广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5102民初505号原告：潮州市恒大置业有限公司，住所地潮州市湘桥区。法定代表人：朱红艳，总经理。委托诉讼代理人：朱灵谱，该公司职员。委托诉讼代理人：陈泽婷，该公司职员。被告：黄立秋，男，1979年6月16日出生，汉族，住潮州市潮安区。原告潮州市恒大置业有限公司（以下称“恒大公司”）诉被告黄立秋追偿权纠纷一案，本院2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告恒大公司之委托诉讼代理人陈泽婷、被告黄立秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号20160XXXX6746）及补充协议已于2019年7月30日解除；2.判令被告协助原告到潮州市房地产管理部门办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年7月2日，原被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买由原告开发的潮州恒大城第96幢XXX房，该商品房买卖合同约定建筑面积共126.45平方米，总价款742221元，买受人采取商业贷款方式付款。原、被告双方在商品房买卖合同附件四第（二）条第5款约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房屋，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到有关政府部门办理注销合同备案及抵押登记等取消交易的手续。2016年7月12日，被告与中国建设银行股份有限公司潮州市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该银行申请按揭贷款51万元，原告作为保证人承担阶段性担保责任。因被告未按约定还款，导致原告向该银行承担担保责任，共代被告垫付银行贷款本息合计514561.06元。随后原告于2019年7月26日向被告邮寄《关于解除〈商品房买卖合同及补充协议〉通知书》，该通知书于2019年7月30日被签收。综上，被告严重违约导致《商品房买卖合同》解除，请求法院判决支持原告的诉讼请求。本案审理中，基于被告与案外人存在借贷纠纷，被告所购的涉案房屋已被潮州市潮安区人民法院查封，原告向该院提交的执行异议申请已被驳回，原告以涉案房屋已被查封，网签备案无法注销，原告无法解除合同、收回房屋，将诉讼请求变更为：1判令被告向原告支付原告代偿的银行贷款本息514561.06元并按年利率6%向原告支付利息（利息从2019年7月24日计算至实际清偿之日止）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。被告黄立秋辩称，2016年7月1日，被告黄立秋与原告恒大公司签订《潮州恒大城楼宇认购书》和《无理由退房承诺书》，2016年7月2日签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购买潮州恒大城第96幢XXX房，同日支付首付款236507元、契税24286元、律师费800元。7月12日，按揭贷款51万元以转账方式支付给恒大公司，至此，被告黄立秋已完全履行购房手续。2016年10月，被告黄立秋前妻因身患重疾，需及时医治，向被告黄立秋提出求助。被告黄立秋遂向原告恒大公司提出退房缘由。时至今日，被告黄立秋无数次前往原告恒大公司协商退房事宜，原告恒大公司总回避其提出的合法合理的申请。恒大公司已严重违背无理由退房的承诺，有意造成被告黄立秋违约的事实，严重损害和侵害被告黄立秋的合法权益。请求法院驳回原告恒大公司的诉讼请求。因原告违约在先，被告可以解除合同，对原告请求其付还代偿的本息不予认可。本院经审理认定事实如下：恒大公司是有限责任公司（法人独资），其经营范围是房地产开发；商品房销售；自有房屋租赁；室内装饰；安装空调制冷设备；园艺工程施工。该公司已于2015年6月16日取得潮州恒大城（四期）的商品房预售许可证（编号：潮建预〔2015〕列008号），预售房屋栋号及层数为第95、96幢各33层。2016年7月2日，恒大公司（出卖人）与黄立秋（买受人）签订了《商品房买卖合同》（预售）》1份，约定买受人黄立秋向恒大公司购买潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城96幢XXX号房，总价款742221元。买受人应于2016年7月2日前支付首期房价款232221元，余款51万元向银行贷款支付。《商品房买卖合同》（预售）》附件四第（二）条第5款约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；附件十一第十三条第1款约定，买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址；如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担；出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。双方签订的上述《商品房买卖合同（预售）》在潮州市房地产交易所办理了鉴证手续。2016年7月12日，黄立秋作为借款人及抵押人，中国建设银行股份有限公司潮州市分行作为贷款人，恒大公司作为保证人，三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款本金为51万元，借款用于购买潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城96幢XXX号房，借款期限180个月,贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，即年利率为5.145%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指贷款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期贷款本息的行为。