广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初864号原告：欧健锋，男，1986年3月25日出生，住恩平市*****************，身份证号码：441************536。原告：梁金娟，女，1992年3月25日出生，住恩平市*****************，身份证号码：440************162。两原告共同委托诉讼代理人：余映春，系广东义轩律师事务所律师。被告：恩平市宏业房地产有限公司，住所地：恩平市************卡，统一社会信用代码：914***********251Q。法定代表人：卢宝恩，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈雯，系广东协诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思潮，系广东协诚律师事务所律师。原告欧健锋、梁金娟与被告恩平市宏业房地产有限公司（以下简称宏业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人余映春，被告的委托代理人陈雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧健锋、梁金娟向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告于2018年7月3日订立的《商品房买卖合同（预售）》于2020年2月22日解除；2.判令被告返还两原告购房款626385元；3.判令被告赔偿两原告利息损失（其中以本金30000元从2018年7月1日起，以本金96385元从2018年7月4日起，以本金500000元从2018年12月6日起，分别按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；4.判令被告向两原告支付违约金62638.5元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告宏业公司是恩平市金湖湾商品房项目开发商。2018年6月30日，两原告与被告订立编号为2018651金湖湾认购书（以下简称认购书），约定两原告以银行按揭方式向被告购买金湖湾9幢04层405号的预售商品房（以下简称商品房），两原告应于签署认购书时给付定金30000元，于2018年7月7日前支付首期购房款96385元。认购书订立后，原告依约于2018年6月30日给付定金30000元。2018年7月3日，两原告与被告订立《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），主要约定：1、两原告向被告购买金湖湾9幢4层405号商品房，建筑面积128.36平方米，单价4880元/平方米，总房价款为626385元；两原告以贷款方式付款，其中首期购房款（含定金）126385元，贷款500000元。（合同第三条、第六条、第七条）2、被告应在2019年8月30日前将经竣工验收备案合格和取得房屋测绘报告的商品房交付给两原告。（合同第九条、第十一条）3、商品房达到交付使用条件后，被告应当以书面通知两原告办理交付手续。两原告与被告进行验收交接时，被告应当出示满足买卖合同第九条约定的证明文件，并签署房屋交接单；被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。如被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，两原告有权拒绝交接。由此产生的逾期交房责任由被告承担。（合同第十一条）4、被告逾期交房超过150日的，两原告有权解除合同。两原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还两原告已付全部房款（含已付贷款部分），同时，被告按照全部房价款的10%向两原告支付违约金。（合同第十二条、附件十一补充协议书第7条）2018年7月3日，两原告依约支付购房款96385元；2018年12月5日，两原告与江门农村商业银行股份有限公司恩平支行订立《个人购房借款合同》，贷款500000元支付剩余购房款。江门农村商业银行股份有限公司恩平支行于2018年12月5日发放贷款500000元至被告银行账户。但是，被告未按照约定的交付期限即2019年8月30日前向两原告交付商品房，至2020年1月27日已逾期满150日。为维护两原告合法权益不受侵犯，两原告决定解除合同。2020年1月23日，因新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，广东省启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年1月25日起，根据政府采取的疫情防控措施，两原告居家防护，被告和邮递单位均停工、停业。两原告因此无法在此期间行使合同解除权。2020年2月21日，恩平新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发出第13号通告，全面取消超出企业防疫必要的复工条件和要求，企业复工复产无需批准。2020年2月22日，两原告至被告售楼部，向被告送达《退房通知书》，通知解除合同。两原告认为：一、两原告与被告订立的合同合法有效，应受法律保护。二、被告逾期交房超过150日，解除合同的条件已经成就。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，两原告有权单方解除合同。