西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初3262号原告:西安海荣投资有限公司。法定代表人：郑青海，总经理。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世艳，陕西信邦律师事务所实习律师。被告：郑斌，男。被告：张晓艳，女。共同委托代理人：赵士国，江苏永衡昭辉律师事务所律师。共同委托代理人：王永珍，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告西安海荣投资有限公司与被告郑斌、张晓艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安海荣投资有限公司的委托诉讼代理人赵研，被告郑斌、张晓艳的共同委托代理人赵士国、王永珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安海荣投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告立即返还房屋；2、判令被告支付从2019年6月1日计算至2020年5月31日租赁费用448452元、违约金59785元（违约金以应付未付的金额按照年息24%计算）；3、判令被告张晓艳对上述租赁费用及违约金承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定由原告向被告郑斌出租位于西安市文景路西侧与凤城八路南侧西北国金中心XX幢X单元X层X、X、X号房，建筑面积为644.33平方米作为被告办公用地，租期为2017年12月29日起至2023年2月28日止，租赁费用为37371元，被告张晓艳作为保证人对被告郑斌欠付的租金、违约金等承担连带保证责任。该合同签订后，其依约向被告交付了租赁房屋，但被告仅支付了部分租赁费，截止2019年11月21日，被告仍欠付其租赁费224226元。为维护合法权益，故原告诉至本院。被告郑斌、张晓艳共同辩称，1、原、被告签订的房屋租赁合同已于2019年7月1日解除，租金应计算至2019年7月1日止。2、2019年9月3日，原告发出解除函，实际确认2019年7月1日被告的解除行为。3、2019年9月17日，据被告郑斌陈述，前往西安将案涉房屋钥匙交给了物业管理人员王燕燕，并当场拒绝原告要求将案涉房屋恢复原状。鉴于被告拒绝恢复原状，原告应及时自行采取恢复原状措施并将案涉房屋重新租赁他人，避免额外损失，否则，因此而产生的额外损失，应由原告自行承担。4、被告郑斌并非怠于搬走案涉房屋内的家具，而是原告不允许被告将剩余物品搬出，原告应将相关物品折价支付原告。5、被告尚有74742元保证金在原告处，被告同意将该保证金的一部分冲抵2019年6月30日的房租，剩余多出的37371元，原告应退还被告郑斌。9月3日原告通过发出解除函的方式确认了被告的解除行为。2019年9月17日，其已前往西安将案涉房屋钥匙交付给物业管理人员王燕燕，并当场拒绝原告要求将案涉房屋恢复原状。鉴于其拒绝恢复原状，原告应及时自行采取恢复原状措施并将案涉房屋重新租赁他人，避免额外损失。由于原告未及时自行采取恢复原状措施且未将案涉房屋重新租赁他人，导致额外损失的，应由原告自行承担。其并非殆于搬走案涉房屋内的家具，而是原告不允许其将剩余物品搬出，原告应将相关物品折价支付。本案涉及合同已经在2019年7月1日解除，并且9月3日原告通过发出解除通知的方式确认被告解除行为，所以7月1日后产生的租金和违约金都不应由被告承担。原告所主张的违约金24%过高，请求法院依法予以调整。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2017年12月2日，被告支付原告保证金74742元。2017年12月4日，原告（甲方）与被告郑斌（乙方）、被告张晓艳（保证人，丙方）签订房屋租赁合同，约定：“……甲方同意依本合同的约定向乙方出租位于西安市文景路西侧与凤城八路南侧西北国金中心XX幢X单元X层X、X、X号房（即X座写字楼X单元X层X、X、X号房，下称简称“租赁房屋”），乙方亦同意承租该房屋。……该房屋租赁期限为5年。自2017年12月29日起至2023年2月28日止。其中2017年12月29日起至2018年2月28日止为装修期。租赁费用自2018年3月1日起计算。