江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1204民初4389号原告：陈晓彬，男，1975年3月28日出生，汉族，住东台市。原告：祝云兰，女，1976年12月6日出生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：谭正霞,江苏谭陈律师事务所律师。委托诉讼代理人：何卫青,江苏谭陈律师事务所律师。被告：泰州市姜堰区丽源温泉会所，住所地泰州市姜堰区罗塘街道海上海中心街**楼幸福北路**，统一社会信用代码91321204MA1M9JKL94。投资人：朱建军。被告：朱建军，男，1978年10月6日出生，汉族，住泰州市姜堰区。两被告共同委托诉讼代理人：全鹏玉，安徽明和律师事务所律师。原告陈晓彬、祝云兰诉被告泰州市姜堰区丽源温泉会所（以下简称温泉会所）、朱建军排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月17日立案。原告申请保全，本院作出（2019）苏1204民初4389号民事裁定，裁定：冻结温泉会所、朱建军的银行存款410000元或查封其等额财产。原告申请对案涉房屋的租金进行鉴定，本院依法移交鉴定机构进行鉴定，现已鉴定结束。本案恢复审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告陈晓彬、祝云兰及其共同委托诉讼代理人谭正霞、被告朱建军及被告温泉会所和朱建军共同委托诉讼代理人全鹏玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告温泉会所、朱建军支付占用姜堰区幸福北街10号楼2-8号房屋的使用费400000元（按照月租金20000元，从2018年1月16日暂计算至2019年9月25日，实际计算至将房屋交付给原告之日止）。审理中原告变更诉讼请求为：被告温泉会所、朱建军支付占用姜堰区幸福北街10号楼2-8号房屋的使用费230000元（从2018年3月9日暂计算至2019年10月23日）。事实与理由：2017年12月31日，原告经司法拍卖获得姜堰区幸福北街10号楼2-8号房屋所有权，姜堰区人民法院于2018年1月25日作出（2017）苏1204执恢295-1号执行裁定书，裁定涉案房屋归原告所有，后原告依据裁定办理不动产权证，但被告以房屋租赁在前，拒绝将涉案房屋交付给原告，原告不得已于2018年3月31日提起诉讼，请求确认陈进军于2013年1月1日与曹旭阳、徐秀兰签订的出租涉案房屋的《房屋租赁合同》对原告不具有约束力，并要求被告将涉案房屋交还给原告，经过一审、二审，法院支持了原告的诉讼请求，但是被告至今仍拒绝交还房屋，且拒绝支付房屋使用费。两被告共同辩称，1.泰州市主城区是海陵区和高港区，不是姜堰区，被告温泉会所不在泰州市主城区，其相应的市场租金不能等同于主城区。鉴定机构列举的三个案例缺少证据证实。今年整体消费市场不景气，经营收入普遍下降，鉴定作出的价格偏高。2.房屋产生的租金收益，被告温泉会所早已支付，现在重复计算租金收益，明显不合理，也显失公平。3.该鉴定仅是计算出有关租金价款，不能证明应当由被告支付。4.被告朱建军是被告温泉会所的负责人，属于履行职务行为，原告起诉被告朱建军明显主体不当。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2011年9月14日，泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司与曹旭扬、徐秀兰签订最高额借款合同一份，约定：贷款人根据借款人（曹旭扬、徐秀兰）的需要，在2011年9月14日至2013年9月13日期间，向借款人提供最高额度不超过3000000元的贷款等。当日，泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司与曹旭扬、徐秀兰签订抵押合同一份，约定：抵押人（曹旭扬、徐秀兰）为保证前述最高额借款合同的履行以坐落于泰州市姜堰区其土地使用权作为抵押物；抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、借款利息、复息、各种罚息、相关费用及为实现债权而发生的误工费、鉴定费、评估费、拍卖费等合理的费用；主合同项下债务履行期限届满或主债务被宣告提前到期后，抵押权人未受清偿的，有权依法以抵押物折价或以变卖、拍卖抵押物的方式获得优先受偿；等等。同日，泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司与曹旭扬、徐秀兰就坐落于泰州市姜堰区其土地使用权办理了抵押登记。后曹旭扬未依约还款，泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司提起诉讼，本院于2014年11月10日作出（2014）泰姜商初字第00277号民事判决书，判决：曹旭扬、徐秀兰返还泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司借款本金3000000元、利息535392元及自2014年9月21日至本判决确定给付之日的利息（按月利率12.48‰×1.3计算）；若未按本判决第一项履行义务，则泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司有权在本判决第一项确定的债权限额范围内对曹旭扬、徐秀兰坐落于泰州市姜堰区其土地使用权进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。