湖北省鹤峰县人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂2828行初11号原告胡某某，女，出生于1957年2月25日，土家族，高中文化，农民，住鹤峰县。委托代理人冉某某（特别授权），女，出生于1981年10月22日，土家族，中专文化，无职业，住鹤峰县，原告之女。委托代理人胡波（一般代理），湖南金州律师事务所律师。被告鹤峰县自然资源和规划局，住所地：鹤峰县容美镇中坝街**，统一社会信用代码：11422828737910834G。法定代表人李寿军，该局局长。出庭负责人漆绍摁，该局党组成员、执法监察大队长。委托代理人董佳杰（一般代理），湖北立鹤律师事务所律师。第三人鹤峰县国有资本投资运营有限公司。法定代表人：李子召，该公司董事长。委托代理人闵剑波（一般代理），湖北硒都律师事务所律师。原告胡某某诉被告鹤峰县自然资源和规划局行政行为违法及履行法定职责一案，于2020年6月11日向本院提起行政诉讼。本院于2020年6月15日立案,于2019年6月19日向被告鹤峰县自然资源和规划局送达了起诉状副本及应诉举证通知书,因第三人鹤峰县国有资本投资运营有限公司与本案有利害关系故通知其依法参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭审理了本案。原告胡某某的委托代理人冉某某、胡波，被告鹤峰县自然资源和规划局出庭负责人漆绍摁及其委托代理人董佳杰，第三人鹤峰县国有资本投资运营有限公司的委托代理人闵剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某以房屋产权置换的方式取得五套位于茶厂小区的还建房，被告以原告未缴纳该五套还建房超出还建部分面积的土地出让金为由，拒绝为原告办理不动产权证书，故诉至法院请求确认被告要求原告缴纳土地出让金的行政行为违法，并判令被告为原告办理不动产权登记。原告诉称，2011年4月7日，第三人鹤峰县国有资本投资运营有限公司（原签约主体名称为“鹤峰县容阳投资开发有限责任公司”）作为拆迁人，与原告作为被拆迁人签订了《鹤峰县容美城区亲水走廊房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定，鹤峰县因建设容美镇城区亲水走廊工程，对原告位于容美镇××大道（××路杨柳湾）的共四层总面积为513.45m2的房屋实施拆迁，拆迁许可证号为拆许字（2010）第01号，对原告的拆迁补偿方式为“房屋产权置换”，用于置换的房屋为位于在原茶厂厂址上新建的A栋一单元214号、二单元110号、209号、210号、B栋二单元103号共计五套房屋（签订拆迁合同时，置换房屋尚未建成），置换房屋总面积超过被拆迁房屋总面积的差额面积按拆迁政策计算差价，并由原告支付给鹤峰县政府。合同签订后的2017年12月，原告接收了用于置换的五套房屋，并支付了置换房与被拆迁房之间差额面积的房屋差价，以及支付了置换房屋的物业维修基金等。但用于置换的房屋所占用的土地是原茶厂（属鹤峰县国营企业）的划拨用地。原告收受置换房屋后，多次前往被告鹤峰县自然资源和规划局下辖的不动产权登记机关要求办理置换房屋的不动产权证书，因原告未缴纳鹤峰县人民政府所谓差额面积的国有土地使用权出让金，因此，原告至今未能取得房屋不动产权证书。在上述情形下，原告委托律师于2020年4月20日向鹤峰县负责房屋征收与补偿行政职责的鹤峰县住建局征收办公室及向第三人分别发出律师函，要求相关职能部门出示所谓“置换房屋与被征收房屋差额面积部分的国有土地使用权出让金”的规范性文件依据，或履行法定职责将原告的征收置换房屋的不动产权登记在原告名下，但仅有鹤峰县住建局征收办公室工作人员电话通知原告律师，声称原告诉求已经鹤峰县政府相关领导会议决定，需要原告通过法律途径解决。原告认为，被告鹤峰县政府要求原告缴纳用于征收补偿的置换房屋的土地出让金的行为于法无据，被告鹤峰县自然资源和规划局应当履行法定职责，将对原告补偿的置换房屋的不动产权登记在原告名下。为了维护自身合法权益，原告依法提起行政诉讼，望人民法院判如所请。