河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1426民初300号原告：王连立（申请执行人），男，1969年7月14日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：丰晓萌，河南国基律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：柳学义（案外人），男，1953年2月15日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。被告：柳瑞萍（案外人），女，1980年2月10日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。二被告共同委托诉讼代理人：刘旭，河南公朴律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：河南中凯房地产开发有限公司（被执行人），住所地河南省夏邑县产业集聚区建设路南段东侧，统一社会信用代码91411426796759951M。法定代表人：伊庆民，该公司总经理。原告王连立与被告柳学义、柳瑞萍、河南中凯房地产开发有限公司（以下简称中凯公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王连立及其委托诉讼代理人丰晓萌，被告柳学义、柳瑞萍及其共同委托诉讼代理人刘旭到庭参加诉讼。被告中凯公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王连立向本院提出诉讼请求：1.判决驳回被告柳学义、柳瑞萍的执行异议申请，判决继续执行本案标的（新兴社区9号楼南起第5间1-2层门面房，合计金额1410500元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：夏邑县人民法院根据（2018）豫1426民初115号民事裁定书在执行被告中凯公司的过程中，被告柳学义、柳瑞萍提出查封异议，请求停止对被执行人中凯公司名下位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9号楼南起第5间1-2层门面房的执行。2019年4月2日，夏邑县人民法院作出（2019）豫1426执异122号执行裁定书，裁定支持被告柳学义、柳瑞萍的执行异议，中止对被执行人中凯公司名下位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9号楼南起第5间1-2层门面房的执行。该裁定书认定事实错误，适用法律错误，被告柳学义、柳瑞萍的异议请求依法应予驳回。1.被告柳学义、柳瑞萍与被告中凯公司之间的房屋买卖合同为无效合同，该裁定认定柳学义、柳瑞萍基于《联合改建旧房补偿合同书》及《补充协议》取得本案查封房产的物权期待权，无法律依据。一是《联合改建旧房补偿合同书》及《补充协议》所涉及的宅基地位于夏邑××××路，本案标的位于夏邑××××大道北段，两者没有任何关系，中凯公司所谓补偿给柳学义、柳瑞萍的门面房，其本质依然是房屋买卖关系，根本不是所谓的拆迁安置；二是其与中凯公司签订的《售房协议书》内容与上述两份协议的内容一致，只是在措辞上将拆迁安置变成了售房协议，进一步印证了上述两份协议的本质是房屋买卖合同。中凯公司至今尚未取得涉案房产的预售许可证明，其与柳学义、柳瑞萍之间的上述两份房屋买卖合同应为无效协议。因此，被告柳学义、柳瑞萍根据上述协议书既不能取得本案查封房产的所有权，也不能取得排除强制执行房屋的权益。且上述协议书和《商铺交付协议书》未经原告质证，不能作为本案定案依据。2.本案查封房产并未交付给被告柳学义、柳瑞萍占有、使用，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，柳学义、柳瑞萍不享有排除强制执行的权益。综上，被告柳学义、柳瑞萍的利益并未被侵犯，其查封异议申请应予驳回。被告柳学义、柳瑞萍辩称，被告柳学义、柳瑞萍与被告中凯公司签订的联合改建旧房补偿合同书及补充协议，以及土地转让协议，系合同双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，均应合法有效。被告柳学义、柳瑞萍对案涉门面房和商品房在查封前已占有使用，系因安置补偿所得，属于物权期待权，应优先于原告基于合资、合作建房法律关系产生的普通债权。被告中凯公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王连立提交的证据有（2019）豫1426执异122号执行裁定书及送达回证，（2018）豫1426民初115号民事判决书和民事裁定书、（2018）豫14民终3295号民事判决书、（2019）豫1426执104号执行裁定书等证据。被告柳学义、柳瑞萍提交的证据有土地转让协议复印件，联合改建旧房补偿合同书、各户地皮房屋统计表复印件及补充协议、售房协议书，商铺交付协议及照片复印件。被告中凯公司未提交证据。被告中凯公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据进行质证及对案件事实进行抗辩的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据均系法院制作的裁判文书，对其真实性本院予以采信；2.