湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终955号上诉人（原审原告）：潘亚杰，男，汉族，1990年8月1曰出生，住湖北省天门市委托诉讼代理人：王鑫，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗文芳，女，汉族，1974年7月11日出生，住武汉市江汉区委托诉讼代理人：郭翀，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖自华，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人潘亚杰、罗文芳因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。潘亚杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判罗文芳向潘亚杰退还租金45500元；2.请求判决罗文芳向潘亚杰退还押金27300元；3.罗文芳向潘亚杰退还代缴物业保证金5000元；代缴物业费1592.5元、水电费押金500元、预付水电费500元；4.判决罗文芳补偿潘亚杰装修损失40080元；5.本案一、二审诉讼费由罗文芳承担。事实与理由：1.双方对装修期一个月有明确约定，并未设定任何前提条件，且是罗文芳采用刁难、敲诈勒索的方式违约在先，因此装修期不应计入租期。2.门面出租协议第六条明确约定，罗文芳不得以任何形式或方式刁难和影响潘亚杰经营，由此造成潘亚杰损失，由罗文芳全权承担。罗文芳迟迟不肯搬走店内杂物，其装饰木格子被施工队拆除后敲诈勒索5000元，在确认保留物品后又闹事称将其物品搞丢搞坏，不允许安装油烟机和更换门面玻璃，在现场大闹称把她的空调搞坏了。上述行为严重影响潘亚杰正常装修及后续经营。3.因罗文芳违约导致潘亚杰无法经营，罗文芳应就其利用的装修价值给予相应的补偿。4.潘亚杰缴纳的物业保证金、物业费及预付水电费均通过罗文芳缴纳，合同解除后，罗文芳并未与潘亚杰结算，而是直接予以利用，应退还给潘亚杰。罗文芳辩称，罗文芳给予装修期的前提是租赁合同的签订和履行，不会无缘无故给予免租期。罗文芳和潘亚杰协商一致解除合同，罗文芳仅需退还15000元用以解除合同。合同解除的根本原因在于潘亚杰自身改变经营方向。罗文芳上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，依法改判罗文芳于判决生效之日起十日内退还潘亚杰房屋租金15000元；或者发回重审；2.请求潘亚杰承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决遗漏本案关键事实：1.潘亚杰与罗文芳于2018年6月24日微信聊天记录显示，潘亚杰因装修对罗文芳原有财产（桌子、风扇、木格子等财产）造成损害，同意买下罗文芳相关财产，以作赔偿。2.潘亚杰与罗文芳于2018年7月6日至7月18日微信聊天记录显示，罗文芳提出潘亚杰损害T5、T7灯具及展示架、LG空调挂机，双方就赔偿事宜发生争议，并提出协商解决。3.潘亚杰与罗文芳于2018年8月1日至8月20日微信聊天记录显示，双方就租赁期间的赔偿以及租赁关系解除达成新的解除协议，潘亚杰拆走被损坏的空调，罗文芳退还15000元的租金给潘亚杰。4.本案中双方已经通过微信聊天的方式对本次租赁关系达成新的解除协议。2018年8月1日潘亚杰明确说：“就按照两个月退吧……”2018年8月18日潘亚杰给罗文芳发银行账号，并明确说：“房东，那个一万五大概什么时候可以转过去啊……”一审判决遗漏租赁合同存续期间潘亚杰对罗文芳造成的损害，也未考虑双方已就租赁合同的赔偿及解除事宜达成新的解除协议。潘亚杰辩称，关于合同解除问题，合同之所以解除，原因在于罗文芳干扰潘亚杰经营。罗文芳如何干扰，已经有证据予以证明；罗文芳认为已经协议解除，仅需退15000元，潘亚杰不认可。当时说退15000元，并未说退15000元后再无其他争议。罗文芳说是因为潘亚杰调整经营方向导致合同解除无事实依据，也无证据证明。潘亚杰向一审法院起诉请求：一、判令罗文芳退还潘亚杰租金45500元（9100元／月x5个月）；二、判令罗文芳退还潘亚杰押金27300元（9100元／月x3个月）；三、判令罗文芳退还潘亚杰代缴物业保证金5000元及物业费1592.5元（318.5元／月x5个月），水电费押金500元，预付水电费500元(5个月）；四、判令罗文芳补偿潘亚杰装修损失40080元；五、判令本案诉讼费、保全费、邮寄费等费用由罗文芳承担。一审法院查明事实：2018年6月8日，潘亚杰（乙方）与罗文芳（甲方）签订《门面出租协议》，该协议约定：一、甲方将位于广电兰亭荣荟门面1-24的门面出租给乙方使用，并保证该门面的合法出租性，出租时间为3年，即从2018年7月7日起至2021年7月6日止。二、乙方每月向甲方交纳租金9100元，协议签订之日一次性付清6个月租金及3个月押金，以后每半年支付一次租金，以后租金按规定的付款期限提前7天将下期租金支付给甲方。三、合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租的权利。四、乙方在使用房屋期间如需改善和增添其内部设施，必须经甲方同意，资金由乙方自负；改善设施时不得损坏其房屋的原有结构。五、乙方必须遵守国家以及地方的各项法律法规，按时缴纳水、电等各项费用及物业管理的各项费用。六、如果甲方房屋在乙方经营途中发生拆迁或受政策限制影响乙方经营的，本协议无条件终止，由甲方退还乙方未满限房租本金，甲方在租赁期内，不得以任何形式或方式刁难和影响乙方经营，由此造成乙方损失，由甲方全权承担。七、补充约定：1、合约三年期乙方若违约，不退还3个月押金。