广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异1090号 案外人叶树年，男，1952年7月20日出生，住所地广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人李文督，广东金地律师事务所律师。 申请执行人曾启文，男，1971年3月11日出生，住所地广东省惠州市惠阳区。 委托诉讼代理人骆少文，广东铸铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人温文凤，广东铸铭律师事务所律师。 被执行人冯常辉，男，1958年11月3日出生，住所地广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人陈宁，广东兆泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人王海东，广东兆泽律师事务所律师。 被执行人黄楼，女，1961年12月1日出生，住所地广东省深圳市南山区。 被执行人冯文劲，男，1983年11月20日出生，住所地广东省深圳市南山区。 被执行人冯文重，男，1986年3月13日出生，住所地广东省深圳市南山区。 被执行人冯文攀，男，1988年9月27日出生，住所地广东省深圳市南山区。 被执行人深圳市隆辉实业有限公司，住所地深圳市南山区南山村西苑路****，统一社会信用代码91440300758630460D。 法定代表人冯常辉。 委托诉讼代理人陈宁，广东兆泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人王海东，广东兆泽律师事务所律师。 关于曾启文申请执行冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、深圳市隆辉实业有限公司（以下简称“隆辉公司”）一案，本院在执行过程中查封位于广东省深圳市南山区XX房产（现住址为深圳市南山区XX，以下简称“涉案房产”）。案外人叶树年不服上述执行措施，向本院提出异议，请求中止对上述统建楼第五层、第六层、第七层房产及第一层东南角停车位的执行。本院依法受理，并另行组成合议庭进行审查，于2020年1月15日举行公开听证调查，案外人叶树年及其委托诉讼代理人李文督、申请执行人曾启文委托诉讼代理人骆少文、温文凤、被执行人冯常辉、隆辉公司委托诉讼代理人王海东到庭参加听证，被执行人黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人叶树年异议称，一、涉案房产由案外人与冯常辉、曹建冰于1996年共同出资，以阳江市建筑安装工程公司深圳分公司（以下简称“阳江建安深圳分公司”）的名义与深圳市南山荔源实业股份有限公司（以下简称“荔源公司”）签订《合作兴建南山村西苑街A-A型住宅楼合同书》（以下简称“合作兴建合同”），兴建住宅楼一栋，房屋建成后，根据之前的协定，案外人分得第五层及第一层东南角停车位一个，曹建冰分得第三层，冯常辉分得第四层，并约定剩余楼层由各方另行协商分配。后曹建冰因其个人原因，将其所分得份额转让给冯常辉，取回合资款及其他成本投入，退出合伙。案外人在分得第五层及第一层东南角停车位后从1997年开始一直对该物业实际占有使用至今。异议人经向荔源公司查询才得知，被执行人冯常辉在没有告知异议人的情况下，于2006年擅自向荔源公司申请将该统建楼的物业变更登记到隆辉公司名下，并于2010年擅自将该统建楼办理农村城市化历史遗留建筑普查申报并登记在了其个人名下。二、如前所述，涉案房产系由案外人及冯常辉等基于个人合伙关系，共同出资兴建，虽然各方系共同以阳江建安深圳分公司的名义签订的合作兴建合同，但从实际出资方、出资时间及物业占有使用情况，均可认定案外人与冯常辉所形成的合伙仅是借用阳江建安深圳分公司的名义、资质等用于兴建该房屋，而案外人与冯常辉、曹建冰才是实际的出资兴建方，而且在房屋建成后，相关物业最终也实际在该合伙关系中进行了分配，阳江建安深圳分公司不享有任何的物业权益。从相关物业的实际占有使用情况及一直以来的物业实际收益人来看，该统建楼的第五层物业及第一层东南角停车位一直由案外人占有、使用、收益，案外人从1997年便在此居住至今，期间未曾有任何人提出过异议，此等情况与各方在合伙兴建该统建楼时关于物业分配的约定亦属一致，而对于各方尚未分配的第六层、第七层物业，案外人亦应根据合伙份额享有相应的物业所有权。因此，可以认定案外人系XX房产第五层物业及第一层东南角停车位的所有权人。三、不能以内部登记或行政调查情况认定该统建楼的所有权归属。荔源公司将该统建楼登记在隆辉公司名下，是冯常辉在没有知会案外人的情况下擅自处置的行为，荔源公司亦没有进一步向房屋的实际占有人进行核实。而且，该登记完全系股份公司出于其内部管理需要，没有经过相关行政部门的认定与公示，不具有公信力，不能据此认定物业的所有权归属。而冯常辉所申报的历史遗留登记仅是行政机关对历史遗留建筑调查手段，该历史遗留登记由冯常辉私自申报，未将此事告知案外人，更将该统建楼擅自以其个人名义申报，该行为已经实际损害了案外人的权益。而行政机关在调查过程中仅依据其申报进行形式审查，未进行普遍而深入的调查，未向房屋的占有使用人或其他利害关系人核实，不能确切反映涉案房产的真实权属情况，亦不能凭该登记情况作为认定涉案房产所有权的依据。综上所述，案外人作为该统建楼第五层物业、第一层东南角停车位和剩余未分配物业的实际所有权人，享有足以排除强制执行的权益，请求法院中止对上述统建楼第五层、第六层、第七层房产及第一层东南角停车位的执行。 案外人叶树年向本院提交如下证据材料：深圳市民防工程建设费专业票据、案外人户口簿、证人冯文劲的证明、房屋现状照片、水费缴费记录等材料，以证明其异议主张。 申请执行人曾启文答辩称，一、根据不动产登记资料，涉案房产属于被执行人隆辉公司所有。