苏州市姑苏区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)苏0508行初442号 原告姑苏区苏泉苑小区业主委员会，住所地苏州市姑苏区十全街**。 负责人胡小军，主任。 委托代理人卢开霖，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。 委托代理人冯永堂，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。 被告苏州市自然资源和规划局，住，住所地苏州市姑苏区干将西路**/div> 法定代表人黄戟，局长。 出庭负责人焦红萱，该局副局长。 委托代理人汤皓若，该局工作人员。 委托代理人陈婷雯，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 第三人陈荣荣，女，1935年11月15日生，汉族，户籍地苏州市姑苏区。 第三人张琴，女，1968年12月24日生，汉族，户籍地苏州工业园区。 第三人童嘉萱，女，1997年12月9日生，满族，户籍地上海市杨浦区。 委托代理人杭雪芳（共同代理三位第三人），江苏新天伦律师事务所律师。 委托代理人韦祎（共同代理三位第三人），江苏新天伦律师事务所律师。 原告姑苏区苏泉苑小区业主委员会（以下简称苏泉苑业委会）不服苏州市人民政府对原苏州众城置业有限责任公司（以下简称众城公司，已注销）所作土地登记，于2019年9月30日向本院提起行政诉讼。本院于2019年10月23日立案受理后，同年10月25日向被告苏州市自然资源和规划局（以下简称苏州资规局）寄送起诉状副本及应诉通知书。因众城公司原股东陈荣荣、张琴及案涉土地现使用权人童嘉萱与本案审理存在利害关系，本院通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2020年5月8日及7月1日公开开庭审理了本案。原告苏泉苑业委会委托代理人卢开霖、冯永堂，被告苏州资规局出庭负责人焦红萱及委托代理人姚雪、陈婷雯，第三人共同委托代理人韦祎到庭参加第一次庭审；原告委托代理人冯永堂，被告委托代理人汤皓若、陈婷雯，第三人共同委托代理人杭雪芳到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 2008年9月24日,苏州市人民政府向众城公司颁发苏国用（2008）第0200350X号土地使用权证，权证记载土地坐落本市十全街711-X号，使用权类型为出让，使用权面积4XX平方米。 原告苏泉苑业委会诉称：苏州市十全街711-X号不动产现为童家萱的产权，该产权来源于其父母童明、张琴2017年7月的拍卖转让，而童明、张琴的产权来源于众城公司2008年9月的转让。在上述转让过程中，该处物业土地使用范围从未变动，土地划分系通过指界划定，该划定违反了苏规（2004）审字第X号设计方案审定意见书的审查意见及当时审定报建的图纸和规划验收实况，严重影响了该区域的公共景观、环境状况。原告曾致函被告苏州资规局，要求确认案涉土地报建审定的停车场和水池为小区业主共享的设施，被告答复确认了规划内容，但未答复是否为公用设施。后原告继续与被告交涉，被告称案涉土地勘界没有错误。原告认为，土地部门在登记土地权属时将明显具有公共设施属性的土地登记在个人名下，有违合法、合理原则，请求法院确认被告将苏州市十全街711-X号地块涉及停车场、水池等公用设施的土地登记在众城公司名下的行为违法，本案诉讼费由被告承担。 原告向本院提交如下证据：1.苏规（2003）设字第X号建设项目设计意见书、苏规（2004）审字第X号设计方案审定意见书、报建附图，以上证明争议土地上存在汽车停车位、公共绿地、公共景观（水池）三项公共设施，至今均未明示属于私人土地，被告在土地勘界时把公共土地划归私人，违反《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定；2.业主物业交费清单、授权委托书，证明原告经过业主的授权提起本次诉讼；3.苏州市不动产登记中心回复、人民群众来信及苏州资规局回复，证明因被告未对业委会的要求作出合理解释并拒绝撤销案涉土地证，原告才提起本案诉讼；4.不动产登记查询记录三份（查询时间为2019年6月13日、2019年10月18日），证明被告登记的土地范围侵害了全体业主的公共产权；5.告知书照片，证明苏泉苑小区711-X号业主张贴告示，告知全体业主案涉地块为其所有，引发业委会异议和本案诉讼；6.苏州市平衡物业管理有限公司（以下简称平衡物业公司）营业执照及收据，证明该公司2010年负责苏泉苑小区物业管理工作；7.平衡物业公司出具的情况说明、照片（2009年前后1张、2020年2张）及附图，证明争议地块在交付平衡物业公司管理时的原始状态，目前争议地块仍然是开放式的，并无任何标记可以看出属于711-X号业主私有。 被告苏州资规局辩称：1.苏泉苑业委会并未举证证明其提起本案诉讼已获得业主授权，故不具有原告主体资格。2.苏泉苑业委会既不是案涉土地登记行为的权利人，也不是登记行为的相对人，颁发在先的土地使用权证与成立在后的业委会之间没有法律上的利害关系。3.众城公司于2008年提出土地登记申请，经审核其提交的材料齐全，宗地四至界限清楚，没有权属争议，故案涉土地登记行为符合法律规定。综上，被告请求法院驳回原告诉请。 