湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1123民初374号 原告：秦递荣，男，汉族，湖南省双牌县人，居民。 委托诉讼代理人：杜泉江，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜金林，双牌县峦山法律服务所法律工作者。 被告：双牌县鸿宇房地产开发有限公司。 法定代表人：刘艳秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾江**，该公司工程师。 委托诉讼代理人：何进平，双牌县峦山法律服务所法律工作者。 原告秦递荣与被告双牌县鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜金林、被告鸿宇公司委托诉讼代理人曾江**、何进平到庭参加诉讼。原告秦递荣及其委托诉讼代理人杜泉江、被告鸿宇公司法定代表人刘艳秀经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦递荣向本院提出诉讼请求：1.判决被告依合同约定给原告办理房屋产权证（即不动产权证）；2.判决被告给付逾期办证违约金164252元（逾期办证违约金时间从自2018年12月5日计算至2020年2月18日，共440天；按中国人民银行基准利率4.35%计算逾期办证违约金为126348元，另外上浮罚息30%，计算逾期办证违约金为37904元，共计逾期办证违约金为164252元），此后违约金计算至被告为原告办理房屋产权证之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月29日签订《鸿宇世纪广场商铺买卖合同》，约定将鸿宇世纪广场第一层1039号商铺出售给原告，该商铺合同约定建筑面积为78.71平方米（含公摊面积），单价为每平方米30612元，总金额为2409458元，合同第六条（商铺交付期限）约定：出卖人应在买受人交清房款和费用后，于2017年6月30日前将商铺交给买受人；第七条（商铺交接）约定：商铺交付时，出卖人提前电话或以公告形式通知买受人办理商铺交付手续。买受人应在接到通知30日内按要求办理有关商铺交接手续，双方进行验收交接时并签署交接单。同时，买受人应付清所需费用；第八条（关于产权登记的约定）第1项：交房后365个工作日内出卖人代为买受人办理房屋所有权证和国有土地使用证。合同签订后，原告依合同约定履行了自己的义务，而被告却没能按《商品房买卖合同》第八条第1项的规定履行合同义务，至今没有给原告办理房屋产权证，已构成违约。故此，特呈诉状，根据《合同法》第60条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，请求依法支持原告的诉讼请求。 鸿宇公司答辩称，原告的诉讼请求事实不清、证据不足、理由不充分，是完全不能成立的，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第一、根据双方签订的《双牌县商品房买卖合同》第十七条的约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方约定了两种处理方式：一是买受人解除合同，出卖人将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，出卖人不承担其他损失；二是买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人不承担违约金。现在原告选择了第二种处理方式，既然原告不愿意解除合同，根据合同的约定，被告无须向原告支付违约金；第二、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，因为适用该条款的前提条件是“除当事人有特殊约定外”，在本案当中原告与被告在合同的第十七条已经有了特殊约定，这一特殊约定是：如果出卖人不能按约定时间为买受人办理产权登记，一是买受人解除合同，二是买受人不解除合同；无论解除合同还是不解除台同，出卖人都不承担违约金。本案不是“合同没有约定违约金”，而是合同约定不支付违约金。 原告秦递荣为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 证据一、原告身份证复印件一份，拟证明原告身份信息及诉讼主体资格适格； 证据二、被告公司信息一份，拟证明被告身份信息及诉讼主体适格； 证据三、原告秦递荣与被告签订的《鸿宇世纪广场商铺买卖合同》一份，拟证明被告于2016年9月29日将坐落鸿宇世纪广场第一层1039号商铺出售给原告，同时合同第6条约定被告于2017年6月30日前将商铺交给原告，合同第8条第1款约定被告应在商品房交付使用后365个工作日内代为原告办理房屋所有权证和国有土地使用证的事实。