山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终1362号上诉人（原审原告）：福建世邦泰和物业管理有限公司临汾分公司（以下简称世邦泰和物业临汾公司）。住所地：临汾开发区河汾一路南霍候一级路西侧（滨河办事处**411）。负责人：张钧尧，副总经理。委托诉讼代理人：亢强，山西尧城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周勇，山西尧城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈娜娜，女，汉族，1983年5月5日出生，现住临汾市。委托诉讼代理人：田晋文，男，汉族，1967年9月20日出生，住临汾市。上诉人世邦泰和物业临汾公司因与被上诉人陈娜娜物业服务合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人世邦泰和物业临汾公司的委托诉讼代理人亢强、周勇，被上诉人陈娜娜的委托诉讼代理人田晋文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世邦泰和物业临汾公司的诉讼请求：请求判令陈娜娜缴付2018年4月16日至2018年12月15日物业管理费2335.2元；判令支付违约金856.4元，违约金自欠缴月份当月的16日起按每日千分之一计算至人民法院判令被告还款之日止，上述费用共计3191.6元；事实与理由：世邦泰和物业临汾公司于2016年10月16日，向“中骏.罗马假日”全体业主和使用人提供物业管理服务。陈娜娜为“中骏.罗马假日”05-04-01-701房屋业主，在接受世邦泰和物业临汾公司提供的物业管理服务后，却不缴纳物业费，2018年4月16日至2018年12月15日欠物业管理费2335.2元，违约金856.4元，共计3191.6元。反诉原告陈娜娜诉讼请求：1、要求判令世邦泰和物业临汾公司提供成立业主委员会的相关资料；2、判令世邦泰和物业临汾公司和第三人恢复小区公租房原状，赔偿业主因开门集资支出所造成的全部损失；3、判令世邦泰和物业临汾公司和第三人归还小区业主配套规划内的地下车位；4、世邦泰和物业临汾公司和第三人在配套小区电动车场所车位面积不足，大门无人看管，场所内没有消防设备，存在充电发生火灾危险。要求人民法院判决世邦泰和物业临汾公司和第三人重新设计改建，安装消防设施和设备；5、判令世邦泰和物业临汾公司停止一切收费，物业费每平方米2元，停车费每月150元不合法，没有根据临汾市区物业服务等级评定管理试行办法【临房物字（2012）20号】《物业服务评定备案》，属于不合法行为；6、判令世邦泰和物业临汾公司定期公开账目；7、判令世邦泰和物业临汾公司停止营业，停止一切侵害业主行为；8、判令驳回世邦泰和物业临汾公司追缴物业费一案，反诉人请求1-7项物业公司履行后，反诉人自动缴纳物业费；9、诉讼费用由世邦泰和物业临汾公司负担。一审法院查明：1、无争议事实，2014年7月18日，世邦泰和物业临汾公司通过招投标方式中标第三人山西源宏房地产开发有限公司中骏国际社区一组团1#、2#、3#、4#商住楼，五组团1#、2#、3#、4#、5#、6#商住楼，六组团1#-3#楼、4#-6#楼、7#-9#楼、10#-12#楼商住楼（前期）物业管理项目。2016年10月18日世邦泰和物业临汾公司与陈娜娜签订了《中骏国际社区5组团前期物业服务协议》，主要约定了服务内容、服务费用等内容。协议签订后，陈娜娜支付给世邦泰和物业临汾公司2018年4月16日前的物业服务费。双方因物业服务问题发生纠纷，陈娜娜拒交2018年4月16日至2018年12月15日的物业费2335.2元。2、有争议事实，关于本诉部分，世邦泰和物业临汾公司认为，公司依照约定向陈娜娜提供了物业服务，陈娜娜理应交纳物业费，根据合同约定物业费为2335.2元，违约金为856.4元；陈娜娜认为，不存在欠缴物业费，没有违约金，依照双方签订的合同，世邦泰和物业临汾公司按照2.0元/月/平方米向陈娜娜预收物业服务费，年度结算后结余部分转入下一年度继续使用，年度结算不足部分，由全体业主按各自应预缴物业费所占应预收物业服务费总额比例具实承担，另行补交，而世邦泰和物业临汾公司经营期间，从未公示过物业服务费使用情况、结算数据，预收的物业费是否有结余、是否不足，陈娜娜不得而知，所以，在世邦泰和物业临汾公司未公示全体业主认可的物业服务费使用结算数据前，陈娜娜认为，不存在欠缴物业费的情形。