广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3010号原告：曾嵩，男，汉族，户籍地广东省惠州市惠城区。被告：惠州市浩胤实业有限公司，住所地广东省惠东县*********上侧。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：周惠丽，广东中深律师事务所律师。原告曾嵩与被告惠州市浩胤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾嵩，被告惠州市浩胤实业有限公司的委托诉讼代理人周惠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾嵩向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付延迟交房违约金人民币23966.86元；二、被告向原告支付赔偿金人民币68838.75元。（以上两项共计92805.61元）三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年7月17日与惠州市浩胤实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了惠东县*********号房，2019年1月18日原告取得《不动产权证书》。根据《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和手续”及其附件“补充协议”第六条的约定，被告最迟应于2018年1月1日将该房屋交付给原告，但被告并未在合同约定期限内向原告交付房屋。直至2018年7月30日，被告才向原告发送《入伙通知书》，通知于2018年8月15日起开始交楼，比合同约定的时间晚了227天。根据《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”的约定，出卖人（即被告）逾期交付房屋的，应按日计算向买受人（即原告）支付全部房价款万分之1的违约金。被告于2018年8月15日向原告交付该房屋，该房屋全部房价款为人民币1055809元，按照合同约定，被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金人民币23966.86元。另外，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十一“补充协议书”第一条规定：xxx度假公寓宗地“截止至2042年止”，“为保障买受人的利益，出卖人正在办理按原土地出让合同延长土地年限至2065年的手续，本商品房在办理房产证时房产终止日期不低于2065年”。但原告最终取得的《不动产权证书》上记载的使用期限终止日期为“2062年12月13日止”，比合同约定的期限少了3年。被告并未按照合同约定将土地使用年限延长至2065年，其行为已构成违约，被告履行合同义务不符合约定，导致原告购买的商品房价值贬损，损害了原告的合法利益。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应向原告赔偿因其违约行为导致房屋贬值的损失68838.75元（计算方法详见表二）。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，恳请依法判如所请。被告惠州市浩胤实业有限公司辩称，1.被答辩人已接收案涉房屋并办理产权证，一边实际占有、使用、管理、收益案涉房屋，又一边以房屋逾期交付要求解除商品房合同，显然自相矛盾，与客观事实不符，也违反了法律规定和合同约定的情形；2.被答辩人超过法律规定的期限行使解除权，其要求解除商品房买卖合同、返还购房款、支付利息及违约金的诉讼请求应不予支持；3.双方虽在《补充协议》约定延长土地期限至2065年，但该年限已超出土地最高使用年限，该约定违反法律行政法规的强制性规定，应认定为无效条款，而补充协议部分条款的无效并不影响主体合同的效力。因此，以该条款作为解除合同的条件应不予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告惠州市浩胤实业有限公司系工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发等。2017年5月28日，原告曾嵩与被告签订《商品房认购书》，记载案涉房屋的银行按揭优惠折扣为1088238*0.98，折后总价1066473元，在落款签名处上方手写字体记载“①此房价已含酒店第一年收益，②贷款政策以银行实际政策为准，③客户认购后于2017.6月13日前交齐首期款，④客户按时签约享受额外九九折”，原、被告在落款处签名捺印、盖章。被告主张房屋原价为1121895元，按该原价的3%扣除第一年的返租收益为1088238元，再按按揭折扣价98折，最后再按准时签约折扣价99折，最终为1055809元，上述手写字体内容系经原告同意后填写的；原告对《商品房认购书》的落款签名不持异议，但主张房屋的总价以合同所记载的价格为准，上述手写体内容并未经过其同意。2017年7月17日，原告与被告签订了合同编号为HTxxxxx的商品房买卖合同及相关附件，约定被告将位于惠东县*********号房出售给原告，每平方米单价为10455.62元，合同总价款为人民币1055809元，于2017年1月1日前交付，案涉商品房所占用的土地用途为商服用地/城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2062年12月13日。