云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3329号上诉人（一审被告）：肖天龙，男，汉族，1978年9月5日生，住址云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：鲁有林、陈天慧，云南广度佰佳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：安宁市慈云寺，住所地云南省昆明市安宁市县街街道云龙山。负责人：释净智（冯文革），系慈云寺主持。委托诉讼代理人：杜晓秋、王佳奇（实习），云南上首律师事务所律师。上诉人肖天龙与被上诉人安宁市慈云寺因租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人肖天龙不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：双方签订的租赁合同合法有效，被上诉人原负责人与上诉人商谈修建寺院排水系统、水源保护坝体、安装钢管等项目，双方达成一致，上诉人分五次为被上诉人施工上述工程，被上诉人应支付上诉人工程款，之后又产生苗木抵款，这些费用经双方协商，从上诉人应支付给被上诉人的租金中抵扣。双方对于工程款、苗木款抵扣租金是真实的，所以上诉人才未实际交纳租金，现被上诉人换了负责人，但不能对原负责人承诺并同意抵扣租金的事不承认，上诉人不欠被上诉人租金。被上诉人要求解除合同支付租金归还土地，没有事实及法律依据，请求予以驳回。租赁合同约定租金不低于每年一付，每年租金形成独立债务，故被上诉人主张2013至2017年的租金已超过法定诉讼时效。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人安宁市慈云寺答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。安宁市慈云寺向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告双方于2011年12月20日签订的《慈云寺土地租赁合同》，并归还承租土地。2、请求人民法院依法判令被告支付拖欠租金100.5万元（截止2019年9月30日），并承担违约金54万元，逾期利息总额15.0575万元（以上总计：169.5575万元）；3、请求人民法院依法判令被告支付从《慈云寺土地租赁合同》解除之日起至实际归还土地之日止按照18万元/年计算的土地占有费；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认的本案事实：2011年12月20日，原、被告双方签订《慈云寺土地租赁合同》，双方约定将慈云寺和县街镇政府签订的《土地使用合同协议》范围内的土地和相关资源转让给肖天龙使用管理。承包经营期限为15年，自2012年1月1日起至2026年12月31日止。该土地的承包金160000元/年。付款方式双方根据实际情况协商（确保不低于每年一付）。同时约定租金上调方式、双方的权利和义务、合同的变更和解除及违约责任等。2012年被告支付原告第一年租金16万元，2018年1月31日原告收到被告委托云南博艺园林绿化工程有限公司支付地租款8万元，2019年2月1日被告缴纳13万元租金。2019年8月19日，原告以被告长期拖欠租金为由起诉至一审法院，请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告双方于2011年12月20日签订的《慈云寺土地租赁合同》，并归还承租土地。2、请求人民法院依法判令被告支付拖欠租金100.5万元（截止2019年9月30日），并承担违约金54万元，逾期利息总额15.0575万元（以上总计：169.5575万元）；3、请求人民法院依法判令被告支付从《慈云寺土地租赁合同》解除之日起至实际归还土地之日止按照18万元/年计算的土地占有费；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十二条规定：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告双方于2011年12月20日签订的《慈云寺土地租赁合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，对双方具有约束力，双方应严格按照约定履行。《慈云寺土地租赁合同》中约定：“二、承包经营期限为15年，自2012年1月1日至2026年12月31日止。三、承包金及交付方式：1、该土地承包金为160000元/年；2、付款方式双方根据事实情况协商（确保不低于每年一付）；3、租金上调方式为积极发展政策，自合同签订之日起租期每满五年则租金在签约时双方约定的基础上上调一次为20000元；4、本协议签署时，乙方（肖天龙）应在双方约定的时间内支付给甲方（安宁市慈云寺）一年土地承租费。”因被告未按时履行交纳土地承租金的义务，原告要求解除双方签订《慈云寺土地租赁合同》及归还承租土地的诉讼请求，依法有据，予以支持，解除时间确定为2019年12月30日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于本案中被告所欠土地承租费用，根据双方提交的证据，原告2012年1月1日至2016年12月30日止应收租金为：5年×16万元/年=80万元；2017年1月1日至2019年12月30日止应收租金为3年×18万元/年=54万元；合计：134万元。扣除被告2012年缴纳的第一年租金16万元、原告认可的2018年1月31日由被告委托云南博艺园林绿化工程有限公司支付的8万元地租及2019年2月1日由被告支付的慈云寺土地承包款13万元，合计37万元。被告尚未支付原告土地承包租金为：134万元-37万元=97万元。被告要求以其做工程抵扣土地承包租金主张，因原告不愿意抵扣，且此主张属另一法律关系调整的范畴。对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，因签订《慈云寺土地租赁合同》原告方的前任主持和被告之间存在土地承租款与工程款混淆不清，管理不明，对此双方均存在不规范管理行为，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告安宁市慈云寺与被告肖天龙签订的《慈云寺土地租赁合同》于2019年12月30日解除，并归还承租土地。