河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初666号原告：王向华，女，汉族，1992年9月9日出生，住信阳市新县，被告：陈幼玲，女，回族，1951年5月31日出生，住新乡市，委托代理人：张在范、万小翠，河南晋平律师所律师律师原告王向华诉被告陈幼玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员王军依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王向华、被告陈幼玲的委托代理人张在范、万小翠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王向华诉称：2019年4月29日，原告和被告签订《商场租赁协议》，约定原告承租被告名下的位于新乡市××（××）华彬大厦一层东2号商铺门面房经营奶茶店，面积为40㎡，年租金为69600元/年，租赁期限自2019年6月1日至2021年5月31日共计2年。合同签订后，原告向被告支付了一年的租金69600元及保证金3000元。2020年3月18日，被告突然要求原告离场、收回案涉房屋。原告认为，双方签订的合同合法有效，应当受到法律的保护，现被告单方违约，应当按照约定承担违约责任，其解除合同的要求没有事实和法律依据，双方应继续履行租赁协议。现原告起诉至法院，请求判令：1、请求依法判令被告履行与原告于2019年4月29日签订的《商场租赁协议》；2、请求依法判令被告向原告支付违约金20880元；3、本案的诉讼费由被告承担。庭前变更诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付违约金20880元；2、请求依法判令被告向原告退还剩余租金19832.2581元及保证金3000元共计22832.2581元；3、请求依法判令被告赔偿原告损失48005元（转让费32000元、装修费16005元），因被告4月28日断水断电造成申请人无法正常营业造成的营业损失按每日300元累计叠加赔偿；4、本案的诉讼费由被告承担。5、解除案涉租赁合同。被告陈幼玲辩称：1、被告不存在违约行为，但是基于公平考虑愿意给原告补偿；2、补偿的范围保证金，保证金可以退还，房屋租金也可以适当退还。装修费在查明数额的基础上折半赔偿。3、原告的其他诉求没有事实和法律依据，被告不予认可。原告王向华向本院提交的证据材料：第一组证据：1、《商场租赁协议》；2、《商场租赁协议预约备忘录》；3、微信转账记录、收据二份。证明目的：原告承租案涉商铺，年租金为69600元，已支付保证金2000元及截止至2020年5月31日的房屋租金。第二组证据：1、《授权委托书》；2、《撤场通知书》；3、《协商函》；4、电话通话记录；5、百姓315采访记录视频；6、《通知》。证明目的：证明被告在2020年3月23日以需将华彬大厦重新规划调整为理由，单方解除承租合同，经原告多次联系，被告均拒绝协商，后被告对原告承租房屋断水、断电，阻止原告经营，已严重违反合同约定，原告酌定按照年租金30%要求被告承担违约金。第三组证据：1、王向华微信转账记录；2、王连生微信转账记录；3、王向华支付宝转账记录一份；4、装修收据四份；5、2019年10月1日至2019年10月31日营业收款流水。证明目的：原告为承租房屋，向原承租人缴纳了32000元的转让费，承租后又对案涉房屋进行装修共计花费16005元，现因被告解除合同致使原告无法经营，该损失应由被告承担。被告单方对案涉房屋断水断电，无法经营，应当赔偿原告的营业损失。原告酌定自2020年4月23日每天营业损失300元累计叠加赔偿至本判决生效之日。被告陈幼玲未向本院提交证据材料。经庭审质证：被告陈幼玲对原告王向华提交证据的质证意见：第一组证据证据1和证据2真实性无异议，但对证据目的不予认可；对证据3真实性和关联性及证明目的均不认可，缴纳房租以收据为准。第二组证据的证据1不是原件，我方不予认可；证据2真实性没有异议，但是依照合同约定要求原告撤场，不存在违约；证据3真实性无异议；对证据4不予认可；对证据5真实性无异议，跟本案无关；对证据6真实性不认可，跟我们无关。第三组证据证据1-3的真实性、关联性、证明目的均不认可。证据4真实性、关联性、证明目的不予认可。经审查，原告王向华提交的第一组证据的证据1、2系原、被告签订的租赁协议及备忘录，本院予以认可。证据3系原告王向华向被告陈幼玲缴纳2019年6月1日至2020年5月31日的房租及保证金的转账记录和收款收据，本院予以认可。第二组证据的证据1为被告陈幼玲委托案外人孔洋处理案涉商铺调整和清场事宜的授权书，该证据虽为复印件，但结合证据2孔洋向原告王向华下达的《撤场通知书》可以佐证证据1真实有效，本院对证据1、2予以认可。证据3系被告陈幼玲向原告王向华发出的《协商函》，本院予以认可。证据4、5系电话通话记录和采访视频，本院予以认可。证据6系华彬大厦的撤场通知，本院予以认可。第三组证据证据1、2、3系王向华和王连生的微信和支付宝转账记录，本院予以认可。证据4系原告王向华装修的收据，本院予以认可。证据5系原告经营期间的营业进账明细，本院予以认可。根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下案件事实：2019年4月23日，河南省华彬房地产有限公司经办人霍峰和原告王向华签订《商场租赁协议书预约备忘录》一份，对商铺租金、租赁期限、履约保证金、营业时间等进行了约定。2019年4月29日，原告王向华作为乙方和被告陈幼玲作为甲方签订《商场租赁协议》一份，约定：1、甲方将新乡市××（××）华彬大厦一层东2号商铺门面房，面积约40平方米，租赁给乙方设置店面经营“御黑堂”茶饮品牌。