广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终73号上诉人（原审被告）：茂名和信房地产开发有限公司，住所广东省茂名市电白区。法定代表人：唐翔，总经理兼董事长。委托诉讼代理人：刘伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢麟礼，男，汉族，1989年7月29日出生，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：陈玉连，女，汉族，1953年4月17日出生，住广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：陈启斌，广东启兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽华，广东启兰律师事务所实习律师。上诉人茂名和信房地产开发有限公司（以下简称“和信公司”）因与被上诉人陈玉连商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初1978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。和信公司上诉请求：1.请求法院依法撤销一审法院（2019）粤0904民初1978号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.请求法院依法判令一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院第一项判决认定事实错误，适用法律错误，《补充协议》之约定内容应认定为有效。一审法院并未考虑上诉人与被上诉人签订合同时的具体情况与行业交易习惯，错误地依据《合同法》第三十九条、第四十条规定将《补充协议》第三条第一款、第四条第四款以及第四条第十三款的约定认定为无效条款。上诉人认为一审法院在认定事实有误的情况下适用错误法律规定，损害了上诉人的合法权益。具体分析如下：(一）由于房地产开发商在商品房建设中投入了巨大的资本，承担着巨大的资金压力，房产销售资金是维持其日常运营的核心资金来源，因此在日常的商品房销售中一般均为购房者先全额支付房款后，开发商后交付商品房；另与涉案房产的其他同期销售商品房均为购房者全额缴纳房款后由上诉人交付商品房。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条的规定，《补充协议》之第四条第4款约定在收取全部房款后才交付房产是符合行业习惯、公平法律原则的行为，且该条款内容符合商品房预售相关的法律规定。此外，被上诉人实际付款比例尚未达到百分之五十，经上诉人多次催收，剩余房款至今未付，构成根本违约，导致上诉人承担巨大的资金损失风险、国有资产流失风险，对此上诉人亦将起诉追究其逾期付款的违约责任。(二）由于政府对《商品房买卖合同（预售）》的合同版本进行标准化，致使《商品房买卖合同（预售）》约定内容不够明确具体，有时候缺乏可操作性，市面上几乎所有的商品房买卖合同签署的同时，都会以补充协议的形式约定双方更为明确、具体的权利义务。实际上《商品房买卖合同（预售）》本身也是格式条款，《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的内容均通过茂名相关政府部门的审核且涉案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》已完成备案，获得政府相关部门的认可，故不能简单认为补充协议就加重一方责任，免除另一方的义务，《商品房买卖合同（预售）》与其补充协议同时签署，应当整体看待和考虑，综合分析及评价。一审法院简单的以补充协议是格式条款从而否认其效力，若此错误判决不能得到纠正，势必导致现有已经成交和即将成交的房地产交易处于不稳定的状态，明显不利于房地产市场健康有序的发展，损害交易习惯和广大商品房销售和购买者的合法权益。(三）被上诉人为完全民事行为能力人，明确知悉众所周知的房地产交易习惯，亦平等自愿真实签订了《商品房买卖合同（预售）》及相应附件（含补充协议），愿意接受上述合同约定之约束；其在签订《商品房买卖合同（预售）》及相应附件后至房产约定交付期间，有充足的时间以及条件对合同相关约定提出异议，但至今长达2年的时间内被上诉人从未向上诉人提出过相关异议，而在长期拖欠到期房款的情形下恶意起诉上诉人以期再而三拖延付款；相反，其在一审起诉状中明确“原告认为，双方签订的合同及补充协议合法有效”，亦再次证明被上诉人明确知悉并理解《补充协议》的条款，承认《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》合法有效。因此，于情于理于法，上诉人与被上诉人所签订《补充协议》的条款内容均为平等自愿、公平合理、合法有效的约定，不存在《合同法》规定的合同无效情形。