陕西省西安市长安区人民法院  民事判决书 (2020)陕01**民初83号原告:陕西新丝路医药有限公司。住所地：陕西省西咸新区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXX12F。法定代表人：张彦龙，公司总经理。原告:张彦龙，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住陕西省永寿县，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告:张雄雄，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住陕西省佳县，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告:王登峰，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住陕西省榆林市榆阳区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。四原告委托代理人王露，陕西众致律师事务所律师。四原告委托代理人王**，陕西硕博律师事务所律师。被告：西安市沣东新城动岚健身有限公司,住所地西安市，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX90。法定代表人：陈永峰，公司总经理。         被告:陈永峰，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住西安市未央区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西新丝路医药有限公司（以下简称新丝路）、张彦龙、张雄雄、王登峰诉被告西安市沣东新城动岚健身有限公司（以下简称动岚健身）、陈永峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告新丝路、张彦龙、张雄雄、王登峰的委托代理人王露、王**，动岚健身的法定代表人陈永峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月1日，原告与被告动岚健身签订《房屋租赁合同》，约定被告动岚健身自2018年8月1日起承租原告位于西安市未央区三桥街办5号西城馨苑B座2楼3楼C座 2楼3楼全部商铺，租赁期9年，其中第1-3年租赁费用为每年1102140元，第四年起房屋租金按5%递增，以后每两年在前一年租金的基础上按5%递增。合同第二条约定租赁期间所有水、电、物业等费用由被告动岚健身自行承担。合同第六条约定如被告延迟缴纳租金、水电、物业费等超过30日以上，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约向被告动岚健身交付了房屋，然而自2018年11月起，被告一直拖欠租金，且已经使用的水费、电费拒绝承担。截止2019年12月18，被告动岚健身共欠原告租赁费1303638，物业费5244元，垃圾费3000元，水费3584.7。2019年10月22日，原告和被告动岚健身签订还款协议，约定被告于2019年11月5日前付清2019年10月18日前未付清的房租、物业费、垃圾费、水电费共计1072592.2元，如被告动岚健身未按时付清，应当按照欠款金额的30%向原告支付违约金。被告陈永峰对上述欠款及违约金承担连带赔偿责任。截止目前，二被告仍未支付上述款项，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付租金、水电费、物业费等共计1315466元； 3、判令被告立即支付原告违约金321777.66元；4、判令被告陈永峰对上述款项承担连带责任；5、判令被告动岚健身腾房；6被告支付自2019年12月18日至腾房之日的房屋占用费、水电费等；7、本案的诉讼费用由被告承担。被告动岚健身、陈永峰辩称，2016年5月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同期限2016年5月1日至2025年7月31日，约定年租金1102140元，从第4年起以后每2年增加5%，并缴纳10万元押金。被告动岚健身为经营健身房，在该房屋中投资600万元设施，其中包括泳池120万，且每个月承担各种费用24万元。2019年9月20日，被告持电卡购电时，得知原告将电卡更换，无法正常营业至今，7个月损失168万元。原告以粗暴的停电方式强行阻止被告经营，导致直接经济损失168万元，故请求驳回原告的诉讼请求。                  经审理查明，位于西安市未央区三桥街5号1幢10201室所有权人为张雄雄、张彦龙、王登峰，位于西安市未央区三桥街5号1幢10301室所有权人为陕西新丝路医药有限公司。2018年5月1日原告和被告动岚健身签订《房屋租赁合同》，约定原告将西安市未央区三桥街5号1幢10201              室、10301室出租给被告使用，面积2185平方米，租赁期限自2016年8月1日至2025年7月31日。前三年租金为每年1102140元，房租一年一付，下年房租提前三个月支付。第四年起租金按5%年递增，以后每两年在前一年基础上按5%递增。房租押金10万元，合同期满后退还给乙方（动岚健身）。合同有效期内，乙方动岚健身每月产生的水电费和物业费按时缴纳。甲方（四原告）允许乙方营业需要对该房屋进行必要的装修，装饰或添置新物，但不能改变房屋结构。若发生房屋结构改变或损坏均由乙方负责维修和赔偿。甲方保证乙方水电正常经营，乙方必须合法经营，主动接受政府相关部门的管理、检查、监督和处罚。乙方如果出项以下情形之一，甲方可不经乙方同意解除本合同，无权要求甲方退还已付租金、押金及其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于当年年租金的违约金。