广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1427民初865号原告：张文祥，男，1969年09月08日生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县**************，公民身份号码441************116。委托诉讼代理人：杨春燕，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。被告：蕉岭县鑫福房地产开发有限公司，住所：蕉岭县*************，统一社会信用代码914***********170G。法定代表人：周佛桂，该公司执行董事。第三人：徐添雄，男，1976年06月16日生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县************，公民身份号码441************014。委托诉讼代理人：汤明海，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。原告张文祥与被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司、第三人徐添雄建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年11月01日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文祥的委托诉讼代理人杨春燕、黄冬日，第三人徐添雄的委托诉讼代理人汤明海到庭参加诉讼，被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼须知、举证通知书、诉讼风险提示书、开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文祥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年06月18日签订的《鑫福房地产开发有限公司合作协议》中如下三块土地的合同关系：①蕉府国用（2008）第（010246）号土地；②蕉府国用（2014）第（020007）号土地；③蕉府国用（2014）第（020006）号土地；2、判令被告返还三块土地价款3500万元；3、判令被告赔偿三块土地益价损失款22511598元、前期投入损失款3996390元；4、判令被告支付违约金13257089元；四项合计人民币74765077元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年06月18日，原告及第三人与被告签订一份《鑫福房地产开发有限公司合作协议》，该协议约定的主要内容如下：1、合作项目有：土地证号分别为：①蕉府国用（2008）第（010246）号，面积10360.05平方米；②蕉府国用（2014）第（020007）号，面积5065.15平方米；③蕉府国用（2014）第（020006）号，面积5176.8平方米；④一期别墅前面（香港公园旁）土地约2000平方米；⑤另购土地14492.9平方米（无证）。2、上述土地及附属设施总价4000万元，由原告与第三人向被告支付。3、原告与第三人对合作项目自主投资建设、自主销售、独立享有一切由此产生的收益。4、被告在签订合同当日交付上述地块给原告与第三人开发，如被告违约须赔偿全部损失并加罚违约金额50%。合作协议签订后，原告与第三人将合作协议约定的土地，附属设备款项付清给被告。原告与第三人于2016年07月25日签订一份《协议书》，约定第三人将香榭丽湾占有的权利转让给原告，此项目前后的一切经营行为及产生的债权债务及人员等由原告享受和承担。原告开发上述土地过程中，发现梅江区人民法院在执行（2018）粤1402民初1737号民事判决书一案中，查封了蕉府国用（2008）第（010246）号、蕉府国用（2014）第（020007）号、蕉府国用（2014）第（020006）号三块土地，其中蕉府国用（2014）第（020007）号、蕉府国用（2014）第（020006）号两块土地被（2019）粤1402执806号执行裁定书裁定网上拍卖。至目前为止，蕉府国用（2014）第（020007）号土地已被以物抵债给张启鹏。综上，原告认为，双方签订的《鑫福房地产开发有限公司合作协议》，名为合作，实为土地使用权转让，但基于被告自身债务问题，三块土地已分别被查封、拍卖、以物抵债他人，被告的行为已构成严重违约，致使原告不能实现合同目的。因此，根据《合同法》第九十四条之规定，原告要求解除三块土地的合同关系，并根据《鑫福房地产开发有限公司合作协议》第八条第2款的约定，要求被告返还三块土地价款3500万元、赔偿三块土地益价损失款22511598元、赔偿前期投入损失款3996390元、支付违约金13257089元。综上，为维护原告的合法权益，特呈诉状予院，请判令如上所请。原告为其陈述事实向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告的主体资格；2、《被告企业信息》，证明被告的主体资格；3、《鑫福房地产开发有限公司合作协议》，证明原告及第三人与被告签订合作协议的事实；4、《香榭丽湾土地前期投入各项费用》表，证明原告前期投入损失款3996390元；5、《蕉府国用（2008）第010246号、（2014）第020006号、（2014）第020007号国有土地使用权证》复印件，证明涉案三块土地的基本情况；6、《支付土地转让款明细、银行回单、收款收据》，证明原告及第三人支付4000万元给被告的事实；7、《协议书》复印件，证明原告受让第三人50%股份的事实；8、《（2018）粤1402民初1737号民事判决书、（2019）粤1402执806号执行裁定书》复印件，证明涉案土地被查封、拍卖的事实。