浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初435号 原告：玉环市玉城街道环城村股份经济合作社，住所地玉环市玉城街道环城村村部。 法定代表人：黄优春，社长。 委托诉讼代理人：李良瑞，浙江星汇律师事务所律师。 被告：董长春，男，1964年11月24日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：肖文荣，浙江多联律师事务所律师。 第三人：董服相，男，1960年5月2日出生，汉族，住玉环市。 第三人：董金林，男，1957年11月26日出生，汉族，住玉环市。 第三人：叶玉钗，女，1960年7月16日出生，汉族，住玉环市。 原告玉环市玉城街道环城村股份经济合作社与被告董长春、第三人董金林、董服相、叶玉钗合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告玉环市玉城街道环城村股份经济合作社的法定代表人黄优春及委托诉讼代理人李良瑞、被告董长春的委托诉讼代理人肖文荣、第三人董金林、董服相、叶玉钗到庭参加诉讼。2020年1月23日，因疫情本案中止审理。本案现已审理终结。 原告玉环市玉城街道环城村股份经济合作社向本院提出诉讼请求：一、要求被告董长春立即向原告偿付欠款32220256元及利息款17721141元，合计人民币49941397元（利息款自2015年6月1日起暂算至2019年12月31日止，共55个月，以欠款32220256元为基数，按月利率1%计；2020年1月1日起至被告实际付清欠款之日止的利息按相同标准继续计算）；二、要求对坐落于玉环市××街道××路现登记在第三人董服相名下的11套不动产【产权证号：浙（2017）玉环县不动产权证第0001952、0001958、0001959、0001960、0001961、0001962、0001963、0001964、0001965、0001966、0001967】，登记在第三人董金林名下的11套不动产【产权证号：浙（2017）玉环县不动产权证第0002091、0002092、0002093、0002094、0002095、0002096、0002097、0002098、0002099、0002100、0002189号】，登记在第三人叶玉钗名下的11套不动产【产权证号：浙（2017）玉环县不动产权证第0001919、0001920、0001921、0001922、0001923、0001924、0001925、0001926、0001927、0001928、0002068号】合计33套不动产进行拍卖、变卖或折价，变价所得优先偿还前述第一项诉讼请求项下原告对被告享有的债权，多退少补；三、本案诉讼费用由被告董长春承担。事实和理由：被告董长春系环城村村民，同时兼任村干部、村民代表、社员代表。2008年9月4日，玉环县建设办公室与环城村订立《关于〈村留地置换补充协议〉的补充协议》，环城村通过置换换取了玉城街道城区27号地块临广陵路36间地基的村级留用地。2011年6月16日，经环城村委会村民代表会议表决，决定对上述36间地基以公开招标竞投方式对村民进行转让。同年8月25日、9月15日，村级留用地36间地基经过二批次公开竞投拍卖转让，被告在第一次以自己名义拍得西起8-12间地基，5间地基总价1375万元；在第二次竞投时被告书面委托案外人董西吉、董必鹏代为竞投，以董西吉名义拍得东起第5-7间地基，5间地基总价1375万元；同年9月16日，经村民代表、党员大会表决同意，东起第1-4间捆绑转让，被告以总价1140万元取得；故被告实际受让地基17间，由于该17间地基在同一地块的24间中，故被告实际受让地基就是东起第1-17间，共立有四份《部分村级用地委托土地局拍卖的净返还款分拆承包合同》。合同的发包方即甲方均为原告，乙方为被告董长春或其委托的董西吉、董必鹏，合同均约定统一委托原告上报土地局对该宗地进行整体公开拍卖，拍卖的返还款扣除按政策应缴纳的费用外（包括委托土地局拍卖的接待和其他一切费用；拍卖完成后，每间收取2000元的手续费），结算后剩余的返还款（不包括土地成本费）全额返还给被告，被告以中标间数与该幢房屋总间数之比乘上该幢房屋净返还款，即为被告的实际分配金额，本次竞投中标价与被告实际分配金额如有出入的由被告自负盈亏，与原告无关。同时，被告于2011年8月24日付保证金360万元，于9月10日付两笔保证金分别为90万元和150万元，于9月22日付投标款350万，于9月29日付保证金120万元和投标款700万元，于10月14日付投标款160万元。2011年10月28日，被告与原告达成《补充协议》，就被告拍得的17间地基总价4730万元，已付1930万元，余款2800万支付方式进行约定，原告同意延期付款，原告建设需要时提前20天通知被告所需款项，被告必须无条件按原告要求付款，并付给原告自2011年10月31日起至付清全部价款之日所欠款项月0.7%的利息。