广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民初173号原告（反诉被告）：佛山市南海区泰基发展实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：汪明华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李启航，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆燕霞，广东丰源律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区泓业创富贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：王某强。委托诉讼代理人：陈嘉慧，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：程宽，广东通建律师事务所律师。原告佛山市南海区泰基发展实业有限公司（以下简称泰基公司）与被告佛山市南海区泓业创富贸易有限公司（以下简称泓业公司）租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序审理。诉讼中，被告泓业公司提起反诉，经查，本院决定受理并与本诉合并审理。在提交答辩状期间，被告泓业公司对管辖权提出异议。本院经审查后作出（2019）粤06民初173号民事裁定，驳回被告泓业公司的管辖权异议。被告泓业公司不服提起上诉。广东省高级人民法院经审查后作出（2020）粤民辖终27号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2020年5月12日公开开庭审理了本案，原告泰基公司的委托诉讼代理人李启航、骆燕霞，被告泓业公司的委托诉讼代理人陈嘉慧、程宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰基公司向本院提出诉讼请求：1.解除泰基公司与泓业公司于2018年8月1日签订的《租赁合同》；2.泓业公司立即将位于佛山市南海区XX租赁物交回给泰基公司；3.泓业公司向泰基公司支付从2018年12月起至交回租赁物止按合同约定租金计算的租金，暂计至2019年7月，租金为2327000元；4.泓业公司向泰基公司支付以拖欠的租金为基数从起诉之日起按每日万分之五计算的滞纳金；5.泓业公司交付的150万元押金归泰基公司所有；6.本案诉讼费用由泓业公司承担。事实和理由：2018年8月1日，泰基公司与泓业公司签订一份《租赁合同》，约定泰基公司将佛山市南海区**物业共六层(粤房地证字第C1XX57号)、建筑面积11000平方米出租给泓业公司，租期为20年，自2018年8月1日起至2038年7月31日止；租金每月305250元，自2020年10月1日起递增，每月5日前缴纳当月租金；逾期一个月支付租金的泰基公司有权按照每日万分之五计收逾期滞纳金，逾期两个月支付租金的泰基公司有权解除合同并没收保证金。合同签订后，泰基公司依约将租赁物交付给泓业公司使用。但泓业公司仅交了四个月的租金，自2018年12月起没有再交租，至2019年7月已经欠租八个月共2442000元，逾期超过八个月。泰基公司多次追讨，甚至于2019年4月2日发出《律师函》进行追讨。泓业公司仅于2019年7月16日交租115000元，其余租金均以经济困难为由拒付。此后泓业公司不但不交租，反而提出无理要求，要求泰基公司减免其两年租金。由于泓业公司没有交租的诚意，泰基公司无法再与其协商，遂于2019年7月15日向泓业公司发出《解除合同通知书》，通知泓业公司解除合同，没收150万元押金，追缴拖欠的租金2442000元，并要求泓业公司腾空租赁物交回给泰基公司。但是，泓业公司没有理会，继续占用租赁物。综上，泓业公司长期不交租，已违反了双方的合同约定，构成违约。根据我国合同法第二百二十七条的规定，泰基公司的诉请应予以支持。诉讼中，原告泰基公司于2020年5月12日开庭时称,泰基公司为最大限度地减少经济损失，已于2020年3月25日收回涉案租赁物，故明确其诉讼请求变更如下：1.解除泰基公司与被告泓业公司于2018年8月1日签订的《租赁合同》；2.泓业公司向泰基公司支付从2018年12月起至2020年3月25日止的租金4258125元；3.泓业公司向泰基公司支付以拖欠的租金为基数从起诉之日起按每日万分之五计算的滞纳金；4.泓业公司交付的150万元押金归泰基公司所有；6.本案诉讼费用由泓业公司承担。被告泓业公司答辩称，一、租赁背景及概况。泓业公司的股东及法定代表人王某强是原告泰基公司的股东孔某源的女婿。2018年6月，泰基公司向泓业公司提出其经营的涉案租赁物条件优越，以整体出租给原承租人，但因原承租人出现经济困难，泰基公司已收回物业，正寻找新的承租方，新承租方可承接原场内仍在经营租户的租赁关系直接收租。如有意向须先行支付50万元押金再洽谈租金及仍在经营租户的承接等事宜。泓业公司基于对孔某源的信任有意承租涉案物业，于2018年6月28日向泰基公司支付了押金50万元。