福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1959号 原告：池金振，男，1986年9月16日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告：胡洛琴，女，1987年12月1日出生，汉族，住福建省连江县。 共同委托诉讼代理人：陈启宗、刘飘，福建拓中律师事务所执业律师。 被告：福州福晟房地产开发有限公司，住所地福建省福州市上街镇源通东路**福晟学府******6店面，统一社会信用代码91350121696643572Q。 法定代表人：叶秋莺。 委托诉讼代理人：黄昱豪、王飞，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。 原告池金振、胡洛琴与被告福州福晟房地产开发有限公司（以下简称福晟房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告池金振及其委托诉讼代理人陈启宗、刘飘和被告福晟房地产公司的委托代理人黄昱豪、王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 池金振、胡洛琴向本院提出诉讼请求：一、判决解除与福晟房地产公司于2017年11月11日签订的《福晟·钱隆公馆B区商品房订购协议书》；二、判决福晟房地产公司立即向池金振、胡洛琴返还购房款131152元并支付利息（以131152元为基数，按年利率6%自2017年11月25日起计至实际付清之日止；暂计至2020年4月24日利息为19017元）；三、判决福晟房地产公司向池金振、胡洛琴支付分期手续17500元并支付利息（以17500元为基数，按年利率6%自2017年11月25日起计至实际付清之日止；暂计至2020年4月24日利息为2537.5元）；四、判决福晟房地产公司按已付购房款的一倍赔偿池金振、胡洛琴的损失即人民币131152元；五、判决福晟房地产公司承担本案的诉讼费用。 事实与理由：池金振、胡洛琴系夫妻关系。2017年11月11日，池金振、胡洛琴与福晟房地产公司签订《福晟·钱隆公馆Ｂ区商品房订购协议书》，协议约定池金振、胡洛琴向福晟房地产公司购买位于闽侯县“福晟·钱隆公馆Ｂ区”7-10＃楼-1层163单元车位，建筑面积约为31.27平方米，原总价179500元，折后总价131152元；协议第七条约定：“该商品房已办理在建工程抵押，甲方（即福晟房地产公司）负责在本协议签订后办理商品房的解押手续，并在解押后通知乙方（即池金振、胡洛琴）签订《商品房买卖合同》电子版本”。 上述协议签订后，池金振、胡洛琴即按约向福晟房地产公司支付了首付款31152元，福晟房地产公司于当日（即2017年11月11日）向池金振出具了首付款发票；余款10万元池金振、胡洛琴按约申请信用卡分期，2017年11月24日，胡洛琴与中国银行福州市晋安支行签订《信用卡车位专项分期付款合同》，约定分期手续费为17500元,2017年11月25日银行将10万元划至福晟房地产公司账户，2017年12月8日福晟房地产公司向池金振出具了10万元发票，池金振、胡洛琴已全额向福晟房地产公司支付购房款131152元。 《福晟·钱隆公馆B区商品房订购协议书》具备有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即该协议约定了车位的基本状况、付款方式、价款方式等主要内容，并且福晟房地产公司已经按照约定收受全额购车位款；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。 2018年初福晟房地产公司对案涉车位的“在建工程抵押”解除后，池金振、胡洛琴多次向福晟房地产公司催办签订并备案该车位的《商品房买卖合同》，但福晟房地产公司均找各种理由推脱；2018年底，了解到福晟房地产公司将案涉车位于2018年6月又重新抵押给其中国东方资产管理有限公司（该公司是福晟房地产公司母公司福建福晟集团有限公司的股东即广州市德耀鸿鼎投资合伙企业（有限合伙）的大股东），福晟房地产公司的行为与中国东方资产管理有限公司涉嫌严重欺诈行为。 2020年4月27日，池金振、胡洛琴向福晟房地产公司发出《关于催办签订并备案的函》，再次向福晟房地产公司进行催办，但福晟房地产公司拒收无动于衷，至今未履行合同义务。 