甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初4146号原告：王玉琴，女，1977年6月29日出生，汉族，陕西省蓝田县人，甘州区阶梯文化艺术教育培训中心校长，住甘肃省张掖市甘州区，现住甘州。委托诉讼代理人：王晴，甘肃正峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩林超，甘肃正峰律师事务所律师。被告：甘州区财政局。住所：张掖市甘州区滨河新区中央商务区甘州区财政局大楼。统一社会信用代码：116222010139269611。负责人：王迪东，该局局长。委托诉讼代理人：白文杰，该局采购办主任。委托诉讼代理人：刘德聪，甘肃雪山律师事务所律师。被告：甘肃天宇拍卖有限公司。住所：甘肃省兰州市七里河区西津西路**中天健广场**楼**。统一社会信用代码：91620100665414611X。法定代表人：马军，该公司总经理。委托诉讼代理人：任建州，该公司副总经理。原告王玉琴与被告甘州区财政局（以下简称“区财政局”）、甘肃天宇拍卖有限公司（以下简称“天宇拍卖公司”）拍卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告王玉琴及其委托诉讼代理人王晴、韩林超、被告区财政局委托诉讼代理人白文杰、刘德聪以及被告天宇拍卖公司委托诉讼代理人任建州均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉琴向本院提出诉讼请求：1.要求二被告赔偿因违约给原告造成的损失555942元；2.要求被告区财政局退还土地出让金867525.6元；3.要求二被告承担评估费5000元；4.要求二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年1月25日，被告区财政局现所属的甘州区国有资产监督管理办公室委托被告天宇拍卖公司对位于张掖市甘州区青年东街38号，由张掖市甘州区交通运输局使用的国有资产办公楼及土地使用权进行拍卖。同日，原告基于对拍卖文件和标的物权属证明上所公示的标的物状况及交付时间的信赖，不惜高利举债筹集资金，以610万元竞价成交，并签署《拍卖成交确认书》，拍卖文件约定2014年12月31日前交付拍卖物。但原告付清全部拍卖价款后，被告仅按约交付了部分标的物（183.29㎡房屋），剩余标的物（1795.52㎡房屋）一直拖延交付。经原告多次交涉，甘州区区乡管理站于2016年3月10日将剩余未交付标的物中的部分（1595.52㎡的房屋）和200㎡的租赁合同交付给原告，并签订《房屋移交协议》，约定将房屋的交付时间提前至2015年5月22日。此时，原告才发现二被告在拍卖告知中隐瞒了部分标的物（200㎡）已被出租给石学良眼科医院占有使用的事实，被告以明显低于市场的租赁价格出租国有资产，因买卖不破租赁，原告实际承担了廉价出租房屋的损失。而且以上标的物被告迟延交付达142天，其应承担相应的违约损失赔偿责任。另外，原告在2017年3月份办理土地过户手续时方知，二被告在拍卖公告公示资料及土地出让合同中应交付的土地面积为781.12㎡，而实际办理登记时的宗地图显示原告的土地使用权面积是755.22㎡，减少25.9㎡，其中：原告建筑物所对应的土地使用权面积为367.12㎡，独自使用面积是388.1㎡；而二被告拍卖时隐瞒该部分标的物（独自使用面积388.1㎡）实际存在第三方占有、使用的共有事实，交付的标的物不符合拍卖合同约定的数量和性质，导致该部分土地客观上无法交付原告使用和登记。据此，二被告应返还该部分宗地的土地出让金。综上，二被告违反拍卖法关于委托人和拍卖人对标的物真实情况的披露和公开义务，原告在拍卖完成后才发现部分标的物不能为原告独立占有使用，不具备拍卖条件，原告无法享有直接使用和处分标的物的权利，且大部分标的物迟延交付给原告造成了巨大损失。