上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初6919号原告：相明琼，男，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：石雪华，上海汉盛(深圳)律师事务所律师。被告：上海恒逸房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：温介邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思，北京(大成)上海律师事务所律师。原告相明琼与被告上海恒逸房地产有限公司(以下简称恒逸公司)间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告相明琼及其委托诉讼代理人石雪华、被告恒逸公司的委托诉讼代理人陈思均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失60万元。原告损失计算的依据为：1、涉案房屋南侧距离公共通道距离不足1米，属于残次品，严重影响居住安全、隐私，产生噪音、灰尘、气味等，严重降低该房屋在二手房市场的售价，预估降低的差价为总价的20%；2、被告宣传涉案房屋非临街临河的房屋，实际却是临街(公共通道)的房屋，导致房屋价值减损，预估差价为房屋总价的10%-20%；3、涉案房屋南侧距离小区2.4米高的围墙过近，影响安全、采光、通风，遮挡视线等，导致二手房售价降低，预估差价为总价的10%；4、被告宣传项目对面的嘉涛路小区是长宁区一梯队小学的分校实际不存在，宣传的项目南侧将建成三甲医院实际是二甲，导致二手房售价降低，预估差价为总价的10%；5、原告为首套房，由于房屋影响居住导致原告卖房再买房需要多付出利息30.27万元。上述1-5项损失原告仅主张60万元。事实与理由：2019年1月5日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买位于上海市嘉定区江桥镇黄家花园路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)，总价款人民币3,891,403元。合同签订后，原告付清了所有房款。2019年8月初，原告经过现场测量发现被告在涉案房屋南侧、小区用地红线范围内配套建设了沿河公共通道。该公共通道距离原告房屋最近的地方距离不足1米。公共通道宽度4-5米，性质为“须满足通车”。原告家的阳台和公共通道之间用2.4米高镂空角铁围栏隔开,围栏距离原告家阳台最近60余厘米。该公共通道连通黄家花园路、海波路两个主干道，预计入住后车流、人流十分密集。被告刻意隐瞒公共通道的存在，甚至恶意诱导、虚假宣传，以残次品卖合格品的价格，涉嫌欺诈。被告在整个购房过程中不允许原告进入小区查看，刻意隐瞒公共通道的存在。被告未尽告知义务,错误引导原告做出购房选择。被告在龙湖官方微信公众号、房产网站等渠道发文宣传“小区内部天然三江实属罕见”、“依水打造滨江慢跑道”、“江景房坐拥三江交汇”等，诱导原告认为河流为小区内部，且沿河的道路为小区内部滨江慢跑道，恶意掩盖了河边存在公共通道的事实。被告售楼处开盘当天发放的宣传页中显示涉案房屋南侧沿河均为绿化，并无公共通道。被告销售人员在卖房时明确告知原告所购楼栋安静、隐私好,南侧沿河的道路为小区内部夜光跑道，诱导原告对购房做出错误判断。被告售楼处沙盘显示，涉案房屋外小区围栏与公共通道之间有1.5米至2米宽的绿化隔离带，现实却是小区围栏紧邻公共通道。原告认为，涉案房屋距离公共通道不足1米，会给原告带来如下问题：1、存在极大安全隐患及噪声、气味污染。社会人员可在公共通道上通过围栏伸手触摸到原告家的阳台，对原告的生活构成极大安全隐患，也会产生噪音、气味污染。2、原告隐私权无法受到保护。原告所购房屋的三间朝南房间均正对公共通道，由于房屋距离公共通道不足1米，社会人员在公共通道上对原告家一览无余，三间朝南房间毫无隐私。3、影响原告采光权。