湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初792号原告（反诉被告）：湖南省沙坪建设有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段**沙坪商务中心。法定代表人：陈剑波，经理。委托诉讼代理人：毛愉，女，1984年9月25日出生，汉族，住湖南省望城县。委托诉讼代理人：刘高，湖南芙蓉律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南华菱置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路**华菱大厦**。法定代表人：杨臣轩。委托诉讼代理人：刘佑权，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，湖南金州律师事务所实习律师。湖南省沙坪建设有限公司（以下简称“沙坪公司”）诉湖南华菱置业有限公司（以下简称“华菱公司”）合同纠纷一案，经长沙市中级人民法院撤销原（2019）湘0103民初3820号民事判决发回本院重审。本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，在法庭辩论终结前华菱公司提起反诉，本院予以合并审理。沙坪公司的委托诉讼代理人刘高、毛愉及华菱公司的委托诉讼代理人刘佑权到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）沙坪公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2007年12月5日签订的《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》有效；2、判令被告办理蓝调国际商务楼负一楼门面、负一楼超市、华菱·香墅美地4栋309房、5栋808房、5栋1801房、5栋1807房的产权过户登记手续，并承担办理过户登记所需的税费；3、案件受理费由被告承担。其事实与理由如下：2006年11月30日，沙坪公司与华菱公司签订一份《建筑安装工程施工合同》，约定沙坪公司承包华菱公司所开发的华菱·香墅美地1#栋、6#栋土建等施工工程。2007年12月5日，被告因资金紧张，与原告就上述工程款签订《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》，约定：1.被告同意将华菱·香墅美地项目临芙蓉路蓝调国际商务楼负一楼门面、负一楼超市卖给原告，以抵偿应支付给原告的7968000元工程款；2.被告同意将华菱·香墅美地项目4栋309房、5栋808房、5栋1801房、5栋1807房卖给原告，以抵偿应支付给原告的1803115.89元工程款；3.原告于2008年4月31日前确定房屋受让人，被告于2008年11月30日前办理上述房屋的过户手续，并由其按国家规定承担办理房屋产权所需的税费。协议签订后，上述房屋均已交付给原告或原告的指定方，但被告一直未按约定办理房屋的产权过户手续，经原告多次要求未果。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请依法判决。被告（反诉原告）华菱公司辩称：1.本案所涉项目的背景是2004年华菱公司作为香墅美地项目的土地使用权人与岳阳市新天地置业发展有限公司（以下简称“岳阳新天地公司”）签订《带资承包合作开发协议书》，由岳阳新天地公司带资承包合作开发华菱·香墅美地项目，岳阳新天地公司以华菱公司的名义成立项目部具体实施项目开发事宜，胡成作为岳阳新天地公司的法定代表人被授权担任项目部负责人。项目开发到2008年的时候，胡成丢下香墅美地项目出逃并带走大量财务资料和其他关键资料，后续遗留问题及全部纠纷均由华菱公司在承担和处理。胡成在出逃前，利用管理这个项目的情况，在未经过被告同意也不知情的情况下，擅自将其中部分房屋卖给众多的第三方或者抵扣其个人的借款，转让的房款全部进入胡成个人账户，后来项目负责人胡成与华菱公司当时的法定代表人方平因为在项目开发过程中存在的犯罪行为分别被判处行贿罪和受贿罪。2.本案的以房抵款协议的真实性存在疑点。协议的骑缝章无法对应，不排除是原告事先在空白纸张上盖好印章再打印上协议。3.抵款协议签订后至今，沙坪公司从未要求华菱公司按该协议履行相关义务如确定房屋买受人、签订商品房买卖合同等，相反结合被告在天心区买卖合同的实际情况来看，该抵款协议双方并未实际履行。