广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29058号原告：广东省信托房产开发公司，住所地广东省广州市荔湾区花蕾路**第****之二。法定代表人：李仕源，总经理。委托诉讼代理人：关惠玲、何坤涛，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：董锦潮，男，汉族，1968年6月27日出生，住广东省汕头市潮**，委托诉讼代理人：张小龙，广东启源律师事务所律师。被告：陈景伟，男，汉族，1962年2月11日出生，住广东省汕头市潮**，原告广东省信托房产开发公司（以下简称省信托公司）与被告董锦潮、陈景伟物权保护纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告省信托公司的委托诉讼代理人关惠玲、被告董锦潮及其委托诉讼代理人张小龙、被告陈景伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告省信托公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告董锦潮、陈景伟立即停止侵权、恢复原状，腾空并返还原告位于白云区××街××号的首层房屋；2、判令被告董锦潮、陈景伟支付自2016年8月起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费（房屋面积为486.39平方米，参考人民法院委托的有相应资质的第三方机构对房屋租金的评估价）。事实和理由：原告系白云区××街××号首层（以下简称涉案房屋）的所有权人。被告董锦潮购得14号房屋旁的白兰三街12、16、18号首层房屋后，利用位置便利非法占有原告的涉案房屋，进行出租经营。原告多次要求被告返还涉案房屋。原告认为，原告是涉案房屋的所有权人。被告董锦潮利用便利占有并出租涉案房屋的行为毫无合法依据，侵害了原告对涉案房屋享有的合法物权，致使原告无法对涉案房屋进行占有、使用、收益、处分，无法对涉案房屋获取收益。被告陈景伟为涉案房屋的实际使用人和非法占有人，应当就支付房屋使用费承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告董锦潮辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告未取得涉案房屋的房地产权属证书，不能认定涉案房屋属于原告所有。涉案房屋为垫层公建配套设施，原告无权主张返还。即使被告需要返还，也应当由小区业主委员会主张。2、评估报告中假定涉案房屋为具有商业使用性质的住宅，前提错误。根据查册表记载，涉案房屋的使用性质为住宅，并没有商业用途。我只是将涉案房屋中的一小部分短暂出租给被告陈景伟使用，在原告起诉后也终止了租赁合同关系。涉案房屋的其他部分实际上一直处于空置状态的，至今既未对外出租，也无人租赁。故评估报告结论不合理，被告也不同意支付房屋占有使用费。被告陈景伟辩称，其之前从被告董锦潮处承租房屋，每月都向被告董锦潮交纳租金，不同意向原告返还房屋及承担房屋占有使用费。其已于2019年9月30日与被告董锦潮终止了租赁合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《广州市房地产权属证明书》、广州市不动产登记查册表、测绘图、拍卖会说明、民事裁定书、《建设工程报建审核书》、租金收据、《租赁协议》、微信聊天记录、照片、报警回执、视频、民事判决书、《房地产估价报告》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年11月，广州市房地产登记所核发《广州市房地产权属证明书》（No：0028722）。上述证明书记载：下列房地产权属，经审查已确认，并以稳字52558号登记在案，请凭此证明书到交易所办理鉴证手续。所有权人：广东省信托房产开发公司；所有权来源：1993年建；占有份额：全部；房屋座落：白云区××街××、××、××、××、××、××号；建筑基地面积：2031.89平方米；使用土地面积：2037.92平方米；总建筑面积10760.01平方米；备注：预售证：穗房预字××号，已征收国有土地使用权出让金，使用年限从1994年5月12日起；说明：此证明书用于办理继承公证、征用拆迁交换产权、交易之用。根据广州市不动产登记查册表的记载，位于白云区××街××、××、××、××、××、××号的房屋使用性质为住宅。位于白云区××街××号首层（涉案房屋）的房屋面积为486.3858平方米。2004年，因省信托公司欠广东省第二建筑工程公司债务无力偿还，故广州市中级人民法院在执行中委托广东省东华拍卖行对省信托公司名下位于白兰花园的物业进行公开拍卖。董锦潮参加上述拍卖活动，竞得广州市白云区大金钟路白兰花园40栋、41栋、43栋首层仓库物业。之后，董锦潮除占有、使用竞得物业外，还占有、使用与之相邻的涉案房屋（位于白云区××街××号首层）至今。