北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19718号原告：中国核工业集团有限公司，住所地北京市西城区三里河南三巷**。法定代表人：余剑锋，董事长。委托诉讼代理人：艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽媛，北京市兰台律师事务所律师。被告：汤敏志，男，1981年8月20日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告中国核工业集团有限公司（以下简称原告）与被告汤敏志（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人艾渊源、孙丽媛及被告均通过北京法院云法庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将北京市朝阳区小关东里x号院xx号楼xxx号房屋腾空并交付原告。2、判令被告赔偿原告损失，从2019年11月1日至实际房屋腾退之日止，按照每月6925元计算。事实和理由：2016年5月10日，原被告双方签署《中核集团公司总部房屋买卖合同书》（以下简称买卖合同），约定：原告同意将位于朝阳区小关东里x号院xx号楼xxx号房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告。买卖合同第十一条约定，被告承诺必须在原告服务十年以上，未满十年离开原告时应交还所购住房并返还购房款，不退还所购住房的按市场同地段同品质商品房价格计价交购房款（组织行为除外）。或者因被告原因而致双方的劳动关系终止的，被告应自与原告的劳动关系终止之日起3日内向原告支付购买价与届时市场价之价差。被告为原告前员工，其于2012年2月入职。2019年2月27日，被告向原告递交书面《辞职申请》，表示因个人原因，申请辞职。2019年3月7日，被告出具《关于汤敏志免职的通知》，同意被告辞职。由于被告提前辞职，其在原告处服务时间未满十年。依据《房屋买卖合同》第十一条约定，被告应当退还涉案房屋或者按照按市场同地段同品质商品房价格计价交购房款。然而，虽经原告多次催告，被告始终拒绝履行上述合同义务。2019年10月21日，原告向被告发出《关于限期腾退住房的通知》，明确表示被告未按照规定和要求办理退房或补交购房款，原告拟收回涉案房屋。被告应于2019年10月31日前腾退涉案房屋并返回原告。被告至今仍未腾退交回涉案房屋，侵害了原告合法权益，故此起诉请求判如所请。被告辩称，不同意腾退房屋，对于组织行为辞职的，依据房屋买卖合同第11条约定，是不用腾退房屋的。组织行为是机关办理的离职就是组织行为，个人行为就是不来了，档案也不要了，没有与机关联系。双方劳动解除是用人单位原因的，依据房屋买卖合同第11条约定，是不用腾退房屋的，就此我也提起了劳动仲裁。免除职务通知不是正式的离职，这只是一个开始，之后还有其他程序，例如工作交接、物品交接、保密等，最终出具离职证明才是真正解除劳动关系，至今原告也没有向我方出具离职证明。对于原告提出了是被告自己离职，是不符合实际情况的。关于离职原因和离职时间，我是4月3日离职，我的社保和工资都是到3月底，原告也出具过一份没有盖章的离职证明，上面时间是4月3日，并且原告出具腾退房屋通知后，我写了一个说明，上面也写明了离职时间4月3日，原告也是认可的。本院经审理认定事实如下：被告原系原告职工，于2012年2月1日入职。2016年4月20日，被告向原告支付了购房款400496元。2016年5月10日，原告作为卖方（甲方）与被告作为买方（乙方）签订买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积53.91平方米，总价393220元。买卖合同第十一条约定：“乙方承诺必须在甲方服务十年以上，未满十年离开集团公司时应交还所购住房并返还购房款，不退还所购住房的按市场同地段同品质商品房价格计价交购房款（组织行为除外）。或者因乙方原因而致甲方与乙方的劳动关系终止的，乙方应自与甲方的劳动关系终止之曰起3日内向甲方支付购买价与届时市场价之价差，而无论届时乙方是否已将该房转售第三人。乙方因违反《劳动合同》、法律、法规或甲方规章制度，而被甲方解除劳动关系的，按照本条第一款约定履行。如因甲方原因导致乙方在甲方的服务期不满十年，或者乙方在此期间按照国家规定办理退休，则不需要甲方支付上述款项。”2019年2月27日，被告向原告提交书面《辞职申请》，在该申请中注明因个人原因申请辞职。2019年3月27日，原告发布《关于汤敏志免职的通知》，内容为同意汤敏志辞职，免去其审计与法律事务处副处长的职务。2019年4月4日，被告向原告发送《关于恳请协商解决汤敏志配售住房问题的请示》，被告提出由其向原告支付涉案房屋市场价与购房价差价的3/10。2019年4月25日，原告向被告发送《关于解决汤敏志配售住房问题的函》，该函中称被告的解决建议没有依据，双方应严格按照实施办法和买卖合同约定执行。2019年6月19日，被告向北京市西城区劳动人事争议仲裁委员会就解除劳动合同证明等申请仲裁，2019年9月3日，北京市西城区劳动人事争议仲裁委员会作出京西劳人仲[2019]第4080号裁决书，裁决原告向被告出具解除劳动合同证明，并办理档案和社会保险关系转移手续。该裁决书确认原被告之间的劳动关系已经解除，但并未认定导致劳动关系的解除是用人单位的原因。2019年10月21日，原告向被告发出《关于限期腾退住房的通知》，要求被告在2019年10月31日前将该房屋腾退并交回。庭审中，原告提交了《中核集团公司总部按经济适用住房价格配售存量住房实施办法》（以下简称《住房实施办法》）及《中国核工业集团公司总部职工代表会议表决决议》，《住房实施办法》的第二十八条规定：“购买存量住房的职工必须在中国核工业集团公司服务10年以上，未满10年离开集团公司时应交还所购住房并返还其购房款，不退还所购住房的按市场同地段品质商品房价格计交购房款（组织行为除外）”。被告称对上述证据的真实性无法确认。被告在庭审中提出原告并未要求其他工作不满十年离职的员工腾房属于“组织行为”，并提出书证提出命令申请，要求原告提供离职职工办理住房交接的证明。