广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2691号原告（反诉被告）：广州恒宾物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道中海达大街****，统一社会信用代码91440115068699196H。法定代表人：孙晶涛，职务执行董事。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文龙，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：黄盈辉，男，1986年6月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖晓明，广东百健律师事务所律师。原告（反诉被告）广州恒宾物业管理有限公司（以下简称恒宾公司）与被告（反诉原告）黄盈辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒宾公司的委托诉讼代理人陈浩、张文龙，被告（反诉原告）黄盈辉的委托诉讼代理人邓淑文、廖晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒宾公司向本院提出诉讼请求：1.确认恒宾公司与黄盈辉签订的《南沙滨海隽城商业广场商铺/柜位租赁合同》于2017年10月30日解除；2.恒宾公司没收履约保证金11970元；3.黄盈辉支付2017年7月1日至2017年10月30日的租金8379元、2017年8月1日至2017年10月30日的管理费5027.4元、2017年7月1日至2017年10月30日的水电费6364.5元、2017年8月1日至2017年10月30日的卫生费600元；4.黄盈辉支付因逾期缴纳租金、管理费、水电费、卫生费所产生的违约金（以上述租金、管理费、水电费、卫生费的金额合计20370.9元为本金，按每日5‰的标准计算，自2017年10月31日起计至实际付清之日止）；5.黄盈辉承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，恒宾公司申请撤回诉讼请求第二项，本院依法予以准许。事实和理由：恒宾公司与黄盈辉于2015年11月23日签订了《南沙·滨海隽城商业广场商铺/柜位租赁合同》，约定黄盈辉承租位于滨海隽城商业广场首层C143F号，共计59.85平方米的铺位，租赁期为2015年11月23日至2017年10月30日。双方的租赁关系已于2017年10月30日到期解除，但黄盈辉至今未支付2017年7月1日至2017年10月30日的租金，用其已预交的租金5985元予以抵扣后，还欠付租金8379元。此外，黄盈辉还欠付2017年8月1日至2017年10月30日的管理费、2017年7月1日至2017年10月30日的水电费、2017年8月1日至2017年10月30日的卫生费。黄盈辉的行为已构成违约，应依约承担违约责任。黄盈辉答辩称：请求驳回恒宾公司的全部诉讼请求，理由如下：1.涉案合同因租赁期限届满终止，不存在需要解除的客观事实。2.合同约定恒宾公司在黄盈辉违约并且解除租赁合同后才有权没收履约保证金，恒宾公司要求没收履约保证金没有合同依据。3.保证金是上一手租户叶广良交的，黄盈辉向叶广良支付了包括保证金在内的转手费，恒宾公司同意用保证金抵扣2017年7月到10月的租金和管理费。上述期间，恒宾公司没有向黄盈辉主张费用，也没有要求解除合同，亦反映了恒宾公司同意用保证金抵扣上述款项。4.卫生费600元可用履约保证金抵扣。5.恒宾公司主张的水电费的金额没有依据，不应支持。6.黄盈辉不存在任何违约行为，没有对恒宾公司造成任何损失，不应支付违约金。即使需要支付违约金，恒宾公司主张的计算标准过高，应调整为按国家同期贷款利率进行计算。黄盈辉向本院提出反诉请求：1.恒宾公司向黄盈辉赔偿经济损失87597元；2.反诉诉讼费由黄盈辉承担。事实和理由：合同终止之日即2017年10月30日，恒宾公司未按照合同约定的方式清场或发出清场通知书。其后，双方仍就续租问题进行协商。恒宾公司在未提前通知黄盈辉的情况下，擅自打开涉案商铺的大门，将铺位里面的设备、家具、装修等物品拆除，上述行为缺乏合同依据，恒宾公司应承担损害赔偿责任。恒宾公司答辩称：不同意黄盈辉的全部反诉请求。黄盈辉所称的清理行为并非由恒宾公司作出，且黄盈辉在收到撤场通后7天内没有撤场，已被视为放弃相关权利。另外，黄盈辉无法证明其主张的实际损失。本院经审理认定事实如下：2013年11月8日，涉案商铺的权属人罗俊平与广州恒沃投资管理有限公司签订《委托经营管理合同》，将涉案商铺全权委托广州恒沃投资管理有限公司对外出租及管理，约定委托期限为三年，自2014年11月1日至2017年10月31日止。2015年9月22日，恒宾公司（为承租人、乙方）与广州恒沃投资管理有限公司（为出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落在南沙区环市大道中海达大街3、4、5、6号街1楼至2楼的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2015年9月22日至2017年10月31日。