南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0118民初4031号原告（反诉被告）：昝雪花，女，汉族，1970年8月15日出生，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：管长寿，男，汉族，1968年9月21日生，住安徽省宣城市宣州区。系原告丈夫。被告（反诉原告）：南京华泽房地产开发有限公司，住所地南京市高淳区固城街道人民南路**。法定代表人：石祖宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹华，江苏奋发律师事务所律师。原告（反诉被告）昝雪花与被告（反诉原告）南京华泽房地产开发有限公司（下称“华泽公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理，先适用简易程序，后依法裁定适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昝雪花及其委托诉讼代理人管长寿、被告（反诉原告）华泽公司的委托诉讼代理人曹华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昝雪花向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房款250000元及逾期利息75400元；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2014年4月13日认购被告开发的景湖名都商品房，于当日支付2万元，2014年7月15日支付23万元，双方未签订房屋买卖合同。后因被告原因，无法如期交房，双方协商决定由被告转卖该房屋，并退还原告所有购房款项和定金。原告多次催促被告尽快返还购房款，被告拒绝返还。被告华泽公司辩称，原告所称的理由不能成立，双方签订的认购协议具备商品房买卖合同构成要件，系正式的商品房买卖合同，原告应依约履行付款义务；被告同意以原告的名义转卖涉案房屋，但并未同意解除合同，原告应当继续履行合同，请求驳回原告诉讼请求。反诉原告华泽公司向本院提起反诉，反诉请求：一、判令反诉被告支付首付款256167元，并与反诉原告签订《商品房买卖合同》；二、判令反诉被告赔偿反诉原告损失214776元（256167元自2014年5月3日暂计算至2019年11月13日；400000元自2014年8月3日暂计算至2019年11月13日，均按年利率6%计算）。事实与理由：2014年4月13日，反诉原、被告签订《景湖名都商品房认购协议书》，反诉被告购买反诉原告开发的1号楼14-3室房屋，面积130.76平方米，总价906167元，按揭付款400000元，约定于2014年4月25日前预交房款20000元，2014年5月2日前携带本协议、购房首付款506167元、身份证、户口簿等材料至原告处签订《商品房买卖合同》，逾期不签订的，则预付款不予退还，并承担因此造成的违约责任。协议签订后，反诉被告预付房款20000元，但并未在2014年5月2日前与反诉原告处签订《商品房买卖合同》，按约定预付房款不予退还，此后经反诉原告催告，仅在2014年7月15日支付230000元，后未再支付，反诉原告因此遭受巨大损失。反诉被告昝雪花辩称：双方签订认购协议书后，反诉被告对所购房屋进行现场查看时发现，因反诉原告的管理失职，该房屋的平台间被其他业主私自使用，反诉被告要求反诉原告处理，而反诉原告未予处理，后双方协商一致，同意反诉被告退房和退还购房款，现该房屋由反诉原告重新对外出售。本院经审理认定事实如下：昝雪花与华泽公司于2014年4月13日签订《景湖名都商品房认购协议书》，约定，昝雪花（认购人）认购华泽公司开发的景湖名都1号楼14-3室房屋，建筑面积130.76平方米，房屋总价906167元，付款方式为按揭付款（拟贷款金400000元）和预付房款20000元；该协议同时约定，在签订协议书时，认购人已充分了解其认购房屋的情况，认购人应于2014年4月25日前预交房款贰万元整，逾期者视为自动放弃，已交部分房款不予退还，且承担违约责任；认购人应于2014年5月2日前，携带本协议、购房首付款、身份证明、户口簿、结婚证明（未婚证明）等资料至景湖名都售楼处与出售人签订《商品房买卖合同》，并补足首付款；如认购人逾期不与出售人签订《商品房买卖合同》，出售人有权单方面解除本协议书，并有权将房屋另行出售给第三方，无需告知认购人，同时，认购人已交付的预付房款不予退还，并承担因此造成的违约责任...；该认购协议书的备注栏注明“定金不退”。协议签订当日，昝雪花向华泽公司支付20000元，2014年7月15日，昝雪花支付230000元。后昝雪花在查看其认购的房屋时发现，该房屋的屋顶平台被他人占用，经协商，华泽公司同意将昝雪花认购的房屋对外出售后退还相应购房款，昝雪花未支付剩余房屋首付款。该房屋现由华泽公司对外销售中。另查明，签订认购协议书时，华泽公司开发销售的房产已具备商品房销售条件，并取得商品房预售许可证。上述事实，有原告提供的商品房认购协议、汇款凭证、收据、及原、被告陈述等证据证明。本院认为，昝雪花与华泽公司签订的认购协议书，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于认购协议书系买卖合同还是预约合同，本院认为，双方签订认购协议书时房屋已符合销售的条件，协议虽形式上为认购协议，但协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且华泽公司已收取部分购房款，应当认定双方成立商品房买卖合同法律关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。昝雪花主张其认购的房屋因华泽公司的管理不善，造成其无法正常使用该房屋，经双方协商一致，华泽公司同意昝雪花退房并由华泽公司重新对外出售该房屋，本院认为，华泽公司疏于管理昝雪花认购的房屋，会对昝雪花的权利造成一定的妨害，但不会影响昝雪花正常使用该房屋和继续履行认购协议，昝雪花可通过督促华泽公司积极履行管理职责来解决该妨碍，故昝雪花以华泽公司违约要求解除合同的理由不能成立，昝雪花明确以自己的行为表示不再履行合同付款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，但华泽公司此后未通知昝雪花履行付款义务，亦未要求其受领房屋，而同意在重新对外出售该房屋后退还昝雪花购房款，且房屋信处于销售状态，表明华泽公司亦同意解除认购协议，故本院认定双方产的认购协议已协商解除。故对华泽公司要求继续履行合同的请求，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求违约方赔偿损失。对昝雪花主张要求返还250000元请求，对其中230000元，华泽公司应予返还。对其中20000元预付款，因昝雪花未按约付款，应属违约，根据协议的约定，对该20000元预付款应作为违约金支付华泽公司，故对返还该20000元的诉讼请求，本院不予支持。对华泽公司要求昝雪花赔偿损失214776元的诉讼请求，无相应的事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、南京华泽房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内退还昝雪花230000元；二、驳回昝雪花的其他诉讼请求；三、驳回南京华泽房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6181元，由昝雪花负担1812元，南京华泽房地产开发有限公司负担4369元；反诉案件受理费8364元，由南京华泽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨启福人民陪审员  甘红娟人民陪审员  孔秋玉二〇二〇年七月五日法官 助理  叶 鸿书 记 员  缪赟赟