四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初2660号 原告：陈静，女，1978年8月15日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被告：遂宁市盛世银丰商业有限公司，住所地遂宁市船山区遂州中路**银丰国际商业中心****。 法定代表人：周鹏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：康迪，四川斗城律师事务所律师。 原告陈静与被告遂宁市盛世银丰商业有限公司（以下简称盛世银丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告陈静及被告的委托诉讼代理人康迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年度上半年房租30486元及违约金（违约金计算方式：以30486元为基数，按日息万分之二的标准，自2020年1月1日起计算租金至付清之日止）；2、判令被告支付拖欠原告2016年度至2019年度租金59820元及违约金（违约金计算方式：以59820元为基数，按日息万分之二的标准，自2020年1月1日起计算租金至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求中的租金59820元为49002.4元。事实与理由：2011年12月4日，原、被告签订了一份《房屋经营委托合同》，约定原告将房屋委托被告经营共七年，自2009年1月1日起至2015年12月31日止；2015年1月1日至2015年12月31日期间，该房屋年租金为60972元；被告按每半年向原告交付一次租金，在每半年的前十个工作日内给付；被告拖欠房租的，应按拖欠租金的每日万分之二向原告支付滞纳金。《房屋经营委托合同》已于2015年12月31日到期，原、被告并未签订新合同，被告继续使用原告的房屋，但被告并未按《房屋经营委托合同》履行给付房屋租金的义务，只在每年支付了《房屋经营委托合同》约定的房屋租金一部分，即49008元。经计算，2016年度至2019年度被告共拖欠原告房屋租金59820元。按该合同约定，在2019年12月31日前，被告应向原告支付2020年度上半年房租30486元，原告多次要求被告支付房屋租金未果。 被告答辩称，对原告诉状中称《房屋经营委托合同》于2015年12月31日到期且双方未签订新合同这一事实予以认可，但原告所有的房屋并非可独立使用的房屋，原告享有的并非是独立产权，而是对整个银丰国际商业中心的按份共有权；原、被告双方在《房屋经营委托合同》到期后，被告多次邀约原告续签合同，但原告均不予理会，致使双方至今未签订新的《房屋经营委托合同》；被告已与90%以上的业主签订了新的《委托代管经营协议》，约定的年租金为房屋购买价格的8%，因此被告依照利益原则按年租金为房屋购买价格的8%向原告支付至2019年12月31日，故针对原告的第二项诉讼请求，被告已完全支付租金，不存在违约情形；被告已按新《委托代管经营协议》向原告支付了2020年第一季度的代管经营收入，2020年第二季度的代管经营收入被告将于近期向各业主汇款；因2020年1月底，国内爆发大规模疫情，四川省人民政府于2020年1月24日启动一级响应，限制居民出行，被告于2020年1月27日关闭银丰国际商业中心，直至2020年2月29日，仍有行业未复工，被告响应各级政府号召向各商户全免二月份租金，三、四月租金减半，故被告向各业主请求减免2月份代管经营收入，针对原告第一项诉讼请求，原告已支付完全部租金，不存在违约情形；原告此次诉讼系重复诉讼，依据“一事不再理”原则，应当裁定驳回起诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：原告陈静所有位于遂宁市船山区××路××号××层××室商铺，购买价格为612530元，产权证附记载明：四至无墙。2011年12月4日，原、被告签订《房屋经营委托合同》，约定原告将其所有的ＡＤ××室委托被告对外统一招商、招租，并委托被告收取租金后定期交付给原告；该房屋经营委托期为7年，自2009年1月1日起至2015年12月31日止，其中2015年1月1日至2015年12月31日该房屋委托租金为60972元。 银丰国际商业中心建筑面积35000平方米，业主841户，该商业中心从建成至今均由被告盛世银丰公司在统一经营。