湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘13民初21号 原告（反诉被告）：湖南娄底九龙超市有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区长青中街**九龙集团大楼**。 法定代表人：陈向前。 破产管理人：湖南天地人律师事务所。 负责人：翟玉华，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨前伟、朱雪梅，湖南天地人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李冬娥，女，1965年10月16日生，汉族，住址：湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：陈佑斌，湖南宇能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周治海，男，汉族，1966年4月26日出生，汉族，住址：湖南省娄底市娄星区,系被告的妹夫。 第三人：湖南九龙经贸集团有限公司。。住所地：湖南省娄底市娄星区氐星路** 法定代表人：肖正滔。 第三人：湖南娄底市海汇房地产开发有限公司。住。住所地：湖南省娄底市娄星区长青中街****/div> 法定代表人：陈向前。 以上两第三人破产管理人：湖南天地人律师事务所。 负责人：翟玉华，湖南天地人律师事务所律师。 以上两第三人共同委托诉讼代理人：杨前伟、朱雪梅，湖南天地人律师事务所律师。 原告湖南娄底九龙超市有限公司诉被告李冬娥及第三人湖南九龙经贸集团有限公司、湖南娄底市海汇房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，被告提出财产损害赔偿的反诉请求，本院依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告湖南娄底九龙超市有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年6月至2019年12月租金305618元，物业费2750元，水费825元，电费61元；2、解除租赁合同，收回门面；3、判令被告支付违约金3000元；4、请求判令被告承担迟延交付租金及其他费用的利息（2015年月日至2019年8月19日按银行同期贷款利率计算利息，2019年8月20日以后按贷款市场报价利率计算利息）；5、由被告承担本案诉讼费等费用。事实与理由：原告与被告李冬娥于2014年5月17日签订《娄底九龙市场门面、摊位租赁合同》，合同约定被告租赁原告娄底九龙市场附栋13#41#门面，合同期限为2014年5月17至2017年5月16日，租金为每年66680元，物业费为每月50元，电费为每度1.3元，水费为每吨4.5元（未装水表为每月10元）。2015年6月起被告开始拖欠租金等费用，经原告多次催告仍拒绝支付。2017年9月28日，原被告签订的租赁合同到期后，被告继续在娄底九龙市场13#41#门面经营，截至2019年12月31日，共欠租金305618元、物业费2750元，水费825元，电费61元。经原告多次催收被告依然拒绝支付所拖欠费用。2018年3月22日，娄底市中级人民法院作出（2018）湘13破申2号民事裁定书，裁定受理了湖南九龙经贸集团有限公司的重整申请；2018年4月16日，娄底市中级人民法院作出（2018）湘13破1-13号民事决定书，指定湖南天地人律师事务所担任湖南九龙经贸集团有限公司、湖南娄底海汇房地产开发有限公司等13家公司破产重整管理人；2018年11月15日，娄底市中级人民法院作出（2018）湘13破1-13号民事裁定书：裁定将湖南娄底九龙超市有限公司等37家公司的所有资产及负债一并纳入湖南九龙经贸集团有限公司、湖南娄底海汇房地产开发有限公司等2家公司的破产重整案件进行实质合并审理。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。根据双方签订的《租赁合同》第5条第4款及《租赁合同》第14条的约定，被申请人应向申请人支付违约金3000元，且申请人有权解除合同并收回门面。被告迟延交付租金及其他费用，对原告造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款的规定，请求人民法院判令被告承担迟延交付租金及其他费用的利息。 