江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初3164号原告（反诉被告）：高乙捷，男，1992年9月6日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：吴佳慧，江苏新高的律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京易沃客房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区洪武路****。法定代表人：张建峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郁明娴，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）高乙捷与被告（反诉原告）南京易沃客房地产经纪有限公司（以下简称易沃客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高乙捷的委托诉讼代理人吴佳慧，被告（反诉原告）易沃客公司的委托诉讼代理人郁明娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高乙捷向本院提出诉讼请求：1.判令易沃客公司继续履行房屋托管合同；2.判令易沃客公司支付租金34650元，并支付违约金23100元；3.案件受理费等费用由易沃客公司承担。案件审理过程中，高乙捷变更诉讼请求为：1.判令易沃客公司支付租金（房屋占有费）19250元（2020年5月5日至2020年6月24日）、物业费9342.24元、电费20.52元、违约金138600元，合计167212.76元；2.判令易沃客公司支付律师费15000元；3.本案诉讼费用由易沃客公司承担。事实和理由：2017年5月4日，高乙捷与易沃客公司签订房屋托管合同，合同约定，高乙捷将其所有的坐落在南京市秦淮区太平南路168号2幢X室房屋托管出租给易沃客公司，托管租赁期限为6年，自2017年8月4日起至2023年8月3日止；租金每月11000元，第三年、第五年递增金额为年租金总额的5%，租金每三个月为一个支付周期，先支付后使用，分别于每一支付周期开始前30天全额付清本期租金；在履行过程中如出现非约定原因，易沃客公司擅自解约导致合同不能正常履行的，应当按一年租金承担违约责任，按照约定赔偿违约金。2020年3月16日，易沃客公司以新冠病毒疫情影响为由，提出终止合同。易沃客公司擅自解除租赁合同，已构成违约，故诉至法院，请求判如所请。易沃客公司辩称，易沃客公司与高乙捷系委托关系，双方签订的合同已在2019年11月28日通知解除。2020年1月6日，易沃客公司向高乙捷支付了34650元，2020年3月16日，易沃客公司向高乙捷发送了《退租说明》通知高乙捷解除合同，因此合同最迟于《退租说明》到达高乙捷时解除。合同履行中出现了新冠疫情，致使合同无法继续履行而解除，高乙捷应减免2个月的租金。相关的物业费、电费应按照合同解除时间计算。即使易沃客公司应承担违约责任，高乙捷主张的违约金也过高。本案审理过程中，易沃客公司向本院提起反诉，反诉请求：1.确认双方签订的《房屋托管合同》于2019年11月28日解除；2.判令高乙捷返还押金11000元、垫付装修费31500元，退还自2019年11月28日合同解除后多付租金60445元，共计102945元；3.本案诉讼费用由高乙捷承担。事实和理由：2017年5月4日，双方签订了《房屋托管合同》，合同签订时，易沃客公司向高乙捷支付押金11000元。2019年9月21日，承租房屋的第三方退租，易沃客公司为完成托管承租工作，联系装修公司，垫付31500元重新装修房屋，同时积极寻找承租人。但直到2019年年底，房屋仍然无法出租。2019年11月28日，易沃客公司要求与高乙捷解除房屋托管合同，但高乙捷一直不予配合，拒绝与易沃客公司沟通。2020年1月6日，易沃客公司向高乙捷预付了34650元，并在2020年3月向高乙捷发出解除通知书。双方属于委托关系，根据合同法规定，可以随时解除，合同解除后，高乙捷应当退还多支付的托管租金和押金，但高乙捷一直拒绝沟通，故诉至法院，请求法院依法判决。针对易沃客公司的反诉请求，高乙捷辩称，双方签订的合同本质为房屋租赁合同，并非委托合同；易沃客公司因自身经营需要对房屋进行装修，所支付的装修费属于其经营成本，应自行承担，易沃客公司实际占用房屋至2020年6月24日，现尚拖欠房屋租金，不存在返还租金的情形，故易沃客公司主张返还装修费、托管租金，于法无据；诉讼费、律师费应由易沃客公司承担。综上，请求法院驳回易沃客公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月4日，高乙捷与易沃客公司签订《房屋托管合同》一份，合同约定，高乙捷将南京市秦淮区太平南路168号2幢X室房屋（以下简称案涉房屋）托管出租给易沃客公司，房屋建筑面积约132.91平方米；为实现租赁目的，高乙捷同意给易沃客公司90天免租装修期，免租装修期自2017年5月5日至2017年8月4日，免租装修期不计算在托管租赁期限内；托管租赁期六年，自2017年8月4日起至2023年8月3日止，易沃客公司与次承租人合同期和易沃客公司与高乙捷的合同期不一致时，高乙捷同意易沃客公司顺延或提前结束（一年以内）租期，双方互不承担违约责任；托管租赁期间租金为11000元，前两年无递增，第三年2019年，第五年2022年总计递增两次，递增金额为年租金总额的5%；托管租赁期内租金每3个月为一个支付期，先付后使用，首期租金支付时间为2017年5月5日，金额为33000元，之后易沃客公司必须在距每一支付周期开始前30天全额付清本期租金；合同签订时，易沃客公司须向高乙捷支付11000元作为押金，合同履行完毕、解除或终止后，结清所有费用的情况下，高乙捷在交房即日将押金全额退还易沃客公司；易沃客公司可根据自身经营需要对房屋进行装修，租赁期满后或因易沃客公司责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于该房屋的装修归高乙捷所有，易沃客公司退场时不得破坏；租赁期内，该物业管理费、水电煤气费、公摊水电费等与房屋使用有关的费用由易沃客公司负担；高乙捷将案涉房屋交付易沃客公司后，高乙捷向易沃客公司收取托管期间租金，易沃客公司可根据本公司需要对房屋进行装修后自行经营或出租用于其他单位或个人，期间产生亏损或盈余由易沃客公司承担，高乙捷不得干涉易沃客公司；双方违反合同约定，不论是否给守约方造成损失，均应向守约方支付等同于违约当时标的物的两个月租金作为违约金；履约过程中如出现非约定原因，易沃客公司擅自解约导致合同不能正常履行的，易沃客公司应当按一年租金承担违约责任，按照约定赔偿违约金；任何一方违约，给守约方造成的如下（包括但不限于诉讼费、律师费、赔偿第三方损失、交通费等）损失亦有违约方承担。