贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初3719号原告：蒋德兰，女，1962年4月22日生，汉族，住重庆市合川区。原告：周福海，男，1985年3月15日生，汉族，住重庆市合川区。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：郭海，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202201810018403。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：顾彬桂，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：23081905110325。被告：贵州天日房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区石桥村**，统一社会信用代码：915202905609116467。法定代表人：黄清海，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：马玄斌，系贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15201201310196595。原告蒋德兰、周福海与被告贵州天日房地产开发有限公司（以下简称：“天日房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋德兰、周福海的委托诉讼代理人郭海、顾彬桂，被告天日房开公司的委托诉讼代理人马玄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋德兰、周福海向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行2013年6月10日签订的《商品房买卖合同》，即将位于六盘水市红桥新区交付给原告使用，并办理该商铺的产权转移登记手续且将转移登记的有关文书交付给原告；2、请求依法判决被告支付原告逾期交房违约金64360.44元和逾期办证违约金64360.44元，合计：128720.88元（逾期交房和逾期办证违约金按原告已付房款日万分之一的标准自2013年9月1日暂算至2019年8月1日共计2160日，即297965元×1／10000×2160日＝64360.44元，2019年8月2日之后的逾期交房和办证违约金按照上述计算标准计付至被告实际交付商铺或将转移登记文书交付给原告之日止）；3、请求依法判决被告返还原告已支付的各项费用合计16039元。上述第二、三项诉请金额合计暂为144759.88元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月10日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于六盘水市红桥新区5元的价格出卖给原告，该《商品房买卖合同》同时还对涉案商铺的概况、商铺的交付及产权转移办理时间、违约责任等方面进行约定，协议达成后原告依约向被告全额支付了购房款。根据《商品房买卖合同》合同的约定，被告应当在2013年8月31日之前将涉案商铺交付给原告使用并办理完毕涉案商铺转移登记手续且将转移登记的相关文书交付给原告，若被告逾期超过60日的，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后被告至今未将涉案商铺交付给原告使用，也未给原告办理商铺转移登记手续，还要求原告另行支付了其他相关费用12086元，严重违反了双方在《商品房买卖合同》中的有关约定，所以被告存在违约行为，严重损害了原告的合法权利，应当承担违约责任。天日房开公司辩称，一、原告所诉房屋在《商品房买卖合同》约定期限内已正常交房，被告不应支付违约金。返租期结束后被告多次通知原告收房，原告不予理睬，现以被告不能按约定交房为由要求支付违约金无事实依据及法律依据。原告明知具备交房条件而迟延收房，对所造成的损失应当由原告自行承担。二、因政府公共建设规划调整（内环快线）、拆迁未予以解决，领翔国际一期、二期项目总体规定予以改变，对逾期办证违约责任应由贵州钟山经济开发区管理委员会承担。被告所开发的领翔国际一期、二期项目毗邻内环快线，被告开发领翔国际项目时政府未将内环快线纳入总体规划，被告进场开发领翔国际项目后，政府修建内环快线对总体规划予以调整。加之钟山经济开发区管理委员会就领翔国际一期、二期项目范围内的部分农户拆迁问题至今未解决。就上述存在的问题被告已多次向六盘水市人民政府、钟山经济开发区管理委员会做书面汇报，贵州钟山经济开发区住房和城乡建设局于2018年12月25日向贵州钟山经济开发区管理委员会作出钟开建请【2018】16号请示，贵州钟山经济开发区管理委员负责人鲍吉克于2018年12月26日同意分批验收分批办证，现不动产登记证书正在办理中。因此，未按约定办理产权登记原因系政府行为导致，政府行为所引起的不利后果不应由被告承担。三、原告主张赔偿逾期交房违约金64360.44元和逾期办证违约金64360.44元过高；就本案而言，原告明知具备交房条件而迟延收房，被告无违约情形，现原告主张逾期交房违约金64360.44元和逾期办证违约金64360.44元过高。关于延迟办证是因政府原因导致，政府行为所引起的不利后果不应由被告承担，因此，原告主张支付逾期交房违约金64360.44元和逾期办证违约金64360.44元过高。请求人民法院结合本案客观事实对原告主张的违约金予以驳回。四、原告主张的各项费用16039元与违约金赔偿系不同法律关系，请求依法予以驳回；根据原告与被告签订的返租协议，返租期为五年，原告所收取的各项费用是返租期的物业管理费。原告签订合同是明确表示同意，因此现主张返还各项费用的请求不应得到支持。五、原告主张支付违约金已过诉讼时效。