广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初6017号原告：李浩鹏，男，*年*月*日出生，香港特别行政区永久性居民身份证号码：******。被告：刘慧，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码：******************。原告李浩鹏与被告刘慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李浩鹏与被告刘慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李浩鹏向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告支付原告租金人民币3300元（2020年1月1日至2020年2月14日）；2.请求判令被告赔偿原告租金损失人民币9900元（2020年2月15日至2020年3月31日）；3.请求判令被告支付原告垫付的物业管理费人民币1150元；4.请求判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年10月29日签订《商铺租赁合同》，约定于2020年1月14日终止。2019年11月14日，原告寄发《告知函》书面通知被告，合同将于二个月后到期，如需续期，可按市场价优先承租。2020年1月10日，由于被告拖欠租金且对是否继续承租未予答复，原告去被告承租商铺协商，被告未予回应。2020年1月11日，被告委托其丈夫朱星存与原告微信协商，称由于出差外地，申请暂时延期，原告同意按原租金延期一个月。2020年2月15日，鉴于约定期限已过，被告依然未搬出商铺，原告寄发《通知书》给被告，告知再延续临时使用商铺按新的租金履行缴付租金义务。2020年3月26日，在被告合同违约及拖欠租金三个月的情况下，原告无奈寄发《限期搬迁通知书》给被告，责令交还商铺及缴清拖欠的租金。2020年4月1日，被告搬迁，将商铺门匙交附近商户，通知原告自行取回。2020年4月2日，原告以微信方式将被告拖欠的《租金对账单》发给被告，并于2020年4月7日将代被告交清长期拖欠的小区物业管理费1150元的收据发给被告，促请被告按合同约定付清，但是被告始终不履行支付租金和管理费的义务，原告迫于无奈诉至法院，请法院按照《商铺租赁合同》的约定，依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告提供了如下证据：1.被告拖欠的租金一览表；2.租金对账单；3.搬迁通知书；4.通知书；5.告知函；6.收款收据；7.商铺租赁合同；8.不动产权登记信息。被告刘慧辩称，双方于2018年10月29日签订的《商铺租赁合同》定于2020年1月14日终止，被告同意支付合同期内2020年1月1日至1月14日的商铺租金1100元。正常情况下，被告在今年1月14日前会搬走商铺里物品，并将商铺交还给原告，但由于2019年12月1日武汉突发了首例新冠肺炎病毒，在此期间，湖北武汉几百万外出人员潜在携带病毒在全国各地流动、蔓延，至2020年1月病毒已扩散非常严重，国内各地到处人心惶惶，各级政府防疫管控不断升级，商铺已是无法经营，直至2020年1月全国实施一级防控，根据实际情况，本案的租金只能计算到1月14号。由于国内爆发新冠肺炎病毒疫情，被告无法在今年1月14日前搬迁。这属于不可抗力，原告不能以此要求被告支付租金。自2019年12月1日武汉爆发首例新冠病毒，之后不断爆出从武汉及全国各地关于新冠病毒的爆发、传染、病危、死亡、病毒传播蔓延扩散等的新闻，至2020年1月份病毒传染已非常严峻，2020年1月武汉封城以后，全国疫情管控巳进入疫情一级防控阶段，国家规定所有企业、中小商铺停止营业，各小区封闭管理，外来人员一律不得进入小区，这是直接导致被告无法对商铺及时进行搬迁的主要原因。在疫情防控期间，被告要求原告签好《承诺函》后帮忙请搬运公司来搬迁，搬运费由被告承担，但由此产生的一切法律及经济责任全部由原告负责，最终原告也不敢请搬迁公司来搬迁铺位。在疫情防控降级和小区物业公司允许搬迁后，被告立即进行了搬迁，并于2020年3月31日将商铺交还给了原告。被告认为，在疫情防控期间，国家规定严禁一切活动，以防止新冠病毒传播，由于被告买不到防护物资，更没有防护措施等，被告早已停止经营，也无法进行搬迁，在大是大非面前，坚决拥护响应国家政府号令，不给国家添堵添乱，是每个公民应尽的责任和义务，这属于不可抗力，被告认为不需要承担这段期间的租赁费用。再者，原告提出的租金标准也高得太离谱，近邻商铺租金标准都与原标准相近，在这么严重的疫情防控期间，原告仍一意孤行，单方面强行恶意提出将租金标准提高到原来租金的3倍，已严重违背被告签约《商铺租凭合同》前所给出承诺的意愿，被告在短短1年2个月的租赁期间亏血本10多万元，投入大量的时间成本、转让费、装修费、便利店新设备费、货物等，最后全部以垃圾价处理只收到1000元左右，搬迁3000多元还请不到人。被告只是意向商议，从始至终都从未答应过原告，更没有签署任何书面承诺或合同，一切以双方签名确认为准。被告还有押金在原告手中，物业管理费及租金，应先从押金中抵扣。被告只需承担自己经营期间的物业管理费，而原告的主张，包括了其自己应当承担的物业管理费用。被告不是不交物业管理费（被告应承担物业管理费844元，物业管理费、垃圾费及所有杂费为1.5元/平方米×33.07平方×17个月=844.00元），而是因为原告多年都不交物业管理费，物业公司明确回复被告，不收被告的物业管理费，让被告将管理费交给原告，并称还准备要起诉原告长期拖欠不交管理费。