福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初2372号 原告：陈绍祖，男，1974年7月11日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈灿良、施清平，福建君宇律师事务所律师。 被告：吴玉珍，女，1962年2月6日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈常青、方阳，福建君立律师事务所律师。 原告陈绍祖与被告吴玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告陈绍祖委托诉讼代理人陈灿良，被告吴玉珍委托诉讼代理人方阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈绍祖向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告在2017年2月15日签订《租赁合同书》及在2019年2月15日签订《租赁合同书补充协议》于2020年3月17日解除；2.被告向原告退还合同履约保证金575121元及利息损失（以575121元为基数，按月利率2%自起诉之日起计算到实际履行完毕之日止的利息损失）；3.被告向原告退还2020年2月份租金207852元及利息损失（以207852元为基数，按月利率2%自起诉之日起计算到实际履行完毕之日止的利息损失）；4.被告向原告支付违约金623556元；5.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2017年2月15日、2019年2月15日，原被告分别签订《租赁合同书》《租赁合同书补充协议》，这两份协议约定租赁物面积、位置、租金支付方式、违约责任等事项，并约定双方的权利与义务。合同签订后，原告支付了履约保证金575121元，并按照约定已经支付租金至2020年2月29日。2020年1月份全国突发××，福建省启动重大突发公共卫生时间一级响应，政府对商业采取停业管控措施，全国、福州市、仓山区分别发出禁令禁止企业复工或恢复经营。原告租赁店面经营店面响应政府要求停业到2020年2月29日。国务院、福建省人民政府、福州市三级政府分别出台“对承租国有经营性房产的中小企业可以减半或免收收取3个月左右的房租”的政策。原告承租房屋是国有经营性房产性质，属于减半或免收收取3个月左右的房租对象，即享有2月份免租金，3、4月份减半租金对象，按照2020年4月23日国务院政策，原告承租房屋享有2、3、4月份免租金对象。据此规定原告预交的2月份租金207852元可以抵作5月份租金。原、被告对缴纳减免租金进行协商过程中，但被告却在2020年3月9日突然断电至今，致使原告和承租业主因无电无法经营至今造成严重损失，致使原告和承租人租赁房屋合同无法实现合同目的。经沟通无果，为了避免损失扩大，2020年3月16日原告向被告发出解除合同通知书。2020年3月17日，被告收到原告的发出解除合同通知书。综上，被告的断电行为持续至今，被告以自己的行为表明不履行出租店面的行为且该行为致使原告不能实现租房合同目的，该行为符合《合同法》94条规定法定解除条件。 被告吴玉珍辩称，一、原告陈绍祖违反合同关于支付租金及物业管理费的约定，依法应承担违约责任。依据原告与被告签订的《租赁合同书》的约定，原告以三个月为一个付款周期向被告支付租金及物业管理费，且应当在每个付款周期起始日的10日前向原告支付，即原告应在2020年2月20日之前向被告支付3月份、4月份及5月份的租金及物业管理费，否则视为违约，截至开庭之日，原告一直未向原告支付租金及物业管理费，故自2020年2月20日始，被告不履行支付租金及物业管理费的行为就构成了违约。据查实，原告至今未向被告腾空交房，现仍占用租赁店铺，因此，原告向被告支付租金及物业管理费合法、合理。同时，依据《租赁合同书》第四章第一条、第二条第5项以及《补充协议》第3项第（1）条、第6项的约定，原告应当承担违约责任。二、原告依法行使先履行抗辩权，不存在违约行为。依据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”本案中，原告有支付租金及物业管理费的先行义务，但由于原告未履行该义务，被告有权拒绝其房屋交付使用的履行要求，包括暂时性拉闸断电、关门等抗辩行为。现被告要针对被告所述的情况进行说明：首先，原告所述的被告在2020年3月10日突然断电至今的阐述不实，实际上，断电的行为并非被告所为。其次，退一步说，即使是被告将电闸关闭也是于法有据的。由于原告怠于履行先行支付租金及物业费的义务，被告作为房东暂时性将电闸关闭，督促其履行上述交费义务，符合《合同法》第六十七条之规定，是合法、合理的。