安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2481号 上诉人（原审原告）：徐小睿，女，1980年1月22日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：徐卫东，男，系徐小睿的父亲，住址同上。 委托诉讼代理人：郭雪礼，安徽睿正律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：徐卫东，男，1955年11月16日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：郭雪礼，安徽睿正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽西湖新城置业有限公司，住所地安徽省合肥市双凤工业区。 法定代表人：施翔，总经理。 委托诉讼代理人：左杭生，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许雪刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。 上诉人徐小睿、徐卫东因与被上诉人安徽西湖新城置业有限公司（以下简称西湖新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐小睿、徐卫东上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判西湖新城公司对半岛一号54幢101室安装并调试楼宇智能化系统（包括:可视楼宇对讲系统、周界报警系统、家庭安全防范系统、电子巡更系统、背景音乐及应急广播、一卡通、闭路电视监控）并使之达到使用条件；2.本案一、二审诉讼费用由西湖新城公司承担。事实和理由：一、徐小睿、徐卫东一审提供的证据足以证明楼宇智能化系统（包括：可视楼宇对讲系统、周界报警系统、家庭安全防范系统、电子巡更系统、背景音乐及应急广播、一卡通、闭路电视监控）系西湖新城公司具体而明确的承诺，应视为合同的组成部分。在双方签署《商品房买卖合同》时，西湖新城公司经过工程部核对无误并由销售部人员对外公开的《工程资料数据》显示，该楼宇智能化系统包括可视楼宇对讲系统、周界报警系统、家庭安全防范系统、电子巡更系统、背景音乐及应急广播、一卡通、闭路电视监控等。西湖新城公司虽对该份《工程资料数据》不予认可，但并未提供反驳证据。西湖新城公司通过销售部公开的《工程资料数据》对房屋的楼宇智能化系统所作的说明具体确定，并对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此上述《工程资料数据》应当视为商品房买卖合同的内容。二、虽该份《工程资料数据》系复印件，但西湖新城公司在诉讼中提供的证据《半岛一号小区一期智能化系统工程竣工验收报告》、《半岛一号小区一期智能化系统工程项目验收交接单》记载的内容均与《工程资料数据》相互印证，能够证明该份证据真实性，可以作为有效证据使用。西湖新城公司在（2017）皖0121民初第618号案件答辩时对智能化系统的内容并未提出异议，仅是认为整个小区的智能化系统已经竣工验收，调试运行正常，且已移交物业公司。《最高人民法院适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。除非有相反的证据能够证明当事人自认的事实与查明的事实不符，人民法院应对当事人自认的事实予以确认。三、合肥汉嘉物业管理有限公司出具的工程联系单可以证明公共区域弱点设施设备存在问题，客观上也不具备使用条件，徐小睿、徐卫东的诉讼请求具有事实依据。 西湖新城公司辩称，一、徐卫东其并非本案适格主体。因合同权利义务具有相对性，商品房买卖合同签订的主体为徐小睿与西湖新城公司，徐卫东不属于合同主体，也不是涉案房屋的产权人,其并非本案商品房买卖合同纠纷的适格上诉人。二、徐小睿、徐卫东上诉请求的第一项无合同依据，徐小睿、徐卫东无权要求西湖新城公司承担涉案《商品房买卖合同》约定之外的义务，涉案房屋符合交付条件，徐小睿、徐卫东业已接收，相关设备不存在质量问题，故徐小睿、徐卫东的第一项诉请应予以驳回。1.双方在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中并未就徐小睿、徐卫东上诉状中所列的设施设备进行约定，故不属于西湖新城公司的合同义务。一审法院在查明的案件事实中，认定在《商品房买卖合同》附件三第15条约定，双方合同中约定的智能化（室内）范围包括可视对讲系统、按设计设置紧急报警按钮。显然，并未对除此之外的其他报警系统作出约定，西湖新城公司作为开发商所具有的合同义务仅限于合同约定的智能化系统，合同范围之外西湖新城公司没有安装义务。徐小睿、徐卫东认为西湖新城公司在签约之前就其上诉部分的设施设备公开对外进行广告宣传，但徐小睿、徐卫东并未提供公司在向其销售前公开宣传的销售广告和宣传资料，仅以一份名为“工程资料数据”的复制件且无法说明其来源证据材料作为佐证，显然不能认定为西湖新城公司的要约行为，事实上西湖新城公司在涉案销售商品房过程中既未将材料中所述内容作为合同条款，也未将该内容对外作为销售宣传，更未对徐小睿、徐卫东作出承诺，因此该证据及其内容不能认定为西湖新城公司对徐小睿、徐卫东的销售允诺。