广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初566号原告：广东宇顺物业服务有限公司。住所地：云浮市云城区城中路**负**。法定代表人：郑仕富。委托代理人：沈强，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：萧惠敏，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：林水明，男，汉族，1981年1月30日出生，户籍住址云浮市云城区**********，现住云浮市云城区***************，公民身份号码：445************312。被告：李伙用，女，汉族，1982年10月12日出生，住云浮市云城区***************，公民身份号码：441************022。原告广东宇顺物业服务有限公司（以下简称“宇顺公司”）与被告林水明、李伙用物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法由审判员刘麟继适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告宇顺公司的委托代理人沈强、萧惠敏，被告林水明到庭参加了诉讼，被告李伙用经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告向本院申请20天的调解期间，期间内双方未能达成协议。本案现已审理终结。原告宇顺公司向本院提出诉讼请求：1.两被告支付欠缴的物管费、水费、公摊电费共10542.25元；2.两被告向原告支付滞纳金（以当期欠费为本金，从逾期之日起按每天3‰计算）直至被告支付完欠缴的费用为止；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与两被告于2012年11月27日签订《源盛广场、华庭前期物业管理服务协议》，协议约定两被告委托原告为两被告位于云浮市云城区************提供物业管理服务，物业管理费为1.2元/月×平方米，该房建筑面积双方确认为87.16平方米，交纳费用的时间为首次以开发企业规定的交楼日期起，向原告一次性交纳一个季度的物业管理费，以后的物业管理费应于上季度到期前15日之内，缴纳下一季度的物业管理服务费，原告还提供水费、电费等代收代缴收费服务。两被告于2014年7月14日对案涉房屋进行了验房并签署收楼书，收楼后，两被告前期如期缴纳了物业管理费用，但自2015年1月起一直拖欠物管费、水费、公摊电费等费用，经宇顺公司工作人员多次催缴，两被告仍不予理会，怠于行使支付义务，截至2019年11月，两被告已拖欠上述费用10542.25元。原告的企业名称于2020年4月29日由云浮市宇顺物业管理服务有限公司核准变更为广东宇顺物业服务有限公司。原告宇顺公司为证明其主张，向本院提供证据如下：1．《源盛广场、华庭前期物业管理服务协议》，证明原、被告存在合同关系，被告接受原告提供的物业服务并确认接受物业服务需履行支付相应物业服务费用的义务。2．欠费清单，证明被告所拖欠原告物业费用的数额。3．业主入住合约，证明被告入住案涉房屋并接受原告提供的物业服务。4．源盛华庭、广场收楼书，证明原告按照合同约定为被告提供物业服务。5．验房（铺）书，证明原告按照合同约定为被告提供物业服务。6．被告身份证，证明被告身份信息。7．源盛华庭1座住户分摊电费，证明案涉房屋欠付分摊电费详细清单。8．源盛华庭1-406房欠付水费清单，证明案涉房屋欠付水费详细清单。9．发票，证明原告按合同约定按月为案涉房屋所在物业垫付公用电费。10．发票，证明原告按合同约定按月为案涉房屋所在物业垫付水费。11．快递单，证明原告曾委托律所以发律师函形式向被告催收款项。12．小区业主资料清单，证明小区每户的收楼时间，以此作为公摊电费分摊户数的计算依据。13．征询意见及公告栏图片，证明原告曾经消防器材损坏数量及更换所需价格张贴公告栏，但大部分住户并不同意花钱维修。14．水费通知单及公示栏照片，证明原告将每月将每户用水量手抄记录并张贴在公告栏。15．公摊电费通知单及公告栏照片，证明原告将每月公摊电量手抄记录并张贴在公告栏。16．水费发票，证明住户用水与商户用水是分开缴纳的。17．电梯维保费，证明原告每月支付电梯维保费，这笔费用从未向案涉物业业主收取。被告林水明答辩称，一、原告没有履行合同协议在先。被告于2014年7月14日对涉案房屋进行验房收楼，并于2014年7月16日向原告交付了4000元装修押金后取得装修施工许可证，被告在装修期间多次向原告申请为本房屋安装楼宇对讲系统，原告的工作人员以安装楼宇对讲系统的公司没有时间为由推搪，一直到涉案房屋装修完工至入住至今都没有为安装。最后，原告以安装公司已换，新的公司不知道线路为由不予安装。楼宇对讲系统作为房屋的重要组成部分，被告已多次向物业公司申请，原告也对被告明确表示这是他的责任并作出承诺，会为案涉房屋安装好楼宇对讲系统，但到至今未处理，严重影响了被告家庭的生活出行。被告多次向原告明确表示，楼宇对讲系统什么时候装好就什么时候交物业费。二、经多次催要未果，原告所述并非事实。根据物业管理条例第四十一条规定，物业公司收取被告在2014年7月14日之前的管理费是没有依据的，应当依法退还被告在装修期间向物业公司交纳的装修押金4000元。被告在房屋装修完工并入住时多次向物业公司要求退还4000元装修押金。物业公司以被告欠2012年至2014年7月14日的管理费为由拒绝，以此理由扣除此其期间的全部费用2884元，并出具收款收据。另扣除电梯使用费500元，未出具收据。