江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初5505号原告（反诉被告）：任新虹，女，1966年6月22日生，汉族，住无锡市。被告（反诉原告）：刘祥玉，男，1986年9月15日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：周寅辉，江苏衡欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜飞跃，江苏衡欣律师事务所律师。原告（反诉被告）任新虹与被告（反诉原告）刘祥玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序后转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任新虹、被告（反诉原告）刘祥玉的委托诉讼代理人周寅辉、杜飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）任新虹向本院提出本诉诉讼请求：1、确认任新虹、刘祥玉之间签订的《房屋中介协议（买卖)》有效。2、判令刘祥玉立即接收华晶新村23号103室房屋并支付剩余房款640000元。3、判令刘祥玉赔偿违约付款损失60000元。后变更诉讼请求为：1、确认任新虹、刘祥玉签订的《房屋中介协议(买卖)》依法成立，合法有效。2、判令刘祥玉立即接收华晶新村××号××室房屋并支付剩余房款640000元。3、判令刘祥玉支付迟延付款损失，以640000元为基数，以同期同类银行贷款利率4.75%为基础，加收50%逾期罚息，自2019年7月15日起计算至支付全部房款为止。4、判令刘祥玉支付因迟延支付房款造成的损失。5、判令刘祥玉支付因迟延支付房款造成增加房贷的损失，自2019年7月15日起直至清偿全部房款为止。6、判令刘祥玉因迟延支付房款造成任新虹为及时收到房款，降价出让房屋损失28330元。第3、4、5、6项损失共计60000元。事实与理由：任新虹因改善生活需要，通过无锡市金玉满堂房产咨询有限公司中介出让华晶新村××号××室房屋，报价780000元。无锡市金玉满堂房产咨询有限公司介绍说客户要买学区房，同意一次性付款。刘祥玉在商谈过程中说要跟老婆商量，再次碰面时改变了说法，说是替表弟买房，任新虹表示只与刘祥玉进行房屋买卖。洽谈过程时，涉案房屋正在处于租赁状态，刘祥玉看过房屋后对房屋现状表示满意。2019年6月21日，双方签订房屋买卖合同，约定房屋总价720000元，一切费用由刘祥玉承担，刘祥玉支付了定金80000元。双方约定付款时间为“甲方交房给乙方，甲乙双方去做公证，乙方付清全部余款640000元给甲方，做公证签字前乙方交付银行本票给甲方”。任新虹于2019年7月7日腾房完毕后电话通知刘祥玉7月8日交房，刘祥玉说需要时间筹钱。任新虹于2019年7月10日书面通知刘祥玉，要求刘祥玉2019年7月15日前接收房屋并支付房款。2019年7月15日上午,双方到达无锡市梁溪公证处后，刘祥玉与中介要求任新虹做委托刘祥玉“再次出卖任新虹房屋”的公证，任新虹认为合同约定仅做交房公证，双方为此产生分歧且无法妥协。刘祥玉与中介一起限制任新虹的人身自由，不让任新虹离开公证处，任新虹无奈报警，在出警民警到达后，才得以离开。任新虹卖房是为了及时获得房款购买新房，刘祥玉提出的要求不符合法律规定。被告（反诉原告）刘祥玉针对本诉辩称：双方签订的房屋买卖协议有效，任新虹未履行约定的公证手续，属于违约行为，任新虹的本诉诉讼请求没有事实和法律依据。协议第三条第一款第三项约定，出售方同意该房屋过户对象由购买方指定。第四项约定产权过户时间为2019年6月20日至2020年6月19日。根据该约定，双方合同中约定的公证就是由刘祥玉办理房屋买卖的手续。被告（反诉原告）刘祥玉向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除任新虹和刘祥玉于2019年6月21日签订的《房屋中介协议（买卖）》。2、判令任新虹双倍返还刘祥玉定金160000元。事实和理由：2019年6月21日，刘祥玉和任新虹签订了《房屋中介协议(买卖)》。协议约定刘祥玉有权代任新虹出售其所有的华晶新村23号103的房屋，刘祥玉已向任新虹支付定金80000元，在办理委托公证的过程中，任新虹无故拒绝。任新虹的行为严重违反双方约定，导致合同无法履行。原告（反诉被告）任新虹针对反诉辩称：刘祥玉认可买卖合同合法有效，刘祥玉提出解除合同是违约行为。刘祥玉所称的办理委托房屋买卖公证是无中生有，合同中无此条款，不同意反诉诉讼请求。原告（反诉被告）任新虹为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1.房屋中介协议、定金凭证、不动产权证书，证明涉案房屋为任新虹所有，任新虹是出售方，刘祥玉是购买方，买卖合同合法有效，双方口头约定随时交房，由任新虹通知，刘祥玉交付了购买涉案房屋的定金。2.EMS快递交寄单、签收情况、交房通知，证明任新虹于2019年7月7日晚上通知中介公司于7月8日交房，中介回复说刘祥玉需要时间筹钱。