广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初82号原告：广州金铭物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道**122。法定代表人：周岳强，职务总经理。委托代理人：戴天祥，均为原告公司的职员。被告：梁艳萍，女，1968年4月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：陈发强，男，1968年4月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，两被告共同委托代理人：吴小庆、宋献，分别为广东合拓律师事务所律师及实习人员。原告广州金铭物业管理有限公司诉被告梁艳萍、陈发强物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴天祥及两被告的共同委托代理人吴小庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是位于广州市海珠区怡宁街C1栋1504房）业主，该房屋所在小区为嘉仕花园（东区）小区，原告是被告房屋所在嘉仕花园（东区）小区物业服务企业，由原告提供物业服务。因物价上涨、成本提升等原因，自2012年2月起，按每月每平方米2元的标准缴纳物业服务费，被告房屋建筑面积为58.6943平方米，即被告每月应交物业服务费为117.3886元。根据《前期物业管理服务协议》第四条约定，被告应于每月8日前交纳每月物业服务费，但被告自2014年2月起未交物业服务费。根据《前期物业管理服务协议》第十一条第四款约定，被告如果逾期交纳有关费用的，每天应按欠费金额的1‰交纳滞纳金。由于被告一直拖欠物业服务费未交，原告曾于2015年8月5日具函催促，另于2016年11月19日出具律师函催促。鉴于被告已享受了原告提供的物业服务，被告应按时足额向原告交纳物业服务费，经原告催促后，被告仍拒绝支付，故原告起诉要求：1、判令两被告支付欠缴的物业服务费7395.48元（从2014年2月暂计至2019年4月）以及由此产生的违约金（违约金每天按欠费金额的1‰计算，自2014年2月9日起至实际清缴物业服务费之日止，其中暂计至2019年4月30日约为7160元）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。两被告共同辩称：前期物业服务协议约定的物业费标准是1.7元每方，但原告按照2元每平方收取，被告认为这没有法律依据，被告只同意按照1.7元标准缴纳。被告不缴纳物业费是有正当理由的，所以不应当承担违约金。经审理查明，两被告是广州市海珠区怡宁街****的所有权人，该房屋建筑面积为58.6943平方米，使用性质居住用房。2005年7月23日，原告与被告梁艳萍签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告位于尚海轩C11504、C11505房提供前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；（第四条）物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：被告应在当月8日前交纳费用，按月收取；住宅按建筑面积每月每平方米1.7元，物业管理服务费用标准按广州市物价部门批准的收费标准调整。（第六条）代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；（第十一条）违约责任：……四、被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，根据有关规定，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰交纳违约金；等。两被告曾按每月2元/平方米的标准缴纳物业服务费及垃圾费至2014年1月止。原告分别于2015年8月5日、2016年11月19日通过中国邮政EMS特快转递向两被告所在的广州市海珠区滨江东路怡宁街5号1504房邮寄了《关于缴纳物业管理费及其他的函》，向两被告催缴本案相关费用，上述两份函件两被告均确认已签收。另查，原告为证明涉案小区物业管理费标准调价情况提交了如下证据：一、2016年3月18日，原告与嘉仕花园（东区）小区业主委员会共同发出《关于是否继续签订物业服务合同征询工作结果的公示》，主要内容为：嘉仕花园（东区）小区召开业主大会，于2016年3月3日至3月17日就“1、是否同意及授权嘉仕花园（东区）小区业主委员会与广州金铭物业管理有限公司签订物业服务合同。2、物业服务合同约定的物业管理费服务标准是否继续按2012年2月起调升的住宅物业管理服务费标准（即鸿晖阁1.5元/平方米/月，其他住宅2元/平方米/月）执行”两项内容采用书面征询意见的形式，向嘉仕花园（东区）小区每户业主送达了征询意见表并进行征询工作。现就征询意见表决结果、业主签名等情况公示如下，如业主有任何宝贵的意见或建议，请于公示期内提出。二、2016年4月18日，广州市海珠区嘉仕花园（东区）小区业主委员会作出《业主大会会议决定》，主要内容为，我会于2016年3月3日至3月17日采用书面征求意见的形式组织召开了2016年度业主大会会议，表决统计结果已于2016年3月18日至4月17日进行了公示，公示期间未收到异议，现业主大会会议依法作出如下决定：一、表决通过了“同意及授权嘉仕花园（东区）小区业主委员会与广州金铭物业管理有限公司签订物业服务合同”；二、表决通过了“物业服务合同约定的物业管理服务费标准继续按2012年2月起调升的住宅物业管理服务费标准（即鸿晖阁1.5元/平方米/月，其他住宅2元/平方米/月）执行”。三、《2016年度业主大会会议是否同意物业服务合同约定的物业管理服务费标准继续按2012年2月起调升的住宅物业管理服务费标准（即鸿晖阁1.5元/平方米/月，其他住宅2元/平方米/月）执行表决结果汇总统计表》，其中，业主总人数2176，参加投票的业主人数1486，同意的业主人数1367，反对的业主人数14，弃权的业主人数105，未参加表决的业主人数690，同意的业主人数占业主总人数的比例62.8%；小区建筑物总面积214870.91平方米，参加投票业主的专有部分面积之和147933.14平方米，同意业主的专有部分面积之和135997.49平方米，反对业主的专有部分面积之和1421.62平方米，弃权业主的专有部分面积之和10514.03平方米，未参加表决业主的专有部分面积之和66937.77平方米，同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例63.3%。被告对上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可，但未提交证据予以反驳。庭审中，原告与两被告确认涉案房屋所在的小区由原告提供物业服务，已成立业主委员会，原告表示未与业主委员会签订新的物业服务合同。本院认为，原告与被告梁艳萍于2005年7月23日签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，另外，被告陈发强也是涉案房屋的产权人，实际享受了原告提供的物业服务，陈发强亦未对《前期物业管理服务协议》提出抗辩意见，故该合同对两被告有约束力。上述协议签订后，原告已经为被告提供了物业管理服务，被告亦按约定向原告支付了2014年1月之前的物业管理费，但之后的物业管理费至今未付，根据民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则，被告应向原告支付相应的物业管理服务费。关于缴费的标准，原告已提供证据证明物业费标准调升至2元/平方米/月已经业主大会决议认可，两被告也已实际按照调价后的标准缴费至2014年1月，现两被告主张调价方案没有经过全体业主双过半通过依据不足，本院不予采纳。两被告应支付2014年2月至2019年4月的物业管理费7395.4818元（2元/月×58.6943平方米×63个月）给原告。原告主张7395.48元未超出本院依法核定的数额，属于原告对自己权利的自我处分，并无不当，本院予以采纳。根据《前期物业管理服务协议》第四条及第十一条的约定，被告应在当月8日前支付物业管理费，如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰交纳违约金。被告没有按时支付物业管理费给原告，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告以每月欠缴物业管理费为本金，从被告欠费之日起按每日欠费千分之一的标准支付违约金有理，本院予以支持。但违约金总额以被告欠缴的物业管理费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告梁艳萍、陈发强在本判决生效之日起十日内，支付从2014年2月至2019年4月的物业管理费7395.48元及违约金（按每日1‰的标准计付，每月所欠物业管理费的违约金以被告当月所欠物业管理费为本金，从每月9日起计算至被告实际清偿之日止，违约金总额以被告欠缴的物业管理费为限）给原告广州金铭物业管理有限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费164元由被告梁艳萍、陈发强负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年七月七日书记员  颜姣吴晓菁