湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2998号原告（反诉被告）：贺洪学，男，1984年7月8日出生，汉族，住湖南省涟源市。被告（反诉原告）：张建情，女，1982年7月21日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王传，上海市海华永泰(长沙)律师事务所律师。原告（反诉被告）贺洪学（以下简称原告）与被告（反诉原告）张建情（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，被告对原告提起反诉，本院依法受理并合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告，被告及其委托诉讼代理人王传到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判决被告支付原告履约保证金2400元；3、判决被告赔偿原告装修费、人工费及材料费98000元；4、判决本案诉讼费由被告承担；事实与理由：2017年10月22日，被告与原告签订租赁合同，租期为2018年1月22日至2024年1月21日止，标的为丰升德润小区16栋1302房及车位（车位有发票）。因受新冠肺炎疫情影响，原告提出双方协商减免租金事宜，沟通期间原告向被告支付了租金，但被告单方收回该房屋。被告辩称：1、原告严重违约，房屋租赁合同应依法解除。2020年1月21日，首期租金到期后，原告拖欠2月租金达19天（2月22日起欠），后于2020年3月9日才支付。此外，原告在房屋租赁期间，共计欠缴物业费用1332元（2020年1月1日至2020年6月30日）。2、被告无需退还原告合同履行保证金2400元。3、根据合同约定，被告有权单方解除合同，无需经过原告的同意，本案是原告自行搬离房屋以事实行为终止合同导致合同无法继续履行，被告无须赔偿原告装修费、人工及材料费98000元。被告向本院提出反诉请求：1、请求判令解除原、被告于2017年10月22日签订的《房产租赁合同》；2、请求判令原告向被告支付所拖欠的房屋租金1200元、物业管理费888元；3、请求判令原告向被告支付违约金1200元；4、请求判令原告搬离并腾退房屋；5、请求判令原告承担本案全部的全部诉讼费用。事实与理由：2017年10月22日，原告与被告签订《房产租赁合同》，由原告租赁被告位于长沙市雨花区作为住宅使用。合同约定租赁标的面积为123平方米，合同租期6年（2017年10月22日至2024年1月21日止），免租期三个月，月租金1200元／月，原告应在每月的22日前将当月租金支付至合同约定的被告指定账户中，物业管理费、水电费、煤气费等相关费用由原告自行承担。如租赁期间，拖欠2月租金达15天或者拖欠管理费、水电费达500元，视为承租人违约，出租人可单方解除租赁合同并没收履约押金1200元。然在首期租金2020年1月21日到期后，原告拖欠租金2个月达19天（2月22日起欠租）于2020年3月9日才支付，且并非支付至指定账户。且原告经常拖欠物业管理费等费用，致使被告经常被物业公司催促。原告针对反诉辩称:1、我不是自行搬离涉案租赁房屋，而是被告要求我搬离房屋。2、我并不是无故拖欠房租，由于疫情原因我无法回长沙，故在2020年2月7日给被告发了一个协商函，提出延迟交付房租或者请求被告给予免租，但被告提出要转租，我在合同履行过程中不存在违约行为。3、合同约定车位是配备在房屋里的，但被告强行要将车位收回。4、开始租赁涉案房屋时是毛坯房，合同约定如果原告违约，原告自动放弃装修损失，而如果是被告违约的话，其要赔偿装修、人工、材料等损失。经审理查明：2017年10月22日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）以及湖南欢乐居房地产顾问有限公司（居间方）签订了《房产租赁合同》，合同约定：甲方同意将长沙市雨花区丰升德润小区16栋1302号房产及其设备（见附件）在良好状态下出租给乙方作为住宅使用；租赁期为六年，从2017年10月22日起至2024年1月21日止，免租期自2017年10月22日起至2018年1月22日，免租期间乙方无须支付租金，但须支付物业管理费、水电燃气费等使用房产的一切费用；每月租金为1200元，乙方须于每月22日之前向甲方支付现金或者转入甲方指定账户（开户行：建设银行，账户名：张建情，账号：62×××06）；签订本合同后2日内，乙方应向甲方支付1200元作为履约保证金，以及首期租金28800元，甲方收款后应出具收据；签署合同后，乙方未按第1款要求足额支付保证金及首期租金的，或逾期支付的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于履约保证金的金额作为违约金；甲方应对租赁期内相关租赁事宜履行必要的协助义务；甲方单方提前终止合约，或者违反本合同其他约定或甲方未和乙方商议转卖房屋使乙方无法实现承租目的，或者有其他根本违约之行为，甲方须双倍退还履约保证金2400元、赔偿装修费、人工费及材料费用等98000元整给乙方；租赁期间，乙方如拖欠租金达15天，或者欠管理费、水电费等金额达500元，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收履约保证金，同时可单方收回该房产，并限乙方在三天之内无条件迁出该房产；如乙方不交回该房产的，甲方有权会同管理处人员进入房内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿；自本合同生效之日起，甲乙之间租赁合同已成立，基于居间方已提供之居间服务，于签署本合同时，甲方应支付居间方服务费佣金合计600元，乙方应支付居间服务佣金合计600元。