四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初239号 原告李秋霖，男，生于1991年9月，汉族，大学文化，巴中市巴州区财政局职工，住四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）诉讼代理人李仕民（系李秋霖之父），男，生于1955年1月，汉族，研究生文化，退休干部，住四川省巴中市巴州区。 被告巴中庆丰房地产有限公司，住所：四川省巴中市巴州区南坝新时代小区**楼****。 法定代表人李金芫，该公司董事长。 委托（特别授权）诉讼代理人李政良，男，生于1966年7月，汉族，大学文化，巴中庆丰房地产有限公司副总经理，住，住四川省巴中市巴州区/div> 原告李秋霖与被告巴中庆丰房地产有限公司（以下简称庆丰房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，于2016年3月10日作出（2015）巴州民初字第1114号民事判决：一、被告巴中庆丰房地产有限公司在本判决生效后二十日内向原告李秋霖交付于2008年9月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的门市。原告李秋霖安置的门市四址界畔为：九鼎公寓一楼门市朝文庙街方向口面轴线宽度为2.98米，自③轴向东2.99米起至5.97米止，以隔墙中心为界，进深至E轴向北2.8米至隔墙为止，底部（北侧）轴线宽度2.67米。二、被告巴中庆丰房地产有限公司在本判决生效后二十日内向原告李秋霖支付超期安置住房2010年9月22日至2014年5月21日期间的经济损失67929.60元，超期安置门市2010年9月22日至2015年6月期间的经济损失219721.20元，合计287650.80元。判决后，被告庆丰房产公司不服，提出上诉，巴中市中级人民法院2016年10月20日作出（2016）川19民终359号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告庆丰房产公司仍不服，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院以事实认定不清，于2018年7月6日作出（2018）川民再491号民事裁定：一、撤销四川省巴中市中级人民法院（2016）川19民终359号民事判决以及巴中市巴州区人民法院（2015）巴州民初字第1114号民事判决；二、本案发回巴中市巴州区人民法院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李秋霖之委托诉讼代理人李仕民、被告庆丰房产公司之委托诉讼代理人李政良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李秋霖向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行《房屋拆迁安置补偿协议书》所确定的门市交付义务；2.判令被告因延迟交房给原告造成的经济损失485079元；3.判令被告承担本案诉讼费。审理中变更、增加诉讼请求：1.判令被告因延迟交房给原告造成的经济损失579142.98元；2.要求门市还房享有优先权。 事实和理由：原、被告于2008年9月3日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，原告系被拆迁户，双方就还房事宜进行了具体的约定，共拆除原告房屋215.75平方米（其中住宅176.90平方米，非住宅38.82平方米），其房屋房地产市场评估价为988925元，被告付给原告住房24个月过渡费42456元；门市24个月过渡费55900.80元等共计应付原告费用为108.76017万元。新房安置：在九鼎公寓B和C户型11楼安置住房2套，建筑面积206.74平方米，门市安置在九鼎公寓文庙街从西至东4-2号，建筑面积33.049平方米。双方应收、应付抵减后原告应补差102793.20元，过渡期为2年，双方签字生效。交房时间2010年9月3日到期后，虽房屋已竣工，但被告只交付了住房，门市迟迟不交，经多次催促，被告以各种理由推诿，并一再保证不影响原告的使用。原告于2012年9月15日与匡永兵签订《门市出租协议》，将该门市出租给其使用，租期三年，并收取了当年的房租15万元，由于被告不办理交房手续，使得租房户不能及时入住经营，给原告造成了较大的经济损失，现交房时间已逾期4年之久，被告仍无交房诚意，遂酿成纠纷。