广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初20233号原告：广州晋廷物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南田路****210铺。法定代表人：冯穗英，职务经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨道宇，系北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被告：黑龙江省国投领导小组清算组，住，住所地黑龙江省哈尔滨市松**学海路**/div>负责人：姜在滨，组长。委托诉讼代理人：马晓东，系黑龙江龙信达律师事务所律师。原告广州晋廷物业管理有限公司（以下简称晋廷物业）诉被告黑龙江省国投领导小组清算组（以下简称黑国投清算组）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏玉鸿，被告的委托诉讼代理人马晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告自2014年9月1日起经合法受聘成为广州市海珠区××大道××号宝岗大厦物业管理公司。被告自2002年9月12日起成为宝岗大厦二、三楼商场业主。根据宝岗大厦业主手册，在原告提供物业管理服务期间，被告应向原告支付物业管理费。但自2014年9月1日至今，被告一直拖欠物业管理费，暂计至2019年8月，共拖欠物业管理费666243.68元。以上欠款滞纳金为666243.68元。原告系受宝岗大厦业主委员会合法聘用的物业管理公司，依物业服务合同约定向宝岗大厦业主提供物业管理服务并有权收取物业管理费用。被告系宝岗大厦业主，享受原告提供的物业管理服务，应依法履行按时交纳物业服务费的义务。原告曾多次向被告催要上述费用，通过律师函的形式于2017年3月20日、2018年4月8日、2018年6月15日向黑龙江省国际信托投资公司催收过物业管理费，但被告均不理睬。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费暂计666243.68元（从2014年9月暂计至2019年8月）；2、被告向原告支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金（每个月的管理费为一期，每期管理费的滞纳金从第二个月的1日起计至被告实际支付之日止，以每期被告应付的管理费综合为本金，每日按0.3%的标准计算，滞纳金总额以666243.68元为限）；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原告没有提起诉讼的资格，宝岗大厦为31层的大楼，1-4层为商场，5-31层为住宅，建设面积为5272平方米，建筑面积为47000平方米，相关数据在原告提交的物业手册中有体现，原告提供的物业合同备案为35617.43平方米，没有证据证明包含了被告的物业，也有广之洲律师事务所接受宏燊物业公司的委托向被告主张物业费以及违约金，原告并没有跟被告因为物业管理进行过任何协商，也没有向被告主张物业费以及违约金，主张的本金以及违约金已经超过时效，被告对涉案物业处于闲置，物业管理并没有进行任何管理，第三人对被告进行了严重侵权，物业公司也没有阻止，给被告造成了经济损失，物业服务严重不达标准，应该降低物业标准。经审理查明：2002年9月12日，黑龙江省高级人民法院在执行黑龙江省国际信托投资公司诉广州经济技术开发区国际信托投资公司资金拆借合同纠纷一案中作出（2002）黑法执字第8号执行裁定书，裁定：按照黑国投清算组与广东宝岗房产有限公司达成的协议内容将被执行人广州国投通过置换后取得的，位于广州市海珠区南田路**宝岗大厦二、三楼商场，合计建筑面积2871.74平方米、人民币38768484.80元，抵偿广州国投所欠黑国投清算组的部分债务。上述房产所有权，相应土地使用权，变更给申请执行人黑国投清算组，等。2011年3月17日，黑龙江省高级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）黑法执字第8-1号《协助执行通知书》，载明：按照黑龙江省国投清算组与广东宝岗房产有限公司达成的协议内容，将被执行人广州国投通过置换后取得的，位，位于广州市海珠区南田路**宝岗大厦二楼商场，合计建筑面积2871.74平方米（其中二层除已预售的2002至2007商铺以外自西向东的全部面积与三楼全层2045平方米房产）以每平方13500元，合计人民币38768484.80元抵偿广州国投所欠黑国投清算组的部分债务。上述房产所有权，相应土地使用权更名为申请执行人黑国投清算组；等。2014年8月26日，龙凤街龙田社区居委会出具《关于过渡期间委托物业公司管理的公告》载明：宝岗大厦全体业主，我社居委会通过前一阶段，关于过渡期间大厦管理问题的意见征询和热心业主推荐，目前只有l间物业公司报名参与大厦的过渡期管理工作。