山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初1576号原告：青岛超人置业投资有限公司法定代表人：应正，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王文静，北京市盈科（杭州）律师事务所律师。被告：青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会法定代表人：杨显青，主任。委托诉讼代理人：魏慎礼，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧源，山东文康律师事务所律师。原告青岛超人置业投资有限公司（以下简称超人公司）与被告青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会（以下简称仲村居委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告超人公司的委托诉讼代理人王文静，被告仲村居委会的委托诉讼代理人魏慎礼、刘慧源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。超人公司向本院提出诉讼请求：1.判令仲村居委会向超人公司返还借款剩余本金6,300万元；2.判令仲村居委会以6,300万元为基数，自2011年1月7日起至实际付清之日止，按照同期银行贷款利率的4倍向超人公司支付利息；3.判令仲村居委会承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年1月17日至9月26日期间，超人公司及其指定的第三人胡月梅向仲村居委会及其指定的第三方汇款共计20,300万元，分别是：（1）2011年1月7日，超人公司汇款5,000万元，收款人为青岛城阳仲村企业集团公司；（2）2011年1月30日，超人公司汇款1,000万元，收款人为青岛城阳仲村企业集团公司；（3）2011年3月10日，超人公司汇款3,000万元，收款人为深圳市京申投资发展有限公司；（4）2011年3月17日，超人公司汇款7,000万元，收款人为仲村居委会：（5）2011年5月24日，超人公司汇款4,000万元，收款人为仲村居委会；（6）2011年9月26日，第三人胡月梅汇款300万元，收款人为青岛城阳仲村企业集团公司。超人公司与仲村居委会于2012年7月10日签订《协议书》，确认超人公司为仲村居委会垫付拆迁补偿费20,300万元及利息。协议约定，仲村居委会应将上述款项分两次返还给超人公司，于2012年11月30日支付首笔款项10,300万元及利息，于2013年9月30日前付清余款1亿元及利息，并承担10%的年利息。协议还约定，仲村居委会不能按时付清上述拆迁补偿费20,300万元及利息，则应按照银行同期贷款利率的四倍向超人公司支付利息。《协议书》签订后，仲村居委会未在约定期限支付本息。经超人公司每年数次追要，仲村居委会已返还资金共计1.4亿元，分别是：（1）2013年2月5日返还4,000万元；（2）2013年8月22日返还3,000万元；（3）2014年1月24日返还2,000万元；（4）2016年8月30日返还5,000万元。此后，经双方多次对账，截至2019年8月25日，仲村居委会尚欠超人公司本金6,300万元、利息176,899,100元，本息合计239,879,100元。综上，请求依法判如所请。仲村居委会辩称：一、超人公司与仲村居委会于2012年7月10日签订的《协议书》无效。《协议书》载明：双方于2010年12月30日签订的《社区旧村改造协议书》（以下简称《旧村改造协议书》）因无青岛市城阳区城阳街道办事处（以下简称城阳街道办事处）的盖章而无效。仲村居委会认为，合同是否有效应由司法机关依法确认，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同方为无效合同，不应由当事人自行约定。《协议书》规避了超人公司因未履行《旧村改造协议书》，给仲村居委会造成极大损失，严重损害仲村居委会全体村民合法权益应承担的违约责任。根据相关法律规定，损害国家、集体或第三人利益的合同，依法应为无效合同。此外，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》相关规定，涉及全村村民利益的重大问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。《协议书》所涉标的额特别巨大，显然属于应当经村民会议讨论决定的重大事项。《协议书》的签订未经村民会议讨论决定，甚至党员、村民代表、两委委员均不知情，显然违反法律强制性规定，应当认定无效。