阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初38号原告：阳江市盈信物业服务有限公司。住所地：阳江市江城区***********（确认的送达地址：佛山市顺德区***********）。法定代表人：薛国佳，该公司经理。委托诉讼代理人：叶添良，广东粤高律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭远光，广东粤高律师事务所律师。被告：阳江市江城区***餐厅。住所地：阳江市江城区*******。经营者：李运卓，男，1962年8月出生，汉族，住阳江市阳东区****************。公民身份号码：440************016。被告：李运卓，男，1962年8月出生，汉族，住阳江市阳东区****************。公民身份号码：440************016。原告阳江市盈信物业服务有限公司诉被告阳江市江城区***餐厅、李运卓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，本案在审理过程中，受新冠肺炎疫情影响，被告李运卓以其在北京，不便前来开庭为由，申请暂缓审理，本院于2020年3月17日对本案中止诉讼。在疫情解除后，于2020年7月21日对本案恢复诉讼，并于该日公开开庭进行了审理。原告阳江市盈信物业服务有限公司的委托诉讼代理人叶添良到庭参加了诉讼，被告阳江市江城区***餐厅、李运卓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告阳江市盈信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告阳江市江城区***餐厅签订的《盈信广场（阳江）物业管理合同》于2019年7月31日解除；2、被告阳江市江城区***餐厅立即向原告支付物业管理费、水电费8102.47元及违约金6582.22元（违约金以每月物业管理费、水电费为本金分笔计算，按照日利率5‰暂计算至2019年11月21日，2019年11月22日起至实际付清日的滞纳金依法另计）；3、被告李运卓对被告阳江市江城区***餐厅的债务承担连带责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告阳江市江城区***餐厅于2019年2月28日签订《盈信广场（阳江）物业管理合同》，双方在合同中约定，由被告阳江市江城区***餐厅向业主阳江市盈信房产开发有限公司租赁位于阳江市江城区*******阳江盈信广场商业中心1层111、112、113号商铺。被告阳江市江城区***餐厅同意原告向其提供物业服务。该商铺租用面积为139.08㎡，物业管理费按照1391元/月标准收取。被告须于每月15日前向原告全额支付当月管理费及上月水、电费。自2019年5月16日起，被告开始拖欠管理费及水电费，原告多次向被告催收，于2019年7月3日向被告发送《催缴费用通知》，通知其缴纳拖欠的费用且告知其后果，被告签收文件后仍置之不理，消极对待。原告于2019年7月26日向被告发送《解除合同通知书》，正式致函被告于2019年7月31日解除合同，要求缴清欠款及交还商铺。截止至2019年7月31日，被告拖欠费用已达76天。根据合同第十条第五点约定，被告上述行为属于根本违约行为。据此，原告有权终止本合同并没收管理费保证金，将商铺（场地）另行出租，暂扣被告所有物资、设备、设施等，每日按应付款5‰向被告收取违约金。经统计，截止至2019年7月31日，被告阳江市江城区***餐厅共拖欠原告物业管理费4173元、水电费3929.47元。其中，拖欠2019年物业管理费明细如下：5月1391元、6月1391元、7月1391元。拖欠2019年水电费明细如下：4月1600.32元、5月1837.60元、6月491.55元。上述拖欠费用共产生违约金：6582.22元。被告李运卓作为被告阳江市江城区***餐厅的经营者，依法应对被告阳江市江城区***餐厅的债务承担连带责任。被告阳江市江城区***餐厅、李运卓未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年2月28日，原告（甲方）与被告阳江市江城区***餐厅（乙方）签订了《盈信广场（阳江）物业管理合同》，合同主要约定：乙方承租了阳江市盈信房产开发有限公司的阳江市**********111、112、113号商铺，在租赁期间接受和配合甲方的物业管理工作，合同期限从2019年3月1日起至2022年3月31日止，管理费按139.08平方米计算，每月应缴管理费1391元，乙方须在本合同签订当日与银行签订代扣协议，各项缴费交由银行代扣缴纳，每月第15日为管理费缴付日，银行会在每月第15日进行扣缴，如果乙方账号余额不足导致扣费失败则视为逾期未缴费，每迟延1日应按未缴数额的5‰向甲方支付违约金；乙方同意自行承担承租范围内每月消耗的有关水、电费及甲方转供过程中设施设备的合理损耗，并将依甲方派发的“每月缴费清单”所列期限交纳上月水、电费，乙方如有异议，应于收到“每月缴费清单”之日起三天内提出书面复核申请，否则视乙方确认无误；乙方向甲方支付合同保证金2782元，……等。