广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初3452号 原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路2号之一保利·大江郡凯旋艇16栋一楼物业管理用房，统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司员工。 被告：王冬梅，女，1967年11月12日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：刘升勤，男，1967年1月17日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司与被告王冬梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍，被告及其委托诉讼代理人刘升勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳2018年9月1日至2020年2月29日止物业服务费3263.40元（120.89㎡×1.5元/㎡=181.3元×18个月）；2018年7月1日至2019年12月31日公摊电费162.80元（以每月实际使用的公摊电费按二期1216户，按户分摊）；2018年7月1日至2019年12月31日公摊水费10.40元（以每月实际使用的公摊水费按二期1216户，按户分摊）；2018年7月1日至2019年12月31日的公摊电梯电费167元（以21栋1单元实际户数120户按阶梯分摊：一楼30％、二楼70％、三楼以上100％）；2018年7月1日至2019年12月31日自用热水费903.60元（以每月实际抄表数按当月测算出的每吨单价计收）；2018年7月1日至2019年12月31日自用水费327.50元（按威立雅水务居民用水2.5元/吨，以每月实际抄表数计收）；2018年9月1日至2020年2月29日期间的物业费3263.40元为基数，从2018年9月11日起至2020年2月29日止计算违约金为1991.40元（从欠费之日起按每日千分之三计付至结清欠费为止）。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 原告向本院提出事实和理由：被告于2013年1月6日与柳州保利置业有限公司签订了合同编号为02201207090700130201的商品房买卖合同，合同内明确了被告购置的房屋位于柳州市，建筑面积为120.89㎡。原告于2015年6月5日与被告签订了保利·大江郡《前期物业服务协议》、《保利·大江郡业主临时管理规约》及领取了房屋钥匙。至此，被告已经知晓了自身的权利及应尽的义务。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第8页第二十二条第1点约定，业主缴纳费用的时间是每月1日至10日前。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第8页第3点第1小点约定，高层、小高层住宅物业费收费标准按1.5元每平方米标准收取；及第8页第二十二条第2点约定，业主的物业服务费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，原告处实行先收费后服务的原则。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第8页第二十二条第3点第3小点约定，业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向甲方支付违约金。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的第9页第5小点约定，自用水按业主或使用人实际发生额由甲方代收，公用水、电及自用、公用水、电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊；由甲方代为收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，甲方有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理。依据被告与柳州保利置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第30页第二十二条约定，涉案房屋根据政府强制要求，配置有江水源热泵热水系统，使用设备所产生的费用按实际使用量据实由业主负担。原告于2018年6月26日、2019年12月16日通过客服专用手机2次以短信的形式向被告进行书面催缴，催缴短信发送至139××××0732的手机上，并于2020年2月23日以ＥＭＳ的方式再次书面向被告催缴。依据以上约定，被告在明知自己要承担的交费义务却未履行，且原告因被告长期拖欠费用已经起诉过一次，且最终判决也于2019年4月12日下发，但被告不但不履行义务，仍然以房屋整改问题拒缴物业费及相关费用，已经再次违反了协议约定。经原告多种途径催缴后仍然不履行义务，故原告无奈之下只能依法向法院提出上述诉讼请求，请法院依法裁判。 被告辩称：1、原告违法搭建棚子在被告的产权房外墙上，造成被告的房屋长期潮湿和渗漏，致使这一个房间无法正常使用，多次找原告反映并向政府热线投诉，原告至今不理。2、原告乱收费，法院已经判决生效并不支持的费用仍然要被告交。3、被告按照（2019）桂02民终124号生效判决书要求，分别于5月20日、25日、6月9日、6月30日到原告处履约交费，但原告以没有调整数据为由使被告没能交费，因为过了法院判决的交费时间，被告叫原告开具书面的证明，证明被告未能按时交费的原因，原告没有开具，被告打110报警请警方作证，警方出警后被告才能按法院判决的费用交费，被告要求原告开具正规发票，原告至今没有给被告开具，只开了收据。4、原告与业主签订的前期物业服务协议不符合法律公平原则。小区内的广告显示屏、游泳池等的水电费有没有详细的表格，前期物业第三章第9条，80%的收入属于物业公司，20%用于业主维修资金，但是广西普遍没有这样做，当时被告收房时不签前期物业合同都不可以看房收房，前期签的合同对业主很不公平。