广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0502民初4996号 原告：张志方，男，1950年11月12日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：梁海东，广西南珠律师事务所律师。 被告：张冰，女，1983年4月11日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市道外区。 委托诉讼代理人：罗杰，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴英豪，广西东方意远律师事务所律师。 第三人：秦启梅，女，1955年11月14日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省牡丹江市。 第三人：张丽杰，女，1957年3月25日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市通河县，现住黑龙江省哈尔滨市通河县。 第三人：张丽艳，女，汉族，1959年10月14日出生，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市南岗区，现住黑龙江省哈尔滨市通河县。 第三人：张晓军，男，1963年5月29日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市通河县，现住黑龙江省哈尔滨市通河县。 第三人：中国建设银行股份有限公司北海分行,住所地：广西北海市北海大道鸿海大厦。统一社会信用代码：91450500899304482U。 负责人：李毅，行长。 委托诉讼代理人：许娟，女，汉族，1972年8月6日出生，户籍所在地广西北海市海城区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李宏康，男，汉族，1969年8月11日出生，户籍所在地广西北海市海城区，系该公司员工。 原告张志方与被告张冰、第三人秦启梅、张丽杰、张丽艳、张晓军、中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称“北海建行”）物权保护纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志方及其委托诉讼代理人梁海东、被告张冰的委托诉讼代理人罗杰、第三人北海建行的委托诉讼代理人许娟、李宏康到庭参加诉讼，第三人秦启梅、张丽杰、张丽艳、张晓军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张志方向本院提出诉讼请求：1、确认登记在被告张冰名下的位于广西北海市权属为原告张志方所有；2、被告张冰应在原告张志方提前以被告张冰的名义一次性归还该房屋贷款后，配合原告张志方将广西北海市过户到原告张志方名下。事实及理由：原告张志方与妻子张丽娟系二婚重组的家庭，均系国家税务总局哈尔滨市通河县税务局退休职工，原告张志方于2010年11月退休，妻子张丽娟于2017年5月退休。原告张志方与前妻生育一个儿子张海冬，张丽娟与前夫生育一个女儿朱蕊。张丽娟的家庭关系为兄弟姐妹六个，分别是大姐张丽萍、二姐张丽、三姐张丽杰（被告张冰的母亲）、四姐张丽艳、老五张丽娟、六弟张晓军。2012年春节期间，原告张志方与妻子张丽娟，张丽娟的二姐张丽、三姐张丽杰（被告张冰的母亲）及其丈夫张德军、四姐张丽艳、六弟张晓军来广西北海市看房，发现北海市环境优美、空气质量优良，是旅游度假的首选之地，便商议每个家庭一起在北海市同一个小区各自购买一套商品房，方便以后大家来北海市旅游或退休后来此度假居住。经过挑选，大家一致选定在广西北海市北海大道263号君临西海岸小区各自购买一套，因原告张志方与妻子张丽娟系二婚重组的家庭，便决定两人各自购买一套，以便日后留给各自的子女。