浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初13284号 原告：杭州联华华商集团有限公司，住所地杭州市下城区庆春路**。 法定代表人：张慧勤，公司董事长。 委托诉讼代理人：傅坚政，浙江一剑律师事务所律师。 被告：陈咏仙，女，汉族，1979年11月20日出生，住金华市婺城区 被告：金华市婺城区四季大食堂餐厅，，住所地金华市婺城区双龙南街**杭州联华华商金华双龙南街内1F001 经营者：陈咏仙，女，汉族，1979年11月20日出生，住金华市婺城区。 两被告共同委托诉讼代理人：董倩，浙江康城律师事务所律师。 原告杭州联华华商集团有限公司（以下简称联华公司）与被告陈咏仙、金华市婺城区四季大食堂餐厅（以下简称四季大食堂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序组成合议庭。本案于2020年1月8日、3月10日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人傅坚政、被告陈咏仙（暨四季大食堂经营者）及两被告共同委托诉讼代理人董倩到庭参加第一次庭审。原告委托诉讼代理人傅坚政、两被告共同委托诉讼代理人董倩到庭参加第二次庭审。双方和解未果。本案现已审理终结。 原告联华公司向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告租金1443567元并支付逾期付款滞纳金1123460元（滞纳金已计算至2019年11月20日，此后滞纳金按未付租金的每日千分之五计算至实际付款之日）；2.两被告支付原告租赁期间水电费36644元并支付逾期付款滞纳金36644元（已计算至2019年11月20日，此后按未付租金的每日千分之五计算至实际付款之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月26日，原告与被告陈咏仙签订《租赁合同（餐饮）》一份。合同约定，原告将位于金华市婺城区双龙南街金华双龙店内面积为1060平方米的场地出租给被告，用于经营餐饮；租赁期限五年，自2017年2月21日至2022年2月20日（2016年9月20日至2017年2月20日计154天，为提供被告装修施工的免租期）；租金为每年度822000元，按季支付，每期提前五个工作日支付；租赁期内的水、电等使用费实行分表独立核算，被告按计价标准每月前七个工作日向原告支付；被告未按约及时、足额交纳租金及其他费用的，按逾期天数每天交纳5‰滞纳金（滞纳金最高不超过费用总额）等。合同签订后，原告依约交付场地，被告陈咏仙于2016年11月3日设立被告四季大食堂（个体工商户）以履行本案合同。被告经装修后正常营业，已支付至2018年5月20日止的租金及2018年10月份之前的水电费。被告以各种借口拒绝支付2018年5月21日之后的租金和2018年11月份之后的水电费。被告的违约行为严重损害原告的合法权益，应承担相应的责任。 被告陈咏仙在庭审中答辩称：一、答辩人不应支付租金，理由如下：1.答辩人未按合同约定支付2018年5月21日至2019年1月1日的租金，是因双方在2018年4月25日、2018年8月6日的会议纪要中均明确后续租金的支付根据烟道、通道问题的解决情况再行商定。但此问题一直未解决，故租金支付条件不成就。根据上述两份会议纪要，可以明确烟道、通道的整改、维修义务在原告。根据合同法及商品房屋租赁管理办法第九条规定，出租人应当按照合同的约定履行房屋维修义务并确保房屋和室内设施安全，未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。自2017年7月起，原告便未能提供符合被告中大型餐饮经营用途的租赁物，已然违约，即便没有上述两份会议纪要，答辩人也具有先履行抗辩权。在原告未解决烟道、通道问题前，答辩人有权拒付租金。2.2019年1月1日之后的租金，原告在已然违约的情况下又强行采取断电措施，属根本违约。答辩人在此之后并未使用租赁物，不应支付租金。根据原告于2019年3月11日向答辩人发送函件载明，其已于2019年3月25日强行收回租赁场地，现其又主张2019年1月1日之后租金，无事实及法律依据。