广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初501号原告：中国建设银行股份有限公司云浮市分行，住所地：云浮市市区******。负责人：易坤平。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。被告：林嘉明，男，汉族，1988年6月14日出生，住址：广东省云浮市云安区********，公民身份号码：445************715。被告：云浮市恒信房地产有限公司，住所：云浮市区天鹅区***（即云浮日报社对面）。法定代表人：谭某1。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称“建行云浮分行”）与被告林嘉明、云浮市恒信房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告建行云浮分行的委托诉讼代理人赵飞燕到庭参加诉讼，被告林嘉明、云浮市恒信房地产有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行云浮分行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告林嘉明签订的《个人住房(商业用房)借款合同》(编号：2016-253)；二、判令被告林嘉明向原告归还借款本金705717.47元以及计算至2019年11月11日的罚息681.49元和利息19979.83元(之后的利息、罚息按合同约定的利率及计息方式计算到还清日止)；三、判令被告林嘉明向原告支付为实现债权而支出的律师费3000元；四、判令被告云浮市恒信房地产有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、判令原告对被告林嘉明提供的位于云浮市区****************及恒信花园负二层小车位001号和105号的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权；六、本案的一切诉讼费用均由两被告承担。事实与理由：2016年3月，被告林嘉明因购买位于云浮市区****************及负二层小车位001号和105号的房地产资金不足，向原告申请个人住房贷款。经原告审查后，双方于2016年3月30日签订了《个人住房(商业用房)借款合同》(编号：2016-253)。合同约定由原告向被告林嘉明放款780000元用作购房，借款期限为240个月(即2016年4月1日起至2036年4月1日止)，约定贷款利率为浮动利率，即为基准利率水平上下调0%；如借款逾期，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。约定还款方式采用等额本息还款方法，每月30日归还本息金额5104.66元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，且贷款人为实现债权而支出的律师费由借款人承担。贷款以所购买的房产作为抵押，并由被告云浮市恒信房地产有限公司提供连带保证责任。原告已于2015年9月8日与被告云浮市恒信房地产有限公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，由被告云浮市恒信房地产有限公司为被告林嘉明所购买的不动产提供连带保证责任。合同签订后，原告于2016年4月1日向被告林嘉明发放了贷款780000元。然而后来被告林嘉明出现逾期还款的情况，经原告再三催收均无果，原告认为，被告林嘉明怠于履约的行为已构成根本违约，危及合同项下的债权安全，原告只能委托律师实现债权。依据《个人住房(商业用房)借款合同》的第十六、十七条的约定，原告有权解除涉案借款合同并要求其承担相应的违约责任。暂计至2019年11月11日，被告林嘉明共拖欠原告贷款本金705717.47元、罚息681.49元和利息19979.83元(之后利息、罚息，按合同约定的利率及计息方式计算到还清日止)及相关律师费用。对于被告林嘉明提供的抵押物，原告对其变卖、拍卖款项依法享有优先受偿权。另外，被告云浮市恒信房地产有限公司为被告林嘉明提供连带担保，依法应对被告林嘉明的债务承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，故特此向法院提起诉讼，望法院能支持原告的诉讼请求。被告林嘉明、云浮市恒信房地产有限公司均未作答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据，并经质证，被告林嘉明、恒信公司经本院合法传唤既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。根据原告陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年9月8日，原告建行云浮市分行与被告云浮市恒信房地产有限公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，第二条约定双方就被告云浮市恒信房地产有限公司开发建设并销售的坐落于云浮市区天鹅区***的经批准命名为“恒信花园”的商品楼宇进行抵押贷款合作，原告建行云浮市分行为上述项目住宅、车位、商业用房的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务；第五条约定在楼宇销售期间，被告云浮市恒信房地产有限公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款，在原告最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；第六条约定合作期间，原告建行云浮市分行在办妥交易房屋抵押登记（预告）手续后向购房人发放贷款，被告云浮市恒信房地产有限公司的保证期限自原告将贷款资金划入被告云浮市恒信房地产有限公司的银行账户之日起至被告云浮市恒信房地产有限公司办妥《房地产权证》和《他项权证》交原告保管之日止；第七条约定被告云浮市恒信房地产有限公司保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）；第十一条第一项第二款约定被告云浮市恒信房地产有限公司在收到原告通知书三十天内仍未履行保证责任的，第三十一天起以贷款本息之和的日0.021%，向原告支付违约金；第十九条约定本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日起计算。原告、被告云浮市恒信房地产有限公司签字盖章确认。2016年3月30日，被告林嘉明（借款人、抵押人）和原告建行云浮市分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为2016-253），第五条约定：一、除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款：（1）本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已经生效且继续有效。