山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终1087号上诉人（原审原告）：郭斌。委托诉讼代理人：程海斌，山西远璟律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张琳，山西远璟律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：长治市日达房地产开发有限公司。法定代表人：张亚平，职务：总经理。委托诉讼代理人：张欣，山西耿成律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：翟可培，山西耿成律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。上诉人郭斌与上诉人长治市日达房地产开发有限公司（以下简称“日达公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭斌的委托诉讼代理人程海斌、张琳，上诉人日达公司的委托诉讼代理人张欣、翟可培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭斌上诉请求：1.撤销山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初1925号民事判决，并依法改判或者发还重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人以工资债权抵消的形式支付了房款及被上诉人欠付上诉人的部分工作报酬属于认定事实错误。庭审中，被上诉人日达公司对上诉人购买房屋的位置、面积、价格及内部人员身份、福利待遇均没有异议，对收款收据真实性认可，根据最高人民法院的公报案例，收条对证明当事人之间的收款的直接证据，对收款的事实有直接的证明效力，故本案有证据证明上诉人已经将全部购房价款638127元交付给了上诉人，履行了付款义务；至于上诉人长期为被上诉人提供法律服务及在此过程中产生的权利义务，与本案诉争并非同一法律关系，不存在抵顶购房款的情形。2.原审认定被上诉人应当向上诉人赔偿损失689370元适用法律错误。被上诉人开发建设的“桐景二号”项目属于违法建筑，未取得相关的规划许可，而在双方签订的房屋认购协议书中并没有相关的记载，因此，能够证明双方在建立房屋买卖关系时，上诉人刻意隐瞒了没有取得商品房预售许可证的事实，上诉人自2016年2月4日交付房款至今已经近四年时间，房屋购置价格明显上涨，根据《商品房买卖合同司法解释》第9条及最高人民法院《关于无证售房问题的答复》，上诉人要求被上诉人按照3000元/㎡的价格赔偿，应予支持。被上诉人日达公司辩称：1.上诉人郭斌无法证明其实际支付了购房款638127元；2.被上诉人提到的3000元/㎡的损失赔偿，无事实和法律依据，我方不予认可。上诉人日达公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发还重审或者改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定事实错误，上诉人所出具的收款收据无法证明被上诉人实际支付过购房款。被上诉人系上诉人聘请的法律顾问，与上诉人的员工熟悉，故公司财务人员才会在被上诉人承诺付款、但未实际支付的情况下出具收款收据；被上诉人并未出示取款记录、付款记录等相关的交付房款的证据；一审中会计秦恒当庭表示收款收据上“会计”项下的签字并非本人所签，其对被上诉人缴纳房款一事不知情；被上诉人作为从事法律行业多年的人员，不仅允许当时并不在场的秦恒被他人署名，还同意和允许“交款币别”、“收款”和“交款人”等多处均为空白的极不规范的收款存在，其原因是其根本并未向上诉人缴纳过相关的购房款。2.原审法院在被上诉人支付购房款的方式上认定模糊，事实不清、证据不足。一审法院对于被上诉人是以“工资债权抵顶的形式支付了购房款”还是直接支付了购房款，并未作出明确认定，模糊了本案实际的争议焦点；被上诉人未提供证据证明上诉人有拖欠其工作报酬的行为，在被上诉人担任法律顾问期间，上诉人并未拖欠其任何一笔工资款项，故一审判决认定“原、被告之间存在商品房买卖的合意行为或者以物抵债的意思表示”系主观臆断。被上诉人郭斌辩称：上诉人日达公司的上诉无事实和法律依据，请求驳回其上诉。1.从上诉人日达公司出具的合同及收款收据均可以证实上诉人已经足额支付了相应的购房款；且本案房屋认购协议及收据均为上诉人日达公司的法定代表人张亚平所写。2.多年来，上诉人日达公司因有多起案件，其账户、资产已被查封，被人民法院强制执行，而向被上诉人郭斌借款，在合同签订当日，双方在核对了被上诉人郭斌为其垫付的费用及借款之后而出具的收据，足以证明被上诉人郭斌支付了相应的购房款。原告郭斌向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告签订的《“桐景二号”房屋认购协议》（以下简称《房屋认购协议》）无效；2.判决被告退还原告购房款638127元人民币及赔偿原告损失689370元。一审法院认定的事实：原告曾常年为被告公司提供法律服务。2016年2月4日，原告郭斌和被告日达公司签订房屋认购协议一份，主要约定原告以内部价格认购被告即将开发的长治市紫金东街东明国际大酒店西侧“桐景二号”项目的××楼号房屋；该房屋暂测面积为229.29平方米；房屋单价为每平方米2777元人民币，总价为638127元人民币（按照暂测面积取整数计算）；认购人应当在签订本协议时一次性付清购房款；被告承诺签订正式合同时，房屋位置和价格维持本协议不变；被告通知原告后七日内，若原告未与被告换签《商品房买卖合同》，视为自动放弃该房屋。