被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见及证据。第三人徐添雄述称，1、原告及第三人与被告在2015年06月18日签订的《鑫福房地产开发有限公司合作协议》，是双方真实意思表示，该协议已经履行。2、原告与第三人在2016年07月25日签订的《协议书》，亦是双方的真实意思表示，第三人已经将合作协议的权利义务交由原告概括承受，第三人在该合作协议中已无权利和承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2015年06月18日，甲方蕉岭县鑫福房地产开发有限公司与乙方张文祥、徐添雄签订《鑫福房地产开发有限公司合作协议》，主要内容：甲乙双方就香榭丽湾二期、三期合作开发事宜协议，一、合作项目：合作开发土地有，土地证号分别为[①蕉府国用（2008）第（0102**）号，面积10360.05平方米；②蕉府国用（2014）第（020007）号，面积5065.15平方米；③蕉府国用（2014）第（020006）号，面积5176.8平方米；④一期别墅前面（香港公园旁）土地约2000平方米；⑤另购土地14492.9平方米（无证）；一并交由乙方合作开发]。二、合作方式：甲方按土地及附属设施总价为：人民币4000万元，具体付款方式如下：1、其中1940万元用于支付合作该项目所涉及的贷款抵押（甲方先前已办理贷款的本金），本协议签订后的利息由乙方支付，并按还款计划还款；2、签订本合作协议之日付1200万元；3、2015年07月30日前付250万元；4、2015年08月30日前付250万元；5、余360万元于2015年09月30日前付清。三、合作回报：乙方对合作项目自主投资建设、自主销售、独自享有一切由此产生的收益，乙方以甲方名义进行推广、策划、销售对外签订经营合同，甲方应积极配合，由乙方负责委派财务人员进行该项目的日常财务管理。乙方开发过程所产生的税费及安全等问题，由乙方自行负责。四、合作前需办理（约定）的各项事务：所有的公用通道、大门、水、电、气管网等公共设施，共同享有使用，各自维护；鑫福公司的欠税等费用、所有债务由甲方负责，甲、乙任一方发生债务纠纷造成对方损失的，由责任方承担连带赔偿责任；乙方使用鑫福公司开展经营活动时，甲方不再收取任何费用，并积极配合支持。五、甲方承诺，在2017年12月30日以后，如乙方需要，甲方分别占有的股权折价无偿转让给乙方或乙方书面指定的人员。……八、违约责任：1、乙方应按上述条款约定支付合作项目的分期投资款，并承担前期贷款的银行利息，如有一期违约，经甲方书面催告后7天内仍不履行，应支付相应期限内应付款的3%作为违约金，逾期15天仍不支付该期合作款的，甲方有权解除合同，所收取前期合作款不予退还；2、甲方在签订合同当日交付上述地块给乙方开发，因甲方违约，须赔偿全部损失，并加罚违约金额50%。等等。《合作协议》签订后，甲方将五块土地交给乙方掌控，但三份国有土地使用证尚在银行抵押中，未交付。乙方对交付的土地进行了前期投资，搭建了办公棚房、平整回填土地、砌围墙、砌石坎等等，原告称，前期投入各项费用3996390元。乙方从2015年05月30日起至2017年08月07日止，向甲方支付28笔款共计款4000万元。2016年07月25日，原告与第三人签订《协议书》，约定：1、香榭丽湾项目第三人实际投入资金3697.88万元。2、第三人所占香榭丽湾股份50%转让给原告。3、第三人撤回投资后，涉及此项目的一切债权债务由原告享受和承担。4、第三人投资款3697.88万元，原告不迟于2018年07月30日前向第三人支付完毕，上述款项应每月5号前按月支付1.5%利息。2017年，原告在第④块土地上开发了房地产并已销售完毕。2019年10月29日，梅江区人民法院作出（2019）粤1402执806号执行裁定书，张启鹏与蕉岭县鑫福房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，（2018）粤1402民初1737号民事判决书已发生法律效力，被执行人偿还借款本金11840000元给申请人。在执行过程中，该院委托广东广厦土地房地产估价有限公司对蕉府国用（2014）第020006号进行现有价值评估为人民币13713220元；对蕉府国用（2014）第020007号进行现有价值评估为人民币14790238元。其中，蕉府国用（2014）第020006号土地已办理了抵押登记，登记权人为梅州农村商业银行股份有限公司梅江支行。裁定如下：一、在网上拍卖蕉府国用（2014）第020006号土地，起拍价为9599254元（评估价下降30%）；二、在网上拍卖蕉府国用（2014）第020007号土地，起拍价为10353166.6元（评估价下降30%）。2019年11月01日，原告向本院提起诉讼并主张上述诉讼请求，庭审中，第三人作了上述述称，被告经本院依法送达诉讼材料及开庭传票后，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见及证据。上列事实，有经过庭审质证的证据《鑫福房地产开发有限公司合作协议》、《支付土地转让款明细、银行回单、收款收据》、《协议书》、《香榭丽湾土地前期投入各项费用》、《（2019）粤1402执806号执行裁定书》等证据，以及庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，2015年06月18日，原告及第三人与被告签订的《鑫福房地产开发有限公司合作协议》，是名为合资、合作开发房地产合同，实为建设用地使用权转让合同。