北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10685号原告：北京晨光昌盛融资担保有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路****。法定代表人：彭津，董事长。委托诉讼代理人：王丹阳，北京市长安律师事务所律师。被告：徐东，男，1975年1月9日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：徐复林，北京璟臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞立华，北京璟臻律师事务所律师。被告：北京泰瑞易盛科贸发展有限公司，住所，住所地北京市昌平区昌平镇西关路北侧西关商贸楼****div>法定代表人：焦寿长，总经理。委托诉讼代理人：王景强，男，北京泰瑞易盛科贸发展有限公司职员。原告北京晨光昌盛融资担保有限公司（以下简称晨光公司）与被告徐东、北京泰瑞易盛科贸发展有限公司（以下简称泰瑞公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晨光公司的委托诉讼代理人王丹阳，被告徐东及其委托诉讼代理人徐复林、卞立华，被告泰瑞公司的委托诉讼代理人王景强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晨光公司向本院提出诉讼请求：1.对徐东所有的坐落于北京市昌平区沙河镇的房屋（房屋所有权证号:xxx）进行拍卖、变卖；2.晨光公司对京房权证xxx房屋拍卖、变卖所得的价款在徐东抵押担保的范围内优先受偿（抵押担保范围包括借款本金1750400元;上述本金按照344.33元/日的标准计算的利息，自2016年9月29日晨光公司代偿之日起至担保债务清偿之日止;上述本金按照700.1元/日的标准计算的罚金，自2016年9月29日晨光公司代偿之日起至担保债务清偿之日止;上述本金按照1750.4元/日的标准计算的违约金，自2016年9月29日晨光公司代偿之日起至担保债务清偿之日止）；3.徐东对抵押担保范围内的泰瑞公司债务(具体如上述第二项中所述)承担连带清偿责任；4.诉讼费由徐东、泰瑞公司承担。事实和理由：2015年7月8日，借款人泰瑞公司与贷款人兴业银行股份有限公司北京昌平支行(以下简称兴业银行)签订了《流动资金借款合同》(以下简称《借款合同》)，兴业银行向泰瑞公司贷款300万元，期限一年，自2015年7月8日至2016年7月7日。泰瑞公司委托晨光公司为上述借款提供保证担保。晨光公司于2015年7月8日与泰瑞公司签订了《委托担保合同》，并于同日与兴业银行签订了《保证合同》。同日，晨光公司与徐东签订了《抵押反担保合同》，徐东同意以其所有坐落于北京市昌平区沙河镇的房屋（房屋所有权证号:xxx）进行抵押反担保，双方办理了抵押登记。《抵押反担保合同》约定，抵押物所担保的债权范围是借款合同中300万元中的1750400元部分。抵押反担保的范围:晨光公司代泰瑞公司向银行偿还的资金总额及利息；晨光公司代泰瑞公司偿还贷款所产生的其他费用；委托担保合同项下的担保费、滞纳金、逾期保费、罚金、违约金、损害赔偿金；晨光公司为实现债权所产生的诉讼费、律师费等一切费用。2015年7月8日，兴业银行向泰瑞公司划付了上述贷款300万元。截止2016年9月29日，泰瑞公司尚欠兴业银行贷款本金300万元，利息84358.3元，共计3084358.3元。因泰瑞公司未能向兴业银行偿还上述欠款，2016年9月29日，晨光公司向兴业银行代偿了上述欠款。综合上述，徐东应当按照《抵押反担保合同》约定承担相应的担保责任。虽经晨光公司多次向徐东主张，徐东至今未履行，故起诉至法院。被告徐东辩称：不同意晨光公司的全部诉讼请求。第一，晨光公司与徐东签订的《抵押反担保合同》及《主债权及房屋抵押合同》属于无效合同。1.此案因泰瑞公司向兴业银行贷款未能及时偿还引起，晨光公司作为保证人代泰瑞公司向兴业银行履行义务。