内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民事判决书（2020）内0425民初1050号原告：克什克腾旗人民防空办公室，统一社会信用代码1150425011580813X，所在地内蒙古赤峰市克什克腾旗经棚镇解放路。负责人：宋学军，克什克腾旗人民防空办公室主任。委托代理人：刘毅夫，男，1992年8月16日出生，汉族，住所地内蒙古赤峰市。委托代理人：屈志一，内蒙古金骥达律师事务所律师。被告：朱凤祥，男，1954年2月6日出生，个体，住所地内蒙古赤峰市。委托代理人：高国瑞，内蒙古源生律师事务所律师。原告克什克腾旗人民防空办公室（以下简称克旗防空办）诉被告朱凤祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告克旗防空办委托代理人刘毅夫、屈志一，被告朱凤祥及其委托代理人高国瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告克旗防空办向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2010年9月30日签订的《克旗盛世嘉园人民防空地下室租赁合同》及人民防空工程租赁使用安全保障特别补充条款；2、判令被告将承租的租赁物及附属设施、设备按租赁物清单所载内容交还，腾出租赁物内的物品，自行拆除装修物、恢复原状，并经双方验收后保证租赁物本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；3、判令被告以每月12500元为标准给付自2019年10月1日起至2020年4月30日期间的租金合计87500元，并要求被告继续以每月12500元为标准自2020年5月1日起至实际收回租赁物之日拖欠的租金；清缴实际收回租赁物之前的水、电等费用；4、判令被告按合同约定以年租金20%为标准支付违约金30000元，以日租金3%为标准支付自2019年10月1日至2020年4月30日期间的滞纳金2625元；并继续支付自2020年5月1日起实际给付拖欠的租金之日的滞纳金并承担逾期交付租赁物给原告造成的损失；5、本案诉讼费、律师费由被告负担。事实与理由：原、被告于2010年9月30日签订了《克旗盛世嘉园人民防空地下室租赁合同》及人民防空工程租赁使用安全保障特别补充条款，合同约定原告将克旗盛世嘉园人防地下室租赁给被告使用，租赁期限为十年，缴纳租金方式为每年9月30日前一次性缴清，原告如约交付租赁物，但被告2019年10月1日起一直未缴纳租金，在此期间，原告多次通知被告缴纳拖欠的租金，被告始终避而不见，置若罔闻。原告曾于2020年1月17日、2020年3月23日两次向被告送达了限期搬离通知书，被告既不缴纳拖欠的租金，也不返还租赁物。依据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》相关规定：“拖欠租赁物租金累计一个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租租赁物”，综上所述，被告的上述违约行为已完全符合合同解除的条件，原告有权行使合同解除权。故原告为维护自己的合法权益，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告朱凤祥辩称，1、原告要求解除双方签订的租赁合同，被告同意解除；2、案涉租赁物自2019年5月起持续漏水，致使被告无法正常经营，截止开放当日原告也没有消除租赁物的固有瑕疵，因此根据合同约定，原告应当承担自2019年5月至今的违约金；3、被告在租赁期间由于新冠肺炎疫情的发生，导致被告无法经营，克旗文化旅游体育局于2020年1月25日作出了克文旅体2020【20】号克旗文化旅游体育局关于做好新型冠状病毒感染的肺炎病情防控的紧急通知，该通知责令临时关闭KTV、旅游景区、娱乐场所等人群聚集场所的经营，恢复时间另行通知，同时原、被告所签订的租赁经营合同第十一项下第一款因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。第二项因国家政策需要拆除或者改造已租赁的租赁物，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠型肺炎民事案件若干问题指导意见二》第一项下第六款规定，承租国有企业房屋及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。该租赁合同自2020年1月25日起至今已经停止经营，该部分租赁费应当予以免除。