广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终860号 上诉人（原审原告）：何威，男，1978年10月24日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：卢文德，广西佰纳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何仕良，男，1964年6月4日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：聂春序，广西宏民律师事务所律师。 上诉人何威因与被上诉人何仕良房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 何威上诉请求:撤销一审判决，并维持该判决第一项，改判该判决第二项为驳回反诉原告何仕良的反诉请求。上诉理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定“上诉人未经被上诉人同意转租给陈学如、谢逸文、岑周力”错误。上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，花费20多万元对租赁的房屋和场地进行改造后，于2016年10月1日在口头征得被上诉人同意后转租给陈学如、谢逸文、岑周力，至始至终被上诉人何仕良是知情的，至本次诉讼之前被上诉人从未提出异议。2、一审认定“涉案《租赁合同》的目的无法实现”错误。上诉人与陈学如、谢逸文、岑周力之间的《租赁协议》尚未解除，上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》也尚未解除，因此陈学如如果与何仕良建立房屋租赁关系，那么其租赁关系不合法,不受法律保护。一审判决以被上诉人的民事违法行为来认定本案《租赁合同》目的无法实现，来支持被上诉人何仕良与陈学如之间恶意串通，损害上诉人的利益，明显违背了公平、公正、合法的司法原则。其次，一审判决认定“何威从2019年1月1日起也未再向何仕良缴纳租金，何威称因何仕良拒绝接收租金导致无法缴纳，但未提供证据予以证实，本院不予采信”，并以此认为合同目的无法实现是错误的。双方都认可被上诉人何仕良从未向上诉人催缴过租金的事实，且一审判决也认定被上诉人“多次向何威发出解除涉案合同的通知”这些事实已经足以证实被上诉人拒收租金的事实,而不是上诉人不愿意交租金。现一审判决后，上诉人已经通过邮政汇款的方式于2020年5月26日转账了10000元租金给被上诉人，足以付清2019年1月1日以来至今的全部租金。二、一审适用法律错误。1、本案可以部分参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但是一审判决认为全部不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定是错误的。上诉人认为，因八步区人民法院已经于2020年5月8日作出(2020)桂1102民初548号民事判决书，该判决书已经认定上诉人与案外人陈学如、谢逸文、岑周力签订的《租赁协议书》合法有效,因此，案外人陈学如、谢逸文、岑周力是涉案房屋的合法的次承租人，本案仍可适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定,驳回被上诉人要求解除《租赁合同》的反诉请求，并应当在诉讼中追加次承租人陈学如、谢逸文、岑周力为本案的诉讼第三人。2、一审适用以“《租赁合同》的目的无法实现为由，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条是错误的。理由前面已述。3、一审适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定是错误的。因为上诉人将涉案房屋转租给案外人陈学如、谢逸文、岑周力是经过被上诉人同意的，被上诉人未提出异议，且经（2020)桂1102民初548号民事判决书认定上诉人转租给案外人陈学如等人所签订的《租赁协议书》合法有效。4、本案应当适用《中华人民共和国合同法》第六十条“严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，既然人民法院已经认定上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》合法有效，就应当全面履行自己的义务，不得随意违约解约。三、一审判决自相矛盾，理由如下：1、既然一审判决书判决第一项“确认被告何仕良于2019年11月19日向原告何威发出的《律师函》，要求解除原告何威与被告何仕良于2013年4月9日签订的《租赁合同》的通知无效”，即证实被上诉人主张解除合同是无效的，就应当继续履行《租赁合同》，因此，一审判决书判决第一项与第二项“确认反诉原告何仕良与反诉被告何威于2013年4月9日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除”自相矛盾。此外，第二项判决与被上诉人在一审中的反诉请求不符，被上诉人在一审中的反诉请求并非确认之诉，因此，上诉人认为一审判决第二项内容判非所请。