天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86395号原告：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区北海东路**昆西园6/**楼。法定代表人：邹连永，董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭永辉，天津赢彧律师事务所律师。被告：路正，男，1989年1月18日出生，汉族，户籍地天津市河**，现住天津市开发区。原告天津招商泰达房地产开发有限公司与被告路正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津招商泰达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶彦红、彭永辉，被告路正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津招商泰达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2017年9月1日签订的《贝肯山项目租赁合同》于起诉状副本送达被告之日解除;2.被告将涉案房屋腾交给原告;3.被告立即向原告支付自2018年5月20日起至其实际腾房之日止的租金（暂计算至2019年9月30日为332373.96元）;4.被告立即向原告支付自2018年1月1日起至其实际腾房之日止的物业管理费（暂计算至2019年9月30日为56848.68元）；5.被告立即向原告支付实际腾房前拖欠的采暖费（暂计算2017年、2018年两个采暖季采暖费为28459.54元）;6.被告向原告支付租金违约金70000元、物业管理费违约金25000元、采暖费违约金5000元，违约金共计100000元;7.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月1日,原告与被告签订《贝肯山项目租赁合同》（以下简称“租赁合同”）,约定原告将位于天津开发区,15号楼101号商铺出租给被告,租赁期限从2017年9月20日至2022年9月19日。租赁合同约定，被告应于每自然季度第三个月25日前向原告支付下自然季度租金及物业管理费,同时还应承担涉及出租商铺的一切费用（含采暖费）。然被告自2018年1月起开始拖欠物业管理费,自2018年5月起开始拖欠租金,并拖欠2017年和2018年的采暖费。原告曾发函催缴,但被告始终不予理会。被告无正当理由拖延付款的行为已经构成严重违约,原告依据双方签署的租赁合同及法律规定要求被告支付相应费用及违约金,并解除合同，故起诉。原告天津招商泰达房地产开发有限公司向本院提交证据如下：1.不动产权证书，证明原告享有涉案房屋的所有权，有权将商铺出租给被告。2.原、被告签订的《贝肯山项目租赁合同》、房屋交接确认表，证明原、被告于2017年9月1日签订了租赁合同，后将房屋交付被告使用，被告应按合同约定支付租金和物业管理费、采暖费。3.建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案书，证明原告交付被告的房屋质量合格并符合消防验收的标准。4.原告于2018年5月10日发出的催款通知单、快递凭证，证明原告催缴后，被告仍未缴纳欠付的物业管理费和租金。5.用户服务指南第45/46页、天津市供热采暖收费管理办法、采暖费发票，证明采暖费是由第三方收取，收费标准符合第三方指定的标准，原告已替被告垫付了2017年、2018年的采暖费。6.物业资质证书、物业管理服务外包合同、保洁工作日检表、保洁工作计划、保洁考勤记录表、保洁工作总结、保洁早晚点队照片、保洁清洁照片、贝肯山10KV变电站巡视记录表、贝肯山第二时区商业街巡场记录表、配电间巡视记录表，证明原告委托招商局物业管理有限公司进行物业服务，招商局物业管理有限公司对包含被告承租房屋在内的商业街提供了物业服务。被告路正辩称，依照原、被告于2017年11月27日签订的补充合同，被告无过失，无法解除合同。本合同仍在免租期内，被告无需支付租金费用。自交房日起，没有签署相关的物业管理合同，未约定物业管理行为。由于原告的原因，租赁房屋没有暖气相关设备，不产生采暖费。原告存在重大违约在先，不同意支付租金，违约金等费用。被告路正向本院提交证据如下：1.被告与原告工作人员刘媛签订的补充协议，证明原、被告协调租赁房屋达不到交付条件的问题，签署了补充合同，约定了13-101需变更为商铺，并约定了免租期。2.原告工作人员刘颖出具的说明，证明签署合同后原告未向被告如期交房，租赁房屋达不到使用标准。3.天津市滨海新区测绘院测绘报告，证明原告于2017年4月取得相关规划和测绘凭证，该测绘报告中没有被告承租的商铺。一层平面图显示，13门中的一半门厅是原告租给被告的商铺，实际楼梯内有一半是电梯、一半是走梯，另一半是被告的商铺。4.消防疏散图，证明原告租给被告的13-101房屋是梯、门厅，原告将其中可以使用部分租给了被告。5.商业配电室商户安装电缆草图，证明至少在2018年5月28日之前被告承租的商铺是没电的。6.原告对外招商租赁的相关材料，证明对外招商出租时，原告将租给被告的房屋标记为商铺，是欺骗行为。7.燃气使用证，证明被告承租的商铺只有15-101。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见依法提交的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在下文中综合予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月1日，原告天津招商泰达房地产开发有限公司（甲方）与被告路正（乙方）签订《贝肯山项目租赁合同》，约定：甲方将位于天津市开发区,15门101号商铺出租予乙方。出租商铺套内面积为178平方米。租赁期限自2017年9月20日至2022年9月19日止。2017年9月20日至2018年5月19日为甲方给予乙方的免租期，该期间内无论乙方营业与否均无需支付租金，但需支付该期间物业管理费及水电使用费。