原告于2019年3月11日向答辩人发函要求解除合同，于2019年5月的反诉中再次要求解除合同，现又要求继续履行合同，出尔反尔的行为印证了原告在双方整个合作过程中不讲信誉的事实。二、答辩人也不应支付水电费。因原告未提供符合答辩人中大型餐饮用途的租赁物，导致答辩人经营严重受损；后其采取恶劣的强行断电方式导致答辩人产生装修损失、原材料损失、人员成本损失等，损失惨重。原告应承担的赔偿责任远大于答辩人所欠水电费。在此情况下，原告有何道理向答辩人主张水电费？答辩人交纳了200000元的保证金，按照租赁合同4.4.6条约定，保证金可充抵水电费。三、答辩人本不应承担租金、水电费本金，更不应承担滞纳金。且日千分之五的滞纳金显然过高，违反相关法律规定。综上，答辩人请求驳回原告的所有诉讼请求。 被告四季大食堂在庭审中答辩称：一、答辩人同意陈咏仙的答辩意见。二、生效的（2019）浙0702民初3252号民事裁定已确认涉案房屋租赁合同纠纷适格主体系联华公司和陈咏仙。答辩人既非合同签订主体，也非合同实际履行方，并非本案适格被告，请求法庭驳回原告对答辩人的起诉。 原、被告围绕诉辩意见向本院提交了证据材料。在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述证据材料进行了质证。对无异议的证据，本院确认其证明力。对有异议的证据，本院根据质证意见及证据审核认定的相关规定，认证如下： 一、原告提交的证据材料 1.四季大食堂营业执照复印件一份，用以证明四季大食堂的诉讼主体资格，其系个体工商户，由被告陈咏仙于2016年11月3日设立。 被告质证意见：对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，四季大食堂并非合同签订主体，也非履约方。 本院认证意见：被告对该证据真实性无异议，本院确认其真实性；关于四季大食堂是否系本案适格被告问题，将在本院认为部分进行阐述分析。 2.《租赁合同（餐饮）》一份，示图复印件一份，用以证明原、被告关于权利义务的约定。 被告质证意见：对合同的真实性、合法性、关联性均无异议。合同明确了租赁用途系中大型餐饮，被告的装修方案等需经原告书面确认，烟道的放置位置是经原告认可。对示图有异议，双方签订合同时，原告并未向被告出示，也未让被告确认。 本院认证意见：被告对合同并未提出实质异议，本院确认其证明力。对于示图，本院结合全案证据及双方庭审陈述予以综合认定。 3.民事起诉状复印件一份（陈咏仙诉联华公司），用以证明被告认可签订合同、场地装修、正常营业等事实。 被告质证意见：对其真实性、关联性无异议，该证据可证明原告的违约行为，被告的装修方案经原告确认，在装修后半年内就出现排烟不畅的现象。 本院认证意见：被告对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性及相关证明力。 4.《致联华华商集团函件》（2017年9月28日）复印件一份，用以证明：被告认可前期经营正常，因外来因素影响经营；四季大食堂实际履行租赁合同；被告在函中认可，“整体场地使用条件皆符合本公司要求”，至少至2017年6月，“四季大食堂营业正常，各个硬件配套设施都没有什么大问题”，所提烟道问题“因为外来的因素而导致”。 被告质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明对象有异议，被告向原告反映烟道问题，但原告未能采取有效措施。原告因第三人原因造成违约，应当向被告承担违约责任。原告与第三人之间的责任，与被告无关。 本院认证意见：被告对该证据的真实性无异议，本院确认该证据的真实性，对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及双方庭审陈述予以综合认定。 5.水电费《供应商费用汇总查询单》六份、银行业务回单复印件一份，用以证明被告已支付2018年10月之前的水电费，拖欠2018年11月、12月的水电费36644元未付。 被告质证意见：对其真实性、合法性无异议，但因原告违约造成被告损失，且损失远大于水电费。 