另据了解，超人公司涉嫌通过行贿相关人员巨额资金的手段签订《协议书》。对此，仲村居委会将视情况提供相应证据，并保留追究相关人员行贿、受贿刑事责任的权利。二、超人公司向仲村居委会交付涉案资金2亿元的性质为定金，其未履行《旧村改造协议书》约定，依法无权要求返还。2010年12月31日，仲村居委会向超人公司出具《情况说明》，载明：超人公司与仲村居委会签订了《旧村改造协议书》，为确保协议正确履行，超人公司应在2日内交纳合同定金2亿元。超人公司在《情况说明》上注明“同意按此办理”，并加盖公章。因此，超人公司支付资金2亿元的性质已转化为定金。根据担保法相关规定，给付定金的一方不履行约定义务，无权要求返还定金。三、超人公司应按照《旧村改造协议书》的约定赔偿因其违约给仲村居委会造成的损失。双方签订的《旧村改造协议书》约定，项目用地面积1,730亩，其中居民安置用地面积约530亩，其余1,200亩为出让地块。同时,仲村居委会委托超人公司负责居民安置用房的代建工作，用地面积约530亩，建筑面积约33万平方米。其中，经营性网点建筑面积约4万平方米，居民安置用房约27.75万平方米，小学建筑面积约5,000平方米，社区办公楼（包括文化中心）约4,000平方米，幼儿园约1,500平方米，老年人活动中心约1,000平方米，社区医院约1,000平方米。安置用房的建设费、居民及企业拆迁补偿费用均由超人公司垫付，居民和企业的拆迁补偿费用总额为2亿元。协议第2.7条约定：协议签订后二个工作日内，超人公司将新村建设项目所需资金的70%约6.6亿元先存入仲村社区专用账户，该6.6亿元资金含拆迁补偿费2亿元和用于新村建设所需资金4.6亿元。即使按照2010年12月31日《情况说明》，超人公司至少也应自2010年12月31日起二日内交纳合同定金2亿元。超人公司直至2011年1月7日才交付仲村居委会第一笔款项5,000万元，于2011年1月30日交付1,000万元，于2011年3月10日交付3,000万元，于2011年3月17日交付7,000万元，于2011年5月24日交付4,000万元，已经逾期近半年才付清定金2亿元。因此，超人公司在协议履行过程中明显违约。根据《旧村改造协议书》第6.1条约定，若因超人公司未履行本协议条款，致使本协议无法履行，应向仲村居委会支付已投入资金5%的违约金。对此，仲村居委会将提起反诉，要求超人公司承担相应违约责任。四、超人公司应承担仲村居委会因未履行其与青岛泛华宏昊置业有限公司（以下简称泛华宏昊公司）所签《旧村改造协议书》而造成的违约损失。2010年6月1日，仲村居委会与案外人泛华宏昊公司签订《旧村改造协议书》，约定双方合作进行旧村拆迁改造，仲村居委会确定泛华宏昊公司为旧村改造项目的唯一合作伙伴。项目用地面积1,730亩，其中居民安置用地面积约530亩，其余1,200亩为出让地块。仲村居委会委托泛华宏昊公司负责居民安置用房的代建工作，用地面积约530亩，建筑面积约33万平方米，其中经营性网点建筑面积约4万平方米，居民安置用房约277,500平方米，小学建筑面积约5,000平方米，社区办公楼（包括文化中心）约4,000平方米，幼儿园约1,500平方米，老年人活动中心约1,000平方米，社区医院约1,000平方米。相关建设费用均由泛华宏昊公司垫付，且泛华宏昊公司应依约向仲村居委会交付安置用房建设保证金。若因仲村居委会原因未能履行协议相关条款，致使协议无法履行，则仲村居委会应在协议终止后15日内全额返还泛华宏昊公司为该项目付出的总费用，并根据其投入的总费用按照银行同期贷款双倍利率支付利息，同时赔偿泛华宏昊公司投入总费用5%的违约金。综上，请求依法判决驳回超人公司的诉讼请求。仲村居委会向本院提起反诉请求：1.判令超人公司向仲村居委会支付违约金1,000万元；2.反诉费用由超人公司承担。因仲村居委会未在本院限定期限内缴纳反诉费，本院对其反诉请求不予审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、《旧村改造协议书》签订情况2010年12月30日，仲村居委会（甲方）与超人公司（乙方）在《旧村改造协议书》上盖章并签字，城阳街道办事处（丙方）未盖章或签字。协议内容为：为加快村庄改造步伐，推进城市化进程，改善居民居住条件和社区环境，甲、乙、丙三方就青岛市城阳区社区旧村改造开发项目在充分协商的前提下，本着互惠、互利、互相支持的原则，达成以下合作协议，以资三方共同遵守：第一条、项目概况。1.1项目建设地点：城阳区社区，即青岛市城阳区青威路东（原仲村村址）、青岛月星家具广场以南、白云山以西、后田村地块以北，距青银高速出口50米、距青岛国际机场5公里、距港口25公里、距轻轨站1,200米。