且合同附件四补充协议1也约定了出卖人声明“相关的内容以买卖合同及政府最后批准文件为准。”虽然西湖新城公司在竣工验收单中存在徐小睿、徐卫东上诉部分的设施设备内容，但这是西湖新城公司在项目经营过程中，为了提升项目品质和西湖新城公司自身企业形象，所增加的设施设备，属于合同之外的西湖新城公司单方行为，不属于双方商品房买卖合同约定的权利义务范畴，不构成西湖新城公司的合同义务。通过该证据上时间可以发现，双方合同约定的交房时间为2011年11月30日，约定的交付标准为合同的两项设备，但4号地块整体的智能化系统的开工时间为2012年4月27日，于2013年8月16日竣工验收运行。该时间明显远远晚于合同约定的交付时间，从而也能够证明该整体的智能化设备并非西湖新城公司的合同义务，也并非合同的组成部分，不能以合同约定要求西湖新城公司履行合同之外的义务。而且，涉案房屋经竣工验收合格后，于2012年8月21日，双方已办理了交接手续，徐小睿、徐卫东已认可上述房屋符合交付条件。即使后期在徐小睿、徐卫东使用涉案房屋过程中，相关设施设备存在问题，应当界定产生问题的原因，是正常使用的导致损坏还是因为设施设备固有的质量缺陷，如果不属于设备本身的质量问题，且超出了西湖新城公司作为开发商的应承担维修期限，则西湖新城公司无需承担相应的维修义务，设备设施的使用期间的维保应当由业主和物业公司共同承担，并非由开发商承担终身保修义务。故徐小睿、徐卫东要求西湖新城公司为其安装安装调试楼宇智能化系统无事实和法律依据，应予以驳回。2.本案所涉的楼宇智能化系统已过保修期限，西湖新城公司的质量保修义务已完成。根据《建设工程质量保修条例》第四十条第（四）项“电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年”的规定，涉案的楼宇智能化系统其保修期为2年，涉案的楼宇智能化系统于2013年8月份交付使用，其质保期至2015年8月份，故其质保期早已超过，西湖新城公司的质量保修义务已完成。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐小睿、徐卫东的上诉缺乏事实与法律依据，请二审法院依法驳回，维持原判。 徐小睿、徐卫东向一审法院起诉请求：1.判令西湖新城公司对半岛一号54幢101室安装并调试楼宇智能化系统（包括：可视楼宇对讲系统、周界报警系统、家庭安全防范系统、电子巡更系统、背景音乐及应急广播、一卡通、闭路电视监控），并使之达到使用条件；2.判令西湖新城公司赔偿因楼宇智能化系统未达到使用条件给徐小睿、徐卫东造成的财产损失498699元；3.诉讼费用由西湖新城公司承担。 一审法院认定事实：西湖新城公司系半岛一号小区房地产开发商，徐卫东与徐小睿系父女关系。2010年1月17日徐小睿委托徐卫东购买西湖新城公司开发建设的半岛一号54幢101室商品房一套,双方签订了商品房买卖合同及附件，附件三15约定：“智能化（室内）：可视对讲系统，按设计设置紧急报警按钮。”附件四补充协议1约定：“出卖人声明：出卖人所提供的模型、楼书及广告中所有资料及图片仅供参考，并非出卖人的承诺，相关内容以买卖合同及政府最后批准文件为准。”2012年8月21日，西湖新城公司向徐小睿、徐卫东交付了房屋钥匙和业主资料。徐小睿、徐卫东接收房屋入住后，家中于2015年、2016年、2018年三次被盗，造成部分财产损失，向公安机关报案后，未能破案挽回损失。徐小睿、徐卫东认为西湖新城公司在交房后至今一直没有按照约定安装调试楼宇智能化系统并投入使用，其行为已构成违约，西湖新城公司应当承担继续履行合同的民事责任，故诉讼至一审法院。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定，全面履行各自的义务。双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，双方应依合同全面履行自己的义务。本案徐小睿、徐卫东诉请的要求西湖新城公司安装调试楼宇智能化系统包括：可视楼宇对讲系统、周界报警系统、家庭安全防范系统、电子巡更系统、背景音乐及应急广播、一卡通、闭路电视监控等并使之达到使用条件，但根据双方签订的合同，仅在合同附件三15中约定，“智能化（室内）：可视对讲系统，按设计设置紧急报警按钮”，同时，附件四补充协议1约定了出卖人声明：出卖人所提供的模型、楼书及广告中所有资料及图片仅供参考，并非出卖人的承诺，相关内容以买卖合同及政府最后批准文件为准。因此，双方合同中并未约定周界报警系统、家庭安全防范系统、电子巡更系统等合同内容，对徐小睿、徐卫东提供反映有上述内容的工程资料数据，未提供原件，西湖新城公司对三性均有异议，认为不能据此认定为西湖新城公司对徐小睿、徐卫东的销售允诺，并非合同的条款和有效附件，故徐小睿、徐卫东的此诉请，没有合同依据，该院不能支持，该院仅就双方合同中约定的“智能化（室内）：可视对讲系统，按设计设置紧急报警按钮”西湖新城公司应安装调试至可使用条件予以支持。