福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1760号 原告（反诉被告）：黄贞芳，男，汉族，1982年4月3日生，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：付炬春，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宇亮，福建国富律师事务所律师。 原告：刘兰芳，女，汉族，1982年2月27日生，住福建省福州市鼓楼区。 被告（反诉原告）：胡真，女，汉族，1968年5月31日生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄新文，福建融成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州国房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道软件大道**网讯科技大楼**，统一社会信用代码913501027416991977。 法定代表人：刘福泉。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 黄贞芳、刘兰芳与胡真、福州国房网房产代理有限公司（以下简称国房网公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。黄贞芳及其委托诉讼代理人付炬春、王宇亮，刘兰芳，胡真的委托诉讼代理人黄新文，国房网公司的委托诉讼代理人杨亚泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄贞芳、刘兰芳向本院提出诉讼请求：一、胡真、黄贞芳、国房网公司三方解除《房产买卖经纪合同》，合同编号：01191008270201；2.国房网公司退还黄贞芳、刘兰芳交给国房网公司监管的25万元履约保证金，并支付黄贞芳、刘兰芳履约保证金的滞纳金，滞纳期从2019年12月13日期至完全退还履约保证金当日，滞纳利息为每日万分之五；3.胡真根据合同条款赔偿胡真、黄贞芳违约金25万元整。 事实与理由：黄贞芳经国房网公司经纪人蔡学敏推荐，于2019年10月08日在国房网公司的居间服务下与胡真签订了《房产买卖经纪合同》（合同编号01191008270201），并支付了25万元履约保证金由国房网公司监管。签约后黄贞芳积极配合国房网及售后人员张霞的工作，准备好了银行按揭所需材料。10月12日黄贞芳发现房屋产权证上的门牌号为××，而该房屋实际二维码门牌号为××，两者不一致，遂立即告知国房网公司，请胡真出示有公信力的证明，胡真一直未能提供。2019年10月21日，国房网公司发出《催告函》至黄贞芳，催促黄贞芳办理按揭手续，并认定黄贞芳违约，只字未提门牌号相关证明一事。黄贞芳于10月23日回复函件，表示“只要胡真取得有公信力证明，黄贞芳将继续履行合同”，但此后一直未收到相关证明文件。2019年10月30日起黄贞芳的妻子刘兰芳多次致电国房网公司大区经理苏镇祥，请其主动与胡真沟通，尽快出示证明或出来解除合同，国房网公司反馈说胡真出示不了证明，也不愿意出面协商。2019年11月3日，黄贞芳向国房网公司和胡真再次发出函件再次催告，仍未收到答复。2019年11月13日，黄贞芳向国房网公司要了胡真的电话，主动沟通解除合同事宜，胡真断然决绝。2019年11月27日，黄贞芳收到了胡真单方面的《合同解除通知书》，黄贞芳也愿意解除合同，也于2019年12月13日向国房网公司售后服务经理范女士当面要求解除合同并退还履约保证金，但被拒绝。 另，1.胡真房屋产权证上的门牌号为××，房屋实际门牌号为××。刘兰芳首次看房时未留意门牌号码，也没有明确购买意向，后经过国房网公司房产经纪人蔡学敏极力推荐，与胡真约谈时已是10天以后，即2019年10月7日晚上10点以后。出于对国房网公司和蔡学敏的信任，未再次到实地确认房屋情况。