西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民初58号原告：西藏自治区电影公司，住所地拉萨市城关区林聚路**。法定代表人：张建华，该公司经理。委托诉讼代理人：平措卓玛，西藏欧珠律师事务所律师。委托诉讼代理人：土登加措，西藏欧珠律师事务所实习律师。被告：四川珠峰伟业投资有限责任公司，，住所地成都市法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李锦福，四川迪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：向吉，四川迪泰律师事务所实习律师。原告西藏自治区电影公司（以下简称电影公司）与被告四川珠峰伟业投资有限责任公司（以下简称珠峰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案。本案于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告电影公司的委托诉讼代理人平措卓玛、土登加措，被告珠峰公司的委托诉讼代理人李锦福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。电影公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金2 685 808.23元（2017年1月1日至2019年12月31日）；2.判令被告向原告承担违约金5 215 000元（2017年7月1日至2020年5月9日共1043天，每天5000元），从2020年5月9日起至实际支付拖欠的全额租金之日为止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年10月30日，原告与被告签订《合作投资改建拉萨电影院合同书》、约定将位于拉萨市××路交叉口东南面的拉萨影院改建后除二楼电影院外，全部归被告经营，被告从2005年1月1日起，每年支付860 000元的租金，从2006年起每年按3%的比例逐年递增，乙方每年对于甲方的上交租金必须在每年6月30日之前缴纳，逾期不缴乙方需承担每日5000元的罚金。2004年6月4日双方签订《合作投资改建拉萨电影院补充合同书》，对租期、抵扣租金进行了补充约定，在合同履行过程中，被告违反合同约定，未按期向原告缴纳租金，且未对租赁房屋进行管理。原告在2016年11月向本院提起诉讼，本院于2017年10月19日作出（2016）藏01民初98号民事判决书，判决认定双方之间形成有效的租赁合同法律关系及判决被告向原告支付拖欠的租金、违约金。该判决尚未执行完毕，自此判决后，被告依旧未履行租金缴纳的义务。被告珠峰公司答辩称，租金应当扣除双方在补充合同中约定的超出面积的租金，双方在合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院驳回违约金的主张。电影公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院认定如下：1.《合作投资改建拉萨电影院合同书》、《合作投资改建拉萨电影院补充合同书》、两份公证书原件，欲证明原、被告之间形成了房屋租赁关系，约定的租金为860 000元及每年递增3%，并约定了支付时间应为6月30日之前支付，逾期每日5000元的违约金。被告对上述证据的真实性、合法性不持异议，对于所约定的违约金每日5000元主张过高，且超出部分面积的租金应当予以扣减。本院认为，上述证据的真实性、合法性本院予以确认。原、被告双方自愿签订的合同，应按约定履行合同义务，对于违约金是否约定过高待在本院认为中予以阐述，故该组证据本院予以采纳。2.本院于2017年10月19日作出（2016）藏01民初98号民事判决书原件一份，欲证明该判决与本案同类，法律关系及相关违约行为均一致。被告对此真实性、合法性均无异议,该判决认定的违约金系因被告缺席未能积极履行其诉讼权利导致，本案不应当承担违约金，故原告的证明目的不予认可。本院认为，该判决系生效的民事判决，所认定的事实，本院予以确认。但能否以此为据认定本案的违约金，欠缺依据，故本院对其证明目的不予采纳。3. 土地使用权证、房屋产权证、建设用地规划许可证，欲证明原告对涉案的土地及房屋享有合法的权益。被告对此真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为，上述证据均为原件，由相关部门颁发并加盖公章，对其真实性、合法性、证明目的本院予以采纳。被告珠峰公司未向本院提交证据。根据上述证据，本院认定如下事实：2002年10月30日，作为甲方的电影公司与作为乙方的珠峰公司签订的《合作投资改建拉萨电影院合同书》约定：甲方将位于拉萨市××路交叉口东南面的拉萨电影院土地作为投资，乙方投资贰仟万元合作改建拉萨电影院，改建工程由乙方负责；改建后二楼电影院占建筑面积600平方米，其余为商场、写字间；改建工程自2003年1月1日起至2004年12月31日止，施工期为两年，改建后除二楼电影院外，全部归乙方经营，经营期限为25年（2004年12月31日起至2029年12月31日止）；乙方从2005年1月起，每年上交860 000元，乙方对甲方的上交数从2006年起以每年3%的比例逐年递增；乙方每年对甲方的上交资金必须在每年6月30日之前缴纳，逾期需支付每天5000元的罚金；合同还约定了其他权利义务。2002年10月31日，在西藏自治区公证处（2002）藏证字第894号对《合作投资改建拉萨电影院合同书》进行了公证。