江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1181民初1344号 原告（反诉被告）：丹阳市弘阳置业有限公司，统一社会信用代码91321181MA1Q256801，住所地丹阳市云阳街道蒋甲村。 法定代表人：沈仑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘兴源，男，汉族，1993年6月3日生，住句容市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张璐，女，汉族，1993年11月29日生，住江苏省东海县，系该公司员工。 被告（反诉原告）：周美玲，女，汉族，1993年10月1日生，住丹阳市。 委托诉讼代理人：臧勇平，江苏泽友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱俊，江苏泽友律师事务所律师。 原告丹阳市弘阳置业有限公司与被告周美玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，被告周美玲提出反诉，本院受理后，依法合并审理，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丹阳市弘阳置业有限公司的委托诉讼代理人潘兴源、张璐，被告（反诉原告）周美玲的委托诉讼代理人朱俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）丹阳市弘阳置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令周美玲支付应付未付房款1210000元及自逾期付款之日起按逾期金额每日万分之二计算至实际付款日止的逾期违约金；2、判令周美玲承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年5月31日签订了《商品房买卖合同》及附件（以下简称合同），约定周美玲购买我公司所有的凤熹台小区18幢801号房，总价为1278640元，付款方式为贷款分期付款：周美玲须在2019年5月31日前支付68640元，在2019年6月30日前支付19万元，在2019年7月30日前支付102万元；周美玲逾期付款则自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止按日支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过90天的，我公司有权解除合同，周美玲应按累计应付款的15%支付违约金。周美玲在2019年5月31日支付68640元后，剩余房款一直未付。 原告（反诉被告）丹阳市弘阳置业有限公司反诉辩称，关于未交付合同原件给周美玲，我公司已经向周美玲进行说明，且周美玲已经对此进行签字确认并且是认可的。房屋买卖合同是周美玲签字的，是双方真实意思表示，是否有合同原件并不影响合同效力，双方均应当按照合同约定履行。关于房款支付时间、逾期责任，买卖合同签订之前的认购书、买卖合同、买卖合同重要事项告知书、向周美玲寄发的已到期应交款通知书等都已经一再确认并提醒周美玲，周美玲逾期拒不交款，已经构成严重违约。周美玲是违约方，无合同解除权，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期内提出诉讼，也不发生合同解除的效果。周美玲要求解除合同，无事实和法律依据。请求法庭驳回周美玲的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）周美玲提出的反诉诉讼请求、事实和理由及本诉辩称：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，返还68640元首付款，并自2019年6月1日起至实际返还之日按照年利率6%支付利息；2、本案反诉受理费由丹阳市弘阳置业有限公司承担。事实和理由：2019年5月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：2533469，房屋编号：21018301070180801，网签号：2101831905310009，我当天支付了首付款68640元，但经我多次催要，丹阳市弘阳置业有限公司仅于2019年10月13日提供了一份合同复印件给我，至今拒绝提供合同原件给我。我无奈于2019年10月13日向丹阳市弘阳置业有限公司邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，解除与丹阳市弘阳置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。丹阳市弘阳置业有限公司利用其在商品房买卖中的强势地位，虽经我多次讨要，仍然不按照《商品房销售管理办法》的规定和房屋买卖合同的约定提供双方所签房屋买卖合同原件，构成根本违约在先。请求法庭驳回丹阳市弘阳置业有限公司的诉讼请求。 原告（反诉被告）、被告（反诉原告）围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人提供的证据，经过庭审质证，本院依法予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2019年5月31日，在丹阳市弘阳置业有限公司开发的“凤熹台小区”销售中心销售人员的推介下，周美玲作为买受人签署了一份商品房买卖合同（合同编号2533469，网签号2101831905310009）及附件一房屋平面图、附件二公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议，丹阳市弘阳置业有限公司是该合同中的出卖人，该合同约定：周美玲购买丹阳市弘阳置业有限公司开发的“凤熹台小区”18幢08层0801号房屋，总房价款1278640元，付款方式为银行（泛指银行及公积金贷款机构）按揭分期付款，买受人必须在2019年5月31日前付该商品房总房价款的5.37%即68640元给出卖人并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2019年6月30日前付该商品房总房价款的14.86%即19万元给出卖人；买受人必须在2019年7月30日前付该商品房总房价款的79.77%即102万元给出卖人；买受人未按约定时间付款的，逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同：出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。