渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2019）陕0502民初4753号原告：高新爱，女，汉族，1960年9月15日出生，住陕西省渭南市临渭区，现住临渭区，渭南市华山造纸厂退休职工。委托诉讼代理人：焦玉鸽，陕西立腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣荣，陕西立腾律师事务所实习律师。被告：魏秀云，女，1970年7月20日出生，汉族，住黑龙江省汤原县，现住渭南市，居民。被告：陕西凯荣房地产开发有限责任公司，住所地，陕西省西安市灞桥区。诉讼代表人张立家，该公司股东。原告高新爱与被告魏秀云、陕西凯荣房地产开发有限责任公司（下称凯荣公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告高新爱及其委托诉讼代理人焦玉鸽、被告魏秀云到庭参加了诉讼，原告高新爱委托诉讼代理人张荣荣未到庭参加诉讼。被告陕西凯荣房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭应诉，据另案法律文书查明公司法定代表人杨志学已于2018年1月去世，该公司未办理变更登记。审理中向公司股东张立家送达受理通知及开庭传票，张立家亦未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高新爱向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令继续执行查封白水县XX号楼XX层房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告凯荣公司民间借贷纠纷一案，在案件诉讼过程中，原告申请财产保全，依法查封了凯荣公司开发的白水县XX号楼XX层的商铺。3层商铺查封时，是凯荣公司的实际负责人张立家申请要求查封该部分房产，但该部分房产没有抵押、没有出售，是干净的房产，并给法院做有笔录。法院采取查封措施正确。被告魏秀云在民间借贷案件中，一直陪同张立家参与诉讼，二审中还是凯荣公司的委托代理人，其从来没有提出过原告查封的房产是其已经购买并登记备案的，从未提出任何异议。在查封时，该项目处于停工烂尾的情况，房产并未完工，更未交付。所以被告魏秀云提出的执行异议申请不能成立，贵院做出中止查封的裁定错误。因此，原告提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。原告高新爱向本院提交了以下证据：1、（2018）陕0502民初12号民事判决书、（2018）陕05民终1889号民事判决书，证明生效法律文书认定被告凯荣公司应支付原告借款本金70万元及利息578301元，生效法律文书是原告申请强制执行的依据；2、照片16张，证明在原告申请财产保全时，法院依法查封的房产的现状，该被查封房产根本未交付任何人居住使用，被告魏秀云的异议不能成立；3、照片一组68张，证明涉案查封房产的现状，仍然是在建状态，从未交付任何人占有使用，被告魏秀云的异议不能成立；4、证明一份，证明被告魏秀云提供的抵顶房款的收据是虚假的，该收据的经手人亲自写的证明，称其开的收据系魏秀云和张立家事先打的草稿，让其照着抄写的，不能作为证据，由此可见，魏秀云与凯荣公司之间并无真实的借款，也没有抵账之事实。魏秀云称其用借款抵购房款之事实虚假，不能成立，魏秀云未支付任何购房款。被告魏秀云辩称，凯荣公司在2014年只给其开了一个月工资，公司对个人的欠款进行了选房抵账，被告和原告之夫杨挺都在凯荣公司工作，都是个人借款，2014年公司资金链断裂，无力偿还公司欠账，大家在2014年下半年就进行个人选房抵账，公司在2014年阴历年底后放假解散了。被告的借款抵顶成白水泉州湾2号楼三层房屋，因房子是在建工程，后期工程没有建完，双方协商同意将被告借款抵成白水泉州湾2号楼三层房子和后期工程款，现状交房。在2014年12月份签订了合同，原借款票据公司就收回了并给被告开了房款票据，被告魏秀云收了房款票据。过了一段时间公司通知被告取备案合同，交了房。当时全部是以白水房管所备案登记为准，因白水县没有不动产局（白水不动产局是2016年成立的），所以白水泉州湾2号楼三层房屋已经是被告个人购买的私人资产和高新爱没有任何关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条、《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用中国人民共和国民事诉讼法的解释》第465条二项《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第8条、第24条、第25条、第16条第二款之规定，渭南市临渭区人民法院对（2019）陕0502执异79号裁定的执行是合理合法的。被告魏秀云向本院提交了以下证据：1、购房款票据1份，证明是凯荣公司给被告出具的购房款票据；2、交房单1份，证明凯荣公司房子折抵成被告的借款，抵账成立，已交付；3、凯荣公司借魏秀云钱的票据存根8份，证明凯荣公司确实借了魏秀云的钱，前后是不可能改变的；4、魏秀云承诺书一份，证明为了让法院核对清楚，被告曾借凯荣公司原票本让法院核对过，包括高新爱的在内，被告的整本账本是不能作假的；5、魏秀云和别人的承包合同一份，证明房子2014年之后交付完，未完工程是被告自己的事了，但是已经建设了；6、工程承包人开具的结算单一份，证明目前已经干完的活费用结算了；7、魏秀云给承包人转账凭证七份，证明工程建设属实，转账证明下欠748元；8、目前房子的照片三张，证明防水、卫生间、隔墙等都已做完；9、涂白工程款收据一份，证明工程承包人收取了一部分钱还下欠一部分款项；10、2020年4月29日石西平证明一份；11、商品房买卖合同一份。