原告张志方与妻子张丽娟因临近退休，无法办理按揭贷款，原告张志方因其自己儿子张海冬已有自家买楼的贷款，便以妻子张丽娟三姐张丽杰的女儿张冰的名义按揭贷款购买涉案房屋；妻子张丽娟以与前夫所生女儿朱蕊的名义购买北海市。购买上述房产时，张冰、朱蕊并未到场签订商品房买卖合同，均委托房产中介代为签署，其中，原告张志方用自己的住房公积金作为首付款购买的涉案房屋是以被告张冰的名义，房产中介秦启梅代为签署商品房买卖合同；张丽娟用自己的住房公积金作为首付款购买的北海市是以朱蕊的名义，房产中介秦启梅代为签署商品房买卖合同。购买上述房产后，原告张志方与妻子张丽娟全权委托张丽娟的弟弟张晓军对外签订装修合同进行装修，2013年5月委托在北海市做装修生意的通河县老乡杨某管理并对外出租涉案房屋，2017年以后委托王洪娥管理并对外出租，所得租金均通过银行转账、微信转账方式最终由原告妻子张丽娟收取。涉案房屋所需归还的房贷，前期由张丽娟账户转给四姐张丽艳的账户，再由张丽艳的账户转到张冰北海建行账户归还房贷。后期均有张丽娟本人通过手机转到张冰北海建行账户归还房贷。原告张志方的妻子张丽娟于2018年7月12日因车祸死亡，张丽娟用自己的住房公积金作为首付款以女儿朱蕊的名义购买的北海市，在张丽娟生前就同意由朱蕊处置转让，转让款也由朱蕊收取。北海市虽然登记在被告张冰的名下，但是被告对该房产没有履行过出资义务，也没有对该房产进行过管理、使用、收益，原告也没有明确表示过将上述房产赠与给被告，因此被告张冰不属于北海市的真正产权人，原告才是上述房产的真正产权人。原告要求被告过户归还上述房产的产权，被告拒绝归还，损害了原告的合法权益，特诉至法院。 被告张冰辩称，原告陈述的事实与理由不具有客观真实性，无法形成相关的证据链，法院应不予采信。被告提供的证据足以证明涉案房屋是被告出资购买，并交纳税费，办理不动产权登记，被告是涉案房屋的真正所有权人。不动产登记具有物权对抗效力，涉案房屋目前登记在张冰名下，原告主张房屋是其所有，应提供相反且充分的证据，推翻产权的记载。因此，在原告无相反证据的情况下，其诉求没有事实及法律依据，应予以驳回。 第三人张丽杰、张丽艳、张晓军书面述称，涉案房屋所有权人是张冰本人的，与原告无任何关系。原告所述与事实不符:1、房屋首付款是由张丽杰以银行汇款的形式转给张丽艳（汇款93000元，已调出张丽艳收款底联），再由张丽艳以银行转账的形式分三次转给开发商的；2、购房合同、贷款合同也是由张冰公证委托秦启梅代为办理的，公证书当时已经交给开发商和银行。办理时只有张丽艳和秦启梅在场，因为房产与原告夫妇无关，所以当时原告夫妇并不在场；3、契税、物业费、入户费、电梯费以及入户时所补交的房屋面积差价款、房屋契税款等费用全部是由张丽杰与爱人交付的。因为时隔比较长，所以现在有一些转款交款记录已经找不到了，但是有一些重要票据在张冰手里；4、办理入户时，是由张冰公证委托张晓军代为办理的，公证委托书在当时交给开发商了；5、涉案房屋的装修是张丽杰夫妇以及张冰委托张晓军代为办理的，当时给张晓军转了三万元装修款，因为时隔较长，所以只找到了装修款三万元的转款记录和张晓军收到钱款后出具的收条；6、出租也是由张丽杰夫妇交由在北海的老乡代为办理的；7、涉案房屋归还贷款方面，因为当时张丽杰夫妇所在的城市没有中国建设银行，所以都是由张丽艳和朱蕊代张丽杰夫妇往张冰还款账户存钱，张丽艳和朱蕊当时在北海也有购房，所以她们在为自己房子还贷的同时就帮我们进行还款了，之后我们都以转账和现金的形式交付给张丽艳和朱蕊了；8、购房合同、贷款合同等一些跟此案件内涉及房产的材料，当时由张丽艳代为保管，因为之前张丽艳在北海时间，之后张丽艳从北海回来，搬家时就都放在原告妻子张丽娟那里了，张丽娟意外去世后有一些我们就都没有找到，向原告索要，原告却说都已经丢失了，没想到原告拿购房合同和银行贷款合同来做文章。从以上可知，原告所述观点与事实不符，建议法官慎重采纳原告的证据，原告东拼西凑的证据完全是为了扭曲事实，原告在其配偶去世后，夺走了张丽娟和原告婚前的房产，还要继续霸占涉案房产，只是因为原告捡到了涉案房屋购房合同和银行贷款合同。原告的妻子去世后，原告对继女也没有尽到继父该尽的责任，一直挑拨亲属间的关系。 