上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初8679号原告(反诉被告)：上海壹信儿科门诊部有限公司。法定代表人：刘勇。委托诉讼代理人：陆蓓xx。委托诉讼代理人：王嘉熹，上海市君悦律师事务所律师。被告(反诉原告)：仇璐。委托诉讼代理人：仇鼎良。被告(反诉原告)：仇鼎良。被告(反诉原告)：凌李。被告(反诉原告)：邱玉祥。被告(反诉原告)：杨振兴。被告(反诉原告)：陈江。委托诉讼代理人：郭立涛，上海创远律师事务所律师。原告(反诉被告)上海壹信儿科门诊部有限公司(以下简称壹信公司)与被告(反诉原告)仇璐、仇鼎良、凌李、邱玉祥、杨振兴、陈江(以下简称仇璐等六人)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序。被告(反诉原告)仇璐等六人于2020年3月30日向本院提起反诉，本院予以受理，于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)壹信公司的委托诉讼代理人王嘉熹、被告(反诉原告)仇鼎良(同时作为仇璐的委托诉讼代理人)、凌李、邱玉祥、杨振兴、陈江及其委托诉讼代理人郭立涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。壹信公司向本院提出诉讼请求：确认壹信公司与仇璐等六人签订的《上海市商品房租赁合同》于2020年1月21日解除。事实和理由：2013年10月，壹信公司与仇璐等六人签订了《上海市商品房租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定仇璐等六人将上海市闵行区广通路XXX弄XXX号XXX-XXX室(以下简称涉案房屋)出租给壹信公司，租赁期限自2019年10月15日起至2027年2月14日止。现因壹信公司经营不善导致难以继续经营，壹信公司于2020年1月4日在壹信公司法定代表人与仇璐等六人共同的群名为壹信房东群的微信群中发送《退租通知》，告知仇璐等六人因壹信公司经营不善，难以继续履行《租赁合同》，故拟于2020年1月21日停止经营，并请仇璐等六人于2020年1月9日-10日前来共商退租事宜。2020年1月10日，仇璐等六人委托仇鼎良为代理人与壹信公司协商退租事宜，要求壹信公司支付租金至2020年4月14日后另行支付2个月违约金，方可退租。由于双方未达成一致意见，壹信公司于2020年1月11日向仇璐等六人发送《告知函》，告知壹信公司愿意按照《租赁合同》之约定向仇璐等六人赔付2个月租金作为违约金，并提出于2020年1月21日下午3点-4点办理相关退租交接手续。2020年1月14日，仇璐等六人出具《告知函》，回复称不同意于2020年1月21日解除合同，明确表示在签订退租协议前，拒绝办理房屋交接。同日，壹信公司从涉案房屋的物业公司取得《绿岛科技租户/业主退租/转让确认表》，根据物业公司要求，壹信公司需完成上述表格填写或签字后方能搬场。为此，壹信公司于2020年1月17日再次函告仇璐等六人，要求配合腾空涉案房屋。但仇璐明确表示在退租协议签订前无法办理退租相关事宜，其余五人也未联系办理退租事宜。在与仇璐等六人交接无果的情况下，壹信公司于2020年1月20日完成了最后的搬场工作，安装了密码锁，并将密码告知了仇璐等六人。壹信公司认为，因经营不善，难以持续经营，继续承租房屋将会对双方造成更多的损失，壹信公司愿意依据合同之约定，支付2个月的违约金进行赔偿。在合同陷入僵局的情况下，应当允许壹信公司通过起诉的方式请求法院判决解除合同。若不解除合同，一方面涉案房屋将长期闲置，另一方面承租人在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。壹信公司为降低违约造成的损失进一步扩大进行了各种努力与尝试，仇璐等六人均不配合，壹信公司无奈诉至法院。仇璐等六人辩称，《租赁合同》并未解除，壹信公司依据《租赁合同》不享有单方解除权，应当继续支付租金及逾期违约金。壹信公司是有预谋的违约，先于2019年10月重新订立合同大幅降低违约责任，后于2020年1月要求解除合同并迅速搬离，这是恶意违约。现同意解除《租赁合同》，但需要在双方充分协商的基础上，而不是原告所做的单方解除。壹信公司设置密码锁并将钥匙放在柜子里的行为不能视为交房。仇璐等六人向本院提出反诉请求：1.壹信公司继续履行与仇璐等六人签订的《租赁合同》；2.壹信公司支付仇璐等六人2020年1月22日至2020年4月14日期间的租金479,782.91元；3.壹信公司支付仇璐等六人逾期支付的违约金，以479,782.91元为基数，按照每日万分之五计算，自2020年1月8日计算至实际付清之日止；4.壹信公司支付仇璐等六人擅自退租的违约金353,191.08元；5.