江苏省仪征市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1081民初5087号 原告：韩国峰，男，1974年8月17日出生，汉族，住仪征市。 原告：孙来香，女，1972年11月6日出生，汉族，住仪征市。 二原告共同委托诉讼代理人：景有为，江苏润仪律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：吴少祖，江苏润仪律师事务所律师。 被告：耿学军，男，1974年2月22日出生，汉族，住仪征市。 被告：焦霞，女，1975年10月3日出生，汉族，住仪征市。 被告：宋加华，男，1980年1月7日出生，汉族，住仪征市。 被告：李莉，女，1983年7月12日出生，汉族，住仪征市。 二被告共同委托诉讼代理人：王晶，江苏石塔律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：闾佳，江苏石塔律师事务所实习律师。 原告韩国峰、孙来香和被告耿学军、焦霞、宋加华、李莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩国峰、原告韩国峰与孙来香的共同委托诉讼代理人景有为、被告宋加华、被告宋加华与李莉的共同委托诉讼代理人王晶与闾佳到庭参加诉讼。被告耿学军与焦霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩国峰、孙来香向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认被告耿学军、焦霞与被告宋加华、李莉签订的房屋买卖协议无效，不能发生物权变更的法律效果；2、依法判令确认原告韩国峰、孙来香与被告耿学军、焦霞签订的拆迁安置房屋买卖协议有效，确认位于红旗花苑房屋及附属车库归原告所有；3、依法判令四被告协助原告将产权证办理至原告名下；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月29日，原告与被告耿学军、焦霞签订了拆迁安置房屋买卖协议，并于同日按约定支付房款，完成了房屋交付，此后原告方一直合法占有、使用房屋至今，且已经装潢入住。因为该房屋的特殊性，几年内都无法办理房产证，但原告已经是该房屋合法的所有权人。被告宋加华、李莉并非该房屋买受人，而是被告耿学军、焦霞的债权人，而且在签订买卖房屋协议和办理过户时被告耿学军、焦霞均未到场，而是另一债权人林建烽以受托人的名义办理的，但被告耿学军、焦霞并未将房屋交付给被告宋加华、李莉，事实上也无法交付。可见，被告宋加华、李莉取得的房屋产权证不具有合法性，该房产证的记载与真实权利状态不符。现原告为维护自身合法权益依法提起诉讼，请求依法裁判。 耿学军、焦霞未在答辩期内提交答辩意见，亦未在举证期限内提供相关证据。 宋加华、李莉共同辩称，第一、所有权的确认应当以物权登记为准，宋加华、李莉已经合法取得了案涉房屋的产权登记，原告与被告耿学军、焦霞签订的拆迁安置房买卖协议属于合同之债，不能对抗宋加华、李莉已经取得的物权。宋加华、李莉与耿学军夫妇签订房屋买卖合同，并且依法办理了物权登记，已经取得了案涉房屋的产权证书。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让经依法登记发生效力。宋加华、李莉已经按照法律规定进行了所有权变更登记，合法有效地取得了案涉房屋的所有权。原告与耿学军夫妇签订的拆迁安置房屋买卖协议调整的是原告与耿学军夫妇之间的合同关系，系合同之债，原告可依此请求耿学军夫妇变更产权登记，但是这并不必然发生案涉房屋所有权的变动。也就是说，原告并不能因为签订了房屋买卖协议就当然取得房屋所有权。原告混淆了合同权利和物权之间的概念。合同之债和物权登记之间有明确的区分。原告依据合同仅能取得债权，不能依据合同直接取得物权，物权的取得是依据登记行为发生。因此，原告与耿学军夫妇签订的协议并不能对抗宋加华、李莉已经取得房屋产权的事实。房屋所有权证书是房屋产权人的权属证明，宋加华、李莉才是案涉房屋合法产权人。第二、宋加华、李莉据以登记产权的房屋买卖合同依法成立生效，不存在无效情形。