关于徐小睿、徐卫东的主体资格，该院认为，徐小睿和徐卫东为父女关系，购房、收房时均由徐卫东为徐小睿代办，徐卫东也居住在案涉房屋，被盗报案的财物损失人也为徐卫东，2018年度双方因案涉房屋地下室渗漏水徐卫东也作为原告诉讼后达成协议，故本案徐卫东作为原告并无不当。关于徐小睿、徐卫东主张的被盗损失赔偿，因其就被盗已向公安机关报案处理，其损失多少不确定，与西湖新城公司没有直接的因果关系，故此请求没有法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、安徽西湖新城置业有限公司于判决生效后三十日内对徐小睿、徐卫东购买居住的半岛一号第54幢101室安装并调试“智能化（室内）：可视对讲系统，按设计设置紧急报警按钮”，并使之达到使用条件；二、驳回徐小睿、徐卫东的其他诉讼请求。案件受理费8780元，减半收取4390元，由徐小睿、徐卫东负担2195元，西湖新城公司负担2195元。 本案二审期间，徐小睿、徐卫东提供二组证据，分别为：证据一：（2017）皖0121民初第618号案件卷宗材料，包括庭审笔录、答辩状及半岛一号小区一期智能化系统工程项目验收交接单，旨在证明：1.根据西湖新城公司在（2017）皖0121民初第618号案件中所举的证据可知，半岛一号小区一期4号地块智能化系统工程的内容包括周界防范系统、闭路电视监控系统、门禁及可视对讲系统、一卡通管理系统、家庭安防系统、背景音乐系统及电梯对讲系统等，与徐小睿、徐卫东举证的“工程数据资料”中关于楼宇智能化系统表述虽不完全一致，但内容相同，足以证明“工程数据资料”的真实性。2.西湖新城公司在前述诉讼中，对楼宇智能化系统包括的内容并无异议，其抗辩仅是说已按合同约定竣工验收合格，而从徐小睿、徐卫东提供的证据来看并没有达到使用条件。证据二：申请证人王某出庭作证，用以证明《工程资料数据》的形成过程，该资料是真实存在的，上面的签字人均当时在西湖新城公司任职。西湖新城公司发表质证意见为，首先，证据一不属于新证据，徐小睿、徐卫东一审中未提交该证据，应视为徐小睿、徐卫东放弃该证据的举证权利。其次，对证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议，不属于商品房买卖合同的组成部分，双方对该证据的约定内容并未达成合意，不应视为西湖新城公司应当承担的合同义务范畴。证据二证人证言达不到徐小睿、徐卫东申请证人出庭作证的目的，证人所述其未参与徐小睿、徐卫东购买商品房的过程，也未见到西湖新城公司向徐小睿、徐卫东给付工程数据资料的事实，其仅能证明复印件上签字的人员曾在西湖新城公司的任职情况。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，徐小睿与西湖新城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应均按合同约定履行各自的义务。徐小睿、徐卫东上诉要求西湖新城公司安装调试楼宇智能化系统包括：可视楼宇对讲系统、周界报警系统、家庭安全防范系统、电子巡更系统、背景音乐及应急广播、一卡通、闭路电视监控等并使之达到使用条件，并提供了《工程数据资料》用以证明其购房时开发商承诺构建楼宇智能化系统。西湖新城公司对该《工程数据资料》不予认可，认为该工程数据资料系复印件，上面签字人并非西湖新城公司员工，该资料上面亦未加盖西湖新城公司的公章，无法认定为西湖新城公司对徐小睿、徐卫东的销售承诺。本院认为，首先，《商品房买卖合同》附件三第15项仅约定“智能化（室内）：可视对讲系统，按设计设置紧急报警按钮”，并未约定周界报警系统、家庭安全防范系统、电子巡更系统等合同内容。其次，就本案现有证据来看，徐小睿、徐卫东提供的《工程数据资料》系复印件，西湖新城公司对此不予认可。徐小睿、徐卫东也未提供切实有效的证据证明该《工程数据资料》系西湖新城公司的销售允诺，且该《工程数据资料》的形成时间系2008年12月18日，案涉《商品房买卖合同》系2010年1月17日签订，合同附件四补充协议1约定了出卖人声明：“出卖人所提供的模型、楼书及广告中所有资料及图片仅供参考，并非出卖人的承诺，相关内容以买卖合同及政府最后批准文件为准。”徐小睿、徐卫东上诉依据该《工程数据资料》主张西湖新城公司为其安装周界报警系统、家庭安全防范系统、电子巡更系统等楼宇智能化系统，依据不足，本院不予支持。一审法院在此情况下仅支持双方合同中约定的“智能化（室内）：可视对讲系统，按设计设置紧急报警按钮”，并无不妥，本院予以确认。 综上所述，徐小睿、徐卫东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由徐小睿、徐卫东负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年七月二十日 法官助理李颖 书记员施佳佳 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。