广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1781民初1383号原告：吕云夏，女，1987年12月27日出生，汉族，广东省阳春市**********春江花园居民，住广东省阳春市************************。公民身份号码：441************249。委托诉讼代理人：陈柱（原告的丈夫），住广东省阳春市************************。被告：洪榆姗，女，1981年10月21日出生，汉族，广东省阳春市*********民，住广东省阳春市***********。公民身份号码：441************021。原告吕云夏与被告洪榆姗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告吕云夏及其委托诉讼代理人陈柱到庭参加诉讼，被告洪榆姗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕云夏向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.判决被告返还租房押金5600元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月26日，原告与被告签订《租赁合同》。根据合同的约定，被告将位于阳春市*************的房屋转租给原告用于经营临时托管服务，租期5年，具体的期限为2019年8月5日起至2024年4月30日止。同时约定月租金为2800元，在签订合同时，原告支付5600元押金给被告。合同签订后，原告一直准时缴交租金给被告。2020年1月开始，政府实施新冠肺炎疫情防控。根据全国停课、停工、停产的防控指示，原告停止了在租赁房屋临时托管服务的经营。此后，原告与被告就解除合同事宜进行了协商，但被告拒绝返还已收取的5600元押金。新冠肺炎疫情暴发是一次突发性公共卫生事件，具有不可避免、不可预见的特征，属于不可抗力事件，直接导致了原告停止经营，原告与被告签订的《租赁合同》客观上已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，原告与被告签订的《租赁合同》应予解除。同时，根据《租赁合同》第十四条第一项的约定、《中华人民共和国合同法》第一百一七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》“受疫情影响的合同纠纷，可依法免除责任”的指导意见，被告应将其已收取的5600元押金返还给原告。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。被告洪榆姗辩称：2019年7月26日，被告与原告签订《租赁合同》，根据合同的约定，被告将自己租赁的位于阳春市*************转租给原告使用。租赁期为5年，即自2019年8月5日起至2024年4月30日止。同时约定月租金为2800元，租金按双月收取。合同约定，若原告拖欠5日租金，被告有权收回房屋，并不退还押金；若原告解除合同，视为违约，押金不予退还。2020年4月份开始，原告以其受疫情影响无法经营为由要求解除合同并拖欠房租至今。直至原告于2020年4月13日搬离该房屋，原告尚欠4月份租金2800元和电费200.24元未交。《租赁合同》已因原告不交租金且要求提前解除，原告并已搬离房屋，该合同事实上已经解除。被告对原告请求解除合同没有异议。阳春地区是低风险地区，春节期间停工停产，春节过后已经复工复产，4月底至5月初学校也已陆续开学。被告租赁给原告使用的房屋为****，疫情并没有影响房屋的使用，被告只是提供转租房屋给原告使用，转租时并没有约定原告如何使用，双方约定原告如需转租第三方使用需经被告同意。合同签订后，被告已将房屋交付原告使用。被告作为转租人出租房屋给原告使用，并不需要保证其经营赚钱，原告不能以自己停止经营临时托管服务作为因不可抗力解除合同的理由。本案的租赁合同并不是直接受疫情影响的合同纠纷，疫情并没有影响房屋交付原告使用。原告主张根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》“对于受疫情或疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件……疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任”的规定，本案中的房屋租赁合同并不是直接受到疫情影响，被告已于2019年8月将房屋交付给原告使用，房屋一直都能正常使用，并不存在交付不能或由于政府政策等原因导致合同不能履行等情形。被告也需支付该房屋的租金给房屋所有人，房屋所有人并没有减免被告的租金，原告不交租金并提前解除合同同样造成被告的损失。被告转租给原告的2至4楼房屋的用途可用来经营、居住、仓储等用途，不能因原告用房屋开临时托管现无法经营而全部免除其违约责任。因原告尚欠租金及电费，原告主张解除合同，视为违约，故不同意返还租房押金5600元。原告从2020年4月份开始不交租金及电费，后于2020年4月13日搬离。根据双方签订的《租赁合同》约定，原告拖欠5日租金，被告有权收回房屋，并不退还押金。若原告解除合同，视为违约，押金不予退还。现原告不交租金及电费，已造成了被告的损失，被告有权不退还押金。