昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初2234号原告：梅强，男，汉族，1972年3月2日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托代理人：陈江，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：白逸，建纬（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。被告：昆明昊锦投资有限公司。统一社会信用代码：91530112MA6NJ1734X。住所：云南省昆明市西山区西坝卢家营新村**（现西园北路**）****。法定代表人：刘俊。委托代理人：郑秀巍，系公司员工，特别授权代理。第三人：云南泽珲房地产有限公司。统一社会信用代码：91530100767096757H。住;'>住所：昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路**iv>法定代表人：朱文东。第三人：朱文东，男，汉族，1971年11月13日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。第三人：朱文杰，男，汉族，1972年9月22日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。第三人：云南希瑞经贸有限公司。统一社会信用代码:91530124054683150G。住所：;'>住所：云南省昆明市富民县永定街道办事处北营工业园区>法定代表人：曾庆玲。四位第三人共同委托代理人：莫小翔，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南杨桥建工有限公司。统一社会信用代码：91530300216900382M。住所：;'>住所：云南省昆明市新迎****团**>法定代表人：王自钦。原告梅强诉被告昆明昊锦投资有限公司（下称：昊锦公司）、第三人云南泽珲房地产有限公司（下称：泽珲公司）、第三人朱文东、第三人朱文杰、第三人云南希瑞经贸有限公司（下称：希瑞公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，本院依职权追加云南杨桥建工有限公司（下称：杨桥公司）作为本案的第三人参加诉讼，于2020年6月3日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈江、白逸、被告昊锦公司的委托代理人郑秀巍、第三人泽珲公司、朱文东、朱文杰、希瑞公司的共同委托代理人莫小翔到庭参加了诉讼，第三人杨桥公司经本院送达起诉状副本及开庭传票后未到庭参加诉讼，本院对其依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月5日，云南省大理白族自治州中级人民法院对兴业银行股份有限公司大理分行（下称：兴业银行）与被执行人希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰金融借款合同纠纷一案作出（2014）大中民初字第134号《民事判决书》，判决希瑞公司偿还兴业银行1500万本金及相应利息、205000元律师代理费；兴业银行对泽珲公司设定抵押的位于昆明市房屋处置、抵价或变卖所得价款在本案所涉债权范围内享有优先受偿权；泽珲公司、朱文杰、朱文东对上诉债务承担连带清偿责任；案件受理费113030元以及财产保全费5000元由希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰四人承担。本案最终指定由昆明市西山区人民法院执行，并于2019年9月30日根据申请将申请执行人变更为昊锦公司。西山法院于2019年10月17日在春城商务中心11层张贴《公告》，告知希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰未履行生效法律文书相关事宜，责令于2019年11月5日前腾空昆明市房屋并移交法院评估。原告在公告规定的期限内提出了书面异议，西山法院于2020年2月21日作出云01**执异298号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。本案中，原告于2012年8月即与泽珲公司签订了《房屋租赁合同》，约定泽珲公司将其所有的春城商务中心地上一、二、十一层出租给原告，并给予5个月免费装修期（2012年8月28日一2013年1月28日），租赁期自2013年1月28日起至2033年1月27日止。事前因泽珲公司将春城商务中心项目工程发包给杨桥公司，原告作为实际施工人完成项目施工后，与泽珲公司进行了结算。因泽珲公司无力支付工程款，双方便于《房屋租赁合同》中约定，以泽珲公司欠付原告的工程款、借款冲抵租赁房屋20年的租金41919566元，并向梅强开具了收据。随后，梅强对涉案房屋进行装修，于2012年起合法占有并作为江津商会的办公场所使用至今，期间其缴纳水电费及物业费，现租赁期尚未届满。根据我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，本案中，泽珲公司与原告签订租赁合同及交付案涉房屋的时间，均在人民法院查封之前。