南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）桂71民终22号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁壮依美健康投资管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区凤岭南路**南宁市青秀山风景区综合停车场邕州阁**。 法定代表人：陈忠威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯守诚，北京鼎尚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁市金汇展市场管理有限公司，住，住所地广西壮族自治区南宁市凤岭南路**/div> 法定代表人：陆洁雯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨创，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗文慧，北京德恒（南宁）律师事务所实习律师。 原审被告：潘辉，男，1981年10月21日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 第三人：广西汇民投资有限公司，住，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路**地王国际商会中心**/div> 法定代表人：潘德芬，该公司总经理。 上诉人南宁壮依美健康投资管理有限公司（以下简称壮依美公司）与被上诉人南宁市金汇展市场管理有限公司（以下简称金汇展公司）、原审被告潘辉及第三人广西汇民投资有限公司（以下简称汇民公司）房屋租赁合同纠纷一案，南宁铁路运输法院于2018年6月6日作出（2017）桂7102民初934号民事判决，壮依美公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月18日作出（2018）桂71民终197号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。南宁铁路运输法院重审后，于2019年12月25日作出（2019）桂7102民初3号民事判决，壮依美公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭审理本案。诉讼过程中，金汇展公司以其与于建林已达成和解协议为由，向本院申请撤回对于建林的起诉，本院经审查，于2020年6月22日依法裁定予以准许。本院公开开庭审理了本案，上诉人壮依美公司的委托诉讼代理人冯守诚，被上诉人金汇展公司的委托诉讼代理人杨创、罗文慧及原审被告潘辉到庭参加诉讼。第三人汇民公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 壮依美公司上诉请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2019）桂7102民初3号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项，判令金汇展公司与壮依美公司于2017年1月24日、2017年1月25日签订的《场地使用协议》及《补充协议》无效；2．驳回金汇展公司的全部诉讼请求，支持壮依美公司的全部反诉请求；3．本案一审、二审诉讼费由金汇展公司负担。 事实与理由：一、一审判决程序严重违法。1．金汇展公司除了与壮依美公司签订《场地使用协议》之外，还与广西诚兴投资集团有限公司、壮依美健康投资管理有限公司、广西弘尚圣景旅游投资有限公司、广西粵湘味餐饮投资有限责任公司就xx二楼场地分别签订了《场地使用协议》，约定的租赁标的物与本案租赁场地重合。为查明案件事实，壮依美公司向一审法院申请追加上述四家公司作为第三人参加诉讼，一审法院未予准许，遗漏重要当事人。2．一审法院终止评估鉴定程序，程序违法。本案一审过程中，壮依美公司未及时交纳评估费是因为广西科桂资产评估有限公司（以下简称科桂公司）未向壮依美公司提供评估费的收款账户。