中华人民共和国北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1964号原告：A某，男，2005年2月16日出生，住北京市昌平区。法定代理人：谢某，男，1970年9月27日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京天时房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇龙脉温泉花园物业办公楼**201。法定代表人：田在瑛，执行董事。委托诉讼代理人：吴萌萌，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹凌，北京市尚公律师事务所律师。原告A某与被告北京天时房地产开发有限公司（以下简称天时公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告A某的法定代理人谢某、被告天时公司的委托诉讼代理人吴萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。A某向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告为原告办理位于北京市昌平区XXXX房屋的房屋所有权证（产权证地址以房屋管理部门核准为准）；2、请求判令被告向原告支付违约金（自2015年1月31日至实际办理完毕产权之日，按合同约定日已付房价款万分之一的标准进行计算违约金）；3、请求判令被告恢复原告购买房屋时周边绿化环境现被被告违法侵占私自建房破坏，应返还由于角落房屋环境优越递增房价款426万元；4、请求判令被告随即兑现按照卖房时宣传承诺温泉入户，并赔偿实际损失30万元；5、请求判令被告将涉案房屋予以修复至原告能够正常使用的状态；6、判令被告兑现按照当时卖房宣传园区内具备一流完善的配套设施，并赔偿原告实际损失15万元；7、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月1日，原被告签署房屋买卖合同，就原告购买位于北京市昌平区XXXX房屋达成一致意见。双方约定，出卖人在2013年1月30日前向买受人交付房屋，买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构代办房屋所有权证，买受人应该在房屋交付之日起730日内取得所有权证，若买受人不能按期取得房本的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，直至为买受人办理完毕产权证之日。被告与原告房屋移交半年后，被告曾于原告还未入住时，私自废除原告房屋旁边（2000平米左右超豪华绿地）绿化环境砌筑高围墙并违建房屋，当时同类型房屋价格与原告的角落房环境优越而递增45%的房屋总价款，被告应退还其非法侵占并恢复原貌，确保原告含特殊环境所多支付的房款物有所值。被告由于存在房屋本身质量严重瑕疵等问题（自从房屋交付后发现多处持续6年漏水至今）如：南北所有阳台严重漏水并倒灌至室内、屋面严重漏水往烟囱倒灌流至室内（设计和施工同时存在缺陷），导致严重影响房屋的正常使用功能。每次维修仅仅是为了收取物业费而简单的糊弄，所以房屋漏水问题长期存在。被告当时卖房时宣传对客户最大吸引力是有温泉入户此项功能，6年过去了始终没有实现此项功能，园区功能性附属配套也实际长期缺失，没有任何惠民公共设施，仅有的也被围墙对外承包。合同签订后，2013年1月20日，原告按约支付房屋价款1372万元，2013年1月22日支付产权代办费用2000元，并支付了各项税费、工本费等费用。但被告在交付房屋后至今一直没有给原告办理房屋所有权证和以上应有的权益。故原告诉至法院，请求法院予以裁决，依法保护原告正常权益。被告天时公司辩称：对于要求房屋周边绿化环境这一项属于物权保护问题，本案是合同纠纷，并非同一法律关系，不属于本案审查范围。原告诉称房屋漏水损失这一项，现无证据证明已发生实际损失。可由原告确定损失后另行主张。温泉入户一项，因双方合同约定。在涉案房屋所在小区入住率达到70%以上，且原告与温泉管理公司另行签署协议后，涉案房屋在2019年底具备了入户条件，但被告尚未收到原告的要求，因此该项诉讼请求无事实依据。对于原告诉称配合办理过户及支付违约金两项，在原告资料齐备且主管部门认为加建不影响产权证办理的情况下，涉案房屋具备办理权属变更登记的条件。鉴于原告并未因为没有办证发生实际损失，如果法院认为被告应当承担违约责任，请求法院依法考虑违约赔偿金的诉讼时效并依法予以调减。关于第五项诉讼请求，我们不同意直接向原告支付损失。我们同意由原告找人修房子，实际费用由我们负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2012年11月1日，A某与天时公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：X）,合同约定：第三条基本情况：该商品房房屋坐落为昌平区XXX。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为3层，其中地上3层，地下**。出卖人委托实测该商品房面积的房产测绘机构是XXX测绘有限公司，其实测建筑面积共421．67平方米，其中套内建筑面积421．67平方米；第六条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米32537．29元，总价款1372万元。本条所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。第九条交付条件：出卖人应当在2013年1月30日前向买受人交付该商品房。第十三条商品房质量、装饰、设备标准的约定：……交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照以下方式处理：交付的商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，对买受人发现的质量瑕疵，由出卖人修复并承担修复费用，但不影响双方办理该商品房的交接手续。第十八条权属转移登记：（二）商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理：买受人同意委托出卖人或出卖人指定代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用2000元。（三）买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：出卖人应自约定的转移登记期限届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，直至为买受人办理完毕产权证之日，除此以外出卖人无需给予买受人任何其他形式上的赔偿。