广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4758号原告：广州嵘泰物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区江南大道中**109铺。法定代表人：李昌华，执行董事。委托诉讼代理人：李昌全，广东法海律师事务所律师。委托诉讼代理人：余婉吟，广东法海律师事务所律师。被告：广州市和众盛商业管理有限责任公司，住，住所地：广州市荔湾区文昌南路****/div>法定代表人：骆海贤，经理。被告：骆海贤，男，1971年8月9日出生，汉族，住广州市白云区。两被告共同委托诉讼代理人：蓝妙怡，广东格方律师事务所律师。原告广州嵘泰物业管理有限公司（以下简称嵘泰公司）与被告广州市和众盛商业管理有限责任公司（以下简称和众盛公司）、骆海贤合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告嵘泰公司委托诉讼代理人李昌全、余婉吟，被告骆海贤及其与和众盛公司共同委托诉讼代理人蓝妙怡，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵘泰公司向本院起诉请求：1.确认和众盛公司2020年4月12日发出的解除合同通知书无效；2.确认解除嵘泰公司与和众盛公司之间的《委托独家招商及经营管理合同》；3.判令和众盛公司及骆海贤承担返还嵘泰公司保证金10万元的连带责任；4.判令和众盛公司及骆海贤承担支付嵘泰公司保证金日利息7.6元，从2020年5月6日开始计算，总额计至本金付清之日止；5.判令和众盛公司、骆海贤承担诉讼所产生的所有费用。事实与理由：2019年3月16日，嵘泰公司与和众盛公司就广州市荔湾区文昌南路103号-107号商场签订委托独家招商及经营管理合同，嵘泰公司根据合同约定向和众盛公司指定的骆海贤个人银行账户汇入10万元合同保证金。合同约定嵘泰公司负责招商及商场运营。嵘泰公司依据合同约定介绍和众盛公司与广州珍艺斋珠宝有限公司洽谈合同出租条件，并和和众盛公司在业主微信群发布商场出租条件，但由于部分业主代表涉及个人利益而产生纠纷，和众盛公司恶意串通广州珍艺斋珠宝有限公司合谋制造嵘泰公司所谓违约的证据，并公开在微信群号召业主与嵘泰公司解除商场委托管理合同。鉴于和众盛公司已完全不履行与嵘泰公司签订的主要义务，己构成根本违约，同时，合同约定骆海贤是作为合同保证金的连带还款人，所以嵘泰公司请求法院判决解除嵘泰公司与和众盛公司签订的委托独家招商及经营管理合同及返还合同保证金。被告和众盛公司与骆海贤共同答辩：和众盛公司同意解除与嵘泰公司签订的《委托独家招商及经营管理合同》，不同意其他诉讼请求。理由如下：一、嵘泰公司没有履行如实报告义务，欺诈和众盛公司，存在违约行为，违反诚实信用的基本原则。其一：和众盛公司是广州市荔湾区文昌南路103-107号几百位业主自愿出资注册成立的公司，受业主委托引进嵘泰公司对涉案商场进行招商经营管理。嵘泰公司取得授权后，进场招商，将近半年时间，其未能成功招商。依据嵘泰公司与和众盛公司签订的《委托独家招商及经营管理合同》第四条第5点、第五条第4、5点约定，嵘泰公司如未能达到约定条件的，双方的合作要终止或和众盛公司可解除合同。嵘泰公司基于上述事实，自2019年8月3日始，与案外人齐齐旺（广州）投资发展有限公司先后签订了5份协议、合作协议、补充协议。上述协议，嵘泰公司只向和众盛公司公告了2019年8月3日签订的第一份协议，内容仅仅是嵘泰公司取得了案涉商场的二、三层经营管理权。同一天，嵘泰公司又跟齐齐旺公司签订的补充协议约定内容恰恰与告知和众盛公司的内容相反，转授权齐齐旺公司对二、三层进行招商及经营管理。因齐齐旺公司在和众盛公司引进嵘泰公司前已和部分业主签订租赁合同，进驻案涉商铺招商及对案涉商场一、二、三层行使实际的物业经营管理权。几百位业主集资成立公司，目的是统一行动，借助嵘泰公司赶走齐齐旺公司，让嵘泰公司尽快盘活案涉商场，统一经营管理。嵘泰公司转委托未如实告知及经和众盛公司确认同意，违反了《合同法》第四百条规定，受托人应当亲自处理委托事务，转委托的，经委托人同意才可以转委托，第四百零一条规定，受托人有报告义务。但嵘泰公司一直刻意隐瞒上述事实，直至和众盛公司、业主代表接到大量业主投诉后亲自调查，事实真相才揭穿。