为了社区的和谐稳定，使大厦业主有一个安定、舒适的居住环境，宝岗大厦临时工作小组于8月26日会议决定，大厦过渡期间暂时委托广州晋廷物业管理有限公司对大厦进行管理，管理期自9月1日开始，暂定三个月。在此期间，物业公司保证大厦有序正常运作，按1.2元／平方米的标准收取物业管理费，管理期间存在的经济风险由物业公司承担；等。2015年6月19日，宝岗大厦业主委员会出具《宝岗大厦关于续聘广州晋廷物业管理有限公司意见征询的业主大会结果公示》，载明：。投票结果显示，赞成续聘广州晋廷物业管理有限公司的票数已经达到了“双过半”要求，符合了广州市物业管理条例暂行办法和宝岗大厦议事规则；等。2015年7月20日，原告（乙方）与宝岗大厦业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：物业类型为住宅，坐落位置为广州市海珠区××大道××号宝岗大厦；合同期限为2015年7月20日至2017年9月14日；本物业管理区域物业服务收费标准实际包干制方式，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，已有产权证的，以房产证记载的建筑面积为准。未办产权证的，以物业购房合同中约定的建筑面积为准，即每月每平方为1.2元；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月月底前履行交纳义务；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费等费用总额的千分之一交纳违约金；等。2017年11月9日，双方续签了上述合同，期限至2027年11月8日。诉讼中，原告为证明其主张提供了以下证据：1、（2002）黑执字第8号执行裁定书；2、关于过度期间委托物业公司管理的公告；3、宝岗大厦业务大会表决票计票报告单；4、宝岗大厦关于续聘广州晋廷物业管理有限公司意见征询的业主大会结果公示；5、物业管理委托合同（编号：穗物合1第20041050004号）,约定:物业服务费住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米一元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米四元向业主或物业使用人收取；6、宝岗大厦业务手册；7、北京市盈科（广州）律师事务所律师函；8、EMS快递单；9、海建物业合同备案（2018）0101号，拟证明原告是宝岗大厦的合法物业提供方，选定单位是业委会；10、海珠物合备（2016）第01号，拟证明原告的物业管理合同已经在房管局进行了备案，原告对涉案物业有权管理；11、记账凭证，拟证明小区的4层商场部分有向原告缴纳物业管理费，原告有对涉案物业提供实际的服务，相应的收费标准也跟本案主张的一致。被告的质证意见：证据1真实性无异议，可以证明被告是涉案商铺的合法所有权人，2楼面积为821.74平方米，3楼面积是2050平方米；证据2可以证明物业费为1.2/平方米，该证据只是住户区域的统计结果，没有商业用房的，该业主大会对被告没有约束力，该业主大会仅是对住宅区域进行了统计，涉案房产为商业用房跟本案无关；证据3真实性无异议，证明内容不认可，该证据只是针对住户，不包括商户，该证据可以看出建筑面积是是48000平方米，证据2的住宅面积为35617.43平方米，业主委员会不负责商业用房的管理，物业费标准4元/平方米是物业公司跟业主协商确定的，物业管理水平资质不同，标准也不同，合同还约定空置管理费为1元/平方米，未履行管理的房屋不应该超过25%；证据4真实性有异议，没有业主大会的确认，与原告无关。该证据中明确表示是业主是382个，面积是3567.43平方米，不包含商业用房。证据5真实性有异议，该证据没有原件，不能证明该证据真实存在，该证据也可以证明涉案面积是原告负责，还有部分区域不负责管理，虽然该物业委托合同约定了4元/平方米，但根据物业管理水平跟资质不同，物业费标准也不同，第三人的物业管理合同跟原告的无关，该合同也约定如果房屋空置，每平方米1元收取，也就是说按照惯例，物业公司没有管理房屋，物业费不应该超过物业标准的25%；证据6没有物业的盖章，不能证实来源，真实性合法性无异议，手册也是新华公司出具的，与原告无关，该手册也没有证据证明业主大会确认，不能约束被告，该手册同时证明涉案房屋面积是47000平方米；证据7、证据8律师函并没有发送给被告，没有相关的证据证明已经送达给被告，对于没有拆封的快递邮件，该邮寄地址为黑龙江大公律师事务所许桂元律师，该人仅代理过被告进行诉讼，并没有权利接受相关法律文书，被告向第三人发出律师函，不能视为向被告发送了律师函，已经超过诉讼时效；证据9真实性无异议，证明内容不认可，证据明确表示物业类型为住宅，面积为3.7万平方米，跟证据2的住宅面积一致，被告类型为商铺，不属于原告的管理范围；证据10真实性无异议，证明内容不认可，该证据表明建筑面积为35617.43平方米，少于2016年的37000平方米，与实际的大厦建设面积少的更多，回执上的与原告证据2、3、4公示部分的面积35617.43是一致的，备案回执上虽然表明的是混合型物业，但实际上仍是住宅部分；证据11该证据与原告无关，该证据为原告提供物业服务履行期限之前的物业费，与原告无关，相关的物业公司为广州市源燊物业管理有限公司，相关凭证为第三人管理物业发生的费用，与原告无关系，部分收据为水电费、停车费，不能证明原告对被告的物业实行了管理。