广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初375号原告：曹永勋，男，1974年5月4日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊光，广东纵横天正律师事务所律师。被告：李伟彪，男，1985年6月20日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：朱结芬，女，1989年11月26日出生，汉族，住广州市黄埔区。上列被告共同委托诉讼代理人：廖锦烨，广东广信君达律师事务所律师。原告曹永勋诉被告李伟彪、朱结芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹永勋的委托诉讼代理人邓瑶滔、被告李伟彪、朱结芬的共同委托诉讼代理人廖锦烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹永勋向本院提出诉讼请求：1.判令解除曹永勋与两被告于2018年5月31日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令两被告立即返还曹永勋已支付的购房款2656498.21元及利息（从2019年1月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率，从2019年8月20日起到实际付清之日止按银行间同业拆借市场利率计算）；3.判令本案诉讼费、财产保全费及律师费由两被告承担。审理过程中，曹永勋明确从起诉之日起解除双方的房屋买卖协议书，并变更第二项诉讼请求的利息起算时间为2019年4月18日。事实和理由：曹永勋与两被告于2018年5月31日签订了《房屋买卖协议书》，双方约定：曹永勋向两被告购买位于广东省广州市XX号XX房，建筑面积为101.2306平方米；交易价格为人民币2656498.21元；两被告应在曹永勋支付所有房款后将该物业交付给曹永勋；该物业具备过户条件后两被告应配合曹永勋办理过户手续，否则曹永勋有权解除合同，并追究两被告的违约责任，包括但不限于律师费等；两被告不能将案涉房屋过户至曹永勋名下的，两被告向曹永勋双倍退还购房款。其后，曹永勋于2019年1月14日向两被告全额支付购房款，现距离曹永勋全额支付购房款已经将近一年了，在曹永勋多番催促之下，两被告至今未将案涉房屋交付给曹永勋使用，严重损害了曹永勋的利益。综上所述，曹永勋为了自己的合法权益，根据相关法律、法规的规定特向贵院提起诉讼，请求法庭查清事实，依法作出公正判决。被告李伟彪辩称,鉴于曹永勋和李伟彪之间的房屋买卖行为实际上是房屋置换行为，并且房屋置换在事实上已经终止，李伟彪实际上也没有收到任何房屋转让款项，因此曹永勋的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求贵院依法查清本案事实后，全部驳回曹永勋的诉讼请求。曹永勋诉朱结芬、李伟彪房屋买卖合同纠纷一案已由贵院立案受理。因本案事实并非如曹永勋所陈述的真实房屋买卖行为，曹永勋从未支付过李伟彪任何的购房款，整个房屋买卖的真实情况如下：曹永勋与李伟彪、朱结芬及戴某某经私下协商之后，拟将曹永勋实际控制的房屋（新塘镇南浦镇海伦堡大道2号60幢1105房）与李伟彪所有的房屋即案涉房屋置换（尚未办理房产证），戴某某作为房屋置换中李伟彪、朱结芬的担保人身份参与其中。双方达成上述交易后，曹永勋为确保房屋顺利办理过户手续，保护自己所谓的合法权益，要求双方通过虚假循环转账方式制造房款支付银行流水，伪造曹永勋已支付购房款的凭证，事实上，李伟彪并没有收取曹永勋任何的购房款。在案涉房屋办理产权证过程中，双方因案涉房屋的装修款支付问题发生争歧导致房屋置换无法继续履行，由此引发本次诉讼。