苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7377号 原告：苏州阿璞文化传媒有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区渔郎桥浜×号6号楼102室。 法定代表人：石磊，总经理。 原告（反诉被告）：石磊，男，1993年11月23日出生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：王国辉（两原告共同委托），上海申浩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏州优德必文化创意发展有限公司，住所地苏州市渔郎桥浜×号。 法定代表人：陈红，总经理。 委托诉讼代理人：邹侠，系公司员工。 原告苏州阿璞文化传媒有限公司（以下简称阿璞公司）、石磊与被告苏州优德必文化创意发展有限公司（以下简称优德必公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭审理。审理过程中，优德必公司对石磊提出反诉，本院受理后与本诉合并，于2020年7月9日公开开庭审理。原告石磊（兼阿璞公司的法定代表人）的委托诉讼代理人王国辉，被告优德必公司的委托诉讼代理人邹侠到庭参加全部诉讼。本案现已审理终结。 原告阿璞公司、石磊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》和《WEhome企业会员服务合同》。2、判令被告返还已付房租133848元及其他各项损失，合计928929.66元。3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2019年1月5日签订了《租赁合同》，约定由原告承租苏州市姑苏区渔郎桥浜×号×号楼×室。后原告依约履行了支付房租等约定义务后，并对承租房屋进行装修后被政府部门告知承租房屋因被告的原因无法办理消防安检合格证明。因此导致原告无法实现合同约定的经营目的。因被告的行为违反了《合同法》、《消防法》等法律法规，原告故起诉。 被告优德必公司辩称，1、实际与被告发生租赁合同关系的是原告石磊，但原告石磊主张的损失都是原告阿璞公司的损失，原告主张的对象错误。2、根据原告提供的证据，无法确认不能进行消防安检合格的情况，所以原告没有合理的解约事由。3、根据租赁协议的约定和原、被告沟通情况，被告已经将涉案房屋的信息如实向原告进行了披露，原告诉称的相关损失即使发生也应该由原告自行承担。 反诉原告优德必公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告石磊支付租金126829.5元、会员服务费21444.8元、电费2927.79元。2、判令反诉被告石磊支付逾期支付上述费用的违约金（暂计至2020年2月30日，按日5%的标准计算）。3、反诉诉讼费由反诉被告石磊承担。事实与理由：2019年2月，反诉原告与反诉被告石磊签订了关于反诉被告石磊承租反诉原告位于苏州市姑苏区渔郎桥浜×号6号楼的《房屋租赁合同》及《wehome企业会员服务合同》，约定反诉被告石磊每六个月向反诉原告支付租金109224元，每三个月向原告支付会员服务费9234元。租赁期限及会员服务期限均自2019年3月1日起至2021年2月28日止。反诉被告石磊最后一次向反诉原告支付租金及会员费合计133848元，系支付2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金及2019年3月1日至2019年10月31日期间的会员服务费。此后再未向反诉原告支付任何费用。截至本诉状拟定之日，反诉被告石磊拖欠反诉原告租金109224元、会员服务费18468元、电费1875.76元。截至2020年2月20日，逾期支付租金产生的逾期违约金912020.4元。