广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初12846号原告：王琴，女，汉族，1983年9月12日出生，住广东省深圳市*********************2604，公民身份号码：421************441。原告：苏小清，女，汉族，1991年4月29日出生，住湖北省公安县**********，公民身份号码：421************080。上列原告的共同委托诉讼代理人：王**，广东德纳律师事务所律师。被告：华达供应链管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街**附****。法定代表人：刘某1。被告：刘某1，男，汉族，1982年6月15日出生，住四川省罗江县***********，公民身份号码：510************735。被告：东莞市富余实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市大朗镇巷头社区*********之一。法定代表人：谢某1。被告：惠州市顺颂商祺实业有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区******海信金融广场25层19号。法定代表人：胡平平，职务：总经理。被告：张超，男，汉族，1986年3月14日出生，住广东省惠州市********************，公民身份号码：510************41X。被告惠州市顺颂商祺实业有限公司、张超的共同委托诉讼代理人：张艳、李嘉奇，均系广东彰晨律师事务所律师。原告王琴、苏小清与被告华达供应链管理有限公司（以下简称华达公司）、刘某1、东莞市富余实业投资有限公司（以下简称富余公司）、惠州市顺颂商祺实业有限公司（以下简称顺颂商祺公司）、张超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王琴，原告王琴、苏小清的共同委托诉讼代理人王**，被告顺颂商祺公司、张超的共同委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼，被告华达公司、刘某1、富余公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琴、苏小清向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告华达公司签订的《房屋买卖合同》；2.被告华达公司向两原告退回购房款1154033元、公证费1100元、违约金70000元、逾期退款违约金41850.63元（自2019年6月1日起算，以1155133元为基数，中国人民银行同期贷款利率4倍计算，暂计至2019年8月16日，此后计算至判决确定之日止）；3.被告刘某1、富余公司对上述被告华达公司应付款承担无限连带清偿责任；4.被告顺颂商祺公司、张超对上述被告华达公司应付款承担损害赔偿责任；5.被告顺颂商祺公司、张超向原告返还170000元（自起诉之日起算，以170000元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率计算，计算至判决确定之日止），被告华达公司、刘某1对该应付款项承担无限连带清偿责任；6.被告华达公司、刘某1向原告支付律师费158000元；7.本案诉讼费由五被告承担。庭审中，原告变更第四项诉讼请求为被告张超、顺颂商祺公司对上述被告华达公司应付款项中的19%承担连带清偿责任以及诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年10月5日，两原告在东莞市胜天房地产经纪有限公司张猛的带领下到东莞市莞城区***看西城楼商铺。接待原告的售楼处工作人员李松带着华达公司的工作牌。两原告预订了南区3座119号、120号商铺，并向被告华达公司预交了32万元，其中4万元微信转账给被告顺颂商祺公司。2018年10月19日，原告与被告华达公司签订两份《房屋买卖合同》，约定原告向被告华达公司购买东莞市莞城区***西城楼大街小区南区****、120号两套。签订合同当天，两原告向被告华达公司支付了372566元、27万元、361467元、1100元，被告华达公司向两原告出具了5万元、10万元、450256元、553777元的4份收据，被告顺颂商祺公司向两原告出具了10万元、7万元的2份收据，但1100元没有出具收据。2018年12月6日，原告发现西城楼售楼处只有一人上班，原告联系李松询问案涉房屋被查封事宜。过了几天被告张超给原告提交了一份《说明》。2019年3月19日，被告刘某1向两原告出具一份《个人连带责任担保书》。2019年5月5日，被告华达公司、刘某1又向两原告出具一份《退款承诺书》，承诺向两原告退款1325122元，违约金7万元等。2019年8月13日，两原告与被告华达公司签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定将争议管辖地变更至东莞市第三人民法院，被告华达公司表示认可上述《退款承诺书》上被告刘某1承诺的全部条款。案涉两处房屋系被告富余公司所有。被告华达公司与被告顺颂商祺公司签订了一份《东莞市西城楼繁华里项目商铺销售代理协议》，收款账户信息为被告张超。