西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0117民初563号原告：原理清，男，1949年7月12日出生，汉族，住甘肃省甘谷县。委托诉讼代理人：原应春，男，1978年12月12日出生，汉族，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：陈熙颖，陕西云德律师事务所律师。被告：王静，女，1985年10月4日出生，汉族，住西安市灞桥区。被告：戴莹，女，1978年12月18日出生，汉族，住西安市长安区。共同委托诉讼代理人：蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：邢少帅，陕西联强律师事务所律师。第三人：西安润巢房地产营销策划有限公司，住所地：西安市浐灞生态区广运谭大道以西浐灞一路以北中海悦墅******40110商铺。统一社会信用代码：91610136MA6UUP3R70。法定代表人：张蓝。原告原理清与被告王静、戴莹及第三人西安润巢房地产营销策划有限公司（以下简称：润巢营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭审理了本案。原告原理清的委托诉讼代理人陈熙颖，被告戴莹及被告王静、戴莹的共同委托诉讼代理人蔡新鹏，第三人润巢营销公司的法定代表人张蓝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原理清向本院提出诉讼请求：1、请求二被告继续履行存量房买卖合同，及协助原告办理交房的各项手续（在物业办理水卡、电卡、装修进场等事宜）、交付被告王静购买该房屋的所有相关材料；2、请求被告王静、戴莹向原告支付违约金10万元、滞纳金10.5万元、交通费0.661万元、住宿费0.23万元、误工费2.5万元（9个工作日）、律师费1万元、保全费0.9万元，共计25.791万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月15日，原告与二被告及第三人签订《西安市存量房买卖合同》一份，用于购买被告王静名下位于西安市高陵区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积91.47㎡，该房产成交价格共计530000元，交付定金200000元，合同约定被告应在2018年6月22日前交房、甲方取得房产证一周内办理网签、面签、过户手续，乙方支付购房款。合同签订后，2018年6月20日前，原告向被告通过现金及转账方式支付定金200000元，被告出具收条。交付定金后，原告一直催促二被告根据合同约定交付房屋及继续履行合同，但被告王静不予答复，其委托代理人戴莹以各种理由推脱不予配合，并且被告提出单方更改合同付款方式的要求，还从原告处骗走被告王静的购房合同等材料。原告一再要求协商，终于2019年6月30日居间方、被告戴莹、原告三方相约协商关于房屋交付的事由，但被告王静未到场，被告戴莹单方提出要求变更合同约定的付款方式致使双方未谈妥不欢而散，被告未交付房屋及擅自要求更改合同的行为已经构成违约。原告与二被告之间的存量房买卖合同依法成立，合法有效，二被告应当遵守合同约定。原告故诉至法院，望判如所请。王静、戴莹辩称，1、戴莹是王静的委托代理人，全权处理涉案房屋买卖事宜，在授权范围内从事代理职责，其不承担房屋交易过程中的任何法律责任；2、王静并没有违约，我方自始至终一直积极促成交易完成，且严格按照合同约定将房屋交付给原告，且购房合同原件也已经交付给原告，不存在我方不履行合同的情形。双方签署合同时，原告是知晓涉案房屋未办理房产证的，且明知很快能办理房产证，且涉案房屋的价格也是按照没有房产证的房屋进行交易的，中介是完全知晓该情况的。开发商在办理房产证过程中，由于规划变更导致办理房产证延迟，但是我方就此情况及时与原告、中介沟通，但是原告一直不积极解决，其应承担违约责任；3、涉案房屋现在已经具备办证条件，我方多次要求原告及中介办理房产证事宜，但是其不予理睬，导致涉案房屋至今未办理房产证，原告应承担相应的违约责任，并赔偿我方的全部损失。4、当时签合同时说2018年10月份过户，过户后的月供由原告承担，但是因为开发商的原因一直无法办证过户，双方因为无法办证过户期间的月供由谁承担发生争议，我方一直在积极沟通。2019年11月11日物业通知能办房产证时，当天我把资料交给物业和中介，但是没有人和我联系，是因为原告的原因导致事情没办法进展。润巢营销公司述称，签合同时说2018年10月份能办理房产证然后过户，后来因为开发商的原因房产证不能按时办理，后来双方因为大修基金及契税由谁缴纳没有达成共识，过户时间也无法确认，从年底到过户前的月供由谁承担等三个问题也没有共识，所以没有过户。2019年7月初，三方坐在一起还是因为细节没有达成一致意见，所以没签订补充协议。经审理查明，原告原理清（乙方，买方）与被告王静（甲方，卖方）签订《西安市存量房买卖合同》，约定由原告原理清购买被告王静所有的位于西安市高陵区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX室。合同第二条约定，该房产价款为人民币伍拾叁万元整（￥530000），该房价款包含该房产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用。购买方式为按揭，定金人民币贰拾万元整（￥200000）乙方于2018年7月15日之前支付于甲方，今天先付贰万元整，22号之前付拾叁万元整，其余伍万元整于2018年7月15日付清。