福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3592号 上诉人（原审原告）：徐建设，男，1955年12月2日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：王祥珍，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪华，福建银江律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：洪英山，男，1970年3月18日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人（原审被告）：洪文灿，男，1987年8月25日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：邹丽娜，福建建达（厦门）律师事务所律师。 上诉人徐建设与洪英山、洪文灿因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐建设上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审全部诉讼请求。一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体如下：一、徐建设是讼争房屋的实际所有权人。1、自1950年代中期至2017年2月讼争房屋被拆除，该一间半房屋均由徐建设一家居住使用，这在当地是众所周知的事实，且有众多村民的证言证实。徐建设及其弟弟、妹妹就是在讼争房屋里出生的。一审判决也明确认定，讼争房屋在拆迁前由徐建设实际居住管理。自1950年代中期开始，徐建设全家一直居住生活在该一间半房屋里。至上世纪80年代，因为该一间半房屋不够居住，另盖了新的房屋，徐建设全家才搬离讼争房屋，但此后讼争房屋继续由徐建设一家使用、管理。徐建设在该房屋里放置打谷机、木材、旧床等物，并将其中的一间房屋上锁。2017年2月房屋被拆除时，徐建设在里面放置的打谷机、木材、旧床等物还在，房屋的钥匙仍然在徐建设手上。2、在洪元生前和2007年洪元去世之后，洪元及其家人对徐建设一家占有使用讼争房屋，从未提出过异议。自1950年代中期至讼争房屋于2017年2月被征用拆迁之前，在长达60年的时间里，洪元及其家人从未向坑内村委会（原坑内大队）、灌口镇政府（原灌口公社）等部门提出过讼争房屋被侵占的主张、诉求。3、讼争房屋存在买卖关系，出卖人为洪英山的父亲洪元，买受人为徐建设的父亲徐天星，交易的对价为400斤稻谷，交易的时间为1956年。这一事实有坑内村委会的证明及村委会主任周某及众多村民的证言可以证实。坑内村委会出具的《情况说明》记载：“坑内村委会在调处纠纷的过程中，曾向知情人洪从元了解核实。据洪从元证实：1956年间，洪元（已故）与徐天星（已故）协商同意：洪元将上述土改时分得的一间半平房卖给徐天星，徐天星交付给洪元400市稻谷。洪元与徐天星协商此事时，洪从元在场。”经庭审质证的村委会主任周某的证言、村民陈某的证言，与坑内村委会出具的《情况说明》的证明内容相互印证。房屋买卖的事实客观存在，证据充分。4、讼争房屋买卖之后一直未办理过户，情有可原：一是房屋买卖之后，卖方从未提出异议，双方相安无事，当地群众也公认这一间半房屋是徐建设一家的产业。徐建设一家认为，过不过户，都照样可以在这一间半房屋正常居住生活。二是讼争房屋的权属证书是解放初期由原同安县人民政府颁发的《土地房产所有证》，在当时的历史背景下，办理过户相当困难。1963年1月买受人即徐建设的父亲徐天星去世之后，办理过户的手续更加麻烦。二、退一万步说，即使认定讼争房屋因为没有过户，所有权没有发生转移，仍然属于洪英山、洪文灿。但徐建设占有、居住、使用房屋60多年，这是无可争辩的事实，一审判决也给予明确认定。所以应该视为在拆迁时，出现了房屋所有权与实际使用人不一致的情况。据此，本着尊重历史、照顾现实的态度，根据权利义务相一致的原则，对房屋实际使用人的利益也应该保护。对因拆迁获得的安置房一套，即使判决归洪英山、洪文灿所有，但是对包括搬迁补助费、附属物补偿款、提前交房奖励费、过渡补助费等在内的拆迁补偿款，应该判决由徐建设取得，因为这部分款项的功能主要是针对房屋实际使用人损失的补偿。