江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初805号原告：杨威，男，1984年4月15日生，汉族，住徐州市贾汪区,确认送达地址徐州市泉山区中山南路文亭街1号楼301室江苏金华星律师事务所，指定代收人丁大同，联系。原告：孟情，女，1984年4月14日生，汉族，住徐州市贾汪区,确认送达地址徐州市泉山区中山南路文亭街1号楼301室江苏金华星律师事务所，指定代收人丁大同，联系。上述两原告共同委托诉讼代理人：丁大同，江苏金华星律师事务所律师。被告：李成金，男，1958年11月19日生，汉族，住徐州市泉山区成功巷**。现住徐州市云龙区，确认送达地址徐州市贾汪区前委路3号浩然风律师事务所，指定代收人周玉平，联系。委托诉讼代理人：周玉平，江苏浩然风律师事务所律师。原告杨威、孟情与被告李成金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员刘松独任审理，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。因本案在审理过程中，本案被告李成金的配偶娄德玲已向徐州铁路运输法院提起了行政诉讼，要求撤销徐州市自然资源和规划局向本案二原告颁发的案涉房产的不动产权证书，同时也将本案二原告和被告列为了该案的第三人，且该案已被徐州铁路运输法院受理。为此，本院于2019年3月15日作出（2019）苏0303民初805号民事裁定，裁定本案中止诉讼。娄德玲与徐州市自然资源和规划局以及杨威、孟情、李成金房屋行政登记一案，历经徐州铁路运输法院和江苏省徐州市中级人民法院审理，其中徐州铁路运输法院作出（2019）苏8601行初451号行政裁定，裁定驳回娄德玲的起诉；江苏省徐州市中级人民法院于2020年7月13日作出（2019）苏03行终517号行政裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后因本案案情复杂，故依法转为普通程序，由审判员刘松与人民陪审员许庆云、朱广义依法组成合议庭，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告杨威、孟情的共同委托诉讼代理人丁大同、被告李成金及其委托诉讼代理人周玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨威、孟情向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告腾空案涉租赁房屋并交付原告；3.被告支付原告拖欠的房屋租金3000元（即2018年12月和2019年1月份，这两个月的租金3000元）；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月，被告向原告承租案涉房屋即徐州市云龙区铜山路康怡佳园13-4-601室，原告于2018年7月向被告交付该房屋。被告于2018年7、8、9月向原告支付了4500元租金，2018年10、11月交付租金3000元。2018年12月至起诉之日，被告未再向原告支付租金。原告多次向被告催要租金，被告仍未支付，且被告继续居住在案涉房屋拒不返还租赁房屋。现原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告李成金辩称，1.原告的诉请无事实及法律依据。原、被告之间并不存在房屋租赁合同关系，本案案涉房屋原登记在被告名下，双方虽然签订了买卖合同，合同约定案涉房屋总价款为95万元，但原告在支付购房款65万后，对于余款30万元至今未支付。双方当时口头约定案涉房屋在付清全款后，被告将案涉房屋交付给原告使用，现房屋虽然登记在二原告名下，所有权虽然发生了变动，但使用权仍然属于被告。2.原、被告双方的买卖关系还没有全部完成，被告李成金还没有正式将案涉房屋交付给二原告，因为涉及到二原告仍欠被告李成金购房款30万元。本案中双方的租赁关系不能成立，因为案涉房屋还没有真正的交付给原告，所以不存在原告将案涉房屋租赁给被告的租赁行为。案涉房屋的买卖还损害了案外人即本案被告李成金的妻子娄德玲的合法权益。之前娄德玲虽然提起过行政诉讼，要求撤销就案涉房屋向原告所发的产权证，但是徐州铁路运输法院以及徐州市中级人民法院认为单方签字从形式上来说产权证上的人单方签字可以完成过户手续，但是如果损害了共有人的权利，可以通过民事诉讼另行解决，但是产权证的发放并不违反法律规定。本案中是在案外人娄德玲不同意买卖，且在不知情的情况下进行的，所以娄德玲仍有起诉撤销双方买卖合同的权利。行政起诉结束后，娄德玲仍会继续起诉，所以原告起诉不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月19日，原告杨威（买方）与被告李成金（卖方）签订《房屋买卖合同附件》一份，双方约定：“1、卖方李成金，愿将铜山路康怡佳园13#-4-601（6-7层）房产（产权面积141.78平方米）出卖给杨威本房产总价为玖拾伍万元（95.0000）。2、买方应预付陆拾伍万元给卖方偿还房产抵押借款。3.剩余房款交产权处房产资金监管中心。”