广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终3492号上诉人（原审被告、反诉原告）：何一凡，男，1958年1月6日出生，台湾地区。委托诉讼代理人：汤永远，系上诉人单位推荐人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北路赛格科技工业园****D-（A）轴1-3轴350，统一社会信用代码914403005503254242。法定代表人：韩胜利。委托诉讼代理人：胡奇龙，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈蕊，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。上诉人何一凡因与被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初9871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院认定《土地租赁合同》有效是错误的，该合同因未取得转租权而无权转租，应认定为无效合同。被上诉人与权利人深圳市香蜜湖渡假村有限公司之间的租赁合同书中第四页第七项明确禁止被上诉人转租，被上诉人又在《土地租赁合同》的第八章甲方保证及责任中明确，甲方保证拥有完全的资格将租赁物按本合同之约定租赁给乙方，并符合政府有关房屋租赁管理办法，但事实上，被上诉人的转租行为并未争得权利人深圳市香蜜湖渡假村有限公司的同意，是擅自转租。因此被上诉人的转租行为不但构成对上诉人的违约，也构成对权利人的违约。根据深圳市房屋租赁管理办法第三十二条规定，未征得出租人同意和办理登记备案擅自转租房屋的系无权处分行为，其租赁行为无效。一审法院支持了被上诉人的主张，实质是支持了无处分权人擅自处分行为的合法性，这显然与法律规定相悖。二、一审法院未按上诉人的主张查实被上诉人在2017年1月22曰，将上诉人正常经营的会所强行加锁关闭并占有的侵权事实是错误的。一审法院应该查实后判决赔偿上诉人的相关损失。被上诉人在未书面通知解除合同前于2017年1月22日强行将会所大门用锁头封闭，致使会所被迫停业，是被上诉人违约在先，被上诉人应对其违约造成会所停业造成的损失承担损害赔偿责任。被上诉人实际在2017年3月30日，也就是强行锁门之后才发出的解除合同通知书。三、被上诉人将公共厕所租给上诉人做茶馆，不但违背社会公德，更因违法改变建筑物使用功能而使租赁合同无效。四、即使合同有效，按照《土地租赁合同》第13.1条的约定，上诉人的物品也应用于抵扣所欠租金，请二审法院支持这一约定。五、租金与水费债务不应由上诉人承担，应该由深圳市凡语企业有限公司承担。上诉人是为凡语会所签订的租金合同，其债务理应由凡语会所的所有人深圳市凡语企业管理有限公司来承担。这一事实已被深圳市中级人民法院（2019）粤03民终15783号判决书证实。该案是会所会员与会所的经济纠纷，被告是经营会所的个人，包括上诉人和被上诉人的控制人韩春红，判决认定会员的债务不应由会所的股东承担债务，应当由会所的权利人深圳市凡语企业管理有限公司承担。同理，本案中的上诉人签订租赁合同是为凡语公司而签订，所付租金债务应当由公司承担。被上诉人答辩称，一、涉案《土地租赁合同》的租赁标的为800平方米土地，并未违反法律法规的禁止性规定，原审法院依法认定合同有效，符合事实和法律依据。关于本案土地的租赁权，被上诉人在原审案件中已经提交充分证据予以证实，原审法院也已经予以查实。因此，本案合同有效是毋庸置疑的。合同是双方经过冲充分考虑协商，并且上诉人在合同当中也已经明确知晓涉案土地的使用状况，上诉人明确表示自愿承担经营风险费用等支出。因此，本案合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。二、涉案合同为土地租赁合同，答辩人已按约交付土地，上诉人亦已实际使用有一年半时间，上诉人作为承租方，其应积极履行支付租金的主合同义务，其以市场风险为借口拒付租金，没有合同和法律依据。三、本案案由为租赁合同纠纷，在合同有效且合同明确约定一切费用和商业风险由上诉人自行承担的情况下，上诉人是否存在经营损失不属于本案审理范围。原审法院依法驳回上诉人的全部反诉请求符合事实和法律依据。四、本案合同是由上诉人与被上诉人签订，权利义务形成于上诉人与被上诉人之间，根据合同相对性原则，上诉人主张由案外人承担其在本案的合同义务没有事实以及法律依据。五、上诉人提到（2019）粤03民终15783号案件与本案属于不同的法律纠纷，案件事实也完全不同。对于本案租赁纠纷的审理不具备参考价值。