文书内容重庆市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝执异66号案外人：吴罗静洁，女，汉族，住贵州省遵义市。委托代理人：李长勇、李佳佳，贵州文熙律师事务所律师。申请执行人：重庆遵晟富经贸有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道加州城市花园**3-1，统一社会信用代码91500112MA609FPH6P。法定代表人：陈小玲，该公司执行董事。委托代理人：齐海涛，该公司员工。被执行人：遵义新奥房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区高九路政府**会所，组织机构代码：66695919-7。法定代表人：雷文进，该公司总经理。被执行人：云南星长征投资开发控股集团有限公司，住所地云南省昆明市度假区广福路**星长征商务大厦****，组织机构代码：76707900-9。法定代表人：陈庆忠，该公司执行董事。被执行人：云南长松园陵园有限责任公司，住，住所地云南省昆明市学府路**金鼎宾馆办公楼一社会信用代码：91530000767095121D。法定代表人：范晓玲，该公司董事。被执行人：遵义星长征投资发展有限公司，住所地，住所地贵州省遵义市汇川区高九路市政府**会所**构代码：66695416-9。法定代表人：雷文进，该公司总经理。被执行人：陈庆忠，男，苗族，住云南省昆明市。本院在办理申请执行人重庆遵晟富经贸有限公司（以下简称遵晟富公司）申请执行被执行人遵义新奥房地产开发有限公司（以下简称新奥房地产公司）、云南星长征投资开发控股集团有限公司（以下简称云南星长征公司）、云南长松园陵园有限责任公司（以下简称长松园陵园公司）、遵义星长征投资发展有限公司（遵义星长征公司）、陈庆忠借款合同纠纷一案中，案外人吴罗静洁提出了书面异议，请求本院撤销对新长征国际大酒店及配套项目x号楼涤除租赁关系的决定，并对该房屋进行带租司法处置，本院于2019年5月28日受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人吴罗静洁称：新奥房地产公司于2013年3月18日与与我签订了《商业物业租赁合同》，将其位于遵义市上海路新长征项目x号楼面积为xx平方米的商业物业租赁给我用于经营，约定租赁期为x年，其中xx平方米的租金按xx元/每平方米/月计算，其中xx平方米按xx元/每平方米/月计算，之后新奥房地产公司于2015年8月向我交付了房屋，我于2015年8月5日、26日，共计支付了xx万元的租金和保证金，之后我为了实现经营目的，还通过招租、自营等方式实际使用了该房屋，并与第三方签订了租赁合同，现在正在履行中，法院的涤除租赁关系的决定将引起连锁反应，造成更大的经济损失。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，我与新奥房地产公司的租赁合同约定的租金符合市场交易价格，租赁合同真实有效，应当受到法律保护，我保证，法院实现司法处置后，愿意根据要求履行租赁合同的约定，按时向权利人支付租金，履行合同义务等，特提出执行异议，请求撤销涤除租赁权的决定，对涉案房屋带租进行司法处置。申请执行人遵晟富公司辨称：涉案房屋于2013年6月5日就抵押给了原债权人国际信托公司，并办理了抵押登记，本案的租赁权设立于抵押之后，依法不得对抗执行。案外人提交的《《商业物业租赁合同》中的疑点众多，至今都无合同相对方认可的表示，该租赁合同没有起止时间的约定，双方一直未签订《场地交付确认书》，x号楼房屋一直未实际交付，案外人并未占有该房屋，交易流水的账户并非案外人的账户，案外人没有付款的依据，我公司对该《《商业物业租赁合同》的真实性以及支付租金、保证金的真实性均不予认可，请求依法驳回案外人吴罗静洁的异议申请，涤除其租赁后进行拍卖。本院查明：2013年5月16日，新奥房地产公司向重庆国际信托股份有限公司（以下简称国际信托公司）借款时，用其所有的国有土地使用权（面积共计xx平方米）及在建工程（面积共计xx平方米）提供抵押担保。