江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初228号原告（反诉被告）：李征烨，男，汉族，1991年4月17日生，江苏省无锡市人，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：缪融，江苏苏杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄建明，男，汉族，1974年4月12日生，江苏省无锡市人，住无锡市南长区。被告（反诉原告）：唐琰，女，汉族，1971年3月21日生，江苏省无锡市人，住无锡市北塘区。原告（反诉被告）李征烨与被告（反诉原告）黄建明、唐琰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，因被告黄建明、唐琰提出反诉，本案转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李征烨的委托诉讼代理人缪融，被告（反诉原告）黄建明、唐琰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李征烨向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认坐落于常州市武进区的所有权归属于原告，要求两被告协助原告办理不动产产权过户手续；2、诉讼费用由两被告负担。事实和理由：两被告因资金周转出现问题，经朋友介绍于2019年4月22日与原告签订房屋转让协议，约定被告有偿将坐落于常州市武进区雪堰镇旷达太湖花园36幢103和104室（房地产权证号：20××11、20××14）的两处房产转让给原告，房屋转让价款65万元。因房屋产权办理未满两年，无法办理过户登记，故双方约定在被告拿到房款后的10日内腾空房屋，并于2019年11月2日后办理过户手续。原告已按约履行支付房款义务，并多次要求两被告协助办理过户手续，被告均以各种理由推脱，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告黄建明、唐琰辩称，两被告于2017年9月以100余万元的价格买下案涉的两套房产，后因急需资金用于偿还银行贷款，想通过借款的方式先偿还银行贷款，后经人介绍认识原告，向原告借款，所以房屋转让协议的本意并非真正转让房屋，而是通过这种方式借款。反诉原告黄建明、唐琰向本院提出反诉请求：请求判令反诉被告支付房屋差价款45万元。事实与理由：2017年12月7日，反诉原告购买了坐落于常州市武进区雪堰镇旷达太湖花园36幢103和104的房产，2019年4月22日，因需要资金偿还银行贷款，二人无处借钱，经人介绍认识反诉被告的母亲诸莉华，诸莉华称可以帮忙把65万元房贷还清，但要将房产办理抵押手续，双方又办理了110万元的他项权抵押。现反诉被告执意要求继续履行合同，故反诉原告要求反诉被告支付房屋差价款45万元。反诉被告李征烨辩称，双方基于真实意思表示于2019年4月22日签订房屋转让协议，约定以价款65万元作为房屋成交价，反诉被告已经付清房款，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的结婚证、常州市不动产权登记证、房屋转让协议、中国农业银行流水、增值税普通发票、税收缴款书、进账单等证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：被告黄建明、唐琰因拖欠银行贷款，急需资金周转，经人介绍认识原告李征烨。2019年4月22日，原告李征烨（乙方）与被告黄建明、唐琰（甲方）签订《房屋转让协议》一份，合同约定的主要内容包括：一、房屋坐落于常州市武进区，房地产权证号20××11和20××14，产权人黄建明、唐琰，建筑面积为59.58、59.58平方米，用途为城镇住宅用地。二、双方协商一致，该房屋成交价人民币陆拾伍万元整（小写650000元）净价。三、付款方式为乙方于2019年4月22日支付甲方人民币捌万贰仟柒佰捌拾贰元整（小写82782元）作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款。该款用于偿还甲方在南京银行的信用贷款。乙方于2019年4月30日前支付甲方人民币伍拾叁万元整（小写530000元），甲方收到款项后偿还尚欠余款。余款人民币叁万柒仟贰佰壹拾捌元整（小写37218元）将本协议公证后由乙方支付给甲方。四、房屋交易税费承担方式为，增值税、契税、个人所得税和房屋产权的相关费用由乙方承担。合同签订当日，原告李征烨通过其名下的工商银行账户转账82782元至被告指定的账户。2019年4月29日，原告李征烨四次转账共计531381.71元用于偿还被告所欠的银行贷款。2019年5月8日，原告李征烨通过其名下的工商银行账户转账35837.68元至被告唐琰的账户。综上，原告李征烨支付的购房款共计650001.39元。另查明，被告黄建明和唐琰于1998年11月16日登记结婚，案涉房屋坐落于常州市武进区，权利人黄建明，共有情况为共同共有，共有人唐琰，权利性质为商品房，用途为城镇住宅用地，103室和104室的产权证号分别为苏（2017）常州市不动产权第2045711号、苏（2017）常州市不动产权第2045714号，房屋建筑面积均为59.58平方米。