安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2235号 原告：廖和顺，男，1958年12月2日出生，汉族，本市人，高中文化程度，淮南矿业集团有限责任公司退休职工，住安徽省淮南市田家庵区。 原告：刘坤霞，女，1963年10月5日出生，汉族，江苏省泗洪市人，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：安徽徽德徽州府餐饮有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙泉街道洞泉村办公楼101。统一社会信用代码：91340400MA2MX08L3E(1-1)。 法定代表人：聂敬林，该公司执行董事兼总经理。 被告：宗为东，男，1976年3月5日出生，汉族，本市人，初中文化程度，安徽徽德徽州府餐饮有限公司监事，住安徽省淮南市大通区。 委托诉讼代理人：张树引，安徽安铎律师事务所律师。 原告廖和顺、刘坤霞与被告安徽徽德徽州府餐饮有限公司（以下简称徽州府餐饮公司）、宗为东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，于同年7月20日公开开庭进行了审理。原告廖和顺、刘坤霞，被告徽州府餐饮公司法定代表人聂敬林，被告宗为东及其委托诉讼代理人张树引均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖和顺、刘坤霞向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告2020年2月1日应付的年租金42万元；2.判令两被告支付原告违约金30万元；3.判令两被告支付因违约造成的原告损失6万元；4.判令两被告支付2020年1月到12月的物业费43200元；5.判令两被告继续履行完双方签订的租房协议；6.判令两被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2017年6月6日，原、被告签订租房协议，年租金42万元，租期6年（2018年3月15日至2024年3月15日），每年2月1日一次性付清。协议第十三条约定：甲乙双方要共同遵守协议，不得违约，如一方违约，违约方应承担守约方的损失，并支付守约方30万元违约金。现被告已违约，应支付年租金42万元及违约金30万元。因被告的房租纳入原告银行房贷协议中，由于被告拒付房租造成原告房贷告急，原告外借40万元，月息3分，用期5个月（2020年1月30日至6月30日），每月利息1.2万元，造成损失6万元。原、被告双方在协议中就物业费虽未作具体表述，被告租赁房屋用于经营餐饮，是高污染环境的行业。社区要求原告整改周边环境卫生。原告于2019年成立了物业公司，对周边的卫生环境进行了整改，多次与被告协商，要求支付2020年1月至12月的物业费43200元。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的各项诉讼请求。案在审理中，原告廖和顺、刘坤霞于2020年6月17日将诉讼标的额变更为473200元。 被告徽州府餐饮公司、宗为东共同答辩称：1.被答辩人将徽州府餐饮公司作为本案被告，诉讼主体错误，应依法驳回。被答辩人提供的《租赁协议》可以看出，被答辩人是与宗为东签订的协议，徽州府餐饮公司不是合同的相对人。根据合同相对性原则，徽州府餐饮公司与《租赁协议》毫无关联性，不应当承担任何义务。依法应当驳回对徽州府餐饮公司的起诉。 2.被答辩人的诉讼请求不具有事实和法律依据，依法不应当予以支持。第一，2020年春节期间发生新型冠状病毒感染的××疫情，答辩人租赁被答辩人房屋经营的田家庵区徽府酒店自2020年1月27日开始停业，直到4月28日恢复经营，答辩人积极筹措资金，于同年5月13日支付了35万元房租。第二，由于新型冠状病毒感染的××疫情的影响，造成答辩人无法经营，答辩人于2020年1月27日关闭了酒店，亏损严重，请予以减免房屋租金7万元。新冠××疫情属于不可抗力因素，疫情暴发后，答辩人为了响应政府疫情防控政策，于2020年1月27日关门停业。停业期间答辩人仍需支付职工工资、水电费用、预定的食材费用等，春节期间本是酒店经营的黄金时期，因疫情暴发导致原本盈利的却亏损严重。疫情暴发以后，我们也积极通知了被答辩人，积极协商减免部分租金。淮南市商务局等七部门联合下发《关于有效应对新冠××疫情支持住宿餐饮企业持续发展6条政策措施的通知》（淮商〔2020〕20号），对住宿餐饮企业免收3个月房租（2020年2月、3月、4月），减免金额在20万元以内。