文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初7729号原告：刘思念，男，1993年10月19日出生，汉族，住重庆市渝**，公民身份号码。委托诉讼代理人：李富华，重庆军航律师事务所律师。被告：重庆市沙坪坝区房地产开发总公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪**附**、附**，统一社会信用代码91500106203098095J。法定代表人：左杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石煜,北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭双，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告刘思念与被告重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（以下简称开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘思念及其委托诉讼代理人李富华，被告开发公司的委托诉讼代理人谭双、石煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘思念向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令确认原被告双方签订的编号为ZC202001-18号《房屋临时租赁合同》已于2020年3月15日解除；2、由被告退还原告已交付的租赁保证金236790元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年1月14日，原、被告双方签订ZC202001-18号《房屋临时租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定被告将位于沙坪坝区门面房出租给原告经营使用，租赁期限为1年（即2020年1月14日至2021年1月13日），月租金为78930元，租金支付方式按季度支付。截止起诉日，原告已实际支付被告租赁保证金236790元。案涉门面招租起拍价是基于磁器口旅游市场最旺盛、最活跃的经济背景评估形成，加之众商家十分看好磁器口旅游市场预期，竞拍竞争异常激烈，最终成交溢价305.50%。然而租赁合同签定仅10天后，因突发新冠疫情，重庆市政府启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取关闭了所有公共文化场所、停止群众文化活动、暂停所有A级景区的经营、对社区实行封闭式管理等系列抗击疫情措施，并发布了《重庆市企业复工复产有关工作的通知》，要求严把复工复产关、严防人员流动加剧疫情的扩散。受疫情和政府防控措施影响，案涉门面尚未完成装饰装修即进入停业状态，至今难以恢复正常经营；可以预期，在今后较长一段时间内，案涉门店内的经营状况还将受到本次疫情和防控政策的深度、潜在、全面的影响，无法恢复到租赁合同签订时的市场环境和经营预期。原告认为，此次疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形，且事发突然，对磁器口旅游市场影响深远，已导致租赁合同签订时的市场背景和预期丧失殆尽，继续履行合同，确已无法实现合同目的，且必然导致原告损失不断扩大，显然是对原告的极不公平，鉴于此，原告特依法提出诉讼请求，请求判如所请。被告开发公司辩称，被告与原告之间存在合法有效的租赁合同关系，应受法律保护，对双方具有约束力，应继续履行合同约定的权利、义务。原告主张的诉讼请求无相应的事实与法律依据，应予驳回。原告依据的是合同法以及租赁合同第7条第6款、第10条第1款以不可抗力为由，提出解除合同，但合同法规定及租赁合同约定均是以不可抗力导致合同目的不能实现为解除合同的要件，根据原被告签订的房屋租赁合同第3条第3款约定可知该合同目的是原告租赁房屋作为重庆市非遗玫瑰牌、荷花牌米花糖专营店使用，磁器口景区商铺已恢复正常经营三月有余，可知合同目的并未因不可抗力而不可实现，原告无权解除合同。虽然本次新冠疫情构成不可抗力，使得案涉商铺在一定时间内不能正常营业，但是2020年3月9日，重庆市突发公共卫生事件已调整为二级响应，3月24日调整为三级响应，3月26日，磁器口恢复对外开放，商铺已经可以正常营业，影响商铺经营的事由已经消除，故新冠疫情并未导致合同目的不能实现，原告解除合同的理由不成立。同时，被告也按照国务院、重庆市人民政府的相关规定，免除了原告2020年1月24日至4月23日共计3个月的房屋租金，原告实际上只有两个月的时间不能使用案涉房屋，但被告在自身也受疫情严重影响的情况下，仍然完全免除了原告3个月的租金，原告因不可抗力产生的租金损失已经全部由被告超额补偿，因此本次新冠疫情并未导致本案合同目的不能实现，原告请求解除合同的理由不成立，其不享有合同单方解除权，合同仍需继续履行。根据合同法相关规定，延迟履行期间发生不可抗力的，违约方不得主张减免合同责任，本案中原告存在严重的迟延履行的行为，且不可抗力事由正式发生在延迟履行期间，原告应于合同签订日即2020年1月14日支付第一季度租金236790元和保证金236790元，原告仅于2020年1月17日支付保证金，原告第一季度租金至今仍未向被告支付，已构成严重违约。原告按照合同约定，应于2020年1月14日以前，支付第一季度的租金。因此，原告根本不享有不可抗力导致的合同责任减免的权利。但被告仍然按照相关规定免去原告3个月的租金，已尽被告最大的社会责任。且，被告无任何违约行为。若原告继续要求被告承担超额的合同责任，被告保留另案追诉原告支付逾期租金、滞纳金和承担违约责任的权利。最后，原告作为违约方，其违约责任不得免除，根据最高院的司法观念，及九民纪要的规定，原则上违约方不享有主张合同解除的权利。且，新冠疫情影响已经消除，原合同继续履行不存在障碍，原告请求解除合同的理由不成立，无相关事实和法律依据，应予驳回。