2、上诉人与次承租人陈学如、谢逸文、岑周力于2016年10月1日签订的合法有效的《租赁协议书》至今尚未解除的情况下，判决解除上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》，故本案与（2020)桂1102民初548号民事判决第二项自相矛盾。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，遗漏了应当参加诉讼的第三人陈学如、谢逸文、岑周力，导致本案判决部分错误。 何仕良辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、一审认定上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同于2019年1月1日起双方均未继续履行合同的事实正确。依照《合同法》第九十四条第四项“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，至本案一审起诉时双方已经一年多没有再履行租赁合同的相关义务，合同丧失了继续履行的基础，一审支持被上诉人解除合同的主张是合法有据的。二审中上诉人提交缴纳租金的相关凭证是在一审判决后，补交租金的行为不能对抗双方之间解除合同条件已经成就的事实。二、一审认定上诉人存在未经被上诉人许可对案涉房屋非法转租的事实是正确的，本案的所涉房屋不属于城镇房屋，不能适用《城镇房屋租赁合同解释》第16条正确，本案应当适用《合同法》第二百二十四条的规定，上诉人在转租时没有取得被上诉人同意，被上诉人主张上诉人因非法转租行为解除合同有事实和法律依据。三、一审未查明案涉租赁合同是否属于不定期租赁合同的事实，该事实并不影响一审判决的正确性。请求二审法院驳回上诉人上诉请求。 何威向一审法院起诉请求：1.请求判令被告何仕良于2019年11月19日作出的解除合同的通知无效；2.原告何威与被告何仕良于2013年4月9日签订的《租赁合同》继续履行；3.本案诉讼费用由被告承担。 何仕良向一审法院提出反诉请求：1.请求法院依法解除反诉原、被告之间的《租赁合同》；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月9日，何仕良（甲方）与何威（乙方）签订一份《租赁合同》，约定何仕良将位于八步区旁边的一幢一层混泥土房屋出租给何威，每月租金500元，每个季度交一次房租，租期至国家征收强拆为止等。2016年10月1日，何威与案外人陈学如、谢逸文、岑周力签订一份《租赁协议书》，约定何威将上述承租来的房屋及土地（包括何威从他人处承租的土地，共320平米左右）转租给三人用，租赁期限为五年，即从2016年10月1日至2021年9月30日止，租赁期间第一年租金30000元，今后每年在租金的基数上增加百分之二十（第二年36000元第三年43200元，第四年51840元，第五年62208元），一年一付，每年的10月1日前支付下一年的租金等。签订合同后，案外人在上述房屋及场地上经营城市音乐餐厅。2018年10月5日，何仕良与案外人陈学如另行签订了一份《租赁协议》，约定何仕良将涉案房屋及场地出租给陈学如，约定租期6年（2018年10月5日至2024年10月4日），第一年租金24000元，今后三年内每年递增15%租金等。此后，案外人陈学如直接将涉案房屋及场地的租金支付给何仕良。 2018年10月2日，何仕良向何威发出《场地回收通知》，以何威拖欠租金且与其联系未果为由要求终止何仕良与何威的涉案《租赁合同》，回收房屋场地，限三日内将场地归还。何威认为何仕良上述解除合同的行为无效，于2019年1月8日诉至该院，该院于2019年6月16日依法作出广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初116号民事判决书，驳回原告何威的诉讼请求。何威不服该判决上诉至贺州市中级人民法院，于2019年11月8日依法作出广西壮族自治区贺州市中级人民法院（2019）桂11民终798号民事判决书，判决：撤销（2019）桂1102民初116号民事判决；确认何仕良于2018年10月2日作出的《场地回收通知》无效。2019年11月19日，何仕良委托广西宏民律师事务所的律师以邮政快递的方式向何威发出《律师函》，以何威未经其同意将租赁房屋转租他人且两人签订的《租赁合同》为不定期租赁合同为由解除合同。原告何威认为上述解除合同的通知无效，原、被告签订的《租赁合同》应继续履行。为此，诉至该院。诉讼过程中，被告提出反诉，要求解除上述《租赁合同》。 另查明，何威从2019年1月1日起未再向何仕良交纳涉案房屋的租金，何仕良自2018年10月2日后亦未向何威催缴过租金。 一审法院认为：一、原告（反诉被告）何威与被告（反诉原告）何仕良于2013年4月9日签订的《租赁合同》应于本案判决生效之日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，原、被告于2013年4月9日签订的涉案《租赁合同》经贺州市中级人民法院（2019）桂11民终798号民事判决书确认为有效合同，双方均应按照合同约定和法律规定全面履行自己的义务。