江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初290号原告：江民玉，男，汉族，1987年8月3日出生，户籍地江西省九江市都昌县，现住九江市。原告：徐美露，女，汉族，1991年7月14日出生，户籍地江西省九江市湖口县，现住九江市。二原告共同的委托诉讼代理人：江秋云，广东普发（惠州）律师事务所律师。被告：九江市中梁和置业有限公司，住所地：江西省九江经济技术开发区长虹西大道**中航中心902，统一社会信用代码91360406MA35PQQE41。法定代表人：何银辉，总经理。委托诉讼代理人：徐仕波，江西浔阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢欢，公司法务。原告江民玉、徐美露与被告九江市中梁和置业有限公司（以下简称中梁和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江民玉、徐美露及其共同的委托诉讼代理人江秋云、被告中梁和公司委托诉讼代理人徐仕波、刘欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江民玉、徐美露向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告支付的认筹金（约成定金）5000元及利息（自合同签订日起至实际支付之日止，按月利率2%标准计算）2700元（计算至起诉日）；2、判令被告赔偿原告内部隔墙未完成损失、内墙抹面材质不符约定损失、户型变更损失等共计15600元；3、判令被告向原告支付其他房屋质量问题违约金（购房款0.1%）885.83元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻，2017年9月20日原告接受被告要约邀请，向被告指定的账户支付认筹金5000元，并在被告经营的场所中由被告的工作人员出具九江好房网络科技有限公司（以下简称好房网）的收据（收据单已被被告收回），订购被告正在建设的房屋一套。被告宣传中认定该笔认筹金为定金，可以折抵20000元，但折抵的20000元是被告先行抬高房价的基础上变更了数据，而未实际折抵20000元现金，未实际计入购房款给出发票，也未返还。2018年1月1日原告、被告签订合同，明确合同标的物为财富大道以西、永泰路以南中梁首府21栋不分单元2402号房。该标的物面积为105.92平方米，价格855834元。其后，原告依约向被告支付了购房款。2019年12月30日，合同约定的交房日期截止，被告交付的房屋实际存在质量瑕疵：房屋内部没有隔墙进行空间分割，内墙墙面不是约定的水泥砂浆材质，房屋次卧室户型变更。另外，商品房所在的小区同时也因公共利益如绿化、地、地下室裂缝**水不畅等问题导致原告无法收房告多次主动向被告协商调解，要求被告修补房屋，被告均没有修补也不向原告释明。为维护自身利益诉至法院，请求判如所请。被告中梁和公司辩称，1、原告交付5000元认筹金是为了享受5000元抵20000元的优惠，系原告的自愿行为，且该项优惠已经实际履行，原告已经享受了被告的房价优惠并实际受益，其要求返还5000元认筹金及利息无事实和法律依据，依法应予以驳回。2、根据浙江中和建筑设计有限公司（以下简称中和设计公司）的建筑设计图纸，原告诉称的内部隔墙系业主自理部分，而非被告未完成，同时次卧室户型按设计图纸施工并经竣工验收，原告该部分诉请依法应予以驳回。3、双方签订的商品房买卖合同附件中的墙面用材约定水泥砂浆，在建设施工过程中，被告考虑水泥砂浆的品质局限性，内墙面采用了更优质更环保的石膏砂浆，石膏砂浆性能优于水泥砂浆，具有不开裂、无空鼓、强度高、干燥快等特点，为国家重点推荐产品，关键是石膏砂浆价格更高，且石膏砂浆经检测符合设计要求，房屋也经竣工验收合格，被告使用石膏砂浆的行为属于善意行为，原告属于受益方，原告该项诉请属于滥用权利，依法应予以驳回。4、关于原告第三点诉讼请求，原告购买的商品房已经竣工验收合格并交付，不存在质量问题，原告该项诉请不明确，且没有提供有效证据予以证实。综上，双方间签订的商品房买卖合同合法有效，被告已按时向原告交付了质量合格的商品房，并办理了商品房交接手续，全面履行了合同义务。原告的各项诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。原告江民玉、徐美露为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：1、装修合同和收据，用以证明被告违约造成原告损失15600元；2、光盘，用以证明被告交付房屋的现状；3、商品房预售合同，用以证明原、被告约定了商品房质量和违约金标准；4、合同附件六、住宅使用说明书，用以证明房屋交付存在质量瑕疵，内墙抹面与合同约定不符；5、宣传资料复印件和实际房屋户型对比图，用以证明被告对户型进行了变更；6、宣传单、转账记录、同批其他购房者的收据，用以证明5000元认筹金未实际抵扣20000元。被告中梁和公司质证认为，证据1、2、5、6的“三性”均有异议。