广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初19648号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路****。法定代表人：李志明，总经理。委托诉讼代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶绍葵，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：麦志伟，男，1976年2月12日出生，香港特别行政区居民。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司与被告麦志伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶绍葵到庭参加诉讼，被告因下落不明，经本院公告，公告期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费989.40元及逾期违约金（逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，自逾期之日起计至被告支付全部款项之日止，暂计至2018年7月31日为989.4元。违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）；2.请求判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2011年1月7日签订《物业管理协议》及附属文件，约定由原告为被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20686号商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，被告应按时支付物业管理费。合同签订后，原告依约为上述商铺提供物业管理服务，但被告长期拖欠物业管理费用，经原告多次催促，被告仍拒不交纳，致使原告蒙受经济损失。为维护原告合法权益，提起诉讼。被告无答辩及举证。经审理查明：（2019）粤01民终13906号案查明，广州市海珠区逸景路464号201房的权属人为广东合生泰景房地产有限公司，该屋建筑面积7395.1337平方米。2018年7月24日，广东合生泰景房地产有限公司向海珠区人民法院出具《委托物业管理证明》，内容为：“我司为广州市海珠区逸景路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。”2010年3月17日，案外人广东合生泰景房地产有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方同意将坐落在海珠区逸景路珠江国际纺织城二层自编20686号商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2011年10月1日至2019年9月30日等。2011年1月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定，乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20686号商铺，乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务；该商铺乙方每月应缴纳的物业管理费总额为1278元，物业管理费从2011年3月1日起计收，签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费3834元，此后在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性；如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知等。该协议记载乙方的通讯地址为中大五凤X村来仪大街XX号地下。同日，被告签署了《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认同意接收2楼D区20686号商铺，并签署《物业使用承诺书》，承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件的内容，并按时交纳一切有关费用。广东合生泰景房地产有限公司向本院出具《关于麦志伟承租地址的说明》，说明《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》中约定租予被告的“海珠区逸景路珠江国际纺织城二层自编20686号商铺”与本案《珠江国际纺织城物业管理协议》中的“海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20686号商铺”属同一地址，同一商铺。原告2017年8月10日和2018年7月21日向被告邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》、《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》，向被告催收拖欠物业管理费989.4元。邮寄地址为中大五凤X村来仪大街XX号地下，该两封邮件均显示未能妥投，被退回。原告在本案中主张被告拖欠物业费期间为2015年10月1日至2015年10月24日共计24日，按每月1278元计每日为41.2258元，合计989.40元；按《珠江国际纺织城物业管理协议》约定标准，违约金已经超过欠款本金，故违约金计收以本金为限即989.40元，超出本金部分的违约金不再主张。庭审时，原告称，因被告擅自离场，没有将涉案商铺交还出租方，出租方于2016年底自行收回商铺，该商铺现已出租给他人使用。本院认为：被告系香港特别行政区居民，本案属涉港合同纠纷，应参照涉外民商事案件程序处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律；当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。因《珠江国际纺织城物业管理协议》的当事人没有协议选择适用的法律，而该合同的签订地和履行地均在中国内地，中国内地法律与本案有最密切联系，故本院适用中国内地法律作为裁判本案的准据法。原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力。按照合同约定，被告每月应交纳的物业管理费总额为1278元，应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，逾期则被告应从逾期之日起支付违约金。被告在《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》和《物业使用承诺书》上签名，确认涉案商铺已具备交付条件，于2011年1月7日接收该商铺，并承诺依约缴交物业管理费等有关费用。原告主张被告欠缴2015年10月1日至2015年10月24日的物业管理费合计989.40元,现没有证据显示被告已经缴交，本院对原告主张被告支付欠缴物业管理费989.40元的诉讼请求予以支持。被告未能如期缴交物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付欠缴物业管理费违约金989.40元，符合法律规定和合同约定，违约金金额亦在合理范围内，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告麦志伟支付原告广东珠江商业地产物业服务有限公司物业管理费989.40元；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告麦志伟支付原告广东珠江商业地产物业服务有限公司违约金989.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元由被告麦志伟负担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起十五日内，被告可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费通知次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  杨卫兴人民陪审员  刘宝珍二〇二〇年七月三十日书 记 员  翁丹菲