广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初435号 原告覃峰，男，汉族，1982年3月1日出生，住广西永福县。 委托代理人韦祖检，广西旺国律师事务所律师。 委托代理人何佳佳，广西旺国律师事务所实习律师。 被告梁乐健，男，汉族，1968年7月14日出生，住广西贵港市港**。 被告广西柳州市上和餐饮策划管理有限公司，住所地：柳州市学院路**柳柴赏石文化产业园**锅炉房后山**，统一社会信用代码：914502006801380459。 法定代表人梁乐健。 二被告共同委托代理人辛华盛，广西和清律师事务所律师。 原告覃峰诉被告梁乐健、广西柳州市上和餐饮策划管理有限公司（以下简称“上和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议庭于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告覃峰委托代理人韦祖检，被告梁乐健、广西柳州市上和餐饮策划管理有限公司的委托代理人辛华盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告覃峰诉称，2017年2月20日原告与柳州市富鑫投资有限公司承租位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区，租赁合同约定的期限为一年，自2017年1月1日至2018年12月31日止，每月租金10000元。物业服务费为每月2元每平方米。2017年4月17日原告与被告梁乐健签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区出租给被告使用。租赁期限从2017年4月17日至2018年12月31日止，每月租金6000元。被告共承租800平方米，物业服务费为每月2元每平方。被告须遵循“先支付租金后使用”的原则，缴纳租金，租赁按月交付，即于每月17日前将下月租金转入原告指定账户被告交纳租金时间以原告账户到账时间为准。合同第七条还约定：为保障被告投资利益原告承诺在市场方不涨租金的情况下原告不得涨租金，如有涨租金情况，市场方涨多少就涨多少。在原告有效租赁时间内，如被告没有任何违约情况原告必须租给被告，除非被告主动提出不续租。合同签订后被告梁乐健用该房屋经营其夫妻成立的被告广西柳州市上和餐饮策划管理有限公司。2019年3月29日原告与柳州市富鑫投资有限公司续签了《租赁合同》，合同约定租赁期限从2019年4月1日至2020年3月31日止，每月租金11800元。物业服务费为每月2元每平方，每月物业服务费合计人民币1500元。2018年12月31日《租赁合同》期满后两被告仍然使用该房屋至今。由于原告已与柳州市富鑫投资有限公司续租了该房屋，根据原告与被告梁乐健签订的《租赁合同》第七条约定必须租给被告。原告续租后的租金每月为11800元，比原来每月10000元涨了1800元，上涨了18%,根据原告与被告梁乐健签订的《租赁合同》第七条约定同样也应涨18%，原租金每月6000元，上涨18%，每月的租金应是7080元，但两被告自2019年1月开始没有向原告缴纳租金及物业服务费。2019年9月21日原告与合伙人覃杰及朋友黄义去收租金时被告拒绝支付，被告梁乐健还组织梁宇、黄显胜等人殴打了原告等人。为维护原告的合法权益，现原告根据我国相关法律规定向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告梁乐健的《租赁合同》，并判决两被告将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区退还给原告。当庭变更诉讼请求二、三：二、两被告共同向原告支付2018年10月1日至2020年6月1日期间的租金138596元，该租金从2018年11月至12月按每月租金6000元计算，2019年1月至2020年6月1日按照每月6000元的基础上再增加18%即每月租金7080元计算。三、两被告共同向原告支付2018年10月1日至2020年6月1日期间的物业服务费30453元，800平方米×2元／平方×19个月零1天。四、被告支付原告拖欠租金的滞纳金1218元。五、本案诉讼费用由被告承担。 被告“上和公司”辩称，上和公司与原告没有任何合同关系，根据合同相对性原理，原告对上和公司的诉请没有事实和法律依据。 被告梁乐健辩称，1、不同意原告解除合同将租赁物返还的诉请，也不存在解除合同的情形，原告与梁乐健2017年4月17日至2018年12月31日的租赁合同已经履行完毕，后原告于2019年4月1日才取得租赁物的承租权，现原告与梁乐健形成新的不定期合同，梁乐健有优先承租权，不同意解除合同返还租赁物。