北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初3113号原告：王恩虎，男，1971年11月21日出生，汉族，北京市祥龙运通公交有限公司司机，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：赵祥宇，北京市承光律师事务所律师。被告：王纪红，女，1969年9月12日出生，汉族，北京市鑫华源制造有限公司工人，住北京市门头沟区。被告：孙汉国，男，1966年11月4日出生，汉族，原北京矿务局大台煤矿职工，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。原告王恩虎与被告王纪红、孙汉国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2019年8月5日，孙汉国、王纪红向本院提起确认合同无效之诉［案号(2019)京0109民初5733号］，本案中止诉讼。2020年1月20日,本院审理后作出(2019)京0109民初5733号民事判决书,确认王纪红、孙汉国与王恩虎于2010年达成的口头买卖合同无效，王恩虎提起上诉。2020年6月19日,北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终2961号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案恢复诉讼。原告王恩虎及其委托诉讼代理人赵祥宇，被告孙汉国及王纪红和孙汉国的共同委托诉讼代理人杨练兵、张蕴泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王恩虎向本院提出诉讼请求：1、要求王纪红、孙汉国返还王恩虎安置房周转费127800元、二次搬家费456元、提前搬家奖15000元、工程配合奖80000元、有线电视移机费300元，共计223556元；2、要求王纪红、孙汉国赔偿王恩虎房屋增值损失960000元。事实与理由：王纪红与王恩虎是姐弟关系，王纪红与孙汉国系夫妻关系。2010年，双方达成由王恩虎以5万元的价格购买门头沟区和平路9**排*号房屋（以下简称9**排*号房屋）的口头买卖协议，王纪红将上述房屋及相关权利凭证交付给王恩虎，并出具赠与书一份，因双方是姐弟关系就没有办理承租人变更手续。王恩虎自2010年至2014年房屋拆除前一直在涉案房屋居住，房屋的水、电、房租均由王恩虎交纳。9**排*号房屋在2012拆迁，王恩虎作为王纪红的代理人与门头沟区房屋征收事务中心签订了《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》，获得二居室一套及拆迁款。2015年4月27日，王恩虎进行了安置房选房，选定位于门头沟区小园二期地块3A区4号楼1单元1***号房屋（以下简称1***号房屋）。现王纪红反悔不承认1***室房屋的相关权益归王恩虎所有，违背了原王纪红的约定。王纪红、孙汉国与王恩虎于2010年达成的关于北京市门头沟区和平路9**排*号房屋的口头买卖合同被门头沟区人民法院确认无效，但王恩虎认为，涉及公房部分的买卖无效，涉及自建房的部分应为有效，建议人民法院作出判决时予以考虑。王纪红、孙汉国辩称：9**排*号公房是王纪红通过金城阜业买的，后承租人变更为王纪红。王纪红将9**排*号房屋以5万元的价格卖给王恩虎，因王纪红怕孙汉国反悔，王纪红与孙汉国向王恩虎出具了赠与协议，载明王纪红、孙汉国将9**排*号房屋赠与王恩虎。9**排*号房屋也交由王恩虎住了二年，王恩虎居住期间的水、电费是王恩虎交纳。9**排*号房屋拆迁后分得三居室楼房一套，拆迁手续是王纪红委托王恩虎办理的，选房是王恩虎选的，是王纪红签的字，但王恩虎一直没有给付房款。2019年8月5日，孙汉国、王纪红提起确认合同无效之诉。2020年1月20日,门头沟区人民法院判决确认王纪红、孙汉国与王恩虎于2010年达成的口头买卖合同无效，王恩虎提起上诉。2020年6月19日,北京市第一中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。王纪红、孙汉国与王恩虎之间的口头买卖合同已经法院确认无效。因拆迁安置房及补偿款已经由王纪红、孙汉国实际享有，王恩虎亦未向王纪红、孙汉国交付5万元购房款，故不存在合同无效后相互返还的事项。王纪红、孙汉国同意给付王恩虎有线电视移机费，不同意给付其他补偿款。王恩虎要求王纪红、孙汉国赔偿损失，没有事实依据和法律依据，请求法院驳回王恩虎的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：王恩虎系王纪红之弟，王纪红与孙汉国系夫妻关系。2006年1月15日，王纪红与北京矿务局九龙山工业公司（以下简称九龙山公司）签订《公有住宅租赁合同》，约定由王纪红承租涉案房屋。2010年5月21日，王纪红、孙汉国出具《赠与书》，载明：经王纪红、孙汉国夫妻协商，将城子西坡平房和平路9**排*号赠与王恩虎。经询问，双方表示：当时双方的真实意思是由王纪红、孙汉国将涉案房屋以5万元的价格卖给王恩虎。在王纪红、孙汉国出具上述《赠与书》之前，王恩虎已搬至涉案房屋居住。另外，王纪红已经将《公有住宅租赁合同》交给王恩虎。王恩虎至今未给付王纪红、孙汉国购房款。2012年，涉案房屋被纳入征收范围。王恩虎作为王纪红的委托代理人与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订CB-01-城子B-0092号《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》，约定：被征收人在门头沟区和平路9**排*号有住宅平房2间，建筑面积30．4平方米，在册人口3人，实际居住人口3人，分别为王纪红、王纪红之弟王恩虎、王纪红之侄女王君娴；被征收方式为：房屋产权调换或房屋货币补偿；王纪红选择房屋产权调换作为被征收方式，应安置房面积=被征收房屋建筑面积×1．33+20平方米；应安置面积为60．