江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初647号原告：宿迁宝迪肉类食品有限公司，注册号321324000056217，住所地江苏省泗洪经济开发区珠江路北侧。诉讼代表人：张洪流，宝迪公司破产管理人江苏沂淮律师事务所负责人。委托诉讼代理人：徐增龙，江苏沂淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雷霆，江苏沂淮律师事务所律师。被告：朱玉龙，男，1979年11月27日出生，泗洪县龙飞驾驶员培训中心负责人，住江苏省泗洪县。第三人：泗洪县永峰驾驶员培训中心，统一社会信用代码91321324MA1MP7HW4J，住所地江苏省泗洪县大楼街道长江东路**。投资人：张西波，泗洪县永峰驾驶员培训中心负责人。委托诉讼代理人：潘刚，江苏远大弘正律师事务所律师。第三人：泗洪县龙飞驾驶员培训中心，统一社会信用代码91321324668971894E，，住所地江苏省泗洪县朱湖镇工业园区投资人：朱玉龙，泗洪县龙飞驾驶员培训中心负责人。原告宿迁宝迪肉类食品有限公司（以下简称宝迪公司）与被告朱玉龙及第三人泗洪县永峰驾驶员培训中心（以下简称永峰培训中心）、泗洪县龙飞驾驶员培训中心（以下简称龙飞培训中心）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后,依法适用简易程序。经本院审查，认为本案不宜适用简易程序，遂于2020年2月24日转为普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告宝迪公司诉讼代表人张洪流及委托诉讼代理人徐增龙、第三人龙飞培训中心投资人暨被告朱玉龙、第三人永峰培训中心委托诉讼代理人潘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝迪公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告朱玉龙于2016年4月12日签订的《场地租赁合同》；2.被告朱玉龙、第三人永峰培训中心、龙飞培训中心将场地及房屋腾空返还给原告；3.自2017年5月18日起至实际返还场地之日止，被告朱玉龙按租赁费每年20000元、违约金每年10000元支付给原告；4.自2017年10月1日起至实际返还房屋之日止，被告朱玉龙按占有使用费每年60000元支付给原告；5.本案诉讼费用由被告及第三人共同承担。事实和理由：2016年4月12日，原告宝迪公司（甲方）与被告朱玉龙（乙方）签订《场地租赁合同》，被告租赁原告场地用于驾校汽车培训场地。合同约定：一、每年租金20000元;二、租赁期限18年，即自2016年5月18日起至2034年5月18日止;三、全年租金为人民币20000元，在合同签订后第三个工作日内一次性打入甲方账户，下一年承租金在上一承租年的最后1个月的1号前缴纳。如乙方向甲方延迟支付租金，则每延迟一天，乙方向甲方支付5000元违约金，且甲方在乙方承担违约金后有权解除合同。被告朱玉龙付场地租金至2017年5月。2016年9月30日，原告宝迪公司（甲方）与被告朱玉龙（乙方）签订《租赁合同》，原告将宝迪公司部分办公用房、宿舍租赁给被告使用。合同约定：甲方办公楼二楼东北2间办公室、西北1间办公室、西宿舍楼第一、二层房屋，从合同生效之日起由乙方使用，年租金60000元，期限为1年，即从2016年10月1日起至2017年9月30日止。被告只支付了一年房屋租金。2017年4月7日，泗洪法院作出（2017）苏1324破3号民事裁定，受理泗洪县苏展实业有限公司对原告的破产清算申请，同年5月11日，泗洪法院指定江苏沂淮律师事务所作为原告管理人。因被告、第三人占有使用案涉场地，并占用了原告西宿舍楼一、二层和办公楼二层办公室，原告管理人多次要求被告返还场地及房屋未果。2017年11月21日，被告向原告管理人申报债权，主张合同解除造成的损失。