文书内容江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初202号原告（反诉被告）：吕炜，男，1981年4月3日生，汉族，住南通市崇川区。原告（反诉被告）：吕标，男，1949年3月3日生，汉族，住南通市崇川区。原告（反诉被告）：方绎如，女，1949年12月5日生，汉族，住南通市崇川区。三原告共同委托诉讼代理人：季超，江苏启星律师事务所律师。被告（反诉原告）：王琴琴，女，1987年11月21日生，汉族，住南通市崇川区。被告（反诉原告）：顾澄，男，1987年8月28日生，汉族，住南通市通州区。两被告共同委托诉讼代理人：张明华，江苏高仁律师事务所律师。原告（反诉被告）吕炜、吕标、方绎如与被告王琴琴、顾澄（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕炜、吕标、方绎如及其委托诉讼代理人季超、被告王琴琴、顾澄及其委托诉讼代理人张明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吕炜、吕标、方绎如向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付购房尾款42000元及逾期付款违约金10000元；2、判令两被告赔偿原告损失450元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告吕标、方绎如系夫妻关系，原告吕炜系原告吕标、方绎如之子；被告王琴琴、顾澄系夫妻关系。2019年9月22日，原、被告经南通市崇川区鼎福中介服务社（以下简称鼎福中介）介绍签订了《房地产买卖合同》，由被告向原告购买位于崇川区房屋(建筑面积75.16平方米)及车库(建筑面积约9平方米)，总成交价款为234.2万元。合同约定，合同签订时被告支付50000元购房定金，双方于2019年10月10日前办理产权过户手续，同时被告支付房款1250000元，2019年11月20日前被告需向原告支付第三笔房款1000000元，待银行放贷之日起5日内原、被告交接房屋，交房时，被告向原告支付购房尾款42000元，如有一方逾期，每逾期一天，按照总成交价的0.1%赔偿给对方，合同继续履行。合同签订后，被告共计支付了房款2300000元，原告也将案涉房屋产权变更登记至了被告名下。按合同约定，双方应在2019年11月18日前交接房屋，后双方约定于2019年11月17日交接房屋。交接过程中，原告已按合同约定将房屋及家具如数全部准备好，被告却称房屋内家具与其印象不符，拒不办理房屋交接手续也不支付42000元的尾款，双方因此还发生了纠纷，被告的违约行为给原告造成了一定损失。现原告为维护自身合法权益，特具状起诉。被告（反诉原告）王琴琴、顾澄共同辩称，原告并未按照房屋买卖合同约定的日期交房，还恶意更换了家具以次充数，已构成违约。在原告交付房屋前，被告没有交付房屋尾款42000元的义务。关于原告所主张的门锁的损失，亦没有事实和法律依据。综上，原告的主张不能成立，请求驳回其诉讼请求。原告（反诉被告）围绕其诉讼请求向本院提供证据如下：1.原、被告签订的房地产买卖合同1份；2.南通市公安局崇川分局出具的报警情况及换锁定额发票；3、原告与鼎福中介的微信聊天记录及原告与被告王琴琴的微信聊天记录截屏；4.原告于2019年12月6日拍摄的房屋内的照片；5.原告与被告在鼎福中介的谈话视频及语音文本、原告与鼎福中介的电话录音及语音文本、原告自己拍摄的被告将门锁更换后，在原告将门锁换回后被告用502胶水将门锁堵住，导致原告无法开门的视频。被告（反诉原告）对上述证据的真实性均未持异议，但不认可其与原告诉讼请求的关联性。本院对上述证据的真实性予以确认，与本案的关联性之后具体阐述。被告（反诉原告）围绕对辩称意见向本院提供证据如下：1.被告与鼎福中介的微信聊天记录；2.王琴琴名下的银行流水单1份；3.“与法同行”节目的录音及整理文本；4.派出所纠纷调解协议书、接警记录。原告（反诉被告）对上述证据真实性均未持异议，但不认可其与被告（反诉原告）辩称观点的关联性。本院对上述证据的真实性予以确认，与本案的关联性之后具体阐述。被告（反诉原告）王琴琴、顾澄向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告按每月1900元的标准赔偿自2019年11月18日起至2020年3月13日止的租金损失共计7347元；2、判令反诉被告返还餐桌椅一套、床一张、沙发一张或折合2000元进行赔偿；3、判令反诉被告支付1个月的寻找租客的租金损失1900元；4、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：原告（反诉被告）吕炜、吕标、方绎如对被告（反诉原告）王琴琴、顾澄的反诉辩称，案涉房产交接过程中，反诉原告以家具存在问题及租客提前退租为由拒不配合办理房屋交接手续，从而导致案涉房屋交接延迟，过错在于反诉原告，故相应的损失应由反诉原告自行承担。反诉被告严格按照合同约定向反诉原告交付了餐桌椅和床等家具，反诉原告所主张按其提供的图片返还餐桌椅、床、沙发等没有依据。案涉房产在出售时即存在租赁，但承租人的履约能力属于商业风险范畴，并非是反诉被告所能控制和左右；承租人提前解除租赁合同并非是反诉被告所导致；在房屋买卖合同中，反诉被告也没有保证承租人继续租赁的合同义务，故反诉原告要求反诉被告承担相应租金损失没有相应的事实和法律依据。综上，请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。被告（反诉原告）围绕其反诉请求除本诉中其提供的证据外还向本院提供证据如下：1.反诉原告和中介的微信聊天记录截屏；2.反诉原告和中介的微信聊天记录截屏。原告（反诉被告）对上述证据的真实性均未持异议，但不认可其与反诉诉请的关联性。本院对上述证据的真实性予以确认，与本案的关联性之后具体阐述。原告（反诉被告）围绕其反诉辩称意见，除本诉中提供的证据外还向本院提供证据如下：2019年11月27日反诉被告与案涉房屋承租人关于租赁问题的电台采访录音及整理文本。