原告认为，被告华达公司法定代表人刘某1在《个人连带责任担保书》中陈述因被告华达公司原因未能履行相关合同，现作退款处理，应视为被告华达公司单方解除合同。被告刘某1作为连带责任担保人，应承担无限连带清偿责任。被告富余公司作为案涉物业的所有权人，出具《说明》陈述被告华达公司对案涉物业拥有对外销售权，让两原告以为是被告富余公司授权被告华达公司销售案涉物业，被告富余公司应作为委托人对被告在本案中应承担的责任无限连带清偿责任。被告顺颂商祺公司在销售案涉物业时，故意隐瞒事实并提供虚假情况，应对两原告承担损害赔偿责任。被告顺颂商祺公司收取原告170000元没有法律和合同约定的依据，应向原告返还。被告张超是被告顺颂商祺公司的股东，被告张超与被告顺颂商祺公司混同，应共同向两原告返还170000元。被告华达公司法定代表人在《个人连带责任担保书》、《退款承诺函》均以被告华达公司、刘某1的名义承诺支付该170000元，因此应对该款项的支付承担无限连带清偿责任。被告顺颂商祺公司、张超辩称，一、两被告不是本案的诉讼主体，不能作为本案被告，无需承担原告诉请的法律责任。两被告不是房屋买卖合同的当事人。被告顺颂商祺公司收取服务费是基于被告华达公司与被告顺颂商祺公司签订的《商铺销售代理协议》，不是本案的房屋买卖合同。二、原告与被告华达公司签订的《房屋买卖合同》解除并不必然导致被告华达公司与被告顺颂商祺公司的《商铺销售代理协议》解除，因此原告的主张不成立。三、两被告无过错无需承担赔偿责任且被告华达公司、刘某1已经就损失承担予以承诺。原告已经明确知晓案涉房屋的权属现状。被告华达公司、刘某1已经承诺对原告的房款以及违约金、服务费等全部承担法律责任，符合案件的事实和法律规定，原告对两被告的诉求没有事实和法律依据。四、被告张超仅为被告顺颂商祺公司的指定收款人，原告主张被告张超与被告顺颂商祺公司混同不成立。经审理查明，座落于东莞市莞城区*************的房屋（以下简称案涉房屋一）的权属人是被告富余公司，权属证明号码为0****6。座落于东莞市莞城区*************的房屋（以下简称案涉房屋二）的权属人是被告富余公司，权属证明号码为0****5。被告华达供应链管理有限公司于2019年2月20日变更名称，原名称为华达供应链管理股份有限公司。2018年10月19日，被告华达公司作为出售方、原告王琴、苏小清作为认购方签订了两份认购书。随后，2018年10月19日，两原告作为买方、被告华达公司作为卖方签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018015），约定原告购买案涉房屋一，建筑面积为27平方米，价格为1293777元，约定原告于2018年10月19日前支付10万元作为定金，2018年10月20日前支付首期楼价款（已包含定金）653777元，第八条约定“卖方交付该物业予买方使用之日期为2019年05月30日”、第十条约定“卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责”、第十一条约定“卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方除退回买方已付的所有费用外，必须向买方支付买方已付所有费用的30%金额人民币叁拾捌万捌壹叁拾叁元整（¥388133.00）作为违约金。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方除退回买方已付所有费用外，另须向买方支付按成交价每日千分之三作为违约金”等。两原告作为买方、被告华达公司作为卖方签订另一份《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018016），约定原告购买案涉房屋二，建筑面积为21.47平方米，价格为1000256元，约定原告于2018年10月19日前支付5万元作为定金，2018年10月20日前支付首期楼价款（已包含定金）500256元，第八条约定“卖方交付该物业予买方使用之日期为2019年05月30日”、第十条约定“卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责”、第十一条约定“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方除退回买方已付的所有费用外，必须向买方支付买方已付所有费用的30%金额人民币叁拾零柒拾陆院元整（¥300076.00）作为违约金。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方除退回买方已付所有费用外，另须向买方支付按成交价每日千分之三作为违约金”等。两原告主张已支付被告华达公司及被告顺颂商祺公司共计1325133元，其中1100元没有收据。被告华达公司于2018年10月19日出具了4张收据，确认收到两原告支付的案涉房屋一的定金5万元、首期款450256元，案涉房屋二的定金10万元、首期款553777元。被告顺颂商祺公司于2018年10月19日出具两张收据，确认收到两原告支付的案涉房屋一的服务费10万元、案涉房屋二的服务费7万元。原告主张因案涉两处房屋被查封无法继续交易，且案涉房屋所有权人并非被告华达公司。