福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2624号 原告：福州市国有房产中心（原福州市国有房产管理中心），住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****，统一社会信用代码1235010073801840X0。 法定代表人：刘锋，主任。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被告：陈凤琴，女，1967年12月20日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：傅智清，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建青，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 原告福州市国有房产中心与被告陈凤琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州市国有房产中心的委托诉讼代理人高超，被告陈凤琴及其委托诉讼代理人傅智清、陈建青到庭参加诉讼。诉讼过程中，因被告陈凤琴就福州市晋安区住房保障和房产管理局、福州市晋安区民政局作出的榕晋房综[2017]25号文件向福州市台江区人民法院提起行政诉讼，本院于2019年6月6日作出（2019）闽0111民初2624号民事裁定，中止本案诉讼。本案现已审理终结。 福州市国有房产中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.判令被告立即无条件腾退福州市晋安区，返还给原告；3.判令被告应当向原告支付租金（租金按每月2772.6元，计算方法为45.79㎡×30元／㎡×2＝2772.6元，自2019年4月起，最终支付至被告实际返还房屋之日止）；4.判令被告向原告支付违约金（违约金计算标准为每逾期一日按3元／日支付，自2018年12月22日起计，最终计至被告实际返还房屋之日止，暂计至2019年3月31日297天合计294元）；5.本案的诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：2017年1月16日，原告与被告签订《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定，原告将福州市晋安区，建筑面积45.79㎡，租赁给被告方使用；房屋的月租金按建筑面积收取，11.72元／平方米，合计536.8元。在租赁期限内，福州市政府如有调整公共租赁住房租金标准时，应按新的租金标准执行；租赁期限叁年，自2017年2月1日起至2020年1月31日止。同时，合同第8-1条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还，并追究其违约责任。（一）乙方采取隐瞒事实，提供虚假证明材料等方式骗租该房屋；……（八）其他不符合公共租赁住房保障条件情形的；（九）法律、法规规定其他可以依法收房的。合同第7-4条还约定，乙方未经甲方书面同意逾期未腾退该房屋的，每逾期一日，乙方应按3元／日向甲方支付违约金。 在被告方使用该公共租赁房屋期间，2017年2月16日，福州市台江区住房保障和房产管理局会同台江区民政局作出《关于取消赵世明等38户公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》，取消了被告的公共租赁住房保障资格。依据上述合同约定，原告有权解除合同，被告方应当无条件腾退房屋，恢复房屋原状后返还给原告。 2018年12月6日，原告向被告方寄发书面《清退通知》，被告方不予理睬。根据合同第7-4条约定，被告方未经原告书面同意逾期未腾退该房屋的，每逾期一日，应按3元／日向原告支付违约金。根据《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》（榕政综（2017)1768号）附件2第三条第十款规定“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”。原告为此提起诉讼。 陈凤琴辩称，一、根据最高人民法院最新发布《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条第四项明确规定，公共租赁住房协议属于行政协议，不应通过民事诉讼解决。 二、被告陈凤琴的公租房保障资格并未被取消，诉争合同的解除条件未成就。 1.陈凤琴系代其弟陈灼神代持福建大金网络科技有限公司的股权，并未实际出资，也没有参与管理及分红，在该公司的收益为零； 2.陈凤琴申请公租房时已经通过工商（市场监督）部门核查； 3.福州市台江区人民法院行政庭与福州市中级人民法院行政庭的裁定书都认定福州市晋安区住房保障和房地产管理局、福州市晋安区民政局2017年2月16日作出的榕晋房综﹝2017﹞25号文件《关于取消赵世明等38户公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》是过程性行为，该行为不直接导致陈凤琴的保障资格被取消，不具备最终的、对外的法律效力，故陈凤琴的公租房保障资格并未被取消，诉争合同的解除条件未成就。 本院经审理认定事实如下：经被告申请，2016年其取得公共租赁住房保障资格。2017年1月16日，原告与被告签订《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：原告将坐落福州市晋安区后埔路698号香开新城2座1805单元（建筑面积45.79㎡）的公共租赁住房租赁给陈凤琴居住使用，租赁期限自2017年2月1日起至2020年1月31日止；每月租金11.72元/㎡，按建筑面积收取为536.8元；租金按季结算，由承租人在每季的第一个月前5日内交付该公租房的租金，逾期支付的，每月按应按租金的5%支付违约金，逾期不足一个月的按一月计算；原告交付房屋时，被告应缴交2061元作为租赁保证金，合同终止时，原告收取的租赁保证金在被告无违约且将该房屋按时腾退原告后无息返还被告；承租人有下列情形之一的，出租人可书面通知承租人解除合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还并追究承租人的违约责任：（一）承租人采取隐瞒事实，提供虚假证明材料等方式骗取公共租赁住房的；……（七）拒绝向出租人和有关部门申报家庭人口、住房、收入和财产变动情况，或申报不实的；（八）其他不符合公共租赁住房保障条件情形的。