山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1191民初602号原告：刘胜，男，1972年2月26日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：王之伟，山东天蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国强，山东天蓝律师事务所律师。被告：王均秀，女，1952年12月18日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：王永军，山东文科律师事务所律师。委托诉讼代理人：董京，山东文科律师事务所律师。被告：陈娟霞，女，1990年4月20日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。被告：刘某，男，2010年1月13日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。法定代理人：陈娟霞（系刘某之母），女，1990年4月20日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。第三人：刘加玲，女，1969年9月5日出生，汉族，居民，住山东日照市东港区。第三人：刘加升，男，1976年8月8日出生，汉族，居民，住天津市滨海新区。原告刘胜与被告王均秀、陈娟霞、刘某，第三人刘加玲、刘加升确认合同有效纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，因与本案存在利害关系，本院依职权追加刘加玲、刘加升为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘胜的委托诉讼代理人王之伟、张国强，被告王均秀的委托诉讼代理人王永军、董京，被告暨被告刘某的法定代理人陈娟霞，第三人刘加玲、刘加升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘胜向本院提出诉讼请求：1.确认刘胜与王均秀、陈娟霞、刘某的亲属刘加旺于2009年9月21日签订的房屋买卖合同合法有效；2.诉讼费用由王均秀、陈娟霞、刘某负担。诉讼过程中，刘胜向本院明确诉讼请求第一项中房屋买卖合同的签订时间为2008年9月21日。事实和理由：2008年9月21日，刘胜与王均秀、陈娟霞、刘某亲属刘加旺签订房屋买卖合同，购买刘加旺继承的坐落于平房一处，合同签订后刘胜支付全部购房款，刘加旺将房屋交付刘胜使用。现刘加旺已去世，涉案房屋无法办理产权过户手续。王均秀辩称，请求驳回刘胜的诉讼请求，理由如下：1.刘胜所诉与事实不符，涉案房屋系刘加旺出租给刘胜，双方不存在房屋买卖关系；2.根据土地管理法第52条关于村民只能有一处住宅的规定，房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效；3.刘胜变更合同签订时间的事由不充分，刘加旺未与刘胜签订房屋买卖合同，买卖合同不成立，因此不涉及效力问题。陈娟霞辩称，刘加旺曾告知其与刘胜签订的是房屋租赁合同，不是买卖合同，其它同王均秀答辩意见。刘某辩称，同陈娟霞意见。刘加玲述称，双方是房屋租赁关系，没有卖房子，其它同王均秀意见。刘加升述称，不认可刘胜提交的买卖合同，不存在房屋买卖的事实，刘加旺对涉案房屋无权处分，其它同王均秀意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对刘胜提交的户口簿、集体土地使用证、公证书及光盘、《协议》等证据，王均秀、陈娟霞、刘某、刘加玲、刘加升均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对王均秀提交的户口注销证明，刘胜、陈娟霞、刘某、刘加玲、刘加升均无异议，本院予以确认并在卷佐证。