福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1969号 上诉人（原审原告）：陈勇胜，男，1971年3月7日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：孔令之、彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵磊，男，1973年4月3日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：邬德臣，福建蒙福律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈铁，男，1965年8月20日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：田海彬，河北盛仑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴建云，男，1990年11月12日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡庆英，女，1941年12月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原审第三人：陈世豪，男，1992年4月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：林毓明，男，1976年4月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原审第三人：林明春，女，1976年3月28日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 上诉人陈勇胜与上诉人赵磊、陈铁，因与被上诉人吴建云、胡庆英，原审第三人陈世豪、林毓明、林明春房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初5635号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈勇胜上诉请求:一、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持一审全部诉讼请求；二、赵磊、陈铁、吴建云、胡庆英承担一、二审案件受理费。事实与理由：1、一审判决已经依法查明案件基础事实，且已经判决继续履行合同并过户，不论基于逻辑或事实均应当支持陈勇胜交付房产的诉求。人为分割物权变更登记和交付房屋的事实与行为，不仅增加当事人诉累，而且造成司法资源浪费。2、诉请的违约金、律师费、保全费、担保费符合合同约定。根据《房产买卖协议书》，只要当事人一方违约，即应承担违约责任，而非如一审所认定的需要以解除合同为适用要件。3、一审各被告并未全部抗辩调整违约金，一审判决违背契约精神及司法解释违法调整违约金。案涉《房产买卖协议》对违约责任有明确约定，且权利义务对等，并不存在协议明显偏向于某一方的情形。 赵磊答辩称,接受陈铁委托代为签订相应房屋买卖合同，所有责任和相应法律后果应由陈铁承担。 吴建云答辩称,1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据合同双方约定及赵磊签订房产买卖协议，在陈勇胜仅支付80万元情况下，要求交付房产的上诉请求缺乏事实和法律依据，原审判决应予维持。2、关于违约金问题，在案涉房产价格上涨情况下，不存在房价存在差价问题和损失问题，一审判决继续履行合同，支持部分违约金符合客观事实。 陈铁答辩称,陈世豪和陈铁在本案诉讼前从未与陈勇胜谋面，没有与其签订房屋买卖合同，也没有委托赵磊处分讼争房产。 赵磊上诉请求：一、变更一审判决第二项为陈铁应于判决生效之日起十日向陈勇胜支付违约金377000元；二、一、二审案件受理费陈勇胜承担。事实和理由：本案系陈铁拒绝履行案涉协议并将讼争房屋过户到案外人名下的违约行为所致。赵磊对陈勇胜的律师函、《事情经过》均予以签字确认，在案涉协议履行过程中并无过错，一审判决赵磊需要承担违约责任有误，依法应予纠正。 陈铁答辩称,没有委托赵磊处分讼争房产，承诺协议书的签字并非陈铁真实意思表示，涉及的42万元实际上是行贿张晓霖，在承诺协议书上签字是为了拿到张晓霖的犯罪证据。 陈勇胜答辩称,一审判决已查明本案基本事实，赵磊的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 吴建云答辩称,同意赵磊的意见，本案发生是因为陈铁违约造成，吴建云及赵磊不存在过错行为，不应承担违约责任。 陈铁上诉请求：一、撤销一审判决第一、第二项，改判讼争房产属于陈世豪所有或发回重审。二、一、二审案件受理费由陈勇胜、赵磊、吴建云、胡庆英承担。事实与理由：1、一审判决依据《承诺协议书》认定案涉房产系赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英四人合伙投资经营取得的财产，与事实不符。