被告为证明自己主张提供了以下证据：1、广之洲律师事务所律师函，拟证明2017年3月20日广之洲律师事务所接受宏燊物业管理公司的委托，要求被告支付管理费以及滞纳金，即2017年3月20日前物业公司仍是宏燊公司；2、照片，拟证明涉案商铺仍在被告接收状态，物业公司没有进行任何管理，被告不应该支付费用，即使支付，也应折价；3、广东省广州市海珠区人民法院作出的（2016）粤0105民初6655号民事判决书；4、广东省广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终21438号民事判决书；5、广东省广州市海珠区人民法院作出的（2017）粤0105民初1220号民事判决书；6、广东省广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终5716号民事判决书，证据3-6拟证明被告物业被第三人施工，安装设备，物业公司没有进行任何组织跟管理，具有重大过错，应该降低物业标准；7、广州晋廷物业管理有限公司企业信息公示，拟证明原告自工商登记之日起，超过90天未取得广州市公安局关于保安服务的批准文件，原告物业服务资质不符合约定，物业费应该折价。原告的质证意见：证据1三性无异议，宏燊物业也向海珠区人民法院提起了诉讼。同时当时原告方也委托了广之洲律师事务所律师，当时实际上也是同时发送给被告方的，也可以显示到即使根据该律师函原告以及第三人宏燊物业管理有限公司向被告主张物业管理费，并没有超过诉讼请求；证据2三性不认可，照片拍摄是2016年。是否跟现状相符合，该证据无法显示，我方提供的物业管理是针对小区公共部分整个范围的，被告以自有部分没有接受服务，不缴纳物业管理费，是没有任何法律规定的；证据3-6真实性无异议，关联性不认可，被告与他人的物业纠纷，与原告无关，也不是本案物业管理合同纠纷的审理范围，被告也没有任何证据证明有向原告请求协助处理相关的问题，没有任何法律依据可以不交相关的管理费；证据7真实性有待法庭审查，但是我方认为现在广州市的物业公司无需相应的行政许可或者特定的资质才可以，我方取得的物业管理资格是经过业主大会表决跟相关部门备案，是有效的，是否有保安的批准文件，并不影响本案的物业管理服务合同的成立。原告庭后补交了以下证据：1、（2016）粤0105民初10332号民事判决书；2、（2019）粤01民终17683号民事判决书；3、宝岗大厦物业管理服务合同；4、（2019）粤0105民初20004号民事判决书；5、证人证言。被告的质证意见：该5份证据未在举证期限内、庭审辩论前提供，与案件没有关联性，被告拒绝质证。原告自认物业费为每平方米1.2元／月。原告在物业服务合同备案回执中资质等级为三级，此前并没有取得相关物业服务资质，物业费标准应参照最低标准确定。宝岗大厦业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》约定未办理产权证的，以建筑面积为准，即每月每平方1.2元，并未区分住宅和商铺，因此晋庭公司主张每月每平方4元的标准没有法律依据。其中第六条第4款约定逾期支付物业费的日违约金为千分之一，与原告主张的日违约金为千分之三不符。海珠区作出的(2019)粤0105民初20004号判决书与原告无关，原告主张与宏燊公司共同发送律师函，与律师函的记载内容不符，律师函仅接受宏燊公司的委托，并没有原告的任何字样。因此，在起诉前超过诉讼时效的物业费，被告有权拒绝支付。另查，案外人广州市宏燊物业管理有限公司就涉案物业在本院另案起诉被告支付2002年9月12日至2013年2月5日的物业管理费及电费公摊等，本院作出（2019）粤0105民初20004号民事判决书，判决被告支付2002年9月12日至2013年2月5日止的物业管理费1435870元及滞纳金给广州市宏燊物业管理有限公司。被告不服向广州市中级人民法院提起上诉，现该案在二审审理中。再查，2016年，涉案小区的业主方宝珠等曾起诉宝岗大厦业主委员会、广州晋廷物业管理有限公司，要求确认宝岗大厦业主委员会、广州晋廷物业管理有限公司在2015年7月20日所签署的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效；确认被告晋廷公司在2014年9月1日至2015年7月20日的管理行为无效。本院于2019年4月25日以（2016）粤0105民初10332号案判决：驳回方宝珠等业主的全部诉讼请求。判决后，方宝珠等业主不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）粤01民终17683号民事判决书，驳回上诉，维持原判。