广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3216号原告（反诉被告）：叶国象，男，1982年11月7日出生，汉族，身份证住址广东省梅县。委托诉讼代理人：饶旸，广东合邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州新机场穗和集团有限公司，住所地广州市白云区鹤龙六路**之**之一。法定代表人：吴乾水，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李萍，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斌，广东金桥百信律师事务所实习律师。叶国象与广州新机场穗和集团有限公司（以下简称穗和集团公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。叶国象及其委托诉讼代理人饶旸、穗和集团公司的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶国象诉称：我与穗和集团公司于2018年3月26日签订《商铺租赁合同》，约定向穗和集团公司承租广州市白云区人和镇鹤龙六路187号华通广场-人和香港街第一层第【A027】商铺，用于经营ECO品牌的冷饮、烘焙类项目。该租赁合同约定租赁期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止。合同签订后，我按约定于2018年3月27日向穗和集团公司交付履约保证金78900元、入场费110000元、水电保证金10000元、管理费保证金3501元，在合同履行过程中均按时支付租金、水电费、管理费等。但穗和集团公司在未告知我的情况下于2019年10月开始拆除并围蔽案涉店铺所在的“华通广场”，我才得知穗和集团公司计划在2020年中完成对“华通广场”的整体拆迁改造，相关拆建改造工程导致整个“华通广场”交通及人行不畅，几乎无客流量，我的月营业额低于每月租金，亏损严重。2019年11月18日起，我及其他“华通广场”租户多次联名与穗和集团公司协商解除合同事宜，该公司未予理会，并于2019年12月25日对我的店铺停水停电，我无法继续经营，且店铺内储存的多种食品原材料均已因停电而腐坏。我基于穗和集团公司的违约行为，已于2020年1月3日与该公司解除合同，并要求该公司返还履约保证金、入场费、水电保证金、管理费保证金，该公司不仅拒绝返还，还在我要求取走店铺内我自行配置的空调、经营设备等物品时不允许取走。我无奈之下只能在未取走设备情况下将店铺交还给穗和集团公司。穗和集团公司的行为已构成违约，导致合同目的无法实现，造成我严重的损失。综上，请求法院判令：1.穗和集团公司向叶国象返还履约保证金78900元、入场费110000元、水电保证金10000元、管理费保证金3501元；2.穗和集团公司赔偿叶国象装修损失63000元；3.穗和集团公司向叶国象支付资金占用损失，以202401元为基数，从2020年1月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至其实际履行之日止；4.本案诉讼费由穗和集团公司承担。穗和集团公司辩称：关于叶国象诉请第一项中金额是否应当退还的问题。其一，水电保证金和管理费保证金并非我公司收取，叶国象要求我公司退还没有依据。其二，叶国象并未从涉案商铺迁出，也未将涉案商铺腾空后返还给我公司。其三，我公司并没有围蔽拆除涉案商铺所在的华通广场，涉案商铺旁边的华润万家等商铺都在正常营业，旁边的千足鞋城歇业是因其租赁合同到期。叶国象以涉案商铺所在的华通广场被围蔽拆除为由要求解除合同以及返回费用的理由不成立。且由于其逾期交付租金超过15天，我公司已提起反诉。叶国象的第二项诉请没有依据，其营业额下降是由其自身经营不善所致，与我公司无关。叶国象的第三项诉请没有依据，我公司并没有占用其资金。综上，请求驳回叶国象的全部诉请。穗和集团公司反诉称：我公司与叶国象签订了涉案租赁合同，签订合同后，我公司按约向叶国象交付了涉案商铺，但叶国象却没有按时支付租金，尚欠2019年12月1日至今的租金未支付，其行为已构成违约，我方现反诉请求判令:1.解除叶国象与穗和集团公司于2018年3月26日签订的《商铺租赁合同》；2.叶国象向穗和集团公司支付拖欠的2019年12月1日起至迁出之日止的商铺租金（2019年5月1日-2020年4月30日期间按27615元/月计算，2020年5月1日-2021年4月30日期间按28996元/月计算，2021年5月1日-2022年4月30日期间按31316元/月计算，2022年5月1日-2023年4月30日期间按33821元/月计算）；3.