广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初9820号原告：刘琼戊，男，1984年7月5日出生，汉族，住广东省南雄市***************，公民身份号码为440************010。委托代理人：罗苏华，广东方中天律师事务所律师。被告：东莞市朗义实业有限公司，住所地为东莞市*********。法定代表人：费某1。委托代理人：赵永华，广东展创律师事务所律师。委托代理人：李贵香，女，1978年2月23日出生，汉族，住广东省五华县******双下，公民身份号码为441************047，系被告员工。原告刘琼戊与被告东莞市朗义实业有限公司（以下简称“朗义公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告刘琼戊及其委托代理人罗苏华、被告委托代理人赵永华、李贵香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琼戊向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告支付的2019年8月20日至2019年10月份的租金16709.68元；2.判令被告返还原告支付的押金14000元；3.判令被告赔偿原告装修损失40000元（80000元*19个月/36个月）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月21日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将其承租位于东莞市*********部分厂房出租给原告，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，每月租金7000元，签署合同时支付押金14000元。签订《租赁合同》后，原告向被告支付押金14000元及4月份租金7000元，合计21000元。原告承租该厂房后，花费了约80000元装修厂房。后原告每月交付房租给被告。2019年6月被告称其承租的物业所使用的变压器需要维修，要求原告分摊5000元，后变更为3300元，后来又变更为3900元。原告认为变压器并不属于承租标的，签订《租赁合同》时也未提及原告需承担位于承租厂房外部变压器维修费用，且被告要求原告承担的变压器维修费用随意调整，明显属于敲诈，遂不同意交该笔变压器的费用。被告为逼迫原告交纳变压器维修费用从2019年8月20日开始停电，因承租厂房大门为电闸门，导致原告无法进出和使用该厂房。期间原告为维护好租赁合同关系，仍先后交纳了9月、10月租金各7000元。但后来被告一直以原告未交纳变压器维修费用为由停电，致使原告根本无法进出和使用该厂房。后被告于2019年11月称解除租赁合同关系，但拒绝返还租金和押金。原告认为被告自2019年8月20日开始无故停电，致使原告从2019年8月20日开始不能进入和使用该厂房，不应收取2019年8月20日至2019年10月的租金16709.68元。被告现又无故解除租赁合同关系，应返还原告支付的押金14000元并赔偿原告不能按《租赁合同》预定期限使用厂房的装修损失40000元，双方多次沟通无果。被告朗义公司辩称：一、原告要求被告返还2019年8月20日至2019年10月租金及押金缺乏事实依据。原告向被告支付2019年9月、10月租金属于正常履行合同行为；原告迟迟不交2019年11月租金，被告多次催促无果，被告于2019年11月25日发交房租通知给原告，称原告如果在2019年11月30日不交房租表示自动解约，被告收回房子，原告回复什么时候收房都可以,可见原告在2019年11月还在占有、使用租赁的房屋，故应当支付租金；虽然提到2019年11月收回房屋，而2019年12月23日原告的员工还在搬东西，由此可见原告于2019年12月仍占有使用租赁房屋，原告就应该支付2019年11月、12月的租金，鉴于原告未支付，原告有权解除合同、有权用押金抵扣租金。二、原告要求被告赔偿装修损失缺乏事实及法律依据。根据双方签订的《租赁合同》第三条第三款的规定，对该厂房进行扩、加、改，必须经被告书面同意，而被告至今未收到过任何书面装修申请，无法知晓原告是否装修。经审理查明，甲方（出租方）胡斌与乙方（承租方）刘琼戊于2018年3月21日签订《租赁合同》约定：甲方将东莞市*********的厂房（以下简称“案涉厂房”）出租给乙方使用，面积为350平方米；厂房租赁期限从2018年4月1日至2021年3月31日止；每月租金7000元，乙方必须在每月5日前以现金支付给甲方；签署本合同时乙方必须向甲方支付二个月租金即14000元作为租用厂房的押金；乙方因使用需要对该厂房进行扩、加、改造，必须经甲方书面同意，方可进行扩、加、改造等工程，甲方有权委托相关人员对工程进行监督；乙方爱护和正常使用该厂房及其设备设施，发现该厂房及其设备设施损坏，应及时维护检修，若造成经济损失全部由乙方负责支付。原告主张其从被告的房东处了解到案涉厂房没有取得建设工程规划许可证。被告称庭后向其房东核实案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证。双方确认：胡斌是被告的股东，《租赁合同》主体是原告与被告；原告已向被告支付押金14000元以及2018年4月1日至2019年10月31日期间的租金，每月租金7000元，2019年12月24日原告将其所有物品搬离案涉厂房；被告从他人处承租厂房，并将案涉厂房分租给原告。被告承租的整个厂房的变压器发生故障，变压器不在原告承租的厂房内，被告要求原告承担部分维修费用，但原告未支付变压器维修费用。原告主张：其对于案涉厂房外的设备没有维修义务，被告无故要求原告承担修理变压器的费用，在双方未达成协议的情况下，从2019年8月20日开始至2019年12月24日被告单方断电致使原告无法使用案涉厂房；案涉厂房的门是电闸门，没有电原告无法打开门，原告是爬梯子进去的。