北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初37736号原告：王骞，男，1981年4月6日出生，汉族，北京铁路局北京南站职工，住北京市通州区。被告：北京天旭运河房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区永顺地区范庄村**楼**。法定代表人：孙冬明，董事长。委托诉讼代理人：郝军，男，1968年10月11日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：潘茂华，北京市仁人德赛律师事务所律师。原告王骞与被告北京天旭运河房地产开发有限责任公司（以下简称天旭房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告王骞，被告天旭房地产的委托诉讼代理人郝军、潘茂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王骞向本院提出诉讼请求：1、请求被告天旭房地产赔偿原告王骞房租损失163800元（自2017年10月至2018年10月，标准为4250元/月，自2018年10月至2019年10月，标准为4700元/月，自2019年10月至2020年10月，标准为4700元/月），托管费损失6570元；2、请求被告天旭房地产支付违约金10万元；3、请求被告天旭房地产承担本案诉讼费。事实与理由：2013年1月24日，原告与被告天旭房地产签订《北京市商品房预售合同》（住宅类)一份，合同编号为Y14***77。合同约定:原告购买被告天旭房地产开发建设的位于北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A7＃住宅楼9层1单元***楼房一套，房屋总价款为1244740元，合同附件十《补充协议》第十三条明确约定“2、北京小学通州分校按就近入学原则优先接纳京贸国际城项目业主的直系子女入学(非本地区户口不再额外收取相关费用)”，并且被告在销售时其均对外宣传其京贸国际城项目为北京小学通州分校的学区房，保证业主的子女可以就读北京小学通州分校，并且将入学承诺写入合同中。2017年5月，原告子女需就读北京小学，被告天旭房地产却告知原告，无法保证原告子女就读北京小学通州分校，后原告及京贸国际城其的他业主向通州区教委了解到被告天旭房地产与北京市通州区教育委员会、北京小学的合作期限为2010年9月1日至2016年8月31日，2017年合作期限已经终止，而教委拒绝为京贸国际城的业主优先安排就读北京小学通州分校，最终原告子女被电脑排位到北京市通州区教师研修中心实验学校，而被告天旭房地产在销售房屋过程中并未明确告知其与教委及北京小学的合作期限仅截止于2016年8月31日，而在签订商品房销售合同过程中，未成年子女的信息是签订合同时就已经登记在合同中的，被告天旭房地产明知原告子女的上学时间为2017年度，其存在明显的虚假宣传，隐瞒事实真相，原告正是基于被告天旭房地产所宣称的北京小学通州分校的学区房而购买该房屋的，最终被告天旭房地产的欺诈行为导致原告子女无法就读于北京小学通州分校，被告天旭房地产的行为给原告及其子女造成了极大的伤害与损失，现原告子女就读的北京市通州区教师研修中心实验学校距离原告所购买房屋距离较远，并且该学校中午不提供午餐，教学硬件及教学质量也远不及北京小学通州分校，因此，原告迫于无奈，为了孩子读书只能在学校附加租住房屋，该租住行为至少要到孩子小学毕业，并且中午只能由学校附近的托管班额外进行托管。被告天旭房地产违反合同约定的违约行为，给原告及子女造成严重损失。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求人民法院依法公正裁决。被告天旭房地产辩称，不同意原告王骞的诉讼请求，对其陈述的事实和理由均不认可。理由如下：一、电脑派位入学，属于政策变化，不可归责于任何一方，因此我公司不承担违约责任。二、三方协议第八条约定的内容没有期限限制，但是，无论各种优惠条件，都必须在北京市整体的教育政策背景下实施，这是合同中应有之义，也是常识。