河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初852号原告（申请执行人）：河南三建建筑工程有限公司（原名河南省恒宇建筑工程有限公司），住所地郑州市郑东新区九如路****楼****，统一社会信用代码：914101007708783462。法定代表人：位东，该公司总经理。委托诉讼代理人：申幸伟，河南金稻律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（案外人）：韩江波，男，1984年10月18日出生，汉族，住址河南省修武县，确认地址同住址。委托诉讼代理人：张建正，河南绿洲事务所律师，代理权限：特别授权。被告（被执行人）：河南龙来置业有限公司，住所，住所地洛阳市伊川县城关镇商都路西段社会信用代码91410329574999765E。法定代表人：冯航飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶延彬，男，1963年1月16日出生，汉族，住河南省伊川县。系该公司员工，代理权限：特别授权。原告河南三建建筑工程有限公司（以下简称三建公司）（原名河南省恒宇建筑工程有限公司，以下简称恒宇公司）与被告韩江波、被告河南龙来置业有限公司（以下简称龙来公司）执行异议之诉一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三建公司委托诉讼代理人申幸伟、被告韩江波委托诉讼代理人张建正、被告龙来公司委托诉讼代理人陶延彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三建公司向本院提出诉讼请求：1．准许执行名下位于伊川县人民××路北段××西区（实为博雅西苑小区）6-1-904号房产价值284,121元；2．诉讼费由被告承担。韩江波辩称，请依法驳回原告的诉求。本案所涉房屋龙来公司已于2012年卖给被告韩江波，韩江波已交完全部房款，并已办理入住手续，且在伊川县房管局缴纳了住房专项维修资金，因此，该房屋属于韩江波所有，不属于龙来公司的财产。现原告把该房屋作为龙来公司的财产进行执行，完全错误。龙来公司辩称，涉案房屋是博时置业公司收的款，怎么又告状，我们也不清楚。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交了五组证据。证据一、本院（2018）豫0329民初2747号民事判决书一份（复印件）。证明被告龙来公司应支付原告5,290,000元及逾期利息。证据二：本院（2020）豫0329执异4号执行裁定书一份（复印件）。证明冻结、划拨被告龙来公司银行存款及利息及名下财产。证据三：伊川县人民法院执行裁定书一份和协助执行通知书一份（复印件）。证明本院查封被告龙来公司名下财产6-1-904号房产。证据四：房管局登记备案表一份（复印件）。证明2016年2月就已经将该案房屋办理备案手续，不允许被告龙来公司买卖该案房产。证据五：营业执照复印件一份、准许变更通知书。证明恒宇名称变更为三建公司。被告韩江波质证意见：对证据一，与本案无关，是原告和龙来公司代债权债务关系。对证据二，真实性无异议。对证据三：对执行裁定书真实性无异议。证据四：复印件不能作为证据使用，不具备法律效力。证据五：不能作为证据使用，且下边加盖的章不清楚。变更登记应该是工商部门的章，而不是盖自己公司的章。龙来公司质证：证据四：交房验收之后才能作为凭据，但是现在没有验收，不能作为凭据。对其他组证据为复印件不应作为证据使用，复印件是否有篡改的地方，无法核实。被告韩江波有法庭提交七组证据。证据一：韩江波与河南亚日有限公司签订的《商品房买卖合同》一份。证明：本案所涉房屋在2013.11.4已经售卖给韩江波。证据二：博雅西苑购房诚意单两份（复印件），时间为2011年7月11日、2011年7月25日。证明在2011年7月11日博雅西苑的904房屋被告韩江波与龙来公司已经谈好买卖意向，先交定金2万元，在7月26前再交7.4万元。证据三：2011年7月11日2011年7月25日，韩江波将首付款9.4万余元交给龙来公司。据龙来公司讲，当时龙来公司没有钱给原告，龙来公司让韩江波把钱直接交给原告，原告打了借据。证据四：2013年11月14日亚日公司收到韩江波19万元的收据。证明韩江波已经付清了全部房款。证据五：2013年11月4日，伊川县房管所给韩江波出具的住房专项维修基金票据一张。证实本案房屋维修资金已经交付。证据六：收据一张。证明亚日公司收到给被告韩江波办房产证的办证费1,200元。证据七：入住证明一份。证明韩江波已于2016年5月10日入住涉案房屋。原告质证：对证据一，合同的真实性有异议：1、合同的第24条规定，合同生效之日起30天内申请备登记，签订的时间为2013年11月4日，至今已有7年之久仍然没有备案登记。