其二：2019年8月12日签订合作协议第3条约定三楼三个月展销期、2019年8月15日嵘泰公司同意二楼给予齐齐旺公司六到十二个月展销期、2019年10月11日签订补充协议第六条约定：二楼展销期从2019年11月1日至2020年6月30日前，及嵘泰公司多次在业主群上发布公告，其找到商家进驻案涉商场进行展销，这一切的行为都是嵘泰公司欺诈和众盛公司、业主代表、业主。案涉商场从无举办过展销会。委托人对受托人的授权是建立在对受托人的信赖基础上的，嵘泰公司存在严重不诚信行为，其行为损害广大业主利益。二、嵘泰公司与齐齐旺公司签订的所有协议、补充协议约定的权利义务等均未得到和众盛公司确认，违反了《委托独家招商及经营管理合同》第二条第3点、第八条约定，存在严重违约行为，和众盛公司可行使合同解除权。其一：嵘泰公司与齐齐旺公司于2019年8月12日签订合作协议、2019年10月11日签订补充协议，对二、三层商场租金标准、租期、免租期等进行约定，嵘泰公司与齐齐旺公司磋商、洽谈这些出租条件等，从无邀请和众盛公司参与谈判，租金标准等在未得到和众盛公司确认下，即与齐齐旺公司签订了协议，擅自所为，签订协议后还故意隐瞒。按照《合同法》第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。其二：嵘泰公司与齐齐旺公司于2019年10月11日签订补充协议第九条约定：如因乙方（嵘泰公司）与业主代表公司不确认该免租期时间，需要将租期变更为珠宝玉器展销期则甲方（齐齐旺公司）需要配合乙方。第十五条还特意约定：不得对第三方泄露本补充协议的内容。2019年10月24日签订的补充协议第三条也约定了所有补充协议均不得向第三方泄露。该第三方指向对象是和众盛公司、业主代表、几百位业主。嵘泰公司主观上要求齐齐旺公司与其一起恶意串通损害业主利益。三、嵘泰公司存在严重违约行为，与齐齐旺公司签订的协议、补充协议存在阴阳合同内容，损害了几百位业主利益，和众盛公司可行使合同解除权。其一：2019年8月12日签订合作协议第1条、2019年10月11日签订补充协议第五条，约定三楼2000平方米以内租金标准为70元/平方米/月计算租金含管理费，与嵘泰公司于2019年10月15日在业主群发布《皇城国际珠宝城公告》的租金有3元/平方米/月的差价，该租金由嵘泰公司非法侵占，嵘泰公司的行为损害了案涉商场几百位业主的利益。其二：齐齐旺公司的关联方广州珍艺斋珠宝有限公司与案涉商场承租商户签订的商铺租赁合同，约定租金、免租期期限等内容，与嵘泰公司与齐齐旺公司在补充协议约定租金、免租期期限、嵘泰公司2019年10月15日发布的《皇城国际珠宝城公告》的租金、免租期期限不一致，存在阴阳合同的事实。同时，该合同未使用盖有和众盛公司骑缝章的合同版本作为正式的签约合同，违反了委托合同第八条的约定。按照《委托独家招商及经营管理合同》第二条第3点明确规定“租期、租金的递增：由商家与甲方（和众盛公司）、乙方（嵘泰公司）三方最后确定为准”。但嵘泰公司在2019年8月3日、8月12日及以后，擅自跟齐齐旺公司签了协议和补充协议，均未有和众盛公司进行谈判与参，也未有三方的最后确认。另，第二条5（5）项约定：乙方向甲方承诺：严禁乙方有和承租方（商铺的租户）以签订阴阳合同方式直接或间接降低项目商场业主租金的行为，如发生上述行为，甲方有权立即终止《委托独家招商及经营管理合同》，乙方不得有异议，乙方承担项目商场业主的损失，且保证金不予退还。骆海贤与嵘泰公司签订的《商铺委托经营管理合同（第层集体合同》第五条2（5）项：严禁乙方有和甲方（承租方）商铺的租户以签订阴阳合同方式直接或间接降低甲方租金的行为。租期、租金的递增最终方案由甲方委托的业主代表组成的法人机构与乙方及承租商户三方确定为准、附加文件一：《系列合同条款明晰版》一、《商铺委托经营管理合同》第五条，具体明晰为：2（5）项：严禁乙方和甲方商铺的租户（承租方）商铺的租户以签订阴阳合同方式直接或间接降低甲方租金的行为。一经发现，本合同自动失效。四、因嵘泰公司履行委托合同义务不符合约定条件，不履行告知义务、忠实义务，存在严重违约行为，致使签订合同目的无法实现，按照《委托独家招商及经营管理合同》第六条约定，和众盛公司、骆海贤不退还所有保证金且不应支付嵘泰公司利息。