陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终996号 上诉人（原审被告）：西安世城置业有限责任公司咸阳分公司，住所地：咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91611100064810184D。 负责人：刘伦者，系总经理。 委托诉讼代理人陈博，男，系陕西天之骄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张永奎，男，1989年9月3日生，汉族，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人杜勋，男，系陕西博硕律师事务所律师。 上诉人西安世城置业有限责任公司咸阳分公司因与被上诉人张永奎商品房预售合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初5682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷并与上诉人西安世城置业有限责任公司咸阳分公司的委托诉讼代理人陈博、被上诉人张永奎及其委托诉讼代理人杜勋谈话，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 西安世城置业有限责任公司咸阳分公司上诉请求：1、撤销原判，驳回张永奎的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由张永奎承担。事实和理由：原审认定事实错误。首先，被上诉人张永奎与物业公司在2018年3月1日签订《物业管理服务协议书》时，即意味着此时已交房。其次，上诉人逾期交房是由于受到高考停工、停电停工、雨雪天气停工、政府车辆限行停工、政府禁土令停工等不可控制及不可抗力的因素影响所造成的，不应当承担违约责任。再次，认定上诉人使用的沙子水泥价格2500元，系主观臆断，没有科学依据。最后，就逾期交房的违约问题，双方已经用水泥和沙子作为补偿，被上诉人已经领用完毕，双方债务已消灭。 张永奎辩称，一、一审认定交房时间为2018年3月6日符合交房习惯，且涉案房屋至今未竣工验收，不符合交付条件，上诉人至今未能完全履行交付义务。二、一审酌定延迟交房时间推迟为70天，被上诉人为减少诉累，未提出上诉，并不表示被上诉人认可上诉人迟延交房的理由。三、上诉人称用沙子水泥冲抵全部违约金没有依据，事实上，上诉人为了让业主接收不具备交付使用条的房屋，提出让业主免费使用水泥、沙子，《装修申请审批表》中冲抵延期交房费用的字样是上诉人后来添加上去的，并无用水泥、沙子冲抵延期交房违约金的事实。 张永奎向一审法院起诉请求：请求判令被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司支付逾期交房的违约金29187元（自2016年7月1日起按每日34.5元，暂计算至2018年10月25日为29187元）。 一审法院认定事实：被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司与原告张永奎于2014年1月25日签订《西咸新区商品房买卖合同》，约定：原告张永奎购买被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司开发的位于咸阳市XX路XX城XX栋XX单元XX层XX号住宅一套；房款总价为344919元；被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司应当在2016年6月30日前向原告张永奎交付商品房；如遇不可抗力，不可控原因，可据实予以延期；逾期未交付商品房，原告张永奎要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告张永奎支付违约金。双方签订的《西咸新区商品房买卖合同》于2014年3月5日在陕西省西咸新区沣西新城建设环保局备案。原告张永奎支付104919元，剩余购房款以按揭贷款方式付款，中国工商银行股份有限公司咸阳彩虹支行于2014年8月21日办理完成贷款手续。按照《咸阳市2014-2015年度冬季大气污染防治工作方案》的要求，从2014年11月15日至2015年3月15日的“冬防”期间，市区停止一切拆迁、出土、倒土等土方作业。按照《咸阳市“治污降霾˙保卫蓝天”2015年工作方案》的要求，严控扬尘污染。完善城市扬尘防治考核制度，加强施工扬尘监管，强化暗查夜查。西咸新区锦城物业管理有限公司与原告张永奎于2018年3月1日签订“物业管理服务协议书”，原告张永奎于2018年3月6日交纳装修保证金、装修垃圾清运费。原告张永奎于2018年3月6日提交“装修申请审批表”，注明：沙子、水泥40袋已领；审批人审核意见：“按审批装修，用沙子、水泥冲抵延迟交房费用”。 一审法院认为，被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司与原告张永奎签订的《西咸新区商品房买卖合同》，是在双方各自意思支配下达成一致后签订，不违反法律规定，且已办理了备案登记，为有效合同，原、被告均应严格履行。被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司未按照约定期限交付房屋，直到2018年3月6日，原告张永奎于将装修保证金、装修垃圾清运费交纳完毕，才完成房屋交付。