广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3365号原告：中山市小榄镇荣达塑料制品厂，住所地广东省中山市**********联成工业区星棚（联成物业：17015）。投资人：陈永南，该厂厂长。委托诉讼代理人：陈昌明，男，该厂员工。被告：隆回努能锁业有限公司中山分公司，住所地广东省中山市***************。主要负责人：王某1，该公司董事长。被告：隆回努能鎖業有限公司，住所地湖南省邵阳市隆回县***********。法定代表人：王某1。原告中山市小榄镇荣达塑料制品厂（以下简称为荣达塑料厂）与被告隆回努能锁业有限公司中山分公司（以下简称为隆回努能中山分公司）、隆回努能鎖業有限公司（以下简称为隆回努能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告荣达塑料厂的投资人陈永南及其委托诉讼代理人陈昌明、被告隆回努能中山分公司的主要负责人即被告隆回努能公司的法定代表人王某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣达塑料厂向本院提出诉讼请求：1.判令隆回努能中山分公司、隆回努能公司向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2020年3月31日拖欠的租金共117535.20元[22个月×8751.60元/月-已付租金75000元（2018年8月20日付10000元、同年9月22日付5000元、同年10月9日付5000元、同年10月15日付5000元、同年10月26日付5000元、2019年1月2日付10000元、同年1月19日付10000元，同年4月18日付20000元、同年6月24日付5000元]；2.判令隆回努能中山分公司、隆回努能公司向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2020年3月31日拖欠的水电费共5484元；3.判令隆回努能中山分公司、隆回努能公司向荣达塑料厂支付违约金16540元；4.判令隆回努能中山分公司、隆回努能公司清空厂房并交还给荣达塑料厂；5.判令解除荣达塑料厂与隆回努能中山分公司签订的房地产租赁合同书。诉讼过程中，荣达塑料厂放弃第3项诉讼请求。事实和理由：荣达塑料厂与隆回努能中山分公司于2018年5月1日签订一份房地产租赁合同书，约定每月租金8751.60元。隆回努能中山分公司于2019年3月16日向荣达塑料厂出具一份保证书确认拖欠荣达塑料厂租金及水电费等具体事项。截止至2020年3月隆回努能中山分公司尚欠荣达塑料厂租金、水电费、违约金共139559.20元，荣达塑料厂多次催讨未果，遂向法院起诉。隆回努能中山分公司、隆回努能公司辩称，荣达塑料厂收取租金是合理的，但荣达塑料厂欺骗其租赁合同是有效的，实际上租赁合同是无效的，并导致其无法办理营业执照；其花了100多万元对租赁的厂房进行了砌墙，其要求荣达塑料厂赔偿其损失；2018年9月，荣达塑料厂间断性将租赁厂房的电停了，10月份开始长期停电，影响其生产导致资金链断了，投资款不能到位；其与荣达塑料厂签订协议，约定其2019年4月19日付清租金、水电费，但签订协议后，荣达塑料厂并没有恢复租赁厂房的用电，还用锁把租赁厂房锁住了；其认为荣达塑料厂从签订合同到断电再到锁厂门，是在侵占其财产，是诈骗行为，希望荣达塑料厂能把厂门打开及恢复供电，让其回去核实财产及恢复正常办公。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月1日，荣达塑料厂（甲方）与隆回努能中山分公司（乙方）签订房地产租赁合同书一份，约定甲方将位于绩东一联成工业区星棚（联成物业：17015）的房地产（其中建筑总面积612平方米，每月每平方米14.30元）出租给乙方开设隆回努能锁业有限公司、湖南发财锁业有限公司；租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止，每月租金8751.60元，每月10日前交当月租金（银行转账）；本合同签订时，乙方付给甲方3个月租金26254.80元，水电费5000元押金作为定金，租赁期满物业交还给甲方验收完好可退给乙方，如属乙方刻意损坏物业，甲方有权以定金或设备等有价物料抵偿修复费用，余款待物业修复完好后方可退还给乙方；乙方逾期交纳租金时，按每日应交租金总额的3‰计付违约金，拖欠租金达2个月以上的（含2个月），甲方可以拉闸停电、停水或者加锁，因停电、停水或者加锁所产生的一切费用由乙方缴交，并由此而造成的一切损失由乙方自行承担，甲方并有权收回物业，乙方所交定金不作退回等等。