安徽省马鞍山市博望区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0506民初694号 原告：徐某甲，女，1965年7月26日出生，汉族，农民，住安徽省马鞍山市博望区。 原告：杨某，男，1966年1月28日出生，汉族，农民，住安徽省马鞍山市博望区。 二原告共同的委托诉讼代理人：许维平，安徽林彬律师事务所律师。 被告：徐某乙，女，1971年4月8日出生，汉族，农民，现住安徽省马鞍山市博望区。 被告：刘某，男，1969年1月9日出生，汉族，农民，现住安徽省马鞍山市博望区。 二被告共同的委托诉讼代理人：许斌，江苏新高的律师事务所律师。 原告徐某甲、杨某与被告徐某乙、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日、6月9日二次公开开庭进行了审理。原告徐某甲及二原告共同的委托诉讼代理人许维平，二被告共同的委托诉讼代理人许斌两次均到庭参加诉讼，原告杨某参加了第二次庭审，被告徐某乙、刘某参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 徐某甲、杨某向本院提出诉讼请求：1.确认徐某甲、杨某与徐某乙、刘某签订的《房屋买卖合同书》无效，徐某乙、刘某返还房屋；2.徐某乙、刘某承担诉讼费。 事实和理由：2011年9月22日，徐某甲、杨某与徐某乙、刘某签订《房屋买卖合同书》一份，徐某甲、杨某将拥有的一套建筑面积153平方米的拆迁安置房出售给徐某乙、刘某，价格为133000元。 一、由于该房屋是在农村集体土地上建造的，无法办理房屋产权证，也无法过户，不能在市场交易。房屋的房主在东城村委会一直备案在徐某甲、杨某名下。 二、双方不属于同一集体经济组织的成员，根据有关法律规定，非同一农村集体经济组织之间的人员不能就宅基地和集体土地上的房屋进行买卖。即使是同一集体经济组织成员，受让人必须没有其他房产，且该房屋买卖应经村委会批准同意。而徐某乙、刘某在博望区博望镇三杨村南旺自然村有宅基地和房屋。 三、2009年房屋交付时，徐某甲、杨某也只按村委会收取的成本价133000元将房屋转让，2011年补签的合同书。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第44条、第52条及《中华人民共和国物权法》第9条的规定，不动产要以过户登记为所有权转移的生效要件。徐某甲、杨某出售无产权证，也无法过户的房屋给徐某乙、刘某，违反了法律、法规的规定，该买卖行为应当认定无效。房屋的物权仍属徐某甲、杨某所有，双方应当相互返还。请求法院依法支持诉请。 徐某乙、刘某辩称，案涉买卖合同是双方当事人真实意思表示，且已经实际履行完毕，不存在《合同法》第52条规定的无效情形；徐某甲、杨某出售房屋多年后，在房屋价值巨大升值的情况下主张房屋买卖无效，违背了诚实信用原则，不利于交易秩序的安全与稳定；如果认定无效，出卖人应承担主要责任，给予答辩人损害赔偿；诉讼费由徐某甲、杨某负担。 徐某甲、杨某为支持其诉讼请求向本院提交了身份证，徐某乙、刘某的身份信息查询单，与徐某乙、刘某签订的《房屋买卖合同书》原件，杨建双与夏家春签订的《房屋买卖协议》复印件。本院依职权对刘贵春做的调查笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。经审查，徐某甲、杨某提交的《房屋买卖协议》是复印件，对其真实性及与本案的关联性不予认定。 根据当事人陈述和审查认定的证据，查明本案事实如下：2008年，马鞍山市博望区博望镇东城村民委员会（以下简称东城村委会）将徐某甲、杨某家农田征收后，给予徐某甲、杨某在村集体土地上建造的安置房二套作为经济补偿。后徐某甲、杨某将其中一套安置房以133000元的价格出售给徐某乙、刘某。徐某乙、刘某于2008年支付购房款10万元，2011年支付购房款23000元，加上徐某甲、杨某所欠借款1万元，共支付购房款133000元。2009年，徐某乙、刘某对房屋进行装修后即居住至今；期间，因房屋外墙渗漏，又重新进行修缮。 2011年9月22日，杨某（出卖方）与刘某（买受方）补签《房屋买卖合同书》一份，约定：“一、房屋位置，博望镇东城村。二、房屋的性质，住宅用拆迁安置房。三、面积153平方米。