被告柳学义、柳瑞萍提交的联合改建旧房补偿合同书、各户地皮房屋统计表复印件及补充协议、售房协议书、商铺交付协议，除统计表复印件外均为原件，合同双方签字并加盖公章予以确认，属当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效，证据之间能够相互印证，本院予以采信，售房协议书仅有房屋位置，并无价款，并注明此房为拆迁户补偿，协议名为买卖，实为拆迁安置补偿；3.被告柳学义、柳瑞萍提交的照片复印件，不显示拍摄时间、地点等与案涉门面房相关的信息，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月9日，被告中凯公司（甲方）与被告柳学义签订联合改建旧房补偿合同书，协议约定，乙方提供新兴路上老宅基地一块，由甲方改建成楼房，再分配给乙方，按实际面积，甲方补偿给相应的商品房，后附各户地皮房屋统计表显示，宅基地面积共计787.67平方米。2014年6月26日，夏邑县人民政府（甲方）与被告中凯公司（乙方）签订土地转让协议，约定甲方同意乙方在新兴安置区建设9号楼，占地面积9.74亩，其房屋用于本身拆迁户的安置，剩余房屋可以出售。2015年8月6日，被告中凯公司（甲方）与被告柳学义、柳瑞萍签订联合改建旧房补偿合同书补充协议，约定乙方柳学义、柳瑞萍所提供的位于新兴路的老宅基地被甲方使用，经测量该宅基地的地皮778.67平方米、地下室9平方米，共计787.67平方米，甲方补偿给乙方的门面房位于西区龙腾盛世小区9#楼南起第5间1-2层门面房，共计217平方米（3:1），并约定了甲方补偿给乙方的单元房位置，计132.05平方米，乙方需领补偿给甲方现金50000元（已付清）。2016年2月17日，被告中凯公司与被告柳学义、柳瑞萍签订售房协议书，确认房屋位于西区龙腾盛世小区9#楼南起第5间1-2层门面房，共计217平方米，并注明此户为段岗拆迁补偿户，拆迁面积为787.67平方米。2016年2月20日，被告中凯公司向被告柳学义、柳瑞萍实际交付案涉商铺，并签订商铺交付协议，约定位于夏邑××××大道北段路东西区龙腾盛世小区9#南起第5间门面房1-2层（面积217平方米）已完全具备交房条件，经柳学义、柳瑞萍验收，该商铺无质量问题，商铺交付工作进行完毕，自交房之日起房屋所有权和使用权归接收方柳学义、柳瑞萍所有。2018年1月3日，被告中凯公司因拖欠原告王连立投资款，原告王连立向本院提起诉讼，并向本院提交财产保全申请，本院根据原告的申请，依法作出（2018）豫1426民初115号民事裁定书，查封被告中凯公司所有的位于夏邑县城××××楼商业门面房12间（自南向北第1-12间）、商品住宅4套（西单元三楼西户、中户，四楼西户、中户）。其中包括被告中凯公司补偿给被告柳学义、柳瑞萍的9号楼南起第5间1-2层门面房。本院经审理作出（2018）豫1426民初115号民事判决书，原告不服该判决，提起上诉。经商丘市中级人民法院审理，作出（2018）豫14民终3295号民事判决书。判决生效后，原告王连立向本院申请执行。被告柳学义、柳瑞萍作为案外人，于2019年12月2日，向本院提出对被执行人中凯公司名下的位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9#楼南起第5间1-2层立即解除查封措施的执行异议。本院经审理，依法作出（2019）豫1426执异122号执行裁定书，裁定中止对被执行人中凯公司名下的位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9#楼南起第5间1-2层门面房的执行。现原告王连立不服该裁定，向本院提交执行异议申请，引发本案纠纷。本院认为，夏邑县人民政府将拆除被告柳学义、柳瑞萍等人的房地产后收回的土地，交由被告中凯公司开发，建造新兴社区9号楼，其房屋用于本身拆迁户的安置，剩余房屋可以出售，双方签订土地流转协议关于补偿方式的约定，并不违反法律禁止性规定，应为有效。被告柳学义、柳瑞萍基于联合改建旧房补偿合同书的约定，用其原位于新兴路××宅基地××787.67平方米，获得被告中凯公司开发的夏邑县西区龙腾盛世小区9号楼南起第5间1-2层商铺的部分安置补偿，属于物权期待权。被告柳学义、柳瑞萍在人民法院查封之前已与被告中凯公司签订合法有效的书面合同，并已经办理商铺交付手续，未能办理过户登记的原因非因其自身原因，符合物权期待权的保护条件。其所享有的权益性质具有物权的优先效力，应优先于原告王连立基于合资、合作建房法律关系产生的普通债权，故被告柳学义、柳瑞萍对作为执行标的案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。本院作出的（2019）豫1426执异122号执行裁定中止对案涉商铺的执行正确，原告王连立的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，判决如下：驳回原告王连立的诉讼请求。案件受理费17495元，由原告王连立负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  杨雷功审判员  吕 朴审判员  蒋昊伸二〇二〇年七月六日书记员  范 冰