吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初3789号 原告：李炳华、女，朝鲜族，退休人员，现住延吉市河南街同乐小区。 被告：赵斌，男，汉族，网店人员，住延吉市南海小区。 第三人：延吉新元房地产开发有限公司，住所地延吉市河南街长白路。 法定代表人：金永哲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：华吉成，辽宁启成律师事务所律师。 原告李炳华与被告赵斌、第三人延吉新元房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李炳华、被告赵斌、第三人延吉新元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人华吉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与第三人之间的门市房租赁合同；2.判令被告给付自原告取得房屋所有权之日起（2017年12月10日）至合同解除之日的租金，2019年12月30日止12万元，之后的租金至被告腾退房屋之日止按原租金标准继续支付；3.判令被告腾退位于延吉市林海路1319号江南公寓、产权证号0XXXXX2号（面积168.01平方米）、产权证号0XXXXX6号（面积168.75平方米）的二套房屋；4.诉讼费由被告承担。因被告已于2020年6月腾退房屋，原告放弃第1、3项诉讼请求。事实与理由：原告与案外人吉林新元集团实业有限公司（下称新元集团）、第三人之间借款合同纠纷案件经贵院依法审理后，作出(2015)延民初字第5735号民事调解书，新元集团和第三人未在生效调解书确定的时间履行义务，原告向贵院申请强制执行，在执行过程中，贵院依法拍卖了第三人名下的房屋，在二次流拍后，原告接受抵债，贵院于2017年11月20日作出(2017)吉2401执931-2号执行裁定书将案涉房屋抵债给原告，原告办理了变更登记，案涉房屋新的产权证号码为0XXXXX6号。2014年6月23日，被告与第三人签订门市房租赁合同，约定将案涉房屋出租给被告使用，期限自2014年6月8日至2024年6月7日，第一年租金为6万元，第二年后租金为29,000元，租金一年一交，于每年5月8日前支付，同时约定不按时交付房租出租方有权解除合同。原告依据贵院的(2017)吉2401执931-2号执行裁定书取得房屋所有权后，曾告知被告原告已经取得房屋所有权，门市房租赁合同应当向原告履行，被告应当向原告支付租金；贵院在2017年12月11日也曾公告要求被告腾退案涉房屋；被告也向贵院申请复议，延吉市人民法院作出(2018)吉2401执异188号执行裁定，驳回复议申请，被告不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）上诉，延边中院作出(2018)吉24执复65号执行裁定书，驳回上诉。2019年11月15日原告通过延吉市延吉公证处向被告送达缴纳租金的通知，限期10日内向原告支付租金。原告认为，被告至少在申请复议时已经知道原告取得了案涉房屋的所有权。被告未在约定期限内支付租金已经违法了合同约定，构成根本违约。故原告向法院提起诉讼。 被告辩称，1.被告的承租合同合法有效；2.原告取得房屋所有权之日起至2019年11月为止的房租被告已交给本案第三人，被告愿意向原告继续履行2019年12月起的房租；3．原告应作为租赁合同关系中新的出租人继续履行合同，被告仍有权继续在该房屋经营；4.诉讼费由原告承担。被告与本案第三人于2014年6月8日至2024年6月7日签订租赁合同用于经营网店，租期十年，被告为经营已经进行前期投入且合同期限并没有届满。根据《合同法》《物权法》等相关规定，不应因房屋被买卖或被执行给原告而导致租赁关系无效，租赁合同应继续有效，原告所称被告未在法定期限内支付租金已经违反合同约定，构成根本违约的说法于理、于法无据。原因在于：首先，根据《物权法》相关规定，不动产物权应当以登记作为变更依据，故原告仅依据法院执行裁定向被告主张权利的做法没有依据；其次，原告在法院判决执行取得房屋所有权后，只有口头要求被告向原告履行合同，但此时被告无法知道房屋是否存在实际转移，第三人未向被告说明，且第三人告知被告其与原告之间的诉讼仍未判决，应向其继续履行合同；第三，原告在2017年12月份通知被告交房租时，被告已告知原告在2017年10月30日时己将2017年12月1日至2018年12月1日的房租费交给第三人，且当时原告也没有向被告出示房产证，也没有说明房租该怎么给、打到哪张银行卡、房屋租赁期间出现问题应该和谁沟通等细节问题，被告亦不清楚原告联系方式。被告在2018年至2019年11月正常经营期间发生的房屋漏水、房屋修缮等问题一直是第三人代表崔春兰积极帮助解决。