广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初6160号原告：赵军蕾，女，1978年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区****************，现住广东省中山市*************7*****，公民身份号码230****************。委托诉讼代理人：廖永强，广东广和（中山）律师事务所律师。被告：中山博达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区***********，统一社会信用代码914***************。法定代表人：陈**，总经理。委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚斌，广东森科律师事务所律师。原告赵军蕾与被告中山博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告赵军蕾及其委托诉讼代理人廖永强，被告博达公司的委托诉讼代理人周维坤、姚斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵军蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告多支付的房款272000元及利息损失（以272000元为基数，按照同期同类贷款利率自2017年3月30日起计至付清之日止）；2.判令被告赔偿原告多支付房款272000元一倍的损失；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金136604.44元及利息损失（以136604.44元为基数，按照同期同类贷款利率自2019年9月11日起计至付清之日止）；4.判令被告承担本案律师费用23940元。事实和理由：1.因被告未能完全履行赠送原告室内面积以及无权处分公共面积而多收取的房款，两项合计272000元。2017年3月，被告在售房时通过销售人员、广告、宣传图纸等渠道宣传承诺“购房赠37㎡室内面积和176㎡平台面积”，原告基于该允诺选择了该楼盘。2017年3月30日，原被告签订了《商品房买卖合同》及附件，约定原告以1079877元向被告购买中山市西区*******************，在签订合同时销售人员告知原告涉案楼盘售房平均单价8000元/㎡左右，因涉案房屋赠送面积大于其他户型，故合同约定单价为13903.4元/㎡，此单价是将赠送的37㎡室内面积和176㎡平台面积按照室内面积8000元/㎡和平台面积1000元/㎡折算进去的，原告依约支付了全部购房款。房屋施工过程中，原告发现涉案房屋报建图纸与宣传图纸存在较大出入，赠送室内面积并未在报建图纸中体现，后期交房时室内面积并未完全赠送，少了12/㎡。被告承诺赠送的平台面积系公共面积，属全体业主共同所有，其无权收取出售该面积的价款。故被告实际多收取了原告272000元（12㎡×8000元＋176㎡×1000元）的购房款应当返还。2.被告虚假宣传、恶意欺诈致使无法履行赠送面积的行为应进行惩罚性赔偿，因此被告应当赔偿因其不能履行赠送面积的义务，而使原告多支付房款272000元一倍的损失。3.双方签订的商品房买卖合同所约定的买受人逾期付款则按日支付万分之五的违约金，出卖人逾期交房的则按日支付房款的万分之一，双方各自承担的违约责任显著不对等，有违公平原则，基于合同权利义务的对等性，被告应按日万分之五的标准向原告支付逾期交房的违约金。被告于2019年9月10日交房，一共逾期253天，违约金共计136604.44元。4.合同约定原告违约则由原告承担被告律师费和诉讼费等经济损失，而涉案合同并未约定被告违约的情况下原告支付的上述费用由谁负担的问题。根据平等及公平原则，原告追索被告逾期交房违约金的律师费和诉讼费也应由被告承担。被告博达公司辩称，1.《商品房买卖合同》约定了7-203房套内建筑面积77.67㎡，单价为13903.4元/㎡，备案表也载明房屋套内建筑面积77.67㎡，房屋总价款为1079877元，被告向原告支付的房款构成是清晰的。原告主张37㎡室内面积和176㎡平台面积按照8000元/㎡和1000元/㎡折算没有任何事实和合同依据，也没有任何证据证明。被告所交付的商品房与双方合同约定及合同附图一致，原告已装修并入住使用。经现场看，与7-203房相连接的平台处于围蔽状态，且仅能通过原告房屋内部进入该平台，因而该平台事实上属于原告可合理使用的范围。对于原告独家使用该平台，被告也未收取任何其他价款，不存在将该平台出售给原告的事实，更不存在虚假宣传和欺诈的问题。双方买卖合同补充协议明确约定，出卖人以广告、售楼书、模型、示范单位和其他宣传资料等方式展示的内容为要约邀请，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，也不构成相应购房合同的组成部分。原告在互联网截取的部分来源不明图片主张被告存在虚假宣传、恶意欺诈是不成立的。2.涉案房屋虽因规划调整等原因于2019年6月13日才取得综合验收备案证，晚于合同所约定的2018年12月31日，但原被告双方已在2019年9月10日就延迟交付房屋达成《协议书》，关于迟延交付的问题已处理完毕，被告无需承担该协议之外的任何责任，原告另行主张逾期交房违约金，明显与双方协议冲突，其诉请不成立。3.原告主张由被告承担律师费没有合同依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月30日，赵军蕾（买受人）与博达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市西区***************2**房；建筑面积101.41平方米，套内建筑面积77.67平方米；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米13903.4元，总金额为1079877元整。