上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初16092号原告江水英，女，1967年1月23日出生，汉族，住上海市。原告东方昱，男，1990年9月2日出生，汉族，住上海市。两原告委托代理人檀文芳，上海知信律师事务所律师。两原告委托代理人陈光，上海知信律师事务所律师。被告东海，男，1964年5月14日出生，汉族，住上海市。委托代理人李威杰，上海正策律师事务所律师。被告上海西部企业(集团)有限公司，住所。法定代表人江蕾。被告上海普陀大楼物业有限公司，住所。法定代表人吴子杏。上述两被告委托代理人刘卿，公司工作人员。第三人彭广英，女，1932年10月7日出生，汉族，住江苏省海门市。委托代理人东海。原告江水英、东方昱与被告东海、上海西部企业(集团)有限公司、上海普陀大楼物业有限公司、第三人彭广英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江水英、东方昱的委托代理人陈光，被告东海及委托代理人李威杰，被告上海西部企业(集团)有限公司、上海普陀大楼物业有限公司的委托代理人刘卿，第三人彭广英及委托代理人东海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江水英、东方昱诉称，原告江水英与被告东海系夫妻，原告东方昱系双方婚生之子，被告东海与第三人系母子关系。坐落上海市岚皋路XXX弄XXX号XXX室房屋是被告江水英将原有的上海市海滨三村XXX号XXX室房屋上缴单位后分得的承租房。原告自1994年分得住房后一直居住在系争房屋内。之前原告收到案外人徐某某的起诉状副本后才知被告东海在原告不知情的情况下，在《职工家庭购买公有住房协议书》上伪造原告及第三人的签名，与被告上海普陀大楼物业有限公司签订《上海市公有住房出售合同》。被告就此通过售后公房买卖的形式成为系争房屋产权的所有人。现原告认为购买公有住房须经该户全体成年同住人协商一致同意，然被告东海代其他同住人签名获得的系争房屋产权人资格非原告的真实意思表示，严重侵犯了原告的合法权益，故系争房屋的《上海市公有住房出售合同》应属无效。为此原告诉至法院要求判令：1、被告间签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、被告二将上述房屋恢复至原有公有住房状态；3、被告上海西部企业(集团)有限公司将购房款人民币13987元返还原告及被告东海。被告东海辩称，被告因与案外人杨某有债权债务关系，在杨某的逼迫下与其父杨某某签订系争房屋的房地产买卖合同以骗取银行贷款还款。为此被告通过售后公房买卖的形式成为系争房屋的所有人。购房时被告未通知其他同住人。原告所述属实，故同意其诉讼请求。被告上海西部企业(集团)有限公司、上海普陀大楼物业有限公司辩称，被告只对被告东海提供的资料做程序性审查，并不进行实体的真实性审查。被告依照程序审核了被告东海提供的资料不存在过错，故不能同意原告的诉讼请求。第三人彭广英述称同被告东海。经审理查明，原告江水英与被告东海为夫妻关系，原告东方昱系双方婚生之子，被告东海与第三人系母子关系。坐落上海市岚皋路XXX弄XXX号XXX室房屋的原承租人为被告东海。2008年11月15日《职工家庭购买公有住房协议书》载明“……房屋承租人或受配人姓名东海，经与本户同住成年人(其中六十周岁以上老年人东云湘、彭广英)协商一致，同意购买上述房屋……落款处六十周岁以上承租人，受配人或同住成年人：东云湘(已去世)、彭广英；承租人或受配人东海；同住成年人：江水英、东方昱”；落款处的签名除被告东海外，他人的签名均系被告东海冒签，同时被告东海自认该协议上的私章均由案外人杨某私刻所得。2008年12月10日，被告东海和被告上海普陀大楼物业有限公司签订《上海市公有住房出售合同》。2008年12月23日，在被告东海付清购房款后，系争房屋的产权登记在其名下。现原告称，于2019年6月被案外人起诉后才知被告东海擅自将系争房屋买为产权房的事情，遂诉至法院要求判决支持如其诉请。