湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1102民初398号 原告（反诉被告）：中国邮政集团有限公司永州市分公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区。 法定代表人：穆振民，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋双生，湖南正赢律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永州市方圆房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区。 法定代表人：李小波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐诚，湖南路虎律师事务所律师。 第三人：蒋有英，女，1947年1月12日出生，汉族，农民，住湖南省道县梅花镇社湾村3组。公民身份号码：432923194701120624。 委托诉讼代理人：唐诚，湖南路虎律师事务所律师。 第三人：李俊熙，男，1970年10月9日出生，汉族，居民，自由职业者，住湖南省永州市冷水滩区翠竹路19号。公民身份号码：432901197010092017。 原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司永州市分公司（以下简称“永州邮政公司”）与被告（反诉原告）永州市方圆房地产开发有限公司（以下简称“方圆公司”）、第三人蒋有英、李俊熙房屋买卖合同、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永州邮政公司的委托诉讼代理人蒋双生、被告（反诉原告）方圆公司、第三人蒋有英的委托诉讼代理人唐诚、第三人李俊熙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）永州邮政公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判决依法解除原告与方圆公司签订的《合作协议》、《产权转让协议》和《补充协议》；2.请求判令被告返还原告所支付的全部土地款279.80万元；3.请求判令被告支付原告违约金100万元；4.由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2006年6月永州市零陵区人民政府根据城市建设整体规划安排，需将我公司下属原零陵区邮政局位于芝山大道上的办公不动产盘活另迁新址。当时方圆公司向原告提出了土地置换和合作开发意向，双方于2006年11月20日签订了一份《合作协议》，约定由被告为原告办理新址5亩土地使用权证，同时由被告向原告交付约定的新办公楼，并为原告职工建设商品房。2006年11月双方又签订了《产权转让合同》，该合同对原零陵区邮政局的老办公楼置换事项进行了更为详尽的约定，由被告在竞拍老办公楼成功后，在该合同签订三个月内向原告支付第一笔转让款100万元。2007年2月8日双方又签订了一份《补充协议》，该《补充协议》对被告向原告112名职工团购形式按最优惠房价出售商品房进行了具体约定。但是合同签订后，被告屡屡违约，既没为原告办理新址5亩土地使用权证和交付新的办公大楼，又没有在《产权转让协议》签订后三个月内向原告支付100万元购房款，更没有向原告发出团购房优惠价书面函及团购房屋合同文本以让原告职工购买商品房。同时，被告在新址建房时占用了原告的专用通道，且将约定的专用通道变成公共通道，严重违反了合同的约定。同时，被告没有承担支付自己所使用新址土地出让金，2008年11月5日零陵区工业园管委会以原零陵区邮政局未缴清150.4万元土地出让金部分余款为由向零陵区人民法院提起诉讼，法院判决原零陵区邮政局和永州市邮政局承担连带责任。原零陵区邮政局迫于无奈只得代被告交纳上述土地出让金。从2006年到2010年7月原告先后向零陵区工业园管委会支付279.80万元土地款。因原告严重违反合同约定，且给原告造成了重大损失，原告有权解除合同，有权要求被告返还原告所支付的全部土地款和支付违约金，遂向人民法院依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）方圆公司向本院提出如下反诉请求：1.请求依法判决反诉被告继续履行《合作协议》、《产权转让协议》和《补充协议》，并责令反诉被告腾空拍卖给反诉原告的所有房产，搬迁至新址；2.请求判决反诉被告支付反诉原告违约金100万元；3.由反诉被告承担本案的所有诉讼费。事实与理由：2006年11月20日、11月27日、2007年2月8日被告（反诉原告）与原告（反诉被告）就原零陵区邮政局办公楼土地转让、重建等事宜分别签订了《合作协议》《产权转让协议》《补充协议》，就此形成了诸多条款，以双方共同遵守。被告（反诉原告）履行了合同的主要义务，但是原告（反诉被告）没有认真履行合同义务，致使合同至今无法正常履行。依照《合作协议》第九条、《补充协议》第三条约定，由原告（反诉被告）选择好临时邮政营业厅的门面地址，由被告（反诉原告）装修并使之达到邮政营业的标准，其费用和租金由反诉原告负责。