刘胜为证实其主张，另提交如下证据：1.《房屋买卖合同书》原件一份，证明2008年9月21日，刘加旺将其继承的位于日照市东港区房屋出卖给刘胜，并承诺其母亲王均秀、姐姐刘加玲、哥哥刘加升均放弃继承权，王均秀也将其所有权赠予，且该买卖协议经奎山法律服务所依法见证。王均秀对该证据的真实性有异议，辩称其中落款处刘加旺的名字及手印均非本人签写或摁捺，且合同载明的时间为2009年9月21日，与其他证据的落款时间互相矛盾且前后颠倒。但王均秀在庭前调查时亦提交《房屋买卖合同书》复印件，并表示开庭时提交原件。陈娟霞对该证据的质证意见同王均秀，并陈述其与刘加旺系2014年结婚，此前发生的事情不了解。但陈娟霞陈述其曾持有《房屋买卖合同书》原件，后交由王均秀保管。刘某对该证据的质证意见同陈娟霞。刘加玲对该证据的质证意见同王均秀。刘加升对该证据的质证意见同王均秀，述称其从未向任何人作出过放弃继承的意思表示。2.刘加旺出具的《声明》原件一份，证明刘加旺经其全部家人同意后将涉案房屋出售给刘胜。王均秀对该证据的真实性有异议，辩称内容与事实不符，双方为租赁合同关系。陈娟霞对该证据的质证意见同王均秀，并陈述其与刘加旺系2014年结婚，此前发生的事情不了解。刘某对该证据的质证意见同陈娟霞。刘加玲、刘加升对该证据的质证意见均同王均秀。3.案外人滕培东代笔并书写在王均秀身份证复印件上的书面材料原件一份，证明王均秀放弃涉案房屋继承权，将其对涉案房屋享有的所有权及继承份额全部赠与刘加旺，并同意由刘加旺处理涉案房屋。王均秀的代理人对该证据的真实性有异议，辩称其中签名及手印均非王均秀本人书写或摁捺，其曾出具过租房有关的说明，从未出具过放弃继承权和赠与所有权的说明。但在庭前接受法庭调查时，王均秀对该证据中其签名和捺印的真实性均予以认可。陈娟霞对该证据的质证意见同王均秀，并陈述其与刘加旺系2014年结婚，此前发生的事情不了解。刘某对该证据的质证意见同陈娟霞。刘加玲、刘加升对该证据的质证意见均同王均秀代理人。4.案外人滕培东代笔并书写在刘加玲身份证复印件上的《声明》原件一份，证明刘加玲放弃涉案房屋继承权，将继承份额赠与刘加旺，并同意由刘加旺处理涉案房屋。王均秀对该证据未发表质证意见，辩称不知情。陈娟霞对该证据未发表质证意见，并陈述其与刘加旺系2014年结婚，此前发生的事情不了解。刘某对该证据的质证意见同陈娟霞。刘加玲对该证据的真实性有异议，辩称当天刘加旺告知将涉案房屋出租，其被要求在身份证复印件上签名捺印。刘加升对该证据的质证意见同刘加玲。5.刘加旺手写的保证书原件一份，证明刘加旺对涉案房屋有处分权。王均秀对该证据的真实性有异议，辩称其中载明的是使用权，能够证实刘胜与刘加旺之间系房屋租赁合同纠纷。陈娟霞对该证据的质证意见同王均秀，并陈述其与刘加旺系2014年结婚，此前发生的事情不了解。刘加玲对该证据的质证意见同王均秀。刘加升对该证据不认可。6.刘加旺出具的收到条原件一份，证明涉案合同签订当日刘胜履行了支付购房款6万元的合同义务。王均秀对该证据的真实性有异议，辩称其中落款处刘加旺的名字及手印均非本人签写或摁捺，且落款时间与合同载明的时间互相矛盾并前后颠倒。陈娟霞对该证据的质证意见同王均秀，并陈述其与刘加旺系2014年结婚，此前发生的事情不了解。刘某对该证据的质证意见同陈娟霞。刘加玲对该证据的质证意见同王均秀。刘加升对该证据的真实性有异议，辩称该证据的落款时间早于买卖合同的签订时间，不符合合同约定和交易习惯，且无证据证明其中载明的“李克美”为买卖合同中的“李可美”。7.《东长河村房屋拆迁安置补偿协议》复印件一份，证明刘胜持有被撕坏的涉案房屋土地使用证的一部分。王均秀对该证据不质证，辩称系复印件。陈娟霞对该证据的质证意见同王均秀，并陈述其与刘加旺系2014年结婚，此前发生的事情不了解。刘某对该证据的质证意见同陈娟霞。刘加玲、刘加升对该证据的质证意见同王均秀代理人。8.