江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0728民初1243号 原告：钟剑臣，男，1983年10月7日生，住定南县。 委托诉讼代理人：廖裕平，江西剑绅律师事务所律师，特别授权。 被告：邓川，男，1979年8月28日生，汉族，住龙南县。 委托诉讼代理人：任向阳，定南县正泰法律服务所法律工作者，特别授权。 原告钟剑臣与被告邓川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟剑臣及其委托诉讼代理人廖裕平、被告邓川的委托诉讼代理人任向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原、被告双方于2016年6月21日签订的《新房预定协议》无效；2、依法判令被告邓川从速返还原告给付的购房款计175000元；同时判令其承担自占有该购房款之日起至起诉之日止，按年利率6%计算的利息计37464.08元。起诉之日后至返还清该购房款之日止，按年利率6%计算的利息，按实际天数计算；3、本案诉讼费用由被告邓川承担。事实与理由：2016年6月21日，原告的父亲钟德胜（于2018年4月19日病故）与被告邓川签订了一份《新房预订协议书》。根据该协议约定：原告父亲钟德胜当时购买的是被告邓川与案外人谭某的合作建房，位于“台北城”背后和顺河边新房第八层的房屋。付款方式为“签订合同之后付肆万元整（￥40000元）；然后到2016年中秋节付捌万元（￥80000元）；2016年12月31日付叁万元（￥30000元）；2017年端午节付叁万元（￥30000元）；2017年中秋节付叁万伍仟元（￥35000元）；最后伍仟元（￥5000元）到办好房产证付清。该协议签订后，原告父亲钟德胜分别于2016年6月21日至2017年6月7日分四次共给付被告邓川及其父亲邓先富购房款计175000元。被告邓川及其父亲收到该房款后，出具了四张《收条》交原告父亲钟德胜收执。2017年6月7日，经被告邓川与原告父亲钟德胜协商，同意将此前缴交的购房款计175000元转到原告名下，同时约定：之前的收据和协议作废。据此，由被告邓川出具了一张《收条》交原告收执。与此同时，双方还补签了一份《新房预订协议》。在该协议中，被告特别注明：“之前是钟德胜的，现在给他儿子钟剑臣，之前的协议作废”。原告则在被告所持的协议中注明：“可以入场装修，即付清尾款”。2017年10月间，原告向被告邓川提出交房，并准备对该房屋进行装修，被告邓川表示同意。可原告到达交付房屋现场后，却发现该套房屋已经被人上锁，导致原告无法接受该房屋进行装修。事后被告邓川告知原告，其已将户门撬开，可以交房并装修。可截止到目前，该户门仍被他人锁住，被告邓川仍未将该房屋交付给原告。此举，明显构成违约。对于被告的违约，原告认为继续履行已成没有必要，故要求按退房处理。此外，被告邓川转让给原告的案涉第八层房屋系未经规划许可的违章建筑。被告将有违国家行政法律、法规强制性规定的违章建筑转让给原告，依法应认定案涉《新房预订协议》为无效。因为无效，被告理应将此前收受原告的全部购房款予以返还。基于被告对案涉协议的签订存在过错，故依据《合同法》第五十八条之规定，被告理应承担占有该购房款给原告造成的利息损失。以上呈请你院判决确认。 被告邓川辩称：一、双方于2016年6月21日签订的《新房预订协议书》合法有效。、该《新房预订协议书》没有违反国家效力性强制性规定。涉案房屋已取得三层建设工程规划许可，虽然转让给原告的第八层未取得建设工程规划许可，但并未违反国家效力强制性规定，不属于合同无效的情形。3、本案类似情形在定南县甚至全国非常多，如果一概认定为无效，将对经济的稳定产生重大影响，且可能增加诉讼，引发社会矛盾。 被告邓川向本院提出反诉请求：一、依法判令原告向被告支付房屋购买款35000元及利息（利息从2017年10月5日起，以欠款本金35000元为计算基数，按月利率1%的标准计算至付清欠款本金之日止）。二、依法判决原告向被告支付水电开户费5054元。三、本案诉讼费及反诉费由原告承担。反诉的事实及理由：原告应依照《新房预定协议书》的约定向被告支付所欠购房款35000元并承担利息以及水电开户费。《新房预定协议书》第3条约定在2017年中秋，原告应向被告支付购房款35000元，且约定如逾期付款，还应按月息1%的标准支付违约金。另外，按《新房预订协议书》的约定，水电开户费5054元应由原告承担。综上，恳请法院依法支持被告的辩称及反诉请求。 钟剑臣对邓川的反诉辩称：2017年6月7日，原告父亲钟德胜与被告邓川协商，被告同意将缴交的购房款175000元转至原告名下，双方还补签了一份《新房预订协议》，原告在被告所持的协议中注明“可以入场装修，即付清尾款”。现原告并未进行装修，尾款则不须支付。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：1、新房预订协议书复印件，原告父亲钟德胜与被告邓川签订购房协议的事实。2、收条复印件四份，证明被告收到原告父亲购房款175000元的事实。3、原告与被告签订的新房预订协议书，原告因受让父亲的购房款与被告重新签订购房协议的事实。4、被告因原告受让其父亲的房产重新书写了收款收据。 被告为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：一《协议书》、《补充协议书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等复印件，证明案涉房屋已取得三层的建设工程规划许可，虽转让给原告的第八层房屋未取得建设工程规划许可，但也未违反国家强制性规定，不属于合同无效的情形。二、被告身份证复印件。 就案件事实本院审理认定如下：2014年9月16日，被告邓川受让了谭高翔、谭明全座落在下屋的国有出让土地二宗，共计202平方米。