2018年7月，泓业公司的工作人员前往涉案租赁物查看发现各楼层都有租户在经营，认为有接手后直接使用的承租前景，且基于双方关系的原因，遂在未能实际了解涉案租赁物实际状况的情况下与泰基公司签订涉案《租赁合同》，亦未办理交接手续，双方口头认可2018年8月1日为涉案租赁物的移交日期并开始计租。实际上，从协商到签订合同再到移交租赁物，泰基公司从未向泓业公司陈述涉案租赁物存在原租户将拆除破坏物业、存在诸多安全质量问题，也从未出示过涉案租赁物的相关消防、电梯证照等涉及合法性及安全性的行政许可，导致泓业公司在被隐瞒真实情况且对承租物业了解不全面客观的状态下签订合同、接手物业。二、涉案物业存在严重的安全隐患和质量问题，根本不符合使用条件。涉案合同签订后，泓业公司依约支付押金150万元及2018年8月至11月的租金，但在此期间泓业公司陆续发现涉案物业存在严重的安全隐患和质量问题，且泰基公司拒绝协商、拒绝整改，泰基公司因所提供的租赁物业不符合使用条件而构成严重违约。（一）原租户撤场时破坏了物业原有装修和设备设施，造成物业不符合使用条件。2018年8月1日签订涉案合同时，涉案租赁物的二、三层及五、六层的原租户尚未撤场。后来这些楼层的原租户陆续撤场，不仅将空调（内外机）等设施设备拆除、搬走，还对已经入墙、入天花的装修、强电、主线路、电线等进行拆除及破坏，造成二次消防被破坏，墙体、天花破损不堪，供电设施被损害无法通电及楼顶严重漏水等一系列问题，根本不符合使用条件。原租户撤场后的物业状况与签订合同时约定的“现状”发生了重大变化，不符合使用条件，不能对外招租，严重违反了泰基公司的承诺及合同约定。泓业公司多次要求解决，泰基公司均未予以回应。（二）涉案物业存在严重的安全及质量问题，根本不能使用。基于涉案租赁物属于原租户退租后留下的旧物业这一实际情况，泓业公司在接收后委托消防、供电、供水、智能化、物业管理、空调、电梯和房屋建筑等方面有资质的机构对物业及其附带的设备设施进行了详细的检查和检测。在此期间，泓业公司先后接到公安、市场监督（技监）、安监和城市管理等相关政府执法部门对物业提出的整改意见和整改通知，发现涉案物业存在以下严重的安全及质量问题：1.外立面方面。（1）违法设置多处外墙广告，大部分因缺乏维护存在较大安全隐患，已被城管部门列入勒令纠正违法行为需拆除广告牌的名单；（2）装饰条结构老化，严重锈蚀，部分已倾斜，有掉落风险，存在重大安全隐患；（3）首层沿街商铺招牌违法搭建，已被城管部门列入勒令纠正违法行为自行拆除广告牌的名单；（4）观光梯玻璃幕墙漏水情况严重，导致观光梯主板短路，存在较大安全隐患；（5）建筑物东侧首层外挑钢结构装饰架严重锈蚀，存在较大安全隐患；（6）正门上方外挑装饰结构板材老化，下雨天漏水，暴雨天雨水倒灌，造成照明、卷闸等短路，存在重大安全隐患。2.强电方面。（1）原租户在撤场时拆除三至六楼全部主电缆，造成相关楼层无法通电；（2）电线布局混乱，首层部分商铺分别从二楼、五楼接电，电线不按安全规范布装，无分层和分组控制，存在较大用电安全隐患。3.消防方面。（1）消防控制室缺乏维护，消防水泵老化，动力不足；系统内各处阀门缺乏维护，锈蚀严重，已无法关闭；未按规范设置强排风；（2）消防喷淋主管多处爆裂，老化严重；（3）建筑主体设计已无法通过目前的消防安全规范，且不可改变，整改后仍无法取得合格批文；（4）强排烟图纸缺失，且在档案馆无法找回档案资料。4.智能化方面。监控摄像头数量严重不足，像素极低（不能看到汽车车牌号），线路布局混乱，不符合治安联防的要求，原租户经派出所多次要求整改仍未改造。5.燃气方面。（1）二、三层及五、六层遗留多处室内燃气管道，原租户未报停及未按规范委托有资质公司拆除，燃气公司上门检查勒令整改拆除；（2）燃气开户报装不规范，燃气无法过户。6.空调方面。（1）水冷式中央空调主机、水塔常年缺乏维护，严重老化；（2）中央空调供冷量严重不足。原租户已将中央空调供冷范围缩窄到一层、三层、四层全层及二层局部，而五层、六层全层及二层局部则需自行采取其他形式供冷；（3）管道设置极不合理，常年缺乏维护，霉菌严重超标，且无法清除。7.电梯方面。（1）原租户拖欠电梯维保公司六个月维保费用，全部电梯在交接时无维保服务、无保险、无设备使用证；（2）西南侧垂直货梯被技监局责令停止运行，东南侧客货梯故障严重；（3）观光梯因多个主要部件损坏无法运行，层间门损坏；（4）六台扶手电梯中两台已经报停且大部分零部件被拆除（所有电梯设备均无合格证照许可批文的移交）。8.外挂钢楼梯方面。（1）因常年缺乏维护保养，锈蚀情况非常严重，整体已不可使用；（2）因建筑主体不符合目前消防规范（疏散楼梯不足）且无法改造，外挂钢梯即使在五、六层不经营KTV状态下也不能拆除，作为消防疏散的辅助设施该外挂楼梯存在主体结构的重大安全隐患，已丧失消防疏散作用。9.主体结构方面。（1）在天面违法加建广告牌和搭建钢结构的房屋破坏楼顶，六层全层漏水；（2）各层均有楼板漏水情况，其中首层漏水严重（特别是原租户经营的日本料理店鱼池和厨房位置）。10.内部装修清拆方面。（1）原租户在撤场时为拆除其固定安装在墙壁天花的设备、电线、物品，破坏了各层各处天花，二层原租户经营的日本料理店拆得一片狼藉；（2）原租户及原经营户在撤场时遗留极为大量的垃圾和破旧家具（其中大型的破沙发等合计超过500件），天台遗留大量易燃垃圾；（3）各层地面高低不平，存在大量地台；（4）四、五层和六层打穿地板做卫生间和淋浴间，多处楼板被开孔破坏。