内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民事判决书（2020）内06民终927号上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中共准格尔旗委员会党校。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：潘某，内蒙古鄂准律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人中共准格尔旗委员会党校（以下简称准旗党校）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初5771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李某，被上诉人准旗党校的委托诉讼代理人潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：1、撤销内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初5771号民事判决，依法发回重审；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人2012年12月29日支付的30万元是支付2012年至2017年期间的费用，一审认定为2007年至2012年期间的费用完全错误；上诉人在租赁期间维修了房屋设施，应当由被上诉人承担，一审法院在未查清上述事实的情况下驳回上诉人的请求错误。准旗党校辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。准旗党校向一审法院起诉请求：1、要求李某给付拖欠房屋租金56万元；2、要求李某腾出诉争房屋；3、要求李某给付2019年5月31日至实际腾房之日止的房屋租金（按月租金25000元计算，暂计算至起诉之日为75000元）。李某向一审法院起诉请求：1、要求准旗党校支付维修费429578元；2、反诉费用由准旗党校承担。一审法院认定事实：1、准旗党校和李某、安某于2007年7月6日签订《党校宾馆餐厅委托管理协议书》（第一期），约定准旗党校将其所属的准旗党校宾馆及餐厅委托李某、安某经营宾馆餐饮业务，托管经营期限为5年，即从2007年9月1日至2012年8月31日，托管经营费用：前四年每年30万元，给付期限：每年9月1日前一次性缴清下年度费用。从第五年起，托管经营费用届时随行就市，再行协商；2012年10月15日，准旗党校和李某续签《党校宾馆餐厅委托管理协议书》（第二期），托管经营期限为2012年10月15日至2017年10月15日，双方约定租金前四年为每年32万元，给付方式为每年10月15日前一次性缴清下年度费用，从第五年起，托管经营费用届时随行就市，再行协商；2017年11月15日，准旗党校又和李某续签《党校宾馆餐厅委托管理协议书》（第三期），托管经营期限为2017年11月15日至2018年11月15日，托管经营范围为准旗党校宾馆及餐厅（餐厅、客房3000平米，客房四层共19间），托管费用双方约定一次性缴清30万元；2018年11月26日，准旗党校又和李某续签《党校宾馆、餐厅委托管理协议书》（第四期），托管经营期限为2018年11月16日至2019年5月31日，托管经营范围为准旗党校宾馆及餐厅（餐厅、客房约3000平米，客房四层共19间）托管费用双方约定一次性缴清15万元。2、准旗党校自认2007年至2012年房屋租金和2017年至2019年房屋租金已全部付清。2012年至2017年房屋租金，准旗党校自认李某已给付租金67万元，后经索要，李某于2018年12月25日和12月26日又陆续给付房屋租金37万元，至今仍下欠租金56万元（32万元／年×5年-67万元-37万元=56万元）。3、李某提出2012年11月29日给付30万元系第二期房屋租金，该笔款项30万元与第一期协议约定托管费用金额相同，支付时间符合日常交易习惯，且李某未提供证据证明该30万元系支付第二期租金，准旗党校亦不予认可，故一审法院对李某的上述答辩意见不予采信。4、在租赁期间，李某对家具、材料、床垫等进行了更换，对租赁房屋的采暖及给排水进行了维修。庭审中，李某申请追加案外人安某为本案被告，案外人安某非本案必要共同诉讼当事人，且准旗党校亦不同意追加，故一审法院不予追加。一审法院认为，本诉部分。首先，原、被告双方签订的《党校宾馆餐厅委托管理协议书》名为托管，实为租赁，且双方真实意思表示一致，属合法有效合同。其次，2018年11月26日签订《党校宾馆、餐厅委托管理协议书》（第四期）合同到期日为2019年5月31日，租赁合同到期后，双方未签订新的合同，亦未达成新的租赁合意，故被告李某应当返还租赁物，同时，李某应支付原租赁期间所欠付租金56万元。再次，由于李某租赁期满后仍继续占有使用该房屋，应支付占用房屋期间的费用，准旗党校要求按照《党校宾馆、餐厅委托管理协议书》（第四期）约定月租金25000元计算至腾房之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。反诉部分。