综上，原告的租赁物存在固有瑕疵，其瑕疵不属于正常维修范围，而出租人依据合同法的规定由保障租赁物具有正常使用的义务，其严重漏水，已经导致该租赁物无法正常使用，其请求交纳租赁费的请求于法于约无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对于原告克旗防空办提交的《克旗盛世嘉园人民防空地下室租赁合同》、人民防空工程租赁使用安全保障特别补充条款、限期搬离通知书及缴款收据，被告提交的克旗文化旅游体育局于2020年1月25日作出了克文旅体2020【22】号克旗文化旅游体育局关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》，因双方当事人对真实性均无异议，故本院对真实性予以采信。对被告提交的照片及录像资料，原告对该两组证据的真实性不认可，且被告未能提供充分的证据证明该两组证据的真实性，故本院对该两组证据的真实性不予以采信。被告提交的建筑消防设施维护保养合同书二份、电器消防安全监测合同书一份，原告对两份证据的真实性、合法性以及与本案的关联性均有异议，且原、被告双方签订的合同中明确约定水、电、暖、物业、税等各项社会性经营性收费均由乙方负担，故被告在经营使用期间所支出的合理费用，亦应由其自行承担，故本院对该两组证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2010年9月30日，原告克旗防空办（甲方）与被告朱凤祥（乙方）签订了《克旗盛世嘉园人民防空地下室租赁合同》及人民防空工程租赁使用安全保障特别补充条款，合同约定原告将克旗盛世嘉园人防地下室租赁给被告使用，租赁期限为十年，租金为每年150000元，缴纳租金方式为每年9月30日前一次性缴清一年度租金。合同签订后，被告朱凤祥按年度已将2010年9月30日至2019年9月30日租金缴清，原告克旗防空办为被告朱凤祥出具了收据。被告朱凤祥未向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金，现租赁物仍由被告朱凤祥占有。另查明，2020年1月27日、2020年3月23日，原告两次向被告下达了限期搬离通知书。上述事实有双方当事人的陈述、原告提交的《克旗盛世嘉园人民防空地下室租赁合同》及人民防空工程租赁使用安全保障特别补充条款、收据等证据，经庭审质证在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告克旗防空办与被告朱凤祥签订的《克旗盛世嘉园人民防空地下室租赁合同》、人民防空工程租赁使用安全保障特别补充条款系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效。被告在租赁期间未按约定缴纳租金，根据双方签订的合同“七、变更、解除与终止条款：3、租赁物租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租租赁物：（1）未经甲方书面同意，拆改变动租赁物结构；……（6）拖欠租赁物租金累计一个月以上的。”的约定，原告依据该第七条3款（6）项解除合同，符合约定解除的情形，且被告同意解除合同，故对原告要求依法解除与被告签订的合同，本院予以支持。原告要求双方解除合同后，被告将承租的租赁物及附属设施、设备按租赁物清单所载内容交还，其主张在双方签订的合同有明确约定，现双方同意解除合同，原告依约要求被告返还租赁物，本院予以支持，因原告未提供出租租赁物清单及附属设施，故原告主张被告将承租的租赁物及附属设施、设备按租赁物清单所载内容交还，本院不予支持。原告要求被告给付自2019年10月1日至租赁物收回之日的租金，每月按12500元计算，并缴清租赁物收回前发生的水电等费用。被告抗辩称，案涉租赁物为地下室，因原告防水没有做好，导致无法满足正常营业需要，应当减免租金，另被告在承租期间，缴纳了检测费，该费用应从租金中扣除。根据原、被告双方签订的《克旗盛世嘉园人民防空地下室租赁合同》第五条5款中约定：“水、电、暖、物业、税等各项社会性经营性收费均由乙方负担。”，第六条3款第（8）项中约定：“乙方负责承租租赁物的正常期间的维修，维修材料费用由乙方负担；……”，故租赁物在租赁期间即使发生漏水现象，根据上述合同约定，维修费用、检测费用也应由被告自己负担，故被告的抗辩理由不能成立。原告主张被告以每月12500元租金为标准，自2019年10月1日起至租赁物实际收回之日止的租金，被告抗辩新冠肺炎疫情不可避免，应属不可抗力，根据合同约定，因发生不可抗力事由双方均不承担责任，故不承担疫情期间的租赁费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，被告承租的租赁物在使用期间发生新冠肺炎疫情，众所周知，相关行业响应政府政策停止营业，根据2020年1月25日克什克腾旗文化旅游体育局下发的克文旅体【2020】22号《克旗文化旅游体育局关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》，被告经营的万豪歌厅停止营业。