广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初6876号原告：江门市新会区沙堆镇居安村民委员会,地址广东省江门市新会区沙堆镇居安村民委员会，统一社会信用代码54440705C03777939X。法定代表人：林权伟，主任。委托诉讼代理人：聂嘉明，广东国智律师事务所律师。被告：林进陆，男，1953年6月21日出生，汉族，住址广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：林恒达，男，1990年9月23日出生，汉族，住址广东省江门市新会区，是被告林进陆的儿子。原告江门市新会区沙堆镇居安村民委员会（以下简称“沙堆居安村委会”）诉被告林进陆合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，由审判员陈辉灿适用简易程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告沙堆居安村委会的委托诉讼代理人聂嘉明和被告林进陆及其委托诉讼代理人林恒达到庭参加诉讼。由于案情复杂，本案于2020年4月7日裁定转为普通程序审理，由审判员陈辉灿担任审判长，与审判员陈晓建及人民陪审员赵健祯组成合议庭，并于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告沙堆居安村委会的委托诉讼代理人聂嘉明和被告林进陆及其委托诉讼代理人林恒达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙堆居安村委会向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于1992年12月1日签订的合同，并责令被告林进陆返还居安村果基旧糖厂一带土地给原告沙堆居安村委会（未交租金178000元）；2.判令被告林进陆立即赔偿原告沙堆居安村委会的损失282625.02元（以所欠租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从所欠租金之日起算计至清偿之日，其中70000元从1995年8月1日暂计至2019年8月22日；其中108000从1996年8月1日暂计至2019年8月22日）；3.本案诉讼费由被告林进陆承担。事实和理由：原告沙堆居安村委会（原新会市沙堆镇居安管理区）与被告林进陆于1992年12月1日签订关于原告沙堆居安村委会（甲方）提供居安村果基旧糖厂一带给被告林进陆（乙方）作厂房和场地使用的《合同》。合同约定：果基旧糖厂一带七十年共租金258000元，乙方必须按期付款给甲方。第一期在1993年7月前付款50000元；第二期在1995年7月前付款100000元；第三期在1996年7月前付款108000元；如超期三个月交款，甲方有权取消合同，接回此土地，甲方不作已收租金赔偿。被告林进陆至今仅交付租金80000元（其中1992年交50000元、1995年交30000元），尚欠原告沙堆居安村委会178000元租金。原告沙堆居安村委会现依合同约定，解除合同，收回土地，并要求被告林进陆赔偿原告沙堆居安村委会的损失。被告林进陆答辩称，本案的合同与（2019）粤0705民初6874号案件的合同，其实只是涉及一件事，互相牵扯。一、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条主张合同关系解除的一方当事人，承担举证责任。原告沙堆居安村委会仅提供一张叁万元收据和一页分类账，另外十万元从来没有收据开具，款项也不知去向。三次交款被告林进陆至今也没有收到任何收据。被告林进陆于2006年多次向原告沙堆居安村委会要求支付余下款项，均被拒绝。原告沙堆居安村委会理由是土地涨价了，一亩地要180000多元。而且被告林进陆一家四口人连续十几年每年现金分红款（直到2018年）均被扣作租金。分红款不是入银行账户，而是现金发放，每户每年约三百元。根据录音证实，原告沙堆居安村委会有分红记录和想涨价的村委会内部会议纪要，但在起诉状附带的证据中全部被隐瞒。因为涨价拒收款和扣分红款这些证据都是原告沙堆居安村委会拥有，被告林进陆不可能拥有。根据民事诉讼谁主张谁举证原则，故必须由原告沙堆居安村委会承担举证被告林进陆存在违约赔偿的责任。二、原告沙堆居安村委会的起诉超过诉讼时效，被告林进陆承租后使用了近二十七年，但原告沙堆居安村委会从来没有主张过权利要求解除合同，失去了法律抗辩权，也没有证据证明引起中断和恢复事由。三、1992年12月1日签订的合同，上部列明有一个特别条款是：“附：原来每年上交款的合同作废。”被告林进陆早在1986年就开始每年一交承租果基旧糖厂一带部分土地作轧钢厂车间。一直承租到1992年11月30日，1992年12月1日签订了合同，明确上述土地租期七十年租金258000元。