签约时，仅看到房屋产权证复印件，未见到原件，亦未见到胡真本人，黄贞芳提出质疑，但国房网公司工作人员说没问题，保证其居间服务质量。签约后，经蔡学敏带领实地查看，发现门牌号码为××，与签约时产权证不一致。于是让刘兰芳告诉蔡学敏，希望胡真尽快确认，出示相关证明。但胡真未能提供任何有公信力的证明，黄贞芳如果继续履行合同将存在巨大的购房风险和持有风险，黄贞芳有权拒绝继续履行合同。 2.国房网公司在签约时刻意隐瞒该房产实际二维码门牌与产权证门牌号不一致这一事实；签约当时，国房网公司以胡真出门未带产权证为由未出示产权证原件，签约时黄贞芳亦未见到胡真；而后，黄贞芳意外得知胡真产权证号码可能对应两套房屋、两个地址，国房网公司如果在签约前有对该产权证进行核验，则应该主动告知黄贞芳相关情况，若核验后不主动告知，亦是刻意隐瞒。而后，蔡学敏在与刘兰芳的沟通过程中确认签约后随胡真去到保利香槟小区取到产权证。综上所述，国房网公司居间服务存在重大过错。现今胡真已经单方面解除合同，黄贞芳也愿意解除合同，国房网公司的居间服务已经终止，国房网公司无权继续监管其履约保证金。经黄贞芳要求退款后，国房网公司仍不支付，黄贞芳有权要求国房网公司退还黄贞芳的履约保证金并按照万分之五的日息赔偿滞纳金。 3.黄贞芳从2019年10月12日起，一再宽限时日，一直耐心等待胡真出示相关有公信力的证明，但胡真仍未能在一定期限内提供，已造成实质性违约。由于胡真单方面解除合同导致黄贞芳购房失败，给黄贞芳造成巨大经济损失，依据合同条款，胡真违约则需向黄贞芳赔偿违约金25万元。 4.胡真向黄贞芳发出解除合同函件后，2019年12月1日刘兰芳收到国房网公司苏镇祥微信发来的福州市不动产登记和交易中心盖章的文件照片，证明胡真房产证和实际房屋对应，此事恰恰说明了胡真未能及时取得相关证明，造成合同履行延期。但胡真已于11月27日单方面提出解除合同，且刘兰芳在此期间多次与国房网公司和沟通未果，身心疲惫，认为没有继续履行合同的必要。 5.黄贞芳意外得知黄真产权证号Ｒ0449436在不动产登记中心可查询到有两个房屋地址。其中一个为：鼓楼区五凤街道天泉路38号××楼602单元，面积124.26，抵押状态。另一个为：名下鼓楼区五凤街道天泉路38号××楼××单元，面积80.48，非抵押状态。国房网公司居间服务未尽到责任，黄贞芳深感改房屋存在巨大疑问和风险，亦不敢继续履行合同。 胡真辩称，一、该合同系各方真实意思表示，合同已经成立且合法有效。在合同签订前，黄贞芳已经实地对房屋进行了详细的考察，核验了房产证（榕房权证Ｒ字第××号）和土地证（榕鼓国用［2005］第127747号），对房屋及权证状况表示满意，对合同条款仔细阅读并深入了解确认，买卖该房屋系其真实意思表示。该合同经各方签署已经成立，且合法有效。 二、该房屋权属清楚明确合法。该房屋的房产证记载的权利人、地址、面积、用途等内容和房屋的实物状况完全一致，和福州市不动产登记与交易中心的房产证登记内档记载也完全一致，且经过黄贞芳实地考察和产权证书核对，该房屋权属清楚明确合法的事实确定无疑。黄贞芳提出该房屋的房号和门牌号不一致存在购买风险以及该房产证存在两套房屋的说法，缺乏事实依据和法律依据，完全是黄贞芳不想购买房屋履行合同的托词。首先，该房产证对应的房屋就是诉争的房屋，不存在一本房产证有两套房屋的问题；其次，房产证是证明房屋权属的唯一合法依据，和公安部门、物业单位的门牌编号是两个不同的管理系统，实际上房产证房号和门牌号不一致的现象普遍存在且从来没有影响交易，黄贞芳要胡真再提供有公信力的证明的要求纯属强人所难、多此一举。即便如此，对于黄贞芳的这一无理要求，胡真仍然尽最大努力找天元花园物业部门出具“鼓楼区五凤街道天泉路30号××座××单元（户主胡真）所对应门牌号为××座××单元”的证明；找公安部门，公安部门答复门牌号是公安部门的内部管理需要，和房屋权属无关，没有必要出此证明，房号以房产证为准；找12345网站诉求，服务平台回复明确“××单元和5Ｃ单元为同一标的，新号码为××单元”；后来，福州市不动产登记和交易中心专门作出《关于胡真诉求事项答复意见的复函》，复函明确“房产证上的单元号与现场单元号不符，应是开发建设单位申报产权登记的单元号与现场标识的单元号编号方式不同等原因造成的，这种情况在建设时间较久的小区时有发生，房产证上单元号与现场单元号不符不影响交易过户。 