高2.4米的小区围栏的影子可映射到原告家的客厅，遮挡了屋内采光，影响对外视线。另外，被告在未交房的情况下，仅通过原告微信转发的户口本及身份证照片，就于2019年7月份替原告办理了房产证。2019年8月，原告提出将所购房屋更换为距公共通道正常距离同户型的房屋，被告以原告已经办理产证为由不予更换。原告认为，被告销售的房屋涉嫌违规设计，按照2016版《城市居住区规划设计规范》，“道路边缘至建、构筑物最小距离分别为5米、4米、3米、2.5米等”，涉案房屋南侧沿河道路应至少参照该规范中的“小区路”，适用“道路边缘至建构筑物最小距离为5米”的条款。《城市居住区规划设计规范》的“条文说明”明确规定：“道路边缘至建筑物、构筑物要保持一定距离，主要是考虑到建筑底层开窗开门和行人出入时不影响道路的通行及一旦楼上掉下物品也不影响路上行人和车辆的安全及有利于安排地下管线、地面绿化及减少对**住户的视线干扰等因素而提出的”。《上海市城市规划管理技术规定》第三十八条：高层建筑主楼后退道路规划线的距离，应按下列规定控制：建筑高度小于或等于60米的，不得小于5米。而事实上，原告的房屋阳台后退道路规划红线不足1米。根据合同法第111条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第二款的规定及原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》第22条之规定，原告有权利要求被告承担赔偿损失等责任。被告辩称：不同意原告诉请。1、原告基于房屋设计和建设违规的诉请缺乏法律依据和事实依据。原告起诉依据的2016版《城市居住区规划设计规范》已被废止、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)并无“条文说明”条款、《上海市城市规划管理技术规定》第三十八条已被修订且不适用本案情形。涉案房屋已于2018年11月30日取得了建设工程竣工验收备案证书，因此足以表明涉案房屋的设计和建设均合法合规。原告并未提供其他任何被告依法须承担责任的依据和证据。2、原告基于知情权的诉请也缺乏合同和事实依据。2019年1月5日，原、被告签署了购房合同，此后，原告于2019年10月办理交接手续并对该房屋进行了装修。此外，在原告明知涉案房屋的实际周边位置，且原告通过其他业主与被告的沟通又明确知悉了案涉房屋周边情况的情况下，又于2019年7月9日授权被告办理了涉案房屋的产权证书。被告已向原告充分履行了告知义务。就小区围栏内容、就涉案房屋离围栏较近事宜，原告签署购房合同前，被告已通过沙盘向原告展示了涉案房屋围栏较近的情况并对原告进行了重点提示，且原告在签署购房合同前还于2018年12月27日签署了《确认函》，对“涉案房屋离围栏较近，可能会有噪音影响，可能会对私密性有所影响”书面签字表示知晓并接受。在原告签署购房合同时，涉案房屋已完成竣工备案，且涉案房屋位于小区边缘，在小区附近即能随时看到房屋的具体情况，原告主张其不知道涉案房屋外围系围栏的观点明显有违常识。3、购买涉案房屋系原告真实意思表示。在被告已经充分履行了告知义务且明知还有其他房屋可售的情况下，原告仍然自主表示要求购买涉案房屋。原告在其提供的与被告售楼处人员的通话录音中明确表示“我就要15号楼，当时别的楼还有的”，以及原告庭审时自认基于涉案房屋靠近儿童乐园而选购该房屋。此外，考虑到涉案房屋距围栏较近，被告已对涉案房屋做了降价处理，即涉案房屋单价相较于相邻的房屋少300元/㎡。4、原告主张的虚假宣传与本案不是同一法律关系，且宣传的内容并不能构成合同约定。本案系合同之诉，原告混淆了行政法律关系和民事法律关系。原告所谓被告存在的虚假、夸大宣传与本案不属于同一法律关系。即使存在用词夸大情形，亦应由相关主管部门监督改正，而与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月27日，相明琼签署《确认函》一份，“本人购买上海恒逸房地产有限公司开发的龙湖天璞雅筑项目位于嘉定区黄家花园路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，现就该房屋以下补充说明进行确认，并在知晓以下房屋所有情况下，与出卖人协商一致签署《上海市商品房预售合同》：一、该房屋户型以合同附图及实际交付为准，体验区域仅为参考展示不作为最终交付标准。