北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初44942号原告：北京丰联物业管理有限公司晴翠园分公司，营业场所北京市朝阳区朝外大街18号。负责人：刘树榕，总经理。委托诉讼代理人：卢乐，女，1976年6月25日出生。被告：张婷，女，1974年4月26日出生。委托诉讼代理人：曾艳，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告北京丰联物业管理有限公司晴翠园分公司（以下简称丰联公司）与被告张婷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰联公司的委托诉讼代理人卢乐，被告张婷的委托诉讼代理人曾艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。丰联公司向本院提出诉讼请求：1.判令张婷支付2015年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费278549元。2.判令张婷支付违约金（以每季度拖欠物业服务费数额为基数，自每季度末的次日开始起算，计算至实际支付之日止，按照日千分之三的标准计算）。事实和理由：丰联公司系北京市朝阳区某某小区的物业服务企业，张婷为该小区某1号别墅（以下简称某1号房屋）的业主，房屋建筑面积437.97平方米。2008年7月15日，丰联公司与张婷签署《晴翠园别墅前期物业服务合同》，约定物业服务费价格为11.5元/月/建筑平方米，由丰联公司按季度向张婷收取；逾期交纳的，丰联公司可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三。2016年4月1日起，丰联公司经与业主协商，将物业服务费调整为13.5元/月/建筑平方米。张婷自2015年10月1日起至今未支付物业服务费，丰联公司多次催缴未果，故诉至法院。张婷辩称：丰联公司要求我方支付物业服务费的前提是某1号房屋的产权人为我方。2014年6月24日，涉诉房屋被内蒙古自治区人民检察院以涉嫌刑事犯罪查封，该房屋是否是犯罪所得现在还不明确，如果被确定为赃物，就会被上缴国库，某1号房屋就不属于名义上登记的产权人了，所以张婷也不应当交纳物业费。即使最终确定某1号房屋为合法财产，我方也不同意支付滞纳金，某1号房屋财产权利处于不确定状态是因为内蒙古自治区人民检察院的行为导致的，与张婷无关。另外，我方认为丰联公司主张的2015年10月至2016年3月期间的物业费已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月15日，张婷作为委托方与丰联公司作为受托方签订《晴翠园别墅前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对晴翠园实行物业管理。物业基本情况：坐落于北京市朝阳区金盏乡温榆河西岸，总建筑面积：56000平方米。物业服务内容包括：制定物业管理服务工作计划，并组织实施。房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公共绿地的养护和管理。公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集和清运、除虫消杀。维持公共秩序。维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。消防管理服务。房屋装饰装修管理服务等。物业服务期限为5年。自2008年7月15日起至2013年7月14日止。合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业费合同生效时，本合同终止。合同期满，因未成立业主大会和业主委员会，从而未选聘新的物业管理公司时，本合同物业服务期限相应顺延，直至业主大会成立后业主委会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费价格为11.5元/月/建筑平方米，由乙方按季度向业主收取。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。庭审中，丰联公司表示2016年对物业费进行了调整，自2016年4月1日起，物业费调整至13.5元/月/建筑平方米。针对物业费的调整情况，丰联公司向本院提交小区业主签字的《关于2016年晴翠园调整物业费报告书的表决表》、物业费发票、物业费交纳情况表、建设工程规划许可证、土地测绘报告等证据证明。根据其提交的《晴翠园上调物业费实施细则》显示：根据晴翠园物业前期调研周边别墅物业费问题，针对物业费上调事宜，采用书面征询意见的形式进行表决，征询方式1、由物业公司员工将意见征询表书面文件入户送达，业主签字表决，物业客服进行统计。2、物业公司员工将选票书面文件以传真、快递方式即电子邮件送达，业主对事项表决后可以以传真、快递方式及电子邮件甲电子签名的方式返回意见。下附《关于2016年晴翠园调整物业费报告书的表决表》，载明，晴翠园物业费：原收费标准11.5元/月/平方米，调整后的收费标准13.5元/月/平方米。下面落款处显示“本人同意调整物业费方案的决定，并载有别墅号和业主签名字样。庭审中，丰联公司表示向业主发放了上述《晴翠园上调物业费实施细则》，待业主签字后将上述表格进行了收回，并根据签字的人数和对应的面积以及某某小区的总人数和总户数对于小区业主签字情况表进行了统计。庭审中，丰联公司表示该小区业主总户数93户，总建筑面积为55844.9平方米。签署《关于2016年晴翠园调整物业费报告书的表决表》并同意调价的业主总户数为57户，对应的建筑面积为32224.85平方米。人数和面积达到了法律规定的“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”的标准，并表示后续按照新的标准交纳物业费的人数亦远超过上述标准，物业费调价程序符合法律的规定，故从2016年4月1日开始按照13.5元/月/平方米的标准收取物业费。