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告即将涉案房屋（毛坯房）交付给原告，原告对该房屋进行了装饰装修，添置了家具、电器，并按约向被告支付了房屋首期两年的租金28800元、履约保证金1200元等费用。首期租金到期后，恰逢全国爆发新冠肺炎疫情，原告向被告提出减免租金请求，但双方对减免租金一事未达成一致意见。2020年3月9日，原告向被告支付了2020年1月22日至3月22日期间的租金2400元。之后，被告收回了之前给原告使用的车位，并多次表示想收回房屋，解除涉案合同，但双方未能协商一致。2020年4月7日，被告以原告2020年3月9日属于延期支付租金为由要求解除《房产租赁合同》。2020年4月13日，原告向本院起诉。2020年4月25日，被告向本院提起了反诉。在本案审理过程中，本院向原告释明就其第三项诉讼请求需对房屋装修残值进行鉴定。原告即向本院提出申请，要求对涉案房屋的装修金额进行鉴定，但在委托鉴定过程中，原告不同意对房屋装修残值进行鉴定，且未在规定期限内交纳鉴定费，该鉴定申请被鉴定机构退回，本院亦未再重新委托。另查明，1、原告于2020年4月7日实际搬离涉案房屋。根据被告提交的《缴费通知单》，截止至2020年4月26日，涉案房屋欠缴物业费888元（2020年1月1日至2020年4月30日）。以上事实，有《房产租赁合同》、《协商协议》、照片、微信聊天记录、银行流水明细、《缴费通知单》以及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。涉案合同虽约定租金须每月22日前支付，原告也确实有迟延支付租金的事实，但系受新冠肺炎疫情的影响，且原告一直在与被告协商减免租金的事宜，故原告主观上并不存在拖欠租金的故意。从支付时间来看，原告于2020年3月9日向被告支付了2020年1月22日至3月22日的租金，即租金支付虽有迟延，但并不影响双方合同目的实现，且被告交付给原告的系毛坯房，原告在承租后对该房屋进行了装饰装修，并添置了家具家电，被告以原告迟延支付租金为由单方解除合同，缺乏法律依据。但原告在收到被告的解除合同通知后已自行搬离涉案房屋，故双方的租赁合同已实际解除。涉案合同约定“被告单方提前终止合约……致使原告无法实现承租目的，须双倍退还履约保证金2400元。”。基于上述分析，原告系基于被告单方提前终止合约的行为而自行搬离涉案房屋，故原告主张被告双倍退还履约保证金2400元，本院予以支持。对原告主张的装修费、人工及材料费98000元。涉案合同中虽约定“被告单方提前终止合约，须赔偿装修费、人工费及材料费用等98000元”，但该约定是基于原告对该房屋所投入的装修成本而设定。本案中，原告已在涉案房屋居住2年多，且现有证据无法确定该房屋的现有装修价值，被告亦对该房屋的装修残值有异议，故该约定不能作为原告该项请求的依据。经本院释明，原告申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，但因未在规定期限内交纳鉴定费，被鉴定机构退回。此外，在鉴定过程中，原告亦通过短信方式表示不同意对装修残值进行鉴定，故原告应对此承担举证不能的后果。对于原告主张的该项费用，本院在本案中不予支持。考虑到原告实际投入了装修成本，原告可就该事项另案主张权利。关于被告主张的房屋租金、物业费、违约金以及搬离及腾退房屋的问题。原告支付了截止至2020年3月22日的房租，但实际于2020年4月7日搬离涉案房屋，故原告应向被告支付搬离房屋前的房屋租金，共计600元（1200元÷30天×15天）。根据被告提交的《缴费通知单》，截止至2020年4月26日，涉案房屋应缴物业费金额为888元（2020年1月1日至2020年4月30日），原告虽陈述其未拖欠物业费，但未提交证据证明已实际缴纳上述费用，故本院对原告欠缴物业费的事实予以确认，结合其于2020年4月7日已搬离的实际情况，原告应向被告支付其居住使用期间的物业费金额为717.8元。本案系被告单方提前终止合同，故其主张原告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于被告主张的搬离及腾退房屋问题。原告虽已搬离涉案房屋，但未将其购买的家具、电器等物品带走，基于双方合同已解除的客观事实，原告应及时将上述物品一并搬离，并将房屋腾空。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贺洪学与被告（反诉原告）张建情于2017年10月22日签订的《房产租赁合同》于2020年4月7日解除；二、被告（反诉原告）张建情在本判决生效后10日内向原告（反诉被告）贺洪学支付履约保证金2400元；三、原告（反诉被告）贺洪学在本判决生效后10日内向被告（反诉原告）张建情支付欠付的租金600元；四、原告（反诉被告）贺洪学在本判决生效后10日内向被告（反诉原告）张建情支付物业费717.8元；五、驳回原告（反诉被告）贺洪学的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张建情的其他反诉请求。本案受理费因适用简易程序收取1190元，反诉费25元，共计1215元，由原告（反诉被告）负担500元，被告（反诉原告）张建情负担715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 郭 靖二〇二〇年七月二十四日书记员 石海莉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其实施主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。