广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10815号原告（反诉被告）：邱晓军，男，汉族，1971年3月26日出生，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：古嘉敏，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李裴阳，广东合盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：中万益生态农场（广州）有限公司，住所地广州市番禺区大石街北联村中万益耕地，统一社会信用代码91440101MA5AK35L6T。法定代表人：郑惠莹，经理。委托诉讼代理人：王**，广东丰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘清山，广东丰信律师事务所律师。原告（反诉被告）邱晓军与被告（反诉原告）中万益生态农场（广州）有限公司（以下简称中万益公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邱晓军的委托诉讼代理人古嘉敏、李裴阳，中万益公司的委托诉讼代理人王**、刘清山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱晓军向本院提出诉讼请求：1.判令解除邱晓军与中万益公司签订的《土地使用协议》，由中万益公司退还保证金、水电杂费押金27000元；2.判令中万益公司向邱晓军支付违约金34000元；3.判令中万益公司赔偿邱晓军损失52000元；4.判令中万益公司退还租金2129元（2019年5月22日至2019年6月2日共计11日，月租金6000元除以31天得出193元/天，乘以11天计算得出2129元）；5.判令本案诉讼费由中万益公司承担。事实和理由：2018年，中万益公司在58同城租赁界面上发布消息，称：出租土地60000平方米；该土地可用于设置集装箱酒店；租赁期限为1-5年。邱晓军根据广告联系中万益公司，2018年8月2日，双方签订《场地使用协议》当中明确约定：租赁期限从2018年8月2日至2027年1月30日；中万益公司承担在租赁期间协助委托人办理相关证照的责任，合同中明确约定该地点可摆放集装箱。其后，委托人将其所拥有的25个集装箱存放到中万益公司指定的上述区域内，并根据《场地使用协议》第5.1条的约定，缴纳租赁保证金及水电等杂费押金共27000元整并按时交付租赁费用。2019年5月17日，邱晓军在租赁场所内看到广州市番禺区洛浦街城市建设服务中心张贴的《通知》，通知称：“你单位在洛浦广州碧桂园南侧江边进行违法建设，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令你单位自收到本告知书之日起立即进行整改，恢复土地原状，否则将移送相关部门进行处理，并依法追究法律责任（责任自负）”。邱晓军在看到该《通知》后，积极联系中万益公司，但中万益公司拒绝回应。邱晓军为避免损失的进一步扩大，只有配合政府相关部门在2019年5月22日，将所有集装箱搬离上述租赁场所，因本次临时搬迁造成了高达52000元的运输、装卸及放置费用。后中万益公司承认其无权对上述场所进行集装箱存放及租赁业务，其蒙骗邱晓军签订上述《场地使用协议》，违法收取租金。中万益公司曾承诺：将尽快退还邱晓军之前缴纳的保证金以及水电杂费押金共27000元，支付《场地使用协议》中的违约金并赔偿委托人在此事中受到相关损失以平息本次纠纷。但在之后，中万益公司却并未履行任何义务，且对邱晓军的询问及权利主张置之不理。本案中，中万益公司欺诈事实成立，因中万益公司违约导致《场地使用协议》无法继续履行，中万益公司须对此承担违约责任。根据《场地使用协议》第6.1.2中的约定：违约方需向守约方支付2倍保证金的罚金。即中万益公司除退还相关押金及保证金27000元外，另需向邱晓军支付34000元违约金。又因中万益公司原因导致邱晓军产生巨额的搬运费用及停放费用合共52000元，中万益公司对此亦应承担赔偿责任。现邱晓军为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持邱晓军的上述诉请。中万益公司辩称，中万益公司已明确将涉案土地为农用地的事实告知了邱晓军，中万益公司并不存在欺诈邱晓军的行为，中万益公司无过错。