黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书(2019)黑1181民初1852号原告：刘卓捷，男，公民身份证号码2301041964********,1964年6月24日出生，汉族，个体户，住黑龙江省哈尔滨市南岗区法院街**楼****。被告：北安市富地房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省黑河市北安市铁**建材物流中心****。法定代表人：林生清，总经理。委托诉讼代理人：丁震，北安市兆麟法律服务所法律工作者。原告刘卓捷与被告北安市富地房地产开发有限公司(简称富地公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月31日作出（2018）黑1181民初108号民事判决书，被告不服，提起上诉，黑河市中级人民法院以违反法定程序为由，将此案发回重审，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘卓捷、被告富地公司委托诉讼代理人丁震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卓捷向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除与富地公司商品房买卖合同；2、返还购房款735684元及利息278808.63元；3、要求富地公司承担已交付房款日万分之二点一的违约金；4、要求富地公司给付装修费损失82344.26元；5、要求富地公司返还装修押金1000元；6、要求富地公司返还装修用电费150元,临时出入证50元，垃圾清运费353.1元（按每平方米2元收取，176.55平方米，共353.1元）,共计553.1元；7、要求富地公司返还诉讼费、物业费、供热费本金43000元及利息7740元；8、要求富地公司返还2011年1月22日缴纳的物业费、配套费4249元；9、要求富地公司支付邮寄费216.2元、刻录证据影碟费480元;10、要求富地公司支付鉴定费3000元差旅费1182元;以上合计1151308.19元；11、要求富地公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月22日，刘卓捷购买富地公司的房屋，位于北安市铁**南直街邮件处理中心东侧商铺****，建筑面积176.55平方米。房屋价款735684元，首付款375684元，余款根据法院（2014）北法执字590号裁定书分期全部还完。刘卓捷和富地公司签订购房合同后，富地公司承诺一年内办理产权证，刘卓捷多次找富地公司开发票、办理产权证，富地公司一直推托，富地公司的行为已构成违约，违法了法律规定，刘卓捷无法取得房屋所有权，影响了正常交易，给刘卓捷造成了很大的经济损失，现依法有权解除合同，特向贵院依法提起诉讼。富地公司辩称，第一、原告主张解除合同不符合合同法规定；第二、原告主张解除权超过法定期限；第三、双方约定交齐房款后办理房产证；第四、富地公司手续齐全，并已经过竣工验收，请求法院驳回原告诉请。刘卓捷为其诉讼请求及主张向本院提交了如下证据：一、售楼合同。旨证明刘卓捷与富地公司存在房屋买卖关系。富地公司质证意见：对合同的真实性无异议，但不能证实富地公司没有商品房预售许可。二、交购房款收据七张。旨证明刘卓捷向富地公司分七次交购房款共计735684元。富地公司质证意见：对收据的真实性无异议，但能证明亿达建材公司是开发商，富地公司是建筑商。富地公司委托亿达建材公司收取购房款，符合法律规定，富地公司认可刘卓捷的购房款已全部交齐。本案与亿达建材公司无关。三、司法鉴定意见书及鉴定费收据3000元。旨证明刘卓捷购买富地公司的房屋装修费用为82344.26元。富地公司质证意见：不质证，该鉴定与富地公司无关。四、装饰装修管理协议。旨证明刘卓捷向富地公司交纳了房屋装修押金1000元。富地公司质证意见：无异议，房屋装修押金1000元，不同意返还，刘卓捷对该房屋改变了结构，将南阳台改建为大门，未经有关部门的批准，属于违建。五、邮寄费收据六张，共计216.2元。