租赁期限届满后，被告盛世银丰公司与756户业主签订了《委托代管经营协议》，签约率为89.9%，该协议约定，2016年1月1日至2019年12月31日共计4年，每年按购买房屋总价8%支付代管经营收入，2020年1月1日至2022年12月31日共计3年，每年按购买房屋总价8.5%支付代管经营收入，2023年1月1日至2025年12月31日共计3年，每年按购买房屋总价9%支付代管经营收入，均于每季度前10个工作日向业主支付该季度的代管经营收入，若被告超过30日仍未将租金转账到业主账户的，被告应按日向业主支付逾期应付租金万分之三的滞纳金。原、被告之间在原《房屋经营委托合同》到期后未签订新的《房屋经营委托合同》。对于2016年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租金，被告按房屋总价款的8%向原告进行了支付。2020年4月21日，被告向原告支付2020年第一季度房屋租金共计8423元。 另查明，2016年5月23日，原告曾向本院起诉，其中一项诉讼请求为若被告盛世银丰公司不同意腾退房屋，要继续租赁房屋，要求被告盛世银丰公司从2016年1月1日按购买房屋价格的20%支付年租金，并逐年递增8%，本院作出（2016）川0903民初1978号民事判决书，认为原告虽对AD××室商铺享有物权，但因该物权的非独立性、不可分割性决定了原告在使用（或利用）该物权时必然受制于大多数业主的意志，当多数业主选择由被告盛世银丰公司继续租赁物业并同意按购房款的8%收取前四年租金，符合多数利益原则，故对原告主张按照购房款的20%支付年租金并逐年递增8%的诉讼请求，本院不予支持。原告对该判决不服，向遂宁市中级人民法院提起上诉，遂宁市中级人民法院维持原判。 再查明，2020年1月，国内爆发新冠疫情，银丰国际商业中心于2020年1月27日关闭，自2020年2月29日起该银丰国际商业中心内的商业陆续进行复工，影院于2020年7月25日复工。被告盛世银丰公司对银丰国际商业中心内的商业给与了半个月到三个月的租金减免政策。 本院认为，原、被告签订的《房屋经营委托合同》及被告与其他700余户业主签订了《委托代管经营协议》的实质即为租赁合同，约定的代管经营收入即为租金。原告曾向本院起诉主张被告按照购房款的20%支付年租金并逐年递增8%的诉讼请求，本院驳回了原告该项诉讼请求，遂宁市中级人民法院亦维持该判决，此后被告按照8%的标准向原告支付了2016年至2019年的租金，现原告认为被告还应当另行给付差额租金49002.4元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：……(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理;已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，原告该部分的诉讼请求应系重复诉讼，故驳回原告该项诉讼请求的起诉。对于原告主张的该差额租金49002.4元的违约金，因多数业主选择由被告盛世银丰公司继续租赁物业并同意按购房款的8%收取2016年至2019年期间的租金，符合多数利益原则，被告已实际给付了该期间的租金，故驳回原告对差额租金的违约金的诉讼请求。 对于案涉商铺2020年度上半年的租金及违约金，按照多数利益原则，被告应当按照与多数业主签订的《委托代管经营协议》中约定的2020年1月1日至2022年12月31日期间每年按购房价格8.5%支付租金的标准及时间向原告给付租金，若未按约给付，则应当承担继续给付及赔偿损失的违约责任，故被告应当于每季度的前10个工作日向原告支付租金13016.26元，至迟不超过30日，但被告仅于2020年4月21日才向原告支付2020年第一季度部分租金8423元，至今尚未支付第二季度租金，品迭已支付款项，故被告下欠原告2020年第一、二季度租金共计17609.52元。被告抗辩由于2020年1月国内爆发新冠疫情，请求减免一个月租金及违约金，结合本案的实际情况并考虑到新冠疫情的影响，本院酌情减免被告应支付的一个月租金4338.75元及被告未按合同约定时间向原告支付租金的违约金，故被告还应当向原告支付2020年第一、二季度的租金共计13270.77元。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告遂宁市盛世银丰商业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈静支付2020年度上半年租金13270.77元； 二、驳回原告陈静的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1030元，由原告陈静负担964元，由被告遂宁市盛世银丰商业有限公司负担66元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  陈嘉龄 二〇二〇年七月三十一日 书记员  徐梦蕊