11.排污方面。排污管道严重老化，已出现爆裂，严重影响租户正常经营。12.天台方面。原租户在天台加建的钢结构房屋已严重锈蚀，存在重大安全隐患。为了清拆和修复涉案租赁物存在的安全隐患及质量问题，泓业公司投入费用超过3974743.8元。泓业公司就此多次要求泰基公司予以解决，但泰基公司一直未予回复。三、泓业公司拒绝支付租金是合法行使先履行抗辩权。我国合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。双方签订涉案租赁合同后，泓业公司依约支付了押金及2018年8月至11月的租金，但后来发现涉案租赁物存在严重的安全隐患和质量问题，且泰基公司拒绝协商、整改，其提供的租赁物未能符合出租要求，构成违约。泓业公司于2018年12月起口头要求泰基公司协商处理涉案租赁物的安全隐患及质量问题，并要求在妥善处理上述问题前暂停支付租金，泰基公司拒绝协商。2019年1月，泓业公司将相关问题书面告知泰基公司，要求泰基公司协商处理，但泰基公司未予理会。可见，泓业公司于2018年12月起拒绝支付租金为正当行使先履行抗辩权。泓业公司为缓和矛盾仍在2019年7-11月每月支付租金115000元，但泰基公司仍然拒绝协商及整改。据此，泰基公司在签订合同时故意隐瞒涉案租赁物存在的安全隐患及质量问题等重要事实，欺骗泓业公司，存在重大过错及严重的违约行为。四、泰基公司强行收回涉案租赁物，构成严重违约。2020年3月25日，双方纠纷仍在诉讼审理中，泰基公司未经泓业公司允许派遣十多人前往涉案租赁物强行损坏、撬开出入口（安全通道）门锁，违法占领招商中心，将泓业公司的现场工作人员强行驱逐出涉案租赁物，控制了所有出入口和水电，强行违法收回了涉案物业。同日，泰基公司向涉案租赁物的租户张贴发出《清场通知》，告知租户其单方解除与泓业公司的涉案合同，让租户与其重新签订租赁合同，否则三天内清场。自此，泓业公司已无法进入、使用涉案租赁物。泰基公司强行收回涉案租赁物的行为，不仅构成严重违约，而且严重破坏社会稳定、损害租户的合法权益。五、泰基公司严重违约且造成泓业公司合同目的无法实现，泓业公司被迫接受解除合同，泰基公司应向泓业公司承担违约责任。根据我国合同法第九十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定泰基公司移交给泓业公司的租赁物存在严重的安全隐患及质量问题，拒绝协商整改，构成严重违约，且强行收回租赁物，导致泓业公司的合同目的无法实现、被迫接受解除合同。由此，泓业公司有权行使先履行抗辩权，拒绝支付租金同时要求泰基公司承担双倍返还押金及赔偿泓业公司为修复涉案租赁物所造成的损失等违约责任。被告泓业公司向本院提出反诉请求：1.泰基公司双倍返还泓业公司交付的押金300万元；2.泰基公司赔偿泓业公司修复租赁物损失3974743.8元；3.本案全部诉讼费用由泰基公司承担。事实和理由：前二点与答辩意见一致。三、泰基公司提供的涉案租赁物存在严重的安全隐患及质量问题，泰基公司应赔偿泓业公司修复租赁物造成的损失。（一）泓业公司对物业的整改及修复情况。泓业公司再三与泰基公司沟通要求对租赁物进行整改及修复，但泰基公司拒绝沟通及整改、修复。为此，泓业公司为确保物业的正常使用对物业进行了整改及修复，具体情况如下：1.涉案租赁物内部清拆工程。2018年11月10日，广东兴某利建设有限公司（以下简称兴某利公司）为涉案物业进行检查，发现消防设施不符合使用条件，存在安全隐患及违规使用，而上述问题的整改需对二次装修进行清拆才能修复。为此，泓业公司与刘某田于2018年11月16日签订《XX广场内部清拆及运输协议》，约定由刘某田拆除首层非营业范围的天花、地面，拆除二、四层天花、商铺间墙，拆除五、六层、天花，清理上述区域内的装修建筑垃圾，拆除及清运一到四层、公共区域的地面砖。2018年11月至2019年3月期间，泓业公司向刘某田支付清拆款578020.9元。2018年12月24日，泓业公司与曾某翔签订《XX广场内部拆墙及运输协议》，约定由曾某翔拆除六层墙体、厕所地台、KTV地台、墙身砖及相关混凝土面浆等。2019年1月至3月期间，泓业公司共向曾某翔支付清拆款118000元。另因原租户在撤场时对天花、墙体的破坏及留下大量的垃圾和破旧家具，泓业公司委托肖高社进行清拆及搬运，并于2018年8月17日、9月6日合共支付费用59550元。2.室外装修工程。涉案物业完成上述清拆工程后，需对其修复才能恢复正常使用状态。为此，泓业公司与曾某华于2019年3月14日签订《XX广场首层室内装修工程施工委托承包合同》约定，曾某华负责首层室内公共部分地面铺砖，墙身修复完成及批荡上漆等，工程预算造价为195000元。2019年3月至4月期间，泓业公司共向曾某华支付工程款256974元。3.外立面整改工程。涉案物业外立面违法设置多处外墙广告，被城管部门列入勒令纠正及需拆除广告牌名单；装饰条结构老化，严重锈蚀，部分已倾斜；建筑物东侧首层外跳钢结构装饰架严重锈蚀等。