六、涉案会所的停业完全是由于上诉人的自身经营不善所导致，其停业是其自行的经营安排，并非上诉人主张被上诉人强行关闭，上诉人主张毫无事实根据，同时无法否认的是上诉人是长期拖欠，上诉人在被上诉人发出解除合同的通知之前已经长期拖欠7个月的租金，18个月水电费。根据合同第11.2条的约定，被上诉人有权决定终止本合同并主张上诉人承担相应的违约责任。因此，被上诉人认为原审判决对本案的事实认定是正确的，适用法律符合本案的客观事实，请求驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人（原审原告）向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告之间签署的《土地租赁合同》（合同编号2015-0802于2017年3月20日解除；2、被告向原告支付欠付的租金750000元，水电费158014.744元及利息（自起诉之日起按同期银行贷款利率计算至实际偿还租金及水电费之日止）；3、被告向原告支付违约金272404.423元（按被告所欠款项30%计算）；4、由被告承担本案全部诉讼费用。原审判决认定，2015年8月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定甲方同意将其位于深圳市福田区内公共厕所的物业（以下简称租赁物业）出租给乙方使用，租赁物业面积800平方米，甲方同意乙方将租赁物业用于开设茶馆或会所；租赁期间为3年，自2015年8月20日至2017年8月19日；租金为每月8万元，之后租金逐年递增10%。《土地租赁合同》第四章关于保证金约定：合同约定租赁保证金24万元，乙方在本合同签订之日起五日内支付给甲方，甲方开具保证金收据；乙方所交的保证金不得抵扣乙方正常应缴的费用；合同期满乙方应向甲方交回完好的租赁物业及甲方提供的配套设施。同时结清应当由乙方承担的各项费用，甲方则将上述保证金退还乙方。否则，甲方将视租赁物业及其甲方提供的配套设施的损坏程度及实际情况扣除相应损坏赔偿金和相关费用。如保证金不足以清偿上述费用及损失，不足部分乙方应于5个工作日内赔偿甲方。《土地租赁合同》第六章第6.2条约定：租赁物业经营过程中产生的水费、电费等费用由乙方承担，甲方代为抄表、代收水电费用，收费按当月香蜜湖度假村物业公司交费平均单价实际损耗费计算，乙方应于接到甲方公司的交费通知之日起三个工作日内交清上述费用。《土地租赁合同》第七章第7.1条约定：乙方经营过程中发生的水费、电费、电话等费用，如属于独立安装的水表、电表，则水电计量数额按有关部门规定标准计算，由乙方直接向供水、供电部门缴纳。《土地租赁合同》第九章约定：乙方明确知晓甲方土地所有使用状况，乙方郑重承诺，在承租后不因土地的使用状况和自己的经营项目在申报或经营过程中出现任何手续上的障碍而主张甲方的经济责任。《土地租赁合同》第十一章第11.2条约定：乙方逾期支付租金达20天的，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。甲方提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方应在接到通知之日起五日内交回物业，租金照实结算，甲方不予退还保证金给乙方……。《土地租赁合同》第十三章13.1条约定：乙方若拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取当月租金3%的滞纳金。此外，《土地租赁合同》还就双方的其他权利义务进行了约定。《土地租赁合同》签订后，原告将案涉土地及地上公共厕所交付给被告使用，被告按照经营茶馆和餐厅的标准对案涉场所进行了装修改造并以会所的名义对外经营，被告主张装修会所共计花费资金2291263元。被告租赁期间向被告原告支付了部分租金。原告起诉时提交的“租金汇总表”显示原告支付押金16万元、支付十期租金合计73万，尚欠租金63万元，其中2016年8月至2017年1月每月租金均为80000元。庭审当日原告又重新提交了一份“租金支付明细表”，该明细表显示被告支付押金24万元，合计支付租金65万元，2016年8月至2017年1月每月租金为88000元。被告在庭后书面确认已向原告支付押金24万元（其中8万元转为2015年9月份租金），支付租金73万元，并称因原告一直没有提供供电供水部门和香蜜湖物业公司的水电费清单，被告一直未支付水电费和物业管理费。被告庭后提交的书面缴费通知单显示香蜜湖物业公司通知原告缴纳的水电费用合计为145457.62元。2017年1月22日，会所因经营不善而停止营业。