原告向本院提交了下列证据：1、《鹤峰县容美城区亲水走廊房屋拆迁安置补偿合同书》复印件，证明：2011年4月7日，鹤峰县因建设容美镇城区亲水走廊工程，对原告位于容美镇××大道（××路杨柳湾）的共四层总面积为513.45平方米的房屋实施拆迁，拆迁许可证号为拆许字（2010）第01号，对原告的拆迁补偿方式为“房屋产权置换”，用于置换的房屋位于原茶厂厂址上新建的A栋一单元214号、二单元110号、209号、210号、B栋二单元103号共计五套房屋，置换房屋总面积超过被拆迁房屋总面积的差额面积按拆迁政策计算差价，并由原告支付给鹤峰县政府。2、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》复印件，证明：原告被征收的房屋的国有土地使用权为独用，面积为135平方米。3、建设银行回单、现金交款单复印件，证明：原告已按约定缴纳了补偿给原告的房屋维修基金及房款差价。4、宗地图、房产分层分户图复印件，证明：补偿给原告的五套房屋分摊土地面积合计121.81平方米，并未超过原告已被征收的房屋占用的国土面积。5、《鹤峰县国有土地使用权出让缴款通知书》复印件，证明：原告要求办理补偿的房屋的不动产权证时，被告通知原告缴纳补偿房屋（五套）占用土地的土地出让金合计52100元。6、律师函、邮寄回单、邮件跟踪单复印件，证明：原告委托律师于2020年4月20日向鹤峰县负责房屋征收与补偿行政职责的鹤峰县住建局征收办公室及第三人分别发出律师函，要求相关职能部门出示所谓的“置换房屋与被征收房屋差额面积部分的国有土地使用权出让金”的规范性文件依据，或履行法定职责将原告的征收置换房屋的不动产登记在原告名下，但被告至今未向原告提供相关文件。被告鹤峰县自然资源和规划局辩称，原告诉请没有事实依据和法律依据，原告还建房的原产权房登记面积为414.4平方米，实测面积为513.45平方米，五套还建房的总面积为705.73平方米，增加部分的建筑面积为192.28平方米，其对应的192.28平方米分摊的国有土地使用面积为33.19平方米，按照评估报告确定的评估价值原告应缴纳土地出让金5.2万元，作为原告与第三人签订的拆迁安置合同，其建筑面积范围内相应的土地出让金已由鹤峰县人民政府征收办公室缴纳，原告在内的11户相应的土地出让金作为土地使用权人应由自己缴纳，且这11户是作为国有土地受让者，经过了法律审批程序和价格评估比低价委员会确认，经县人民政府审批后确认的所有的还建户并缴纳土地出让金62.48万元，目前这11户除了原告之外均已履行了缴纳土地出让金义务，办理了产权证，故原告起诉没有法律依据，应依法予以驳回。被告鹤峰县自然资源和规划局向本院提交了以下证据：1、《鹤峰县容美城区亲水走廊房屋拆迁补偿合同书》复印件，证明：原告房屋拆迁，签订拆迁补偿合同的事实。2、《土地估价报告》复印件；3、《说明》复印件；4、原茶厂A、B栋原土地证（出让）注销情况申报表复印件；5、宗地图复印件；6、房产测绘成果报告复印件；证据2-6证明：原告在内11户拆迁还建房，新增超面积部分出让的土地使用权价格评估为62.48万元。7、《国有存量土地建设用地审批呈报表》复印件，证明：原告等11户作为建设用地单位，对茶厂还建房A、B栋部分划拨用地补办协议出让手续，其申请面积为257.89平方米，评估价格按1566元每平方米计算，计62.48万元。用地年限为58.44年。被告单位及县人民政府进行审核同意。证实原告是建设单位之一，应缴纳相应土地出让价款。被告收取原告土地出让金的依据。8、《集体确定协议出让国有土地使用权价格表》复印件；9、《国有土地使用权出让金缴纳审核单》复印件；证据8、9证明：原告等11户划拨用地补办协议出让手续，通过审核，经集体讨论确定其价格为62.48万元；10、鹤峰县人民政府备忘录（2019）10号复印件，证明：县人民政府确认茶厂超还建房面积部分和超年限土地出让金应依法补交。11、《关于原茶厂A、B栋还建房还建户房屋产权确认申请不动产登记的函》、《房屋土地性质为出让户名单》复印件，证明：原告等11户还建房的土地是以出让的方式供地，以及还建房的基本情况。12、《茶厂小区21户评估明细表》复印件，证明：原告五套还建房应缴纳土地出让金的情况。13、《关于原茶厂A、B栋还建房还建户房屋产权确认申请不动产登记的函》、《原茶厂A、B栋还建房房屋产权确认表》，《拆前拆迁户土地出让户名单》复印件，证明：原茶厂还建户产权置换前后对比情况，原告增加建筑面积分摊的土地面积为33.19平方米。须缴纳土地出让金5.2万元。也证实了被告收取原告土地出让的依据。