湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3542号原告（反诉被告）长沙市潭缘物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区黎托乡潭阳村星城新宇黎锦苑农村保障住房******房。法定代表人杨正华。委托代理人邹鹏，湖南如金律师事务所律师。被告（反诉原告）养天和大药房股份有限公司，住，住所地湖南省长沙县黄花镇大元路与鹏盛路交叉口西北角体验中心/div>法定代表人李能。委托代理人李俊，湖南迈旭律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙市潭缘物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）养天和大药房股份有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹鹏、被告的委托代理人李俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年2月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于黎锦苑物业配套用房出租给被告办公使用，房屋具体位置为雨花区黎托街道星城新宇黎锦苑小区18栋4楼、5楼，租赁期限为5年，从2018年2月1日起至2023年1月31日止。合同还约定原告给予被告4个月的免租期（即2018年2月1日至5月31日），若因被告提前解除合同，导致实际租赁期不足2年的，被告应向原告补交免租期期间的租金。第一年房屋月租金为185380元，履约保证金500000元，若因被告违约导致提前解除合同，则原告不予退还保证金。合同签订后，原告依约将房屋交付与被告。2020年2月被告向原告提出提前解除租赁合同，其后被告在就合同解除一事未与原告协商一致的情况下强行搬离，为此原告多次联系被告要求其承担违约责任并赔偿损失，但被告置之不理。原告就被告承租的房屋花费了二次消防改造费用482600元，原告愿意承担该费用的前提是基于被告能够履行完毕全部合同期限，从而使原告存在对全部合同履行完毕的可期待利益。但如今被告的违约行为，导致原告的合同目的无法完全实现，依据公平诚信的原则，被告应承担全部二次消防改造费用。因被告违约离场后未依约将场地恢复原状，被告应当承担因恢复房屋原状而产生的拆除费用。诉讼请求：1、被告支付原告免租期期间租金741520元（185380元/月×4个月）；2、被告支付原告二次消防工程改造费482600元；3、被告支付原告因恢复房屋原状产生的拆除费100000元；4、被告支付原告因提前解除合同产生的门面空置期租金556140元（185380元/月×3个月，自2020年3月起计算）；5、原告不予退还被告履约保证金500000元；6、由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、租赁合同的解除是由于被告经营需要，且被告多次就解除合同事宜和原告进行协商，且被告最初开始是愿意按照合同约定承担相应的违约责任，现因原告提出无理要求导致损失的扩大。二、被告实际租赁期限已经超过两年，被告无需向原告支付免租期租金，且免租期是商业办公楼的行业惯例，原告向被告主张免租期租金没有合同依据及法律依据。三、合同约定了二次消防费用由原告承担，且二次消防的受益人也是原告，原告主张二次消防费用由被告承担无法律及事实依据。四、原告委托第三方对四楼进行拆除改造，是为了其自身经营需要，且合同没有约定该费用由被告承担。五、原告在庭审中已经自认案涉房屋至少部分不存在空置，且根据被告提供的证据，案涉房屋的四楼、五楼除了原告自身使用外，已经全部对外出租，不存在空置，合同也没有约定被告应当承担空置费，合同关于履约保证金的约定已经完全能覆盖原告主张的各项损失，补充协议约定案涉场地的空调等设施由被告提供，由于原告阻挠被告搬离案涉场地，相关设备至今未能由被告搬离，对被告造成了损失，原告也存在违约，应退还被告的履约保证金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，原被告约定租赁场地的空调设备由被告负责投入，在合同终止时被告有权拆除或处置。2018年3月15日，被告以613000元的价格购买了中央空调及通风系统，2020年2月29日，原被告解除租赁关系，但是原告拒不返还中央空调及通风系统，给被告造成了重大损失。反诉请求：1、原告返还被告在租赁场地的中央空调及通风系统相关设施及设备，如不能返还则原告赔偿被告损失601700元；2、原告赔偿被告因原告阻挠被告搬离场地所造成的损失4500元；3、原告承担全部反诉费用。原告针对被告的反诉答辩称，原告从没有阻止被告撤离其中央空调及通风系统等相关设施设备，本案系被告违约解除合同，根据合同被告理应将租赁场地恢复原状。2020年2月14日，正值疫情最高防疫期，被告在没有向政府进行报备的情况下，组织大量人员进入该小区，社区工作人员根据疫情防控需要，没有允许上述人员进行小区。之后，原告多次要求被告就违约解除合同一事进行协商，但被告置之不理，且被告实际已将其全部物品搬离，仅剩一些不可或难以移动的物品。被告的反诉没有事实及法律依据，依法应予以驳回。