江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3696号上诉人(原审原告)：胡晓龙。委托诉讼代理人：陈奇峰，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珣珣，江苏简文律师事务所实习律师。上诉人(原审原告):杨碧娟。委托诉讼代理人：陈奇峰，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珣珣，江苏简文律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：蔡谦。委托诉讼代理人：金娅敏，江苏明台律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：廖惠敏。委托诉讼代理人：金娅敏，江苏明台律师事务所律师。上诉人胡晓龙、杨碧娟因与被上诉人蔡谦、廖惠敏房屋买卖合同纠纷一案不服苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初6974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡晓龙、杨碧娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未判决支持上诉人解除《苏州市存量房买卖合同》，认定事实不清，适用法律不当，属于滥用自由裁量权，请二审法院予以纠正，具体理由如下：1.上诉人和被上诉人签订的《苏州市存量房买卖合同》第四条约定贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年9月20日前直接支付至资金托管指定账户。该合同第五条约定逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房屋价款的20%向出卖人支付违约金。上诉人作为房产的出售人，在被上诉人未按约定支付购房款的情况下，依法行使合同解除权具有合同依据。2.被上诉人未按合同约定支付款项，因此上诉人按照合同约定于2019年10月18日通过微信方式向被上诉人发出通知，明确告知被上诉人，如被上诉人未能在限期内付款，则上诉人将行使合同解除权。被上诉人收到微信通知后并未在限期内付款，上诉人随即起诉被上诉人要求解除合同，并支付违约金。上诉人的一审诉讼请求具有事实和合同依据，一审法院未判决支持上诉人解除合同明显错误。3.一审法院认定贷款延期属于不可归责于双方的事由，上诉人不享有合同解除权没有法律依据，属于滥用自由裁量权的行为。上诉人和被上诉人签订合同的时间是2019年6月2日，从签订合同到约定的被上诉人支付房款的时间长达3个多月。被上诉人明知道2019年9月20日前要将房款支付到指定的资金托管账户，但被上诉人在3个多月的时间里，未采取积极有效的措施，催促银行早日放款，造成银行延期付款的责任理应由被上诉人承担。银行是否按时发放贷款不是上诉人考虑的事情，上诉人也不能支配和安排，一审法院将银行延期房款的认定为不可归责为双方的事由，对上诉人而言显失公平。另外，苏州地区有几十家银行，被上诉人完全可以考虑同时向其他银行申请房款，这样就可能避免发生延期付款违约的问题，但被上诉人却放任银行延期付款的发生，明显被上诉人存在过错，应当按照合同约定承担违约责任。4.一审法院认定被上诉人付了定金，向资金托管账户支付了首付款,就以当事人应遵循公平原则不支持上诉人解除合同，是剥夺上诉人合同解除权的行为，属于滥用自由裁量权，请二审法院予以纠正。二、一审法院在被上诉人违约金的认定上是错误的，应当予以纠正。1.案涉《苏州市存量房买卖合同》约定，除了定金之外，剩余的全部房款都需要通过资金托管的方式支付，一审法院在一审中将被上诉人支付的81万元首付款和银行逾期发放的80万元分开计算是错误的。在房产过户前，托管的资金并不属于上诉人，而且161万元的托管房款是一个整体，少一分钱，根本无法办理过户手续。事实上，因为被上诉人委托的银行逾期放款的原因，导致首付的资金都被冻结，无法办理后续的过户等手续，上诉人未见过也未收到过被上诉人的81万首付款。本案应当以房屋总价款为基数计算违约金，而并非分开以银行逾期放款的80万元为基数计算违约金，请二审法院予以纠正。2.案涉《苏州市存量房买卖合同》中对买方逾期付款的违约责任约定的很明确，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房屋价款的20%向出卖人支付违约金，一审法院认定的以80万元为基准，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价(LPR)计付相应利息，是其滥用自由裁量权的行为，没有合同依据，请二审法院予以纠正。