湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初1418号原告：中国银行股份有限公司大冶支行（以下简称中行大冶支行）。住所地大冶市城北开发区东风路**。负责人：刘伟民，该行行长。委托诉讼代理人：王云果，湖北易圣律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：陈探梅，女，汉族，1985年10月9日生，住大冶市，被告：李量，男，汉族，1985年2月9日生，住新县，被告：大冶城建开发有限公司（以下简称城建开发公司），，住所地：大冶市东风路**法定代表人，叶宗林，系公司总经理。原告中行大冶支行诉被告陈探梅、李量、城建开发公司借款合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行大冶支行的委托诉讼代理人王云果到庭参加诉讼。被告陈探梅、李量、城建开发公司经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中行大冶支行的诉讼请求：1、依法判决被告归还原告借款本金67050.77元、利息3217.04元、罚息1097.29元（截至2020年4月24日）,共计71365.1元。从2020年4月25日起至借款本息全部清偿之日止的利息和罚息按照合同约定继续计算。2、依法判决被告承担本案的律师代理费4700元。3、依法判决被告大冶城建开发有限公司对被告陈探梅、李量的上述债务承担连带清偿责任。4、依法判决确认原告对上述债权就被告抵押的位于大冶市××开发区××大道××湖××花园××、××楼××单元××号房屋享有优先受偿权。以处置抵押物的价款优先受偿本案贷款本息及原告实现债权的全部费用。5、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年被告陈探梅、李量因购房需要，向原告申请借款。原、被告双方于2012年7月6日签订《个人一手住房贷款合同》，约定借款金额为16万元，借款期限为10年。借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率，作为下一个浮动周期的适用利率，按月结息和付息，并约定了每月20日为付息日。另合同第三条第5款约定若被告未按约定期限还款，就逾期部分从途期之日起按照途期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。途期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％。被告以自有的位于大冶市××开发区××大道××湖××花园××、××楼××单元××号房屋作为此项借款的担保，并办理了房屋预抵押登记。同时，被告大冶城建开发有限公司在合同保证人处盖章，对该笔借款承担连带保证责任。2012年8月16日原告将借款本金打入被告指定的账户中，并出具了中国银行借款借据。在原告完成出借义务后，被告至今连续15期贷款本息未支付。原告多次追讨无果，后向被告宣布合同项下贷款全部提前到期，但被告至今还未履行偿还本息的义务，故提起诉讼。被告陈探梅、李量、城建开发公司均未到庭参加，被告陈探梅、李量也均未提交答辩意见。被告城建开发公司辩称，一、本案中，原告只能向借款人李量、陈探梅主张权利。2012年7月6日，被告李量、陈探梅因购买位于大冶湖景花园的商品房与原告签订《个人一手住房贷款合同》，约定借款金额为16万元，由二被告以其购买的商品房提供抵押但保。2012年8月14日，被告提供抵押担保的房屋在房产部门办理了抵押登记，原告取得了该抵押房屋的《他项权证》。后因二被告违约，原告于2020年5月6日通知被告贷款提前到期并要求提前偿还借款的本息，截止2020年4月24日，二被告下欠贷款本全67050.77元及利息、罚息等。二被告是借款人，并以房屋提供抵押担保，在贷款提前到期的情况下，原告只能向二被告主张权利。二、答辩人的保证担保已解除．不再承担保证责任。答辩人是二被告购买的位于大冶湖景花园商品房的开发商，2012年7月6日签订的《个人一手住房贷款合同》中，答辩人作为担保人提供保证担保。根据该合同法第八条、第十八条的约定，答辩人作为开发商提供担保的方式为“阶段性连带担保责任”，另根据合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条关于开发商保证的约定，“若保证人提供阶段性连带保证责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任”，上述约定说明，答辩人作为保证人提供的是“阶段性连带责任保证”，当合同约定的条件“借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证”成就时，即已解除保证人的保证责任。本案中，2012年8月14日贷款人与借款人已办妥贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人已取得《他项权证》，应当认定合同约定条件成就，答辩人作为保证人已解除了保证责任．故答辩人不再承担保证责任。综上，请依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。经本院审理认定的事实如下：被告陈探梅、李量购买了被告城建开发公司开发的位于大冶市××大道的“大冶湖景花园”商品房，因需要资金向原告申请贷款。2012年7月6日，被告陈探梅、李量向原告中行大冶支行申请贷款购房，双方签订了《个人一手住房贷款合同》一份，约定：贷款金额16万元，借款期限为10年，借款利率为浮动利率，贷款月利率为5.458‰浮动周期为12个月。