综上，请求法院判如所请。 被告庆丰房产公司辩称：1.本案原告主张的法律事实不实。原告李秋霖在文庙街没有房屋，公司没有拆迁他的房屋，不存在给他还房。2008年9月3日被告与原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是虚假的。2008年8月26日，被告就原巴中市蔬菜水产公司出售给谢灿光、陈林朝的原工农旅馆拆迁事宜与吴学琼（谢灿光之妻）、陈林朝协商一致达成还门市口面总宽度为11.879米。同时又经原业主吴学琼与陈林朝自愿协商，达成将所还门市口面总宽度按吴学琼分得5.9米、陈林朝分得5.979米进行分配，并与被告于2008年8月26日签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。2.被告与原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是虚假的。因陈林朝要把自己分得的门市还房转让给其妻哥李仕民一部分，故于2008年9月3日找到被告法定代表人李政良帮助他们逃避国家税收，在此情况下，被告将原合同分开,于2008年9月3日和9月6日分别与李秋霖、陈林朝签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，本案原告无确实、充分的证据证明拆迁安置补偿法律关系的客观存在。该协议以合法形式掩盖非法目的，违反了法律、行政法规的强制性规定，并且会给国家、集体或者第三人的利益造成损害，是无效合同，被告已于2015年6月2日解除了合同。3.被告没有给原告还房的义务。拆迁还房最重要的基础是有房可供拆迁，而李秋霖在文庙街没有应拆迁的房屋，既然无房拆迁，李秋霖就无法享有拆迁还房户的权利，被告也没有给他还房的义务。拆迁安置还房是以产权调换为主，货币安置为辅，李秋霖门市的产权何在？产权调换又调换什么？本案是典型的原告实施欺诈行为，虚构民事法律关系，捏造案件事实，达成虚假协议，进行虚假诉讼。4.被告和原告的安置协议名为安置，实为陈林朝与李秋霖之间的商品房买卖。被告虽然和原告李秋霖签订了安置协议，但该安置协议项下被拆迁的房屋实际上并不归李秋霖所有，而是陈林朝和吴学琼、谢立共有的房屋。李秋霖在本案中并不真实具有被拆迁人的身份。因此，根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释所确定的安置房屋有限保护的原则，法院在处理李秋霖案件时，不应当也不能损害其相邻的且真正的被拆迁安置对象吴学琼、谢立的房屋拆迁安置权益。综上，请求法院撤销该虚假的无效的《房屋拆迁安置补偿协议书》，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：巴中市巴州区文××号（原工农餐旅馆）四楼一底砖混结构楼房一幢系案外人陈林朝与谢灿光（吴学琼之夫）于1998年4月11日共同购买，占地156.70㎡，总建筑面积801.30㎡；于1998年5月29日取得《国有土地使用证》。2000年2月26日，陈林朝与谢灿光签订了《购房协议》，双方约定对该房屋各取得50%的产权。同时，陈林朝于1999年3月6日与李仕民（李秋霖之父）签订《购房协议》，约定以陈林朝名义所取得的位于文××号营业用房400余平方米系陈林朝与李仕民各投资21.29万元，各取得该房屋面积200余平方米产权，待拆迁前陈林朝与李仕民将协商具体分割方案申报房地产部门发给房屋产权证书。 被告庆丰房产公司原名巴中市正兴房地产综合开发有限公司，成立于2000年10月9日，于2011年8月17日更名为巴中庆丰房地产有限公司。被告开发巴中市巴州区巴州镇文庙街（10—32#）片区，于2007年4月20日取得《国有土地使用权证》，于2008年7月17日取得巴中拆许字（2008）第3号《房屋拆迁许可证》。 2008年9月3日，以拆迁人本案被告为甲方，被拆迁人本案原告李秋霖为乙方，双方签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：一、拆迁面积及补偿费：甲方在批准的拆迁范围内，拆除乙方砖混结构房屋，总建筑面积215.72㎡（其中住宅176.90㎡、非住宅38.82㎡）按所拆乙方建筑面积计算，其房屋的房地产市场评估价为988925元。二、临时安置过渡形式、过渡期限及过渡费用：旧房拆除后，由乙方自找房源临时安置过渡，过渡期为两年（电梯公寓），从乙方腾空房屋交出旧房钥匙之日起，甲方按巴府发（2001）28号文件有关规定和评估认证的拆迁房屋价格标准计算支付如下费用：1.