2、梁乐健是自始至终愿意支付租金的，包括到现在，只要原告按照原租赁合同约定的标准计算租金，梁乐健愿意马上结清所有欠缴的租金，是原告自己不要，双方就租金支付至今未达成一致，是因为原告违反诚实信用原则，原告在租赁物长期无法转租出去的时候，来请求梁乐健承租，双方约定在市场不涨租金的情况下，原告不得涨租金，市场涨多少就涨多少，梁乐健才同意承租，但是在梁乐健花费了巨额资金，将一个荒废的锅炉房装修改造成优美的经营场所，原告咬定被告无法解除合同的情况下，即违反诚实信用原则，要求被告支付30万元转让费，或按照20000元/月支付租金，否则要求返还租赁物，双方才就租金未达成一致，一直未能签署新的租赁合同，原告甚至多次纠结人员，上门采取锁门、干扰经营等方式要求涨租和要求被告搬离，原告千方百计将梁乐健赶走，其目的是侵占梁乐健的装修价值，原告只是一个转租方，在没有任何投资，只是签署合同，从市场将租赁物转租给梁乐健，即每月有5000元左右的租金差，但是原告仍然坚持要求支付巨额转让费，因此，恳请法庭秉承公平及诚实守信原则，查明本案事实，如解除合同，对被告的损失是巨大的，且装修的物品一拆一装损耗非常大，是一种社会财富的损失，现处于疫情期间，刚刚可以复工，如解除合同，梁乐健的五十多名员工又将处于失业状态。3、梁乐健同意结清所有欠缴的租金，在维持租赁关系的情况下，原告支付的滞纳金虽然与被告无关，但被告同意支付给原告，2019年1月至3月的租金，原告未取得承租权，无权向被告主张该期间的租金，但在维持租金关系的情况下，被告也同意支付给原告。4、合同约定的物业服务费为每月200元，原告也是按照该标准支付给物业服务提供方，原告将物业服务提高至每平方米2元计算没有事实和法律依据。5、梁乐健的租金及物业费已经支付至2018年12月31日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认；对于有争议的证据和事实，本院将综合本案案情进行认定。 经审理查明，2017年2月20日、2019年3月29日、2020年3月23日，原告覃峰与柳州市富鑫投资有限公司（以下简称“富鑫公司”）分别签订三份《租赁合同》，约定“富鑫公司”将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区及“进去左手边三间房”出租给原告覃峰。三份租赁合同的租赁期限分别为2017年1月1日至2018年12月31日、2019年4月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2021年3月31日，三份租赁合同约定的每月租金分别为10000元、11800元、11800元，三份租赁合同约定的每月物业费分别300元、1500元、1500元。租金按月支付，前两份租赁合同约定，原告当月10日前将当月租金缴纳给“富鑫公司”，2020年3月23日签订的租赁合同约定，原告当月25日前将下月租金缴纳给“富鑫公司”。2018年12月18日，原告覃峰向“富鑫公司”申请将“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区锅炉房1、2号房（包括进院子左侧第一间）转租给梁乐健、卢英明、罗德睿，“富鑫公司”予以同意。 2017年4月17日，原告覃峰与被告梁乐健签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区出租给被告梁乐健使用，租赁期限从2017年4月17日至2018年12月31日止，每月租金6000元，门面物业服务费为每月2元／平方米，每月物业服务费200元。合同签订之日，被告梁乐健向原告一次性支付履约保证金12000元，被告梁乐健未足额支付保证金逾期超过五日的，原告可将该物业另行处置，在租赁期限届满时，在被告梁乐健无违约行为的，被告梁乐健搬离租赁物并将该物业交还原告后十日内，原告一次性返还给被告梁乐健。被告梁乐健逾期交纳租金累计超过30天，原告有权解除合同并收回租赁物业，履约保证金不退还，由此产生的后果由被告梁乐健承担。被告梁乐健须遵循“先支付租金后使用”的原则，租赁按月交付，即于每月17日前将下月租金转入原告指定账户，被告梁乐健交纳租金时间以原告账户到账时间为准。合同第七条还约定：为保障被告投资利益原告承诺在市场方不涨租金的情况下，原告不得涨租金，如有涨租金情况，市场方涨多少就涨多少；在原告有效租赁时间内，如被告没有任何违约情况原告必须租给被告梁乐健，除非被告梁乐健主动提出不续租。合同签订后，原告覃峰与被告梁乐健依约履行了合同，原告认可被告梁乐健已支付了履约保证金12000元。《租赁合同》期满后，被告梁乐健仍使用涉案房屋，但因双方就租金数额达不成一致意见，故未续签书面的租赁合同。因被告梁乐健欠付租金，故原告提出以上诉讼请求。 另查明，2019年4月2日，原告向“富鑫公司”支付了锅炉房1、2号房2019年1至3月租金共计30000元。2020年3月23日，原告向“富鑫公司”支付锅炉房1、2号房的滞纳金3612元、刷卡费300元。