福晟房地产公司将车位再次抵押给他人，导致《福晟·钱隆公馆B区商品房订购协议书》的合同目的不能实现的，给池金振、胡洛琴造成巨大损失，福晟房地产公司的行为已经构成了根本违约。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”之规定，池金振、胡洛琴有权要求解除合同，福晟房地产公司应当立即返还池金振、胡洛琴已支付的购房款131152元及相应利息、立即支付信用卡分期手续费17500元及相应利息、并按已付购房款的一倍赔偿池金振、胡洛琴的损失即人民币131152元。 综上，福晟房地产公司的行为已经严重侵害了池金振、胡洛琴的合法权益，池金振、胡洛琴为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。 福晟房地产公司辩称，针对福晟房地产公司与池金振、胡洛琴商品房预售合同纠纷一案，发表如下答辩意见： 一、本案的案由应为“商品房预约合同纠纷”，而非“商品房预售合同纠纷”。池金振、胡洛琴与福晟房地产公司之间签订的《【福晟·钱隆公馆B区】商品房定购协议书》属于预约合同，并非商品房买卖合同。 《【福晟·钱隆公馆B区】商品房定购协议书》（以下简称定购协议）的法律性质属于预约合同。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。 但按照《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容，共有十三项，包括：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。而本案中的定购协议书中约定的条款只能确认池金振、胡洛琴的姓名和车位号码，同时虽有价款约定，但也需要根据池金振、胡洛琴的付款情况最终确定购买价格，而对于其他项目更未提及。故定购协议不符合法定被认定为《商品房买卖合同》的标准。 二、本案不存在池金振、胡洛琴主张的合同目的无法实现的情况，池金振、胡洛琴无权以合同目的无法实现为由要求解除定购协议书。 1、根据《商品房定购协议书》第七条的约定，池金振、胡洛琴对于本案讼争车位存在抵押的情况是明知的。且按定购协议中第三条约定，池金振、胡洛琴自收到福晟房地产公司通知之日起3日内前来签订《商品房买卖合同》电子版。因讼争的车位尚未解除抵押，故福晟房地产公司才未通知池金振、胡洛琴签约，故双方约定的签约时间尚未达到。 2、根据定购协议载明，福晟房地产公司享有“本案讼争车位三年使用权（2017年11月11日-2020年11月10日），暂时不交付使用，否则取消优惠21600元”。由于池金振、胡洛琴在签订定购协议时，实际上讼争车位已建好，可知双方作出上述使用权的约定是因为福晟房地产公司无法在三年内办理讼争车位的解押手续，故才有优惠价21600元。现因期限未到，福晟房地产公司未解除抵押并未违约，讼争车位的状况与池金振、胡洛琴签约时的状况相同，同时也未出现影响定购协议合同目的实现的新情况。故池金振、胡洛琴所称的合同目的不能实现与事实不符。 3、按照定购协议约定讼争车位的总价款为179500元，2017年11月16日前办妥分期手续才能享受优惠26748元。但是，根据池金振、胡洛琴自认和其提供的证据显示其于2017年11月24日才办理完毕该手续，故池金振、胡洛琴不能按约定享有前述优惠。因此，实际上本案中池金振、胡洛琴并未付清全部的购房款。 综上，本案中既不存在池金振、胡洛琴主张的定购协议的合同目的无法实现的情况，更不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的适用条件。 三、本案中违约的实际为池金振、胡洛琴，而并非福晟房地产公司。本案讼争车位自池金振、胡洛琴与福晟房地产公司签署定购协议书之日即2017年11月11日起，一直处于抵押给东方资产管理股份有限公司福建省分公司的状态，并无更换过抵押人。现在未达到定购协议约定的签订《商品房买卖合同》的条件下，池金振、胡洛琴要求解除定购协议，实际上是池金振、胡洛琴在无合同和法定依据的前提下，违约要求提前解除合同。池金振、胡洛琴才是违约一方，以其行为明确表示了拒绝履行双方签订的定购协议，福晟房地产公司有权解除定购协议并追究池金振、胡洛琴的违约责任。 