从合同文义解释和体系解释来看，也是如此；三、就近入学不等于最近入学，原告的理解有误，诉求缺乏法律依据；四、两所小学相距不超过3公里，交通便利，所谓必须租房，没有事实依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：天旭房地产于2009年12月14日在通州区芙蓉路东侧建设小学，建筑面积19489平方米，工程造价9744.55万元，并于2010年12月1日竣工验收。北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表载明，该工程的竣工验收备案文件已于2010年12月15日收讫。2010年4月16日，北京市通州区教育委员会（甲方）（以下简称通州区教委）、北京小学（乙方）与天旭房地产（丙方）签订《关于建立“北京小学通州分校”的合作协议》（以下简称《合作协议》），第一条约定：甲、乙、丙三方本着责任共担、资源共享、平等互利、诚信合作的精神，积极争取各方面的支持，确认在京贸国际城社区建立公办性质的“北京小学通州分校”。第二条约定：丙方按照北京小学建筑设计的要求，结合通州区办学标准，并经北京市通州区教育委员会的批准，在京贸国际城项目内建设北京小学通州分校的全部建筑项目。第五条约定：甲乙丙三方认定此次合作办学的时间为六年，即自2010年9月1日至2016年8月31日。合作期间三方共同承担对分校的领导、管理、督导评估的责任。第八条约定：甲方承诺北京小学通州分校按就近入学原则优先接纳京贸国际城项目业主的直系子女入学（非本地区户口不再额外收取相关费用）。第九条约定：乙方同意丙方在京贸国际城项目开发住宅建设及销售宣传过程中使用北京小学名称及品牌标识，期限至建设和销售结束截止。三方分别于《合作协议》落款处盖章并签字。天旭房地产在京贸国际城项目宣传册中载明：“不仅有60载历史的北京小学，更有世家传承的人生财富。北京小学已强势入主，领袖CBD教育未来。教育不仅关系到一个家庭一个国家的未来，更关系到一个民族的兴衰。2010年9月1日，由天旭地产斥资1.5亿建造的北京小学通州分校已开学。学校设施居北京前列，包含1.5万平米行政及教学楼、1000平米剧场式报告厅、近千平米风雨操场等，以世家传承的理念打造区域前所未有的密集型优势教育。”2013年1月24日，天旭房地产（出卖人）与王骞（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1***77）（以下简称《预售合同》），第三条基本情况约定：该商品房屋坐落为通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A7#住宅楼9层1单元***。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所，其预测建筑面积共58.43平方米。其中，套内建筑面积46.83平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.6平方米。第五条计价方式与价款约定：该商品房为单套住宅的，出卖人与买受人按照套内建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价每平方米人民币26579.98元，总价款人民币壹佰贰拾肆万肆仟柒佰肆拾零元整（大写）。附件十补充协议第十一条权利限制及优先适用规定：1、出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，均应以写入合同或补充协议的内容为准。第十三条（以下简称第十三条）约定：北京小学通州分校按就近入学原则优先接纳京贸国际城项目业主的直系子女入学（非本地区户口不再额外收取相关费用）。预售合同附件《家庭成员情况申报表》（表一）以及家庭购房申请表，表一填写了家庭成员信息，王骞在购房人处签字并承诺：本人遵守《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发【2010】***号）中关于“同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的有关规定，并承诺上述信息真实准确，如有虚假，愿意承担因此造成的法律责任”。预售合同还约定了其他权利义务。双方分别于《预售合同》落款处签字。