呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3610号原告：呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区石西路鄂尔多斯大街南侧（菩提塔西北角）。法定代表人：诸水良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：布乃文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：王俊明，男，无固定职业，住呼和浩特市。被告：刘金霞，女，无固定职业，住呼和浩特市。原告呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司（以下简称富贵公司）与被告王俊明、刘金霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告富贵公司的委托诉讼代理人布乃文、被告刘金霞到庭参加诉讼，被告王俊明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富贵公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决二被告支付剩余首付款10万元并支付利息77000元（按月息2%暂计算至起诉之日2019年7月15日，最终计算到付清之日止，上述金额暂合计为177000元）；2.请求判决二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月20日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发的××苑房屋，面积123.46平方米，单价8500元每平方米，总价1049410元，首付款419410元，贷款63万元。由于二被告无力一次性支付全部购房款，因此2014年11月25日，二被告与原告签订《富贵国际花苑首付款分期支付协议》，约定二被告现支付原告首付款319410元，剩余10万元分别在2015年11月30日和2016年11月30日前分别向原告支付5万元，共计10万元，并约定逾期付款30日内的，原告有权按照日千分之三向两被告收取逾期付款违约金，超过30日的，有权向二被告按日千分之六收取逾期付款违约金直到欠款首付款全部付清为止。但到目前为止，二被告并未向原告偿还任何款项，经原告多次催要，两被告仍拒不支付，现原告酌情调整违约金按月利率2%向两被告主张违约金。综上，原告诉至本院，请求判如所请。被告王俊明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未作答辩。被告刘金霞辩称，被告不认可原告的全部诉讼请求、事实及理由，具体理由如下：第一，2014年11月25日，被告与原告签订《富贵国际花苑首付款分期支付协议》，约定被告支付首付款319410元，剩余10万元分别于2015年11月30日和2016年11月30日前分别向原告支付5万元，原告诉请的支付的款项中，其中5万元约定的支付日期为2015年11月30日，该款项及利息已超过法律规定的三年诉讼时效，原告应于2018年11月30日前向被告主张该项权利，被告在2018年11月30日前未收到过原告对该项权利的任何主张，故人民法院应当依法予以驳回原告的诉讼请求。第二，被告与原告签订《商品房买卖合同》约定，原告出售给被告的房屋性质为民用，而现在该房屋的性质为商用，与《商品房买卖合同》约定不符，根本无法办理产权登记，原告根本违约在先。第三，根据《商品房买卖合同》约定，原告应于房屋交付使用后360日内，协助办理产权登记，但该房屋自2014年10月20日交付以后至今未能办理产权登记，据被告了解，该房屋因原告原因，根本无法办理产权登记，因原告违约在先，被告有权拒绝支付应付款项。结合上述事实，原告部分诉讼请求已过诉讼时效，且被告对其他诉讼请求有权行使抗辩权，原告无权请求被告支付剩余首付款及利息。被告只能支付本金，付款后需要给被告办理房本。当时约定交房款的30%，后来又说需要支付房款的40%，被告当时没有能力支付40%的房款。开发商说可以由他帮我垫付。26号楼在东大门的北面，而且现在压住了红线，所以没办法办理房本。被告去还款的时候，原告方避而不见，导致利息一直在涨。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告富贵公司向本院提交了以下证据：证据一：首付款分期支付协议、收据、银行付款凭证、银行借款凭证，拟证明二被告购买原告开发的××苑，房屋面积123.46平米，成交单价8500元，总房价1049410元，首付款419410元，贷款63万元。二被告支付首付款319410元后，因剩余10万元首付款无力支付，于2014年11月25日与原告签订了《首付款分期支付协议》，约定剩余10万元分两期支付，第一笔5万元于2015年11月30日前支付，第二笔5万元于2016年11月30日前支付，并约定了违约责任。二被告未按约定付款已构成违约，应按照协议第三条约定承担违约责任。二被告贷款金额为63万元。证据二：催告函、快递查询信息，拟证明原告多次向二被告催要欠款无果，于2019年4月24日向二被告发出公司催告函，但二被告拒不履行还款义务，无奈原告提起诉讼。被告王俊明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未作质证。被告刘金霞的质证意见为，对证据一，真实性认可。质证意见同答辩意见。对证据二，质证意见同答辩意见。被告王俊明、刘金霞未向本院提交证据。本院对上述证据综合全案予以认证。综合以上证据和当事人陈述，本院查明：2014年10月20日,出卖人富贵公司与买受人王俊明、刘金霞签订了编号504号的《商品房买卖合同》，约定由王俊明、刘金霞购买富贵公司位于呼和浩特市××区的房屋一套，单价为8500元/平方米，总价为1049410元，付款方式为银行按揭，首付款为319410元，贷款金额为73万元。2014年11月25日，双方又签订《富贵国际花苑首付款分期支付协议》，约定甲方富贵公司与乙方王俊明、刘金霞就首付款分期事宜达成如下协议：应付首付款为419410元，贷款金额为63万元，首付款分期细则明确乙方已支付首付款319410元，剩余10万元乙方分两期支付，第一笔5万元于2015年11月30日前支付，第二笔5万元于2016年11月30日前支付，为配合乙方办理银行按揭贷款，甲方为乙方出具首期房款全额收据，乙方应在甲方财务人员配合下签署首付欠款借款单据。违约责任双方约定，如乙方未按协议规定时间支付剩余款项，按逾期时间处理（不做累加），其中（1）逾期在30日内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额付清首付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款金额的千分之三违约金；（2）逾期超过30天以上，乙方按日向甲方支付逾期应付款金额的千分之六违约金，直至乙方全额付清首付款之日止。庭审中，被告明确未支付剩余首付款10万元，并称未支付原因系该房屋因原告原因根本无法办理产权登记。庭审中，原告确认房屋产权证正在办理过程中。本院认为，双方签订的《富贵国际花苑首付款分期支付协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院确认。协议约定，剩余10万元首付款由被告分两期支付（第一笔5万元于2015年11月30日前支付，第二笔5万元于2016年11月30日前支付），现二被告未支付，应当依约支付，对原告要求二被告支付剩余首付款10万元的诉讼请求，本院予以支持。针对利息，属违约损失，原告要求被告按调整后的月息2%计算，明显过高，本院不予支持，此外，双方协议中约定明确，应按协议约定计算违约金至上述10万元实际付清止。庭审中，被告主张原告请求其支付第一笔首付款超过诉讼时效，不符合法律规定，本院不予支持。被告抗辩未支付剩余首付款原因系该房屋因原告原因根本无法办理产权登记，与涉案《富贵国际花苑首付款分期支付协议》无关，其可依据《商品房买卖合同》约定另行提起违约之诉，就本案，对该抗辩理由，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王俊明、刘金霞于本判决生效之日起十五日内支付原告呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司剩余首付款10万元并支付相应违约损失（违约损失按照《富贵国际花苑首付款分期支付协议》约定计算，即如王俊明、刘金霞未按协议规定时间支付剩余款项，按逾期时间处理，不做累加，其中逾期在30日内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额付清首付款之日止，王俊明、刘金霞按日向呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司支付逾期应付款金额的千分之三违约金，逾期超过30天以上，王俊明、刘金霞按日向呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司支付逾期应付款金额的千分之六违约金，直至王俊明、刘金霞全额付清首付款之日止）。二、驳回原告呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3840元，由被告王俊明、刘金霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审 判 长  刘万华人民陪审员  刘万锁人民陪审员  王俊翠二〇二〇年七月二十日书 记 员  杨亚楠附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。