广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初473号原告：中国工商银行股份有限公司新兴支行。地址：新兴县********。法定代表人：梁兴志，该支行行长。委托诉讼代理人：余强波，男，该银行员工，住新兴县*******************。委托诉讼代理人：冼伟钊，男，该银行员工，住新兴县*************。被告：江致祥，男，1997年11月11日出生，汉族，居民，住新兴县*******************。被告：云浮市汇洲贸易有限责任公司。住所地：云浮市新兴县新城镇广兴大道。法定代表人：谭碧强。原告中国工商银行股份有限公司新兴支行（以下简称“工商银行新兴支行”）与被告江致祥、云浮市汇洲贸易有限责任公司（以下简称“汇洲贸易公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商银行新兴支行的委托诉讼代理人余强波、冼伟钊到庭参加诉讼，被告江致祥、汇洲贸易公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行新兴支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告江致祥、汇洲贸易公司与原告于2017年2月1日签订的[工银个]字[云浮分]行[新兴]支行[2017]年[59]号《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告江致祥立即偿还原告贷款本息[其中贷款本金人民币233319.27元、利息人民币5517.85元（暂计至2020年1月1日，本息合计人民币238837.12元），之后的利息按[工银个]字[云浮分]行[新兴]支行[2017]年[59]号《个人购房借款／担保合同》约定计付至清偿日止]；3.判令确认原告对[工银个]字[云浮分]行[新兴]支行[2017]年[59]号《个人购房借款／担保合同》项下贷款抵押物在上述第2项诉讼请求的债务范围内享有优先受偿权；4.判令被告汇洲贸易公司对被告江致祥的借款本息承担连带保证责任，并连带清偿上述债务；5.判令被告江致祥、被告汇洲贸易公司承担与本案有关实现债权的费用，包括但不限于本案的诉讼费、保全费等费用。事实与理由：被告江致祥因购买住房的需要，在2017年2月1日与原告及被告汇洲贸易公司签订了[工银个]字[云浮分]行[新兴]支行[2017]年[59]号《个人购房借款／担保合同》，被告汇洲贸易公司作为保证人，在被告江致祥所购买位于云浮市新兴县*******号广兴新城商住楼******的房地产办理正式抵押登记手续前承担连带责任担保。合同约定贷款金额为人民币253000元，贷款期限20年，约定贷款利率适用基准利率下浮5%，逾期罚息利息在原贷款利率基础上加收50%确定。该笔贷款发放日为2017年2月1日。上述借款，以权属被告江致祥位于云浮市新兴县*******广兴新城商住楼******的房地产提供抵押担保，并依法办理了预抵登记手续。不动产登记证明号：粤(2017)新兴县不动产证明第********号。被告汇洲贸易公司提供阶段性连带责任保证，其免除保证责任的条件是正式抵押登记手续办理完毕。借款后，从2019年3月1日起，被告江致祥开始拖欠贷款本息，截至2020年1月1日止，被告江致祥累计拖欠贷款本金人民币233319.27元，其中应还未还本金人民币4277.24元，积欠贷款利息人民币5517.85元，本息合计人民币238837.12元。此时，原告亦未收到正式抵押登记的不动产登记证明。贷款出现逾期后，经原告多次催收，被告江致祥均未按时还款，贷款尚在阶段性连带责任保证范围内，但被告汇洲贸易公司拒绝履行担保责任。现贷款己连续逾期超过6期，根据[工银个]字[云浮分]行[新兴]支行[2017]年[59]号《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1L项，被告江致祥构成违约，根据[工银个]字[云浮分]行[新兴]支行[2017]年[59]号《个人购房借款／担保合同》第十条10.2项，被告汇洲贸易公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国民法通则》等法律规定，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，并提出前述诉求。被告江致祥无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭质证。被告汇洲贸易公司无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭质证。本院经审理认定事实如下：2017年1月6日，被告江致祥以向被告汇洲贸易公司购买位于新兴县**********为由，向原告申请商业性个人住房按揭贷款，贷款金额253000元。同年2月1日，被告江致祥作为借款人，被告汇洲贸易公司作为保证人，原告作为贷款人，各方共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》（编号：[工银个]字[云浮分]行[新兴]支行[2017]年[59]*），约定：1.借款用途为个人购置住房贷款；2.借款金额为人民币253000元（大写：贰拾伍万叁仟元整）；3.本合同项下贷款用于购买坐落于新兴县*************************，建筑面积100.79平方米；4.本笔贷款的担保方式为一般抵押＋保证；5.贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；6.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5%确定；7.贷款发放或继续发放的前提条件：以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥抵押权预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式，担保已经生效并持续有效；8.借款人同意贷款人将贷款一次性划入被告汇洲贸易公司的账户（账号：*********），贷款利息自实际放款日起计算；9.贷款按月等额本息还款（按月计息）；10.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在原贷款利率基础上加收50%确定；11.抵押人自愿以位于新兴县***********作为抵押物，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；12.阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书），保证人对在此之后到期的借款人的债务免除保证责任；13.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以解除本合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。此外，《个人购房借款/担保合同》还约定了其他权利义务内容。被告江致祥在该合同作借款人、抵押人签名、捺印，被告汇洲贸易公司作保证人签字、盖章。