湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书(2020）鄂9005民初209号原告：李晓霜,男,1964年4月21日出生,汉族,潜江市劳动仲裁委员会工作人员，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：何飞，湖北楚天律师事务所律师。被告:潜江东升房地产开发有限公司,住所地潜江市东风路**。法定代表人：徐肇峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：周治元，湖北楚天律师事务所律师。原告李晓霜与被告潜江市东升房地产开发有限公司（以下简称东升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，本院依法作出（2020）鄂9005民初209号民事裁定书，将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晓霜及其委托诉讼代理人何飞，被告东升公司的委托诉讼代理人周治元到庭参加诉讼。本案现己审理终结。李晓霜向本院提出诉讼请求：1、判令东升公司将位于潜江市章××路××号“有意思”第2幢1单元302室房屋交付李晓霜；2判令东升公司办理“有意思”第2幢1单元302室房屋不动产转移登记手续,协助李晓霜取得不动产权证；3、判令东升公司自2017年1月8日(李晓霜起诉之日前3年)起至李晓霜取得不动产权证之日止,以房屋价款364800元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(自2017年1月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率,加计50%的罚息;2019年8月20日至李晓霜取得不动产权证之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,加计50%的罚息),向李晓霜支付违约金。截止李晓霜起诉之日违约金为84925.44元(364800元×3年×4.85%×1.5倍)。诉讼中，李晓霜将其诉讼请求变更为：1.判令解除李晓霜与东升公司于2009年9月8日签订的《商品房买卖合同》；2.判令东升公司返还李晓霜支付的购房款364800元；3.判令东升公司以房屋价款364800元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准（自2017年1月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2019年8月20日至东升公司给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），自2018年1月8日（李晓霜起诉之日2020年1月8日前溯三年）至东升公司给付之日止的资金占用费。截止起诉之日2020年1月8日，资金占用费为53078.4元（364800元×3年×4.85%）。事实和理由：李晓霜于2009年9月8日与东升公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:2009090821302)，购买东升公司开发的位于潜江市章××路××号的“有意思”第2幢1单元302室房屋,建筑面积160平米,总价款364800元。合同签订后,李晓霜分别于2009年9月7日、2009年10月15日向东升公司支付首付款109800元、37000元,并通过银行按揭方式向东升公司支付255000元,完全履行了支付房屋价款的义务,且至2019年11月,李晓霜的银行按揭贷款已全部还清。根据《商品房买卖合同》的约定,东升公司应当于2009年8月12日前将房屋交付李晓霜,但东升公司至今仍未如约交房,且亦未向产权登记机关报送办证资料,并通知李晓霜提供办证所需相关资料,为李晓霜办理不动产权证。经法院查证，案涉房屋已办理产权证至第三方名下，根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人可以解除合同，同时根据《合同法》第一百一十条的规定，案涉房屋已在事实上和法律上不能交付李晓霜，致其合同目的不能实现。现提起诉讼,请求判如所请。东升公司辩称：1、李晓霜的银行按揭贷款为虚假按揭，本案诉争的房地产开发项目“有意思”项目并不是东升公司开发和承建，所有按揭款项并未汇入东升公司账户，而是为了帮助案外人郑月强取得资金流转，把东升公司相关印章借给其使用。郑月强办理银行按揭贷款后，所有款项全部进入郑月强指定的相关账户，这是典型的虚假按揭合同；2、本案诉争商品房的首付款以及按揭还款都是郑月强支付，李晓霜实际只支付了剩余按揭贷款7万余元；3、“有意思”项目第2栋房屋的土地使用证和房屋所有权证已经办理在郑某、黄志刚、李书文三人名下。当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院审查认定如下，李晓霜提交的证据三《商品房买卖合同》复印件1份，东升公司对该证据中加盖的东升公司法定代表人徐肇峰印章的真实性认可，本院依法予以采信；李晓霜提交的证据四中国银行湖北省分行三联现金缴款单复印件2份，东升公司对该证据的真实性无异议，但认为不能达到该首付款系李晓霜缴纳的证明目的，认为李晓霜还应提交东升公司的收款收据，本院对该证据依法予以采信；李晓霜提交的证据五《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、证据六本院（2019）鄂9005民初3033号民事判决书，东升公司对上述证据的真实性无异议，但认为东升公司未收到按揭款项，对该证据本院依法予以采信。