广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13890号原告：广州商居在线房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市增城区********增城低碳总部新城创业中心12号楼404单元自编23。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：邓玉婷，广东品科律师事务所律师。被告：中山市至隆物业管理有限公司，住所地广东省中山市***********第六层601。法定代表人：刘小龙，经理。委托诉讼代理人：柏伟，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡清涛，广东洋三律师事务所实习律师。原告广州商居在线房地产咨询有限公司（以下简称商居在线公司）与被告中山市至隆物业管理有限公司（以下简称至隆公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。商居在线公司委托诉讼代理人邓玉婷、至隆公司法定代表人刘小龙及其委托诉讼代理人柏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商居在线公司向本院提出诉讼请求：1.至隆公司返还商居在线公司垫付的费用23229元；2.至隆公司向商居在线公司支付拖欠的项目设计策划费及启动费余款5000元；3.至隆公司向商居在线公司支付违约金208404元。事实与理由：商居在线公司与至隆公司在2018年3月5日签订《中山市至隆物业商铺写字楼代理招商合同》（以下简称《委托招商合同》）。双方约定：1.至隆公司委托商居在线公司为至隆公司投资开发的中山市******（位于广东省中山市***********，以下简称至隆大厦）提供策划和独家招商代理服务。2.招商项目为至隆大厦二楼和七楼，其中二楼为1800平方米，七楼为1800平方米。3.招商租金为二楼32-35元/平方米，七楼25-30元/平方米。4.委托期限：二楼为2018年3月16日至2018年9月15日，至隆公司必须在2018年3月15日前完成装修并符合招商条件;七楼为2018年5月1日至2018年10月31日，至隆公司必须在2018年4月31日前完成装修并符合招商条件。5.至隆公司应确保项目装修工程在2018年4月30日前完成公共部分的装修和电梯、空调、一次消防、二次消防、排风、排污、水、电、照明等设备安装。6.广告制作及安装费、推广活动、招商会等推广费用由至隆公司承担。7.至隆公司需向商居在线公司支付项目设计策划费及启动费30000元。商居在线公司为了积极履行《委托招商合同》，完成招商项目，垫付了广告制作宣传、招商推广活动费等招商推广费用20415元和招商中心空调货款及安装费1070元。根据双方签订的《委托招商合同》第七条规定，上述费用应当由至隆公司承担。另外，案涉招商项目的装修状况未达到招商要求，商居在线公司为完成招商项目，迫于无奈根据客户要求进行维修，其中包括包括717、718室批灰款848元、玻璃门安装费400元和709室批灰款496元，共计1744元。具体付款项目、付款时间及金额见下表：序号类别付款时间金额158同城推广费用二〇一八年三月九日1500元2招商促销活动宣传单（157克纸，10000张）2018年4月17日640元3网站推广费用2017年11月25日3500元4促销活动公众号软文及活动方案2018年4月23日800元5至隆生活广场促销活动费用（音响、雨棚、桌椅租赁费用及主持人费用）2018年4月21、22日1520元6赵仕瑞招商业务费2018年5月10日6000元7梁建成招商业务费2018年6月10日4500元8户外广告及招商会背景墙费用2018年5月29日1180元9招商会招待餐费2018年5月3日-15日775元10招商中心空调货款及安装费2018年5月29日1070元11维修费用（717、718室、709室批灰和717、718室玻璃门安装费用）2018年5月27日、2018年6月7日、2018年6月9日1744元根据《委托招商合同》第八条8.2，至隆公司应当向商居在线公司支付项目设计策划费及启动费30000元，但至隆公司仅支付了25000元，至今仍拖欠余款5000元。商居在线公司一直按照合同约定积极履行招商义务，而至隆公司违反合同约定致使商居在线公司合同目的不能实现，构成根本违约，至隆公司应赔偿商居在线公司所受损失208404元。根据《委托招商合同》第三条3.1、第四条4.3约定，至隆公司应于2018年4月30日前将涉案项目各楼层装修完工并达到招商标准，并从交付商居在线公司招商之日起陆个月为限，即从2018年5月1日开始计起。