湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1321民初1774号原告双峰汇丰购物步行街运营管理有限公司，住所地：湖南省娄底市双峰县永丰镇城中路汇丰购物步行街**楼，统一社会信用代码91431321MA4L1PHF8A。法定代表人朱辉华，该公司经理。委托诉讼代理人李富强，湖南国藩律师事务所律师。被告胡叶，女，1989年3月29日生，汉族，双峰县人，农民，住湖南省双峰县。双峰汇丰购物步行街运营管理有限公司诉胡叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用简易程序，于同年6月24日、7月16日两次公开开庭进行了审理，双峰汇丰购物步行街运营管理有限公司的委托诉讼代理人李富强与胡叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双峰汇丰购物步行街运营管理有限公司请求判令：1.解除原告与被告在2018年8月21日签订的《商铺租赁暨经营管理合同》，被告迅速腾退所租赁的商铺同时向原告支付拖欠的租金39545元（租金从2019年9月1日计算至2020年5月31日止，包括补交第一年的免租期2个月租金），后续租金按照3595元/月计算至被告实际搬离商铺之日；2.被告承担违约金19234元（以39545元为基数按照每日千分之三的标准从2019年9月1日计算至2020年5月31日止），后续违约金按此标准计算至被告付清租金之日止，被告所交的履约保证金7190元不予退还；3.被告承担本案全部诉讼费。胡叶答辩要点：1.原告不具备订立租赁合同的主体资格。原告并非本案所涉租赁物业的所有权人，原告不是适格的诉讼主体，应当裁定驳回原告的起诉。2.被告不构成违约，无需承担违约金且原告应当基于双方合意解除租赁合同退还被告的履约保证金。被告虽存在迟延交付租金的情形，但被告向原告出具承诺书，原告同意被告迟延交付，在第二次迟延交付期即2020年1月18日到来之际，由于新冠肺炎疫情的爆发这一不可抗力的事件，导致被告没有在承诺期内支付租金，不应认定构成违约。3.原告所诉的违约金计算方式和基数错误。根据双方签订的《租赁合同》，被告即使违约，也只需每日按月租金标准的千分之三支付违约金，逾期一个月未支付租金，原告可行使解除权，无权主张超过30日后的违约金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1.2017年12月26日，原告与汇丰步行街1栋1层131号商铺的所有权人戴永峰签订《商铺委托经营管理协议》，取得该商铺的自主经营、租赁、管理、收益等权利；2.2018年8月21日，原告（以下称甲方）与被告（以下称乙方）签订了《商铺租赁暨经营管理合同》，将汇丰步行街1栋1层131号商铺出租给被告进行经营。第二条约定：该租赁期限为2018年9月1日起至2021年12月31日止；第三条约定：（一）定金（履约保证金）1.定金的交纳（1）签订本合同时，乙方须向甲方交纳该租赁物业租赁定金，经甲乙双方协商乙方交纳定金为7190元。（2）该租赁物业交付使用后，定金自动转为履约保证金。2.履约保证金的补足和退付（1）乙方在租赁该租赁物业期间应确保保证金按约定足额存于甲方账户，如因乙方违约，甲方有权在乙方履约保证金中扣款，乙方应当及时补足履约保证金。（2）本合同到期，乙方完整交回该租赁物业（需经甲方验收合格）并结清应付甲方账款后，据实返还（不计利息）。（二）租赁费标准及交付方式1.租赁费标准（1）第一年月租赁费标准：乙方起租日为2018年9月1日至2019年8月31日为第一租赁年，月租金为3595元/月，第一租赁年年租赁费总额为35950元（其中免租期为2个月未计租赁费）。（2）月租赁费变动：该租赁物业月租赁费标准第一、第二租赁年不递增，以后从第三租赁年开始每年递增一次，递增幅度为上年度月租赁费标准的5%。2.租赁费支付方式：6个月为一个交租期，合同签订时，先交6个月，租赁费半年一付，交六押二。3.租赁费优惠：在乙方如约履行本合同的前提下，甲方给予乙方5个月的优惠免租期，第一年、第二年优惠月数分别为2个月，第三年为1个月。乙方租赁该商铺必须经营超过24个月以上，方可享受前述免租优惠，如果乙方实际租赁时间未达24个月或者甲方因乙方违约而提前终止或解除本合同，则乙方须向甲方全额补交免租期相应的租赁费价款；第八条约定：（二）2.若乙方未按期向甲方交纳租赁费等费用，逾期30日内，每逾期一日，向甲方支付月租金标准千分之三的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日，甲方有权解除本合同，无偿收回该租赁物业，不退履约保证金，同时追缴乙方实际发生的应交纳费用（包括本合同约定乙方享受的全部租赁费优惠、应交纳的该租赁物业租赁费及相关费用和《双峰汇丰物业管理服务合同》中约定应交纳的各项费用）。