河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初4763号 原告秦皇岛市秦合物业服务有限公司。 法定代表人田丽萍，总经理。 委托代理人乌向阳。 被告秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司。 法定代表人曾钦丽，总经理。 委托代理人于淼，河北沃法律师事务所律师。 第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司。 法定代表人俞俊生，总经理。 委托代理人余洁，河北晟秦律师事务所律师。 委托代理人庞国和，河北晟秦律师事务所律师。 原告秦皇岛市秦合物业服务有限公司与被告秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司、第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛市秦合物业服务有限公司委托代理人乌向阳，被告秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司法定代表人曾钦丽、委托代理人于淼，第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司委托代理人余洁、庞国和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛市秦合物业服务有限公司诉称，1、请求法院判令被告按照5.69元／月／平米的标准支付自2016年5月1日至2019年3月31日的物业服务费810725元；请求法院判令被告按照160元／月／车位的标准支付自2016年5月1日至2019年3月31日的车位物业管理费103360元；2、请求法院判令第三人对上述费用承担连带给付责任；3、本案诉讼费用由被告和第三人共同承担。事实与理由：物业服务合同的成立、生效部分：2015年8月17日，第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司通过公开招标的方式，对坐落位于海港区北环路××号（双号）六合大厦总服务面积17944㎡的物业服务进行招标。原告中标。中标价格为：商业用房3.35元／月·㎡＊1980㎡＝6633元／月；办公楼5.58元／月·㎡＊7940㎡＝44305.2元／月；客房5.69元／月·㎡＊8074㎡＝45941.06元／月；合计96879.26元／月。2015年8月18日，原告与第三人订立上述中标后的物业服务协议书并实际开始履行。2017年5月23日，原告、第三人及秦皇岛广域建筑工程有限公司与就上述物业服务签署物业委托合同。合同约定对海港区北环路300-324（双号）建筑面积21921平方米物业进行管理和服务。委托服务期限三年，自2015年8月18日至2018年8月17日终止。租赁甲方房产业主的物业费及其他相关费用由乙方直接向相关业主或物业使用人催缴。与宾馆、商铺等用户另行签订物业服务合同。甲方对其出租的部分，其应当承担的物业管理服务费由承租人直接向乙方缴纳。其他约定详见《物业服务合同》。2018年8月16日，在上述合同到期后，原告与第三人及秦皇岛广域建筑工程有限公司续签上述物业中21921平方米《物业委托合同》。合同约定内容与2017年5月23日签署的合同内容一致，仅仅将服务期限进行了变更，变更自2018年8月18日开始至2019年8月17日终止。物业服务合同订立后实际履行部分：原告在与第三人及秦皇岛广域建筑工程有限公司，以及后入住的业主或使用人全部都签署了相关物业服务合同并提供物业服务至今，仅仅有本案被告和捷鑫公司拒绝与原告签署物业服务合同却一直享受着全面的代缴电费、电梯维保检测、电力基础设施和整体公共线路维保检测、消防设施设备维保检测等等全部物业服务。达到了正常使用标准，虽然原告多次催告签署合同并缴纳物业费，但是本案被告捷佳公司和捷鑫公司（已经另案起诉）至今未能签署物业服务协议并缴纳物业费。另，依据被告与第三人订立的租赁合同，第三人为被告提供20个地下停车位免费使用，对物业费缴纳没有约定。但是原告为被告单独标识划出21个停车位并对其进行管理服务，而被告使用后并未支付任何费用。综上所述，被告存在长期拖欠原告物业管理费、不按时缴纳电费已成为事实，原告因此多次与被告联系解决，均协商未果。2018年被告曾以原告超出供电公司标准电价为由起诉原告返还电费，现该案已经海港区人民法院审理结束，判决结果并没有支持被告的无理请求。但是时至今日，被告仍然享受着原告的物业管理服务。