北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初425号原告：北京市南苑植物油厂有限公司，住所地北京市丰台区南苑槐房路**。法定代表人：胡向辉，经理。委托诉讼代理人：李世柱，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思研，北京市尚公律师事务所律师。被告：北京鑫恒盛商贸有限责任公司，住，住所地北京市海淀区学院南路**/div>法定代表人：孙慧菊，执行董事。委托诉讼代理人：李锡增，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭迎，北京京凯律师事务所律师。原告北京市南苑植物油厂有限公司（以下简称南苑植物油厂）与被告北京鑫恒盛商贸有限责任公司（以下简称鑫恒盛公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南苑植物油厂委托诉讼代理人李世柱、王思研、被告鑫恒盛公司委托诉讼代理人郭迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南苑植物油厂向本院提出诉讼请求：确认我方与鑫恒盛公司于2000年9月14日签订的《房屋租赁合同补充协议（三）》第四条及2001年9月10日签订的《续租合同书》正文第二段中对续租十年的约定无效，即租期自2020年5月1日至2030年4月30日的约定无效。事实和理由：1999年11月23日，北京市谷香园食品厂（以下简称谷香园厂）与鑫恒盛公司签订《房屋租赁合同书》，约定鑫恒盛公司承租谷香园厂的场地及房屋，租赁期限自2000年5月1日至2009年4月30日。同日，谷香园厂与鑫恒盛公司签订《房屋租赁合同补充协议一》《房屋租赁合同补充协议二》，约定了租赁场地内其他租户的租赁合同解除问题及谷香园厂派人到鑫恒盛公司处工作问题。2000年9月14日，谷香园厂与鑫恒盛公司签订《房屋租赁合同补充协议三》，约定将原租赁物全部拆除，重新建设批发市场，租期变更为20年，即从2000年5月1日至2020年40日。合同第4条约定，租赁期满后可以续租十年。2001年9月10日，谷香园厂与鑫恒盛公司签订《续租合同书》，约定按《房屋租赁合同补充协议三》的约定，在租赁限届满后将租赁期限延长十年，即自2020年5月1日至2030年4月30日。2018年12月19日，谷香园厂经工商局核准，被我方吸收合并，其权利义务由我方承继。我方认为，谷香园厂与鑫恒盛公司在租赁合同有效期内，正在执行合同过程中，双方通过《房屋租赁合同补充协议三》及《续租合同书》的约定，实际将租赁合同期限变更为30年，违反了《合同法》租赁期限不得20年的强制性规定，应属无效。综上所述，为维护我方的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院公正判决，维护我方的合法权益。鑫恒盛公司辩称，不同意南苑植物油厂的全部诉请。租期约定至2030年4月30日合法有效，且我公司基于该租期约定，经对方同意多年来投入巨额资金重建，并在2017年又大规模装修改造诉争租赁房屋。对方诉请无事实和法律依据，应予驳回。具体答辩如下：一、双方租期应至2030年4月30日，对方主张续租十年无效不能成立。双方1999年11月23日签订《房屋租赁合同书》，约定租赁期限自2000年5月1日起至2009年4月30日，租赁物是海淀区×房屋（建筑面积3000平米）及其场地(5237平米)，当时上述租赁范围内还有2830平米由康阔尔汽车维修公司因租期未到而占用。双方同日签署补充协议一、二，对于租金和对方改制员工安置问题进一步约定。2000年9月14日，就拆除租赁场地现有建筑物，建设批发市场等问题签署补充协议三，将租期变更为20年，即从2000年5月1日至2020年4月30日。双方后又另行签署《续租合同书》，约定在租期到期后，以相同条件续租十年，即自2020年5月1日至2030年4月30日。上述租期约定基于我司重建改造的巨大投入和对对方员工的安置等因素。达成租期到期后再续租十年是双方真实意思表示，该续租协议系另行单独签署，明确约定“在《房屋租赁合同书》及三份补充协议租赁期限届满后．．．．．．以相同的条件续租十年”。该另行签署协议系附生效条件民事法律行为，即租赁合同约定期限到期后再续租十年，现已届至原20年租期到期日，条件成就，从2020年5月1日起继续租赁十年的约定生效，符合合同法第二百一十四条对续租约定，不违反法律强制性规定。此外，从另一角度，2017年5月24日，双方签署《租金确认补充协议》，以书面的形式确认租期至2030年4月30日。从2017年5月签署该协议起，对原租期进行书面变更，确认租期至2030年4月30日，也不超20年租赁合同期限，不属无效。2016年12月6日，对方出具的同意转租证明也书面确定了租期至2030年4月30日。二、租期至2030年4月30日是双方真实意思表示，基于此我司投入巨额资金进行租赁物的2000年重建及2017年大幅改造、装修。（一）租赁物重建、改造、使用的过程及我司投入情况。签约后，按照计划在对方厂房基础上改造建设批发市场。