广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初1579号 原告：中国建设银行股份有限公司合浦支行，住所地：广西合浦县廉州镇还珠大道**。统一社会信用代码：91450521199425849B。 负责人：姜源。 委托诉讼代理人：欧美玲，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏相源，广西海鑫律师事务所律师。 被告：张培彬，男，1989年6月6日出生，汉族，住广西合浦县。 被告：广西广汇房地产开发有限公司，，住所地：广西合浦县廉州镇昆明路一巷**统一社会信用代码：914505216998703836。 法定代表人：程起祥，总经理。 委托诉讼代理人：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈巧，广西珠浦律师事务所律师实习人员。 原告中国建设银行股份有限公司合浦支行诉被告张培彬、广西广汇房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏相源，被告广西广汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓明武到庭参加诉讼，被告张培彬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司合浦支行提出诉讼请求：1.解除原告与被告张培彬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同金额225000元；2.被告张培彬归还原告借款本金166058.35元及利息6571.51元（利息按合同约定的利率计算标准，自2019年2月3日起暂计至2019年10月3日止，以后续计至还清借款本息止）；3.原告对被告张培彬名下的合浦县XX房屋享有优先受偿权；4.被告承担原告为实现债权发生的律师费10920.72元；5.被告广西广汇房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2013年9月3日，被告张培彬与原告签订了合同编号为：450181900-2012-20130227589的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定由被告张培彬向原告抵押贷款225000元，用于购买被告广西广汇房地产开发有限公司开发建设的合浦县XX房屋。合同签订后，原告与被告到合浦县房产管理局办理了预购商品房抵押权登记手续。2013年9月29日，合浦县房产管理局将房屋预告登记证明发放给原告，房屋预告登记证明载明预告登记义务人是被告张培彬，预告登记权利人是原告。2013年9月3日，原告按约定将被告张培彬所贷款项225000元转入其指定的账户。被告张培彬从借款至今，虽一直陆续还款，但都没有按合同的约定足额归还本息。自2019年2月3日起被告没有再归还贷款本息。截止至2019年10月3日止，被告拖欠贷款本金为166058.35元及利息6571.51元（利息从2019年2月3日起暂计至2019年10月3日止，以后续计至还清借款本息之日止）。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”和第十七条：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：二、宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；三、解除与借款人的借贷关系”的约定，原告有权解除合同；再有《个人住房（商业用房）借款合同》第三十七条约定，被告张培彬将其借款所购买的合浦县XX房屋抵押给原告，即原告对该房产享有抵押权及优先受偿权。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条、第二十一条、第四十一条的约定，被告未能按合同约定履行其债务引起诉讼纠纷的，而原告为实现该债权所发生的全部费用及律师费由被告承担。被告广西广汇房地产开发有限公司至今未将抵押财产的他项权利证书、抵押证明文件正本及其他权利证书交原告收执。因此，根据《个人住房借款最高额保证合同》第二条、第四条、第七条的约定，被告广西广汇房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。为此,原告特提起本诉,望判如所请。 被告广西广汇房地产开发有限公司对于原告起诉被告张培彬的第1、2项的诉讼请求无异议，但辩称不同意原告要求其公司对被告张培彬上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本案的债权既有保证人，也有抵押物，相应的抵押物已办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第28条及《中华人民共和国物权法》第176条相关规定，原告只能就抵押物请求实现债权，如果实现不了，才能向其公司请求实现债权。且根据双方签订的最高额保证合同，保证期间从被告张培彬与原告签订借款合同之日起到其公司将抵押文书交给原告核对之日，原告与其公司的最高额保证合同已过了保证期限。此外，原告请求被告支付律师费，缺乏相应的法律依据且数额偏高。 被告张培彬既未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。依照《中华人民共和国民事诉讼法》，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告张培彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。原告、被告广西广汇房地产开发有限公司围绕各自的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的由原告提供的证据《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款拖欠情况表、对账单、身份证、户口簿、无婚姻登记证明、个人婚姻状况声明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析认定如下： 1.原告提供的预购商品房抵押权证书（证号：合房预合浦字第××号），拟证明原告、被告已办理房屋抵押登记手续等事实。被告广西广汇房地产开发有限公司对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据是证明被告办理了预购抵押登记手续。 2.原告提供的广西壮族自治区律师服务收费标准，拟证明原告依据该标准支付律师代理费等事实。被告广西广汇房地产开发有限公司对该证据真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，认为不能证明原告实际支出的律师代理费的事实。 3.原告提供的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，拟证明被告广西广汇房地产开发有限公司对被告张培彬的债务承担连带清偿责任等事实。被告广西广汇房地产开发有限公司认为该证据无原件进行核实，故不发表质证意见。 4.原告提供的广西增值税普通发票，拟证明原告已支付律师费的事实。被告广西广汇房地产开发有限公司认为已过保证期限，其公司不应承担连带清偿责任。 5.原告提供的不动产登记证明[证号：桂(2020)合浦县不动产证明第XX号]，拟证明被告已办理正式抵押手续的事实。被告广西广汇房地产开发有限公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。 6.被告广西广汇房地产开发有限公司提供的预购商品房抵押权证书（证号：合房预合浦字第××号）、不动产权证书［证号：桂（2017）合浦县不动产权第XX号］，拟证明涉案商品房已于2013年9月29日办理了预购商品房抵押登记，交由原告保存的事实，并于2017年3月8日办理了不动产权登记，依法其公司都不应承担保证责任。 本院认为，证据1、4、5、6具有真实性、合法性、关联性，本院确认其具有证明效力，可证明案件的相关事实；证据2系广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区司法厅制定的行业规范文件，不属于证据的范畴；证据3具有真实性，可作为本案认定事实的参考。 综合本案证据及依据庭审笔录,本院认定事实如下:2011年10月27日，以被告广西广汇房地产开发有限公司作为保证人，原告作为债权人签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定如下：合同所称债务人为因购置坐落于合浦县XX项目所属房产（住房）而与原告发生借贷关系的全部债务人；所担保的债权为自2011年10月27日至2016年10月27日期间，因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；保证方式为连带责任保证；担保责任的最高限额为5600000元；保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权利证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。 