广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初3448号 原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路2号之一保利·大江郡凯旋艇16栋一楼物业管理用房，统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司员工。 被告：林以高，男，1974年12月1日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 被告：覃东华，女，1977年6月23日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司与被告林以高、覃东华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳2018年12月1日至2020年2月29日止的物业服务费3022元（135.98㎡×1.5元/㎡=204元×15个月；因被告账户上有38元预存款，故2018年12月1日至2018年12月31日欠费166元）；2019年1月1日起至2020年2月29日止的违约金1416.90元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 原告向本院提出事实和理由：被告于2014年10月13日取得了柳州市白沙路2号之一保利·大江郡8栋11-3号房屋的房产证，建筑面积为135.98㎡。原告于2014年11月5日与被告签订了保利·大江郡《前期物业服务协议》、《保利·大江郡业主临时管理规约》，至此日起，被告已经知晓了自身的权利及应尽的义务。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第8页第二十二条第1点约定，业主缴纳费用的时间是每月1日至10日前。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第8页第3点第1小点约定，高层、小高层住宅物业费收费标准按1.5元每平方米标准收取；及第8页第二十二条第2点约定，业主的物业服务费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，原告实行先收费后服务的原则。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第9页第3小点约定，业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告支付违约金。原告于2018年12月25日、2020年2月7日通过客服专用手机以短信的形式向被告进行短信催缴，并于2020年2月23日以EMS的方式再次书面向被告催缴。依据以上约定，被告在明知自己要承担的交费义务却未履行，经原告多种途径催缴后仍然不履行义务，故原告无奈之下只能依法向法院提出上述诉讼请求，请贵院依法裁判。 被告辩称：原告诉请被告不交物业费与事实不符。被告购房以来所有的售后维修是上报到物业处理，被告没有和第三方进行售后沟通，被告的房子前后进行多次维修，如天花板脱落等等，都是报原告维修，从报修至维修完毕被告都是和物业沟通的。被告通过事实与原告形成服务和被服务的关系。被告拒交物业费的原因是，在被告上报原告卫生间漏水后，原告派了楼管到被告家调查取证，过了一段时间来维修，没有征求被告维修方案进行了维修，修了后被告发现了一些问题，也报给了楼管，楼管也证实了这些问题：1、没有做任何施工防护措施。2、施工过程中破坏了地板砖、墙砖，地板砖也有严重的色差。3、洗漱台没有归回原位。5、施工后卫生间有异味。第2个问题至今没有解决，就此问题在2018年前多次上报也告知了楼管应该及时处理，如果不处理在扣完预交物业费后，被告就不再交物业费。2019年5月份前被告主动和原告协商，2019年7月22日之前并没有任何回复，2019年7月22日接到原告提醒交费的短信，关于处理被告家卫生间漏水的方案，这条信息是楼管本人发的，发完这条信息后至今没有人处理。原告提前违反了被告和原告签订的前期合同的第1点第8条。同时原告没有就造成被告家瓷砖损害进行赔偿。既然原告违约在先，又没有尽到服务责任，所以被告和物业签订的前期合同自然终止，也谈不上违约。原告存在以下严重侵害业主利益行为：1、原告在没有通过业主同意的情况下，在电梯里安装视频广告位，广告费收入不知去向，公共电源，电费公摊应该是业主共同的公摊范畴，同时保利大江郡住宅小区空地经常摆放原告销售楼房的大型广告及其他摆摊广告推销，严重侵犯了业主利息，他们所得收入不知去向。2、地下车库路面受损不处理，根据物业前期服务协议第6章的规定，需要及时维修。3、原告没有履行前期服务协议的几项内容。根据其规定原告应该承担法律责任。被告不同意支付原告诉请的金额。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。被告是柳州市白沙路2号之一保利·大江郡8栋11-3号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为135.98平方米。2014年11月5日，原告与被告林以高签订《保利·大江郡前期物业服务协议》，该协议约定前期物业服务协议期限自2011年5月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止；原告作为物业服务企业向业主和物业使用人收取物业服务费、代收自用水费及公用水、电分摊费用及其它与物业管理有关的应缴费用；业主每月1日-10日前缴纳当月费用；实行先收费后服务的原则，物业服务费收费标准为高层、小高层住宅按建筑面积1.50元/月·平方米标准缴纳，电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊；业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告支付违约金；自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，原告有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理等内容。柳州市白沙路2号之一保利·大江郡小区至今尚未成立业主委员会。原告在提起诉讼前，已通过发送短信、将缴费通知书邮寄给被告的方式催促被告交纳物业服务费。 原告作为该小区的物业服务公司，为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应及时交纳物业服务费。原告要求被告按照《保利·大江郡前期物业服务协议》的约定支付2018年12月1日至2020年2月29日的物业服务费3022元（135.98㎡×1.5元·㎡×15个月=3059.55元，原告主张扣减被告预存款38元后的3022元），符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。 关于违约金的问题，虽然《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告支付违约金，但按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限，且原告未能提供证据证明被告欠缴物业服务费所导致的具体违约损失，故该违约金约定标准过高，应予调整。《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定业主缴纳费用的时间为每月1日-10日前缴纳当月费用，故违约金的计算应以被告实际未交纳的物业服务费为基数，从每月11日起，2019年8月19日前参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，2019年8月20日之后参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计算至交纳完毕时止。原告诉请超出的部分，本院不予支持。至于被告辩称的房屋质量问题，属于另一法律关系，可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告林以高、覃东华支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司2018年12月1日至2020年2月29日的物业服务费3022元。 二、被告林以高、覃东华支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司违约金（违约金计算方式：以实际未交纳的物业服务费为基数，从每月11日起，2019年8月19日前参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，2019年8月20日之后参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计算至交纳完毕时止）。 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告林以高、覃东华负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 覃素红 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 曾林妮 书 记 员 黄 云