三、黄贞芳已经根本性违约且不讲道理，应当承担违约责任，黄贞芳要求胡真承担违约责任缺乏事实和法律依据。合同签订后，黄贞芳不履行合同，经国房网反复解释沟通并于2019年10月20日向黄贞芳发出《催告函》，黄贞芳仍然拒不履行合同。鉴于黄贞芳已经构成根本性违约且不再履行合同的态度，胡真迫不得已于2019年11月27日发出《合同解除通知书》，解除该合同。在整个合同签订和履行过程中，胡真不存在任何违约，黄贞芳要求胡真承担违约责任的诉请缺乏事实依据和法律依据，请求法院驳回黄贞芳的诉讼请求。 国房网公司辩称，一、黄贞芳将国房网公司列为被告是错误的，本案属于房屋买卖合同纠纷，国房网公司系中介方，买卖合同的合同双方为黄贞芳及胡真，若案件的审理结果与国房网公司有利害关系，应列为本案的第三人，而不是被告。 二、对于黄贞芳的第一项诉讼请求国房网公司无异议，对于第二项诉讼请求，国房网公司有异议，合同尚未经双方协议解除或法院判决解除，黄贞芳要求国房网公司承担滞纳利息没有法律依据，若合同协议解除或判决解除，黄贞芳也应按合同第五条第三款支付中介服务费（即成交价2245000元的3%为67350元），因为国房网公司已经促成买卖双方签订房屋买卖合同且第五条第三款约定中介费最终的承担方式为黄贞芳承担，故在退还该保证金时应当扣除黄贞芳应支付给国房网公司的中介服务费67350元。 三、对于第三项诉讼请求，国房网公司有异议。《房产买卖经纪合同》第七条约定黄贞芳应于2019年10月14日之前与胡真一同至贷款银行办理将上述房产的首付款存入贷款银行账户进行监管。2019年10月12日黄贞芳以房屋产权证门牌号与房屋实际二维码门牌不一致为由拒绝履行上述约定，国房网公司工作人员与胡真于2019年10月13日到辖区派出所开证明被拒，称要找物业开，随后国房网公司工作人员与产权人胡真到房屋所在物业开具证明一份，证明：产权证上为××××单元（户主胡真），对应门牌号为××××单元。国房网公司工作人员并于10月14日将证明通过微信发给黄贞芳，但其不认可该证明的效力，也不配合履行合同，受产权人胡真委托，国房网公司于2019年10月20日向黄贞芳发送《催告函》，催促黄贞芳按合同约定及时办理相关按揭贷款手续，若黄贞芳在限期内未履行，则有权追究其相关违约责任；直至2019年11月26日黄贞芳仍未履行合同，已构成根本性违约，无权要求胡真赔偿违约金。因此，请求法院驳回黄贞芳不合理的诉讼请求。 胡真向本院提出如下诉讼请求：1.判令黄贞芳承担合同违约金25万元；2.判令黄贞芳承担胡真因为卖房提前清退租客的违约金2600元，以及从租客清退日至判决生效日的房屋租金损失（按照实际天数、每个月租金2600元计算）；3.判决黄贞芳承担该房屋买卖、出租的中介服务费、诉讼费、律师费及合理的交通费、误工补贴等。 事实与理由：一、该合同系各方真实意思表示，合同已经成立且合法有效。在合同签订前，黄贞芳已经实地对房屋进行了详细的考察，核验了房产证（榕房权证Ｒ字第××号）和土地证（榕鼓国用［2005］第127747号），对房屋及权证状况表示满意，对合同条款仔细阅读并深入了解确认，买卖该房屋系其真实意思表示。该合同经各方签署已经成立，且合法有效。 二、该房屋权属清楚明确合法。该房屋的房产证记载的权利人、地址、面积、用途等内容和房屋的实物状况完全一致，和福州市不动产登记与交易中心的房产证登记内档记载也完全一致，且经过黄贞芳实地考察和产权证书核对，该房屋权属清楚明确合法的事实确定无疑。黄贞芳提出该房屋的房号和门牌号不一致存在购买风险以及该房产证存在两套房屋的说法，缺乏事实依据和法律依据，完全是黄贞芳不想购买房屋履行合同的托词。首先，该房产证对应的房屋就是诉争的房屋，不存在一本房产证有两套房屋的问题；其次，房产证是证明房屋权属的唯一合法依据，和公安部门、物业单位的门牌编号是两个不同的管理系统，实际上房产证房号和门牌号不一致的现象普遍存在且从来没有影响交易，黄贞芳要胡真再提供有公信力的证明的要求纯属强人所难、多此一举。