由于被告没能在合同约定期限内代为原告办理房屋所有权证和国有土地使用证，已构成违约，应承担违约责任； 证据四、收据一份，拟证明原告已按合同约定交清购买商铺款的事实。 被告鸿宇公司对原告提交的证据一、二、四无异议，本院依法予以确认。 被告鸿宇公司为支持自己的答辩主张向本院提交了下列证据： 证据一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议各一份，拟证明1.签订合同的时间是2016年10月18日；2.原告是采用银行按揭方式向被告购买房屋，产权证办出以后必须要抵押给银行，不可能由原告保管，被告办不办得出产权证对原告都没有丝毫的影响；3.双方已经约定如果出卖人不能在约定期限内给原告办理产权证，原告可以采取两种方式处理，一是解除合同，被告将原告的购房款及同期银行利息退还给原告，被告不承担损失；二是买受人不解除合同，被告也不承担违约责任，也不承担违约金； 证据二、关于鸿宇世纪广场消防验收及综合验收协调的会议纪要一份，拟证明不能办理产权证是由于不可抗力因素。 原告秦递荣对上述二份证据质证认为，对证据一的真实性、合法性均提出异议，因为与原告的合同完全不一致，但认可合同及补充协议上原告的签名；对证据二的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，这份证据的会议时间是2019年3月份，而原告方要求办证的时间是2018年，所以这份证据不能作为不给原告办证的理由，2019年下半年之后，已经有相当一部分商铺办出了不动产权证，该理由不能充分说明不能办证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据及事实，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告对原告提交的证据三即《鸿宇世纪广场商铺买卖合同》提出要看合同原件的异议，庭审后原告提交了该份合同的原件，经本院组织质证，被告方无异议，故本院对该证据予以采信并确认。对被告提交的证据一，原告对其真实性、合法性均提出异议，认为与自己的合同完全不一致，庭审后，经本院组织质证，原告对该份合同及补充协议上原告的签名予以认可，但提出该份合同不是在买卖商铺时达成的合同，双方权利义务的履行应按原告提交的合同进行履行，对补充协议的异议理由也如前述理由，因该合同及补充协议是办理产权证初始登记报备所需的合同及协议，该合同及补充协议签订在后，且原告方未提出实际性的异议，故本院对该合同及补充协议予以确认。对被告提交的证据二，因原告未提出实际性的异议，故其异议不能成立，本院对该证据依法采信并确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月29日，原、被告签订《鸿宇世纪广场商铺买卖合同》，合同约定被告将位于双牌县泷泊镇鸿宇世纪广场第一层1039号商铺售卖给原告，该商铺建筑面积为78.71平方米（含公摊面积），商铺按建筑面积计价，单价每平方米30612元，商铺价款总金额为2409458元。合同关于产权登记的约定“1.交房后365个工作日内出卖人代为办理房屋所有权证和国有土地使用证；2.在办理房屋所有权证和国有土地使用证证本出证期间，由买受人负责按国家规定的商铺买卖交易过户的契税、房屋维修基金、交易费、登记费等一切办证税费予以缴纳。因国家政策调整导致办证费用变动，按照调整后的政策执行，所需费用多退少补；3.在办理房屋所有权证和国有土地使用证证本出证期间，买受人应及时予以配合，提供身份证、户口本、印章、照片等办证所需的有关资料，如因买受人原因影响办证导致应缴办证税费变动及其影响所造成的损失等均由买受人自负；4.如买受人未及时或未按要求提供办证所需资料和未交足房款、契税、房屋维修基金、交易费、登记费等一切办证税费（包括但不限于此所述费用），以及法律法规及政府行政行为原因而导致两证延迟办理，出卖人不承担责任。”合同对逾期付款的违约责任和逾期交房的违约责任进行了约定，但对逾期办证的违约责任未作约定。合同签订的当天，原告将涉案商铺的首付款1209458元支付给被告。2016年10月18日，原、被告就涉案商铺又签订《双牌商品房买卖合同》（合同编号：20160008139）及《补充协议》各一份，该份合同上的商铺编号为139号，与原告提交合同中的1039号商铺为同一商铺，该合同关于产权登记的约定“自本合同生效之日起90日内，买卖双方应向双牌县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。”