河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初2902号原告：刘义祥，男，1952年2月9日生，汉族，住河南省信阳市平桥区。原告：刘友全，男，1982年10月5日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：刘义祥，男，系刘友全之父。被告：信阳煜坤物业服务有限公司，住所地信阳市平桥区平中大街兴和城，统一社会信用代码91411500074239153H。法定代表人：邬靓华，公司总经理。委托诉讼代理人：丁少丽，公司员工。委托诉讼代理人：常友红，公司员工。原告刘友全、刘义祥诉被告信阳煜坤物业服务有限公司（以下简称煜坤物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘友全的委托诉讼代理人刘义祥，原告刘义祥，被告煜坤物业的委托诉讼代理人丁少丽、常友红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的《物业管理服务协议》；2、赔偿原告直接经济损失、间接经济损失、精神损失费陆仟元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、信阳三强房地产有限责任公司(本小区开发商)于2013年11月4日与被告签订合同期6年的委托物业服务合同(以下简称物业合同)，2019年10月31日该合同终止。原告购买该小区房产时一并与被告签订了《物业管理服务协议》(以下简称物业协议)。二、《物业协议》采用的是被告提供的格式合同，在签字之日起生效，却无《物业协议》中应该标明的服务期限或协议终止日期，具有明显瑕疵，被告涉嫌利用格式合同欺诈。三、《物业合同》明确约定了物业服务费单价，在《物业协议》中却另行将约定提高了20％，被告具有明显的欺诈、不诚信的恶劣性质。四、《物业合同》、《物业协议》中均清晰明确标明了服务的范围和质量标准，被告却重收费不履行应尽的职责。1、被告从未按照约定每6个月公布物业服务收支账目；2、小区内公共绿化、无人管理，没有做到应尽的养护和管理职责;3、卫生保洁工作严重不负责任，公共环境卫生脏、乱、差；4、小区内公共秩序维护、防范工作严重不负责任，保安、门卫如同摆设，外来人员、外来车辆无人登记管理，小区内财产物品多次发生被盗、丢失事件，业主安全无保障；5、被告多次以黑恶势力欺凌小区业主，电话骚扰、恐吓业主；6、私自更换业主电表，违规收取高价水费、电费；7、违规收取各项费用；8、滥用职权，违规侵犯业主财产和权益，在业主房顶搭建大型广告牌牟利，造成业主房产多处墙体开裂，房顶漏水，对业主房屋出现的问题推诿塞责；9、滥用职权，擅自停电，停水，欺凌业主；10.未能对原告就物业服务提出的意见和建议进行有效、合理、合法的沟通和解释；11、特别令人气愤的是，在新冠疫情防控的关键时期(1月24日至2月1日)，被告方锁门不上班，拒不履行应尽职责，造成平桥兴和城小区成了一个对新冠疫情不设防的中型居民小区，外地人、外地车随意出入小区，无人过问，更别说采取疫情期间的基本防控措施了，这是对小区广大业主的严重不负责任，更是对广大市民生命安全的蔑视，更是对党和政府为疫情防控指挥的藐视。被告在为兴和城小区协议服务期间，违规收费，未能规范合理、正确尽责履职，给广大业主造成一定损失和困扰，虽经业主多次交涉、沟通，被告拒不纠正，反而变本加厉继续违规敛财，广大业主非常气愤，对被告近几年服务工作、所作所为强烈不满，2018年以来多次逐级向街道居委会、平桥区房管局、平桥区信访办等相关部门反映、投诉、举报、信访，请求有关部门对信阳市煜坤物业服务有限公司加强管理，但都没有任何效果。综上所述，为维护社会和谐、安定、团结，维护小区安全、安宁，还广大小区业主一个卫生、整洁、有序、安全的生活居住环境，恳请法院判如所求!被告煜坤物业辩称：一、原告无权要求解除《前期物业管理服务协议》。原告作为单个业主，单独起诉要求解除《物业管理服务协议》主体不适格。我国《物权法》第七十六条明确规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条:“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”的规定，解除物业服务合同的主体是专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，上述规定属于对解除物业服务合同的特殊规定。小区物业服务企业的服务针对的系全体业主及小区全体公共面积，物业服务合同属于集体合同，对每个小区业主均具有约束力。原告与答辩人公司之间形成的物业服务关系合法有效，原告作为单个业主不享有单方解聘物业服务企业的权利，无权以个人名义决定公用物业的管理权。2、原告作为违约方，无权要求解除合同。原告从2017年3月9日起，长达三年多时间未缴纳物业费，构成严重违约，该事实已经被人民法院认定。原告作为违约方，无权要求解除合同。二、1.关于与信阳三强房地产有限责任公司前期物业合同超期的事宜。我司与信阳三强房地产有限责任公司所签合同一直在延续，有信阳三强房地产有限责任公司给我司开具的委托书证明，我们的合同存在事实上的延续。2.物业服务费用价格公平、合理。在我们在主管部门报备的《物业合同》中明确约定多层0.7元，小高层1.30元。考虑到小区有部分业主并不十分富裕，我司只收取多层0.6元，高层1.2元，不仅不存在欺诈、不诚信等现象，还对收费标准有所调低。因我司除物业费和公摊水电费外并无其它收费事项，且收支情况已报工商局登记，工商年报也有公示。3.我司严格按照合同履行职责，不存在原告所列情形。我司不仅有工作图片及各种登记报表为证，且我们因原告未按约定及时缴纳物业费而被迫起诉，并最终胜诉的一审法院判决书和二审法院调解书为证。