叶国象向穗和集团公司支付违约金（2019年12月份逾期交租违约金，以27615元为基数，按每日3‰，自2019年11月25日起计算至付清款项之日止；2020年1月份逾期交租违约金，以27615元为基数，按每日3‰，自2019年12月25日起计算至付清款项之日止；2020年2月份逾期交租违约金，以27615元为基数，按每日3‰，自2020年1月25日起计算至付清款项之日止；2020年3月份逾期交租违约金，以27615元为基数，按每日3‰，自2019年2月25日起计算至付清款项之日止；2020年4月份起至付清款项之日止的逾期交租违约金，以当日应缴租金为基数，按每日3‰，自上月25日起计算至付清之日止；因叶国象违约至租赁合同解除应支付的违约金）；4.叶国象向穗和集团公司赔偿因诉讼产生的一审阶段律师费30000元；5.反诉案件受理费由叶国象承担。叶国象对反诉辩称：对穗和集团公司的反诉请求，我方认为按照涉案合同第13.1的约定，合同自通知送达对方时解除，因此该租赁合同已由我方依法于2020年1月4日解除，且穗和集团公司的回函中对解除合同也没有提出异议。涉案商铺已于2020年1月12日交还给穗和集团公司，我方经与该公司沟通，无法取走商铺内的设备及物品。相关手续未注销的原因是营业执照等相关证照在涉案商铺内，我方无法取回。不同意反诉中关于要求支付租金的请求，对于2019年12月1日至2019年12月25日期间的租金，按照涉案合同4.2的约定，合同解除或终止的，可从保证金中扣除租金，扣除后仍有剩余的，穗和集团公司应将剩余款项返还我方，且该合同为穗和集团公司提供的格式合同，对于该约定应当作不利于该公司的解释。在保证金扣除租金后仍有剩余的情况下，该公司不应当采取断水断电导致我方完全无法经营的措施，因此自2019年12月25日涉案商铺断水断电后，我方不应再支付租金。不同意穗和集团公司提出的要求支付违约金的反诉请求，双方产生纠纷的原因在于该公司故意隐瞒对涉案商铺所在的建筑物拆除计划，该公司在我方承租并大额投入后，仅一年的时间就拆除了农贸市场，从农贸市场商户撤场时起，客流量骤减，造成我方无法经营，合同目的无法实现。另外，根据涉案合同第7.6的约定，穗和集团公司即便有权在建筑物或在相邻建筑物上从事改建、翻新的权利，上述权利的实施导致商铺不适用于使用时，该公司也应提前一个月通知我方终止合同并退还履约保证金，但该公司不仅不通知还在我方提出无法经营提前解约时拒绝退还履约保证金，属违约行为。涉案纠纷系因穗和集团公司违约引起，不应由我方支付相关律师费。经审理查明：2018年3月26日，叶国象（乙方）与穗和集团公司（甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定穗和集团公司将位于广州市白云区人和镇鹤龙六路187号华通广场-人和香港街第一层第【A027】商铺出租给叶国象。合同第一条1.3:本合同附图一与附表一所列内容，仅用作表明签订合同时该商铺的地理位置和现有状况，不构成甲方对该商铺周边环境及配套设备的现状或用途的承诺，甲方有权变更该商铺周边环境及配套设备的现状或用途；1.4:乙方在该商铺内的经营品牌为ECO，经营项目为烘焙、冷饮，并同意并接受和服从甲方聘请或指定的物业管理公司的统一经营管理。合同第二条2.1:本合同租赁期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止。合同第三条3.1:租赁期限内的租金为2018年5月1日-2018年5月15日免租，2018年5月16日-2019年4月30日每月26300元，2019年5月1日-2020年4月30日每月27615元，2020年5月1日-2021年4月30日每月28996元，2021年5月1日-2022年4月30日每月31316元，2022年5月1日-2023年4月30日每月33821元；3.2:乙方应按月向甲方支付租金。除首期租金外，乙方应于每月的25日向甲方支付下个月的租金。合同第四条4.1:本合同签订的同时乙方必须支付给甲方相当三个月的租金为履约保证金即78900元；4.2:合同期满或合同解除后，乙方按照本合同约定向甲方交还租赁物，甲方确认租赁物无毁损，乙方已向甲方及物业管理公司结清所有的费用后，且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该商铺迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金由甲方无息退还给乙方，乙方应同时向甲方退还履约保证金收据原件。合同解除或终止的，甲方有权直接从乙方已经支付的履约保证金中据实扣除租金，因延迟交租产生的滞纳金等相关费用，如扣除前述费用后，履约保证金仍有剩余的，甲方应在乙方提交收据原件后将剩余款项返还给乙方，如履约保证金不足以清偿前述费用的，乙方应当自甲方通知之日起5日内补足前述费用。