旨证明刘卓捷为诉讼花邮寄费216.2元。富地公司质证意见：有异议，不真实，收据上付款方名称为北安市人民法院，而不是刘卓捷。六、刻光盘收据480元。旨证明刘卓捷为本案提供证据刻光盘花480元。富地公司质证意见：有异议，收据不真实，不是正式发票，不予认可。七、国电北安北能热力有限公司供热公司催缴单。旨证明刘卓捷欠2013-2014年供热费9322.77元和违约金13527.34元，共计22850.11元。富地公司质证意见：没有异议，刘卓捷欠供热费与富地公司无关。八、北安市亿达建材有限公司于2015年1月6日出具的收据。旨证明富地公司收到刘卓捷物业费、供热费、诉讼费等费用，共计43000元。富地公司质证意见：对收据的真实性无异议。供热费是富地公司当时替刘卓捷交纳的，物业费是应该交纳的，诉讼费是（2013）北民初字第524号民事判决书中富地公司与刘卓捷房屋买卖合同纠纷一案的判决内容，还包括违约金。九、录音光盘一本（二次）。旨证明刘卓捷与富地公司的杨经理电话录音，证明刘卓捷一直在催要购房发票及要求办理房屋产权事宜，对方承诺现在还办不了，以后能办再办。富地公司质证意见：对该证据不认可，没有告知被录音人正在录音，这两段电话录音是在刘卓捷的诉讼过程之中，这是一种诱导行为。如果刘卓捷有证据一直索要发票，那没有必要录音，所以这个录音就是为了诉讼目的。还有主张权利，没有其他证据相作证，所以认为没有法律效力。十、北安市亿达建材有限公司于2011年1月22日出具的收据。旨证明富地公司收到刘卓捷物业费、配套费、电费，共计4249元。富地公司质证意见：对收据的真实性无异议，但是所有费用都是刘卓捷自己使用的，其中配套费是2200元。十一、2012年11月5日供热费发票复印件。旨证明刘卓捷已交纳2012-2013年的供热费9322.77元。富地公司质证意见：对收据的真实性无异议，此复印件原件现在富地公司处保存，该费用包含在2015年1月6日富地公司收到刘卓捷物业费、供热费、诉讼费等费用43000元里面。有账本为凭，庭后可以向法院提供。十二、证人赛新阳（身份证号码为）当庭证言。证言主要内容为：我和刘卓捷是同学。2011年1月22日，和刘卓捷准备去买房子。开发商有个陈经理，和刘卓捷说这个项目是政府重点扶持项目。刘卓捷准备汽车销售，听说没事房产证肯定能办下来不用担心。房照到底什么时间办理下来没听见。刘卓捷质证意见：该证人证言真实反映当时事实，表达了刘卓捷购房目的是为了经营汽车，才跟开发商沟通相应请求。富地公司质证意见：此证人证实的事实客观真实，双方没有约定房产证办理的时间期限。十三、刘卓捷通过工商局网站调取富地公司及亿达建材有限公司和北安市松江公司工商信息。旨在证明富地公司经营范围为房地产开发与销售室内装饰装潢，但在本案中该公司一直未向刘卓捷方出示北安贸易城一期商铺的预售许可证。亿达公司没有开发销售房地产资质，亿达公司根本不能成为开发商，否则就是违法经营。松江公司经营范围为农副产品销售与收购，依据建筑法有关规定该公司不得经营房地产销售。富地公司质证意见：对该证据真实性有异议，该证据取得应当通过正规渠道向工商部门调取并加盖工商公章，即证据来源不正规。关于亿达建材公司和松江产品销售中心，是北安市招商引资企业，享受北安市招商引资的待遇。这两家公司与北安市人民政府签订了建设北安市亿达建材城的协议。没有场地就不能经营两个公司，所以说这两个公司开发亿达建材城是由法律依据的，是合法的。刘卓捷想证实这两个公司没有销售权利是对的，销售权利归富地公司所有，富地公司取得了商品房预售许可，这组证据不能证实刘卓捷主张。富地公司为支持其抗辩理由向本院提交如下证据：一、北安市人民政府招商引资文件及照片，证明：本案涉及工程是北安市招商引资企业，手续符合招商企业政策规定，受到北安市政府重点保护。原告质证意见：1、提供的复印件，真实性无法确定。2、提供的协议书是董文月和林生清，和本案没有关系。第二份协议书质证意见同上，照片与本案无关。二、建设工程所需的五证。证明涉案工程建设合法，有商品房预售许可证。刘卓捷质证意见：预售许可证确定的土地面积、项目名称和原告签订的合同不一样。不能代表原告签订合同的预售许可证，其他四证与原告无关，建设单位建设项目都与本案无关。