山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初697号 原告：李健，男，1978年5月8日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：姚安纲，山东柳泉律师事务所律师。 被告：陈霞，女，1981年3月29日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：李连生，山东正义阳光律师事务所律师。 原告李健与被告陈霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告李健的委托诉讼代理人姚安纲、被告陈霞及其委托诉讼代理人李连生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李健向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金300000元；2.本案诉讼费、律师费等与本案相关的费用由陈霞承担。事实和理由：2019年12月1日，李健、陈霞经居间方淄博玖易房地产代理有限公司就齐悦国际三期K2-2-1701号房屋签订《房屋买卖居间合同》，约定2020年1月1日前陈霞支付首付款565000元，到期后陈霞未履行付款义务，居间方通知陈霞付款，陈霞明确表示不再购买该房屋，致使合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，提起本诉。 陈霞辩称，1、原告违约在先。李健在2020年1月1日前多次说房子不卖了，原告违约在先，应双倍返还定金，并承担违约责任；2、首付款不是用于解押，是用该款购买另外房子。有证据证明原告在未解押的情况下，也没有办理房产证，签合同时有欺诈行为；3、合同约定我在2020年1月22日前贷款870000元，原告根本无法在此期间办理完全部贷款所需要的材料，有欺诈行为；4、2020年1月1日后，双方一直通过中介做工作，在此期间，我无法打款。2020年1月17日原告单方解除了合同，使合同无法继续履行，属违约行为，应承担违约责任；5、即使我方违约，300000元违约金过高，也应按法律规定酌情减少违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李健为证明其主张向本院提交了以下证据： 1、《房屋买卖居间合同》一份，证明2019年12月1日，李健、陈霞经居间方淄博玖易房地产代理有限公司就齐悦国际三期K2-2-1701号房屋签订《房屋买卖居间合同》，并对房屋交易的价格、履行方式及违约责任等相关事项作了明确约定。《合同》第三条（2）项约定2020年1月1日前陈霞支付首付款565000元，到目前为止陈霞未履行付款义务。《合同》第七条第二款约定违约方需向对方支付违约金300000元，律师费、诉讼费、保全费等相关费用由违约方承担。 2、委托代理合同一份、诉讼费票据一份，证明李健支付律师费、诉讼费、保全费等共计40820元。 3、微信聊天记录一份，证明李健经向居间方工作人员确认，陈霞明确表示不再购买该房屋，陈霞构成根本违约，给李健造成巨大经济损失。 4、证人证言一份，证明陈霞曾明确表示不再购买涉案房屋，并通过报警等方式企图要回中介费等费用，并因陈霞拒不履行合同付款义务，李健经居间方向陈霞邮寄《解除合同通知》。李健、陈霞就齐悦国际三期K2-2-1701号房屋签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，也未违反法律强制性规定，双方都应受其约束，被告违反合同约定构成根本违约给原告造成巨大经济损失，应按合同约定向原告支付违约金300000元。 上述证据经质证，陈霞及其委托诉讼代理人质证意见如下：对《房屋买卖居间合同》的真实性无异议，对合同内容有异议，合同中约定的贷款的付款方式是不可能实现的；300000元违约金违反法律规定，且李健单方解除合同存在违约，未对我进行催告留有合理期限；委托代理合同中没有约定委托代理权限，风险代理不符合规定；对微信聊天记录因日期不明确不予质证；陈霞对证人证言未发表质证意见。 陈霞提交了以下证据： 1、定金收条一张,证明陈霞支付了定金20000元。 2、中介费收条一张，证明陈霞支付了中介费20000元。 3、解除合同须知书复印件一张，证明李健单方解除合同。 4、权利人(李健)名下不动产信息查询结果三份，证明截止2020年3月19日合同涉案房屋未抵押。 5、2019年12月30日张店区不动产登记中心录音(一)，证明买房人陈霞无法实现银行贷款。 6、2019年12月31日马尚派出所门口玖易中介、买方、卖方协商谈话录音(二)，证明中介称房主有房产证;房主提出房子不卖了,首付款不要了;无法实现办理贷款所需材料;李健收到陈霞的首付款后去交他另外买房的定金,不是用于解押。 7、2019年12月31日山东创业房地产开发有限公司与创业公司办证工作人员谈话录音（三)，证明卖房人李健截止2019年12月31日未办理出不动产权证,买房人陈霞无法实现银行贷款。 8、2020年3月8日齐悦国际花园二期南门口玖易中介冯帅、陈霞、张晓林谈话录音(四)，证明女房主(张姐)与房主李健是一家人。 9、2020年3月14日齐悦国际盛悦园物业办公室，玖易冯帅、陈霞、张晓林谈话录音证据(五)，证明冯帅就是冯恩忠。 