宋加华、李莉与耿学军夫妻之间素不相识，无任何经济来往，双方签订房屋买卖合同是真实意思表示，并且在房屋买卖过程当中，宋加华、李莉也已经尽到了合理注意义务，实地看房并且接收了耿学军交付的钥匙。在此过程中，原告并不存在一直占有使用案涉房屋的情形。因此，宋加华、李莉与耿学军之间的房屋买卖合同合法有效。案外人林建烽与耿学军之间的借贷关系，根据合同相对性，其债权债务与宋加华、李莉购买房屋之间没有关联，原告的推断没有事实与法律依据。第三、原告认为宋加华、李莉取得房屋产权证不具有合法性，针对这样的情况，也应当对登记的行政行为提起撤销之诉，而非本案确权之诉。第四、宋加华、李莉与原告之间没有合同关系，原告要求答辩人协助过户没有法律依据。第五、根据最高院关于一房多卖的相关司法解释和法律规定，应当以产权登记作为裁判依据。综上，原告的诉请没有法律依据，宋加华、李莉是案涉房屋的合法所有权人。因此，请求法院驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下： 2014年11月29日，耿学军、焦霞作为甲方（卖方）、韩国峰、孙来香共同作为乙方（买方），双方签订《拆迁安置房屋买卖协议》，约定：甲方将坐落在红旗花苑房屋（面积110平方）及附属车库出售给乙方，售价（含车库约7.61平方）345566元；乙方在2014年年底之前付给甲方购房款315566元，剩余房款30000元乙方在甲方两证下来时和乙方办理房产过户时付清等内容。当日，耿学军向韩国峰出具收条一张，载明:“今收到韩国峰购房款壹拾捌万元整（180000）。另收到韩国峰伍万元存折，捌万元支票各壹张。耿学军2014.11.29”。当日，耿学军、孙来香将该房屋钥匙交给了韩国峰、孙来香。 2017年8月5日，耿学军向孙来香出具收条一张，载明:“今收到孙来香人民币肆仟伍佰元整￥（4500）耿学军2017.8.5”。 韩国峰、孙来香接收上述房屋后，该房屋一直处于空关状态。2018年2月1日，韩国峰向红旗花苑D区物业公司申请了该房屋的装修许可证。2018年3月16日，韩国峰准备装修该房屋时发现上述房屋钥匙无法开门，于是报警，在民警见证下联系开锁公司更换了门锁。韩国峰、孙来香于2018年上半年开始对上述房屋进行装修并入住，该房屋用水、电、气的费用均是韩国峰在缴纳。 2017年11月23日，耿学军、焦霞向案外人林建烽借款100000元并在借条下方注明如若到期无力偿还自愿将红旗花苑×室抵作借款。 2017年11月23日，耿学军、焦霞共同作为甲方（卖方），宋加华、李先对共同作为乙方（买方），双方签订《仪征市房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落在红旗花苑房屋建筑面积110平方米的房地产出售给乙方，该房地产附属物有车库一间（47下）面积7.61㎡；成交价格为510000元，乙方在2018年1月16日前付清；购房定金100000元，在合同生效后10日内支付；2018年1月15日前付470000元，在拿到房产证并过户后一次性付清剩余40000元；2018年1月16日由甲方将上述房地产交付给乙方等内容。 2017年11月23日，耿学军、焦霞共同作为委托人，林建烽作为受托人，耿学军、焦霞共同委托林建烽办理上述房产销售等事宜。 2017年11月28日耿学军、焦霞向案外人林建烽借款100000元并出具借条。 2017年12月30日、2018年1月8日耿学军分别向宋加华出具借条一张，共计借款27000元。 2018年1月15日，耿学军向宋加华出具收条一张，载明:“今收到宋加华购买红旗花苑耿学军、焦霞的房屋款总计伍拾壹万元整（510000）收款人：耿学军注：在总计房款中扣除肆万元整作为拿房产证之后一次性付清。2018.1.15”。 2018年5月23日，林建烽代理耿学军与焦霞作为甲方、宋加华与李莉作为乙方，双方在仪征市房地产交易中心签订编号为YZ×××2的《存量房买卖契约》，约定：甲方将位于红旗花苑房屋出售给乙方，总金额510000元等内容。 2018年5月24日，宋加华、李莉取得上述房屋及车库的不动产权证书，编号为：苏×××号。 