苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初10288号原告：陈静，女，1982年2月16日出生，汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：袁敏，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳金鰲，上海市协力（苏州）律师事务所律师。被告：贺中平，男，1959年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李树峰，内蒙古承达律师事务所律师。被告：孙燕（曾用名，孙艳），女，1972年9月12日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区包头市青山区。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乔，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告陈静诉被告贺中平、孙燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告陈静及委托诉讼代理人袁敏，被告贺中平的委托诉讼代理人李树峰，被告孙燕委托诉讼代理人宋丽琴、王乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还原告支付的定金20万元；2、判令两被告支付违约金140万元；3、诉讼费用由两被告承担。事实及理由：原、被告同为苏州工业园区馨都广场小区业主，原告偶然得知被告有出售涉案苏州工业园区馨都广场11幢606室房屋的意向，便与被告进行联系并协商。沟通后，双方达成了房屋买卖的合意，并于2019年3月15日在苏州天一智合房产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买位于苏州工业园区馨都广场11幢606室房屋，交易的价格为700万元。协议还约定，原告应向被告支付定金20万元，双方于2019年9月15日前开始办理网签资金托管等相关手续。如任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价的20%作为违约金。上述合同签订后，原告依约支付了合同定金20万元，并严格按约履行相关义务。在等待资金托管的过程中，被告于2019年7月15日突然通过微信及微信语音，明确表示要将涉案房屋出售给朋友，并告知原告不再同意向其出售房屋且愿意承担违约金。此后，原告曾多次与被告沟通，房屋中介公司也多次督促被告履行合同义务，被告均予以拒绝。2019年7月26日，原告委托江苏经权律师事务所律师向被告发函要求其继续履行合同或承担违约责任。但被告仍然坚持不再继续履行合同并要求解除合同，原告再次要求被告承担违约责任，但遭到拒绝。原告为维护自身合法，遂诉讼来院。被告贺中平答辩称：第一，涉案苏州工业园区馨都广场11幢606室登记在答辩人名下，而答辩人从未将该房屋授权其他单位和个人予以出售；第二，对于被告孙燕与原告签订的房屋买卖合同，答辩人对此不予认可；第三，涉案的房屋，答辩人早已将其抵债给其他债权人，而且也办理了他项权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告孙燕答辩称：第一，原告与答辩人双方之间订立的商品房买卖合同，因为没有获得被告贺中平的追认，合同应当属于无效合同，原告无权要求答辩人承担相应的违约责任。答辩人在与原告订立合同，当时认为自己是具备代理权的，但在合同签订后一直没能取得被代理人贺中平的同意，被代理人贺中平在诉讼中明确表示不追认答辩人的代理行为。因此，答辩人的代理行为未获得相应追认，双方订立的合同应当归于无效。合同无效的，其相应条款自始无效，对应的违约责任条款亦无效。第二，双方签订房屋买卖合同后，由于原告自身原有房屋难以出售，其首付款筹集亦存在一定困难。答辩人将该情况反馈给贺中平时，贺中平因此对涉案房屋的出售不予同意，这是贺中平拒绝追认合同的重要原因；第三，即便合同有效，答辩人也非合同项下的事人，合同双方并无权为第三人设定相应义务。故涉案房屋买卖合同对答辩人不具有约束力，其也无需承担相应责任；第四，本案中，原告自身亦存在较多过错，其在签订合同时明知答辩人并非房屋所有权人，但却没有要求答辩人提供授权委托的相关手续。故原告对于涉案合同被认定无效存在重大的过错，其自身亦应承担相应责任。本院经审理认定事实如下：2019年3月15日，原告陈静（购房人、乙方）与被告孙燕（售房人、甲方）在苏州天一智合房产经纪有限公司（居间方、丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将坐落于苏州工业园区馨都广场11幢606室房屋出售给原告陈静，交易价格为700万元，房屋面积为199.79平米。合同第四条第1款约定：乙方于2019年3月15日交付定金10万元。第四条第2款约定：乙方于2019年3月20日前追付定金10万元，定金总计人民币20万元。其余房款按照规定政府资金托管账户托管，乙方定金转账甲方账户户名孙燕，以银行实际到账为准。