原告在此期间未出面解决，且之前拖欠的取暖费原告也没有交。小区统一更换取暖管道时，物业说由于房东未缴纳更换管道费用，所以没有更换取暖管道，导致冬天取暖只有零上8度左右。被告在正常经营中存在困雉原告也未予以解决；第四，到了2018年11月份交房租期限，原告未找被告主张，被告因崔春兰多次催缴，被告只能以短期一交的形式向崔春兰交纳房租至2019年11月；第五，原告房产证是2019年11月份向被告出示的，此时，被告已经告知原告已经将在此之前的房租交给崔春兰了。原告说之前因为女儿在北京生孩子，一直在北京照顾女儿，所以没有时间联系被告。基于以上事实，被告认为，正常状态下的房屋所有权人不能只向承租人催缴房费，而不去履行房屋租赁期间的修缮义务。基于正常的逻辑判断以及合同的相对性、履行合同义务的紧迫性，被告担心会怠于履行合同，己将2018年II月至2019年11月的房租交给第三人，并不存在怠于履行合司的情形，不存在根本违约，原告对此也是知情的。在2018年11月需缴纳新的年度租金时，被告因担心上述诉讼问题会导致被告与第三人的合同存在问题，将本应该一年一交的租金改为短期一交。在此期间，原告也一直未向被告主张权利，直至被告接到起诉书。此外，被告在原告与第三人的纠纷当中属于案外人，不清楚第三人和原告之间的借款合同纠纷，在第三人并没有明确告知被告租赁合同今后应向谁履行的情况下，被告基于善意，在当时无法确定房屋所有权人的情况下一直向第三人履行了合同。被告向法院提出执行异议不是出于被告真实意思表示，委托代理律师不是被告亲自委托，不存在恶意拖欠房租的情形。至2019年10月原告一直没有找被告要求履行，在此情形下，若房屋真实存在所有权转移，原告应与第三人一同告知被告，而不是各说自话。被告一直与崔春兰联系，崔春兰为己故吉林新元集团实业有限公司董事长妻子，崔春兰告知被告房屋所有权关系的诉讼仍在进行，也给被告出示了己立案的法院起诉书，被告为了防止被骗只能向原来的出租人交房租。被告同第三人履行是正常逻辑判断下所做的选择，原告无权、也不应该要求被告重复履行。综上，被告的租赁合同合法有效的前提下，被告不存在恶意拖欠房租情形，不存在根本违约。2019年12月起的房租，被告愿意向原告履行。2019年11月份及之前的房租，请法院判决第三人向原告履行。请法院在判决时考虑到当时被告的处境，作出合乎法理和情理的公正判决。 第三人述称，同意原告的诉请。但就被告和第三人签订的合同进行如下说明。案外人崔春兰曾经是第三人的股东，也曾经做过第三人的法定代表人。崔春兰跟新元集团之间就谁是第三人的股东进行过诉讼，最终的生效文书将原来崔春兰持有的股权判给第三人。基于这种原因崔春兰先前因为股东身份而持有的公司印章已被废止，但公司印章被废止后，崔春兰一直自行占有，至此以后崔春兰已经不再是第三人的法定代表人。被告与第三人签订的房屋租赁合同加盖的印章是崔春兰担任第三人法定代表人期间形成的，因此第三人对合同的真实性无异议。但租赁合同签订后，第三人没有得到过任何租金。崔春兰的法定代表人身份被剥夺后，其对外已经没有资格代表第三人。原告基于包括跟第三人在内的债务人的借款关系而合法取得了跟被告签订合同的房屋的所有权，根据买卖不破坏租赁的法理，第三人认同原告已经取得了合同项下的出租方的权利。关于原告取得涉案租赁房屋所有权的认定标准，第三人认同《物权法》的规定，但同时认为，根据贵院的以物抵债的裁定，原告取得涉案房屋的所有权，贵院的抵债裁定能够引起物权变动。贵院的裁定下达之日就是原告取得涉案房屋租赁合同项下出租房权利之时。根据被告答辩状中记载，原告是2018年夏天向其出示产权证，在这一时间节点，被告就应该知道原告是涉案房屋的权利人。被告将原合同中约定的一年一交的租金改为每两个月交一次，这个说法没有任何依据。第三人与被告之间签订的租赁合同约定的很清楚，租金就是一年一交，从未进行过任何有效变更。崔春兰无法代表第三人履行合同。在涉案房屋所有权人已经变更为原告的情况下，被告继续向案外人崔春兰缴纳租金，与原告和第三人更没有关系，并不能改变被告应向原告缴纳租金的合同义务。 本院经审理认定事实如下：2014年6月8日，被告与崔春兰担任法定代表人的第三人签订《门市房租赁合同》，约定第三人将其所有的延吉市林海路1319号江南公寓，产籍号14-12-351、产权证号3XXXX2号、3XXXX3号两套房屋出租给被告，期限自2014年6月23日至2023年6月22日；年租金为6万元，租金一年一交，于每年5月8日前支付，同时约定不按时交付房租出租方有权解除合同。因崔春兰一直代表第三人与被告签订租赁合同并为被告解决使用租赁房屋过程出现的各种问题，被告一直按崔春兰的指示交纳房租，并由崔春兰为其出具收据。2017年10月30日被告支付了2017年12月1日至2018年12月1日的租金6万元；2018年11月2日至2019年10月12日被告又分七次支付了2018年12月1日至2019年12月1日的租金6万元。 