上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初22342号原告：陈晓欢，女，1984年1月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱亮星，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐德红，上海明伦律师事务所律师。被告：上海浦东伟业房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张建良，董事长。委托诉讼代理人：李喜敏，上海君莅律师事务所律师。第三人：临客嘉物业经营管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区上南路****。法定代表人：陈当恩，总经理兼董事。委托诉讼代理人：孙勤来，男。原告陈晓欢与被告上海浦东伟业房地产开发有限公司、第三人临客嘉物业经营管理(上海)有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告陈晓欢及其委托诉讼代理人朱亮星，被告上海浦东伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李喜敏，第三人临客嘉物业经营管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人孙勤来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晓欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告2019年1月1日至2019年12月31日期间多收取的车位租赁费人民币(以下币种同)2,400元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告系上海市浦东新区东方丽景小区的业主，被告系该小区开发商，为该小区地下车库所有权人，原告向被告承租其中一个地下车库(以下简称涉案车库)使用。2019年1月9日，被告与小区业主委员会(以下简称业委会)联合发布《告示》，称双方就地库租赁费涨价事宜进行磋商，并达成一致意见，同意将地库租赁费由300元/月涨价至500元/月。2019年1月10日，业委会张贴告知，否认同意开发商对地库租赁费进行涨价，但被告罔顾业委会及业主的反对，仍委托第三人根据涨价后的标准向原告收取车位租赁费。原告认为，根据《上海市住宅物业管理规定》第六十一条第三款规定，车库租赁费涨价需由被告与业主大会进行磋商，业委会无权代表业主大会直接与被告磋商涨价事宜，被告在未与业主大会协商、未经得业主大会同意的情况下，单方面提高地库租赁费的行为无效，应依法按照原价执行，返还多收取的地库租赁费。为维护原告合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。上海浦东伟业房地产开发有限公司辩称，确认收到租金，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告的主张无法律依据。原告所述的《上海市住宅物业管理规定》是2019年3月1日开始实施的，被告的涨价行为发生在2019年1月1日，应该适用的是2011年发布的《上海市住宅物业管理规定》，其第55条规定了建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行，即应按照《上海市浦东新区物价局关于印发的通知》(沪浦发改价〔2006〕798号)规定执行，普通车位每月250元，其他车位每月500元。该小区之前10年地库租赁费均为250元/月，2016年只涨价50元，从250元/月调整至300元/月，按照被告计划，2017、2018年的地库租赁费是要调整的，但由于上届物业公司的不作为及新物业的选聘等因素导致2017、2018年被告的涨价计划无法实施，故本次地库租赁费从300元/月涨价至500元/月，幅度较大的原因是将前两年未实施的调整一次性完成。另，据了解，周边证大家园2018年地库租赁费就已经是500元/月了，现在涨价后被告还要交给物业公司65元/月的物业管理费，这次涨价是结合市场行情、周围情况等进行的涨价。原告提交的《告示》上标明交12个月的地库租赁费，享受14个月，折合下来一个月的地库租赁费为428元，符合沪浦发改价〔2006〕798号文件的相关规定。2.被告已尽自己所能，采取了相应措施保证公平，保证广大业主的利益。2018年12月28日，被告在原告居委会会议室与街道信访办、司法所、房办、业主代表、业委会主任及工作人员、居委会、物业代表共同就地库租赁费涨价事宜进行了协商，征求了各方意见，也对被告就涨价事宜进行了说明，并承诺涨价后的价格保持3年不变。被告的涨价行为不是自行随便所为，而是经过了多个主体，多个部门协商一致决定，业主不能接受，被告也没有办法。3.收取的地库租赁费现在仍由物业保管，因为被告没有工作人员在小区内，最后所属于被告。第三人述称，对被告涨价行为没有意见，认为调整价格合情合理，2018年12月28日会议第三人也派了小区经理参加，程序没有问题。本院经审理认定事实如下：原告系涉案车库所在小区业主，被告系涉案车库权利人。2019年1月9日，被告与上海市浦东新区东方丽景业主委员会向租赁17号、27号、43号地库的租户联合发布《告示》，载明“……业委会向我司提出地库停车租赁费调价幅度过大，是否可降低收费，经过磋商，现双方达成如下共识：1.地库业主提出本次调价的各种理由，作为市场行为，本次调价的方案：地库租：地库租赁费500元/月0日前支付2019年全年地库租赁费的业主我司给予赠送两个月停车的优惠，即支付12个月可使用14个月(至2020年2月29日)。业委会基本同意。2.业委会与我司一起为地库租户做本次调价的解释工作。3.我司承诺：2020年地库租赁费仍会有优惠给各位租户。4.租赁费调整是市场行为，我司保证500元/月的租赁价实施三年，三年到期后是否再次调整，看届时市场价格，我司承诺不高于周边市场最高价。”2019年1月10日，上海市浦东新区东方丽景业主委员会向租赁17号、27号、43号地库的租户发布《关于1月10日开发商告示的补充说明》，载明“……在2019年1月8日业委会和开发商进行了第四轮的协商，经过业委会争取，开发商也做出了让步，给出了另一种租赁方式，并于1月10日张贴公告把方案告知大家。此公告部分内容引起歧义，在此做出说明。会议中开发商所提出的方案业委会并没有同意，特此说明。”2019年1月11日，原告按照涨价后的标准支付地库租赁费5,000元。因原告认为被告的涨价行为不符合相关规定，故诉至本院，要求被告返还多支付的地库租赁费。