4.即使该以房抵款协议具有真实性，则以房抵款中约1600万元工程款已在结算中核减，华菱公司无需再以房款抵扣工程款。以房抵款协议第一条约定甲方应向乙方支付的工程余款预计为1600万元（最终以双方决算审计为准），即该协议签订时双方并未办理结算，工程款总额尚未确定。沙坪公司提交的两份结算审核报告书等出具时间晚于以房抵款协议的签订时间，结算审核书的第十二条咨询结论部分明确写明：1＃栋工程送审金额较审核金额最终核减了130297452.72元，6＃栋工程送审金额较审核金额最终核减了4366147.31元，合计核减了17395600元，故被告认为以房抵款协议中原计划用房屋进行抵扣的约1600万元工程余款在结算审核确定后已被核减，即无需再以工程款抵扣房款。5.即使该以房抵款协议具有真实性，因被告已向原告超额支付全部工程款，故合同目的已经实现，华菱公司亦无需再配合沙坪公司办理过户登记手续。若该以房抵款协议具有真实性，则该协议所签订之目的为抵偿工程款。然而华菱公司从2005年到2008年期间就香墅美地项目向沙坪公司支付了工程款共计142326690.04元，远远超过华菱公司所应支付的工程款，故抵款协议因合同目的已经实现而丧失了继续履行的事实基础和必要性。被告（反诉原告）华菱公司提出反诉请求：1.判令沙坪公司将其非法占有的华菱·香墅美地项目临芙蓉路蓝调国际商务楼负一楼门面、负一楼超市、4栋309号房、5栋808号房、5栋1801号房、5栋1807号房屋交还给华菱公司。2.本案全部反诉费用由沙坪公司承担。事实与理由：2006年11月30日，沙坪公司与华菱公司签订《建筑安装工程施工合同》，约定沙坪公司承包华菱公司所开发的华菱·香墅美地1#栋、6#栋土建等施工工程。沙坪公司以《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》为由占有上述房屋，华菱公司曾要求沙坪公司交还上述房屋，沙坪公司以该房屋为胡成所分的股东房为由拒绝向华菱公司交还；华菱公司向沙坪公司支付了工程款共计142326690.04元，远远超过了沙坪公司所应支付的工程款，华菱公司不存在将上述房屋用来抵扣工程款的事实基础；沙坪公司对华菱·香墅美地项目临芙蓉路蓝调国际商务楼负一楼门面、负一楼超市、4栋309号房、5栋808号房、5栋1801号房、5栋1807号房屋的占有为非法占有，应予交还给华菱公司。原告（反诉被告）沙坪公司就反诉辩称：1.华菱公司所述曾要求沙坪公司返还房屋不属实，华菱公司在沙坪公司起诉之前从未就房屋占有使用情况提出任何异议。2.华菱公司未提供充分证据证明其超额支付工程款，而其提供的付款记录显示在以房抵款协议签订后还支付了工程款1249万余元，可见即便存在超付事实也是在以房抵款后发生的，不能以此认为以房抵款协议没有履行，而只能就其可证明的超额支付的款项主张返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2004年8月16日，华菱公司与岳阳新天地公司签订《带资承包合作开发协议书》，约定将原由华菱公司独资开发并已取得项目宗地土地使用权及通过初步设计方案评审的“华菱·香墅美地”项目由岳阳新天地公司带资承包合作开发，岳阳新天地公司在规定的期限内向华菱公司返还前期投资款，后期费用由岳阳新天地公司自行解决并承担由此产生的一切债务及责任。2006年11月30日，华菱公司（委托代理人胡成）与沙坪公司签订了《建筑安装工程施工合同》2份，约定沙坪公司承包华菱公司所开发的华菱·香墅美地1号栋、6号栋土建等施工工程。合同订立后，由胡成负责华菱·香墅美地项目部的各项开发事宜。2007年12月5日，华菱公司（甲方、代表人方平）与沙坪公司（乙方）签订《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》，主要内容为：根据双方签订的《工程承包协议》，工程项目范围为1号栋、6号栋以及卢泽峰所经手建筑的全部工程，按工程实际履行情况，甲方应向乙方支付华菱·香墅美地项目工程余款预计1600万元（最终以双方决算审计为准），乙方同意甲方以华菱·香墅美地的部分房产按双方协商的价格直接抵偿应支付的9771115.89元工程款项；甲方同意将华菱·香墅美地项目临芙蓉路蓝调国际商务楼负一楼门面、负一楼超市部分房产卖给乙方，以抵偿应支付给乙方的7968000元工程款（负一楼门面208平方米抵偿1248