近期被告使用的电力费用，也是由原告垫付购买的，故，为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判所请。 被告秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司辩称，被告与原告没有订立物业服务合同，因此原告诉请被告交纳物业费没有合同依据，被告不同意支付原告诉请的物业费用，原告与第三人签订的物业合同所涉及的权利义务关系不能够适用被告，因此，被告恳请法院驳回原告的诉请。 第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司辩称，答辩人已经将六合商业综合楼9-12层出租给被答辩人秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司使用，物业服务费应当由其自行承担。被答辩人秦皇岛市秦合物业服务有限公司对该物业费应当向被答辩人秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司收取也是明知的，因此，要求答辩人对物业服务费承担连带给付责任没有任何事实和法律依据。在2013年3月20日答辩人与被答辩人秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定答辩人将位于秦皇岛市火车站东侧六合商业综合楼9-12层客房楼层面积及首层大厅、厨房、餐厅出租给被答辩人秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司使用。被答辩人按照建筑实际面积0.82元（平米/天）支付租金。该租金仅仅指房屋的租赁费用，并不包含物业、水电等费用。物业等其他费用应当由具体使用人另行支付。随后，答辩人与被答辩人秦皇岛市秦合物业服务有限公司签订物业委托合同，由该物业公司对整个六合大厦的物业进行服务。按照《物业委托合同》第七条物业管理服务中第一款、第五款中的约定，应当由被答辩人秦皇岛市秦合物业服务有限公司与承租人另行签订物业服务合同，并收取物业服务费。由于两个答辩人自身的原因，两个答辩人之间没有签订物业委托合同，但是被答辩人秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司根据房屋租赁合同已经成为物业使用人，且被答辩人秦皇岛市秦合物业服务有限公司从2016年已经开始实际履行合同的内容，被答辩人秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司以实际行动表示接受，那么双方之间的物业服务合同应当是成立的，而且合同已经开始实际履行。既然接受合同服务的一方是被答辩人秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司，那么履行支付物业服务费的一方应当也是被答辩人秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司。从答辩人与被答辩人秦皇岛市秦合物业服务有限公司签订的物业委托合同中可以知道，答辩人已经授权给物业公司向物业使用人收取物业服务费。根据意思自治原则，有约定按约定，无约定从法定，本案在有约定的情况下服从当事人的意思自治，由物业实际使用人支付物业服务费。因此，答辩人对物业服务费不应当承担连带责任。综上，希人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、《秦皇岛市海港区物业服务项目中标通知书》一份、测算方案一份：证明2015年8月17日，作为招标人的第三人与招标代理机构共同确认原告为秦皇岛市六合商业综合楼物业服务项目的中标人，客房的物业服务中标价为5.69元/月/平米。该招标项目的收费标准曾经秦皇岛仁联物业管理咨询有限公司测算，其中宾馆物业的收费标准与中标通知书一致。 证据二、《协议书》一份：证明2015年8月8日，原告与第三人签署涉案物业服务协议书。协议书约定由原告对涉案物业进行服务，第三人要结合物业使用情况支付相关费用。双方签订正式物业服务合同之时，此份协议书作废。 证据三、《物业委托合同》和《物业服务协议》各两份：证明2017年5月23日，原告与第三人签订合同约定六合商业综合楼物业服务期限为3年，自2015年8月18日至2018年8月17日止，并约定“出租部分的物业费由承租人直接向秦合物业交纳”。另外，2018年8月16日，原告与第三人再次签订合同约定服务期限为1年，自2018年8月18日至2019年8月17日止，其他内容与之前的合同一致。 