款项共分三期支付，第一期是1993年7月，第二期是1995年7月，第三期是1996年7月。1992年合同中除了原合同每年上交款作废外，再没有其他应交纳欠款的附加条文。期间共交款80000元，但没有任何收据交到被告林进陆手上。四、1994年12月，原、被告又商议把旧糖厂厂房和西边厂房地286.4㎡，两项合共估价49300元卖给被告林进陆作宅基地之用，产权归被告林进陆。由于旧糖厂厂房1999年到期被告林进陆才接收。双方于1995年1月1日签订《旧糖厂产权转让合同》，但该合同被当时的新会市沙堆镇居安管理区人员设置陷阱，合同第二条：“乙方九二年欠甲方上交款贰仟伍佰元正，九三年欠上交款一万元正，九四年欠上交款一万元正，补禾塘款三万元，合计欠上交款五万二千五百元。”此欠款根本是不存在的，是原新会市沙堆镇居安管理区（现原告沙堆居安村委会）会计林振鹏书写合同时不知何因把不存在的差额也写在95年新合同内。实际是1992年12月1日所签合同总价为258000元，包含了92年一年一交的未交租金，所以特别于1992年12月1日在合同开头上部注明原来每年上交款的合同作废。另外，92年合同258000元租金是分三期支付，分别是93年7月、95年7月和96年7月。但95年合同第二款的欠款则写92年、93年和94年，也与95年合同交款总额及年月也对不上号。再者若欠款，则原告沙堆居安村委会必有部分收款收据作凭证，但是原告沙堆居安村委会却无法提供，故明显有违合同常理和交易法则。原92年12月1日前上交款合同作废了，又怎会有95年合同连续三年欠款，故95年合同第二款的三项欠款共52500元是不存在的，法院不应采信52500元欠款条款。当时支付50000元完全是购买旧糖厂厂房和西边厂房地286.4㎡作宅基地之用，并且双方约定产权转移到被告林进陆手上。被告林进陆认为，95年合同第二款和第三款明显存在重复错误，不能采信。被告林进陆支付了对价，95年合同其他条款合法继续有效，赔偿也是不存在，法院应当尊重历史合同予以维持。至于92年合同余下款项问题，不是被告林进陆不支付，是原告沙堆居安村委会人员由于换届，新官不认旧事，拒绝收取原价，企图违反合同涨价。十几年分红款也被掩盖拒不提供，被告林进陆并没有违约，合同不能解除。这是摸着石头过河开拓精神，不能用现在价值和法律为由出尔反尔。被告林进陆在轧钢厂停产后，又投入1500000元建设虾苗场，由于区委巡视组于2018年中发现原告沙堆居安村委会人员涉嫌腐败苗头，原告沙堆居安村委会要求被告林进陆停止生产待查，但目前仍在养殖蟾蜍。责任并不在被告林进陆，被告林进陆有证据证实是原告沙堆居安村委会不收取原租金造成，被告林进陆经济损失必须由原告沙堆居安村委会承担。综上所述，95年的合同支付了对价，不存在违约。92年合同也不存在违约情形。本案的合同是1992年12月1日签订的，在签订合同前的起草合同有明确约定将涌边的小房屋也卖给被告林进陆搞住宅，但原告沙堆居安村委会在账簿上的表示也是西边头。我不同意解除合同，我同意上交欠款178000元，合同要求履行至期满。经庭审质证、辩证，对于原、被告无异议的证据和事实，本院予以确认并记录在卷佐证。综合双方诉辩意见及举证、质证情况，本院确认如下事实：1992年12月1日，原告沙堆居安村委会（原新会市沙堆镇居安管理区）与被告林进陆签订《合同》，约定原告沙堆居安村委会（甲方）将居安村果基旧糖厂一带出租给被告林进陆（乙方）作厂房和场地使用；租赁期限为七十年（1992年12月1日至2062年12月1日）；租金共计258000元，乙方必须按期付款给甲方，第一期在1993年7月前付款50000元，第二期在1995年7月前付款100000元，第三期在1996年7月前付款108000元，如超期三个月交款，甲方有权取消合同，接回此土地，甲方不作已收租金赔偿。《合同》签订后，原告沙堆居安村委会将涉案土地及地上厂房交付给被告林进陆使用，被告林进陆于1992年向原告沙堆居安村委会缴纳租金50000元，于1995年10月5日向原告沙堆居安村委会缴纳租金30000元，合共已缴纳租金80000元。原告沙堆居安村委会认为被告林进陆没有依约向原告沙堆居安村委会支付租金，违反合同约定，遂提起本案诉讼。另查明，1995年1月1日，原、被告又签订了一份《旧糖厂产权转让合同》约定，原告沙堆居安村委会将原旧糖厂厂房的产权作价35000元转让给被告林进陆，及将西边厂房地286.4平方米（按50元/㎡计算，即14320元）转让给被告林进陆作宅基地使用，两项转让款合计49320元。庭审中，原、被告一致确认1995年合同转让的厂房、宅基地均位于本案《合同》的出租地块范围内。原告沙堆居安村委会认为被告林进陆没有依约支付1995年合同的转让款，遂与本案同时提起诉讼[案号（2019）粤0705民初6874号]，要求解除原、被告于1995年签订的《旧糖厂产权转让合同》及返还转让的厂房和土地等。