贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终411号上诉人（一审原告）：贵州银行股份有限公司安顺分行。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路**。负责人：孔波，该分行行长。委托诉讼代理人：郑辉，该分行员工。委托诉讼代理人：吴飞霞，该分行员工。被上诉人（一审被告）：郭荣茂，男，1977年12月19日生，布依族，住贵州省贵阳市南明区四方河路**。被上诉人（一审被告）：郭欣，女，1980年12月18日生，住贵州省安顺市西秀区玉龙北路岚桥新居******。委托诉讼代理人：王宸，贵州郎智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨毅，贵州郎智律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：安顺山城房地产开发有限公司。住。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西水路岚桥花园****/div>法定代表人：郭成勇，该公司执行董事。上诉人贵州银行股份有限公司安顺分行（以下简称贵州银行安顺分行）因与被上诉人郭荣茂、郭欣、安顺山城房地产开发有限公司（以下简称山城房开）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州银行安顺分行上诉请求：1.撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民初108号民事判决。2.继续执行紫鑫名苑D栋1-1号房屋。3.案件受理费由郭荣茂、郭欣、山城房开承担。事实及理由：首先，应执行的房屋是上诉人贷款设置的抵押物，贵州银行安顺分行具有优先受偿的权利。山城房开于2012年7月、11月用“紫鑫名苑”D幢整幢在建工程作抵押，并在房屋管理部门进行抵押登记。根据法律规定，已设置抵押的房屋，抵押权人的权益应受到保护。其次，原审适用法律不当。原判认定买受人在法院查封之前已签订购房合同、全额支付购房款，享有排除担保物权人执行涉案房屋的权利，完全否认了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》关于抵押担保的规定，否定了抵押担保的法律效力，有悖抵押担保法规的立法本意。从法律效力上来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定只是执行工作中涉及执行异议的一个单项事由的司法解释，而《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》的司法解释，是抵押物权的基本法律，具有最优先适用的法律效力，因此，本案应适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》司法解释的法律规定。第三，原审判决否定了抵押担保制度的法律效力。原审判决驳回贵州银行安顺分行的诉讼请求，只是简单的规避执行中存在的问题，否定抵押担保的法律制度，使金融机构的借款抵押形同虚设，让借款抵押人肆意处置抵押物，而不需归还贷款，更不用承担处置抵押物后产生的法律后果.如果中止执行本案抵押房屋，让借款人有恃无恐变卖借款抵押房屋谋取不法利益，而不承担任何形式的法律责任及后果，使贵州银行安顺分行房屋设置抵押的权益得不到充分实现，这无形中变相支持借款人安顺山城房地产开发有限公司逃废银行债务的行为，从而否定抵押担保的法律制度，使金融机构的借款抵押形同虚设。第四、非经法定事由或本案的再审不得停止本案的执行。(2016）黔04民初125号民事判决判项第二条“如被告山城房地产开发有限公司不履行以上债务，原告有权对“紫鑫名苑”D栋1-1房屋进行拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权”。该民事判决书是已经发生法律效力的判决书，非经法定事由或本案的再审不得停止本案的执行。现本案均无上述殊性情形，原审判决支持中止本案执行，显属不当。综上所述，贵州银行安顺分行与山城房开签订的抵押合同合法有效，并到不动产登记机关进行了抵押登记，应受到法律的保护，故请求人民法院支持贵州银行安顺分行的上诉请求，维护贵州银行安顺分行的合法权益。郭荣茂、郭欣辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，本案中的买受人已经签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全款，已经实际占有使用该不动产，并非买受人的原因未办理过户，买受人对案涉房屋享有的权益能够排除执行。