广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2785号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东美喇健康管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：邹节伟。委托诉讼代理人：吴奕，男，公司员工。委托诉讼代理人：卓微芳，女，公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市福爱嘉企业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：张力扬。委托诉讼代理人：欧阳昌运，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：成小凤，广东泽康律师事务所实习律师。上诉人广东美喇健康管理有限公司（以下简称美喇公司）因与被上诉人佛山市福爱嘉企业管理有限公司（以下简称福爱嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。美喇公司上诉请求：1.变更一审判决内容第一项，福爱嘉公司须向美喇公司支付利息的计算时间：以未还保证金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从美喇公司支付保证金的次日即2017年12月15日起计至保证金实际清偿之日止；2.撤销一审判决关于美喇公司实际接收租赁物的认定，撤销一审判决第二项关于美喇公司场地占用使用费及利息的赔付判定；3.一审、二审诉讼费由福爱嘉公司承担。事实与理由：一、一审法院在认定租赁物范围上与事实不符，美喇公司与福爱嘉公司签订商铺转租协议后，在2018年1月要求福爱嘉公司提供6至8楼的工商注册所需的场地证明资料，福爱嘉公司以物业的业主还未交付(业主某公司与福爱嘉公司签订的《商铺租赁合同》约定，物业交付时间为2018年5月1日)以及6至8楼建设规划许可证正在办理为由，无法提供。所以美喇公司只能找到业主某公司与其签订用于工商注册的5楼租赁合同，并据此让祖庙街道某村委会开具住所使用证明用于工商注册，待福爱嘉公司办好相关手续后再进行注册地址变更作为权宜之计。一审法院认为按照目前的工商登记注册的惯例，一个物业上一旦被用于注册企业后，在该企业注销之前，该相同物业的地址上便无法再注册其他企业。因此，用于工商业用途的物业地址上是否有工商登记信息会严重影响物业的价值。但根据2016年3月1日实施的《广东省商事登记条例》第十八条规定：多个商事主体可以共用同一地址登记为住所、经营场所。所以美喇公司认为一审法院应该参照《广东省商事登记条例》来判断而非惯例。一审法院认为美喇公司称未租赁第五层物业，却又能无偿使用第五层物业作工商登记之用，客观上造成该层物业价值的减损，且无合理解释，明显有违常理。但美喇公司一直强调与业主某公司签订了用于工商注册的5楼租赁合同，判决书也有记载，不知道为何一审法院认为美喇公司称未租赁第五层物业。至于该层物业减值一说根本不成立，理由同上。一审法院认为，美喇公司举证的《装饰工程设计合同》中明确约定设计施工面积为“共四层，分别首层、五层、六层及七层”，此与福爱嘉公司的主张互相印证，足以确认。故认定美喇公司实际向福爱嘉公司承租的租赁物范围为禅城区某工业区A2座首层两个铺面以及五层、六层及七层整层。但美喇公司举证的《装饰工程设计合同》中明确约定设计施工面积为“共四层，分别首层、五层、六层及七层；详细见后页附图1-4。”但一审法院忽略了后半句。而合同第7页附图中清楚的标明：美喇月子中心六、七、八层平面图1：100。很明显，合同中出现的五层是笔误，因为后来美喇公司查实，五层以上的六、七、八层都是没有手续违建加盖的，平面格局六、七、八层是一致的，但与五层不同。