证据四、《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《房屋租赁合同补充协议书》复印件各一份：证明2013年3月20日，苏国顺与第三人签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年，未作物业服务条款的约定；2015年3月9日，苏国顺与第三人签订《补充协议》，明确租赁面积经测绘为4190.66平米；2017年4月10日，被告与第三人签订《房屋租赁合同补充协议书》，明确实际的承租主体为被告，并载明第三人已经将租赁房屋交付被告使用，因此被告为物业使用人，应当承担支付物业费义务。 证据五、钥匙明细移交清单一份、设备清单两份：证明2016年5月12日，原告向被告移交房屋钥匙；2016年5月13日，原告与被告就酒店设备进行清点确认，该组证据证明被告于2016年5月起正式使用原告管理的区域，并接收原告的服务。 证据六、秦合物业六合大厦工资表四十五份、工作人员的资质证明七份以及被告消防安全重点单位人员公示栏照片一份：证明2015年8月至2019年4月，原告对六合大厦物业工作人员发放的工资情况，及工作人员的“建（构）筑物消防员”“高压”资质证明。并且，被告利用原告工作人员的上述资质，办理其特行的经营许可证，并进行公示。因此，原告为被告提供了专项服务并承担了相应人员的费用。 证据七、箱变维保协议一份、发票两份、收据两份：证明2017年7月15日，原告与秦皇岛索乐电子有限公司签署六合大厦处箱变系统设备维护协议，约定合同期限自2017年7月15日至2018年7月14日，并且原告向该公司分别支付了两年的维保费用。另外，因箱变维保产生了配件款7389.31元和电表款9600元。 证据八、通知一份、预防性试验工程合同书一份及发票一份：证明2018年7月3日，供电公司向原告发出要求进行预防试验工作；2018年7月25日，原告与秦皇岛城电电力设备安装经销有限公司签订预防性试验工程的合同，并于2018年8月6日支付83346.4元。 证据九、电气试验竣工报告一份：证明秦皇岛福电实业集团有限公司出具的电气试验竣工报告，载明试验日期为2018年8月3日。 以上证据七、八、九证明原告为被告及第三人提供电力基础设施维护维修以及更换配件的物业服务。 证据十、宾馆电梯费用明细一份：证明2016年6月6日，原告向格林豪泰（即被告）发出催缴电梯费的通知，并有被告工作人员的签字确认。 证据十一、电梯维修保养合同四份、电梯服务费单据二十三份：证明2016年6月27日、2017年6月27日，原告与秦皇岛奥跃机械设备有限公司签署两次电梯维修保养合同；2017年11月13日，原告与秦皇岛朗嘉电梯工程有限公司签署电梯维保合同，约定服务期限自2017年11月13日至2018年11月12日；2018年11月15日，原告与沈阳恒通电梯技术有限公司签署电梯日常维护保养合同，约定服务期限自2018年11月15日至2019年11月14日。该组证据证明原告对包含被告使用的专用电梯进行维保检修检测服务及费用支出情况。 以上证据十、十一证明原告为被告及第三人提供电梯维修维护的物业服务。 证据十二、消防设施检测合同三份、消防系统维修保养合同书二份以及消防维保费用单据四份：证明2017年至2019年，原告分别与秦皇岛冀瑞工程技术服务有限公司、河北建通消防设施技术有限公司、河北广承消防器材销售有限公司签署对建筑、电气消防设施检测的委托合同；2017年及2018年，原告与河北建通消防设施技术有限公司签署消防系统维修保养的合同，以及以上合同的费用支出情况。证明原告为被告及第三人提供消防设备设施维保的物业服务。 证据十三、吸污费发票一份：证明原告为六合商业综合楼全体物业使用人提供清洁服务产生的费用。 证据十四、水电费单据二十九份：证明被告向原告支付水电费的情况，即被告认可原告代收代缴水电费的服务。 证据十五、通知三份：证明2016年5月28日，原告向格林酒店（即被告）送达关于建筑垃圾清运事宜的通知；2016年6月17日，原告向格林豪泰酒店（即被告）送达关于地下车位编号、车位管理费以及物业缴费标准的通知，尽到了告知义务；2017年6月26日，原告向格林豪泰酒店送达排除安全隐患事宜的通知，以上通知均有被告工作人员的签字确认。 证据十六、车位管理照片十九张：证明原告为被告专门的规划了车位并进行日常的管理服务以及配备专门人员疏导车辆停放。 