经询，张晴对于业主签字的表决表不予认可，表示无法判断其他业主签字的真实性，但是未提供相反证据予以证明。另外，张婷表示对于小区的总户数亦不予认可，表示小区的门牌号编号远超过93，故小区的总户数亦远超过93户，应当是150户。丰联公司提供小区的建设工程规划许可证和区房屋土地测绘技术报告、晴翠园别墅建筑楼号、销售楼号对比一览表等证据，证明小区的总户数为93户，张婷虽然对此亦不予认可，但是未提供相反的证据予以证明。庭审中，张婷主张2016年3月之前的物业费超过了诉讼时效，丰联公司提供交款通知书及快递单等证据证明一直在向张婷催要物业费。张婷对此不予认可，表示其未收到过催款通知书。庭审中，张婷表示丰联公司主张的违约金过高，并表示如果法院认为张婷应当支付违约金，要求对违约金予以酌减。另查一，某1号房屋登记的产权人为张婷，该房屋的面积为437.97平方米。另查二，张婷因涉嫌受贿罪被立案侦查并被羁押，后内蒙古自治区包头市中级人民法院于2018年11月27日作出某2号刑事判决书，判决书载明：被告人张婷犯受贿罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币七十万元。（刑期从判决生效之日起计算。判决执行以前现行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2014年8月21日起至2019年8月20日止）。未随案移送的涉案财物，由查封、扣押、冻结机关依法处理。后案外人对该案提起上诉，内蒙古自治区高级人民法院于2019年3月6日作出某3号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。上述判决中未提及张婷购买涉案房屋的款项来源于受贿所得。另查三，某1号房屋自2014年6月24日起被内蒙古自治区人民检察院采取了司法查封措施。庭审中，张婷表示上述措施采取后，涉诉房屋即不再允许居住，目前关于该房屋是否为犯罪所得尚未明确，检察院对此仍未作出认定。并表示如果该房屋最终被确定为赃物，就会被没收财产，从购买房屋的时间开始涉诉房屋即属于国家，张婷不应当负担物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。丰联公司与张婷签订的《物业服务合同》系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现丰联公司按照约定提供了物业服务，张婷所拥有的房屋在物业服务的范围内，应当按照约定交纳相应的服务费。关于物业费的价格，丰联公司虽然进行过调价，但是根据其提交的证据可以看出，丰联公司在提价前将提价情况进行了通知，并且征询了业主的意见，根据其提交的《晴翠园上调服务费实施细则》、业主签字的表决表以及房屋建设工程规划许可证、房屋土地测绘报告书等证据可以看出，对于上调物业费一节，业主知晓并发表了意见。根据其统计结果可知，同意上调物业费价格的人数和对应的面积达到了法律规定的“经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的要求，丰联公司的调价程序并不违反法律的规定。故丰联公司在2016年4月1日之后可以按照调整后的价格收取物业费。张婷虽然抗辩无法确认业主签字是否为本人所签，对丰联公司主张的小区总户数亦表示不认可，但是丰联公司提供了相应的证据，张婷就其主张并未提供相反的证据予以证明，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。关于张婷主张的涉案房屋被采取司法查封措施，导致其本人无法进入房屋享受物业服务以及涉案房屋是否属于犯罪所得目前仍无法确定等抗辩意见。首先，张婷因为本人涉嫌刑事犯罪导致涉案房屋被查封，虽然其表示本人无法进入房屋享受物业服务，但是上述行为与物业公司的行为无关，故对其该项意见，本院不予采纳。关于张婷主张的房屋是否属于犯罪所得，是否会被没收财产目前处于无法确定状态的抗辩意见，根据张婷提交的刑事判决书，并没有提及涉诉房屋，未认定涉诉房屋为犯罪所得，亦未对涉诉房屋作出没收财产的刑罚，现无证据证明涉诉房屋为犯罪所得，且该套房屋自购买后由张婷占有使用，故张婷应当负担物业费，对于张婷的该项抗辩意见本院亦不予采纳。关于张婷主张的涉案房屋的部分物业费超过诉讼时效的抗辩意见，根据本院查明的事实和丰联公司提交的证据可知，丰联公司并未怠于行使权利，故对于张婷主张的部分物业费超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于丰联公司主张的违约金，张婷未按照合同约定的时间交纳物业费，构成违约，应当支付违约金。经询，张婷主张违约金过高，要求本院予以调整。本院结合本案案情、丰联公司的实际损失、张婷的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的标准。同时，对于违约金的起算时间，亦结合本案案情等因素酌情调整为2019年10月1日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张婷于本判决生效之日起七日内给付原告北京丰联物业管理有限公司晴翠园分公司2015年10月1日至2019年9月30日的期间的物业服务费278549元；二、被告张婷于本判决生效之日起七日内给付原告北京丰联物业管理有限公司晴翠园分公司违约金（以278549元为基数，按照日万分之二的标准，从2019年10月1日开始计算至实际付清之日止）；三、驳回原告原告北京丰联物业管理有限公司晴翠园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5478元，由被告张婷负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年七月三十日书记员  张 晨