贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初827号 原告（反诉被告）：都匀市信达市场综合服务有限公司贵定分公司，住所贵州省贵定县宝山街道东兴北路**，统一社会信用代码91522723MA6DLCJWXW。 负责人：刘吉灵，公司总经理。 委托代理人：李灵，男，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。 委托代理人：田梦菊，女，贵州贵达（贵定）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:袁文峰,男,布依族,1976年12月17日生,,住贵州省贵定县 委托代理人：袁文毅，男，布依族，1980年6月27日生，，住广东省深圳市南山区系被告之弟。 原告都匀市信达市场综合服务有限公司贵定分公司（下称信达公司）诉被告袁文峰、袁文峰反诉信达公司合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告信达公司委托代理人李灵、田梦菊，被告委托代理人袁文毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2015年7月4日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告开发的贵定县东门鑫都家居建材.生活广场7号楼1层E002.003.006号商铺，商铺建筑面积513.07平方米，租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日，租金按照每月每平方米6元计算为3078.42元，租金按季度支付且应当提前10天交纳下一次租金，同时被告预交一年租金，被告逾期支付租金按《商铺租赁合同》9.5约定以未付金额日千分之五承担违约责任。同时，原被告签订《市场服务合同》，约定原告为被告租赁的E002.003.006号商铺提供综合服务，合同期限自2016年11月1日至2021年10月31日，综合服务费按每月每平方米10元计算为5131元，服务费按季度支付且应当提前10天交纳下一次服务费。合同签订后，原告于2015年7月4日将商铺交被告装修使用，并为被告提供市场管理服务。但被告除了预交一年租金和服务费外，仅在2019年8月交了1872元租金，未再支付租金和服务费，构成违约。原告认为，被告违约致合同目的无法实现，原告有权根据《商铺租赁合同》7.1.4和《市场服务合同》8.2（11）行使单方解除权，并收回商铺、没收所有保证金，同时被告应支付拖欠原告的相关费用，按合同约定向原告承担违约责任。提起诉讼，请求判决：一、解除原被告于2015年7月4日签订的《商铺租赁合同》、《市场服务合同》，由原告收回东门鑫都家居建材.生活广场7号楼1层E002.003.006号商铺；二、被告立即支付2017年11月至12月租金4284.84元、2019年11月至2020年4月6个月租金18470.52元，共计22755.36元，后续租金计算至原告收回商铺之日；三、被告立即支付原告2017年11月至12月综合服务费10262元，2019年11月至2020年4月6个月综合服务费30786元，共计41048元，后续综合服务费计算至原告收回商铺之日；四、被告支付原告滞纳金和违约金，从2019年11月1日起，以欠付租金和综合服务费总金额为基数按日千分之五计算至2020年4月20日，暂计滞纳金19570元、违约金35301元，共计54871元，2020年4月21日起继续按该标准计算至租金、服务费实际还请之日；五、本案的诉讼费、律师费（已产生1600元）、担保费及保全费由被告承担。 原告提交如下证据支持自己的诉讼请求：1、原告营业执照、负责人身份证明及身份证复印件、被告身份证复印件，证明原被告基本情况及诉讼主体资格。2、《灵智.东门鑫都家居建材生活广场商铺租赁合同》（下称商铺租赁合同）、《灵智.东门鑫都家居建材.生活广场市场服务合同》（下称市场服务合同），证实原被告签订《商铺租赁合同》，对租赁物、租赁期限、租金、交费时间以及违约责任进行了明确约定；《市场服务合同》，约定原告为被告租赁的商铺进行市场服务，并约定相关权利义务。3、《2017年市场服务活动总结》、《2018东门鑫都双十一促销活动活动总结报告》、《2019年灵智东门鑫都五.一建材活动总结》、为商家提供室外服务的现场照片，证明原告为被告提供了大量的市场服务，有利于被告经营。4、《收款收据》复印件2份，一份证明2015年7月4日被告交付原告市场综合服务费等款106717元，一份证明2019年8月9日被告预交租金1872元。