2012年1月12日，玉环县人民政府以玉办第1号抄告单同意将广陵南路36间地基确认为环城村村级留用地，并予以公开出让。2012年3月16日，原告与被告达成一份《协议书》，约定被告购买的17间地基以原告名义申报建设，费用由被告自理，建成后所有权归被告，被告可以原告名义订立房地产买卖合同转让，原告积极协助等内容。此后，原告以旧村改造27号小区拆迁安置项目向相关部门报批，在审批过程中因涉及有关政策问题，建设项目手续一直未能办妥，致拖延未能动工建设。期间，被告于2012年11月12日支付投标款200万元，累计已支付2130万元。2013年7月23日，玉环县人民政府就环城村部分村级留用地公开出让等形成［2013］63号专题会议纪要：为加快推进环城村旧村改造工作，同意注销该36间村留地划拨决定书，并须按规定程序履行公开出让报批程序，在能够通过省建设用地供应动态监管系统报批的前提下，公开出让竞买对象仅限于环城村村民等。此后，经各方协商同意，此地块委托国土局进行定向挂牌出让，办理出让手续，定向对象为原投标中标的地基买受方，由国土局挂牌公示。2015年1月5日，经环城村委会村民代表表决，决定：以原告名义向银行贷款，所筹资金帮助董长春等几户到土地部门进行挂牌，挂牌后出让金返回归还予原告，挂牌后17间建设费用由被告自行负责，原告不再负责投入，原、被告双方到公证处进行公证，被告房屋建成后出售时，所得的购房款先支付原告所垫资金及利息和之前欠原告的地基款（为2600万元），并必须在房屋竣工验收合格后两年内付清所有地基款。2015年3月4日，环城村召开村两委会议，议定被告保证金由村垫付，其他几间由业主自己支付，被告名下的17间由村委员即本案第三人董金林、叶玉钗、董服相三人报名挂牌。同年3月10日，环城村再次召开村两委会议，议定被告董长春指定的另外五个人报四间，村里替被告的报名费不够由村里出面向社会先借款，利息由被告付。2015年3月14日，原告指派的第三人董服相、叶玉钗、董金林代被告与其他购地户共20人达成《联合竞买协议书》，竞买36间地基的国有建设用地所有权，并约定了出资比例和按约定比例取得中买土地使用权等内容。20人挂牌竞买36间地基的国有出让建设用地使用权中标后，于3月27日与玉环县国土资源局订立一份《国有建设使用权出让合同》，该36间地基共5177平方米以总价3230万元出让给20人。因另需交付契税96.9万元、印花税1.615万元、滞纳金233元，共计3328.5383万元，后玉环县国土资源局按政策将部分出让金返回，平均每间地基返回57.737万元，原告按约定将返回款退还给各业主或直接抵扣原拍卖中标的地基转让款。36间地基分配后，第三人董金林、董服相、叶玉钗以各自的名义代持了被告的13间地基。此后，被告进行了投资建设，至2016年下半年建成完工，期间原告替被告代付规费65.6638万元。2016年12月2日，原告（甲方）与被告（乙方）经结算，达成了一份《合作协议书》。协议第三条约定：乙方受让第二条约定的17间地基应当向甲方支付款项47300000元，现乙方己付甲方21300000元，乙方未支付款项为26000000元，甲方为乙方代付土地出让金及手续费等费用合计为5962835元，本项代付费用154300元（计算至2015年5月22日），合计6117135元，以上二项费用合计乙方应支付给甲方32117136元；第五条：甲、乙双方经结算，乙方共计欠甲方的购地款及出让金为32220256元（结算至5月31日止，具体见附件），乙方所欠32220256元从2015年5月31日按月利率1%向甲方支付利息，第一次利息支付时间为2017年6月1日，以后的利息每年支付一次，支付时间为每年的6月1日；第六条：17间房屋建造费用由乙方自行承担，乙方对外出售房屋所得款，其中70%用于归还乙方欠甲方的欠款，30%给予乙方付其工程款及其他费用，若70%的比例未达到付清乙方欠甲方的欠款，则相应提高至付清所欠甲方的欠款的比例，在2018年12月31日前乙方未付清所欠甲方欠款，甲方有权将登记在甲方社员的名下房产对外出售来结清剩余欠款，乙方在付清甲方的欠款后，甲方无条件负责将甲方登记在社员名下的13间产权全部过户到乙方名下，过户的费用由乙方负责，若违约应赔偿给乙方造成经济损失；第七条：乙方对外销售房产应将购房款付至登记在甲方社员名下指定的帐户，甲方对房屋销售款中的70%应从甲方社员名下的帐户中扣除，另30%应返还给乙方支付工程款及材料款。