浙江省衢州市柯城区人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）浙0802行初50号 原告毛水昌，男，1965年4月20日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告祝光云，男，1965年8月13日出生，汉族，住浙江省江山市。 原告陈宏春，男，1968年10月13日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告叶新建，男，1971年12月6日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告毛老六，女，1965年9月26日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告柴清华，男，1973年1月11日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告陈柳仙，女，1963年6月30日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告郑土华，男，1962年10月1日出生，汉族，住浙江省常山县。 原告翁银珍，女，1971年7月16日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上述原告共同委托代理人（特别授权代理）邹军英，浙江嘉耀律师事务所律师。 上述原告共同委托代理人（特别授权代理）王春贤，浙江嘉耀律师事务所实习律师。 被告衢州市自然资源和规划局，统一社会信用代码11330800MB1575041F，住所地浙江省衢州市柯城区三江东路**。 法定代表人黄孔森，局长。 出庭应诉的行政机关负责人余石江，副局长。 委托代理人（特别授权代理）陈亚红，衢州市自然资源和规划局工作人员。 委托代理人（特别授权代理）汪钢，浙江达正律师事务所律师。 第三人衢州市柯城区航埠镇航埠村村民委员会，统一社会信用代码N2330802MF31792908，，住所地浙江省衢州市柯城区航埠镇兴航路** 法定代表人周建康，主任。 委托代理人（特别授权代理）祝思祥，衢州市柯城区航埠法律服务所法律工作者。 第三人王国云，男，1970年12月22日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 第三人叶美红，女，1966年6月18日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区 上述两第三人共同委托代理人（特别授权代理）周斌，浙江五正律师事务所律师。 上述两第三人共同委托代理人（特别授权代理）刘金萍，浙江五正律师事务所实习律师。 原告毛水昌、祝光云、陈宏春、叶新建、毛老六、柴清华、陈柳仙、郑土华、翁银珍诉被告衢州市自然资源和规划局、第三人衢州市柯城区航埠镇航埠村村民委员会（以下简称航埠村委会）、第三人王国云、叶美红土地行政登记一案，于2019年12月27日向本院提起行政诉讼。经原告申请，本院将该案引调至本院行政争议调解中心进行调解。因调解未果，本院于2020年3月2日立案，并依法组成合议庭，于同年5月22日公开开庭审理了本案。原告毛水昌、祝光云、陈宏春、叶新建、柴清华、陈柳仙、郑土华、翁银珍及原告共同委托代理人邹军英、王春贤，被告衢州市自然资源和规划局负责人（副局长）余石江、委托代理人陈亚红、汪钢，第三人航埠村委会的委托代理人祝思祥，第三人王国云、叶美红的委托代理人周斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告毛水昌等起诉称，1998年6月28日，第三人航埠村委会与衢州安厦置业有限公司（以下简称安厦公司）签订《预购商品房合同书》，约定安厦公司将位于航埠镇××村××路××（以下××路××）的案涉房屋出售给第三人航埠村委会。原衢县土地管理局为案涉房屋办理了土地使用权证书，证号为：衢县国用（98）字第3831号。2012年7月3日，第三人王国云、叶美红与航埠村委会签订《房地产转让协议》，约定购买地号为衢县国用（98）字第3837号，衢县国用（98）字第3838号的房屋。原衢州市国土资源局柯城分局未经审查，给王国云、叶美红出具柯城国用（2012）第786号土地使用权证，记载土地使用面积及独自使用面积为130.40平方米。而事实上，被告所登记的凤凰山路6号土地使用权宗地位置与现状不符，且宗地面积范围内使用条件不详。