云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初3927号原告：周学军，男，1971年10月17日出生，回族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张敏丽，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南螺蛳湾市场置业发展有限公司。统一社会信用代码：91530112292130041R。住所：昆明市云兴路**五华区委党校**。法定代表人：马贵祥，职务：董事长。委托诉讼代理人：宦锐，云南弘同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周东臣，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南纳加投资有限公司。统一社会信用代码：91530121697992432H。住所：昆明市呈贡沿河路**法定代表人：张良。委托诉讼代理人：何金容，云南云元律师事务所律师，特别授权代理。原告周学军诉被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司（以下简称“螺蛳湾公司”）、第三人云南纳加投资有限公司（以下简称“纳加公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告周学军的委托诉讼代理人张敏丽、被告螺蛳湾公司的委托诉讼代理人宦锐、周东臣，第三人纳加公司的委托诉讼代理人何金容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周学军向本院提出下列诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2010年7月8日签订的《产权与债务置换协议》；2、判令被告返还购房款3400000元；3、判令被告按照8000元/月标准支付自2013年3月1日至《产权与债务置换协议》实际解除之日期间的停业补偿费，扣除已支付的112000元补偿费后，现应付暂计至2020年4月1日的停业补偿费为568000元；4、判令被告支付违约金340000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月8日，被告向原告出示了其与合作方纳加公司的《合作意向书》及《合作协议》，并指示由纳加公司负责收取原告的房款。当日，原告与被告签订《（二楼）产权与债务置换协议》约定：被告拥有原昆明市螺蛳湾第一交易区所属商铺资产，并已与案外人云南新瑞安投资控股有限公司签订《螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设项目房屋拆迁安置补偿协议》和《补充协议》，现被告向原告出售位于二楼建筑面积100平方米（34000元/㎡）的商铺产权购买资格。协议签订后，原告及其配偶杨芳于2011年10月21日及2011年12月8日共向纳加公司转入购房款4000000元，但因金额多付，纳加公司后退回600000元。2011年10月21日及2011年12月31日，纳加公司向原告出具了《收据》确认已收二楼商铺款3400000元。2010年9月27日，原告与被告通过同样的方式再次签订《（三楼）产权与债务置换协议》，约定：被告向原告出售位于三楼建筑面积50平方米（15000元/㎡）的商铺产权购买资格。协议签订后，原告在被告的指示下，分别于2010年7月8日及2010年9月26日继续向纳加公司支付三楼购房款750000元，被告于2010年9月27日向原告出具了《收据》确认已收三楼商铺款750000元。根据约定，被告最迟于2013年3月1日向原告提供上述两处商铺，如若超期需按照停业补偿金（40元/㎡/月）的二倍标准支付直至交房，若违反本协议约定，违约方需向守约方支付成交金额10%的违约金。但由于长期无法交房，原被告双方于2019年11月22日协商一致解除三楼商铺《（三楼）产权与债务置换协议》，被告已于2019年11月25日向原告退还购房款750000元。自2013年3月1日至今，被告向原告共计支付436000元停业补偿费，扣除三楼应付补偿费324000元后，剩余的112000元应作为二楼停业补偿费。由于长期以来无法签署商铺买卖合同以及办理交房手续，被告已构成严重违约，原告合同目的无法得以实现，故原告向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益，恳请法院判如所请。被告螺蛳湾公司辩称：1、《（二楼）产权与债务置换协议》是法定代表人马贵祥在没有经过股东会、董事会以及股东同意的情况下，超越代理权，擅自盖章签订的，合同应属无效。且周学军对于马贵祥超越代理权签订合同是知晓的，因为周学军的款项没有交给螺蛳湾公司，交给的是纳加公司。周学军签了两份合同，第一份是2010年7月8日和纳加公司签订，后来2016年4到5月份又和螺蛳湾公司倒签了一份合同，但合同版本是由纳加公司提供，和被告使用的版本不同，故周学军清楚的知道案涉标的只有被告有处置权和收款权。即便《（二楼）产权与债务置换协议》有效，被告也不应当返还原告款项，因为被告并未收到协议约定的价款。2、认可2020年9月27日原告与被告签订的《（三楼）产权与债务置换协议》，因为是经我方同意签订的，纳加公司向被告出具了750000元的借条，这个协议现在已经履行完毕，和本案没有关联。请求法院驳回原告的诉讼请求，由原告承担本案的诉讼费。