广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28586号原告：吴波，男，1979年3月5日出生，汉族，住惠州市惠城区。原告：张琼，女，1989年8月9日出生，汉族，住惠州市惠城区。两原告共同委托诉讼代理人：罗艺辉，广东诚公律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：欧阳敬，广东诚公律师事务所实习律师。被告：佛山市伟华房地产发展有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：潘**。被告：广州乐联房地产代理有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：苏**。两被告共同委托诉讼代理人：林桂有，广东南岭律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨闯先，广东南岭律师事务所律师。第三人：广东南海农村商业银行股份有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：李**。委托诉讼代理人：黄惠明，该司员工。原告吴波、张琼与被告佛山市伟华房地产发展有限公司（以下简称伟华公司）、广州乐联房地产代理有限公司（以下简称乐联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，因广东南海农村商业银行股份有限公司与本案的处理有直接利害关系，本院依法追加其为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年3月27日公开审理了本案。两原告的共同委托诉讼代理人罗艺辉、欧阳敬，两被告的共同委托诉讼代理人林桂有、杨闯先，第三人的委托诉讼代理人黄惠明，均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告伟华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已于2019年8月解除；2.被告伟华公司退还原告已付购房款614518元；3.被告伟华公司支付逾期交付房屋产生的利息80193元（①以房款314518元为基数自2017年2月14日起按年利率4.9%，暂计至2019年11月1日为314518×4.9%÷360×990天=42381.3元，②以房款300000元为基数自2017年4月19日起按年利率4.9%，暂计至2019年11月1日为300000×4.9%÷360×926天=37811.7元），利息算至实际履行之日止；4.被告伟华公司支付逾期交付房屋产生的违约金30725.9元（自2017年8月1日起按614518元的每日万分之二，计至2019年10月31日为614518×0.02%×821天=100903.9元；按合同总价款的5%计算为30725.9元）；5.被告伟华公司赔偿原告税费损失17864.96元；6.被告伟华公司赔偿原告律师服务费损失600元；7.解除原告与被告乐联公司签订的《**广场综合服务协议》，被告乐联公司退还原告咨询服务费150000元，被告伟华公司对此承担连带责任；8.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年2月13日，原告与伟华公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：原告向伟华公司购买位于佛山市南海区*********负一层1785号房（以下简称涉讼商铺），总价款为614518元，原告采取按揭方式付款，首期款为314518元，伟华公司应在2017年8月1日前向原告交付房屋。原告依约于2017年2月13日将首期款支付予伟华公司（2017年1月12、14日分别支付的30000元、20000元定金转为首期款），并于2017年4月18日与第三人签订了《购房借款及担保合同》（以下简称贷款合同），通过向第三人贷款将剩余300000元房款支付给伟华公司。因购买涉讼商铺的需要，原告应伟华公司的要求与广东**律师事务所签订了《委托服务协议》，由该所为原告提供房地产售后法律咨询及服务，服务费为600元，原告已支付。因买卖涉讼商铺所需的税费17864.96元（包括契税17557.66元、印花税307.3元）原告也于2017年2月13日支付给该所，由其代为申报缴纳。此外，两被告约定由乐联公司向购买**商铺的客户提供经营管理咨询及装修管理监督服务，原告应伟华公司的要求与乐联公司签订了《**广场综合服务协议》，约定乐联公司针对涉讼商铺进行经营管理咨询及装修管理监督，原告向乐联公司支付了咨询服务费150000元。因伟华公司的原因，涉讼商铺至今未向原告交付。根据涉讼合同及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）的约定，伟华公司逾期交付房屋超过180日，原告有权解除合同，伟华公司应将原告已付全部房款退还，并支付相应利息，同时按已付房款的每日万分之二向原告承担违约责任（违约金不超过合同金额5%），并赔偿原告全部实际损失。