2020年5月15日，最高人民法院发布的法发〔2020〕17号《最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条关于合同案件的审理规定：承租非国有房屋用于经营。疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据最高人民法院和淮南市人民政府相关文件精神，答辩人请求减免2个月的房租7万元，符合实际情况和国家政策规定，请予以支持。第三，双方合同约定了不可抗力造成的损失，不承担责任，被答辩人要求支付违约金30万元及损失6万元的诉讼请求，依法不应当予以支持。合同约定每年的2月1日前交纳次年房租，但今年2月1日正处于疫情暴发期间，答辩人已经关闭酒店，停止经营。政府为了防控疫情，要求餐饮行业停业，属于不可抗力，依约不负任何责任。被答辩人提供的证据不足以证明其存在损失6万元，借条没有相应的转款凭证，借条约定的月利率5%属于高利贷，是不合法的。第四，被答辩人要求支付2020年的物业费用43200元，没有事实和法律依据，依法不应支持。双方签订的《租赁协议》没有约定答辩人承担物业费，被答辩人要求支付物业费没有合同基础；答辩人与淮南华瑞物业管理有限公司之间不存在物业服务合同关系，答辩人没有向其支付物业费的义务；被答辩人的证据不足以证明其代替答辩人支付了43200元的物业费用。第五，答辩人同意继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告廖和顺、刘坤霞为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据一、廖和顺、刘坤霞的身份证复印件。证明原告诉讼主体资格适格。 被告徽州府餐饮公司、宗为东质证意见：对该证据均无异议，本院对该证据依法予以确认。 证据二、徽州府餐饮公司的企业信息。证明被告徽州府餐饮公司诉讼主体资格适格。 被告徽州府餐饮公司、宗为东质证意见：对该证据均无异议，本院对该证据依法予以确认。 证据三、《租赁协议》（20170606）。证明协议是在双方真实意愿下签订的，租期6年，每年租金42万元，协议第五、六条明确约定经营期间的相关费用由被告承担。 被告徽州府餐饮公司质证意见：与我们公司无关。 被告宗为东质证意见：对真实性没有异议，该份协议没有约定物业费属于被告承担的费用，协议第八条约定了因不可抗力造成的损失双方都不承担任何责任。 本院经审查后认为，被告徽州府餐饮公司不是案涉协议的相对方。案涉《租赁协议》第五条约定“租赁期内乙方自主合法经营按章纳税，各项经营及相关费用全部由乙方承担。”按照一般理解，这里的“相关费用”应当与“经营”有关，而物业服务费用与酒店的经营无关。案涉《租赁协议》第六条则将租赁期内乙方所使用的水、电、气等费用进行了明确约定。被告徽州府餐饮公司、宗为东的质证意见，理由成立，予以采信。本院对该证据的证明观点依法不予确认。 证据四、借条1份（2020年1月30日）。证明由于被告没有及时支付房租，原告向王成义借款40万元，用于偿还银行贷款本息。 被告徽州府餐饮公司质证意见：与我们公司无关。 被告宗为东质证意见：对真实性、关联性有异议，借条是复印件没有原件，且没有提供相应的转款凭证来印证借款事实的发生。 本院经审查后认为，被告徽州府餐饮公司、宗为东的质证意见，理由成立，予以采信。本院对该证据依法不予确认。 证据五、《淮南市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告》（2020年1月27日、2月5日、3月17日）以及淮南市商务局等7部门文件（关于有效应对新冠××疫情支持住宿餐饮企业持续发展6条政策措施的通知）复印件。证明2020年1月27日没有通知停产停业，2月5日，淮南疫情防控应急指挥部下发通知饭店停业，才属于不可抗力，被告应该在2月1日之前将租金付了。根据《合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行付款义务之后发生不可抗力，不能免除违约责任。3月17日，淮南疫情防控应急指挥部同意饭店开业，我们认为至此属于不可抗力结束，共计40天。开业后仍不付房租，淮南市多项政策没有要求原告要给被告减免房租的。 被告徽州府餐饮公司质证意见：与我们公司无关。 被告宗为东质证意见：对真实性没有异议，对证明观点有异议，认为根据通告第四条，规定全市所有的人群聚集场所暂停营业，被告从2020年1月27日已经暂停营业。