贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)黔2728民初1100号 原告：罗某某，男，1991年3月4日出生，布依族，贵州省罗甸县人，户籍住址贵州省罗甸县，现住址贵州省罗甸县。 原告：岑某某，女，1990年10月12日出生，布依族，贵州省罗甸县人，住址贵州省罗甸县。 原告共同委托诉讼代理人：罗发康，系贵州湖岛律师事务所律师。 被告：贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，住所贵州省罗甸县龙坪镇老城村沙井村委会**，统一社会信用代码：91522728314256017P。 法定代表人：胡远仁，系该公司执行董事。 原告罗某某、岑某某与被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岑某某及其原告共同委托诉讼代理人罗发康到庭参加诉讼，被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告罗某某、岑某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期将经验收合格的罗甸某某建材城一期第某某号商品房交付原告。2、判令被告从2017年3月31日起至交付房屋之日止，支付逾期交房违约金给原告。以已付房款450729.00元为基数，按日利率万分之一计算至2020年5月31日共计1157日违约金为52149.34元，扣除已付的16480.00元，应付违约金35669.34元。3、判令被告限期办理罗甸某某建材城一期第某某号房屋不动产权初始登记，并将某某号房屋不动产权转移登记给原告。4、判令被告从2017年6月30日起至上述商品房不动产权转移登记给原告之日止，以原告已付房款450729.00元为基数，按日利率万分之一支付逾期登记违约金给原告，暂计算至2020年5月31日共计1066日违约金为48047.71元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司在罗甸县，建设商品房出售。2016年8月26日，原告支付10000.00元现金认购第某某房。被告以包租五年返三年租金折抵购房款的营销手段于2016年11月10日向原告收取购房款440729.00元和房屋维修基金4264.00元。2016年11月11日，被告提供格式《商铺委托经营管理合同书》、《罗甸某某建材城商铺租金说明》让原告签署。2016年11月14日，被告与原告签署《商品房买卖合同》（合同编号：罗际037号），商品房买卖合同上的房屋总价450729.00元为抵扣三年租金后的总价款。合同约定被告于2017年3月30日前交付房屋，逾期交房按日计算已付房款的万分之一支付违约金。被告承诺在2017年6月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定逾期登记90日内的违约金为总房价款的万分之一，逾期登记90日后原告退房的按银行同期贷款利率支付违约金，未约定原告不退房的违约金计算方式。2017年2月25日，被告向原告收取该商品房的他项登记费、所有权登记费、转让费、工本费等办理不动产权转移登记的费用共计1200.00元。到目前为止，被告没有通知原告办理房屋验收、交付手续和办理房屋转移登记手续。原告与被告多次交涉后，被告于2019年10月14日以租金形式支付2018年5月20日前的逾期交房违约金16480.00元。据了解，被告在没有与原告办理房屋验收、交接的情况下，擅自将未经消防验收的房屋交付给关联前期物业公司对外出租经营，造成消防验收不合格，不能办理商品房不动产权初始登记，不能交付经验收合格的房屋，不能将房屋产权转移登记给原告，严重损害了原告的利益。综上所述，为维护原告的合法利益，特向人民法院提起诉讼，请求依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。 被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司未作出答辩，也未到庭参加诉讼。 经审理查明：被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司在罗甸县，建设商品房出售。2016年8月26日，原告向被告缴纳购买商铺（某某号）定金10000.00元。2016年11月10日，原告向被告缴纳购买商铺（某某号）房款440729.00元和维修基金4264.00元。2016年11月11日，原告与贵州奕龙商贸有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定商铺委托经营管理期限到2023年5月20日止。2016年11月11日，原告罗某某出具《罗甸某某建材城商铺租金说明》，确认位于罗甸县年租金为46860.00元。2016年11月14日，原告与被告签订合同编号为罗际105号的《商品房买卖合同》，由原告购买位于罗甸县，建筑面积106.6平方米，总价款450729.00元。《商品房买卖合同》约定在2017年3月30日前被告向原告交付该商铺,2017年6月29日前取得商铺所有权初始登记，并将办理商铺转移登记的有关文书交付给原告。同时约定被告不能在约定期限交付办理商铺转移登记的有关文书，90日内按照已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日买受人退房的，退还房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，违约金计算支付方式双方未进行约定。2017年2月25日，原告向被告缴纳了所有权登记费、转让费、工本费共计1200.00元。2019年6月15日原告与被告签订《业主租金起算时间确认书》，确认被告从2017年5月1日开始向原告支付商铺的租金。