湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘04民初22号 原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司 被告（案外人）：杨彩玉 被告（被执行人）：衡阳市尚邦房地产开发有限公司 被告（被执行人）：李元霞 被告（被执行人）：陈永亮 被告（被执行人）：汪云林 原告中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司(以下简称东方公司湖南分公司)与被告杨彩玉、衡阳市尚邦房地产开发有限公司（简称尚邦公司）、李元霞、陈永亮、汪云林申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。东方公司湖南分公司的委托诉讼代理人姚瀚迪、刘嘉莹，杨彩玉，尚邦公司的委托诉讼代理人刘伟涛、彭文琳，均到庭参加诉讼；李元霞、陈永亮、汪云林经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东方公司湖南分公司向本院提出诉讼请求：继续执行位于衡阳市1304号房产。事实和理由：杨彩玉提供的物业费收据开具时间最早为2018年7月1日，晚于案涉房屋查封时间2017年7月19日，仅凭物业费收据无法证明其合法占有的事实，且经原告公司员工多番前往该房屋处了解情况均无人应答。杨彩玉提出的支付全部房款依据仅为收据，没有付款痕迹，不足以证明全额支付房款的真实性。因此，杨彩玉未在人民法院查封案涉房屋前合法占有该房屋，且未缴纳房屋全部款项，不符合最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，其异议不能成立。 杨彩玉辩称，其已分期将房款全部交清，且于2017年4月底交房并领钥匙，房屋是杨彩玉的，不同意原告执行该房屋。 尚邦公司辩称，其已进入破产清算程序，名下所有财产均已转为破产财产，执行程序均应中止，原告申请继续执行应中止，本案诉讼也应该中止。原告没有合法受让原债权人对尚邦公司全部债权，并非本案适格原告，其申请继续执行没有事实依据。 李元霞、陈永亮、汪云林均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合其他案件事实综合认定如下： 2017年8月23日，本院对中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（简称建行衡阳分行）与尚邦公司、李元霞、陈永亮、汪云林金融借款合同纠纷一案作出（2017）湘04民初203号民事判决：一、解除建行衡阳分行与尚邦公司签订的编号为建衡营房（2013）第009号、第011号、第014号、第025号、第026号、第029号；建衡营房（2014）第001号、第003号、第004号、第005号、第006号、第007号、第008号、第009号、第010号共15份《固定资产贷款合同》及编号为衡建营房调字20160008号、20160269号、20160152号、20160186号、20160026号、20160136号、20160028号、20160224号、20160258号、20160077号、20160130号、20160252号、20160050号、20160055号、20160278号共15份《人民币贷款期限调整协议》；二、尚邦公司偿还建行衡阳分行贷款本金74956400元、2017年6月7日前所欠的利息343914.09元（此后利息以所欠贷款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算，至贷款清偿完毕止），限在本判决生效后十日内付清；三、如尚邦公司不能在本判决规定的期限内清偿上述债务，建行衡阳分行可以以尚邦公司所有位于衡阳市蒸湘区外环路58号“尚邦彩霞满天”地下附**、附**、A栋除第1、7、25层外写字楼和B、C栋3套住房，位于衡阳市蒸湘区长丰大道**“尚邦领域”第二层商服房等房产折价或者变卖、拍卖，所得价款优先受偿；四、李元霞、陈永亮、汪云林对尚邦公司上述债务承担连带清偿责任。李元霞、陈永亮、汪云林承担保证责任后，有权对尚邦公司进行追偿；五、驳回建行衡阳分行其他诉讼请求。案件受理费418302元、财产保全费5000元，共计423302元，由尚邦公司、李元霞、陈永亮、汪云林共同负担。诉讼过程中，本院依据(2017)湘04民初203号民事裁定及(2017)湘04执保19号协助执行通知，于2017年7月19日查封了尚邦公司所有的尚邦·彩霞满天包括B栋1304号在内的房产。