上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初20357号原告(反诉被告)：上海榕昶实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈孟华，总经理。委托诉讼代理人：杨晔，上海景昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈武，男，1973年12月18日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陆建承，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆亚斌，北京大成(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海榕昶实业发展有限公司诉被告(反诉原告)陈武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，并于2019年12月11日、2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人顾君、被告(反诉原告)陈武两次庭审均到庭，被告(反诉原告)委托诉讼代理人荆亚斌第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海榕昶实业发展有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日起至2018年4月30日止的租金人民币17.66万元(以下币种同)；2.判令被告向原告支付电费(2018年1月-4月基础电费)11,760元、门卫费(2018年1月-4月)10,000元、垃圾费(被告遗留垃圾需清运的费用)68,240元，共9万元；3.判令被告向原告支付违约金53万元。庭审中，原告增加诉讼请求2017年9月-12月四个月电费40,000元，撤回了诉讼请求中垃圾费部分。事实和理由：2015年12月28日原被告签订厂房租赁合同一份，原告将位于奉贤区南桥镇六墩中心路XXX号厂房出租给被告使用，约定租期5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，租金每年53万元。被告租金支付至2017年12月底，之后，原告多次向被告催讨2018年1月起的租金，却发现被告在未作任何交接的情况下私自搬离了厂房。原告认为被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院。被告陈武本诉辩称，2017年9月13日，被告接到南桥地区市容环境综合建设和管理工作联席会议、南桥镇六墩村村民委员会的《限期搬离告知书》，责令包括被告在内的所有承租人在2017年10月31日前自行撤离。被告不得已于2017年10月1日全面停工并着手搬离，于11月10日全部搬离。故从10月1日开始，被告不需承担租金、门卫费、电费，被告未违约，也无需承担违约金。被告认为，原告提供的厂房未办理相关许可手续，属违法建筑，双方的租赁合同应为无效合同，被告被迫搬离产生巨大经济损失，故提起反诉，反诉请求：1.确认2015年12月18日原被告签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令原告返还租赁保证金50,000元；3.判令原告返还多支付的房屋租金73,950元(自2017年11月10日-2017年12月31日，共51天，以0.58元/平米/天计算)；4.判令原告支付因合同无效给被告造成的损失共计814,265元(设备搬迁运输费86,500元，因搬迁导致工人一个月无法施工的工资损失307,390元，因承租新房屋多支付的房屋差价476,425元)。原告上海榕昶实业发展有限公司反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告以其关联公司身份曾于2019年6月18日起诉解除合同，被告以行为表示解除合同，原告认可解除合同，合同于该日解除。被告至今未与原告办理交接，其占有使用房屋，理应承担相应租金。保证金中4万元，抵扣2017年9月-12月欠付的电费，剩余1万元因被告违约致解除合同而不予退还。对损失，无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2015年12月，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于奉贤区南桥镇六墩中心路XXX号厂房(厂区内：第3号车间办公楼第二层靠东面六间办公室，附属设施：5吨行车4部)出租给被告使用，租期5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，年租金53万元，每三年递增一次，每次在上一期租金金额的基础上递增10%，履约保证金5万元，待合同期满后，结算完水、电、物业管理等费用后无息退还；还约定，乙方(被告)应承担租赁期内所发生的水、电、电讯费用及国家规定的其它费用。水、电费由甲方(原告)代缴。