福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终205号 上诉人（原审原告）：福建省金瑞阳光健康养老有限公司，住所地福建省福州市晋安区金鸡山路**金鸡山文化创意产业园金鸡山建筑设计创意园**楼**A5。 法定代表人：林真，总经理。 委托诉讼代理人：张桂泰，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：林祥，国浩律师（福州）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司，，住所地福建省福州市晋安区金鸡山路** 法定代表人：游美绵，总经理。 委托诉讼代理人：李晓东，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈功辉，福建智君律师事务所律师。 原审被告：福州市晋安区禾穗农业科技有限公司，住，住所地福建省福州市晋安区金鸡山路**金鸡山文化创意产业园金鸡山建筑设计创意园**楼第****/div> 法定代表人：游美绵。 委托诉讼代理人：李晓东，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈功辉，福建智君律师事务所律师。 上诉人福建省金瑞阳光健康养老有限公司（以下简称金瑞阳光公司）与被上诉人福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司（以下简称金鸡山创意园公司）及原审被告福州市晋安区禾穗农业科技有限公司（以下简称禾穗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2019）闽01民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金瑞阳光公司的法定代表人林真及其委托诉讼代理人张桂泰、林祥，被上诉人金鸡山创意园公司及原审被告禾穗公司的共同委托诉讼代理人李晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金瑞阳光公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判金鸡山创意园公司依约将案涉房屋交付给金瑞阳光公司使用；3.金鸡山创意园公司承担金瑞阳光公司为一审诉讼所支付的律师费9万元以及一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决以金瑞阳光公司将部分租赁物交由案外人福建彤春置业投资有限公司（以下简称彤春公司）进行装修，从而排除合同关于交付的具体约定，径行认定案涉租赁房屋已实际移交，属认定事实及适用法律错误。1.金瑞阳光公司与彤春公司签订的《工程施工承包合同》系钢结构工程，而非装饰装修工程，必须由出租方向建筑规划部门报批后方可施工。鉴于金鸡山创意园公司与彤春公司的实际控制人都是林瑞春，金瑞阳光公司才委托彤春公司进行加层工程的设计和施工。实质上是由林瑞春对案涉房屋二楼、三楼加层施工并出具建筑结构安全监测报告、消防验收报告等后方才具备场地移交提交条件。一审法院认定金瑞阳光公司将部分租赁物交由彤春公司进行装修，系认定事实错误。2.金鸡山创意园公司未曾向金瑞阳光公司出具过《交房通知书》，未按照合同约定的形式交付案涉房屋。房屋不同于一般租赁物，案涉租赁物连水、电、气、网络等基础设施都未接通，建筑结构安全监测报告、消防验收报告均未出具，尚不具备基本的房屋使用功能，更不符合金瑞阳光公司用作养老医疗使用的合同目的。3.从现场看，案涉租赁物至今未有任何隔断，不属于独立空间，任何人可随意进出，金鸡山创意园公司已将其中一楼作为停车场对外开放收费，将二、三楼加层拆除，将四楼作为仓库使用，明显与金鸡山创意园公司所述租赁物已实际交付的事实不符。