即便原告主张逾期交房、逾期办证理由成立，被告认为已过诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定案涉房屋应于2013年8月31日应交付原告使用并办理不动产转移登记手续，也就是说按原告所述于2013年8月31日未收到房屋及所有权转移的相关材料就已经知道其权利受到侵害。被告认为，就主张违约金而言，诉讼时效的起算时间应从权利受到侵害之日起三年内主张，但原告于2019年8月19日才向人民法院提起诉讼，已长达六年之久，本案已过诉讼时效。综上，请求依法查明本案的事实，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月10日，蒋德兰、周福海（买受人）与天日房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定天日房开公司将其开发的位于六盘水市红桥新区5元的价格出卖给原告，该合同还对涉案商铺的概况、商铺的交付及产权转移办理时间、违约责任等方面进行约定，协议达成后，原告依约于2012年8月11日支付5万元，2012年8月15日支付107965元，2013年6月6日支付14万元，共计297965元。2013年6月6日，被告代收维修基金2827元，代收各项费用13212元，共计16039元。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2013年8月31日前向买受人交付商品房；第十三条约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；第二十二条约定：出卖人承诺于2013年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列方式办理商品房转移登记：买受人同意委托天日房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用向买受人据实收费。合同签订后，被告至今未办理商铺权属转移登记手续。上述事实，有原告提交的蒋德兰、周福海身份证复印件、被告的企业公示信息报告、商品房买卖合同、收款收据五张，天日房开公司向本院提交营业执照、法定代表人身份证明书，法定代表人身份证复印件、国有建设用地使用权出让合同，《钟山经济开发区基本建设投资项目备案通知》（钟经发备字（2011）12号）文件、领翔国际总体规划平面图、原李再勇书记签字的《六盘水市人民政府专题会议纪要》（六盘水府专议（2014）218号）、《贵州钟山经济开发区住房和城乡建设局关于领翔国际五金建材商贸城项目规划验收的请示》（钟开建请（2018）16号）文件、约定买卖商铺前五年使用权协议书及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，蒋德兰、周福海与天日房开公司于2013年6月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家有关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实信用地履行合同义务。一、原告主张继续履行2013年6月10日签订的《商品房买卖合同》，将位于六盘水市红桥新区交付给原告使用的问题。被告对继续履行合同无异议，称其已通知原告收房，是原告不接收商品房造成。原告未提交相关证据证实被告不能交房或被告不交房给原告，故对该请求不予支持。二、原告主张办理该商铺的产权转移登记手续且将转移登记的有关文书交付给原告的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2013年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”的约定，被告未提交证据证实为原告办理了权属转移文书，故本院认定被告未办理权属转移登记，违反约定，被告应当按约定协助原告办理权属转移登记并交付给原告，故对原告的该请求予以支持。三、对原告主张的逾期交房违约金64360.44元和逾期办证违约金64360.44元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2013年8月31日前向原告交付商品房和在2013年8月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，2013年9月1日起原告未收到房屋和相关文书，原告就已知被告违约，就应主张逾期交房和逾期办证的违约责任。诉讼时效应从2013年9月1日起开始计算，原告于2019年8月29日向本院起诉，现亦未提交充分证据证明诉讼时效中止、中断，故原告主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，被告辩称已超过诉讼时效的理由成立，本院予以采信。四、对原告主张的已支付各项费用16039元。被告辩称该费用是返租期的物业管理费，与违约金赔偿系不同法律关系，原告未提交证据证实该费用属于被告违反规定收取的费用，故对其主张不予支持。如属另一法律关系，原告可另行主张权利。综上所述，天日房开公司应协助蒋德兰、周福海办理位于六盘水市红桥新区权属转移登记并交付给蒋德兰、周福海。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告贵州天日房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告蒋德兰、周福海办理位于六盘水市红桥新区权属转移登记文书并交付给原告蒋德兰、周福海；二、驳回原告蒋德兰、周福海的其他诉讼请求。案件受理费3196元，因适用简易程序，减半收取1598元，由被告贵州天日房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力。如果被告拒绝履行，权利人可在本判决确定的履行期限届满后两年以内，向本院申请强制执行。审判员  王明付二〇二〇年七月十五日法官助理罗茹蓝书记员张恒