内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2020）内0402民初233号原告：吴迪，女，1986年4月2日出生，公民身份号码×××，蒙古族，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人：史雅泓，内蒙古正勋律师事务所律师。被告：宫向轩，女，1992年5月1日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，住赤峰市。被告：王淼，男，1990年12月14日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，住赤峰市。二被告共同委托诉讼代理人：富开宇，内蒙古源生律师事务所律师。原告吴迪与被告宫向轩、王淼房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴迪的委托诉讼代理人史雅泓，被告宫向轩、王淼的委托诉讼代理人富开宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴迪向本院提出诉讼请求：1、判令二被告偿还原告代缴的取暖费51036元；2、二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：二被告系夫妻关系，2018年3月19日，我作为出租方，被告宫向轩作为承租方，双方签订《宾馆租赁合同书》，合同约定与租赁物有关的费用由被告承担，后双方解除了合同并于2019年3月5日和公证处一起对宾馆进行了公证交接。交接后我发现租赁期间产生取暖费51036元被告未交付，因我为租赁房屋业主，曾于2018年9月27日代被告缴纳取暖费51036元。我认为，因租赁房屋由被告承租并使用，被告理应承担房屋取暖费，由我代缴的取暖费51036元，被告应该归还。综上所述，为维护我的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告诉讼请求。被告宫向轩、王淼共同答辩称，2018年8月28日原告吴迪起诉我方房屋租赁合同纠纷一案，该案己作出判决，当时原告的诉讼请求中包括给付承租期间产生的费用，该案判决驳回了原告吴迪的该项诉讼请求。2018年起诉时的案号为（2018）内0402民初5437号。2019年4月1日，我方作为原告起诉吴迪房屋租赁合同纠纷一案，吴迪在该案中于2019年4月11日提出反诉，反诉请求中包括要求王淼、宫向轩支付2019年3月5日前的全部费用12390元，该判决驳回吴迪的反诉请求，该案案号为（2019）内0402民初2091号，吴迪对2091号判决不服提起上诉，赤峰市中级人民法院2019年9月30日作出（2019）内04民终3788号民事判决，驳回吴迪上诉，维持（2019）内0402民初2091号民事判决结果。2019年11月18日吴迪向内蒙古高级人民法院申请再审，内蒙古高级人民法院于2019年12月13日作出（2019）内民申4846号民事裁定驳回吴迪的再审申请。从2018年8月28日原告吴迪提起房屋租赁合同纠纷起诉到2019年12月13日内蒙古高级人民法院驳回原告吴迪的再审申请，人民法院对原被告双方因房屋租赁合同导致的全部纠纷已经处理完毕，原告提起的本案诉讼当事人、案由、诉讼请求与法院已经生效的判决一致，本案如果做出实体判决，判决结果将实质否定前诉裁判结果。根据民事诉讼一事不再理、案结事了的审判原则，原告提起的本案诉讼应该裁定驳回。另外，原告交纳取暖费用在先，提起房屋租赁合同纠纷在后，原告在2018年和2019年4月11日的诉讼中均没有提出取暖费的诉讼请求，由此证明原、被告双方对于取暖费的交纳没有争议。我们对案涉宾馆承租、占有、经营、使用的期限从2018年4月1日开始至2018年8月19日结束仅仅4个月19天，2018年的供暖从2018年10月15日开始，我方在供暖期根本没有占有、使用宾馆，所以案涉宾馆2018年10月15日至2019年4月19日期间的取暖费应该由原告承担。综上所述，请求人民法院判决驳回原告吴迪的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：涉案租赁物产生的纠纷，双方当事人均向本院提起过诉讼。2018年8月29日吴迪作为原告以房屋租赁合同纠纷为由将被告宫向轩、王淼诉至本院，宫向轩、王淼亦提出反诉。2019年1月11日本院作出（2018）内0402民初5437号民事判决书。在该判决书中吴迪提出诉讼请求为：1.解除原告与被告宫向轩签订的宾馆租赁合同书；2.二被告立即腾退承租原告的赤峰鑫宝商务宾馆，并向原告交还租赁标的物移交清单标明的物品、设施设备等，同时支付违约金30万元，并给付承租期间产生的水、电等费用暂计10000元；3.二被告赔偿原告物品损失80000元（最终以评估鉴定结论为准）；4.