北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初28182号原告：李少丁，男，1979年4月2日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司，住所地北京市海淀区恩济花园**楼**。法定代表人：董贤钧，董事长。委托诉讼代理人：王强强，男，1988年7月23日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：刘建江，男，1983年3月30日出生，汉族，该公司职工。被告：北京昊庭停车管理有限公司，，住所地北京市房山区良乡地区月华大街**楼202法定代表人：张可，总经理。委托诉讼代理人：郑正福，男，1979年9月28日出生，汉族，该公司职工。原告李少丁与被告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司（以下简称天鸿宝地公司）、北京昊庭停车管理有限公司（以下简称昊庭公司）确认合同有效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李少丁、被告天鸿宝地公司委托诉讼代理人王强强、被告昊庭公司委托诉讼代理人郑正福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李少丁向本院提出诉讼请求：1.请求确定原告与被告天鸿宝地公司签订的《熙景嘉园机动车临时停放管理服务协议》（地下（地下车库产权下简称“临时协议”）合同有效，要求被告按照合同规定继续履行该“临时协议”；2.请求被告昊庭公司返还不当得利，即2016年、2017年、2018年、2019年4个年度的地下产权车位管理费，合计4800元整；3.请求被告昊庭公司赔偿原告各项损失10600元。4.请求被告承担本次诉讼所产生的诉讼费用。事实和理由：2014年11月30日原告完成从开发商“首开股份”处全款购买车位，并获得受物权法保护的自有产权车位——不动产权证。之后，就车位使用原告与被告天鸿宝地公司于2014年12月签订《熙景嘉园机动车临时停放管理服务协议》（地下（地下车库产权下简称“临时协议”）。“临时协议”第三条产权车位临时管理服务期限，条款明确规定：“服务期限签约之日起至本小区停车场（含车库）正式启用后甲方与乙方或乙方委托的专业停车管理公司签订停车服务协议之日止。”但直至今日二被告的任何一方再未向原告提出过签订任何形式的协议，也未收到过二被告任何一方商议正式协议的通知。证据3为与原告同期购买产权车位的同小区的业主，与被告1签订的“临时协议”及证明，证明因未与被告签订正式的服务协议，至今未缴纳任何“车位管理费”。因此，原告认为该“临时协议”没有达到“临时协议”约定的终止条件，合同仍继续有效。故请求法院确定该“临时协议”继续有效，被告1继续履行合同规定的相关义务。“临时协议”第四条乙方的权利和义务中规定：“4.临时管理期间乙方应履行相应的管理服务义务，因甲方在其产权车位免费停放车辆，故乙方不承担甲方车辆造成的任何损失，但应主动向甲方提供相近监控录像资料。”即：“临时协议”期间，甲方在其产权车位免费停放车辆。但被告昊庭公司自2018年4月9日以来，多次以“限制地库入口自动栏杆的授权”“不缴费，就不让进”“每次派安保人员现场查验车位产权证原件”等多种非法、极端的方式，限制、阻止、妨码业主正常使用产权车位。2018年4月16日，原告曾以“排除妨害”案由在本法院诉讼被告昊庭公司，阻止业主使用产权车位的行为。后因原告手里掌握的证据有限，经法院调解后撤诉。被告昊庭公司不再阻止原告使用产权车位，并赔偿原告4月10日-4月16日每日10元的停车费，共计70元。但此事后，被告昊庭公司仍变相妨碍原告使用产权车位，从2018年4月17开始，被告昊庭公司采用非法管理手段，（即：在原告每次进入地库时，都不能自动抬起栏杆，并且，由于被告入口设备不完善，期间一直没有修复对讲功能，都需要原告主动打车场电话联系值班人员，然后再由值班人员通过对讲机通知安保人员到现场查验被告车位产权证书原件，检查完车位产权证书后，再由现场安保人员通过对讲机通知值班人员手动抬杆才能通行。导致原告每次进入地库产权车位都要耽误5-15分钟的时间），以此种非法的手段达到设卡收费的目的，迫使业主不得不向其缴纳“保护费”。