《党校宾馆餐厅委托管理协议书》对维修费未予约定，李某亦未提供证据证明维修系必要支出并取得准旗党校同意或获得其授权，且李某提供的收据为非正式票据，故李某要求给付维修费429578元的反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李某于本判决生效后十日内腾出并返还准格尔旗薛家湾镇世纪中学东门外中共准格尔旗委员会党校宾馆及餐厅（餐厅、客房约3000平米，客房四层共19间）交付原告（反诉被告）中共准格尔旗委员会党校；二、被告（反诉原告）李某于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）中共准格尔旗委员会党校房屋租金56万元，并给付占用房屋期间的费用（按月租金25000元计算，从2019年6月1日起至实际腾房之日止）；三、驳回被告（反诉原告）李某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10150元（原告已预交5075元），减半收取5075元，反诉案件受理费3872元（反诉原告李某已预交3872元），均由被告李某承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人李某提交了如下证据：第一组：武林风于2012年11月27日出具的委托管理费收条原件一支、内蒙古农村信用社回单原件三支，拟证明2011年至2012年9月份的房租已经支付，收条中加盖了中共准格尔旗委员会党校的公章，三支银行回单证明收条中的30万元的履行情况；第二组：报销单复印件一份，拟证明2013年12月9日报销住宿费4279元，报销单上有当时的校长张某的签字，该费用抵顶了部分房租；第三组：2013年12月4日税务机关代开统一发票复印件一支，证明问题：李某租赁准旗党校的房屋后更换了房屋的玻璃，准旗党校将李某更换玻璃的费用抵顶了房租，抵顶的房租费用是19000元；第四组：检验报告、合格证书及资质材料一份，共计8页，拟证明李某在租赁准旗党校的房屋后给准旗党校的房屋更换过门的事实；第五组：有偿使用协议书一份，拟证明第一期租赁主体并非上诉人一人，还有安向东等人；第六组：报销单一份、定额发票14张，拟证明2010年7月27日的报销单中有张某的签字，报销单中5000元的招待费用以抵顶租金；第七组：证人张某、刘某的证人证言，张某的证人证言拟证明李某自己维修过所租赁的房屋，刘某的证人证言拟证明李某向刘某购买过玻璃；上诉人李某对证人证言认可。准旗党校对第一组证据的真实性认可，30万元的费用是支付的2011年9月1日至2012年8月31日的租赁费用。对第二组证据不予质证，认为与本案无关。对第三组证据的真实性不予认可，即使存在安装玻璃的事实准旗党校也已经支付相关的费用，该证据目前不能证明其所要证明的事实。对证据四的真实性认可，但认为与本案无关。对第五组的真实性认可，该证据恰恰可以证明上诉人租赁准旗党校的房屋后违反与准旗党校签订的租赁合同将租赁房屋转租，李某应该支付准旗党校欠付的租金，至于李某与案外人之间的租金与本案无关。对第六组的真实性认可，对证明目的不认可，报销单不能反映出抵顶租金的事实，且张某在什么情况下在报销单中签字无法核实。对第七组证人证言的真实性认可，但认为不能证明维修的工程量及维修费用数额。被上诉人准旗党校提供了党校宾馆移交清单，拟证明上诉人将租赁党校的房屋已经退还给党校，交接的时间是2020年4月7日。上诉人李某对该证据的真实性及证明问题认可。本院经审查，上诉人提供的第一组证据被上诉人予以认可，本院予以确认。第二组、第三组证据系复印件，且上诉人并无其他证据证明双方达成抵顶租金的合意，对该两组证据本院不予采信。第四组、第五组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。第六组证据所附发票与报销金额不一致，且上诉人并无其他证据证明双方达成抵顶租金的合意，本院不予采信。对于第七组证人证言，被上诉人对其真实性予以认可，本院对张某的证人证言的真实性予以确认，但张某的证人证言并不能证实维修的数量及费用金额，本院对其证言不予采信。证人刘某的证人证言因刘某仅证明李某向其购买过玻璃，购买玻璃的用途及数量、金额均不能说明，对该证人证言本院不予采信。被上诉人提供的证据内容真实，上诉人予以认可，本院对该证据予以采信。二审经审理查明的事实与一审查明的基本事实一致，本院予以确认。一审判决后，2020年4月7日，双方对涉案租赁的房屋进行了移交。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人李某与被上诉人准旗党校签订的《党校宾馆餐厅委托管理协议书》名为托管，实为租赁，且双方真实意思表示一致，属合法有效合同，双方均应当按照合同约定的内容履行自己的义务。本案争议的焦点为上诉人是否欠付被上诉人租金及被上诉人是否应当支付上诉人维修费用。首先，上诉人李某并无充足的证据证明其支付了全部租金，准旗党校认可李某已支付2012年至2017年期间的租金104万元，尚欠56万元，对此李某负有支付义务，应当依据合同约定向准旗党校支付。其次，对于上诉人李某主张的维修费用，因李某未提供有效证据证明维修事实确实存在并取得准旗党校同意或获得其授权，亦无证据证明维修的数量及维修费金额，故李某要求给付维修费的上诉理由不能成立。对于李某主张的其他费用，若李某证据充分可另行主张。综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7744元，由李某负担。本判决为终审判决。审 判 长 王学军审 判 员 苗繁盛审 判 员 王 刚 二〇二〇年七月十日法官助理 雷格更书 记 员 魏宏伟