广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初10463号 原告：李志坚，男，1977年8月3日出生，汉族，住广西藤县。 原告：肖莲坤，女，1978年3月22日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：李志坚，公民代理，系原告肖莲坤的配偶。 被告:南宁市凯铨投资有限公司，住所地南宁市友谊路**，统一社会信用代码9145010057457963XB。 法定代表人：黄爱东。 被告：黄爱东，女，1968年4月27日出生，汉族，户籍所在地广西桂林市叠彩区。 原告李志坚、原告肖莲坤与被告南宁市凯铨投资有限公司（以下简称凯铨公司）、被告黄爱东商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告李志坚到庭参加诉讼。被告凯铨公司、被告黄爱东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李志坚、原告肖莲坤向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告凯铨公司于2018年4月18日所签《合作建房合同》（合同编号：2-1430A、2-1431A)无效；2.判令被告凯铨公司向原告返还购房首付款241328元，并自2018年4月18日起按年利率6%支付原告利息直至其返还全部本金（暂记至2019年10月18日为22926元）;3.判令被告黄爱东对被告凯铨公司的债务承担连带责任；4.两被告共同承担本案诉讼费、仲裁费、执行费、公告费等费用。事实与理由：被告凯铨公司在明知所拥有用地为仓储性质的情况下，仍然搭建招商中心对南宁市的“领域天地”以楼盘建设方式对外公开销售，对外宣传可办理个人房产证，买一层得两层，江南核心区、地铁、地铁湖景房等进行大肆宣传因此于2018年4月18日与被告凯铨公司签订了一份编号为2-1430A、2-1431A《合作建房合同》，合同约定，原告与被告凯铨公司合作建房，原告购买的房屋为该项目2号楼14层30A号房、14层31A号房，面积共97.84平方米，每平方米6166元，总价603281.44元。合同签订当日，原告支付被告凯铨公司首付款241328元。本案合同签订才3个月，至2018年7月，原告得知该楼盘的招商中心被南宁市经济开发区管委会贴封条不允许再销售，2018年8月24日，又看到网上政府留言板上有对关于这个项目的官方回复，文中说明：南宁市凯铨投资有限公司名下南宁市友谊路33-8号用地为仓储用地，经核实，东盟石材项目利用仓储用地建设综合楼及仓库，将其分割成套住宅，并以“食神广场”“领馆公馆”“领域天地”等名称对外销售楼房，涉嫌违规。2018年9月3日，经开管委在原招商中心张贴了限期拆除的告知书。不久，招商中心也被经开管委会强制拆除了。至2019年5月7日，南宁经开技术开发区建设发展局及城市管理综合行政执法队联合发文，温馨提示：经开区辖区内“食神广场”“领馆公馆”“领域天地”“南宁合院”等项目土地性质为工业或仓储用地，项目所需行政办公室及生活服务设施仅允许项目自用，不能分割出售给个人，温馨提醒广大群众，提高警惕，谨防受骗。经调查了解，被告凯铨公司不是房地产开发企业，不具备房地产开发的资质；该楼盘所用土地的土地用途为“仓储用地”，依法不能进行房地产开发；对于该幅土地，也不能使用《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行方法》进行以合作建房的名义进行开发。由此可见，原告与被告凯铨公司所签的《合作建房合同》并不合法，为无效合同。原告遂要求被告凯铨公司立即退还原告所缴首付款，但被告凯铨公司的法定代表人黄爱东避而不见，至今未退回。原告认为，本案《合作建房合同》，被告凯铨公司应立即退还原告全部房屋首付款，并自原告付款之款起按6%的利率支付利息。由于被告凯铨公司系一人有限责任公司，依据《公司法》第六十三条规定，被告黄爱东系被告凯铨公司的唯一股东，应对被告凯铨公司的债务承担连带清偿责任。 被告凯铨公司、被告黄爱东未提交书面答辩意见，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告凯铨公司、被告黄爱东有提出抗辩、举证、质证的权利。被告凯铨公司、被告黄爱东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。 经审理查明：被告凯铨公司系于2011年5月17日成立的自然人独资的有限责任公司，法定代表人为被告黄爱东，企业的经营范围包括对酒店业、建筑业、道路、桥梁、运输业、矿业、旅游业的投资；仓储服务（除危险化学品），房屋租赁，市场开发；停车场服务（除地下停车场）。 2018年4月18日，二原告与被告凯铨公司签订两份《合作建房合同》（合同编号：2-1430A、2-1431A），主要内容为：1.