首先，中万益公司在58同城发布租赁广告时，已明示涉案土地为农用地性质，后来双方签订的《场地使用协议》中也载明涉案土地为农用地，从头到尾邱晓军都清楚该土地的性质。其次，中万益公司发布的租赁广告是要约邀请，要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己作出某种承诺而约束要约人。该广告列举了该宗地各种使用可能，并没有明确任何一种使用的具体介绍，也没有表明一经该广告宣传受众的承诺中万益公司即受该意思表示约束。因此，该租赁广告为合同法规定的要约邀请，而不构成要约，与本案讼争的《场地使用协议》所涉权利义务并无实质上的关联。再次，《场地使用协议》已如实写明了涉案土地性质以及使用注意事项，没有隐瞒任何事实，不存在欺诈的事实。《场地使用协议》第1.1条明确该宗地为农地，第2.1条明确该农地按现状交付使用。显然，邱晓军自始至终都知道涉案土地系农用地，如其需进行非农业建设的，理当依约取得中万益公司的书面同意，并根据《土地法》第36条“……禁止擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等”及相关法律法规之规定报相关部门批准。二、行政部门要求对涉案土地进行整改是因为本案邱晓军的行为违反了相关法律规定，造成了该宗土地表面硬化，破坏了土地性质，责任在于邱晓军。首先，按照《场地使用协议》约定，中万益公司只要按现状交付该农地，便完成了合同约定的义务，至于后续的建设行为则是由本案邱晓军实施，中万益公司对邱晓军在租得场地后的建设行为缺乏知晓预期，当然对其租的场地后建设后果不应承担任何责任。其次，邱晓军委托律师发出的律师函和起诉状中都称其租用该地是用于存放集装箱及租赁业务，这与《场地使用协议》中约定邱晓军将在该园内运营集装箱民宿项目不符。集装箱民宿与存放集装箱的性质不同。前者可以做到不破坏土地原貌，符合国家促进休闲农业发展的政策精神；而运营后者项目，必然要对土地表面硬化，故不能在农用地上实施。邱晓军为实现《场地使用协议》约定外的方案，擅自改变了《场地使用协议》约定的土地用途，从而破坏了涉案土地，责任应由邱晓军承担。综上所述，中万益公司已依约履行了主要义务，不存在违约行为。本案的发生，完全系由于邱晓军擅自在涉案土地上铺垫建筑垃圾造成土地表面硬化，其行为致使《场地使用协议》无法继续履行，属严重违约，也违反了国家土地法律法规之规定。因此，邱晓军应对本案负全部责任，故请贵院在查明事实的基础上，依法驳回邱晓军所有诉讼请求。中万益公司向本院提出反诉请求：1.判令解除中万益公司与邱晓军于2018年8月2日签订的《场地使用协议》；2.判令中万益公司无须向邱晓军退还保证金和押金共27000元；3.判令邱晓军向中万益公司支付违约金（罚金）34000元；4.判令邱晓军向中万益公司支付水费184.8元（28吨*6.6元/吨）、电费643.2元(402度水*1.6元/度);5.判令邱晓军清运完毕涉案土地上的建筑垃圾，恢复涉案土地原状;6.判令邱晓军向中万益公司支付自2019年7月1日起至实际清运完毕涉案土地上的建筑垃圾、恢复涉案土地原状之日止，以《场地使用协议》第4.2.3条的约定使用费为标准（即2019年7月1日至2019年7月31日为6000元、2019年8月1日至2020年7月31日为每月6300元、2020年8月1日至2021年7月31日为每月6620元）计算的土地使用费及利息损失（按中国人民银行公布的贷款基准利率计算）。暂计至2019年11月25日土地使用费为31200元，利息损失为300.47元，暂合计31500.47元;7.判令本案诉讼费用由邱晓军承担。在案件审理过程中，中万益公司变更反诉请求中的第5项为判令邱晓军向中万益公司支付涉案场地上的建筑物垃圾清运费105300元；变更第6项为判令邱晓军向中万益公司支付自2019年6月1日起至实际清运完毕涉案土地上的建筑垃圾、恢复涉案土地原状之日止，以《场地使用协议》第4.2.3条的约定使用费为标准（即2019年6月1日至2019年7月31日为6000元、2019年8月1日至2020年7月31日为每月6300元、2020年8月1日至2021年7月31日为每月6620元）计算的土地使用费及利息损失（计算方法：自2019年7月1日至实际清偿之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月21日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），暂计至2019年11月25日，土地使用费为37200元，利息损失为412.75元，暂合计37612.75元。