……租赁期内租赁房屋的租赁费用标准为：每月每建筑平方米人民币（不含税）[58]元整（大写：[伍拾捌元整]），租赁房屋月租赁费用总计为人民币[37371.00]元整（大写：[叁万柒仟叁佰柒拾壹元整]）。租赁期租赁费前三年不递增，自第4年起租赁费用每1年在上一年度基础上递增4%,以此类推（具体租赁费用情况见附件C）。乙方先付清租赁费用后使用租赁房屋。租赁费用由乙方按期（每[3]个月为一期）向甲方支付。首期租赁费用在本合同签订7日内乙方一次性支付甲方，后期租赁费用乙方应于上一计租周期届满前20日内一次性交清，以此类推。……为确保乙方确实履行本合同之各项义务，乙方应于签订本合同前三日向甲方支付相当于[2]个月首期租赁费用的保证金，共计人民币[74742]元整……当乙方有以下情况出现时，甲方有权视情况扣除乙方的履约保证金中的相应部分：2.1延迟交付租赁费用及违约金；为支付物业费、垃圾费等使用房屋的费用而导致交房承担的；……乙方在缴纳首期租金、首期物业管理费、保证金及其他各项应付款项（见物业服务合同），并且乙方之装修涉及方案获得了甲方、物业管理公司及相关政府部门的书面批准后方可入场进行装修工作。甲方或物业公司对装修设计方案的批准不减免乙方本合同项下任何义务和责任……4、在乙方对承租单元进行装饰装修期间，甲方和物业管理公司有权监督乙方及其聘请的装修公司所进行的装饰装修工程，并有权随时要求乙方对违反装修涉及的行为或施工进行纠正或整改，由此而发生的任何费用和期间延误均由乙方自行承担。……8、无论因何种原因双方租赁合同终止或解除时，乙方装修形成附合的装修装饰物，由乙方在不毁损房屋的前提下拆除，不能拆除的无偿归甲方所有，乙方无权要求甲方给予补偿。……2、承租期内，乙方已经保持租赁房屋及各项附属设施设备清洁完好，在租赁期满时，将其以正常状态（正常磨损除外）交还甲方。合同期满后，若乙方不续租或合同提前终止，乙方对租赁房屋装修、改善增设等附合物，乙方应在不破坏房屋主体结构、原配套设施及共用设施和内墙面平整的情况下，对可拆卸物予以拆除，恢复原状。租赁期满，租赁房屋内恢复、未拆除及未搬离的所有物品无偿归甲方所有。3、租期届满后，乙方在规定的办理期限届满后不予搬离，或办理后仍遗留在租赁房屋内乙方的所有物品、设施等视为乙方抛弃物，甲方有权自主办理或处置，因此发生的费用和损失由乙方承担。在乙方未付清房屋租赁费用、水电等费用或应承担违约责任的情况下，乙方同意甲方对乙方的装修、装饰添附物及内部经营物品有留置权……乙方有下列各款规定情形之一且在甲方告知后仍未改正者，甲方可以书面通知乙方单方终止本合同，双方合同自通知之日解除，乙方应赔偿甲方因此所发生之一切损失：1、乙方迟延支付或拒付租赁费用达10日及以上，或欠交租赁费用20%及以上时……乙方逾期交付租赁费用的，除应及时如数补交外，逾期每日按照应付本合同约定的一个交租周期的租赁费用总额的千分之一支付违约金……第十四条保证担保1、丙方自愿且不可撤销的为本合同项下乙方履行本合同项下的权利义务，以及所有的租赁费用、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用以及乙方应支付的其他款项的缴纳和支付承担连带保证责任房屋租赁合同”。2017年12月18日，被告郑斌签署客户入驻验收表，并于当日支付原告2018年3月1日至2018年5月31日的房租共计112113元。被告于2019年2月28日支付2019年3月1日至2019年5月31日的房租112113元后，自2019年6月1日后再未支付房租。后被告郑斌要求退租，因对被告郑斌是否应该将对案涉房屋的改造（将三间房屋打通，并修建隔油池）恢复原状，原、被告双方发生争议。2019年9月3日，原告在被告所租赁的房屋门上张贴解除函，该函载明：“……截止2019年8月20日，贵司拖欠我司租金74742元、违约金8969.04元，共计83711.04元，已经构成了严重违约，依据双方签订的《房屋租赁合同》我司现郑重函告如下：1、自本通知到达贵司的同时，即解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、贵司应在通知到达后十日内将该租赁房屋内物品搬离并缴纳欠付全部租金及违约金。3、如在上述期限内贵司未办理并办理交接手续的，贵司在该租赁房屋内的一切设备、设施及装修装饰均视为抛弃物，我司有权自行处理，由此造成的损失由贵司自行承担。保证金不予退还……”。后因双方协商未果，故原告诉至本院，形成诉讼。