为解决上述问题，泓业公司与钟某文于2018年11月15日签订《桂城XX广场外立面整改工程施工委托承包合同》，约定由钟某文对涉案物业外立面进行整改，施工内容包括建筑外立面现有墙体外部广告牌拆除，建筑装饰构件拆除，外墙玻璃更换，正门及东北主立面改造等，工程预算造价为770000元。2019年1月26日，双方对工程量进行结算，工程款777616元。2018年11月至2019年1月，泓业公司共支付钟某文工程款693000元，未结清。2019年3月13日，泓业公司与佛山诚某清洁公司（以下简称诚某公司）签订《佛山市南海桂城XX广场清洁承包协议书》，约定诚某公司负责清洁XX广场1-6楼内外玻璃工程总费用2万元。2019年3月25日，泓业公司向诚某公司支付工程款23500元。4.电梯整改工程。2019年11月11日，佛山市南海区**监督管理局发出《特种设备安全监察指令书》【（南）质监特令［2019］第（1227）号】：在用的四台压力容器和一台电梯未经定期检验（原使用单位为佛山市南海御某服务有限公司），自收到本指令书起立即停止使用上述设备；向特种设备检验机构提出检验要求，未经定期检验的特种设备，须经检测合格后才能投入使用。另因原租户佛山市南海御某服务有限公司拖欠电梯维保公司维保费用，全部电梯在交接时无维保服务、无保险、无设备使用证；东南侧客货梯故障严重；观光梯因多个主要部件损坏无法运行，层间门损坏；六台手扶电梯中两台已经报停且大部分零部件被拆除。为解决上述问题，泓业公司与佛山市鹏某成机电工程有限公司（以下简称鹏某成公司）于2018年11月14日签订《XX广场电梯采购及安装合同》，，约定鸿业公司向鹏某成公司采购GSTK客梯，设备总价135000元，鹏某成公司负责电梯设备的设计、供应、运输、保管、安装、调试、质量保修、维护保养及售后服务等。2018年11月14日、12月8日，泓业公司向鹏某成公司共支付设备款109500元，未结清。2018年11月13日，泓业公司与鹏某成公司签订《电梯维护保养合同》，约定鹏某成公司为泓业公司三台电梯提供维护保养服务，维护保养费为14400元/年。后经结算，维护保养费为10800元，泓业公司于2019年11月25日支付11000元。2019年11月，泓业公司与鹏某成公司签订《电梯维护保养合同》，约定鹏某成公司为泓业公司两台电梯提供维护保养服务，维护保养费为9600元/年。泓业公司于2020年3月6日支付2400元，未结清。此外，泓业公司与2019年3月20日支付鹏某成公司电梯材料费（不包含在《XX广场电梯采购及安装合同》。合同款中）2000元，于2019年9月27日、11月19日支付陈国栋垫付的电梯机房工程报销款共7438.9元。5.智能化安装工程。涉案物业监控摄像头数量严重不足，像素极低（不能看清汽车车牌号码），监控线路布局混乱，不符合治安联防的要求，原租户经派出所多次要求整改仍未整改，泰基公司交付物业时未告知上述情况。为解决上述问题，泓业公司与广东中某科技有限公司（以下简称中某公司）于2018年11月21日签订《佛山XX广场智能化安装工程合同》，约定中某公司以包干方式承包XX广场智能化安装工程，包括视频监控系统、公共广播系统、周界防范系统、电梯五方通话系统、光纤入户的安装及调试，工程总造价为163000元。2018年11月29日，泓业公司向中某公司支付48900元，未结清。6.消防、电气改造工程。2018年11月10日，兴某利公司对涉案物业消防及室内电器进行检查，发现涉案物业消防设施不符合使用条件，存在安全隐患及违规使用；室内电器乱拉乱接现象严重，未按规范使用标准的电线，层间没有分户用电，用电设施陈旧，存在很大的安全隐患。广东电网公司桂城供电所对用电情况进行检查，发现消防设施失效等问题。为解决上述问题，泓业公司与兴某利公司于2018年12月22日签订《电气安装/消防工程承包合同》【编号：P2XXX0】，约定泓业公司将XX广场室内电气安装工程、室内消防安装工程发包给兴某利公司，工程造价为88万元，其中电气安装工程造价275746元，消防安装工程造价为604254元。2018年12月至2020年1月期间，泓业公司共支付兴某利公司工程款48万元，未结清。2019年4月9日，泓业公司与广东立某综合能源服务有限公司（以下简称立某公司）签订《电气设备能效服务合同》，约定泓业公司委托立某公司对高压柜、电压柜、电容柜、油浸式变压器进行巡视、维护、检修，合同期自2018年8月1日至2019年7月30日，服务费用为15600元/年。2019年7月12日、9月19日，泓业公司共向立某公司支付15600元。2019年4月9日，泓业公司与立某公司签订《电气设备能效服务合同》，约定泓业公司委托立某工资对高压柜、电压柜、电容柜、油浸式变压器进行巡视、维护、检修，合同期至2019年8月1日致2020年7月31日，服务费用为15600元/年。该服务费尚未支付。2019年1月10日，泓业公司与佛山市南海区盈某电气工程有限公司(以下简称盈某公司)签订《电气安装增量工程承包合同书》，约定盈某公司以包工包料方式承包XX广场外立面电气安装工程及照明工程，工程预算造价为7万元。2019年1月22日，泓业公司共向盈某公司支付工程款7000元，未结清。7.中央空调系统翻新改造工程涉案物业水冷式中央空调主机、水塔常年缺乏维护，严重老化；中央空调供冷量严重不足；管道设置极不合理，常年缺乏维护，霉菌严重超标且无法清除。