原告与案外人吉林新元集团实业有限公司（下称新元集团）、第三人之间借款合同纠纷案件经本院审理后，作出(2015)延民初字第5735号民事调解书。新元集团和第三人未在生效调解书确定的时间履行义务，原告向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法拍卖第三人名下的房屋。在两次流拍后，原告接受抵债，本院于2017年11月20日作出(2017)吉2401执931-2号执行裁定，将上述房屋抵债给原告。2017年12月22日，被告向本院申请执行异议，本院作出(2018)吉2401执异188号执行裁定，驳回被告的申请。被告不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）上诉，延边中院作出(2018)吉24执复65号执行裁定书，驳回上诉。原告依据本院的(2017)吉2401执931-2号执行裁定书取得房屋所有权后，2017年底原告曾提醒过被告不要向任何人支付房租。2018年8月10日，原告办理了产权变更登记，新的产权证号码为（2018）延吉市不动产权第0XXXXX2号、0XXXXX6号。随后原告即向被告出示了产权证，要求其支付房租。2019年6月1日，崔春兰与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定如果新房东追缴案涉房屋打官司期间被告交纳的房租，崔春兰无条件退给新房东。2019年11月15日原告通过延吉市延吉公证处向被告送达缴纳租金的通知，限被告10内向原告支付租金。被告已经在2020年6月26日腾退了房屋并通知了原告。 以上事实的依据有：原告提交的(2015)延民初字第5735号民事调解书、(2017)吉2401执931-2号执行裁定书、(2018)吉2401执异186号执行裁定、(2018)吉24执复63号执行裁定书、公告、《门市房租赁合同》复印件各一份，公证书；被告提供的《门市房租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》、收条8张、银行交易记录8张、受理通知书复印件；各方当事人的陈述。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。”故本院2017年11月20日作出(2017)吉2401执931-2号执行裁定后，原告已取得案涉房屋的所有权，此后的房租第三人无权收取。被告2017年10月30日是按合同支付了2017年12月1日至2018年12月1日的租金6万元，当时房屋还不是原告的，被告的支付行为相对原告来说没有过错。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”被告是与第三人签订的租赁合同，当时崔春兰是被告的法定代表人，之后第三人并未通知被告崔春兰不再是第三人的法定代表人，被告无从知晓第三人法定代表人和股东变更的情况，其有理由相信崔春兰是代表第三人收取房款。第三人对自己的财产多年不进行妥善管理，故不能以法定代表人和股东变更为由否认崔春兰的代理行为，崔春兰收取房款的行为应认定是代表第三人收取，故案涉房屋2017年12月10日至2018年12月1日的租金53,333元，应由第三人向原告返还。2017年底原告提醒过被告不要向任何人支付房租，且2017年12月22日被告曾向本院申请执行异议，可见被告当时已知晓案涉房屋产权发生变化。在此情况下，被告应向房屋的产权人原告支付后期租金，而不是继续向第三人支付。故原告要求被告支付2018年12月1日至2020年6月26日租金94,110元（6万元/年×1.5年＋6万元/年÷365天/年×25天）的诉讼请求，本院予以支持。被告2018年5月22日后支付的租金，可要求第三人返还。第三人如认为崔春兰的行为损害其利益，可另行向崔春兰主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决如下： 一、被告赵斌于本判决发生法律效力之日立即向原告李炳华支付租金94,110元。 二、第三人延吉新元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告李炳华返还租金53,333元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,248元，减半收取1624（原告李炳华已预交2,700元），由被告赵斌负担1,037元，由第三人延吉新元房地产开发有限公司负担587元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  徐丽华 二〇二〇年七月二十四日 书记员  赵卿缘