山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终965号上诉人（原审原告）：沁县宝迪饮食服务有限公司，住所地沁县定昌镇人民路**。法定代表人：李再伟，职务：经理。委托诉讼代理人：呼喜莲，山西长兴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：郭凯，山西长兴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵萍，女，汉族，1975年9月28日出生，沁县定昌镇西苑社区居民，现住沁县。委托诉讼代理人：马倩，女，1994年11月27日出生，汉族，现住山西省沁县，系被上诉人赵萍的女儿。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：马恩多，男，汉族，1975年4月26日出生，沁县人，农民，现住沁县。上诉人沁县宝迪饮食服务有限公司（以下简称“宝迪公司”）因与被上诉人赵萍、马恩多房屋租金合同纠纷一案，不服山西省沁县人民法院（2020）晋0430民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宝迪公司的委托诉讼代理人呼喜莲、郭凯，被上诉人赵萍的委托诉讼代理人马倩及被上诉人马恩多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宝迪公司上诉请求：1.维持山西省沁县人民法院（2020）晋0430民初89号民事判决第一项；2.撤销山西省沁县人民法院（2020）晋0430民初89号民事判决第二项，改判二被上诉人立即向上诉人支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金52000元，并支付从2020年1月1日起至二被上诉人拒不腾房而占用上诉人房屋产生的租金，直至腾房为止，截止至2020年4月8日，租金暂计14659.73元；3.一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实不清，对二被上诉人在上诉人发出的房屋征收通知上签字的行为仅视为送达签字明显错误。征收通知中明确载明了涉案房屋租金为每间26000元，并告知被上诉人逾期缴纳租金的后果，被上诉人作为完全行为能力人，应当知道签字的法律后果，其称并不清楚通知上的内容，显然不合常理；一审中出庭的证人为上诉人的租户，与被上诉人有利害关系，且均按照通知上载明的租金向上诉人支付了2019年的房租，其证人证言无法证明被上诉人在对通知内容不知情的情况下签字的。2.原审判决适用法律正确，忽略了被上诉人以行为作出承诺的情形。被上诉人在收到征收通知后，虽然没有以通知的方式作出承诺，但并没有搬离房屋，依然继续经营的行为完全可以表明其对征收通知上载明的租金金额是认可的。3.原审判决的结果极有可能引发更大的社会矛盾。上诉人公司早已停产，员工工资发放困难，仅仅依靠收取的租金维持公司的日常经营，一审如此判决会激化上诉人股东的不满情绪，也会让已经按照新标准缴纳租金的承租人向上诉人讨要说法。被上诉人赵萍、马恩多辩称:不认可上诉人的上诉意见。1.因上诉人未经协商，擅自单方大幅度提高租金，致使我方无法经营，我们同意解除租赁关系，并将房屋交还上诉人。2.2019年初，上诉人并未告知我方当年租金情况，2019年12月底，上诉人在未与我方协商的情况下，以通知方式告知我方2019年的租金为52000元，并告知签字仅表示收到通知，故我方在征收通知上签字仅代表收到通知，并不代表对内容认可。3.我方同意按照2018年的标准，每间15000元支付2019年的租金。4.2020年的房租应以上一年度租金为标准支付一个月。2020年1月，新冠肺炎爆发，门店关门，全国号召减免房租；2020年4月，上诉人申请电业局切断我方租赁房屋的电源，致使我方店铺无法经营，给我方造成损失。原告宝迪公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与二被告之间的租赁合同，并由二被告将其承租原告的的位××县面房两间交还原告；2、判令二被告立即向原告支付2018年12月至2019年12月的租金52000元，2020年1月1日至4月8日的房屋租金14659.73元；3、案件受理费由二被告承担。一审法院认定的事实：2011年11月10日，原告与张清文签订承包合同，将自己所有的怡乐酒家承包给张清文经营，合同约定承包期为7年，从2011年12月31日至2018年12月30日止，承包费第一年17万元，之后每年递增5%。张清文在承包怡乐酒家后，又将怡乐酒家其中的两间门面房转租给被告赵萍、马恩多。2018年12月30日，张清文的承包到期后未续约。被告赵萍、马恩多仍继续租赁使用怡乐酒家门面房两间至2020年4月8日，在此期间，原告沁县宝迪饮食服务有限公司与被告赵萍、马恩多未签订书面房屋租赁合同，也未约定租期及租金。2019年12月26日，原告沁县宝迪饮食服务有限公司书面通知被告赵萍、马恩多缴纳2019年两间门面房的租金，按每间26000元收取，被告赵萍在书面通知上签收。因两被告未按通知给付房屋租金，2020年1月20日原告沁县宝迪饮食服务有限公司诉至本院，请求解除双方的租赁合同并返还房屋，由两被告给付2019年房屋租金52000元和2020年1月1日至4月8日房屋租金14659.73元。一审法院认为：原告沁县宝迪饮食服务有限公司与张清文的承包到期后，虽然原告与两被告在2019年未签订租赁合同，也未约定租期和租金，但被告赵萍、马恩多继续租赁使用原告的房屋，原告与二被告就案涉房屋构成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。”