其中合同第九条合同的变更、解除约定：1、经甲乙双方同意，可以变更或解除本合同；2、在甲乙双方任何一方违反租赁合同的约定，导致租赁合同解除时，本合同及所有补充协议同时终止，甲乙双方的物业管理关系因此而解除。第十条违约责任约定：乙方未按合同约定期限向甲方缴纳管理费、水电费的，视为乙方违约，甲方有权根据乙方的违约情节，采取下列措施：乙方逾期缴纳管理费用、公摊费用、保证金、装修保证金等费用，乙方应按应付款5‰/日的标准向甲方支付违约金；乙方逾期缴纳相关费用超过15日的，视为乙方根本违约，甲方有权终止本合同，没收管理费保证金，将商铺另行出租，并有权暂扣乙方所有物资、设备、设施等。合同签订后，原告按约定为被告阳江市江城区***餐厅提供物业管理服务，但被告阳江市江城区***餐厅从2019年5月份起未向原告缴纳物业管理费及水电费，截至2019年7月31日，被告阳江市江城区***餐厅拖欠原告5至7月份的物业费共4173元（1391元/月×3月），4至6月份的水电费分别是1600.32元、1837.60元和491.55元，合共8102.47元未付，原告多次向被告催缴无果。2019年7月26日，原告按合同约定的通信地址向被告邮寄《解除合同通知书》，被告李运卓签收。被告阳江市江城区***餐厅是个体工商户，经营者是被告李运卓。另查明，2020年1月2日，本院受理了原告阳江市盈信房产开发有限公司起诉被告阳江市江城区***餐厅、李运卓房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2020）粤1702民初43号]，该案生效判决已确认被告阳江市江城区***餐厅与阳江市盈信房产开发有限公司确认双方签订的《租赁合同》于2019年7月31日解除。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告阳江市江城区***餐厅签订的《盈信广场（阳江）物业管理合同》没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。根据合同的约定，租赁合同解除时，双方的物业管理关系也因此解除，被告在另案中已确认租赁合同于2019年7月31日解除，故原告请求确认双方签订的物业管理合同于2019年7月31日解除，本院予以支持。被告阳江市江城区***餐厅拖欠原告5至7月份的物业费共4173元（1391元/月×3月），4至6月份的水电费共3929.47元，合共8102.47元未付，因此，原告请求被告阳江市江城区***餐厅支付物业管理费、水电费，合法有据，本院予以支持。对于原告请求被告支付违约金的问题。虽然合同约定每月第15日为管理费缴付日，逾期缴纳按日5‰的标准支付违约金，但该违约金约定明显过高，本院酌情调整为以被告每月所欠的物业管理费、水电费为基数，从当月的16日起按年利率6%计算至付清之日止。被告李运卓是被告阳江市江城区***餐厅（个体工商户）的经营者，原告请求被告李运卓对被告阳江市江城区***餐厅的债务承担连带责任，本院予以支持。被告阳江市江城区***餐厅、李运卓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告阳江市盈信物业服务有限公司与被告阳江市江城区***餐厅于2019年2月28日签订的《盈信广场（阳江）物业管理合同》于2019年7月31日解除；二、限被告阳江市江城区***餐厅在本判决生效之日起十日内支付物业管理费、水电费合共8102.47元及违约金（以被告每月所欠的物业管理费、水电费为基数，从当月的16日起按年利率6%计算至付清之日止）给原告阳江市盈信物业服务有限公司；三、被告李运卓对被告阳江市江城区***餐厅的债务承担连带责任；四、驳回原告阳江市盈信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取83元（原告已预交），由被告阳江市江城区***餐厅、李运卓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二〇年七月二十七日书记员  苏壁映附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。