江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初7253号原告（反诉被告）：徐伟强，男，1976年1月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告（反诉被告）：侯颖，女，1977年4月4日生，汉族，住徐州市鼓楼区。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区北京南路**。法定代表人：王业林，该公司经理。委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。原告（反诉被告）徐伟强、侯颖与被告（反诉原告）徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐伟强、侯颖的共同委托诉讼代理人张娜、被告（反诉原告）国恒公司的委托诉讼代理人叶文娟、赵丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐伟强、侯颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期上房违约金33000元（计算至2016年11月8日，并按原告已支付购房款的日万分之一标准支付违约金至被告符合合同约定上房条件止)；2、被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2014年12月22日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州市，合同约定付款方式为一次性付款，出卖人应当于2015年12月31日前将取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用，出卖人逾期交房将承担已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清全部购房款1122210元，但是被告未能按照合同约定的时间向原告交付符合商品房住宅交付使用批准文件的房屋。现涉案房屋小区的东门主干道至今未开通，被告交付的房屋明显与合同约定的上房条件不符，其行为构成违约，应当向原告承担违约责任。原告多次与被告协商未果，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告国恒公司辩称，一、由于徐州市人民政府令第114号《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》被徐州市人民政府令第141号废止，导致相关行政机关无权办理住宅项目交付使用手续，因此《商品房买卖合同》约定的“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”因不可抗力因素不能办理，与被告无关。上述暂行办法自2015年11月1日废止以后，徐州市房管局印制的《商品房买卖合同》已删除“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，仅规定验收竣工备案为交付房屋的合法条件，被告应交付房屋的日期为2015年12月31日，无需办理交付使用批准文件；二、所建房屋分别符合规划、排水、燃气、道路、绿化、物业服务、电力供应、安全防范等规定，均符合《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》第十二条规定的办理住宅项目交付使用手续时应当提交的材料要求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。被告已于2015年12月21日取得所建房屋的竣工验收备案表，在无法取得商品住宅交付使用批准文件的情况下，并不影响买受人享有房屋的实体权益，因此所建房屋具备交付条件，被告交付房屋合法有效；三、2015年12月29日被告按照《商品房买卖合同》附件四第十二条规定，以公告形式通知金域华庭业主集中办理上房手续，并以挂号信的方式向买受人邮寄了上房通知书，被告已履行了通知义务。基于以上事实和理由，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。反诉原告国恒公司向本院提出反诉请求：1、判令两反诉被告给付反诉原告逾期付款违约金2927元；2、反诉费用由两反诉被告负担。事实和理由：反诉原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告应于2015年1月21日前付清剩余购房款，但反诉被告逾期履行，已构成违约，故应按日向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金。反诉被告徐伟强、侯颖辩称，对反诉原告主张的逾期付款违约金数额没有异议，但反诉原告自反诉被告交纳最后一笔房款至今一直未主张过权利，故其起诉已经超过了诉讼时效，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国恒公司系徐州市金域华庭项目的开发企业。2014年12月22日，徐伟强、侯颖作为买受人与国恒公司签订了一份《商品房买卖合同》，所购商品房位于徐州市，建筑面积124.69平方米，价款为1122210元。该合同第六条之付款方式及期限约定：“买受人于签合同之日支付首期房款342210元；剩余房款780000元在2015年1月21日前付清。”该合同第八条之交付期限约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况。3、买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟，出卖人执行本条款时，须在交付时向买受人出具付款凭证。”合同第九条之出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”《商品房买卖合同》签订后，双方予以履行。徐伟强、侯颖所购商品房建筑面积实测为124.69平方米。2015年1月5日、3月4日徐伟强、侯颖向国恒公司分别支付购房款342210元、780000元。2015年12月29日，国恒公司在报纸上刊登了《上房公告》，主要内容有：兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续，《金域华庭上房通知书》将以挂号信的形式按照《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。徐伟强、侯颖以所建商品房尚不符合合同约定的交付条件为由未办理上房手续，至2016年5月22日才办理上房手续。