2019年3月19日，被告刘某1出具一份《个人连带责任担保书》，“……华达供应链管理股份有限公司与夏小珍于2018年11月6日签订的西城楼繁华里《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018017）；与苏小清、王琴于2018年10月19日签订的西城楼繁华里《房屋买卖合同》（合同编号：HDYGL-XCL-JY-2018015、HDYGL-XCL-JY-2018016）因华达供应链管理股份有限公司原因未按约定履行上述三分合同，现作退款处理，退款时间为2019年5月1日前……现华达供应链管理股份有限公司法定代表人刘某1自愿为上述三分合同退款作个人连带责任担保至退款完毕时止。担保人：刘某1二〇一九年三月十九日”。2019年5月5日，被告刘某1出具一份《退款承诺书》，“现本公司华达供应链管理有限公司（原名：华达供应链管理股份有限公司）和法人刘某1共同向王琴、苏小清承诺如下”，承诺“退给王琴、苏小清总金额共¥1395133元整”、“若我不能按本承诺书在2019年5月31日之前退回全部款项¥1395133元整，我还需承担从2019年6月1日开始的违约金。违约金计算方式：以¥1395133元整为本金，按人民银行贷款利率的4倍计息至退款完毕为止”、“如果我本人违约，造成王琴、苏小清诉讼支付的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等费用由我负责”等。2019年8月13日，两原告与被告华达公司签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定变更两份《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018015、HDGYL-XCL-JY-2018016）第十五条，并“另注：华达供应链管理有限公司还认可本公司法人代表刘某1在2019年5月5日签署的《退款承诺书》中的所有条款”。2018年8月5日，被告华达公司作为甲方、被告顺颂商祺公司作为乙方签订一份《东莞市西城楼繁华里项目商铺销售代理协议》，代理期限为2018年8月5日至2018年12月31日止，约定由被告顺颂商祺公司代为出售东莞市西城楼繁华里商业项目，“团购服务费由乙方向客户收取并开具收款收据”、“若客户最终未成功签订《商品房买卖合同》达成购房交易或达成后又退房的，则乙方向客户返还团购服务费”、“乙方首款账户信息如下：账户名：张超账号：62170031700********开户行：中国建设银行惠州江北支行”等。原告提交委托代理合同、律师费发票主张五被告应支付律师费158000元。发票显示律师费为10000元，委托代理合同约定合同签订之日支付10000元，收到涉案款项之日支付余款。原告提交一份《说明》主张被告华达公司取得案涉房屋的对外出售权，但该《说明》中仅显示被告华达公司取得位于东莞市西正街西城楼大街小区***套商铺的对外销售权，并未显示具体位置，也未记载案涉两处房屋具体位置。本院认为,被告华达公司、刘某1、富余公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此造成的不利后果应自行承担。案涉两处房屋的所有权人为被告富余公司，两原告提交的证据未能证明被告华达公司有权出售案涉房屋，被告富余公司也未追认，且两原告主张因案涉房屋被查封无法继续交易，被告刘某1在《退款承诺书》中自认因被告华达公司的原因不能按约定日期过户，被告华达公司在《房屋买卖合同补充协议》认可该《退款承诺书》，根据两原告与被告华达公司签订的两份《房屋买卖合同》的约定，两原告请求解除原告与被告华达公司签订的两份《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018015、HDGYL-XCL-JY-2018016）符合法律规定，本院予以支持。两原告与被告华达公司签订的两份《房屋买卖合同》解除，根据上述两份合同的约定，原告请求被告华达公司退回购房款1154033元（50000元+450256元+100000元+553777元）符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告华达公司应当返还公证费1100元，但提交的证据未能证明已向被告华达公司支付该费用，对于原告的主张，本院不予支持。根据两份《房屋买卖合同》第十一条的约定，被告华达公司应当按照已付所有费用的30%金额支付违约金，被告刘某1出具的《退款承诺书》载明其与原告协商一致违约金为7万元，被告华达公司对《退款承诺书》予以确认，视为两原告与被告华达公司协商一致变更合同约定，因此，两原告请求被告支付违约金7万元，符合法律规定，本院予以支持。被告刘某1出具、被告华达公司确认的《退款承诺书》载明“若我不能按本承诺书在2019年5月31日之前退回全部款项¥1395133元整，我还需承担从2019年6月1日开始的违约金，违约金计算方式：以¥1395133元整为本金，按人民银行贷款利率的4倍计息至退款完毕为止”，被告华达公司未提交证据证明已经返还购房款及违约金给原告，因此，被告华达公司应向两原告支付逾期退款违约金，计算方式：1.以1154033元为本金，自2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付至2019年8月19日；2.