甲方提供电容量70KV给乙方使用，用电容量基数(KV费)由乙方承担(每1KV42元，乙方每月应付2,940元KV费)，按电力公司提前一个月预交电费；门卫费每月2,500元。签约后，原告交付被告房屋。2017年9月13日，南桥地区市容环境综合建设和管理工作联席会议、奉贤区南桥镇六墩村村民委员会向被告发出《限期搬离告知书》，告知被告，责令至2017年10月31日前自行搬离，否则有关部门将依照相关法律法规规定开展联合专项整治，同时将于2017年11月1日起正式断水断电。嗣后，被告自行搬离了租赁房屋。另查明，本案系争租赁房屋，其中办公室属有证建筑，其中厂房部分属未办理审批手续的翻建房屋。厂房部分面积远大于办公室面积，原告认为厂房面积2000平方米不到，办公室120平方米，被告认为厂房面积2000平方米，办公室60平方米。还查明，被告方曾以上海悦集冷链设备有限公司名义于2019年8月提起诉讼，要求退还租金、保证金、支付搬迁费等，后撤诉。诉讼过程中，双方确认被告支付了至2017年12月底的租金、门卫费、基础电费(KV费)；关于履约保证金，原告在庭审中又推翻自认，提出被告仅支付了3万元；关于实际使用电费，双方确认已支付至2017年9月，对于10月至12月的电费，被告认为仅在搬离期间产生少量用电，最多不超过300元。被告提出其搬离后，无法联系到原告，故未与原告办理房屋交接手续；原告提出其于2018年5月初发现被告已搬离，但被告未明确表示不租用房屋，故不能强占房屋。本院认为，本案系争租赁房屋中的占绝大部分面积的厂房，未办理相关翻建的审批手续，仅占小部分面积的办公室属有证建筑，根据相关司法解释规定，本案系争《厂房租赁合同》办公室部分合同有效，厂房部分合同无效。无效的合同不受法律保护，也不应履行，即被告不应租赁使用厂房，加之有关部门责令被告搬离，以致合同有效部分的办公室，作为整体租赁物中的小部分也无法履行，被告搬离租赁房屋，并以企业的名义曾提起诉讼，原告亦认可解除合同，故合同有效部分业已解除。对于合同部分无效和合同有效部分的解除，皆因原告提供未办理审批手续的翻建厂房，原告负有主要过错责任，被告未尽审慎审查义务，负有次要过错责任。本案的争议焦点主要在于相关费用应计算到何时。双方对被告已搬离的事实均予确认，被告自述于2017年11月10日全部搬离，但被告还应与原告办理房屋交接手续，将租赁房屋返还于原告。被告提出因无法联系到原告致无法办理交接，对此，原告予以否认，而被告未能举证证明，本院难以采信。原告自述于2018年5月初发现被告已搬离，此时原告负有防止损失扩大的义务，应及时联系被告，及时收回房屋，现原告主张相关费用计算至2018年4月底，尚属合理，本院予以采纳。故本院对原告主张至2018年4月的租金(占有使用费)176,600元、门卫费10,000元、基础电费(KV费)11,760元的本诉请求予以支持。至于2017年10月至12月的实际使用电费，原告未能举证证明，本院以被告自认300元计，加上上述基础电费(KV费)，电费合计12,060元。对原告本诉请求违约金，鉴于合同绝大部分无效，违约金请求无法律依据，合同有效部分，合同解除的主要责任在原告，该部分的违约责任亦无法支持。关于反诉部分，原告应予返还被告支付的履约保证金，至于保证金的数额，原告推翻自认没有证据，本院认定为50,000元；至于损失请求，对搬迁费，被告未能举证证明，本院不予支持；对期间工人停工费，属间接损失，本院亦不支持；对新租厂房的差价，因厂房的地段、面积、新旧程度等多种因素而决定租赁价格，是否存在差价，被告未能举证证明，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海榕昶实业发展有限公司与被告(反诉原告)陈武《厂房租赁合同》部分无效、部分有效，有效部分已予解除；二、被告(反诉原告)陈武于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海榕昶实业发展有限公司租金(占有使用费)人民币176,600元、门卫费人民币10,000元、电费人民币12,060元；三、原告(反诉被告)上海榕昶实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)陈武履约保证金人民币50,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海榕昶实业发展有限公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)陈武的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,766元，减半收取计5,883元，由原告(反诉被告)上海榕昶实业发展有限公司负担4,764元，被告(反诉原告)陈武负担1,119元；反诉案件受理费6,591元，由原告(反诉被告)上海榕昶实业发展有限公司负担351元，被告(反诉原告)陈武负担6,240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇二〇年七月二十四日书记员  杨诗颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……