安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2796号 上诉人（原审原告）：高亚，男，1988年9月29日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：马超，安徽年代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王道明，安徽年代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥万家睦邻商业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区望江路**万家睦邻购物广场。 法定代表人：焦长志，总经理。 委托诉讼代理人：张苹苹，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张方，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人高亚因与被上诉人合肥万家睦邻商业管理有限责任公司（以下简称万家睦邻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初19595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高亚上诉请求：撤销（2019）皖0111民初19595号民事判决，改判支持高亚的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定“保持该通道（被永辉超市封堵的WJ－072号场地通道）畅通不是万家睦邻公司的合同义务”，该事实认定错误。1.高亚与万家睦邻公司签订《物业租赁经营合同》，万家睦邻公司将万家睦邻购物广场WJ－072号场地租给高亚经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。万家睦邻公司作为出租方，应当保证出租物的使用性质符合合同约定的用途。因外部客人进入高亚的经营场所是WJ－072号场地必须具有的“租赁物用途”，在租赁期间内，万家睦邻公司应当保证该经营场地在签订合同时的状态，保证外部客人能够不受阻碍地进入高亚经营场所。2019年4月28日，永辉超市把万家睦邻购物广场对外通道和高亚租赁的WJ－072号场地用一堵墙割裂开来，导致外部客人不再能通过永辉超市进入高亚的经营场所，实质上已经改变了WJ－072号经营场地的使用性质。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”万家睦邻公司将除WJ－072号场地之外的经营场地租赁给永辉超市，实际是将自己对租赁物的使用、收益权授权永辉超市行使，永辉超市对WJ－072号场地之外租赁物的使用就是万家睦邻公司对租赁物的使用，永辉超市堵塞通道的行为应由万家睦邻公司对高亚承担责任。 二、一审判决认定“该通道（永辉超市堵塞的通道）并非进出WJ－072号场地的唯一通道，并不影响合同目的的实现”，判决不准高亚解除合同，适用法律错误。1.WJ－072号场地是商业经营场地，高亚租用该场地的合同目的是用于商业经营，无论高亚的经营行为是否营利，都不能否认“外部客人进入高亚的经营场所”是经营行为的最根本保证。2.外部客人进入高亚经营场所的多少是由“进入高亚经营场所”的便利性所决定的。虽然高亚租用的WJ－072号场地在前门被堵塞后还有一个后门可以进入，但该后门狭窄、曲折，在商业竞争如此激烈的快节奏下，没有客户会选择放弃便利的条件，千辛万苦到高亚的店中消费。高亚租用的WJ－072号场地通道被封堵确实改变了该经营场地的商业价值，影响了客人进出该场地的便利性，使高亚租赁该场地用于经营的合同目的不能实现。 万家睦邻公司辩称，一、双方签订案涉房屋租赁合同后，依约交付了场地，未进行任何更改，高亚所称的通道并非在案涉租赁场地内。万家睦邻公司在签订涉案合同前已将该通道租赁给永辉超市，永辉超市基于消防安全需要将该通道围起来，万家睦邻公司不应对此负责。二、高亚所称保持通道畅通并非万家睦邻公司义务，双方并未在合同中约定此事项，也未达成口头承诺。万家睦邻公司基于商场经营的考虑，一直协助高亚与永辉超市协商，但这不构成万家睦邻公司对通道畅通的承诺，不代表这是万家睦邻公司的义务。三、高亚所称通道并非唯一通道。从商场大门有进出案涉场地的另外通道，且基于位置等多因素考虑，万家睦邻公司给予的租金标准有很大优惠，因此高亚的合同目的是可以实现的。每个商场都有好位置和相对较差的位置，相应租金标准和预期利益也会不同。高亚基于自身需求，选择了案涉场地，就应对预期利益和经营风险负责，而不应当将该风险转嫁给万家睦邻公司。综上，请求驳回上诉，维持原判。 高亚向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年3月5日签订的《物业租赁经营合同》；2.判令万家睦邻公司返还高亚租金27000元、押金（场地服务费）18000元、装修保证金5000元，并支付违约金27000元、赔偿损失133610元(装修费131810元、电费1800元)，共计210610元。 一审法院认定事实如下：高亚与万家睦邻公司于2019年3月5日签订《物业租赁经营合同》两份，约定万家睦邻公司将“万家睦邻购物广场”WJ-072号场地转租给高亚经营，租期两年，租金分段计算，分别为2019年5月1日至2020年4月30日每季度10800元，2020年5月1日至2021年4月30日每季度12000元；租金和场地使用费均自案外人永辉超市实际开业日开始计算，租金和场地使用费从2019年5月1日开始计算，前提是永辉超市5月1日如期开业，如永辉超市5月1日后开业，首期（季度）租金和场地使用费则自永辉超市实际开业日开始计算。此外，合同还约定了租赁场地的位置、使用部位红线、公共区域等。上述合同签订后，高亚按约向万家睦邻公司支付了三个月的租金27000元，并交纳了押金（场地服务费）18000元、装修保证金5000元。随后高亚开始对案涉商铺进行装修，装修过程中，永辉超市也从万家睦邻公司处转租了“万家睦邻购物广场”开始经营。2019年4月28日，永辉超市开业，将“万家睦邻购物广场”对外通道和高亚租赁的WJ-072号场地用一堵墙割裂开来，外部客人不再能通过永辉超市进入高亚经营场所。 一审法院另查明，永辉超市砌墙的位置万家睦邻公司已租赁给永辉超市，该位置并不在双方《物业租赁经营合同》约定的租赁场地位置以内，永辉超市砌墙阻挡了高亚租赁的WJ-072号场地的对外通道，但该通道并非进出WJ-072号场地的唯一通道。 一审法院认为，高亚与万家睦邻公司于2019年3月5日签订的两份《物业租赁经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。双方当事人均应当按合同约定履行自己的义务。永辉超市砌墙的位置万家睦邻公司已租赁给永辉超市，永辉超市有权根据自身的经营需要对租赁场地进行改造，该位置并不在双方《物业租赁经营合同》约定的租赁场地的位置以内，合同对砌墙位置是否一直保持畅通并无特别约定，保持该通道畅通不是万家睦邻公司的合同义务，且该通道也并非进出WJ-072号场地的唯一通道，并不影响高亚合同目的的实现，故高亚要求解除合同的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。在不解除合同的前提下，对于高亚的其他诉讼请求均不予处理。高亚诉称万家睦邻公司将“万家睦邻购物广场”的其他面积租给永辉超市并授权永辉超市封堵客户通道，未向法庭提供相应的证据，不予采信。高亚诉称万家睦邻公司严重违约，无事实和法律依据，不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回高亚的诉讼请求。案件受理费4460元减半收取2230元，由高亚负担。 二审中，当事人未提交证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，高亚承租万家睦邻公司的万家睦邻购物广场WJ-072号场地后，虽然该场地其中一个进出口对外的通道被砌墙封堵，但该行为并非万家睦邻公司所实施，双方合同中亦未明确约定万家睦邻公司对砌墙位置负有保持畅通之合同义务；即便该通道被封堵后可能会影响到高亚经营场所的客流量，但这并不足以证明高亚对作为案涉租赁合同的租赁标的物即WJ-072号场地占用使用的合同目的根本无法实现。高亚以万家睦邻公司存在根本违约行为导致其无法实现合同目的为由要求解除双方租赁合同，无充分的事实依据和法律依据。一审法院对高亚提出解除合同的诉请以及在此基础上的其他诉请均不予支持，并无不当，本院予以确认。 综上，高亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4460元，由高亚负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年七月一日 书记员 罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。