上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初62313号原告：李贵强，男，1980年7月6日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市。委托诉讼代理人：姚志平，上海市光华律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。被告：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：孙建华，董事长。委托诉讼代理人：沈琦，男。委托诉讼代理人：赵铎钧，男。第三人：上海广拓贸易有限公司，住所地上海市杨浦区纪念路******。法定代表人：陈金花。第三人：张文华，男，1959年10月25日出生，汉族，户籍地福建省周宁县李墩镇楼坪村旗山路**。第三人：陈金花，女，1964年12月25日出生，汉族，户籍户籍地福建省周宁县李墩镇楼坪村旗山路**。div>第三人：张志诚，男，1987年7月7日出生，汉族，户籍地福户籍地福建省周宁县李墩镇楼坪村旗山路**。v>第三人：魏孙康，男，1966年3月14日出生，汉族，户籍地福建省户籍地福建省周宁县李墩镇芹溪村坝头路**。第三人：魏杏英，女，1971年2月7日出生，汉族，户籍地福建省周宁户籍地福建省周宁县李墩镇芹溪村坝头路**。iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：魏日代，男，1977年10月9日出生，汉族，户籍地福建省周宁县李户籍地福建省周宁县李墩镇楼坪村北洋**。 id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告李贵强与被告浙江省浙商资产管理有限公司(以下简称“浙商资产公司”)、第三人上海广拓贸易有限公司(以下简称“上海广拓公司”)、张文华、陈金花、张志诚、魏孙康、魏杏英、魏日代案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李贵强之委托诉讼代理人姚志平，被告浙江资产公司之委托诉讼代理人赵铎钧到庭参加诉讼。第三人上海广拓公司、张文华、陈金花、张志诚、魏孙康、魏杏英、魏日代经本院公告送达，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李贵强向本院提出诉讼请求：请求判令(2014)浦执字第12379号案件中对上海市普陀区交通路4703弄6、9号510室、511室、512室房屋(以下简称案涉房屋)带租约拍卖；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年8月15日，原告与第三人魏日代就案涉房屋签订《租赁合同》，约定第三人魏日代名下的案涉房屋出租给原告，租期19年，年租金人民币85,000元(以下币种均为人民币)，原告一次性付清租金1,615,000元。因原告缺少资金，故约定分批支付。原告于2011年、2012年分多次转账支付第三人魏日代之妻曹建秀租赁款。原告租赁案涉房屋后出租给他人。原告认为，案涉房屋位于地铁附近，具有潜在商业价值。2011年原告原打算向第三人魏日代购买案涉房屋，在协商中，第三人提出以略低于市场价的价格出租给原告19年，要求一次性付清房租。原告考虑房屋使用期限及价格等因素，接受了第三人的要约。原告认为与第三人之间的合同本质是以租赁为名购买为实的买卖合同，此时案涉房屋未设定抵押，不存在诉讼风险。现你院执行中对案涉房屋不负担租赁拍卖，严重损害原告合法权利，原告遂提出异议，被贵院裁定驳回，原告仍不服，遂起诉。被告浙商资产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先原告提供的租赁合同真实性无法确认，且租金水平明显低于周边物业价格仅为1.2元/平方米/天，周边同类型房屋租金为2.3-3.0元/平方米/天，属于明显不合理低价；租金交付对象非合同相对方，付款凭证亦未载明付款用途，无法证明已经支付租金的事实，租金一次性支付亦有违交易习惯。其次，原告提供的证据亦不能证明其在抵押权设立之前已经实际占有使用案涉房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人上海广拓公司、张文华、陈金花、张志诚、魏孙康、魏杏英、魏日代均未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告确认的(2013)浦民六(商)初字第2304号民事判决书、(2014)浦执字第12679-6号公告、结婚证、案涉房屋之房地产权证、上海市不动产登记簿、(2019)沪0115执异593号执行裁定书、(2017)沪0115执异1023号执行裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据、即原告提供的租赁合同、付款凭证、转租合同、物业费付款凭证等、被告提供的抵押合同等证据，本院认定如下：1、原告提供的租赁合同及付款凭证，因租赁合同相对方为第三人魏日代，被告亦提供魏日代以案涉房屋提供抵押担保时签署的抵押合同欲证明两者签名外观上不一致，在魏日代未到庭应诉情况下，本院对该租赁合同中魏日代的签名之真实性难以确认；付款凭证的收付款方虽然与租赁合同约定的一致，但交易类型及摘要均未注明钱款用途，故该八份付款凭证与本案的关联性难以确认。