5、委托代理合同、发票，证明原告支付律师费1600元。 被告辩称：一、被告对《商铺租赁合同》享有法定解除权，并已将解除合同的通知送达原告，原告收到解除合同申请，认可相关事实和理由并承认被告未拖欠任何费用：1、被告经营食品业务，被告提供的租赁场所暴雨时浸水，不利于存储货物，双方的合同不能继续履行。原告“综合服务部2019年8月30日《关于圆袁食品出租情况说明》”承认租赁物无法实现被告承租目的以及被告解除合同意思表示，被告内部《事项审批单》也证实了前述事实。2、根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第94条第（四）项、第231条规定，租赁物不能正常使用，无法实现租赁合同目的。3、根据合同法第96条规定，“合同自通知到达对方时解除”，原告收到通知，被告解除合同行为符合相关规定。二、与被告对接的原告工作人员史涛涛告知被告搬离，被告才搬离租赁场所，被告正确行使法定解除权、妥善解决合同事宜，原告却背离事实，言而无信的提起本次诉讼。三、原告关联公司另案确认被告于2019年10月搬离租赁物，在已经解除租赁合同关系前提下原告通过本诉向被告主张基于合同存续产生的租金等相关费用无事实和法律依据。1、原告的关联公司都匀灵博物业服务有限公司贵定分公司（下称灵博公司）在另案起诉本案被告支付物业费，灵博公司自述及“审理查明”本案被告于2019年10月底搬离租赁场所，双方租赁合同关系解除已成事实。2、灵博公司与信达公司负责人均为刘吉灵，两家公司均与被告袁文峰签署《租赁合同》、《物业服务合同》，根据《证据规定》第10条第（四）项规定，可以推定原告理应知悉被告在2019年10月底之前解除了《租赁合同》，原告假借《租赁合同》存续的事实与理由，是恶意违背诚实信用原则、虚假诉讼表现。3、原告预先向原告支付的费用涵盖了一年的租金以及综合服务费等费用，且原告内部已承认被告无任何拖欠费用，原告无权主张该项费用，相反应退还被告履约保证金等费用；鉴于双方《租赁合同》已解除，原告基于合同关系存续主张的其他诉讼请求，应不予支持。综上，请求驳回原告诉讼请求。 反诉原告袁文峰诉称：反诉原告与反诉被告信达公司于2015年7月4日签订《商铺租赁合同》、《市场服务合同》，因反诉被告提供的租赁场地在租赁期间，每次暴雨都造成反诉原告损失，无法实现双方签订并履行合同的目的，反诉原告通过其工作人员传达解除合同愿意表示并通知反诉被告，反诉被告承认收到解除合同申请并认可反诉原告解除合同的事实和理由。反诉被告在合理期限未予答复，反诉原告根据合同法94条、96条、231条相关规定行使法定解除权，解除双方签订的《商铺租赁合同》、《市场服务合同》，并在反诉被告工作人员同意后搬离。合同解除后，反诉被告没有合法依据占有反诉原告的财产，包括应当退还的履约保证金及租金，符合不当得利构成要件。因此，反诉被告事先收取的履约保证金8209元以及应属于反诉原告但仍被反诉被告占有的租金1872元，合计10081元应退还反诉原告。提起反诉，请求判决：一、确认反诉原被告2015年7月4日签订的《商铺租赁合同》、《市场服务合同》已于2019年8月30日解除；二、反诉被告退还反诉原告履约保证金及租金10081元；三、反诉被告承担诉讼费等全部相关费用。 反诉原告提交如下证据支持自己的反诉请求，并作为本诉抗辩证据：1、被告证人宋某与原告工作人员史涛涛微信聊天记录打印件、照片、《关于圆袁食品出租情况说明》、《事项审批单》，证明原告提供的租赁物出现漏雨等现象，不能正常使用，造成被告经济损失，不能实现合同目的；证明2019年8月30日被告提出解除合同并通知原告，原告知悉相关理由，并认可情况属实；证明被告解除合同的行为符合相关法律规定，被告解除合同时没有拖欠原告相关费用；证明合同解除后被告交付的履约保证金8209元以及属于被告的租金1872元，合计10811元，原告占有，属于不当得利，原告应该退还被告。2、租赁房屋前期装修与暴雨过后的场景视频光盘，证明暴雨过后租赁房屋不能正常使用，不能实现合同目的。3、《收款收据》，证明2015年7月4日被告交付原告市场综合服务费、租金、履约保证金、管理保证金106717元，被告未拖欠费用，在解除合同后原告应退还履约保证金8209元。4、前述光盘内容打印件，证明史涛涛为信达公司员工、史涛涛与宋某聊天录音，证明史涛涛同意被告搬走，且亲口承认被告无拖欠任何费用。5、企业信用查询，证明都匀灵博公司与信达公司股东相同，两家分公司均与被告签订租赁合同及物业服务合同，与承租人相关租赁信息理应共享，被告搬离的事实，原告理应知道。