后来据现场安保人员说“每次耽误15分钟是他们‘领导’要求的检查时间”（详见相关的视频资料）。原告实在承受不了这样日复一日的折磨和摧残，最终于2018年7月22日（共持续97天）被迫向被告昊庭公司交付所谓的产权车位“管理费”来挽回原告本来不必损失的个人时间。交费后，地库，地库入口处的栏杆可自动抬起钟即可顺利通过。在原告看来，这是另一种形式的“保护费”原告坚决反对和抵制，原告认为：在“临时协议”的前提下，二被告没有与原告签订任何有效的服务协议，而采取这种故意“使绊子”的方式，非法强迫业主缴的“管理费”的行为。属于不当得利！因此，原告请求被告昊庭公司退还原告向其缴纳的产权位“管理费”。二被告与原告原本应是物业管理的服务与被服务的关系，属于合同纠纷。如果二被告任何一方认为原告有不当行为，可以采取法院起诉的方式维护自已的权利。况且，2018年5月16日第一次诉讼开庭时，法官也一再强调，通过法律途径维护各自的权利。当时被告方律师也当庭表示对于原告拖欠管理费的行为，被告将另案起诉。但被告昊庭公司一直没有采用法律的途径维护自己的权利，而是采用非法的强迫手段迫使原告不得不向其缴纳所谓的“车位管理费”，作为一个小区的管理方，目无法纪，对法律没有丝毫的敏畏之心，面采取非法的强制手段，设卡收费，影响业主的正常生活，迫使业主不得不缴纳“保护费”，可想在他管辖之下的小区将是怎样的景象？！从4月10日被告昊庭公司阻止原告使用自己的产权车位后，原告的车被拦在地库入口不能进入，为此原告还拨打了110报警（此间有多名业主因此事拨打过110报警电话）。当时入口围了好多安保人员，其中的保安队长当着110出警警官的面说“不缴费，就不让进”，警察也没有办法，只是强调不要打架、不要破坏公共设施。无奈原告只能将车开出小区停放。之后，原告实在没有办法，拿着“临时协议”于4月16日将被告昊庭公司起诉至房山法院。但从这时开始，被告昊庭公司变换“不缴费，就不让进”的方式为“每次派安保人员现场查验车位产权证原件”的方式，故意延误业主的通行时间，影响业主的正常生活。在此期间，由于被告昊庭公司的不当管理行为，给原告的生活带来极大的不便和麻频，大量浪费原告的个人时间，也给原告的精神带来巨大的伤害。并且，被告昊庭公司不仅是在2018年4月10日-2018年7月22日期间采用这种不法的管理手段，之前也有此种行为，比如2017年10月29日、11月28日等，总共106天（2+21+31+30+22）的时间，每天可能多次，每次进入地库都会影响原告的正常生活，原告坚决反对和抵制。因此，原告请求法院对这种不法行为处以法律允许的最严厉的惩处，请求被告昊庭公司赔偿原告法律规定的该案由的最高赔偿，或者累计赔偿原告各项损失每天100元，共计10600元的赔偿。起诉过程的时间、费用、精力等的成本很大。不是迫不得己，我不会通过诉讼来维护自己的权利。我在7月22日被迫交了“管理费”后，被告昊庭公司的阿福经理就给我打电话，让我跟新任的保安队长见面，顺便聊对车场的要求和想法。当时我表达了缴费并非自愿，有可能起诉的意向，并且提了合同和入口通话2个问题。但一直没有起诉，一是自己确实时间有限，二是希望我提出的问题被告能够重视，尽快与大家商讨服务、签订正式的服务合同。但迟迟没有等到被告计划谈合同的行动。况且，前几天又收到了被告昊庭公司的多次催费通知，仍然是只提费用，不提服务和合同的事情，因此，才决定再次起诉，希望将这些事情归置好。我认为，如果每次诉讼只是追回不当所得，而没有对违法者的违法行为处以必要的惩罚，让违法者引以为戒。那么人人都侥幸违法，反正你要么没有时间和精力给他打官司，要么即便官司打赢了，最多也只是将违法所得退回，无伤根本——如果长期这样下去，法律的尊严何在？！因此，希望法院能够支持对违法者处以此项案由法律规定的最高赔偿，或者赔偿原告各项损失10万元的赔偿，以及本次诉讼所产生的诉讼费用，以此彰显法律的威严。天鸿宝地公司辩称：不同意原告的诉讼请求。从原告的起诉状看，原告明知临时协议具有临时性、阶段性的特点。关于在签订正式车场服务合同前，原告所提熙景字【2015】第051号通知也表明2015年12月15日在小区公示栏内公示过停车管理办法及说明征询意见等停车相关信息，也就是说早在2015年12月关于车辆管理方法以及收费等相关事宜，我公司及停车管理服务公司作过相应的公示，介于原告与开发商签订的房屋买卖合同与我公司签订的物业服务合同就停车相应的事项费用均有约定。