河北省涉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0426民初1042号 原告：赵海军，男，1971年9月23日生，汉族，职工，住涉县。 委托代理人：王菊芳，河北冀华律师事务所律师。 委托代理人：郝磊叶，河北冀华律师事务所律师。 被告：孙培涛，男，1969年6月9日生，汉族，公司经理，住邯郸市丛台区。 委托代理人：王向军，河北鼎合律师事务所律师。 被告：涉县龙山房地产开发有限公司。 住所地：涉县经济开发区裕华路南侧龙田花苑售楼部。 法定代表人：赵改平，该公司经理。 原告赵海军与被告孙培涛、涉县龙山房地产开发有限公司（以下简称龙山房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人王菊芳、被告孙培涛委托代理人到庭参加了诉讼，被告龙山房地产公司经传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称，2009年原告向被告龙山房地产开发商购买异议房屋，分两次交纳房款103172元，并签订了房屋买卖合同。并已交房入住至今，2019年11月13日，原告得知孙培涛申请执行该房产，并申请法院查封了该房产。原告于当日向涉县法院提出案外人异议申请，涉县法院于2020年2月23日作出（2020）冀0426执异7号，驳回异议人赵海军的执行异议。原告不服，向涉县法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告完全符合排除执行的规定，故依法向法院起诉，请求法院判决终止对龙田花苑住宅小区6－4－1102号房屋的执行，并依法确认龙田花苑小区6－4－1102房屋为原告所有。 被告孙培涛辩称，第一、被告孙培涛对案涉执行标的房产，依法享有抵押权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条之规定，应对原告诉求终止执行案涉房产的诉求不予支持；第二、原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的法定依据，案涉房产签订买卖合同时已办理了抵押物登记，根据法律规定，抵押期间未经抵押人登记处分抵押物的行为是无效的。同时原告所购买的涉案房产也不符合名下唯一住房的法定情形，不符合29条第二款。综上，原告不享有排除执行的民事实体权利，享有的只是一般合同债权，依法应驳回其诉讼请求。 被告涉县龙山房地产开发有限公司未到庭，举证期限内未举证，未提交书面答辩状。 经审理查明，2011年8月4日，被告龙山房地产公司与河北众华典当有限公司（原涉县众华典当有限责任公司）签订了《房地产抵押贷款合同（在建工程）》，约定龙山房地产公司向河北众华典当有限公司借款600万元，贷款期限六个月，月利率2.7%，同时用其在建工程（涉县崇州路北侧龙田花苑6号楼3单元、4单元房屋30套）抵押，以担保债务按约清偿。合同签订后，河北众华典当有限公司向龙山房地产公司提供了贷款500万元，龙山房地产公司于2012年2月20日偿还贷款本金300万元，并变更了抵押登记，所欠贷款用龙山房地产公司6号楼3单元0902、1001、1002、1101、1102号房屋和4单元0202、0302、0402、0502、0602、0702、0802、0902、1002、1102号房屋抵押。剩余贷款本息，被告龙山房地产公司未再偿还。2017年11月9日，河北众华典当有限公司将上述债权转让给了被告孙培涛。 被告孙培涛于2018年2月1日向本院起诉被告龙山房地产公司要求其偿还贷款，在该案诉讼中，被告孙培涛申请本院财产保全，本院作出（2018）冀0426民初349号民事裁定书，查封被告龙山房地产公司所有的龙田花苑6号楼3单元0902、1001、1002、1101、1102号房屋和4单元0202、0302、0402、0502、0602、0702、0802、0902、1002、1102号房屋15套。本院并于2018年4月21日作出（2018）冀0426民初349号民事判决书，判决：涉县龙山房地产开发有限公司偿还原告孙培涛借款本金200万元及相应利息（按年利率24%，自2011年8月4日起至2012年2月20日按本金500万元计算，2012年2月21日起按本金200万元计算，如偿还本金的按实际所欠本金计算至付清借款本金之日止。）。之后，龙山房地产公司上诉，二审驳回上诉，维持原判。本案在进入执行程序后，原告以对执行标的有异议为由向本院提出执行异议申请，于2020年3月23日本院作出（2020）冀0426执异7号民事裁定书，裁定：驳回异议人赵海军的执行异议。原告赵海军不服裁定向本院提起本案执行异议之诉，要求判令终止对龙田花苑住宅区6－4－1102室房屋的执行；并依法确认龙田花苑小区6－4－1102房屋为原告所有。 另查明，原告从2009年购买房屋起陆续分两次向被告龙山房地产公司交纳房款103172元，占合同约定房屋全款333172元的31%，并于2012年2月21日双方签订了6号楼4单元1102号房的书面房屋买卖合同，且已交房入住至今，并且原告在涉县不动产登记中心至今无相关不动产登记信息。 本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，应同时具备以上三个条件，缺一不可。同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，应予以支持。但该规定是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，这里的商品房消费者必须是仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，不得扩大范围。 本案中原告赵海军与龙山房地产公司虽签订了书面房屋买卖合同，且其在涉县不动产登记中心无相关不动产登记信息，该房系其唯一住房，但其交纳房款仅占房屋总价款的31%，未达到房屋总价款的全部或大部分。其不符合上述相关规定,不能阻却本院对案涉房产的强制执行。故本院认为，原告赵海军的诉求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下： 驳回原告赵海军的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告赵海军承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  孙素芳 审 判 员  贾学亮 人民陪审员  刘宝军 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  侯晓梅 书 记 员  郝春芳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。 第二条、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。