福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020闽01**民初6552号 原告：庄学娟，女，汉族，1981年2月20日出生，住福州市鼓楼区。 被告：郑大建，男，汉族，1952年11月1日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑敬（系郑大建之子），住福州市鼓楼区。 被告：郑敬，男，汉族，1979年4月29日出生，住福州市鼓楼区。 被告：韩静，女，汉族，1980年10月5日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑敬（系韩静之夫），住福州市鼓楼区。 原告庄学娟与被告郑大建、郑敬、韩静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄学娟，被告郑敬、被告郑大建、韩静委托诉讼代理人被告郑敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄学娟向本院提出诉讼请求：1、判令郑大建、郑敬、韩静立即双倍返还购房定金2498900元；2、判令郑大建、郑敬、韩静立即返还购房余款550550.00元及相应利息（按月利率2%计算，自2017年10月31日起计算至实际还清之日止）；3、判令本案诉讼费用由郑大建、郑敬、韩静负担。 事实与理由：2017年10月31日，郑大建、郑敬、韩静为甲方（出售人），庄学娟为乙方（购房人），肖凝为丙方（证明人），签订一份《协议书》，约定乙方购买甲方（注：《协议书》中“甲方购买乙方……”系笔误）合法拥有的坐落于福建省福州市连江县房产，出售价格为人民币壹佰捌拾万元整，甲方收到乙方定金人民币壹佰贰拾肆万玖仟肆佰伍拾元整，余款人民币伍拾伍万零伍佰伍拾元整，用郑敬借条方式归还；甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，如甲方违约，双倍返还乙方购房定金，如乙方违约，定金不退。《协议书》签订后，庄学娟支付了定金人民币1249450.00元，并以郑敬结欠肖凝的欠款抵扣购房余款人民币伍拾伍万零伍佰伍拾元整（￥550550.00元），出售人向庄学娟出具收条，确认收到定金和余款。但因郑大建、郑敬、韩静的原因，至今无法向庄学娟交付房产。 庄学娟认为，庄学娟与郑大建、郑敬、韩静签订的购房《协议书》双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，是合法有效的，郑大建、郑敬、韩静应当严格按照《协议书》履行义务。但由于郑大建、郑敬、韩静的原因，导致《协议书》未能得到履行，郑大建、郑敬、韩静已经构成违约。经庄学娟多次向被告催讨，郑大建、郑敬、韩静却一再拖延，至今未按《协议书》约定向庄学娟双倍返还定金和余款本息。为此，庄学娟特诉至法院，望判如所请。 郑大建、郑敬、韩静辩称，庄学娟起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。 1、庄学娟所指因郑大建、郑敬、韩静原因，导致涉案房屋无法向庄学娟交付与事实不符。2017年10月18日，庄学娟与福州梦家园房产经纪服务有限公司签订《委托服务协议书》，约定庄学娟委托福州梦家园房产经纪服务有限公司办理案案涉店面及房产过户手续，庄学娟按约支付服务费3200元。2017年10月31日签订买卖协议书，同时经协议证明人协商，由庄学娟代为郑大建、郑敬、韩静缴纳过户费用。2017年11月1日，庄学娟与郑大建向连江县房产管理所于2017年11月16日出具意见，载明案涉店面及车库评估价共计1883540元。2017年11月16日郑大建与庄学娟、福州梦家园房产经纪服务有限公司工作人员陈敏一同前往福州市连江县房管交易中心办理过户手续，办理过程中，因庄学娟得知过户费用需近30万元，因其携带资金不足，未现场办理过户。后经庄学娟、郑敬、韩静、证明人一致协商，双方同意延期一年在进行过户。2、从2017年11月至2019年3月，庄学娟从未催促郑大建、郑敬、韩静办理房产过户手续；庄学娟在（2019）闽0122执异36号案件审理中自述因案涉房屋购置税过高以及双方经济庄学娟将店面过户时间拖延一年，即庄学娟自述未办理过户登记系基于买卖双方的原因；3、2017年12月7日，郑敬代表庄学娟与租客孙永林就案涉4店面签订《租赁合同》，将该店面租赁给孙永林作为商铺使用，并约定保证金及租金均转到庄学娟银行账户；2018年3月14日，庄学娟与翁伟凤就案涉3车库和5店面签订《店面租赁协议书》，翁伟凤向庄学娟交付了押金的第一季度租金；2019年3月4日，庄学娟与何晓强就涉案3车库和5店面签订《店面租赁协议书》，租赁时间从2019年4月1日至2022年3月31日；4、2017年12月因庄学娟急需用钱，委托郑敬、韩静将案涉房屋进行抵押代理，并约定将所贷款项转入其指定账户，每月还款利息由庄学娟偿还，最后本金也由庄学娟还给韩静，韩静再还给贷款银行。