湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1063号原告：刘友明，男，1962年9月20日出生，汉族，户籍所在地长沙市芙蓉区，住长沙市雨花区。被告：长沙市雨花区恒达时代花园业主委员会，住所地长沙市雨花区恒达时代花园。负责人：严艺军，主任。委托诉讼代理人：赵文艺，女，1985年7月19日出生，汉族，住长沙市雨花区，系业委会委员。委托诉讼代理人：李约明，女，1953年8月25日出生，汉族，住长沙市雨花区，系小区业主。原告刘友明（以下简称原告）与被告长沙市雨花区恒达时代花园业主委员会（以下简称被告）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年4月4日作出（2019）湘0111民初390号民事判决。原告不服提起上诉。长沙市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）湘01民终5772号民事裁定，撤销本院（2019）湘0111民初390号民事判决，将本案发回重审。本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘友明，被告的负责人严艺军及委托代理人赵文艺、李约明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销被告于2018年4月23日作出的“与长沙市日晟物业管理有限公司签订物业合同”的决议；2.撤销被告于2018年4月26日发出的公告；3.承担本案诉讼费。事实和理由：一、没有将《物业管理服务合同》内容交由全体业主讨论和表决，严重违法，同时也违反了《恒达时代花园业主大会议事规则》的规定。1、被告2018年3月28日发布公告，公告称决定4月17日召开业主大会投票选聘物业公司，并称将另行公布《物业管理合同草案》，自始至终被告没有公布过《物业管理合同草案》，被告却于4月17日发布公告称业主大会已经成功召开，日晟物业得票219张，2018年4月26日发布决议称已于4月23日与长沙日晟物业管理有限公司签订了物业合同。此举违反了湖南省实施《物业管理条例》办法第二十六条第一款的规定。2、《恒达时代花园业主大会议事规则》第八条第二款业主大会召开的形式：按照有利于业主大会会议召开的原则，本物业管理区域业主大会会议采用书面征求意见的形式召开。根据湖南省实施《物业管理条例》办法第二十六条第三款的规定，书面征求意见的，必须接受业主反馈，对于反馈意见的结果应该公示30日以上。而此次业主大会从4月17日召开到4月23日签订物业合同前后不过6天，到4月26日公布决议也不过9天。根据《物权法》第七十六条第四款、《物业管理条例》第十一条、湖南省实施《物业管理条例》办法第三十四条的规定，业主共同决定的不仅仅只是选聘一家物业公司，而是要对（一）物业服务事项；（二）物业服务质量及服务费用；（三）物业管理区域内秩序维护；（四）合同期限；（五）违约责任等物业合同内容进行讨论和表决。而被告根本就没有公布过“物业管理合同草案”，全体业主要针对什么内容进行讨论和表决？4、根据《恒达时代花园业主大会议事规则》第七条第十二款的规定，业主大会应该审议物业服务合同，决定物业服务内容、服务标准、物业服务收费标准及收费方案等合同内容。由此可见，不公布物业服务合同内容交全体业主讨论表决，与《议事规则》也是相违背的。二、选聘物业公司的方案没有交由全体业主决定，违反议事规则的规定；委托投票弄虚作假。1、被告发出的选聘物业公司的表决票，要求业主投票时可以在三家物业公司里选两家，根据《恒达时代花园业主大会议事规则》第七条第四款的规定，这样的投票方式应该先交业主大会讨论通过，然后才能实施，因为投票方式就是选聘物业服务企业方案的重要组成部分。众所周知，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会只能也必须执行业大会的决议。对于选聘物业企业的方案，业主大会通过的《恒达时代花园小区业主议事规则》明确规定必须交由业主大会讨论通过，被告无权自作主张随意使用选聘方案。2、根据《恒达时代花园业主大会议事规则》第八条第四款第3项的规定，业主因故不能参加大会的应书面委托他人参加，并要在委托书上载明委托事项、委托权限及期限。而被告组织的此次业主大会，部分业主是由业委会成员、监事会成员代理投票，有的虚假签名，有的仅仅通过电话委托，整个过程没有看到一纸书面委托授权书。综上，请求人民法院依法裁判，支持原告的诉讼请求，维护法律的尊严。被告辩称：一、长沙市雨花区恒达时代花园业主委员会不是本案适格被告，原告起诉主体应该为业主大会。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。本案所涉决议，系小区业主大会所做决议，原告起诉的主体应为小区业主大会，而不是业委会。二、原告的起诉事项不符合行使撤销权的基本条件。《国务院物业管理条例》第十二条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，对于这一条文的释义，法律出版社出版的单行本注明：“如果业主大会的决议损害到了业主的合法权益，业主可以申请法院对这样的决议予以撤销。业主行使这一权利的前提是业主大会决议损害的是业主个人的合法权益，而不是涉及业主共同行使权利的事项，也就是说，必须是那些不适用少数服从多数原则的事项”。结合本案，原告起诉事项属于少数服从多数的投票事项，不属于业主行使撤销权的范围。2018年4月26日发出的公告本身不是决议，也不是决定，不属于业主撤销权的范围。三、业主大会选聘物业的程序合法有据。自2018年3月28日业主委员会发布召开业主大会的公告后，多次将物业公司的介绍、服务承诺、服务合同草案以及选聘物业的方式等相关文件发布于业主微信群，引起广大业主的广泛讨论，并且在小区宣传栏张贴公示，目前仍保存的微信记录可以证明。因前期的大量工作和广泛讨论，形成了集中多数业主意见的《物业服务合同》草案，故直接召开业主大会表决选聘物业公司并在已形成的服务合同草案基础上授权业主委员会对细节进行协商。