太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初781号原告：山西谐程房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：张某，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：许某，山西东奥律师事务所律师。被告：赵某，住山西省左权县。原告山西谐程房地产开发有限公司诉被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日作出（2019）晋0105民初3505号民事判决，原告山西谐程房地产开发有限公司不服，提起上诉，太原市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）晋01民终7083号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西谐程房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某、许某到庭参加诉讼，被告赵某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西谐程房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认位于太原市××区房屋归原告所有；2、请求法院依法判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》，同时由被告配合原告办理解除网签合同手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月13日，被告认购了原告开发的位于太原市××区房屋，建筑面积71.74平方米。双方于2016年4月28日正式签署了编号为20160019297的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案手续。合同约定，被告购房款的75%以银行按揭贷款的方式支付。2016年4月28日，被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称“建行分行”）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告借款本金为560000元整，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币4543.04元。于2015年6月26日，原告就坐落于东中环南段259号项目的楼盘与建行分行签署了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任。在建行分行发放贷款后，被告自2017年3月31日起连续多期未依据合同约定偿还银行贷款，截止今日起诉之时，被告已逾期26次，原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息等合计95521.54元，该费用应由被告自行承担，应从其解除《商品房买卖合同》后应退还的房款中直接扣除。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条的约定“因买受人的原因导致交房或办理产权期限届满后逾期超过三个月，或因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房”。原告承担保证责任后，多次找被告协商处理相关事宜，但被告均置之不理。原告认为，被告从购房之日起，既不按时支付按揭贷款，也不与原告协商解决代偿贷款事宜，被告的行为构成根本违约，已经严重侵害到了原告的合法权益，为维护自身合法权益，故原告诉至贵院，望贵院支持原告诉请。被告赵某未答辩，也未在法定期限内提交书面证据和答辩意见。经审理查明，2016年4月28日，原、被告签订了编号为20160019297的《商品房屋买卖合同》约定，被告购买原告开发建设的坐落于东中环南段259号1幢××座房屋一套，建筑面积71.74平方米，单价为每平方米10463.54元，总价款750654元，付款方式为首付25%计190654元，剩余75%房款计560000元，被告以银行按揭贷款的形式支付；买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，逾期在360日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，出卖人有权解决合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。交付期限，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同对出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同附件四补充协议第十条约定，因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房。第十五条约定，如因买受人自身原因出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人须配合出卖人在规定时间内，在政府主管部门办理解除合同手续，买受人除应承担已实际发生的物业管理费、出卖人为承担保证责任而代买受人向银行支付的贷款余额及其他相关费用外，并按《商品房买卖合同》约定的全部房价款的20%向出卖人支付违约金。同日，被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款人赵某，保证人山西谐程房地产开发有限公司，抵押人赵某，借款人应将借款用于购置前述商品房买卖合同项下房产，借款本金560000元，借款期限为180个月（即2016年4月28日至2031年4月28日），贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮10%，本合同项下的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%，贷款利率于每年的1月1日调整，贷款人将款项一次性划入山西谐程房地产开发有限公司账户，约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，月最后一日为约定还款日，还款方式为委托扣款，还款方法为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币4543.04元，担保方式为抵押和最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书及抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还对其他事项进行了约定。2015年6月26日，山西谐程房地产开发有限公司（保证人、甲方）与中国建设银行股份有限公司山西分公司（债权人、乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保证方式为连带责任保证，保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本合同效力独立于主合同。甲方的其他义务，甲方应对债务人借款使用情况进行监督，并接受乙方对甲方资金、财产和经营状况的监督等。保证金，甲方应在本合同生效之日起3个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户。合同还对应付款项的划收、公告催收、争议解决等事项进行了约定。2016年4月29日，中国建设银行股份有限公司山西省分行向被告赵某发放了合同约定的贷款560000元。原告提供的个人贷款对账单显示，合同履行过程中，被告赵某于2016年5月29日开始归还银行贷款，还款至2017年2月28日，共计归还11笔，本金利息共计归还49975.87元，其后自2017年3月31日起再未依据合同约定偿还银行贷款。后原告代被告偿还中国建设银行有限公司山西分公司贷款，原告提供的中国建设银行个人贷款还款凭证显示的具体还款情况如下：2017年3月31日归还9083.69元，2017年4月28日归还4534.97元，2017年5月27日归还4545.54元，2017年7月31日归还9086.04元，2017年9月30日归还9086.08元，2017年11月30日归还9086.08元，2018年1月31日归还9086.08元，2018年3月30日归还9086.08元，2018年5月31日归还9086.08元，2018年8月29日归还9117.69元，2018年10月30日归还13723.21元，2018年12月31日归还9024.66元，2019年2月28日归还4543.04元，2019年3月31日归还4543.04元，2019年4月30日归还9086.08元，2019年6月21日归还480053.51元，已还本金、利息、罚息合计593685.79元。2019年6月21日，中国建设银行出具结清证明。确认上述事实的证据有营业执照复印件、身份信息、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、银行流水、结清证明等，上述证据经当庭举证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、被告赵某与中国建设银行股份有限公司山西省分行之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告山西谐程房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司山西省分行之间签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当依约履行各自义务。合同履行过程中，被告赵某未依约按时归还银行贷款，原告山西谐程房地产开发有限公司依约承担了保证担保责任，于2019年6月21日已将被告赵某所欠银行贷款本息结清，原告山西谐程房地产开发有限公司要求解除其与被告赵某之间所签订的《商品房买卖合同》、同时由被告配合原告办理解除网签合同手续的主张，符合双方在《商品房买卖合同》中的约定，合法有据，本院予以支持。被告赵某经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告山西谐程房地产开发有限公司与被告赵某于2016年4月28日签订的编号为20160019297的《商品房屋买卖合同》，被告赵某于本判决生效之日起十日内协助原告办理解除该合同的网签备案手续。二、驳回原告山西谐程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4114元（原告已预交），由被告赵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵景岳人民陪审员 王计兰人民陪审员 周爱英 二○二〇年七月九日书 记 员 王晓锦