成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初6261号 原告：成都西星汽车投资有限公司，住所地成都市金牛区蜀汉路**。 法定代表人：李宇，董事长。 委托诉讼代理人：雷君，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：尹仕军，男，1964年9月26日出生，汉族，住四川省旺苍县。 原告成都西星汽车投资有限公司（以下简称“西星公司”）与被告尹仕军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西星公司的委托诉讼代理人雷君、被告尹仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西星公司向本院提出诉讼请求：1．确认西星公司与尹仕军签订的《西城星座商业用房租赁合同》于2020年4月11日解除；2．判令尹仕军支付自2020年2月1日至4月11日止的欠付租金52,066.67元，并支付自2020年4月12日起至房屋返还之日止的房屋占用费（暂计至2020年4月30日止为13,933.33元）；3．判令尹仕军支付违约金22,000元；4．判令尹仕军已支付的租赁保证金22,000元西星公司不予退还；5．判令尹仕军向西星公司腾退案涉租赁房屋；6．判令本案诉讼费由尹仕军承担。事实与理由：2019年10月22日，西星公司与尹仕军签订《西城星座商业用房租赁合同》，约定：西星公司将位于成都市金牛区蜀跃东路90号房屋出租给尹仕军使用，建筑面积237.5平方米，租赁期限为2019年11月1日至2022年10月31日，租金为22,000元／月。租金按季度支付，尹仕军未按约于2020年1月1日前支付租金66,000元。尹仕军迟延支付租金的行为发生在疫情爆发前，依法不适用不可抗力，双方曾协商租金减免及合作事宜，但未达成一致意见。尹仕军拒付租金符合合同约定及法律规定的解除合同条件，西星公司于2020年4月11日向尹仕军送达《律师函》解除合同。尹仕军未按约支付租金，也拒不履行房屋腾退义务，已构成违约。 尹仕军辩称，租赁合同签订情况属实，租金已支付至2020年1月31日，共支付租金66,000元。不认可西星公司诉讼请求主张的事实：1．尹仕军对西星公司2020年4月11日送达的解除通知不知情，于2020年4月16日通过手机短信收到西星公司的解除通知；2．由于疫情的影响，政府直至4月15日才通知营业，2020年2月至4月，尹仕军没有使用案涉房屋，不应当支付租金，且在此期间双方多次协商降租的问题，故尹仕军不存在拖欠租金的事实；3．尹仕军不构成违约，不应当支付违约金，西星公司无权没收尹仕军支付的保证金；4．若西星公司坚持解除合同并收回房屋，则应该赔偿尹仕军投资商铺的八十余万元。 本院经审理认定事实如下：2019年10月22日，西星公司（出租方）与尹仕军（承租方）签订《西城星座商业用房租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．西星公司将其所有的位于成都市金牛区蜀跃东路90号房屋（建筑面积237.5平方米）出租给尹仕军作商业使用；2．租赁期限自2019年11月1日至2022年10月31日止；3．租金标准22,000元/月，在本合同签订当日，尹仕军向西星公司支付2019年11月1日至2020年1月31日房租66,000元，在2020年1月1日前，尹仕军向西星公司支付2020年2月1日至2020年4月30日房租66,000元；4．在本合同签订时，尹仕军向西星公司支付房屋租赁保证金22,000元，本合同终止时，就尹仕军对房屋的使用情况、承担费用情况或应承担违约赔偿情况，在保证金中做相应扣除，剩余部分本合同终止后15日内返还尹仕军；5．租赁期届满或本合同解除时，尹仕军返还该房屋及其附属设施设备；6．尹仕军不按约定时间支付租金到达5日，不支付或迟延支付租金、物业管理费、水电气费等逾期超过一个月，西星公司有权单方面解除本合同；7．如因本合同第七条第4款原因西星公司单方面终本合同，尹仕军已交纳的租金、物业管理费、履约合同保证金不予退还；8．如尹仕军有违反本合同第七条第4款约定的情形之一的，应向西星公司支付违约金22,000元，尹仕军还应承担由此行为造成的一切损失及法律后果。 合同签订后，西星公司将租赁房屋交给尹仕军使用。 