四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2408号 原告（反诉被告）：付洁，女，1990年11月24日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杨峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王琳，女，1963年10月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：董梦（系王琳儿媳），住成都市锦江区。 被告（反诉原告）：杜龙环，男，1988年8月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：董梦（系杜龙环之妻），住成都市锦江区。 被告（反诉原告）：杜华锐，男，1963年4月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：董梦（系杜华锐儿媳），住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杜龙环（系杜华锐之子），住成都市锦江区。 原告付洁诉被告王琳、杜龙环、杜华锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，经本院释明若双方签订的租赁合同已解除，被告王琳、杜龙环、杜华锐是否向原告付洁主张违约金后，王琳、杜龙环、杜华锐对付洁提起反诉。经审查后，本院依法受理了王琳、杜龙环、杜华锐提起的反诉。本诉和反诉案件依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付洁及委托诉讼代理人杨峰，被告（反诉原告）王琳、杜龙环，三被告（反诉原告）王琳、杜龙环、杜华锐的共同委托诉讼代理人董梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）付洁本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉提出以下诉讼请求：1、判决被告向原告退还预缴房租及定金共计15500元（退还房租计算方式为自2020年2月1日至2020年4月15日止计10800元、预缴电费700元、定金4000元）；2、本案诉讼费用依法负担。庭审中，原告增加诉讼请求：确认双方签订的租赁合同已解除。事实及理由：原、被告通过中介居间于2018年7月21日在锦江区银石广场签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于成都市锦江区，面积为10.51平方米的商铺出租给原告用于餐饮经营，租赁合同期限为2018年10月15日至2020年10月14日共计24个月，双方同时约定房租每月4000元，三个月一付，第二年度租金上浮8%，定金4000元。合同签订后双方均按照合同各自履行，2019年12月15日原告向被告转款12960元预缴了2020年1月15日至2020年4月15日共计三个月房租，2020年1月16日原告向物管公司预缴电费700元。2020年春节期间新冠肺炎疫情爆发，原告本计划于2020年2月1日回成都开门营业，但由于成都市内处于疫情严管地区，所承租的商铺更位于人员流动较××春熙路商圈，在疫情未解除前无法营业，随后原告主动与被告沟通关于减免房租等相关事宜，而被告一直处于不置可否的态度，原告眼看房租在持续计算，而疫情结束时间不能确定，故在被告主动要求下，在本案起诉之日已将承租商铺腾空恢复原状并已通知被告，同时将商铺钥匙邮寄至双方合同约定的被告通信地址。为维护双方合法权益，故提起诉讼。二、关于反诉辩称：原告并非是因自身原因无法经营，而是因疫情影响导致相关商业全部停业无法经营，原告与被告进行了积极协商沟通，征得了被告的同意，搬离了案涉房屋，且将案涉房屋恢复了原状，同时将钥匙和相关手续邮寄给了被告，故被告应当将剩余租金和押金退还原告，被告主张的赔偿金没有事实依据，原告并未给被告造成实际损害。 被告（反诉原告）王琳、杜龙环、杜华锐本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：1、原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，且合同尚未到期，原告并无义务主张被告返还相应的租金、定金、电费等；2、疫情未对房屋租赁合同造成无法实现合同目的的影响，原告无权以此解除合同。房屋租赁合同属于继续性合同，案涉房屋租期长达2年。原告称其“无法营业”并非事实，原告一直可以营业。疫情对案涉租赁合同而言，并非不可抗力。从商业风险角度而言，疫情对原告经营店铺的影响很小；3、原告所出示的《解约函》不构成双方合同约定解除合同；4、原告应于2020年4月8日之前支付2020年4月15日至2020年7月15日的租金，但原告尚未支付，已构成违约。二、关于反诉提出以下诉讼请求：1、判令反诉人收取的租金不予以退还被反诉人（当庭明确租金金额为三个租金4320元×3个月＝12960元）；2、判令被反诉人支付反诉人赔偿金12000元；3、判令被反诉人承担反诉受理费。事实与理由：反诉人与被反诉人通过中介居间于2018年7月21日在锦江区银石广场签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将其所有的位于成都市锦江区，面积为10.51平方米的商铺出租给被反诉人用于餐饮经营，租赁合同期限为2018年10月15日至2020年10月14日共计24个月。