湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4264号原告（反诉被告）：湖南祥龙琦农林科技有限公司，住所地长沙市天心区橘洲弯路**望江佳园****。法定代表人：杨可。委托诉讼代理人：田栩娈，该公司员工。委托诉讼代理人：易文丰，湖南崇民律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙市湘江风机有限责任公司，住所，住所地长沙市雨花区井圭路**长沙市湘江风机厂****div>法定代表人：易浩波。委托诉讼代理人：黄奇斌，湖南五之律师事务所律师。委托诉讼代理人：周盈，湖南五之律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司与被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司的委托诉讼代理人田栩娈、易文丰与被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司的委托诉讼代理人黄奇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司向本院提出的诉讼请求为：1、判令长沙市湘江风机有限责任公司退还湖南祥龙琦农林科技有限公司租赁押金500000元；2、判令长沙市湘江风机有限责任公司赔偿湖南祥龙琦农林科技有限公司500000元资金占用利息13956.25元（以500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年9月1日暂计算至2020年4月22日，剩余利息计算至实际清偿之日止）；3、由长沙市湘江风机有限责任公司承担诉讼费用。其事实与理由如下：2019年6月6日，湖南祥龙琦农林科技有限公司（乙方）与长沙市湘江风机有限责任公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将长沙市黄兴南路步行街148号一楼至四楼整栋（建筑面积约为816平方米）出租给乙方经商使用；租赁期限自2019年10月1日至2027年9月30日，共8年；首年租金2680000元，从第三年起每年递增3%计算租金，租赁费用采用先付后租的方式，保证金500000元，租金按季度支付，乙方需于8月16日前付第一次租金；乙方于签订日向甲方支付定金500000元，正式办理移交手续后定金转为保证金；甲方逾期未退履约保证金的，每逾期一天应按所欠金额的万分之五向乙方支付违约金。合同签订后，乙方向甲方支付了租赁押金500000元。后因资金周转问题，乙方并未及时付给甲方第一笔租金。长沙市湘江风机有限责任公司分别于2019年8月17日、8月30日向湖南祥龙琦农林科技有限公司发函，要求支付第一笔租金，否则解除合同。2019年9月1日，因未收到湖南祥龙琦农林科技有限公司租金，长沙市湘江风机有限责任公司发函通知湖南祥龙琦农林科技有限公司解除双方租赁合同，未退还湖南祥龙琦农林科技有限公司押金。合同约定，租赁费用采取先付后租的方式按保证金500000元，湖南祥龙琦农林科技有限公司于签订日向长沙市湘江风机有限责任公司支付定金500000元，正式办理移交手续后定金转为保证金，可见，合同中先后对于涉案500000元出现了“保证金”和“定金”的表述，约定并不明确。在第十二条违约责任中，双方未就违约时适用定金罚则进行约定，反而约定长沙市湘江风机有限责任公司逾期未退履约保证金，每逾期一天应按所欠金额的万分之五向乙方支付违约金，由此可认为双方对于涉案500000元的性质认可的是履约保证金，并不具备定金性质。长沙市湘江风机有限责任公司出具给湖南祥龙琦农林科技有限公司的收据中载明500000元款项为租赁押金，也印证了双方未对此款项约定定金性质。合同中对于涉案金额表述不明，且合同相关条款中亦无关于适用定金罚则的约定，应认为是对涉案金额的性质约定不明，不能构成定金，收受款项的一方应在合同解除时予以返还。因此，应认为涉案500000元并不具备定金性质，应予返还。被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司辩称：1、湖南祥龙琦农林科技有限公司支付的500000元应该是定金，现湖南祥龙琦农林科技有限公司违反合同约定，构成违约，其支付的定金不予退还，从湖南祥龙琦农林科技有限公司提供的所有证据来看，双方合同并没有办理相应的移交手续，500000元的性质没有转化为保证金，根据定金罚则，定金不予返还；2、湖南祥龙琦农林科技有限公司称长沙市湘江风机有限责任公司将在与他人租赁期限尚未到期的情况下将房屋有出租给湖南祥龙琦农林科技有限公司，与事实不符，湖南祥龙琦农林科技有限公司没有提交证据予以证实，租赁合同的签订是长沙市湘江风机有限责任公司2019年9月1日发出解除合同通知后再签订的，长沙市湘江风