广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初133号原告：吴秋生，男，汉族，19**年*月*日出生，住福建省南安市************，公民身份号码350************812。委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区***************，统一社会信用代码91440400MA4UKY2***。法定代表人：黄某1。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区************，统一社会信用代码914***********055W。法定代表人：董某1。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市***********，统一社会信用代码440********5652。法定代表人：李某1。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区**************-A，统一社会信用代码91440400MA4ULQMD3B。法定代表人：叶某1。原告吴秋生与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴秋生的委托诉讼代理人赵丽美、林子嘉到庭参加诉讼。被告诺德置业、时代百货、金山房产、百盛时代经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告吴秋生向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告诺德置业所签订的《商铺认购书》，合同标的927016元；2.被告时代百货向原告返还已付购房款人民币250000元；3.被告时代百货向原告支付违约金人民币12500元（违约金计算公式：累计已付房款×5%，即250000×5%=12500元）；4.被告时代百货向原告支付违约金人民币89250元（暂计至2019年10月31日）[违约金计算公式：累计已付房款250000×每日万分之三×1126天（2016.10.1-2019.10.31）]，2019年1月1日后的违约金按累计已支付房款每日万分之三计算到实际清偿之日止；5.被告诺德置业、被告金山房产对上述款项承担连带清偿责任；6.被告百盛时代向原告支付租金人民币33750元。【租金计算公式：1250元/月*27月（2017年8月-2018年12月=27月）】；7.被告时代百货对第6项诉讼请求承担连带清偿责任；8.上述被告承担本案全部诉讼费用及律师服务费5000元。事实和理由：2016年4月2日，原告与被告诺德置业签订《商铺认购书》合同编号为SDGC-RG-233。被告诺德置业已获得开发商被告金山房产及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至被告时代百货名下，原告购买位于珠海市香洲区******时代广场项目第六层***号铺，建筑面积17.25平方米，成交总价款为927016元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付上述商铺购房款100000元，服务费150000元，后服务费转为购房款。共计250000元。出卖人应当于2016年10月01日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，被告时代百货、诺德置业仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，金山房产与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，金山房产发出《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺案涉商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今，案涉项目商铺6层未竣工验收，未完成产权分割，且被案外人法院先后多轮查封。原告有权解除合同，并要求被告承担累计已付房款的5%违约金。2017年5月5日，百盛时代向原告发出知会函，自2017年3月1日起支付租金标准进行了调整，其中，第一年2016年10月1日至2017年2月29日已经支付的租金不再做调整，如业主在计收租金时未全额支付购房款的，百盛时代将按照业主已付房款与房款总额的比例相应支付租金，在商铺交付百盛时代承租之前，租金将由珠海时代百货有限公司代为支付，调整后第一次支付时间为2017年6月10。原告在2017年7月10日收到最后一次月租金1250元后，截止到目前，剩余租金百盛时代、时代百货均未支付。2017年5月22日，原告与被告诺德置业签订《认购书补充协议书》，其中第四条约定，在本协议签订后，甲乙双方同意继续履行购房合同的，甲方从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按乙方已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日，截止现在，被告时代百货未支付。为主张上述请求，原告委托北京市中银（珠海）律师事务所指派律师提起本案诉讼，并签订了《委托代理合同》，原告为此支出必要费用5000元法律服务费，并已开具正式发票。属于为实现债权负担的成本，故应当由被告承担。综上所述，原告认为：依据买卖合同第九条的约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。且本案被告公司出现债务僵局，六层商铺出现多轮涉诉查封，被告的违约行为早已致使合同目的不能实现，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件及《合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条的规定，被告诺德置业、被告时代百货、被告金山房产应当向原告承担连带返还购房款及违约金责任。被告时代百货、被告百盛时代应当向原告承担连带返还租金责任。原告为其诉称提交了以下证据：1.时代广场《商铺认购书》编号：SDGC-RG-***号；2.时代广场销售授权书、关于时代广场六层商铺产权分割的说明、关于时代广场商铺产权证办理的声明；3.认购书补充协议书；4.收据、刷卡单；5.知会函、租金流水；6.《委托代理合同》、发票。四被告未答辩亦未提交证据材料。