山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终9633号 上诉人(原审原告)：山东青和进出口有限公司，住所地山东省莒南县城长安路**。 法定代表人：何萍，经理。 委托诉讼代理人：李健，山东锐境律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：中国人民解放军济南军区临沂房地产管理处，住所地山东省临沂市兰山区解放路**。 负责人：毛运兆，处长。 委托诉讼代理人：刘静华，山东兰亭律师事务所律师。 上诉人山东青和进出口有限公司（以下简称青和公司）因与上诉人中国人民解放军济南军区临沂房地产管理处（以下简称济南军区临沂房地产管理处）租赁合同纠纷一案，不服山东省莒南县人民法院(2018)鲁1327民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 青和公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，改判济南军区临沂房地产管理处给付我公司建筑物价款5102569.95元；2.请求依法撤销一审判决第二项，改判济南军区临沂房地产管理处返还我公司2011年8月18日至2017年5月31日期间的租金1126606元，并补偿其他经济损失500000元；3.请求判令济南军区临沂房地产管理处承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.我公司对一审认定济南军区临沂房地产管理处按比例对我公司添加的建筑物进行补偿有异议，认为该补偿应为全额给付对价。对于我公司添加的建筑物，经一审法院委托鉴定，添加建筑物的价值为5102569.95元，该价值是评估基准日2017年7月7日的市场净值，已经在原值的基础上按使用年限进行了折旧、鉴于济南军区临沂房地产管理处在山东省莒南县人民法院(2017)鲁1327民初6548号民事案件审理过程中明确我公司添加的建筑物归其所有，并被上述民事判决予以确认，根据公平原别，济南军区临沂房地产管理处应就建筑物的全部价值给与对等给付，而不应折价补偿。一审判决第一项混淆了对价给付和违约补偿的区别，与最高人民法院《关于做好为军队和武警部队全面通知有偿服务提供司法保障工作的通知》所强调的“平等保护军地双方当事人的合法权益”的精神相悖，因此，我公司认为济南军区临沂房地产管理处应就添加物给付我公司价款5102569.95元。2.一审判决驳回我公司要求济南军区临沂房地产管理处返还1165500元租金的诉讼请求，无事实和法律依据。（1）我公司要求返还未实际经营期的租金证据充分，理由正当。我公司的租金支付至2017年5月31日，莒南县人民法院生效判决(2017)鲁1327民初6548号一案中，明确合同解除时间为2011年8月18日，我公司在2011年8月18日至2017年5月31日交付的租金为1126606元，双方签订租赁合同的时间是2003年6月1日，2010年6月21日济南军区临沂房地产管理处书面通知我公司终止合同，并要求与山东华鲁建安集团有限公司交接租货物，山东华鲁建安集国有限公司也曾强行接管过，致使我公司自此无法经管，2011年8月11日，济南军区临沂房地产管理处再次派员协商租货合同解除事宜，我公司于8月18日回函同意在双方协商达成经济补偿协议的前提下可以解除合同，莒南县人民法院在(2017)鲁1327民初6548号案中判决确认租货合同解除的时间为2011年8月17日，但我公司返还粗租赁物的义务在2018年2月11日的民事判决中才予以明确，因该解除时间尚在租赁合同的第一个十年展行期内，中央军委停止有偿服务工作的政策变化在2016年，终止合同属济南军区临沂房地产管理处单方违约，理应对我公司的损失进行补偿。2011年8月18日至租赁物交接期间属我公司为保护军产完整所进行的看管，并非占有使用，在未经生效文书确认合同解除的情况下，我公司为避免单方违约交纳的租全，济南军区临沂房地产管理处应当予以返还。（2）一审判决驳回我公司要求返还租金的理由是我公司未让出土地和房产，应依照合同约定年租金200000元支付占有使用费，根据文义解释，支付占有使用费必须满足两个条件，一是占有，二是使用，如前所述，我公司因济南军区临沂房地产管理处违约解除合同，导致自2010年6月21日未能使用该租赁物，只是对租货物进行了有效看管，济南军区临沂房地产管理处要求支付占有使用费无事实依据和法律依据。3.由于济南军区临沂房地产管理处单方违约，不但使我公司无法经营，还因此支付看管费用。由于涉案租货物场所太大，我公司雇用人员的看管费用支出远远超出500000元，我公司在本案中诉求500000元的损失补偿应该得到支持。济南军区临沂房地产管理处在第十年租货期内解除合同，并非国家军事需要终止合同，根据双方签订的合同第五条“甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿”，进行合理补偿也符合《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，“合同协议未到期的，通过协商或司法程序能够终止的项目，应提前解除合同协议，确需补偿的，按照国家法律规定给予经济补偿”的精神要求。为此，我公司特提起上诉，请求二审法院依法支持我公司的诉讼请求。 济南军区临沂房地产管理处上诉请求：1.请求贵院依法驳回青和公司的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费、鉴定费由青和公司承担。