广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8817号原告：广州建方房屋租赁管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道****之自编**，统一社会信用代码91440101MA5ANGBN2P。法定代表人:周松，董事长。委托代理人：陈静佳、何君玲，均系该司职员。被告：范义华，男，1983年12月1日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：李迎春，女，1983年7月3日出生，汉族，住址广州市越秀区，委托代理人：吴鹏，系湖北新天律师事务所律师。原告广州建方房屋租赁管理有限公司（以下简称建方公司）诉被告范义华、李迎春房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建方公司的委托代理人陈静佳，被告范义华及被告李迎春的委托代理人吴鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建方公司诉称：2018年9月18日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租两被告位于广州市海珠区xxxxxxxx房，租赁期限为2018年9月20日至2026年1月4日，总租金为296380元。合同签订时，房屋的状态为带租约，合同签订前两被告已就房屋与第三人签署房屋租赁合同，两被告向原告披露租约情况，并将原房屋租赁合同复印件及最近三个月租金缴纳记录交由原告留存备案。原告于2018年9月28日向被告一一次性支付了租赁期限内的所有租金296380元。经原告核实，两被告在与原告签署租赁合同时，向原告提交原房屋租赁合同。原承租人交租记录等虚假材料，虚构房屋带租约等事实，未如实告知房屋情况。且被告将房屋出租给原告后，通过虚构租约的方式仍实际占有该房屋。两被告已经严重违反了合同约定，给原告造成巨大损失，为维护原告的正当权益，特诉至法院，请求法院判令：一、解除原告与两被告签订的JF20180918LW0003号《房屋租赁合同》；二、两被告退还原告已支付的剩余期限租金共计275244.9元及逾期退还的违约金（剩余期限租金以每日租金111.3元，从起诉之日起计至2026年1月4日止；逾期违约金以剩余期限租金为基数，每日按千分之一的标准计算，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；三、两被告连带赔偿原告损失10459.3元（以剩余期限租金为基数，每日按万分之二的标准计算，从房屋租赁起始日计至起诉之日）；四、两被告连带向原告支付违约金55048.98元；五、两被告连带支付原告支出的诉讼保全担保费2000元；六、两被告连带承担本案诉讼费用。被告范义华辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：涉案房子是我和被告李迎春名下的物业，我个人需要一笔贷款，找到中介公司，并且和中介公司讲不想让被告李迎春知道。中介公司跟我说有办法搞定被告李迎春的手续，可以将我的房子租赁出去，一次性收齐全部租金，以这种方式贷款给我。我之后有按时还钱一段时间，后来无力还款，原告就起诉我。我认为原告和中介合起来骗我。被告李迎春是我前妻，她从头到尾都不知情。所有合同上面被告李迎春的签名都不是她本人签名。被告李迎春辩称：我方不知情，原告支付给被告范义华款项都是由被告范义华使用，没有用于家庭开支，租赁合同对我方没有任何约束力，不是我方签名的，整个借款过程我方都不知情。原告起诉缺乏法律依据，涉案房屋是两被告的共同财产，范义华单方与原告签订租赁合同是无效的，对我方没有约束力。因原告诉讼请求有包括解除合同，我方认为解除权只能由我方当事人行使，法院无权解除合同，只能确认合同已经解除，根据双方签订租赁合同第10条第2项规定，一方要求解除合同应当发出书面通知，但原告没有，所以合同尚未解除。合同不解除，原告的所有诉讼请求都没有依据。原告主张的违约金过高，且重复计算。经审理查明：2018年9月18日，被告李迎春、范义华（出租人/甲方）与原告建方公司（承租人/乙方）签订合同编号为JF20180918LW0003的《房屋租赁合同》，约定：甲方将其名下的广东省广州市海珠区xxxxxxxx房（以下简称案涉房屋）出租给乙方作居住用途使用，房屋建筑面积为80.64平方米；房屋租赁现状为带租约，即甲方在与乙方签订本合同时，已将房屋出租予第三方（以下称“原租客”），并订立相关租赁合同（即“现存租约”）。