判决生效后，尚邦公司、李元霞、陈永亮、汪云林未自觉履行债务，建行衡阳分行申请强制执行。2018年6月13日，建行衡阳分行将其对尚邦公司所享有的全部债权(含相应担保权利)转让给东方公司湖南分公司，东方公司湖南分公司向本院申请变更其为本案申请执行人。2019年5月22日，本院作出（2019）湘04执110号执行裁定：冻结、划拨尚邦公司及李元霞、陈永亮、汪云林所在银行账户上的存款人民币本金74956400元、利息343914.09元、案件受理费418302元、财产保全费5000元及有关评估、拍卖、执行费、后期利息等费用或查封、扣押、拍卖、变卖其价值相当的其他财产或财产性权益。杨彩玉对执行其案涉房产向本案提出执行异议。2019年11月28日，本院作出（2019）湘04执异108号执行异议裁定：中止对位于衡阳市1304号房产的执行。该执行异议裁定查明的事实有：2017年3月23日，杨彩玉与尚邦公司签订《尚邦·彩霞满天认购协议书》，认购尚邦公司所开发的位于衡阳市蒸湘区1304号房（面积119.77㎡），总价款486266.20元（单价4060元/㎡）。并在认购协议中特别约定，在付清全部房款当天，将该房产交付使用，同时保证房产无任何担保、抵押。杨彩玉按照合同约定支付了全部价款，尚邦公司交付房屋，杨彩玉并支付物业管理费等入住费用。对于上述房价款的支付，杨彩玉主张于2012年8月10日、2012年10月26日、2013年7月26日、2014年8月19日、2014年12月3日分别付房款20万元、10万元、2万元、70920元、112500元，合计503420元。尚邦公司对此无异议；东方公司湖南分公司以付款金额与合同约定金额不一致、款项未注明用途及部分款项未支付给尚邦公司等为由不认可。因证据待证事实及证明目的与本案争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实在说理部分予以综合认定。2017年5月9日，杨彩玉就案涉房屋在尚邦公司制作的彩霞满天业主购房交房钥匙确认单上签字。案涉房屋所在楼盘至今未办理一户不动产过户登记手续。 本院认为，本案争议焦点：1.原告的诉讼主体是否适格；2.本案应否中止诉讼；3.杨彩玉就案涉房屋有无排除本案强制执行的权益。分述如下：关于原告的主体资格。东方公司湖南分公司在案涉执行程序中依法申请变更为申请执行人，且本案执行异议裁定亦将其列为申请执行人，故其有权提起本案的申请执行人执行异议之诉。关于中止诉讼。当事人进行破产程序后，执行程序依法应当终止。本案是申请执行人执行异议之诉，是通过执行异议之诉对申请执行人是否可以继续执行案涉房屋进行审理判断，使该房屋在执行法律关系中从争议状态转为确定状态，具有独立的程序及实体价值，且对债务人破产财产范围的确认亦有一定的参考价款。故本案不因尚邦公司进行破产程序而中止诉讼。关于排除执行。杨彩玉与尚邦公司在案涉《尚邦·彩霞满天认购协议书》中对房屋特定化和房屋价款及交付等内容作了具体约定，故该认购协议书依法成立，杨彩玉根据该认购协议书在案涉房屋被查封前收房装修并使用的行为，应依法受到保护。其次，东方公司湖南分公司虽以房价款支付金额与合同约定金额不一致、款项未注明用途及部分款项未支付给尚邦公司等为由提出异议，但尚邦公司作为案涉认购协议书中收取房价款的一方当事人对此并无异议，且尚不能认定该认购协议书双方存在恶意串通损害他人利益的情形，故本案可以认定尚邦公司就案涉房屋已获得对价购房款，该房屋不能再作为尚邦公司的财产用于清偿其其他债务。再次，案涉房屋所在楼盘至今未办理一户不动产过户登记手续，说明杨彩玉对本案房屋未办理过户登记没有过错，且尚未发现杨彩玉名下还有其他可用于居住的房屋。最后，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，杨彩玉作为案涉房屋受让人，主张其对房屋的物权期待权优先于东方公司湖南分公司的抵押权，符合上述规定。综上，杨彩玉对案涉房屋享有排除本案强制执行的民事权益，东方公司湖南分公司提出强制执行该房屋的诉请不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条、第一百四十二条、第一百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司的诉讼请求。 案件受理费8594元，由原告中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  周 宏 审 判 员  杨丽萍 审 判 员  张 健 二〇二〇年七月九日 法官助理  陈海岚 书 记 员  陈 浅