上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25610号原告：陈勇，男，1974年11月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡亚丽，上海通佑律师事务所律师。被告：任根强，男，1968年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。原告陈勇与被告任根强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭审理。原告陈勇及其委托诉讼代理人胡亚丽，被告任根强及其委托诉讼代理人胡家道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告任根强支付原告陈勇拖欠租金人民币18万元(以下币种相同，即2018年12月16日至2019年3月15日期间6万元，2019年12月16日至2020年6月15日租金12万元)；2.判令被告任根强支付原告陈勇拖欠房屋租金的违约金(以6万元为基数，从2018年12月16日至2019年12月5日；以12万元为基数，从2019年12月6日至2020年3月5日；以18万元为基数，从2020年3月6日至实际支付之日；上述均以年利率24%计算)。事实和理由：2018年12月，原、被告就上海市浦东新区周浦镇关岳西路XXX号商铺(以下统称系争商铺)签署《房屋租赁协议》(以下简称租赁协议)，约定租赁期限为叁年，即2018年12月16日至2021年12月15日，年租金为24万元，付三押二，押金为4万元，租金每三个月支付一次，每次支付租金6万元，除首期租金支付外，以后每期租金应于本期租金开始前10日支付。截至至今，被告仅支付租赁押金2万元，拖欠首期租金6万元以及第五期、第六期租金各6万元。经原告多次催告，被告置之不理，侵害到原告合法权益，由此原告提起诉讼，诉如所请。被告任根强辩称，不同意原告陈勇的所有诉讼请求。2019年3月10日，被告任根强已退出租赁关系，系争商铺由案外人张某某承租，被告不承担租赁合同责任。被告与原告口头当面办理终止租赁手续，被告将2018年12月16日至2019年3月15日期间租金付清，之后的租金由张某某支付。被告认为，原、被告间的租赁合同已经解除。对原告主张的租金金额，被告认为，第一期租金已经付清，其中之前的承租方陆某某的租赁押金6万元未退还，折抵在原、被告租赁合同中，另外陆某某2019年12月支付2万元，任根强支付2万，共计10万元，为租赁合同的押金及首期租金，钱款的折抵得到原告口头确认。经审理查明，上海市浦东新区周浦镇关岳西路XXX号房屋的权利人为赵红、陈勇。赵红与陈勇为夫妻关系。房屋为1-2层，建筑面积为113.90平方米，类型为店铺。2018年12月16日，由陈勇作为出租人(甲方)与任根强作为承租方(乙方)订立租赁协议，约定乙方因经营需要租赁甲方的系争商铺，租赁期限为叁年，自2018年12月16日至2021年12月15日；商铺租金为24万元，押金4万元；乙方支付租金方式为付三押二，乙方在限定之日前10天将租金打入甲方提供的指定账户，如逾期则每日按应付金额的1%支付违约金；甲方应向乙方出具商铺租金收据；乙方装修商铺必须与甲方沟通，由甲方通知其小区物业到场确认后方可施工，到期如乙方不再续租则将商铺设施恢复大致原样；……租赁期内甲方允许乙方转租；在租赁期内，乙方可以转租此商铺，乙方须提前告知甲方。庭审中，双方共同明确，租金24万元为年租金，三个月一付，先付后用，每次租金支付时间为首月6日前。2019年3月10日，由任根强作为甲方与案外人张某某作为乙方订立转租协议，表示任根强租借的系争商铺，甲方因经济原因无法经营下去，故将系争商铺转租给张某某(任根强所签合同不变)，合同无添加和减少；任根强与张某某无债务关系，无经济纠纷，此协议签完后，系争商铺与任根强再无任何关系。2018年12月12日，任根强通过微信转账方式向陈勇支付2万元；2019年3月11日、2019年6月12日、2019年9月11日，通过案外人张某某转账支付至赵红账户每次6万元。原告确认收到上述款项，认为其中任根强支付的2万元为租赁押金，后面18万元为2019年3月16日至2019年12月15日期间的三期租金。2018年12月12日，由案外人陆某某通过微信转账陈勇2万元，陆某某到庭表示该款为代为被告支付的2万元租金。另查，系争商铺在被告承租前，由原告出租案外人陆某某，双方合同履行到期后，由原告与被告签署租赁协议。原告与案外人陆某某就系争商铺建立租赁关系时，原告确认收取陆某某租赁押金6万元，租赁合同履行到期后，租赁押金未予退还陆某某。原告表示陆某某欠付其租金及借款，故合同到期未结算租赁押金，陆某某2018年12月12日支付的2万元也是其归还的借款。陆某某表示，租赁合同到期后，由其找来被告与原告就系争商铺建立租赁关系，原先的租赁押金自动转至原、被告的租赁协议中，其不存在欠付原告款项，如果没有还清，愿意归还。2020年1月，陈勇委托律师向任根强发送“律师函”，表示任根强押金仅支付2万元，仍拖欠首期租金6万元及2019年12月16日至2020年3月15日的租金6万元，为此要求收到律师函后于2020年1月24日将拖欠的租金及押金支付至陈勇指定的赵红账户中。被告任根强确认收到函件，2020年1月11日通过短信回复表示，根据合同，原告同意被告进行转租，只要进行告知一下即可，其与转租的张某某在2019年3月11日已至原告处予以告知，被告也同意；现转租人与原告有矛盾，希望2019年12月31日碰面协调，但原告未予理会，希望今天是否可碰头协商。