因被告拖欠租金，原告称其于2017年3月20日向被告出示《关于解除何一凡租赁合同的告知函》，主要内容：贵方未按照合同约定履行支付租金的义务，拖欠7个月的租金，拖欠18个月的水电费用，已严重违约，根据合同约定，我公司正式通知您解除双方于2015年8月20日签订的《土地租赁合同》，同时我方保留进一步追究您违约责任的权利。被告称未收到上述告知函。原告提交的微信聊天记录显示原告于2017年3月30日将告知函在包括被告在内的股东群中发送，同时进一步明确将场地收回并保留追索所欠款项的权利。上述事实，有原被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。原审判决认为，原、被告双方签订的《土地租赁合同》虽然约定原告将原儿童乐园内公共厕所出租给被告使用，但被告实际租赁的应为800平方米的土地而非公共厕所，双方之间的租赁合同并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，法院予以确认，被告反诉主张该《土地租赁合同》无效，没有法律依据，法院不予支持。被告反诉主张原告退还租金73万元及赔偿损失2291263元，亦因合同有效而不应予以支持。由于被告拖欠租金，根据《土地租赁合同》的约定，原告有权解除《土地租赁合同》，原告提交的证据显示原告于2017年3月30日以微信的形式向被告送达了解除合同告知函，故双方之间的土地租赁合同于2017年3月30日解除，原告起诉请求确认合同于2017年3月20日解除，缺乏证据支持，法院不予采信。关于被告尚欠原告租金的数额。原告在起诉和庭审时分别提交了一份租金汇总表和一份租金支付明细表，两份表的差异是24万元押金中是否有8万元转为租金和2016年8月份之后的租金是否递增10%至88000元的问题。由于该两部分差异内容均是事实方面内容，在原告先前已经确认的情况下，原告之后再行不予确认，没有依据，法院不予采信。法院确认24万元押金中有8万元已转为租金，余下16万元为被告支付的押金，且自2016年8月20日起，被告应向原告支付的租金仍然为80000元。按照原告起诉提交的《租金汇总表》，被告应向原告支付租金136万元，已付租金73万元，尚欠原告租金63万元，该租金被告应支付给原告，原告主张被告拖欠其租金75万元过高，对原告过高的租金请求，法院不予支持。原告起诉主张被告支付水电费158014.74元，但原告庭后提交的缴费通知单显示原告支付的水电费合计为145457.62元，被告亦于庭后确认未支付水电费，故被告应将原告有证据证明的水电费145457.62元支付给原告，对原告过高的水电费主张，法院不予支持。关于被告反诉主张返还押金24万元的问题。根据双方签订的《土地租赁合同》，被告缴纳的押金目的是用于保证在合同期满后被告向原告交回完整的物业并结清所欠费用，现双方租赁合同已经原告行使合同解除权而解除，故被告缴纳的押金可用于抵扣被告尚欠原告的租金，被告缴纳的押金法院前述已经认定为16万元，该16万元抵扣后，被告在租赁合同解除时仅欠原告租金47万元和水电费145457.62元，合计615457.62元。由于被告缴纳的押金已经全部用于抵扣部分租金，被告反诉主张退还押金，已无事实依据，法院不予支持。关于被告拖欠租金的利息和违约金问题。原告主张被告按照所欠款项30%支付违约金，因《土地租赁合同》中已明确约定被告拖延支付租金，原告有权按照当月租金3%收取滞纳金，但该滞纳金明显超过原告实际损失，被告亦提出异议，故法院考虑原告实际损失情况，酌定被告按照拖欠租金金额的20%向原告支付违约金损失94000元（47万元×20%），对原告过高的违约金及自起诉之日起的利息请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司与被告何一凡签订的《土地租赁合同》于2017年3月30日解除；二、被告何一凡应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司支付尚欠的租金和水电费615457.62元及租金违约金94000元；三、驳回原告深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告何一凡的反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费15424元（原告已预交），由原告负担6154元，被告负担9270元；反诉案件受理费16445元（被告已预交），由被告负担。经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张，应当按照法律的规定，提交相应的证据予以证明。上诉人何一凡在本案二审诉讼中，提交了被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司与案外人深圳市香蜜湖渡假村有限公司（以下简称香蜜湖公司）于2013年12月16日签订的《租赁合同书》（以下简称《1216租赁合同书》）。