三、一审法院对上诉人因被上诉人未按时付款导致不能及时过户所产生的108000元的实际损失未予以认定，属于认定事实错误，应当予以纠正。1.上诉人将房产出售给被上诉人的目的是置换房屋，双方签订房屋买卖合同时就知道该事实。上诉人在和被上诉人签订房屋买卖合同后，开始寻找置换的房屋，后来找到了置换房屋，并且签订了房屋买卖合同，上诉人要置换的房屋总价为390多万元，支付了定金10万元，居间中介费8000元。上诉人签订置换房屋的买卖合同的过户时间是在2019年10月底，已经充分考虑到被上诉人在2019年9月20日前过户的问题，甚至还预留了1个多月的时间，在此过程中上诉人多次和被上诉人沟通，告知其上诉人已经签订房屋买卖合同，要求被上诉人想办法早日放款过户，否则上诉人面临违约的风险。但被上诉人明知道上诉人基于其按时付款过户才不至于违约的情况下，未采取积极的措施，协调中介和银行在约定的时间内放款。因被上诉人在逾期付款达到1个月的情况下，还是不能确定银行具体的放款时间，上诉人考虑到390万房款20%的违约金额较高，为了减少损失，上诉人不得不解除后面签订的置换房屋的买卖合同，并承担了10万元定金损失和8000元中介费的损失。上诉人认为，上诉人的上述损失虽然不是必然会发生的，但是上诉人的损失和被上诉人未按约定支付房款并过户存在直接的因果关系，应当认定上诉人的损失是由被上诉人导致的。而且，被上诉人全程支持上诉人置换房屋的事实。一审法院在认定上述损失时，未站在公平原则上予以考虑，属于事实认定错误。2.上诉人有证据证明，和被上诉人同时期签订房屋买卖合同的贷款，银行一般在签订房屋合同后一个月左右就发放了，银行放款很少有超过两个月的，而被上诉人的贷款是在签订房屋买卖合同后4个多月才发放。银行逾期发放贷款和被上诉人消极应对存在直接的关联，并非是政策原因导致银行放款延迟，故不应当适用不可归责于被上诉人的原因才导致的逾期付款，被上诉人对银行逾期放款有着不可推卸的责任，应当认定被上诉人违约，并承担购房总价款20%的违约金。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。蔡谦、廖惠敏辩称，一、按照合同约定，其不存在违约行为，胡晓龙、杨碧娟无合同解除权。首先，从合同文本来看，胡晓龙、杨碧娟对合同第五条的解读有误。胡晓龙、杨碧娟据以解除合同所依据的条款应理解为系针对一次性付款逾期、首付款逾期以及由于买受方原因造成的贷款不足无法补足的逾期情形，而不包括非因双方当事人原因造成的银行贷款逾期放款的情形。本案中，蔡谦、廖惠敏按照合同约定支付了定金、首付款、办理资金托管和银行贷款，不存在违约行为。其次，丛实践操作来看，房屋买受人办理贷款后，放款义务人为银行而非买受人。蔡谦、廖惠敏按照合同约定向银行申请了贷款。申请贷款后具体放款时间实非其所能决定。其为了银行能尽快放款已经尽了催促义务。此外，案涉合同为中介方提供，中介方目前已将合同模板中有关贷款发放时间条款由原来的“直接支付至资金托管指定账号”改成“银行审批通过”。可见，合同文本本意应理解为放款义务人为银行。本案中，房屋贷款银行审批通过时间为2019年8月21日，早于合同约定的放款时间一个月。再次，丛民法精神来看，银行放款时间仅晚于合同约定的时间38天，晚于胡晓龙、杨碧娟给予的宽限期3天，该迟延放款的情节显著轻微，不影响合同目的的实现。二、按照合同约定，胡晓龙、杨碧娟主张的违约金不成立。首先，如前所述，蔡谦、廖惠敏不存在违约的行为，不存在违约责任的承担。此外，按照合同第五条约定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立贷款合同导致合同解除的情况下，双方尚且不需要承担违约责任。因不可归责于当事人双方的事由导致银行迟延放款的情况下，更不应当承担违约责任。本案中，银行迟延放款的原因不可归责于双方当事人，而系2019年8月26日央行发布的房贷利率新政导致。其次，关于胡晓龙、杨碧娟主张的108000元的实际损失，与本案无关。蔡谦、廖惠敏在签订合同时对胡晓龙、杨碧娟另行购置房屋的具体情况并不知情。况且，据蔡谦、廖惠敏所知，胡晓龙、杨碧娟主张的108000元损失完全可以通过第三方垫资的方式避免。当时，胡晓龙、杨碧娟宁可选择赔偿10万元定金而拒绝支付少量的贷款利息。而后，却要蔡谦、廖惠敏来承担其后果，于法于理都没有依据。再次，原审法院判决的利息损失，并无不当。