西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13020号原告：张茹，女，汉族，1982年3月7日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：孙柏，陕西东源律师事务所律师。被告：西安增源房地产开发有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：李岁林，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：樊东峰，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：石陇，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告张茹诉被告西安增源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张茹的委托诉讼代理人孙柏及被告西安增源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人樊东峰、石陇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张茹诉称，2016年3月20日，原、被告双方在自愿平等的基础之上签订房屋买卖《确认单》一份，约定被告将位于西安市长安区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋出售给原告，每平方米5380元，房屋建筑面积为140.47平方米，总价款为755729元，定金为10000元，付款方式为银行按揭付款。《确认单》签订前，原告已按照双方约定将10000元购房定金和8000元电商服务费交付给被告。《确认单》签订后，原告又按被告要求先后于2016年7月13日支付购房款110000元，于2016年8月5日支付购房款80000元，于2017年4月16日支付购房款35729元，共计支付购房款243729元。后原告得知同小区的其他业主陆续在办理银行贷款事宜，遂与被告了解情况，但被告知原告所购房屋已转售他人，理由是原告未在约定的时间内交付首付款。原告及其爱人孟国龙在与被告理论无果的情况下，无奈向政府部门反映情况，被告却以市场行情上涨为由不断加价，从最初的每平方米5000多元涨至2019年1月底的每平方米7500元，原告无法接受被告无故违约且数次出尔反尔的行为，但没想到被告于2019年3月12日将原告支付款项中的235729元通过网络转账方式退回给原告。次日，原告将该款打回被告，但被告又于一个多月后的4月17日再次将款项退回原告，原告又再次转回被告账户。直至今日，双方纠纷仍未得到解决。原告认为双方签订的《确认单》合法有效，原告已按约向被告支付购房款及电商服务费243729元，被告却以原告未按约支付首付款为由声称房屋已卖与他人，后又不断加价的行为违反了基本的诚实信用原则。现原告为维护自身的合法权益诉至法院，请求判令：1、原、被告之间签订的房屋买卖《确认单》合法有效，被告继续履行合同（签订正式的商品房买卖合同及协助办理银行按揭手续）并将增源航都绿洲小区15号楼1单元0102号房屋交付给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。被告西安增源房地产开发有限公司辩称，首先，双方在《确认单》中约定2016年3月23日前支付首期款/全款,原告未按约支付,已构成违约。2016年8月24日，原告与被告通过电话确认，如原告未在2016年8月26日前支付首付款，则双方于8月29日办理退房手续，但后经被告多次催促，原告仍未按约支付首付款，原告的行为已构成违约，由此导致的不利后果应当由原告自行承担。其次，2017年9月、11月，被告继续通知原告办理退款手续，但原告均未办理。2019年2月2日，被告通过EMS特快专递向原告寄出《通知函》通知合同解除，但原告拒收，此后原告也未在法定期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，因此合同已解除。被告同时主动将所收购房款退还给原告，履行了合同解除后的退款义务。第三，《确认单》系预约合同，预约合同的标的为签订本约的行为，如果法院强行判令继续履行预约合同有违意思自治这一基本原则，且《确认单》并无任何一款条款对“交付房屋”进行约定，原告要求被告交付房屋，并无合同依据。第四，退一步讲，即使原告交清首期款的时间不受《确认单》上规定的时间的约束，原告也应在合理时间内办理贷款手续并与被告联系签订合同，但其在时隔三年且西安房价连续涨价41个月的情况下，仍要求被告按照《确认单》上的优惠价格出售房屋，已经失去基本基础，被告有权拒绝，原告的行为与常理相悖，对出卖方亦属显失公平，违反了《合同法》第一百一十条的规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年2月22日,原告向西安创典全程地产顾问股份有限公司交纳电商服务费8000元。2016年3月20日，原、被告签订《确认单》一份，约定被告将西安市XX号楼XX单元XX号房屋出售给原告，房屋建筑面积为140.47平方米，每平方米认购价为5380元，房屋总价为755729元，定金为10000元，付款方式为按揭付款，付款时间为2016年3月23日前支付首期款/全款(含定金)。《确认单》第一部分重要提示第4点内容为“以下房屋信息（含价格）仅供参考，本公司保留对价格进行调整的权利，如有变化，恕不另行通知”。《确认单》对于房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜及装饰、设备标准承诺等均未约定。在《确认单》右上角有手写内容“2016年8月24日11点21分打电话26号之前不交首付款，29号则办理退房手续”。同日,原告向被告支付定金10000元。2016年6月27日，被告向原告出具《客户缴费通知单》，通知原告应交纳首付款235729元，已交纳10000元，还应交纳225729元。2016年7月13日，原告向被告转账支付110000元。2016年8月5日，原告向被告转账支付80000元。2017年4月16日，原告向被告转账支付35729元。关于后三笔转账，被告均未向原告出具收款收据。2019年2月2日，被告通过EMS向原告户籍所在地发送解除合同的《通知函》，但原告拒收。2019年3月12日，被告将原告支付的235729元购房款退还原告账户，后因原告将该款项转回被告，被告又两次退还给原告。审理中，被告辩称原告未按《确认单》约定在2016年3月23日前支付首付款已构成违约，原告称《确认单》虽约定了首付款的付款时间，但未约定首付款的数额，经本院询问后，原告表示双方当时约定的首付比例为30%。原告另表示因《客户缴费通知单》上无付款时间的限制，故其当时未立即支付全部首付款。被告主张其在2016年及2017年均通过电话、短信平台等通知原告解约并办理退房手续，但原告置之不理。原告只认可曾接到被告电话通知尽快交款，但否认《确认单》右上角手写部分的催款内容。经询，原告表示其之所以接受被告屡次涨价的行为并与之协商，是因为《确认单》上写明了被告有调整房屋价格的权利，但由于2019年的年初其无法接受被告提出的每平米8000元的价格及还需另外支付30000元的办事费，故其随后将本案诉至本院，在本院向其释明诉讼风险后，其仍坚持要求被告继续履行合同。上述事实，有《确认单》、《客户缴费通知单》、收款收据、银行转账凭条、银行回执单、《通知函》、快递单等证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《确认单》对于房屋的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜及装饰、设备标准承诺等均未约定，故不具备商品房买卖合同的主要内容，其性质为预约合同。《确认单》不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方均享有相应的权利并负有相应的义务。本案主要争议焦点为原告要求继续履行合同的主张应否支持。预约合同以订立本约合同为目标，属于双方将进行谈判的一种预约，即双方之间仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，至于能否达成协议，由后续双方具体协商而定。本案中，双方签署的《确认单》显示被告在签订正式的商品房买卖合同之前有权保留对房屋价格进行调整的权利，但按照原告所述，其对于被告的提价无法接受，而双方在长达4年的时间内对商品房价格、房屋交付日期、办理产权登记有关事宜等均无具体协议，至今未达成商品房买卖合同，在此情况下，原告要求强制履行预约合同不仅有违合同意思自治原则，且在法律上和事实上也不适合强制执行，因此，原告要求被告继续履行本案《确认单》并交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决如下:一、原告张茹与被告西安增源房地产开发有限公司于2016年3月20日就西安市XX号楼XX单元XX号房屋签订的《确认单》合法有效。二、驳回原告张茹的其余诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    梁  梦  艺 人民陪审员    王  淑  平人民陪审员    田  惠  霞 二〇二〇 年 七 月 三十日 书  记  员    史  丽  娜打印：相丽华       校对：贺倩    2020年  月   日送达