现原告为维护其合法权益，特诉至法院。庭审中，原告当庭申请变更诉讼请求，将第一项诉讼请求变更为要求二被告赔偿因违约给原告造成的损失450074.93元，同时请求撤回第二项要求被告区财政局退还土地出让金867525.6元的诉讼请求。被告区财政局辩称：对原告所述拍卖的事实无异议，双方约定于2014年12月31日前交付拍卖物，而拍卖物实际于2015年5月22日交付，延迟交付142天属实。如果原告在办理产权手续过程中存在登记面积与拍卖时的面积不一致的问题，可通过行政诉讼解决，与本案无关。原告所述违约金不属实，因被告延迟交付标的物，可能会对原告造成610万元资金占用期间的利息损失，但房屋尚未交付到原告手中，用租金计算损失不符合客观事实，故对原告按照租金计算相应损失的请求，被告不予认可，给原告实际造成的损失由法庭依法裁判。对原告所述的评估费5000元，被告不予承担，该项费用是原告因举证产生的费用，故请求法庭依法驳回该项诉请。被告天宇拍卖公司辩称：对原告所述拍卖的事实无异议，双方约定2014年12月31日前交付拍卖物属实，被告天宇拍卖公司仅是协助义务，现因委托人原因致使部分标的物延迟交付，被告天宇拍卖公司对此不存在任何违约情形。同时，根据本案《竞买须知》标的简介第四条第二款，被告天宇拍卖公司对部分土地使用权存在瑕疵进行了特别说明，被告在拍卖过程中并未违反拍卖人对标的物真实情况的披露和公开义务。综上，被告天宇拍卖公司的拍卖行为符合法律规定及合同约定，不存在违约情形，不应承担任何违约损失赔偿责任，故请求法庭驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：甘州区国有资产监督管理办公室（以下简称“区国资办”）现属于甘州区财政局内设办公室。2014年1月，受区国资办委托，被告天宇拍卖公司对位于张掖市甘州区青年东街38号的张掖市甘州区交通运输局办公楼房产及所属土地使用权进行公开拍卖，并于同年1月18日发布拍卖公告。拍卖资料中的《标的简介》载明：标的物出让证载建筑面积约1978.81㎡，为2-6层办公用房及1楼门卫，证载土地使用权面积约781.12㎡，包括该标的后院部分土地，属于院内住户和本标的的共用土地。拍卖资料中的《甘肃天宇拍卖有限公司竞买须知》载明：竞买人一旦办理竞买手续，参加竞买，即表明已完全了解拍卖标的物情况，并愿承担一切责任；竞买人在公告规定的咨询、展示期内，有权咨询了解拍卖标的情况，实地踏勘拍卖标的现状，否则视为放弃此项权利，接受拍卖标的现状；本场拍卖会拍卖标的以土地及所属建筑物为整体标的进行实物现状拍卖，本公司对拍卖标的的状态和品质不作担保，亦不承担瑕疵担保责任，拍卖资料所载的拍卖标的建筑物面积和土地面积仅供参考，面积交割以实际测量为准，面积如有出入不影响拍卖成交结果；竞买人应于2014年1月25日12时前缴纳竞买保证金300万元，买受人须在拍卖会后10个工作日内（2014年2月13日前）缴付全部拍卖成交款，买受人缴清全部成交款后，委托人于2014年12月31日前向买受人交付标的；拍卖成交后，买受人应向被告天宇拍卖公司支付资产成交价5%的佣金。2014年1月24日，原告提交竞买申请书后按照拍卖文件要求向区国资办缴纳竞买保证金300万元，并于当日签署《竞买承诺书》，承诺经其认真阅读《拍卖规则》、《竞买须知》、《拍卖成交确认书》等文件资料，对所拍卖标的现状进行了现场查勘，对标的权属和有关过户问题及费用进行了详细了解，其已对标的实物和权属状况全面了解，承认拍卖标的的现状和所存在的瑕疵，愿意遵守拍卖文件的规定，并承诺接受《拍卖规则》、《竞买须知》等文件中的所有条款。同年1月25日，被告天宇拍卖公司就上述拍卖标的举行拍卖会，原告以最高应价610万元竞得案涉标的。