(四）冲突条款应尊重双方当事人意思自治，以《补充协议》条款内容为准。依据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》的第十六条《关于补充协议的效力》明确约定“本协议为买卖合同的组成部分，买卖合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准。”，《补充协议》中第三条第一款、第四条第四款、第四条第十三款与买卖合同存在不一致的条款内容，应以《补充协议》条款内容约定为准。综上，上诉人认为一审法院确认《补充协议》中第三条第一款、第四条第四款、第四条第十三款为无效条款之判决存在事实认定不清，法律适用错误，应当依法予以撤销。二、一审法院第二、第三项判决认定事实有误，上诉人不存在逾期交付之情形，无需承担逾期交付的违约责任。一审法院并未认真核验上诉人在一审中提交的证据4(2017年9月8日《交付通知书快递单》、2019年1月9日《交付催告函快递单》、2019年5月30日《房屋催告函快递单》），错误认为上述证据无法证实该事实，而上述证据已载明上诉人早在2017年9月即通知被上诉人交付房产，且上诉人在2019年两次通过邮寄通知被上诉人交付房屋，上诉人已履行了其义务，仅因被上诉人怠于履行其验收房屋的义务，未能验收房屋的责任应当归于被上诉人，上诉人并不存在违约情形。具体分析如下：(一）被上诉人主张上诉人逾期交房，与事实不符。涉案房产所在的楼盘于2017年9月22日竣工验收合格，2017年9月29日报送部门备案，已达到法定和约定的交付条件。上诉人已于2017年9月8日、2019年1月9日、2019年5月30日邮寄了交付通知和催告函件给被上诉人，联系地址、方式、收件人均为《商品房买卖合同（预售）》所约定的通讯地址，通知被上诉人交收房产。EMS单据载明了详细的内件名称、揽收人员，邮寄费用，收件人员、妥投时间等信息，足以证明上诉人已经履行通知被上诉人交付房产的通知义务，但被上诉人一直怠于履行其验收房屋以及按合同约定支付房款的义务。此外，除被上诉人以外，上诉人一并向涉案房产以外的其他同期房产购买人邮寄了集中交付通知书，且其他同期房产购买人已及时收房。被上诉人所主张上诉人逾期交房，明显缺乏真实的事实依据、合同依据以及法律依据，一审法院未经核验即否认上述证据的证明力，该等证据系为证实上诉人履行了其合同约定的义务，不存在逾期交房的重要证据。上诉人认为一审法院罔顾事实，认定事实有误。(二）逾期收房之责任应由被上诉人承担。依据《补充协议》第十六条《关于补充协议的效力》的约定，补充协议是买卖合同的组成部分，主合同与补充协议不一致时，以补充协议为准。基于此，在上诉人已满足交付条件的情况下，而被上诉人未按《补充协议》第四条第四款之约定付清全部房款，上诉人有权顺延办理交楼手续及产权登记手续的时间，并无需向上诉人承担逾期交房的违约责任。(三）房屋交付接收是双方都应当履行法定义务的行为，一审法院将未收房屋责任完全归于上诉人一方错误。如前所述，上诉人已经按约定向被上诉人发出交楼通知书，被上诉人应当积极与上诉人联系并提供收楼的相关资料接收房屋。这不仅是被上诉人的义务，也是被上诉人善意管理自有房屋的应有之义，一审法院将被上诉人未接收房屋的责任完全归于上诉人一方，明显与房屋买卖的实际情况不符，明显加重了上诉人的责任。因此，上诉人已按约齐备了法定的交付条件，履行了约定的交付通知义务，不存在违反合同约定的情形，不存在上诉人逾期交付房屋之事实；而被上诉人却怠于履行验收房屋的义务，且经上诉人多番通知，仍未验收或回复上诉人。被上诉人不履行合同约定验收房屋、支付房款，由此导致的未收楼责任应归属于被上诉人。综上，上诉人认为一审法院认定事实有误，上诉人无需承担逾期交房之责任；一审法院之判决上诉人履行交付房产以及支付违约金应当依法予以撤销。三、即使认定上诉人逾期交房，一审法院判决的违约金明显过分高于其实际损失。(一）《补充协议》之违约金上限约定有效。一审法院已确认合法有效的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之4(该比率应当不低于本条第1(1)项中的违约金）”，另上诉人与被上诉人签订的附件十一《补充协议》第四条第十三款约定，“因出卖人逾期交楼，如买受人继续履行合同的，出卖人应按买卖合同约定承担违约责任，但违约金总额以该商品房购房总价款10%为限制。”，《补充协议》之约定为双方对未明确的违约金上限金额作出了补充约定，是上诉人与被上诉人之间平等自愿合法有效的约定，并不属于《商品房买卖合同（预售）》与《合同法》之无效情形。(二）上诉人分别于2017年9月8日、2019年1月9日、2019年5月30日向被上诉人多次通知交收房产，而被上诉人一直未验收房产，逾期交付之责任应当由被上诉人承担；在上诉人不应当承担违约责任的情况下，若法院认定上诉人存在逾期交房的情况，上诉人所承担的违约金额也应按照商品房购房总价款10%的金额为上限。