广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3411号上诉人（原审原告）：刘飞，男，1984年10月17日出生，汉族，住湖南省华容县************。委托诉讼代理人：车维，广东悦盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地广东省中山市南区*******之二第二层203室，统一社会信用代码914***********812K。法定代表人：梁华迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄凯，女，该公司员工。上诉人刘飞因与被上诉人恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。刘飞上诉请求：撤销一审判决第三项，判决恒大公司双倍返还定金40000元。事实和理由：1.根据双方签订的认购书第二条第三项，恒大公司应于2019年8月2日与刘飞签订商品房买卖合同，但恒大公司当天没有与刘飞签订商品房买卖合同，其后也没有联系过刘飞签订商品房买卖合同。恒大公司一审提交的刘飞与恒大公司工作人员聊天记录显示，工作人员多次联系刘飞草签合同。而对于草签合同的定义，按恒大公司工作人员的说法，就是刘飞在恒大公司打印的商品房买卖合同上签字，合同不加盖恒大公司的公章，恒大公司将该合同留下来，就是留下刘飞的信息。2.刘飞提交的视频资料的全部内容都是刘飞要求与恒大公司签订商品房买卖合同，而恒大公司工作人员要求刘飞草签合同，并要求刘飞交第二期购房款。当天在现场的工作人员说公章不在售楼部，但所有工作人员没有一个人说过需由刘飞先签订合同，待恒大公司统一盖章后再把合同原件退回给刘飞这样的话。在刘飞要求恒大公司经理在商品房买卖合同上签名盖指模并留下身份证这样的要求时，所有人都表示当天售楼部所有人没有一个人能代表恒大公司。3.根据认购书第二条第三款，刘飞须于2019年8月2日支付首期房款168693元，并签署商品房买卖合同。同时，根据恒大公司公告的无理由退房协议书，刘飞有权选择在签订商品房买卖合同时签订无理由退房协议书。根据恒大公司公告的无理由退房承诺书记无理由退房协议书，其在签订商品房买卖合同和无理由退房协议书且支付30%总房款后，可以自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时候，均可无理由退房。而在恒大公司拒绝与刘飞签订商品房买卖合同和无理由退房协议书的情况下，如果刘飞交了第二期房款之后，恒大公司一直不与刘飞签订商品房买卖合同和无理由退房协议书，则恒大公司可以无期限的占用该笔资金，而刘飞根本不可能有任何证据证明恒大公司曾经公告过无理由退房承诺书及无理由退房协议书。一审庭审时，恒大公司对刘飞提交的恒大公司公告的无理由退房承诺书及无理由退房协议书的真实性均予否认，对其工作人员曾华倩交给刘飞的无理由退房协议书打印件的真实性也予以否认，可见恒大公司违约的决心。4.无论刘飞要求与恒大公司签订商品房买卖合同和无理由退房协议书初衷是否为了方便退房，根据认购书的约定，恒大公司都有义务在刘飞支付首期房款的当天与刘飞签订商品房买卖合同和无理由退房协议书。但从2019年8月2日至2019年10月31日，恒大公司都没有与刘飞签订上述文件。即使刘飞2019年10月31日要求与恒大公司签订上述文件，都遭到恒大公司拒绝。恒大公司一审期间提交的工作人员曾华倩与刘飞的微信聊天记录显示，恒大公司两次邀请刘飞草签合同，结合刘飞提交的视频资料中恒大公司工作人员对草签合同的解释可以看出，恒大公司欲通过工作人员向刘飞提出变更认购书第二条第三款的要约邀请，而刘飞以忙、没有办好贷款等理由拒绝，可见，双方并未就变更认购书第二条第三款的内容达成合意。因此，刘飞提出应按认购书第二条第三款签订商品房买卖合同和无理由退房协议书，而恒大公司在2019年10月31日明确拒绝，且事后也未准备盖好章的合同要求刘飞补签，因此，导致双方未签订商品房买卖合同和无理由退房协议书的违约责任在恒大公司。综上，请依法改判恒大公司双倍返还定金40000元。恒大公司辩称：1.双方签订的认购书是双方真实意思表示，不存在任何违反法律、行政法规强制性规定的情形，是合法有效有效的协议。2.根据认购书第二条第3点约定，刘飞须于2019年8月2日前签署商品房买卖合同。根据认购书第三条约定，刘飞须在约定的付款方式和期限内到中山恒大绿洲销售中心支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒大公司无须通知刘飞，可另行销售该房屋。根据双方的聊天记录显示，恒大公司2019年8月1日便联系刘飞次日过来签署合同，并告知其所需准备的资料，后又多次联系刘飞过来签署合同，但刘飞以忙各种理由迟迟未来签署商品房买卖合同。刘飞系因自身原因未能履行认购书第二条约定的签约义务，已违反认购书约定，构成违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，刘飞无权要求恒大公司双倍返还定金。3.