同日，易沃客公司向高乙捷支付44000元，其中押金11000元，租金33000元；高乙捷向易沃客公司出具授权委托书，委托易沃客公司及张建峰全权办理案涉房屋装修、收取房租及押金、税务办理等房屋出租相关事宜。后易沃客公司将案涉房屋转租给案外人，并向高乙捷支付租金。2019年9月，易沃客公司对案涉房屋进行了装修。2019年10月8日，易沃客公司向高乙捷支付2019年11月5日至2020年2月4日期间的租金34650元。2019年11月28日，易沃客公司的工作人员通过短信联系高乙捷的父亲称“首先我们作为违约方，按照合同约定，我们理当承担违约责任，这个是不争的事实，我也第一时间给你们协商。因为市场所致，加上我们投入的装修空调以及空置时间，现在一直处于亏损状态，为了止损我们迫不得已做此打算，提前解约。……”高乙捷父亲回复称“相互理解，待十二月抽空见面再说”。2019年12月3日，高乙捷的父亲向易沃客公司的工作人员发送短信称“请继续履行合同”。易沃客公司的工作人员回复表示已经没有履行能力。2020年1月6日，易沃客公司向高乙捷支付2020年2月5日至5月4日期间的租金34650元。2020年3月17日，易沃客公司的工作人员再次短信联系高乙捷的父亲称“因为疫情影响公司已经无法再继续经营，下期房租已无力支付，为了避免双方的损失我们不得已要提前把房子退给你，上期房租我们提前一个月付款支付，到2020年5月4日，加上一个月押金共计差不多还有两个半月的房租在你那边，我们现在的想法是希望你能适当考虑一下我们的难处，退我们一个月的租金，我们把物业水电所有费用结算清楚，把房子退还给你……”高乙捷的父亲收到短信后未予回复。案件审理过程中，高乙捷于2020年6月17日同意不再继续履行合同并交接案涉房屋，同时向本院申请变更了诉讼请求。2020年6月24日，高乙捷与易沃客公司就案涉房屋进行了交接，并收回案涉房屋。另查明，截止2020年4月30日，案涉房屋尚欠电费20.52元；截止2020年5月31日，案涉房屋尚欠物业费7177.14元、公摊费2165.1元，合计9342.24元。2020年6月8日，高乙捷与江苏新高的律师事务所签订《法律事务委托代理合同》一份，委托该所律师代理诉讼，并支付律师费15000元。本院认为，高乙捷与易沃客公司签订的《房屋托管合同》符合租赁合同的法律特征，实质上属于房屋租赁合同，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。易沃客公司主张双方系委托合同关系，本院不予采纳，易沃客公司单方解除合同，系违约行为，应承担相应的违约责任。易沃客公司提起反诉后，高乙捷于2020年6月17日同意不再继续履行合同并交接案涉房屋，可以认定双方签订的《房屋托管合同》于2020年6月17日解除。案涉房屋系用于对外转租经营，疫情对案涉房屋使用确有影响，根据公平原则，本院酌定减免一个半月的房屋租金。自2020年5月5日起至6月24日交还房屋时，房屋租金为19250元，扣除减免的一个半月租金，易沃客公司应向高乙捷支付租金1925元。合同解除后，易沃客公司应结清案涉房屋交还前的电费20.52元、物业费及公摊费9342.24元，高乙捷应向易沃客公司返还押金11000元。易沃客公司根据自身经营需要对案涉房屋进行了装修，现因易沃客公司的原因导致合同解除，根据合同约定案涉房屋的装修归高乙捷所有，故对易沃客公司要求高乙捷支付装修费31500元的诉讼请求，本院不予支持。合同约定易沃客公司擅自解约导致合同不能正常履行的，易沃客公司应当按一年租金承担违约责任。双方约定的违约金已过分高于高乙捷的损失，本院综合考虑合同的期限和履行情况、合同关于免租期的约定，以及高乙捷为诉讼所支付的费用等因素，酌定易沃客公司向高乙捷支付违约金30000元。上述违约金已足以弥补高乙捷的损失，故对高乙捷要求易沃客公司支付律师费15000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，易沃客公司应向高乙捷支付41287.76元（1925元+9342.24元+20.52元+30000元），扣除高乙捷应向易沃客公司返还的押金11000元，易沃客公司还应给付高乙捷30287.76元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、高乙捷与南京易沃客房地产经纪有限公司于2017年5月4日签订的《房屋托管合同》于2020年6月17日解除；二、南京易沃客房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付高乙捷30287.76元；三、驳回高乙捷的其他诉讼请求；四、驳回南京易沃客房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3898元，减半收取为1949元，由高乙捷负担1533元，南京易沃客房地产经纪有限公司负担416元；反诉案件受理费1180元，由高乙捷负担50元，南京易沃客房地产经纪有限公司负担1130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱庆海二〇二〇年七月二十七日见习书记员  王 莉