此4000元押金物业公司共扣除3384元，余下616元并未返还。被告在物业公司拒绝退还装修押金4000元并扣除费用时，对工作人员明确表示被告对此扣费有异议并保留追讨权利。三、对欠缴的水费、电费有异议。原告提供的水费欠费清单是一份没有依据的简易表，被告不认可，水费应以每户每表以该表当月用度为计费标准，并不是以整幢楼来摊分水电费为标准收取，有失公平。案涉楼宇为商住一体，四楼以下为商业用途，四楼以上为居住楼。楼宇的生活用水全部都是放到地下消防池集中然后再用水泵抽到各楼屋用户的，物业公司每一年清洗水池一次，据清洗工人反映水池里有死老鼠，污染严重，连基本的生活用水卫生都不能保障，叫人如何交费。住户多次向原告抗议此种做法，原告未予理会。原告此种做法既不符合饮用水安全卫生条件，也不安全。四楼以下为大型商业中心应配备专用消防水池，不能与生活用水混用。生活用水应从自来水公司直供到住户水表，不能放到消防水池然后再用水泵抽到各住户，每月水泵电费支出是没有必要的。原告应把住户与商业中心用水、用电分开收缴费用，应各自独立计费不能混在一起。四、对物业公司的管理水平有异议。1、楼下的商场直接在小区门口开了后门作为商场的接货区，此种做法直接影响了小区的安全，期间原告也未尽到物业服务协议的管理责任与义务。小区监控室没有24小时有人值守，外来人员随意进出造成小区业主车辆被盗，家中失窃的多起人身财物损害事件发生。2、小区后门位置长期放置两个垃圾桶，每天臭气熏天、污水直流，严重影响业主出入。垃圾桶经常堵住出入口，物业公司并未做到服务合同所述的小区相关场地的清洁卫生。3、本楼电梯同和楼宇外墙为全体业主共同资产，原告无权在未征得全体业主同意的情况下向外界出租广告位，并以此谋利，原告应立即停止此侵权行为，并向全体业主公示公司在侵权行为期间所得利益。该部分利益应抵扣业主公共费用，并承诺以后不再发生类似事件。五、被告要求原告即日起十个工作日内为被告安装好楼宇对讲系统，原告应当从安装好楼宇对讲系统后开始计收服务费。被告签收楼书之日起至原告安装好对讲系统之日期间，原告无权向被告收取服务费，并全额退还被告在装修期间所交纳的4000元装修押金。被告提出于2012年11月27日与原告签订的前期物业管理服务协议从即日起终止服务合同的要求。综上，宇顺物业公司没有很好地履行职责与义务，且小区存在安全隐患，原告无权向被告收取服务费用，请求法院驳回原告所有请求，并对被告提出的要求作出答复。六、原告对楼层的消防通道长期上锁关闭，由于案涉房屋楼下为大型商业中心，一旦发生火灾或其他意外，业主将无路可走，后果不堪设想，物业公司对业主的生命财产不顾，原告没有达到服务协议约定的服务，被告有权拒绝支付服务费用并要求终止服务合同。另外，在2018年6月份有8个人闯入被告家中，当时家中只有被告的两个小孩，是邻居帮忙到兴云派出所报案的，派出所对这8人进行了拘留。被告林水明为证明其主张，提供证据如下：收据、源盛华庭装修施工许可证、照片，证明在原告装修时收取被告4000元押金现金，且无单据交交付，原告扣收了被告林水明2014年物管费及电梯使用费，被告是2017年才收楼，不应收取2014年物管费。原告所管理的超市是不属于小区内的范围。被告李伙用未作答辩，亦未提交证据。根据当事人的陈述和综合全案证据，本院认定事实如下：云浮市宇顺物业管理服务有限公司于2012年4月27日成立，于2020年4月29日核准变更企业名称为广东宇顺物业服务有限公司。2012年11月27日，云浮市宇顺物业管理服务有限公司（甲方）与被告林水明、李伙用（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：“甲方为乙方所购位于云浮市云城区***************提供物业服务，建筑面积为87.16㎡。第二条物业管理的服务内容包括：（一）物业共用部位的维修、养护和管理，（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集清运，公共雨污水管道的疏通等，（四）公共绿化、建筑小品、水环境、公共健身场地及器械等的养护管理，（五）协助管理商铺及周边公共秩序、消防、治安防范等事项，（六）装饰装修管理服务，包括对物业使用的禁止行为实施管理，（七）物业档案资料的收集、保管，（八）物业其他共同事务的管理服务，包括物业代收代缴费用事项，（九）业主委托的其他物业管理服务事项。第三条物业管理服务质量内容包括：（一）房屋外观：1、房屋外观完好、整洁。2、无违反规定、乱搭乱建现象。（二）设备运行：1、设备良好、运行正常、无事故隐患、保养、检修制度完善。2、每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。……（四）绿化、环境卫生：1、制定清理沟渠、下水道及消杀的计划并严格按计划实施，并做好记录。2、小区内环卫设施设备完好，垃圾日产日清。3、物业管理区域无乱摆摊、设点、乱贴乱画等现象。4、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫，达到目视无垃圾。……（五）交通秩序与车辆停放：1、进出停车场的车辆必须按停车场的管理规定进出、停放。2、交通车辆管理运行有序、无乱停、乱放现象。（六）治安防范与消防管理：1、主要出入口有保安人员24小时执勤，其他重要部位、重点区域按管理公司制定的巡查制度进行巡查，……4、小区消防设施完好，可随时启用。5、定期检查消防设施，并做好记录。6、保证消防通道畅通。……第五条物业管理服务费用，按每月1.2元/㎡计算，不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用；乙方交纳费用时间：首次以开发企业规定的交楼日期起，向甲方一次性交纳一个季度的物业管理费，以后的物业管理费应于上季度到期前15日之内，向甲方缴纳下一季度物业管理服务费。