江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1576号原告：苏振富,男,汉族，1952年9月30日生,住上饶市信州区。委托代理人：江波，江西时空律师事务所律师，特别授权。被告：王子英，女，汉族，1958年3月11日出生，住江西省上饶市信州区。被告：吴雨金，男，汉族，1944年1月22日出生，住江西省上饶市信州区。委托代理人：谢未姣，江西盛义律师事务所律师，特别授权。被告：吴声陵（曾用名吴卫星），男，汉族，1953年7月29日出生，住江西省上饶市信州区。委托代理人：谢未姣，江西盛义律师事务所律师，特别授权。被告：王惠棠，男，汉族，1952年8月25日出生，住江西省上饶市信州区。原告苏振富与被告王子英、吴雨金、吴声陵、王惠棠确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日进行公开开庭审理。原告委托代理人江波、被告王子英、被告吴雨金、被告吴声陵及两被告共同委托代理人谢未姣、被告王惠棠到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告苏振富向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认各被告所签《房产出售合同》无效，并判决各被告立即停止侵权、排除妨碍；2.本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由：被告王子英系原告前妻，于1989年经原上饶市人民法院（现上饶市信州区法院)(1989)西法民判字第55号《民事判决书》判决离婚。离婚之后大约1994年间,原告与自己的父亲苏友炉在上饶市信州区东瓦窑水浘吴家依法办理了自建房用地和建设的有关审批于续,该房不久便建好并居住,约2009年原告父亲去世后，此房暂时闲置，存放了很多家具和衣服等以及一些杂物、工具等,不时来看护维护。左邻右舍得人全部都认识原告，也都知道原告是该房产的唯一主人。近段时间，原告看护东瓦窑祖屋时，发现有人把涉案房屋用钢筋等物拦了起来，奇怪之下，经过询问左邻右舍了解证实是诸被告所为，诸被告时间在2009年12月18日订立一份《房产出售合同》约定由被告王子英将案涉房屋出售给吴雨金、吴卫星、王惠棠三被告。对此原告感到十分震惊，上述《房产出售合同》签订时，作为出售方的被告王子英与原告已经离婚达20余年。王子英作为前妻是无权私自买卖原告祖产的。为了维护公民合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决支持原告的诉请。被告王子英答辩称，原告苏振富向被告吴雨金、吴声陵、王惠棠借钱，后原告苏振富在外打工不在家，三被告催债，所以就在2009年把房子抵押给了三被告，之后的事情就不清楚了。被告吴雨金、吴声陵共同答辩称：1、被告王子英与原告苏振富以夫妻名义共同生活、共同举债，因无力清偿债务将已作抵押的涉案房产抵偿给三被告而签署《房产出售合同书》的行为，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。2003年前后原告苏振富因跑运输缺少资金与被告王子英向被告王惠棠、吴雨金、吴声陵三人借款，二人以夫妻名义在借条上签名捺印。借款时苏振富将其父亲名下涉案房产与王子英共同抵押给了被告，并将宅基地使用证一同交付给了被告。之后，苏振富、王子英由于连年亏损，无力偿还上述借款，苏振富出走一直不归，王子英寄居在其亲戚家中。2009年12月18日王惠棠等人找到王子英，王子英为清偿债务主动将涉案房产作价314764元抵偿前述债务,双方因此签署了《房产出售合同书》，系当事人的真实意思表示。2、王子英与三被告签署《房产出售合同书》的行为系表见代理，应当对原告苏振富发生法律效力。王子英与苏振富于1978年办理了结婚登记，婚后育后二男一女。