另查，2015年12月17日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定徐州市金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地、地下车库符合规划要求016年5月19日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，认定徐州市金域华庭A1-A8住宅楼、商业、配电室、地、地下车库符合规划要求016年6月20日，国恒公司取得了涉案房产的土地分割转让证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明。再查，在类案（2016）苏0311民初589号原告王飞与被告国恒公司之间商品房销售合同纠纷一案民事判决书中，本院经审理查明以下事实：徐州市金域华庭小区业主曾向徐州市城乡建设局提出“金域华庭住宅小区是否具备上房条件”的问题，该局经调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。本院认为，徐伟强、侯颖与国恒公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于本案本诉部分的认定。本案中，徐伟强、侯颖主张国恒公司未能按照合同约定于2015年12月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付于原告，其逾期交房的行为已构成违约，而国恒公司则抗辩认为，在徐州市人民政府废止第114号令后，即自2015年11月1日以后，验收竣工备案系开发商交付房屋的合法条件，不再强制办理住房交付批准文件，因此其在取得竣工验收备案表后已于2015年12月31日前通知徐伟强、侯颖上房，其不存在逾期上房违约行为。本院认为，国恒公司的上述抗辩主张不能成立，理由如下：首先，以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了房屋交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。徐州市人民政府第114号令第十二条规定，开发商申请《交付使用通知书》应提交：1、市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；2、市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；3、市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；等等九项证明。住宅项目的功能为满足购房人的生活需要，除了建筑物本身质量符合安全要求外，水、电、绿化、出行等亦为生活之必须。现开发商国恒公司主张以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了房屋交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。其次，双方当事人约定的房屋交付条件，国恒公司并非客观不具备履行条件。交付符合约定的房屋，为国恒公司的合同义务，其应当积极全面履行合同义务。114号令虽然被废止，但为了保障合同的履行，对于买卖合同约定以取得商品住宅交付使用批准文件作为交付条件的，已经具备114号令规定的交付使用条件或者取得相应的批准文件、证明的，经开发商自愿申请，市建设行政主管部门亦为开发商办理交付使用手续。即政策虽发生变化，国恒公司在不增加负担的情况下，亦能取得合同约定的商品住宅交付使用批准文件。最后，即便住宅交付使用批准文件，国恒公司客观上已不能取得，交付具备办理交付使用批准文件的商品房应为双方当事人合同约定的应有之义。根据双方当事人的约定，房屋交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件，在该批准文件客观不能取得的情况下，将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，并不违反当事人的真实意思表示，既不加重国恒公司的合同义务，也满足当事人的预期利益。综上，国恒公司未以约定交付条件在约定时限内向徐伟强、侯颖交付涉案商品房，存在逾期交付房屋的违约行为，应承担相应的违约责任。因此，依据合同中关于逾期交房违约责任的约定，徐伟强、侯颖要求国恒公司自合同约定的交房日期之次日即2016年1月1日起按照每日已付房款的万分之一向其支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。至于违约金给付的截止日期，徐伟强、侯颖主张计算至符合上房条件之日。本院认为，因徐伟强、侯颖已实际于2016年5月22日接收涉案房屋，虽然此时房屋未取得商品房使用批准文件，但其在明知商品房不具备法定或约定的交付条件的情况下仍同意接受房屋，其行为应视为同意变更了合同中关于房屋交接内容的约定,双方即形成了房屋实际交付的事实，故徐伟强、侯颖又以房屋不具备约定交付条件为由主张实际交房之后的逾期上房违约金，不仅有悖合同约定，而且缺乏法律依据。此外，虽然国恒公司在2015年12月31日前通知徐伟强、侯颖上房，但此时涉案商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力，之后国恒公司没有证据证实履行了通知上房义务。据此，本案宜以徐伟强、侯颖实际接收房屋日期作为逾期上房违约金的截止时间。经计算，自2016年1月1日至2016年5月21日，以已付房款1122210元为基数，国恒公司应支付给徐伟强、侯颖逾期上房违约金19189.79元（1122210元×171天×0.1‰）。关于反诉部分的认定。因徐伟强、侯颖未能按合同约定的履行期限足额支付购房款，其逾期付款的行为已构成违约，现国恒公司按照逾期应付房款的每日万分之一向徐伟强、侯颖主张逾期付款违约金2927元，有合同依据，且符合法律规定，亦未超过法定的诉讼时效期间，故本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本诉被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告徐伟强、侯颖支付逾期上房违约金19189.79元；二、驳回本诉原告徐伟强、侯颖的其他诉讼请求；三、反诉被告徐伟强、侯颖于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司支付逾期付款违约金2927元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费630元，由本诉原告徐伟强、侯颖负担350元，本诉被告徐州国恒房地产开发有限公司负担280元，本诉被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决生效后七日内交纳至本院。反诉案件受理费25元，由反诉被告徐伟强、侯颖负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 许 晨人民陪审员 徐 红人民陪审员 庄怀利二〇二〇年七月三十日书 记 员 吴 静