为解决上述问题，泓业公司与佛山市南海卓某冷气工程有限公司（以下简称卓某公司）于2018年12月22日签订《XX广场中央空调系统翻新改造工程合同书》，约定泓业公司向卓某公司购买空调设备，由卓某公司负责空调系统运输、装卸、安装，制冷管道、通风管道等制作安装及保温等，合同总造价为715000元。2018年12月26日，泓业公司向卓某公司支付工程款35000元，未结清。8.给排水工程。涉案物业排污管道严重老化，已出现爆裂，严重影响正常经营。为解决上述问题，泓业公司与盈某公司于2019年1月10日签订《给排水工程承包合同书》，约定盈某公司承包XX广场给排水安装工程，工程预算造价为10万元。2019年1月22日，泓业公司向盈某公司支付1万元，未结清。9.其他。2018年12月19日，泓业公司与佛山市禅城区岐某门窗经营部（以下简称岐某经营部）签订《XX广场门窗制作安装合同》，约定岐某经营部负责XX广场二层至六层西侧外墙铝窗安装及玻璃防水处理等，总工程款29304元。2018年12月21日、2019年1月22日，泓业公司共向岐某经营部支付27838.4元。（二）泰基公司应赔偿泓业公司修复涉案物业造成的损失。根据我国合同法第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。泰基公司向泓业公司出租的涉案物业存在严重的安全隐患和质量问题，且未在出租前告知。泓业公司为使物业达到可正常使用的状态，进行了一系列的修复改造工程，应支付工程款合计397473.8元，泰基公司应向泓业公司赔偿相应损失。四、泰基公司无故单方面终止合同，强行收回涉案物业，构成违约，应承担违约责任。涉案《租赁合同》第十三条第一款约定，合同双方若一方提前终止合同的，应双倍赔偿押金金额并赔偿对方的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的应予支持。泰基公司未经泓业公司同意，无故单方面终止合同并强行收回物业，构成违约。根据上述司法解释规定及合同约定，泓业公司有权要求其双倍返还押金300万元及赔偿修复改造物业的损失3974743.8元。泰基公司针对泓业公司的反诉答辩称，一、涉案租赁合同是泓业公司在查看租赁物产权证后，经过多次现场考察，完全知悉租赁物各部分现状后与泰基公司平等自愿签订的，是泓业公司的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，泓业公司应按约履行。泓业公司反复强调其法定代表人王某强与泰基公司股东孔某源的翁婿关系，从而推定泰基公司对泓业公司存在隐瞒及欺骗是没有任何事实和法律依据的。首先，存在亲属关系与隐瞒、欺骗没有任何逻辑关系。其次，王某强只占泓业公司33.33%股份，其对签订涉及一个亿标的额的涉案合同没有绝对的决定权，且签订合同前到涉案租赁物现场考察的不止王某强一个股东。再次，基于王某强与孔某源的翁婿关系，孔某源更不可能对王某强隐瞒租赁物的状态。二、泰基公司已按涉案合同约定向泓业公司交付租赁物，该租赁物经验收合格并取得房地产权证，未违反法律法规的强制性规定，为适格的租赁物。泓业公司在接收租赁物后的2018年8-11月均按时交租，从未对租赁物的状态提出过异议，表明其认可泰基公司所交付的租赁物符合约定的“现状”。三、涉案合同约定的租赁物交付状态为“现状”，泰基公司从未保证交付的租赁物各设备设施完好无损、处于续约状态。泓业公司要求交付的租赁物处于“拎包即可入驻，入驻即可无成本使用”状态是对涉案合同的误读，不符合商业规则。关于现状，泓业公司称涉案合同签订时物业的二、三、五及六层原租户尚未撤场不属实。泰基公司向泓业公司交付租赁物时，除了首层尚有部分租户外，其余楼层的租户均已撤场，这点从涉案合同1.2条可知。因此，泓业公司所称原租户撤场时破坏了物业原有装修和设备设施的情况不存在。即便仍有原租户未撤场，在租赁物已交付给泓业公司控制的情况下，泓业公司完全有能力监督和控制原租户的撤场，即便造成损坏，因此产生的损失也不应由泰基公司赔偿。根据涉案合同第1.1条的约定可知，泓业公司是明知租赁物交付状态为现状的也认可当时租赁物的水电排污没有问题。根据涉案合同第9.2、9.3、12.1条约定可知，泓业公司在接收“现状”租赁物后不仅有承租收益的权利，也负有对租赁物的各项设备设施进行维护修缮的责任，其在接收租赁物后决定进行装饰装修，是公司内部的经营决策，与泰基公司无关。泓业公司现以泰基公司交付的现状租赁物存在一些设备设施上的问题为由否定泰基公司的适格交付是单方面对涉案合同作出的对自身有利的曲解。且泓业公司将其自身商业决策所花费的支出转嫁给泰基公司，本身有违诚实信用原则。四、泰基公司于2020年3月25日收回涉案租赁物是涉案租赁合同赋予泰基公司的权利，也是泰基公司为防止自身经济损失继续扩大和保障广大租户合法权益而采取的适当措施，不构成违约。根据涉案合同13.1、13.2条的约定，若泓业公司违约，泰基公司收取的押金不予退还，泓业公司超过两个月不交租，泰基公司可以终止合同收回租赁物。泓业公司从2018年12月起未如约交租至2019年7月已拖欠泰基公司租金两百多万元，构成严重违约。