苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初204号 原告：倪海西，男，1973年3月28日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：朱玲，女，1973年7月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：倪海西（系其夫），本案另一原告。 被告：方兴地产（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市高新区狮山路**高新广场**。 法定代表人：陶天海，执行董事。 委托诉讼代理人：皋荣蓉，江苏瀛元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆成豪，江苏瀛元律师事务所实习律师。 原告倪海西、朱玲与被告方兴地产（苏州）有限公司（以下简称方兴地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告倪海西并作为原告朱玲的委托诉讼代理人，被告方兴地产公司的委托诉讼代理人皋荣蓉、方兴地产公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倪海西、朱玲向本院提出诉讼请求：1．判令被告承担房屋维修期间的物业费、科技系统运行费及公共能耗费等各项损失合计9426.57元；2．被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2015年8月22日签订了《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商姑苏合同XXXXX)一份，约定：原告向被告购买位于苏州市金门路777号金茂城市花园X幢Y室的房产，建筑面积165.28平方米，为全装修的科技系统房，房产总价360万元。因房屋质量及泡水问题，从2015年12月5日交房以来一直维修到2017年4月24日结束。后原告诉诸法院要求被告赔偿维修期间的租金损失，法院判决被告赔偿该期间共计317天的租金损失。因当时物业费、科技系统运行费和公共能耗费等费用尚未产生和支付，故原告未一并主张该损失。后因被告聘请的前期物业管理公司中化金茂物业管理(北京)有限公司苏州分公司（以下简称金茂物业公司苏州分公司）诉诸法院要求原告承担包括维修期间在内的物业费等费用，法院判决原告承担自2016年1月1日起至2019年12月31日止期间的物业费23086.32元、科技系统运行费13685.19元(2018年的费用已缴除外)以及公共能耗费2917.25元。因房屋维修是房屋质量及房屋泡水原因造成的，故维修期间的物业费等损失应由被告承担9426.57元。故原告提出如上诉讼请求。 被告方兴地产公司辩称：1．本案构成重复诉讼，根据一事不再理原则，应当予以驳回。尽管在两原告起诉方兴地产公司商品房买卖合同纠纷案件中法院计算损失的标准9000元/月,系参照涉案房屋市场租金价格，但应理解为该案判决的是两原告所有的直接损失，其损失应系不能使用涉案房屋的损失，而非仅是租金损失。2．即使本案不属于重复诉讼，也应当驳回原告诉讼请求。物业费是两原告作为业主必须支付的小区公共维护费用，与房屋是否维修无关。根据苏州房屋租赁交易惯例，如果涉案房屋能正常出租，物业费、科技系统运行费等都应当由业主承担。在两原告起诉方兴地产公司商品房买卖合同纠纷案件生效判决以同地段同类房屋的房租标准认定两原告因维修无法居住使用房屋的损失，较周边类似房屋租金高出一倍，可见9000元每月租金已包含了物业费、科技系统运行费、公共能耗费等损失，故不应当重复赔付。 经审理查明：2015年8月22日，原告倪海西、朱玲（买受人）与被告方兴地产公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定两原告向被告购买苏州市姑苏区金门路777号金茂城市花园X幢Y室的全装修住宅房（建筑面积165.28平方米）。合同第五部分是对房屋质量和房屋保修的约定，具体包含对房屋保修责任、装修和设备材料标准与约定不符时买受人的权利等。合同补充条款第八条系对商品房质量、装饰、设备标准的补充约定，其中第5项约定：出卖人交付的房屋存在质量问题的，出卖人应按照国家及本市有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复，因修复而给买受人造成损失的，由出卖人承担直接经济损失的赔偿；第6项约定：因出卖人修复、整改房屋给买受人造成损失的，出卖人负责赔偿直接损失，但买受人应出示相关证据，如买受人主张租金损失，买受人应出示房屋租赁许可证、租赁合同原件、租金付款凭证等。 