二、该房屋、装修、设备设施、公共区域及周边情况本人已知晓，并表示接受，不持异议：1、由于该房屋层高比标准户型略高，所以该房屋的外窗及阳台门高度会比标准户型有所增加；……6、该房屋南侧距离小区围栏较近，可能会有噪音影响，可能会对私密性有所影响。三、该房屋其他具体信息以该房屋的买卖合同及其补充协议的约定和政府批准的规划及设计方案为准。四、本项目不利因素已在售楼处进行公示，并签署在商品房买卖合同的补充协议里，本人已充分知悉。此信息是基于政府标准的规划及设计方案，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案的为准。因贵司无法控制的原因，可能存在其他不利因素或上述因素发生变化的，贵司无需另行通知和提示。本人已阅读并同意上述所有内容”。落款处相明琼签字确认。2019年1月5日，相明琼(乙方、买方)与上海恒逸房地产有限公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，乙方向甲方购买位于上海市嘉定区江桥镇黄家花园路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，面积89.38平方米，每平方米房屋建筑面积单价43,537.74元，该房屋全装修总价为3,891,403元。甲方定于2019年10月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同签订后，相明琼支付了全部购房款。2019年7月9日，涉案房屋登记至相明琼名下。2019年10月25日，恒逸公司与相明琼办理了房屋交接手续，将涉案房屋交付相明琼使用。相明琼发现涉案房屋的阳台距离小区围栏仅有六十几厘米，其认为涉案房屋距离围栏外的公共通道距离过近，围栏本身影响到室内的采光，房间距离公共通道太近影响隐私，公共通道的车流、人流也会造成空气污染等。相明琼遂向恒逸公司提出更换另一套距离公共通道较远的房屋，未得到许可后，又就赔偿损失问题与恒逸公司沟通多次，在得不到满意答复的情况下，将恒逸公司诉至本院。为证明涉案房屋存在的问题，相明琼提供以下证据：1、房屋现状照片，证明涉案房屋外侧现状，房屋距离围栏最近处不足1米，对原告安全隐私及采光带来很大影响。2、《上海市国有建设使用权招拍挂出让规土征询单》，证明被告交付的房屋外侧公共通道的规划要求是宽度为9米，须满足车行要求，将来公共通道开放会影响到原告正常的居住生活。3、商品房预售合同附件六的宗地图，证明根据平面图显示的比例推算涉案房屋距离围栏应有10米左右，且无公共通道存在。4、单元分布示意图、涉案房屋宣传页，单元分布示意图显示涉案房屋南侧是绿植及河流，无公共通道，且无小区围栏。涉案房屋宣传页显示涉案房屋距围栏有10米左右(按照图片显示比例计算)，且无公共通道存在；宣传“保障每个私密天地”、“三开间全朝南，阳光充足无灰空间”。但实际上涉案房屋没有隐私，灰尘、噪声等很大，紧贴2.4米高围栏，遮挡阳光、影响视线。以上证明被告恶意将临公共通道无隐私的房屋虚假宣传为非临街临河私密性好的房屋。5、安居客、360房产资讯网站的文章、视频，被告宣传“龙湖天璞拥有宽达30米的三条自然水系”及“沿着自然河道我们构筑3D景观廊架、亲水平台以及一条有氧夜光跑道”诱导业主认为河流及沿河夜光跑道属于小区内部；宣传是“愚园路第一小学分校”的学区，实际不存在；宣传小区周边有“北虹桥唯一三甲医院”，实际是二甲。证明被告在销售过程中存在虚假宣传。