事实与理由：2018年8月2日，中万益公司与邱晓军签订了《场地使用协议》，协议约定中万益公司提供中万益土地中部一农地给邱晓军运营集装箱民宿项目。在签署协议时，双方已明确该宗土地为农用地，邱晓军不得在未经中万益公司书面同意的情况下在该园内进行任何形式的建设行为（《场地使用协议》第3.5条）。中万益公司依约交付了土地，但邱晓军在未经中万益公司书面同意的情况下，在涉案农地上铺垫了厚度2米多的建筑垃圾，以便于堆放集装箱。邱晓军铺垫建筑垃圾的行为造成了涉案土地表面硬化。2019年5月17日，广州市番禺区洛浦街城建服务中心以该建设违反土地法相关规定，责令对涉案农地进行整改，要求恢复土地原状，由此导致协议无法继续履行。嗣后，邱晓军在未结清水电费，未清运涉案土地上的建筑垃圾的情况下，将集装箱搬离涉案土地。中万益公司试图联系邱晓军协商后续事宜，但邱晓军置之不理。中万益公司认为平等协商达成的协议是双方真实意思表示，对双方具有约束力。邱晓军违反协议内容，擅自在农用地上铺垫建筑垃圾的行为不仅违反了协议约定，同时也违反了土地法的相关规定，邱晓军的行为已属严重违约。因协商无果，为维护中万益公司的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起反诉，请法院查清事实，判如所请。邱晓军辩称，针对反诉请求一，我方认为需要审查合同的性质问题，若认定为无效合同，根据相关的法律条文，中万益公司应该返还相应收取的押金及保证金。造成本次合同无效的过错方在于中万益公司，中万益公司应当赔偿邱晓军由此造成的损失。针对反诉请求二、三，我方认为没有客观事实及法律依据，请法院依法予以驳回。本案涉及的租赁行为无法继续进行的原因在于中万益公司提供的场地自始至终无法实现合同目的，若合同有效，责任也应该由中万益公司承担。对反诉请求四，若本案的租赁合同被认定无效，则中万益公司不存在收取相应费用的合理性；若租赁合同认定为有效，我方同意将水电费从押金中予以抵扣。针对反诉请求五、六，中万益公司在混淆视听，其将现场土地情况嫁祸于邱晓军身上以推脱法律责任。我方不确认中万益公司所称的在签订合同之初就已告知我方涉案土地是农用地以及我方对涉案土地进行破坏导致本次纠纷的说法。农地的定义是涉及到耕地、草地，也涉及有利于生产经营的建筑物。根据我国土地管理法第10条，农民土地是可以用于经营管理的，本案中若因土地性质造成合同无效，是中万益公司欺瞒导致；涉案土地有一千多平方米，无论从常理上来看还是从客观事实上来看，我方均不可能在短期内将大量的建筑物垃圾堆放在涉案土地上。因此请法院驳回中万益公司的反诉请求。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：2017年7月3日，广州市番禺区大石街北联村股份合作经济社作为出租人（甲方）与魏志平作为承租人（乙方）签订《耕地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区大石街道北联村股份合作经济社中万益土地，其中面积为82亩、其中的耕地、鱼塘等（集体土地所有证号440113013015JA00002）的土地（附土地宗地图），出租给乙方用于种植、农业、水产、养殖、休闲生态等符合法律、法规、规章规定的租赁物土地使用范围的农作物。租赁物土地现状有青树苗、鱼塘等。土地租赁期限为9年6个月，从2017年8月1日起，至2027年1月30日止。该合同还约定了其他事项。2018年3月8日，广州市番禺区大石街北联村股份合作经济社作为甲方、魏志平作为乙方、郑惠莹作为丙方签订《承包耕地补充协议书》，载明：乙方魏志平承包位于“广州市番禺区大石街北联村股份合作经济社中万益土地”，面积82亩，集体土地所有证号440113013015JA00002,承包时间2017年8月1日起到2027年1月30日。现乙方同意把上述地块承包权和原合同（包括合同保证金）转让给丙方郑惠莹，丙方同意接收。大石街北联村股份合作经济社加盖公章，魏志平、郑惠莹签名确认。2018年3月29日经核准，郑惠莹在广州市番禺区大石街北联村中万益耕地上登记成立中万益公司。2018年8月2日，中万益公司作为甲方和邱晓军作为乙方签订《场地使用协议》，约定：甲方提供中万益土地中部一农地（详见位置示意图和经营规划图），由乙方付费使用，乙方将在该园内经营集装箱民宿项目。该农地按现状交付使用。乙方不得在未经甲方书面同意的情况下在该园内进行任何形式的建设行为。