广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初437号 原告覃峰，男，汉族，1982年3月1日出生，住广西永福县。 委托代理人韦祖检，广西旺国律师事务所律师。 委托代理人何佳佳，广西旺国律师事务所实习律师。 被告卢英明，男，壮族，1983年1月25日出生，住广西宾阳县。 被告邓威，男，瑶族，1992年8月1日出生，住广西柳州市柳**。 被告柳州市壹玖捌叁武术俱乐部，住所地柳州市学院路**玉柴奇石园内，统一社会信用代码:52450200MJN264904A。 三被告共同委托代理人辛华盛，广西和清律师事务所律师。 原告覃峰诉被告卢英明、邓威、柳州市壹玖捌叁武术俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议庭于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告覃峰委托代理人韦祖检，被告卢英明、邓威、柳州市壹玖捌叁武术俱乐部的共同委托代理人辛华盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告覃峰诉称，2017年2月20日，原告与柳州市富鑫投资有限公司承租了柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区，租赁合同约定的期限为壹年，自2017年1月1日至2018年12月31日止，每月租金10000元。物业服务费为每月2元每平方。2017年3月8日两被告共同经营被告柳州市壹玖捌叁武术俱乐部而与原告承租位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区屋，并由被告卢英明签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限从2017年1月1日至2017年4月30日止，每月租金8200元。合同到期后于2018年2月1日由被告邓威与原告续签《租赁合同》，合同约定：租赁期限从2018年2月1日至2018年12月31日止，每月租金8800元。物业服务费为每月2元每平方。被告须遵循“先支付租金后使用”的原则，缴纳租金，租赁按月交付，即于每月6日前将下月租金转入原告指定账户被告交纳租金时间以原告账户到账时间为准。合同第六条还约定：为保障被告投资利益原告承诺在市场方不涨租金的情况下原告不得涨租金，如有涨租金情况，市场方涨多少原告按比例上涨被告租金。2019年3月29日，原告与柳州市富鑫投资有限公司续签了《租赁合同》，合同约定租赁期限从2019年4月1曰至2020年3月31日止，每月租金11800元。物业服务费为每月2元每平方，每月物业服务费合计人民币1500元。2018年12月31日，《租赁合同》期满后两被告仍然使用该房屋至今。由于原告续租后的租金为11800元，比原来每月10000元涨了1800元，上涨了18%,,原告租金每月8800元，上涨18%,每月的租金应是10384元，但被告自2019年1月开始至今没有向原告缴纳租金及物业服务费。2019年9月21日，原告与合伙人覃杰及朋友黄义去收租金时，被告拒绝支付，被告员工黄显胜还与承租隔壁房的梁乐健等人殴打了原告等人。为维护原告的合法权益，现原告根据我国相关法律规定向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告邓威的《租赁合同》，并判决三被告将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区退还给原告。二、三被告共同向原告支付2018年11月1日至2020年6月1日期间的租金194473.9元,该租金从2018年11月1日至12月31日每月8800元，2019年1月1日至2020年6月1日每月8800元的基础上再增加18%，租金为10384元每月。三、三被告共同向原告支付2018年11月1日至2020年6月1日物业费共计26646.3元，700平方米×2元／平方×18个月零1天。四、被告支付原告拖欠租金的滞纳金1786元。五、本案的案件受理费由三被告共同承担。 被告卢英明、柳州市壹玖捌叁武术俱乐部辩称，卢英明、柳州市壹玖捌叁武术俱乐部和原告没有任何合同关系，根据合同相对性原理，原告对卢英明、柳州市壹玖捌叁武术俱乐部的诉请没有事实和法律依据。 被告邓威辩称，1、不同意原告解除合同将租赁物返还的诉请，也不存在解除合同的情形，原告与邓威2018年2月1日至2018年12月31日的租赁合同已经履行完毕，后原告于2019年4月1日才取得租赁物的承租权，现原告与邓威形成新的不定期合同，邓威有优先承租权，不同意解除合同返还租赁物。