江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7374号原告：蒋海云，女，1977年4月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张春红，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，江苏狮山律师事务所律师。被告：苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇项路村。负责人：潘耀斌，社长。委托诉讼代理人：瞿杰，江苏恒之律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴怯，江苏恒之律师事务所律师。第三人：崔培良，男，1973年10月23日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告蒋海云与被告苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社（以下简称被告项路村经济合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理。审理中，经原告申请，本院通知崔培良作为第三人参加诉讼。本院适用简易程序于2019年11月7日、2019年12月26日两次公开开庭对本案进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序并适用独任制审理，于2020年7月9日、2020年7月30日公开开庭对本案进行了审理。原告蒋海云的委托诉讼代理人张春红、王伟，被告项路村经济合作社的委托诉讼代理人吴怯（参加前三次庭审）、瞿杰，第三人崔培良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋海云向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告违法出租赔偿款800万元及从起诉之日起至实际清偿之日止的利息损失(以800万元为基数，按照银行同期贷款基准利率计算)；2、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉请的赔款款金额为7357343.67元，利息计算方式为自2015年4月1日到2019年8月19日期间按照同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率标准计算。事实与理由：2011年，被告苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社将其有权出租的相城区望亭镇项路村巨庄7组集体土地2.67亩出租给案外人崔培良建造厂房，2011年10月厂房开始建造。2015年4月厂房完工。案外人崔培良为建造厂房花费各项费用共计700余万元。2016年4月22日，苏州市国土局向案外人崔培良和被告苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社作出编号为苏土相罚(2016)3号、4号行政处罚决定书，决定处罚内容为退还非法占用的土地及没收土地上的建筑物。2016年4月28日，被告向案外人出具了《情况说明》，情况说明载明：“项路村经济合作社未经国土资源管理部门批准，擅自将相城区望亭镇项路村巨庄7组集体土地2.67亩出租给崔培良建造厂房”，并在承诺书中确认“崔培良在该宗土地上建造的生产厂房产权归崔培良所有”。2016年7月21日，苏州市财政局作出相财预(2016)16号通知，没收涉案厂房。被告违法将相城区望亭镇项路村巨庄7组集体土地2.67亩出租给崔培良建造厂房，导致崔培良建造的厂房被苏州市财政局没收，造成了崔培良截至目前为止的经济损失约800余万元。事发后，案外人崔培良和被告一直就厂房赔偿问题进行协商，双方未达成一致的赔偿协议。