泰基公司于2019年7月15日向泓业公司发出《解除合同通知书》，通知泓业公司，解除合同没收押金150万元，并要求泓业公司腾空租赁物交还给泰基公司。泓业公司认为泰基公司擅自终止合同并要求双倍返还押金没有事实和法律依据。泰基公司收回租赁物是为了防止损失继续扩大及出现不稳定因素而采取的适当措施。泓业公司长期欠租且在泰基公司已通知解除合同的情况下，仍在收取租户的租金，并与租户谈判将租赁期限延长至20年。泰基公司为防止自身经济损失继续扩大，同时为了保障各租户的合法权益及防止出现不稳定因素，于2020年3月25日收回涉案租赁物并不构成违约，更不存在向泓业公司赔偿损失的问题。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告泰基公司提交的证据1《租赁合同》，证据2《房地产权证》，证据5《解除合同通知书》、邮寄单、妥投证明均真实、合法，本院予以采信。证据3《佑某某固定设施清单》、《佑某某时尚广场项目水电表读数》虽然泓业公司不予认可，但相关证据有双方当事人的盖章，泓业公司未否认其公章的真实性，故本院予以采信；证据4《律师函》虽然泓业公司不予认可，但其认可邮寄单的真实性，即确认曾收到过泰基公司发出的律师函，故在泓业公司未提供反证的情况下，本院确认泰基公司向本院提交的即为其向泓业公司发出的律师函。被告泓业公司提交的证据1、2泓业公司、泰基公司在国家企业信用信息公示系统中的信息真实、合法，本院予以采信；证据3-7《关于XX广场消防检查缺陷发现》《关于XX广场室内电气检查缺陷发现》《广东电网公司用电检查结果通知书》《特种设备安全监察指令书》《XX广场电梯情况表》本院将于下文详细论述；证据8-10《关于海一路物业租赁事宜的函》、涉案物业漏水的视频及照片、《回复函》均为泓业公司单方出具，且无其他证据予以佐证，泰基公司对其真实性亦不予确认，故本院不予采信；证据11《国内支付业务付款回单》5份真实、合法，本院予以采信；证据12泰基公司强行收回涉案物业的照片7张及视频系泓业公司单方制作且无其他证据予以佐证，泰基公司对其真实性不予确认，故本院不予采信；证据13中的泰基公司出具给XX广场各租户的《清场通知》真实、合法，本院予以采信；证据14《求助信》属证人证言，证人未出庭作证，泰基公司对其真实性不予确认，故本院不予采信；证据15-60《XX广场内部清拆及运输协议》等均与本案无关，不作为本案的定案依据。根据以上证据，本院查明：位于佛山市南海区***********的工业厂房（共六层）权属人为泰基公司，房屋用途为商业。2018年7月31日,泰基公司与泓业公司在《佑某某时尚广场项目水电表读数》中签名、盖章，对涉案租赁物交付使用时的水电表读数进行确认。同日，泰基公司与泓业公司在《佑某某固定设施清单》中签名、盖章，对涉案租赁物的固定设施情况进行确认，清单显示观光梯有故障不能运行，客梯缺随机资料（图纸）（增加变频器），6台手扶梯中的5、6号不能运行，空调机组中2号主机和冷却塔（小）未运行、大机主机排水阀漏水、机房水泵锈蚀严重，小水塔未运行，5个消防水池泵房消防栓水管无压力，其他固定设施未显示存在问题。2018年8月1日，泰基公司(甲方）与泓业公司（乙方）签订《租赁合同》，约定1.1出租物业座落于南海区南海广场侧（桂城海一路4号）房屋六层，用途为商业，建筑面积11000平方米，房产证号：粤房地证字第**。出租方的楼宇按现状出租，并提供配电房一座给承租方使用，电容量为630KVA，用途为商业用电。现楼宇通有水电，污水排放畅通，如承租方增容和重新架设安装线路、铺砌污水管等，费用由承租方负责。1.2在签订合同时，出租方已经结束与原承租方的租赁关系。由于首层尚有部分租户仍在场内经营，承租方同意按照原承租方的合同约定与首层仍在场内经营的租户签订新合同。2.1租赁期限从2018年8月1日至2038年7月31日。3.1租金2018年8月1日至2020年9月30日，每月租金305250元。3.2承租方交纳租金时间为每月5号前。4.1在签订本合同之日起三个工作日内承租方向出租方交纳押金150万元。若合同期满，承租方没有违约，则出租方必须如数（不计利息）退还150万元押金给承租方。6.1承租方如对租赁物业作局部修建、改建，必须征得出租方同意（其操作方式是承租方事前应先向出租方书面申请，后按出租方答复文件实施）。承租方的修建、改建必须在不影响租赁物业建筑安全和消防安全的情况下，找有资质和合法的建筑设计院进行设计，并向政府的规划、建设消防等有关部门报建后才能施工。否则，承租方不能改建、加建。如承租方擅自进行改建、加建的，出租方视作承租方违约，可以终止合同，收回租赁物业，并要求承租方修复或赔偿损失。9.2在租赁期内承租方在做好租赁物业的维护修缮外，还应定期委托有资质的单位和人员对电房的变压器、电瓶、消防设施、动力设施等进行检查、维护、保养，以确保各种设备和设施正常运作。维护和保养所产生的费用由承租方负责。9.3租赁期内承租方经营所需配置的消防、环保市政等设施费用由承租方负责。13.2承租方拖欠租金累计达一个月以上，出租方视作承租方违约，并按每日罚承租方逾期欠租款的万分之五滞纳金。承租方如超过两个月不交租金的，出租方可以终止合同收回租赁物，承租方已付押金不予退，承租方投入的装修及其他辅助设施无偿归承租方所有。