2017年5月1日起，通州区教委实施《2017年通州区义务教育阶段入学工作实施细则》（以下简称《入学实施细则》）载明：为了落实教育部关于义务教育免试就近入学工作的总体部署，依法保障我区适龄儿童少年接受义务教育权益，根据北京市教委《关于2017年义务教育阶段入学工作的意见》（京教基二〔2017〕7号）文件，经报请区政府批准，现就2017年我区义务教育阶段入学工作提出如下实施细则。（二）非本市户籍适龄儿童少年入学：小学入学，开具在京就读证明并参加学龄人口信息采集的非本市户籍适龄儿童，在区直地区居住的按照“多校联合电脑派位”的方式进入我区有空余学位的小学就读，在乡镇地区居住的按照“分配入学”的方式进入我区小学就读。“多校联合电脑派位”方式详见附件2《2017年通州区非本市户籍适龄儿童小学入学工作实施方案》。2017年6月17日，王骞之子王潇为非本市户籍，按照《2017年通州区义务教育阶段入学工作实施细则》，经电脑联合派位，入学北京市通州区教师研修中心实验学校（以下简称实验学校）。该实验学校距离京贸国际城3公里左右。2017年10月12日，案外人袁凤琴（出租方、甲方）、王骞（承租方、乙方）与案外人北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号10***529），第一条房屋基本情况约定：房屋坐落于北京市通州区西上园三区7号楼7单元***，建筑面积102.62平米。第三条租赁期限约定：房屋租赁期自2017年10月26日至2018年10月25日，共计1年。甲方应于2017年10月26日前将房屋按约定条件交付给乙方。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金及押金约定：租金每月人民币（小写）4250元（大写）肆仟贰佰伍拾元整，租金按照季支付，租金总计人民币（小写）51000元（大写）伍万壹仟元整。支付方式为银行转账，押1付3。押金人民币（小写）4250元（大写）肆仟贰佰伍拾元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条居间服务约定：乙方应于本合同签订当日向丙方支付居间代理费人民币（小写）4250元（大写）肆仟贰佰伍拾元整。三方分别于《房屋租赁合同》落款处签字。2017年10月12日，王骞向北京链家房地产经纪有限公司支付居间代理费4250元。2017年10月26日、2018年1月26日、2018年4月26日、2018年7月26日，王骞分别向袁凤琴支付租房费12750元四笔，共计51000元。2017年10月12日，王骞向北京市通州区春蕾双语艺术幼儿园（以下简称幼儿园）支付王潇2017年10月托管费730元及补交上月费用30元，共计760元。2017年11月8日，王骞向法大育明教育支付王潇托管费1500元。2018年1月2日，王潇向幼儿园支付托管费730元。2018年3月13日，王骞向幼儿园支付王潇3月托管费429元。2018年4月13日，王骞向幼儿园支付王潇4月托管费730元。2018年5月8日，王骞向幼儿园支付王潇5月托管费730元。2018年6月6日，王骞向幼儿园支付王潇6月托管费730元。以上费用共计5609元。2018年10月17日，袁凤琴（出租方、甲方）与王骞（承租方、乙方）签订《租房协议书》，约定甲方同意将位于北京市通州区西上园三区7号楼7单元***室的房屋继续出租给乙方使用。租赁期限自2018年10月26日起至2019年10月25日止，租期为1年。房租标准为4700元／月，每一季度交付一次房租，交付房租日期为2018年10月26日；2019年1月26日；2019年4月26日；2019年7月26日。甲乙双方同意，除本合同约定事项外上一年度所签订的合同编号为100***529《房屋租赁合同》的内容继续有效，双方同意按原合同继续执行。2018年10月26日、2019年1月27日、2019年4月26日、2019年7月29日，王骞分别向袁凤琴支付租房费14100元四笔，共计56400元。关于合同履行问题，庭审过程中，本院释明若王骞认为天旭房地产违约预售合同目的无法实现是否变更诉求要求解除合同，王骞明确表示不变更不要求解除合同。关于违约及违约责任问题，王骞认为第十三条明确约定北京小学通州分校优先接纳京贸国际城购房业主的直系子女就读，且天旭房地产在宣传彩页中明确告知京贸国际城房屋是北京小学通州分校的学区房，购买房屋可在该小学就读，但王潇并没有被北京小学通州分校录取，而是被实验学校录取，天旭房地产应当承担违约责任。