2015年11月23日，恒宾公司（为甲方、出租方）与黄盈辉（为乙方、承租方）签订《南沙·滨海隽城商业广场商铺/柜位租赁合同》（铺号：首层C143F号），约定甲方将座落在广州市南沙区环市大道中海达大街3-6号的滨海隽城商业广场首层C143F号，共计59.85平方米的铺位租赁给乙方经营使用。租赁期限为2015年11月23日起至2017年10月30日止。租金标准及其他承担费用：1.合同期内，甲方负责整个广场的运营管理、营销推广、清洁、代收水电费等服务。第一年租金单价为100元/平方米/月，按铺位建筑面积计算为5985元/月；物业服务费单价为28元/平方米/月（含中央空调、清洁、保安、垃圾转运、绿化保养、公共设施设备的折旧和维修保养以及公共水电费用，不含乙方铺内费用，如工商、税务、自来水、电费等，铺内费用由乙方自行负责），按铺位建筑面积计算为1675.8元/月，先交租后使用。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2015年11月23日至2016年10月31日，月租金1795.5元，2016年11月1日至2017年10月30日，月租金3591元。2.合同签订当天，乙方必须向甲方交付履约保证金11970元以及预交第一个月的租金和物业服务费，共计19630.8元。合同期满乙方如无违约，并已缴清租金和物业服务费、水电费等一切应缴费用后，叁拾天内甲方将履约保证金无息退回给乙方。6.各商铺用水、用电原则上以独立电表计量计收，开放式铺面或条件限制未装电表的按估核值计算。7.落实商铺门前“三包”责任，属于餐饮类的商铺，可自行负责餐饮垃圾的清理或按照100升每桶每月200元向物业公司缴纳清运费，凡逾期缴纳的，视作乙方违约处理。8.每月的第5日为缴交当月租金和物业服务费及缴交上月铺内水电费、空调费的时间。凡逾期缴纳的，乙方必须每日按应缴交金额的5‰向甲方缴付滞纳金，逾期一个月不付清租金和物业服务费及各项应缴费用，视作乙方违约处理，并等同乙方单方面终止合同，甲方有权终止本合同，没收乙方已付的履约保证金，并有权停水停电，收回商铺，追讨租金、物业服务费及各项应缴费用和违约金，之前所收的一切费用作为违约金归甲方所有，不退回乙方。乙方所有入墙入地的固定装修和水电设施同时归甲方所有，甲方不作任何补偿，如商铺内的物品在甲方收回商铺尚有留存，视为乙方放弃该等物品全部权利（包括所有权等），甲方有权作任何处置，乙方不得向甲方主张任何权利。第六条、乙方的责任：17.如乙方逾期10日未能缴足租金及物业服务费及其他各项应缴费用（无论是否已发正式通知催缴），甲方有权停止该商铺的水、电、煤气的供应；如乙方逾期30日未能缴足租金及物业服务费及其他各项应缴费用（无论是否已发正式通知催缴），甲方有权选择在第三方的见证下将乙方铺内的所有货物进行打封、摄像并搬离现场，或选择向乙方发出“清场通知书”，在甲方发出通知后7天内乙方不予清场的，视为乙方放弃商铺内的所有货物物品的全部权利（包括所有权等），并视为授权甲方作任何处置，乙方放弃向甲方主张任何权利。19.乙方在无本合同约定其可解除合同之情形下单方解除合同的，其所交的履约保证金以及本合同剩余租赁期租金转为违约金给甲方，如违约金不足以弥补因乙方的上述行为给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追讨。22.乙方逾期30天不开门营业或一个月不交租金和物业服务费和其他应缴费用，视作乙方违约和单方面终止合同，甲方有权终止本合同，收回商铺，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还。第七条、违约责任：2.乙方违反本合同的规定，或未经甲方同意擅自转租该商铺给第三方或中途擅自解除合同视作乙方违约，甲方有权终止本合同，收回该商铺及乙方应缴租金及其他费用，乙方所交的保证金和一切预缴费用，以及乙方对该物业的装修及代装修费用视作违约金全部归甲方所有，不予退回。第八条、其他事项：3.合同期满前两个月内，双方应将是否续约通知对方，在同等条件下，乙方可优先与甲方签约；合同到期后，在乙方缴清租金和物业服务费及一切费用后，甲方十天内将履约保证金无息退回给乙方，乙方交回商铺，双方签订的租赁合同自然终止。12.有下列情形之一的，合同终止：1）合同期满。2）合同解除。13.在合同终止的当天内，乙方除缴清租金及物业服务费等一切费用外，须按甲方的规定腾空商铺，并将商铺大门等所有锁匙及商铺内的固定装置等设备在完好无缺（正常损耗除外）、可供使用的情况下交回给甲方，经甲方代表检查验收合格后，发出同意离场通知书方可搬离。若乙方未按甲方要求将其所有物件搬离商铺，甲方有权选择在第三方的见证下将乙方铺内的所有货物进行打封、摄像并搬离现场，或选择向乙方发出“清场通知书”，在甲方发出通知后7天内乙方不予清场的，视为乙方放弃商铺内的所有货物物品的全部权利（包括所有权等），并视为授权甲方作任何处置，乙方放弃向甲方主张任何权利。14.