福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4931号 原告：厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司，住所地福州市宁化街道台江区振武路**万科金域花园商业**301。 负责人：潘美玲。 委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李森，福建拓维律师事务所律师。 被告：陈詹杰，男，1985年12月3日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：梁秋华，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄书森，福建亚太天正律师事务所律师。 原告厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司（以下简称朴邻台江公司）与被告陈詹杰居间合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。朴邻台江公司委托诉讼代理人陈燕、李森，陈詹杰及其委托诉讼代理人梁秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朴邻台江公司向本院提出诉讼请求：一、判令陈詹杰向朴邻台江公司支付中介服务佣金13万元及利息（自2020年4月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、判令陈詹杰向朴邻台江公司支付因实现本案债权所支出的律师费12000元。 事实和理由：朴邻台江公司、陈詹杰与案外人郑某于2020年4月21日签署了编号为厦朴邻（福）ＺＳ（房售）0000282的《房地产经纪合同》和编号为厦朴邻（福）ＮＯ.0000340的《三方协议书》，三方约定：朴邻台江公司受买方陈詹杰和卖方郑某的委托，就陈詹杰与郑某之间因坐落于福州市仓山区房屋［产权证号：（2020）福州市不动产权第xxx号］买卖事宜，提供中介服务。根据《房地产经纪合同》第五条第1款、第六条第1款和第十二条的约定，朴邻台江公司提供的中介服务自接受陈詹杰、案外人郑某双方委托时起到陈詹杰、案外人郑某双方达成该协议之日止结束；陈詹杰、案外人郑某双方签订该合同当日内，朴邻台江公司向陈詹杰收取中介服务佣金14万元；陈詹杰应在签订该合同时支付购房定金30万元，如陈詹杰、案外人郑某双方同意，为确保交易安全，可以选择暂时该定金在交易过程中交朴邻台江公司代管，朴邻台江公司出具加盖企业公章的收据。同时，根据《房地产经纪合同》第八条和第十七条第5款的约定，陈詹杰、案外人郑某一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且朴邻台江公司无过错，陈詹杰、案外人郑某双方仍应全额支付朴邻台江公司的中介服务费。陈詹杰、案外人郑某双方须按时支付中介服务费，否则，未支付方除应承担支付中介服务费的义务外，还须向朴邻台江公司承担为实现中介服务费权利而产生的诉讼费、律师费、差旅费等其他必要费用。上述《房地产经纪合同》签订当日及之后，陈詹杰仅向朴邻台江公司支付了中介服务佣金1万元和购房定金3万元，未按约定将剩余中介服务佣金和剩余购房定金支付给朴邻台江公司。之后，朴邻台江公司多次督促陈詹杰履行上述付款义务，但陈詹杰明确表示放弃本次购房并决定单方终止《房地产经纪合同》。陈詹杰的违约行为，给朴邻台江公司造成了严重的经济损失。综上，为维护朴邻台江公司的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 陈詹杰辩称，一、朴邻台江公司提供的居间服务尚未完成，无权要求陈詹杰支付全额的报酬。 根据陈詹杰、朴邻台江公司及案外人郑某三方签订的《房地产经纪合同》，朴邻台江公司应当为陈詹杰提供的中介服务包括“……2.向甲、乙双方提供交易机会，协助双方签订本合同及房产转让协议并促成交易成功；……5.代办权属过户手续；……7.代办房地产公证、见证手续……”，朴邻台江公司虽然为陈詹杰与案外人郑某提供交易机会，并促成三方签订《房地产经纪合同》，但陈詹杰与案外人至今尚未签订房地产转让协议以及办理房屋的交付、过户等手续，鉴此，朴邻台江公司的居间服务显然尚未完成。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，朴邻台江公司无权要求陈詹杰支付全额的居间报酬。 二、《房地产经纪合同》预先约定陈詹杰只要签订该合同就必须支付全额的中介佣金，该格式条款严重损害了陈詹杰的利益，应为无效条款。 根据前述可知，朴邻台江公司作为中介服务机构，只有在促成双方交易完成之后，才能获得全额的报酬请求权。而涉案的《房地产经纪合同》第八条约定的原有之意为朴邻台江公司为陈詹杰与案外人郑某提供订立合同的机会就必须支付全额的居间报酬，显然有悖于《合同法》关于居间合同的相关规定，对接受服务的陈詹杰，该条款加重了陈詹杰的责任，严重不公平合理，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》相关规定，该格式条款应为无效条款。 三、朴邻台江公司诉称遭受重大损失，应对遭受的经济损失负有举证责任。 《房地产经纪合同》由各方于2020年4月21日签订。