租金按套内面积收取，自2018年5月20日至2019年9月19日，每月含税租金总额20303.13元；2019年9月20日至2022年9月19日，每日含税租金单价为3.79元／㎡。每月含税物业管理费2707.08元。乙方需按季度支付租金及物管费，支付方式为每自然季度第三个月25日前向甲方支付下自然季度租金和物业管理费，乙方不得以任何形式抵扣，如遇节假日，则租金支付日期顺延至节假日后的第一个工作日，乙方支付租金及物管费的方式是按自然季度支付，其中自免租期结束后的第一个自然季度（2018年5月20日-2018年6月30日）的含税租金需于4月25日前支付。租金必须在合同约定日期前付清，乙方逾期支付房租，属乙方违约，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金，该违约金的计算标准为：拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。逾期支付物业管理费，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金，该违约金的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠管理费总额的3‰，该违约金按拖欠天数，累计计算。因乙方的行为所产生的涉及出租商铺的一切费用（包括但不限于乙方发生的通讯费用、水电费、燃气费、采暖费）均由乙方负担；如乙方逾期未付上述费用，甲方或物业公司代收代付该等费用的情况下，则甲方／物业公司有权向乙方收取逾期支付的违约金，该违约金的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠费总额的3‰，该违约金按拖欠天数，累计计算。乙方逾期30天未付租金或物业管理费，甲方可以提前解除合同。如果甲方或乙方依据本合同规定提前宣布解除合同，则乙方应当在本合同解除之日起五天内交还出租商铺。乙方应自费搬离或拆除商铺内的所有乙方设备和物品，使商铺恢复清洁、良好的适租状态（商铺交还状态需为毛坯交还）。但与商铺结构不可分离的商铺的改动或添附无需恢复原状。甲方有权按最后一个月租金的双倍标准向乙方收取其无权占用商铺期间租金。2017年9月21日，原告向被告交付房屋。被告自2018年1月1日起拖欠物业管理费，自2018年5月20日起拖欠租金。2018年5月10日，原告以快递方式向被告发出《催款通知单》，要求被告缴纳租金和物业费。2019年5月14日，原告又以快递方式向被告发出《催缴函》，要求被告缴纳租金、物业费、采暖费及违约金。经计算，被告欠付原告2018年5月20日至2020年4月26日的租金为473266.48元，2017、2018年度的采暖费为28459.53元。另，被告于2020年4月21日收到本院送达的起诉状副本等应诉材料。本院认为，被告与原告签订的《贝肯山项目租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，双方均应依约履行。对于合同的解除，根据双方租赁合同的约定，原告在被告逾期30天欠付租金及物业管理费即享有合同解除权，原告以起诉的方式行使合同解除权于法有据，故原、被告签订的《贝肯山项目租赁合同》于起诉状副本送达被告之日即2020年4月21日解除。关于腾还房屋，因案涉合同已经解除，对于已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还租赁房屋、恢复原状，故原告根据合同约定要求被告腾还房屋，本院予以支持。关于被告欠付的租金、物业管理费、采暖费。按照合同约定，被告应按合同约定的时间向原告支付。经计算，被告欠付原告2018年5月20日至2020年4月26日的租金为473266.48元，逾期腾房的租金应按照双倍标准计算。物业费按每月2707.08元，计算至实际腾房之日。原告提供证据证明2017年、2018年的采暖费已由原告向第三方供热公司代付，被告应支付给原告。至实际腾房之前原告尚未向第三方供热公司代付的，待实际代付后，可另行主张权利。对于原告主张的逾期付款违约金，被告欠付租金、物业管理费、采暖费构成违约，合同中约定了违约条款，鉴于原告未提供证据证明其因被告逾期支付相关费用产生的实际损失，故本院参照人民银行同期贷款罚息的利率，并结合本案的实际情况，酌情认定本案违约金数额为4万元，原告主张超出的部分本院不予支持。实际履行合同的过程中，被告已接受租赁房屋并占有使用至今，其提供的证据不足以证明其拒付相关款项具有合理性，不足以推翻双方签订的《贝肯山项目租赁合同》，故被告的抗辩意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告路正与原告天津招商泰达房地产开发有限公司签订的《贝肯山项目租赁合同》于2020年4月21日解除；二、被告路正于本判决生效之日起三十日内向原告天津招商泰达房地产开发有限公司腾还天津市开发区,15门101号房屋；三、被告路正于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年5月20日至2020年4月26日的租金人民币473266.48元，及自2020年4月27日起至实际腾房之日止的房屋占用费（计算标准为3.79元/㎡×178㎡×天数×2）；四、被告路正于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年1月1日至实际腾房之日的物业费（按每月2707.08元标准计算）；五、被告路正于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2017年、2018年采暖费人民币28459.53元；六、被告路正于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司违约金人民币40000元；七、驳回原告天津招商泰达房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8975.5元，原告负担1000元，被告负担7975.5元（于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长 信 彧人民陪审员 王 倩人民陪审员 周福珍二〇二〇年七月三十一日法官助理陈阳书记员宋扬