贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0302民初2717号原告：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所贵州省遵义市红花岗区中山路**，统一社会信用代码：915203007096404271（1-1）。负责人：李雅芳，分行行长。委托诉讼代理人：陈虹羽，贵州他山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，贵州他山律师事务所律师。被告：倪艳，女，1979年3月22日生，汉族，贵州省遵义市人，户籍住址贵州省遵义市红花岗区。被告：周烨，男，1981年8月31日生，汉族，贵州省遵义市人，，住贵州省遵义市红花岗区被告：遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司，，住所贵州省遵义市红花岗区东联线南关经济适用住房锦泰花园**楼统一社会信用代码：91520300722122368D。法定代表人：邓天福，公司董事长。委托诉讼代理人：李仕军，公司员工。原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称“遵义市分行”）与被告倪艳、周烨、遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司（以下简称“泓塬业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市分行的委托诉讼代理人陈虹羽、被告、倪艳、周烨、泓塬业公司的委托诉讼代理人李仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。遵义市分行向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告倪艳、周烨之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告立即偿还原告贷款本金人民币70495.81元、利息7469.63元、罚息6157.21元，共计84122.65元（截至2020年3月4日），并支付从2020年3月5日起至实际付清本息之日止的按照合同约定的计息规则计算出借款逾期罚息利率和结息方式收复利和罚息；3、判令被告遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司对上述还款义务承担连带保证责任；4、确认原告对“遵房预监字第××号”他项权证项下的房屋（红花岗区东联线南关镇锦泰花园2-2-3号）享有优先受偿权；5、判决被告向原告支付律师费5468元；6、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实及理由：2011年6月15日，原告与被告倪艳、周烨签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款人民币133000元用于购买位于遵义市，贷款期限为10年（自2011年9月9日起至2021年9月9日止）贷款利率为5.145%。2011年8月24日，被告用该房屋作为抵押物提供抵押担保，办理了“遵房预监字第××号”房屋抵押预告登记。为保证还款，被告泓塬业公司作为保证人为该笔借款提供担保，约定该笔债权在编号2011建遵高保字0014号《个人住房借款最高额保证合同》的保证范围内，保证方式为连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日后的两年。综上所述，原告已按合同约定向被告发放了贷款，但被告却未能在合同约定的期限内履行还款及利息支付义务，且多次逾期还款，该行为已经构成严重违约。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提交证据如下：1、被告倪艳、周烨身份证，2、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证，3、房屋他项权利证明，4、《个人住房借款最高额保证合同》，5、个人贷款对账单，6、《委托代理合作协议》、发票。倪艳辩称，对原告的诉讼请求及事实理由没有意见，无力偿还，可拍卖住房偿还借款。周烨辩称，对原告的诉讼请求无意见。我与倪艳已经在2013年10月10日离婚，并通过公证将本案涉案房屋给了倪艳，当时还给了倪艳100000元，公证书上明确房屋的剩余贷款由倪艳自行偿还，如果倪艳还不起贷款，我要求执行房屋来偿还款项。被告为证明其主张，提交证据如下：离婚证、公证书。泓塬业公司辩称，对于原告的诉讼请求没有意见。但是我们公司为倪艳代还了27718.73元。被告为证明其主张，提交证据如下：保证金扣划台账。原告提交的证据，被告倪艳、周烨、泓塬业公司未提出异议。被告周烨提交的证据，原告对真实性、合法性不持异议，对证明目的提出异议；被告倪艳、泓塬业公司不持异议。被告泓塬业公司提交的证据，原告及被告倪艳、周烨均不持异议。经审查，原告提交的第1、2、3、4、5组证据能证明其主张的事实，具有证据的真实性、合法性、关联性，依法予以确认；原告提交的第6组证据，具备证据的真实性，虽然原告未提交单独就个案签订的委托代理协议，但提交的发票和代理费清单能证明本案已支付基础代理费1057.44元的事实，依法予以确认。但原告主张律师代理费5468元的证明目的，因原告主张的律师代理费由基础代理费和现金回收代理费组成，现金回收代理费以现金回收数额为依据，现没有实际产生，故对原告要求支付回收现金部分的律师代理费的证明目的，依法不予确认。被告周烨提交的证据，具备证据的真实性、合法性，但对其证明借款应由被告倪艳偿还的证明目的，因其与倪艳之间的协议及公证仅对协议双方发生法律效力，对原告无效，故对证明目的依法不予确认。被告泓塬业公司提交的证据，原告、被告倪艳、周烨均不持异议，依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年8月25日，原告为乙方与被告泓塬业公司为甲方签订《个人住房借款最高额保证合同》，合同第一条约定：债务人为因购置坐落于遵义市红花岗区项目所属之住房房产（住房／商业用房／住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人。