苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初8517号原告（反诉被告）：苏州翰尔酒店有限公司，统一社会信用代码91320508561824448D，住所地苏州市姑苏区平江路**。法定代表人：韩永军委托诉讼代理人：李洪英、曾飞，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司，统一社会信用代码91320594799064282X，，住所地苏州工业园区唯亭水泽路**法定代表人：董蕾，董事长。委托诉讼代理人：李永安、杨洁，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师（均已撤销授权）。委托诉讼代理人：张四华、丁彬，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。原告苏州翰尔酒店有限公司诉被告苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，被告苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。本案因案情复杂依法转为适用普通程序审理，多次组织公开开庭及质证，原告苏州翰尔酒店有限公司（以下简称“翰尔酒店公司”）委托诉讼代理人李洪英、曾飞，被告苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司（以下简称“阳澄湖半岛公司”）委托诉讼代理人李永安、丁彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告翰尔酒店公司的诉讼请求为：1、判令被告向原告提供土地证、房屋产权证书，用于办理酒店营业执照和消防审批手续。2、判决被告赔偿原告停业损失10665000元(暂从2017年4月13日起算，应计算至正常经营之日止)。3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，本诉原告变更诉讼请求如下：1、确认原、被告签订的租赁合同无效。2、判令本诉被告返还本诉原告已经交纳的租金125万、保证金10万。3、判令本诉被告赔偿装修损失15801071.84元。4、判令本诉被告赔偿本诉原告营业损失10665000元。本诉原告翰尔酒店公司的事实理由：2010年，翰尔酒店公司与苏州工业园区地产经营管理公司签订一份《租赁合同》，约定由翰尔酒店公司承租位于苏州工业园区阳澄湖半岛莲花池公园入口和红园临水的两处房屋，用于公园配套会所经营，租赁期限为17年，合同还对房屋产权证办理、租金计算、支付方式、违约责任等做了明确约定。合同签订后，苏州工业园区地产经营管理公司将上述合同项目转给阳澄湖半岛公司管理，阳澄湖半岛公司接管后就以出租房屋的临时产权证只能办理10年为由，要求将原租赁期限从17年变更为10年，然后又以政府政策要求公园内取缔会所等功能设施为由，将合同用途从“会所”变更为“酒店”项目。翰尔酒店公司为了配合阳澄湖半岛公司执行政府的相关政策，不得不前后两次投入大量资金对经营场所进行装修和调整，这给翰尔酒店公司造成了严重损失。从合同签订之日，苏州工业园区地产经营管理公司和阳澄湖半岛公司就一直承诺上述租赁房屋的产权证正在办理，房屋产权证办理出来后会交给翰尔酒店公司用于办理营业执照和消防验收审批手续。虽然翰尔酒店公司多次书面通知阳澄湖半岛公司办理相关产权证明，可是直至本案起诉之日，阳澄湖半岛公司仍未办理出来，导致翰尔酒店公司一直无法办理酒店消防验收和营业执照等手续。阳澄湖半岛公司的行为不仅致使翰尔酒店公司始终无法正常开业，也导致翰尔酒店公司多次被公安、工商和消防等部门以无照经营、消防没有验收报告为由进行查处，要求酒店停业整顿。阳澄湖半岛公司也多次以此为由要求翰尔酒店公司立即停业，致使翰尔酒店公司只能多次停业。翰尔酒店公司为维护其合法权益提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。反诉原告阳澄湖半岛公司的反诉请求为：1、请求确认双方签订的《租赁合同》无效。2、判令被反诉人支付房屋占用费（按2014年3月1日至2016年8月31日期间每年50万元，2016年9月1日起每年100万元的标准，自2014年3月1日起计算至实际归还房屋之日，暂计至2018年11月30日为350万元）。3、判令被反诉人将承租房屋恢复至交付时状态并归还反诉人。4、判令被反诉人负担本案全部诉讼费用。反诉原告阳澄湖半岛公司的反诉事实及理由：2009年，被反诉人就承租位于苏州工业园区阳澄湖半岛中的莲池湖公园红园入口建筑和红园临水建筑与案外人苏州工业园区地产经营管理公司签订了《租赁合同》，地产，地产公司明确告知被反诉人因相关政策原因屋实际上未取得正式的建设批准手续，未能办理产证，且无法对外进行经营。被反诉人同意按此承租该房屋，并在反诉人接受园区管委会项目调整划分该房屋后，于2010年和2014年与反诉人另行签订了《租赁合同》。在此期间，反诉人始终在按照政府部门的规定办理补办该房屋的规划建设批准手续，但因被反诉人擅自利用该房屋酒店经营，并在该房屋内进行违法装修，在该房屋外进行违规搭建，导致该房屋至今仍未能办理合规的规划建设批准手续。根据相关司法解释的规定，反诉人与被反诉人就承租该房屋签订的《租赁合同》属于无效合同。由于该房屋未能办理合规的规划建设批准手续，反诉人要求被反诉人不得将房屋用于对外经营，被反诉人亦承诺仅将该房屋用于招待内部宾客使用，不得对外营业。但被反诉人在该房屋交付后，违反承诺及合同约定，擅自对该房屋进行大量违规装修和违法搭建，将该房屋用于酒店经营和使用。