江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初11640号原告（反诉被告）：孔弋，男，1973年5月2日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：黄和清，信利律师事务所上海分所律师。被告（反诉原告）：刘士兴，男，1947年1月18日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：郁晨亮，江苏振强律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹协卿，江苏振强律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾云珍，女，1950年10月11日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：郁晨亮，江苏振强律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹协卿，江苏振强律师事务所律师。第三人：江阴市澄江镇澄北信誉信息服务部，住所地江阴市香叶路**。经营者：张龙，男，1966年4月7日出生，汉族，住江阴市。第三人：陈备娟，女，1970年8月6日出生，汉族，住江阴市。原告（反诉被告）孔弋诉被告（反诉原告）刘士兴、顾云珍，第三人江阴市澄江镇澄北信誉信息服务部（以下简称澄北服务部）、陈备娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孔弋及其委托诉讼代理人黄和清，被告（反诉原告）刘士兴、顾云珍委托诉讼代理人郁晨亮，第三人澄北服务部经营者张龙、第三人陈备娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔弋向本院提出诉讼请求：1、判令解除孔弋与刘士兴、顾云珍之间的《房地产买卖合同》；2、判令刘士兴、顾云珍共同双倍返还定金2万元，并返还购房款235000元；3、判令刘士兴、顾云珍赔偿损失408500元；4、由刘士兴、顾云珍承担本案诉讼费；5、由刘士兴、顾云珍承担鉴定费用11610元。事实与理由：刘士兴、顾云珍为夫妻关系，二人共同委托陈备娟办理房产过户、交易、买卖等相关事宜，房产坐落于江阴市。2017年9月25日，经澄北服务部介绍，陈备娟代理刘士兴、顾云珍与孔弋签订了《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋出卖给孔弋，买卖价格为745000元，支付方式：2017年9月25日支付定金1万元；2017年10月20日前支付435000元；其余在办理房产过户时付清；卖方保证房地产权属清楚，因此给孔弋造成的经济损失，应负责赔偿。签订合同当天孔弋即按约支付了定金1万元；2017年9月29日支付了3万元；2017年10月10日支付了7万元。因得知该房产尚未办理房产证，并且房屋漏水，所以在与陈备娟协商一致后，孔弋于2017年10月20日再支付135000元，其余款项在刘士兴、顾云珍办理好房产过户登记后再行支付。之后，孔弋多次催促陈备娟尽快办理房产证，但陈备娟一直欺骗原告，至今仍未办理房产证。经司法鉴定，现该房屋的市场价为1153500元，与签订合同时的价格相比较，孔弋损失了408500元。孔弋认为，陈备娟代理刘士兴、顾云珍与孔弋签订的《房地产买卖合同》受法律保护，刘士兴、顾云珍应当按约定履行合同义务。现合同项下的房地产至今未办理房屋产权证，权属不明，刘士兴、顾云珍的行为构成根本违约，使孔弋无法实现合同目的，特诉至法院，请求判如请求。被告刘士兴、顾云珍辩称：1、孔弋与刘士兴、顾云珍签订的合同于2019年7月9日解除，孔弋没有按约支付房款已经构成违约，多次催要后仍未按照合同约定支付435000元房款，故刘士兴、顾云珍于2019年7月8日向孔弋发送了解除房地产买卖合同的通知解除双方的买卖合同，孔弋于次日签收。