我司首先投资50余万改造办公区，由于厂房难以改造成批发市场，故经专家审定方案，将西侧库房和配套用房进行改造，其余全部拆除重建。故签署补充协议三延长租期。在对方未办下承诺的报批手续情况下，我司多方努力，投入巨大人力物力，获得了海淀区规划局批准的建设工程规划许可证，出资建设建筑面积为9000余平米三层钢结构的房屋。施工从2000年9月至2001年8月，整个工程在2000年的年代就投入4000余万元。2002年2月，由于西侧房屋离京包线太近，违反铁路用地范围，刚装修改造投入运营的房屋被海淀规划监察大队拆除850平米，造成我司约200万元投资损失。由我司牵头办理了新建房屋规划验收和并于2003年5月，重建房产获得产权证。上述房屋重建后，2001年10月北京金小太阳批发市场开业，2002年被迫关闭。经对方同意，2002年7月我司将批发市场出租给华联，2016年经我司与华联协商一致提前解除租赁合同。在2001年至2016年的房屋使用、出租过程中，由于市场系过路区域，难以聚集人气，一直处于亏损状态。华联超市也出现经营困难、拖欠房租的情况，在2016年解除合同时我司尚未完全收回全部投入成本。经过华联惨淡经营，房屋设备老化，经深度市场调研及根据北京市发展定位，我司经对方同意再次投巨资升级改造租赁物。引进龙头企业建设了集合影院、餐饮、娱乐等多业态的哇沃生活广场。投资远高于2000年底重建，仅土建和基础设施投入就过亿元。2016年10月，对方同意我司作为招标人对房屋进行整体装修改造，2017年1月办理了以我司为建设单位的建筑工程施工许可证，2018年底完工，目前仅经营一年，2020年初又遇到了疫情影响至今。（二）我司的重建及改造行为经对方同意，据此双方约定租赁合同到期再续租十年，系双方真实意思表示，也是进行巨额投入的前提。基于能够长期持续经营，我司才投入巨资进行重建和2017年的大型装修改造。截至目前，我司的投入成本尚远未收回。因对方更换领导，看到改造后租赁物经营情况较好，不顾基本事实及我司投入，否认续租事实。对方主张今后十年租期无效不但无事实及法律依据，也显属不公平，违背诚实信用原则，不应支持。三、对方在本案未经裁判且双方多次表示租期至2030年4月的情形下，于2020年3月向租赁物承租商户发出告知函并阻碍商户的正常经营，在疫情期间本就经营举步维艰的情况下，给我司造成了损失和不良影响。作为国有企业，应模范遵纪守法，在此我司提醒，应依法依约处理此事，不应扰乱正常租户经营秩序，扩大损失。综上，请法院查明事实，驳回对方全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年11月23日，谷香园厂（甲方）与鑫恒盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，有关约定如下：鑫恒盛公司承租谷香园厂房屋场地，租赁范围为北京市海淀区×房屋及其场地，租赁场地面积5237平方米（以土地使用证为准）。房屋建筑面积3000平方米，在与康阔尔汽车维修公司租赁合同解除前实际租给乙方2830平方米，待与康阔尔汽车维修公司租赁合同解除后，康阔尔汽车维修公司所租甲方范围即租给乙方，具体另订补充协议。租赁年限初定十年。即2000年5月1日起至2009年4月30日止（如在十年内场地未被国家占用，合同能够有效的执行，租赁期满十年后再延长五年）。房屋所有权属于北京市油脂公司。2000年5月1日至2004年4月30日租金为100万元；2004年5月1日至2009年4月30日为110万元，如再续租五年，每年租金数额为120万元。同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议（一）》《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定了康阔尔汽车维修公司的租赁合同解除问题及谷香园厂派职工到鑫恒盛公司处工作问题。2000年9月14日，谷香园厂（甲方）与鑫恒盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议（三）》，有关约定如下：1、拆除现有建筑物，建设专业性批发市场。4、根据合同法的规定，经甲乙双方协商同意租赁期限变更为20年，即从2000年5月1日起至2020年4月30日止。……合同到期后，如无不可抗力原因，甲、乙双方可续签合同10年。后续10年合同的租金，初定前5年每年140万元，后5年每年150万元。后续10年合同的土地使用费由乙方承担。2001年9月10日，谷香园厂（甲方）与鑫恒盛公司（乙方）签订《续租合同书》，有关约定如下：现甲、乙双方经友好协商，同意在《房屋租赁合同书》及三份补充协议租赁期限届满后，按《房屋租赁合同补充协议（三）》的约定，以相同的条件续租十年，自2020年5月1日至2030年4月30日。其他条款按《房屋租赁合同书》及三份补充协议内容执行。本续租合同书自双方盖章之日起生效。一式两份，双方各执一份，与主合同和补充协议具有同等法律效力。2003年6月11日，谷香园厂经核准，名称变更为北京市谷香园物业管理中心。