四川省石渠县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3332民初18号 原告(反诉被告)：孙燕，女，1977年6月1日出生，藏族，住四川省石渠县。 被告（反诉被告）：青美拉姆，女，1990年4月27日出生，藏族，住四川省石渠县。 委托诉讼代理人：扎西卓玛（青美拉姆之妹），住四川省石渠县。 委托诉讼代理人：梁方，四川盛豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒲孟勇，男，1976年8月2日出生，藏族，住四川省石渠县。 原告孙燕与被告青美拉姆、蒲孟勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，被告蒲孟勇于2020年4月20日提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）孙燕、被告（反诉被告）青美拉姆的委托诉讼代理人扎西卓玛、被告（反诉原告）蒲孟勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙燕向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告支付租金110833元（2018年6月1日至2020年4月6日止的租金）;2.依法支付所欠租金利息46323.20元。事实及理由：蒲孟勇作为次承租人已向出租人孙燕支付了截止至2018年6月1日的房租费2018年6月1日后，孙燕多次向蒲孟勇及转租人青美拉姆催要房租，二人却相互推诿拒不支付，孙燕多次要求青美拉姆退房，二人也一直不予理会。青美拉姆于本案前已向贵院起诉要求蒲孟勇支付孙燕房租费，具体关于该案的证据材料也已向综合审判庭提交。蒲孟勇、青美拉姆不支付房租费的行为，严重损害了孙燕的合法权益，望判如所请！ 被告青美拉姆辩称，按照房屋租赁合同，青美拉姆作为转租人，没有义务要替房东尼美根绒尽相关责任。一.蒲孟勇和房东尼美根绒私下关系特别好，且房东尼美根绒和蒲孟勇也存在商铺租赁关系，蒲孟勇在房东尼美根绒处租有原名鑫石KTV的商铺，经营网吧；二.青美拉姆于2015年与房东尼美根绒签订了《房屋租赁合同》，租赁位于石渠县环城路鑫石KTV旁二楼的商铺，租赁期为4年。后经房东尼美根绒同意，将商铺转租给蒲孟勇，且没有收取高于原租金的租金，属于合法转租；三.去年听蒲孟勇说，因房东尼美根绒在装修三楼商铺时装修不当，水管未处理好，所以商铺在漏水。蒲孟勇告知青美拉姆的同时也向房东尼美根绒反映过。房东尼美根绒承认进行过维修，蒲孟勇自己也处理过。商铺漏水的主要原因是房东尼美根绒自己装修不当造成的，而且是在转租后发生的，所以与青美拉姆没有任何关系，不该由青美拉姆负责任。 被告蒲孟勇辩称,孙燕的陈述与事实基本相符。2017年3月25日，蒲孟勇与青美拉姆签订了转租合同。蒲孟勇经营3个月或六个月时（具体已记不清楚）商铺就开始漏水，因商铺漏水导致不能正常经营，蒲孟勇便联系青美拉姆和尼美根绒反映了商铺漏水情况，请他们尽快维修。当时不知道孙燕是房东，所以只向尼美根绒反映了漏水情况。2017年，尼美根绒联系青美拉姆、孙燕、蒲孟勇到他家，要求退房，青美拉姆不同意退房，此事不了了之。蒲孟勇给青美拉姆打电话要求退房，但是青美拉姆还是不同意退房。 反诉原告蒲孟勇向本院提出反诉请求：1.判令二反诉被告赔偿损失并支付105800元；2.判令反诉被告青美拉姆、孙燕承担反诉案件受理费。诉讼过程中，蒲孟勇变更第1项诉讼请求为判令反诉被告青美拉姆赔偿损失105800元。增加诉讼请求为判令反诉被告青美拉姆、孙燕共同承担蒲孟勇维修商铺的费用8000元。事实及理由：蒲孟勇与青美拉姆于2017年3月25日签订商铺转租协议书，协议书中约定双方提供真实信息，否则就算欺诈，要承担赔偿和违约责任。签订转让协议书时双方已告知房东孙燕商铺转租的事情。7月初，承租房出现漏水情况，蒲孟勇当即告知了房东尼美根绒，尼美根绒维修了三次共花费7000元。蒲孟勇自行雇人维修了四次花费8000元，漏水情况仍未解决，在这种一直漏水的情况下，造成蒲孟勇的洗脚房无法正常营业。于是蒲孟勇向青美拉姆要求退租，并解除合同。当时房东孙燕也向青美拉姆告知了此事并多次打电话催促青美拉姆退租，青美拉姆均以各种借口拒不退租，故一直未能妥善解决此事。在签订转让协议后蒲孟勇向房东孙燕支付了半年的商铺租赁费即30000元，向青美拉姆支付了40000元转租费，当时约定剩余款项于2018年年底前支付，但因商铺在转租三个月后漏水造成店内所有设施均受到不同程度损坏，故提起反诉。 反诉被告孙燕辩称,案涉商铺是商业用楼，目前已出租，并在经营当中，水电一直没有出现过任何问题。孙燕认为商铺存在一些小问题是可能的，但不承认存在蒲孟勇主张的无法经营的情况。蒲孟勇绝对清楚孙燕是房东，从未找过孙燕反映经营中出现的这些问题。要求给付所欠付的房租费。 反诉被告青美拉姆未作答辩。 原告（反诉被告）孙燕在庭审中未向本院提交证据。 被告（反诉被告）青美拉姆为支持其主张，向本院提交以下证据：2015年7月30日签订的《房屋租赁合同》、2017年7月30日签订的《房屋租赁合同》、2017年3月25日签订的《门面商铺转租协议书》各一份，经当庭举证、质证，孙燕、蒲孟勇对以上三份证据无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。 