河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民再81号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：承德银城房地产开发有限公司，住所地：河北省承德市双桥区狮子沟镇上河新城****楼**。 法定代表人：刘文保，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于东兴，河北尚丰律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：杨清泉，男，1963年8月10日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：鲍德益，河北子辰律师事务所律师。 再审申请人承德银城房地产开发有限公司（以下简称银城公司）与被申请人杨清泉商品房销售合同纠纷一案，河北省承德市双桥区人民法院于2019年4月19日作出（2019）冀0802民初1445号民事判决。判后杨清泉不服，向河北省承德市中级人民法院提起上诉。河北省承德市中级人民法院于2019年8月1日作出（2019）冀08民终1851号民事判决，已经发生法律效力。后银城公司不服，向本院申请再审。本院于2019年12月26日作出（2019）冀民申9593号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人银城公司的委托诉讼代理人于东兴，被申请人杨清泉及其委托诉讼代理人鲍德益到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 银城公司申请再审称：当事人的真实意思表示，是合同生效并履行的重要条件，在本案中，我公司与被申请人于2013年7月23日签订虽是《购房意向书》，但对房屋买卖合同的主要要件内容均作出了约定，而且双方一直认可并履行，包括被申请人已于2013年6-7月间，按该约定交纳了房款3000万元、并与2016年8月进行了涉案房屋的交付，被申请人收房入住进行了装修，均以《购房意向书》为依据始终进行了履行，其实质为房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容已基本履行（说明一点，房屋交付时一定是按10000.00元/平方米才交付的，此时如双方对价格有争议，双方不会完成房屋的交付）。而双方2017年8月21日网签的《商品房买卖合同》仅是为了履行《购房意向书》的内容，配合被申请人贷款而作出的。单价是因为被申请人银行收入流水的限制，根据被申请人的银行流水收入情况量身定制出来的价格，不是双方的真实意思表示，双方均以《购房意向书》确定的价格为准才是双方的意思表示。对此，在2018年11月28日双方谈判时，双方均认可《购房意向书》的内容是双方履行的合同内容，是双方的真实意思表示进行了陈述和确认，双方房屋买卖行为按《购房意向书》内容履行的客观事实是经过反复确认过的。如果双方是按2017年8月21日《商品房买卖合同》的内容进行交易的，差距数额那么大，且双方律师均在场的情况下，不可能对《购房意向书》的内容进行反复确认，对此原审我公司提交的证据二、三的会议记录和视听资料完全能够证实，而原审法院对我公司提交该谈判的会议记录和视听资料等重要证据均视而不见，也未提及作出任何说明，便武断、片面地作出以后合同、备案合同为有效合同的认定，忽略了当事人真实意思表示的客观事实，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二款规定：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”情形，原审判决片面采纳当事人一方证据、武断裁定、确属错误，应予纠正。因此，我公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条的规定，特向贵院申请再审，请予准许并支持我公司的再审要求。 杨清泉辩称：我不欠申请人案涉房屋的购房款，申请人 申请再审的事实和理由与事实不符，不能采信。1、双方于2017年8月21日签订的《商品房买卖合同》（七份）是双方真实意思表示，对双方均具有拘束力，房屋价格应该以该七份合同约定价格为准。2、申请人对房屋单价6500元/平方米自称是为贷款而为，不是真实价格的解释有悖常理。申请人是专业的房地产开发公司，自然知晓签订《商品房买卖合同》的含义，如果房价是10000元/平方米，在《商品房买卖合同》上按6500元/平方米单价签订显然说不通。且按照《购房意向书》的约定，剩余房款由按揭贷款方式给付，申请人作为《购房意向书》的缔约者，卖房人，对于协议内容，包括剩余房款的给付途径为按揭贷款必然是明知的，对答辩人欠付多少购房款更清楚，如果房价是10000元/平方米，申请人为答辩人办理银行按揭贷款时，为了让答辩人将房屋尾款以按揭方式付清，必然要按10000元/平方米价格标准去申请贷款。否则，如按6500元/平方米申请贷款，即面临着大量剩余房款无法以按揭方式给付的不利局面，故申请人对于单价6500元价格不是真实价格的解释与申请人的做法明显不符，不符合常理常情。3、申请人称《商品房买卖合同》合同单价（6500元/平方米）是因为我银行收入流水的限制，根据我的银行流水情况量身定制出来的价格完全是无稽之谈。