一审法院要求壮依美公司在10个工作日内提交补充材料，不足15个工作日，违反了《广西壮族自治区高级人民法院关于委托鉴定、评估工作的管理规定（试行）》第二十九条的规定。评估机构在接受委托前，应当对能否进行评估进行判断，并及时向法院及壮依美公司反馈，但科桂公司却在一审法院作出终止本次评估的通知后才将其无法进行评估的意见正式答复壮依美公司，损害了壮依美公司的合法权益，应当重新进行评估。一审法院未批准壮依美公司重新评估申请，直接作出判决，程序违法。二、本案租赁房屋没有取得规划、建设、环评等审批材料和房产证明，也没有通过消防验收，是违法建筑，不具备使用、出租的条件，《场地使用协议》违反法律强制性规定，属无效合同。三、因合同无效，金汇展公司也无法证明《场地使用协议》中保证人“潘辉”的签名是潘辉本人所签，故潘辉无需承担连带保证责任。四、因合同无效，涉案房屋不具备出租条件，壮依美公司无法使用涉案房屋办公、经营，金汇展公司应将所收租金全部返还壮依美公司，并赔偿壮依美公司因此遭受的经济损失，请求二审法院依法支持壮依美公司的全部反诉请求。 金汇展公司辩称，一、1．涉案场地有建设工程规划许可证，属合法建筑，双方签订的《场地使用协议》及《补充协议》合法有效。2．壮依美公司主张其无法正常使用涉案场地，但不能提供证据予以证明，其主张与事实不符。壮依美公司自2013年起使用涉案场地，2017年1月25日又与金汇展公司签订该场地的使用协议，并于2018年12月18日才搬离，表明涉案场地具备使用条件，而且XX其他楼层均可正常使用。二、广西诚兴投资集团有限公司等四家公司不是本案租赁合同相对方，也均未向一审法院提出申请作为第三人参加诉讼，壮依美公司主张追加广西诚兴投资集团有限公司等四家公司参加诉讼没有依据。三、金汇展公司对《场地使用协议》中保证人“潘辉”的签名是否为潘辉本人所签不承担举证责任，潘辉没有提出上诉，潘辉应承担连带保证责任。四、一审法院已依法保障壮依美公司在申请装修损失鉴定过程中的诉讼权利，无程序违法。另外，因壮依美公司构成根本性违约，导致本案《场地使用协议》解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，壮依美公司主张装修损失赔偿于法无据，即使进行鉴定，该鉴定结论也无实际意义。综上，一审判决认定事实清楚，审理程序正当，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 潘辉述称，潘辉不是壮依美公司的股东，金汇展公司与壮依美公司于2017年1月25日签订的《场地使用协议》中保证人“潘辉”签名并非潘辉本人所签，其申请对“潘辉”签名进行笔迹鉴定。潘辉对《场地使用协议》并不知情，其不是保证人，请求二审法院公正判决。 汇民公司未到庭亦未提交书面意见。 金汇展公司向一审法院起诉请求：1．解除金汇展公司与壮依美公司于2017年1月25日签订的《场地使用协议》（编号为1610-YHT-002）；2．壮依美公司将使用的场地XX腾空；3．壮依美公司向金汇展公司支付违约金567624元；4．壮依美公司向金汇展公司赔偿《场地使用协议》解除之日至实际返还场地期间的场地占用费（按协议约定的场地使用费1.5倍计算）、综合服务费及水电费（按协议约定的标准计算）；5．金汇展公司律师费由壮依美公司承担；6．于建林、潘辉对上述债务承担连带担保责任；7．本案诉讼费由壮依美公司、于建林、潘辉承担。 壮依美公司向一审法院提出反诉请求：1．判令壮依美公司与金汇展公司签订的《场地使用协议》及《补充协议》（编号1610-YHT-002）于2018年12月18日解除；2．金汇展公司向壮依美公司返还履约保证金930000元；3．金汇展公司赔偿壮依美公司设备损失5675529.55元、装修装饰费损失10540284.46元、水电、物业、租赁费10263033.50元、搬迁费用96800元，共计26575647.51元；4．金汇展公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年9月25日，金汇展公司与壮依美公司签订编号1108-ＹＨＴ-36《场地使用协议》，约定壮依美公司向金汇展公司承租位于南宁市青秀区场地作为办公场所，租赁期限从2013年8月10日起至2021年6月9日止。