福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初1010号 原告（反诉被告）：牛玉兰，女，1960年7月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告（反诉被告）：古祖雪，男，1958年2月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告（反诉被告）：古力，女，1984年11月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吴贵森。 上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：郭燕清。 被告（反诉原告）：韩艺红（曾用名韩宝兰），女，1971年12月4日出生，汉族，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：韩高辉（系韩艺红弟弟），住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：陈海汀，福建博平律师事务所律师。 原告（反诉被告）牛玉兰、古祖雪、古力与被告（反诉原告）韩艺红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牛玉兰、古祖雪、古力的共同委托诉讼代理人吴贵森，被告（反诉原告）韩艺红及其委托诉讼代理人韩高辉、陈海汀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛玉兰、古祖雪、古力向本院提出诉讼请求：1.确认双方签署的《房屋买卖合同》于2019年11月21日解除；2.韩艺红立即向牛玉兰、古祖雪、古力支付违约金198.6万元（1018万元×20%-5万元）；3.韩艺红赔偿牛玉兰、古祖雪、古力因维权支出的律师费20万元。事实和理由：2019年10月28日，牛玉兰、古祖雪、古力（以下简称牛玉兰等三人）为甲方（出售方）与作为乙方（买受方）的韩艺红签订一份《房屋买卖合同》（以下简称讼争合同），约定韩艺红向牛玉兰等三人以1018万元的价格购买位于厦门市思明区房屋（以下简称讼争房屋）。讼争合同对定金、付款期限、违约责任等作出明确约定。其中合同第三条约定，韩艺红应于合同签订当日向牛玉兰等三人支付定金100万元，于2019年12月10日前再支付定金100万元；合同第九条第3款约定，如果乙方出现下列情形之一，即构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）拒绝购买房屋；（2）逾期履行本合同约定的义务超过20日；乙方出现上述根本违约情形之一的，甲方有权没收乙方已付定金，或者有权要求乙方按照合同成交价的20%支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补。合同第九条第6款约定：因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费等必要费用。讼争合同签订当日，韩艺红仅支付5万元定金，牛玉兰等三人在充分考虑韩艺红资金筹措的情况下向其出具一份《声明》，同意将合同第三条改为“签约当日支付5万元，2019年10月29日支付45万元，2019年10月31日前支付50万元。”对此，韩艺红也明确表示接受。2019年10月29日，韩艺红未按约定支付45万元定金。2019年10月30日，牛玉兰等三人向韩艺红发送短信，督促其按照约定支付定金等款项，但韩艺红以短信方式明确拒绝履行合同，并于2019年10月30日晚向牛玉兰等三人正式发出《关于解除房屋买卖合同的通知》，进一步明确拒绝履行合同。2019年11月4日，牛玉兰等三人委托律师向韩艺红发送《律师函》，再次督促韩艺红依约履行合同，韩艺红仍以短信方式再次明确拒绝履行。至牛玉兰等三人确定的履行期限届满，韩艺红始终未履行合同。2019年11月21日，牛玉兰等三人委托律师向韩艺红发函，通知韩艺红依约解除合同。韩艺红无正当理由拒不履行合同，已构成根本违约，牛玉兰等三人有权依约解除讼争合同，韩艺红应承担相应的违约责任。为维护自身权益，特提起如上诉请。 韩艺红辩称，一、本案涉及的定金合同只有部分生效。