江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初1985号 原告：顾文云，女，1974年4月2日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：王笑之，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘馨忆，江苏刘洪律师事务所律师。 被告：鲍成，男，1960年5月21日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：王继慧，女，1963年8月21日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：张雪英，女，1942年10月9日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：徐明昊，江苏和兑律师事务所律师。 原告顾文云与被告鲍成、王继慧、张雪英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾文云及其委托诉讼代理人王笑之、刘馨忆、被告王继慧、被告张雪英及其委托诉讼代理人徐明昊到庭参加诉讼；被告鲍成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告顾文云向本院提出诉讼请求：1、判令三被告之间的抵押合同无效并涤除抵押登记，2、判令三被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：原告与鲍成、王继慧于2013年签订买卖合同，约定鲍成、王继慧将其座落于南京市浦口区××房屋出售给原告，双方同意在合同生效后1890天内（因该房是征地拆迁安置房），双方共同向房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记。合同签订后，鲍成、王继慧将房屋交付原告使用至今，但鲍成、王继慧在2018年10月23日却与张雪英签订抵押合同，致使原告不能办理过户手续，现诉至法院，要求判如所请。 被告鲍成在法定期限内未作答辩。 被告王继慧辩称，鲍成与王继慧是夫妻关系，当时卖房给原告时夫妻二人是签了字的，这么长时间未过户，按违约来办，合同上有约定违约赔款。 被告张雪英辩称，张雪英与鲍成于2018年10月23日签订的抵押合同是双方真实意思表示，且不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，并且办理了抵押登记，该抵押合同合法有效，抵押权也已合法设立，物权登记的公示公信效力内含第三人实施交易行为时的信赖利益保护及交易后的交易安全保护，不动产对外公示以登记为准，鲍成用登记在自己名下房屋进行抵押，属于有权处分，在设定抵押时，是鲍成的真实意思表示，同时以实际行动对房屋买卖的单方违约，司法救济要满足的是买受人的违约赔偿主张，而非以消灭合法成立的抵押权来强制买卖合同继续履行，经过登记的抵押权作为物权具有排他性及对视效力，应当优先于债权得到保护，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 2009年7月11日，鲍成与南京珍珠泉旅游度假区管理委员会签订征地房屋拆迁补偿协议，以房屋拆迁补偿款22万余元申购拆迁安置房。后鲍成申购了南京市浦口区××房屋。2013年10月27日，原告与鲍成、王继慧签订南京市存量房买卖合同，约定鲍成、王继慧将座落于南京市浦口区××房屋［房屋所有权证号：宁房权证浦转字第××号］出售给原告，房屋价款390000元（含定金10000元）；2013年11月25日前鲍成、王继慧办理好产权证及土地证后交付原告保管，并将房屋交付原告使用；当日，原告支付370000元购房款，鲍成、王继慧协助原告办理产权过户结束当日，原告付清余款10000元；双方同意在本合同生效后1890日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，办理权属转移登记的全部税费均由原告负担。合同签订后，原告支付购房款380000元，鲍成将房屋交付给原告。2013年11月8日、11月18日，鲍成取得涉案房屋所有权证和国有土地使用权证［房屋所有权证号：宁房权证浦转字第××号、土地使用权证号：宁浦国用（2013）第××号］并将房产证、土地权证、购房发票交付给原告，原告占有涉案房屋后即对房屋进行装修，并于2014年年底居住该房屋至今。 2017年3月9日，鲍成与王继慧登记离婚，双方在离婚协议中约定涉案房屋归鲍成所有。 