证据1装修合同与商品房买卖合同无关，其内容不真实不合法；隔断墙是由原告作为业主自理，费用应由原告自行承担；水泥砂浆变更为石膏砂浆是依法依规的设计变更且质量合格；次卧室修补及半墙窗户结构改为推拉门结构是原告单方行为，被告交付的房屋结构是按图纸施工完成，本身就应为半墙窗户结构，以上被告将举证证明。收条的收款人“王建”身份不明，收取现金方式不可信，且与原告无关。证据2光盘系原告单方制作，与客观事实不符，对其证明力不认可。房屋户型应以设计图纸和竣工验收单、验收备案表为准，不应以宣传资料为准。原告交付认筹金是自愿行为并享受了相应房价优惠，不存在虚假宣传，被告未实际收取原告认筹金。证据3、4真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告交付的房屋不存在问题，被告没有违约，石膏砂浆为合理变更，非质量瑕疵。被告中梁和公司为支持其答辩主张，向法庭提交了如下证据：1、《中梁首府》客户签约流转单，用以证明涉案房屋总价款经原告确认，原价902922元，按97折再减20000元，为855834元，按首付三成为285834元，已收30000元定金冲抵后，实付255834元，原告主张无事实依据。2、2017年10月20日首付款收据及付款POSS机银联商务交易凭证，用以证明原告认可上述房价并实际付款255834元。3、2018年1月1日，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，用以证明双方签订的商品房买卖合同事实及双方权利义务关系，合同约定了房价、交付时间、条件、违约责任等事项。4、（2017）房预售证第152号商品房预售许可证，用以证明被告依法取得商品房预售许可，依法销售商品房，符合合同约定。5、交房通知书及邮寄单各一份，用以证明2019年12月4日被告通知原告交房，履行了合同义务。6、九江中梁首府21号楼施工图（建筑），用以证明被告建设符合设计要求，隔断墙属业主（原告）自理。7、浙江宇康工程管理咨询有限公司（以下简称宇康公司）营业执照复印件、宇康公司工程造价咨询企业甲级资质证书、宇康公司2020年1月8日出具的工程造价（三审结算）咨询报告书之九江市八里湖大道以南B地块建设项目土建结算金额对比汇总表；8、九江市中梁首府项目内墙面抹灰做法及价格对比表；9、2019年11月5日关于九江中梁首府项目内墙石膏砂浆核价事宜会议纪要、浙江中和建筑设计有限公司工程联系单；10、九江市建设监理有限公司石膏砂浆现场取样照片四张，证据7、8、9、10用以证明：石膏砂浆比水泥砂浆品质更好，造价更高，被告用石膏砂浆替换水泥砂浆属善意行为，该项设计变更符合程序且石膏砂浆厚度为1.7cm，质量符合设计要求。11、竣工验收备案表，用以证明被告交付的商品房质量合格。12、商品住宅使用说明书、住宅质量保证书，用以证明被告向原告交付房屋时符合合同要求，并承担保修责任，被告履行了合同义务。13、交付文表物品签收单，用以证明被告按合同要求交付房屋，履行合同义务符合合同约定，原告已经签收并确认被告交付。原告江民玉、徐美露质证认为，证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议，根据《江西省商品房销售明码标价规定实施细则》，商品房实施一价清制度，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取未予标明的费用。九江市地方政府规定，商品房销售现场应标示备案价格，并一房一价，证据1显示涉案房屋房价为902922元，但双方的合同上显示的房价为855834元，一房出现两价，违反上述规定，房价902922元虽然经过了原告签字，但是被告没有现场表明合同上的房价，给原告造成了误解，原告签订签约流转单时以为合同上的标价也是902922元，且被告收取5000的认筹金没向原告出具发票也未实际计入房价。证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告以自己名义支付了255834元，原告以自己姐姐徐美娜名义向被告支付了30000元，同时以徐美娜名义向被告指定的好房网支付了5000元，实际上原告支付的首付款是285834元，被告认可了徐美娜名义支付的30000元却不认可其5000元不合常理，被告证据1也证明了该事实。证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议。补充协议3.3条约定设计变更应在30天内通知买受人，原告没有收到设计变更通知；4.3条约定的交房通知收到后，原告在被告约定的交房开放日到房屋现场参观了房屋，提出了修补意见，原告明确指出如被告不能修补房屋达成合同约定的交付质量，则拒绝收房；8.1条属格式条款内容，被告作为格式合同的提供方，免除自己义务无效。证据4的三性无异议。证据5、13真实性无异议，但与本案无关。证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，建筑施工图发生在被告与设计单位之间，被告如何对本案涉及房屋进行备案与原告无关，被告在宣传中使用的图片显示原告购买的房屋为三室两厅，房和厅都应有四面墙，若被告坚持认为厅可以没有隔断墙，应当在销售时予以释明，被告在宣传和签合同时都未进行释明，故施工图纸上有关隔断墙由业主自理的设计对业主无效。