该合同还约定了双方的其他权利义务内容，但丹阳市弘阳置业有限公司未在该合同上加盖合同章,丹阳市弘阳置业有限公司的销售人员并以该合同需经公司审核并加盖合同章为由将周美玲签署的全部合同文本予以收回。周美玲签署该合同后即预付了房款68640元。同日，应丹阳市弘阳置业有限公司销售人员的要求，周美玲还在该公司出具的“买卖合同重要事项告知书”上签名，该“买卖合同重要事项告知书”载明：“一、您购买的商品房总价款为1278640元，您在签订《商品房买卖合同》时已付房款68640元，余下房款合计121万元请您根据合同约定按时缴纳：二期楼款19万元须于2019年6月30日前付清；银行按揭102万元（银行按揭款）须于2019年7月30日前付清；我司将在《商品房买卖合同》房款全部交齐后，将加盖我司合同章的合同原件提供给您，故请您在签约之日起个工作日后亲临销售中心领取。……。”同日，周美玲还在丹阳市弘阳置业有限公司出具的“银行按揭及公积金付款方式补充协议”上签名。此后，周美玲未按《商品房买卖合同》和“买卖合同重要事项告知书”规定的期限支付后期房款，丹阳市弘阳置业有限公司也未将加盖有丹阳市弘阳置业有限公司合同章的《商品房买卖合同》文本交付给周美玲。 2019年8月9日，丹阳市弘阳置业有限公司向周美玲寄发了“已到期应缴款通知书”，要求周美玲支付房价款121万元及逾期违约金。周美玲收到该“已到期应缴款通知书”后未付款，周美玲并于2019年10月13日到丹阳市弘阳置业有限公司“凤熹台小区”销售中心要求丹阳市弘阳置业有限公司提供已加盖该公司合同章的《商品房买卖合同》文本原件，但丹阳市弘阳置业有限公司销售人员只交给周美玲一份对应合同的复印件，周美玲遂于当日向丹阳市弘阳置业有限公司寄发了“解除商品房买卖合同通知书”，以丹阳市弘阳置业有限公司拒绝提供合同原件为由通知解除与丹阳市弘阳置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，并要求退还其已经支付的房款。丹阳市弘阳置业有限公司于2019年10月14日收到该“解除商品房买卖合同通知书”，但丹阳市弘阳置业有限公司一直未对该通知书予以回复。丹阳市弘阳置业有限公司提起本案诉讼后，至今也未将加盖有该公司合同章的《商品房买卖合同》文本原件交付给周美玲。 本院认为，周美玲受到丹阳市弘阳置业有限公司预售其开发的丹阳市“凤熹台小区”商品房的要约邀请，在丹阳市弘阳置业有限公司提供的《商品房买卖合同》上签名，作出了愿意购买“凤熹台小区”18幢08层0801号房屋的意思表示，该行为属于要约行为，但丹阳市弘阳置业有限公司接受了周美玲的首付款68640元后，以公司需要审批合同为由，在周美玲未支付后期购房款的情形下，迟迟未在合理期限内作出同意出售该房屋的明确承诺，在周美玲于2019年10月13日催要合同原件后丹阳市弘阳置业有限公司也未明确作出承诺通知[即在《商品房买卖合同》（合同编号2533469，网签号2101831905310009）上加盖公司合同章并交付合同文本原件给周美玲]，以致周美玲于2019年10月13日向丹阳市弘阳置业有限公司发出书面的“解除商品房买卖合同通知书”，该“解除商品房买卖合同通知书”性质上属于撤销要约的通知，该撤销要约的通知在丹阳市弘阳置业有限公司作出承诺通知之前已经到达丹阳市弘阳置业有限公司，已经产生撤销周美玲原来作出的要约（即其在丹阳市弘阳置业有限公司提供的《商品房买卖合同》上签名的行为）的法律效力，因此，本院认定原、被告之间的商品房买卖合同未依法成立。至于丹阳市弘阳置业有限公司在开庭时提交的案涉合同文本，属于诉讼中的举证行为，不属于明示的案涉商品房买卖合同承诺行为，也不具有向周美玲交付案涉商品房买卖合同原件的效力；即使该行为可以被视为是承诺行为也应当属于新的要约，还需要周美玲重新作出承诺后才能产生合同成立的法律后果，故不应以此情形认定原、被告之间的案涉商品房买卖合同已经成立。此外，将有效成立的商品房买卖合同文本原件及时交付给商品房买受人是房地产开发商的基本义务。本案中，作为房地产开发商的丹阳市弘阳置业有限公司在日常销售商品房过程中，利用自己在签订商品房买卖合同过程中形成的优势地位，故意不及时将商品房销售合同文本原件交付给商品房买受人，这种不规范的商品房销售行为不利于消费者对自身合法权益的保护和房地产市场的健康发展，应当予以纠正。因此，丹阳市弘阳置业有限公司的本诉诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。周美玲反诉要求解除案涉商品房买卖合同，与事实不符，本院不予支持；但因丹阳市弘阳置业有限公司无合同依据长期占用周美玲预付的首付款，在丹阳市弘阳置业有限公司收到周美玲发出的“解除商品房买卖合同通知书”后其就应当返还周美玲预付的房价款，故本院对周美玲要求丹阳市弘阳置业有限公司返还首付款68640元并承担利息的反诉请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十八条、第二十八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）丹阳市弘阳置业有限公司的本诉诉讼请求。 二、原告（反诉被告）丹阳市弘阳置业有限公司应返还被告（反诉原告）周美玲首付款68640元，并承担该款自2019年10月14日起至实际给付之日的利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算），此款于本判决生效之日起十日内给付。 三、驳回被告（反诉原告）周美玲的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15690元，由原告（反诉被告）丹阳市弘阳置业有限公司负担。反诉案件受理费758元，由原告（反诉被告）丹阳市弘阳置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  邢永忠 审 判 员  姜 蔚 人民陪审员  孙红珠 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  唐 鑫