而非被上诉人所主张的以合同总房价款2475003.00元为基础按每日万分之四计算至上诉人实际交付之日的违约金，其所主张的违约金额明显违反了公平和诚信原则，缺乏合理的事实依据、合同依据以及法律依据。(三）要求上诉人承担每日万分之四的违约金，明显过分高于被上诉人的实际损失。(四）因为被上诉人迟延收楼而扩大的损失部分，属于被上诉人自身原因放任损失扩大，应当由被上诉人自行承担。上诉人已经在合同约定的期限内向被上诉人发函通知收楼，而同期上诉人亦发函给其他业主，其他业主均在上诉人发函前后不久依约收楼，被上诉人未按照合同约定按期收楼从而导致损失扩大，该部分不应当计算相应违约责任。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误。为此，上诉人依法向法院提起上诉，请求法院依法查清事实，正确适用法律，以维护上诉人的合法权益。庭审中，和信公司补充事实和理由：1.附件11与主合同是同一份合同，涉及主合同内的合同效力及内容存在冲突的问题，主合同是房产局规定的固定合同，任何一方均无权作删减，因此市场上所有商品房合同都以附件增加协商细节，这也是附件11存在的原因，附件11具体内容是双方自主协商的，并不是一方决定就形成的文件，一审法院没有考虑商品房买卖合同网签加粗以及个别提醒的可操作性，因为开发商在网签合同之前是要在房产局网站进行买卖合同的建档，在网签的时候双方只能对协商的内容，如价款、交付时间及附件进行填空，不能作加粗等显示，并不表示上诉人没有履行义务；2.被上诉人是一个完全行为能力人，买卖房产价值高达几百万，不可能不详细阅读内容及附件，而且买卖双方是平等民事主体，双方有条件、有时间充分协商，被上诉人也可以选择接受与否，更可以选择其他开发商的楼盘，因此，并不存在上诉人事先拟定，不与对方协商，不符合《合同法》第三十九条第二款有关格式条款的认定。3.上诉人已实际发出未妥投收楼通知书，被上诉人未予理会收楼手续，且根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条，也应当视为交付，因此，上诉人并不存在逾期交楼，且被上诉人存在违约，至今未还款的情形。4.《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，买受人逾期付款最高承担应付款的10%违约金，第十二条约定开发商要承担每天万分之四且未约定封顶值，对双方是极不公平的，因此双方通过附件十一第四条第十三项，将违约金限定为总价款的10%，已经是超过了买受人违约时的违约责任，是开发商对自身能力和责任的认定和信赖，而买受人截止目前仅支付两期房款，不到总房价50%，一审判决要求上诉人按全部房款每天万分之四累计计算且不限定封顶值，截止2019-5月，违约金已高达30%以上，每年的违约金高达14.6%，超过银行同期贷款利率三倍之多，明显超过买受人的实际损失，上诉人认为即便是考虑双方责任，也应当根据《合同法》第44条和《司法解释》第29条予以调低。陈玉连辩称：一、针对上诉人提及的《补充协议》的问题的回复，被上诉人认为上诉人提交的附件11、《补充协议》是其为重复使用而事先拟定，并为被上诉人充分协调的情况下制定的，是符合《合同法》第39、40条的格式定义，上诉人作为该合同及条款的提供方，其因对限制其己方责任，排除对方主要权利的内容，履行高于其他条款的提醒义务，而自始至终，经过一审到二审，上诉人均未相应充分有力的证据证明其已就相关条款对被上诉人进行提示或警醒，更有甚者其在高达60页的合同里还藏有擅自变更了被上诉人需完全支付购房款才具备收楼条件的排除上诉人自身的主要义务，而限制被上诉人的主要权利的条款，因此，被上诉人认为原审判决合法合理，格式条款因此无效。二、关于违约金问题的回复，虽然《补充协议》第四条13款约定总房价的10%作为违约金，但是此款约定限制了上诉人的责任，违约金的设置本身就是为了敦促违约方履行合同的相应义务，如果按照上诉人所说，其违约金是一个限定值，其继续拖延履行交房义务却不产生任何损失，其不符合公平原则，原审法院的判决并无不当。三、被上诉人认为不管现在房地产行业交易的情况如何，应按照合同法的相关规定，切实履行相应的义务，上诉人以房地产行业低迷以及所谓国有资产流失作为上诉理由进行上诉，完全不符合法理逻辑，我国宪法和相关法律平等的保护公有、私有、民营及个人财产，所以请法庭依法驳回上诉人的上诉，维持原判。陈玉连向一审法院起诉请求：一、判决被告继续履行合同义务，向原告交付位于茂名滨海新区博贺湾大道保利海悦花园22号的房屋；二、判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金576180.70元（以合同总房价款2475003元为基础，按日万分之四计算，计至被告实际交付之日止，暂计至2019年5月5日，违约金为576180.70元）；三、判决被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告陈玉连提出增加一项诉讼请求：《补充协议》中第三条第一款、第四条第四款以及第四条第十三款，请求法院确认上述三条条款为无效条款。