襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初2210号原告:申云，男，1972年4月5日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人:陈剑、肖学宁，湖北元领律师事务所律师。被告:杜钢，男，1978年1月6日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人:刘刚毅、孙皇国，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。原告申云与被告杜钢房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申云的委托诉讼代理人陈剑、肖学宁，被告杜钢及其委托诉讼代理人刘刚毅、孙皇国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申云向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年6月4日签订的《租赁合同》于2018年12月7日解除；2.被告向原告支付自2015年6月份至2018年12月7日拖欠的房屋租金312605.9元并按月租金两倍向原告支付违约金60040元；3.被告立即腾退位于襄阳市××小区××楼建筑面积为700平方米的房屋并交付给原告；4.被告从2018年12月8日起向原告支付房屋占用费直至被告将该房屋返还给原告止（其中在2018年12月8日至2019年6月4日以每月30020元为基数计算，在2019年6月5日至2020年6月4日以33023元为基数计算）；5.被告支付水费270.1元、电费27452元、物业费1536.02元；6.本案的诉讼费全部由被告承担。诉讼过程中，申云变更第5项诉讼请求为：被告支付截至2019年4月30日的水费1254.3元、电费27452元、物业费9216.12元、垃圾处理费14000元。事实和理由：原、被告双方于2013年6月4日签订《租赁合同》，约定原告将其所有的位于襄阳市××小区××楼建筑面积为700平方米的房屋出租给被告作为餐饮及其它商业使用，租赁期自2013年6月5日起至2023年6月4日止。在原告依约将房屋交付给被告后，被告却从2015年6月份开始拖欠原告房屋租金，截止2018年12月7日已拖欠租金高达312605.9元，且经原告多次催要不予支付。在迫不得已的情况下，2018年12月7日原告向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，但《解除房屋租赁合同通知书》发出后，被告一直侵占原告的房屋不予返还。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。杜钢辩称，1、原、被告于2013年6月4日签订的房屋租赁合同无效。一是该合同不是申云本人所签，实际签字人也没有申云的委托书，事后申云也没有追认，二是被告当日发现问题向该房所有人李东舰提出质疑，于是当时李东舰又以本人名义与被告签订一份内容相同的合同，此后被告按照合同约定把租房押金以及房租交给了李东舰，该份合同具有法律效力；2、原告称被告自2015年6月至2018年就拖欠房租，不合实情，其一被告曾向李东舰交房租，但遭到对方拒绝，其二我国合同法对租赁房屋缓交租金问题还给予了合理期，被告没超过法律规定的合同期限，其三原告在未通知被告的情况下，就采取断水断电，强行锁门是一种典型的违约行为；3、原告强行断水断电后，被告为防止损失扩大，曾五次报警，要求警方出面解决纠纷，并以侵权为由向法院起诉，但原告却置若罔闻，对被告的请求置之不理，所以因锁门造成的损失理所当然地应由原告承担。本院经审理认定事实如下：魏振刚、丁梦月系位于襄阳市樊城区建设路**“钱塘100”******房屋的产权人，李东舰、何大红系位于襄阳市樊城区建设路21号“钱塘100”1幢2层202室、203室房屋的产权人。2013年6月4日，经魏振刚、丁梦月同意，由李东舰作为甲方（出租方），杜钢作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于襄阳市××100小区，建筑面积700平方米；乙方租赁该房屋作为餐饮及其它商业使用；甲方于2013年6月5日前向乙方交付房屋，租赁期自2013年6月5日起至2023年6月4日止；租金每年270000元，该租金标准在租赁期内第1、2年不递增，第3年递增6%，第4年递增7%，第5年递增8%，第6年递增9%，第7、8、9、10年按10%递增，合同期内不再递增（所有年限的递增以当年递增后的总价为准）；租金3个月为一期，计人民币67500元，乙方需另缴纳30000元作为押金，首期租金及押金于甲方交付房屋时付清，其余各期租金应于上期期满前15日内支付；逾期支付的，每逾期一日，乙方需按法定支付违约金，如拖欠租金1个月或欠交管理费、水电费等达两个月视为乙方违约，合同因违约而终止，甲方有权单方收回房产，押金不退还乙方；租赁期间，使用该房屋发生的水费、电费、通讯、物业管理费用等都由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的7日内返还该房屋。未经甲方书面同意逾期返还房屋的，乙方应按照前一期的租金向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、乙方未征得同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；2、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；3、乙方逾期不支付租金累计超过1期。合同签订后，杜钢交纳押金30000元。合同履行过程中，李东舰、何大红于2017年将其所有的上述两套房屋转让给申云，申云于2017年11月30日取得该两套房屋的产权证。