公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；付款方式为2017年3月30日一次性现金付款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人随时有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在201*年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项，并在附件一中附上房屋平面图，但该房屋平面图并未包含赠送面积部分。该合同附件六《合同补充协议》还约定：出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%;出卖人以广告、售楼书、模型、示范单位（样板间）和其他宣传资料等方式展示的相关内容均为要约邀请，仅供买受人认购参考，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，且示范单位（样板间）的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装饰物品、电器等内容，均不包含在房价和交付范围之内，有关内容及交付标准均以合同及合同附件为准。签订上述合同后，赵军蕾依约向博达公司支付房价款1079877元。博达公司开发建设的博达汇峰项目对外销售，其所发布的户型图包含了部分赠送面积，该户型图广告下方备注“本户型图仅供参考，交房尺寸和买卖双方的权利义务以买卖合同为准，相同户型单位因楼栋、楼层、单元、建筑立面等差别，局部结构、面积等可能不同，以合同附图为准”。赵军蕾称，其所购买的户型博达公司以广告销售的形式允诺赠送室内面积约37㎡，赠送平台面积约176㎡。2018年12月19日，博达公司向赵军蕾发出一份《隽峰花园业主交付通知书》。2019年6月13日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年9月7日，赵军蕾前往涉案楼盘办理收楼手续，并签订《验房交接表》。该交接表上记载：验收项目存在问题有：次卧窗手柄松动（小房间）；公卫洗手间玻璃破碎。2019年9月10日，博达公司（甲方）与赵军蕾（乙方）就延迟交付房屋签订一份《协议书》，约定：本协议签订生效后，甲方向乙方赠送本房屋2019年9月8日到2020年1月31日的物业管理费作为补偿，无需承担迟延交付本房屋的任何责任；双方在自愿、平等协商的条件下签订本协议，均为双方的真实意思表示，乙方承诺在甲方依约履行补偿义务的情况下不再通过任何途径向任何主体追究甲方迟延交付本房屋的任何责任。该协议书还约定了其他事项。经质证，赵军蕾确认协议书上的签名，但认为该协议书对其权利不公平，其急于使用房屋装修入住才签订该协议书。由于收楼过程中，赵军蕾发现涉案商品房实际面积与宣传户型图不一致，博达公司所承诺赠送的37㎡的室内面积少了12㎡，双方协商未果，赵军蕾遂诉至本院，主张前述实体权利。赵军蕾因本案诉讼与广东广和（中山）律师事务所签订民事案件委托代理合同，并为此支付律师费23940元。博达公司提交的********303房（以下简称303房）的商品房买卖合同显示：该商品房于2016年11月14日签订商品房买卖合同，建筑面积为101.41平方米，套内建筑面积为77.67平方米；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米11344.15元，总金额为881100元整。庭审中，赵军蕾述称，博达公司于2018年年底向其发了一份书面通知书通知其收楼，但是其于2019年1月1日去到博达公司收楼，发现没有任何竣工验收的资料，故其拒绝收楼；2019年9月初，博达公司的工作人员电话通知其在2019年9月7日去收楼，但由于收楼过程中发现有瑕疵，故于2019年9月19日才正式收楼；现已装修入住，赠送的平台属于公共露台，被博达公司强行分割，但博达公司无权分割该平台，平台分割后对其生活带来了很多不方便。博达公司则称，涉案露台是商铺的楼顶，只有赵军蕾等四户业主能够进入和使用，其通过协议约定的方式可以将涉案露台的使用权交给相关的业主，处分权并不是将露台出卖给赵军蕾，而是赠送给赵军蕾使用；根据其提交的证据平面图可以显示赵军蕾所使用的露台面积达到183.44平方米，故其不存在任何欺诈的情形。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。博达公司与赵军蕾签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、诉请退还多收购房款有否依据；二、涉案商品房何时交付;三、诉请的违约金及利息损失是否符合法律规定或双方约定；四、诉请的律师费有否依据。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，赵军蕾认为博达公司在销售涉案商品房时制作的户型宣传图为要约，而博达公司则认为该户型宣传图应为商业广告，应视为要约邀请。对此，本院意见如下：㈠关于套内少赠送12平方米面积的问题。虽然该宣传图载明了涉案商品房相关户型的面积及赠送面积，但同时也备注了该户型图仅为参考，交房尺寸以买卖合同约定为准，房屋面积应以合同附图为准，故涉案商品房的户型及面积应以双方所签订的商品房买卖合同所附的房屋平面图为准。而涉案商品房的房屋平面图并未包含上述赠送面积，故赵军蕾主张退还涉案商品房套内少赠送12平方米面积的购房款，缺乏事实依据，本院不予支持。㈡关于退还露台面积购房款的问题。由于涉案商品房位于小区商铺楼顶，因此与该栋同户型其他商品房相比，涉案商品房外侧附带一个面积不少于176平方米的露台。博达公司交付涉案商品房给赵军蕾时已将该露台用铁栅栏与毗邻房屋的露台隔离。虽然赵军蕾对于该露台不具有所有权，但是由于该露台位置的特殊性，故该露台仅能由赵军蕾个人使用。博达公司也是基于该考虑将涉案商品房的总房价要高于该栋同户型其他商品房，这完全符合商品房买卖市场的交易习惯。