原告回复表示，合同约定同意转租，但被告是否转租不改变原、被告间的房屋租赁关系，认为被告在约定期限内应支付租金，有权向其催讨。被告表示租金付到2019年12月15日，后面租金付不出，原告要求承租人搬离，根据其了解，系争商铺已于2019年12月30日搬离腾空，因原告不愿意接收，未办理交还手续。原告表示其从未赶离过租客，系争商铺并未腾空搬离，至今仍有人在其中使用，原告坚持要求继续履行租赁协议。以上事实，由经庭审质证的房地产权证、《房屋租赁协议》、微信截屏、短信截屏及转账凭证、《律师函》、证人证言等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告就系争商铺建立租赁关系，原告将系争商铺交付被告使用，被告就商铺使用应支付租金,该系承租人主要合同义务。被告提出其将系争商铺转租案外人，其已经退出租赁关系，对此本院认为，根据租赁协议，原告确实赋予承租方有转租的权利，但转租关系发生在被告与案外人之间，并不自然终止原、被告间的租赁关系，在没有证据显示原告与案外人就系争商铺重新签约下，即使案外人有某某向出租方支付租金的情况，在案外人未如约付租下，并不免除被告的履约义务。现被告没有如期支付租金，原告要求其履行付租义务，符合合同约定。被告因租金支付不出，提出不再履行租赁协议，并表示已通知原告于2019年12月30日交还系争商铺，对此本院认为，被告没有履行支付租金义务，其行为构成违约，被告没有合同或法律上赋予的单方解除权。本案中，在法庭释明下，承租方坚持不愿意继续租赁协议，并提出撤离系争商铺，原告坚持要求被告继续使用商铺并履行租赁协议，本院考虑到双方租赁期间尚有一半未予履行，承租方在坚持不愿继续使用，合同不适于强制履行，双方的僵持会造成系争商铺空置，继续履行在经济上不具合理性，为避免损失的扩大，故本院确认双方的租赁关系予以解除。任根强虽称2019年12月30日已经腾空系争商铺，但该为其单方面的行为，并未得到出租人的同意及确认，由此在本院认定合同解除后，为避免损失的扩大，双方应及时办理系争商铺的交接手续，就此部分，本院在本案中予以处理。至于原告陈勇主张2018年12月16日至2019年3月15日欠付租金6万元，被告提出已经付清，其中包含陆某某与原告之前租赁中的保证金6万元及2018年12月12日由任根强及陆某某通过微信转账支付的4万元，对此本院分析如下：第一、原告所确认的案外人陆某某与原告间租赁关系所缴纳的租赁保证金6万元，是作为之前租赁关系的担保，应在租赁到期后进行结算，虽原告未退还该款，但没有证据证明在得到原告确认下，该款性质并未改变，亦不自然抵扣或转为他用，被告要求将该款计入本案租赁关系中，本院不予采纳；第二、2018年12月12日被告及案外人陆某某支付的4万元，并无证据证明支付的性质及内容，支付的时间与原、被告租赁合同形成时间较为接近，在被告及付款人均确认支付的为系争商铺的租金下，应认定为租金部分，至于原告认为2万元系作为租赁担保的押金，在没有书面确认下，应优先认定于主债务的履行；由此本院确认截至2019年12月15日未付租金为2万元，就该部分的主张本院予以支持；对原告陈勇主张2019年12月16日至2020年6月15日期间的租金12万元，该期间租金已经实际发生，于法有据，本院予以支持。对原告主张逾期支付租金的违约金，对起算时间，本院认为，首期欠付的租金，在之后的履行中应优先补足未付部分，本院将根据付款情况确定违约金承担的周期，同时，考虑到租赁协议依法被解除，对于本案主张未付租金部分从2020年3月6日后的违约金本院则支持至租赁协议解除之日止，就违约金标准，原告提出按照年利率24%，被告提出过高的抗辩，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院将以任根强未及时付款违约给陈勇造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情认定按照日万分之三标准承担。因原告在本院释明下，坚持要求继续履行租赁协议，那么就租赁关系解除如还存在其他事宜需要处理的，双方可自行协商，协商不成的可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈勇与被告任根强就上海市浦东新区周浦镇关岳西路XXX号商铺签署的《房屋租赁协议》于本判决生效之日起予以解除；二、被告任根强应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区周浦镇关岳西路XXX号商铺向原告陈勇予以返回；三、被告任根强应于本判决生效之日起十五日内向原告陈勇支付截至2020年6月15日的欠付租金14万元；四、被告任根强应于本判决生效之日起十五日内向原告陈勇支付逾期付款违约金(以2万元为本金，从2018年12月16日至2019年3月11日；以2万元为本金，从2019年3月6日至2019年6月12日；以2万元为本金，从2019年6月6日至2019年9月11日；以2万元为本金，从2019年9月6日至2019年12月5日；以8万元为本金，从2019年12月6日至2020年3月5日；以14万元为本金，从2020年3月6日至判决生效之日止或判决生效日前实际支付的算至实际支付日止；按日万分之三标准计)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,323元，减半收取计2,161.50元，由原告陈勇负担195.50元，被告任根强负担1,966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年七月二十七日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。