本院认证意见：被告认可欠付2018年11月、12月的水电费，其亦未举证证明原告所主张水电费金额与其实际经营产生费用不符，故本院对该组证据的证明力予以确认。 二、两被告提交的证据材料 1.《会议纪要》（2018年4月25日）复印件一份，用以证明：烟道、通道存在问题；提供符合租赁目的的烟道和通道是原告的责任；原告的行为已构成违约；双方对后续租金的支付重新进行了约定。 原告质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议。排烟不畅及通道问题均非原告所为，原告对此无合同义务，原告与业主交涉，系帮助行为。纪要中所谓“问题解决情况”并非“问题解决后”，所谓“双方协商解决”，说明没有约定更改租金支付条件，需要协商，如双方协商解决不成，则当然应按合同原约定履行。再者，即使可以延期支付，系指下一季租金并非指“以后租金”。 本院认证意见：原告对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及当事人庭审陈述予以综合认定。 2.中国建设银行个人活期账户交易明细复印件一份，用以证明被告于2018年5月8日履行了4月25日会议纪要所约定的租金支付义务。 原告质证意见：无异议，但同时证明被告已拖延支付该季度应付租金。 本院认证意见：原告对该证据并未提出实质异议，本院确认其证明力。 3.《关于要求解决金华四季大食堂排烟问题的函》（2018年4月28日）复印件一份，用以证明被告进一步提出要求原告彻底解决排烟问题，并要求减免租金。 原告质证意见：对其真实性无异议，对证明目的有异议。至少在2017年6月前，被告认可“各项硬件配套设施基本正常”，发生所谓排烟问题是“四季大食堂隔壁的来兴丰餐厅对其排烟管道进行改造，增加风机”，原因不在于原告。“经沟通虽有几个方案出台”，说明原告在帮助被告寻求解决办法。在双方协调会议后仅隔三天又发此函，目的在于寻找借口意图“在租金上给予酌情减免”。 本院认证意见：原告对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及当事人庭审陈述予以综合认定。 4.《会议纪要》（2018年8月6日）复印件一份，用以证明原、被告双方认可2017年7月起烟道无法正常使用，双方多次沟通仍未能解决，已对大食堂的经营造成严重影响。 原告质证意见：对其真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。烟道无法正常使用的原因不在于原告，经原告与业主交涉，业主给过改造方案，但该方案被告寻找理由拒绝。 本院认证意见：原告对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及当事人庭审陈述予以综合认定。 5.《关于杭州联华华商集团就金华四季大食堂排烟管道改造方案的回复》（2018年12月7日）、顺丰快递客户存根联复印件各一份，用以证明被告向原告发函指出原告2018年12月6日出具的排烟工程改造方案存在违法风险，要求原告出具承诺书。 原告质证意见：对其真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。原告向被告提供改造方案后，被告节外生枝阻挠改造方案的实施。 本院认证意见：原告对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及当事人庭审陈述予以综合认定。 6.《关于租金催告的回复》（2018年12月14日）、顺丰快递客户存根联复印件各一份，用以证明针对原告催要租金，被告明确回复原告的行为已经构成违约，根据2018年4月25日的会议纪要，双方对后续租金的支付重新进行了约定，原告未能解决排烟问题前，被告可不支付租金。 原告质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议。回复中所谓“根据该会议纪要，可以明确双方对租金支付的时间已经予以修改，在没有对排烟管道等问题解决之前，四季大食堂不支付租金，因此不构成对租赁合同的违约”，是被告对会议纪要内容的曲解。 本院认证意见：原告对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及当事人庭审陈述予以综合认定。 