事实和理由：我处虽于2011年发出解除合同通知，但是青和公司仍继续使用租赁物，并按照原书面合同约定缴纳租金。我处未强制要求青和公司腾退租赁物，且继续收取租金，因此双方自2011年后仍存在不定期租赁合同关系。2016年2月，中央军委下发通知，要求部队各部门停止有偿服务，我处因停止有偿服务的工作需要，通知青和公司腾退房屋、清空场地。我处收回租赁物基于军队政策改变，属于不可抗力。青和公司因军队政策调整造成的损失，我处不予承担。综上，对青和公司的诉讼请求应予驳回。 济南军区临沂房地产管理处以上诉状中陈述的事实和理由作为对青和公司上诉的答辩意见。 青和公司辩称，济南军区临沂房地产管理处的上诉理由不能成立，其他答辩意见与我公司在上诉状中陈述的事实和理由相同。 青和公司向一审法院起诉请求：1.要求济南军区临沂房地产管理处对扩建的建筑物及租赁场地所的路面硬化、场地绿化等作合理补偿，补偿金额暂定4000000元；2.要求济南军区临沂房地产管理处返还2011年8月18日至2017年5月13日期间的租金1165500元；3.要求济南军区临沂房地产管理处赔偿其它经济损失500000元。一审诉讼过程中，青和公司变更补偿金额为5143369.95元。事实和理由：2003年6月1日，双方签订《军队房地产租赁合同》，我公司承租济南军区临沂房地产管理处位于莒南县北园镇虎园村的房屋、场地等用于库存、食品加工、宾馆等，年租金130000元，每年上调5%，直至年租金上涨至200000元为止，每10年续合同一次，共计50年。租赁合同履行期间，我公司增建了客房、别墅，对原有房屋进行了装饰、装修，并进行了道路硬化、场地绿化等。合同履行至2010年6月21日，他们违约通知解除租赁合同，将租赁物另行出租给山东华鲁建安集团有限公司，我们未同意解除，2011年1月4日，济南军区临沂房地产管理处再次通知我公司解除合同，腾退房屋地产，我公司要求补偿经济损失未果，致使租赁物未交接，我公司亦未能使用，但我公司交纳租金至2017年5月13日，济南军区临沂房地产管理处要求解除合同，已构成违约，致使我公司未能使用租赁物，所收取的租金应予返还。非因军事需要终止合同，应当赔偿给我公司造成的经济损失。 一审法院认定事实：2003年6月1日，济南军区临沂房地产管理处（甲方）与青和公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：第一条，甲方自愿将坐落在山东省莒南县北园镇虎园村的房屋建筑面积8299平方米，场地177.7亩出租给乙方使用，租赁用途为库存、食品加工、宾馆等，乙方对甲方所要求的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条，房地产年租金为13万元。租赁合同期限自2003年6月1日至2013年5月31日止，租金按年结算，由乙方在每年的前十日内交付甲方，一次性付清全年租金。第五条，甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。第九条，乙方在租赁期届满时应当将所承租的房地产交还给甲方，如需继续承租上述房地产，应当在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。第十八条，乙方属看管看护军产，看管看护期间，房屋土地、树木及设施，保持完好无损，涉及产权产籍方面事务，由军队协调处理。第十九条，年房租金每年上调5%，直到每年总租金数20万元止。第二十条，报上级批准后生效。第二十一条，每10年续合同一次，共计50年。 合同签订后，济南军区临沂房管处与青和公司对租赁物进行了交接，青和公司在租赁期间增加建设了客房、车间、路面硬化等。 2010年6月21日，济南军区临沂房地产管理处向青和公司发出通知书，要求终止租赁合同，交接租赁物，并与山东华鲁建安集团有限公司进行洽谈。6月28日，青和公司回复不同意终止合同。2011年1月4日，济南军区临沂房地产管理处再次通知青和公司要求在1月11日前腾退房地产，青和公司要求补偿后即交接，双方未达成协议。 2013年2月25日，青和公司要求与济南军区临沂房地产管理处续签租赁合同，济南军区临沂房地产管理处未同意，但青和公司交租赁费至2017年5月30日。2017年5月24日，济南军区临沂房地产管理处通知青和公司在90日内将全部租赁物腾退，并予以交付。 青和公司要求对租赁期间的添加的资产进行评估，临沂金桥通达资产评估事务所对建设的房屋等财产进行评估，价值评估报告书出具的结论为，根据评估目的、评估对象、交易的市场条件，本次评估采用的价值类型为清算价值，清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额；在实施了上述资产评估程序和方法后，在持续使用前提下，纳入本次评估范围的评估对象，于2018年7月27日所表现的市场价值，即评估价值反映如下，房屋建筑物评估价值5102569.95元，机器设备评估价值40800元。 根据济南军区[2004]济字第168号命令，原济南军区日照房地产管理处撤销，设立济南军区临沂房管处，隶属于济南军区房地产管理局，为正团级单位，属于独立行使管理职能的行政法人。 一审法院认为，济南军区临沂房管处与青和公司签订的《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。