湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初1712号原告（反诉被告）：湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地：长沙市天心区涂新社区****。法定代表人：廖振华，董事长。委托诉讼代理人：邓盛，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳遥，广东君言（长沙）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郝灿标，男，1980年12月27日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：龙蛰渊，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵尚军，湖南锐杰律师事务所律师。被告：何亮，男，1979年8月21日出生，汉族，住湖南省华容县。原告（反诉被告）湖南长沙金房子物业管理有限公司（以下简称金房子物业公司）诉被告（反诉原告）郝灿标、何亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金房子物业公司的委托诉讼代理人邓盛、吴佳遥、被告（反诉原告）郝灿标的委托诉讼代理人龙蛰渊到庭参加了诉讼，被告何亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金房子物业公司请求本院判令：1、被告郝灿标、何亮立即向原告支付2018年12月1日至2019年11月30日的物业费126114元，并支付逾期违约金23015元；2、本案诉讼费由被告郝灿标、何亮承担。被告郝灿标答辩要点：请求驳回原告对我方的诉讼请求，我方既不是涉案物业的业主，也没有与原告签订物业管理合同，我方是与湖南铭畅商业管理有限公司签订的合同，即使承担责任，责任的主体也是湖南铭畅商业管理有限公司。反诉原告郝灿标反诉请求本院判令：1、金房子物业公司支付物业管理费（垃圾清运费）合计人民币27200元；2、金房子物业公司支付因停电、车辆管理混乱导致的损失费合计人民币10000元；3、金房子物业公司退还无故扣押的反诉人的装修押金人民币5000元；4、金房子物业公司承担违约金20000元；5、反诉诉讼费用由金房子物业公司承担。反诉被告金房子物业公司答辩要点：1、郝灿标、何亮自承租商铺以来从未交纳物业费，物业工作人员按时将小区生活垃圾进行了清理，不存在欠付垃圾清运费的事实；2、郝灿标主张的停电、车辆管理混乱所导致的损失没有事实依据，不应当予以支持；3、答辩人没有拒绝退还5000元装修押金，是被答辩人未来领取，被答辩人可随时带收据前往物业服务中心领取；4、被答辩人主张的20000元违约金没有任何事实及法律依据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2018年11月15日，被告郝灿标、何亮作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的案外人湖南铭畅商业管理有限公司、周科锋签订一份《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于长沙县万家丽北路69号红树湾18号栋第一、二层部分商业区域及地下负一层仓库从事商业经营活动（超市经营），第一、二层部分商业区域实测建筑面积为4672.07平方米，负一层仓库面积为210平方米，租赁期间为10年，从2018年11月15日起至2028年11月14日。甲乙双方约定，自房屋移交至乙方（该房屋租赁合同签订次日起，视为将该房屋移交乙方之日）起的前5个月为免租装修期，该期间不算租赁费，但物业费、水电费等其他费用，由乙方据实缴纳并不得拖延，不得减免。2、2017年9月11日，原告金房子物业公司与红树湾业主委员会签订《红树湾物业管理委托服务合同》，该合同约定合同期限5年，从2017年9月1日至2022年8月31日。物业费收费标准为18号栋住宅按照1.3元/平方米/月（不含架空层）,车库、杂屋、商业门面、写字楼、住宅改商业（包括车库）的收费标准按照湖南物价局湘价服（2010）76号文件标准收取。合同第三十五条约定：“业主应按照本服务合同的约定，按月足额向乙方交纳物业服务费和其他应付费用。逾期6个月未交费者视为违约。从违约之日起每天按欠费总额千分之二收取违约金，乙方可通过诉讼程序进行追缴。”另，该协议针对物业服务事项、物业管理服务质量、双方责任及合同解除的条件等条款进行了相关约定。上述协议签订后，原告一直为小区提供物业服务至今。3、被告郝灿标、何亮自2018年11月15日承租案涉房屋起未向原告交纳涉案房屋物业费。原告于2019年12月6日上门张贴《物业费交费通知书》向被告进行书面催缴，催缴的欠费期间为：2018年11月15日至2019年11月30日。二、双方当事人有争议的事实1、涉案房屋的物业费收费标准及欠缴期间。被告郝灿标认为应按1.3元/月/平方米收取。原告认为两被告承租18栋一、二层房屋属于商业门面，承租的仓库属于合同约定中的杂屋，均应按2元/月/平方米的标准收费。本院认为，根据《红树湾物业管理委托服务合同》的约定，18号栋住宅按1.3元/平方米/月收取物业费，商业门面按湖南物价局湘价服（2010）76号文件收取，但该文件并没有明确具体的收费标准。原告提交的红树湾小区第二届业主委员会出具的证明，确认商业性质门面的物业服务收费标准一直按照2元/平方米/月收取。根据原告实际收取的物业费情况看，原告对其他商业门面亦是按2元/月/平方米的标准收取，并非按合同约定的1.3元/平方米/月收取，据此，本院认为两被告承租的18栋第一、二层房屋的物业费应按为2元/平方米/月计算。