经审理查明，被告名称自2019年1月9日起，由湖南养天和大药房企业集团有限公司变更为养天和大药房股份有限公司。2018年2月1日，原告将长沙市雨花区城市投资建设有限公司所有的并委托其经营管理的，位于长沙市雨花区出租被告使用，双方于2018年2月1日签订《租赁合同》，约定被告承租涉案楼层用于办公，其中4楼面积2180.94平方米，5楼面积2180.94平方米（含20%的公摊面积），租金单价为42.5元／平方米／月（含税）。其中第三条约定，租赁期限五年，从2018年2月1日起至2023年1月31日止，原告同意给予被告自租赁物交付日起4个月的免租期，即2018年2月1日至5月31日，免租期满次日为起租日，从起租日开始计算租金，被告在免租期内免交租金，但应承担除租金外为他实际产生的水、电、垃圾处理、环境保护、物业管理等费用。如因被告提前解除合同，导致实际租赁期不足2年的，被告应向原告补交免租期期间的租金。第四条第1款约定，房屋月租金第一年为185380元／月,从第三年起每年递增6%。第四条第3款约定，被告应在签订本合同之日起7个工作日内向原告支付履约保证金50万元，若因被告违约而导致提前解除合同，则原告不予退还保证金。第四条第4款约定，原告负责公安消防设施设备的投入，并负责办理消防合格证、承担相关费用。第二十七条约定，租赁期内，如被告需对合同内容有变更意向，应提前六十天向对方提出书面变更要求，经协商一致，签订书面补充协议。第二十八条约定，除按租赁合同约定行使单方解除权外，任何一方不得单方解除合同。第二十九条约定，双方协议一致可以解除合同，并签订书面解除协议。第三十一条约定，被告应在合同终止之日按合同终止时的状态向原告移交租赁物（含新建、改扩建、装修、不可移动的设施设备，可移动物品由被告自行处置），原告对被告的投资及装修不予补偿，但因原告违约导致合同终止的除外。第三十二条约定，对于与租赁物所形成一体的资产，被告不得拆除、遗失或人为损坏，并确保租赁物及附属设施设备的正常使用，否则按重新添置所需资金承担赔偿责任。第三十四条约定，本合同终止后，被告在租赁物内留有财物的，应在合同终止后三十日内自行处置。如逾期的，视为被告放弃所有权归原告所有，原告有权处置，由此给被告造成的损失由被告自行承担。第三十六条约定，因被告违约导致合同解除的，原告对被告的投资及装修不予补偿。第三十七条约定，因被告违约导致合同解除的，原告收取的履约保证金作为违约金不予退还。第四十三条约定，争议解决原则，因被告原因造成原告租赁物损坏的，被告负责恢复原状或赔偿损失。被告放弃向原告索赔的权利，原告不对被告承担任何赔偿责任，被告自行承担损失。合同签订当日，原告向被告交付了上述租赁物。2018年3月15日，双方签订《补充协议》，约定该租赁物的空调设备由被告负责投入，被告安装的空调设备经营管理权归被告，合同终止时被告有权拆除或处置空调，原告无异议。调整租赁期限为四年，自2018年2月1日起至2022年1月31日。同日，被告向长沙科源空调设备有限公司采购中央空调及通风系统设备，并委托其设计与安装，被告因此实际支付601700元。2020年2月2日，被告向原告送达《关于提前解除租赁合同的通知函》，载明因被告经营发展需要，拟在2月底3月初进行搬迁办公场地，特向原告提出解除租赁合同。原告随即回函被告，明确表示合同期限未到期，原告不同意解除租赁合同。2020年2月7日，被告复函原告，表明于2020年2月29日解除租赁合同，被告将在该日期前搬出租赁场地，并向原告交还租赁物，并愿意按照租赁合同第三十七条之约定执行赔偿。同月14日，原告复函被告，再次表明不同意被告单方面提前解除租赁合同，并表示被告坚持提前解除租赁合同，原告则不予退还50万元履约保证金，且要求被告补交消防设施设备的投入费用482600元以及免租期租金741519元、门面空置3个月租金556139元等。双方就合同解除等问题协商未果，被告于2020年2月27日搬离租赁场地，仅余留中央空调及通风系统设备未拆除。原告遂于2020年4月21日起诉至本院，请求依法裁判。另查明，被告承租涉案租赁场地后，向原告支付了履约保证金50万元，除了免租期租金外，其余租金支付至2020年2月。原告认可被告承租的涉案租赁物仅五楼部分在2020年4月再次出租，其余部分仍空置。原告为涉案租赁场地进行了二次消防改造，因此实际支付工程款40万元。原告另主张被告搬离租赁场地后，因拆除涉案租赁场地四楼产生拆除费用10万元。被告主张因原告阻挠搬离导致产生搬家劳务费600元以及拆除劳务费3900元，提供了第三方出具的工单、证明以及发票。双方就被告尚未拆除的中央空调及通风系统设备议价未成，原告同意被告自行拆除，但被告必须在拆除后将场地恢复原状。上述事实，有企业信用信息公示报告、《租赁合同》、《补充协议》、往来函件、消防工程施工合同、银行电子回单、银行流水、空调系统销售安装合同书、发票、工单、证明以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格遵照执行。原告依约向被告交付了案涉租赁物，被告仅因其自身经营发展之需要，于2020年2月2日向原告发函，表明提前解除合同，并于当月27日搬离。原告在复函中明确表示不同意被告提前解约，双方并未就提前解约达成一致意见。因此，合同期未满，被告提前解约，与双方合同约定不符，亦不符合法定解除权之行使，应属违约。