也就是说，对一审查明的洪英山、洪文灿领取的二笔安置补偿款合计373323.52元，剔除其中两笔针对“提前签约”的奖励费合计31998元，剩余款项即搬迁补助费、附属物补偿款、提前交房奖励费等在内的补偿款合计341325.52元，应判给徐建设所有，由洪英山、洪文灿返还给徐建设。三、一审法院在认定徐建设是实际居住、管理人的基础上，虽然适用公平原则调整拆迁利益在双方之间的分配，但实体判决却显失公正。根据一审判决结果，徐建设仅获得安置补偿款71675.12元，洪英山、洪文灿却获得101.82平方米的安置房一套，另加安置补偿款301648.4元。双方当事人获得拆迁利益价值的比例严重失衡，相差几十倍之多。 洪英山、洪文灿上诉及答辩称，徐建设的上诉请求没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。具体如下：第一，徐建设上诉称其是讼争房屋的所有权人，没有任何事实与法律依据。1、关于本案讼争的房屋，洪英山父亲洪元从未出卖给徐建设的父亲徐天星，该房屋的《土地房产所有权证》也并未交予徐天星，本案中徐建设所起诉的材料即“同字第137582号〈土地房产所有证〉”复印件是洪英山于2016年4月29日前往厦门国土资源管理局调取的交由厦门广方房屋征迁服务有限公司收执的，文件来源于洪英山。2、本案中徐建设所起诉存在“房产买卖合同关系”的证据是由厦门市××镇××村民委员会出具的《证明》《情况说明》及相关证人证言。而该《情况说明》的性质应当属于证人证言，在没有出具人即“坑内村村长周某”的出庭作证，证据的合法性无法认可。况且，洪英山在一审中已经提交了洪英山与村长周某的通话录音，徐建设在一审中对周某的通话录音真实性不持异议，从通话录音可以体现村长周某现年也才五十几岁其承认无法证明60几年前的事，并在录音中明确确认：“我没办法给你们证明确实存在买卖，有没有买卖是你们双方的事情，只是证明要拆迁的时候你们有存在纠纷”。因此，徐建设在上诉状所说坑内村委会出具的《书面证明》，并不能证明其所要证明的事项。3、因洪英山、洪文灿亲属洪元（曾用名：洪源）是一个忠厚老实的人，其于2007年05月28日去世，且洪元在临终前交待洪英山、洪文灿及其他子孙，称位于坑内社上社有一间半平房是土改时分的，让子孙都知道下。假设真的存在徐建设所称的买卖合同关系，洪元不会将该一间半平房交待在去世前的遗言里。4、徐建设在本案原一审中申请两位证人出庭作证的证人证言并不足以证实讼争房产存在房产买卖关系。首先，徐建设申请的两位证人均是徐建设的亲戚，与本案有利害关系，其证人证言的真实性就有待于商榷。其次，这两位证人证言均是模糊地指向同一事实，即洪元将房产卖给徐天星，但是洪英山代理人询问他是怎么知道的，其均陈述是“听别人说的”，说明这两个证人证言对于本案讼争房产是否存在交易是“道听途说的”，并没有在交易现场或者参与见证，因此，这两个证人的证人证言属于“传闻证据”，依法不能成为本案定案的依据。第二，徐建设称讼争房屋被徐建设占有使用60多年，是讼争房屋的使用权人，有权获取讼争房屋包括搬迁补助费、附属物补偿款、提前交房奖励费等补偿款341325.52元，没有任何事实与法律依据。1、据前述，一审法院已经认定本案讼争房屋所有权归洪元所有。故关于物权相关的所有利益均归属于洪元的后代即洪英山、洪文灿所有。2、一审中认定“本案讼争房屋在拆迁前由徐建设实际居住并管理”缺乏相关事实依据。①根据讼争房屋被拆迁前由街道、坑内村村长周某及公证处人员所作《保全公证》，明确载明“现该房屋由洪源的儿子洪英山管理”。②讼争房屋在1980年代以后至2017年均处于无人居住的状态。原审法院单纯凭简单的小组有偏差的村民调查笔录就认定，“讼争房屋在拆迁前由徐建设管理”，过于主观臆断。原审法院所作调查笔录，其中村民陈某系徐建设的亲戚，而王明色、陈建章作为徐建设所在小组村民，所作证言有一定的偏向性。事实上，本案讼争房屋是属于水电不通的状态，而且这种废旧状态已经维持三十几年以上。徐建设无法举证其曾经居住过该房屋是合法途径获取的，其主张关于其曾经居住其中的相关拆迁利益更不能依法支持。3、徐建设主张除提前签约奖励金外，还有包括搬迁补助费、附属物补偿款、提前交房奖励等341325.52元，也应归其所有，没有任何依据。①原审判决关于本案讼争房屋的现金奖励明细已经查清，数额为373323.52元。