对2月5日的通告没有异议，通告进一步强化了所有的经营包括餐饮全面停止经营，通告不能证明被告是2月5日才停业的。对3月17日的通告没有异议，该通告要求允许采用外卖的方式经营餐饮，对堂食的人数和距离都做出了相应的要求，并没有全面放开餐饮行业的经营。对7部门的文件的真实性没有异议，文件第5条规定减免餐饮住宿企业的租金。 本院经审查后认为，2020年1月23日10时起，因新型冠状病毒感染的××疫情暴发，湖北省武汉市全市所有客运暂停营运，机场火车站离汉通道暂时关闭。同年1月27日，淮南市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部以通告的形式要求：即日起，全市范围内婚庆宴、生日宴等各类群体性聚餐活动一律暂停。2月5日，田家庵区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部以通告的形式要求：全区范围内非居民生活必需品门店暂停营业。因此，可以认定田家庵区的新型冠状病毒感染的××疫情的防控应急期间应从2020年1月27日开始计算。被告宗为东的质证意见，理由成立，予以采信。本院对该组证据的证明观点依法不予确认。 证据六、短信记录9条（2020年1月27日至5月9日）。证明我一直在找他要房租。 被告徽州府餐饮公司质证意见：与我们公司无关。 被告宗为东质证意见：对该组聊天记录没有异议，同时能够证明被告于2020年1月27日接到街道的停业通知后，就向原告发出通知，被告已经停止营业并要求减免和缓交房租。 本院经审查后认为，对该组证据予以确认。 被告徽州府餐饮公司为支持其辩称意见，向本院递交了以下证据： 徽州府餐饮公司营业执照、法定代表人身份证复印件以及法定代表人身份证明。证明其诉讼主体资格适格。 原告廖和顺、刘坤霞和被告宗为东质证意见：对该证据均无异议，本院对该证据依法予以确认。 被告宗为东为支持其辩称意见，向本院递交了以下证据： 证据一、宗为东的身份证复印件。证明其诉讼主体资格适格。 原告廖和顺、刘坤霞和被告徽州府餐饮公司质证意见：对该证据均无异议，本院对该证据依法予以确认。 证据二、网上转账汇款电子回单。证明被告于2020年5月13日向原告支付房租款35万元。 原告廖和顺、刘坤霞和被告徽州府餐饮公司质证意见：对该证据均无异议，本院对该证据依法予以确认。 证据三、微信聊天记录截屏（宗为东与廖和顺）11份。证明2020年1月27日，宗为东已经通知廖和顺停止经营，并要求减免和缓交租赁费用；在政府允许部分恢复经营时，也就是3月17日，双方协商房屋装修期并给予装修期减免费用，但没有结果。 原告廖和顺、刘坤霞质证意见：我一直不同意。 被告徽州府餐饮公司质证意见：没有异议。 本院经审查后认为，对该组证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月6日，廖和顺、刘坤霞（作为出租方、甲方）与宗为东（作为承租方、乙方）签订了1份《租赁协议》。协议主要约定：甲方将位于淮南市田家庵区整体房产面积约1200㎡租赁给乙方用于经营餐饮服务业使用（徽州府老龙眼店）；租赁期限6年，自2018年3月16日至2024年3月15日止；年租金42万元（六年内租金不变），乙方每年付一次房租，每年2月1日一次性付清次年房租；如遇洪水、地震等不可抗力因素，造成该合作损失的，甲乙双方都不给对方负任何责任；甲乙双方共同遵守该协议，不得违约，如一方违约，违约方应承担守约方的损失并支付守约方30万元违约金。 协议签订后，双方依约履行。2020年1月23日10时起，因新型冠状病毒感染的××疫情暴发，湖北省武汉市全市所有客运暂停营运，机场火车站离汉通道暂时关闭。同年1月27日，淮南市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部以通告的形式要求：即日起，全市范围内婚庆宴、生日宴等各类群体性聚餐活动一律暂停。同日，宗为东以发送短信的形式通知廖和顺、刘坤霞，因新冠病毒感染××疫情的影响，接政府通知关停了饭店的经营，损失重大，请在租金上给予减免、缓交。廖和顺、刘坤霞不同意给予减免、缓交。同年2月5日，田家庵区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部以通告的形式要求：全区范围内非居民生活必需品门店暂停营业。至此，田家庵全区所有非居民生活必需品门店关停，居民小区封门，限制出行。 同年3月17日，淮南市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《关于推进餐饮业有序恢复堂食的通告》。