综上，被告未按约定支付租金，已构成违约，且原告已进入破产清算程序，故原告与被告朱玉龙之间的《场地租赁合同》应予以解除，被告及第三人应返还占用原告的财产。现诉至法院，请支持原告诉请。被告朱玉龙辩称，其只是受第三人永峰培训中心委托与原告宝迪公司签订2份租赁合同。第三人永峰培训中心述称：1.被告朱玉龙是受永峰培训中心委托与原告宝迪公司签订租赁合同的，永峰培训中心对朱玉龙签订的2份租赁合同认可；2.永峰培训中心不同意解除合同，因而不存在返还场地。企业破产法虽然规定管理人可以提出解除合同，但也可以继续履行合同。永峰培训中心成立时，国土部门备案批复的即为宝迪公司该地块，且目前政府没有土地给永峰培训中心使用，一旦解除合同，永峰培训中心就会倒闭，本案租赁合同可以继续履行；3.永峰培训中心没有违约，租金按时交纳，第二年因为原告宝迪公司自身原因进入破产程序，永峰培训中心交纳租金，但宝迪公司拒收，因此，永峰培训中心不存在过错。另外，宝迪公司不收租金的原因，还因为永峰培训中心修缮房屋支出几万元要求冲抵租金，但一直没有形成文字；4.自从永峰培训中心进驻宝迪公司院内，永峰培训中心是按18年租期进行投资的，新建、维修等支出几百万元，宝迪公司现在要求解除合同，让永峰培训中心申报债权，但是最后按照债权比例分配不知能实现多少；5.龙飞培训中心是向永峰培训中心借用该地块使用的，永峰培训中心租下后给龙飞培训中心无偿使用，是经过永峰培训中心同意的，后果由永峰培训中心承担。第三人龙飞培训中心述称与被告朱玉龙答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《场地租赁合同》、《租赁合同》各1份，证明原、被告之间存在场地和办公用房、休息用房租赁关系。被告及第三人对该证据真实性均无异议，本院予以认定。关于被告及第三人质证称，该2份租赁合同是永峰培训中心口头委托朱玉龙签订，第三人永峰培训中心认为法律后果应由永峰培训中心承担。本院认为，因被告朱玉龙在与原告签订上述2份租赁合同时，并未向原告出示由第三人永峰培训中心出具委托其签订该2份租赁合同的授权委托书，在签订合同时被告朱玉龙也未向原告说明其是受永峰培训中心委托并代表永峰培训中心签订该2份租赁合同，原告也不认可第三人永峰培训中心委托被告朱玉龙签订该2份租赁合同，而被告朱玉龙及第三人龙飞培训中心实际也在使用所租赁的场地和房屋，故对被告及第三人该质证意见，本院不予采信。根据合同载明的合同当事人及合同签订人，上述2份租赁合同只对原、被告具有约束力，对第三人永峰培训中心不产生法律效力，因此，应认定原、被告之间存在场地和房屋租赁关系。原告提交的破产债权申报书，证明朱玉龙向某公司破产管理人申报了债权，主张因解除合同所产生的损失。被告朱玉龙虽认可在该申报书上债权申报人处签名，但被告及第三人对该申报债权数额的真实性均不予认可。该破产债权申报书内容与原告诉讼请求无关联性，对该证据的证明目的，本院不予认定。原告提交的照片2张，证明2019年9月7日宝迪公司破产管理人在被告的经营地点张贴通告，要求场地和房屋使用人搬出宝迪公司，返还房屋和场地。被告及第三人质证称未看到或不知道该通告，未直接否认张贴通告事实及内容，对该证据的证明效力，本院予以认定。第三人永峰培训中心提交的泗洪县国土资源局同意备案的批复1份，证明2016年9月9日泗洪县国土资源局作出同意永峰培训中心拟使用宝迪公司的20亩建设用地作为驾校训练场用地的备案批复。该批复只证明永峰培训中心成立前拟使用原告的20亩建设用地作为驾校训练场用地，永峰培训中心具备了开办驾校的场地条件，对该事实本院予以认定。但该批复载明关于土地租赁合同签订日期为2016年3月18日及租期10年的内容与原、被告于2016年4月12日签订的《场地租赁合同》租期18年不相符，对该事实本院不予认定。该证据不具有反驳原、被告签订的《场地租赁合同》的效力，对该证据的证明效力，本院不予认定。第三人永峰培训中心提交的江苏运玛项目管理有限公司制作的预算单1份计9页，证明永峰培训中心在宝迪公司院内实际投资2033658.67元。