陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初10815号 原告：薛雅文，女，汉族，1984年11月24日出生，住西安市高新区。委托诉讼代理人：聂迂西，陕西勤博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李守强，陕西勤博律师事务所律师。被告：付靖轩，男，汉族，1987年2月22日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张鸽，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宏明，陕西新庆律师事务所律师。原告薛雅文与被告付靖轩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：请求判令被告继续履行原、被告双方达成的口头房屋买卖协议，并在判决生效后的十日内协助原告办理西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋的过户手续，本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告系表兄妹关系，被告于2013年5月25日购买位于西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下称林隐天下302号房屋），房屋总价款992421元，首付款302421元。后因被告当时的女友王某某对该房不满意，被告与其女友看中了西安市未央区XX路XX号楼XX单元XX号房屋，因资金紧张，被告及其父亲找到原告，双方达成一致意见：被告将其购买的林隐天下302号房屋卖给原告，由原告替被告支付华远锦悦504号房屋的首付款，该笔款项用来顶替被告在林隐天下302号房屋支付的首付款及被告前期支付该房屋的按揭款，林隐天下302号房屋以后的银行贷款由原告负责归还，待房屋具备过户条件后被告协助原告办理林隐天下302号房屋的过户手续。原告提出双方签订书面买卖合同，被告及其父亲告知原告双方系亲戚关系，没有必要写书面合同，被告的父亲向原告承诺：出了问题由他负责。此后原告使用其母亲及前夫的银行卡替被告支付了华远锦悦504号房屋的首付款33万元，并从2015年1月起一直按月向被告支付林隐天下302号房屋的按揭贷款至今（华远锦悦504号房屋登记在王某某名下），后林隐天下302号房屋正式交房，该房的交房手续、物业服务合同的签订等均由原告亲自办理，交房后原告将林隐天下302号房屋与原告原有的301号房屋打通，被告在原告装修林隐天下302号房屋期间还给原告提供了许多帮助，2015年11月房屋装修完毕，2016年4月5日原告正式入住，该房的物业费、电梯运行费、公摊电费等所有费用均由原告自己交纳。原告认为，该房屋现已具备过户条件，被告应积极协助原告办理过户手续，但被告却一再拒绝原告的过户请求，请求法院依法判决。被告付靖轩辩称，1、原、被告之间并未达成具体的房屋买卖口头约定，原告的前夫郭某某自2015年1月起，一直占有使用涉案房屋并在银行扣贷款前向被告的贷款银行卡中汇入4500元，该笔款实际高出涉案房屋每月支付的贷款金额，多出来的部分是占用房屋使用费及借款的利息。原告与郭某某离婚后，被告与郭某某失去联系，后原告提出让其继续使用该房屋，以每月还贷款来折抵房屋使用费，被告考虑到自己暂时不用房屋，故同意了原告的要求。2017年2月9日，被告第一次去原告家中给原告孩子过满月，发现原告未经其同意已将该房屋装修且与原告自有的房屋打通装修，被告虽心怀不满，但考虑到家中亲戚较多没有直接发作。事后被告多次找原告协商要求将房屋恢复原状。为此双方于2018年3月15日发生冲突，被告向创汇路派出所报警，警察到场处理协调，最终还是未达成一致意见。2、原告所支付的首付款用于购买华远锦悦的房屋，该笔首付款项未向被告直接支付。3、原告与郭某某离婚时并未约定涉案房屋的归属，说明原告与郭某某均认可涉案房屋的权属不属于自己所有。4、原告提供的聊天记录中，并不能完全说明与被告已经达成了具体的口头协议约定。5、根据法律规定，被告是涉案房屋的所有权人，原告无权要求被告配合过户。本院经审理认定事实如下：原告薛雅文与被告付靖轩系表兄妹关系，2013年5月25日被告付靖轩购买了位于西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋。2014年11月16日被告付靖轩向西安鸿华房地产开发有限公司支付了华远锦悦1号楼2单元20504室的认购金2万元。2014年11月30日至2015年1月5日原告前夫郭某某及原告母亲代被告付靖轩向西安鸿华房地产开发有限公司支付了华远锦悦1号楼2单元20504室的首付款共计344736元，后华远锦悦1号楼2单元20504室登记于付靖轩前女友王某名下。2015年1月4日原告以委托人的身份验收了林隐天下第32幢2单元3层302号房屋，并领取了钥匙。