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。2013年1月6日，被告与柳州保利置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向柳州保利置业有限公司购买位于柳州市房屋，该房屋建筑面积为120.89平方米。2015年6月5日，原告与被告王冬梅签订《保利·大江郡前期物业服务协议》，该协议约定前期物业服务协议期限自2011年5月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止；原告作为物业服务企业向业主和物业使用人收取物业服务费、代收自用水费及公用水、电分摊费用及其它与物业管理有关的应缴费用；业主每月1日-10日前缴纳当月费用；实行先收费后服务的原则，物业服务费收费标准为高层、小高层住宅按建筑面积1.50元／月·平方米标准缴纳，电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊；业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告支付违约金；自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，原告有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理等内容。柳州市白沙路2号之一保利·大江郡小区至今尚未成立业主委员会。原告在提起诉讼前，已通过发送短信、将缴费通知书邮寄给被告的方式催促被告交纳物业服务费。 原告作为该小区的物业服务公司，为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应及时交纳物业服务费。原告要求被告按照《保利·大江郡前期物业服务协议》的约定支付2018年9月1日至2020年2月29日的物业服务费3263.40元（120.89㎡×1.5元·㎡×18个月），符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收，公摊水电费、公摊电梯费据实按户分摊，被告作为自用水及公摊水电费、公摊电梯费等费用的实际受益人，理当缴纳相关费用，故原告要求被告支付2018年7月1日至2019年12月31日的公摊水费10.40元、公摊电费162.80元、公摊电梯电费167元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的自用水费及自用热水费，被告已经于开庭前交纳，原告亦于庭审过程中撤回该诉讼请求，对此本院不再另行处理。 关于违约金的问题，原告曾于2018年9月5日向本院提起诉讼，要求被告支付尚欠的物业服务费等费用，案号为（2018）桂0205民初4047号。经过审理，柳州市中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）桂02民终124号民事判决书。该生效的民事判决书中载明原告主张被告支付2015年1月1日至2015年7月31日、2018年4月1日至2018年6月30日期间的水费1126.70元，一审民事判决书认定被告应负担2015年6月5日至2015年7月31日、2018年4月1日至2018年6月30日期间的水费563.35元（1126.7元÷10个月×5个月），在该案件的二审审理过程中，原告又陈述称经统计被告2015年6月5日至2015年7月31日、2018年4月1日至2018年6月30日期间的水费为45元，为此二审民事判决书认定被告应负担2015年6月5日至2015年7月31日、2018年4月1日至2018年6月30日期间的水费为45元。在（2019）桂02民终124号民事判决书生效后，被告到原告处交纳该民事判决书中确认的应付金额，原告却存在未及时按照应付金额调整数据，导致被告多次前往原告办公地点交费且被告报警处理等情况的出现。另外，被告称原告在其房屋外墙搭建棚子造成渗漏，原告认为被告未提供证据证实是因为原告的搭建棚子的行为才造成的房屋渗漏，该搭建物是否属于违法建筑由执法部门确认。综合上述情形，原告存在对于（2018）桂0205民初4047号案件中被告应交费用的核算金额前后不一，生效的民事判决书中确认了被告应付金额后，原告的系统数据未及时更新等情况，可证实原告在对被告该户收费管理等环节存在服务瑕疵，另外双方对于被告的房屋外墙搭建物的问题分歧较大，也是被告延迟交费的原因之一。虽然《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告支付违约金，被告未及时交纳2018年9月1日后的物业服务费等费用，客观上给原告造成了损失，但原告在提供物业服务时，也存在部分瑕疵，基于公平原则，对于原告主张的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 至于被告辩称的房屋质量问题，属于另一法律关系，可另案主张。被告亦已于2019年7月24日向本院提起房屋买卖合同纠纷案件诉讼，案号为（2019）桂0205民初3895号，目前该案在审理过程中，被告所辩称的房屋质量问题涉及的民事责任，由另案予以处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王冬梅支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司2018年9月1日至2020年2月29日的物业服务费3263.40元、2018年7月1日至2019年12月31日的公摊水费10.40元、公摊电费162.80元、公摊电梯电费167元，合计3603.60元。 二、驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告王冬梅负担18元，原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司负担7元。 本判决为终审判决。 审 判 员 覃素红 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 曾林妮 书 记 员 黄 云