贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6308号原告：珠海诚丰影业有限公司，住所珠海市香洲区明珠南明******办公002。法定代表人：杨俊茹，职务：执行董事。委托诉讼代理人：黄晔，北京大成(珠海)律师事务所律师，执业证号：14404201510448100，一般代理。委托诉讼代理人：杨爽，北京大成(珠海)律师事务所律师，执业证号：14404201211034910，一般代理。被告：贵州昕晟鼎商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区护国路**香格里拉大厦****【大南社区】。法定代表人：谭黄，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘浏，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号：15201201810037889，特别代理。委托诉讼代理人：滕超，贵州朝华明鑫律师事务所实习律师，一般代理。第三人：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**/div>法定代表人：郭福兰，职务：董事长。委托诉讼代理人：廖黎莉，贵州佳合律师事务所律师，执业证号：15201201011196201，一般代理。委托诉讼代理人：梅雪，贵州佳合律师事务所律师，执业证号：15201201111520466，一般代理。原告珠海诚丰影业有限公司（以下简称珠海影业公司）与贵州昕晟鼎商业管理有限公司（以下简称昕晟鼎公司）、第三人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告珠海影业公司及其委托诉讼代理人黄晔、杨爽，被告昕晟鼎公司委托诉讼代理人刘浏、腾超，第三人麒鑫公司委托诉讼代理人廖黎莉均到庭参加诉讼。本案审理期限届满后，经批准依法延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告珠海影业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：2017110901）于2018年12月11日解除。2.判令被告返还原告履约保证金133.1万元。3.判令被告向原告支付履约保证金的利息（以133.1万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月11日起计算至被告实际返还上述保证金之日止，暂计算至2019年6月2日利息为27984.28元）。4.判令被告向原告支付违约金665.5万元。5.本案诉讼费、保全费、保函费、律师费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月10日在贵阳市花溪区明珠大道麒鑫商业广场签订《房屋租赁合同》（合同编号：2017110901），约定被告将广场B区负一楼出租给原告用于开设“诚丰影城”之用，租赁面积为2700平方米，租赁期限15年。合同约定交付房屋日期为2018年3月1日，如逾期交付租赁场所的，每拖延一日，原告的计租日顺延一日，拖延达30日的，被告应和原告支付相当于第一个租约年租金千分之一金额的违约金，拖延达90日的，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。合同履行过程中，被告违反合同约定，未能如期向原告交付租赁场所，导致原告未能如期进场及开业，造成巨大损失。原告无奈向被告发出书面《解除合同告知函》，通知被告双方签订的合同解除，要求被告收到告知函之日起5日内退还原告履约保证金及支付违约金，但被告2018年12月11日收到告知函后，未退还履约保证金及支付违约金。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求判如诉请。审理中，原告要求第三人麒鑫公司与被告共同承担责任。被告昕晟鼎公司辩称，确认双方合同已解除没有意见，愿意向原告归还其实际支付的履约保证金，原告的实际损失只有资金占用费，违约金应按此标准支持，合同中没有约定律师费等。第三人麒鑫公司述称，原、被告之间租赁合同关系与我公司无关，案涉项目于2019年6月已取得了预售许可证，第三人已将案涉项目电影院全部出售给业主，已陆续针对业主在交房，因此，本案与我公司不具有关联性，不应承担任何责任。本院经审理认定事实如下：被告昕晟鼎公司成立于2014年9月4日，类型为有限责任公司，注册资本100万元，营业期限至2024年9月4日，经营范围为企业管理服务；企业营销策划；市场营销策划；品牌营销策划；商业项目投资；房地产经纪、房地产营销策划等。相应工商登记信息显示，韩中志曾系该公司股东，后于2016年12月12日登记退股。第三人麒鑫公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万元，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。2017年11月10日，昕晟鼎公司（出租人甲方）与珠海影业公司（承租人乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：2017110901）约定：甲方将位于贵阳市花溪明珠大道麒鑫商业广场项目Ｂ区部分区域出租给乙方使用，用于开设“诚丰影业”。租赁面积约为2700平方米。