泰瑞公司是主债务人，徐东是抵押担保人。徐东以位于昌平区沙河镇的楼房抵押，未征得共同共有人徐东妻子王春环的同意。依据《城市房地产抵押管理办法》第十九条，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。因此抵押权因抵押行为未经共有人同意而无效。2.晨光公司与徐东签订《抵押反担保合同》及《主债权及房屋抵押合同》属于超额且未经抵押在先的抵押权人同意，属于重复抵押无效。2013年泰瑞公司法定代表人焦寿长向李铮借款130万元，应焦寿长请求，徐东在2013年11月13日即以北京市昌平区沙河镇的楼房全额抵押给李铮。为此，三方签订《房地产抵押借款合同书》。抵押期间，未经抵押权人李铮书面同意，抵押人不得超值抵押。依据《担保法》第35条，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。《最高人民法院贯彻执行若干问题的意见》第115条规定，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。3.晨光公司与徐东先后签订两份抵押担保合同，时间、内容不一，晨光公司提供的《抵押反担保合同》中抵押物价值及所担保债权均为1750400元，且在主债务履行期间签订两份抵押合同，两份合同内容不一，存在约定不明情形。第二，因泰瑞公司是主债务人，泰瑞公司愿通过出售、出租名下不动产等财产(合计约1.4万平方米)的方式变现，可保证偿还晨光公司代为偿还银行的贷款。总之，泰瑞公司有财产保证能够偿还晨光公司的债务。第三，晨光公司诉请利息、违约金、罚息计算标准，违背其与主债务人泰瑞公司、债权人兴业银行签订的相关协议约定。关于逾期利息，晨光公司主张的计息标准与泰瑞公司与兴业银行签订的《借款合同》约定的借款利率年7.18％不符。关于违约金，晨光公司主张的计算标准与泰瑞公司与兴业银行签订的《借款合同》约定的违约金（罚息）标准年10.77％不符。关于罚金，晨光公司主张的计算标准于法无据。第四，本案不存在抵押权善意取得情形。涉案抵押房屋为徐东与王春环的夫妻共有财产，登记在徐东名下。徐东与王春环在首次抵押时均签字确认，而在第二次抵押时，徐东未经王春环同意新设立抵押。晨光公司在首次抵押时就知道抵押房屋属于夫妻共有财产，在其与徐东二次签订抵押时未获得王春环同意的情况下所签订的抵押合同非善意，不应受到善意取得制度的保护。第五，关于担保合同无效的责任承担问题。造成晨光公司与徐东签订担保合同无效的责任归责于晨光公司。具体表现:1.晨光公司明知徐东用于提供反担保的抵押楼房系徐东与妻子王春环的夫妻共有财产，在没有王春环书面同意情况下，仍然只要求徐东单方签字，明显违反法律规定。2.晨光公司明知徐东用于抵押的楼房存在重复抵押情形，而坚持超值抵押。根据《担保法》第五条“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七条“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”综上所述，晨光公司应承担造成双方签订的《抵押反担保合同》及《主债权及房屋抵押合同》无效的责任。其因此造成的损失，应由作为主合同债务人的终极责任人泰瑞公司最终承担。被告泰瑞公司辩称：认可欠款的事实。此前泰瑞公司与晨光公司一直在协商解决，准备将泰瑞公司的房屋过户给晨光公司还债。签订完协议后在网签的前一天，准备过户的房屋被它案查封，导致之前的协议无法履行。目前双方仍在协商过程中。经审理查明：2013年12月20日，兴业银行作为贷款人、泰瑞公司作为借款人签订兴银京昌（2013）短期字第15号《借款合同》。该合同约定：贷款人同意给予借款人借款300万元；借款期限为12个月，自2013年12月20日至2014年12月19日止；借款利率为同期同档次国家基准利率上浮30%；本合同的担保合同包括兴银京昌（2013）保字第15-1号《保证合同》（担保方式为保证，担保人为晨光公司）以及兴银京昌（2013）保字第15-2号《个人担保声明书》（担保方式为保证，担保人为焦寿长）。