江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1625号上诉人（原审被告）：李先恒，男，1970年2月15日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。上诉人（原审被告）：陈美英，女，1968年7月17日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。被上诉人（原审原告）：温建荣，男，1971年8月16日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：甘启栋，江西南芳律师事务所律师。上诉人李先恒、陈美英与被上诉人温建荣房屋租赁合同纠纷一案，因李先恒、陈美英均不服江西省赣州市宁都县人民法院作出的（2019）赣0730民初1935号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月7日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李先恒、陈美英上诉请求：1、撤销江西省赣州市宁都县人民法院（2019)赣0730民初1935号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人温建荣与上诉人李先恒、陈美英房屋租赁合同纠纷一案，经江西省赣州市宁都县人民法院（2019)年赣07**民初1935号民事判决，上诉人认为该判决关于本案事实认定有误，上诉人的具体事实根据和理由如下：一、从约定解除的角度来说。1、从《厂房以及店面租赁协议书》上可知，2018年9月15日签订合同，10月15日交第一个月租金，10月18日汇7800元，第二个月租金应在11月15日交，上诉人10月30日并未欠租，而被上诉人在10月29日断电和10月30日封厂，实属违约甚至违法行为。2、被上诉人以5万元借据到期未还为由封厂，而借据上也未注明逾期可以封厂，所以被上诉人也是违约行为。3、被上诉人以保护为理由封厂，那么封厂逼得上诉人陈美英服药自杀，险些丧命，这也算保护，真是强词夺理。另外，封厂导致正在帮晋江巴伯纳鞋服有限公司加工1.5万双的鞋子，全部无法交货，取消订单，直接产生巨亏。综上可知，不论被上诉人温建荣以何种理由封上诉人的远恒鞋厂和套房702号以及地下室车库门，都是违约在先，甚至违法行为，并且造成上诉人的巨大亏损和损失，被上诉人都应承担责任，进行赔偿。在被上诉人未处理违约在先的责任之前，上诉人认为不符合约定解除的法定条件。二、从法定解除角度来说。一审观点“从法定解除的角度来说，两被告自己也承认自己负债贰仟多万元，连贷款利息都支付不起，哪有钱来支付房租？客观上一年多来被告也仅支付了原告一个月的房租，这是很典型的预期违约，故本案也符合法定解除的条件”。1、上诉人个人负债贰仟多万元不等于全是被上诉人所封的远恒鞋厂的负债，还有其他公司，如惠荣、轮龙等公司及其他项目。2、上诉人的远恒鞋厂2018年10月份生产了3万多双鞋子，按利润每双4元，光利润就有十多万元，怎么付不起房租？不算典型的预期违约，故本案不符合法定解除条件。温建荣辩称，1、上诉人称被上诉人在其未欠租金情况下断电封厂属违约甚至违法行为。但被上诉人断电封厂一是为了保护上诉人的鞋厂的财产不被情绪激动的债权人哄抢；二是为了保护被上诉人的房屋设施不被损坏；三是上诉人此前使用欺骗手段实施了一房多卖的行为，为了阻止上诉人的违法行为，防止上诉人再利用厂房去欺骗他人，被上诉人才断电封厂。故被上诉人的行为不属违约更不属违法行为。2、即使被上诉人是以五万元借据到期为由封厂也不属违约行为。该五万元借据上虽未注明逾期可以封厂，但借据上已载明该五万元在2018年10月22日无条件还清，超期100元一天计息，让债主扣物阻止生产，一切后果自行承担。上诉人在自愿的情况下出具该借条，且至2018年10月30日仍未归还该借款，被上诉人当时也无法联系上诉人，在此情况下，即使被上诉人是因五万元借据未到期封厂也是情有可原。3、上诉人称被上诉人以保护为理由封厂逼得上诉人陈美英服药自杀实属强词夺理。在被上诉人封厂之前上诉人已经负债两千多万，且由于拖欠工资，工人已不愿上班。而被上诉人不仅帮忙做工人的工作，叫他们去上班，还在厂房门口张贴《通告》以及《告李先恒陈美英债权人书》以保护被上诉人以及上诉人的财产不被债权人损坏。上诉人陈美英出院后还给被上诉人发出一份感谢短信，若上诉人是因被上诉人而服药自杀为何出院后还给其发感谢短信，这不是自相矛盾吗？除此之外上诉人并无直接证据证明其服药自杀是因为被上诉人封厂而不是因为负债过多无力偿还。