租赁期限15年，自租金计算开始日起计算，每12个月为一个租赁年度。甲方应于2018年3月1日前按本合同附件二《影院项目交付施工界面划分表》的要求向乙方交付该房屋。甲乙双方签署附件三《租赁场所交付确认书》之日，视为甲方完成租赁场交付义务。本合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付133.1万元作为履约保证金，其中履约保证金中的123.1万元作为预付租金，余下10万元作为租赁房屋押金。甲方应在本合同提前终止、解除或租赁期满之日起30内将合同保证金无息返还乙方。租金为（含税及物业管理费），单价38元／月／㎡，每3年递增5%。违约责任：如甲方逾期向乙方交付租赁场所，每拖延一日，乙方的计租日顺延一日，拖延达30日的，甲方应向乙方支付相当于第一个租约年年租金千分之一金额的违约金，拖延达90日的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担违约责任。如在租赁期限内，任何一方违反本合同约定导致本合同解除或终止的，或者以擅自解除或终止本合同为目的而设置障碍的，则守约方有权要求违约方排除妨碍和赔偿所有损失，并有要求违约方支付相当于履约保证金五倍金额的违约金。双方还对其他权利义务进行了约定。2017年11月16日，原告通过银行账户向被告昕晟鼎公司工商银行贵阳中山支行账户转账133.1万元。2017年11月20日，被告昕晟鼎公司向原告出具收据。2018年3月1日后，因被告未能按照合同约定交付租赁场地，原告珠海影业公司于2018年6月12日向被告发出《工作联系函》，要求被告延长租赁期限6个月以及免租期限延长至21个月，并请明确具体交房时间。2018年7月16日，被告向原告作出《回复》，争取于2019年2月15日前按合同约定的交房条件进行交房，同意双方的房屋租赁合同期限延长至按房屋交付日计算。2018年11月23日，原告向被告发出《解除合同告知函》，记载：“……因你公司逾期交付场地达90日，我公司有权解除合同，自本函发出之日起，双方签订的房屋租赁合同解除，请你公司自收到本告知函起5日内退还履约保证金133.1万元，并向我公司支付违约金665.5万元，共计798.6万元”，被告于2018年12月11日签收该邮件。2019年4月10日，原告再次向被告发出《违约告知函》，记载：……再次对相关事宜告知如下：1.自2018年12月11日双方签订的上述《房屋租赁合同》解除；2.请你公司自收到本告知函起2日内退还履约保证金133.1万元，并向我公司支付违约金665.5万元，共计798.6万元……。另：1.案涉房屋于2019年6月取得相关部门颁发的《建设工程规划许可证》、《贵阳市商品房预售许可证》、《不动产权证书》。2.审理中，原告明确表示如法院查明第三人在本案中应承担相应责任，则要求第三人与被告一并承担责任。3.原告提交委托代理协议及发票，拟证实因本案产生首期律师费50000元。4.被告提交与五名案外人签订的《房屋租赁及经营管理合同》复印件五份，拟证实出租给原告的B区负一楼区域系自己向案外人承租的相关联商铺。5.审理中，原告申请财产保全并提供担保，本院于2019年7月5日作出民事裁定书，裁定如下：查封、冻结、扣押被申请人贵州昕晟鼎商业管理有限公司名下价值8013984.28元的财产。原告缴纳保全费5000元。6.本院2019年受理的唐燕等十案原告分别向昕盛鼎公司、麒鑫公司、贵州伟庭房地产开发有限公司提起诉讼的房屋租赁合同纠纷案件审理中，本院查明认定的案件事实如下：（1）位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系第三人麒鑫公司建设开发。2017年6月28日，麒鑫公司（甲方）与贵州伟庭房地产开发有限公司（乙方，以下简称伟庭公司）就案涉的花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目签订《独家销售代理合同》约定：一、合作方式和范围：1.甲方委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳市花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约，住宅面积约为10000平方米01个。（准确数据以甲乙双方签字盖章的新时代销售房源表配合销售许可证面积、权属证书面积为准）。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。二、合同期限：本合同代理期限为2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算……。（2）伟庭公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万元，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。相应工商登记信息显示，该公司监事为韩中志，且韩中志曾系该公司股东，后于2018年1月25日登记退股。（3）本院（2019）黔0111民初5869号案件中原告曹烨提交的麒鑫公司出具的落款时间为2017年7月的《委托函》内容为：“我公司：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司全权委托贵州昕晟鼎商业管理有限公司对花溪新时代麒鑫商业广场的商业整体招租、经营管理、租赁费用及物业管理费用的收取”。因麒鑫公司对该委托函落款处加盖的“贵州麒鑫房地产开发有限责任公司”印章的真实性不予认可，并申请鉴定该印章的真伪性。