1.2本项目村改用地面积约1,730亩，其中居民安置用地面积约530亩，其余1,200亩为出让地块（用地红线内净地不少于1,000亩，如净地少于1,000亩则由甲方补足）（以下简称开发地块），建设用地的容积率以规划部门审批为准。第二条、项目合作内容。2.1甲、乙双方合作对旧村进行拆迁改造，甲、丙双方确定乙方为该旧村改造项目的唯一合作伙伴。2.2甲、丙方委托乙方负责居民安置用房的代建工作（具体内容另行约定，安置位置见附图），用地面积约530亩，建筑面积约33万平方米，其中经营性网点建筑面积约4万平方米，村民安置用房约27.75万平方米，小学建筑面积约为5,000平方米，社区办公楼（包括文化中心）约为4,000平方米，幼儿园约为1,500平方米，老年人活动中心约为1,000平方米，社区医院约为1,000平方米，以上指标均以规划部门最终批复意见为准。2.3乙方同意先行建设居民安置用房，若需提前进行居民拆迁，则由乙方按照拆迁进度以平均1.5万元/户/年（不足一年，以1,260元/户/月计算）予以支付甲方村民的租房费用（以实际搬迁时间为准）。若因乙方原因致乙方滞后交房亦按此标准支付给甲方。2.4安置用房的建设费，居民及企业拆迁补偿费用均由乙方给予垫付（其中居民及企业的拆迁补偿费用总额为2亿元，不足部分由甲方负责，乙方不再另行垫付任何费用）。2.5甲、丙方支持乙方通过与旧村改造建设捆绑式招标的方式取得村改开发地块的国有土地使用权，如果捆绑式招标的方式在签订本协议之日起六个月内由于政策原因不能实施，甲、丙方支持乙方通过招拍挂的方式获得该开发地块。2.6甲方将社区应得该开发地块的国家有关部门征用甲方的土地所有权而返还的所有所得（以下简称土地返还款）全部支付给乙方，用以偿还乙方为甲方建设33万平方米的居民安置用房和基础设施的建设费用及垫付给甲方的2亿元的居民住房、企业等拆迁补偿费用以及村民的租房费用。2.7本协议签订后二个工作日内乙方将新村建设项目所需资金的70%约6.6亿元先存入仲村社区的专用账户，该专用账户内的6.6亿元资金含拆迁补偿费2亿元和用于新村建设所需的资金4.6亿元。该新村建设所需的资金4.6亿元所有权和使用权均归属于乙方，乙方在进行新村建设过程中可自主支配使用。第三条、关于项目安置及拆迁费用和安置用房建设标准、费用、工期等相关约定。3.1三方在签订本协议后二个工作日内，乙方同意先垫付给甲方2亿元的拆迁补偿费，春节过后甲方即开始拆迁工作。乙方所垫付的拆迁补偿费必须专款专用，如做其他用途影响拆迁及项目进度一切责任由甲方承担。如乙方不能按期付款影响拆迁进度，甲方不负任何责任。3.2安置用房的建设标准。安置用房的建设成本定为小高层（含12层）约2,300元/平方米、12层以上建设成本约2,400元/平方米（含室外配套工程、实际回迁居民住宅装修补偿200元/平方米，不含土地成本，乙方交付的安置用房为毛坯房），居民安置用房建设资金在项目竣工后按实结算，以审计部门最终审计的工程造价为准。若审计价格低于2,300元/平方米（或2,400元/平方米），则低于金额由乙方补齐给甲方，若审计价格高于2,300元/平方米（或2,400元/平方米），则高于金额由甲方返还给乙方，该款项不包括在甲方支付给乙方的该开发地块的土地返还款中，即甲方应另行支付该笔款项给乙方。3.3签订本协议之日起甲、丙双方应大力配合协助乙方于90个工作日内力争完成项目总体规划方案，甲、丙双方协调政府相关部门做好项目总体规划方案的审批工作，60个工作日内甲、乙、丙三方签订旧村改造代建协议。3.4乙方同意在甲方提供的安置用房用地（详见附图）上建设完成33万平方米的居民安置楼及公共配套建筑设施。在具备开工条件的前提下（即乙方获得施工许可证后）24个月内开始将33万平方米的安置房分期交付甲方（以竣工验收为准），安置用房的具体分配等事项由甲方负责。3.5甲、丙双方负责拆迁区域范围内的所有居民、企业单位的拆迁工作，负责安置村民，负责整个项目开发过程中与村民及地方政府的协调工作，确保合作项目不受干扰、按期完成。在不影响安置用房的建设进度的前提下，甲方保证在接到乙方要求拆迁的村民户数与范围的书面通知后三个月内完成乙方指定拆迁区域范围内的居民、企业的拆迁工作。如因甲、丙双方的原因造成乙方开工工期延误，相应顺延房屋交付时间，乙方不承担责任，由此所造成的损应由甲方承担。3.6为加快安置房屋的建设进度，甲、乙、丙三方同意本协议签订后，乙方即开展前期的建设准备工作（即开始进行项目的总体规划设计、建设相应的临时施工配套房屋、平整土地等）。3.7旧村改造安置用房所使用的建设施工队伍、委托监理等事项及所有项目议价材料或价格应按招投标程序规范要求由招标小组确定，并报甲方备案。