原告于2019年8月29日向伟华公司发出《解除通知书》，要求解除涉讼合同及补充协议，由伟华公司退还购房款及支付违约金、利息和原告实际损失。该通知书已送达给伟华公司，涉讼合同已解除。但伟华公司未在约定期限内向原告退还购房款并支付违约金、利息和实际损失。被告伟华公司辩称：一、涉讼合同及补充协议合法有效，是两原告与伟华公司经过充分协商达成的合意，是双方的真实意思表示，合同内容符合我国现行法律规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行义务。原告主张解除合同，证明原告对上述协议的合同效力是不持异议的。二、两原告与伟华公司之间为商品房预售合同纠纷，原告与乐联公司之间为委托合同纠纷，这是两种不同的法律关系，原告将伟华公司与乐联公司列为本案共同被告明显缺乏法律依据。原告主张伟华公司返还购房款、支付逾期交付房屋的利息和违约金、赔偿税费、赔偿律师服务费损失等诉讼请求，均是基于涉讼合同及补充协议，该两份协议的内容、性质等均为商品房预售合同关系，不是委托合同关系，因履行该两份协议而产生的纠纷,其定性、案由应为商品房预售合同纠纷。三、原告不具有解除涉讼合同及补充协议的权利。涉讼合同对原告有权解约的情况作了明确约定，补充协议第二十四条对原告行使合同解除权的期限作了约定。涉讼商铺于2017年2-6月取得了竣工验收备案，于2017年6月8日竣工验收合格。2017年7月29日，伟华公司向原告发出《**商品房交付通知书》，明确要求原告前来办理收楼手续。2018年5月11日，伟华公司再次通知原告，要求原告尽快办理收楼手续以及办理不动产权证书等。但原告对上述通知置之不理。涉讼商铺至今未办理收楼手续、未办理不动产权证书的责任在原告，按照合同约定，原告不享有解除合同的权利。涉讼合同及补充协议在履行过程中，不存在因不可抗力导致合同目的不能实现的情况，原告也未举证证明存在因伟华公司的原因导致合同目的不能实现的情况，原告依法不享有解约的权利。关于《解除〈商品房买卖合同（预售）>通知书》。首先，原告依法不享有解约的权利，故其发出的解约通知于法无据；其次，伟华公司没有收到该通知书，即使原告享有合同解除权，该通知书也不发生法律效力。四、涉讼合同及补充协议合法有效，伟华公司在履约过裎中不存在违约行为，原告主张返还购房款614518元及支付逾期交付房屋的利息80193元、违约金30725.9元，以及主张赔偿税费损失17864.96元、律师服务费损失600元等，无事实和法律依据。被告乐联公司辩称：一、《**广场综合服务协议》为合法有效的合同，是两原告与乐联公司经过充分协商达成的合意，是双方的真实意思表示，合同内容符合我国现行法律规定，合同合法有效，各方当事人均应切实按合同约定履行义务。二、两原告与乐联公司之间为委托合同纠纷，两原告与伟华公司之间为商品房预售合同纠纷，原告将乐联公司与伟华公司列为本案共同被告明显缺乏法律依据。原告基于与乐联公司之间的《**广场综合服务协议》，主张乐联公司返还咨询服务费150000元，但该协议的内容、性质均为委托合同关系，不是商品房预售合同关系，因履行该协议而产生的纠纷，其定性、案由应为委托合同纠纷。委托合同纠纷与商品房预售合同纠纷是两个不同的法律关系。三、原告不具有解除《**广场综合服务协议》的权利。在本案中，原告未举证证明乐联公司在履约过程中存在违约行为，且该协议也不存在法定的解除情形，原告依法不具有解除该协议的权利，原告主张解除该协议明显缺乏事实和法律依据。四、原告主张返还咨询服务费150000元缺乏依据。《**广场综合服务协议》合法有效，且乐联公司在履约过程中不存在违约，也没有法定的解约情形，原告依法不享有解约的权利，原告主张返还咨询服务费无事实和法律依据。综上所述，应驳回两原告对乐联公司的全部诉讼请求。第三人对两原告的起诉陈述意见：涉讼商铺目前处于预抵押状态。两原告、伟华公司与第三人签订的贷款合同是真实合法有效的，第三人于2017年4月18日向原告吴波发放了贷款。若涉讼合同继续有效的，则应继续履行贷款合同，办理房产产权证明需以第三人为担保人。若法院判令解除涉讼合同的，原告吴波应归还相应贷款本息，且在伟华公司退还的购房款中优先偿还该贷款，贷款合同约定原告张琼和伟华公司承担连带担保责任。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证9《委托服务协议》、举证10发票（2017年7月19日）、举证11收据（2017年2月13日）、举证12税收缴款书、举证23QQ群聊天记录截图，均有原件，两被告及第三人对其真实性虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。2.原告举证13收据（2017年1月14日）、举证14《解除（预售）通知书》、举证15快递单及邮件查询结果，举证16《商铺委托经营管理协议书》、举证18诉讼案件信息、举证19（2019）粤01民终20358号民事判决书、举证21住宅专项维修资金登记簿及缴款通知书、举证22中国农业银行银行卡交易明细清单及中国建设银行个人活期账户交易明细，两被告对其真实性无异议，第三人对其真实性虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。