本院依法委托贵州警察学院司法鉴定中心进行鉴定。因麒鑫公司的印章未在相关行政管理部门备案，贵州警察学院司法鉴定中心于2019年11月27日向本院出具《不予受理通知书》，认为根据《司法鉴定程序通则》第十五条规定的第二种及第五种不得受理之情形，决定不予受理该鉴定申请。（4）.因麒鑫公司就案外人贵州伟庭茂房地产开发有限公司（以下简称伟庭茂公司）涉嫌伪造公司印章案向贵阳市公安局花溪分局报案，经贵阳市公安局花溪分局委托，贵阳市公安司法鉴定中心于2019年6月28日出具鉴定编号为J520100-30-190055的《鉴定文书》，载明检材为2017年8月1日的《授权委托函》，检材的具体内容为：“兹授权委托‘贵州昕晟鼎商业管理有限公司’负责我公司开发的‘花溪水井湾新时代广场’项目进行前期的商业规划和业态定位、整体招商工作，完成与目标客户的谈判和签约、代收租赁费用、物业管理及商业经营管理工作，保证该项目的商业正常运营。特此授权授权单位：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司授权单位公章2018年8月1日”。日期落款处加盖了贵州麒鑫房地产开发有限责任公司印章。鉴定结论为该印章与麒鑫公司提交的印章样本检验非同一枚印章盖印形成。此后，贵阳市公安局花溪分局于2019年7月10日向麒鑫公司出具《立案告知书》，告知贵州麒鑫房地产开发有限责任公司被伪造印章案符合立案标准，决定立案。本案中麒鑫公司以该刑事案件与本案有关联为由请求中止审理或移送公安机关。（5）麒鑫公司曾向贵阳市公安局花溪分局报案称伟庭公司等涉嫌非法经营罪，本院向贵阳市公安局花溪分局调取该案中郭福兰（麒鑫公司法定代表人）、韩中志（伟庭公司监事、原法定代表人）、杨闵皓（贵州三星地产顾问有限责任公司的法定代表人）、王恩成（麒鑫公司财务总监）四人的询问笔录，经查阅公安机关询问笔录，麒鑫公司法定代表人郭福兰于2019年6月24日向公安机关陈述，其因欠案外人罗建平款项，罗建平介绍伟庭公司的韩中志为麒鑫公司销售住房和商业门面，故麒鑫公司与伟庭公司签订《独家销售代理合同》，将销售和招商包给伟庭公司做，当被问“你知不知道昕晟鼎公司为你们招商的事”时，郭福兰答“我晓得招商的事，但是具体是哪家公司在为我们招商我不清楚，因为这些事都是包给伟庭去做的，他们找的哪家公司我就不清楚啦”；伟庭公司监事韩中志于2019年6月25日向公安机关陈述，其作为当时伟庭公司的法定代表人与麒鑫公司签订《独家销售代理合同》，约定伟庭公司负责销售“花溪新时代”项目，昕晟鼎公司是郭福兰叫到负责招商返租的公司，具体事宜由麒鑫公司副总徐总与昕晟鼎公司副总杨闵皓洽谈；贵州三星地产顾问有限责任公司（以下简称三星公司）的法定代表人杨闵皓于2019年6月27日向公安机关陈述，因伟庭公司的法定代表人韩中志找到杨闵皓，要求三星公司帮伟庭公司搞“花溪新时代”项目的招商工作，伟庭公司支付杨闵皓所带团队的招商佣金，杨闵皓所带团队具体做前期招商洽谈工作，不负责和商户签订合同，如果伟庭公司同意投资方所报条件，就由伟庭公司与投资方签订租赁合同并收取履约保证金，否则就叫杨闵皓所带团队重新找投资方，当被问到“你们在做麒鑫广场楼盘的招商工作时，开发商麒鑫公司是否知道你们在招商”，杨闵皓答“肯定知道，因为我们招商工作和售楼部的在一起办公长达一年多，开招商发布会的时候麒鑫公司的领导出席的，还有麒鑫公司开招商会时通知我们参加”；麒鑫公司财务总监王恩成先后于2019年4月22日及6月30日向公安机关陈述，麒鑫公司与伟庭公司签订《独家销售代理合同》，由伟庭公司独家代理，商业用房的招租租金是由昕晟鼎公司（听说是伟庭公司的下属公司）负责收取，昕晟鼎公司是伟庭公司委托的招商公司，昕晟鼎公司与客户签订的《商铺租赁合同》有一部分是伟庭公司报给麒鑫公司的，有一部分是客户交到麒鑫公司的，伟庭公司收取的履约保证金（共计2060万元但伟庭公司只报1335万元）没有交到麒鑫公司。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证，被告工商登记信息，房屋租赁合同，收款收据，转账凭证、工作联系函、违约告知函、解除合同告知函、公证书、快递单、建设工程规划许可证，贵阳市商品房预售许可证，不动产权证书，立案告知书，等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，结合原、被告诉辩意见和举证质证情况以及庭审查明的事实，归纳本案争议的焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》的法律效力问题。二、履约保证金是否应当返还及其返还主体。三、原告主张的违约损失如何认定。关于《房屋租赁合同》的法律效力问题。2017年6月28日，麒鑫公司（甲方）与伟庭公司（乙方）就案涉“花溪新时代”项目签订《独家销售代理合同》约定，麒鑫公司委托伟庭公司独家代理销售“花溪新时代”项目全案所属，如伟庭公司将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。该约定内容反映，麒鑫公司向伟庭公司的委托事项包括营销、招商内容。鉴于昕晟鼎公司、伟庭公司工商登记信息均显示曾经的股东均有韩中志，且2017年6月28日韩中志作为伟庭公司代表与麒鑫公司签订《独家销售代理合同》，加之案涉《房屋租赁合同》系原告与昕晟鼎公司签订，当日原告即向昕晟鼎公司支付了租赁保证金并由昕晟鼎公司出具相应收据，麒鑫公司法定代表人郭福兰陈述知道招商事宜，麒鑫公司工作人员王恩成陈述伟庭公司或客户已经向麒鑫公司提交《商铺租赁合同》，以上情况足以印证，昕晟鼎公司、伟庭公司共同代理麒鑫公司进行案涉房屋的招租工作，麒鑫公司知情且未明确表示反对，应视为认可昕晟鼎公司、伟庭公司的共同代理行为，而该委托行为并未违反法律规定，故因该委托行为产生的相应法律后果应由委托人麒鑫公司承担。