广东省广州市花都区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0114民初4468号原告：谭协枝,男,1950年11月13日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：汪华东，广东通航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文芳，广东通航律师事务所律师。被告：广州和溢房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街曙光大道西花都新天地写字楼B406，统一社会信用代码91440101587633834G。法定代表人：谢宏邦。委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷雯，广东古谷律师事务所实习律师。被告：广州市花都区花东镇山下村第七经济合作社，住所地广州市花都区花东镇山下村。负责人：潘启基。原告谭协枝与被告广州和溢房地产代理有限公司（以下简称和溢公司）、广州市花都区花东镇山下村第七经济合作社（以下简称山下村第七经济社）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，于2020年5月13日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谭协枝的委托诉讼代理人汪华东，被告和溢公司的委托诉讼代理人潘健欢到庭参加诉讼。被告山下村第七经济社经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼。本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告谭协枝向本院提出诉讼请求：1、请依法判令两被告签订的《合作条件意向书》无效；2、请依法判令由两被告承担包括本案受理费在内的一切诉讼费用。事实与理由：2019年9月30日，被告广州和溢房地产代理有限公司（以下简称和溢公司）以与被告广州市花都区花东镇山下村第七经济合作社（以下简称山下村第七经济社）签订的《合作条件意向书》为基础依据，向广州市花都区人民法院提起诉讼，请求原告向其支付补偿款480万元，并按年利率6%支付延迟付款利息至480万元补偿款付清之日止。原告认为：经被告和溢公司提供的《合作合同》证实，两被告拟合作建房项目所使用的土地是土地使用权人广州市花都区空港经济委员会使用的国有土地，而不是被告山下村第七经济社所有的自留地或其他性质的集体土地。故两被告拟在广州市花都区空港经济委员会使用的该幅国有土地上合作建房的行为系无权处分行为，双方据此签订的《合作条件意向书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请贵院依法判如原告诉讼之请求，以保护国有土地不被非法侵占及维护原告的合法权益。被告和溢公司答辩称，1、《合作条件意向书》是山下村第七经济合作社与和溢公司签订的，谭协枝、谭协枝均不是合同当事人，无权起诉要求确认该《合作条件意向书》无效。2、和溢公司已经退出了合作的项目，《合作条件意向书》已经被废止，原告请求确认《合作条件意向书》无效已没有现实的意义。综上，请求驳回原告的起诉。被告山下村第七经济社未到庭参加诉讼，提交了书面答辩状，答辩意见如下：《合作条件意向书》是山下村第七经济社与和溢公司签订的，谭协枝、谭协枝不是合同当事人，无权起诉确认该意向书无效。另外，该意向书已经废止，山下村第七经济社和和溢公司之间没有因意向书而产生纠纷，原告请求确认意向书无效没有任何意义，请求驳回原告的起诉。