在本案审理过程中经原、被告同意，本院委托云浮市云发测绘有限公司江门分公司就涉案租赁土地的四至及面积进行测绘，该测绘公司经测绘出具了《沙堆镇居安村旧糖厂测绘图》，测量得本案租赁土地的四至及面积为4257平方米。江门市新会区自然资源局于2020年3月31日向本院出具《调查复函》确认《沙堆镇居安村旧糖厂测绘图》中红线范围4257平方米的土地所有权属于江门市新会区沙堆镇居安经济联合社农民集体，没有相关的土地使用权或房屋所有权登记记录，未办理过相关用地批复手续。江门市新会区沙堆镇居安经济联合社与原告沙堆居安村委会实行村社合一管理，故江门市新会区沙堆镇居安经济联合社资产均由原告沙堆居安村委会管理。本院认为，本案是租赁合同纠纷。针对本案的争议焦点，本院分析评判如下：一、本案《合同》的效力问题。本案《合同》签订时原、被告双方的意思表示真实，其内容未违反当时的法律规定，未损害国家、集体的利益，应为有效。虽然本案《合同》约定租赁期限为70年，但该《合同》签订于1992年12月1日，当时的法律、法规对租赁合同的期限没有具体的规定，后来于1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》才对租赁合同的租赁期限有了明确的规定。本案《合同》是租赁合同，属继续性合同，其履行期间跨越了《中华人民共和国合同法》实施之日，故对于《中华人民共和国合同法》实施以前涉案《合同》已经履行的部分，根据“法不溯及既往”的原则，不应适用《中华人民共和国合同法》的规定予以评价，即本案《合同》从1992年12月1日至1999年9月30日期间的合同效力不应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年的规定，应认定为有效。对于本案《合同》约定的1999年10月1日后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》的规定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定以及原、被告的约定，本案《合同》的租赁期限应自1999年10月1日起再依法予以保护20年，即租赁期限应计至2019年9月30日止，超过20年的部分无效。综上，本案《合同》的合法履行期限已经届满，被告林进陆应向原告沙堆居安村委会返还本案租赁的土地（厂房）。因原、被告在庭审中均确认（2019）粤0705民初6874号案转让的厂房、土地均位于本案出租地块范围内，另（2019）粤0705民初6874号案的《旧糖厂产权转让合同》因违反法律禁止性规定而无效，转让的厂房、土地亦应予返还，故本案一并处理本案《合同》出租的土地（厂房）和（2019）粤0705民初6874号案转让的厂房、土地的返还，返还地块以《沙堆镇居安村旧糖厂测绘图》红线范围为准。二、本案《合同》的解除问题。本案《合同》的合法履行期限已经届满，故本案《合同》不存在解除的事实基础。原告沙堆居安村委会主张解除本案《合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、原告沙堆居安村委会主张的损失问题。原、被告约定被告林进陆缴纳本案土地租金的最后一期为1996年7月1日前，原告沙堆居安村委会亦在庭审中明确其诉请的损失是逾期缴纳租金的利息损失。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，原告沙堆居安村委会自1996年7月1日起应当知道其债权被侵害，现原告沙堆居安村委会诉请该债权已超过二十年的最长诉讼时效期间，故本院依法不予保护，因此其主张的租金利息损失没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，判决如下：一、被告林进陆应自本判决发生法律效力之日起三十日内将《沙堆镇居安村旧糖厂测绘图》红线范围内4257平方米的土地及地上厂房返还给原告江门市新会区沙堆镇居安村民委员会。二、驳回原告江门市新会区沙堆镇居安村民委员会的其他诉讼请求。云浮市云发测绘有限公司江门分公司的测绘费用5000元，由原告江门市新会区沙堆镇居安村民委员会承担。一审案件受理费8209.38元（已由原告江门市新会区沙堆镇居安村民委员会预交），由原告江门市新会区沙堆镇居安村民委员会负担4104.69元，由被告林进陆负担4104.69元。原告江门市新会区沙堆镇居安村民委员会多预交的一审案件受理费4104.69元，由本院予以退回；被告林进陆应向本院补缴一审案件受理费4104.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈辉灿审 判 员  陈晓建人民陪审员  赵健祯二〇二〇年七月十六日法官助理陈银英书记员赵丽燕附：《沙堆镇居安村旧糖厂测绘图》