本案从一审至二审，申请人没有提供证据证明我银行流水达不到相应的贷款标准。也没有提供相应证据证明：银行流水多少与贷款金额有必然联系这一事实。退一步讲，即便我银行流水少，达不到所谓贷款金额标准，这也不是双方弄虚作假，更改房屋价格的理由。4、我购买案涉房产的价格与申请人提供的任何一个买主的购买价格均没有可比性，与市场价格也没有关联性。交易是自愿的，房屋出售价格是买卖双方自愿决定的，没有规定必须以市场价格出售。申请人对我购买的案涉房产价格下调完全符合常理常情。我与申请人的法定代表人刘文保自幼关系密切，感情深厚，这点是申请人在诉讼中也多次提到和认可的事实。我在案涉房产一无手续，二无施工，一片荒芜的情况下，愿意认购且一次性按时支付定金3000万元，足证双方之间的信任与交情。我为申请人开发房产项目以及其他经营活动提供了大量的资金支持，为案涉房产项目的建设立下汗马功劳，申请人法定代表人刘文保对我心存感激是人之常情。一方面，申请人逾期交房占用我3000万元长达四年之久，必然要有说法。另一方面我不但购买了案涉整栋房产，还购买了上河新城10号楼107、108，207、208，307、308，407、408，507、508，房产签订的《商品房买卖合同》以及《储藏室买卖合同》。在如此大的购买量下，我的情况是不能与申请人提供的其他购买对象相比的。所以申请人提供的其他购买者根本不具有任何参考意义。5、关于申请人称：“我提出少开发票，合同少签一部购房款，可以省不少税”的说法更是站不住脚，我购买的房产目的是经营，后期必然作为成本进行摊销，摊销越多对我越有利，我不能傻到要求申请人少开发票，少写购房款的地步。6、杨淑兰、杨淑霞与申请人对房屋价格的说明与确认与我无关。我未与申请人签订过与杨淑兰、杨淑霞一样或类似的协议书，对6500/平方米真实价格进行约定。是以说明双方之间对价格无争议，6500元/平方米的真实性。综上，申请人的再审申请事实和理由不成立，应该依法驳回其再审请求，维持二审判决。 银城公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付原告购房款2335万元，并支付违约金660万元，合计2995万元；由被告承担本案的全部诉讼费用。 河北省承德市双桥区人民法院一审经审理查明：2013年7月3日，原、被告签订购房意向书，约定被告购买原告在承德市双桥区所开发的商业用房（位置为Ｂ区Ｓ3＃、Ｓ4＃楼）。被告所购商业用房，地上面积约为，地上面积约为6100㎡，地下面积约为1000㎡。地上部分10000元／㎡，地下部分5000／㎡6600万元。付款方式为意向书签订后，被告向原告支付房款3000万元，余款被告以按揭贷款的方式向原告支付，原告予以配合（办理银行抵押贷款按原告要求为准）。房屋交付期限为2014年10月31日前。如发生违约，违约方需向相对方支付房屋总价10%的违约金。意向书签订后，被告向原告支付房款3000万元。2016年2月24日，原告取得商品房预售许可证。2016年8月，被告收房并入住装修。2017年8月21日，原、被告签订7份《商品房买卖合同》，包括Ｂ-Ｓ3-Ｓ4幢负一层至六层七部分房产【-1-101（707.56㎡），103铺（900.72㎡），203铺（1005.71㎡），303铺（1087.10㎡），403铺（1087.10㎡），503铺（1087.10㎡），603铺（726.61㎡），地下面积70，地下面积707面积合计，地上面积合计5894同约定地上部分面积6500元／㎡，地下部分面积，地下部分面积5000元／㎡03铺房未在住建局备案。2017年9月至12月间，被告使用已备案的房产在银行贷款1265万元支付给原告。后原、被告因剩余房款支付等问题发生争议，双方协商未果，原告诉至法院。 河北省承德市双桥区人民法院一审认为，当事人在民事活动中，应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的购房意向书具备商品房买卖合同应具备的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该购房意向书应认定为商品房买卖合同。后原、被告又签订了用以备案的商品房买卖合同，仍属同一合同的缔结过程，机械的将购房意向书认定为预约合同、先合同，将用以备案的商品房买卖合同认定为本约合同、后合同与本案事实不符，故被告的抗辩理由本院不予采信。关于原告主张应以购房意向书的记载来确认房产总价的问题。2013年以来，本市房价呈逐渐上涨趋势，并无较大波动。此种情形下，原告将原、被告签订的购房意向书已确定的房屋地上面积价格做大幅度的向下调整不合逻辑；同时，调低地上面积价格，而不调整地下面积价格亦与常理相悖。因此，原告主张《商品房买卖合同》记载的地上部分面积价格系为办理贷款所需而调低，双方当事人应以购房意向书记载的每平方米房价来确定房产总价的主张本院予以支持，该主张亦为原告提交的其与杨淑兰、杨淑霞签订的协议书的内容所证实。原告购买房产的地下面积为707.56㎡，每平方米价格为5000元，地下部分房产，地下部分房产总价为3537800元的地上面积合计5894.34㎡，每平方米价格为10000元，地上部分房产，地上部分房产总价为58943400元付的房款4265万元，被告还需向原告支付房款19831200元。