甲乙双方约定甲方取得房产证一周内办理网签、面签、过户手续，将首期款人民币贰拾万元整（￥200000）（包含定金）进行资金监管，按揭款项由贷款银行存入监管账号。合同第三条约定，甲乙双方约定的办理产权转移登记日期按如下方式处理：甲方办理下房产证后柒个工作日内；甲乙双方约定的房屋交付日期按以下方式支付：甲方收房、交完大修基金契税后柒个工作日内。2018年6月22日前交房。甲乙双方对该房产进行验看、清点、确认无误后，甲方将该房产交付乙方，且甲乙双方签署《房地产买卖交接书》，视为交付成功。在签署《房地产买卖交接书》之日，甲方需结清该房地产交付之日之前所发生的所有物业、水、电、暖气等已经产生的费用，交付日以后产生的费用由乙方承担。合同第四条约定，交易过程中甲乙双方需要按照国家相关规定支付税费，本合同中关于该房屋税费缴纳方式由乙方全额承担；签订本合同之后，如遇到政府及相关部门税费调整，对于增加部分，甲乙双方同意由乙方全部承担。合同第五条约定了违约责任，本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行视为违约，违约方需赔偿违约金人民币拾万元整（￥100000元）给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或乙方未能按约向甲方交付房款、或甲乙双方任何一方未能按约办理产权转移手续的，均按照逾期时间，分别以下列方式处理：逾期在三十日内，甲方应向乙方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房、付款或办理产权转移登记手续当日支付，合同继续履行；逾期超过三十日，则守约方有权主张解除本合同，违约方应在接到守约方解约通知之日起七日内，向守约方支付违约金，并退房或者退款，并且守约方有追究违约方其他方面损失的权利；若非甲乙双方中任何一方原因导致本合同交易未能按期完成，则甲乙双方均同意有关交易日期顺延。合同第七条约定，1、甲方承诺房子无任何产权经济纠纷，目前是离异前配偶同意出售此房；2、乙方承诺有高陵县购房资格，征信良好；3、乙方于今日交贰万元整于甲方，剩余18万，22号之前付拾叁万元整，剩余伍万元整壹个月之内付清（即2018年7月15日之前付清）；4、总价为伍拾叁万元整，房子收房时大修基金费用由乙方承担。合同签订后，原告原理清按照合同约定及时支付了定金200000元。此后，由于开发商原因导致房产证未能及时办理，原被告双方也因无法办证过户期间的月供由谁承担等问题发生争议，经中介多次沟通未能达成一致意见。原告原理清认为被告王静未能按照合同约定“2018年6月22日前交房”，属于违约，故诉至法院。另查明，经西安市高陵区不动产登记局查询，被告王静于2016年12月16日在高陵区房产管理所办理了坐落于西安市高陵区泾河工业园泾渭五路秀水•蓝天高尚住宅小区1幢1单元25层12502室合同备案号：GY201605881。被告戴莹系被告王静的委托代理人，全权处理涉案房屋买卖事宜。以上事实，有原被告及第三人陈述、《西安市存量房买卖合同》、西安市高陵区不动产登记局出具的证明、收据、聊天记录等相关证据在卷佐证。本院认为，原告原理清与被告王静签订的《西安市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容及时履行自己的义务。原告原理清要求继续履行双方签订的存量房买卖合同，被告王静在庭审中亦明确表示同意继续履行该合同，双方对此不存在争议，故本院对原告该项诉讼请求依法予以支持；原告原理清要求被告王静交付购买该房屋的所有相关材料，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持；原告要求被告协助办理交房的各项手续（即办理水卡、电卡、装修进场等），可在双方履行完涉案买卖合同后自行办理，现原告要求被告配合办理缺乏事实依据，本院依法不予支持；原被告双方签订的《西安市存量房买卖合同》明确约定“2018年6月22日前交房”，被告王静辩称已于2018年6月15日下午把钥匙交给了原应春的妹妹原春花，但并未提供相应证据予以佐证，且双方买卖合同中明确注明，甲乙双方签署《房地产买卖交接书》才视为交接成功，故本院依法认定被告王静未按合同约定及时交付房屋，属于违约。关于违约金，本院认为原被告双方签订的买卖合同对“逾期交房超过三十日内，守约方不主张解除合同”情形下违约金如何支付作出明确约定，本院参考合同其他条款及被告王静具体的违约情节酌情支持延期交房违约金30000元，原告主张的滞纳金、交通费、住宿费、误工费等不再另行支持。被告戴莹系被告王静的委托代理人，全权处理涉案房屋买卖事宜，故原告要求被告戴莹承担相应责任缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王静与原告原理清签订的《西安市存量房买卖合同》继续履行；二、被告王静于本判决生效之日起十日内支付原告原理清逾期交房违约金30000元；三、驳回原告原理清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5270元，由原告负担3270，由被告王静负担2000元（原告已预交3270元，被告王静在履行判决义务时一并支付原告2000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  李东波审判员  戈 超审判员  宋 迪二〇二〇年七月十日书记员  胡 楠1