原告覃峰与邓威签订了一份《租赁合同》，约定原告将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区武术俱乐部右边小院出租给邓威使用，租赁期限从2018年2月1日至2018年12月31日止，每月租金8800元，每月物业费200元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原告覃峰与被告梁乐健签订的《租赁合同》租赁期限到期后，双方未续签租赁合同，但被告梁乐健仍在继续使用涉案房屋，故原告覃峰与被告梁乐健在2019年12月31日之后应视不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告覃峰可以随时解除双方的不定期租赁合同，另被告梁乐健至今仍欠付租金，根据《租赁合同》约定，被告梁乐健逾期交纳租金累计超过30天，原告有权解除合同，故原告要求解除与被告梁乐健的租赁合同关系，本院予以支持。 关于欠付租金的问题。原告在起诉状中主张被告从2019年1月1日起开始欠付租金，而在庭审中原告当庭变更主张被告从2019年10月1日开始欠付租金。被告梁乐健抗辩称其支付租金至2018年12月31日，并提供收款收据证实，原告庭后核实在2018年12月31日出具的记载有支付11月、12月租金12400元的收款收据，否认收据上的“覃峰”系原告本人签字，但认可已经收到该租金，故本院对该证据予以采信，确认被告梁乐健租金支付至2018年12月31日。原告要求被告按《租赁合同》约定的每月租金6000元，上涨18%即租金每月7080元支付其2018年12月31日之后的租金。被告梁乐健称原告与“富鑫公司”就锅炉房1、2号房共涨租1800元，同意与另一案被告邓威共同支付涨租费1800元。根据《租赁合同》中的“如有涨租金情况，市场方涨多少就涨多少”的约定及原、被告的陈述，本院认定，原告在2019年1月1日起的月租金为6729.73元[6000元+6000元÷（6000元+8800元）×1800元]，故被告梁乐健应支付原告2019年1月1日至2020年6月1日的租金共计114629.73元（6729.73元×17个月+6729.73元÷30天×1天）。 关于物业服务费。原告覃峰与被告梁乐健签订的《租赁合同》约定的物业服务费为每月2元/平方米，每月物业服务费200元。原告主张按照每月2元/㎡计算800㎡即每月物业费1600元。被告梁乐健不予认可，并称双方就每月的物业费约定为200平方米。因《租赁合同》中对租赁物的面积并未记载，且《租赁合同》明确约定物业费为200元，另双方就2019年12月31日之后的物业费并未有约定，应参照原《租赁合同》的约定，故本院采信被告梁乐健的意见。根据时间为2018年12月31日的收款收据记载的11月、12月租金为12400元，该款应包括两个月的租金12000元及两个月物业服务费400元，故被告梁乐健应支付原告2019年1月1日至2020年6月1日期间的物业服务费3406.67元（200元×17个月+200元÷30天×1天）。 关于滞纳金。原告主张的滞纳金系其逾期向“富鑫公司”支付租金，“富鑫公司”向原告收取的滞纳金。被告梁乐健在解除合同的情况下不同意支付。因原告与被告梁乐健签订的《租赁合同》并无该滞纳金的约定，根据合同的相对性，原告系因与“富鑫公司”的租赁合同关系承担的支付滞纳金的违约责任，而被告梁乐健的违约行为并不必然导致原告对“富鑫公司”构成违约，且《租赁合同》约定因被告梁乐健违约至原告解除合同的，履约保证金不退还的违约责任，原告在庭审中亦表示因被告梁乐健违约，履约保证金不予返还，即原告已主张被告梁乐健承担不得返还履约保证金的违约责任。综上，原告要求被告支付原告滞纳金1218元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告“上和公司”与被告梁乐健共同支付租金、物业服务费、滞纳金的诉讼请求。被告“上和公司”抗辩称其与原告无租赁关系，原告对其的诉讼请求无事实和法律依据。因原告系与被告梁乐健签订的租赁合同，被告“上和公司”亦不认可其与原告存在实际的租赁关系，故原告要求被告“上和公司”与被告梁乐健共同支付相应的租金、物业服务费、滞纳金，本院不予支持。但根据庭审中双方的陈述及被告“上和公司”的经营场地在涉案租赁场地，故原告要求被告梁乐健、“上和公司”将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产园”Ｂ区退还给原告的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除原告覃峰与被告梁乐健的租赁合同关系。 被告梁乐健向原告覃峰支付租金114629.73元。 被告梁乐健向原告覃峰支付物业服务费3406.67元。 被告梁乐健、广西柳州市上和餐饮策划管理有限公司将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区返还给原告覃峰。 驳回原告覃峰的其他诉讼请求。 本案受理费3705元（原告覃峰已预交），由原告覃峰负担1136元，被告梁乐健负担2569元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  邱丽慧 人民陪审员  谢云秀 二〇二〇年七月十四日 代书 记员  韦倩倩