综合来看，在临时停放管理服务协议约定的签订停车服务协议之日止这个条款与其他公示签订上述前述两份合同，还有原告所提的证据七各类发票综合来看，我公司理解，合同系双方签订才能完成，具有双务性，也就是说需要双方同时签订才可以，一方不与之签订，另一方是没有办法的，达不成所谓字面上的终止条件。但不管车场公司还是物业服务合同均属于盈利性法人单位，不可能一直处于免费提供服务状态，结合前述所说，我公司认为达到收费条件后，临时协议应属届满失效，适用合同法第三十六条及合同履行治愈规则，应认定新合同已经生效，不存在原告所述不当得利的问题，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。昊庭公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.我司接受天鸿宝地公司委托对熙景嘉园停车场进行停车专项管理符合《物业管理条例》第三十九条：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。无须经过业委会或其他机构同意。2.我司于2015年3月取得对熙景嘉园《北京市公共停车场经营备案证》，具备管理、经营和收取服务费用的资质。为了更好服务社区，我司于2015年3月至12月期间对社区车辆情况进行调研并与业主代表（业委会前期筹备人员）进行意见收集、协商等，最终商定于2015年12月15日发布通知，于2016年1月1日起对停车场实施收费管理及收费标准（收费标准即依据被答辩人购买该车位时合同约定的标准100元/月），同时公示了《关于〈通知〉及〈地面停车方案〉的说明及《熙景嘉园停车管理办法》。3.被答辩人于2015年12月20日至我司办理了车辆登记，上面明确确认已了解熙景嘉园《停车管理办法》，该《停车管理办法》已明确了我司服务内容及收费标准。同时我司也在办公室公示了服务内容及收费标准，以公告形式明确了双方的权利义务及收费标准。且被答辩人在车辆档案材料上多次变更其车辆信息，也说明我司一直在积极为其提供服务，而其诉状中所诉我司不让其进入地库亦与事实不符，我司对其车辆进入车库采用人工抬杆的办法，实际是增加工作量，却迫不得已，完全因为其明知停车管理办法却未遵守所导致。4.上次开庭答辩方确认，2017年6月3日被答辩人第一次交费。该次费用是在我司与被答辩人进行了2个多小时沟通、解释后缴纳的，并无胁迫等违法情况。该次解释已对被答辩人的疑问及我司服务进行了详细解释，达成协议后，被答辩人自愿缴纳的费用，而且是补缴的2016年1月1日至2016年12月31日之间的费用。5.至于仍有人员未缴纳费用，在被答辩人提供《关于熙景嘉园机动车临时停放管理服务协议》效力征询函已有表述，社区停车缴费至今4年多，目前缴费率已超过95%，即社区绝大多数人员对于服务及收费标准是认可的，当然确实存在部分业主因无车或不在社区居住未达成收费，这也属正常情况。6.2020年1月19日我司收到被答辩人“关于‘服务协议’问题的书面说明”中，可以看出被答辩人对于我司在合同中的服务内容亦完全知晓并暂时认可无疑问。被答辩人作为北大毕业高材生在该书面说明中所提问题，确实难以理解、解释、协商、表达。但我司认为恰好证明了：我司已对其做了大量解释，被答辩人并无服务内容上的实质性问题，而其所提问问题更从侧面反映了被答辩人在“找问题、挑刺”，不愿意签约的想法，而且其已明确表态及时解决其所述问题，其仍保留进一步协商的权利。依据其意思，只要不签约，我们就不能收费。我司自停车场收费开始便积极提供服务，在管理停车场过程中做了大量工作（可到现场调研了解或我方提供工作记录）。被答辩人在付费并享受服务后，却主张确认《熙景嘉园机动车临时停车管理服务协议》继续有效并要求我司退费即不合情也不合理，更是于法无据。审理中，双方围绕诉讼请求提交了相应证据，本院依法组织了庭审举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告李少丁提交如下证据的真实性予以确认：1.车位产权证原件1份。2.原告与被告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司签订的临时管理协议原件1份。