2004年6月4日，作为甲方的电影公司与作为乙方的珠峰公司签订的《合作投资改建拉萨电影院补充合同书》中约定：双方继续执行2002年10月30日签订的合同，甲方独自经营的放映场所冠名为“拉萨电影城”，乙方直接经营的商场部分冠名为“珠峰伟业国际购物中心”；乙方对“珠峰伟业国际购物中心”的所有权和经营权从25年延长至26年（2004年12月31日起至2030年12月31日）；第一份合同确定的面积600㎡超出345.02㎡有超出部分，甲方按乙方当年二楼平均出租价的60%向乙方支付租金，甲方不直接向乙方缴纳租金，从乙方每年向甲方缴纳的主体租金中扣除；合同还约定了其他权利义务。2004年6月7日，在西藏自治区公证处（2004）藏证字第697号对《合作投资改建拉萨电影院补充合同书》进行了公证。1993年9月3日，西藏拉萨市房地产办公室向拉萨电影院颁发了房屋所有权证。2007年11月15日，电影公司以划拨的方式取得坐落于拉萨市宇拓路以南的地号为442，面积5692.78平方米的土地使用权。1994年8月16日拉萨市城市规划局给用地单位拉萨电影院颁发了编号为94092号的建设用地规划许可证。2017年10月19日，本院作出（2016）藏01民初98号民事判决书，认定双方之间形成了合法有效的租赁合同法律关系及判决支持了2014年至2016年的租金、违约金。本院认为，原、被告对双方之间形成的租赁合同法律关系均不持异议，本院予以确认。根据庭审查明的事实及双方当事人的陈述内容，本案的争议焦点系原告所主张的租金及违约金能否得到支持的问题。根据双方签订的合同中约定，珠峰公司对电影公司的上交数从2006年起每年3%的比例逐年递增；补充合同中约定第一份合同确定的面积有超出部分，电影公司按珠峰公司当年二楼平均出租价的60%向珠峰公司支付租金，电影公司不直接向珠峰公司缴纳租金，从珠峰公司每年向电影公司缴纳的主体租金中扣除。本院认为，合同签订后，电影公司按照合同约定，已依约履行了交付租赁物的合同义务。而珠峰公司仅于2005年至2013年向电影公司按期支付相应的租金，2014年至2016年的租金在本院作出的（2016）藏01民初98号民事判决书中已进行判决，该案已进入执行阶段。自2014年起至今珠峰公司未依约向电影公司支付租金，其行为已经构成违约。电影公司提出珠峰公司支付2017年1月1日至2019年12月31日租金的主张。本院认为，2017年至2019年的租金按照合同约定为3 468 314.16元，电影公司主张的租金2 685 808.23元系已扣除了超出面积345.02平方米珠峰伟业应向电影公司缴纳的主体租金共计782 505.93元，故电影公司主张的租金2 685 808.23元，本院予以支持。对于原告主张的违约金5 215 000元（2017年7月1日至2020年5月9日共1043天，每天5000元）及从2020年5月9日起至实际支付拖欠的全额租金之日为止的违约金。本院认为，违约金的约定是对违约方的一种惩罚方式，其目的在于督促双方按约履行合同，珠峰公司在签订合同时已明确知晓违约金的约定，并签字表示予以认可，则在珠峰公司违约的情况下，电影公司要求珠峰公司承担违约金，根据合同约定珠峰公司每年向电影公司支付的租金应于6月30日之前缴纳，逾期需支付每天5000元的罚金，电影公司现主张2017年7月1日至2020年5月9日共1043天的违约金5 215 000元及从2020年5月9日起至实际支付拖欠的全额租金之日为止的违约金，珠峰公司在庭审答辩中明确表示其不应承担违约金，可视为对违约金提出了调整请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金的主要性质及目的是为了弥补因违约而产生的损失，考虑到在（2016）藏01民初98号民事判决书中因珠峰公司缺席，判决了违约金高达3 630 000元，双方合同约定的违约金为每日5000元，远高于造成损失的30%，而且电影公司并未举证证明珠峰公司逾期付款给其造成其他损失，违约金数额明显过高，因此本院对本案的违约金数额予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”考虑到珠峰公司逾期支付租金主观过错明显，因此本案的违约金酌定自2017年7月1日至实际支付拖欠的租金2 685 808.23元为基数计算本案的违约金为805 742.469元（2 685 808.23元×30%），故对违约金805 742.469元予以支持，对于超出部分本院不予支持。综上所述，原告提出支付租金的主张，本院予以支持。违约金本院调整后予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告四川珠峰伟业投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告西藏自治区电影公司支付拖欠的租金2 685 808.23元，违约金805 742.469元，共计3 491 550.7元。二、驳回原告西藏自治区电影公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67 105.66元（原告西藏自治区电影公司已预交），由原告西藏自治区电影公司负担37 450.11元，被告四川珠峰伟业投资有限责任公司负担29 655.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于西藏自治区高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审  判  长   欧阳建川审  判  员   拉  姆审  判  员   永青措姆二〇二〇年七月二十二日法 官 助 理   扎  宗书  记  员   郑  琴