7.《关于要求赔偿四季大食堂经营损失的函》（2018年12月24日）复印件一份，用以证明自2017年7月起，原告一直未能解决排烟受阻、出入口被堵等问题，已构成违约，被告要求赔偿损失。 原告质证意见：对其真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。这仅是被告单方说法，所谓巨大损失主要原因在于被告自身经营不善。 本院认证意见：原告对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及当事人庭审陈述予以综合认定。 8.《复函》（2018年12月29日）、快递单、快递记录复印件各一份，用以证明被告再次要求原告履行2018年4月25日会议纪要的内容。 原告质证意见：对其真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。仅是被告单方说法，进一步说明其在寻找借口拒付租金。 本院认证意见：原告对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及当事人庭审陈述予以综合认定。 9.《关于要求贵公司赔偿违约损失的函》（2019年1月1日）、快递单、快递记录复印件各一份，用以证明原告于2019年1月1日对被告所经营的大食堂餐厅采取停电措施，致使餐厅无法营业。 原告质证意见：对其真实性无异议，对证明目的有异议。原告仅以临时停电措施警告被告支付租金，并非主张解除合同、阻止被告经营，但被告借机停止经营，企图将自己经营不善的损失转嫁原告。如果不是主观上不想经营，完全可以当场提出异议，要求送电。事实上送电仅是推一下电闸而已。 本院认证意见：原告对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及当事人庭审陈述予以综合认定。 10.《再次要求贵公司赔偿损失的函》（2019年1月7日）、《关于发放员工经济补偿金的通知》复印件各一份，用以证明因原告的断电行为导致被告无法继续经营及原材料等各种损失，与原告一直商议至1月7日仍未果后，被告无奈清退全部工作人员。 原告质证意见：对函的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。原告仅是临时停电，被告却借机在该日下午停止经营，企图转嫁损失。既然被告表示已经停止经营，原告出于安全考虑据没有送电。停止经营是被告自行决定的行为。对通知的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。被告停止经营是其自身决定，发放补偿金是其内部行为，是否应发放、已发放均与原告无关。 本院认证意见：原告对函件的真实性未提出异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合全案证据及双方庭审陈述予以综合认定。对于通知，与本案并无直接关联性，本院对其证明力不予确认。 11.《告知函》（2019年3月11日）一份，用以证明原告向被告发函要求解除租赁合同。 被告质证意见：对其真实性无异议。原告因被告拖欠、拒付租金，曾经要求解除与被告的租赁合同并要求被告在2019年3月25日前归还租赁物业，但被告未予认可，合同至今未解除，租赁物业也未归还。 本院认证意见：原告对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及当事人庭审陈述予以综合认定。 12.《告知函回复》（2019年3月13日）、快递单、快递记录各一份，用以证明：被告向原告发函，指出在原告未能解决烟道、通道问题的前提下，又对被告采取断电措施，已构成根本违约。 原告质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议。该回复并未回应原告告知函提出的合同解除和归还物业的要求，合同尚未解除。被告以原告违约为由要求解除合同，被告不能同意。被告另案起诉要求解除合同，说明合同至今未解除。回复中提出的排烟管道问题并非原告行为所致，也非原告的合同义务，不存在餐厅北门口封堵的问题。