因该项目造价是第三人永峰培训中心单方委托预算，原告不予认可，该造价表只是项目预算，不代表永峰培训中心已实际实施了该预算项目。永峰培训中心只是作为第三人参加本案诉讼，未提出反诉（即使提出也不符合反诉条件）。因此，该证据与本案无关联性，对该证据的证明效力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月12日，原告宝迪公司（甲方）与被告朱玉龙（乙方）签订《场地租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于泗洪县洪泽湖东大街49号宝迪公司院内两栋宿舍楼北面一块20亩空地作为驾校汽车培训场地;年租金每亩1000元，计20000元;租赁期限18年，即自2016年5月18日起至2034年5月18日止，若甲方整体出租、出售另作他用，乙方与第三方商谈延租不成，乙方退出;乙方在合同签订时向甲方交纳合同定金10000元，如在合同期限内乙方有违反本协议约定的情况，定金不予返还，若乙方在合同期限内无违约行为，定金转为租金;甲方负责将场地交给乙方使用，并负责水电正常使用，水电费由乙方承担;全年租金20000元在合同签订后第三个工作日内一次性打入甲方账户，下一年承租金在上一承租年的最后1个月的1号前缴纳;如乙方向甲方延迟支付租金，则每延迟一天，乙方向甲方支付5000元违约金，且甲方在乙方承担违约金后有权解除合同。合同签订时，被告按合同约定向原告交纳定金10000元，后该定金转为了租金。在合同履行期间，被告朱玉龙交清了第一年租金20000元(交至2017年5月），此后租金，因原告进入破产清算程序，被告未交纳。2016年9月30日，原告宝迪公司（甲方）与被告朱玉龙（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方部分楼房作为办公用房及宿舍，甲方办公楼二楼东北2间办公室、西北1间办公室、西宿舍楼第一、二层房屋，从合同生效之日起由乙方使用，年租金60000元，期限1年，即自2016年10月1日起至2017年9月30日止；合同签订后，乙方向甲方交纳10000元保证金，乙方缴纳年租金后，租赁合同生效。若在合同期限内乙方存在违反合同约定的情况，保证金不予退还，若乙方在合同期限内无违反合同约定的行为，合同期满后，甲方一次性无息返还乙方保证金；违约方应支付给守约方违约金10000元。合同签订后，被告向原告支付了一年期租金60000元，未交纳10000元保证金。2017年4月7日，本院作出（2017）苏1324破3号民事裁定，受理泗洪县苏展实业有限公司对宝迪公司的破产清算申请。2017年5月11日，本院作出（2017）苏1324破3号之一民事裁定，指定江苏沂淮律师事务所为宝迪公司管理人。2019年9月7日，宝迪公司管理人在宝迪公司院内张贴通告，要求场地承租人、房屋占用人于2019年9月30日前将租用、占用的场地、房屋交付给管理人，但被告及第三人仍占用场地，至今未返还，所租赁的房屋也未交付给原告，故原告诉至法院。诉讼中，本院根据原告宝迪公司的申请，于2020年5月8日作出（2020）苏1324民初647号民事裁定，责令被告朱玉龙、第三人永峰培训中心、龙飞培训中心立即腾退所占用原告宝迪公司的20亩场地及该公司办公楼二楼东北2间办公室、西北1间办公室、西宿舍楼第一、二层等房屋。该先予执行裁定，本院执行局正在执行中。本院认为：原告宝迪公司与被告朱玉龙签订的《场地租赁合同》、《租赁合同》合法有效。原、被告双方于2016年9月30日签订的1年期房屋租赁合同已于2017年9月30日期满，双方未续签租赁合同，双方权利义务关系已经终止。原告诉称合同到期后，被告继续使用所租赁的房屋，但被告予以否认，而原告未提交相应证据予以证实。诉讼中，原告承认出租房屋大楼入口已于2020年1月被原告锁死，所有房屋均不能使用。现原告要求被告自2017年10月1日起至实际返还房屋之日止，按每年60000元支付房屋占有使用费，无事实依据，本院不予支持。