壹信公司支付仇璐等六人2019年11月1日至2020年1月31日的水费12,348.66元及电费411.16元；6.壹信公司支付仇璐等六人2020年2月1日至2020年4月30日的物业费12,209.40元；7.如法院不支持诉请2，则要求壹信公司支付三个月租金的税费损失12,917.6元；8.壹信公司赔偿仇璐等六人房屋空置损失706,382.16元。事实和理由：一、壹信公司不享有单方解除权。1、实际并未发生《租赁合同》约定的可以解除的情形；2、租赁合同未约定任何一方享有通知解除权；3、壹信公司是违约的一方，依法不享有单方解除权。二、壹信公司存在恶意、有预谋的违约行为。1、壹信公司于2019年10月提出重签合同，事后看来只是为了大幅降低退租的违约责任，为之后的退租做好准备；2、壹信公司退租时没有给仇璐等六人任何协商机会与沟通空间。三、《租赁合同》至今仍是有效的，涉案房屋仍在壹信公司的实际控制之下。四、壹信公司存在多项违约行为，应承担违约责任。1、2020年1月22日至2020年4月14日的租金未支付；2、壹信公司擅自提出退租行为违反了《租赁合同》的约定；3、壹信公司拖欠水电费、物业费。壹信公司针对反诉辩称，反诉请求1-3，不同意。反诉请求4，同意按合同约定支付，但要求将保证金进行抵扣。反诉请求5，同意支付水电费，金额认可。反诉请求6，壹信公司已支付物业费至2020年1月31日，不同意承担其后的物业费。反诉请求7，希望双方一起去税务部门办理退票，如无法退票，同意支付税费损失，但需核对金额。反诉请求8，不同意支付空置损失。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区广通路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为仇鼎良、钱佩娟、仇璐，123室产权人为仇璐、仇鼎良，124室产权人为凌李，125室产权人为邱玉祥，126室产权人为杨振兴，127室产权人为陈江。2017年2月11日，仇鼎良、胡海涛、凌李、邱玉祥、杨振兴、陈江(甲方)与案外人上海狮睿文化传媒有限公司(乙方)建立租赁关系，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，甲方于2017年2月15日前向乙方交付房屋，租赁期限自2017年2月15日起至2027年2月14日止，保证金321,853.36元，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的贰倍向甲方支付违约金。2017年3月28日，双方签订《补充协议》，将保证金变更为160,926.68元。2017年8月28日，双方与壹信公司(丙方)共同签订《备忘录》，将涉案房屋承租方由乙方变更为丙方。2019年10月，仇璐等六人(出租方，甲方)与壹信公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定：1-1甲方将涉案房屋出租给乙方。3-1甲方于2019年10月14日前向乙方交付房屋，租赁期自2019年10月15日起至2027年2月14日止。4-22019年10月15日至2020年2月14日期间的月租金为163,514.39元。4-3甲方已收到2019年10月15日至2020年1月14日期间的租金，乙方从2020年1月15日开始的租期支付租金，乙方应于每季度7日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按每季租金的0.05%支付违约金。甲方必须根据双方约定每三月支付一次租金的第一个月的7日之前提供增值税普通发票给乙方，乙方在收齐甲方所有成员提供的当期租金发票后，于每季度7日之前通过银行转账至甲方指定账号以支付当月租金。5-1乙方已于2017年3月通过第三方支付给甲方保证金160,926.18元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、车位及其他相关费用由乙方承担。9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方(没违约方)可书面通知另一方(即违约方)解除本合同。违约方应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；造成损失的，违约方不但支付违约金，还应赔偿造成的损失部分。甲方违约项：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后叁拾日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；(七)如房屋已设定抵押，若因抵押权人行使抵押权而处分该房屋，从而导致本合同提前终止的，甲方应除了归还乙方已支付而未到期的租金外，还应赔偿乙方已投入的装修损失和因此所产生的营业损失等。