上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初28085号原告徐玉芳，女，1964年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区。原告朱君，男，1986年5月29日生，汉族，住上海市浦东新区。上列原告共同委托代理人汪建川，上海市为平律师事务所律师。被告朱建安，男，1964年6月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人缪丽娟，户籍地四川省。被告孙明昌，男，1969年7月29日生，汉族，住上海市浦东新区。原告徐玉芳、朱君与被告朱建安、孙明昌确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托代理人汪建川、被告朱建安的委托代理人缪丽娟、被告孙明昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐玉芳、朱君诉称，坐落于上海市浦东新区新场镇坦西村**三上三下房屋，占地114平方米，副舍3间占地65平方米(以下简称“系争房屋”)。1991年农民宅基地使用权审查表中分别登记在两原告和被告朱建安及朱建安父母朱龙生、付连珍名下。2020年4月，原告从新场镇坦北村民委员会获悉，系争房屋在2009年7月21日已由被告朱建安以65万元(人民币，下同)转让给了被告孙明昌。原告认为，系争房屋中部分权益归原告所有，被告朱建安无权转让，且被告朱建安从未与原告沟通，显然侵犯了原告的合法权益；另，系争房屋属于农村宅基地房屋，两被告之间签订的转让协议违反相关法律规定。现原告提起诉讼，请求判令：确认2009年7月21日两被告之间签订的新场镇坦西村XXX号房屋转让协议无效。被告朱建安辩称，两被告之间确于2009年7月21日签订了房屋转让协议，买卖标的包括系争房屋、竹林一片、违章建筑一排以及中间一大块空地。认可系争房屋中有部分属两原告的产权，其因当时欠债故独自处分了系争房屋。转让协议中虽约定转让款为65万元，实际是25万元，还掉外债后其到手才11万余元。其现在既无能力归还被告孙明昌的房屋转让款，也无能力支付两原告对应权属的房屋转让款。其对原告的诉讼请求无异议。被告孙明昌辩称，其与被告朱建安本不认识，经朋友介绍说朱建安要出售房屋，才有了本案的买卖事宜。其与朱建安签订的房屋转让协议是经由新场镇法律服务所工作人员代为起草并见证的。系争房屋的权利人还包括两原告和朱建安的父母，朱建安称其父母已去世，并提供了妹妹朱秀华的放弃继承证明，另提供了告知儿子即原告朱君出售系争房屋信函，其以为系争房屋相关权利人均知道买卖事宜，才与朱建安签订了转让协议。系争房屋转让款为30万元，宅基地使用权转让款为35万元，合计65万元，其于转让协议签订当日以现金形式支付给了朱建安，朱建安于同日将系争房屋交付给其使用。嗣后，其并未在系争房屋内居住，也未对系争房屋进行改建扩建装修，而是将系争房屋出租给了外来务工人员。两原告所述至2020年4月才知悉房屋转让事宜不属实，其买受系争房屋后去收取租金时，遇到朱君也去收取租金，其告知了朱建安已将系争房屋出售给其之事，如朱君要收取租金则让朱建安返还转让款，后朱君表示让其收取。原告早已知晓系争房屋买卖事宜。其认为其与朱建安之间签订的房屋转让协议合法有效，如法院确认无效，要求两原告和被告朱建安返还其房屋转让款并支付相应溢价。经审理查明，坐，坐落于上海市浦东新区新场镇坦西村**农村宅基地房屋由被告朱建安于1985年建造，其中二上二下楼房地面积75平方米、带屋面)和副舍1间(占地面积19平方米)登记在原告徐玉芳、朱君和被告朱建安名下，一上一下楼房(占地面积38平方米、带屋面)和副舍2间(占地面积40平方米)登记在被告朱建安的父母朱龙生、付连珍(又名付莲珍)名下。