北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初58703号原告：北京牡丹风情物业管理有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路**产业基地办公楼**-53。法定代表人：陈新太，总经理。委托诉讼代理人：刘恋，北京市清华源律师事务所律师。被告：杨永嘉，男，1978年11月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京牡丹风情物业管理有限公司（以下简称牡丹风情物业公司）与被告杨永嘉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牡丹风情物业公司委托诉讼代理人刘恋与被告杨永嘉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牡丹风情物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告自2009年4月1日至2018年3月31日物业服务费18530.1元；2、请求法院判令被告支付原告物业服务费滞纳金6890.3元（暂计算至2019年1月11日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年5月25日，北京市裕发东瑞房地产开发有限公司（甲方，以下简称裕发东瑞公司）与北京水韵风情物业管理有限公司（乙方，以下简称水韵风情公司）、原告签订了《三方协议书》，约定：甲、乙双方原签署的《花园公寓前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对该花园公寓（海淀区花园东路甲32号）之前期物业进行管理，现甲乙双方均同意解除双方签署的《花园公寓前期物业服务合同》，甲方将花园公寓的前期物业服务事宜另行委托丙方进行管理。同日原告与裕发东瑞公司签订了《前期物业服务合同》，约定将花园公寓项目委托原告实行物业管理；物业服务期限自合同生效之日起至业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效止；约定物业服务费价格为3.48元/月/平方米，由原告按年向业主收取，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应交费用的万分之二。上述合同及协议签订后，原告开始对花园公寓提供物业服务。2011年，原告主动将物业服务费调低到2.98元/月/平方米，从2011年开始，花园公寓均按该标准收取物业管理费。原告进驻该小区后，依约给全体小区业主提供了优质高效的物业服务，绝大部分业主对原告的服务表示认可并按时交纳物业服务费，被告身为花园公寓×（面积55.49平方米）的业主，却拒绝交纳物业服务费。原告认为被告虽未直接与原告签订物业服务合同，但其实际接受了原告的物业服务，与原告形成了事实上的物业服务合同关系，故应履行交纳物业服务费的义务。被告2009年至2017年共计欠缴18530.1元，并由此产生滞纳金6890.3元。综上所述，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至法院提起诉讼。被告杨永嘉辩称：这期间的费用我确实没交，原因在于：第一，与我签订前期物业合同的不是原告而是水韵风情公司，我多次找到原告要求签合同，对方拒不签协议。第二，原告三方协议中的公章是私刻的，是虚假诉讼。第三，原告主张的2009年至2016年物业服务费的诉讼时效已经过了。第四，原告声称事实管理，事实管理的前提是合法取得物业管理权，但是原告非法取得，所以没有事实管理。第五，原告未对我进行物业服务，经常对我断水断电断暖气。故我不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及无异议的证据，本院认定事实如下：杨永嘉系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为55.49平方米。杨永嘉未交纳2009年4月1日至2018年3月31日的物业服务费。2010年5月25日，裕发东瑞公司（甲方）与水韵风情公司（乙方）、牡丹风情物业公司（丙方）签订了《三方协议书》，约定：甲、乙双方原签署的《花园公寓前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对该花园公寓（海淀区花园东路甲32号）之前期物业进行管理，现甲、乙双方均同意解除双方签署的《花园公寓前期物业服务合同》，甲方将花园公寓的前期物业服务事宜另行委托丙方进行管理；丙方同意乙方在2010年5月31日以前对花园公寓已经收取的物业费归乙方所有，甲乙双方均同意自本协议生效之日起，丙方追回原业主所欠的物业费和供暖费及其它应收费用，均归丙方所有，乙方不得以任何理由向丙方主张。同日，牡丹风情物业公司（乙方、受委托方）与裕发东瑞公司（甲方、委托方）签订了《前期物业服务合同》，双方约定：甲方将花园公寓项目委托乙方实行物业管理；物业类型为商业、公寓；坐落于北京市海淀区北太平庄路；物业服务期限自本合同生效之日起至业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效止；合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费价格为3.48元/月/平方米，由乙方按年向业主收取；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之二。