双方未签订无理由退房协议书，且刘飞不符合“无理由退房政策”的条件，不享有无理由退房权利。恒大公司公示的无理由退房承诺书明确了购房者享受无理由退房的前提是购房者“已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为”。双方没有签署无理由退房协议书，刘飞已付房款也没有达到总房款的30%以上，无权享受无理由退房。刘飞向一审法院起诉请求：1.恒大公司返还刘飞已经支付的购房款168693元；2.恒大公司返还双倍定金共计40000元。一审庭审中，刘飞增加一项诉讼请求为：解除双方于2019年8月2日签订的金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）（编号0000268）。一审法院认定事实：1.2019年7月31日，刘飞作为买受人（乙方）与恒大公司作为出卖人（甲方）签订金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）（编号0000269）（以下简称269认购书）以及准时签约承诺函（以下简称承诺函），其中认购书约定：乙方向甲方认购中山恒大绿洲楼盘*幢*单元，该商品房建筑面积129.81平方米，按建筑面积计算单价为14833元，总金额为1925441元；乙方签署本认购书时支付定金20000元（定金在签订商品房买卖合同时转入房款）；乙方以分期付款方式付款，乙方须于2019年8月2日前支付首期房款172544元（不含定金）并签署商品房买卖合同，分别于2019年10月31日、2020年1月31日、2020年4月30日各付清288816元，于2020年7月31日前付清866449元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署商品买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所有款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。认购书还约定了其他内容。刘飞于承诺函中承诺：本人认购后不更改任何认购信息，在认购书规定的时间缴纳首期款，按预约网签政策等待签约，并在收到恒大公司通知签约之日起3日内提交齐全所需的材料与恒大公司前述合同文件及办理相关手续，若在收到恒大公司通知签约之日起3日内未签署商品房买卖合同，本人自愿放弃该房源的“无理由退房”政策。2.2019年8月2日，刘飞作为买受人（乙方）与恒大公司作为出卖人（甲方）再签订金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）（编号0000268）（以下简称268认购书），认购书落款乙方签名处为“刘飞陈荷花（代）”，认购书约定:乙方向甲方认购中山恒大绿洲楼盘*幢*单元，该商品房建筑面积129.81平方米，按建筑面积计算单价为14536元，总金额为1886932元；乙方签署本认购书时支付定金20000元（定金在签订商品房买卖合同时转入房款）；乙方以分期付款方式付款，乙方须于2019年8月2日前支付首期房款168693元（不含定金）并签署商品房买卖合同，分别于2019年10月31日、2020年1月31日、2020年4月30日前各付清283040元,2020年7月31日前付清849119元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署商品买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所有款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。认购书还约定了其他内容。刘飞于当日向恒大公司支付定金20000元及首付房款168693元。一审庭审中，恒大公司称，269认购书签订后，经双方协商，恒大公司同意给予刘飞一定的购房优惠，购房总价款因此有所变更，故双方于2019年8月2日重新签订268认购书；268认购书是由刘飞委托陈荷花签订，但因商品房买卖合同除非办理了公证委托，否则必须由本人签字确认，故双方未于当天签订商品房买卖合同；268认购书中关于“乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署商品买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所有款项不予退还”的约定属于对买受人违约责任的约定，系指把买受人已付房款视为违约金予以收取并不予退还。刘飞确认其因工作繁忙未能到场签订认购书，遂委托陈荷花代其签订268认购书以及支付相应的购房款，并称恒大公司理应按268认购书的约定在当天同时签订商品房买卖合同。恒大公司与刘飞一致确认，双方实际履行的是268认购书约定的内容。3.恒大公司提交了刘飞与其销售人员的微信聊天记录，拟证明系因刘飞自身原因，恒大公司经催促后，刘飞未与其方签订商品房买卖合同，该聊天记录显示2019年8月7日、8日恒大公司销售人员询问刘飞签订商品房买卖合同的时间，刘飞均回复比较忙；2019年8月30日恒大公司销售人员与刘飞的对话反映刘飞因卖房出现问题，现无法向恒大公司支付款项，故一直没有回复销售人员。