2、刘士兴、顾云珍出卖的位于永安，虽然没有领取相应的房产证，但是不存在产权不明的情况。3、孔弋至今未按约交付房款，根据合同约定必须于2017年10月20日支付435000元，余款至过户时付清。至今孔弋仍未付清第二笔435000元的房款，孔弋违约在先。刘士兴、顾云珍不应当承担相应违约责任。第三人澄北服务部述称：合同当时签的买卖双方根据时间付钱，但是房产证迟迟不下来，所以还有20万元是一起都答应房产证下来时支付。还有电话录音作证。澄北服务部的意见是不要相互追究违约责任，房产证办下来后就按以前合同履行。第三人陈备娟述称：孔弋没有支付20万元，陈备娟催要了多次都未支付，未支付购房款当然不能过户。反诉原告刘士兴、顾云珍向本院提出诉讼请求：判令孔弋支付违约金223500元，并承担本案反诉费用。事实与理由：刘士兴、顾云珍与孔弋于2017年9月25日签订《房地产买卖合同》，合同约定刘士兴、顾云珍将位于江阴市的房产出卖给孔弋，合同约定房屋买卖价格为745000元，支付方式为2017年9月25日支付定金1万元，2017年10月20日前支付435000元，其余在办理房产过户时付清。在合同履行过程中，刘士兴、顾云珍并无违约行为，但孔弋并未在合同约定的期限内支付第二笔房款。孔弋违约在先，按照合同第五条的约定，如孔弋不能按期向刘士兴、顾云珍付清购房款或刘士兴、顾云珍不能按期向孔弋交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方付相当于房地产成交价总额的千分之一的滞纳金，现刘士兴、顾云珍愿意按房屋成交总价的30%计算违约金。综上，请求法院依法支持刘士兴、顾云珍的反诉请求。反诉被告孔弋辩称：孔弋没有违约行为。对刘士兴、顾云珍的反诉，第三人澄北服务部述称：澄北服务部的意见与本诉的述称意见一致。房产证没有办下来有错误，认为房产证办下来应继续履行合同。对刘士兴、顾云珍的反诉，第三人陈备娟述称：按合同约定处理。涉案房屋没有漏水，陈备娟花费5000元修复了涉案房屋上的裂缝，该笔费用孔弋答应向陈备娟支付的。本院经审理认定事实如下：2017年，刘士兴、顾云珍出具委托承诺书，其夫妇二人共有房产位于江阴市，全权委托陈备娟办理过户、交易、买卖等相关事宜，并承诺该房产所产生的所有收益归陈备娟所有。2017年9月25日，甲方（卖方）刘士兴、顾云珍，乙方（买方）孔弋，中介方澄北服务部共同签订《房地产买卖合同》，约定刘士兴、顾云珍自愿将永安的房地产，建筑面积164.31㎡，包括附属设施、水电表、防盗门、自行车库约38.93㎡等出售给孔弋，成交价格为745000元。付款方式：第一期孔弋于2017年9月25日预付购房定金1万元；第二期房款孔弋于2017年10月20日前再付款435000元；第三期刘士兴、顾云珍领到房产证后立即过户给孔弋，并配合孔弋办理公积金贷款过户手续，公积金贷款30万元。刘士兴、顾云珍保证上述房地产权属清楚，孔弋中途违约，无权要求返还定金，并由刘士兴、顾云珍从孔弋违约定金中提取50%支付中介方佣金。刘士兴、顾云珍中途违约，刘士兴、顾云珍在悔约之日起5日内必须定金双倍返还给孔弋，如逾期一日，违约按定金额百分之一的滞纳金给孔弋，并由孔弋从刘士兴、顾云珍违约金中提取50%支付中介方佣金。如孔弋不能按期向刘士兴、顾云珍付清购房款或刘士兴、顾云珍不能按期向孔弋交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于房地产成交总价的千分之一的滞纳金。《房地产买卖合同》甲方落款处，陈备娟代刘士兴、顾云珍签字。合同签订当日，孔弋向陈备娟支付定金1万元，陈备娟出具收条，澄北服务部经营者张龙在收条上作为见证人签字。后孔弋于2017年9月29日向陈备娟支付购房款3万元，于2017年10月10日向陈备娟支付购房款7万元，上述10万元付款陈备娟均出具收条，澄北服务部经营者张龙均在收条上作为见证人签字。2017年10月20日，孔弋向陈备娟支付房款135000元。