2018年1月4日，韩静与连江农村信用合作联社签订《最高额抵押借款合同》，向连江农村信用合作联社贷款1050000元，借款时间自2018年1月4日起至2022年12月10日止，郑大建作为抵押人，以案涉房产作为抵押物，并办理了抵押登记。2018年1月12日，连江农村信用合作联社向韩静放款，将款1050000元汇入受益人陈立新的账户，陈立新收取款项后于2018年1月18日至2018年1月29日期间分二十笔将款项转入庄学娟指定账户。之后由庄学娟向韩静转账款项，韩静收到款项后用以偿还贷款，现上述贷款尚未清偿。上述事实可以认定该笔贷款的实际使用人为庄学娟，亦印证了庄学娟已实际支配控制案涉房屋。 综上，郑大建、郑敬、韩静已将案涉房屋交付庄学娟实际占有，庄学娟对案涉房屋实现了支配、控制和收益，庄学娟在诉状中所提因郑大建、郑敬、韩静原因，而导致案涉房屋未能交付庄学娟，于事实不符，请求驳回庄学娟的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，郑大建、郑敬、韩静（甲方、出售人）与庄学娟（乙方、购房人）、肖凝（丙方、证明人）签订《协议书》，约定：乙方购买甲方合法拥有的坐落于福建省连江县（产权证第连Ｌ字第20081531，建筑面积42.99平方米房产一套；产权证第连Ｌ字第20081529，建筑面积42.2平方米房产一套；产权证第连Ｌ字第20081530，建筑面积32.01平方米房产一套）；付款方式为上述房产出售价格180万元整，交易中任何费用甲乙双方各出一半；甲方收到乙方定金1249450元，待甲方把房屋出卖后，即可乙方准备办理过户手续，甲方需要积极配合乙方办理所有手续（含贷款手续）；余款550500元，用郑敬借条方式归还，以借据收据，收条为准；买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由甲乙承担缴纳，丙方不承担任何费用；房屋过户甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，有责任赔偿守约方；甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，若有违反上述约定，造成的责任由甲方承担；甲方应在2017年10月31日将该房产交付乙方（以银行划拨余款日为准；在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需要变更合同，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内签订变更协议，否则造成损失由责任方承担；本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方购房金，如乙方违约，定金不退。其他约定：郑大建的店面转让庄学娟人民币180万元，付款方式：庄学娟180万元打入证明人肖凝卡上，因郑大建儿子郑敬借肖凝180万元整，一笔定金1249450元抵扣，余款550550整用郑敬借条方式进行抵扣。 福建省连江县人民法院在审理许国平诉郑大建、郑敬民间借贷纠纷一案中，于2018年4月27日作出（2018）闽0122民初1275号民事裁定书，裁定：“查封（限制处分权）郑大建所有的坐落于福建省连江县产（权利证书号：连房权证Ｌ字第××号）”，该案民事判决生效收，许国平于2019年1月14日向福建省连江县人民法院申请强制执行，上述查封房屋的诉讼保全措施自动转为执行中的措施。庄学娟于2019年5月13日提出书面异议，福建省连江县人民法院于2019年5月27日作出（2019）闽0122执异36号执行裁定书，驳回庄学娟的异议请求。庄学娟不服提起执行异议之诉，提出请求解除对坐落于福建省连江县产的查封等诉讼请求，福建省连江县人民法院于2019年8月14日受理该案，于2019年11月4日作出（2019）闽0122民初3674号民事判决书，判决驳回庄学娟的诉讼请求。庄学娟不服提起上诉，因未缴纳上诉费，福州市中级人民法院作出（2020）闽01民终260号民事裁定书，裁定按撤回上诉处理。（2019）闽0122民初3674号民事判决书查明以下事实：2017年10月31日，郑大建（委托郑敬）、郑敬、韩静与庄学娟签订另一份《协议书》，肖凝作为公证人在《协议书》上签名，约定上述车库及店面因购置税过高，双方因经济原因协商店面过户时间拖延一年；因店面还没过户，因而店面贷款由郑大建、郑敬代为办理，所贷款项用于支付购买以上店面及车库，贷款卡由公正人保管，贷款金额由庄学娟偿还；在未过户之前，庄学娟将保存以上店面及车库的产权证及土地证等内容。2017年8月25日，庄学娟通过其配偶庄鸿向肖凝转账100万元；2017年9月26日，庄学娟向肖凝转账20万元；2017年12月7日，庄学娟向肖凝转账10万元；2018年5月3日，庄学娟向肖凝转账368000元，以上共计1668000元。