上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初13092号原告：孙利娜，女，1979年7月7日生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：张海青，北京市盈科(南京)律师事务所律师。被告：周国平，女，1984年10月1日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：黄会宁，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告孙利娜与被告周国平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙利娜的委托诉讼代理人张海青，被告周国平的委托诉讼代理人黄会宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙利娜向本院提出诉讼请求：1、确认孙利娜与周国平签订的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除。2、判令周国平赔偿房屋恢复费用人民币6万元(以下币种均为人民币)。3判令周国平支付违约金10,200元。4、判令周国平支付电费1,681元。事实和理由：2018年12月21日，孙利娜与周国平经中介公司居间签订了《房屋租赁合同》，孙利娜将名下的上海市宝山区海笛路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给周国平，租期自2019年5月10日起至2024年5月9日止，每月租金10,200元。合同约定，将厨房、卫生间及不分门进出的客厅改为卧室，或改变房屋原有结构而分割搭建成多间，以按间或床位的形式出租构成群租，如周国平需要对方房屋装修添附的，图纸和方案需征得孙利娜同意，且符合物业管理部分的要求及国家相关装修要求。2019年8月6日，孙利娜得知周国平将系争房屋隔断成18个房间群租出去，将客厅改成卧室，还在三楼上搭建阁楼，严重违反合同约定，且多次催告后不整改。2019年国庆节前，双方达成一致，由周国平通知租客于2020年1月底搬离系争房屋。之后，由于受疫情影响，孙利娜将收房时间放宽至2020年3月底。2020年4月20日，系争房屋内租客全部搬离。孙利娜代周国平支付了2020年3、4月的电费共计1,681元。孙利娜聘请他人对房屋进行了恢复，目前添附已经拆除，孙利娜需支付他人工程款6万元，已付款为5万元。周国平群租的行为已经构成违约，故涉诉。周国平已付的保证金10,200元，用于抵扣违约金。被告周国平辩称，合同约定，孙利娜同意周国平对系争房屋进行装修添附，并进行转租。周国平租赁系争房屋本用于给员工居住，后房屋太大，部分用于转租给他人，将一楼的客厅隔成了卧室，但并未将一个房间隔成多个房间，也没有按床位出租，并不构成群租。周国平按约支付租金，已经付至2020年5月9日，孙利娜将租客赶走，强行于2020年4月20日收回了房屋。周国平不同意解除合同，要求继续履行，同意支付电费1,681元，不同意孙利娜的其他诉讼请求。经审理查明，系争房屋登记的房地产权利人为孙利娜。2018年12月，孙利娜(甲方)与周国平(乙方)经中介公司居间签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将宝山区海笛路XXX弄XXX号房屋出租给乙方，租期自2019年5月10日起至2024年5月9日止；租金每月10,200元，第一期租金乙方应于2019年5月1日前付清，租金由乙方支付至甲方银行账户；乙方支付甲方租赁保证金10,200元，甲方应于租赁关系消除且乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；租期内水、电、煤气、电话、电视收视费由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需对房屋装修、添附的，图纸和方案须经得甲方同意，且符合该房屋所在物业管理部门及国家相关装修要求；租期内，甲方同意乙方可将房屋部分或全部转租或转让给第三人；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别责任的，从其约定，本合同没有特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权单方解除合同，违约方支付守约方月租金1倍的违约金，若乙方违约，乙方对房屋进行的装修添附，无偿赠与甲方；居间房郑重告知双方，根据上海市有关规定下列情况视为“群租”而不应进行：将一间房间租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承租面积低于5平方米；将厨房、卫生间及不分门进出的客厅改为卧室，或改变房屋原有结构而分割搭建成多间，以按间或床位的形式对外出租；本合同空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字相冲突，以填写文字为准；其他约定(填写文字)：甲方同意乙方装修、搭建，四年后的租金为11,200元，2018年12月31日至2019年5月10日为免租期，第五年如房东出售，乙方配合看房。合同签订后，周国平支付了孙利娜保证金10,200元，支付租金至2020年5月9日。2020年4月20日，孙利娜收回了系争房屋。审理过程中，孙利娜提供如下证据：1、Linda(孙利娜)与房产刘兵于2019年7月3日至2019年11月6日期间的微信记录，主要内容为，孙利娜向刘兵表示，听住在附近的亲戚说房客把房子隔了很多间，做二房东。刘兵称，他之前说办公加住人。孙利娜表示，当时答应只住一家人，现在住这么多人，其要解除合同。刘兵称，其去房间里看过了，住的人蛮多的，但是不乱七八糟，装修蛮好的，刘兵还向孙利娜发送了房屋内部的照片。