广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终7378号 上诉人（原审被告）：梁朝权，男，1979年2月16日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：郑波，广西律昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江雨明，广西律昌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南宁市和索商贸有限责任公司，住所地广西南宁市植物路**广西气象局办公楼**房，统一社会信用代码914501030617110093。 法定代表人：利肖琼，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄学明，广西承汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉兰，广西承汇律师事务所律师。 上诉人梁朝权因与被上诉人南宁市和索商贸有限责任公司（以下简称和索公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初6669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 梁朝权上诉请求：一、撤销（2018）桂0107民初6669号民事判决，驳回和索公司全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由和索公司承担。事实及理由：一、一审认定双方签订的《场地使用协议》合法有效无事实及法律依据，裁判理由亦不能成立。涉案租赁物为临时建筑物，未经具有批准权限的主管部门南宁市规划局批准建设，也未办理建设工程手续。而西乡塘区城管局仅仅同意在江北大道设置夜市临时摆卖摊区，复函里并未涉及同意搭建临时建筑物，同意“搭建”和同意设置“摊点摆卖”是两个不同的法律概念，临时建筑物的搭建由城市规划主管部门批准，设置“摆卖摊点”是由城管部门批准。因此，西乡塘区城管局无权许可搭建临时建筑物。退一步说，即便法院认定涉案租赁物经政府同意搭建，到2015年5月13日西乡塘区区城管执法部门已下达对涉案租赁物作为违法建筑限期拆除的公告，在事实上否定了搭建该临时建筑物的合法性。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，和索公司与梁朝权就涉案租赁物签订的租赁合同应为无效合同。二、和索公司出租违法建筑应承担权利瑕疵担保责任，一审判决梁朝权支付场地使用费及安全管理费并承担违约责任，属适用法律错误。2015年12月1日，和索公司与梁朝权签订租赁协议时，和索公司拿出2014年11月27日西乡塘区城管局的批复证明自己有权出租涉案租赁物，而隐瞒了涉案租赁物在2015年5月13日已被西乡塘区城管执法部门定性为违法建筑并下达了限期拆除的公告的事实，致使梁朝权在不知情的情况下签订本案合同。梁朝权得知实情后立即与和索公司交涉，要求解除合同，和索公司承诺已和有关部门疏通尽快解决问题。但直至2017年6月，问题都没有得到解决。2017年8月，按照政府的公告，涉案租赁物和周边的摊点所涉及的建筑物都被拆除，标的物的灭失致使梁朝权事实上已不可能依合同约定对租赁物进行使用及收益。因此，和索公司出租不合格租赁物应承担权利瑕疵的担保责任，梁朝权有权不交租金和其他费用。 和索公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 和索公司向一审法院起诉请求：一、梁朝权向和索公司支付2017年8月-12月的场地使用费、安全管理费合计人民币147500元；二、梁朝权向和索公司支付逾期付款违约金（滞纳金）：1、以2017年8月份场地使用费28900元为基数、日5‰，自2017年8月1日计算至实际清偿日止；2、以2017年9月份场地使用费28900元为基数、日5‰，自2017年9月1日计算至实际清偿日止；3、以2017年10月份场地使用费28900元为基数、日5‰，自2017年10月1日计算至实际清偿日止；4、以2017年11月份场地使用费28900元为基数、日5‰，自2017年11月1日计算至实际清偿日止；5、以2017年12月份场地使用费28900元为基数、日5‰，自2017年12月1日计算至实际清偿日止。以上5项现暂计至2018年7月30日为人民币218051元；三、梁朝权向和索公司支付违约金57800元；四、本案全部诉讼费用由梁朝权承担。 一审法院认定事实：2015年12月1日，和索公司与梁朝权梁朝权签订一份《场地使用协议》，约定以下内容：1、和索公司将位于“南宁港美食广场”的临街铺面7-9号出租给梁朝权使用，使用期限为两年（2016年1月1日至2017年12月31日）；2、场地使用费为28900元/月及安全管理费600元/月（每月先交费后使用）；3、梁朝权入场前向和索公司支付履约保证金14450元，在场地使用期满时和索公司将履约保证金退还梁朝权，但场地使用期间因梁朝权违约造成和索公司损失的，和索公司有权从履约保证金中扣除抵补损失；4、梁朝权拖欠场地使用费累计一个月以上的，向和索公司支付相当于两个月场地使用费的违约金，梁朝权逾期缴纳场地使用费的，还应当按照千分之五支付滞纳金等。