湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3482号原告：李雄，男，1983年10月25日出生，汉族，户籍地湖南省邵阳县。原告：陈巧林，女，1988年4月21日出生，汉族，户籍地湖南省邵东县。委托诉讼代理人：朱丽灵，湖南诚一律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南云龙和顺房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市云龙示范区云龙大道**管委会**。法定代表人：刘文英，董事长。委托诉讼代理人：颜蜜，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：聂丽兰，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告李雄、陈巧林诉被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司（以下简称“和顺房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱丽灵，被告和顺房地产公司的委托诉讼代理人颜蜜、聂丽兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求（明确后）：1.判令被告向原告支付自2016年12月31日起至2018年2月12日止的逾期交房违约金24807.22元（按购房价款的日万分之一计算）；2.判令被告立即办理案涉房屋的不动产权证，并自实际交房之日向后推算360日起算，向原告计付逾期办证的违约金（暂计算自2019年2月7日至2019年12月31日止为32683.16元，如法院确认的交房时间提前则起算时间相应提前，之后继续以购房款为基数按年利率6%计算至办理完成之日止）。事实和理由：原、被告于2014年12月15日签订《商品房（预）销售合同》，约定原告购买被告开发建设的和厚园二期4栋1002房，购房款总价为599691元，被告应于2016年12月30日前将经市质监部门验收合格的房屋交付原告，并在房屋交付后360日内办理该房屋的所有权证。原告按约支付了房款，被告未能按约定交房。迄今为止，该房屋产权证未办理。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称：（1）案涉房屋在2017年初早已竣工，2017年5月已通过分项验收确认合格，被告于2017年7月9日将案涉房屋交付给原告，房屋交付时质量是合格的。从我国目前的法律规定来看，房屋交付条件有约定的按约定，没有约定的需结合法律规定以及交易习惯或行业惯例来综合确定。商品房项目的验收是一个繁杂的程序，有分项验收之后才能办理综合验收，有综合验收之后才能办理所有权证，本案中，《商品房（预）销售合同》第十条对交付条件进行了明确约定，而原告做扩大理解认为应当完成综合验收后才能交房，是错误的。客观上，被告不能完成综合验收是政府未能拆除紧邻的丰园大厦的围墙所致，显然不是被告主观上可以控制的。另外，即使未完成综合验收，因已经完成分项验收合格，并不影响案涉房屋的交付和使用，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，对房屋的转移占有视为对房屋的交付使用，故被告交付的房屋已经符合合同约定。（2）被告已将案涉房屋交付给原告，原告主张的逾期交房的时间节点及逾期交房违约金不符合客观事实。被告已完成房屋的交付义务，这个交付时间确实晚于合同约定的房屋交付时间2016年12月30日，存在延期交付，但是由于被告不能控制和解决的上述客观情形所致，被告主观上并无任何故意。此外，《商品房（预）销售合同》第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限（2016年12月30日）之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择第二种方案追究甲方责任：二.乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款价万分之零点一的违约金。”按照该约定，原告在被告逾期180天没有交付后选择继续履行合同，逾期交付的违约金应按已付房价款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，应予认定，原告要求按日万分之一计算没有依据。因此原告主张的逾期交房的违约金数额显然与客观事实不符，案涉房屋存在延期交付的情形实属非被告主观原因导致，恳请酌情调低违约金。（3）最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”本案中，《商品房（预）销售合同》约定“在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证后15日内，双方签署《房屋交接书》，签署之日起360天内，由双方向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理《房屋所有权证（分户证）》。”依据该约定，办理分户证的前提条件是被告办理了房屋所有权总证，因被告至今未办理房屋所有权总证，因此被告办理分户证的条件还没有成就。客观上，由于和厚园二期小区紧邻的丰园大厦方拒不拆除临时围墙及绿化带，造成和厚园二期小区步行道路不能施工，排水工程不能接入市政排水管网，以致小区不能达到规划设计要求，不能进行综合验收。被告多次与丰园大厦业主沟通，但均未取得良好效果，丰园大厦业主多次阻碍被告施工甚至敲烂了施工现场挖机设备，导致被告损失数万元。为此，被告多次报警并向芦淞区庆云街道办事处报告，要求协调处理，相关政府部门也多次出面组织协调了围墙拆除事宜，至今上述事宜仍在处理中。因此被告一直在向政府部门反映情况积极推动房屋综合验收工作，主观上也没有过错，不存在逾期办理分户证的违约行为，原告主张的逾期办理分户证的违约金没有事实和法律依据。（4）被告曾就案涉房屋延期交付事宜，与原告进行了友好协商沟通，双方一致同意由被告替原告代交案涉房屋从原告实际收房之日起一年时间的物业费2322元，该费用作为被告逾期交房的违约金，因此原、被告双方已就逾期交房的违约金达成了一致意见，被告无需再向原告支付违约金，也恳请依法核减该笔费用。