本案虚假的房款支付方式为通过手机网银循环转账，通过多笔转账累计达到合同约定的房款金额，具体方式如下：2019年4月17日，曹永勋以33万元作为虚假循环转账的基础资金，通过手机网银转账的方式分别由黄某某（农业银行6230520080121653679）向曹永勋（邮政银行6217995990001116485）再向李伟彪（工商银行62×××80和邮政银行62×××52）再向黄某某（农业银行6230520080121653679）不断的来回循环转账，最后由黄某某（农业银行6230520080121653679）转到戴某某（平安银行6230580000143936651）名下，该33万资金最后由戴某某收取。在整个循环转账过程中，均由曹永勋、李伟彪、朱结芬、戴某某全程参与操作转账，最终李伟彪银行账户没有留下一分钱。同时，在完成上述房款的虚假支付转账凭证后，曹永勋要求李伟彪出具收款收据。以上就是本案的真实情况，鉴于本案并非真实的房屋买卖行为，实际上是已经终止的房屋置换行为，并且李伟彪没有收取曹永勋的任何房屋转让款项，因此曹永勋主张的解除房屋买卖协议书、返还已支付购房款、承担诉讼费、承担财产保全费、承担律师费均没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回曹永勋的全部诉讼请求。被告朱结芬辩称，朱结芬认为，鉴于曹永勋和朱结芬之间的房屋买卖行为实际上是房屋置换行为，并且房屋置换在事实上已经终止，朱结芬实际上也没有收到任何房屋转让款项，因此曹永勋的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求贵院依法查清本案事实后，全部驳回曹永勋的诉讼请求。曹永勋诉朱结芬、李伟彪房屋买卖合同纠纷一案已由贵院立案受理。因本案事实并非如曹永勋所陈述的真实房屋买卖行为，曹永勋从未支付过朱结芬任何的购房款，整个房屋买卖的真实情况如下：曹永勋与朱结芬、李伟彪及戴某某经私下协商之后，拟将曹永勋实际控制的房屋（新塘镇南浦镇海伦堡大道2号60幢1105房）与李伟彪所有的房屋即案涉房屋置换（尚未办理房产证），戴某某作为房屋置换中朱结芬、李伟彪的担保人身份参与其中。双方达成上述交易后，曹永勋为确保房屋顺利办理过户手续，保护自己所谓的合法权益，要求双方通过虚假循环转账方式制造房款支付银行流水，伪造曹永勋已支付购房款的凭证，事实上，朱结芬并没有收取曹永勋任何的购房款。在案涉房屋办理产权证过程中，双方因案涉房屋的装修款支付问题发生争歧导致房屋置换无法继续履行，由此引发本次诉讼。本案虚假的房款支付方式为通过手机网银循环转账，通过多笔转账累计达到合同约定的房款金额，具体方式如下：2019年4月17日，曹永勋以33万元作为虚假循环转账的基础资金，通过手机网银转账的方式分别由黄某某（农业银行6230520080121653679）向曹永勋（邮政银行6217995990001116485）再向李伟彪（工商银行62×××80和邮政银行62×××52）再向黄某某（农业银行6230520080121653679）不断的来回循环转账，最后由黄某某（农业银行6230520080121653679）转到戴某某（平安银行6230580000143936651）名下，该33万资金最后由戴某某收取。在整个循环转账过程中，均由曹永勋、李伟彪、朱结芬、戴某某全程参与操作转账，最终李伟彪银行账户没有留下一分钱。同时，在完成上述房款的虚假支付转账凭证后，曹永勋要求朱结芬出具收款收据。以上就是本案的真实情况，鉴于本案并非真实的房屋买卖行为，实际上是已经终止的房屋置换行为，并且朱结芬没有收取曹永勋的任何房屋转让款项，因此曹永勋主张的解除房屋买卖协议书、返还已支付购房款、承担诉讼费、承担财产保全费、承担律师费均没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回曹永勋的全部诉讼请求。经审理查明：李伟彪、朱结芬系夫妻关系，于2015年3月27日登记结婚。