福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初5632号 原告：漳州市第二果品食杂公司，住所地福建省漳州市延安北路**，统一社会信用代码91350602156581307U。 法定代表人：陈玉辉，经理。 委托诉讼代理人：胡溪泉，福建元光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭振宏，福建元光律师事务所律师。 被告：林善强，男，1988年3月6日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告漳州市第二果品食杂公司与被告林善强租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州市第二果品食杂公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除漳州市第二果品食杂公司与林善强于2017年10月16日签订的租赁合同，林善强立即移交漳州市芗城区延安北路9-11号中段两间店面给漳州市第二果品食杂公司；2.判决林善强支付2020年5月11日起至实际移交店面时止的占用费（以租金为标准）；3.判决林善强缴纳给漳州市第二果品食杂公司的履约保证金50000元归漳州市第二果品食杂公司所有；4、判决林善强支付给漳州市第二果品食杂公司赔偿金61250元（按2个月租金标准）。事实与理由：2017年10月16日，漳州市第二果品食杂公司与林善强签订一份《租赁合同》，约定：林善强向漳州市第二果品食杂公司承租漳州市芗城区延安北路9-11号中段两间店面（以下简称涉讼房屋），一层建筑面积约为88平方米，二层建筑面积220平方米。租赁期限5年，自2017年11月11日起至2022年11月10日止，装修免租期从2017年11月11日起至2017年12月10日止，免租期内免收租金。租金第1-2年年租金35万元，从第3年起以上一年租金为基数逐年递增5%，即第三年年租金367500元。租金每半年缴纳一次，林善强须于签订合同时一次性付清半年租金（扣除装修免租期）145830元，以后应提前15天缴纳下次租金。签订合同时还需一次性缴纳风险抵押金5万元。林善强应按时缴纳租金和其他费用，林善强若要提前解除合同，应提前三个月书面通知漳州市第二果品食杂公司并应征得漳州市第二果品食杂公司同意，按实际租期结算租金，同时已缴交的风险抵押金转为违约金，全额归漳州市第二果品食杂公司。租金逾期缴纳，逾期天数达15天以上视为违约，漳州市第二果品食杂公司有权解除合同，没收风险抵押金，并加收2个月租金的标准作为赔偿。合同签订后，林善强持续经营至今。根据合同约定，林善强应当于2020年5月11日前支付2020年5月11日至2020年11月10日的租金183750元，但经多次催讨，林善强至今仍未支付，也不移交案涉店面，至今仍实际占用经营。林善强逾期支付租金天数已达15天以上，且林善强已明确表示不再继续经营，其行为违反合同约定，构成根本性违约，漳州市第二果品食杂公司有权解除合同并就合同约定的违约责任主张赔偿，因此诉至法院。 林善强辩称，林善强通过竞拍取得涉讼房屋的五年租赁权，并与漳州市第二果品食杂公司签订了本案房屋租赁合同。合同签订后，林善强依约履行合同，按期交纳至2020年5月11日租金。林善强经营漳州市芗城区昕灵服装店，租赁涉讼房屋系用于经营童装，经营状况良好。但因新冠肺炎疫情，学校均未开学，儿童也都在家未出门，童装经营受到极大的冲击。又逢漳州市区延安路（包含涉讼房屋门口路段）道路改造提升，2020年2月24日至2020年5月31日期间对延安路进行交通管制。因此，即使店铺于2020年4月底勉强开始经营，收入仍不足于支付日常支出。现林善强已无力经营，同意解除本案租赁合同，也已经于2020年5月27日向漳州市第二果品食杂公司书面申请解除合同。漳州市第二果品食杂公司曾告知林善强可以减免一个月租金，并要求林善强签署相关文件，但林善强认为，漳州市第二果品食杂公司属国有企业，林善强系个体工商户，根据国家有关规定，福建省、漳州市均出台相应减租政策，漳州市第二果品食杂公司应当给予免收3个月份租金的政策补偿以帮助经营户渡过难关，林善强要求退回三个月租金，或者5月11日至8月11日作为免租期。此外，根据最高院《关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，承租国有企业房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的个体工商户承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持；出租人以承租人没有按照的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，漳州市第二果品食杂公司要求林善强承担违约责任，即没收履约保证金及支付赔偿金的诉讼请求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认： 1.2017年10月16日，漳州市第二果品食杂公司（出租方、甲方）与林善强（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定（摘要）：⑴乙方向甲方承租涉讼店面，租赁期限5年，自2017年11月11日起至2022年11月10日止，装修免租期从2017年11月11日起至2017年12月10日止，免租期内免收租金。