2017年11月30日，因涉案房屋出现装修及泡水等问题，倪海西、朱玲诉至本院，要求方兴地产公司承担因房屋维修延期交房造成的各项损失合计22万元，审理过程中倪海西、朱玲明确其诉讼请求主张的损失为房屋维修期间给其造成的损失，具体包括同地段同户型的房屋租金损失198000元（按照9000元/月，自2015年12月9日计算至2017年10月10日）、误工费16000元、交通费6000元。本院于2018年2月28日作出（2017）苏0508民初7999号民事判决书，判决方兴地产公司于该判决生效之日起赔偿倪海西、朱玲损失95100元。本院在该案件审理中认定涉案房屋的书房异味维修耗时56天（2016年4月17日至6月27日），房屋泡水维修耗时261天（2016年8月7日至2017年4月24日）；本院向苏州市价格认定局函询涉案房屋及周边小区类似面积、类似装修程度的房屋市场租金标准，苏州市价格认定局书面函复称涉案房屋市场租金价格在8000元至10000元每月，周边类似房屋的市场租金价格在4000元至5500元每月；故本院按照9000元/月支持了方兴地产公司应赔偿前述维修期间的租金损失95100元（9000元÷30天×56天+9000元÷30天×261天），对于倪海西、朱玲主张的其他期间的租金损失、交通费、误工费损失，本院未予支持。倪海西、朱玲未对该案判决上诉，方兴地产公司不服该判决提起上诉，苏州市中级人民法院于2018年7月23日作出（2018）苏05民终3940号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在该二审判决书中，苏州市中级人民法院明确方兴地产公司应当赔偿倪海西、朱玲前述一审法院认定的维修期间不能使用涉案房屋的损失。尽管根据合同补充条款第八条第6项约定，倪海西、朱玲未能提交房屋租赁许可证、租赁合同原件、租金付款等凭证，但一审法院酌定租金按9000元/月计算系司法裁量权有效行使，并无不当。 2019年6月26日，因朱玲、倪海西未交纳2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业费、公共能耗费及部分科技系统运行费，案外人金茂物业公司苏州分公司将倪海西、朱玲诉至本院，要求倪海西、朱玲支付物业费23086.32元、科技系统运行费13685.19元、水电费2917.25元、违约金23813.25元及该案的诉讼费用。本院于2019年9月23日作出（2019）苏0508民初5381号民事判决书，判决朱玲、倪海西于该判决生效之日起十日内向金茂物业公司苏州分公司支付物业费23086.32元（2016年1月1日起至2019年12月31日）、科技系统运行费13685.19元（2016年度、2017年度、2019年度）、公共能耗费（水电费）2917.25元（2016年1月1日起至2019年12月31日），并驳回了金茂物业公司苏州分公司的其他诉讼请求。上述判决已生效。 倪海西、朱玲根据（2019）苏0508民初5381号民事判决书的判决内容支付了相应款项，但其认为涉案房屋2016年4月17日至6月27日书房异味维修期、2016年8月7日至2017年4月24日房屋泡水维修期产生的物业费、科技系统运行费、公共能耗费在（2017）苏0508民初7999号案件审理中并未实际支出，该部分费用作为其维修期间的实际损失，应由方兴地产公司支付，遂引发本案诉讼。 以上事实，有苏州市商品房买卖合同、房屋交接确认书、房屋交付使用通知书、（2017）苏0508民初7999号民事判决书、（2018）苏05民终3940号民事判决书、（2019）苏0508民初5381号民事判决书、缴费发票及当事人的陈述在案证实。 本院认为，本案所涉维修期间的物业费、科技系统运行费、公共能耗费在（2017）苏0508民初7999号案件审理过程中即已产生，并不以倪海西、朱玲是否交纳为前提。倪海西、朱玲在（2017）苏0508民初7999号案件中的诉讼请求即要求方兴地产公司承担房屋维修期间给其造成的损失，其中主张损失范围包含同地段同户型的房屋租金损失，本院在对比了周边类似房屋的市场租金价格后，在该案判决中参考向苏州市价格认定局询价的月租金范围，酌定租金按9000元/月计算，该项金额的确定实则考虑了房屋维修期间的物业费、科技系统运行费和公共能耗费的价格成本的因素，意在弥补因涉案房屋维修使得倪海西、朱玲不能正常使用房屋的损失，故倪海西、朱玲以该维修期间的物业费、科技系统运行费、公共能耗费在（2017）苏0508民初7999号案件审理时未实际产生、支出且未一并主张为由向方兴地产公司主张物业费、科技系统运行费、公共能耗费损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告倪海西、朱玲的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告倪海西、朱玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 员 耿杰圣 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 任 彦 书 记 员 闫高阳