银行迟延放款导致双方当事人迟延办理过户交易手续，不仅导致上诉人迟延取得房款，同时也导致被上诉人迟延取得房屋。原审法院依据公平原则和诚实信用原则，考虑到首付款并未逾期支付。最终判决的利息损失以银行迟延放款金额计算并无不当。三、胡晓龙、杨碧娟迟迟不配合过户的行为，已经给蔡谦、廖惠敏造成了一定的损失。其亦会就胡晓龙、杨碧娟的违约行为另行起诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求支持一审判决。胡晓龙、杨碧娟向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人于2019年6月2日签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》；2.判令蔡谦、廖惠敏向其支付按房屋总价款1,670,000元的20%计的违约金即334,000元；3.判令蔡谦、廖惠敏向其承担居间服务费10,000元。一审法院认定事实：2019年6月2日，在居间方苏州云锦房产经纪有限公司提供居间服务下，作为出卖人的胡晓龙（甲方）与作为买受人的蔡谦、廖惠敏（乙方）订立《苏州市存量房买卖合同》一份，合同编号为100003696916。合同约定，出卖人通过苏州云锦房产经纪有限公司自愿将其所有之位于苏州市高新区的房屋（产权登记建筑面积为75.4平方米）及该房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给买受人，房屋（包括物品清单中明确的房屋附属物品）的价款为人民币(￥1,610,000元)大写：壹佰陆拾壹万元整（买受人实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款）。合同之其他主要条款如下：“第四条：房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款具体支付方式约定为下列贷款【1】一次性付款：买受人于×年×月×日前，按本合同第三条约定房屋价款，一次性支付人民币：1,610,000.00（壹佰陆拾壹万元整）。【2】贷款支付：买卖双方约定于2019年08月09日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管帐户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款（按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款）打入资金托管帐户。贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年09月20日前直接支付至资金托管指定帐号。若因买受方原因（包括但不限于征信逾期、收入不足、工资流水不足、身份或婚姻证件不齐全）造成的贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人按照第五条的约定承担违约责任。买卖双方需在上述的约定时间办理资金托管手续，若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的则按照第十条约定的违约责任承担违约责任。”“第五条：买受人逾期付款违约责任。1.买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：（不作累加）【1】逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；【2】逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本条所称逾期应付款是指依照本合同第四条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”“第六条：房屋产权及具体状况的承诺。……第七条：房屋交付。……第八条：出卖人逾期交房违约责任。……第九条：出卖人关于房屋及其附属物品交付标准的承诺。……第十条：关于房屋权属转移登记的约定。……第十一条：关于国有土地使用权变更登记的约定。……第十二条：关于买卖税费、物业管理和其他相关权益的约定。……第十三条：房屋交付……第十四条：违约责任在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定承担违约责任。