广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6368号原告：周满珍，女，1977年8月18日出生，汉族，住广东省佛山市三水区***************，公民身份号码360************522。被告：佛山市华祥房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区********云东海街道办事处201之二，统一社会信用代码914***********382X。法定代表人：黄岱午，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴江美，该公司员工。被告：广州新臣房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区***********之自编05单元，统一社会信用代码914***********280T。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：邝燕平，广东天地正律师事务所。委托诉讼代理人：李凡，广东天地正律师事务所律师。原告周满珍与被告佛山市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥公司）、广州新臣房地产经纪有限公司（以下简称新臣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告新臣公司对管辖权提出异议，本院于2019年12月10日作出民事裁定，被告华祥公司不服该裁定提起上诉，佛山市中级人民法院于2020年2月21日对管辖权作出终审裁定。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告周满珍、被告华祥公司的委托诉讼代理人吴江美、被告新臣公司的委托诉讼代理人李凡、邝燕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周满珍向本院提出诉讼请求：1.二被告连带退还原告35000元并承担自2018年5月15日起至清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费，暂计算至2019年11月21日为2563.02元；2.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月15日，原告与被告华祥公司签订坐落于佛山市三水区*******************《认购书》并支付3万元定金，后原告支付房屋首付款、装修款等费用。双方于2019年6月27日签订《商品房买卖合同》，原告在签订《认购书》时被告华祥公司巧立名目，以被告新臣公司名义与原告签订《购房者服务合同》，收取所谓装修改造费，违规在合同外收取35000元，实际上，原告与被告华祥公司签订的《设计装修服务协议》和《设计装修服务协议-补充协议》约定的服务总价已经包含了装修改造费用，被告华祥公司违规收费的行为损害原告权益。原告为了维护自身权利，特提起诉讼。被告华祥公司辩称，1.根据合同相对性，答辩人并非与原告有合同关系的相对人，对答辩人没有约束力，答辩人不是适格的被告，应驳回对答辩人的诉讼请求；2.即使答辩人是适格被告，原告请求答辩人返还案涉款项没有法律依据，答辩人向原告收取的装修费不包含案涉的服务费和改造费，该费用由新臣公司收取，房屋相应的改造费已经减免，不存在返还的基础；3.案涉房屋交付后，答辩人已经按照购房合同约定验收和交付房屋，原告对此无异议，答辩人已经履行完合同项下的义务。被告新臣公司辩称，一、关于案件事实。1.华祥公司委托答辩人居间介绍客源。华祥公司是案涉房屋所在楼盘开发商，华祥公司、施工单位佛山盛新置建筑工程有限公司与答辩人于2017年10月15日达成《会议纪要》，一致同意答辩人推介客户相应的优惠政策，包括优先看房、装修设计、改造服务减免施工费用等；2.签订《购房者服务合同》《结算确认书》。2018年5月15日，周满珍前往案涉楼盘看房，与我公司签订《购房者服务合同》，并向第三方支付平台开设的甲方预存账户预付3.5万元，作为享受开发商对指定房源进行“装修改造设计减免”活动的预存服务费。同日，经答辩人促成，周满珍最终与华祥公司签订《商品房认购书》，认购案涉项目19座303房，总房价1077105元。