4、本案符合法定解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，上诉人承租被上诉人房屋至一审判决时已有一年时间，可上诉人仅支付过一个月房租，欠付长达一年多，经被上诉人催告后上诉人仍未在合理时间内支付，且被上诉人在中国执行信息公开网上查询得知李先恒已被列为失信被执行人，被上诉人完全有理由相信上诉人无法支付租金，属典型的“预期违约”，完全符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定。温建荣向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告在2018年9月15日签订的《厂房以及店面租赁协议书》，被告应在15天内腾出厂房以及店面（按原状恢复），并判令两被告从2018年10月15日起每月支付原告房租7800元至腾出厂房及店面止；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月29日宁都县人民政府征用了梅江镇河东村部分土地，返还了河东村22.5亩预留地，其中原告所在的中石垅村小组返还了1.44亩。2015年4月18日，原告温建荣委托其兄温立新拍得原告所在村小组的集有土地350㎡（实际使用面积1.44亩）。2015年4月19日原告与被告李先恒经协商后签订《联合建房协议》一份，约定原告1股，被告李先恒2股，并按此股权出资分房。此后，原告组织人财物把合伙房屋建起并竣工。合伙房屋建起以后，原被告按双方签订的《联合建房协议》，原告温建荣占有靠西河提路一栋房屋，被告李先恒占有靠东面两栋房屋并经营鞋厂。但被告李先恒没有按比例出资，其总共应出资4145200元，实际出资2520000元，欠下原告建房款1625200元未付。此后被告李先恒归还原告建房款625200元，剩余1000000元由两被告于2017年11月9日共同向原告出具借条一张，并注明：在2017年农历12月25日前还清，按1.5%计月息；超期按2%计月息，在2018年6月30日前无条件还清；超期可自愿让债主关水关电阻止一切生产经营，后果一切自愿承担。由于两被告经营鞋厂不善负债2200多万元（根据两被告无异议的原告提交的证据12及证据16统计，如果连欠银行贷款计入远远不止此数），导致到法院起诉两被告的民间借贷案及借款合同案的当事人越来越多，也导致两被告结欠原告100万元建房款也无法归还。2018年9月15日原告与被告李先恒经协商后签订一份《房屋分割协议书》，载明：双方在2015年，投资了一块房产，宁都县梅江镇河东村中石龙小组政府返迁地，即河东富华小区，因李先恒经济紧张向温建荣借款无法如期归还，现把一楼店面和二楼厂房分割给温建荣所有，具体达成如下协议：1.厂房详细位置，河东富华小区一号楼（一楼、二楼），第一单元和第二单元之间，坐北朝南；东同二单元共楼梯，西同一号楼一单元商住楼共楼梯和电梯；北靠消防通道，南朝一二号楼消防通道。2.厂房面积和价格，一楼与二楼总面积约530平米包括阳台和公摊面积，按每平米2000元计算，合计106万元。3.店面（含阁楼）面积约60平米，按每平米6500元计算，合计39万元。4.一楼与二楼加店面总计金额145万元整。5.李先恒向温建荣借款100万元加利息，至2018年8月30日止合计约123万元，分割以上两项房产后，温建荣还需要付被告23万元整。6.双方原在2015年签订的联合建房协议，以此协议为准；日后李先恒有优先购买该厂房和店面的权益，价格适当调整双方再约定。本协议一式两份，签字生效不得反悔，具有同等的法律责任。落款签名，甲方李先恒，乙方温建荣。上述《房屋分割协议书》签订后，原告按约定付清了被告李先恒23万元。2018年9月15日原告温建荣与两被告经协商后签订了一份《厂房以及店面租赁协议书》，载明：温建荣有一二层厂房及一个店面现租给李先恒作厂房，就相关内容达成如下友好条款：1.厂房位置：一号楼一二楼，一号楼一单元至二单元中间，坐北朝南共两层，店面坐东朝西，一号楼北面第一间。2.面积，一二层厂房面积共530平米，店面面积60平米。3.每月租金价格，厂房530平米×12元每平米=6360元，店面60平米×25元每平米=1500元，总计每月7800元。4.租房时间，从2018年9月15日至2020年9月15日止，到期后同等条件下李先恒优先承租。5.租金付款方式，李先恒每次在次月的15号以前无条件付清上月房租，每拖欠一天加100元罚金，拖欠三个月以上，自愿让温建荣关水关电，阻止生产经营，一切后果自行承担。6.