安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终3629号 上诉人（原审原告）：刘光武，男，1963年9月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区长江西路**琥珀中村****。 委托诉讼代理人：聂建华，安徽昊华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李年丹，安徽昊华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈晓宇，男，1973年6月27日出生，汉族，住浙江，住浙江省武义县柳城畲族镇丰产村司前街**合肥市瑶海区通达路万欢广场二楼办公室。 委托诉讼代理人：方超，安徽皖建律师事务所律师。 上诉人刘光武因与被上诉人沈晓宇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0111民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘光武上诉请求:1.改判确认刘光武与沈晓宇2016年1月27日签订的房屋租赁《协议书》于判决之日起解除；2.改判沈晓宇立即返还姚公庙菜市场负一楼房屋；3.改判沈晓宇自2018年5月1日支付租金至房屋实际返还之日止，其中2018年5月1日至2018年12月31日按月租金41677元，计算租金为333336元，2019年1月1日以后按月租金45833元计算，暂计算至2019年10月30日为458330元，暂合计791666元，之后延续计算；4.本案一审、二审诉讼费用由沈晓宇承担。事实与理由：1.一审法院认定事实有误。另有生效判决书可以证明案涉房屋系安徽和商投资有限公司所有，合肥市包河区常青街道姚公庙社居委无权对姚公庙农贸市场综合楼负一层房屋采取任何措施。沈晓宇提供的姚公庙社居委出具的《通知》不属实，与本案案涉房屋无关，沈晓宇也没有实际搬离案涉房屋，一审法院认定沈晓宇交付房屋不属实。2.一审判决违法，原审认定沈晓宇返还了房屋，实属违法，基于此作出的判决也违法。综上，望二审法院判如所请。 沈晓宇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回刘光武的上诉请求，维持原判。 刘光武向一审法院起诉请求：1.判令解除2016年1月27日双方当事人签订的房屋租赁《协议书》;2.判令沈晓宇立即返还姚公庙菜市场负一楼房屋；3.判令沈晓宇支付房屋租金1953999.7元（租金暂计算至2019年2月1日，后续租金自2019年2月2日起按月租金83333,3元计算至沈晓宇实际返还房屋之日止）；4、本案诉讼、保全等费用由沈晓宇承担。 一审法院认定事实如下：2016年12月7日，刘光武与沈晓宇就合肥市包河区姚公庙菜市场负一楼房屋租赁签订《协议书》。协议书约定：沈晓宇租赁姚公庙菜市场负一楼，期限自2016年5月1日至2027年4月31日。双方对租金约定,因该房屋与司武良有一定纠纷，选择以下两种方案解决：如果司武良的问题（消防证件、设施投、设施投入消防通道门面房宇解决，则沈晓宇付刘光武年租金55万元，半年一付；如刘光武自行解决好司武良的问题，沈晓宇则每年房租费100万元给刘光武，半年一付。刘光武与司武良解决好问题后，需提供相关签字的文件说明，不能影响超市的正常经营，或需要司武良的承诺书或其他可以证明刘光武与司武良已经将该房屋纠纷解决的文件。合同签订后，沈晓宇如约使用案涉房屋。2018年11月26日，合肥市包河区常青街道姚公庙社居委作出通知，因案涉综合楼地下车库内部改造，要求租赁户口搬离撤场，并在2018年12月底清场、封闭改造。在合同履行中，刘光武在向沈晓宇收取租金时出具了《收条》，《收条》收取的费用均按年租金55万元收取，并注明其2018年5月1日前的租金已经全部收齐。2018年2月14日，因道路施工，双方对在2018年5月1日至2018年10月31日期间的租金约定为20万元，且若道路施工不能完工，则在2018年再免租金5万元。 一审法院另查明，案涉租赁房屋姚公庙农贸综合楼系合肥市包河区常青街道姚公庙社居委与安徽和商投资有限公司合作建设，双方约定农贸综合楼负一层属安徽和商投资有限公司。刘光武系安徽和商投资有限公司法定代表人，占公司股份90%，且安徽和商投资有限公司授权由刘光武对案涉房屋对外进行租赁。 一审法院认为，案涉租赁房屋系合肥市包河区常青街道姚公庙社居委与安徽和商投资有限公司合作建设，且农贸综合楼负一层属安徽和商投资有限公司,安徽和商投资有限公司授权其法定代表人即刘光武对外进行租赁,并无不当。刘光武于2016年12月7日与被告沈晓宇就合肥市包河区姚公庙菜市场负一楼房屋租赁签订《协议书》,也是双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同签订后，刘光武将案涉房屋交付给了沈晓宇，刘光武履行了按《协议书》约定的义务。本案诉争的焦点在于沈晓宇是否结欠刘光武的房屋租赁费用。因刘光武在2018年2月14日出具给沈晓宇的《收条》已经写明：2018年5月1日前的租金已经全部收齐，且在2018年5月1日至2018年10月31日间的租金约定为20万元，且若道路施工不能完工，则在2018年再免租金5万元。