若因买受人未按照合同及相关补充协议的约定履行各项义务导致无法办理转移登记手续的，每延期一日，买受人应按房屋总价的万分之壹向出卖人支付违约金，直至产权证办理完毕之日止。《北京市商品房现房买卖合同》附件七《X业主临时管理规约》第五章第二十七条约定：唯有本物业（东区）入住率达到70%以上时，温泉管理公司才可提供温泉水入户服务。业主需要使用温泉水的，应当与温泉经营公司另行签订有关协议。《北京市商品房现房买卖合同》附件九《商品房现房合同之补充协议》第五条关于样板间及广告的补充约定：出卖人发布的广告、楼书、样板房、模型以及其他任何形式的宣传资料和口头介绍，仅作为买受人选择小区和商品房时的参考，不构成主合同及其补充协议的组成部分，双方的权利和义务均仅以主合同及补充协议约定的条款为准。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能视为交房标准。第六条关于该房屋附属物的约定：买受人购买该商品房后对商品房范围内的附属库房及花园拥有使用权，上述所指花园面积暂为不少于853．77平方米，关于花园的具体面积以实物交付现状为准。合同签订后，A某交纳了购房款。A某购买的涉案房屋至今未办理产权证。双方因合同履行发生纠纷，A某于2018年12月10日起诉至我院。2019年6月10日，北京市涉及国家安全事项建设项目审查办公室向天时公司作出的《关于X庄园东区项目国家安全事项审查请示的批复》记载：关于你公司在昌平区X镇开发建设的X东区项目，经现场勘察和审址审图，基本符合国家安全事项审查的有关规定。项目竣工后，请及时来我办办理验收，领取验收合格证后，方可办理产权等有关手续。本批复有效期至二〇二〇年六月九日。2020年4月21日，北京市涉及国家安全事项建设项目审查办公室再次向天时公司作出《关于X庄园东区项目国家安全事项审查请示的批复》，内容与前述批复内容基本一致，有效期至二〇二一年四月二十日。根据该批复内容，涉案房屋所在项目尚未取得验收合格证，目前尚无法办理产权登记手续。A某在本案庭审中经释明后仍坚持其原有的诉讼请求，不要求解除其与天时公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》。另查，涉案房屋在交付后出现烟囱漏水、因阳台未做防水或外墙面破裂造成的一层室内漏水等问题。经现场勘察及当事人陈述，现阳台及外墙已做完防水，室内的漏水受损部分未修复，烟囱仍有漏水问题。庭审中，A某称涉案房屋周边绿化环境优越，比其他房屋高出40%的价值，但天时公司铲除涉案房屋周边绿化损害其利益，故要求天时公司退还其多支付价款426万元。经A某申请，本院依法调取了同小区相近时间、相似面积的房屋作为对比，A某称上述调取房屋单价较低，能够说明涉案房屋多支出的426万元是因紧邻绿化的原因。天时公司则表示别墅价格与房本面积、庭院大小、户型、朝向等因素有关，涉案房屋单价较高系因其得房率高、花园面积大且赠送地下室面积等，原告的主张并无事实依据。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，现房买卖合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效，双方均应按照合同约定履行。天时公司于2013年1月30日交付房屋给A某，截至法庭辩论终结天时公司尚未取得验收合格证，导致天时公司未能在房屋交付后730日内为A某办理房屋转移登记手续，故天时公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天时公司辩称因A某违建导致未取得房屋所有权证，但未提供证据证明，故天时公司以此辩称不承担违约责任的意见，该院不予采信。天时公司因未能取得验收合格证，导致涉案房屋目前仍不具备办理房屋转移登记的条件，故A某要求天时公司办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。一次性违约金的诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；继续性违约金，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。根据合同约定，天时公司应当按日向A某支付迟延办理房屋转移登记手续违约金。但A某直至2018年12月10日才通过起诉的方式向天时公司主张迟延办理房屋转移登记手续违约金，A某没有证据证实其在天时公司违约后至起诉前曾向天时公司主张过该项权利，未能证实该项请求的诉讼时效发生中断中止的情形，故天时公司关于诉讼时效的抗辩，于法有据，本院仅支持自2015年12月11日以后的违约金。天时公司辩称违约金计算数额过高，本院综合考虑合同的金额、A某已经付清全部购房款的事实，合同约定的办证期限、涉案房屋未能按期办理权属转移登记的原因、订立合同的目的以及本案实际情况，并结合天时公司未能对此举证的情形，认为天时公司的该项辩称，于法无据，本院不予采信。天时公司应当按照每天1372元的标准，自2015年12月11日起向A某支付逾期办证违约金，暂计算至法庭辩论终结前即2020年6月29日。A某要求天时公司退还其为周边绿化环境而支付的额外价值一节，根据现房买卖合同的约定，A某支付的总价款是按照套内建筑面积计价，并不包括其所主张的周边绿化环境的费用，天时公司亦辩称涉案房屋单价高系因得房率高、花园面积大且赠送地下室面积等原因，与周边绿化环境无关，故A某在未提供其余证据充分佐证其主张的情况下，本院对其该项诉请不予支持。关于房屋质量一节，涉案房屋确实存在质量问题，亦一直处于维修状态，根据合同约定对于买受人发现的质量瑕疵，由出卖人修复并承担修复费用，故对于A某的该项请求，本院予以支持。关于温泉水入户一节，合同未约定天时公司提供温泉入户的义务，且根据附件约定，业主需要使用温泉水的，需要与温泉经营公司另行签订协议，故A某要求天时公司赔偿损失依据不足，本院不予支持。A某要求天时公司提供一流完善配套设施，亦无合同约定，本院对此不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京天时房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付A某自二〇一五年十二月十一日至二〇二〇年六月二十九日逾期办理房屋转移登记手续违约金2280264元；二、北京天时房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内将坐落于北京市昌平区XXXX的房屋内漏水受损部分及烟囱漏水部分予以修复，至能够正常使用状态；三、驳回A某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70234元，由A某负担45192元（已交纳）,由北京天时房地产开发有限公司负担25042元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  范博见审判员  贺颖超审判员  王 佳二〇二〇年七月九日书记员  杨 潮