2017年12月，经魏振刚、丁梦月同意，由申云出面与杜钢签订《租赁合同》，该合同内容除甲方（出租方）为申云外，其余内容与李东舰和杜钢签订的租赁合同完全一致，合同落款时间也为2013年6月4日。因申云与杜钢不熟悉，申云便委托李东舰代收房租。后因杜钢拖欠房租，申云于2018年12月9日通过手机短信的方式向杜钢发出《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：我方与你方于2013年6月4日签订《租赁合同》，租赁房屋位于襄阳市××区××小区××楼，总面积约为700平方米。现因你方拖欠我方房租且经我方多次催要，你方未能支付，导致租赁合同已无法继续履行。依据《租赁合同》约定，我方有权解除租赁合同并收回房屋，现向你通知以下事项：一、我方与你2013年6月4日签订的《租赁合同》于我方向你送达本《解除房屋租赁合同通知书》之日解除，请你在收到该通知书之日起7日内搬出、腾空该租赁房屋并交付于我方；二、如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品。我方将自行收回并清理该房屋。若我方委托他方清理该房屋所产生的劳务费用由你方承担，此外，你方还需承担安置该物品的临时场地租赁费用、保管费用，由此造成的所有损失及费用支出均由你方自行承担；三、你方退还房屋时应保证使用该房屋所发生的房屋租金、水费、电费、通讯、物业管理费用全部结清。之后，杜钢未付清租金并腾退房屋，双方产生纠纷，申云遂诉至本院。另查明，2018年11月25日，杜钢在租赁房屋处经营的怡品阁餐厅的大门被锁，报警后由襄阳市公安局樊城区分局汉江派出所出警，该所出具的处警信息表中载明：“2018年11月25日8时58分杜桂霞称，今天早上发现怡品阁门被锁，门上贴有交租开锁的字样，经查，怡品阁法人杜钢欠房东房租，协商未果，被房东锁门。”该租赁房屋正门至今一直处于被锁状态，但有后门可出入。还查明，杜钢按时交纳了2013年6月5日至2015年6月4日期间的房租，之后的房租未按时足额交纳。2015年6月5日至2016年6月4日的租金为286200元（270000元＋270000元×6%），2016年6月5日至2017年6月4日的租金为288900元（270000元＋270000元×7%），2017年6月5日至2018年6月4日的租金为291600元（270000元＋270000元×8%），2018年6月5日至2018年11月24日（锁门前一日）的租金为138975元[（270000元＋270000元×9%）÷12个月×5个月+（270000元＋270000元×9%）÷12个月÷30天/月×20天]，故2015年6月5日至2018年11月24日，杜钢应付租金为1005675元，实际支付租金793000元，尚欠租金212675元。本院认为，申云与杜钢签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自义务。杜钢承租房屋，负有按照合同约定支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。杜钢不按时足额交纳租金的行为已构成违约，申云解除合同的条件成就，可以行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。申云于2018年12月9日向杜钢发出了解除租赁合同通知的短信，杜钢认可于当日收到该短信，故本案所涉《租赁合同》已于杜钢收到短信之日即2018年12月9日解除。申云要求杜钢支付拖欠的房屋租金，根据庭审查明，申云于2018年11月25日将租赁房屋上锁，该行为不应属合理行使不安抗辩之权利，导致杜钢不能正常使用租赁房屋，故从锁门之日起至合同解除之日止的租金杜钢不应支付，之前拖欠的租金杜钢应予支付，因申云计算租金的方法不符合合同约定，该部分的租金应以本院查明的为准。合同解除后，杜钢应将承租的房屋返还给申云，申云给予了7日的腾退期，但杜钢未在该期限内腾退房屋。本院根据双方的过错及诉讼过程中发生新冠疫情的事实，酌定2018年12月17日起的房屋占用费为合同解除前月租金标准24525元的40%，即每月9810元。杜钢未按合同约定交纳租金，其行为构成违约，申云主张违约金于法有据，但违约金应以实际损失为计算基础，而申云未举证证明其实际损失数额，故本院根据本案事实酌定按合同解除前月租金标准即24525元支付违约金。申云要求杜钢支付水电费、物业管理费、垃圾处理费，因其所举证据不能证明其主张，本院不予支持。杜钢的辩称理由，与本案查明的事实及法律规定不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告申云与被告杜钢之间的《租赁合同》于2018年12月9日解除；二、被告杜钢于本判决生效后15日内腾退位于襄阳市樊城区建设路21号“钱塘100”1幢2层201室、202室、203室的房屋，并返还给原告申云；三、被告杜钢向原告申云支付截至2018年11月24日的租金212675元；四、被告杜钢按每月9810元的标准向原告申云支付从2018年12月17日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；五、被告杜钢向原告申云支付违约金24525元；六、驳回原告申云的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十五日内付清。如逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7669元，原告申云负担3000元，被告杜钢负担4669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 肖 军人民陪审员 杨 伟人民陪审员 刘喜东二〇二〇年七月三十一日书 记 员 勾清丽