《承诺协议书》中陈铁的签字，并非陈铁真实意思表示，而是无奈之下的自保措施，《承诺协议书》中“对此前从事合伙竞拍房产事宜及后续合伙利润的书面确认”与事实不符，属无效合同。2、《联合购买协议书》体现的是合作关系，而非合伙关系，一审判决适用“个人合伙”的相关法律错误。3、赵磊与陈勇胜所签订的《房产买卖协议书》属无处分权且没有得到权利人追认的合同，在物权已经确定且合法的情况下，不能发生强制过户的物权变动效力。 陈勇胜答辩称,一审判决已查明本案基本事实，陈铁的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。陈铁以及第三人陈世豪存在虚假陈述，在案证据已经清楚证明陈世豪是挂名人，陈铁是实际合伙主体之一，不管是承诺协议书还是事情结果或者出庭证人证言，都证明陈铁才是本案合同主体。 赵磊答辩称,接受陈铁委托代为签订相应房屋买卖合同，所有责任和相应法律后果应由陈铁承担。本案之前几次庭审，陈铁从未提出陈世豪是合同真正主体，同意陈勇胜答辩意见，陈铁是虚假陈述。 吴建云答辩称,一审判决查明事实清楚，各方签订的《承诺协议书》是真实意思表示，具有法律约束力，但陈铁拒不履行，其上诉理由缺乏事实和法律依据。 陈世豪述称,1、陈世豪于2016年9月9日向赵磊支付55万元的购房保证金后，便委托父亲陈铁帮忙筹资并办理与购房有关的事宜，系讼争房产的实际购买人。2、一审判决认为“除陈世豪以外的其余挂名人均出具声明确认各自的挂名人身份”，系主观臆断的推测。3、购买案涉房产的主要资金系陈世豪的姥姥石秀芹于2017年3月1日提供的1016667元。 胡庆英、林毓明、林明春未提交答辩意见。 陈勇胜于2019年3月7日向一审法院起诉请求：一、赵磊、陈铁，吴建云、胡庆英履行《房产买卖协议书》，将案涉房屋交付陈勇胜并与陈勇胜签订《厦门市存量房买卖合同》，由赵磊、陈铁，吴建云、胡庆英和第三人林毓明协助陈勇胜共同办理交易过户登记手续，将同安区××路××号房产过户到陈勇胜名下。二、赵磊、陈铁，吴建云、胡庆英承担逾期办理交易登记手续费的违约金人民币（币种，下同）822490元（以233万元为基数，按每日0.05%从2017年3月31日计算至实际付款之日止）以及违约赔偿金23.3万元（总房款233万元的10%）。三、赵磊、陈铁，吴建云、胡庆英承担陈勇胜为此支出的律师费144000元以及保全费5000元，及因保全产生的担保费用7456元。四、赵磊、陈铁，吴建云、胡庆英承担一、二审案件受理费。 一审法院认定事实：2017年3月6日，赵磊作为甲方与乙方即陈勇胜签订一份《房产买卖协议书》，约定：甲方同意将座落在同安区××路××号的房产出售给乙方，建筑面积148平方米；以上房产成交价为233万元，协议签订当日乙方应支付购房定金30万元，交易税费由乙方承担；甲乙双方同意乙方将购房款分3次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，即乙方于2017年3月7日向甲方支付77万元、乙方于2017年3月31日向甲方支付53万元、乙方向银行申请100万元商业贷款，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲方应于收到房屋所有款将房产交付给乙方使用；其中，第十一条载明“甲、乙双方在签订本协议后不得中途毁约，未支付购房首期款前，若甲方中途毁约，自毁约日起三日内以乙方所付定金额的双倍返还给乙方。若乙方中途毁约，购房定金归甲方所有。已支付购房首期款后，甲乙双方其中一方违约，违约方除应该向守约方赔偿总房款的10%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失。以及由此引发的诉讼费用和律师费用等”、第十二条载明“若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日违约方应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金，任何一方逾期超过12天视为悔约，守约方有权解除合同并按上一条的规定追究违约方的违约责任”、第十三条载明“甲、乙双方保证备齐资料于2017年3月31日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金，若于2017年3月31日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。”签订协议当日，陈勇胜用其妻子罗妹三的银行账户向赵磊转账支付6万元；2017年3月8日，再用罗妹三的银行账户向赵磊转账支付74万元，以上合计支付80万元。 上述××路××号房屋的产权人原系武汉长隆经济发展有限公司（以下简称长隆公司）。