沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初379号原告朱亚清，男，1994年8月13日出生，汉族，住址辽宁省新民市。委托代理人张咏，系辽宁盛竹律师事务所律师。被告卜广荣，女，1947年2月12日出生，锡伯族，住址辽宁省新民市委托代理人刘娜，系辽宁欣合律师事务所律师。被告万邦一，男，1972年10月12日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区委托代理人郑连伟，系新民市新柳法律服务所法律工作者。原告朱亚清与被告卜广荣、万邦一案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告朱亚清的委托代理人张咏，被告卜广荣的委托代理人刘娜，被告万邦一的委托代理人郑连伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱亚清诉称，一、沈阳市铁西区人民法院查封辽宁省新民市门市房产所有权系原告的合法财产。1、涉案楼房的取得来源：2013年6月被告万邦一在开发建设沈阳邦一房地产开发有限公司（以下简称邦一公司）期间，在沈阳市宝兴水泥制造有限公司（以下简称宝兴公司）购买水泥用于工程开发建设使用，2013年6月24日邦一公司在偿还不了拖欠水泥货款时与宝兴公司签订协议书一份，即用邦一公司开发建设的，登记在万邦一名下位于新民市门市楼抵顶拖欠水泥货款3119970元（详见协议书，万邦一本人签字）。同时签订了一份门市楼移交协议书，把抵顶的4套门市楼移交给宝兴公司，且邦一公司签订承诺书一份，承诺4套门市楼没有任何查封及抵押等问题。2014年9月20日，邦一公司及法人万邦一又签订一份承诺书，保证于2015年1月25日前办理4套门市楼产权过户手续。并把该楼房登记在万邦一名下的房屋产权证、契税证、土地使用证原件出示后，把三份复印件附在了上述四份文书之后，双方按照该协议履行。2、原告取得该楼房的经过：原告通过父亲朱立山介绍，于2014年7月10日以83万价格购买涉案的房产（面积106.3平方米），当初由宝兴公司的代表李宝玉签订了收据一份，原告支付60万元购房款，余款23万待卖方办房照时一次性付清（详见收据），同日，原告父亲朱立山通过建设银行将房款60万汇入宝兴公司指定的李素娟账户内（李素娟系宝兴公司法定代表人刘宝义妻子，详见转账凭条）。3、原告购买该门市楼后，同年对该楼房进行了装修并对出租从事餐饮，对该房屋实际进行了占有、使用、管理，并交付了自从2014年7月10日之后实际入住该楼房的水、电、取暖费等与该楼房有关的一切费用，所以该房屋财产系原告所有。二、对查封的楼房原告已经依法合法取得。原告已经合法取得法院查封楼房的所有权，交易之后没有及时到房屋产权部门办理转籍登记手续的原因是我们多次找到被告万邦一，万邦一答复是登记在他名下的整个6号楼共计14套门市，面积1390.13平方米是一个产权证，房产部门由于各种原因还不能给产权证分开并转籍，所以暂时无法为原告办理房屋产权证，并多次保证尽快办理。原告认为，二被告之间是借贷关系，原告作为案外人涉案房产在法院查封前已经合法占有、管理、使用，支付了房屋对价款，且自身无过错，享有足以排除强制执行的民事权益，故请求法院依法判决停止对位于辽宁省新民市门市的执行，并判决位于辽宁省新民市门市房产归原告所有。被告卜广荣辩称，一、不同意停止执行沈阳市铁西区法院对辽宁省新民市中兴东路23-3号五金紫祥园六号楼10＃门市房。二、关于原告诉求确认涉案房屋归其所有的主张，根据我国物权法规定，对不动产物权的设立变更转让消灭，依法登记。案涉房屋登记在被执行人万邦一名下，原告无权主张确认所有权归其所有。事实与理由：1、《最高法异议复议规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。被告卜广荣对案涉房产有抵押权，抵押权设立日期为2013年7月19日，因此对于原告提出的排除执行异议不予支持，应予驳回。2、《最高法异议复议规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。第二十五条，对案外人的异议，人民法院对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。根据上述规定，可以确认本案争议房产具有产权登记证书，应当以该产权登记证书确认权利人，申请人并非产权登记证书权利人也不是预告登记人，应驳回诉请。3、被告对被执行人万邦一的房产查封保全基于房产登记在被执行人名下，人民法院对被执行人名下财产采取查封保全措施并无不当。不应停止执行。