合同签订后，梁朝权向和索公司支付14450元履约保证金，和索公司将场地交付给梁朝权使用。梁朝权2017年8月-12月的场地使用费和安全管理费至今未支付给和索公司。 另查明，包括本案租赁场地在内的“南宁港美食广场”是南宁市西乡塘区城市管理局2014年11月27日发文同意和索公司搭建并经营的，场地内临时钢架棚建筑物没有办理规划建设手续，但南宁市西乡塘区城市管理局同时特别说明日后如果因建设和管理需要，临时建筑应当随时无条件拆除。2018年10月，上述钢架棚已被拆除。 一审法院认为：一、和索公司、梁朝权双方签订的《场地使用协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。梁朝权主张和索公司对租赁场地属于无权处分，一方面与事实不符，另一方面即便和索公司属于无权处分，该问题也与认定合同效力无关。梁朝权主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，和索公司租赁物没有办理建设工程规划许可证，合同应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋……”。本案中，涉案的租赁标的物为临时钢架棚，并不属于该司法解释第一条规定的“城镇房屋”范围，且该临时建筑物是经过政府许可搭建的，故对梁朝权该主张不予采信。 梁朝权依约应当向和索公司支付2017年8月-12月的场地使用费144500元及安全管理费3000元并承担约定违约责任。双方约定的场地使用费逾期付款违约责任为：1、支付两个月场地使用费；2、按照场地使用费标准每日支付千分之五滞纳金。上述约定属于承租方逾期付款的违约责任，而违约金的性质是以补偿性为主、惩罚为辅，应当以实际损失为基准计算。该约定违约金过高，结合本案各种因素，根据本案违约方的违约行为及守约方的实际损失情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考量，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本案为金钱类债务，在和索公司没有举证证明其具体损失的情况下，应参照和索公司民间融资的法定最高成本，即年利率24%来作为调整违约金的标准。对于梁朝权缴纳的履约保证金，双方约定很明确，造成和索公司损失的应当相应抵扣，故予以确认。合同约定场地使用费为先交费后使用，即梁朝权在承租场地的当月初应结清该月的场地使用费，否则应承担相应的违约责任，故根据合同约定、抵扣相应费用等情况，梁朝权逾期付款违约金应为：1、以28900元-14450元=14450元为基数，自2017年8月1日起至2017年8月31日止；2、以14450元+28900元=43350元为基数，自2017年9月1日起至2017年9月30日止；3、以43350元+28900元=72250元为基数，自2017年10月1日起至2017年10月31日止；4、以72250元+28900元=101150元为基数，自2017年11月1日起至2017年11月30日止；5、以101150元+28900元=130050元为基数，自2017年12月1日起至实际清偿之日止；以上各段均按年利率24%计付。一审法院判决：一、梁朝权向和索公司支付2017年8月至12月的场地使用费、安全管理费合计133050元（已抵扣履约保证金）；二、梁朝权向和索公司支付逾期付款违约金（计算标准：1、以14450元为基数，自2017年8月1日起至2017年8月31日止；2、以43350元为基数，自2017年9月1日起至2017年9月30日止；3、以72250元为基数，自2017年10月1日起至2017年10月31日止；4、以101150元为基数，自2017年11月1日起至2017年11月30日止；5、以130050元为基数，自2017年12月1日起至实际清偿之日止；以上各段均按年利率24%计付）；三、驳回和索公司的其他诉讼请求。案件受理费7650元，由和索公司负担4819元，梁朝权负担2831元。 二审期间，和索公司提交证据材料：1、《关于南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）申请与燕京啤酒股份有限公司合作建设南宁港美食广场有关问题的复函》（南规函复【2008】439号）；2、南宁市人民政府工作会议纪要（【2008】93号）；3、政府信息公开告知书及附件。证据1、2、3共同证明在2008年时，威宁公司已对涉案场地的相关建设、规划进行了申报，南宁市人民政府及南宁市规划管理局下文同意威宁公司在涉案场地上搭建钢架棚等临时建筑。威宁公司经营场地一段时间之后即由和索公司承接管理使用。4、场地租赁合同。证明涉案场地由威宁公司出租给和索公司，由和索公司经营。