2017年10月27日，广州中耀实业投资有限公司（甲方）与李伟彪（乙方）签订广州市商品房买卖合同（预售），约定了乙方购买甲方位于广州市XX号XX房（以下简称涉案房屋），涉案房屋为预售商品房，建筑面积共101.2306平方米，房价总金额1755743元，甲方应于2019年9月30日交付房屋等等内容。2017年10月27日，李伟彪（甲方）广州富利建筑安装工程有限公司（乙方，装修公司）及广州中耀实业投资有限公司（丙方，开发商）签订装修协议，约定涉案房屋的装修款为737582元，第一期款项227582元于2017年10月27日前向丙方支付，第二期款项290000元于2018年6月30日前向丙方支付，第三期款项220000元于2018年9月30日前向丙方支付。2017年10月27日，李伟彪向广州中耀实业投资有限公司支付了涉案房屋的物业维修基金10629.21元、产权登记费80元、装修款227582元。广州中耀实业投资有限公司向李伟彪出具上述款项的收款收据。至2018年4月16日止，李伟彪向广州中耀实业投资有限公司支付了全部购房款1755743元，该公司向其出具了收款收据。2018年5月31日，李伟彪（甲方）、朱结芬（甲方）与曹永勋（乙方）签订房屋买卖协议书，约定涉案房屋价格为2656498.21元，分期付款方式付款，乙方应于收到律师见证书之日将首期楼价款（不含定金）1000000元支付给甲方，在乙方收到甲方房产证，并将该房办理抵押给乙方之日交付1000000元，在向房管部门递交过户手续时，乙方将房屋尾款全部交清给甲方；甲方在乙方支付完所有房款后交付涉案房屋。协议第五条约定，3.涉案房屋具备过户条件或银行出具同意贷款通知书后，乙方必须在甲方通知的时间内配合至房管局办理过户手续，不得以任何原因拖延，否则视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同没收乙方支付的定金，并追究乙方的违约责任，包括但不限于律师费等。协议第六条，甲方需要乙方办理银行按揭或房屋过户登记手续，期间甲方不得转卖给其他人，否则视为甲方违约即甲方双倍退还定金给乙方，如因甲方违约导致房屋不能过户到乙方名下的，甲方应将已收款项双倍退还给乙方，本协议终止履行。备注处注明甲方从广州中耀实业投资有限公司收楼后交付给乙方使用，直至完成过户手续。甲方担保人处有戴某某签名。同日，李伟彪、朱结芬及曹永勋在广东富临国泰律师事务所林凯、刘龙飞的见证下就涉案房屋的买卖做了律师见证询问笔录，并在律师的见证下甲乙双方在前述买卖协议上手写签名捺印。2018年6月5日，李伟彪（甲方）、朱结芬（甲方）与曹永勋（乙方）签订房屋买卖补充协议，如本协议条款与双方于2018年5月31日在广东富临国泰律师事务所见证下签订的房屋买卖协议有冲突，则以本协议为准。第一条付款方法约定：甲方同意乙方把支付方式改为在2019年4月30日前向甲方付清涉案房屋的所有购房款；甲、乙双方于2018年5月31日在广东富临国泰律师事务所见证下签订的房屋买卖协议的第三条取消。第二条交付使用约定：甲方从中耀实业投资有限公司接收到涉案房屋后当天开始交付给乙方使用。第三条房屋过户约定：甲方在涉案房屋具备过户条件（不包括偿还银行贷款）后应在两个月内把涉案房屋完成过户给乙方。第四条其他约定：1.甲方在本合同签订后不得利用涉案房屋办理任何融资业务，房屋过户给乙方前必须把和涉案房屋产生的所有债务偿还清；2.甲方不得把户口迁移到涉案房屋。2018年8月2日，涉案房屋预告登记在李伟彪名下。2019年4月17日，曹永勋先后15次向李永彪在中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行的卡号为62×××80银行卡上付款共计670054元；同日，上述银行卡号通过手机银行先后14次向黄某某转账付款共计670054元。