河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终3894号上诉人（原审原告）：裴桂花，女，汉族，1981年6月18日出生，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：李枝鹏，系裴桂花丈夫。委托诉讼代理人：陈国强，洛阳市偃师市城关镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孙小江，男，汉族，1987年7月1日出生，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：吕东伟，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周通，北京市隆安（郑州）律师事务所实习律师。原审被告：李佳华，男，汉族，1993年5月10日出生，住河南省偃师市。上诉人裴桂花与被上诉人孙小江、原审被告李佳华执行异议之诉一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初4974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月9日对当事人进行了询问，上诉人裴桂花的委托诉讼代理人李枝鹏、陈国强，被上诉人孙小江及其委托诉讼代理人吕东伟、周通到庭参加询问。本案现已审理终结。裴桂花上诉请求：1.请求依法撤销（2019）豫0381民初4974号民事判决或发回重审；2.依法支持裴桂花的原审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用均由孙小江承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，证据不足导致判决错误。1.裴桂花与李佳华于2017年3月28日签订借款合同一份，在借款的同时李佳华自愿将涉案房产抵押给裴桂花，并将涉案房屋的购房合同、借款抵押合同、购房发票等相关原件存放于裴桂花处，后因该涉案房屋属于按揭贷款的方式购买，李佳华亦未办房产证，致双方无法到涉案房屋所在地房管部门办理抵押登记手续。同时依据双方所签订的借款合同约定，对涉案房屋先行进行了约定抵押。而反观李佳华与孙小江所签订二手房买卖合同的时间为2017年7月3日，而李佳华为了恶意逃避债务故意将涉案房屋以明显低于郑州市不动产2017年7月份的同地段同楼盘二手房市场价格与孙小江进行交易，况且孙小江本人在未见到涉案房屋的购房合同、借款抵押合同、购房发票等相关原件的情况下执意购买涉案房屋，双方存在恶意串通的嫌疑，继而达到损害裴桂花合法债权的目的，双方对涉案房屋进行买卖之行为属明显违反合同法第52条第二款的法律规定。故孙小江恶意购买该房屋之行为不属善意取得，所产生的后果由其自行负责。一审法院认定的孙小江“非个人原因”未办理房产转移手续，属认定错误。二、李佳华和孙小江所签订的“二手房买卖合同”应为无效，李佳华于2014年12月3日在郑州市××东新区购买涉案房屋，总价款为149万余元。在其仅支付首付款45万余元后，剩余购房款104万元系李佳华于2014年12月18日，以涉案房屋抵押的方式向中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行贷款。同日双方即签订《预购商品房抵押合同》。依据该抵押合同李佳华与孙小江2017年7月3日所签订的二手房合同与该抵押合同约定条款相抵触，应为无效。三、涉案房屋的交易程序违法，孙小江在2017年7月3日购买李佳华名下涉案房产时，在未见到购房合同、借款抵押合同、购房发票等相关原件的情况下，且以明显低于郑州市不动产2017年7月份同等楼盘二手房市场价格而购买，而作为买受人的孙小江斥资巨款220万元（先行支付130万元）购买时的心态带有明显的鸡贼行为。按照二手房屋交易程序，该130万元应交由房管部门资金监管账户保管，在各种手续完备后，该130万元则由房管部门转交给李佳华。可作为完全民事行为人的孙小江在明知该涉案房屋先抵押给贷款银行而后又抵押给本案裴桂花的情况下，既未到房管部门查看抵押登记公示，也不辨别涉案房屋交易信息的真伪，直接将130万元不通过房管部门资金监管账号直接支付给李佳华，妄图以二手房买卖合同的约定条款对抗房屋管理部门的抵押登记公示和贷款银行的抵押约定，注定是非法的。故此可以认定孙小江购买涉案房屋的全部过程交易程序完全不符合二手房交易的法律程序，属违法交易。故孙小江与李佳华在郑州市正天房地产经纪有限公司极力撺掇下所签订的二手房买卖合同依法应为无效，应予维护裴桂花之合法诉求。原审法院适用法律有误、明显遗漏当事人。原审法院在原审判决书第7页本院认为部分，以物权法第15条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，简单粗暴否定裴桂花的原审诉求是错误的。首先，孙小江基于前述列举的事实和证据证实其不属于善意购买该涉案房屋，且二手房交易程序违法。其购买涉案房屋也不符合第二十八条的规定，剩余房款亦未交付人民法院执行。其次，一审法院所引用的物权法第15条关于不动产的物权设立、变更、转让、灭失的规定错误，应当适用物权法第14条“应当登记”的规定；同时也违反《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。另外，一审法院并未将与本案有着直接关联关系的“郑州正天房地产经纪有限公司”作为有利害关系的第三人依职权追加参加诉讼，虽裴桂花给一审法院提出过要求追加，但一审法院却置之不理。