天旭房地产对此不予认可，称其与通州区教委签订有《合作协议》，预售合同中的入学条款系从该合作协议中有明确约定，且京贸国际城确实属于北京小学通州分校学区，合作协议中亦约定北京小学同意天旭房地产在建设及开发过程中予以宣传学校情况，天旭房地产未向业主超范围承诺有招生的资质，王潇无法就读北京小学通州分校是因为北京市义务教育阶段的政策变化原因导致的，与天旭房地产无关。王骞不予认可，称在签订《预售合同》时，天旭房地产并未告知《合作协议》相关内容，且天旭房地产与通州区教委及北京小学通州分校的合作期限也已经到期了，天旭房地产在销售京贸国际城过程中隐瞒了该事实，2017年5月，几十个业主曾到通州区教委反映问题，教委给出的答复是2017年之前在合作协议期内，京贸国际城所有业主子女可以就读北京小学通州分校，2017年之后因合作期限届满，故不允许京贸国际城业主按照优先入学政策进入北京小学通州分校就读，天旭地产对此不认可，王骞对此亦未提供证据。后王骞就此问题向本院申请调查取证，本院向通州区教委查证了《合作协议》的相关问题，通州区教委称《合作协议》第五条约定的是合作办学的期间而非合作协议的时间，第八条不受第五条的合作期间约束，同样第九条中“期限至建设和销售结束截止”也不适用于第五条，《合作协议》第八条是一个独立条款，京贸国际城是北京小学通州分校的学区，对于本市户籍的孩子，监护人在京贸国际城有房产的就近到北京小学通州分校入学，对于非本市户籍的孩子，2017年之前按照第八条规定由北京小学通州分校接纳入学，2017年北京市政策发生变化实行电脑派位，与《合作协议》没有关系，以后有新政策也将按照新的政策执行。关于违约责任问题，预售合同中对此情况约定违约条款，王骞表示10万元的违约金是其预估的孩子补课及补习班的费用。关于租房租金问题，王骞认为因京贸国际城离实验学校较远，为保证孩子上学而租房，房租应由天旭房地产承担，天旭房地产对此不予认可，认为王骞在京贸国际城购买的房屋建筑面积为58.43平方米，三口之家居住比较拥挤，但王骞租赁的房屋面积是102.62平方米，租房系改善居住条件的行为，京贸国际城距离实验学校不远，租房支出不具备必要性。关于托管费，王骞称该费用是因王潇就读实验学校所支出的托管费用，天旭房地产对此不予认可，认为该费用是王骞为其子女接受托管服务所作支出，首先不属于原被告之间的合同内容，其次托管费中有一部分幼儿园费用，学前行为与本案无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，王骞与天旭房地产签订的《预售合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该预售合同合法有效，双方应当依约履行。本案的争议焦点为天旭房地产是否构成违约以及应否承担违约责任。第一、关于违约问题，结合2017年之前的入学情况，王骞之子未能享受优先就读北京小学通州分校的权利，天旭房地产公司未能兑现其在第十三条作出的承诺确实构成违约；第二、关于是否应承担违约责任问题，首先，天旭房地产在销售过程中所作的关于北京小学通州分校的宣传及《预售合同》附件十补充协议第十三条的约定，均有《合作协议》作为依据，京贸国际城确实属于北京小学通州分校的学区，且与教委核实的《合作协议》期限信息与王骞所主张的不符，因此天旭房地产不存在虚假宣传或者隐瞒事实的情况；其次，王潇未能就读北京小学系由于北京市义务教育阶段的入学政策发生变化所致，天旭房地产在预售合同签订时主观上不能预见此种情况的发生，且客观上无法避免和克服政策调整所带来的影响，因此不能归责于天旭房地产；另外，王潇虽未就读北京小学通州分校，却也被就近分配到了距离京贸国际城不远的实验学校就读，王骞租房及托管的费用非因不能就读北京小学通州分校所必然发生的费用。关于违约金,预售合同中亦未约定相应的违约金条款，其主张违约金缺乏合同依据。结合以上分析，故对于王骞要求给付其违约金及赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王骞的诉讼请求。案件受理费5356元，由原告王骞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  刘 杰人民陪审员  李世祥二〇二〇年七月十七日书 记 员  杨小萌