明细如下：其中一笔为26678.52元（包含拆迁补助费、被征收房屋持有合法批建手续的装修补偿款、一次性搬迁奖励、提前搬迁奖励金及被征收房屋附属物补偿款及过渡补助费等）；另外一笔为346645元，包含单户提前签约奖励、集体提前签约奖励、单户提前交房奖励、集体提前交房奖励及一次性搬迁综合补助。可以体现，前述补助大部分数额属于行政奖励性质的金额，而且系由洪英山交付给拆迁办进行拆迁的，故而与房子相对应的搬迁补助费等应归属房屋权属人后代所有。②一审判决认定中，根据《公证书》能确认是由洪英山将讼争房屋交付给拆迁办进行拆迁，故而“搬迁补助费”、“限期内搬迁的一次性搬迁奖励”、“单户提前交房奖励”、“集体提前交房奖励”这四项也应由洪英山获取。这四项属于拆迁办给予讼争房屋的交房人相关的行政奖励，徐建设无权获取。③讼争房屋从1950年代起至被拆除前均是老房子的状态，没有进行任何翻建或者修缮，徐建设也未提供任何证据证明其有进行“装修”或者“修缮”，故而原审法院将“装修补偿款14932元”判决给徐建设，也没有任何事实与法律依据。 徐建设辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、本案讼争房屋在被拆迁前由徐建设居住及实际管理。案涉《公证书》仅是公证时房屋的状态，并不涉及房屋权属及实际居住管理人情况。自50年代开始，徐建设一家居住生活在讼争房屋直至上世纪80年代。讼争房屋仍放置徐建设的杂物。相关的证人证言，村委会证明均可证实。二、讼争房屋虽未办理过户登记，但徐建设居住管理长达60多年。应尊重历史、照顾现实，保护实际使用人的利益，具体理由同上诉意见。 一审法院认定事实：洪源（又名洪元）与黄银花（于1983年11月9日去世）夫妇共生育沈玉云、洪玉兰、洪玉柳、洪大治、洪英华（于2017年7月16日去世）、洪英山六个子女。洪英华与李玉珍夫妇共生育洪文灿、洪丽娟二个子女。洪源名下有位于灌口镇坑内村旧厝平房壹又半间，同安证号为同字第137582号。洪源于2007年5月28日死亡。沈玉云、洪玉兰、洪大治、洪玉柳签署“放弃继承声明书”一份，承诺放弃对洪源名下同字第37582号房产的继承权及拆迁安置利益。李玉珍、洪丽娟签署“放弃继承声明书”一份，承诺放弃对洪英华从洪源处继承的同字第137582号房产的继承权及拆迁安置利益。徐天星（已故）与蔡约（已故）夫妇共生育徐淑治、徐淑连、徐建设、徐淑华、徐建省五个子女。2018年1月1日，徐淑治、徐淑连、徐淑华、徐建省分别签署“放弃遗产继承声明书”，声明放弃对厦门市集美区灌口镇坑内村的房屋一座（房产所有证号同字第137582号）的继承权及拆迁安置利益。因国道324线（凤南—角美段）改线工程（坑内段）建设项目需要，厦门市集美区灌口镇人民政府拟征收讼争房屋。2016年11月11日，在厦门市××镇××村村民委员会的见证下，集美区灌口镇人民政府、厦门集灌开发有限公司、厦门广方房屋征迁服务有限公司、厦门市鑫山河测绘有限公司向厦门市公证处申请对讼争房屋的现状进行证据保全，在该保全笔录中注明“现该房屋由洪源的儿子洪英山在管理”。相关人员均在该保全笔录上签字确认。该公证书第2页载明“公证员告知：本项保全证据公证，公证处仅是对所保全的证据对象在公证员进行保全这一时间点的存在现状进行客观、真实记录，至于该证据对象在申办保全证据之前的状态如何以及该状态的存续时间则不属于公证范畴，保全证据公证本身在未来诉讼（或办理相关手续）中的证据力以及证明效果，则由审判机关（或其他部门）依法认定。”2017年2月23日，洪英山（乙方）与厦门市集美区灌口镇人民政府（甲方）签订1份《厦门市集美区集体土地房屋征收补偿安置协议书》及补充协议书，约定甲方需征收乙方房屋一栋，建筑面积53.33平方米，同安证号同字第137582号，安置房位于××花园××路××号××室（101.82平方米），洪英山应向厦门市集美区灌口镇人民政府支付超出安置面积48.49平方米的房屋价值共计173238.77元及配套费用1000元。厦门市集美区灌口镇人民政府支付给洪英山的补偿款共计373323.52元。其中一笔为26678.52元（包含拆迁补助费746.62元、被征收房屋持有合法批建手续的装修补偿款14932.4元、一次性搬迁奖励7999.5元、提前搬迁奖励金3000元及被征收房屋附属物补偿款及过渡补助费等），一笔为346645元（包含单户提前签约奖励15999元、集体提前签约奖励15999元、单户提前交房奖励31998元、集体提前交房奖励15999元及一次性搬迁综合补助266650元）。