43平方米，安置房地点、户型、数量为：三居室一套，面积约80平方米，协议安置面积大于应安置面积19．57平方米，暂按每平方米4500元计算，王纪红应补交差额安置面积房款88065元；被征收房屋重置成新价及附属物补偿价为12126元；房屋征收部门支付王纪红奖励、补助费共95756元，包括：搬家补助费456元、提前搬家奖15000元、工程配合奖8万元、有线电视移机费300元；征收部门将被征收房屋重置成新价及附属物补偿价、被征收奖励、补助费扣减应缴房款后共计19817元交给王纪红。另，《北京市住宅房屋征收评估结果报告》记载：征收评估价款=［（基准价格×K+征收房屋重置成新价）×因素修正系数］×征收房屋建筑面积+征收房屋设备、装修及附属物价格；根据诉争房屋征收评估结果报告显示，货币补偿方式房屋征收评估价款486650元，包括征收房屋设备、装修及附属物价格8097元；产权置换方式房屋征收评估价款12126元。经询问，拆迁时王纪红的户籍登记在9**排*号房屋，但并未在此实际居住。2014年6月15日，王恩虎作为王纪红的委托代理人与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订城子B-0092补号《北京市门头沟区房屋征收补偿安置补充协议》，约定：根据所选安置房情况，按照周转补助费发放标准（现房补差）发放，经计算，周转补助费为43200元，搬迁当月开始发放到安置上楼为止；本次房屋腾退，将出现二次搬家问题，原协议认定面积30．40平方米，每平方米15元，共计456元；征收协议中确定的征收补偿、奖励和补助总额扣减应缴房款后共计19817元，加上周转补助费和二次搬家补助费，应发放征收补偿总额为63473元，征收部门将上述补偿款存入王纪红账户，并将存折交给王纪红。审理中，经调查，王纪红2016年6月至2019年4月共领取周转补助费84600元。2015年4月27日，王恩虎进行了安置房选房，王恩虎选择了1***室房屋作为安置房。王纪红在选房确认单中签字。双方均认可上述征收协议中涉及的补偿款均由王纪红持有。2019年4月4日，王纪红领取了1***房屋钥匙，并补交房款11385元。现该房由王纪红、孙汉国使用。2017年8月28日，王恩虎以合同纠纷为由，起诉王纪红与孙汉国，要求依法判令1***室房屋的相关权益归其所有。本院于2017年10月30日作出（2017）京0109民初4968号民事判决书：王纪红、孙汉国于本判决生效后在房屋征收实施单位交付1***室房屋之日起七日内将上述房屋交付王恩虎。该判决作出后，王纪红、孙汉国不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终454号民事判决：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初4968号民事判决；二、驳回王恩虎的诉讼请求。2019年8月5日，孙汉国、王纪红提起确认合同无效之诉。2019年1月20日,门头沟区人民法院审理后作出(2019)京0109民初5733号民事判决书,确认王纪红、孙汉国与王恩虎于2010年达成的口头买卖合同无效，王恩虎提起上诉。2020年6月19日,北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终2961号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，关于王恩虎入住9**排*号房屋后是否进行添附问题，王恩虎称，其购买9**排*号房屋后，对王纪红自建的房屋进行了更换屋顶并对粉刷墙壁、重新打了地面、新装热水器等。王纪红对王恩虎的该项主张不予认可，王恩虎未就其该项主张提供相关证据。本院认为，依据查明的事实，王纪红与九龙山公司就涉案房屋签订的《公有住宅租赁合同》，表明双方系租赁合同法律关系。王恩虎与王纪红、孙汉国虽均认可就涉案房屋达成的口头合同系房屋买卖法律行为，但其实质系公有住宅承租权的概括转让。该转让行为在未经合同另一方当事人九龙山公司同意或事后追认的情况下，应属无效。此事实已经本院生效判决予以确认。因双方对于公有住宅承租权的转让均未通知产权人，造成合同无效的法律后果，双方均负有一定责任。关于双方的过错比例，作为出卖方的王纪红、孙汉国应承担主要责任，王恩虎承担次要责任。本院确定王恩虎承担40%的责任，王纪红、孙汉国承担60%的责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。9**排*号房屋征收前由王恩虎实际居住使用，且征收档案中有线电视业务的票据记载的权利人系王恩虎，故本院结合居住使用以及相关票据情况认定王纪红、孙汉国应赔偿王恩虎有线电视移机费300元、搬家补助费456元。王恩虎主张的提前搬家奖和工程配合奖损失，因征收时王恩虎在涉案房屋居住，本院根据双方过错比例，确定由王纪红、孙汉国赔偿的数额，王恩虎主张过高部分，本院不予支持。安置房是按照产权置换方式取得，王恩虎对于原被征收房屋不享有物权，故其无权主张安置房的利益。王恩虎主张周转费，周转费系对于被安置人在安置房交付前租房费用的补偿，因其并不享有安置房的权利，故其要求王纪红、孙汉国赔偿周转费的诉讼请求，本院不予支持。王恩虎因合同无效导致丧失交易机会而需要承担房屋增值的损失，本院根据货币补偿方式房屋征收评估价款按照双方过错程度、本案实际情况等因素由王纪红、孙汉国赔偿，王恩虎主张过高部分，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、王纪红、孙汉国于本判决生效之日起七日内赔偿王恩虎344887．8元；二、驳回王恩虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15452元，由王恩虎负担8978元，已交纳35元，其余8943元于本判决生效之日起7日内交纳；由王纪红、孙汉国负担6474元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  梁朝宝审判员  郭玉英审判员  王丽娟二〇二〇年七月三十日书记员  王睿涵