为涉案房屋的房产证事宜，孔弋于2017年11月29日通过微信询问陈备娟：“房产证办好了没有？”，陈备娟答：“房产证快好了，什么时候我跟你说我拖了，买的时候就跟你说要4到5个月的。”2018年2月10日，孔弋又发微信给陈备娟：“希望你兑现自己的承诺，尽快的办证过户。”陈备娟答：“放心绝对没有问题的，基本上好了。”2018年2月14日，孔弋发微信问陈备娟：“在不在江阴？”陈备娟答：“不在，房产证前天上午办好了。”2018年3月15日，孔弋又发微信问陈备娟：“有没有办好房产证了？”陈备娟答：“刚弄好，一早上就去弄的。”2018年3月31日，澄北服务部经营者张龙出具证明一张，载明：关于永安房屋买卖合同中，因甲方（卖方）承诺房产证办理需要4至5个月时间，甲方（卖方）代理人同意乙方（买方）第二期房款支付245000元，并帮助乙方修补房屋漏水问题。甲方（卖方）代理人为陈备娟，乙方（买方）为孔弋。2018年4月14日，孔弋、张龙、陈备娟及案外人孔彧关于涉案房屋事宜在江阴市人民医院进行协商，孔弋多次要求陈备娟明确房产证办好并过户的时间，陈备娟均回答等她出院后办理，未给予具体时间。孔弋要求对房产证办理时间及过户问题签订协议，陈备娟予以拒绝。孔弋对于未按合同约定付款仅支付20多万的问题问陈备娟是否有异议，陈备娟未给予正面直接回答，说：“要追究么去年就要追究了”。孔弋要求陈备娟对于上述付款问题书面确认一下，陈备娟予以拒绝。最后陈备娟向孔弋表态房子不会不卖给孔弋的，这套房子卖亏掉了，只好卖给孔弋。2019年6月23日，孔弋怀疑陈备娟欺诈向江阴市公安局君山派出所报警。2019年7月8日，刘士兴、顾云珍通过EMS向孔弋邮寄解除《房地产买卖合同》通知书，内容为：“……在合同签订后，你方于2017年9月25日支付定金1万元，后仅支付房款235000元，未按照合同约定的2017年10月30日前支付房款435000元，我方通过中介多次催要要求按照合同支付房款，但您并未按照合同约定付款，您的行为已经构成根本违约。现我方正式通知您，我方将解除与您于2017年9月25日签订的《房地产买卖合同》，并保留追究您违约责任的权利。”次日，孔弋签收上述解除《房地产买卖合同》通知书。2019年7月26日，澄北服务部经营者张龙在公安询问笔录中陈述：涉案房屋是陈备娟从刘士兴、顾云珍夫妇手中买下的拆迁房，然后陈备娟自己作为房东通过澄北服务部销售。陈备娟和刘士兴、顾云珍是认识的，陈备娟买下涉案房屋然后出售来赚取差价。按理说陈备娟应该办好房产证再把剩余的房款结清过户，而陈备娟当时跟孔弋说房产证办办快的，结果过了一个月房产证也没有办下来，孔弋就打电话给张龙说房产证没有办下来，钱不能全部交掉，只能先交245000元（包括1万元定金），剩余的钱等房产证办下来贷款过户时一起给。张龙当时问陈备娟这样行不行，陈备娟说可以的。张龙先是写了一份补充合同，但陈备娟不肯签字，所以当时只是三个人口头上达成一致，孔弋当时已经支付陈备娟245000元，之后就没有继续支付陈备娟钱。之后孔弋经常找张龙了解陈备娟办理房产证的情况，张龙也一直在催陈备娟，但陈备娟的房产证一直办不下来，嘴上一直说快了。后来了解到是刘士兴、顾云珍反悔了，想问陈备娟多拿购房款，就是买卖半路上要求涨价，陈备娟和刘士兴、顾云珍在处理这个事情，一直到现在，陈备娟还没有把房产证办下来。2019年7月初，陈备娟问张龙要孔弋的身份证复印件，说去帮孔弋办水电，张龙就把孔弋的身份证复印件给了陈备娟。结果过了两天，孔弋跟张龙联系说陈备娟通过律师给孔弋发了一份律师函，要求解除房屋买卖合同。2019年7月18日，孔弋制作民事诉状向本院起诉，要求解除双方签订的合同并双倍返还定金、返还购房款及赔偿损失等，本院于2019年8月1日立案受理，并于2019年8月16日向刘士兴、顾云珍送达起诉状副本等应诉材料。审理中，孔弋向本院申请对涉案房屋的价值进行评估鉴定，本院委托江苏中泰广源房地产评估有限公司进行评估。2020年4月2日，江苏中泰广源房地产评估有限公司出具房地产估价报告，价值时点为2020年3月6日，估价结果为1153500元。