该园大门统一管理，乙方不得在该园围墙或栅栏上私自开门。乙方须遵守该园统一的营业时间。乙方须按时缴纳各项费用，如出现逾期，甲方可采取包括但不限于停水、停电等措施，连续逾期超过30天，甲方有权解约。使用期限为8年6个月，即从2018年8月2日起，至2027年1月30日止。双方约定该土地计费面积为1000平方米，其中2018年8月1日至2019年7月30日月使用费单价为6元/m2，月使用费为6000元；2019年8月1日至2020年7月30日月使用费单价为6.3元/m2，月使用费为6300元。水费及公摊水费均为6.6元/吨，电费及公摊电费均为1.6元/度。每月5号前，乙方向甲方缴纳当月的土地使用费和杂费。如逾期须缴纳0.5%/天的滞纳金，各项费用的缴纳逾期视为违约。缴费从2018年9月2日起开始缴纳。本协议签署后3日内，乙方向甲方交纳租赁保证金17000元，水电等杂费押金10000元。为了保证乙方全面履行本合同，乙方向甲方交付保证金和押金。上述保证金和押金不折抵租金和任何费用。合同期乙方不按本合同约定履行义务或有违约行为，甲方有权单方面扣除保证金和押金。本协议期满不再续约或遇不可抗力终止，双方在结清各项费用后，甲方在3个工作日内将已收到的保证金和押金无息退还乙方。除不可抗力外，违反本协议约定的行为视为违约，如出现违约，违约方须向对方支付2倍保证金的罚金，本协议终止。本协议到期不再续约或因不可抗力或因违约等原因终止，乙方须在15天之内清理场地退还甲方，且不得破坏、拆除该房及该空地内已建成的各项设施。此外，在第九条其他的后面书写有：9.4乙方摆放现场集装箱房归乙方所处置；9.5同意乙方按规划集装箱面积移除草木。甲方处由中万益公司加盖公章，且有郑惠莹加盖签名章。邱晓军在乙方处签名。同日，中万益公司将土地交付给邱晓军使用。2018年8月6日，邱晓军向中万益公司缴纳民宿押金17000元，中万益公司出具收据予以确认。2019年1月15日，邱晓军向中万益公司缴纳水电押金10000元，中万益公司出具收据予以确认。庭审中双方确认邱晓军已缴清2019年6月2日前的租金。2019年5月17日，广州市番禺区洛浦街城市建设服务中心在涉案园区张贴《告知书》，载明：你单位（人）在洛浦街广州碧桂园南侧江边进行违法建设。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令你单位（人）自收到本告知书之日起立即进行整改，恢复土地现状，否则将移送相关部门进行管理，并依法追究法律责任（责任自负）。邱晓军称其于同日看到该告知书，并于2019年5月22日搬离涉案土地。中万益公司称其没有收到该告知书。2019年6月21日，邱晓军委托律师向中万益公司的工商登记地址发出律师函，称因中万益公司违约导致双方签订的场地使用协议无法继续履行，要求中万益公司退还保证金及水电杂费押金27000元并赔偿费用52000元及支付54000元作为违约罚金。邮寄单号为1038490317828，该邮件于2019年6月29日由他人签收。中万益公司提交收据6份及2019年7月份拍摄的涉案场地的水表、电表照片,拟证明涉案场地用水28立方米，应付水费184.8元(28立方米×6.6元/立方米)，用电402度，应付电费643.2元(402度×1.6元/度)，中万益公司已实际代为缴纳涉案场地2019年4月至2019年9月的水费。邱晓军对此予以确认，但认为若本案合同无效，中万益公司没有依据收取相关费用。双方当事人对于以下证据和事实存在争议：一、交付时的土地情况。邱晓军陈述，交付时的土地与双方签订合同时附件的布局图一致，图上长方形的地面均是平整的，小长方形是列明集装箱摆放的位置，其余位置可用于停车场，大长方形周边的小圆圈是树木的情况。从图纸上可以看出，交付所在区域中有暗渠，没有水塘和洼地，涉案土地是已经用泥土和其他材料平整好的土地。邱晓军清楚树木不可以乱砍，所以才和中万益公司沟通协商后，在《场地使用协议》中加上“同意乙方按规划集装箱面积移除草木”的内容，但该约定仅仅针对零散的树木，而非大面积树木的砍伐。邱晓军称自其进场至离场期间涉案场地均存有建筑类废弃物料，相关建筑类废弃物料不但存在于本案所涉场地，更遍布于中万益公司所控制的整个控制区域，也包括江边的机动车道及区域内侧与农田交接的道路。除涉案场地外，其他区域因未有重物放置，长有绿色草类植被以作掩盖。退一步说，涉案土地一千多平方米，邱晓军不可能在短期内将大量的建筑物垃圾堆放在涉案土地，从客观常理和事实上不存在可能性。