综上，被告根本不存在断电的行为，且由于原告违约在先，即使被告采取一些方式促使其履行先行义务，亦不构成违约。三、原告作为违约方，无权解除《租赁合同书》及其《补充协议》。为维护民事法律关系稳定性，应当严格限制当事人随意变更、解除民事法律关系。本案中，原告以被告的行为致使租赁合同无法实现目的，主张解除租赁关系没有事实与法律依据，理由如下：1、原告与被告签订的《租赁合同书》与《补充协议》，原告将原店铺、扩增店铺出租给被告使用，租赁期限均至2022年1月31日届满，时间跨度较长。在这种情况之下，应注意如何理解“合同无法实现目的”。被告认为，签订租赁合同的目的应是保证出租方与承租方的利益情况之下，在完整的租赁期间内，充分使用租赁物。若是合同根本无法实现目的，必须要达到剩余租赁期限内承租人根本无法再使用租赁物的程度，若是无法达到这种程度，只要承租人仍有条件使用租赁物，就不应认定为合同目的根本无法实现。本案中，原告并未达到根本无法使用租赁物的程度，请法庭注意以下两个时间点：第一个时间点：根据原告所述断电时间为2020年3月10日；第二个时间点，2020年3月16日，原告向被告发出解除函，单方表示于2020年3月10日解除双方签订的《租赁合同书》与《补充协议》。上述两个时间点吻合，说明：原告认定承租的店铺被断电的当日租赁合同就无法实现根本目的，租赁合同是个长期的合同，不能因为断电一天就无法继续使用租赁物，所以该理由是根本无法成立的，明显是原告滥用解除权。当然，我们认为原告属于违约方，根本无权行使解除权。反之，因原告始终不履行交费义务，被告完全有理由解除合同，但被告根据合同订立的严肃性和遵守契约精神，同时考虑到如果继续履行合同，不仅节省了被告再寻找承租方的时间，以免造成租赁物空置浪费，而且原告仍能继续正常经营，对双方都是公平合理的。故，被告认为原告无权解除合同，该合同应当继续履行。四、被告不应当减免2月份至4月份的租金。第一，原告与被告签订的租赁合同合法有效，被告作为出租方收取租金及物业管理费是法律赋予的权利，除非同等法律效力的文件要求出租方免除租金，否则不能被随意剥夺。因此，福州市政府颁布的政府规章以及福建省国资委颁布的红头文件无权剥夺法律赋予被告的法定收租权利。第二，原告提交的一系列文件材料、截图无法免除原告支付租金的义务，具体分析如下：1、2020年2月6日，福建省委办公厅、福建省政府颁布的《“六稳”措施》中，第（十一）的表述：“可以免收或减免3个月左右的房租“。该文件并未要求房东必须免收或者减免租金，并且减免时间未确定。2、2020年2月4日，福州市政府颁布的《共渡难关若干措施》中，第（四）的表述，并未明确要求房东必须免收或者减免租金。3、2020年2月25日，福建省国资委颁布的《减免中小企业房租有关事项的通知》中关于房租减免办理流程载明：需经过业主企业需要先摸底承租方、实际经营承租人，根据摸底情况告知政策范围内的企业、个体工商户，并且需要承租户提出申请，报业主单位初审等程序才能进行减免。根据该文件，免除租金的政策应当是从业主单位开始逐层往下施行，最终落实到实际经营人。本案中，案涉租赁房产是原告向上家房东承租而来，原告至今未享受到租金减免政策。原告认为，被告合理做法应当是先交纳租金及物业管理费，待租赁房产的产权人摸底认定其符合减免政策，待政策层层落实后，再进行退款，但是，被告在未作出减免申请的情况下，就单方面要求原告减免租金的行为，对原告是显失公平的，另外，被告诉请解除合同，在其已经违约的情况下，又提出减免租金的请求于法无据，应当予以驳回。4、国务院的会议精神并不能作为被告拒绝支付租金及物业管理费的理由。各级政府发布的红头文件均是对租金减免问题提出指导意见，并未对物业管理费的问题进行指导，即使上述政策能够减免被告2月份至4月份的租金，被告仍应当缴纳期间的物业管理费，其未在2020年2月20日之前交纳物业管理费的行为已构成违约。综上所述，国家为刺激疫情后的市场经济回暖，帮助各行各业恢复发展，出台了许多政策，鼓励国有企业房屋的出租人对疫情期间的房租进行合理减免，这点我们也是绝对理解、支持的，但政策落实到实际生活中必然存在各种阻碍，原告同样作为承租人也并未享受到政策。故，在国家政策尚未落实的情况之下，各承租人应当依法及时履行交纳租金的义务，待国家政策彻底落实后，包括原告在内的出租人也应当根据公平原则对已经交纳的租金进行减免。本案中，被告以疫情影响经营为由拒绝履行交费义务，恶意提出解除合同，才导致目前双方僵持不下的局面，如果被告能够及时履行先行义务，其也能够早日恢复经营以防损失扩大。