江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初5108号原告（反诉被告）：孙兰剑，男，1984年11月25日生，汉族，住浙江省武义县。委托诉讼代理人：张辉，江苏常一律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州理工科技股份有限公司，住所地江苏省常州市新**春江镇钱家边**。法定代表人：蒋亚明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆军，江苏通江律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正平，江苏通江律师事务所律师。原告（反诉被告）孙兰剑诉被告（反诉原告）常州理工科技股份有限公司（以下简称“理工科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法由审判员莫礼花适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙兰剑委托诉讼代理人张辉、被告（反诉原告）理工科技公司委托诉讼代理人陆军、刘正平到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法由审判员莫礼花担任审判长，与人民陪审员孔亚峰、陆军共同组成合议庭于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙兰剑委托诉讼代理人张辉，被告（反诉原告）理工科技公司委托诉讼代理人陆军到庭参加诉讼。后由审判员莫礼花担任审判长，与人民陪审员孔亚峰、吴叶萍共同组成合议庭于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙兰剑及其委托诉讼代理人张辉，被告（反诉原告）理工科技公司委托诉讼代理人陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙兰剑向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2015年7月23日签订的房屋租赁合同。2、判令被告向原告退还已收取的房屋租赁保证金50000元。3、判令被告向原告支付营业性用房补偿1795036.32元、停产停业损失178927.06元，搬迁费32000元、装修补偿费397894.3元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原、被告于2015年7月23日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1）被告将其坐落于常州市新北区××路××路××号的南区部分房屋：一楼（面积为1000平方米）和二楼（面积为600平方米）租赁给原告作生产经营使用；2）租赁期为八年，自2015年7月23日起至2023年8月31日止；3）原告应于本合同签订后1日内向被告支付房屋租赁保证金人民币5万元；4）如在租赁期五年内（2015年9月1日至2020年8月31日），该租赁房屋涉及拆迁时，该租赁房屋内由原告装修部分的拆迁补偿款由原告享受；2020年9月1日起至该房屋租赁合同终止所涉及拆迁补偿款均由被告享受等内容。合同签订后，原告即着手对租赁房屋进行了装修。2018年9月13日原告接到被告发出的告知书，告知该租赁房屋将面临被拆迁，具体时间以政府发布的拆迁公告为准。今年3月13日被告又向原告发放了通知书，告知政府将对租赁房屋和土地实施征收拆迁，要求原告搬离租赁房屋以配合政府的征收拆迁。但原告除了收到被告发出的二份通知外，未见到或收到政府关于租赁房屋即将被征收拆迁的任何公告。期间原告曾发函给被告，要求被告提供政府对租赁房屋征收拆迁的相关文件，但至起诉之日止，被告没有以任何形式答复过原告。原告认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示。原、被告理应遵照执行。现原告为了维护自身的权益，起诉于贵院，望贵院在查明事实的基础上判如所请。被告理工科技公司辩称，1、请求确认原、被告双方的租赁合同于2019年5月18日解除。2、对于原告主张的各项损失，我们认为根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释第十一条第四项的内容，第十三条的内容，本案中根据双方的租赁合同第八条第二点的约定，未经甲方也就是被告的书面同意以及相关部门的审批，乙方也就是原告不得对租赁房屋进行装饰装修的改造。因此我们认为原告主张要求我们赔偿装饰装修的损失没有事实和法律依据。