履行过程中，因上级政策，济南军区临沂房管处于2010年6月28日向青和公司发出终止合同通知书，要求解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，2011年1月4日再次发出通知后，青和公司同意解除租赁合同，要求补偿租赁期间增加设施的费用，双方对补偿费用未能达成协议，青和公司未让出租赁的房地产。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。因合同约定租赁用途为库存、食品加工、宾馆等，应视为济南军区临沂房管处同意添加建筑物，提前解除租赁合同，青和公司不能继续使租赁物，造成经济损失，济南军区临沂房管处应当给予合理的补偿，租赁后添加的财产至鉴定时存留的价值，依临沂金桥通达资产评估事务所的鉴定结论价值为5102569.95元，补偿其50%为2551285元。青和公司未让出租赁的土地和房产，应当依照合同约定年租金20万元支付占用费，应自2017年5月30日起至实际让出之日止。因此青和公司要求返还2011年8月18日至2017年5月31日期间的租金116.55万元的诉讼请求，不予支持；要求赔偿其它经济损失，无证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条规定，判决如下：一、济南军区临沂房地产管理处补偿青和公司经济损失2551285元，于本判决书生效后十日履行。二、驳回青和公司要求济南军区临沂房地产管理处返还2011年8月18日至2017年5月13日期间的租金116.55万元和要求济南军区临沂房地产管理处3赔偿其它经济损失50万元的诉讼请求。案件受理费59462元，由青和公司负担19462元，由济南军区临沂房地产管理处负担40000元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：莒南县人民法院(2017)鲁1327民初6548号民事判决虽确认济南军区临沂房地产管理处与青和公司签订的《军队房地产租赁合同》已于2011年8月17日解除，但青和公司司仍继续按《军队房地产租赁合同》约定的租金标准向济南军区临沂房地产管理处支付租赁费至2016年5月31日，其在(2017)鲁1327民初6548号民事案件中提交的落款日期为2017年5月16日的《关于进行装修改造的申请》中认可其与济南军区临沂房地产管理处签订的租赁合同“已经正常履行14年”，上述证据和事实能够证实济南军区临沂房地产管理处与青和公司签订的《军队房地产租赁合同》被莒南县人民法院(2017)鲁1327民初6548号民事判决确认于2011年8月17日解除后，济南军区临沂房地产管理处并未收回租赁物，青和公司仍继续正常占有并使用租赁物，因此，青和公司无权要求返还其已经交付给济南军区临沂房地产管理处的租赁费。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院围绕青和公司、济南军区临沂房地产管理处的上诉请求进行审理。 莒南县人民法院(2017)鲁1327民初6548号民事判决确认济南军区临沂房地产管理处与青和公司签订的《军队房地产租赁合同》已于2011年8月17日解除，但青和公司并未腾退租赁物，直到2017年5月份仍继续正常占有并使用租赁物，青和公司按《军队房地产租赁合同》的租金标准交付给济南军区临沂房地产管理处的款项应认定为占有房屋、场地使用费，青和公司无权要求济南军区临沂房地产管理处予以返还，本院对青和公司请求返还租金1126606元及赔偿经济损失500000元的上诉请求不予支持。 青和公司在租赁济南军区临沂房××路面，经临沂金桥通达资产评估事务所评估，在2018年7月27日的评估价值为5102569.95元。中国共产党中央军事委员会《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知（军发［2016］58号）》对空余房地产租赁项目的停止期限为2017年6月底前，济南军区临沂房地产管理处按照上述通知的精神，于2017年5月24日告知青和公司于接到通知后90日内将全部租赁物腾退完毕，济南军区临沂房地产管理处的行为不属于违约行为。《军队房地产租赁合同》仅约定青和公司在看管看护期间保持房屋、土地、树木及设施的完好无损，并未约定济南军区临沂房地产管理处许可青和公司增加建筑物，青和公司亦没有证据证实其增加建筑物时办理了合法建设手续，因此，按照中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅2018年6月印发的《关于深入推进全面停止军队有偿服务工作的指导意见》关于“合同协议未到期的，通过协商或司法程序能够终止的项目，应提前解除合同协议，确需补偿的，按照国家法律规定给予经济补偿的”精神，对青和公司在租赁期间增加的建筑物可予以适当补偿，一审法院按照临沂金桥通达资产评估事务所以2018年7月27日为基准日对增加的建筑物评估的价值5102569.95元的50%即2551285元判决由济南军区临沂房地产管理处补偿给青和公司符合本案事实和法律规定，本院对青和公司请求判决济南军区临沂房地产管理处补偿5102569.95元以及济南军区临沂房地产管理处请求判决不向青和公司承担损失的上诉请求不予支持。 综上所述，青和公司、济南军区临沂房地产管理处的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59462元，由上诉人山东青和进出口有限公司负担19462元，由上诉人济南军区临沂房地产管理处负担40000元。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年七月十日 书记员  徐晓凤