本院经审理查明如下事实：2009年4月3日，重庆市人民政府作出《关于重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司危旧房改造储备土地的批复》（渝府地【2009】323号），同意将位于沙坪坝区双3工农村、土地面积97261平方米，磁3童家桥正街、土地面积18930平方米和詹5特钢家属区、土地面积126262平方米三个地块，共计面积为242453平方米的国有土地交由重庆迈瑞城市建设投资有限公司作为危旧房拆迁地块储备用地。2009年6月16日，重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司作为拆迁人与被拆迁房屋产权人曹继楷（乙方）签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定由重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司拆迁产权属乙方的房屋，被拆迁房屋位于沙坪坝区，被拆迁人自愿选择产权调换安置方式，执行解决拆迁安置。2018年11月13日，重庆市沙坪坝区东部城市改造开发服务中心（原城改办）向沙坪坝区人民政府作出《关于巴渝老街、磁2-2、磁4等地块相关事宜的报告》，报告称，鉴于拆迁地块现场情况复杂且停止拆迁多年，在移交业主单位前上述地块我单位委托属地街道进行现场安全管理，街道与拆房公司在进行管理期间对现场房屋进行了零星投入整治并租赁，租赁的收入现已由监察委查处后收为国有。现租赁房屋的租赁期限即将到期，如还未进行处置，将造成国有资产流失。根据业主单位迈瑞城投公司对上述地块的报告，也同意由沙房总对上述地块进行后续管理。2018年11月15日，沙坪坝区人民政府作出同意该报告的批示。2020年1月14日，原告刘思念（乙方）与被告开发公司（甲方）签订《房屋临时租赁合同》，约定甲方将位于沙坪坝区房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积53.50平方米，租赁期限为12个月，从2020年1月14日起至2021年1月13日止，月租金为78930元，支付方式为按季度缴纳，每季度租金为236790元，首笔租金乙方于本合同签订之日向甲方支付，乙方应于每季度最后一个月10日前（即4日-13日）前向甲方支付下一个季度房屋租金。甲方收款后应向乙方开具真实、合法、有效的增值税普通发票。乙方在本合同签订之日向甲方支付租赁保证金236790元，甲方同时开具房屋租赁保证金收据。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭房屋租赁保证金收款收据无息归还乙方。如因乙方无故退租，则保证金不退还。合同变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的，乙方有权解除合同。……6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。甲、乙双方违约责任及处理规定：……4、在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，甲方不退还保证金。若保证金不足弥补甲方损失的，不足部分应由乙方另行支付。甲、乙双方违约责任及处理规定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，甲方不退还乙方保证金。若乙方支付的保证金不足以弥被甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（5）拖欠房租累计壹个月以上的。免责条件：1、因不可抗力原因导致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。……4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。该合同还对租赁期间相关费用及税金的承担、房屋修缮与使用、房屋交付及收回的验收、甲乙双方违约责任及处理规定等内容进行了约定。合同签订后，原告于2020年1月17日向被告支付了租保证金236790元。2020年3月10日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布公告，自3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布公告，从3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。3月26日，在严格落实疫情防控的前提下，磁器口古镇景区有序恢复开放，并严格管控商家进出货时间。2020年3月14日、4月18日，原告向被告开发公司发出申请书，请求协商解除合同。2020年5月14日，开发公司向刘思念发出关于解除《房屋临时租赁合同》通知的复函，复函中，开发公司称其已于2020年5月13日收到刘思念发来的关于解除《房屋临时租赁合同》通知。现就函件中提出的事宜函复如下：1、沙坪坝区政府忆已出台的关于在新冠肺炎疫情影响期间门面租金减免的相关文件，开发公司认真核实后已开始执行。2、、就原告提出的“退还房屋租赁保证金”之诉求，根据《房屋临时租赁合同》第四条第一款规定如乙方无故退租，则保证金不退还。为此被告不同意解除合同，若原告单方解除合同，被告将严格按照合同条款执行；2、就刘思念提出的“我司未安排工作人员前来验收房屋，则该房屋所产生的费用及风险均与你方无关”之诉求。因《房屋临时租赁合同》未解除，双方理应严格按照合同执行。另查明，2020年2月28日，重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会和重庆市沙坪坝区财政局发布《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》，通知规定对疫情期间承租区属国有资产经营类用房的中小微企业及个体工商户予以适度减免租金，减免期限自重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起，至重大突发公共卫生事件一级响应结束之日止，最长不超过3个月。