4、《最高法异议复议规定》第二十九条规定是限于购房人购买房产是给予居住使用，对生存权利的保护规定，对此应当严格把握不应扩大到商业用房。本案原告主张的房屋系商业用房，用途为经营并牟利，因此不符合29条司法解释保护的立法本意。5、本案原告购房时间是2014年7月10日，系被告卜广荣取得抵押他项权利证书之后，且原告在诉状中自认购房款83万元，仅支付了60万元，欠付23万元。但款项支付给了案外人并非支付给被执行人，因此不符合28条的规定。原告在诉状中自认明知该房屋并无单独产权证书，并无规划许可证，所以原告自身存在主要过错。综上原告以顶帐房买卖协议的形式要求确认房屋所有权并阻却执行缺乏法律依据，人民法院应当驳回原告诉求。被告万邦一辩称，总体来讲，同意原告诉讼请求，时间过长，应当是万邦一2012年在被告卜广荣手中借款人民币600万元用于邦一地产开发建设，在拖欠辽中宝兴公司货款后，万邦一与卜广荣进行了协商，偿还了卜广荣的本金200万元，在当时借款时万邦一包括诉争房屋139.13平方米作为抵押担保，但是当时所有的房产都在一个产权证，没有具体分证，但因为拖欠宝兴公司货款，没有现金偿还，我们就偿还了卜广荣200万元本金，这样卜广荣的本金就剩400万元，我们把偿还的200万元对应房产把他抵给宝兴公司货款，我们并同意配合宝兴公司出售时相应手续，所以我们把房子按照宝兴公司要求出售，当时没有分户，每个格局都在，就把这个房子卖了，而且卜广荣起诉万邦一的时候也是我参加的庭审，我代表万邦一参加，达成和解协议，有借款和还款的事实过程，已经认定了，我们认为抵顶宝兴公司货款，以物抵债是双方认可的，我们把房子拿回来，是以为偿还了，我们认为财产所有权确认给原告，我们没有意见。无论是万邦一本人还是邦一地产公司，都是欠债还钱，拖欠卜广荣的钱会还钱，和其他合伙人多次协调，准备马上建设，马上偿还，不是赖账不还，查封这个房子，有些对原告方不公平。经审理查明，被告卜广荣与被告万邦一曾因民间借贷纠纷于2017年7月24日诉至本院，本院经审理查明，2013年6月26日被告卜广荣与被告万邦一签订《借款合同》，约定被告万邦一向被告卜广荣借款500万元，期限2013年6月26日至2013年12月25日，被告万邦一以其所有的位于新民市中兴东路23号、建筑面积1733.24平方米的商用房屋抵押担保，同日双方在新民市公证处办理了公证。口头约定利息按年息36%计算。2013年7月19日被告卜广荣又与被告万邦一签订《借款合同》，约定被告万邦一向被告卜广荣借款600万元，期限2013年7月19日至2014年1月18日，被告万邦一仍以其所有的位于新民市中兴东路23-3号、建筑面积1350.04平方米的商用房屋抵押担保，同日双方在新民市公证处办理了公证。2015年2月1日被告卜广荣与被告万邦一重新签订两份《借款合同》，确认被告卜广荣分别向被告万邦一出借款项400万元和500万元，分别用被告万邦一所有的新民市中兴东路23-3号、建筑面积1350.04平方米的商用房屋和新民市中兴东路23号、建筑面积1733.24平方米的商用房屋作抵押担保。2017年4月21日被告万邦一给被告卜广荣出具字条，确认截止2017年4月26日其共欠被告卜广荣借款利息243万元。2018年12月17日被告卜广荣与被告万邦一经本院主持调解达成被告万邦一自愿偿还被告卜广荣借款900万元及自2016年8月26日起至借款偿还之日期间按月息2%计算的利息，于2019年2月5日前给付，逾期则继续按月支付按月利率2%计算的利息、案件受理费90380元，减半收取45190元由被告万邦一承担的协议。本院制作（2018）辽0106民初字第9585号民事调解书送达双方。后因被告万邦一未履行生效民事调解书，被告卜广荣于2019年4月9日向本院申请强制执行，执行案号为（2019）辽0106执1812号。在执行过程中，本院于2019年8月21日对被告万邦一名下的位于辽宁省新民市中兴东路23-3号（1-5轴8-28轴）、建筑面积1350.04平方米房产予以查封，并于2019年11月5日作出（2019）辽0106执1812号查封公告。原告向本院提出书面异议，认为查封错误，请求法院依法停止对位于辽宁省新民市门市的执行。本院经审查于2019年12月23日作出（2019）辽0106执异438号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，原告提供了房产权证、契税证、土地使用证，主张位于新民市中兴东路23-3号（1-57-28轴），建筑面积1390.13平方米房屋登记的房屋所有权人为被告万邦一，共有情况为单独所有，登记时间为2012年10月9日。