贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初1409号原告：韩文秀，女，1973年11月26日出生，布依族，住贵州省。委托诉讼代理人：陈忠霆，贵州合兴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵阳海韵置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路（山水黔城半岛公寓）********，统一社会信用代码91520100789782395J。法定代表人：张勇，总经理。委托诉讼代理人：安贵刚，贵州威驰（贵安新区）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王浪，贵州威驰（贵安新区）律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。原告韩文秀与被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司（以下简称海韵置地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩文秀的委托诉讼代理人陈忠霆，被告海韵置地公司的法定代表人张勇及其委托诉讼代理人安贵刚、王浪到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告韩文秀向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第6条无效；2.判令被告立即向原告退还已收取的水、电、气、闭路电视开户费共计4500元；3.判令被告按人民银行同期贷款利率向原告支付从2009年7月30日至实际付清上述款项之日止的资金占用损失（暂计算至起诉时为2137.5元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2008年2月25日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的海韵峰景小区的房屋，合同签订后，原告按照约定支付了相应购房款。之后，被告向原告收取了水、电、气、闭路电视开户费共计4500元。原告认为被告收取上述三费的行为已经违反相关法律法规，该部分费用属于房开商的开发成本，是计算在购房款里的，被告无权再向原告收取。特诉至法院，望判如所请。被告海韵置地公司辩称，被告与原告签订的《商品房买卖合同》及附件真实有效，被告不应退还原告任何费用，本案诉讼费用由原告自行承担。理由如下：1、被告与原告签订的《商品房买卖合同》及附件，包含供水、电、燃气等相应条款，明确约定相关费用由原告自行承担，《商品房买卖合同》及其附件系被告和原告的真实意思表示，且未违反商品房销售管理办法等相关法律法规规定，不应无效。2、涉案楼盘海韵峰景由被告在2007年开发，并于2007年11月28日取得预售许可，开发时间和预售时间均早于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的生效时间，且原告的购房时间早于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的生效时间，根据房地产行业的特殊性，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》对海韵峰景项目不应当具有约束力。3、清镇市国土资源局在向被告出让涉案楼盘地块时，并未收取基础配套设施费，因此，基础配套设施费并未计入涉案楼盘的开发成本，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款并未包含水、电、燃气等开户费用。4、被告向原告预收水、电、燃气等开户费用属于代收代缴，在预收有关费用后，除代原告向清镇市自来水公司等单位缴纳水、电、燃气等开户费用外，已将剩余款项如数退还业主，被告并未因此盈利。综上所述，被告与原告签订的《商品房买卖合同》真实有效，且被告未收取原告任何费用，请求判决驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月1日，被告取得其开发的清镇市青山路中段海韵·峰景3、4、5栋的《建设工程施工许可证》，并于2007年11月28日取得《贵阳市商品房屋预售许可证》。2007年9月28日，被告取得其开发的清镇市青山路中段海韵·峰景1、2栋的《建设工程施工许可证》，并于2008年3月18日取得《贵阳市商品房屋预售许可证》。2008年2月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定“原告购买被告开发的清镇市青山路中段海韵·峰景1幢2单元5层4号住宅商品房，购房总价款为208180元。……第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时通自来水；2、交房时通电；3、交房之日起3-6个月内煤气达到点火条件（点火时间以煤气公司通知为准）；4、因涉及政府相关职能部门，如遇不可抗力或买受人未申请开通的情况除外。……第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”。合同附件四：合同补充协议中约定“……第6条、《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费等代收费用；该费用在交房时一次性交清。……第9条、出卖人、买受人双方同意本补充协议与《商品房买卖合同》同具法律效力，补充协议中未注明的事项以《商品房买卖合同》为准；本《补充协议》与《商品房买卖合同》内容有冲突的，以《补充协议》为准。”。2009年7月30日，被告出具收据向原告收取水电气开户费4500元，收据上载明“最后以相关部门收费为准，多退少补”。之后，被告按每户3894元（包含水850元、燃气2350元、电429元、有线电视265元）与原告进行了结算，并于2011年6月1日退还原告606元。被告已分别向相关单位交纳了水、电、燃气、有线电视的费用。庭审中，原告将要求被告退还水、电、燃气、有线电视开户费共计4500元变更为要求退还3894元。本院认为，本案原告与被告签订《商品房买卖合同》时贵州省人大常委会制定的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》尚未施行（2009年5月1日施行），签订合同时亦没有相关的法律、行政法规规定商品房价格已经包括了水、电等配套设施的建设安装费用。合同第十四条虽然约定了交房时通水、通电、通煤气，但未约定相关费用由谁承担，双方在合同附件四补充协议第6条补充约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费等代收费用；该费用在交房时一次性交清。”，该《补充协议》虽系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，但该格式条款并不具有《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形，故《商品房买卖合同》附件四补充协议第6条属于有效条款。原告虽然在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》施行后才交纳4500元四通费用，但交纳该4500元四通费用系履行有效的《商品房买卖合同》附件四补充协议第6条的约定，且被告已将代收的3894元四通费用交纳给相关单位，剩余的606元亦退还给原告，故对原告所提要求被告退还水、电、燃气、有线电视开户费3894元及承担资金占用损失的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：驳回原告韩文秀的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告韩文秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王平二〇二〇年七月二十日书记员  文艺