为此，周满珍与答辩人签订《结算确认书》，明确：“1.服务机构提供房屋装修改造设计服务，向购房者提供房屋服务方案；2.服务机构为购房者与发展商/房屋产权人洽谈、落实改造设计服务的优惠；3.服务机构为购房者提供订约的咨询服务……”同时约定若购房者未购买案涉项目房屋，则提起申请之日起15个工作日内，第三方支付平台将购房者预存费全额无息返还；3.周满珍与华祥公司正式签订了购房合同。2018年6月27日，周满珍与华祥公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，后第三方支付平台将3.5万元服务费支付给答辩人。同时，周满珍与华祥公司、佛山盛新置建筑工程有限公司签订《设计装修服务协议》及《补充协议》，由华祥公司委托施工单位装修施工，周满珍支付了装修费283650元。至此，华祥公司已经向周满珍交付了案涉房屋，周满珍对此没有异议。二、《购房者服务合同》合法有效，答辩人有权收取服务费。本合同没有违反法律和强制性规定，为合法有效合同。根据《购房者服务合同》第3条约定，“对指定房源进行装修改造设计减免活动的预存服务费”“甲方同意，按实际成交套数向乙方支付服务费,乙方向甲方提供服务并开具服务发票”“甲方未能与发展商签订商品房销售（预售/现售）合同的，将甲方未成交的预存服务费按原支付路径无息退还甲方”。第5条约定“乙方（我司）的权利和义务，乙方提前通知甲方参观房屋，乙方应当根据甲方购买房屋具体情况提供服务。”答辩人作为中介服务机构，为周满珍购房提供有关服务，包括促成交易、争取和落实装修改造设计优惠等。周满珍支付的3.5万元是享受上述服务的对价。而周满珍向华祥公司支付的装修费283650元，是装修工程费用，与案涉服务费性质不同。三、答辩人已经依照约定提供服务，周满珍无权要求退还。1.答辩人已经依照约定完成合同义务。首先，华祥公司委托答辩人居间介绍客源，答辩人也提出了特定户型的装修改造方案，助推销售。根据《会议纪要》，各方同意给予客户一定优惠政策，包括优先看房、装修设计改造服务减免施工费等。其次，根据周满珍《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》可知，案涉房屋的分层分户图进行设计变更。该变更正是使用了答辩人提供的户型优化方案。足以证明施工单位使用了答辩人为购房者提供房屋装修改造设计方案进行装修改造，本次改造成本为5万元，改造费用已经在补充协议中明确无需周满珍再行支付，可见答辩人已经切实提供了约定的装修设计改造减免服务。2.周满珍已经确认答辩人提供的服务，其向我司支付3.5万元服务费条件已经成就。周满珍签订了《结算确认书》，确认了我司提供的中介服务，事实上也享受了相应装修改造设计减免优惠服务，故支付3.5万元服务费是有依据的。四、周满珍为完全行为能力人，其应对自身行为负责。周满珍在签订《购房者服务合同》《结算确认书》属于完全民事行为能力人，依法可独立实施民事法律行为，并承担相应责任，房屋交易是属于重大交易，周满珍应以审慎注意，知晓3.5万元款项的性质和用途，且已经实际享受了装修改造减免优惠。其在付款后一年半后再主张该笔费用，有违反常理，有悖于诚信信用原则。综上，原告的诉讼请求无理，应予以驳回。原告周满珍在诉讼中提交如下证据：1.购房者服务合同一份，证明合同第三点约定服务费35000元，实际上新臣公司并无装修资质，但并未减免和优惠，我方并未收到乙方为我方提供的服务，甲方支付服务费但新臣公司并未装修，也没有带我方参观样板房；2.结算确认书一份，证明约定被告有服务细则及服务义务，但被告没有履行，也没有向原告提供服务方案，也没有与购房者进行洽谈；3.商品房买卖合同一份，证明合同约定出卖人应按规划条件建设商品房后不得擅自变更，改造费与我方无关，被告也没有征得我方同意改造，我对新臣公司不知情；根据物业服务协议的第十三条规定被告并没有改造资质；4.设计装修服务协议一份，证明原告按照约定向乙方支付全部费用，设计费已包括在装修款中，装修费分期付款，合同价是283650元，如果算上35000元，装修费实际变成了318650元，那么35000元是多收的；5.设计装修服务协议-补充协议一份，证明甲方的改造费已包含在装修服务费中，我方不用另行支付装修改造费；6.收据二张、POS机的签订单一张，证明我方已向被告支付了装修款及案涉款项35000元。被告华祥公司在诉讼中提交如下证据：1.