安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3637号 上诉人（原审原告）：方益民，男，1972年4月27日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。 委托诉讼代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：闪若晴，女，1987年10月13日出生，回族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：谢成伟，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢秀华，女，1965年9月15日出生，回族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：陈世鹏，北京颐合中鸿（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：安徽省义和房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路**绿地赢海国际大厦****。 法定代表人：朱成义，总经理。 委托诉讼代理人：张移生，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人方益民因与被上诉人闪若晴、谢秀华、安徽省义和房地产营销策划有限公司（以下简称义和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初16206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方益民上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持方益民一审诉讼请求；2.由闪若晴、谢秀华、义和公司承担本案一、二审诉讼等全部费用。事实和理由：1.一审法院认定义和公司2018年12月4日告知方益民，闪若晴不同意谢秀华出售案涉房屋，该认定不符合事实。在一审中，义和公司代理人回答的是“2018年12月4日之后谢秀华才告诉我们闪若晴不同意卖房子”。并且，其在开庭中讲到公司业务员与谢秀华在2018年12月4日有微信往来，谢秀华想提前办理过户手续，但其没有提供。庭后，方益民多次找义和公司业务员，业务员直到2019年10月25日才将谢秀华与其之间的微信截图发过来，从该微信截图能够确定，谢秀华在2018年12月4日向义和公司业务员提出要求提前过户。2.方益民在一审中坚持的观点是谢秀华的行为构成表见代理。在案已经表明，谢秀华虽然无权代理，但已经构成表见代理，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，谢秀华出卖闪若晴房屋的代理行为有效。一审法院依据《民法总则》第一百七十一条规定，认定谢秀华无权代理，合同无效，系适用法律错误。3.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，一审法院应当告知方益民可以变更诉讼请求，但一审中，只是在法庭调查结束后询问方益民是否坚持诉请求，并没有进行任何释明。故一审法院直接驳回方益民的事实请求，显属程序错误。 闪若晴辩称，1.一审法院查明的涉案房屋交易过程基本属实。整个交易过程都是谢秀华的个人行为，闪若晴事前未授权，事后也未追认谢秀华的代理行为。方益民与义和公司在明知涉案房屋产权归闪若晴，谢秀华没有出具任何代理手续的情况下，不仅没有与闪若晴核实，反而积极与之交易，其三方的行为严重损害了闪若晴的合法权益，主观上不具有善意。2.方益民认为谢秀华的行为构成表见代理，不符合本案的基本事实和法律规定。本案中没有任何实质性线索，可以让方益民认为谢秀华具有代理权。方益民、义和公司和谢秀华签订的《补充协议》中约定定金10万元，由谢秀华取走2万元，剩余8万元由产权人在产调后从义和公司领取，方益民将8万元定金交予义和公司保管。该条约定就是为了要求产权人闪若晴确认本案的房屋买卖。因而本案交易时，方益民和义和公司并没有相信谢秀华具有代理权。本案的几份协议以及定金均在一天内完成，且交易价格过低，方益民和义和公司的行为有违诚实信用，主观恶意明显，损害了不知情的闪若晴的合法利益。一审法院在审理过程中已经明确向方益民及其代理人释明了涉案民事法律行为的效力，以及再三询问方益民及其代理人是否变更诉讼请求，但方益民及其代理人均表示坚持诉讼请求，因而一审法院不存在程序错误。 谢秀华辩称，1.方益民上诉所称的事实认定错误缺乏依据且相互矛盾，无法推翻本案的基本和关键事实，即闪若晴对谢秀华代售房产的行为事前不知晓、事后不追认。2.一审法院适用法律正确。谢秀华的代理行为自始无效，房屋买卖合同自始不成立，并不生效。3.方益民及义和公司在本次交易中明显非善意，谢秀华的无权代理行为不符合表见代理的构成要件。义和公司作为一家专业的房产交易中介机构，其在提供居间售房服务时，应当知晓代理他人出售房产应当具备的法定手续。案涉房产的交易在极短时间内完成，且交易价格明显低于市场价，从方益民提供的理财记录来看，方益民存在严重的投资心理，谢秀华有理由相信方益民与义和公司存在损害实际产权人合法权益的主观倾向，并违背了市场交易的诚实信用原则。4.一审法院程序无误，方益民的诉称无事实和法律依据。5.方益民在一审中对谢秀华的起诉错误。 义和公司辩称，谢秀华以闪若晴的名义委托义和公司出售涉案房屋。义和公司经与谢秀华确认，谢秀华确认其获得了闪若晴的委托，代理出售涉案房屋。因考虑到谢秀华与闪若晴的亲属关系，且谢秀华拖延出具书面授权委托手续，义和公司便未再坚持要求。在签署涉案合同时，义和公司要求谢秀华与闪若晴进行电话沟通。因此，义和公司认为谢秀华获得了闪若晴的代理权。 