6、上海龙湖天璞二期业主维权的微博截图，证明被告存在虚假宣传，“七星级五维景观”变成光秃秃的稀稀拉拉的绿色植被、“罕见的三江交汇景观”变成开放的市政公共河边步道、“人车分流消失不见”，龙湖业主曾集体维权；7、2017年3月上海市普陀区市场监督管理局行政处罚决定书，证明被告因在微博上发布“龙湖天璞”虚假广告，遭到行政机关处罚；8、三份公证书，公证的内容分别“上海龙湖”微信公众号、“焦点看房”软件中涉案楼盘的宣传内容，被告宣传“小区内部的天然三江实属罕见”、“依水打造滨江慢跑道”、“天然三江之上重金打造……滨江慢跑道，……相当于将澳门金沙酒店直接搬进了社区”、“天然三江之间，创造滨水悠扬夜光跑道”等，诱导业主认为河流及沿河夜光跑道属于小区内部，实际却是小区外部的可通车公共通道和公共河流。证明被告存在虚假宣传，恶意将临街(公共通道)房屋虚假宣传为非临街临河房屋。9、沙盘视频，证明沙盘未用文字标注出公共通道的存在(而变电站、垃圾房等均用文字标注)；沙盘中小区围栏很难识别，且用实际中不存在的绿植等遮挡住了围栏，并将公共通道伪装成小区内夜光跑道；沙盘显示围栏外面有2米左右宽度的绿化，实际却直接是公共通道路面。10、5位业主代表与被告公司员工的通话录音，证明业主代表表示并不知道临河房屋南侧有公共通道，而是被销售误导以为是小区内夜光跑道。11、原告与被告客户经理谭先生的通话录音，证明客户经理在售房前就知道涉案房屋与围栏及公共通道过近的事实，并预判到业主购房后会来维权，被告客户经理间接承认房屋距离公共通道过近违反规定，还称如果原告未办理产证就可以退房并愿意赔钱。12、原告与被告客户经理周先生的通话录音，证明签署《确认函》时被告未告知原告围栏过近，也未尽到提示说明义务。13、原告在签署《确认函》时需要一并签署的其他文件，证明当时原告需要一同签署的文件过多，根本没有时间仔细阅读《确认函》的详细内容。14、一房一价表，证明被告售房时，涉案房屋与同栋楼相邻的房屋定价并无差别，被告以残次品卖正常品价格；15、贝壳找房网APP截图，证明涉案小区临街的二手房与小区房屋挂牌均价对比低19.58%。16、《拒绝收房告知书》及送达凭证，证明原告收到被告交房通知后，于2019年10月30日将《拒绝收房告知书》邮寄给被告。17、原告签署《商品房交接清单》的视频，证明原告收房时在被告提供的《商品房交接清单》中注明了“本人所购房屋距离公共通道过近，开发商涉嫌违规设计。并且，开发商就此恶意隐瞒，涉嫌欺诈，虚假宣传。但为避免双方损失扩大，本人先行收房。收房不代表本人接受房屋现状及房屋距离公共通道过近的情况，本人保留追究房地产商相关责任的权利”。18、2020年5月28日嘉定区市场监督管理局行政处罚决定书，证明被告在销售“龙湖天璞2期”的过程中，曾对外宣传“把7星级度假酒店，搬进社区”，遭到相关行政部门的处罚。对原告的证据，被告发表如下质证意见：对证据1，真实性认可，但图片中的涉案房屋外沿与小区围栏的距离系原告自行测量，对测量数据不认可。对证据2，涉案房屋围墙外的公共道路的性质是防汛通道，“公共通道宽度为9米，须满足行车要求”是指外墙外的道路须满足巡河车通行要求，但平时不走车。涉案项目已于2018年11月19日取得竣工备案验收合格证，合法合规。对证据3、真实性认可，不认可证明内容。合同附件的宗地图只是个示意图，最终应以开发商交付的为准，小区内的配套设施应以交付为准。且宗地图中有免责注释，原告截图的时候未将免责注释一并截图。对证据4、真实性不予认可，且认为与本案无关。对证据5，真实性不予认可。这两个平台上的宣传并不是被告制作的。对证据6，真实性不予认可。公众对于每个楼盘都有不同的评价，评价内容的真实性有待核实。对证据7，真实性认可。处罚决定书的落款时间是2017年3月，原告签署购房合同是在2019年1月，处罚决定书针对的是龙湖天璞一期，涉案房屋是二期。对证据8，对于三份公证书的真实性无异议，证明目的不认可，“滨江慢跑道”事实上存在，且业主可以使用，不存在虚假宣传，《预售合同》第9条第2款约定“本项目沿河道分成4个独立地块，河道不在本项目红线之内”，原告对此签字确认。河流属于国家所有，原告应当有这个常识。《预售合同》补充条款一第一条第4款约定“出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、补充协议之中的，对出卖人没有约束力”。