14、《鹤峰县房屋征收办公室承诺函》及《原茶厂A、B栋拆迁户原土地证（出让）注销情况申报表》（2018）16号复印件，证明：所有原茶厂等还建面积的土地出让金由征收办公室负责，超出其面积部分由还建户承担。其中原告应承担5.2万元。15、《说明》复印件，证明：原告等还建户需补办土地出让手续的事实。第三人鹤峰县国有资本投资运营有限公司述称，第三人与原告签订的拆迁安置合同所约定的产权调换房屋位于茶厂小区还建房，该土地系划拨用地，若原告同意按照划拨用地办理土地使用权证，则原告无需缴纳土地出让金，若原告将该土地使用权登记为出让方式取得，则应当按规定缴纳土地出让金；2、第三人与原告签订的拆迁安置合同系民事合同，若因该合同的履行发生争议应当通过民事途径解决。第三人鹤峰县国有资本投资运营有限公司向本院提交了以下证据：1、《国有建设用地划拨决定书》复印件；2、《鹤峰县容美城区亲水走廊房屋拆迁安置补偿合同》复印件；证据1、2，证明：第三人给原告还建的房屋位于茶厂小区还建房，该还建房的用地性质为划拨用地，第三人给原告还建的房屋应当按照划拨土地的性质执行。经庭审质证，原告胡某某对被告鹤峰县自然资源和规划局提交的证据1，三性无异议，合同中虽然规定按照建筑面积计算，但是建筑面积应按照当时的市场价格评估，根据相关法律法规的规定，被拆迁房屋的价格以及用于补偿房屋的价格中，均包含土地的价值，房屋拆迁的评估规范性文件涉及2015年的国家标准，里面明确了房屋价值的评估包含土地的价值；证据2-6，真实性无异议，合法性及关联性有异议，该组证据中体现的包括原告在内的11户占用土地价格的来源是由被告在拆迁当时单方作出的，该组证据并没有体现包括原告在内的11户与被告协商选定评估机构的材料，即便所占用土地的出让金来源合法，但该土地出让的价格依法并非应由原告承担，而是应由承担鹤峰县茶厂小区开发建设的主体承担，否则茶厂小区的开发建设便违反了法律规定，该组证据中没有任何一户签字认可的材料，因此无法形成原告以土地受让人的主体地位与被告之间形成土地出让的法律关系，无论是城市房屋拆迁管理条例还是国有房屋征收补偿条例均规定了公示补偿方案，本案诉争应当由原告缴纳土地出让金是原告的义务应当事前公示，但本案中并没有体现该项补偿方案；证据7-16，真实性无异议，合法性关联性有异议，理由同证据2-6，需强调的是本案中既然无法认定原告与被告之前形成土地出让关系的前提下，承担茶厂小区建设土地出让金应当由鹤峰县财政承担，本案对原告征收而回收的土地本来就是出让土地，若给原告补偿的房屋的土地是划拨用地，相当于行政机关利用其地位侵占原告的合法权利，故被告的举证不成立。原告胡某某对第三人鹤峰县国有资本投资运营有限公司提交的证据1，真实性无异议，合法性及关联性有异议，该证据中明确载明划拨用地使用权人是鹤峰县住房和城乡建设局，依据我国城市房地产开发条例的规定，土地的使用权人即为土地的开发人，因此缴纳土地出让金的主体是鹤峰县住房和城乡建设局，原告在取得还建房屋时，只有支付房屋价款的义务，且价款中已经包含土地出让金的价值；证据2，真实性无异议，合法性和关联性有异议，第三人就该份证据的证明目的是于法无据的，用于房屋开发建设的土地，除了土地管理法规定的特殊用途的建设，其他的房屋建设必须是出让地，故第三人称给原告还建房屋的土地应按划拨是违反法律规定的。被告鹤峰县自然资源和规划局对原告胡某某提交的证据1真实性无异议，该补偿协议是以建筑面积进行产权置换；证据2与本案没有关联性；证据3真实性无异议，但这属于原告与第三人基于民事合同产生的权利义务，与本案没有关联性；证据4真实性无法核实，原告应提交完整的土地评估报告及测绘报告；证据5真实性无异议，这是原告应承担的法律义务；证据6没有向被告出具律师函，这是原告向征收办公室及第三人发出的材料，与本案的诉争没有关联性，原告也未提交证据证实要求被告确认其征收土地出让金违法的相关证据。被告鹤峰县自然资源和规划局对第三人鹤峰县国有资本投资运营有限公司提交的证据1、2真实性无异议，该宗地因涉及亲水走廊建设，对所有的被拆迁户还建房的修建是作为划拨用地，本案中原告要求是以出让办理不动产登记，其改变了原划拨土地的性质，按照法律规定应当缴纳土地出让金。