回复以会议纪要同意租金视问题解决情况协商解决为由拒付租金，是被告对会议纪要内容的曲解。原告仅在2019年元旦临时停电，不存在迫使被告停业问题。被告停止经营是其自身决定。所谓巨额损失，若有，也是被告自身经营不善所致。原告提供的房屋符合被告的经营需求，事实上前期被告正常经营，后来发生的所谓排烟问题是第三人的原因造成，并非原告而为，应由被告与第三人协商解决。 本院证意见：原告对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及当事人庭审陈述予以综合认定。 根据本院确认证明力的上述证据及双方当事人、委托诉讼代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2016年8月26日，原告与被告陈咏仙签订《租赁合同（餐饮）》一份。合同约定，乙方（陈咏仙）向甲方（原告）租赁其位于金华市婺城区双龙南街分店内面积为1060平方米的场地，经营范围仅限中大型餐饮；租赁期限为五年，自2017年2月21日至2022年2月20日；免租期154天，用于乙方装修施工，租金自2017年2月21日始起算；租金支付方式为季付，每期租金应提前5个工作日支付，每年租金为822000元；乙方应在合同签订后五个工作日内向甲方交纳租赁合作保证金180000元、售后服务保证金20000元；租赁合作保证金用以保证乙方及时、足额交纳租金、水、电费及其他合同约定费用，保证乙方遵守、履行合同条款规定，保证乙方承担因乙方过错造成甲方及任何第三方损失，双方约定的其他事项；合同终止或解除后，双方若无争议，乙方需凭甲方开具的收款收据原件，由甲方在乙方腾退、交还租赁房屋并履行完对消费者的承诺之日起六个月后，无息退还租赁保证金、售后服务保证金；售后服务保证金用以保证甲方门店及时处理商品质量等售后服务事宜；乙方在租赁期内的水、电、煤气使用费，实行分表独立核算，乙方按当地自来水公司计价标准向甲方支付水费，乙方按当地供电局用电峰值计价标准向甲方支付电费；乙方应在每月前7个工作日内向甲方支付各项费用；租赁期内，租赁房屋的主结构、外墙面、高、低配电房由甲方负责维护；除合同另有约定外，乙方的环保排烟设备、排污隔油设备、污水管道，由乙方负责按浙江省或杭州市相关部门规定进行年检、大修、更新、日常维修维护并承担费用；乙方如未按合同约定，逾期7日后仍未交纳租金、租赁保证金或其他费用等，甲方有权单方解除合同并不予退还租赁合作保证金；乙方有权在双方约定的位置安装广告牌，广告牌的具体尺寸及式样须经甲方书面认可；除因甲方单方违约而致合同解除外，对于乙方投入的装修，甲方不给予补偿或赔偿；除双方另有约定外，任何一方均不得单方解除合同，一方擅自解除合同的，应向另一方支付违约金200000元整；乙方未按合同约定及时、足额交纳租金及其他费用的，则每逾期一日，按逾期天数每天缴纳费用总项的5‰向甲方支付滞纳金（滞纳金最高不超过费用总额）；等等。 上述合同签订后，被告陈咏仙于2016年8月31日向原告交纳了180000元租赁合作保证金、售后服务保证金20000元。2016年11月3日，陈咏仙注册成立四季大食堂，类型为个体工商户，经营范围为餐饮服务。陈咏仙对四季大食堂进行了装修，将餐厅烟道接入大厦主烟道，自2016年11月起开始营业。 2017年9月28日，被告四季大食堂因厨房排烟不畅及通道被拦问题向原告发函。函称，四季大食堂正常营业至2017年6月，自7月起，出现排烟不畅问题。双方经协商后，于2018年4月25日形成会议纪要。纪要载明：1.原告于会后针对四季大食堂油烟排放不畅问题，由网点发展部牵头与业主方交涉，同时由世纪联华工程部前往协助查看，该问题于2018年5月10日前给予明确意见交由双方讨论；2.关于四季大食堂提出的大楼主入口通道根据当时谈判的要求，需保证其畅通无阻，但现业主方在未得到双方同意的前提下私自出租通道用以水吧经营，违反双方开店时的承诺，该问题由网点发展部与业主方进行交涉，并于2018年5月10日前给予明确意见交由双方讨论；3.四季大食堂自2018年2月21日起已存在拖欠租金行为，经双方协商，由供应商陈咏仙于2018年5月10日前完成第一季度租金支付，共计人民币200433元，下一季度租金自2018年5月21日起将视上述问题解决情况由双方协商解决。