任新虹于2019年7月9日书面通知刘祥玉于2019年7月15日收房并支付房款640000元，通知已经送达刘祥玉。3.企业资料查询表，证明刘祥玉是无锡家春秋不动产咨询有限公司的法定代表人，对房地产政策、合同的签订等比一般人更加了解。4.商品房买卖合同（预售）、预付款凭证、公证书，证明任新虹为改善生活购买了商品房，刘祥玉逾期付款，导致任新虹增加贷款640000元。5.报警记录，证明2019年7月15日双方为公证事宜发生纠纷，被出警民警告知通过法律途径解决。被告（反诉原告）刘祥玉的质证意见：对于证据1的真实性无异议，任新虹未履行合同约定的公证义务。对于证据2的真实性无异议，刘祥玉在2019年7月14日准备好了所有房款。对于证据3的真实性无异议，该证据与本案没有关联性。对于证据4的真实性无异议，该证据与本案没有关联性。对于证据5的真实性无异议。被告（反诉原告）刘祥玉为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证人过卫东的证言，证明房屋买卖合同签订、公证的过程。原告（反诉被告）任新虹的质证意见：在公证处发生争执的原因是原先理解的交房公证变成了委托公证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定无争议的事实如下：2019年6月21日，经无锡市金玉满堂房产咨询有限公司中介，任新虹（甲方）、刘祥玉（乙方）签订《房屋中介协议(买卖)》，约定甲方自愿将华晶新村××号××室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积63.29平方米，成交价格720000元。双方在签订协议时，乙方支付定金80000元，甲方同意该房屋过户对象由乙方指定，甲方交房给乙方时，双方去做公证，乙方付清全部余款640000元。产权过户时间为2019年6月20日至2020年6月19日，公证期间为2年。同日，任新虹收到刘祥玉交付的定金80000元。2019年7月15日，任新虹、刘祥玉及无锡市金玉满堂房产咨询有限公司业务员过卫东到无锡市梁溪公证处办理协议约定的公证事项时，任新虹对办理的公证内容提出质疑，双方发生争执后，任新虹报警。对于本案争议的问题，本院评判如下：关于合同效力。《房屋中介协议(买卖)》第三条约定：双方在签订协议时乙方支付定金80000元，甲方同意该房屋过户对象由乙方指定，甲方交房给乙方时，双方去做公证，乙方付清全部余款640000元。产权过户时间2019年6月20日至2020年6月19日。对于该条中“甲方同意该房屋过户对象由乙方指定”“双方去做公证”的含义，刘祥玉的庭审时陈述，购买该房屋是用于投资，需要办理的公证是任新虹委托刘祥玉作为代理人出售涉案房屋的委托公证，原因是由于刘祥玉名下房屋有三套以上，以后让其他人购买该房屋可以省掉契税。过卫东陈述，协议约定的公证内容就是甲方委托乙方代理房屋买卖过户等相关事宜的委托手续。任新虹陈述，自己理解的公证是公证交房，不是公证委托。过卫东在出庭作证时提交的公证事项的样本为出售房屋的委托书。根据当事人陈述以及“甲方同意该房屋过户对象由乙方指定”“产权过户时间为2019年6月20日至2020年6月19日”的字面含义、内在逻辑关系，可以确认当事人设置该条件的是为了减少交易手数，少交房屋产权转移登记时的税款。法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，当事人签订的协议存在以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定的情形，因而合同无效。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，任新虹因合同收取了刘祥玉交付的定金80000元，应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条之规定，判决如下：一、任新虹与刘祥玉于2019年6月21日签订的《房屋中介协议(买卖)》无效；二、任新虹于本判决发生法律效力之日起十日内返还刘祥玉定金80000元。三、驳回任新虹的本诉诉讼请求；四、驳回刘祥玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11600元，财产保全申请费4270元，反诉案件受理费3500元，由刘祥玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  唐锡铭人民陪审员  朱巨英人民陪审员  吴树基二〇二〇年七月十四日书 记 员  普 寻本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》：第三条任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告。纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。