上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初955号原告(反诉被告)：孙业恒，女，1975年11月8日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海嘉蓬五金工具包装有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王劲风，董事长。委托诉讼代理人：张鹏，男。委托诉讼代理人：缪蕾，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：蔡玉祥，男，1955年11月9日出生，汉族，住上海市松江区沪松公路******，现羁押于上海市周浦监狱。委托诉讼代理人：汪丽琴，万商天勤(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)孙业恒与被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司(以下简称“嘉蓬公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日作出(2015)松民三(民)初字第1102号民事判决。被告不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2017年4月13日作出(2016)沪01民终12618号民事判决。嘉蓬公司不服该判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2018年10月31日作出(2017)沪民申1636号民事裁定，指令上海市第一中级人民法院再审。上海市第一中级人民法院于2018年12月26日作出(2018)沪01民再103号民事裁定，撤销上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第1102号民事判决及上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终12618号民事判决；发回上海市松江区人民法院重审。原审一审中，本院依法追加蔡玉祥为案件第三人参加诉讼。本院立案后，依法另行组成合议庭。审理中，经被告嘉蓬公司申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司进行鉴定。本案于2019年2月15日、2020年4月30日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许静雯，被告嘉蓬公司委托诉讼代理人缪蕾，第三人委托诉讼代理人汪丽琴两次均到庭参加诉讼。原告委托诉讼代理人张磊，被告嘉蓬公司委托诉讼代理人张鹏参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间房屋租赁合同解除；2.被告退还保证金及租金共计人民币316,333元；3.被告支付原告违约金人民币759,200元；4.被告支付原告因装修、室外跑道、消防、食堂、安防、办公用品等产生的费用共计人民币5,861,970元(其中鉴定单位所作的装修残值损失4,307,855元、幼儿园整体设计费用250,000元、厨房相关费用中可移动物品88,667元、环评检测费3,500元、安保服务费2,200元、体育用品738,000元、办公用品46,421.46元、幼儿教学用品47,668元、幼儿园筹备及广告费用20,659元，幼儿园教师工资357,000元)。本案审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同于2014年11月28日解除；2.被告退还保证金63,266.67元；3.被告返还租金156,173.33元；4.被告赔偿原告装修、室外跑道、消防、食堂、安防、办公用品等产生的费用共计人民币5,861,970元；5.被告支付违约金人民币759,200元；6.被告支付上述第2到第5项金额合计6,840,610元的利息损失(2015年4月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至实际付款日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：原、被告房屋租赁协议签订后，原告依约向被告支付了房屋保证金及6个月租金。