合同还约定：逾期未腾退公共租赁房屋的，每逾期一日，承租人应按3元／日计算支付违约金。 合同订立后，原被告依约履行合同义务。2017年2月16日，晋安区住房保障和房产管理局、晋安区民政局作出榕晋房综[2017]25号《关于取消赵世明等38户公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》，载明“我局与区民政局根据福州市住房保障和房产管理局转来审计部门提供的资料，对晋安区2016年度公共租赁住房保障家庭的住房与资产收入情况进行重新核查，经核查其中有38户（名单附后）不符合公共租赁住房准入条件”。陈凤琴位于2016年公共租赁住房取消保障资格花名册中。 2018年7月2日，福州市国有房产管理中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，香开新城小区的市场租金评估结果为30元/㎡。2018年12月6日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告寄送清退通知，限被告于15日内腾空并退出承租的公共租赁住房。被告于2018年12月7日收到该通知后，未在指定的期限内腾退租赁物。 另查，被告已交纳了上述公共租赁住房截至2020年4月的房屋租金。被告陈凤琴曾就晋安区住房保障和房产管理局、晋安区民政局作出的榕晋房综[2017]25号文件中取消原告公共住房保障家庭保障资格的决定向福州市台江区人民法院提起行政诉讼，福州市台江区人民法院于2019年11月18日作出（2019）闽0103行初96号行政裁定书，认为上述文件仅是汇总上报行为，对陈凤琴权利义务并不产生实际影响，陈凤琴诉请的事项不属于人民法院行政审判受案范围，不符合起诉条件，遂驳回其起诉。陈凤琴不服，提起上诉，福州市中级人民法院作出（2020）闽01行终739号行政裁定书，驳回上诉，维持了上述（2019）闽0103行初96号行政裁定。 以上事实，有当事人陈述、《福州市公共租赁住房租赁合同》、《关于取消赵世明等38户公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》、《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》、《关于清退公共租赁住房的通知》、EMS快递单、行政裁定书等证据为证，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间并不存在行政上的隶属及管理关系，双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》性质为平等民事主体之间签订的民事合同，双方在合同履行过程中所产生的争议属于民事案件受案范围。被告主张案涉租赁合同的是行政协议，双方的纠纷属于行政纠纷，缺乏依据，本院不予认可。案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案中，案涉租赁合同系基于国家的住房保障政策，根据有关规定订立。承租人的保障资格系由有关行政机关审核认定，不属于民事诉讼审查的范畴。被告的公共租赁住房保障资格已被有关行政机关认定为不符合条件，不再具备继续承租公租房的资格。综上，原告请求解除双方之间的租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告无权继续占有使用租赁物，也不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，故原告请求被告腾空、返还租赁物，本院予以支持。 被告于2018年12月7日收到清退通知后，未按通知内容于15日内（即2018年12月22日之前）腾退公共租赁住房，故原告请求自逾期之日（即2018年12月22日）起按3元／日计算支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。 原告依《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第（十）项“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定，请求被告按市场平均租金的两倍支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的租金。由于该规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，故原告主张按市场平均租金的两倍支付租金，本院不予支持。 合同解除后，被告不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，原告主张的合同解除之后的房屋占有使用费可参照市场租金标准即30元/㎡计算。讼争租赁物的面积为45.79㎡，因此被告应按每月1373.7元（45.79㎡×30元/㎡/月）的租金标准支付自合同解除之日起至其实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告福州市国有房产中心与被告陈凤琴于2017年1月16日签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》； 二、被告陈凤琴应于本判决生效之日起十五日内将位于福州市晋安区的公共租赁住房腾空并返还给原告福州市国有房产中心； 三、被告陈凤琴应于本判决生效之日起十五日内按每月536.8元的租金标准支付自2020年5月起至本判决生效当月止的租金，自本判决生效次月起被告陈凤琴应按每月1373.7元的标准向原告福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还前述公共租赁住房之日止； 四、被告陈凤琴应于本判决生效之日起十五日内按每日3元的标准向原告福州市国有房产中心支付自2018年12月22日起至被告实际返还租赁房屋之日止的违约金； 五、驳回原告福州市国有房产中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告陈凤琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林慧琴 二〇二〇年七月八日 书记员  陈新建 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。