项目位置为南宁市，项目用地属性为仓储用地，土地使用权期限为50年，自2014年1月13日起至2063年7月10日止；2.二原告与被告凯铨公司合作建设项目，二原告与被告凯铨公司根据出资比例分配所含合作建设的项目，根据二原告的出资比例，可分得该项目两间面积均为48.92平方米的房屋，二原告所得房屋位于项目第2号楼14层30A号房、第2号楼14层31A号房；3.二原告取得该房屋使用权期限为自该合同签订之日起至2063年7月10日止；4.二原告以合同建设房屋的建筑面积计算承担合作建房款，该房屋合作建房单价为6166元/平方米（毛坯房），两套房屋合作建房总价款均为301660元，二原告采用分期付款方式支付合作建房款，其中二原告应在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占房屋总合作建房款的40%，即120664元；5.在二原告按期足额交纳合作建房款的情况下，被告凯铨公司应当在2020年12月31日前将符合本合同约定的房屋交付二原告使用，被告凯铨公司逾期交房的，应承担相应的违约责任。 2018年4月18日，被告凯铨公司向原告李志坚、肖莲坤出具两份《收据》，确认收到二原告支付的款项共计241328元。 截至本案庭审之日，案涉项目尚未建成，且被告凯铨公司也未举证证明其已取得商品房预售许可证明。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于案涉《合作建房合同》的性质及效力问题。二原告与被告凯铨公司签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但从合同约定的内容进行分析，该合同约定了房屋的基本情况，二原告向被告凯铨公司付款的时间、方式，被告凯铨公司向二原告交付房屋的期限、逾期交房的违约责任等内容，符合房屋买卖的特征，且该合同并未约定二原告须要承担合作建房项目的经营风险，不符合合作开发房地产合同中关于各方当事人共同投资、共享利润、共担风险的特点，反而是二原告在合作建房中以出资形式最终获得两间均为48.92平方米的房屋，符合房屋买卖合同的性质。结合案涉房屋在双方签订合同时尚未建成的实际情况，应当认定二原告与被告凯铨公司之间成立商品房预售合同关系。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。截至本案庭审之日，被告凯铨公司仍未举证证明其已取得商品房预售许可证明，应承担相应的不利后果。因此，二原告与被告凯铨公司签订的《建房合同》有违上述司法解释的规定，应当认定无效。 关于二原告诉请被告凯铨公司返还款项的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。案涉《合作建房合同》为无效合同，被告凯铨公司因该合同取得二原告的241328元款项应予以返还，故二原告要求被告凯铨公司返还241328元，符合上述法律的规定，本院予以支持。 关于二原告诉请被告凯铨公司支付利息的问题。二原告与被告凯铨公司签订合同时，明知案涉房屋价格明显低于市场价格，但二原告未清晰了解房屋性质、合同性质等情况，便与被告凯铨公司签订合同，其自身亦存在过错，应承担相应的责任，故二原告要求被告凯铨公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于二原告诉请被告黄爱东对被告凯铨公司的上述债务承担连带责任的问题。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，由《中华人民共和国公司法》第六十三条，明文规定。被告凯铨公司系自然人独资的有限责任公司，被告黄爱东系该公司的法定代表人及唯一的自然人股东，被告黄爱东并未能举证证明公司财产独立于其个人财产，应承担相应的不利后果，故二原告要求被告黄爱东对被告凯铨公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李志坚、原告肖莲坤与被告南宁市凯铨投资有限公司于2018年4月18日签订的两份《合作建房合同》（合同编号：2-1430A、2-1431A）无效； 二、被告南宁市凯铨投资有限公司向原告李志坚、原告肖莲坤返还241328元； 三、被告黄爱东对上述第二项判决确定的债务承担连带责任； 四、驳回原告李志坚、原告肖莲坤的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费10062元，由被告南宁市凯铨投资有限公司、被告黄爱东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄友双 人民陪审员  唐耀华 人民陪审员  奚荫强 二〇二〇年七月十日 法官 助理  韦创邺 书 记 员  陈 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——