江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0723民初2292号 原告：山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区盐河南路**楼**门面。 负责人：杨友亮，公司经理。 委托代理人：李松平，江苏法哲律师事务所律师。 被告：吴善玲，女，1979年2月2日出生，汉族，住连云港市灌云县。 第三人：连云港市跨世纪物业管理有限公司,住所,住所地连云港市灌云县伊山镇灌中路**div> 法定代表人：叶希东，公司经理。 委托代理人：张广茂，江苏震云律师事务所律师。 第三人：灌云县维尔利物业管理有限公司，住所地，住所地连云港市灌云县伊山镇中大街锦绣中华商贸城**iv> 法定代表人：汪荣，公司经理。 原告山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司（下称鼎尚公司）与被告吴善玲、第三人连云港市跨世纪物业管理有限公司（下称跨世纪公司）、灌云县维尔利物业管理有限公司（下称维尔利公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员李某龙适用简易程序于2020年6月12日、6月29日公开开庭进行了审理。原告鼎尚公司的委托代理人李松平，被告吴善玲、第三人跨世纪公司的委托代理人张广茂到庭参加诉讼。第三人维尔利公司经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告鼎尚公司诉称：2019年11月2日，原告与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对灌云县仙居怡景花城小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。2019年11月3日，原告与第三人维尔利公司签订权利义务转让协议，约定维尔利公司服务期间的所有权利归原告。被告系灌云县伊山镇仙居怡景花城27号楼幼儿园（面积600平方米）住宅业主，其享受了原告及维尔利公司提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。从2018年1月1日至2021年1月1日，拖欠原告物业费共计21600元，经原告多次催要，被告至今未支付。现原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业费21600元。庭审中被告称幼儿园面积为550平方米左右，原告予以认可。 被告吴善玲辩称：一、2018年7月13日左右至2019年11月2日，原告没有为小区提供物业服务；二、原告自2019年11月3日进入小区后，物业服务不到位、存在不作为、乱作为等现象，被告房屋漏水原告未维修；三、收费标准过高，被告的物业服务费交至2018年4月份左右，不应从2018年1月1日起计算。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人跨世纪公司辩称：一、我公司与本案没有利害关系，不能成为本案当事人；二、我公司与维尔利公司签订的协议及委托书，不是委托代收，是合同的权利义务转让。请求法院依法判决。 第三人维尔利公司未到庭，未作答辩。 经审理查明：2019年11月2日，原告鼎尚公司（乙方）与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：一、甲方将仙居怡景花城小区委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。二、主要委托管理事项：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、垃圾道、共用照明、天线等；3.小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、停车场等；4.公用绿地、花木的养护和管理；5.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。三、委托管理期限三年。自2019年11月2日至2022年11月1日止。四、乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观完好、整洁、无缺损；2.设备运行良好；3.房屋及设施、设备的维修、养护、接到反应后24小时内组织维修；4.公共环境无垃圾暴露、日产日清、卫生达标；5.小修：随报随修或按业主约定时间修理；6.业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上。五、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米0.5元（多层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋（门面）由乙方按建筑面积每平方米1元向业主或物业使用人收取。 2019年11月3日，原告鼎尚公司与维尔利公司签订协议，维尔利公司于2019年9月27日退出怡景花城小区物业管理服务，维尔利公司自2019年3月20日接管第三人跨世纪公司（2009年至2018年7月30日）至今期间怡景花城小区部分业主所欠交的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电缆等相关费用全权委托给鼎尚公司收取，收取的一切费用归鼎尚公司所有。 2019年4月28日，第三人维尔利公司与第三人跨世纪公司签订协议，跨世纪公司于2018年7月30日退出怡景花城小区物业管理服务，跨世纪公司从2009年接管至2018年7月30日期间怡景花城小区部分业主所欠交的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电缆等相关费用全权委托给维尔利公司收取，收取的所有费用归维尔利公司所有。 2019年12月25日，原告向被告发出催款通知单，通知被告于2020年1月10日前交纳物业费用。 2018年3月18日，被告吴善玲与灌云仙居房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，灌云仙居房地产开发有限公司将其所有位于仙居怡景花城27幢三单元一至三层约十二间房屋（建设面积约600平方米）出租给吴善玲作为幼儿学校使用，租赁期限为2018年3月18日至2023年3月17日止。 另查，仙居怡景花城小区存在公共卫生垃圾清理不及时、化粪池溢出、墙面脱落未及时修缮等现象，被告吴善玲租赁使用的幼儿学校部分房屋存在漏水现象，原告鼎尚公司至今未予修缮。 上述事实，有原告举证的《物业管理委托合同》、协议、委托书、《房屋租赁合同》、《房地产租赁协议》、图片、催款通知单、《情况说明》、《解除合同》、物业费票据，被告举证的《免责申明》、照片，第三人跨世纪公司举证的协议，以及原告、被告、第三人当庭陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原告鼎尚公司与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告鼎尚公司有权依据物业管理委托合同的约定以及从第三人跨世纪公司、第三人维尔利公司受让的权利向被告收取物业服务费，被告吴善玲应当根据合同的约定交纳物业服务费用，经鼎尚公司书面催交后，被告仍未交纳，应承担相应民事法律责任。 关于被告应当交纳的物业费用数额，本院认为：第一、根据《物业管理委托合同》的约定及法律规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。仙居怡景花城小区存在公共卫生垃圾清理不及时、化粪池溢出、墙面脱落未及时修缮等现象，被告吴善玲租赁开办的幼儿学校部分房屋存在漏水现象，原告鼎尚公司至今未予修缮，原告物业管理缺位。第二、原告主张被告支付2018年1月1日至2021年1月1日期间的物业服务费用，被告不予认可且合同未约定物业服务费应提前交纳，故本院对原告主张未到期的物业服务费不予支持，本院依据案情酌定至2020年6月30日。诉讼中，被告辩称上次物业服务费交至2018年4月及收费应按住宅标准收取，原告不予认可且被告未举证予以证实，本院对被告的辩称不予采纳。被告租赁的房屋用于开办幼儿学校，原告按商业用房三级标准1元/平方米/月计算，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。综上，因原告物业管理缺位，未能完全履行合同义务，本院酌情扣减合同约定应交物业管理费用的30%，即被告应当向鼎尚公司交纳物业管理费为1元/平方米/月×550平方米×30月×70%=11550元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吴善玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司支付物业服务费11550元（2018年1月1日至2020年6月30日）。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费170元(已减半)，由原告负担50元、被告负担120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应根据上诉情况向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费340元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  李德龙 二〇二〇年七月七日 书记员  张 露 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将交款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。