000元、负一楼超市1600平方米抵偿672万元），将华菱·香墅美地项目4栋309房、5栋808房、5栋1801房、5栋1807房卖给乙方，以抵偿应支付给乙方的1803115.89元工程款，上述房产的最终面积将以房产证上登记的面积为准；由于华菱·香墅美地项目临芙蓉路蓝调国际商务楼负一楼超市已经租赁给购宝乐商业（湖南）有限公司，乙方同意继续履行该租赁合同，但甲方负责将租赁合同的出租方的权利与义务转移到乙方名下；2008年4月31日前，乙方必须确定房屋受让人，甲方于2008年11月30日前办理上述房屋的产权手续，双方按上述表格中所约定的房产合同价款签订协议开取发票，乙方按国家相关规定承担办理房屋产权所需的税费；乙方承建的香墅美地6号栋和1号栋工程技术资料必须在2007年12月底之前和1号栋在2008年4月份前按有关要求归档，并应得到甲方认可，根据资料到位情况，甲方分别为乙方办理购房协议；本合同生效后，上述房屋的所有权以及相关权益归乙方以及乙方的指定方所有。同日，岳阳市新天地公司（甲方、法定代表人胡成）、湖南奇凡胜置业有限公司（乙方、法定代表人李凡奇）及沙坪公司（丙方、法定代表人卢泽峰）签订《华菱·香墅美地项目三方协议》，约定因华菱公司不同意配合甲方办理房产抵偿乙方欠款的手续并且华菱公司将甲乙双方协议中的相应房产直接抵偿了丙方的部分工程款，致使甲乙双方于2007年6月5日签订的《华菱·香墅美地项目协议》无法继续履行，因丙方急需200万元现金支付华菱·香墅美地项目的工程费用，而甲方作为华菱·香墅美地项目的实际运作方暂时无法向丙方支付相应工程款，故乙方向丙方提供200万元借款，丙方则将华菱·香墅美地项目临芙蓉路蓝调国际商务楼负一楼门面、住宅4栋309房、5栋808房、5栋1801房、5栋1807房直接办理到乙方或乙方指定的名下，三方约定：华菱·香墅美地项目工程款项进行最终结算时，丙方同意将华菱·香墅美地项目临芙蓉路蓝调国际商务楼负一楼超市部分的抵偿总价调整为720万元；丙方偿还完毕乙方的200万元借款本金、利息以及相关费用后，各方同意丙方根据《借款合同》办理至乙方或乙方指定名下的房产（华菱·香墅美地蓝调国际商务楼负一楼门面、住宅4-309、5-808、5-1801、5-1807号）仍归乙方所有，视为甲方向乙方履行了2007年6月5日《华菱·香墅美地项目协议》中的相应款项，甲方与丙方应相互配合处理华菱·香墅美地项目的账目事宜，乙方予以协助；如丙方未能偿还完毕乙方的200万元借款本金、利息以及相关费用，各方同意丙方根据《借款合同》办理至乙方或乙方指定户名下的房产（华菱·香墅美地蓝调国际商务楼负一楼门面、住宅4-309、5-808、5-1801、5-1807号）直接归乙方所有，如甲方与华菱置业签订的《华菱·香墅美地项目工程款结算协议》中华菱·香墅美地项目临芙蓉路蓝调国际商务楼负一楼部分房产是以车库名义报建的，甲方负责在2008年6月之前到规划、房产等相关部门将房产变更为商业用途，并承担由此产生的税费。此前，华菱公司华菱·香墅美地项目部已于2006年9月19日向谢娅妮出具了4栋309的房款清缴证明，谢娅妮于同日办理了收房手续，业主信息登记表中显示紧急联系人为李凡奇；吴劲松于2007年5月17日办理了5栋1807房的收房手续；孙湘云于2007年8月27日办理5栋1801房的收房手续，常德市中级人民法院（2018）湘07刑初3号刑事判决书载明：李凡奇以奇凡胜公司与建鸿达公司合作成立湖南青城置业有限公司，以青城置业有限公司的名义参与了华菱公司香墅美地项目的开发，2008年左右建鸿达公司法定代表人刘平建选定香墅美地5栋1801号房屋送给周建雄，收房人为周建雄的妻子孙湘云，后周建雄于2016年4月给了刘平建38万元,由刘平建出具落款日期为2008年的收条，刘平建犯单位行贿罪被判处刑罚，涉案赃款予以没收，上缴国库，本案庭审过程中建鸿达公司表示5栋1801房现为空置状态，钥匙由建鸿达公司持有；余泰东于2008年8月12日办理了5栋808房的收房手续。2013年2月26日，胡成（甲方）与沙坪公司（乙方）及购宝乐商业（湖南）有限公司（丙方）、湖南家润多超市有限公司（丁方）签订了一份《香墅美地店补充协议》，载明甲方系华菱公司华菱·香墅美地项目负责人，其与丙方于2007年6月8日签订华菱·香墅美地1栋负一层租赁面积1648.9平方米的房产的《租赁合同》约定甲方将该房产出租丙方使用，使用期限为2007年9月1日至2017年8月31日止，因华菱公司与乙方于2007年12月5日签订《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》约定华菱公司已将华菱·香墅美地项目临芙蓉蓝调国际商务楼负一楼部分房产卖给乙方，其负责协助将合同约定的出租方的权利义务转移到乙方名下，乙方同意继续履行合同约定出租方的权利与义务。