广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初118号原告（反诉被告）：仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站，住所地：韶关市仁化县丹霞镇长沙背。负责人：谢春养。委托诉讼代理人：邓黎洪，广东丹霞律师事务所律师。被告（反诉原告）：仁化县桃花源岛度假村有限责任公司，住所地：韶关市仁化县****************。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：郑超，男，系被告公司员工。原告(反诉被告)仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站（以下简称丹霞电站）与被告(反诉原告)仁化县*******有限责任公司(以下简称桃花源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)丹霞电站的负责人谢春养及其委托诉讼代理人邓黎洪、被告(反诉原告)桃花源公司的委托诉讼代理人郑超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹霞电站向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2010年1月1日签订的《丹霞电站综合大楼租赁合同》；2.要求被告支付其拖欠的租金27万元给原告；3.由被告负担本案诉讼费。事实和理由：2010年1月1日原、被告签订《丹霞电站综合大楼租赁合同》，约定原告将丹霞电站综合大楼租赁给被告作为接待使用，租赁期限从2010年1月起至2030年1月止，前10年每年租金为3万元，第11年至第15年每年租金为4万元，第16年至第20年为5万元，每年1月份支付上半年租金，7月支付下半年租金。合同签订后原告履行了将电站综合大楼交付给被告使用等合同义务，但被告仅支付原告1年的租金，剩余租金分文未付，被告的行为显然已构成违约，应依法承担违约责任。为维护原告的权益，诉至法院，请予支持。被告桃花源公司辩称，请求驳回原告诉求。1.原告诉求超过了诉讼时效，原告2020年1月19日提起诉讼，根据诉讼法规定，诉讼期限是3年，原告要求被告支付27万租金，有一部分过了诉讼时效。2.原、被告签订租赁合同后，原告从未将涉案物业给被告使用，也未办理移交手续。3.原告将涉案物业出租给被告后，于2011年左右将涉案物业的楼顶出租给铁塔公司使用，安装了发射塔，会影响被告使用物业。基于此，被告多次与原告沟通要求将发射塔移走并将物业移交被告使用，但原告未移交及将发射塔移除。4.合同未履行原因在于原告未将涉案物业移交被告使用，过错在于原告而非被告，现被告要求继续履行租赁合同。反诉原告桃花源公司向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告退还反诉原告支付的租金3万元，并按同期银行贷款利率计算利息支付给反诉原告，以3万元为本金自2011年1月1日起计算至实际退还3万元本金之日止为14125元(暂计至2020年5月31日，以5%为年利率)；2.由反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：1.反诉被告没有按照租赁合同约定完全履行交付租赁物的义务，导致反诉原告无法正常使用涉案的租赁物。2010年1月1日反诉原告与反诉被告签订《丹霞电站综合大楼租赁合同》，约定反诉被告将丹霞电站综合大楼租赁给反诉原告作为接待使用。合同签订后，反诉被告一直迟延交付房屋钥匙及房屋图纸。合同约定，涉案租赁物的用途是反诉原告用于接待使用。反诉原告租赁后，需要对租赁物进行装修装饰后才能使用。因反诉被告一直迟延交付房屋钥匙及房屋图纸，导致房屋无法装修，反诉原告无法正常使用租赁物，导致反诉原告无法实现合同的根本目的。反诉原告认为，双方之间的租赁合同是合法有效的，反诉原告向反诉被告支付了租金费用，反诉被告理应按约定及时交付租赁物及相应图纸给反诉原告。2.反诉被告在合同期内，未经得反诉原告同意，擅自将涉案租赁物租给第三方使用，侵害了反诉原告合法权益，反诉被告的行为构成违约，根据合同法第60条和第107条的规定，应当承担违约责任。反诉被告将丹霞电站综合大楼租赁给反诉原告，又与第三人形成租赁关系。第三人在反诉原告承租的租赁物内设立信号塔、基站、机房等设施，导致涉案租赁物根本无法正常使用。3.反诉被告未将涉案物业移交给反诉原告使用，因而反诉被告收取的租金应退还给反诉原告。反诉被告丹霞电站辩称，被告反诉没有事实法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求，并由反诉原告承担反诉费。1.反诉原告认为答辩人主张租金的诉求超过诉讼时效，该主张没有证据支持。根据民法总则189条规定，最高人民法院关于审理民事案件关于诉讼时效的若干规定第5条规定，应以最后一期的时间计算诉讼时效。2.双方签订合同后，被告未按合同履行支付租金义务，原告每年多次要求被告支付租金，这方面的证据庭后补充。原告主张租金没有超过诉讼时效。关于反诉原告提出涉案租赁物楼顶铁塔导致其无法使用的观点，但铁塔在原告将租赁物租赁给被告之前就存在。原告在2003年6月15日同联通公司签订租用原告建筑物楼顶建铁塔协议。反诉原告称铁塔影响使用没有依据，其签订合同前是清楚铁塔现状的。反诉原告提出合同签订后涉案租赁物没有交付使用，与事实不符，合同签订后原告将钥匙给被告，被告也对房屋进行了清理且一直占有使用。另外原告将租赁物给被告使用后，被告在2010年1月13日及10月20日各支付15000元租金给原告，如果原告没有交付租赁物给被告使用，被告不可能支付租金给原告。