在2017年2月6日挂牌竞拍成功后，长隆公司作为甲方转让方与乙方受让方“杨海山等六人联合体”于2017年3月8日签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》，吴建云代表“杨海山等六人联合体”签订该合同，该合同约定：甲方将包括上述××路××号房产在内的共八套房产（分别是同安区××路××号、××号、××号、××号；同安区××路××号、××号、××号、××号）以1388.16万元总价格转让给乙方；乙方已支付保证金280万元，直接冲抵相应金额的转让款，剩余转让款由乙方在该合同生效后三个工作日内汇入产权交易机构指定的银行账户；甲方应在收到全部转让款后十日内，开始办理转让标的的过户登记手续；乙方在获得产权交易机构出具的转让标的产权交易凭证后十日内，应按照国家有关规定到相关部门办理转让标的的变更登记手续，甲方应给予必要的协助与配合。该合同载明杨海山等六人联合体是指杨海山、赵世宇、陈世豪、马逸秋、马蕴秋、胡庆英等六人。随后，胡庆英将剩余竞拍款按约支付至上述合同约定的指定账户。 2017年3月24日，陈铁与吴建云、赵磊、胡庆英四人共同签订一份《承诺协议书》。该协议书载明“兹2017年2月6日，吴建云、赵磊指定挂名产权人（赵世宇、杨海山）陈铁指定挂名产权人（陈世豪）张利宏指定挂名产权人（马逸秋、马蕴秋）胡庆英5人共同合作成功竞拍长隆公司名下厦门8套房产全权委托吴建云办理相关事宜。一、出资比例如下：……陈铁：176万指定挂名产权人陈世豪（厦国土房证第0××6号）……二、赵磊、陈铁、张利宏、胡庆英和吴建云共同5人合作投资方式通过厦门市贵府营销策划有限公司平台成功售出以下房产：同安区××路××号（厦国土房证地0××6号）已260万成交包含所有税费和中介费。同安区××路××号（厦国土房证第0××6号）已235万包括2万中介费。同安区××路××号已235万成交包含2万中及费。三、赵磊、陈铁、张利宏、胡庆英和吴建云共同5人合作共赢达成利润分配如下：1、赵磊留下××路××号除去已付的人民币185万另外再支付10万元整给胡庆英、另外再支付6万给陈铁（产权更改的交易税费自行承担）。2、张利宏留下××路××号和××路××号（产权更改的交易税费自行承担）3、陈铁拿回已支付的176万元整另外从已售出房产额中拿走72万元整。4、吴建云留下××路××号另外支付陈铁6万元整（产权更改的交易税费自行承担）5、胡庆英留下××路××号另外支付陈铁6万元整（产权更改的交易税费自行承担）以上所有的资金均由房产贷款出来3日内完成支付（前提是产权证变更3日内去银行申请贷款）四、首付款的资金走向分配如下（全部房产过户贷款需全权委托）：1、购买××路××号房产成交价235（含2万元中介费）除去已付前期首付款人民币80万外过户时第二笔首付款和银行贷款直接支付给陈铁（办理全权委托公证书里面体现收款人陈铁的银行账号）。备注：233万-80=153万2、购买××路××号房产成交价235（含2万元中介费）公证给张晓霖。除去已付前期首付款人民币80万外，剩余贷款和首付款含人民币27万支付给陈铁，其他126万归胡庆英所有。备注：2017年3月13日吴建云已支付11万给陈铁，另外约定2017年3月24日在支付57万给陈铁。以上条款一式四份经赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英共同承诺同意”。陈铁系上述承诺协议书载明的挂名人之一陈世豪的父亲。2017年3月13日，吴建云向陈铁转账11万元；2017年3月24日，吴建云向陈铁转账57万元并注明“退还部分本金和利润”。 2017年4月7日，陈铁向吴建云发送微信称“吴建云，张晓霖，赵磊，由于购买星海湾8套房产过程中，存在不诚信，买卖价格欺诈，利益分配不公平。特通知你们以前所签的一切协议，合同，等全部无效，应按合同法公平签订。通知人陈铁。” 2017年4月20日，陈世豪以厦门市发布了新的限购政策为由，申请长隆公司将其向该公司购得的上述××路××号房产过户到其指定的第三方即本案第三人林毓明名下。2017年4月21日，长隆公司遂与林毓明签订《存量房买卖合同》，后于同年5月16日将上述××路××号房产过户登记到林毓明名下。 2017年6月20日，陈勇胜委托律师向赵磊、吴建云、陈铁发出《律师函》，催促尽快将房屋过户给陈勇胜未果。2017年7月6日，吴建云、赵磊出具《事情经过》一份交陈勇胜收执，载明：“兹有赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英、张利宏作为投资人成功摘牌武汉长隆经济发展有限公司同安区星海湾别墅8套房产，并通过贵府房产将××路××号房产出售给陈勇胜，签订《房产买卖协议书》。2017年3月24日，投资人签订承诺协议书一致同意××路××号对外销售、签订，收到80万购房款。但因投资人陈铁原因造成没有办理过户。2017年4月7日，陈铁以短信方式通知其余投资人2017年3月24日签订的承诺协议书无效，造成陈勇胜无法办理过户”。 2017年7月24日，陈勇胜向一审法院起诉。在诉讼过程中，陈勇胜申请对已过户到林毓明名下案涉房产进行财产保全。陈勇胜提交的律师费发票、申请财产保全材料及发票，显示其因本案支出律师费144000元、保费7456元、财产保全费5000元。 