呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1050号原告：内蒙古昭君房地产开发有限公司，住所地呼市玉泉区五塔寺北街钰景花园商业**楼**房。法定代表人：李慧敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵永民，该公司员工。委托诉讼代理人：刘霈岩，该公司员工。被告：白改燕，女，1962月10月2日出生，退休职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：祝东华，内蒙古恒羽律师事务所律师。被告：赵智超，男，呼和浩特市司法局职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：祝东华，内蒙古恒羽律师事务所律师。原告内蒙古昭君房地产开发有限公司（以下简称昭君公司）与被告白改燕、赵智超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昭君公司的委托诉讼代理人赵永民、刘霈岩，被告赵智超，被告白改燕的委托诉讼代理人祝东华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昭君公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与赵贵林之间签订的编号为N0.082号的“绝对城市认购协议”；2、请求判令二被告立即搬出其占用的属于原告的钰景花园5-1302号（原房号子5131）、5-5-101号房屋，将房屋归还给原告；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年3月24日，原告与赵贵林签订了编号为N0.082号的“绝对城市认购协议”，协议中约定，赵贵林一次性支付房屋全部价款1011080元人民币，如未交款则视为自动放弃该房屋，甲方有权另行出售该房屋。于2011年协议签订后，赵贵林一直未予以缴纳房款，此后，原告多次向其催要房款，仍然没有缴纳，2016年左右，赵贵林去世，现房屋由白改燕、赵智超居住，二人系赵贵林妻子及儿子。至今为止，二人亦未有缴纳房款。5-5-101号房屋赵智超仅有入住通知书，未有其他手续，为了维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求玉泉区人民法院依法判决，支持原告诉请。白改燕辩称，贵院应当驳回原告的全部诉讼请求，答辩人与赵智超不属于共同诉讼的情形，不同意合并审理，2009年昭君公司与刘勇签订绝对城市认购协议，协议第二条出售的房屋3号楼513号，第三条房屋的总价款709205元首付既是房屋总价款，刘勇将协议中的房屋转给赵贵林，因此2011年3月24日昭君公司与赵贵林签订编号082号绝对城市认购协议，协议中除去价格不同外，其余条款均与昭君公司与刘勇签订的协议内容完全相同，2011年9月27日昭君公司给赵贵林办理了入住手续，并且将房屋钥匙交给赵贵林，根据以上事实，赵贵林是昭君公司与刘勇签订绝对城市认购协议的债权受让方，11年3月24日赵贵林与昭君公司签订的认购协议证明昭君公司知道刘勇将房屋转给赵贵林，赵贵林没有向昭君公司交付房款的义务，根据合同法解释一第二十七条，刘勇应当参加本案诉讼，2.最高院关于商品房买卖合同司法解释第十五条第二款规定，关于解除权消灭的内容，2011年3月24日昭君公司与赵贵林签订认购协议，合同中双方没有约定解除权行使的期限，按原告诉状中陈述的内容，昭君公司在2020年4月12日起诉超过一年的规定，解除权已经消灭，原告要求解除的诉请没有事实和法律依据，3.认购协议属于格式合同，协议当中第三条约定的内容应当属于无效条款，4.答辩人与赵贵林是夫妻关系，夫妻存续期间赵贵林取得的房屋属于夫妻共同财产，原告要求进行搬离，应当予以驳回。赵智超辨称，本案不属于共同诉讼的情形，不同意合并审理，赵智超居住房屋是昭君公司给开具合法的居住证明，将房屋钥匙交付赵智超，因此原告要求赵智超搬离没有事实和法律依据，应当予以驳回；5-5-101办理手续都是我父亲，老人已经去世，手续怎么办的我不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告昭君公司与赵贵林于2011年3月24日签订《绝对城市认购协议》，约定由赵贵林购买原告昭君公司开发建设的3号楼5131号房屋，暂定建筑面积均为161平方米，每平方米单价6280元，房屋购房总价款为1011080元，双方约定的付款方式为一次性支付房屋的总价款1011080元，根据原告昭君公司与赵贵林签订的《绝对城市认购协议》第三条约定，乙方未在双方约定时间内交其首付，则视为自动放弃该房屋，甲方有权另行出售房屋，定金不予退还。2011年9月27日，时任原告昭君公司法人刘勇出具证明，证实为赵贵林3号楼房屋出具售楼合同，按正常价格出售，挂账处理，入住手续正常办理缴费让其领取钥匙，其换名费用需交5000元更名费用，后赵贵林办理了3-5-1302号房屋的入住，居住至今，目前赵贵林已经去世，该房屋由其配偶白改燕居住。另，就3号楼5131号房间，刘勇曾与原告昭君公司签订《绝对城市认购协议》，约定由刘勇购买该房屋，但是在《绝对城市认购协议》乙方签字上方载有“此房同意转让给赵桂林，刘勇”字样。2011年9月20日，原告昭君公司为被告赵智超出具商品房入住通知单，将钰景花园小区住户赵智超楼号5-5-101号实测面积116.31平方米相关手续已经办理完毕，请物业公司办理入住手续。被告白改燕曾向原告昭君公司刘勇的配偶邓玉琼转账186万元。以上事实有《绝对城市认购协议》（2份）、商品房入住通知单、刘勇的证明、转账凭证、结婚证和录音等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点系本案《绝对城市认购协议》是否应该解除？原告昭君公司诉请的搬离房屋是否有事实和法律的依据？首先，对原告昭君公司与赵贵林签订的《绝对城市认购协议》的性质进行判断，《绝对城市认购协议》系预约合同，对于房屋交付的内容以及解除权的行使均未有约定。预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约过程中缔结的，其目的为条件成就时签订正式的合同，预约合同仅能要求双方诚实履行订立本约合同的义务，不能直接就本约内容请求履行。本案中未构成《中华人民共和国合同法》第九十四条中关于法定解除合同的要件，同时《绝对城市认购协议》中未直接约定解除权的行使要件，仅仅是约定了若无法按时缴纳首付款或者在接到通知后未及时签署正式《商品房买卖合同》则原告昭君地产有权出售涉案房屋。目前尚未签订正式的《商品房买卖合同》，原告昭君公司和赵贵林之间尚存经济纠纷未予以结算，该房屋的价款支付应结合其基础经济法律关系予以综合判断，原告昭君公司可在签订正式的《商品房买卖合同》时或结算完毕后对于购房款提出主张，原告昭君公司依据预约合同直接以未付购房款诉请解除合同，不符合法定和约定的解除要件，故对其请求解除原告昭君公司与赵贵林之间签订的编号为NO.082号《绝对城市认购协议》的诉讼请求不予支持。其次，对于原告昭君公司诉讼请求的搬出钰景花园3-5-1302号房屋因无相应的事实和法律的基础，不予支持，对于搬出5-5-101号房屋因并未提供相应的《绝对城市认购协议》或正式的《商品房买卖合同》，其并不属于本案商品房买卖合同纠纷的审理范围，故在此不予处理，其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的，判决如下：驳回原告内蒙古昭君房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告内蒙古昭君房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王 琳 二〇二〇年七月九日书记员 祁正凡附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。