惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1542号原告：黄洁，男，汉族，1995年10月5日出生，身份证号码362************539，住所地江西省抚州市广昌县*************。被告：惠州大亚湾恒鑫房地产开发有限公司，住所地惠州大亚湾澳头妈庙三村。法定代表人：张汉军，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张敬伟、褚文静，广东崇越律师事务所律师。原告黄洁诉被告惠州大亚湾恒鑫房地产开发有限公司（以下简称恒鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理，于2020年6月10日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄洁与被告的委托诉讼代理人褚文静律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付逾期办证违约金13628.3元（以267222元为基数，按照每日万分之一标准，自2018年6月15日起计算，暂计至2019年11月7日，实际计算至被告办理完毕符合合同约定的房产权属证书之日止。）；二、请求法院判令被告将原告购买的惠州大亚湾澳头新澳大道92号恒鑫大厦二单元1503号房的土地使用年限延期至2081年1月。事实和理由：2015年10月28日，原告与被告签订了合同编号为大亚湾(2015)1*****号的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买被告惠州大亚湾澳头新澳大道******房产，房产总价为人民币267222元。合同第八条约定，被告应于2016年12月31日前将涉案房产交付给原告使用，第十五条约定，被告应于涉案房产交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告原因导致原告未能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自逾期之日起按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。补充协议第十八条约定，被告承诺在原告办理国有土地使用权证前，向国土主管部门申请将该物业土地使用权年限延期至2081年1月。故被告应于房产交付使用后360个工作日内将土地使用权年限延期至2081年1月的房地产权属证书交付给原告。合同签订后，原告按约定支付购房款，并配合办理相关手续，被告于2016年12月29日向原告发送入伙通知书，向原告交付使用涉案房产，但被告却在涉案房产交付使用后至今未能按照合同和补充协议的约定办理房地产权属证书，原告多次找到被告就该事宜进行磋商，但被告却一拖再拖，对于逾期办证违约金赔偿一事至今也未能兑现。被告的行为已经严重违反了合同及补充协议的约定，依法应向原告承担违约责任，现依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。原告提交的证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告间存在房屋买卖关系及合同对双方权利义务的约定；2、所有发票收据（售楼发票、契税发票、收据），拟证明原告已足额支付购房款；3、《入伙通知书》，拟证明涉案房屋交付时间为2016年12月31日；4、关于履行《广东省商品房买卖合同》附件4第18条的备忘录，拟证明被告有义务向国土主管部门延长土地使用年限的义务；5、《承诺书》、《收楼意见书》，拟证明涉案房屋交付时间为2016年12月29日；6、《不动产权证书》，拟证明涉案房屋登记日期为2019年8月20日，且被告所办理的不动产证书土地使用年限为1993年9月30日至2063年9月29日，未按照合同约定进行土地使用年限延期变更。被告辩称：一、涉案房产办证期限应自2019年1月25日起算，至办理出不动产权证之时在合同约定的办证期限内，不构成逾期办证。原告于2017年接收了涉案房产。但因大亚湾经济技术开发区政府推行创新文明城市建设等，涉案房产的竣工验收备案手续于2019年1月25日各方签章齐备，于2019年4月12日才在住建部门办结。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定”的规定，竣工验收备案之后，即2019年1月25日达到商品房交付使用条件，之后才应开始起算办证期限。据了解，原告已于2019年办理完毕涉案房产的不动产权证。故我方不构成逾期办证。二、在原告所主张的逾期办证期限内，存在其他非因我方原因造成办证延迟，我方依约对此不承担违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。故出卖人承担逾期办证的责任，需以出卖人的责任造成为前提。因存在以下非因出卖人原因，同样导致原告方未取得房地产权属证书的，我方对此不应承担违约责任。