山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1063号原告（反诉被告）：宋世雯，女，1982年11月2日出生，汉族，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：宋方星,山东济信律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张鹏飞,山东济信律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：山东兴迪尔置业集团有限公司，住所地：山东省济宁市建设南路**，统一社会信用代码：91370800788482569L。法定代表人：刘锡玉，董事长。委托诉讼代理人：李向荣,山东雅君律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）宋世雯与被告（反诉原告）山东兴迪尔置业集团有限公司（以下简称兴迪尔公司）房屋租赁合同纠纷一案。宋世雯于2020年5月6日诉来本院。兴迪尔公司提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋世雯的委托诉讼代理人宋方星、张鹏飞，被告（反诉原告）兴迪尔公司的委托诉讼代理人李向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋世雯诉称，一、判令兴迪尔公司支付2019年8月27日至2020年8月26日的房屋租金81777元；二、判令兴迪尔公司支付2019年8月27日至2020年8月26日的房屋租赁费违约金（以81777元为基数，按每日万分之五自2019年7月15日起计算至实际给付之日止，现暂计至2020年3月13日为9895.02元）；三、判令兴迪尔公司支付2018年8月27日至2019年8月26日的房屋租赁费违约金17745.61元（以81777元为基数，按每日万分之五自2018年12月26日起计算至2020年3月4日止）；四、判令兴迪尔公司承担诉讼费、保全费、保函费等实现债权的费用。事实与理由：2015年8月28日，原告与被告兴迪尔公司签订《房屋租赁委托合同》，约定由被告将原告位于济宁市写字间进行出租、招商，委托期限为10年，自2015年8月27日至2025年7月26日止，被告按年向原告支付租金，付款时间为每年的7月15日支付，租金税前81777元，若被告不能按合同约定时间转交租金，按当期租金金额的万分之五/天向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将案涉房屋交由被告，被告亦按时向原告支付租金，也于2017年7月15日前向原告支付了2018年8月27日前的全部租金。对2019年8月27日至2020年8月26日的房屋租金，经原告多次催要，被告无正当理由未予支付。被告（反诉原告）兴迪尔公司辩称及反诉称，答辩人与原告于2015年8月28日签订的《房屋租赁委托合同》属于委托合同关系，虽然原告曾就该涉案房产租金起诉至贵院，贵院及二审法院作出的生效判决均认定双方所签的上述《房屋租赁委托合同》名为委托、实为租赁，属有效合同。但自双方签订合同至今已达近五年之久，涉案房产因未能出租而一直空置，答辩人却被迫一直向原告支付高额租金，租金总额已接近原告所付购房款的一半。答辩人因已负债累累，无力再继续向购房者支付高昂的租金，继续履行该份违法的合同对答辩人明显不公平。况且，自2019年年底以来，写字楼租赁市场因受新冠疫情爆发这一不可抗力因素的影响而陷入停滞，涉案房产根本无人问津和租赁，继续履行合同将严重损害答辩人的合法权益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，应全部免除上述合同约定的租金及违约金。答辩人向原告依法提起反诉，请求人民法院依法判令解除双方于2015年8月28日签订的《房屋租赁委托合同》。根据最高院2020年5月15日发布的法发2020-17号《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项第二款规定的“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”反诉人请求法院判决免除2020年2月1日之后的租金及违约金，同时要求解除与原告签订的房屋租赁合同。被反诉人宋世雯辩称，一、双方签订的《房屋租赁委托合同》合法有效，不应解除。倘若违约方享有解除合同的权利，不利于兼顾交易秩序与交易安全，不利于契约精神和合同严守，尤其是守约方对合同有效履行的合理期待。不利于贯彻合同严守原则；不利于减少道德风险；不符合合同解除作为非违约方补救方式的性质；便于违约方从解约中获利，不利于守约方权利的保护。二、该新冠疫情的爆发与被答辩人不能履行合同没有因果关系。1、新冠疫情的爆发之前被答辩人的损失，是其自身经营不善造成，属于商业风险。2、新冠疫情爆发前就已经存在被答辩人欠付租金的违约行为，疫情没有导致被答辩人转租出去的房屋被退租或转租变得困难，合同继续履行不会对被答辩人明显不公平。综上，请求贵院依法驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了当庭证据交换和质证。原告提交以下证据：1.《房屋租赁委托合同》一份，证明2015年8月28日双方签订合同的情况。2.济宁市商品房买卖合同、购房发票、房屋结算移交协议书各一份，证明原告与被告于2015年6月5日签订商品房买卖合同，约定被告将位于济宁市即案涉房屋出售给原告，原告支付完毕全部购房款817364元，案涉房屋系原告返租给被告。3.(2019)鲁0891民初93号判决书、(2019)鲁08民终6214号判决书各一份，证明经法院生效判决认定事实，法院判决兴迪尔公司应支付2018年8月27日至2019年8月26日期间的房屋租赁费81777元及2018年8月27日至2018年12月25日期间的违约金6664.83元，以上欠款被告已于2020年3月4号通过执行扣划付清，但2018年8月27日至2019年8月26日期间的房屋租赁费违约金，自2018年12月26日至2020年3月4号期间违约金，以81777元为基数，按万分之五/天，违约金为17745.61元，被告至今并未给付。