要求餐饮单位承担疫情防控主体责任，暂停各类大型集聚性宴会活动，大堂减少桌椅摆放，餐桌实际使用数量不超过平时的50%，餐桌间距不小于1米，鼓励外卖配送、预约就餐、错峰就餐，推进餐饮业有序恢复营业。 同年5月13日，宗为东向廖和顺转款35万元，用途为“徽州府老龙眼店2020年3月16日至2021年3月15日房租款”。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：1.被告徽州府餐饮公司是否具备本案被告的诉讼主体资格？2.被告宗为东是否违反了案涉租赁合同的约定，应当承担违约责任？3.新冠疫情暴发期间是否应当对案涉租赁合同约定的租金予以减免？ 分析评判如下：1.合同具有相对性，合同项下的权利义务只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼，与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼。本案为房屋租赁合同纠纷，案涉《租赁协议》承租方是宗为东。徽州府餐饮公司不是合同的当事人，不具备本案被告的诉讼主体资格。2.2020年1月23日10时起，因新型冠状病毒感染的××疫情暴发，湖北省武汉市封城。同年1月27日，淮南市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布通告，即日起，全市范围内婚庆宴、生日宴等各类群体性聚餐活动一律暂停。同日，宗为东即以发送短信的形式通知廖和顺、刘坤霞，因新冠病毒感染××疫情的影响，接政府通知饭店停止经营，损失重大，请在租金上给予减免、缓交。2月5日，田家庵区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布通告，要求全区范围内非居民生活必需品门店暂停营业。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。此次新冠疫情，从其规模之大、影响力之广、防控阻击的难度，都是前所未有的，符合不可抗力的特征。疫情之初，宗为东作为承租人已向出租人提出申请在租金上给予减免、缓交，并非恶意违约，且在疫情结束后履行了交纳租金的义务。故被告宗为东未依约履行交纳租金的行为，是因新冠疫情暴发所造成，属于不可抗力，依法不承担违约责任。3.新冠疫情暴发期间给国民经济带来了巨大损失，特别是餐饮行业损失严重。在疫情暴发的初始（即2020年1月27日）至逐步恢复餐饮业复工的3月17日，甲方宗为东对所承租的房屋是全部不能使用的，对此，出租方和承租方均有损失，根据民法的公平原则，对案涉租赁合同约定的租金酌情予以减免1个月即3.5万元。 另原告廖和顺、刘坤霞提供的证据不能证明因被告宗为东迟延履行支付租金义务造成其贷款损失6万元，且该事实与本案无关联性，本院依法不予支持；关于原告廖和顺、刘坤霞要求支付2020年1月至12月的物业费43200元的诉讼请求，已超出本案的审理范围，原告可另案起诉。 综上，原告廖和顺、刘坤霞与被告宗为东签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，应确认有效。原、被告均表示愿意继续履行案涉《租赁协议》，本院依法予以支持；原告廖和顺、刘坤霞诉讼请求的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条；《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条条之规定，判决如下： 一、被告宗为东于判决生效后五日内一次性向原告廖和顺、刘坤霞支付房屋租金3.5万元； 二、原告廖和顺、刘坤霞与被告宗为东于2017年6月6日签订的《租赁协议》继续履行； 三、驳回原告廖和顺、刘坤霞的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费8398元，原告廖和顺、刘坤霞负担7723元（已交纳），被告宗为东负担675元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决书生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 权利人应当在判决书确定的义务履行之日起两年内向本院申请执行。 审 判 长  费 云 人民陪审员  蒋小燕 人民陪审员  董凤鸣 二〇二〇年七月二十五日 法官助理陆彬 书记员张洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。