经审理查明：2011年8月12日，山下村第七经济社（甲方）与和溢公司（乙方）签订《合作条件意向书》，约定：1、甲方提供原迅发塑料厂厂房的自有自留发展用地，乙方提供全部建房拆迁、补偿及因建设项目产生的一切资金费用。2、在该土地上，乙方可以建造若干栋建筑物及地下室。产权分配：甲方占建筑物部分面积（面积是建筑物从正负零零以上开始计算的面积）的25%，乙方保证甲方所占有的拥有25%的面积不少于5000平方米以上。3、甲方所占的25%的面积由乙方为甲方建造的一栋独立的公寓或酒店的建筑物（含地下室），属甲方拥有永久性产权物业。该栋建筑物的面积超出属于甲方产权25%的部分，乙方不得建造住宅或出售，乙方并以超出部分面积作为未能按时交纳相应租金的抵押。4、由于乙方对该合作项目的拆建时间约需要两年时间，乙方愿意向甲方按一年12万元补偿甲方的租金损失，两年乙方共补偿25万元，由签订正式合同次日计算。5、乙方向甲方作出保证，乙方建造建筑物到正负零零时，乙方向甲方交纳人民币600万作为保证金（该保证金从签订正式合同的第五年的次日开始用于抵扣每年租金，直到抵扣完毕止，但乙方的保证金不得少于当年的租金），在没有抵扣租金时，乙方必须按时交纳租金。6、乙方为甲方建造的一幢独立公寓或酒店的建筑物竣工后，甲方以每平方米18元/月（不含税）出租给乙方。租期为30年，每5年递增10%。租金从签订正式合同后两年的次日开始计算支付，连续三年，第五年后开始从保证金中抵扣支付。每年租金必须在一月十五日前一次性付清。7、2013年12月31日前乙方另外赠送一单元套内面积为90至100平方米的房屋给甲方作为康乐宝。8、签订合同后乙方对甲方该土地上的建筑物进行补偿，补偿的办法：乙方共同向甲方支付补偿人民币陆拾万元，其中补偿甲方人民币贰拾万元，补偿第三方迅发塑料厂肆拾万元。9、乙方在租赁甲方建筑物的30年合同内，以及乙方在该项目的建设过程中和乙方拥有的建筑物或乙方出售、出租的建筑物发生的一切事故和债权债务与甲方无关，甲方没有任何责任，甲方不承担任何一切法律责任，一切事故和债权债务由乙方或第三方负责。和溢公司主张，其与山下村第七经济社于2013年6月28日签订了一份《延期履行合同协议》复印件，约定双方于2011年8月12日签订的《合作建房意向书》，由于该地块用地挂靠空港委未办理好土地转回山下村第七经济社相关手续，导致未能履行完《合作建房意向书》，也未能签订正式的《合作建房合同》，双方协商：一、《合作建房意向书》有效期延长2年，即延长至2015年8月10日止，由于在办理建设相关手续时被耽搁，耽搁的时间相应地应该顺延，其他条件不变。二、待办理好相关报建手续，且将《合作建房意向书》涉及的土地使用权过户至甲方，由乙方指定的公司与甲方签订正式的合作建房合同。和溢公司表示，该协议上的《合作建房意向书》是笔误。谭协枝对于该协议的真实性、合法性有异议，认为山下村第七经济社无权处分涉案土地。2015年10月14日，和溢公司（甲方）与广州福鸿投资管理有限公司（乙方，以下简称福鸿公司）签订一份《项目转让协议》，甲、乙双方就计划开发第三方的广州市花都区花东镇山下村第七经济、第七经济、第八经济合作社的“荣阳商业楼”项目。乙方声明对合作项目的土地使用性质、权属及其他情况均已清楚明确。甲、乙双方本着平等互利的原则，经双方协商，就双方转让及补偿和红利分配的相关事宜，达成如下一致意见并签订如下条款供双方执行：一、转让项目补偿及红利分配：1.乙方同意转让原甲方与广州市山下置业有限公司签订关于山下村①号、②号地块的合作建房项目。2.乙方同意支付共壹仟伍佰万现金补偿甲方原来的投入费用。此款在乙方与山下公司签订的新合同生效后七天内支付壹仟贰佰万，工程整体动工后七天内再付叁佰万。3.和溢公司把原景天大道规划土地从地主方手中合法调配给乙方项目无偿使用（地块面积约15亩，使用年限70年）时，乙方同意在该项目建筑面积（不含地下室）达到或超过2.66容积率（计算基准为75.5亩）时，每年给予甲方贰佰万的红利分配，年限为七十年止。