福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 案号（2020）闽0203民初5162号适用程序简易程序 案由物业服务合同纠纷立案时间2020年3月24日 原告禹洲物业服务有限公司，住所地厦门市思明区禾祥西二路**裙楼，统一社会信用代码91350200260131525Q。 法定代表人：林聪辉，执行董事。 委托诉讼代理人：胡美恩，福建方与圆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林福英，福建方与圆律师事务所实习律师。 被告李伟强，男，1984年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市。 判决主文 一、李伟强于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付2016年1月至2019年3月的物业费服务费11270.03元、公维金901.6元；2015年10月至2018年12月的的公摊水费244.7元、公摊电费1281.6元、自用水费1100元；2016年4月至2018年12月的城市生活垃圾处理费81元； 二、驳回禹洲物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼请求 一、李伟强向禹洲物业服务有限公司支付2016年1月至2019年3期间的物业费服务费11270.03元、公维金901.6元及违约金（违约金以每两月所欠的物业服务费为基数，按每日万分之五的标准，自每两个月的第一个月16日起分段计至实际付款之日止）； 二、李伟强向禹洲物业服务有限公司支付2015年10月至2018年12月止的的公摊水费244.7元、公摊电费1281.6元、自用水费1100元； 三、李伟强向禹洲物业服务有限公司支付2016年4月至2018年12月的城市生活垃圾处理费81元。 案件基本事实 2010年12月15日，厦门禹洲集团地产投资有限公司与厦门华侨城物业经营服务有限公司（后改为禹洲物业服务有限公司，下称禹洲物业公司）签订《前期物业服务合同》，委托禹洲物业公司为“禹洲.高尔夫”项目提供物业管理事务。委托期限从交房之日至首届业委会成立止。合同约定综合物业管理服务费用为高层住宅每月2.50元/平方米，别墅每月4元/平方米，房屋公共维修金以物价部门批复为准，水、电公摊费用按实际发生额根据相关文件规定执行。业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，禹洲物业公司有权按每日0.5‰标准收取滞纳金。2013年6月30日，李伟强（乙方）与禹洲物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定禹洲物业公司为李伟强所有的马青路5998号44号705室房屋提供物业服务。物业综合管理服务费用为住宅2.5元/平方米，房公共维修金为0.3元/平方米，自用水电费按每户实际用量由使用人缴交到相关单位，公共使用水电费用及损耗按相关规定分摊收取。物业服务费用按两月交纳，业主或物业使用人应在每交费用期第一个月15日前履行交纳义务。若乙方欠费，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天交0.5‰交纳违约金。协议自开发商通知交房之日起生效。2013年7月15日，厦门市海沧区发展和改革局作出海沧区物业服务收费备案书，认定上述“禹洲.高尔夫国际社区”的物业服务收费标准：高层住宅每月2.50元/平方米、别墅每月4元/平方米，符合有关规定，予以备案。 另查明，厦门市人民政府办公厅于2006年4月13日印发《厦门市城市生活垃圾处理费征收使用暂行办法》，暂行办法中第五条规定：“城市生活垃圾处理费为在原来环境卫生服务费基础上，居民常住人口每户每月增加3元，暂住人口每人每月增加1元，机关、企事业等单位按垃圾排放量级差档次等征收（包括原来垃圾带运费），收费标准为：一、由街道、社区保洁管理的：常住人口每户每月征收10元，集体宿舍、单身公寓和外来暂住人口每人每月征收4元；由物业管理公司保洁管理的：在物业管理费之外，常住人口每户每月另外征收3元，集体宿舍、单身公寓和外来暂住人口每人每月另外征收1元（上述家庭独立租住暂住人口视同常住人口征收）......”。 2010年起至今，“禹洲.高尔夫”项目，包括上述房屋均由禹洲物业公司提供物业服务，并由该司代为缴交该项目产生的水电费，垃圾处理费。 还查明，厦门市海沧区马青路5998号44号705室、建筑面积116.42平方米房屋的业主为李伟强。其欠缴该房2016年1月至2019年3期间的物业费服务费11270.03元、公维金901.6元；2015年10月至2018年12月止的的公摊水费244.7元，公摊电费1281.6元，自用水费1100元；2016年4月至2018年12月的城市生活垃圾处理费81元。 庭审中，李伟强提供下列证据：1、讼争小区中央水处理整改、电梯、环境卫生维护未到位、安保未到位、车辆管理未到位、会所空置、频繁停水、电梯间对外出租广告、物业管理用房、泳池费电费、绿化水费等问题照片；2、业主满意度微信截图、小区业委会无法成立微信截图；3、禹洲物业公司拒不撤场的情况说明。以证明禹洲物业公司物业管理存在瑕疵。 禹洲物业公司对上述证据的质证意见为，上述证据1，中水处理系统确实存在问题，但排污管道没有直接连接到市政管道需要中水系统，需将整个小区的一些家庭的污水经过中水系统处理完之后再进行二次排放。水未排至马銮湾，而是排至小区别墅区高尔夫内湖；公维金日常收支账户基本是每半年公示一次，李伟强自己提交的证据十二中，也有公摊水、电明细的公示情况照片；关于停水问题。小区没有经常停水，只是偶尔的水泵在变频自动切换的时候会出现短暂停水，这种情况非常少。还有，就是水泵每季度要有消毒清洗一次需停水，但都会提前通知业主。此外，小区内曾有别墅区业主装修，不慎挖断自家的水管致水管破裂，并向物业报告需要短暂的停水以维修。管道破裂产生的水流失的公摊用水和维修费用也是业主自行承担；关于电梯问题。李伟强所说的情况是一年当中可能有一次或者半次发生电梯的突发情况，发生之后物业公司也是第一时间进行检修。电梯属特种设备，都是按照严格的标准去维护保养。关于电梯广告。电梯门上做广告，是经过电梯维保公司的现场安全评定，不会对电梯的开关的感应造成任何干扰，对电梯的使用也没有任何影响的；关于小区安保问题。小区对访客，包括外来人员来访都有登记，并不存在允许随意外来人员随意进出的情况。李伟强举证保安上岗睡觉问题，经查该保安确实违反岗位职责，已经对他进行处罚和调岗。关于小区停车秩序混乱问题。车辆不是长期停放在这个地方，一些业主只是上楼拿个东西，拿完之后又下来很快就把车开走了。小区的巡逻是动态巡逻的，如果有长期停放的车辆，都会及时通知业主挪车。上述证据2，禹洲物业公司没有阻扰，也没有权利去阻止业委会成立，况且业委会的成立全程受街道指导和监督。上述证据3，系其他小区并不是讼争小区的现场照片，未能证明禹洲物业公司不撤场。 裁判理由 本院认为，《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其中的收费内容业经厦门市海沧区发展和改革局予以备案，为有效协议。双方均应依诚实信用原则严格遵守履行。禹洲物业公司提供物业服务，李伟强已接受该服务应履行协议项下物业服务等费用，包括合同履行中依市政府规定应缴交的垃圾处理费用之支付义务。关于违约金。结合上述在案证据及双方陈述，可以认定禹洲物业公司的物业管理存在一定程度瑕疵，其诉请李伟强支付违约金，依据不足，本院不予支持。李伟强虽称其与禹洲物业公司未签《前期物业管理服务协议》、不认可其欠缴之费用，依据不足，本院不予采纳。 适用法律 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。 诉讼费用 案件受理费262元，减半收取计131元，由禹洲物业服务有限公司负担105元，李伟强负担26元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 上诉权利 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二〇年七月二十七日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。