3.原告举证17《**广场综合服务协议》为复印件，且内容反映的是乐联公司与案外人之间的协议，两被告及第三人对其真实性有异议，本院对其真实性不予采信。4.原告举证20南海农商银行贷款扣款短信截图、举证26电话录音现场录音，第三人对其真实性无异议，两被告对其真实性虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。5.原告举证24电话录音、举证25现场录音（2019年4月26日）、举证27现场录音，被告伟华公司举证4《使用说明书》、举证5《质量保证书》，到庭相对方对其真实性有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。6.被告伟华公司举证1《商品房买卖合同（预售）》、举证2《商品房买卖合同补充协议》、举证3房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，两原告对其真实性无异议，第三人虽对其真实性有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。7.被告伟华公司举证6《**商品房交付通知书》、举证7《**商铺交付须知》、举证8快递单、举证9邮件清单，均有原件，两原告及第三人对其真实性虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。8.被告伟华公司举证10《关于领取办理不动产权证书所需资料的通知》、举证11《办理不动产温馨提示》、举证12快递单，均有原件，与举证13邮件查询相互对应，两原告及第三人对其真实性虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。综合本院采信的证据及到庭各方的陈述，认定以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区***********（推广名称为**广场）负一层1785号。涉讼商铺所在的**10、11、12栋工程于2017年6月16日办理了竣工验收备案，于2018年2月12日取得了测绘报告。2017年2月13日，两原告（买受人）与被告伟华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（即涉讼合同），约定：涉讼商铺总价为614518元；买受人于本合同网上签订之日支付房价款314518元，剩余房款300000元于2017年2月27日前申请办理银行按揭手续；（第九条）商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；出卖人应当在2017年8月1日前向买受人交付涉讼商铺；除不可抗力外，出卖人逾期交付涉讼商铺在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。两原告（买受人）与被告伟华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（即补充协议），约定：（第六条）房屋交付时该工程应具备已取得工程竣工验收备案证明文件及质量保证书与使用说明书的条件，由于各区关于房屋测绘的时间不同，在商品房交付时商品房可能尚未取得房屋测绘报告，因此，房屋测绘报告不作为房屋交付条件，开发商无需为此承担责任；出卖人将房屋移交给买受人指定的人（或单位）的，涉讼商铺即交付予买受人。两原告（甲方）与被告伟华公司（乙方）签订《**负一层商铺委托经营管理协议书》，约定：甲方自愿委托乙方或乙方指定的第三方商业管理公司经营管理涉讼商铺，委托经营期限为2017年10月1日至2022年9月30日，双方同意该期间委托经营收益作价277639元，在甲方认购商铺时从商铺总价里一次性扣减，并以扣减后的总价签订商铺买卖合同，甲方认可此优惠，并且承诺不以任何形式向乙方索要上述收益；甲方同意由乙方对该物业进行统一经营规划、统一招商和统一管理，甲方不得擅自改变经营业态，甲方不参与、不干涉商铺以及商铺所在项目的经营管理；在本协议所规定的委托经营期限内，甲方允许乙方或实际承租方对标的商铺进行改造装修（包括拆除商铺墙身、水电设施等），改造装修费用由乙方或实际承租方承担。被告伟华公司于2017年1月12日、1月14日、2月13日分别出具收据，确认收到了两原告支付的定金30000元、定金20000元、首期款264518元，合共314518元。2017年2月13日，两原告（甲方、委托方）与被告乐联公司（乙方、受托方）签订《**广场综合服务协议》，约定：甲方自愿将涉讼商铺委托给乙方进行经营管理咨询及装修管理监督，甲方愿意一次性向乙方支付咨询服务费共150000元。2017年1月14日，被告乐联公司出具收据确认收到两原告认购涉讼商铺咨询服务费150000元。两原告与案外人广东**律师事务所签订《委托服务协议》，约定：该所为两原告购买涉讼商铺提供房地产售后法律咨询及服务事宜，两原告向该所支付服务费600元。2017年7月19日，该所开具发票确认收到两原告交来服务费600元。2017年2月22日，两原告缴存了涉讼商铺的住宅专项维修资金6145.18元。