反诉原告已经按约履行了房屋交付义务，涉案房屋也一直在反诉被告石磊的占有使用之下，请求法院判令反诉被告石磊支付上述费用。 反诉被告石磊辩称，1、反诉应该在举证期间内提出，反诉原告在本案中提出反诉的时间已超上述期间。2、因反诉原告违约并导致原、被告双方的租赁合同无法实际履行，相应的反诉被告的租金和装修费用应该由反诉原告承担。 本院经审理查明事实如下：苏州市姑苏区渔郎桥浜×号的房屋（建筑面积9710.17平方米、对应的土地地类用途为工业用地221）属于苏州润康物业有限公司（以下简称润康公司）所有。2016年11月，润康公司将上述房屋出租给优德必公司并授权优德必公司可将上述房屋对外出租、经营管理，租赁期间自2016年11月15日至2029年3月31日。 石磊与优德必公司的经理陈益人联系，希望租赁房屋用于经营。经营的业态为娱乐场所，运营模式为下午茶歇聚会、晚上演艺，针对中高端客户市场，承接公司企业团建、私人定制派对、艺人表演等。 2019年1月5日，优德必公司（出租方、甲方）与石磊（承租方、乙方）签订《租赁合同》（该合同首部的承租方处记载的承租方为石磊、李兴平，但合同尾部的签字盖章处无李兴平签字）。双方约定，由甲方将位于姑苏区渔郎桥浜×号×号楼×室（建筑面积285平方米）出租给乙方用于商业用途。租赁期间自2019年3月1日至2021年2月28日，租金为2.1元/平方米/天。租赁房屋的免租装修期自2019年3月1日至2019年4月30日止。乙方应于2019年3月15日前支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金109224元，自2019年11月1日起，乙方按六个月为一期支付租金，先付后用。第一期租金于签订本合同后当日支付，之后每期房租须提前15日支付。逾期支付的，每逾期一天须额外支付相当于逾期支付金额5%的滞纳金。乙方还应于合同签订当日支付履约保证金36408元。合同第八条约定，本合同生效后，请乙方自主至相关部门办理消防备案手续。 2019年2月12日，优德必公司的陈益人将上述房屋的房产证、土地使用权证、产权人的授权书等通过微信发送给石磊。 2019年2月20日，优德必公司（甲方）与石磊（乙方）签订《补充协议》。双方约定，甲乙双方签订房屋租赁合同后，除非得到乙方书面同意，否则不再招收餐饮类业态的客户。乙方在租赁房屋之前已经充分了解甲方项目的相关情况并确保合规经营文明经营，不得影响其他租户正常办公，否则甲方有权终止乙方影响其他租户的经营行为。乙方对甲方项目的具体情况已经充分知晓，甲方提供乙方工商注册的相关材料，但不对注册结果负责。 2019年2月20日，优德必公司（出租方、甲方）与石磊（承租方、乙方）签订《wehome企业会员服务合同》。双方约定，乙方自愿成为甲方全球服务网络的企业会员，享有甲方提供的多样化会员服务的权利并自觉履行《wehome会员公约》及相关规定的服务。乙方会员期限自2019年3月1日起至2021年2月28日止，与甲乙双方签订的《租赁合同》所约定的租赁期限一致。会员服务费为3078元/月。乙方按三个月为一期支付会员服务费，先付后用。第一期会员服务费从2019年3月1日至2019年10月31日，计24624元，于本合同签订之日支付，之后每期会员服务费须在每期开始前提前十五日支付。如乙方未按时支付的，甲方有权按照乙方未及时支付金额的5%向乙方收取滞纳金。李兴平在《wehome企业会员服务合同》的尾部签字。 2019年3月13日，阿璞公司成立。案件审理过程中，石磊陈述，阿璞公司成立后希望将承租主体变更为阿璞公司，优德必公司同意，故阿璞公司、优德必公司在双方的合同中盖章确认。优德必公司陈述，承租方为石磊而非石磊与阿璞公司。理由为：1、从前期联系到合同签订，均是石磊与我公司联系，相关发票开具的也是石磊的名字。2、优德必公司成立于2019年3月，但上述合同签订的时间为2019年1月、2月。3、租赁合同中有李兴平签字的原因是石磊为了在设立公司时将李兴平增加为股东的方便，而非要将李兴平增加为承租方。