一审法院另查明，在赵磊向陈勇胜出售案涉房产的同日即2017年3月6日，赵磊将前述“杨海山等六人联合体”向长隆公司打包购买的8套房产中的另一套房产即同安区××路××号以233万元的价格出售给案外人陈剑明，随后，该房产从武汉长隆经济发展有限公司名下过户给陈剑明。而前述《承诺协议书》中载明已成功出售的“同安区××路××号”确实已售出。胡庆英出具书面声明，称：其是同安区××路××号、××路××号房产的持有人；其同意并授权吴建云与武汉长隆经济发展有限公司签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》并同意赵磊作为代表于2017年3月6日与陈勇胜签订房产买卖协议将同安区××路××号房产售出。马逸秋、马蕴秋出具书面声明，称：其二人系张利宏指定的同安区××路××号和××号房产的挂名产权人；其二人授权吴建云与武汉长隆经济发展有限公司签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》。杨海山、赵世宇出书书面声明，称：其二人系赵磊指定的同安区××路××号、××路××号和××号房产的挂名产权人；其二人同意并授权吴建云与武汉长隆经济发展有限公司签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》并同意赵磊作为代表于2017年3月6日与陈勇胜签订房产买卖协议将同安区××路××号房产售出。2017年3月7日，吴建云向陈铁转账260万元；2017年3月8日，赵磊在收取陈勇胜的购房款80万元后向陈铁转账285万元并备注“购房款”；陈铁随后将前述两笔款项与其他合伙投资款，胡庆英又转账至《湖北省实物资产转让产权交易合同》中载明的收款账户。 在（2017）闽0212民初3463号一案中，案外人张利宏和张晓霖出庭作证，张晓霖述称：其是胡庆英的女婿，张晓霖受胡庆英的委托参与竞拍长隆公司打包出售的房产；合伙出资人有赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英、张利宏五人，但张利宏以她两个儿子的名义单独买了8套房产中的两套，即“××路××号”和“××路××号”；合伙人竞拍前有口头协议，后于2017年3月24日以书面形式将口头协议固定下来，其中胡庆英出资140万元买了两套房子，分别是“××路××号”、“××路××号”；赵磊出售案涉房产有经过四人（赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英）口头同意；因为当时已经竞拍成功，因此四名合伙人向陈勇胜出售房产来筹措尾款。张利宏述称，其委托吴建云购买“××路××号”、“××路××号”的房子用于自住，不认识陈勇胜，对赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英之间的投资关系并不清楚。第三人林毓明在（2017）闽0212民初3463号一案中明确向一审法院表示，其只是挂名产权人，并未支付对价，若法院判决，愿意配合陈勇胜过户。 陈勇胜述称：案外人陈剑明从吴建云处了解到有八套房产出售，陈剑明决定购买其中的“星海路”11号房产，陈剑明推荐陈勇胜购买案涉的15号房产；陈勇胜当时知道讼争房产在长隆公司名下，但是不知道赵磊等是要通过拍卖程序才能取得该房产；陈勇胜遂于2017年3月6日与赵磊签订《房产买卖协议书》，协议签订后按约付款；陈剑明所购房产在2017年4月或5月期间办下了产权证，而陈勇胜这套因为陈铁与赵磊之间的内部矛盾无法继续履行；陈勇胜及陈剑明签订购房协议时知道房产在“长隆集团”名下，也约定将房产直接过户至陈勇胜及陈剑明名下，陈剑明那套也是这样实际操作的。 赵磊述称：赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英、张利宏合伙以“杨海山八人联合体”的名义竞拍长隆公司打包出售的8套房产；杨海山是赵磊的岳父、赵世宇是赵磊的儿子，二人是赵磊投资竞拍的挂名人；讼争房产出售价格是233万元，陈勇胜另外还要付2万元中介费；《承诺协议书》中约定要付给陈铁的全部款项已经支付了一部分，剩余未支付是因为陈铁反悔；与其他合伙人参与竞拍的人是陈铁而不是陈世豪。 吴建云述称：受赵磊、陈铁、胡庆英、张利宏的委托竞拍包括讼争房产在内的长隆公司打包出售的8套房产；讼争房产出售价格是233万元，陈勇胜还需要支付2万元中及费，合伙出售的每一套房产都有2万元的中介费；因“××路××号”以260万元售出，购房人支付了260万元全款，购房者担心资金安全，于是我就和购房者说提供我父亲名下的房子抵押给购房人以担保资金的安全，后来因为我父亲的房子要另外处置，所以陈铁就把儿子陈世豪的房子拿出来抵押给购房人做担保，我就把全部购房款260万元转给了陈铁，后来由陈铁将该款转给胡庆英支付给长隆公司；与其他合伙人参与竞拍的人是陈铁而不是陈世豪；在3月24日签订承诺书的时候，陈铁明确表示同意出售案涉房产及利润分配等，后来由于市场价格变化，就不同意了。 