本院经审理查明事实如下：2016年4月2日，原告（买方）与被告诺德置业（卖方）签订一份《[时代广场]商铺认购书》（编号：SDGC-RG-***），就原告认购卖方时代广场项目六层165号商铺进行约定。认购书第一条约定，买方确认卖方已在销售现场公示【时代广场】项目销售公示文件，包括但不限于《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《时代广场商铺买卖合同》及附件、《时代广场前期物业服务合同》、《销售授权书》。买方确认在签订本认购书前，卖方已就签署公示文件所有内容和条款向买方如实告知并作出详细说明，买方同意并接收前述公式文件的全部内容和条款，双方不存在任何歧义和误认。第三条、第四条及第六条中关于价款及付款方式约定，成交商铺总价款为927016元；买方向卖方支付100000元作为购铺定金，买方应在2017年9月30日前向卖方支付该商铺的首期款697016元（含购房定金）及在2017年9月30日前向卖方支付该商铺第二期价款230000元。第五条约定，双方同意在2016年9月30日或之前于时代广场销售现场与卖方签订买卖合同，合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分。第七条第3点约定，若因买方原因在本认购书约定的期限内未能与卖方签订买卖合同的，或买方未能依时付款的，买方所缴纳的购铺定金不予退还，卖方有权处理买方所认购的商铺且无需另行通知买方，在本认购书约定的期限内，若卖方无故解除本认购书，则卖方应向买方双倍返还购铺定金。第七条第6点约定，发展商正依法依规向政府申请该项目商铺分割办证，政府批准之分割方案与买方认购商铺之位置、面积不一致的，买卖双方另行协商解决方案。认购书签订当日，原告向被告时代百货支付购买上述商铺的定金10万元，被告时代百货向原告出具收据。2017年5月22日，被告诺德置业与原告签订《认购书补充协议书》（编号：SDBH-RGLY-011),确认截至本协议签订之日，原告已向诺德置业或时代百货支付定金10万元（以下简称房款）。《认购书补充协议书》第一条约定双方同意案涉商铺的交付时间顺延至2017年12月31日，双方同意在2017年12月31日前按照认购书的约定签订正式商品房买卖合同。第二条双方同意购房合同项下的商铺完成产权分割时间顺延至2018年7月31日。第三条约定如产权分割获得政府部门批复的，原告剩余房款可以自产权分割批复文件出具之日起按照认购书的约定时间和方式分别顺延支付。原告剩余应支付房款按照认购书约定的总价款的八五折计算。第四条约定本协议签订后，诺德置业、原告双方同意继续履行认购协议书，诺德置业从2016年10月1日开始计算利息（按原告已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日。对于2016年10月1日至2016年12月31日的利息在本协议签订后10个工作日内支付给原告；2017年1月1日至2017年3月30日的利息在2017年6月30日前支付给原告；2017年4月1日至2017年6月30日的利息在2017年8月30日前支付给原告；2017年7月1日起直至交付之日（即符合购房合同约定的交付条件）期间的违约金按季度核算和支付，在下一个季度期满后第一个月内支付给原告，即:2017年7月1日至2017年9月30日的违约金在2017年10月31日前支付给原告，以此类推。原告支付的服务费不纳入计算利息的基数。第五条约定诺德置业原因导致本协议解除或终止的，本协议签订之日至原告解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，诺德置业、原告双方进行已付房款退款结算时，诺德置业对已发的租金不进行扣减。第六条约定双方同意原告向中介方支付的服务费纳入购房合同项下的总价款，双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但商品房买卖合同项下的有关违约金计算基数仍以原告已付房款为计算基数。第十条约定如诺德置业未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权解除认购书及本补充协议，并有权要求诺德置业支付已付房款（不包括服务费转购房款部分）的5%的违约金。第十二条约定本协议是认购书的有效补充，亦作为签署商品房买卖合同的依据，如本协议与认购书约定不一致的，按照本协议的约定执行。2017年5月5日，被告百盛时代向原告发出《知会函》，主要内容为尊敬的业主，鉴于您同意继续履行商铺买卖合同和《统一经营管理协议》，我公司承诺，就您购买的时代广场6-165号商铺租金支付事宜，我公司自2017年3月1日起分别按照以下标准支付租金：第1、2、3年每年支付租金56278元，第4、5、6年每年支付租金65657元；第7至15年每年支付租金75037元；其中，第一年2016年10月1日至2017年2月29日已经支付的租金不再做调整。如业主在计收租金时未全额支付购房款的，我公司将按业主已付房款与房款总额的比例相应支付租金。在商铺交付至我公司承租之前，租金将由时代百货代为支付，调整后第一次支付时间为2017年6月10日。原告在《知会函》中签字按捺手印，落款日期为2017年6月10日。原告提交了数份收据（均盖有时代百货财务专用章）及对应付款流水,载明的主要内容分别为：被告时代百货2016年4月2日收取原告认购6-165商铺定金10万元，2017年6月10日收取原告6-165商铺房款150000元。根据原告庭审中的陈述及其提交的银行流水明细显示，被告时代百货于2016年10月起向原告支付租金及补偿金，原告收取租金2017年1月5129.42元，2017年2月5647.95元，2017年3月6521.75元，2017年4月7444.83元，2017年5月4337.36元，2017年6月共二笔1250元、2250元；2017年6月收补偿款2760元，2017年7月收补偿款2700元。原告就其5000元律师费的主张提交了一份《委托代理合同》及相应发票。另查明，2016年4月28日，金山房产、时代百货出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，载明“…如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司自愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山房产出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，载明“…如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”再查明，位于珠海市香洲区*********[时代广场]项目的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，被告诺德置业、时代百货、金山房产、百盛时代经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己抗辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果，由其自行承担。