原告称没有像被告此类情况，亦未就此提交相关证据。在本案审理过程中，本院组织双方进行调解，被告方表示同意按照市场差价的十分之三补交购房款，原告表示不同意该方案，原告称在被告离职后曾要求被告选择腾房或按照市场差价支付购房款，但被告均不同意，故现只要求被告腾退房屋。本案庭审结束后，被告方提交一份书面意见，在该书面意见中，被告称本案属于因单位内部分房引起的腾房纠纷，不属于人民法院的主管范围。原告称双方是平等民事主体间的房屋买卖合同关系，不存在管理与被管理的情形，应当属于法院主管。上述事实，有双方提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案首先应当确定是否属于人民法院主管范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。该规定是以发生争议的实体法律关系是否属于民事关系为标准来划定民事诉讼主管范围，即法院民事诉讼主管范围应以民事法律关系为对象。而根据我国民法总则的规定，民事法律关系是平等主体之间的人身关系和财产关系，非平等主体之间的纠纷不在法院的主管范围。根据1992年11月25日发布实施的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”被告主张本案属于该条规定的“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”。对此本院认为，结合该条规定出台的时间及背景，此处所指的单位内部分房是指住房制度改革前，单位对职工的住房包建、包分配，单位具有完全所有权，职工住房的建设、分配等纯属单位内部行政事务，此时单位与职工是行政隶属关系。上述规定情形的主体地位之间完全不平等，双方非平等主体之间的民事法律关系，因此发生的纠纷不属于人民法院主管工作的范围，人民法院不应予以受理。因此，判断本案是否属于人民法院主管范围，主要看双方之间是否是平等主体之间的民事法律关系。本案发生在住房制度改革之后，原告根据相关的政策将房屋出售给被告，双方已就涉案房屋签订买卖合同，被告已支付对价，双方已从工作隶属关系中的不平等主体转化为房屋买卖合同关系中的平等主体。且被告现已离职，双方已不具有行政管理关系，双方已不具备主体地位上的不平等性，故本案属于平等主体之间的民事法律关系，应属人民法院主管范围。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方就涉案房屋签订的买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方争议的焦点在于买卖合同第十一条的理解与适用。就被告称其离职属于该条约定的“组织行为”，应当适用例外条款约定无须交还房屋的意见，原告对此不予认可。对此，本院认为，双方在买卖合同中并未就组织行为予以明确界定，故应当综合原被告的关系、“组织行为”的文义、约定该条款的目的、交易习惯及诚实信用原则等方面，运用文义解释、目的解释等解释方法予以确定。首先，原被告系劳动合同关系，原告系国企，被告系原告干部职工，从双方的关系及文义上理解，买卖合同中的组织行为应当理解为原告根据工作需要为被告安排的工作调整及岗位调动，而被告在辞职申请中明确辞职理由为个人原因，并非出于原告安排的工作岗位调整或调动。其次，从双方约定该条款的目的考虑，原告作为用人单位以远低于市场价将涉案房屋出售给被告，并约定最低服务期限，被告接受该条款并购买了涉案房屋，双方是平等主体之间的房屋买卖合同关系，买卖合同中第十一条的约定实际上是双方在意志自由下的利益交换，该条款既是对双方的约束，亦是对双方利益的保护。最后，该条款的约定与原告提交的《住房实施办法》中第二十八条的规定内容一致，与通常情况下的单位福利性分房政策及交易习惯相吻合，亦不违反诚实信用原则。故被告在服务期满之前申请辞职系出于被告个人原因，本院认为被告以其离职应适用组织行为例外约定的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。此外就被告称其他原告的员工未满服务期离职并未腾房属于组织行为的意见，本院认为，其他职工离职交还房屋与否与对“组织行为”本身的理解并无必然联系，即使存在其他职工未满服务期离职且并未腾房的情况，亦不能推导出该种情形属于“组织行为”的理解，故对被告的抗辩本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就被告所称其离职系原告原因导致服务期不满十年的意见，原告对此不予认可，被告的抗辩与被告的辞职申请载明的不符，被告亦未向本院举证证明其主张，故对被告的该抗辩意见本院亦不予采纳。综上所述，本院认为，被告未在原告处服务满十年以上，按照买卖合同第十一条的约定应当退还涉案房屋，原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就原告主张的损失，被告在最低服务期限届满前离职应当按照约定及时腾退涉案房屋，现双方已解除劳动关系，但被告至今仍未腾退涉案房屋，被告应当向原告支付自本判决生效之日起至实际腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费。就房屋占有使用费的标准，本院参照原告提交的涉案房屋市场租金情况确定为每月5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告汤敏志于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区小关东里x号院xx号楼xxx号房屋腾退并交还原告中国核工业集团有限公司；二、被告汤敏志于本判决生效之日起七日内向原告中国核工业集团有限公司支付房屋占有使用费（自本判决生效之日起按照每月5000元的标准计算至实际腾退并交还上述房屋之日止）；三、驳回原告中国核工业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8020元，减半收取计4010元，均由被告负担（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 禹 雷二〇二〇年七月十四日书记员 李思桐