二、本转让协议签订后，甲方必须促成乙方与山下村山下公司签订新的合作建房合同，并支付第一笔承让款壹仟贰佰万后，甲方与山下村山下公司的合作建房原协议作废，并签订放弃协议书交乙方保管。该地块全部开发权益以乙方同山下公司新签订的合作建房合同为准。本项目开发权属及收益由乙方拥有，甲方不再拥有和参与该项目的开发事项，所有该项目产生的责、权、利与甲方无关，但项目建设过程中甲方仍需无条件配合乙方办理相关手续等。2016年7月28日，广州市山下公司置业有限公司（甲方，以下简称山下公司）与福鸿公司（乙方）签订一份合作合同，约定：一、合作项目概况：1.本项目位于广州市花都区花东镇山下机场安置区工业区厂房上（如附件用地范围红线图）所示地块①、地块②共75.5亩，计划建设包括酒店、员工公寓、学校、幼儿园等设施在内的商业项目（但不得建设小产权房），项目名称暂定为“福鸿山下商业教育项目”。项目用地面积约50333平方米。该项目规划用地性质为村自有自留发展用地（以土地规划红线土地使用性质为准），土地使用证项下土地使用权人为广州市花都区空港经济委员会（以下简称空港委），但实际使用权人为甲方，乙方声明对合作项目的土地使用性质及权属情况均已清楚明确。甲方提供土地与乙方进行合作建房，乙方提供所有建设投入的全部资金。三、合作方式：甲方提供开发土地，乙方提供合作项目的全部建设资金并负责项目工程的建设（乙方可与第三方联营或合资）。建设资金包括但不限于拆迁补偿、材料成本、劳务费用、工程设计费用等。甲方负责协助乙方办理报建手续，因报建而产生的费用由乙方承担。合作项目如需改变原用地规划或性质，乙方负责办理变更规划的相关手续并承担相关的费用，甲方在政策及法律允许的前提下必须无条件配合乙方办理。四、产权分配：1.合作项目建设工程竣工验收合格后，总建筑面积为31500平方米建筑物的使用权归甲方；其余建筑物的使用权归乙方（所述建筑物面积是指建筑物从正负零零以上开始计算的总面积）；本项目建筑物正负零零以下的物业全部为乙方所有，甲方不参与分配。……五、合作期限：甲乙双方的合作期限从“福鸿山下商业教育项目”建设工期届满的次月开始计算70年，70年合作期满后本项目所有建筑物及物业全部无偿归甲方所有。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处除了加盖有甲、乙双方的公章，第七经济社、第七经济社、第八经济社作为山下公司的股东亦加盖了公章。谭协枝、成臣湘原为福鸿公司的股东。2019年4月4日，案外人何慧（甲方）、谭协枝（乙方）、谭协枝（丙方）、黄赞谦（丁方）、广州市黄冠教育投资有限公司（戊方，以下简称黄冠公司）签订一份《股权转让协议书》，将谭协枝持有的福鸿公司32%股权转让给黄冠公司，转让价为2560万元。2019年4月17日，和溢公司（甲方）、黄赞谦（乙方）、何慧（丙方）、谭协枝（丁方）、谭协枝（戊方）及见证方黄冠公司、福鸿公司签订一份协议书，约定和溢公司与福鸿公司《项目转让协议》及相关合同划分责任来分担，与福鸿公司及新股东黄冠公司无关。由于谭协枝未按照上述协议书的约定向和溢公司支付补偿款，和溢公司于2019年9月30日向本院起诉，案号为（2019）粤0114民初11177号，要求谭协枝支付补偿款480万元及利息。该案尚在审理过程中。诉讼中，本院调取了广州市花都区空港经济管理委员会关于（2020）粤0114民初3369号的复函。该复函内容为下：一、关于“贵局与涉案土地有何关系？是否取得了土地使用权证？”的问题根据广东省国土厅于1998年8月10日制发的《关于广州白云国际机场迁建安置花都市山下村移民莲塘、三东、新和村土地的批复》（粤地政[1998]295号），同意将涉案土地划拨给我委使用（我委原名为花都市机场经济开发区管理委员会办公室），作为新机场主体工程建设迁建山下村村民安置用地。