沙坪公司法定代表人卢泽峰签字并加盖了沙坪公司公章，其同时依据2008年11月5日由胡成出具的《授权委托书》代表甲方签字。在本案审理过程中，谢娅妮、建鸿达公司、余泰东、吴劲松均表示同意将各自所接收的房产登记至沙坪公司名下。沙坪公司表示负一楼门面和超市无法因尚未调整规划现无法办理产权证。另查明，2008年，因新天地公司资金短缺，胡成出走，新天地公司未另行安排人员接收管理也未与华菱公司办理交接手续。因华菱·香墅美地项目存在大量遗留问题，华菱公司先后向相关部门缴纳了业主办理房屋产权证、国土证需缴纳的契税、维修基金等费用，后岳阳新天地公司起诉要求依《合作协议》取得华菱·香墅美地项目开发形成的资产并承受该项目开发中的债权债务，经湖南省高级人民法院判决驳回诉讼请求并经中华人民共和国最高人民法院（2013）民一终字第209号民事判决维持。时任华菱公司法定代表人的方平与新天地公司法定代表人胡成分别因受贿罪、行贿被刑事处罚。华菱·香墅美地4栋309房现登记于谢娅妮名下；5栋808、1801、1807房均登记于华菱公司名下，但均已被长沙市中级人民法院查封，限制时间为2019年7月5日至2022年7月4日。再查明，沙坪公司就其承包施工的华菱·香墅美地1#、6#栋土建及水电安装施工工程的工程款结算另案起诉要求华菱公司支付拖欠的工程款，该案经本院作出（2019）湘0103民初3822号民事判决后，沙坪公司提起上诉，该案尚处于二审审理过程中。本院认为，本案的争议焦点为《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》的效力如何认定。华菱公司辩称该协议的骑缝章不能完全对应，存在事先在空白纸张上盖好印章再打印上协议的可能。对此，本院认为，从《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》的形式上看，该协议尾部甲方盖章签字处除加盖有“湖南华菱置业有限公司”印章外还有时任华菱公司法定代表人的方平的签名，华菱公司随意在空白纸张末部加盖印章并由法定代表签字显然不符常理，协议第二页加盖有华菱公司印章及法定代表人签名的内容足以认定为真实；从协议第二页的内容来看，华菱公司与沙坪公司具有华菱公司交付沙坪公司负一楼超市及其他房产并为沙坪公司办理产权手续的意思表示，而对于第一页的部分，从形式上看该页亦有部分骑缝章，结合华菱公司就华菱·香墅美地项目的带资承包合作方新天地公司与沙坪公司及奇凡胜公司签订的《三方协议》来看，该三方协议中载明沙坪公司对华菱公司用以抵偿工程款的华菱·香墅美地负一楼门面、住宅4-309、5-808、5-1801、5-1807具有处分权，可以与《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》的第一页内容印证；从协议订立后的相关房产占有情况看，相关房产现仍由奇凡胜公司或沙坪公司确定的人员占有使用，华菱公司在胡成出走而接手华菱·美地项目后亦未对相关房产另行处理，可见《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》系华菱公司与沙坪公司的真实意思表示。华菱公司后又辩称《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》中约定的房产早在协议签订前就由沙坪公司和奇凡胜公司指定的人员占有，实际上是以合法形式掩盖非法目的。对此，本院认为，从华菱公司与沙坪公司签订的施工合同及华菱公司向沙坪公司支付了工程款的情况，可见《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》存在事实基础，《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》和《三方协议》签订时，华菱·香墅美地项目尚由胡成及新天地公司负责，华菱公司则按照《带资承包合作开发协议书》享有固定收益，《三方协议》约定沙坪公司将抵偿工程款共计300余万元的负一楼门面、住宅4-309、5-808、5-1801、5-1807抵给奇凡胜公司以抵偿200万元借款本息或是代新天地公司抵偿工程款，是为解决新天地公司此前已将相关房产负一楼门面、住宅4-309、5-808、5-1801、5-1807交付奇凡胜公司但华菱公司不同意对奇凡胜公司以房抵工程款的困局，为此新天地公司对沙坪公司的抵款亦作出让步，将负一楼超市的折价款调整为720万元，按照《带资承包合作开发协议书》约定，华菱·香墅美地项目的工程款结算实际最终由新天地公司承担，可见《以房抵款协议书》在签订时不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。