金瑞阳光公司既无法进入案涉租赁物，更无法用于符合租赁合同目的的使用用途。4.案涉租赁物进行加层工程系由金鸡山创意园公司的实际控制人林瑞春在交付前施工，故施工不能视为已完成交付。金瑞阳光公司作为承租方，无权对建筑结果作出变动，而金鸡山创意园公司与彤春公司实质上都是林瑞春控制下的关联方，委托林瑞春一方将租赁物依法报批并加层施工，取得建筑结构安全监测报告、消防验收报告等符合交付条件后再交给金瑞阳光公司使用。5.林瑞春存在民事欺诈行为，系为逃避租赁物交付义务。（二）金瑞阳光公司主张9万元律师费损失由金鸡山创意园公司承担，有法律和合同依据。 被上诉人金鸡山创意园公司辩称：1.一审法院以金瑞阳光公司实际占有案涉租赁场所，并交付彤春公司实施装修的客观事实，认定金鸡山创意园公司已经向金瑞阳光公司交付了案涉租赁场所符合客观事实和法律依据。金瑞阳光公司认为因各公司之间存在股东交叉故不构成实际交付，没有事实和法律依据。2.根据案涉合同约定，案涉租赁房屋系依据现状移交给金瑞阳光公司，所有改建、装修、消防均由金瑞阳光公司依据其承租经营范围负责实施，金鸡山创意园公司对此并无义务。3.金瑞阳光公司向一审法院提交的《场地租赁合同》存在伪造日期的情形，结合金瑞阳光公司法定代表人林真提供的微信记录和录音资料，其存在多处隐瞒事实真相的情形，对其个人提供的证据存在相互矛盾依法不应予以采信。综上，金鸡山创意园公司和禾穗公司已经将案涉租赁房屋交付金瑞阳光公司使用，金瑞阳光公司亦依约支付了一年的租金，并将租赁房屋的二层、三层交由彤春公司施工，同时并报告卫计局将一楼A6号店面交由卫生服务站所为养老配套使用，说明金瑞阳光公司已完全占有租赁场所。现金瑞阳光公司诉请金鸡山创意园公司必须再次移交，没有依据，请求依法驳回金瑞阳光公司的上诉请求。 原审被告禾穗公司与被上诉人金鸡山创意园公司的答辩意见一致。 金瑞阳光公司向一审法院起诉请求：1.判令金鸡山创意园公司和禾穗公司依约将案涉房屋交付给金瑞阳光公司使用；2.判令创意园公司和禾穗公司共同承担金瑞阳光公司为本次诉讼所支付的律师费9万元；3.本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、鉴定费）由创意园公司和禾穗公司承担。 一审法院认定事实：福州市晋安区金鸡山路59号金鸡山文化创意产业园金鸡山建筑设计创意园一号楼原由金鸡山创意园公司向中国人民解放军福州警备区承租，双方约定金鸡山创意园公司不得擅自转租，确实需要转租的，应经警备区书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案。 2018年6月28日，林瑞春、林真、庄海滔等五人召开股东会，决议：拟成立以医疗养老为主的康养医院；林瑞春为最大股东，占股30%，其股权由卓传松代持；签订租户协议，30日前支付首期款项加押金；推荐林真为法定代表人；林瑞春负责前期营业执照办理、工程设计把关、协调施工管理；庄海滔参与前期筹建的所有事务等。 2018年6月29日，金鸡山创意园公司与林真签订《场地租赁协议》，约定金鸡山创意园公司将金鸡山建筑设计创意园一号楼4751平方米的房屋出租给林真，租期自2017年12月30日起至2030年12月30日止，免租期为2018年1月1日至2018年10月30日；租金为50元/月/平方米，每年递增5%；协议第3.1.1条约定，金鸡山创意园公司应在合同签订后3日内（第3.2.2条又约定“在合同签订后7日内”）支付押金保证金20万元、首期支付租金100万元（自2018年6月30日起至2019年6月29日），余款须在场地交接完成、新公司工商注册银行基本户设立后3日内以公司名义支付。第3.7条约定，金鸡山创意园公司指定林瑞春名下尾号8104的建设银行账号为收款账户。