二被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告吴迪自愿撤回诉讼请求第1项、诉讼请求第2项中关于腾退房屋及移交物品、设施设备的内容及诉讼请求第3项，明确诉讼请求为：二被告支付违约金30万元，并给付承租期间产生的水费9953元、电费6310元（截止时间为2018年11月13日）。被告宫向轩提出反诉请求为：1.解除双方签订的宾馆租赁合同书，吴迪返还宫向轩租金183210元、保证金30000元、有线电视费网费6379元；2.吴迪承担诉讼费用。该判决审理查明的事实为：“2018年3月19日，原告吴迪（出租方、甲方）与被告宫向轩（承租方、乙方）签订宾馆租赁合同书，主要约定：“甲方因经营所需，现决定将其经营的具有财产所有权的赤峰市红山区桥北物流园区万商街18号赤峰鑫宝商务宾馆（以下简称鑫宝宾馆）出租，乙方决定承租。租赁标的物的范围：鑫宝宾馆客房部所有房屋、鑫宝宾馆大堂所有房屋、客房部房屋内现有全部经营设施和大堂内所有经营设施。租赁期限为二年，自2018年4月1日至2020年3月30日止，合同正式履行时间为合同签字生效之日即2018年4月1日。年租金30万元，由乙方按年支付。双方约定租赁标的物的交付时间为2018年3月19日，交付方式为双方现场清点、登记造册移交，移交表为合同的附件，与合同具有同等效力。租赁期间承租物的水费、电费、卫生费、排污费以及相关部门今后可能新增的与租赁标的物有关的所有费用均由乙方如数、按期承担交纳。乙方负有合同有效期内不得将甲方出租的租赁物转租第三人或者将甲方的租赁标的物作为他项权利的质押物、担保物，否则承担违约责任。合同一经签订，非经甲、乙双方协商同意，乙方不得单方变更和解除，否则视为上述行为实施方根本性违约，违约方因此必须向守约方给付合同项下租金总额50%的违约金。乙方在合同履行期间，不得将甲方的租赁标的物转租第三人或者作为他项权利的担保标的物出质、抵押与第三人，否则视为乙方根本性违约，乙方因此承担违约行为后果，并向甲方按租赁物的租金总额的双倍支付违约金。乙方应向甲方交纳租赁标的物保证金3万元，作为协议以及租赁标的物履约保证金，此保证金不计息，合同期满甲乙双方就合同内租赁标的物移交完毕后，甲方应退还乙方所交纳保证金的全额。合同未尽事宜，由甲、乙双方在履行过程中另行协商签订补充合同，补充合同与本合同具有同等效力。”合同并附租赁标的物移交清单。2018年4月1日，原告吴迪（甲方）与被告宫向轩（乙方）签订补充协议，主要约定：“甲方将租赁标的物赤峰鑫宝商务宾馆的经营权移交乙方使用，甲方对租赁标的物享有绝对的所有权，乙方负有在本合同有效期限内对可能发生的公共卫生、治安、消防安全、人身财产安全等一切事宜依法承担全部经济赔偿和接受行政处罚的义务。提供发票财务专用章一个，仅供宾馆开发票使用。”赤峰鑫宝商务宾馆注册登记为个体工商户，经营者为原告吴迪。租赁之时，原告向被告交付了营业执照、特种行业许可证、报税盘及宾馆财务章。被告宫向轩称2018年8月21日，原告的父亲收回了上述材料。原告称是2018年8月23日收回的，因为被告转租了宾馆。2018年8月16日，被告宫向轩将鑫宝宾馆转租给案外人陈某，双方签订宾馆转租合同书，约定租期为2018年8月16日至2020年3月30日止，年租金30万元。2018年8月21日，被告宫向轩与陈某签订解除合同协议书，解除了2018年8月16日签订的宾馆转租合同书。原告为证明二被告拖欠水电费及宾馆经营情况，申请证人刘某出庭作证，证人刘某当庭陈述：“刘某为吴迪公司的员工，负责收缴相关费用。2018年7月6日至2018年11月13日期间的电费及2018年4月1日至2018年11月13日期间的水费二被告未付。刘某负责计费，计费后将相关情况告知二被告，相关费用已由原告代缴。宾馆一直有人住，什么人、多少人不知道，大概两三个人，是否经营不清楚。水电没有停，有水有电。”原告质证认为证人证言真实，宾馆至今仍有人使用和居住。二被告质证对证人证言的真实性有异议，认为水费原告从来没收过，被告不存在拖欠水费的问题，而且水也是打的井。对电费核实完后如果真实存在，予以认可。从发生的电费和用电量可以看出，宾馆没有经营。证人证言存在倾向性，证人不能确定宾馆是否还在经营，后期用电是鑫宝公司的办公室和宾馆内鱼缸产生的电费。原告提举的微信记录显示，截至2018年8月17日，被告拖欠的电费为5238元、水费为2704元，被告王淼微信中表示等两天支付。同时，原告还提举了用水价格表、水电费收费表、照片等证据，主张截至2018年11月13日，二被告拖欠电费6310元、水费9953元。被告宫向轩主张原、被告发生矛盾后宾馆已经停水停电，这也是导致合同无法继续履行的原因，同时向本院提举了光盘1张。原告认为停水停电不属实，光盘内容不具有连续性，也不能证明系原告的原因导致”。该判决认为：“原、被告于2018年8月发生争议后，未能就相关事宜协商一致，原告亦收回了相关证照。