内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终185号上诉人（一审原告）：张丽梅，女，汉族，1973年1月18日出生，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：孙晓光，内蒙古光信律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾宁，内蒙古光信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：谭志伟，男，1968年6月29日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：于鹏飞，内蒙古赤玉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：乌兰浩特市顺安房地产开发有限责任公司（原赤峰辽远房地产开发有限责任公司）。法定代表人：王海艳，该公司董事长。上诉人张丽梅与被上诉人谭志伟、乌兰浩特市顺安房地产开发有限责任公司（以下简称顺安公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2018）内04民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张丽梅的委托诉讼代理人孙晓光，被上诉人谭志伟的委托诉讼代理人于鹏飞到庭参加诉讼。被上诉人顺安公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人张丽梅上诉请求：1.依法撤销赤峰市中级人民法院(2018）内04民初676号民事判决，依法改判停止对乌兰浩特市兴安街红城景地10层1003号房屋的执行措施并解除查封；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定张丽梅已支付购房首付款6万元不足合同标的额50%不享有足以排除强制执行的民事权益。本案中张丽梅是以先行首付款加尾款银行贷款的方式支付购房款，在购房时赤峰辽远房地产开发有限责任公司（以下简称辽远公司）承诺为张丽梅办理贷款手续，只需要张丽梅交纳首付款即可。张丽梅基于对辽远公司办理贷款的承诺、合法预售手续和在建工程进度的信任而签订购房合同并支付了首付款6万元。后因辽远公司另案中与谭志伟之间的纠纷使张丽梅购买的房屋被法院扣押，辽远公司无法按约定为张丽梅办理贷款手续。支付购房首付款不足合同标的额50%的责任并不在张丽梅，而是由于辽远公司导致。涉案房屋张丽梅已经入住并使用多年，己在该社区内形成稳定的生活状态。现因本案造成张丽梅家庭生活成员在社区内学习就医等均受到影响，一审判决严重扰乱了张丽梅的家庭正常生活。案件所涉红城景地项目其余住户执行异议之诉一审均胜诉，赤峰市中级人民法院（2018)内04民初676号民事判决有同案不同判之嫌。综上，一审法院认定事实不清，不顾案件实际情况僵化适用法条。所做判决未顾及购房人合理信赖，在乌市房地产行业产生诸多不利影响，恳请二审法院依法改判。谭志伟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。张丽梅在原审中仅提供一枚购房收据，收据中没有购房总价款，与辽远公司没有认购协议书，不符合最高人民法院司法解释的29条的两项内容，1.没有购房合同，2.缴纳房款不足50%。原审判决符合法律规定，应予维持。另外，谭志伟了解，涉案房款后期开发涉及的费用，很多购房户在政府的主持下向辽远公司补交过购房款，张丽梅如果是实际购买人，如果想获得房产，需要补交房款，但二审开庭前其仅仅交了不足50%的购房款，所以仅仅是普通债权，不具有排除执行该房产的权利，原审认定事实正确。顺安公司提供书面答辩意见，同意张丽梅的上诉请求，原辽远公司于2013年11月4日取得了案涉房产项目的商品房预售许可证，2012年10月27日收取了张丽梅购房款6万元，双方口头约定剩余款项由张丽梅办理按揭贷款进行交付，该房屋已交付给张丽梅居住使用，因此顺安公司同意张丽梅的上诉请求。张丽梅一审诉讼请求：1、要求立即停止对位于乌兰浩特市××街（面积约47.02㎡）公寓楼的执行措施，并解除查封；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院查明，谭志伟诉辽远公司民间借贷纠纷一案，经谭志伟申请，2015年2月13日一审法院作出（2015）赤民一初字第9号民事裁定，冻结辽远公司银行账户存款10394万元、查封辽远公司名下土地使用权及其开发的楼房。2015年2月15日该院作出协助执行通知，查封辽远公司位于乌兰浩特市铁西北路红城国际佳苑在建楼房四栋及胜利花园小区在建楼房一栋、查封辽远公司名下红城景地楼房以及位于铁西北路地号297（红城国际佳苑）土地使用权，查封期限2年。2015年8月17日该院作出（2015）赤民一初字第9号民事判决，判令辽远公司于判决生效后十日内向谭志伟偿还借款9940万元及利息（利息自2014年9月5日起至确定给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。辽远公司不服提出上诉，2017年4月5日本院作出（2016）内民终87号民事判决，改判辽远公司于判决生效后十日内向谭志伟偿还借款9940万元及利息（利息自2014年9月5日起至确定给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2017年2月14日该院作出（2015）赤民一初字第9号协助执行通知，查封辽远公司名下位于乌兰浩特市铁西北路地号297（红城国际佳苑）、查封辽远公司名下红城景地楼房、公寓：1010、1101、1108、1201、1202、1207、308、407、504、302、508、509、510、603、606、608、705、706、708、803、906、908、1003、1005、宾馆1-7层、商业4号门市、综合楼-1-地下室出口房产予以扣押（注：与上次2015年查封范围一致），查封期限3年。（2016）内民终87号民事判决生效后，辽远公司未能履行判决确定的给付义务，2017年9月18日谭志伟向该院申请执行，2017年9月20日该院作出（2017）内04执117号执行裁定书，由赤峰市红山区人民法院执行本案。2018年1月12日赤峰市红山区人民法院作出（2017）内0402执2643号执行裁定，冻结辽远公司部分银行存款，2018年1月29日作出（2018）内0402执2643号之一执行裁定，将辽远公司在内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市××路土地上开发的××苑予以整体查封，查封期限为三年。2018年6月25日赤峰市红山区人民法院作出（2017）内0402执2643号公告，责令辽远公司在2018年6月28日前从坐落在乌兰浩特市罕山街立交桥南侧、原乌察公路东侧红城景地综合楼公寓1010、1101、1108、1201、1202、1207、308、407、504、302、508、509、510、603、606、608、705、706、708、803、906、908、1003、1005、宾馆1-7层、商业4号门市、综合楼-1-地下室出口房产中迁出。张丽梅对于该院作出的（2015）赤民一初字第9号民事裁定向该院提出异议，2018年11月19日该院作出（2018）内04执异187号执行裁定，驳回了异议申请人张丽梅的异议。之后，张丽梅提起本案之诉，诉请如前。另查明：辽远公司已于2013年11月4日取得了红城景地综合楼项目的商品房预售许可证。辽远公司于2012年10月27日为张丽梅出具收据一枚，金额为6万元，该收据中还注明有“首付按30%付的”，上述收据加盖有“赤峰辽远房地产开发有限责任公司财务专用章”的公章。一审法院认为：本案争议焦点为张丽梅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，张丽梅不仅未提交针对涉案房屋的书面买卖合同，且未支付50%以上房款，故张丽梅对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，据此规定，结合本案事实及上述分析，对于张丽梅的诉讼请求予以驳回。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决：驳回张丽梅的诉讼请求。案件受理费100元，由张丽梅承担。二审查明，经内蒙古自治区乌兰浩特市工商行政管理局核准赤峰辽远房地产开发有限责任公司于2019年1月29日变更登记为乌兰浩特市顺安房地产开发有限责任公司。除此二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议的焦点为张丽梅是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，张丽梅就案涉房屋在一、二审中均未能提供书面买卖合同，且其缴纳的房款亦不足总价款的50%。因此，张丽梅的诉讼主张不符合上述法律规定，张丽梅对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款（二）项规定，判令驳回张丽梅的诉讼请求并无不当。张丽梅提出的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，张丽梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由张丽梅负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 徐澎审判员 裴彪审判员 刘杨二〇二〇年七月二十七日书记员 胡琨