对于案涉房屋内的物品，原、被告签署物品清单，并一致确认如下：XXX室中有大抽油烟机1台、下水2个、中央空调室内机2台、文件柜1个、工作台3个、桌子1个、椅子1张。802室的办公室1中有桌子1个、椅子1张，办公室2中有桌子1个、椅子3张；办公室3中有工位12个、椅子12张、文件柜1台；前台有前台柜1个；会议室有桌子5个、椅子21张、演讲台1个、白板1个。803室的大办公室中有工位36个、椅子28张、中央空调室内机2台，办公室1有桌子1个、柜子1个、茶几1个，办公室2有桌子1个、椅子3张；财务室有工位2个、椅子4张、7个出风口所对应的空调内机、6层空调外机（格力）1台。诉讼中，因双方各持己见，致调解未果。以上事实有当事人陈述、房屋租赁合同、西安市房屋权属分户表、客户入驻验收表、银行流水、收款收据、解除函等证据附卷为证。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告在平等自愿的基础上达成的房屋租赁合同应属合法、有效，对原、被告均有法律约束力，原、被告均应自觉遵照履行。被告郑斌未按约定支付2019年6月1日以后的房屋租金，根据原、被告在房屋租赁合同中的约定，原告有权行使单方解除权，结合原告于2019年9月3日出具的解除函，原、被告之间的房屋租赁合同已于2019年9月3日解除，本案依法予以确认，故对原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求不再重复支持。既然房屋租赁合同已经解除，现原告要求被告郑斌返还案涉房屋，于法有据，本案依法予以支持。被告郑斌按照双方签署的物品清单将案涉房屋内的物品取走，原告应予配合。对于2019年6月1日至2019年9月3日的租赁费用，应为114604.40元，现原告主张被告郑斌给付，于法有据，本案依法予以支持。考虑被告郑斌已给原告缴纳保证金74742元，根据原、被告在合同中的约定，应优先支付所欠的租赁费，即被告郑斌还应给付原告租赁费39862.40元。因被告郑斌存在迟延缴纳租赁费，存在违约，应承担违约金。现原告主张违约金按照年利率24%计算，低于合同中约定的违约金计算方式和方法，不违反相关法律规定，本案依法予以准许。因被告郑斌并未提供原告不让其拉走办公家具的证据，故应按照原被告签订的房屋租赁合同约定的租赁费用给付原告2019年9月3日至2020年5月31日期间的房屋占用费，即333847.60元。考虑疫情影响，本案酌情免除被告郑斌2个月的房屋占用费，即74742元，被告郑斌还应给付原告房屋占用费259105.60元。被告张晓艳作为保证人，应对被告郑斌的上述给付义务承担连带保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑斌于本判决生效后十五日内将位于西安市文景路西侧与凤城八路南侧西北国金中心XX幢X单元X层X、X、X号房（即X座写字楼X单元X层X、X、X号房）中的物品（XXX室中大抽油烟机1台、下水2个、中央空调室内机2台、文件柜1个、工作台3个、桌子1个、椅子1张。802室的办公室1中桌子1个、椅子1张，办公室2中有桌子1个、椅子3张；办公室3中工位12个、椅子12张、文件柜1台；前台有前台柜1个；会议室中桌子5个、椅子21张、演讲台1个、白板1个。803室的大办公室中工位36个、椅子28张、中央空调室内机2台，办公室1有桌子1个、柜子1个、茶几1个，办公室2有桌子1个、椅子3张；财务室有工位2个、椅子4张、7个出风口所对应的空调内机、6层空调外机（格力）1台）拉走，并将上述房屋返还给原告西安海荣投资有限公司。二、被告郑斌于本判决生效后十五日内给付原告西安海荣投资有限公司房屋租赁费用39862.40元及违约金（以39862.40元为基数，按年利率24%从2019年9月3日计算至本判决确定的给付之日）。三、被告郑斌于本判决生效后十五日内给付原告西安海荣投资有限公司房屋占用费259105.60元。四、被告张晓艳对被告郑斌的上述给付义务承担连带保证责任。五、驳回原告西安海荣投资有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8882元（原告已预交），现由原告承担3382元，其余5500元由被告郑斌、张晓艳承担，于支付上款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 员 薛敏丹二〇二〇年七月二十五日法官助理 曹萌迪书 记 员 王 静打印人：周惠荣校对人：王静送达时间：年月日