湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初2763号 原告：胡明珠，女，汉族，1977年6月29日出生。 委托诉讼代理人：谢齐（特别授权），男，湖南宏峰律师事务所律师。 被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司。 法定代表人：向懿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵时运（特别授权），男，湖南五溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小花，女，湖南五溪律师事务律师。 原告胡明珠诉被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司（以下简称“润兰房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年6月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谢齐、被告润兰房产公司的委托诉讼代理人赵时运、李小花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡明珠向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金38943元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月2日，原告购买被告开发的润兰天星商业广场17幢B单元1103号商品房一套，并于当日签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，房屋总价款为411229元。被告应当在2016年3月31日前向原告交付房屋。同时根据合同第18条的约定出卖人应当在商品房交付使用后200日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后165日内办妥买受人的房屋所有权证，如因出卖人的责任，买受人不解除合同，自本合同规定的期限的第二天至实际办妥之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之一的违约金。原告依约交清购房款并接收房屋后按照合同约定时间多次要求被告办理并交付房屋产权证书，但被告延迟办证，构成违约，应承担相应的法律责任。原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》的规定，向法院提起诉讼，敬请依法公正处理。 被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司辩称：一、关于本案诉讼主体的问题，本案原告的诉讼主体资格不适格。被答辩人胡明珠与蒋和君于2004年登记结婚，二人为夫妻关系。2013年10月2日，蒋和君与答辩人签订润兰上城17幢B单元6层603号房屋的认购书，后蒋和君与答辩人协商，将所购的17幢B单元603号房屋更换成17幢B单元1103号房。2014年5月2日，蒋和君向答辩人申请将该房屋更名给其妻子胡明珠，胡明珠与答辩人就该房屋重新签订了商品房买卖合同。答辩人认为涉案房屋系二人在婚后购买取得，属于夫妻共同财产，应当由夫妻双方共同主张权利，但本案却由被答辩人胡明珠单独提起诉讼，在未征得蒋和君同意或放弃的情况下显然不符合法律规定，故蒋和君应当作为本案的原告参与诉讼。二、对于被答辩人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，答辩人认为没有事实及法律依据，不应当得到支持。首先，合同约定需协助办理两种证：房产证及土地证，而根据现行法律法规及规范性文件的规定，又统一为不动产权证。被答辩人并未明确诉请的究竟是哪一种，不同的诉请所需承担的责任后果不同，根据不告不理的法理原则人民法院又不能超出诉请范围进行审理，而且本案原告对于计算逾期的起止时间也未明确，故对此类争议较大的诉讼请求，其产生的法律后果应当是被驳回。其次，如果被答辩人要求的是逾期办理房产证或土地证，根据怀政函（2016）225号文件规定：怀化市自2016年8月2日起即开始实施不动产统一登记，自该时间起不再办理房产证和土地证。也即因政府行为导致该条款实际履行不能。虽然难以认定为不可抗力，但确因发生了无法预见且不可归责于双方的客观情况变化，根据《合同法司法解释（二）》第二十六条的规定，此种情况属于情势变更，当事双方均可以要求变更或解除。那么，本案在双方未就约定办证条款解除或变更之前，应互不承担责任。 第三，如果被答辩人要求的是逾期办理不动产权证的违约金，那么合同本身并没有约定，即使要根据交易习惯，因为不动产权证系房产证和土地证合并而来，当然应从实际交房日后再延长730天才符合合同十八条约定的办证截止日期；另外根据怀政办发（2018）35号文件及通知内容规定，申请办理不动产登记必须具备的条件之一是购房人（即被答辩人）已缴清购房款及契税、房屋维修资金等费用，购房人凭《契税完税证》和房屋维修资金交款凭证领取不动产登记证书，而本案被答辩人2019年11月15日才完成补缴，所以，原因在被答辩人，答辩人无过错，即使有义务也不应当担责。