2018年4月24日，原告杨威、孟情取得案涉房产的《不动产权证书》，不动产权证号为苏（2018）徐州市不动产权第0044001号。另查明，被告李成金与案外人娄德玲于1989年2月27日登记结婚。案外人娄德玲在本案审理过程中向徐州铁路运输法院提起了行政诉讼，要求撤销徐州市自然资源和规划局向本案二原告颁发的案涉房产的《不动产权证书》，同时也将本案二原告和被告列为了该案的第三人。徐州铁路运输法院经审理作出（2019）苏8601行初451号行政裁定，裁定驳回娄德玲的起诉。案外人娄德玲对该民事裁定不服，上诉至江苏省徐州市中级人民法院，江苏省徐州市中级人民法院经审理于2020年7月13日作出（2019）苏03行终517号行政裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。庭审中，被告确认：被告于2018年10月支付原告3000元，之前支付给原告4500元。对支付上述款项给原告的事实，被告解释为“我从未与原告约定过何时租赁何时搬离，只是原告看我在案涉房屋居住，就一个劲儿催我，跟我要房租。于是我就给了他几个月房租，后来我找他要剩余房款，原告让我等等。再后来我就说你不给我剩余房款，我就在里面继续住了，房租也不给你了。”本院认为：关于二原告主张被告腾空案涉房屋并交付给二原告的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；……。”具体到本案中，原告杨威、孟情已经于2018年4月24日取得了案涉房产的《不动产权证书》【不动产权证号为苏（2018）徐州市不动产权第0044001号】，能够确认原告杨威、孟情对案涉房产享有不动产物权，因此，其有权利主张被告腾空案涉房屋并交付给二原告，故对二原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称，案涉房屋的买卖还损害了案外人即本案被告李成金的妻子娄德玲的合法权益，因为案涉房屋的买卖是在案外人娄德玲不同意且在不知情的情况下进行的，娄德玲仍会继续起诉。对此，本院认为，被告辩称意见属于另一法律关系，与本案非同一法律关系，并且截至目前，案外人娄德玲并未提起民事诉讼案件，故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。被告又辩称，二原告未将案涉房产剩余房款交付被告，且原、被告双方约定被告居住时间至二原告付清所有购房款为止，并在付清购房款的同时，将房屋的使用权交付给二原告。对此，本院认为，被告并未提供证据证明原、被告有此约定，故对被告的该项辩称意见，本院亦不予采纳。关于二原告主张解除原、被告之间的房屋租赁合同并要求被告支付二原告拖欠的房屋租金3000元（即2018年12月和2019年1月份，这两个月的租金3000元）的问题。庭审中，被告确认：被告于2018年10月支付原告3000元，之前支付给原告4500元，共计7500元。对支付上述款项给原告的事实，被告解释为“我从未与原告约定过何时租赁何时搬离，只是原告看我在案涉房屋居住，就一个劲儿催我，跟我要房租。于是我就给了他几个月房租，后来我找他要剩余房款，原告让我等等。再后来我就说你不给我剩余房款，我就在里面继续住了，房租也不给你了。”据此，能够确认二原告于2018年4月24日取得案涉房产的《不动产权证书》后，要求被告交付其案涉房屋，被告表示继续在案涉房屋内居住，二原告即要求被告支付其相应房屋租金，被告遂自2018年7月开始至2018年11月按照1500元/月的租金标准向原告支付了共计7500元租金（即1500元/月×5个月），此后其以二原告未支付其剩余房款为由不再向二原告支付租金。故原、被告双方的案涉房屋租赁合同关系于2018年11月30日已经解除。此后，二原告作为案涉房产的所有权人，其有权向被告主张其腾空案涉房屋并交付其案涉房屋，在被告拒不交付案涉房屋的情况下，二原告有权向其主张案涉房屋被占用期间的房屋使用费，但二原告却在案涉房屋租赁合同关系解除后主张被告继续支付其两个月的租金（即2018年12月和2019年1月份，这两个月的租金3000元），明显与事实不符，因此，在二原告未主张被告支付其案涉房屋占用使用费的情况下，本院对二原告要求被告支付其房屋租金3000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告杨威、孟情与被告李成金之间的案涉房屋租赁合同关系于2018年11月30日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告李成金腾空案涉房屋即徐州市铜山路康怡佳园13#-4-601室【不动产权证号为苏（2018）徐州市不动产权第0044001号】并交付原告杨威、孟情；三、驳回原告杨威、孟情的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告杨威、孟情负担20元，由被告李成金负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 松人民陪审员  许庆云人民陪审员  朱广义二〇二〇年七月二十八日书 记 员  崔朝宇