黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终273号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街**。责任人：李林，系该公司经理。委托诉讼代理人：薛成海，系黑龙江薛成海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：双鸭山市兴亚商厦，，住所地双鸭山市尖山区新兴大街中段法定代表人：王文广，系该商厦经理。被上诉人（原审被告、案外人）：周德强，男，1967年2月23日出生，汉族，无职业，现住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：刘长泽，系黑龙江晓民律师事务所律师。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称中国长城资产公司）因与被上诉人双鸭山市兴亚商厦（以下简称兴亚商厦）、被上诉人周德强申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省双鸭山市岭东区人民法院（2019）黑0503民终306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中国长城资产公司上诉请求：一、请求人民法院撤销双鸭山市岭东区人民法院(2019)黑0503民初306号民事判决，恢复对双鸭山市兴亚商厦一层15号商铺33.8平方米商铺的执行。二、案件受理费及其他诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院认定部分事实错误。1.一审法院认定周德强提供的兴亚商厦产权出售协议书及交款票据及兴亚商厦提供的相关证据错误。以上证据不足以证明双方买卖关系的成立和周德强交付钱款。2.一审法院认定“根据兴亚商厦提供的平面图并结合现场实际情况，可以认定被告周德强购买的商铺位于兴亚商厦面积6072.50平方米商铺内，不在兴亚商厦用于抵押的2744.32平方米商服内”是错误的。第一、我方对兴亚商厦提供的平面图有异议，没有其他证据证明该平面图的真实；第二、也没有证据证明15号商铺在6072.50平方米产权证照内，没有证据证明15号商铺不在2744.32平方米商铺内。二、一审法院适用法律错误。一审法院应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。生效的双鸭山市中级人民法院做出了(2018)黑05民初36号民事判决已经判决上诉人对包含诉争的商铺等所有商铺享有担保物权的优先受偿权。因此应当恢复执行。综上，请求二审人民法院支持上诉的上诉主张，依法改判。二审期间，被上诉人兴亚商厦、周德强未提交书面答辩意见。中国长城资产公司向一审法院起诉请求：1.请求撤销双鸭山市岭东区人民法院（2019）黑0503执异31号执行裁定书，许可对双鸭山市兴亚商厦一层15号商铺的执行；2.案件受理费及其他诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2001年6月10日被告兴亚商厦用其所有的产权执照号为第00043340号面积为2744.32平方米商服（共5层）设定抵押从双鸭山市农行借款710万元，约定抵押期限从2001年6月10日至2003年6月10日。2003年3月31日，双鸭山农行与被告兴亚商厦签订了四份借款合同，其中总金额为2010万元的三份借款合同系兴亚商厦为其在双鸭山农行借款进行倒贷而重新签订的，三笔借款合同项下借款的担保方式为最高额抵押，双鸭山农行与被告兴亚商厦于借款合同签订的同日又签订了最高额抵押合同，被告兴亚商厦用自己所有的四处房产和一处土地使用权作为抵押，双方办理了抵押登记，双鸭山农行领取了房屋他项权证，证书号为双房尖他字别3030号，约定的抵押期限为2003年3月31日至2007年6月10日。四处房产其中之一即2001年被告兴亚商厦向双鸭山农行借款710万元设定了抵押的第00043340号面积为2744.32平方米商服，约定的转抵押期限自2003年3月31日至2007年6月10日，其余三处房产分别为产权执照号113432号面积287平方米的锅炉房、产权执照号113433号面积6072.50平方米的临新兴大街商服、《建设工程规划许可证》2002年07号面积为2710.40平方米建筑工程。2017年4月19日，双鸭山农行将被告兴亚商厦的3210万元债权（另一笔1200万元的借款合同系2003年7月28日新发生的借款）全部转让给了原告。原告诉讼后，双鸭山市中级人民法院作出了（2018）黑05民初36号民事判决书，判决被告兴亚商厦给付原告借款本金3210万元，并按合同约定支付还清借款之日的利息，原告对被告兴亚商厦借款用于抵押的房产享有优先受偿权。判决生效后，原告申请执行，双鸭山市中级人民法院指定岭东区人民法院执行，执行期间被告周德强以案外人的身份提出执行异议，要求解除对兴亚商厦一楼15号商铺的执行。2019年10月21日岭东区人民法院作出（2019）黑0503执异31号执行裁定书，裁定中止对案外人周德强购买的双鸭山市兴亚商厦一楼15号33.80平方米商铺的执行。