被告（反诉原告）多次找原告（反诉被告）协商，请求原告（反诉被告）将芝山路××号房屋腾空交付，但是原告（反诉被告）一直拒绝履行。因原告（反诉被告）没有按照约定搬迁办公楼，导致被告（反诉原告）不能如期对原零陵区邮政局办公楼进行开发，给被告（反诉原告）造成损失。根据合同约定，原告（反诉被告）应该向被告（反诉原告）支付违约金100万元。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求法院依法判决。 原告（反诉被告）永州邮政公司为支持自己的本诉请求向本院提交了下列证据予以证实： 1.《合作协议》，拟证实原告与被告于2006年11月20日签订一份合同，双方对原零陵区邮政局的老办公楼置换事项进行了约定，但是被告既没有为原告办理新址5亩土地使用权证，又没有向原告交付合同约定的装修好的新办公楼，也没有为原告职工建商品房，严重违反了合同约定，原告有权解除合同。 2.《产权转让合同》，拟证实2006年11月27日双方签订合同就办公楼置换事项进行了更为详细的约定，但是被告没有按照约定支付第一笔、第二笔转让款，严重违反合同约定，原告有权解除合同。 3.《补充协议》，拟证实双方就原告职工以团购形式按最优惠价格购买被告商品房进行了约定，但是被告没有按约定向原告发出团购优惠书面函及团购合同文本，也没有为原告职工建商品房，严重违反合同约定，原告有权解除合同。 4.（2009）零民二初字第5号民事判决书，拟证实原零陵区邮政局于2006年11月27日受让零陵工业园管委会20亩土地，因被告违约实际使用16.3亩却不支付土地出让金，造成零陵工业园管委会对原零陵邮政局提起诉讼，2009年4月20日零陵区人民法院作出（2009）零民二初字第5号民事判决书：由原零陵邮政局向零陵工业园管委会支付土地出让金150.40万元并支付迟延付款违约金，并判决原告承担连带责任。 5.2009年6月15日《执行和解协议》，拟证实被告的违约行为致使原告的合法权利受到严重损害。 6.2009年6月15日《执行和解补充协议》，拟证实原告为避免损失扩大所采取的行动。 7.原告主体资格证明，拟证实原告的身份。 8.被告主体资格证明，拟证实被告的身份。 被告（反诉原告）方圆公司为证实自己的反诉主张，向本院提交了下列证据予以证实： 1.转账凭证，拟证实反诉原告方圆公司按约定支付第一期购房款100万元、代反诉被告交纳购买土地款100万元，代反诉被告交纳原零陵区邮政局办公楼土地税款76万元，以及向零陵工业园管委会交纳土地款344.60万元。 2.2007年2月12日工作函、团购合同文本、送达回证，拟证实反诉原告向反诉被告商洽职工团购的事宜。 3.2007年4月23日工作函、送达回证，拟证实反诉原告通知反诉被告解除团购事宜、购置房产款结算事宜。 4.2007年5月28日工作函、送达回证，拟证实反诉原告通知反诉被告选择临时营业门面、腾空现办公楼的事宜。 5.2007年9月4日工作函、送达回证，拟证实反诉原告告知反诉被告零陵区国土局只批准反诉被告办公用地3.7亩的问题，如果反诉被告需要5亩，反诉原告愿意为反诉被告补足1.3亩。希望反诉被告尽快办理土地过户手续，以后政策调整或土地调价等其他因素，反诉原告不承担责任。 6.2007年11月20日建筑退让协议，拟证实经双方同意留足八米宽度将专用通道改为公共通道。 7.用地平面图，拟证实反诉被告用地用地面积为2466.66平方米。 8.房屋所有权证及发票，拟证实拍卖的原零陵区邮政局办公楼已经过户到第三人蒋有英、李俊熙名下。 9.总体平面图，拟证实选择建设新办公楼的地址、规划经过了反诉被告同意。 10.零陵区邮政局综合楼设计图，拟证实新建的办公楼设计图经过了反诉被告的领导签字同意。 11.零陵区邮政局综合楼效果图，拟证实新建的办公楼效果图经过了反诉被告的领导签字同意。 12.对账单，拟证明各自支付的款项。 针对原告（反诉被告）永州邮政公司提交的证据，被告（反诉原告）方圆公司发表了如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但是不能证明目的，原告（反诉被告）新址没有5亩不是被告（反诉原告）原因所致，而是零陵区国土局只审批3.7亩给原告，足以覆盖办公和生活用地目的，被告（反诉原告）不存在违约行为。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，不能达到原告的证明目的，产权转让合同签订后，被告（反诉原告）支付了100万元购房款给原告（反诉被告），之后因原办公楼没有拆除，后期费用也只有几十万元，被告（反诉原告）没有违反合同约定。对证据3真实性无异议，但是关联性有异议，被告（反诉原告）以文件形式发文给原告（反诉被告）告知职工报名团购，被告（反诉原告）并没有违反合同约定。对证据4、5、6、7的真实性均无异议，但是系原告（反诉被告）与零陵工业园管委会之间的事，与本案无关联。对证据8、9无异议。 针对原告（反诉被告）永州邮政公司提交的证据，第三人李俊熙发表了如下质证意见：零陵区政府认为零陵区邮政局老办公楼只有3亩，规划3.7亩九足够了，被告（反诉原告）方圆公司函告了原告（反诉被告）并提出了解决方案；前期按合同履行得很好，因为邮政局不愿意搬迁后，多次商谈无果。 