第四条约定，金鸡山创意园公司应于收到保证金后15日内向林真出具《交房通知书》，通知该场地的交付日，并于交付日前交付场地；场地交接时应由双方签字确认，交接文件应载明交接日期及交付状况，交付状况以《租赁交付清单》为准；若因林真原因未能在交接日交接，则视为交接完成；若金鸡山创意园公司迟延交付，协议约定的免租期及租期相应顺延，迟延交付超30日且经林真书面催告后15个工作日内仍未交付的，林真有权解除合同，金鸡山创意园公司还应返还林真已付各项费用并赔偿林真因此遭受的损失。协议还对其他事项作了约定。协议落款处金鸡山创意园公司加盖公章、林瑞春代表公司签字，林真以承租方身份签字。 2018年7月2日，林真向协议约定的林瑞春账户转账84万元（50万元+34万元），其中20万元为租赁押金。 2018年7月24日，金瑞阳光公司登记成立，法定代表人为林真，登记住所地为租赁房屋所在楼房**A5。 2018年8月9日、10日、13日和14日，金瑞阳光公司分别向禾穗公司时任法定代表人林加锋转账50万元、1350600元（50万元+350600元+50万元）、36万元和84万元（44万元+40万元），合计305.06万元，每笔转账均备注“租金”。2018年8月14日，林加锋向林真转账84万元（44万元+40万元）。林加锋出具证明称其向林真所转84万元系受林瑞春委托，代林瑞春退还林真预交的押金保证金20万元和租金64万元，并在出庭作证时陈述前述305.06万元均系代林瑞春收取。 2018年8月13日，金瑞阳光公司与案外人彤春公司签订《工程施工承包合同》，约定金瑞阳光公司将金鸡山路59号一号楼二、三层加层工程交由彤春公司承包施工，按工程清单实际工程量结算。该合同由双方盖章，庄海滔和林瑞春分别代表金瑞阳光公司和彤春公司在合同上签字。同年9月21日，双方核对决算清单。就该装修工程，金瑞阳光公司已另案起诉彤春公司，要求解除合同、彤春公司退还其已付工程款、赔偿其租金损失等。 另查明，1.彤春公司系林瑞春个人独资公司，又系金鸡山创意园公司的控股股东。案涉《场地租赁协议》签订后，金鸡山创意园公司并未向林真或金瑞阳光公司出具《交房通知书》，双方未办理书面交接手续。2.金瑞阳光公司因委托律师参加本案诉讼，已实际支出律师费45000元。3.金瑞阳光公司提交的证据6两份合同中，金鸡山创意园公司与禾穗公司签订的《房屋租赁合同》约定，金鸡山创意园公司将案涉房屋出租给禾穗公司；当事人为禾穗公司和金瑞阳光公司的《场地租赁合同》约定，禾穗公司将案涉租赁房屋出租给金瑞阳光公司。两份合同均无落款时间，且后者并无金瑞阳光公司的盖章确认。 一审法院认为，林真与金鸡山创意园公司签订的《场地租赁协议》系代表全体发起人为设立金瑞阳光公司而为，合同权利义务在金瑞阳光公司成立后已由公司实际承继，故金瑞阳光公司系本案适格原告。该协议当事人意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。协议签订后，双方虽未依约办理正式的租赁房屋交接手续，但从金瑞阳光公司将部分租赁物交由彤春公司进行装修并已另案起诉彤春公司要求解除合同、退还已付工程款、赔偿其租金损失的情况来看，租赁房屋确已实际移交，金瑞阳光公司诉请金鸡山创意园公司再次移交没有依据，不予支持。林瑞春虽系彤春公司的唯一股东并通过彤春公司间接持有金鸡山创意园公司的股权，又系金瑞阳光公司的发起人股东之一，但仅凭该事实并不足以认定对租赁物进行装修系林瑞春个人所为而非金瑞阳光公司的真实意思表示。金瑞阳光公司以林瑞春身份特殊为由主张租赁物并未实际交付，依据不足，不予采纳。租赁房屋原由金鸡山创意园公司承租自福州警备区，禾穗公司既非原承租人，亦非林真与金鸡山创意园公司《场地租赁协议》中的出租人，金瑞阳光公司诉请禾穗公司向其交付租赁房屋没有合同依据。