江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初3926号原告：王德威，男，1984年12月23日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：沭阳天成置业有限责任公司，统一社会信用代码9132132266270578XL，住所地沭阳县沭城街道无锡路(原二招)。法定代表人：王彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。原告王德威诉被告沭阳天成置业有限责任公司（以下简称为天成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理，原告王德威、被告天成公司的委托诉讼代理人单泽鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王德威向本院提出诉讼请求：一、判令被告天成公司给付原告逾期交房违约金16715.88元（以652964元为基数，自2016年5月31日起按日万分之一计算至2017年2月11日止）；二、判令被告天成公司给付原告逾期办证违约金84776.49元（以652964元为基数，自2017年5月13日起按年利率6%计算至2019年7月1日止）。事实与理由：2015年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告天成公司开发的沭阳县沭城一品小区8号楼1单元803室房屋，价款为652964元，被告应于2016年1月1日前将经验收合格的房屋交付原告使用，否则按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，房屋交付使用90日后，被告应将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后原告按照合同约定付清购房款，2017年2月11日，被告向原告交付案涉房屋，并向原告支付2016年5月30日之前的逾期交房违约金。被告从未通知原告案涉房屋具备办理不动产权属登记证书的条件，原告听小区业主说案涉房屋可以办证后，于2019年7月1日到行政大厅办理案涉房屋不动产权证，于2019年7月5日取得案涉房屋不动产权证。被告天成公司辩称：对原、被告之间成立的商品房买卖合同关系无异议，但原、被告于2017年2月11日已就逾期交房、逾期办证的违约赔偿事宜达成协议并履行完毕。如法院认定2017年2月11日的协议无效，原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，被告不同意向原告支付逾期交房违约金，被告逾期办证并未给原告带来损失，原告主张逾期办证违约金按年利率6%计算，无事实和法律依据，且远超过实际损失的30%，被告只同意向原告支付逾期办证违约金2950元（自2017年5月13日起按5元/天计算至2018年12月24日止），因为被告于2018年12月24日之前通知原告案涉房屋具备办理不动产权属登记证书的条件，原告于2018年12月24日领取全款发票，领取全款发票是为了办理案涉房屋不动产权证。针对被告天成公司的答辩，原告称：2017年2月11日的协议书是被告要求我签的，不签字就不让拿房，我认为该协议中关于我对被告逾期交房行为予以谅解，不再以任何事实及理由就被告逾期交房行为主张任何权利的承诺无效。本院经审理认定事实如下：2015年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告天成公司开发的沭阳县沭城一品小区8号楼1单元803室房屋，总价款为656491元，以沭阳县房产测绘队实测面积为准，多退少补。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2016年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。2016年5月27日，沭阳县沭城一品8#楼通过单位（子单位）工程质量竣工验收。2017年2月11日，原、被告签订面积补充协议，被告应向原告退还因面积差异产生的差价款3527元，案涉房屋总价款为652964元。同日，被告向原告交付案涉房屋，原告向被告出具提前拿房申请，载明：本人王德威购买沭城一品8-1-803室，现由于个人原因，申请提前拿房，此行为属于个人意愿，与天成公司无关，本人已知晓此房源交房条件，且对天成公司延期交付房屋违约金的赔付标准并无异议。同日，原告王德威（乙方）与被告天成公司（甲方）签订协议书，内容为：鉴于乙方所购买的由甲方开发的沭城一品商品房8-1-803室，因客观原因致使房屋交付延期，现经双方友好协商，达成如下协议：一、甲方同意支付乙方逾期交付的违约金，违约金计算时间从合同交房时间至2016年5月30日，并在2017年2月28日之前汇入客户指定账户；二、乙方对甲方延期交房行为予以谅解，承诺自本协议生效后，不再以任何事实及理由就甲方延期交房行为主张任何权利；三、本协议自双方签字或者盖章后生效，由甲方保管。2018年5月24日，沭阳县沭城一品小区1#-9#楼取得《建筑工程竣工验收备案表》。2018年12月24日，原告在被告制作的沭城一品8#客户办证情况表上签字，领取案涉房屋全款发票。上述事实，有原告陈述、被告答辩、《商品房买卖合同》、面积补充协议、提前拿房申请、协议书、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、沭城一品8#客户办证情况表等证据证明，足以认定。本案的争议焦点为：一、原、被告于2017年2月11日签订的协议书是否有效，被告是否应向原告支付逾期交房违约金；二、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应当支付，逾期办证违约金如何计算。本院认为：关于本案第一个争议焦点，原、被告于2017年2月11日签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议书约定被告应于2017年2月28日前向原告支付自2016年1月2日起按已付购房款日万分之一计算至2016年5月30日的逾期交房违约金。原告主张该协议书中关于其对被告逾期交房行为予以谅解，不再以任何事实及理由就被告逾期交房行为主张任何权利的承诺无效，本院认为，原告承诺的上述内容在性质上属于单方允诺行为，即表意人向相对人作出的为自己设定某种义务，使相对人取得某种权利的意思表示，根据诚实信用原则和意思自治原则，单方允诺行为是表意人以自己单方的意思表示任意处分自己财产权利的结果，只要该项允诺出于自愿，且不损害社会利益和他人利益，不违反法律的强制性规定，就应得到法律的承认，因此发生的权利义务也应得到法律的肯定和保护，表意人亦应当对其表意行为负责，否则将会对社会信用造成破坏。具体到本案，原告自愿在协议书上签字，承诺对被告逾期交房行为予以谅解，不再以任何事实及理由就被告逾期交房行为主张任何权利，不存在损害社会利益、他人利益和违反法律强制性规定的情形，故应当认定为合法有效，且被告已按协议书的约定向原告支付了逾期交房违约金，现原告要求被告支付逾期交房违约金16715.88元（以652964元为基数，自2016年5月31日起按日万分之一计算至2017年2月11日止），无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案第二个争议焦点，被告应向原告支付逾期办证违约金。原、被告双方于2017年2月11日签订的协议书并没有涉及逾期办证违约金，被告未在案涉房屋交付使用后90日内将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，向原告支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准，因原、被告签订的《商品房买卖合同》没有约定，故逾期办证违约金可参照年利率6%标准计算。关于逾期办证违约金计算的截止时间，因沭阳县沭城一品小区1#-9#楼于2018年5月24日取得《建筑工程竣工验收备案表》，原告于2018年12月24日在被告制作的沭城一品8#客户办证情况表上签字，领取案涉房屋全款发票，应视为被告在2018年12月24日前已告知原告案涉房屋具备办理不动产权属登记证书的条件，故逾期办证违约金应计算至2018年12月24日。按照上述计算方法，被告应向原告支付逾期办证违约金64208.13元（以652964为基数，自2017年5月13日起按年利率6%计算至2018年12月24日）。原告称被告未告知其案涉房屋具备办理不动产权属登记证书的条件，要求逾期办证违约金计算至2019年7月1日，与本院查明的事实不符，本院对原告主张的超出上述范围部分的诉讼请求不予支持。被告辩称双方于2017年2月11日签订的协议书已就逾期办证违约金达成协议并履行完毕，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告辩称逾期办证违约金应按5元/天标准计算，无事实和法律依据，本院不予采纳。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沭阳天成置业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王德威支付逾期办证违约金64208.13元；二、驳回原告王德威的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2336元，减半收取1168元，由原告王德威负担465元，由被告沭阳天成置业有限责任公司负担703元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2336元。审判员  周思梦二〇二〇年七月二十三日书记员  程 跃书记员  王浩茹附录一、履行义务提示判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××15（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。