北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初58702号原告：北京牡丹风情物业管理有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路**产业基地办公楼**-53。法定代表人：陈新太，总经理。委托诉讼代理人：刘恋，北京市清华源律师事务所律师。被告：韩晶，男，1977年8月6日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京牡丹风情物业管理有限公司（以下简称牡丹风情物业公司）与被告韩晶物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牡丹风情物业公司委托诉讼代理人刘恋与被告韩晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牡丹风情物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告自2010年4月1日至2018年3月31日物业服务费30048.26元；2、请求法院判令被告支付原告物业服务费滞纳金9323.8元（暂计算至2019年1月11日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年5月25日，北京市裕发东瑞房地产开发有限公司（甲方，以下简称裕发东瑞公司）与北京水韵风情物业管理有限公司（乙方，以下简称水韵风情公司）、原告签订了《三方协议书》，约定：甲、乙双方原签署的《花园公寓前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对该花园公寓（海淀区花园东路甲32号）之前期物业进行管理，现甲乙双方均同意解除双方签署的《花园公寓前期物业服务合同》，甲方将花园公寓的前期物业服务事宜另行委托丙方进行管理。同日原告与裕发东瑞公司签订了《前期物业服务合同》，约定将花园公寓项目委托原告实行物业管理；物业服务期限自合同生效之日起至业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效止；约定物业服务费价格为3.48元/月/平方米，由原告按年向业主收取，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应交费用的万分之二。上述合同及协议签订后，原告开始对花园公寓提供物业服务。2011年，原告主动将物业服务费调低到2.98元/月/平方米，从2011年开始，花园公寓均按该标准收取物业管理费。原告进驻该小区后，依约给全体小区业主提供了优质高效的物业服务，绝大部分业主对原告的服务表示认可并按时交纳物业服务费，被告身为花园公寓×（面积102.86平方米）的业主，却拒绝交纳物业服务费。原告认为被告虽未直接与原告签订物业服务合同，但其实际接受了原告的物业服务，与原告形成了事实上的物业服务合同关系，故应履行交纳物业服务费的义务。被告2010年至2017年共计欠缴30048.26元，并由此产生滞纳金9323.8元。综上所述，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至法院提起诉讼。被告韩晶辩称：这期间的费用我确实没交，原因在于：1、2010年下半年小区业主开始组织，2011年10月正式成立了业主委员会，2011年我们召开业主大会通过招投标选了新的物业公司，给原告也发了书面通知，但原告以各种理由拒绝不走，并撺掇小区业主起诉街道办事处，要求撤销业委会，后法院认为我们备案有瑕疵。因此影响了新的物业公司入驻。2、原告未给我提供相应服务，还给我的生活造成很多不便，原告每个月都查业主电表将读数张贴在电梯口，但我家的电表读数从来没有；原告还捏造伪造证据让我承担刑事责任，给我造成了伤害。3、我认为原告在小区服务不合规不合法，虽然原告的物业服务有问题还对我造成了伤害，但是只要原告撤出小区，这几年的物业费我可以交。现在原告不撤出小区故我不同意交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及无异议的证据，本院认定事实如下：韩晶系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为102.86平方米。韩晶未交纳2010年4月1日至2018年3月31日的物业服务费。2010年5月25日，裕发东瑞公司（甲方）与水韵风情公司（乙方）、牡丹风情物业公司（丙方）签订了《三方协议书》，约定：甲、乙双方原签署的《花园公寓前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对该花园公寓（海淀区花园东路甲32号）之前期物业进行管理，现甲、乙双方均同意解除双方签署的《花园公寓前期物业服务合同》，甲方将花园公寓的前期物业服务事宜另行委托丙方进行管理；丙方同意乙方在2010年5月31日以前对花园公寓已经收取的物业费归乙方所有，甲乙双方均同意自本协议生效之日起，丙方追回原业主所欠的物业费和供暖费及其它应收费用，均归丙方所有，乙方不得以任何理由向丙方主张。