2019年7月11日，原告蒋海云与案外人崔培良达成债权转让协议，崔培良将800万元债权转让给原告，并于7月23日通知被告直接向原告履行赔偿义务，7月24日，被告收到了债权转让通知，但截至起诉之日，被告仍旧未向原告履行赔偿款，也没有和原告进行沟通协商，在这期间，原告打电话给被告要求和被告协商处理，但被告负责人表示“要通过诉讼解决问题”。原告为维护自身合法权益，现诉至法院。被告项路村经济合作社辩称，第一，本案所涉的赔偿款的请求权已经超过诉讼时效期间。第二，原告主体不适格，本案所涉的赔偿款不具有可转让性。第三，原告诉请主张的损失对应的赔偿款不应由被告承担。第四，原告主张的损失没有依据。被告在原告违建厂房的期间，并未与之建立相应的土地租赁关系。未经国土部门批准出租的话，那么即使双方之间存在租赁关系，这种租赁关系也是无效的，因此不存在违约责任的承担问题。第三人崔培良述称，我是向被告承租案涉2.67亩土地的，向被告缴纳了土地租金。2014年时我在承租的土地上建造了厂房，被告对此是认可的。2015年厂房建造好了，2016年时接到处罚的通知，当时被告称按照以往做法，处罚是走个流程，可以变成合规。所以，我跟被告到望亭土管所做了相应的笔录，并承担了处罚。2016年4月28日被告出具了一份情况说明给我，其中载明案涉厂房的权利人是我，经济处罚由我承担。建房的时候，原告是实际出资人，我跟原告是朋友关系。出了这个事情，我就跟原告达成债权转让协议。我对原告的诉请没有异议。经审理查明，2016年4月，项路村经济合作社（作为出租方）与崔培良（作为承租方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：“甲方将位于苏州市相城区亩土地的使用权出租给乙方使用。乙方对本组承租土地使用权属于农村集体的权属性质已清楚地了解，且愿意承租。二、租赁期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。三、租金支付方式：采取按年支付，先付后用的方式。首期租金自本合同签订之日起7天内付清，下一年度租金由乙方于每年12月31日前交纳给甲方。四、租金的标准，以参照上年度全镇平均亩均税收为基准，按照承租人亩均纳税实行阶梯式租金方式。……亩均税收在1万元/亩以下的，土地年租金不低于1.5万元/亩。五、乙方于2015年度上交国家国、地税两税总额0万元，亩均0万元，2016年度上交土地租金46500元，应按时足额缴纳。六、乙方承租本宗土地必须进行合法经营以及办理上级所规定的相关手续，否则甲方有权终止合同，收回土地使用权。”双方另约定了其他内容，并分别在落款处盖章、签字，甲方落款处另加盖“华巧根”章。项路村经济合作社于2015年8月31日向苏州路进精密模具有限公司开具农村籍图经济组织结算凭证，确认收取2015年土地租金46500元。2016年3月2日，华巧根（时任望亭镇项路村村委副书记，分管村工业）在相城区望亭国土资源中心所制作的询问笔录中陈述：540图斑地块，位于，是苏州路进精密模具有限公司建造的生产厂房，是由崔培良个人建造。用地面积约4亩，占地建筑面积约1500平方米。基础工程是从2011年开始，并在2015年底完工。目前还没有投入使用，由崔培良个人出资建造，准备用于企业生产需要。（问：崔培良是怎么得到这块土地的？谁同意使用的？）村经济合作社考虑到该宗地原脏、乱、差现象特别严重，为减少外来车辆乱倒垃圾现象，将原有河道和空地出租。且对村级经济有所增长，又对环境全面改善。所以村经济合作社同意让他使用。（租赁）协议到现在还没有签字，没有约定租赁期限。2015年度已收取15000元/亩的土地租赁费。（问：是否为占地人建厂房办理了用地审批手续？是否经过规划行政主管部门批准？是否由县级以上发改委立项批文？）都没有。（问：是否知道未经批准，出租集体土地用于非农业建设是违法的？）村里默认。同日，崔培良在其询问笔录中陈述：基础工程是2011年10月建造的，主体工程是2014年12月6日开始，2015年4月完工。是我投资的，具体投资额约550万元。（土地）向村里租的，村里同意的，没有签订租赁协议。只交了2015年土地租赁费约5万，具体以票据为准。（是否知道，在未依法办理用地手续的情况下，建造厂房是违法的？）村里说可以建的，那我就建了。