关于原、被告双方于2016年4月12日签订的租赁期限为18年的《场地租赁合同》，该合同虽未期满，但由于原告已于2017年4月进入破产清算程序，按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”，现原告宝迪公司管理人不同意继续履行原、被告所签订的《场地租赁合同》，依法要求解除该合同，并要求被告朱玉龙自2017年5月18日起按每年20000元标准支付原告场地租金，至实际返还场地之日止，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因原告要求提前解除合同给被告造成的损失，被告可通过申报债权或另行提起诉讼方式解决。诉讼中，原告主动放弃要求被告朱玉龙每年支付10000元违约金的诉讼请求，系其自愿处分行为，不违反法律规定，本院依法予以准许。关于原告要求被告朱玉龙、第三人永峰培训中心、龙飞培训中心将场地及房屋腾空返还给原告，因原告宝迪公司与被告朱玉龙签订的《场地租赁合同》，本院已确认予以解除;双方签订的房屋租赁合同已经到期，所以，被告朱玉龙、第三人永峰培训中心、龙飞培训中心所占用原告的场地以及未交付的房屋应返还给原告。故对原告该诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下：一、原告宿迁宝迪肉类食品有限公司与被告朱玉龙于2016年4月12日签订的《场地租赁合同》，于本判决生效之日起解除；二、被告朱玉龙、第三人泗洪县永峰驾驶员培训中心、泗洪县龙飞驾驶员培训中心返还所占用原告宿迁宝迪肉类食品有限公司的20亩场地以及办公楼二楼东北2间办公室、西北1间办公室、西宿舍楼第一、二层等租赁物;三、被告朱玉龙自2017年5月19日起至场地实际返还之日止，按每年20000元标准给付原告宿迁宝迪肉类食品有限公司场地租金（场地租赁合同解除前按约定标准计算租金，合同解除后按租金标准计算占用使用费）；四、驳回原告宿迁宝迪肉类食品有限公司其他诉讼请求。案件受理费2050元，由原告宿迁宝迪肉类食品有限公司负担205元，被告朱玉龙负担1845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费2050元。审 判 长  许 光人民陪审员  李元月人民陪审员  朱永侠二〇二〇年七月七日书 记 员  祖 烨附录一：本案证据目录一、原告宝迪公司提交的证据及证明目的如下:1.泗洪法院（2017）苏1324破3号民事裁定书、（2017）苏1324破3号之一决定书各1份，证明2017年4月7日泗洪法院受理宝迪公司破产清算申请案，2017年5月11日指定江苏沂淮律师事务所担任宝迪公司破产管理人。2.《场地租赁合同》1份，证明2016年4月12日原告与被告朱玉龙签订该合同，双方之间存在场地租赁合同关系，该合同约定了租赁期限、租金数额、违约责任等内容。3.《租赁合同》1份，证明2016年9月30日原告与被告朱玉龙签订该合同，双方之间存在办公用房和休息用房租赁合同关系，该合同约定了租赁期限、租金标准等内容。该合同已于2017年9月30日到期。4.破产债权申报书1份，证明2017年11月21日被告朱玉龙向宝迪公司管理人申报了债权，主张因解除合同所产生的损失。5.张贴搬迁照片2张，证明2019年9月7日宝迪公司管理人在被告的经营地点张贴通告，要求场地和房屋使用人搬出宝迪公司，返还房屋和场地。二、被告朱玉龙未提交证据。三、第三人永峰培训中心提交的证据及证明目的如下:1.泗洪县国土资源局同意备案批复1份，证明2016年9月9日泗洪县国土资源局作出同意备案的批复，国土部门同意永峰驾校训练用地备案地即为宝迪公司该块20亩土地，批复载明土地租期10年。2.江苏运玛项目管理有限公司制作的预算单1份计9页，证明永峰驾校在宝迪公司院内当时实际投资2033658.67元。四、第三人龙飞培训中心未提交证据。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。