自2014年3月开始，被告公司法定代表人王劲风因公司内部争议对租赁房屋强行断电、断水，并纠集大量社会闲杂人员将幼儿园大门、配电房封堵。被告因内部股东纠纷，致使合同目的根本不能实现，2014年11月27日，原告以书面方式正式通知被告解除《房屋租赁协议》。原告基于合同的基本信赖，投入大量的人力、物力，造成了巨大损失。根据合同免租期90天的约定，租金应自2014年1月27日起算，但至2014年4月14日之后，因房屋无法正常使用，被告不应再支付租金。被告长期不退款、不赔偿，应该赔偿利息损失。被告嘉蓬公司辩称，同意解除合同，双方解除的原因并非被告断电断水，而是原告无法办理出幼儿园开办许可证即开始装饰装修违法经营，被告是采取断水断电的方式来阻止原告违法经营。本案的合同目的本身是无法实现的，双方都有责任，因涉案房屋是厂房，目前房屋仍未通过竣工验收，故原告无法取得办学许可。原告的装饰装修损失不应由被告承担，最起码应该双方分担，对违章建筑应由原告自行承担。保证金被告同意退还。租金按照实际使用情况，应当由原告支付。违约金不同意支付，即使法院认定被告违约，被告认为标准过高，要求调低。第三人蔡玉祥述称，其不同意原告解除合同的诉讼请求，断水断电为被告另一股东王劲风个人行为，不代表被告公司。如有损失应当由王劲风一人承担。租赁协议中的违约条款约定不明，违约金的约定过高，原告同时主张违约金和赔偿损失属于重复主张，因此就其余诉请，第三人也不予认可。被告嘉蓬公司向本院提出反诉请求：1.解除原、被告之间的租赁协议，原告将系争房屋恢复原状并搬离；2.原告支付被告拖欠的租金和占有使用费；3.原告支付被告违约金189,800元。本案审理中，被告嘉蓬公司变更反诉请求为：1.解除原、被告之间的租赁协议；2.原告支付拖欠租金，自2014年7月1日－2014年11月28日；房屋占有使用费，自2014年11月29日起至实际返还日2018年1月31日止，以每月63,266.67元计算；及欠付租金、占有使用费的利息，自被告提出反诉之日2015年5月21日起算至实际付清之日止，按照相关标准计算；3.原告支付拆除3号厂房内的违章建筑及恢复原状的费用990,701.05元；4.原告支付拆除擅自搭建的3号厂房外的门卫房及恢复原状的费用14,888.50元；5.原告支付阳光房的地面拆除及恢复原状费用6,141.16元。事实和理由：原告依约应于2014年6月20日前支付后续租金，但至今未付，且拒不将厂房退还给被告，致使厂房空置，给被告造成损失，后被告于2018年1月自行进入系争房屋。对违建恢复原状的费用，需由原告赔偿。原告对被告嘉蓬公司的反诉辩称，钥匙和交房通知早在2016年9月30日就邮寄给被告法定代表人王劲风，且从2014年4月14日开始已经不能正常使用房屋了，故不同意支付租金和房屋使用费。3号房的改建、门卫和阳光房搭建都是为履约而进行的，且4楼和门卫室被告现仍在使用，故不同意拆除，也不同意支付相应费用。针对反诉第三人蔡玉祥述称，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。如果是违章建筑，拆除应当由相关行政部门进行认定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年被告嘉蓬公司设立，其股东为王劲风和蔡玉祥。王劲风为被告公司法定代表人，蔡玉祥为公司监事。2007年7月19日，被告获得翻建生产用房XXX-XXX号的建设工程规划许可证，该证所载建设位置为松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号，其中1号厂房面积4,781平方米、2号厂房面积4,185平方米、3号厂房面积3,209平方米。2010年6月10日，被告嘉蓬公司取得上海市松江区九亭镇嘉蓬路XXX号房屋的上海市房地产权证，该产证列明1号厂房1,227.34平方米、2号厂房1,206.45平方米、3号厂房840.94平方米，4号厂房53.54平方米。2013年10月24日，被告嘉蓬公司作为甲方、原告孙业恒为乙方签订《房屋租赁协议》一份，该合同第一条约定，甲方保证对所出租的房屋享有合法所有权(三号房)。该房屋位于上海市松江区九亭镇嘉蓬路XXX号，房屋性质为工业厂房，此厂房一直空置没有使用，室内无其他基本设施。该房屋出租的实用面积为3,200平方米，室外面积按图纸，前五年为二、三号房中间空地面积，自第六年始如甲方使用按图的室外面积方案一，乙方负责恢复使用场地的道路及围隔的费用。