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，对案外人叶树年的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可等相关证据判断…。且根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋所有权的确认应当以不动产登记信息为准。在涉案房产的不动产登记簿上自此没有记载过案外人的任何信息，案外人主张涉案房产是其与被执行人冯常辉合资建设的房屋，依法应提供有效证据予以证明。然而案外人既无法提供其所称的与冯常辉合作建房的协议、合作建房出资凭证，亦没有提供权利外观登记人荔源公司出具的任何认可其对涉案房产拥有产权的文书凭证，依法应承担举证不能的后果。二、被执行人冯常辉以隆辉公司的名义取得涉案房产的全部权益后，就取得该房产的所有权利凭证原件。除深规土规许字[1996]尺035号《建设用地规划许可证》、深规土建许字[1996]尺086号《建设用地规划许可证》、深建施许字[1996]尺150号《建设工程施工许可证》存楼于城建档案馆外，南监建验证（97）114号《建设工程竣工验收证明书》、1996年8月20日《合作兴建南山村西苑街A-A型住宅楼合同书》、1996年8月20日《补充协议》，以及2006年3月28日针对《合作兴建南山村西苑街A-A型住宅楼合同书》、《补充协议》的声明和承诺的原件均在冯常辉向申请执行人借款时作为抵押，由申请执行人保管至今。案外人叶树年并没有持有任何有关涉案房产的权利登记资料原件，该从未经过涉案房产外观权利登记人荔源公司的签字盖章认可，对涉案房产既无外观权利，亦无持有合法有效的权利凭证证明其所有权。综上，案外人叶树年不是涉案房产的权利人，不能本案对涉案房产的强制执行，请求法院依法驳回案外人的异议请求。 本院查明，关于曾启文与冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、隆辉公司民间借贷纠纷一案，惠州仲裁委员会作出（2018）惠仲案字第351号仲裁裁决书，裁决：冯常辉应向曾启文偿还借款本金人民币4000万元及相应利息；冯常辉向曾启文补偿律师代理费人民币819000元；黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、隆辉公司对上述债务承担连带保证责任；冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、隆辉公司共同向曾启文偿还案件仲裁费463721.75元。 上述裁决书已发生法律效力，由于被执行人未履行生效法律文书所确定之义务，申请执行人曾启文向本院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为（2019）粤03执1711号。在执行过程中，本院作出（2019）粤03执1711号执行裁定书，依法查封涉案房产。2019年11月4日，本院作出（2019）粤03执1711号公告，并张贴于涉案房产现场。该公告主要内容为：“本院拟处置被执行人深圳市隆辉实业有限公司所有的登记在深圳市南山荔源实业股份有限公司名下的涉案房产，如对上述房产享有优先购买权（如租赁权）或者其他合法权益的，请自本公告发出之日起十日内书面向本院提出并附有关证据材料。逾期不提出的，本院将视为放弃有关权益，并不影响处分上述房产。” 另查，1996年8月20日，荔源公司与阳江市建筑安装工程公司深圳分公司（以下简称“阳江建安深圳分公司”）签订《合作兴建南山村西苑街A-A型住宅楼合同书》，约定由荔源公司提供住宅用地，阳江建安深圳分公司提供建设资金，合作兴建住宅一栋，，地块面积为96275平方米，建筑面积为2010.6平方米。建成物业面积40%归荔源公司，60%归阳江建安深圳分公司。当日，双方又签订《补充协议》，约定荔源公司在上述合同中所分得的40%房产，按2400元每平方米的价格转让给阳江建安深圳分公司，总价款为人民币1930176元。2006年3月28日，阳江建安深圳分公司、隆辉公司、荔源公司共同出具一份声明，内容为阳江建安深圳分公司将前述两份合同中的权利义务全部转让给隆辉公司。涉案房产的建设工程施工许可证，规划许可证、建设用地规划许可证显示建设单位、用地单位均为荔源公司。 2010年1月21日，冯常辉就涉案房产向深圳市南山区南山街道办事处办理了农村城市化历史遗留建筑普查申报。 又查，叶树年与冯常辉、曹建冰于1996年共同出资，以阳江建安深圳分公司的名义与荔源公司签订《合作兴建南山村西苑街A-A型住宅楼合同书》，兴建涉案房产。根据协定，叶树年分得第五层及第一层东南角停车位一个，曹建冰分得第三层，冯常辉分得第四层，并约定剩余楼层由各方另行协商分配。后曹建冰因其个人原因，将其所分得份额转让给冯常辉。叶树年在分得第五层及第一层东南角停车位后从1997年起实际占有使用至今。 本院认为，涉案房产为冯常辉、叶树年共同出资兴建，并分别占有、使用其中部分楼层，应为冯常辉、叶树年共同财产。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”。因涉案房产并未进行分割登记，本院可以查封、扣押、冻结，但应待共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼后，才可进行处置。析产诉讼期间，本院执行查封涉案房产，但不宜处置。因此，案外人叶树年请求中止对涉案房产的处置，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条之规定，裁定如下： 中止对位于广东省深圳市南山区XX房产的执行。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇二〇年七月七日 书记员 许 多