另查，2015年2月5日东海诉杨某某、支韩冰所有权确认纠纷一案{(2015)普民四(民)初字480号}，东海于2015年2月6日向本院提出撤诉申请；2015年2月26日，东海诉杨某某、徐某某、及某某房屋买卖合同纠纷一案{(2015)普民四(民)初字第214号}，经本院审理后，东海申请撤诉。审理中，被告东海称，系争房屋通过售后公房买卖形式获得产权后，因债权债务关系被案外人胁迫不得已通过房屋买卖形式获取银行贷款人民币39万元，其中被告个人获得的款项为人民币15万元。同时被告东海表示，其所得的人民币15万元由其出借给他人。被告东海表示，其每月收入人民币五、六千元，每月归还银行贷款人民币3500元左右。原告江水英与被告东海夫妻关系不是特别好，但因为只有一套房，故一直共同生活。因和老人一同居住，故日常生活开销都是老人支付，原告东方昱开支由原告江水英负责。原告表示，因夫妻关系不好，从不过问被告东海的个人事宜，若不是被起诉都不知被告已将系争房屋已购买产权并出售的情况。原告东方昱则称，被告东海购房时其已年满18岁，但因读书对系争房屋买卖事宜不清楚。第三人表示，从未在购房协议上签过字，也不知买房事宜。被告上海西部企业(集团)有限公司、上海普陀大楼物业有限公司认为，小区物业公司办公室就在系争房屋楼下，租赁房变为产权房后收取的物业管理费和租金是有差异的，何况被告都是上门收取费用，而原被告及第三人均生活在一起不可能不知系争房屋已变为产权房。庭审中，原告称被告东海购房时支付了人民币13987元，其中实际付款金额为人民币13108元，首期维修基金为人民币879元。被告东海对此无异议。被告上海西部企业(集团)有限公司、上海普陀大楼物业有限公司认为，对付款金额不持异议，因维修基金走专门账户，若法院判系争房屋买卖合同无效，维修基金无法全额退。本院认为，根据出售公有住房的规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。家庭人员在购房时应协商一致，并在职工家庭购买公有住房协议书上签名盖章。庭审中通过原告、第三人的陈述、被告东海自认可知被告东海购房时系争房屋的同住成年人未在《职工家庭购买公有住房协议书》上签名及盖章。但被告上海西部企业(集团)有限公司、上海普陀大楼物业有限公司指出，系争房屋成为售后产权房后租金变为物业管理费，两者的金额及发票均不同，且被告的办公地点就在系争房屋楼下，工作人员和楼里的居民都很熟悉，各家的房屋状况彼此都知悉，故无法认可原告主张及第三人的表述。对此，本院认为，审理中被告自认因偿还银行贷款家里的生活开销由父母负责，孩子的生活费由原告江水英负担，结合被告上海西部企业(集团)有限公司、上海普陀大楼物业有限公司所述，本院有理由相信被告东海的家庭成员即本案的原告及第三人对系争房屋已是产权房是知悉的，反之则有违常理。被告东海在2008年12月办理售后公房买卖手续，原告及第三人即使非第一时间内知晓，但在系争房屋成为产权房的十多年里，原告和第三人亦未对系争房屋的购买事宜及产权状况提出异议以维护自己的权利，原告和第三人以自己的行为默认了被告东海成为系争房屋的产权人的核实，故本院认为系争房屋的《上海市公有住房出售合同》有效。依据前述，原告认为其于2019年6月才知系争房屋售后公房买卖事宜的主张，在原告未提出其他证据印证的情况下，本院不予采纳。综上，对原告要求确认系争房屋的《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。同理，原告要求将系争房屋恢复至原公有房屋状态及退还购房款的诉讼请求，本院一并不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：一、对原告江水英、东方昱要求确认上海市岚皋路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求，不予支持。二、对原告江水英、东方昱的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币209元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘怡文人民陪审员  蒋建萍人民陪审员  周婵娟二〇二〇年七月三十日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。