广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1224民初891号原告：怀集县永胜物业服务有限公司。住所：怀集县*****************，统一社会信用代码9144122********470。法定代表人：巫木胜，总经理。委托诉讼代理人：黄永青，广东洊江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽珍，广东洊江律师事务所律师。被告：吴斯佩，女，1971年7月22日出生，汉族，住广东省怀集县********委会解放北路六巷18号，公民身份号码：4428****71********。原告怀集县永胜物业服务有限公司（以下简称永胜物业公司）与被告吴斯佩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告永胜物业公司的委托诉讼代理人李丽珍、被告吴斯佩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永胜物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠的物业服务费1713元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是“皇御花园”的前期物业服务企业。2013年4月13日，原、被告双方就前期物业管理服务事宜签订了《前期物业管理服务协议》，约定了各自的权利和义务。但由于签订协议后，被告仅向原告支付物业服务费至2017年1月1日，尚欠2017年1月1日至2018年5月25日的物业服务费1713元未支付。原告多次催收，被告以各种理由拒交，其行为已构成违约。现提起诉讼，请法院依法判决。被告吴斯佩辩称，原告违约在先，本人不应缴交物业服务费。理由在于自2015年被告及其他业主因房屋实测面积与协议面积出现误差的问题与原告产生矛盾，原告在补偿了业主们面积误差损失之后，服务越来越差。其中，在2016年很多电梯出现故障导致停运，原告因怠于履行维修义务与电梯所在楼层业主产生矛盾，有（2020）粤12民终504号《民事判决书》为证。另外原告没有尽到合同其他义务，导致小区出现非机动车失窃、外墙脱落、外来人员打架、保安上班时间睡觉等情况。另外，车位费也未退还给本人及其他业主。因为原告服务不到位，很多业主到在2016年以后都不再缴纳物业服务费，故本人亦不应缴交物业服务费。本院经审理认定事实如下：原告永胜物业公司是具有物业管理服务资质的物业管理公司。被告吴斯佩是怀集县*******************商品房（以下简称*****商品房）的业主。2013年4月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定*****商品房的建筑面积为81.70平方米，住宅物业管理费每月0.8元/平方米，电梯维护检测费每月0.25元/平方米，电梯、公共水电费每月0.3元/平方米，以上收费标准均按建筑面积计算，交纳上述费用为每季一次，每月20日前到物业管理处缴交，物业管理服务费用标准按物价部门批准收费标准调整；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之二交纳违约金等。2020年5月28日，原告以被告未按协议约定缴交2017年1月1日至2018年5月25日期间的物业管理费为由向本院提起诉讼。庭审中，原、被告均承认1204号商品房的实测建筑面积为75.50平方米。被告承认其未缴交2017年1月1日至2018年5月25日期间的物业服务费，称其未缴交原因是原告的物业服务质量差，但无提供证据证实；原告对此不予认可，称被告是借故拖欠物业服务费。另查明，2019年9月23日，案外人怀集县****业主委员会(下简称“业委会”）向本院提起诉讼，要求判令原告支付广州森尚物业服务有限公司垫付的电梯维修费共86306元和本案诉讼费用。2019年12月16日，本院作出（2019）粤1224民初2057号《民事判决书》，判决原告支付业委会电梯维修费86306元。原告收到上述判决书后，对其不服并向广东省肇庆市中级人民法院提起上诉。2020年4月30日，广东省肇庆市中级人民法院作出（2020）粤12民终504号《民事判决书》，判决驳回原告上诉，维持原判决。2020年6月30日，被告已履行完毕该案件生效判决书的义务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点是被告吴斯佩应否向原告永胜物业公司支付物业服务费。从本案查明事实来看，原告具有物业服务资质，其与被告就涉案小区物业服务所签订的《前期物业管理服务协议》系双方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议全面履行各自义务。被告以（2019）粤1224民初2057号和（2020）粤12民终504号两案的《民事判决书》为由抗辩原告的诉讼请求，但该两份判决书均未提及到原告收取电梯维护检测费的明细及具体情况。在被告没有提供证据证明其有缴交过2017年1月1日至2018年5月25日期间的电梯维护检测费、且原告已履行生效判决书义务的情况下，原告有权向被告主张相关费用。故本院对被告上述抗辩不予采纳。至于被告以原告物业服务质量问题为由拒交物业服务费，因其未提供证据证实，本院不予采信。由于被告未提供确实充分的证据证实其存有正当的拒交相关费用的合理事由，在原告依据合同提供了相应的物业管理服务的情况下，被告拒交物业服务费的情形构成违约，应承担继续履行支付物业服务费的民事责任。故本院对原告请求被告支付尚欠的物业服务费的主张予以支持。经核算，本案1204号商品房的实测面积共75.50平方米，物业服务费为每月1.35元/平方米。故自2017年1月1日计至2018年5月25日止，1204号商品房每月物业服务费为101.93元（75.50平方米×1.35元/平方米）。该期间（16个月又25日）的物业服务费为1713元（101.93元/月×16个月+101.93元/月÷31日×25日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告吴斯佩自本判决生效之日起十日内向原告怀集县永胜物业服务有限公司支付自2017年1月1日至2018年5月25日的物业服务费1713元。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴斯佩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 许 多二〇二〇年七月十三日书记员 郑文玮附:相关主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用；《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。温馨提示若对判决书无异议，原、被告可在判决书生效后自行联系付款事宜，也可将赔偿款及诉讼费汇入以下执行代管款账户：户名：怀集县人民法院账号：800200000********开户行：广东怀集农村商业银行股份有限公司注：汇款后应及时将相关银行凭证传真至本院综合庭，以备查帐。银行凭证上应注明本案案号及书记员姓名。传真号：075******515（传真件上注明转综合庭）