四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初2376号 原告：仁寿华建物业管理有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇书院路。 法定代表人：刘华志，经理。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨可馨，四川力恒律师事务所律师。 被告：徐敏，男，1982年9月8日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：辜惠，女，1985年1月1日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告仁寿华建物业管理有限公司（以下简称：华建物业公司）与被告徐敏、辜惠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月8日公开开庭进行了审理。原告华建物业公司的委托诉讼代理人杨可馨到庭参加诉讼，被告徐敏、辜惠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华建物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付原告物业管理服务费2,552元、违约金（滞纳金）255元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系仁寿县文林镇“景观兴城”小区业主，原告于2016年开始为小区提供物业管理服务，原、被告之间成立物业服务合同关系。被告按照约定向原告交纳物业服务费至2017年10月，之后至今未再给付物业服务费。自2017年11月1日至2019年10月30日，被告尚欠原告物业服务费2,807元。原告多次催收未果，故诉至本院请求依法判决。 被告徐敏、辜惠未作答辩。 本院经审查认定事实如下：被告徐敏、辜惠系夫妻关系，二人均系仁寿县文林镇书院路一段书塘巷40号“景观兴城”XX幢X单元X层X号房屋的业主。该房屋于2016年5月8日登记在二被告名下，房屋的建筑面积为71.35㎡，属于高层住宅。 原告华建物业公司从2016年开始为“景观兴城”小区提供物业服务。二被告购房后，华建物业公司作为甲方，徐敏作为乙方共同签订了《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》中载明：“……前期物业服务时间是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订的（物业服务合同）生效时止的物业服务……本物业名称：景观兴城……乙方所购房屋基本情况：……坐落位置：体育场房号：XX楼X单元XXX号建筑面积：88.63平方米……一、甲方的权利义务……6、依据本协议向乙方收取物业服务费和相关费用……二、乙方的权利义务……7、乙方须依据本协议第四条的规定，向甲方按时全额交纳物业服务费和相关费用，以便物业服务工作顺利开展（不论装修、入住、楼层高低等理由）。……第四条物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：每年月日至月日前交纳本年物业费。二、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.65元。三、物业服务费自合同约订交房之日起开始全额计收，未按约定时间办理房屋交付手续的，应缴纳的物业服务费计时时间不变。……第九条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应支付的违约金为应缴物管费的10%，滞纳金为每日万分之三，并承担甲方因催收所产生的人工费、仲裁费、律师费、差旅费等费用。……第十八条本协议自签字之日起生效”。上述协议还对双方其他的权利义务、服务内容、环境卫生、服务质量等做了相应约定。其后，原告于2016年8月28日缴纳了2016年8月28日至2017年10月30日的物业费1,488元（88.63㎡×1.2元/月×14个月）。2017年11月1日至2019年10月31日二被告应缴纳的物业费为2,054元（71.35㎡×1.2元/月×24个月）。原告以被告未按约定缴纳物业费为由，具状诉来本院，提出上述诉讼请求。 上述事实，有原告的陈述，原告提供的原告的营业执照复印件、二被告的身份证复印件、二被告的结婚登记审查处理表复印件、《前期物业服务协议》复印件、房产登记信息查询情况说明等证据予以证实。以上证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉房屋物业服务费的标准应以建筑面积88.63㎡计算还是以71.35㎡计算；二、原告主张被告欠付物业服务费的金额以及主张违约金应否支持。 关于焦点一。原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。原告依约为被告所居住的“景观兴城”小区提供了物业管理服务，履行了合同义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，被告应按照《前期物业服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业服务费。原告主张按照《前期物业服务协议》中所载明的建筑面积88.63㎡计算物业服务费，然而案涉房屋实际的建筑面积仅为71.35㎡，二者的面积差异达到17.28㎡。《前期物业服务协议》中明确载明物业服务费系以建筑面积计算，而案涉房屋的建筑面积客观上为71.35㎡，因此虽然协议中所载明的建筑面积为88.63㎡，但仍应以客观的建筑面积计算物业服务费才符合公平原则。对于原告主张按照88.63㎡计算物业服务费的诉讼请求，本院不予支持，案涉房屋的物业服务费应按照建筑面积71.35㎡计算。 关于焦点二。案涉房屋物业服务费的标准为按建筑面积每月每平方米为1.2元，而被告于2016年8月28日即按照88.63㎡交纳了14个月的物业服务费，对于其超过实际建筑面积多交纳的17.28㎡的物业服务费290元（17.28㎡×1.2元/月×14个月）应先用于品迭其尚欠付的物业服务费。2017年11月1日至2019年10月31日二被告应缴纳的物业费为2,054元（71.35㎡×1.2元/月×24个月），品迭之前已经多交纳的290元后，其还应当交纳的物业服务费为1,764元。《前期物业服务协议》系双方一致同意所达成的协议，对原告工作中存在的问题，被告有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业服务费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业服务费。原告主张被告缴纳物业服务费本院予以支持，所应缴纳的物业服务费的期间为2017年11月1日至2019年10月31日止，金额为1,764元。二被告虽未按期交纳物业服务费，但因原告主张计收物业服务费标准中的房屋建筑面积不符合实际情况，故未按期交纳费用的问题不能完全归责于二被告，对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告徐敏、辜惠经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的自愿放弃，由此产生的不利后果，由其自行承担。 另外，本院希望原、被告双方互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；原告主动积极与被告沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条规定，判决如下： 一、被告徐敏、辜惠于本判决生效之日起三日内支付原告仁寿华建物业管理有限公司物业服务费1,764元； 二、驳回原告仁寿华建物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，已减半收取计25元，由被告徐敏、辜惠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 陈 蝶 二〇二〇年七月二十日 书记员 叶昆佳