合同第二条约定：被保证的债权是指自2010年8月25日至2015年8月25日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币壹亿贰仟万元整，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同第三条约定：保证方式为连带责任保证。合同第四条约定：保证期间为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。合同第十条约定：对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收；不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行股份有限公司系统开立的任何账户中予以划收。2011年6月15日，被告倪艳、周烨与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第十六条、第十七条对违约责任、违约救济措施等进行约定，如被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权解除合同并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同第二十一条约定：本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务费、保险等费用以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同第二十八条约定：借款用途为购买被告泓塬业公司开发位于遵义市；合同第二十九条约定：借款金额为人民币133000元；合同第三十条约定：借款期限120个月（即2011年9月9日至2021年9月9日）。合同第三十一条约定：贷款利率为浮动利率即在基准利息水平上上浮5%；逾期罚息利率为本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。合同第三十五条、第三十六约定：保证方式为抵押加最高额保证；保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同第四十二条约定：凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷，向贷款人住所地人民法院起诉11年8月24日，被告倪艳、周烨购买的住房办理抵押权预告登记，登记证中房屋坐落载明：抵押物位于红花岗区。2011年9月9日，原告按合同约定向被告倪艳、周烨发放贷款133000元。被告倪艳、周烨在偿还借款期间多次逾期，截至2020年3月4日，没有偿还的借款本金为70495.81元、利息为7469.63元、罚息为6157.21元，本息共计84122.65元。另查明，2013年10月10日，被告倪艳、周烨在民政部门协议离婚，协议中明确双方购买的前述住房归被告周烨所有。2014年11月12日，双方通过公证，将原离婚协议中关于前述财产的内容进行变更，前述住房归被告倪艳所有，剩余的全部贷款由被告倪艳偿还。被告泓塬业公司在原告公司开立的保证金账户在2015年6月30日、9月30日、2016年12月27日、2017年3月31日分别被原告扣划6060.13元、3592.02元、13586.36元、4480.22元，合计27718.73元，为被告倪艳、周烨偿还借款本息。被告倪艳、周烨购买的住房至今不具备办理产权登记的条件。原告因本次诉讼实际产生律师费1057、44元。本院认为，原告遵义市分行与被告倪艳、周烨、泓塬业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。合同签订后，原告按约发放了借款，而被告倪艳、周烨未按合同约定偿还原告借款本息，在原告起诉后被告倪艳、周烨仍未结清前期拖欠本息，且均表示用购买住房偿还借款本息，根据合同约定，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，对原告要求被告倪艳、周烨偿还借款70495.81元、利息7469.63元、罚息6157.21元，本息共计84122.65元并从2020年3月5日起按合同约定罚息和复利至本息付清之日止及解除借款合同的诉讼请求，依法予以支持。对原告要求被告倪艳、周烨支付律师费5468元的诉讼请求，因原告实际产生的律师费仅为1057.44元，故依法支持1057.44元，对未实际产生的部分，依法不予支持。原告要求被告泓塬业公司对被告、倪艳、周烨、债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”的规定，对原告的这一请求，依法予以支持。原告要求对被告倪艳、周烨提供的抵押物即位于红花岗区住房享有优先受偿权的诉讼请求，因本案涉及的抵押物仅办理预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，依法不予支持。对被告泓塬业公司提出不承担律师费、诉讼费的辩解，因其保证范围中包含此部分费用，依法不予采纳。对被告周烨提出借款应由倪艳偿还的辩解，其与被告倪艳虽然通过公证形式明确本案借款由被告倪艳偿还，但该约定仅为二人的意思表示，只对二人发生效力，对原告没有约束力，故依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行与被告倪艳、周烨于2011年6月15日签订《个人住房（商业用房）借款合同》。二、由被告倪艳、周烨于本判决生效后立即偿还原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行借款本金70495.81元、利息7469.63元、罚息6157.21元，本息共计84122.65元，并自2020年3月5日起以本金70495.81元为基数按照合同约定罚息和复利至借款本息付清之日止。三、由被告倪艳、周烨于本判决生效后立即支付原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行律师费1057.44元。四、被告遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司对被告倪艳、周烨的上述借款本息、律师费承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元（已减半收取），由被告倪艳、周烨、遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  王永红二〇二〇年七月二十八日法官助理简露芸书记员万玲琳