双方签订合同后，被告从未提出过合同约定的房屋没有交给被告使用，也没有证据证明原告拒绝将租赁物给被告使用，所以被告的观点没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：证据1营业执照，拟证明原告经工商核准登记，依法取得营业执照的相关情况；证据2身份证，拟证明原告法定代表人的身份情况；证据3企业机读档案登记资料，拟证明被告工商登记基本情况；证据4《丹霞电站综合大楼租赁合同》，拟证明原告将丹霞电站综合大楼租赁给被告使用，双方约定了相关的权利义务；证据5情况说明，原告是仁化县锦江电力开发总公司属下的电站等相关事实情况；证据6《基站租赁合同》，拟证明2003年原告就将涉案房屋的天面租给联通公司用于基站相关设备的建设，即在被告租赁涉案房屋之前，涉案房屋天面上的基站铁塔就存在了。被告质证：证据1-3、5由法院认定；对证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，第二条明确约定了租金支付的时间，不是原告称的一次性支付，而是分批支付，因而原告诉求有一部分是过了诉讼时效；证据6已超过举证期限，不能作为本案定案依据，其真实性、合法性由法院认定，但与本案无关，该合同履行期限为2003年6月15日至2008年6月14日，之后的合同原告未提交，且合同附件中未表示出天面布局示意图及机房位置，不能证明铁塔是安装在涉案场地。被告提交的证据：证据3合同、证据4电站照片、证据5、收条，拟证明原告在涉案的承租物装铁塔和基站机房等设施，也证明反诉原告从来没有使用和无法使用承租物的证据，因为原告一直未移交租赁物，所以没有办法装修租赁物。原告质证：对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与答辩意见一致；证据4照片是租赁物的现状，但反诉原告的观点和主张不能成立，房屋在签订合同后已经交付反诉原告使用，作为出租方的义务就是交钥匙租赁物，交了后被告用不用、如何使用与原告无关，反诉原告提交租赁物房屋现状没有任何意义。铁塔在签订合同前就已经存在，反诉原告清楚，现以铁塔拒付租金不成立。本院认定：对原告提供的证据1-5、被告提交的证据3和5的真实性予以确认，对原告提交的证据6及被告提交的证据4将结合全案进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月1日，原告丹霞电站(甲方)与被告桃花源公司(乙方)签订《丹霞电站综合大楼租赁合同》，约定：甲方将丹霞电站综合大楼出租给乙方作为接待使用，出租时间从2010年元月至2030年元月；租金前十年每年为3万元，第11年至第15年每年租金为4万元，第16年至第20年为5万元；采取先付钱后租用的方式，每年1月份支付上半年租金，7月支付下半年租金等内容。合同签订后，被告于2010年1月13日、2010年10月20日分别向原告支付租金15000元，共计支付30000元。另查明，2003年6月13日，丹霞电站(出租方、乙方)与联通新时空韶关分公司(承租方、甲方)签订《基站租赁合同》，合同约定：乙方愿意将属其所有的电站综合楼三楼306室和天面位置出租给甲方；甲方用该屋设置无线电通信及配套设备，并在天面适当位置安装天线和配套的走线架、防雷设备等；租期自2003年6月15日至2008年6月14日等内容。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订《丹霞电站综合大楼租赁合同》系当事人真实意思表示，合同合法有效，具有法律约束力。2010年1月1日双方签订合同之后，采取先付钱后租用的方式，被告于2010年1月13日支付15000元租金，于2010年10月20日支付15000元租金。根据合同约定及交易习惯，原告若未向被告交付租赁物，被告继续向原告支付2010年下半年租金不符常理。据此，本院有理由相信，双方签订租赁合同后已经实际交付履行。关于是否应当解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。双方签订合同之后，被告拖欠原告租金9年，已构成违约，现原告诉请要求解除双方签订的《丹霞电站综合大楼租赁合同》，本院予以支持。对被告提出要求继续履行合同的抗辩意见，本院不予采纳。关于本案是否超过诉讼时效。合同约定租期为2010年元月至2030年元月。本案的租金属于继续性合同在合同履行中持续发生的债务，虽每一笔租金都有其独立性，但不足以否定租赁合同的整体性，故该履行债务请求权的诉讼时效期间以最后一期履行期限届满之日起算。对被告提出原告的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于租金计付。根据合同约定，租期为2010年元月至2030年元月，租金前10年每年为3万元。期间，原告仅支付2010年租金30000元。故原告要求被告支付拖欠9年租金共计270000元的诉请，本院予以支持；同时对桃花源公司要求丹霞电站返还30000元租金及支付利息的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站与被告(反诉原告)仁化县*******有限责任公司于2010年1月1日签订的《丹霞电站综合大楼租赁合同》；二、限被告(反诉原告)仁化县*******有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站租金270000元；三、驳回被告(反诉原告)仁化县*******有限责任公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11000元（原告已预交），公告费260元，共计11260元，由被告(反诉原告)仁化县*******有限责任公司负担。反诉费903元，由反诉原告仁化县*******有限责任公司负担。原告仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站已预交的案件受理费11000元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  林树鸿人民陪审员  李兰美人民陪审员  李 慧二〇二〇年七月二十日书 记 员  肖 锋