2016年4月22日，苏州市国土资源局对崔培良作出苏土相罚[2016]3号《行政处罚决定书》，载明“你未经国土资源管理部门批准，于2011年10月起擅自占用集体土地2.67亩建生产厂房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，决定处罚如下：1、退还非法占用的土地；2、没收非法占用土地上的建筑物占地面积1782.6平方米；3、处以非法占用土地每平方米10元人民币的罚款，共计罚款1782.6*10元人民币=17862元人民币。同日，该局对项路村经济合作社作出苏土相罚[2016]4号《行政处罚决定书》，载明：“你单位未经国土资源管理部门批准，擅自将集体土地2.67亩出租给崔培良建厂房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，决定处罚如下：没收非法所得76050元人民币，并处非法所得金额百分之十的罚款7605元。2016年5月6日，苏州市国土资源局相城分局作出苏土相移[2016]3号《非法财务移交书》，将崔培良未经批准占用农村集体土地建造的厂房移交给苏州市相城区财政局。2016年7月21日，苏州市相城区财政局作出相财预[2016]16号《关于划拨依法没收违法用地上建筑物的通知》，将苏州市国土资源局相城分局依法没收的违法用地上建筑物划拨给相城区望亭镇政府，并要求望亭镇政府及时将划入的没收建筑物登记入账，落实专门机构和人员认真做好管理工作。2019年7月11日，崔培良与蒋海云签订《债权转让协议》，约定：。上述协议签订后，崔培良向项路村经济合作社寄送《债权转让通知》，该通知于2019年7月24日送达签收。审理中，经原告申请，本院委托苏州市姑苏工程造价事务所对案涉厂房的进行造价鉴定。该所于2020年5月25日作出苏造价鉴（2020）第05-11鉴定报告，工程造价鉴定结论为鉴定标的工程造价7357343.67元，其中包含管理费及利润649614.29元。此外，该份鉴定报告中显示土方部分的措施项目费48883.58元、规费18447.27元、税金44967.99元，合计112298.84元；土建部分措施项目费282413.83元、规费196032.96元、税金197850.75元，合计676297.54元。为此，蒋海云预交鉴定费105000元。审理中，项路村经济合作社对鉴定意见提出多项异议，并申请鉴定人员出庭接受质询。苏州市姑苏工程造价事务所鉴定员张勇出庭并针对项路村经济合作社的异议提供了书面回复意见，针对项路村经济合作社提出的大型土方石单项造价金额及回填土方数量的计算，垂直运输天数的核定、室外地坪道路做法的核价等一一作出答复。鉴定人员另携带了其制作鉴定报告所使用的笔记本电脑向各方当事人现场说明并演示计算过程。庭审中，对于项路村经济合作社提出的厂房窗户面积异议，鉴定人员张勇确认其所出具的报告中对于厂房窗户及门的面积核算分别存在一定误差，整体有多算情况，经各方当事人协商一致，对于该部分误差导致的工程造价差额同意扣减2万元。项路村经济合作社另预付鉴定人员出庭费1200元。以上事实，有当事人举证的身份证复印件、组织机构代码证、《土地使用权租赁合同》、结算凭证、询问笔录、行政处罚决定书、《关于划拨依法没收违法用地上建筑物的通知》、债权转让协议、债权转让通知、寄送凭证及快递查询页、工程造价咨询报告书、鉴定费发票以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。蒋海云、崔培良认为，其对于鉴定意见书没有异议，鉴定人员的答复专业，希望法院对相关结论意见予以采纳。此外，认为确定本案厂房造价时不应当扣减规费、措施费、管理费、税金及利润项目。项路村经济合作社认为，鉴定机构出具的造价咨询报告书的结论不应直接认定和采用。该报告书的鉴定过程脱离实际情况而这一情况也是因为原告未能举证证明其造价方案、建造方案及建造成本基础资料，原告方应当承担举证不利的后果。对于金额，首先该评估价格中的税金242818.74元。管理费及利润649614.29元。措施项目费331297.41元。规费214480.23元等不应计入案涉标的金额，崔培良的损失金额应限于材料费和人工费。奇怪的是报告中单列了材料费，但并没有单列出人工费。理由如下：第一，原告未能举证崔培良因该建设工程出具或收取过发票发生税费损失，也未能举证证明其在建设过程中采取了文明施工等措施，从而有措施费的损失。