根据我国担保法相关规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效；实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。定金合同是实践性合同，本案双方虽约定定金数额200万元，但韩艺红实际只交付5万元，其余195万元未交，根据上述法律规定，双方约定的定金合同只有5万元部分是成立有效的，其余部分因未交付而未成立。韩艺红未按原约定交付定金195万元不属违约，不需承担相应的违约责任。二、牛玉兰等三人无权以韩艺红未按约定付款或足额支付定金构成根本违约为由提出解除合同。截至2019年11月21日牛玉兰等三人向韩艺红发函通知解除讼争合同之时，购房款的支付条件或时间均未成就或届满，韩艺红不存在未依约付款的违约行为。三、讼争合同因限购政策所致无法履行，双方订立合同的目的无法实现，只能解除。因韩艺红户籍在福建省漳平市，属非厦门市户籍居民，且在厦门市已拥有1套住房，根据厦门市政府相关文件规定，韩艺红属于厦门市180平方米及以下商品住房的限购对象；双方签订讼争合同时，韩艺红已是限购对象，牛玉兰等三人亦知悉，但在中介人员的仓促和违规促成下，双方仍签订了讼争合同；讼争合同签订后，韩艺红经了解由于上述限购政策，讼争房屋实际上无法办理过户送件受理，更无法过户登记至韩艺红名下。故双方约定的过户送件受理当日支付部分购房款316万元、用讼争房屋贷款支付购房款400万元也就不能实现，客观上致使讼争合同无法履行，双方订立合同的目的无法实现，即便韩艺红前期依约履行，合同目的最终也不能实现，故只能解除。因此，韩艺红提出解除合同。对于牛玉兰等三人的诉求，韩艺红同意解除合同，但认为解除合同的时间应为2019年10月30日。四、因讼争合同无法继续履行导致合同解除系限购政策所致，与合同当事人有无违约行为无关，故韩艺红无需承担违约责任。五、退一步讲，假设认定韩艺红违约，牛玉兰等三人在签约时即知道韩艺红是限购对象，对因限购政策导致讼争合同最终必须解除，牛玉兰等三人也有过错，应承担相应的责任，且实际上牛玉兰等三人不会也实际上没有因签订合同、解除合同造成损失，其所主张的违约金极度过高，故也不应支持牛玉兰等三人的违约金诉请（即违约金应减少至零）。六、关于律师费的主张，牛玉兰等三人没有证据证明该费用已实际支付，且即便该费用已支付，也系因牛玉兰等三人无理或不当提起诉讼而造成，应由其自行承担。综上所述，请求驳回牛玉兰等三人的全部诉请。 韩艺红向本院提出反诉请求：牛玉兰、古祖雪、古力向韩艺红返还购房定金5万元。事实与理由：2019年10月28日，在中介的促成下，牛玉兰等三人明知韩艺红系限购对象仍与其签订讼争合同，约定韩艺红以总价1018万元向牛玉兰等三人购买讼争房屋。讼争合同还就定金、付款期限、违约责任等进行约定。合同签订当日，韩艺红向牛玉兰等三人支付购房定金5万元。合同签订后，由于韩艺红系限购对象，讼争房屋无法办理过户送件受理，更无法过户登记至韩艺红名下，双方约定的过户送件受理当日支付购房款316万元、用讼争房屋贷款支付购房款400万元无法实现，客观上致使合同无法履行。韩艺红于2019年10月29日就向中介提出协助解决解除讼争合同，并于2019年10月30日向牛玉兰等三人提出解除合同。2019年11月21日，牛玉兰等三人亦提出解除讼争合同。随后，牛玉兰等三人提起诉讼，要求韩艺红支付违约金198.6万元并赔偿律师费20万元。韩艺红认为，讼争合同解除后，牛玉兰等三人应返还韩艺红购房定金5万元，故提起如上诉请。 牛玉兰、古祖雪、古力辩称，韩艺红主张合同解除的理由不存在；讼争合同的解除系因韩艺红根本性违约造成的。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案讼争房屋位于厦门市思明区，建筑面积130.45平方米，房屋权属为牛玉兰、古祖雪、古力按份共有。牛玉兰与古祖雪系夫妻关系，古力系其二人之女。 