福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民初618号 原告：尤作星，男，1962年12月26日出生，汉族，住浙江省温州市瑞安县。 委托诉讼代理人：叶圣翰，浙江司策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林茜茜，浙江司策律师事务所律师。 被告：杨育光，男，1964年7月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 第三人：福建中豪房地产开发有限公司，住所地：福建省宁德市东侨经济技术开发区天湖东路****。 诉讼代表人：福建中豪房地产开发有限公司管理人。 负责人：卢海风，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：李玉芳，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林耕宇，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告尤作星与被告杨育光、第三人福建中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月14日对本案公开开庭进行了审理。原告尤作星的委托诉讼代理人叶圣翰，第三人中豪公司的委托诉讼代理人李玉芳、林耕宇到庭参加诉讼，被告杨育光经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 尤作星向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除尤作星与杨育光签订的《以房抵债协议》；二、本案诉讼费由杨育光承担。事实和理由：2011年4月18日、8月29日，案外人瑞安市华阳投资有限公司（以下简称华阳公司）向尤作星借款2800000元，两笔借款均约定利息为月利率1.8%。华阳公司收到借款后，按约支付利息至2011年底。2012年12月7日，华阳公司向尤作星出具借条一份，对上诉事实予以确认，并由杨育光以及华阳公司股东提供连带责任保证。之后，华阳公司仅于2014年2月1日还款1000000元，余款1800000元及利息一直未付。2014年6月7日，杨育光与尤作星签订《以房抵债协议》，约定：1.杨育光欠尤作星借款本金1800000元，利息1174800元，合计2974800元；2.杨育光以中豪公司开发的东湖一品项目预售房产九折售价折减尤作星借款本息。在杨育光安排下，尤作星签署了宁德东湖一品房号26-2803#和27-1107#房产的两份《商品房买卖合同》，用以抵债的上述两套房产，中豪公司账面未收款。2015年8月19日，中豪公司向尤作星寄送《通知书》，称尤作星未按约定时间支付房款，尤作星试图与杨育光、中豪公司协商，但无果。综上，杨育光以第三人中豪公司开发的房产进行抵债，但中豪公司既未明确追认《以房抵债协议》的效力，也未履行以房抵债后续相关义务。因此，双方签订的《以房抵债协议》合同目的无法实现，应当予以解除。特具状起诉，请求判如所请。 被告杨育光未作答辩。 第三人中豪公司陈述：一、中豪公司不是《以房抵债协议》的签订主体，该协议对中豪公司不具有法律效力。2014年6月7日的《以房抵债协议》是尤作星、案外人郑丹与杨育光个人之间签订的合同。杨育光没有以中豪公司法定代表人身份在协议上签字，也没有由中豪公司委托代理人签字或加盖中豪公司印章。协议没有中豪公司意思表示的形式与内容，因此，《以房抵债协议》与中豪公司无关，中豪公司不受协议约束且不承担任何责任。二、《以房抵债协议》中关于杨育光同意以房抵债的条款是无效合同条款。《以房抵债协议》约定：经双方友好协商，杨育光同意以中豪公司开发的宁德东湖一品项目预售的房产以九折售价抵减尤作星、郑丹借款本金及利息，具体房号由尤作星、郑丹于2014年6月15日前选择确定。杨育光将中豪公司的商品房擅自以折扣处分抵减其个人欠款债务，是非法的无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，以房抵债条款因中豪公司不予追认，依法应为无效合同条款。三、尤作星起诉请求解除《以房抵债协议》与尤作星应当向中豪公司承担《商品房买卖合同》违约责任属于两个不同的法律关系，尤作星应主动配合中豪公司办理两套商品房报审注销手续。2014年6月10日，尤作星与中豪公司签订《商品房买卖合同》，中豪公司按约定履行义务，但尤作星未按合同约定在签订合同当日支付26-2803号和27-1107号两套商品房购房款，且逾期超过120天。中豪公司已于2015年8月19日以《通知书》形式通知尤作星解除《商品房买卖合同》，并要求尤作星承担支付违约金责任，尤作星没有在异议期限内提出异议也没有向法院或仲裁机构请求确认《通知书》的效力。因此，尤作星与中豪公司签订的两份《商品房买卖合同》依法已解除，尤作星应当主动配合中豪公司到宁德市房地产交易中心办理《商品房买卖合同》报审注销手续。 原告尤作星围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.尤作星身份证，证明其主体资格； 2.杨育光户籍信息及中豪公司企业登记信息，证明杨育光及中豪公司主体资格； 3.借条、转账记录、收款收据，证明华阳公司向尤作星借款，并由杨育光担保； 4.《以房抵债协议》《商品房买卖合同》，证明杨育光以中豪公司开发的房产进行抵债； 5.《通知书》，证明该通知已作废； 6.德润会计师事务所出具的《报告书》，证明以房抵债在审计时就存在，涉诉两套房产是为了以房抵债而网签，但中豪公司没有收款； 7.