至于金鸡山创意园公司辩解的金瑞阳光公司实际系从禾穗公司承租案涉房屋问题，金瑞阳光公司并非金鸡山创意园公司与禾穗公司之间的《房屋租赁合同》的当事人，该合同对金瑞阳光公司不发生法律效力，而租赁双方为禾穗公司和金瑞阳光公司的《场地租赁合同》中，金瑞阳光公司并未盖章确认，该合同尚未成立，故两份合同对金瑞阳光公司均无拘束力。金瑞阳光公司虽将部分租金转至禾穗公司原法定代表人林加锋账户，预付押金及租金亦由林加锋退还林真，但林加锋已出具证明并出庭对此作了解释，即其收付款均系代林瑞春所为，故林加锋收付款的行为并不足以证明禾穗公司为租赁合同的相对方。金鸡山创意园公司前述辩解依据不足，不予采纳。综上，金瑞阳光公司诉请金鸡山创意园公司和禾穗公司向其交付租赁房屋依据不足，不予支持。在此基础上，其关于律师费的诉请亦不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回金瑞阳光公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于一审判决查明的事实，除金瑞阳光公司认为其系将金鸡山路59号一号楼二、三层钢结构工程交由彤春公司施工，一审判决并遗漏查明林瑞春为金鸡山创意园公司的实际控制人；金鸡山创意园公司认为其与林真签订《场地租赁协议》的时间为2017年12月30日外，对其他事实双方当事人均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。 二审中，金瑞阳光公司提交证据：1.彤春公司企业信用报告（专业版），证明林瑞春系彤春公司的实际控制人。2.金鸡山创意园公司企业信用报告（专业版），证明《场地租赁合同》签订时，卓传松系金鸡山创意园公司的监事；金鸡山创意园公司为金鸡山创意园场地的实际管理、控制人；彤春公司系金鸡山创意园公司的实际控制人。3.《林真、庄海滔与林瑞春对话的录音资料》，证明林瑞春不愿履行《场地租赁合同》项下义务，案涉房屋二、三层的钢结构施工，是由林瑞春代表业主方进行施工，案涉场地并未实际交付。4.《林真与卓传松对话的录音资料》，证明案涉房屋第一层、第四层均系第三人使用、收益，金鸡山创意园公司未实际交付金瑞阳光公司使用。5.《微信聊天记录》、《一号楼实际施工图》，证明案涉房屋在《场地租赁合同》签订时并不具备交付条件；金鸡山创意园公司认可案涉房屋在施工工程完工之后才与金瑞阳光公司办理房屋交接手续；案涉房屋二、三层加层工程的设计、施工均由金鸡山创意园公司负责实施，并在施工工期结束后才向金瑞阳光公司发送施工图纸。6.《网上银行电子回单》、《福建增值税专用发票》，证明金瑞阳光公司已为实现本案债权共支出律师代理费9万元。金鸡山创意园公司及禾穗公司质证认为：对证据1和2，真实性没有异议，但金鸡山创意园公司、金瑞阳光公司、禾穗公司、彤春公司均为各自独立的法人单位，不能因股东之间存在交叉持股或控股关系而免除法人单位应承担的法定责任。对证据3，真实性无法确认。即便录音内容真实，亦是金瑞阳光公司股东之间的对话，与金鸡山创意园公司无关，不能证明金瑞阳光公司未取得案涉租赁房屋。林真未依据租赁合同向金鸡山创意园公司支付租金，实际支付租金的主体系金瑞阳光公司。对证据4，真实性无法确认，该录音系金瑞阳光公司登记股东之间的对话，而且林真多以诱导的方式进入话题。对证据5，真实性没有异议，但该微信记录并不完整，应以金瑞阳光公司股东微信群全面、详尽的对话还原客观事实。对证据6，律师费用给付无异议，但该部分费用不属于金瑞阳光公司主张合理债权范围。 金鸡山创意园公司提交证据：1.《场地租赁合同》，证明林真与金鸡山创意园公司之间的合同签订于2017年12月30日。2.福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2148号民事判决书，证明金瑞阳光公司在该案中已自认其将坐落于福州市晋安区××路××号××号楼的金瑞阳光二、三楼加层工程以包工包料方式交由彤春公司施工，说明金鸡山创意园公司已将案涉租赁房屋交付金瑞阳光公司使用。