山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0802民初2812号 原告：贾淑霞，女。 委托诉讼代理人：董慧平，山西众志诚律师事务所律师。 被告：运城市广厦房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：张俊胜，山西法实威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔斌，山西法实威律师事务所实习律师。 第三人：全亚林，男。 第三人：山西锦佳房地产开发有限公司。 原告贾淑霞与被告运城市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）、第三人全亚林、第三人山西锦佳房地产开发有限公司（以下简称锦佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾淑霞的诉讼代理人董慧平、被告广厦公司的诉讼代理人张俊胜到庭参加诉讼，第三人全亚林、锦佳公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告贾淑霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年10月18日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即向原告返还支付的购房款530000元及利息并承担赔偿责任530000元（其中，利息以530000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年10月18日计至款付清为止；赔偿责任按已付购房款一倍的标准计算）；3、判令被告赔偿原告损失8975.26元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，其中5975.26元自2017年8月3日计至款付清为止，3000元自2018年5月17日起计至款付清之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年10月18日，原告贾淑霞与被告广厦公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于某某湾小区第A（西）××号房屋，并一次性支付了所有购房款。被告向原告交付房屋后，原告于2017年8月3日签订《小区入住合约》，办理了房屋入住手续并已开始缴纳物业费。但被告在2019年2月擅自更换原告购买房屋的钥匙，要求收回出售给原告的房屋，导致原告至今无法入住。原告诉至法院要求被告交付房屋并协助办理不动产权证后，被告称该房屋已出售给他人。因被告在未与原告解除合同的情况下，将涉案房屋出售给他人且已交付，导致原告购买房屋合同目的无法实现，被告的行为已构成一房二卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告有权解除合同，并要求被告返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以要求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。故原告提出以上诉讼请求，望判如所请。 被告广厦公司辩称：原告的房源系第三人锦佳公司团购被告的房屋，锦佳公司以低价或顶账的方式给了案外人，案外人再转卖给本案的原告；原告没有向被告支付任何房款；第三人锦佳公司与被告在盐湖区检察院的主持下，锦佳公司退回34套房屋（包括原告的房屋）的合同和收据；现在该房屋实际占有人是案外人，并已进行装修；被告同意返还原告已付款项。 第三人全亚林、锦佳公司未到庭，亦未陈述、举证。 本案当事人举证、质证情况及本院认证意见如下： 一、原告贾淑霞为证实其主张，提交证据如下： 证据1、商品房买卖合同及附件，拟证明出卖人为广厦公司，买受人为贾淑霞，付款方式为一次性付款，买受人于2016年10月18日一次性转账付清房款价款702550元； 证据2、收据，拟证明2016年10月18日，被告向原告出具房款收据，交款人为原告，数额为702550元，收款事由：某某湾A（西）××户房款，并加盖被告财务专用章；证明2016年10月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，原告购买了被告开发的某某湾A（西）××号房屋，且已一次性支付所有购房款，原告系某某湾A（西）××号房屋所有权人； 证据3、小区入住合约、证明，拟证明2017年8月3日，原告与运城市某某物业管理有限公司签订《入住合同》，且被告物业管理中心向运城市国家电网出具证明，证明原告为某某湾A（西）××号房屋业主； 证据4、手机银行刷卡凭证、某某湾收款收据，拟证明原告于2017年8月3日向物业公司支付暖气费、装修押金、物业费、垃圾处理费等共计5975.26元，物业公司向原告出具收款收据； 证据5、收据、通知单，拟证明原告向被告支付购房相关费用14983元、天然气接口费3000元，被告向原告出具借据，并加盖被告财务专用章；被告销售部门向物业管理出具《房屋手续移交通知单》，告知原告已于2018年5月17日办理完毕所有手续，且加盖被告销售部门专用章；证明原告已办理房屋入住所有手续并支付所有费用，被告未按约定向原告交付房屋，应退还所收费用； 证据6、手机转账记录、交通银行结算业务申请书，证明实际支付房款530000元。 二、被告广厦公司对原告证据的质证意见： 对证据1、2、3真实性无异议。但是是替换山西锦佳房地产开发有限公司团购房中冯某某的房屋，原告没有交款给被告；证据4、5，被告已退还原告所交购房相关款项14893元，其余被告公司收取的费用8975.26元，被告公司核实，如果没有退，将全额退款；证据6，按照合同约定应交付被告，实际上被告没有收到房款。 