河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终4495号上诉人（原审原告）：河南三建建筑工程有限公司（原河南省恒宇建筑工程有限公司)，住所地河南省郑州市郑东新区九如路****楼****。法定代表人：位东，该公司总经理。委托诉讼代理人：申幸伟,河南金稻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韦祥玮，女，汉族，1992年3月7日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李改军，河南首正律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦占海，男，汉族，住河南省洛阳市涧**。原审第三人：河南龙来置业有限公司，住所，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇商都路西段div>法定代表人：冯航飞。上诉人河南三建建筑工程有限公司与被上诉人韦祥玮、原审第三人河南龙来置业有限公司执行异议之诉一案，不服河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初4778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月9日对当事人进行了询问，上诉人河南三建建筑工程有限公司的委托诉讼代理人申幸伟，被上诉人韦祥玮的委托诉讼代理人李改军、韦占海到庭参加询问。本案现已审理终结。河南三建建筑工程有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销伊川县人民法院作出的（2019）豫0329民初4778号民事判决书，依法予以改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定韦祥玮于2011年1月28日向河南龙来置业有限公司支付首付款11.2万元不是事实。首先，这11.2万元的购房首付款没有交付给河南龙来置业有限公司。其次，没有支付首付款的转账记录，甚至连韦祥玮自己支付首付款来源的依据都没有。第三，韦祥玮在支付首付款后，应当向河南龙来置业有限公司索要购房发票，本案中根本没有一张购房发票，韦祥玮只有一张案外人出具的收据一张，与本案没有关联性。所以，一审法院只根据一张与本案无关的收据，就认定韦祥玮于2011年1月28日支付给河南龙来置业有限公司购房首付款11.2万元的事实，明显是不正确的。2.一审法院认定韦祥玮于2018年已入住该房产，不是事实，该房产至今都是毛坯房，钥匙还是在上诉人处，根本没有装修，更不可能有人居住。所以，一审法院认定该事实，明显错误。3.一审法院认定韦祥玮没有办理产权证，是由于河南龙来置业有限公司的行为造成的，韦祥玮不存在过错，不是事实，在河南三建建筑工程有限公司给河南龙来置业有限公司施工的过程中，由于河南龙来置业有限公司不支付河南三建建筑工程有限公司工程款，迫使河南三建建筑工程有限公司停止施工，导致部分人上访，伊川县政府为解决上访问题。最后，于2016年2月2日在伊川县城建局办公室里，河南三建建筑工程有限公司、河南龙来置业有限公司和城建局领导达成以房抵工程款的协议，河南龙来置业有限公司愿意用17套房产作为支付工程款的保证（其中涉案房产也在其中），同时在伊川县不动产局备案登记并公示。该备案登记被洛宁县人民法院认定为，不具有外部效力。但是，河南三建建筑工程有限公司在与河南龙来置业有限公司之间工程款诉讼前，就向一审法院提出诉前保全，一审法院保全后，又出具裁定书，认为在伊川县不动产局的备案登记有效，不需要诉前保全，予以解封，从这可看出，该备案登记是有效的。所以，韦祥玮没有办理不动产证，是由于房管局的以房抵款协议备案原因，导致韦祥玮不能办理房产证。二、本案中韦祥玮与河南龙来置业有限公司之间明显存在虚假诉讼、恶意串通转移财产，抗拒执行的行为。1.一审法院认定韦祥玮与河南龙来置业有限公司于2013年2月1日签订了买卖合同，在2011年1月28日支付首付款，七年后的2018年9月29日才支付尾款25万元，并且这个时候河南三建建筑工程有限公司与河南龙来置业有限公司之间存在纠纷，已提起诉讼。2.