且由于世邦泰和物业临汾公司未按合同约定提供服务：环境卫生服务不到位、不维护公用设施及安全保卫工作、电力设施消防设施配套设施不健全，世邦泰和物业临汾公司未进行服务等级评定，其按照最高等级收取物业费行为不合法，所以拒绝缴纳；一审法院认为，双方签订的《中骏国际社区5组团前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，合同依法成立即具有法律效力。从双方的陈述和提供的证据来看，世邦泰和物业临汾公司提供物业服务，陈娜娜交纳物业服务费用，由于世邦泰和物业临汾公司提供的服务质量和标准不能满足包括陈娜娜在内的广大业主的要求，服务质量和水平存在诸多瑕疵，由于物业服务企业是随着房地产业的兴起而产生、发展，其管理方式和服务质量有其从小到大、由弱变强的过程，鉴于世邦泰和物业临汾公司在履行合同过程中未按照合同约定对物业服务费使用情况进行公示，包括陈娜娜在内的业主预缴的物业费是否存在结余或补交情形待双方进一步明确，结合临汾市发展和改革委员会临发改价格函【2018】124号《临汾市发展和改革委员会关于制定住宅小区前期物业服务等级有关事项的函》：“《临汾市市区物业服务定价相应收费标准（暂定）》已经向社会公告废止，临汾市物业服务等级及相关管理办法，尚未制定”世邦泰和物业临汾公司“物业服务收费等级基准价及浮动幅度，尚不能确定”。故世邦泰和物业临汾公司诉讼请求一审法院不予支持。关于反诉部分，反诉原告认为，反诉被告世邦泰和物业临汾公司未提供成立业主委员会的资料，物业公司未进行服务等级评定，其按照最高等级收取物业费行为不合法一节，根据《物业管理条例》第五十八条的规定，由县级以上地方人民政府房地产行政部门责令限期改正；反诉原告认为，反诉被告世邦泰和物业临汾公司不维护公用设施及安全保卫工作、电力设施消防设施配套设施不健全一节，鉴于反诉原告提出的诸多问题均系房产开发企业应当履行的合同义务，应另案处理；对陈娜娜等八人提出的世邦泰和物业临汾公司未按照合同提供物业服务，根据相关法律规定，业主可以请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，若物业公司有违法违规现象，业主可以成立业主委员会，按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定，由业主委员会提出请求，以上需另行主张权利。一审法院认为：原告世邦泰和物业临汾公司主张被告陈娜娜支付物业费2335.2元，违约金为856.4元依据不足，不予支持。反诉原告陈娜娜主张，不能成立。故判决：一、驳回原告福建世邦泰和物业管理有限公司临汾分公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告陈娜娜的反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由陈娜娜负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告物业公司负担。世邦泰和物业临汾公司不服（2019）晋1002民初4275号民事判决，向本院提起上诉称：1、根据合同约定，高层住宅，2.0元/月/平方米。商业物业，2.5元/月/平方米。标准是按照《临汾市区物业服务等级评定管理试行办法》来制定。双方签订的合同系双方真实意思表示，合同约定的条款也应履行。《临汾市区物业服务等级评定管理试行办法》已废止，但该办法的废止仅是法律效力的废止，不能限制双方使用该服务标准。世邦泰和物业临汾公司有权依据约定标准收取物业服务费。2、合同约定，物业服务费从物业交付买受人之日起按年收取。无论是法律规定还是合同约定，对业主支付物业服务费用未限定前提。法律未规定，采用酬金制的物业公司须明确业主预交的物业费是否存在结余或补缴，才能收取物业费。如果业主认为物业公司未公示物业使用情况，可以主张业主知情权，但不能用拒付物业费抗辩。业主享受了物业公司的服务就要支付物业费。