四、假使福晟房地产公司存在违约行为，池金振、胡洛琴只能依据定购协议要求答辩人承担违约责任，无权要求福晟房地产公司同时赔偿一倍购房款损失、返还购房款131152元及其利息、支付分期手续费17500元及其利息。 1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。因此，本案中假使双方无法继续履行《商品房定购协议书》，也应适用定金罚则。另，如池金振、胡洛琴要求赔偿损失也仅能限于其实际支付购房款的利息损失，且由于池金振、胡洛琴非金融机构，利率应按照银行同期存款利率计算而非按照年利率6%的标准计算。 2、本案中双方既未签订商品房买卖合同，福晟房地产公司也未将车位再次抵押。故池金振、胡洛琴依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求福晟房地产公司赔偿已付购房款一倍的损失无事实依据。 3、池金振、胡洛琴认购车位并预付购房款为池金振、胡洛琴自愿行为，且付款方式也是因池金振、胡洛琴自己付款能力不足所选择，并非因福晟房地产公司行为所致。且定购协议上并未约定池金振、胡洛琴的付款期限，2017年11月16日仅是与池金振、胡洛琴所享受的优惠有关，并非强制性的付款期限。故池金振、胡洛琴支付的手续费和利息不属于池金振、胡洛琴的损失，是因其自行使用信用卡分期方式付款所导致，与福晟房地产公司无关。 综上所述，池金振、胡洛琴的诉讼请求没有事实和法律依据，且要求解除双方签订的定购协议的行为才属于违约行为，违反了最基本的诚信原则。恳请贵院依法支持福晟房地产公司的意见，驳回池金振、胡洛琴的全部诉讼请求。 池金振、胡洛琴为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、福晟·钱隆公馆Ｂ区商品房订购协议书，证明2017年11月11日，池金振、胡洛琴与福州福晟房地产开发有限公司签订《福晟·钱隆公馆Ｂ区商品房订购协议书》，协议约定池金振、胡洛琴向福州福晟房地产开发有限公司购买位于闽侯县“福晟·钱隆公馆Ｂ区”7-10＃楼-1层163单元车位，建筑面积约为31.27平方米，原总价179500元，折后总价131152元；该协议约定了车位的基本状况、付款方式、价款方式等主要内容，双方的权利义务明确。 证据2、建行个人活期账户全部交易明细、证据3、中行信用卡车位专项分期付款合同及对账单、证据4、发票，证明1、池金振、胡洛琴已全额向福晟房地产公司支付购房款131152元；2、2017年11月11日池金振、胡洛琴以胡洛琴一人名义即按约向福晟房地产公司支付了首付款31152元，福晟房地产公司于当日向池金振出具了首付款发票；3、余款10万元池金振、胡洛琴按约申请信用卡分期，2017年11月24日胡洛琴与中国银行福州市晋安支行签订《信用卡车位专项分期付款合同》，约定分期手续费为17500元,银行将10万元划至福晟房地产公司账户，2017年12月8日福晟房地产公司向池金振出具了10万元发票。 证据5、闽侯县商品房网上备案系统上的户室信息，证明1、福晟·钱隆公馆B区”7-10#楼-1层163单元车位至今仍处于抵押状态；2、福晟房地产公司无法与池金振、胡洛琴签订该车位的《商品房买卖合同》、无法进行备案、无法办理产权过户，《福晟·钱隆公馆B区商品房订购协议书》合同目的无法实现，福晟房地产公司构成根本违约。 证据6、关于催办签订并备案《商品房买卖合同》的函、证据7、快递单号详情，证明2020年4月27日，池金振、胡洛琴向福州福晟房地产开发有限公司发出《关于催办签订并备案的函》，再次向福州福晟房地产开发有限公司进行催办，但福晟房地产公司仍旧拒收无动于衷，至今未履行合同义务，给池金振、胡洛琴造成巨大损失。 证据8、闽侯县不动产登记和交易中心结果查询证明，证明2018年6月6日福晟房地产公司将案涉车位抵押给中国东方资产管理有限公司（该公司是福晟房地产公司母公司福建福晟集团有限公司的股东即广州市德耀鸿鼎投资合伙企业（有限合伙）的大股东），抵押期限为2018年6月6日至2020年6月5日，福晟房地产公司的行为与中国东方资产管理有限公司涉嫌严重欺诈行为。 福晟房地产公司的委托代理人质证意见如下： 对证据1《福晟·钱隆公馆B区商品房定购协议书》真实性、关联性无异议。