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律有误，导致判决结果错误，故恳请二审法院依法支持裴桂花的上诉请求。孙小江辩称，一、裴桂花对涉案房屋并不享有抵押权。1.裴桂花与李佳华签订的《借款合同》内容前后矛盾，真实性存疑，《借款合同》中约定的房产抵押信息也存疑。《借款合同》中约定的两个抵押房产权属证件号码（合同编号）均为014001856769，但是房屋坐落位置不一致，裴桂花以该《借款合同》主张权利没有依据。2.李佳华将涉案房屋的购房合同、借款抵押合同、购房发票等相关原件存放于裴桂花处只能说明李佳华是为了证明其有提供担保的能力，并不能证明李佳华将该房屋抵押给了裴桂花。根据物权法第一百八十七条的规定，李佳华以房产作为抵押物，抵押权自办理不动产抵押登记之日起生效。在本案中，李佳华并没有以涉案房屋为裴桂花办理抵押权登记，抵押权未设立，因此，其不享有该房屋的抵押权。二、孙小江和李佳华之间签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不存在双方恶意串通损害裴桂花利益的情形，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。1.孙小江是通过房产中介郑州市正天房地产经纪有限公司认识的李佳华，双方通过友好协商达成房屋买卖合意，并签订了《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》上有双方签字和捺印，系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，根据合同法第八条、民法总则第一百四十三条、物权法第十五条，合法成立并有效。2.孙小江和李佳华之间不存在恶意串通损害裴桂花利益的行为。孙小江和李佳华在房产中介介绍之前并不认识，不存在恶意串通的基础；孙小江对李佳华向裴桂花70万借款提供担保的事宜并不知情，李佳华也从未向孙小江告知此事；孙小江、李佳华和中介机构一起到不动产登记中心核房时，经过系统查询并未发现涉案房屋上存在法院查封和该房屋抵押给裴桂花的登记信息，孙小江已经尽到了合理审查义务；孙小江购买房产的均价是每平方米24802元，在该区域属于正常的市场交易价格，并不存在低于市场价交易的情形。且一审法院作出的（2019）豫0381执异26号民事裁定书和原审判决均认定孙小江在房屋购买的过程中没有过错。3.裴桂花以《房屋买卖合同》与《预购商品房抵押合同》条款相抵触为由认为《房屋买卖合同》无效没有法律依据。首先，《预购商品房抵押合同》并非法律、行政法规的强制性规定，《房屋买卖合同》并不会仅仅与《预购商品房抵押合同》条款相抵触就失去法律效力。其次，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十四条规定“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持”三、孙小江购买涉案房屋交易程序合法。孙小江与李佳华签订《房屋买卖合同》后，孙小江按照合同约定，将首付款130万元支付给李佳华，房产交易程序合法，裴桂花主张该笔款项必须经过资金监管程序才能支付违背正常交易程序，没有事实依据。四、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.孙小江完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且孙小江愿意申请将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，因此孙小江有权排除执行。2.物权法第14条只是确定了依法办理不动产登记是不动产物权变动的权利要件，而不是买卖合同生效要件，根据物权法第15条规定，孙小江与李佳华虽然没有办理房屋变更权属登记，但并不影响房屋买卖合同的效力。3.裴桂花依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，一审法院可以查封该房屋，且已实际查封了涉案房屋。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，孙小江对涉案房屋享有的权利足以排除执行。五、一审法院没有遗漏当事人，裴桂花以遗漏当事人为由请求撤销原判决、发回重审没有任何法律依据。根据民事诉讼法的规定，中介机构郑州市正天房地产经纪有限公司对本案的诉讼标的没有独立的请求权，且本案的处理结果与其没有直接利害关系。因此，郑州市正天房地产经纪有限公司无需作为第三人参加诉讼。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回裴桂花的上诉。裴桂花向一审法院起诉请求，1.请求人民法院依法准许执行李佳华名下坐落于郑州市××区××街××天××楼××单元××室的房产；2.诉讼费由孙小江、李佳华承担。一审法院认定事实：2014年12月3日李佳华购买位于郑州市郑东新区××路北、××南街建业天筑8号楼1单元1108号的房产一套，房款为1492674元，其中现金交付452674元，在邮政储蓄银行贷款104万元，并在郑州市房产管理部门办理了抵押登记手续。2017年7月2日孙小江与李佳华经郑州市正天房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，约定：李佳华将上述房产以220万元出售给孙小江，李佳华收到首付款后当天腾空该房屋，同时将钥匙交给孙小江，并于过户当天将户籍迁出；签订合同后两个工作日内，孙小江支付李佳华定金人民币130万元整，交房当日充当房款，房产解押前月供由孙小江承担。