甲方付给乙方住房24个月的临时安置过渡费42456元；2.甲方付给乙方营业门市24个月的临时安置过渡租金55900.80元；3.甲方付给乙方一次性搬家费300.00元。乙方向甲方承诺于2008年9月15日前腾空房屋，交出旧房钥匙。以上各条甲方共计应支付乙方所有费用共1087601.70元。上述住房临时安置过渡费、门市营业临时安置过渡租金、门市停产停业损失费，若甲方提前向乙方交房，按同等计算标准扣减，甲方若超出过渡期交付新房，按巴府发[2001]28号文件第三十八条规定支付超期过渡费。三、新房安置地点、安置面积及费用结算：1.乙方旧房拆除后，甲方按规划在新建的“九鼎公寓”楼内对乙方进行安置，安置原则：门市口面宽度受规划限制，按系数缩减安置，住，住房按先谈先安低兼搭。2.乙方住房安置在九鼎公寓楼B和C户型第11楼，总计建筑面积为206.74㎡，房地产市场评估价为389928元。3.将乙方门市安置在九鼎公寓楼文庙街从西至东4-2号，总计建筑面积为33.049㎡，房地产市场评估价为594882元，按乙方所安置的住房、门市应付甲方共计984808.50元。以上新房建筑面积在交房时以房管局测绘面积为准，正、负不超过5%，多退少补。四、以上各条甲、乙双方应收应付相互抵减后，甲方应向乙方补差总额为102793.20元。……九、违约责任：1.本协议自甲乙双方签字之日起生效，协议履行完毕后自行终止。2.单方违约，由违约方按《中华人民共和国合同法》承担违约责任。……4.协议中约定的口面宽度为2.98米，达不到按每公分赔偿贰万元整。 同时，被告于2008年8月26日与吴学琼、谢立签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定将吴学琼、谢立的门市安置在九鼎公寓楼文庙街从西至东5号，总计建筑面积88.84㎡，门市口面宽度为5.9米；于2008年9月6日与陈林朝签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定将陈林朝门市安置在九鼎公寓楼文庙街从西至东4-1号，总计建筑面积为36.827㎡，门市口面宽度为2.99米。 2008年9月22日，原告腾空房屋并向被告庆丰房产公司交付了房屋钥匙，被告庆丰房产公司亦进行了开发，九鼎公寓于2013年底竣工。被告于2014年5月29日将《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的住房交付给原告李秋霖，并按约定支付了住房和门市的过渡费用。因被告庆丰房产公司竣工的一楼门市实际建筑面积与《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的一楼门市设计安置图纸的建筑面积不符，导致一楼门市至今未交付使用。根据双方约定，陈林朝与吴学琼共有一楼门市面积为158.716平方米、门市口面宽度为11.879米，其中陈林朝门市口面宽度为5.979米（含李秋霖门市口面宽度2.98米），吴学琼门市口面宽度为5.9米。而被告实际竣工后陈林朝、李秋霖、吴学琼共有的一楼门市建筑面积为130.625平方米（该面积未经鉴定机构测绘或房屋主管机关确认）、口面宽度为10.2米(原、被告均认可)。因无法满足各被拆迁户的需求，被告庆丰房产公司于2015年6月2日书面通知原告李秋霖及陈林朝、吴学琼、谢立解除《房屋拆迁安置补偿协议书》，进行补偿安置。 同时查明，巴府发[2001]28号文件《巴中市城市房屋拆迁管理办法》第38条规定：实行产权调换的，过渡期限不得超过18个月；实行作价补偿的，应给予45天的临时安置补助费。拆迁人、被拆迁人双方应当遵守过渡期限的协议，拆迁人不得擅自延长过渡期限。由拆迁人提供过渡用房的，被拆迁人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。第39条规定：因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从签订协议搬迁交房之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费，逾期半年以上一年以下的，按月增加1倍临时安置补助费，逾期一年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。