乙方在未结清租金和物业服务费、水电费、违约金、滞纳金、赔偿金等各项费用之前，不得将其财物搬离商铺；若乙方自合同终止之日起7天内仍未结清上述费用的，乙方同意甲方有权以乙方留置在商铺内的财产抵偿乙方所欠缴的费用。若乙方的资产不足以抵偿其所欠甲方费用的，甲方有权继续向其追讨。15.合同终止时，甲方对乙方用于商铺装修的投资及在商铺内添附物品不予补偿。合同签订后,恒宾公司交付了涉案商铺，黄盈辉没有向恒宾公司支付2017年7月1日至2017年10月30日的租金、2017年8月1日至2017年10月30日管理费。2017年10月20日，恒宾公司向黄盈辉送达落款日期为2017年10月18日的《关于滨海隽城商铺合同到期撤场的通知》，该通知载明，租赁期限于2017年10月30日到期，恒宾公司不再续签新的租赁合同，黄盈辉应于2017年10月25日前到恒宾公司处办理撤场手续，于2017年10月28日前缴清各项应缴费用，于2017年10月30日腾空商铺，将商铺恢复原状交回等。黄盈辉接到上述通知后，一直没有向恒宾公司腾空交还涉案商铺。2017年11月6日，黄盈辉向广州市公安局南沙区分局金洲派出所报警，广州市公安局南沙区分局金洲派出所制作了相关询问笔录。笔录中，黄盈辉陈述：“……2016年11月份这家物业公司就和我们说可以续租，我们当时也没有想这么多，直到了2017年10月31日广州恒宾物业管理公司就给我们下通知书，说不和我们续签合同了，要求我们3日内搬走，我们就不情愿了，因为本金还没有赚回来，以及转让费15万元。就想和他们物业公司协商续租这方面的问题，直到了11月3日，那边的物业公司就说在风信子离我们大概20米左右的商铺换给我们租，然后到了第二天他们就将昨天答应给我们租的店铺租给其他人了……然后从11月4日开始他们就没再理会我们，而我就想和他们续租，就多次打电话给他们，想要解决这个事情，而他们那边的态度就是直接说没有多余的商铺可以再给我们了，就叫我们快点搬走。直到了11月6日9时许，我来到了店铺，就发现店铺的门锁被人给撬开了，东西都被人搬走了，以及砸坏了……”在本案件诉讼过程中，黄盈辉提供给了叶广良出具的《情况说明》，证明涉案商铺的保证金11970元没有退还给叶广良，三方同意该款项作为黄盈辉向恒宾公司支付的保证金。恒宾公司质证认为该款作为黄盈辉支付的保证金，应予以没收，在庭审辩论终结后要求增加没收保证金11970元的诉讼请求。黄盈辉为证明其欠付的租金、管理费等费用可用保证金进行抵扣，提供了一份落款日期为2020年5月2日的手写《证人证言》，载有：“我是刘月英……是与广州恒宾物业管理有限公司签署租赁合同的实际经营人，租赁的铺号是1107、1108，该铺面位于广州市南沙区环市大道中路海达大街，租赁期限为从2017年11月1日起至2017年10月30日止。因本商场客流严重下滑导致各商户生意不景气，故恒宾公司在2017年年中跟租户协商之后，通知租户上交履约保证金的单据，并告诉租户之后的租金、管理费等费用可用履约保证金进行抵扣。”恒宾公司质证认为此人身份无法核实，故无法确认上述材料的真实性，并提供了三份《欠费催缴通知书》及八份《签收表》，以证明恒宾公司未曾同意黄盈辉用保证金抵扣租金、管理费。其中，两份名为《关于商铺8月份欠费催缴通知书签收表》的表格有黄盈辉的签名，落款日期分别为8月15日、8月19日。黄盈辉质证称其从未签收确认过任何文件，但没有申请对上述材料上的签字进行笔迹鉴定，亦未提供相反证据予以反驳。为证明其反诉主张，黄盈辉提供以下证据：1.落款日期为2017年11月4日的《授权委托书》的照片，该委托书载明：“委托人：罗俊平……受托人：广州恒宾物业管理有限公司……因商铺原商家经营合同到期原因，承租商户不愿意搬迁，特委托受托人作为我本人的委托人，代本人办理与原商家合同终止后的处理事宜：1、代为清理商铺内原租赁商家遗留的物品；2、代为清空商铺。……”2.涉案商铺的正常营业时的照片及反映商铺设备、装修被拆除清理的照片。3.购买用于经营涉案商铺的物资的支出凭证、《房屋装修合同》（含装修报价单）及自行制作的《粤昧开心花甲风信子店（店面设备、物品清单）》。本院认为：恒宾公司与黄盈辉签订的《南沙·滨海隽城商业广场商铺/柜位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行。恒宾公司向黄盈辉交付了涉案商铺，履行了合同义务。黄盈辉主张租赁期间双方同意以保证金抵扣租金、管理费等费用，其无需支付上述费用，但未能相关提供证据予以证明。故对于该抗辩意见，本院不予支持。黄盈辉至今仍未支付诉请期间的租金、管理费，构成违约。关于合同解除的问题。该合同约定租赁期从2014年11月1日至2017年10月30日，合同于2017年10月30日到期后，双方未对续租达成一致意见，也没有办理续租手续，双方合同实际已经到期终止。故恒宾公司要求确认该合同于2017年10月30日解除缺乏事实依据，本院不予以支持。关于保证金的问题。恒宾公司已经撤回没收保证金的诉讼请求，在庭审辩论终结后，恒宾公司又申请增加该项诉讼请求，故本院对该项请求不予接纳。关于租金、管理费的问题，恒宾公司要求黄盈辉支付2017年7月1日至2017年10月30日的租金8379元，未超过合同约定的租金计算标准，黄盈辉应予以支付。