一审法院审理查明：2017年8月9日，被告和信公司与原告陈玉连签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017080667，房屋编码：440***********，该合同已于2017年9月26日进行登记备案），约定将坐落于广东省茂名市博贺湾新城启动区***********、********房屋以2475003元的价格出售给原告陈玉连。合同的主要条款如下：主合同第七条《付款方式及期限》第（二）款约定：买受人采取下列第2种方式付款：2、分期付款。买受人应当在2019年2月9日前分4期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币618751元，应当于2017年8月9日前支付。二期款人民币618751元整于2018年2月9日前付清；三期款人民币742501元整于2018年8月9日前付清；余款人民币495000元整于2019年2月9日前付清。主合同第八条《逾期付款责任》约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1)逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。（2)逾期超过90日（该期限应当与本条第（1)项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4(该比率不低于第（1)项中的比率）的违约金。主合同第十一条《交付时间和手续》第（一）款约定：出卖人应当在2017年9月30日前给买受人交付该商品房。主合同第十二条《逾期交付责任》第1款第（2)项约定：逾期超过90日（该期限应当与本条第（1)项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之4(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。主合同第二十八条《补充协议》约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十一《补充协议》第三条《关于逾期付款》中约定：如买受人未能按照买卖合同约定的付款方式如期足额付款，也未能以出卖人认可的其他付款方式如期足额支付应付款的，买受人逾期付款超过90日时，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总购房款20%的违约金，且买受人应承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续等），出卖人有权在买受人已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。合同附件十一《补充协议》第四条《关于房屋交付》第4款约定：买受人须按买卖合同约定支付全部房款（包括按揭款)、违约金（如有)、买卖合同备案前应付税费、面积补差款（如有）及物业管理服务收费标准所述全部费用后才具备收楼条件，如买受人未按约定支付前述款项，视为由于买受人原因未能按期交付，出卖人有权顺延办理交楼手续及产权登记手续的时间，且无须另行书面通知，也无须向买受人承担迟延办理的责任。合同附件十一《补充协议》第四条《关于房屋交付》第13款约定：因出卖人原因逾期交楼，如买受人继续履行合同的，出卖人应按买卖合同约定承担违约责任，但违约金总额以该商品房购房总价款10%为限。合同签订后，原告陈玉连于2017年9月29日向被告和信公司支付了房屋首期款618751元，于2018年2月6日向被告和信公司支付了房屋二期款618751元。原告的第三期和第四期房款至今尚未支付，被告和信公司也未将涉案商品房交付给原告。被告和信公司提交三份邮寄单主张其分别于2017年9月8日、2019年1月9日、2019年5月30日邮寄了交付通知和催告函件给原告，原告对该事实不予认可，且邮寄单查无物流信息。一审法院另查明，2017年9月29日，广东茂名滨海新区规划建设和交通环保局出具了《竣工验收备案表》，同意涉案商品房予以备案。一审法院认为，原告陈玉连与被告和信公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：附件十一的《补充协议》中第三条第一款、第四条第四款以及第四条第十三款是否无效；被告和信公司是否构成逾期交房；本案的逾期交房违约金应如何计算。一、关于附件十一的《补充协议》中第三条第一款《关于逾期付款》、第四条第四款以及第四条第十三款《关于房屋交付》是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并釆取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，同日签订的补充协议的这三条规定与《商品房买卖合同（预售）》第七条《付款方式及期限》、第八条《逾期付款责任》、第十二条《逾期交付责任》的规定截然不同。