商品房交付通知书一份、房屋交接验收单一份，证明已按商品房买卖合同及装修设计服务协议的约定向原告交付涉案商品房，其已于集中交付日2019年9月14日验收并接收房屋交付，并未就房屋改造及费用收取提出异议，至此，华祥公司已依约履行完毕；2.业主单方房屋改造声明和承诺书一份，证明原告对房屋改造是知情并同意的。被告新臣公司在诉讼中提交如下证据：1.营业执照复印件一份，证明被告的主体资格；2.购房者服务合同、商品房认购书、装修改造说明、结算确认书各一份，证明购房者服务合同合法有效，我司作为中介机构，促成了交易并为周满珍提供了购房服务，争取装修设计改造减免优惠，依法收取服务费；3.会议纪要及附件（改造说明三份）一份，证明新臣公司经与华祥公司装修施工单位协商，为购房者落实了包含优先看房选房，装修改造设计服务减免施工费等优惠政策；4.报建图一份、商品房买卖合同一份、改造房拆改费用表一份、房屋改造照片一组，证明案涉房屋进行改造且减免了相应的改造费用，新臣公司依照约定履行了合同义务，原告已经收楼，接收了相应服务，新臣公司无需退还3.5万元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的所有证据，二被告对证据真实性无异议，上述证据形式和来源合法，与本案有关联，本院予以采信；对于被告华祥公司提供的所有证据，原告周满珍和被告新臣公司对证据真实性无异议，上述证据与本案相关，本院对上述证据予以采信；对于被告新臣公司提供的证据1、证据2中购房者服务合同、商品房认购书、证据4中商品房买卖合同，原告无异议，上述证据与原告提交的证据相同，不再重复认证；对于新臣公司的证据2中装修改造说明，原告不予认可，经审查，上述装修改造说明所载明的户型和户型面积与原告所购买房屋不同，且无相关当事人签名确认，本院对此不予采信；对于证据2中结算确认书，原告虽不予认可，但承认其在确认书中签名，亦作为原告证据提交，故本院对该证据真实性予以认定；对于新臣公司的证据3，原告不予认可，但没有提供推翻证据证明力的反证，经审查，该证据有会议参与单位的签章确认，与本案相关，故本院对该证据予以采信；对于新臣公司的证据4中报建图、改造房拆改费用表、房屋改造照片，原告不予认可，经审查，报建图与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》中所附房屋平面图一致，故本院对真实性予以认定；房屋改造图片所反映为原告收楼现状，与本案待证事实相关，本院予以采信；改造房拆改费用表为案外人提供，且没有载明楼栋、户型、房号等信息，难以判断是否与案涉合同相关，本院对该证据不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2018年5月15日，原告周满珍与华祥公司签订《商品房认购书》，约定周满珍认购旭辉华祥花园项目19座303房屋，建筑面积125.83平方米，房屋总价为1077105元，房屋设计装修服务费283650元，以上费用合共1360755元。同日，原告周满珍作为甲方与新臣公司作为乙方签订《购房者服务合同》，约定甲方购买旭辉城商品房，委托乙方为甲方向开发商购买商品房提供装修改造设计服务，房屋大致需求为19-303号房，服务期限为自合同签订之日起至甲方与发展商签订商品房销售（预售/现售）合同之日结束。服务费支付：1.本合同签订时，甲方在第三方支付平台开立的甲方预存账户预付35000元，作为享受发展商提供乙方对指定房源进行“装修改造设计减免”活动的预存服务费；2.甲方与发展商签订商品房销售合同或者《结算确认书》后，甲方按照实际成交套数向乙方支付服务费，乙方向甲方开具服务费发票，同时第三方支付平台将该笔款项预存服务费支付给乙方。3.甲方未能与发展商签订商品房销售合同的，在甲方提出申请之日起15个工作日内，将预存服务费按原支付路径无息退还甲方。甲方的权利义务：1.甲方根据乙方通知参观房屋；2.在乙方斡旋下与开发商签订商品房销售合同以及《结算确认书》；3.乙方完成服务事项，甲方按照本合同约定支付服务费。乙方权利义务：1.乙方提前通知并带领甲方参观房屋；2.乙方应根据甲方购买房屋具体情况提供服务。周满珍和新臣公司签订《结算确认书》，周满珍确认购买旭辉城19栋303房屋，并委托新臣公司提供装修改造设计服务，拟/已与开发商签订商品房销售合同，确认使用服务，用以享受服务优惠，同意第三方支付平台将本人在该平台账户中35000元预存服务转入相应的服务机构账户，作为服务费。服务细则：1.服务机构提供房屋装修改造设计服务，向购房者提供房屋服务方案；2.