另查明，2010年12月23日发布的《上海市住宅物业管理规定》第五十五条第二款规定“建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行……该规定自2011年4月1日起施行，现行有效。”2018年11月22日发布的《上海市住宅物业管理规定》第六十一条第三款规定“建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业服务合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当在与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。”自2015年1月18日起，上海市发展和改革委员会(以下简称上海发改委)修改了《上海市定价目录》，将住宅小区停车费从目录中删除。同年3月1日起，上海小区停车费政府定价取消。审理中，1.原告提供多名业主关于东方丽景地下车库涨价的请愿书一份，证明小区业主均不同意涨价，周边小区的车位租赁费也就300元/月。经质证，被告表示对该份证据的真实性无法确定，认为地库所有权归被告所有，被告涨价系市场行为，符合政府部门相关规定。第三人表示对该份证据的真实性无异议，但认为该《请愿书》只是业主向开发商要求按原价执行或适当调整，不能说明一定要按原价收取停车费或不能调整，因为产权属于开发商，有权按照市场情况进行调整。2.被告提供：(1)关于东方丽景地库停车位租赁费价格调整说明函，证明被告对2005年起车位价格情况做了说明，以及对为什么调整价格做了说明，并且承诺3年内不再调整价格。经质证，原告对该份证据的真实性表示认可，但是系被告自行单方做出，日期是在2018年12年28日，新的《上海市住宅物业管理规定》发布日期为2018年11月22日，可以看出被告是在新的规定生效前提前涨价。第三人认可该份证据的真实性，认为停车费价格调整所走的程序合法。因原告及第三人均对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(2)会议记录、关于地下车库涨价事宜签到表，证明涨价系信访办代表、业委会代表、居委会代表等16人参与协商一致的结果，并非随意涨价，没有经过程序，到场的16人中有非业委会的业主，如罗珊华，她以同样的理由曾起诉被告至法院，后按撤诉处理。经质证，原告对该组证据的真实性表示认可，但认为看不出同意涨价，且不能代表全体业主，16个参会人员中是否有租用地下车位的人不清楚，不具有代表性。第三人认可该份证据的真实性，认为停车费价格调整所走的程序合法。因原告及第三人均对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。3.第三人提供地库停车位租赁费上调通知，证明被告向其通知了地库租赁费上涨事宜。经质证，原、被告均对该份证据的真实性表示认可，原告表示其第一次见到。因原、被告均对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。4.原告表示《房屋预售合同》及《前期物业服务合同》未就被告名下的地库租赁费收取标准进行约定，但业委会与第三人于2017年12月1日签署的《物业服务合同》第十三条约定，归全体业主共有的停车位，露天车位100元/个/月、车库车位300元/个/月；归建设单位所有的停车位，停车位物业服务费按70元/个/月由建设单位承担，停车位租赁费由建设单位与经业主大会授权的业委会协商确定并公示。2019年1月前，归被告所有的地下车库车位租赁费收费参照归全体业主共有的停车位的收费标准，按300元/个/月计收。被告确认《前期物业服务合同》中没有是否收取停车费的约定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告向被告承租涉案车库，双方建立租赁合同关系。本案中，原告按照调整后的地库租赁费标准向被告支付租赁费5,000元，因其认为被告调整地库租赁费行为不当，故要求被告按原收费标准收费，将多收取的地库租赁费2,400元予以返还，被告则认为其调整租赁费收取标准系市场行为，且已尽自己所能与各部门代表沟通协商，涨价行为并无不当。根据庭审查明事实，2010年12月23日发布的《上海市住宅物业管理规定》第五十五条第二款规定建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。自2015年1月18日起上海发改委修改了《上海市定价目录》，将住宅小区停车费从目录中删除，同年3月1日起，上海小区停车费政府定价取消，即建设单位对其所有的停车位的出租定价不再受政府定价约束，停车费标准由供求变化主导涨落，权利人可以根据车位资源和车辆停放需求调整停车费标准，以控制小区车辆停放数量，确保小区环境及业主和实际使用人的安全指数和生活舒适度。小区业主或实际使用人可以根据自身情况和需求选择是否在小区停放车辆。2018年11月22日发布的《上海市住宅物业管理规定》第六十一条第三款规定建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业服务合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当在与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。该规定自2019年3月1日实施。本案被告于2019年1月9日发布告示，告知业主涨价事宜，即被告的涨价行为发生在2018年11月22日发布的《上海市住宅物业管理规定》实施日期之后，应适用2010年12月23日发布的《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，即被告就涉案车库的收费标准应按照价格主管部分规定执行，2015年1月18日上海小区停车费已从《上海市定价目录》中删除，同年3月1日起，上海小区停车费政府定价取消，被告遵循市场价格对涉案车库价格予以调整并无不当，故对于原告要求被告返还车库租赁费的诉讼请求，本院不予支持。但需要指出的是，原告提交了部分业主签字的《请愿书》，被告应当对业主意见予以重视，及时和业委会进行沟通调整，缓解消除其与业主之间的矛盾。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，判决如下：驳回原告陈晓欢要求被告上海浦东伟业房地产开发有限公司返还2019年1月1日至2019年12月31日期间多收取的车库租赁费2,400元的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告陈晓欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年七月三十日书记员  陈海娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同