同日，牡丹风情物业公司（乙方、受委托方）与裕发东瑞公司（甲方、委托方）签订了《前期物业服务合同》，双方约定：甲方将花园公寓项目委托乙方实行物业管理；物业类型为商业、公寓；坐落于北京市海淀区北太平庄路；物业服务期限自本合同生效之日起至业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效止；合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费价格为3.48元/月/平方米，由乙方按年向业主收取；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之二。上述合同及协议签订后，牡丹风情物业公司开始对花园公寓提供物业服务。2010年6月10日，牡丹风情物业公司在小区内张贴公告，告知花园公寓小区业主该公司开始进行物业服务。2010年6月12日，花园公寓业主委员会筹委会发出《公示》，其中载明物业代表为牡丹风情物业公司经理。2010年6月28日，牡丹风情物业公司在小区内张贴公告，告知花园公寓小区业主尽快与该公司签署物业管理服务合同。2010年11月3日，北京市海淀区人民政府花园路街道办事处（以下简称街道办事处）做出海淀区花园路街道业备【2010】第002号业主委员会成立/换届备案单（以下简称成立备案单），认定花园公寓业委会提交的材料齐全，符合首次业主大会召开、决议的法定程序，符合成立备案要件，有效期2010年11月3日至2013年11月2日。2011年，牡丹风情物业公司将物业服务费调整为2.98元/月/平方米。2011年7月26日，牡丹风情物业公司就上述物业服务合同在北京市住房和城乡建设委员会备案。2011年11月7日，本院就原告花园公寓小区某业主不服被告街道办事处及第三人业主委员会备案一案作出一审判决，撤销街道办事处做出的成立备案单。街道办事处及业主委员会不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2011年12月8日判决驳回上诉，维持一审判决。此后，花园公寓小区未重新成立业主委员会。2014年3月，山东神采物业管理有限公司诉至本院，以其已与花园公寓业主大会签订了《花园公寓物业服务信托契约》为由，要求被告牡丹风情物业公司撤离花园公寓物业管理区域，移交全部物业管理用房及公共设施设备。本院于同年6月13日作出民事裁定书，驳回了山东神采物业管理有限公司的起诉。庭审中，牡丹风情物业公司提交（2015）海民初字第10188号民事判决书，证明该公司与小区其他业主的物业服务合同纠纷已经法院生效判决认定，该公司为花园公寓物业服务方，业主应履行交纳物业服务费的义务，其有权收取2010年的物业费。韩晶主张裕发东瑞公司于2009年吊销，不可能与牡丹风情物业公司签订合同；牡丹风情公司于2011年获取资质，故2010年无权服务，对此提交天眼查查询信息及住建委查询信息。牡丹风情物业公司对此不予认可，关于物业费收取已经生效判决认定，而裕发东瑞公司吊销时间为2010年12月13日，三方所签协议早于吊销，提交北京市企业信用信息网查询信息佐证。韩晶对此不予认可，主张其查询到吊销时间为2009年。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据牡丹风情物业公司提供的证据可以确认该公司系花园公寓小区的物业管理企业并为小区提供了物业服务，韩晶作为小区业主虽未直接与牡丹风情物业公司签订物业服务合同，但其实际接受了该公司的物业服务，与该公司形成了事实上的物业服务合同关系，故应履行交纳物业服务费的义务。韩晶并未提交充分证据证明牡丹风情物业公司并非该小区的物业服务企业，故其抗辩理由本院不予采信。现牡丹风情公司要求韩晶交纳拖欠的物业服务费，理由正当，证据充分，本院对此予以支持；要求韩晶支付滞纳金，因该小区自2010年起就有关业主委员会的成立、选聘物业公司等问题产生纠纷并进行诉讼，韩晶在上述问题不确定的情况下未按期缴纳物业服务费情有可原，故本院对该项诉求不予支持。韩晶之辩称，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、韩晶于本判决生效后7日内给付北京牡丹风情物业管理有限公司2010年4月1日至2018年3月31日的物业服务费30048.26元；二、驳回北京牡丹风情物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果韩晶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元（北京市牡丹风情物业管理股份有限公司已预交），由北京市牡丹风情物业管理股份有限公司负担116元，已交纳；由韩晶负担276元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判长  王**鸽审判员  石敏敏审判员  赵安康二〇二〇年七月二十七日书记员  罗 莎