证据7、8、9、10真实性无法核实，请法庭核实，关联性、合法性不认可，无论石膏砂浆造价是否高于水泥砂浆，被告已构成违约，将石膏砂浆变更为水泥砂浆没有通知原告，石膏砂浆的价格更高不代表价值更高，石膏砂浆不适于房屋所在地的地理环境，九江市属于亚热带地区，年降雨量达到1000毫米，石膏砂浆不适于湿润的环境，被告提供的工程造价对比不等于材料本身价格对比，忽略了人工成本因素，被告作为以营利为目的的法人，不可能作出对自己不利的事情。证据11真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明被告交付的房屋符合法定交付条件，不能证明符合约定的交付条件。证据12真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告向原告交付房屋时有承诺保修，但未实际履行该义务。本院认为，原告提交证据3、4的真实性被告无异议，本院予以认定。原告提交证据1装修合同及付款收据，未提供其他证据证明该合同实际得以履行，真实性不予认定，原告提交证据2光盘系对参观案涉房屋时拍摄的视频资料，真实性可以认定。证据5宣传资料系复印件，真实性不能确认，不予认定，实际户型图系原告自己制作，被告不予认可，不予认定，实际户型情况应当按验收备案及房屋管理部门测绘为准。证据6中银行转账记录的真实性可以认定，证据6中的宣传单、同批其他购房者的收据，原告不能提供原件核对，真实性不予认定。被告提交证据除7-10外，其他证据的真实性原告无异议，本院予以认定。原告提交的证据7可以证实宇康公司具备工程造价咨询甲级资质，经营范围包括工程概算、预算、结算、竣工结（决）算等，系被告涉案房屋所在建设项目的结算审核人，有资质对水泥砂浆和石膏砂浆这两种墙面抹灰做法的价格作出审定，出具证据8价格对照表有效。证据9、10分别证明涉案房屋所在项目内墙石膏砂浆核价、监理验收的情况，可以认定。综合原告、被告的举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：2017年9月25日二原告通过徐美娜的银行账户向被告银行账户支付30000元。同年10月12日二原告与被告签订《客户签约流转单》，双方约定二原告购买被告开发的中梁首府21幢1单元2402室房屋，房屋面积105.92平方米，约定：“房屋原单价为8524.57元/㎡，原总价为902900元，合同总价＝【原总价*0.97折-20000（高层）/30000（洋房）】（认筹优惠）。合同单价8080.01元/㎡，合同总价855834元”。还确认付款方式为按揭贷款，首付款30%，按揭贷款70%，原告已缴款30000元，本期应缴房款金额为255834元。二原告及被告工作人员在该流转单上签字确认。同年10月20日二原告通过原告徐美露银行账户向被告转账246834元，江民玉银行账户转账9000元。2018年1月1日二原告与被告签订编号为9000234205的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于财富大道以西、永泰路以南中梁首府21栋不分单元2402号房，房屋总价款855834元，单价8080.01元/㎡，首付款285834元，余款570000元按揭贷款支付。合同第四章“商品房交付条件”约定该商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第六章“规划设计变更”约定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热采暖方式等可能影响买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。合同第七章“商品房质量及保修责任”约定商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工设计图文件的要求。合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”约定起居室内墙为水泥砂浆。合同及附件还对其他事项进行了约定。同日，双方还就合同签订了《补充协议》，《补充协议》3.3条约定，属于本合同及本补充协议约定的应当书面通知买受人的规划、设计变更，而出卖人未通知的，买受人应在知道或应当知道该规划、设计变更之日起30日内向出卖人书面发出退房要求并办理退房手续，否则视为买受人同意出卖人进行规划、设计变更，双方按规划、设计变更后的现状继续履行本合同，双方无须为此签订补充协议，且买受人对此表示无异议。2019年12月4日，被告通知原告交房。原告以房屋内部没有隔墙、内墙抹面材质不符、次卧户型变更为由与被告发生争议，原告诉来本院，请求判如所请。另查明，案涉房屋所在的中梁首府21栋设计单位为浙江中和建筑设计有限公司，施工单位为越烽建设集团有限公司，监理单位为九江市建设监理有限公司。设计单位设计的建筑施工图中案涉房屋卧室与卧室、卧室与客厅之间部分隔断为业主自理。施工过程中，考虑水泥砂浆存在空鼓开裂现象，被告与施工方越烽建设集团有限公司商定将原设计中起居室内墙抹面水泥砂浆部分改为石膏砂浆施工，经九江市建设监理有限公司抽检，石膏砂浆质量符合设计要求。