福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0602民初1338号 原告：蔡东伟，男，1978年2月7日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被告：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路**，统一社会信用代码913506028565938195。 负责人：杨炜强，行长。 委托诉讼代理人：卢琤、陈典，福建泾渭明律师事务所律师。 被告：漳州市国立金属制品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区万亩园，统一社会信用代码91350602746375108M。 法定代表人：陈惠珍，总经理。 委托诉讼代理人：黄国根，男。 被告：福建向荣大芹山茶业发展有限公司，住所地福建省漳州市平和县小溪镇河滨路第****，送达地址福建省漳州市平和县小溪镇旧楼村路边平和骏达混凝土有限公司，统一社会信用代码913506028749078192J。 法定代表人：朱元文，执行董事。 被告：朱元文，男，1966年6月3日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区，送达地址福建省漳州市平和县小溪镇旧楼村路边平和骏达混凝土有限公司。 被告：陈惠珍，女，1967年10月26日，住福建省厦门市思明区。 被告：漳州市永立工贸有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区（漳州市国立金属制品有限公司内之二），统一社会信用代码913506007395190465。 法定代表人：于国永，执行董事。 被告：于国永，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：于国忠，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告蔡东伟与被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行、被告漳州市国立金属制品有限公司、被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡东伟的委托诉讼代理人张闽成，被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行（以下简称农行芗城支行）的委托诉讼代理人卢琤、陈典，被告漳州市国立金属制品有限公司（以下简称国立金属公司）的委托诉讼代理人黄国根到庭参加诉讼，被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司（以下简称大芹山茶业公司）、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司（以下简称永立工贸公司）、被告于国永、被告于国忠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡东伟向本院提出诉讼请求：请求解除对芗城区鑫荣嘉园6幢D04店面的查封。事实和理由：2017年11月9日，芗城人民法院作出(2017)闽0602民初4645号民事判决书，判决：一、被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金1600万元及至2017年4月24日利息、罚息、复利为172575.82元以及从2017年4月25日起至还款之日止的利息、罚息、复利分别按各自《流动资金借款合同》约定的相关计算方法及标准计算；二、被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行律师费6600元；三、被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠对被告漳州市国立金属制品有限公司上述判决第一、二项下全部债务承担连带清偿责任等。因众被告判决后未履行还款义务，农行芗城支行申请执行，2018年1月15日，芗城区人民法院作出(2018)闽0602执242号执行裁定书，查封了陈惠珍名下芗城区鑫荣嘉园6幢D04店面，蔡东伟现对该查封行为提出异议，理由有以下三点：1.