合同第九条“商品房交付条件”约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十二条“逾期交付责任”约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。附件十一补充协议第一条“对本合同第一条的补充”约定“xxx度假公寓处在一块宗地上，该宗地为惠东国用（2010）第xxx号：土地出让合同中约定为商业、住宅用地，截止至2042年止。为保障买受人的利益，出卖人正在办理原土地出让合同延长土地年限至2065年的手续，本商品房在办理房产证时房产终止日期不低于2065年。出卖人申请国土部门延长土地使用期限的办理期限为合同约定买受人取得房产权证（或土地使用证）之前，买受人不得要求出卖人提前完成该延长期限的办理工作。”第六条“买受人在签订本协议时，出卖人已明确告知xxx度假公寓xx栋3-13层的交楼时间为2018年1月1日，买受人已知悉并同意此交楼时间，并同意合同第十一条的交楼时间与本协议若有冲突，以本协议为准。该交楼时间不能作为买受人解除合同的事由。”第十五条“为了充分发挥本小区作为旅游度假区产品的价值，为广大业主创造经济利益，本小区内1、2、3栋的房屋将由物业服务企业或其委托的第三方统一对外出租。同时，为了保证本小区服务品质和管理水平，买受人不得将房屋委托给除物业服务企业或其委托的第三方以外的其他单位或个人从事经营活动（包括但不限于以出租、委托出租、出资等合作形式）。原告作为委托方（甲方）与案外人惠东县xxx物业管理有限公司作为受委托方（乙方）签订一份《xxx度假公寓房产出租委托服务协议书》，约定：将案涉房屋出租并委托给乙方进行酒店式公寓经营服务；甲方确认并同意，以实际交付房屋的时间为准起算返租，甲方在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%已在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，无需另行支付。（物业管理费由甲方承担）本委托期内的第二个完整年度起，甲方按照协议规定收取相应的租金；第二年为合同总价的5%、第三年为合同总价的6%，支付租金时乙方需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准；协议的有效期自2018年1月1日起至2020年12月31日止。该协议的附件二为《授权委托书》，记载的委托方为原告，受托方为上述案外人，委托期限为2018年1月1日起至2020年12月31日止，委托的权限为收取房屋收益，代为处理房屋管理、房间钥匙掌管、布置或搬入搬出本人所有的房间内设备设施、房间内设施设备损坏赔偿事宜等。原告对份证据的真实性不持异议，但主张该协议书是开发商卖房时候的捆绑合同，第一年的租金收益是虚拟，侵犯了业主的权益，应为无效条款。原告主张案涉房屋实际于2018年8月15日交房，提交了由被告于2018年7月30日盖章出具的《入伙通知书》，记载内容为“您购买的xxx号房已达到交楼要求，公司安排于2018年8月15日-8月31日分批次进行交楼……”被告确认实际向原告交付房屋的日期系2018年8月15日，但辩称根据上述《xxx度假公寓房产出租委托服务协议书》，其已于2018年1月1日将案涉房屋交付给该案外人，且原告也已享受了第一年的返租收益，故实际交付日期应认定为2018年1月1日，并提交了案涉房屋的《委托出租移交记录表》予以证明，记载委托出租期限为2018年1月1日至2020年12月31日，业主办理交接日期为2018年9月29日，交楼意见为“公共区域和室内的硬装已经完工，可依据业主授权委托书代为领取保管钥匙，管理验收装修设备，室内物品购置应配合第三方酒店要求统一安排，由业主自行配备或缴纳开办费统一代购。”，落款处加盖有被告及案外人惠东县xxx物业管理有限公司的公章。被告主张案外人惠东县xxx物业管理有限公司已委托第三方进行经营管理，交房日期为2018年1月1日，提交了惠东县xxx物业管理有限公司与惠州市伴山海酒店管理有限公司于2017年8月1日签订的《xxx项目2#楼房屋经营管理合作合同》，合作项目为“xxx度假公寓xx号楼3-13楼、15-25楼公寓”，经营期为“2018年1月1日至2021年6月30日，目前暂定3-13楼交房日期为2018年1月1日，即此部分房源自2018年3月1日为乙方正式开业”。另，被告提交了银行流水清单及致业主一封信及减免物业费清单，证明其向原告支付出租收益的情况及减免物业费（2018年8月份之前的物业费不予收取且另外赠送一年的物业费）的情况。原告对此不持异议，但认为其第一年不享有收入，本就不应当收取物业管理费。被告主张已尽合同义务办理土地年限延长手续，向本院提交申请书、惠东县国土资源局建设用地业务办理申请表、退件告知书。其中申请书系惠州市浩胤实业有限公司出具，上载“惠东县国土资源局：在贵局的大力支持下，我司开发建设的‘xxx商住楼’位于惠东县*********上侧，不动产权证号：粤（2016）惠东县不动产权第xxxx号，使用权面积：28757.89平方米，城镇住宅用地使用权期限至2062年12月13日止，为了兑现我司在售楼时对客户的承诺，特向贵局申请城镇住宅使用权延长3年，由2062年12月13日延长至2065年12月13日，商服用地使用权期限不变。特此申请，批复为盼。”，落款日期为2018年9月11日。