针对被告（反诉原告）方圆公司提交的证据，原告（反诉被告）永州邮政公司发表如下质证意见：对于被告（反诉原告）提交的转账凭证，原告（反诉被告）的财务上没有反映，有必要进行核实，请求法院给予时间核实。对于被告（反诉原告）提交的其他证据，需要进行核实。本院2020年4月7日开庭审理，责令原告（反诉被告）在休庭后十五日将核实情况书面报告本院。但是原告（反诉被告）在十五日内没有向本院提交核实情况。本院多次电话跟原告（反诉被告）委托诉讼代理人沟通，督促原告（反诉被告）提交证据核实情况，但是原告（反诉被告）依然没有向本院提交。2020年5月6日本院向原告（反诉被告）永州邮政公司发出司法建议：“1.请你公司就你公司提出的第二项诉讼请求向本院提交证据予以证实；2.请你公司就被告永州市方圆房地产开发有限公司当庭提交的证据向本院提交质证意见。请你公司在收到本司法建议后10日内办结上述两点建议，并将办理情况函告本院。”但是原告（反诉被告）永州邮政公司一直没有向本院提交质证意见，也没有就办理司法建议情况函告本院。2020年6月9日本院决定第二次开庭审理本案，本院当庭询问原告（反诉被告）永州邮政公司是否有新的证据提交，原告（反诉被告）表示没有证据提交。被告（反诉原告）提交了证据9、10、11、12，原告（反诉被告）表示需要核实才能发表意见，本院责令原告（反诉被告）在五日内核实清楚，并将核实情况报告本院，但是原告（反诉被告）没有在指定的时间内向本院提交质证意见。 根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）举证、质证，依据民事诉讼证据规则的规定，本院认证如下：对于原告（反诉被告）永州邮政公司当庭提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，被告（反诉原告）方圆公司对其真实性不表异议，本院予以采信。对于被告（反诉原告）当庭提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12，原告（反诉被告）没有当庭发表质证意见，在本院指定的时间内没有发表质证意见，本院向原告（反诉被告）发出司法建议以后，原告（反诉被告）不但没有提交质证意见，而且没有就办理司法建议情况函告本院，根据民事诉讼证据规则的规定，视为原告（反诉被告）放弃质证的权利。基于被告（反诉原告）当庭提交了证据原件，且具有合法性、与本案具有关联性，故对于被告（反诉原告）当庭提交的证据，本院予以采信。 根据原告（反诉被告）永州邮政公司、被告（反诉原告）方圆公司、第三人蒋有英、李俊熙当庭举证、质证以及本院认证，本院确认如下案件事实：2006年永州市零陵区人民政府根据城市建设整体规划安排，需将原永州邮政局下属原零陵区邮政局位于芝山大道上的办公不动产盘活另迁新址。2006年11月20日永州市邮政局（甲方）与永州市方圆房地产开发有限公司（乙方）签订一份《合作协议》：第一条，甲方将零陵区邮政局原办公楼转让给乙方开发修建高层商住楼，其中土地面积1723平方米，建筑面积约2000平方米。第三条，甲方转让给乙方的上述土地使用权委托永州市金诚拍卖有限公司在永州市零陵区公开挂牌转让，乙方成功摘牌成交后双方补签房地产转让合同。如乙方未摘牌，本合作协议自动失效。第四条，本合同项目下的摘牌转让价格为国家邮政局委托的评估中介机构对该宗房地产出具的评估报告中的总价。如出现竞价拍卖，则本次合同项目下的最终转让价格为实际拍卖成交价。第六条，由乙方垫资100万元在经甲方认可的位置购置土地5亩，用于新建零陵区邮政局生产办公场所，乙方在此宗土地上修建面积等同旧址办公楼面积的四层砖混结构办公楼一栋无偿赠与甲方，土地使用权证及房产证由乙方以甲方名义办理，费用由乙方自负。第九条，乙方在零陵区老邮政办公场地开始拆除签，到乙方为甲方新建的营业门面且甲方装修完毕（装修费用甲方自理），由甲方选择临时门面地址，由乙方装修好并达到邮政营业的标准，其费用和租金由乙方负责。第十条，乙方开发修建的商住楼竣工后，甲方可回购新建商业大楼从北第一间起叁个4米×12米相邻门面作为邮政营业网点，其价格比市场价优惠，优惠价幅度在双方签订转让合同时确定。第十二条，要求乙方在新建邮政局办公楼临处修建多层商品住宅楼，以便凡愿认购的零陵区邮政局正式职工可以团购形式按最优惠房价认购。第十三条，甲方必须在新建邮政局办公楼竣工验收后20天内搬家完毕，并负责旧办公楼拆除及新建大楼工程过程中职工思想工作，保证整个工程的顺利进行。第十五条，甲、乙双方应严格按本协议条款执行，对以上合同条款无任何异议。对相应的违约责任，除按第十一条执行外，违约方的违约金为100万元，同时本协议自动取消。 2006年11月24日永州市金诚拍卖有限公司在零陵区柳子大酒店会议室公开拍卖原零陵区邮政局办公大楼的房屋所有权和土地使用权，被告（反诉原告）方圆公司以545万元竞拍成功。此后，永州市邮政局（甲方）与永州市方圆房地产开发有限公司（乙方）签订一份《产权转让合同》：第五条，本合同项下土地使用权和房地产总转让价为545万元。