天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初29161号原告：柴英，女，1987年9月10日出生，汉族，户籍地山东省禹城市，现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：程波（系原告丈夫），1985年8月23日出生，汉族，户籍地山东省禹城市，现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：杨东升，天津旌宇律师事务所律师。被告：天津南益房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽好旺角商界C-21，统一社会信用代码91120116694087293U。法定代表人：吴长谋，董事长。委托诉讼代理人：张明，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵术全，天津行通（唐山）律师事务所律师。原告柴英与被告天津南瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序分别于2019年7月29日、2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程波、杨东升，被告的委托诉讼代理人赵术全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款1267532元；3、判令被告赔偿原告经济损失15000元（暂定，待鉴定后根据鉴定结果确定）;4、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为“1、判令被告赔偿原告因房屋不能按期使用的产生的利息损失79394.64元、违约金27378.69元、租房损失42916.67元，该三项损失共计149690元（自2019年1月1日至2020年6月5日）；2、判令被告向原告支付自2020年6月6日起至实际交房止逾期交房的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；3、判令被告向原告支付自2020年6月6日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以1267532元为基数，按照每日万分之0.5标准计算）；4、判令被告向原告支付自2020年6月6日起至实际交房之日止的租房损失（按照每月2500元的标准）；5、判令被告对原告购买的房屋依据天津市建筑工程质量检测中心有限公司（以下简称‘天津工程质检公司’）鉴定报告所载明的房屋问题和鉴定建议进行修复，被告应向原告出具维修方案和修复后房屋质量合格的凭证；6、本案诉讼费、鉴定费由被告承担”。事实和理由：原告经天津信嘉房地产经纪有限公司（以下简称“信嘉经纪公司”）居间介绍购买了被告开发的南益名士华庭1期18栋3204房屋，原告给信嘉经纪公司交纳了222468元，与被告于2018年10月1日签订了《天津市商品房买卖合同》，依约于2018年11月5日交首付款387532元，双方定于2019年1月5日交付房屋，物业说没有水卡和电卡只能等到办好才可以交付，再等通知。原告因着急入住定好了装修公司交完钱等待装修，后来物业通知2019年3月6日验房交付，验房时发现房顶到处都是主体裂纹，有漏水迹象，窗户有裂缝，严重漏水，墙面裂纹，墙面返潮严重，卫生间防水问题，物业说给修迟迟未给回复，找地产客服说已经过保了让找物业，又找物业说他们给问领导，等了很久，回复说当时我们签了协议售后有质量问题不负责，我们确定没有签过，找各方无人解决只好通过法院解决此事，给原告造成损失。原告曾于2019年5月21日向贵院提起诉请，后于2019年6月28日撤诉，撤诉后案涉房屋又出现漏水情况。经法院委托天津工程质检公司鉴定，该鉴定结论载明案涉房屋存在诸多质量问题。基于以上理由，原告认为案涉房屋存在重大质量问题，被告至今未向原告交付质量合格的房屋，被告应依法赔偿原告的损失并履行向原告交付质量合格房屋的义务。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告天津南瑞房地产开发有限公司辩称，原告陈述的商品房买卖合同签订及房屋交付过程均属实。涉案房屋于2013年8月12日依法通过竣工验收并备案，在双方签订房屋买卖合同前，原告已对该现房进行了查验，对该房屋的现状有所了解。商品房买卖合同签订后，双方于2019年1月5日办理了交付，现原告在提出对该房屋主张质量问题，没有事实依据，其所主张的质量问题是否达到国家认定的标准，也未有依据，对于房屋所存在的墙面裂纹或漏水迹象，依照双方合同的约定，应属于保修范围。针对原告变更后的第1项诉讼请求，被告认为导致房屋不能使用的根本原因在于原告不配合被告进行维修并提出解除商品房买卖合同诉讼，由此产生的损失不应该由被告承担。针对原告变更后的第2、3项诉讼请求，被告认为该诉请与原告主张的第1项诉请相矛盾，案涉房屋已于2019年1月份交付给原告且原告已经接收，并不存在逾期交房的问题，所以原告的主张应当予以驳回。针对原告变更后的第4项诉讼请求，如原告同意维修，并且配合维修，被告可以自2020年6月9日之日起赔付原告相应的租房损失。针对原告变更后的第5项诉讼请求，被告自始至终同意对房屋进行维修，被告同意提出维修方案并对房屋进行维修，但修复后的质量合格的凭证被告无法提供。针对原告变更后的第6项诉讼请求，被告认为应该由原告承担，被告认为鉴定费用是原告提出解除合同时提出的，其变更诉讼请求后是继续履行合同并对房屋进行维修，该笔费用与变更后的诉讼请求没有关联，被告不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查对各方无异议证据的真实性予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市滨海新区塘沽华庭路以西名士华庭小区的开发建设单位，2011年6月24日，被告取得名士华庭18号楼的《天津市商品房销售许可证》。