第三人北海建行述称，对于原被告间的房产交易不清楚，截止2020年4月27日，诉争的房产尚欠贷款162963.06元，在贷款未还清的情况下不同意过户，如还清贷款后，对于房产过户无意见。 第三人秦启梅未作书面意见，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人秦启梅、张丽杰、张丽艳、张晓军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为已放弃答辩与质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 原告张志方与张丽娟（2018年7月30日因死亡注销户口）于2007年1月15日登记结婚，系二婚重组的家庭，原告张志方与前妻生育一个儿子张海冬，张丽娟与前夫生育一个女儿朱蕊。原告张志方于2010年11月退休，张丽娟于2017年5月退休。张丽娟与第三人张丽杰（被告张冰的母亲）、张丽艳、张晓军系兄弟姐妹关系。 2010年2月22日，（买受人）张冰公证委托第三人秦启梅与（出卖人）北海鑫来房地产开发有限公司（以下简称“鑫来公司”）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人建设的北海市，该房建筑面积61.93平方米，单价为每平方米5059元，总金额为313304元；买受人签署合同当日付清首付款，首付款不少于全部房价款的30%，计94304元，并将办理银行按揭手续所需的全套申请材料交给出卖人或相关银行，余款约占全部房价款的70%，计219000元，由买受人向银行申请按揭贷款支付；出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘察单位和建委相关部门六方主体竣工验收合格的商品房交付买受人使用等。合同签订当日，案外人鑫来公司出具《收款收据》，载明：兹收到张冰交来一号楼603购房款首付63304元。2011年2月28日，鑫来公司出具《收据》，载明：今收到张冰交来1-603契税9399元。2011年3月1日，鑫来公司出具《收据》，载明：今收到张冰交来1-603工本、抵押、保险、代办抵押等合计3724元。2010年4月4日，鑫来公司出具《收款收据》，载明：今收到张冰购房1＃603房补缴首付款涉31000元。庭审中，原告主张涉案房屋购房首付款系其提取住房公积金支付的，并提供国家税务总局通河县税务局开县的证明和银行流水明细，证实截止2009年12月30日，张志方与张丽娟应发放住房分配货币分别为88290元、67725元。张志方于2010年1月4日提取住房公积金88290元，于2010年1月12日向张丽娟账户转入8万元。张丽娟于2010年4月3日、4月22日、4月24日分别取款31000元、50000元、22000元，合计103000元。被告张冰主张，涉案房屋首付款系其向开发商支付的，并提供第三人张丽杰及张丽艳的银行流水明细，证实2009年12月26日，张丽杰向张丽艳账户转存93000元，张丽艳当日出具《收条》，确认收到张丽杰汇款93000元，用于购买张冰购买北海君临西海岸首付款。2010年2月3日至2010年6月5日，张丽艳账户有五笔款项转账至鑫来公司账户，张冰主张张丽艳代其于2010年2月3日、4日、4月4日分三笔向鑫来公司支付购房首付款20000元、43000元、31000元，合计94000元。2013年3月7日，鑫来公司出具《收据》2份，分别确认收到张冰交来1-0603补交面积差3541.3元、契税106.24元。北海市地方税务局房地产交易契税完税证明书显示，涉案房屋已缴纳契税9399.12元。 2010年8月18日起至2013年11月11日，张丽娟账户转到张丽艳账户款项共32笔，金额为1050元至5600元不等。2010年3月13日至2010年12月14日，张志方账户转到张丽艳账户款项共20笔，金额为300元至2500元不等。