湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5769号上诉人（原审被告）：张彬，男，1968年12月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：章建光，男，1978年9月5日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人张彬因与被上诉人章建光房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初18987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张彬上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回章建光的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由章建光负担。事实和理由：上诉人承租涉案房屋是经熟人介绍，租房时，被上诉人口头承诺三、五年内涉案房屋不会拆迁，如果拆迁最后几个月免收租金。在此情况下，上诉人才签订了三年的租房合同。2019年2月至2019年4月30日，上诉人并没有住进涉案房屋，被上诉人提出按1000元每月收取租金。2019年5月上诉人入住涉案房屋，被上诉人按2000元每月收取租金，2019年8月，涉案房屋就张贴了拆迁公告，上诉人找被上诉人协商，被上诉人口头答应让我10月份腾退房屋，租金不再收取。综上，上诉人不应该支付租金。章建光辩称，双方签订房屋租赁合同后，被上诉人始终按合同履行，并没有违约，上诉人应该按合同支付租金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。章建光一审诉讼请求：1．判令解除章建光与张彬签订的《房屋租赁合同》；2．判令张彬支付拖欠的房租9000元；3．判令张彬自2019年11月1日起，按照2000元/月的标准支付房屋占有使用费，直至张彬将房屋交付给章建光之日止；4．判令张彬支付违约金2000元；5．判令张彬赔偿精神损失费1元；6．案件诉讼费由张彬承担。一审法院认定事实：章建光系位于武汉市武昌区解放路**********房屋所有权人。2018年10月15日，章建光与张彬签订《房屋租赁合同》，约定章建光将位于武汉市武昌区中华路街西城壕小区2-1-703号房屋租予张彬居住使用；租赁期限自2018年11月1日至2021年11月1日；房屋租金2000元，付款方式押一付三，房屋租赁期间押金为2000元，租赁到期后张彬结清水、电、物业等其他相关费用，并保持室内物品完好无损，章建光退还押金；张彬必须提前3-7天缴纳下次房租，逾期未付，章建光有权单方面解除合同并收回房屋，租赁期间双方不得借故解除合同，如有一方需要解除合同必须提前30天告知对方，并且以一个月的房租作为违约金支付守约方，如果此房遇到国家政策拆迁及自然灾害则不算违约。章建光与张彬在合同上签字捺印。2018年10月15日，张彬向章建光支付押金2000元，租金2000元，张彬于2019年1月25日向章建光支付租金4000元。章建光陈述该笔款项系用于支付2018年12月1日至2019年1月31日租金。张彬于2019年4月18日向章建光支付租金3000元。章建光陈述该笔款系用于支付2019年2月1日至2019年4月30日租金，尚欠3000元租金未付。张彬陈述因未使用承租房屋，双方经过友好协商，未使用承租房屋，只交1000元，使用后恢复每月租金2000元。2019年6月16日，张彬向章建光支付租金6000元，章建光陈述该笔款项系用于支付2019年5月1日至2019年7月31日租金。2019年8月1日之后，张彬未再支付租金。2019年8月30日，武汉市武昌区城区改造更新局张贴《武昌区西城壕片旧城区改建项目房屋征收调查公告》，载明：自本公告公布次日起一年内拟征收范围内暂停办理下列相关手续：……出租……。章建光、张彬均认可案涉房屋属于征收范围内。2019年9月29日，章建光通过杨玲芳致电张彬，要求张彬按照合同约定缴纳租金，否则张彬应于2019年10月20日前退租。2019年11月24日，张彬腾退案涉房屋并告知章建光。一审法院认为，章建光与张彬于2018年10月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。张彬自2019年8月1日起未再支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”之规定，合同约定张彬必须提前3-7天缴纳下次房租，逾期未付，章建光有权单方面解除合同并收回房屋。章建光于2019年9月29日电话通知张彬要求其依约支付房租，否则应于2019年10月20日前腾退案涉房屋，张彬未支付房租并于2019年11月24日腾退案涉房屋，故对于章建光要求解除双方所签《房屋租赁合同》的主张，依法予以支持；张彬应按合同租金标准据实支付2019年8月1日至2019年11月24日的房屋租金7496元（2000元×12月÷365天×114天），扣除张彬已向章建光支付押金2000元后，张彬还应向章建光支付房租5496元。关于张彬是否差欠2019年2月1日至2019年4月30日的租金3000元的问题，张彬陈述因2019年2月1日至2019年4月30日未使用承租房屋，经双方友好协商，未使用承租房屋期间，每月只交1000元，使用后恢复每月租金2000元。根据章建光提交的房租支付明细清单显示，张彬于2019年4月18日支付2019年2月1日至2019年4月30日的房租3000元，于2019年6月16日支付2019年5月1日至2019年7月31日的房租6000元，与张彬陈述一致，章建光在前期租金未收讫的情况下，认可张彬支付后一期租金，与常理不符。另外，根据章建光提交的电话录音显示，其要求张彬正常支付租金，否则应于2019年11月20日前腾退案涉房屋，并未提及要求张彬补缴2019年2月1日至2019年4月30日租金一事，故对于章建光主张张彬尚欠2019年2月1日至2019年4月30日的房租3000元，不予采信。关于章建光要求张彬支付违约金2000元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，张彬逾期未付房租属实，但双方所签合同对于逾期未付房租并没有约定违约金条款，且合同约定若案涉房屋遇到国家政策拆迁则不算违约，现双方均确认案涉房屋已被划入征收范围，张彬于2019年11月24日腾退案涉房屋并交付章建光亦不属违约，故对于章建光的上述主张，依法不予支持。关于章建光要求张彬支付精神损失费1元的主张，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十九条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除章建光与张彬于2018年10月15日签订的《房屋租赁合同》；二、张彬于本判决生效之日起十日内向章建光支付房租5496元；三、驳回章建光其他诉讼请求。案件受理费75元，减半收取38元，由张彬负担（此款章建光已垫付，张彬连同上述款项一并支付给章建光）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据证明，否则应承担举证不能的不利后果。本案中，张彬上诉认为，在与章建光签订合同时，章建光口头承诺涉案房屋在三、五年内不会拆除，如果遇到拆除，则最后几个月免交房租。同时，张彬认为涉案房屋的征收公告公布后，经过协商，章建光同意其于2019年10月份腾退房屋且免付租金。但是，根据查明的事实，张彬无证据证明章建光在签订合同时有过上述承诺，亦无证据证明章建光同意免除未付的租金，反而在涉案房屋租赁合同第三条有“如果此房遇到国家政策拆迁及自然灾害则不算违约”的约定。故，张彬无证据证明章建光有免收张彬最后几个月房租的意思表示，应承担举证不能的不利后果，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，张彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由张彬负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  吴伶俐审判员  张文浩二〇二〇年七月九日法官助理胡海洲书记员胡海洲