对证明对象有异议，理由为：1、池金振、胡洛琴与福晟房地产公司双方签订的《商品房定购协议书》，仅约定了商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、房号和面积等预约合同项下的主要内容和权利义务；2、池金振、胡洛琴在2017年11月16日前办妥分期手续，折后总价才为131152元。对证据2建行个人活期账户全部交易明细、证据3中行信用卡车位专项分期付款合同及对账单、证据4发票，对三份证据的真实性、关联性无异议。对证明对象有异议，理由为：1、池金振、胡洛琴未在2017年11月16日前办妥分期手续，其虽然预付了购房款131152元，但并非支付了全部购房款，还剩26748元未付；2、池金振、胡洛琴系因自身资金状况使用的信用卡分期付款方式产生的费用，既非福晟房地产公司要求，也非因购买行为产生的费用，故与本案无关。对证据5闽侯县商品房网上备案系统上的户室信息，真实性、关联性无异议。但对证明对象有异议，理由为：1、双方并未对解押日期进行具体的约定；2、根据《商品房定购协议书》，双方约定的福晟房地产公司对车位使用期和《商品房买卖合同》的签订期限还未到。池金振、胡洛琴在签订《商品房定购协议书》对此已有预判，不能证明池金振、胡洛琴订立《商品房定购协议书》的合同目的无法实现，更不能证明福晟房地产公司存在违约行为。对证据6关于催办签订并备案《商品房买卖合同》的函、证据7快递单号，真实性、关联性和证明对象均有异议，理由为：1、《商品房定购协议书》约定的签约期并未到，池金振、胡洛琴无催告权；2、函件内容为池金振、胡洛琴单方制作，内容与实际不符，池金振、胡洛琴也未支付全款；3、福晟房地产公司并未收到该函件，池金振、胡洛琴填写的地址并非《商品房定购协议书》中约定的地址，电话也非注册电话，不能证明池金振、胡洛琴进行了有效的送达。对证据8闽侯县不动产登记和交易中心结果查询证明，真实性、关联性无异议，对证明对象有异议。理由为：1、本案中双方签订《商品房定购协议书》后，车位一直抵押在东方资产管理股份有限公司福建省分公司名下，池金振、胡洛琴提供的部分不动产信息不能证明福晟房地产公司存在严重欺诈行为；2、池金振、胡洛琴在有能力调取全部不动产信息的情况下，仅调取部分信息，也有违诚信原则。 福晟房地产公司向法庭举出下列证据： 证据1、【福晟·钱隆公馆B区】商品房定购协议书，证明1、池金振、胡洛琴与福晟房地产公司双方签订的《商品房定购协议书》，仅约定了商品房价款的确定方式及总价款、房号，不具备商品房买卖合同的主要内容；2、双方确认了诉争车位存在抵押，且对于福晟房地产公司解押时间并未进行约定；3、《商品房买卖合同》签约的条件为：车位解押，且自福晟房地产公司通知之日起三日内；4、双方约定协议签订之日起三年内，车位归福晟房地产公司所有并处置。现双方约定的办理解押手续和签署《商品房买卖合同》的最终期限2020年11月24日尚未到，本案不存在合同目的无法实现的情况。证据2、闽侯县不动产登记和交易中心查询结果证明，证明本案讼争车位自双方签订《商品房定购协议书》之日起，抵押权人一直为东方资产管理股份有限公司福建省分公司，讼争车位未存在再次抵押给第三人的情况。 池金振、胡洛琴的委托代理人质证意见如下： 对证据1真实性无异议，但对证明对象有异议。首先，池金振、胡洛琴和福晟房地产公司已经形成了《商品房买卖合同》关系。池金振、胡洛琴于2017年11月11日向福晟房地产公司购买车位时，双方虽未签订商品房买卖合同，但依据池金振、胡洛琴和福晟房地产公司签订的商品房定购协议书，该协议约定了案涉车位的基本状况、付款方式、价款方式等主要内容，且福晟房地产公司已全额收取了购车位款，其符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，即“商品房的认订、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购车位款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故池金振、胡洛琴和福晟房地产公司已经形成了《商品房买卖合同》关系。 其次，福晟房地产公司在与池金振、胡洛琴签订商品房定购协议书后仍将案涉车位再次抵押，其行为构成违约。 