合同签订后，孙小江按照合同约定将130万分两批支付给了李佳华，李佳华也将房屋交付给了孙小江，后孙小江对该房屋进行了装修并居住至今。期间，孙小江曾多次通过微信通知李佳华办理房产证过户等相关手续，但李佳华均未配合孙小江办理。2019年因李佳华一直未与孙小江办理过户手续，孙小江在郑州市管城区人民法院起诉李佳华，请求判令李佳华继续履行《房屋买卖合同》，判令李佳华及时办理涉诉房屋登记事宜等，2019年9月30日，郑州市管城区人民法院审理后认为，涉案房产的登记信息显示该房产目前处于查封状态，故孙小江要求李佳华继续履行合同及办理产权过户请求，因涉案房产被查封导致履行不能，作出（2019）豫0104民初15504号民事裁定书，并驳回孙小江的起诉。裴桂花因与李佳华民间借贷纠纷诉于一审法院，在审理中，裴桂花于2018年9月26日向一审法院提出财产保全申请，一审法院依据裴桂花的申请，作出（2018）豫0381民初3754号民事裁定书，后于2019年1月22日将本案所涉房产予以查封；判决生效后孙小江以该房产系其合法购买、善意取得为由向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年11月26日作出（2019）豫0381执异26号执行裁定书，中止（2018）豫0381民初3754号民事裁定书对位于郑州市××东新区康宁街58号8号楼1单元11层37号的房产的执行。后裴桂花不服，诉至一审法院。上述事实有一审法院作出的（2018）豫0381民初3754号民事裁定书、民事判决书，（2019）豫0381执异26号执行裁定书，裴桂花提供的商品房买卖合同、发票、预购商品房抵押合同、借款条、借款（抵押担保）合同、图片、郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104财保296号和（2019）豫0104民初15504号民事裁定书等，孙小江提供的房屋买卖合同、购房款收条及转账明细、房屋资料收条、偿还银行贷款清单及转账凭证、购买家具及支付装修票据、业主临时规约、前期物业服务协议、郑州市正天房地产经纪有限公司、河南建业物业管理有限公司情况说明、孙小江与建业天筑客服、李佳华聊天记录等在卷资证。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案孙小江在裴桂花申请查封本案所涉房产之前，与李佳华签订了合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付了首付款130万元，李佳华也将该房产交付给了孙小江，孙小江已实际占有、使用至今，虽然没有办理房产转移手续，但并非孙小江个人原因造成，同时孙小江在审理中明确表示其愿意将剩余房款交法院，但由于本案所涉房产在李佳华购买时在银行抵押贷款，该抵押先于一审法院查封，李佳华出售给孙小江房产的剩余房款应优先偿还银行贷款，因此孙小江购买李佳华房产的剩余房款暂不宜交法院。综上，裴桂花要求继续执行本案诉争房产的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回裴桂花的诉讼请求。案件受理费11500元，由裴桂花负担。本院二审期间，孙小江按照法院的要求将《房屋买卖合同》约定的剩余房款90万元交至河南省偃师市人民法院。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙小江在涉案房产被查封之前，通过房地产经纪公司与李佳华签订了合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付了首付款130万元。协议签订后李佳华将该房产交付给孙小江，根据本案证据可以认定孙小江在涉案房产被查封前已实际占有、使用。孙小江在与李佳华签订协议后，多次要求李佳华办理房产过户等手续，因此涉案房产未过户并非孙小江自身原因造成。同时，孙小江也已经将剩余房款90万元交付执行法院。综上，孙小江所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。关于裴桂花所提李佳华和孙小江所签订的“二手房买卖合同”与涉案房产的抵押合同条款抵触，应为无效的上诉理由，《第八次全国法院民事上市审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定，“物权法第一百九十一条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人以仅以转让抵押房产未经抵押权人同意为由，请求确认合同无效的，不予支持。”裴桂花的该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。关于裴桂花所提一审法院遗漏当事人，未依职权将与本案有着直接关联关系的郑州正天房地产经纪有限公司追加为第三人参加诉讼的上诉理由，经审查，郑州正天房地产经纪有限公司作为房产中介机构，对涉案房产没有独立的请求权，本案的处理结果也与该公司没有法律上的利害关系。裴桂花的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，裴桂花的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11500元，由上诉人裴桂花承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年七月七日书记员 荣向珂