“如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第/项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款/%赔偿买受人损失；2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。”补充协议关于产权登记的约定共3条与原、被告于2016年9月29日签订的合同中关于产权登记的约定2.3.4条完全一致，但该补充协议第七条“本补充协议具有法律效力，如本补充协议约定内容与《商品房买卖合同》内容不一致的，以本补充协议为准，甲、乙双方承担相应的义务及法律责任。”该份合同及补充协议因办证已呈送双牌县房产局。涉案商铺被告已于2017年10月底左右交付给原告，原告接手涉案商铺现正在使用。涉案商铺价款原告已全部支付给被告。2019年3月6日，在县委政法委书记周新华主持下，组织住建局、消防大队、国土局、项目部等部门在政法委办公室召开“鸿宇世纪广场消防验收及综合验收协调会”并形式《关于鸿宇世纪广场消防验收及综合验收协调的会议纪要》，该会议纪要的主要意见如下：鸿宇世纪广场项目已于2018年12月完成竣工验收，并于2019年1月16日进行了交房并向永州市消防支队申请消防验收，但由于消防部门职能调整，消防审批及验收在与住建部门做工作移交，消防部门拒绝了双牌县鸿宇房地产开发公司的消防验收申请，待移交工作完成后去当地住建部门申请消防验收。双牌县鸿宇房地产开发有限公司于2019年2月底再次向双牌县住建局申请消防验收，住建局以项目的档案资料未调回及专业验收人员需进行培训为由，同时考虑到鸿宇世纪广场为城市综合体项目，项目比较复杂，暂未对项目进行消防验收，导致了综合验收及产权证的办理延期。原、被告因涉案商铺的产权证办理产生纠纷，故原告诉讼来院。 本院认为，本案争议的焦点为：1.涉案商铺的产权证被告是否应负责办理的问题；2.原告诉请的违约金主张能否得到支持的问题。现逐一评析如下：1.关于产权证办证问题，因双方在二个合同及一个补充协议中均有办证约定，该约定既是双方当事人合意、又是原告实现购买涉案商铺的期待，且被告亦同意为原告办证，被告理应依约给原告办理产权证，故对原告的该项诉请本院予以支持；2.关于逾期办证是否应支付违约金问题：第一，二份合同及补充协议均未约定逾期办证应支付违约金，不支付违约金是双方一致意思表示，符合意思自治的自愿原则，本院依法予以确认；第二，涉案商铺位于城市综合体项目之内，涉案商铺属于共同场所，亦为人员密集场所，根据住房和城乡建设部《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第二十六条“对特殊建设工程实行消防验收制度。特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”，因国家消防体制的转变，消防验收职能已归属于住建部门，在移交过程中导致涉案商铺在内的整个鸿宇世纪广场项目都未经消防验收，故无法办理涉案商铺的产权证，此责任不在被告方，因被告已积极申请了，又通过领导组织职能部门协调过，事后又再次申请了，因政府部门的原因导致消防验收未进行，故无法办理涉案商铺的产权证，在履行合同过程中被告并无过错，且在二个合同及一个补充协议中均约定“……法律法规政策及政府行为原因而导致两证延迟办理，出卖人不承担责任。”从本案事实看符合以上约定的情形，故被告不应承担逾期办证的违约责任，不存在支付逾期办证违约金；第三，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，因原、被告双方在二个合同及补充协议中对办证均作了特殊约定即“法律、法规政策及政府行为原因而导致两证延迟办理，出卖人不承担责任。”这一约定既体现了原、被告双方意思自治，又说明双方当事人对可能发生延迟办证的充分预知。综上，原告诉请的被告支付逾期办证违约金缺乏依据，与本案事实不符，故对该项诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告双牌县鸿宇房地产开发有限公司于本判决生效后60日内为原告秦递荣办理位于双牌县泷泊镇鸿宇世纪广场第一层1039号商铺（亦为第一层139号商铺）的不动产权证，原告秦递荣负担办证费用并给予相应配合； 二、驳回原告秦递荣的其他诉讼请求。 案件受理费3585元，减半收取计1792元，由双牌鸿宇房地产开发有限公司负担100元，由秦递荣负担1692元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  袁凌波 二〇二〇年七月七日 书记员  蒋蕙兰