综上，《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》系华菱公司与沙坪公司的真实意思表示，内容亦不存在无效情形，且《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》虽系在新天地公司带资承包合作开发华菱·香墅美地项目时签订，但胡成出走后该项目已由华菱公司接手且最高人民法院驳回了新天地公司要求取得华菱·香墅美地项目开发形成的资产并承受该项目开发中形成的债权债务的诉讼请求，故华菱公司应依《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》继续履行义务。华菱公司主张其已全部支付工程款甚至可能超付并以此为由要求沙坪公司返还涉案房屋。对此，本院认为，华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》虽系基于沙坪公司对华菱·香墅美地1#、6#栋相关工程施工产生，但该协议系双方在工程款结算前达成的以物抵债协议，是双方新增加的一种债务履行方式，协议的履行情况虽确会影响到最终结算，但本案中相关房产已由华菱·香墅美地项目部交付实际使用人多年且其中一套房屋已过户，故应根据《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》的履行抵款情况进行最终结算，若出现超付情形则应返还超付工程款，而非根据结算改变房屋已交付的既有状态返还房屋。对于华菱公司提出对双方应付工程款进行审计鉴定的问题，因沙坪公司已就工程款结算另案起诉，双方可在该（2019）湘0103民初3822号案件及相应后续案件中解决，本院在此不予处理。对于华菱公司的反诉请求，本院不予支持。对于沙坪公司要求华菱公司为涉案房产办理过户手续的诉讼请求。经查，华菱·香墅美地负一楼办理产权证的房产为负101、102、103、104，沙坪公司陈述《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》中所涉负一楼门面和超市并未在该房产内，而是因为以车库报建尚未调整规划无法办理产权手续；对于住宅4-309，现已登记于谢娅妮名下，沙坪公司要求华菱公司继续办理过户手续，本院不予支持；对于住宅5-808、5-1801、5-1807，经本院询问现房屋实际占用人，均表示同意将各自使用的对应房产过户至沙坪公司名下，经查，现已登记在华菱公司名下的5-808、5-1801、5-1807房产均已因华菱公司债务被长沙市中级人民法院查封，目前无法办理过户手续，故对于沙坪公司要求过户的诉讼请求，本院不予支持，沙坪公司可另案主张权利，在办理相关过户手续条件具备时要求过户，或解除《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》在返还房屋后另行结算工程款，本院在此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南省沙坪建设有限公司与被告（反诉原告）湖南华菱置业有限公司于2007年12月5日签订的《华菱·香墅美地项目以房抵偿工程款协议书》有效；二、驳回原告（反诉被告）湖南省沙坪建设有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南华菱置业有限公司的全部反诉请求。本案案件受理费80元、反诉费40099元，共计40179元，由被告（反诉原告）湖南华菱置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  董娟娟人民陪审员  刘海军人民陪审员  张飞虎二〇二〇年七月十日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。