中万益公司则认为交付时不存在邱晓军陈述的涉案土地填埋建筑垃圾的情况，当时摆放集装箱的位置有种植树木。图纸仅是示意图，是表示双方关注的位置，并非面面俱到，不能把涉案土地上的一草一木标注上去。根据《场地使用协议》可知这个仅仅是规划图，按集装箱的面积铲除树木再堆放建筑垃圾可以看出，应该是先有树木后有集装箱。现场堆放建筑垃圾的面积约为200-300平方米。涉案土地交付时未平整，还有树木。涉案土地周边是杨桃地，不见洼地，约200米处有一口形成多年的鱼塘，鱼塘是在农用地上挖掘而成，《耕地租赁合同》中明示郑惠莹租赁的土地上是有鱼塘的。二、合同没有继续履行的原因。邱晓军主张中万益公司明知涉案土地性质为耕地，不能用于经营活动，导致租赁合同无法继续履行，存在过错。中万益公司则主张邱晓军私自在涉案土地上堆放建筑垃圾，破坏土地地表构成违约。邱晓军为此提供了广告截图拟证明中万益公司在招租广告中明确提及涉案场地可用来开设集装箱酒店，可进行集装箱的摆放，其虚假宣传导致邱晓军误认为该涉案场地确实可合法摆设集装箱。该招租广告载明，2018年4月起，中万益公司在58同城上发布出租广告，载明有番禺南浦土地60000方可以分租，可放集装箱，位置位于南浦地铁口A口，租赁方式为整租，所有权为集体土地，规划用途为农业用地，房源描述处载明招租类型为：结合园区氛围，园区内有池塘，湿地，杨桃公园，紧靠江边，水电配套齐全。所以想各类有特色的行业进驻！如宠物乐园，特色民俗，集装箱酒店，马术场，婚礼场地，轰趴场地，农家乐，拓展基地，攀岩基地，运动训练场地，农业观光类。经质证，中万益公司对该截图确认，但认为是要约邀请，且明确土地是农业用地，中万益公司不存在欺诈。中万益公司认为，虽然在《场地使用协议》中没有明确约定不能堆放建筑垃圾，但该协议3.5条约定，邱晓军要进行任何形式的建设行为要经过中万益公司的书面同意。我公司派驻该场地看场人许财源证实，邱晓军租下该宗土地后，就开始联系挖机、货车司机等人从其他地方运来建筑垃圾，并在涉案土地上进行堆土垒台的工作，前前后后持续了几个月，许财源多次制止，甚至吵架，但邱晓军没有停止，直至形成一个长约100米、宽约50米、高约2米的建筑垃圾平台。此外，中万益公司没有对涉案场地进行管理，去现场也很少，都是邱晓军自行管理。因为涉案场地只有一条路，也没有设置出入口管理，中万益公司无法对此进行管理，因此邱晓军承租涉案场地后若要搬运大量物品进场不需要事先取得我方允许。中万益公司为此提供了图片、番禺区大石街道北联村股份合作经济社出具的《证明》和案外人许财源出具的《证明》拟证明涉案土地原本是农用地，运营集装箱民宿项目可以不破坏土地表面，但邱晓军擅自在涉案土地上堆放建筑垃圾。其中，2020年1月2日北联村盖章的《证明》载明，位于广州市番禺区大石街道北联村股份合作经济社中万益的土地（共82亩，集体土地所有证号440113013015JA00002）原系承包给魏志平的，魏志平于2018年3月8日经本经济社同意将该地转包给了郑惠莹。在魏志平将该地转给郑惠莹时，该土地全部种植有杨桃树，不存在堆放任何建筑垃圾的情形。2019年12月31日案外人许财源出具的《证明》载明，本人许财源，受魏志平的委托（后受中万益公司委托），从2017年8月9日开始至今，看护位于广州市番禺区大石街道北联村股份合作经济社中万益的土地（场地）。从2018年8月，邱晓军承租了该土地中一部分后，便开始该地上堆放建筑垃圾，对方建筑垃圾的行为持续了几个月。为此，我明确表示反对，甚至和他吵架。在邱晓军承租该土地以前，该土地上只种植有杨桃树等，没有建筑垃圾。经质证，邱晓军认为，对中万益公司提供的图片不予确认，若我方摆放的集装箱位置与合同不一，中万益公司却从未提出异议，与常理不符。对北联村出具的证明，北联村与中万益公司存在利益关系，其出具的证明不存在客观公正性，且与本案无关，该证明仅能确认在2018年3月8日种有杨桃树，但中万益公司在2018年5月5日更新的招租信息显示，中万益公司在招租前已平整土地。对许财源出具的证明三性不予认可，该人员是中万益公司的人员，其出具的证明不具有客观公正性，且证明内容也不符合客观逻辑，若邱晓军存在违反要求的行为，中万益公司的工作人员不可能在长达几个月的时间里只是表示反对或吵架，而未上报给中万益公司及采取任何禁止措施。中万益公司提交绿川新环保资源科技（广州）有限公司出具的《建筑垃圾清运报价函》拟证明清运涉案土地上建筑垃圾费用为105300元。该报价函载明，经现场考察测算清运建筑垃圾1350立方米，每立方清理费用78元，合计105300元。