三、被告广厦公司为证实其主张，提交证据如下： 证据1、2019年3月1日收款收据4份及建设银行回单； 证据2、小区入住合约； 证据3、买卖合同一份。 证明1-3证明已经出售给案外人的事实。 证据4、公安局询问笔录2份，证明原告的房源来源于第三人锦佳公司，房屋都是低价或顶账给原告的； 证据5、锦佳公司出具的情况说明一份，证明锦佳公司在盐湖区检察院调解下将包括本案房屋的34套房屋的手续作废； 证据6、原告与第三人全亚林签订的协议书一份，拟证明原告与第三人已就返还房款达成了协议，被告未收到钱款，应由第三人负责偿还。 四、原告贾淑霞对被告证据的质证意见： 对证据1-3，真实性不认可，因原告已在2016年10月18日与被告签订了购房合同，交付了购房款，对原告与案外人之间的就本案所涉的房屋签订的相关手续真实性不予认可；对证据4，与本案没有关联性，原告并非通过全亚林购买房屋，是在被告售楼部购买的房屋；对证据5真实性不清楚，与本案没有关联性，锦佳公司无权对原告的房屋进行处分；对证据6真实性无异议，原告是在被告协调下与第三人达成的协议，但并未履行，且协议上也明确说明是代被告履行。 五、第三人全亚林、锦佳公司未举证。 六、本院对原、被告证据的认证意见 对原告的证据1、2、3、4、5，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据6，与证据2及双方陈述能够相互印证，对真实性本院予以确认。 对被告的证据，证据1、2、3，原告虽表示对证据不予认可，但原告已变更其诉讼请求，依据就是被告将房屋出售给他人，且证据3被告与案外人马保国所签订的《商品房买卖合同》已备案登记，故对该证据真实性本院予以确认；证据4、5、6相互印证，对其真实性本院予以确认。 经审理查明：2016年10月18日，原告贾淑霞与被告广厦公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的某某湾A（西）××号房屋，建筑面积140.51㎡，单价为5000元/㎡，总价款702550元，付款方式为买受人于2016年10月18日一次性转账付清房屋价款。当日，被告广厦公司给原告贾淑霞出具收据一份，载明“交款单位：贾淑霞，人民币（大写）柒拾万贰仟伍佰伍拾元整，¥702550元，收款事由：某某湾A（西）××户房款。”收据加盖被告广厦公司财务专用章。 原告通过其交通银行账户，于2016年10月17日向李某某转账50000元，于2016年10月19日向冯某某转账480000元。两笔转账共计530000元。原告称“李某某是被告售楼部人员，冯某某是李某某提供的，要求我们支付到该账户上”，被告称“李某某之前是我公司人员，现在不是”。 2017年8月3日，运城市某某物业管理有限公司与原告签订《入住合约》，某某湾物业服务管理中心为原告向运城市国家电网出具办理手续证明。同日，原告向运城市某某物业管理有限公司支付暖气费、装修押金、物业费、垃圾处理费以及装修等费用共计5975.26元，物业公司向原告出具收款收据。该款被告认可，并称如确实未退还原告，同意退还。 2018年5月17日，被告向物业管理处出具涉案房屋《房屋手续移交通知单》，其中载明“（团购户主）贾淑霞于2016年10月18日在某某湾小区（A）××号商品房一套，面积140.51㎡，房源及款属山西锦佳房地产开发有限公司、全亚林转交（款部交）类型……请先给予办理有关手续”，该通知单上加盖有被告广厦营销部专用章。同日，某某湾物业服务管理中心为原告向运城市民生天燃气公司出具开通天燃气证明。同日，被告向原告出具收据两份，分别载明“今收到贾淑霞交来某某湾A××户购房相关费用人民币壹万肆仟玖佰捌拾叁元整”、“今收到贾淑霞交来某某湾A××户天然气接口费人民币叁仟元整”，收据均加盖有被告公司财务专用章。其中的14983元双方认可被告已退还原告，3000元天然气接口费被告称如确实未退，同意退还。 2019年3月1日，被告与案外人赵勇签订《商品房买卖合同（预售）》，约定案外人购买被告开发的某某湾A8幢××号房屋（即涉案房屋），总房款994389元，约定案外人首付504389元，其余490000元按揭贷款。该合同已办理备案登记。案外人同日转账缴纳房款504389元及按揭相关费用2309元、购房相关费用19811元、天然气接口费3000元，共计529509元。2019年3月2日，运城市某某物业管理有限公司与案外人签订了《入住合约》。 还查明：本案原告起诉时的诉讼请求为要求被告履行合同，交付房屋并协助办理不动产权登记证。审理中，因被告提出该房屋已出售他人，原告申请变更为现诉讼请求。被告申请追加全亚林及锦佳公司为本案当事人。为查明事实，本院依法追加全亚林及锦佳公司为第三人。 还查明：涉案房屋属第三人全亚林及锦佳公司向被告广厦公司的团购房。2018年8月15日及9月16日，第三人全亚林在运城市公安局盐湖分局向其询问时称，其与被告在2016年10月3日签订团购协议，共计团购被告126套房屋，其中90余套抵顶被告欠第三人的债务，30余套出售，出售的房屋第三人向被告提供名单，被告将购房合同及收据交给第三人，由第三人给购房户。后第三人锦佳公司向被告广厦公司出具文书，称“贵公司同山西锦佳房地产开发有限公司签订的团购协议，因我方未履行付款义务，为减少贵方损失，现将以下34套购房合同及全款收据全部废止，贵方不再履行34份合同和收据任何义务，该34套房屋所有权全部归贵方，贵方将34套房屋另行出售。由此产生及第三方的纠纷均由我方承担全部责任”，文书上并列明了34户购房者姓名、房号、面积、成交价、合同额，其中有原告贾淑霞。 本案审理中曾多次组织调解。2020年6月6日，第三人全亚林作为乙方与原告作为甲方达成协议，表示自愿代被告返还原告购房款、赔偿损失，包括购房款530000元及赔偿利息等损失280000元共计810000元，承诺签订协议时付300000元，于2020年6月30日前付清510000元，并约定“乙方按本协议约定支付第一笔300000元款项后本协议生效；乙方不按本协议约定在2020年6月30日前支付所有810000元，本协议自动失效，甲方有权继续向运城市广厦房地产开发有限公司主张权利”。