被告向本院提交如下证据：1.土地登记申请书；2.土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书；3.苏国用（2008）第0200323X号《国有土地使用权证》；4.地籍调查法人代表身份证明书、指界委托书、地籍调查、地籍调查表号变更证明单；6.十全街711-X号宗地图，证据1-6证明众城公司向原国土部门提出土地登记申请，经审核，其提交的材料符合规定，被诉土地登记行为合法；7.《现代快报》2017年1月18日刊载的拍卖公告（系第一次庭审当庭提交），证明原告本案起诉超过法定期限。被告提供的法律依据有：《物权法》、《物业管理条例》、原《土地登记办法》、原《国家土地管理局土地登记规则》、《中华人民共和国行政诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》。 第三人共同述称：原告不具有提起本案诉讼的主体资格，众城公司提交的申请材料真实完整，被告作出的登记行为符合法律规定。 第三人均未向本院提交证据。 经庭审质证，原告对被告所举证据1-6真实性没有异议，但认为被告没有提供原《土地登记办法》第九条第五项规定的证据材料，不能证明登记行为正当合法，该登记行为也违背了《物权法》第七十三条的规定；证据7已过举证期限，该份公告内容系第三人以拍卖的方式转让房屋，并未对原告及业主进行告知，原告获知案涉土地登记范围系在第三人张贴公告及提起相关民事诉讼之后，不存在超期起诉的情形。第三人对被告所举证据均无异议。 被告对原告所举证据1真实性没有异议，但认为不能证明争议土地属于公共区域；对证据2没有异议；对证据3、4证明目的不予认可；对证据5真实性无异议，但认为无法证明原告从告知书张贴之日才知晓案涉土地登记在童嘉萱名下，十全街711-X号房屋于2017年发布过拍卖公告，土地面积等信息也进行过公告，原告最晚应于2017年1月知晓案涉土地未登记在全体业主名下；证据6真实性无异议，但与本案无关联；证据7真实性无法核实，证明目的不予认可，认为涉案土地性质应当以土地使用权证而非使用情况为准，且证据5-7系原告第一次庭审后提交，应视为其放弃举证权利。第三人对原告所举证据1真实性无异议，证明目的不予认可，认为争议地块的车位没有占用小区公共道路，不属于业主共有；对证据2真实性不予认可，授权委托书中出现711-1X号业主签名，但苏泉苑小区并无该门牌号的房屋，且第三人张琴反映711-XX号业主未签过名；对证据3-5质证意见同被告；对证据6中营业执照的真实性予以认可，认为仅凭三张收据不能证明物业关系的存在；对证据7形式上的真实性予以认可，但认为案涉土地使用状态与原告提起的确认之诉没有关联性。 本院对上述证据认证如下：被告所举证据1-6反映案涉土地登记申请经过及结果，内容真实，且与本案审查存在关联性，本院予以认定；证据7仅显示拍卖标的所在位置、拍卖时间、地点等公、地点等公告内容张缺乏证明力，被告证明目的，本院不予认可。原告所举证据1、3-7的真实性本院予以确认；证据2因缺乏不动产权证等业主身份证明比对材料，且原告未能对711-1X号业主签名问题进行有效说明，该份证据的证明效力，本院不予认可。 审理过程中，本院向苏州市城乡建设档案馆调取了十全街711-X号房屋（原建设项目名称十泉XX）建设工程规划验收合格证及报建附图、竣工图、竣工验收图（室外）各三张，以上材料显示，十泉书馆竣工验收时存在水池、绿化（保留大树）、停车位等景观和设施。原告对以上材料的真实性予以认可，认为以上证据表明案涉房屋在报建和竣工验收时都存在公共景观和社会停车位；被告及第三人对材料的真实性、合法性不持异议，但强调规划审批材料不是土地登记的依据。针对十全街711-X号土地四至范围与该土地上房屋竣工验收图纸的对应关系，苏州资规局在庭后书面回复表示，通过技术比对，711-X号竣工验收附图范围与指界时的宗地四至范围一致。 经审理查明，本市十全街711号（公安门牌号，内部编号包括711-XXX号711-X号）房地产项目系众城公司开发建设，物业名称为苏泉苑小区。第三人陈荣荣、张琴曾为众城公司股东，张琴与第三人童嘉萱系母女关系。2008年8月25日，众城公司取得十全街711号地块国有土地使用证，权证编号苏国用（2008）第0200323X号，地类（用，地类其他商服用地，使用权类型为出让，使用权面积5252.30平方米。2008年9月24日，经审核众城公司提交的土地登记申请书、土地登记委托书、十全街711号国有土地使用权证等土地分割登记申请材料并进行地籍调查，苏州市人民政府向该公司颁发了苏国用（2008）第0200350X号土地使用证，载明土地座落十全街711-X号，使用权类型为出让，使用权面积431.30平方米，其中包括该地块上房屋竣工验收时存在的水池、绿化（保留大树）、停车位等所占用的土地范围，该项目报建审批时规划部门亦要求小区配建部分社会停车场。苏泉苑业委会认为，711-X号地块上水池、绿化、停车位属于小区全体业主共有的公用设施，被告将此部分土地登记在众城公司名下错误，诉至本院，并提出前述诉请。 另查明，十全街711-X号土地上房屋（建筑面积2XX平方米）于2010年由众城公司转移登记至张琴、童明（系张琴配偶）名下。2011年7月，众城公司经工商部门核准予以注销。2017年7月，童嘉萱通过转让取得十全街711-X号不动产所有权，其不动产登记簿记载的房屋建筑面积为2XX平方米，土地面积4XX平方米。