东长河村委会出具的《关于2020年6月9日为刘加升出具的亲属关系及其奶奶死亡时间的证明的情况说明》原件一份，证明东长河村委会应刘加升要求出具的证明真实性由刘新贤负责，东长河村委会对其不承担法律责任。王均秀对该证据有异议，辩称与本案无关联性，但能够证实其提交证明的真实性。陈娟霞对该证据的质证意见同王均秀。刘某对该证据的质证意见同陈娟霞。刘加玲对该证据的质证意见同王均秀。刘加升对该证据未发表质证意见。被告王均秀为证实其主张，另提交如下证据：1.黑龙江龙煤七台河矿业有限责任公司龙湖煤矿2009年9月职工岗位效益工资支领明细表一份，证明2009年9月刘加旺在黑龙江省七台河市煤矿打工且满勤，未与刘胜之妻李可美签订买卖合同。刘胜对该证据的真实性有异议，辩称与本案无关联性。陈娟霞、刘某对该证据无异议。刘加玲、刘加升对该证据无异议。2.东长河村委会出具的《证明》一份，证明涉案房屋除当事人外还有其他继承人。刘胜对该证据的真实性、合法性均有异议，辩称村委会系基于案外人刘新贤的陈述出具。陈娟霞、刘某对该证据无异议。刘加玲、刘加升对该证据无异议。本院于2020年7月13日对涉案房屋买卖合同的经办人原日照经济开发区奎山法律服务所工作人员滕培东进行了调查，形成调查笔录一份；于同年7月14日对涉案买卖合同中刘胜的代理人李可美进行了调查，形成调查笔录一份。各方当事人对该两份调查笔录的真实性均无异议，王均秀、陈娟霞、刘某、刘加玲对其中滕培东、李可美的部分陈述内容有异议，辩称滕培东的陈述无相应卷宗予以佐证，李可美与刘胜系夫妻关系，与本案有利害关系。对刘胜、王均秀提交的证据以及本院依职权进行的调查，本院认证如下：刘胜提交的证据1、2、5、6均系原件，且与滕培东、李可美在调查笔录中的陈述相互印证，能够形成完整的证据链，对该部分证据及调查笔录本院均予以采信，王均秀、陈娟霞、陈祥睿及刘加玲、刘加升主张其中刘加旺的签名及捺印均非本人作出，未举证证明，本院不予采纳；刘胜提交的证据3、4，虽系原件，因本案系合同效力确认纠纷，该两份证据与本案无关联性，本院不予采信；刘胜提交的证据7系复印件，王均秀、陈娟霞、陈祥睿及刘加玲、刘加升有异议，本院不予采信；刘胜提交的证据8，虽系原件，但无经办人员签字，不符合法律规定的证据形式，本院不予采信。对王均秀提交的证据1，与本案无关联性，本院不予采信；对王均秀提交的证据2，虽系原件，但无经办人员签字，不符合法律规定的证据形式，本院不予采信。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘加旺作为出卖方（甲方）与刘胜作为购买方（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：“一、甲方将其父祖上遗留下来的坐落在东长河村的旧房屋一处（该房只有土地使用证），出卖于乙方所有兼使用。该房屋东西15米，南北13.3米。四至：南边靠李清华；北边刘足贤；东边刘家富；西边靠路。该房五间，院内有两间小东屋，一个猪圈。房屋系现有现状。二、该房购买价款为人民币现金陆万元整（60000.00元）。该款在双方签订本合同时一次性付清，由甲方出据收取。三、以后若办理土地使用证或房产证等事宜，由甲方协助乙方办理。若因买该房有其他事宜，由甲方出面协助解决。四、甲方母亲王均秀、姐刘加玲、哥刘加升全部放弃继承及其母王均秀的所有权赠予手续，甲方全部交予乙方收存。……”该合同落款时间打印为2009年9月21日。刘加旺在合同载明的“甲方：”处签名捺印，刘胜配偶李可美作为刘胜代理人在载明的“乙方：”处书写“刘胜代笔人李可美”并捺印。滕培东在载明的“经办人：”处加盖私章，日照经济开发区奎山街道法律服务所在载明的“见证机关：”处盖章。2008年9月1日，滕培东在刘加旺身份证件复印件上书写《声明》：“经我全家人同意，我将东长河村我父亲刘庭贤遗留下的房屋一处，于2008年9月21日卖给刘胜、李可美夫妇，特此声明”，刘胜在内容下方签名捺印，滕培东在“本文代笔人：”后签名捺印。