一、买卖合同中约定原告分四期支付购房款，被告在2017年9月30日前交付房屋，补充协议中却约定为原告需要付清全部购房款才具备收楼条件；二、补充协议加重了原告的逾期付款责任；三、补充协议减轻了被告的逾期交付责任。因被告和信公司通过订立补充协议极大地减轻了自身的违约责任，并加重了对方的责任，其违反了应按公平原则确定格式条款内容的法律规定，也没有尽到提醒原告注意格式条款的义务，故该院认定附件十一的《补充协议》中第三条第一款《关于逾期付款》、第四条第四款以及第四条第十三款《关于房屋交付》为无效条款，原、被告应当按照主合同约定履行各自的义务。关于被告和信公司是否构成逾期交房的问题。原、被告在《商品房买卖合同（预售）》第十一条《交付时间和手续》第（一）款约定：出卖人应当在2017年9月30日前给买受人交付该商品房。该项约定未损害他人利益、未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效约定。合同签订后，原告陈玉连依约支付了首期款，被告和信公司未能在合同约定的交付期限内向原告交付所购房屋，已经构成合同约定迟延交付房屋的情形，系违约行为，应承担相应的违约责任。原告陈玉连请求被告和信公司继续履行合同及承担违约责任，合法有据，该院予以支持。被告和信公司主张其分别于2017年9月8日、2019年1月9日、2019年5月30日邮寄了交付通知和催告函件给原告，因其提交的证据无法证实该事实，故该院对被告该项答辩意见不予采纳。另外，被告作为先履行合同的一方当事人，其不得行使后履行抗辩权，故原告逾期付款不能成为被告逾期交付房屋的理由，故该院对被告该项答辩意见不予采纳。关于本案的逾期交房违约金应如何计算的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。故被告和信公司应按照合同约定以购房总价2475003元为基数，按日万分之四从2017年9月30日起计付违约金给原告直至实际交付房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认附件十一的《补充协议》中第三条第一款、第四条第四款以及第四条第十三款为无效条款；二、被告茂名和信房地产开发有限公司继续履行合同义务，向原告交付坐落于广东省茂名市博贺湾新城启动区***********、********房屋；三、限被告茂名和信房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈玉连支付违约金（以购房总价2475003元为基数，按日万分之四从2017年9月30日起计付违约金给原告直至实际交付房屋之日止)。案件受理费31209元，由被告茂名和信房地产开发有限公司负担。二审中，和信公司向本院提交新证据：证据一、2017年9月《集中交付通知书-妥投证明》(EMS107228214***)-陈玉连；证据二、2019年1月《房屋交付催告函-妥投证明》(EMS107982088****)-陈玉连；证据三、2019年5月《房屋交付催告函-妥投证明》(EMS107613680****)-陈玉连，证据一至三共同拟证明1.上诉人已分别在2017年9月8日、2019年1月13日、2019年5月30日按《商品房买卖合同（预售）》约定的通讯地址多次通知被上诉人交收房屋，上诉人已履行其通知义务；2.被上诉人已分别于2017年9月10日、2019年1月15日、2019年6月1日收到上诉人所邮寄的收楼通知，经上诉人多次催告，被上诉人仍不予回复和验收。因此，被上诉人主张上诉人逾期交房，与事实不符；逾期收房之责任应由被上诉人承担。证据四、2017年9月《集中交付通知书-EMS底单》(一期×号别墅-EMS107228214****)；证据五、《收楼确认书》（一期×号别墅业主），证据四、五共同拟证明除被上诉人以外，上诉人还通知了同期售出单位的其他业主集中交付房产，且相关业主已及时收楼。(因涉及客户隐私，上诉人仅提交其中×号单位业主的通知交付凭证及其收楼确认书。）因此，上诉人所采取之通知交付方式为日常惯用有效的方式，并非以例外的非正常方式通知被上诉人收楼。且其他业主亦已及时验收并签署《收楼确认书》被上诉人所主张之逾期交付之情况应归因于其自身，而非上诉人所应承担之责任。陈玉连对新证据发表质证意见：1.上诉人在二审提交的五份证据是否属于民诉法的新证据，请法庭根据相应程序予以核实；2.证据一、二、三被上诉人并未收到，从妥投清单来看是由他人收取，被上诉人并不知晓；3.楼房能够交付的大前提在于标的物达到交付条件，按照主合同第4章的约定和规定，商品房的交付条件要提供四个证明（取得竣工验收备案证明、取得房屋测绘报告、取得住房使用说明书及取得住宅质量保证书），与此同时，相关的水电气、网络、电话等均要能正常使用，才符合交楼条件，据被上诉人了解，2017年9月30日房屋未取得上述文件，未符合上述交楼条件，因此，当时的楼房是客观的交付不能，而不因为上诉人有无通知催告有任何的改变；4.