合同第五条5.5:甲方向乙方提供商铺，并统一装修，装修标准见附表一《商铺装修和附属设备、设施配备表》所示，商铺交付后，乙方有权对该商铺进行室内装修，但是不能改变其主体结构及外立面等甲方规定项目。乙方在装修前，必须提前向甲方或物业管理公司提供完整的装修方案及图纸，经甲方或物业管理公司审批同意后，乙方应当将装修方案报相关消防部门批准后才能到物业管理公司办理装修进场手续及领取施工许可证；5.7:本合同期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，甲方有权无条件收回商铺，乙方须在租赁期满或合同终止后3日内迁出并将商铺腾空后连同甲方提供的配套设施以原状态交还甲方，商铺内一切原有设施、镶嵌于建筑物结构的已形成附合的乙方装饰装修物无偿归属甲方，对于乙方应当移走而未按时移走的其他留置物品，甲方有权自由处分，乙方不持异议，也不得因此向甲方主张任何权利。合同第六条6.1:甲乙双方同意由甲方指定的物业管理公司行使本商场的物业服务管理权，关于本商场的管理、服务等一切权利和义务概由物业管理公司享有和承担，并由乙方与物业管理公司签订物业管理服务合同进行约定；6.2:甲方全权委托物业管理公司进行商铺的入场、退铺验收。；6.5乙方应按其与甲方指定的物业管理公司签署的物业管理服务合同相关约定缴纳水电费、物业管理费等其他款项。合同第七条7.6:甲方享有保留、改进、扩充、增加或减少该物业的用途、数目或面积的权利，享有进行或同意任何其他人在该商铺所在建筑物或在相邻建筑物上从事改建、翻新等权利，如上述权利的实施将直接导致该商铺不适于使用时，甲方因此产生的全部费用均由乙方承担，且甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除相应的损失费用。合同第十一条11.1:在租赁期内，有下列情况之一的，甲方可以书面通知乙方解除合同，要求乙方返还该商铺，乙方已支付的所有一切款项不予退还且甲方有权要求乙方按照当年租金的3‰支付违约金及赔偿甲方由此遭受的损失。（1）乙方全部或部分逾期支付租赁租金或其他费用超过15天。（5）乙方擅自撤场的。；11.4:乙方须按时向甲方缴付租金等费用，乙方迟延缴付，除应支付租金及应缴费用外，还须向甲方支付迟延违约金，迟延违约金从自租金应缴纳期限届满之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰计算，且甲方或物业管理公司有权采取如下措施进行催收。（3）逾期超过十五日的，甲方或其所指定的物业管理公司有权停止向该商铺提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施及相应服务；11.5:因乙方违约导致本合同提前解除或者本合同终止之日起三日内，乙方未迁出该商铺或恢复原状的，乙方同意甲方自行收回本该商铺，并授权甲方或其指定的物业管理公司对乙方放置在该商铺内的物品予以搬迁、变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、管理费、水电费、违约金等各种欠费及赔偿甲方的损失，并承担甲方因处理上述财物及将该商铺恢复原状所产生的一切费用，不足部分由乙方补足，剩余部分退还给乙方；11.6:本合同提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本合同终止后当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将该商铺恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，并将该商铺大门及其他所有锁钥及甲方于该商铺内所设立的固定装置、设备在完好无缺可供使用的状况下交回甲方（自然折旧的除外）后迁出该商铺。合同第十二条12.2:在租赁期内有下列情况之一的，任何一方均有权解除本合同，双方互不承担责任，甲乙双方各自承担己方的一切损失。（3）经市政有关部门批准，包含该商铺在内的整栋建筑物被规划为动迁范围，或其他因法律、法规、国家政策禁止的情况出现，致使本合同不能继续履行的。合同第十三条13.1:本合同一方当事人依法或依本合同约定行使解约权，应当以书面形式通知对方，合同自通知送达对方时解除。合同第十八条18.2:由于乙方欠费导致甲方诉讼追索乙方欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。合同第二十条20.1:甲乙双方共同确认本合同约定的违约责任是恰当的，均放弃请求人民法院降低或减少违约责任的权利；20.2:除本合同另有约定外，甲乙双方中的任何一方不能履行其他义务，除守约方书面催告后仍不能在15日内作符合约定的改正或补救的，守约方有权要求违约方按当时月租金的3‰支付违约金直至其改正或补救之日止或者按照当年租金的3‰支付违约金（以价高者为准），并赔偿自身由此遭受的损失，且守约方有权单方书面通知违约方解除本合同。