并明确本协议适用于集团2016年招聘高级人才福利专用房，合同期内不得转让、出售。否则需按市场价格将剩余房款给被告补齐。签订合同当日，被告向原告出具了加盖法人财务专用章、编号为0005441号收款收据，记明收到郭斌购房款638127元人民币，交款事由为桐景花园二号D号楼2单元1802室房款。本案在审理过程中，原告陈述签订合同时，原告以工资债权抵消的形式支付了购房款。原告原系在被告公司长期担任法律顾问，被告欠付原告部分工作报酬；被告陈述所开发的“桐景二号”项目属于“违法用地、违法建设”的“两违”建筑，未取得相关土地、规划许可。一审法院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原、被告签订的房屋认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且向原告出具收款收据确认已全部支付购房款，约定了交付方式，应当认定该协议属于商品房预售合同性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截至本案诉讼时止，被告仍未取得案涉商品房项目预售许可证明，该合同应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张由被告继续履行交付约定商品房的请求因合同无效，就此本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告均对原告曾常年为被告提供法律服务、被告为原告出具的房屋认购协议、收款收据等证据真实性不持异议，能够相互印证原、被告之间存在商品房买卖的合意行为或者以物抵债的意思表示。虽然被告申请证人出庭作证说明原告未付款，但是该传来证据显然不足以对原告提供的证据形成对抗，应当承担举证不能的不利后果。就原告主张的损失，由于被告已经在双方无争议的购房协议中明确告知房屋状况，不应当承担该基于被告因故意隐瞒事实所造成的损失，就此主张本院不予支持,该可基于合同无效另行主张权利，但是应当承担相应的利息损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告郭斌与被告长治市日达房地产开发有限公司于2016年2月4日签订的桐景二号房屋认购协议为无效；二、限被告长治市日达房地产开发有限公司于判决书生效后七日内返还原告郭斌638127元；并支付以638127元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年2月4日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息损失。三、驳回原告郭斌其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16748元（原告已经预交8374元），由原告郭斌承担6566元，被告长治市日达房地产开发有限公司承担10182元。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，二审查明的事实和一审查明的事实基本相符，本院予以确认。本院认为：根据二审双方的诉辩主张，本案的争议焦点是一审判决确认双方签订的认购协议无效，并判令上诉人日达公司返还上诉人郭斌购房款638127元及相应的利息是否有事实和法律依据。上诉人日达公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，将“桐景二号”D号楼2单元1802室出售给上诉人郭斌，且截止本案诉讼仍未取得商品房预售许可证，应认定为双方之间签订的《房屋认购协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对购房款的支付存在异议。上诉人郭斌诉称，其长期从事上诉人日达公司的法律顾问，因处理相关法律事宜而垫付及借款给上诉人日达公司，协议签订当日双方结算折合房价638127元；上诉人日达公司诉称，上诉人郭斌并未实际支付房款。经查，房屋认购协议和收款收据加盖了上诉人日达公司的公章，双方对房屋认购协议的签订及收款收据的真实性均不持异议，结合上诉人郭斌的当庭陈述及本案实际情况，收款收据应认定为上诉人日达公司在双方因处理法律相关事宜结算而明确的数额，并折合为购房款而出具的。因房屋认购协议无效，一审法院判令被上诉人日达公司返还上诉人郭斌购房款638127元及相应的利息，符合法律规定，本院予以确认。关于上诉人郭斌所提诉请上诉人日达公司以3000元/每平方米赔偿其损失的主张，现并无证据证明上诉人日达公司存在故意隐瞒没有取得商品许可证的情形等《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，结合本案中上诉人郭斌从事法律工作并长期为上诉人日达公司提供法律服务的事实，对其主张，本院不予支持。综上所述，上诉人郭斌和上诉人长治市日达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20875元，由上诉人郭斌负担10694元；由上诉人长治市日达房地产开发有限公司负担10181元。本判决为终审判决。审 判 长 王育玲审 判 员 郭玉霞审 判 员 姬国强 二〇二〇年七月十二日法官助理 刘雪芳书 记 员 李 娜