中万益公司表示没有实际清运建筑垃圾，建筑垃圾仍堆放在涉案土地。经质证，邱晓军不确认该证据的三性，并认为该报价函仅显示所考察区域的清运报价，并不能证明是本案的涉及区域，而且仅仅显示报价，不能显示中万益公司为该行为支付相应的报价；从该报价可以看出清理所谓的垃圾，价格就高达10万元，若要平整土地是一个客观的市场报价，邱晓军作为承租人在承租涉案土地后若像中万益公司陈述所说在涉案土地进行了2米高的建筑垃圾填埋工程，则可推断邱晓军的行为所付出的总金额不低于20万元，由此可推断中万益公司此前所要证明的事实是不符合常理的，因为邱晓军作为承租人不可能为了承租一个场地而做出高达20万元的前期平整工程。中万益公司认为，邱晓军陈述称若由其堆放建筑垃圾需要20万元与事实不符，处理建筑垃圾的费用会高于一般垃圾，从建筑工地拉回建筑垃圾堆放在涉案土地的成本是很低的。邱晓军陈述，黄先生（电话135××******）是代表中万益公司与邱晓军进行沟通的负责人，邱晓军通过58网站到现场看场地、签合同及沟通都是和黄先生联系，合同是邱晓军签名后由黄先生拿去中万益公司加盖公章后,再给邱晓军一份。搬离涉案土地前，邱晓军（电话137××******）曾于2019年5月17日打电话给黄先生，黄先生一直不接，邱晓军与跟洛浦街沟通后意识到问题严重，就在2019年5月22日搬离涉案场地。后来邱晓军通过电话和短信联系黄先生时，其说将押金和保证金都退回给邱晓军。为此，邱晓军提交了其通过手机号码137××××****与黄先生的手机短信往来截图，其中显示，2019年5月30日，邱晓军发送消息“黄生，我的押金你这边还没退回给我”，黄先生回复“终止协议签了，全部退你”。经质证，中万益公司对此不予确认。中万益公司称邱晓军是在2019年5月下旬搬离，但具体哪一天不清楚。邱晓军提及的黄先生名叫黄志彬，是负责处理涉案土地租赁事宜的中间人。黄志彬不是我公司的股东，也不是我公司的员工。涉案土地的租赁合同是在黄志彬的介绍下与邱晓军协商达成，但中万益公司并没有授权给黄志彬处理邱晓军退场事宜，也没有和邱晓军达成退场的任何协议。邱晓军另称，2019年5月后，据当地农户告知，涉案场地已中满香蕉树苗。三、关于邱晓军主张的损失问题。邱晓军提交2019年1月份拍摄的涉案场地图片拟证明现场已摆放集装箱，自己已投入金钱对相关设施进行装修、对水电进行修缮。经质证，中万益公司对该图片予以确认。邱晓军提交收据4份拟证明其在2019年5月22日、23日将集装箱搬离涉案土地而产生装卸及运输费用共43000元。经质证，中万益公司对该证据的真实性不予确认，对关联性有异议。邱晓军提交《土地租赁合同》和收据2份拟证明邱晓军不得不租赁新的场地放置集装箱，产出额外费用支出。该土地租赁合同载明，2019年5月22日，邱晓军作为承租方与案外人赵夕舒作为出租方签订土地租赁合同，约定邱晓军向赵夕舒租赁广州市花都区花山镇和郁村一队62号的300平方米土地。赵夕舒出具收据确认收到邱晓军的租地押金4500元及5月22日至6月22日的租金1500元。经质证，中万益公司认为除了出租方的姓名以外没有其他信息，无法核实，故对该证据的三性不予确认。此外，本院依法向广州市规划和自然资源局发函就涉诉土地的情况进行调查。该局复函载明，涉诉土地所在的地块所有权登记为广州市番禺区大石街北联村股份合作经济社用地。土地利用现状为该地块范围内大部分为果园及坑塘水面用地，小部分为村庄用地。总规情况为该地块部分位于限建区，不涉及禁建区及“四线。”土规情况为该地块大部分为城镇建设用地，其余部分为园地、林地、其他农用地、耕地。现行控规情况为该地块涉及控规导则地块农林用地E2、水域E1、远景公园绿地G1、远景二类居住用地R2，上述远景规划用地位于2010年城市建设用地范围线外。2020年5月7日，本院组织了原、被告双方当事人到现场进行查勘，北联村村长何汉明也有到场。经查看，涉案土地西侧种植有杨桃树，相较涉案土地有一定的高度差，涉案土地上现存有碎石，上盖种有香蕉树。何汉明陈述，涉案土地性质为农用地，北联村不清楚中万益公司出租部分土地给邱晓军的情况。北联村第一次得知现场堆放有集装箱的情况是通过国土部门分管大石片区的巡查员获知。国土部门通过卫星监测发现涉案土地上有违法填土的行为，通知洛浦街道后，洛浦街城建部门发通知告知使用人要求复绿。北联村收到通知后曾到现场查看，看到现场有很多砖碎及淤泥，还有一些旧集装箱。北联村询问了郑惠莹聘请的现场看管一名许姓人员后，其称是租户堆放的。北联村未与租户进行沟通，集装箱搬走大概是发通知之后十天内，否则会被城管部门吊走。