安全责任，李先恒租房期间应该合法经营，遵纪守法、安全生产，做好防火防盗，必须符合相关消防部门标准，并在组织员工定期安全消防演练，租房期间如涉及产生的一切安全责任和事故全部由李先恒自行承担，温建荣概不负任何责任。7.租房期间李先恒应爱护周边环境卫生，不乱倒污水和垃圾。保护厂房和店面的房屋结构和设施完好，损坏按价赔偿。8.今后李先恒有优先购买该厂房和店面的权利，价格随着市场波动而适当调整。9.本协议一式两份，双方签字生效，具有同等的法律效益和责任。落款签名，甲方温建荣，乙方李先恒与陈美英。上述《厂房以及店面租赁协议书》签订后，被告李先恒于2018年10月18日通过其宁都工行的账户转账7800元付清了原告一个月的租金。2018年10月19日，两被告又因农行还贷之需向原告借款5万元，原告借给两被告5万元后，两被告向原告出具5万元的借条一张，并载明：今借到温建荣5万元整，用于农行还贷，在2018年10月22日无条件还清，超期100元一天计息，让债主扣物阻止生产，一切后果自行承担。2018年10月22日5万元借款到期后，两被告并未履行约定，到法院起诉两被告还借款的债权人越来越多，同时到两被告经营的鞋厂及店铺闹事的债权人也越来越多，且情绪越来越激动，两被告负债几千万元的客观事实终于暴露。2018年10月30日原告担心其租赁财产受损，将两被告租赁其房屋经营的鞋厂上锁，并在鞋厂门口张贴《通告》及《告李先恒陈美英债权人书》。2018年11月12日，在梅江镇政府及河东村委会干部的协调下，原告将上锁钥匙交给了两被告，两被告在租赁原告的房屋经营鞋厂至今。一审法院认为，原被告签订的《联合建房协议》、《房屋分割协议书》、《厂房以及店面租赁协议书》等三份合同，系双方当时真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，故其合法有效。被告称双方签订《房屋分割协议书》与《厂房以及店面租赁协议书》时，原告存在胁迫行为，但其既未举证证明也未反证推翻原告结论，故其应承担举证不能的法律后果。两被告不按合同履行，应承担违约责任，其抗辩违反了诚实信用原则。原告提出的诉讼请求，其合情、合理、合法，一审法院予以支持。综上，原告的合理诉请及被告的正当抗辩，一审法院予以支持；原告的不合理诉请及被告的不正当抗辩，一审法院不予采信。现依照《中华人民共和国合同法》第94条、第97条、第107条、第108条、第227条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、限本判决生效后15日内解除原告温建荣与被告李先恒、陈美英于2018年9月15日签订的《厂房以及店面租赁协议书》。二、限本判决生效后15日内被告先恒、陈美英应腾出租赁房屋交还原告温建荣且恢复原状，并按每月7800元支付原告租金（从2018年10月15日至两被告交还原告出租屋为止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3888元，由被告李先恒、陈美英负担。二审中，上诉人李先恒、陈美英向法庭提交如下证据：1、3短信，证明有多次威胁语言。2、彩信，证明关远恒公司三相电并锁控制箱，行动上和言语上威胁。4、结算表，证明结算时店面面积63平米，套房单价2400元每平。5、《房屋分割协议和厂房租赁协议》草稿，证明厂房单价2400元每平。6、中石垅平面图，证明被上诉人店面违建。7、厂房一、二楼照片，证明由于被上诉人违建而侵犯了上诉人的采光权并导致房屋贬值。8、员工证明，证明被上诉人封远恒公司是事实，公司倒闭无法生产。9、与晋江巴伯纳鞋业有限公司加工合同，证明被上诉人封远恒公司造成损失，加工费没有了，还要赔偿35万元，连客户也没有了。10、11住院小结，证明封远恒公司逼得上诉人陈美英服农药自杀，抢救治疗开支损失。12、营业执照，证明上诉人负债的债务不全是远恒公司，还有其他几个公司。13、李先恒劳务工资系列案分配方案，证明封厂导致公司倒闭，工资付不了，被诉讼及欠工资数量。14、宁都远恒鞋业用电明细，证明关厂前电量大，关厂后电量缩小，停顿状态。15、原始计件工资详细表，证明2018年10月大概生产量3万双左右。被上诉人温建荣的质证意见为：对证据1和证据3的“三性”均有异议，特别是关联性，因为该短信时间是2017年8月27日，而实际上原审查明的关厂时间是2018年10月30日至2018年11月12日，因此不具有关联性；对证据2彩信时间是2018年2月14日，也不具有关联性；对证据4与本案没有关联性；对证据5在一审中已经提交了该证据，对其真实性无异议，对证明目的有异议，证明厂房单价与本案无关，该证据恰恰证明被上诉人拥有对厂房的所有权和双方已达成租赁合意。对证据6与本案无关。