第十五条：遭遇不可抗力，且受不可抗力影响的一方在不可抗力发生之日起7日内及时书面告知对方、并在合理时间内提供证明的，免除其因不可抗力而导致本合同全部或者部分条款无法履行的相应违约责任。第十六条：本合同在履行过程中发生的争议，由买卖双方当事人协商解决，或提请房屋所在地消费者权益保护委员会调解；协商、调解不成的，按下述第【2】款方式解决。（仅选一项）【1】提交苏州仲裁委员会仲裁。【2】依法向不动产所在地人民法院起诉。第十七条：本合同未尽事宜，买卖双方应当在本合同附件一内协商约定补充协议，补充协议内不得约定与本合同内容相抵触的条款。第十八条：本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，选定的提示性部分的文字、添加的补充性部分的文字与其它固定部分的文字具有同等效力。第十九条：本合同连同附件一式叁份，具有同等法律效力，买方、卖方、中介方各执一份。第二十条：本合同自买、卖双方及中介方签订之日起生效。第二十一条：为交易手续之便，甲、乙双方均同意中介方依本合同约定的内容在苏州市区存量房网上买卖管理系统进行合同备案，无需另行签订网签草签合同。特别告知：买受人承诺：本人已知晓苏州市区相关购房政策，如果由于本人违反相关购房政策，愿意承担包括不能办理房地产转移登记在内的相应法律责任及经济责任。本市大市范围拥有住宅类房产0套。”合同落款处分别有胡晓龙（杨碧娟代）、蔡谦、廖惠敏的签名。合同所附之补充协议主要内容如下：“鉴于甲乙双方就坐落于苏州市高新区的房屋签订了存量房买卖合同，合同约定的成交价为人民币：1,610,000.00（大写：壹佰陆拾壹万元整）。现经双方友好协商，达成如下协议：1、乙方支付甲方上述房屋交易首期款人民币：1,610,000.00（大写：壹佰陆拾壹万元整）。该笔款项乙方具体支付如下：2019年6月2日支付定金伍万元整，领证交房当日支付尾款壹万元整。乙方逾期支付上述房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任。2、甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币：1,670,000.00（大写：壹佰陆拾柒万元整）。3、本补充协议为履行存量房买卖合同的不可分割的组成部分，系双方真实意思表示，甲乙双方确认本协议一经签订，即不可撤销。……”该补充协议落款处亦分别有胡晓龙（杨碧娟代）、蔡谦、廖惠敏的签名。上述合同签订后，蔡谦、廖惠敏即向胡晓龙、杨碧娟交付了定金50,000元，胡晓龙、杨碧娟则于2019年7月31日向居间方交付了中介费10,000元。2019年7月30日，胡晓龙（甲方、卖方）、廖惠敏（乙方、买方）、苏州高新区（虎丘区）房产交易管理中心（丙方）三方签订《存量房交易资金托管协议》一份，协议编号为20419071199。协议内容如下：“甲、乙、丙三方遵循平等和诚实信用原则，经协商一致，就存量房资金托管事宜订立本协议。第一条甲方与乙方在2019年7月30日签订《存量房交易信息确认书》，交易信息确认书编号：3587382，将座落悦庭2幢505室原产权证号：20165010020，成交价格1610000元，建筑面积75.4平方米的房屋出售给乙方。甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方管理。办理存量房交易资金托管手续时，甲、乙双方需出示《不动产权证书》（或房屋所有权证、土地使用权证）原件，身份证件原件，《存量房出售信息挂牌登记表》原件。第二条乙方将购房款人民币（大写）壹佰陆拾壹万元整（小写￥1610000元）存入以下托管账户：开户银行：农业银行，开户账号：54×××81。同时甲方在指定银行以胡晓龙名义（身份证号：）开设结算账户，账号：62×××72。乙方在指定银行以廖惠敏名义（身份证号：）开设结算账户，账号：62×××71。甲方和乙方须对前款所述中的指定银行以及开设的结算账户和账号的真实性、有效性予以确认。第三条买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金托管账户。第四条乙方在领取《不动产权证书》后，甲方结算账户户主本人凭《苏州市区存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡办理托管资金领款手续。由丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，甲方到托管银行办理托管资金转账手续。涉及银行贷款需《不动产登记证明》办妥后方可办理托管资金领款手续。乙方领取《不动产权证书》后，即同意丙方与甲方进行托管资金交割手续。