原告因此主张被告承担相应的违约责任，现作如下分析。关于免租期租金。双方租赁合同第三条对该免租期租金问题进行了明确约定，原告同意给予被告自租赁物交付日起4个月的免租期，即2018年2月1日至5月31日，免租期满次日为起租日，从起租日开始计算租金，被告在免租期内免交租金，但应承担除租金外为他实际产生的水、电、垃圾处理、环境保护、物业管理等费用。如因被告提前解除合同，导致实际租赁期不足2年的，被告应向原告补交免租期期间的租金。双方现争议被告实际租赁期的起算点，原告主张应自免租期满后2018年6月1日起计算，截止被告退场2020年2月27日。被告主张自2018年2月1日起计算，至其退场已满2年。该第三条明确规定，“免租期满次日为起租日，从起租日开始计算租金，”因此，本院确认被告实际租赁期应从免租期满后的起租日即2018年6月1日起计算，截止被告退场2020年2月27日时止，被告实际租赁期并未满2年，故原告主张被告支付2018年2月1日至5月31日该4个月的免租期租金741520元（185380元/月×4个月），本院予以支持。被告抗辩免租期系租赁商业办公楼的行业惯例，原告无权主张，与双方合同约定不符，本院不予采信。关于履约保证金。双方租赁合同第四条第1款约定，若因被告违约而导致提前解除合同，则原告不予退还保证金。第三十七条亦约定，因被告违约导致合同解除的，原告收取的履约保证金作为违约金不予退还。现因被告违约导致双方租赁合同提前解除，原告主张不予退还被告支付的履约保证金50万元，符合双方合同之约定，本院予以支持。关于二次消防工程改造费以及恢复原状拆除费。鉴于双方租赁合同第四条第4款约定，原告负责公安消防设施设备的投入，并负责办理消防合格证、承担相关费用。因此，对原告主张被告承担二次消防工程改造费，本院不予支持。关于恢复原状拆除费。结合双方合同中第七章关于合同终止后的处理之约定，可见双方秉持的是来修去丢的原则，并未注明要求被告恢复原状，仅在第四十三条中规定“因被告原因造成原告租赁物损坏的，被告负责恢复原状或赔偿损失。”原告并未提交证据证明被告造成租赁物损坏，因此，对原告主张被告支付恢复原状的拆除费，本院不予支持。关于门面空置期租金。根据补充协议之约定，被告承租期为四年，现被告提前解约，导致了原告逾期可得租金收益损失，原告主张被告赔偿三个月的门面空置期，考虑双方合同第二十七条约定，租赁期内，如被告需对合同内容有变更意向，应提前六十天向对方提出书面变更要求，经协商一致，签订书面补充协议。被告于2020年2月2日表明提前解约，于当月27日随即搬离退场，并未满六十天，同时，原告认可涉案租赁物五楼部分在2020年4月再次出租，因此，本院酌情支持被告赔偿原告一个月的门面空置期租金185380元。原告主张的超过部分，本院不予支持。关于中央空调及通风系统设备。双方签订的《补充协议》约定，该租赁物的空调设备由被告负责投入，被告安装的空调设备经营管理权归被告，合同终止时被告有权拆除或处置空调，原告无异议。被告现主张原告返还中央空调及通风系统相关设施及设备，如不能返还则赔偿损失601700元。双方就该中央空调及通风系统设备议价未成，且原告同意被告自行拆除，因此，被告可以自行拆除该中央空调及通风系统设备。关于被告搬离产生的损失4500元。根据双方租赁合同第四十三条约定，争议解决原则，被告放弃向原告索赔的权利，原告不对被告承担任何赔偿责任，被告自行承担损失。因此，对被告主张的上述损失4500元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）养天和大药房股份有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）长沙市潭缘物业管理有限公司免租期租金741520元；二、原告（反诉被告）长沙市潭缘物业管理有限公司收取被告（反诉原告）养天和大药房股份有限公司的履约保证金500000元不予退还；三、被告（反诉原告）养天和大药房股份有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告（反诉被告）长沙市潭缘物业管理有限公司门面空置期租金185380元；四、被告（反诉原告）养天和大药房股份有限公司于本判决生效之日起15日内自行拆除位于长沙市雨花区中央空调及通风系统设备，原告（反诉被告）长沙市潭缘物业管理有限公司予以协助配合；五、驳回原告（反诉被告）长沙市潭缘物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）养天和大药房股份有限公司的其他反诉请求。本案受理费因适用简易程序减半收取10861元，财产保全费5000元，共计15861元，由原告（反诉被告长沙市潭缘物业管理有限公司负担4345元，被告（反诉原告）养天和大药房股份有限公司负担11516元。反诉费4965元，由原告（反诉被告长沙市潭缘物业管理有限公司负担2482.5元，被告（反诉原告）养天和大药房股份有限公司负担2482.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年七月二十三日书记员 石海莉附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。