根据相关司法解释规定，被反诉人应按照《租赁合同》约定的租金标准向反诉人支付自交付之日起的房屋占用费，由于被反诉人自2014年3月1日起即擅自停止向反诉人支付该房屋的占有使用费，故反诉人要求被反诉人补足自2014年3月1日至实际归还房屋之日期间的房屋占有使用费。由于《租赁合同》实为无效合同，被反诉人应立即拆除对该房屋进行的全部装修改造及违法搭建，并将该房屋恢复至交付时的原状后归还反诉人。现反诉人提起反诉，请求法院依法支持其反诉诉请。翰尔酒店公司的答辩及辩论意见为：一、阳澄湖半岛公司未按照合同约定办理租赁房屋的产权证书，因而导致房屋租赁合同无效，应当承担合同无效的全部过错责任，理由如下：1、根据《租赁合同》第1.3条约定：“本合同项下的出租房屋由于行政审批原因，该房屋产权证明目前正在办理中”，该条款证明阳澄湖半岛公司在签订合同时己经承诺在办理租赁房屋产权证书的行政审批手续，仅仅系因为手续上的问题，故在签订合同时无法提供产权证书。但直至本案起诉，阳澄湖半岛公司根本就没有按照合同约定向政府相关部门办理过涉案房屋的建设规划审批和建设施工许可证手续，更不可能办理过房屋产权证书登记，涉案房屋根本就属于违法建筑。尽管翰尔酒店公司多次要求阳澄湖半岛公司提供房屋产权证书，但是阳澄湖半岛公司也仅系一直答复正在办理，并以各种理由拖延，其行为己经违反合同约定，构成严重违约。2、阳澄湖半岛公司在庭审中虽然自认确实在办理房屋建设行政审批手续，但直至本案庭审程序终结，也没有提供任何证据证明其确实己经向政府相关行政部门办理过行政审批手续，足以证明阳澄湖半岛公司对办理涉案房屋产权证书的事宜故意作了虚假陈述，或者是故意隐瞒了涉案房屋无法办理产权登记的真实情况，阳澄湖公司应当对合同无效承担全部过错。3、阳澄湖半岛公司作为租赁房屋的所有人，对租赁房屋的实际状况比翰尔酒店公司应当更为清楚，并且，阳澄湖半岛公司是隶属阳澄湖半岛度假区管委会下属的国有企业，负责度假区内的酒店、公共服务等旅游配套设施的开发和管理，对于办理房屋的产权证书具有行政审批上的优势和便利条件，翰尔酒店公司有充分的理由相信阳澄湖半岛公司在租赁合同条款中所作出的陈述和保证，翰尔酒店公司对合同无效并没有过错，阳澄湖公司应当对合同无效承担全部过错责任。二、阳澄湖公司应当依法赔偿翰尔酒店公司的装修和经营损失，理由如下：1、对于装修损失赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因阳澄湖半岛公司的过错导致租赁合同无效，其应当对翰尔酒店公司的所有装修和没有必要返还的物品全部做出折价赔偿。2、对于装修折旧，不能仅仅考虑翰尔酒店公司占有房屋的时间，还应当考虑翰尔酒店公司是否有对房屋进行了充分使用。本案正由于阳澄湖半岛公司无法提供租赁房屋产权证书和消防验收手续，导致翰尔酒店公司在长达8年的时间里无法办理酒店特种行业经营许可证书和通过公安部门的消防安全检查，无法正常开业经营，致使翰尔酒店公司多次被公安部门以无证无照经营、房屋无消防验收手续为由查处，被要求酒店停止经营，甚至是阳澄湖半岛公司自身也多次以此为由要求翰尔酒店公司停业整顿。所以，本案的租赁房屋因阳澄湖半岛公司的原因，导致翰尔酒店公司始终无法正常开展酒店经营，无法充分使用酒店及装修设施。因此，对装修的折旧应当不予折算。假如法院考虑对装修进行折旧计算，也应当是在翰尔酒店公司对租赁房屋进行了充分使用的情况下才能予以计算。对于装修的使用寿命，因装修己经成为房屋的附合物，与房屋成为了一体，只要不对装修和房屋实施拆除，就可以一直对装修进行使用。因此，装修的使用寿命应当根据房屋的使用寿命（50年）计算，而不是如阳澄湖半岛公司所称根据酒店装修的翻新频率计算装修的使用寿命。另外，双方签订的第一份租赁合同约定的租赁期限为15年,后来由于政府政策调整，阳澄湖半岛公司要求房屋的用途从“会所”改为“精品酒店”，租赁期限也必须从15年变更为10年，阳澄湖半岛公司提出的变更理由是国资委要求国有企业资产租赁的最长期限不得超过10年，翰尔酒店公司为了配合阳澄湖半岛公司对国有资产的管理和政府政策的执行，才不得不对房屋用途和租赁期限作了变更。从合同签订的事实也证明翰尔酒店公司所实施的装修并不是以阳澄湖半岛公司所称的8年使用期限为标准实施的，其所提出的对装修价值进行折旧计算没有事实和法律依据，法院应当不予采纳。3、对于经营损失，本案的租赁房屋因阳澄湖半岛公司的原因，导致翰尔酒店公司始终无法办理酒店的经营许可手续，也就无法向携程网、途牛网等热门旅行网站办理上网经营手续（对互联网时代的酒店经营的影响是巨大的），无法正常开展酒店经营，阳澄湖半岛公司应当对翰尔酒店公司由此导致的经营损失进行赔偿。翰尔酒店公司经营损失按照每间客房单价680元、开房率40％计算，客房单价和开房率与周边酒店的情况大致相当，损失期限从2011年9月1日起计算至2020年8月30日止，其中2011年9月1日至2017年4月13日停业日，是租赁合同的实际履行时间，在此期间发生的损失是翰尔酒店公司实际发生的损失。2017年4月13日以后的属于停业损失，阳澄湖半岛公司均应当予以赔偿。翰尔酒店公司在综合考虑合同的实际情况，酌情向阳澄湖半岛公司主张10665000元经营损失，不违反法律规定，法院应当依法予以支持。三、阳澄湖半岛公司应当返还翰尔酒店公司租金1250000元和保证金100000元，理由如下：1、根据《合同法》第五十七条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案房屋租赁合同系无效合同，阳澄湖公司应当返还翰尔酒店公司己经支付的1250000元租金和100000元保证金。2、合同所约定的租金计算的基础是阳澄湖半岛公司出租给翰尔酒店公司的房屋符合合同约定用途，使翰尔酒店公司能够对房屋进行充分有效的利用。但是因阳澄湖半岛公司的原因，导致翰尔酒店公司始终无法开展酒店经营，也就无法对房屋进行充分有效的利用，因此，阳澄湖公司也应当返还翰尔酒店公司己经支付的1250000元租金。