所以《装饰工程设计合同》第七页所示只能是六、七、八层平面图。综合以上，由于业主某公司在2018年1月还未交付物业给福爱嘉公司，所以美喇公司需与业主某公司签订用于工商注册的5楼租赁合同，并未对与福爱嘉公司签订的商铺转租协议内容包括租赁物范围有任何更改。二、一审法院在认定租赁物是否交付上与事实不符，一审法院认为双方未办理具体的租赁物交付手续，但福爱嘉公司已经于2018年1月25日在租赁物地址上注册成立子公司，且其所委托的案外人在无需经福爱嘉公司同意的情况下已经进场对租赁物进行测量和绘制平面图，可见美喇公司对于租赁物从2018年1月份起就已经实际具备掌握、控制、支配的权利，故应视为美喇公司在2018年1月份已经实际接收了租赁物。首先，以上有一处描述错误，是美喇公司于2018年1月25日在五层注册了子公司，不是福爱嘉公司，而且不是在租赁物地址上注册，是在与本案无关的第五层上注册。其次，一审法官在庭审时只询问过，美喇公司委托第三方进行装修设计有无通知福爱嘉公司，并征得福爱嘉公司同意?美喇公司回答口头通知了，详见开庭笔录11、12页。美喇公司理解此问题是美喇公司委托第三方进行装修设计并签订设计合同的行为本身是否通知福爱嘉公司，并征得福爱嘉公司同意。一审法官并没有询问是否需要经过福爱嘉公司同意的情况下才能进入现场，所以问题有歧义。我方从未承认所委托案外人在无需经福爱嘉公司同意的情况下已经进场对租赁物进行测量和绘制平面图，事实上福爱嘉公司在开庭时也承认此栋涉案物业没有围墙和大门，但每层楼均有大门和锁，美喇公司没有掌握钥匙，进入要有人开门，福爱嘉公司也从未将钥匙交接给美喇公司。最重要的是，根据业主某公司和福爱嘉公司签定的《商铺租赁合同》约定的物业交付时间和附件A2交房标准，2018年1月某公司还在按交房标准施工当中，还未正式将物业交付给福爱嘉公司，美喇公司作为福爱嘉公司的转租方更不可能接收到租赁物。这也解释了美喇公司在2018年1月需要工商注册只能找某公司签定租赁合同，正是因为当时物业还没交付给福爱嘉公司。另外，根据涉案物业1至6楼的实际使用人福爱嘉公司注册的佛山福爱嘉妇产医院有限公司的营业执照显示，注册的时间是2018年5月3日，即福爱嘉公司接收物业后第三天就将包括六楼在内的楼层注册并实际使用至今，六楼一直是医院的办公区。从以上行为可以推断，福爱嘉公司自行占用了六楼，是不可能也无法交付租赁物给美喇公司的。事实上，福爱嘉公司在物业未接收期间即将七层、八层转租给敦南真爱月子中心一直营业至今，在此请求二审法院要求福爱嘉公司出示与敦南真爱月子中心签订的上述物业转租协议，以证明其无法交付租赁物给美喇公司。三、美喇公司在与福爱嘉公司签订《商铺转租协议》后即开展了积极的筹备工作，在福爱嘉公司提供的其与某公司签订的《商铺租赁合同》补充协议内容第三条交楼标准中第5点，明确承诺房屋建筑各项手续齐全。但从美喇公司工商注册开始直到委托设计公司准备正式接收租赁物期间，福爱嘉公司一直以相关手续还在办理中，拒不提供租赁物合法合规的证明材料，因此美喇公司也及时终止了接收手续和筹备工作，并多次催促其尽快办理手续。所以美喇公司不存在未尽到承租人的审慎义务，对合同无效不存在过错。福爱嘉公司辩称，一、租赁物的第五层是美喇公司与福爱嘉公司口头协商置换的，第五层属于美喇公司向福爱嘉公司承租的租赁物范围之内。首先，双方签订《商铺转租协议》时约定租赁范围为:1层的两卡铺位及6层至8层。后来美喇公司与福爱嘉公司口头协商将第八层置换成第五层。美喇公司述称没有向福爱嘉公司承租涉案租赁物业的五层，而是跟某公司签订租赁合同，临时借用五楼办理营业执照，但是双方并没有实际租赁，也没有向某公司支付过租金。美喇公司与某公司签订租赁合同的日期是2017年12月17日，而福爱嘉公司与某公司签订租赁合同之前即2017年12月6日，某公司己经将租赁物的全部楼层包括五层出租给福爱嘉公司，此时整栋涉案物业都在福爱嘉公司的承租范围之内。