广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1741号原告（反诉被告）：广州市越秀区城市建设开发公司，住所地广州市越秀区海珠北路**。法定代表人：叶宇骏。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被告（反诉原告）：范祥，男，1950年10月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告（反诉原告）：范伟杰，男，1983年5月27日出生，汉族，住广州市。被告（反诉原告）：李少维，女，1954年6月27日出生，汉族，住广州市。三被告共同委托诉讼代理人：唐进武、陈晓霞，广东海际明律师事务所律师。原告广州市越秀区城市建设开发公司与被告范祥、范伟杰、李少维房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨洁渝，三被告共同委托诉讼代理人唐进武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付超大面积房款97782.5元（住宅按照每平方米5000元计算，超了11.3853平方米，商铺是按照每平方米20000元计算，超了2.0428平方米）。2、判令被告向原告支付自2019年10月14日起至实际付清房款之日止的利息（以97782.5元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2000年6月8日，原告（拆迁人、甲方）和范X（已故）的代理人（被拆迁人、乙方）签订了《房屋拆迁安置协议》及《房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在越秀区××路××号房屋，乙方原契合法产权面积35.09平方米，其中首层铺面5平方米，甲方将自有的座落越秀区XX路461号自编B4幢第4层406房（54.5143平方米）及首层东向马路房屋（6平方米）作为拆除乙方原址房屋后的产权调换，对比原契面积超出25.4243平方米，乙方同意超出部分面积购房单价为5平方米×1300元/平方米、5.72平方米×2000元/平方米、14.7043平方米×5000元/平方米，合计91462.5元。2009年11月24日，被告范祥作为范X的代理人（乙方）与原告（甲方）签订了《补充协议书》，约定：甲方给乙方回迁的房屋XX路自建B4幢首层东向，现双方确认回迁房地址为XX路241号之一。2015年及2016年，广州市荔湾公证处出具公证书，记载：被继承人范X于2008年11月14日死亡，被继承人范X的父母均先于被继承人死亡，被继承人只有独生子女范伟杰，被继承人的配偶李少维表示放弃对范X的遗产继承权。其后，三被告向法院提起诉讼，要求原告协助其办理案涉房屋及案涉商铺的产权登记过户手续。该案经一、二审法院审理，对上述事实予以认定，并支持三被告的诉讼请求，且庭审中三被告表示如有增大面积，愿意予以购买。现三被告已办妥案涉房屋及案涉商铺的不动产权证，不动产权证显示，案涉房屋面积为66.8996平方米，案涉商铺面积为9.5428平方米，合计76.4424平方米，相对于原址拆迁房屋合计超大41.3524平方米，由于被告已支付了超大27.9243平方米的房款共141461.5元（其中案涉房屋中超大的5平方米×1300元/平方米=6500元、5.72平方米×2000元/平方米=11440元、14.7043平方米×5000元/平方米=73521.5元，案涉商铺超大的2.5平方米×20000元/平方米=50000元），现被告还有超大面积13.4281平方米（案涉房屋11.3853平方米、案涉商铺2.0428平方米）的房款未支付，因此原告有权要求三被告按《房屋拆迁安置协议》及《商品楼房合同》约定，案涉房屋超大的11.3853平方米按5000元/平方米、案涉商铺超大的2.0428平方米按20000元/平方米的价格支付房款合计97782.5元。2019年10月14日原告以快件形式向三被告催收房款，三被告均不予理会，因此原告有权要求三被告支付相应的利息。三被告共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我方不但不应向原告支付款项，反而因为原告的违约迟交房屋给我方，造成我方租金损失，以及根据双方的房屋拆迁安置协议第5条规定，那么原告应向被告支付违约赔偿金。原告的诉请计算方式有误，实际根据房产证记载的面积，房屋是66.8996平方米。根据双方的房屋拆迁补偿安置协议其他事项的第一条，房屋原有的35.09平方米，超出了25.4243平方米，我方已经补偿了原告。按照补偿协议应该支付60.5143平方米，66.8996减去60.5143平方米，实际超大面积就是6.65平方米，多出的住宅面积应该按每平方米2000元计算。而商铺按照安置协议是向我方交付6平方米，实际是9.54平方米，我方已经支付了多于的2.5平方米的款项，实际就只有1平方米，9.54减去8.5就是1平方米。