刘光武诉称沈晓宇交付租金应暂计算至2019年2月1日，沈晓宇辩称其在2018年9月底完全退场。因双方均未能举证，该院结合2018年11月26日合肥市包河区常青街道姚公庙社居委作出2018年12月底清场封闭改造的通知及案涉租赁房屋是与该社居委合建的性质，确定沈晓宇实际使用案涉租赁房屋至2018年12月31日，并已经撤离、返还了房屋，沈晓宇只应向刘光武交付2018年5月1日至2018年12月31日期间的租金。对该期间的租金计算，刘光武在《收条》已与沈晓宇协商为20万元；对2018年11月1日至2018年12月31日两个月期间的租金计算，因双方在房屋租赁《协议书》中有年租金55万元及100万元的不同情形约定，但刘光武未能举证证明其符合应按100万元收取租金情形的证据，且其在向收取租金的《收条》上是均按年租金55万收取，该院依此确定案涉房屋年租金为55万元，并以2018年2月14日《收条》上，双方协商2018年再免租金5万元的约定，则沈晓宇在2018年的年租金应为50万元，月租金折合为41666元，该两个月租金应为83332元。由此，该院确定沈晓宇在2018年12月底清场，并与刘光武解除的租赁合同，且结欠刘光武2018年5月1日至2018年12月31日期间租金283332元未付。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认刘光武与沈晓宇2016年1月27日签订的房屋租赁《协议书》已于2018年12月31日解除，并沈晓宇已于该日向刘光武返还了案涉姚公庙菜市场负一楼房屋；二、沈晓宇应于判决书生效之日起十日内向刘光武支付所欠房屋租金283332元；三、驳回刘光武的其他诉讼请求。案件受理费22386元，减半收取11193元，保全费5000元，计16193元。由刘光武负担13845元，由沈晓宇负担2348元。 本案二审期间，刘光武提交借记卡账户信息明细清单，证明2018年2月14日以后，沈晓宇没有支付任何款项给刘光武，2018年2月14日双方约定沈晓宇在2018年5月1日之前支付2018年5月1日至2019年10月31日的20万租金，沈晓宇没有支付。沈晓宇质证认为，该证据并非新证据，银行卡历史明细与本案无关，但是强调刘光武在一审出具的收条能够证明沈晓宇已经支付了2018年5月1日之前的房租，且一审判决也予以认定， 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于租金计算的起讫时间。因刘光武主张沈晓宇未再支付2018年5月1日之后的租金，沈晓宇在庭审中亦表示认可，但是因刘光武未能提供切实有效证据对沈晓宇是否退场及退场时间予以证明，鉴于2018年11月26日合肥市包河区常青街道姚公庙社居委作出2018年12月底清场封闭改造的通知及案涉房屋是与该社居委合建性质，故一审法院确定沈晓宇实际使用案涉租赁房屋至2018年12月31日并已经撤离并返还房屋，双方当事人房屋租赁《协议书》已于2018年12月31日解除，并无不当，本院予以认可。综上，沈晓宇应向刘光武交付2018年5月1日至2018年12月31日期间的租金。 租金标准问题。首先，关于2018年5月1日之前的租金标准。刘光武提供4张收条，并以此主张在2018年5月1日之前双方确定的租金标准为55万元/年，对此沈晓宇亦予以认可。一审法院据此认定双方当事人对年租金标准55万元达成合意,并无不当，本院予以认可。其次，关于2018年5月1日至2018年10月31日的租金标准。2018年2月14日刘光武向沈晓宇出具的《收条》上载“2018年5月1日前的租金已经全部收齐，且在2018年5月1日至2018年10月31日间的租金约定为20万元，且若道路施工不能完工，则在2018年再免租金5万元。”根据该收条内容，2018年5月1日至2018年10月31日，沈晓宇应支付刘光武房屋租金20万元。最后，关于2018年11月1日至2018年12月31日租金标准。截至二审时，案涉房屋所在的姚公庙菜市场门前道路施工仍未结束，一审法院根据《收条》所载内容及当时道路施工对案涉房屋的影响，确认2018年11月1日之后的租金标准应在原约定的55万元/年的基础上减免5万元，即50万元/年，并无不妥，本院亦予以认可。综上，结合本院确认的租金起讫时间，沈晓宇应支付刘光武2018年5月1日至2018年12月31日期间租金283332元（200000元＋（550000元-50000元）÷12个月×2个月）。一审法院确认沈晓宇应向刘光武支付所欠房屋租金283332元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘光武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22386元，由刘光武负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年七月三十日 法官助理杜锐 书记员孟成 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。