云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初504号原告：云南机场建设发展有限公司，住所地云南省昆明市春城路巫家坝，统一社会信用代码91530000216563275J。法定代表人：吴战学，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姜鹏，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张远，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：方静英，女，1969年11月24日出生，傣族，本科，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。委托诉讼代理人：帕红英，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李嘉军，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。原告云南机场建设发展有限公司与被告方静英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告云南机场建设发展有限公司的委托诉讼代理人张远，被告方静英及委托诉讼代理人李嘉军、帕红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南机场建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的《商铺销售协议》的有效租赁期限为2011年1月26日起至2031年1月25日止；2.确认原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的《商铺销售协议》中约定超过二十年部分的租赁期限无效；3.本案的诉讼费等必要支出由被告承担。事实与理由：2008年11月11日，德宏州人力资源和社会保障局与原云南空港建筑工程有限公司签订了《建设项目委托开发合同书》，由此原云南空港建筑工程有限公司租赁了案涉房屋。2011年1月26日，被告方静英与空港建筑签订了《商铺销售协议》，协议约定：将仙池路55号商铺左起第四间按470000元整体出售给被告，其中，所有办证费用及土地出让金由原云南空港建筑工程有限公司代办，费用由被告承担；协议另约定根据德宏州政府土地出让的相关政策，原云南空港建筑工程有限公司现正在申请办理土地出让手续，如在办理过程中与国家相关土地政策冲突，不能办理土地出让，被告可根据情况选择向原云南空港建筑工程有限公司一次性租赁商铺50年或退还所交全部购商铺款。原云南空港建筑工程有限公司不承担任何责任及利息。《商铺销售协议》签订后，被告向原云南空港建筑工程有限公司支付了款项300000元，并实际按照合同中的租赁条款履行至今。2019年4月18日，原云南空港建筑工程有限公司完成注销，并确定其权利和义务由原告享有和继承。原告在享有和继承原云南空港建筑工程有限公司对案涉《商铺销售协议》的权利及义务后，经多次与被告协商，对该合同租赁期限无法达成一致，为维护双方的权益，故向法院提起诉讼。被告方静英答辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、被告与原告之间系房屋买卖关系，并非房屋租赁关系。首先，2008年11月11日，德宏州劳动和社会保障局与原云南空港建筑工程有限公司签订了《建设项目委托开发合同书》，约定（一）德宏州劳动和社会保障局按照相关规定实行公开招标后，委托原云南空港建筑工程有限公司在德宏州劳动和社会保障局拥有合法土地使用权的土地范围内进行开发建设一栋两层框架结构、建筑高度7.2米、总建筑面积852.38平方米的商铺楼房；（二）原云南空港建筑工程有限公司按照德宏州劳动和社会保障局及相关部门审核的施工图纸（并经国家有关职能部门认可）全额垫资建设本项工程，并由原云南空港建筑工程有限公司组织施工，工程建设于2009年8月31日前完成，商铺楼房竣工验收合格后，德宏州劳动和社会保障局将建成的商铺楼房以3500元/平方米的价格租给原云南空港建筑工程有限公司使用，并一次性收取租金2983000元，扣除原云南空港建筑工程有限公司垫资1283000元外，实际收取租金1700000元，租期为50年，自工程竣工验收合格之日起计算；（三）建成后的房屋所有权归德宏州劳动和社会保障局，该局自愿以3500元/平方米的价格租赁原云南空港建筑工程有限公司50年，该公司拥有50年的房屋使用权，但不得非法使用；（四）租赁期间，原云南空港建筑工程有限公司将房屋所有权转移给第三方，其租赁合同依然有效；（五）原云南空港建筑工程有限公司可以将商铺转租，并以德宏州劳动和社会保障局名义与租户签订用房合同（或协议）。《建设项目委托开发合同书》还对其他事宜进行了约定，《建设项目委托开发合同书》合法有效。其次，基于德宏州劳动和社会保障局与原云南空港建筑工程有限公司于2008年11月11日签订的《建设项目委托开发合同书》，原云南空港建筑工程有限公司于2011年1月26日与被告签订了《商铺销售协议》，约定（一）原云南空港建筑工程有限公司将仙池路55号商铺左起第四间出售给被告，价款470000元，其中所有办证费用及土地出让金由原云南空港建筑工程有限公司代办，费用由被告承担；（二）被告先向原云南空港建筑工程有限公司支付购商铺款300000元，剩余商铺款在原云南空港建筑工程有限公司土地手续可办理后被告按商定价钱将余款一次性付清。被告按约定于2011年1月25日支付了商铺款100000元，于2011年1月26日支付了商铺款200000元。