陈铁述称：虽然长隆公司是捆绑销售8套房产，但合伙人在竞拍时已经约定了各套房产的归属；在拍卖前向长隆公司缴交的意向金80万元中，由陈铁出资30万元；吴建云出资20万元，其中15万元系向陈铁所借；陈磊出资的20万元，其中10万元系向陈铁所借，之后长隆退还保证金时，吴建云与陈磊将所借款项偿还给陈铁；陈铁确有按照《承诺协议书》中的约定进行出资，但是陈铁另有260万元的出资没有写在里边，而且该协议书只能证明陈铁出资情况无法证明陈铁同意出售房产；讼争房产过户到林毓明名下是为了规避限购政策，林毓明是挂名人，林毓明并未支付对价；实际投资者是陈世豪，款项都是陈世豪转账给他们的，房子是陈世豪参与拍卖买的，我是代替他签字的；陈铁确认吴建云转账的260万元与吴建云出售“××路××号”的售房款是同一笔款项。 一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：]第一，案涉《房产买卖协议》的效力。第二、四被告应承担的违约责任。 赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英四人于2017年3月24日签订的《承诺协议书》中载明赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英、张利宏5人合伙竞拍长隆公司名下“8套房产”，且明确与长隆公司交易的杨海山等六人联合体系挂名产权人。虽然陈铁辩称其是受陈世豪的委托、只有陈世豪是实际投资人、赵磊出售房产并未取得陈铁授权，但陈铁本人在该《承诺协议书》上签名确认，且该《承诺协议书》签订时，其中载明的出资及出售房产等事宜已经实际发生，分配利润等条款中部分也实际履行，同时陈铁亦已经按照该承诺书的利润分配接收款项，因此该《承诺协议书》系赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英等人对此前从事合伙竞拍房产事宜及后续分配合伙利润的书面确认，故陈铁所称赵磊出售案涉房产未经其授权及同意，明显与事实不符。赵磊、吴建云、胡庆英三人均指认陈铁是合伙人，陈世豪是挂名人而非合伙人，同时除陈世豪之外的其余挂名人均出具声明确认各自的挂名人身份，且诉讼中陈铁也陈述其与另外三名被告合伙购房及资金汇集等事宜。因此，一审法院认定除张利宏自行留下的两套房产外的其余“6套房产（包括讼争房产）”系赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英四人合伙投资经营取得的财产。赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英为筹集竞拍尾款，遂委托赵磊等出售讼争房产给陈勇胜、出售“××路××号”给陈剑明、出售××路××号给其他案外人，承诺协议书上均有载明，赵磊与陈勇胜签订《房产买卖协议书》时虽然讼争房产仍在长隆公司名下，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。因此即便赵磊与陈勇胜签订《房产买卖协议书》时赵磊等人不享有讼争房产的所有权，也不影响该协议书的效力。且按照《湖北省实物资产转让产权交易合同》的约定，待付清竞拍尾款后，长隆公司即同意配合过户，而实际上竞拍尾款亦业已支付完毕。因此，赵磊与陈勇胜签订的《房产买卖协议书》有效且可以实际履行。但陈铁之后短信通知吴建云等合伙人作废之前所签订的协议，并由陈世豪向长隆公司申请将讼争房产过户至林毓明名下，而陈勇胜于2017年6月20日向陈铁等人发送律师函要求过户未果。赵磊等人未按约履行《房产买卖协议书》，构成违约。个人合伙的经营活动,由合伙人共同决定,合伙人有执行或监督的权利,合伙负责人和其他人员的经营活动,由全体合伙人承担民事责任。案涉房产买卖协议虽然是赵磊与陈勇胜所签订，但是赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英四人签订承诺协议书以共同确认出售讼争房产并明确利润分配等，因此赵磊出售讼争房产已经全体合伙人同意并授权，案涉《房产买卖协议》中甲方即出售方无法履行合同义务而引发的民事责任应由全部合伙人赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英等四人共同承担。 关于赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英应承担的违约责任。赵磊等四人未按案涉《房产买卖协议》约定在2017年3月31日前履行讼争房产的过户义务，既违反诚信又构成违约，赵磊四人应立即按约履行合同义务并承担违约责任。陈勇胜有权要求赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英继续履行合同即与陈勇胜签订厦门市国土资源与房产管理局提供的《厦门市存量房买卖合同》并由赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英及第三人林毓明协助将讼争房产过户至陈勇胜名下。在过户同时，陈勇胜应按约支付过户前应付的全部款项。关于陈勇胜主张的向其交付讼争房屋的诉求，按案涉《房产买卖协议书》约定“甲方应于收到房屋所有款将房产交付给乙方使用”，交付条件尚未成就，对陈勇胜的该主张不予支持。