广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初4889号 原告：周建萍，女，1970年1月14日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：韦朝东，广西志明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李林生，广西志明律师事务所实习律师。 被告：广西军拥投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区安园西路**屯里产业广场综合楼****302商铺，统一社会信用代码91450100063578774F。 法定代表人：郑传普，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁颖娜，广西冠鸿律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年6月10日 开庭时间：2020年7月16日 当事人到庭情况： 原告周建萍：委托的诉讼代理人韦朝东、李林生到庭 被告广西军拥投资有限公司（以下简称军拥公司）：委托诉讼代理人梁颖娜到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《军拥·佳境项目合作建房合同》无效；2、被告退还原告购房款108494元，并支付资金占用利息7300.74元（利率以中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年12月20日起暂计算至起诉之日止，暂计17个月，此后计算至被告退还全部房款为止）；3、被告承担本案的案件受理费、保全费、保全保险费等费用。 事实与理由：2018年末，被告项目的销售人员向原告宣称该项目是政府批准的正规房地产项目，项目房屋可以同正常商品房一样出售、购买，因该项目房屋用地是国家划拨用地，不需要向政府交付土地使用出让金，项目房屋价格比一般商品房屋价格便宜，购买后可以和一般商品房一样使用、出租、出售等。该销售人员向原告出示了《项目建设工程规划许可批复》、《用地预审批复》、《乡镇建设用地农用地转用批复》等政府文件。2018年12月18日，原告与被告就上述房屋达成买卖合意。被告出示《军拥·佳境项目合作建房合同》文本要求签约，原告询问被告为何该合同不是房屋买卖合同。被告解释：“国家划拨用地与商品房用地不同，合同表现形式有所不同这很正常。”原告信以为真，于是与被告签订《军拥·佳境项目合作建房合同》，合同签订后，原告依约支付了首付款108494元。签订合同后，该项目却一直未动工。原告多次向被告询问，能否确保依约交房，被告均以“近期动工”等借口敷衍搪塞，不作正面回复，经了解原告与被告所签订的《军拥·佳境项目合作建房合同》根本不是商品房买卖合同，被告所谓的军拥·佳境项目房屋，实质是农村集体组织的第三产业用地上建造的房屋，依法不能对所建造房屋出卖。被告明知原告是买房，并非与原告合作建房，被告为了达到骗取原告购房款的目的，故意隐瞒真相，虚构事实，使原告误认为《合作建房合同》就是房屋买卖合同，上当受骗，向其交付所谓购房首付款。 被告答辩要点 被告军拥公司辩称，1、本案合作建房合同合法有效，合同应当继续履行，合同在原被告双方平等自愿的情况下签订。对于所建设房屋土地性质为三产用地以及原告仅享有本案房屋的使用权而不是所有权的情况，被告已经通过口头及书面合同形式告知，原告不存在任何的误解和不清楚。我国法律并未禁止合作建房，也未禁止让渡房屋使用权作为合作建房的对价，故不存在合同无效的情形；2、原告无权要求被告返还购房款，首先合同合法有效，双方应继续履行，其次目前涉案房屋已经进行开工，被告已经履行合同义务，不存在违约行为；3、从合同法第212条对租赁下的定义，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同，即使法院认定双方不存在合作建房关系，从使用权转让模式来看。双方符合房屋租赁的法律关系，原告缴纳的费用可视为租金，按年限比例进行收取；4、即使合同被认定无效，原告对土地性质和合作建房模式都清楚的情况下，依然坚持购买本案房屋，故本案过错在原告，因此被告不应支付原告利息及本案诉讼费用。 认定事实及法律适用 经审理查明：2018年12月18日，原告周建萍（乙方）与被告军拥公司（甲方）签订《军拥·佳境项目合作建房合同》，约定：1、南宁市兴宁区三塘镇那况村委会甘村坡一组负责提供国家划拨的产业用地由甲方筹集合作建房，甘村坡一组不承担合作建房费用。甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与甘村坡一组的合作建房关系、模式以合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款及享有约定年限内的使用权；2、项目名称为军拥·佳境，项目地址为南宁市兴宁区三塘镇那况村委会甘村坡一组；3、合作建房的房屋为4栋1502号房屋，房屋建筑面积为64.12平方米；4、乙方自房屋交付之日起享有使用权，使用年限为2018年5月1日起至2070年4月30日止；5、房屋单价为4230.1元/平方米，合作建房总价款为271234元；6、乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付合作建房总价款的40％即108494元，在房屋主体建设达到正负零时3天内交纳总价款的20%即54247元，在房屋主体达到封顶时3天内交纳总价款的30%即81370元，在接到交房通知3天内交纳总价款的10％即27123元；7、该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，通过乙方承担土地出让金及其他税费而实现权属变更的，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜，届时以有关部门的规定为准。