麒鑫公司辩称未委托昕晟鼎公司招租的意见，与客观事实不符，不予采纳。案涉《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，虽双方签订合同时麒鑫公司尚未取得案涉房屋《建设工程规划许可证》，但其已在该案一审法庭辩论终结之前取得该证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，认定该合同合法有效，各方应恪守履行。被告对原告主张确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年12月11日解除无异议，故本院遵循自愿，予以确认双方2017年11月10日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：2017110901）于2018年12月11日解除。关于履约保证金是否应当返还及其返还主体的问题。原告作为承租方，已依约向被告支付履约保证金133.1万元，因出租方不能按约定交付物业，导致双方签订的租赁合同已解除，现因第三人麒鑫公司的原因导致原告签约目的不能实现，原告要求返还履约保证金133.1万元的诉请，符合法律规定，应予支持。对于原告主张昕晟鼎公司承担民事责任的意见，因其系接受麒鑫公司委托从事的民事行为而收取履约保证金，故该收款行为的返还责任应由委托人麒鑫公司承担，因昕晟鼎公司于庭审答辩时表示愿意退还实际收取原告支付的履约保证金，其该意思表示构成债务的加入，本院从其自愿，其应与麒鑫公司共同承担返还责任。对原告诉请支付履约保证金利息及违约损失665.5万元，均系原告主张被告违约导致的损失，根据双方合同约定“如在租赁期限内，任何一方违反本合同约定导致本合同解除或终止的，或者以擅自解除或终止本合同为目的而设置障碍的，则守约方有权要求违约方排除妨碍和赔偿所有损失，并有要求违约方支付相当于履约保证金五倍金额的违约金”。被告辩称该约定过高，请求予以调整为资金占用损失。本院认为，违约金的性质是“以补偿为主，以惩罚为辅”，原告未能提供证据证实其实际遭受损失，该约定过高，结合案件实际情况综合衡量，根据诚实信用原则及公平原则，本院对原告损失酌情调整为以其付款金额1331000元为基数，自原告付款之日即2017年11月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算的利息，经计算为111140元，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止。对原告主张的律师费，因双方合同对此并未约定，缺乏依据，故不予支持。麒鑫公司以案外人伟庭茂公司涉嫌伪造麒鑫公司印章的刑事案件为由，请求将本系列案中止审理或移送公安机关。因系案外人涉嫌的刑事案件，且麒鑫公司印章是否被伪造，以及本案委托函中麒鑫公司印章的真实与否，并不影响本案中麒鑫公司委托授权伟庭公司、昕晟鼎公司招商行为的真实性，故对其该项意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告珠海诚丰影业有限公司与被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司2017年11月10日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：2017110901）于2018年12月11日解除；二、被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司、第三人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告珠海诚丰影业有限公司履约保证金1331000元；三、被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司、第三人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告珠海诚丰影业有限公司违约损失111140元（2019年8月20日起的损失以1331000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；四、驳回原告珠海诚丰影业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67898元，由原告珠海诚丰影业有限公司负担55680元，被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司、第三人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担12218元。保全费5000元，由原告珠海诚丰影业有限公司负担4100元，被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司、第三人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  杨大德人民陪审员  叶义荣二〇二〇年七月一日书 记 员  王 丽