第五条因该房屋不具备登记条件或甲、乙双方约定终止交易的，经甲、乙双方协商一致，同时凭《苏州市区存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡，填写《苏州市区撤销托管协议申请表》，办理托管资金领款手续。由丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，买方到托管银行办理托管资金转账手续。如涉及银行贷款，乙方（借款人）委托丙方将贷款本金划回原贷款银行，银行贷款所产生利息由借款方与贷款银行结算后，乙方凭银行出具的贷款还清证明办理自付款领款手续。第六条甲方或乙方委托他人办理资金托管手续，代理人凭经公证的授权委托书、代理人身份证办理相关手续。第七条甲、乙、丙三方约定托管资金按托管银行的同期活期存款利率结算利息。计息期限自托管资金存入日期起至支付完成止，不同日期存入的托管资金按照不同时间段分别计算。交易成功，支付给卖方，交易撤销，支付给买方。丙方承诺不收取资金托管费用。第八条甲、乙双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，不影响本协议履行。一方要求支取或退回托管资金时，另一方有异议的，在未解决纠纷之前，丙方暂停支付托管资金。第九条丙方对房款的托管并不意味着对乙方付款义务承担保证责任。第十条本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。”2019年8月9日，蔡谦、廖惠敏将首付款810,000元存入上述之资金托管账户（开户银行：农业银行，开户账号：54×××81）。2019年8月25日，中国人民银行发布〔2019〕第16号公告，其内容如下：“为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：一、自2009年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。”2019年10月28日，以廖惠敏为借款人、蔡谦为共同借款人向出借人中国农业银行下属之分支机构所申请的二手房贷款800,000元由出借人中国农业银行下属之分支机构转入前述之账号54×××81，蔡谦、廖惠敏则自2019年11月28日起每月以等额本息还款方式进行还款。因廖惠敏、蔡谦申请之上述银行贷款下发迟延，此前，胡晓龙、杨碧娟多次与蔡谦、廖惠敏沟通贷款发放事宜，但均无果。胡晓龙、杨碧娟遂于2019年10月18日知会蔡谦、廖惠敏，“你好，根据我们2019年6月2号签订的旭辉悦庭2栋505的苏州市存量房买卖合同（合同编号为100003696916）你们已经逾期28天，此前以多次催促你们和中介已经逾期，到现在未果，现在以造成我方开始违约，为了保证我们各自不受更大的经济损失，请你们必须在10.25号之前履行合同，并承担违约金29225（总房款161万的万分之五总共35天），以及由违约造成的我方损失20000元。如未在10月25日之前履行合同，我们将根据合同，第五条，第2项，解除房屋买卖合同，根据合同约定收违金334000元（合同价款20%），并退回以收取中介费10000元。”此后，各方当事人就涉案房屋的过户交易未能达成，遂致诉讼。诉讼中，蔡谦、廖惠敏提交了一份由居间方苏州云锦房产经纪有限公司下属之文昌分公司说明人刘智超出具的情况说明一份，其内容如下：“苏州市虎丘区人民法院：本人刘智超系苏州云锦房产经纪有限公司销售，负责出卖人胡晓龙、杨碧娟以及买受人蔡谦、廖惠敏之间就苏州市高新区房屋买卖合同居间事宜。买卖双方于2019年7月30日上午办理了上述房屋的资金托管手续，买受人蔡谦、廖惠敏于当日下午进行了房屋贷款申请相关事宜，并交齐了贷款所需的材料。买卖双方于2019年6月2日签订《苏州市存量房买卖合同》时，按照中国农行苏州相城支行的贷款惯例，贷款申请后一个月左右放款，只要买卖双方在约定的时间内完成资金托管手续，那么当时约定的日期前完全可以完成放款。2019年8月央行发布的贷款新政后，苏州各大银行普遍出现贷款额度紧张，放款时间延长等情况，该情况在买卖双方签定合同时根本无法预见，导致最终银行放款时间延长。特此说明！”一审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案胡晓龙与蔡谦、廖惠敏之间的房屋买卖合同依法成立，受法律保护。双方当事人在合同第五条之买受人逾期付款违约责任作出约定，“1.……。2.