一审庭审中，刘飞确认其因忙以及资金问题，一直没有与恒大公司确认签订合同以及缴款时间，直到2019年10月31日才准备好需要缴纳的房款，同时亦因考虑到所购房屋不适用，故已联系恒大公司的其他销售人员申请退房。4.刘飞提交了2019年10月31日其前往恒大公司售楼部与销售人员协商签订商品房买卖合同，支付部分购房款以及办理无理由退房手续时的对话录音，拟证明其于当天要求办理前述手续时遭到恒大公司拒绝的事实。前述录音反映：当天刘飞向恒大公司的销售人员要求办理前述手续时，销售人员回复可以提供商品房买卖合同以及开具交款核对单以供刘飞办理签约手续以及缴交房款377387元，只要刘飞办理了前述手续后，其可申请办理无理由退房手续，但因恒大公司的公章当时不在售楼部保管，故需由刘飞先签订合同，待其把每天收到的商品房买卖合同收集并提交给恒大公司统一盖章后再把合同原件退回给刘飞，后刘飞认为恒大公司不能在当天即向其交付已加盖公章的合同，其若单方签订合同以及缴纳房款后存在仍不能办理无理由退房手续的风险，故以此为由拒绝签订商品房买卖合同以及缴交房款。后刘飞以恒大公司拒绝与其签订商品房买卖合同构成违约为由于2020年2月25日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。刘飞与恒大公司签订并实际履行的268认购书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，认购书合法有效，双方当事人均应恪守履行。现刘飞现主张解除268认购书，恒大公司对此不持异议，一审法院予以认可。关于违约方的认定，根据已查明的事实可知，268认购书签订当天系因刘飞未能本人到场而导致双方未能签订商品房买卖合同，及后恒大公司已在合理期限内多次催促刘飞签订商品房买卖合同，但刘飞以所购房屋不适用以及工作繁忙、资金未能及时筹措为由一直未与恒大公司约定商品房买卖合同签订的时间。及至2019年10月31日刘飞称其已携购房款并前往恒大公司售楼部要求办理商品房买卖合同签订以及购房款缴纳手续时，其当天办理前述手续的目的实际上亦不是为了根据268认购书约定的内容签订商品房买卖合同并购买房屋，而是为了实现其办理无理由退房的目的才要求签订商品房买卖合同并缴纳购房款，且其最终又以恒大公司不能同时加盖公章为由拒绝签订商品房买卖合同以及缴纳房款，对此恒大公司的售楼人员已作出合理的解释，明确因恒大公司的公章不在售楼部故可在刘飞签字后通过后补盖章的方式向刘飞提供有双方签字盖章的合同原件，前述解释符合商品房买卖合同签约的一般交易习惯，且恒大公司补签商品房买卖合同的行为并不会成为刘飞依据268认购书约定的内容履行其自身签约义务的障碍，也不会对刘飞的合同权利造成不利影响，故恒大公司对此不构成违约。综上，268认购书签订后，刘飞与恒大公司至今仍未签订商品房买卖合同的原因在于刘飞自身原因导致，故应认定刘飞是违约方。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”规定，因一审法院已认定刘飞违约，故其要求恒大公司双倍返还其已支付的定金40000元（20000元×2倍），没有事实和法律依据，一审法院不予支持。认购书载明“乙方（刘飞）必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署商品买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所有款项不予退还”，前述约定实际是恒大公司把刘飞已付的首期款168693元作为违约金与定金20000元一并收取并不予退还以此作为违约责任的承担，该违约责任的约定违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，鉴于恒大公司未举证证明其实际损失，一审法院认为由恒大公司收取定金20000元已足以弥补其相应损失，在此之外，恒大公司辩称其另行收取的购房款168693元应作为违约金不予退回，理据不足，一审法院不予采纳，并认定恒大公司应向刘飞退还购房款168693元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除刘飞与恒大公司于2019年8月2日签订的金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）（编号0000268）；二、恒大公司于判决生效之日起七天内退还刘飞购房款168693元；三、驳回刘飞的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4430元，减半收取为2215元（刘飞已预交），由刘飞负担425元，恒大公司负担1790元（恒大公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付刘飞）。