山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0703民初1742号 原告：陈庆俊，男，1957年8月21日生，汉族，住潍坊市杨家埠旅游开发区。 委托诉讼代理人：宋发元，潍坊寒亭星光法律服务所法律工作者。 被告：王泽章，男，1977年11月24日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：耿洪永，潍坊潍城蓝盾法律服务所法律工作者。 原告陈庆俊与被告王泽章租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈庆俊及其委托诉讼代理人宋发元、被告王泽章及其委托诉讼代理人耿洪永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间的《房屋租赁合同》，责令被告搬出占用租赁房屋的设备；2、责令被告支付自2018年10月30日始至起诉之日拖欠房租款35444.44元，具体数额计算到搬空设备腾空房屋之日；3、责令被告支付修缮费用44316.15元、评估费3900元；4、被告承担一切诉讼费用。 事实与理由： 2015年10月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，租期自2015年11月1日起至2018年10月30日止，租赁费为每年58000元，合同签订后原告如约交付了租赁物。合同期满后，被告应按合同约定腾空房屋并对因在生产中损坏的门窗、地面等恢复原状交还租赁房屋，但被告不仅不按约定修缮租赁房屋至原状，还有部分设备经多次催告尚未搬出占用房屋至今。由于被告从事镀锌生产，对房屋的钢梁架腐蚀严重也急需维护。为此，特诉至法院，望判如所请。 被告辩称，租赁费已经付清，租赁合同已经解除，租赁原告一个院子共16间房，被告在1间房天花板上开了个洞，房屋地面原本原是预制的，损坏了大约400平方米，房屋墙面都是砖的也没有损坏，其离开时与原告有口头协议，车间有些设备由原告处理,其同意给原告赔偿房屋，也给了原告赔偿。同时，被告还认为，租赁房屋是违法建筑且该房屋没有房产证，未在房管部门办理备案手续，该租赁合同应属于无效租赁合同，因此给被告造成的损失应由原告负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1、原告提交2015年10月30日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原告将坐落于X村东南的车间租赁给被告，租赁费每年58000元，租赁期间为2015年11月1日至2018年10月30日止，租赁期间如因被告使用不当所造成的损坏由被告自行负担，租赁期满后，该房屋及宿舍归还时，恢复原貌。同时，合同第6条规定违反了环保法的相关规定，合同第3条包含废水、废弃物的处理，被告用的盐酸需要专门人员处理，原告无法处理，故不应由原告处理，被告租赁房屋用于镀锌。 被告质证后对合同真实性无异议，但双方在合同中约定废水、废弃物由原告处理每年8000元，已包含在租赁费里，平时的废水、废弃物均由原告处理；其生产日期是2015年10月30日至2018年2月份停止生产，现在还有部分废水在池子里，生产设备都不要了，原告可以当垃圾处理掉。合同解除时原告还欠被告6700元的电费及需要退还的房租19000元。 本院经审核后认为，被告对证据真实性无异议，本院确认为有效证据。 2、原告提交用EMS特快专递向被告发送的结算房租及洽谈恢复原状事宜的通知1份、EMS特快专递寄件人联1份、EMS物流跟踪信息1份，证明原告于2019年1月28日通过EMS特快专递向被告寄送通知，协商租赁房内的设备及房屋损坏的补偿，同年1月29日被告拒收特快专递。 被告质证后否认收到通知，邮局也未找过他。 本院经审核后认为，该证据能够证实原告向被告寄送结算房租及洽谈恢复原状事宜的通知，本院确认为有效证据。 3、原告提交照片一宗，包括证实墙外面损坏7张、设备4张、墙里面5张、大梁4张，废弃物是垃圾、塑料、木头等的不能用于生产的材料。 被告质证后对室内的照片及留下的设备无异议，但室外的无法确定。 本院经审核后认为，上述照片拍摄于租赁车间内外，本院对其真实性予以确认。 4、原告提供其与被告电话录音一份，证实其多次与被告协商恢复原状事宜，被告也认可租赁物损坏、尚有生产用品没有清理至今占用租赁物的事实，亦证明原告要求被告清空租赁房屋、恢复损坏租赁物所造成的损失是符合法律规定，也是双方当事人的意思表示，被告应按评估价值以及实际占用租赁物的时间支付相关费用。 被告质证后认为该录音不是与被告的通话，且录音中也没有体现出被告承认造成损失及与原告协商，对该证据不予认可。 本院认审核后认为，被告虽否认是其与原告通话录音，但并未申请鉴定，且录音内容是原、被告关于清空租赁物及租赁物修复的多次协商，本院对该证据的真实性予以认定。 