2019年4月17日，曹永勋在中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市天河支行自助银行先后8次向李永彪在该行开立账号为62×××52的账号上转账汇款共计2000000元；同日，该账号向黄某某汇款40次，金额共计1999700元，支付汇款费用共计300元。涉案房屋同一楼盘同一栋楼1105号房的收楼通知书证实，广州中耀实业投资有限公司通知该房的业主在2019年10月30-31日收楼，提示办理收楼手续的条件是已缴清房款、滞纳金（如有）并办妥该房屋预告登记手续，否则无法办理收楼手续。曹永勋提交的12月4日的微信聊天记录记载，其在微信中称涉案楼盘的其他房屋都已交付并开始装修，要求李伟彪向其交付涉案房屋，李伟彪不同意交付涉案房屋；根据双方的聊天内容可知，双方在此之前曾协商交房事宜，但未达成一致意见。李伟彪、朱结芬确认其未支付剩余的装修款，故涉案房屋未办理收楼手续，也未办理房地产权属证书。李伟彪、朱结芬主张，其未收到曹永勋支付的购房款，该购房款实际上是曹永勋的50000元在曹永勋、李伟彪、黄某某之间进行循环转账，最后的款项共计330000元全部转入戴某某账户上，并认为本案的房屋买卖合同中还涉及其与屈齐敏换房的法律关系。曹永勋确认存在三方转账的行为，因戴某某与李伟彪是生意伙伴，经戴某某介绍，其购买了涉案房屋，房屋买卖协议签订后，李伟彪和朱结芬要求其将购房款转入戴某某指定的账户上即视为支付了购房款，其担心该种转账没有法律保障，所以向戴某某要回已经支付的房价款并重新向李伟彪支付房价款，其认为李伟彪如何处理收到的房价款与其无关。本案起诉前，曹永勋未向李伟彪和朱结芬发出解除合同通知。另查明，本案的诉讼材料于2020年1月23日送达李伟彪，于2020年3月6日送达朱结芬。上述事实有曹永勋提交的律师见证书、结婚证、广州市商品房买卖合同（预售）、房屋买卖协议书、律师见证询问笔录、房屋买卖补充协议、广州市不动产登记查册表、微信聊天记录、收楼通知书，李伟彪和朱结芬提交的中国工商银行借记卡账户历史明细单、中国邮政储蓄银行账户对账单及双方当事人陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，曹永勋与李伟彪、朱结芬签订的房屋买卖协议书未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。涉案房屋未交付的责任。1.李伟彪、朱结芬未实际收楼的原因在于其二人未足额支付涉案房屋的装修款。根据与涉案房屋同一楼盘同一栋楼1105房的收楼通知，涉案房屋在2019年10月30-31日应该可以办理收楼手续；而办理收楼手续的条件之一是已经缴清房款，根据本案查明的事实，李伟彪和朱结芬尚有部分装修款未缴清，其二人也确认没有办理收楼手续的原因系未缴清装修款；从上述事实可知，李伟彪和朱结芬没有办理涉案房屋的收楼手续原因在于其二人未缴清装修款，导致无法向曹永勋交付涉案房屋。而缴纳装修款是李伟彪、朱结芬购买涉案房屋的合同义务，且在其二人与曹永勋签订的房屋买卖协议书中并未约定曹永勋需另行向其二人缴纳装修款，故李伟彪、朱结芬办理涉案房屋的收楼手续的原因不在于曹永勋。2.李伟彪、朱结芬拒绝交付涉案房屋。双方当事人在房屋买卖补充协议第二条中变更了房屋买卖协议书关于涉案房屋交付的约定，交付时间为“甲方（李伟彪、朱结芬）从中耀实业投资有限公司接收到涉案房屋后当天开始交付给乙方（曹永勋）使用”，该约定虽然没有明确约定交付的时间，但涉案房屋在2019年10月30-31日已经符合交付条件，李伟彪、朱结芬本应在上述期间内收楼并向曹永勋交付涉案房屋，曹永勋在2019年12月要求李伟彪、朱结芬交付，李伟彪拒绝交付，在本案庭审过程中，本院再次询问李伟彪、朱结芬是否同意向曹永勋交付涉案房屋，其二人认为需要曹永勋另行支付合同约定的购房款并承担违约责任后同意交付，曹永勋不同意另行支付购房款，实际上李伟彪、朱结芬仍然拒绝交付涉案房屋。3.李伟彪、朱结芬经曹永勋催告仍拒不交付涉案房屋系违约。