2017年3月2日，两原告缴纳了涉讼商铺的契税17557.66元、印花税307.2元。2017年4月18日，原告吴波（借款人、抵押人）、原告张琼（抵押人、保证人）、被告伟华公司（保证人）与第三人（贷款人）签订《购房借款及担保合同》（即贷款合同），约定：借款人借款金额为300000元，借款用途为购买涉讼商铺，借款期限从2017年4月18日起至2027年4月18日，抵押财产为涉讼商铺，贷款人将借款一次性划入被告伟华公司的账户。同日，第三人发放了上述贷款300000元。2017年7月28日，被告伟华公司向两原告出具《商品房交付通知书》、《商铺交付须知》，通知：涉讼商铺完全达到交付条件，请两原告致电预约收楼，办理时间为自本通知书发出之日起60天内。被告伟华公司于次日将上述材料邮寄予两原告。后两原告到场要求查验涉讼商铺，被告伟华公司以商铺未开业且在装修、怕影响商铺后续经营为由拒绝原告查看，故原告拒绝收楼。诉讼中，两原告主张其要求查看涉讼商铺的日期为2017年8月1日，被告伟华公司主张该日期为2017年9、10月份。2018年5月11日，被告伟华公司向两原告邮寄《关于领取办理不动产权证书所需资料的通知》、《办理不动产权证书温馨提示》，通知：涉讼商铺已具备办理不动产权证书条件，两原告尽快完成收楼手续并领取不动产权证书所需资料。该邮件于同月13日妥投。2019年8月25日，两原告出具《解除（预售）通知书》，称：两原告多次要求对涉讼商铺进行查验并交付，但被告伟华公司始终未通知两原告查验房屋、未办理任何交付手续，故涉讼合同及补充协议自被告伟华公司接收此函之日起解除，被告伟华公司应退还购房款，支付相应的利息、违约金，支付两原告所有实际损失，包括已缴纳的税费、咨询服务费等。两原告于同月29日将该通知书邮寄予被告伟华公司，但邮件于同月31日被退回。诉讼中，被告伟华公司陈述：涉讼商铺目前的状态是大通铺，已装修且在营业使用中。本院认为：原告与被告伟华公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约行使权利、履行义务。现两原告以被告伟华公司逾期交付涉讼商铺为由要求解除涉讼合同及补充协议，本院分析如下：首先，被告伟华公司逾期交付涉讼商铺。涉讼商铺于2017年6月16日通过竣工验收备案，于2018年2月12日取得了测绘报告，根据涉讼合同第九条的约定，涉讼房屋至2018年2月12日始符合双方约定的交付条件，被告伟华公司逾期交付涉讼商铺，构成违约，应承担相应的违约责任。补充协议第六条的约定属格式条款，被告伟华公司作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，且未采取合理的方式提请原告注意，该条款无效。其次，涉讼商铺已交付予两原告。两原告与被告伟华公司签订《**负一层商铺委托经营管理协议书》，约定将涉讼商铺自2017年10月1日起委托被告伟华公司或被告伟华公司指定的第三方商业管理公司经营管理，被告伟华公司亦实际接收了涉讼商铺并对其进行经营管理，两原告与被告伟华公司约定的委托经营收益也已从涉讼商铺总价里扣减了；被告伟华公司接收涉讼商铺后，两原告未在合理期限内对此提出异议，应视为两原告同意由被告伟华公司代为接收涉讼商铺，故本院认定涉讼商铺已于2017年10月1日交付予两原告。被告伟华公司逾期交付涉讼商铺，两原告主张被告伟华公司以涉讼合同载明的交易总价614518元为本金从2017年8月2日起至2017年10月1日止按日万分之二的标准计算逾期交付违约金，符合涉讼合同的约定，经核算，被告伟华公司应向两原告支付违约金7491.12元（614518元×0.2‰×61天）。涉讼商铺于2017年10月1日已交付，且两原告已获得了相应的收益，两原告未能举证证明涉讼商铺迟延取得测绘报告对其造成了损失，故本院对两原告请求超出上述核定范围的逾期交付违约金不予支持。涉讼商铺已交付，两原告以被告伟华公司逾期交付商铺为由请求解除涉讼合同及补充协议，并由被告伟华公司退还房款、赔偿税费及律师费损失，缺乏依据，本院不予支持。本案是商品房预售合同纠纷，两原告与被告乐联公司就《**广场综合服务协议》形成的是委托合同关系，与本案的商品房预售合同纠纷属不同的法律关系，不适宜在本案中一并处理，故此，对于两原告要求解除《**广场综合服务协议》、由两被告返还咨询服务费150000元的诉讼请求，本院在本案中不作处理，但不影响两原告另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市伟华房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付违约金7491.12元予原告吴波、张琼；二、驳回原告吴波、张琼的其他诉讼请求。被告伟华公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6369.51元、财产保全费4989.51元，合共11359.02元（两原告已预交），由两原告负担5680.02元，被告伟华公司负担5679元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年七月三日书记员  程学斌