但何威于2016年10月1日将涉案房屋转租给案外人陈学如、谢逸文、岑周力，未经何仕良同意，何仕良有权解除两人签订的《租赁合同》；何威称何仕良于2017年10月2日的时候已经知晓其转租的事实并未提出异议，且应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第16条的规定，该院认为，因涉案房屋经贺州市中级人民法院（2019）桂11民终798号生效民事判决确认不属于城镇房屋，本案不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》的规定，何威也未能提供证据证实何仕良知晓并同意其转租，对何威的主张，该院不予采纳。此外，何仕良于2018年10月5日已将涉案房屋出租给案外人陈学如使用，由陈学如向其交付租金，自2018年10月2日后未再向何威催缴租金，并多次向何威发出解除涉案合同的通知，其已以其行为明确表示不再履行与何威的《租赁合同》。何威从2019年1月1日起也未再向何仕良缴纳租金，何威称因何仕良拒绝接收租金导致无法缴纳，但未提供证据予以证实，该院不予采信。综上，何威未经何仕良同意转租涉案房屋，且从本案实际情况来看，涉案《租赁合同》的目的已经无法实现，应予以解除。但何仕良于2019年11月19日向何威发出的《律师函》，要求解除涉案《租赁合同》的该通知无效，涉案《租赁合同》的解除时间应以本案判决生效之日为准。 二、关于涉案《租赁合同》解除后房屋装修及添附物的损失赔偿问题。如何威认为涉案合同解除后，因涉案房屋装修及增设添附物造成其损失确实需要赔偿的，可以另案主张，本案在此不作一并处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认被告何仕良于2019年11月19日向原告何威发出的《律师函》，要求解除原告何威与被告何仕良于2013年4月9日签订的《租赁合同》的通知无效；二、确认反诉原告何仕良与反诉被告何威于2013年4月9日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除；三、驳回原告何威其他的诉讼请求。本诉案件受理费100元（原告何威已预交），由原告何威负担。反诉案件受理费100元（反诉原告何仕良已预交），由反诉被告何威负担。 上诉人何威对一审查明“另查明，何威从2019年1月1日起未再向何仕良交纳涉案房屋的租金”事实有异议，认为沈大海已经代交4300元（八个半月）的租金，不是上诉人不交租金，是何仕良拒收，对一审认定的其他事实无异议。 被上诉人何仕良对一审查明的事实无异议。 上诉人何威为了证明其上诉主张，二审期间提交证据：证据一（2020）桂1102民初548号民事判决书，证实上诉人与陈学如、谢逸文、岑周力签订的《租赁协议》合法有效；证据二邮政储蓄银行汇款收据，证实上诉人通过邮政汇款单方式于2020年5月26日转账了10000元租金给被上诉人，足以付清2019年1月1日以来至今的全部租金；证据三沈大海交纳租金统计表中第⑤复印件一份【来源于（2018）桂1102民初1555号案件何威起诉沈大海，沈大海提供的证据】，证实沈大海已代上诉人支付给何仕良租金4300元，且该证据法院已采信。 本院组织当事人对证据进行质证，分析和认定如下：上诉人提供的证据一是生效民事判决，该判决证明上诉人与陈学如、谢逸文、岑周力签订的《租赁协议》是有效合同，但该合同效力并不对本案租赁合同是否解除具有约束力；上诉人提供的证据二是银行汇款凭证，证明上诉人于二审诉讼期间向被上诉人汇出款项一万元，但被上诉人签收该笔款项。上诉人提供的证据三是上诉人与沈大海发生民事纠纷案件中主张代上诉人支付了4300元租金，上诉人认可该支付，但上诉人未能提供支付凭证予以证明，因此，在被上诉人对此明确表示否认的情况下，上诉人与沈大海之间的自认行为对本案没有证明力。综上分析，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。上诉人何威与被上诉人何仕良签订房屋《租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方之间形成了租赁合同的民事法律关系，双方均应按合同约定履行各自义务。本案双方当事人争议的焦点是：被上诉人请求解除《租赁合同》是否具有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从查明的事实看，上诉人于2016年10月1日将涉案房屋转租给案外人陈学如、谢逸文、岑周力，上诉人主张该转租行为已口头征得被上诉人同意，但未能提供证据证明，本院不予采纳。一审判决认定上诉人未经被上诉人同意转租，支持被上诉人请求解除合同的诉讼请求具有事实和法律依据。 综上所述，上诉人何威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人何威负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 苑 山 审判员 陈小坤 审判员 黄义奎 二〇二〇年七月三日                            本件与原本核对无异                法官助理蒙晓华 书记员钟秋燕