⑵第1-2年年租金35万元，从第3年起以上一年租金为基数逐年递增5%，即第三年年租金367500元。租金每半年缴纳一次，乙方须于签订合同时一次性付清半年租金（扣除装修免租期）145830元，以后应提前15天缴纳下次租金。⑶合同签订时，乙方须一次性向甲方缴纳风险抵押金50000元。⑷租金逾期缴纳，逾期天数达15天以上视为违约，甲方有权解除合同，没收风险抵押金，并加收2个月租金的标准作为赔偿。 3.2017年10月16日，林善强向漳州市第二果品食杂公司交纳风险抵押金50000元。双方当事人确认林善强已交纳截止2020年5月10日止的房屋租金。 4.2020年2月24日至2020年5月31日期间，因延安路（包含涉讼房屋门口路段）道路改造提升，该路段于该期间实施交通管制，交通管制措施为全封闭施工，预留部分人行道供行人通行。 5.2020年5月27日，林善强向漳州市第二果品食杂公司书面申请解除本案租赁合同。 6.2020年7月27日，林善强结清涉讼房屋的水费、电费，漳州市第二果品食杂公司收回涉讼房屋。 本院认为，漳州市第二果品食杂公司与林善强签订的《租赁合同》依法有效，受法律保护。合同双方当事人应当按照合同约定履行。但因新冠肺炎疫情，国家、省、市各级政府均出台各项政策，特别对房屋租赁予以规定或鼓励出租人对承租人予以减免房租，以合力帮助承租人渡过难关，至目前规定：对于承租市直行政事业单位（含所属企业）国有资产类经营性房产的中小企业和个体工商户，给予免收2020年2月份租金，减半收取2020年3月、4月、5月、6月租金。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，在关于合同案件的审理中指出：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。对此，漳州市第二果品食杂公司认为，漳州市第二果品食杂公司属供销合作社系统，为集体所有制企业，其资产也属集体财产而非国有资产，不应适用关于承租国有企业房屋予以减免租金的相关规定。因新冠肺炎疫情，供销社企业也遭受很大经济损失，但为响应政府号召，结合供销系统实际，主动为承租户减轻租金负担，2020年4月8日，供销社企业常务理事会研究决定对个体工商户视具体情况可免收一个月以内的租金，且应由承租人于2020年5月31日前向业主提出申请，业主根据实际情况一户一议，并与承租户签订减免租金协议，报供销社审核备案。本院认为，林善强承租涉讼房屋用于童装经营，属个体工商户，其所述因疫情及市政工程施工导致出现经营困难的情况客观存在，即使漳州市第二果品食杂公司出租的房屋非属国有资产类经营性房产，鉴于林善强逾期支付租金的期间并不构成根本性违约，且双方已就解除租赁合同达成合意，根据上述最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》规定，漳州市第二果品食杂公司以林善强没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由林善强承担违约责任，即没收风险抵押金，并加收2个月租金的标准作为赔偿，本院不予支持。此外，国家、省、市各级政府出台相应减免房屋政策旨在合力共渡难关，本院根据上述最高人民法院审理案件指导意见，结合本案林善强已于2020年7月27日将涉讼房屋交还漳州市第二果品食杂公司的实际情况，及双方当事人客观存在困难，根据公平原则变更合同，对林善强自2020年5月11日至2020年7月27日期间的租金予以免除。林善强请求退还三个月租金或免租期延长至2020年8月11日止，本院不予采纳。林善强未积极有效与漳州市第二果品食杂公司沟通协调，采取有效措施减少双方当事人损失，导致漳州市第二果品食杂公司以诉讼方式主张权利，造成漳州市第二果品食杂公司损失，因此本案案件受理费应由林善强负担。 综上所述，本院认为，漳州市第二果品食杂公司与林善强协商一致同意解除合同，本院予以确认。漳州市第二果品食杂公司该部分诉讼请求，应予支持，余诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款规定，判决如下： 一、解除漳州市第二果品食杂公司与林善强于2017年10月16日签订的《租赁合同》； 二、驳回漳州市第二果品食杂公司其他诉讼请求。 案件受理费14574.4元，减半收取计7287.2元，由林善强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员     二〇二〇年七月二十八日 书记员  张敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。