根据合同约定的管理费计算标准，2017年8月1日至2017年10月30日的管理费应为4973.34元（按照1675.8元/月×2个月＋1675.8元/月÷31天×30天）。根据合同，涉案租赁合同已履行完毕，没收保证金的条件未成就，恒宾公司无权没收涉案商铺的保证金。黄盈辉在本案中主张用保证金扣减租金、管理费，可予准许。故保证金11970元应抵减租金及部分管理费，扣减后黄盈辉最终还需向恒宾公司支付管理费1382.34元，恒宾公司此项请求超出部分，本院不予支持。关于租金、管理费的违约金的问题，恒宾公司主张以上述欠款为本金，按每日5‰的标准计算，自2017年10月31日起计至实际付清之日止。合同约定逾期缴纳租金和物业服务费须每日按应缴交金额的5‰向恒宾公司支付滞纳金。黄盈辉主张违约金计算标准过高，应予以调整。对于租金的违约金，应以8379元为本金，从2017年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算。违约金应以本金为限。对于可予抵扣的管理费的违约金，以3591元为本金，从2017年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算；对于剩余管理费的违约金，以1382.34元为本金，从2017年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至该款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算。违约金以本金为限。关于卫生费及其违约金的问题，恒宾公司要求黄盈辉支付卫生费600元，黄盈辉对该款的数额没有异议，故对于该诉请，本院予以支持。恒宾公司主张逾期缴纳卫生费所产生的滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于水电费及其违约金的问题，在恒宾公司未能提供证据证明涉案商铺实际产生的水电费数额，应承担不利的法律后果，故本院对恒宾公司该部分诉讼请求不予支持。对于水电费违约金的诉请，本院亦不予支持。关于损失赔偿的问题。恒宾公司于2017年10月20日向黄盈辉送达《关于滨海隽城商铺合同到期撤场的通知》，根据合同相关约定，黄盈辉逾期不腾空交还商铺，视为放弃涉案商铺内的所有货物物品的全部权利。黄盈辉提供的《授权委托书》没有原件予以核对，委托书内容显示涉案商铺的权属人委托恒宾公司实施清场，亦不能证明其主张的事实。故对于黄盈辉的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄盈辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州恒宾物业管理有限公司支付2017年8月1日至2017年10月30日的管理费1382.34元；二、被告（反诉原告）黄盈辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州恒宾物业管理有限公司支付逾期支付2017年7月1日至2017年10月30日租金8379元的违约金（以8379元为本金，从2017年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算。违约金以本金为限）；三、被告（反诉原告）黄盈辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州恒宾物业管理有限公司支付逾期支付2017年8月1日至2017年10月30日的管理费4973.34元的违约金（对于可予抵扣的管理费的违约金，以3591元为本金，从2017年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算；对于剩余管理费的违约金，以1382.34元为本金，从2017年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至该款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算。违约金均以本金为限）；四、被告（反诉原告）黄盈辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州恒宾物业管理有限公司支付卫生费600元；五、驳回原告（反诉被告）广州恒宾物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄盈辉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费2542.01元（本诉受理费1547.05元，反诉受理费994.96元），原告（反诉被告）广州恒宾物业管理有限公司负担1507.72元，被告（反诉原告）黄盈辉负担1034.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年七月三十一日书记员 成涵真