现存租约于2019年7月15日到期，至迟在房屋交付前，甲方应通过与原租客签署补充协议等形式，解除其与原租客之间直接建立的租赁合同关系，并负责协调乙方与原租客就房屋的再出租另行签订新租约，由原租客向乙方支付租金及履行其他合同义务,如新租约未能签订或原租客未按新租约的约定按期足额向乙方支付首期租金、押金及其他费用的，则本合同不生效，乙方无需向甲方支付任何款项；租赁期限为2018年9月20日至2026年1月4日，甲方应在2018年9月20日前将房屋交付乙方，若甲方迟延交付房屋的，则租赁期限自房屋实际交付之日起计算并相应顺延；免租期为2018年9月20日至2019年1月4日,免租期内乙方无需支付租金，但应支付物业管理费、水电费及其它因使用租赁房屋而产生的费用；租金为总额为296380元；租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方依照本合同约定行使权利，甲方应确保新的房屋所有人作为出租人与乙方继续履行本合同；乙方自房屋交付之日享有租赁权，即乙方排他地享有对房屋进行占有、使用和收益的权利；甲方同意乙方在租赁期限内有权将房屋的部分或者全部再出租（即对房屋进行分租或转租），或以其他方式对房屋进行经营管理，并与次承租人就本合同项下的房屋签署相应的租赁合同，及办理房屋再出租的相关手续，而无需另行征得甲方同意或通知甲方。本合同约定之租赁期届满后，乙方对该物业在同等条件下有优先承租权。本合同约定的租赁期限内，若甲方欲对房屋进行转让，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同；无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止/解除之日向乙方退还剩余期限的租金，否则每逾期一日，甲方应按未退还租金总额的1‰向乙方支付逾期违约金。甲方违反本合同约定的，乙方有权以书面通知要求其进行整改，并采取充分、有效、及时的措施消除违约后果，并赔偿乙方因此而遭受的损失（包括但不限于搬迁费用、乙方为房屋装修改造所投入的全额费用、另寻房屋产生的费用、依据相关合同向第三方承租人支付的违约金、损害赔偿等，以及律师费、诉讼费等乙方为实现权利而产生的费用），此外，甲方还应按照以下约定承担相应在的民事责任：甲方违法本合同第二部分第七条所作出的声明、保证与承诺的，甲方严重违反本合同约定，致使乙方的租赁权遭受不利影响或本合同无法继续履行的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的租金（其中：剩余期限租金＝本合同提前终止或解除之日起至约定租赁期限届满之日止的天数×日租金标准；日租金标准＝租金总额/租赁期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失（损失的计算方式为：剩余期限租金×房屋租赁起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限租金的20%支付违约金的民事责任；等等。2018年9月20日，原告与涉案房屋原承租人邓灰凤签订了《房屋租赁合同》，租赁期限至2019年7月15日。2018年9月28日，原告向被告范义华支付租金共计296380元。诉讼中，被告李迎春对原告提交的《房屋租赁合同》及《房屋租赁三方协议》中其本人的签名不予确认，认为不是其本人所签并申请了笔迹鉴定，本院依法委托了广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对上述合同中李迎春的签名进行了鉴定，鉴定意见为上述合同中的签名与李迎春的笔迹样本不是同一人笔迹。被告李迎春为此支付了鉴定费10592元。原被告对该鉴定意见书均无异议。另查，根据涉案房屋的房产证及不动产登记查册表可知，涉案房屋原登记在两被告名下，为两被告共同共有，登记时间为2010年1月28日，后于2018年11月13日变更登记在被告李迎春名下，占有部分为全部，2019年3月5日变更登记在案外人陈树邦、苏园婷名下。两被告原是夫妻关系，于2009年3月26日登记结婚，2018年12月12日登记离婚。诉讼中，原告表示被告在签订合同时，提供了虚假的材料，虚构了房屋带租约等事实，未如实告知房屋的情况，违反了合同的约定，并且在未经得原告同意的情况下将房屋出售给他人，现涉案房屋已由新业主入住使用，故被告应当承担违约责任。被告李迎春表示涉案租赁合同因其不知情应属无效，其出售房屋没有义务通知原告。被告范义华表示房屋租赁合同中的签名是其本人所签，其与原告是借款关系，收到原告支付的款项后，其用于偿还其他贷款，并未用于家庭生活开支，原告主张的违约金数额过高。另，本院依原告的申请进行了诉前保全，原告为此支付了保全费2224元及担保费2000元。本院认为：原告与被告范义华签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。经鉴定，上述合同中被告李迎春的签名并非其本人所签，故上述合同对李迎春不发生法律约束力。