3.8为确保安置用房能如期交付使用，在建设过程中凡需经由甲、乙、丙三方共同确定的事项均应形成会议纪要，决策周期不应超过5个工作日，丙方应作为此类工作事项的主体，做好统筹协调工作。第四条、村改出让地块相关约定。在旧村改造项目工程中，经三方充分协商，对旧村原有空地及拆迁后腾出的开发地块与旧村改造项目建设进行捆绑式招标或招拍挂的方式出让。第五条、相关费用的约定。5.1旧村原有空地及拆迁腾出的开发地块，乙方有决心和实力参加该项目土地的捆绑式招标或招拍挂。甲、丙方同意将按本协议第二条约定执行。乙方不得将该开发土地擅自转让，如乙方擅自将开发土地转让给第三方，则转让部分所得纯收益的70%归甲方所有。5.2为加快安置房屋的建设进度，甲、丙方应全力做好相关政府部门的协调工作，争取乙方享受政府对旧村履行的各项优惠政策并做好土地返还款在最短时间内返还到甲方账户内的工作，上地返还款在到甲方的账户后2日内甲方应全额支付给乙方。第六条、其他约定。6.1除非因不可抗力的因素致甲、丙双方不能履行本协议条款外，甲、丙任何一方违约或中途终止或解除协议，甲、丙双方则应在本协议终止或解除后15日内全额返还乙方为该项目已付出的总费用，并根据乙方投入的总费用，按银行同期贷款双倍利率向乙方支付利息，同时赔偿乙方投入总费用5%的违约金；若因乙方未能履行本协议条款，致使本协议无法履行，乙方应向甲方支付乙方已投入资金的5%作为违约金。如乙方放弃竞怕，按第二条第六款约定执行。6.2在旧村改造项目过程中，甲、丙方保证当地及上级相关政府部门给予的旧村改造及相关手续办理、费用等所有的优惠政策乙方均能享受。6.3本协议如有未尽事宜，三方应再补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。6.4三方应对本协议内容保密，不得对外泄露。如果因任何一方泄密造成损失，泄密方应承担全部责任。6.5本协议在履行过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成，任何一方均有权依法向所在地法院起诉。6.6本协议一式六份，正本三份，副本三份，三方各执二份，三方签字、盖章后生效，具有同等效力。6.7本协议不因各方法定代表人的变更而终止、解除或变更。6.8本协议生效后，甲、丙方与其他任何单位签订的与本协议内容相关的合同或协议均应解除和终止。二、仲村居委会向超人公司出具《情况说明》2010年12月31日，仲村居委会向超人公司出具《情况说明》，内容为：“贵公司已与我社区签订了《社区旧村改造协议书》，该协议书在等待城阳街道办事处签字、盖章的过程中，我社区保证在2011年1月30日前办理好街道办事处的签字、盖章手续。为确保贵公司与我社区签订的协议能正确履行，贵公司应在2日内交纳合同定金2亿元，该定金暂存于贵公司账户内。社区根据实际情况，若需要资金从2亿元中支付，贵公司应无条件支付，支付多少金额就为贵公司出具该数额收据。待街道办事处正式签字并盖章后，双方均应按所签订的协议书约定的所有条款全面执行（贵公司履行付款义务时此定金即转为拆迁补偿费）。特此说明！”超人公司法定代表人应正在该《情况说明》空白处手写注明“同意按此办理”，并加盖公章。三、超人公司付款情况2011年1月17日至9月26日期间，超人公司及其指定的第三人向仲村居委会及其指定的第三方汇款共计20,300万元，分别是：（1）2011年1月7日，超人公司汇款5,000万元，收款人为青岛城阳仲村企业集团公司，用途载明“补偿款”。仲村居委会向超人公司开具收据，项目载明“预收定金，手续完备后转为拆迁补偿款”。（2）2011年1月30日，超人公司汇款1,000万元，收款人为青岛城阳仲村企业集团公司，用途载明“预付定金”。仲村居委会向超人公司开具收据，项目载明“预收定金，手续完备后转为拆迁补偿款”。（3）2011年3月10日，超人公司汇款3,000万元，收款人为深圳市京申投资发展有限公司，用途载明“补偿款”。仲村居委会向超人公司开具收据，项目载明“预收定金，手续完备后转为拆迁补偿款”。（4）2011年3月17日，超人公司汇款7,000万元，收款人为仲村居委会，用途载明“补偿款”。仲村居委会向超人公司开具收据，项目载明“预收定金，手续完备后转为拆迁补偿款”。（5）2011年5月24日，超人公司汇款4,000万元，收款人为仲村居委会，未注明用途。上述5笔汇款，仲村居委会分别向超人公司开具收据，项目载明“预收定金，手续完备后转为拆迁补偿款”。（6）2011年9月26日，第三人胡月梅汇款300万元，收款人为青岛城阳仲村企业集团公司，用途载明“借款”。2011年3月17日，仲村居委会向超人公司出具承诺书，内容为：“由贵公司拨付我单位的1.6亿元旧村改造定金，我单位保证不会影响旧村拆迁进度。如影响进度，由我单位承担全部责任。特此承诺。”