广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初2705号原告：李晨曦，女，汉族，1985年12月30日出生，住广东省广州市海珠区*********，身份证号码：231************428。委托代理人：杨远威，广东大篆律师事务所律师。被告：蔡扬真，女，汉族，1990年6月16日出生，住福建省莆田市城厢区************，身份证号码：350************82X。委托代理人：张添福，男，系其丈夫。原告李晨曦与被告蔡扬真合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，分别于2020年5月6日、2020年7月1日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告的委托代理人杨远威、被告蔡扬真到庭参加诉讼；第二次庭审原告的委托代理人杨远威、被告的委托代理人张添福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付租金（以20000元/月标准，从2019年7月16日计算至归还租赁物之日止，并扣减被告已支付的10000元）；3.被告向原告支付滞纳金（以每月应付租金为基数，依次从每月25日起，按每日1%计算至付清之日止）；4.确认原告有权没收保证金40000元；5.被告向原告支付原告已代被告支付的物业费、水费、污水处理费、垃圾处理费、电费共计167428.9元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告租赁原告位于东莞市万江区****************剧场、商业楼商铺（风味餐饮）205房，双方签订了《商铺租赁合同》，约定了租期、租金、权利义务及违约责任。现被告拖欠租金、滞纳金、物业费、水电费等，该行为已构成严重违约，遂起诉。被告答辩称，1.被告向原告承租案涉物业开办早教机构，2018年年中恒大物业给出商铺整年物业费减免活动，但要经过房东授权才能减免，原告要求被告一次性交付半年的物业费才允许授权减免整年物业费，因被告资金紧张无法满足原告的要求，且因该件事情，早教机构2019年全年未做招生活动，物业也以被告未缴物业费为由拒绝被告的活动申请，又导致拖欠租金。2.被告没有恶意拖欠租金，并积极与原告沟通解决，原告主张滞纳金没有依据；物业费的催缴主体应是物业公司，原告无权收取物业费，且被告有权享用商铺的各项优惠活动政策，原告应配合减免2019年全年物业费，请驳回原告要求被告支付物业费的诉请；因疫情，早教机构至今未营业，依规定，租赁期间商铺或因不可抗力的原因，造成合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任，原告起诉日就是合同终止日，被告无需承担2020年的租金及物业费；3.被告同意解除租赁合同，被告只拖欠原告租金90000元，被告只同意支付原告租金90000元。本院经审查认定事实如下：案涉租赁物于2018年1月3日取得不动产权证书（证号为粤20**东莞不动产权第0001004号）。2017年12月21日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于东莞市万江区****************剧场、商业楼商铺（风味餐饮）205房（以下简称案涉租赁物）租赁给被告作商业用途使用；租赁期限为10年，从2018年4月15日至2028年4月14日；商铺免租装修期为合同签订之日至2018年4月14日止，期间所产生的物业管理费及因装修所产生的水、电费等均由被告承担；2018年4月15日至2020年4月14日租金为20000元/月，2020年4月15日至2022年4月14日租金为21000元/月；保证金40000元；管理费由被告自行缴纳至物业管理处；水、电费由被告自行支付；2018年4月15至2020年4月14日，租金按月度为缴纳期结算，被告须在每月的15日前向原告缴纳次月租金，2020年4月15日至2028年4月14日，租金按季度为缴纳期，被告须在每年的3月、6月、9月、12月的15日前向原告支付下一个交租期的租金；管理费、水电费及其他相关费用需由被告自行缴纳；如被告逾期超过约定日期10日后缴交的，除收取应交费用外，每逾期一日，被告须按应付租金的1%向出租方支付滞纳金，如果逾期缴纳滞纳金或欠交管理费、水电费达15日视为被告违约，原告有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；等等。合同签订后，被告向原告缴纳了40000元保证金，原告于2017年12月21日将租赁物交付被告使用。庭审中，原被告均确认被告已于2020年5月21日搬离案涉租赁物，双方确认于2017年12月21日签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月21日解除。被告确认自2019年7月15日起除了向原告支付了10000元租金外未再支付过租金，但表示只同意支付至2019年12月31日；原告主张因被告违约，原告根据合同约定没收该保证金，被告对此予以同意，但表示被告无需支付滞纳金。原告主张被告拖欠物业管理费、水费、污水处理费、电费及垃圾处理费共计167428.9元，原告已代被告向东莞恒大帝景物业服务中心缴纳，并提交转账凭证（显示原告于2020年5月22日向金碧物业有限公司东莞分公司转账167428.9元）、东莞恒大帝景10栋205商铺欠费明细表（加盖东莞恒大帝景物业服务中心非经营用章，明细表显示截至2020年5月21日欠费总金额为167428.9元）、发票及收款收据（均加盖金碧物业有限公司东莞分公司发票或财务专用章，备注为东莞恒大帝景影城商铺10栋1单元0205，金额共计167428.9元）佐证；被告对上述证据的真实性确认，但表示其已经缴清了2018年4月的费用，但未提交证据佐证；被告主张物业处有免一年物业费的活动，被告有权享受，但未提交证据。本院认为，本案系租赁合同纠纷，因案涉租赁物已依法取得不动产权证，故原被告签订的《商铺租赁合同》有效，本院予以确认。原被告确认双方2017年12月21日签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月21日解除，本院对此予以确认。对于租金。双方确认被告自2019年7月15日起仅支付了10000元租金，被告于2020年5月21日已归还租赁物，原告要求被告按每月租金20000元的标准支付，故本院认定被告应向原告支付2019年7月15日至2020年5月21日止的租金20000元/月×10月+20000元/月÷31天/月×7天-10000元=194516.13元。被告主张因疫情导致无法营业，无需支付2020年起的租金，但被告自2019年7月起就开始拖欠租金，已经构成违约，故对被告的抗辩，本院不予采纳。对于滞纳金和保证金。被告对原告没收保证金40000元无异议，本院对此予以确认。双方在《商铺租赁合同》中同时约定了保证金和滞纳金条款。本院认为，保证金本身已同时包含履约保证和违约惩罚的性质，原告获得其中一项，已足以弥补相关损失。现原告已没收了被告缴交的保证金40000元，故对原告主张被告再支付逾期支付滞纳金的诉请，本院不予支持。对于物业费、水电费、垃圾和污水处理费。原告提交的转账凭证、东莞恒大帝景10栋205商铺欠费明细表、发票及收款收据已证明原告向物业中心支付了租赁物截至2020年5月21日的上述费用，根据合同约定，该费用应由承租方即被告支付，故对原告要求被告支付物业费、水电费、垃圾和污水处理费共计167428.9元的主张，本院予以支持。被告主张已缴清2018年4月的费用及可享受免一年物业费的活动，但均未提交证据佐证，且东莞恒大帝景物业中心出具的证据显示上述期间的费用已由原告支付了，故对被告的主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李晨曦与被告蔡扬真2017年12月21日签订《商铺租赁合同》于2020年5月21日解除；二、被告蔡扬真于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李晨曦支付租金194516.13元；三、被告蔡扬真于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李晨曦支付物业费、水电费、垃圾和污水处理费共计167428.9元；四、原告李晨曦有权没收保证金40000元；五、驳回原告李晨曦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8166元（其中受理费6209.5元、保全费1956.5元），由被告负担8166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  阳玉佩人民陪审员  钟景棠人民陪审员  何应佳二〇二〇年七月二日书 记 员  麦婷婷