苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初14285号原告：罗小雨，女，汉族，1982年9月10日生，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：臧洪跃，江苏平江律师事务所律师。委托诉讼代理人：稽成吉，江苏平江律师事务所律师。被告：曹雪芳，女，汉族，1978年8月27日生，户籍所在地常熟市)褚殿里16号。第三人：苏州青蛙的房子房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91320594MA1Y0QAL63，住所地苏州工业园区沈浒路**新未来花园19商幢**。法定代表人：刘超。原告罗小雨诉被告曹雪芳、第三人苏州青蛙的房子房地产经纪有限公司（以下简称青蛙的房子经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序进行审理，后因被告曹雪芳下落不明，本院依法对其公告送达了开庭传票、诉状副本等诉讼材料，本案依法转为普通程序独任制审理，于2020年6月22日公开开庭进行了审理，原告罗小雨及其委托诉讼代理人稽成吉，第三人青蛙的房子经纪公司的法定代表人刘超到庭参加诉讼，被告曹雪芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告罗小雨向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告双方签订的《苏州市存量房买卖合同》，被告返还购房款800000元，并向原告支付违约金534000元(按房屋总价款2670000元的20%计算)；2、判令被告承担原告律师代理费40000元；3、本案诉讼费用由被告承担。2019年11月7日，原告与被告经第三人的居间介绍，共同签署《苏州市存量房买卖合同》，约定被告以人民币2670000元的价格将其所有的坐落于苏州市工业园区嘉瑞巷8号乐嘉大厦1幢2915室出售给原告，2019年11月7日签约当日原告向被告支付购房定金20000元整，原告与被告协商约定2019年11月17日前，原告向被告支付房款780000元整。同时双方约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。2019年11月6日、2019年11月7日原告合计转账20000元至第三人的法定代表人微信，并由其转给被告，被告于2019年11月7日签字确认。2019年11月13日，原告通过其老公吕立银行卡转账78万元至被告银行账户，然而，2019年12月10日，原告从第三人处得知，涉案房屋已被法院设定限制转移，限制期限自2019年9月30日至2022年9月29日止，该房屋根本无法过户，被告构成根本违约。综上所述，原告为维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，诚望判如所请。被告曹雪芳未答辩亦未提交书面答辩状。第三人青蛙的房子经纪公司表示，认可原告诉请及事实和理由的陈述。本院经审理查明认定事实如下：苏州工业园区嘉瑞巷8号乐嘉大厦1幢2915室房屋，建筑面积89.17平方米，登记所有权人为被告曹雪芳。2019年11月7日，原告罗小雨（买受人）与被告曹雪芳（出卖人）通过第三人青蛙的房子经纪公司签订《苏州市存量房买卖合同》，约定出卖人将坐落于苏州工业园区嘉瑞巷**乐嘉大厦****房屋出售给买受人。房屋价款为150万元，房屋价款支付方式为一次性付款，双方约定买受人于2019年12月10日前付清房款。就房屋抵押状况，双方约定该房屋在本合同第一次前已设定抵押权，出卖人应于2019年12月10日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。合同第六条约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。合同第七条约定，房屋所有权人转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起1日内出卖人应当腾空该房屋。合同八条约定，出卖产人未能按合同第七条约定的房屋交付期限将房屋及其附属物品交付给买受人的，按逾期时间处理如下：逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照本合同第三条约定的房屋价款的20%向买受人支付违约金。合同第十条约定，自买受人付清房款之日起3天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任，造成对方其它损失，责任方另行依法承担赔偿责任。逾期超过15日后买受人有权退房，买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起30日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同约定的房屋价款的20%向买受人支付违约金。合同附件二补充条款第4条约定，关于该房屋的物业费、水费等费用由乙方承担，具体日期以实际交房日期为准，交付前发生费用由甲方承担，甲方于办理资金托管前提供该房屋最近一期缴纳的物业费发票，发票遗失的提供物业结清证明，若甲方不予提供或甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续的，违约方除按合同第十条承担违约责任外并承担由此产生的诉讼费、律师费。