即便如此，对于黄贞芳的这一无理要求，胡真仍然尽最大努力找天元花园物业部门出具“鼓楼区五凤街道天泉路30号××座××单元（户主胡真）所对应门牌号为××座××单元”的证明；找公安部门，公安部门答复门牌号是公安部门的内部管理需要，和房屋权属无关，没有必要出此证明，房号以房产证为准；找12345网站诉求，服务平台回复明确“××单元和5Ｃ单元为同一标的，新号码为××单元”；后来，福州市不动产登记和交易中心专门作出《关于胡真诉求事项答复意见的复函》，复函明确房产证上的单元号与现场单元号不符，应是开发建设单位申报产权登记的单元号与现场标识的单元号编号方式不同等原因造成的，这种情况在建设时间较久的小区时有发生，房产证上单元号与现场单元号不符不影响交易过户。 三、黄贞芳已经根本性违约且不讲道理，应当承担违约责任，黄贞芳要求胡真承担违约责任缺乏事实和法律依据。合同签订后，黄贞芳不履行合同，经国房网公司反复解释沟通并于2019年10月20日向黄贞芳发出《催告函》，黄贞芳仍然拒不履行合同。鉴于在整个合同签订和履行过程中，胡真不存在任何违约，但黄贞芳已经构成根本性违约且提出不再履行合同的情况下，胡真迫不得已于2019年11月27日发出《合同解除通知书》，解除该合同。黄贞芳的行为已经违反合同第七条、第八条、第九条、第十条的约定，依法应当承担违约责任，赔偿胡真的损失。请求法院支付胡真的诉讼请求。 黄贞芳辩称，胡真也就是作为案涉房屋的卖家在合同签订及履行过程存在，案涉的产权证号与门牌号不一致是心知肚明的，在这个情况下有意隐瞒，急于将案涉房屋脱手，胡真存在过错，黄贞芳不具有任何过错。 国房网公司辩称，对于胡真的反诉请求，国房网公司请求法院依法判决。对于胡真在反诉状中所陈述的事实没有异议。国房网公司已尽居间方的义务，穷尽办法为向黄贞芳证明解释沟通，均未果。 国房网公司向本院提出如下证据请求：1.请求判令黄贞芳支付国房网公司居间服务费67350元，该费用直接从黄贞芳的履约保证金中扣留；2.本案诉讼费用由黄贞芳承担。 事实与理由：2019年10月8日，黄贞芳在国房网公司的居间服务下购买胡真名下位于福建省福州市鼓楼区五凤街道天泉路38号××楼××单元房产，并签订《房产买卖经纪合同》（合同编号：01191008270201）。《房产买卖经纪合同》第七条约定黄贞芳应于2019年10月14日之前与胡真同至贷款银行办理将上述房产的首付款存入贷款银行账户进行监管。2019年10月12日黄贞芳以房屋产权证门牌号与房屋实际二维码门牌不一致为由拒绝履行上述约定，国房网公司工作人员与胡真于2019年10月13日到辖区派出所开证明被拒，称要找物业开，随后国房网公司工作人员与产权人胡真到房屋所在物业开具证明一份，证明：产权证上为××××单元（户主胡真），对应门牌号为××××单元。国房网公司工作人员并于2019年10月14日将证明通过微信发给黄贞芳，但其不认可该证明的效力，也不配合履行合同，受胡真委托，国房网公司于2019年10月20日向黄贞芳发送《催告函》，催促黄贞芳按合同约定及时办理相关按揭贷款手续，若黄贞芳在限期内未履行，则有权追究其相关违约责任；直至2019年11月26日黄贞芳仍未履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”《房产买卖经纪合同》第五条第三款约定黄贞芳、胡真双方均同意本合同第五条约定的中介服务费最终的承担方式为黄贞芳承担。第五条约定的中介服务费（居间服务费）为成交价的2%及1%，即2245000元的3%为67350元，故有权要求黄贞芳支付费用。国房网公司认为，国房网公司在该房产买卖合同中从事居间活动，已促成双方签订了房产买卖合同，并积极协调买卖双方的争议，应当获得居间报酬。 黄贞芳辩称，国房网公司没做到如实披露和谨慎的义务，也造成了本案的纠纷，黄贞芳认为国房网公司应该提供的居间服务明显存在重大瑕疵，与其所提供的专业服务是不匹配的。 