该合同另约定有其他内容。同日，泰瑞公司作为委托人、晨光公司作为担保人签订[2013]晨昌保字第46-1号《委托担保合同》。该合同约定：鉴于委托人与兴业银行签订《借款合同》，委托人申请担保人与贷款人签订上述借款合同项下的《保证合同》；委托人提供的反担保措施包括该公司法定代表人焦寿长及配偶承担连带责任保证、焦寿军及配偶承担连带责任保证以及徐东提供一套位于北京市昌平区沙河镇的个人房产抵押；委托人保证反担保合同的反担保保证人、抵押人、出质人在签订反担保合同后协助担保人完成有关登记手续，并同意将反担保合同进行执行公证，公证费由委托人承担；本合同约定的以上反担保措施的担保范围包括但不限于担保人代委托人向银行偿还的资金总额及利息、担保协议项下的担保费、滞纳金、逾期保费、罚金、违约金、损害赔偿金、担保人代委托人偿还贷款所产生的其他费用以及担保人为实现债权所产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、差旅费、财产保全费等一切费用；保费以担保金额为基数，根据借款合同确定的借款期限收取保费，按年率2.1%计收，保费的交纳方式为在签订本合同时一次性向担保人交纳；委托人应在借款合同到期日还清所有借款及相关费用，若逾期未还款，则应自逾期日起向担保人交纳逾期保费，逾期保费以委托人应还款金额及利息等相关费用总额为基数，按月率2.652‰计收，不足一个月的按一个月计费，延迟交纳逾期保费未获担保人同意的，委托人应向担保人交纳1‰/天的滞纳金；担保人有权自代偿之日起，除按借款合同规定的贷款利率向委托人收取代偿金额的利息外，还要按代偿金额的万分之四/日收取从代偿日至委托人向担保人还款之日的罚金；委托人必须在收到担保人追索函后的7日内，无条件地向担保人清偿全部代偿款、利息及应付罚金；委托人违反本协议声明和担保的义务或不履行本合同的其它义务，担保人有权要求委托人按贷款总额的1‰/天缴纳违约金；若借款人没有完全履行借款合同，而使担保人为借款人发生了代偿，则担保人即有权凭本合同的具有强制执行效力的公证书向北京市方圆公证处申请强制执行书，向有管辖权的人民法院申请强制执行委托人所有或有处分权的任何财产以偿还借款人所欠担保人的债务，而委托人自愿接受上述执行并自愿放弃对上述执行的抗辩权。该合同另约定有其他内容。亦于同日，兴业银行作为债权人、晨光公司作为保证人签订兴银京昌（2013）保字第15-1号《保证合同》。该合同约定：本合同担保的主合同为兴银京昌（2013）短期字第15号《借款合同》，融资数额300万元，主债务履行期限2013年12月20日至2014年12月19日；保证期间为主债务履行期届满之日起两年；保证人支付违约金的标准为主债权的10%。该合同另约定有其他内容。仍于同日，徐东作为抵押人（甲方）、晨光公司作为抵押权人（乙方）签订[2013]晨昌保字第46-2号《抵押反担保合同》。该合同约定：鉴于泰瑞公司与兴业银行签订兴银京昌（2013）短期字第15号《借款合同》，乙方与泰瑞公司签订[2013]晨昌保字第46-1号《委托担保合同》，乙方与兴业银行签订兴银京昌（2013）保字第15-1号《保证合同》，双方订立此合同；甲方是本合同项下抵押物完全的、有效的、合法的所有者或有权处分的使用者，本合同项下的抵押物不存在所有权或使用权的争议，不存在被查封、被监管、被扣押或已经设立抵押等瑕疵；抵押物的价值为人民币1750400元，抵押物所担保的债权范围是主合同借款合同300万中的1225000元部分，抵押物的最终价值，以乙方实现抵押权时实际处分抵押物的净收入为准；抵押期限为2013年12月20日至2014年12月19日；抵押反担保的范围包括乙方代泰瑞公司向银行偿还的资金总额及利息、乙方代泰瑞公司偿还上述贷款所发生的其他费用、委托合同项下的担保费、滞纳金、逾期保费、罚金、违约金、损害赔偿金以及乙方为实现债权所产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、差旅费、财产保全费等一切费用；在本合同有效期内，