翰尔酒店公司就本案反诉部分的答辩意见为：因阳澄湖半岛公司的原因，导致本案租赁合同无效，房屋也不符合合同约定的用途，翰尔酒店公司根本无法对房屋进行充分有效的使用，阳澄湖半岛公司的反诉请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回，理由如下：1、本案租赁合同约定的租金是在翰尔酒店公司能够充分合法地使用房屋的情况下的租金计算标准。但是本案因阳澄湖半岛公司的原因，导致翰尔酒店公司始终无法对房屋进行充分有效的利用。因此，阳澄湖半岛公司要求按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费的主张缺乏事实依据，也不符合合同约定的租金计算基础，法院应当不予支持。2、虽然租赁合同第1.3条写了“本合同项下的出租房屋由于行政审批原因，该房屋产权证明目前正在办理中,承租方对此己知晓,不影响该房屋的交付和使用”。但是必须注意，本案的租赁合同是阳澄湖半岛公司单方制作的格式合同，在事先并没有与翰尔酒店公司进行协商的情况下就要求签约，该格式合同明显的显示公平，没有合理确定双方的权利义务。另外，租赁房屋是否影响承租方的使用，应当根据双方签订合同的目的和约定用途来判断，而不是直接作为格式条款以减轻自己的履约责任。租赁合同己经明确写明租赁房屋的用途是用作酒店经营，而开办酒店经营的一个最基本的前提就是租赁房屋能够办理合法的特种行业经营许可证，在阳澄湖半岛公司没有提供合法有效的房屋产权证书给翰尔酒店公司办理经营许可证的情况下，房屋是根本不可能正常用于酒店经营使用的。更何况，阳澄湖半岛公司自身也多次向翰尔酒店公司发函，以房屋未办理消防验收为由要求翰尔酒店公司停止经营，这也证明了阳澄湖半岛公司明知房屋本身存在缺陷问题。因此，租赁合同第1.3条的约定明显与事实不符，不能作为认定双方责任的依据。3、租赁房屋从2017年4月13日起被公安部门责令停止经营之后彻底关停，翰尔酒店公司对房屋不再继续使用，理应不需支付之后的房屋占有使用费。阳澄湖半岛公司的答辩及辩论意见为：一、导致合同无效的原因。翰尔酒店公司称，是因为阳澄湖半岛公司未按照合同约定办理房屋的产权证书，导致翰尔酒店公司不能办理酒店经营许可证。合同第1.3条和5.4条写明，由于行政审批的原因，出租房屋的产权证明正在办理中，但后来阳澄湖半岛公司一直未能向翰尔酒店公司提供产权证书。我方认为，合同签订之时，翰尔酒店公司对于承租房屋当时无合法建设批准手续及产权证书的现状是完全知晓的，双方也同意由阳澄湖半岛公司补办手续，事实上阳澄湖半岛公司也确实一直有积极补办申报手续，但是因为翰尔酒店公司擅自对房屋进行违法装修和违规搭建，才导致建设手续及产证迟迟未能补办成功，所以从这个事实来看，最终导致合同无效的原因应当归属于翰尔酒店公司。二、合同无效情形下的各方过错。翰尔酒店公司认为全部是因为阳澄湖半岛公司的过错，即故意欺诈翰尔酒店公司导致房屋无法成功办理产权证书。我方认为：其一，既然翰尔酒店公司在合同签订之时明确知晓房屋产权证书的现状而仍然同意按此进行承租，则双方对这样的现状都是接受的，对其可能产生的风险翰尔酒店公司也是能够判断的，所以不存在阳澄湖半岛公司的恶意欺诈的主观过错。其二，阳澄湖半岛公司一直有积极补办申报手续，但因为后来翰尔酒店公司擅自对房屋进行违法装修和违规搭建，才导致建设手续及产证迟迟未能补办成功，故翰尔酒店公司应自行承担由此引发的全部风险和损失。我方认为即使我方存在过错，也是占小部分的。我方希望法庭在认定各方过错时，着重考虑到以下因素：1、翰尔酒店公司签约时明确知晓暂无产权证书的现状，甚至双方已将此现状记载在合同中，足以说明诚信相告、毫无欺诈之意。2、阳澄湖半岛公司同意给予了翰尔酒店公司极其低廉的、象征性的租金标准，一方面是因为阳澄湖半岛公司考虑到房屋产权证缺失的现状，另一方面翰尔酒店公司也正是希望从这样的低成本承租中赚经营利益。这种合作性质，势必应该更多地考虑到双方对风险共担的认可，尤其是翰尔酒店公司作为经营主体对自身风险的认可，所以不能以传统的、典型租赁合同关系来要求出租方应尽到的义务。3、阳澄湖半岛公司有积极补办手续，但办证能否成功本就囿于土地性质和政府规划等诸多外在因素，而翰尔酒店公司擅自违章扩建建筑，直接导致办证面临了原本不存在的更大的困难。所以，我方认为翰尔酒店公司的违章行为是办证最终未能成功的主要原因。三、关于装修损失的金额及折旧问题。鉴定报告确定的总造价15801071.84元。对该金额我方有三点意见：一是，应当完全扣除的金额为3191103.52元。二是，我方认可名目、但是鉴定结论确认的金额涉及缺少计量依据，所以我方请求法院在参考鉴定金额的基础上以严格原则进行酌定，该部分金额为2263421.11元。三是，我方认为，由于鉴定报告的基准时点是2011年5月至2012年6月，分别是装修起止日期，所以鉴定结论的金额只能代表翰尔酒店公司在2012年刚完成时的装修价值，无法反映合同无效情形下应当采用的“现值损失”。所以，必须在鉴定结论金额的基础上再考虑折旧。关于装修折旧的意见：第一，我方认为应按照翰尔酒店公司的实际使用时间予以折旧。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。本案中，我方同意以翰尔酒店公司被相关部门责令停业日期即2017年4月13日作为其实际使用时间的终点，则自2012年6月装修完成至该日实际使用时间共约5年。第二，关于折旧适用的装修合理使用年限，我方认为本案中应参照剩余租赁期限为宜（即自2012年装修完成起剩余租期8年）。原因之一，本案租赁合同的期限仅10年，承租人应当合理预见到期不能续租因而装修将分摊完毕的情况。原因之二，即使不采用租期分摊规则，则至少应按照同类型酒店装修的一般翻修年限的经验与惯例来确定装饰装修的合理使用寿命。