被告李冬娥辩称：请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。理由如下：1、答辩人李冬娥于2009年从案外人胡某处转得九龙市场13＃41＃门面，向胡某支付了门面转让费4万元，并办理了转租手续。之后，李冬娥在承租的九龙市场13＃41＃门面经营服装店。2014年5月17日，又重新签订了《娄底九龙市场门面、摊位租赁合同》继续经营。合同约定，合同期自2014年5月17日至2017年5月16日，租金为每年66680元，物业费为每月50元，电费每度1.3元，水费为每吨4.5元（未装水表为每月10元）。合同签订后，李冬娥支付了2014年5月17日至2015年5月16日的租金等费用。因湖南娄底九龙超市有限公司的上级总公司湖南九龙经贸集团有限公司欠李冬娥的借款没有偿还，李冬娥提出在2015-2016年度用借款抵扣部分租金，湖南娄底九龙超市有限公司及湖南九龙经贸集团有限公司不仅不同意抵扣租金，并在未解除租赁合同关系的情况下，于2015年6月21日强行将承租人所租的门面断电，导致承租人无法营业，就此承租人多次和九龙集团、九龙超市等公司进行协商，要求先恢复供电，租金的事情可以协商。但九龙集团、九龙超市等公司不仅不予理睬，反而又将李冬娥承租的门面用电焊焊死。之后，涉案门面一直处于闲置状态。本案中，湖南九龙经贸集团有限公司与湖南娄底九龙超市有限公司之间存在人格混同，债权、债务无法进行区分，李冬娥提出用湖南九龙经贸集团有限公司所欠的借款抵扣租金亦符合法律的规定，因此李冬娥在租赁合同中不存在违约。相反，出租人单方采取断电、封门的措施，既无合同依据、又无法律依据，并且这些行为已经导致承租人租赁门面经营服装店的合同目的无法实现，湖南娄底九龙超市有限公司已经构成了根本性的违约，李冬娥当然有权停付租金直至租赁物符合使用条件为止。2、自2014年4月26日开始，九龙集团（包括湖南九龙经贸集团有限公司及下属的子公司）出现债务危机之后，九龙集团所欠的大量民间融资不能偿还，大量的债权人经常在九龙市场（即九龙商厦）周围聚集维权，导致市场秩序混乱，加之九龙集团已经失去了商业信誉，九龙市场内生意惨淡。2015年5月份，市场内的商户联名请求降租，九龙市场的管理人员不同意，市场内的商户遂陆续搬离，也没有新的商户入驻，直至2017年9月份左右承租人所租的服装区域的门面都处于关闭状态，九龙市场失去正常的经营环境，也无法继续经营。出租人未能履行招商及管理好市场经营秩序的基本义务，也导致承租人李冬娥无法在市场内正常经营。故不能要求承租人按照合同约定支付租金。3、湖南娄底九龙超市有限公司未提交证据证明其具有出租涉案门面并收取租金的权利，因此其主张收取租金缺乏事实及法律依据，应当驳回其诉讼请求。 被告李冬娥向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失410000元。2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：本案系娄底市九龙超市有限公司单方根本违约导致李冬娥租赁门面经营服装店的合同目的无法实现，造成李冬娥承租的门面停业至今，因此应赔偿相应的停业损失、门面转让费，合计40万元。2、合同约定湖南娄底九龙超市有限公司负责市场内的安全保卫工作，在市场内发生门店被盗的事件，系湖南娄底九龙超市有限公司怠于履行安全保卫义务导致，根据事后清点货物被盗货物价值1万元左右，应由湖南娄底九龙超市有限公司赔偿相应的损失。 原告湖南娄底九龙超市有限公司针对被告李冬娥的反诉辩称：在签订租赁合同后，被告一直未交租金，按合同约定，被告应当交纳所有的租金。原告锁门的行为是为了维护自己的合法权益，被告提出赔偿损失没有任何依据。 第三人湖南九龙经贸集团有限公司、湖南娄底市海汇房地产开发有限公司述称的意见与原告湖南娄底九龙超市有限公司的观点一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告为证明其诉讼主张并反驳被告的反诉请求提出如下证据：证据一、租赁合同，证明双方签订租赁合同；证据二、现场经营照片，证明租赁合同到期后，被告继续经营至今；证据三：黄正宇证词，证明李冬娥租赁的商铺一直正常营业；证据四：彭奇明证词，证明李冬娥租赁的商铺一直正常营业；证据五：保安王兴证词，证明李冬娥租赁的商铺一直正常营业；证据六：水电管理明细表与收费凭证以及李冬娥门面左、右、对面门面的水电管理费收费凭证，证明2015年以后水费收取标准由每月10元提高到每月15元；证据七：账单，证明李冬娥所欠租金、物管费、水电费明细；证据八：登记公告，证明李冬娥是九龙集团非法集资案件的参与人，涉案金额不能确定，不能与租金抵销。 