由此可知，美喇公司与某公司并没有产生实际的租赁关系，只是假借合同的名义办理营业执照，与美喇公司产生实际租赁关系的仍是福爱嘉公司。其次，美喇公司与案外第三人签订的《装饰工程设计合同》明确约定施工面积为“共四层，分别为首层、五层、六层及七层”，并且，美喇公司指定的负责人陈志红、陈志红的助理与案外第三方的负责人朱某的微信聊天记录也指明五层需要规划17套月子房。以上事实可以相互印证，美喇公司实际向福爱嘉公司承租租赁物的第五层，而并非美喇公司辩称的笔误。二、福爱嘉公司已向美喇公司交付了租赁物，美喇公司也实际占有使用，因此美喇公司应向福爱嘉公司支付占有使用费。福爱嘉公司与美喇公司虽然没有办理书面的交接手续，但美喇公司对租赁物占有使用的客观行为表明美喇公司己实际接收了租赁物，具体理由如下:第一，美喇公司于2018年1月25日使用涉案租赁物五层注册子公司广东美喇XX母婴护理有限公司。第二，美喇公司于2018年1月即与案外第三方签订《装饰工程设计合同》，开始对租赁物进行设计装修。而案外第三方也根据合同约定进入到租赁物业进行测量，据此制作平面图及规划月子房。第三，美喇公司述称福爱嘉公司于2018年5月3日便将租赁物包括6楼在内的楼层注册福爱嘉医院，所以无法向美喇公司交付租赁物没有事实依据。福爱嘉公司注册医院的地址是首层1号之一，而这个铺位本来就属于福爱嘉公司的承租范围，并不存在美喇公司所称的因注册占用了租赁物的楼层导致无法交付的问题。福爱嘉公司在签订《商铺转租协议》时便一并将租赁物交付美喇公司，而美喇公司存在违约行为，一直拖延支付租金，经福爱嘉公司多次催告仍未支付，福爱嘉公司迫于无奈才在2019年4月左右将一层的一个铺位出租以及在2019年8月左右使用六楼的部分场地和八楼的场地。综上所述，通过美喇公司的客观行为可知，其对租赁物从2018年1月份起己经具备掌握、控制、支配的权利，己经实际接收了租赁物业并且实际占有使用，美喇公司应向福爱嘉公司支付占有使用费。三、美喇公司主张保证金的利息从支付次日起计算至实际清偿之日止没有事实和法律依据。首先，签订《商铺转租协议》时，双方均是真实意思表示，福爱嘉公司将租赁物交付美喇公司，美喇公司也接收了租赁物并且实际占有使用。双方系等价交换，美喇公司通过协议占有使用租赁物，福爱嘉公司通过协议取得美喇公司支付的保证金。该保证金是属于福爱嘉公司的资金，期间产生的利息应归于福爱嘉公司，作为美喇公司占有使用对价的一部分。其次，在诉诸法律之前，双方签订的《商铺转租协议》效力问题尚存在争议，而在合同效力不确定及双方因合同履行产生争议的情况下，美喇公司仍占有使用租赁物，美喇公司要求福爱嘉公司支付这期间的利息没有事实依据。最后，美喇公司通过协议也取得了租赁物的使用权，随后也对租赁物业进行设计装修和使用租赁物地址注册子公司。按照美喇公司的逻辑，美喇公司在占有使用租赁物时也会给租赁物造成价值上的减损，两者是相辅相成的，美喇公司要求福爱嘉公司支付占有保证金期间的利息显然是片面的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。美喇公司向一审法院起诉请求判令：1.解除双方签订的《商铺转租协议》；2.福爱嘉公司向美喇公司归还保证金20万元，并按同期银行定期利率支付自2017年12月14日至今的资金占用利息；3.福爱嘉公司向美喇公司赔偿所支出的场地设计规划费用54000元；4.诉讼费由福爱嘉公司承担。福爱嘉公司向一审法院反诉请求判令：1.解除美喇公司与福爱嘉公司之间的租赁关系；2.美喇公司腾退坐落于佛山市禅城区某工业区A2座租赁物业；3.美喇公司支付福爱嘉公司租金2869424.09元及利息（租金从实际计租之日起即2018年11月1日计算至实际搬离之日止，暂计算至2019年12月1日，利息按中国人民银行同期贷款利率从反诉之日起计至实际清偿之日止）；3.