关于主张的其他损失，根据省高院关于城镇房屋租赁合同纠纷若干意见第二十九条的内容，本案中从原告的诉状以及相关证据来看原告早已知道其租赁的房屋将要被拆迁，所以根据省高院的意见以及本案的事实，原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。3、根据省高院的相关意见第21、22、31条的内容，本案房屋租赁合同因为政府拆迁而终止，房屋租赁合同应当于2019年5月18日解除。被告有权要求本案原告返还租赁房屋，因为原告逾期未能退房的，被告有权要求承租人赔偿损失，若本案无法调解，我们将根据省高院的意见以及本案的事实向原告提起反诉，要求其承担自2019年6月起占用房屋费以及其因为未能按时交房导致被告有5000000元的拆迁款未能领取造成的利息损失每月有41667元。综上，我方请求驳回原告的诉请。4、关于营业性补偿款以及停产停业损失、装修费，我方均不予认可。原告不能够证明自己是这些赔偿项目的权利人，也没有证据证明他主张的这些损失，更加没有法律依据。关于原告可得的赔偿项目，双方在租赁合同中已经有了约定，如果租赁房屋涉及拆迁，原告仅能享受装修部分的拆迁补偿款。另，根据我方之前提交的证据，双方也就拆迁装修补偿款进行了协商，仅存在部分的争议款项。反诉原告理工科技公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告支付2019年6月至8月的房屋占有使用费91875元，并支付自2019年9月1日起每月按31215元计算房屋占有使用费至反诉被告实际搬离案涉房屋为止。2、判令反诉被告赔偿反诉原告的利息损失52833元（以5174465元为本金，自2019年7月18日起按年利率5.655%计算至反诉原告领取该款之日止）。3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由如下：2015年7月23日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同一份，根据合同第十四条约定：因国家或者地方各级政府规划、建设的需要，包括公益性需要和商业性需要等，租赁房屋及土地征用的，本合同终止。反诉原告于2018年9月13日即告知反诉被告，其租赁的房屋面临拆迁，于2019年3月13日明确告知其政府征收拆迁事宜，要求其于2019年5月18日前搬离租赁房屋，2019年3月27日常州市新北区政府国有土地上房屋征收决定书常新政[2019]26号公开发布，决定即日起启动征收。但反诉被告拒不予以配合，在看到2019年5月份租赁房屋周边均已拆迁完毕的情况下，仍然固执已见，拒不交付房屋，同时，还采取购买发电机等措施，企图长时间对抗政府征收拆迁工作。反诉被告的行为，既严重损害了反诉原告的合法权益，也严重损害了公共利益。请求法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告孙兰剑辩称，1、根据反诉原告提供的证据，国内支付业务收款回单日期为2018年10月14日，在其附言内载明拆迁补偿款，金额为16794000元，再根据反诉原告提供的常州市新北区非住宅房屋征收补偿协议，证明反诉原告所有房屋已被征收，但该合同并非表明具体的征收日期，但从反诉原告收到拆迁补偿款可以推断出该拆迁合同签订日期应该在2018年11月之前，换言之该房屋在2018年11月之后已不属于反诉原告所有。在征收人没有委托反诉原告向反诉被告收取房屋占有使用费的前提下，反诉原告没有权利向反诉被告收取房屋占有使用费。2、因反诉被告的拆迁补偿款迟迟未得到解决，这是反诉原告与反诉被告双方同时应该履行的双务义务，因此反诉被告在行使同时履行抗辩权，故该损失由反诉原告自行承担，与反诉被告无涉。经审理查明：2015年7月23日，理工科技公司（甲方）作为出租方与孙兰剑（乙方）作为承租方签订房屋租赁合同（以下简称“案涉租赁合同”）一份，载明：甲方将其坐落于常州市新北区××路××路××号××区的部分房屋一楼（面积为1000平米）和二楼（面积为600平米）租赁给乙方作生产经营使用，并将该房屋南面到围墙的空隙无偿提供乙方使用（如甲方需要使用时，乙方需无条件配合）。租赁期限为八年，自2015年7月23日起至2023年8月31日止（其中2015年7月23日至2015年8月31日为甲方给予乙方的装修期）。该合同第六条约定：乙方应于本合同签订后1日内向甲方支付房屋租赁保证金人民币50000元。第十一条：本合同终止或提前解除后5日内，乙方应当付清租金、水电气费、违约金、赔偿金及其他费用，腾空租赁房屋，并将租赁房屋返还给甲方。第十四条合同的变更和解除：1、未经双方协商一致，任何一方均不得变更、修改本合同。