而且结合303房的交易价格来看，涉案商品房的交易价格虽然高于303房，但也在合理范围内，这是由于交易时间不同，可使用的面积不同等因素造成的。因此，赵军蕾以其不享有该露台的所有权为由要求博达公司退还相应购房款，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，赵军蕾主张博达公司退还多收的购房款，于法无据，本院不予支持。关于焦点二。涉案商品房买卖合同约定，博达公司应于2018年12月31日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的房屋交付赵军蕾使用。即赵军蕾与博达公司约定的涉案商品房的交付条件是涉案商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。其次，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条，以及《住房和城乡建设部房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条的规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用，因此取得工程竣工验收备案证是房屋交付使用的法定条件。博达公司于2019年6月13日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2018年年底向赵军蕾发出收楼通知书，要求赵军蕾办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证，尚未符合合同约定的交付条件，故赵军蕾有权拒绝收楼。博达公司抗辩赵军蕾于2019年9月7日在《验房交接表》上签名确认，故应认定赵军蕾于该日收楼。对此，本院认为，虽然赵军蕾于2019年9月7日在《验房交接表》上签名，但由于该表验收项目存在问题中记载有“次卧窗手柄松动（小房间）；公卫洗手间玻璃破碎”等瑕疵问题，赵军蕾陈述由于上述瑕疵问题其于9月19日才正式办理收楼手续，但未提交任何证据证实。博达公司对此亦不予确认。鉴于双方就延迟交付房屋于2019年9月10日签订《协议书》，赵军蕾于该日办理涉案商品房的收楼手续更符合生活常理，故本院认定2019年9月10日为涉案商品房交付时间。关于焦点三。赵军蕾与博达公司在2019年9月10日就迟延交付问题所签订的协议书，以赠送部分物业管理费为补偿使赵军蕾放弃对其追究任何责任，有违公平原则，本院不予采信。博达公司未按商品房买卖合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付赵军蕾，其行为构成违约，应自逾期交房的次日起向赵军蕾承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”的规定,涉案商品房买卖合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式。如博达公司逾期交房，博达公司应以购房款为基数，按每日0.01%的标准计付违约金。这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，是双方的真实意思表示，该约定的违约金的年利率为3.60%，并非过低，且赵军蕾亦未提交证据证实因博达公司的逾期交房造成其实际损失的金额。故赵军蕾要求按照每日万分之五的标准计付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。从现已查明的事实来看，博达公司逾期交房，按房价每日0.01%的标准计算的逾期交楼违约金已高于总房价的2%。若博达公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且低于买受人逾期付款可能产生的违约金数额，则该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，而博达公司逾期交房的违约行为导致买受人不能完全享有对涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，其损失客观存在且数额难以确定。因此，博达公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的2%的抗辩，本院不予采信。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准，博达公司应向赵军蕾支付的2019年1月1日至2019年9月10日期间的逾期交房违约金为27320.89元（1079877元×0.01%/天×253天）。本院对赵军蕾诉请超过的部分，不予支持。赵军蕾主张的违约金的利息损失，属于重复计算，且无事实和法律依据，故本院不予支持。关于焦点四。律师费并非诉讼中发生的必然费用，也不属于违约造成的必然损失，且双方在合同中亦未对出卖人违约情况下律师费的承担问题进行约定。现赵军蕾主张按照买受人违约情况下需承担出卖人律师费的相关约定，进而推论出出卖人亦应承担同等责任，该主张有悖于法律逻辑，亦不符合平等主体之间的意思自治原则。因此，对于律师费的请求，本院不予支持。综上所述，赵军蕾诉求合法部分，本院予以支持；博达公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山博达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赵军蕾支付2019年1月1日至2019年9月10日期间逾期交房违约金27320.89元；二、驳回原告赵军蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11306元，减半收取5653元（原告赵军蕾已预交），由原告赵军蕾负担5413元，由被告中山博达房地产开发有限公司负担240元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年六月十五日书记员 罗李力高丽冰