2、邓威是自始至终愿意支付租金的，包括到现在，只要原告按照原租赁合同约定的标准计算租金，邓威愿意马上结清所有欠缴的租金，是原告自己不要，双方就租金支付至今未达成一致，是因为原告违反诚实信用原则，原告在租赁物长期无法转租出去的时候，来请求邓威承租，双方约定在市场不涨租金的情况下，原告不得涨租金，市场涨多少就涨多少，邓威才同意承租，但是在邓威花费了巨额资金，将一个荒废的锅炉房装修改造成优美的经营场所，原告咬定被告无法解除合同的情况下，即违反诚实信用原则，要求被告支付30万元转让费，或按照20000元/月支付租金，否则要求返还租赁物，双方才就租金未达成一致，一直未能签署新的租赁合同，原告甚至多次纠结人员，上门采取锁门、干扰经营等方式要求涨租和要求被告搬离，原告千方百计将邓威赶走，其目的是侵占邓威的装修价值，原告只是一个转租方，在没有任何投资，只是签署合同，从市场将租赁物转租给邓威，即每月有5000元左右的租金差，但是原告仍然坚持要求支付巨额转让费，因此，恳请法庭秉承公平及诚实守信原则，查明本案事实，如解除合同，对被告的损失是巨大的，且装修的物品一拆一装损耗非常大，是一种社会财富的损失，现处于疫情期间，刚刚可以复工，如解除合同，邓威的二十多名员工又将处于失业状态。3、邓威同意结清所有欠缴的租金，在维持租赁关系的情况下，原告支付的滞纳金虽然与被告无关，但被告同意支付给原告，2019年1月至3月的租金，原告未取得承租权，无权向被告主张该期间的租金，但在维持租金关系的情况下，被告也同意支付给原告。4、合同约定的物业服务费为每月200元，原告也是按照该标准支付给物业服务提供方，原告将物业服务提高至每平方米2元计算没有事实和法律依据。5、原告与邓威签订的租赁合同的租赁范围包含锅炉房1号及原柳州市壹玖捌叁武术俱乐部右边小院，右边小院指是就是原告起诉罗德睿所称的左手边三间房屋及房屋边的钢架棚厂房。6、邓威的租金及物业费已经支付至2018年12月31日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认；对于有争议的证据和事实，本院将综合本案案情进行认定。 经审理查明，2017年2月20日、2019年3月29日、2020年3月23日，原告覃峰与柳州市富鑫投资有限公司（以下简称“富鑫公司”）分别签订三份《租赁合同》，约定“富鑫公司”将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区及“进去左手边三间房”出租给原告覃峰。三份租赁合同的租赁期限分别为2017年1月1日至2018年12月31日、2019年4月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2021年3月31日，三份租赁合同约定的每月租金分别为10000元、11800元、11800元，三份租赁合同约定的每月物业费分别300元、1500元、1500元。租金按月支付，前两份租赁合同约定，原告当月10日前将当月租金缴纳给“富鑫公司”，2020年3月23日签订的租赁合同约定，原告当月25日前将下月租金缴纳给“富鑫公司”。2018年12月18日，原告覃峰向“富鑫公司”申请将“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区锅炉房1、2号房（包括进院子左侧第一间）转租给梁乐健、卢英明、罗德睿，“富鑫公司”予以同意。 2017年3月8日，原告覃峰与被告卢英明签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区锅炉房铁皮房1出租给被告卢英明使用，租赁期限从2017年1月1日至2017年4月30日止，每月租金8200元。之后，原告覃峰与被告邓威签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区武术俱乐部及俱乐部门口右边小院）出租给被告邓威使用，租赁期限从2018年2月1日至2018年12月31日止，每月租金8800元，每月物业服务费200元。合同签订之日，邓威向覃峰一次性支付押金17600元，邓威未足额支付保证金逾期超过五日的，覃峰可将该物业另行处置，在租赁期限届满时，在邓威无违约行为的，邓威搬离租赁物并将该物业交还原告后十日内，覃峰一次性返还给被告邓威。邓威逾期交纳租金累计超过30天，覃峰有权解除合同并收回租赁物业，押金不退还，由此产生的后果由邓威承担。邓威须遵循“先支付租金后使用”的原则，租赁按月交付，即于每月6日前将下月租金转入原告指定账户，邓威交纳租金时间以原告账户到账时间为准。合同第六条还约定：在市场方不涨租金的情况下，覃峰不涨邓威租金，如有涨租，市场方涨多少覃峰按比例上涨邓威租金。合同签订后，原告覃峰与被告邓威依约履行了合同，原告认可被告邓威已支付了押金17600元。《租赁合同》期满后，被告邓威仍使用涉案房屋，但因双方就租金数额达不成一致意见，故未续签书面的租赁合同。因被告邓威欠付租金，故原告提出以上诉讼请求。 另查明，2019年4月2日，原告向“富鑫公司”支付了锅炉房1、2号房2019年1至3月租金共计30000元。2020年3月23日，原告向“富鑫公司”支付锅炉房1、2号房的滞纳金3612元、刷卡费300元。