3.乙方租赁期间，有下列情形之一的，均属乙方违约，甲方除有权解除本合同，无偿收回该租赁物业，不退还乙方已交的履约保证金和已交纳但尚未到期的租赁费外，还有权追缴乙方应交纳的相关费用：……；（9）乙方不按约定交清租赁费、物业服务费、中央空调使用费、水费、电费、空调使用费、公共区域水电分摊费等相关费用的……；3.被告租下商铺后按照租赁合同约定进行经营，商铺租赁费交纳到了2019年8月31日，2020年1月22日起被告关闭店门，一直没有营业；4.2019年12月20日，被告向原告出具承诺书，承诺将2019年9月1日至2020年2月29日的租金21570元在2020年1月18日之前交至原告财务处；5.2020年1月，因为新冠肺炎疫情的爆发，为防止疫情扩散，双峰县政府对人员流动进行严格的管控措施，一段时间内，经济萧条，店铺没有生意，甚至歇业。以上事实，有当事人陈述、租赁合同、承诺书等证据在卷佐证，可以认定。本案争议的焦点是：1.原告是否有诉讼主体资格；2.原告的诉讼请求能否支持。判决的理由与结果本院认为：关于争议焦点1，原告是否有诉讼主体资格。本案中，所涉租赁物业虽不属于原告所有，原告通过与物业所有权人戴永峰签订《商铺委托经营管理协议》，取得了对被告所租赁商铺的自主经营、租赁、管理、收益等权利，故原告具有诉讼主体资格。关于争议焦点2，原告的诉讼请求能否支持。关于原告的第一项诉讼请求：解除原告与被告在2018年8月21日签订的《商铺租赁暨经营管理合同》，被告迅速腾退所租赁的商铺同时向原告支付拖欠的租金39545元（租金从2019年9月1日计算至2020年5月31日止，包括补交第一年的免租期2个月租金），后续租金按照3595元/月计算至被告实际搬离商铺之日。本案中，原告要求解除合同，被告在二次庭审中，均明确表示同意解除，并于第二次开庭的当天，将商铺腾空交付原告，原告经验收无异议，可以认定原、被告之间签订的《商铺租赁暨经营管理合同》于2020年7月16日解除。被告已将商铺交还原告，原告要求被告迅速腾空商铺的诉讼请求无须再行判决。合同解除后，被告拖欠了原告2019年9月1日至2020年7月15日的租金共计10个半月，应当交纳，考虑到期间新冠肺炎疫情的影响，本院酌情减免被告三个月租金；同时，原告要求被告补交第一租赁年免交的2个月租金，因造成被告未能连续24个月经营商铺，亦与新冠肺炎疫情的影响有关，故第一租赁年免交的2个月租金可不予补交。综上，被告总计应向原告补交7个半月的租金，租金按每月3595元计算，合计26962.5元。关于原告的第二项诉讼请求：判令被告承担违约金19234元（以39545元为基数按照每日千分之三的标准从2019年9月1日计算至2020年5月31日止），后续违约金按此标准计算至被告付清租金之日止，被告所交的履约保证金7190元不予退还。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告本应于2019年9月交纳2019年9月1日至2020年2月29日的租金，被告于2019年12月20日向原告承诺：在2020年1月18日前交纳。原告接收了被告的承诺书，可视为原告认可了被告的延期交纳租金的请求，故至2020年1月18日，被告不构成违约。2020年1月，武汉爆发的新冠肺炎疫情已在全国引起恐慌，双峰亦不例外，这次疫情具有不能预见，不能避免，并不能克服的客观情况，属于法律上规定的不可抗力，因此对原告要求被告支付违约金以及履约保证金不予退还的诉讼请求，不予支持。被告交纳的履约保证金7190元可以折抵拖欠的租金，则被告应该补交的租金为26962.5元-7190元=19772.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、双峰汇丰购物步行街运营管理有限公司与胡叶于2018年8月21日签订的《商铺租赁暨经营管理合同》于2020年7月16日解除；二、胡叶支付双峰汇丰购物步行街运营管理有限公司商铺租金19772.5元；三、驳回原告双峰汇丰购物步行街运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1449.22元，减半收取724.61元，由被告胡叶承担。上述款项限胡叶在本判决生效后十日内自觉履行，将款汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰县支行账号76×××75，并注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  杜江永二〇二〇年七月十七日法官助理胡幸书记员张菲附相关法律法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。