北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初43193号原告：刘炳强，男，1964年11月11日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京首开立信置业股份有限公司，住所地北京市海淀区双榆树西里**楼。法定代表人：杨东平，总经理。委托诉讼代理人：刘正忠，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王槟，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市运输公司第七分公司，，住所地北京市海淀区西三旗法定代表人：龚文政，经理。委托诉讼代理人：张志峰，男，该公司职员。原告刘炳强与被告北京首开立信置业股份有限公司（以下简称首开公司）、北京市运输公司第七分公司（以下简称运七公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘炳强与被告首开公司委托诉讼代理人刘正忠、王槟；被告运七公司委托诉讼代理人张志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘炳强向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付我房屋顶层维修费24957.24元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：我与首开公司（变更前为北京颐安房地产股份有限公司）于2005年8月签订《住宅销（预）售合同书》，约定我以商品房每建筑平方米3500元价格购买位于西三旗长运七场3号楼（现地址为北京市海淀区×）的住宅一套。2018年9月，经海淀法院判决被告为我办理了房屋所有权证。但是自2005年至今，被告未对我居住房屋屋顶进行任何维修，我所购房屋常年漏水，无法居住，我曾多次找被告询问屋顶维修之事均被告知被告不负责维修，致使所购房屋无法居住，导致我个人权益受到严重损害。被告作为房屋买卖合同的出售方，在我交付购房款履行了付款义务后，应履行房屋维修的法律义务，而不是由购房人自己维修。我购买房屋是双方签署的合同中第五项其他事宜中第三款明确指定房屋委托北京市长运公司进行物业管理，但我多次咨询物业管理部门均告知不负管理责任。故我诉至法院。首开公司辩称，我公司不同意刘炳强的全部诉讼请求。第一，涉案房屋质量合格，房屋顶层漏水是年久失修导致，且超过保修期，不属于我公司履行合同义务范围。我公司与刘炳强在2006年签订房屋买卖合同，涉案房屋所在楼宇九十年代竣工，并取得建设工程质量合格证，房屋质量合格。根据相关规定，防水工程为五年保质期，刘炳强主张房屋漏水有质量问题，不属于我公司维修范围；第二，涉案房屋是与运七公司联合建设完成，经双方协议约定，我公司分得2号楼及3号楼以及配套设施，运七公司获得房屋的管理及维修、房屋建筑的完整和设备的正常使用、维修，因此房屋维修和管理均由运七公司负责；与此同时，涉案房屋是顶层漏水，应当使用公共维修基金维修，由产权单位支付公共维修，运七公司在公共维修基金独立开户，应当承担维修费用；第三，运七公司多年来以大产权单位身份履行各项义务，运七公司承担维修责任。根据联合建房协议，我公司分得房产，按照协议约定由运七公司承担管理维护义务；第四，刘炳强购房至办理房产证之前，运七公司以大产权单位身份进行管理，并收取刘炳强相关费用，大产权单位应当确保房屋安全和设备正常使用，故运七公司应当对房屋漏水进行维修，并支付费用。运七公司辩称，不同意刘炳强的诉讼请求。我公司和首开公司在1993年联合建房，1994年交工。按照双方协议约定，首开公司应当将分得他们的房屋全部交给康居工程，康居工程再卖给其他单位，但首开公司自己留下了16套房屋，没有按照协议书上承诺的将所有房屋都交给康居工程。首开公司卖给刘炳强房屋时，房价中不含有公共维修基金。住建部规定购房者应当按照购房款比例向售房单位即首开公司交纳维修基金，但首开公司出售房屋给刘炳强时，未收取维修基金，刘炳强也未交纳。首开公司与刘炳强签订的合同第五条第三款，约定我公司负责物业管理，这是首开公司自行处置，与我公司无关。关于大产权问题，2000年初，我公司当时的负责人要求与首开公司分割大产权，因需要向政府部分交纳高额的分割费，首开公司为了节约资金，其没有交纳分割费。我公司实施物业管理，提供供暖服务，就要收取供暖费，但16套房屋的物业管理费首开公司应当交给我公司。