乙方违约项：(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构破坏的；(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。10-6租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。租赁保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。11-7本合同签订后，原签订的2017版租赁合同及其相关的补充文件2017年8月三方签的备忘录即告解除。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，仇璐等六人收到租赁保证金160,926.18元。壹信公司支付租金至2020年1月21日，支付物业费至2020年1月31日。2020年1月4日，壹信公司向仇璐等六人发送《退租通知》，载明：壹信公司在涉案房屋经营儿科专科门诊部业务，2019年1月到11月累积亏损5,541,383.51元，经2020年1月4日召开董事会并形成决议：因严重亏损，决定暂停营业并退租该房屋，暂停营业时间为2020年1月21日，望批准并支持。协商处理时间为1月9日-10日。2020年1月14日，仇璐等六人向壹信公司发送《告知函》，载明：贵司关于涉案房屋的退租意向，现函复如下：一、经全体房东商议，不同意贵司在2020年1月21日提出的解除合同的意向。二、全体房东要求贵司遵守合同约定，立即支付2020年1月15日至2020年4月14日期间的租金，本期的房租发票也应贵方梁经理的要求已经提供。三、请贵司尽快委派授权代表与我方协商签订退租协议，退租协议和退租日期必须经双方共同协商并共同签字确认。未签订退租协议前，我方拒绝贵方的退租要求并办理交接。2020年1月15日，壹信公司向仇璐等六人发送《回复函》，载明：对《告知函》回复如下：1、合同没有对解除合同的通知时限进行明确约定，因此各位无权要求我司继续支付三个月租金才能解除合同；2、你方要求我方继续支付2020年1月15日至2020年4月14日的租金没有合同及法律依据，是无故索要高价的行为，违反了诚信和公平原则；3、我司将于2020年1月19日进行搬场，根据物业提供的《绿岛科技租户/业主退租/转让确认表》之要求，我司搬场各位需要在该表格第3项签字确认。我司认为无论双方对于房租是否有纠纷或争议，当前为各位房东腾空房屋是首要的，如此一方面可以由各位继续再出租，降低我司的违约行为给各位造成的损失，另一方面，该行为与各位房东向我司主张租金的请求不冲突。因此共同配合我司腾空房屋是降低双方风险的行为，还请各位配合。2020年1月18日，仇璐等六人向壹信公司发送《告知函(二)》，载明：坚持2020年1月14日发送的《告知函》之全部内容，对《回复函》作如下澄清和回复：一、要求贵司支付2020年1月15日至2020年4月14日的房租并无不当。退租协议签订前，要求贵司按既签合同履行付款义务是我方的权利。二、我方不接受贵司“(房东)无故索要高价的行为，违反诚信和公平原则”之无端指责。在合同协商解除前，要求贵司按合同约定时间点履行付款义务既不属于无故索要高价的行为，也符合诚信和公平的原则。三、贵司目前置我方意见于不顾，采用单方面强制退房的手段逼迫我方，也是不顾我方利益的商业霸凌行为，也是我方断不能接受的行为。我方再次重申，贵司的退房意愿必须建立在双方签订退房协议的基础上才能得以实现。若贵司继续一意孤行，我方将视情况采取适当的措施。四、在未协商好并签署提前退租协议前，在合同期内，我方既不同意又无义务配合贵方的所谓交接，对租赁房的使用、腾挪及是否清空，是贵司的单方行为，我方仅按照双方的现有既定合同行使权利和承担义务。2020年1月21日，壹信公司搬离涉案房屋，将大门设置密码锁，并将密码告知仇璐等六人。另查明，仇璐等六人已开具2020年1月15日至2020年4月14日的租金发票。后仇璐等六人向本院出具《情况说明》，说明税务机关已退还租金代开发票税款，故不再主张租金税费损失。再查明，仇璐等六人已支付涉案房屋2020年2月1日至2020年4月30日的物业费12,209.4元。庭审中，壹信公司要求在本案中一并处理租赁保证金，不要求退还，愿意将保证金作为违约金的一部分，赔偿仇璐等六人。仇璐等六人同意在本案中一并处理保证金，要求没收，作为违约金的一部分。以上事实，由上海市房地产权证、《上海市商品房租赁合同》、《补充协议》、《备忘录》、退租通知、微信聊天记录、告知函、回复函、纳税申报表、情况说明、电费缴费通知单、发票、签购单、物业费付款通知书、租赁委托书等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，壹信公司与仇璐等六人签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，壹信公司于2020年1月4日提出提前退租并于2020年1月21日搬离，构成违约，其不享有单方解除合同的权利。