被告（反诉原告）蒲孟勇为支持其主张，向本院提交了以下证据：22张照片、1份损坏清单、证人尼美根绒的证言。孙燕、青美拉姆的委托诉讼代理人扎西卓玛对证人的证言无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于其他有争议的证据，本院认定如下：22张照片，无法确认拍摄时间及地点，现有证据不能依法确认蒲孟勇所主张的因漏水造成的损失，加之蒲孟勇也无其他证据佐证，依法不予采信。损坏清单，系蒲孟勇单方出具，无其他证据予以佐证，依法不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据、已生效的（2019）川3332民初142号民事判决书中已查明的事实，本院认定事实如下：2015年7月30日，尼美根绒与青美拉姆签订《房屋租赁合同》，合同约定：尼美根绒将坐落于石渠县环城路鑫石KTV旁二楼养生骨头汤商铺出租给青美拉姆使用，租赁期限为两年（自2015年7月30日至2017年7月30日止），年租金60000元；在租赁期间，未事先征得出租人同意，承租人不得擅自中途转租给他人；合同到期后，尼美根绒与青美拉姆于2017年7月30日续签《房屋租赁合同》，合同约定尼美根绒将坐落于石渠县环城路鑫石KTV旁二楼养生骨头汤商铺出租给青美拉姆使用，租赁期限为两年（自2017年7月30日至2019年4月3日止），年租金60000元；在租赁期间，如需转让，青美拉姆需征得尼美根绒的同意。 2017年3月25日，青美拉姆经尼美根绒同意，与蒲孟勇签订《门面商铺转租协议书》，将石渠县环城路鑫石KTV旁二楼养生骨头汤铺面转租给蒲孟勇。合同约定将青美拉姆作为承租人对出租人的全部义务转移给次承租人蒲孟勇，租赁期为两年（自2017年3月25日至2019年3月25日止）。转租费40000元，于2017年5月20日付清。合同中还明了青美拉姆非租赁商铺所有人，其系因租赁而取得使用权，经出租人同意享有转租的权利。 另查明，案涉商铺所在房屋系尼美根绒与孙燕合伙修建，后尼美根绒将包括案涉商铺在内的房屋向孙燕进行了转让。蒲孟勇以次承租人身份已向孙燕支付至2018年5月的租金。 再查明，蒲孟勇在2018年以后未将案涉商铺作为经营用房，但在商铺里放置物品并有人值守。2020年3月底在接到孙燕通知后将物品搬离。2020年4月6日孙燕收回案涉铺面并已重新对外出租。 本院认为，本案的争议焦点包括：一.青美拉姆、蒲孟勇、孙燕是否存在违约责任的认定问题；二.青美拉姆与尼美根绒所签《房屋租赁合同》、青美拉姆与蒲孟勇所签《门面商铺转租协议》是否已提前解除的认定问题；三.案涉商铺租赁费支付的认定问题；四.蒲孟勇因案涉商铺漏水而造成损失的认定与赔偿问题。 围绕上述四个争议焦点，本院结合本案所涉全部证据事实作如下认定： 一、涉及青美拉姆、蒲孟勇、孙燕是否存在违约责任的认定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，青美拉姆与尼美根绒于2015年7月30日签订《房屋租赁合同》，2017年7月30日合同到期，尼美根绒与青美拉姆续签《房屋租赁合同》。尼美根绒的合同义务是将坐落于石渠县环城路鑫石KTV旁二楼铺面交付给青美拉姆使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同权利是收取租金。在第一份合同履行期间即2017年3月25日，青美拉姆经尼美根绒同意，将案涉商铺转租给蒲孟勇，并与蒲孟勇签订《门面商铺转租协议书》，合同约定将青美拉姆作为承租人对出租人的全部义务转移给次承租人蒲孟勇。在第二份合同履行期间，尼美根绒将案涉商铺所在房屋转让给孙燕,孙燕继续履行尼美根绒所签合同中的义务。蒲孟勇辩称的铺面经营3个月到半年以后就开始漏水，商铺因漏水不能正常经营的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”蒲孟勇主张因漏水不能正常经营，但未提交任何有效的证据证实其主张，应当承担举证不能的法律责任。故在合同履行期间孙燕、青美拉姆不存在违约行为。蒲孟勇未依约向孙燕支付租金的行为构成违约，应当承担继续支付租金的义务。 二、涉及青美拉姆与尼美根绒所签《房屋租赁合同》、青美拉姆与蒲孟勇所签《门面商铺转租协议》是否已提前解除的认定问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该条规定了当事人可以在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。解除权可以在订立合同时约定，也可以在履行合同的过程中约定；可以约定一方享有解除合同的权利，也可以约定双方享有解除合同的权利，当解除合同的条件出现时，享有解除权的当事人可以行使解除权解除合同，而不必再与对方当事人协商。本案中，各方当事人未在《房屋租赁合同》及《门面商铺转租协议》中约定解除合同的条件。蒲孟勇主张其在2017年就通知青美拉姆要求解除与其所签的《门面商铺转租协议》，孙燕诉称多次要求青美拉姆与蒲孟勇退房，两人一直不予理会，但在诉讼过程中二人都无向青美拉姆发出解除合同通知的相应证据来予以支持其主张，故尼美根绒与青美拉姆所签的《房屋租赁合同》、青美拉姆与蒲孟勇所签订的《门面商铺转租协议》均未提前解除。 