贵州省赫章县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0527民初2955号原告：陆贵华，男，1980年10月10日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人：孙海孟（特别授权）、罗雪雪（实习），贵州秉尚律师事务所律师。被告：贵州黔劲房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市赫章县城关镇南门中路，统一社会信用代码：91520527085664243E。法定代表人：盛建，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：万国明（特别授权）、曹兴（实习），贵州万驰律师事务所律师。原告陆贵华与被告贵州黔劲房地产开发有限公司（以下简称黔劲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆贵华的委托诉讼代理人孙海孟、罗雪雪，被告黔劲公司的委托诉讼代理人万国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆贵华向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金28,717.25元（从2018年9月30日起暂计至起诉之日，违约金以购房款481,026.00元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告向原告交付质量合格的房屋为止）；2.判令被告支付原告逾期转移登记违约金20,010.68元（从2019年3月30日起暂计至起诉之日，违约金以购房款481,026.00元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告将办理房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案时止）；3.判令被告支付原告租房补贴7,500.00元（租房补贴7,500.00元/户/半年，从2020年3月31日起计算至原告装修入住为止）；4.判令被告立即履行对01幢1单元11层3号房屋的修缮义务；5.判令被告限期向原告交付办理房屋权属登记需要由被告提供的资料，限期由法院依据实际情况进行合理判决；6.判令被告支付原告为维权产生的律师费1,200.00元；7.判令由被告承担本案的诉讼费、保全费以及保函费。诉讼中，原告放弃第4项、第6项诉讼请求。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。《商品房买卖合同》中约定被告应当在2018年9月30日前向原告交付房屋，于2019年3月30日前取得案涉商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未按前述约定的期限履行义务，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担违约责任。《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，2019年9月23日，被告发布《关于1号楼和2号楼延期交房的公告》（以下简称公告），在公告中承诺于2020年3月31日前交房，若逾期未交房的，从2020年3月31日起按7,500.00元/户/半年的标准向买受人支付租房补贴。诉讼中，原告表示接受被告在公告中的承诺，该公告对双方当事人具有约束力，被告未按照承诺履行，应当承担违约责任。本院认为，被告承诺在超过承诺的交房期限后向房屋买受人支付的租房补贴，符合违约金的特征，其性质为逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过90日未交付房屋，且原告要求继续履行合同的，被告从约定交房期限届满之日的次日起按日以已付房款的万分之一向原告计付违约金，并于房屋实际交付之日起10日内向原告支付。后被告于2019年9月23日发出公告承诺“已延期的违约金于2020年3月31日前支付”。经查，由于房屋不符合合同约定的交付条件，原告尚未接收其所购买的房屋，根据《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金给付期限的约定，支付逾期交房违约金的条件尚未成就，但按照被告在公告中的承诺，原告有权请求被告按日万分之一的标准计算支付2018年10月1日至2019年9月23日期间的逾期交房违约金，至于《商品房买卖合同》约定的2019年9月23日以后的逾期交房违约金，由于原告尚未实际接收房屋，故该部分违约金的给付条件尚未成就，本院对该部分违约金的诉请不予支持。《商品房买卖合同》约定，从2019年3月30日起180日以后被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书,原告不退房,被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，原、被告的该约定不违反法律法规的效力性强制性规定，对双方当事人具有约束力，被告应当按照约定从2019年3月30日起以原告已付房款为基数按日万分之一的计算标准向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告在公告中承诺的交房期间内我国爆发了新冠肺炎疫情，被告主张其在公告中承诺的交房期间应当顺延，原告亦认为可以顺延，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，本院对被告提出的顺延交房期限的主张予以支持。原、被告双方均认可疫情期间从2020年1月23日起算，但被告主张疫情期间应算至2020年4月30日，原告认为算至2020年2月28日。本院结合赫章县人民政府办公室关于进一步做好企业项目复工复产工作的通知，对原告主张的期间予以确认，即因疫情交房期限顺延至2020年5月7日。被告主张《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算期间应当扣除疫情期间，本院认为，新冠肺炎疫情发生于《商品房买卖合同》约定的交房期限及交付办理商品房转移登记的有关文书期限之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，本院对被告的该辩解意见不予支持。关于违约金是否调整的问题。被告主张对逾期违约金进行调减，经询问，原、被告均同意参照《赫章县人民政府办公室关于印发赫章县陈家湾湾片区城市棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的通知》中的10.00元/平方米/月的过度临时安置补助费标准确定案涉房屋同地段同类型房屋租金标准，故，本院将该标准作为衡量原告所请求的逾期交房违约金是否高过损失的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，如逾期交房违约金高于13.00元/平方米/月标准的，可以认定为过分高于造成的损失，应予以适当减少。故2018年10月1日至2019年9月23日期间的日万分之一的逾期交房违约金并未过分高于造成的损失，对该期间被告请求调减逾期交房违约金的意见，本院不予采纳。对原告租房补贴的诉请，根据被告在公告中的承诺，被告应当在2020年5月17日前（已顺延疫情期间）向原告支付半年即从2020年5月8日至2020年11月7日的租房补贴7,500.00元，但如果原告提前接收房屋，则其应当得到的租房补贴不应超过以13.00元/平方米/月的标准计算的金额。对被告请求对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金进行调减的意见，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金并未高于该标准，本院对被告的该意见不予采纳。目前，案涉房屋所在的房地产开发项目尚未整体竣工验收合格，尚不具备初始登记的条件，原告要求被告限期交付办理产权转移登记有关文书的请求，暂无履行可能，且不适于强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，对原告的该主张，本院不予支持。原告请求被告负担保函费的主张，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告贵州黔劲房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告陆贵华支付2018年10月1日至2019年9月23日期间的逾期交房违约金，违约金以481,026.00元为基数按日万分之一的标准计算；二、被告贵州黔劲房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告陆贵华支付2020年5月8日至2020年11月7日期间的租房补贴7,500.00元（如原告陆贵华于2020年11月7日前收房，则被告贵州黔劲房地产开发有限公司应当支付的租房补贴金额不超过以13.00元/平方米/月的标准计算所得的金额）；三、被告贵州黔劲房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告陆贵华支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以481,026.00元为基数，按日万分之一的标准，从2019年3月30日起计算至被告贵州黔劲房地产开发有限公司向原告陆贵华交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；四、驳回原告陆贵华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,236.00元，减半收取计618.00元，财产保全申请费594.00元，合计1,212.00元，由原告陆贵华负担460.00元，由被告贵州黔劲房地产开发有限公司负担752.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。一方拒绝履行的，对方当事人可在本判决规定履行期间的最后一日起二年内向本院或者被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。审判员  周松二〇二〇年七月三十一日书记员  姚欣