广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书粤05**民初1188号原告：广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司，经营场地：汕头市龙湖区*************，统一社会信用代码：914***********494H。负责人：姚耀林。委托诉讼代理人：伦少芳，系该司员工。委托诉讼代理人：纪育兵，系该司员工。被告：郑雪瑜，女，1974年2月8日出生，汉族，住广东省汕头市金平区******************，公民身份号码：445************024。原告广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司与被告郑雪瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司的委托诉讼代理人伦少芳、纪育兵、被告郑雪瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2009年4月至2019年10月所欠物业服务费8387.94元；2、判令被告按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2019年10月30日应支付滞纳金为13650.38元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是汕头市金平区金禧花园小区**********的业主，原告是合法注册的物业管理公司，开发商龙光交通集团有限公司金园分公司（曾用名：龙光基业集团有限公司金园分公司）在售房前已选聘原告为该楼盘提供前期物业管理服务。2006年，被告入住后，一直由原告提供物业服务，被告认可物业服务收费标准缴交物业管理费至2009年3月，2009年4月被告拒绝与原告办理入住手续及拒交物业服务费。金禧花园-金椰苑《前期物业服务合同》约定：“多层交纳的物业服务费用为每月每平方米0.7元”；“物业服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月5日前缴纳当月的物业服务费，逾期未交纳的，原告有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴交违约金。”被告接房后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约履行义务，截至2019年10月共拖欠原告住宅物业管理服务费8387.94元、滞纳金13650.38元，为此特向本院提出上述民事诉讼。原告向法庭提供的证据有：1、原告《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《身份证》，证明原告的诉讼主体资格；2、《广东公安人口信息查询资料》，证明被告的诉讼主体资格；3、业主欠费明细表，证明被告所欠物业服务费的情况；4、《前期物业服务合同》，证明开发商龙光交通集团有限公司金园分公司，曾用名：广东龙光（集团）有限公司，龙光基业集团有限公司金园分公司，在售房前已选聘原告为该楼盘提供前期物业管理服务；原告与开发商签订《前期物业服务协议》约定收费标准、违约责任等内容条款；5、核准变更登记通知书，证明金椰苑交付时开发商名称为“广东龙光（集团）有限公司”，后于2014年2月8日经汕头市工商行政管理局核准变更名称为“龙光基业集团有限公司”，2017年9月26日变更名称为“龙光交通集团有限公司”；6、购房合同，证明被告是金禧花园金椰苑13幢606单元的业主；7、金禧花园小区收费管理系统电脑载图，证明被告自2009年4月开始拖欠物业服务费；8、催款函、邮件交寄单（收据）及EMS快递单号网上查询，证明原告2019年8月5日向被告发《催款函》催收金椰苑13幢606单元的物业服务费欠款，被告2019年8月6日签收；9、物业管理企业资质证书，证明广东龙光物业管理有限公司企业资质等级为一级；10、汕头市住宅物业服务收费明码标价牌、汕价【2011】265号、汕价【2004】236号，证明金禧花园物业服务收费标准的法律依据。被告郑雪瑜辩称，1、原告所诉的被告居住的小区物业开发商为“龙光交通集团有限公司金园分公司（曾用名：龙光基业集团有限公司金园分公司）”；2，原告所诉被告于2009年4月交房入住时拒绝与原告办理入住手续及拒绝交物业管理费，被告并不是2009年4月办理入住手续的，也没有拒交物业管理费，被告物业管理费交至2009年3月，缴交物业费的公司是广东龙光物业集团有限公司；3、开发商与原告签订的金禧花园-金椰苑《前期物业服务合同》。该合同是龙光基业集团有限公司金园分公司与广东龙光物业管理有限公司汕头分公司签订的合同（且合同上没有显示签订日期），不是广东龙光物业管理有限公司或被告购房时该物业开发商广东龙光（集团）有限公司或广东龙光（集团）有限公司金园分公司与被告签订的合同，与被告无关；4、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告不予承认；5、原告在诉状中所主张的利息不合理；6、原告没为被告垫付管理费，被告没有欠原告钱，原告不应该向被告要物业管理费和要利息。被告向法庭提供的证据有：1、汕头市金平区人民法院（2008）金岐民初字第149号《民事判决书》，证明①被告购房时原告所诉的金椰苑这处物业的开发商名称是“广东龙光（集团）有限公司”和“广东龙光（集团）有限公司金园分公司”。而非“龙光交通集团有限公司金园分公司”，也非“龙光基业集团有限公司”；②被告于2006年就已经办理交房入住手续，而非原告所诉的2009年4月份才办理交房入住；2、《被告身份证》、广东龙光物业管理有限公司印发的“龍光物业收据”和“龍光物业收款收据”、电费，煤气费，电视初装费收据，证明被告于2007年就已经入住金椰苑13栋606房，并缴交了自2007年至2009年3月30日的物业管理费，水费，垃圾处理费共计人民币1727.99元，而不是2009年4月才交房入住的；3、报告和汕头大学附属第二医院就医证明，证明物业管理处的不良管理现象和问题，曾使用暴力催讨物业费。经审理查明，汕头市金平区******************的业主是被告郑雪瑜，该房系被告于2006年1月4日向广东龙光（集团）有限公司、广东龙光（集团）有限公司金园分公司购买的，该房的建筑面积为107.4m²，该幢住宅无带电梯。广东龙光（集团）有限公司于2014年2月8日经汕头市工商行政管理局核准，变更为龙光基业集团有限公司；2017年9月26日，经汕头市工商行政管理局核准，龙光基业集团有限公司变更为龙光交通集团有限公司。广东龙光集团物业管理有限公司是资质等级为一级的物业服务企业。