韦祥玮支付25万元的尾款，是转入一个叫李睿泽的个人账户，为什么不转入河南龙来置业有限公司账户内，韦祥玮和河南龙来置业有限公司这一行为，不符合事实，明显是恶意串通转移财产。3.韦祥玮支付首付款的时间为2011年1月28日。那么这时，河南龙来置业有限公司还没有取得预售许可证和土地证使用证，根本不可能收取首付款的。4.韦祥玮与河南龙来置业有限公司为了使房屋买卖合同有效和成功转移财产，于2018年9月29日在一审法院达成调解，并且指定购房尾款25万元转入另一个人的账户内，这些行为都是韦祥玮与河南龙来置业有限公司串通好的。通过以上可以看出韦祥玮与河南龙来置业有限公司之间虚假诉讼、恶意串通转移财产。三物权法第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可不登记。物权法第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而在本案中，韦祥玮购买河南龙来置业有限公司的不动产已有几年之久，至今没有进行登记、备案，依据《物权法》第九条、第十四条之规定，该物权不发生效力，所有权仍然是河南龙来置业有限公司，所以，法院应当继续执行该房产。综上，韦祥玮提供的证据根本不能证明，其已经购买了河南龙来置业有限公司的房产，不能取得预期的物权。相反，根据物权法的规定，河南三建建筑工程有限公司执行河南龙来置业有限公司名下的房产，是合情合法的，请求二审法院查明事实，予以改判或发回重审。韦祥玮辩称，一、河南三建建筑工程有限公司认为一审法院认定韦祥玮2011年1月28日向河南龙来置业有限公司缴纳购房预付款11.2万元的事实不存在是错误的。在韦祥玮持有的由河南龙来置业有限公司（以前名称为河南亚日置业有限公司）出具的收据上，明确记载了购房人为韦祥玮，购买房屋为涉案的1501号单元房，款项性质系“购房30%首付款”，并且有公章及收款人签字。在以前多次开庭审理时，河南龙来置业有限公司对收到韦祥玮11.2万元购房预付款的事实予以认可，完全能够证明韦祥玮履行了缴纳购房预付款的义务。河南三建建筑工程有限公司却不顾事实，上诉称该收据与本案无关，韦祥玮没有付款等纯属主观臆断，没有任何证据予以支持，不能成立。二、一审法院认定韦祥玮对涉案房产办理了入住手续及物业缴费是正确的。韦祥玮从小区物业处领取了钥匙，按照小区管理要求缴纳了费用，安装了水电，在该房内放置了家具等物品，完全符合最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条（二）“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。河南三建建筑工程有限公司称“钥匙还在河南三建建筑工程有限公司处”，请当庭出示并说明钥匙来源，河南三建建筑工程有限公司的钥匙是其工作人员私自更换了涉案房屋门锁，是以非法手段取得的，并不能因此否定韦祥玮合法占有涉案房屋的事实。涉案房屋的原始钥匙和现在使用的钥匙都在韦祥玮手中，房屋韦祥玮一直在使用。自2018年以来，在法院对涉案房产的相关案件审理过程中，河南三建建筑工程有限公司唆使其人员，多次对韦祥玮及同楼的十几家住户采取砸门锁、用万能胶堵锁眼、沾门缝，用电焊焊门等恶劣的涉黑、涉恶手段，严重损害了我们的合法财产，严重影响了我们的正常生活，我们曾多次报警（伊川1**有报案记录），对此我保留追究相关人员涉黑涉恶法律责任的权利。三、河南三建建筑工程有限公司称，河南龙来置业有限公司将包括涉案房屋在内的房产抵押给河南三建建筑工程有限公司，同时在伊川县不动产局备案登记并公示，不是事实。河南三建建筑工程有限公司与河南龙来置业有限公司虽然达成了抵押房产的协议，但没有按照《中华人民共和国物权法》第187条的规定办理抵押登记，即抵押权就没有设立。抵押协议没有对外公示的效力，不能对抗其他善意第三人的购房行为。上诉状“事实和理由部分的一、3”内容，河南三建建筑工程有限公司已承认没能办理房产证的原因是河南三建建筑工程有限公司与河南龙来置业有限公司因工程款纠纷，河南三建建筑工程有限公司不停上访，在17户买房人不知情的情况下，河南三建建筑工程有限公司、河南龙来置业有限公司、伊川县城建局三方违法达成以房抵工程款的协议，用17套已出售给我们业主的房产作为支付工程款的保证，这足以证明不能办理房产证的原因是河南龙来置业公司和河南三建建筑工程有限公司共同造成的，韦祥玮不存在过错。