江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初6931号原告：伍静云，女，1984年8月18日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。被告：刘云开，男，1976年10月30日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。被告：周资平，男，1986年6月5日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。被告：周小明，男，1974年11月24日生，汉族，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：王玉兰，女，1974年11月23日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区，系被告周小明妻子。原告伍静云诉被告刘云开、周资平、周小明相邻关系纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伍静云，被告周小明及其委托诉讼代理人王玉兰，被告刘云开、周资平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍静云诉称，原告系绿地香颂A2栋104室（一楼）房屋所有权人，被告刘云开、周资平、周小明分别是绿地香颂A2栋204、304、404室（二楼、三楼、四楼）房屋所有权人。自2018年3月起，原告房屋一楼卫生间开始渗漏，原告便分别向三被告反映并要求三被告各自对其卫生间和卫生间主管进行检查维修，但三被告拒绝检查维修。现原告卫生间渗漏更加严重，其渗水已进入卧室，造成原告房屋地板被浸水和承租人退组，给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：１、三被告各自对其卫生间、卫生间主管渗漏进行维修；２、三被告赔偿原告装修损失（暂定）八万元；3、三被告赔偿原告自2019年5月23日起至房屋渗漏维修完好之日止按每月租金4500元标准计算的租金损失；4、被告承担本案诉讼费、鉴定费。被告刘云开辩称，一、原告诉状部分内容与事实不符，我方一直积极主动配合原告进行检查漏水原因，在三方共同见证下于2018年7月22日至8月30日期间将我家卫生间敲开顶部封闭，发现水是从三楼沿主管向下漏水。二、仲恒房屋鉴定公司对漏水鉴定结论部分表述缺乏事实依据。1、原告卫生间漏水原因不仅是204室主排水管周边漏水造成的，肯定还有其他直接导致104室卫生间漏水的因素；2、没有证据证明204室卫生间私人区域部分因装修时未做好防水导致漏水，相反可以证明公共区域即主排水管存在漏水的问题是客观存在，属于开发商或建筑方未对主排水管与楼板结合部位进行二次封堵造成；3、304卫生间不向204室卫生间漏水的结论是不符合事实的。三、104室财产赔偿的问题。1、鉴定报告中对204室放水测试前104室就有漏水现象，且304室及以上业主卫生间顺主排水管长期漏下来的水未在204室卫生间渗漏出来，这证明造成104室卫生间漏水直接原因并非204室业主一家，2楼及以上业主沿主排水管漏水直接导致104室卫生间区域财产损失，应按责任区分赔偿。同时，房屋建筑商没有履行好主排水管与墙体二次封堵的职责，应承担责任。2、原告未举证证明104室西北卧室、西南卧室、西面书房、天井区域是由于204室及以上业主卫生间漏水造成的，这些区域损失不应列入被告赔偿范围之内，其责任应该由原告自行负责。西北卧室一米以上是干燥的，一米以下是渗水的，不排除是因为104室卫生间自身防水未做好或外墙渗水和季节性因素所致。其他区域也不排除是104室卫生间自身防水未做好向外横向渗透漫延或外墙渗水所致。3、退租与被告无关，原告提出租金赔偿无事实及法律依据。4、漏水是事实，不管是谁的责任，应先维修，从四楼开始从上向下进行维修。5、鉴定费用、诉讼费等应按实际赔付数量与提出赔偿数量比例来划分。四、肯请法院依职权追加开发商及物业管理公司为共同被告，开发商也应承担因建楼质量不过关的责任，物业公司有责任负责维修。被告周资平辩称：我方没有责任。被告周小明辩称：原告无证据证明其漏水情况与被告周小明有关，我方没有责任。经审理查明，原告伍静云系南昌市红谷滩新区绿地香颂小区A2#住宅楼104室（以下简称104房）业主，被告刘云开为该单元204室（以下简称204房）业主，被告周资平为304室（以下简称304房）业主，被告周小明为404室（以下简称404房）业主。2018年，原告发现其房屋卫生间开始渗漏水，后各方就赔偿事宜协商未果，故原告诉至本院。2019年8月28日，原告申请对104房卫生间渗漏形成原因及因漏水造成原告房屋装修损失价值进行鉴定。经本院依法委托，同年10月28日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒鉴定公司）出具仲恒鉴字（2019）SW2292房屋漏水原因鉴定报告，鉴定结论：1、404室内卫生间放水试验，304室天花主排水管周边沉箱有渗水现象，由此可知，主排水管与楼板交接处密封措施有渗漏，其密封性差导致生活用水渗漏所致。2、304室内卫生间放水试验，204室天花板主排水管管壁及周边沉箱均为干燥状态，未发现有渗水现象。