该店面的所有权归属于蔡东伟，蔡东伟与陈惠珍在2012年4月23日签订了《房地产买卖协议书》，把芗城区鑫荣嘉园6幢D04店面卖给蔡东伟，蔡东伟与陈惠珍在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、蔡东伟与陈惠珍的《房地产买卖协议书》约定，店面总价92万元，合同签订当日支付给陈惠珍定金2万元，剩余房款，蔡东伟于2012年4月27日通过银行转帐给陈惠珍250万元，于2012年5月2日通过银行转帐给陈惠珍50万元(含D03、D04、D05店面款)，蔡东伟全额支付了店面总价，陈惠珍将店面交蔡东伟执掌；3、因陈惠珍未协助蔡东伟办理产权过户登记，蔡东伟于2017年3月16日向漳州市芗城联合人民调解委员会申请调解，双方在人民调解委员会达成调解，陈惠珍确认收到全额店面总价，店面已交付蔡东伟，店面使用、出租收益归蔡东伟，陈惠珍应无条件协助蔡东伟办理过户。由于鑫荣嘉园整体不能办理产权登记，陈惠珍未协助蔡东伟办理产权过户登记，非因蔡东伟自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，蔡东伟买受芗城区鑫荣嘉园6幢D04店面权利符合能够排除执行的情形，贵院应予支持。蔡东伟依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议被驳回，现蔡东伟根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提起本案诉讼。 农行芗城支行辩称：请求驳回蔡东伟的诉讼请求。事实和理由：1.原告主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定中可以排除执行的情形。其理由是：⑴蔡东伟与陈惠珍未在查封涉案房产前签订合法有效的书面买卖合同，①涉案店面交易价每平方米仅12254元，该价格明显低于市场价格；②双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案店面尚未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，约定蔡东伟在办理两证之前就支付全额购房款，与正常的房产交易严重不符。据此，该《房地产买卖协议书》系蔡东伟与陈惠珍签订的虚假合同。⑵蔡东伟未实际支付合同约定的购房款。蔡东伟提供的相关汇款凭证均不足以证明其向陈惠珍支付了合同约定的价款，更不用说涉案店面的全部价款。该汇款凭证记载收款人高淑华、汇款人蔡瑞花均不是本案当事人，与本案无关，故无法证明蔡东伟已支付购房款。⑶蔡东伟未在法院查封之前占有涉案店面，蔡东伟提供的房产验收确认书并不是涉案店面的收房证明，且未提供支付水电费、物业费等相关证据，同时没有载明确认日期，故不足以证明其在查封之前占有涉案的店面。⑷涉案房产未办理过户系蔡东伟自身原因造成的，蔡东伟在明知涉案店面未办理两证的情况下，与陈惠珍签订《房产买卖协议》并支付全额购房款，蔡东伟未尽到审慎义务，且存在过错，故不能办理过户登记原因系蔡东伟自身原因所致。2.蔡东伟与陈惠珍签订的《房地产买卖协议书》属于虚假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，应认定《房地产买卖协议书》无效。蔡东伟与陈惠珍为达到非法目的，伪造合同，凭空捏造房屋买卖的民事法律关系，并提起诉讼，涉嫌虚假诉讼罪，依法应将本案移送至公安机关。 国立金属公司辩称：同意蔡东伟的诉讼请求。蔡东伟与陈惠珍关于讼争店面的买卖属实，应该解除对店面的查封。 朱元文、大芹山茶业公司提供书面答辩意见，共同辩称：朱元文、大芹山茶业公司在本案中本身也是受害者，当时也是为国立金属公司向农行芗城支行借款作担保，因国立金属公司未能及时还款而引起诉讼，朱元文、大芹山茶业公司也因此被漳州市芗城区法院根据(2017)闽06执236号列为失信被执行人，把蔡东伟提出执行异议的房产进行查封并非朱元文、大芹山茶业公司的意愿或过错造成，系因蔡东伟购得的房产尚登记在相关案件被执行人陈惠珍名下，漳州市芗城区人民法院根据农行芗城支行的执行申请，查封了该房产，相信漳州市芗城区人民法院会根据蔡东伟提供的相关证据，依据最高人民法院的相关司法解释判定蔡东伟提出的执行异议是否成立做出判决，诉讼费用也应该由蔡东伟或农行芗城支行谁败诉谁承担，与朱元文、大芹山茶业公司无关。 永立工贸公司、于国永提供书面答辩意见，共同辩称：1.永立工贸公司、于国永在国立金属公司向农行芗城支行借款中作担保，农行芗城支行查封被执行人陈惠珍名下房产并非永立工贸公司、于国永的意愿或过错造成，诉讼费承担与永立工贸公司、于国永无关。2.永立工贸公司、于国永对蔡东伟执行异议没有意见，蔡东伟购得的房产虽尚登记在被执行人陈惠珍名下，但永立工贸公司、于国永知悉房产在查封前陈惠珍己出售给蔡东伟，相信漳州市芗城区人民法院会依法做出判决。 于国忠、陈惠珍未作出答辩。 