经审理查明，2019年3月16日，和众盛公司（甲方）与嵘泰公司（乙方）签订《委托独家招商及经营管理合同》，约定：甲乙双方就广州市荔湾区文昌南路103-107号，项目招商及经营管理事宜达成合同条款。项目名称：广州市荔湾区文昌南路107号皇城国际珠宝城；委托范围：甲方获得广州市荔湾区文昌南路107号商场业主授权的商铺范围，一至三楼公约8500平方米。租期、租金的递增由商家与甲方、乙方三方最后确定为准。商场委托管理期8年，如果乙方引进的商家的租赁期延长或续约，则乙方的委托经营管理期限也相应顺延，最多不超过3年。乙方向甲方承诺：严禁乙方有和承租方（商铺的租户）以签订阴阳合同方式直接或间接降低项目商场业主租金的行为，如发生上述行为，甲方有权立即终止本合同，乙方不得有异议，乙方承担项目商场业主的损失，且保证金不予退还。甲方须提交相关业主的授权书的复印件及保证其真实性；甲方负责组织业主与乙方签约并办理街道租赁备案手续，全力配合协助乙方进驻商场及接管商场公共设备设施；如果在签约之日起3个月内，签约商铺达不到200个，则可能是招商方案或其他原因，导致签约数不足，则双方需重新调整招商方案、采取措施，签订补充协议，此时双方的任何一方也有权提出不再合作，则双方合作终止。乙方制定招商策略、公关推广等活动，并协助商家进行经营；乙方全面负责招商工作，完成相应的有效招商目标并承担因招商而产生的费用；乙方负责涉及商场的所有法律实务；当乙方与业主签约铺数达到320个铺后，乙方立即进场招商，甲方应予以协助；乙方每次引进商家过来谈判出租事宜，甲方应在承租意向书上签字或盖章确认。本合同签约之日起三日内，乙方向甲方指定账户支付10万元作为本合同履约保证金，甲方提供一位自然人（账户名：骆海贤，中国银行广州高尔夫支行6217857000083547271）接受保证金，并作为还款连带保证人；甲方在乙方委托管理关系结束后7个工作日内将保证金无息全额退回给乙方；如在委托期内因乙方单方违约提出解除合同的，则甲方不退还所有保证金；如因合同约定、法定原因解除合同的，甲方在7个工作日内将全额保证金无息退回给乙方。乙方负责每月将已出租商铺面积按3元/平方米/月的标准计算费用，并转账至甲方指定账户，由甲方自行支配等等。在前述合同签订前，和众盛公司与嵘泰公司在《委托独家招商及经营管理合同》附加协议中约定：双方一致认同，本附加协议内容作为本合同不可分割的部分，共同执行：1.当个体业主同意支付一个月租金作为招商佣金的，商铺首次成功出租后7个工作日内，乙方将这一个月租金佣金转账给甲方作为履行本合同上述义务的佣金（如果甲方委托第三方招商，则本条约定作废）；2.乙方实际进驻商场后，前3个月按利润分成，甲方占40%，乙方占60%，乙方实际进驻商场满3个月，由双方按实际收入另行协商分成比例。《委托独家招商及经营管理合同》签订后，嵘泰公司按合同约定向骆海贤支付10万元，作为其向和众盛公司支付的履约保证金；和众盛公司依约定协助嵘泰公司与皇城国际珠宝城部分业主签订《商铺委托经营管理合同》。此后，嵘泰公司作为乙方，齐齐旺（广州）投资发展有限公司（以下简称齐齐旺公司）作为甲方，双方签订系列协议，就皇城国际珠宝玉器城商场的分管及收益进行约定，具体所签协议如下：一、2019年8月3日，《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议》（简称分管协议一）约定：一、甲方同意将皇城国际珠宝城商场二、三层管理权移交给乙方，甲方负责首层管理；二、甲方提供皇城国际珠宝城商场公共设备资料；三、商场二、三层移交时间2019年8月18日。同日，嵘泰公司（乙方）与齐齐旺公司（甲方）再签另一《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议》（简称分管协议二），该协议除分管协议一内容外，还包括“补充协议”如下：一、乙方授权甲方第二、三层招商及管理（有效期为4年，2019年8月18日至2023年8月18日止），招商及管理条件按双方约定；二、第二、三层产生的水电分摊、安保、机电维护、消防、监控、清洁等费用，由甲方承担；三、管理费预扣4元（雅物）、3元（业委）后按6：4原则拆分，乙方占60%，甲方占40%（按实际已出租铺为准）；五、非房产证面积收入，乙方和甲方各占50%；六、本协议有效期为8年，从2019年8月18日至2027年8月18日止；七、如有出现重复签约，以甲方租赁合同签约为准；八、第二、三层业主已签甲方的，会列出一份清单给乙方；九、分管协议以补充协议为准等等。