原告与龙光基业集团有限公司金园分公司就金禧花园-金椰苑小区的物业服务事宜签订《前期物业服务合同》，合同期限自2006年6月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止，约定龙光基业集团有限公司金园分公司委托原告对小区项目提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅物业服务费（无电梯）每月每平方0.7元，物业服务费按月缴纳一次，每次交纳费用时间为每月5日前缴纳当月的物业服务费，逾期未交纳的，原告有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴交违约金，协议还约定了其他内容。协议签订后，原告一直对该小区提供物业服务并按汕头市**城区物业服务等级标准等收费指导价汕价（2004）236号、汕头市物价局《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》汕价（2011）文件执行。金禧花园金椰苑小区未成立小区业主委员会，也未与其他物业管理公司另行签订物业服务合同，原告一直为该小区提供物业管理服务至今。被告缴交物业费至2009年3月。自2009年4月，被告以该小区未成立物主委员会，也未与其他物业管理公司另行签订物业服务合同，该《前期物业服务合同》与被告无关为由，没有再向原告缴纳物业服务费。原告于2019年8月5日向被告发出缴纳物业服务催缴函，通知被告缴交相关费用。以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，关于《前期物业服务合同》对被告是否有约束力的问题：广东龙光（集团）有限公司为该小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。被告作为金禧花园-金椰苑小区的业主享受了原告提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。本案中被告抗辩，开发商与原告签订的金禧花园-金椰苑《前期物业服务合同》。该合同是龙光基业集团有限公司金园分公司与广东龙光物业管理有限公司汕头分公司签订的合同（且合同上没有显示签订日期），不是广东龙光物业管理有限公司或被告购房时该物业开发商广东龙光（集团）有限公司或广东龙光（集团）有限公司金园分公司与被告签订的合同，与被告无关，不认可原告提供的物业服务，并以此为由不缴交物业服务费，没有法律依据，该抗辩理由，本院不予以支持。被告称其并不是2009年4月办理入住该小区的，也没有拒交物业管理费，其物业管理费交至2009年3月，与查明的事实一致，该辩称意见，有事实依据，本院予以采纳。关于被告辩称的物业管理处的不良管理现象和问题，曾使用暴力催讨物业费等其他问题。就本案而言，原告作为物业服务单位,在完成服务职能的基础上,为保证物业服务工作正常开展,小区管理良性发展，应加强从业人员培训,加强与业主沟通,尽可能的解决业主的实际问题。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原告所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况，故本院认为连续拖欠或者有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算，被告2019年8月6日签收了原告的《催款函》。现原告仍继续为被告提供物业服务，故对被告提出本案物业管理费已超出诉讼时效期间的主张，本院不予支持。关于违约金问题，本案中，《前期物业服务合同》约定业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按逾期交款额每日千分之一的标准缴交违约金等小区业主的违约责任，该约定不违反法律法规的规定。该合同约定条款对被告有约束力，故本院认为原告对违约责任的主张，依法有据，本院予以支持。关于物业费的数额，被告住宅面积为107.4m²，房屋位于多层第六层，本院予以确认。原告系具有国家一级资质的物业服务单位，按照金禧花园-金椰苑《前期物业服务合同》第六章第一条约定：“多层交纳的物业服务费用为每月每平方米0.7元”；“物业服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月5日前缴纳当月的物业服务费，逾期未交纳的，原告有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴交违约金。”原告按政府指导价收费标准收取物业管理费，主张自2009年4月至2012年1月按每月0.45元计，自2012年2月至2013年12月按每月0.6元计，自2014年1月至2019年10月按每月0.7元计。以此主张计算物业管理费依据充分，本院予以支持。经核算，被告自2009年4月至2019年10月共未缴纳的住宅物业费为8387.94元。原告按被告所欠物业费主张违约金的数额，经审查原告提交的计算清单，原告按逾期缴纳物业费的金额按日千分之一计算违约金，自2009年4月至2012年1月每月缴纳物业48.33元，共欠费34个月，计为5275.07元，自2012年2月至2013年12月每月缴纳物业64.44元，共欠费23个月，计为3471.77元，自2014年1月至2019年10月每月缴纳物业75.18元，共欠费70个月，计为4903.54元，以此主张被告共欠违约金13650.38元。经核实，对违约金计算，以每月应缴纳的物业管理费为基数，自次月5日起按日千分一计算，按月依次计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告郑雪瑜应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司支付自2009年4月至2019年10月的物业服务费8387.94元。二、被告郑雪瑜应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司支付自2009年4月至2019年10月的违约金（违约金计算：以每月应缴纳的物业管理费为基数，自次月5日起按日千分一计算，按月依次计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由被告郑雪瑜负担。原告已预交的案件受理费，本院予以退回。被告应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份、上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  李树文二〇二〇年七月十三日书记员  洪锴轩