证据十七、（2018）冀0302民初8513号民事判决书及民事裁定书复印件各一份、（2019）冀03民终1028号民事判决书复印件一份：证明本案被告此前起诉本案原告要求返还多收取的水电费，经过两审终审法院驳回本案被告的诉讼请求，证明被告认可原告为其提供物业服务的事实。 证据十八、（2019）冀03民终1534号民事判决书复印件一份：证明证据十五中原告向被告送达的关于地下车位编号、车位管理费以及物业缴费标准的通知已经秦皇岛市中级人民法院予以确认，该判决书中明确载明本案第三人通过本案原告向本案被告交付了车位，且第三人与被告的租赁合同中不包含物业公司应收的物业费，即被告应该向原告支付车位物业管理费。 被告对原告所出示的证据提出质证意见如下： 证据一至证据三、被告认为与被告没有关系，是原告与第三人之间，对物业费收取相关权利和义务进行的约定按照合同相对性原则，相关权利和义务，不能直接适用于被告；另，第三人在制定物业费收费标准时没有与被告进行沟通承租人进行征求意见，因为被告使用面积占整个大厦的四分之一； 证据四、无异议，房屋租赁合同第五条、第五、六项，明确约定了房屋的出租方对酒店是设施、空调、电梯、水、电、暖、管道等线路和设施进行管理和维修保养，保证乙方的正常使用；第六项约定了第三人，对消防设施进行维护和保养，这些约定已经很明确的证明了原告诉请的相关物业服务内容的义务均应由本案第三人承担，关于车位使用费租赁合同第五条，第二项明确约定，无偿免费提供给被告30%的地下停车位给被告，被告认为如果产生了相关的服务费用应由第三人承担； 证据五、无异议； 证据六、与本案没有关联性，证据是说明原告经营活动中产生的相关费用与收取物业费、以及标准没有任何关系； 证据七至证据十二、被告认为与被告没有任何关联性，先关费用是否产生以及多少均应当由第三人承担，本案证据四中已经明确约定了上述费用应当由出租人本案第三人承担； 证据十三、真实性无异议，被告的酒店排污许可证以及排污费是由被告自己办理，并向相关部门缴纳排污费； 证据十四、关于酒店水、电费，真实性无异议，关于水电费收取标准原、被告双方正在进行其他诉讼，与最终结果为准； 证据十五、真实性无异议，通知收到，只是原告的单方通知，对通知的内容被告从来没有认可； 证据十六、无异议，是原告日常的管理和服务的工作内容，车位管理费的缴纳按照被告和第三人签订的合同，应当由第三人来承担； 证据十七、无异议，与本案没有关联性。 证据十八、该份证据证实原告在此前没有向被告交付过19个车位，被告也没有使用过19个车位，因此原告依据证据十八主张2019年3月31日以前的车位管理费没有事实。 第三人对原告所出示的证据提出质证意见如下： 证据一、证据二、三性均无异议，能够说明第三人是六合大厦的开发商，大厦建成以后通过招投标的形式委托原告对整个大厦的物业进行管理，应当属于前期的物业管理； 证据三、真实性无异议，虽然物业合同签订的主体是第三人，第三人作为开发商所签订的合同对所有业主有效；这份合同明确约定了原告应当承担的物业服务的义务，本合同的第七条第一款，乙方应根据相关政策和市场行情，参考中标通知书合理制定物业服务费的收费标准，与宾馆，商铺等用户另行签订物业服务合同，本条的第五款，甲方对其出租的部分应承担的物业管理服务费由承租人直接向乙方缴纳，甲方应将租赁合同及时交乙方备案，提供两款约定能够证明第三人已经将物业服务内容交与了原告，本案被告为承租人，他所应当承担物业服务费直接向原告缴纳，虽然双方由于种种原因另行签订物业服务合同，但原告确实为被告提供了相应的物业服务，因为被告仅是该大厦的业主之一，其他业主已经缴纳物业费，被告不应当例外也应当缴纳物业费； 证据四、真实性无异议，该合同的第五条甲方的权利义务中的第二款，约定甲方将综合楼地下停车场30%的停车位作为酒店的配套设施，提供给乙方及本案被告入住的旅客免费停车使用，该条约定的含义是乙方不用在另行购买和租赁停车位，并未免除被告缴纳车位管理费的义务，第五条第四款、五款，义务仅针对于被告酒店专用的部分，相关设施保存完好，并不包括共用部分；合同中第六条，乙方合同权利和义务第九款，乙方在经营期间自行负责经营场所的安保及消防工作，乙方应负责经营场所内消防器具的维护更新，本案中原告为被告提供了相应的服务，被告作为物业实际使用人应当支付物业费； 证据五、真实性无异议，该证据证明了酒店已实际接受原告的服务；该组证据是原告将相关的钥匙、设备、设施全部交予了被告，双方盖章认可的，说明我们委托原告进行物业服务后与业主之间相关的物业服务部分全部由原告直接针对被告，第三人并不参与； 证据六、与本案没有本案没有关联性，是原告的经营成本，被告是否利用原告相关工作人员的相关资质，办理相关手续第三人并不清楚； 证据七至证据十三、真实性无异议。 