胡真对国房网公司的反诉诉讼请求无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄贞芳、刘兰芳向本院提交如下证据：Ａ1.《房产买卖经纪合同》；Ａ2.房屋门牌号××照片）；Ａ3.国房网公司的《催告函》；Ａ4.《就国房网催告函的答复》；Ａ5.便民服务平台12×××××建议卖方去档案馆查询办理（截图复印）；Ａ6.微信截图；Ａ7.微信截图Ａ8.微信截图；Ａ9.《关于解除房屋买卖经济合同的再次催告》；Ａ10.截图；Ａ11.《合同解除通知书》；Ａ12.微信截图；Ａ13.光盘录音；Ａ14.银联商务ＰＯＳ单及收款收据；Ａ15.合同书；Ａ16.房屋租赁合同；Ａ17.承诺书。胡真向本院提交如下证据：Ｂ1.房产买卖经纪合同；Ｂ2.催告函；Ｂ3.福州市12345便民服务平台的三次答复；Ｂ5.房产证（榕房权证Ｒ字第××号）、土地证（榕鼓国用【2005】第127747号）；Ｂ6.收件收据；Ｂ7.合同解除通知书；Ｂ8.房地产权证登记内档材料；Ｂ9.关于胡真诉求事项答复意见的复函；Ｂ10.房产租赁合同。国房网公司向本院提交如下证据：Ｃ1.《房产买卖经纪合同》；Ｃ2.天元花园客服中心出具的《证明》；Ｃ3.微信截图。本院认为，黄贞芳、刘兰芳、胡真、国房网公司提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 位于鼓楼区五凤街道天泉路38号××楼××单元房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）房屋所有权人为胡真。上述房屋的门牌××。 2019年10月8日，胡真与黄贞芳、国房网公司签订《房产买卖经纪合同》。合同约定，三方就黄贞芳购买产权人（所有权人）胡真名下位于鼓楼区五凤街道天泉路38号××楼××单元房产并委托国房网公司办理上述房产过户及交接手续一事订立本合同；胡真保证如下事项：Ａ胡真系上述房产产权人（所有权人）本人；上述房产产权人（所有权人）已依法取得上述房产如下权属材料：《房屋所有权证》或《不动产权证书》（编号榕房权证Ｒ字第××号）、《国有土地使用证》（榕鼓国用（2005）字第127747号）；上述房产建筑面积包括住宅建筑面积80.48平方米；胡真保证上述房产符合国家法律法规的规定且权属清楚，符合上市交易的条件，所提供的权属资料真实有效；胡真保证其配偶同意该房屋按本合同约定出售给黄贞芳并保证优先购买权人均已放弃优先购买权；在本合同履行过程中，若发生与产权人（所有权人）有关的产权纠纷及债务，由胡真负责处理并承担相应的法律责任，因此给黄贞芳、国房网公司双方造成的经济损失，胡真负责全额赔偿并承担本合同约定之违约责任；黄贞芳已亲自实地对上述房屋进行详尽考察，对房屋及权证状况满意并愿意购买上述房产；黄贞芳保证所提供的相关资料真实有效，否则由此产生的法律及经济纠纷由黄贞芳承担；国房网公司保证其居间服务行为符合我国法律、法规以及规章的规定；胡真、黄贞芳同意上述房产的转让总价格为2245000元；双方同意上述房产交易过程中产生的费用由黄贞芳承担。 合同还约定，胡真、黄贞芳独家委托国房网公司居间促成本合同，国房网公司向双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务；国房网公司提供的居间服务自胡真、黄贞芳双方委托起到达成本合同之日结束；国房网公司提供的售后代理服务为协助银行按揭贷款、产权过户、房屋移交等服务，并于办理完约定的代理事项时结束；国房网公司促成胡真、黄贞芳签订本合同后，双方应向国房网公司支付居间服务佣金；胡真应向国房网公司支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的2%；黄贞芳应向国房网公司支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的1%；国房网公司提供买卖契约的代书、房屋及配套设施过户和移交等服务；胡真同意支付给国房网公司交易服务费1800元；黄贞芳同意支付给国房网公司交易服务费1800元；国房网公司为本次交易提供向银行按揭贷款的配套服务；本合同成立后向黄贞芳收取商业按揭贷款/公积金按揭贷款服务费2000元；胡真、黄贞芳均同意本合同第五条约定的中介服务费最终承担方式为黄贞芳。 