2017年4月17日，原告覃峰与被告梁乐健签订了一份《租赁合同》，约定原告覃峰将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区给梁乐健使用，租赁期限从2017年4月17日至2018年12月31日止，每月租金6000元，门面物业服务费为每月2元／平方米，每月物业服务费200元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原告覃峰与被告邓威签订的《租赁合同》租赁期限到期后，双方未续签租赁合同，但被告邓威仍在继续使用涉案房屋，故原告覃峰与被告邓威在2019年12月31日之后应视不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告覃峰可以随时解除双方的不定期租赁合同，另被告邓威至今仍欠付租金，根据《租赁合同》约定，被告邓威逾期交纳租金累计超过30天，原告有权解除合同，故原告要求解除与被告邓威的租赁合同关系，本院予以支持。 关于欠付租金的问题。原告在起诉状中主张被告从2018年11月1日起开始欠付租金。被告邓威称其已经支付租金至2018年12月31日，提供的微信截图予以证实，原告不予认可。因被告邓威提供的微信截图为打印件，无原件予以核实，原告亦不予认可，被告邓威应承担举证不能的不利后果，故本院采信原告的意见即被告邓威从2018年11月1日至开始欠付租金。原告要求被告按《租赁合同》约定的每月租金8800元，上涨18%即租金每月10384元支付其2018年12月31日之后的租金。被告称原告与“富鑫公司”就锅炉房1、2号房共涨租1800元，同意与另一案被告梁乐健共同支付涨租费1800元。根据《租赁合同》中的如有涨租，市场方涨多少覃峰按比例上涨邓威租金的约定及原、被告的陈述，本院认定，原告在2019年1月1日起的月租金为9870.27元[8800元+8800元÷（6000元+8800元）×1800元]，故被告梁乐健应支付原告2018年11月1日至2020年6月1日的租金共计185723.59元（8800元×2个月+9870.27元×17个月+9870.27元÷30天×1天）。 关于物业服务费。原告覃峰与被告邓威签订的《租赁合同》约定的物业服务费每月200元。原告主张按照每月2元/㎡计算700㎡即每月物业费1400元。被告邓威不予认可，并称双方就每月的物业费约定为200平方米。因原告覃峰与被告邓威签订的《租赁合同》中未约定物业服务费系面积计算，而是约定每月200元。另双方就2019年12月31日之后的物业服务费并未有约定，应参照原《租赁合同》的约定，故本院采信被告邓威的意见。被告邓威称其已经支付物业服务费至2018年12月31日，但并未提供证据予以证实，被告邓威应承担举证不能的不利后果，故本院采信原告的意见即被告邓威从2018年11月1日至开始欠付物业服务费，被告邓威应支付原告2018年11月1日至2020年6月1日期间的物业服务费3806.67元（200元×19个月+200元÷30天×1天）。 关于滞纳金。原告主张的滞纳金系其逾期向“富鑫公司”支付租金，“富鑫公司”向原告收取的滞纳金。被告邓威在解除合同的情况下不同意支付。因原告与被告邓威签订的《租赁合同》并无该滞纳金的约定，根据合同的相对性，原告系因与“富鑫公司”的租赁合同关系承担的支付滞纳金的违约责任，而被告邓威的违约行为并不必然导致原告对“富鑫公司”构成违约，且《租赁合同》约定因被告邓威违约至原告解除合同的，押金不退还的违约责任，原告在庭审中亦表示因被告邓威违约，押金不予返还，即原告已主张邓威承担不得返还押金的违约责任。综上，原告要求被告支付原告滞纳金1786元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告卢英明、被告柳州市壹玖捌叁武术俱乐部与被告邓威共同支付租金、物业服务费、滞纳金的诉讼请求。被告卢英明抗辩称其与原告的租赁合同已经履行完毕，与原告已没有任何合同关系，原告对其的诉讼请求无事实和法律依据。被告柳州市壹玖捌叁武术俱乐部亦抗辩称其与原告无任何合同关系，原告对其的诉讼请求无事实和法律依据。因原告系与被告邓威就涉案租赁物最后签订的租赁合同，被告卢英明、被告柳州市壹玖捌叁武术俱乐部亦不认可其与原告存在实际的租赁关系，故原告要求被告卢英明、被告柳州市壹玖捌叁武术俱乐部支付相应的租金、物业服务费、滞纳金，本院不予支持。但根据庭审中双方的陈述及被告柳州市壹玖捌叁武术俱乐部的经营场地在涉案租赁场地，故原告要求被告邓威、被告柳州市壹玖捌叁武术俱乐部将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区退还给原告的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除原告覃峰与被告邓威的租赁合同关系。 被告邓威向原告覃峰支付租金185723.59元。 被告邓威向原告覃峰支付物业服务费3806.67元。 被告邓威、被告柳州市壹玖捌叁武术俱乐部将位于柳州市学院路33号“柳柴赏石文化产业园”Ｂ区返还给原告覃峰。 驳回原告覃峰的其他诉讼请求。 本案受理费4644元（原告覃峰已预交），由原告覃峰负担695元，被告邓威负担3949元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  邱丽慧 人民陪审员  谢云秀 二〇二〇年七月十四日 代书 记员  韦倩倩