期间因壮依美公司屡次拖欠租金，金汇展公司多次发函催收。2017年1月25日，壮依美公司结清了前期拖欠的费用后，经双方协商对原租赁合同的内容进行了变更，金汇展公司（甲方，出租方）与壮依美公司（乙方，承租方）重新签订编号1610-ＹＨＴ-002《场地使用协议》（以下简称《合同》），约定：一、使用场地范围和时间，1．甲方将位于南宁市青秀区XX（建筑面积4730.2平方米）提供给乙方做商业经营使用，经营范围为：健康体检、中壮医理疗、抗衰老美容等项目，甲方提供XX整体市场经营管理服务；2．场地使用期限为2017年1月1日至2026年12月31日，乙方免交2017年1月1日至2017年2月28日期间的场地使用费，从2017年3月1日开始计收场地使用费，乙方应于2017年1月1日对外营业。二、场地使用费用的计算和交纳时间及规则，1．乙方按季度付款的方式向甲方缴付场地使用费，采用先交费后使用场地的方式，每季度场地使用费须提前一个月缴清，第一年至第三年每月场地使用费为189208元，每季度场地使用费为567624元，从第四年开始，每个使用年度的月场地使用费在上一年度的基础上递增8%，以此类推。每年的12月1日前支付下一年第一季度的场地使用费、每年3月1日前、6月1日前、9月1日前分别支付当年第二季度、第三季度、第四季度的场地使用费；2．协议期内，水电费收费依据南宁市物价局和有关部门核定的商业用水、用电价格为基准，乙方承担XX的公共水电分摊费用，水电费的缴纳时间以甲方通知为准；3．乙方按4730.2平方米的场地面积计算向甲方交纳各项费用，每月15号前交纳综合服务费，按每月每平方米6元标准收取，每月为28381.20元。综合服务费、水电费从2017年1月1日起计。三、场地交付标准和交付时间，上述场地于2017年1月1日交付乙方使用，按场地现状交付。六、双方的权利义务，2．（2）乙方应按甲方规定的时间开业，如乙方未如期开业，甲方给予乙方30天纠正期限，逾期仍不能开业的，视为乙方根本性违约。乙方营业时间应与整个XX商业区保持同步，如乙方在使用场地期间每月连续3天或累计5天不开门营业的（国家法定节假日除外），视为乙方根本性违约；（3）乙方应按协议约定按时足额向甲方缴纳场地使用费，若在甲方催促至10个工作日后仍不缴纳的，乙方须缴纳违约金，每日违约金为欠费总额的万分之五，逾期超过7天不缴纳场地使用费的，视为乙方根本性违约；（15）如乙方违反上述（2）（3）项甲方可以解除协议并收回场地，如因上述原因违约导致协议解除，乙方应向甲方支付每月场地使用费3倍的违约金。对于乙方已缴纳的履约保证金、未到期的场地使用费及其他已缴纳的全部费用，甲方有权不予退还，乙方仍应当结清拖欠甲方的所有款项，甲方无需对乙方作任何补偿。七、解约与续约，4．本协议约定的场地使用期届满，甲乙双方没有达成续约协议的、或者甲乙双方协商提前解约的、或按合同依约解除的，乙方应将上述场地设施保持完好，乙方对场地进行的已固定装修部分归甲方所有，乙方应自行将所使用场地内乙方的自有设备、物品等全部撤离，并在场地使用协议解除或终止之日起5日内将场地清洁完好交回甲方，否则乙方应按协议约定的场地使用费的1.5倍向甲方支付逾期返还房屋期间的场地使用费。九、保证条款，1．乙方的法定代表人于建林及股东潘辉自愿作为乙方的保证人，为乙方履行本协议义务承担连带保证责任。此外，双方还约定了其他的权利及义务。 金汇展公司（甲方，出租方）与壮依美公司（乙方，承租方）还于2017年1月24日签订了《补充协议》，约定：“双方就《合同》中未尽事宜订立以下补充条款，作为对《合同》的修改和补充，1．甲方需向乙方提供增值税专用发票，如甲方不能及时提供的，乙方可暂不缴纳下期应付款项。2．《合同》第六条原约定“乙方应按甲方规定的时间开业，如乙方未如期开业，甲方给予乙方30天纠正期限，逾期仍不能开业的，视为乙方根本性违约。乙方营业时间应与整个XX商业区保持同步，如乙方在使用场地期间每月连续3天或累计5天不开门营业的（国家法定节假日除外），视为乙方根本性违约”修改为：“乙方可根据自身经营情况决定开门营业时间，如因特殊情况超出主合同约定的时间或歇业的，可提前书面报告给甲方审批。”4．