被告凯荣公司未出庭应诉，也未提交任何证据。被告魏秀云对原告提交的证据一两份判决书的真实性及证明目的均认可，对其余证据的真实性均不认可。原告高新爱对被告魏秀云提交的全部证据的真实性和证明目的均不认可，认为被告提供的证据多处矛盾，时间逻辑混乱，上述证据不能证明被告已经全额支付了购房款，并在法院查封前合法占有该房屋，故此被告提起的执行异议申请不能成立。本院对上述原、被告双方无异议的证据的真实性予以认可，对其余证据及其证明目的结合全案做综合认定。经审理查明，2018年8月27日，本院作出（2018）陕0502民初12号民事判决书，判决被告凯荣公司于本判决生效后十日内偿还原告高新爱借款本金700000元及利息578301.36元，被告凯荣公司不服提出上诉，2018年12月5日，渭南市中级人民法院作出（2018）陕05民终1889号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 在该案的审理过程中，原告高新爱于2018年7月12日向本院申请财产保全，本院受理后作出（2018）陕0502民初12号民事裁定书，裁定“查封、冻结凯荣公司价值700000元的财产及银行存款”，2018年7月19日，经询问时任凯荣公司负责人张立家，张立家陈述白水县XX园XX号楼XX层没有被查封、抵押、该房屋面积约为1000平方米，本院遂向白水县房地产管理所、白水县不动产登记中心分别发出协助执行通知书，查封凯荣公司名下位于白水县XX园XX号楼（XX公路XX段南侧）三层商铺193.5平方米房产（自最南端向北8.6米，自最东端向西22.5米，且不含公摊），期限为三年。白水县房地产管理所、白水县不动产登记中心受理后予以查封。2018年7月20日，张立家向本院提出复议申请，2018年7月24日，本院作出（2018）陕0502民初12号之一民事裁定书，驳回张立家的复议申请。上述判决生效后，因凯荣公司未按该判决履行义务，高新爱向本院申请强制执行。本院于2019年1月10日立案受理并开始执行，2019年1月15日，本院作出（2019）陕0502执148-1号执行裁定书，裁定“查封、扣押或冻结、扣划被执行人陕西凯荣房地产开发有限责任公司价值1310000元的财产或存款。”2019年1月16日本院查封被执行人陕西凯荣房地产开发有限责任公司名下位于白水县XX园XX号楼XX层商铺，面积995.28平方米。2019年6月25日，异议人魏秀云以其已于2014年11月23日与凯荣公司签订《商品房买卖合同》且该房屋已于2015年1月15日在白水县住房和城乡建设局备案登记至魏秀云名下为由向本院提出书面执行异议，要求解除对白水县XX号楼XX层的查封措施。2019年7月17日，本院作出（2019）陕0502执异79号执行裁定书，裁定：“一、中止本院依据（2018）陕0502民初12号民事裁定书所采取的对被申请人陕西凯荣房地产开发有限责任公司名下位于白水县XX园XX号楼（XX公路XX段南侧）三层商铺193.5平方米房产（自最南端向北8.6米，自最东端向西22.5米，且不含公摊）的查封保全措施；二、中止本院依据（2019）陕0502执148-1号执行裁定书所采取的对被执行人陕西凯荣房地产开发有限责任公司名下位于白水县XX园XX号楼XX层商铺面积995.28平方米的查封执行措施。”，原告高新爱不服，于2019年8月8日向本院提出执行异议之诉，请求继续执行查封白水县XX号楼XX层房屋。本院认为，本案争议的焦点问题是被告魏秀云对涉案查封房产是否有能够排除执行的权利、商品房预售备案登记能否阻却法院对涉案标的物的强制执行措施。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”魏秀云提供的商品房买卖合同，加盖的印章为白水县住房和城乡建设局商品房买卖合同登记备案专用章，根据前述法律规定，魏秀云办理的备案登记不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的情形，该房屋至今也仍未办理产权转移登记。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……”。魏秀云与凯荣公司之间的商品房买卖系其与凯荣公司之间有债权债务关系，凯荣公司无力偿还债务后，用在建的涉案房屋抵顶债务，该房屋是在建商铺并非用于居住，且本院在查封涉案房屋时凯荣公司股东张立家陈述该房屋没有被查封、抵押、也没有提及房屋已出售给魏秀云，被告魏秀云对涉案标的物所享有的权利不符合上述法律规定能够排除异议的情形，原告高新爱请求继续执行查封白水县XX号楼XX层房屋应予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行本院依据（2019）陕0502执148-1号执行裁定书查封的白水县XX园XX号楼XX层面积为995.28平方米的商铺。案件受理费100元，由被告魏秀云、陕西凯荣房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审 判 长     邓卫民审 判 员     田利娟人民陪审员      单秀女 二 〇 二〇年七月十三日书 记 员     李  玉 1