2020年6月2日，对本院提出的将评估价值时点变更为2019年9月23日的问题，江苏中泰广源房地产评估有限公司出具情况报告：2019年9月与2020年3月6日的价值没有大的波动，基本趋于平缓，建议保持原报告的评估价值，市场微小的波动对估价对象市场价值的影响可不予考虑。为上述评估鉴定，孔弋预付评估费11610元。审理中，孔弋陈述：《房地产买卖合同》于起诉状落款之日即2019年7月18日解除。合同约定2020年10月20日前付435000元是有前提条件的，付钱之前1到2个月办好房产证。第二期房款孔弋仅支付235000元，陈备娟没有向孔弋催要过。孔弋和陈备娟协商一致将第二期购房款变更为245000元（含已付定金1万元），且陈备娟同意帮助孔弋修复房屋漏水问题。孔弋、中介和陈备娟已约定好刘士兴、顾云珍办理好房产证后，孔弋将20万元支付给陈备娟，过户时办理公积金贷款再支付尾款30万元。审理中，刘士兴、顾云珍陈述：合同约定2020年10月20日前付435000元没有前提条件。双方应当按照合同约定的条款履行义务。涉案房屋已出卖给他人。2018年4月14日协商时，陈备娟的意思是孔弋继续付款就不追究相关的违约责任，但后续孔弋没有继续履行付款义务，故刘士兴、顾云珍才发函要求解除合同。审理中，澄北服务部经营者张龙陈述：签订合同时约定付435000元时房产证要办好是说到的，但合同当时没有这样签。第二期房款孔弋仅支付235000元，陈备娟没有向孔弋催要过。三方确有协商一致领好刘士兴、顾云珍的房产证后，孔弋再付20万元。审理中，陈备娟陈述：陈备娟一直向中介和孔弋催要第二期购房款的，刘士兴也向孔弋要钱的，但没有证据。陈备娟没有同意变更付款时间，没有同意过户时支付剩余款项。涉案房屋已于2019年出卖给他人，具体时间记不清了。新买受人还没有办理房产证过户手续。以上事实，由《房地产买卖合同》、收条、结婚证、委托承诺书、证明、微信聊天记录、录音、处警现场备处结案单、询问笔录、解除《房地产买卖合同》通知函及邮寄详情、房地产估价报告、情况说明、评估费发票及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。本院认为：《房地产买卖合同》虽由陈备娟在出卖方落款处签字，但刘士兴、顾云珍委托陈备娟处理涉案房屋的过户、交易、买卖等相关事宜，故《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，故陈备娟在涉案房产买卖过程中的行为对刘士兴、顾云珍发生法律效力。本案双方对原合同约定的第二期付款时间及金额是否已协商一致进行变更这一事实产生争议，孔弋认为双方已协商一致对付款时间及金额进行了变更，变更后的付款时间及金额为孔弋于2017年10月20日前先支付235000元，余款20万元在刘士兴、顾云珍领取房产证后再支付；陈备娟认为其未同意孔弋先支付235000元，余款20万元领取房产证后再支付的要求，孔弋仍应按合同约定付款。本院认为，根据现有证据可以认定原合同约定的第二期付款时间及金额已经协商变更为孔弋于2017年10月20日前先支付235000元，余款20万元在刘士兴、顾云珍领取房产证后再支付。理由如下：1、孔弋与刘士兴、顾云珍签订《房地产买卖合同》由中介方澄北服务部提供居间服务，澄北服务部经营者张龙在本案中确认陈备娟当时口头同意对第二期付款时间及金额进行变更，且张龙出具的证明、在公安机关的询问笔录及张龙在本案庭审中对第二期付款时间及金额是否协商变更的陈述均一致，张龙的证人证言具有较强的证明力。2、2017年11月29日至2018年4月14日期间，孔弋多次向陈备娟催促房产证办理事宜，陈备娟均答复房产证快办好了，后期甚至在未领取房产证的情况下欺骗孔弋已经办好，但陈备娟在微信中及现场协商时均未向孔弋提出支付第二期剩余购房款20万元的要求，可见双方对涉案房屋的房产证领取事宜确有经过协商且陈备娟曾做出过相关承诺。