未经乙方同意，甲方不得迁移、出租、转让、再抵押、抵偿债务、赠与或以其他方式转移本合同项下抵押物；甲方应当在乙方为借款人向贷款人代偿后五日内，无条件向乙方清偿代偿金额及其相应的利息、乙方实现债权的费用等，不得有任何异议，该等款项视为甲方对乙方之欠款；抵押物如需办理登记，甲方必须积极协助乙方到有关部门办理抵押登记手续，并将该抵押物的产权证书即抵押登记证明文件交由乙方持有，本合同签订后一个月内，甲方拒绝或拖延办理抵押登记致使抵押权不能生效的，甲方应当向乙方承担抵押担保范围内的赔偿责任；出现下列情况之一的，乙方有权采取相应的措施，以维护自己的合法权益，包括借款人违反主合同约定，未全面履行主合同项下的全部义务的以及乙方按照《委托担保合同》的约定代偿了主合同项下的债务后7天内，未受借款人清偿的等等；如发生甲方提供虚假资料做虚假陈述的或因甲方过错使本合同无效或无法履行的其他情形，乙方有权要求甲方向第三方提存与抵押物等值的资产、现金以补偿因本合同无效或无法履行而使乙方可能受到的损失，损失范围包括本合同中确定的主债权及利息、乙方实现债权的费用；若甲方不履行或不完全履行本合同约定的还款义务，超过还款时限的，每延长一日还款，甲方须向乙方支付相当于逾期还款额千分之一的违约金。该合同另约定有其他内容。该合同后附的《（房地产）抵押物清单》载明，抵押物为坐落于北京市昌平区沙河镇的房屋，借款期限为2013年12月20日至2014年12月19日，建筑面积109.04平方米，房屋所有权证号为xxx，所有人为徐东，评估协商价值为175.04万元，被担保主债权的数额为122.5万元，抵押率为70%。2014年1月2日，北京市方圆公证处出具（2014）京方圆内经证字第00063号、第00064号《公证书》。第00063号《公证书》中载明：2013年12月20日，泰瑞公司与晨光公司共同向公证处申请办理赋予前述《委托担保合同》强制执行效力公证；自晨光公司履行担保义务之日起，本公证书赋予前述《委托担保合同》以强制执行效力。第00064号《公证书》中载明：2013年12月20日，徐东与晨光公司共同向公证处申请办理赋予前述《抵押反担保合同》强制执行效力公证；自晨光公司履行担保义务之日起，本公证书赋予前述《抵押反担保合同》以强制执行效力。在第00064号《公证书》的公证过程中，北京市方圆公证处对王春环进行了询问并制作了笔录，王春环表示知晓并同意徐东的此次反担保行为。2014年12月11日，泰瑞公司向晨光公司提交《委托续保申请书》，主要内容为：泰瑞公司于2013年12月20日从兴业银行贷款300万元，期限为12个月，由晨光公司提供担保；此笔贷款将于2014年12月19日到期；现与兴业银行协商一致，申请采用换旧借新方式，续贷300万元，期限为12个月，用于补充流动资金，申请晨光公司继续作为泰瑞公司的担保人。2015年7月1日，泰瑞公司向晨光公司出具了《承诺函》一份，内容为：“晨光公司：我公司泰瑞公司向兴业银行申请贷款300万元整，由晨光公司担保，反担保物为徐东位于昌平沙河镇的房屋，但由于徐东爱人王春环最近身体不适，不能于2015年7月3日到贵公司签约公证，我公司已了解过王春环个人情况，承诺3个月后，由王春环补签本次公证手续。”该《承诺函》除了盖有泰瑞公司公章外，亦显示有徐东及其配偶王春环的签名。庭审中，徐东对其本人及王春环上述签名的真实性不予认可，表示《承诺函》上徐东的签字为复印、王春环的签字非本人书写，并向本院提出鉴定申请。王春环出庭否认上述签名为其本人所签。经鉴定，北京华夏物证鉴定中心出具华夏物鉴中心（2018）文检字第428号《司法意见鉴定书》，作出鉴定结论为《承诺书》中徐东的签字并非复印、系直接书写而成，王春环的签字与样本非同一人所书写。徐东否认王春环的签名系其代签或其找人代签。泰瑞公司表示，因现已无法查清具体经办的工作人员，不清楚该《承诺函》上的签名是如何形成，但不应是泰瑞公司的人员模仿签字。2015年7月8日，兴业银行作为贷款人、泰瑞公司作为借款人签订兴银京北区小企（2015）短期字第6号《借款合同》。