贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7348号 原告：王祥，男，汉族，1967年11月6日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 原告：刘红燕，女，汉族，1969年3月11日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城******房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李娇，女，该公司员工。 原告王祥、刘红燕与被告贵州七众置业有限公司（以下简称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告王祥、刘红燕、被告七众置业之委托诉讼代理人李娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王祥、刘红燕向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告90日为原告办理完毕位于毕节市南部新区不动产权证书并交付给原告;二、请求判决被告赔偿原告因其逾期交付涉案房屋转移登记有关文书的违约金人民币10000.00元（违约金暂计，具体违约金以总房款377348.00元为基数，按年利率6%的标准计自2017年11月30日起计算至实际办理完毕不动产权证并交付原告之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。审理中原告撤回第一项诉讼请求。事实及理由:2015年10月28日，两原告以总价款377348.00元向被告贵州七众置业有限公司购买其开发的位于毕节市南部新区。双方当日《商品房买卖合同》，该合同约定了被告应于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告逾期90日内，需向原告支付购房总款万分之一的违约金，对逾期超过180日后违约金计算方式并未约定。合同签订后，原告依约履行合同义务支付了全部房款，并将维修基金、契税等向被告支付完毕。后被告将涉案房屋交付给原告使用，并向原告支付了逾期交房违约金。但时至今日，被告仍未按照合同约定向原告办理商品房转移登记的有关文书并交付原告，导致原告尚未取得涉案商品房不动产权证书。经与被告交涉支付违约金及办证事宜，未能达成协议，进而引起诉争!原告认为:原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约将购房款、房屋维修基金等应付款全部向被告支付，已全面履行了购买人的义务。但被告未按照合同约定将涉案商品房转移登记至原告名下，已构成违约，被告应当按照合同约定及法定向原告支付逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，被告应于2017年5月1日将商品房转移登记至原告名下，并将转移登记的有关文书交付原告，逾期90日即应向原告支付购房总价款的万分之-的违约金;由于逾期超过180日后未明确约定违约金计算方式，故应按照《全国第八次民商事审批工作会议纪要》第四条第（五）款:“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约金合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定”之规定，自2017年11月29日起以购房总款377348.00元为基数，按照年利率6%向原告支付逾期办证违约金。据此，为维护原告的合法权益，敦促被告全面履行合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状诉来贵院，望判如所诉为谢!附:1、原告身份证复印件;2、《商品房买卖合同》复印件;3、支付凭证（购房发票、房屋维修基金等）。 被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上,应当遵循“法无禁止即自由”的原则，即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告提交的原告身份证复印件，商品房买卖合同，费用明细表、收据（购房款、契税、维修基金）；被告提交的法人身份信息，营业执照，法人身份证，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月28日，原告王祥、刘红燕与被告七众置业双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，用途住宅；建筑面积125.24平方米，套内面积103.67平方米，总房款377348.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间：（一）出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，并交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按以付房款的万分之一承担违约责任；2交付日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。此外合同还约定了其他事项。附件十二补充协议，3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告按合同约定向被告支付案涉房屋的全部购房款，支付契税、维修基金等相关税费。法庭辩论终结前，原、被告未举证证明涉案房屋具备交房条件和办证条件（被告口头陈述不具备办证条件）。 本院认为，根据诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告违约金，支付标准和时间如何确定，对双方争议的焦点，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。原告按约定支付了购房款及其余相关费用，被告也应按合同约定履行自己的义务，其应在合同约定的期限和条件内向原告交付涉案商品房，本案中，被告虽履行了向原告交付涉案商品房，但未交付办理商品房转移登记的有关文书。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中双方签订的合同中对逾期办证的违约金计算没有相应约定，根据双方合同约定：出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据该司法解释的规定，被告未在双方签订的合同约定期限内取得办理该商品房所有权初始登记，直到法庭辩论终结前尚未取得办理商品房转移登记的有关文书。已构成违约，应依法承担违约责任；其次，该司法解释规定，违约金不以损失存在为前提，故被告以原告未举证证明其有损失为由不支付违约金的抗辩意见，本院不予以采纳。原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，于法有据，本院予以支持。对违约金的计算标准，因《商品房买卖合同》仅约定了“约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；”超过180日内未交付的，未约定违约金的计算标准。计算违约金的起始时间为被告违约之日起计算，即2017年5月1日的次日，从2017年5月2日起，本案原告主张从2017年11月30日，本院从其所愿，予以支持；计算违约金的终止时间，因被告收取了原告办证等的相关费用，视为被告接受原告委托为原告办理案涉房屋的不动产权证。因双方系委托办证，只有被告具备办证条件后，依法通知原告提交办理案涉房屋办证所需资料后，将办理房屋转移登记的有关文书提交办证部门，便履行完毕办证义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。根据上述司法解释的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，因中国人民银行已于2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，原则上也按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，计算的基数为原告已付房款377,348.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王祥、刘红燕逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款377,348.00元为基数，从2017年11月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告王祥、刘红燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年七月十六日 书记员 张朕一