证据十四、无异议，恰恰证明被告与原告之间形成物业管理的合同关系； 证据十五、真实性无异议，证明第三人已经委托原告将车位交付给被告使用，被告作为实际车位使用人应当由其承担车位物业管理费；所有的酒店设施包括停车场、停车位，第三人全部委托本案的原告向被告进行交付，原告已经对地下停车场进行了分配，按照合同约定30%的比例提供给了被告使用，并制作了停车卡，只是原被告之间，对每月160元的费用产生矛盾，而导致被告没有使用停车位，与第三人没有任何责任和关联； 证据十六、无异议，停车场原告提供了卫生保洁，停车位的保安来维持停车场的秩序，进行了相关服务； 证据十七、真实性无异议，证明原告与被告之间形成事实上的物业服务关系。 证据十八、无异议。证明了原告应当向被告要支付车位管理费，与第三人没有关系。判决书是被告起诉第三人要求交付停车位，经法院审理驳回了被告的诉请，因为第三人已经委托原告向被告进行交付停车位，但是被告对收取的费用不认可，才导致停车位没与使用。 第三人为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、2017年5月23日原告与第三人签订的《物业委托合同》一份；2018年8月16日原告与第三人签订的《物业委托合同》一份：证明2015年至2018之间，第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司委托原告秦皇岛市秦合物业服务有限公司对六合大厦的物业进行管理，并且约定原告应当与宾馆、商铺另行签订物业服务合同，物业服务费由承租人承担。 证据二、2015年8月17日秦皇岛市海港区物业服务项目中标通知书一份：证明第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司依法通过招投标程序委托原告秦皇岛市秦合物业服务有限公司对六合大厦的物业进行管理，第三人作为开发商有权委托物业公司，所签订的物业服务合同对所有业主有效。 证据三、2013年3月20日被告与第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》一份；2015年3月9日被告与第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司签订《补充协议》一份；2016年4月11日被告与第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同补充协议书》一份；2017年4月10日被告与第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同补充协议书》一份：证明第三人已将六合商业综合楼9-12层客房楼层面积及首层大厅、厨房、餐厅出租给被告使用，其租赁区域的物业服务费应当由其自行承担。通过房屋租赁合同及补充协议被告与第三人之间存在的房屋租赁的关系收取的租金仅是按建筑面积的平米数以及双方约定的每平米0.82元收取的费用，不包含水、电、物业等相关费用。 证据四、河北省秦皇岛市海港区人民法院（2018）冀0302民初8513号民事判决书一份；河北省秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03民终1028号民事判决书一份：证明秦皇岛市中级人民法院确认原告与被告之间已经形成了事实上的物业管理关系； 证据五、河北省秦皇岛市海港区人民法院2019冀03**民初5757号民事判决书一份：证明秦皇岛市海港区人民法院依法认定原告与被告之间形成事实上的物业服务合同关系，原告要求第三人对被告所使用的电费承担连带责任被依法驳回。 原告对第三人所出示的证据提出质证意见如下： 证据一、真实性无异议，物业费用应该由原告直接向承租人收取这一条款，根据物业管理条例以及物业服务收费管理办法的相关规定，对于业主与物业使用人就物业费的连带缴纳责任属于法定的连带责任，即便合同中有约定也不能排除法定的连带责任； 证据二、无异议； 证据三、真实性无异议，被告与第三人约定的相关服务是属于被告自用区域内的不包括物业公共部分及公共设施的维修管理及公共秩序维护； 证据四、该诉讼针对的是本案原告与被告之间因为转供电产生的诉讼，该诉讼中电费收取的标准是与本案中物业费不一致的不存在包含关系； 证据五、真实性、合法性无异议，关联性有异议，在二审诉讼中还没有结果，该判决书还没有生效。 