2020年3月31日，重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会和重庆市沙坪坝区财政局发布《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期限的补充通知》，通知规定，租金减免期限由原“自重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起，至重大突发公共卫生事件一级响应结束之日止”调整为减免3个月租金，即从1月24日起至4月23日止。审理中，双方对于原告是否享有单方解除合同的权利以及租赁保证金是否应当退还争议较大，调解未果。上述事实，有原告举示的ZC202001-18号《房屋临时租赁合同》、租赁押金收款收据照片、退租申请书照片、圆通快递物流详情打印件、磁器口管委会关于磁器口暂停对外接待游客的公告、渝肺炎组办发（2020）117号文件、磁器口公众号网页截屏打印件、关于《解除的通知》的复函，被告举示的沙区字第05154号房屋所有权证、城市房屋拆迁产权调换协议书、重庆市人民政府文件渝府地号323号、房屋拆迁许可证沙拆许字（2009）第06号、关于巴渝老街、磁2-2、磁4等地块相关事宜的报告（沙东改[2018]84号）及重庆市沙坪坝区人民政府办公室收文签、磁器口管委会关于磁器口古镇景区有序恢复开发的公告、重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于调整重庆市突发公共卫生事件应急响应级别公告、重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级的公告、2020年4月18日申请书、要求降低房屋租金的协商函、房屋租金催缴通知单、邮政快递单、重庆市沙坪区国有资产监督管理委员会重庆市沙坪坝区财政局关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知、重庆市沙坪区国有资产监督管理委员会重庆市沙坪坝区财政局关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的补充通知、退租函以及原被告的陈述等证据在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，案外人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因土地储备进行征收而取得涉案房屋的所有权，后其同意被告开发公司对该地块进行后续管理，被告开发公司享有出租涉案房屋的权利。原告刘思念、被告开发公司签订《房屋临时租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。本案的争议焦点为：原告刘思念是否有权解除《房屋临时租赁合同》以及租赁保证金是否应当退还。对此，本院评析如下：关于原告刘思念是否有权解除《房屋临时租赁合同》。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本次新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，可以将其视为不可抗力，但是否因此而导致合同目的不能实现，需要根据案件具体情况分析。根据重庆市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应的要求，磁器口古镇于2020年1月25日起暂停对外接待游客，重庆市人民政府于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，磁器口古镇于2020年3月26日有序恢复开放。即从2020年3月26日起，原告即可以正常经营，影响原告租赁房屋经营的事由是暂时的并且已经消除，原被告双方之间的租赁合同可以继续履行。其次，被告开发公司根据重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会、重庆市沙坪坝区财政局分别下发的《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》和《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期间的补充通知》的精神，对相关承租人减免了已付相应期间的租金。虽然新冠肺炎疫情对原告刘思念的经营活动存在一定的影响，但被告开发公司已按照相关政策承担了因新冠肺炎疫情期间的主要影响和租金损失，且案涉房屋所在地的新冠肺炎疫情现已得到有效的防控，当前新冠肺炎疫情常态化防控工作采取的措施并不会造成原被告不能履行案涉房屋租赁合同，原告以新冠肺炎疫情常态化防控工作为由提出解除案涉合同关系于法无据，因此没有证据证明原告刘思念无法在正常的营商环境下承租房屋实施经营活动，而在经营中是否获利则属于经营者的商业风险，而不属于合同解除的事由。此外，原告刘思念举示证据拟证明类似门面在疫情前后的租金变化，但租金系租赁合同双方订立合同时自愿确定，租金变化亦非解除合同的法定或约定条件。综上，原告刘思念单方解除合同无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，守约方负有防止损失扩大的义务。结合本案的实际情况，虽然原告刘思念无权解除合同，但鉴于原告从自身利益考虑决定终止合同，继续维系租赁合同的履行已无实际意义，且不利于租赁物发挥其使用效益，因此，为打破合同僵局，本院判令双方之间的租赁合同关系解除。关于租赁保证金是否应当退还。根据《房屋临时租赁合同》的约定，原告擅自退租，逾期未付应付租金，构成违约行为，被告开发公司有权不退还租赁保证金。因此，即使本院判决解除原被告签订的《房屋临时租赁合同》，原告刘思念也无权主张退还租赁保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告刘思念与被告重庆市沙坪坝区房地产开发总公司签订的《房屋临时租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、驳回原告刘思念的其他诉讼请求。案件受理费4851.86元，减半交纳2425.93元，由原告刘思念负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杭安华二〇二〇年七月二十七日书记员  徐寰玉