经核，该地块具体为山下村第七经济社、第七经济社、第八经济社村民安置用地。该地块正在办理用地手续，尚未取得土地使用权证。二、关于“贵委对上述合同的签订情况是否知情，是否同意广州福鸿投资管理有限公司与广州市山下置业有限公司开发涉案土地？假如不同意，理由是什么？”的问题我委对山下村第七经济社、第七经济社分别与广州和溢房地产代理有限公司签订的《合作意向条件书》，广州和溢房地产代理有限公司与广州福鸿投资管理有限公司签订的《项目转让协议》，广州福鸿投资管理有限公司与广州市山下置业有限公司签订的《合作合同》的情况不了解。对广州福鸿投资管理有限公司与广州市山下置业有限公司开发涉案土地，我委表示同意。同时，就涉案用地的安置区建设，我委已向相关行政主管部门申请办理了规划条件及规划报建手续，则也视为我委对广州福鸿投资管理有限公司与广州市山下置业有限公司开发涉案土地予以认可同意。谭协枝对于上述复函无异议。和溢公司对于该复函的真实性没有意见，认为该复函可证明涉案地块属于第七、第七、第八经济社的安置用地，实际权属人何使用者是上述经济社，经济社对外签订相关协议属于有权处分行为。诉讼中，谭协枝称涉案土地性质为国有建设用地，土地使用权人是空港委，以空港委的名义办理了建设用地规划许可证，山下村第七经济社系物权处分。谭协枝为此提交了编号98017《建设用地规划许可证》复印件、穗规划资源业务函【2019】15147号《广州市规划和资源局关于送审建筑工程设计方案的函》复印件拟证实其主张。和溢公司对于上述证据无异议，但认为该用地规划许可证不代表经济社对该地块没有使用权，实际情况是该地块，规划许可证所涉范围地块因当初机场建设征用经济社土地，返还给经济社的自留地，当时统一办证都是用发委会的名义办理用地手续，实际用地人是山下经济社。谭协枝主张，从《合作条件意向书》形式看，并没有山下村第七经济合作社与和溢公司的法定代表人签名及盖章，仅有若干人签名，但也不能证明在协议后签名的主体就是山下村第七经济合作社的社员，更不能证明签名的社员达到代表山下村第七经济合作社对外签订法律文件的法定条件；从《合作条件意向书》的内容看，该《合作条件意向书》名为合作建房，实为非法买卖集体土地，违反法律禁止性规定，应为无效；《合作条件意向书》至今没有履行，无论是山下村第七经济合作社并没有依据该合作条件取得其之间约定的利益；从涉案土地的权属看，涉案土地并不属于山下村所有的集体土地，故山下村第七经济合作社与和溢公司签订的《合作条件意向书》对涉案土地进行处分属于无效处理行为。故山下村第七经济社与和溢公司签订的《合作条件意向书》违反法律行政法规的强制性规定而无效。本院认为：和溢公司与山下村第七经济社《合作条件意向书》，其内容无法反映出谭协枝主张存在土地买卖的意思表示。根据广州市花都区空港经济管理委员会的复函可知，涉案土地属于山下村第七经济社的安置用地，正在办理用地手续，其该委对于福鸿公司与山下公司开发涉案土地予以认可同意。无权处分并不必然导致合同无效。谭协枝主张山下村第七经济社系无权处分，本院不予采纳。至于该《合作条件意向书》形式是否合法，谭协枝并未提交证据予以证明。且谭协枝并非合同的相对方。和溢公司在（2019）粤0114民初11177号案件中向谭协枝主张权利，也并未依据该《合作条件意向书》，该《合作条件意向书》的效力如何以及能否履行，均与谭协枝没有任何利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”由于谭协枝与本案没有直接利害关系，故本案应驳回谭协枝的起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第三项的规定，裁定如下：驳回原告谭协枝的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年七月三日书记员  利文智方琢华