湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0922民初806号原告：文波，男，1977年12月13日出生，汉族，居民，住桃江县。原告：张容辉，女，1979年6月16日出生，汉族，居民，住桃江县。委托诉讼代理人：杨乐华，湖南理定明律师事务所律师。被告：桃江县紫荆花房地产开发有限公司。住所地：桃江县灰山港镇紫荆北路**。法定代表人：卢铁庄，该公司董事长。委托代理人：夏伟中，湖南激扬律师事务所律师。原告文波、张容辉与被告桃江县紫荆花房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文波、张容辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金23,851元；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年2月7日签订商品房买卖合同，原告向被告购买紫荆尊城项目中的16302号房，交易总额339,288元。根据合同第十条约定，被告应当于2017年12月30日前将房屋交付原告使用，否则被告应当按照合同第十一条规定向原告按日承担已交房款万分之一的违约金。被告于2019年9向原告交付房屋，但由于房屋质量问题，且没有住宅质量保证书和房屋使用说明书，原告拒绝收房，要求被告整改，原告多次要求被告交房和承担违约责任，被告借故推诿。被告桃江县紫荆花房地产开发有限公司辩称，他公司已按合同约定履行了合同义务，原告所购买的房屋已于2017年12月10日经有关部门验收合格，但由于政府临时调整规划，要求项目中的C地块与周边其他地块一同开发，导致已完工的A、B地块不能验收，后经多次向县有关部门请示，才同意对A、B地块分期验收。依据合同第十条第二款的约定，政府发生规划调整市政设施滞后等非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人可据实予以延期，因此，延期交房不是被告的责任，被告不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年2月7日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的紫荆尊城项目中的16302号房屋，总金额为339,288元。合同第十条第一款约定，出卖人（被告）应当在2017年12月30日前将符合约定质量的商品房交付给买受人（原告），第二款第2项约定，如遇下列特殊原因，除双方愿意协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：政府发生规划调整市政配套设施（水、电、气、道路等）滞后的。第十一条第二款约定，由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，按逾期时间分别处理，逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已全额支付购房款，被告于2019年9月通知原告交付房屋，但原告以房屋存在质量问题，没有住宅质量保证书和房屋使用说明书为由拒收。被告开发的紫荆尊城项目，共有A、B、C三个地块，其中A、B地块位于康复路以北，C地块位于康复路以南，被告先行建设A、B地块，原告所购买的房屋属于先行建设的工程，该工程于2017年12月10日经勘察、设计等部门验收，至2019年6月在相关部门备案。2018年6月5日，灰山港镇人民政府第一次规划例会意见，该项目A、B地块已建设完工，C地块因城镇规划要求须与周边地块一起开发，暂缓建设，原则同意A、B地块先期验收。同年7月10日，被告向桃江县国土资源局报告，要求国土部门配合办理联合验收手续，先期验收A、B地块。原、被告所签订的合同系格式合同，由被告提供的合同文本。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，合同双方均应按合同切实履行合同义务。合同签订后，原告已按合同约定支付价款，已履行了合同义务，被告应当按照约定向原告履行交付商品房的义务。本案中，双方对合同约定的被告应于2017年12月30日前向原告交付符合合同约定标准的商品房，2019年9月被告通知原告交付房屋的事实没有争议，但双方均未确定通知交付的具体日期，原告以房屋存在质量问题为由拒不收房，但未提供相关证据证实房屋想想质量问题，故本院认定通知交付日期为2019年9月1日。现本案争议的焦点为：1、被告提供的证据效力；2、被告未按合同约定时间交付商品房的行为是否构成违约以及违约责任的承担方式。针对双方争议焦点，本院评判如下：1、被告的证据效力。原告对被告提供的证据三性均提出异议，本院认为，被告所提供的证据来源于国家机关，并由国家机关在证据上加盖印章予以核对，所有证据均来源合法，与本案具有关联性，本院确认为有效证据，予以采信。2、依据合同第十条第一款第二项的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：政府发生规划调整市政配套设施（水、电、气、道路等）滞后的。该条款是对被告延期交付商品房免责的约定，从合同文本分析，合同中对该条款用下划线进行了标示，说明在合同签订时，被告对免责的条款进行了特别提示，原告应当知晓该免责条款的内容，原告知晓免责条款后仍与被告签订合同，也说明原告认可该免责条款，因此，该免责条款对双方均具有约束力，被告可依据该条款主张免责。至于对该条款的解释，原告认为合同是由被告提供的格式合同，应当作出对被告不利的解释，即由于规划调整导致市政设施滞后才是被告免责的理由，但从该条款并不能明确得出规划调整导致市政设施滞后的解释，按通常理解，应当认定为政府发生规划调整就可以作为被告延期交付免责的事由，本院不予采信原告对该条款的解释意见。本案中，被告虽未举证证实政府发生规划调整的具体时间，但从2018年6月5日灰山港镇2018年第一次规划例会会议纪要分析可以推定，灰山港镇有对该项目进行过规划调整的事实，至2018年6月5日才同意对该项目的A、B地块先期进行验收。《湖南省城市房地产开发经营管理办法》第二十一条规定，房地产开发项目竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收；房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容，房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收；有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目经验收合格后，施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案。该条明确规定，房地产开发项目未经城市规划等部门验收或验收不合格，不得交付使用，被告在规划部门未同意分期验收前的时间段未交付的行为可不作为被告的违约行为，不承担相应的违约责任。2018年6月5日经同意分期验收后，被告应当尽快向相关部门申请专项验收，并在验收合格后履行交付义务，但被告怠于履行，因此，被告怠于申请专项验收导致延期交付的行为构成违约，应当按合同约定承担违约责任。具体违约期间的计算，可参照《湖南省城市房地产开发经营管理办法》第二十一条规定，从2018年6月6日起，扣除专项验收时间20天及备案时间15天开始计算至实际交付前一日，即2018年7月10日至2019年8月30日，共计414天，违约金按合同第十一条第二款约定，按日支付已交付房价款万分之一计算，共计违约金为14,046.52元。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限桃江县紫荆花房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向文波、张容辉支付违约金人民币14,046.52元；二、驳回文波、张容辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费396元，减半收取188元，由文波、张容辉负担88元，桃江县紫荆花房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  肖力华二〇二〇年七月二十八日法官助理文玉书记员刘晟鸿附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。