三、解除合同通知已于2020年2月22日送达被告，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自该通知到达被告时解除。四、依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定和根据合同第十二条及其附件十一补充协议书第7条约定，被告应当返还两原告的购房款（含已付贷款部分），赔偿两原告的利息损失，并按购房款10%向两原告支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告宏业公司辩称：一、本案不具备合同约定单方解除合同的条件，两原告不享有合同约定解除权。根据双方于2018年7月3日签订《商品房买卖合同（预售）》约定：两原告向被告宏业公司购买案涉商品房：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、该商品房经竣工验收备案合格、提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；被告宏业公司应当在2019年8月30日前向两原告交付该商品房。根据双方签订的《商品房头卖合同（预售）附件十一补充协议书》第7条第4款约定：“在扣除可据实延期交付的情形所影响的期间后，出卖人仍逾期交付的，按下列约定分别处理：逾期交付商品房不超过150日，买受人不得解除合同，但出卖人应当自逾期交付之日起按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。”被告宏业公司建设的金湖湾工程在建设过程中因遭遇连续大雨等恶劣天气的影响，导致无法于2019年8月30日向两原告交付房屋。但本案所涉商品房已在2020年1月14日具备《商品房买卖合同（预售）》中约定的交付条件，该商品房已取得房屋测绘报告、建设工程竣工验收备案表、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等符合合同约定交付商品房的条件。在具备交付条件后，被告宏业公司通过电话联系两原告前来办理商品房交付手续，并于2020年1月15日以公告的方式在该商品房所属大楼的门口、电梯、售楼部商品房信息公示栏、销售中心等地张贴房屋交付通知。由此可见，该商品房实际交付时间为2020年1月15日，逾期时间为137天，未超过150日，不符合约定解除合同的条件。根据《商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议书》第7条第4款的约定，两原告不得解除合同。二、被告宏业公司已履行了通知两原告办理交付商品房手续的义务，两原告拒不办理交付手续，其过错责任在两原告一方。在该商品房具备交付条件后，被告宏业公司已通过电话联系两原告前来办理商品房交付手续，并于2020年1月15日以公告的方式在该商品房所属大楼的门口、电梯、售楼部商品房信息公示栏、销售中心等地张贴房屋交付通知。两原告收到通知到达销售中心后，销售人员已向两原告出示了《单位（子单位）竣工验收备案表》、《房屋面积测绘报告书》、《商品房住宅质量保证书、住宅使用说明书》等文件证明该商品房产已符合交付条件，但两原告却以该商品房质量不合格为由拒绝办理商品房交付手续。后因春节和疫情影响等原因延误，被告宏业公司又于2020年2月27日再次向两原告发出一份《催收楼通知书》，并于2020年3月2日向两原告发出一份《关于的复函》，重申该商品房已具备交付条件，要求两原告到场办理交付手续，但两原告仍然拒不办理。根据《商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议书》第6条第2款：“如发生出卖人可据实予以延期交付的情况，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人按照买受人在合同中‘合同当事人’部分所列的地址发出交付通知书或以公告方式发出交付通知。买受人须在交付通知书送达之日起3日或公告之日起3日内（以下简称交付期限）按照交付通知中规定的地点及要求办理交付手续。”之约定，被告宏业公司于2020年1月15日以公告的方式发出交付通知，其后又以电话和书面通知等方式要求两原告办理交房手续，可见被告宏业公司已履行了合同中约定的通知义务，两原告无故拒绝办理商品房交付手续，其过错责任在两原告一方。三、被告宏业公司虽逾期交付房屋，但其违约情况显著轻微，不影响合同根本目的实现，两原告无权要求解除合同。被告宏业公司建设的“金湖湾”工程，于2018年1月份已通过建设项目环境审批合格，于2019年8月20日通过防雷装置检测合格，于2019年12月19日通过消防验收合格。以上各分项验收合格后，被告宏业公司再向住建部门申请竣工验收备案，但由于住建部门内部审核流程的问题，直至2020年1月14日才向被告宏业公司出具《单位（子单位）竣工验收备案表》。实际上，涉案商品房工程于2019年8月30日前已经全部完工并交付验收，且已经具备使用条件。而两原告购买的商品房所在的9栋住宅，于2019年9月开始已有大部分业主办理了交付手续并装修入住。由此可见，被告宏业公司迟延取得《竣工验收备案表》并不影响两原告正常使用该商品房的合同目的实现。根据最高人民法院有关会议纪要精神，被告宏业公司建设的“金湖湾”工程经验收合格不存在质量问题，且不影响两原告正常使用该商品房。因此，本案虽然存在逾期交付的情况，但违约程度显著轻微，两原告完全可以正常使用该商品房，不影响其合同目的实现。