3、204室内卫生间放水试验，104室天花板主排水管管壁及周边沉箱湿润现象均有加剧；由此可知，主排水管与楼板交接处密封措施有渗漏，其密封性差导致生活用水渗漏所致。综上所述，涉案104房卫生间的渗漏水形成原因为204室卫生间生活用水时，主排水管与楼板交接处密封措施有渗漏，其密封性差导致生活用水往下渗漏所致。处理建议：对卫生间排水管下穿楼板的防水密封措施进行完善，并杜绝渗漏出现。原告为此支付鉴定费15000元。2020年4月10日，江西建诚建设工程咨询有限公司（以下简称建诚公司）出具赣建诚司鉴［2019］（造）鉴字第15号司法鉴定意见书，其中第五条分析说明第2款载明：“本案装饰工程受损，损失费主要是硬装部分，发生部位有：西北卧室、西面书房、西南卧室、北面卫生间、南面天井区域…其他房间有些污损为自然返潮造成，不属于漏水侵害造成，不列入损失计算。”鉴定意见为：因漏水造成伍静云房屋装修损失价值为42263.30元。原告为此支付鉴定费1万元。被告刘云开对鉴定报告提出异议，2020年5月30日，仲恒鉴定公司出具《回复函》，载明：“一、4.我司报告中对于204室卫生间顶板主排水管管壁干燥的文字表述确有不准确之处，准确的表述为：卫生间排水管封装外未见渗水痕迹；5.从试验结果可以看出，无论104室顶板湿润的水源来自于何处，可以确认的是204室的地板确有渗漏的事实，至于若是404室和304室的向下渗漏导致104室的卫生间顶板排水管管壁湿润，其渗漏过程也是经过204室底板向下渗漏，根本原因依然是204室的底板防水问题。”6月9日仲恒鉴定公司再次到204房进行勘察，并于10日出具《补充说明函》，载明：主排水管上部封装已于2020.5.6敲开，主管周边天面板有滴水现象；但此现象仅可证明304室卫生间有渗漏现象，仍无法排除204室地面防水失效向104室卫生间漏水的事实。审理中，被告刘云开提交其与仲恒鉴定公司、建诚公司的相关鉴定人员通话录音各一份，原告及被告周资平、周小明对该组证据均提出异议，认为鉴定人员未到庭。此后，被告刘云开在本院指定的期限内亦未申请鉴定人员出庭。上述事实，有房产证、仲恒鉴字（2019）SW2292房屋漏水原因鉴定报告、赣建诚司鉴［2019］（造）鉴字第15号司法鉴定意见书及原、被告当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，不动产的相邻各方，应按照方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。本案中，原告就存在争议的房屋漏水原因及漏水造成房屋装修损失申请司法鉴定，本院依法委托具备资格的鉴定机构进行鉴定，程序合法。鉴定意见是鉴定人运用专门的知识、经验和技能，对本案中所涉的专门性问题进行分析、鉴别后所作的结论性意见。鉴于司法鉴定意见高度的专业性和明确的指向性，与待证事实具有关联性和客观性，结合本案的其他证据，仲恒鉴字（2019）SW2292房屋漏水原因鉴定报告、赣建诚司鉴［2019］（造）鉴字第15号司法鉴定意见书可以作为认定事实的依据，本院予以采纳。被告刘云开对两份鉴定报告提出异议，但无足以推翻鉴定报告的证据佐证其抗辩意见。根据漏水原因鉴定报告，104房卫生间的渗漏水形成原因为204室卫生间生活用水时，主排水管与楼板交接处密封措施有渗漏，其密封性差导致生活用水往下渗漏所致。被告刘云开系204房业主，104房渗漏水与其有直接的因果关系，因此，其对相邻方的财产造成了损害，并影响了相邻方的正常生活，理应承担民事责任。本案中无证据显示104房渗漏水系304房、404房造成，原告主张被告周资平、周小明承担责任，无事实依据，本院不予支持。建诚公司出具的司法鉴定意见书，系在成因鉴定完成后对本案因漏水造成房屋装修损失进行鉴定，委托鉴定事项及最终鉴定意见对损失具有明确的指向性，在鉴定报告第五条分析说明第2款中亦有阐述即“本案装饰工程受损……门框等，其他房间自然返潮造成的，不属于漏水侵害造成，不列入损失计算”，据此可以认定该鉴定报告对本案漏水造成的损失与其他原因造成的损失进行了区分。另结合漏水成因鉴定，被告刘云开提出西北卧室、西南卧室、西面书房、天井区域是由于204室及以上业主卫生间漏水造成的，这些区域损失不应列入被告赔偿范围之内的答辩意见，证据不足，本院不予采纳。综上所述，被告刘云开应对其卫生间排水管下穿楼板的渗漏水部位予以修复，并赔偿原告房屋装修损失42263.30元。被告刘云开申请追加开发商、物业管理公司为被告，无事实依据，本院不予准许。原告主张的租金损失，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘云开于本判决生效后三十日内将南昌市红谷滩新区绿地香颂小区A2#住宅楼204室卫生间渗漏部位予以修复。二、被告刘云开于本判决生效后十日内一次性支付原告伍静云房屋装修损失42263.30元。三、驳回原告伍静云的其他诉讼请求。如果被告刘云开未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告伍静云预交的案件受理费1800元、鉴定费25000元，合计26800元，由被告刘云开承担16800元,原告承担1万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  万国珍人民陪审员  张桂荣二〇二〇年七月十六日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。