机有限责任公司没有违约，请求驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司向本院提出的反诉请求为：1、判令湖南祥龙琦农林科技有限公司向长沙市湘江风机有限责任公司支付违约金22780元（以年租金2680000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年8月16日起计算至2019年9月1日止）；2、判令湖南祥龙琦农林科技有限公司向长沙市湘江风机有限责任公司支付房屋空置损失734247元（以年租金2680000元为标准，自2019年9月1日起计算至2019年12月10日止，共计100天）；3、判令由湖南祥龙琦农林科技有限公司承担本案的反诉费用。其事实与理由如下：2019年6月6月，长沙市湘江风机有限责任公司与湖南祥龙琦农林科技有限公司签订《租赁合同》，约定长沙市湘江风机有限责任公司将长沙市黄兴南路步行街148号一楼至四楼整栋出租给湖南祥龙琦农林科技有限公司使用，湖南祥龙琦农林科技有限公司依约缴纳租金。《租赁合同》签订后，湖南祥龙琦农林科技有限公司应于2019年8月16日前向长沙市湘江风机有限责任公司缴纳第一笔租金446667元，但湖南祥龙琦农林科技有限公司迟迟未付，长沙市湘江风机有限责任公司在履行催缴义务后，于2019年9月1日通知湖南祥龙琦农林科技有限公司解除《租赁合同》。长沙市湘江风机有限责任公司认为，依法签订的合同，应受法律保护，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。湖南祥龙琦农林科技有限公司逾期缴纳租金，违反了《租赁合同》第十二条第一款、第三款、第六款的约定，湖南祥龙琦农林科技有限公司应当依约向长沙市湘江风机有限责任公司支付相应违约金。湖南祥龙琦农林科技有限公司的违约行为直接导致了长沙市湘江风机有限责任公司的房屋空置100天，根据合同第十二条第六款的约定，湖南祥龙琦农林科技有限公司还应当赔偿长沙市湘江风机有限责任公司因违约所造成的租金损失734247元。长沙市湘江风机有限责任公司为维护自己的合法权益，提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司辩称：湖南祥龙琦农林科技有限公司并不构成违约，长沙市湘江风机有限责任公司向湖南祥龙琦农林科技有限公司主张违约金没有事实依据，签订的租赁期限是2019年9月1日-2027年9月30日，原则上，湖南祥龙琦农林科技有限公司对房屋完整的占有，但是据湖南祥龙琦农林科技有限公司了解，房屋的二至四层是签订到了2019年10月1日之后，在合同结束前他们是不会搬走的，湖南祥龙琦农林科技有限公司得知相关情况后，曾提出异议，长沙市湘江风机有限责任公司虽口头说让他们强制搬离，但相关事实并没有得到妥善处理，在长沙市湘江风机有限责任公司要求湖南祥龙琦农林科技有限公司收房之日，与房屋二至四层的商户发生了纠纷，双方闹到了公安局天心分局裕南街派出所，基于以上事实，湖南祥龙琦农林科技有限公司可以合理的认为长沙市湘江风机有限责任公司并不具备交房条件，湖南祥龙琦农林科技有限公司有权依据合同法相关规定中止合同的履行义务。如上所述，是长沙市湘江风机有限责任公司违约在先，其无权主张违约金，而合同也是由其提出解除，根据合同法第97条规定，长沙市湘江风机有限责任公司解除合同的行为已经终止了湖南祥龙琦农林科技有限公司支付租金的义务，即使长沙市湘江风机有限责任公司解除合同之后存在房屋空置损失，也是其解除合同的行为造成的，与湖南祥龙琦农林科技有限公司之间不存在因果关系，长沙市湘江风机有限责任公司向湖南祥龙琦农林科技有限公司主张房屋空置损失，缺乏依据。经审理查明：2019年6月6日，湖南祥龙琦农林科技有限公司（承租人，乙方）与长沙市湘江风机有限责任公司（出租人，甲方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为：甲方将长沙市黄兴南路步行街148号一楼至四楼整栋（建筑面积约为816平方米）出租给乙方经商使用；租赁期限为8年，自2019年10月1日起至2027年9月30日止；首年租金2680000元，从第三年起每年递增3%计算租金，租赁费用采用先付后租的方式，保证金500000元，租金季付，乙方需于2019年8月16日前支付第一次租金；乙方于签订日向甲方支付定金500000元，正式办理移交手续后定金转为保证金；乙方逾期15日不交租金或一方的违约行为使甲方在本合同中的权利受到严重损害时，甲方有权解除合同；甲方的违约行为致使乙方无法正常使用租赁房屋或使乙方在本合同的权益受到严重损害时，乙方有权解除合同；如乙方欠租，每逾期一天按总额的万分之五支付违约金；甲方逾期未退履约保证金的，每逾期一天应按所欠金额的万分之五向乙方支付违约金；任何一方违约解除本合同的，违约方应赔偿守约方违约补偿；租赁期内，如乙方无故退租，因此造成甲方的直接与间接损失由乙方承担。