换言之，至隆公司于2018年5月1日向商居在线公司交付的应是装修完毕并且符合招商标准的楼层项目，但至隆公司直至交付之日止仍未完成涉案项目的装修工程。至隆公司让商居在线公司做招商广告时使用的设计效果图也与实际交付的办公场地严重不符，最终导致多名租客拒绝签署租赁合同。至隆公司的上述行为给商居在线公司完成招商任务带来极大阻挠，致使商居在线公司合同目的不能实现。至隆公司构成根本违约。另外，商居在线公司已于2018年3月26日、2018年6月4日、2018年6月5日、2018年6月6日分别与陈家海、李三、冷雪军、左晓国、邱功银、舒升勇等多名租户签署了房屋租赁协议并已收取招商佣金，具体明细见下表：序号租户名称写字楼编号面积（㎡）签约日期1陈家海6131002018.3.262李三715(七楼）92.32018.6.43冷雪军717、718（七楼）1602018.6.54左晓国706（七楼）66.32018.6.55邱功银709（七楼）45.52018.6.56舒升勇710（七楼）62.52018.6.6七楼已租面积合计426.6根据《委托招商合同》第一条、第二条2.4、第八条8.3及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，至隆公司应当赔偿商居在线公司因其违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的预期利益损失。如招商合同顺利履行，案涉项目二楼每月可招收租金63000元，七楼每月可继续招收租金54000元，共计104202元，至隆公司应向商居在线公司支付二个月租金作为代理佣金共计208404元。故至隆公司应赔偿商居在线公司所受损失208404元。至隆公司辩称：本案的违约方应是商居在线公司，根据合同约定应由其承担至隆公司的各项损失。商居在线公司在2018年7月16日没有征得至隆公司的同意擅自离开后失联，导致至隆公司损失巨大。1.至隆公司没有拖欠商居在线公司所谓垫付的款项，商居在线公司起诉状中列明的23229元与实际存在重大差异。其列明的数据中，至隆公司认同列表序号2和序号5，至隆公司已足额支付该两项费用，不存在要其垫付的情况。对于其他支出，至隆公司不认可其真实性，也没有征得至隆公司同意。《委托招商合同》第7.2条约定，如招商需要搞推广活动、招商会，经甲方（至隆公司）同意，由乙方（商居在线公司）实施方案，甲方支付费用。从该条款可看出乙方所花费的费用需征得甲方同意，否则甲方不需承担其他费用，且至隆公司不认可商居在线公司列明的费用。2.商居在线公司于2018年7月不辞而别，单方面解除合同。截至2018年7月底，招商成功面积仅为426.6平方米，仅占总面积3600平方米的11.85%，远未达到招商进度的40%。而商居在线公司以资金紧张为由，要求至隆公司提前支付5000元进度款，最后5000元进度款是要在项目完成后才支付给商居在线公司，至隆公司不仅不需要给付尾款5000元，还可以要求商居在线公司退回多给付的5000元进度款。3.商居在线公司的项目负责人梁商资于2018年7月16日未经至隆公司同意私自撤走招商，给至隆公司的招租工作造成极大被动。商居在线公司属于违约方，应当承担至隆公司的各项损失。商居在线公司主张的所谓违约金，为预期利益，并非其实际损失，不应得到法院支持。而且，商居在线公司属于违约方，应承担至隆公司的各项损失。综上，请求法院驳回商居在线公司的所有诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，至隆公司（甲方）与商居在线公司（乙方）签订《委托招商合同》。双方约定：甲方委托乙方为甲方投资开发的位于中山市***********的至隆大厦提供策划和独家招商代理服务。招商项目为至隆大厦二楼和七楼，建筑面积均为1800平方米。甲方为乙方提供招商接待处并配备办公设备供乙方招商使用。现场接待处的日常涉及的水、电、固定电话费用均由甲方负责。乙方招商人员的住宿租金、餐费、业务费、手机话费、工资、资金、办公用品等费用均由乙方承担。招商租金为二楼32-35元/平方米，七楼25-30元/平方米。本项目各楼层装修完工达到招商标准（该标准须经双方共同认可），甲方装修期为两个月，即2018年3月1日至2018年4月30日。委托代理期限从交付乙方招商之日起六个月为限，即从2018年5月1日开始计起。二楼应在2018年3月15日前完成装修，招商时间为2018年3月16日至2017（笔误，应为2018）年9月15日。七楼应在2018年4月30日前完成装修，招商时间为2018年5月1日至2017（笔误，应为2018）年10月31日。乙方需从2018年5月1日起，前三个月实际完成的招商面积达到甲方委托的物业完成装修分期招商面积的40%以上。2018年10月31日前达到甲方委托的部分物业招商面积的80%以上。