孙利娜表示，其亲戚已经有证据证明租赁和把房子隔成好多间出租，其已经和租客说了一个月内搬走，但对方关机不回应。2、孙利娜与“护身符”于2020年1月15日至2020年4月26日期间的微信记录，主要内容为，孙利娜告知“护身符”1月底收房，尽快告诉群租户离开。“护身符”回复，年底了怎么搬，租客大多都回家了。孙利娜表示，因新冠病毒原因，三月底收房。3、孙利娜与尾号为2999的手机通话记录详情，主要内容为，2020年1月15日孙利娜多次联系该手机，未接通；3月23日，孙利娜与该手机通话三次。4、孙利娜与许某于2020年3月23日的通话录音，主要内容为，许某称，群租了可以改正，许某未说过只住一家人，当时说是员工宿舍，而且许某本来就没有群租，只是合租，按照孙利娜的要求整改行不行。孙利娜表示，如果许某当时说做员工宿舍，孙利娜不会出租房屋，许某群租所以孙利娜要求收回房屋，而且一月份就告诉许某了。5、系争房屋内部视频，显示地下室被隔成4房1卫，一楼被隔成5房5卫，二楼有16个电表，被隔成5房5卫，三楼被隔成3房3卫，阁楼隔成1房1卫。6、装修协议、收条、支付凭证。孙利娜表示，证据1证明孙利娜于2019年8月6日得知系争房屋被群租的情况后，联系了中介公司的工作人员刘兵，要求周国平整改；证据2中的“护身符”即周国平，证明孙利娜于2020年1月已经通知周国平搬离。证据3、4中的许某为实际租房人，周国平系最后签订合同时出现，证明许某认可系争房屋内存在群租；证据5系孙利娜拍摄的系争房屋收回时的状况；证据6系孙利娜聘请他人恢复房屋原状的施工协议及支付工程款凭证。周国平表示，对证据1、2的真实性有异议，微信中的聊天对象身份不明，微信内容也可以改动；对证据3真实性有异议，电子证据无原始载体，也无机主身份，合同上有周国平的联系方式，孙利娜与他人联系与本案无关；对证据4的真实性有异议，孙利娜的通话对象并非周国平，只是参与过租房协商事宜的许某，录音中孙利娜未提出要求整改，只是要求收回，且许某也未承认群租；对证据5的真实性、关联性、合法性有异议，该视频无原始载体，拍摄时间在孙利娜收回房屋之后，不能反映房屋的真实情形；证据6系孙利娜单方签订，对该证据真实性有异议。以上事实，有孙利娜提供的《房屋租赁合同》、房地产权证、微信记录、通话记录详情、通话录音、视频光盘，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，孙利娜与周国平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定，根据上海市有关规定下列情况视为“群租”而不应进行：将一间房间租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承租面积低于5平方米；将厨房、卫生间及不分门进出的客厅改为卧室，或改变房屋原有结构而分割搭建成多间，以按间或床位的形式对外出租。周国平认可将客厅改为卧室，从孙利娜提供的系争房屋视频来看，该房屋原有结构被分割搭建成多间房间和卫生间，孙利娜主张周国平进行群租构成违约，本院予以采纳。合同约定，任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别责任的，从其约定，本合同没有特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权单方解除合同，违约方支付守约方月租金1倍的违约金。合同未约定孙利娜在周国平群租的情况下，即享有单方解约权。按照合同约定，孙利娜在书面催告周国平后，周国平仍不整改的，孙利娜才享有单方解除合同的权利。孙利娜提供的与刘兵的微信记录中未要求周国平对群租进行整改，而是要求解除合同；孙利娜与“护身符”的微信记录，及与许某的通话录音中也没有要求周国平对群租进行整改，均要求收回房屋。即使上述证据均真实有效，也不能证明周国平经孙利娜催告后仍不整改。相反，许某在与孙利娜的通话录音中表示愿意按照孙利娜的要求整改，但孙利娜仍坚持要求收回房屋。孙利娜在不同意周国平整改的情况下，以强行收回房屋的方式解除合同并不恰当。故孙利娜主张的违约金也不符合合同约定，本院不予准许。鉴于孙利娜于2020年4月20日收回了系争房屋，双方的租赁合同关系实际已于该日终止，孙利娜主张租赁合同于该日解除，本院可以准许。孙利娜应当将保证金10,200元退还给周国平。周国平的租金已经付至2020年5月9日，孙利娜应当将2020年4月21日至2020年5月9日期间的租金6,460元返还给周国平。周国平同意支付孙利娜电费1,681元，本院予以确认。关于孙利娜恢复房屋原状的费用问题，孙利娜已经将装修、添附拆除，恢复费用已难以判断，其提供的装修协议等还不足以证明恢复原状的合理费用即为6万元。考虑到孙利娜拆除添附等确需支出相应费用，同时其解除合同的行为也有不当之处，本院酌情确定周国平支付孙利娜房屋恢复费3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙利娜与被告周国平就上海市宝山区海笛路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；二、被告周国平于本判决生效之日起十日内，支付原告孙利娜电费1,681元，房屋恢复费用3万元；三、原告孙利娜于本判决生效之日起十日内，返还被告周国平租金6,460元、保证金10,200元；四、驳回原告孙利娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费减半收取为798元，由原告孙利娜负担450元，被告周国平负担348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇二〇年七月二十四日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……