2014年5月22日、5月30日、8月13日，双方分别签订相应的合同，将抵押物变更为遵义新长征国际大酒店及配套项目房产（面积共计xx平方米），均办理了抵押登记。事后因新奥房地产公司提前归还部分借款，双方于2015年4月1日签订《变更协议》，解除了新长征国际大酒店及配套项目xx号楼不动产xx平方米（即产权证号：遵房权证监字第**）的抵押，剩余抵押物（即贵州省遵义市汇川区xx路的新长征国际大酒店及配套项目xx号楼不动产xx平方米）仍抵押不变，剩余抵押物明细清单房产证号为：遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号、遵房权证监字第xxxx号。并在房管部门办理了抵押权登记，取得了遵房他证监字第xx**的《房屋他项权证》。之后因新奥房地产公司逾期未偿还借款，国际信托公司遂将新奥房地产公司、云南星长征公司、长松园陵园公司、遵义星长征公司、陈庆忠诉至本院，本院于2016年4月25日立案受理，经审理后，本院于2017年3月8日作出的（2016）渝民初字16号民事判决书，判决由新奥房地产公司向国际信托公司支付借款本金xx万元及利息、复利；国际信托公司对新奥房地产公司提供抵押的位于贵州省遵义市汇川区xx路新长征国际大酒店及配套项目xx号楼的房屋（他项权证号：遵房：遵房他证监字第**受偿；国际信托公司对遵义星长征公司提供质押的新奥房地产公司99.2%的股权优先受偿；云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠对上述债务承担连带清偿责任。因各被告均未履行生效判决书确定的义务，国际信托公司遂向本院申请执行，本院于2017年7月3日立案执行。（案件诉讼阶段，根据国际信托公司的保全申请，本院于2016年5月9日作出（2016）渝民初字16号民事裁定书和协助执行通知书，轮候保全查封了新奥房地产公司用于借款抵押的房产即贵州省遵义市汇川区xx路的新长征国际大酒店及配套项目xx号楼不动产xx平方米。）上述房屋系云南省昆明市中级人民法院以（2015）昆执保字第686号执行裁定及协助执行通知书于2015年9月2日予以首轮查封。经本院协调，云南省昆明市中级人民法院于2018年1月10日回函将上述抵押房产移送本院进行司法处置。本院遂于2018年8月9日作出（2017）渝执19号之一执行裁定书，对上述抵押房产进行续查封。事后，由于国际信托公司将本案债权依法转让给遵晟富公司，根据遵晟富公司的申请，本院于2019年5月7日作出（2019）渝执异21号执行裁定书，变更重庆遵晟富经贸有限公司为本院（2017）渝执19号[执行依据为（2016）渝民初16号《民事判决书》]执行案件的申请执行人。之后本院于2020年3月16日发出通知，决定涤除对贵州省遵义市汇川区上海路的新长征国际大酒店及配套项目x号楼租赁关系并进行司法拍卖。案外人吴罗静洁闻讯后，遂以其对新长征国际大酒店及配套项目x号楼租赁应受合法保护为由，请求本院撤销涤除租赁关系的决定，并对该房屋进行带租司法处置。案外人吴罗静洁向本院提供的一份《商业物业租赁合同》显示：2013年3月18日，甲方新奥房地产公司与乙方吴罗静洁签订了《商业物业租赁合同》，约定将遵义市上海路新长征项目x号楼面积为xx平方米的商业物业租赁给吴罗静洁，x号楼屋顶面积约xx平方米作为租赁房屋的附属配套提供给乙方使用，不另外计算租金及物管费。租赁期限xx年，自乙方免租期xx个月及试营业免租期x个月结束后次日起算租赁期。甲方新长征整体园区未开业运营前，其中xx平方米的租金按xx元/每平方米/月计算，其中xx平方米按xx元/每平方米/月计算，五年后递增5%。租金包含物业服务费，物业服务费为xx元/平方米/月，乙方每半年支付租金。自《场地交付确认书》签订后10日内，乙方向甲方支付人民币壹佰零捌万元整（xx元），并向甲方缴纳保证金人民币叁拾万元（xx元），此保证金自乙方经营满第三年结束后自动转成租金，甲方收到乙方所支付的房租及其他款项后，应当向乙方出具收款凭证及租赁发票。以甲方交付符合附件《场地交付标准》的租赁场地及双方签订《场地交付确认书》之日起18个月为装饰免租期，自乙方商业项目开业之日起2个月为商业免租期。合同中还约定：影院的二次消防的工程及费用由乙方负责。