本《补充协议》是主合同的组成部分，与《合同》具有同等的法律效力，本《补充协议》与《合同》内容如有冲突，以本《补充协议》约定为准，其他条款按《合同》执行。”此外，《补充协议》还约定了其他的权利及义务。 《合同》及《补充协议》签订后，因壮依美公司未及时支付第一季度租金，亦未于2017年3月1日前支付第二季度的场地使用费等费用，金汇展公司分别于2017年3月27日、2017年4月13日向壮依美公司发出《催费停电收铺通知函》《再次催费收铺函》，要求壮依美公司支付拖欠的场地使用费、水电费、综合服务费等费用。2017年4月6日，壮依美公司向金汇展公司支付2017年第一季度租金189209元。2017年4月20日，壮依美公司向金汇展公司支付拖欠的第二季度场地使用费567624元，并付清了水电费、综合服务费等费用，同日，金汇展公司向壮依美公司开具了2017年第一季度和第二季度的增值税专用发票。因壮依美公司未于2017年6月1日前支付第三季度的场地使用费等费用，金汇展公司于2017年6月30日向壮依美公司发出《催费通知函》，要求壮依美公司于2017年7月7日前支付拖欠的2017年第三季度场地使用费及2017年3月至5月的水电费、综合服务费等费用，共计666497.20元。壮依美公司接到该函后，于2017年7月10日支付了场地使用费220000元。2017年7月11日，因壮依美公司未及时补交拖欠的各项费用，金汇展公司向壮依美公司发出《解除场地使用协议告知函》，主要内容为：截止2017年7月11日，壮依美公司拖欠场地使用费41天，应于2017年6月1日前支付2017年第三季度场地使用费567624元和2017年3月至5月的水电费、综合服务费98873.20元，共计666497.20元，壮依美公司仅于2017年7月10日支付222400元，尚欠444097.20元，已属于严重违约，从2017年7月12日起解除双方签订的《合同》，要求壮依美公司3日内将自有设备、可移动物品撤离租赁场地。壮依美公司于2017年7月11日签收了该函件。2017年7月12日，壮依美公司向金汇展公司支付了场地使用费、水电费、综合服务费共计446497.20元。因金汇展公司就与壮依美公司解除《合同》等问题向人民法院提起民事诉讼，金汇展公司自2017年第三季度起，未向壮依美公司开具增值税发票。 一审诉讼过程中，壮依美公司于2019年3月28日提出对XX所形成的装饰装修进行评估鉴定的申请，一审法院经审查后予以准许，因壮依美公司未提交鉴定补充材料及交纳鉴定费用，一审法院于2019年9月26日作出《评估终结通知书》，终结委托评估事项，并送达给壮依美公司。2019年10月24日，壮依美公司申请重新对XX所形成的装饰装修进行评估鉴定，一审法院经审查不予准许。 一审另查明：金汇展公司与壮依美公司于庭审中一致确认，壮依美公司已按《合同》约定标准支付全部费用至2018年9月，2018年12月18日，壮依美公司已搬离涉案场地XX，壮依美公司搬离时金汇展公司派员在场，但双方至今为止未就涉案XX场地办理过交接手续。 一审再查明：2013年2月20日，XX办理了工程竣工验收消防备案。 一审法院认为，金汇展公司与壮依美公司于2017年1月24日、1月25日签订的《合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于违约、合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案《合同》第六条约定，壮依美公司应于2017年6月1日前支付该年度第三季度的场地使用费，逾期超过7天不交纳的，视为壮依美公司根本性违约，金汇展公司可以解除协议并收回场地。在履行《合同》和《补充协议》过程中，壮依美公司在支付2017年第一季度、第二季度场地使用费、水电费、综合服务费等费用时，均存在迟延支付的情况，因壮依美公司未按合同约定于2017年6月1日前支付第三季度场地使用费，金汇展公司于2017年6月30日向壮依美公司发出《催款通知函》，壮依美公司于2017年7月3日接到该函后仅于2017年7月10日支付了部分场地使用费，金汇展公司于2017年7月11日向壮依美公司发出《解除场地使用协议告知函》时，壮依美公司已逾期了41天未支付完毕2017年第三季度场地使用费。