集装箱吊走之后马上种回香蕉树了，不然从卫星图片看到的话会被认定为违法用地，北联村也有告知郑惠莹要尽快复绿，否则会对其进行处罚。土地上的砖碎及淤泥还在。邱晓军本人陈述，承租土地时，中万益公司称左右两侧低地会因天气问题进水，只有现在这块土地不会进水，可用于放集装箱经营民宿，附近土地也有很多建筑垃圾，中万益公司用建筑垃圾填了很多路出来。中万益的工作人员许财源称，中万益公司承租土地后一直由其负责现场看管，现场的碎石是邱晓军拉来的，陆陆续续填了几个月，每天晚上十二点钟来填，香蕉树是邱晓军搬走后一两个月内种植的。周边都是泥土而非碎石。邱晓军称，其向当地街道及周边村民了解，涉案土地由黄先生找何先生安排回填的，该项目村长也有份参与，负责回填的何生就是村长弟弟，故现场调查过程中相关人员的陈述不能单独作为本案事实认定的依据，涉案土地在我方进场前已经进行了土地表面硬化的处理。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第22条规定，当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的非法所得，人民法院不应给予法律保护。如果行政主管部门没有对违法行为人进行行政处罚的，人民法院可以依照民法通则第134条第三款及最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）第163条的规定对其进行民事制裁，或者向行政主管部门发出司法建议书，建议行政主管部门依法处理。本案中，中万益公司隐瞒土地用途，导致双方签订的场地使用协议存在无效不被法律保护的风险，却又以此收取邱晓军的高额租金。其后又通过构建虚假事实，将涉案土地的硬化责任强加于原告。请求法院对其不法行为依法进行处理。本案中，涉案土地的硬化过错责任完全在于中万益公司，但经过本次纠纷及案件庭审的相关普法，邱晓军亦认识到其作为承租人在经济活动中亦应对承租土地情况具有谨慎义务。若最终法院基于邱晓军作为承租人未对中万益公司的违法行为进行制止及举报因而需承担相应的过错责任的，该责任也不应高于本案场地使用协议中违约金金额的一半即17000元整，且为了防止中万益公司再次基于其非法行为获得经济收益，本案的复绿费用应统一由负责对涉案土地进行复绿的相关部门领取而非中万益公司。在案件审理过程中，邱晓军明确，若法院认定《土地使用协议》无效，则变更诉讼请求为：1.判令中万益公司退还邱晓军交付的保证金、水电杂费押金27000元；2.判令中万益公司赔偿邱晓军损失52000元；3.判令中万益公司退还多收取金额2129元；4.判令本案诉讼费由中万益公司承担。中万益公司明确即使合同无效，其反诉请求也不变更。本院认为，本案争议焦点在于一是合同效力问题；二是涉案土地上的碎石、淤泥由何人堆放；三是合同无法继续履行的法律后果。首先，关于合同效力问题。本院认为，中万益公司发布招租广告时明确涉案土地为农用地，双方签订的《场地使用协议》也载明租赁的是中部一农地，由邱晓军经营集装箱民宿项目。故双方对涉案土地的性质为农用地应当明确知悉。中万益公司将涉讼场地出租给邱晓军，属于将集体所有的土地使用权出租用于非农业用途的情形。但经对比双方签订的合同附图及国土部门的复函，涉案土地位于限建区，不涉及禁建区及“四线”，原《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而2020年1月1日起实施的修正后的《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第八十二条对上述条款修改为：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”该条对于原法第六十三条的效力性禁止性规定作出了修订。根据法律适用的基本原则，原则上应适用行为之时的法律和行政法规的规定认定合同效力，但如果在判决作出之前，根据新颁布的法律、行政法规的规定认定合同有效而根据原有法律、行政法规认定无效的，根据从宽例外、持续性行为例外的基本法理，应适用新颁布的法律、行政法规的规定认定合同效力。因此，邱晓军与中万益公司之间的《场地使用协议》合法有效。关于涉案土地上的碎石、淤泥由何人堆放问题。首先，原、被告双方签订的场地使用协议中约定“同意邱晓军按规划集装箱面积移除草木”可看出该部分出租面积原本种植有草木。