第二条约定，该房屋用于出租给乙方开办教育培训行业使用，乙方使用时，应按国家相关规定进行增补基本设施，并增加相关安全防护措施，确保人身安全。甲方仅提供现状房屋及场地，乙方租赁期间涉及到投资者、经营资质、师生人身安全责任、经济责任、社会纠纷、法律纠纷、经营管理等一切责任均由乙方负责。乙方不得任意改变房屋及场地的用途，不得转租他人。第三条约定，租赁期限为甲方房屋施工验收后，乙方押金、租金按约定的金额全额付到甲方账户后的三日内起为租始日，共12年，装修期为90天不计房租。第四条约定，房屋年租金为759,200元【实用面积3,200平方米，每平方米0.65元(含发票)】。租金从第三年开始按上一年租金标准提高4%，每两年提高一次，从第7年开始以周边同位房屋租金为参考价，重新定价。支付方式首付六个月，付五押一，后期付三押一，每次付款期为下一周期的提前十天。第五条约定，乙方应于本协议签订之日，向甲方支付保证金63,266.67元，以甲方收据为准。租期届满或合同解除后，若无乙方应承担的相关费用和责任，乙方退出注册地址，甲方应全额退还乙方该保证金，退还时甲方收回此收据。第八条第二款约定，若甲方发现乙方擅自将该房屋转租、转让、转借他人，利用承租房屋进行违法活动、故意损坏房屋等，甲方有权终止本协议收回该房屋，所造成的损失由乙方自行承担。该条第三款约定若乙方逾期不支付租金10日以上的，甲方有权单方解除本合同。第九条违约责任第三款约定，甲方违约，退还保证金；支付年租全数额的违约金；折价赔偿乙方的装修费用，折价比例以平均年折率计算即装修费用总额/12年等。2013年10月25日，原告向被告汇款379,600元。当日，被告向原告开具316,333.33元的房租收据和63,266.67元的押金收据。2013年11月1日，被告向原告交付系争房屋。原告为开设幼儿园对系争房屋进行装饰装修。2014年4月14日，案外人蔡卉报警称，在嘉蓬路XXX号房屋门口总经理带了7-10人从上午开始在配电房内坐着，并且拉了公司用电，原因不清，影响工作，请民警到场处理。2014年4月18日，被告发出停电通知，载明被告于2014年4月19日凌晨一点钟停电，通电时间另行通知。公司各单位、租户做好准备，如有紧急用电事宜，请联系公司范总经理。该通知由被告法定代表人王劲风签字确认。2014年4月20日，被告发出停水通知一份，载明被告于2014年4月20日停水。如有紧急需求，请联系公司范总经理。该通知由被告法定代表人王劲风签字。2014年4月24日，原告向被告发函，载明双方签订房屋租赁协议后，原告按期支付租金，被告也交付了系争房屋。但是由于被告公司内部矛盾，屡次停电、停水、闹事，导致承租人租赁房屋不能正常使用，目前对承租人招收幼儿产生非常恶劣的影响，且造成事实上的重大损失，导致原告合同目的无法实现。据此原告郑重告知被告，1.立即停止一切有碍于《房屋租赁协议》履行行为；2.如被告再次采取停电、停水、闹事等任何有碍《房屋租赁协议》的履行行为，原告将立即解除《房屋租赁协议》合同；3.解除合同后，原告将依据相关法律立即采取法律措施。2014年4月30日，被告回函称，就原告函件事宜回复如下：1.本公司并未对租赁场所实施停水、停电等任何妨碍原告正常使用租赁场地的行为。上述停电、停水行为皆属于王劲风的个人行为，与被告无关；2.本公司股东会从未作出不予履行《租赁合同》的决议，也未授权或者允许任何第三方实施妨碍贵司正常使用租赁场所的行为。3.被告作为出租人已将有关租赁场所及相关水电设施的使用权移交给原告，原告有权通过合法途径制止不法侵害行为。2014年5月11日，第三人蔡玉祥报警称，在嘉蓬路XXX号5-6人闹事、断水、具体不明，请民警到场处理。请民警注意自身安全。2014年5月27日，第三人蔡玉祥报警称，多人砸其围墙无持械无人伤，请民警到场处理。2014年6月9日，第三人蔡玉祥报警称，嘉蓬路XXX号厂房内设备被偷，请民警到场处理。2014年11月27日，原告向被告发出《解除合同通知》，载明：原告租赁系争房屋用于开办幼儿园。2014年4月24日，原告因被告内部股东之间的纠纷屡次停电、停水、闹事多次报警。但被告仍依然如故。另由于被告始终不出具出租房屋的验收合格证明，导致原告开办二级幼儿园资质最后的审批迟迟不能办理终结。由于被告多次向原告承诺2014年9月以后原告开办的幼儿园可以正常经营，但事实上，被告的承诺始终无法兑现。考虑到另一承租人已对被告起诉，直至今日，被告仍不能解除停电、停水、闹事等行为，幼儿园已经根本无法开办，原告租赁房屋目的根本无法实现。