被告宫向轩表示宾馆自争议发生后即已停业，即使原告重新提供经营所需证照等也不同意继续租赁经营。原告虽撤回了解除合同的诉请主张继续履行，但考虑到承租人不愿意继续履行合同，该义务的性质又不适宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，案涉的宾馆租赁合同应予解除。原告主张的违约金虽符合合同约定，但明显过高，二被告亦提出调整请求。本院综合考虑被告宫向轩未经原告同意而转租的实际情况、被告宫向轩不同意继续履行合同导致合同解除可能给原告造成的损失情况，酌定违约金按4个月的租金予以保护，即100000元，对于原告诉请中的超出部分，本院不予支持。本院虽支持了被告宫向轩解除合同的请求，但被告宫向轩现仍然占有租赁物，相关费用在双方清结合同前仍然持续，合同中约定的保证金条款仍然适用，据此，被告宫向轩反诉主张原告返还租金、保证金及相关费用，本案不予调整，待双方清结合同时可协商处理或另行主张。案涉宾馆租赁合同书约定：“租赁期间承租物的水费、电费、卫生费、排污费以及相关部门今后可能新增的与租赁标的物有关的所有费用均由承租方如数、按期承担交纳。”双方发生争议前被告王淼在微信记录中认可的电费5238元、水费2704元（均截至2018年8月17日）已在被告宫向轩承租期间实际发生，基于该约定，被告宫向轩对相关费用负有给付之责。二被告系夫妻关系，案涉合同虽由被告宫向轩与原告签订，但所承租的宾馆由二被告共同经营，原告主张二被告共同承担相应的责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第二项、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，判决如下：一、解除原告吴迪与被告宫向轩于2018年3月19日签订的宾馆租赁合同书；二、被告宫向轩、王淼于本判决生效后立即向原告吴迪支付违约金100000元；三、被告宫向轩、王淼于本判决生效后立即向原告吴迪支付欠付的电费5238元、水费2704元；四、驳回原告吴迪的其他诉讼请求；五、驳回被告宫向轩的其他反诉请求。”2019年4月1日宫向轩、王淼作为原告以房屋租赁合同纠纷为将吴迪诉至本院，吴迪亦提出反诉。2019年5月24日本院作出（2019）内0402民初2091号民事判决书。宫向轩、王淼向本院提出本诉请求为：判令吴迪返还租金184163元、保证金30000元、有线电视网费7263元，赔偿损失49112元。吴迪提出的反诉请求为：1.判令宫向轩、王淼共同支付拖欠的水费608元、电费1269元、固定电话费113元，维护费10400元，合计12390元。该判决审理查明的事实为：“2018年3月19日，吴迪与宫向轩签订宾馆租赁合同书，吴迪将位于赤峰市××区18号赤峰鑫宝商务宾馆出租给宫向轩，租赁期限自2018年4月1日至2020年3月30日共二年，年租金30万元。合同签订后宫向轩与王淼共同经营宾馆。2018年8月16日，宫向轩将鑫宝宾馆转租给案外人陈某，双方签订宾馆转租合同，约定租期为2018年8月16日至2020年3月30日止，年租金30万元。2018年8月21日，宫向轩与陈某解除了双方签订的宾馆转租合同。双方因宫向轩擅自转租宾馆发生纠纷，吴迪于2018年8月21日将宾馆营业执照等收回。吴迪于2018年8月29日起诉要求解除双方的租赁关系并要求宫向轩、王淼支付违约金及拖欠的水电费，诉讼中宫向轩、王淼提起反诉要求解除租赁关系并要求吴迪退还租金、保证金及有线电视网费。本院作出（2018）内0402民初5437号民事判决，判决解除双方的租赁关系并判令宫向轩、王淼支付10万元违约金及拖欠的水、电费，该判决已于2019年2月2日生效。判决生效后双方经协商于2019年3月5日对宾馆进行交接并对交接过程进行了公证，公证书显示交接物品缺少纱窗、被罩等物品，另有沙发、鱼缸等物品磨损或损坏。宫向轩、王淼于2019年4月1日将吴迪诉至本院，要求退还租金、保证金及有线电视网费并赔偿营业损失。诉讼中吴迪提起反诉，要求宫向轩、王淼支付拖欠的水费608元、电费1269元、固话通话费113元及维护费10400元并赔偿租赁物品损失暂计60000元。庭审中，宫向轩称已支付二年的有线电视网费9000元，吴迪对金额予以认可；吴迪称主张的维护费即宾馆行李清洗费。”该判决认为：“双方在租赁期间因擅自转租发生争执，吴迪于2018年8月21日收回营业执照后随即双方诉至法院，租赁关系在2019年2月2日判决解除前一直存续，宫向轩、王淼主张返还此间的租金及有线电视网费没有依据不予支持，此间产生的水费、电费、固定通话费宫向轩及王淼应予支付。吴迪收回宾馆营业执照的行为影响宾馆正常经营，对经营损失双方均有过错，考虑宫向轩擅自转租引发争执在先，其过错程度较大，酌情确定其承担60%的责任，吴迪承担40%的责任。