原告主张，因张丽艳当时在北海居住，其与配偶张丽娟以家庭支付的方式通过张丽艳账户转账归还涉案房屋按揭贷款，张丽艳则辩称其与张丽娟之间存在其他债权债务关系，自2015年11月13日至2017年11月3日，张丽艳通过银行转账向张丽娟账户转账共5笔款项，分别为20000元、20000元、20000元、31200元、440元，合计91640元。 2011年9月23日，鑫来公司通知张冰交房。原告主张开发商将涉案房屋交付给第三人张丽艳，张丽艳收房之后交由杨某、张晓军装修。被告张冰则称，其委托张晓军办理收房手续后，张冰的母亲张丽杰委托张晓军装修并支付装修款30000元，张晓军出具《收条》确认收到该装修款；涉案房屋装修好以后，前期由杨某代为出租，后期委托王洪娥对外出租。2013年，（甲方）张晓军代张冰与（乙方）北海亿阳装饰工程有限公司签订《北海亿阳装饰工程有限公司合同书》，约定甲方决定委托乙方对位于北海房屋进行居室装潢。合同乙方落款处有证人杨某印。庭审中，杨某述称，其从事装修工作，涉案房屋及另一房屋（北海市）为张志方及张丽娟所购买。业主口头委托其代为出租上述2套房屋，其曾与案外人蔡国菊签订《租房合同》，将涉案房屋出租给案外人使用，并将所收取的该2套房屋的租金打入张丽娟的账户。2014年5月23日至2017年4月20日，张丽娟账户收到杨某转账的款项合计17笔，金额为1200元至6600元不等。此外，证人杨某还述称，张丽娟及其姐弟亲属在北海共计购置8套房屋。 上述鑫来公司出具的购房收款收据、契税收据及面积差额收据原件在被告张冰处，《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、其他收据、完税证明、《北海亿阳装饰工程有限公司合同书》、《租房合同》原件在原告张志方处。被告张冰辩称，张丽艳离开北海搬家时，将上述材料原件交给张丽娟保管，张丽娟去世后，张志方据为己有，拒不交出。 2010年5月22日，（借款人）张冰公证委托第三人秦启梅与（贷款人）北海建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：XXXX），以涉案房屋向北海建行抵押借款219000元，借款期限为2010年5月12日至2035年5月12日，双方约定借款人采用等额本息方法还款，每月归还本息1286.51元，担保方式为抵押加阶段性保证。涉案房屋于2010年6月3日办理抵押登记，抵押权人为北海建行。庭审时，北海建行称截止2020年4月27日，涉案房屋尚欠贷款162963.06元，在贷款未还清的情况下不同意办理涉案房屋过户手续，如还清贷款后，对于房产过户无意见。自2010年至2018年，张冰用于归还涉案房屋的银行还贷账户资金均来自于张丽艳、朱蕊。 目前，涉案房屋还贷正常。涉案房屋于2014年2月13日进行产权登记，产权证号为北房权证（2014）字第X**，房屋所有人为张冰单独所有。根据北海市自然资源局于2020年6月23日出具的《不动产登记信息查询证明》显示，涉案房屋于2010年6月3日办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为第三人北海建行，无查封登记。 本院认为，本案的争议焦点是原被告双方是否构成借名买房，涉案房屋的实际物权人是谁。要认定涉案房屋的实际物权人，需要综合考虑借名的合理性、出资主体、房屋使用、证件原件保管及双方陈述的合理性。首先，原告张志方主张与配偶张丽娟在涉案房屋购买时均已临近退休，无法申请银行贷款，且张志方与前妻的儿子已申请过购房贷款，张丽娟也单独为其与前夫的女儿朱蕊购买了另一套房屋，故而借用张丽娟的外甥女张冰的名义买房。根据我国银行购房贷款的相关政策规定，临近退休人员购房确实存在一定的不便（如无法通过贷款人审核、贷款年限短等），因此，张志方借名买房的理由具有合理性。其次，从涉案房屋购房首付款及按揭贷款的支付情况看，其一，从张志方提供的国家税务总局通河县税务局开县的证明和银行流水可知，张志方购房首付款的资金来源于住房公积金，且提取时间和金额与签订《商品房买卖合同》的时间和金额较为吻合。同时，结合张丽娟与张丽艳频繁的资金往来，张丽艳当时在北海居住生活的实际情况，原告主张涉案房屋系其委托张丽艳代为支付购房首付款具有合理性。