2、双方协议门面结构整体不改变，门头门扇不改动；3、乙方如对门面有细节或小的改变需征求甲方同意；4、甲方让给乙方1个月装修期2018年6月7日至2018年7月7日，其中这1个月产生的水费自行承担，物业管理6月付。上述合同签订后，潘亚杰分别向涉案房屋的武汉鑫广电物业管理有限公司于2018年6月11日缴纳了物业保证金5000元，垃圾清运费318.5元，2018年6月13日缴纳6个月预交水费600元，2018年6月14日缴纳6个月物业管理费1911元。罗文芳收到潘亚杰支付的6个月租金54600元，房屋租赁押金27300元，水费保证金500元，物业费318.5元。罗文芳向潘亚杰交付房屋后，潘亚杰将房屋装修。2018年8月，潘亚杰向罗文芳提出解除合同，并于8月18日将房屋钥匙及电卡交还罗文芳。一审法院认为，潘亚杰、罗文芳签订的《门面出租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同第七条第1款约定该合同期三年，若潘亚杰违约，不退还三个月押金，现因潘亚杰于2018年8月先提出解除合同，不再承租房屋，故罗文芳有权对潘亚杰缴纳房屋押金27300元不予退还。罗文芳给予潘亚杰一个月装修免租期是以合同正常履行3年为前提的，而现在合同仅履行不到三个月便提出解除合同，装修期空置亦是罗文芳的损失，加上装修免租期，潘亚杰实际占有使用房屋时间为2018年6月7日至2018年8月18日，故对潘亚杰已缴纳而未使用房屋期间的租金32456元（54600元-9100元/30天*73天），罗文芳应当予以退还。潘亚杰主张罗文芳退还物业保证金5000元、物业费1592.5元及预付水电费500元的请求，因上述款项均不是由罗文芳收取，其可另行向实际收款人主张权利。潘亚杰、罗文芳双方在租赁期内水电费已经结算，罗文芳亦未能提交其代潘亚杰交水电费的凭证，故潘亚杰主张罗文芳退还水电费押金500元的请求，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”本案租赁合同解除系潘亚杰违约要求提前退租所致，故对潘亚杰要求罗文芳赔偿装修损失40080元的请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一审判决：一、罗文芳于本判决生效之日起十日内退还潘亚杰房屋租金32456元；二、罗文芳于本判决生效之日起十日内退还潘亚杰水电费押金500元；三、驳回潘亚杰的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1355元，由潘亚杰负担1044元，罗文芳负担311元。二审中，各方当事人未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明，潘亚杰、罗文芳之间的微信聊天记录显示，2018年8月1日潘亚杰称“房东，门面那边今天开始已经在安排往外搬东西了，就按照两个月退吧，近几天尽快搬完，您这边可以先贴出租信息了。”2018年8月18日潘亚杰给罗文芳发银行账号，并称“房东，那个一万五大概什么时候可以转过去啊，财务今天在问我说还没收到钱。”本院又查明，潘亚杰在一审判决后已收取了5000元物业保证金。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为潘亚杰、罗文芳是否就租赁合同的解除及赔偿问题达成协议，如未达成协议，则违约责任应如何承担。罗文芳主张双方已就租赁合同的解除及赔偿问题协商一致，其提交的相应证据为潘亚杰在微信聊天记录中的相关陈述。本院认为，微信聊天记录可以反映双方对于潘亚杰搬离店面已达成一致，说明双方均同意解除合同，但对于解除合同的法律后果及相关善后事宜，微信聊天记录并不能完全反映，其中“就按照两个月退吧”结合上下文，不能确定是退还两个月租金还是扣除两个月占用期间的租金，也不能完全排除是退还押金；潘亚杰要求退还的15000元不能确定是全部款项还是部分款项。在双方未就解除合同达成书面协议的情况下，仅凭微信聊天记录中的相关表述，不能认定双方已就租赁合同的善后及赔偿问题达成协议。关于违约责任的承担。潘亚杰主张罗文芳严重影响潘亚杰正常装修及后续经营。从微信聊天记录看，双方就装修中对罗文芳财产的损坏曾进行过协商，更换门面玻璃罗文芳虽未同意但并不违反合同约定，至于潘亚杰所称罗文芳勒索大额赔偿、在店面大闹，均无证据证明，故不能认定罗文芳存在违约行为。潘亚杰单方提出解除合同，表示不再承租，一审判决认定潘亚杰违约是正确的。免租期是基于合同正常履行3年，在合同履行时间较短且潘亚杰违约解除的情况下，装修免租期对应的租金应如实缴纳。一审判决对于不退还押金及退还部分租金的认定，符合合同约定及实际占用情况，亦并无不当。另，潘亚杰在一审判决后已收取了5000元物业保证金，故该项诉请不应再行支持。因潘亚杰未提交其实际发生的水电费情况，其主张按月退还预交水电费，本院不予支持。物业费系以罗文芳名义向物业公司缴纳，考虑到潘亚杰已按约承担了违约责任，对于潘亚杰未使用房屋期间的物业费1454.5元（1911元+318.5元-318.5元/30*73），因罗文芳实际受益，应由罗文芳予以退还。综上所述，罗文芳的上诉请求不能成立，潘亚杰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6041号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6041号民事判决第三项；三、罗文芳于本判决生效之日起十日内退还潘亚杰代缴物业费1454.5元；四、驳回潘亚杰的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1355元，由潘亚杰负担1030元，罗文芳负担325元。二审案件受理费5420元，由潘亚杰负担2696元，罗文芳负担2724元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年七月六日书记员  阮小琴