关于仓库的物业费标准，本案仓库位于地下车库，仓库的实际用途为储存货物，与“杂屋”用途一致，根据湖南物价局湘价服（2010）76号文件中的《湖南省物业服务收费管理办法》第十八条第二款规定，由业主购买（使用）的车库、层高达到2.2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取，据此可认定原告金房子物业公司与红树湾业主委员会在2017年9月11日签订《红树湾物业管理委托服务合同》时已就仓库的收费标准进行了约定，即0.65元/平方米/月（1.3元/平方米/月×50%）。关于欠费期间问题，因被告郝灿标提出在本院审结的（2019）湘0121民初298号案件中，已经判令该案被告支付涉案房屋物业费至2018年11月30日，经与原告确认，该案房屋与本案被告承租的房屋一致。被告郝灿标主张2018年11月15日至2018年11月30日期间属于重复收费，原告对此予以认可并主张物业费从2018年12月1日计算至2019年11月30日，本院予以确认。2、原告金房子物业公司的服务是否存在瑕疵。原告认为，其已按照合同约定履行了提供物业服务的义务。被告认为，在原告提供物业服务期间，小区内存在垃圾清运不及时、安保、车辆停放、引导等物业服务不到位的问题，对超市经营造成了较大影响。本院认为，原告作为案涉小区的物业服务单位，应严格按照合同约定对小区公共环境卫生、小区安全防范等方面进行服务和管理。结合庭审查明的事实及本院已审结案件确认的事实，被告郝灿标、何亮承租的房屋位于18栋，欠缴物业费期间，该楼栋并未纳入小区门禁范围，安全隐患大。同时，原告在审理中也认可有四、五个月时间是由被告自行将垃圾清运至小区垃圾站，虽双方对清运时间有争议，但被告自行清运垃圾事实存在。综上，原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。3、关于垃圾清运费的问题。原告虽认可被告存在自行清运垃圾的事实，但双方对具体垃圾清运时间、垃圾清运费具体金额有较大争议。本院认为，被告郝灿彪仅提供了垃圾清运费的收据，收据仅写明益美特超市垃圾拖运费且只有案外人个人签字，被告不能提供充分证据证明垃圾清运费已实际产生、具体金额及由谁支付等问题。同时，根据原告陈述，被告所承担的理应由原告承担的工作仅是将垃圾从超市后的垃圾点拖运至小区垃圾站，距离只有几百米，故被告主张的一个月1600元或2400元的垃圾清运费过高。基于被告承担了原告垃圾清运的部分工作，原告理应就被告由此产生的垃圾清运费予以赔偿，鉴于被告自行清运垃圾产生的费用无法确定，本院酌情将被告自行清运垃圾产生的费用纳入物业提供服务存在瑕疵对物业费予以折减的范畴中，垃圾清运费不再另行支持。判决的理由与结果本院认为：一、被告何亮经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判；二、关于原告的本诉诉请。1、物业费支付问题。原告与涉案小区业主委员会签订的《红树湾物业管理委托服务合同》合法有效，该合同效力及于全体业主。被告郝灿标、何亮承租物业后，是实际的物业使用人，且租赁合同约定物业费由其支付，两被告应按照约定向原告支付物业费。两被告拒缴物业费对其他依约交纳物业费的业主不公平，也不利于原告正常运作及对小区公共设施的维护、维修、管理。但鉴于原告的物业管理服务瑕疵对两被告的生活及经营产生了一定影响，本院结合本案具体情况，酌情确定两被告按照约定标准的80%向原告支付自2018年12月1日至2019年11月30日期间欠缴的物业费为91014.14元（4672.07平方米×1.3元/月/平方米×12个月×80%+210平方米×0.65元/月/平方米×12个月×80%）。2、违约金的支付问题，被告拒交物业费的行为虽不妥当，但原告的物业管理服务确实存在瑕疵，原告未提交证据证明被告拖欠物业费的行为给其造成了额外的重大损失，对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、关于反诉原告的反诉诉请。1、请求反诉被告支付垃圾清运费27200元，因反诉原告未提供充分证据证明，且本院已将垃圾清运问题纳入物业服务瑕疵中，在物业费折减额度中予以考量，原告已就垃圾清运问题承担了相应责任，在此不再另行支持垃圾清运费；2、请求反诉被告支付因停电、车辆管理混乱导致的损失10000元，本院认为反诉原告未提供证据证明反诉被告存在停电行为及给其造成的损失，且该请求系侵权之诉，与本案物业合同纠纷不属同一法律关系，被告可另案主张。对于反诉原告认为反诉被告存在车辆管理上的服务瑕疵，但其未提供充分证据证明这一事实真实存在且由此给其带来的损失，且本院已在本诉部分就管理瑕疵对物业费进行了折减，就该项诉请本院不予支持；3、请求反诉被告退还装修押金5000元。审理中，反诉被告表示只要收取了装修押金，反诉原告可持收据去物业领取，但反诉原告郝灿标未能向本院出示装修押金收据，本院无法确定押金是否缴纳、由谁缴纳、退给谁，对于该项诉请，本院不予支持，反诉原告如有押金收据可自行去物业公司领取；4、请求反诉被告承担违约金20000元。本院认为，反诉被告在提供服务上虽存在瑕疵，但反诉原告自承租案涉房屋起一直未缴纳物业费，也存在违约行为，故对反诉原告请求反诉被告承担违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、限被告郝灿标、何亮在本判决生效后十日内向原告湖南长沙金房子物业管理有限公司支付物业费91014.14元；二、驳回原告湖南长沙金房子物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告郝灿标的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3283元，减半收取1641.5元，由原告长沙金房子物业管理有限公司负担641.5元，被告郝灿标、何亮共同负担1000元，反诉受理费1355元，减半收取677.5元，由被告郝灿标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何姣二〇二〇年七月二十七日法官助理吴家昭书记员吴家昭（兼）附相关法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。