贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初3075号原告：中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行。住所地：贵州省贵阳市白云区同心路**，统一社会信用代码：91520113214620213K。法定代表人：张丽娜，职务：支行行长。委托诉讼代理人：李昌奇，系贵州泽行律师事务所执业律师，执业证号：15201202010195380,代理权限：一般代理。被告：吴应禄，男，1948年10月12日生，汉族，住贵州省岑巩县。被告：何燕容，女，1978年11月28日，汉族，住贵州省岑巩县。委托诉讼代理人：吴应禄，与被告何燕容系夫妻关系，男，汉族，住贵州省岑巩县，代理权限：特别代理。被告：中国电建地产集团贵阳有限公司。。住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳北路**观府壹号销售体验中心**统一社会信用代码：91520115785497386P。法定代表人：欧昊翔。委托诉讼代理人：李鸿雁，女，系公司职工，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：孙建荣，女，系公司职工，代理权限：特别代理。原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称工行白云支行）诉被告吴应禄、何燕荣、中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称电建贵阳公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行白云支行委托诉讼代理人李昌奇，被告吴应禄、被告何燕容的委托诉讼代理人人吴应禄、被告电建贵阳公司的委托诉讼代理人李鸿雁、孙建荣到庭参加诉讼。现已审理终结。原告工行白云支行向本院提出诉讼请求：一、判令二被告偿还原告借款本金216400.5元，并支付利息、罚息、复利（2020年4月24日以前利息、罚息、复利为8327.19元，2020年4月25日以后产生的罚息、复利按双方签订的《个人借款担保合同》约定计算标准计算值本息付清之日止）；二、判令二被告支付原告律师代理费6742元；三、判令被告中国电建地产集团贵阳有限公司对前述第一第二项债务承担连带清偿责任；四、判决确认原告对二被告共有的位于贵阳市金阳新区房屋享有优先受偿权；五、本案诉讼费、保全费及实现债权的其他一切费用由被告承担。事实及理由：2009年2月20日，被告何燕容、吴应禄作为借款人、被告中国电建地产集团贵阳有限公司作为担保人与原告签订了《个人购房借款／担保合同》。双方约定，被告向原告借款36万元，借款期限240个月，还款方式：按月等额本息。贷款利息按照贷款中国人民银行公布的同期同档次利率为基础利率下浮30%，罚息在贷款利率的基础上再上浮30%确定，复利按罚息利率计收。同时约定，被告若连续三个月或累计十六次未按时足额偿还贷款本息的，原告可宣布借款提前到期。2009年4月15日，被告何燕容、吴应禄将其共有的位于金阳新区房屋为该笔借款作抵押担保，并办理了预告抵押登记【权证号为：筑房预金阳新字第××号】。被告中国电建地产集团贵阳有限公司对该笔借款提供“阶段性连带责任担保”保证期限为债务履行期限届满或提前到期之日起两年，并约定保证人在正式抵押登记手续办理完毕，切贷款人收到该房屋的他项权证书之日起，免除保证责任。签订合同后，原告向被告发放了贷款36万元，担被告未按合同约定履行还款义务，截止2020年4月24日，尚欠原告贷款本金216400.5元，且被告已连续逾期超11次且累计逾期25次。综上所述，原告为维护其合法权益，诉至法院，诉请如前。被告吴应禄、何燕容辩称：1、原告没有按照正规程序办理抵押登记就违规发放贷款，优先权不成立；2、原告没有积极向黔东南中级人民法院维护自己的利益，造成受损由原告自己承担责任；3、原告没有及时主张自己的权利造成答辩人无法履行还款义务由原告自行承担。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼起诉。被告电建贵阳公司辩称：原告长达7年之久未办理及催办抵押登记，导致抵押权预告登记失效，具有过错，现已超过答辩人承担阶段性担保责任的合理期间，答辩人阶段性担保责任应以解除。原告工行白云支行为支持其诉请，向本院提交证据如下：1、原、被告身份信息、结婚证，证明原被告主体资格适格；何燕容、吴应禄系夫妻关系；被告公司原名为中国水电建设集团（贵阳）有限公司。2、预售合同登记备案表、个人购房借款担保合同、贷款申请表、个人借款凭证、抵押权预告登记证，证明被告何燕容2019年2月20日向原告借款36万元用于购房，合同约定借款期限为20年，借款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮30%计算（第4条），逾期还款应支付罚息及复利，罚息在贷款利率的基础上再上浮30%确定，复利按罚息利率计收（第9条）；若连续三个月或者累计六次未按时足额偿还借款本息的，原告有权宣布借款提前到期，被告应就全部未还款项（第14条）及原告为实现债权所产生的律师费、评估费、拍卖费等（第17条）向一次性原告清偿；被告公司作为保证人对该合同项下的全部债务承担连带担保责任；2009年3月24日原告按月向被告发放了借款36万元；二被告提供其共有的贵阳市金阳新区房屋作为借款抵押担保。3、共同债务确认书，证明二被告签署共同债务确认书确认案涉借款为夫妻共同债务。4、借款历史处理明细本地查询打印件，证明被告已连续逾期还款超过3次、累积超过6次，截止2020年4月24日被告尚欠原告借款本金216400.5元、利息、复利、罚息8327.19元，被告违约行为已经损害了原告的合法权益，原告有权根据合同约定宣布借款提前到期，被告应就全部未还本息及原告为实现债权的费用一次性向原告清偿。