当日，原告与被告天宇拍卖公司签订《拍卖成交确认书》一份，约定：资产成交价为610万元，佣金为183000元，买受人应于2014年2月13日前缴付全部拍卖成交款，缴清后由被告天宇拍卖公司协助委托人于2014年12月31日前交付标的物；本场拍卖会的《拍卖规则》、《竞买须知》与本《拍卖成交确认书》系不可分割的整体，具有同等法律效力。同年2月17日，原告按拍卖文件要求向区国资办缴纳标的物买受款1463200元、土地出让金1636800元，共计310万元，并向被告天宇拍卖公司缴纳拍卖佣金183000元。原告付清资产成交款后，被告财政局仅按约交付了部分标的物，全部标的物实际于2015年5月22日交付完毕。2016年3月10日，原告与甘州区区乡公路管理站签订《房屋移交协议》一份，约定区乡公路管理站于2015年5月22日将区交通运输局综合办公楼1楼门厅、2楼至6楼全部房屋及楼下车库1间交付原告管理使用，其中2楼北侧部分房屋已于2014年4月先期移交原告；区乡公路管理站移交与石学良眼科医院签订的2楼南侧房屋的原始租赁合同1份。2017年4月13日，张掖市国土资源局向原告颁发《不动产权证书》，证书中权利其他状况一栏记载：1.王玉琴土地使用权面积755.22㎡，其中独自使用权面积388.1㎡，综合楼分摊使用权面积367.12㎡；2.1层商业门店其他业主分摊土地使用权面积47.48㎡。现双方因标的交付迟延、土地使用权面积、拍卖标的对外租赁等问题引发争议，遂诉至本院。另查明：甘州区区乡公路管理站与张掖市石学良眼科医院签署的《租赁协议》的租期自2009年3月1日至2019年2月28日。租期届满后，租赁房屋已由原告收回。再查明：本案受理前，原告自行委托张掖市金润资产评估事务所对甘州区区乡公路管理站2幢1-6层房屋租金价格进行评估，该评估机构于2020年4月28日作出张金润评字[2020]36号《价格评估报告书》一份。为此，原告支付评估费5000元。上述事实，由原、被告的当庭陈述、原告提交的拍卖资料（包括《甘州区交通运输局房地产拍卖公告》、《甘肃天宇拍卖有限公司拍卖规则》、《甘肃天宇拍卖有限公司竞买须知》、《标的简介》）、保证金发票、《拍卖成交确认书》、拍卖佣金收据、办公楼买受款及土地出让金票据、《房屋移交协议》、《租赁协议》、录音光盘、原告方制作的现场勘验记录、不动产权证书、房屋登记证书、价格评估报告书、损失计算清单、评估费用票据，被告区财政局提交的《张掖市甘州区交通运输局办公楼房产及所属土地使用权拍卖资料》、《甘肃天宇拍卖有限公司拍卖成交确认书》以及被告天宇拍卖公司提交的《竞买承诺书》、《竞买申请书》、《张掖市甘州区交通运输局办公楼房产及所属土地使用权拍卖资料》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，拍卖合同是出卖人以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的一种特殊的买卖合同，其法律关系中存在三方当事人即委托人、拍卖人和买受人。在拍卖关系中，拍卖人根据委托人的委托进行拍卖，其与委托人之间存在委托代理关系，拍卖人接受委托后，对外以自己名义发布拍卖公告、展示拍卖物、以自己名义与竞买人签署竞买须知、实施拍卖，在拍卖成交后，拍卖人有权向买受人收取佣金。本案中，被告区财政局所属的区国资办作为委托人将位于张掖市甘州区青年东街38号的张掖市甘州区交通运输局办公楼房产及所属土地使用权交付拍卖人即被告天宇拍卖公司进行公开拍卖，原告竞得案涉标的后与被告天宇拍卖公司签署《拍卖成交确认书》，以上拍卖程序属国有资产处置的法定程序，符合法律规定，故本案拍卖合同关系依法成立。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十一条规定“按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。”本案《甘肃天宇拍卖有限公司竞买须知》、《拍卖成交确认书》均明确约定标的交割方式为买受人缴清全部成交价款后，由委托人将标的交付买受人，故实际交付标的物的义务人应为委托人即区国资办。