蔡东伟围绕诉讼请求依法提交了以下证据：房地产买卖协议书、收条、账户交易明细、房产验收确认书、人民调解协议书、派出所证明、结婚证、常住人口登记卡、说明函、商品买卖合同、执行裁定书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实： 1.2011年1月6日，陈惠珍向福建向荣建设集团有限公司购买位于金峰南路鑫荣嘉园6幢D04号店面，建筑面积86.59㎡，单价为每平方米11000元，总金额952490元。 2.2012年4月23日，陈惠珍（甲方）与蔡东伟（乙方）签订房地产买卖协议书，约定（摘要）：⑴甲方自愿将座落在漳州市鑫荣嘉园6幢店面D04号的房地产，建筑面积86.59㎡，出售给乙方，乙方对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；⑵甲、乙双方议定该房地产的总成交价为1080000元；⑶付款方式：乙方于2012年4月23日支付给甲方30000元做为购房定金；首期购房款人民币1050000元于2012年5月31日前乙方支付给甲方；⑷甲、乙双方定于2012年5月31日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理；⑸甲方向乙方保证在收到总房款，将上述房地产正式交付给乙方使用，保持现有的装修。 3.2012年4月23日，陈惠珍出具收条，载明其收到蔡东伟购买芗城区鑫荣嘉园6幢店面D04号定金30000元。 4.2012年4月27日，案外人蔡瑞花通过其邮政银行账户向案外人高淑华转账250万元；2012年5月2日，案外人蔡瑞花通过其邮政银行账户向案外人高淑华转账50万元。蔡瑞花到庭陈述其与蔡东伟是母子关系，涉案银行卡以其名义办理，但均由其儿子蔡东伟使用，蔡东伟通过其账户转入高淑华账户合计300万元,该款项系用于支付给陈惠珍用于购买鑫荣嘉园6幢D03、D04、D05号店面的购房款。高淑华到庭陈述其与陈惠珍是妯娌关系，其于2012年年初至2013年春节后在国立金属公司兼职做出纳，因其出入银行比较方便，故以其名义在银行开立账户，其收到蔡瑞花转账支付的300万元款项，该款项为代陈惠珍收取的鑫荣嘉园6幢D03、D04、D05店面购房款，其在收到涉案两笔款项后，将存折直接交给陈惠珍使用。 5.2017年3月17日，蔡东伟（申请人）与陈惠珍（被申请人）经漳州市芗城联合人民调解委员会调解并出具[2017]漳芗人调字第6899号人民调解协议书，双方达成如下协议（摘要）：⑴申请人与被申请人确认，申请人至2017年2月28日已全额支付鑫荣嘉园6幢D03、D04、D05、D07四间店面的全部购房款；⑵被申请人已将上述四间店面交付申请人使用，被申请人确认上述店面的出租、收益等应归申请人所有；⑶被申请人同意无条件协助配合申请人进行房产两证办理及过户。 6.原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行与被告漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠金融借款合同一案审理过程中，农行芗城支行向本院申请财产保全。本院依法裁定并于2017年7月11日查封、冻结陈惠珍名下址在金峰南路鑫荣嘉园6幢D04号店面。2017年11月9日，本院作出（2017）闽0602民初4645号民事判决书，判决：一、被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金1600万元及至2017年4月24日利息、罚息、复利为172575.82元以及从2017年4月25日起至还款之日止的利息、罚息、复利分别按各自《流动资金借款合同》约定的相关计算方法及标准计算；二、被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行律师费6600元；三、被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠对被告漳州市国立金属制品有限公司上述判决第一、二项下全部债务承担连带清偿责任，清偿后可以向被告漳州市国立金属制品有限公司追偿；四、原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对被告陈惠珍、被告于国忠提供的本案抵押物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；案件受理费118875元及财产保全费5000元，由被告漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠负担。因上述被告未履行生效判决所确定的义务，农行芗城支行向本院申请执行，2018年1月15日本院作出（2018）闽0602执242号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。