两份《民事裁定书》，证明尤作星曾就涉案债务向浙江省瑞安市人民法院提起诉讼后被驳回，后提起上诉，二审法院认为应当先解决《以房抵债协议》效力问题，驳回尤作星起诉。 被告杨育光未发表质证意见。 第三人中豪公司对上述证据质证如下：对证据1、2无异议；对证据3三性及证明对象均有异议，和中豪公司有任何关系；证据4《以房抵债协议》真实性无法确认，合法性有异议，以房抵债为无效约定，该协议对中豪公司不发生法律效力，对《商品房买卖合同》真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，不能证明抵债事实，只能证明双方曾存在商品房买卖合同关系；对证据5《通知书》真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议，可以证明尤作星已于2015年8月19日收到《通知书》，并对中豪公司通知解除《商品房买卖合同》及要求其承担支付违约金责任没有异议，尤作星应当主动配合中豪公司到宁德市房地产交易中心办理26号2803、27号1107房的报审注销手续；对证据6《报告书》真实性无异议，对证明对象有异议，报告只是如实记载了有签《以房抵债协议》，但未确认该事项性质，所以用《报告书》来证明两套房子是以房抵债不能成立；对证据7《民事裁定书》形式真实性无异议，可以证实尤作星确认《以房抵债协议》是杨育光个人所签，而且以房抵债条款未得到中豪公司追认，也认可杨育光无权处分，作废声明是2015年作出的，说明尤作星认可中豪公司已经解除了《商品房买卖合同》，该份《以房抵债协议》对中豪公司不具有法律约束力。 被告杨育光与第三人中豪公司未提交证据。 对于上述证据，本院分析认定如下：本案争议焦点为《以房抵债协议》能否解除问题，协议能否解除的前提是要认定协议效力。浙江省温州市中级人民法院在其作出的民事裁定书中本院认为部分已认定《以房抵债协议》合法有效，且上述裁定已经发生法律效力。故对尤作星提供的第3至6组证据，本院不再作分析认定。尤作星提供的第1和第2组证据能够证明本案当事人诉讼主体适格，依法予以采信。第7组证据系由审判机关依法作出，且已发生法律效力，故对该组证据依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月1日，浙江省瑞安市人民法院作出（2018）浙0381民初9149号民事裁定，该院经审理查明：2014年6月7日，杨育光与尤作星就涉案债务的偿还达成《以房抵债协议》，约定以中豪公司开发的宁德东湖一品项目预售的房产以九折售价抵减抵减涉案债务本金及利息，具体房号由尤作星于2014年6月15日前选择确定。宁德市房地产管理中心的《房屋登记证明》记载宁德东湖一品项目的26幢2803号、27幢1107号房屋证件类型为商品房买卖合同，所有权人为尤作星。尤作星承认该两套房屋即《以房抵债协议》中涉及的房屋。2016年4月26日，本院查封了上述两套房屋。该院认为，《以房抵债协议》牵涉到的两处房屋是否属于尤作星所有直接与该份协议是否已履行相关，应先审查房屋所有权，而该两处房屋已被本院查封，尤作星应向房屋查封法院主张权利，遂裁定驳回尤作星起诉。 2019年6月4日，浙江省温州市中级人民法院作出（2019）浙03民终2500号民事裁定，该院认定涉案尤作星、郑丹与杨育光签订的《以房抵债协议》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对各方均具有约束力。遂裁定维持浙江省瑞安市人民法院作出（2018）浙0381民初9149号民事裁定。该份民事裁定书已于2019年8月14日发生法律效力。 2019年8月30日，本院作出（2019）闽09破申5号民事裁定，裁定受理温岭大江投资有限公司对中豪公司的破产重整申请。2019年10月23日，本院作出（2019）闽09破7号决定书，指定北京大成（福州）律师事务所和重庆海川企业清算有限公司宁德分公司担任中豪公司的联合管理人。 本院认为，《以房抵债协议》已经终审生效裁定书认定为合法有效，故尤作星诉请解除协议能否予以支持，应审查是否存在约定或法定之解除条件。因案涉协议未约定解除条件，故协议是否应予解除应审查是否符合法定解除条件。杨育光以中豪公司财产，即案涉中豪东湖一品两套房产抵偿其个人所欠债务，该抵债行为属于无权处分，且该处分行为未经中豪公司追认。同时，在本院受理中豪公司破产重整申请并依法指定北京大成（福州）律师事务所和重庆海川企业清算有限公司宁德分公司担任中豪公司联合管理人后，中豪公司管理人对杨育光的处分行为也未予以认可，并要求尤作星配合办理涉案房产的报审注销手续。综上，案涉协议实质上已无履行之可能，协议之目的亦无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，尤作星诉请解除其与杨育光签订的《以房抵债协议》有事实和法律依据，本院予以支持。杨育光经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 解除杨育光与尤作星于2014年6月7日签订的《以房抵债协议》。 案件受理费30598.4元，由被告杨育光负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  方向新 审 判 员  刘为河 人民陪审员  陈仲斌 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  林美娟 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。