洪英山及洪文灿均表示，虽然《厦门市集美区集体土地房屋征收补偿安置协议书》、补充协议书等材料均由洪英山签字，但拆迁补偿金的受益人是洪英山及洪文灿。徐建设出具一份“证明”，内容如下“兹有本坑内社村民洪源（已故）的土改时分得的旧厝，于一九五六年间，经双方协商同意，洪源收取徐天星（已故）400斤稻谷，将地点：旧厝的房屋，证号同字第137582号，卖给徐天星居住，家人居住至今”。厦门市××镇××村村民委员会盖章确认。据徐建设陈述，该证明系其于2011年请人代书，2016年到坑内村委会盖章。2019年11月18日，一审法院前往讼争房屋附近（坑内村）对徐建设及坑内村小组组长洪金宝、村民陈某、王明色、陈建章制作1份询问笔录，陈某表示“从五几年到现在房子都是他（徐建设）管的”。洪金宝陈述“具体的协调我不大清楚。从我记事的时候就是徐建设在使用。他们到底有没有交易我不清楚。”陈某陈述“当时徐建设的父亲用谷子和洪英山的父亲达成协议，以谷子换房子，徐建设居住至今。” 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、讼争房屋所有权系谁所有？讼争房屋在被征收之前实际由谁居住、管理？二、同字第137582号《土地房产所有证》项下房屋的拆迁安置利益归谁所有？ 一、讼争房屋所有权系谁所有？讼争房屋在被征收之前实际由谁居住、管理？徐建设认为，讼争房屋自1956年起由其父亲向洪英山的父亲洪源购买，此后均由其一家人居住，故讼争房屋所有权归其父亲所有。1963年其父亲去世，因其他兄弟姐妹均放弃讼争房屋的继承权，讼争房屋由徐建设依法继承并继续居住使用。1980年后徐建设搬至其新房子居住，但讼争房屋仍由徐建设管理。洪英山、洪文灿认为讼争房屋的所有权人是其父亲洪元，该房屋未出卖给徐建设的父亲，该房屋自上个世纪八十年代开始至2017年均处于无人居住的状态，且保全公证书上亦载明讼争房屋拆迁前的管理人系洪英山。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。根据同字第137582号《土地房产所有证》可以确认讼争房屋所有权归洪元所有。故徐建设主张讼争房屋所有权归其父亲徐天星所有，缺乏事实和法律依据。一审法院不予支持。但根据一审法院调查可以确认案涉房屋在拆迁前由徐建设实际居住并管理。虽然洪英山提交的《公证书》载明“现该房屋由洪源的儿子洪英山管理”，但该《公证书》同时载明“本项保全证据公证，公证处仅是对所保全的证据对象在公证员进行保全这一时间点的存在现状进行客观、真实记录，至于该证据对象在申办保全证据之前的状态如何以及该状态的存续时间则不属于公证范畴，保全证据公证本身在未来诉讼（或办理相关手续）中的证据力以及证明效果，则由审判机关（或其他部门）依法认定。”即该《公证书》体现的仅是进行公证时的房屋状态。结合徐建设的陈述及一审法院实地调查对坑内村小组组长洪金宝、村民陈某、王明色、陈建章制作的询问笔录以及、周某的询问笔录，可以形成证据链，证明讼争房屋在被拆迁前因房屋老旧无人居住，但实际由徐建设进行管理。二、同字第137582号《土地房产所有证》项下房屋的拆迁安置利益归谁所有？徐建设认为，1956年，其父亲与洪元已达成买卖房屋的协议，故讼争房屋所有权因归属其父亲，现其他兄弟姐妹已放弃继承，故讼争房屋拆迁的拆迁安置利益应全部归其所有。洪英山、洪文灿认为，讼争房屋的产权证上所有人系洪元，故讼争房屋的拆迁安置利益应归洪源的继承人洪英山、洪文灿（其他继承人均已放弃继承权）。 一审法院认为，根据同字第137582号《土地房产所有证》记载可以确认讼争房屋的所有权归属洪元。但根据现有证据可以证明讼争房屋在拆迁安置之前由徐建设居住及实际管理。本案讼争房屋纠纷产生时间为上世纪60年代，且双方对房屋是否存在买卖有重大争议。一审法院根据相关法律、法规的规定严格审查讼争房屋的所有权归属，同时一审法院亦本着实事求是的精神查明讼争房屋的实际居住、管理人等情况，在此基础上根据公平原则，酌情确定讼争房屋拆迁安置补偿款的具体分配。因此，一审法院酌定讼争房屋拆迁补偿款项中以下几项利益归徐建设所有：1、搬迁补助费746.62元；2、限期内搬迁的一次性搬迁奖励7999.5元；3.单户提前交房奖励31998元；4、集体提前交房奖励15999元；5、装修补偿款14932元。以上五项合计为71675.12元。故讼争房屋拆迁安置补偿款中的71675.12元归徐建设所有。 