三、竣工工程验收报告、建筑工程竣工结算书备案登记表、法院调取竣工工程验收报告及北安市公安局消防科建筑工程消防验收意见书，证明：北安市亿达物流中心a-e座工程竣工日期为2010年9月6日，包括原告购买的c座。原告质证意见：和本案无关，竣工报告时间是2009年8月7日开工，2010年9月7日竣工，本案签订合同是2011年1月22日签订项目名称北安贸易城一期项目。签订验收报告在先，原告合同签订在后。名称不一致。四、原告出具的承诺书，证明原告要求提前入住，全部房款于2011年5月1日交齐，改建南面阳台，原告违约，所以没有办理房照。原告质证意见：合同约定被告五证齐全才能交付房屋，因被告五证不全，因此要求解除合同，原告没有违约。五、原告于2011年5月18日出具的承诺书，证明再次约定交付房款日期，原告再次违约。原告质证意见同上。六、（2013）北民初字第524号民事判决书。证明：双方签订的售楼合同书及承诺书合法有效。原告尚欠购房款17.7万元，之后经法院调查原告下落不明，判决原告给付购楼款及违约金，证明原告再次违约。原告质证意见：因为本人未到庭，没有进行抗辩所以判决原告败诉。七、收据复印件一份，证明原告实际全部结清购楼款的时间为2015年1月6日，自此以后，原告没有主张过办理房产证事宜至起诉之日止。这期间超过法定申请解除权的时间。原告质证意见：交清房款时间无异议。八、孙秋德房产证复印件一份，证明该工程可以办理房产证。原告质证意见：孙秋德房证与本案无关，房证是亿达建材有限公司，和被告公司无关，孙秋德没有参加庭审，证据无效。根据当事人根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确定本案的事实如下：位：位于北安市中国贸易城**项目称北安市亿达物流中心）为北安市亿达建材有限公司建设开发，施工单位为富地公司，富地公司于2009年9月25日取得该项目商品房预售许可证。富地公司与刘卓捷于2011年1月22日签订了商品房售楼合同书，约定刘卓捷购买富地公司建设的商铺Ｃ栋102室，单价为4167元／平方米,面积为176.55平方米，总价款为735684元，按揭贷款，首付房款375684元，付款方式为分期付款，入住时间为2011年3月入住，如果刘卓捷违约富地公司有权单方面终止合同，将刘卓捷选定的房号收回另行处理，并收取刘卓捷购房款20%的违约金，富地公司如不按时交房，富地公司按日向刘卓捷支付已交房款万分之一的违约金，直至交房为止。合同未约定办理房照的期限。刘卓捷于2011年1月22日向富地公司支付了首付房款375684元，购房余款360000元，刘卓捷分六次向富地公司交齐（2011年6月8日交40000元、2011年7月7日交80000元、2012年4月29日交33000元、2012年5月14日交20000元、2012年5月16日交10000元、2015年1月6日交177000元）。刘卓捷于2011年3月22日入住该房屋，并对该房屋进行了装修，该房屋于2018年10月10日经黑龙江元博工程造价咨询有限公司鉴定并作出黑元博（2018）造司鉴字24号司法鉴定意见书，鉴定意见：刘卓捷购买富地公司的房屋装修费用为82344.26元，刘卓捷花鉴定费3000元。2011年1月22日刘卓捷向富地公司交纳1000元装修保证金和物业费、配套费、电费4249元（其中配套费是2200元）。2018年4月24日国电北安北能热力有限公司向刘卓捷作出供热公司催缴单，限刘卓捷于2018年4月25日前缴纳热费，违约金给予免收。2011年5月18日刘卓捷给富地公司出具承诺书，购房余款360000元，在2011年10月5日前缴清。因刘卓捷未能在2011年10月5日前缴清购房余款360000元，2013年6月25日富地公司将刘卓捷诉至本院，要求终止富地公司与刘卓捷签订的商品房售楼合同并收回房屋；刘卓捷赔偿富地公司违约金147136.8元。本院判决：一、富地公司与刘卓捷签订的售楼合同书及刘卓捷出具的承诺书继续履行，刘卓捷给付富地公司余欠购房款177000元；二、刘卓捷给付富地公司违约金147136.8元。上款合计324136.8元，刘卓捷于本判决生效之日起十日内一次性给付富地公司。案件受理费12628元，公告费800元，由刘卓捷负担。