2、转租合同。原告提供了分别与案外人签订的转租合同，证明其占有使用案涉房屋的事实。该组合同涉及两名案外人即某某、张某某，其均未到庭确认，该组合同的真实性无法确认，且被告当庭陈述，对案涉房屋有租户居住使用的事实予以认可，但亦称实际使用人并非前述宋刚、张某某，原告亦未提供该组合同实际履行的相关证据，故对该组证据的关联性难以确认。3、物业费发票。该组证据的真实性由被告予以认可，但该组证据中最早的一份显示，开票日期2015年2月6日，项目为支付案涉房屋2014年7-12月的物业管理费及其他费用，亦难以证明原告在案涉房屋设立抵押权以及本院正式查封之前对案涉房屋占有使用之事实，故与本案缺乏关联性。4、被告提供之抵押合同。该合同系第三人魏日代以案涉房屋为抵押担保与原出借人之间订立的书面合同，与本案缺乏关联性；被告提供之目的在于证明该份合同中第三人签名字样与原告提供的租赁合同中第三人签名字样不符合，进而证明原告提供租赁合同真实性存疑，对此本院之前已有认定，仅凭两个签名外观上的差异亦难以得出非同一人签署的结论，故对该证据本院不予采信。经审理查明，案外人江苏银行股份有限公司上海分行(以下简称“江苏银行上海分行”)诉第三人上海广拓公司、张文华、陈金花、张志诚、魏孙康、魏杏英、魏日代金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2013年11月12日作出(2013)浦民六(商)初字第2304号民事判决书，判令：一、上海广拓公司于判决生效之日起十日内归还江苏银行上海分行借款本金12,984,161.60元；二、上海广拓公司于判决生效之日起十日内支付江苏银行上海分行上述借款至2013年1月22日的借款利息275,527.20元和逾期利息117,317.41元；三、上海广拓公司于判决生效之日起十日内支付江苏银行上海分行自2013年1月23日起至实际清偿之日止的借款利息和逾期利息(以借款本金12,984,161.60元为基数，利率按照江苏银行上海分行与上海广拓公司签订的《流动资金借款合同》的约定计算)；四、上海广拓公司于判决生效之日起十日内支付江苏银行上海分行律师费133,770元；五、若上海广拓公司届期不履行本判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与第三人张志诚以位于上海市普陀区交通路4703弄23、34号204、205室的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额1,910,220元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归第三人张志诚所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；六、若上海广拓公司届期不履行本判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与第三人陈金花以位于上海市普陀区交通路4703弄23、34号208、209室的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额1,912,700元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归第三人陈金花所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；七、若上海广拓公司届期不履行本判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与第三人魏孙康以位于上海市闸北区洛川中路XXX弄XXX号XXX室的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额2,800,720元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归第三人魏孙康所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；八、若上海广拓公司届期不履行本判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与第三人魏孙康以位于上海市普陀区交通路4703弄6、9号1806、1807室的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额2,349,540元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归第三人魏孙康所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；九、若上海广拓公司届期不履行本判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与第三人魏杏英以位于上海市嘉定区金浩路XXX号XXX层、XXX-XXX号XXX层的