福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初2885号 原告：黄惠端，女，1966年9月19日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：翁华勇，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：李忠艳，女，1956年8月11日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：郑红梅，女，1980年12月11日出生，汉族，住福州市台江区。 被告：郑福贵，男，1982年10月25日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告黄惠端与被告李忠艳、郑红梅、郑福贵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告黄惠端委托诉讼代理人翁华勇，被告李忠艳、郑红梅、郑福贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄惠端向本院提出诉讼请求：1.确认黄某星与黄某宝之间的借名买房关系合法有效；2.判令坐落于福州市仓山区××镇××村房屋［产权证号为榕仓Ｓ字第（0××7）号］的拆迁权益归原告所有；3.三被告协助原告办理上述房产的权属或拆迁权益变更登记手续；4.本案诉讼费由原告和三被告共同承担。诉讼过程中，原告放弃对三被告协助原告办理上述房产的权属或拆迁权益变更登记手续的诉讼请求。事实和理由：黄某星生前与原告系夫妻关系。1997年1月15日，黄某星向盖山镇屿宅经济合作社购买了原盖山镇屿宅村机械厂厂房，将其中面积为100.86平方米，屋式为砖木结构的部分厂房（房屋）权属登记于其胞兄黄某宝名下，产权证号为榕仓Ｓ字第（0××7）号（以下简称案涉房屋），但与案涉房屋相关的《协议书》、《收款收据》、《房屋所有权证》等材料原件由黄某星或原告持有至今。另，案涉房屋一直由原告及其家人居住、使用。2005年10月26日，黄某星立下《遗嘱》，明确案涉房屋由其妻黄惠端（即原告）一人继承。同日，黄某宝携其妻李忠艳（即被告一）出具了《关于榕仓Ｓ字第0××7号情况说明》，明确案涉房屋虽登记于黄某宝名下，但该房屋真正所有权人系黄某星。《遗嘱》和《关于榕仓Ｓ字第0××7号情况说明》中的签名均在见证人洪某、林某前所签。数日之后，黄某星病逝。2012年，黄某宝亦不幸去世。2019年，案涉房屋被列入政府征收范围。期间，原告与黄某宝、三被告从未就案涉房屋产生纠纷。如今，原告向三被告提出协助办理案涉房屋权属或拆迁权益变更登记手续时，却被无故拒绝，至今协商未果。诉争房屋因本案诉讼未签订拆迁协议，但房屋已经被拆。综上所述，涉案房屋虽登记在黄某宝名下，但该房屋的真正所有权人为黄某星，且原告系案涉房屋的继承人。三被告无故拒绝协助原告办理案涉房屋权属或拆迁权益变更登记手续的行为，损害了原告的合法权益。 被告李忠艳、郑红梅、郑福贵辩称，一、本案案由不属于“房屋买卖合同纠纷”。1、房屋买卖合同必须以签订书面合同形式，有明确的合同内容包括当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。2、当事人订立合同。采取要约、承诺方式。3、合同的效力。4、合同的履行。5、合同的变更和转让。6、合同的权利义务终止。7、违约责任。另外，房屋买卖合同，必须具备有出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。还有标的物的依法变更等等。因此本案不属于“房屋买卖合同纠纷”。二、原告诉请确认黄某星与黄某宝之间的借名买房关系不成立。原、被告系妯娌关系，被告之丈夫姓名叫黄某宝，原告之丈夫姓名叫黄某星。黄某宝是黄某星的长兄，现两兄弟已经先后死亡。1997年1月15日，黄某星向盖山镇屿宅经济合作社购了原盖山镇屿宅村机械厂厂房是事实，转让价款是95000元，根据黄某星与盖山镇屿宅经济合作社签订的《协议书》内容没有房屋面积。黄某星与黄某宝是亲兄弟关系，黄某星开办五金厂多年都是黄某宝帮助，黄某星负责外界业务联系，黄某宝负责车间管理生产，两兄弟关系很和谐。为了方便生产管理，黄某星把向盖山镇屿宅经济合作社转让的厂房合计是443.87平方米将其中100.86平方米转让给黄某宝所有，转让价款是31000元，转让款是被告给黄某宝的，由于黄某星与黄某宝是亲兄弟，所以当时没有写任何依据。之后黄某宝向福州市仓山区房地产管理局递交了申请书，于1997年10月15日，福州市仓山区房地产管理局颁发了《房屋所有权证》证号是字第0××7号，其房屋所有权人是黄某宝。因此该房屋所有权人是黄某宝。假设认定黄某星与黄某宝之间是借名买房关系，原告拿不出相关证据佐证。证明谁借谁的姓名买房？房屋所有权证办下来由被告保管，刚满一个月，黄某宝与被告商量说兄弟俩要扩大生产要去银行贷款，要拿房屋所有权证去抵押贷款，被告同意了和黄某宝一同将房屋所有权证拿去交给了黄某星和原告，所以该房屋所有权证一直保存在原告手里至今。2019年，接到拆迁办通知，该房屋要被征占，需要拿房屋所有权证去办理补偿手续，结果被告去拆迁办才了解到原告已经拿房屋所有权证去了拆迁办，但办不到补偿手续，为此原告诉至法院，法院作出判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服上诉至福州市中级人民法院，该院作出判决，驳回上诉，维持原判决。三、2005年10月26日，被告和黄某宝出具的《关于榕仓Ｓ字笫0×××7号（房屋所有权证）情况说明》是无效的，不具有法律约束力。1、立此字据的原因确实是原告所诉称的为了避免被告和黄某宝的下一代子嗣因涉案房屋权属问题产生纠纷，这只是一个表面形式而已，而不是真正的证明其涉案房屋的财产所有权是属黄某星或其他人。