诉讼费由美喇公司承担。一审法院认定事实：2017年12月13日，美喇公司（乙方）与福爱嘉公司（甲方）签订《商铺转租协议》，约定主要内容包括：甲方将位于佛山市禅城区某工业区A2座6-8层整层及1层两卡铺面（以下简称涉案物业）共4339平方米的物业以现状出租给乙方作月子会所；从2018年5月1日起计租，免租期半年；签约当天乙方须支付一个月租金220724.93元、履约保证金662174.79元。该费用不能一次付清的，可分两期支付，第一次支付必须大于20万元履约保证金，所欠租金和履约保证金费用按0.027%／天计息，超过一个月按0.054%／天计息。逾期2个月仍不能付清，视为乙方违约，甲方没收已付的履约保证金，合约解除；乙方已经清楚甲方与佛山市聚荟投资有限公司（以下简称某公司）签订的《商铺租赁合同》，该合同以甲方提供的复印件（双方加盖公章）为准，乙方承诺共同遵守此合同条款，造成乙方违约责任，乙方必须赔偿甲方的一切经济损失。《商铺转租协议》签订的同时，双方还共同对一份由福爱嘉公司与案外人某公司所签订的《商铺租赁合同》的复印件进行盖章确认。该份《商铺租赁合同》约定的内容包括：福爱嘉公司向该案外人承租位于佛山市禅城区某工业区A2座1-8层的物业，租赁期限自2018年5月1日起至2033年4月30日止，案外人向福爱嘉公司交付涉案物业的时间为2018年5月1日；福爱嘉公司须向案外人支付履约保证金150万元，在福爱嘉公司无违约的情况下，该履约保证金在履行期满后无息退还。2017年12月14日，美喇公司依约向福爱嘉公司支付了20万元，付款备注为“物业租赁首付款南海店”。2018年1月17日，美喇公司与案外人广州某房地产咨询有限责任公司、朱某签订《装饰工程设计合同》，约定美喇公司委托案外人对“美喇月子中心（佛山分店）”进行装修设计，设计施工面积为“共四层，分别首层、五层、六层及七层”，总计设计费为180000元，首期设计费54000元在合同签订后五天内支付。美喇公司依照该合同的约定于当天向该案外人支付了首期设计费54000元。案外人依约对拟设计施工的物业进行了详细测量并制作了平面图。2018年1月25日，美喇公司以涉案物业所在建筑的**作为住所地，登记了一名为“广东美喇某母婴护理有限公司”的子公司。福爱嘉公司陈述称，因案外人某公司于2017年12月已经将租赁物交付给福爱嘉公司，故双方签订《商铺转租协议》时福爱嘉公司就已经将涉案物业交付给美喇公司，美喇公司子公司“广东美喇某母婴护理有限公司”的法定代表人陈志红全程参与并接收物业，但双方未办理书面交接手续。租赁物交付后，双方口头又约定将五楼和八楼进行置换。由于美喇公司一直拖欠租金，福爱嘉公司多次发函催要，并且要求强行收回物业，后于2019年8月左右使用了七层及六层部分场地，于2019年4月将首层其中一个铺位出租。另外，涉案物业的八层现由福爱嘉公司在使用，五层和首层的一个商铺至今空置。美喇公司陈述称，签订《商铺转租协议》后，美喇公司准备用涉案场地进行公司注册，但福爱嘉公司一直无法提供合法手续，所以美喇公司与某公司签订代注册场地的租赁合同，福爱嘉公司承诺尽快办理合法手续即建设规划许可证，直到美喇公司请了装修公司并支付第一笔设计款后，2月份准备办理正式交接时，福爱嘉公司仍未能提供合法报建材料，所以没有办理交接手续。另查明，诉讼中，经一审法院要求，美喇公司未能提供涉案物业的建设工程规划许可证明。以上事实，有美喇公司举证的《商铺转租协议》、《装饰工程设计合同》、网上银行电子受理凭证、照片，福爱嘉公司举证的《商铺租赁合同》、广东美喇某母婴护理有限公司企业信用信息查询结果、照片以及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方争议的核心在于1.