宋加华自述其已经合计支付耿学军473000元购房款，具体包括：1、代耿学军偿还其2017年11月23日、2017年11月28日所借林建烽借款200000元，宋加华向林建烽还款200000元的具体时间为：2017年11月23日支付40000元、2017年11月28日支付40000元、2018年1月24日分别支付50000元、50000元、20000元；2、借款27000元，分别为：2017年12月30日耿学军向宋加华出具的20000元借条、2018年1月8日耿学军向宋加华出具7000元借条；3、宋加华向耿学军微信支付合计：48000元，具体时间分别为：2017年12月7日支付10000元、2017年12月7日支付5000元、2017年12月18日支付3000元、2017年12月20日支付2000元、2017年12月21日支付3000元、2018年1月4日支付5000元、2018年1月8日支付2500元、2018年1月13日支付5000元、2018年1月13日再次支付5000元、2018年1月21日支付5000元、2018年2月7日支付2500元；4、宋加华向耿学军银行支付合计：198000元，具体时间分别为：2017年12月5日支付30000元（备注借用）、2017年12月11日支付10000元、2017年12月16日支付10000元（备注借用）、2018年1月12日支付50000元、2018年1月13日支付40000元、18000元、2018年1月16日支付20000元、2018年1月22日支付20000元。 2018年5月30日，宋加华发现耿学军交给其的讼争房屋钥匙不能打开门锁，于是报警，民警告知其冷静处理，必要时诉讼解决。 证人周某,4称：宋加华是周宏的客户。2017年下半年，宋加华对周宏说有合适的房子介绍给他购买。后来石宏告诉周宏说有房源，然后周宏就联系了宋加华。宋加华表示有兴趣。当日，周宏、石宏及耿学军去看了房，后来提取了房屋档案、签订了合同、办理了公证委托。当时红旗花苑毛坯房价不超过5000元。公证委托中的受托人是买方联系到场的。当时房屋产权不好办理。耿学军当日表示急需要钱，宋加华当日就给了。周宏收取了中介费12000元。 上述事实，有原告提供的《拆迁安置房屋买卖协议》、收条、银行交易记录、接处警工作登记表、装修许可证、装修购货单、庭审笔录、银行卡明细，被告宋加华、李莉提供的收条、《仪征市房地产买卖契约》、《存量房买卖契约》、不动产权证书、接处警工作登记表、银行凭证、微信转账记录、银行卡交易记录及原、被告陈述等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，因本案是与房屋买卖相关的纠纷，故本案案由应当变更为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”由此可见，物权的取得既要遵守法律，又要尊重社会公德，还要不损害他人合法权益。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”由此可见，法律禁止流押行为，以避免未经清算造成利益失衡的后果。本案中，宋加华、李莉取得的涉案房屋产权登记的原因行为违反法律的强制性规定，且宋加华、李莉与耿学军、焦霞之间不是房屋买卖合同关系。理由如下：第一、从同一日发生的情事分析。2017年11月23日，耿学军、焦霞向林建烽借款100000元并在借条中约定到期不还款将红旗花苑×室抵作借款。同一日，耿学军、焦霞共同作为卖方与宋加华、李先对签订了《仪征市房地产买卖契约》将涉案房屋出售给宋加华、李先对。同一日，耿学军、焦霞与出借人林建烽办理了授权林建烽出售上述房屋的授权委托书的公证。宋加华与林建烽、李先对均认识，从上述同一日发生的借款、签订涉案房屋买卖合同及公证卖房授权委托书的情事分析，宋加华在耿学军与焦霞向林建烽借款的第一天就参与其中，宋加华与林建烽在耿学军、焦霞借款之际就共同谋划以涉案房屋抵充尚未届至清偿期的借款债务，林建烽在出借款项之日就通过公证授权委托书取得了涉案房屋的处置权，宋加华在借款当日就成为了涉案房屋的取得人。林建烽、宋加华、耿学军及焦霞的上述行为属于在借款期限届满之前就约定涉案房屋由出借人林建烽处置给宋加华所有，此种以房抵债行为与物权法规定的禁止流押情形相似，因极易造成损害债务人或第三人利益的后果而为法律所禁止。