《房产租赁合同》的约定，乙方拟将其于《商业广场租赁合同》项下的全部权利义务转让给丙方，经甲、乙、丙三方协商一致，就《房产租赁合同》的主体变更事宜达成《房产租赁合同主体变更三方协议》（“本协议”）如下：一.三方同意自本协议签署之日起，上述《房产租赁合同》项下乙方的全部权利义务概括的、无条件的、不可撤销地一次性转让给丙方，由丙方继续履行《房产租赁合同》项下承租方的全部责任义务和权利。二.《房产租赁合同》除本协议第一条约定的主体变更外，其他条款均保持不变，由甲方与丙方继续履行。本协议为《房产租赁合同》的组成部分，与《房产租赁合同》具有同等的法律效力，本协议未变更的内容仍以《房产租赁合同》约定为准。2018年12月11日起，原告陆续向被告发函催缴水电费。以上事实有租赁协议、房产证复印件、通知函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同的约定履行自身所负义务。被告在承租案涉房产后拖欠房租及水电、物业费，不符合合同约定，依法应当承担违约责任。原告主张被告支付拖欠的租金及水电、物业费45817.06元、违约金43750元合计89567.06元于法有据，本院依法予以支持。扣减被告已缴纳的履约保证金3万元，实际被告尚需支付59567.06元。审理中，因所主张的滞纳金与违约金累加后超出被告违约造成损失的法定上限，原告自愿选择主张违约金放弃滞纳金，符合法律规定，本院依法予以准许。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证及抗辩权利，依法应承担相应法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告南京薇狄商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京医药万户良方健康管理有限公司支付房屋租金及水电费、物业费15817.06元、违约金43750元合计59567.06元。本案案件受理2827元，由被告南京薇狄商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  田强人民陪审员  赵利人民陪审员  耿俊二〇二〇年七月二日书 记 员  池艳