经查，《1216租赁合同书》在本案一审诉讼期间，已由被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司向法院提交，故此《1216租赁合同书》不属于本案二审诉讼中新的证据。上诉人在本案二审诉讼中提交的主张为“凡语会所内部财产照片”，不能显示拍照的时间和地点，也不能证明照片中所显示的财产系归上诉人何一凡所有，上诉人何一凡以此照片为据，要求被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司赔偿其财产损失的理由，不能成立，本院不予支持。上诉人何一凡在本案二审诉讼中，提交了其主张的“2015年8月10日案外人韩春红及林明华及上诉人签订的《香蜜湖会所股东协议书》”、“2016年5月11日增加股东张承浩的《股东合作协议书》”，超出了举证期限没有正当理由，且与本案基本事实没有关联，本院不予采信。上诉人何一凡在本案二审诉讼中，提交了本院“（2019）粤03民终15783号民事判决书”。该判决所涉案件当事人与本案并不同一，所涉争议事实和法律关系与本案也不一样，故该判决与本案没有关联。上诉人何一凡在本案二审诉讼中申请证人宋某、杨某出庭作证，超出举证期限没有正当理由，且拟证事实并非本案基本事实，本院不予采纳。被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司与香蜜湖公司于2013年12月16日签订的《租赁合同书》中虽然约定未经香蜜湖公司书面同意被上诉人不得擅自转租所租土地使用权，但这一约定并非法律法规的强制性规定，且上诉人何一凡与被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司签订涉案《土地租赁合同》没有改变土地用途，并不违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条及《中华人民共和国物权法》第一百四十条的规定，也不存其他法定无效的情形，故上诉人何一凡与被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司签订的《土地租赁合同》合法有效。上诉人何一凡上诉提出与被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司签订的《土地租赁合同》无效的上诉理由，不能成立，本院不予支持。本案中的《土地租赁合同》系由上诉人何一凡本人与被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司签订，故此合同的相关责任应由上诉人何一凡本人承担。上诉人何一凡上诉主张涉案《土地租赁合同》系其代表“凡语会所”签订，责任应由“凡语会所”的所有人“深圳市凡语企业管理有限公司”及公司股东承担的理由不能成立，本院不予支持。上诉人何一凡与“深圳市凡语企业管理有限公司”及公司股东之间的争议，可另循法律途径解决。上诉人何一凡主张被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司强行关闭“凡语会所”并造成其财物损失要求赔偿或抵销债务，但未提交相应的证据予以证明，本院不予支持。所谓社会公共利益，属于社会全体成员的利益，违背社会公共利益的表现形式通常是指违背我国法律的基本制度与准则、违背社会和经济生活基本原则、违背社会的基本道德和伦理等。本案审理裁决的是上诉人何一凡与被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司之间的合同纠纷，不涉及社会公共利益，也不违背我国法律的基本制度与准则、不违背社会和经济生活基本原则及基本公共道德和伦理。上诉人何一凡与被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司签订《土地租赁合同》时，租赁的是土地使用权，并且是明知租赁土地上建筑物原拟作用途是公共厕所。故此上诉人何一凡上诉提出被上诉人深圳鸿鑫嘉华文化传播有限公司将公共厕所租给上诉人做茶馆违背社会公德，违法改变建筑特使用功能致合同无效的上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币27340元，由上诉人何一凡承担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年七月二十日书记员 何嘉宝（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。