2、韩江波首次交款的期限为2011年7月11日-2011年7月25日之间，2013年才签订房屋买卖合同，显然不符合常理，明显存在欺诈行为和恶意串通行为。证据二：该证据为复印件，对真实性不予认可。诚意单只能说明二被告之间有签订合同的意向，但是不能作为正式合同看待。对于2011年7月1日定金2万元真实性有异议：这只是借据，没有发票，也没有转账记录，且是河南省博时置业有限公司的借据，与本案无关。2011年7月25日的7万元借据的质证意见同2万元的意见。证据三：对两张借据真实性有异议，更没有收到被告韩江波交付给原告借据上的款项。证据四：对收据的真实性有异议，该证据是复印件，没有银行转账记录，19万元的房款数额巨大，没有银行转账记录，明显不符合事实，也没有出具正规发票，存在恶意串通的情况。证据五：真实性无异议，但维修基金并不能证明该房屋已经买卖，所有权已经转移的事实。证据六：该收据不能作为证据使用，收据上显示的内容是空白。证据七：真实性有异议，这是二被告之间恶意串通，该房屋至今还是毛坯房，根本没有入住，也没有交付。龙来公司质证：无异议。龙来公司未向法庭提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：对原告提交的证据一与本案有关联，予以采信；对证据四真实性予以认可，证据五予以采信。对被告韩江波提交的证据一、二、三、四、六、七真实性予以认可。结合当事人陈述及审查确认的证据，认定本案事实为：2011年7月11日，博雅西苑销售部出具《博雅西苑购房诚意单》，载明：今收到韩江波先生（女士）人民币贰万元整（￥20000.00），系付博雅西苑904号购房定金。韩江波承诺于2011年7月26日16时，补齐人民币柒万肆仟壹佰贰拾壹元整（￥74121.00）过时房源不再保留，预付定金不予返还。购房人身份证号码：，联系方式①134××××****，销售价格2,350元／㎡，暂定面积约123.7㎡，总价优惠2%。当日，河南省博时置业有限公司（以下简称博时公司）出具《借据》，载明：借据2011年7月11日字第38号，今借到韩江波人民币（大写）贰万元整￥20000.00借款人签章（加盖博时公司财务章）经手人惠继鑫。2011年7月25日，博雅西苑销售部再次出具《博雅西苑购房诚意单》，载明：今收到韩江波先生（女士）人民币柒万肆仟壹佰贰拾壹元整（￥74121.00），系付博雅西苑西北904号购房首付金。加7月11日贰万元后，其首付94,121元已付清。购房人身份证号码：，联系方式①134××××****，销售价格2,350元／㎡，暂定面积约123.7㎡，总价优惠2%后，实际总价284,121.00元，贷款19万元整，首付94,121.00元，惠继鑫。当日，博时公司出具《借据》，载明：借据2011年7月25日字第39号，今借到韩江波人民币（大写）柒万肆仟壹佰贰拾壹元整￥74121.00借款人签章（加盖博时公司财务章）经手人惠继鑫。2013年9月8日，亚日公司出具收据，收到韩江波办证费壹万壹仟贰佰壹拾元。2013年11月4日，亚日公司与韩江波签订《商品房买卖合同》，载明：出卖人：亚日公司，买受人：韩江波，合同第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得伊川县城人民西路北侧编号为伊政国用（2012）第YDJ2012-10号地块的土地使用权。面积3613.9㎡，使用年限2012年10月26日至2082年10月26日。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，【现定名】【暂定名】博雅西苑。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为伊川县房地产管理所，商品房预售许可证为伊房商预字2013-004号。第三条买受人所购商品房的基本情况。第6幢1单元9层904号房。该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上33层，地下，地下**123.37平方米。第四条计价方式及价款。按建筑面积计算，每平方米2,309元，总金额284121人民币，贰拾捌万肆仟壹佰贰拾壹元整。第六条付款方式及期限3．其他方式。买受人已付首付款94,121元整，剩余19万元，办理公积金贷款。第八条交付期限。2013年12月30日前。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房款0.1%向买受人支付违约金。第二十二条本合同一式7份，有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，公积金、银行、担保公司，房地产管理部门2份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。