2017年10月10日，鲍成申请在南京市不动登记网站发布证书遗失公告，申请将涉案房屋国有土地使用权证、房屋所有权证遗失，并承诺无产权纠纷。同日，浦口区不动产登记网站发布公告称，因鲍成保管不善，将浦转字第××号房屋所有权证、宁浦××号土地使用权证遗失，根据相关规定补发，现声明该证书作废。2017年11月2日，鲍成取得涉案房屋的不动产权证书［苏（2017）宁浦不动产权第××号］。2017年12月5日，鲍成将涉案房屋抵押给渤海国际信托股份有限公司，2018年10月19日，该抵押注销。 2018年10月23日，鲍成与张雪英签订借款合同，约定鲍成向张雪英借款100万元，借期至2019年10月22日，利率按每月1-5%计算，先息后本，鲍成同意将坐落于南京市浦口区××房屋［不动产权号：苏（2017）宁浦不动产权第××号］抵押给张雪英。同日，鲍成与张雪英签订抵押合同，约定抵押物为南京市浦口区××房屋，鲍成保证已如实陈述上述房产的权属状况和其他状况，张雪英也充分了解上述房产的具体状况。2018年10月24日，双方办理了不动产登记证明［苏（2018）不动产证明第××号］，抵押权权利人张雪英，义务人鲍成，担保主债权100万元。2018年10月26日，张雪英汇付给鲍成75万元借款，鲍成将涉案房屋的不动产权证书［苏（2017）宁浦不动产权第××号］、拆迁安置补偿协议（原件）、房屋登记簿（原件）、离婚协议（复印件）、户口本（复印件）、离婚证（复印件）、住宅专项维修基金的收据、购房款发票复印件、完税凭证复印件（加盖南京不动产登记资料查询专用章）交付给张雪英，张雪英未至涉案房屋现场查看。庭审中，张雪英称实际借款给鲍成75万元，鲍成应当实际返还的借款本金也是75万元，不是100万元。 2019年7月8日，原告打电话给鲍成催办过户手续，鲍成称已着手处理此事，很快处理好。2019年7月，原告诉至本院，向本院提出诉讼请求，1、确认原告与鲍成、张雪英签订的南京市存量房买卖合同合法有效，鲍成辩称合同有效，由于其在涉案房屋上设定了抵押，无法办理过户手续。本院于2019年11月7日作出判决，确认原告顾文云与被告鲍成、王继慧于2013年10月27日就南京市浦口区××房屋所签订的南京市存量房买卖合同》合法有效。 上述事实，有原告的提交的（2019）苏0111民初6496号民事判决书、涉案房屋的房产证、土地权证、物业缴费发票、购房发票、鲍成与张雪英签订的抵押合同，原告与鲍成于2019年7月8日的通话录音，被告张雪英提交的借款合同、抵押合同、转账记录、不动产登记证明（原件），房产证、不动产登记簿（原件）、拆迁安置补偿协议（原件）、房屋登记簿（原件）、离婚协议（复印件）、户口本（复印件）、离婚证（复印件）、住宅专项维修基金的收据、购房款发票、完税凭证（加盖南京不动产登记资料查询专用章的复印件），以及当事人陈述为证。 本院认为，原告与鲍成、王继慧签订的房屋买卖合同系当事人之间的真实意思表示，且经本院生效判决确认，双方均应诚实履行。原告支付了房款后并占有使用涉案房屋多年，鲍成应在约定期限届满时办理房屋过户登记至原告名下，但其在此期间将涉案房屋土地使用权证、房屋产权证申报遗失，重新办理了不动产权证后抵押给他人和张雪英，且未通知原告，致使涉案房屋过户登记产生障碍，鲍成明知登记状态与实际状态不符，鲍成的上述行为属恶意违约，且其在交付房屋后未经原告同意无权用案涉房屋进行他项抵押，原告对此无过错。张雪英明知案涉房屋系拆迁安置房，且在抵押合同中约定张雪英已充分了解上述房产的具体状况，但其在出借款项、办理抵押前未至案涉房屋内查看，未取得涉案房屋购房发票，并未充分了解涉案房屋的具体状况，应认定张雪英未履行审慎审查义务，存在重大过失，不符合善意取得要件，不能被认定为善意第三人，鲍成与张雪英之间的抵押合同对原告无效，鲍成、张雪英应将案涉房屋抵押登记予以注销。王继慧在涉案抵押前已与鲍成离婚，也非涉案房屋抵押的抵押人，其对抵押无效无过错亦无须承担责任，故原告对王继慧的主张无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告鲍成与被告张雪英于2018年10月23日签订的南京市房地产抵押合同对原告顾文云无效。 二、被告鲍成与被告张雪英自本判决生效之日起五日内注销南京市浦口区××房屋的抵押登记。 三、驳回原告顾文云其他诉讼请求。 本案受理费40元，由被告鲍成、被告张雪英负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九的规定向本院申请执行。申请执行的期间为两年，从判决规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  俞昌盛 二〇二〇年七月二十八日 书记员  徐 乔