合同签订后的第二日，陈詹杰恐无法及时支付购房款项，及时向朴邻台江公司提出了放弃购房的意思表示，并且在合同签订后的第三日便提示朴邻台江公司尽快将房子重新挂售，作为提供居间服务的朴邻台江公司来讲，不可能存在遭受重大损失的情形。 综上，朴邻台江公司在提供本次居间服务的过程中，并未遭受损失，也未完成约定的居间服务，其主张陈詹杰支付全额的居间报酬于法无据，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下： 2020年4月21日，朴邻台江公司（丙方）与陈詹杰（乙方）及案外人郑某（甲方）签订《房地产经纪合同》，该合同约定：1.丙方受甲方双方各自的委托，就甲方双方买卖房产一事，提供中介服务。2.买卖房产坐落于福州市仓山区，甲方双方议定房产买卖价格为708万元。3.朴邻台江公司中介服务范围为：为甲乙双方提供房产政策及法律咨询服务；向甲方双方提供交易机会，协助双方签订本合同及房产转让协议并促成交易成功；该服务内容还包括房产成交后的其他代理服务。4.丙方提供的中介服务自接受甲乙双方委托时起到甲乙双方达成本协议之日止结束。5.中介服务费包括中介服务佣金14万元和交易服务费0元。6.甲乙双方一方或双方违约，造成该合同无法履行的，且丙方无过错，甲乙双方仍应全额支付丙方的中介服务费。7.甲、乙、丙三方均有义务相互配合完成房地产转让合同的签订及办理房地产转让过户的相关手续。8.乙方支付定金30万元（定金可抵作购房款），定金交丙方保管。9.守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同还约定了其他内容。 同日，朴邻台江公司与陈詹杰、案外人郑某签订《三方协议书》，约定了朴邻台江公司返还定金30万元的期限。 同日，朴邻台江公司向陈詹杰出具2份收款收据，载明收到佣金1万元及收到购房定金3万元。 2020年4月22日，陈詹杰通过微信聊天的方式向朴邻台江公司表示放弃购房。 另查，朴邻台江公司为本次诉讼支出律师代理费12000元。 本院认为，案涉《房地产经纪合同》中关于房屋买卖的内容系买卖双方真实意思表示，当属合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。根据该合同约定，中介方的主要义务是向买卖双方提供交易机会，协助双方签订该合同及房产转让协议并促成交易成功；买卖双方的主要义务是在签订该合同后签订房产转让合同及办理房地产转让过户的手续；故该合同对陈詹杰与案外人郑某之间具有预约合同的效力，双方并未成立房屋买卖合同关系。 根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，朴邻台江公司未促成陈詹杰与案外人郑某之间签订房产转让合同，其要求支付全额报酬，于法无据。另，案涉《房地产经纪合同》虽约定了该合同成立之时陈詹杰即须支付全额佣金，但该条款为朴邻台江公司事先拟定且未与陈詹杰商定的格式条款，明显加重对方责任，为无效条款，对陈詹杰不具有法律约束力。现因朴邻台江公司已促成陈詹杰与案外人郑某签订具有法律约束力的预约合同，双方未订立本约合同，守约方可据此主张违约方承担违约责任，故应认可朴邻台江公司的居间劳务成果，其有权收取相应的居间报酬。关于居间报酬的数额问题，结合陈詹杰在案涉《房地产经纪合同》签订次日即表示放弃购买的意思及朴邻台江公司亦未完全履行合同约定的中介服务的事实，本院酌定陈詹杰向朴邻台江公司支付居间报酬3万元，因陈詹杰已向朴邻台江公司支付佣金1万元，故其仅需再行支付2万元，并自其签订案涉《房地产经纪合同》之日即2020年4月21日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清之日止的逾期付款违约金。关于朴邻台江公司为实现本案债权而支出的律师代理费问题，案涉《房地产经纪合同》已作明确约定，即违约方承担该项费用，但因朴邻台江公司所主张的居间报酬未获本院全额支持，故对其主张的该项费用12000元，本院仅予以支持5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第四百二十四条及第四百二十七条规定，判决如下： 一、陈詹杰于本判决生效之日起十日内向厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司支付居间报酬20000元（已扣除詹杰支付的佣金10000元）及逾期付款违约金（以20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月21日起算至实际付清之日止）； 二、陈詹杰于本判决生效之日起十日内向厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司支付其为实现本案债权而支出的律师代理费5000元； 三、驳回厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3140元，减半收取1570元，由厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司负担1000元，由陈詹杰负担570元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 林 振 二〇二〇年七月二十三日 书记员 黄淑婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。