被告为证明其反诉请求并反驳原告的诉讼请求提出如下证据：证据一：（2018）湘13破1-13号民事裁定书，证明原告与第三人之间存在高度混同，并已一并纳入湖南九龙经贸集团有限公司、湖南娄底市海汇房地产开发有限公司的破产重整案件进行实质合并审理；证据二：租赁合同，证明原告断电、封门违反了合同约定；证据三：借款借据两份及李吉光将债权转给其女儿李冬娥的字据，证明被告债权的真实性；证据四：周美莲、李秋娥、柳永平的证人证言及证明，证明：1、李冬娥向原告提出过用借款抵房租的要求，2、原告将李冬娥门面断电、封门的事实，3、九龙集团的债权人经常维权导致九龙市内没有生意；证据五：证人胡某出具的转让证明，证明李冬娥从胡某处转得涉案门面支付了4万元的转让费；证据六：九龙市场收费凭证、记账单两张，证明李冬娥所租门面断电的事实；证据七：刑事案件的受理回执、报警案件登记表，证明李冬娥承租的门面在合同期内被盗的事实；证据八：照片，证明李冬娥门面被原告封门的事实，及九龙市场内生意受到影响，门面经常关门歇业的情况。 第三人未提交证据。 针对各方提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合其它证据及案件事实进行综合分析认定。 经审理查明：原告湖南娄底九龙超市有限公司（甲方）与被告李冬娥（乙方）于2014年5月28日签订《娄底市九龙市场门面、摊位租赁合同》，由被告李冬娥租赁娄底九龙市场13#、14#门面，租赁期限为3年，从2014年5月17日起至2017年5月16日，每年租金为66680元，分三次交付，其中第一次租金应于合同签订之日起付清，第二、三次租金应分别于2015年、2016年4月16日前付清,物业费为每月50元，电费每度1.3元，水费为每吨4.5元（未装水表为每月10元）。并约定乙方如逾期交租交费超过10天，甲方有权解除合同并收回出租的门面，由此造成的一切损失由乙方承担，同时乙方交纳的一切费用（包括保证金）均不退还。合同签订后，被告李冬娥向原告交付了第一年租金及3000元保证金。 因第三人湖南九龙经贸集团有限公司、湖南娄底市海汇房地产开发有限公司曾与被告李冬娥及李冬娥之父李吉光存在借款关系，2015年5月，李冬娥提出第三人系原告湖南娄底九龙超市有限公司的关联公司，要求以第三人的借款抵租金，双方协商未果，李冬娥拒付下一年度的租金。2015年6月，原告湖南娄底九龙超市有限公司以其未按合同约定交纳租金为由，对被告李冬娥所租赁的门面采取了断电、封门等措施，导致被告李冬娥所租赁的门面不能正常经营。此后，被告李冬娥虽仍在使用经营该租赁门面，但一直未向原告交付过租金，至2019年12月止共欠付物业费2750元，水费825元，电费61元。2017年5月合同租赁期满后，因双方就借款、租金、有关损失等未能协商一致，被告李冬娥拒绝返还所租赁门面，并一直占用两个门面至今。 另查明，2014年7月1日，第三人湖南九龙经贸集团有限公司、湖南娄底市海汇房地产开发有限公司分别向被告李冬娥及其父李吉光分别出具金额为22361元、55578元的借据，并承诺借期为四年，分八次归还。2015年2月18日，李吉光出具书面证明，将其借款本息全部转让给被告李冬娥。 2017年1月27日至31日，因被告李冬娥所租赁的门面被盗，李冬娥向娄底市公安局娄星分局报警，该局登记并受理。 又查明，2018年3月22日，本院作出（2018）湘13破申2—13号民事裁定书，受理湖南九龙经贸集团有限公司、湖南娄底市海汇房地产开发有限公司等13家关联公司的破产重整申请，并指定湖南天地人律师事务所担任湖南九龙经贸集团有限公司、湖南娄底海汇房地产开发有限公司等13家公司破产重整管理人。2018年11月15日，本院作出（2018）湘13破1-13号民事裁定书，将湖南娄底九龙超市有限公司等37家公司的所有资产及负债一并纳入湖南九龙经贸集团有限公司、湖南娄底海汇房地产开发有限公司2家公司的破产重整案件进行实质合并审理。2019年10月21日，娄底市新化县公安局发出《湖南九龙经贸集团有限公司及其关联公司暨肖正滔等人涉嫌非法集资案集资参与人债权登记公告》，内容为：近期，娄底市公安局以涉嫌非法吸收公众存款罪对湖南九龙经贸集团有限公司及其关联公司暨肖正滔等人立案侦查，现决定开展集资参与人债权登记确认工作。请各集资参与人自本公告发布之日起90个工作日内，携带相关债权合法凭证（原始凭证和银行流水等）及有效身份证明进行债权登记确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1、租赁合同是否应当解除问题。