《商铺转租协议》的效力、2.租赁物的范围、3.租赁物是否交付。一、合同效力。福爱嘉公司作为涉案物业的出租人，经一审法院要求未能提供涉案物业或者涉案物业所在建筑物的建设工程规划许可证明，也无其他证据显示上述物业已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”一审法院确认本案讼争《商铺转租协议》无效。二、租赁物的范围。福爱嘉公司主张在《商铺转租协议》签订后，租赁合同双方口头协商将租赁物的第八层置换为第五层。经审查，一审法院对该主张予以采纳，理由是：首先，美喇公司于《商铺转租协议》签订后不久即在第五层的地址上注册登记了全资子公司。因该第五层亦属于福爱嘉公司向某公司承租的物业的范围，故可推断，美喇公司之所以能在第五层物业上注册成立子公司是经过了福爱嘉公司的许可甚至配合。其次，按照目前的工商登记注册的惯例，一个物业上一旦被用于注册企业后，在该企业注销之前，该相同物业的地址上便无法再注册其他企业。因此，用于工商业用途的物业地址上是否有工商登记信息会严重影响物业的价值。本案中，美喇公司称未租赁第五层物业，却又能无偿使用第五层物业作工商登记之用，客观上造成该层物业价值的减损，且无合理解释，明显有违常理。最后，美喇公司所举证的《装饰工程设计合同》中明确约定设计施工面积为“共四层，分别首层、五层、六层及七层”，此与福爱嘉公司的主张相互印证，足以确认。故一审法院认定被美喇公司实际向福爱嘉公司承租的租赁物范围为禅城区某工业区A2座首层两个铺面以及五层、六层及七层整层。三、租赁物是否交付问题。双方未办理具体的租赁物交付手续，但美喇公司已经于2018年1月25日在租赁物地址上注册成立子公司，且其所委托案外人在无需经福爱嘉公司同意的情况下已经进场对租赁物进行测量和绘制平面图，可见美喇公司对于租赁物从2018年1月份起就已经实际具备掌握、控制、支配的权利，故应视为美喇公司在2018年1月份已经实际接收了租赁物。四、合同无效后的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就双方的各项诉求及其判断理由评述如下：（一）美喇公司的诉求：1.要求解除涉案《商铺转租协议》的诉求。如上所述，涉案《商铺转租协议》无效，而无效合同自始不发生法律效力，当然也不存在解除的前提。故该诉请不能成立。2.要求福爱嘉公司退还保证金200000元并支付利息的诉求。美喇公司于2017年12月14日向福爱嘉公司支付了20万元，福爱嘉公司在答辩状中亦确认收到该款，且确认该款为保证金。据上述《合同法》五十八条的规定，美喇公司有权要求福爱嘉公司退还该保证金。至于利息。由于美喇公司已经接受了租赁物，故作为租赁物占有使用对价的一部分，美喇公司无权要求福爱嘉公司支付保证金的利息。且美喇公司签订《商铺转租协议》时未尽到承租人的审慎义务，未审核租赁物是否合法，对合同无效存在过错。故对美喇公司主张的利息，一审法院不予支持。但在美喇公司起诉后，福爱嘉公司未返还保证金，造成美喇公司的资金被占用期间的利息损失，福爱嘉公司亦应予赔偿，故福爱嘉公司应从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向美喇公司支付保证金的利息。美喇公司主张的利息超出的部分，一审法院不予支持。3.要求福爱嘉公司支付设计费54000元的诉求。美喇公司签订《商铺转租协议》时未尽到承租人的审慎义务，未审核租赁物是否合法，对合同无效存在同等过错。根据上述《合同法》58条的规定，其所支出的设计费损失应自行承担。对该其诉求，一审法院不予支持。（二）福爱嘉公司的诉求：1.要求解除涉案《商铺转租协议》的诉求。不予支持，理由同上。2.要求美喇公司腾退租赁物的诉求。