相反，被告张冰主张涉案房屋购房首付款由其母亲张丽杰于2009年12月26日向张丽艳转账支付93000元，而《商品房买卖合同》签订时间为2010年2月22日，被告提前知道购房首付款金额并提前转账，不符合常理。另外，根据证人杨某的陈述，张丽娟及其姐弟亲属在北海共计购置8套房屋，不排除上述款项系张丽杰与张丽艳针对其他房屋所支付的购房款的可能性。其二，从张丽娟的银行账目明细看出，从张丽娟、张志方账户转至张丽艳账户的款项合计几十笔，且几乎为每月一付，支付的数额几乎相同，其中2012年4月至12月每月支付数额均为2500元，该数额与张志方主张让张丽艳代为归还张志方、张丽娟所购两套房屋的银行贷款相一致，而张丽艳对于张志方所转的款项并未作合理解释，对于张丽娟所转的款项认为是其他债权债务关系，缺乏证据佐证，对张丽艳的抗辩，本院不予采信。事实上，自2010年至2018年，张冰用于归还涉案房屋的银行还贷账户资金均来自于张丽艳、朱蕊，张冰没有证据证实用自有资金归还过涉案房屋的银行按揭贷款。再次，从涉案房屋的占有、使用、收益情况看，被告张冰没有证据证实其收取过涉案房屋的租金，或对涉案房屋进行管业，反之，从证人杨某的证人证言可知，涉案房屋的租金收入均由张丽娟收取，原告主张其为涉案房屋的物权人，具有事实依据。最后，涉案房屋的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、其他收据、完税证明、《北海亿阳装饰工程有限公司合同书》、《租房合同》原件均在原告张志方手上，被告张冰手上仅有部分购房首付款、缴纳契税等收据原件。张志方主张当时张丽艳在北海居住，交纳相关费用由其代办，结合涉案房屋的首付款、税费的实际支付情况，陈述前后相符。被告辩称张丽艳离开北海搬家时，将上述材料原件交给张丽娟保管，张丽娟去世后，张志方据为己有，拒不交出。本院认为，被告张丽艳的上述陈述，不具有高度盖然性。此外，如果涉案房屋由张冰购买，张丽艳将涉案房屋原件交给张丽娟保管逻辑上不成立，且上述原件为涉案房屋的重要证件，在张丽娟去世前，被告一直不曾要求张丽娟归还，与一般生活经验相违背。综上，本院认为，原告张志方的主张及提供的证据，能够形成完整的证据链，其所陈述的事实更具客观性、真实性和合理性，本院认定原被告双方之间构成借名买房，涉案房屋的实际物权人是张志方。 根据庭审查明的事实，涉案房屋截止2020年4月27日，尚欠北海建行贷款162963.06元，原告张志方同意提前一次性归还该房屋贷款，因此，原告请求确认登记在被告张冰名下的位于广西北海市房屋归其所有，并在履行上述清偿义务后，请求张冰协助办理上述房屋产权过户登记手续，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条和《中华人民共和国物权法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认登记在被告张冰名下的位于广西北海市屋【产权证号为：北房房权证（2014）字第X**归原告张志方所有； 二、原告张志方应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性归还房屋贷款162963.06元（截止2020年4月27日）给第三人中国建设银行股份有限公司北海分行； 三、原告张志方在履行完毕上述第二项的清偿义务十日内，被告张冰应协助将位于广西北海市屋【产权证号为：北房权房权证（2014）字第X**理过户登记至原告张志方名下。 案件受理费5998元，由被告张冰全部负担（该费用原告已预交，被告张冰在本判决发生法律效力之日起十日内一次性归还给原告张志方）。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5998元。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  李石珍 二〇二〇年七月十五日 法官 助理  张彩玲 书 记 员  黄琳琳