涉案商铺所在的建筑物已经办理房地产权证，权属人为广州新机场穗和建设开发有限公司，该公司将含涉案商铺在内的物业出租给穗和集团公司。2018年5月1日，穗和集团公司将涉案商铺交付给了叶国象。2018年3月27日，叶国象向穗和集团公司支付了履约保证金78900元、入场费110000元。叶国象向穗和集团公司支付租金至2019年11月30日。2020年1月3日，叶国象委托广东合邦律师事务所饶旸律师向穗和集团公司出具《律师函》，以该公司在未告知的情况下于2019年10月开始拆除并围蔽标的物业所在的华通广场导致无客流量亏损严重，且对标的物业停水停电导致无法经营为由，通知自律师函向该公司注册地址以EMS发出之日起第3日解除，要求返还履约保证金、入场费、水电费保证金、管理费保证金共计202401元。穗和集团公司于当日收到该律师函。2020年1月6日，穗和集团公司向叶国象出具《关于叶国象先生的复函》，对叶国象提出解除合同的理由不予确认，但表示同意解除合同，保留按照租赁合同约定追究责任的权利。叶国象陈述于2020年1月9日收到该复函。诉讼中，叶国象主张还向穗和集团公司支付了水电保证金10000元、管理费保证金3501元，穗和集团公司否认收取了该款项。叶国象提交的收据上加盖了广州市鸦湖物业管理有限公司印章。叶国象确认其与广州市鸦湖物业管理有限公司签订了物业管理合同。叶国象陈述于2020年1月11日将涉案商铺交还给了穗和集团公司，当时是将钥匙给回了广州市鸦湖物业管理有限公司的客服人员。穗和集团公司不予确认上述交还时间。叶国象提供了其与穗和集团公司黄锐深的微信往来记录，2020年1月10日15时54分叶国象发送“黄总我们这边欠商场多少钱?你给个清单我，档口锁钥你看几时有空我交回给商场”，黄锐深回复“我晚点给你吧。”，2020年1月11日10时12分叶国象发送“黄总，你好，我那A027铺今天已经交回2副锁钥给二楼物业了”。2020年5月7日，叶国象与穗和集团公司共同对叶国象仍放置于涉案商铺的财物和设备进行了清点，并由叶国象取回。对于涉案商铺装修费用，叶国象提供了其与案外人曾云光于2018年4月25日签订的《装修工程施工合同》。曾云光于2019年1月30日出具《收据》，载明收到涉案商铺装修费76800元。现叶国象按涉案商铺已使用一年折旧后主张装修费63000元。穗和集团公司提供了《民事委托代理合同》和律师费发票，证明因涉案纠纷支出了律师费30000元。以上事实有《商铺租赁合同》、收据、《律师函》、《关于叶国象先生的复函》、视频资料、《民事委托代理合同》、律师费发票、微信往来记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：叶国象与穗和集团公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。叶国象于2020年1月3日以向穗和集团公司寄送律师函的形式提出解除案涉租赁合同，穗和集团公司于同年1月6日复函，虽然穗和集团公司对叶国象提出解除租赁合同的理由不予认可，但明确表示同意解除租赁合同，应视为双方已协议解除涉案租赁合同，解除合同的时间应为叶国象收到穗和集团公司复函之日即2020年1月9日。关于穗和集团公司是否违约的问题。叶国象认为穗和集团公司在未告知的情况下于2019年10月开始拆除并围蔽与涉案商铺所在华通广场相连的建筑，导致无客流量，致其亏损严重，主张穗和集团公司违约。对此，按照涉案合同第一条1.3的约定，穗和集团公司将涉案商铺出租给叶国象，仅负有向叶国象表明签订合同时该商铺的地理位置和现有状况的告知义务，穗和集团公司并未向叶国象作出对该商铺周边环境及配套设备现状或用途的承诺。又根据涉案合同第七条7.6的约定，穗和集团公司享有保留、改进、扩充、增加或减少该物业的用途、数目或面积的权利，享有进行或同意任何其他人在该商铺所在建筑物或在相邻建筑物上从事改建、翻新等权利，如上述权利的实施将直接导致该商铺不适于使用时，因此产生的全部费用均由叶国象承担。从上述约定可见，叶国象将因与涉案商铺临近的建筑物被围蔽或拆除导致其经营亏损归咎于穗和集团公司，理据不足，穗和集团公司对此不存在违约情形，故本院对叶国象该主张不予采信。叶国象还认为穗和集团公司于2019年12月25日对涉案商铺停水停电，致其无法继续经营，主张穗和集团公司违约。对此，根据涉案合同第三条3.2的约定，除首期租金外，叶国象应于每月的25日支付下个月的租金。又根据涉案合同第十一条11.4的约定，叶国象须按时向穗和集团公司缴付租金等费用，逾期超过十五日的，穗和集团公司有权停止向该商铺提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施及相应服务。