第七条代收代缴收费服务，1、受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。……第十条违约责任：1、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……4、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金或予以公示。”原、被告还对合同的其他权利义务作了详细约定，并分别在合同上盖公章或签名捺印。被告于2014年7月14日收楼，并与源盛华庭广场物业管理处签订了《业主入住合约》。被告按约支付了部分物业服务费、水费、公摊电费，每月的物业服务费为104.5元。原告提供的《欠费明细》载明被告欠费情况如下：2015年1月1日至2019年11月30日，物业服务费为6165.5元，水费为2268.52元，公摊电费为2108.23元。截至辩论终结之日，被告尚未结清上述水费、公摊电费、物业服务费。被告陈述其不按时支付物业服务费是由于原告提供的物业服务质量不符合《前期物业管理服务协议》。在同一时期，本院受理了原告与同一小区其他业主物业服务合同纠纷案件，另案查明业主提供的不同时期所拍摄的相片进行对比，相片中反映出原告管理服务不到位，小区内的一些公共设施缺乏维修管理，停车场车辆乱停乱放，公共区域杂物乱堆等状况。庭审中，原告明确滞纳金的计算基数是物业服务费，按照每一个自然季度缴纳，即上季度缴纳下季度的物业服务费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。云浮市宇顺物业管理服务有限公司于2020年4月29日核准变更企业名称为宇顺公司，云浮市宇顺物业管理服务有限公司的权利、义务由宇顺公司承继，宇顺公司是本案的适格原告。原告宇顺公司与被告林水明、李伙用签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点：一、案涉物业服务费等费用应否减免；二、原告请求的滞纳金应如何计算。关于争议焦点一，《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”具体到本案，原告应当就案涉小区及房屋、配套的设施设备和公共场所进行维修、养护、管理，维护好小区内的环境卫生及公共秩序，向业主提供符合约定的物业服务；业主接受物业服务后，应当按约支付物业服务费。原告已按约定为被告提供了物业管理服务，履行了合同主要义务，虽然原告宇顺公司在提供物业管理服务的过程中，存在部分管理不善、服务滞后等瑕疵，但被告以原告履行合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业服务费理由，不具有法律依据。故，原告请求被告支付物业服务费6165.5元，未超过合同约定，本院予以支持。案涉合同第七条约定了代收代缴的范围，原告已经代位支出水费2268.52元，公摊电费2108.23元，原告请求被告支付上述费用，具有事实依据，本院予以支持。对于被告抗辩减免物业服务费的问题，上述物业服务纠纷司法解释第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”如果被告认为原告违反合同约定，未达到约定的管理服务目标，可以另行向原告主张权利。对于被告抗辩已支付押金4000元的问题，与本案不属于同一法律关系，本院不宜一并处理。关于争议焦点二，由于原告对案涉小区在管理上、服务上存在一定程度的滞后，被告拖欠物业服务费确是事出有因，并非恶意，且服务瑕疵的原因在于原告，故原告请求被告支付滞纳金，本院不予支持。另外，物业公司提供物业服务后，交纳物业服务费就应该是业主的基本义务，不按时交纳物业服务费不仅会损害到小区的整体服务质量，亦损害到其他业主的共同利益。如果业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过协商等合理合法的方式予以解决，但以拒交物业服务费的方式行使权利，既不利于维护小区的稳定性，又难以使物业公司及时有效地为全体业主提供高质量的物业服务。物业公司作为服务型企业，唯有及时对待或解决好业主反映的问题，维护好与业主之间关系，才能促进自身健康发展及社区的和谐稳定，使小区的物业服务进入良性循环。被告李伙用经本院合法传唤既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，由此引起的不利后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林水明、李伙用应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年1月1日至2019年11月30日止的物业服务费6165.5元、水费2268.52元，公摊电费2108.23元给原告广东宇顺物业服务有限公司；二、驳回原告广东宇顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序审理，减半收取25元（原告广东宇顺物业服务有限公司已预交），由被告林水明、李伙用共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 员 刘麟继二〇二〇年六月二十五日法官助理 曾智妍书 记 员 温闰霞附本判决援引的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。