因为该厂房为违章建筑，不应认定其管理费及利润损失。第二，该评估价格体系按照理论上合法合规生产性厂房的标准制作，加上鉴定机构又过分依赖原告方事后提供的未经双方及法院认可三性的后补图纸，所以明显高于真实的造价成本。鉴定过程中鉴定人员实地勘测不到位，过于依赖原告后补的来源并不可靠的图纸，且评估项目也与工程实际情况脱离，所以评估价格明显畸高。虽然鉴定机构委派造价员出庭作出部分解释，但仍然无法解释其中争议较大的土方石和垂直运输项目的造价结果，也未能提供明确依据。报告中土方石量明显超出常理，鉴定机构不能既按照大型土方时的四方棱柱体体积法，又按单个基础的尺寸将因为河道关系本来就是空的大型土方场地划分为一个个小而密集的网格计算挖方量，这样必然因为过分重叠而成倍增加本就不存在的土方量，也不可能以同样的五米深度去对路基进行挖填。另外正常施工过程中必然会注意合理土方调配以减少土方量，不至于大量挖方后还另行大量外购土填方。所以我方认为该报告中的大型土方石造价评估明显过高，应当扣除明显极高且无依据的566130.29元。第三，因崔培良2015年4月建好厂房后至2016年4月被行政罚没之间，该厂房实际由崔培良本人控制，期间的折旧损失也应该从最终合法认定的造价中扣除。第四，崔培良未能提供厂房验收通过的证据材料，而通过现场观察，厂房的建设质量存在多方面问题，如地基塌陷、环氧地坪、清冽、墙皮脱落等，也能够说明其实际造价成本一定会低于按照理想状况评估出来的价格。综上，我方认为该报告书的结论数据不宜直接认定和采用，且其中存在诸多不合理之处，应当至少扣除我方上述列举的费用，即至少扣除2024340.96元。审理中，崔培良曾述称，被告村里曾经针对案涉厂房进行过评估，评估报告的价值是六、七百万元，双方曾在此基础上进行过协商，但协商不成，最后村里说只能诉讼解决。项路村经济合作社认为，那份报告书所载明的金额是500多万元，且该份报告是村里登记入资产的评估报告。本院认为，根据双方的诉、辩意见，可将本案争议的焦点确定为：一、涉案《土地租赁合同》的效力，以及双方的责任分担问题；二、崔培良向项路村经济合作社主张的厂房建造损失的核定以及该赔偿款能否作为债权转与蒋海云，并由蒋海云据此向项路村经济合作社主张。关于焦点一。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据本案多份证据可知，涉案厂房下的项路村巨庄7组的土地为农民集体所有，其性质属于集体所有的农用地，未经有权部门批准不得用于非农建设。本案中，未经国土资源管理部门批准，项路村经济合作社擅自出租案涉土地给崔培良建造厂房，崔培良擅自占用案涉土地建造厂房，均已受到国土资源部门的行政处罚。因此，崔培良与项路村经济合作社之间的土地租赁关系应为无效，双方于2016年4月签订的《土地使用权租赁合同》归于无效。关于双方对合同无效的责任归责。项路村经济合作社作为出租人，明知涉案土地为农用地仍向崔培良进行出租。虽然在双方2016年4月签订的合同中约定了“乙方承租本宗土地必须进行合法经营以及办理上级所规定的相关手续”，但该份合同签订时间发生在行政处罚过后，且通过华巧根在国土部门所作笔录中“村经济合作社考虑到该宗地原脏、乱、差现象特别严重，为减少外来车辆乱倒垃圾现象，将原有河道和空地出租。且对村级经济有所增长，又对环境全面改善。所以村经济合作社同意让他使用”的陈述可知，此前项路村经济合作社对于崔培良在该土地上建造厂房的行为是明知且默许的。现双方之间的土地租赁关系归于无效，崔培良建造的厂房因此被罚没，项路村经济合作社对此存在过错，应当对合同无效承担主要责任。同时，崔培良也应当知晓该土地性质为农业用地，还承租用于厂房建设，自身亦存在一定过错，应当对合同无效承担次要责任。综合本案实际情况，综合认定项路村经济合作社承担70%责任，崔培良承担30%责任。项路村经济合作社辩称其仅收取过2015年租金，此前与崔培良不存在租赁合同，亦没有允许其建造厂房，无需承担赔偿责任。对此，本院认为，虽然现有证据的确仅反映项路村经济合作社收取2015年租金并于2016年4月才与崔培良签订合同，然而案涉土地原系河道及空地，崔培良于2011年起将相关地基处理好，其后于2014年底开始建造厂房直至2015年4月完工。