二、2019年8月12日，《皇城国际珠宝玉器城双方合作协议》约定：1、首次开发三楼建筑面积2000平方米以内的商铺，甲方向乙方按每平方米70元租金支付给乙方，甲方支付给乙方租金的商铺按乙方已经与该铺业主签署《商铺委托经营管理合同》并向甲方提供该合同复印件为准；2、甲方向乙方支付的70元/平方米租金包含支付给雅居乐4元/平方米的物业管理费；3、乙方向甲方提供前期三个月展销期，还有6个月免租期（共9个月免租期）；4、甲方向乙方支付首期租金押金（首期押金相当于一个月租金）按实际出租面积计算，第二期租金押金在三个月免租期后向乙方支付（二期押金相当于一个月租金）；5、乙方同意局部装修及中央空调改造费用由甲方承担负责等等。三、2019年10月11日《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议补充协议》（简称补充协议一）约定：三、甲方按协议管理期间自2019年8月1日起计算应承担商场小业主向小区物业管理有限公司支付4元/平方米/月的物业管理费用。四、商场管理费基准标准：30.8元/平方米/月（按房产证建筑面积计算），甲乙双方的分成方式：扣除4元/平方米/月的物业管理费用及扣除了3元/平方米/月的业主代表费用后，剩余数额甲乙双方各占50%，所有管理成本由甲方承担，纳入甲方所占份额。五、三楼2000平方米以内，按70元/平方米/月计算租金含管理费，自2019年8月1日起计算三年，其后要恢复按商场管理费基准标准：30.8元/平方米/月收取商场管理费（分成方式按本补充协议第四条执行）；甲方应于2019年10月30日前向乙方指定账户支付三楼2000平方米（按房产证建筑面积计算）商铺业主首期押金月付转方式700平方米×60元=42000元，第二期押金2020年1月30日1300平方米×60元=78000元，第三期120000元与2020年4月30日前支付保证金给乙方指定账户，超过2000平方米以外实付。六、二楼从2019年11月1日起五年内，乙方每月实收商场管理费12000元，其余本协议所约定需交纳的费用由甲方承担，二楼展销期从2019年11月1日至2020年6月30日前，租金从2020年7月1日开始向二楼业主支付租金70元，每年递增6%，租期5年管理费20元，从2020年6月30日至2025年1月30日租期5年。八、甲方或甲方指定的承包商户与商户签订的租赁合同应给乙方备案一份复印件，并盖上甲方公章，以担保租赁内容的真实性。九、乙方委托甲方向乙方签约的业主支付租金，三楼2000平方米（按房产证建筑面积）内商铺支付租金时间为2020年6月1日开始，如因乙方与业主代表公司不确认该免租期时间，需要将租期变更为珠宝玉器展销期则甲方需要配合乙方。十、甲乙双方所签约的商铺都有协助对方对外招商出租的义务，乙方委托甲方出租及管理与乙方签约的商铺，并向甲方提交商铺业主房产证、身份证、签约租赁合同、管理合同、业主银行账号的复印件，同时保证上述文件的真实性。十二、在管理费未统计清晰前，甲方每月预先支20000元管理费汇入乙方的对公银行账户，后续统计管理费清楚后多除少补。十五、本补充协议一式六份，甲乙双方各执三份，签字或盖章生效，甲乙双方不得对第三方泄露本补充协议的内容等等。四、2019年10月24日《皇城国际珠宝玉器城商场分管协议补充协议》（简称补充协议二）约定：一、甲乙双方达成分管及委托管理及招商协议，自2019年10月23日起，甲方应不再和二、三楼小业主签署商场委托管理合同等性质的合同，甲方向乙方提供二、三楼仍未签约业主名单和铺号附表，并盖章确认。二、自2019年10月23日起，甲方或其关联方与二、三楼小业主签署商铺租赁条件应与乙方约定的条件一致，否则，甲方与委托乙方出租的所有小业主出租条件将按有利于小业主的租赁条件执行，但与乙方商量及书面同意的个别小业主达成的出租条件除外。三、皇城国际珠宝玉器城商场分管协议的所有补充协议均不得向第三方泄露。四、甲方可以灵活调整出租条件：如果三楼小业主出租价格下调10元/平方米/月，免租期可以调整为三个月，二楼小业主出租价格下调10元/平方米/月，免租期可以调整为三个月等等。