2013年8月12日，被告取得名士华庭18号楼的《天津市建设工程竣工验收备案书》。2013年9月1日，被告取得名士华庭18号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2018年10月1日，原告（作为乙方、买受人）与被告（作为甲方、出卖人）签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告将自己开发建设的坐落于天津市滨海新区××路××号房屋出售给原告，该房屋建筑面积117.56平方米。约定每平方米单价为10782元，房屋总价款1267532元。约定商品房竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。约定甲方于2018年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。约定除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追求已付款利息的同时，合同继续履行乙方还有权追究甲方违约责任，违约责任为“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的千分之0.5向乙方支付违约金”。约定甲方交付的商品房质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修责任。约定商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。合同约定初始登记完毕后，原告应在180日内协助乙方办理房屋权属转移登记。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，甲方应按商品房价款的百分之0.05向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约于2019年1月6日前向被告支付了全部购房款。2019年5月6日，原告取得案涉房屋的所有权证书，原告登记为房屋所有权人。2019年1月6日，原告在被告出具的签收单上签字摁手印，该签收单载明“本人认购的南益.名士华庭18-1-3204现已具备交付条件，《交付通知书》本人已收到”。庭审中，原、被告共同确认，原告于2019年1月6日取得案涉房屋钥匙，当日未对房屋进行验收确认。原告提供的“验房确认书”载明，双方实际于2019年3月6日进行验收房屋，确认书载明的问题有“入户门有划痕、密封缝不严，主卧窗户漏水，墙面返碱严重、有裂缝空鼓，房顶裂痕严重、漏水，餐厅承重墙裂、餐厅梁裂，厕所地面有问题、楼顶防水有缺陷，可视对讲没有”，该确认书并未约定整改期限等内容。2019年5月21日，原告曾向本院提起诉讼，本院受理案号为（2019）津0116民初26978号，原告要求“1、判令被告将原告购买的坐落于天津市滨海新区××路××号房屋质量缺陷进行维修,达到国家质量标准;2、判令被告赔偿原告经济损失15000元;3、本案诉讼费由被告承担”，该案审理中经法庭庭下分别为双方做调解工作（该事实双方在本案审理中均予以确认），被告同意进行维修，双方达成口头和解协议后，原告自行于2019年6月28日撤回起诉。原告撤回该次起诉后，被告并未向原告出具书面的维修方案，亦并未与原告通过其他形式达成如何修缮的一致意见。原告再次向本院提起本案诉讼，本案原告立案时的主要诉讼请求为要求解除合同及退还购房款，其主张理由认为该房屋主体结构质量不合格且存在质量问题严重影响居住使用。由于双方对该问题互有争议，经原告申请，本院依法委托天津工程质检公司对案涉房屋是否存在上述问题进行鉴定，原告垫付鉴定费用45000元。天津工程质检公司于2020年1月13日出具鉴定报告，报告载明“1、该工程所测32层钢筋混凝土顶板底面存在明显裂缝缺陷及渗水痕迹。32层顶板1(18∽20、B∽J)底面局部存在注胶修补痕迹。32层顶板Ⅲ(1/21∽23、G∽M)底面混凝土局部存在孔洞、夹渣及露筋等外观质量缺陷,且外露钢筋已经锈蚀。依据GB50204-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》,32层顶板Ⅲ(1/21∽23、G∽M)存在外观质量严重缺陷。2、所测该工程板构件底面存在多种形态的裂缝。主要包括:延短跨方向的横向裂缝、延长跨方向的纵向裂缝以及延对角线方向或不同方向的斜裂缝。裂缝整体呈两端细中间宽形状,部分裂缝呈一端窄一端宽形状。顶板Ⅲ(1/21∽23、G∽M)、Ⅳ(21∽23、M∽S)部分裂缝顶端已延伸至墙体与顶板交接处。顶板Ⅲ(1/21∽23、G∽M)纵向裂缝间隔分布均匀。3、所测该工程板构件底面裂缝较宽处测点裂缝宽度为0.43mm∽0.74mm,裂缝深度为46mm∽78mm。裂缝宽度超过GB50010-2010《混凝土结构设计规范》(2015年版)规定的最大裂缝宽度限值(0.3m)。4、所测板构件纵向受力钢筋保护层厚度实测值范围为17mm~25mm(设计钢筋保护层厚度为15mm)。32层顶板I∽TV纵向受力钢筋保护层厚度满足GB5020-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》钢筋保护层厚度允许偏差要求;32层顶板V(18∽19、J∽P)纵向受力钢筋保护层厚度不满足GB50204-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》钢筋保护层厚度允许偏差要求,不合格点的最大偏差不大于规范规定允许偏差的1.5倍。5、所测32层顶板Ⅲ(1/21∽23、G∽M)纵向等间距裂缝处存在钢筋,裂缝走势基本与钢筋位置一致。对32层顶板Ⅲ(1/21∽23、G∽M)纵向等间距裂缝处局部进行剔砸验证,发现顶板开裂处存在钢筋,且钢筋有锈迹。