如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本条所称逾期应付款是指依照本合同第四条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”，同时，作为合同附件之补充协议约定，“1、乙方支付甲方上述房屋交易首期款人民币：1,610,000.00（大写：壹佰陆拾壹万元整）。该笔款项乙方具体支付如下：2019年6月2日支付定金伍万元整，领证交房当日支付尾款壹万元整。乙方逾期支付上述房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任”，鉴于合同约定“贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年09月20日前直接支付至资金托管指定账号”，后贷款银行于2019年10月28日将贷款800,000元支付至资金托管指定账号，迟于合同约定时间38天，迟于胡晓龙、杨碧娟知会蔡谦、廖惠敏之限定时间（2019年10月25日）3天。该迟延应属于不可归责于蔡谦、廖惠敏的事由，而胡晓龙、杨碧娟对于蔡谦、廖惠敏（买受人）以贷款方式付款亦属明知，故胡晓龙、杨碧娟不享有合同解除权。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。胡晓龙、杨碧娟未能举证证明贷款不足系因蔡谦、廖惠敏原因所致，而结合本案查明的事实，蔡谦、廖惠敏为履行房屋买卖合同向胡晓龙、杨碧娟支付了购房定金50,000元、向托管账户存入首付款810,000元、并向银行申请贷款后委托贷款银行向托管账户转入贷款800,000元，考虑到当事人应遵循公平原则确定各方的权利和义务以及当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，故一审法院对于胡晓龙、杨碧娟之要求解除双方于2019年6月2日签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》、判令蔡谦、廖惠敏向胡晓龙、杨碧娟支付334,000元违约金（按房屋总价款1,670,000元的20%计）以及判令蔡谦、廖惠敏向胡晓龙、杨碧娟承担居间服务费10,000元之诉讼请求不予支持。但蔡谦、廖惠敏委托银行发放的贷款800,000元于2019年10月28日才支付至资金托管指定账号，迟于合同约定时间38天，蔡谦、廖惠敏虽未违约，但胡晓龙、杨碧娟未能按合同约定时间收到相应房款，故对于该迟延之38天的利息损失应由蔡谦、廖惠敏承担，即蔡谦、廖惠敏应支付胡晓龙、杨碧娟自2019年9月21日起至2019年10月28日期间以800,000元为基准、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的相应利息损失。综上所述，胡晓龙、杨碧娟要求解除与蔡谦、廖惠敏双方于2019年6月2日签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》、并判令蔡谦、廖惠敏向胡晓龙、杨碧娟支付违约金、承担居间服务费之诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、蔡谦、廖惠敏于判决生效之日起十日内一次性给付胡晓龙、杨碧娟自2019年9月21日起至2019年10月28日期间以800,000元为基准、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的相应利息。二、驳回胡晓龙、杨碧娟的其他诉讼请求。案件受理费19,290元，减半收取9,645元，由胡晓龙、杨碧娟负担4,775元，蔡谦、廖惠敏负担4,870元。二审中胡晓龙、杨碧娟向本院提供以下证据：1.双方当事人的微信聊天记录，证明双方签订了案涉房屋买卖合同后，胡晓龙、杨碧娟告知蔡谦、廖惠敏其订购了新房屋。因上诉人并非本地户籍，限购一套房屋，只能等案涉房屋过户后才能进行过户。如蔡谦、廖惠敏无法按时支付房款并过户，则严重影响胡晓龙、杨碧娟新的房屋买卖合同的履行，两者之间存在直接因果关系。2.上诉人与中介的微信聊天记录、通话录音，证明上诉人签订案涉房屋买卖合同后，告知中介并要求中介督促蔡谦、廖惠敏尽快履约，否则会造成上诉人的直接损失。3.房屋买卖（居间）合同复印件一份，证明上诉人签署案涉房屋买卖合同后，与案外人签订新的房屋买卖合同。新的房屋买卖合同约定的履行时间在案涉房屋买卖合同履行时间之后，并且预留了合理时间。蔡谦、廖惠敏正常履约情况下，上诉人不存在因户籍限购问题违约的可能性。4.中介费收据复印件、定金转账记录复印件，证明上诉人支付了中介费和向案外人支付了房屋定金。