该合同约定：贷款人同意给予借款人借款300万元；借款期限为12个月；借款利率=定价基准利率+2.33%；本合同的担保合同包括兴银京北区小企（2015）保字第6-1号《担保合同》（担保方式为保证，担保人为晨光公司）以及兴银京北区小企（2015）个保字第6-2号《个人担保声明书》（担保方式为保证，担保人为焦寿长）。该合同另约定有其他内容。同日，泰瑞公司作为委托人、晨光公司作为担保人签订[2015]晨昌保字第45-1号《委托担保合同》，就泰瑞公司申请晨光公司与兴业银行就兴银京北区小企（2015）短期字第6号《借款合同》签订《保证合同》相关事宜达成合意，具体条款与[2013]晨昌保字第46-1号《委托担保合同》基本一致。亦于同日，兴业银行作为债权人、晨光公司作为保证人签订兴银京北小企（2015）保字第6-1号《保证合同》。该合同约定：本合同担保的合同名称为《借款合同》，合同编号为兴银京北区小企（2015）短期字第6号，融资数额300万元，主债务履行期限2015年7月8日至2016年7月7日；保证期间为主债务履行期届满之日起两年；保证人支付违约金的标准为主债权的5%。该合同另约定有其他内容。仍于同日，徐东作为抵押人（甲方）、晨光公司作为抵押权人（乙方）签订[2015]晨昌保字第45-2号《抵押反担保合同》。该合同约定：鉴于泰瑞公司与兴业银行签订兴银京北区小企（2015）短期字第6号《借款合同》，乙方与泰瑞公司签订[2015]晨昌保字第45-1号《委托担保合同》，乙方与兴业银行签订兴银京北小企（2015）保字第6-1号《保证合同》，双方订立此合同；抵押物的价值为人民币1750400元，抵押物所担保的债权范围是主合同借款合同300万中的1750400元部分，抵押物的最终价值，以乙方实现抵押权时实际处分抵押物的净收入为准；抵押期限为2015年7月8日至2016年7月7日。该合同其他条款与[2013]晨昌保字第46-2号《抵押反担保合同》基本一致。该合同后附的《（房地产）抵押物清单》载明，抵押物为坐落于北京市昌平区沙河镇的房屋，借款期限为2015年7月8日至2016年7月7日，建筑面积109.04平方米，房屋所有权证号为xxx，所有人为徐东，评估协商价值为175.04万元，被担保主债权的数额为175.04万元，该房屋已经设立抵押权，抵押率为100%。2015年7月6日，徐东和晨光公司就约定的抵押房屋办理了房屋抵押权登记，登记证号为X京房他证xxx号，其上载明：房屋他项权利人为晨光公司，房屋所有人为徐东，房屋所有权证号为xxx，房屋坐落于昌平区沙河镇，债权额为1750400元，他项权利种类为一般抵押。该抵押房屋的产权证书已交由晨光公司持有。2015年7月8日，兴业银行向泰瑞公司发放了300万元贷款。2015年9月21日，北京市方圆公证处出具（2015）京方圆内经证字第27178号《公证书》，其中载明：2015年7月6日，泰瑞公司与晨光公司共同向公证处申请办理赋予前述《委托担保合同》强制执行效力公证；自晨光公司履行担保义务之日起，本公证书赋予前述《委托担保合同》以强制执行效力。庭审中，晨光公司表示，因王春环没有配合履行相关手续，导致[2015]晨昌保字第45-2号《抵押反担保合同》未能进行赋予强制执行效力公证。2016年9月29日，晨光公司向兴业银行支付3084358.3元，兴业银行向晨光公司出具《代偿确认书》，其中载明：2015年7月8日兴业银行与泰瑞公司签定了编号为兴银京北区小企（2015）短期字第6号的《借款合同》，借款合同规定借款金额为人民币300万元，实际向借款人发放借款300万元，期限从2015年7月8日至2016年7月7日；借款合同中约定借款入应于2016年7月7日偿还全部贷款及相关利息，晨光公司为该笔贷款提供保证担保，并与兴业银行签订编号为兴银京北区小企（2015）保字第6-1号的保证合同；由于泰瑞公司在2016年7月7日前未能按时归还贷款金额300万元及相应的利息，借款人经营状况出现恶化，兴业银行向晨光公司出具了《担保机构履行保证义务通知书》，于2016年9月29日收到了晨光公司代偿的本金及利息金额共计人民币3084358.3元；至此，借款人尚欠兴业银行贷款本金及利息0元，特此确认。