3、一审法院在陈娜娜等人未提供证据情况下认定世邦泰和物业临汾公司服务存在瑕疵，缺乏证据。物业服务消费是群体性消费，不能以其一人陈述来推定，如果未满足物业服务需要，法院应通过鉴定工作量来判定扣减物业费。4、《临汾市区物业服务等级评定管理试行办法》实施期间，临汾市行政主管部门未对小区进行物业服务等级评定，未执行该地方文件。在该评定办法废止后，又未有新的办法颁布，一审法院以未有新的制度颁布为由，要求物业公司承担不利后果，显失公平。陈娜娜答辩称：1、陈娜娜等人不欠世邦泰和物业临汾公司的物业费，前期物业服务协议中有预收的物业服务费。根据《临汾市物业服务等级评定管理试行办法》第十二条，竣工交付后使用满一年内，应当组织物业服务等级评定，达不到物业服务约定等级的，应当向业主返还超出评定等级相应收费标准的差额。世邦泰和物业临汾公司在这三年内未公示过财务收支情况。现在我小区成立了业主委员会，对世邦泰和物业临汾公司前期物业服务水平等级进行了评定，评定结论为：每平米每月物业管理费为1元。评定结论已经送达给世邦泰和物业临汾公司，七日内其未回复视为已同意。2、世邦泰和物业临汾公司存在的问题，三年来小区物业服务存在众多瑕疵。部分楼顶乱搭乱建，楼梯内堆放杂物和纸箱，世邦泰和物业临汾公司不管理不作为不制止，世邦泰和物业临汾公司长期与业主关系紧张，与大部分业主搞对立发生冲突，业主交纳的物业管理费与物业公司的管理不符。物业管理不到位，造成小区多次失窃，外来人员侵占小区公共资源，小区配套设施不全。世邦泰和物业临汾公司账目不清，没有公示过财务收支。原先预收的每平米2元的物业费是最高级五级的收费标准，但是物业服务达不到该等级。经本院审理查明的主要事实与原审法院审理查明基本一致。本院认为：本案双方争议的焦点为，本案的业主是否应该交纳物业管理费及支付违约金。双方所签订的前期物业管理服务协议为双方真实意思表示，应为有效合同。双方均应按照该合同履行，合同约定，物业的服务费采取《酬金制》方式，高层住宅的预收标准为2元/月/平方米，业主应按照合同约定交纳物业服务费用。本案诉讼是针对高层住宅的物业服务费的预收进行诉讼，世邦泰和物业临汾公司已经进行了物业服务，故应由业主按照合同约定的标准支付物业费用，对于是否结余或者补缴，因涉及全体业主的利益，应由业主委员会代表全体业主另外向世邦泰和物业临汾公司主张。因依据合同的约定世邦泰和物业临汾公司未积极履行合同义务，对于结余或者补缴不能及时告知全体业主从而引发本案诉讼，故其主张的违约金不应予以支持。另外，陈娜娜等八人称其小区成立了业主委员会，对世邦泰和物业临汾公司前期物业服务水平等级进行了评定，评定结论为：每平米每月物业管理费为1元。对此本院认为，对于双方合同约定的每平米每月2元的预收标准，如减免至1元，对该物业服务等级的评定单位不能只是业主一方进行评定，应是多方组织评定，并报相关部门备案，故减免至1元并无依据。至于物业服务等级评定以及是否应退还差额问题，因涉及全体业主利益，也应另行主张。依据《物业管理条例》第六十四条之规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。一审法院对于物业服务费未予支持不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初4275号民事判决第二项；二、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初4275号民事判决第一项；三、被上诉人陈娜娜于本判决生效后十日内支付上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司临汾分公司2018年4月16日至2018年12月15日物业管理费2335.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取共计50元，二审案件受理费50元，一、二审案件受理费共计100元，由被上诉人陈娜娜及上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司临汾分公司各半承担。本判决为终审判决。审判长  刘燕萍审判员  王永良审判员  吉 磐二〇二〇年七月二十三日书记员  杨舒晴