合同签订当天，原告随即将借款253000元汇至被告江致祥指定的账户，即被告汇洲贸易公司的账户，被告江致祥亦在原告出具的借款凭证上签名确认。借款凭证载明了起息日期为2017年2月1日，借款到期日为2037年2月1日。2017年3月10日，原告与被告江致祥就合同约定的抵押事项到新兴县国土资源局办理了预购商品房抵押权预告登记手续[不动产登记证明号：粤(2017)新兴县不动产证明第*****号]，以被告江致祥购买的位于新兴县*************为借款作抵押。涉案贷款还款日为每月1日。贷款后，被告江致祥前期能如约偿还贷款本息，但从2019年3月1日起开始出现逾期。虽有逾期，但对2019年5月1日前应还的贷款本息，被告江致祥均已结清。从2019年6月1日起，被告江致祥开始拖欠贷款本息，截至2020年1月1日止，被告江致祥累计归还了贷款本金19680.73元、贷款利息27539.42元，但拖欠应还未还本金4277.24元、积欠利息5517.85元。原告追讨各被告要求其偿还拖欠的贷款本息，但无果，遂于2020年3月10日诉至本院，并提出前述诉讼请求。庭审中，经本院询问，原告确认涉案房屋至今尚未办理正式抵押登记手续，相关的记载有正式抵押登记信息的不动产登记证明或房屋他项权证书原告亦未收到。以上事实，有原告提供的营业执照、金融机构许可证、法定代表人证明书及身份证、被告江致祥的身份证、未婚证、被告汇洲贸易公司营业执照、企业信息查询、欠本息证明、归还本息证明、还款还息明细、申请书、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、不动产登记证明（预抵登记）以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。被告江致祥、汇洲贸易公司与原告于2017年2月1日在自愿、平等的基础上签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，合同设定的权利和义务对合同当事人具有法律约束力，合同当事人应自觉履行。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权解除合同，宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。现被告江致祥从2019年3月1日开始出现逾期，在还清逾期本息后，又于2019年6月1日开始拖欠贷款本息，其行为已违反了借款合同的约定，依法应当承担违约责任。根据合同约定，双方约定解除借款合同的条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现原告请求解除其与被告江致祥、汇洲贸易公司签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。《个人购房借款/担保合同》解除后，被告江致祥作为借款人，应一次性归还尚欠的借款本息给原告。截至2020年1月1日，被告累计归还了贷款本金19680.73元，则仍欠贷款本金233319.27元，积欠利息5517.85元，本息合计238837.12元，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。现原告要求被告江致祥清偿拖欠的借款本金233319.27元及计至2020年1月1日止的利息5517.85元，理据充分，本院予以支持。对于之后的利息，由于原告与被告江致祥在《个人购房借款/担保合同》中对借款期限内、逾期后还款利息及罚息都进行了不同利率标准的约定，该约定是清晰明确的，且没有违反相关法律规定，故现原告请求按《个人购房借款/担保合同》的约定要求被告江致祥支付之后的利息，合理合法，本院予以支持。对原告要求对被告江致祥用于借款抵押的位于新兴县*************************[不动产登记证明号：粤（2017）新兴县不动产证明第******号]在处置时享有优先受偿权的问题，被告江致祥与原告签订《个人购房借款/担保合同》，自愿以其上述房屋为借款作抵押，为涉案借款本息等承担抵押担保责任，并到相关部门办理了预告抵押登记手续，该抵押担保行为合法有效，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，现原告在被告江致祥未偿还借款本息的情况下，请求在处置抵押物时享有优先受偿权，符合原、被告双方在合同中的约定及法律的有关规定，故对原告的该项请求，本院予以支持。对原告要求被告汇洲贸易公司对本案借款本息承担连带清偿责任的问题，被告汇洲贸易公司作为本案借款的保证担保人，自愿与原告签订《个人购房借款/担保合同》，承诺对被告江致祥借款本息等承担阶段性连带责任保证，现涉案房屋尚未正式办理抵押登记手续及取得房屋他项权证书，即本案借款尚在被告汇洲贸易公司所承诺的阶段性连带保证期间内，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任担保的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，现原告在被告江致祥未偿还借款本息的情况下，要求被告汇洲贸易公司对借款本息承担连带清偿责任，依法有据，本院予以支持。被告江致祥、汇洲贸易公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司新兴支行与被告江致祥、云浮市汇洲贸易有限责任公司于2017年2月1日签订的编号为[工银个]字[云浮分]行[新兴]支行[2017]年[59]号《个人购房借款／担保合同》自本判决发生法律效力之日起解除。二、被告江致祥应于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿借款本金233319.27元及利息（暂计至2020年1月1日的利息为5517.85元，2020年1月2日起的利息按涉案《个人购房借款／担保合同》约定的计息办法计付至还清之日止）给原告中国工商银行股份有限公司新兴支行。三、原告中国工商银行股份有限公司新兴支行对被告江致祥用于抵押担保的位于新兴县*************************[不动产登记证明号：粤（2017）新兴县不动产证明第******号]于处置时在上述第二判项的债务范围内享有优先受偿权。四、在新兴县*************************办理正式抵押登记手续并取得相应的不动产登记证明（或房屋他项权证书）前，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司对上述第二判项的债务承担连带清偿责任。被告云浮市汇洲贸易有限责任公司承担保证责任后，有权向被告江致祥追偿。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4882.56元、财产保全费1785元，由被告江致祥、云浮市汇洲贸易有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  余洁玲人民陪审员  刘裕龙人民陪审员  苏志雄二〇二〇年七月三十一日书 记 员  甘明艳附：相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款连带责任担保的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。