合同落款下方空白处备注：2016年1月1日至2018年4月30日止的3个月租金押金24786、水电费5000元押金继续有效。2019年3月16日,隆回努能中山分公司（王某1）向荣达塑料厂出具一份保证书,确认拖欠荣达塑料厂截止2019年3月15日的租金及水电费共约43000元（未含违约金）,并保证于2019年4月19日前付清上述款项。拖欠租金及水电费明细：1.2018年6-12月、2019年1-3月的租金共87516元（10个月×8751.60元/月）；2、水电费共5484元。另，付款明细：1.2018年8月20日付10000元；2.2018年9月22日付5000元；3.2018年10月9日付5000元；4.2018年10月15日付5000元；5.2018年10月26日付5000元；6.2019年1月2日付10000元；7.2019年1月19日付10000元，合计50000元。另：4月份租金8751.60未计。保证人处有加盖隆回努能中山分公司的公章并由王某1的签名及捺指印。2020年5月13日，中山市小榄镇绩东一社区*民委员会出具一份产权证明，证明兹有中山市小榄镇荣达塑料制品厂，位于中山市小榄镇绩东一联成工业区星棚（联成物业：17015）的房地产，功能属工业用途，合同编号：联成020-1，建筑面积1236平方米（租赁期限2018年5月1日起至2021年4月30日止），房地产使用权属中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社所有。荣达塑料厂提交的账户交易明细及隆回努能中山分公司、隆回努能公司提交的银行业务回单、账户交易明细显示，隆回努能中山分公司、隆回努能公司向荣达塑料厂支付租金及水电费的情况如下：2018年5月5日银行转账10000元、2018年5月23日银行转账5189.10元、2018年6月16日银行转账10150元、2018年7月16日银行转账5000元、2018年8月2日银行转账3000元、2018年8月20日银行转账10000元、2018年9月22日银行转账5000元、2018年10月8日银行转账5500元、2018年10月15日银行转账5000元、2018年10月26日银行转账5000元、2019年1月2日银行转账10000元、2019年1月17日银行转账10000元、2019年4月18日银行转账20000元、2019年6月24日银行转账5000元。另查明，出租方荣达塑料厂与承租方隆回努能公司、湖南发财锁业有限公司曾于2015年12月1日签订一份房地产租赁合同书，租赁期限自2016年1月1日起至2018年4月30日止。诉讼过程中，荣达塑料厂表示涉案租赁厂房没有报建手续；涉案租赁厂房已于与隆回努能公司签订第一份租赁合同时即2015年12月1日交付给隆回努能公司使用了，至今仍未收回；隆回努能中山分公司、隆回努能公司平时通过银行转账或微信转账的方式交租，从签订合同第四个月开始拖欠租金；由于隆回努能中山分公司拖欠租金，荣达塑料厂于隆回努能中山分公司签订保证后对涉案租赁厂房进行断电，并于2019年10月17日在涉案租赁厂房门上了一把锁。隆回努能中山分公司、隆回努能公司则表示其也有将涉案厂房上锁，但荣达塑料厂在2019年5、6月左右上了一把锁后，导致其无法进入涉案租赁厂房，经过3次报警后也无法进入，并表示其均系通过银行转账的方式支付租金，但不记得有无通过微信交纳。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准付款房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，荣达塑料厂未提交涉案租赁厂房的规划许可证或相关的报建手续，并自认涉案租赁厂房未有报建手续。因此，荣达塑料厂与隆回努能中山分公司于2018年5月1日签订的房地产租赁合同书无效。被认定无效的合同自始无效，故荣达塑料厂关于解除上述房地产租赁合同书的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。