湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1003民初474号原告：沈云，男，1989年1月29日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：刘晓波，湖北楚明律师事务所律师。被告：荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会（原名称：荆州市荆州区城南街道办事处梅村居民委员会），住所地荆州市荆州区凤凰路**。负责人：周刚。委托诉讼代理人：崔荆东，荆州市荆州区正信法律服务所法律工作者。原告沈云与被告荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年04月21日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈云及其委托诉讼代理人刘晓波，被告荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会的委托诉讼代理人崔荆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈云向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告与荆州区古城保护发展中心签订的《征收补偿协议》中5675753元拆迁补偿款归原告所有；3、本案诉讼费及保全费、保险费由被告承担。庭审时原告沈云将第二项诉讼请求中的5675753元拆迁补偿款金额增加到5898664.28元。原告沈云主张的5675753元拆迁补偿款组成包括“1、房屋装修1213989元，2、、地面附属物256671元，3设备设施迁移费53390元，4搬迁费20142元，5经营性补偿价值3867192元，6、经营损失84369元，7、合同损失120000元，8、水电开户费40000元，9、搬迁奖励20000元，以上共计:5675753元”，庭审时增加的拆迁补偿款包括“10、小包房33600元，大包房189311.28元”。本案审理过程中经本院询问，原告沈云明确其第二项诉讼请求中“拆迁补偿款归原告所有”所要表达的意思就是请求被告将相应的拆迁补偿款支付给原告。事实及理由：2013年4月10日，原告与被告（原荆州市荆州区城南街道办事处梅村居民委员会）签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告所有位于荆州城××开发区××房产从事酒店经营，该合同约定了租赁费用、租赁期限等内容。合同签订后，原告按约定履行了合同义务缴纳租赁费用并对租赁的房产进行了装修及改造，后从事酒店及餐饮经营。2019年，因政府规划需要对原告租赁的位于荆州城××开发区××房产进行征收拆迁，被告与荆州区古城保护发展中心签征收与补偿协议，该协议内容包含了原告投资的装修、改造及补偿原告的各项补偿费用。原告作为荆州城××开发区××房产的承租人，在合同租赁期间，因征收拆迁造成原告重大经济损失。被告在签订征收与补偿协议后未与原告解除签订的《房屋租赁合同》，也没有进行任何的补偿或赔偿。依据《房屋租赁合同》约定，被告与荆州区古城保护发展中心签征收与补偿协议中房屋装修、、地面附属物搬迁、经营性补偿、经营损失等应归原告所有。鉴于上述事实，原告为保护自身合法权益，依据有关法律规定，向贵院提请诉讼，望判令如前所请。原告沈云庭审时增加拆迁补偿款金额的理由：本案所出租的房产是1385平方米，与最终在实际拆迁所确定的房产面积有253.53平方米的差额。评估价值测算表有体现，上面的两个包房是由原告承租后添附的。其中67.2平方米按照基价计算是33600元，余下的有186.33平方米按照基价1016元计算是189311.28元。被告荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会辩称：答辩人与被答辩人间属租赁关系，被答辩人于2013年4月10日就答辩人所有位于荆州城××开发区××房屋的租赁事宜协商一致并签订了房屋租赁合同。该租赁合同约定租赁期为20年，在租赁期届满后，被答辩人经营期间投入的设备、装饰、装潢及改造增加房屋等归甲方所有，国家建设需要征地、征收房屋，被答辩人投资损失根据当年市场行情进行赔偿等约定。2019年因城市发展需要，答辩人房屋被荆州市荆州区古城保护发展中心征收并签订了《事业单位征收补偿协议》。该补偿协议约定的征收补偿款共计11项，总金额为7929225元，分别是1、土地补偿款532500元；2、房产补偿款1720972元；3、房屋装修补偿款1213989元；4、、地面附属物补偿款256671元5、设备设施迁移费53390元；6、搬迁费20142元；7、经营性补偿价值3867192元、；8、经营损失84369元；9、合同损失费120000元；10、水电开户费40000元；11、搬迁奖励费20000元。被答辩人在承租答辩人房屋期间租赁房屋被征收这是属实，但答辩人认为被答辩人要求答辩人支付的款项中有部分款项要求不合理。一、房屋装修补偿款1213989元不应由被答辩人独自获取。答辩人于2013年将房屋租赁给被答辩人时，答辩人房屋之前用于办公，房屋内即有装修，按现行的征收补偿政策，即使被答辩人不将房屋进行装修，答辩人房屋在2019年签订征收补偿协议时也应有装修补偿款，所以答辩人请求法院在裁定装修补偿款时对该款项进行分配。二、合同损失费120000元及经营性补偿价值3867192元应由答辩人获取。被答辩人是答辩人的租赁户，房屋征收部门补偿明细中已明确载明了经营损失84369元，这个经营损失补偿给被答辩人，答辩人对此无异议，但既然补偿了被答辩人经营损失，那么合同损失和经营性补偿价值这两项费用应由答辩人猎取。合同损失应和经营性补偿价值这两项费用都是基于答辩人房屋性质决定的，答辩人的房屋是学苑路上门面房屋，答辩人可以自用也可以出租给第三方经营，现被答辩人也是承租答辩人房屋从事餐饮、住宿行业，所以经营损失84369元可由被答辩人获取，但基于房屋的特殊性质，合同损失费及经营性补偿价值是补偿给房屋所有权人的，被答辩人仅为房屋的承租户，不应获取该补偿款。