对由拆迁人提供周转房过渡的被拆迁人，从逾期之日起应按月付给临时安置补助费；逾期一年以上的，按月增加1倍临时安置补助费。生产、营业用房超过过渡期限一年以上的，每年加发停产、停业经济损失补助费一次。 2008年4月3日，巴中市巴州区价格认证中心巴区价认证[2008]06号《关于对文庙街（10—32号）片区待拆迁房屋分类价格评估认证结论》确定：待拆迁住宅房屋市场平均租金为3.5-4元/㎡·月，待拆迁门市市场平均租金为：文庙街50-60元/㎡·月、东岳庙街18-20元/㎡·月。 2011年8月5日，巴中市住房和城乡规划建设局[2011]103号《关于调整公布巴中市中心城区住宅非住宅售价及租金市场指导价的通知》，规定：文庙街属于非住宅房屋的一类价区租金市场指导价为110.00元/㎡·月。 2015年3月5日，巴中市住房和城乡规划建设局［2011］103号《关于调整公布巴中市中心城区年度房屋市场指导价的通知》，规定：文庙街属于非住宅房屋的一类价区租金市场指导价为180.00元／㎡·月。此后至2020年，巴中市住房和城乡建设局未就巴中市中心城区房屋租金市场制定相关的文件。 庭审中，原告提供了一份邓晓琼（甲方）与匡永兵（乙方）于2012年9月15日签订的《门市出租协议》，约定甲方自愿将文庙街九鼎公寓底楼正街门市一间（面积33.6平方米）出租给乙方，租期为3年，第一年租金为人民币15万元整，第二、三年租金在前一年的租金上递增10%等。被告庆丰房产公司对该《门市出租协议》不予认可。 2019年11月25日，本院主持双方当事人就门市如何偿还、损失如何计算、下差门市面积如何安置等问题进行调解，由于双方意见分歧大，致调解无果。 2020年3月13日，原告李秋霖向本院提出鉴定申请，申请对本案位于巴州区门市委托评估机构测绘、评估。本院依法委托巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司对诉争的三间门市进行面积测绘，该测绘公司于2020年4月30日向本院回函称因现场实际范围与提供的图纸不符、门市中隔墙不属于永久结构，无法出具书面测绘报告。本院遂委托泸州三一国土测绘有限公司进行测绘，该测绘公司于2020年6月22日向本院回函称因三间房屋（门市）经过分割隔离、装修，导致现场无法采集准确的数据，会造成测绘面积误差，故本次测绘鉴定无法完成。 上述事实，有原、被告的陈述、《房屋拆迁安置补偿协议书》、《门市出租协议》、国有土地使用证、房屋拆迁许可证，巴府发[2001]28号文件等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致可以变更合同。房屋拆迁安置合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。补偿方式可以实行货币补偿，亦可以实行房屋产权调换。原、被告于2008年9月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，协议合法有效，本院予以确认。被告应当按照约定向原告安置门市房屋。原、被告约定安置的门市面积与九鼎公寓竣工后一楼门市面积相差较大，不能满足未安置的每户拆迁户的要求，被告根据原拆迁协议约定的安置面积、位置，结合房屋竣工的现状，向本院提供了陈林朝、李秋霖、吴学琼三户拆迁户安置界畔方案，同时，审理中陈林朝、李秋霖、吴学琼三户对门市口面总宽度10.2米无异议，为进一步查明事实，本院亦委托相关鉴定机构对面积进行测绘，但鉴定机构因多种原因无法测绘退回委托，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”之规定，本院仅能依据已经竣工的应还门市口面宽度及陈林朝与吴学琼丈夫谢灿光（已去世）购买房屋时约定的各自享有的份额，结合原告李秋霖与被告庆丰房产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及被告提供的安置方案，认定原告应获得拆迁还房的门市口面宽度。据此，原告李秋霖安置的门市四址界畔为：九鼎公寓一楼门市朝文庙街方向口面轴线宽度2.55米，自③轴向东2.55米起至5.1米止，垂直进深至现有后墙交汇处，西侧与陈林朝门市相邻，东侧与吴学琼门市相邻。安置门市的实际建筑面积以房屋产权登记确定的面积为准。 关于原告主张的经济损失问题。 1.被告延期交付房屋应当赔偿损失，本院结合本案实际情况其损失计算按超期交付房屋规定的过渡费标准进行计算。