三、对于被答辩人诉称的事实与理由，其中对于交房时间及合同十八条内容的表述与基本事实不符。首先，本案被答辩人诉请的交房时间是2016年4月1日，且事实上因政府原因导致，答辩人还为被答辩人赠送了相关物业费用并获得了被答辩人的同意认可。答辩人希望被答辩人能够向法庭如实陈述，而不是以此来谋取不当利益。其次，合同十八条内容完全被被答辩人拆分曲解，第十八条除约定了办理房产证的时间，同时也约定了办理土地证的时间，而且约定的是如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述两项登记或手续，才同意按第二项处理。本案被答辩人断章取义明显是有违诚实信用原则的。 再者，被答辩人对于自身责任条款未有表述。补充协议第三条第2点明确约定：“由于乙方原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房无须承担违约责任。同时该延期交房期间房屋风险由乙方承担，乙方须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。”而具体到本案中，被答辩人2019年11月15日才缴纳相关费用，所以被答辩人才是过错方，应当承担延期交房及逾期办证的风险，同时答辩人保留追究被答辩人相关责任的权利。综上，答辩人认为：本案被答辩人的诉请没有事实及法律依据，恳请贵院依法查明事实，驳回被答辩人的诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年10月2日，被告与案外人蒋和君签订了房号为17幢B单元603号楼的《润兰˙上城认购书》，而2014年2月16日，又跟原告签订了17幢B单元1103号的合同确认单（注明由603号房变更为1103号房），并于2014年5月2日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》，合同约定原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区润兰天星商业广场17幢B单元11层1103号商品房一套，房屋总价款411229元，付款方式为首付款211229元，剩余房款200000元采用银行按揭方式支付。被告应在2016年3月31日前将商品房交付给原告，交房后730天被告办理好房产权属证书，属于被告原因逾期办证的，被告承担每日总房款万分之一的违约责任。 合同签订后，原告交清了全部购房款，2016年4月1日原、被告办理了交房手续。于2017年12月28日原告缴纳了契税，2019年11月15日原告才缴纳了维修资金。 被告原名为怀化润兰房地产开发有限责任公司，2017年4月24日在工商行政部门更名为湖南润兰房地产开发有限责任公司，2017年5月2日又更名为湖南润兰房地产开发集团有限责任公司。 2018年12月20日，怀政办发(2018)35号《怀化市城区国有土地上房地产项目办证历史遗留问题处理办法》第六条(新建商品房转移登记)规定：纳入遗留问题处理范围的项目办理房屋所有权转移登记需提交下列材料(……契税完税凭证，房屋维修资金交纳凭证……),2019年9月2日，怀房处联办(2019)16号《关于2019年新增处遗办证项目的通知》将本案所涉建设工程项目纳入处遗范围。2019年11月4日,被告代为原告办理好了所购商品房的不动产权证。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。根据原、被告提供的《商品房买卖合同》及涉案房屋的产权证书，可知该涉案房屋为原告胡明珠单独所有与蒋和君无关，故被告抗辩原告诉讼主体不适格没有事实和法律依据，本院不予支持。原、被告于2016年4月1日办理商品房交接手续，按合同约定，被告应于2016年4月1日至2018年4月1日期间为原告办理好所购商品房不动产权证，但原告于2019年11月15日才缴纳物业专项维修资金。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条第五款之规定，办理房屋所有权登记应当提交相关税费缴纳凭证，及根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条第二款“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”之规定，在原告未缴纳契税及维修资金的情况下房屋产权登记无法办理，而本案所涉房屋是因被纳入遗留问题处理范围才办理好了产权证书。故被告辩称因原告未付清有关税费，其不应承担违约责任，本院部分支持。被告逾期办证的违约期限本院酌定从2019年11月15日起顺延宽限期3个月。因此，被告只要在2020年2月15日前完成代办证工作即可。被告于2019年11月4日办理好涉案房屋的房屋产权证书，故被告不应承担违约责任。原告的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告胡明珠的诉讼请求。 案件受理费减半收取387元，由原告胡明珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇二〇年七月二十二日 代理书记员  杨沙沙