2、如有下列情形之一的，本合同终止，且双方互不承担违约责任：（3）因国家或者地方各级政府规划、建设的需要，包括公益性需要和商业性需要等，租赁房屋及土地被征用的。第十八条其他事项约定：如在租赁期五年内（2015年9月1日至2020年8月31日），该租赁房屋涉及拆迁时，该租赁房屋内由乙方装修部分的拆迁补偿款由乙方享受；2020年9月1日起至房屋租赁合同终止所涉及拆迁补偿款均由甲方享受。2016年5月16日，孙兰剑向理工科技公司缴纳租房保证金50000元。案涉租赁合同签订后，孙兰剑即对租赁房屋进行了装修，用于经营好又多超市，并按约向理工科技公司缴纳房屋租金。2018年9月3日，理工科技公司向孙兰剑发出告知书一份，内容为告知政府将对理工科技公司房屋进行征收，所租房屋将面临拆迁，具体拆迁时间以政府发布的拆迁公告为准，希望孙兰剑提前安排好自己的经营活动和计划。2019年3月13日，理工科技公司向孙兰剑经营的好又多超市发出通知书一份，内容为告知政府征收拆迁工作已经进入具体实际阶段，再次通知于2019年5月18日前搬离租赁房屋，并将租赁房屋内物品清空，以配合政府的征收拆迁工作。2019年6月1日，孙兰剑向理工科技公司支付租金91875元，理工科技公司于2019年6月10日将该租金退回孙兰剑。2019年6月4日，孙兰剑委托律师向理工科技公司发函，内容为要求理工科技公司于收到函件三日内提供租赁房屋征收政府公告、相关拆迁补偿方案、评估报告等材料。2019年6月25日，理工科技公司向孙兰剑发函，内容为告知孙兰剑有关部门将于2019年6月30日开始停电停水，因拒不交房造成的损失由孙兰剑承担。2019年6月26日，孙兰剑向理工科技公司发函，内容为告知理工科技公司，在未对孙兰剑作出拆迁补偿（包括但不限于因征收房屋造成的搬迁临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿和装修补偿）的情况下采取停电停水措施导致的损失由理工科技公司承担，并再次要求理工科技公司提供拆迁补偿方案及政府拆迁相关文件。另查明：理工科技公司（乙方）与常州国家高新技术产业开发区（新北区）住房和城乡建设局（甲方）签订常州市新北区非住宅房屋征收与补偿协议一份，约定由甲方对乙方房屋进行征收，该协议对被征收房屋情况、补偿情况等均进行了约定，其中房屋补偿金额为40116515元，附属设施（装饰）补偿金额为2672763元，搬迁费257774元、临时安置费618657元、资产、设备的补偿可拆迁设备485900元、不可搬迁设备4542500元，因房屋拆迁停产停业损失补偿2776610元、搬迁奖励费1288868元，地，地大于房补偿3487554元殊附属物109380元。以上合计补偿、补助及奖励费用合计56383521元。该协议约定乙方于2019年6月30日将上述房屋腾空交甲方拆除。付款方式约定：乙方签订协议并交出各类权证后30日内，支付补偿款的30%，档案流转结束、乙方腾空房屋并交付钥匙后30日内，支付补偿款的30%，房屋所有权证、土地使用证完成注销后30日内，付清余款。后理工科技公司已于2018年11月14日收到拆迁补偿款16794000元，于2019年7月5日收到拆迁补偿款16915056元，于2019年7月18日收到拆迁补偿款17500000元。案涉房屋已于2019年7月8日办理不动产注销手续。中证（常州征）估字-ZNCG-10号房屋征收估价报告中载明好又多超市装修部分的价值为244174.6元，超市二层装修价值为88526.1元，常州市雅洁艺术培训有限公司装修价值为65193.6元。庭审中，孙兰剑陈述案涉房屋有部分面积由其转租给常州市雅洁艺术培训有限公司，由该公司自行装修，且该公司对评估金额65193.6元有异议。又查明：2019年11月20日，常州市新北区龙虎塘街道办事处出具情况说明一份，载明内容为在理工科技公司权证注销后，龙虎塘街道办事处受建设局委托已支付了大部分补偿款项，但因理工科技公司尚有涉及好又多超市未能完成搬迁，故有部分款项街道未支付。再查明：理工科技公司为证明双方就案涉装修补偿款进行过协商，提交了“理工与好又多装修归属明细”一份，该明细左侧对理工科技公司涉及装修的具体明细进行了罗列，载明金额共计52984元，对双方有争议的装修部分进行了罗列，金额共计83685元，另书写“雅洁65193有争议”字样。该归属明细右侧载明：经双方核对针对超市1200平方米面积拆迁装修补偿款总价叁拾叁万余元，现经双方确认归属理工科技的金额为伍万元整，归属孙兰剑的补偿款为贰拾万元整，双方有争议的款项为捌万元整（比例待定），上述都经双方确认。孙兰剑与理工科技公司委托人蒋志诚均在该归属明细上签字确认。