诉讼中，原告表示按照4元每月每平方米的标准计算管理费是参照之前的物业管理协议定的，双方确认涉案房屋建筑面积是2871.74平方米。本院认为：本案的争议焦点为：1、被告是否应向原告支付物业管理费；2、涉案物业管理费的标准；3、原告的主张是否已过诉讼时效。结合原被告双方的陈述及提交的证据，本院分析认定如下：关于被告是否应向原告支付物业管理费的问题。根据黑龙江省高级人民法院作出的（2002）黑法执字第8号执行裁定书及黑龙江省高级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出的（2002）黑法执字第8-1号《协助执行通知书》，本院认定位于广州市海珠区南田路248号宝岗大厦二、三楼商场，合计建筑面积2871.74平方米的房产已抵债给本案被告，被告为上述物业的所有权人。另根据原告提交的《关于过渡期间委托物业公司管理的公告》、《宝岗大厦关于续聘广州晋廷物业管理有限公司意见征询的业主大会结果公示》及原告与宝岗大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》，本院确认原告自2014年9月1日起对宝岗大厦进行物业管理服务。涉案物业位于宝岗大厦内，原告与被告形成事实上的物业管理服务关系，根据权利义务相一致原则，被告接受了原告的物业管理服务，应当支付对价给原告。关于物业管理费的收费标准问题。原告主张按照每月每平方米4元的标准计算管理费，并提交了2004年广东宝岗房产有限公司与广州合众基业物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》及其他非住宅使用人缴纳管理费的收据予以证明，被告对此不予认可。本院认为，虽然原告与宝岗大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》中并未明确约定非住宅部分的管理费标准，但基于物业管理的延续性，原告进入涉案大厦管理前，非住宅部分的管理费标准为每月每平方米4元，且该收费标准尚属合理，故对于原告主张按照每月每平方米4元的标准计算管理费，本院予以支持。被告主张涉案房屋处于空置状态且被第三人侵权，故管理费标准应当降低，没有法律依据，本院不予采纳。被告每月应缴纳的管理费数额为2871.74×4=11486.96元。关于原告的主张是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。本案中，原告表示曾向被告主张过管理费，并提交了微信聊天记录、催缴通知书的照片、证人证言、律师函予以证明，被告均不予确认。经审查，律师函的EMS快递单备注为广州市宏燊物业管理有限公司律师函而非原告，原告提交的上述证据不足以证明其向被告主张过管理费，被告诉讼时效抗辩有理，本院予以采纳。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。本院认定原告提起本案诉讼之日即2019年8月8日视为原告向被告主张管理费之日。根据《物业管理服务合同》的约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月月底前履行交纳义务，故原告主张被告支付2014年9月1日至2016年7月31日的管理费已过诉讼时效，本院不予支持。本案被告应向原告支付管理费的期间为2016年8月1日至2019年8月31日。关于滞纳金的问题，根据原告与宝岗大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费等费用总额的千分之一交纳违约金，故滞纳金的标准应为每日千分之一，现原告主张以每日千分之三的标准计算滞纳金，依据不足，本院不予支持。另外，滞纳金的总额不得超过被告应支付的管理费本金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省国投领导小组清算组在本判决生效之日起十日内向原告广州晋廷物业管理有限公司支付2016年8月1日起至2019年8月31日止的物业管理费共425017.52元（每月按2871.74平方米×4元/平方米=11486.96计）；二、被告黑龙江省国投领导小组清算组在本判决生效之日起十日内向原告广州晋廷物业管理有限公司支付延付2016年8月1日起至2019年8月31日止物业管理费的滞纳金（每月管理费的滞纳金以11486.96元为基数，从次月1日起按每日千分之一的标准计算至管理费付清之日止，滞纳金的总额以拖欠管理费本金425017.52元为限）；三、驳回原告广州晋廷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16792元，由原告负担6080元,被告负担10712元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓阳人民陪审员  杨爱梅人民陪审员  陈振梅二〇二〇年七月七日书 记 员  李敏燕陈丹纯