2011年12月15日，董锦潮与陈景伟签订《租赁协议》，约定：董锦潮将坐落于广州市白云区金钟横路白兰三街的仓库出租给陈景伟使用；面积101平方米；租金每月每平方米45元，月租金4545元；租期一年，2011年1月1日起至2011年12月30日止。陈景伟承租的房屋属于涉案房屋的一部分。《租赁协议》期满后，董锦潮与陈景伟仍保持租赁合同关系，继续占用其承租的房屋。2017年12月22日，省信托公司工作人员前往涉案房屋派发通知，要求涉案房屋使用人限期搬离。2018年2月1日，省信托公司工作人员上门张贴通知，称将对涉案房屋停水停电、封锁闸门。2019年7月12日，省信托公司工作人员因使用人侵占涉案房屋向公安机关报警。诉讼中，董锦潮与陈景伟称已于2019年9月30日终止租赁合同关系，但省信托公司对此不予确认。诉讼中，经本院委托评估，评估机构作出评估意见为：涉案房屋为“具有商业使用性的住宅”。涉案房屋在2016年8月至2019年12月期间的评估租金为701369元。其中2016年租金单价为30.4元/平方米/月；2017年租金单价为31.2元/平方米/月；2018年租金单价为37元/平方米/月；2019年租金单价为39.3元/平方米/月。诉讼中，董锦潮提交广州市城市规划局《建设工程报建审核书》编号：（1993）穗城规北片建字第303号，拟证明涉案房屋为垫层设置公建配套项目。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”目前，根据不动产登记簿上的登记，省信托公司为涉案房屋的产权人。董锦潮虽然举证拟证明涉案房屋为公建配套项目，但该证据为房地产项目开发过程中的阶段性文件，与最终建成后的不动产登记信息不符，而董锦潮无证据证明该登记信息有错误，故本院对董锦潮的相关抗辩意见不予采信。对于省信托公司主张董锦潮、陈景伟停止侵权、恢复原状，腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，本院认为，首先，董锦潮无权占有涉案房屋，依法应当停止侵害并腾空返还房屋。其次，省信托公司无证据证明涉案房屋现状与原状有何不同，故其主张董锦潮、陈景伟对涉案房屋恢复原状依据不足，本院不予支持。最后，省信托公司无证据证明陈景伟目前仍然占用涉案房屋，故本院对其主张陈景伟停止侵害并返还房屋的诉讼请求不予支持。对于省信托公司主张董锦潮、陈景伟支付自2016年8月起至实际腾房之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，首先，董锦潮无权占有涉案房屋，且对外出租营利，造成省信托公司经济损失，应当支付房屋占有使用费。房屋占有使用费的标准为：2016年8月1日至2019年12月期间，按评估意见701369元计付；2020年1月1日至返还房屋之日期间参照2019年租金评估价格计付。其次，陈景伟作为直接使用部分涉案房屋的承租人，与董锦潮构成共同侵权，应当对其使用期间、面积的房屋占有使用费承担连带清偿责任。关于陈景伟主张其租赁合同于2019年9月30日终止的事实，有董锦潮予以确认。省信托公司虽然不确认合同终止的事实，但亦无证据证明陈景伟在上述时间后继续占有使用涉案房屋。因此，根据省信托公司诉讼请求及查明认定事实，本院认定陈景伟应当承担责任的期间为2016年8月1日至2019年9月30日期间，涉及的房屋占有使用费为133734.1元（30.4元/平方米/月×101平方米×5个月+31.2元/平方米/月×101平方米×12个月+37元/平方米/月×101平方米×12个月+39.3元/平方米/月×101平方米×9个月）。最后，对于董锦潮对于房屋占有使用费标准的抗辩意见，本院认为，评估机构将涉案房屋定性为“具有商业使用性的住宅”，并在此定性基础上作出评估意见，符合客观实际，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告董锦潮于本判决生效之日起五日内向原告广东省信托房产开发公司腾空返还位于广州市白云区金钟横路白兰三街14号首层的房屋（486.3858平方米）；二、被告董锦潮于本判决生效之日起五日内向原告广东省信托房产开发公司支付2016年8月1日至腾空返还房屋之日期间的房屋占有使用费（2016年8月1日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费为701369元；2020年1月1日起至腾空返还房屋之日期间按照39.3元/平方米/月×486.3858平方米×实际占用时间计付）；被告陈景伟对其中133734.1元的部分承担连带清偿责任；三、驳回原告广东省信托房产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9056元，由被告董锦潮负担并于本判决生效之日起五日内向原告广东省信托房产开发公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  钟丽洲人民陪审员  张 涛二〇二〇年七月二十二日书 记 员  邝婉欣