湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初308号原告(反诉被告)：蔡超，女，汉族，住荆州市沙市区，委托代理人：何永鹏、郑刚，湖北恒祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：荆州恒信德龙房地产开发有限公司（以下简称恒信公司），住所地：荆州市沙市区北京西路**。法定代表人：胡华，公司总经理。委托代理人：龙秀英，湖北思捷律师事务所律师。原告（反诉被告）蔡超与被告（反诉原告）恒信公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人郑刚、何永鹏，被告（反诉原告）的委托代理人龙秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡超向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办证的违约金23340元（自2017年6月30日起至2017年11月28日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，由原告购买被告的房屋，根据合同约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后原告依约支付了购房款767785元，被告于2016年12月31日交付了房屋，但至今未办理不动产权证。被告恒信公司辩称：1、被告未按约办理产权证是由于宜昌市三峡坝区人民法院查封行为，致使房屋没有取得初始登记。2、被告多次与宜昌市三峡坝区人民法院进行沟通，已经行使了自己的权利。2017年11月28日，被告取得了房屋初始登记后，依照合同约定通知了房屋买受人，房屋买受人应及时办证。3、被告认为原告主张的违约金过高。反诉原告恒信公司于2019年4月16日向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付逾期办理贷款的违约金74859元；2、反诉案件受理费及相关费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年5月28日签订《商品房买卖合同》，由反诉被告购买反诉原告建设开发的“恒信.春秋府”项目商品房，合同在附件十一补充协议第一条第3款约定“买受人应在签订《商品房买卖合同》7日之内到银行办理按揭手续，签订按揭贷款合同，如没有在规定时间内办理，逾期每日按总房款的万分之五支付违约金，”但反诉被告却于2016年12月16日才去办理按揭手续、签订按揭贷款合同，其应向反诉原告支付违约金。反诉被告蔡超辩称：1、对于《商品房买卖合同》附件十一补充协议，应认定为无效。2、附件三第三项文意有歧义，反诉被告根本不可能在七天之内签订贷款合同，这里的七天仅指到银行办理贷款手续的时间，反诉被告主观上不会故意拖延办理贷款的时间。3、即使有违约责任，违约金过高，也过了诉讼时效。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）围绕自己的诉讼主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实，本院分析认定如下：1、关于被告（反诉原告）向原告（反诉被告）通知办证时间的问题。被告（反诉原告）认为，其提交的微信群截图、联系电话记录表格、证人证言，可以证明曾向原告（反诉被告）履行过通知办证时间的事实。但原告（反诉被告）不予认可，且上述通知行为不符合双方“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方”的约定。故本院不予采信。2、关于商品房交付时间。诉争《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定交房时间为2016年12月31日前，原告（反诉被告）提交的物业费收据载明：2016.12.31-2017.12.30止，被告（反诉原告）未提出异议，因此本院确认诉争商品房交付时间为2016年12月31日。3、关于原告（反诉被告）办理贷款的时间。《个人购房按揭贷款申请表》载明的日期为2016年6月2日，因此本院确认原告（反诉被告）办理贷款时间为2016年6月2日。根据本院已确认的证据，结合当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2016年5月28日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告（反诉原告）将商品房出卖给原告，价款为767785元，2016年12月31日前交付房屋；另约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”同时在附件十一补充协议约定：“买受人应在签订《商品房买卖合同》7日之内到银行办理按揭手续，签订按揭贷款合同，如没有在规定时间内办理，逾期每日按总房款的万分之五支付违约金。”上述合同签订后，原告（反诉被告）按约定支付了首付款，2016年6月2日向银行申请办理按揭贷款。被告（反诉原告）于2016年12月31日向原告（反诉被告）交付涉诉商品房。2017年11月28日，涉诉商品房进行初始登记。2018年9月11日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）在内的购房人发出可以办证的通知。双方就迟延办证及逾期办理贷款的违约金产生争议，因而成讼。另查明，2017年6月22日，宜昌市三峡坝区人民法院因案件执行，查封了恒信公司涉诉房屋所占的荆州国用（2015）第1020100011号国有建设用地使用权。被告（反诉原告）于2017年10月18日向宜昌市三峡坝区人民法院申请以五套房屋置换上述土地使用权，法院遂解除对上述土地使用权的查封。根据双方当事人的诉辨意见，本院将本案争议焦点归纳为：一、被告（反诉原告）是否承担逾期办证的违约责任。二、被告（反诉原告）逾期办证的违约金数额如何确认。三、原告（反诉被告）是否应承担逾期办理贷款的违约责任、违约金数额如何确认。一、关于被告（反诉原告）是否应承担逾期办证违约责任的问题。本院认为，涉诉商品房初始登记系不动产权登记的前提条件，也是被告作为开发商的义务。本案中，商品房交付时间为2016年12月31日，依约不动产权证办理期限届满日为2017年6月29日。但涉诉商品房初始登记时间为2017年11月28日。另宜昌市三峡坝区人民法院查封涉诉房屋所占国有土地使用权系被告（反诉原告）自身行为造成，上述查封不属于法律上不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力的客观情况。被告（反诉原告）依约应向原告（反诉被告）承担违约责任。二、关于被告（反诉原告）逾期办证的违约金数额如何确认的问题。本院认为，原告作为买受人不解除合同，涉诉商品房不动产权证办理届满日为2017年6月29日，原告（反诉被告）主张的逾期办证违约期间为2017年6月30日至2017年11月28日（初始登记之日）止，符合法律规定。故本案逾期办证违约期间共计152天。依照“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，被告（反诉原告）申请降低违约金，人民法院有权综合衡量实际损失、合同履约等情况对约定的违约金计算标准进行适当调整。本案被告按约交房，未影响原告的装修、入住等使用情况，本院将违约金计算标准调整为日万分之一，因此违约金为11670.30元（767785元×0.0001×152日）。三、关于原告（反诉被告）是否应承担延迟办理贷款的违约责任、违约金数额如何确认的问题。《补充协议》约定，买受人应在签订《商品房买卖合同》七日内到银行办理按揭手续，签订按揭贷款合同。若未在约定时间内办理，逾期每日按总房款的万分之五支付违约金。该条款设立目的是督促买受人及时办理按揭贷款手续、以便出卖人及时收到全部房款。从字面上看，“到银行办理按揭手续”及“签订按揭贷款合同”以顿号间隔，即两行为是连续关系，而非并列。但从实际操作来看，买受人按约向相关部门提出申办申请，相关部门同意申请事项后方可签订《贷款合同》，买受人无法控制签订贷款合同的确定时间，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，买受人在合同约定期限内及时到相关部门提出办理贷款申请，即视为已履行约定之义务。本案双方签订合同时间为2016年5月28日，原告（反诉被告）已按约（2016年6月2日）履行了申请办理贷款的义务，不应承担违约责任。综上，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应诚信履行合同义务。因被告（反诉原告）的原因，原告（反诉被告）在约定的期间未取得不动产权登记证书，被告（反诉原告）应承担违约责任。原告（反诉被告）已按约申请办理按揭贷款，不应承担违约责任。据此，本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）蔡超支付逾期办证违约金11670.30元。二、驳回原告（反诉被告）蔡超的其它诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费384元，反诉案件受理费836元，合计1220元，由由被告（反诉被告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  黄云枝人民陪审员  朱安英人民陪审员  高清莉二〇二〇年七月三十日法官助理潘保华书记员李安龙