宋加华在耿学军、焦霞借款的第一天就参与林建烽、耿学军与焦霞以房抵债的流押行为，在其行为初始就违反了法律的强制性规定。第二、从款项给付情况分析。房产买卖涉及的资金数额较大，正常合理的房产买卖，在购房款给付当日都会出具购房款收条。但从宋加华的款项支付情况看，不但其给付的每一款项没有分别出具购房款收条，而且宋加华持有多张借条，有些通过银行给付的款项还备注为借用。宋加华虽持有2018年1月15日耿学军出具的510000元购房款收条，但当日宋加华并未给付耿学军510000元购房款，且出具收条后宋加华还向耿学军给付款项。很显然，购房款收条不能真实反映实际的款项给付情况，宋加华、李莉与耿学军、焦霞之间不是正常合理的房屋买卖关系。鉴于宋加华代耿学军、焦霞向林建烽偿还200000元借款，宋加华陆陆续续向耿学军给付的款项琐碎且有数十次之多，部分款项还备注为借用，且宋加华持有耿学军出具的借条，故应当认定宋加华与耿学军、焦霞之间系债务关系。虽然宋加华、李莉取得了涉案房屋的产权登记，但双方之间并非真正的房屋买卖合同关系，而系以移转产权的方式来对耿学军的债务进行担保，宋加华是债权人，耿学军、焦霞是债务人，房屋买卖并非双方的真正目的，宋加华、李莉并非涉案房产的所有权人。 综上，宋加华、李莉取得涉案房屋的产权登记，既侵犯了韩国峰、孙来香早先已经取得的对该房屋的合法权益，又实质上违反了法律关于禁止流押的规定，其行为不具有合法性。同时，宋加华、李莉取得涉案房屋产权登记是耿学军、焦霞为其债务进行的让与担保，宋加华、李莉实质上并非涉案房屋的所有权人。 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，2017年11月23日耿学军、焦霞与宋加华签订的《仪征市房地产买卖契约》以及2018年5月23日林建烽代理耿学军与焦霞与宋加华、李莉签订的《存量房买卖契约》均因违反法律关于禁止流押的强制性规定而无效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，宋加华与耿学军、焦霞之间系债务关系，房屋买卖只是宋加华、李莉与耿学军、焦霞之间形式上的虚伪意思，实质上是移转房屋产权以担保债权，故上述《仪征市房地产买卖契约》与《存量房买卖契约》亦因此无效。合同无效后，应当恢复原状。宋加华、李莉应当将涉案房屋产权回转登记至耿学军、焦霞名下。因宋加华与耿学军、焦霞之间存在债务关系，故双方的债权债务由双方另行结算，本案不予理涉。 耿学军、焦霞和韩国峰、孙来香签订的《拆迁安置房屋买卖协议》依法有效成立，双方应当按约履行。耿学军、焦霞应当按约将涉案房屋产权过户登记至韩国峰、孙来香名下。过户登记后，韩国峰、孙来香应给付耿学军、焦霞购房余款31066元（345566-180000-50000-80000-4500）。因原告韩国峰、孙来香尚未取得涉案房屋的产权登记，故原告要求确认涉案房屋归原告所有不符合法律规定，本院不予支持。耿学军与焦霞经本院传唤未到庭，视为放弃自己举证、质证等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第七条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、被告耿学军、焦霞与被告宋加华、李莉于2018年5月23日签订的《存量房买卖契约》（编号为Y×××2）无效； 二、原告韩国峰、孙来香与被告耿学军、焦霞于2014年11月29日签订的《拆迁安置房屋买卖协议》有效； 三、被告耿学军、焦霞、宋加华、李莉于本判决生效之日起十日内协助原告韩国峰、孙来香将位于红旗花苑房屋及附属地下47车库产权移转登记至原告韩国峰、孙来香名下； 四、驳回原告韩国峰、孙来香的其他诉讼请求。 案件受理费577元，公告费600元，保全费320元，合计1497元，由被告耿学军、焦霞共同负担；此款原告已垫付，由被告耿学军、焦霞共同于本判决生效之日起十日内给付原告韩国峰、孙来香1497元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  王 磊 人民陪审员  冯祖芸 人民陪审员  糜泽锋 二〇二〇年七月二日 法官 助理  任 嵘 书 记 员  丁佐丽