基于新冠肺炎疫情，是双方订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，根据公平原则，原告应依法予以减免疫情期间租金，故本院酌定免除被告朱凤祥4个月租金为宜，4个月租金数额为50000元（150000÷12×4=50000元）。原告要求被告清缴租赁物实际收回前发生的水、电等费用，关于在承租期间发生的费用，双方在合同第五条5款中明确约定：“水、电、暖、物业、税等各项社会性或经营性收费均由乙方负担”，故原告该项请求依法有据，本院予以支持。原告主张被告按合同约定以年租金的20%支付违约金30000元，以日租金3%为标准支付自2019年10月1日起至2020年4月30日期间的滞纳金2625元；并要求被告继续支付自2020年5月1日起至实际给付租金之日的滞纳金及逾期交付租赁物给原告造成的损失。根据双方签订的《克旗盛世嘉园人民防空地下室租赁合同》第十条乙方违约责任1款约定的：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有要权终止合同，收回该租赁物，乙方应按照合同当年总租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到达到弥补全部损失为止：（1）……2、……3、拖欠租金累计一个月的。”本案中，被告朱凤祥未按合同约定向原告缴纳租金，已经构成违约，应按合同约定承担违约责任，故原告要求被告以年租金的20%为标准支付违约金30000元，依法有据，本院予以支持。另原告主张以日租金3%为标准支付自2019年10月1日至2020年4月30日期间的滞纳金。关于滞纳金，在原被告签订的《克旗盛世嘉园人民防空地下室租赁合同》中虽有约定，但被告依据合同约定已经承担支付违约金的责任，基于公平原则，原告主张的滞纳金的请求，本院不予支持。原告要求被告继续支付自2020年5月1日起至实际给付租金之日的滞纳金及逾期交付租赁物给原告造成的损失。被告抗辩，解除权属于形成权，形成权以通知到达发生效力，原告2020年1月17日向被告下达了搬离通知，被告认可2020年1月17日已收到限期搬离通知书，故2020年1月17日双方签订的合同已经解除，自2020年1月17日以后与原告形成了不定期租赁合同，而不定期租赁合同，原告没有提出请求，且不属本案受理范围，应予以驳回。《中华人民共和国合同法》第九十六条一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除合同。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告克旗防空办于2020年1月17日向被告朱凤祥下达了限期搬离通知书，被告认可已经收到限期搬离通知书，故本院认为，原、被告双方签订的《克旗盛世嘉园人民防空地下室租赁合同》及人民防空工程租赁使用安全保障特别补充条款于2020年1月17日解除。因被告一直未搬离租赁物，应承担给付租金的义务，故被告应继续支付租赁至搬离时止。原告要求被告承担逾期交付租赁物给原告造成的损失，因原告未明确被告逾期交付租赁物给其造成损失的实际数额，亦未提供证据支持其主张成立，故对原告的该项请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第十百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告克什克腾旗人民防空办公室与被告朱凤祥于2010年9月30日签订的《克旗盛世嘉园人民防空地下室租赁合同》、人民防空工程租赁使用安全保障特别补充条款于2020年1月17日解除；二、被告朱凤祥于本判决生效后十日内将承租的租赁物盛世嘉园人民防空地下室返还给原告克什克腾旗人民防空办公室，返还租赁物前发生的水、电、暖、物业、税等各项社会性或经营性收费由被告朱凤祥负责缴清；三、被告朱凤祥于本判决生效后十日内给付原告克什克腾旗人民防空办公室租赁经营物使用期间租金，该租金以每年150000元计算自2019年10月1日至实际搬离之日止（扣除疫情期间4个月租金50000元）；四、被告朱凤祥于本判决生效后十日内支付原告克什克腾旗人民防空办公室违约金30000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3176元，减半收取1588元，由被告朱凤祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 员 史红立 二〇二〇年七月二十三日法官助理 杲丽娜书 记 员 孙妍妍