同日，刘胜出具收到条一份，载明：“今收到李克美房屋款60000元正”。2008年9月22日，刘加旺出具书面材料一份，载明：“刘加旺保证哥哥房屋使用权的条子在10月22日前交到李克美手中。逾期不到找我姐姐（刘加玲）崔办”。另查明，涉案房屋坐落于日照市东港区，土地使用权登记在刘廷贤（已故）名下，现已被拆除。刘庭贤与王均秀系夫妻关系，刘加玲系刘庭贤长女，刘加升系刘庭贤长子，刘加旺系刘庭贤次子。刘加旺与陈娟霞系夫妻关系，两人生育一子刘某。2019年刘加旺因发生交通事故死亡。又查明，刘胜的户籍登记住址为日照市东港区。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王均秀、陈娟霞、刘某及刘加玲、刘加升主张刘加旺就涉案房屋与刘胜系租赁关系，未提供证据证明，本院不予采纳。双方当事人争议的焦点问题是：一、刘胜与刘加旺是否订立《房屋买卖合同书》；二、《房屋买卖合同书》是否有效。关于合同订立问题。合同的订立是指当事人之间为了建立具体的合同关系，通过交互进行的意思表示以期达成一致而形成合意的过程。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”本案刘加旺2008年9月21日出具的《声明》能够证明其有将涉案房屋出卖给刘胜的意思表示，经办人滕培东及刘胜配偶李可美在接受本院调查时亦对双方交互协商的过程进行了陈述，刘胜的委托代理人李可美和刘加旺均在《房屋买卖合同书》上签字并捺印，即刘胜与刘加旺（已故）已就房屋买卖意向进行了磋商并最终达成合意，订立《房屋买卖合同书》。虽《房屋买卖合同书》落款时间为2009年9月21日，但该落款时间系打印，并非双方签字时自行书写，且刘加旺就涉案房屋的买卖向刘胜出具的《声明》、《收到条》和保证书等手写材料的落款时间均为2008年9月，可以认定涉案房屋实际交易时间为2008年9月21日。参照《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本案刘胜于2008年9月21日履行了支付购房款的义务，刘加旺亦予以接受，《房屋买卖合同书》的签订时间与实际交易时间是否一致及先后顺序，不影响合同的成立。王均秀、陈娟霞、刘某及刘加玲、刘加升以2009年9月刘加旺（已故）不在日照为由主张双方不存在房屋买卖合同关系，但不能对陈娟霞持有一份《房屋买卖合同书》原件（后交于王均秀保管）作出合理解释，本院不予采纳。关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”刘胜与刘加旺签订的《房屋买卖合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。王均秀以刘胜在日照市东港区已有一处住房为由主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故刘加旺签订《房屋买卖合同书》时对涉案房屋是否享有所有权或处分权，不影响合同效力。王均秀、陈娟霞、刘某及刘加玲、刘加升以刘加旺（已故）处分涉案房屋未征得全部继承人同意为由主张该合同无效，本院亦不予采纳。综上，对刘胜要求确认《房屋买卖合同书》有效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十三条、第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：原告刘胜与被告王均秀、陈娟霞、刘某亲属刘加旺就原位于日照市东港区房屋一处（土地使用权登记在刘廷贤名下）签订的《房屋买卖合同书》有效。案件受理费100元，由被告王均秀、陈娟霞、刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  潘维莉人民陪审员  张纪方人民陪审员  王海洋二〇二〇年七月三十一日法官助理周思思书记员张玉丽