根据阳澄湖半岛公司进行的市场调研，与本案同类型的中高端酒店装修的合理使用寿命，软装一般约5年，硬装一般约7-8年。值得说明并请合议庭注意的是，在考虑装修的合理使用年限时，我们必须认识到，酒店经营者不同于一般的房屋承租人，它的核心诉求是招揽客人，于是它在决定是否有必要翻新酒店装修时，必须要考虑保持酒店的“吸引力”。陈旧的装修将严重影响酒店整体氛围给客人的感观从而大大降低吸引力，尤其是对翰尔酒店公司这样的度假酒店来说。所以，综合租赁合同约定的租赁期限、行业一般惯例与经验，我们认为本案中参照采用剩余租期，是具有充分合理性的。四、关于翰尔酒店公司停业的经营收益损失。我方认为，翰尔酒店公司的经营损失不属于合同无效情形下的应赔偿范围，这既是理论的共识，也是审判实践经验的共识。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效的法律后果是返还财产和赔偿损失，对于此处赔偿损失的性质，学界及审判实践的共识是认为它属于缔约过失赔偿。在缔约过失赔偿的规则下，赔偿的对象仅限于“信赖利益”。信赖利益是与“履行利益”相对应的概念。履行利益指当事人依合同规定有权期望通过合同的履行而实现的权益，包括当事人在合同得到正常履行时本来可以获得的利润。履行利益的赔偿是以合同有效、合同存在为前提的。五、关于房屋占有使用费及其标准。我方认为应当参照租赁合同原本约定的租赁标准，自欠付之日即2014年3月1日起支付至房屋实际返还之日。首先，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案参照租赁合同原本约定的租金标准来支付占有使用费是有明确依据的。其次，本案租赁合同原本约定的租金标准就极其低廉，完全不可能有过高之嫌，所以参照租赁合同原本约定的租金标准来支付占有使用费也是具有合理性的。另值得说明的是，无论是依据租赁合同司法解释的文义，还是依据法理，房屋的占有使用费在性质上，是属于《合同法》五十八规定的合同无效情形下的“返还财产”的范围，不属于“赔偿损失”的范围。对于返还财产，不适用过错原则。因此，本案在考虑占有使用费上，应不再考虑过错责任。经审理查明，2010年左右，苏州工业园区地产经营管理公司（出租方）与翰尔酒店公司（承租方）签订《租赁合同》，出租方将位于苏州工业园区阳澄湖半岛中的莲池湖公园红园入口建筑和红园临水建筑（以下简称“租赁物业”）出租给承租方，双方确认该租赁物业建筑面积为3500平方米，租赁期限为180个月，自2013年1月1日至2027年12月31日止，装修免租期及免租期自2011年1月1日起至2012年12月31日止，为期24个月。租赁合同约定，租赁期内第一期即2013年1月1日至2017年12月31日期间的租金为每年50万元，第二期即2018年1月1日至2022年12月31日期间的租金为每年100万元，第三期即2023年1月1日至2027年12月31日期间的租金为每年150万元，租赁保证金为10万元。租赁合同约定，该租赁物业仅限承租方用于公园配套会所；本合同项下的出租房屋由于行政审批原因，该房屋产权证明目前正在办理中，承租方对此已知晓，不影响该房屋的交付和使用，故承租方承诺不会基于此项事由影响本合同之履行。2010年，阳澄湖半岛公司（出租方）与翰尔酒店公司（承租方）签订《租赁合同》，出租建筑物即苏州工业园区阳澄湖半岛中的莲池湖公园红园入口建筑和红园临水建筑，双方确认该租赁物业为整体出租，建筑面积为约3500平方米，确认无论实测面积的增减均不影响本合同项下租金的计价。租赁合同约定的租赁期限为120个月，自2010年9月1日至2020年8月31日止，装修免租期及免租期自2010年9月1日起至2011年8月31日止，为期12个月。出租方应于2010年9月1日前将该租赁物业交付承租方装修，交付标准为毛坯。租赁合同约定该物业用途仅限承租方用于会所。租赁合同约定，租赁期内第一期即2011年9月1日至2016年8月31日期间的租金为每年50万元，第二期即2016年9月1日至2020年8月31日期间的租金为每年100万元，合同保证金为10万元，承租方租金起付时间为2011年9月1日，租金先付后租，每6个月为一期支付租金。租赁合同第1.3条约定，本合同项下的出租房屋由于行政审批原因，该房屋产权证明目前正在办理中，承租方对此已知晓，不影响该房屋的交付和使用，故承租方承诺不会基于此项事由影响本合同之履行。第5.4条约定，承租方如有合理理由并提出书面要求，出租方应向承租方提供相应资料及图纸，以便承租方办理相关证照的登记事宜。第6.6条约定，未经出租方事先书面同意，承租方不得就物业进行任何形式的改建、增建或扩建。第6.12条约定，在承租方租赁期满后，不再租用或双方协议提前终止合同的情况下，承租方在承租房内的装修，出租方有权选择以下权利的一种（1）依附于房屋的装修归出租方所有；（2）要求承租方恢复原状。第8.4条约定，若因双方原因使本合同不能履行或不能完全履行，双方应按照实际情况分别承担各自应负的责任。2014年，阳澄湖半岛公司与翰尔酒店公司重新签订了一份《租赁合同》，合同第3.1条对物业用途约定为酒店经营，其他租赁物业的位置、租赁面积、租赁期间、租金标准及支付方式等合同条款均与上述第二份《租赁合同》内容相同。涉案租赁物业交付使用后，翰尔酒店公司支付了自2011年9月1日至2014年2月28日的使用费，共计125万元，并支付阳澄湖半岛公司10万元租赁保证金，翰尔酒店公司在承租物业装修后从事酒店经营。2014年8月、9月，阳澄湖半岛公司就翰尔酒店公司租用莲池湖公园红园建筑进行酒店经营事宜，发函告知翰尔酒店公司在该酒店取得有效批准、通过消防验收前不得对外营业；要求翰尔酒店公司暂停营业期间，尽快对该酒店的内部装修等进行整改，直至符合消防验收及安全要求。