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。保证人在本合同项下提供的保证为阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现实现权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。三方还对其他事项进行约定。上述《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，中国建设银行股份有限公司潮州市分行依约向黄立秋发放贷款51万元。至2019年7月24日止，黄立秋已累计27期未按约定付还贷款，中国建设银行股份有限公司潮州市分行于2019年7月24日向恒大公司发出《关于要求潮州市恒大置业有限公司履行阶段性保证担保责任的函》，要求该公司收到函后承担连带保证责任，归还黄立秋在该行本笔贷款的所有欠款（包括本金、利息、罚息），该笔贷款试算至2019年7月24日欠款总金额514561.06元（包括本金、利息、罚息）。2017年9月18日，恒大公司向黄立秋在《商品房买卖合同（预售）》中填写的地址邮寄《催款通知书》，其中载明中国建设银行股份有限公司潮州市分行已向其发出通知，告知黄立秋已累计5期未按约定归还银行按揭贷款，已构成违约，要求黄立秋于该通知发出后向银行偿还贷款本息，若未能在约定期限内还款，潮州市恒大置业有限公司有权按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定进行处理。黄立秋确认收到该通知。恒大公司发出《催款通知书》后，黄立秋仍没有偿还逾期按揭贷款。2019年7月24日，中国建设银行股份有限公司潮州市分行向恒大公司发出《关于潮州市恒大置业有限公司已完成履行阶段性保证担保责任的函》，其中载明根据其与恒大公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的相关约定，该行截止2019年7月24日收到恒大公司垫付八笔回购款共514561.06元（包括本金、利息、罚息），用于偿还潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城96幢XXX号房按揭断供客户黄立秋所欠该行的贷款本息。该笔贷款已结清，恒大公司已完成履行该笔贷款阶段性保证担保责任。恒大公司于2020年4月16日诉至本院，请求处理。另查明，黄立秋、黄某玲因与刘某姜民间借贷纠纷一案，已由潮州市潮安区人民法院立案执行。该院于2020年2月26日作出（2020）粤5103执37号执行裁定书，裁定查封潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城96幢XXX号房。恒大公司获悉后，于2020年4月27日向该院提出书面异议。该院于2020年5月12日作出（2020）粤5103执异23号执行裁定书，裁定驳回恒大公司的异议请求。本院认为：黄立秋因向恒大公司购买潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城96幢XXX号房，向中国建设银行股份有限公司潮州市分行贷款51万元用于付还购房款。黄立秋作为借款人及抵押人，中国建设银行股份有限公司潮州市分行作为贷款人，恒大公司作为保证人，三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并生效。按照合同的约定，恒大公司在本合同项下提供的保证为阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现实现权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。借款合同签订后，中国建设银行股份有限公司潮州市分行依约发放贷款51万元。因黄立秋未按期偿还贷款，中国建设银行股份有限公司潮州市分行于2019年7月24日向恒大公司发出《关于要求潮州市恒大置业有限公司履行阶段性保证担保责任的函》，要求该公司收到函后承担连带保证责任。至2019年7月24日，恒大公司已垫付八笔回购款共514561.06元（包括本金、利息、罚息），用于偿还潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城96幢XXX号房按揭断供客户黄立秋所欠该行的贷款本息，已完成履行该笔贷款阶段性保证担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，恒大公司依法取得对黄立秋的追偿权。被告黄立秋应向恒大公司偿还其垫付的贷款本金、利息、罚息共计514561.06元元。关于恒大公司的利息请求，因双方对此并未作相关约定，且本案系恒大公司作为保证人行使的追偿权，恒大公司请求参照最高人民法院关于审理民间贷案件适用法律若干问题的规定支付利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决如下：一、被告黄立秋应于判决生效之日起十日内向潮州市恒大置业有限公司支付代偿款514561.06元；二、驳回原告潮州市恒大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11222元,减半收取5611元，由被告黄立秋负担。被告黄立秋应负担的案件受理费应于本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审判员  林丽如二〇二〇年七月十三日书记员  蔡淑贤