二、作为一名普通的老百姓，涉案房产是其必毕生的心血，如果继续执行的话，将会极大的损害买受人的物权期待权，也会使其他与之类似情况的业主将面临同样的厄运，极易导致出现群体性上访事件，影响社会和谐稳定。山城房开辩称，与郭荣茂、郭欣的答辩意见一致，购房人的购房行为是真实有效的，房屋已经实际交付并入住，房款也已经全部付清，请求法院驳回贵州银行安顺分行的上诉请求。贵州银行安顺分行向一审法院起诉请求：1.撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异84号执行裁定书。2.准许执行贵州省安顺市西秀区紫鑫名苑D栋1-1号房屋。3.本案的诉讼费用由郭荣茂、郭欣、山城房开承担。一审法院认定事实：山城房开向原安顺市商业银行股份有限公司贷款时，双方签订了《房地产借款合同》、《抵押合同》，约定山城房开以紫鑫名苑D栋为所贷款项提供抵押，并于2012年11月20日在安顺市住房和城乡建设局办理了在建工程抵押。后上述债权由原安顺市商业银行股份有限公司转至贵州银行安顺分行。因山城房开陆续偿还了部分款项，债权人贵州银行安顺分行陆续解除了部分抵押物的抵押，保留了位于安顺市西秀区体育路、建设路交汇处紫鑫名苑一期D栋房屋编号为1-15-1、1-15-2、1-15-4、1-15-6、1-15-7、1-14-1、1-14-3、1-13-3、1-12-1、1-12-5、1-11-7、1-9-7、1-8-7、1-7-1、1-7-7、1-6-5、1-5-7、1-4-7、1-3-1、1-3-4、1-1、1-5、负1-7、负1-1、负2-1房产的抵押。后贵州银行安顺分行诉山城房开、郭成勇、杨芬金融借款合同纠纷一案，审理过程中，一审法院作出（2016）黔04民初125号民事裁定书，裁定在价值650万元范围内查封山城房开的财产，据此，本案争议标的紫鑫名苑一期D幢1-1自2016年11月4日被查封至2018年11月3日。一审法院作出（2016）黔04民初125号民事判决书，判决：一、山城房开支付贵州银行安顺分行借款本金4777598.72元、罚息1274680.61元及相应罚息。二、贵州银行安顺分行在上述债权范围内对山城房开紫鑫名苑D栋房屋编号为1-15-1、1-15-2、1-15-4、1-15-6、1-15-7、1-14-1、1-14-3、1-13-3、1-12-1、1-12-5、1-11-7、1-9-7、1-8-7、1-7-1、1-7-7、1-6-5、1-5-7、1-4-7、1-3-1、1-3-4、1-1、1-5、负1-7、负1-1、负2-1的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权。三、郭成勇、杨芬对山城房开的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回贵州银行安顺分行的其他诉讼请求。该判决已生效。后山城房开、郭成勇、杨芬未履行生效判决内容，一审法院第一次执行上述生效判决未执行完毕上述金钱给付义务，贵州银行安顺分行向该院申请恢复执行，该院以（2019）黔04执恢31号立案执行。执行中，一审法院查封了涉案房屋，查封期限自2019年6月6日至2022年6月5日。郭荣茂、郭欣与山城房开于2013年3月10日签订《商品房买卖合同》，约定郭荣茂、郭欣向山城房开购买紫鑫名苑一期D幢1层1号房，购房总价为1060300元，出卖人应于2014年4月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付郭荣茂、郭欣。同时，郭荣茂、郭欣还向山城房开购买了紫鑫名苑B1幢1单元17跃18层6号房（房号为B1-1-17跃18-6），约定购房款总价为506832元及紫鑫名苑小区地下负2层14号停车位，约定价款为88000元。郭荣茂、郭欣于2012年12月11日通过刷卡方式向山城房开支付四笔数额分别为250000元、290000元、259778元、10000元的款项，2013年4月14日向山城房开刷卡支付886941元；共计付款1696719元；山城房开于付款当日或次日分别向郭荣茂、郭欣出具了《收款收据》九张，载明收到郭荣茂、郭欣交来的购房款（包括购买车库的款项）1655132元、两套房屋的代收代办费分别为9778元、31809元，收据金额共计1696719元。郭荣茂、郭欣已经于2013年4月14日付清了涉案房屋的购房款项。山城房开交付郭荣茂、郭欣的《商品住宅使用说明书》、《住宅质量保修说明》均载明山城房开于2013年5月28日已将涉案房屋交付郭荣茂、郭欣使用。郭荣茂、郭欣将涉案房屋出租给案外人，亦能证明郭荣茂、郭欣一直在管理使用涉案房屋。另查明，郭荣茂、郭欣对涉案房屋提出执行异议，一审法院作出（2019）黔04执异84号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。