上述证据经质证，李健的委托诉讼代理人对证据1、2不予质证；对证据3真实性无异议；对证据4真实性及证明事项均无异议；对证据5不予质证，不知道谁的录音，对其真实性也有异议；对证据6贷款的去向无需向陈霞说明；对证据7不予质证，具体录音人不清楚是谁，真实性无法确定，合同中未约定向陈霞提供房产证的时间，且在2019年12月31日前陈霞已经向李健多次表达不再购买涉案房屋，到期后也没有付首付款，陈霞作为完全民事行为能力人对能否在合同约定的时间内办出银行贷款应有足够的认知，不能单方面以不能办理贷款为由不付首付款；对证据8无异议；对证据9不清楚。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年12月1日，李健、陈霞经居间方淄博玖易房地产代理有限公司就齐悦国际三期K2-2-1701号房屋签订《房屋买卖居间合同》，约定涉案房屋交易价格为1435000元。合同签订时原告将商品房买卖合同等原件交付给居间方淄博玖易房地产代理有限公司代管，直到办理完过户手续。同时被告交纳定金20000元给居间方淄博玖易房地产代理有限公司代收。2020年1月1日前被告应支付首付款565000元（含定金），结算方式为自行结算。被告支付首付款后，原告须于2020年1月15日之内办理完提前还款解押手续，被告申请贷款金额为870000元。合同第七条第二款对违约责任进行了约定，原告违约，双倍返还定金，被告违约，定金不予退还，同时违约方支付对方违约金300000元。合同签订后，原被告双方发生分歧，合同没有实际履行。2020年1月17日，原告给被告发出《解除合同通知书》。 上述事实有《房屋买卖居间合同》、定金收条、淄博玖易房地产代理有限公司收款收据、微信聊天记录、录音光盘、证人证言以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为,李健与陈霞签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思的表示,其内容不违反法律、法规的强制性规定,属合法有效成立的合同,双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。现双方的争议焦点为1.陈霞是否违约;2.违约金是否过高。针对争议焦点论述如下: 1.李健与陈霞签订了《房屋买卖居间合同》，陈霞未按合同约定时间支付首付款，在居间方淄博玖易房地产代理有限公司多次协调后明确表示不再购买该房屋。陈霞违约在先，事实清楚。虽然陈霞辩称李健也有违约行为，没有按期办理房产证，贷款无法按期办理，声称案涉房屋不再出售等，从陈霞提交的第二、三、四、五份录音证据以及淄博玖易房地产代理有限公司证人证言也可以看出，该协议未履行的主要原因，是陈霞担心李健案涉房屋房产证未能及时办理，影响房屋过户及贷款办理。从第三、四份录音证据可以看出，原被告双方在2019年12月31日一直不断的在协商，虽然期间李健之妻（证据标注）有过“这个房子我不卖了”的表述，但不应该断章取义，应该结合整个事情的发展过程来认定事实。结合本案过程及相关证据可以认定，陈霞没有按照双方合同的约定按时交纳首付款是合同没有履行的主要原因。因此,被告陈霞的的抗辩主张不能成立,其违约的事实清楚明确,应承担任违约责任。 2.《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”故李健主张违约金，符合法律规定,本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”根据上述法律规定,可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质,即在补偿守约方损失的基础上,对违约方加以惩罚。同时,人民法院调整违约金应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。就本案而言,双方于2019年12月1日签订合同,至2020年1月17日解除合同,时间仅一月有余，合同约定的首付款交纳期限，距原告发生出解除合同的通知仅有十六天。虽然陈霞不能按照合同约定继续履行合同,李健也未能举出陈霞该违约行为对其造成实际损失的证据,李健以合同约定的的300000元主张违约金,确实过高。因此,结合本案的实际情况,考虑到被告陈霞在此过程中已经交纳中介费20000元、定金20000元，本院按照被告陈霞应当交纳的首付款565000元为酌定依据，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率为参考标准，参照逾期罚息利率酌定违约金为10000元，已经交纳的定金20000元不予退还。原告李健诉求超出部分的违约金,本院不予支持。根据双方签订的《房屋买卖居间合同》第七条第六款的约定，原告李健为实现本案诉求实际支出律师费3000元、诉讼财产保全费2020元，应当由被告陈霞承担，对原告的该项诉求本院予以支持。 综上所述，对李健要求陈霞向其支付违约金在10000元范围内的主张本院予以支持，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 一、陈霞于本判决生效后十日内支付李健违约金10000元； 二、陈霞于本判决生效后十日内支付李健律师费3000元、诉讼财产保全费2020元 三、驳回李健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由李健负担5750元、陈霞负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  高 忠 人民陪审员  刘方方 人民陪审员  窦会芹 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  周 蕾