5.解约书复印件一份，证明上诉人因无法确定被上诉人贷款放款时间，因无法承担新购房屋的违约金，不得已解除了新购房屋的买卖合同，造成定金10万元和中介费8000元的直接损失。6.同时间同小区房屋的成交记录及成交时间（图片打印件），证明同小区其他房产成交记录、银行放款、过户时间均远短于本案中银行放款时间，侧面证明被上诉人与其委托银行之间出现了问题，存在过错。蔡谦、廖惠敏发表质证意见如下：1.微信聊天记录真实性认可，但与本案无关，无法达到胡晓龙、杨碧娟的证明目的。该证据反而证明蔡谦、廖惠敏办理资金托管和贷款的时候并不知道胡晓龙、杨碧娟另行购房的相关情况。胡晓龙、杨碧娟于9月24日之后才第一次告知蔡谦、廖惠敏签订的合同即将违约的情况。2.上诉人与中介的微信聊天记录、通话录音，真实性无法核实，且与本案无关。该两份证据反而证明了中介于2019年7月30日就微信告知胡晓龙、杨碧娟近期贷款周期变长，6月份的单子到现在还没消息的事实，当时胡晓龙、杨碧娟还在看房。胡晓龙、杨碧娟2019年8月份一直在看房，直到2019年8月28日才定下要买的房子，此前中介已经告知其贷款周期会变长。中介在微信中多次提及贷款迟延是由于银行没有额度，且与蔡谦、廖惠敏无关。3.房屋买卖(居间)合同、中介费收据、定金转账记录、解约书，真实性均无法核实，且与本案无关。胡晓龙、杨碧娟在签订新购房屋买卖合同之前就被中介告知案涉贷款周期变长，仍然盲目自信、仓促定房，是其自身的原因导致最终违约，与蔡谦、廖惠敏无关。胡晓龙、杨碧娟的定房行为并非蔡谦、廖惠敏签订案涉合同时所能预见和控制的，胡晓龙、杨碧娟买房过程也没有与蔡谦、廖惠敏沟通过，蔡谦、廖惠敏并不知情。据蔡谦、廖惠敏事后了解，胡晓龙、杨碧娟完全可以按照其与案外人约定的过户时间完成过户。如果胡晓龙、杨碧娟当初选择等待银行放款后履行其与案外人的房屋买卖合同，则胡晓龙、杨碧娟也不存在这些损失。故胡晓龙、杨碧娟的违约损失与本案没有关联性。4.同时间同小区房屋的成交记录及时间，真实性不予认可，且与本案无关，无法达到胡晓龙、杨碧娟的证明目的。蔡谦、廖惠敏贷款放款时间受2019年8月23日出台的贷款新政影响而延期，胡晓龙、杨碧娟所列的案例中贷款情况与本案没有可比性。综上所述，胡晓龙、杨碧娟提供的所有证据均显示蔡谦、廖惠敏在贷款中没有任何过错，胡晓龙、杨碧娟主张的损失与本案无关。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，胡晓龙、杨碧娟与蔡谦、廖惠敏签署的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违法法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。根据案涉房屋买卖合同的约定，买受人蔡谦、廖惠敏应当委托贷款银行于2019年9月20日前将贷款发放至资金托管指定账户。本案中蔡谦、廖惠敏委托的贷款银行未按上述日期将贷款发放至资金托管账户，后胡晓龙、杨碧娟向蔡谦、廖惠敏发送微信，告知其应于2019年10月25日前支付剩余房款，此后蔡谦、廖惠敏委托的银行于2019年10月28日实际发放贷款。蔡谦、廖惠敏委托的银行虽未按约定时间放款，但其延迟放款的时间仅晚于胡晓龙、杨碧娟的宽限期3日，蔡谦、廖惠敏逾期付款的情节显著轻微。且本案中蔡谦、廖惠敏认为因2019年8月25日中国人民银行发布[2019]第16号公告，对发放商业性个人住房贷款利率进行调整，造成银行贷款额度紧张，导致贷款发放延迟，本院认为具有一定合理性。一审判决认定本案逾期付款不可归责于任何一方当事人，胡晓龙、杨碧娟不享有合同解除权并无不当，本院予以确认。因胡晓龙、杨碧娟不享有合同解除权，故其主张蔡谦、廖惠敏承担合同约定的房屋总价款20%的违约金失缺乏合同依据，本院不予支持。一审法院判决蔡谦、廖惠敏支付2019年9月21日至10月28日期间以800000元为基准计算的相应利息超出蔡谦、廖惠敏的诉讼请求，本院依法予以撤销。胡晓龙、杨碧娟因银行延迟放款而产生的损失可另案主张。综上，一审判决超出当事人诉请，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初6974号民事判决；二、驳回胡晓龙、杨碧娟的全部诉讼请求。一审案件受理费19290元，减半收取9645元，由胡晓龙、杨碧娟负担。二审案件受理费19290元，由上诉人胡晓龙、杨碧娟负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年七月三十一日书记员  陈闵悦