2017年1月份，上述13间地基上所建的全部房屋，均以原告指派的本案第三人董金林、董服相、叶玉钗三人分别申报登记办理了不动产权属证书，其中登记在第三人董服相名下11套不动产【产权证号：浙（2017）玉环县不动产权证第0001952、0001958、0001959、0001960、0001961、0001962、0001963、0001964、0001965、0001966、0001967】，登记在第三人董金林名下11套不动产【产权证号：浙（2017）玉环县不动产权证第0002091、0002092、0002093、0002094、0002095、0002096、0002097、0002098、0002099、0002100、0002189号】，登记在第三人叶玉钗名下11套不动产【产权证号：浙（2017）玉环县不动产权证第0001919、0001920、0001921、0001922、0001923、0001924、0001925、0001926、0001927、0001928、0002068号】，共33套不动产。《合作协议书》达成后至今，被告未自行出售涉案房产，2018年12月31日到期后至今，被告对该协议书项下结算的欠款本金及利息分文未付。2017年12月4日，被告以原告与案外人玉环市玉城街道环城村民委员会为共同被告，提起确认合同无效纠纷之诉，要求确认原告与被告于2016年12月2日订立的《合作协议书》中的第三条、第五条、第六条、第七条等条款无效和之前已订立的作为《合作协议书》基础和延续的系列协议无效；后变更增加诉讼请求要求确认登记在原告指派的第三人董金林、叶玉钗、董服相名下各11套不动产归被告所有，并判决第三人协助办理不动产变更登记手续。案经一审、二审、发回重审，玉环市人民法院作出（2018）浙1021民初5164号民事判决、驳回被告诉讼请求；被告不服提出上诉，台州市中级人民法院作出（2019）浙10民终266号民事判决，驳回上诉，维持原判。根据二审生效判决说理部分认定：原、被告之间订立的合同可按补偿性质的合同处理；涉案合同及相关条款应认定有效；玉环市玉城街道环城村村民委员会不是合同当事人。双方当事人基于上述协议的基础和延续最终达成的《合作协议书》，出于双方真实意思表示，其中约定的环城经合社有权处分涉案房产用以清结董长春欠款的内容，不构成流质条款，不违反法律法规的强制性规定，亦为有效，双方当事人应依约全面履行合同。董长春在未清偿本案债务之前，诉请确认依约登记在董金林仨第三人名下的房产为其所有，并由董金林仨第三人协助办理不动产变更登记手续，有违有效合同的处置以及诚信原则，法院不予支持。 原告认为：1、原、被告双方达成的《合作协议书》及附件，约定内容包括主债权本息结算及履行方式和担保条款二部分，业经一、二审生效判决确认有效，具有法律约束力，应当全面履行。被告至今分文未付，已构成违约，应承担继续履行合同和支付利息的义务；2、双方在合同中约定将17间地基上被告建造的33间房产登记在原告指派并代表原告利益的仨第三人名下，用于担保清结被告欠款，亦为生效判决认定有效，此约定内容，属于非典型担保中的让与担保性质，根据最高人民法院第九次全国法院民商事审判工作会议纪要第71条“当事人依据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院予以支持”规定，涉案仨第三人系原告社员代表，根据原告指派，为担保原告债权实现，从出让土地报名挂牌、申报建房手续、产权登记各阶段环节均以各自名义办理，系代表原告的职务行为，应视为等同被告财产权利已完成变动公示方式转让至债权人名下，原告依法享有优先受偿权。据此，为了维护原告集体经济合法权益，根据相关法律及司法解释规定，特提出上述诉讼请求，请依法裁判。 被告董长春辩称：1、原告有4间地基未交付，实际交付的地基为13间，该13间地基价格为3590万元，扣除被告已支付的2130万元以及原告迟延交付土地的利息损失574.997万元，被告实际尚欠原告885.003万元，再以此为基数按照月利率1%计算利息，且《合作协议书》的附件内容未经其确认；2、涉案的33间房屋即使构成让与担保，但二审生效的（2019）浙10民终266号判决书认为环城经济合作社对出售涉案房产所得款项不具有优先受偿权，该裁判没有经过审判监督程序经撤销，就应该对双方有约束力。 第三人董服相、董金林、叶玉钗共同述称，其三人系环城村的村民股份经济合作社的社员，持有涉案33套房产系受原告指派的职务行为，并非个人行为。 本院经审理认定事实的与原告诉称陈述的事实一致。 另查明，被告不服台州市中级人民法院（2019）浙10民终266号民事判决，于2019年8月5日向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2019年10月30日作出（2019）浙民申2945号民事裁定，驳回了被告的再审申请。 