业主大会选聘物业服务公司全程是在街道、社区及顾问律师的监督和指导下进行的，其结果是业主大会通过投票形成少数服从多数的意见结果，当场由顾问律师宣布选聘投票结果。所有参选选票均依法、依规并请热心业主进行监督。物业选聘结束后，业委会代表业主大会对选聘结果进行了微信业主群的公示以及宣传栏张贴公示，公示期间未收到业主异议。综上所述，被告认为，原告不具备行使撤销权的资格，且起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为雨花区劳动东路179号恒达时代花园3栋202号房屋（专有建筑面积115.56平方米、分摊建筑面积13.06平方米）的共有人，其占有该房屋1%的份额。长沙市雨花区恒达时代花园小区第二届业主委员会于2018年1月24日成立，任期五年。2018年3月28日，恒达时代花园业委会发布《公告》，内容为：各位业主，经小区业委会研究决定，小区将于2018年4月14日上午9点在物业办召开全体业主大会。大会议题如下。一、业主投票选聘物业公司，业委会将尽快公布有意参与的物业公司情况及业委会考察报告。同时欢迎业主尽量在一周之内推荐优秀的物业公司前来与业委会洽谈。二、公布和审核新物业合同草案，并授权业委会与投票所选的物业公司洽谈细节并签订本小区的物业合同。《物业管理合同草案》将另行公布。三、对各栋栋长（兼各栋业主代表）人选进行表决（人选名单另附）。为共建美好家园，请大家务必积极参会并相互转告，因故不能到会的业主可于业主大会前后三天内以合法有效的委托方式进行投票。2018年4月17日，恒达时代花园业委会发布《公告》，主要内容为：一、本次为期三天的投票总数为230张（户），占比率为小区（330套）325户的70.76%。二、三家竞聘公司得票情况如下：（1）日晟物业公司得票219张，占小区总户数的67.38%，达到了双过半的要求；（2）国银公司得票148张，占比45.5%；（3）瑞光公司得票7张，占比2.15%。被告提交了《恒达时代花园小区物业选聘投票计票结果》，该结果与上述《公告》内容一致。2018年4月26日，恒达时代花园发布《公告》，内容为：各位业主，根据业主大会的投票表决结果，本小区业委会于2018年4月23日与长沙日晟物业管理有限公司签订了物业合同，合同期限从2018年5月1日开始生效。为了新老物业和平、顺利的交接，现呼吁各位业主尽快向湖南华翰物业管理有限公司交清2018年5月1日前的相关欠费（物业费、停车费、水电费），同时对于有超期预缴费的业主，请拿好相应票据于5月1日前到湖南华翰物业管理有限公司进行退费处理。特此公告！2018年4月23日，恒达时代花园业委会（甲方）与长沙日晟物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定就甲方选聘乙方对恒达时代花园提供前期物业管理服务事宜，订立合同。合同就物业管理区域概况、物业管理事项、管理目标及各项指标要求等进行了约定。根据恒达时代花园业主大会制定的《业主大会议事规则》，第二章第五条规定，业主身份的认定，一般以房屋产权证记载的所有权人为准，经房屋所有权人授权，小区其他业主或其房屋承租使用人可以行使业主委托投票的权利。第八条第（二）规定，按照有利于业主大会会议召开的原则，本物业管理区域业主大会会议采用书面征求意见的形式召开，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第八条第（四）规定，业主大会会议决定本规则第七条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第七条规定的其他共有和共同管理权利事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托他人参加，并在书面委托书上载明委托事项、委托权限及期限。在本案审理过程中，经本院释明，原告认为被告没有在投票前公示物业合同草案；被告召开业主大会投票的通知只在小区内张贴公告，原告没有注意到，被告没有用电话等其他形式通知原告参加，故原告对投票一事不知情，侵犯了原告作为业主的知情权和投票权。原告另要求查看召开业主大会投票的票箱。被告对此的回应如下：投票前在小区内张贴公布了物业合同草案并拍照为证，但现在没有当时的照片了；票箱是向社区借的，票箱和选票都已经交给社区，被告现在无法提供了；原告确实没有参与投票。本案经本院主持调解，双方当事人未达成一致协议。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。原告请求撤销2018年4月23日作出的“与长沙市日晟物业管理有限公司签订物业合同”的决议，以及2018年4月26日发出的公告。虽然做出该决议的主体是业主大会，但业主委员会是业主大会的执行机构，且原告主张的事实与理由主要在于认为业委会组织召开业主大会的形式、流程不符合规定。因此，恒达时代花园业委会是本案的适格被告。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定，选聘物业服务企业由业主共同决定。原告请求撤销的决议及公告内容是选聘物业公司，故依法应当由业主共同决定。原告未参与业主大会投票，并对被告召开业主大会的方式、程序提出异议，但原告仅占有恒达时代花园3栋202号房屋（专有建筑面积115.56平方米、分摊建筑面积13.06平方米）1%的份额，其个人的异议不能代表该小区业主的共同意志。因此，原告请求撤销2018年4月23日作出的“与长沙市日晟物业管理有限公司签订物业合同”的决议，以及2018年4月26日发出的公告，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第七十八条第二款之规定，判决如下：驳回原告刘友明的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告刘友明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  胡 涵人民陪审员  罗建湘人民陪审员  石美玉二〇二〇年七月十四日书 记 员  段 娟附：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。