蔡东伟对上述执行标的向本院提出书面异议，本院于2020年1月14日作出（2020）闽0602执异5号民事裁定书，裁定驳回蔡东伟的异议申请。 7.2020年2月13日，蔡东伟提起本案诉讼。诉讼过程中，蔡东伟提供房产验收确认书（编号0000964）复印件，在该确认书中列名的房产为6幢C4号，在接收方意见处的业主（用户）签名为陈惠珍，陈惠珍签名上方有蔡东伟签名，落款处未签署日期，开发单位意见处是空白。蔡东伟对该份确认书进行证据补强，由漳州向荣物业管理有限公司鑫荣嘉园物业管理处在开发单位意见一栏加盖了印章并注明与原件一致字样。此后，蔡东伟又向本院提交一张说明函，说明人为福建向荣物业管理有限公司鑫荣嘉园物业管理处，该说明函载明：“本公司的编号为0000963、0000964、0000965的房产验收确认书，因工作人员笔误将房产6幢D03号、6幢D04号、6幢D05号店面写成了6幢C3号、6幢C4号、6幢C5号。上述店面已于2012年交付给蔡东伟使用，特此说明”。 双方当事人争议的主要焦点是：蔡东伟就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院予以查明、分析、认定如下：本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中：1.陈惠珍与蔡东伟于2012年4月23日签订了房地产买卖协议书，而讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，书面房屋买卖合同签订时间发生在讼争房屋被法院查封之前。农行芗城支行否认该协议书的真实性，但并未提供相应证据予以反驳，应当认定蔡东伟与陈惠珍签订的房地产买卖协议书系双方真实意思表示，双方签订的房地产买卖协议书合法有效。2.2017年3月17日，蔡东伟与陈惠珍经漳州市芗城区联合人民调解委员会主持达成调解协议，该调解协议确认陈惠珍将涉案店面交付蔡东伟使用，调解协议确认的时间发生于涉案房产被查封之前，应当认定蔡东伟在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3.2012年4月23日，陈惠珍收到蔡东伟支付的鑫荣嘉园6幢店面D03号、D04号购房定金2万元及3万元；2012年4月27日，案外人蔡瑞花通过其邮政银行账户向案外人高淑华转账250万元；2012年5月2日，案外人蔡瑞花通过其邮政银行账户向案外人高淑华转账50万元。蔡瑞花与蔡东伟是母子关系、高淑华与陈惠珍是妯娌关系，蔡瑞花与高淑华均明确表示其名下银行卡、存折分别由蔡东伟和陈惠珍实际使用，蔡东伟使用其母亲蔡瑞花的银行卡将购房款汇入陈惠珍指定的高淑华银行账户内，结合转账的时间与蔡东伟和陈惠珍签订的房地产买卖协议书中约定的付款时间一致的事实，可以认定蔡东伟已支付了全部购房款。农行芗城支行辩称双方房屋买卖存在不合理低价购房的情形，根据蔡东伟提供的陈惠珍与福建向荣建设集团有限公司签订的商品房买卖合同，陈惠珍购买涉案店面的原始价格为952490元，低于蔡东伟向陈惠珍约定的购房价格1080000元，且两次交易相隔时间相距一年有余，涨幅合理，农行芗城支行辩称不合理低价购房的辩称，本院不予采信。4.因涉案房产由福建向荣建设集团有限公司开发，涉案的鑫荣嘉园小区房产均尚未能办理权属证明，故并非因蔡东伟原因致使未办理过户登记。 综上所述，本院认为，蔡东伟对登记在被执行人陈惠珍名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定所列情形，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。因此，蔡东伟主张解除查封执行标的的诉讼请求，应当予以支持。大芹山茶业公司、朱元文、陈惠珍、永立工贸公司、于国永、于国忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行址在福建省漳州市芗城区××幢××店面，并解除对该房屋的查封、冻结。 本院（2020）闽0602执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费13000元，由中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  黄湘珍 人民陪审员  卢金莲 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  张 敏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院 《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。