双方的租赁关系合法有效，应当受到法律的保护。若排除原告的租赁权对该房产进行拍卖，既违反了相关法律的规定，同时也将严重损害原告的合法权益。由此，为维护自身合法权益及执行工作的合法性，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依据事实和法律，对案涉春城商务中心11层1101号房屋进行带租约拍卖，同时在原告租赁期内不得向受让人移交占有前述房屋。现诉至贵院，请求判令：1、确认原告为昆明市盘龙区执行标的房屋［权证号：昆房权证（昆明市）字第**］的租赁权人，租赁期为2013年1月28日起至2033年1月27日止；2、停止对案涉房屋的执行；3、在原告租赁期内不得向受让人移交占有前述执行标的房屋；4、本案诉讼费由被告承担。被告昊锦公司答辩：一、原告主张其对被执行财产享有排除执行的租赁权利缺乏事实和法律依据。1、原告依据其与第三人泽珲公司签订的《房屋租赁合同》,主张其对位于昆明市春城商务中心11层1101号（昆房权证（昆明市）字第**）享有租赁使用权。原告诉称,事前因泽珲公司将春城商务中心项目工程发包给杨桥公司,原告作为实际施工人完成项目施工后,与泽珲公司进行了结算,因泽珲公司无力支付工程款,双方便于《房屋租赁合同》中约定,以泽珲公司欠付原告的工程款、借款冲抵租赁房屋20年的租金41929566元。该《房屋租赁合同》租赁期限长,租金数额大,日租金并未实际支付,而是以工程款抵充,且工程承包方为杨桥公司,并非承租人原告梅强,被告对其真实性不予认可；2、即使上述租赁合同真实性有相关证据予以证实,依据最高院（2014）民申字第215号民事裁定书中认定《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此原告与泽珲公司签订的《房屋租赁合同》实为债权债务合同关系,该关系仅可约定双方权利义务关系,不具有对抗第三人的优先权。二、被告对案涉房屋享有抵押优先权,原告无权要求停止对其处置的执行行为。1、2013年8月26日,泽珲公司与兴业银行股份有限公司大理分行签订《最高额抵押合同》（编号为:兴银云大理高抵字2013第08270712号）,泽珲公司自愿以其所有的位于昆明市春城商务中心11层1101号房产向兴业银行股份有限公司大理分行设定抵押,以担保希瑞公司借款,并于2013年9月17日完成抵押登记（他项权利证书编号:昆明市房他证昆字第××号）。以上权利已由云南省大理白族自治州中级人民法院生效法律文书予以确认,另以上房产已于2014年10月22日由云南省大理白族自治州中级人民法院保全查封。现被告依法受让该笔债权及相关从权利,享有上述房产的担保物权。根据《担保法》第三十三条规定,债务人或者第三人不转移对财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿,根据《物权法》第一百七十条规定,担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。被告依法对上述房产享有抵押优先权,足以排除对原告依据《房屋租赁合同》享有的债权债务合同关系。被告特具上述意见,请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求,以维护被告的合法权益。第三人泽珲公司、朱文东、朱文杰、希瑞公司陈述：请人民法院依法审理，公正判决。第三人杨桥公司未到庭陈述，但其提交了书面陈述意见：一、杨桥公司的股份已变更,现在的股东不是原来的股东,对变更之前发生的事情亳不知情。杨桥公司于2011年6月通过股权转让方式变更法定代表人李智德为李卓伦,又于2016年3月14日通过股权转让方式变更法定代表人李卓伦为王自钦,故杨桥公司对春城商务中心项目实际情况不知情,对春城商务中心项目租赁房屋抵工程款一事不知情。二、因本案所涉工程发生在2009年,经查阅档案得知:1、杨桥公司曾于2009年9月8日与泽珲公司签订了春城商务中心建设项目建设工程施工合同,原告曾以云南杨桥建工有限公司施工处队长的名义承建泽珲房公司春城商务中心,该工程于2012年全部竣工结算完毕。2、因该工程系原告个人对工程安全、质量、工期、盈亏自行负责。工程业主方泽珲公司在施工过程中从未向杨桥公司支付过款顶。故杨桥公司对该工程承建、施工、付款数额及付款方式、竣工结算均不清楚。3、在本案所涉工程中杨桥公司与原告之间没有任何经济纠纷、债权债务纠纷。4、杨桥公司与泽珲公司在本案所涉工程春城商务中心项目中无任何经济纠纷、债权债务纠纷。三、原告的诉讼与杨桥公司无任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院评议及认定如下：对于原告提交的5份《收据》，真实性本院认可。对原告提交的《借条》《欠条》，经本院核对原件，并询问第三人泽珲公司，第三人泽珲公司对原告提交的《借条》《欠条》均无异议，同时，对原告向其出借款项及为其代偿款项的事实也无异议，故本院予以确认。对原告提交的《工程结算书》、《关于“春城商务中心”商务楼土建结算存在问题和解协议》、《承包工程施工责任书》，被告认为不是原件，不予认可，经本院核对,《工程结算书》系原件，本院予以确认，《关于“春城商务中心”商务楼土建结算存在问题和解协议》与本案的处理没有直接关联性，本院在本案中不予确认，《承包工程施工责任书》、《安全文明施工责任书》与第三人杨桥公司提交的书面陈述意见结合在一起，可以证明原告系借用杨桥公司的名义承建“春城商务中心”商务楼项目，本院对该份证据予以确认。