黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黑01行终1号 上诉人（一审被告）巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇太平委。 法定代表人王旭升，局长。 行政负责人李福，该局副局长。 委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）李雪飞，女，1975年5月13日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。 被上诉人（一审原告）范小雪，女，1988年10月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省巴彦县。 二被上诉人共同委托代理人孟繁玉，巴彦县繁荣法律服务所法律工作者。 一审被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇太平委。 法定代表人陈冬，主任。 行政负责人董伟，该中心副主任。 委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。 一审第三人哈尔滨德诚置业有限公司，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人赵永德，总经理。 委托代理人张强，该公司法律顾问。 一审第三人李相民，男，1960年6月23日出生，汉族，住巴彦县。 一审第三人李成武，男，1982年2月11日出生，汉族，住巴彦县。 一审第三人哈尔滨市双城区农村信用合作联社，住所地哈尔滨市双城区治国街一委。 法定代表人郑红梅，该社理事长。 委托代理人李雅楠，该社工作人员。 委托代理人张健，黑龙江益朋律师事务所律师。 上诉人巴彦县房产住宅局（以下简称巴彦房产局）因房屋行政登记一案，不服巴彦县人民法院（2019）黑0126行初40号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定，案涉房屋位于巴彦县巴彦镇吉庆街贵都花园小区，以哈尔滨德诚置业有限公司（以下简称德诚公司）名义开发建设。2013年4月25日开工建设，2013年11月25日工程竣工。2013年4月28日，李雪飞、范小雪与德诚公司签订了商品房买卖合同，以110万元价格购买位于贵都花园小区2栋东数5号商服一层（面积174.4平方米）房屋。2014年年初，李雪飞、范小雪取得房屋钥匙，占有使用至今。在使用期间，二人交纳了物业费、热费、水费等费用。2018年6月27日，巴彦县解决国有土地上房地产开发项目房屋权属登记问题工作领导小组，组织巴彦县住房和城乡建设局、巴彦县国土资源局（现称自然资源局）、巴彦县环境保护局（现称生态环境局）、巴彦县消防大队、巴彦县税务局多部门会签，会签意见中明确，案涉工程在建设时未按图纸施工，超层加建，欠缴土地出让金及税款，未按消防设计备案，未经竣工验收。经查明，该工程实际投资人为李相民，借用德诚公司资质，商品房买卖合同、购房款收据及会签书承诺人签名或印章均为李相民。申请办理房屋所有权证时，德诚公司却以李成武投资建设办在其自己名下为由申请办证。李成武既不具备开发资质，亦无实际投资人的证据，且不存在与德诚公司之间的商品房买卖交易，巴彦房产局、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府，以下简称不动产中心）未作严格审查。把李雪飞、范小雪购买并已实际占有使用的房屋登记在李成武名下，房屋所有权证号为巴房权证巴彦镇字第××号。现李雪飞、范小雪提起行政诉讼，要求撤销登记在李成武名下的房屋所有权证。 一审法院认为，本案争议焦点：一是关于被告主体资格问题；二是颁发产权证行为的合法性审查。关于被告主体资格问题，虽然颁证行为发生在不动产中心成立之前，但根据2018年1月18日巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉责任》的通知，不动产中心与巴彦房产局共同承担应诉职责，故巴彦房产局与不动产中心是适格的共同被告。关于颁发产权证行为的合法性审查问题，根据《房屋登记办法》第二十二条“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可证，施工许可或者未按照规划许可面积等内容建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的……”第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。德诚公司未提供上述第三十条第（四）、（五）项必备文件的情况下，巴彦房产局与不动产中心颁证行为违反《房屋登记办法》第二十二条第（一）、（二）项、第三十条第（四）、（五）项的规定。根据《房屋登记办法》第二十条“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应予登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载相一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”本案中取得规划证明材料主体是德诚公司，既不是李相民也不是李成武，因此把案涉房屋登记在李成武名下不符合上述规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人才；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记……”第六十五条“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”因此，无论案涉房屋的实际投资人是李相民还是李成武，借用德诚公司资质建设房屋，均是违反法律规定的行为。