（一）2017年6月28日，惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局发布公告，自2017年6月30日起，因大亚湾区房产管理局不动产登记信息平台新旧系统数据整理和迁移，暂定办理所有不动产登记业务至2017年7月10日，其中增量房转移登记业务暂停至2017年9月1日，共计暂停办理业务62天。恢复办理工作后，大亚湾区房产管理局实行预约办证程序，且每个工作日每天最多放出十个预约号，无预约则不办理，直至2017年12月底才恢复正常的业务办理程序。（二）2017年6月28日，惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局发布公告，要求自2017年6月30日起，凡申请办理新建商品房首次登记、一手房过户登记的须先办理不动产权籍调查申请。而新建商品房首次登记、一手房过户登记的权籍调查工作时限均为20个工作日，折合自然日共计62天。（三）2017年9月28日，惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《关于全面暂停办理大亚湾区住宅专项维修资金业务的通知》，自2017年9月28日暂停至2017年10月31日，共计33天。三、原告所取得的不动产权证，符合合同的约定。合同第一条约定，该地块的土地使用年限自1993年9月30日至2063年9月30日。原告取得的房地产权证上载明的土地使用期限为1993年9月30日起至2063年9月29日止。原告在售房时，对已取得的土地使用权期限并无隐瞒。合同第十五条所约定，是对买受人因出卖人原因不能及时取得房地产权证所设定的出卖人违约责任，并非是对买受人取得何种房地产权证所设定的违约责任。四、我方已经按照补充协议的约定向国土主管部门申请涉案物业土地使用权延期。根据补充协议第十八条约定，出卖人承诺在买受人办理国有土地使用权证前，向国土主管部门申请将该物业土地使用年限延期至2081年1月。我方的义务为向国土主管部门提出申请。我方与惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，按照协议约定，涉案不动产土地使用年限从2010年9月3日起算，居住70年，商业40年。我方曾多次就上述事项向惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局提出申请，要求变更土地使用年限。2019年11月11日，我方再次向惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局递交了《关于恒鑫大厦变更土地使用年限的申请》。该项申请获批与否，并不能直接适用合同第十五条约定。五、涉案不动产土地使用年限能否延长至2081年属于行政机关的职权，该项起诉应不予受理。土地使用年限是否延长应由行政机关在职权范围内决定。政府机关对有关事项或合同审批或者批准的权限和职责源于法律的规定，而不属于当事人之间约定的范围。本案中，原告要求我方将涉案房产的土地使用年限延长至2081年1月的诉讼请求，不是民事法律关系所能调整的事项，人民法院不应将该项起诉作为民事案由受理。请求依法驳回原告的该项起诉。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告提交的证据：1、《竣工验收备案表》，拟证明该商品房系于2019年1月25日办结竣工验收备案手续，办证时限应自竣工验收备案后起算。2、《关于恢复受理不动产登记业务的通知》，拟证明惠州大亚湾区不动产登记中心因系统数据整理和迁移暂停办证（备注：实际从2017年6月30日暂停至2017年9月1日才恢复受理，暂停62天，此后仅在工作日每天最多10个预约，无预约不予受理，直至2017年12月底正常受理）。3、《公告》，拟证明自2016年6月30日起政策上增加权籍调查环节，被告为业主办理房产证，增加“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房转移登记权籍调查”两个环节（备注：每次办理时限为20个工作日，折合增加62天）。4、《关于全面暂停办理大亚湾区住宅专项维修资金业务的通知》，拟证明房产管理局在2017年9月28日至2017年10月31日暂停整个大亚湾地区的住宅专项维修资金业务，共计33天；5、《变更土地年限的申请回执》，拟证明被告积极向国土部门申请办理土地使用年限变更。本院对原、被告提供的证据进行了开庭质证，现分析认证如下：原告提供的证据：被告对证据1、2、3、4、5、6均无异议，本院予以认定。被告提供的证据：1、《竣工验收备案表》，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以认定。原告认为《竣工验收备案表》仅能证明涉案房屋竣工验收时间是2019年1月25日，与原告诉请关于办证时间问题没有关联性。原告的质证意见理由不成立，不予采纳。该证据还证明了涉案房屋于2019年4月12日办结竣工验收备案手续，因此，本院对其关联性予以认定。2、《关于恢复受理不动产登记业务的通知》，庭后本院在惠州市大亚湾经济技术开发区房管局官网查阅了该通知，本院对其真实性、合法性予以认定。