被告主张：案涉厂房如果没有变压器是无法使用电的，被告要求原告支付变压器维修费用3900元，原告仅同意支付3000元，但2019年6月13日微信聊天记录表明后来被告同意原告支付3000元；2019年7月变压器修好了可以正常通电，自2019年8月20日，原告未支付修理变压器的费用，所以被告对案涉厂房断电直至2019年9月10日，2019年11月15日之前变压器第二次坏了，但具体时间不清楚。原告与被告的员工李贵香之间的微信聊天记录显示：2019年6月13日，原告称“我们出3000块已经是仁至义尽了希望理解”、“我们进去装修花了快80000元”，李贵香回复“我们都搞好了”，原告称“我们把雨棚，小门都开好了，电又花了几千元重新理顺了”，李贵香说“如果你刚进来是这样的话一分不要你出”；2019年10月20日，李贵香称“你今天交钱明天就通电”，原告回复称“你这么说，我觉得我心情好就交心情不好就不交，你已经停电几个月了”，“我本来同意交3300的，后面你又发了个账单，要交3900多”，李贵香称“你要用电必须要交那个费用”，原告称“你把电都关掉了，我就没办法正常运行，我还交什么房租”；2019年11月25日，李贵香向原告发送《交房租通知》称“请在本月内交11月份房租，在11月30日前如未交房租表示自动解约，我司将收回房子”，原告回复称“什么时候收房都可以，你们是肯定要赔偿我司损失的，而且现在出了个问题没有电，我门口有两吨的板，被人家偷了价值几千元，我们看不了监控，这是对我司来说是损失”，接着李贵香称“你租就赶紧交租金，要电就赶紧交修理变压器的钱就这么简单……”；2019年12月24日，李贵香称“昨晚九点半左右你们的人进去搬的……,你们要拿东西说一声，你们这样拿梯子爬进去开门的话就不行的……，押金刚好抵掉这两个月的房租了，现在我们就正式解约了，你需要过来的时候通知一声”，原告回复称“不可能的事”。关于装修。双方均无证据证明案涉厂房交付给原告时的状态。原告主张：原告对案涉厂房进行了装修，装修包括门牌广告、墙粉刷、监控设施、两个隔层、新开了一个后门、电动卷闸门、门口地板的修复及水电安装；除了门牌广告能拆，其他都是不能拆的；装修时有经过被告的员工李贵香的口头同意，原告在微信中亦有向被告表示过原告装修花费的金额，装修物品现还在案涉厂房处。被告主张，出租给原告之前，案涉厂房已经装修好，原告没有进行装修。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《收据》、汇款明细、微信聊天记录，被告提交的微信聊天记录以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于案涉租赁合同的效力。双方确认案涉《租赁合同》的主体系原告与被告，本院予以确认。由于被告未能提供证据证明案涉租赁物取得建设工程规划许可证或者案涉租赁物经过合法报建，双方于2018年3月21日签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效合同。关于占有使用费。被告确认由于原告未支付变压器的维修费用在2019年8月20日起至2019年9月10日期间对案涉厂房进行了停电。被告的员工李贵香与原告之间的微信聊天记录显示2019年10月20日、2019年11月25日被告称原告要用电要先交修理变压器的费用。被告主张，2019年11月15日之前变压器第二次坏了。但是被告无法说清变压器第二次损害的具体情况亦没有提交证据予以证明，而且被告的上述主张与微信聊天记录显示的内容不一致，因此，本院对被告的上述主张不予采纳。原告主张因其没有支付变压器的维修费用，被告在2019年8月20日至2019年12月24日期间对案涉厂房进行了停电，本院予以采纳。本院认为，《租赁合同》仅约定承租人对承租厂房及其设施设备进行维护检修，即便原告应当承担修理变压器的费用，出租人应当提供租赁条件，在原告不缴纳的情况下被告亦不应当对案涉厂房进行停电。2019年8月20日至2019年12月24日期间被告对案涉厂房进行停电导致原告无法正常使用案涉厂房，原告以此为由拒付上述期间的占有使用费的主张可以成立。原告已经向被告支付了2019年8月20日至2019年10月的租金16709.68元（2709.68+7000+7000），原告诉请被告返还，合法有据，本院予以支持。关于押金。由于《租赁合同》无效，被告应当返还原告押金14000元，本院对原告诉请被告返还押金14000元予以支持。关于原告主张的装修损失。双方均无证据证明案涉厂房交付给原告时的状态。被告主张原告没有进行装修。微信聊天记录显示李贵香对于原告所称的装修事项及金额亦不确认，原告未提交其他证据充分证明其对案涉厂房进行了装修以及装修金额，应承担举证不能的不利法律后果，因此，本院对原告诉请要求被告赔偿装修损失40000元不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市朗义实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘琼戊返还占有使用费16709.68元；二、限被告东莞市朗义实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘琼戊返还押金14000元；三、驳回原告刘琼戊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费783.87元，原告刘琼戊已预交，由原告刘琼戊负担443.43元，被告东莞市朗义实业有限公司负担340.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 雍 维二〇二〇年七月二十三日书记员 关观银书记员 刘佩珊