若非项路村经济合作社同意或默许，崔培良如何在这样长的期间内连续使用该宗土地，从挖填河道、处理地基，到最终将面积超4000平方米的厂房建成。项路村经济合作社虽然没有收取该段期间的土地租金，但现有证据亦无法证明其曾经阻止崔培良建造厂房，故其对于该厂房被罚没以及双方之间土地租赁合同无效具有过错，对其上述辩解意见不予采信。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于崔培良其对涉案厂房建造的损失。经本院委托鉴定机构进行鉴定，案涉厂房的造价为7357343.67元，考虑到崔培良称其是找自己手下的工程队进行施工，且并未实际产生、支付过管理费、规费、措施费、税费，因此该造价中所包含的利润、管理费、规费、措施费、税费均应扣除。此外，还应扣除各方一致确认的窗户面积差导致的20000元价差。经核算，扣除上述金额后，案涉房产的造价为5899133元，故认定崔培良的厂房建造损失为5899133元。对于项路村经济合作社对于鉴定意见书提出的多项异议，本院认为，本案鉴定程序合法，鉴定意见的作出依据充分，鉴定人员已分别以书面及当庭说明的方式较为详细地进行了答疑，项路村经济合作社对于其要求扣减的工程价款2024340.96元没有提供充足证据，本院碍难采信。因此，对于厂房建造损失5899133元，崔培良应自行承担30%即1769739.9元，项路村经济合作社承担70%即4129393.1元。因此，崔培良可向项路村经济合作社主张的赔偿额为4129393.1元。对于项路村经济合作社提出崔培良可主张的损失赔偿权利的诉讼时效已经届满的辩解意见，本院认为，根据双方在本案中的陈述，可以证明望亭镇政府在2016年7月将财政部门划拨的没收厂房登记入账时的确对于案涉厂房组织过一次评估，崔培良为建造厂房投入大额资金，其主张双方在评估金额的基础上进行过协商的解释有一定合理性，本院予以采信。崔培良与蒋海云在完成债权转让后崔培良于2019年7月24日通知了项路村经济合作社，该通知中明确要求项路村经济合作社向债权受让人蒋海云履行赔偿义务，可认为系提出权利主张，诉讼时效依法中断。因此，根据《中华人民共和国民法总则》以及最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》中的规定，本案诉讼时效没有届满，故对项路村经济合作社关于时效的抗辩意见不予采信。至于蒋海云是否有权受让崔培良对项路村经济合作社的赔偿款的债权，并据此向项路村经济合作社主张该权利。本院认为，该赔偿款的对应的债权并不属于依据合同性质、当事人约定或法律规定的不可转让的债权，蒋海云与崔培良已经签订债权转让协议，对此达成一致，且崔培良已及时通知项路村经济合作社，故蒋海云有权受让该项赔偿款的债权。因此，蒋海云亦有权向项路村经济合作社主张该项债权。根据前述认定，该赔偿款债权金额为4129393.1元，故项路村经济合作社应支付蒋海云价款4129393.1元。关于利息，本院认为，由于案涉中蒋海云主张的价款本质来源于案涉厂房的建造费用，而考虑到该厂房系违规建筑的性质，对利息的请求不再支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告蒋海云价款4129393.1元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告蒋海云的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为67800元、鉴定费105000元，合计172800元，由原告负担51840元，由被告苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社负担120960元；被告苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社预交的鉴定人员出庭费1200元由其自行负担（原告已自愿垫付案件受理费，不再退还，被告负担之款应于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  候佳芸二〇二〇年七月三十一日书记员  陆锦枫