安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0302民初1059号 原告:朱冬梅,女,1972年1月1日出生,汉族,住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：杜东峰，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩军，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 被告：蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放路**，统一社会信用代码913403000608019695。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。 委托代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。 原告朱冬梅与被告蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜东峰、韩军以及被告的委托诉讼代理人迟小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期提交办理房地产权属证书相关资料的违约金39129.42元(以484275元为基数,按日0.02%计算,自2016年12月22日起计算至2018年1月30日止);2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2013年10月6日,原、被告之间签订了《商品房买卖合同》一份(编号201310060029)。合同约定,原告以按揭方式购买被告开发的荣盛·香榭兰庭小区4幢2单元6层02063室房屋。被告应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任,致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,被告按已付房价款的日0.02%向原告支付违约金。合同签订后,原告付清全部购房款484275元。2015年12月26日,案涉房屋完成交付,原告另按规定交纳了公共维修基金、契税、办理房地产权证费等相关费用。但被告直至2018年1月30日才将办理房屋产权证所需的完整资料提交给产权登记机关蚌埠市不动产登记中心,延迟404天之久,严重违约。 被告辩称：1、双方之间签订有正式的《商品房买卖合同》，应该以该合同确定权利义务。合同约定被告负有在期限内将办证所需材料提交产权登记部门申请备案的义务，在完成该义务即被告提交材料后，对后续证书不能取得不应当承担违约责任。具体本案，被告至迟于2017年6月5日就已经将办理小证所需资料提交备案，因此即便是按照小证备案日期计算，最迟应以该日期为被告违约责任计算的截止日期。2、原告诉请已经超过法定诉讼时效，自案涉房屋交房后360日起至原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效，应当依法驳回其诉请，即便是按照分段计算的方式确定诉讼时效，也应当对其立案之日起三年前的时间予以扣除。 原告围绕其诉请向本院提交以下证据： 证据一、《商品房买卖合同》。证明：1、2013年10月6日,原、被告之间签订了《商品房买卖合同》一份(编号201310060029)，约定原告以按揭方式购买被告开发的荣盛·香榭兰庭小区4幢2单元6层02063室房屋；2、合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任,致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,被告按已付房价款的日0.02%向原告支付违约金，被告应按约提交备案所需材料，否则应承担违约责任。 证据二、蚌埠市地方税务局销售不动产统一发票、税收完税证明、被告出具的公共维修基金和契税等费用的收据以及廊坊荣盛物业服务有限公司公司蚌埠分公司出具的关于物业费等费用的收据。证明：1、原告于2015年12月17日已向被告支付全部购房款484275元，且已经缴纳契税、公维基金等；2、原告已按约履行自己的义务。 证据三、领取资料、钥匙证明。证明2015年12月26日双方完成案涉房屋的交付，此后的360日就是被告应向产权登记机关交付应由其负责交付资料的时间。 证据四、不动产登记收件单。证明2018年1月31日被告向蚌埠市不动产登记中心最终提交办理权属登记应由其提交的完整材料，此时被告才有效完整地完成合同约定的提交资料的义务，此前若有提交材料的情形，也只是部分提交，没有完全履行。 证据五、蚌埠市不动产登记查档结果。证明2018年7月25日原告才取得案涉房屋的不动产产权证，从2018年1月31日到7月25日将近半年时间，产权部门办理办证业务不应有这么长时间，应该是被告提交的资料不完备导致，按照1月31日为违约金计算截止时间，已经是对被告应担责任的宽宥。 证据六、中国农业银行蚌埠分行住房公积金（委托贷款）借款合同。证明原告通过向银行贷款的方式履行了交付购房款的义务，被告已经出具发票。 被告的质证：对证据一、三的真实性无异议；对证据二的真实性无异议，自2015年12月26日被告交房后第361天起才应当计算可能的逾期办证违约金；对证据四、五的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，在房屋产权证办理过程中，存在多个流程，其中可能涉及到原告或被告协助配合的情形，而被告负有的义务仅是提交材料至登记机关，在被告提交材料后即完成义务，后续即便存在继续配合办证的情形，也只是为了保证各方利益而完成，不能以此认定被告仍然承担相关义务；对证据六认可其真实性，但与本案无关。 被告围绕抗辩向本院提交以下证据： 蚌埠市房屋所有权申请登记受理单。证明最迟在该受理单载明的日期2017年6月5日，被告已经完成了将办证资料提交产权部门的义务，在该日之后，被告无需承担违约责任。 原告的质证：认可该证据的真实性，但认为达不到被告的证明目的。2017年6月5日被告确实提供了部分材料，但只是一小部分，在收件单载明的提交资料里很多都是6月5日没有提交的，比如完税证明等，这些都是办证必须的手续，应当以被告完整提交其应提交的所有材料即2018年1月31日为违约金计算的截止时间。 经审查：原、被告对对方所举证据的真实性均无异议，故本院对以上证据的真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2013年10月6日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201310060029），该合同约定原告以按揭方式购买被告开发的荣盛·香榭兰庭小区第4幢2单元6层02063室房屋。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书，（2）买受人采用按揭贷款方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证，出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交，买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2015年12月17日，原告作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为484275元。原告与被告就涉案房屋实际交付的时间为2015年12月26日。2017年6月5日，被告代理原告申请办理案涉房屋的不动产所有权登记申请。 本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同第十五条系双方关于房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，被告负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；接受原告委托，代原告办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案判断被告是否违约，取决于被告是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋实际交付的时间是2015年12月26日，2016年12月20日之前被告就应该将办证的相关资料交至产权登记中心，而根据蚌埠市不动产登记中心出具的房屋所有权申请登记受理单载明，被告于2017年6月5日将涉案房屋办理产权登记需要由被告提供的材料交至产权登记机关，超过双方约定的被告向产权登记机关提交相关登记资料的日期，故被告构成违约，其应承担相应的违约责任。被告违约时间为2016年12月20日至2017年6月5日。 二、本案原告诉请是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。案涉《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。故本院认为，依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故其主张逾期办证违约金尚未超过诉讼时效，本院支持原告的违约金计算时间为自2017年5月9日至2017年6月5日，违约金数额为484275元×0.02%/天×27天≈2615.09元。 关于原告主张的逾期办证时间应该计算至不动产登记收件单上的时间，本院认为，合同约定的被告应履行的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。蚌埠市不动产登记中心出具的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单证实被告已按合同约定向产权登记机关提交办证资料，办证机关也已受理并登记备案。被告已按合同约定履行其义务，原告主张自被告向产权登记部门提交办证材料后继续计算违约金不符合合同约定，故对原告该主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告朱冬梅违约金2615.09元。 二、驳回原告朱冬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费778元，减半收取389元，由原告朱冬梅负担364元，被告蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 闫 峰 二〇二〇年七月二十九日 书记员 孙远方 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。