上述合同及协议签订后，牡丹风情物业公司开始对花园公寓提供物业服务。2010年6月10日，牡丹风情物业公司在小区内张贴公告，告知花园公寓小区业主该公司开始进行物业服务。2010年6月12日，花园公寓业主委员会筹委会发出《公示》，其中载明物业代表为牡丹风情物业公司经理。2010年6月28日，牡丹风情物业公司在小区内张贴公告，告知花园公寓小区业主尽快与该公司签署物业管理服务合同。2010年11月3日，北京市海淀区人民政府花园路街道办事处（以下简称街道办事处）做出海淀区花园路街道业备【2010】第002号业主委员会成立/换届备案单（以下简称成立备案单），认定花园公寓业委会提交的材料齐全，符合首次业主大会召开、决议的法定程序，符合成立备案要件，有效期2010年11月3日至2013年11月2日。2011年，牡丹风情物业公司将物业服务费调整为2.98元/月/平方米。2011年7月26日，牡丹风情物业公司就上述物业服务合同在北京市住房和城乡建设委员会备案。2011年11月7日，本院就原告花园公寓小区某业主不服被告街道办事处及第三人业主委员会备案一案作出一审判决，撤销街道办事处做出的成立备案单。街道办事处及业主委员会不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2011年12月8日判决驳回上诉，维持一审判决。此后，花园公寓小区未重新成立业主委员会。2014年3月，山东神采物业管理有限公司诉至本院，以其已与花园公寓业主大会签订了《花园公寓物业服务信托契约》为由，要求被告牡丹风情物业公司撤离花园公寓物业管理区域，移交全部物业管理用房及公共设施设备。本院于同年6月13日作出民事裁定书，驳回了山东神采物业管理有限公司的起诉。庭审中，牡丹风情物业公司主张前期物业服务合同及三方协议原件可能遗失现在找不到，但之前的诉讼向法院出示过，其提供物业服务的事实有生效判决确定，对此提交（2015）海民初字第10188号、第10183号民事判决书，证明该公司与小区其他业主的物业服务合同纠纷已经法院生效判决认定，该公司为花园公寓物业服务方，业主应履行交纳物业服务费的义务，其有权收取物业费。杨永嘉对此不予认可，称其大概在2011年前后曾在牡丹风情公司担任总经理，听到牡丹风情公司讨论做个假的物业服务合同及三方协议，一般业主不懂这些，然后通过法院胜诉判决来做证据。牡丹风情公司对此不予认可。杨永嘉对其辩称主张未提交证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据牡丹风情物业公司提供的证据可以确认该公司系花园公寓小区的物业管理企业并为小区提供了物业服务，杨永嘉作为小区业主虽未直接与牡丹风情物业公司签订物业服务合同，但其实际接受了该公司的物业服务，与该公司形成了事实上的物业服务合同关系，故应履行交纳物业服务费的义务。杨永嘉并未提交充分证据证明牡丹风情物业公司并非该小区的物业服务企业，故其抗辩理由本院不予采信。对于杨永嘉提出的诉讼时效抗辩，本院认为，根据前期物业服务合同及三方协议的约定，涉案房屋所在小区的物业服务费按年收取，故每年物业服务费的诉讼时效期间应自次年6月1日起计算。《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，2015年5月31日以前物业服务费的诉讼时效应适用二年诉讼时效的规定，2015年6月1日之后物业服务费的诉讼时效应适用三年诉讼时效的规定。诉讼时效制度的目的在于促使权利人积极行使权力，以稳定法律秩序、维护交易安全。物业服务虽具有一定的连续性，在诉讼时效期间上不宜过于苛刻，但并不等同于在此类案件中不适用诉讼时效期间的规定。本案中牡丹风情公司未就诉讼时效问题提供有效证据予以证明，故应当认定2009年4月1日至2015年5月31日物业服务费已超过诉讼时效，故对该部分请求本院不予支持。现牡丹风情公司要求杨永嘉交纳2015年6月1日至2018年3月31日的物业服务费的物业服务费，理由正当，证据充分，本院对此予以支持；要求杨永嘉支付滞纳金，因该小区自2010年起就有关业主委员会的成立、选聘物业公司等问题产生纠纷并进行诉讼，杨永嘉在上述问题不确定的情况下未按期缴纳物业服务费情有可原，故本院对该项诉求不予支持。杨永嘉之辩称，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、杨永嘉于本判决生效后7日内给付北京牡丹风情物业管理有限公司2015年6月1日至2018年3月31日的物业服务费5456.9元；二、驳回北京牡丹风情物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果杨永嘉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元（北京市牡丹风情物业管理股份有限公司已预交），由北京市牡丹风情物业管理股份有限公司负担168元，已交纳；由杨永嘉负担50元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判长  王**鸽审判员  郭文成审判员  赵安康二〇二〇年七月二十七日书记员  罗 莎