合同还约定，黄贞芳应在本合同签订当日支付履约保证金25万元；签订本合同时，胡真同意将产权人（所有权人）取得上述房产相关证明材料交由国房网公司监管；胡真、黄贞芳约定于2019年10月14日之前，双方一同至贷款银行办理将上述房产的首付款存入贷款银行账户进行监管，同时双方签订借款合同及买卖契约，待银行审批通过后的二个工作日内双方至房地产交易管理机关进行交易受理；在银行确定买方贷款金额当日，黄贞芳将上述房产交易“差额款”及约定的中介服务费、评估费等费用一次性存入国房网公司指定账户监管。合同还约定，胡真、黄贞芳双方任何一方有隐瞒事实、改变买卖意向、违约本合同有关或违反有关法律法规规定的行为，均视为违约；双方任何一方未能及时备齐材料并进行；双方任何一方未能及时备齐材料并进行交易受理，胡真未能按时进行房产交接，黄贞芳未能按时解款至胡真，国房网公司因其自身原因未能及时放款给胡真等，均属于不按时履约行为；不按时履约方应自不按时履约之日起每日按本合同第二条约定的房产交易总价的万分之五向守约方支付滞纳金；守约方应于迟延履约方迟延履行之日起10日内按本合同注明地址向迟延履约方发出书面催促函件，自函件收到之日起7日内迟延履约方仍未能履行本合同约定义务，视为根本性违约，同时守约方有权解除《房产买卖合同》；因一方迟延履行本合同约定的义务，致使守约方按本条第三款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金25万元；同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于胡真、黄贞芳双方的中介费、房产评估费、交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费等相关费用；在本合同签订之后，胡真、黄贞芳双方仍未向国房网公司支付中介服务费，无论胡真、黄贞芳双方任何一方违约，国房网公司有权选择向违约方收取本合同第五条约定胡真、黄贞芳双方须支付给国房网公司的中介服务费及其他相关费用，或者向胡真、黄贞芳双方各自收取本合同第五条约定的胡真、黄贞芳双方各自须支付给国房网公司的中介服务费及其他相关费用；如胡真违约，在胡真付清违约金及中介服务费并赔偿守约方经济损失的前提下，国房网公司有权退回胡真相关材料；如黄贞芳违约，国房网公司有权退回胡真相关材料并直接将黄贞芳履约保证金扣除中介服务费后作为违约金处理；若履约保证金不足以支付违约金等相关费用，则胡真、国房网公司双方仍有权向黄贞芳索赔。 2019年10月8日，黄贞芳POS机向国房网公司支付5万元。国房网公司向黄贞芳出具《收款收据》予以确认。 2019年10月8日，国房网公司出具《收件收据》，载明兹收到胡真位于福州市鼓楼区五凤街道天泉路38号××楼××单元的《房屋所有权证》原件一本，权属证号为：榕房权证Ｒ字第××号，《国有土地使用证》原件一本，权属证号：榕鼓国用2005第**，待交易过户时，将上述权属证明材料移交相关部门办理手续。 2019年10月8日，国房网公司向黄贞芳出具《承诺书》。《承诺书》载明，就黄贞芳因购买福州市鼓楼区五凤街道天泉路38号××楼××单元房产签订的编号为：01191008270201的《房产买卖经纪合同》，在交易如约正常进行的情况下，国房网公司承诺只收代办费、售后服务费等共计13600元。 2019年10月9日，黄贞芳POS机向国房网公司支付20万元。国房网公司向黄贞芳出具《收款收据》予以确认。 2019年10月13日，泰禾天元花园客户服务中心出具《证明》，载明兹证明房屋所有权证为：鼓楼区五凤街道天泉路38号××××单元（户主胡真）所对应的门牌号为：鼓楼区五凤街道天泉路38号××××单元。 2019年10月20日，国房网公司向黄贞芳发送《催告函》。