2013年1月1日，曹旭扬、徐秀兰（甲方）和陈进军（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：1、甲方将坐落于泰州市姜堰区海上海中心街区10号楼幸福北路2-1号及2-8号的房屋出租给乙方使用；2、租赁期限为十年，自2013年1月1日起至2023年1月1日止；3、出租房屋（含装修和所有设施物品）租金为人民币400000元每年，总计4000000元整；4、因甲方曾于2012年9月3日向姜堰市华夏典当有限公司借款4000000元未能按期偿还，现经协商一致并经姜堰市华夏典当有限公司同意，该借款抵算乙方应交纳的全部租金。甲方的4000000元借款由乙方和姜堰市华夏典当有限公司处理。2014年3月6日，陈进军作为投资人投资成立泰州市姜堰区丽源温泉会所。同年3月16日，陈进军（转让方）与第三人朱建军（受让方）签订转让协议一份，约定：1、泰州市姜堰区丽源温泉会所所有全部资产转让价款为人民币壹佰万元整，企业名称无偿转让给受让方，受让方同意受让；2、支付方式：受让方以现金的方式于2014年3月16日前一次性支付给转让方，转让方在收到转让价款的同时，将转让的所有资产按清单并结合现场交给受让方；3、转让方注册登记后，没有任何债权债务，如有债权债务，转让前由转让方负责收回和偿还，与受让方无关。同年3月18日，温泉会所投资人由陈进军变更为朱建军。温泉会所目前在涉案泰州市姜堰区中经营。本院依照已经发生法律效力的（2014）泰姜商初字第00277号民事判决书及（2015）泰姜执字第01018-2号执行裁定书，依法在江苏省泰州市姜堰区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，对曹旭扬、徐秀兰所有的位于泰州市姜堰区非住宅房地产进行了公开拍卖。2017年12月30日，陈晓彬以2338500元最高价竞得。本院作出（2017）苏1204执恢295-1号执行裁定书，裁定：一、泰州市姜堰区幸福北路10号楼2-8号非住宅房地产[房屋所有权证号：姜房权证姜堰字第**；土地使用权证号：姜国用（2011）第4190号]的所有权及相应的其他权利归买受人陈晓彬所有，自本裁定送达买受人陈晓彬时起转移；二、买受人陈晓彬可持本裁定书到房产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年3月9日，原告陈晓彬、祝云兰依法办理了涉案房屋的产权登记手续，产权证号为苏（2018）姜堰不动产权第0003611号。二、原告要求被告返还房屋，陈进军、温泉会所、朱建军以租赁合同在前拒绝返还房屋，原告遂提起诉讼。本院于2018年8月28日作出（2018）苏1204民初2379号民事判决书，判决1.确认陈进军与曹旭扬、徐秀兰于2013年1月1日签订的关于泰州市姜堰区房屋的《房屋租赁合同》对陈晓彬、祝云兰不具有约束力；2.温泉会所搬出泰州市姜堰区房屋，并将该房屋返还陈晓彬、祝云兰。温泉会所不服判决，提起上诉，泰州市中级人民法院作出判决，维持原判。后原告申请执行，要求被告腾空返还房屋未果。遂提起本案诉讼。三、原告申请对房屋租金进行鉴定，靖某某瑞资产评估事务所（普通合伙）于2019年11月5日作出靖华瑞评报字[2019]第17号租金资产评估项目资产评估报告，对姜堰区丽源温泉会所在2018年3月9日至2019年10月23日期间陈晓彬、祝云兰所拥有的该会所中的394.05平方米建筑面积的租金评估值为人民币230000元。四、被告温泉会所系个人独资企业，投资人为朱建军。以上事实有（2018）苏1204民初2379号民事判决书、靖华瑞评报字[2019]第17号租金资产评估项目资产评估报告及当事人当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告通过拍卖取得了涉案房屋的所有权，通过诉讼确认陈进军与曹旭扬、徐秀兰于2013年1月1日签订的关于泰州市姜堰区房屋的《房屋租赁合同》对陈晓彬、祝云兰不具有约束力，且温泉会所搬出泰州市姜堰区房屋，并将该房屋返还原告陈晓彬、祝云兰，但是至今被告仍未返还房屋，也未支付使用费，侵害了原告行使物权，原告可以请求损害赔偿，要求被告支付使用期间的使用费。被告朱建军系被告温泉会所的投资人，应当对被告温泉会所的债务承担连带清偿责任。被告辩称鉴定价格偏高，但是无相反证据证明鉴定报告不合法，对其辩称不予采信。被告辩称重复计算了租金收益，本院（2018）苏1204民初2379号民事判决书明确载明了陈进军与曹旭扬、徐秀兰于2013年1月1日签订的关于泰州市姜堰区房屋的《房屋租赁合同》对原告陈晓彬、祝云兰不具有约束力，被告应当返还房屋，原告取得了房屋所有权后，应当享有物权带来的收益，被告该辩称，本院亦不予采信。原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、被告泰州市姜堰区丽源温泉会所于本判决生效后十日内给付原告陈晓彬、祝云兰使用费230000元（自2018年3月9日至2019年10月23日止）；二、被告朱建军对本判决第一项的履行承担连带清偿责任。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，保全费2770元，合计7520元，由被告负担（原告于判决书生效后向本院申请退还，被告泰州市姜堰区丽源温泉会所、朱建军于本判决生效后十日内直接交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4750元。审 判 长  肖立芹人民陪审员  唐生桂人民陪审员  许建国二〇二〇年七月八日法官 助理  钱 昀书 记 员  顾 云附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。