第三人至今未给付原告款项。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》均有原告的签字捺印及被告的签章，原告持有的收款收据加盖有被告公司公章，原告亦按被告工作人员的指示实际支付了部分房款，结合后期被告向原告交付房屋、收取剩余房款、收取物业费等各项费用的情形，足以证明被告对双方之间的买卖合同成立不持异议。原告与被告签订了《商品房买卖合同》属实，被告给原告出具加盖公司印章的收据属实，原告交付部分房款亦属实，故该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，真实、合法、有效，双方均应按约履行。现被告在未与原告解除合同的情况下与他人就该涉案房屋签订买卖合同，将房屋另行出售他人，显然不当。现双方之间的合同已无法履行，原告要求解除合同，被告同意，系双方真实意思表示，本院予以支持；关于原告主张被告返还其已付的房款530000元并支付利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，被告应返还原告530000元及利息（其中，自2016年10月18日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至款付清之日止的利息按照全国银行间同业拆解中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；关于原告要求被告支付已付房款一倍的赔偿的诉讼请求，因被告确有过错，结合本案实际情况，本院确定被告承担向原告赔偿310000元的赔偿责任；关于原告要求被告赔偿其损失8975.26元及利息的诉讼请求，因被告亦同意返还原告该款，故对该诉讼请求本院予以支持，被告应返还原告8975.26元并支付利息（其中，以5975.26元为基数自2017年8月3日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以3000元为基数自2018年5月17日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款利率计算；以8975.26元为基数自2019年8月20日起至款付清之日止的利息按照全国银行间同业拆解中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。 关于被告辩称的其未收到原告交纳的购房款且该房屋系原告与第三人全亚林、锦佳公司之间发生的买卖合同关系的辩解意见。根据查明的事实，第三人全亚林及锦佳公司与被告之间确实就涉案房屋存在团购关系，但该关系是第三人与被告之间的法律关系，由此引发的问题也是被告公司在经营管理中产生的问题。首先，原告所持合同系加盖的被告公司公章，原告缴纳房款系按被告人员指示缴纳，被告亦已出具收据，根据合同相对性原则，原告系与被告发生的合同关系，被告应承担合同义务；其次，被告作为房地产公司，在房产买卖交易中远比普通购房者熟悉交易规则和风险，应当对自己出具的合同及收款收据尽到谨慎注意义务；第三，锦佳公司向被告出具文书称涉案合同作废、由此引发的纠纷由其承担与被告无关，因涉案合同当事人系原告与被告，故锦佳公司的声明及承诺对原告并不发生法律效力；第四，原告虽与第三人全亚林就返还房款一事达成协议，但因全亚林在协议中明确表示系代被告广厦公司履行，且该协议至今因未予履行而并未生效，故被告广厦公司仍应承担合同义务。综上，被告的辩解意见于法无据，本院不予采纳，被告可另案向第三人全亚林和锦佳公司主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贾淑霞与被告运城市广厦房地产开发有限公司于2016年10月18日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告运城市广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告贾淑霞530000元及利息（其中自2016年10月18日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至款付清之日止的利息按照全国银行间同业拆解中心公布的同期贷款市场报价利率计算）； 三、被告运城市广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔付原告贾淑霞310000元； 四、被告运城市广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告贾淑霞8975.26元及利息（其中，以5975.26元为基数自2017年8月3日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以3000元为基数自2018年5月17日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款利率计算；以8975.26元为基数自2019年8月20日起至款付清之日止的利息按照全国银行间同业拆解中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。 案件受理费14421元，由原告贾淑霞承担2921元，由被告运城市广厦房地产开发有限公司承担11500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判长  王晋明 审判员  王文祥 审判员  王 娜 二〇二〇年七月二十八日 书记员  高海涛