成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初7071号 原告：成都艺家酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区蜀汉路**。 法定代表人：陈奇，执行董事。 委托诉讼代理人：张蔷，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：杜文婕，女，1991年8月31日出生，苗族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨浩，男，1991年1月7日出生，苗族，住成都市高新区，系被告丈夫。 原告成都艺家酒店管理有限公司（以下简称艺家公司）与被告杜文婕物业服务合同纠纷一案，本院依法受理，并于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告艺家公司的委托诉讼代理人张蔷，被告杜文婕的委托诉讼代理人杨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艺家公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业服务费8989.92元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告系成都市高新区丽景路1080号艺家公馆小区的前期物业服务单位，经建设单位成都尚道置地有限公司（以下简称尚道公司）依法选聘并签订前期物业服务合同，对该小区提供前期物业服务，并按房屋建筑面积2.4元/平方米的标准收取住宅用房的物业服务费。被告系案涉小区业主，房号2-2602。被告拖欠2017年4月1日至2020年3月31日的物业服务费8989.92元，经催告至今仍未支付。案涉小区尚未成立业主大会，前期物业服务合同至今合法有效，被告作为案涉小区业主，应受前期物业服务合同的约束。前期物业服务合同未约定合同履行地也未约定管辖法院，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十八条，合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地。为维护合法权益，原告诉至本院，望判如所请。 被告杜文婕辩称，1、被告在签订的《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》中约定的物业服务单位均为成都金房物业服务有限公司（以下简称金房公司），原告并非合同相对方，无权向被告收取物业费。且根据合同约定，在业主委员会与其选聘的物业服务企业签订新的物业管理服务合同之前，物业公司应为金房公司。目前案涉小区尚未成立业委会，开发商或原告从未就物业公司变更获得被告同意，无权要求被告缴纳物业费。2、即便认定原告是案涉小区前期物业服务公司，但其未依职责对小区的公用设施进行定期检查、维护和修复，导致公用设施不能正常使用，给业主造成不便，损害了业主权利，并未妥善履行物业服务的义务，其有权拒绝交纳物业费。3、原告物业收费标准畸高，与其提供的低质物业服务不匹配，损害了小区业主的合法权益。开发商与原告两公司法定代表人均为陈奇，为关联公司，根据《成都市物业管理条例》第六十六条“在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招投标方式”，原告提供的《中标通知书》不能证明其是通过合法有效的公开招标程序中标，原物业公司被更换，且并未告知被告、并未获得同意的情况下，其怀疑开发商与原告之间存在串通的可能。综上，被告认为更换后的物业公司未经其追认，原告及开发商均未就此获得其同意，损害了其知情权，且原告提供的物业服务存在瑕疵，原告无权收取物业费。 本院经审理认定事实如下： 2015年7月31日，尚道公司向原告作出中标通知书，确定原告中标“艺家”项目，中标价住宅物业服务2.4元/平方米/月。原告与尚道公司签订《前期物业服务合同》，约定自2016年12月1日起由原告为案涉小区提供物业服务，至业主委员会代表业主与业主大会选聘新的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同生效时止。2015年8月22日，被告与尚道公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买案涉房屋，其中约定金房公司为前期物业服务单位。同日，被告签署《艺家临时管理规约》，其中第九条约定业主大会设立前，由尚道公司依法通过公开招投标方式选聘的艺家公司依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务，而附件中则载明物业服务企业为金房公司。同日，被告（乙方）还与金房公司（甲方）签订《艺家前期物业服务合同》，约定金房公司为案涉小区提供物业服务。双方约定了住宅按房屋建筑面积每平方米每月2.4元收取物业费。从乙方签署《购房合同》中约定的交接所购房屋之日起计算，首次交纳三个月的物业费，以后每次交费的时间在每季度的第一个月的1-5日。被告为案涉小区业主，其房屋建筑面积为104.08平方米。2017年2月20日，被告办理收房手续。 诉讼期间，被告提交了《联名信》复印件一份，拟主张原告提供的物业服务存在诸多问题，原告不予认可。 以上事实，有前期物业服务合同、临时管理规约、商品房买卖合同、中标通知书、不动产信息摘要以及庭审笔录等在案为证。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，尚道公司与原告签订了前期物业服务合同，原告事实上也在案涉小区提供物业服务，其要求被告支付物业费，于法有据。本案案涉的《商品房买卖合同》、《艺家临时管理规约》、《艺家前期物业服务合同》中对前期物业服务企业的约定混乱不清，有的约定为金房公司，有的约定为艺家公司，但合同的订立与合同的履行系合同法律关系的不同阶段，被告的证据尚不足以证明金房公司实际在案涉小区提供物业服务，其非合同相对方的抗辩，不予采纳。《物业管理条例》（2016年2月修订）第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《成都市物业管理条例》第六十六条规定，在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招投标方式。上述规定均为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。虽然根据案涉证据，尚道公司的法定代表人与原告的法定代表人均为陈奇，但是仍然为独立的民事主体，现有证据尚不足以证明两者恶意串通，损害第三人利益的事实。本院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即业主认为其合法权益因原告不当履行物管合同受到损害，应及时行使权利予以救济，而直接拒缴物管费无法律依据。综上，根据审理查明的事实，被告对欠费期间和具体数额并无异议，原告要求被告支付，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告杜文婕应于本判决生效之日起十日内向原告成都艺家酒店管理有限公司支付从2017年4月1日至2020年3月31日期间的物管费8989.92元。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杜文婕承担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 阳 二〇二〇年七月二十九日 书记员 张珑馨