根据拆迁协议的约定及原告交付旧房钥匙的具体时间，本院确定过渡期为2008年9月22日至2010年9月21日。被告于2014年5月交付住房，被告未按期交付应当承担延期交付房屋期间的损失，依据双方的约定及巴府发[2001]28号文件第38条、39条规定的超期安置过渡费的计算方式、标准。2010年9月22日至2011年3月21日住房176.90㎡的超期安置过渡费为6368.40元（176.90㎡×6个月×6元/㎡/月），2011年3月22日至2011年9月21日住房176.90㎡的超期安置过渡费为8491.20元（176.90㎡×6个月×8元/㎡/月），2011年9月22日至2014年5月21日住房176.90㎡的超期安置过渡费为67929.60元（176.90㎡×32个月×12元/㎡/月），住，住房超期安置过渡费合计为827890元。 2.门市超期安置过渡费问题。本院确定过渡期为2008年9月22日至2010年9月21日。原告诉称门市的超期安置过渡费应从2010年9月计算至本案辩论终结时2019年10月为止，本院认为，门市自2013年底竣工后，由于被告未按协议约定偿还原告门市，原告主张门市超期安置过渡费的理由成立，本院予以支持。但超期过渡期限截止日期如何确定问题，本院认为，经法院组织几方当事人于2019年11月25日进行调解，几方当事人虽未达成调解协议，但都表示超期过渡期限算至2016年底。同时，由于原告拒不接收门市，致损失进一步扩大，原告对此损失亦应承担相应责任。故本院酌情确定门市超期过渡期限自2010年9月至2016年12月。即2010年9月至2011年8月门市超期安置过渡费为27950.40元（38.82㎡×12个月×60元/㎡/月）；2011年9月至2015年2月门市超期安置过渡费为179348.40元（38.82㎡×42个月×110元/㎡/月），2015年3月至2016年12月门市超期安置过渡费为153727.20元（38.82㎡×22个月×180元/㎡/月），门市超期安置过渡费合计为361026元。 关于安置的门市面积不足应如何解决的问题。 根据原、被告双方签订的房屋拆迁安置补偿协议约定，被告应安置九鼎公寓一楼门市，现由于鉴定机构无法对该面积进行鉴定，被告实际安置门市面积亦无法计算。本院认为，原、被告自愿签订了房屋拆迁安置补偿协议，该协议未违反法律法规的禁止性规定，原、被告应当按该协议约定的内容履行各自的义务。原告按协议全部履行了义务，被告未全部履行。根据相关法律规定，房屋拆迁安置补偿可以实物安置，也可以货币安置，结合本案，由于规划改变，被告不能足额偿还原告的门市面积，故对不足部分可以实行货币安置或者异地安置。但结合本案实际，由于房屋产权证未办理，原、被告双方可在房屋产权证办理后，不足部分双方可以协商实行货币安置或异地安置,本案不予处理。 关于原告诉称安置的门市提前与他人签订了《门市出租协议》，要求超期安置门市后期的损失按租金计算的问题。根据本院查明的事实及原、被告举证、质证，该门市尚未交付原告使用，故原告的诉请于法无据，理由不成立，本院不予支持。同时，被告未提供解除协议的事由符合法律规定的证据，故其辩解缺乏事实依据，理由不成立，本院不予支持。 综上，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、被告巴中庆丰房地产有限公司在本判决生效后二十日内向原告李秋霖交付于2008年9月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的门市。原告李秋霖安置的门市四址界畔为：九鼎公寓一楼门市朝文庙街方向口面轴线宽度2.55米，自③轴向东2.55米起至5.1米止，垂直进深至现有后墙交汇处，西侧与陈林朝门市相邻，东侧与吴学琼门市相邻。 二、被告巴中庆丰房地产有限公司在本判决生效后二十日内向原告李秋霖支付超期安置住房2010年9月22日至2014年5月21日期间的经济损失82789.20元，超期安置门市2010年9月22日至2016年12月期间的经济损失361026元，合计443815.20元。 三、驳回原告李秋霖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8500元，由被告巴中庆丰房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  董 爽 人民陪审员  苟中学 人民陪审员  张丛志 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  谢红梅