四、青岛市城阳区人民政府作出《会议纪要》2011年9月1日，青岛市城阳区人民政府主持召开城阳区城市规划建设管理协调委员会办公室2011年第14次例会，并作出第14次《城阳区城市规划建设管理协调委员会办公室例会会议纪要》。该会议纪要与本案争议地块有关的内容为：“二、关于片区规划及单体方案问题。该项目位于片区，安置区总用地面积335,847平方米（合503.7亩），总建筑面积382,796平方米（计算容积率），容积率1.14，建筑密度22.14%，绿地率40.6%；开发区域总用地面积723,619平方米（合1,085.4亩），规划总建筑面积1,236,841平方米，容积率1.71，建筑密度27.5%，绿地率39.6%。会议确定，原则同意仲村片区修建性详细规划，同意安置区规划方案及单体建筑风格，并落实以下意见：1.按照《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则（试行）》要求，根据规模等级配套相应的公共设施，并明确位置和规模。2.依据《城阳区交通综合网络布局规划及重点地区道路网规划》落实仲村片区内南北向道路的等级和红线宽度。3.明确商业建筑的广告位置及设置形式，与建筑同步设计。4.由城阳街道办事处协调区交通部门，落实公交总站位置及规模。三、关于社区旧村改造（农民经济适用房）问题。仲村社区现有平房1,626处，二层4处，民房占地519亩。2006年，因建设国际服装城拆迁民房247处，建成安置15栋，约57,776平方米。按照旧村改造政策，该社区可建设安置房273,690平方米、配套商业21,752平方米、公建服务用房1,500平方米、幼儿园3,883平方米及物业用房1,865平方米。会议原则同意仲村社区按程序实施旧村改造，规划安置区占地504亩（民房占地458亩，周转用地46亩），规划安置楼75栋，建筑面积约293,935平方米（多层安置楼43栋，建筑面积108,542平方米；高层安置楼32栋，建筑面积185,393平方米），用于发展集体经济的集体资产商业配套用房49,200平方米，公建服务用房10,050平方米，物业管理用房1,950平方米，幼儿园2,500平方米，小学8,000平方米，地下车库15,777平方米。补亏用地核算只包括政策规定范围内的建设内容和规模，超出的建筑面积由社区承担建设费用。”会议纪要还记载了其他事项。五、超人公司与仲村居委会签订《协议书》2012年7月10日，超人公司（甲方）与仲村居委会（乙方）签订《协议书》。双方约定，甲、乙双方于2010年12月30日签订了《旧村改造协议书》，该协议书因无城阳街道办事处的盖章确认，所以无效。现甲、乙双方对无效的《旧村改造协议书》的事宜达成如下协议：一、甲、乙双方确认《旧村改造协议书》无效。另外，所有甲、乙双方或单方的与该社区旧村改造签署的有关协议、承诺书等等所有法律文书均无效。二、甲方已垫付给乙方的20,300万元拆迁补偿费及其利息，乙方确认应返回给甲方。该返还款给付时间如下：1.第一次付款时间是在2012年11月30日前，或乙方在第一次收到国家有关部门征用乙方土地所有权而返还的所得款后三天内，给付甲方10,300万元及利息（利息按年利率10%计算，从甲方每笔付款时间开始计算到付清10,300万元及利息为止）。2.第二次付款时间是在2013年9月30日前，或乙方第二次收到国家有关部门征用乙方土地所有权而返还的所得款后三天内，付清余款1亿元及利息（利息按年利率10%计算，从甲方每笔付款时间开始计算到付清1亿元及利息为止）。如乙方不能按时付清上述应返还给甲方垫付的20,300万元拆迁补偿费及利息，则乙方应按银行同期贷款利率的四倍计算利息作为逾期付款违约金给付甲方（如乙方没有收到国家有关部门征用土地所有权返还款，即还款时间另定）。三、其他的任何事项甲、乙双方互不追究。四、本协议一式六份，甲、乙双方及见证单位各执两份，甲、乙双方签字或盖章后生效。超人公司、仲村居委会在《协议书》上盖章并由法定代表人签字，时任城阳街道办事处党工委委员、武装部部长苟某在“见证单位”处签字。六、仲村居委会还款情况2013年2月5日至2016年8月30日期间，仲村居委会向超人公司返还资金共计1.4亿元，分别是：（1）2013年2月5日返还4,000万元；（2）2013年8月22日返还3,000万元；（3）2014年4月24日返还2,000万元；（4）2016年8月30日返还5,000万元。本案审理中，超人公司认可仲村居委会返还的上述款项1.4亿元均为本金。本案审理中，仲村居委会同意向超人公司返还剩余本金6,300万元，不再追究超人公司的违约责任，但不同意向超人公司支付利息。七、其他事实1.