贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初4892号原告马美，女，1962年3月27日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告刘超颖，女，1988年7月9日生，汉族，住址同上。二原告共同委托代理人邓伟，贵州秉尚律师事务所律师。二原告共同委托代理人杨凡凡，贵州秉尚律师事务所实习律师。被告贵州嘉黔房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区友谊路**。法定代表人：姜勇，该公司执行董事。委托代理人叶娜，贵州天筑律师事务所律师。委托代理人周美君，贵州天筑律师事务所实习律师。原告马美、刘超颖与被告贵州嘉黔房地产开发有限公司（以下简称嘉黔房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马美、刘超颖共同委托代理人邓伟、杨凡凡，被告嘉黔房开委托代理人叶娜、周美君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金暂计至起诉之日92321元（违约金以购房款860808元为基数，按照每日万分之0.5的标准计算，自2014年5月30日计算至被告将贵阳市瑞金中路77号的“百灵·时尚天地”房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案时止）；2、被告支付原告为维权产生的律师费5000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年7月27日，原告马美、刘超颖与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其修建的位于贵阳市房屋出售给原告。根据合同第十五条第二款之约定，被告应当在2014年5月30日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能完成备案，导致原告至今没有取得涉案房屋的产权证，被告的行为已构成严重违约。原被告签订的合同是由被告提供的格式合同，该合同约定的逾期付款违约金及逾期收房违约金均是按日计算，分别是每日万分之0.5和每日万分之5，然而，逾期办证违约金则是按照买受人已付房款的0.3%的固定金额计算，被告作为格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时没有采取足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别标识，致使双方权利义务严重不对等，其行为违反了合同法第39条之规定，因违约金兼具赔偿和惩罚的性质，根据公平原则，原告请求将被告应支付的违约金金额调整为已付购房款的日万分之0.5的标准计算，故诉至法院望判如所请。被告嘉黔房开辩称：原告诉请要求被告支付逾期办证违约金没有事实依据，应该依法驳回。1、《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，根据合同第15条约定，逾期办证违约金为已付购房款项的0.3%，原告诉请是以购房款为基数，按照每日万分之0.5的标准计算本金，不符合双方约定，也没有法律依据。2、原告在事实部分主张商品房买卖合同属于格式条款，不符合客观事实，没有依据。3、根据合同约定原告应当自2014年5月30日起向被告主张逾期办证违约金，截止原告起诉之日已过诉讼时效，不应当予以支持。本院经审理认定事实如下：2010年7月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，“商品房买卖合同说明”第3条约定“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。合同主要约定：由买受人购买出卖人出售的位于“贵阳市瑞金中路77号百灵?时尚天地”房屋，总价款860808元，其中7万元属优惠折扣价，第六条约定“买受人于2010年7月27日支付人民币360808元进入资金监管账户……，其余房款50万元，于2010年12月30日前支付。如因买受人原因造成逾期，则出卖人有权解除合同，另行销售该套物业，并按总房价的3%收取违约金。……，”第八条“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条第二款“二、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。”……同日，被告向原告出具一份《收据》，载明：今收到马美、刘超颖交来“百灵?时尚天地”商办楼房款150000元。备注原收据收回。同月29日，被告为原告办理涉案房屋备案登记，其中载明预付房款为360808元。2010年12月30日，被告向原告出具一份《收据》，载明收到其房款500000元。2013年5月30日，被告向原告交付涉案房屋。后因被告未为原告提供办理案涉房屋权属登记所需资料，原告遂诉至本院，提出如前诉请，并支付律师费5000元。另查，被告分别在于2013年6月至2020年5月期间，向原告支付了涉案房屋租金共计546000元。庭审中，原告代理人表示其主张违约金截止时间为起诉之日，之后的违约金暂不起诉，保留诉权。上述事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：:1、本案是否已超过诉讼时效；2、本案违约金标准是否应予调整；3、律师费应否支持。对于焦点一，按照双方合同约定，嘉黔房开履行提供办证资料报备义务的期限为交房后365日即2014年5月30日前，但嘉黔房开一直未履行该义务，且至今仍不具备履行条件，故嘉黔房开一直持续违约，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被告支付违约金的起算时间应为原告起诉之日2020年4月14日起倒推三年，即自2017年4月14日起算违约金，之前的违约金因已超过诉讼时效期间，故不予支持。对于焦点二，虽然《商品房买卖合同》中明确约定违约金标准，但嘉黔房开的违约行为已近6年，且一直在持续中，其违约行为严重。被告向原告支付租金的行为与本案并非同一法律关系，不能因此免除其应向原告所负违约责任。同时，涉案房屋为商业性质，原告作为购房人未能取得涉案房屋的产权证书，对其完全行使房屋所有权必然存在影响。因违约金兼具赔偿和惩罚的性质，根据公平和诚实信用原则，结合购房人对损失数额不易举证的实际情况，原告主张增加违约金于法有据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及嘉黔房开违约的实际情况，酌情以实际支付的购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算违约金，至原告起诉之日止。对于原告支付的购房款情况，合同虽约定购房款为860808元，备案登记表中虽载明的首付款金额为360808元，但同时双方签订的买卖合同中也备注该购房款其中的7万元属于优惠折扣价，因双方在合同第十五条中约定的违约金计算基数为已付房价款，原告提交的证据也仅能显示其支付房价款65万元，在原告未能举证证明其实际付款情况下，应以被告所认可收到房款金额790808元为计算基数，计至原告起诉之日止，金额为43297元（790808元×万分之0.5×1095）。对原告主张的律师费5000元，该费双方并无约定，且亦非诉讼必须费用，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十条第一款第二项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州嘉黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告马美、刘超颖逾期办证违约金43297元；二、驳回原告马美、刘超颖其余诉讼请求。案件受理费1116元（已减半收取），由原告负担593元（已预交），由被告贵州嘉黔房地产开发有限公司负担523元（原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇二〇年七月十五日书记员 李安涛