广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4636号原告：张当当被告：深圳市地大娱乐有限公司，住所地深圳市南山区南头街道常兴路国兴大厦**，统一信用代码91440300708480302Y。法定代表人：吕双鹤，董事长。委托诉讼代理人：吕少麟，系公司员工。第三人：刘小武委托诉讼代理人：蓝嫔，与第三人系夫妻关系。原告张当当与被告深圳市地大娱乐有限公司、第三人刘小武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张当当、被告深圳市地大娱乐有限公司的委托诉讼代理人吕少麟、第三人刘小武及其委托诉讼代理人蓝嫔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张当当向本院提出诉讼请求：被告退回原告南山区常兴村708栋203、301、303、401、403、501、502、503、703号共九间房屋的租赁押金17000元（人民币，下同）及2019年12月剩余租金18545元。事实及理由：被告承包常兴村708栋（55#）房屋，管理金色年华娱乐会所。被告在未与一手房东结清款项的情况下把房子租给原告，并收取了12月份租金和11月份水电。一手房东在未收到房屋租金的情况下停水停电和撵居住用户。现无法联系上被告及其负责人。被告深圳市地大娱乐有限公司辩称：原告未支付12月至1月的租金13870元，以及12月卫生费、水电费、排污费，及1月份的水电费，抵扣原告交纳的押金后，原告还欠被告的钱。第三人刘小武述称：第三人曾经与被告达成协议，2019年12月1日后的租金被告无权收取，因为第三人与被告的租赁合同已于该日解除。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2018年至2019年期间与被告分别签订了9份房租租赁合同，约定被告将南山区常兴村708栋203、301、303、401、403、501、502、503、703号共9间房屋租赁给原告使用，其中203房每月租金1800元，押金1800元；301房每月租金2200元，押金2200元；303房每月租金1800元，押金1800元；401房每月租金1950元，押金1950元；403房每月租金1700元，押金1700元；502房每月租金1600元，押金1600元；501房每月租金2200元，押金2200元；503房每月租金1950元，押金1950元；703房每月租金1850元，押金1850元。501房的租赁合同约定的租赁期限至2020年1月20日止，在该合同的空白处存在备注：“另：703、303、502、203、401、403房全部合同2020年1月20日终止合同。特此通知！2019年8月20日”。原告提供了203房及502房的总押金单，载明押金数额为3100元；301房的押金单载明押金数额为2200元；303房的押金单载明押金数额为1800元；401房的押金单载明押金数额为1800元；403房的押金单载明押金数额为1700元；原告未提供501、503、703房的押金单，并主张该三个房间的押金应按合同约定计算。涉案房屋系被告从第三人处租赁后转租给原告，第三人将涉案房屋出租给被告，并签订了《关于常兴新村55栋宿舍解决事宜及协议》，约定被告（乙方）负责缴纳10月份、11月份的水电费及11月份的租金给第三人（甲方），甲方免除乙方2019年12月份、2020年1月份的房租，乙方承诺于2020年1月20日前搬空房屋给甲方。常兴村708栋与常兴新村55栋为同一房屋的不同编号。第三人认可其出租的房屋为农民房，并进行过历史遗留违法建筑申报。原告认可其于2020年1月20日前搬离涉案房屋。第三人主张其于2019年12月15日对部分租户停电1天，但未说明具体的停电范围，被告对停电事实不予认可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。由于涉案房屋未办理权属登记,当事人亦未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可或经行政主管部门批准建设,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，涉案房屋租赁合同因违反了法律的效力性强制性规定而无效。本案的争议焦点为，被告是否应当向原告返还2019年12月房屋占有使用费18545元及押金17000元。对于被告是否应当向原告返还12月房屋占有使用费的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中，原告于2020年1月20日前搬离涉案房屋，2019年12月期间原告仍然占有使用涉案房屋，因此，原告向被告交纳的12月份房屋占有使用费，被告无需退还。对于原告关于被告未向第三人交纳2019年12月份房租，故其无需向被告支付房租的主张，本院认为，原告系向被告租赁涉案房屋，亦应向被告缴纳房屋占有使用费，虽然第三人免除被告2019年12月份及2020年1月份的房屋占有使用费，但被告并未免除原告的房屋占有使用费，因此，对于原告该主张，本院不予采纳。对于原告关于涉案房屋被停水停电和被第三人撵住户的主张，本院认为，原告未举证证明涉案房屋停水停电的范围，亦未举证证明其损失，且其认可其系于2020年1月20日前搬离涉案房屋，因此，对于原告该主张，本院不予采纳。对于被告是否应当向原告返还押金的问题，因双方之间订立的房屋租赁合同无效，且原告已于2020年1月20日前向被告退还房屋，故原告向被告交纳的押金被告应予退还，但因原告尚未向被告缴纳2020年1月1日至2020年1月20日期间的房屋占有使用费，被告可在应退押金中予以扣除。对于原告交纳的押金数额，根据被告提供的押金单，其交纳的押金数额为10600元（3100元+2200元+1800元+1800元+1700元）。对于501、503、703房的押金，因原告未提供押金单证明其已实际支付押金，且其提供的其他押金单亦存在部分房间实际缴纳的押金数额与合同约定不一致的情形，因此，对于原告要求按照合同约定的押金数额认定实际缴纳押金的主张，本院不予采纳。原告尚未向被告缴纳的2020年1月1日至2020年1月20日期间的房屋占有使用费为11366.67元（17050元/30天×20天），与被告应向原告退还的押金10600元抵扣后，被告无需退还原告押金。综上所述，原告张当当的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款规定，判决如下：驳回原告张当当的全部诉讼请求。案件受理费人民币344.31元，由原告张当当负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  邓理哲二〇二〇年七月二十一日书记员  徐伟昇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。