按照案涉《房产买卖协议书》第十三条的约定，若未在2017年3月31日前办理过户手续“每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金”，若因一方原因无法办理交易登记手续，“则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条的违约责任”，而第十一条的违约责任是指一方毁约导致合同无法履行的情况下，“违约方除应该向守约方赔偿总房款的10%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失。以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。”。陈勇胜并未要求解除合同而是要求继续履行合同，则关于陈勇胜主张的10%的违约金及因本案支出的律师费144000元等费用，并不符合讼争合同所约定的支付条件，不予支持。而陈勇胜有权按照第十三条的约定要求四被告承担逾期办理交易登记手续的违约金，即以233万元为基数，自2017年3月31日起按每日0.05%计算至实际办理过户手续之日止，经计算该违约金明显过高，一审法院酌情调整为377000元。关于陈勇胜主张的保全担保费用7456元，因双方未就此进行约定，该费用亦非诉讼必要费用，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：1.赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英应继续履行赵磊与陈勇胜于2017年3月6日签订的《房产买卖协议书》，即应于判决生效之日起十日内与陈勇胜签订《厦门市存量房买卖合同》并配合将厦门市同安区××路××号房产的产权过户至陈勇胜名下，第三人林毓明应在上述过户过程中予以配合；2.赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英应于判决生效之日起十日内向原告陈勇胜支付违约金人民币377000元；3.驳回陈勇胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15662.5元，由陈勇胜负担8667.5元，赵磊负担6995元，款限于判决生效之日起五日内缴纳。 本院二审期间，第三人陈世豪提交两份证据，即《联合购买协议书》、《银行转账流水明细》，拟证明陈世豪系讼争房产的实际购买人。陈勇胜质证认为，《联合购买协议书》真实性无法确认，《银行转账流水明细》与本案没有关联性；赵磊质证认为《银行转账流水明细》真实性没有异议，但《联合购买协议书》只能证明授权签订联合体事实；吴建云同意陈勇胜的质证意见，认为《联合购买协议书》载明的内容证实合同确实是吴建云代表各方去签订，出资购买案涉房产均是各方真实意思表示，《银行转账流水明细》记载的金额、时间与本案无关。 陈勇胜、赵磊、吴建云陈述对一审查明的事实无异议，陈铁提出赵磊没有和陈勇胜签订协议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英签订的《承诺协议书》系各方当事人的真实意思表示，该协议对杨海山等六人联合体竞买房产的挂名产权人、出资比例、房产出售、利润分配、资金走向等进行书面确认，赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英按照协议共同出资、合伙经营、共享利润。赵磊代表合伙组织与陈勇胜签订的《房产买卖协议书》合法有效，双方应按照协议履行相应义务，但赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英未依约履行，依法应当共同承担相应责任，因此，赵磊关于不承担违约责任的上诉请求不予采纳。《承诺协议书》载明陈世豪系陈铁指定的挂名产权人，陈铁要求改判讼争房产属于陈世豪所有的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《房产买卖协议书》的约定，在陈勇胜仅支付80万元的情况下，一审法院认定陈勇胜要求交付讼争房屋的交付条件尚未成就并无不当；陈勇胜要求继续履行合同，其主张的10%违约金及律师费、保全费、担保费等费用，不符合讼争合同约定的支付条件，不予支持；关于陈勇胜要求赵磊、吴建云、陈铁、胡庆英承担逾期办理交易登记手续的违约金，一审法院以该违约金明显过高酌情调整为377000元，在其裁量范围之内。 综上，陈勇胜、赵磊、陈铁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费15663元，由陈勇胜负担5221元、赵磊负担5221元、陈铁负担5221元。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  张水波 审 判 员  彭亚奴 二〇二〇年七月十七日 代书记员  张 菁 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。