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明，刘飞于起诉状中述称：2019年7月31日刘飞经朋友介绍到恒大公司处看房，当时刘飞本打算只是先去看看，恒大公司的销售告诉刘飞，恒大公司处的房子可以在入住之前享有无理由退房的权利。当时恒大公司的售楼部贴有无理由退房承诺书及无理由退房协议书的公告模版。根据上述公告的内容，刘飞在支付总房款30%及以上，自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间都享有无理由退房的权利。刘飞当天在恒大公司工作人员的劝说下交了20000元定金，并于2019年8月2日在恒大公司处签订了金时代花园商品房认购书。根据该认购书的约定，刘飞向恒大公司认购位于广东省中山市南区******的中山恒大绿洲楼盘*幢*单元，房屋总价为1886932元，刘飞须于2019年8月2日前支付首期房款168693元，并签署商品房买卖合同，于2019年10月31日前付清283040元，于2020年1月31日前付清283040元，于2020年4月30日付清283040元，于2020年7月31日前付清849119元。刘飞于2019年8月2日向恒大公司支付了首期购房款168693元，其后因考虑到恒大公司推荐的房子并不合用，于是联系恒大公司销售人员曾华倩要求退房，恒大公司要求刘飞于2019年10月31日前付清30%的房款并签订商品房买卖合同之后才能给刘飞申请退房，刘飞遂于2019年10月31日去恒大公司处，要求与恒大公司签订商品房买卖合同及无理由退房协议书，恒大公司要求刘飞与其签订一份所谓的草签合同，只有刘飞签字，没有恒大公司盖章的合同，交给恒大公司，并要求刘飞当天付清20%的房款，而正式的商品房买卖合同与无理由退房协议书要等到网签后才能与刘飞签订。2019年10月31日，恒大公司关于无理由退房的公告文件已经将付清30%的房款变更为付清50%的房款，而刘飞除了在交涉过程中拍下的无理由退房承诺书及无理由退房协议书的公告模版的照片外，再无任何书面文件可以证明恒大公司曾对购房者有过承诺书及协议书所述的承诺。基于上述事实，刘飞要求恒大公司与刘飞签订商品房买卖合同及无理由退房协议书之后再向恒大公司支付20%的房款。恒大公司不同意与刘飞签订上述两份文件，给了刘飞一份无理由退房承诺书，要求刘飞支付20%房款。双方交涉不下的情况下，刘飞带着恒大公司给的无理由退房承诺书、空白的无理由退房协议书及有恒大公司相关人员签字的交款核对单离开了恒大公司。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：恒大公司应否双倍返还定金40000元给刘飞。根据当事人庭审陈述可知，2019年8月2日因刘飞本人未到场而导致双方未能签订商品房买卖合同，故未能在签订认购书当天签订商品房买卖合同不能归责于恒大公司。嗣后，从刘飞与恒大公司工作人员的微信聊天记录可见，恒大公司多次催促刘飞前来签订商品房买卖合同，刘飞以各种理由推脱，双方一直未确定签订商品房买卖合同的时间。同时，刘飞于起诉状中述称，于2019年8月2日向恒大公司支付了首期购房款168693元，其后因考虑到恒大公司推荐的房子并不合用，于是联系恒大公司销售人员曾华倩要求退房，恒大公司要求刘飞于2019年10月31日前付清30%的房款并签订商品房买卖合同之后才能给刘飞申请退房，刘飞遂于2019年10月31日去恒大公司处，要求与恒大公司签订商品房买卖合同及无理由退房协议书。由此可见，刘飞于2019年10月31日前往恒大公司要求签订商品房买卖合同是为了实现办理无理由退房的目的。退一步讲，即使不探究刘飞当天前往恒大公司要求签订商品房买卖合同的真实意图，根据刘飞签订的准时签约承诺函的内容，刘飞应按预约网签政策等待签约，在收到开发商通知签约之日起3日内，携带相关资料前往恒大公司签署合同文件及办理相关手续。刘飞作为完全民事行为能力人，购买商品房等大宗不动产时负有审慎注意义务，恒大公司已书面告知商品房销售的网签政策，其应对签订商品房买卖合同及办理合同网上备案事宜具备基本认知。刘飞以当日恒大公司不能在合同上加盖公章为由拒绝签订商品房买卖合同及缴纳房款。对此，恒大公司工作人员再次就商品房买卖合同网签备案流程作了解释，同时称因公章不在售楼部，可在刘飞签字后通过后补盖章的方式向其提供有双方签字盖章的合同原件，该解释符合商品房预售签约的交易习惯。另，根据刘飞起诉状所称，其清楚无理由退房协议书要等到网签后才能签订，结合刘飞2019年10月31日前往恒大公司要求签订商品房买卖合同为了办理无理由退房的目的，不排除刘飞因无法于当日签订无理由退房协议书而拒绝签订商品房买卖合同及缴纳房款的可能。综上，一审认定双方不能签订商品房买卖合同的原因在于刘飞，刘飞系违约方并无不当。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人刘飞的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元（刘飞已预交），由上诉人刘飞负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 刘 通审判员 黎 妙二〇二〇年七月十四日书记员 钱绮丽