广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书粤05**民初1227号原告：汕头中海物业服务有限公司，住所地：汕头市****华美庄金信大厦裙楼204、207、208房，统一社会信用代码：914**********414XB。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：许志明、杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。被告：姚少强，男，1953年9月23日出生，汉族，住广东省汕头市金平区**************，公民身份号码：440************412。原告汕头中海物业服务有限公司与被告姚少强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告汕头中海物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨坦、被告姚少强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2004年1月至2020年3月物业服务费人民币15539.4元；2、判令被告向原告支付2004年1月至2020年3月物业服务费违约金人民币20961.37元；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告为汕头市金平区****************业主。原告原名为“汕头中信物业服务有限公司”，后变更为“汕头中海物业服务有限公司”，为被告房屋所在小区的物业管理公司。原告自进驻小区后一直为全体业主提供优质的物业管理服务，但被告自2004年1月至2020年3月一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催促交纳，但被告扔拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，2001年年底，被告发现居住住宅的大厅双头柱脚地板出现裂纹（水磨地板），就找泥工到家中查看，泥工断定是工程质量问题，被告找原告协商，后原告没有解决好被告住宅出现的问题，故被告不应缴纳物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告原公司名称“汕头市中信物业管理公司”于2007年10月16日变更登记为“汕头中信物业服务有限公司”，2018年7月13日变更登记为“汕头中海物业服务有限公司”。被告姚少强为汕头市金平区*****************业主，该房建筑面积**㎡,该栋住宅没带电梯。原告为该房产所在小区提供物业管理服务。2002年1月8日，中信汕头公司与汕头中信物业管理公司签订《中信东厦花园物业管理委托合同书》，约定中信汕头公司委托汕头中信物业管理公司对该小区实行物业管理，委托期限自合同签订之日起至小区业主大会召开，业主委员会成立后另行聘任之日止。物业管理服务费按市物业小区收费等级评定小组对本物业小区评定的收费等级相应的政府指导价标准，向物业使用人收取。2003年1月1日，汕头中信物业管理公司与汕头市******业主委员会签订《物业管理委托合同》、2016年2月1日，汕头中信物业服务有限公司与汕头市******业主委员会签订《物业服务合同》，约定该小区物业委托上述公司实行物业管理，期限自2003年1月1日起至2017年12月31日止。物业管理费是按住宅标准和按政府指导价收取，2002年1月至2011年12月收费标准为0.55元/㎡·月，2012年1月至2013年12月收费标准为0.7元/㎡·月，2014年1月至今收费标准为0.77元/㎡·月。业主和物业使用人缴纳物业服务费应当为当月10日前缴纳物业服务费，同时约定二次供水以最终到户价标准按政府有关规定收费，实行代收代缴服务；违约责任约定按逾期缴纳物业费以每日千分之一计收违约金；协议还约定了其他事项。协议签订后,原告对该小区提供物业服务。被告姚少强于2001年7月8日签收了交房验收证明书，成为汕头市金平区*****************业主，该房产经房产部门确认房屋建筑面积为122.02㎡。原告对该小区提供了物业管理服务。自2004年1月起至2020年3月的物业服务费用共15539.4元,被告拒绝交纳。经原告多次通过催讨函等方式催要，但被告至今未交纳。原告起诉时主张向被告催收的逾期缴纳物业费违约金按日万分之五计算，从逾期之日起计至2020年3月的违约金共20961.37元。以上事实有原、被告提供的证据以及庭审笔录为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力,当事人应按约定履行各自义务。中信汕头公司与汕头中信物业管理公司签订的《中信东厦花园物业管理委托合同书》，及原告与中信东厦花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》均对业主具有约束力，业主应该根据物业管理委托合同的约定履行。关于物业管理费数额,被告姚少强的房产面积经房产部门确认为122.02㎡。，房屋位于多层第三层,本院予以确认。原告系具有国家一级资质的物业服务单位，中信东厦花园按照二级收费。按照《物业管理委托合同》约定:“多层住宅管理服务费0.55元/㎡.月”、“物业管理费用标准随政府指导价调整”等，故按照《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》、《汕头市住宅物业服务收费政府指导价》“2012年1月1日起至2013年12月31日第三楼层政府指导价为0.70元/㎡·月”，2014年1月1日起第三楼层政府指导价为0.77元/㎡·月”，主张被告按照规定付还物业管理费，依据充分，本院予以支持。即被告自2004年1月至2011年12月应交纳的物业管理费6442.66元（122.02㎡×0.55元/㎡·月×96个月=6442.66元）、2012年1月至2013年12月应交纳的物业管理费2049.94元（122.02㎡×0.70元/㎡·月×24个月=2049.94元）、自2014年1月至2020年3月应交纳的物业管理费7046.66元（122.02㎡×0.77元/㎡·月×75个月=7046.66元）,共15539.26元。按照《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定:“关于违约责任中有约定，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”，但原告起诉时主张违约金按日万分之五计算，从逾期之日计至2020年3月为20961.37元。不违反双方的约定和有关法律、法规的强制性规定，本院予以支持。被告姚少强辩称在2001年年底，发现其住宅大厅双头柱脚地板出现裂纹（水磨地板），经泥工断定是工程质量问题，后找原告协商，原告没有解决好其住宅出现的问题，故其不应缴纳物业管理费的问题。经查，被告所称的其房屋私有部分存在质量问题，属于房地产开发商的责任范围，原告作为小区物业管理公司，仅对小区公有部分进行管理，原告不负有对被告私有房屋部分进行修缮的责任，因此，被告的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。综上，原告作为物业服务单位,在完成服务职能的基础上,应加强从业人员培训,加强与业主沟通,尽可能的解决业主的实际问题。本案而言,为保证物业服务工作正常开展,小区管理良性发展,原告关于物业费用的主张本院予以支持。综上所述,本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条第一款的规定,判决如下:一、被告姚少强应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告汕头中海物业服务有限公司自2004年1月至2020年3月的物业管理服务费15539.26元。二、被告姚少强应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告汕头中海物业服务有限公司自2004年1月至2020年3月的逾期违约金20961.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，由被告姚少强负担。原告已预交的案件受理费，本院予以退回。被告应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳。拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递送上诉状及副本一式八份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  李树文二〇二〇年七月二十一日书记员  洪锴轩