如乙方第四个月底未达到物业装修符合分期招商面积的40%以上，乙方第五个月仍未达到预期招商目标，甲方则有权取消乙方的独家代理招商资格。甲方应确保项目装修工程在2018年4月30日前完成公共部分的装修和电梯、空调、一次消防、二次消防、排风、排污、水、电、照明等设备安装。乙方派驻本项目服务的工作人员的工资、福利等由乙方自行承担。招商宣传单张与外墙广告由乙方设计，广告制作及安装费由甲方支付。如招商需要搞推广活动、招商会，经甲方同意，由乙方实施方案，甲方负责费用。甲方确认项目设计策划费及启动费为30000元。签合同后三天内，甲方先支付20000元给乙方。乙方将该项目的招商进度完成40%以后，甲方支付5000元给乙方。待项目完成后，甲方再付余款5000元给乙方。合同也约定了乙方佣金的计提方式,其中租户每月交纳租金的，乙方佣金为2个月租金。除本合同及其附件另有约定外，甲乙双方中任何一方如中途退出终止本合同履行，须经对方同意，否则视为违约。违约方应承担相应的责任并赔偿对方的损失。上述合同签订后，至隆公司向商居在线公司支付了项目设计策划费及启动费25000元。2018年4月9日，至隆公司支付了宣传单张10000张的费用1000元和画册费用4300元。2018年4月16日，至隆公司支付了4月21、22日促销活动费用订金1000元。商居在线公司招商成功面积426.6平方米。2018年7月16日，商居在线公司停止招商工作，人员撤离。2018年9月29日，商居在线公司委托广东品科律师事务所律师向至隆公司发出律师函，要求至隆公司在2018年10月10日前支付商居在线公司垫付的广告宣传制作、招商推广活动费用9519元、项目策划及启动费尾款5000元。至隆公司收到该函，但不同意该律师函的要求，未向商居在线公司付款。诉讼过程中，商居在线公司提供了付款凭证、收据、照片等证据证明其垫付了招商推广费用20415元、招商中心空调货款及安装费1070元和维修费用1744元。至隆公司确认有2018年4月21日、22日的促销活动，但表示其已支付完该促销活动的费用。对于商居在线公司主张垫付的其他费用，至隆公司称商居在线公司花费费用前没有按约定征得至隆公司的同意，且至隆公司不确认相关证据的真实性、合法性、关联性。诉讼过程中，商居在线公司提供了至隆大厦装修现场照片，证明至隆公司没有在2018年4月30日前完成涉案项目的装修工程。至隆公司因商居在线公司未提供照片原始载体，故不确认照片的真实性、合法性、关联性，且认为根据合同约定至隆公司的装修已达到招租的条件，否则7楼的租户不可能入驻，只是在租户入驻的细节方面根据租户的要求进行区分化的施工。本院认为，至隆公司与商居在线公司签订的《委托招商合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。根据《委托招商合同》，至隆公司与商居在线公司存在委托合同关系。至隆公司委托商居在线公司招商的建筑面积为3600平方米，商居在线公司招商成功的建筑面积为426.6平方米，商居在线公司尚未完成招商工作。商居在线公司在2018年7月16日停止招商工作，撤离了人员。本案争议的焦点是：一、商居在线公司是否有权要求至隆公司返还垫付的费用23229元；二、商居在线公司是否有权要求至隆公司支付项目策划及启动费尾款5000元、违约金208404元。关于焦点一，《委托招商合同》约定招商宣传单张与外墙广告由商居在线公司设计，广告制作及安装费由至隆公司支付。如招商需要搞推广活动、招商会，经至隆公司同意，由商居在线公司实施方案，至隆公司负责费用。所以，商居在线公司主张其垫付的费用由至隆公司返还，就应当举证证明其支出项目经至隆公司同意，是完成涉案招商项目的必要费用且商居在线公司已实际支付。按上述标准，本院对商居在线公司主张至隆公司返还的各项费用分析如下：1.58同城推广费1500元。商居在线公司于2018年3月9日向中山集家信息技术有限公司支付了开通58房产的季度费用1500元。但商居在线公司未提供其与中山集家信息技术有限公司签订的合同，无法证明其是为了推广涉案招商项目而支付该费用。商居在线公司也未提供58同城网站发布涉案招商项目信息的原始网页，而只提供了一张截图图片，至隆公司对该截图图片的真实性不确认。因无其他证据佐证，本院对该截图图片不予采信。商居在线公司也未提供证据证明其通过58同城网站推广涉案招商项目的推广方案已经至隆公司同意。综上，商居在线公司支付的该1500元不应由至隆公司承担。2.促销活动宣传单10000张费用640元。至隆公司确认有该促销活动，但称其已支付该款项。至隆公司提供了证据证明其在2018年4月9日支付了宣传单10000张的费用1000元。商居在线公司称至隆公司支付的宣传单费用与其主张的费用是不同的支出，但未提供证据证明，本院不予采信。所以，本院认定商居在线公司主张的该项费用，至隆公司已经支付，无需重复支付。3.