广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0511民初1234号原告：汕头中海物业服务有限公司，住所地：汕头市****华美庄金信大厦裙楼204、207、208房，统一社会信用代码：914**********414XB。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：许志明、杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。被告：郑克川，男，1968年6月5日出生，汉族，住广东省汕头市金平区****************，公民身份号码：440************010。原告汕头中海物业服务有限公司与被告郑克川物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告汕头中海物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨坦、被告郑克川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年1月至2020年3月物业服务费11505.78元；2、判令被告向原告支付2012年1月至2020年3月物业服务费违约金8486.77元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为汕头市金平区***********************业主。原告原名“汕头中信物业服务有限公司”后变更为“汕头中海物业服务有限公司”，为被告房屋所在小区的物业管理公司。原告自进驻小区后一直为全体业主提供优质的物业管理服务，但被告自2012年1月至2020年3月一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催促交纳，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告郑克川辩称，1、从2011年9月至今楼下大门门锁损坏至今未修好；2、2011年年底至今其居住的主房间渗水，找过物业，至今未解决；3、原告提供二次供水水压没有达到标准，洗澡都成问题；4、签订《前期物业管理服务协议》后，原告提高收费标准，被告认为没有达到相应的标准，因此，没有签订新的协议，向其收取违约金不合理。物业找过我交物业费，我认为存在问题没解决，就没交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告原公司名称“汕头市中信物业管理公司”于2007年10月16日变更登记为“汕头中信物业服务有限公司”，2018年7月13日变更登记为“汕头中海物业服务有限公司”。被告郑克川为汕头市金平区***********************业主，该房建筑面积131.98㎡,该栋住宅没带电梯。原告为该房产所在小区提供物业管理服务。2006年11月10日原、被告签订了《汕头市前期物业管理服务协议》约定：物业管理费是按住宅标准和按政府指导价收取的。物业服务费多层住宅收费标准按建筑面积为0.65元每平方每月，2007年3月至2011年12月收费标准为0.65元每平方每月，2012年1月至2013年12月收费标准为0.82元每平方每月，2014年1月至今收费标准为0.9元每平方每月。业主和物业使用人缴纳物业服务费应当为当月10日前缴纳物业服务费，同时约定二次供水以最终到户价标准按政府有关规定收费，实行代收代缴服务；违约责任约定按逾期缴纳物业费以每日千分之一计收违约金；协议还约定了其他事项。2017年1月1日原告与嘉顿小镇花园业主委员会签订《嘉顿小镇花园物业服务委托合同》，约定该小区物业委托原告实行物业管理，期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止。该委托合同约定的收费标准、违约责任等条款与上述一致。协议签订后,原告对该小区提供物业服务。被告郑克川于2007年4月23日签收了交房通知书，经房产部门确认该房屋建筑面积为131.98平方米。在双方签订前期物业合同后,被告郑克川交纳了部分物业服务费用。自2012年1月起至2020年3月的物业服务费用共11505.78元,被告拒绝交纳。经原告多次通过催讨函等方式催要，但被告至今未交纳。原告起诉时主张向被告催收的逾期缴纳物业费违约金按日万分之五计算，从逾期之日起计至2020年3月的违约金共8486.77元。以上事实有原、被告提供的证据以及庭审笔录为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力,当事人应按约定履行各自义务。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效,对原、被告具有法律约束力,双方均应遵守履行。原告与嘉顿小镇花园业主委员会签订的《嘉顿小镇花园物业服务委托合同》对业主具有约束力，业主应该根据物业服务委托合同的约定履行。关于物业管理费数额,被告郑克川的房产面积经房产部门确认为131.98平方米，房屋位于多层第七层,本院予以确认。原告系具有国家一级资质的物业服务单位，按照《前期物业管理服务协议》第四条第一、十三点约定:“多层住宅管理服务费0.65元/㎡.月”、“物业管理费用标准随政府指导价调整”，故按照《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》、《汕头市住宅物业服务收费政府指导价》“2012年1月1日起至2013年12月31日第七楼层政府指导价为0.82元/㎡·月”，2014年1月1日起第七楼层政府指导价为0.90元/㎡·月”，主张被告按照规定付还物业管理费，依据充分，本院予以支持。即被告自2012年1月至2013年12月应交纳的物业管理费2597.37元（131.98㎡×0.82元/㎡·月×24个月=2597.37元）、自2014年1月至2020年3月应交纳的物业管理费8908.65元（131.98㎡×0.90元/㎡·月×75个月=8908.65元）,共11506.02元。原告主张的物业管理费用11505.78元低于应缴纳的数额，故按原告主张请求的数额11505.78元予以认定。按照《前期物业管理服务协议》第十条第四点约定:“关于违约责任中有约定，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”，但原告起诉时主张违约金按日万分之五计算，从逾期之日计至2020年3月为8486.77元，不违反双方的约定和有关法律、法规的强制性规定，未超过合同约定的收费标准，本院予以支持。关于被告郑克川辩称，1、从2011年9月至今楼下大门门锁至今未修的问题。原告应及时检查维修，为业主提供安全服务；2、从2011年年底至今其主房间渗水的问题。该问题属于房地产开发商的问题，原告可协助业主解决；3、原告认为二次供水水压没有达到标准的问题。原告应予检查，予以解决；4、签订《前期物业管理服务协议》后，原告提高收费标准，被告认为原告服务没有达到相应标准的问题。原告依据汕头市政府指导价格对物业服务收费标准进行调整，并没有违反规定。综上，原告作为物业服务单位,在完成服务职能的基础上,应加强从业人员培训,加强与业主沟通,尽可能的解决业主的实际问题。本案而言,为保证物业服务工作正常开展,小区管理良性发展,原告关于物业费用的主张本院予以支持。综上所述,本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定,判决如下:一、被告郑克川应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告汕头中海物业服务有限公司自2012年1月至2020年3月份的物业管理服务费11506.02元。二、被告郑克川应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告汕头中海物业服务有限公司自2012年1月至2020年3月的逾期违约金8486.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告郑克川负担。原告已预交的案件受理费，本院予以退回。被告应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳。拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递送上诉状及副本一式八份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  李树文二〇二〇年七月二十日书记员  黄 涛