其次，邱晓军确认签订协议后中万益公司即将土地交付其使用，其未能证明交付土地时即存在碎石及淤泥，而在其搬走集装箱后土地上存在碎石及淤泥，本院认为，涉案土地由邱晓军控制管理期间，邱晓军未能提供证据证明是其他人堆放，故可推定碎石及淤泥由邱晓军堆放。最后，结合北联村村长的陈述以及现场查看的情况来看，邱晓军租赁土地范围以外，均为黄色泥地并种植有果树等农作物，与中万益公司以及北联村的陈述相符，与邱晓军的陈述不一致，故本院认为，涉案土地上的碎石、淤泥由邱晓军堆放具有高度可能性，对邱晓军的主张，本院不予采纳。关于合同无法继续履行的法律后果。邱晓军在涉案土地上堆放碎石、淤泥及集装箱用于经营集装箱民宿，中万益公司虽主张曾提出异议，但未能提供证据予以佐证，且在该期间正常收取邱晓军的租金，故可视为中万益公司对此知情且同意。现因邱晓军堆放的集装箱被责令搬离导致合同无法继续履行，双方对此均存在过错，故对原、被告双方要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对原、被告双方向对方主张的违约金，本院均不予以支持。合同解除后，中万益公司应向邱晓军退还押金17000元及水电押金10000元。邱晓军使用场地期间产生的水费184.8元、电费643.2元，应由邱晓军支付给中万益公司。同时，邱晓军将集装箱搬离涉案土地后，负有及时将土地恢复原状的义务，综合考虑现场碎石、淤泥的堆放情况及合同的履行情况，本院酌定邱晓军向中万益公司支付清运费用30000元，对中万益公司主张的超出部分，本院不予支持。对邱晓军主张中万益公司退还2019年5月22日至2019年6月2日共计11日的租金2129元的请求，本院不予支持。中万益公司作为涉讼场地的转租方，在明知涉讼合同目的不能实现，且邱晓军并未继续使用场地的情况下，负有在合理期限内收回场地及时止损的义务，中万益公司主张邱晓军支付2019年6月1日后的租金，本院不予支持。至于邱晓军要求中万益公司赔偿损失52000元的诉讼请求，邱晓军以中万益公司存在虚假宣传的行为认为合同应当无效，但一方面邱晓军在合同中已明确表示清楚和接受该土地的现状，故视为其并非受蒙骗而签订合同；另一方面宣传广告仅作为宣传招租的活动形式，并非确定的合同内容，属于要约邀请范畴，而租赁经营行为本身具有一定的商业风险，邱晓军作为具有完全民事行为能力人，应对租赁及经营项目进行充分的了解和预判，签约后则应承担经营项目所带来的商业风险。因此，邱晓军以受欺诈主张合同无效及要求支付违约金及赔偿亦缺乏法律依据。由于邱晓军承租涉诉场地时对土地性质及能否从事集装箱民宿未尽审慎审查的义务，且在接收场地后对部分土地使用碎砖及淤泥进行填充，其对于合同解除存在过错。因此对其搬离场地的费用，应由其自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第九十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邱晓军与被告（反诉原告）中万益生态农场（广州）有限公司于2018年8月2日签订的《场地使用协议》；二、被告（反诉原告）中万益生态农场（广州）有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）邱晓军退还押金17000元及水电押金10000元；三、原告（反诉被告）邱晓军应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）中万益生态农场（广州）有限公司支付水费184.8元、电费643.2元；四、原告（反诉被告）邱晓军应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）中万益生态农场（广州）有限公司支付清运费用30000元；五、驳回原告（反诉被告）邱晓军的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）中万益生态农场（广州）有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6402元，由原告（反诉被告）邱晓军负担3201元，由被告（反诉原告）中万益生态农场（广州）有限公司负担3201元。反诉案件受理费3201元，由原告（反诉被告）邱晓军负担1600.5元，由被告（反诉原告）中万益生态农场（广州）有限公司负担1600.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  熊红玲人民陪审员  黄映文二〇二〇年七月十日书 记 员  邬敏秋