4.山东增值税普通发票及中华联合财产保险股份有限公司保险单，证明原告因本案支付了保全费970元，保函费500元。5.被告山东兴迪尔置业集团有限公司国家企业信用信息公示报告，证明被告主体信息。被告对原告所举证据均未提异议，本院均予以确认并在卷佐证。根据审查和认定的证据，本院认定以下事实：2015年，被告为促销商品房，承诺代为出租售出的商品房并定期支付租金。2015年6月5日，宋世雯与兴迪尔公司签订《济宁市商品房买卖合同》一份，合同约定由宋世雯购买由兴迪尔公司开发的位于济宁市高新区房屋一套，建筑面积为100.29平方米，总价款为817364元。2015年8月28日，宋世雯与兴迪尔公司签订《房屋租赁委托合同》，合同约定宋世雯委托兴迪尔公司将上述房屋进行出租、招商，委托租赁期限自2015年8月27日起至2025年7月26日止，兴迪尔公司向宋世雯转交房屋租金，每年的租金按照总房款的10%计算，付款时间为每个租赁年度的7月15日支付，租金转交时应扣除因出租而产生的相应税费，逾期支付按照应付租金的日万分之五支付违约金。原、被告双方签订《房屋租赁委托合同》后，合同项下的房屋一直未出租成功，处于空置状态。兴迪尔公司已按照合同约定的租金数额向宋世雯支付了2018年8月27日前的租金。原告在2018年提起民事诉讼，要求被告支付2018年8月27日之后的房屋租金及违约金，经一、二审审理，认定双方签订的《房屋租赁委托合同》虽名为租赁委托合同，但并未对房屋租赁不出去的情况下租金交付进行约定，而是约定无论出租状况如何，均由上诉人按时定额向被上诉人支付租金，因此实为房屋租赁合同；该合同系双方真实意思表示，为有效合同，判决兴迪尔公司支付宋世雯2018年8月27日至2019年8月26日期间的房租租赁费81777元及自2018年7月16日起至2018年12月25日止的逾期支付房屋租赁费的违约金6664.83元。上述款项被告已于2020年3月4号通过执行付清。原告因本案财产保全支付担保费500元。经与双方当事人共同确认，本案的争议焦点为：一、疫情是否造成了本案合同的履行困难，租金数额能否减免？二、双方合同履行是否形成了僵局，能否支持兴迪尔公司解除合同的要求？宋世雯主张：一、疫情爆发前被告已经存在欠付租金的违约行为，疫情不是免责事由。兴迪尔公司在租赁合同中的租金支付义务，属于金钱给付类，不会发生履行不能的情形。二、双方合同履行没有构成僵局。宋世雯索要租金已经起诉两次，显然兴迪尔公司属于恶意违约的情形，继续履行合同并没有所谓显失公平，而是应贯彻合同严守原则。宋世雯拒绝解除合同并未违反诚实信用原则，约定的租金并没有超过或严重超出当地平均水准。兴迪尔公司主张：一、新冠疫情构成租赁合同解除及减免租金的不可抗力事由，已经由最高院发布的《关于依法妥善审理涉及新冠疫情民事案件指导意见（一）》第二条第二项所认定，是解除的事由。减免租金的事由是根据最高院发布的《关于依法妥善审理涉及新冠疫情民事案件指导意见（二）》第一条第六项所认定为不可抗力。二、2018年10月29日我们与柳行街道办事处签订的房屋租赁合同，同等方位和面积的租金每年3.5万元，远低于原告的8万多元。说明兴迪尔公司不属于恶意违约。继续履行合同对被告显失公平。原告拒绝解除违反诚实信用原则。本院认为，对生效判决认定的《房屋租赁委托合同》性质属于房屋租赁合同及合法有效的意见，继续予以认可。对双方争议焦点，本院认为：一、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”，虽然之前兴迪尔公司即已经拖欠租金，但疫情的发生使其出租更加困难。故适当准许对疫情发生2020年2月1日以来的租金减免二分之一（年租金81777元除以12个月乘6个月除以2=20444.25元）。二、对一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，违约方起诉解除，一概不允许有时对双方都不利。因此，对符合下列条件的，违约方起诉请求解除合同的，人民法院予以支持：1.违约方不存在恶意违约的情形；2.违约方继续履行合同，对其显失公平；3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，被告为出售房屋承诺支付租赁费，双方签订了《房屋租赁委托合同》，该合同系双方真实意思表示，虽然兴迪尔公司长期未能将房屋出租致房屋空置，不能产生经济效益，但系兴迪尔公司应负的经营风险，不构成显失公平。故对兴迪尔公司的反诉解除合同请求不予支持。宋世雯主张的2018年8月27日至2019年8月26日的违约金，在前一次诉讼中已经主张，本案不再审理。综上所述，对宋世雯主张的租金请求，应予以适当降低。对兴迪尔公司的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分第六条第二款之规定，判决如下：一、限本诉被告（反诉原告）山东兴迪尔置业集团有限公司于判决生效后10日内向原告（反诉被告）宋世雯支付2019年8月27日至2020年8月26日期间的租赁费61332.75元，同时支付违约金（以61332.75元为基数，自2019年7月16日按照日万分之五的比例计算至实际给付之日）、财产保全保险金500元；二、驳回原告（反诉被告）宋世雯的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）山东兴迪尔置业集团有限公司的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费918元，减半收取459元，财产保全费970元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，均由被告（反诉原告）山东兴迪尔置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李毅君二〇二〇年七月十七日书记员  李旭雯