根据查明的事实，涉案租赁物美喇公司未实际使用，目前大部分租赁由福爱嘉公司收回并实际使用，剩余尚未被福爱嘉公司实际使用的租赁物（五层、一层一个铺位），从福爱嘉公司能够自由进入拍照的情况可推定目前也由福爱嘉公司实际控制和支配之中，即福爱嘉公司已经实际收回了租赁物。故对福爱嘉公司的该诉求，一审法院不予支持。3.要求美喇公司支付租金及利息的诉求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，出租人有权参照租金标准请求承租人支付占有使用费。美喇公司在接受租赁物后，即使未实际使用，依据该规定，仍需支付其占有租赁物期间的占有使用费。但由于福爱嘉公司在未经通知的情况下迳行收回租赁物，导致美喇公司占有租赁物的时间无法确定，福爱嘉公司应自行承担相应的不利后果。美喇公司签订《商铺转租协议》时未尽到承租人的审慎义务，未审核租赁物是否合法，对合同无效存在过错。综合本案的证据、各方的陈述以及各方过错情节，一审法院酌定美喇公司应按照一个月的租金标准220724.93元向福爱嘉公司支付占有使用费，并从反诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向福爱嘉公司支付利息。福爱嘉公司该项诉求超出的部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、福爱嘉公司于判决发生法律效力之日起五日内向美喇公司返还保证金200000元并支付利息（利息的起算方式：以未还保证金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年11月22日起计至保证金实际清偿之日止）；二、美喇公司于判决发生法律效力之日起五日内向福爱嘉公司支付占有使用费220724.93元并支付利息（利息的起算方式：以未付占有使用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年12月19日起计至占有使用费实际清偿之日止）；三、驳回美喇公司的其他诉讼请求；四、驳回福爱嘉公司的其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取计2555元（美喇公司已经预交）,由美喇公司负担543元，福爱嘉公司负担2012元；反诉受理费减半收取计14878元（福爱嘉公司已预交），由福爱嘉公司负担13734元，美喇公司负担1144元。二审期间，美喇公司、福爱嘉公司均向本院提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经认证，福爱嘉公司对美喇公司提交的物业租赁合同、佛山市福爱嘉妇产医院有限公司营业执照、商铺租赁合同、补充协议内容的真实性、合法性均无异议，本院确认前述证据的真实性、合法性，且与本案相关，本院予以采信；网页截图显示福爱嘉妇产医院于2018年5月3日成立，与该医院的营业执照显示的成立时间一致，微信聊天记录中福爱嘉月子中心客服陈述月子中心与医院是一起的，月子中心于2018年装修好，2019年3月开始营业，本院对微信聊天记录及网页截图的真实性予以确认；美喇公司提交的A2交房标准、照片在一审已分别由福爱嘉公司、美喇公司提交并经质证，本院不予重复审查。福爱嘉公司提交的微信聊天记录来源不明，情况说明的说明人未出庭接受法庭质询，本院对微信聊天记录及情况说明均不予采信。经审理，本院确认一审法院查明的事实。另查明，2017年12月17日，某公司与美喇公司签订《物业租赁合同》，约定美喇公司承租佛山市禅城区祖庙街道某工业区A2座5层，租赁期限为2018年1月1日起至2028年12月31日止。某公司与福爱嘉公司签订的《商铺租赁合同》A2交房标准中明确了A2栋增加一台1吨客梯和一台1吨医疗电梯、消防工程需经验收等交付标准。