二人共同生活期间建成涉案房产，全家人共同生活在该房产内直至2009年抵偿给吴雨金等人。2003年左右，苏振富因跑运输缺少资金，与王子英共同向吴雨金、吴声陵、王惠棠等借款，并将居住房产宅基地证抵押给出借人。苏振富、王子英共同在借据及抵押书签名。王子英在2009年3月26日上饶市信州区人民法院作出的（2009）信民一初字第48号民事判决中承认系苏振富之妻，对借据上只有苏振富一人签名的借款，也承认系夫妻共同债务。王子英与苏振富以夫妻名义共同生活，为家庭生活经营所需共同举债，并共同将共同建造涉案房产抵押给出借人。2009年在无力偿还时，苏振富外出无法联系情况下，三被告有理由相信王子英有权签署《房产出售合同书》将涉案房产抵偿给三被告，虽无苏振富签名，但该行为有效，应对债务人苏振富发生法律效力。3、被告吴雨金、吴声陵对涉案房产系合法占有，不存在任何侵权行为。双方签署了《房产出售合同书》后，王子英依约将原有家具、物资东西搬离，后交付给吴雨金等人。期间吴雨金将房屋出借给了张某（原先一直在涉案房屋相邻居住，因房屋转让他人）使用数年。长达10余年间王子英以及苏振富均未表示异议。直至2019年东瓦窑政府公布拆迁时，苏振富过来称房屋属于其个人的。吴雨金等人以高于市场价格取得涉案房产，后占有、使用、处分，因我国当时宅基地建房全部停止办理过户手续原因导致未能过户至买受人名下，依据民事法律规定，当事人已完成了涉案房产交付手续，应当发生物权变动的法律效果，三被告不存在对苏振富侵权。综上所述，苏振富以其未在协议上签字为由请求确认《房产出售合同书》无效的主张不成立，恳请人民法院依法审查后驳回其诉讼请求。被告王惠棠答辩称：当初原告为购买36万元挂车向王惠棠借款18万元,王惠棠向他人借款转借给原告，原告向王惠棠出具了借条，以涉案房产作抵押,并将宅基地证交付给被告王惠棠。2009年因原告未能按时支付利息和归还本金，王惠棠向原告和被告王子英打电话不接电话,所以才带债权人找到王子英,但未能找到原告。王子英说没有钱还债,主动提出把房屋抵偿给被告,起初王惠棠不答应,后面被告吴雨金、吴声陵认为王子英和苏振富无其他财产,才答应拿房屋抵债。原告很早就知道房屋已经卖给三被告了,约在2017年的时候,有人想向三被告购买这套房屋,但是原告让其表弟不让别人从房屋门口经过,为此王惠棠还特意找到原告问是否要买这套房屋,并承诺原告可以更低的价格购买,知道当时原告手上有一些钱的，所以才和他谈,但原告苏振富没有表态,直到这次知道房屋要拆迁才到法院起诉。因此，不存在签署的合同无效。原告苏振富为证明其诉讼主张，提交了离婚判决书和《房产出售合同》等证据。四被告对证据真实性均无异议。被告吴雨金、吴声陵、王惠棠对离婚判决书的关联性有异议，认为该证据仅能证明苏振富与王子英在1989年被判决离过婚，不能否认之后二人以夫妻名义共同生活的事实。对《房产出售合同》的关联性有异议，认为该证据系在苏振富无力偿还债务并离家外出无法联系情况下，王子英将共同抵押的涉案房产向共同债权人以抵债，不是王子英擅自处分的行为。被告王子英未提交书面证据。被告吴雨金、吴声陵、王惠棠向法庭提交了以下证据：1、到庭证人苏振富东瓦窑邻居张某、东瓦窑村民现东瓦窑村支部书记陈某证言、未到庭证人龚某的证言以及上饶市信州区人民法院2009年3月26日作出的（2009）信民一初字第48号民事判决书，以证明2003年借款时至2009年出卖房屋时苏振富、王子英一直以夫妻名义共同生活，共同居住在涉案房屋内的事实。苏振富质证认为证人陈某当时年纪尚幼，不是一直参与这个事情，证言不能全信，证人张某不清楚原告的房屋是否被卖，民事判决书没有将原告与王子英之间夫妻关系进行调查。2、苏友炉名下《宅基地使用证》、《委托说明书》、《抵押书》各一份，证明涉案房屋系苏振富所有，为跑运输需要资金苏振富与王子英为借款共同将涉案房产抵押给出借人，并将《宅基地使用证》原件交付给出借人的事实。