2014年11月，翰尔酒店公司就上述告知函予以回复，说明因阳澄湖半岛公司未能按照租赁合同约定提供产权方面的材料，导致其至今无法进行消防审批工作，并催告阳澄湖半岛公司近期提供产权方面的资料。同月，阳澄湖半岛公司回复其将积极加快建筑产权的办理，承租人明知该房屋不具备消防验收的条件而自行装修、经营，由此产生的一切损失应由承租方自行承担。此后，苏州市公安局苏州工业园区分局阳澄湖半岛派出所向翰尔酒店公司发出《无证无照旅馆经营业主告知书》，告知其未取得《特种行业许可证》和《营业执照》擅自经营旅馆业，属违法经营行为，应在收到告知书之日起，立即停止一切经营活动，否则，将依法予以取缔。2016年6月，翰尔酒店公司向苏州工业园区阳澄半岛度假区管委会报告，督促跟进产证办理事宜，说明租金支付进度。2017年5月，翰尔酒店公司再次报告，要求明确回复“阳澄半岛的莲池湖红园入口建筑和红园邻水建筑”的产证办理时间，并表示如不能办理下来，恳请考虑其实际损失给予翰尔酒店公司一次性赔付，以弥补损失。2017年6月9日，苏州市公安局工业园区分局向翰尔酒店公司发出《责令停止非法经营通知书》和《行政处罚决定书》，责令翰尔酒店公司莲池会酒店停止非法经营活动，并对韩永军罚款500元，对其擅自经营的酒店予以取缔。庭审中，双方确认翰尔酒店公司莲池会店从2017年4月13日起停止经营至今，翰尔酒店公司尚未将该租赁物业返还交付阳澄湖半岛公司。此后，翰尔酒店公司曾向阳澄湖半岛公司多次发函，继续要求就产证办理时间予以回复，给出解决方案，避免损失进一步扩大。阳澄湖半岛公司对此未予明确回复。2018年7月，翰尔酒店公司委托江苏剑桥人（苏州）律师事务所发出律师函，要求翰尔酒店在收到此函之日起七日内，明确答复出租房屋产权证办理的时间，房屋租赁期限从办理好产权手续之日起重新计算。如确实无法办理房屋产权证书的，则委托第三方有资质的价格评估机构对酒店的装修及设备设施进行价格评估，阳澄湖半岛公司在评估价格的基础上一次性赔偿翰尔酒店公司的全部经济损失。此后，阳澄湖半岛公司委托观韬中茂（苏州）律师事务所对此回函，认为该租赁物业产证办理存在难度，翰尔酒店公司在租赁合同签订前已充分知情，阳澄湖半岛公司无需就此向翰尔酒店公司赔偿损失。阳澄湖半岛公司已竭尽全力推进办证工作，但外界客观因素及翰尔酒店未能积极配合，影响了办证工作的进展，翰尔酒店公司应尽快支付拖欠的租金及滞纳金。另查明，翰尔酒店公司成立于2010年9月，连续在苏州注册成立了苏州翰尔酒店有限公司第一分公司、苏州翰尔酒店有限公司月光码头分公司、苏州翰尔酒店有限公司平江路分公司等近十家分支机构。本案的翰尔酒店公司莲池会店经营期间，苏州阳澄湖半岛旅游度假区的网站上有多篇涉及该莲池会店的文字介绍及外景图片。本案庭审中，阳澄湖半岛公司提交一份案外人出具的情况说明，内容说明：中高端酒店总体普遍的装修翻新周期为5-8年，其中社会资本酒店装修翻新周期普遍较短，国有资本酒店装修翻新周期一般较长。翰尔酒店公司对此情况说明不予认可。本案审理过程中，2019年4月，翰尔酒店公司申请对位于苏州工业园区阳澄湖半岛莲池湖公园入口建筑和红园临水建筑中的装饰装修和设备设施的价值进行鉴定（双方确认鉴定事项限于不可移动、不可拆除或拆除后会明显破坏其价值的装饰装修和设备设施）。2019年5月，本院委托江苏启越工程管理有限公司进行鉴定。经双方多次补充材料、质证及现场勘查，2020年5月，江苏启越工程管理有限公司出具造价鉴定报告书（鉴定费250485元，由翰尔酒店公司预交），双方确定的工程造价鉴定基准日为2011年5月至2012年6月，鉴定结论确定的工程造价为15801071.84元，其中争议部分的造价为：隔墙、床上用品、脚手架等缺少详细图纸等资料的工程造价213421.11元，湖边阳光房和四个亭子造价为723946.42元。此后，双方就鉴定结论提出异议，并展开质证和辩论。以上事实，有翰尔酒店公司提交的多份租赁合同、告知函、复函、报告书、责令停止非法经营通知书、行政处罚决定书、催告函、律师函、公证书等证据，阳澄湖半岛公司提交的翰尔酒店公司及其分支机构的工商登记信息、情况说明等证据，委托评估的鉴定报告书，及双方庭审陈述予以证实。本案中，双方存在争议的主要事实及法律问题如下：一、涉案房屋租赁合同的效力及过错认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，翰尔酒店公司与阳澄湖半岛公司签订的租赁合同的租赁物业“阳澄湖半岛中的莲池湖公园红园入口建筑和红园临水建筑”自始未取得建设工程规划许可证或相关主管部门批准建设的文件，在本案法庭辩论终结前仍未取得上述批准文件，双方签订的租赁合同应认定自始无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁合同中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案租赁合同约定租赁物业用于酒店经营使用，阳澄湖半岛公司负有保证租赁物业符合该租赁目的的基本义务，该基本义务不因租赁双方的合同约定而排除。但阳澄湖半岛公司出租的“莲池湖公园红园入口建筑和红园临水建筑”自始至今未取得建设工程规划许可证或主管部门批建文件，未能办理产证，翰尔酒店公司在此条件下无法办理从事旅馆经营的《特种行业许可证》及相关证照，进而被公安部门责令停止非法经营，予以取缔。阳澄湖半岛公司未尽到租赁合同中保障租赁物符合约定用途的基本义务，对此结果的产生负有主要责任，承担主要过错。同时，翰尔酒店公司作为在苏州经营酒店旅馆业、设立多家分支机构的企业，熟知开设旅馆酒店所需办理的相关证照及条件，应明知租赁物业未取得建设工程规划许可证及房屋产权证，将无法办理相关经营证照的后果，以及由此产生的经营风险。翰尔酒店公司在签订租赁合同时，明确知晓租赁物业尚未办理产证，该事实意味着其从事酒店经营将无法取得相关证照，但其放任自身经营风险仍签订十年期租赁合同，对其产生的损失亦应负担相应的过错责任。