服务机构为购房者与开发商洽谈、落实改造设计服务优惠；3.服务机构为购房者提供订约的咨询服务；4.购房者未购买开发商项目房屋的，自购房者提出申请之日起15个工作日内，第三方支付平台将预存服务费按原支付路径全额无息返还。2018年5月15日，周满珍在华祥公司售楼部通过刷卡方式向新臣公司支付服务费35000元，同时也向华祥公司支付购房定金30000元。2018年6月26日，周满珍与华祥公司签订编号为201********905《商品房买卖合同（预售）》，约定周满珍购买华祥公司开发的旭辉华祥花园19座303号房屋，房屋价款为1077105元。同日，周满珍与华祥公司以及佛山盛新置建筑工程有限公司签订《设计装修服务协议》，约定周满珍购买的旭辉华祥花园19座303号房屋由华祥公司委托的佛山盛新置建筑工程有限公司进行室内装修，房屋设计装修服务费为283650元。同日，三方再签订《补充协议》，约定乙方申请对旭辉华祥家园19座303房屋局部进行改造，甲方同意按照乙方申请改造方案为乙方进行改造施工。甲方为乙方改造费用已经包含在《设计装修服务协议》设计装修服务费中，乙方无需再行向甲方支付改造费。合同附件为《改造图》。签订上述协议后，周满珍按照上述合同约定向华祥公司支付了房屋价款为1077105元和房屋设计装修服务费为283650元。原告周满珍于2019年9月14日收到华祥公司的《商品房交付通知书》，并办理了收楼。另查明，2017年10月15日，华祥公司、新臣公司、佛山盛新置建筑工程有限公司形成《会议纪要》，决定对新臣公司提出对其组织购买“旭辉城”房产的客户给予适当购房优惠方案。华祥公司同意的优惠措施包括：优先看房、选房；在不改变房屋主体结构的情况下，新臣公司提出户型局部调整的设计方案；可以考虑给予新臣公司客户一定比例购房款折扣优惠；同意新臣公司提出客户要求并按照新臣公司设计方案进行改造。佛山盛新置建筑工程有限公司同意免收客户要求按照新臣公司设计方案进行施工改造的费用。本院认为，原告周满珍与新臣公司签订《购房者服务合同》《结算确认书》，合同内容包括原告向新臣公司支付“装修改造设计减免”活动的预存服务费，享受新臣公司提供的房屋装修改造设计服务方案、落实改造设计服务优惠等服务。双方当事人签订的上述合同不存在违反法律和行政法规强制性规定的情形，故应为有效合同。至于华祥公司和新臣公司应否返还35000元问题。首先，根据华祥公司与新臣公司和佛山盛新置建筑工程有限公司形成《会议纪要》，新臣公司获得华祥公司和施工单位佛山盛新置建筑工程有限公司给予新臣公司客户房屋布局调整的设计、免收施工改造费用等购房优惠。华祥公司基于《会议纪要》达成的意见给予新臣公司的客户一定的优惠政策，而非新臣公司的客户则不享有优惠政策；其次，根据新臣公司提供的房屋报建图、装修改造图、房屋照片、结算确认表等证据，在房屋建设和装修过程中，开发商依据业主出具《业主单方房屋改造声明和承诺书》需要对房屋中部分布局进行改造和调整，按照常理，房屋布局改造过程确需要支付一定的成本，而原告亦确实不需要为此而支付房屋布局改造中的相关费用，且原告在诉讼中承认其在购买该房屋时享受了一定的总价款优惠，可见，新臣公司在商品房销售过程中确实提供了装修改造方案设计、给予装修改造设计减免、促成交易等在内的服务；最后，原告基于购房需要向新臣公司支付了“服务费”35000元，双方签订了《购房者服务合同》，双方存在服务合同关系。原告在支付服务费的当天，亦确与华祥公司签订了《房屋认购书》，支付了购房定金，事后与华祥公司签订了《商品房买卖合同（预售）》以及《装修服务协议》，支付购房款、办理银行按揭借款手续，双方均履行了商品房买卖合同项下的义务。原告亦向新臣公司出具《结算确认表》，确认接受了新臣公司提供的一系列服务。故此，在原告与新臣公司之间的合同关系已经履行完毕的情况下，对原告提出的新臣公司应向其返还“服务费”35000元的主张，缺乏充分依据，本院不予支持。原告无充分证据证实涉案费用由华祥公司收取，亦无充分证据证明华祥公司与新臣公司为关联公司，故原告要求华祥公司返还35000元同样缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告周满珍的全部诉讼请求。案件受理费减半收取370元（原告已经预交），由原告周满珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇二〇年七月二日书记员  李秀娟