2020年4月11日，西星公司委托北京炜衡（成都）律师事务所雷君律师向尹仕军送达炜衡成都（律函）字【2020】第757号《律师函》，载明：一、鉴于尹仕军逾期支付租金已超过3个月，且尹仕军拒付租金，西星公司将自本律师函送法尹仕军之日起解除与尹仕军签订的租赁合同，二、请尹仕军于合同解除后3日内向西星公司支付欠付的租金共计51,333元（暂计算至2020年4月10日，最终租金结算至租赁合同解除之日止），并按照合同约定支付违约金22,000元，同时，尹仕军支付的房屋租赁保证金将不予退还，三、请尹仕军于合同解除后5日内腾空房屋，并向西星公司移交房门钥匙，若尹仕军拒不交还房屋，西星公司将按照租金标准向尹仕军追收房屋占用费。 尹仕军已付租金至2020年1月31日。 上述事实，有《西城星座商业用房租赁合同》、《律师函》等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，西星公司与尹仕军签订的《西城星座商业用房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。针对西星公司主张确认合同于2020年4月11日解除的诉讼请求，尹仕军抗辩受新冠疫情影响，双方多次协商降租的问题，故尹仕军不存在拖欠租金的事实，西星公司无权解除案涉租赁合同。本院认为，尹仕军的欠租行为发生在新冠疫情爆发前，故对其抗辩意见，本院不予采纳。尹仕军不按照约定时间支付租金已超过5日，根据《西城星座商业用房租赁合同》约定内容，结合西星公司于2020年4月11日向尹仕军送达解除合同通知的事实，西星公司主张案涉合同于2020年4月11日解除，本院予以确认。合同解除后，尹仕军无权占有房屋，西星公司主张尹仕军腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于欠付租金的问题。尹仕军抗辩受疫情影响，应调整租金。因尹仕军在疫情发生前，已存在逾期支付租金的违约事实，故对其意见，本院不予采纳。根据合同约定内容及已付租金情况，尹仕军拖欠租金的时间应从2020年2月1日起，截至本案确定解除合同之日即2020年4月11日，按照合同约定租金标准，尹仕军应向西星公司支付租金共计52,066.67元。合同解除后至房屋腾退之日的房屋占用费，尹仕军应参照合同约定的租金标准（即每日733.3元）向西星公司支付。 关于违约金的问题。尹仕军未按合同约定标准及期限向西星公司支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。西星公司主张按合同约定支付违约金22,000元。本院认为，尹仕军违约给西星公司造成的损失主要是租金损失，西星公司已通过本案诉讼主张租金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，本着公平原则，本院酌定尹仕军向西星公司支付违约金5,000元。 关于保证金的问题。本院认为，尽管合同约定因尹仕军逾期支付租金导致西星公司解除案涉合同时，西星公司可不予返还尹仕军已支付的保证金，但保证金的功能主要是保障合同履行及弥补损失，本院已判定尹仕军支付违约金，能够填补西星公司的损失，故西星公司主张保证金不予退还的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认成都西星汽车投资有限公司与尹仕军签订的《西城星座商业用房租赁合同》于2020年4月11日解除； 二、尹仕军于本判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区蜀跃东路90号房屋（建筑面积237.5平方米）腾空并交还给成都西星汽车投资有限公司； 三、尹仕军于本判决生效之日起十日内成都西星汽车投资有限公司支付租金52,066.67元； 四、尹仕军于本判决生效之日起十日内向成都西星汽车投资有限公司支付违约金5,000元； 五、尹仕军于本判决生效之日起十日内向成都西星汽车投资有限公司支付房屋占用费（从2020年4月12日起按照每日733.3元的标准计算至交还租赁房屋之日止）； 六、驳回成都西星汽车投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,250元，由尹仕军负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇二〇年七月二十三日 书记员 田媛媛