原告徐玉芳与被告朱建安原系夫妻，于1986年6月办理结婚登记手续，生育有一子即原告朱君，1996年11月经原上海市南汇县人民法院判决离婚。朱龙生与付连珍除生育次子即被告朱建安外，另生育有长女朱秀华(又名付秀华)。付连珍于1999年1月8日去世。朱龙生于2002年11月14日去世。徐玉芳与朱建安离婚后，原告徐玉芳先搬回娘家居住(坦直镇坦东村XXX号)，后租房居住在坦直镇上，再婚后居住在川沙新镇会龙村。原告朱君开始随爷爷奶奶共同生活居住在系争房屋内，后爷爷去世后随原告徐玉芳共同生活。2009年7月21日，被告朱建安作为甲方，被告孙明昌作为乙方，双方签订了房屋转让协议一份及转让标的清单一份。房屋转让协议载明：甲方将坐落于浦东新区新场镇坦西村XXX号三上三下楼房、副舍3间、无证副舍7间、无证120平方米彩钢瓦车间(凡在门牌号163号内的所有房屋)出售给乙方；房屋转让价款30万元，宅基地使用权转让价款35万元，合计65万元；乙方在协议生效后，即一次性将转让价款全部交付结清；本协议生效日起，该转让房及宅基地使用权等均归乙方所有；如今后因甲方的原因被第三人主张该房产权利，导致乙方的利益受损时，一切后果由甲方承担，并承担违约责任，违约金为20万元……。转让标的清单载明：1.坦西村XXX号门牌号内：有出租的土地5亩；2.楼房三上三下；3.副舍3间；4.无证建房7间及120平方米的彩钢瓦仓库；5.竹园一个。同日，被告朱建安出具收条，内容为：今收到孙明昌交付房屋及宅基地使用权转让价款共计人民币65万元整。当天，被告朱建安将系争房屋交付给被告孙明昌。嗣后，被告孙明昌未在系争房屋内居住，将系争房屋出租给他人使用。另查明，两原告曾于2019年12月17日向本院起诉要求与被告朱建安分家析产，后于同年12月27日撤回起诉。审理中，原告徐玉芳称其离婚后有去系争房屋看过，因一直出租给外地人居住，无法与其沟通交流，其大概在两三年前知悉系争房屋出售之事。原告朱君称系争房屋内有部分属违章建筑在去年被拆迁，村委会将补偿款打到其银行账户后，又告知系争房屋有转让协议，要求其将补偿款给买受人，其才知悉系争房屋被出售之事。上述事实，由当事人的陈述、农村宅基地使用权审查表、房屋转让协议、转让标的清单、收条、户口登记表、死亡证明、(1996)汇民初字第1942号民事判决书、(2019)沪0115民初100362号民事裁定书等证据证实。本院认为，系争房屋是农村宅基地房屋，被告朱建安将系争房屋出售给本集体经济组织以外的被告孙明昌，且未经有关组织和部门批准，根据现行相关法律规定，被告孙明昌并不具备购买系争农村宅基地房屋的条件。但房屋转让协议签订后，被告孙明昌向被告朱建安付清了所有的房屋转让款，同时被告朱建安也将系争房屋交付给了被告孙明昌，被告孙明昌出租系争房屋至今，双方的转让协议已实际履行完毕。两原告称其并不知悉被告朱建安将系争房屋出售给被告孙明昌一事，与两原告在庭审中的陈述内容不相一致，系争房屋出售至今已长达十余年，且两原告一直居住在本行政区域内，与系争房屋距离并不远，如两原告不知晓系争房屋已被出售，两原告长时间内既不管理系争房屋也不提起析产诉讼，不符合日常生活经验。有鉴于两原告与被告朱建安的特定身份关系，本院认定两原告对被告朱建安将系争房屋出售给被告孙明昌持默认态度。为本着尊重现状、维护稳定的原则，本院对两被告之间就系争房屋签订的转让协议效力暂不表态，原告要求确认转让协议无效之请求，本院不予支持。如系争房屋遇到拆迁，原、被告可协商解决，协商不成可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐玉芳、朱君的诉讼请求。案件受理费10,300元，减半收取计5,150元，由原告徐玉芳、朱君负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚彩虹二〇二〇年七月二十九日书记员  邢茜莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……