第十三条第三款约定：本条抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。第十六条约定：借款人违约情形（一）借款人不按本合同约定按时足额还款本息或其他应付款项。第十七条约定：出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的贷款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；6、对于借款人未按时还清的任意一期本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。……7、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息的情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人指定的利率定价标准执行。……11、行使担保权利；……13、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。《特别签订条款》中的第二十八条约定，借款人应将借款用于购置以下房产：售房人为被告云浮市恒信房地产有限公司，房屋坐落于云浮市天鹅区****************及负二层小车位001、015号，商品房买卖合同编号为2016031116、2016031115、2016031112。第二十九条约定：借款人借款本金为人民币780000元。第三十条约定：借款期限为240个月（即2016年4月1日至2036年4月1日）。第三十一条约定：一、贷款利率，本合同项下的贷款利率为月利率，为浮动利率，在基准利率水平上下调0%，每个利率调整日调整一次；二、罚息利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。三、利率调整日按每年1月1日调整。第三十四条约定：借款人选择委托扣款方式还款，指定委托扣款账户名称为林嘉明，账号为6217************306。借款人的还款方法为等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月30日归还本息为5104.66元。第三十五条约定：合同担保方式为抵押加阶段性保证。第三十七条约定：抵押财产清单为权属人林嘉明的位于云浮市天鹅区****************及负二层小车位001、105号。第三十九条约定：抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2016年3月30日至2038年4月1日）。第四十一条约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、公证费、公告费、律师费等），均由借款人承担。第四十二条约定：凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，协商不成的，向贷款人住所地人民法院申请强制执行或起诉。原告建行云浮市分行和被告林嘉明在该合同盖章或签名捺印确认。2016年4月1日，原告出具《个人贷款支付凭证》，证实经借款人林嘉明的委托，其已将贷款金额780000元转存至被告云浮市恒信房地产有限公司账号。贷款发放后，被告林嘉明依约每月归还款项，从2019年5月1日开始逾期还款，至起诉时已逾期十期。《个人贷款对账单》载明，暂计至2020年5月22日，被告林嘉明尚欠原告借款本金705717.47元和利息36743.11元、罚息2532.77元。2016年5月26日，被告林嘉明为涉案债务提供的抵押物[1、位于云浮市天鹅区*****************（产权证号：云预10000253**）；2、位于云浮市天鹅区*****************（产权证号：云预10000253**）；3、云浮市天鹅区*****************（产权证号：云预10000253**）]办理了预告登记，预告登记权利人为原告。庭审中，原告明确：1、第二项诉讼请求中的利率计算标准为基准利率上浮50%，如有基准利率变更，则执行利率为每年的1月1日调整一次；2、原告至今实际支出律师费为3500元，因在起诉后，原告申请财产保全依照委托代理协议的约定支付了保全律师费用500元，因此原告在原本3000元律师费的基础上调整为3500元，详见原告当庭提交证据10的律师费清单的第十七项。诉讼中，本院依据原告的财产保全申请于2020年6月1日作出（2020）粤5302民初501号民事裁定：一、查封权利人为被申请人林嘉明位于云浮市天鹅区*****************的房屋所有权（产权证号：云预10000253**）；二、查封权利人为被申请人林嘉明位于云浮市天鹅区*****************的房屋所有权（产权证号：云预10000253**）；三、查封权利人为被申请人林嘉明位于云浮市天鹅区*****************的房屋所有权（产权证号：云预10000253**）。上述财产在729378.79元范围内予以查封，查封期限为三年。另查明：2019年11月22日，原告（甲方）与广东百誉律师事务所（乙方）签订一份《委托代理协议》，约定：甲方委托乙方处理诉讼事务需要和甲方与主诉和应诉之间的诉讼事宜；双方还对律师代理费收费标准、甲方和乙方的义务等进行了约定。原告当庭向本院补充提交证据《发票》及《应付律师费明细表》，证实原告支付给广东百誉律师事务所包括本案在内的42个案子的前期律师费共120500.00元，其中本案的前期律师费为3500元。再查明，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告建行云浮市分行与被告林嘉明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及原告与被告云浮市恒信房地产有限公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合法的借贷关系及担保关系受法律保护，各方当事人均应严格按照约定履行自己的义务。关于合同解除的问题，被告林嘉明不依约按时足额偿还借款本息，依据合同约定，原告有权宣布尚未归还的贷款本息提前到期和解除与借款人的借贷关系。原告未能举证证实其已通知被告合同解除的事宜，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告的解除合同通知实际上在本院应诉资料送达被告林嘉明之日（2020年4月9日）即视为已经送达到被告，被告未就此提出异议，故本院确认合同实际于2020年4月9日解除。原告请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2016-253）具有事实和法律依据，本院予以支持。关于贷款债务数额的问题，原告建行云浮市分行履行了发放贷款780000元的义务后，被告林嘉明未按约定归还借款本金，且没有按照合同约定履行付息义务，其行为已违反了合同约定，构成违约，对此应承担违约责任，故原告请求被告林嘉明归还尚欠贷款本金705717.47元及按照合同约定支付利息，合理合法，本院予以支持。