第六条，乙方在本合同签订后三个月内份两期向甲方支付全部转让金，第一期在合同签订日支付100万元；第二期支付445万元，支付日期原则上为原零陵区办公大楼拆除后开工前，但最迟于2007年4月30日之前。鉴于乙方已为甲方垫付了新办公楼的购地款100万元和原办公楼转让时需由甲方缴纳的土地出让金94万元，及甲方需向乙方在原址回购门面款，在第二期支付时应予一并扣除。若乙方逾期支付或不能完全支付本合同项下的相应款项，则甲方有权解除本合同，乙方亦由义务按照《成交确认书》及《合作协议》的约定支付相应的违约金。第七条，乙方同意甲方按《合作协议》的约定回购三个门面，其销售价格为每平方米15000元，产权证由乙方负责办理，办证费用由乙方负责。第九条，产权过户手续由乙方自行办理，由甲方提供必要的协助。本次交易的土地出让金由甲方负担。第十三条，因执行合同发生争议，由争议各方协商。协商不成的，向永州市中级人民法院起诉。第十四条，本合同与2006年11月20日签订《合作协议》为不可分割的组成部分。本合同未涉及的内容，如在《合作协议》中有约定的，从其约定；没有约定的，以本合同为准。 2007年2月8日双方又签订了一份《补充协议》：第二条，团购的报名时间截止2007年4月1日。至报名截止日，甲方需向乙方提供团购的具体人数和名单。本补充协议生效后七天内，乙方向甲方发出团购优惠价书面函及团购房屋合同文本；甲方应在2007年4月10日前组织好团购，并甲方团购职工以个人名义与乙方签订好房屋买卖合同，按合同约定交足购房押金及前付款，否则视为甲方放弃《合作协议》第十二条。第三条，根据《合作协议》第九条之规定，由甲方选择好临时邮政营业厅的门面地址，由乙方装修并使之达到营业标准，其费用和租金由乙方负责。现用营业厅的最迟搬迁时间为2007年6月1日前，其转让的一楼其他出租门面随营业厅搬迁而腾出移交给乙方。 2006年11月27日永州市邮政局零陵分局与零陵工业园管委会签订了一份《土地出让合同》，合同约定零陵工业园管委会将位于零陵区宗元西路与芝山大道交汇处20亩土地出让给永州市邮政局零陵分局，每亩出让价格20.8万元，其中1.6亩按14.8万元计算，共计价款406.4万元，付款方式为协议签订后3日内付100万元，余款必须在2007年1月20日以前全部付清。合同签订后，零陵工业园管委会将土地交付给零陵邮政局，被告（反诉原告）方圆公司代原告（反诉被告）永州邮政公司交纳购地款100万元，零陵区邮政局交纳购地款20万元，被告（反诉原告）方圆公司交纳购地款136万元，余款未按期未付。零陵工业园管委会向本院提起诉讼，2009年4月20日本院作出（2009）零民二初字第5号民事判决：零陵区邮政局在本判决生效后十五日内付给零陵工业园管委会购地款150.4万元，并支付延期付款的违约金；永州市邮政局承担连带责任。该民事判决执行过程中，零陵区邮政局与零陵工业园管委会达成了执行和解协议，零陵工业园管委会放弃了延迟付款违约金，最后被告（反诉原告）方圆公司向零陵工业园管委会交纳购地款108.60万元，原告（反诉被告）永州邮政公司的下属单位零陵邮政局交纳购地款51.80万元和2万元诉讼费用。 2007年2月12日被告（反诉原告）方圆公司向原告（反诉被告）永州邮政公司交纳62万元拍卖标的款、4月3日交纳38万拍卖标的款；4月29日被告（反诉原告）方圆公司代原告（反诉被告）永州邮政公司交纳旧办公楼土地出让金30万元、5月9日被告（反诉原告）方圆公司代原告（反诉被告）永州邮政公司交纳旧办公楼土地出让468301元。 2007年2月14日被告（反诉原告）方圆公司向原告（反诉被告）永州邮政公司送达“方圆〔2007〕8号函”及团购合同文本，该函写到被告（反诉原告）方圆公司愿以每平方米646元的最优惠价格让零陵区邮政局职工团购商品房，购房职工应于2007年4月10日与被告（反诉原告）方圆公司签订购房合同并交足押金和首付款，希望原告（反诉被告）永州邮政公司组织职工在2007年4月1日报名认购，并将认购职工名册送达被告（反诉原告）方圆公司。2007年4月23日被告（反诉原告）方圆公司向原告（反诉被告）永州邮政公司送达《关于购置资产款结算及团购房工作商洽函》，该函写到萍州工业园购置土地新建办公楼等工程，买土地款系被告（反诉原告）方圆公司支付，被告（反诉原告）方圆公司已经支付了第一期拍卖款，第二期拍卖款支付日期为原办公楼拆除后开工前，因现办公楼未拆除，第二期拍卖款相应顺延至零陵邮政局办公楼拆除后、新工程开工之前的实际时间为妥；根据《补充协议》约定，原告（反诉被告）永州邮政公司应于2007年4月1日前将团购人数名单提供给被告（反诉原告）方圆公司，4月10日前组织好团购并交足购房押金和首付款，现日期已过原告（反诉被告）永州邮政公司仍未落实这一团购工作，因此按照约定应视为原告（反诉被告）永州邮政公司放弃了《合作协议》第十二条。5月29日被告（反诉原告）方圆公司向原告（反诉被告）永州邮政公司送达“方圆〔2007〕字17号函”，该函写到根据《补充协议》第六条约定，原告（反诉被告）永州邮政公司应选择好临时邮政营业厅的门面地址，于2007年6月1日前搬迁营业厅，并将转让的一楼其他门面一并腾空并移交给被告（反诉原告）方圆公司。现已临近约定的最迟搬迁时间，请原告（反诉被告）永州邮政公司尽快选择新址的营业网点。