若前述违约金不足以抵偿甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失和违约金的差额部分。违约情形包括：延迟缴纳租金、水电、物业费等超过30日的。被告逾期缴纳租金、水电、物业费等费用或合同终止后逾期腾房，甲方有权采取停止水电供应的权利，一切后果由乙方承担。2019年10月22日，原、被告经结算，签订还款协议，上记载：“…截止2019年10月18日，乙方（被告动岚健身）欠甲方（四原告）租金共计1060763元。2019年9月20日甲方代乙方缴纳房屋物业费5244元，垃圾费3000元，水费3584元，共计11828.7元，现甲乙方协商一致，达成如下协议：1、乙方于2019年11月5日付清剩余房租和物业费、垃圾费、水费共计172592.2元2、如果乙方没有在约定时间内付清全部欠款的，应按照欠款总额的30%向甲方支付违约金。3、乙方法定代表人陈永峰自愿以其个人财产为上述欠款及违约金的支付承担连带责任保证。…”              合同签订后，被告未按照还款协议的约定向原告支付款项，故原告诉至法院。庭审中，被告称原告2019年9月20日后将电停止了供应，且还款协议并非真实意思的表示，当时签订这个协议的时候原告把门堵了， 被告陈永峰喝了酒，是在受胁迫的情形下签订的。原告称因为电力线路更新，2019年9月20日左右买不了电，但后面就恢复了正常。因为被告欠付租金过多，原告实际于2019年12月底停止供电。被告称与原告签订的还款协议数额不准确，审判人员向其告知要求三天内提供相应的证据证明实际的欠租金额和原告阻挠经营的证据，但被告未向法庭提供能够证明该事实的证据。以上事实有租赁合同、还款协议和庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告和被告动岚健身前签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，理应合法有效，应当按照合同约定履行各自的责任。被告动岚健身拖欠原告租金、水电费、物业费，原告在催要后与被告签订《还款协议》，被告虽称该协议并非真实意思的表示，但却未提供相应的证据支持，依法不予采信。被告称在2019年9月买不了电影响经营，但是双方在2019年10月签订《还款协议》，应当视为原、被告在协商一致的基础上对之前债务结算后签订的《还款协议》，且被告无证据证明原告在合同履行中存在过错，故被告称原告过错影响经营的辩称不予采信。该还款协议约定被告动岚健身应当在2019年11月5日前支付剩余房屋、物业费、水费、共计1072592元，被告陈永峰承担担保责任，但二被告未按时还款，该支付截止期限在“2020新冠肺炎”疫情发生之前，故原告要求解除合同，符合法律和合同约定，依法应予支持，考虑到2020年的“疫情”影响，被告经营的健身房无法正常营业，根据公平原则，应当适当减免被告动岚健身“疫情期间”的租金，但庭审时被告动岚健身未提供相应的证据证明具体损失，故本案租金应当计算至原告起诉状确定之日为宜（2019年12月18日），剩余租金、水电费、物业费等待被告动岚健身实际腾房后原告另案起诉。被告动岚健身应当向原告支付2019年10月18日之前的租金、垫付的水电费、垃圾费、物业费等共计1072592.2元。该还款协议上约定每月租金为96437.25，故截止原告起诉状计算的2019年12月18日，被告动岚健身应当向原告支付1265466.7元。被告动岚健身经原告同意后装修，但合同的解除是因被告未按时交纳租金导致，现原告要求被告腾交房屋符合法律规定，依法应予支持。原告请求支付担保费，但该费用并非必要产生，依法不予支持。 原、被告约定被告动岚健身未按《还款协议》约定2019年11月5日前付款应当支付应付款项30%的违约金，显系偏高，考虑“疫情”对健身行业的影响，酌情调整至10%，应以还款协议上未还款项计算该违约金的数额。被告陈永峰在《还款协议》上承诺对2019年10月18日之前的债务承担连带担保责任，故被告陈永峰应当对2019年10月18日签订的《还款协议》上所有的违约金、租赁费、物业费、水电费承担连带还款责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、 二百二十七条、二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释 》第十一条、《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条、之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                一、判决生效后立即解除原告陕西新丝路医药有限公司、张彦龙、张雄雄、王登峰与被告西安市沣东新城动岚健身有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告西安市沣东新城动岚健身有限公司于判决生效后三日内向原告陕西新丝路医药有限公司、张彦龙、张雄雄、王登峰支付截止2019年10月18日房屋租金、物业费、水电费共计1072592.2元， 并支付违约金107259.22元。陈永峰对上述债务承担连带偿还责任。三、被告西安市沣东新城动岚健身有限公司于判决生效后立即支付2019年10月18日至2019年12月18日之间的房屋租金192874.5元。四、被告西安市沣东新城动岚健身有限公司于判决生效后立即向原告陕西新丝路医药有限公司、张彦龙、张雄雄、王登峰腾交位于西安市未央区三桥街5号1幢10201              室、10301室房屋。五、驳回原告其余诉讼请求。诉讼费 19535元，原告已预交，由被告西安市沣东新城动岚健身有限公司负担16600元，原告负担2935元。保全费5000元，原告已预交，由被告西安市沣东新城动岚健身有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长      李翌平审 判 员      史红梅人民陪审员    李  娟二0二0 年 七 月十 日 书  记  员    何易蒙 1