3.金瑞阳光公司的股东微信群记录，证明案涉租赁房屋系依据现状移交给金瑞阳光公司。金瑞阳光公司质证认为：对证据1，真实性及合法性无异议，但认为合同未实际履行。对证据2，真实性及合法性无异议，但认为金瑞阳光公司将案涉房屋委托彤春公司施工的行为并不能证明金瑞阳光公司已实际占有案涉房屋。因案涉房屋是军产，对大楼进行加层改扩建的是金鸡山创意园公司。彤春公司系金鸡山创意园公司的母公司，金瑞阳光公司之所以以包工包料形式与彤春公司签订加层施工合同，是因为金瑞阳光公司与金鸡山创意园公司签订合同时大楼一、二层需要倒楼板，金鸡山创意园公司进场施工后，林瑞春建议在二、三层加层给金瑞阳光公司使用，并要求金瑞阳光公司支付相应材料费和施工费。对证据3，真实性、合法性及关联性均有异议，该证据删除及编造了大量内容，不具备客观真实性。 鉴于金鸡山创意园公司及禾穗公司对金瑞阳光公司提交的证据1、2、5、6真实性无异议，金瑞阳光公司对金鸡山创意园公司提交的证据1、2真实性无异议，本院对前述证据的真实性予以认定。因金瑞阳光公司对其提交证据3、4两份录音材料，均未举证证明录音通话双方身份，且金鸡山创意园公司及禾穗公司亦予以否认，故本院对该两份证据真实性不予采信。对金鸡山创意园公司提交的证据3，其内容已涵盖金瑞阳光公司提交的证据5《微信聊天记录》，金瑞阳光公司虽对该证据的真实性提出异议，但未能提交证据反驳，本院对金鸡山创意园公司提交的证据3真实性予以认定。 二审审理中，经本院于2020年6月23日上午组织双方勘察现场，双方确认现场情况如下：案涉租赁物一至四层均预留有水电接口，一层部分租赁面积砌墙隔间且其余空间停放部分车辆，四层沿窗有一排少面积隔间。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述法律规定，合同成立后，债务人应当依法依约全面履行义务，交付标的物的数量、质量应符合合同约定，并应依照债的履行期限交付，不得提前或迟延。债务人能够履行而拒绝履行或不作出全部履行，都应承担责任。对上述合同义务的违反，可分别形成不适当履行、部分履行、履行迟延、拒绝履行等形态，而对于不同形态的违约行为，合同法亦规定了不同的救济措施和责任承担。具体到本案中，金鸡山创意园公司与金瑞阳光公司在案涉《场地租赁协议》签订后，虽未依约办理正式的租赁房屋交接手续，但从金瑞阳光公司将部分租赁物交由彤春公司进行装修并已另案起诉彤春公司要求解除合同、退还已付工程款、赔偿其租金损失等事实来看，案涉租赁房屋确已实际移交。现金瑞阳光公司主张金鸡山创意园公司未按照合同约定的形式交付案涉房屋，与查明的事实不符，其以林瑞春与彤春公司、金鸡山创意园公司、金瑞阳光公司之间的特殊身份为由主张租赁物并未实际交付亦缺乏依据，本院不予采信。房屋交付系一事实行为，在租赁房屋确已实际移交的情况下，金瑞阳光公司诉请金鸡山创意园公司再次依法交付于法无据，一审判决依法予以驳回，理据充分。至于金瑞阳光公司主张案涉房屋不符合建筑结构安全、消防验收等条件，房屋不符合养老医疗使用的合同目的，此系房屋实际交付之后其所提出的不适当履行之违约责任，与金瑞阳光公司在本案之诉请无关，其可另案主张。 综上，金瑞阳光公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费206820元，由福建省金瑞阳光健康养老有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  秦传熙 审 判 员  林锦斌 代理审判员  周晓芳 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  林 阳 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。