9月6日被告（反诉原告）永州邮政公司向原告（反诉被告）永州邮政公司送达“方圆〔2007〕字24号函”，该函写到在办理土地使用权证时，区政府和区国土局认为原告（反诉被告）永州邮政公司生产办公场地3.7亩已经够用，只同意审批3.7亩土地。被告（反诉原告）方圆公司提议：被告（反诉原告）方圆公司愿意在新址紧邻被告（反诉原告）方圆公司土地中补足1.3亩给原告（反诉被告）永州邮政公司；如果原告（反诉被告）永州邮政公司认为3.7亩能够满足办公使用，被告（反诉原告）方圆公司愿意按1.3亩作价补偿给原告（反诉被告）永州邮政公司。望原告（反诉被告）永州邮政公司在近期办理好土地过户手续。否则，如遇以后政策调整或土地调价等其他因素，被告（反诉原告）方圆公司不承担任何责任。2007年11月20日原告（反诉被告）永州邮政公司与被告（反诉原告）方圆公司签订《关于零陵区邮政局综合楼与翰林城项目建筑退让的协议》约定：双方在各自土地范围退让四米，即满足八米的宽度作为公共通道，满足人车出行；乙方的翰林城项目的裙楼可在共同道路的边线上建设，高层建筑再退让一米。 2007年4月3日经湖南大学设计院设计的总平面图、2007年2月12日永州市规划设计院设计的零陵区邮政局综合大楼的设计图、效果图经原告（反诉被告）永州邮政公司领导签字同意建设。该新办公综合楼主体工程建成后，因原告（反诉被告）永州邮政公司下属的零陵区邮政局不愿意搬迁，至今一直闲置，原告（反诉被告）永州邮政公司下属的零陵区邮政局至今一直在原址办公，没有将拍卖标的房屋交付给竞买人被告（反诉原告）方圆公司。2007年5月16日原告（反诉被告）永州邮政公司下属的原零陵区邮政局办公楼房产过户到第三人蒋有英、李俊熙名下，土地使用权过户到被告（反诉原告）方圆公司名下。 现原零陵区邮政局变更为中国邮政集团有限公司永州市零陵区分公司，原永州市邮政局变更为中国邮政集团有限公司永州市分公司。 2019年11月1日第三人蒋有英、李俊熙向本院提起民事诉讼，请求本院判决中国邮政集团有限公司永州市零陵区分公司停止侵权，立即搬离现址。中国邮政集团有限公司永州市零陵区分公司先后两次以要求收集证据为由申请延迟审理，本院依法准许延迟审理；中国邮政集团有限公司永州市零陵区分公司先后请求追加方圆公司为共同原告、请求追加永州邮政公司为共同被告、提起反诉，均被本院裁定驳回申请。2020年1月原告永州邮政公司向永州市中级人民法院提起民事诉讼，请求法院判决解除《合作协议》《产权转让协议》《补充协议》，永州市中级人民法院以该案属于本院管辖为由移交本院审理。 本院认为，本案系房屋买卖合同、合作开发房地产合同纠纷，原告（反诉被告）永州邮政公司与被告（反诉原告）方圆公司签订的《合作协议》《产权转让协议》《补充协议》系在平等、自愿基础上达成的协议，符合法律规定，该协议合法有效，应该受到法律保护。本案争执的焦点涉及下面几个方面，现分别评析如下： （一）关于管辖的问题。《合作协议》《产权转让协议》均约定，因执行合同发生争议，由争议各方协商；协商不成的，向永州市中级人民法院起诉。但是民事诉讼法第34条规定“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”系争合同标的所涉不动产位于零陵区，产权转让合同约定的拍卖标的款为545万元；位于零陵区宗元西路与芝山大道交汇处20亩土地购地款为406.40万元，在合同签订时该案所涉标的的属于永州市中级人民法院管辖，但是随着经济的发展，人民法院关于根据诉讼标的大小确定级别管辖的规定作出了调整，民事诉讼程序一律适用诉讼时的法律和司法解释的规定，在诉讼时本案所涉标的属于本院管辖，合作协议和产权转让合同关于由永州市中级人民法院管辖的约定，已经不符合级别管辖的规定，且原告（反诉被告）永州邮政公司向永州市中级人民法院提起了民事诉讼，永州市中级人民法院将案件移送本院，故本院管辖本案符合法律规定。 （二）关于《合作协议》《产权转让合同》《补充协议》的关系问题。《合作协议》约定如果被告（反诉原告）方圆公司没有成功竞买零陵区邮政局原办公楼，《合作协议》自动失效；如果被告（反诉原告）方圆公司成功竞买零陵区邮政局原办公楼，双方再签订房地产转让合同。因零陵区邮政局原办公楼通过永州市金诚拍卖有限公司进行公开拍卖，成交价格在成交前无法确定，竞买人面向社会是不确定的，只要符合竞买条件的民事主体都有权参与竞买，因此，就《合作协议》与《产权转让合同》的关系来看，在零陵区邮政局原办公楼成交前，《合作协议》只是签订《产权转让合同》的要约邀请，同时，是否竞买成功是《合作协议》是否生效的条件。2006年11月24日被告（反诉原告）方圆公司成功竞买了零陵区邮政局原办公楼，双方签订了《产权转让合同》，该《产权转让合同》的签订依据是2006年11月24日的成功竞买行为，相对于《合作协议》来说，《产权转让合同》具有相对独立性，虽然《产权转让协议》中包括原告（反诉被告）回购叁个门面等有关合作的内容，但是这些内容是对《产权转让合同》的履行问题进行约定，以及对《合作协议》的补充，不影响零陵区邮政局原办公楼公开拍卖的相对独立性。2007年2月8日签订《补充协议》是对《产权转让合同》《合作协议》内容的进行一步明确。