3.文婕的证明原件1份。4.车场催费短信及催费条原件5张。5.2019年10月30日二次起诉被告二提供的通知复印件1份。6.临时协议的效力征询函复印件1份。7.原告被迫缴纳的2016到2018的车位服务费发票原件。附有光盘1张。8.政风行风热线网多次反馈消防漏水及水压不足的问题的复印件。9.2020年1月18日缴费收据复印件。10.服务协议及关于服务协议问题的书面说明复印件。11.2018年4月12日被告阻止原告进入地库的视频，2018年4月14日、15日原告车不能进入车库但车库空着我停到了主路的视频。12.2019年12月20日年底才到期的授权复印件。13.2020年1月6日、2020年1月7日联系管理员手动抬杆的视频。被告昊庭公司提交如下证据：1.北京市公共停车场经营备案证明复印件1份。2.会议纪要复印件2份。3.熙景字2015年第51号通知复印件1份及关于通知及地面停车方案的说明复印件1份、停车管理办法复印件1份。4.办公室公示内容的照片复印件。5.车辆档案资料复印件。6.收据复印件。7.原告书写的关于服务协议问题的书面证明复印件。证明公司具备管理经营收费的资质，收费前与业主代表进行过沟通，其中孙文、祝磊、谢萍、胡娟等二三十人实际参加了讨论，已对服务内容收费标准进行过公示，对服务内容进行过公示和明码标价，原告也自愿交纳了停车费，原告对服务内容及服务费用知晓并暂时认可，所提问题反映其对合同挑刺不愿意签约的想法，原告明确知晓我公司服务内容及收费标准，我公司一直积极对其提供服务。原告质证称，对备案证明、车辆档案资料、原告书写的问题真实性认可，其他证据不认可，不认可证明目的。被告天鸿宝地公司质证称，对昊庭公司的证据没有意见。被告天鸿宝地公司未提交证据。本院经审理认定事实如下：李少丁系熙景嘉园业主，天鸿宝地公司系该小区物业公司，昊庭公司系天鸿宝地公司委托的该小区停车管理公司。昊庭公司具有北京市公共停车场经营备案证。2014年11月30日，李少丁购买熙景嘉园小区车位一个，车位位于-1层，专有建筑面积8.64平方米。2014年12月，李少丁（甲方）与北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第四分公司熙景嘉园物业服务中心（乙方）签订《熙景嘉园机动车临时停放管理服务协议》，该协议第三条载明，“产权车位临时管理服务期限服务期限签约之日起至本小区停车场（含车库）正式启用后甲方与乙方或乙方委托的专业停车管理公司签订停车服务协议之日止。车库正式启用时间由乙方另行通知甲方。”第四条第二款第4项载明“临时管理期间乙方应履行相应的管理服务义务，因甲方在其产权车位免费停放车辆，故乙方不承担方车辆造成的任何损失，但应主动向甲方提供相近监控录像资料。”案外人文捷于2014年11月29日购买熙景嘉园车位，2014年12月14日与北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第四分公司熙景嘉园物业服务中心签订《熙景嘉园机动车临时停放管理服务协议》，未再签订正式服务协议，未缴纳过“车位管理费”。2015年6月27日下午，物业公司召开会议讨论“5.30号遗留问题、小区停车临时收费管理”问题，“朱总”答复临时收费暂时实行2个月，之后ETC系统完善，考虑实行月租或者年租。2015年12月12日，第四分公司熙景嘉园物业召开会议讨论“关于熙景嘉园停车问题”，会议纪要第三项收费标准载明“地下产权车位管理费：100元/月”。2015年12月20日，天鸿宝地公司在小区内张贴通知“熙景字【2015】第051号”，通知载明“小区2016年1月1日起正式执行小区停车收费”，第二条载明收费标准为“地下产权车位管理费：100元/月”。2017年4月，熙景嘉园小区业主委员会成立。2018年5月21日，熙景嘉园小区业主委员会向熙景嘉园物业服务中心发出编号为“熙景嘉园业委会发【2018】5号”的“关于《熙景嘉园机动车临时停放管理服务协议》效力的征询函”，询问《熙景嘉园机动车临时停放管理服务协议》是否仍然具有法律效力，是否已经达到终止条件等问题。