对中国农行银行银行卡交易明细清单与本案的处理没有直接关联性，本院在本案中不予确认。根据原告、被告提交的并经本院审核确认的证据，本院确认如下法律事实：2012年8月23日，原告与第三人泽珲公司签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人泽珲公司将位于昆明市盘龙区春城商务中心出租给原告使用，用途为ＫＴＶ等商业经营及办公使用，房屋租赁期限为20年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止，房屋由第三人泽珲公司于2012年8月28日移交给原告，2012年8月28日至2013年1月20日，为第三人泽珲公司给原告的免费装修期。上述房屋的租金为每年2096478.3元，20年的租金总额为人民币41929566元，上述房屋20年的租金由原告一次性支付给第三人泽珲公司。鉴于第三人泽珲公司此前尚欠原告工程款，借款，双方一致同意原告以其对第三人泽珲公司的上述到期债权中的41929566元冲抵房屋租金，双方应完善相应财务手续，冲抵后的债权余额由原告与第三人泽珲公司另行协商确定清偿办法。后第三人泽珲公司向原告开具了上述房屋租金的收据。另查明，2009年9月8日，第三人泽珲公司作为发包人与第三人杨桥公司作为承包人签订《建设工程施工合同》一份，约定第三人泽珲公司将春城商务中心的主体工程、电安装工程、通风、外墙装饰、景观绿化、弱电、消防工程发包给第三人杨桥公司承建，合同价款暂定40000000元。根据原告提交的《工程结算书》、《工程结算审核汇总表》显示，上述春城商务中心项目工程结算造价（审核金额）为41182997.49元。同日，原告与第三人杨桥公司还订立《承包工程施工责任书》、《安全文明施工责任书》，约定原告以施工处（队）长的名义对第三人杨桥公司承建的上述春城商务中心项目工程具体组织开展施工工作，原告系上述工程安全、质量、工期、盈亏的第一责任人，全权负责本工程安全、质量、工期、盈亏，向第三人杨桥公司上缴公司管理费，上缴代收税金，签订用工合同、材料采购合同及办理现场施工有关手续。随后，原告以施工处（队）长的名义出具两份承诺书，表示认可《建设工程施工合同》，主要内容为保证按质量、安全文明施工的有关规范及要求施工，保证按时足额支付和发放材料款、设备租金及施工人员和民工的工资，不拖欠费用，第三人杨桥公司有权对该工程项目按其要求进行监督、管理及检查，原告项目部及管理人员给予积极配合。庭审中，原告与第三人泽珲公司一致认可就上述工程款41182997.49元，第三人泽珲公司已支付1600万元，付款路径主要是支付第三人杨桥公司及指定收款人，剩余工程款2500万余元以原告向第三人泽珲公司租用春城商务中心支付租金的方式进行冲抵。另，根据原告提交的2009年1月17日的欠条、2009年1月25日的借条、2009年1月25日的借条，并经庭审中原告与第三人泽珲公司一致认可，2009年1月17日，泽珲公司向梅强借款200万元，2009年1月25日，泽珲公司向梅强分别借款130万元，1180万元，上述借款总计1510万元，同时，根据原告提交的2006年9月5日的借条一份金额220万元、2008年10月22日的借条两份金额合计260万元、2008年10月25日的借条一份金额170万元、2009年1月25日的借条一份金额390万元（原告陈述为第三人泽珲公司代偿260万元），上述5份证据金额合计910万元，原告与第三人泽珲公司一致认可梅强在上述泽珲公司向案外人的借款中作为泽珲公司的担保人为泽珲公司实际代偿了上述借款合计910万元，故梅强出借泽珲公司的借款及为泽珲公司代偿款项合计为2420万元。该款项经梅强与泽珲公司协商一致也抵作梅强租用春城商务中心的应付租金。另查明，本案诉争标的物位于昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房房权证（昆明市）字第**）有权人为第三人泽珲公司，在兴业银行股份有限公司大理分行与本案第三人希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰金融借款合同纠纷一案中,根据被告的陈述，兴业银行股份有限公司大理分行曾于2014-2015年期间申请法院查封了上述诉争标的物，后云南省大理白族自治州中级人民法院于2015年6月5日作出（2014）大中民初字第134号民事判决书,该案中，因第三人希瑞公司向兴业银行股份有限公司大理分行借款，第三人泽珲公司用上述房屋为第三人希瑞公司的借款提供最高额抵押担保，后兴业银行股份有限公司大理分行取得了案涉标的物的他项权证（证号：（昆明市）房他证昆字第××号）,该案判决的主要内容为:由希瑞公司归还兴业银行股份有限公司大理分行借款本金1500万元及相应利息、罚息、复利,并支付律师费205000元,兴业银行股份有限公司大理分行对包含本案的标的物在内等抵押物处置、折价或变卖的价款享有优先受偿权,第三人泽珲公司、朱文东、朱文杰对上述债务承担连带清偿责任,并在承担担保责任后有权向希瑞公司追偿,案件受理费113030元,财产保全费5000元,由希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰负担，该民事判决书生效后,义务人未自动履行判决书确定的义务,兴业银行股份有限公司大理分行向云南省大理白族自治州中级人民法院申请强制执行,案号为（2016）云29执109号。