2、经甲乙双方协商后，甲方有权基于统一管理、营运或整体需要，根据乙方经营状况，调整其所设商铺位置、面积及清退出场，因商场整体调整、改建、扩建、装修时，乙方必须积极支持，并全力配合实施，但甲方应提前60天书面通知乙方。3、合同期限为2年，自2019年6月1日至2021年5月31日。4、该商铺年租金为69600元，自2019年6月1日起计租，乙方按年缴纳。5、合同生效后，乙方应向甲方支付3000元作为保证金，以保证乙方切实履行本合同所有条款。6、补充条款：以商场租赁协议书预约备忘录为准。经营中有任何问题，委托大厦总经理霍峰全权负责办理。签订正式合同时将之前约定的保证金5000元变更为3000元。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告王向华向被告陈幼玲缴纳了2019年6月1日至2020年5月31日的租金69600元、履约保证金3000元，并对案涉商铺进行了装修和正常营业。2020年3月18日和3月23日，孔洋代表被告陈幼玲向原告王向华送达《撤场通知书》，因华彬大厦整体规划需要，以租赁协议第二条第二款规定为由，通知原告王向华退场。2020年4月，被告陈幼玲向原告王向华送达《协商函》一份，愿在同等路段提供相同面积的商铺一套进行租赁置换供原告继续经营使用被拒绝，原告王向华未明确答复其他补偿方式，请求予以明示答复。2020年4月26日，河南华彬房地产有限公司在华彬大厦贴出声明，载明“华彬大厦系河南华彬房地产有限公司名下所属产权，目前根据公司发展需要，已与大厦所有商户依法解除了租赁合同。现我公司需对大厦整体进行断水、断电、封门处理，给您带来不变请谅解。特此声明。”2020年4月28日，原告商铺被断水断电。另查明，2019年3月21日，原告王向华向原商铺租户“答案饮品”方海青转账32000元，备注“平原路华彬大厦1层转让费用”。本院认为：当事人应当按照约定全面履行各自的义务。案涉租赁合同系原、被告自愿协商一致签订，内容合法有效，属于有效合同，原、被告应当按照约定享有权利和履行义务。合同的单方解除应当符合当事人约定或者法律规定。因华彬大厦整体规划，需要与所有商户解除租赁合同，被告陈幼玲依据案涉租赁合同第二条第二款的规定与原告单方解除合同，符合合同解除的生效条件，但是该解除条款的约定附有“但书”条款，即“但甲方应提前60日通知乙方”。被告陈幼玲在解除条款生效至与原告解除案涉合同，未尽到提前60日的通知义务，应当承担相应的违约责任。就退还租金和保证金的问题。原告王向华一次性缴纳2019年6月1日至2020年5月31日共计1年的租金69600元和履约保证金3000元。被告陈幼玲于2019年3月18日通知原告王向华退场，其行为属于单方解除合同，该通知到达原告时视为合同解除。因此，被告陈幼玲应当退还原告2020年3月18日至2020年5月31日租金，租金按照每月30日计算，月租金为5800元，即应退还的租金为5800元÷30日×（12+30×2）=13920元。履约保证金3000元，被告应当予以退还。就营业损失和装修费的问题。被告陈幼玲未履行提前60日的通知义务，给原告王向华客观上造成了损失。结合被告陈幼玲的通知时间即2020年3月18日，和原告的停业时间即2020年4月28日，被告陈幼玲的通知义务缩短了20日，应当对该20日的停业损失承担赔偿责任。原告未申请对营业损失进行鉴定，其要求按照每日300元酌定赔偿无事实和法律依据，结合缩短通知义务的时间和疫情期间对经营的影响，本院酌定被告陈幼玲赔偿原告王向华营业损失4000元。原告在经营期间对案涉商铺进行了装修，但是装修损失的赔偿应当按照装修残值计算，对于已装修但能拆除并重复利用的部分不应赔偿。原告仅举证证明了装修投入，未举证证明装修残值，且未申请司法鉴定，原告要求按照全部装修投入赔偿于法有据，本院不予支持。结合原告装修金额、剩余租赁时间及案涉租赁合同第十一条第4款的约定，本院酌定被告陈幼玲赔偿原告王向华装修残值5000元。就转让费和违约金的问题。转让费是原告王向华与原商铺租赁人就商铺转租而支付的费用，上家和原告均是做饮品，该费用是仅包含铺面转让还是包含机器设备、桌椅板凳、空调、内部装修等，原告未举证证明。另外，该费用的发生与作为出租人的被告陈幼玲无关。因此，仅凭现有证据原告要求被告赔偿其转让费明显事实依据不足，本院不予支持。违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。案涉合同已无法履行，且被告采取同等地段商铺置换的措施原告并未接受，原告要求赔偿损失的部分，本院已在上文中予以处理。违约金是按照当事人约定，一方当事人违约时向守约方支付的金钱。案涉合同的违约责任部分未明确约定违约金数额或比例，因此原告要求被告支付违约金的诉求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告王向华和被告陈幼玲于2019年4月29日就新乡市平原路38号华彬大厦一层东2号商铺门面房签订的《商场租赁协议》；二、被告陈幼玲于本判决生效之日起十日内退还原告王向华租金13920元和履约保证金3000元；三、被告陈幼玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告王向华营业损失4000元和装修损失5000元；四、驳回原告王向华的其他诉讼请求。诉讼费2092元，减半收取1046元，由被告陈幼玲承担224元，由原告王向华承担822元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  王军二〇二〇年七月十三日书记员  李倩