多出的商铺面积应该按每平方米20000元计算。对于增大面积款要求以原告向被告支付迟延交付房屋损失抵扣。三被告共同向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告商铺租金损失（2003年1月1日至2010年8月2日之日止，每月按1000元计算）。2、判令原告支付商铺临迁费违约金50000元（2003年1月1日至2010年8月2日之日止，标准不清楚，我方仅主张50000元）。3、判令原告支付被告办理回迁房屋房产证费用16744元。事实和理由：广州市越秀区××路××号房屋产权人为范X，在范X死亡后由范X的儿子范X、范祥继承，各占二分之一产权。后范X死亡，范X的份额由范X的妻子和儿子范伟杰继承，各占有二分之一。原告经许可拆除越秀区××路××号房屋，但一直不给三被告办理回迁房和商铺的产权登记，至三被告通过诉讼方式才于2018年取得了房屋和商铺的产权登记证明。根据合同约定，交房时间为2002年12月31日，但至2010年8月原告才将商铺交给三被告使用，造成三被告租金损失巨大，且原告从未发放临迁费和办理产权费用的违约金，故三被告提出上述反诉请求。原告对三被告的反诉请求辩称，第1、2项反诉请求我方认为已经超出诉讼时效。按照被告提供的证据，被告如果从接收房屋后出租房屋收取租金，被告不存在租金损失。我方已于2010年安排被告回迁，2010年之后无需支付临迁费，而且违约金标准过高。关于办理房产证的费用，按相关规定应由被告承担。被告是纳税义务人，应支付相关税费。经审理查明：2000年3月1日，广州市越秀区公证处出具（2000）穗越证内字第XXX号《公证书》，其中记载：查范X死亡后留有坐落在广州市XX路XX巷3号房屋一幢，上述房产是范X与妻子梁XX在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产，依法上述房屋的二分之一产权为梁XX所有，余下二分之一产权为范X的遗产，经继承，上述房屋遗产由其儿子范X、范祥二人共同继承，各占二分之一产权。同日，2000年3月1日，广州市越秀区公证处出具（2000）穗越证内字第XXX号《公证书》，其中记载：梁XX是范X的妻子；范X死亡后留有坐落在广州市XX路捶帽横巷3号房屋一幢，上述房产是范X与妻子梁XX在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产，依法各占二分之一产权，现梁XX自愿将上述房屋的二分之一产权赠与给儿子范X、范祥二人所有，各占二分之一产权。对于上述赠与，范X、范祥同意接受。2000年6月8日，范X和范祥作为范X（已故）的代理人（被拆迁人、乙方）与原告（拆迁人、甲方）签订了《房屋拆迁安置协议》，其中约定了：甲方拆除XX路XX巷3号房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积35.09平方米；甲方应于2002年12月31日前，在XX路××自××房现楼建积54.5143平方米、B4幢首层东向房屋铺面6平方米，使用面积60.5143平方米安置给乙方回迁居住；甲方逾期安置乙方回迁的，应按拆迁文件规定处理。其他事项：1、乙方原契合法产权建积35.09平方米，其中首层铺面5平方米（领有个体牌照，无营业），住宅占30.09平方米，另有违章建积5.72平方米。甲方安置乙方回迁现楼XX路461号406房，建积54.5143平方米及自编B4幢首层东向马路6平方米门面净宽不少于4.5米（首层超出铺面面积6平方米，乙方同意按20000元/平方米结算）。以上合计建积60.5143平方米，比乙方原契超出25.4243平方米。2、乙方同意超出部分面积购房单价为5平方米×1300元/平方米、5.72平方米×2000元/平方米、14.7043平方米×5000元/平方米，以上三项合计91461.5元，乙方入住新居前一次付清给甲方。同日，范X和范祥作为范X（已故）的代理人（被拆迁人、乙方）与原告（拆迁人、甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定了：乙方同意甲方拆除座落在越秀区××路××号房屋，建筑面积40.81平方米（其中违章建筑面积5.72平方米），甲方将自有的座落越秀区XX路461号自编B4幢第4层406房及首层东向房屋作为拆除乙方原址房屋后的产权调换；原址房屋建筑面积35.09平方米，而甲方调换给乙方的45.81平方米，两者相差了10.72平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以5平方米×1300元/平方米、5.72平方米×2000元/平方米的标准计算，付给甲方17940元，并于2000年6月20日付清；甲方应在2002年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲方逾期交付房屋的，应按每超期一天赔偿元的标准向乙方承担违约责任；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的费用，由甲方负责等。