至于以黑恶势力欺凌业主，电话骚扰、恐吓业主，更是无稽之谈。至于说我们私自更换电表则更是无中生有，兴和城小区是国家电网直供电，我司从未私自给业主更换电表。且我司从未收取高价水电费，现有我司开具的水电费票据为证。我司也从未擅自停水、停电，若我司擅自停水停电当地政府及相关主管部门也不会坐视不管，这不仅是对我司的诬告，同时也是对当地政府及各级主管部门工作的否定。我司对业主的意见和建议向来都是耐心听取，对合理化的意见和建议我们都积极落实。比如小区以前充电桩严重不足，电梯监控不到位等，通过我们多次和开发商协商最终得到落实。而关于新冠肺炎疫情控诉更是令人义愤填膺，疫情期间我司几乎全员无休，对小区每天除进行早晚定时全方位消毒杜绝死角外，对重点部位如单元门、电梯等还随时消毒，以保障业主的身心健康。对进出小区的业主，制作出入登记表，测量体温登记在册，做到心中有数。并给出入小区业主及时消毒。尤其对外来进出人员严格按疫情期间管理制度执行。一经发现外来人员我们都及时了解具体情况，上报有关部门妥善解决，××例，最大限度的保障了小区业主的人身安全。每天坚持开展“小喇叭”广播宣传疫情知识，达到群防群控的效果。对在疫情期间出现的紧急事务，我们都竭尽所能的予以帮助，最大限度的帮业主解决实际问题。以上这些有我司在疫情期间制作的各种工作表及图片为证。同时我们的工作得到了广大业主及各级主管部门的高度认可，并授予我司《全市物业行业新冠肺炎疫情防控先进企业》。综上，原告是为了不交或少交物业费而恶人先告状的业主，我司恳请平桥区人民法院以事实为依据，以保障像我们这种小微企业的合法权益，为疫情之后的经济复苏保驾护航。经审理查明，甲方信阳煜坤物业服务有限公司与乙方刘义祥、刘友全签订《前期物业管理服务协议》，与本案有关的条款有：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；乙方所购房屋坐落在信阳市××中心大道南端西侧（老陶瓷厂）10楼1单元601室，建筑面积119.84平方米；本物业名称信阳市平桥区兴和城小区；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。协议签订后在履行期间，原告认为该协议没有终止日期，物业公司也没有尽到管理服务的职责等，起诉要求解除与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》并赔偿损失。本院认为，刘友全、刘义祥均系享有完全民事权利能力和完全民事行为能力的自然人；煜坤物业成立于2013年7月26日并依法进行了工商登记，具有民事权利能力和民事行为能力。双方于2016年3月8日签订《物业管理服务协议》的行为系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定因此该民事法律行为有效，《物业管理服务协议》自双方签字认可时成立并生效。二原告要求解除《物业管理服务协议》的事由是该协议中未约定终止期限。本院认为合同履行期限是合同内容的一部分，原被告双方签订的《物业管理服务协议》中未约定终止期限属于合同约定不明的情形，可以根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定进行补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。但未约定《物业管理服务协议》终止期限并不是解除该协议的法定事由。此外，原被告签订的《物业管理服务协议》中并未约定解除协议的情形，原被告之间也未就解除协议达成一致意见，因此不符合约定解除的条件。二原告能否解除该《物业管理服务协议》的依据应是该协议是否存在法定解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二原告提交的证据不足以证实煜坤物业存在迟延履行主要义务的情形，亦不足以证实煜坤物业存在违约行为致使不能实现《物业管理服务协议》目的的情形。且根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”，故原告作为单个业主无权解除《物业管理服务协议》。因此二原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。关于二原告要求煜坤物业支付直接经济损失、间接经济损失及精神损失费的诉请，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条的规定，原告对自己向人民法院起诉或者被告提起反诉，应当提供符合起诉条件相应的证据，原告没有提供相应证据证实有损失，其应当承担举证不能的后果。因此二原告要求被告赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告刘友全、刘义祥的诉讼请求。本案受理费50元，由原告刘友全、刘义祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时在提交上诉状之日起七日之内通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称：收款单位：河南省信阳市中级人民法院；开户行：兴业银行信阳分行；账号：46×××16。逾期未预交或提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，也未将上诉费票据寄至我院的，视为不上诉。如自动履行通过银行按判决确定数额汇款。开户行：中国银行信阳平桥支行。账号：25×××79。收款单位：信阳市平桥区人民法院。审判员  张纯松二〇二〇年七月二十七日法官助理董新凤书记员方薪萍