证据四、五与本案无关。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院认为，根据本院查明的事实，上诉人的上诉请求以及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1.双方签订的《补充协议》第三条第一款、第四条第四款、第十三款是否有效；2.上诉人和信公司是否逾期交房；3.如果上诉人存在逾期交房，违约金应如何计算。一、关于双方签订的《补充协议》第三条第一款、第四条第四款、第十三款是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》第三条第一款、第四条第四款、第十三款与《商品房买卖合同（预售）》第七条《付款方式及期限》、第八条《逾期付款责任》、第十二条《逾期交付责任》的规定截然不同。第一，买卖合同中约定买方分四期支付购房款，卖方在2017年9月30日前交付房屋，补充协议中却约定为买方需要付清全部购房款、物管费等费用才具备收楼条件；第二，补充协议加重了买方的逾期付款责任；第三，补充协议减轻了卖方的逾期交付责任。因和信公司通过订立补充协议极大地减轻了自身的违约责任，并加重了对方的责任，其违反了应按公平原则确定格式条款内容的法律规定，也没有尽到提醒买方注意格式条款的义务，故一审判决认定涉案《补充协议》中第三条第一款、第四条第四款以及第四条第十三款为无效条款并无不妥，本院予以维持。二、关于上诉人和信公司是否逾期交房的问题。双方在《商品房买卖合同》中约定交房时间是2017年9月30日。和信公司称分别于2017年9月8日、2019年1月9日和2019年5月3日向陈玉连邮寄了交付通知和催告函件，陈玉连收到通知却不接收房屋，并非系和信公司逾期交房。本院认为，和信公司提供2017年9月8日的《邮政特快专递》中的内件品名是：中宇花园一期别墅双集中交付通知书，而涉案商品房项目名称为：保利海湾城，涉案商品房为：海悦花园22号。因此，和信公司提交2017年9月8日的《邮政特快专递》内件不能证明其已经履行了交付房产的通知义务。2019年1月9日，和信公司向陈玉连邮寄了《房屋交付催告函》，有《邮政特快专递》及《房屋交付催告函——妥投证明》予以证实，本院予以采信。涉案房屋已于2017年9月29日符合合同约定的交付条件，和信公司于2019年1月9日按陈玉连约定的地址发出了催告函，通知陈玉连接收房屋，该邮件已于2019年1月15日妥投。此时和信公司履行了交房通知义务，涉案商品房已于2019年1月15日交付。综上，和信公司逾期交房时间为471天（2017年10月1日——2019年1月15日）。三、关于违约金应如何计算的问题。《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。如前述的理由，和信公司逾期交楼，存在违约，应承担违约责任。陈玉连诉请和信公司支付以总房价款2475003元为基数，按日万分之四计算违约金过高，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，和信公司应支付以总房价款为基数，自2017年10月1日起至2019年1月15日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算的违约金给陈玉连。综上所述，上诉人和信公司关于违约金过高、请求予以减少的主张合理，本院予以采纳；其余上诉请求缺乏理据，本院不予支持，应予驳回。一审判决认定事实正确，但判处违约金过高，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初1978号民事判决第一、二项；二、变更广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初1978号民事判决第三项为：限茂名和信房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（以总房价款2475003元为基数，自2017年10月1日起至2019年1月15日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算）给陈玉连；三、驳回陈玉连的其他诉讼请求。一审案件受理费31209元，由陈玉连负担10405元，和信公司负担20804元；二审案件受理费31209元，由陈玉连负担10405元，和信公司负担20804元。和信公司向本院预交了二审受理费31209元，多交的10405元，由和信公司在履行本判决义务时扣减，本院不另作退收。本判决为终审判决。审 判 长 龙光新审 判 员 许 彦审 判 员 黎湛红二〇二〇年六月二十二日法官助理 李松霞书 记 员 钟诗诗