被告（反诉原告）对该证据真实性未持异议，但不认可其与原告（反诉被告）辩称观点的关联性。本院对该证据的真实性予以确认，与本案的关联性之后具体阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月22日，原告吕炜、吕标、方绎如与被告顾澄、王琴琴通过鼎福中介居间而订立《房地产买卖合同》一份。该合同约定：原告将南通市银花苑44幢304室（建筑面积75.16㎡）及车库（约9㎡），以2342000元的价格售卖于被告；售卖标的含附属设施如下：室内管道煤气初装费、有线电视（含初装费）、机顶盒、油烟机、空调2台、床1张、电视柜1张、洗衣机、冰箱、餐桌1张、晒衣架、室内外固定装修及设施；合同订立时支付定金50000元，2019年10月10日前办理过户手续同时支付房款1250000元，银行放贷之日（2019年11月20日前）给付房款1000000元；银行放贷之日起5日内原告方交房，被告方付清房屋尾款42000元；如有一方逾期，每逾期一天，按照总成交价的0.1%赔偿给对方；交房时原告配合被告更改该房屋租赁合同，之后房租由被告收取。该合同订立后，被告即支付购房定金50000元；2019年10月10日被告支付房款1250000元，同时将案涉房屋过户至被告名下；2019年10月17日，被告支付房款300000元；2019年11月13日，被告支付房款700000元。至此，被告已付原告购房款2300000元。2019年11月17日（银行放贷之日起第4日），原、被告联络好后至案涉房屋内进行交接。交接时双方发生争执导致交接未能成功。原告认为被告当时提出房屋内的餐桌、床、沙发与事先双方协定的交接标的不一致，故拒绝交接房屋；被告则认为除上述原因外，当时原告要求被告先支付房屋尾款42000元才同意交房，而被告坚持先交房后付款，双方产生争执导致交房未能成功。2019年11月23日，原、被告因交房问题产生纠纷而致报警。2020年3月13日，原、被告在本院的组织下就案涉房屋进行了交接。交接时，房屋内有床和餐桌，没有沙发。原告认为案涉标的附随交付物仅床和餐桌；被告认为案涉标的附随交付物除床和餐桌床和餐桌还有沙发，而且已交付的床和餐桌并不是当时合同约定的交付物。案涉房产的原租客于2019年11月17日退租。原告认为该租客退租是因为被告要求与租客签订新的租赁合同，而租客不同意，所以就提前解除了房屋租赁；被告则认为该租客退租是因为原告要将房屋中的原有家具（餐桌、床、）换掉，沙发拿掉，租客不同意，租客不同意，原告遂将租客赶走。本院认为，本案主要争议焦点在于案涉房产交接迟延的责任问题。合同约定的房产交接时限内，双方在案涉房屋内因争执而致交接未果，直至2020年3月13日才在本院主持下完成了房产交接。此中过程，原、被告双方各有说辞；究其原因，原、被告双方在细节问题上的纠缠和不理性最终造成了交接的迟延，造成了双方损失的产生和扩大。对此，原、被告双方均有责任，由此而引起的损失本应由原、被告各自负担。关于反诉原告要求反诉被告按每月1900元的标准赔偿自2019年11月18日起至2020年3月13日止的租金损失共计7347元的诉讼请求，因交接迟延期间的损失承上文分析应由原、被告各自己承担，故本院不支持反诉原告该项诉请。关于反诉原告要求反诉被告返还餐桌椅一套、床一张、沙发一张的诉讼请求，其中沙发一张在案涉房产买卖合同的交付标的中没有载明，反诉原告对该项标的的请求因没有事实依据，本院不予以支持；餐桌椅一套、床一张在案涉房产买卖合同的交付标的中虽有载明，但因反诉原告没有充分证据证明当时双方合同中约定的餐桌椅一套、床一张与其提供的相关图片具有同一性，本院亦不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付1个月的寻找租客的租金损失1900元的诉讼请求。纵观案涉房产买卖合同的内容，并没有关于反诉被告有保证当时的租客续租的约定，故本院对反诉原告的该项诉请亦不予支持。2020年3月13日,案涉房产已经交接，被告应当即时付清购房尾款，但被告此后一直未能支付，有违约合同约定。原告要求两被告支付购房尾款42000元有双方合同约定为据，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款损失10000元明显过高，其主要损失为利息损失，本院综合原告损失及被告违约等情况，酌情将违约金标准调整为自2020年3月14日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的换锁损失等，并非因被告违约造成，该费用应由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百零一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王琴琴、顾澄于本判决生效之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）吕炜、吕标、方绎如房屋尾款42000元，并支付以42000元为基数，自2020年3月14日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款违约金。二、驳回原告（反诉被告）吕炜、吕标、方绎如其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王琴琴、顾澄的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1111元，由原告（反诉被告）吕炜、吕标、方绎如共同负担221元，由反诉被告（反诉原告）王琴琴、顾澄共同负担890元；反诉案件受理费41元，由被告（反诉原告）王琴琴、顾澄共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1152元(户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  陆栋梁人民陪审员  范春华人民陪审员  薛永生法官 助理  郁 华二〇二〇年七月六日书 记 员  李 展