因此，零陵区邮政局原办公楼的产权转让与合作开发位于零陵区宗元西路与芝山大道交汇处20亩土地是两个相对独立的民事法律行为，部分合同权利义务的履行具有一定的关联性。 （三）关于被告（反诉原告）支付拍卖标的款的问题。被告（反诉原告）方圆公司向原告（反诉被告）永州邮政公司支付了100万元竞买款，被告（反诉原告）方圆公司代替原告（反诉被告）永州邮政公司支付了100万元新址土地购买款以及合同约定由原告（反诉被告）永州邮政公司负担的原办公楼768301元土地出让金。另外原告（反诉被告）向被告（反诉原告）回购叁个4米×12米相邻门面，每平方米单价1.5万元，合计价款216万元，根据合同约定应当在支付拍卖款时予以扣除。扣除回购门面款、代交土地出让金、代交购地款以及支付的购地款，被告（反诉原告）方圆公司尚欠原告（反诉被告）永州邮政公司拍卖标的款521699元。 （四）关于被告（反诉原告）支付购地款的问题。2006年11月30日被告（反诉原告）方圆公司代替原告（反诉被告）永州邮政公司支付购地款100万元，2008年7月原告（反诉被告）永州邮政公司支付购地款20万元，2006年12月到2008年10月被告（反诉原告）方圆公司分11笔共支付购地款136万元，经本院判决后，在执行过程中，原告（反诉被告）永州邮政公司共支付履行生效裁判确认的义务53.8万元（含2万元相关费用），被告（反诉原告）方圆公司共支付履行生效裁判确定义务108.6万元，共计418.40万元，其中原告（反诉被告）永州邮政公司支付173.80万元，被告（反诉原告）方圆公司支付244.60万元。根据20亩土地分摊，原告（反诉被告）永州邮政公司需要5亩土地应分担1046000元，被告（反诉原告）方圆公司应分担3138000元，被告（反诉原告）方圆公司实际支付了2446000元，二者相抵，被告（反诉原告）方圆公司应返还原告（反诉被告）永州邮政公司购地款692000元。原告（反诉被告）永州邮政公司起诉请求人民法院判决被告（反诉原告）方圆公司返还购地款279.8万元，但是没有提交证据予以证实，依法应当承担举证不能的法律后果。现根据被告（反诉原告）方圆公司提供对账单证实其应当返还原告（反诉被告）永州邮政公司购地款692000元，故本院仅支持被告（反诉原告）方圆公司返还原告（反诉被告）永州邮政公司购地款692000元。 （五）关于团购商品住房的问题。2007年2月8日原告（反诉被告）永州邮政公司与被告（反诉原告）方圆公司签订的《补充协议》对团购事宜进行了明确，原告（反诉被告）永州邮政公司应在2007年4月10日前组织好团购，团购职工以个人名义与被告（反诉原告）方圆公司签订好房屋买卖合同，按合同约定交足购房押金及首付款，否则视为原告（反诉被告）永州邮政公司放弃《合作协议》第十二条。2007年2月14日被告（反诉原告）方圆公司向原告（反诉被告）永州邮政公司送达“方圆〔2007〕8号函”及团购合同文本，该函写到被告（反诉原告）方圆公司愿以每平方米646元的最优惠价格让零陵区邮政局职工团购商品房。但是原告（反诉被告）永州邮政公司一直没有组织团购事宜，2007年4月23日被告（反诉原告）方圆公司向原告（反诉被告）永州邮政公司送达《关于购置资产款结算及团购房工作商洽函》，该函写到根据《补充协议》约定，原告（反诉被告）永州邮政公司应于2007年4月1日前将团购人数名单提供给被告（反诉原告）方圆公司，4月10日前组织好团购并交足购房押金和首付款，现日期已过原告（反诉被告）永州邮政公司仍未落实这一团购工作，因此按照约定应视为原告（反诉被告）永州邮政公司放弃了《合作协议》第十二条。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第2款、第九十六条规定以及合同约定，关于团购的条款约定自2007年4月23日被告（反诉原告）方圆公司向原告（反诉被告）永州邮政公司送达《关于购置资产款结算及团购房工作商洽函》以后解除，产生合同解除的法律后果。 （六）关于新办公大楼的问题。原告（反诉被告）永州邮政公司诉称这是一起办公楼置换引起的纠纷，根据《合作协议》第六条约定，由被告（反诉原告）方圆公司在位于零陵区宗元西路与芝山大道交汇处土地上修建面积等同旧址办公楼面积的四层砖混结构办公楼一栋无偿赠与原告（反诉被告）永州邮政公司，土地使用权证及房产证由被告（反诉原告）方圆公司以原告（反诉被告）永州邮政公司名义办理，费用由被告（反诉原告）方圆公司自负。本案中，原零陵区邮政局办公楼的处置采取公开拍卖，被告（反诉原告）方圆公司公开竞买购买；位于零陵区宗元西路与芝山大道交汇处土地20亩，其中被告（反诉原告）方圆公司开发的部分土地的购地款由被告（反诉原告）方圆公司自己负担，在这种情况下，原告（反诉被告）永州邮政公司所诉称的办公楼置换的事由不存在，被告（反诉原告）方圆公司为原告（反诉被告）永州邮政公司修建面积等同旧址办公楼面积的四层砖混结构办公楼一栋，以及办理土地使用权证及房产证的费用由被告（反诉原告）方圆公司负担属于民事上的赠与行为，不是办公楼置换行为。该赠与行为不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质，该赠与合同也没有经过公证，只是一种普通的民事赠与行为。