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。在涉案房屋符合交付条件的情况下，曹永勋要求李伟彪、朱结芬履行交付义务，至本案的起诉日2020年1月9日，已经给予李伟彪、朱结芬足够的准备时间，但李伟彪、朱结芬仍拒绝履行交付义务，系违约，应当依法承担违约责任。房屋买卖协议书的解除及法律后果。李伟彪、朱结芬已经以明确的意思表示表明不继续履行合同约定的交付义务，致使双方签订的房屋买卖协议书的合同目的无法实现，曹永勋依法享有合同解除权。曹永勋在本案起诉前未向李伟彪、朱结芬发出解除合同通知书，其在本案的起诉状中已经明确表示了解除房屋买卖协议书的意思，本案起诉状送达李伟彪、朱结芬之日，即是曹永勋解除房屋买卖协议书的通知送达之日，因起诉状送达李伟彪、朱结芬的时间不一致，合同解除时间以最后送达时间为准，故双方当事人于2018年5月31日签订的房屋买卖协议书于2020年3月6日解除。房屋买卖协议书解除后，尚未履行的不再履行；曹永勋已经依约向李伟彪、朱结芬支付的购房款，李伟彪、朱结芬依法应向曹永勋返还，并同时向曹永勋支付该购房款依法可以取得的法定孳息。曹永勋主张李伟彪、朱结芬向其返还购房款2656498.21元及利息（从2019年4月18日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率，从2019年8月20日起到实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）于法有据，本院予以支持。关于本案的律师费。双方当事人在房屋买卖协议书及房屋买卖补充协议中均未约定曹永勋委托律师主张权利的费用负担，曹永勋在本案中委托律师主张权利，属于其应当自行负担的诉讼成本，其主张李伟彪、朱结芬承担其支付的律师费，于法无据，本院依法不予支持。关于李伟彪、朱结芬主张其未收到购房款、购房款缴付过程中存在多方循环转账以及本案涉及与他人换房的事实等意见。经查：1.曹永勋在2019年4月17日已经向李伟彪的两个银行账号多次支付款项共计2670054元，支付金额超过了合同约定的房价款2656498.21元，李伟彪已经足额收取了涉案房屋的房价款。2.在曹永勋向李伟彪的银行账户支付购房款的同时，确实存在李伟彪几乎同时在同一账户向案外人黄某某支付等额或者基本等额款项的事实。但李伟彪用收取购房款的账户向他人支付款项不违背常理；且李伟彪是完全民事行为能力人，在银行账户存在密码和其他安全管理措施的情况下，他人未经其允许其银行账户不可能从其银行账户转账支付款项；李伟彪的两个银行账号在同一天内进行多次大额操作，李伟彪不可能不知道。3.李伟彪和案外人黄某某、戴某某、屈齐敏等是否存在经济往来或者其他法律关系，不属于本案的调处范围，本院依法不予处理。综上，李伟彪、朱结芬已经足额收取了曹永勋支付的购房款，其上述抗辩意见于法无据，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告曹永勋与被告李伟彪、朱结芬于2018年5月31日签订的房屋买卖协议书于2020年3月6日解除。二、被告李伟彪、朱结芬在本判决生效之日起十日内向原告曹永勋返还购房款2656498.21元及利息（利息从2019年4月18日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率，从2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告曹永勋的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28052元，由被告李伟彪、朱结芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  梁焕娣人民陪审员  沈伟娟二〇二〇年七月三十日书 记 员  林碧婷王春苗