甲方保证临近租赁范围配备有电梯、楼梯、人行通道以方便乙方或观影人员进出，并不在单独收费，如租赁区域在x层（含x层）以上，则甲方应配备有电梯、自动扶梯以方便观众观影等内容。案外人吴罗静洁向本院提供了遵义君御物业管理有限公司在农业银行遵义汇川支行开户账户为xxxxx的对公活期账户交易明细，该明细显示：2015年8月5日该账户转存三笔款项，其中xx万元、xx万元两笔附言为房租，其中xx万元无附言，2015年8月26日该账户转存有一笔金额为xx万元的款项，附言为房屋租赁保证金。案外人吴罗静洁向本院提供了新奥房地产公司于2016年7月14日开具的收据两张，其中一张编号为xxxx的收据显示：收到吴罗静洁交来星长征国际配套项目x号楼履约保证金xx万元，其中一张编号为xxxx的收据显示：收到吴罗静洁交来星长征国际配套项目3号楼诚意金xxxx元。案外人吴罗静洁向本院提供的《商铺租赁合同》、《经营合同书》显示：贵州柏林烙塞贸易有限责任公司（该公司于2014年2月21日成立，为自然人独资，法定代表人为吴罗静洁，以下简称为柏林烙塞公司）于2015年11月6日至2019年11月，先后与乙方黔恭茶、陈静、冯升、刘春前、苟小涛、陈杨、田蔓莉、李晓龙、唐旭妍、陈瑞、柏兴华、罗惠文、张露、张炀、令狐弘、吴培顺、杨训、刘颖、熊兴敏、陈杰等人分别签订了商铺租赁合同，将相应商铺租赁给乙方经营。新奥房地产公司与案外人吴罗静洁至今未签订《场地交付确认书》。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，人民法院依法支持承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的前提条件是，承租人在法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本案中案外人吴罗静洁提供的证据，并不能证明其在法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案争议的房屋。本案执行的争议房屋于2015年9月2日被法院查封，且属于抵押担保财产，申请执行人对其依法享有优先受偿权。案外人吴罗静洁虽然提供了与新奥房地产公司于2013年3月18日签订的《商业物业租赁合同》，但是该合同没有约定商业物业交付的具体时间，却约定了迟延交付商业物业的违约责任，本身存在矛盾，加之合同也没有起止时间的约定，也无合同相对方新奥房地产公司的认可证据，且涉案房屋在2013年期间属于在建工程，并未竣工，同时申请执行人又予以否认，故案外人吴罗静洁提供的证据不能证明其与新奥房地产公司签订的《商业物业租赁合同》的时间在法院查封之前。由于案外人吴罗静洁提供的对公活期账户交易明细的账户户名并非合同的当事人，且新奥房地产公司出具的收据时间为2016年7月14日，加之款项支付与合同约定的“自《场地交付确认书》签订后10日内”不符，故案外人吴罗静洁提供的证据不能证明其向新奥房地产公司支付涉案房屋租金和保证金的时间在法院查封之前。由于案外人吴罗静洁与新奥房地产公司至今未签订《场地交付确认书》，且案外人吴罗静洁担任法定代表人的柏林烙塞公司于2015年11月6日才将涉案房屋的商铺对外出租，加之申请执行人又对房屋交付的事实予以否认，故案外人吴罗静洁提供的证据不能证明新奥房地产公司向其交付涉案房屋的时间在法院查封之前。据此，案外人吴罗静洁提供的证据不能证明其对争议的执行标的享有足以排除强制执行的权益，申请执行人对本案的执行标的依法享有对抗案外人的担保物权，由于租赁权的继续存在对在先的担保物权的实现有不利影响，本院对争议房屋涤除租赁后进行司法拍卖的执行措施合法有据，并未损害案外人的合法权益，故案外人吴罗静洁请求本院撤销涤除其租赁权的决定，对涉案房屋带租进行司法处置的主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人吴罗静洁的执行异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  苏 福审 判 员  李世平审 判 员  谭 平二〇二〇年七月二日法官助理  向 婧书 记 员  罗 岚