两原告请求解除合同的，人民法院应不予支持。四、被告宏业公司愿意据实赔偿逾期违约金给两原告。被告宏业公司因客观原因延期交付商品房，实际逾期时间为137天。被告宏业公司对以上违约情形从未隐瞒并愿意按照《商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议书》第7条第4款的约定，自逾期交付之日起按日计算向两原告支付全部房价款万分之零点五的违约金。综上，两原告提出解除合同、返还购房款、赔偿利息损失和支付违约金等诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，因此，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理查明：被告是位于恩平市**********金湖湾房地产项目的开发商，已领取商品房预售许可证。2018年7月3日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号2018-003657号《商品房买卖合同（预售）》，约定如下：第三条“买受人购买出卖人开发的位于恩平市**********金湖湾9幢04层40*房”。第六条“该商品房属预售，每平方米4880元，总金额626385元”。第七条“除支付首期房款外，余下房款500000元由银行提供按揭”。第九条“该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得测绘报告；4、该商品房经竣工验收备案合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”第十一条“交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书面送达买受人。买受人为收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；并按照第十二条处理”。（三）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）层面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏。3、查验该商品房后，双方应签署商品房交接单。由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照本合同附十一补充协议书第6条的约定执行”。第十二条“逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，按本合同附件十一补充协议书第7条的约定执行”。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同》附件十一《补充协议书》，内容约定如下：第6条：“6.1……商品房延期交付的，出卖人应当发送交付通知给买受人，买受人应当按照交付通知的约定，到出卖人处办理交付手续。6.2如发生出卖人可据实予以延期交付的情况，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人按照买受人在合同中‘合同当事人’部分所列的地址发出交付通知书或者以公告方式发出交付通知。买受人须在交付通知书送达之日起3日或者公告之日起3日内（以下简称交付期限）按照交付通知中规定的地点及要求办理交付手续。6.3如非因出卖人原因，买受人未在本条6.1款约定的交付期限或者交付通知规定的期限按照出卖人要求办理该商品房交付手续的，则自交付期限或者交付通知规定的期限届满之日起，视为出卖人已经按照合同第十一条的约定将该商品房交付给买受人”。第7条：“7.1合同第十二条约定的逾期，是指扣除本条7.2款、7.3款约定的可据实延期交付的情形所影响的期间后的逾期。7.2发生以下情形之一，致使该商品房无法按期完工或者无法按期达到交付条件的，出卖人可以据实延期交付：7.2.5因极端恶劣天气或白天工作时间8小时内平均风力达到六级（含）以上或白天工作时间8小时内降雨量达30毫米（含）以上天气，致使施工延误的。7.4在扣除本条7.2款、7.3款约定的可据实延期交付的情形所影响的期间后，出卖人仍逾期交付的，按下列约定分别处理：7.4.1逾期交付不超过150日的，买受人不得解除合同，但出卖人应当自逾期交付之日起按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；7.4.2逾期交付超过150日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），同时出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金”。第12条：“12.8如买受人根据合同约定或者法律规定行使合同解除权的，应在解除事由发生之日起5日内行使该解除权利，并以书面形式通知出卖人，逾期视为买受人放弃行使该权利。买受人行使合同解除权的，除依据合同要求出卖人退还已付购房款及相应利息外，无权再要求出卖人支付其他赔偿金。”上述合同签订后，两原告依约定的日期交付了房款，但是被告没有按约定的交付日期于2019年8月30日前交付商品房给原告。另查明：案涉房屋所在9栋于2018年6月5日制作房屋面积测绘报告书，于2019年12月19日经恩平市住房和城乡建设局取得《建设工程消防验收意见书》[恩建消验字（2019）0020号],于2020年1月14日取得恩平市住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。