上述土地当中，前四块土地均有国有土地使用权证；第五块土地为无证土地，属于集体所有性质土地，该《建设用地使用权转让合同》部分内容有效、部分内容无效，属于出让土地部分（前四块土地）的建设用地使用权转让合同有效；第五块土地属于集体所有性质土地转让合同无效。原告未对第四、五块土地主张权利，被告未到庭参加诉讼视为其自动放弃诉讼权利，本院对原告未主张权利部分（第四、五块土地）不作处理。《合作协议》签订后，原告及第三人依约支付了全部款项4000万元，由于被告的原因，合作协议所涉的土地（前三块土地），被梅江区人民法院查封或者网上进行拍卖，造成双方无法完全履行《合作协议》约定的全部权利义务，违约责任在于被告方，被告应承担违约责任。双方签订的《合作协议》所涉的三块土地[①蕉府国用（2008）第（010246）号，面积10360.05平方米；②蕉府国用（2014）第（020007）号，面积5065.15平方米；③蕉府国用（2014）第（020006）号，面积5176.8平方米]，无法履行建设用地使用权转让合同关系。2016年07月25日，原告与第三人签订《协议书》。第三人退出香榭丽湾开发项目，由原告独自进行开发，是原告与第三人自行处理自己的权利义务，《协议书》合法生效。原告请求解除原、被告于2015年06月18日签订的《鑫福房地产开发有限公司合作协议》中如下三块土地的合同关系：①蕉府国用（2008）第（010246）号土地；②蕉府国用（2014）第（020007）号土地；③蕉府国用（2014）第（020006）号土地的诉讼请求，证据充分、理由正当，本院予以支持。三块建设用地使用权转让合同关系解除后，被告应返还原告土地价款，根据《合作协议》内容可知，五块土地作价4000万元，扣除第四、五块土地价款后，前三块土地作价3500万元，符合当时的实际情况，本院予以确认，原告请求被告返还土地价款3500万元的诉讼请求，证据充分、理由正当，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿损失及违约金问题。根据2019年10月29日，梅江区人民法院委托广东广厦土地房地产估价有限公司，对蕉府国用（2014）第020006号进行现有价值评估为人民币13713220元，每平方米土地为2650元（13713220元÷5174.8㎡）；对蕉府国用（2014）第020007号进行现有价值评估为人民币14790238元，每平方米土地为2920元（14790238元÷5065.15㎡）。根据本院勘查情况分析，三块土地属于同一地段，地价单价可参照已评估的二块土价的平均价，作为（2008）第010246号土地的现有价值。具体计算方法为，（2650元+2920元）÷2=2785元/㎡，10360.05㎡×2785元/㎡=28852739.25元。三块土地现有价值为13713220元+14790238元+28852739.25元=57356197.25元。土地益价损失款为57356197.25-*****000元=22356197.25元。原告请求被告赔偿三块土地益价损失款22511598元的诉讼请求，应调整为22356197.25元。违约金的主要功能是弥补守约方的经济损失，当违约方不履行合同义务或履行合同义务不符合双方约定的，在履行义务后或采取补救措施后，守约方仍有损失的，应当赔偿。当被告返还土地价款及赔偿土地益价款后，原告的损失仍然有前期投入各项费用损失，但是，原告未提交前期投入各项费用的支付票据，无法证实实际支付情况。违约金计算，可按照3500万元×10%=350万元支付，原告请求被告支付违约金13257089元的诉讼请求，应调整为350万元。被告经本院依法送达应诉材料及开庭传票后，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张文祥与被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司于2015年06月18日签订的《鑫福房地产开发有限公司合作协议》中如下三块土地的建设用地使用权转让合同关系：①蕉府国用（2008）第（010246）号土地；②蕉府国用（2014）第（020007）号土地；③蕉府国用（2014）第（020006）号土地。二、被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司应返还原告张文祥三块土地的建设用地使用权转让款人民币3500万元。三、被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司应赔偿原告张文祥三块土地益价损失款22356197.25元。四、被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司应向原告张文祥支付违约金350万元。五、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项应在本判决生效后10日内偿清。案件受理费415625.4元，由原告负担33250.4元，由被告负担382375元。原告已预交的受理费415625.4元，本院予以退回382375元，被告应在本判决生效之日起10日内向本院缴纳案件受理费382375元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  徐文峰审 判 员  钟平霞人民陪审员  涂环珍二〇二〇年七月十日书 记 员  赖仕友