福晟房地产公司告知池金振、胡洛琴的及协议书约定的均是：池金振、胡洛琴仅知晓讼争车位办理在建工程抵押；而福晟房地产公司的义务是负责在协议签订后办理车位的解押手续，并在解押后通知池金振、胡洛琴签订《商品房买卖合同》电子版本。 而事实却是福晟房地产公司在签订协议后即2017年12月21日将讼争车位解押后不仅未通知池金振、胡洛琴签订《商品房买卖合同》电子版本，反而于2017年12月27日又将车位抵押给中国东方资产管理股份有限公司福建省分公司，抵押期限是2017年12月27日至2019年12月20日，但期间即2018年6月6日前，该抵押已解押。 2018年6月6日又再一次将车位抵押给中国东方资产管理股份有限公司福建省分公司，池金振、胡洛琴对以上抵押均毫不知情。 福晟房地产公司迟延履行义务，并隐瞒池金振、胡洛琴将所售车位再次抵押他人，致使池金振、胡洛琴不能取得该车位的完全所有权暨池金振、胡洛琴不能实现认购书中约定的期待目的的行为已经构成了严重违约，应当承担相应的违约责任。 最后，商品房定购协议书并未约定办理解押和签署《商品房买卖合同》的最终期限是2020年11月10日，福晟房地产公司混淆使用权与解押期限，曲解协议内容。 协议中“163#车位叁年使用权（2017年11月11日-2020年11月10日）归我司所有，暂不交付使用，否则取消优惠21600元”之条款的约定仅是对讼争车位3年的使用权进行约定，并非是对办理解押和签署《商品房买卖合同》的最后期限进行约定，福晟房地产公司故意扭曲协议内容，其主观违约行为及违约后果严重损害了的利益，构成根本违约池金振、胡洛琴的全部诉讼请求应当予以支持。 对证据2真实性无异议，但对证明对象有异议。1、该证据证实了福晟房地产公司在签订商品房定购协议书之时就欺骗池金振、胡洛琴，讼争车位的抵押并非在建工程抵押。从该证据看，就案涉车位，福晟房地产公司进行了四次抵押，分别是：（1）第一次2015年8月12日至2016年8月12日；（2）第二次2016年12月21日至2017年12月21日（解押后未通知池金振、胡洛琴签订《商品房买卖合同》电子版本）；（3）第三次2017年12月27日至2019年12月20日（实际抵押期限至2018年6月6日前）；（4）第四次2018年6月6日2020年6月5日。2、《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。” 显然，该房产早于2015年竣工，且本案抵押于中国东方资产管理股份有限公司福建省分公司，不是抵押于贷款银行，因此，福晟房地产公司违背了协议约定的“在建工程抵押”。 证实了福晟房地产公司迟延履行义务，在签订商品房定购协议书后隐瞒将所售车位再次抵押他人（于2017年12月27日、2018年6月6日均再次将所售车位进行抵押），致使池金振、胡洛琴不能取得该车位的完全所有权暨池金振、胡洛琴不能实现认购书中约定的期待目的的，福晟房地产公司构成根本违约，应当承担相应的违约责任。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，池金振、胡洛琴系夫妻关系。2017年11月11日，池金振、胡洛琴与福晟房地产公司签订《福晟·钱隆公馆Ｂ区商品房订购协议书》，协议约定向福晟房地产公司购买位于闽侯县“福晟·钱隆公馆Ｂ区”7-10＃楼-1层163单元车位，建筑面积约为31.27平方米，原总价179500元，折后总价131152元；协议第七条约定：“该商品房已办理在建工程抵押，甲方（即福晟房地产公司）负责在本协议签订后办理商品房的解押手续，并在解押后通知乙方（即池金振、胡洛琴）签订《商品房买卖合同》电子版本”。 协议签订后，池金振、胡洛琴即按约向福晟房地产公司支付了首付款31152元，福晟房地产公司于当日（2017年11月11日）向池金振出具了首付款发票；余款10万元池金振、胡洛琴按约申请信用卡分期，约定分期手续费为17500元,2017年11月25日银行将10万元划至福晟房地产公司账户，2017年12月8日福晟房地产公司向池金振、胡洛琴出具了10万元发票，池金振、胡洛琴已全额向福晟房地产公司支付购房款131152元。 2018年初福晟房地产公司对案涉车位的“在建工程抵押”解除后，池金振、胡洛琴多次向福晟房地产公司催办签订并备案该车位的《商品房买卖合同》，但福晟房地产公司均未予答复。