原告对该裁定不服，遂提起执行异议之诉。另查明，双鸭山市中级人民法院于2004年作出（2004）双民商初字第122号民事判决，判决被告兴亚商厦给付双鸭山农行案涉债权截止至2004年第一季度末所拖欠的利息，2013年8月20日双鸭山市中级人民法院指定岭东区人民法院执行，2013年10月9日岭东区人民法院裁定查封了兴亚商厦案涉用于抵押的四处房产。还查明，2003年1月22日被告周德强与被告兴亚商厦签订了双鸭山市兴亚商厦产权出售协议书，协议约定乙方（周德强）自愿以10000元/㎡的价格购买兴亚商厦一楼15号地区33.80㎡的商铺，详见平面图。协议签订当日哈尔滨英之杰消防设施公司自愿用其消防设施款抵付周德强全额购房款338000元，兴亚商厦为周德强出具了产权买断款收据并以周德强买断产权款科目将此款记入2003年度兴亚商厦会计账册。被告周德强将购买的商铺转租使用至今，但被告兴亚商厦一直以产权证统一办理等各种理由拖延至今未办理产权过户手续。一审法院认为，本案争议的焦点问题在于被告周德强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于双鸭山市兴亚商厦产权出售协议书的效力问题，被告周德强及被告兴亚商厦提供的一系列证据互相印证，能够证明被告周德强通过他人转付款的方式于2003年1月22日交付了全额购房款购买被告兴亚商厦一楼15号33.80㎡商铺事实存在，本院对该案件事实予以确认，被告周德强与被告兴亚商厦所签订的双鸭山市兴亚商厦产权出售协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定合法有效。其次关于案涉商铺的位置问题，双鸭山市兴亚商厦产权出售协议书明确标明案涉商铺位置为兴亚商厦一楼15号地区，被告兴亚商厦提供的一楼平面图对案涉商铺在兴亚商厦一楼15号地区的具体位置亦有明确标注，该平面图系该商厦内部参考图虽没有加盖设计部门公章但不影响其真实性，根据庭审调查，本庭对案涉商铺在临新兴大街的产权执照号113433号面积6072.50平方米商服范围内予以确认，原告诉称案涉商铺位置在（不临新兴大街的）产权执照号第00043340号面积2744.32平方米商服产权范围内，但没有提供有效证据予以证明，应承担举证不能的责任。再次，关于被告兴亚商厦房屋抵押登记以及法院查封抵押财产的时间问题，2001年6月10日被告兴亚商厦向双鸭山农行借款710万元时以兴亚商厦产权执照号为第00043340号面积为2744.32平方米商服1-5层而非全部的四处房产，2003年3月31日兴亚商厦为其在双鸭山农行借款进行倒贷而重新签订的3份借款合同而设定的最高额抵押合同中，被告兴亚商厦才用自己所有的四处房产全部设定抵押，包括对2001年已设定抵押的2744.32平方米商服进行了转抵押。案涉商铺包含在2003年3月31日抵押的产权执照号113433号面积6072.50平方米的新亚商厦商服内，即案涉商铺的抵押时间为2003年3月31日，而法院首次查封时间为2013年10月9日。综上被告周德强购买商铺在先且已支付全部价款，并已合法占有使用商铺至今，虽未办理产权过户手续但不是由被告周德强自身原因导致的，之后被告兴亚商厦在已出卖的商铺上设定抵押，抵押及法院查封均在被告周德强所购商铺之后，该抵押对被告周德强无效，被告周德强对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的诉讼请求。本院二审期间，根据上诉人中国长城资产公司的申请，本院依法调取中国农业银行营业部“房屋他项权利注销单”2份以及“他项权登记申请书”1份。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，周德强与兴亚商厦签订的“双鸭山市兴亚商厦产权出售协议书”，系双方的真实意思表示亦不违反法律规定，周德强已依约支付商铺全部价款，兴亚商厦亦将商铺交付周德强，案涉商铺未办理产权过户非周德强自身原因导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被上诉人周德强对案涉商铺享有的民事权益足以排除上诉人中国长城资产公司的强制执行。关于诉争商铺的抵押问题，中国长城资产公司主张诉争商铺位置在产权执照号第00043340号面积为2744.32平方米商服产权范围内，即2001年6月10日设定抵押的范围内，但未能提供证据证明其主张的事实成立。一审法院依据“双鸭山市兴亚商厦产权出售协议书”标明的案涉商铺位置及兴亚商厦一楼平面图，认定诉争商铺在临新兴大街的产权执照号113433号面积为6072.50平方米商服产权范围内，即2003年3月31日设定抵押的范围内正确。由此，可以认定周德强购买诉争商铺先于双鸭山农行设立抵押，周德强取得物权期待权在先，双鸭山农行抵押权设立在后，故而周德强同样有权要求排除强制执行。综上所述，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6370元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 霍 拓审判员 王甜甜审判员 杨志超二〇二〇年七月二十三日书记员 李淑瑜