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额1,156,800元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归第三人魏杏英所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；十、若上海广拓公司届期不履行本判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与第三人魏日代以位于上海市普陀区交通路4703弄6、9号510、511、512室的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额3,063,390元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归第三人魏日代所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；十一、第三人张文华、陈金花、张志诚对上海广拓公司上述第一至第四项付款义务承担连带清偿责任，若第三人张文华、陈金花、张志诚履行担保责任后，有权向上海广拓公司追偿。案件受理费102,864元，财产保全费5,000元，公告费560元，共计108,424元，由上海广拓公司、张文华、陈金花、张志诚、魏孙康、魏杏英、魏日代共同负担。该判决生效后，第三人均未履行判决书指定义务，被告江苏银行上海分行于2014年6月27日向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为(2014)浦执字第12679号。因第三人名下无可供执行财产等原因，本院于2014年9月终结本次执行程序。2018年4月20日，本院张贴(2014)浦执字第12679-6号公告，告知被执行人或占有房屋的案外人应当迁出房屋；如案外人认为对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当提出书面异议，逾期本院将在不负担租赁状态下评估、拍卖、变卖案涉房屋等。原告遂向本院提出书面异议，要求对案涉房屋带租约拍卖。经本院审查于2019年6月21日作出(2019)沪0115执异593号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。原告不服遂起诉。另查明，被告浙江资产公司以其受让江苏银行上海分行案涉债权为由，向本院申请变更申请执行人。经审查本院于2017年11月作出(2017)沪0115执异1023号执行裁定书，裁定变更被告浙江资产公司为(2014)浦执字第12679号案件的申请执行人。根据2019年4月18日调取的案涉房屋上海市不动产登记簿显示,案涉房屋登记在第三人魏日代名下，房屋类型为办公楼，核准日期为2011年8月26日，所有权来源为买卖；房地产抵押状况信息显示：抵押权人为江苏银行上海分行，核准日期2011年10月25日，备注：最高额抵押最高额债权限额：3,063,390元，债权发生期限为2011年10月19日至2012年10月18日；房地产权利限制状况信息显示：2013年3月因本院(2013)浦民六(商)初字第2304号案件正式查封，预计结束日期2021年3月28日。庭审中，原告补充陈述，原告与第三人魏日代经熟人介绍相识，原来打算向其购买案涉房屋，但第三人魏日代未同意且本院认为：《物权法》规定，订立抵押合同之前抵押财产出租的，原租赁合同不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被告浙商资产公司通过受让债权成为(2014)浦执字第12679号案件的申请执行人，通过该案的执行实现其抵押权和债权。现原告主张其在抵押权设立之前与第三人魏日代签订租赁合同并要求在(2014)浦执字第12679号案件中负担租赁拍卖的诉请，本院难以支持，具体论述如下：首先租赁合同的真实性本院难以确认；其次该份合同签署时间即2011年8月15日，早于第三人魏日代取得案涉房屋产权证日期即2011年8月26日。虽然原告陈述基于对居间人的信任、在没有产证情形下签署合同，也对案涉房屋的产调进行了调查，但在原告自述与第三人无较密切的关系情况下仍签署了长达19年的租赁合同、一次性支付全部租金和押金、未就租赁进行登记的一系列事实，本院难以认定原告与第三人魏日代就案涉房屋于抵押权设立之前签订租赁合同并支付全额租金的事实。第三，原告提供的转租合同及物业费发票等证据亦未能证明其在抵押权设立之前即占有使用案涉房屋。综上，原告的诉讼请求，本院依法不予支持。第三人上海广拓公司、张文华、陈金花、张志诚、魏孙康、魏杏英、魏日代经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告李贵强的诉讼请求。案件受理费人民币13,220元(原告已预交)，公告费560元，共计12,780元，由原告李贵强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  乔亚敏人民陪审员  秦旭光人民陪审员  卫银龙二〇二〇年七月二十八日书 记 员  屈小枚附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……