中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初17038号原告：陈嘉瑞，男，1988年10月20日出生，回族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王晓阳，上海正策律师事务所律师。被告：RICHARDMING-NEEWONG(王民念)，男，1958年4月10日出生，美国国籍，现住美国。被告：JOHNMINGWONG(王民愈)，男，1959年12月28日出生，美国国籍，现住美国。两被告共同委托诉讼代理人：蔡学明，男，1960年11月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：蔡学明，身份情况同上。原告陈嘉瑞与被告王民念、王民愈、第三人蔡学明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告陈嘉瑞及其委托诉讼代理人王晓阳到庭参加诉讼，被告王民念、王民愈、第三人蔡学明经本院公告送达开庭传票等，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈嘉瑞向本院提出诉讼请求：1.两被告共同返还原告押金90,000元及利息损失(以90,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月28日起计算至实际返还之日止)；2.两被告共同支付原告违约金90,000元及利息损失(以90,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月28日起计算至实际返还之日止)；3.两被告共同向原告支付中介费损失15,750元及利息损失(以15,750元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月28日起计算至实际返还之日止)。事实与理由：2019年2月，原告拟租赁房屋，通过上海书淳房地产经纪有限公司居间介绍，原告与蔡学明认识，蔡学明表示其系上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)产权人王民念、王民愈的代理人，并向原告出示了系争房屋的产证复印件。2019年2月28日，蔡学明作为王民念、王民愈代理人与原告就系争房屋签订租赁合同，合同约定，租赁期限自2019年3月28日至2021年3月27日，月租金为45,000元，押金90,000元。合同约定于2019年2月28日前交付房屋。合同订立后，原告即支付了首期租金90,000元及押金90,000元，并支付中介费15,759元。后原告发现系争房屋将于2019年3月13日起对外墙进行施工，且听说系争房屋产权状况实际很复杂，原告遂与蔡学明进行交涉，但蔡学明未提供符合法律程序的委托文本。为此原告于2019年3月27日通知蔡学明解除上述租赁合同，但蔡学明仅同意返还租金90,000元，但拒绝返还押金及承担违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。王民念、王民愈辩称，原告所诉并非事实，双方是在中介公司的居间介绍下签订了租赁合同，相应的手续都是合法有效的，不存在原告所称的系争房屋产权复杂、委托不明的状态，否则原告作为成年人，为何有一个多月后才提出解除合同？原告解除合同的实质是由内部合伙产生矛盾散伙，而并非由于外墙面装修等，居委会已经就此召开过协调会，原告也参与了，不存在开工修复的情形，被告不存在违约情形，不应承担违约责任。故不同意原告的诉讼请求。蔡学明述称，其具有合法的代理权，要求法院公平处置。本院经审理认定事实如下：王民念、王民愈为系争房屋产权人。2016年11月，蔡学明接受王民念、王民愈的委托人董淑仪的转委托，代理权限为：代为出售系争房屋，在房屋出售前有权出租房屋，订立租约、收取租金、出具收据，终止租约等。2019年2月28日，原告(乙方)与蔡学明(甲方、代)在上海书淳房地产经纪有限公司(丙方)居间介绍下签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年3月28日至2021年3月27日，甲方应于2019年2月28日前将房屋按约定条件交付给乙方，月租金为45,000元/月。支付方式押贰付贰。乙方应于每次房租到期日前柒天支付下一期房租。押金为90,000元。无论甲、乙双方何方违约，则违约金为90,000元，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另就其他事项作了约定。合同上蔡学明作为代理人在甲方处签名。合同订立当日，蔡学明即与原告签署了交房确认书。2019年3月2日，蔡学明出具收条，收取原告支付的租金90,000元和押金90,000元。原告另支付中介费15,750元。还查明，因系争房屋需进行脚手架搭设施工，原告为此与蔡学明进行协商，蔡学明在微信里表示：可以弥补时间，比如三十天或四十天，具体看装饰时间与程度，并表示当下工程队暂不过来修。还表示三月底正常开始，中间有断开则后边补。2019年3月14日，原告表示补充协议细节需要协商确定，并约定双方下周碰面。蔡学明表示“施工影响天数我会判断，基本补全即行，我这在支持你们，否则终结合约”。后双方协商未成，蔡学明于2019年3月20日表示甲方无任何违约。原告则于2019年3月27日发信表示：因甲方问题，我方决定于2019年3月27日解除淮海中路XXX弄XXX号租赁合同。解约书面通知及钥匙已于2019年3月27日当日以挂号信形式寄往甲方代理人蔡学明通信地址，并由丙方以短信形式告知甲方代理人。甲方须在2019年3月28日前归还乙方所付款项，并就甲方的涉嫌违法行为与乙方协商解决。2019年4月1日，蔡学明要求原告提供银行账号，此后退还了原告90,000元。后双方对退回剩余款项等协商未果，原告遂向本院提出如上诉请。还查明，系争房屋外部搭建脚手架进行了修缮施工。以上事实，除原、被告、第三人当庭陈述一致外，另有房屋租赁合同及补充协议、房地产权证、收据、公证委托书、中介费收据、施工告示、微信聊天记录、解除通知、视频等证据证实，本院予以确认。本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。蔡学明与原告签订租赁合同时，向原告出示了两被告的委托书，原告对此也是明知的，故蔡学明作为代理人签订的租赁合同直接约束原告与两被告。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与两被告签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。现在合同履行过程中，因系争房屋修缮，对原告使用房屋造成一定影响，双方为此进行协商，因协商未果，原告提出解除合同，被告未提出异议，且将租金返还给原告，故本院确认原告与被告的租赁合同已经解除。合同解除后，被告收取的租金应当返还。房屋修缮虽对原告使用房屋有一定影响，但其程度尚未到不足以实现合同目的，故原告要求被告承担违约责任、赔偿损失等诉讼请求，缺乏事实与法律依据，对原告的该诉讼请求，本院不予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第四百零二条的规定，判决如下：一、RICHARDMING-NEEWONG(王民念)、JOHNMINGWONG(王民愈)于本判决生效之日起十日内返还陈嘉瑞押金90,000元；二、陈嘉瑞的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计4,365元，公告费520元，合计4,885元，由陈嘉瑞负担2,427元，王民念、王民愈负担2,458元。如不服本判决，陈嘉瑞可以在判决书送达之日起十五日内，王民念、王民愈可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈向红人民陪审员  胡学钰人民陪审员  何灵琍二〇二〇年七月二十九日书 记 员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……