2018年5月8日，陈咏仙向原告支付了租金200433元。 2018年4月28日，四季大食堂向原告发函，要求解决排烟问题并减免租金。同年8月6日，四季大食堂与原告经协商再次形成处理烟道问题的会议纪要。同年12月6日，原告向四季大食堂发送《沟通函》一份，并向其提供烟道整改整体方案及改造质量承诺书。同年12月7日，四季大食堂向原告作出《关于杭州联华华商集团就金华大食堂排烟管道改造方案的回复》，提出：1.考虑到目前的改造方案存在违法风险，故联华公司应承诺由于该排烟改造造成的任何损失由其全权承担；2.施工时间安排于2018年12月15日晚餐营业结束至2018年12月16日，2018年12月17日恢复营业；3.联华公司应赔偿停业一天损失20000元（13000元经营损失+7000元其他费用）。因双方未对烟道整改相关问题最终达成一致意见，故烟道整体施工并未进行。 2018年12月12日，原告向陈咏仙发函催告租金，言明如逾期未缴，将对餐厅采取停电停水措施。同年12月14日，四季大食堂向原告发送《关于租金催告的回复》，言明，根据2018年4月24日双方形成的会议纪要，租金支付时间已修改，在未对烟道管道问题解决之前，四季大食堂不支付租金。同年12月24日，四季大食堂向原告发送《关于要求赔偿四季大食堂经营损失的函》，要求原告赔偿因排烟烟道不畅、物业问题造成的经营损失。2019年1月1日，原告因被告欠付租金而对四季大食堂采取了停电措施。同日，四季大食堂向原告发函，称因停电行为无法继续营业，故撤出出租场所，停止经营，要求原告承担违约赔偿责任。同年1月7日，四季大食堂再次向原告发函，要求赔偿损失。在该月，四季大食堂停止了经营并撤离租赁场地，但未与原告办理场地交接手续。同年3月11日，原告向陈咏仙发函。函称，因陈咏仙欠付租金、水电费用共计658211.01元，多次催缴无果，于即日起解除租赁合同，要求陈咏仙于2019年3月25日前归还租赁物业。同年3月13日（原告于同月19日签收），四季大食堂回函称，因原告未按约提供符合餐饮经营标准的房屋，致合同目的无法实现，要求立即解除房屋租赁合同。 被告陈咏仙仅支付了至2018年5月20日止的租金及至2018年10月的水电费，未再支付其余租金、水电费。被告尚欠2018年11月水电费17167.57元、12月水电费19476.44元，合计36644.01元。 另查，被告陈咏仙于2019年9月18日诉至本院[案号为（2019）浙0702民初10474号]，要求解除合同、返还保证金200000元并赔偿装修损失、利润损失等。在两案审理过程中，双方于2020年4月17日办理了租赁场地交接手续，四季大食堂向原告腾退了租赁场地并归还了所有门、库钥匙，原告予以接收。 本院认为，结合原、被告诉辩意见，本案主要争议焦点为被告应否支付原告尚欠房屋租金及水电费？ 涉案《租赁合同（餐饮）》签订主体系原告与被告陈咏仙。四季大食堂并非是合同签订主体，基于合同相对性原则，原告主张四季大食堂支付租金及水电费，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽原告与被告陈咏仙在2018年4月25日达成的会议纪要中约定，“下一季度租金自2015年5月21日起将视上述问题解决情况由双方协商解决”，但双方嗣后并未针对“下一季度租金”及以后租金达成一致补充意见。被告陈咏仙一直使用涉案租赁场地经营四季大食堂至2019年1月，其理应按约承担支付租金及经营产生水电费用的民事责任。被告陈咏仙以原告存在违约行为给其造成经济损失为由，拒付租金及水电费用，缺乏依据，本院不予支持。原告于2019年3月11日向被告陈咏仙发函，以欠付租金及水电费为由要求解除合同，两被告于同月回函（原告于2019年3月19日签收），以原告未按合同约定提供符合餐饮经营标准的房屋为由要求解除合同。虽双方要求解约理由不同，但双方实质上已于2019年3月19日达成解约合意。被告陈咏仙理应支付至2019年3月19日的租金。在涉案租赁合同解除后，被告并未向原告交还租赁场地，而是占用至2020年4月17日。