被告对第三人所出示的证据提出质证意见如下： 证据一、证据二、原告与第三人之间的约定不能够强加给被告，被告也不同意原告与第三人之间约定的相关内容，原告与第三人之间签订的物业委托合同在被告与第三人之间签订的房屋租赁合同之后，被告与第三人之间已经就房屋租赁与相关义务进行了明确的约定，之后第三人不能与他人另行签订相关合同来增加被告的义务； 证据三、房屋租赁合同，三性均无异议，合同第五条第四、五、六项，该部分约定明确了被告所属的使用部分相关公用设施、维护和保养由第三人承担，原告和第三人不能对该部分约定做扩大解释，第六条、九项：被告租用的酒店部分所有的电器和消防维护和保养费用是由被告自己承担的没有向原告和第三人主张和承担这部分费用； 证据四，（2019）冀03民终1028号民事判决书，确认了物业合同管理关系，但是物业管理关系和物业服务合同关系以及物业费缴纳主体是不同的法律概念，在物业管理活动中物业使用人应当根据业主与物业公司签订的物业服务合同遵守物业管理，业主与物业使用人由谁来缴纳物业管理费用应由业主和物业使用人做出约定。 证据五、同证据四质证意见。 经本院审核认定:原告提供的证据一至证据十六以及第三人提供的证据一至证据三因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告、第三人与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下： 2013年3月20日，第三人（出租方、甲方）、秦皇岛市六合建设开发项目管理有限公司与苏国顺(承租方)签订《房屋租赁合同》，一、租赁位置及面积：乙方租赁甲方开发建设的位于秦皇岛市火车站东侧六合商业综合楼快捷酒店部分，建筑面积约为3900平米，其中包括9-12层客房楼层面积及首层大厅、厨房、餐厅面积。客房、餐厅、厨房室内均为毛坯房（此面积为暂定面积，实际面积以六合商业综合楼建成后最终以房产部门测量面积为准…。二、租赁用途、租赁期限1、本合同之租赁期限为20年。自六合商业综合楼竣工交付给乙方并预留出装修期后开始计算租期（因六合商业综合楼建设周期约为一年半）。…。三、租金及支付方式1、乙方按建筑实际面积0.82元（㎡/天）向甲方缴纳租金，每年租金乙方按季度分四次向甲方缴纳，依次每季度租金在本季度前10日内向甲方缴纳。…。五、甲方的基本权利和义务2、甲方将综合楼地下停车场30%停车位作为酒店的配套设施，提供给乙方入住酒店的旅客免费停车使用。 2015年3月9日，第三人（甲方）与苏国顺（乙方）签订《补充协议》，关于乙方租赁甲方六合大厦实测面积的问题，根据市房管局房产测绘成果报告，乙方承租的六合商业综合楼9-12层和一层东侧厨房、餐厅及公共出入大厅面积为4190.66平米，年租金为壹佰贰拾伍万肆仟贰佰陆拾伍元整（1254265元）。 2016年4月11日，第三人（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定：甲方和乙方于2013年3月20日共同签署了《房屋租赁合同》（以下简称原合同），2016年5月12日甲方向乙方交付所租赁房屋的钥匙，至此租赁房屋已交付乙方使用，因乙方开业的相关手续尚未办理完全，考虑双方的长期合作关系及办理手续的时间周期，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，现订立以下补充协议：一、起租日期的确定：确定2016年9月1日为起租日，即甲方从2016年9月1日开始计算乙方租金。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所做修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同发生冲突时以本协议为准。…。 2015年8月17日，第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司通过公开招标的方式，对秦皇岛市六合商业综合楼物业服务项目（项目总服务面积17994m㎡）进行招标。原告中标。中标价格为：商业用房3.35元/月·㎡*1980㎡=6633元/月；办公楼5.58元/月·㎡*7940㎡=44305.2元/月；客房5.69元/月·㎡*8074㎡2=45941.06元/月。 2017年5月23日，原告（乙方）与第三人（甲方）、秦皇岛广域建筑工程有限公司（丙方）签署物业委托合同，约定：…。甲、乙、丙三方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将六合商业综合楼委托乙方进行物业管理服务，特订立本合同。…。二、委托物业的基本情况物业类型商业坐落位置：海港区北环路××号（双号）建筑面积：21921平方米。