关于原告要求被告给付违约金的主张，被告办理银行按揭贷款确实存在拖延，但原告亦未按约定如期向被告交付房屋，因原、被告在履行合同过程中均存在违约行为，故原告的该项主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告杨清泉于本判决生效后十日内给付原告承德银城房地产开发有限公司购房款19831200元。二，驳回原告承德银城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 河北省承德市中级人民法院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实有相应证据在卷佐证，该院依法予以确认。 河北省承德市中级人民法院二审认为，本案双方争议的焦点是上诉人是否拖欠被上诉人购房款问题。本案中双方当事人于2013年7月23日签订的《购房意向书》，以及双方于2017年8月21日签订的七份《商品房买卖合同》，均是针对上诉人杨清泉购买被上诉人银城公司开发的，位于承德市双桥区房屋，这同一事项所做出的约定。首先，相同当事人，相同事项上的不同约定应以签订在后的合同变更签订在前的合同为基本原则。其次，本案中《购房意向书》未经备案，《商品房买卖合同》已经相关部门备案，本案合同的效力要优于未备案合同的效力。因此，无论从合同签订的时间还是从合同效力上看，涉案房屋的相关权利义务应依据双方当事人签订的七份《商品房买卖合同》确定。根据双方当事人签订的七份《商品房买卖合同》的约定，上诉人共购买被上诉人商品房屋6601.90平方米，地上部分65，地上部分6500米，地下部分50，地下部分5000元／平方米款为41851010元。而上诉人为购买涉案房屋已实际向被上诉人支付购房款42650000元，上诉人所付购房款已经超出《商品房买卖合同》约定的购房款总价。故，被上诉人要求上诉人按照双方所签订的《购房意向书》约定的价格向其支付剩余购房款的诉讼请求，本院不予支持。上诉人已经按照《商品房买卖合同》约定向被上诉人超额支付了购房款，被上诉人要求上诉人支付违约金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人上诉理由成立，应予支持，原审认定事实清楚，但判决适用法律不当，本院予以纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决：一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初1445号民事判决；二、驳回被上诉人承德银城房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费191550元，二审案件受理费191550元，合计383100元，由被上诉人承德银城房地产开发有限公司负担。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为，虽然银城公司与杨清泉于2013年7月23日签订的《购房意向书》中约定了涉案房屋地上部分的单价为10000元/平方米，但双方于2017年8月21日又签订了七份《商品房买卖合同》，将涉案房屋地上部分的单价约定为6500元/平方米，且该合同已经相关部门备案，应视为对原《购房意向书》内容的变更，故原审法院认定涉案房屋的相关权利义务应依双方后来签订并备案的《商品房买卖合同》确定，并无不当。银城公司称双方2017年8月21日网签的《商品房买卖合同》仅是为了配合杨清泉贷款而作出，也是为避税而签低价格，不是其真实意思表示，但未提交确实充分的证据予以证明，对此本院不予支持。银城公司还提出其与杨清泉的妹妹杨淑兰、杨淑霞签订的《商品房买卖合同》中所写的地上部分的单价为6500元/平方米，但实际是按9000元/平方米交的房款，可以佐证杨清泉的合同中约定的6500元/平方米的单价不是双方的真实意思表示。经查，杨淑兰、杨淑霞与银城公司在签订《商品房买卖合同》之后又与其签订了一份协议书，在该协议书中，杨淑兰、杨淑霞承认6500元/平方米的房屋地上部分的单价不是实际交易的价格，双方确认实际交易的价格为9000元/平方米。但本案中，银城公司在《商品房买卖合同》之外并未与杨清泉签订过类似的协议书，银城公司提交的录音资料是其偷录的，且不能充分证明杨清泉对涉案房屋地上部分的单价为9000元/平方米是认可的，故杨淑霞的购房情况与杨清泉无可比性，对银城公司的该观点本院不予采信。从本案原审查明的事实来看，杨清泉已按照2017年8月21日的《商品房买卖合同》交齐了涉案房屋的全部购房款，故原审未支持银城公司要求杨清泉支付2335万元购房款及660万元违约金的诉请，并无不妥。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，申请人银城公司的申请理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持河北省承德市中级人民法院（2019）冀08民终1851号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 宋 威 审判员 李 源 审判员 孟 慧 二〇二〇年七月八日 书记员 蔡静璇