本院认为，根据租赁合同的性质、双方的合同义务及违反合同义务的类型，阳澄湖半岛公司违反了租赁合同的基本义务，应就本案租赁合同无效造成的损失承担主要责任，本院酌定其承担60%的过错责任。翰尔酒店公司明知租赁物业尚未办理产证及相关批建文件，仍租赁物业从事旅馆经营，放任自身经营风险，应承担次要责任，酌定其承担40%的过错责任。二、本诉原告主张的经营损失的认定。翰尔酒店公司原主张从停业之日起即2017年4月13日起的停业损失，后确定其诉讼请求为主张从免租期满后即2011年9月1日起计算至到租赁期满即2020年8月30日止的经营损失，总金额按照10665000元计算。本院认为，根据《江苏省特种行业治安管理条例》第三十八条规定，（从事旅馆业）未取得《特种行业许可证》擅自从事相关经营活动的，予以取缔，没收违法所得、非法经营的物品和直接用于非法经营的工具、设备，并可以对经营者处五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，并处二万元以上二十万元以下罚款。翰尔酒店公司莲池会店在停止经营之前，虽然可能存在因未办理营业执照或特种行业许可证而影响其经营的情形，但翰尔酒店公司对租赁物业不具备上述条件是明知的，并在租赁合同中承诺“不会基于此项事由影响合同之履行”。翰尔酒店公司作为商事活动主体，在意思自治的情况下做出的经营行为和判断，理应承担由此风险产生的后果和责任，也并无证据证明其存在经营损失。即使莲池会店被责令停业，因其未取得《特种行业许可证》从事旅馆经营，属于非法经营行为，其非法经营所得的收益不应予以法律保护，更不因此构成其损失而向相对方追索。同时，无效合同的当事人承担缔约过失责任，赔偿相对方的信赖利益损失，而非履行利益损失。《合同法》第一百一十三条约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。合同履行利益是通过合同正常履行而可以实现的利益，包括当事人在合同正常履行时可获得利润。合同履行利益的实现，是以合法、有效的合同为前提。本案的租赁合同为无效合同，翰尔酒店公司在停业后不应享有有效合同正常履行情况下可能产生的经营利润，其主张因合同无效、停止经营而产生的预期履行利益的经营损失，无法律依据，本院不予支持。三、反诉原告主张的房屋占用使用费的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，阳澄湖半岛公司参照原合同约定主张使用人实际占有使用租赁物业的费用，本院应予以支持。根据租赁合同约定，2011年9月1日至2016年8月31日期间的租金为每年50万元，2016年9月1日至2020年8月31日期间的租金为每年100万元，翰尔酒店公司支付了从2011年9月1日起至2014年2月28日期间的租金125万元，此后的房屋占用费未付。在2017年4月13日停止营业前，翰尔酒店公司系正常使用租赁物业，本院参照租赁合同约定标准计算，从2014年3月1日起至2017年4月13日止的房屋占有使用费为1869444元（1250000元+619444元）。翰尔酒店公司主张返还已付的占有使用费125万元及保证金10万元，无法律依据，本院不予支持。其已付的保证金10万元，冲抵欠付的房屋占有使用费，因此翰尔酒店公司应支付从2014年3月1日起至2017年4月13日止的租金为1769444元。自2017年4月13日停业后，翰尔酒店公司至今尚未返还租赁物业，应支付相应占有使用费用。但双方对合同无效均存在过错，且阳澄湖半岛公司无法保障租赁物业继续作为酒店经营使用，在此情况下要求翰尔酒店继续按照合同约定标准支付停业后的占用使用费，有失公允，本院不予支持。翰尔酒店公司在停止经营后仍支付的占有使用费，构成其因合同无效造成损失的一部分，本院参照已认定的双方过错的比例确定翰尔酒店公司在停业后应支付的房屋占用使用费，即按照每年租金100万元的40%即40万元，从2017年4月14日起计算至实际返还房屋之日止。四、本诉原告装饰装修及设施设备损失的认定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。阳澄湖半岛公司要求翰尔酒店公司返还该租赁物业，本院予以支持。阳澄湖半岛公司以毛坯方式交付租赁物业，在庭审中表示不再利用翰尔酒店公司遗留的固定装修等物品，其要求翰尔酒店公司恢复原状后返还交付，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。庭审中，阳澄湖半岛公司不同意继续利用翰尔酒店公司现有的固定装修及物品，双方应对此部分的现值损失按照已认定的过错责任比例分担。现就双方争议的鉴定报告书中装饰装修及设施设备的价值认定如下：1、针对翰尔酒店公司提出异议项目的认定。（1）、评估价格过低的项目。翰尔酒店公司认为其装修采用质地优良的原材料，所使用物品均系品牌产品，而评估报告采用一般市场价格评估，评估价与市场价格差距较大。翰尔酒店公司列举了评估报告中的防腐木、实木花格、内墙乳胶漆、金山石、钢化夹胶玻璃、墙纸、实木地板等多个项目，认为评估价与市场价差距较大，并提供了部分购货合同为佐证。阳澄湖半岛公司认为，鉴定机构在鉴定期间多次要求翰尔酒店公司提交鉴定资料，法庭也给予了较长的举证期限，翰尔酒店公司逾期举证，并对上述证据的真实性有异议。鉴定人员到庭说明，无法确认上述材料的品牌，所以按照同类物品一般品牌的市场价计算。本院认为，翰尔酒店公司无证据证明其认为评估价格偏低项目的品牌、型号、原采购价等准确信息，且在鉴定过程中多次举证时也未提交上述证据，鉴定机构按照同类材料普通品牌的价格计价，并无不当。本院对该部分异议不予采信，采纳鉴定报告书的意见。（2）、鉴定报告中列入争议的部分。