广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31818号上诉人（原审原告）：马晓鹏,男,汉族,1985年8月20日出生，住广东省深圳市龙华新区。被上诉人（原审被告）：深圳市嘉诚物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西南街道**农贸市场综合楼一段****。法定代表人：马哲春，公司执行董事。上诉人马晓鹏因与被上诉人深圳市嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马晓鹏上诉请求：1、撤销原审判决；2、支持上诉人在本案一审中的全部诉讼请求；3、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误和众多遗漏。1、一审法院遗漏了重大事实：深圳市住房和建设局（以下简称市住建局）并没有与被上诉人签订前期物业服务合同，也没有制定业主临时公约。上诉人是从市住建局购买的涉案房屋，与中国长安汽车集团深圳投资有限公司（以下简称长安公司）没有任何关系。根据上诉人与市住建局签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》第29条[前期物业服务]规定,出卖人（即市住建局）依照物业管理法规规定，通过招标方式聘请具有一级资质的物业服务企业嘉诚物业公司对本房地产项目进行前期物业服务，并签订物业服务合同，但上诉人至今为止尚未见到此合同。2、一审法院认定的被上诉人制定的临时管理规约于2015年5月生效的事实是错误的。根据国务院的《物业管理条例》第22条，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约。但本案的《业主临时管理公约》，却是被上诉人自己制定和提供的，从其封面和公章上就可以看出来。被上诉人作为物业服务方，其不是制定临时管理规约的适格主体。所以，上诉人没有签署这份所谓的《业主临时管理公约》，该《公约》对上诉人无效。因此，上诉人不可能受这个临时公约的约束。3、上诉人在一审中提交的证据来证明被上诉人的物业服务不值每平方米2.88元，但一审故意全部遗漏，在判决书中只字未提。上诉人诉请的每平方米按1.1元或1.5元来结算物业服务费，是有充分的事实和法律依据的。一审法院只凭与买卖合同中每平方米2.88元的约定，就不予支持上诉人的一审诉讼请求，没有事实和法律依据。4、关于滞纳金，被上诉人没有提交任何证据，合同中没有约定，上诉人就不应交纳滞纳金。二、一审法院适用法律有错误。1、合同法第八规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。但是上诉人不是《福安雅园前期物业管理合同》的当事人。该合同是被上诉人与长安公司签订的，与上诉人没有任何关系。该合同也不是上诉人所签订商品房买卖合同的附属合同，一审对此认定是完全错误的。即使《福安雅园前期物业管理合同》有效，也只是对该合同的当事人有效，并不能约束上诉人。2、一审法院没有适用《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业管理服务收费管理规定》、深价规（2007)1号《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》及其附件《深圳市住宅物业服务收费指导标准》等法律法规和规范性文件。3、民事诉讼法第六十四条规定，人民法院应当按法定程序，全面地、客观地审查核实证据。一审法院没有认真审查上诉人所提交的证据，其审查既不全面，也不客观。被上诉人嘉诚物业公司答辩称：根据一审查明的事实，被上诉人是涉案物业福安雅园的合法物业服务提供方，并且与建设单位签订了《福安雅园（前期物业管理）合同》，依照合同的约定提供物业服务，上诉人亦应支付物业管理费。至于市住建局与长安公司之间的关系，经一审被上诉人提供的证据及释明后也已经查明。上诉人认为前期物业管理合同对其不具备约束力，没有事实与法律依据，请求降低物业管理费，毫无根据，不符合合同约定。恳请二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。原告马晓鹏向一审法院起诉请求：1、确认中国长安汽车集团深圳投资有限公司与被告所签订的福安雅园（前期物业管理合同）对原告没有约束力。2、确认被告制定的业主临时管理公约对原告没有约束力。3、原告无须向被告支付任何滞纳金（9075.54元）。4、2016年1月至2018年7月期间，原告应付的物业服务费按1.5元/㎡结算，其总金额为3194.55元；但若上述第1项诉讼请求未获支持，则原告要求按1.1元/㎡结算该期间的物业服务费，其总额为2342.67元。5、本案诉讼费用由被告承担。共计14612.76元。原审法院经审理查明：2012年9月14日，市住建局与长安公司签订《观澜（A924-0164宗地）安居商品房项目共同建设框架协议书》，约定长安公司为观澜安居商品房项目的土地使用权人和建设单位，市住建局拥有50%安居型商品房权益。2014年12月6日，原告马晓鹏与市住建局签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，购买了观澜（A924-0164宗地）安居商品房项目及福安雅园的第7栋A单元3403号房。市住建局应已在签订合同前向原告明示其与物业服务企业签订的前期物业合同和所制定的业主临时管理公约；原告在签订购房合同时，应同时签署业主临时公约。长安公司与被告签订的《福安雅园（前期物业管理）合同》约定，由被告提供福安雅园项目的前期物业管理服务，并按照深圳市物业服务收费有关规定进行收费。以上事实，有《观澜（A924-0164宗地）安居商品房项目共同建设框架协议书》《福安雅园（前期物业管理）合同》、《深圳市安居型商品房买卖合同》、《福安雅园业主临时管理公约》、交费单等证据与庭审笔录在卷佐证，法院予以确认。原审法院认为：原告与市住建局签订的作为《深圳市安居型商品房买卖合同》附属的《福安雅园（前期物业管理）合同》、《福安雅园业主临时管理公约》均未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对原告具有法律拘束力。因此，原告以长安公司不是签订前期物业服务合同的适格主体、被告不是制作业主临时管理公约的适格主体为由，要求确认上述合约对原告没有约束力的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。原告关于无须向被告支付任何滞纳金的诉讼请求，并无证据证明，法院不予支持。原告要求按1.1元/㎡结算2016年1月至2018年7月期间的物业服务费的诉讼请求，与《深圳市安居型商品房买卖合同》中约定的原告应按每月每平方米建筑面积2.88元交纳物业服务费的约定不符，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告马晓鹏的诉讼请求。一审案件受理费人民币83元，由原告马晓鹏负担。本院经审理查明，马晓鹏（买受人）与市住建局（出卖人）于2014年12月6日签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》第二十九条（前期物业服务）约定：出卖人聘请物业服务企业嘉城物业公司对本房地产项目进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同；物业服务费由买受人按每月每平方建筑面积2.88元交纳；出卖人应在签订本合同前向买受人明示其与物业服务企业签订前期物业服务合同和所制定的业主临时公约。另上诉人提交其未交费明细清单，显示截至2018年7月，其管理费欠费和滞纳金欠费。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：《福安雅园（前期物业管理）合同》、《福安雅园业主临时管理公约》、物业服务费以及滞纳金的认定问题。本案中，上诉人马晓鹏与市住建局为本案所涉房产签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》，合法有效，应受法律保护。鉴于该合同约定“市住建局聘请物业服务企业嘉城物业公司对本房地产项目进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同；物业服务费由上诉人按每月每平方建筑面积2.88元交纳；市住建局应在签订本合同前向上诉人明示其与物业服务企业签订前期物业服务合同和所制定的业主临时公约”，故《福安雅园（前期物业管理）合同》、《福安雅园业主临时管理公约》对上诉人具有法律约束力，上诉人应按该合同约定的“每月每平方建筑面积2.88元”向被上诉人交纳物业服务费。对此，上诉人上诉主张《福安雅园（前期物业管理）合同》、《福安雅园业主临时管理公约》对其不具有法律约束力，其不应按合同约定交纳物业服务费，本院不予采纳。上诉人上诉主张其不应支付被上诉人任何滞纳金，缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币165元，由上诉人马晓鹏负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年七月二十八日书记员 彭镘羽