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率，为下一个浮动周期的适用利率，按月等额本息还款。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。还约定借款人未按期归还贷款本息等情况构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或者部分提前到期；要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用。本合同自借款人、贷款人、保证人签字盖章之日起生效。被告城建开发公司（原大冶城建房地产开发有限公司）作为保证人在上述合同上盖章，并约定“提供阶段性连带保证责任”。同时，上述合同的《附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》第四条2项约定“若保证人提供阶段性连带保证责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任”。2012年8月14日，被告李量将其贷款所购买的位于大冶市××开发区××大道××湖××花园××、××楼××单元××号商品房，为其贷款设定抵押并办理了抵押预告登记手续，原告取得了他项权证（大冶市房他证02字第××号）。被告李量至今尚未取得该房产的房屋产权证，也未办理该房产的抵押登记。2012年8月16日，原告中行大冶支行按约向被告李量贷款账户放款16万元。截至2012年4月24日，被告陈探梅、李量除偿还本金92949.23元外，尚欠本金67050.77元及利息3217.04元、罚息1097.29元合计71365.1元。原告多次向被告催讨，并于2020年5月6日通过邮政快递EMS向被告李量邮寄了《宣布贷款提前到期通知书》，但未能送达。事后，被告未能偿还因而形成诉讼，原告为实现其债权花用律师费4700元。2013年6月19日，大冶城建房地产开发有限公司变更为大冶城建开发有限公司。本院认为，当事人应当按约定全面履行自己的义务。原被告双方签订的《个人一手住房贷款合同》、《附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予以认定。原告按约定履行了出借款项的义务，被告以其行为表明不能履行约定的还款付息义务，已经构成根本违约。根据合同约定原告享有要求被告偿还所欠全部贷款的权利，被告陈探梅、李量应当偿还本金并支付利息。原告与被告陈探梅、李量签订贷款合同后，被告李量已于2012年8月14日办理了其所购房屋抵押登记手续，并且原告收到了他项权证。根据合同约定，保证人提供的是阶段性保证，同时，又约定了条件即“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起”成就时，在此之前既没有到期的担保债务，又没有保证人或借款人违约行为而引起的本合同的债务，故被告城建开发公司作为保证人的保证责任已经解除，不再承担保证责任。现原告要求被告陈探梅、李量还本付息的请求，符合法律规定，予以支持。原告要求两被告偿还贷款本息及承担本案律师费请求，符合法律规定，予以支持。预售商品房抵押登记不等于抵押登记，并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。未在办理房屋抵押权设立登记前，享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但非享有实现抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，该抵押权并未设立，房产抵押预登记并不具有物权担保效力。原告主张该抵押登记的房产享有优先购买权于法不符，不予支持。虽然原告向被告发出了提前到期通知书，但该通知被告并未签收，不能证明被告知晓原告已行使该项权利，其应履行提前还款义务。结合本案实际情况，以原告起诉后，被告收到应诉通知书的时间作为借款合同的到期日，较为公允。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈探梅、李量应偿还原告中国银行股份有限公司大冶支行借款本金67050.77元、利息3217.04元、罚息1097.29元合计71365.1元（利息已计算至2020年2月24日止，以后的利息按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率计算，逾期利息在约定利率基础上加收50%的标准支付罚息，以本判决确定的债务数额为基数，从2020年2月25日起计算至上述款项付清之日止）。此款定于本判决生效后三十日内付清。二、被告陈探梅、李量支付原告中国银行股份有限公司大冶支行律师费4700元；三、驳回原告中国银行股份有限公司大冶支行要求被告大冶城建开发有限公司承担连带清偿责任的请求；四、驳回原告中国银行股份有限公司大冶支行对被告陈探梅、李量所有位于大冶市城北开发区新冶大道66号湖景花园8、9号楼8幢2单元20303号房屋享有优先受偿权的请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取851元，由被告陈探梅、李量负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费1702元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号：17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  王碧二〇二〇年七月三十日书记员  田晶