2018年6月13日，熙景嘉园物业服务中心复函称，《熙景嘉园机动车临时停放管理服务协议》系该小区地下车库启用前的过渡性临时协议，现熙景嘉园物业服务中心已经委托专业停车管理公司提供停车管理服务，并按照业主与建设单位签订的《北京市前期物业服务合同》中约定的收费标准向产权车位业主收取相应车位管理服务费用，地下，地下车库正式启用后绝大多数产权车位业主缴纳了车位管理服务费用并接受了该停车管理公司的管理和服务，上述临时协议约定的终止条件已经成就，故已经失效。另指出，截至目前，本小区456个地下产权车位服务费收费率为95.39%，仅4.61%（21户）业主以目前无车，不在小区常住、房屋产权已转移、待贵会通知等为由，暂未交纳2016、2017年度车位服务费。2017年6月3日，李少丁向天鸿宝地公司缴纳2016年1月1日-2016年12月31日的车位管理费1200元。2018年7月22日，李少丁向天鸿宝地公司缴纳2017年1月1日-2017年12月31日的车位管理费1200元。另，原告已经交纳2019年的车位管理费，尚未缴纳2020年的车位管理费。庭审中，双方表示曾就签订停车服务协议进行过磋商，李少丁因为个别词语并非真实情况需要修改问题，未能签订书面的合同。庭审结束后，原告申请法院调取报警的相关材料，相关材料对认定《熙景嘉园机动车临时停放管理服务协议》是否继续有效无关，故本院未予调取。本院认为：原告与被告天鸿宝地公司签订的《熙景嘉园机动车临时停放管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于有效协议。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，天鸿宝地公司有权依据法律规定或合同约定，将熙景嘉园小区的停车管理服务委托给昊庭公司。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此李少丁请求确定其与被告天鸿宝地公司签订的《熙景嘉园机动车临时停放管理服务协议》合同有效并继续履行的诉讼请求，实际是请求执行临时协议，继续免费停放。现有证据显示，2016年1月1日起，昊庭公司已经开始为熙景嘉园小区提供停车管理服务，且昊庭公司基本上履行了一个停车管理公司的主要义务，根据庭审调查，该公司并无明显的服务问题；李少丁实际上接受了停车服务，并支付了车位服务费，虽然其主张系被迫交纳的车位服务费，但其对昊庭公司履行的停车服务并不否认，仅对个别的服务质量有意见，故双方已经实际履行了主要合同义务；另，双方曾就签订书面的停车管理服务协议进行协商，李少丁主张协议属于格式条款，要求更改部分词语未果，而未能签订。加之，诉争小区已经成立相应的业主委员会，且业主委员会曾发函要求天鸿宝地公司针对临时协议的效力问题进行表态，在天鸿宝地公司做出明确的书面的已经失效的表态后，业主委员会并未进行进一步的措施。故2016年1月1日至今，原告与被告昊庭公司之间存在事实上的停车管理服务合同，该期间应视为双方存在事实上的有偿停车服务协议，临时协议在事实上已经失效。关于李少丁请求被告昊庭公司返还2016年、2017年、2018年、2019年4个年度的地下产权车位管理费共计4800元的诉讼请求，其主张的依据是临时停车协议有效，应继续免费停车，故该主张于法无据，本院不予支持。关于李少丁请求被告昊庭公司赔偿其各项损失10600元的诉讼请求，其主张的依据是服务质量问题，李少丁可以在存在事实停车服务协议的基础上另行解决。需要指出的是，因小区停车管理系面对的特定的多数人，相应的停车服务管理协议采取格式条款合同符合现实需要，但格式条款合同，不代表绝对不能修改，对个别词语的表述只要不影响合同实质内容的，是可以进行修改的。双方可就协议的具体内容进行磋商，达成一致的可以签订书面的停车服务管理协议。因涉及大多数业主的权益，故如果业主对停车管理服务收费及服务质量存有争议的，可以以业主委员会的名义统一进行磋商，或者起诉至法院。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第九十一条第七款，《物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告李少丁的诉讼请求。案件受理费35元，由原告李少丁负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇二〇年七月六日书记员  孙震颐