2、立此证据时，黄某星病重垂危，原告请洪某写下说明书一份给黄惠端夫妻留存，同时没有给被告一份，如果给被告一份，被告头脑清醒过来也会向法院起诉的。被告身患焦虑症、精神分裂症，神志迷糊，意识不清。原告黄惠端又哭又闹，逼迫被告和黄某宝签字摁手印。对说明书所写的内容被告确实不明白。只听黄某宝说是股东分红。3、假设所立的补充说明证明涉案房屋的财产所有权人是属黄某星的，1997年至今时隔20多年，为什么没有将产权证变更过户到黄某星或原告的名下？四、1997年10月15日，福州市仓山区房地产管理局颁发了《房屋所有权证》证号是字第0××7号，其房屋所有权人是黄某宝。因该证一直保存在原告手里，所以该房屋的水、电用户均由原告去代办理，该房屋一直被原告使用出租至2019年，使用出租不等于房屋产权是原告所有。五、盖山镇屿宅村村民委员会出具的《证明》是无效的，盖山镇屿宅村村民委员会怎么知道该房屋虽登记在黄某宝名下，但实际所有权人是黄某星？盖山镇屿宅村村民委员会根本就不知道黄某宝与黄某星兄弟俩的口头协议，即黄某星转让房屋的其中100.86平方米另转让给黄某宝。因此房屋产权证才登记办在了黄某宝名下。另外其《证明》上没有写出具时间。此证明是通过不正当关系搞的虚假证据。盖山镇屿宅村村民委员会出具的《证明》效力没有福州市仓山区房地产管理局颁发的《房屋所有权证》的证明效力。综上所述，全是事实。根据《民法总则》第三条和《侵权责任法》第二条规定。根据《继承法》第二条、第三条、第九条、第十五条规定。公民所有的财产受法律保护。原、被告所诉争的字第011337号房屋所有权应依法由被告继承所有，原告无法享有该房屋所有权。 本院经审理认定事实如下：1997年，坐落于福州市仓山区××镇××村建筑面积为100.86平方米、屋式为砖木构平房一座的房屋（所有权证号：0××7号）登记在黄某宝（2012年过世）名下。黄某宝生前与李忠艳系夫妻关系。2005年10月26日，黄某宝与李忠艳在一份《关于榕仓Ｓ字第0×××7号情况说明》上签字，该情况说明内容体现黄某宝持有的榕仓Ｓ字第0××7号《房屋所有权证》真正的所有权人为其弟黄某星。 另查，1997年1月15日，黄某星作为乙方与福州市仓山区盖山镇屿宅经济合作社作为甲方，双方签订《协议书》，体现甲方将原村机械厂厂房转让给乙方。2019年，盖山镇屿宅村民委员会出具《证明》，体现上述厂房的砖木构平房一座房屋（建筑面积100.86平方米）虽登记在黄某宝名下，但实际所有权人为黄某星，且该房屋一直由黄某星及其家人实际使用。 再查明，1996年6月14日，黄某宝与被告李忠艳登记结婚。被告李忠艳户籍在屿宅村，之后黄某宝因夫妻投靠迁入该村。黄某星与福州市仓山区盖山镇屿宅经济合作社签订《协议书》前后，黄某星户籍在仓山区下藤路，直至死亡注销。现上述房屋已被拆除，尚未签订相关的房屋征收补偿安置协议。 本院认为，根据在案的《关于榕仓S字第0×××7号情况说明》、黄某星与福州市仓山区盖山镇屿宅经济合作社签订的《协议书》、盖山镇屿宅村民委员会出具《证明》以及当事人的陈述可知，黄某星在世时，其向盖山镇屿宅经济合作社购买了涉讼房屋并借用黄某宝的名义办理了涉讼房屋的权属登记，故黄某宝与黄某星之间形成了借名买房的合同关系。原告确认黄某星购房时户籍不在屿宅村,在案亦无证据能够认定黄某星当时系屿宅村集体经济组织成员。农村宅基地使用的只能是本集体经济组织所有的土地。因此，宅基地使用权本质上是农村集体土地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份联系，非本集体经济组织成员无权取得。集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设是我国一直以来的政策性规定。1988年《中华人民共和国土地管理法》规定了城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须按照县级人民政府批准等有关程序办理。1998年《中华人民共和国土地管理法》修订时，明确予以规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。1999年5月6日，《国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》通知要求，对当时一些地区用地秩序混乱，特别是农村集体土地非法交易现象比较严重的情况作出的强调性规定，亦认为农民将住宅出售给城市居民属非法交易。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地是按户申请、使用。本案中，被告李忠艳系屿宅村村民，黄某宝于1996年与其登记结婚，于1997年将涉讼房屋登记在自己名下，并登记权利来源于自建产业。虽然该房屋实际系黄某星购买，但黄某星始终未取得涉讼房屋所占土地的使用权，只能登记在黄某宝名下。农村集体所有的土地根据“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，黄某星以黄某宝的名义办理了涉讼房屋的权属登记，现原告欲将涉讼房屋权利确认为不是屿宅村集体经济组织成员的黄某星并予以继承，违反了农村宅基地使用权的基本属性，不符合我国土地管理法律法规及农村土地政策的规定。综上，原告诉请确认黄某星与黄某宝之间的借名买房关系合法有效并据此径行主张享有拆迁安置权益，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下： 驳回原告黄惠端的诉讼请求。 案件受理费21000元，由原告黄惠端负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈曜辉 二〇二〇年七月二十九日 书记员  王雨祺 附：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。