郑大建、郑敬、肖凝均认可，庄学娟已将包含上述款项在内的全部购房款180万元支付给肖凝，用于抵扣郑敬欠肖凝的借款。2018年1月4日，韩静、郑大建与连江农村信用合作联社签订《最高额抵押借款合同》，向连江县农村信用合作联社贷款105万元，借款时间自2018年1月4日起至2022年12月10日止，郑大建作为抵押人，以案涉3车库、4店面和5店面作为贷款抵押物，并办理了抵押登记。2018年1月12日，连江农村信用合作联社向韩静放款，将款105万元汇入受益人陈立新的账户。现上述贷款尚未还清。2019年7月23日，福建省连江县人民法院又作出（2019）闽0122执217号之一执行裁定书，裁定：“查封被执行人郑大建所有的坐落于连江县车库（权利证书号：连房权证Ｌ字第××号）、30＃楼1层4店面（权利证书号：连房权证Ｌ字第××号）。 庭审中，郑大建、郑敬、韩静向本院提交庄学娟出具的《收条》（未落款出具时间）：收到韩静贷款105万元，每月还贷利息由庄学娟还贷，最后本金也由庄学娟还给韩静，韩静再还给贷款银行。（备注：此笔贷款主要因购买郑大建连江县店面，因购买人庄学娟尚未去过户，急需用钱，委托韩静协助贷款）。 另，庭审中，郑大建、郑敬、韩静均确认庄学娟已依约支付了全额购房款。庄学娟确认郑大建、郑敬、韩静于2017年11月份向其交付案涉房屋。 上述事实有当事人庭审陈述及提交的证据《协议书》、（2019）闽0122民初3674号民事判决书、《收条》在案佐证。 本院认为，庄学娟与郑大建、郑敬、韩静签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。因郑大建、郑敬的债务问题，福建省连江县人民法院于2018年4月27日作出（2018）闽0122民初1275号民事裁定书，裁定查封郑大建所有的坐落于福建省连江县产，于2019年7月23日，作出（2019）闽0122执217号之一执行裁定书，裁定查封郑大建所有的坐落于连江县店面，上述房产作为执行标的物被法院强制执行,至今仍处于被查封状态，郑大建、郑敬、韩静至今未履行排除案涉房产的权利瑕疵的义务,导致庄学娟合同目的无法实现，郑大建、郑敬、韩静明显构成违约。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决”规定,一方因第三人的原因违约的,仍应向对方承担违约责任。本案中,虽然系由第三人申请对案涉房屋采取了查封措施导致庄学娟合同目的无法实现,郑大建、郑敬、韩静仍应向庄学娟承担违约责任。故庄学娟有权要求解除其与郑大建、郑敬、韩静签订的《协议书》，并依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，要求郑大建、郑敬、韩静返还购房款，并赔偿损失。郑大建、郑敬、韩静关于因案涉房屋购置税过高双方将店面过户时间拖延一年，郑大建、郑敬、韩静已将案涉房产交付庄学娟及庄学娟委托郑敬、韩静利用案涉房屋进行抵押贷款，不能成为其瑕疵担保责任的抗辩事由，故郑大建、郑敬、韩静不应当承担违约责任的答辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”规定，郑大建、郑敬、韩静作为收受定金的违约方,其应当双倍返还定金，但庄学娟与郑大建、郑敬、韩静约定的定金数额超过合同标的百分之二十，超过部分本院不予支持，即郑大建、郑敬、韩静应向庄学娟返还180万元购房款，同时向庄学娟返还定金36万元。庄学娟诉请要求被告支付购房余款550550元相应的利息，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。郑大建、郑敬、韩静与庄学娟委托贷款属于另一法律关系，且郑大建、郑敬、韩静未提交证据证明贷款本息余额，亦未主张贷款余额与需返还的购房款等相互抵销，故郑大建、郑敬、韩静可与庄学娟另行协商处理，如有纠纷可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，判决如下： 一、郑大建、郑敬、韩静应于本判决生效之日起十日内向庄学娟返还购房款180万元； 二、郑大建、郑敬、韩静应于本判决生效之日起十日内庄学娟返还返还定金36万元； 三、驳回庄学娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33949元，减半收取16974.5元，由庄学娟负担4934.5元，由郑大建、郑敬、韩静共同负担12040元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  王明亮 二〇二〇年七月二十二日 书记员  张 源 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 二、《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。