2016年10月28日，北京市方圆公证处经晨光公司申请，就前述《委托担保合同》的赋予强制执行效力公证书及其他凭证，作出（2016）京方圆执字第0128号《执行证书》，载明：被执行人为泰瑞公司、焦寿长、陈丽、焦寿军、马霞；执行标的为1.晨光公司为泰瑞公司向兴业银行代偿的借款本金及利息合计人民币3014358.30元;2.自2016年9月29日晨光公司支付代偿款之日起，至代偿款得以偿清之日止的代偿款的利息;3.自2016年9月29日晨光公司支付代偿款之日起，至代偿款得以偿清之日止，按代偿款的万分之四/日计算的罚金；4.自2016年9月29日晨光公司支付代偿款之日起，至代偿款得以偿清之日止，按贷款额千分之一/日计算的违约金，违约金以受法律保护的为限；申请执行的期限，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期间为二年；申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定；前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期问的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2017年1月5日，晨光公司向本院申请强制执行，申请执行内容与（2016）京方圆执字第0128号《执行证书》所载一致，执行案件案号为（2017）京0114执525号。2017年6月26日，本院作出（2017）京0114执525号执行裁定书，载明：申请执行人晨光公司与被执行人泰瑞公司、焦寿长、陈丽、焦寿军、马霞公证债权文书一案，申请执行人晨光公司依据北京市方圆公证处作出的（2016）京方圆执字第0128号执行证书于2017年1月5日向本院申请执行；本院受理此案后，经查询被执行人无车辆，银行无存款，现已冻结其银行账户，查封其房产，并将其纳入失信被执行人名单；依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十九条规定，裁定（2017）京0114执525号案件终结本次执行程序，申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以再次申请执行；本裁定送达后即发生法律效力。徐东与王春环于1997年11月17日办理结婚登记，案涉抵押房屋系二人婚后购买。庭审中，徐东表示，晨光公司明知涉案抵押房屋系其与王春环的婚后共同财产，2015年的抵押未经王春环同意，此次抵押无效；2015年泰瑞公司的焦寿长打电话给徐东让其继续抵押房屋提供反担保，徐东表示因王春环身患乳腺癌其不适宜再告知此事，焦寿长则称已经和晨光公司的刘经理协商好不用王春环出面，仅徐东一人办理即可；徐东一人前去办理手续时，相关材料均已经准备好，徐东仅需签字即可，故其对《承诺函》都无印象。王春环出庭称，之前曾同意徐东拿涉案抵押房屋进行过一次反担保，但此次徐东拿涉案抵押房屋再次进行反担保的行为其并不知晓也不同意，直至本案诉讼发生后徐东才向其告知房屋抵押情况。晨光公司则认为，兴银京北区小企（2015）短期字第6号《借款合同》是对兴银京昌（2013）短期字第15号《借款合同》的贷款的展期，虽然相关的借款合同、担保合同和反担保合同都已经重新签订，但实际仅是延长了同一笔贷款的借款期限；徐东已经同意为该笔贷款继续提供反担保且在《承诺函》上签字确认王春环会补办公证手续，王春环作为配偶既已同意徐东的前次反担保行为，则其对徐东的续保行为也应知晓且同意；即使王春环对此不知情，晨光公司也善意取得了对案涉抵押房屋的抵押权。晨光公司另依据其与徐东签订的《抵押反担保合同》中约定的“甲方应当在乙方为借款人向贷款人代偿后五日内，无条件向乙方清偿代偿金额及其相应的利息、乙方实现债权的费用等，不得有任何异议，该等款项视为甲方对乙方之欠款”等内容，向徐东主张连带保证责任。