2、原告湖南娄底九龙超市有限公司的租金、违约金等损失的认定。3、被告李冬娥相关损失的认定。4、被告李冬娥能否在本案中行使抵销权。 一、租赁合同的解除问题。原告湖南娄底九龙超市有限公司与被告李冬娥在租赁合同中约定的租赁期限为3年，租赁到期后，双方并未就该门面的继续租赁协商并达成一致，在被告李冬娥后续占有使用该门面过程中，双方亦未按原租赁合同的约定履行相关的义务。因此，双方约定的履行期届满后，租赁合同已经自动解除，原告无须再次行使解除权。被告李冬娥应按合同约定，在履行期届满后，将租赁物返还给原告。 二、原告湖南娄底九龙超市有限公司的租金、违约金等损失的认定。本案中，被告李冬娥未按合同约定交付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，门面租金为每年66680元，对2015年6月至2017年5月被告李冬娥欠付的租金共133360元，李冬娥应继续履行支付义务。约定的租赁期届满后，原、被双方未就合同的继续履行达成一致，被告李冬娥在未征得原告许可且双方存在争议的情况下继续占有使用该租赁物，对由此造成原告的损失应承担赔偿责任。本院根据本案实际情况及近年来市场行情，酌情认定在此期间原告的损失为90000元（从2017年6月起至2019年12月时止共30个月，按3000元每月计算）。对在此期间被告李冬娥应当交付的物业费、水电费等共3636元，李冬娥应承担支付义务。对被告李冬娥交付的3000元保证金，因双方均存在违约行为，本院酌情返还2000元。关于原告要求被告承担迟延交付租金及其他费用的利息等主张，因本案中原、被告双方均存在违约情形，本院在双方违约责任的承担及损失的认定中对原告这一诉求一并予以综合考虑，不再另行计算。 三、被告李冬娥损失的认定。被告李冬娥在合同履行期内提出要以对本案第三人的债权行使对原告租金的抵销权，原告湖南娄底九龙超市有限公司在双方协商未果的情况下，不是通过合法的途径解决问题，而是采取断电、封门等措施，亦侵害了被告李冬娥的租赁权，对被告的门面的经营造成了较大的影响，其行为亦构成违约，对被告李冬娥由此造成的损失，原告应承担责任。本院根据案件实际情况，认定原告因此造成被告在租赁期间的损失为57600元（共24个月，按2400元每月计算）。对被告李冬娥所提出的因所租赁的门面被盗，而要求原告承担一万元损失的主张，因李冬娥并未能就相关损失提供依据，且其已向娄底市公安局娄星分局报警，该局亦登记并受理，故对该主张本院不予支持。 以上二、三项合计相抵后被告李冬娥应支付原告湖南娄底九龙超市有限公司167396元。 四、被告李冬娥能否在本案中行使抵销权。因本案中第三人湖南九龙经贸集团有限公司、湖南娄底市海汇房地产开发有限公司向李冬娥及其父李吉光的借款行为已涉嫌非法吸收公众存款罪，根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合印发＜关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见＞》的有关规定，李冬娥、李吉光作为集资参与人，其损失返还应通过追赃挽损刑事诉讼程序予以解决。被告李冬娥对原告所负债务与被告李冬娥所享有的集资款返还债权在债的种类、品质并不相同，且不属于当事人互负到期债务情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，对被告李冬娥在本案中主张行使抵销权，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告李冬娥在本判决生效之日起十日内向原告湖南娄底九龙超市有限公司返还所租赁的娄底九龙市场13#41#门面； 二、由被告李冬娥在本判决生效之日起十日内向原告湖南娄底九龙超市有限公司支付上述款项167396元； 三、驳回原告湖南娄底九龙超市有限公司和被告李冬娥的其他诉讼请求。 如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5938元，反诉费3725元，合计9663元，由原告湖南娄底九龙超市有限公司负担3865元，被告李冬娥负担5798元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长  杨文模 审判员  万江国 审判员  肖 勇 二〇二〇年七月三十日 法官助理王丽君 书记员颜卫清 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。