因壮依美公司未按时支付场地使用费，金汇展公司行使其解除合同的权利，故未向壮依美公司开具2017年第三季度以后的增值税发票，具备合理性，壮依美公司以此作为其逾期支付场地使用费的抗辩理由不成立，对此答辩意见一审法院不予采纳。壮依美公司主张涉案XX场地未经消防验收合格导致其无法正常使用租赁物，但未能提交充分证据加以证明，对壮依美公司此主张，一审法院不予采纳。综上，壮依美公司逾期支付场地使用费的行为，根据《合同》约定已构成根本性违约，解除合同的条件已成就，金汇展公司有权解除双方签订的合同，金汇展公司于2017年7月11日作出《解除场地使用协议告知函》告知壮依美公司从2017年7月12日起解除双方签订的《合同》，并于同日送达壮依美公司，金汇展公司主张解除合同的意思表示已通知至壮依美公司，故金汇展公司要求确认《合同》于2017年7月12日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持，《补充协议》作为《合同》的组成部分，亦应与《合同》同步解除，故一审法院依法确认金汇展公司与壮依美公司签订的《合同》及《补充协议》于2017年7月12日解除。 关于腾空场地的问题。合同解除后，壮依美公司占用涉案场地已无合法依据，金汇展公司作为出租人有权将涉案场地收回，但因壮依美公司已于2018年12月18日已经腾空搬离涉案场地XX，故金汇展公司要求壮依美公司腾空XX的诉讼请求已无履行的条件，一审法院不予支持。 关于违约金的问题。合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同》第六条约定，如因壮依美公司违约导致金汇展公司解除协议并收回场地的，壮依美公司应向金汇展公司支付每月场地使用费3倍的违约金。涉案场地于2017年度的每季度场地使用费为567624元，本案《合同》及《补充协议》因壮依美公司根本性违约导致解除，且《合同》约定的违约金并不过分高于造成的损失，故对金汇展公司要求壮依美公司支付违约金567624元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于场地占用费、综合服务费的问题。合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据《合同》约定，合同解除后，壮依美公司应5日内将场地交回金汇展公司，否则壮依美公司应按协议约定的场地使用费1.5倍向金汇展公司支付逾期返还房屋期间的场地占用费。合同解除后，壮依美公司未及时返还且继续占有使用涉案场地，应当向金汇展公司支付逾期腾房的场地占有使用费、综合服务费，故金汇展公司要求壮依美公司支付逾期返还房屋期间的场地占用费及综合服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。但金汇展公司在已主张了违约金的前提下，仍要求壮依美公司按原合同约定的每月场地使用费1.5倍标准支付逾期返还房屋期间的场地占用费，该主张过分高于自身受到的损失，对此主张一审法院不予采纳，一审法院认为壮依美公司以原合同约定每月189209元支付场地占用费较为适宜。壮依美公司已于2018年12月18日搬离涉案场地，虽然其未与金汇展公司办理场地交接手续，但基于合同法的减损规则，金汇展公司应当采取适当措施及时减损，金汇展公司未主动及时收回涉案场地而放任场地空置损失的扩大，其要求壮依美公司对扩大的场地空置损失进行赔偿的主张，于法无据，一审法院不予采纳。一审法院根据公平原则和诚实信用原则酌情确认，壮依美公司自2018年12月18日搬离涉案场地之日起再向金汇展公司支付三个月的场地占用费及综合服务费，即支付至2019年3月18日止，对于金汇展公司要求壮依美公司支付场地占用费、综合服务费超过上述数额的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，鉴于壮依美公司已按《合同》约定标准支付全部费用至2018年9月，故壮依美公司还应向金汇展公司支付场地占用费1059570.40元及综合服务费158934.72元（场地占用费按原合同约定的每月189209元支付，综合服务费按原合同约定的每月28381.20元支付，自2018年10月1日起计至2019年3月18日止）。 