本案纠纷，被告曾愿意作出让步与原告调解，但原告只考虑自己的损失，并没有考虑被告的损失，无法达成调解协议。现原告提起诉讼，该诉讼费用应由原告负担。本院经审理认定事实如下：2019年7月26日，被告与原告签订一份《租赁合同》，约定被告将其租赁的位于阳春市*************（共14间房）转租给原告使用；租赁期限为5年，自2019年8月5日起至2024年4月30日止；月租金为2800元，租金按双月收取；若原告拖欠5日租金，被告有权收回房屋，并不退还押金；原告支付押金5600元；本合同一经签署，原告即交两个月的租金和押金，若合同终止，原告交清租金、水电、煤气、电话等相关费用；若原告提前解除合同，视为违约，押金不予退还；如原告没有违反本合同的相关条约，被告不能无故终止合同；原、被告双方还约定租赁事宜的其他权利义务及违约责任承担方式。原、被告双方均在该合同签名和按捺指模。合同签订后，原告将上述房屋用于经营午托。原告向被告支付了5600元租房押金。2020年4月开始，原告以其受新冠肺炎疫情影响无法经营为由向被告提出要求解除上述合同并返还押金未果，遂于2020年5月9日诉至本院，并提出诉求如诉称。庭审时，原告自认其已于2020年4月13日搬离出房屋，尚欠水电费200.24元和2020年4月1日至2020年4月13日期间的租金没有支付给被告。原告主张其已于2020年4月13日告知被告要求解除《租赁合同》，该合同于当天已经解除，并同意欠下的电费200.24元在押金中扣减支付。原告提交了内容为2020年4月10的微信聊天记录“洪榆珊：我也体谅你们，你们也要体谅我啊，4.15号给我租金吧，你们商量一下，如果不租了，我也没有办法……”、“洪榆珊：不好意思，4月15日是我的底线了”及2020年4月13的微信聊天记录“吕云夏：珊，押金你要退给我的……我已经找到人帮我搬东西了，我们今天有空可以搬了……”。庭审后经询问，被告称上述聊天记录是原、被告的聊天记录内容属实；并称本案涉案的房屋的所有权人为赖杏南，赖杏南将涉案楼房整栋出租给被告；被告将房屋一楼用于经营奶茶生意，将二、三楼经赖杏南同意转租给原告经营午托；确认解除《租赁合同》的时间为2020年4月13日；原告已经付清2020年4月份前的租金，但未支付水电费200.24元和2020年4月1日至2020年4月13日期间的租金给被告。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1.《租赁合同》是否解除及何时解除的问题；2.被告所收取的押金应否退还给原告的问题。1.关于《租赁合同》是否解除及何时解除的问题被告和原告于2019年7月26日签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制禁止性规定，且经房屋权利人赖杏南同意转租，故为有效合同。原告主张其已于2020年4月13日告知被告要求解除《租赁合同》，该合同于当天已经解除，被告也确认解除《租赁合同》的时间为2020年4月13日，故本院对《租赁合同》于2020年4月13日解除的事实予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方确认原告已于2020年4月13日搬离出房屋、尚欠水电费200.24元和2020年4月1日至2020年4月13日期间的租金未支付给被告，故原告应按照《租赁合同》的约定支付尚欠的水电费200.24元和2020年4月1日至2020年4月13日期间的租金1213元（2800元/月÷30天×13天）给被告。2.被告所收取的押金应否退还给原告的问题原、被告所签订的《租赁合同》中并没有约定租金的交付时间和期限，仅约定若原告方拖欠5日租金，被告有权收回房屋，并不退还押金，原告主张被告应返还押金，并提交了原、被告的2020年4月10日的内容为“洪榆珊：我也体谅你们，你们也要体谅我啊，4.15号给我租金吧，你们商量一下，如果不租了，我也没有办法……”的微信聊天记录，拟证实原告没有违反上述合同的约定。被告对微信聊天记录的真实性无异议。根据该微信聊天记录，被告和原告在2020年4月10日约定了原告支付租金的时间为4月15日，而《租赁合同》已于2020年4月13日解除，被告辩称原告违约理据不足，本院不予采信。原告同意欠下的电费200.24元和2020年4月1日至2020年4月13日期间的租金在押金中扣减，本院予以支持。扣减后，被告需返还4178.76元（5600元-200.24元-1213元）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第四项、第九十一条、第九十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告吕云夏与被告洪榆姗于2019年7月26日签订的《租赁合同》于2020年4月13日解除；二、被告洪榆姗在本判决发生法律效力之日起10日内返还4178.76元给原告吕云夏；三、驳回原告吕云夏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3324元，减半收取计1662元，由原告负担162元，由被告洪榆姗负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  吴陆出二〇二〇年七月二十三日书记员  杨 媚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。