据此，被告与原告系商铺买卖关系，并非房屋租赁关系，故原告主张确认有效租赁期限为20年，超过部分租赁期无效，缺乏事实及法律依据。二、原告提起诉讼已超过诉讼时效。被告与原云南空港建筑工程有限公司于2011年1月26日签订《商铺销售协议》，时至今日已长达九年三个月。现原告提起诉讼已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，请法庭判决驳回原告的诉讼请求。本院综合原、被告的诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，归纳本案争议焦点如下：1.本案是否已经超过诉讼时效？2.本案原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的合同为租赁合同还是房屋买卖合同？3.原告认为合同超过20年租期无效是否应当予以支持？原告及被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证。原告云南机场建设发展有限公司提交的第一组证据《营业执照》《吸收合并法律承继证明书》《准予注销登记通知书》，欲证明原告承继了原云南空港建筑工程有限公司的权利和义务，是适格的诉讼主体。被告方静英提交的第一组证据《建设项目委托开发合同书》，欲证明2008年11月11日，原云南空港建筑工程有限公司与德宏州劳动和社会保障局签订《建设项目委托开发合同书》，该合同合法有效。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告云南机场建设发展有限公司提交的第二组证据《商铺销售协议》，欲证明1.2011年1月26日，原云南空港建筑工程有限公司与被告方静英就仙池路55号左起第四间房屋租赁事宜签订协议；2.双方按照协议中的房屋租赁条款履行至今。第三组证据《建设项目委托开发合同书》《德宏州人力资源和社会保障局关于土地出让的请示》德人社请【2012】24号、《关于德宏州人力资源和社会保障局申请出让国有土地的回复》德非税【2012】65号、土地证，欲证明原云南空港建筑工程有限公司通过代垫工程款建设的方式，取得了涉案商铺50年的使用权，并有权转租，德宏州人力资源和社会保障局曾经根据政策文件，申请向原云南空港建筑工程有限公司出让涉案土地，但得到回复涉案土地已经移交德宏州宏康投资开发有限公司，并已经抵押给云南省国家开发银行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，因涉案房屋尚未取得权属证书，故协议中的买卖条款无效。经质证，被告方静英对原告提交的第二组证据三性无异议，对证明内容有异议，称原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的协议是买卖协议，双方是按照房屋买卖的条款履行；对第三组证据《建设项目委托开发合同书》及《德宏州人力资源和社会保障局关于土地出让的请示》德人社请【2012】24号的三性及证明内容无异议，对《关于德宏州人力资源和社会保障局申请出让国有土地的回复》德非税【2012】65号、土地证的三性无异议，对“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，因涉案房屋尚未取得权属证书，故协议中的买卖条款无效”这一证明内容不认可。本院认为，原告云南机场建设发展有限公司提交的第二组、第三组证据来源合法、内容真实、与本案有关联，本院予以采信，但对证明内容本院不予完全采信。被告方静英提交的第二组证据《商铺销售协议》、收款收据(NO.0006273、NO.0006274)，欲证明1.基于德宏州劳动和社会保障局与原云南空港建筑工程有限公司于2008年11月11日签订的《建设项目委托开发合同书》,原云南空港建筑工程有限公司于2011年1月26日与被告签订了《商铺销售协议》,协议约定了商铺位置、价款、付款方式、时间,不能办理土地出让情况下买方或租赁50年或退还所交全部购商铺款的自主选择权及违约责任等;2.被告按协议约定于2011年1月25日支付了100000元购买商铺的款项,于2011年1月26日支付了200000元购买商铺的款项，据此原云南空港建筑工程有限公司与被告形成商铺买卖关系。第三组证据《德宏州人力资源和社会保障局关于土地出让的请示》德人社请【2012】24号、《关于德宏州人力资源和社会保障局申请出让国有土地的回复》德非税【2012】65号、《中共德宏州委办公室、德宏州人民政府办公室关于印发的通知》德办发【2009】1号，欲证明1.案涉土地不能办理土地出让手续系暂时性,德非税【2012】65号《关于德宏州人力资源和社会保障局申请出让国有土地的回复》未明确该土地今后不得处置,原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的《商铺销售协议》应继续履行,或应根据明确结论执行转让还是租赁;2.案涉土地不能办理土地出让系已移交德宏州宏康投资开发有限公司并抵押给云南省国家开发银行,并非与国家相关土地政策冲突,不能对抗原云南空港建筑工程有限公司与被告之间签订的《商铺销售协议》。经质证，原告云南机场建设发展有限公司对被告提交的第二组证据中《商铺销售协议》三性无异议，证明内容不认可，称不是商铺买卖关系，是租赁关系；对收款收据的三性不认可，称未见过原云南空港建筑工程有限公司的公章及相关材料，但认可收款事实。对第三组证据三性予以认可，证明内容不认可。