位于涉案租赁物第七、八层的福爱嘉妇产医院于2018年装修完毕并于5月3日成立，2019年3月开始试营业。本院认为，本案二审争议焦点为：1.福爱嘉公司是否已将租赁物交付予美喇公司使用；2.福爱嘉公司退还保证金的利息起算点。关于第一个争议焦点。美喇公司上诉主张未实际接收租赁物故其不需向福爱嘉公司支付占有使用费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，福爱嘉公司应对其已将租赁物交付予美喇公司的事实承担举证证明责任。首先，虽《装饰工程设计合同》约定设计施工面积为首层、五层、六层及七层，但合同附图仅显示了首层及六、七、八层平面图，福爱嘉公司无充分证据证明该设计合同在履行过程中确实包含了第五层，目前亦无证据证明美喇公司实际上已进场装修，故美喇公司与他人签订的装修合同不能直接证明福爱嘉公司已将租赁物交付给美喇公司。其次，福爱嘉公司还主张与美喇公司口头协商将第八层置换为第五层，美喇公司则主张其承租第五层是基于与某公司签订了《物业租赁合同》用于办理营业执照，双方对变更了承租范围的陈述不一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，福爱嘉公司应对双方协商变更承租范围承担举证责任，现其未提交充分证据证明该事实，本院对福爱嘉公司主张双方协商将第八层置换为第五层的理由不予采纳。再次，福爱嘉公司与某公司签订的租赁合同约定，交付标准需安装客梯、医疗电梯，通过消防验收。福爱嘉公司二审陈述某公司交付租赁物时电梯没有安装好，由其增加安装，但未进一步举证证明电梯已安装并通过相关部门验收，也无证据显示该租赁物通过了消防验收。福爱嘉公司与某公司签订的《商铺租赁合同》、美喇公司与福爱嘉公司签订的《商铺转租协议》均约定承租的租赁物用作经营月子会所，福爱嘉公司不能证明其交付的租赁物符合使用条件。最后，福爱嘉妇产医院营业执照显示于2018年5月3日成立，涉案租赁物第七、八层于2018年已被他人装修使用，故福爱嘉公司主张已将租赁物交付美喇公司使用依据不足。综上，福爱嘉公司未充分举证证明其已将符合使用条件的租赁物交付予美喇公司，美喇公司上诉主张其无需向福爱嘉公司支付占有使用费理由成立，本院予以支持。关于第二个争议焦点。美喇公司在福爱嘉公司未能出示租赁物建设工程规划许可证的情况下，仍与福爱嘉公司签订《商铺转租协议》，对导致合同无效存在一定过错，在美喇公司诉请福爱嘉公司返还保证金之前的利息损失，应由美喇公司自行承担。美喇公司上诉请求福爱嘉公司从合同签订次日起支付保证金利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，美喇公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。本案因二审出现新事实，本院予以改判，一审不属错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35354号民事判决第一、第三项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35354号民事判决第二、第四项；三、驳回被上诉人佛山市福爱嘉企业管理有限公司的诉讼请求。一审本诉受理费2555元，由广东美喇健康管理有限公司负担543元，由佛山市福爱嘉企业管理有限公司负担2012元；反诉受理费14878元，由佛山市福爱嘉企业管理有限公司负担。二审案件受理费4651元，由广东美喇健康管理有限公司负担47元，由佛山市福爱嘉企业管理有限公司负担4604元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年七月三十日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