四、房屋出卖包含下列设施，主体房屋及水、电等设施。五、房屋成交价133000元，合同签订之日一次性支付。六、甲方保证房屋权属清楚，对房屋拥有全部所有权，若发生产权或债务纠纷由甲方负责并承担相关的民事责任，给乙方造成经济损失甲方负责赔偿。七、合同签订之日，甲方交付房屋，乙方取得该房屋的所有权。八、鉴于该房屋系拆迁安置房，暂没有办理房屋产权证，合同签订之日由甲方将取得的该房屋的拆迁安置协议、住宅质量保证书、使用说明书等相关材料一并交付乙方；合同签订后如该房屋能办理房屋产权证，甲方保证积极协助，相关费用由乙方承担。九、双方均不得单方面终止合同，不得违反合同约定的义务，否则应赔偿对方违约金拾万元，并承担因此给对方造成的一切经济损失。”甲方签字：徐某甲、杨某，乙方签字：徐某乙、刘某。 另查明：徐某甲、杨某是夫妻，系博望区博望镇东城村杨家甸自然村村民；徐某乙、刘某是夫妻，系博望区博望镇三杨村南旺自然村村民；徐某甲是徐某乙的姑妈。徐某乙、刘某原在博望镇三杨村南旺自然村的住宅于2018年出售给刘贵春。庭审中，双方均未能提供案涉房屋相关的用地、规划及产权证书，徐某甲、杨某自认案涉房屋现在市价为60万元。经本院释明，徐某甲、杨某不同意变更诉讼请求，徐某乙、刘某也未提起反诉。 本院认为，本案争议的焦点是徐某甲、杨某与徐某乙、刘某签订的《房屋买卖合同书》是否有效以及徐某甲、杨某主张返还房屋的诉讼请求能否支持。 一、关于《房屋买卖合同书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”农民集体所有的土地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相关,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。 本案中徐某甲、杨某与徐某乙、刘某不属同一农村集体经济组织，双方签订《房屋买卖合同书》买卖的房屋是在农村集体土地上建造的，没有办理相关的用地、规划及产权证书；徐某乙、刘某至本案法庭辩论终结前也未能取得徐某甲、杨某所属的农村集体组织成员资格。该《房屋买卖合同书》与现行的法律、行政法规相悖，依法应认定为无效。 二、关于徐某甲、杨某主张返还房屋的诉讼请求能否支持。 第一、根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。第八条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”的原则。本案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，徐某乙、刘某在签订合同前已支付了全部购房款，徐某甲、杨某收受购房款并交付房屋钥匙，合同已履行完毕多年；徐某乙、刘某接收房屋后已将原有的住宅出售给他人，对现住房进行了装修、修缮添附，已居住十年之久；徐某甲、杨某现在房屋市价大幅上涨且有其他住房的情况下提起本案诉讼，主张徐某乙、刘某返还住房有违诚实信用、公序良俗，与社会价值导向和公众认知相悖，该行为不应得到法律的支持。 第二、本案房屋买卖合同虽因与现行的法律、行政法规相悖而导致无效，但不能片面地适用《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，而应结合本案的实际情况，从保障公民的居住权考虑，依法不适用返还原物的责任方式。对徐某甲、杨某主张返还房屋的诉讼请求不予支持。 至于因合同无效导致的其他问题，徐某甲、杨某经本院释明，不同意变更诉讼请求，徐某乙、刘某也未提起反诉，本案不作处理。 经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、徐某甲、杨某与徐某乙、刘某于2011年9月22日签订的《房屋买卖合同书》无效； 二、驳回徐某甲、杨某的其他诉讼请求。 案件受理费2960元，减半收取计1480元，由徐某甲、杨某负担1430元，由徐某乙、刘某负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  吴水根 二〇二〇年七月十四日 书记员  芮康康 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。