被告已在《预售合同》中明确告知原告，宣传材料不作为合同内容，三江不属于红线范围内，原告签字确认。对证据9，真实性认可，沙盘可以清楚显示涉案房屋离围栏非常近，原告在购房时就应当知晓。对证据10，录音真实性认可，但证明目的不认可，恰恰证明了以下几点：1、被告关切业主诉求，密切联系业主，2019年6月中旬，原告、被告沟通的时候，原告就知道涉案房屋存在围墙过近的情况，原告仍自愿于2019年7月9日办理了产证。2019年7月25日、31日，业主对就沿河道路问题与被告进行沟通，沟通后被告就沿河道路的管理进行了提升；2、原、被告就争议的问题达成了一致意见，即被告对沿河步道进行封闭管理，原告同意该防汛道路仅在汛情期间使用，被告目前按该方案实际操作，其他业主均再无意见；3、涉案房屋为准现房，在签合同时已经竣工备案完成，业主与被告工作人员的通话录音中也反映装修期间有业主翻墙查看过；4、被告明确告知业主对于沿河步道被告已经尽力，现状合法合规，无法调改。对证据11、证据12，真实性均不认可，原告提供的录音不完整，原告仅是截取了其中的一部分，原告提供的录音文字整理材料中存在许多文字错误。录音也不能反映原告的证明目的。对证据13，真实性认可，证明目的不认可，仅能证明原告买房时签署过哪些材料，看不出原告签署的《确认函》是在业务员的催促下急急忙忙签署的。对证据14，真实性认可，从这个表可以看出，离围栏比较近的房屋的价格是比其他房屋价格要低300元-600元每平米，被告在定价时对于房屋离小区围栏的距离是有考虑的。对证据15，真实性不认可，被告认为与本案无关。对证据16，真实性认可，但原告还是签署了房屋交接书并接收了房屋。对证据17，视频的真实性认可。对证据18，真实性无异议，不认可原告证明目的。行政机关认定的是“把7星级独家酒店搬进社区”的描述不准确、不清楚、不明白，而非原告所说的“虚假宣传、恶意诱导、欺诈”，而且该决定书未对公共通道、夜光跑道进行过认定。行政行为与本案不是同一法律关系，即使存在夸大用词，已由相关主管部门进行过处罚。恒逸公司提供以下证据：1、建设工程竣工验收证书，证明涉案房屋于2018年11月30日取得竣工备案证书，房屋设计建造合法合规；2、原告于2018年12月27日签署的《确认函》，证明原告签署预售合同前，被告已经告知涉房屋情况，涉案房屋确实在道路边缘，离小区围墙边缘比较近，会有噪音和私密性的应当向，原告对此进行了确认。3、被告在2019年4月19日拍摄的涉案房屋的照片，证明原告房屋位于小区的边缘，离栏杆比较近的情况从小区外就能发现。4、同小区45号101室购房合同的售价单页，45号101单价为46,470.43元每平方米，证明原告的房屋被告在定价时就考虑了离围栏距离近对房屋的影响。5、《江桥龙湖天璞雅筑带建河道及周边绿化设施移交协议》，证明被告与江桥镇人民政府达成协议，约定涉案公共通道仅对龙湖天璞雅筑小区居民内部使用，不对外开放，涉案公共通道不存在原告所称的影响其居住的情况。相明琼发表如下质证意见：对证据1，真实性认可，不认可证明目的，即使备案项目获得竣工备案，但是规划设计不符合法律规定的标准，涉案房屋距离公共通道过近不符合相关法律规范。对证据2，真实性认可。原告签署该文件时和其他诸多文件一并签署，被告的销售人员在一旁一直催促，并强调都是标准条款，无需细看，且该文件上的字体明显偏小，内容过多，原告很难有足够时间仔细阅读，被告亦未向原告充分说明。《确认函》内容减少了被告主要义务，增加了原告主要责任，系格式条款，应被认定无效条款。《确认函》第二条第六款中，“该房屋南侧距离小区围栏较近”，被告提示“较近”并未明确说明具体的距离。只提示了距离，并未明确说明围栏外是公共通道。第四条中“不利因素及商品房买卖合同补充协议”均未告知公共通道存在。对证据3，真实性无异议，不认可证明目的。被告拍摄地点距离原告房屋50米左右，从该处无法看出涉案房屋与围栏的距离。镂空围栏为2019年10月安装，原告购房期间(2018年12月)，开发商用3米高的木板把镂空围栏处全部封堵，原告从小区外无法查看到涉案房屋及周边情况。购房期间，被告也没有通知原告看房。