退件告知书系惠东县自然资源局出具，上载“惠州市浩胤实业有限公司：你公司位于惠东县*********上侧地段28757.89平方米土地申请改变土地使用年限业务，经相关部门审核，由于其不符合办理的有关条件作退件处理，具体如下：根据《惠州市国土资源局关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法（试行）》（惠市国土资[2018]1298号）要求，申请人办理改变土地使用年限的，自该宗国有土地初始出让之日起计算，最终核准的土地使用年限不得超出《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的各类用途土地使用权出让的最高年限。由于你公司申请改变的年限已超过上述最高年限的要求，现作退件处理。特此告知。”，落款日期为2019年3月1日。另查明，案涉房屋所在建设工程项目于2018年6月25日取得竣工验收备案表，于2018年6月26日取得房屋面积测绘报告书。案涉商品房不动产权证所载登记日期为2019年1月18日，土地使用终止日期为2062年12月13日。另，被告主张案涉房屋的定价系依据建筑成本、市场价格、价格体系（包括户型、朝向、景观、高低楼层、有无建筑物遮挡）、折扣优惠得出的，提交一份由其自行制作的图表予以佐证。本院认为，原告曾嵩与被告惠州市浩胤实业有限公司签订的商品房买卖合同、相关附件均是当事人真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，当事人均应遵守。本案争议焦点系，1.被告是否存在逾期交付的违约行为；2.补充协议第一条关于土地使用年限的承诺是否有效，原告诉请的赔偿金依据是否充足。关于第一个焦点，原告主张被告实际于2018年8月15日交房，被告辩称实际已于2018年1月1日将案涉房屋交付案外人惠东县xxx物业有限公司，本院分析如下：首先，原告在签订《商品房买卖合同》后即与案外人惠东县xxx物业有限公司签订《xxx度假公寓房产出租委托协议书》，约定将案涉房屋出租给该案外人，租赁的期限为2018年1月1日至2020年12月31日，并出具《授权委托书》授权该案外人掌管房间钥匙，即该案外人有权代原告接收案涉房屋。其次，上述《xxx度假公寓房产出租委托协议书》约定第一年租金系原告在购买案涉房屋时所享受的3%的购房优惠，故不再另行支付；虽原告主张该条款属无效条款且其实际并未收取该部分租金收益，但原告对该协议书的真实性不持异议，并在落款处进行签名确认，该约定亦不违反法律法规的强制性规定，且根据认购协议书及房屋买卖合同关于购房款的记载，原告确已享受该约定所记载的房价优惠。最后，双方均确认合同所约定的交付标准为简单装修，而包含案涉房屋在内的房屋是属于酒店式公寓，系用于统一委托出租经营从而获得收益，在经营前需整体进行软装配置，不论何时交付均不能省去对案涉房屋的统一装修及购置家具家电的时间。综上，虽被告在交付案涉房屋给案外人时尚未完成竣工验收备案，但根据《xxx度假公寓房产出租委托协议书》的约定原告已于2018年1月1日将案涉房屋出租给该案外人经营使用，且已实际享受了第一年的租金收益，即原告在签订该协议书时已对案涉房屋的使用及收益进行了处分，现原告以被告违约交房为由要求被告支付违约金，与双方的约定不符，故对原告该项主张，本院不予支持。关于第二个焦点，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；……”的规定，居住用地最高使用年限为70年。案涉楼盘所在土地使用权起始时间为1992年12月14日，按照最高使用年限70年计算，应该至2062年12月13日止。补充协议上约定延长土地使用年限至2065年，已经超过国家规定的土地使用权出让最高年限的相关法律法规，超出70年土地使用权的部分，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案需认定的系被告是否就该无效部分而获得相应的对价以及是否因该无效部分而给原告造成损失，本院作分析如下：首先，双方所签订的《商品房买卖合同》所约定的土地年限系70年，该约定系符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，而在双方所签订的《补充协议》中约定土地年限至2065年止，实际已超过上述规定的土地使用期限，被告已就该无效的约定作出了补救措施即向国土部门申请延长土地年限，但国土部门以其所申请的年限已超过上述条例的规定为由不予同意。其次，商品住宅的价格系由成本、利润、税金和地段差价等项目构成，成本包含有土地的成本，而土地成本受土地用途、年限等因素影响，本案中，被告出售给原告的案涉房屋所记载的土地使用期限系70年，该约定的期限已系我国现行法律规定的居住用地的最高使用期限，虽双方在补充协议中约定土地使用期限为73年，但根据现行法律法规的规定系属无法实现的合同目的，且原告未举证证明其向被告所支付的房屋价款系包含了该额外3年土地使用期限的价格，也未举证证明被告实际因其所承诺的超出部分的年限而额外获取的收益。最后，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”的规定，现行法律对土地使用期限到期后的续期是否需要重新缴纳土地出让金及缴纳的金额未作出明确的规定，且如前所述商品住宅的价格包含多项内容，原告诉请按照房屋贬损率来计算，依据不足。综上，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告曾嵩的全部诉讼请求。案件受理费2120元，由原告曾嵩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  曾怡雄人民陪审员  陈进友二〇二〇年七月二十日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