以1154033元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际付清之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。《退款承诺书》载明违约需支付律师费，被告刘某1承诺支付律师费，被告华达公司予以确认该承诺，两原告为本案诉讼实际支付了律师费10000元，应当由被告华达公司、刘某1承担。两原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告刘某1的责任。被告刘某1在《退款承诺书》承诺承担无限连带担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，被告刘某1应对被告华达公司上述退回购房款1154033元、违约金70000元、逾期违约金的债务承担连带清偿责任。两原告主张被告华达公司系被告富余公司的代理人，其行为应当由被告富余公司承担连带清偿责任，但两原告提交的证据未能证明其主张，应当承当举证不能的不利后果，因此，对于两原告的主张，本院不予支持。被告顺颂商祺公司收取了两原告团购服务费170000元，现两原告与被告华达公司的两份《房屋买卖合同》解除，被告华达公司、被告顺颂商祺公司签订的《东莞市西城楼繁华里项目商铺销售代理协议》“若客户最终未成功签订《商品房买卖合同》达成购房交易或达成后又退房的，则乙方向客户返还团购服务费”之约定，两原告请求被告顺颂商祺公司返还团购服务费170000元及利息（以170000元为本金，自起诉之日即2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际付清之日止），本院予以支持，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。被告张超系《东莞市西城楼繁华里项目商铺销售代理协议》中指定收款账户的所有人，两原告主张被告张超与被告顺颂商祺公司存在混同，但提交的证据未能证明其主张，本院不予采信。两原告请求被告华达公司、刘某1对被告顺颂商祺公司上述债务承担连带清偿责任，没有依据，本院不予支持。两原告请求被告张超、顺颂商祺公司对上述被告华达公司应付款项中的19%承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。两原告请求保全费没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：解除原告王琴、苏小清与被告华达供应链管理有限公司于2018年10月19日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018015）；二、解除原告王琴、苏小清与被告华达供应链管理有限公司于2018年10月19日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：HDGYL-XCL-JY-2018016）；三、被告华达供应链管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告王琴、苏小清购房款1154033元，支付违约金70000元及逾期违约金（计算方法：1.以1154033元为本金，自2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付至2019年8月19日；2.以1154033元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际付清之日止）；四、被告刘某1对被告华达供应链管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、被告华达供应链管理有限公司、刘某1应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告王琴、苏小清律师费10000元；六、被告惠州市顺颂商祺实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告王琴、苏小清团购服务费170000元及利息（以170000元为本金，自2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际付清之日止）；七、驳回原告王琴、苏小清对被告东莞市富余实业投资有限公司、张超的诉讼请求；八、驳回原告王琴、苏小清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19154.85元、保全费5000元，由原告王琴、苏小清负担受理费2401元、保全费5000元，被告华达供应链管理有限公司、刘某1负担受理费14712.85元，被告惠州市顺颂商祺实业有限公司负担受理费2041元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  伦艳芬审判员  陈素娟审判员  陈倩媚二〇二〇年七月六日书记员  黄慧珊附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。