方益民向一审法院起诉请求：一、判令闪若晴、谢秀华继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，申请并办理合肥市桐城南路398号仕嘉名苑北楼302室房屋产权转移登记手续，并将该房屋及其附属物、地下停车、地下停车位等交付给方益民义和公司继续履行《房地产经纪合同（委买）》，协助办理《存量房买卖合同》及《补充协议》相关手续；三、由闪若晴、谢秀华、义和公司承担本案诉讼等全部费用。 一审法院认定事实：合肥市桐城南路398号仕嘉名苑北楼302室房屋的权利人为闪若晴，房地产权证为房地权包字第××号，闪若晴与谢秀华系母女关系。2018年11月3日，谢秀华以闪若晴名义在义和公司的居间服务下与方益民签订《存量房买卖合同》，约定：闪若晴将位于合肥桐城住宅房屋一套，建筑面积85.2平方米，以142万元的价格出售给方益民，同日，双方又签订一份《补充协议》，约定：方益民自本协议生效之日向闪若晴支付定金10万元，本合同签字时由闪若晴代理人谢秀华取走2万元，另8万元由产权人在产调后从义和公司处领取，方益民签合同时将8万元定金交予义和公司保管。上述合同及协议签订后，方益民于当日向谢秀华支付2万元，谢秀华以闪若晴名义出具定金收据2万元，另8万元方益民向义和公司转账支付，义和公司开具了收据。 2018年12月4日，义和公司告知方益民，闪若晴不同意谢秀华出售案涉房屋。 一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担。根据庭审查明的事实能够证明，闪若晴并未授权谢秀华与方益民签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，闪若晴对谢秀华代为签约行为事后亦未追认，故上述合同对闪若晴不发生效力。谢秀华非案涉房屋所有权人，对案涉房屋不享有处分权，谢秀华以闪若晴的名义与方益民签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的行为属于无权代理，事后也未取得案涉房屋权利人的追认。庭审中，经释明，方益民坚持诉请，不愿变更。现方益民主张闪若晴、谢秀华继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，办理案涉房屋产权转移登记手续，并交付案涉房屋及其附属物、地下停车、地下停车位等律规定，不应准许。 本案系房屋买卖合同纠纷，义和公司系案涉买卖合同的居间方，非合同相对方，方益民主张义和公司继续履行《房地产经纪合同》，协助办理《存量房买卖合同》及《补充协议》相关手续无法律依据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回方益民的诉讼请求。案件受理费17580元减半收取8790元，由方益民负担。 二审期间，方益民提交微信聊天记录截图打印件，证明2018年12月4日谢秀华还在要求义和公司联系方益民提前办理过户，结合一审查明的闪若晴在合同签订后3日内就知道涉案房屋买卖事宜，闪若晴是同意谢秀华出售涉案房屋的。 闪若晴对该证据的真实性有异议，方益民并没有提供该份证据的原始载体及完整的聊天记录，也不能明确微信双方的真实身份，闪若晴有理由相信存在断章取义；该份证据也不能使方益民及义和公司相信谢秀华具有代理权；一审法院认定12月4日告知方益民闪若晴不同意出售房屋，与该份证据也并不冲突，该份证据不能证明闪若晴事后同意谢秀华代理出售房屋。谢秀华对该证据的三性及证明目的均有异议，该证据不属于证据原件，双方的聊天内容明显是经过剪贴的，无法反映真实情况，即使是属实的，也是谢秀华单方与第三人进行的沟通，这与一审法院所认定的闪若晴自始至终不知情的基本事实不矛盾。义和公司对证据三性及证明目的均无异议。 二审中，义和公司书面陈述谢秀华在2019年3月10日左右告知义和公司不履行合同，义和公司于2019年3月12日左右告知方益民。对一审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。 本院认为，当事人就自己的主张有责任提供证据加以证明。方益民上诉主张谢秀华代闪若晴与其签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，就此应当提供证据证明其有理由相信谢秀华有代理权。方益民主张相信谢秀华在签订合同时具有代理权的主要理由为谢秀华与闪若晴系母女关系，在签订合同时提供了房产证原件，且谢秀华对案涉房屋非常了解。但闪若晴系谢秀华的成年子女，父母与成年子女之间并不当然存在代理与被代理的关系，房产证原件也能够反映谢秀华非案涉房屋的产权人，谢秀华对案涉房屋的了解也不能构成方益民相信谢秀华有代理权的理由。除此之外，义和公司作为中介机构的陈述也不能说明在签订合同时已经对谢秀华的代理权尽到了审核义务。在此情况下，方益民主张谢秀华的行为构成表见代理依据并不充分，本院不予支持。方益民主张闪若晴在合同签订后3日内即知道涉案房屋买卖事宜，但这也不足以构成闪若晴对谢秀华无权代理行为的事后追认。据此，方益民在谢秀华的行为不构成表见代理且事后未得到闪若晴追认的情况下，要求闪若晴、谢秀华继续履行房屋买卖合同理由不能成立，本院不予支持。方益民要求义和公司继续履行《房地产经纪合同》亦与本案房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。 综上，方益民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17580元，由方益民负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年七月二十日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。