故应当是首开公司支付维修费，我公司不支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2006年3月1日，刘炳强与北京颐安房地产股份有限公司（现名称变更为首开公司）签订《住宅销（预）售合同书》，刘炳强购买位于西三旗×号房屋（现房号变更为海淀区西三旗×号，以下简称×号房屋），每建筑平方米3500元，购房款总计285250元。合同约定，首开公司在与北京市长运公司（市运七场、现变更名称为运七公司）办理完产权分割后，及时为刘炳强办理该套房屋的房屋产权证。房屋委托运七公司进行物业管理。另查，涉案楼宇系首开公司与运七公司联合建设，双方于1993年3月29日签订《联合建设协议书》，1998年4月2日双方签订《协议书》，约定首开公司分得的2号楼、3号楼作为康居工程交给市开发办，并已出售，所分得部分房屋由首开公司自行经营或使用；运七公司需提供办理房屋产权过户的所有相关资料，协助办理房屋产权过户的一切事宜。2004年运七公司取得合建房屋的所有权证，但首开公司分得的2号楼、3号楼至今未办理产权过户手续。2018年，刘炳强将首开公司、运七公司、北京市运输公司诉至本院，要求上述三被告为其×号房屋办理房产证。本院出具（2018）京0108民初9375号民事调解书，由该三被告协助刘炳强办理×号房屋的所有权证。后刘炳强于2018年9月26日取得×号房屋的所有权证。诉讼中，刘炳强称自入住后第四年开始其房屋房顶漏水，多次找被告维修未果。首开公司并不认可；运七公司认可刘炳强提出过维修事宜。刘炳强提供房顶漏水照片，二被告对于真实性不持异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘炳强提供《防水维修施工合同》及发票，证明2019年3月18日刘炳强委托北京鸿宇昌泰建筑工程有限公司进行屋面防水维修，支付了维修费20799.24元；其提供北京碧波通达建筑装饰有限公司4158元发票一张，证明屋内装修款。二被告均对真实性持有异议，价格高于市场价格，但二被告亦不申请本院对维修造价进行鉴定。本院对刘炳强的证据予以确认。首开公司提供《建设工程质量合格证书》，证明涉案房屋建设工程质量合格。刘炳强对证据的真实性认可，不认可证明目的。本院确认该份证据的真实性，并根据案件性质决定是否采纳。首开公司以其与运七公司签订的协议为证，主张涉案楼宇的维修义务在于运七公司，且运七公司应开立公共维修基金账户并承担维修费用。运七公司不予认可。经询问，刘炳强在此次诉讼中明确为房屋买卖合同诉讼，要求房屋产权人承担维修责任。本院认为，刘炳强与首开公司签订的《住宅销（预）售合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，刘炳强已支付价款，并取得房屋所有权证。作为房产出售人，首开公司负有对所销售的房屋予以维修的义务。诉讼中，刘炳强提供了漏水照片，首开公司及运七公司不持异议，且运七公司认可刘炳强曾多次寻求解决房屋漏水维修一事，故本院对于刘炳强的陈述予以采信。因漏水问题持续存在未予解决，首开公司称已过保修期、不再承担保修责任的抗辩意见，本院不予采信。诉讼中，首开公司提供《建设工程质量合格证书》，表示涉案房屋建设工程质量合格，但并不妨碍刘炳强就房屋存在的质量问题要求首开公司承担质量保修责任。故刘炳强要求房屋买卖合同的出售方即首开公司承担房屋维修的义务，有事实与法律依据，本院支持。因涉案房屋已由刘炳强自行修复，故首开公司应当向刘炳强支付维修费用。诉讼中，刘炳强提供了维修合同及发票，虽然首开公司认为费用过高，但并未提供相反证据予以反驳，故对于刘炳强主张的金额，本院予以支持。首开公司称房屋大产权方在运七公司，运七公司应当承担维修管理义务，系双方内部关系问题，且本案原告提起的是房屋买卖合同之诉，故本院对于首开公司的抗辩意见不予采信，并对刘炳强要求运七公司承担维修费的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京首开立信置业股份有限公司支付刘炳强房屋维修费24957.24元；二、驳回刘炳强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，由北京首开立信置业股份有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  马毅敏人民陪审员  郭春燕二〇二〇年七月二十二日书 记 员  秦芳芳