被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司关于“物业管理服务协议书”签订时交付房屋的陈述，不符合本地区商品房交易中的交房习惯，本院不予采纳。《西咸新区商品房买卖合同》约定逾期交付房屋，被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司应从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止以原告张永奎已付房款按每日万分之一承担违约金，但双方约定遇不可抗力、不可控原因，可据实予以延期。咸阳市人民政府实施“冬防”期间污染防控，确实对工程施工期限造成一定影响，被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司与承建单位相互配合适时调整工作，故而在综合考量各种因素后，确定被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司交付房屋可推后70日，违约金计算为17659.85元。在交付房屋时，在“装修申请审批表”中有原告张永奎签字认可“用沙子、水泥冲抵迟延交房费用”的内容，关于沙子、水泥的价格，原告张永奎的表述基本符合当时市场价格，应认定原告张永奎使用沙子、水泥的合计价款为2500元，应从上述违约金中减去，由此，被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司承担的违约金为15159.85元。至于被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司提出2006年以后的政府禁土令、车辆限行政策、中高考停工、重污染天气、设计变更、结构变更、电器变更等因素，是与承建单位延迟交工的可能原因，不足以否定商品房买卖合同约定的交房期限，此一节抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司于本判决生效之日五日内向原告张永奎支付逾期交房违约金15159.85元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元（原告张永奎已预交），由原告张永奎承担255元，被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司承担275元。 经审理查明，二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于争议焦点一，本案交房时间一节。本院认为应当以房屋钥匙交付予被上诉人张永奎的时间作为本案的交房时间，而关于交钥匙的日期，上诉人西安世城置业有限责任公司咸阳分公司称为2018年3月1日，被上诉人张永奎称为2018年3月6日，本院认为房屋钥匙最初由上诉人持有，故关于其何时将钥匙交给被上诉人的举证责任应由上诉人承担，现其对此并未提交相关证据，故应以被上诉人承认的时间即2018年3月6日作为交付钥匙的日期亦即交房日期。争议焦点二，因不可控因素导致延迟交付房屋进而认定应延迟交付70天的期限是否合理。上诉人称逾期交房是由于受到高考停工、停电停工、雨雪天气停工、政府车辆限行停工、政府禁土令停工等不可控制及不可抗力的因素影响所造成的，不应当承担违约责任。本院认为，上诉人与被上诉人张永奎签订的商品房买卖合同系上诉人自己提供的格式合同，而交房时间在签订买卖合同时上诉人已填写打印完毕，上诉人作为房地产开发、销售商当时必然是经过充分考虑且从最大化有利于自己的角度而制定的该合同，其在制定该合同时应当已充分考虑了可能存在的不可控因素对工期的影响而后才确定的房屋交付期限，故对其请求在自己确定的交房期限基础上再迟延交付房屋的理由不予采信。一审因咸阳市人民政府实施“冬防”期间污染防控确实对工程施工期限造成一定影响，故在综合考量后确定70日的可迟延交付期限并无不当。争议焦点三，双方是否达成用沙子、水泥冲抵迟延交房违约金的协议。与此相连的关键证据是一份装修申请审批表，因该表中注明“用沙子、水泥冲抵迟延交房费用”，上诉人认为双方对此已达成协议，本院认为，上述内容系上诉人所书写，该审批表又仅此一份并由上诉人保管，被上诉人现对该内容不认可并称其签字时表格中并无该部分内容，故不能排除该部分内容系上诉人单方面书写的可能。此外，被上诉人虽在该审批表中签字，但其签字在该表最后一栏，该栏是针对装修有关问题的保证承诺，而在注明“用沙子、水泥冲抵迟延交房费用”的倒数第二栏中并无被上诉人签字，由此表明该份审批表不能证明双方已达成了用沙子、水泥冲抵迟延交房费用的合意。又因被上诉人对使用上诉人的沙子、水泥系免费亦无证据予以证明，故一审用沙子、水泥的价值与迟延交房违约金冲抵后，再由上诉人承担下余违约金并无不当。关于沙子、水泥的价格一节，一审参考当时的市场价并结合双方的陈述酌定2500元并无不妥。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费180元，由西安世城置业有限责任公司咸阳分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊国强 审判员  刘联胜 审判员  张作儒 二〇二〇年七月二十一日 书记员  权瑶燕