合同第六条第4款约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第一、二、三款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的20%作为违约金，且由违约方额外支付给丙方本合同第二条确定的房屋成交价的2%作为中介服务费。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第八条约定：1、甲、乙双方积极配合丙方办理网签、资金托管、贷款过户等相关手续。2、乙方承诺于2019年9月15日前开始办理网签、资金托管等相关手续。3、甲方孙燕已征得贺中平的同意，有全权处理馨都广场11幢606室房屋的权利，如有异议，视为甲方违约。4、甲乙双方就交房时间自行协商，附属设施甲乙双方协商。上述合同甲方处落款为“贺中平、孙燕”，乙方落款处为“陈静”。庭审中原被告双方确认该甲方处的“贺中平”为孙燕代签。上述合同签订后，原告陈静向孙燕依约支付定金20万元。庭审中，孙燕确认，该20万款项目前仍在孙燕处尚未退还。另查明：根据不动产登记信息显示：涉案苏州工园区馨都广场11幢606室，产权人登记为贺中平，产权登记日期为2001年10月16日。2019年8月2日该房屋抵押给内蒙古青青元原生态科技发展有限公司，被担保债权数额为1500万元。另外，根据被告孙燕与贺中平的婚姻登记资料，两被告于1999年1月25日登记结婚。庭审中，被告贺中平、孙燕共同确认双方目前仍在夫妻关系存续期间。关于上述房屋买卖合同的签订及履行，被告贺中平在庭审中陈述，对于上述房屋买卖其并不知情也不同意。被告孙燕陈述，其在2019年7月向贺中平告知了涉案房屋已经出售给原告的情况，但贺中平明确表示其不同意出售该房屋。另外，原告陈静与被告孙燕确认，在2019年7月15日，被告孙燕向陈静告知涉案房屋不能向其出售。本案中，原告主张应由被告孙燕承担违约金140万元（合同交易价格的20%），被告孙燕认为涉案合同无效且其自身并非合同相对方，故其无需承担上述违约金。被告贺中平认为其并非合同当事人，该违约金条款对其不能适用。庭审中，本院释明原被告双方是否申请鉴定，双方均表示不申请鉴定。以上事实有《房屋买卖合同》、《收据》、微信聊天记录等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原告与被告孙燕签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依照合同约定，履行各自权利义务。该合同的甲方落款处虽有“贺中平”的名字，但双方均确认，该“贺中平”的名字系孙燕代签。又因，贺中平称其并不知晓涉案房屋的出售，且明确表示对于上述房屋买卖合同其并不同意，也拒绝予以追认，因此，该房屋买卖合同对于贺中平没有相应合同拘束力，贺中平亦无需就该合同的履行及解除等承担相应责任。涉案《房屋买卖合同》中，房屋交易价格为700万元，且由陈静向孙燕支付定金20万元。该合同签订后，陈静已向孙燕依约支付定金20万元。但在合同履行过程中，2019年7月15日，孙燕单方向陈静告知涉案房屋无法出售，并表示同意承担一定违约责任，又因上述房屋实际登记在贺中平名下，贺中平已明确表示其不知晓也不同意出售涉案房屋。根据上述情形，被告孙燕的行为已构成合同违约，并导致合同无法继续履行的违约后果，其应就此承担相应违约责任。关于原告主张退还的定金20万元，因合同已无法继续履行，被告孙燕应向原告返还其收取的上述定金，对于原告的该项诉请本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定，违约一方需向对方支付合同总额20%的违约金，被告孙燕抗辩称其无需担责。承上述分析，应由被告孙燕承担相应违约责任，但原告在涉案《房屋买卖合同》签订时，其在未明确确认房屋的产权登记人是否同意出售该房屋前提下，就与被告孙燕签订了《房屋买卖合同》。由此可见原告自身审慎注意义务的不足也是构成《房屋买卖合同》最终未能履行的因素之一，其也应自担部分责任。综合原、被告对于合同不能继续履行的责任情况、被告提出不予同意出售的时间情况以及原告当前支付的款项仅为定金部分等因素，再考虑涉案房屋在相应时间段的市场价格波动情况，本院酌情将被告孙燕应向原告支付的违约金金额调整为800000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙燕于本判决生效之日起十日内返还原告陈静定金200000元；二、被告孙燕于本判决生效之日起十日内向原告陈静支付违约金800000元；三、驳回原告陈静的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，保全费5000元，两项费用合计24200元，由被告孙燕负担19000元，由原告陈静负担5200元，此款已由原告陈静预交，此款项中被告孙燕负担部分（19000元）已由原告陈静预交，本院予以退还，被告孙燕负担部分（19000元）应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  潘菊英人民陪审员  李 霞二〇二〇年七月十六日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。