对于普通的民事赠与，合同法没有关于受赠人请求赠与人承担违约责任的规定，更何况作为赠与人的被告（反诉原告）方圆公司积极履行赠与承诺，新址办公楼的选址由原告（反诉被告）永州邮政公司选定，新址办公楼的规划设计图、效果图均经原告（反诉被告）永州邮政公司的负责人签字认可，被告（反诉原告）方圆公司已经将新办公大楼的主体工程建设完毕，一直同意继续赠与给原告（反诉被告）永州邮政公司，只要原告（反诉被告）永州邮政公司愿意搬到赠与的办公楼办公，被告（反诉原告）方圆公司同意立即装修，在这种情况下，原告（反诉被告）永州邮政公司就此问题提出被告（反诉原告）方圆公司违约，没有法律依据。被告（反诉原告）将新址的专用通道改为公用通道，经双方同意并签订了书面协议，不存在违约的问题。 （七）关于《产权转让合同》能否解除的问题。根据前面所述，《产权转让合同》是根据公开拍卖竞买成功后所签订，虽然《合作协议》《补充协议》中涉及到产权转让的一些事宜，但是所涉及的事宜都是产权转让合同如何支付价款、如何交付拍卖标的的问题，《合作协议》《补充协议》中与产权转让无直接关联的约定并不影响《产权转让合同》的相对独立性，故《合作协议》中与产权转让没有直接关联的问题只涉及《合作协议》的问题，原告（反诉被告）永州邮政公司以独立于产权转让的《合作协议》的问题作为解除《产权转让合同》的事由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因《产权转让合同》第六条约定，第二期支付标的款445万元，支付日期原则上为原零陵区邮政局办公大楼拆除后开工前，但最迟于2007年4月30日之前。后《补充协议》约定2007年6月1日前交付拍卖房屋。2007年5月29日被告向原告送达“方圆〔2007〕字17号函”，该函通知原告（反诉被告）应选择好临时邮政营业厅的门面地址，于2007年6月1日前搬迁营业厅，并将转让的一楼其他门面一并腾空并移交给被告（反诉被告），并尽快选择新址的营业网点。但是原告（反诉被告）既不选择临时营业厅，也不交付办公楼，占用已经公开拍卖的办公楼至今达13年之久，因此，被告（反诉原告）方圆公司拖欠原告（反诉被告）永州邮政公司拍卖价款521699元，属于行使合同法第六十七条规定的先履行抗辩权，被告（反诉原告）方圆公司不构成违约，原告（反诉被告）无权行使合同解除权。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定合同解除权行使期限的，解除权应当在合同解除事由发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。但是，在2019年11月1日第三人蒋有英、李俊熙起诉原告（反诉被告）永州邮政公司下属的零陵分公司停止侵权、返还原物时，原告（反诉被告）永州邮政公司才于2020年1月提起诉讼，请求解除合同，明显超过了解除权的行使期限，原告（反诉被告）永州邮政公司无权行使合同解除权。另外，拍卖标的房屋已于2007年5月16日由原告（反诉被告）永州邮政公司过户到第三人蒋有英、李俊熙名下，根据法律规定，该拍卖标的房屋已经于2007年5月16日交付，如果在拍卖标的房屋交付13年之后再解除《产权转让合同》，势必损害第三人蒋有英、李俊熙的利益，影响市场交易安全，故原告（反诉被告）永州邮政公司请求法院判决解除《产权转让合同》的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持；反诉原告方圆公司请求法院判决继续履行《产权转让合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 （八）关于《合作协议》《补充协议》能否解除的问题。根据前面所述，《合作协议》《补充协议》中关于团购的条款已经依法解除，被告（反诉原告）方圆公司未履行团购协议条款，不构成违约。对于团购协议条款之外的约定能否解除的问题，反诉原告方圆公司请求继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定合同解除权行使期限的，解除权应当在合同解除事由发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故原告永州邮政公司请求判决解除团购协议条款之外的合同约定的诉讼请求，本院不予支持；对于合作协议中除团购协议之外的其他条款的履行问题，本院支持反诉原告方圆公司要求继续履行合同的反诉请求。 （九）关于违约责任的问题。本案起因于原告（反诉被告）永州邮政公司自身原因拒不交付拍卖标的房屋，被告（反诉原告）方圆公司拖欠原告（反诉被告）永州邮政公司拍卖价款521699元属于行使先履行抗辩权，被告（反诉原告）方圆公司不构成违约。被告（反诉原告）方圆公司无偿赠与原告（反诉被告）永州邮政公司办公楼一栋，并负责办理产权证、承担办证费用，这一约定属于普通民事赠与行为，被告（反诉原告）方圆公司履行了主要义务，同时愿意继续按照合作协议履行完赠与义务，合同法对于普通赠与没有关于违约责任的规定。