2016年12月6日，北京市谷香园物业管理中心向鑫恒盛公司出具《同意转租证明》，有关内容如下：我司与北京鑫恒盛商贸有限责任公司（下称鑫恒盛公司）于1999年11月23日签订了《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同补充协议（一）》《房屋租赁合同补充协议（二）》，于2000年9月14日签订了《房屋租赁合同补充协议（三）》，于2001年9月10日签订了《续租合同书》，将该物业出租给鑫恒盛公司。租赁期限为2000年5月1日至2030年4月30日。现同意鑫恒盛公司在上述合同有效期内将其承租的该物业的部分房屋转租至第三方作为经营使用。2017年5月24日，北京市谷香园物业管理中心（甲方）与鑫恒盛公司（乙方）签署《租金确认补充协议》，有关约定如下：在甲乙双方签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》及《拆除面积确认书》的基础上，经甲乙双方友好协商，2020年5月1日至2025年4月30日期间，年租金为人民币ll0万元，2025年5月1日至2030年4月30日期间，年租金为人民币120万元，特此确认。2018年9月25日，北京市谷香园物业管理中心经核准，名称变更为北京市谷香园物业管理有限公司。2018年12月19日，北京市谷香园物业管理有限公司因被南苑植物油厂吸收合并，经核准办理注销登记，其权利义务由南苑植物油厂承继。另查明，上述《房屋租赁合同书》项下租赁场地的使用权及租赁房屋的所有权均属于南苑植物油厂。本院认为，结合本案证据及双方当事人的诉辩意见，可以归纳本案争议焦点如下：南苑植物油厂与鑫恒盛公司签订的《房屋租赁合同补充协议（三）》第四条和《续租合同书》中关于续租十年的约定是否有效。对此，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，南苑植物油厂与鑫恒盛公司签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议（三）》《续租合同书》均系双方当事人的真实意思表示。《房屋租赁合同补充协议（三）》将《房屋租赁合同》约定的租赁期限变更为2000年5月1日至2020年4月30日，该租赁期限未超过二十年，合法有效，但《房屋租赁合同补充协议（三）》和《续租合同书》在租赁期限已变更为二十年的基础上又约定续租十年，即2020年5月1日至2030年4月30日，实质上将双方约定的二十年租赁期限变相延长为三十年，这从《同意转租证明》载明租赁期限为2000年5月1日至2030年4月30日，以及《租金确认补充协议》约定2020年5月1日至2030年4月30日的租金可以得到印证。因此，双方约定的租赁期限总和超过二十年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的强制性规定，故租赁期限超过二十年的部分无效。鑫恒盛公司辩称《续租合同书》约定二十年租赁期限到期后再续租十年，系附生效条件民事法律行为，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于续租的规定，现生效条件成就，续租十年的约定应当有效。本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。作为条件的附款必须是将来客观上不确定的事实。过去的、现存的事实，或将来必定发生或必定不能发生的事实不能作为所附条件。《续租合同书》约定租赁期限届满后续租十年，而租赁期限届满系随着时间推进将来必定发生的事实，不能作为附生效条件民事法律行为中的条件。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但诉争《续租合同书》签订于租赁期间，不符合上述规定，故鑫恒盛公司的该项抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。鑫恒盛公司辩称其重建改造投入巨大，对方主张续租十年无效显属不公平，违背诚实信用原则，本院认为，鑫恒盛公司承租经营《房屋租赁合同》项下租赁物系商业投资行为，投资需谨慎，其在合同法对于租赁期限已有明文规定的情形下，仍通过与南苑植物油厂签订《房屋租赁合同补充协议（三）》和《续租合同书》，约定续租十年的方式，变相将租赁期限延长为三十年，违反了法律的强制性规定，故上述续租十年的约定应当无效。至于其所述重建改造投入巨大问题，双方可另行解决。故本院对鑫恒盛公司的该项抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十四条规定，判决如下：确认北京市南苑植物油厂有限公司与北京鑫恒盛商贸有限责任公司于2000年9月14日签订的《房屋租赁合同补充协议（三）》第四条及2001年9月10日签订的《续租合同书》中关于续租十年（租赁期限自2020年5月1日至2030年4月30日）的约定无效。案件受理费54400元，由北京鑫恒盛商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡光二〇二〇年七月十五日书记员  崔丽