同时，上述协议已被洛宁县人民法院以（2018）豫0328行初63号裁定：该行为属“行政机关作出的不产生外部法律效力的行为”。四、韦祥玮和河南龙来置业有限公司之间不存在虚假诉讼，韦祥玮按照购房合同的约定支付了全部房款，至于如何支付房款，收款人是谁，韦祥玮也是按照河南龙来置业有限公司的指定进行的。韦祥玮购房没有占到一分便宜，没有虚假诉讼的动机和必要。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，应予维持。河南三建建筑工程有限公司上诉理由均不能成立，望二审法院驳回上诉，维持原判。河南三建建筑工程有限公司向一审法院起诉请求：1.准许执行河南龙来置业有限公司名下位于伊川县人民××路北段××西区××房产；2.撤销（2019）豫0329执异26号民事裁定书；3.诉讼费由韦祥玮承担。一审法院认定事实：河南三建建筑工程有限公司（原河南省恒宇建筑工程有限公司）与河南龙来置业有限公司（原河南亚日置业有限公司）建设工程施工合同纠纷一案，经一审法院审理后于2018年11月8日作出（2018）豫0329民初2747号民事判决书，判决：“一、河南龙来置业有限公司于判决生效之日起十日内支付河南省恒宇建筑工程有限公司工程款5290000元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年7月25日至本判决指定的履行期间届满之日止）；二、驳回河南省恒宇建筑工程有限公司的其他诉讼请求。”宣判后河南龙来置业有限公司不服该判决，上诉至洛阳市中级人民法院，2019年1月14日二审维持原判。河南龙来置业有限公司未按照生效判决履行义务，河南三建建筑工程有限公司向一审法院申请强制执行。在执行中，一审法院于2019年3月20日做出（2019）豫0329执203号民事裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人河南龙来置业有限公司在银行、信用社或其他有储蓄业务的单位存款5290000元及利息，其他费用以实际产生为准；二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的财产。”一审法院2019年4月8日向伊川县不动产登记局发出协助执行通知书，对河南龙来置业有限公司名下位于伊川县人民西路北段博雅西苑住宅小区6-1501号等17套房屋予以查封，查封期限三年，并张贴了查封公告。另查明，河南三建建筑工程有限公司与河南龙来置业有限公司就博雅西苑小区6-1501号等17套房屋，2016年2月在伊川县住建局的协调下，河南龙来置业有限公司同意此17套房屋做抵押，以用于偿还所欠河南三建建筑工程有限公司的工程款（以工程结算数额为准），但双方未在房产登记部门办理抵押登记，仅签订一份房源表明细。2018年10月30日党天水等12人以伊川县住房和城乡建设局为被告向河南省洛宁县人民法院提起行政诉讼，要求法院确认伊川县住房和城乡建设局2016年2月2日作出的博雅西苑十二套单元房冻结指令即上述房源明细表无效，洛宁县人民法院经审查认为，行政机关作出的不产生外部法律效力的行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。12名原告起诉的冻结指令不产生外部法律效力，不属于行政诉讼的受案范围。于2018年12月13日作出（2018）豫0328行初63号行政裁定书，裁定驳回党天水等人的起诉。再查明，韦祥玮于2011年1月28日向河南龙来置业有限公司交纳博雅西苑小区6-1501号房屋首付房款11.2万元，2013年2月1日双方签订商品房买卖合同，合同编号GF-2013-016，约定购房总价款36.2万元。2018年1月，河南龙来置业有限公司将房屋交付韦祥玮，由于河南龙来置业有限公司未能给韦祥玮办理房权证，韦祥玮将河南龙来置业有限公司诉至一审法院。2018年9月29日双方达成调解，一审法院作出（2018）豫0329民初3228号民事调解书予以确认。