现向被告发出解除合同通知，自被告收到该通知之日起，双方签署的房屋租赁合同解除。次日，第三人收到该通知。2016年3月18日，上海市松江区规划和土地管理局向被告嘉蓬公司发出整改告知函，载明：经查，你公司申办了沪松规建(2007)XXXXXXXXF02025号建设工程规划许可证，核准在松江区九亭镇嘉蓬路XXX号建造3栋生产用房。经核查，存在以下问题需进行整改：一、该项目未办理开工放样复验手续，我局将按照《上海市城乡规划条例》的有关规定进行处理。二、1、2号生产用房未按图施工，屋顶层增设水箱等违法建筑、生产用房北侧增设室外楼梯等，请你单位严格按照我局核准的平、立、剖图进行施工并整改拆除到位。三、1－3号生产用房目前被用于公寓、幼儿园等用途，不符合土地出让合同约定和规划设计要求，请你单位按照土地出让合同的约定和规划设计条件进行整改。四、基地内建有门卫、简易房等若干栋违法建筑，请自行拆除。2016年7月1日，上海市松江区规划和土地管理局向原告出具《责令限期拆除违法建筑决定书》，载明：经查原告在上海市松江区九亭镇嘉蓬路XXX号，未经许可，3#厂房内部擅自用墙体进行分割的行为，依据《上海市城乡规划条例》第五十八条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第九条的规定，本机关责令原告于2016年7月15日16时前自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，本机关可以依法报请上海市松江区人民政府拆除上述违法建筑。2016年9月30日原告发函给被告法定代表人，言明，原告已于2016年9月29日全部搬离被告公司，钥匙已经快递给其。该信件于2016年10月1日被签收。嗣后，阳光房被政府拆除；3号厂房1-3层隔断由被告自行拆除；被告使用了3号厂房4楼和门卫室。另查明，2013年5月25日，上海市松江教育评估中心做出教育评估报告，载明原告申办的幼儿园符合办学资质，履行了办园申请的规定程序，达到上海市民办幼儿园设立基本条件的规定，基本可满足2-6周岁适龄儿童12个班的开设要求。2013年6月4日，上海市松江区教育局向原告作出《关于同意筹建“上海松江区七彩梦幼儿园”(暂名)的批复》，该批复载明原告在系争房屋拟办幼儿园的审评报告已经收悉，经原告委托上海松江区教育评估中心对“申办资信证明文件”及园址实地考察与评估，现同意原告筹办民办性质的幼儿园，并就幼儿园筹建提出意见，其中第五条为“完成筹建后，应向区教育局报告，并经设园评估、卫生、消防等专业性鉴定通过及物价部门核价、登记注册后，方可领取办园许可证及收费许可证，否则，不得向社会公开招生”。2014年1月21日，上海松江区艺乐迪幼儿园获得了建设工程消防验收意见书。2014年2月19日，上海市松江区环境保护局向上海松江区艺乐迪幼儿园发出该幼儿园环境影响登记表的审批意见，该意见中载明项目位于松江区九亭镇嘉蓬路XXX号。2014年3月12日，上海松江区艺乐迪幼儿园(食堂)获得了餐饮服务许可证，地址载明松江区九亭镇嘉蓬路**。2014年5月23日，上海松江区艺乐迪幼儿园作为乙方、上海市松江教育评估中心作为甲方签订《教育评估委托协议书》，载明乙方委托甲方进行教育评估，评估类型为民办幼儿园设园评估，评估日期为2014年5月26日。2014年8月27日，上海市松江区民政局、上海市松江区社会团体管理局向上海市松江区艺乐迪幼儿园发起人发出《上海市松江区民办非企业单位名称核准通知书》，同意核准名称为上海松江区艺乐迪幼儿园，名称保留期为2014年8月27日至2015年8月27日，出资人为原告孙业恒。2015年11月18日，上海市松江教育评估中心出具情况说明，载明根据本院调查令，其向被告律师提供了2013年5月31日出具的上海松江区七彩梦幼儿园(暂名)的教育评估报告。2013年6月9日，经上海市社会团体管理局审查，同意核准名称为上海松江区艺乐迪幼儿园。2014年5月，上海松江区艺乐迪幼儿园举办者孙业恒向松江区教育局递交了设园申请及相关材料，本中心组织专家组进行了设园评估。经资料审阅和现场评估，专家组认为该园尚未提供租赁房屋的《建设工程竣工验收合格证书(或备案证书)》或具有房屋检测资质的第三方机构出具的《房屋质量检测报告》。据此，专家组认为上海松江区艺乐迪幼儿园目前尚不符合松江区民办幼儿园设园的安全要求，建议待上述情况核准补充材料后再向松江区教育局提出设园申请。原一审审理中，第三人确认上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号同嘉蓬路XXX号是同一地址，被告确认其除系争房屋外，在松江没有其他合法产权的厂房。