三、涉及案涉商铺租赁费支付的认定问题，本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。承租人青美拉姆与出租人尼美根绒签订的两份《房屋租赁合同》及承租人青美拉姆经出租人尼美根绒同意，与次承租人蒲孟勇签订的《门面商铺转租协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。双方当事人均应依约履行。《房屋租赁合同》中明确约定青美拉姆承担向尼美根绒交付租金的义务。青美拉姆与蒲孟勇签订的《门面商铺转租协议书》约定：“商铺转让给蒲孟勇后，蒲孟勇同意代替青美拉姆向房东履行原有房屋租赁合同中所规定的条款。”租赁合同履行期间，尼美根绒将案涉商铺所在房屋对孙燕进行了转让。次承租人蒲孟勇应当向继任出租人孙燕履行交付租金的义务。出租人孙燕要求承租人青美拉姆支付租金的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。次承租人蒲孟勇在发现租赁商铺有漏水现象时，可以要求出租人在合理期限内维修，也可以与承租人协商解除合同，但以此为由抗辩出租人，拒不支付租金的行为于法无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求付有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”尼美根绒与青美拉姆签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期至2019年4月3日止，青美拉姆与蒲孟勇签订的《门面商铺转租协议书》中约定租赁期至2019年3月25日止。庭审中，蒲孟勇认可孙燕所称其自2018年6月1日之后就未支付过房租，且一直占用案涉商铺至接到孙燕通知后于2020年3月底才将案涉商铺里的东西搬离。孙燕称其于2020年4月6日强制收回案涉商铺，孙燕未提供证据证明蒲孟勇交还案涉商铺的具体时间，应承担举证不能的法律后果。庭审中，蒲孟勇自认其于2020年3月底搬离商铺，故蒲孟勇应向孙燕支付至2020年3月31日的商铺租金。即蒲孟勇应按照年租金60000元的标准向孙燕支付2018年6月1日至2020年3月31日期间的租金共计110000元。在尼美根绒与青美拉姆于2017年7月30日所签《房屋租赁合同》中对于支付租金的期限和方式约定模糊，无法确认，青美拉姆与蒲孟勇所签的租赁合同中亦未约定支付租金的期限和方式，故孙燕要求支付所欠租金利息46323.20元的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。 涉及蒲孟勇因案涉商铺漏水而造成损失的认定与赔偿问题。本院认为，出租人应履行租赁物的修缮义务。相对次承租人而言，承租人处于“出租人”的地位，按法理应承担租赁物的修缮义务。但因次承租人使用收益租赁物的程度和范围均不得逾越承租人的租赁权，而出租人对租赁物的修缮义务并未免除，故承租人修缮义务实际转嫁与出租人，此修缮义务以合乎租赁物的使用收益即可。本案中尼美根绒的证言、青美拉姆的答辩及蒲孟勇的陈述均能确定案涉商铺在2017年存在漏水的情况，尼美根绒作为出租人履行了修缮义务。蒲孟勇在2018年以后虽未将案涉商铺作为经营用房，但存放物品于其中，并有人值守。对于蒲孟勇诉称案涉商铺在出租人维修后仍在漏水，且造成商铺及屋内价值105800元的物品损坏，但未提供有效证据予以证明，故蒲孟勇要求青美拉姆赔偿损失105800元的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。蒲孟勇要求孙燕及青美拉姆共同承担其自行维修所花费8000元的诉求，无任何证据予以证明，该诉求无事实依据，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）蒲孟勇于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）孙燕2018年6月1日至2020年3月31日期间的租金110000元； 二、驳回原告（反诉被告）孙燕的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）蒲孟勇的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1721元(孙燕已预交)，由原告（反诉被告）孙燕负担516元。被告（反诉原告）蒲孟勇负担1205元。反诉案件受理费1208元，由被告（反诉原告）蒲孟勇负担。被告（反诉原告）蒲孟勇在履行上述付款义务时一并支付给原告（反诉被告）孙燕。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审 判 员 张 效 英 二〇二〇年七月八日 法官助理 訾 莉 莉 书 记 员 泽西尼玛 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但另有约定的除外。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。