权属取得方式系黄建明和唐琰于2017年7月从江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司处购买，价格为461316元和460305元。黄建明和唐琰在购买时，还支付了房屋契税。诉讼中，两被告提交了借款抵押协议和不动产抵押登记申请书各一份，拟证明在签订房屋转让协议后，被告与原告于2019年5月8日签订了借款抵押协议，就案涉的房屋办理了抵押登记。借款抵押协议载明：黄建明和唐琰作为借款人，向出借人李征烨借款110万元，并自愿将雪堰镇旷达太湖花园36幢103室、104室的不动产抵押，作为偿还借款的担保，协商不动产现价值人民币110万元，债权担保期限自2019年4月22日至2019年12月31日。不动产登记申请书上载明抵押物价值110万元整。诉讼中，原告李征烨和被告黄建明、唐琰均陈述，双方并未发生110万元借贷往来，而是为了保证李征烨顺利取得房产才办理抵押登记，协议中约定的不动产价值110万元，基于当时的房屋价值。原告李征烨陈述，在签订房屋转让协议时，案涉房屋的市场价为8000元至10000元/平方米。另，反诉原告黄建明、唐琰要求反诉被告李征烨支付购房差价45万元的依据是，2019年4月案涉房屋所在小区楼盘的市场价是1万元至1.2万元，抵押协议上的110万元系双方协商认可的，也是案涉房屋的市场价格，故认为以65万元的价格转让房屋系显失公平。在本案审理期间，本院就案涉的房产在2019年4月的价格进行了走访调查，价格为9000元至10000元/平方米。本院认为，合同是平等主体之间基于真实意思表示而设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立并生效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当本着诚实信用原则自觉履行合同义务。本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点是，双方签订的房屋转让协议是否显失公平，是否符合变更条件。《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定，有显失公平的民事行为，一方有权请求人民法院予以变更或者撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。认定显失公平，可以从以下两个方面考量，一是合同对一方当事人是否明显不公，双方当事人权利和义务是否对等，一方获得的利益或另一方所受的损失是否违背交易习惯等，二是合同订立中，一方是否故意利用优势或者对方轻率，利益受损的一方是否无经验，或者因为某种急迫的情况，并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件。本案中，一方面，房屋买卖合同中约定的65万元交易价格明显低于同期该房屋的市场交易价格，低于被告黄建明、唐琰于2017年的购买价格92万元，亦低于抵押借款合同中约定的抵押物价值110万元，形成了价值和价款过于悬殊的客观状况，造成被告作为出卖方在经济上遭受重大损失，双方在利益上严重失衡，这种不平衡也违反了等价公平原则。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”结合本案的履约情况，双方约定的房屋价格为65万元，而同期同小区同类的房屋价格为110至120万元，双方约定的转让价格65万元达不到交易时交易地的市场价百分之七十，可以视为明显不合理的低价。另一方面，被告黄建明、唐琰已有数月未偿还银行贷款，急需资金缓解经济压力，原告李征烨亦了解该情况，且明知案涉房屋的市场价值远高于交易价格，可以认定李征烨系利用黄建明、唐琰因经济困难而签订转让协议办理抵押登记的劣势，其对于转让价款明显低于市场价格在主观上是明知的。基于以上理由，双方签订的房屋转让协议存在显失公平的情形，故黄建明、唐琰主张变更，合法有据，本院予以支持。关于主张补足价款45万元，亦符合房屋当时的市场价值，本院予以支持。原告李征烨主张继续履行合同，两被告应协助办理房屋所有权转移登记手续，本院亦予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李征烨与被告（反诉原告）黄建明、唐琰于2019年4月22日签订的《房屋转让协议》继续履行。二、原告（反诉被告）李征烨于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）黄建明、唐琰购房差价款人民币45万元。三、被告（反诉原告）黄建明、唐琰收到原告（反诉被告）李征烨支付的45万元购房款后的五日内，协助原告（反诉被告）李征烨办理房屋所有权转移登记手续，将房屋产权登记至原告（反诉被告）李征烨名下（不动产权证号20××11、20××14），向原告（反诉被告）李征烨交付房屋。四、驳回原告（反诉被告）李征烨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10300元，保全费4020元，合计14320元，由原告李征烨负担3000元，被告黄建明、唐琰负担11320元。反诉案件受理费减半收取4025元，由被告黄建明、唐琰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  周 运人民陪审员  周严尚人民陪审员  阳桂芳二〇二〇年七月二日法官 助理  陶梦洁书 记 员  刘琳煜