东升公司提交的证据一潜江市不动产登记中心产权登记资料打印件1组（包括三方联合建房协议书、潜江市房屋登记申请审批表、建设工程规划许可证各1份），证据二建设工程施工许可证复印件1份，李晓霜对上述两份证据的真实性无异议，本院依法予以采信；东升公司提交的证据三证人郑某的证言及银行按揭贷款还款凭证1组，李晓霜对银行按揭贷款还款凭证的真实性无异议，本院依法予以采信；李晓霜对证人郑某的证言有异议，认为郑某系本案诉争房屋的登记权利人，与本案有利害关系，本院认为郑某的陈述与其提交的银行按揭贷款还款凭证能够相互印证，故本院对郑某的证言本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月8日，李晓霜（买受人）与东升公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2009090821302）。合同约定，李晓霜购买东升公司开发的位于潜江市园林办事处××路××号“有意思”第2幢1单元302号商品房，建筑面积共160平方米，单价为每平方米2280元，总金额364800元；合同第六条付款方式及期限约定为李晓霜按照分期付款方式按期付款：李晓霜于2009年9月7日首付109800元，剩余房款255000元由银行按揭贷款（追加首付37000元）；合同第八条交付期限约定为东升公司应当在2009年8月12日前向李晓霜交付该商品房。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。2009年10月10日，李晓霜及其妻子冯桂英与东升公司、中国银行股份有限公司潜江分行（以下简称中行潜江分行）签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2009年住字0692号）。约定：中行潜江分行向李晓霜、冯桂英提供个人住房贷款218000元，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息还款；东升公司提供阶段性保证担保等。2019年10月9日，本院立案受理了中行潜江分行与李晓霜、冯桂英、东升公司金融借款合同纠纷一案，2019年11月12日本院作出（2019）鄂9005民初3033号民事判决书，判令李晓霜、冯桂英偿还中行潜江分行剩余借款本金75720.03元并支付利息，东升公司对李晓霜、冯桂英的上述债务承担连带清偿责任等。该判决生效后，李晓霜于2019年11月21日履行了该判决确定的义务，向中行潜江分行返还按揭贷款本息91251.48元。该判决书还确认，2009年10月10日，李晓霜、冯桂英与东升公司、中行潜江分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》后，中行潜江分行按约向李晓霜指定账户发放了贷款，李晓霜、冯桂英从2017年2月开始未按合同约定履行还款义务。同时查明，案外人郑月强于2016年12月1日因病死亡。2016年12月之前的上述银行按揭贷款由郑月强支付。还查明，李晓霜提交的2009年9月7日、2009年10月15日的中行潜江分行现金缴款单的复印件均系第一联，该缴款单载明的收款单位均为潜江东升房地产开发有限公司有意思项目部，款项来源为李晓霜首付款，金额分别为109800元、37000元。李晓霜未向本院提交东升公司或东升公司“有意思”项目部的收款收据。另查明，潜江市章××路××号“有意思”第2栋共8层，建筑面积3426.56平方米，房屋所有权人为郑某、黄志刚、李书文，所有权证号为潜江市房权证园林字第**。2006年5月8日，黄志刚、李书文、郑某签订了《三方联合建房协议书》，2007年5月23日，上述三人取得建设工程规划许可证。2008年9月，东升公司取得商品房预售许可证书。本院认为，东升公司与李晓霜签订《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人本应按约履行，但经庭审查明，包括案涉商品房在内的“有意思”项目第2栋房屋的所有权登记于案外人黄志刚、李书文、郑某名下，而东升公司至今未向本院提交其已取得案涉商品房所有权或处分权的相关证据，该合同已实际不能履行，故对李晓霜要求解除其与东升公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持，该合同解除时间应为李晓霜当庭变更诉讼请求之日，即2020年6月2日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李晓霜要求东升公司返还其支付的购房款并赔偿资金占用期间利息损失的请求符合法律规定，本院依法予以支持，但因李晓霜并未向本院提交相关有效证据证实东升公司或者东升公司“有意思”项目部收到的购房首付款146800元（109800元+37000元）以及中行潜江分行收到的2017年1月前的购房按揭款均系其所交纳，仅向本院提交了其依照本院（2019）鄂9005民初3033号民事判决书所确定的义务向中行潜江分行支付2017年2月之后的银行按揭贷款本息91251.48元的证据，故本院认定其为案涉商品房实际支付的款项为91251.48元。该笔款项的利息损失，应从李晓霜实际支付上述款项之日（即2019年11月21日）起计算，其利率标准应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。对于李晓霜超出部分的诉讼请求，因证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原告李晓霜与被告潜江市东升房地产开发有限公司2009年9月8日签订的《商品房买卖合同》于2020年6月2日解除；二、被告潜江市东升房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告李晓霜91251.48元并赔偿利息损失（从2019年11月21日起至本判决指定的履行期内的实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）；三、驳回原告李晓霜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5645元，由原告李晓霜负担2822.5元，被告潜江市东升房地产开发有限公司负担2822.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判长  姚文联审判员  关克贤审判员  郭书勤二〇二〇年七月三十日法官助理江婷书记员苏杭