湖北省房县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0325民初844号原告：房县荣华物业服务有限公司，统一社会信用代码：914203250684454365，住所地：湖北省房县城关镇东关社区（学府路66-10）。法定代表人：舒成兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡绍平，男，生于1959年10月10日，汉族，该公司副总经理，住湖北省房县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：舒浪，男，生于1994年5月25日，汉族，该公司副总经理，住湖北省房县，代理权限：特别授权。被告：杨华林，男，汉族，生于1986年5月31日，户籍地：湖北省房县，住湖北省房县。原告房县荣华物业服务有限公司（以下简称“荣华物业”）诉被告杨华林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告荣华物业的委托诉讼代理人胡绍平、舒浪，被告杨华林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荣华物业诉称：被告系原告所服务的房县城关镇鸿江学府小区的业主,产权面积113.59㎡。2016年3月4日与原告签订《物业管理协议》,约定:被告于每年12月25日之前,按产权面积1元/㎡的标准向原告交纳当年的物业服务费,逾期交纳,每逾期一日按应交费金额的3%向原告交纳滞纳金。协议生效后,原告依约为被告提供了完善的物业服务,但被告只向原告缴纳了2017年2月28日以前的物业服务费,2017年3月1日至今一直未交物业服务费,经原告工作人员多次电话、上门及书面催缴无果。另外,按照房县环境卫生管理所通知,原告应代房县环境卫生管理所向各业主收取生活垃圾处理费,标准为60元/年/户,即每户每月5元,被告自2017年3月至今也一直未交,导致原告受到行政处罚,经济遭受损失。综上所述,被告拒不缴纳物业服务和垃圾处理费的行为,已严重违反了双方签订的《物业管理协议》和政府有关部门的规定,严重的侵犯了原告的合法权益。原告为维护其合法权益,特具状起诉,请求判令被告给付2017年3月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费3862元;2、请求判令被告按照日3‰支付2018年1月1日至结清全部物业服务费期间的逾期支付物业服务费的滞纳金,截止2019年12月31日应支付滞纳金3926元;3、请求判令被告给付2017年3月-2019年12月,共34个月的代收垃圾处理费170元；4、请求判令被告承担本案诉讼费。被告杨华林辩称：本人于6月20日收到法院的告知单,首先对原告所提及的滞纳金一事表示反对。所谓滞纳金本指国家行政事业单位为避免因义务人不履行义务使国家利益受损害,按滞金天数,以一定比例加收滞纳税款的经济制裁措施。而今天的这里原告某物业公司并非行政事业单位,且该事项也未涉及国家经济事业领域,因而无权收取滞纳金。物业公司电话联系本人交纳物业费时,本人从未说过不交物业费,只是暂缓不交费。暂缓交费有两个问题,请求物业公司解决:1、本户主卧东侧床头外由于外墙渗水,导致内墙墙皮开裂,并太面积脱落,木地板受潮发霉。2、次卧阳台顶部渗水,导致大面积墙体脱落,曾多次找物业反映,物业也多次承诺给予修复,但一直不了了之。对物业出尔反尔,言而无信,收钱不作为,特别是床头脱落问题,让我每日起居寝食难安,精神受损。我们交物业费没有享受到配套建筑设施维修养护和管理等服务,物业对开发商遗留的问题有协调处理的责任和义务。同时物业公司在公共区域服务上也是毫不尽责，小区凌乱不堪:1、小区内设施无人打理,小区内部树木花草没人修剪打理,自生自灭。院内、楼道内灯坏了,长期无人问津。2、电梯存在安全隐患,电梯里灯管坏了、壳子裂了,直至掉了从没人管;电梯中的急救电话无法拨通,监控摄像头根本未连接到保安室,完全是摆设。几次人困在里边,手机也拨不通,只能敲电梯求救;3、消防设施配套不齐全,里面可以看到的,就一卷救生袋,连起码的灭火器都没有;4、门禁设施完全没有,监控摄像头完全成摆设,无论什么人都可以大摇大摆的出出进进,经常出现东西丢失现象。5、安全管理不到位。小区内各个走火通道都堆满东西,很多地方甚至完全堵死。车辆随意停放，经常路都走不通,一旦出现危急情况,人流根本无法及时疏散。6、装修时,物业应给业主告知禁止行为及注意事项,完全没履行。7、未对小区内不文明行为进行有效管理,经常发生电梯内有垃圾、小便,有人随处晾衣物等,垃圾桶附近大量垃圾随意泼洒,臭气逼人。这些不文明行为,小区物业一直不闻不问,没有尽到管理责任。因物业公司一直未能解决我家的两个问题,未尽到相应管理责任,才将物业费拖欠至今。如果经法院调解,两个问题得到重视解决,并能改善物业服务水平,解决电梯风险,消防问题,本人绝不拖欠物业一分钱，全额交付物业费。如物业在收取物业费之前(即2021年3月1日之前)未能有效解决上述大部分问题,本人依然不会按时交付物业费。经审理查明：原告房县荣华物业服务公司系房县城关镇鸿江学府小区开发商引进的前期物业服务公司。2016年3月4日，被告杨华林与原告荣华物业签订了《物业管理协议》，杨华林的住宅使用面积113.59平方米，每平方米每月支付物业费1元，年交费1363元。约定年交费时间为每年的12月25日前，逾期未交按照日3%承担滞纳金，并约定了双方各自的职责。自2017年3月1日后，被告杨华林未交纳物业费。原告荣华物业应房县环卫所的要求向小区业主代收每年的卫生费每户每年60元，被告杨华林亦未交纳。为此引起诉讼。另查明，房县城关镇鸿江学府小区于2019年9月成立了业主委员会。本院认为：荣华物业作为物业服务公司对业主反映的问题要认真对待，属于自己义务范围内的诉求要进行整改；不属于自己义务范围内的诉求要对业主解释，以体现对业主的尊重，不断提高服务水平。荣华物业公司同开发商签订的物业服务合同，合法有效，对全体业主具备约束力。物业服务合同是双务合同，居住在小区内的业主应当依照约定按时足额交纳物业服务费。杨华林拖欠物业费三年之久，已构成严重违约，除应按照约定支付物业费外，还应当承担违约责任。但因原告荣华物业为业主提供物业服务存在瑕疵，故请求被告杨华林承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。原告管理的小区每年每户需要交纳60元的垃圾处理费，虽属行政性收费，但原告受房县环卫所委托代为收取，不违背法律规定，故原告请求被告支付垃圾处理费170元，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：一、被告杨华林在本判决生效之日起10日内支付原告房县荣华物业服务公司2017年3月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费3862元；二、被告杨华林在本判决生效之日起10日内支付原告房县荣华物业服务公司2017年3月1日起至2019年12月31日期间代为收取垃圾处理费170元；三、驳回原告房县荣华物业服务公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨华林承担，因原告已经预交，被告在履行本判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费50元，十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判员  万少峰二〇二〇年七月十四日书记员  刘 婷