翰尔酒店公司认为其投入大量资金进行装修改造，鉴定结论争议部分的墙体拆除、新砌墙体、零星墙体修补等，应列入无争议项目予以赔偿，相关工程量可以以土建图为基础与装修图核对。对于脚手架和基础增加部分，是现场施工所必须的措施费用，应当结合图纸和现场查明后依法评估并予以赔偿。燃气管道设施是现场安装的不可移动设施，翰尔酒店公司按照规定支付了开户费，该项目应列入赔偿范围。艺术玻璃造型、五金、铝合金等装饰项目，系结合莲池湖建筑的结构、尺寸、文化氛围和环境背景专门定制，无法移作他用，或者移动后会严重减损其经济和使用价值，应当列入无争议项目。阳澄湖半岛公司认为鉴定报告中涉及装修工程的争议部分共2953421.11元，其中的床上用品95万元为可移动项目，应从鉴定结论中剔除。对于其余部分，因为既无图纸，也无法实际测量，缺乏计量依据，无法证明实际施工，因此对此部分金额不予认可，但考虑到上述装修工程确实存在，请求法院从严酌定。对于燃气开户费18万元，认为作为赔偿项目，但对此金额有异议。鉴定人员到庭说明，对于如隔墙等拆补项目，图纸中对高度、做法没有标识、无法测算工程量和工程款。根据现场施工工程量，肯定会使用脚手架，但现有材料不能反映其使用的量和价格，鉴定报告该争议部分的45万元也是按照酒店方提供的价格计算的。艺术玻璃造型、铝合金等装饰物品在现场是存在的，但是无法确定艺术玻璃价格，该部分的57万元，也是按照酒店方提供的价格列入争议项目。本院认为，根据鉴定人员及阳澄湖半岛公司的意见，以及莲池会酒店的现状，翰尔酒店公司在装修时会实际发生墙体拆除、隔墙、改建及脚手架等工程量，上述实际发生的工程量应计入装修工程总价。但翰尔酒店公司未能提供准确图纸等证据，鉴定人员也无法通过现场测量计算工程量，翰尔酒店公司主张该部分损失，应按照证据规则应承担举证不能的风险。本院根据酒店现状、该装修工程的整体工程量及鉴定报告相应部分反映的工程量，酌情认定墙体拆除、增补改建、钢结构加固、脚手架等部分的工程造价合计50万元。对于翰尔酒店公司争议的艺术玻璃造型、五金、铝合金装饰等项目，评估报告根据翰尔酒店公司提供的价格列明为57万元。本院采信翰尔酒店公司认为该部分属于定制物品、拆除后会明显减损其经济及使用价值的意见，列入工程造价内，根据现场勘查的状况酌情支持20万元。对于燃气开户费，双方均对该实际发生项目列入赔偿项目无争议，阳澄湖半岛公司对此结论并无反证，本院采纳鉴定报告确定的金额。（3）、评估漏项。翰尔酒店公司认为，评估报告对消防移位和客房区二楼消防箱的费用没有计算。大厅大木桌、石狮子、光源、定制家具及客房用品、台灯落地灯等项目未计入造价结论。部分家具、用品是根据房间的结构、尺寸、环境等特别定制，无法移动，或移动会严重减损其使用价值，应计入评估范围。鉴定人员说明，列入安装争议项目的拆除恢复费用8万元，已经涵盖了消防栓和消防箱的改造费用。大厅大木桌、石狮子、床、桌椅板凳等属于可移动项目，不计入造价。禅堂钢结构屋顶只计算了现场可见的部分，对于钢结构加固部分未见图纸。电视柜固定在墙体上，作为电视背景已计价。落地灯、光源等已计价。本院认为，本院对鉴定报告安装争议项目的拆除恢复费用8万元予以采信，鉴定人员已说明该项目涵盖了消防设施移位、改造的费用。翰尔酒店公司主张的大厅大木桌、石狮子、床、桌椅板凳、床上用品、台灯落地灯等可移动物品，有些并非定制物品，有些虽然依据其酒店尺寸、结构购置，但移动后不会明显减损其使用价值，上述物品均未与租赁物业形成附合，不应计入造价范围。根据上述认定，翰尔酒店公司关于鉴定报告争议项目应纳入造价结论的项目合计为70万元。鉴定报告中列为安装争议项目的燃气开户费及拆除恢复费用26万元，本院一并予以采信确认。2、针对阳澄湖半岛公司提出异议项目的认定。（1）、关于擅自搭建的湖景房。阳澄湖半岛公司认为，鉴定报告中的后期测量-湖景房项目未经许可而擅自搭建，属于违章搭建，该项目的金额468266.1元不应予以支持。鉴定报告将湖景房及四个亭子均作为争议项目，合计723946.42元。本院认为，上述湖景房及四个亭子虽然为违章搭建，但在建造时翰尔酒店公司未提出异议，且在此后公开宣传页面上予以展示。翰尔酒店公司明知上述搭建行为而在合理期限内未提出异议，应视为同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建改造费用由双方按照过错分担。该湖景房和四个亭子的建造费用合计723946.42元，应计入鉴定造价范围，并按照双方过错分担。（2）、游泳池项目。阳澄湖半岛公司提出游泳池项目涉及的鉴定金额694880.81元，主要为设备费用，翰尔酒店公司未提交证据，不应予以计算。鉴定人员说明，游泳池是现场存在的，关于游泳池的土建做过测量，双方当事人在场，但安装部分（即设备）属于隐蔽工程，无法测量，也没有相应的施工图纸，系根据游泳池的规模、长度和功能参照类似工程确定造价。本院认为，根据《建设工程造价鉴定规范》（GB/T51262-2017）第5.4.1条规定，鉴定项目施工图（或竣工图）缺失，鉴定人员应按照以下规定进行鉴定：……。2、建筑标的物已经隐蔽的，鉴定人可根据工程性质，是否为其他工程的组成部分等作出专业性分析进行鉴定。在该游泳池无相关施工图纸准确计算工程量的情况下，鉴定人员根据游泳池的规模、长度、功能等要素参照类似工程确定造价，符合造价鉴定规范，阳澄湖半岛公司也无明确反证，本院对此部分鉴定结论予以采信。（3）、不符合委托鉴定范围的项目。阳澄湖半岛公司认为下列项目不符合委托鉴定范围：争议项目中的酒店其他辅助装修，主要为床上用品95万元及由此产生的措施费、规费和税金，合计1036527.9元；电气工程中的承包人供应材料的187项至197项，合计218834.62元，含物品201724元及由此产生的措施费、规费和税金（下同），该部分为电视、电话、电脑、落地灯及部分小家电；弱电工程的音响会议系统，鉴定金额为166411.49元，该部分为音响、功放、点歌系统、触摸屏等可移动设备；厨房设备采购安装工程，鉴定金额为445182.6元，该部分为工作台、货架、各类烹饪设备及厨房电器等可移动设备。