原告提供了2013年6月沈阳邦一房地产开发有限公司与沈阳市宝兴水泥制造有限公司签订了《协议书》、《门市楼移交协议》，主张沈阳邦一房地产开发有限公司将其公司法定代表人万邦一的个人资产【即坐落于新民市中兴东路23-3号五金紫祥园小区6号楼的四个门市楼{（10#门市楼、106.3平方米）、（11#门市楼、106.3平方米）、（13#门市楼、40.09平方米）、（14#门市楼、123.21平方米）}】和沈阳市宝兴水泥制造有限公司水泥等价抵顶。沈阳邦一房地产开发有限公司将上述四个门市楼全部移交给了沈阳市宝兴水泥制造有限公司。原告提供了2014年9月20日被告万邦一、沈阳邦一房地产开发有限公司向沈阳市宝兴水泥制造有限公司出具承诺书，主张被告万邦一及沈阳邦一房地产开发有限公司承诺于2015年1月25日前协助办理上述门市楼产权过户手续。原告提供了收据、个人活期明细信息、转账凭条、社区证明，主张2014年7月10日其以83万元购买了位于新民市中兴东路23-3号五金紫祥园小区6号楼10#门市楼（106.3平方米），其父亲朱立山于2014年7月10日以转账形式将60万元购房款汇到沈阳市宝兴水泥制造有限公司股东（沈阳市宝兴水泥制造有限公司法定代表人刘宝义的妻子）李素娟银行账户内，沈阳市宝兴水泥制造有限公司已收到该笔款项。原告主张曾多次找到被告万邦一办理产权过户手续，但被告万邦一均以位于新民市中兴东路23-3号房屋产权暂时无法分户为由未予配合。原告提供了新民宏宇热力有限公司出具的个人欠费明细、辽宁省电力有限公司沈阳供电公司出具的缴费明细、照片，门市楼出租协议、门市楼租赁合同，营业执照、主张自从2014年7月10日起原告实际占有、使用、管理涉案房屋。再查明，被告卜广荣提供了房产证、契证、抵押权证书，主张位于新民市中兴东路23-3号（1-5轴8-28轴），建筑面积1350.04平方米房屋登记的房屋所有权人为被告万邦一，共有情况为单独所有，登记时间为2013年7月18日。被告万邦一将上述房屋抵押给被告卜广荣，2013年7月19日办理了抵押登记，抵押期限为6个月。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《协议书》、《门市楼移交协议》、承诺书、房产权证、契税证、土地使用证、收据、个人活期明细信息、转账凭条、社区证明、个人欠费明细、辽宁省电力有限公司沈阳供电公司出具的缴费明细、照片，门市楼出租协议、门市楼租赁合同，营业执照、（2019）辽0106执异438号执行裁定书，被告卜广荣提供的房产证、抵押权证书、契证、（2018）辽0106民初9585号民事调解书等证据证明，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案对于原告是否享有足以排除强制执行的民事权益，原、被告双方存在以下两点争议，首先双方对被告卜广荣对涉案房屋享有的抵押权是否因登记机关登记的抵押期限到期而消灭这一问题存在的争议，本院认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”，在被告卜广荣的主债权已经生效法律文书予以了确认的前提下，被告卜广荣对涉案房屋享有的抵押权不因抵押期限（担保期间）到期而消灭，被告卜广荣依法享有对抗案外人的抵押权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，本院对原告提出的排除执行异议应不予支持。其次原、被告双方对原告是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形这一问题存在的争议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为原告在购买涉案房屋时，其对位于新民市中兴东路23-3号房屋的整体产权登记情况是知晓的，其也应该知晓当时该房屋整体产权已被设定抵押登记，故原告对涉案房屋未能办理过户登记是有过错的，况且原告未能提供书面买卖合同，也未支付全部购房款，因此原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形。综上所述，原告提出的事实和证据不足以排除涉案房屋的强制执行，本院对其提出不得执行涉案房屋并确认其享有房屋所有权的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告朱亚清的诉讼请求。案件受理费12100元，由原告朱亚清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 葛 迪人民陪审员 邱 颖人民陪审员 王国华二〇二〇年七月二十七日法官助理谢秋晨书记员刘浩洋本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。