对证据4，不认可，45号101室的价格确实是46,470.43元每平方米，原告房屋单价43,000元左右是因为原告满足了开发商制定的购房优惠条件，打了97折，而45号101室的价格是没有打97折的价格，而且打折的优惠活动是面向小区所有业主，并非只针对原告。对证据5，真实性无法核实，不认可证明目的。该协议没有签订日期，也未约定有效期限。涉案通道的性质为公共通道，在未变更规划的前提下，江桥镇政府无权单独同意涉案通道仅能由龙湖业主使用，协议内容仅是加强对涉案公共通道的管理措施，未改变涉案通道是公共通道的性质，未改变涉案房屋距离公共通道违反国家标准的事实。本案审理中，被告出具说明一份，表示为维护小区和谐关系，关怀业主感受，被告愿意一次性补偿原告2万元。本院认为，原告相明琼与被告恒逸公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，相明琼履行了付款义务，恒逸公司也应当依照预售合同的约定，向相明琼交付符合合同约定的房屋。本案的争议焦点为：1、原告诉求涉案房屋距离小区围栏及公共通道过近造成的房屋价值贬损，并据此要求赔偿，能否得到支持？2、原告诉求因被告存在虚假宣传造成的房屋价值贬损，并据此要求赔偿，能否得到支持？关于争议焦点一，原告主张涉案房屋距离公共通道过近、距离小区围栏过近，影响安全、隐私、采光、通风、视线，产生噪音、灰尘、气味等，造成房屋价值降低。本院认为，对于涉案房屋南侧距离小区围栏及公共通道的距离，虽然在合同中并无明确约定，但在原告购房前签署的《确认函》中，被告已经明确告知“该房屋南侧距离小区围栏较近，可能会有噪音影响，可能会对私密性有所影响”，原告签字确认“本人已阅读并同意上述所有内容”，原告作为完全民事行为能力人仍愿意继续购买，应视为对该房屋距离小区围栏较近的现状表示接受。售楼处分发的“单元分布示意图”及沙盘模型中均可以显示，涉案房屋前的道路与公共道路连通而并非小区内部道路。原告主张被告恶意隐瞒涉案房屋紧邻公共通道，证据不足，本院不予采信。从沙盘中也可以清楚的看出小区围栏位置距离涉案房屋较近，原告在购房前理应尽到审慎的注意义务。原告主张涉案房屋距离公共通道过近、距离小区围栏过近，造成房屋价值降低，但并未提供证据予以证明，本院难以采信。且被告为维护小区业主的居住环境，与政府部门协商将涉案房屋外的公共通道封闭管理，已经有效降低了公共通道对原告房屋的影响。关于争议焦点二，原告主张被告在微信公众号等平台中的对外宣传存在虚假宣传，而交房后并未实现所宣传的内容，导致房屋价值降低，要求被告予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。原告证据中的“龙湖天璞2期难得于世界虹桥CBD之上，天然三江之间”、“罕见三条天然水系”、“重金打造国际度假酒店式园林”、“滨江慢跑道”、“相当于将澳门金沙酒店直接搬进社区”等表述不属于司法解释规定的“对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的情形，故上述宣传内容无法认定为要约。原告依据被告宣传的内容要求被告承担违约责任，赔偿损失，本院无法支持。即便被告在宣传中有“描述不准确、不清楚、不明白”的情形，也已经依法由相关行政主管机关给予了行政处罚。鉴于被告在本案审理中表示愿意给予原告一次性补偿2万元，本院予以照准。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海恒逸房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告相明琼补偿款人民币20,000元；二、驳回原告相明琼的诉讼请求。本案受理费9,800元，减半收取4,900元，由原告相明琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇二〇年七月三十日书记员  朱雯附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。