4、如需要变更承租主体的，应通过另行签订补充协议的方式进行，而非由阿璞公司在石磊持有的合同中自行加盖公司公章。优德必公司并提交了其持有的《租赁合同》、《wehome企业会员服务合同》。《租赁合同》的首部、尾部手写添加李兴平，但同日签署的《wehome企业会员服务合同》中未添加李兴平。两份合同中均无阿璞公司的印章。 上述合同签订后，优德必公司向石磊交付了房屋。石磊向优德必公司支付了2019年5月1日至10月31日的租金109224元、2019年月1日至10月31日的会员费24624元，合计133848元；向优德必公司支付了租赁保证金36408元、2019年5至7月的停车费1800元。 石磊一方取得承租房屋后对房屋进行了装饰装修等开业前的准备工作，店名为费洛蒙实验室。资金投入情况为：装修设计费3800元、硬装40.3万元、购买设备14.6万元、碟机1.35万元、中央空调20300元、咖啡机1.1万元、卫浴1.2万元、沙发6.5万元、大众点评商户通6800元、电信宽带1600元（2019年5月1日至2020年4月30日，不用时可办理注销。《中国电信用户入网协议》第五、4条约定，销户时有余额的，予以退还）、探店推广8000元、微信小程序6800元、淘宝采购吊灯等合计17325.8元、支付员工工资59654元（石磊陈述，员工有四人：DJ左羊羊，试用一个月，实结工资3960元；调酒师董世凯，工资5500元/月，实际结算2019年5月至10月的工资；服务员江薇，工资4000元/月，实际结算2019年5月至7月中旬两个半月的工资；店长陈良，工资5500元/月，实际结算2019年5月至7月中旬两个半月的工资）、支付员工宿舍租金1.5万元（四个员工住三套房，三套房的租金为1600元/月、1700元/月、2400元/月，押金相当于一个月的租金）、淘宝采购物品17325.8元（吊灯7475元、蛋糕柜2878元、制冰机1029元、卧式冷柜3800元、3M净水器1623.8元、高脚桌520元）。 石磊陈述，费洛蒙实验室于2019年5月装修完毕后得知在营业前需要取得消防安全检查合格证，所以装修完毕后仅试营业并协调消防安全检查事宜。7月8日,石磊一方就营业前消防安全检查事宜电话咨询姑苏区消防部门，姑苏区消防部门答复因土地用途问题无法办理。后，石磊一方至姑苏区行政服务中心就上述问题进行咨询，得到的答复意见同上。石磊陈述，因费洛蒙实验室无法通过营业前消防安全检查，故其于7月中下旬闭店。优德必公司认可费洛蒙实验室未正式营业，但不清楚何时闭店。 石磊、阿璞公司认为租赁房屋无法通过营业前消防安全检查验收，故无法实现合同目的，于2019年8月29日提起本次诉讼。案件审理过程中，双方对于石磊、阿璞公司的损失产生争议，本院向被告释明，要求石磊进行变卖或询价以确定折价损失，石磊、阿璞公司询价后认为音响设备部分再次出售的价值为3万元，另需拆除及人工费用2万元，优德必公司不予认可。经本院释明后，石磊一方就部分可移动物品的价值贬损情况申请司法评估。经比对购买价格与评估结论，石磊一方申请评估的各项物品的价值贬损情况为：音响灯光设备33934元（146000元-未申请评估的数字效果器1200元-未申请评估的时序器1000元-109866元）、空调5450元（20300元-14850元）、沙发9110元（65000元-55890元）。另，根据评估报告，上述物品安装调试、拆卸、运杂费用为7559元。石磊一方支付评估费3982元。 司法评估结束后，石磊、阿璞公司经本院通知，于2020年6月1日将房屋腾空并交付优德必公司。 另查明：租赁房屋的用电情况为：2019年4月506.86元（上期电表读数11014）、5月1085元、6月1302.13元，已由石磊交纳完毕。优德必公司认为此后产生电费2927.79元并提供了电表照片（读数10051），石磊不予认可，并认为根据优德必公司2019年4月的《付款通知书》，2019年3月的电表读数为11014，已超过优德必公司现在举证的10051。 