因叶国象未按上述约定向穗和集团公司支付2019年12月1日后的租金，穗和集团公司对涉案商铺停水停电有合同依据，故本院对叶国象该主张亦不予采信。基于上述理由，本院对叶国象提出调查白云区鹤龙六路187号之四十三、187号之四十五、187号之四十九201房房产报拆、报建材料的申请不予接纳。关于穗和集团公司应否向叶国象返还履约保证金、入场费、水电保证金、管理费保证金的问题。鉴于涉案合同已解除，穗和集团公司应向叶国象返还该履约保证金78900元。对于入场费，双方并未就退还该费用作约定，本院酌定穗和集团公司向叶国象退还未使用涉案商铺期间的费用。关于涉案商铺的交还时间，双方既已于2020年1月9日协商一致解除合同，叶国象主张于2020年1月11日向在场的物业管理方的工作人员交还了涉案商铺钥匙，并提供了相应的视频资料，虽然穗和集团公司不予确认，但鉴于双方此前已经于2020年1月9日协商一致解除合同，且按照合同约定双方委托物业管理公司代为办理退铺验收事宜，综合上述情况，本院对叶国象主张已于2020年1月11日将案涉商铺交还给穗和集团公司的意见予以采纳。经核算，穗和集团公司应退还叶国象入场费72722元【（20天÷30天+39个月）÷（5年×12个月）×110000元】。关于水电保证金、管理费保证金，因叶国象提供的收据上加盖的是广州市鸦湖物业管理有限公司印章，叶国象与穗和集团公司亦未约定穗和集团公司自行收取或委托广州市鸦湖物业管理有限公司收取上述两项保证金，叶国象向穗和集团公司主张退还上述两项保证金理据不足，本院不予支持。关于穗和集团公司应否向叶国象赔偿装修损失及支付资金占用损失的问题。如上所述，叶国象并无充分证据证实穗和集团公司存在违约行为，故其主张装修损失及资金占用损失理据不足，本院对此不予支持，对叶国象要求对涉案商铺装修费用进行鉴定的申请亦不予接纳。关于叶国象应否向穗和集团公司支付租金及违约金的问题。穗和集团公司主张叶国象支付了截至2019年11月的租金，叶国象没有证据证明其已经支付其后的租金，故穗和集团公司主张叶国象应向穗和集团公司支付2019年12月1日至2020年1月11日期间的租金合理合法，应予支持。上述期间的租金为37740.5元（27615元×1个月+27615元÷30天×11天），对超出部分反诉请求不予支持。按照涉案合同第二十条20.2的约定，穗和集团公司要求叶国象支付违约金合理合法，本院予以支持，对于违约金计算标准，因逾期支付租金的损失主要表现为利息损失，穗和集团公司主张按每日千分之三计付违约金明显过高，本院酌定按年利率24%计算，其中27615元自2019年11月26日起计付至清偿之日止，10125.5元自2019年12月26日起计付至清偿之日止，对超出部分反诉请求不予支持。关于叶国象应否向穗和集团公司支付律师费的问题。根据涉案合同第十八条18.2的约定，由于叶国象欠付穗和集团公司租金，且穗和集团公司提交了《民事委托代理合同》和律师费发票证实其支出了律师费30000元，故本院对穗和集团公司主张叶国象支付律师费30000元的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、叶国象与广州新机场穗和集团有限公司于2018年3月26日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月9日解除；二、自本判决生效之日起十日内，广州新机场穗和集团有限公司向叶国象返还履约保证金78900元；三、自本判决生效之日起十日内，广州新机场穗和集团有限公司向叶国象返还入场费72722元；四、自本判决生效之日起十日内，叶国象向广州新机场穗和集团有限公司支付租金37740.5元及违约金（违约金按年利率24%计算，其中27615元自2019年11月26日起计付至清偿之日止，10125.5元自2019年12月26日起计付至清偿之日止）；五、自本判决生效之日起十日内，叶国象向广州新机场穗和集团有限公司支付律师费30000元；六、驳回叶国象的其他诉讼请求；七、驳回广州新机场穗和集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5286元，由叶国象负担2268元，由广州新机场穗和集团有限公司负担3018元，并在本判决生效后十日内迳付叶国象。反诉受理费1662.7元，由广州新机场穗和集团有限公司负担917.7元，由叶国象负担745元，并在本判决生效后十日内迳付广州新机场穗和集团有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黄玉珍人民陪审员  罗灿沂人民陪审员  张 涛二〇二〇年七月十日本书记员郑文玲