同日，范X、范祥（为乙方）与原告（为甲方）签订《商品楼房合同》，约定：甲方同意乙方订购东风小区的住宅群编号F2幢第T2梯XX路461号406房，建筑面积14.7043平方米（产权面积以房管部门测定为准，购房款多退少补）。楼房价格按建筑面积每平方米5000元，即5000元/平方米×14.7043平方米=73521.5元。甲方将房屋交给乙方后三天内全部付清。定于2000年6月20日前交付乙方使用。2000年7月3日，范X和范祥向被告支付了XX路406房的回迁超面积房款91461.50元。2009年11月24日，范祥作为范X的代理人（乙方）与被告（甲方）签订了《补充协议书》，约定：甲方给乙方回迁的房屋XX路自建B4幢首层东向，现双方确认回迁房地址为XX路241号之一。2010年7月30日，范X和范祥向被告支付了XX路241-1号房的预收购房款50000元。2010年8月2日，原告出具《回迁证明》，证明原告安排范X到XX路××-1房屋回迁入住。范祥在该证明下方签名确认。2015年5月12日，广东省广州市荔湾公证处出具（2015）粤广荔湾第XXX号《公证书》，其中记载：被继承人范X于2008年11月14日死亡，被继承人范X的父母均先于被继承人死亡，被继承人只有独生子女范伟杰，被继承人的配偶李少维表示放弃对范X的遗产继承权。2016年10月24日，广东省广州市荔湾公证处出具（2016）粤广荔湾第XXX号《公证书》，记载内容同上。三被告于2016年向本院提起诉讼，要求原告协助办理广州市越秀区XX路461号406房和广州市越秀区XX路241号之一商铺的房地产权证的办证手续。本院于2017年8月29日作出（2016）粤0104民初41578号民事判决书，判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市越秀区城市建设开发公司协同范祥、范伟杰、李少维办理广州市越秀区XX路461号406房及广州市越秀区XX路241号之一房属范祥、范伟杰、李少维所有的产权登记过户手续。判后，该案被告（即本案原告）不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤01民终21042号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。据查询日期为2020年6月9日和2020年5月22日的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市越秀区XX路461号406房的产权人为范伟杰，该屋建筑面积为66.8996平方米，套内面积为58.4969平方米，分摊建筑面积为8.4027平方米，用途为住宅；广州市越秀区XX路241号之一房的产权人为范祥，该屋建筑面积为9.5428平方米，套内面积为8.994平方米，分摊建筑面积为0.5488平方米，用途为商业。原告为证明其向三被告发出催收房款通知，提交了2019年10月14日的《催缴房款通知书》及EMS邮寄信封和改退批条（显示原址无此人，退回）。其中《催缴房款通知书》载明：根据三被告已办妥的不动产权证上登记的建筑面积76.4424平方米，三被告目前还差XX路461号406房11.3853平方米、XX路241号之一房2.0428平方米未结算（合计13.4281平方米），按照约定三被告仍欠原告97782.5元超面积房款未缴清，要求三被告在接到通知起10天内到原告当面核算并缴清剩余房款。三被告称其没有收到该通知。三被告为证明其支出了办证费用，提交了：1、2018年9月26日的金额分别为1670元、260元的不动产登记费发票；2、2018年4月26日的金额为148元的测绘费发票；3、2018年8月27日的金额分别为47.7元（纳税人名称为梁惠芳）、47.8元（纳税人名称为范X、范祥）、112.1元（纳税人名称为范X）的印花税完税证明；4、2018年8月27日的金额分别为2862.84元（品目名称为房屋赠与，纳税人名称为范X、范祥）、5017.5元的契税（品目名称为房屋赠与、纳税人名称为范X、范祥）完税证明和金额为6727.32元的契税（品目名称为房屋买卖、纳税人名称为范X）完税证明，上述完税证明均载明税款所涉房屋为涉案房屋。原告质证称对该证据的真实性合法性由法院认定，但该证据包含了无偿赠与和房屋买卖的税费，认为与本案无关。三被告为证明房屋的原面积和补偿面积，提交了广州市不动产登记中心于2018年6月5日向越秀区区地税局出具的《关于确认拆迁补偿中超面积数额的函》复印件，内容为：现有XX路461号406房和XX路241号之一房申请办理初始登记、征用补偿、继承登记业务，被拆除房屋的面积为40.81平方米，现补偿房屋的面积为76.4424平方米。原告质证称该证据为复印件，由法院核实真实性，并表示40.81平方米中有5点多平方米是违章建筑。