2017年8月，苏泉苑业委会成立，任期五年，2019年1月，该业委会进行了变更备案。2019年8月，苏泉苑小区部分业主向苏州资规局反映小区景观、停车位等问题，该局于同年8月29日答复称，“争议区域规划审批为水池和停车位，根据不动产登记发证宗地界限，该处自南侧范围线以北14.19米属于小区剩余土地，14.19米以北土地登记在十全街711-X号权利人名下。” 再查明，2016年1月起，苏州市区实施不动产统一登记，原苏州市国土资源局为姑苏区、吴中区、相城区、虎丘区范围内的不动产登记机构。2019年1月7日，中共苏州市委机构编制委员会发布苏编办通〔2019〕X号《关于市自然资源和规划局职责机构编制转隶方案的通知》，将原苏州市国土资源局与相关部门的职责整合后组建设立苏州资规局。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第七条第一款的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。苏州资规局作为承继本市不动产登记职能的政府部门，对辖区范围内的土地、房屋等不动产具有登记管理法定职权，系本案适格被告。 关于苏泉苑业委会是否具备原告主体资格问题。《最高人民法院关于适用的解释》第十八条第一款规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。本案中，苏泉苑业委会因认为登记部门对十全街711-X号所作土地分割登记中部分土地应属于小区业主共有而提起诉讼，系为了业主共有利益、针对土地登记行为进行的起诉，符合上述关于业委会以自己名义提起诉讼的规定，具有本案诉讼主体资格。被告以被诉登记行为作出在先、苏泉苑业委会成立在后且未获业主授权为由，否认该业委会的原告主体资格，本院不予采纳。 关于苏泉苑业委会的起诉是否符合法定期限问题。在案相关证据表明，十全街711-X号业主于2019年6月在小区张贴告示表明其土地范围，苏泉苑业委会也自当月开始向不动产登记部门查询和反映案涉土地登记情况，后于2019年9月向本院提起诉讼，未超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定的起诉期限。被告认为十全街711-X号房产曾于2017年1月在报纸上发布过拍卖公告，原告应于此时知晓案涉土地登记情况，因拍卖公告仅是对拍卖标的所在位置及拍卖时间、地点等进、地点等进行的告知被拍卖房屋所在土地四至范围等登记情况，被告上述主张，理由不能成立。 关于十全街711-X号土地上涉及水池、绿化（保留大树）、停车位部分的登记行为是否合法问题。《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”原《土地登记办法》第九条第一款规定，“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查）地籍调查表宗地界址坐标；（五）地上附着）地上附着物权属证明律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。”第十五条第一款规定，“土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（四）地上附着）地上附着物情况uo;本案中，原国土登记部门根据众城公司的申请对十全街711-X号土地进行了登记审查，因申请之时该地块上房屋（十泉XX）及水池、绿化（保留大树）、停车位等景观和设施已经建成并通过规划部门的竣工验收，故登记部门在进行地籍调查时应当知晓该地块上附着物的客观情形，而水池、绿化（保留大树）及停车位具有较为明显的公共属性，众城公司并未出具以上附着物属于其单独所有或所涉土地不具有公共属性的证明材料，登记部门仅依据众城公司的指界，就将该部分土地登记在该公司名下，依据不足。被告认为，土地登记并不审查规划验收情况，案涉土地上车位也非《物权法》第七十四条第三款规定的属于业主共有的情形，登记部门根据众城公司的指界进行登记并无不当。虽原《土地登记办法》等相关法律规范并未强制要求登记部门对建设项目规划及验收情况进行审查，但对于涉及道路、绿化、社会停车位等通常属于公共设施范围内的土地，登记部门应当具有较高的注意和审查义务，避免将小区公用部位的土地登记至业主单独使用权范围之内。针对案涉水池、绿化、停车位等景观和设施，在尚未有明确规定或约定属于某单位或个人单独所有，且仅有项目开发商众城公司单独指界的情形下，本案登记部门径直将涉及该部分的土地登记至众城公司名下，存在不当，应予纠正。鉴于被诉土地登记行为经后续不动产转让发生变更，已无可撤销内容，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项之规定，判决如下： 确认苏国用（2008）第200350X号土地使用权登记中将苏州市十全街711-X号土地上涉及水池、绿化（保留大树）、停车位部分的土地登记在原苏州众城置业有限责任公司名下的行为违法。 案件受理费人民币50元，由被告苏州市自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  许林华 人民陪审员  周雯娟 人民陪审员  张 勇 二〇二〇年七月十七日 法官 助理  邬丹阳 书 记 员  张濒匀