第三人纳加公司陈述：对于原告的起诉，第三人无异议，第三人与原告之间不具有合同关系，据此也不享有或承担合同的权利义务。纳加公司与被告系联营合同的双方当事人，根据联营合同的约定，第三人按照与被告之间形成的交易习惯收取过原告的购房款，但第三人不是置换协议一方当事人。被告与纳加公司虽然已经订立了合作的终止协议，但是双方至今对联营过程中的相互往来没有进行最终的结算及确认，在联营过程中，双方已经形成了共同投资、共同经营、共同受益、共担风险的联营合同关系。截止2016年1月12日，纳加公司已经向螺蛳湾公司履行了包括本案原告在内的客户资金1.29亿元的投融资义务，故第三人不应当在本案中承担任何合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，当事人对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对真实性有异议的证据本院评判如下：1、原告提交的《回函》因原告未向本院提供原件，且被告不予认可，故对其真实性不予确认；2、被告提交的《印章使用登记》为被告单方制作，原告不予认可，本院对该证据的真实性不予确认；3、被告提供的刘某手记未写明记载时间，相关事实本院将结合各方当事人无异议的《移交合同统计表》确认。4、被告提交的《代付凭证》，本院仅对螺蛳湾公司向原告打款的事实予以确认，对于螺蛳湾公司欲证明受纳加公司委托打款事实不予认可；收款人为董镇宁的收条，虽有“代付”字样，但未明确代谁付，无法证明被告主张，本院在本案中不作确认。5、第三人提交的会议纪要，因被告不予认可，且与本案争议焦点无关联，故本院对该证据不作评判。6、证人刘某关于被告螺蛳湾公司法定代表人在协议上签字及第三人纳加公司还与其他客户签订过产权置换协议的陈述因各方当事人均无异议，且与本案查明的其余证据能相互印证，本院予以确认，证人刘某关于产权置换协议内容及形式的陈述本院将结合在案事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：签订时间记载为2010年7月8日，甲方为被告螺蛳湾公司、乙方为原告周学军的《产权与债务置换协议》约定：螺蛳湾公司拥有原昆明市螺蛳湾第一交易区所属商铺资产，2009年为响应昆明市政府将螺蛳湾商品批发市场升级改造为昆明螺蛳湾中央商务区（二级CBD）的决定，在2009年11月30日配合政府相关部门进行了市场的关闭工作，并与西山区政府授权的投资商云南新瑞安投资控股集团有限公司签订了《螺蛳湾中央商务区（二级）CBD》建设项目房屋拆迁安置补偿协议》和《补充协议》。螺蛳湾以“全额退租、分期退租、回迁安置”的原则与有关经营户签订了《退租协议》，根据《退租协议》，退还经营户剩余租金和费用的过程中，经螺蛳湾公司股东会表决通过，决定用根据补偿协议将来所得资产产权与《退租协议》中所欠债务与原告进行置换，由螺蛳湾公司提供二楼建筑面积100平方米（每平方米34000元）的商铺产权资格。原告的上述产权资格在办理产权证之前可转让。螺蛳湾公司在政府批准螺蛳湾CBD商场时，应向原告补充签订《CBD商场协议》，并准确约定交付位置。螺蛳湾公司提供安置房屋的最晚时限为2013年3月1日，如超过此期限，则甲方应按照约定的标准（第二、三楼商场补偿为每平方米每月40元）的二倍金额支付停业补偿费，直至交房为止。并约定任何一方违约须向守约方支付成交金额10%的违约金，守约方并有权无条件单方终止协议。原告在该合同上签字、捺印，被告螺蛳湾公司在合同上签章、法定代表人马贵祥签字。2011年10月21日原告通过案外人杨芳银行账户向第三人纳加公司转账人民币1000000元，2011年12月8日原告通过其账户向第三人纳加公司转账人民币3000000元，第三人纳加公司就上述款项向原告出具收据，并注明已退还人民币600000元。2010年9月27日，原告又以同样方式与被告螺蛳湾公司签订《产权与债务置换协议》，约定由螺蛳湾公司提供三楼建筑面积50平方米（每平方米15000元）的商铺产权资格进行置换，其余条款与2010年7月8日签订协议一致，原告在该合同上签字、捺印，被告螺蛳湾公司在合同上签章、法定代表人马贵祥签字。原告分别于2010年7月8日、2010年9月26日通过其银行账户向第三人纳加公司支付人民币400000元、人民币350000元，共计人民币750000元。2010年9月27日被告螺蛳湾公司就该款项向原告出具发票。被告螺蛳湾公司分别于2013年10月30日、2013年11月29日、2015年2月16日、2015年4月1日、2015年4月28日、2015年5月27日、2015年7月2日、2019年11月14日向原告转账人民币48000元、人民币96000元、人民币40000元、人民币8000元、人民币4000元、人民币4000元、人民币16000元、人民币220000元，共计人民币436000元。2019年11月22日，被告螺蛳湾公司与原告签订《解除协议书》，协商解除双方于2010年9月27日签订的《产权与债务置换协议》，被告于2019年11月25日通过银行转账向原告退还置换金人民币750000元。另查明，2010年1月8日，被告螺蛳湾公司与第三人纳加公司签订《合作意向书》，约定：螺蛳湾公司与纳加公司以“共同合作，共同收益”为合作原则，互惠互利为基础，由被告螺蛳湾公司提供昆明螺蛳湾升级改造后的建设项目中的二层：面积4796.64平方米，三层：面积4269.18平方米的经营面积，第三人纳加公司提供预计人民币14000万元的资金进行双方合作。双方在遵循合作方式的基础上，一起完成相关的退租和其它工作，双方在相互监督下，配合政府完成建设过程，最终完成至办理完相关产权手续等工作，纳加公司就螺丝湾公司的工作进展程度，按三次支付资金。