因涉案房屋应在竣工验收备案之后才能交付使用，而该通知早于备案时间，对办证没有影响，本院对其关联性不予认定。3、《公告》、《关于全面暂停办理大亚湾区住宅专项维修资金业务的通知》，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以认定。同上理由，本院对其关联性不予认定。4、《变更土地年限的申请回执》，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以认定。被告于2019年11月11日已向惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局提交了《关于恒鑫大厦变更土地使用年限的申请》。因此，本院对其关联性予以认定。根据对证据的分析认定，本院确认如下事实：2015年10月28日，原告黄洁与被告恒鑫公司签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道*******房，建筑面积52.49平方米，总价款267222元。合同第六条约定：总价款267222元于2016年1月1日前付清。合同第八条约定：被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格、该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告从逾期之日起按日向原告支付已付购房款万分之一的违约赔偿金。《商品房买卖合同补充协议》第十八条约定：被告承诺，在原告办理国有土地使用权证前，向国土主管部门申请将该物业土地使用权限延期至2081年1月，等等。2016年12月22日，被告向原告送达了《入伙通知书》，原告于2016年12月29日办理了收楼手续。涉案房产于2019年1月25日通过勘察、设计、施工、监理、建设五方验收并取得了《建筑工程竣工验收报告》。2019年4月12日，被告办结了竣工验收备案手续。2019年8月20日，惠州市国土资源局颁发了涉案房产的《不动产权证书》。2019年11月11日，被告向惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局提交了《关于恒鑫大厦变更土地使用年限的申请》。本院认为：原告黄洁与被告恒鑫公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点：一、被告是否存在逾期办证的违约行为问题；二、被告有无按照补充协议约定向国土管理部门申请将涉案房产的土地使用年限延期至2081年1月的问题；三、原告的第二项诉讼请求是否属于法院的受理范围的问题。一、关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案房屋于2019年4月12日完成竣工验收备案，尽管原告于2016年12月29日已收楼，但涉案房屋尚未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，故应认定涉案房屋于2019年4月12日交付使用。按照合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权证书，被告从逾期之日起按日向原告支付已付购房款万分之一的违约赔偿金。该条约定的是被告应在商品房交付使用后360个工作日内将有关资料报产权登记机关备案，没有约定取得房地产权证书的具体期限。因该合同属于格式条款，应作出对提供格式条款一方不利的解释。因此，推定被告应在交付使用后360个工作日内办理好房地产权证书。2019年8月20日，被告已给原告办理好《不动产权证书》，没有超过360个工作日。因此被告不存在逾期办证问题。原告主张被告支付逾期办证违约金没有事实依据，不予支持。被告辩称其不构成逾期办证，理由成立，予以采纳。二、被告有无按照补充协议约定向国土管理部门申请将涉案房产的土地使用年限延期至2081年1月的问题《商品房买卖合同补充协议》第十八条约定，被告承诺在原告办理国有土地使用权证前，向国土主管部门申请将该物业土地使用权年限延期至2081年1月。被告在2019年11月11日向国土部门申请变更土地使用年限，虽然原告领取的不动产权证注明土地使用年限是至2063年9月29日，但被告毕竟已经申请办理，现原告没有理由再要求判令被告重复申请办理，原告的该项诉请，不予支持。三、原告的第二项诉讼请求是否属于法院的受理范围的问题。《商品房买卖合同补充协议》第十八条明确约定被告有义务在原告办理国有土地使用权证前向国土主管部门申请将该物业土地使用权年限延期至2081年1月，且被告也履行了申请义务。该请求属于因民事财产关系提起的民事诉讼请求，属于民事诉讼受理范围。被告辩称该项诉讼请求法院不应作为民事案由受理，没有法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告黄洁的诉讼请求。本案受理费140.72元,减半收取70.36元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  卓建新二〇二〇年七月一日书记员  陈仁兰