2019年10月14日，被告向原告支付了2017年5月1日至2018年5月20日期间的租金共计16488.00元。 另查明，原告罗某某、岑某某二人系夫妻关系，贵州奕龙商贸有限公司系被告选聘的位于罗甸县的前期物业服务管理企业。 以上事实，有原告陈述、《商铺委托经营管理合同》、《罗甸某某建材城商铺租金说明》、罗际105号《商品房买卖合同》、原告缴纳的定金、购房款、维修基金、所有权登记费、转让费、工本费等收据、《业主租金起算时间确认书》等证据材料在卷佐证，经庭审举证，足以认定。 本院认为，被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司与原告罗某某、岑某某签订的罗际105号《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。原、被告签订的合同约定由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司向原告罗某某、岑某某交付商铺的时间为在2017年3月30日前，原告罗某某、岑某某称被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司未向其交付商铺，但从原、被告于2019年6月15日签订《业主租金起算时间确认书》看，双方对从2017年5月1日起至2018年5月20日期间的商铺租金进行了结算支付，原告罗某某签字认可。再结合《商铺委托经营管理合同》中约定的商铺委托经营管理起算时间和被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司支付给原告租金的行为，应视为被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司已经实际向原告罗某某、岑某某交付了案涉商铺。因此，对于原告罗某某、岑某某要求被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司交付商铺及支付逾期交付商铺违约金的请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告合同约定的由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司向原告罗某某、岑某某交付办理商铺转移登记的有关文书的时间是2017年6月29日前，现期限已届满。被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司因未取得商品房初始登记，不能履行交付办理商铺转移登记有关文书的义务，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，双方约定延迟登记90日（即2017年6月30日至2017年9月27日）内的违约金为已付房价款（450729.00元）的万分之一，即45.07元的违约金。原、被告双方对延迟登记90日后买受人不退房的违约金没有约定，本院酌情支持按已付房款450729.00元为基数按日万分之零点五计算违约金，从2017年9月28日起支付至实际交付商铺转移登记有关文书之日止，原告罗某某、岑某某主张超过部分，本院不予支持。原告罗某某、岑某某主张的暂计算至2020年5月31日的违约金，期间共计976天，违约金为22.54元×976天=21999.04元。被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司应当支付给原告罗某某、岑某某的逾期交付商铺转移登记有关文书的违约金为45.07元+21999.04元=22044.11元。原告罗某某、岑某某主张超过部分，本院不予支持。对于原告罗某某、岑某某要求被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司向其交付商铺转移登记有关文书的请求，由于目前被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司未取得商品房初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件，且办理商品房转移登记手续还需要原告及有关部门的配合，被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司应当积极配合办理，但不可能凭被告一己办成。因此，对原告罗某某、岑某某要求被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司交付商品房转移登记有关文书的请求，本院不予支持。被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应视为自动放弃自身合法权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告罗某某、岑某某逾期交付商铺转移登记有关文书的违约金（2017年6月30日至2020年5月31日）人民币贰万贰仟零肆拾肆元壹角壹分整（￥22044.11），并从2020年6月1日起（以450729.00元为基数）按日利率万分之零点五支付违约金至实际交付商铺转移登记有关文书之日止； 二、驳回原告罗某某、岑某某的其余诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1893.00元，减半收取人民币946.50元，由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司承担人民币250.00元，由原告罗某某、岑某某承担人民币696.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  岳为岿 二〇二〇年七月二十日 书记员  罗世霞