原告与被告诺德置业签订的《商铺认购书》（编号：SDGC-RG-***)、《认购书补充协议书》（编号：SDBH-RGLY-011)系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同及《[时代广场]销售授权书》载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商铺认购书》及补充协议直接约束原告与被告时代百货。一、关于认购书解除及款项退还。根据双方签订的《商铺认购书》及《认购书补充协议书》，双方约定案涉商铺交付时间最迟为2017年12月31日、产权分割时间最迟为2018年7月31日，但被告时代百货至今未交付原告所购商铺、未办理案涉商铺的产权分割，原告诉请判令解除双方之前签订的《商铺认购书》符合法律规定，本院予以支持。上述认购书解除以后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，时代百货理应将其收取的款项退还给原告。根据原告提供的被告时代百货开具的商铺定金、房款收据，被告时代百货已收到原告购买案涉商铺房款合计250000元，双方认购书解除，原告请求被告时代百货退还已付房款250000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。二、关于解除认购书的违约金。《认购书补充协议书》第四条约定“本协议签订后，诺德置业、原告双方同意继续履行认购协议书，诺德置业从2016年10月1日开始计算利息（按原告已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日”，第十条约定“如诺德置业未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权解除认购书及本补充协议，并有权要求诺德置业支付已付房款（不包括服务费转购房款部分）的5%的违约金”。本案中，原告同时主张已付房款5%的违约金和按已付房款每日万分之三、自2016年10月1日起至清偿之日止的违约金，且在庭审中称双方约定的合同解除违约金过低。本院考虑到被告逾期交房已逾三年之久，双方合同约定的已付房款5%的违约金过分低于按照银行同期计算的银行利息，应认定为违约金明显过低的情形，人民法院予以调整符合原告诉求的本意和《合同法》第一百一十四条的规定。综合当事人的合同约定和履行程度，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整违约金计算标准为以已付房款为基数按日万分之三标准自房款支付之日起计至合同解除之日止，根据合同法第九十六条之规定，合同解除日期应为本院送达本案应诉材料至被告时代百货之日,即2020年4月23日。结合双方《认购书补充协议书》第五条已发租金不作抵扣、第六条服务费不作为违约金计算基数的约定，服务费转化为购房款的部分不作为前述违约金的计算基数，被告已付的补偿金属于被告先行承担的违约责任应予以抵扣，被告已付的租金参照补充协议约定不作抵扣。经计算，截止至本院公告送达应诉材料期满之日即2020年4月23日，时代百货尚应向原告支付违约金102795元【100000×0.0003×1483（2016年4月2日-2020年4月23日）+150000×0.0003×1417（2016年6月7日-2020年4月23日）-5460】。超出部分不予支持。三、关于租金。原告与时代百货未就案涉商铺签订关于租金给付的具体协议（如《统一经营管理协议书》），租金收益仅在时代百货出具《时代百货商铺问题执行方案》自愿承诺给付，但本院认为租金的支付条件应以商铺交付经营为前提，被告时代百货至今未交付原告所购商铺，故租金支付条件未成就，对原告请求的未付租金的诉请，本院不予支持。至于被告时代百货先行支付的租金，应视为被告时代百货主动对逾期交楼事实履行补偿之性质，结合《认购书补充协议书》第五条中已发租金不作抵扣的约定，本院认定该部分租金为被告时代百货自愿履行，不作抵扣或返还处理。四、关于律师费。关于律师费。律师费并非本案必须发生费用，没有证据显示当事人就此存在约定，原告请求被告承担律师费损失缺乏依据，本院不予支持。五、关于主体责任。被告诺德置业与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业对时代百货的上述义务承担连带责任理据不足，应予驳回。关于金山房产的连带责任问题。根据金山房产出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》以及《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，金山房产明确涉案商铺如未能进行产权分割或依时完成产权登记的，金山房产按照买卖合同的约定承担法律责任。现涉案商铺因上述原因无法交付导致合同解除，原告要求金山房产就退还房款及支付违约金等诉讼请求承担连带责任的主张，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴秋生与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的SDGC-RG-233《商铺认购书》于2020年4月23日予以解除；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴秋生返还购房款250000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴秋生支付违约金102795元；四、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告吴秋生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14408元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  苏倩雯审 判 员  王 敏人民陪审员  李月英二〇二〇年六月三十日法官 助理  张海安书 记 员  罗加靖曾淑莹