同日，湖南祥龙琦农林科技有限公司向长沙市湘江风机有限责任公司支付了租赁押金500000元，长沙市湘江风机有限责任公司亦出具了收到租赁押金500000元的收据。湖南祥龙琦农林科技有限公司后因资金周转问题，并未及时向长沙市湘江风机有限责任公司支付第一笔租金。2019年8月17日、8月30日，长沙市湘江风机有限责任公司分别向湖南祥龙琦农林科技有限公司发函，要求支付第一笔租金并收房，否则解除合同。2019年9月1日，长沙市湘江风机有限责任公司向湖南祥龙琦农林科技有限公司发出了《终止合同的通知函》，以湖南祥龙琦农林科技有限公司未支付第一笔租金，且未收房为由解除了双方签订的《租赁合同》。但并未退还湖南祥龙琦农林科技有限公司交纳的押金。另查明，湖南祥龙琦农林科技有限公司称租赁房屋不具备交房条件，但并未提交相应证据。2002年8月6日，长沙市企业改革和发展领导小组办公室作出了《关于同意长沙市湘江风机厂改制为长沙市湘江风机有限责任公司的批复》，同意长沙市湘江风机厂改制为长沙市湘江风机有限责任公司。本院认为，长沙市湘江风机有限责任公司与湖南祥龙琦农林科技有限公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应当依约履行各自的义务，根据该合同的约定，湖南祥龙琦农林科技有限公司应于2019年8月16日前支付第一次租金，湖南祥龙琦农林科技有限公司在交纳押金500000元后，因资金周转问题，并未及时支付第一次租金，经长沙市湘江风机有限责任公司两次发函催促，湖南祥龙琦农林科技有限公司仍未履行合同义务，长沙市湘江风机有限责任公司遂于2019年9月1日向湖南祥龙琦农林科技有限公司发出了《终止合同的通知函》，以湖南祥龙琦农林科技有限公司未支付第一笔租金，且未收房为由解除了双方签订的《租赁合同》，湖南祥龙琦农林科技有限公司的行为属于违约行为，依法应当承担违约责任。关于湖南祥龙琦农林科技有限公司交纳的押金500000元的性质问题，合同约定，租赁费用采取先付后租的方式按保证金500000元，湖南祥龙琦农林科技有限公司于签订日向长沙市湘江风机有限责任公司支付定金500000元，正式办理移交手续后定金转为保证金，可见，合同中先后对于涉案500000元出现了“保证金”和“定金”的表述，约定并不明确，湖南祥龙琦农林科技有限公司交纳该款项后，长沙市湘江风机有限责任公司亦出具了收据，载明收到租赁押金500000元，因此，该款项不具有定金性质，应当属于押金，合同解除后，应予以退还，由于合同的解除系湖南祥龙琦农林科技有限公司违约行为导致的，其无权主张资金占用期间的利息。关于长沙市湘江风机有限责任公司反诉的违约金的问题，湖南祥龙琦农林科技有限公司应于2019年8月16日前支付第一次租金，但因自身资金周转问题并未及时支付，经长沙市湘江风机有限责任公司两次发函催促，仍未履行合同义务，长沙市湘江风机有限责任公司遂于2019年9月1日向湖南祥龙琦农林科技有限公司发出了《终止合同的通知函》，解除了双方签订的《租赁合同》，因此，湖南祥龙琦农林科技有限公司应当向长沙市湘江风机有限责任公司支付自2019年8月16日起至2019年9月1日止的违约金，以年租金2680000元为基数，按照每日万分之五的标准计算，即2680000元×0.05%×17天＝22780元。关于长沙市湘江风机有限责任公司反诉的房屋空置损失的问题，湖南祥龙琦农林科技有限公司并未按照约定的期限支付第一次租金，且未收房，经两次发函催促后仍未履行合同义务，长沙市湘江风机有限责任公司遂于2019年9月1日解除了双方签订的《租赁合同》，由于湖南祥龙琦农林科技有限公司的违约行为，在客观上造成了房屋空置期间的租金损失，结合本案的实际情况，本院酌情考虑一个半月的租金损失为宜，即2680000元÷12个月×1.5个月＝335000元，对超出的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司退还押金500000元；二、原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司支付违约金22780元；三、原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司支付房屋空置损失335000元；四、驳回原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8940元，减半收取4470元，反诉费5685元，合计10155元，由被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司负担5155元，由原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方 文二〇二〇年七月二十日法官助理杨涵代理书记员  袁思思