双方当事人均围绕其诉讼请求及主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于经质证无争议的证据，本院依法确认并在卷佐证，对于有争议的证据认证如下：（一）原告提交的物业通知、小区用电情况以及小区电线的图片、电业局批量装（拆）表工作单、小区业主群微信聊天截图、刑事判决书，原告拟证明截止到2018年2月12日止，案涉小区电表尚未安装完成，小区存在经常停水停电，房屋交付但是基本生活设施尚未完成，对原告生活产生严重影响；经质证被告对整组证据均有异议；经查，物业通知、小区用电情况以及小区电线的图片、电业局批量装（拆）表工作单的真实性及证明目的已由本院（2018）湘0203民初1116号生效判决予以确认，刑事判决系生效裁判文书，其内容亦体现了2018年1月21日案涉小区出现过突然停电导致人员被困在电梯的情况，前述证据符合证据的真实性、关联性、合法性要求，故本院予以采信；小区业主群微信聊天截图不能体现微信群组成员身份、对话时间等基本信息，原告也没有提交原始载体供本院核实，其真实性无法确认，故本院不予采信。（二）被告提交的①收房确认书、装修验收表、物业管理费结算申请、物业费收款说明：收房确认书、装修验收表、物业管理费结算申请均有原告方的签字确认，物业费收款说明记载的内容与物业管理费结算申请能够相互印证，故本院对该组证据予以采信；②《和厚园小区二期1#～4#栋工程竣工报告》、《和厚园小区二期工程竣工验收报告》、《设计单位工程质量检查报告（合格证明书）》、《勘察单位工程质量检查报告（合格证明书）》、《和厚园小区二期工程质量评估报告》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录（4栋）》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录（（地下室》、2017年9月21日《关于拆除丰园大厦临时围墙及绿化带的报告》、2017年10月《芦淞区政府办公室收文处理笺》、2017年《庆云街道办事处文件传阅单》、2018年7月31日庆云街道办事处副主任言某夫出具的《情况说明》、2018年9月21日《株洲市芦淞区城市管理和行政执法局强制拆除违法建筑决定书》、2019年4月15日《关于请求拆除和厚园二期与丰园大厦相邻围墙及绿化带的报告》、2019年11月8日《关于请求拆除和厚园二期与丰园大厦相邻围墙及绿化带的报告》及将报告送至庆云办事处照片1张、2020年7月7日《请求拆除和厚园二期与丰园大厦相邻围墙及绿化带的报告》、2020年芦淞区政府办公室收文处理笺，经质证原告均有异议，但没有提交反驳证据，本院审查后，认为该组证据基本相互印证，故对其真实性均予以采信，但对其证明目的结合全案综合予以认定；③2017年拆除围墙现场挖掘照片4张、丰园大厦相邻围墙现状照片2张，经质证原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信，对证明目的结合全案综合予以认定。根据当事人庭审陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月15日，被告和顺房地产公司（甲方）与原告李雄、陈巧林（乙方）签订《商品房（预）销售合同》，约定：乙方向甲方购买芦淞区××路××号××期××栋××室（以下简称案涉房屋），总房价款暂定为599691元；甲方定于2016年12月30日前将房屋交付乙方，交付时该商品房经市质量监督部门验收合格，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；甲方如未在本合同约定期限内交房，应按已付的购房款日万分之一支付违约金，自逾期日起算至实际交付之日止；逾期超过180天，乙方有权解除本合同，也有权选择要求继续履行合同，合同继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之零点一的违约金；在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权证总证（大产证）后15日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）；甲方交付的房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准未达到附件三约定的标准（包括水、电一户一表），乙方有权要求甲方给予补偿等。合同签订后，原告按合同约定方式向被告和顺房地产支付了购房款599691元，但被告未能在约定的期限交付房屋。2017年6月8日案涉房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位等五方验收合格。2017年7月9日，原告与被告办理了房屋交接手续，并签署了《物业管理费结算申请》，约定由被告代原告支付自交房日起1年的物业管理费2322元，作为被告因逾期交房向原告支付的违约金。此后被告代原告向物业公司支付了该物业费。另查明，被告向原告交付的房屋的电路未达到合同约定一户一表的标准，曾造成小区发生过停电情况。涉案房屋电表于2018年2月12日分装到户，但未分装到户之前原告所使用电费均由被告承担。再查明，由于涉案房屋所在的和厚园小区与广信开发公司开发建设的丰园大厦相邻，因双方紧邻的临时围墙及绿化带纷争，导致“和厚园二期”工程小区步行道路及排水排污工程不能按规划设计要求施工，从而致使该工程达不到综合竣工验收条件。经过多次协调未果后，2017年9月21日被告向株洲市芦淞区政府呈报此事，同年10月14日芦淞区政府办公室领导批示，由庆云办事处牵头，区相关部门配合拿出具体解决方案予以推进。同年10月17日芦淞区庆云街道办事处收到芦淞区政府办公室的来文即决定将丰园大厦的围墙予以拆除，未果。2019年被告两次向株洲市芦淞区政府呈报此事，2020年2月7日再次向株洲市芦淞区政府呈报，芦淞区政府办公室领导批示，建议由区建管局、自然规划局对反映问题结合规划审批作出鉴定，若属违建，建议实施强制拆除。但前述问题至今未处理完毕。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房（预）销售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，均应依约履行。本案双方的争议焦点为：（一）如何确定交房时间及逾期交房违约金；（二）被告是否构成逾期办证违约及其违约金如何计算。