出卖人（签章）（加盖亚日公司合同章）法定代表人：（晋亚丹私章）买受人：韩江波（签名按手印加盖私章）2013年11月4日。同日，伊川县房地产管理所向韩江波出具《河南省住房专项维修资金专用票据》，收到该套房产款项11,103.3元。2016年2月2日，经伊川住建局协调，原告与被告亚日公司负责人达成一致：“此批房源作为亚日置业对恒宇公司的支付保证暂予冻结，工程竣工，双方决算后，按决算余款按房抵款。保证金部分，待保质期按合同到期是以房抵款，予以支付。房屋拨付时由建设局出具手续。同意：李敏（签名）、晋建坡（签名）、康卫国（签名）、李武举（签名）、张建伟（签名）、张珂（签名）、姜涛（签名）”。2016年5月10日，伊川县博雅西苑物业管理有限公司（以下简称物业公司）向韩江波出具《入住证明》一份，载明：兹证明韩江波，性别：男，身份证号：为博雅西苑小区（业主／住户）住宅位于**楼****，现已正式入住，情况属实。特此证明。签章（物业公司公章），2016年5月10日。2018年7月5日，本院依据恒宇公司的财产保全申请，作出（2018）豫0329财保87号民事裁定：将被申请人龙来公司名下位于雅西苑住宅小区的6-2201、6-2001、6-1901、6-1501、6-1301、6-3201、6-801、6-501、6-1202、6-1502、6-1702、6-3203、6-2203、6-1704、6-104、6-904、6-603等17套房产予以查封，期限三年，保全金额529万元。2018年7月23日，本院根据复议申请人党天水、相长群、刘运涛、杜卫平、韦祥玮、苗纪敏的申请，作出（2018）豫0329财保87号之一民事裁定：撤销本院（2018）豫0329财保87号民事裁定。2018年11月8日，本院就原告三建公司的前身恒宇公司与被告龙来公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）豫0329民初2747号民事判决：一、龙来公司于本判决生效之日起十日内支付原告恒宇公司工程款5,290,000元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率支付，自2018年7月25日起至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告恒宇公司的其他诉讼请求。后恒宇公司申请强制执行。2019年3月20日，本院作出（2019）豫0329执203号执行裁定：一、冻结、划拨被执行人龙来公司在银行、信用社或其他有储蓄业务的单位存款5,290,000元及利息、其他费用以实际产生为准。二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的财产。本院于2019年4月8日向伊川县不动产局发出协助执行通知书，对龙来公司名下博雅西苑住宅小区6-1-904号等17套房屋予以查封，案外人韩江波不服，提出执行异议，本院于2020年3月23日作出（2020）豫0329执异4号执行裁定，解除了被告龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××小区××房产的查封，恒宇公司不服，向本院提起执行异议之诉。龙来公司前身为亚日公司。恒宇公司成立于2005年1月20日，2020年1月20日更名为三建公司。韩江波名下在伊川县城无其他可用于居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告韩江波与被告龙来公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，其购房系用居住，其本人及家人名下在伊川县城区无其他用于居住的房屋，且支付了全部价款。故本案被告韩江波享有的是物权期待权，本案原告三建公司享有的是普通债权，故被告韩江波的权利能够排除执行。原告关于二被告签订的《商品房买卖合同》未在双方约定的30日内向房管部门备案，故该合同应为无效合同，被告韩江波交付房款均为现金存在恶意串通等主张，缺乏证据证明，其准许执行被告龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××小区××房产价值301,398元的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告河南三建建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费5,562元，由原告河南三建建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姜耀俊人民陪审员  姜米锋人民陪审员  姜西照二〇二〇年七月十三日书 记 员  钟丹怡附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。