广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初201号原告：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：南雄市*****************。法定代表人：高晓威，系公司经理。委托诉讼代理人：李英桂、邱云霞，系广东永顺律师事务所律师。被告：聂晶晶，女，1990年4月11日出生，住广东省南雄市***********。原告南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）与被告聂晶晶房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人邱云霞、被告聂晶晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的南雄时代广场商铺租赁合同及南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书；2、请求判令被告支付房屋租金43992.9人民币费用时段为2018年4月1日至2020年1月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；3、请求判令被告支付物业月艮务费3348.96元人民币费用时段为2018年1月31日至2020年1月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；4、请求判令被告支付公摊水电费139.38元费用时段自被告进场起至2019年7月，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；4、请求判令被告向原告赔偿违约金4294.00元人民币。5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求被告立即腾退商铺。事实与理由：原告南雄市万通资产管理有限公司系统一社会信用代码为91440282MA4UQDKD2T的有限责任公司，原告于2016年6月15日与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告名义进行招商和经营管理。2018年1月22日，原、被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了南雄时代广场商铺租赁合同及南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书，租赁范围为南雄时代广场12栋1层第1070号商铺，租赁期限为3年，自2018年1月19日起至2021年1月18日。合同签订时，被告交付了首月租金2004元、首月管理费143元、管理费按金286元、水电周转金1000元，以及4008元租赁保证金。根据合同约定，被告承租该商铺的月租赁费用第一年为2004.00元人民币，第二年为2104.00元人民币，第三年为2210.00元人民币，并约定被告每月5日前向原告缴纳费用；物业服务费按承租方租赁物业建筑面积5元m2月计收，每月人民币143元；公共区域水电费按被告租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步。合同第四条约定，租赁有关费用起计日期签订合同之日起计装修及免租期3个月，免租装修期内甲方免收乙方租金但乙方需缴交物业服务费，甲方从商场整体开业之日起计收。合同生效后，原告如期交付房屋，但被告于2018年4月1曰起未如期交付租金、于2018年1月31日起未如期交付物业服务费、于进场起起未如期交付公摊水电费。原告曾多次通过短信、寄发律师函等方式向被告催缴费用，望被告缴清拖欠费用，但被告一直拖延不缴付费用。被告的迟延交付租金的行为已构成违约，根据合同第十四条第1款、第4款、第5款违约责任规定，原告方有权解除合同，并且，被告应向出租方支付违约金4294.00元人民币。综上所述，被告应当支付房屋租金43992.9元、物业服务费3348.96元、公摊水电费139.38元、以及违约金4294元，以上费用累计至2020年1月30日止共计51775.24元人民币。扣除被告所交的租赁保证金、管理费按金及水电周转金5294元，被告应支付原告46481.24元人民币。由于被告拖延不缴纳欠款的行为已经严重危害到了原告的权益，为了保护原告的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。聂晶晶辩称，其已支付首月租金2004元，未缴纳租金应当从2018年6月1日起计算，对原告其余的起诉事实和理由及诉讼请求无异议，但由于被告经营亏空目前无法支付费用。本院经审理认定事实如下:原告万通公司与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告万通公司名义进行招商和经营管理。2018年1月19日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2018-01-19-01）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》，租赁范围为南雄时代广场12栋1层第1070号商铺，租赁建筑面积为28.63平方米，实用面积23.22平方米。被告租赁案涉店铺经营餐饮店。租赁合同约定租赁期限为3年即2018年1月19日至2021年1月18日，开业后免租3个月，自交付店铺之日起计算免租及装修期3个月，免租装修期内原告免收被告费用，但被告需缴纳物业服务费，从开业之日起计收；乙方应支付费用为场地费用、物业服务费、水电费，乙方以先付后用的原则按月向甲方支付费用，乙方承租该商铺的费用单价为70元/月/㎡以建筑面积作为计算标准，即第一年月租赁费用2004元/月，第二年月租赁费用2104元/月，第三年月租赁费用2210元/月；乙方按合同约定每月准时向甲方交纳费用，并于每月5日前向甲方支付该月费用；物业服务费按乙方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，即每月143元、服务费按金为286元，以上费用在双方签署本合同时一次性向甲方支付；公共区域水电费，按乙方租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；乙方须在本合同签订时向甲方一次性支付4008元作为保证金及首月费用2004元；违约方单方终止合同或将场地违约出租、转租给第三方，违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金4294元等条款。