评析如下：（一）交房时间及逾期交房违约金的确定（1）交房时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定和国务院《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位对建设工程进行竣工验收，经验收合格的，方可交付使用。”之规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要验收合格，建设工程即可交付使用。其次，原、被告约定交房条件为该涉案房屋经市质量监督部门验收合格，但何为市质量监督部门，合同没有明确约定，原告主张须综合验收合格为交房条件，缺乏依据。更为重要的是，原告在收房时知道或应当知道案涉房屋尚未经过综合验收，而接受房屋，应视为同意在未综合验收情况下接受交房，现原告又以此为由否认收房的效力，有违诚实信用原则，本院不予支持。另外，电一户一表只是房屋的装修、设备标准之一，而非合同约定交房条件。因此，被告在五方验收合格后综合验收前将案涉房屋交付给原告，原告又予以接收，不违反双方交房条件的合同约定，也不违反商品房交付条件的法律强制性规定。因此，本院认定涉案交房时间为2017年7月9日。（2）逾期交房违约金问题。《商品房（预）销售合同》约定，被告应于2016年12月30日前交房，逾期交房被告应按已付的购房款日万分之一支付违约金，自逾期日起算至实际交付之日止；逾期超过180天，原告有权解除本合同，也有权选择要求继续履行合同，合同继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向乙方支付已付房款万分之零点一的违约金。根据以上认定的事实，被告实际向原告交房时间为2017年7月9日，故被告超期交房191日，构成违约。关于违约金的计算，原告主张合同约定的逾期交房超过180天后按日万分之零点一的标准计付违约金，明显低于原告所产生的损失，违背公平原则，且该约定是被告提供的格式合同，在合同签订过程中原告处于弱势地位，按照现有市场行情，其诉请按日万分之一的标准计算违约金也只能勉强补偿原告因租房产生的实际损失；而被告在庭审中主张，逾期交房超过180天的，至多是逾期180天内的按日万分之一计算违约金，超过180天的应按日万分之零点一计算逾期交房违约金。本院认为，因合同约定逾期交房违约金的计算方式系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，具有法律约束力，按照该约定被告逾期交房超过180天，原告可选择解除合同，也可选择继续履行合同，原告选择了继续履行合同。由此及根据被告认可的计算方式，经核算被告应向原告支付逾期交房违约金为10860.40元（599691元×0.0001×180天+599691元×0.00001×11天）。原告主张全部按照每日万分之一的标准计算违约金，没有法律依据。另扣减被告已代原告支付的物业费2322元，被告还需支付原告逾期交房违约金8538.40元。原告该项诉请超额部分，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。（二）被告是否构成逾期办证违约及其违约金问题。首先，根据原、被告签订的《商品房（预）销售合同》约定，在被告办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权证总证（大产证）后15日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向房地产权部门办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。经本院认定涉案房屋的交付时间为2017年7月9日，故按照合同约定被告应在2018年7月4日之前办理涉案房屋的《房屋所有权证》(分户证)，但被告至今未能办理。虽然被告辩称系因紧邻丰园大厦的临时围墙及绿化带，其开发商广信房产公司未按规划设计施工，导致“和厚园二期”工程小区步行道路、排水排污工程不能按规划设计要求施工，致使该工程达不到综合竣工验收条件，从而使得被告无法取得房屋所有权证总证，进而无法办理分户证，并非被告过错所导致，与被告无关，但是上述理由非合同约定或法定的免责事由。根据合同的相对性原则，并依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故本院对被告该辩解意见不予采纳，被告构成逾期办证违约，应当承担违约责任。其次，关于违约金计算的问题，原、被告签订的《商品房（预）销售合同》并未进行具体约定，原告也未举证证明损失程度，原告主张按照年利率6%的标准计算违约金显然没有事实和法律依据，且原告实际上也在使用案涉房屋，逾期办证并不妨碍原告的使用权，相对逾期交房，逾期办证对原告权益影响较小，故本院酌情以已付房款为基数，参照延期交房超过180天的日万分之零点一的标准自逾期办证日起计算该违约金。原告还诉请被告立即为其办理案涉房屋分户证，因基于被告陈述的上述理由，案涉房屋至今未能办理好综合验收等，目前尚未达到办理分户证的客观条件，原告该诉请尚不具有现实履行性，故本院不予支持。但被告应遵守诚实信用原则，继续多方协调、努力，尽快履行为原告办理该证的义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李雄、陈巧林支付逾期交房违约金8538.40元；二、由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李雄、陈巧林支付逾期办证违约金（以已付购房款599691元为基数，按日万分之零点一标准自2018年7月5日计付至实际办理涉案房屋的《房屋所有权证》即分户证之日止）；三、驳回原告李雄、陈巧林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1238元，减半收取619元，由原告李雄、陈巧林承担415元，被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司承担204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谢桂林二〇二〇年七月三十一日书记员  伍方慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。