5、委托代理合同，证明原告为实现债权委托律师，律师费按被告欠付本息的3%计收应由被告承担，律师费没有发票。对于上述证据，被告电建地产贵阳公司无异议，被告吴应禄对身份证明、借款合同无异议，对逾期还款情况不认可，认为房屋被拍卖了，因原告仅仅办理预告抵押登记导致没有实现优先受偿。被告电建贵阳公司为支持其答辩意见提供证据如下：1、销售不动产统一发票记账联（2012年8月30日）、房款结算单（2012年8月30日），证明公司已在2012年8月30日为两被告提供了办理房产证的所需资料，配合办证已付完成。2、贵州省不动产登记查询结果，证明2013年6月25日，何燕容、吴应禄办理了不动产权证，具备办理抵押登记及他项权利证书的条件；原告长达7年之久未办理及催办抵押登记，导致抵押权预告登记失效，具有过错，现已超过答辩人承担阶段性担保责任的合理期间，阶段性担保责任应以解除。3、询问函一份，证明2019年3月原告从被告公司账户内扣划了8220.45元的保证金。原告对记账凭证无异议，但称不知道2012年8月30日案涉房屋已经具备了办证条件，电建地产公司也没有履行告知义务。对不动产登记查询结果无异议，但借款人办理产权证应告知原告办理抵押登记；询问函系被告电建公司单方制作，不能证明已经送达给原告方。被告吴永禄对该证据无异议。本院经审理查明事实如下：2009年2月20日，被告何燕容、吴应禄作为借款人、被告电建贵阳公司作为担保人与原告签订了《个人购房借款／担保合同》。双方约定，被告向原告借款36万元，借款期限240个月，还款方式为按月等额本息。贷款利息按照贷款中国人民银行公布的同期同档次利率为基础利率下浮30%，罚息在贷款利率的基础上再上浮30%确定，复利按罚息利率计收。同时约定，被告若连续三个月或累计十六次未按时足额偿还贷款本息的，原告可宣布借款提前到期。2009年4月15日，被告何燕容、吴应禄将其共有的位于金阳新区房屋为该笔借款作抵押担保，并办理了预告抵押登记【权证号为：筑房预金阳新字第××号】。被告电建贵阳公司对该笔借款提供“阶段性连带责任担保，”保证期限为债务履行期限届满或提前到期之日起两年，并约定保证人在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到该房屋的他项权证书之日起，免除保证责任。签订合同后，原告向被告发放了贷款36万元，担被告未按合同约定履行还款义务，截止2020年4月24日，尚欠原告贷款本金216400.5元，且被告已连续逾期超11次且累计逾期25次。综上所述，原告为维护其合法权益，诉至法院，诉请如前。另查明：案涉房屋贷款从2016年开始实际执行利率为年利率3.43%，被告吴应禄、何燕容共有的位于金阳新区苗族侗族自治州中级人民法院依法拍卖，并完成产权过户登记。以上事实，有当事人庭审陈述及原告提交的原、被告主体身份信息、被告身份证、催收记录、还款明细清单、个人借款担保合同、房屋预售合同登记表等证据在卷佐证，证据内容客观真实、来源合法，与本案具有关联性，并经庭审质证，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《个人购房款借款合同／担保合同》真实合法有效，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，原告已经按约履行了发放贷款的义务，被告吴应禄、何燕容共同签字确认该笔债务为共同债务，被告吴应禄、何燕容自2019年5月起未按照协议履行每月还本付息义务，已构成违约，原告有权按合同约定要求被告吴应禄、何燕容提前还清欠款本息，故对原告诉请由被告吴应禄、何燕容还借款本金216400.5元及2020年4月24日以前利罚息、复利为8327.19元的诉请，本院予以支持，双方约定了逾期还款的罚息利率，计算为贷款利率3.43%上浮30%即为4.459%，本院按照年利率4.459%支持逾期还款利息。对于被告吴应禄、何燕容辨称原告未积极行使权利，导致案涉房屋不能优先清偿其债务，本院认为，该辨称只是原告怠于行使权利导致自身优先权丧失，但不能构成被告债务的免除。对于被告电建贵阳公司的保证责任问题，因双方约定保证责任的免除为正式办理案涉房屋的抵押登记，而至今尚未办理，案涉贷款仍在保证期间内，被告电建贵阳公司负有按约定承担连带保证责任的义务，故对原告要求被告电建贵阳公司对借款本息承担连带责任诉讼请求，本院予以支持，对于电建贵阳公司抗辩因原告怠于办理房屋抵押登记导致款项不能收回，因免除其保证责任，于法无据，本院不予采纳。对于原告提出对案涉的位于贵阳市金阳新区房屋享有优先受偿权，因原告未办理正式抵押登记手续，导致抵押权未能设立，且案涉房屋已经经过法院拍卖完成过户手续，不在债务人名下，因此原告对该房屋不享有优先受偿权，对于该诉讼请求，本院不予支持。对原告主张律师费用的诉请，未提供相应票据佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴应禄、何燕容于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行借款本216400.50元及截至2020年4月24日之前利罚息（含复利）8327.19元，之后利息自2020年4月25日起以216400.5元为基数按年利率4.459%计算至款项还清之日止；二、被告中国电建地产集团贵阳有限公司对本判决第一项内容向原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2386.02元，由被告吴应禄、何燕容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  雷会二〇二〇年七月二十日法官助理刘耀炜书记员沈联锦