2018年6月间，福晟房地产公司将案涉车位重新抵押给其中国东方资产管理有限公司，且未将其重新抵押情况告知池金振、胡洛琴。 2020年4月27日，池金振、胡洛琴向福晟房地产公司发出《关于催办签订并备案的函》，但福晟房地产公司予以拒收，至今未履行合同义务，故引起纠纷。 本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及违约等。池金振、胡洛琴于2017年11月11日向福晟房地产公司购买车位时，虽然双方未签订商品房买卖合同，但根据池金振、胡洛琴提供的商品房订购协议书，该协议约定了案涉车位的基本情况、付款方式、价款等主要内容，况且福晟房地产公司已收取了池金振、胡洛琴的购买车位款，故双方签订的协议《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条的规定，故应依法认定池金振、胡洛琴与福晟房地产公司所签订的商品房订购协议书已形成了《商品房买卖合同》关系。池金振、胡洛琴和福晟房地产公司签订的商品房订购协议书后，福晟房地产公司本应及时通知池金振、胡洛琴签订房屋买卖合同，并相互配合办理所销售的房产所有权登记及土地使用权变更登记。然而，福晟房地产公司不但迟延履行义务，而且隐瞒且未告知池金振、胡洛琴将所销售的车位再次重新抵押给中国东方资产管理有限公司，致使池金振、胡洛琴至今不能取得车位的完全所有权以及不能实现订购协议书中约定期待目的，故福晟房地产公司主观违约行为及违约后果直接损害了池金振、胡洛琴的利益，构成根本违约，因此，池金振、胡洛琴向本院诉请解除其与福晟房地产公司签订的《福晟·钱隆公馆B区商品房订购协议书》，本院予以支持。池金振、胡洛琴主张福晟房地产公司应当返还已付的购买车位款及年利率6％的利息，于法有据，应予支持。 至于池金振、胡洛琴要求福晟房地产公司支付分期手续费17500元并支付年利率6％利息的诉讼请求，本院认为，池金振、胡洛琴系因自身资金状况而使用信用卡分期付款方式产生的手续费，既非福晟房地产公司要求，也非并购买行为产生的费用，与福晟房地产公司无关，故对池金振、胡洛琴的此项请求，本院不予支持。 关于池金振、胡洛琴请求判令福晟房地产公司按已付购买车位款131152元的一倍赔偿池金振、胡洛琴的经济损失即计人民币131152元的诉请，本院认为，根据福晟房地产公司的过错程度，本院根据实际情况，酌定福晟房地产公司应承担已付的购买车位款131152元中的30％的赔偿责任，即39345.6元。 此外，福晟房地产公司在庭审中抗辩称池金振、胡洛琴的实际购买车位款为179500元，但池金振、胡洛琴实际只支付款项131152元，实际上池金振、胡洛琴并未付清全部的购房款，本院认为，池金振、胡洛琴与福晟房地产公司在商品房定购协议书顶端上手写及正式发票已明确注明合同总价为131152元，虽然池金振、胡洛琴于2017年11月24日才支付车位款131152元，但福晟房地产公司至今亦未向池金振、胡洛琴主张过，故应视为对已全部支付完购买车位款的事实。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除池金振、胡洛琴与福州福晟房地产开发有限公司于2017年11月11日签订的《福晟.钱隆公馆B区商品房定购协议书》； 二、福州福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向池金振、胡洛琴返还购房款131152元并支付利息（利息以131152元为基数，按年利率6％计付，自2017年11月25日起至实际付清之日止）； 三、福州福晟房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向池金振、胡洛琴赔偿39345.6元； 四、驳回池金振、胡洛琴其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2923元，因适用简易程序审结，依法减半收取计1461.5元，由福州福晟房地产开发有限公司负担。诉讼保全费1844元，由福州福晟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年七月二日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。