苏振富质证后认为《宅基地使用证》的权利人为苏振富的交亲，其他证据的三性均有异议，但未发表具体理由。王子英质证意见同苏振富意见。3、《房产出售合同书》一份，证明2009年12月18日王子英因苏振富出走一直不归无力偿还因跑运输需要资金共同向王惠棠、吴雨金、吴声陵三人借款314764元，将涉案房产出售给王惠棠等三债权人，10内搬出的事实。苏振富质证后，认为该份证据的三份均有异议，但未发表具体理由。经审理查明，本院认定本案事实如下：1993年苏振富以其父亲苏友炉的名义取得了位上饶市信州区水南街道东瓦窑村水尾吴家宅基地一块（150平方米），后建成涉案房产，并与王子英及全家共同居住。2003年5月2日苏友炉与苏振富共同作说明，将涉案房产由房主苏振富用于向他人抵押借款。2004年12月30日，苏振富、王子英共同将涉案房产抵押给王惠棠、吴雨金、吴声陵等人，出具了抵押书，同时交付了《宅基地使用证》。2009年12月18日，王子英与王惠棠、吴雨金、吴卫星（吴声陵）签署了《房产出售合同书》，合同书记载：1、确认苏振富、王子英对王惠棠等三人欠款金额为314764元，二人共同出具借条；2、双方同意以涉案房产抵偿上述借款。另查明，上饶市人民法院（现上饶市信州区人民法院）于1989年12月23日作出(1989)西法民判字第55号准予王子英、苏振富离婚的判决。再查明，上饶市信州区人民法院于2009年3月26日作出（2009）信民一初字第48号民事判决查明，苏振富与王子英以夫妻名义共同生活，2009年间苏振富离家外出一直未归，王子英对苏振富个人举债自愿以夫妻名义承担还债义务。庭后，被告吴雨金、吴声陵书面同意若苏振富、王子英协助办理涉案房产拆迁补偿相关手续后，愿意给予苏振富、王子英20万元的补偿。本院对王子英与吴雨金、吴声陵、王惠棠签订合同的行为性质，以《房产出售合同》效力的分析意见如下：首先，苏振富与王子英虽然于1989年被人民法院判决准予离婚，但长期以夫妻名义共同居住生活在涉案房屋处，二人为家庭生活经营多次共同向三被告借款，以及在2009年苏振富个人向案外人周金仙借款产生的民间借贷纠纷的民事判决中，王子英对系苏振富之妻身份未提异议并自愿承担还款义务。因此，三被告有理由足以相信王子英有权代理苏振富与三被告进行签订以房抵债的民事活动，王子英与三被告签订《房产出售合同书》属表见代理行为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，该代理行为有效。其次，《房产出售合同书》签订后，王子英将涉案房产交付给吴雨金、吴声陵等人占有使用，只因政策原因未能办理宅基地上建筑物过户登记，但长达10余年间苏振富从未提出异议，直到政府公布对涉案房产进行拆迁时才主张出售行为无效，与生活常识不符，从而可以得出苏振富对王子英的出售涉案房产的行为予以追认的结论。再次，因苏振富无力偿还债务且离家外出无法联系，王子英将共同居住且已共同抵押给债权人的涉案房产抵偿给债权人的行为，系为苏振富利益而为，抵押价款也不明显低于市场价格，不存在损害苏振富的利益，不属于民事行为无效情形。本院认为，王子英为苏振富的利益与王惠棠、吴雨金、吴声陵签署的《房产出售合同》，系双方当事人真实意思表示，王惠棠、吴雨金、吴声陵有理由相信王子英有权代理，该合同合法有效。对被告王惠棠、吴雨金、吴声陵的抗辩意见予以采纳。原告苏振富未提交证据证明，王子英与王惠棠、吴雨金、吴声陵签订《房产出售合同》存有恶意串通行为，也无证据该合同损害了苏振富的合法利益，故对原告苏振富要求确认《房产出售合同》无效的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告苏振富的全部诉讼请求。案件受理费2900元（已减半收取），由原告苏振富承担。如不服本判决，可于判决书送达至之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  徐小飞二〇二〇年七月十六日书记员  何 恬