徐东反驳称，《抵押反担保合同》的内容全部是基于物的抵押所进行的约定，晨光公司断章取义认为该合同中另约定有人的保证系错误。晨光公司与泰瑞公司除本案所涉的300万元借款外，还存在其他大额借款担保纠纷。双方之前一直在进行协商。徐东称晨光公司与泰瑞公司已经达成若干和解协议。晨光公司对此予以否认，表示双方并未达成及履行任何生效的和解协议，其对于泰瑞公司的其他债权亦已向法院申请强制执行。泰瑞公司称其与晨光公司签订过若干还款协议，但未能提交任何证据。上述事实，有《借款合同》、《保证合同》、《委托担保合同》、《抵押反担保合同》、房屋抵押权登记、结婚证、《房地产抵押借款合同》、《承诺函》、《司法意见鉴定书》、《公证书》、《代偿确认书》、《申请执行书》、证人证言、《委托续保申请书》及当事人陈述等在案佐证。本院认为：兴业银行与泰瑞公司签订的《借款合同》、泰瑞公司与晨光公司签订的《委托担保合同》、兴业银行与晨光公司签订的《保证合同》以及徐东与晨光公司签订的《抵押反担保合同》均系各方的真实意思表示，且未违反法律法规定的强制性规定，合法有效。徐东抗辩称其与晨光公司签订的《抵押反担保合同》无效，理由包括徐东将夫妻共有房屋设定抵押未经其配偶王春环同意以及该房屋存在重复抵押情形。本院对此不予认可，辨析如下：1.《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见基础合同的效力独立于物权变动，只要基础合同不存在法律规定的无效情形，无权处分的合同依然有效，只是在合同履行过程中无法获得物权变动的结果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条中规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。按照新法效力优于旧法的原则，此处规定的“抵押无效”应解释为抵押权无效，并非指抵押合同无效。因此徐东以其配偶王春环未同意抵押为由主张《抵押反担保合同》无效，本院不予支持。2.《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。可见重复抵押、超值抵押等行为法律并不禁止且设计了解决路径。徐东所主张的重复抵押、超值抵押无效所依据的法律规定，均早于上述物权法的规定，其效力已被新物权法所取代，其现仍以该理由主张《抵押反担保合同》无效，本院亦不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”可见抵押物权亦适用善意取得制度。本案中，晨光公司在与徐东第二次签订《抵押反担保合同》前，泰瑞公司向其出具的《承诺函》明确载明王春环因个人身体原因无法到场签字以及承诺王春环将于三个月后补办手续。该《承诺函》上显示有王春环签字，徐东亦签字确认且未对王春环相关内容提出异议。虽然经鉴定《承诺函》上王春环的签名非其本人所签，王春环亦否认其知晓且同意徐东将二人共有房屋进行二次抵押，但晨光公司并不具有辨别王春环签字真伪的能力，其收到《承诺函》后足以相信王春环已经同意将涉案房屋再次抵押，其与徐东签订《抵押反担保合同》应系善意，且该次抵押已办理了抵押登记。因此即便王春环未同意该次抵押，晨光公司亦已善意取得了涉案房屋的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。现泰瑞公司未能向兴业银行按时履行还本付息义务，导致晨光公司向兴业银行履行了保证责任，垫付了本息，故晨光公司有权向泰瑞公司追偿。泰瑞公司与晨光公司签订的《委托担保合同》经公证具有强制执行效力，晨光公司经向法院申请强制执行，未能执行到任何财产，即其为泰瑞公司垫付的款项未得到任何受偿，其有权向徐东主张抵押担保责任，请求人民法院拍卖、变卖抵押财产即涉案房屋，并就以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿。根据《抵押反担保合同》的约定，抵押反担保的范围包括晨光公司代泰瑞公司向银行偿还的资金总额及利息、晨光公司代泰瑞公司偿还上述贷款所发生的其他费用、委托合同项下的担保费、滞纳金、逾期保费、罚金、违约金、损害赔偿金以及晨光公司为实现债权所产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、差旅费、财产保全费等一切费用。该合同亦约定，徐东应当在晨光公司代偿后五日内向晨光公司清偿代偿金额及其相应的利息。据此，结合晨光公司诉请，本院将本案中应予支持的涉案房屋抵押担保范围明确如下：1.因涉案房屋抵押所担保的主债权为借款合同300万元中的1750400元部分，而晨光公司代泰瑞公司向兴业银行偿还的本息为3084358.3元，故按比例担保的本息应为1799620.26元，晨光公司于本案中仅主张1750400元，本院不持异议。2.《委托担保合同》中约定，晨光公司有权自代偿之日起，按借款合同规定的贷款利率向泰瑞公司收取代偿金额的利息以及有权自代偿之日起至泰瑞公司还款之日止，按代偿金额的万分之四/日收取罚金，且泰瑞公司未及时履行合同义务，晨光公司有权要求泰瑞公司按贷款总额的日千分之一缴纳违约金。晨光公司于本案中主张的利息，系以1750400元为基数，按年利率7.18%计算；其主张的罚金，系以1750400元为基数，按日万分之四计算；其主张的违约金，系以1750400元为基数，按日千分之一计算。徐东对晨光公司的上述主张均存异议且作出了违约金过高的抗辩。晨光公司同时主张利息、罚金及违约金，金额确实过高，本院将利息、罚金和违约金一并调整为以1750400元为基数，自2016年9月29日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算。徐东在晨光公司实现抵押权后，有权向泰瑞公司追偿。晨光公司另向徐东主张了连带保证责任。对此本院认为，徐东与晨光公司签订的《抵押反担保合同》的内容，均系围绕徐东以自有的涉案房屋为泰瑞公司提供抵押反担保而约定，晨光公司不顾整体意思表示及上下文语义，从中截取若干语句进行主张，不能成立。泰瑞公司与晨光公司签订的《委托担保合同》中亦载明，徐东系以一套个人房产抵押，并未提及保证事项，此亦可印证《抵押反担保合同》的内容并不涉及保证担保。因此，本院对晨光公司向徐东主张保证责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、第一百九十五条、第一百九十九条，《中华人民共和国担保法》第五十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条、第一百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告北京晨光昌盛融资担保有限公司于本判决生效之日起有权请求本院对被告徐东名下的位于北京市昌平区沙河镇的房屋（房屋所有权证号：xxx）进行拍卖、变卖；二、原告北京晨光昌盛融资担保有限公司有权对拍卖、变卖被告徐东名下的位于北京市昌平区沙河镇的房屋（房屋所有权证号：xxx）所得的价款依照法定顺序优先受偿[受偿范围包括本金1750400元以及利息、罚金与违约金（以1750400元为基数，自2016年9月29日起至本金实际付清之日止，按照年利率24%计算）]；三、原告北京晨光昌盛融资担保有限公司实现抵押权后，被告徐东有权向被告北京泰瑞易盛科贸发展有限公司追偿；四、驳回原告北京晨光昌盛融资担保有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20554元，由被告徐东、北京泰瑞易盛科贸发展有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费28000元，由原告北京晨光昌盛融资担保有限公司负担14000元，于本判决生效后七日内交纳；由被告徐东负担14000元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  高 笛审 判 员  朱晋华审 判 员  赵 娟二〇二〇年七月三十一日法官助理  程新淼书 记 员  付琛琛