虽上述房地产租赁合同书为无效合同，但隆回努能中山分公司实际占有、使用涉案厂房，且其于2019年3月16日出具一份保证书确认欠荣达塑料厂截止2019年3月15日止的租金及水电费共43000元，后并未按承诺履行还款义务，故荣达塑料厂要求隆回努能中山分公司支付尚欠的厂房占有使用费、水电费5484元及清空涉案租赁厂房交还给荣达塑料厂，理由充分，本院予以支持。但后来由于荣达塑料厂在涉案厂房的门上了一把锁，导致隆回努能中山分公司无法进入涉案租赁厂房，无法实际使用涉案租赁厂房，荣达塑料厂的上锁行为导致损失进一步扩大，故本院认为厂房占有使用费应计算至荣达塑料厂实际上锁之日止，此后占有使用费的损失由荣达塑料厂自行承担。虽隆回努能中山分公司主张荣达塑料厂在2019年5、6月左右上锁导致其无法进入涉案租赁厂房，但未对此举证证明，应承担举证不能的法律后果，本院采纳荣达塑料厂的说法，认定荣达塑料厂于2019年10月17日将涉案租赁厂房上锁。因此，隆回努能中山分公司应向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2019年10月17日期间的厂房占有使用费共144984.84元（16个月×8751.60元/月+8751.60元/月÷30日×17日）。关于隆回努能中山分公司已付款项的问题。隆回努能中山分公司（王某1）于2019年3月16日向荣达塑料厂出具保证书中的付款明细虽记载了2018年10月9日付5000元、2019年1月19日付10000元，但结合双方提供的银行业务回单、账户交易明细，及双方均确认是通过银行转账方式交租金的情况，本院认定上述保证书中付款明细记载2018年10月9日付的5000元实际是指隆回努能中山分公司于2018年10月8日向荣达塑料厂银行转账的5500元；2019年1月19日付的10000元实际是指隆回努能中山分公司于2019年1月17日向荣达塑料厂银行转账的10000元。上述保证书里的内容是经隆回努能中山分公司盖章确认的，故2019年3月16日前的付款情况应以上述保证书上列明的为准，但2018年10月8日应以实际支付款项为准。综上，本院认定隆回努能中山分公司的付款明细如下：2018年8月20日付款10000元、2018年9月22日付款5000元、2018年10月8日付款5500元、2018年10月15日付款5000元、2018年10月26日付款5000元、2019年1月2日付款10000元、2019年1月17日付款10000元、2019年4月18日付款20000元、2019年6月24日付款5000元，合计75500元。故隆回努能中山分公司应向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2019年10月17日期间尚欠的厂房占有使用费共69484.84元（144984.84元-75500元）。由于隆回努能中山分公司是隆回努能公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由隆回努能公司承担，故荣达塑料厂要求隆回努能公司对隆回努能中山分公司上述债务承担清偿责任理由充分，本院予以支持。综上，荣达塑料厂诉求合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告隆回努能锁业有限公司中山分公司、隆回努能鎖業有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市小榄镇荣达塑料制品厂支付2018年6月1日至2019年10月17日期间尚欠的厂房占有使用费69484.84元及水电费5484元；二、被告隆回努能锁业有限公司中山分公司、隆回努能鎖業有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内清空租赁物并将租赁物返还给原告中山市小榄镇荣达塑料制品厂；三、驳回原告中山市小榄镇荣达塑料制品厂超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍付款迟延履行期间的债务利息。案件受理费3092元，减半收取计1546元，由原告中山市小榄镇荣达塑料制品厂负担709元，被告隆回努能锁业有限公司中山分公司、隆回努能鎖業有限公司负担837元（该款已由原告向本院预交，被告在支付上述款项时一并迳付原告837元，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年六月二十三日书记员  卢淑兴