2019年10月28日，牛玉兰等三人（甲方、出售方）与韩艺红（乙方、买受方）就讼争房屋签订一份合同编号为（2019）0003174的《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买讼争房屋，房屋成交价价格1018万元；乙方应于合同签订当日支付定金100万元，于2019年10月29日前再支付定金100万元；乙方拟申请贷款支付的购房款为400万元，贷款方式为商业按揭贷款，甲乙双方应于2019年12月10日前办理贷款预审批手续；乙方应于过户送件受理后当日支付甲方购房款316万元，于2019年12月10日前支付甲方购房款100万元；甲乙双方应于2020年3月31日前办理过户送件手续；乙方可以指定第三人作为该房屋的新产权人，新产权人可为一人或多人，乙方指定第三人作为该房屋新产权人的，应保证其指定的新产权人具备购买该房屋资格及按揭贷款资格，房屋需过户至第三人名下的，乙方应出具书面指定函件，并保证第三人同意对本合同中乙方的义务及责任承担连带责任。另讼争合同第九条对违约责任进行了约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付合同成交价万分之五的违约金。2.甲方若出现该房屋被查封或存在限制转让、将该房屋出售给第三方等情形，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除合同，有权选择要求甲方双倍返还定金，或有权要求甲方按合同成交价的20%支付违约金。3.乙方若出现拒绝购买该房屋或逾期履行本合同约定义务超过二十日等情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除合同、有权没收乙方已付定金，或有权要求乙方按合同成交价的20%支付违约金，乙方向甲方已支付的全款款项冲抵违约金，多退少补。......6.因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。 上述讼争合同签订当日，双方在一份《家电家具清单》及一份《声明》上予以签字确认；该《声明》主要内容如下：原合同编号（2019）0003174约定签约当日支付100万元改为签约当日支付5万元，于2019年10月29日支付45万元，于2019年10月31日前支付50万元。韩艺红也于合同签订当日向牛玉兰等三人支付定金5万元。 2019年10月29日，韩艺红向牛玉兰等三人发出一份《关于解除房屋买卖合同的通知》，载明其因无法履行购买讼争房屋的合同义务，故自通知发出之日起解除双方签订的讼争合同。牛玉兰等三人确认于2019年10月30日收到该通知。 2019年11月4日、11月21日，牛玉兰等三人委托律师先后向韩艺红发出两份《律师函》。其中，前份《律师函》告知韩艺红其未按约定付款的行为已构成根本违约，若其未在2019年11月20日之前支付第一期定金尾款95万元及逾期付款违约金，则双方签订的讼争合同自2019年11月21日起正式解除。后份《律师函》告知韩艺红双方签订的讼争合同自2019年11月21日起正式解除。韩艺红确认收到上述两份函件。 在讼争合同履行过程中，双方数次通过短信进行沟通。其中于2019年10月30日韩艺红向古力发送短信载明“......先生觉得我们家庭根本没那么多钱来履约，高压之下生活维艰，故于10月29日上午11点左右跟中介的梁鹏说我们无法筹措到那么多钱，无奈之下只能割爱解除购买合同......”；当日，古力向韩艺红发送短信载明“......但第二次付款时间已过去一天，我们尚未收到你的应付款。我们是以房换房，需要你支付的房款来支付我们的购房款，如果你不按合同约定付款，势必影响我们新买房款的支付……”。2019年11月8日，韩艺红向古力发送短信载明“......真的是无力购买，不是唐塞......”。2019年11月21日，古力向韩艺红发送短信载明：“鉴于您在我方多次催促之下仍然明确拒绝履行双方签署的房屋买卖合同，现根据合同第九条等约定，通知您：即日起，解除你我双方签署的房屋买卖合同。”韩艺红回复：“......本人同意解除房屋买卖合同。给您造成困扰深表歉意。”另韩艺红的配偶刘建立于10月30日向中介公司员工发送信息：“小梁：因爱人事先未与我商量就与你单位签订了购房合同，况且我们已在厦门购买了二套房，不符合购买条件，再加上经济实力严重不足，请你务必帮助解决解除合同事宜，谢谢！”中介回复：“刘先生：收到！但是购房条件只是韩姐签字购买，产权人是做您儿子的名字，他是厦门户口有购房资格，这个我们是跟韩姐确认过的，她也清楚。现在是我跟房东沟通看怎么商量处理此事。您等我消息”。 