对证据7与本案无关，也不符合事实。对证据8的“三性”均有异议，其提交的是复印件，证人也没有出庭作证，所有的签名人员都是上诉人的下属及其亲朋好友，对其证明目的有异议。对证据9的“三性”和证明目的有异议，该合同不是原件，陈新阳的委托书、协议书都不是原件，且与本案不具有关联性。对证据10和证据11的证明目的有异议，陈美英自杀行为与我方没有关系，作为成年人应清楚自杀的后果。对证据12的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为我方知道所欠债务不是以公司名义对外，而是以李先恒个人名义，前几次开庭中法院已查明李先恒对外债务有几千万元。对证据13的真实性无异议，对其证明目的有异议，是在2018年10月30日之前欠付的工资，充分说明在10月30日之前该公司已经拖欠众多工人工资，且上诉人的自有资金和所欠工资差别十分巨大，分配比例未达10%，从图表可以看出真正属于自身经营不善；对证据14为复印件，对真实性无法核实，对其证明目的有异议，在关停14天之后就重新开始租赁厂房和店面，持续进行经营，上诉人无法经营属于其自身能力问题；对证据15的“三性”均有异议，其提交的是复印件，且没有生产货物及每个员工的亲笔签名，也没有将货物销售的凭证等予以佐证，对其证明目的有异议。被上诉人温建荣二审向法庭提交如下证据：1、江西省宁都县人民法院民事裁定书，证明原告曾经起诉过，因未在期限内缴纳案件受理费被裁定撤诉的事实。2、庭审笔录（第一次），证明该案件经过法庭审理，详细记载上诉人财产损害无证据证明。3、房屋买卖合同，证明上诉人一房数卖的行为。4、失信被执行人信息查询截图，证明上诉人已被列为失信被执行人。上诉人李先恒、陈美英的质证意见为：对证据1，确实是没有缴纳诉讼费导致被裁定撤诉，有钱缴纳诉讼费后会重新起诉。对证据2的证明目的有异议，就是我们不服所以才上诉。对证据3“三性”有异议，是先欠债，然后以房抵债。对证据4，我是被列为失信被执行人，是出事后导致我被列为失信被执行人，2018年10月31日关厂，但与本案无关。本院对双方当事人提交的证据评判如下：对上诉人提交的上述15组证据，该证据均与本案诉请并无关联性，本院对其关联性不予认定。对被上诉人温建荣提交的证据1、2的“三性”予以认定，对证据3，无法确定该证据的真实性，本院对其真实性不予认定。对证据4的“三性”予以认定。二审认定的事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审法院判决案涉《厂房及店面租赁协议书》解除理据是否充分？上诉人主张其一案约定支付租金，是被上诉人存在断电，先行违约，本案案涉《厂房以及店面阻力协议书》不符合约定解除的情形。对此，本院认为，双方签订的《厂房及店面租赁协议书》第五条约定：“乙方（李先恒）每次在次月的15号以前无条件付清上月房租。每拖欠一天加100元罚金，拖欠三个月以上，自愿让甲方断水断电，组织生产经营，一切后果自行承担。”按此约定，2018年9月15日至2018年10月15日的租金，应于2018年10月15日交清。2018年10月16日至2018年11月15日的租金，应于2018年11月15日交清，以此类推。但上诉人并未按照约定支付第二个月的租金，上诉人抗辩被上诉人存在先行违约，但在被上诉人将厂房钥匙还给上诉人时，上诉人占用租赁物，依然未缴纳租金，上诉人该行为已经违反双方合同约定，一审认定符合合同约定的解除条件并无不当。上诉人还主张本案也不存在法定解除的情形。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的的”本案中，上诉人金支付了一个月租金，之后未再支付过租金，且二审中，上诉人也陈述其厂房已经停止生产经营，故双方合同已无继续履行的必要，一审法院以此认定本案符合法定解除的情形，适用法律正确。此外，上诉人上诉认为被上诉人存在先行违约行为，被上诉人应当赔偿相应损失，对此，本院认为，上诉人一审并未在本案中提出反诉，且经一审查明，上诉人已经就损失部分另行起诉，一审法院按照“不告不理”的原则，未在本案中处理并无不当，上诉人如认为被上诉人应当赔偿其相应损失，可依法另行主张相关权利。综上所述，李先恒、陈美英的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2583元，由上诉人李先恒、陈美英负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年七月二十九日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