《催告函》载明，黄贞芳于2019年10月8日至国房网公司处购买胡真名下坐落于福州市鼓楼区五凤街道天泉路38号××楼××单元房产，并签订房产买卖事宜《房产买卖经纪合同》；《房产买卖经纪合同》签订后，国房网公司人员及卖方多次催促黄贞芳按时办理相关按揭贷款手续，但黄贞芳均拒绝办理，之后国房网公司工作人员多次与黄贞芳沟通未果，至今仍不愿意至银行办理按揭贷款手续，已属违约；现国房网公司特发此催告函于黄贞芳，请黄贞芳务必于本函件收到之日起七日与国房网公司工作人员范思娟联系按合同约定提交银行按揭贷款所需材料并办理相关贷款手续；若黄贞芳在上述期限内仍不办理相关手续，将视为黄贞芳不履行合同，卖方有权依照合同向黄贞芳追究相关违约责任，国房网公司也有权按合同约定向黄贞芳追索中介佣金。 2019年10月23日，黄贞芳向国房网公司发送《就国房网催告函的答复》。函件载明，黄贞芳于2019年10月8日在国房网公司所签《房产买卖经纪合同》；签约后，黄贞芳按照合同约定及时交付了25万元的履约保证金，按照权证经办人员张霞的要求准备好了办理商业贷款的材料，并约定将于10月13日到银行办理贷款业务；10月12日经现场查验，该房屋实际二维码门牌号是××而非房产证上所写××，遂即用微信告知房产经纪人蔡学敏，申请国房网公司与胡真确认房屋标的物并提供相关有公信力的证明，方可继续履行合同，但国房网公司与胡真至今未提供；根据该《房产买卖经纪合同》第一条的“交易声明”，胡真保证上述房产符合国家有关法律法规的规定且权属清楚，符合上市交易条件，所提供的权属资料须真实有效；而胡真在销售房屋之时就产权标的物与实际不符一事未能提供有公信力的证明，就进行房屋买卖，属于违约欺诈行为；另根据合同第四条和第九条，国房网公司应该提供居间服务，却在明知房屋产权证与实际交付房屋门牌号不一致的情况下，仍然让买卖双方签订房屋买卖合同，由此将造成因产权证标的物与实际二维码门牌号不符而导致的交易风险，亦属于违约行为；故黄贞芳提出暂停办理手续，直至胡真取得有公信力的证明，再继续履行合同；时至今日，黄贞芳未收到任何相关证明，却收到国房网公司寄来的“催告函”，函中只字未提房屋产权标的物如何证明的事宜，却认定黄贞芳违约，严重歪曲事实；黄贞芳提出，请国房网公司与胡真于本函件收到七日内提供房屋产权证门牌号与实际交付房屋相一致的有公信力的证明，并按照合约继续提供居间服务；若国房网公司与胡真在上述期限内仍不提供，将视为合同违约；黄贞芳有权按照合同约定向国房网公司和胡真追究相关违约责任。 2019年10月27日，黄贞芳向福州市12345便民（惠企）服务平台提出诉求。其诉求内容为：“本人近期准备购买鼓楼区××号楼××室，但是房屋实际门牌××楼××室，如果产权变更完成，其他人员拿着××号楼××室的房产证，我该如何证明我购买的××室房产证是否是我准备购买的××室？因为门牌和产权证不统一，造成的纠纷由谁来承担？由哪个机构能提供有公信力的证明？望答复。”福州市不动产登记和交易中心回复：“我中心是依材料登记，登记材料中鼓楼区五凤街道天泉路38号××楼××单元开发公司证明××楼××单元与5Ｃ单元为同一标的，新号码为××单元；您购买前可让卖方持房屋所有权证、身份证到不动产登记档案馆查询该登记材料”。 2019年11月3日，黄贞芳向国房网公司及胡真发送《关于解除房屋买卖经纪合同的再次催告》。函件载明，黄贞芳提出解除房屋买卖合同，且国房网公司于收到本函件当日内退还25万元购房保证金。 2019年11月26日，胡真向黄贞芳发送《合同解除通知书》。《合同解除通知书》载明，本合同解除通知书送达之日起，该《房产买卖经纪合同》解除，黄贞芳将承担本应的违约责任。 2019年11月28日，福州市不动产登记和交易中心向胡真出具《关于胡真诉求事项答复意见的复函》。