第三人鹤峰县国有资本投资运营有限公司对原告提交的证据1真实性无异议，但是达不到原告的证明目的，根据合同约定第三人交付给原告的还建房，其土地性质应以该房屋建设用地的批准文件为准即为划拨用地；证据2不能达到原告的证明目的，拆迁房屋安置补偿合同中没有约定对土地使用权进行置换的问题，而且在拆迁的相关法律法规中也没有对被拆迁房屋土地使用权及产权置换的相关规定；证据3与本案不具有关联性；证据4原告的房屋适用原拆迁条例实施的拆迁而非征收，无论是拆迁还是国有土地上的房屋征收，都不存在按原房屋的土地使用权进行产权置换的相关规定；证据5真实性合法性关联性无异议，但达不到原告的证明目的，该通知书符合法律规定，具有相应的法律效力；证据6与本案的待证事实不具有关联性。第三人鹤峰县国有资本投资运营有限公司对被告鹤峰县自然资源和规划局提交的证据无异议。本院对上述证据认证如下：原告提交的全部证据、被告提交的全部证据、第三人提交的全部证据均能证明涉案房屋被征收进行产权置换等案件事实，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以综合认定。经审理查明，因容美镇城区亲水走廊公益性项目的建设需要，须对沿河区域的房屋实施拆迁，2011年4月7日，原告胡某某与第三人鹤峰县国有资本投资运营有限公司（原容阳投资开发有限责任公司）签订《鹤峰县容美城区亲水走廊房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定，对原告位于容美镇××大道（××路杨柳湾）的共四层总面积为513.45平方米的房屋实施拆迁，拆迁许可证号为拆许字（2010）第01号，房屋拆迁补偿方式为房屋产权置换。原告还建房的原产权房登记面积为414.4平方米，实测面积为513.45平方米，五套还建房的总面积为705.73平方米，增加部分的建筑面积为192.28平方米，其对应的192.28平方米分摊的国有土地使用面积为33.19平方米。2017年12月，原告接收了用于置换的房屋，分别为茶厂A栋一单元A1-214号、茶厂A栋二单元A2-110号、209号、210号、茶厂B栋二单元B1-103号，合同约定产权置换差价金额为155607.00元人民币。2017年12月,原告并支付了置换房与被拆迁房之间差额面积的房屋差价85897.03元，及置换房屋的物业维修基金14360.85元。原告胡某某原被拆迁的房屋土地使用权类型为出让，而用于置换的房屋所占用的土地属于划拨用地。原告接收置换房屋后，要求不动产权登记机关办理置换房屋的不动产权证书，被告告知原告需向鹤峰县人民政府缴纳差额面积的国有土地使用权出让金，原告认为产权置换的房屋差价中包含土地出让金，要求其缴纳超出面积部分的土地出让金没有法律依据。故诉至法院请求本院确认被告要求缴纳土地出让金的行为违法，并履行法定职责为原告办理置换的五套房屋的不动产权证书。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中茶厂小区是因容美城区亲水走廊项目建设和城市棚户区改造而还建的还建房，其土地性质属政府划拨用地。原告取得的五套还建房屋，增加部分的建筑面积为192.28平方米，其对应的192.28平方米分摊的国有土地使用面积为33.19平方米，按照鹤峰县人民政府备忘录【2019】10号《研究襄阳大道还建房不动产登记证办理等有关工作》决定事项第五项：关于茶厂还建房超面积部分和超年限土地出让金补交问题。按照县人民政府备忘录【2018】16号和县棚改领导小组会议纪要【2018】7号相关内容，依法按程序对茶厂还建房超面积部分和超年限土地出让金予以补交。原告置换房屋时所缴纳的房屋差价中并未包含土地出让金，其要求办理不动产登记时变划拨为出让，被告要求原告缴纳超出还建面积部分的土地出让金合法有据，故原告的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告胡某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告胡某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。审  判  长 陈 谦人民 陪 审员 李顺照人民 陪 审员 王天华二〇二〇年七月三十一日法官助理陆欣书记员(兼) 陆 欣附：本判决所适用法律《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。