关于于建林、潘辉是否应承担责任的问题。《场地使用协议》约定，于建林、潘辉自愿作为壮依美公司的保证人，为壮依美公司履行协议义务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第十二条规定，同一债务有两个以上的保证人，没有约定保证份额的，保证人承担连带责任。故金汇展公司要求于建林、潘辉对壮依美公司的债务承担连带责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于水电费、律师费的问题。《合同》第二条约定，水电费收费依据南宁市物价局和有关部门核定的商业用水、用电价格为基准，水电费的缴纳时间按金汇展公司通知的时间为准，金汇展公司未提交证据证实已向壮依美公司发送水电费交款通知及欠付水电费的具体数额，故对金汇展公司要求壮依美公司支付水电费的诉讼请求，一审法院不予支持。《合同》中并未约定金汇展公司发生的律师费应由壮依美公司承担，金汇展公司向壮依美公司主张律师费没有合同依据，故对金汇展公司要求壮依美公司支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于返还履约保证金、设备损失、装修装饰损失、水电、物业、租赁费损失及搬迁费损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案《合同》及《补充协议》因壮依美公司逾期支付租金致根本性违约而解除，故壮依美公司要求金汇展公司赔偿装修装饰损失的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。壮依美公司未提交证据证实已向金汇展公司交纳履约保证金，故壮依美公司要求金汇展公司返还履约保证金的反诉请求，无事实依据，一审法院不予支持。壮依美公司提交的证据《搬迁协议》及发票显示，壮依美公司于2018年12月18日搬离涉案场地时，已将含设备、器械、灯具、电器、办公桌、柜子、床椅、音响设备、厨具、资料等办公场所内所有需要搬运的物品搬离，壮依美公司未提交其他证据证明上述设备已无使用价值；本案涉案房屋仅为XX，而上述证据《搬迁协议》及发票显示搬迁费用包含了XX二层与六层的物品搬运费用，壮依美公司未提交其他证据明确涉案XX二层的物品搬运费用数额，且因壮依美公司违约而导致合同解除，设备损失及搬迁费用不应由金汇展公司承担。金汇展公司与壮依美公司于2017年1月24日、1月25日签订的《合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，壮依美公司按照合同约定向金汇展公司支付水电、物业、租赁费用，是其应当履行的合同义务。综上，壮依美公司要求金汇展公司赔偿设备损失、搬迁费用、水电、物业、租赁费用的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，一审判决如下：一、确认金汇展公司与壮依美公司于2017年1月24日、2017年1月25日签订的《场地使用协议》（编号为1610-YHT-002）及《补充协议》于2017年7月12日解除；二、壮依美公司向金汇展公司支付违约金567624元；三、壮依美公司向金汇展公司支付场地占用费1059570.4元；四、壮依美公司向金汇展公司支付综合服务费158934.72元；五、于建林、潘辉对壮依美公司的上述债务承担连带责任；六、驳回金汇展公司的其他诉讼请求；七、驳回壮依美公司的其他反诉请求。本诉案件受理费9976元（金汇展公司已预交），由金汇展公司负担2993元，壮依美公司、于建林、潘辉连带负担6983元。反诉案件受理费89664元（壮依美公司已预交），由壮依美公司负担。 本院二审期间，壮依美公司提交了一份照片打印件，拟证明涉案场地是违章建筑。金汇展公司提交了一份《建设工程规划许可证》，建设项目名称为XX，建设位置位于南宁市青秀区XX，颁发时间为2008年12月22日，拟证明涉案场地已于2008年12月22日取得建设工程规划许可证。壮依美公司对该份证据的真实性无异议，但认为该许可证并非本案涉案场地的建设工程规划许可证，不能证明涉案XX是合法建筑。潘辉认为本案与其无关，上述证据由法院认定。