贵州银行安顺分行于2019年8月28日收到（2019）黔04执异84号执行裁定书后，于2019年9月9日向该院提起执行异议之诉。一审法院认为，该案争议的焦点是，贵州银行安顺分行要求继续执行涉案房屋的诉讼请求应否得到支持。贵州银行安顺分行在收到（2019）黔04执异84号执行裁定书后十五日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定。针对贵州银行安顺分行的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，前述第二十八条所规定的无过错商品房买受人对房屋所享有的不动产物权期待权属于第二十七条所规定的除外情形,即买受人在符合法律、司法解释的特定条件下,享有排除担保物权人执行涉案房屋的权利。经查，郭荣茂、郭欣于2010年12月就与山城房开签订合法有效的《商品房买卖合同》，而一审法院第一次查封时间是在2016年11月4日，该书面合同是在查封之前签订。其次，山城房开已在2013年5月28日向郭荣茂、郭欣交付房屋，郭荣茂、郭欣在查封之前已合法占有该房屋。另外，郭荣茂、郭欣于2013年4月14日付清涉案房屋的购房款项。再者，因涉案房屋于2012年即已办理了在建工程抵押，山城房开客观上无法为郭荣茂、郭欣办理产权变更登记。现无证据证明郭荣茂、郭欣对未办理产权变更登记有过错。综上，郭荣茂、郭欣享有对涉案房屋排除执行的权利。另根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而已经支付全部或大部分购房款的消费者对特定商品房享有的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权，故即使贵州银行安顺分行对涉案房屋享有合法的抵押权亦不能对抗该案中已经支付全部价款的郭荣茂、郭欣。综上所述，一审法院认为贵州银行安顺分行的诉讼请求不应得到支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回原告贵州银行股份有限公司安顺分行的诉讼请求。案件受理费80元，由原告贵州银行股份有限公司安顺分行负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点为：购房人对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。本案中，郭荣茂、郭欣在签订案涉房屋买卖合同时，山城房开就已经用紫鑫名苑D幢整栋在建工程作抵押并进行了登记，贵州银行安顺分行已经依法取得了对案涉房屋的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，抵押权人的抵押权依法应受法律保护。一审判决将《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为第二十七条但书条款进行认定缺乏依据。二十八条的规定所解决的是异议人所主张的权利与法院查封之间的冲突关系，不应扩张适用到解决异议人权利与抵押权之间冲突关系上。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条关于已经交付购买全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于工程价款优先受偿权，进而优先于抵押权的权利优先顺位的规定，是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为了保障购房消费者的生存权而作出的例外规定，其适用范围应严格限制，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。本案中，郭荣茂、郭欣购买的房屋为商铺，并非为满足其基本居住需求的消费型购房，不应将其认定为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》需要特殊保护的购房消费者。因此，一审判决适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人贵州银行安顺分行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民初108号民事判决；二、准予执行贵州省安顺市西秀区紫鑫名苑D栋1-1号房屋。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由安顺山城房地产开发有限公司、郭荣茂、郭欣共同负担。本判决为终审判决。审判长  范淑婷审判员  徐 彬审判员  谭董新二〇二〇年七月十六日法官助理任婧书记员  任 东