双方同时约定房租每月4000元，三个月1付，第二年度租金上浮8％，定金4000元。合同签订后，双方均按照合同约定各自履行。2020年3月5日，被反诉人因其自身问题无法营业，遂单方面毁约，并解除了合同，腾空及还原了商铺，同时将商铺钥匙邮寄至双方合同约定的通信地址。被反诉人未按照合同约定提前一个月通知反诉人解除合同事宜，未按照合同约定支付反诉人赔偿金。为维护反诉人合法权益，故诉至法院。 本院经审理查明认定事实如下：王琳、杜龙环、杜华锐系位于锦江区商业用房（权2529011）所有权人。2018年7月21日，王琳、杜龙环、杜华锐（出租方、甲方）与付洁（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方拥有的房屋位于四川省成都市锦江区（该房屋所履楼盘银石广场），建筑面积10.51平方米（以产权面积为准），产权权属号：权2529011，产权人：王琳、杜龙环、杜华锐，该房屋由甲方租给乙方使用，用途为餐饮；该房屋租赁期为24个月，2018年10月15日至2020年10月14日止，房屋交付时间2018年10月15日，该房屋月租金4000元，第二年度租金在第一年度基础上递增8%；该房屋租金每3个月交付一次，每次交付租金须于下期租金到期前提前7天交付甲方；乙方首次支付时间2018年10月8日，租金合计人民币12000元，首次租金对应时间为2018年10月15日至2019年1月14日；乙方于本合同签订后支付甲方首次租金同时向甲方支付租赁押金4000元，租赁期届满房屋及设施若无损坏遗失，且水电气及物管费等相关费用结算后，甲方于当日内将押金无息退还乙方，乙方若于本房屋租赁合约内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方需在接到甲方付款通知书十天内补足；签订本合同的同时，乙方向甲方支付人民币4000元作为房屋定金，该笔款项由甲方直接收取，若甲方在合约规定交房日期交房且乙方收房后，该定金即转为租金，从乙方应支付给甲方的租金中扣除该部分；在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所收取的押金不予退还乙方，并赔偿甲方人民币12000元作为赔偿金；本合同在履行过程中发生争议，应协商解决，协商不成，任何一方均可向合同签订地人民法院提起诉讼，由此所产生的一切费用（包含不仅限于诉讼费、律师费、误工费等）由违约方全部承担。同日，王琳、杜龙环、杜华锐出具收条确认收到付洁定金4000元。除上述定金外，付洁支付王琳、杜龙环、杜华锐租金至2020年4月14日，其中于2020年1月8日最后一次向王琳、杜龙环、杜华锐支付款项12960元系2020年1月15日至2020年4月14日租金。案涉店铺电费余额为560.52元。 付洁与杜龙环微信聊天记录显示有如下内容：自2020年2月3日起，付洁与杜龙环就新冠疫情影响对案涉商铺租金减免进行协商，双方未达成一致意见。2020年3月5日，付洁向杜龙环发送解约函，解约函内容为因新冠疫情影响致合同目的无法实现，经与王琳、杜龙环、杜华锐协商无果，故通知王琳、杜龙环、杜华锐签订的《商铺租赁合同》于王琳、杜龙环、杜华锐收到本通知函之日起解除，要求王琳、杜龙环、杜华锐自收到本函之日起3日内退还2月份因疫情导致未实际投入使用商铺的租金，以及截止到发函之日已经支付过的租金但实际未使用的租期租金并退还房屋押金。杜龙环收到解约函后，与付洁就租金、押金问题进行多次协商，双方达成解约协议初步一致意见后，2020年3月8日，杜龙环表示“你们把咱们协商解决先写个草稿吧，发给我。我看完了在打印出来明天签字”，后杜龙环又表示要变更协议内容，“另两位业主让我一分钱不退，再过一会儿，估计明天签不了字了”“另两位不同意我的决定，我只能代表我，他们不签字我没有办法哈”，付洁将解约协议电子文档及照片发送杜龙环后，杜龙环表示“135××××Ｘ077王琳电话，你给她打一个吧，她不签字”。付洁与杜龙环再次进行协商，未达成最终一致意见。2020年3月10日，付洁表示“由于事先约好2020年3月9日办理铺面验收交接手续但你未来，故今日将银石广场负二楼196铺面钥匙邮寄至你所填写的合同通信地址，后期铺面如有任何问题，本人概不负责”并附邮寄凭证。邮件查询单显示上述邮件未妥投退回付洁签收，王琳、杜龙环、杜华锐表示未收到房屋钥匙。 2020年1月27日，《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出通告》包含“宾馆、商场、超市（含食品经营店）、医院、农（集）贸市场、加油（加气）站、婴幼儿用品店、药店等公共场所的从业人员和消费者必须佩戴口罩。宾馆、旅馆等住宿场所进出人员必须佩戴口罩并自觉接受体温检测”。2020年2月25日，四川省应急委员会发布《关于将新冠肺炎疫情防控一级响应调整为二级响应的决定》，决定自2020年2月26日0时起，将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。 以上事实有双方当事人陈述及付洁提交的《房屋租赁合同》、房产证复印件、收条、工商银行电子回单、成都银石商业经营管理有限公司收据、聊天记录、邮寄单及物流记录、电费剩余图片，王琳、杜龙环、杜华锐提交的成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出通告》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《四川省应急委员会关于将新冠肺炎疫情防控一级响应调整为二级响应的决定》在案为证。