本院认为：范X和范祥作为范X的代理人与原告签订的《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《商品楼房合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。此前的生效判决已对三原告对上述合同享有的权利已进行论述，本案不再赘述。关于超面积房款问题，根据双方约定，原告应提供住宅建筑面积54.5143平方米、商铺建筑面积6平方米作为产权补偿面积，且双方约定了超出原址房屋面积的超面积款计算标准，即5平方米按1300元/平方米计、5.72平方米按2000元/平方米计、14.7043平方米按5000元/平方米计，以上三项合计91461.5元。三被告已付清该部分超面积款。原告提供的用于产权补偿的房屋已办理产权登记，其中住宅的XX路461号406房的建筑面积为66.8996平方米，商铺的XX路241号之一房的建筑面积为9.5428平方米。经计算，住宅性质的XX路****的实测建筑面积比应补偿面积超出12.3853平方米，商铺性质的XX路241号之一房的建筑面积比应补偿面积超出3.5428平方米。对于住宅部分，根据《商品楼房合同》约定：“XX路461号406房，建筑面积14.7043平方米（产权面积以房管部门测定为准，购房款多退少补）。楼房价格按建筑面积每平方米5000元，即5000元/平方米×14.7043平方米=73521.5元”，可见双方已对产权登记后有可能出现的面积变化需“多退少补”进行了约定，并明确按建筑面积每平方米5000元计算，因此，对于住宅的XX路461号406房的建筑面积比应补偿面积超出12.3853平方米应按5000元/平方米计算，即需支付61926.5元；对于商铺部分，根据《房屋拆迁安置协议》约定：“甲方安置乙方回迁……自编B4幢首层东向马路6平方米门面净宽不少于4.5米（首层超出铺面面积6平方米，乙方同意按20000元/平方米结算）”因此，商铺的XX路241号之一房的建筑面积比应补偿面积超出3.5428平方米应按20000元/平方米的标准计算，即需支付70856元，鉴于三被告已向原告支付了商铺2.5平方米的超面积款50000元，故三被告应付的商铺部分超面积款应扣减50000元结算。综上，三被告应向原告支付住宅和商铺的超面积房款共计82782.5元。因双方并未明确约定房屋登记面积确定后的超面积房款支付期限，且《催缴房款通知书》并未送达给三被告，故本院对原告要求三被告支付迟延给付超面积房款利息的诉讼请求不予支持。关于三被告主张的商铺租金损失，双方在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中没有具体约定逾期提供产权补偿房屋的违约责任，而在《房屋拆迁安置协议》中则约定原告逾期提供回迁房屋则按拆迁文件规定处理。由于签订拆迁协议时所适用的拆迁政策并无关于延期交付商业用房应承担的相应责任的规定，三被告要求按每月1000元标准缺乏依据。原告迟延交付商铺客观上侵害了被告方对商铺的使用权、收益权，原告本应向三被告支付相应的租金损失，但原告提出诉讼时效抗辩，而三被告未能提供证据证明其在本案起诉前曾向原告主张过商铺租金损失，三被告反诉主张的2003年1月1日至2010年8月2日之日止的商铺租金损失已过诉讼时效期间，本院不予支持。同理，三被告未能举证证明其在本案起诉前曾向原告主张2003年1月1日至2010年8月2日之日止商铺临迁费违约金，该项反诉请求已过诉讼时效期间，本院也不予支持。关于三被告主张的办理回迁房屋房产证费用，因《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定办理产权登记和领取房地产所有权证手续所需的费用由原告负责，现三被告已举证证明其支出了办证的相关费用，本院对三被告该项反诉请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款的规定，判决如下：一、被告范祥、范伟杰、李少维应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区城市建设开发公司支付超大面积房款82782.5元；二、原告广州市越秀区城市建设开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告范祥、范伟杰、李少维支付办理回迁房屋房产证费用16744元；三、驳回原告广州市越秀区城市建设开发公司的其他诉讼请求。四、驳回被告范祥、范伟杰、李少维的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2269元，由原告广州市越秀区城市建设开发公司负担399元，被告范祥、范伟杰、李少维共同负担1870元。反诉受理费1817.44元，由原告广州市越秀区城市建设开发公司负担109.3元，被告范祥、范伟杰、李少维共同负担1708.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年七月三日书 记 员  徐浩龙