《旧村改造协议书》复印件、《承诺书》复印件本案审理中，仲村居委会提交仲村居委会与泛华宏昊公司、城阳街道办事处于2010年6月1日签订的《社区旧村改造协议书》复印件、超人公司于2010年12月31日出具的《承诺书》复印件。《承诺书》内容为：“2010年12月30日超人公司与贵社区友好协商达成了仲村社区旧村改造的协议，为使项目顺利进行需解除并终止仲村居委会与泛华宏昊公司于2010年6月1日签订的《社区旧村改造协议书》。超人公司谨此承诺：贵社区在获得超人公司认可后与泛华宏昊公司达成的因解除协议而承担的违约责任，或者仲村居委会被人民法院生效判决书认定的因解除协议而承担违约责任的经济损失，全部由超人公司承担。特此承诺！”仲村居委会提交该证据证明：1.根据仲村居委会与泛华宏昊公司签订的《旧村改造协议书》约定，如仲村居委会违约，应赔偿泛华公司投入到旧村改造中的总费用，按照银行同期贷款利率的双倍支付利息，并赔偿泛华公司投入总费用5%的违约金等。2.超人公司应按《承诺书》约定，对仲村居委会因解除与泛华公司签订的《旧村改造协议书》，或者被人民法院生效法律文书认定因解除协议而承担违约责任造成的经济损失承担责任。庭审中，仲村居委会认可其目前尚未向泛华宏昊公司承担违约责任，也不存在生效法律文书认定其应当向该公司承担违约责任。超人公司质证称：1.《旧村改造协议书》为复印件，对真实性无法确认，与本案无关。仲村居委会未提交证据证明，其与泛华宏昊公司解除合同后有生效法律文书认定的违约金等违约责任。2.《承诺书》为复印件，对真实性不予认可。无论《承诺书》是否真实，超人公司履行承诺的前提是仲村居委会与超人公司签署的《旧村改造协议书》成立。该协议书中的三个主体仅有两个主体签字盖章，合同并未成立，该《承诺书》与本案无关。本院经审查认为，仲村居委会提交的上述证据均为复印件，不符合证据的基本形式要件，且超人公司不予认可，故本院不予采纳。2.《紧急情况反映》本案审理中，仲村居委会提交《关于青岛市城阳区社区居民委员会与超人置业旧村改造纠纷一案紧急情况反映》一宗，均系打印件，由仲村居委会现任两委委员、上届两委委员、党员代表、居民代表分别签字捺印。证明：1.仲村居委会两委成员及全体村民对超人公司与仲村居委会之间旧村改造一事知情，也经过民主程序表决通过。2.仲村居委会两委成员及全体村民对超人公司与仲村居委会签订《协议书》不知情，并且未经过民主程序表决，并非仲村居委会全体村民的真实意思表示。《协议书》违反法律的强制性规定，侵害村集体组织利益及全体村民的切身利益，依法应当认定无效。另外，《协议书》的签订可能涉及恶意串通、违法犯罪。3.超人公司没有按照《旧村改造协议书》约定的期限（协议签订后二个工作日内）将新村建设项目所需资金6.6亿元存入银行账户，导致旧村改造迟迟无法启动，房屋拆除后广大村民无家可归，造成巨额经济损失。超人公司应按照协议约定向仲村居委会支付其投入资金5%的违约金1,000万元（以投入额2亿元计），并赔偿因其违约行为造成的包括村民房屋租金在内的巨额经济损失。3.居民拆迁房租费付款明细本案审理中，村居委会提交居民拆迁房租费付款明细一宗，包括居民拆迁补偿款明细打印件、记账凭证、领款签收记录等。证明：超人公司在签订《旧村改造协议书》后，没有按照协议约定将旧村改造资金拨付到位。在停滞状态长达一年后，为解决村民房子推倒后长期流离失所、无家可归、不断向城阳区及相关部门投诉上访的现状，仲村居委会在2011-2012年期间向全体村民额外支付租金等费用共计41,586,008元，超人公司的违约行为给全体村民造成极大经济损失和社会不安定因素。超人公司质证称：1.本案的证据交换已经完成，仲村居委会提交上述证据不符合证据规则。2.对《紧急情况反映》的真实性无法确认。该证据发生在双方签订《协议书》之后，即使属实也与本案无关。3.居民拆迁房租费付款明细由仲村居委会单方出具，对其公章的真实性无异议，但对付款明细内容不予认可。4.因双方签订的《旧村改造协议书》未生效，故仲村居委会的上述主张没有事实依据。5.超人公司与仲村居委会合作进行旧村改造一事经过民主程序，从《协议书》见证人苟某的签字确认可以体现签订该协议经过民主程序，且仲村居委会召开了大量的民主会议讨论。此外，双方一直在履行《协议书》，仲村居委会已经向超人公司返还款项1.4亿元。双方签订《协议书》属于民事活动，不是必须经过村民大会讨论的事项。《协议书》约定的不是仲村居委会的权利，而是其义务。6.双方签订《协议书》时的银行贷款年息在5%以上，民间借贷年息为24%。双方约定按照银行同期贷款利率的4倍计算利息，没有超过法律规定的上限，利息约定并不高。本院经审查认为,仲村居委会提交的上述《情况反映材料》，均系相关人员在内容一致的打印件上签字形成，且签字人员并非本案当事人，亦未出庭作证，本院对其真实性无法认定。