同日，原告罗小雨（乙方）与被告曹雪芳（甲方）签订《补充协议》，约定：1、乙方支付甲方房屋交易首期款117万元，该笔款项乙方支付如下：2019年11月7日签约当日乙方向甲方支付购房定金20000元整，甲乙双方协商约定2019年11月17日签，乙方向甲方支付房款780000元，剩余房款370000元整甲乙双方约定于资金托管当日乙方支付给甲方。2、甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币267万元。3、本补充协议为履行存量房买卖合同的不可分割的组成部分，系双方真实意思表示，甲乙双方确认本协议一经签订，即不可撤销。第六条约定，甲乙双方友好协商约定，如甲乙双方任何一方违约，违约方向守约方支付房屋成交总价的20%.同日，原告向中介公司支付定金2万元，中介于同日转给被告曹雪芳2万元，被告曹雪芳出具收据，确认收到罗小雨支付的定金共计20000元。2019年11月12日，原告罗小雨通过案外人吕立向曹雪芳转款78万元，2019年11月13日，被告曹雪芳出具收条，确认收到罗小雨支付的购房款78万元，第三人青蛙的房子经纪公司在该收据上盖章，并由刘超作为第三人的员工在见证人处签名。另，涉案房屋于2018年5月15日办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行，抵押债权数额为210万，抵押期自2018年5月11日至2048年5月10日；于2019年9月20日办理了余额抵押，抵押权人为苏州吴门典当行有限公司，被担保债权数额为70万，债务履行期限自2019年9月18日起至2020年3月17日。2019年9月30日，涉案房屋被江苏省常熟市人民法院查封，限制期限自2019年9月30日起至2022年9月29日止。原告提交聘请律师合同、律师费发票，主张其因本案支出律师费4万元。以上事实，由原告提交的《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》、不动产登记簿、聘请律师合同、律师费发票、银行交易凭证及当事人庭审陈述予以证实。就房屋买卖合同签订及房款支付的经过，原告罗小雨陈述，本来双方合同约定房款都要资金托管的，当时中介跟我说房东他有事低价卖这个房子也是急用钱，说房东要求我们先付一部分款项过去还抵押贷款，我才去交这个钱的，中介没有说让我非要资金托管。第三人青蛙的房子经纪公司表示，因为房东他这个房子有房贷、还有抵押，他自己没有能力偿还，房东想要客户先把这个钱给他，他把这个抵押还掉，所以才当时谈的80万。因为当时本来这个房子价格是300万，然后付款条件各方面一步一步谈下来最终成交价是267万。剩下的钱当时谈到12月10日去办资金托管，因为双方已经签了合同，然后第一步的话要由中介根据房东提供的资料办理相应的在房管局办理相应的挂牌手续，房东就不配合了，偶尔联系到房东，有时候打十几个电话可能就接个一两个，房东一直就不配合，然后我们一开始还去公安局去报案的，房东可能是迫于报案的压力，然后把这个查封解除掉了，我们在12月24日发现这个房子已经解封了可以继续交易了，但是房东也就不管不顾了，不配合下面的手续。我们去常熟找他很多次他都不出面，去了他身份证上地址，然后也去了他以前上班的地址，我们了解到他就是一个老赖。然后现在欠了很多钱。本院认为，原告罗小雨与被告曹雪芳签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据双方签订的存量房买卖合同约定，出买人应当保证该房屋没有产权，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。因涉案房屋因其它案件被限制转移登记，被告未解决该查封问题，并结合现有庭审调查，被告未按双方合同约定配合办理抵押注销手续及后续相关手续，导致合同无法继续履行，原告现依据双方合同约定，要求解除双方的房屋买卖合同，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告向本院提交了其款项支付凭证、被告曹雪芳出具的收据，主张被告退还其已付的80万房款，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。至于其损失，原告主张因被告履行，故要求被告按合同约定承担20%的违约金合计534000元，本院认为，本院结合原告实际损失及被告违约情节，对原告该部分主张予以支持。原告针对其律师费支出40000元，向本院提交了律师费发票、委托合同，结合本院上述认定情况，对原告该主张予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原、被告于2019年11月7日就苏州工业园区嘉瑞巷8号乐嘉大厦1幢2915室房屋签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》解除；二、被告曹雪芳于本判决生效之日起十日内返还原告罗小雨购房款800000元；三、被告曹雪芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗小雨违约损失534000元；四、被告曹雪芳于本判决生效之日起十日内支付原告罗小雨律师费40000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28160元，保全费5000元，公告费300元，合计33460元，由被告曹雪芳负担，该款项已由原告预交，本院予以退还，由被告曹雪芳于本判决生效之日起十日内支付至本院账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 员  谢淑敏二〇二〇年七月三十日见习书记员  乔 岩