网站推广费用3500元。商居在线公司称其为推广涉案招商项目，在2017年10月27日与广州迅达科技有限公司签订《委托网站建设协议》，并在2017年11月25日垫付了网站建设及主机租用费用3500元。至隆公司不予确认，认为商居在线公司提供的证据都是其单方制作，且2017年10月27日商居在线公司未与至隆公司合作，商居在线公司后来也没有要求至隆公司确认该项费用。本院认为，涉案《委托招商合同》签订于2018年3月5日，而商居在线公司主张的该项费用产生时间远早于该日期，商居在线公司所称该3500元是为推广涉案招商项目而支出，不合逻辑。且本院未查询到广州迅达科技有限公司的工商登记信息。故对商居在线公司主张的网站推广费用3500元，本院不予支持。4.促销活动公众号软文及活动方案费用800元。由于《委托招商合同》约定商居在线公司提供服务的内容包括项目策划，也约定了3万元的项目策划及启动费，所以本院认为商居在线公司不应再要求至隆公司支付促销活动方案费用和公众号软文费用。而且，商居在线公司也未提供证据证明朱振欣是否提供了公众号软文和促销活动方案。5.促销活动费用（2018年4月21日、22日）1520元。商居在线公司实际支付了2018年4月21日、22日促销活动租音响、主持人、广告等费用1500元。其中，至隆公司已支付1000元，所以，至隆公司还应向商居在线公司支付500元。6.赵仕瑞招商业务费6000元。根据《委托招商合同》的约定，商居在线公司招商人员的业务费、工资、奖金等费用均由商居在线公司承担。所以，赵仕瑞的招商业务费应由商居在线公司自行承担。7.招商中心空调货款及安装费1070元。由于该项支出是为了商居在线公司的招商人员，且《委托招商合同》未约定至隆公司需承担该项费用，所以该项费用应由商居在线公司自行承担。8.装修费用（717、718室、709室批灰和717、718室玻璃门安装费用）1744元。由于商居在线公司未提供证据证明至隆公司的装修不符合约定，所以，该项装修费用应由商居在线公司自行承担。9.梁建成招商业务费4500元。根据《委托招商合同》的约定，商居在线公司招商人员的业务费、工资、奖金等费用均由商居在线公司承担。所以，梁建成的招商业务费应由商居在线公司自行承担。10.户外广告及招商会背景墙费用1180元。商居在线公司未提供收据和现场照片的原件，至隆公司对其真实性也不确认，故本院对其不予采信。商居在线公司也未提供其与中山市鹰煌广告策划有限公司签订的合同、付款凭证、中山市鹰煌广告策划有限公司履行合同的成果，不足以证明商居在线公司因涉案招商项目支出了户外广告及招商会背景墙费用1180元，商居在线公司应当承担举证不能的不利后果。对其主张的该项费用1180元，本院不予支持。11.招商会接待餐费775元。商居在线公司提供的收据不足以证明其是因招商会支出了餐费775元。而《委托招商合同》约定商居在线公司招商人员的餐费是由商居在线公司自行承担。所以，对商居在线公司的该项费用主张，本院不予支持。综上，至隆公司应向商居在线公司返还垫付的费用500元。关于焦点二，《委托招商合同》约定项目设计策划费及启动费的余款5000元是在涉案招商项目完成后才支付。而商居在线公司尚未完成至隆公司委托的招商工作，所以，对商居在线公司主张至隆公司支付项目设计策划费及启动费余款5000元的诉讼请求，本院不予支持。商居在线公司在2018年7月16日停止招商工作，撤离了招商人员。商居在线公司称是因为至隆公司未按约定在2018年4月30日前完成涉案项目的装修工程，给其招商带来不便，且至隆公司的物业未达到招商标准，客户无法接受，招商工作无法进行。但商居在线公司未提供装修现场照片的原件，从其提供的照片中也不能得出涉案项目在2018年4月30日前未完成装修的结论。商居在线公司提供的证据也不足以证明至隆公司的装修不符合约定。而实际上商居在线公司也将七楼部分面积成功招商。所以，本院认为至隆公司不存在装修逾期、装修不符合约定的违约行为。商居在线公司单方面停止招商工作，撤离招商人员，无权要求至隆公司支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市至隆物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告广州商居在线房地产咨询有限公司垫付的费用500元；二、驳回原告广州商居在线房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2425元（原告已预交），由原告广州商居在线房地产咨询有限公司负担2400元，被告中山市至隆物业管理有限公司负担25元，被告中山市至隆物业管理有限公司负担的部分于支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员姚红波二〇二〇年七月十四日书记员潘汝彤