梁朝权对和索公司提交上述证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议。因和索公司二审提交的证据与其在一审提交的证据相印证，故本院对和索公司二审提交的上述证据予以认定。 二审期间，梁朝权对一审判决查明的事实提出两处异议：1、对“涉案场地是由南宁市西乡塘区城市管理局同意并搭建经营的”提出异议，认为南宁市西乡塘区城市管理局仅是同意设置摊点摆卖，并未同意搭建临时建筑钢架棚；2、对“2018年10月涉案钢架棚已拆除”有异议，认为涉案钢架棚实际上于2017年8月拆除。对梁朝权提出的上述异议，本院经审查认为：1、二审证据《关于南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）申请与燕京啤酒股份有限公司合作建设南宁港美食广场有关问题的复函》（南规函复【2008】439号）及一审证据《关于在江北大道设置南宁港夜市的复函》，已经证实包括本案租赁场地在内的“南宁港美食广场”是南宁市西乡塘区城市管理局于2014年11月27日发文同意和索公司搭建并经营。因梁朝权未举出相反证据反驳上述事实，本院对其所提出的异议不予采纳。2、一审证据《通知》、《催告书》载明，和索公司于2017年12月5日、2018年6月6日通知并催告梁朝权限期支付欠款，否则对梁朝权店采取停水停电及清场措施。从梁朝权收到上述《通知》、《催告书》后，均未以涉案租赁场地已被拆除为由提出异议来看，能证实至少至2018年6月涉案场地尚未被拆除。梁朝权主张涉案场地于2017年8月被拆除，无证据证实，本院不予采纳。 综上所述，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院另查明：2008年6月26日，南宁市规划管理局向威宁公司作出南规函复【2008】439号复函，内容为，贵司《关于与燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司合作建设南宁港美食广场的请示》收悉，我局已于2008年5月28日将贵司的申请事项提交南宁市规划工作委员会第十二次会议进行专题审议，会议原则同意贵司利用南宁港堤以北用地进行美食广场建设。 南宁威宁租赁物业服务有限公司与和索公司于2013年1月1日签订《场地租赁合同》，约定南宁威宁租赁物业服务有限公司将座落在江北大道南宁港堤以北用地出租给和索公司使用，租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。 2014年11月27日，南宁市西乡塘区城市管理局向和索公司作出《关于在江北大道设置南宁港夜市的复函》，主要内容为同意和索公司关于在江北大道设置南宁港夜市的申请，并要求按照临时摆卖摊区设置模式和要求进行建设和管理。 还查明，2015年4月27日南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局就涉案场地作出《限期拆除决定书》。2015年7月23日，因南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局撤销上述《限期拆除决定书》，南宁市城市管理综合行政执法局作出《行政复议终止通知书》（南城管复终字【2015】第8号）。 本院认为，根据梁朝权的上诉请求及和索公司的答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案《场地使用协议》的效力如何认定；二、梁朝权应否向和索公司支付2017年8月至12月的场地使用费、安全管理费及违约金。本院对此逐一认定如下：一、本案《场地使用协议》约定，梁朝权使用和索公司管理的“南宁港美食广场”内的7-9号临街铺面，梁朝权向和索公司支付场地使用费，双方为此形成租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”南宁港美食广场是经南宁市西乡塘区城市管理局和南宁市规划管理局同意设立的临时摆卖摊区。索公司将南宁港美食广场内的7-9号临街铺面出租给梁朝权并未违反法律法规的强制性规定，协议内容亦是双方的真实意思表示，故本案《场地使用协议》合法有效。二、《场地使用协议》约定的场地使用期限为2016年1月1日至2017年12月31日，梁朝权从2017年8月起便未向和索公司支付场地使用费和安全管理费，已构成违约。一审法院判决梁朝权向和索公司支付尚欠的场地使用费、安全管理费及支付违约金依法有据，应予以维持。梁朝权以和索公司隐瞒涉案场地被有关部门限期拆除、涉案场地已于2017年8月被拆除为由拒付2017年8月以后的相关费用，该理由及主张与本案客观事实不符，本院不予支持。 综上所述，梁朝权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7650元，由梁朝权负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 琴 审判员 陆 宁 二〇二〇年七月二十七日 书记员 蒙柯羽