以上事实，由本诉原告提交的租赁合同、补充协议、wehome企业会员服务合同、发票、收据、建设工程设计合同及转账记录、音响合同及款项支付证明、转账记录、碟机转账凭证、房屋租赁合同及转账记录、咖啡机转账凭证、销货单、卫浴支付凭证、订货合同及转账凭证、电信业务登记单及入网协议、装饰装修工程合同及转账凭证、大众点评转账凭证、微信营销合同及转账凭证、员工工资转账记录、淘宝采购明细、情况说明、付款通知书，本诉被告提交的租赁合同、wehome企业会员服务合同、微信聊天记录、房屋租赁合同、授权书、房产证、土地使用权证、营业执照、付款通知书、电表照片，评估机构出具的评估报告及双方当事人的陈述证据予以证实。 本院认为，订立合同采要约、承诺方式，承诺到达要约人处时，合同成立。依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。合同履行过程中，因案涉房屋的土地用途不符合开设公众聚业态的消防安全要求，故案涉租赁合同等在事实上无法履行。此时，双方均有权要求解除合同依据并根据合同解除的原因追究违约责任。 本案中，《租赁合同》、《wehome企业会员服务合同》签订于阿璞公司成立之前且优德必公司的合同中并无阿璞公司的盖章，故阿璞公司并非两份合同的相对方。 石磊提交的《租赁合同》的尾部并无李兴平的签字，优德必公司提交的《租赁合同》尾部虽有李兴平的签字，但根据石磊与优德必公司联系并签订合同的事实、优德必公司的《租赁合同》首部李兴平的名字系后期手写添加上去的事实、与优德必公司的《租赁合同》同日签订的《补充协议》首部、尾部均无李兴平签字的事实，本院对优德必公司陈述的在《租赁合同》中添加李兴平仅系基于将李兴平增加为阿璞公司股东的陈述予以采信。因石磊、优德必公司均无将李兴平作为租赁合同相对方的意思表示，故《租赁合同》的相对方为石磊与优德必公司。同理，《wehome企业会员服务合同》亦为石磊与优德必公司。石磊提交的《wehome企业会员服务合同》尾部李兴平的签字亦为李兴平后期自行添加，对优德必公司无约束力。 因承租方为石磊，优德必公司对石磊提出反诉并无不当，亦符合《最高人民法院关于适用的解释》的规定。 因石磊开设的费洛蒙实验室属公众聚集场所，需在营业前通过消防安全检查，又因案涉房屋的土地性质，无法通过消防安全检查，故双方的租赁合同应予解除。石磊通过诉讼的方式提出解除要求，本院认定双方的合同自优德必公司收到本院邮寄的诉状副本之日（9月17日）解除。 对于合同解除后各自损失的认定及如何分担的问题。对于石磊的损失，本院经审查后认为，承租人对于承租标的物能否满足自己的经营要求负有主要的考量和判断义务。因案涉房屋的面积小于300平方米，故石磊最迟可于营业前申请消防安全检查，无须提前申报审核及审批。根据石磊与优德必公司陈益人的微信聊天记录，石磊早已知晓承租房屋的权属及对应的土地用途，但石磊陈述其于2019年5月装修完毕后得知在营业前需要取得消防安全检查合格证；优德必公司通过与石磊的微信聊天记录早已知晓石磊承租房屋用于经营时会有公众聚集，但未对石磊作出必要的提示。基于上述，石磊对于自己的损失承担70%的责任、优德必公司承担30%。对于房租或房屋占有使用费部分，虽然案涉房屋无法用于正常经营，但因石磊进行了试营业，故对于石磊闭店之前的租金（2019年3月1日至2019年7月20日），石磊承担合同约定金额的70%，优德必公司退还其中的30%。对于闭店之后至房屋归还之前的租金或房屋占有使用费，考虑到石磊未能实际使用房屋、需要司法评估、疫情期间本就无法正常营业等情况，该期间的租金或占有使用费由双方各承担50%。对于会员服务费，由石磊承担闭店之前的70%，不承担闭店之后的服务费。 基于上述，对于石磊的各项损失，分述如下： 1、已付房租，由优德必公司退还44466元（109224元-81天×598.5元/天×0.7+103天×598.5元/天×0.5）。 2、已付会员服务费，由优德必公司退还14569元（24624元-3078元/月×4个月20天×0.7）。 3、已付押金36408元，由优德必公司用于抵扣石磊的欠付费用。 