以上事实，有本院作出的（2018）浙1021民初5164号民事判决书、台州市中级人民法院作出的（2019）浙10民终266号民事判决书、浙江省高级人民法院作出的（2019）浙民申2945号民事裁定书以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点在于：一、原告是否向被告交付了17间地基以及被告尚欠原告欠款的金额；二、原告对出售涉案33间房产是否具有优先受偿权。 一、关于第一个争议焦点。本院认为，涉案的17间地基是通过公开挂牌的方式进行出让，参与挂牌竞买的20人于2015年3月27日与玉环县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，涉案房屋建成之后原被告于2016年12月2日签订《合作协议书》，对被告所欠原告地基转让款等款项进行结算，且《合作协议书》载明被告已取得17间地基的使用权，如果原告未向被告交付涉案17间地基就对上述款项进行结算不符合常理，况且被告于2017年12月4日向本院起诉玉环市玉城街道环城村村民委员会、玉环市玉城街道环城村股份经济合作社确认合同无效纠纷一案中就将该份《合作协议书》作为证据向本院提供，《合作协议书》的主文连同附件部分加盖了原告的骑缝章，由此可见，被告在签订《合作协议书》时就已对附件部分进行了确认才签订了该协议书，并且该协议书的第五条约定双方结算的具体金额是根据附件计算而得出。否则，如果该协议书是原告作为证据提供的，就有可能是签订后再形成的附件未经被告确认。故，被告当庭辩称原告仅向被告交付了13间地基及《合作协议书》的附件部分未经其确认的意见，本院不予采纳。根据台州市中级人民法院于2019年3月15日作出的（2019）浙10民终266号生效民事判决认定，《合作协议书》合法有效。因此，原告应履行《合作协议书》的约定，偿付原告欠款32220256元及相应的利息。 二、关于第二个争议焦点。本院认为，让与担保成立的前提是债务人需将财产形式上转让至债权人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案的13间地基在进行挂牌时，仨第三人以自己的名义参与挂牌，房屋建造完毕之后，所有权直接登记于仨第三人名下，虽然被告按照《合作协议书》的约定履行完毕后可以取得涉案房产的所有权，但在本案审理完毕之前，涉案房产都未曾登记在被告名下过，被告至始至终对涉案房产不享有所有权，更谈不上将涉案房产所有权转让至债权人名下，故本案并不构成让与担保，原告基于让与担保主张对出售涉案房产享有优先权的请求，本院不予支持。庭审中，第三人认可其三人持有涉案房产系履行职务所致，实际权利归属于原告，现被告逾期未支付原告相关款项，原告可基于《合作协议书》的约定主张继续履行，即要求出售涉案房产以清偿被告的债务。因此，原告主张对第三人名下的33套房产拍卖、变卖或折价后所得的价款清偿涉案债务，符合合同约定，本院予以支持。 综上，原告主张的诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、限被告董长春于本判决生效之日起十日内偿付原告玉环市玉城街道环城村股份经济合作社欠款32220256元，利息17721141元，合计人民币49941397元；并以32220256元为基数，继续按月利率1%计算支付利息自2020年1月1日起至实际履行之日止； 二、若被告董长春未履行上述付款义务的，则原告玉环市玉城街道环城村股份经济合作社有权就坐落于玉环市××街道××路登记于第三人董服相名下的11套不动产【产权证号：浙（2017）玉环县不动产权证第0001952、0001958、0001959、0001960、0001961、0001962、0001963、0001964、0001965、0001966、0001967】，登记于第三人董金林名下的11套不动产【产权证号：浙（2017）玉环县不动产权证第0002091、0002092、0002093、0002094、0002095、0002096、0002097、0002098、0002099、0002100、0002189号】，登记于第三人叶玉钗名下的11套不动产【产权证号：浙（2017）玉环县不动产权证第0001919、0001920、0001921、0001922、0001923、0001924、0001925、0001926、0001927、0001928、0002068号】，共计33套不动产，折价或拍卖、变卖后所得的价款清偿上述债务本息； 三、驳回原告玉环市玉城街道环城村股份经济合作社的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费291507元，减半收取145753.5元，由被告董长春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  苏 斌 二〇二〇年七月二十七日 代理书记员  钟婉丽