原一审审理中，经原告申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司(以下简称“鉴定单位”)对系争房屋原告进行的装饰装修残值进行鉴定，该鉴定单位出具鉴定报告为装修工程残值为4,307,855元(含安全文明施工措施费、规费、税金共计475,620元)。上述4,307,855元实际为现场装修的价值，由于现场装修为新的，因此按总装修价值确认本次鉴定的最终价值。原告对该鉴定报告无异议，但认为根据鉴定规则，被告不配合的情况下，法院应当终止鉴定，并由被告自行承担不利后果，因此原告认为鉴定程序存在瑕疵。被告对鉴定报告内容提出如下意见：1.鉴定报告中关于安全文明施工措施费、规费、税金的计算475,620元没有依据；2.原告自行搭建的门卫和阳光房为违章建筑，不应计入审价范围；3.系争房屋装修工程工料机表2页第43项价格偏高。就上述鉴定报告的意见，鉴定单位回复如下：1.综合费用包含了管理费和利润，管理费为施工单位组织和管理发生的费用。因原告未提供相关资料，故本次鉴定按照(沪建交〔2006〕445号)文的规定以中间值计取；2.违章建筑鉴定单位无法判定，但可以将上述两部分造价单列；3.3号装修工程工料机表第2页第43项现场无法看到品牌，所以只能按市场均价计入。后鉴定单位出具补充说明，载明门卫造价为55,191元，阳光房造价为61,093元。原审一审中，原告陈述由于物品在系争房屋内，为了保管物品，因此换了一把锁锁上了。被告陈述其无法进入房屋，房屋不在被告控制下，被告认可嘉蓬路XXX号1-3号厂房的电表是一起的，系争房屋尚未通电。本案审理中，原、被告确认房屋租赁合同解除时间为2014年11月28日。本案审理中，经被告嘉蓬公司申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司(以下简称“沪港公司”)对松江区九亭镇嘉蓬路XXX号1.3号厂房内部装修拆除和恢复原貌(包括厂房外墙粉刷，该项目单列)；2.厂区内阳光房地面恢复；3.门卫房的拆除及地面恢复进行司法审价。2020年3月26日，沪港公司出具审价报告，审价建议为：经审核本工程造价为1,011,730.71元，详细情况如下：1.恢复3号厂房原貌1－3层为317,045.54元(此费用为现装修恢复费用)；2.厂区阳光房地面恢复为6,141.16元(此费用尚未发生，不含原有阳光房拆除，由于原有阳光房已拆除费用无法确定)；3.门卫房拆除和地面恢复为14,888.5(此费用尚未发生)；4.外墙原有涂料铲除及重新粉刷为279,293元(此费用为原有外墙面铲除及重新粉刷)；5.3号厂房4楼拆除及4楼恢复为160,109.80元(此费用尚未发生，为预计完成4楼拆除及4楼恢复费用)；6.1－3层拆除费用为234,252.71元(按嘉蓬公司提供的原装饰图纸测算)。被告嘉蓬公司对审价报告无异议。原告孙业恒认为，审价没有必要，因合同解除是被告违约导致的，原告的行为都是被告允许的，不应由原告恢复原状或赔偿损失或承担费用；审价金额明显过高，沪港公司没有提供具体的审价依据；因被告没有提供“原貌”的具体内容，最多只能审价“铲除”费用，无法得到再装修到“原貌”的费用；审价时已发生的项目，不应按沪港公司现有的评估方法进行审价；4楼被告实际在使用，理应纳入评估内容。沪港公司针对原告问题回复：公司测算的费用为现装修恢复费用，至于原貌是否为现装修标准由法院判断；公司考虑的做法为一般房修做法，即铲除原饰面后再进行现有饰面的装修，关于外墙原有的饰面是铲除后新做，还是直接在原饰面上刷涂料，铲除外墙费用为41,819.83元，由法院判断；由于双方未提供施工方案及重新修缮具体做法，按常规修缮做法考虑；4楼后续费用如何计取，由法院判断。后沪港公司出具补充意见，说明：对于厂房原有装饰拆除费用(已发生)的人工费由于原被告双方对于拆除时间未达成一致，其司按2018年12月信息价计取；3号厂房4楼拆除及4楼恢复(未发生)费用，由于此费用尚未发生，其司按出司法审价报告的2020年信息价计取。审理中，原、被告及第三人均同意已发生的人工费按2016年10月信息价计取。2020年6月22日，沪港公司出具审价补充报告，审价补充建议为：经原被告双方共同确认1－3层拆除项目按2016年10月信息价计取，原费用为234,252.71元，现调整为223,881.87元。