因《旧村改造协议书》的三方主体中仅有仲村居委会、超人公司盖章并签字，城阳街道办事处未盖章或签字，该协议书依法并未成立。仲村居委会主张超人公司违反该协议书约定给仲村居委会造成租金等损失，并要求超人公司承担违约责任，缺乏事实和法律依据，且仲村居委会并未依法缴纳反诉费并提起反诉，本院对仲村居委会提交的上述拆迁房租费付款明细不予采纳。本院认为，本案争议的焦点是：一、双方签订的《旧村改造协议书》是否成立并生效；二、双方签订的《协议书》是否有效。根据本案认定事实及当事人的诉辩主张，本院分别评判如下：一、双方签订的《旧村改造协议书》是否成立并生效根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据该法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，合同主体为仲村居委会、超人公司、城阳街道办事处三方的《旧村改造协议书》中，仅有仲村居委会、超人公司两方于2010年12月30日盖章并签字，城阳街道办事处并未盖章或签字确认。仲村居委会于2010年12月31日向超人公司出具《情况说明》载明：“我社区保证在2011年1月30日前办理好街道办事处的签字、盖章手续。”“待街道办事处正式签字并盖章后，双方均应按所签订的协议书约定的所有条款全面执行。”因《旧村改造协议书》多处约定了城阳街道办事处的权利义务，且仲村居委会出具的《情况说明》进一步确认双方全面履行《旧村改造协议书》的前提是“街道办事处正式签字并盖章”，本院据此认定，上述《旧村改造协议书》因缺少合同主体城阳街道办事处的盖章或签字确认，依法未成立。因该协议书未成立，故依法不发生法律效力。仲村居委会以超人公司未履行《旧村改造协议书》约定的义务为由主张超人公司违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、双方签订的《协议书》是否有效本院认为，民主议定程序是农村社会实现村民自治，发展农村基层民主的制度形式。为了维护集体成员合法权益，防止村委会或居委会负责人以集体的名义滥用职权，损害集体组织利益和集体成员利益，现行法律中，《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国草原法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》对集体组织的民主议定程序均作出相应的强制性规定，赋予集体成员对集体组织或集体经济组织重大事项的民主管理权。本案中，仲村居委会属于“村改居”情况，根据目前的法律规定，对于“村改居”的居民仍应按照《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的村民自治规则进行管理。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款、第二款规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（七）征地补偿费的使用、分配方案；……（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。”《中华人民共和国物权法》第五十九条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：……（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；……（五）法律规定的其他事项。”本案中，超人公司与仲村居委会于2012年7月10日签订的《协议书》第二条约定，仲村居委会于2012年11月30日前或第一次收到国家有关部门征用土地所有权返还款后3日内，向超人公司返还10,300万元及按年利率10%计算的利息；于2013年9月30日前或第二次收到国家有关部门征用土地所有权返还款后3日内，向超人公司付清余款1亿元及按年利率10%计算的利息。如仲村居委会不能按时付清上述款项，则应按银行同期贷款利率的四倍计算利息，向超人公司支付逾期付款违约金；如乙方没有收到国家有关部门征用土地所有权返还款，则还款时间另定。从上述协议内容看，双方约定仲村居委会向超人公司返还款项、利息、违约金的来源，是国家有关部门征用仲村社区土地所有权的返还款，在性质上属于征地补偿费。根据上述法律规定，涉及征地补偿费使用、分配方案的事项，应当依照法定程序经村民会议或村民代表会议讨论，由本集体成员决定。仲村居委会主张该《协议书》的签订未经村民会议或村民代表会议讨论决定，超人公司亦未提交证据证明仲村居委会履行了民主议定程序。