应由原告承担本案及本案的诉讼费及一切其他费用。综上所述，请求法院考虑本案的实际情况，特别是疫情防控期间这种不可抗力的影响，依法作出公正合理的判决。被告提供了如下证据：1.吉大商铺押金单；2.商铺租赁合同；3.租金、费用结清单；4.建一便利店本案商铺图片。经审理查明,2018年10月29日，原告李浩鹏（甲方）与被告刘慧（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市***************底下12号房屋租给乙方使用，房产证面积为33.07平方米，房屋实际使用面积为66.14平方米，房屋用途为商业，租赁期从2018年10月29日至2020年1月14日止；乙方每月向甲方交纳租金2200元，于当月5日前交清，逾期按所欠租金的1%计算违约金；合同生效之日，乙方应向甲方交纳押金2000元，乙方如拖欠租金达七天以上，甲方除要求乙方交清所欠租金并承担违约责任外，还没收押金并解除本房屋租赁合同；甲方按现状将房屋租赁给乙方使用，租赁期间产生的水电费、管理费、清洁费、治安费等相关费用由乙方负担。上述租赁合同签订后，被告向原告支付了押金2000元并支付租金至2019年12月31日，被告在租赁期间未交纳物业管理费。2019年11月14日，原告向被告发出告知函，称案涉租赁合同将于2020年1月14日到期，鉴于原告未收到被告是否有续租意向的通知，请被告在合同到期前腾退案涉商铺并结清水电费和物业管理费等有关费用，原告拟以每平方米200元的市场价格对外出租，被告享有优先承租权，若被告愿意续租，须在2020年1月14日前与原告联系并签订新的商铺租赁合同，若超过2020年1月14日被告未答复，原告有权将商铺租赁给其他人。被告收到上述告知函后，未与原告续签租赁合同。2020年2月15日，原告向被告发出通知书，称被告将承租案涉商铺，自2020年2月15日起租金为6600元。2020年3月26日，原告向被告发出限期搬迁通知书，称原告多次催收租金被告不予回应，在原告给予延期的情况下被告仍没有支付租金，现要求被告于2020年4月14日前搬出案涉商铺，并要求被告支付2020年1月1日至2020年1月14日期间的租金1100元、2020年1月15日至2020年2月14日期间的租金2200元、2020年2月15日至2020年3月14日期间的租金6600元、2020年3月15日至2020年4月14日期间的租金6600元。2020年3月31日，被告腾退案涉商铺并通知原告收回，原告于次日收回了案涉商铺。2020年4月2日，原告向被告发出租金对账单，称其已于2020年4月1日拿到案涉商铺钥匙，确认完成商铺交付，并再次要求被告支付拖欠租金。2020年4月7日，原告向房屋管理处交纳了1150元管理费，原、被告双方确认案涉商铺每月管理费为50元。本院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。案涉租赁合同到期后，双方未就续租事宜达成一致意见且未续签租赁合同，案涉租赁合同到期终止，被告应按时腾退并将案涉商铺交还给原告。案涉租赁合同于2020年1月14日到期，广东省于2020年1月23日启动省重大突发公共卫生事件一级响应，“新冠肺炎”疫情并未对被告腾退产生重大影响，被告逾期腾退缺乏合理事由，被告应承担相应的法律后果。原告在租赁合同到期前向被告发出提高租金并签订新的租赁合同的邀约，被告未做出承诺，双方未达成一致意见，原告要求被告在案涉租赁合同到期后按照其单方提出的租金标准支付租金没有依据，本院不予支持。被告拖欠租赁合同到期前的自2020年1月1日至2020年1月14日期间的租金1100元应向原告补交，被告也予以认可，本院径行予以认定。租赁合同到期后，被告继续占有使用案涉商铺至2020年3月31日，被告应按照原租赁合同约定的租金标准向原告支付商铺占有使用费，故被告还应向原告支付自2020年1月15日至2020年3月31日期间的按照每月2200元的租金标准计算的房屋占有使用费5500元。2020年1月1日至2020年1月14日期间的租金按照合同约定被告应于2020年1月5日向原告支付，但被告至今未支付，按照合同约定原告有权不向被告返还押金，本院对于被告要求用押金冲抵欠付租金等费用的抗辩意见不予采纳。按照租赁合同的约定，管理费由被告承担，故被告应承担自租赁合同起始之日至被告腾退案涉商铺之日止的管理费，被告也对其应承担17个月的管理费不持异议，本院予以认定，原告要求被告承担租赁期限起始前的管理费没有依据，本院不予支持。原告称每月管理费为50元，被告也认可每月管理费大约为50元，结合管理费的收据，可以认定管理处是按照每月50元的标准收取管理费，故被告应承担租赁期间的管理费850元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告刘慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李浩鹏支付拖欠的租金及房屋占有使用费合计人民币6600元；二、被告刘慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李浩鹏支付拖欠的管理费人民币850元；三、驳回原告李浩鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币79元，由原告李浩鹏负担人民币38元，被告刘慧负担人民币41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年七月九日书记员 卢燕婷李洁仪