6、2020黔27**民初829号判决书，证实2019年10月底被告搬离租赁房屋，双方解除租赁合同在10月底已成事实。 反诉原告申请证人宋某出庭作证：证人为反诉原告员工，与反诉被告员工史涛涛对接工作；证人问史涛涛房屋什么时候到期，史涛涛说10月份；房子漏水严重，影响经营，证人找史涛涛协商，史涛涛说找领导请示，史涛涛同意反诉原告搬离，而且是史涛涛喊反诉原告搬离；2019年反诉原告的货被淹，原告应该赔4000多元，扣除7、8、9、10的物业费，还剩下1872元，搬走以后这个钱也没给反诉原告，如果继续使用仓库就继续用抵10月份以后租金。 反诉被告辩称：一、原、被告签订的《商铺租赁合同》、《市场服务合同》合法有效，并约定了解除合同的条件，原告并没有收到被告解除合同通知。二、被告要求本诉原告退还相关费用没有法律依据。三、被告没有按合同约定支付租金，履约保证金予以没收。综上所述，请求法院判决驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告提交收据复印件，证实2019月11月11日被告职工宋某交电费115元，证实2019年11月11日被告还在使用租赁物。 经审理查明：2015年7月4日，原告为甲方、被告为乙方签订《商铺租赁合同》，约定如下主要内容：被告租赁原告东门鑫都家居建材.生活广场7号楼1层Ｅ002.003.006号商铺，商铺签约面积513.07平方米，租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止；甲方给予乙方合同期内22个月的免租期，乙方签署合同时预付12个月租金36936元；2016年11月1日至2017年10月31日，租金为6元／㎡／月，3078.42元／月，本年实收租金36841元；第二年，甲方给予乙方10个月优惠期，即从2017年11月1日起至2018年10月31日止，本年实收租金6156.84元；第三年，甲方给予乙方12个月优惠期，即从2018年11月1日起至2019年10月31日止，本年实收租金0元；租金按季度支付，乙方每次交纳费用应提前10天交纳下一次租金；签订本合同的同时须与都匀市灵博物业服务有限公司签订物业服务合同，物业服务费单价按合同签约面积计算为1.2元／平方米／月，按季度收取；签订本合同当日，乙方支付履约保证金3078元，合同终止时，若乙方未违约且向甲方交清各项费用及按合同约定归还该商铺后保证金30日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权直接扣除保证金作为违约赔偿金；合同提前解除的，申请方应提前一个月以书面形式通知对方，经双方协商一致后乙方应自合同提前解除之日起7日内，将租赁商铺按照本合同第三条约定的状态交还甲方；如乙方未能按期支付相关合同规定的任何应付款项，逾期达10日的，乙方每日应向甲方支付欠款5‰的滞纳金。同日，原被告签订《市场服务合同》，约定如下主要内容：原告为被告租赁Ｅ002.003.006号商铺提供综合服务；合同期限自2016年11月1日至2021年10月31日，本合同签订时交纳12个月的费用61572元；2016年11月1日起至2017年10月31日止，综合服务费为10元／㎡／月，即5131元，本年实收61572元，第二年，甲方给乙方10个月优惠期，优惠期满后乙方开始交纳费用，即从2017年11月1日起至2018年10月31日止，综合服务费为10元／㎡／月，即5131元／月，本年实收10262元，第三年，甲方给乙方12个月优惠期，优惠期满后乙方开始交纳费用，即从2018年11月1日起至2019年10月31日止，综合服务费为10元／㎡／月，即5131元／月，本年实收0元；综合服务费按季度交纳；乙方同意在本合同签订时向甲方交纳管理保证金5131元；乙方应严格按照合同规定的付款方式和金额，保证按时如数向甲方缴纳本合同所涉及的各项费用，逾期不交的，每拖欠1日按照应交费用千分之五的标准向甲方支付违约金。二合同签订当日，被告向原告交纳租金、综合服务费、管理保证金、履约保证金106717元，原告将商铺交被告使用，并为被告提供市场服务。因租赁场地漏水，被告员工宋某于2019年8月29日与原告员工史涛涛协商处理，8月30日史涛涛制作《关于圆袁食品出租情况说明》，载明“由于2017年至2019年6月6日每次暴雨都造成圆袁食品铺内货物受损，要求提前申请退租，该商户在经营期间无任何欠费情况且在公司已缴纳10余万元经营费用”等内容，原告综合服务部负责人时勇于事项审批单签署“情况属实”。2017年、2018年、2019年原告开展活动为被告在内的商家提供市场服务。