经营损失金额酌情参照租金标准予以确定，经计算2018年8月21日至2019年2月2日的经营损失为134863元，宫向轩、王淼可获赔偿53945.2元，现宫向轩、王淼主张49112元本院予以支持。2019年2月2日双方租赁关系解除，至2019年3月30日期间的租金46849元应予返还。合同解除后，剩余有线电视网费5202.73元亦应返还。合同解除后双方进行交接，交接中双方对物品的缺失及损坏情况进行确认，对相应损失宫向轩及王淼应予赔偿。庭审中双方对缺失物品的赔偿金额达成一致为1500元。对磨损及损坏情况，考虑自然损耗因素，不宜鉴定，酌情确定赔偿3000元；合同约定应按始租状态交还物品及设施，对比始租时与交接时的物品状态，对吴迪主张的维护费（清洗费）10400元予以支持。吴迪主张的水、电费及固话通话费应予支持。两次诉讼对双方的违约及赔偿问题已做处理，保证金30000元吴迪应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、吴迪于本判决生效后立即向宫向轩、王淼返还租金46849元、保证金30000元、有线电视网费5202.73元并赔偿经营损失49112元，合计131163.73元；二、宫向轩、王淼于本判决生效后立即向吴迪支付拖欠的水费608元、电费1269元、固话通话费113元及维护费10400元并赔偿物品损失4500元，合计16890元；三、驳回宫向轩、王淼的其他本诉请求；四、驳回吴迪的其他反诉请求。”（2019）内0402民初2091号民事判决书作出后，吴迪不服该判决上诉至赤峰市中级人民法院，2019年9月30日，赤峰市中级人民法院作出（2019）内04民终3378号民事判决书，二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。该判决认为：“吴迪曾将宫向轩、王淼起诉至赤峰市红山区人民法院，请求解除双方租赁合同，并请求支付违约金30万元，赤峰市红山区人民法院作出（2018）内0402民初5437号民事判决判令解除双方租赁合同，宫向轩、王淼支付给吴迪违约金10万元。由此就双方违约及损失赔偿问题，该案已经作出处理，由此吴迪上诉主张的一审法院认为上诉人与被上诉人之间的违约及赔偿问题在另案中已经作出处理系认定事实错误，不能成立，本院不予支持。吴迪上诉称一审法院将2018年8月21日作为所谓经营损失的起点，2019年2月2日作为退还的时间节点，与事实不符。就此本院认为，赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初5437号民事判决于2019年2月2日生效，此前双方租赁合同并未解除，但因吴迪在2018年8月21日将营业执照收回，导致宾馆无法正常经营，由此自2018年8月21日至2019年2月2日止计算王淼、宫向轩经营损失并无不当。吴迪的该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。吴迪上诉称其承担40%的责任无法律依据。就此本院认为，宫向轩、王淼擅自转租涉案房屋，虽构成违约，但吴迪应通过合法途径主张违约责任进行救济，但吴迪在宫向轩、王淼仍合法占用涉案房屋的情况下，清退住客，抢回营业执照的行为实属不当，就损失的产生存在一定过错，由此一审法院判令吴迪承担40%的赔偿责任并无不当。吴迪上诉称，案涉宾馆内物品除自然损耗外，还存在人为造成损坏的因素，但吴迪未提交有效证据证明该主张，由此该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，吴迪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。”另查明，本案中，原告吴迪要求二被告宫向轩、王淼偿还其代缴的2018年取暖费51036元。并向本院提交了《宾馆租赁合同书》、交接公证书、取暖费缴费发票欲证明其诉讼请求。本院认为，原告吴迪向被告宫向轩、王淼主张的2018年取暖费在双方签订的《宾馆租赁合同书》中未作约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易确定。”本案中，原、被告之间就取暖费未达成过补充协议，取暖设施及其费用亦不属于涉案《宾馆租赁合同书》中约定的相关部门今后可能新增的与租赁标的物有关的所有费用的范畴。故依据租赁物的用途、性质及租赁合同的交易习惯，要求被告宫向轩、王淼承担2018年取暖费的诉讼请求无事实及法律依据。故本院对原告吴迪主张二被告偿还代缴取暖费51036元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及上述法律之规定，判决如下：驳回原告吴迪的诉讼请求。案件受理费538元，（原告己预交），由原告吴迪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 王 丽 二〇二〇年七月十五日书记员 郭静雯