合同原、被告签名盖章生效后，原告如约交付房屋，被告交付了首月租金2004元、首月管理费143元、水电周转资金1000元、管理费押金286元，以及4008元租赁保证金，但被告于2018年4月起未如期交付租金；于2018年1月31日起未如期交付物业服务费；原告主张被告未缴纳公摊电费时间段为2018年1月至2019年3月；未缴纳公摊水费时间段为2018年1月至2019年7月。2020年1月17日，因被告违约未支付租金、物业管理费及公摊水电费，原告遂提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原、被告对累计至2020年1月31日止未付物业管理费3348.96元、公摊水电费139.38元、违约金4294元均无异议。原告表示愿意以被告预交款项抵扣应付款项。另查明，南雄市时代广场商铺总面积为45735.71平方米，案涉商铺任未腾退。上述事实有原告提供的营业执照、被告身份证、租赁合同及补充协议、商铺平面图、收据、缴费通知单、公摊水电费明细及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案焦点为：被告未按约定支付租金等费用是否构成违约。根照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。本案中，原告万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，与被告签订《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，将符合法定条件的商铺租赁给被告经营使用，是合法有效的租赁合同。双方应按照合同全面履行自己的义务，违反合同的约定应当承担合同约定的违约责任。本案被告与原告万通公司签订合同后，未按约定按时支付租金，应承担合同约定的违约责任。根据上述观点，本院对原告万通公司在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：一、关于是否解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告万通公司与被告聂晶晶签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十四条违约责任约定，若被告逾期支付费用，原告有权终止合同。原告要求解除双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》于2020年1月31日解除。二、关于商铺租金问题。原告诉请被告支付拖欠租金：43992.9元，原、被告确认费用时段为2018年4月1日至2020年1月31日。根据双方约定案涉商铺的月租赁费用第一年费用为2004元，第二年为2104元。据此，租金计算如下：被告从2018年1月19日开始承租案涉商铺，根据合同约定，免租期为三个月，租金应从2018年4月19日开始计算，故2018年4月19日至2018年4月30日的租金为：2004元/元÷30天×（30天-19天）=734.8元，2018年5月1日至2019年1月31日共计9个月，月租金为2004元，该期间累计欠付租金为：2004元/月×9个月=18036元，2019年2月1日至2020年1月31日，共计12个月的月租金为2104元，该期间累计欠付租金为：2104元/月×12个月=25248元，故被告从2018年4月16日至2020年1月31日共计欠缴租金：734.8元+18036元+=25248元=44018.8元。扣除被告支付的首月租金2004元，被告尚应支付租金为：44018.8元-2004元=42014.8元。因双方合同已于2020年1月31日解除，原告主张2020年1月31日之后租金的诉请本院不予支持。三、关于物业服务费的问题。原被告双方对被告尚欠物业服务费3348.96元无异议，扣除被告支付的服务费按金286元，被告应支付物业服务费为3348.96元-286元=3062.96元。四、关于公摊水电费。原被告对被告尚欠公摊水电费139.38元无异议，扣除被告支付的水电费周转金1000元，原告尚应返还被告1000元-139.38元=860.62元。五、关于违约金的问题。根据双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十四条违约责任约定，违约方应向守约方赔偿违约金4294元违约金。被告逾期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，原告主张被告支付违约金4294元的诉请，本院予以支持。被告应向原告支付租金42014.8元，物业服务费3062.96元，合计45077.76元。扣除被告支付的租赁保证金4008元以及应返还被告的水电周转金860.62元，被告仍需向原告支付租金及物业服务费40209.14元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南雄市万通资产管理有限公司与被告聂晶晶于2018年1月19日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2018-01-19-01）和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》于2020年1月31日解除；二、被告聂晶晶应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司腾退案涉租赁商铺并支付至2020年1月31日止的房屋租金、物业管理费，合计40209.14元；三、被告聂晶晶应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付违约金4294元；四、驳回原告南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1094元，由原告南雄市万通资产管理有限公司负担153元，被告聂晶晶负担941元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  钟履芬人民陪审员  刘宏文二〇二〇年七月十二日书 记 员  王 玥