汇民公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。经质证，本院认为，壮依美公司提交的涉案场地照片，不能证明该场地未经过规划建设，本院对该份证据不予采纳。金汇展公司提交的《建设工程规划许可证》载明的建设项目名称和地址与本案涉案场地相符，本院对该份证据予以采纳。 金汇展公司对一审法院认定的事实无异议。壮依美公司认为一审法院遗漏查明涉案场地是违章建筑，不具备合法出租的条件。潘辉认为金汇展公司与壮依美公司于2017年1月25日签订的《场地使用协议》中保证人“潘辉”签名并非潘辉本人所签。针对各方当事人提出的异议，本院认为，壮依美公司在原审、重审过程中，均未对涉案场地是否已经过规划审批提出异议，金汇展公司二审提交的证据能够证明涉案场地已于2008年12月22日取得建设工程规划许可证，故本院对壮依美公司的异议不予采信。潘辉提出金汇展公司与壮依美公司于2017年1月25日签订的《场地使用协议》中保证人“潘辉”签名不是其本人所签，经与潘辉在二审签字确认的诉讼材料和笔录中的签名相对比，《场地使用协议》中保证人“潘辉”签名笔迹明显与潘辉在本院诉讼材料和笔录中的签名笔迹不相同，本院对潘辉主张《场地使用协议》中的“潘辉”签名不是其本人所签予以采信。一审判决遗漏查明《场地使用协议》中的保证人“潘辉”签名不是潘辉本人所签的事实，本院依法予以纠正。 二审另查明，XX项目于2008年12月22日取得由原南宁市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》。 本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1．一审法院是否遗漏必须参加诉讼的当事人？2．金汇展公司与壮依美公司于2017年1月24日、2017年1月25日签订的《场地使用协议》及《补充协议》是否合法有效？3．一审判决壮依美公司应当向金汇展公司支付的违约金、场地占用费、综合服务费各项费用是否正确？4．潘辉是否应对壮依美公司的债务承担连带责任？5．金汇展公司是否应当向壮依美公司退还保证金、赔偿装修等各项损失？ 关于第一个争议焦点，壮依美公司一审申请追加广西诚兴投资集团有限公司、壮依美健康投资管理有限公司、广西弘尚圣景旅游投资有限公司、广西粵湘味餐饮投资有限责任公司作为第三人参加诉讼，但该四家公司并非本案所涉租赁合同的相对方，且从未向一审法院申请参加诉讼，上述四家公司不参加诉讼活动，并不影响查清本案的案件事实，故一审法院未追加该四家公司作为第三人参加诉讼，不违反法定程序。 关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据本院查明的事实，XX项目于2008年12月22日取得《建设工程规划许可证》，壮依美公司主张涉案场地属违章建筑、合同无效，本院不予支持。金汇展公司与壮依美公司于2017年1月24日、2017年1月25日签订的《场地使用协议》及《补充协议》合法有效。另外，虽然《场地使用协议》中保证人“潘辉”的签名并非其本人所签，但不影响《场地使用协议》除关于潘辉的保证责任以外的其他合同条款的效力。 关于第三个争议焦点，2017年1月25日《场地使用协议》第六条约定，壮依美公司应于2017年6月1日前支付该年度第三季度的场地使用费，逾期超过7天不交纳的，视为壮依美公司根本性违约，金汇展公司可以解除协议并收回场地。本案合同履行过程中，壮依美公司在支付2017年第一季度、第二季度场地使用费、水电费、综合服务费等费用时，均存在迟延支付的情况，因壮依美公司未按合同约定于2017年6月1日前支付第三季度场地使用费，壮依美公司接到金汇展公司发出的《催款通知函》后，仅支付了部分场地使用费，金汇展公司于2017年7月11日向壮依美公司发出《解除场地使用协议告知函》时，壮依美公司已逾期了41天未支付完毕2017年第三季度场地使用费。壮依美公司的行为已构成根本性违约，双方约定的合同解除条件成就，金汇展公司有权提出解除合同，一审法院确认合同于2017年7月12日解除，并无不当，本院予以确认。因壮依美公司根本性违约导致合同解除，一审法院对金汇展公司主张的违约金567642元予以支持，有合同约定和法律依据，本院予以维持。