本案双方均认可原告按约交纳全部资产成交款610万元及拍卖佣金183000元后，被告区财政局所属的区国资办迟延交付拍卖标的物达142天，因此被告区财政局迟延交付标的的行为已构成违约，给原告造成了一定的经济损失，应承担损失赔偿责任。关于迟延交付的损失，原告以610万元为基数，按照2015年中国人民银行同期贷款利率分段计算自约定交付日之次日（即2015年1月1日）至实际交付之日（即2015年5月22日）期间的违约损失为128074.93元，符合法律规定，且被告区财政局对该损失计算标准及计算方式无异议，故本院予以支持。关于被告天宇拍卖公司是否承担责任的问题。本院认为，被告天宇拍卖公司在拍卖公告中对外明确告知拍卖标的委托人为区国资办，因此原告对区国资办作为委托人的身份是知晓的，且被告天宇拍卖公司在《甘肃天宇拍卖有限公司竞买须知》、《拍卖成交确认书》中亦明确约定标的交付义务人为委托人，故被告天宇拍卖公司在本案中不承担迟延交付的违约责任。综上，被告区财政局应向原告支付违约损失128074.93元。关于原告主张案涉标的土地使用权证书记载面积少于拍卖公告所载土地面积25.9㎡的问题，被告在拍卖时隐瞒拍卖标的中2楼南侧房屋处于出租状态的问题以及被告隐瞒拍卖标的中部分土地使用面积系买受人与其他业主共同占有的问题。针对上述问题，经审理查明，对于土地面积差问题，被告天宇拍卖公司已在《甘肃天宇拍卖有限公司竞买须知》中申明本场拍卖会拍卖标的以土地及所属建筑物为整体标的进行实物现状拍卖，拍卖资料所载的拍卖标的建筑物面积和土地面积仅供参考，面积交割以实际测量为准，面积如有出入不影响拍卖成交结果；对于标的对外出租问题，被告天宇拍卖公司已在《甘肃天宇拍卖有限公司竞买须知》中申明竞买人在公告规定的咨询、展示期内，有权咨询了解拍卖标的情况，实地踏勘拍卖标的现状，否则视为放弃此项权利，接受拍卖标的现状，公司对拍卖标的的状态和品质不作担保，亦不承担瑕疵担保责任；对于标的部分面积与其他业主共同占有的问题，被告已在《标的简介》中申明标的物证载土地使用权面积约781.12㎡，包括该标的后院部分土地，属于院内住户和本标的的共用土地。综上，本案委托人、拍卖人已对所拍物品应当承担的风险向竞买人予以明确告知，并书面提示竞拍人自行到当地了解拍卖标的情况，实地踏勘拍卖标的现状后自行决定竞买，其已履行了告知义务。原告亦在拍卖过程中全程参与并以签订《竞买承诺书》的方式表示自愿接受《拍卖规则》、《竞买须知》等文件中的条款，且原告在承诺书中表示其已对所拍卖标的现状进行了现场查勘，其已对标的实物和权属状况全面了解，承认拍卖标的的现状和所存在的瑕疵。据此，原告作为竞买人以被告在拍卖过程未尽到对拍卖标的真实情况的披露义务的主张不成立，其要求被告承担损失322000元以及评估费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告甘州区财政局支付原告王玉琴违约损失128074.93元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、被告甘肃天宇拍卖有限公司在本案中不承担责任；三、驳回原告王玉琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8126元，减半收取4063元，由原告王玉琴负担2919.5元，被告甘州区财政局负担1143.5元，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告。原告已预交案件受理费17656元，因原告当庭申请变更诉讼请求，减少诉讼请求后，本院退还原告案件受理费13593元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 孙秀芳二〇二〇年七月十七日法官助理 （丁瑛书 记 员 李彩霞