法律的底线也是红线不能随意触碰，既然原告构成违约，理应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2017年2月15日，原告陈绍祖与被告吴玉珍签订《租赁合同书》，约定被告将位于福州市仓山区××大道××号的东方××层西侧的392.9平方米的经营场地（简称原店铺）出租给原告；租赁期限自2017年6月1日至2022年1月31日，原店铺的第一计租年度每月租金为124942元，第二年计租年开始每月租金在上一计租年度月租金基础上递增5%，即第二计租年度每月租金为131189元，第三计租年度每月租金为137749元，第四计租年度每月租金为144636元，第五计租年度每月租金为151868元；原告应向被告支付物业管理费为每个月3340元；按三个月为一个付款周期，原告在该周期起始日的10天前支付租金、物业管理费。原告未按时向被告足额交纳租金、物业管理费、保证金及其他费用，原告同意每逾期一日，按拖欠费用总金额的5‰向被告交纳逾期违约金（因被告原因造成的除外）。2019年2月15日，原告与被告签订《租赁合同书》补充协议，约定被告将位于福州市仓山区××大道379号的东方××层西侧的208.38平方米的经营场地（简称扩租店铺）出租给原告；租赁期限自2019年3月1日至2022年1月31日；扩租店铺的租金自2019年3月1日至2019年7月31日租金为66765元／月；被告免除原告首期租金170000元，如原告违约需补交免除的租金给被告；自2019年8月1日至2020年7月31日租金为70103元／月；该扩租店铺物业管理费为每月1771元；租金按季支付，原告需在该周期起始日的10天前支付;补充协议作为原合同的组成部分，未约定的,适用原合同。2019年11月18日，原告向被告支付了2019年12月1日至2020年2月29日期间租金616056元及物业管理费15333元。2017年6月1日，原告向被告支付了履约保证金374826元。2019年3月6日，原告向被告支付了履约保证金200295元。2020年3月17日，被告收到原告发出的《合同解除通知书》。 本院认为,原、被告签订的《租赁合同书》及《租赁合同书》补充协议系双方真实意思表示，合法有效,双方应按约履行合同的义务。原告支付了2019年12月1日至2020年2月29日期间租金616056元及物业管理费15333元，之后以疫情及断电为由发函解除合同。关于原告提出的疫情减免租金事由，其作为经营场地的承租人，可以利用合同的公平原则积极与出租人协商，要求减免部分租金，出租人同意的，双方通过签订补充协议确认；出租人不同意的，承租人应当先按照合同约定履行租金支付义务，防止因己方违约而承担不必要的违约责任，然后可依法主张减免租金。本案中，原告提交的微信截图对象为叶文基并非被告，且该截图无相应的电子证据载体以供核实，无法确认租赁双方的协商过程，而且在双方协商未果的情况下，原告亦应当先履行合同约定的付租义务，而后再主张减免租金。原告主张涉案经营场地应按照国有资产减免租金的政策落实，但其不能证实经营场地的业主系原告诉称的福建省商业汽车运输公司以及该公司的国有企业性质，而且涉及国有资产减免租金的政策应当按照国家规定的有关程序办理，而非原告可以直接拒交租金。故原告诉请被告退还2020年2月份租金及利息损失，本院不予支持。关于原告提出的涉案经营场地断电事由，其提交的手机通话记录截图对象为叶文基，且该截图亦无相应的电子证据载体以供核实，协商函、通知函、解除合同通知书体现的是案外人王敏向原告的发函，并非本案当事人之间的函件往来，在另案未作认定的情况下，不能直接作为认定本案断电事实的依据。现场照片，亦无拍摄该数码照片的电子设备载体以供核实且时间不明。协办函，亦无原件以供核实，其内容显示2020年1月13日福建省商运物流有限公司向福建省商业广场有限责任公司发函，表示可对林光斌承租的店面采取停电措施，具体实施方案由两公司商定。该协办函仍无法证实停电的具体情况。故原告提交的上述证据不能证实涉案经营场地的具体停电情况。被告在审理过程中亦表示其不知情具体停电情况。即使经营场地发生停电，原告应当及时向被告反映，防止损失扩大，在被告经催告后在合理期限内仍未履行方能结合双方的过错情况依法主张解除合同。然而，在案证据不能证实原告向被告反映停电并催告恢复的过程，而是原告径行发函要求解除合同，不符合合同解除的有关法律规定，本院不予支持。原告主张违约金、履约保证金及利息损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告陈绍祖的诉讼请求。 案件受理费42000元，由原告陈绍祖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈曜辉 二〇二〇年七月二十四日 书记员  王雨祺 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。