壮依美公司承租涉案场地后，将涉案场地登记为公司住所地，并取得了营业执照，壮依美公司虽主张其在租赁期间因涉案场地未经消防验收合格，使其未能正常使用涉案场地，但未能提交充分证据予以证明，本院对该项主张不予采信，壮依美公司应当依约支付场地使用费、综合服务费。壮依美公司已按合同约定的标准支付全部费用至2018年9月，于2018年12月18日搬离涉案场地，一审法院结合合同的实际履行情况，考虑到金汇展公司有及时止损的责任，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定壮依美公司应按合同约定的租金每月189209元、综合服务费每月28381.2元的标准支付至2019年3月18日的场地使用费和综合服务费，判决适当，经过计算，壮依美公司应向金汇展公司支付场地占用费1059570.4元及综合服务费158934.72元，一审判决计算正确，本院予以维持。 关于第四个争议焦点，壮依美公司上诉主张潘辉不应承担连带保证责任。据本院查明的事实，金汇展公司与壮依美公司于2017年1月25日签订的《场地使用协议》中保证人“潘辉”签名不是潘辉本人所签，不能证明潘辉自愿承担连带保证责任，故金汇展公司要求潘辉在本案中承担连带保证责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定潘辉承担连带保证责任有误，本院依法予以纠正。 关于第五个争议焦点。壮依美公司向一审法院申请对XX二楼所形成的装饰装修进行评估鉴定，一审法院予以准许，并委托科桂公司进行评估鉴定。《广西壮族自治区高级人民法院关于委托鉴定、评估工作的管理规定（试行）》第二十九条规定，鉴定评估过程中需补充材料的，鉴定、评估机构应当通过司法技术管理部门通知审判、执行部门依照有关规定补充提供。补充的鉴定、评估材料须经质证。补充材料的期限为15个工作日，补充材料时间不计入鉴定、评估期限。在规定期限内材料未能补充完全，无法完成鉴定、评估的，由司法技术管理部门撤回委托。一审法院于2019年8月30日向壮依美公司送达《限期补充材料和缴费通知书》，通知壮依美公司按科桂公司关于补充鉴定材料和交费《回函》的要求，在收到上述通知书后10个工作日内交纳评估费、补交鉴定材料，逾期将视为放弃鉴定。截止2019年9月25日，距壮依美公司收到通知书已达17个工作日，壮依美公司仍未向一审法院补充提交鉴定材料，一审法院于2019年9月26日撤回委托终止评估，在此前的鉴定程序中已充分保障了壮依美公司的诉讼权利。本案中，因壮依美公司在履行合同的过程中存在根本性违约导致合同解除，壮依美公司要求金汇展公司返还全部租金并赔偿其经济损失，没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，壮依美公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决部分处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条、第一百七十四条规定，判决如下： 一、维持南宁铁路运输法院（2019）桂7102民初3号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项； 二、撤销南宁铁路运输法院（2019）桂7102民初3号民事判决第五项、第六项； 三、驳回南宁市金汇展市场管理有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费9976元（南宁市金汇展市场管理有限公司已预交），由南宁市金汇展市场管理有限公司负担2993元，南宁壮依美健康投资管理有限公司负担6983元；反诉案件受理费89664元（南宁壮依美健康投资管理有限公司已预交），由南宁壮依美健康投资管理有限公司负担。二审案件受理费188259元（南宁壮依美健康投资管理有限公司已预交），由南宁壮依美健康投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  梁耀美 审 判 员  袁宇飞 二〇二〇年七月十五日 法官助理  岑 潇 书 记 员  符贵芳