6、工程资料审查:委托方及被申请方未提供工程资料。7、建议:1)请原设计单位或有资质的设计单位对该工程进行设计复核,并出具维修方案。2)请有资质的单位进行修复处理。3)对开裂的构件进行修补后,宜进行定期观测,如仍存在裂缝或其他缺陷,应采取相应措施处理。4)应保证建筑物正常状态使用,不得随意变更、改变结构及受力状态,不得超载使用”。该鉴定报告送达双方后，原告向本院申请变更诉讼请求。庭审中，针对原告变更后的诉讼请求，被告同意对房屋进行维修，并同意自原告变更诉讼请求之日起（2020年6月9日）向原告赔偿房屋租金损失，被告认可按照每月2500元标准计算租金损失，但被告不同意原告的其他诉讼请求。针对原告其他诉讼请求，双方经协商未果，故成诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及各合同附件均系双方真实意思表示的体现，不违反法律行政法规的强制性规定，对于双方具有法律约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对房屋是否已经交付及何时交付的问题，双方互有争议。本院认为对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。庭审中双方共同确认原告于2019年1月6日取得房屋钥匙，可见截止至2019年1月6日案涉房屋在事实上的占有状态已转移至原告处，故可以认定案涉房屋已于2019年1月6日交付原告。因此原告主张的逾期交房利息损失和违约金均缺乏事实依据，本院难予支持。针对交付的案涉房屋存在的质量问题一事，被告现没有异议，且同意原告要求维修的诉讼请求，系被告真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以照准。关于维修标准如何确定的问题，本院认为被告应当按照双方合同约定的房屋质量交付标准和相关国家标准进行维修。在被告实际维修过程中，如有必要原告应当予以协助配合。针对案涉房屋存在质量问题且至今没有维修而给原告造成的损失如何认定及承担的问题，本院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现被告认可自2020年6月9日起按每月2500元标准赔偿原告房屋租金损失，属于双方对于违约损害赔偿范围和计算方式达成的一致意见，不违反有关法律规定，本院予以照准。针对自2019年1月6日起至2020年6月8日期间产生的租金损失如何承担，双方互有争议。本院认为从本院已经查明的事实可以体现，自原告领取钥匙至双方共同验收房屋时隔两个月，在验房共同发现房屋质量问题后，针对已经明确的房屋质量问题，被告并未明确维修期限，也并未积极进行维修整改。原告于2019年5月21日向本院提起诉讼要求维修，审理中被告同意进行维修，原告于2019年6月28日撤回起诉。但此后被告并未向原告出具书面的维修方案，亦并未与原告积极协商维修事宜。在上述过程中原告并未扩大损失，故自2019年1月6日起至2019年7月9日期间，被告应当按照每月2500元标准赔偿原告房屋租金损失。2019年7月10日，原告提起本案诉讼，变更前的主要诉请为解除合同并在审理过程中对房屋质量问题申请司法鉴定。本院认为原告诉讼解除合同与直接诉讼履行维修义务相比客观上确实延长了纠纷解决时间和增加了相应的成本，一定程度上造成了损失的扩大，原告应当对该期间的损失自行承担一定的责任。但本案查明的事实可以体现，原告作为普通购房人，购房的目的是用于居住使用，验房发现质量问题后其一直主动联系甚至通过诉讼的方式要求被告维修解决，但被告始终并未采取实际行动，未能积极妥善履行自己的合同义务，故应由被告对于以上期间产生的损失承担主要责任。故自2019年7月10日起至2020年6月8日期间，原告自行承担损失的20%，由被告承担损失的80%，经计算该期间段被告应承担的数额为每月2000元。鉴定费45000元，由原告自行承担20%，由被告承担80%，经计算被告应承担的鉴定费数额为36000元。针对原告在本案中提出的其他诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，针对原告要求对房屋进行维修的诉讼请求，本院予以支持。针对原告提出的其他诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津南瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对天津市滨海新区××路××号房屋存在的质量问题进行维修，维修标准为符合合同约定及相应国家质量标准；二、被告天津南瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告柴英房屋租金损失（自2019年1月6日起至2019年7月9日期间，按照每月2500元计算；自2019年7月10日起至2020年6月8日期间，按照每月2000元计算；自2020年6月9日起至实际维修完毕之日止，按照每月2500元计算）；三、被告天津南瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告柴英鉴定费损失36000元；四、驳回原告柴英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1647元，由原告负担834元，被告负担813元（原告已交纳，被告于本判决生效后三十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。上诉人应交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  高铭延二〇二〇年七月一日书记员  宗少凯附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。