2013年9月3日，以被告张培彬作为借款人、抵押人，原告作为贷款人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号:450181900-2012-20130227589），合同约定如下：由原告向被告张培彬提供借款225000元；借款用途为购买商品房，房产位于合浦县XX号；借款期限自2013年9月3日起至2028年9月3日止，共180个月；借款利率：采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月每月借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方法采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2006.99元；该借款采用保证、抵押担保方式，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，被告张培彬以其所有的位于合浦县XX房产作为抵押；合同争议解决方式为贷款人所在地人民法院管辖。该合同第十三条约定抵押人以合同第三十七条“抵押财产清单”所列财产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等；第十六条第一款第一项约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，借款人构成违约；第十七条约定出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等；第二十一条约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括诉讼费、执行费、公告费、律师费……）均由借款人承担。合同签订后，原告向被告张培彬发放了贷款。被告张培彬以其所有的位于合浦县XX号即合浦县产于2013年9月29日为该贷款办理了预购商品房抵押登记（证号：合房预合浦字第××号）。2017年3月8日，该房产在合浦县不动产登记局办理不动产权证书［证号：桂（2017）合浦县不动产权第XX号］。2020年7月6日，该房产就涉案贷款办理了抵押登记［不动产登记证明证号：桂（2020）合浦县不动产证明第XX号］。被告张培彬在归还部分借款后，截止2019年10月3日，尚欠原告借款本金166058.35元，利息6571.51元，至今，被告张培彬仍未向原告还清所欠借款本息。原告因被告未履行还款义务诉至本院。 另查明，原告为追索被告张培彬所欠借款本息，委托广西海鑫律师事务所律师进行诉讼，为此花费律师费10920.72元。 本院认为，原告与被告张培彬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告广西广汇房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。 关于原告与被告张培彬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否应当解除及被告张培彬是否应偿还原告借款本息的问题。原告已按照借款合同的约定将借款支付给被告张培彬，已经履行合同义务。原告与被告张培彬应当按照所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，全面履行各自的合同义务，未按合同约定履行义务的，应当承担相应的违约责任。被告张培彬未按借款合同约定偿还借款本息，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告与被告张培彬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定了出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，具有“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形的，当事人可以解除合同，现被告张培彬经原告催告后，仍不履行还款义务，故原告要求解除该借款合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据案件事实，截止2019年10月3日，被告张培彬还欠原告借款本金166058.35元及利息6571.51元未偿还，故现原告要求被告张培彬偿还所欠上述借款本金及相应利息，符合借款合同约定，本院予以支持。 关于原告诉请的律师费是否应支持的问题。《个人住房（商业用房）借款合同》约定了贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担。原告为追回被告张培彬所欠借款本息，委托律师代其主张权利，花费律师费用10920.72元，而根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》核算，原告为实现涉案债权（166058.35元+6571.51元）而收取的律师费不应超过8268.34元，现原告所请求的律师费过高，本院仅支持8268.34元。 关于原告对抵押物能否优先受偿及被告广西广汇房地产开发有限公司应否承担保证责任的问题。被告张培彬以其所有的位于合浦县产作为贷款的抵押，并依法于2020年7月6日办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项及第一百八十七条的规定，合同约定的抵押物已办理了抵押登记，故抵押权已设立。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，原告就被告张培彬上述债务对该抵押物享有优先受偿权，现原告主张对被告张培彬的抵押物享有优先受偿权，理由充分，本院予以支持。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定了保证期间为原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权利证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日，鉴于借款合同约定的抵押财产已办理不动产权登记并已就贷款办理了抵押登记，故本案的保证期间已过，被告广西广汇房地产开发有限公司的保证责任已免除，现原告要求被告广西广汇房地产开发有限公司承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 被告张培彬经合法传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司合浦支行与被告张培彬签订的《个人住房（商业住房）借款合同》(编号:450181900-2012-20130227589)； 二、被告张培彬应偿还原告中国建设银行股份有限公司合浦支行借款本金166058.35元及利息6571.51元（利息暂计至2019年10月3日），之后利息按合同约定计至实际清偿之日止； 三、被告张培彬应支付原告中国建设银行股份有限公司合浦支行为实现债权产生的律师费8268.34元； 四、原告中国建设银行股份有限公司合浦支行对被告张培彬所有的用于抵押的位于合浦县产〔产权证号：桂（2017）合浦县不动产权第0001708号、不动产登记证明：桂（2020）合浦县不动产证明第0010292号〕在被告张培彬的上述债务范围内享有优先受偿权； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司合浦支行的其他诉讼请求。 案件受理费4937元，适用简易程序减半收取2468.5元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司合浦支行负担27元，由被告张培彬负担2441.5元，属被告张培彬负担的部分于履行上述债务时一并支付于原告。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西 壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 庞华圆 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 何朝娟 代书记员 陈钰君 附本判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。