三、委托管理服务事项…。4、负责六合大厦公共场所、安全通道、停车场内的清洁卫生及垃圾收集；6、负责六合大厦地上停车位及地下停车场的管理，维护大厦内物业区域内各类车辆停放及交通秩序；四、委托管理服务期限本合同委托管理服务期限为三年，自2015年8月18日开始至2018年8月17日止。…。六、11、租赁甲方房产业主的物业费及其他相关费用由乙方直接向相关业主催缴；七、物业管理服务费用1、乙方应根据相关政策和市场行情，参考中标通知书合理制定物业服务费的收费标准，与宾馆商铺等用户另行签订物业服务合同。5、甲方对其出租的部分，其应承担的物业管理服务费由承租人直接向乙方交纳，甲方应将租赁合同（复印件）及时交乙方备案。6、车位使用费按每年每车位148元的标准，由车位使用人向乙方支付。 2018年8月16日，原告（乙方）与第三人（甲方）、秦皇岛广域建筑工程有限公司（丙方）签署物业委托合同，约定：…。甲、乙、丙三方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将六合商业综合楼委托乙方进行物业管理服务，特订立本合同。…。二、委托物业的基本情况物业类型商业坐落位置：海港区北环路××号（双号）建筑面积：21921平方米。三、委托管理服务事项…。4、负责六合大厦公共场所、安全通道、停车场内的清洁卫生及垃圾收集；6、负责六合大厦地上停车位及地下停车场的管理，维护大厦内物业区域内各类车辆停放及交通秩序；四、委托管理服务期限本合同委托管理服务期限为一年，自2015年8月18日开始至2019年8月17日止。…。六、11、租赁甲方房产业主的物业费及其他相关费用由乙方直接向相关业主催缴；七、物业管理服务费用1、乙方应根据相关政策和市场行情，参考中标通知书合理制定物业服务费的收费标准，与宾馆商铺等用户另行签订物业服务合同。5、甲方对其出租的部分，其应承担的物业管理服务费由承租人直接向乙方交纳，甲方应将租赁合同（复印件）及时交乙方备案。6、车位使用费由物业公司与车位使用人另行协商确定。 第三人拖欠原告2016年5月1日至2019年3月31日期间物业费834569.93元（5.69元/月·㎡×4190.66平方米×35个月）、车位物业管理费112000元（160元/月×20个×35个月） 本院认为，原告与第三人、秦皇岛广域建筑工程有限公司签订的《物业委托合同》合法有效、受法律保护，对双方当事人具有约束力。原告秦皇岛市秦合物业服务有限公司系六合商业综合楼的物业管理人；被告秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司系六合商业综合楼快捷酒店部分9-12层客房楼层面积及首层大厅、厨房、餐厅的物业使用人；第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司系六合商业综合楼的业主；原告依照与第三人签订的《物业委托合同》为六合商业综合楼提供物业管理服务，第三人应当向原告交纳物业费及车位物业管理费。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因第三人与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《房屋租赁合同补充协议书》并未约定由被告秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司交纳物业服务费用，故被告秦皇岛捷佳企业管理咨询有限公司不承担民事责任。原告提供的证据不足以认定原告已全面履行物业服务管理义务，原告的物业服务存在瑕疵，应承担相应的违约责任，第三人向原告交纳物业服务费应按90%为宜。第三人应向原告给付车位物业管理费103360元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛市秦合物业服务有限公司给付2016年5月1日至2019年3月31日期间物业服务费751112.93元（834569.93元×90%）、车位物业管理费103360元，以上合计854472.93元。 二、驳回原告秦皇岛市秦合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12942元，由第三人秦皇岛市城建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  李庆贵 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  杜飞非