3、2018年4月14日孔弋和陈备娟当面协商时，孔弋要求对第二期购房款变更的情况书面确认，陈备娟仅表示拒绝，但未提出其当初没有同意变更付款时间和金额，亦未要求孔弋立即支付购房款20万元，反而同意出院后办理涉案房屋的房产证领取事宜。如陈备娟没有同意变更原合同第二期付款时间及金额，陈备娟的上述协商过程不符合常理。4、当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人以口头方式对原合同中第二期付款时间及金额进行变更的，应属合法有效。原合同约定的第二期付款时间及金额已协商变更，孔弋已按约于2017年10月20日前支付235000元，陈备娟未向孔弋告知刘士兴、顾云珍是否已领取房产证及领取房产证的时间，原合同第二期购房款中的20万元履行期限尚未届满，故对刘士兴、顾云珍认为孔弋逾期支付购房款构成违约，要求孔弋支付违约金的反诉请求，无事实与法律依据，本院依法不予支持。刘士兴、顾云珍将涉案房屋出卖给孔弋后又于2019年出卖给案外人的行为，明显违背诚实信用原则，构成违约，应当承担相应的违约责任。刘士兴、顾云珍于2019年7月8日作为违约方无权通知孔弋解除《房地产买卖合同》，但孔弋于2019年8月1日诉至本院要求判令解除《房地产买卖合同》，刘士兴、顾云珍、陈备娟于2019年8月16日签收民事起诉状等应诉材料，故本院认定孔弋已于2019年8月16日通知刘士兴、顾云珍解除《房地产买卖合同》，故《房地产买卖合同》于2019年8月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《房地产买卖合同》解除后，刘士兴、顾云珍应当按照合同约定向孔弋双倍赔偿定金2万元并向孔弋返还购房款235000元。孔弋主张定金罚则不足以弥补其损失，因房价上涨，涉案房屋经评估在2019年9月时估价为1153500元，孔弋因合同解除产生差价损失408500元，其认为应当由刘士兴、顾云珍承担。本院认为，定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方可以请求赔偿超过定金部分的损失，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故对孔弋主张的差价损失398500元本院依法予以支持，超过部分不予支持。对评估费11610元，系为确定损失所必须发生的费用，应当由违约方刘士兴、顾云珍承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认孔弋与刘士兴、顾云珍于2017年9月25日签订的《房地产买卖合同》于2019年8月16日解除。二、刘士兴、顾云珍应向孔弋双倍返还定金2万元、返还购房款235000元并赔偿损失398500元，上述款项共计653500元应于本判决发生法律效力之日起10日内支付给孔弋。三、驳回孔弋的其他诉讼请求。四、驳回刘士兴、顾云珍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费12044元（孔弋已预交），由孔弋负担182元，由刘士兴、顾云珍负担11862元，刘士兴、顾云珍应负担的部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付孔弋。评估费11610元（孔弋已预交），由刘士兴、顾云珍负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付孔弋。反诉案件受理费减半收取2327元（刘士兴、顾云珍已预交），由刘士兴、顾云珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  孙永珍人民陪审员  蒋红月二〇二〇年七月二十三日书 记 员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。2、《中华人民共和国合同法》第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。