本院认为，本案委托鉴定时确定的鉴定范围限于不可移动、不可拆除或拆除后明显破坏其价值的装饰装修和设备设施，应据此确定纳入造价鉴定的项目。鉴定报告争议项目中的床上用品，系可移动物品，虽然尺寸、规格、风格等可能存在根据酒店需要定制的情形，但移送后不会明显减损其使用价值。阳澄湖半岛公司争议的电气工程187项至197项，属于电视、电话、落地灯、电脑、打印机等设备，均属于可移动且不会损坏其使用价值的项目。鉴定报告中的音响会议系统，属于点歌机、功放、触摸屏、均衡器、投影仪、话筒等设备，经现场查看，均属于可移动、可拆除且不因此损坏其使用价值的设备。上述项目均可由翰尔酒店公司自行拆除、搬离，不应计入鉴定造价范围，应予以剔除。对于阳澄湖半岛公司争议的厨房设备品，经现场查看，鉴定报告中列明的大部分设备设施属于可移动物品，但有部分设施如大锅灶、水池、蒸灶等物品属于固定设施，部分设备（如工作台）根据酒店尺寸布局而定制，难以在其他地方配套使用，会影响其使用价值，该部分设施设备应根据实际情况计入鉴定造价，本院对此部分设备酌情统一认定8万元计入鉴定造价，其余应予以剔除。针对阳澄湖半岛公司提出异议项目的鉴定造价（含措施费、规费、税金等费用），根据鉴定机构反馈意见为：客房区电气安装工程的涉及造价金额为218877.44元，弱电工程（音响会议系统）涉及造价金额为166573.97元，床上用品涉及造价金额为1036527.9元，厨房设备采购及安装涉及造价金额为445182.6元。上述客房安装电气工程的218877.44元和音响会议系统的1036527.9元应予以剔除，厨房设备采购及安装仅计算8万元，其余应予以剔除，列入争议项目的床上用品不应计价。根据上述认定，阳澄湖半岛公司提出的争议项目应在鉴定总价中剔除1787161.91元（218877.44元+166573.97元+1036527.9元+445182.6元-80000元），列入争议项目的湖景房和四个亭子的造价723946.42元应计入造价。综上，本院认定翰尔酒店公司装饰装修及设备设施的价值为11760488.82元（15801071.84元-3213421.11元-1787161.91元+700000元+260000元）。本案租赁合同约定的租赁期为10年，租赁合同虽然无效，但租赁期限亦可反映当事人使用租赁物业的预期时限。双方确认的装修造价基准日为2011年5月至2012年6月，参照此基准日认定装修完工后启用时间为2012年6月，酌定租赁物业内装修及设备的预期使用时间按99个月计算（2012年6月至2020年8月），以莲池会店停止经营的时间即2017年4月13日为节点，酌定装修及设备实际使用时间为58.5个月（2012年6月至2017年4月13日）并予以折旧，按照停业前实际使用的时间与预期使用的时间，按比例酌定翰尔酒店公司莲池会店的装饰装修及设备设施的现值为4811109元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉原告苏州翰尔酒店有限公司与本诉被告苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司签订的关于租用“苏州工业园区阳澄湖半岛中的莲池湖公园红园入口建筑和红园临水建筑”的《租赁合同》无效；二、本诉被告苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告苏州翰尔酒店有限公司装修及设备损失4811109元；三、反诉被告苏州翰尔酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司房屋占有使用费，其中从2014年3月1日起至2017年4月13日止的使用费为1769444元，从2017年4月14日起的使用费按照每年40万元计算至实际返还房屋之日止；四、反诉被告苏州翰尔酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内将占用的“苏州工业园区阳澄湖半岛中的莲池湖公园红园入口建筑和红园临水建筑”恢复原状后返还苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司；五、驳回本诉原告苏州翰尔酒店有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取85790元、鉴定费250485元，合计336275元，由苏州翰尔酒店有限公司预交，由苏州翰尔酒店有限公司负担186275元，苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司负担150000元。反诉案件受理费减半收取17400元，由苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司预交，由苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司负担6400元，苏州翰尔酒店有限公司负担11000元。双方互负付款义务相互折抵后，苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司应支付苏州翰尔酒店有限公司139000元,该款项应于本判决生效之日起十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  杨 俊人民陪审员  邱菊明人民陪审员  周福康二〇二〇年七月二十三日书 记 员  夏梦娇拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。