本院认为，被告方静英提交的第二组、第三组证据来源合法、内容真实、与本案有关联，本院予以采信，但对证明内容本院不予完全采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月11日，德宏州劳动和社会保障局与原云南空港建筑工程有限公司签订了《建设项目委托开发合同书》，合同第一条约定德宏州劳动和社会保障局按照相关规定实行公开招标后，委托原云南空港建筑工程有限公司在德宏州劳动和社会保障局拥有合法土地使用权的土地范围内进行开发建设一栋两层框架结构、建筑高度7.2米、总建筑面积852.38平方米的商铺楼房；第三条约定原云南空港建筑工程有限公司按照德宏州劳动和社会保障局及相关部门审核的施工设计图（并经国家有关职能部门认可）全额垫资建设本项工程，并由原云南空港建筑工程有限公司组织施工，商铺楼房竣工验收合格后，德宏州劳动和社会保障局将建成的商铺楼房以3500元/平方米的价格租给原云南空港建筑工程有限公司使用，并一次性收取租金2983000元，扣除原云南空港建筑工程有限公司垫资1283000元外，实际收取租金1700000元，租期为50年，自工程竣工验收合格之日起计算；第五条约定建成后的房屋所有权归德宏州劳动和社会保障局，该局自愿以3500元/平方米的价格租赁原云南空港建筑工程有限公司50年，该公司拥有50年的房屋使用权，但不得非法使用；第七条第5项约定原云南空港建筑工程有限公司可以将商铺转租，并以德宏州劳动和社会保障局名义与租户签订用房合同（或协议）。2011年1月26日，原云南空港建筑工程有限公司与被告方静英签订《商铺销售协议》，第一条约定原云南空港建筑工程有限公司将芒市仙池路55号商铺左起第四间出售给被告，价款470000元，其中所有办证费用及土地出让金由原云南空港建筑工程有限公司代办，费用由被告承担；第二条约定根据德宏州政府土地出让的相关政策，原云南空港建筑工程有限公司正在申请办理土地出让手续，如在办理过程中与国家相关土地政策冲突，不能办理土地出让，被告可根据情况选择向原云南空港建筑工程有限公司一次性租赁商铺50年或退还所交全部购商铺款，原云南空港建筑工程有限公司不承担任何责任和利息；第三条约定被告先向原云南空港建筑工程有限公司支付购商铺款300000元，剩余商铺款在原云南空港建筑工程有限公司土地手续可办理后被告按商定价钱将余款一次性付清。被告于2011年1月25日向原云南空港建筑工程有限公司支付了100000元，于2011年1月26日向原云南空港建筑工程有限公司支付了200000元。2012年6月7日，德宏州人力资源和社会保障局向德宏州财政局发文（德人社请【2012】24号）请示，是否能将出租给原云南空港建筑工程有限公司的房屋土地出让给原云南空港建筑工程有限公司。2012年12月31日，德宏州非税收入管理局回复（德非税【2012】65号），德宏州人力资源和社会保障局请示的土地已移交德宏州宏康投资开发有限公司，该公司将该宗土地抵押给云南省国家开发银行，暂不纳入处置范围。2011年6月15日，本案涉案房屋的土地使用权人登记为德宏州宏康投资开发有限公司，使用权类型为划拨。原云南空港建筑工程有限公司于2019年4月18日因吸收合并被云南省市场监督管理局准予注销登记，原告云南机场建设发展有限公司吸收合并原云南空港建筑工程有限公司，原云南空港建筑工程有限公司的资产、债权债务由原告承继。本院认为，第一，诉讼时效的规定适用于请求权，本案原告起诉的合同确认之诉属于形成权之诉，不受诉讼时效的限制。第二，原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的《商铺销售协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告提出协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，协议中买卖条款无效，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不影响合同效力，对原告的主张本院不予支持。《商铺销售协议》在《建设项目委托开发合同书》的基础上签订，根据《建设项目委托开发合同书》的约定原云南空港建筑工程有限公司基于租赁取得房屋的使用权，并非所有权，故在《商铺销售协议》第二条约定根据德宏州政府土地出让的相关政策，原云南空港建筑工程有限公司正在申请办理土地出让手续，如在办理过程中与国家相关土地政策冲突，不能办理土地出让，被告可根据情况选择向原云南空港建筑工程有限公司一次性租赁商铺50年或退还所交全部购商铺款。德宏州非税收入管理局回复已经明确，涉案房屋的土地使用权已经移交德宏州宏康投资开发有限公司并进行抵押，从合同签订之日至判决之日已经九年多时间，无证据显示该宗土地可以办理出让手续，因此《商铺销售协议》双方应按照第二条约定履行，根据该条款的约定买卖条款无法履行，双方变为对房屋进行租赁，《商铺销售协议》实际变更为按照租赁条款履行的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”的规定，《商铺销售协议》约定的租赁期限为50年，故该合同有效的租赁期限为20年，即2011年1月26日至2031年1月26日止，其余超过20年的租赁期限无效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，判决如下：原云南空港建筑工程有限公司与被告方静英签订的《商铺销售协议》的有效租赁期限为20年，即2011年1月26日至2031年1月26日止，其余超过20年的租赁期限无效。案件受理费100元，由原告云南机场建设发展有限公司负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  张 丽人民陪审员  周晓丽人民陪审员  严跃波二〇二〇年七月六日书 记 员  司从瑄