调解内容为“一、韦祥玮需于调解当日将所购河南龙来置业有限公司房屋的剩余购房款250000元自愿一次性转账至被告指定的收款账号：户名李睿泽，卡号为62×××32，开户行中国工商银行郑州花园路支行；二、河南龙来置业有限公司于收到剩余购房款次日，将双方于2013年2月1日签订的编号为GF-2013-016的《商品房买卖合同》原件交付给韦祥玮；三、韦祥玮付清全部购房款后，韦祥玮、河南龙来置业有限公司双方同意继续履行双方于2013年2月1日签订的编号为：GF-2013-016的《商品房买卖合同》。同日，韦祥玮将剩余的25万元购房款支付给指定的李睿泽工行卡内。河南龙来置业有限公司将编号为：GF-2013-016的《商品房买卖合同》交付给韦祥玮，韦祥玮于2018年入住博雅西苑小区6-1501号房屋。一审法院认为，案件的争议焦点是韦祥玮对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记才发生效力。在执行程序中，当一方主体已经具备将要取得不动产物权的相关条件，预期物权将确定无疑的变动到其名下，那么其对该不动产享有期待物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身的原因未办理过户手续”，该条款规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，若商品房消费者满足上述条件，则为维护消费者生存权价值,赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。案件中，韦祥玮于2011年1月28日向河南龙来置业有限公司交购房首付款11.2万元，2013年2月1日签订房屋买卖合同，2018年1月实际入住所购房屋博雅西苑**，2018年9月29日将购房余款25万元一次性支付给河南龙来置业有限公司，由于河南龙来置业有限公司的原因不能办理产权证书。即韦祥玮在人民法院查封之前已经签订买卖合同并支付价款，办理入住手续及物业缴费，对不能办理房产权证不存在过错，其已经完全履行了合同义务,预期物权将确定无疑地变动到其名下，因此韦祥玮对涉案房屋享有的期待物权可以排除河南三建建筑工程有限公司的执行。现河南三建建筑工程有限公司要求撤销（2019）豫0329执异26号民事裁定书、准予执行河南龙来置业有限公司名下博雅西苑西区6-1501号房产的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回河南三建建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费6730元，由河南三建建筑工程有限公司负担。本院二审期间，被上诉人韦祥玮新提交的证据不影响本案基本事实的认定，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身的原因未办理过户手续”。在本案中，韦祥玮于2011年1月28日向河南龙来置业有限公司交纳购房首付款11.2万元，2013年2月1日签订房屋买卖合同，2018年10月已经开始缴纳物业费、水电费。韦祥玮向一审法院起诉河南龙来置业有限公司，要求确认《商品房买卖合同》有效，并为韦祥玮办理房产权属证书，一审法院于2018年9月29日作出（2018）豫0329民初3228号民事调解书。同日，韦祥玮按照调解书约定支付剩余购房款25万元。根据审理查明的事实，可以认定韦祥玮在人民法院查封之前已经签订买卖合同、支付价款，并已合法占有该不动产的事实，韦祥玮对不能办理房产权证也不存在过错。因此，韦祥玮所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。一审判决认定韦祥玮对涉案房屋享有的期待物权可以排除河南三建建筑工程有限公司的执行，并判决驳回河南三建建筑工程有限公司的诉讼请求，处理并无不当。河南三建建筑工程有限公司关于一审判决认定事实不清，韦祥玮与河南龙来置业有限公司之间存在虚假诉讼、恶意串通转移财产等上诉理由事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，河南三建建筑工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6730元，由上诉人河南三建建筑工程有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年七月二十日书记员 荣向珂