因此，超人公司与仲村居委会签订该《协议书》的行为，违反上述法律的强制性规定，损害了仲村居委会的集体利益及全体居民的切身利益，依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，超人公司与仲村居委会签订的《协议书》无效，仲村居委会应向超人公司返还收到的拆迁补偿款本金20,300万元，并应返还该款项的法定孳息，比照中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。超人公司分别于2011年1月7日付款5,000万元，2011年1月30日付款1,000万元，2011年3月10日付款3,000万元，2011年3月17日付款7,000万元，2011年5月24日付款4,000万元，2011年9月26日付款300万元。仲村居委会分别于2013年2月5日返还本金4,000万元，2013年8月22日返还本金3,000万元，2014年4月24日返还本金2,000万元，2016年8月30日返还本金5,000万元。因此，仲村居委会应向超人公司返还剩余本金6,300万元（20,300万元-1.4亿元），并返还以5,000万元为基数自2011年1月7日起至2011年1月29日止，以6,000万元（5,000万元+1,000万元）为基数自2011年1月30日起至2011年3月9日止，以9,000万元（6,000万元+3,000万元）为基数自2011年3月10日起至2011年3月16日止，以1.6亿元（9,000万元+7,000万元）为基数自2011年3月17日起至2011年5月23日止，以2亿元（1.6亿元+4,000万元）为基数自2011年5月24日起至2011年9月25日止，以20,300万元（2亿元+300万元）为基数自2011年9月26日起至2013年2月4日止，以16,300万元（20,300万元-4,000万元）为基数自2013年2月5日起至2013年8月21日止，以13,300万元（16,300万元-3,000万元）为基数自2013年8月22日起至2014年4月23日止，以11,300万元（13,300万元-2,000万元）为基数自2014年4月24日起至2016年8月29日止，以6,300万元（11,300万元-5,000万元）为基数自2016年8月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；以6,300万元为基数自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。综上所述，超人公司的诉讼理由部分成立，本院对其诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第五十九条规定，判决如下：一、青岛市城阳区社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向青岛超人置业投资有限公司返还拆迁补偿款本金6,300万元。二、青岛市城阳区社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向青岛超人置业投资有限公司返还以5,000万元为基数自2011年1月7日起至2011年1月29日止，以6,000万元为基数自2011年1月30日起至2011年3月9日止，以9,000万元为基数自2011年3月10日起至2011年3月16日止，以1.6亿元为基数自2011年3月17日起至2011年5月23日止，以2亿元为基数自2011年5月24日起至2011年9月25日止，以20,300万元为基数自2011年9月26日起至2013年2月4日止，以16,300万元为基数自2013年2月5日起至2013年8月21日止，以13,300万元为基数自2013年8月22日起至2014年4月23日止，以11,300万元为基数自2014年4月24日起至2016年8月29日止，以6,300万元为基数自2016年8月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；以6,300万元为基数自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回青岛超人置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,241,196元，由青岛超人置业投资有限公司负担686,388元，青岛市城阳区社区居民委员会负担554,808元。保全费5,000元，由青岛市城阳区社区居民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  谢雄心审判员  孙秀强审判员  徐镜圆二〇二〇年七月十五日书记员  韩明玉书记员  王娉婷