本案原告以书面的形式通知被告要求解除双方的租赁关系、收回房屋，被告也同意解除合同并返还房屋，故原告解除合同、收回房屋的请求，本院予以支持。关于被告承租门面房的房屋租金问题，2019年12月26日原告沁县宝迪饮食服务有限公司以书面通知的方式告知两被告，原告送达通知的行为是提出要约。依据《中华人民共和国合同法》第二十二条“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”，赵萍在接到原告房租征收通知后，随后并没有以通知的方式对原告的要约作出承诺。原告认为征收房租通知上的赵萍签字为承诺，但没有提供证据证明在送达通知时向被告明确说明签字为承诺，故被告赵萍在书面通知上签字的行为，应视为送达签字，并非对通知内容中房屋租金的承诺。因双方未能就2019年房屋租金达成合意，原告请求按每间26000元支付2019年和2020年1月1日至4月8日房屋租金的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十二条、第六十条、第六十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告沁县宝迪饮食服务有限公司与被告赵萍、马恩多关于山西省××县号怡乐酒家两间门面房的不定期租赁关系。被告赵萍、马恩多在本判决生效后十五日内腾空其承租的两间门面房，并交付原告。二、驳回原告沁县宝迪饮食服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费733元，由原告沁县宝迪饮食服务有限公司负担366.5元，由被告赵萍、马恩多负担366.5元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。上诉人宝迪公司提交了谢超群、赵素萍及陈四有等租户出具的证明和缴纳租金的收款收据，证明上诉人以每间房26000元的标准向被上诉人收取租金合情合理，符合市场行情及被上诉人在征收通知书上签字的行为代表其与上诉人就2019年租金达成一致意见。被上诉人赵萍、马恩多提交了陈四有出具的证明，证明2012-2018年缴纳的租金状况。各方提交的证据与本案待证事实不具有关联性，不符合证据的合法性要件，本院不予采信。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实相符，本院予以确认。本院认为：上诉人宝迪公司与张清文的承包合同到期，二被上诉人与张清文的房屋租赁关系解除后，二被上诉人继续使用涉案的两间门面房，经营赛克电动车生意，上诉人宝迪公司也未通知二被上诉人搬离房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，双方之间形成不定期租赁关系。现双方因租金事宜均同意解除合同，一审法院依法判令解除上诉人宝迪公司与二被上诉人之间的租赁关系，本院予以确认。根据二审双方的诉辩主张，现本案主要的争议焦点是被上诉人赵萍、马恩多是否应支付上诉人宝迪公司2019年-2020年4月8日的租金，应以支付多少为宜。2019年12月26日，上诉人宝迪公司以书面形式通知二被上诉人2019年的租金为52000元，被上诉人赵萍在通知上签字。双方对被上诉人赵萍在通知书上签字的行为性质产生分歧。上诉人宝迪公司认为该签字行为表明二被上诉人认可该房租；二被上诉人认为该签字行为仅表明其收到了该通知。经查，上诉人宝迪公司并未在2019年初就租金事宜告知过二被上诉人，仅于年底以书面通知形式告知二被上诉人房屋租金，即，双方并未就2019年的房屋租金达成合意，故被上诉人赵萍在通知上签字的行为仅能视为其收到该通知，并不能推定二被上诉人具有认可租金的意思表示，上诉人宝迪公司诉请二被上诉人按照通知的内容支付租金，本院不予支持。但，涉案双方已经形成租赁关系，被上诉人租用上诉人的房屋经营，依法应支付相应的房租。根据二被上诉人近年来租赁涉案房屋支付租金的情况，结合周边地区房屋租赁的现状，本院酌情认定涉案每间门面房2019年的租金为15000元。关于2020年1月1日-4月8日的租金，因新冠肺炎爆发，门店在一定时期内关闭，二被上诉人经营受影响，依法应予减少，本院酌情认定二被上诉人以2019年标准向上诉人宝迪公司支付一个月的租金2500元。综上，二被上诉人应向上诉人宝迪公司支付2019年1月1日至2020年4月8日的租金共计32500元。综上所述，上诉人沁县宝迪饮食服务有限公司的上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十二条、第三百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省沁县人民法院（2020）晋0430民初89号民事判决第一项“一、解除原告沁县宝迪饮食服务有限公司与被告赵萍、马恩多关于山西省××县号怡乐酒家两间门面房的不定期租赁关系。被告赵萍、马恩多在本判决生效后十五日内腾空其承租的两间门面房，并交付原告”；二、撤销山西省沁县人民法院（2020）晋0430民初89号民事判决第二项；三、被上诉人赵萍、马恩多于本判决生效后十五日内支付上诉人沁县宝迪饮食服务有限公司租用沁县定昌镇人民路18号怡乐酒家两间门面房2019年1月1日-2020年4月8日的租金32500元；四、驳回上诉人沁县宝迪饮食服务有限公司的其他诉讼请求。被上诉人如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费733元，由上诉人沁县宝迪饮食服务有限公司负担366.5元，由被上诉人赵萍、马恩多负担366.5元；二审案件受理费1467元，由上诉人沁县宝迪饮食服务有限公司负担730元，由被上诉人赵萍、马恩多负担737元。本判决为终审判决。审 判 长 王育玲审 判 员 郭玉霞审 判 员 姬国强 二〇二〇年七月十二日法官助理 刘雪芳书 记 员 李 娜