函件载明，经查，××楼共9层，1层为车位，2层为车位及住宅，3-9层为住宅，××单元所在楼层为7层；上述单元开发公司出售给个人时，合同中记载单元编号为5层Ｃ单元，办理产权登记时开发公司提供的购房证明书上记载该单元编号××（5Ｃ），该公司同时出具一份说明材料，说明××即5Ｃ；房产证上的坐落依申请人办证时提供的材料登记，因此我单元将该房产坐落登记为：鼓楼区五凤街道天泉路38号××楼××单元；房产证上的单元号与现场单元号不符，应是开发建设单位申报产权登记的单元号与现场标识的单元号编号方式不同等原因造成的，这种情况在建设时间较久的小区时有发生，房产证上单元号与现场单元号不符不影响交易过户。 综上所述，本院认为，胡真与黄贞芳、国房网公司签订的《房产买卖经纪合同》是三方当事人真实意思表示，合同不违反国家强制性法律规定，应为有效。 关于黄贞芳、胡真在履行《房产买卖经纪合同》的过程中是否存在违约的问题。本院认为，案涉房产的房屋权属登记为××楼××单元，而门牌××。黄贞芳在签订《房产买卖经纪合同》后，发现上述问题，遂中止履行《房产买卖经纪合同》并要求胡真、国房网公司给予解释并回复。胡真、国房网公司未能在黄贞芳要求的合理期限内提供材料证明房屋权属登记为××楼××单元的房产与门牌××的房产为同一房产，黄贞芳提出解除合同且胡真同意解除合同。黄贞芳并未构成违约。后经福州市不动产登记和交易中心函复，认为案涉房产房屋权属登记的单元号与现场单元号不符，应是开发建设单位申报产权登记的单元号与现场标识的单元号编号方式不同等原因造成的。故本院认定案涉房产仅系产权登记的单元号与门牌标识的单元号不同，而不存在“两套不同的房产”，胡真亦未构成违约。 黄贞芳向胡真发送《关于解除房屋买卖经纪合同的再次催告》，要求解除房屋买卖合同。胡真向黄贞芳发送《合同解除通知书》，亦要求解除《房产买卖经纪合同》。黄贞芳、胡真、国房网公司在庭审中均同意解除《房产买卖经纪合同》，故本院予以准许。 国房网公司应向黄贞芳、刘兰芳返还已收取的履约保证金25万元。《房产买卖经纪合同》的解除事出有因，黄贞芳、刘兰芳要求国房网公司支付滞纳金的诉讼请求及胡真要求黄贞芳赔偿房屋租金损失的反诉诉讼请求，本院均不予支持。黄贞芳、胡真均不存在违约行为，黄贞芳、刘兰芳要求胡真支付违约金的诉讼请求及胡真要求黄贞芳支付违约金的反诉诉讼请求，本院均不予支持。 另，本案的本诉虽系黄贞芳与胡真之间的房屋买卖合同纠纷，但黄贞芳向国房网公司提出诉讼主张。国房网公司以黄贞芳为被告，向本院提出与本诉有牵连的独立的反诉请求。为便于案件审理，减少当事人讼累，降低诉讼成本，便于案件执行，国房网公司的反诉请求予以并案处理。 关于黄贞芳是否应向国房网公司支付居间服务费67350元的问题。本院认为，国房网公司作为专业提供房产居间服务的公司，其应在居间服务过程中详细了解出卖房产的具体信息并及时告知购房人。但国房网公司在提供居间服务过程中，未及时向黄贞芳、刘兰芳告知案涉房产的房屋权属登记的单元号与门牌标识的单元号不符的问题，导致黄贞芳在签订《房产买卖经纪合同》后就上述问题产生疑问并最终导致《房产买卖经纪合同》解除。国房网公司在提供居间服务的过程中存在疏忽，且未能最终撮合案涉房屋买卖交易的进行，故国房网公司无权要求黄贞芳支付居间服务费67350元。国房网公司的反诉诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除黄贞芳、胡真、福州国房网房产代理有限公司签订的《房产买卖经纪合同》； 二、福州国房网房产代理有限公司于本判决生效之日起十五日内向黄贞芳、刘兰芳返还履约保证金25万元； 三、驳回黄贞芳、刘兰芳其他本诉诉讼请求； 四、驳回胡真的反诉诉讼请求； 五、驳回福州国房网房产代理有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费8800元，由黄贞芳负担4400元，国房网公司负担4400元。反诉诉讼费2545元，由胡真负担。其他反诉诉讼费742元，由国房网公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年七月十日 书记员  叶炜 附本案相关法律条文 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。