根据房屋实际坐落的位置及地标，宗地号为衢县国用（98）字第3837号、3838号地块系翁银珍于2011年所购买的地块。并且叶新建南边的一间平面图上标注号为12-13之间位置属于共同通道。对此，原告多次向航埠镇政府、衢州市国土资源局及信访部门要求被告予以纠正，衢州市自然资源和规划局柯城分局也于2018年12月5日出具《关于王国云土地登记事项的行政程序处理决定书》，确认王国云土地证书上独自使用面积有误，但被告衢州市自然资源和规划局一直不予纠正，导致了王国云、叶美红无视其他住户的通行权，将公用通道封堵占为己有，严重损害了原告及其他用户的合法权益。综上，原告认为被告对案涉房屋土地使用权证系属于错误登记，应立即撤销，并予以纠正。请求：1.撤销土地使用权证号为衢县国用（98）字第3831号、柯城国用（2012）第786号国有土地使用证的错误登记；2.确认平面图上标注号为12-13之间位置是共同通道；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：撤销衢县国用（98）字第3837号、3838号国有土地使用证，撤销柯城国用（2012）第786号国有土地使用证。 被告衢州市自然资源和规划局答辩称，航埠大厦商住楼是上世纪90年代由安厦公司所建的商品房，总建筑面积3586.45㎡，建筑占地面积1106㎡。一层共有17间房屋，涉及13户产权人。安厦公司于1998年与原衢县航埠村民委员会签订了《预购商品房合同书》，出售该幢大楼的其中四套房屋。2002年，衢州市行政区划调整后，原衢县航埠村民委员会更名为“衢州市柯城区航埠镇航埠村村民委员会”。2011年5月，航埠村委会通过公开竞拍方式处置该资产。凤凰山路6号房屋由第三人王国云、叶美红竞得；凤凰山路12号、13号房屋由周金良竞得。一、初始登记权源依据充分，程序合法，但证载面积未将公用通道面积分摊，引发争议。1998年7月，原衢县航埠村民委员会申请案涉房屋土地使用权登记，分别办理了宗地号28-××-（6）、28-××-（14）、28-××-（15）土地登记，并颁发了证号为衢县国用98-第3831号、衢县国用98-第3837号，衢县国用98-第3838号三本土地证。上述土地初始登记权源依据充分，程序合法。但存在两个问题。一是土地证宗地图四邻标注错误；二是未将后由第三人王国云、叶美红购得的其中一套一层为公用通道的占地面积作为公用面积，按土地登记规范进行分摊至该幢楼房的全体业主，导致该幢楼房所有分宗地的土地证证载面积系列错误。一般情况下，公用通道应保持畅通，不得进行他项建设占为已有。通道面积虽未进行分摊登记，只要产权人遵守民法相邻关系原则，并不对物权实体权利造成重大影响。但本案中，第三人王国云、叶美红明知所购房屋其中一间是公用通道，加之土地初始登记的失误，以此为由实施占有、建设等行为实为不当。二、土地使用权变更登记权源依据充分，程序合法，但承继初始登记错误。第三人王国云、叶美红和原告翁银珍（周金良）依法取得案涉房屋所有权后，申请办理土地使用权变更登记。第三人王国云、叶美红和原告翁银珍（周金良）土地使用权权源依据合法，被告的土地变更登记程序也是合法的。被告对登记申请人所提交的登记资料进行形式审查，由于不是初始登记，在向原登记部门（衢州市国土资源局衢江分局）进行查询后，经办人员未能发现初始登记存在的宗地图四邻标注错误、公用通道土地未分摊和原产权人航埠村委会在处置资产时错误适用和移交相对应的土地证等问题，导致本案土地变更登记承继了初始登记的错误。同时还将第三人王国云、叶美红使用土地位置与原告翁银珍（周金良）使用土地的位置错误对调。三、被告已履行了纠正土地登记错误相应的义务，但因法律障碍至今未果。因第三人王国云、叶美红的不当行为，被告多次收到原告等人的举报、信访。被告首先对自身土地登记行为进行了复核，发现了上述土地登记（包括初始登记、变更登记）中的错误，并采取了相应的补救措施。一是协调航埠镇人民政府、综合行政执法局、柯城区消防部门等单位对第三人王国云、叶美红的不当行为进行制止和处理，但收效甚微。二是启动了依职权更正登记程序，通知第三人王国云、叶美红办理更正登记；第三人王国云、叶美红不服申请听证，被告依法组织了听证活动，对第三人王国云、叶美红所持观点记录在案。被告还就依职权更正登记行为的合法性、可行性问题，聘请顾问律师出具了法律意见。三是被告于2019年6月中旬，再次与航埠镇人民政府对接，分析案情，制定化解矛盾纠纷方案。但由于《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条、第八十一条规定的法律障碍，至今未能办理本案第三人王国云、叶美红的土地证更正登记，当然也包括整幢楼房所涉的分宗地的附随更正登记。