后将林隐天下第32幢2单元3层301号房屋和302号房屋打通进行了整体装修，并居住使用至今。原告及其前夫亦从2015年1月起向被告转款用以偿还案涉房屋的按揭贷款。2016年12月9日原告与其前夫郭某某离婚，案涉房屋的按揭贷款的相应款项由原告向被告支付。审理过程中，原告提交的郭某某的签字捺印的情况说明载明：原被告关于买卖林隐天下第32幢2单元3层302号房屋的以及其与原告离婚时，约定案涉302号房屋归薛雅文所有，银行按揭贷款由薛雅文偿还。2018年2月原被告因案涉房屋贷款偿还问题以及过户问题发生争议，被告承诺会协助原告办理过户。后双方矛盾进一步激化，被告付靖轩于2018年6月诉至本院要求原告腾交涉案房屋并恢复原状。审理过程中原告称:原被告达成口头协议，被告将其购买的林隐天下第32幢2单元3层302号房屋，由原告替被告支付华远锦悦1号楼2单元20504室的首付款，该笔款项用来抵销被告在林隐天下302号房屋支付的首付款及被告前期偿还的按揭贷款，林隐天下302号房屋以后的银行贷款由原告负责偿还，待房屋具备过户条件后被告协助原告办理林隐天下302号房屋的过户手续。以上事实有原、被告陈述、微信聊天记录、银行交易流水、手机银行交易明细、装修许可证、房屋买卖合同、西安鸿华房地产开发有限公司提供的收款收据以及华远锦悦1号楼2单元20504室的付款凭证等在卷佐证。本院认为，原被告之间是否存在买卖林隐天下第32幢2单元3层302号房屋的合意为本案的争议焦点之一。本院根据原告提交的微信聊天记录中被告承诺会配合过户的事实以及原告与前夫按月承担涉案房屋银行按揭贷款的情况，能够认定原被告之间存在买卖涉案房屋的合意。结合原告方代被告支付华远锦悦1号楼2单元20504室首付款的情形，以及原告将涉案房屋与其所有的房屋打通装修并一直居住的事实，本院认为原告所提交的证据已达高度盖然性的民事证明标准，可以认定原告主张的如下协议内容：被告将其购买的林隐天下第32幢2单元3层302号房屋出售给原告，由原告代被告支付华远锦悦1号楼2单元20504号房屋的首付款，该笔款项用以抵销被告所支付的林隐天下302号房屋的首付款及前期偿还的按揭贷款，林隐天下第32幢2单元3层302号房屋以后的银行贷款由原告负责偿还，待房屋具备过户条件后被告协助原告办理林隐天下302号房屋的过户手续。被告辩称其将涉案房屋出租给原告使用的意见，本院不予采信。本案原被告达成的口头协议能否继续履行的问题为本案的争议焦点之二。合法有效的合同受法律保护。本案原被告均为完全民事行为能力人，且依据审理情况能够认定买卖案涉房屋系双方的真实意思表示，加之协议内容不违反法律法规的强制性规定，双方达成的口头协议合法有效，原被告均应受其约束。根据原告对案涉房屋装修、使用以及代为支付华远锦悦1号楼2单元20504室首付款等事实，足以说明原被告之间的口头合同内容已大部分履行的事实，且涉案房屋产权证已办理，具备过户条件，为维护交易秩序，本院对原告要求被告协助办理过户的诉请予以支持。因案涉房屋存在银行按揭贷款，清偿涉案房屋的按揭贷款是合同继续履行的应有之意，亦是办理产权变更的前提条件，原告要求被告在本判决生效后10内配合其办理产权变更登记于常理不合，本院调整被告协助办理产权变更登记的期限为：原告代被告还清银行按揭贷款之后的30日内。审理过程中，原告为及时办理产权变更登记，自愿一次清偿案涉房屋的按揭贷款，并自愿承担办理产权变更登记过程中所产生的全部税费，对此本院予以确认。需要说明的是：在原告清偿按揭贷款的过程中被告应协助原告办理相关手续。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告薛雅文于本判决生效后的15日内代被告付靖轩清偿西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX房XX房按揭贷款，被告付靖轩应予协助；在原告薛雅文代被告付靖轩还清涉案房屋的银行按揭贷款后的30日内，被告协助原告办理西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋的所有权变更登记；案涉房屋所有权变更过程中产生的所有税费原告自愿承担。案件受理费 100元，原告已预交，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审  判  长    范建锋                         人民陪审员    刘武强                        人民陪审员    张  立                      二〇二〇年 七 月 二十九 日                          书  记  员    张瑞葭 201901161081519841124932230161250XXXX41124002119870222150461250XXXXXXXXXXXXXXXXXXX0212100001