2020年4月12日，和众盛公司向嵘泰公司发出《解除合同通知书》，表示因接到业主及业主代表举报嵘泰公司私下签订协议即阴阳合同，经核实属实，和众盛公司依合同约定自通知送达之日起解除与嵘泰公司签订的《委托独家招商及经营管理合同》，10万元保证金不予退还。嵘泰公司于2020年4月14日收到前述《解除合同通知书》。关于嵘泰公司与皇城国际珠宝玉器城商场业主签订商铺委托经营管理合同的问题，和众盛公司和骆海贤提交了骆海贤、才霞二人分别与嵘泰公司签订的《商铺委托经营管理合同》，显示业主方委托嵘泰公司经营管理的期限为8年，自2019年8月1日至2026年7月31日止。诉讼中，嵘泰公司与和众盛公司、骆海贤双方分别向本院提交了当事人在履行《委托独家招商及经营管理合同》过程中所形成的微信沟通记录、公告、函件及其他文件资料以支持各自的主张。庭审中，和众盛公司陈述和众盛公司在与嵘泰公司签订合同时，嵘泰公司是确认和众盛公司取得业主的授权，而且在合同第一条中明确和众盛公司获得业主授权的内容;与和众盛签订合同后，嵘泰公司没有投入人力物力进行商场改造，仅是把招商管理转给了案外人，嵘泰公司违反了双方的合同约定。嵘泰公司陈述2019年12月14日和众盛公司在业主群发布的两个公告，公告内容为要求业主与广州珍艺斋珠宝有限公司签订合同，并要求广大业主与嵘泰公司解约；和众盛公司与广州珍艺斋珠宝有限公司、齐齐旺公司串通修改出租条件，在没有通知嵘泰公司的情况下，发布上述公告，并向嵘泰公司发出解除合同通知书，和众盛公司已经构成根本性违约；因无法实现合同的目的，因此嵘泰公司提起解约之诉。另，嵘泰公司还表示，其对商场的经营管理权委托无需经过和众盛公司的确认，也并未有相关合同约定；其对自有的管理权的处分并不受业主的约束。本院认为，从当事人陈述及已查明事实可以认定，和众盛公司与皇城国际珠宝玉器城商场部分业主之间存在关联关系，并且嵘泰公司通过和众盛公司与商铺业主建立关系。和众盛公司作为独立主体与嵘泰公司所签署的《委托独家招商及经营管理合同》，是双方真实意思表示，并没有违反法律规定，为有效合同，双方均应按照约定履行自己的义务。关于嵘泰公司是否违约问题。《委托独家招商及经营管理合同》属于和众盛公司基于其与业主之间的关系而委托嵘泰公司对相关商铺进行招商、管理；作为受托人嵘泰公司除应按合同约定处理委托事务外，还应根据法律规定履行受托人相关义务。本案并没有充分证据显示嵘泰公司按照其与和众盛公司的合同约定亲自实施招商和商场管理行为。而从嵘泰公司与齐齐旺公司双方所签署的系列协议看，嵘泰公司未经和众盛公司同意，通过与齐齐旺公司私定协议将《委托独家招商及经营管理合同》所涉的事项交由齐齐旺公司处理，并从中收取费用、获得收益，显然违反法律关于委托人亲自处理及委托事项报告的义务，属于嵘泰公司对双方合同的违约。为此，和众盛公司向嵘泰公司发出《解除合同通知书》要求解除《委托独家招商及经营管理合同》，有事实和法律依据。嵘泰公司请求确认和众盛公司所发《解除合同通知书》无效，难以成立，本院不予采信；因和众盛公司已提出解除合同，故对嵘泰公司诉请确认解除双方的《委托独家招商及经营管理合同》，本院予以支持。基于前述原因，合同解除时间应当以嵘泰公司收到和众盛公司所发解除通知时间为准，即解除时间为2020年4月14日。同时，依约定在委托期内因嵘泰公司单方违约，守约方和众盛公司提出解除合同，其可不予退还违约方保证金，故嵘泰公司主张退还保证金10万元及支付保证金利息，缺乏依据，本院不予支持。嵘泰公司有关其对皇城国际珠宝玉器城商场经营管理权委托无需经过和众盛公司确认的意见，难以成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第四百条、第四百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州嵘泰物业管理有限公司与被告广州市和众盛商业管理有限责任公司签订的《委托独家招商及经营管理合同》于2020年4月14日解除；二、驳回原告广州嵘泰物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案受理费1150元，由原告广州嵘泰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年七月二十八日书记员  管军军黄辉燕