二、由被告肖天龙于本判决生效后十五日内支付原告安宁市慈云寺土地承租款970000元（大写人民币：玖拾柒万元整）。三、原告安宁市慈云寺的其它诉讼请求不予支持。二审中，上诉人提交以下两组证据：一、现场踏勘记录一份，欲证实上诉人在租赁场地施工以及种植苗木的情况，被上诉人质证认为，对于上诉人施工的情况不予认可对于种植苗木的情况予以认可。二、两名证人证言，1、证人吕某证言，证人系被上诉人前主持，其陈述被上诉人提交的七份协议系证人吕某2019年向上诉人统一出具的，吕某认为七份协议的内容真实，其认可上诉人为被上诉人施工相关工程以及苗木损失抵款的事实，但吕亚晋宝于2018年7月已不再担任被上诉人的主持。2、证人马某的证言，该证人系工程施工人员，其陈述2013年2014年为上诉人聘请修建过引水工程，引水工程为修建的坝塘取水用，水用于苗圃的浇灌。被上诉人对上述证人证言质证认为，吕某出具的七份协议内容不真实，其出具七份协议时已不是被上诉人的主持故无权出具协议，不能证实抵扣的事实。马某施工的工程并不是为被上诉人使用而修建的，是上诉人自己的行为。本院经审查认为，上述证据真实有效，证人到庭作证陈述，证据形式符合法律规定，本院依法作为证据予以采信。但对证明效力的评判将在下文予以综合评述。双方当事人对一审审理确认的事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：涉案租赁合同是否应当解除，上诉人欠付的租金金额及诉讼时效应如何认定？本院认为：依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，首先，双方当事人签订的租赁协议系在平等自愿的基础上签订，内容系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。上诉人作为承租人的基本合同义务系按时支付租金，现双方均认可，上诉人已支付的租金为2012年的16万元，2018年的8万元以及2019年的13万元，其余的租金未支付，但上诉人主张以被上诉人前主持吕某出具的七份协议约定的款项来抵偿尚未支付的租金，对此，被上诉人不予认可，本院认为，根据七份协议的内容以及二审中吕某的证言来看，该七份抵款协议系吕某于2019年事后统一补写的，协议仅有其个人签字并无被上诉人盖章确认，七份抵款协议针对的内容所发生的时间均在2019年之前不同的年份，而对于每份协议中所载明的事项是否真实产生上诉人并无充分的证据予以印证，故在此情况下，本院认为吕某在出具七份抵款协议时已不是被上诉人的法定代表人其无权代表被上诉人作出认可抵款的意思表示，且协议所载明的内容亦无其他相应的证据予以印证，被上诉人对此亦不予认可，本院对该七份抵款协议不予采信，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。其次，对于上诉人尚欠的租金金额及被上诉人的诉请是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”；《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”；第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”；第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”；本案中，上诉人主张被上诉人支付租金的诉请已超过诉讼时效，本院认为，租赁合同约定“租期自2012年1月至2026年12月，租金为每年16万元，付款为不低于每年一付，每满五年上调一次租金2万元”，据此，上诉人在租期内应按年向被上诉人支付租金，现上诉人尚欠的租金为2013年至2016年每年16万元以及2017年18万元，2018年10万元，2019年5万元。对此，根据上述法律及司法解释的规定，租金支付根据民法通则的规定诉讼时效为一年，故在民法总则施行之日即2017年10月1日之前，本案支付租金的诉讼时效适用一年期的为2013年至2015年度的租金，在此期间被上诉人无证据证实诉讼时效有中止、中断或延长的情形，故此三年度的租金已超一年的诉讼时效，本院不予支持。2016年度的租金的诉讼时效在民法总则施行之日即2017年10月1日尚未满一年，故应适用三年诉讼时效，此后2017年度至2019年度的租金诉讼时效适用三年期限，故自2016年的租金并未超过法定三年的诉讼时效，上诉人应支付尚欠的租金即2016年度16万元、2017年度18万元、2018年度10万元、2019年度5万元，共计49万元。因上诉人长期拖欠租金的违约行为，故被上诉人要求解除租赁合同于法有据，本院依法予以支持。现涉案场地仍由上诉人占用，故合同解除后上诉人应向被上诉人返还租赁场地，并支付自2020年1月1日起至返还场地之日止的占用费（按年租金18万元的标准支付）。至于被上诉人主张违约金及逾期利息的问题因其未对此提起上诉，系其自行处分诉讼权利的行为，本院对此予以确认。综上，上诉人的上诉请求成立的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，判决结果不当，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2207号民事判决；二、解除安宁市慈云寺与肖天龙签订的《慈云寺土地租赁合同》，肖天龙于本判决生效之日起三十日内返还承租土地；三、肖天龙于本判决生效之日起十日内向安宁市慈云寺支付2016年1月1日至2019年12月31日欠付的租金49万元，并支付自2020年1月1日起至实际返还场地之日止以年租金18万元计算的占用费。四、驳回安宁市慈云寺的其他的诉讼请求。一审案件受理15168元，二审案件受理费15168元，共计30336元，由安宁市慈云寺承担75%即22752元，由肖天龙承担25%即7584元。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年七月十五日书记员  王 欣