2020年1月15日，被告出具通知业主收楼的书面公告，并张贴在小区部分场所。2020年2月22日，两原告向被告发出《退房通知书》，载明“于2020年2月22日为止，本人没有收到收房通知，依照合同补充协议书第7条规定，逾期交付超过150日，本人有权要求解除商品房买卖合同，请贵司依照合同尽快办理相关事宜并赔偿因此造成的损失（银行贷款利息、契税等）”。2020年2月27日，被告向两原告邮寄书面的《催收楼通知书》，原告欧健锋于2月28日签收。2020年3月2日，被告向两原告发出一份《关于的复函》明确不同意原告方提出的解除合同及退房要求，要求两原告继续履行商品房买卖合同的相关约定并尽快办理收楼手续。再查明：根据江门市********出具的气象信息服务显示，2019年1月1日至2020年1月31日期间“东成镇逐日降雨量、日极大风力等级”显示：6级或以上的大风天数为55天，每日降雨量达30毫米或以上的降水天数为12天（即：2019年5月8日、5月17日、5月25日、5月27日、5月28日、5月29日、5月30日、6月12日、7月30日、7月10日、8月2日、10月7日），两项共计67天。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2019年8月30日前将“经验收合格”的商品房交付给原告使用。“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》，案涉商品房项目在双方合同约定的交付日（即2019年8月30日）时尚未竣工验收，至2020年1月14日才进行了竣工验收备案，故本院确认案涉房屋存在延期交付的情形。本案争议的焦点是：一、案涉商品房延期交付的时间；二、案涉《商品房买卖合同（预售）》延期交付的解除条件是否成立。案涉商品房延期交付的时间。关于案涉商品房的实际交付时间问题。根据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议书》的约定，被告商品房符合交楼条件后，应向原告发出收楼通知书。虽然被告抗辩其已于2020年1月15日以张贴公告的方式通知原告收楼，但是其并未证明上述通知方式有效到达两原告且两原告认可该种收楼通知的方式，且上述张贴收楼通知针对不特定的业主，并不符合告知合同买方商品房已符合交付条件并通知收楼的要求，故对于被告辩称以张贴公告的方式通知原告收楼的时间本院不予确认。本院认为，收楼通知书的作用在于告知买方其所购买的房屋已符合交付条件并通知其收楼。2020年2月27日，被告向两原告邮寄书面的《催收楼通知书》，已明确表达通知原告收楼的意思，且此时涉案房屋已具备交付条件，原告于2020年2月28日签收该通知书。结合《商品房买卖合同（预售）》“交付通知书3日内办理相应手续”的约定，故本院确认案涉商品房的实际交付时间应为2020年3月2日。其次，关于天气因素能否作为被告延期交房的免责事由的问题。被告主张根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议书》第7.2.5款的约定，因极端恶劣天气或白天工作时间8小时内平均风力达到六级（含）以上或白天工作时间8小时内降雨量达30毫米（含）以上天气，被告可以据实延期交付房屋。本院认为，开发商在与购房者签订合同时应当预见到会有大风或雨天而影响施工进度，天气因素不属于法定的“不可抗力”免责事由范畴。《补充协议》第7.2.5款将天气因素作为开发商可以延期交楼的事由，对开发商一方有利，但鉴于建筑行业属于特殊行业，是进行钢筋混凝土的构造，如果雨水过多则会影响混泥土的结构。按照建筑行业的行规，小雨天气土建只能进行室内施工，不能进行室外施工，而中雨及以上雨量一般不能进行施工。此外，在6级以上大风下进行施工，也会影响实际施工人员的安全，故在此情况下一般也不宜施工。因此，结合前述建筑行业的惯例，应当认为前述条款并不属于法定意义上的显失公平，也没有违反法律法规强制性的规定，属合法有效，对双方当事人有约束力，可以作为被告延期交房的免责事由。至于天气因素导致延期交房的天数认定问题。根据江门市********出具的气象信息服务显示，2019年1月1日至2019年8月30日（合同约定的商品房交付期间）“东成镇逐日降雨量、日极大风力等级”显示：6级或以上的大风天数为34天，每日降雨量达30毫米或以上的降水天数为11天，两项共计45天，故受上述天气影响被告可顺延交房的天数共计45天。综上，本案中，原、被告之间成立了有效的商品房预售合同关系，本案被告通知原告交房的时间，迟于合同约定的2019年8月30日的交房时间，其行为构成违约。被告虽迟延交房184天（2019年9月1日至2020年3月2日），但有延期交房事由天数为45天，故实际延期交房时间为139天（184天-45天）。二、案涉《商品房买卖合同（预售）》延期交付的解除条件是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房时间达150天，买受人享有解除合同的权利，基于上述第一点的论述，案涉商品房延期交付时间为139天，原告以案涉商品房逾期交付超过150天为由主张解除合同及解除合同的各项损失赔偿，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告欧健锋、梁金娟的全部诉讼请求。本案的诉讼费5345.12元，由原告欧健锋、梁金娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 马文娟二〇二〇年七月二十三日法官助理 宋洁钰书 记 员 吴叠云