另查明，韩艺红户籍地位于福建省漳平市，其系址于厦门市思明区房屋的产权人，其条件符合厦门市人民政府办公厅发布的厦府办〔2016〕154号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》中规定的“拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭”，属于该文件中“暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下商品住房”的限购对象。 还查明，牛玉兰等三人现已将讼争房屋另行出售给案外人王凤杰。 审理中，牛玉兰等三人主张其为本次诉讼支付律师费20万元，为此提供一份《委托代理合同》及相应金额的厦门增值税普通发票，并明确截至庭审时上述律师费尚未支付，系先开票后付款。韩艺红认为律师费并未实际支付，属尚未发生的费用，不应予以支持。 本院认为，牛玉兰等三人与韩艺红签订的《房屋买卖合同》及其补充《声明》，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 本案的主要争议焦点在于对讼争合同解除原因的认定。牛玉兰一方主张讼争合同解除系韩艺红未按合同约定履行付款义务且多次明确表示无法履行，系因韩艺红违约所致；韩艺红则认为讼争合同解除系由于其属于厦门市限购对象无法购房所导致，并非系其违约所致。本院分析认为，韩艺红确属于厦门市住房限购政策规定的限购对象，但合同解除的过程中，双方并未对限购问题进行过沟通，而是韩艺红多次明确表示其系因无支付能力故而提出解除合同，又结合讼争合同中约定韩艺红可以指定具备购房资格的第三人作为房屋产权人，以及中介与韩艺红的配偶刘建立沟通中表示讼争房屋系由韩艺红为其儿子购买且其儿子具备购房资格，综合上述证据来看，韩艺红在购房时本欲将讼争房屋的产权落在其儿子名下的可能性较大，牛玉兰一方的主张较为可信，本院予以采纳，并据此认定讼争合同的解除系由韩艺红一方违约所致，韩艺红应承担相应的违约责任。 关于讼争合同解除的时间。牛玉兰一方主张合同解除时间为2019年11月21日；韩艺红则认为解除时间应为2019年10月30日，即牛玉兰等三人收到韩艺红发出的解除通知之日。本院分析认为，根据讼争合同约定，当一方出现违约情形时，守约方才有权以书面通知的方式解除讼争合同，本案系韩艺红违约，故牛玉兰一方有权以书面通知的方式解除讼争合同，牛玉兰一方于2019年11月21日向韩艺红发出《律师函》告知其讼争合同于当日解除，同日韩艺红亦通过短信回复同意解除，本院据此认定讼争合同的解除时间为2019年11月21日。 关于牛玉兰一方主张的韩艺红应承担合同总价款20%的违约金。本院认为，本案中，虽合同提前解除系因韩艺红违约导致，但考虑到韩艺红于合同签订次日即明确提出解除合同的意思表示，其虽违约但亦及时采取补救措施，并无因拖延行为导致牛玉兰一方扩大损失的情况发生，且讼争房屋现已另行出售，牛玉兰一方亦未提供证据证明讼争房屋另行出售后与原售价对比产生的差价损失，牛玉兰一方主张韩艺红承担合同总价款20%即2036000的违约金，标准过高，本案综合考虑讼争合同关于违约责任的约定、讼争合同解除过程中各方情况及当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定牛玉兰一方有权没收韩艺红已支付的5万元定金，除上述金额外的诉求，本院不予支持。另韩艺红要求牛玉兰等三人返还5万元定金，于法无据，本院不予支持。关于牛玉兰等三人主张的律师费20万元，因该费用尚未实际发生，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认牛玉兰、古祖雪、古力与韩艺红于2019年10月28日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月21日解除； 二、牛玉兰、古祖雪、古力无需向韩艺红返还已支付的定金5万元； 三、驳回牛玉兰、古祖雪、古力的其他诉讼请求； 四、驳回韩艺红的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12144元，由牛玉兰、古祖雪、古力负担525元，韩艺红负担11619元；反诉案件受理费525元，由韩艺红负担。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林月蓉 二〇二〇年七月八日 法官助理洪瑾君 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。