上述事实，由收据、案涉租赁合同、常州市新北区非住宅房屋征收与补偿协议、理工与好又多装修归属明细、情况说明等证据以及双方当事人在庭审中的陈述与自认等在卷证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，孙兰剑与理工科技公司签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据案涉房屋征收与补偿协议的约定，理工科技公司应当于2019年6月30日前将案涉房屋交甲方拆除，根据案涉租赁合同的约定及法律规定，案涉租赁合同因租赁房屋被拆迁，故应当终止履行，故应认定孙兰剑与理工科技公司之间的租赁合同于2019年6月30日终止。租赁合同终止后，孙兰剑理应将案涉房屋腾空并搬离该案涉房屋，且理工科技公司应退还孙兰剑缴纳的保证金50000元。关于孙兰剑主张理工科技公司支付装修费397894.3元的诉讼请求。按照租赁合同约定，如在租赁期五年内（2015年9月1日至2020年8月31日），该租赁房屋涉及拆迁时，该租赁房屋内由乙方装修部分的拆迁补偿款由乙方享受。根据庭审查明的事实，孙兰剑与理工科技公司之间仅就装修补偿款80000元存在争议，但双方均未提供证据证明该款项的归属比例，根据公平原则，本院酌情按照50%的比例支持孙兰剑的装修款，为40000元。结合双方确认的装修归属明细，孙兰剑应获得的装修补偿款为240000元（200000元+40000元）。因装修归属明细上所列的装修款65193元涉及案外人常州市雅洁艺术培训有限公司，且孙兰剑也未提供证据证明该公司授权其在本案中主张该款项，故对该部分装修款，本案不予理涉。故对孙兰剑要求理工科技公司支付装修补偿款240000元的诉讼请求，本院予以支持，其余不予支持。关于孙兰剑主张理工科技公司支付营业性用房补偿款1795036.32元的诉讼请求。当事人对自己的主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实有义务提供证据予以证实，不能提供证据的，由负有举证责任的当事人承担相应的不利后果。孙兰剑主张理工科技公司支付营业性用房补偿1795036.32元，但该费用双方在租赁合同中并未进行约定，孙兰剑也未能提供证据证明上述费用应归其所有，故对孙兰剑要求理工科技公司支付营业性用房补偿1795036.32元的诉讼请求，本院不予支持。关于孙兰剑要求理工科技公司支付停产停业损失178927.06元的诉讼请求。该费用双方在租赁合同中并未进行约定，但根据相关的拆迁政策及该费用的计算方法及本案实际情况，按照孙兰剑应得装修部分的6%计算其停产停业损失（240000元*6%）计14400元应为合理，其余不予支持。孙兰剑主张搬迁费32000元，该费用双方在租赁合同中并未进行约定，且经法庭多次释明后其仍拒绝搬迁，故对该费用本院不予支持。关于理工科技公司要求孙兰剑支付自2019年6月起至实际搬离案涉房屋止的房屋占有使用费的诉讼请求。根据理工科技公司签订的房屋征收补偿协议，案涉房屋已遇拆迁，且其产证也已办理注销登记，故理工科技公司从其产证办理注销登记之日起无权要求孙兰剑支付该房屋占有使用费。至于案涉房屋产证注销之前的房屋占有使用费，考虑孙兰剑系因双方对拆迁补偿款存在争议故未能搬离案涉房屋，结合本案实际情况，对该部分的房屋占有使用费不予支持。关于理工科技公司主张要求孙兰剑支付以5174465元为本金，自2019年7月18日起至该款实际领取之日止计算利息的诉讼请求。双方在租赁合同中并未对此进行约定，且理工科技公司也未能提供充分证据证明该损失的产生完全系孙兰剑造成，故对该主张，本院不予支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、孙兰剑与常州理工科技股份有限公司签订的房屋租赁合同已于2019年6月30日终止。二、被告常州理工科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙兰剑退还保证金50000元，支付装修补偿款240000元、停产停业损失14400元，合计304400元。三、驳回原告孙兰剑的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告常州理工科技股份有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26538元，由原告孙兰剑负担23246元，由被告常州理工科技股份有限公司负担3292元（此款原告已预交，原告同意由被告负担的诉讼费由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告支付，本院不再退还）；反诉案件受理费1597元，由反诉原告常州理工科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  莫礼花人民陪审员  孔亚峰人民陪审员  吴叶萍二〇二〇年七月二十日书 记 员  吕 冰