河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终94号上诉人（原审原告）：孟玲玲，女，汉族，1970年3月20日生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：张建伟，河南辽源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，河南辽源律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：迪臣置业发展（开封）有限公司。住所地开封市西门大街**。法定代表人：王京宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：何江涛，河南英伦律师事务所律师。上诉人孟玲玲因与被上诉人迪臣置业发展（开封）有限公司（以下简称迪臣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。孟玲玲上诉请求：依法判令撤销一审判决，发回重审或依法改判迪臣公司支付孟玲玲逾期交房违约金21577元和延期交付房地产权属证书违约金34438元；本案一、二审诉讼费由迪臣公司承担。本案一、二审诉讼由迪臣公司承担。一审判决认定事实不清，于法无据。关于逾期交房违约金问题。孟玲玲与迪臣公司于2017年5月10日签订《商品房买卖合同》，孟玲玲按合同约定交纳首付款并办理房屋贷款手续。迪臣公司提供的政府停工文件，其中2017年1月1日至2017年5月10日，所谓停工，发生在双方合同签订之前，属于迪臣公司已知因素，并不是双方合同约定的不可预见因素，一审法院将上述停工天数从迪臣公司的违约天数中剔除，判决迪臣公司不承担这些天数的赔偿责任，无事实和法律依据。延期交房不可抗力情形只存在于合同履行期内，合同履行期外属于逾期违约，迪臣公司应承担全部责任。双方合同第八条明确约定，交付日期为2017年12月31日，同时约定交付条件为该商品房经验收合格。本案所涉及的房屋已于2018年1月1日由该房屋的建设单位、施工单位、监理单位验收合格并验收完毕，该房屋已于2018年1月1日达到交付条件，并不需要再进行施工。由此可知，迪臣公司没有如期交付房屋，并不是因政府停工未完成建设所致。故2018年1月1日至2018年6月6日之间的，迪臣公司所谓的政府停工合计82天，对迪臣公司并不产生任何影响。该82天不应扣除。关于延期交付房地产权属证书违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定逾期办证违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二审审理中，孟玲玲变更上诉请求为：依法判令撤销一审判决，改判迪臣公司支付孟玲玲逾期交房违约金24577元和逾期办理房地产权属证书备案登记违约金，数额按照已付购房款总额1024060元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月23日止。迪臣公司答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中，对可以顺延交房日期的几种情形做了明确约定，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该约定合法有效，双方均应予以遵守。在双方签订《商品房买卖合同》之前，因环境污染防治，政府部门多次下发文件责令工地停工，已经对案涉房屋所在的3号楼的施工进度造成了较大的影响，该停工天数应按照双方合同约定相应顺延交房日期或从迪臣公司逾期交房天数内扣减，孟玲玲主张不予扣除不能成立。在双方《商品房买卖合同》约定的交房日期后，对于因环境污染防治，政府部门下发文件责令工地停工的天数，亦应扣减。根据双方《商品房买卖合同》的约定，迪臣公司并无为孟玲玲办理并交付房地产权属证书的义务，孟玲玲主张逾期交付房地产权属证书违约金没有依据，迪臣公司已经在双方合同约定的期限内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，履行了双方合同约定的义务，孟玲玲上诉请求支持逾期交付房地产权证书违约金，缺乏事实和法律依据。孟玲玲按揭贷款直至2018年1月5日才到账，依据双方约定，迪臣公司有权相应顺延交房日期。迪臣公司不同意孟玲玲二审审理中变更上诉请求。孟玲玲向一审法院起诉请求：1、请求判令迪臣公司支付延期交房违约金21577元；2、迪臣公司向孟玲玲支付延期交付房地产权属证书违约金至实际下发日，现暂从2019年1月15日起暂计算至2019年7月1日，违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准计算，共34438元；以上共计56015元；本案的诉讼费由迪臣公司承担。一审法院经审理查明，孟玲玲与迪臣公司签订《商品房买卖合同》，由孟玲玲购买迪臣公司开发的位于迪臣世博广场房屋一套，房款1024060元，房屋交付时间为2017年12月31日前。该商品房买卖合同中约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.遇到停水停电及自然天气灾害等原因影响工期的；3.因政府行为国家政策等造成的不可预见因素；4.买受人延期付款的出卖人可顺延交房日期。逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由迪臣公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3.协商解决。买受人在获得购房发票后30日内办理契税交纳手续，逾期所造成的一切责任，由买受人承担。孟玲玲已将房屋总价款缴纳完毕。该房屋实际交付时间为2018年8月29日。涉案房屋取得了不动产权证书。迪臣公司通知孟玲玲于2019年10月23日领取办理房产证的分割证。2017年至2018年6月期间，开封市住房和城乡建设局等政府行政部门多次下发文件，并通过开封建筑安全公众信息平台发布相关信息，要求房屋建筑等施工工程停工，经核算，迪臣公司因此造成的停工天数共计201天。一审法院认为，孟玲玲与迪臣公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有约束力。孟玲玲已将房款全部付清，履行了付款义务，迪臣公司应按合同约定的期限履行交房义务，未按约定履行，已构成违约，应承担违约责任。本案中，孟玲玲认可迪臣公司逾期共计240天。合同约定因政府行政部门文件要求停工天数属于不可抗力造成的，不应计入迪臣公司违约天数。经查停工天数为201天，扣除之后迪臣公司逾期天数为39天，根据合同约定计算逾期交房违约金应为3994元。对于孟玲玲要求的延期交付房地产权属证书违约金，在商品房买卖合同中双方就买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书进行了特殊约定，即约定为协商解决，并未就具体违约责任进行约定。故对于孟玲玲要求延期交付房地产权属证书违约金的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。迪臣公司辩称孟玲玲按揭贷款逾期付款，因双方合同中就按揭贷款未约定具体付款时间，对该辩称理由，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、迪臣置业发展（开封）有限公司于判决生效之日起十日内向孟玲玲支付逾期交房违约金3994元；二、驳回孟玲玲其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为600元，由孟玲玲承担557元，迪臣置业发展（开封）有限公司承担43元。二审经审理查明，孟玲玲与迪臣公司于2017年5月10日签订《商品房买卖合同》。孟玲玲房款以首付加按揭方式支付，2018年1月5日按揭贷款81万元支付到迪臣公司账户。双方签订合同附件四第六条第一项约定：“选用按揭贷款付款方式的买受人，出卖人有权于其所有应交纳的款项支付完结之后方予交房，否则出卖人有权不予交房并不承担逾期交房的违约责任，买受人亦不得进场装修。”2019年8月27日开封市不动产登记中心向迪臣公司出具了《受理收件清单暨领证凭证》。开封市住房和城乡建设局等政府行政部门多次下发文件，并通过开封建筑安全公众信息平台发布相关信息，要求房屋建筑等施工工程停工，2017年5月11日至2017年12月31日止，责令停工天数共计85天。2018年1月1日至2018年3月15日止，责令停工天数共计74天，2018年3月22日至2018年3月28日止，责令停工7天，2018年6月6日，责令停工1天。其他事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，孟玲玲与迪臣公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利并履行各自义务。孟玲玲的按揭贷款于2018年1月5日才到达迪臣公司账户，按照合同约定，迪臣公司的交房时间应顺延于2018年1月5日。又因为双方合同签订后，至合同约定的交房期限内，因政府行政部门要求责令停工，依据双方合同约定以及法律规定，相应的交房时间应予顺延，顺延期内发生的停工天数也应顺延，经核算，交房时间应顺延至2018年6月16日。两个时间相比较，本案顺延后迪臣公司应于最晚2018年6月16日向孟玲玲交房。迪臣公司于2018年8月29日实际向孟玲玲交房，逾期74天，应当承担逾期交房的违约责任。迪臣公司应承担的逾期交房违约金应为7578.04元（1024060元*1/10000*74天）。根据双方合同约定，迪臣公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。迪臣公司于2018年8月29日向孟玲玲交房，于2019年8月27日提供了涉案相关资料报开封市不动产登记中心备案，并未超过合同约定的期限。故孟玲玲要求迪臣公司承担逾期办证违约金的诉求，不应得到支持。综上，一审判决认定事实不当，应予纠正。孟玲玲上诉合理部分本院予以支持，其他部分不予采信，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初2879号民事判决；二、迪臣置业发展（开封）有限公司于判决生效之日起十日内向孟玲玲支付逾期交房违约金7578.04元；三、驳回孟玲玲其他的诉讼请求；四、驳回孟玲玲其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，由孟玲玲承担550元，迪臣公司承担50元；二审案件受理费1200元，由孟玲玲承担1150元，迪臣公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年七月二十一日书记员  荀文彬