另外，原告翁银珍（周金良）对其土地登记提出了异议，被告认为其异议成立，通知其办理更正登记，但原告翁银珍（周金良）以先解决第三人王国云、叶美红占有通道问题为由，至今未前往办理更正登记。四是在本案前诉的土地行政管理一案〔（2019）浙0802行初218号〕审理时，柯城法院也组织了被告、航埠镇人民政府、第三人航埠村委会和第三人王国云、叶美红调解化解纠纷，终未果。四、有错必纠，化解争议是被告的初衷。由于第三人王国云、叶美红所持土地证，是经房屋交易善意取得，在办理变更登记（也称过户登记）时，其权源依据是第三人航埠村委会所持有的初始登记证书。初始登记证书有误，变更登记则承继了初始登记之误。为打通化解纠纷的法律通道，做到案结事了，遵循有错必纠的原则，请求法院依法裁判，以便于被告顺利履行更正登记义务。综上所述，本案所涉土地证的初始登记和变更登记权源依据充分，程序合法，但也存在宗地位置错误，通道面积未分摊的错误。虽然被告已尽了化解矛盾、更正错误登记的义务，终因法律障碍未能如愿。请求法院查明事实，依法裁判。 第三人航埠村委会当庭答辩称，一、房源合法。位于凤凰山路**商住楼系安厦公司在1996年开发建设，土地为航埠村委会土地。后因房产销售不出去，无力支付航埠村委会部分土地出让款，因此将房产冲抵航埠村委会土地出让款，该宗房产应属购置所得。二、拍卖程序到位。2011年3月27日经村两委及全体村民代表讨论一致同意由航埠村委会将该房产进行公开拍卖，2011年4月25日进行张榜公示，公示时间10天，定于2011年5月8日下午1时在航埠电影院进行公开拍卖。经过拍卖王国云竞得6号商住房，航埠村委会与王国云签订买卖合同。三、登记错误引争议。第三人王国云于2011年5月8日竞拍到凤凰山路6号商住楼1.5间，占地面积应为65.2平方米，建筑面积386.4平方米，而衢县国用（98）字第3831号、柯城国用（2012）第786号土地证错把占地面积65.2平方米登记为130.4平方米，把公用1间通道登记在王国云名下，从而引起争议。综上，被告发现登记错误后已于2018年12月28日书面通知第三人王国云不动产更正登记，但其至今未更正登记。请求法院依法判决。 第三人王国云、叶美红未提供书面答辩意见，当庭称原告起诉已经超过20年起诉期限；凤凰山路6号房屋系其合法拍卖所得，拥有合法土地证、房屋所有权证等，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，位于凤凰山路**的房屋由安厦公司开发建设。1998年6月，安厦公司与第三人航埠村委会签订《预购商品房合同书》，将该房屋出售给航埠村委会。1998年8月，航埠村委会获颁衢县国用（98）字第3837号、第3838号国有土地使用证，证载土地使用权面积均为65.2平方米，共计130.4平方米。2011年航埠村委会通过公开竞拍方式处置该资产，第三人王国云、叶美红竞得。2012年12月，经变更登记，第三人王国云、叶美红获颁柯城国用（2012）第786号国有土地使用证，证载面积130.4平方米。原告不服，提起本案诉讼，诉请如前。 上述事实有经庭审举证、质证本院予以认定的衢县国用（98）字第3837号、第3838号国有土地使用证、柯城国用（2012）第786号国有土地使用证及相应登记资料证明，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，原告对首次转移登记及后续转移登记行为一并提起诉讼，符合上述规定。但根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款关于“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，原告对1998年的首次转移登记行为，于2019年提起本案诉讼，已经超过了起诉期限，应予驳回起诉；对后续转移登记行为的起诉，亦应驳回起诉。原告还请求确认平面图上标注号为12-13之间位置属于共同通道，该请求系被诉登记行为的实体内容，本院不予审查。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款之规定，裁定如下： 驳回原告毛水昌、祝光云、陈宏春、叶新建、毛老六、柴清华、陈柳仙、郑土华、翁银珍的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  秦新举 人民陪审员  钟海华 人民陪审员  余河洲 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  卢琴香