《合作协议》约定原告（反诉被告）永州邮政公司在其认可的位置购置土地5亩，被告（反诉原告）方圆公司于2007年9月4日向原告（反诉被告）永州邮政公司发函告知原告（反诉被告）永州邮政公司，零陵区国土局只审批原告（反诉被告）永州邮政公司用地3.7亩，同时愿意补足1.3亩土地给原告（反诉被告）永州邮政公司，故被告（反诉原告）方圆公司不存在违约。因此，从全案来看，本案违约一方在原告（反诉被告）永州邮政公司，被告（反诉原告）方圆公司不存在违约，原告（反诉被告）永州邮政公司请求法院判决被告（反诉原告）方圆公司支付100万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。虽然原告（反诉被告）永州邮政公司存在违约行为，因原告（反诉被告）永州邮政公司与被告（反诉原告）方圆公司一直没有就购地款的问题进行结算，本院在一审中查明实际上被告（反诉原告）方圆公司拖欠原告（反诉被告）永州邮政公司购地款692000元，考虑到原告（反诉被告）永州邮政公司系一家国有企业，目前面对新冠疫情的影响，生产也面临诸多困难，为了支持原告（反诉被告）永州邮政公司的发展，对于被告（反诉原告）方圆公司请求法院判决原告（反诉被告）永州邮政公司支付100万元违约金的反诉请求，本院不予支持。 对于反诉原告方圆公司请求人民法院判决反诉被告永州邮政公司立即腾空拍卖房屋的诉讼请求，根据《中华人民共和国拍卖法》第二十四条规定，拍卖成交后，拍卖人应当按照约定将拍卖标的移交给买受人，因该内容属于《产权转让合同》的内容，前述已经支持了继续履行《产权转让合同》，故对于反诉原告方圆公司的这一诉讼请求，无需另行单独列出判项；对于反诉原告方圆公司请求法院判决反诉被告永州邮政公司下属的零陵分公司搬到新址办公，因反诉被告永州邮政公司可以选择搬到新址办公，也可以选择到其他地方租房或者另行修建办公大楼，反诉被告永州邮政公司是否到反诉原告方圆公司赠与的办公楼办公属于反诉被告永州邮政公司的自由选择，反诉原告方圆公司请求法院判决反诉被告永州邮政公司到新址办公的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百七十三条、第一百八十五条、《中华人民共和国拍卖法》第三条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司永州市分公司与被告（反诉原告）永州市方圆房地产开发有限公司2006年11月20日签订的《合作协议》第十二条的约定、2007年2月8日签订的《补充协议》第二条的约定； 二、原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司永州市分公司与被告（反诉原告）永州市方圆房地产开发有限公司继续履行2006年11月20日签订的《合作协议》除第十二条之外的其他条款的约定、2006年11月27日签订的《产权转让协议》、2007年2月8日签订的《补充协议》除第二条之外的其他条款的约定； 三、被告（反诉原告）永州市方圆房地产开发有限公司在本判生效后十日内支付原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司永州市分公司拍卖标的款521699元； 四、被告（反诉原告）永州市方圆房地产开发有限公司在本判生效后十日内返还原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司永州市分公司购地款692000元； 五、驳回原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司永州市分公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）永州市方圆房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理37184元，反诉案件受理费13800元，共计案件受理费50984元，由原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司永州市分公司负担25492元，被告（反诉原告）永州市方圆房地产开发有限公司负担25492元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  唐正旭 人民陪审员  唐卷云 人民陪审员  唐 锋 二〇二〇年七月十日 法官 助理  杨淑萍 书 记 员  胡媛媛 附相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第一百七十三条拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。 第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。 《中华人民共和国拍卖法》 第三条拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 第二十四条拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十四条合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。