此判决已发生法律效力，该案在执行过程中，双方达成和解协议，刘卓捷除向富地公司交纳余欠购房款177000元外，拖欠富地公司的违约金和诉讼费未足额交纳，只交纳一部分，2015年1月6日，富地公司给刘卓捷出具收据，收到刘卓捷物业费、供热费、诉讼费等费用43000元,其中除去物业费和2012-2013年供热费9322.77元，剩余的数额就是双方达成和解协议的执行款数额。刘卓捷入住后，房照至今未办理下来,该房屋于2010年9月7日经有关部门验收合格。本院认为，富地公司与刘卓捷签订的售楼合同系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护。双方应按合同的相关规定履行各自的义务，并承担相应的责任，刘卓捷现已交纳了购房款，履行了自己的义务。富地公司于2011年3月22日将房屋交付刘卓捷，本案中，合同未约定办理房照的期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所谓由于“出卖人的原因”应当是指出卖人具有过错的情况，本案出卖人富地公司与买受人刘卓捷未约定办理产权证书时间，出卖人富地公司在该解释规定的交房日期届满后，未将符合办理产权证要求的相关材料提交给房地产主管部门。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案的房屋自交付之日起3个月，即2011年6月21日，办理产权登记的期限届满。富地公司时至今日，即期限届满之日起一年以上仍未协助刘卓捷办理产权登记，富地公司已构成违约，未取得房产证并非刘卓捷造成，因此，刘卓捷可以解除合同并要求赔偿损失，富地公司应承担相应的违约责任。故刘卓捷的合理主张，本院予以支持。与该房屋有关的装修费损失82344.26元、鉴定费3000元、装修押金1000元、配套费2200元也应由富地公司退还给刘卓捷。刘卓捷入住该房屋后，产生的费用即电费、物业费、清运费、供热费、临时出入证费用应由自己承担，刘卓捷要求富地公司承担，本院不予支持。刘卓捷要求被告承担已交付房款日万分之二点一的违约金，没有法律依据，本院不予支持。邮寄费216.2元不属于因诉讼产生的必要费用，本院不予支持，刻录影碟费480元，没有正规的票据予以证实，不予保护，刘卓捷提供的录音光盘证据具有客观真实性、关联性、合法性，本院依法采纳。富地公司辩称，至今没有给刘卓捷办理房屋产权证的原因是由刘卓捷造成的理由，无事实根据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、解除北安市富地房地产开发有限公司与刘卓捷于2011年1月22日签订的商品房售楼合同；二、北安市富地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘卓捷购房款735684元；三、刘卓捷于本判决生效之日起十日内将其购买的北安市富地房地产开发有限公司位于北安市铁西区南直街邮件处理中心东侧商铺Ｃ栋102室退还给北安市富地房地产开发有限公司，期间如需费用，由北安市富地房地产开发有限公司承担；四、北安市富地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘卓捷经济损失（以首付购房款本金375684元为基数，按照同期银行贷款利率，从2011年1月22日起计算至本判决确定的金钱给付义务全部履行完毕之日止；以购房款余款本金360000元为基数，按照同期银行贷款利率，从2015年1月6日起计算至本判决确定的金钱给付义务全部履行完毕之日止）。五、北安市富地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘卓捷房屋装修费损失、鉴定费、装修押金、配套费，合计88544.26元；六、驳回刘卓捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12042元，由北安市富地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审 判 长  白静浦人民陪审员  隋淑琴人民陪审员  孙海杰二〇二〇年七月二十八日书 记 员  张 驰