6、原告提交潍坊新正大资产评估有限公司资产评估报告1份、评估费票据2份，证明地面损坏、门窗修复等需花费用经评估价值为30769.35元、房屋屋面因腐蚀而需修复或重置需要产生的费用经评估价值为13546.80元，并支付评估费3900元，应由被告承担。 被告质证后认为，屋顶及三脚架锈蚀喷漆必须经过专业部门鉴定后确认是否需要重新喷漆之后评估公司才能进行评估，故该项评估无事实与法律依据；地面硬化需要明确地面的厚度，但评估报告中没有明确；小车间的修复工程需要测绘大小及多少、人工费等，故该评价报告是不真实、不可信、不可依据。同时，补充评估中，未给被告足够准备时间，程序违法。 本院认审核后认为，评估报告系本院依法委托，评估机构及评估人均具有合法资质，评估程序合法，评估方法符合评估要求，评估结果明确、具体，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月30日，原告（甲方）陈庆俊与被告（乙方）王泽章签订房屋租赁合同，约定：原告将宿舍4间、车间1000㎡租赁给被告使用，租赁期限自2015年11月1日起至2018年10月30日止，租赁费每年58000元（包含废水、废弃物处理）；租赁期间乙方要爱护房屋，如因乙方使用不当所造成的损坏由乙方承担费用；租赁期满，该房屋及宿舍归还时，恢复原貌，乙方使用房屋地面期间，交还时应恢复原样；合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告即向被告交付租赁房屋，被告也按约支付了全部租赁费用，并在租赁房屋内从事镀锌件的生产，直至2018年2月停止生产。合同期满后，原、被告未再续签合同，被告在现场遗留电器2组、塑料水池7个（3大4小）、大塑料桶2个（内各有半桶原料）、酸性镀锌柔软剂17桶。租赁车间在被告使用后，已造成地面、墙体、窗户、屋顶等大面积损坏（详见评估报告）。 本案审理过程中，根据原告申请，就租赁房屋损坏所需修复费用，本院委托潍坊新正大资产评估有限公司进行评估。经评估：陈庆俊位于X村东南的房屋损坏修复所需费用以及对损坏地面、门窗因修复重置需要而发生清理地面拆除门窗产生的相关费用评估价值为30766.35元（其中，窗户及屋顶修复的参考价为2729.75元、南车间的评估价值为5418.72元）、屋面因腐蚀而需修复或重置需要产生的相关费用评估价值为13546.80元，共计需修复费用为44313.15元，原告为此支出评估费3900元。 另查明，租赁房屋未取得建设规划审批手续。 本院认为，原、被告于2015年10月30日签订的房屋租赁合同，原告未提供该房屋的建设规划手续，该房屋没有合法的权属证明，故双方就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，由于双方约定的租赁期限已经届满，故被告应当将尚在原告处的物品从原告处自行清理干净。由于租赁车间因为被告的使用而造成的地面、墙体、窗户、屋顶的损坏，故被告应依据评估报告向原告陈庆俊支付修复费用44313.15元，并返还原告垫付的评估费3900元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”，故对原告陈庆俊要求被告王泽章支付房屋使用费的诉讼请求本院予以支持，但由于原告称已于2020年5月1日将车间另行出租，故房屋使用费计算的期限为2018年10月31日至2020年4月30日共计16个月，因双方原约定的租赁车间为1000㎡、租赁费为每年58000元，由于被告在租赁期满后实际占用的车间面积为320㎡（北大车间地面270㎡+东小车间地面50㎡），因此被告应支付房屋使用费24746.67元（58000/1000/12*320㎡*16月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告陈庆俊与被告王泽章于2015年10月30日签订的房屋租赁合同无效； 二、被告王泽章于判决生效之日起十日内搬出其留在原告陈庆俊处的电器2组、塑料水池7个（3大4小）、大塑料桶2个（内各有半桶原料）、酸性镀锌柔软剂17桶； 三、被告王泽章于判决生效之日起十日内支付原告陈庆俊2018年10月31日至2020年4月30日的房屋使用费24746.67元； 四、被告王泽章于判决生效之日内十日内支付原告陈庆俊房屋修缮费用44313.15元、评估费3900元。 如果未按上述判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1624元，由被告王成章负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  楚金福 人民陪审员  李红艳 人民陪审员  王其焕 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  李瑞雪