4、已付的停车费，由优德必公司返还200元，5月至7月20日已使用的部分不再返还。 5、已付电费，由石磊使用完毕，优德必公司不再返还。 6、装修设计费38000元、硬装403000元、卫浴12000元、大众点评商户通6800元、探店推广8000元、微信小程序6800元，由优德必公司赔偿142380元（474600元×0.3）。 7、音响设备（33934元）、中央空调（5450元）、沙发（9110元）属于定制品或再次拆装组合对物品的价值影响较大的物品，贬值部分列为石磊的损失，由优德必公司返还14548元（48494元×0.3）。 对于打碟机、咖啡机、甜品柜、制冰机、卧式冷藏柜、3M净水器、高脚桌，前述物品虽有部分价值贬损，但因属于可移动物品且石磊在试营业期间已使用，上述物品的价值贬损不列入石磊的损失。吊灯已由石磊拆走且石磊未申请评估，不计入石磊的损失范围。 8、电信宽带费用1800元，应由石磊及时注销退费，2019年5月1日至7月20日期间的355元，列为石磊的损失，由优德必公司退还107元（355元×0.3）。 9、员工工资，因石磊试营业的时间约为2.5个月，但考虑到员工工作时间过短，酌情增加相当于一个月工资的遣散费用（自动离职的左羊羊除外），故四个员工的工资共计计算为41460元（DJ左羊羊3960元、调酒师董世凯5500元/月×3.5月、服务员江薇4000元/月×3.5月、店长陈良5500元/月×3.5月），由优德必公司赔偿16938元（56460元×0.3）。 10、员工房租，三套房屋计算2.5个月及三房屋的押金，为19950元（1700+1600+2400）×3.5月，由优德必公司赔偿5985元（19950元×0.3）。 11、安装调试、拆卸、运杂费用7559元，由优德必公司赔偿2268元（7559元×0.3）。 以上合计277869元。 对于优德必公司的各项损失，分述如下： 1、房屋占有使用费。由石磊向优德必公司支付2019年11月1日至2020年5月30日期间的60449元（202天×598.5元/天×0.5）。 2、会员服务费、违约金。因石磊已闭店，且优德必公司对于合同的解除亦有过错，故对于优德必公司提出的该项诉请不予支持。 3、电费。优德必公司仅凭《付款通知书》及电表读数图片不足以证明石磊欠付电费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一款第一项、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、苏州优德必文化创意发展有限公司与石磊签订的《租赁合同》、《wehome企业会员服务合同》于2019年9月17日解除。 二、被告苏州优德必文化创意发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石磊赔偿损失，合计277869元。 三、驳回原告石磊的其他诉讼请求。 四、驳回原告苏州阿璞文化传媒有限公司的全部诉请请求。 五、反诉被告石磊于本判决生效之日起十日内向反诉原告苏州优德必文化创意发展有限公司支付房屋占有使用费60449元。 六、驳回反诉原告苏州优德必文化创意发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11958元、财产保全费4599元、鉴定费3982元，合计20539元，由苏州阿璞文化传媒有限公司、石磊承担15501元、被告苏州优德必文化创意发展有限公司承担5038元；反诉案件受理费减半后收取7087元，由反诉原告苏州优德必文化创意发展有限公司承担6684元，反诉被告石磊承担403元。双方各自承担的诉讼费于本判决生效之日起十日内相互结算。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  张花锋 人民陪审员  庄秉荪 人民陪审员  包明华 二〇二〇年七月十三日 法官 助理  刘 欢 书 记 员  朱静佳