泓业公司已向泰基公司支付合同约定的押金150万元，2018年8月-11月期间的租金。2019年4月2日，泰基公司向泓业公司发出《律师函》，催促泓业公司在收函后7天内支付2018年12月至2019年3月期间的租金及相应滞纳金，逾期则泰基公司将按合同约定解除合同。泓业公司于2019年4月8日收到该函。2019年7月15日，泰基公司向泓业公司发出《解除合同通知书》，称泓业公司逾期不交2018年12月至2019年7月的租金已构成严重违约，通知泓业公司解除双方签订的涉案合同，没收押金150万元，并要求泓业公司在收到通知书后3天内付清所欠租金及相应滞纳金，腾空租赁物交回泰基公司。泓业公司于2019年7月16日收到该通知书。泓业公司分别于2019年7月16日、8月6日、9月6日、10月8日、11月4日向泰基公司各支付了115000元，此后没有再向泰基公司支付任何费用。泰基公司出具《至2020年3月25日止泓业欠租金明细表》，确认泓业公司上述款项分别支付的是2018年12月至2019年4月的租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。泰基公司与泓业公司于2018年8月1日签订的涉案《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。本案双方争议的焦点为：1.涉案合同应否解除；2.泓业公司应承担的责任；3.泓业公司的反诉请求是否应予支持。一、关于涉案合同应否解除的问题经本院核查，泓业公司自2019年12月起未按时足额支付涉案《租赁合同》约定的租金，泰基公司于2019年4月2日已发出《律师函》书面催告泓业公司支付租金，泓业公司于同月8日收到该《律师函》后至今仍未足额支付欠交租金，根据涉案《租赁合同》第13.2条约定，泓业公司如超过两个月不交租金的，泰基公司可以终止合同收回租赁物，泓业公司已付押金不予退，泓业公司投入的装修及其他辅助设施无偿归承租方所有。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，泰基公司也有权解除涉案合同。泰基公司于2019年7月15日向泓业公司发出《解除合同通知书》主张解除合同，该通知书于2019年7月16日送达泓业公司，故涉案《租赁合同》于2019年7月16日解除。结合泰基公司于2020年3月25日已收回涉案租赁物的实际情况，泰基公司诉请解除涉案《租赁合同》有理，本院予以支持。泓业公司关于泰基公司因涉案租赁物存在质量问题和安全隐患、不符合使用条件而构成违约，其有权行使先履行抗辩权拒绝支付租金的主张不能成立，理由与泓业公司的反诉主张相同，详见下文。二、关于泓业公司应承担的责任问题如前所述，泓业公司未按合同约定支付租金超过两个月，已经构成违约，根据涉案《租赁合同》第13.2条约定，泰基公司在涉案合同解除后诉请没收泓业公司已付的押金150万元理据充分，本院予以支持。泓业公司自2018年12月起未按约定支付租金，仅于2019年7月16日、8月6日、9月6日、10月8日、11月4日分别向泰基公司各支付了115000元，合共575000元。故至泰基公司2020年3月25日收回涉案租赁物时，泓业公司欠付租金共计4258125元（305250元/月×15个月+305250元/月÷30天×25天-575000元）。泰基公司诉请泓业公司向其支付租金4258125元，合理合法，本院予以支持。至于滞纳金的标准，泰基公司诉请泓业公司根据涉案《租赁合同》第13.2条关于承租方拖欠租金累计达一个月以上视作违约并每日按逾期欠租款的万分之五罚收滞纳金的约定计算。本院认为，在泰基公司已没收泓业公司所付押金的情况下，该滞纳金标准明显过高，故酌定调整为每日按逾期欠租款的万分之二计算。结合泰基公司自认泓业公司于2019年7月-11月每月支付的115000元系对应2018年12月-2019年4月各月的租金，即相应款项从2018年12月-2019年4月各月欠交的租金中扣减的实际情况，故泓业公司应以190250元（305250元-115000元）为本金从2018年12月至2019年4月的每月5日开始按每日万分之二的标准计算滞纳金予泰基公司，泓业公司应以305250元为本金从2019年5月至2020年2月的每月5日开始按每日万分之二的标准计算滞纳金予泰基公司，泓业公司应以254375元为本金从2020年3月5日开始按每日万分之二的标准计算滞纳金予泰基公司。泰基公司超出本院核定范围内的诉讼请求本院不予支持。三、关于泓业公司的反诉请求是否应予支持的问题泓业公司反诉主张，涉案租赁物存在诸多质量问题及安全隐患，不具备使用条件，泰基公司隐瞒上述情况且经泓业公司要求协商不予理会构成违约，泰基公司应向泓业公司双倍返还定金并赔偿其修复租赁物的损失3974743.8元。对此，本院结合案件事实和法律分析如下：首先，关于涉案租赁物是否存在质量问题及安全隐患，不具备使用条件的问题。泓业公司向本院提交的《关于XX广场消防检查缺陷发现》《关于XX广场室内电气检查缺陷发现》《广东电网公司用电检查结果通知书》《XX广场电梯情况表》均由市场商业主体出具，泓业公司未出具权威检测机构的意见予以佐证，本院不予采信；《特种设备安全监察指令书》仅指出四台压力容器和一台电梯未经电器检验，并未认定相关设施设备存在质量问题及安全隐患。