2019年被告货物被淹，原告承诺赔偿被告部分款，扣抵前期租金后于2019年8月9日开具《收款收据》表明被告预交租金1872元。因原被告就合同履行、解除等商议未果，被告于2019年10月31日前搬离租赁场地。提起本次诉讼原告支付律师费1600元。反诉被告未提交宋某交纳电费115元收据原件，不予确认。 上述事实有原告提交的《商铺租赁合同》、《市场服务合同》、《2017年市场服务活动总结》、《2018东门鑫都双十一促销活动活动总结报告》、《2019年灵智东门鑫都五.一建材活动总结》、《收款收据》、律师费发票，反诉原告提交的宋某与原史涛涛微信聊天记录打印件、照片、《关于圆袁食品出租情况说明》、《事项审批单》、视频光盘、《收款收据》、光盘内容打印件、企业信用查询、2020黔27**民初829号判决书及证人宋某的证言证实，结合当事人的陈述和自认，本院予以确认。 本案争议焦点：一、被告是否拖欠2017年11月、12月两个月租金4284.84元、2019年11月至2020年4月六个月租金18470.52元；被告是否拖欠2017年11月、12月两个月服务费10262元、2019年11月至2020年4月六个月服务费30786元；二、原告主张自2019年11月1日起被告支付滞纳金、违约金有无事实、法律依据；原告主张被告支付律师费1600元有无法律依据，是否支持；三、原告主张解除合同、反诉原告请求确认合同于2019年8月30日解除，是否支持；四、反诉原告适用不当得利法律规定主张反诉被告退还履约保证金及租金10081元，有无事实、法律依据。 本院认为：原被告订立合同时原告即收取被告交纳租金、综合服务费、管理保证金、履约保证金106717元，现原告将应给付被告并作为抵扣被告租金的1872元陈述为合同签订后被告仅交了1872元，属虚假陈述；在合同履行中有变更合同约定内容情况下，推论被告未付2017年11月、12月两个月租金4284.84元、服务费10262元，事实不清、证据不足；《商铺租赁合同》9.5条约定滞纳金，具有违约金性质，原告依此主张被告承担滞纳金、违约金，属不诚实诉讼。合同法指出“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行”，“当事人中止履行的，应当及时通知对方，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”；同时指出，“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，“主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。2019年8月29日，被告即因租赁物浸水与原告商议中止履行合同，30日被告在确认原告“无任何欠费，要求提前申请退租”情况下，在合理期限内没有解决租赁物浸水问题，仅表示部分赔偿并以收款收据反映被告交纳1872元租金，被告依法可以解除合同；原告2019年8月30日以《关于圆袁食品出租情况说明》确认被告解除合同意思表示，视为解除合同通知到达原告，合同于该日解除。合同解除、被告搬离租赁场地后，原告主张被告给付2019你11月至2020年4月租金18470.52元、服务费30786元无事实、法律依据。原被告均主张双方合同目的不能实现解除合同，支持反诉被告主张，确认原被告签订的《商铺租赁合同》、《市场服务合同》于2019年8月30日解除。反诉原告认为反诉被告占有其履约保证金、租金10081元属于不当得利，主张反诉被告退还，因不当得利非本案审理的合同争议且事实不清、证据不足，不予支持。原告主张被告给付律师费1600元，因律师费非合同内容且非原告必然损失，不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条的规定，判决如下： 一、2015年7月4日原告（反诉被告）都匀市信达市场综合服务有限公司贵定分公司与被告（反诉原告）袁文峰签订的《灵智.东门鑫都家居建材生活广场商铺租赁合同》、《灵智.东门鑫都家居建材.生活广场市场服务合同》于2019年8月30日解除； 二、驳回原告都匀市信达市场综合服务有限公司贵定分公司其余诉讼请求； 三、驳回反诉原告袁文峰主张反诉被告都匀市信达市场综合服务有限公司贵定分公司退还履约保证金、租金一万零八十一元（￥10081.00）的诉讼请求。 本诉案件受理费1353元，由原告都匀市信达市场综合服务有限公司贵定分公司承担；反诉诉讼费26元，由反诉原告袁文峰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 郎 勇 二〇二〇年七月三十一日 书记员 宋凌峰