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告陈咏仙理应向原告支付自合同解除后至其实际腾退租赁场地期间的房屋占有使用费。原、被告在履行涉案租赁合同过程中，均无恶意违约之故意，而系其他因素导致双方纠纷发生，虽最终双方因各自利益考量未能达成一致处理方案，但双方均积极协调处理纠纷，值得肯定。原告虽无依约、依法维修大厦主烟道及被告自建烟道之义务，但被告确因排烟不畅问题导致经营异常。原告在向被告出租租赁场地时，如能更全面考虑多家餐饮店并存时大厦主烟道的负荷承载能力，妥善引导被告装修，将更符合建立和谐社会的主旨导向。原告在催讨租金未果情况下，未采用合理合法方式，而采用停电措施，不合情理。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，为平衡各方损失，体现公平原则，本院酌情确定自原告采取停电措施、被告停止营业之日（2019年1月1日）起至被告实际腾退租赁场地日（2020年4月17日）期间按原租金标准的60%及原合同约定付款时间计算租金（占有使用费）。原告在本案中仅主张计算租金（占有使用费）至2020年2月20日，系其对自身权利的处置，本院不持异议。被告至今欠付租金（占有使用费）及水电费用，已构成违约，理应承担相应违约责任。“滞纳金”具有行政管理色彩，原告与被告陈咏仙作为平等民事主体，在合同中所约定的“滞纳金”实为违约金，本院对原告诉请表达予以纠正。合同所约定的违约金按日千分之五计算标准过高，本院酌情调整为按年利率24%计算。鉴于原告与被告陈咏仙并未在2018年4月25日的会议纪要及此后的磋商中针对“下一季度租金”（2018年5月21日至2018年8月20日）支付时间达成一致意见，原告主张自2018年5月16日起计算该季度租金的逾期付款违约金，不符合双方约定，本院酌情确定该季度租金的逾期付款违约金自双方合同解除之次日（2019年3月20日）起计算。关于其余租金（占有使用费），双方并未形成变更付款时间约定，被告陈咏仙理应依据合同约定付款时间予以支付，原告可主张自逾期日起计算违约金。根据双方合同约定，违约金最高不超过费用总额，该约定不违反法律规定，本院予以确认。 被告陈咏仙向原告交纳了180000元租赁合作保证金，该保证金系为保障本合同履行的履约保证金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条之规定，此即为被告为按约履行债务提供的质押担保，在拖欠租金的情况下，负有减损义务的原告应当优先将履约保证金用于充抵拖欠租金，否则无权主张扩大部分的损失。故被告陈咏仙交纳的180000元租赁合作保证金可用于抵扣其尚欠租金（抵扣顺序按租金支付先后顺序）。 综上，对原告诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持；对原告诉讼请求中于法无据部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈咏仙于本判决生效之日起十日内支付原告杭州联华华商集团有限公司租金（占有使用费）889231元并支付违约金153959.74元（违约金已按年利率24%标准分段计算至2019年11月20日，此后违约金以889231元为计算基数按年利率24%标准计算至实际履行完毕日止，但以不超过889231元为限）； 二、被告陈咏仙于本判决生效之日起十日内支付原告杭州联华华商集团有限公司垫付水电费用36644元并支付违约金7708.03元（违约金已按年利率24%标准分段计算至2019年11月20日，此后违约金以36644元为计算基数按年利率24%标准计算至实际履行完毕日止，但以不超过36644元为限）； 三、驳回原告杭州联华华商集团有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27922元（原告已预交），由原告杭州联华华商集团有限公司承担16421元，由被告陈咏仙承担11501元，限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  邵秋玲 人民陪审员  徐建华 人民陪审员  施岳明 二〇二〇年七月二日 代书 记员  叶飘萍