2019年7月19日,云南省高级人民法院作出（2019）云执协27号执行裁定书,裁定“将大理州中级人民法院正在执行的案号为（2016）云29执109号执行案件指定由昆明市中级人民法院执行。昆明市中级人民法院于2019年8月29日立案执行，案号为（2019）云01执1556号，并作出（2019）云01执1556号执行裁定书,裁定（2014）大中民初字第134号民事判决书由昆明市西山区人民法院执行，昆明市西山区人民法院于2019年9月12日立案执行，后根据昊锦公司的申请,昆明市西山区人民法院经审查于2019年9月30日作出（2019）云0112执7197号执行裁定书,裁定变更昊锦公司为该案申请执行人，该案执行过程中,昆明市西山区人民法院拟腾出本案案涉房屋标的物,偿还相关债务,梅强对此不服,提出执行异议,并提交了证据材料，后昆明市西山区人民法院于2020年2月21日作出（2019）云0112执异298号执行裁定书，驳回梅强的异议请求，现梅强仍不服该执行裁定书，向昆明市西山区人民法院提起了案外人执行异议之诉。庭审中，经本院询问，原告陈述，上述春城商务中心项目工程施工于2012年完工，2012年完工后就交付原告进行装修使用，该项目工程包含了本案诉争的标的物位于春城商务中心11层1101号执行标的房屋［权证号：昆房权房房权证（昆明市）字第**述诉争标的物曾作为昆明市重庆江津商会及云南国汇文化传媒有限公司的办公场所，原告曾系昆明市重庆江津商会及云南国汇文化传媒有限公司的法定代表人，2017年上述诉争标的物曾有部分房间改作昆明菡萏酒店使用。本院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，从而阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，根据本案查明的事实，2012年8月23日原告与第三人泽珲公司签订《房屋租赁合同》，租期为20年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止。同时，诉争标的物于2012年施工完工后就交付原告（装修）使用，而根据被告的陈述，上述诉争标的物于2014-2015年期间才被法院查封，故原告在上述诉争标的物被法院查封之前已经与第三人泽珲公司签订了《房屋租赁合同》并实际占有使用该诉争标的物，同时，原告与第三人泽珲公司在《房屋租赁合同》中就租金的支付方式作了特别约定即20年的租金总额为人民币41929566元由原告一次性支付给第三人泽珲公司。鉴于第三人泽珲公司此前尚欠原告工程款，借款，双方一致同意原告以其对第三人泽珲公司的上述到期债权中的41929566元冲抵房屋租金，双方应完善相应财务手续，冲抵后的债权余额由原告与第三人泽珲公司另行协商确定清偿办法，庭审中原告也提交了证据充分证实了上述以第三人泽珲公司尚欠原告的工程款项、借款、代偿款的合计数额足以能覆盖原告应支付第三人泽珲公司诉争标的物的租金，且第三人泽珲公司也对此无异议。基于此，本院认为，现原告在诉争标的物的租赁期内向昆明市西山区人民法院提起了案外人执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的执行且在其租赁期内不得移交占有前述执行标的房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案中，根据原告提交的《房屋租赁合同》的相关内容，本院依法确认原告系昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权房权证（昆明市）字第**）租方，房屋租赁期限为20年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止。综上，第三人云南杨桥建工有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，可依法缺席判决。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告梅强系昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证房权证（昆明市）字第**）方（房屋租赁期限为20年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止）。二、不得执行原告梅强承租的位于昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（房权证（昆明市）字第**）iv>三、原告梅强在2013年1月28日至2033年1月27日期间内有权不向受让人移交位于昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（昆房权证（昆明市）字第**）v>案件受理费人民币100元（原告已预交），由被告承担于判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  陈思源人民陪审员  何 云人民陪审员  李 莉二〇二〇年七月十五日书 记 员  邓婷婷