以上事实，有《房屋租赁协议》、银行客户回单、收据、告知函、回函、上海市房地产权证、通知、案件接报回执单、建设工程竣工验收备案凭证、照片、建设工程规划许可证、补领证照申请书、章程、《关于同意筹建“上海松江区七彩梦幼儿园”(暂名)的批复》、餐饮服务许可证、《教育评估委托协议书》《上海市松江区民办非企业单位名称核准通知书》、司法鉴定意见书、审价报告、审价补充报告、快递单和信函及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》未违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，双方均应当按照该合同约定履行相关义务。租赁房屋在本案审理中，已返还被告，故可以确认房屋租赁合同已解除。本案的主要争议焦点为：一、原、被告之间房屋租赁合同的解除原因及过错责任。现有证据证明，因被告公司两股东发生纷争，2014年4月中旬开始被告法定代表人以被告名义采取了断水断电行为，致使无法继续履行合同，因此原告享有合同解除权。本院确认被告收到原告解除函的时间即2014年11月28日为合同解除日。即使原告违法经营，被告应当采取合法的方式行使权利，应由相应的政府部门进行管理、处罚，被告无权在未同原告或第三人就原告违法使用房屋行为进行沟通的情况下，直接采取断水断电行为。但是原告擅自对系争房屋进行违法改建、搭建违章建筑并使用，政府部门也作出了拆除的决定，涉案合同也是无法继续履行的，故原告也要承担部分责任。二、合同解除后果处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。以下结合原、被告的诉讼请求，就双方合同解除后果进行认定：1.原告主张的返还保证金。符合合同返还条件，且被告同意返还，本院予以支持。2.原告主张已付租金的返还。原告陈述，租金起算起始日为2014年1月27日。被告陈述，2013年11月1日原告接收房屋，根据合同约定原告享有90天装修期，租金起算日为2014年2月1日。因原告为履行义务方，而被告主张的时间点更有利于原告，故本院采信被告所述从2014年2月1日起算支付租金。现原告支付了5个月租金和相当于1个月租金的保证金。鉴于被告从2014年4月14日开始陆续对系争房屋的电力等采取了侵害措施(尽管期间存在几天供电恢复状况)，因此本院酌定被告应返还原告从2014年4月14日起至2014年6月30日的部分租金计79,083元(按该期间一半租金计算)。3.原告主张的损失。(1)装饰装修损失。原审一审中根据原告申请，本院委托鉴定单位对原告进行的装饰装修残值进行鉴定。鉴定意见为，装修工程残值为4,307,855元，其中门卫造价为55,191元，阳光房造价为61,093元。对被告提出的鉴定报告的问题，鉴定单位逐一进行回应，本院认可鉴定单位的意见。因合同解除的主要责任在被告，故被告应当赔偿原告装饰装修残值损失，但原告违章搭建部分的损失应由其自行承担，该部分费用为116,284元(55,191+61,093)。本案中，原告实际返还被告房屋时放置较长时间，一定程度上也存在价值折损，再综合考虑合同解除违约责任，故本院酌定，被告应当赔偿原告装饰装修损失为3,353,256.80元{(4,307,855－116,284元)×80%}。(2)幼儿园整体设计费用、环评检测费、安保服务费、幼儿园筹备及广告费用、幼儿园教师工资，均无法律依据，本院不予支持。关于厨房相关费用中可移动物品、体育用品、办公用品、幼儿教学用品，均可移动，亦不属于损失赔偿范围，本院不予支持。4.原告主张的的违约金。根据租赁协议约定，被告违约，支付年租全数额的违约金，现因被告违约致使合同解除，原告有权向被告主张违约金。本院认为双方约定的违约金并不严重过高，本院不予调整。5.被告主张的原告占有期间的租金和房屋使用费。本案审理中，原告提供了其于2016年9月30日发给被告信函复印件、快递单及快递查询单，可以证明其已履行了向被告交付房屋的义务，故本院确认信件签收时间2016年10月1日为房屋收回时间。原告已经支付至2014年6月30日的租金，因此被告可以要求原告从2014年7月1日开始支付租金和使用费至房屋收回日。因租赁合同解除系被告所致，系争房屋在被告主张的租金和使用费支付期间处于停电状态，故原告无法正常使用系争房屋。但系争房屋中存有原告物品，在原告实际控制中，致使被告无法另行利用，因此本院综合考虑原告实际使用房屋的情况，酌定原告在使用系争房屋期间租金和房屋占有使用费以每平方米每日0.325元计算，即每日金额为1,040元。6.