该土地的建筑工程施工许可证审批办理三层，建设规模为352.80平方米。被告受让该宗土地后，违规建设了八层房屋，其中4-8层无审批手续。2016年6月21日，原告父亲钟德胜与被告邓川签订了一份《新房预订协议书》。协议约定，被告邓川将其与案外人谭明全、谭高翔合作的位于“台北城”背后所建新房第八层转让给钟德胜。钟德胜支付了175000元购房款给邓川。2017年6月7日，经原告父亲钟德胜与邓川协商，将钟德胜缴付的175000元购房款转移至原告钟剑臣名下，邓川与钟剑臣补签了一份《新房预订协议》，并补写了一张收到175000元的收据交钟剑臣收执。原、被告签订的《新房预计协议书》载明：甲方：邓川，身份证号码：×××，乙方：钟剑臣，身份证号码：×××，经双方友好协商，甲方正在定南县和顺村台北城背后和顺河边建新房，甲方转让图纸所标的肆房户型第八层给乙方，面积按实际计算，达成以下协议：1、这层楼房面积约壹佰零几个平方米，杂间在隔楼上楼标注的第贰间，第一层的楼梯和通道面积分摊加进杂间面积。楼房和杂间总计贰拾贰万元整。如房管局测量出还有其它分摊面积每超过或者少于一平方米应付对方实际款项（以房产证面积为准），价格不包括装门，房间和杂间的所有门由乙方负责，但办房产证的相关全部费用由乙方负责。水、电材料和工资由甲方帮乙方装好到门口，里面分线、分管由乙方负责，水、电开户的费用由乙方出。电开户费用目前是750元加房产总面积×22元每平方米每户，水开户的费用包括两项（总管摊装费按总房产面积×12元／平方米计算＋基建配套费360每户）。水电开户费现在就是这个标准，以后若水电公司价格有变动，就以变动为准。2、甲方只负责砌好墙，打好粗沙底，不盖面，装好窗户，不装防护网。进房间的各外门和杂间的门由乙方自己负责费用和安装，精装修的材料和工资由乙方负责，在住进新房以后的生活中，遇到下水道堵塞现象由整栋房屋每家共同出钱，清理化粪池由楼上各家各户共同出钱或者其它公共设施损坏由大家出钱。顶层乙方要搞好卫生间和厨房的防水。3、付款方式：经签订合同之日付肆万元整。然后到2016年中秋付捌万元，2016年12月31日叁万元，2017年端午付叁万，2017年中秋付叁万伍仟元，最后伍仟元到办好房产证付清。付款以收据为准。甲方帮乙方去办房产证时，乙方就准备好办证费用和相关手续，不得拒绝，如果乙方不用这么快办证，那乙方剩余款项就马上一次性付清给甲方，不得拖欠，乙方未按时付款，超过7天甲方单方有权收回转给他人，不用乙方同意；扣除违约金壹万元和应付款的利息按月息1%实际违约时间计算，剩余退回给乙方。乙方中途不得退房，乙方要付清总房款后才可以装门和装修。4、以上三条任何一方未遵守算违约。任何一方违约应付对方损失、违约金和应付款项。5、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。6、有不明和特殊情况，经双方协商解决。特注：之前是钟德胜的，现在给他儿子钟剑臣。之前的协议作废。甲方：邓川（捺印）乙方：钟剑臣（捺印）2016年6月21日。 原告后来发现被告出让给其的房屋系未经规划许可的违章建筑，担心其房屋因违建存在拆除风险而向法庭请求解除双方的购房合同。 另查，被告邓川受让谭明全、谭高翔的土地系危房改造政策拆除旧房许可建设的土地，根据定南县人民政府办公室定府办字[2010]29号文件内容规定：“规范拆迁安置房和城区危房改造进入房地产二级市场，危房改造层高控制在三层以内”，案涉房屋的建设工程规划许可证的建设规模许可为三层，不按规划进行建设的，均属违法建设，所以被告邓川售让给原告钟剑臣的第八层房屋属违建房，依定南县人民政府相关政策规定不能进行补办相关合法审批手续，致使无法取得相应的权属证书。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款条六项之规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。本案被告邓川出售给原告钟剑臣的房屋座落在，该房屋未取得定南县城市规划建设局建设工程规划许可，未依法登记领取权属证书，属违建房屋，依法不得转让，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。对原告请求依法判决确认原、被告双方于2016年6月21日签订的《新房预定协议书》无效及要求被告从速返还原告给付被告的购房款175000元，理据充分，且符合法律规定，本院予以支持。 关于原告请求被告承担自占用该购房款之日起至起诉之日止，按年利率6%计算的利息37464.08元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告买受被告房屋的价格明显低于市场价格，原告应当知道被告所出售的房屋属违建房，原告自身也存在过错，应当承担相应的过错责任，对原告这一请求，理据不充分，本院不予支持。关于反诉原告邓川提出的反诉请求，因本院已确认双方签订的《新房预定协议书》无效，而不予支持。 综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告钟剑臣与被告邓川于2016年6月21日签订的《新房预定协议书》无效； 二、被告邓川应当在本判决生效后二十日内返还原告钟剑臣的购房款175000元； 三、驳回原告钟剑臣的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告邓川的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4488元，减半收取2244元，反诉费400元，合计2644元，原告钟剑臣承担1122元，被告邓川承担1522元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  黄化斌 二〇二〇年七月二十一日 书记员  张云媛