由此，泓业公司提供的证据不足以证明涉案租赁物因存在质量问题及安全隐患而不具备使用条件，故本院对泓业公司的该主张不予采信。其次，关于泰基公司是否隐瞒涉案租赁物存在质量问题及安全隐患的问题。如前所述，泓业公司提供的证据不足以证明涉案租赁物存在质量问题及安全隐患。即便涉案租赁物确实存在一定的质量瑕疵，根据泰基公司提交的双方于2018年7月31日盖章确认的《佑某某固定设施清单》可知，泓业公司在签订涉案《租赁合同》前对涉案租赁物固定设施存在的相关问题已然知情。结合涉案《租赁合同》第1.1条关于“出租方的楼宇按现状出租”的约定，泓业公司亦负有在承租前审慎审查涉案租赁物出租时状态的义务。故泓业公司关于泰基公司隐瞒涉案租赁物存在质量问题及安全隐患构成违约的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。再次，关于泰基公司是否对质量问题及安全隐患不予理会的问题。经查，泓业公司未提交证据证明其曾就涉案租赁物存在的质量问题及安全隐患要求泰基公司进行修复、整改。泓业公司提交的《关于海一路物业租赁事宜的函》亦无证据证实已送达给泰基公司。故此，本院对泓业公司主张泰基公司对质量问题及安全隐患问题不予理会构成违约的主张亦不予采纳。此外，即便《关于海一路物业租赁事宜的函》已送达给泰基公司，其内容亦非要求泰基公司对质量问题和安全隐患问题进行修复、整改，而是直接要求泰基公司免除其检查、修复和装修期间合计18个月的租金，且要求在2020年10月至2013年9月期间租金计收标准不递增。该行为既不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，亦不符合涉案《租赁合同》第9.2条关于“在租赁期内承租方在做好租赁物业的维护修缮外，还应定期委托有资质的单位和人员对电房的变压器、电瓶、消防设施、动力设施等进行检查、维护、保养，以确保各种设备和设施正常运作。维护和保养所产生的费用由承租方负责”的约定。综上，泓业公司认为泰基公司构成违约的理由均不能成立，泓业公司主张有权行使先履行抗辩权拒绝支付租金依据不足，本院不予支持。据此，泓业公司反诉请求泰基公司双倍返还押金300万元没有事实和法律依据，本院不予支持。泓业公司提供的证据不能证明涉案租赁物存在质量问题及安全隐患，亦不能证明其支出的相关费用与相关质量问题及安全隐患之间的因果关系，故本院对其关于泰基公司应赔偿其修复租赁物业损失3974743.8元的反诉请求不予支持。此外，泓业公司还认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，泰基公司应赔偿其修复、改造物业的损失3974743.8元。经查，泓业公司未提供证据证明其对涉案租赁物进行装饰装修已经过泰基公司同意，涉案《租赁合同》的解除亦非因出租人即泰基公司违约所致，故本案不适用上述司法解释的规定。泓业公司的该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，原告泰基公司关于解除涉案合同，泓业公司支付租金及滞纳金，泓业公司支付的押金归泰基公司所有的诉讼请求成立，本院予以支持；超出本院核定范围的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告泓业公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条第四项、一百零九条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告佛山市南海区泰基发展实业有限公司与被告佛山市南海区泓业创富贸易有限公司于2018年8月1日签订的《租赁合同》；二、被告佛山市南海区泓业创富贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日十日内向原告佛山市南海区泰基发展实业有限公司支付租金4258125元及滞纳金（以190250元为本金从2018年12月至2019年4月的每月5日开始按每日万分之二的标准计算，以305250元为本金从2019年5月至2020年2月的每月5日开始按每日万分之二的标准计算，以254375元为本金从2020年3月5日开始按每日万分之二的标准计算）；三、被告佛山市南海区泓业创富贸易有限公司支付的150万元押金归原告佛山市南海区泰基发展实业有限公司所有；四、驳回原告佛山市南海区泰基发展实业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告佛山市南海区泓业创富贸易有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费560510.41元，由被告佛山市南海区泓业创富贸易有限公司负担；反诉案件受理费60623.2元，由被告佛山市南海区泓业创富贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月二十二日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