三、水电开户费40000元应由答辩人获取。答辩人与被答辩人的租赁合同第六条明确约定，答辩人跟被答辩人提供正式开户水表、电表各一块，既然水电均是由答辩人开的户，那么水电开户费40000元补偿款理应由答辩人获取。综上所述，答辩人认为被答辩人诉请金额明显过高，恳请人民法院查明事实并结合答辩人被征收房屋的特殊性，予以分配征收补偿款。庭审时被告补充答辩意见：四、对于地面附属物补偿款256671元中的瓷砖、、地坪补偿款19414元化粪池补偿款1000元及下水道补偿款11040元，应由答辩人获取，因为答辩人在租赁给被答辩人之前，已经进行了相关建设。对原告主张的设备设施迁移费53390元、搬迁费20142、经营损失84369元、搬迁奖励20000元无异议。经审理查明：2013年4月10日，原告沈云（乙方）与被告荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会（原荆州市荆州区城南街道办事处梅村居民委员会）（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方所有位于荆州城××开发区××房产（建筑面积1385平方米）从事酒店经营，租赁期为20年，即从2014年1月1日起至2033年12月31日止。房屋租金按年结算，第一年至第五年每年租金12万元，计60万元；从第六年起每年递增3％，即第六年为12.36万元，第七年为12.73万元，以此类推第二十年为18.70万元，二十年租金合计贰佰玖拾万元（290万元）。签订合同之日，一次性支付第一年租金，以后年度每年1月10日为租金支付日，每逾期一日，则乙方需按月租金10％支付违约金。计租时间考虑乙方对房屋需要改造装修等因素，定为2014年1月1日起开始计租金。甲方提供正式开户水表、电表各一块，若乙方需要增容，由甲方负责协调，费用由乙方承担。国家建设需要征地、征收房屋，乙方投资损失根据当年市场行情进行赔偿。合同签订后，原告按约定履行了合同义务缴纳租赁费用并对租赁的房产进行了装修及改造，后注册了个体工商户从事酒店及餐饮经营，其租金按年交至2018年12月31日。2018年，政府发布征收公告对该房产所在片区进行征收拆迁，其中就包括原告租赁的位于荆州城××开发区××房产。2019年11月10日被告与荆州市荆州区古城保护发展中心签订事业单位征收补偿协议，建筑面积1678.53平方米。征收补偿款中房屋装修1213989元，，地面附属物256671元设备设施迁移费53390元，搬迁费20142元，经营性补偿价值3867192元，经营损失84369元，合同损失120000元，水电开户费40000元，搬迁奖励20000元，小包间（67.2平方米、2014年建成）房屋评估价值33600元，大包间（255.98平方米、1999年建成）房屋评估价值234734元、装修补偿价153588元。另外，前述地面附属物256671元由14个部分组成，其中编号10的瓷砖地坪19414元，，地坪系原告承租后翻修瓷砖系原告承租后新修；编号12的化粪池两个合计1000元，一个系被告修建，一个系原告承租后修建；编号13的下水道5280元，系原告承租后修建；编号14的下水道11040元，系被告修建。另外，评估价值测算表（征求意见稿）在经营性补助一栏中载明，根据估价委托人提供的“被征收房屋情况说明表”中认定意见，经集团研究，同意一层面颊（含钢构、混合等）640.91平方米、二层面积384.93平方米、三层面积384.93平方米、四层面积200.56平方米（共计1611.33平方米）认定为“办改非”面积，依据区征收会议纪要（2019年5月10日）第十八条意见“参照超强超市模式，不分楼层，经营性损失补助按400/平方米、补助6个月“的标准进行补偿，经营性补助单价及价值结果仅供参考。另，评估价值测算表（征求意见稿）备注说明，土地为集体批准拨用的机关用地，使用权面积为735.80平方米；房产证证载用途为办公，使用面积1385.93平方米。随后，原、被告多次协商征收补偿款的分配未果酿成此诉。本院认为，原告主张解除涉案房屋租赁合同，被告庭审时表示同意，涉案房屋租赁合同因双方当事人合意解除。涉案房屋租赁合同约定，国家建设需要征地、征收房屋，乙方投资损失根据当年市场行情进行赔偿。因此，征收补偿款中属于承租方投资损失的，原告均应赔偿给原告。原告主张的十项补偿款组成中设备设施迁移费53390元，搬迁费20142元，经营损失84369元，搬迁奖励20000元，小包房33600元，被告认可赔偿给原告，本院予以确认。房屋装修1213989元，，地面附属物256671元扣除一个化粪池500元1000元÷2）、编号14的下水道11040元后剩余的245131元，被告应赔偿给原告。水电开户费40000元中的20000元（40000元÷4×2）均属于原告的投资损失，被告应赔偿给原告。经营性补偿价值3867192元，综合考虑其“办改非”、参照标准、补偿期限、临街地段、财产性质等诸多因素，被告应将该价值中的60%即2320315元赔偿给原告。合同损失120000元，应是补偿被告的房屋租赁合同租金损失，被告不应赔偿给原告。因财产保全所支出诉讼保全责任保险的保险费，不属于必要支出费用，应由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:一、被告荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会在本判决生效后十日内将其与荆州市荆州区古城保护发展中心签订的征收补偿协议中的4010936元征收补偿款赔偿给原告沈云。二、驳回原告沈云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息)。本案受理费减半收取25765元，保全费5000元，合计30765元，由原告沈云负担8922元，由被告荆州高新技术产业园区城南高新园梅村社区居民委员会负担21843元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  张法忠二〇二〇年七月三日法官助理万冬书记员周若雪