经宇康公司核定，内墙抹面水泥砂浆做法造价为23.04元/㎡，石膏砂浆做法造价为39.15元/㎡。2019年11月27日涉案房屋所在的21栋进行竣工验收，设计单位浙江中和建筑设计有限公司、监理单位九江市建设监理有限公司验收意见为验收合格。被告中梁和公司向原告交付的房屋与建筑施工图设计相符。又查明，案外人徐美娜代原告向好房网支付5000元。本院认为，本案争议的焦点问题有三点：一是原告主张认筹金5000元及利息应否由被告返还？二是被告交付给原告的房屋是否存在房屋内部隔墙未完成及户型变更情况并因此给原告造成损失？三是起居室内墙抹面材料与合同约定不符是否属于房屋质量瑕疵并给原告造成了损失？关于第一点，案外人徐美娜代原告向好房网支付5000元，收款人为好房网，从原告提供的其他购房人支付相同款项的收据复印件来看，收款内容为“增值服务费”，该笔款项的收付发生在案外人好房网与原告之间，原告并未提供证据证明该笔款项系好房网代被告收取或被告指定好房网收款，根据合同相对性原则，原告无事实与法律依据直接要求被告返还此款并支付利息。同时，从原、被告2017年10月12日签订的《签约流转单》来看，在房屋的价款协商过程中，被告给予原告20000元优惠。即便如原告所述，双方在房屋预售的过程中约定该笔5000元折抵20000元房款，原告向案外人支付5000元服务费，案外人提供选房服务，被告在销售房屋时给予20000元房价优惠，双方按此约定已履行完毕。这一案外人提供服务，原告向案外人支付服务费，被告给予原告房价优惠的销售模式并未违反法律、行政法规强制性规定，原告在享受相应的房价优惠后又向被告主张返还服务费的诉求有违诚信原则。《商品房销售明码标价规定》第三条规定，“明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素”。该《规定》并未强制规定商品房经营者在销售商品房时按照公开标示的价格与消费者成交，双方对涉案房屋的价格进行协商并签订合同，系合同当事人意思自治，被告在公开标示的价格基础上进行价格折扣、优惠将涉案房屋销售给原告并不违反上述规定。关于第二点，中梁首府21栋建筑施工图对涉案房屋卧室与卧室、卧室与客厅之间部分隔断设计为业主自理，邻近阳台的卧室与阳台之间为窗户，被告已经交付的房屋上述两点与设计相符。虽然双方《商品房买卖合同（预售）》未对室内墙体隔断进行明确的约定，但《商品房买卖合同（预售）》第七章“商品房质量及保修责任”中约定“该商品房质量应当符合工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求”，施工图设计文件对房屋室内部分隔断墙的砌筑，设计为业主自理，该部分不属被告的合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约…”。从原告提交的宣传资料来看，是一份装修示意图，而双方合同约定买卖的是毛坯房，装修后的示意图不能成为被告向原告交付房屋的标准。原告主张依照被告销售宣传资料，邻近阳台的卧室与阳台之间为推拉门，实际为窗户，系户型变更，与上述司法解释的规定不符。原告主张被告赔偿内墙隔断及户型变更的损失没有事实依据，不予支持。关于第三点，《商品房买卖合同（预售）》“商品房质量及保修责任”部分约定“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人更换、修理”。附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”约定起居室内墙抹面为水泥砂浆。被告在建设过程中，因施工过程中水泥砂浆出现空鼓开裂等情况设计变更为石膏砂浆，确与合同约定不符。但合同第六章“规划设计变更”和《补充协议》第三点“关于规划、设计变更的补充约定”第3点约定，出卖人有权对设计进行变更，但未通知买受人的，买受人应在知道设计变更之日起30日内向出卖人书面提出退房要求并办理退房手续，否则视为买受人同意出卖人进行设计变更。原告在2019年底知道水泥砂浆变更为石膏砂浆后并未提出退房要求，可以视为原告同意被告的设计变更。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。该条规定了被告作为房屋出卖人对房屋的瑕疵担保责任。被告在建设过程中将起居室内墙的水泥砂浆变更为石膏砂浆，向施工人支付了较水泥砂浆更高的成本，并未从该变更中获得不当利益，不属合同的不当履行。所施工的石膏砂浆亦经设计和监理部门验收合格并按照我国房屋建筑工程规范进行了竣工验收备案，原告并无证据证明该变更影响了房屋的质量和房屋的使用功能并对原告造成损失。起居室内墙抹面材料为石膏砂浆并不影响房屋质量，降低房屋使用功能，再行更换为水泥砂浆并无必要。原告在确认其是否有权要求被告更换、修理之前即要求被告赔偿其损失没有事实与法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江民玉、徐美露的诉讼请求。案件受理费213元，由原告江民玉、徐美露承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 周 和 良审判员 欧阳中学审判员 卢 清 生二〇二〇年七月二十八日书记员 胡 丛 聪