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形”。《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”案涉房屋直至2018年6月27日才经政府多部门会签。会签前该小区建筑不按图纸施工、超层加建、欠缴土地出让金及税款，未进行竣工验收等一系列问题。案涉房屋在尚不具备办理产权登记条件的前提下，巴彦房产局与不动产中心不履行严格审查程序，违反《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、第三十条、第六十五条、《不动产登记暂行条例》第二十二条及《房屋登记办法》第二十条、第二十二条、第三十条的规定，在案涉房屋已出售给李雪飞、范小雪的前提下，违法为李成武办理了房屋所有权登记，案涉的登记行为属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决撤销巴彦房产局、不动产中心为李成武颁发房屋所有权证的行政行为。 巴彦房产局不服一审判决，向本院提起上诉称：一、其登记行为完全符合法律规定。李成武是案涉房屋所在小区的真正投资人，经德诚公司申请，案涉房屋登记在李成武名下符合事实和法律规定，应该受到人民法院的支持和保护。二、李雪飞、范小雪不具备诉讼主体资格。该二人是在2013年4月购买的案涉房屋，如一审判决认定案涉小区未取得商品房预售许可证、无竣工验收证明的话，那么该二人购买案涉房屋时德诚公司的出售行为也不符合法律规定，该二人并未就案涉行政行为享有合法权益，也无权享有诉讼权利。三、李雪飞、范小雪的起诉已经超过起诉期限。该二人自称2013年4月购买房屋后不久入住，至2019年起诉时不可能不知道房屋被登记在李成武名下、不可能不知道房屋被抵押给哈尔滨市双城区农村信用合作联社（以下简称双城信用社），故应认定李雪飞、范小雪的起诉超过法定期限。综上，请求撤销一审判决，驳回李雪飞、范小雪的起诉。 被上诉人李雪飞、范小雪辩称：一、不论李成武是否为真正投资人，该工程建设开发单位为德诚公司，巴彦房产局将房屋登记在李成武名下缺乏请求权基础。二、巴彦房产局为李成武办理房产证违反法律、行政法规等规定，在此基础上再行办理抵押登记，是错上加错。三、李雪飞、范小雪于2019年4月末才知道所购买的案涉房屋被查封，同年9月6日起诉并未超过诉讼时效。四、巴彦房产局违反《房屋登记办法》等规定，为李成武核发房权证的行为严重违法，为双城信用社办理抵押违法。 不动产中心、双城信用社、德诚公司、李相民、李成武未提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实与一审判决一致。 本院认为，《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致……”。第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”根据上述规定，房屋登记部门办理房屋所有权初始登记，申请人应当与建设用地使用权、建设工程规划许可的权利人相一致。本案中，巴彦房产局与不动产中心颁证依据的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的建设单位均为德诚公司，而非李成武个人，巴彦房产局与不动产中心将案涉房屋为李成武颁发房屋权证系主体错误，登记行为事实不清，证据不足。《房屋登记办法》第三十条要求办理初始登记需提交房屋已竣工证明，而巴彦房产局与不动产中心在申请人没有递交工程竣工验收备案证明的情况下为申请人办理初始登记属程序严重违法。故一审法院据此判决撤销案涉房屋登记行为并无不当。 关于李雪飞、范小雪是否具备诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。李雪飞、范小雪于2013年4月28日与德诚公司签订了商品房买卖合同，并交付房款、占有使用至今，在该商品房买卖合同未被撤销或确认无效的情况下，二人对案涉房屋依法享有免受他人侵害的权利，因此，李雪飞、范小雪是案涉房屋登记行为的利害关系人，具备原告诉讼主体资格。故巴彦房产局提出“李雪飞、范小雪不具备诉讼主体资格”的主张不成立。 关于李雪飞、范小雪的起诉是否超过起诉期限问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，李雪飞、范小雪自称于2019年4月在接到黑龙江省农垦中级法院针对案涉房屋的协助执行通知书时知道被诉行政行为，于2019年9月提起本案诉讼，巴彦房产局未能提供证据证明李雪飞、范小雪何时知晓被诉行政行为，根据上述规定，李雪飞、范小雪的起诉并未超过法定起诉期限。故巴彦房产局的该上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人巴彦县房产住宅局负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙国涛 审判员  王亚虹 审判员  吕国庆 二〇二〇年七月二十日 法官助理可欣 书记员姜心雨