仇璐等六人于庭审中同意解除合同，故本院判决《租赁合同》解除。关于租金和物业费。壹信公司于2020年1月21日搬离、设置密码锁并将密码告知仇璐等六人的行为不构成房屋交付，但仇璐等六人亦负有减损义务，在明知壹信公司已搬离的情况下应及时收回涉案房屋。本院综合考量退租通知的发出时间、搬离时系春节前夕、壹信公司的过错程度等因素，酌定仇璐等六人应于2020年2月21日收回涉案房屋，对于其后的租金损失，本院不再支持。据此，壹信公司应向仇璐等六人支付自2020年1月22日起至2020年2月21日止的租金169,544.61元(7.92元/㎡/天×678.3㎡×24天+7.92元/㎡/天×108%×678.3㎡×7天)及自2020年2月1日起至2020年2月21日止的物业费2,947.10元(12,209.4元÷3个月÷29天×21天)。关于擅自退租的违约金。壹信公司在租赁期间擅自退租，仇璐等六人按月租金的贰倍主张违约金，符合合同约定，本院予以支持，但月租金的标准应以163,514.39元/月计算为宜，即327,028.78元。双方均同意违约金中抵扣保证金，于法不悖，本院予以准许。抵扣保证金后，壹信公司还需支付违约金166,102.6元(327,028.78元-160,926.18元)。关于房屋空置损失。《租赁合同》因壹信公司违约而解除，本院综合考量退租通知的发出时间、合同的剩余租期、涉案房屋是否易于再行租赁、壹信公司的过错程度等因素，酌定壹信公司赔偿仇璐等六人房屋空置损失264,893.31元(176,595.54元×1.5个月，即一个半月租金)。关于逾期支付的违约金。本院认为，本院酌定的合理期限内的租金损失、擅自退租违约金、房屋空置损失已足以弥补仇璐等六人因壹信公司违约造成的损失，故对于仇璐等六人主张的逾期支付违约金，本院不予支持。关于水电费。涉案房屋自2019年11月1日起至2020年1月31日止的电费12,348.66元及水费411.16元，确系壹信公司使用，且壹信公司认可金额并同意支付，本院予以支持。关于税费损失，因税务机关已退还租金代开发票税款，仇璐等六人不再主张租金水费损失，故本院不再处理该项诉请。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海壹信儿科门诊部有限公司与被告(反诉原告)仇璐、仇鼎良、凌李、邱玉祥、杨振兴、陈江签订的《上海市商品房租赁合同》解除；二、原告(反诉被告)上海壹信儿科门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)仇璐、仇鼎良、凌李、邱玉祥、杨振兴、陈江租金169,544.61元；三、原告(反诉被告)上海壹信儿科门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)仇璐、仇鼎良、凌李、邱玉祥、杨振兴、陈江违约金166,102.6元；四、原告(反诉被告)上海壹信儿科门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)仇璐、仇鼎良、凌李、邱玉祥、杨振兴、陈江电费12,348.66元及水费411.16元；五、原告(反诉被告)上海壹信儿科门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)仇璐、仇鼎良、凌李、邱玉祥、杨振兴、陈江物业费2,947.10元；六、原告(反诉被告)上海壹信儿科门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)仇璐、仇鼎良、凌李、邱玉祥、杨振兴、陈江房屋空置损失264,893.31元；七、驳回被告(反诉原告)仇璐、仇鼎良、凌李、邱玉祥、杨振兴、陈江的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计40元，由原告(反诉被告)上海壹信儿科门诊部有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计9,497.59元，由原告(反诉被告)上海壹信儿科门诊部有限公司负担3,741.46元，由被告(反诉原告)仇璐、仇鼎良、凌李、邱玉祥、杨振兴、陈江负担5,756.13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二〇年七月二十二日书记员  刘 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……