关于利息的计算，借款合同约定对于借款人未按时还清的任意一期本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款利率为月利率，执行浮动利率，是在基准利率（中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率）水平上下调0%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。由于自2019年8月20日起，中国人民银行取消发布人民币贷款基准利率，贷款利率标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），故合同执行贷款利率在贷款市场报价利率水平上上浮0%，罚息利率在贷款市场报价利率水平上上浮0%再上浮50%。根据上述约定，被告需支付原告利息的具体计算方法：（一）计算至2020年5月22日止的利息为36743.11元、罚息2532.77元，该计算合理合法，本院予以支持。（二）自2020年5月23日至借款清偿日止的逾期利息，以尚欠本金705717.47元为基数，按照贷款市场报价利率水平上上浮50%的标准计算。从2020年4月9日起，由于原告请求归还的涉案借款属于提前收回贷款本息并解除合同，贷款已经计算逾期利息，故不应再重复计算复利。关于律师费用的承担问题。《个人住房（商业用房）借款合同》约定律师费用由借款人承担，原告为实现债权委托广东百誉律师事务所律师指派律师代理本案诉讼，从原告提交的《发票》、《律师费计收表》可知，原告实际支出本案的前期律师费3500元，故原告请求被告林嘉明支付原告律师费用3500元，本院予以支持。关于保证责任的问题，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。被告云浮市恒信房地产有限公司为被告林嘉明上述贷款提供阶段性连带责任保证，原告与被告云浮市恒信房地产有限公司约定保证期限是自原告将贷款资金划入被告云浮市恒信房地产有限公司的账户之日起至被告云浮市恒信房地产有限公司办妥《房地产权证》和《他项权证》并交原告保管之日止，该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，内容有效且具有约束力。因案涉房屋、车位尚未办妥《房地产权证》和《他项权证》，故本案仍在保证期限内，现原告请求被告云浮市恒信房地产有限公司对被告林嘉明需支付的案涉借款本息及律师费承担连带清偿责任，理由成立，应予支持。被告云浮市恒信房地产有限公司承担保证责任后，享有向被告林嘉明进行追偿的权利。关于是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；……”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一项至第三项规定的财产或第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案被告林嘉明以其名下房产、车位为案涉借款本息向原告作抵押，该房产办理了抵押预告登记，但抵押预告登记不是抵押权设立登记，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。原告作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房产的处分，但并非对该房产享有现实的抵押权，现该房产未办理抵押登记，抵押权未设立，故本院对原告要求对预告登记抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求不予支持。被告林嘉明、云浮市恒信房地产有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告林嘉明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2016-253）于2020年4月9日解除。被告林嘉明于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠借款本金705717.47元给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。被告林嘉明于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息[（一）计算至2020年5月22日止的利息为36743.11元、罚息2532.77元；（二）自2020年5月23日至借款清偿日止的逾期利息，以尚欠本金705717.47元为基数，按照贷款市场报价利率水平上上浮50%的标准计算]给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。被告林嘉明于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费3500元给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。被告云浮市恒信房地产有限公司对本判决二至四项所确定的款项承担连带清偿责任，被告云浮市恒信房地产有限公司承担保证责任后，享有向被告林嘉明进行追偿的权利。驳回原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11094元，财产保全费4167元，合共15261元（原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行已预交15261元），由被告林嘉明负担，被告云浮市恒信房地产有限公司对被告林嘉明负担的案件受理费、财产保全费承担连带清偿责任，被告云浮市恒信房地产有限公司承担保证责任后，享有向被告林嘉明进行追偿的权利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  吴杳明人民陪审员  陈吉灿人民陪审员  彭佐柏二〇二〇年七月二十日书 记 员  盘小红附本判决相关适用法律条文:《中华人民共和国合同法》【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条【利息的支付】借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条【借款的返还期限】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十六条【物的担保与人的担保关系】被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百八十七条【不动产抵押登记】以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款【证明责任】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。