如乙方对项目存在异议，交房满五年后甲方无条件按原价回购该物业。但在交房五年期满后30天内，乙方必须向甲方提出回购的书面申请，如超过该时限则视同放弃本条权利。同时双方还对房屋使用期间产生的费用、面积确认及差异处理、逾期付款及逾期交房违约责任、装修标准等事项进行了约定。 2018年12月20日，原告向被告支付合作建房首期款108494元，被告就此向原告出具收据予以确认。 另查明，2018年4月27日，被告与案外人南宁市兴宁区三塘镇那况村委会甘村坡一组（以下简称甘村坡一组）签订《三产用地合作开发经营合同》，案涉土地属于案外人甘村坡一组，土地性质为第三产业用地，该项目名称为甘村坡一组产业综合楼，由被告与甘村坡一组合作开发。 2020年6月10日，原告认为其与被告签订合同无效为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 上述事实有《军拥·佳境项目合作建房合同》、收据、《三产用地合作开发经营合同》、当事人陈述、庭审笔录等为证。 本院认为，一、关于案涉合同的性质问题 原告周建萍与被告军拥公司签订的《军拥·佳境项目合作建房合同》，首先，从合同内容来看，原告一方仅提供资金而不承担经营风险，只获取特定的房屋，其实质并不属于合作建房的性质。其次，从合作表现形式上来看，原告并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告并不参与建房、经营管理等事务，对被告的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告支付相应款项，被告到期交付房屋。虽然被告抗辩其仅系向原告转让的是一定期限的房屋使用权而非所有权，案涉合同属租赁合同，但合同当事人并无房屋租赁的意思表示和租金、租赁期限等约定，结合双方合同约定为提供资金一方办理房屋不动产产权证书的内容，且合同的体例用词、使用权期限、支付房款、面积确认及差异处理、交付房屋及违约责任等方面均具有房屋买卖合同明显特征，以及原告自认订立合同的目的是取得具有产权的房屋来看，涉案合同实际上是对房屋产权的转让，故应认定案涉合同为房屋买卖合同。 二、关于案涉合同的效力问题 因原告与被告签订的《军拥·佳境项目合作建房合同》实质为房屋买卖合同，而被告作为出卖人，在涉案房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当受到商品房预售的相关规定的规制。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告未能提供证据证实其在本案诉讼前已经取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，双方签订的合同应属无效。 三、关于原告要求被告返还购房款并支付利息损失问题 由于原告与被告签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当返还原告已经向其支付的购房款108494元。被告收取的购房款而产生的孳息亦属于原告因案涉合同而受到的损失，因此被告应向原告支付相应的资金占用费，原告主张的利息即应属于资金占用费性质。具体计算以108494元为基数：1、自2018年12月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；2、自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告周建萍与被告广西军拥投资有限公司于2018年12月18日签订的《军拥·佳境项目合作建房合同》无效； 二、被告广西军拥投资有限公司向原告周建萍返还购房款108494元； 三、被告广西军拥投资有限公司向原告周建萍支付资金占用费（资金占用费计算以108494元为基数：1、自2018年12月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；2、自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）。 上述给付金钱债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2616元，由被告广西军拥投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  王 星 二〇二〇年七月二十二日 法官助理  陈俊超 书 记 员  唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。