关于王琳、杜龙环、杜华锐提交的《情况说明》，付洁不予认可，《情况说明》系证人证言，对出具人的身份本院无法核实且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条关于“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，该项证据本院不将其作为本案证据使用。关于王琳、杜龙环、杜华锐提交的银石广场公众号通知截图，付洁不予认可，该证据系截图打印件，在没有其他证据予以印证的情况下，本院对其真实性无法确认，故不将其作为本案证据使用。关于王琳、杜龙环、杜华锐提交的《个人购房担保借款合同》与本案没有关联性，本院不将其作为本案的证据使用。 本院认为，付洁与王琳、杜龙环、杜华锐签订《房屋租赁合同》，双方建立租赁合同关系，此系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于付洁主张的合同解除的诉讼请求。本院认为，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，政府针对疫情采取系列防控措施，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力情形。本案中，新冠肺炎疫情及疫情防控措施必然对承租人付洁的餐饮经营造成不良影响，但该影响尚未达到令租赁合同目的不能实现的程度，案涉租赁商铺位于的银石广场并非属于政府采取疫情防控措施明文要求不能开业经营的商场，且3月中旬左右，因疫情缓解，银石广场商业经营逐步恢复正常，案涉租赁合同并非因疫情影响不能履行，合同目的可以实现，故承租人付洁无权以不可抗力为由要求解除合同，在出租人王琳、杜龙环、杜华锐不同意提前解除合同的情况下，承租人付洁以不可抗力为由要求解除合同不能达到解除合同的效力。按合同关于“在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方”的约定，双方微信记录显示，付洁于2020年3月5日明确向王琳、杜龙环、杜华锐表示解除合同，故本院确认双方签订的租赁合同于2020年4月4日解除。 关于付洁主张的退还预缴房租、电费的诉讼请求及王琳、杜龙环、杜华锐主张收取租金不予退还的诉讼请求。本院确认双方签订的租赁合同于2020年4月4日解除，付洁应支付租金至2020年4月4日，2020年4月5日至2020年4月14日租金1440元（4000元×（1+8%）/30天×10天），王琳、杜龙环、杜华锐应予退还。新冠肺炎疫情于2020年1月底爆发，于2020年3月中旬缓解，根据公平原则，结合本地实际疫情情况，本院酌定对付洁应支付的2020年2月1日至2020年4月5日租金予以适当减免，酌情减免1.5个月的租金6480元，该部分租金王琳、杜龙环、杜华锐应予退还。王琳、杜龙环、杜华锐退还付洁租金共计7920元。案涉商铺剩余电费560.52元，王琳、杜龙环、杜华锐应当予以退还。 关于付洁主张的退还定金的诉讼请求及王琳、杜龙环、杜华锐主张赔偿金的诉讼请求。租赁合同签订当日，付洁支付王琳、杜龙环、杜华锐定金4000元，按合同约定王琳、杜龙环、杜华锐将案涉房屋按约定时间交付付洁后，定金即转化为租金从付洁应支付的租金中扣除，但案涉房屋完成交付后，双方并未将定金从租金中抵扣，定金4000元一直存放于王琳、杜龙环、杜华锐处。按合同约定，合同签订后付洁应支付王琳、杜龙环、杜华锐押金4000元，租赁期届满后退还，但该笔款项并未实际支付。双方微信聊天记录显示内容均提及押金的退还问题，而不涉及定金。结合合同约定及合同的履行情况，本院确认付洁支付王琳、杜龙环、杜华锐的定金4000已转为押金。付洁在租赁期内提前解约，按合同约定，在租赁期内若付洁提前解约，王琳、杜龙环、杜华锐收取的押金不予退还，并赔偿罗丽萍12000元作为赔偿金，故押金4000元应由出租方没收，付洁主张的退还定金（实质为押金）4000元的诉讼请求本院不予支持。关于赔偿金的具体数额，本院认为，合同关于没收押金及支付赔偿金的约定，实际是对承租人提前解除合同的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，本院已驳回付洁要求退还押金的诉讼请求，根据付洁提前解约的具体情况，酌情赔偿金为一个月租金4320元（4000元×（1+8%）)。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王琳、杜龙环、杜华锐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）付洁退还租金7920元、剩余电费560.52元； 二、原告（反诉被告）付洁于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王琳、杜龙环、杜华锐支付赔偿金4320元； 三、驳回原告（反诉被告）付洁的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王琳、杜龙环、杜华锐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取188元，由原告（反诉被告）付洁负担100元，被告（反诉原告）王琳、杜龙环、杜华锐负担88元。本案反诉案件受理费减半收取50元由原告（反诉被告）付洁负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 范 薇 二〇二〇年七月二十八日 书记员 邹聪颖