被告李迎春主张上述租赁合同其不知情，范义华与原告签订的租赁合同属于无权处分应为无效。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。将共有房屋出租应属于管理行为的一种。本案中，两被告作为涉案房屋的共有人，并无证据显示双方对共有房屋的管理有过约定，故被告范义华出租共有房屋的行为并无不当，对被告李迎春的上述抗辩意见，本院不予采纳。被告范义华主张其与原告之间为借贷关系，但又确认租赁合同中的签名是其所签，且其提交的证据不足以证明其与原告之间存在借贷关系，故被告范义华的上述主张，依据不足，本院不予采信。根据上述合同约定，如被告对涉案房屋进行包括转让等处分行为的，应至少提起90日书面通知原告，并取得原告的同意。现涉案房屋已出售给他人且被告范义华也表示在向他人出售涉案房屋时未告知原告，被告范义华的上述行为已构成违约。原告要求解除双方签署的《房屋租赁合同》合法有据，本院依法予以支持。原告并未提交证据证明其曾向被告发出过解除合同通知书，故本院认定涉案合同于本案诉状公告送达给被告范义华之日即2019年7月15日解除。根据上述合同约定，双方合同解除，被告需向原告返还已支付未使用涉案房屋租赁期间的租金。涉案房屋已于2019年3月5日出售给他人，现原告明确其诉请要求退还的租金费用为起诉之日（2019年4月8日）至租赁期限届满之日（2026年1月4日），属于原告对自身权利的处分，并无不当，本院予以确认。经核算，日租金标准为111.3元（296380元÷2663天），被告需要退还的租金数额为274131.9元（111.3元/天×2463天）。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。因被告违约导致合同解除，原告有权要求被告赔偿损失及支付违约金，被告表示原告要求的违约金的数额过高，本院认为，合同中约定的赔偿损失计算方式实为原告向被告预付租金的利息，合同约定按剩余租期租金每日万分之二的标准计算相对合理，本院予以采纳。经核算，原告诉请的赔偿损失金额10459.3元并未超过合同的约定，本院依法予以支持。至于原告主张的违约金，根据合同的约定，违约金数额应为54826.38元（274131.9元×20%），且违约金与上述赔偿损失属于不同性质的款项，本院依法予以支持。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。对于原告诉请中主张的逾期退还租金的违约金，因原告已另行主张了违约金，故对原告该项请求，本院不予支持。另外，本案系因被告范义华的违约行为引起，故原告要求被告支付诉讼保全担保费2000元的请求，合法有据，本院予以支持。关于被告李迎春的责任问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，原告并未举证证明涉案款项用于夫妻共同生活、共同生产经营或租赁合同为夫妻双方共同意思表示，故原告要求被告李迎春承担连带赔偿责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告范义华于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月15日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告范义华向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还租金274131.9元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告范义华向原告广东建方房屋租赁管理有限公司赔偿损失10459.3元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告范义华向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金54826.38元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告范义华向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付诉讼保全担保费2000元；六、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6441元、保全费2224元，由被告范义华负担。鉴定费10592元由原告负担，原告在本判决发生法律效力之日起起十日内将上述鉴定费支付给被告李迎春。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  项英子人民陪审员  陈振梅人民陪审员  朱国妹二〇二〇年七月十七日书 记 员  林意林黄艾婷