一审法院认为，本案系因主张房屋买卖协议有效及主张房屋拆迁安置补偿利益而引起的房屋买卖合同纠纷。本案讼争的房屋所有权归属洪元，但因讼争房屋在拆迁之前由徐建设实际居住并管理，故讼争房屋拆迁安置补偿款中涉及到搬迁奖励及装修补偿款共计71675.12元归徐建设所有，其他的拆迁安置补偿权益归属洪英山及洪文灿。洪英山、洪文灿还抗辩称，本案起诉已超过诉讼时效，一审法院认为，洪英山2017年2月23日于与厦门市集美区灌口镇人民政府签订《厦门市集美区集体土地房屋征收补偿安置协议书》及补充协议书，徐建设于2018年1月25日即向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，因此，对洪英山、洪文灿的该项抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、洪英山、洪文灿应在判决生效之日起十日内向徐建设支付71675.12元；二、驳回徐建设的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由徐建设负担10800元（已预缴），由洪英山、洪文灿共同负担1000元，应于判决生效之日起七日内缴纳。 双方当事人对一审判决查明的事实，除徐建设认为遗漏查明村委会主任周某的证言经过双方质证外均无异议，本院对无异议的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系讼争房屋的权属认定及该房屋拆迁安置补偿利益的归属。 关于讼争房屋的权属认定。徐建设举示以下证据拟证明其父辈已通过购买讼争房屋取得该房屋的权属：一家人长期居住使用；经厦门市××镇××村委会盖章的《证明》及《情况说明》；一审法院对坑内村小组组长洪金宝、村民陈某、王明色、陈建章制作的询问笔录。分析上述事实与证据，本院认为：首先，坑内村委会出具的证明中记载的相关事实系从知情人洪从元处查实，但洪从元已故，无从查实，该证明属传来证据，并非直接证据。其次，相关村民也并非买卖合同的见证方，证人陈某、洪某与徐建设系亲戚关系，属于利害关系人，且陈述内容也系听说而来。故上述证据均非直接证据，证明力均不足以推翻同字第137582号《土地房产所有证》。关于长期居住使用讼争房屋的事实亦不能排除双方借用或者租赁等其他法律关系。故徐建设的证据不足以证明其父辈购买讼争房屋的事实，其主张讼争房屋的权属缺乏充分的事实依据。 关于讼争房屋拆迁安置补偿利益的归属。据前述分析，徐建设主张讼争房屋的权属缺乏充分的事实依据，故其主张安置房归其所有亦无法律依据。厦门市集美区灌口镇人民政府支付给洪英山的补偿款共计373323.52元。其中一笔为26678.52元（包含拆迁补助费746.62元、被征收房屋持有合法批建手续的装修补偿款14932.4元、一次性搬迁奖励7999.5元、提前搬迁奖励金3000元及被征收房屋附属物补偿款及过渡补助费等），一笔为346645元（包含单户提前签约奖励15999元、集体提前签约奖励15999元、单户提前交房奖励31998元、集体提前交房奖励15999元及一次性搬迁综合补助266650元）。一审法院将上述补偿款中的：搬迁补助费、限期内搬迁的一次性搬迁奖励、单户提前交房奖励、集体提前交房奖励、装修补偿款等五项合计71675.12元认定归徐建设所有。本院认为，民事法律为保护各方民事主体的合法权益,调整民事关系,维护社会和经济秩序。鉴于徐建设一家长达60余年的居住使用事实，洪英山、洪文灿一家从未提出异议，而同时考虑到讼争房屋的权属以及拆迁过程中安置协议签订情况，一审法院在尊重历史情况且结合公平原则，作出该处理并无明显不妥，亦符合我国民法的立法精神，应予维持。徐建设与洪英山、洪文灿双方上诉主张全部的补偿款归其一方所有，均缺乏充分的事实与法律依据，不予采信。 综上所述，徐建设与洪英山、洪文灿的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由徐建设负担10208元，洪英山、洪文灿负担1592元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （李向阳） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年七月二十三日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。