2010年4月25日，被告螺蛳湾公司与第三人纳加公司签订《合作协议》，约定：螺蛳湾公司提供部分回迁安置后获得的昆明螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设项目的二、三层商铺和部分住宅及写字楼产权给纳加公司（一楼除外），其中二楼商铺4796.64平方米，三楼商铺4269.18平方米，商住楼住宅和写字楼约2250平方米。纳加公司向螺蛳湾公司提供最终有权取得螺丝湾公司原地回迁后以上物业的处置权。本次合作中，纳加公司负责投融资，螺蛳湾公司协助纳加公司完成相关工作，同时螺蛳湾股东也可以参加纳加公司组织的投融资活动，所筹集到的资金计入纳加公司投融资资金当中。2016年11月3日，第三人纳加公司到被告螺蛳湾公司移交合同，其上包括原告周学军在内的24位合同当事人。庭审中，原告陈述，案涉二楼、三楼的产权置换协议最开始均是和纳加公司签订，后又找被告螺蛳湾公司倒签。第三人纳加公司认可原告曾与其签订过二楼和三楼的置换协议。本院认为，本案的争议焦点为：一、原被告2010年7月8日签订的《产权与债务置换协议》是否有效？二、如有效，原告能否主张解除？三、解除后被告应否向原告返还协议对价？四、被告应否向原告支付停业补偿费和违约金？关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”本案中，被告称案涉《产权和债务置换协议》系法定代表人马贵祥超越代理权订立的，为无效合同，但案涉合同系以被告螺蛳湾公司名义签订，加盖被告螺蛳湾公司公章，法定代表人马贵祥在协议上签字，马贵祥签订合同的行为构成法定代表行为，且证人刘某陈述合同系马贵祥自己签署。现有证据无法得出马贵祥的行为已超越权限且周学军知道或应当知道马贵祥超越权限，故原被告2010年7月8日签订的《产权与债务置换协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于第二个争议焦点，从《产权和债务置换协议》约定的内容看，该协议实则为一个预约合同，约定将来签订商铺协议的一个合同，现原告要求解除，根据不得强制缔约的一般原则，该协议自起诉状副本送达被告之日即2020年4月22日即解除。关于第三个争议焦点，首先，被告与第三人之间存在合作协议，第三人与多个案外人签订过产权与债务置换协议，并向被告移交过合同。其次，根据庭审中各方当事人的陈述并结合纳加公司出具的《移交合同统计表》可知，案涉原被告签订的《产权和债务置换协议》系补签，被告以其补签行为对纳加公司与原告签订协议和收款行为进行追认。再次，被告认可已经解除并履行完毕的三楼《产权和债务置换协议》，原告同样将款项支付到了第三人名下，但被告以自己名义向原告出具了发票，且发票出具时间为2010年9月27日，在二楼《产权和债务置换协议》第一笔对价支付时间2011年10月21日之前，故原告有理由相信第三人有权代替被告收取相应款项。另外，原告已于2011年10月21日及2011年12月8日实际向第三人支付了二楼《产权和债务置换协议》约定的价款3400000元。最后，按照三楼《产权和债务置换协议》及《解除协议》的约定，被告应当支付原告的停业补偿金为322680元，但被告自2013年至2019年期间，多次向原告支付停业补偿费共计436000元，其中应包括了二楼《产权和债务置换协议》约定的停业补偿费，虽被告抗辩称其系代第三人支付，但并未提交相应证据予以证实，故被告的履行行为可视为对价款支付的认可。综上，协议解除后，被告应当向原告退还房款3400000元，至于被告抗辩称其并未收到第三人支付给被告的3400000元，被告可根据其与第三人的合作协议关系另案予以主张。关于第四个争议焦点，协议约定被告螺蛳湾公司提供商铺的最晚时限为2013年3月1日，届时双方应当另行签订协议并准确约定交付位置，但被告至今未能向原告交付案涉商铺，并与原告签订正式的《CBD商场协议》，故被告应当承担违反预约合同的责任。原告在庭审中明确其并非螺蛳湾原租户，停业补偿费实则违约损失，因《产权和债务置换协议》同时约定了停业补偿费及违约金，二者都具有补偿和惩罚性质，故本院对原告主张的停业补偿费予以支持，对原告诉请的违约金不予支持。按照协议约定，被告应支付原告二楼的停业补偿费为685360元。现被告已支付停业补偿费436000元，扣除三楼的停业补偿费322680，被告已支付二楼的停业补偿费113320元，尚欠572040元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十条之规定，判决如下：一、原告周学军与被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司2010年7月8日签订的《产权与债务置换协议》于2020年4月22日解除。二、被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告周学军商铺价款人民币3400000元。三、被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周学军停业补偿费人民币572040元。四、驳回原告周学军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20632元（原告已预交），由被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  郭春利二〇二〇年七月一日书记员  沙 珺