租赁合同解除，原告应当将租赁房屋返还，但原告返还房屋时并未将其所建违章搭建予以拆除，故应当向被告支付拆除及恢复原状的费用。原告对审价报告的意见，沪港公司已一一作了回复，本院对违法建筑装修的拆除及恢复的审价报告合法性予以确认，认可沪港公司的意见。考虑到房屋出租时，被告明知原告租赁房屋的用途为开办幼儿园，原告的违建虽未取得合法手续但确为实现合同目的必须所增设施，被告也从未提出过反对，故对此损失的造成，被告也要承担一定的责任，所以本院酌定原告应当承担的拆除及恢复原状费用为：(1)关于外墙铲除及粉刷的问题，原、被告曾确认房屋交付时是毛坯状态，现有证据不足以证明外墙在交付时是有涂料的，且原告所做外墙粉刷也是为实现合同目的的正常施工，合同也未约定合同到期归还房屋时要恢复原状，现被告对外墙大部分已作重新粉刷，对原告归还房屋时状态已不能作确认，故审价报告中该笔费用不能计入。被告对4楼的使用并不能改变违建的事实，原告仍应承担拆除及恢复原状的大部分费用，但在酌定费用时予以考虑。3号厂房内的违章建筑及恢复原状的费用为544,818.79元{(317,045.54+223,881.87)×80%+160,109.80×70%}。(2)被告对门卫房的使用并不能改变违建的事实，原告仍应承担拆除及地面恢复的大部分费用，但在酌定费用时予以考虑。3号厂房外的门卫房拆除及地面恢复的费用为10,421.95元(14,888.50×70%)。(3)阳光房的地面恢复费用为4,912.93元(6,141.16×80%)。7.原告主张保证金、租金、损失和违约金的利息，被告主张租金和使用费的利息，鉴于上述费用发生系双方发生争议和诉讼过程中，法院判决之前数额均不明确，且合同解除双方均有责任，故本院均不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)孙业恒与被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司签订的《房屋租赁协议》于2014年11月28日解除；二、被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)孙业恒保证金63,266.67元；三、被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)孙业恒已付房租79,083元；四、被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)孙业恒装饰装修损失3,353,256.80元；五、被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)孙业恒违约金759,200元；六、原告(反诉被告)孙业恒于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司房屋租金和占有使用费855,920元；七、原告(反诉被告)孙业恒于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司3号厂房内的违章建筑拆除及恢复原状费用544,818.79元；八、原告(反诉被告)孙业恒于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司3号厂房外的门卫房拆除及地面恢复原状费用10,421.95元；九、原告(反诉被告)孙业恒于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司阳光房的地面恢复费用4,912.93元；十、驳回原告(反诉被告)孙业恒其余诉讼请求；十一、驳回被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费72,230元，反诉案件受理费20,817元，司法鉴定费150,750元，合计诉讼费243,797元，由原告(反诉被告)孙业恒负担160,838元(已付)，被告(反诉原告)上海嘉蓬五金工具包装有限公司负担82,959元(已付51,567元，余款31,392于判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 东审 判 员  孙溪松审 判 员  张红军二〇二〇年七月二十四日法官助理  朱玲凤书 记 员  朱玲凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……