广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1323执异12号 案外人：叶**鸿，女，汉族，1983年9月10日出生，广西浦北县人，现住广东省广州市荔湾区。 委托代理人：徐雄，男，汉族，1969年12月15日出生，广东省惠东县人，住惠东县，系叶**鸿的丈夫的朋友。 申请执行人：郭伟光，男，汉族，1970年3月7日出生，广东省惠东县人，住深圳市罗湖区。 委托代理人：郭显康、张镜科，广东汇和律师事务所律师和助理。 被执行人：周秀兰，女，汉族，1963年2月20日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 本院在执行（2018）粤1323执2374号申请执行人郭伟光与被执行人周秀兰民间借贷纠纷一案中，案外人叶**鸿于2020年4月8日对执行标的物提出书面异议，本院受理后，依法进行听证和审查，现已审查终结。 案外人叶**鸿称，请求解除对周秀兰名下的位于惠东××大岭镇新安社背地段的六间五层楼房【房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号，国土证号：惠东国用（20XXX）第1XXXXXX**】的查封。 事实和理由：关于周秀兰与郭伟光民间借贷纠纷一案，惠东法院作出（2015）惠东法民一初字第1341-1号民事裁定书和（2018）粤1323执2374号执行裁定书，查封了周秀兰名下的上述房地产，案外人有异议。一、该楼房的所有权归案外人叶**鸿。案外人于2015年7月30日与周秀兰商定，购买周秀兰名下的涉案房地产，当时支付定金1020000元，其中银行转账446000元，现金支付574000元。2015年8月4日，案外人与周秀兰签订了《房地产买卖合同》，周秀兰把涉案房地产以4200000元的价格卖给案外人，2015年8月5日，案外人支付了剩余购房款3180000元，其中现金支付42170元。至此，案外人付清购房款。二、2015年8月6日，周秀兰将该楼房交付给案外人，案外人实际占有使用该楼房。惠东法院作出的民事裁定书的查封日期为2016年7月8日。三、2015年8月6日，案外人与周秀兰到惠东房产管理局办理房产过户手续。2018年8月18日，案外人与周秀兰到惠东公共资源交易中心办理土地使用权过户手续。因该房地产被办理了查封登记手续，无法过户。案外人付清购房款，实际占有房产，没有办理过户手续是因为法院的查封，案外人没有过错。为此，案外人认为法院的查封是错误的，应予以解除查封。 申请执行人郭伟光答辩称，一、叶**鸿与周秀兰签订的《房地产买卖合同》不能对抗答辩人申请法院对不动产的查封。从证据来看，叶**鸿与周秀兰签订的买卖合同是不动产转让，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。该合同充其量是一份附条件的合同，叶**鸿必须在房地产管理部门进行合同项下的不动产物权变更登记才发生不动产物权变动，否则，即使合同有效，也不能对抗法院对不动产物权的查封和处理。二、叶**鸿试图以付清价款来对抗查封是不能成立的。我方对本案房地产的查封是在诉讼阶段开始的，在查封时，标的物登记在周秀兰名下，所有权属于周秀兰。在执行期间，法院作出（2018）粤1323执2374号执行裁定书，续查封了该房地产。法院的查封行为是合法的。周秀兰转让房地产权属未进行登记，交易的条件根本不成立。叶**鸿的异议涉及不动产所有权，应适用我国物权法的规定进行调整。最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定的效力不及于物权法，叶**鸿以付清价款对抗法院查封的理由是不能成立的。三、退一步说，尽管叶**鸿与周秀兰签订了房地产买卖合同，付了款，合同即使有效，也因未依法登记而不能对抗查封。四、叶**鸿与周秀兰签订合同时间为2015年8月4日，合同约定由叶**鸿拿出资金318万元赎出房产证，再办理过户登记，但从银行转账记录来看，支付的第一笔款446000元是在合同签订前的2015年7月30日，第二笔款574000元也是在合同签订前的2015年8月2日，付款证据与合同约定明显不符，也与交易习惯不符。叶**鸿主张第二笔款通过现金转账支付，仅有周秀兰提供的收款收据，无其他证据佐证。从整个合同的履行来看，银行记录不是叶**鸿账户转出的。收款收据、房屋交接手续系其与周秀兰之间形成的，不排除双方存在相互串通，对抗法院的执行，也不排除资金的来往是民间借贷的借款资金。 案外人叶**鸿对其主张提交的以下证据： 1、身份证，记载叶**鸿的身份信息。 2、《房地产买卖合同》，记载签订日期2015年8月4日，甲方周秀兰，乙方叶**鸿，约定甲方将涉案房地产转让给乙方，交易总金额4200000元，该房地产现在银行处抵押贷款状态，由乙方拿出资金3180000元赎出房产证，然后再办理过户手续，在办理好转让手续并核发新的产权人为叶**鸿的房地产权证时二天内付清剩余购房款1020000元；双方同意乙方拿出资金还清银行借款赎出房产证二天内出甲方将该房地产交付给乙方使用…… 3、转账凭证和收据。招商银行转账凭证，记载梁安山转账3137830元到周秀兰名下银行账号，转账日期2015年8月5日。招商银行转账凭证，记载梁安山转账446000元到周秀兰名下银行账号，转账日期2015年7月30日。收款收据，记载周秀兰于2015年8月2日出具收据，收到叶**鸿购房款574000元。收款收据，记载周秀兰于2015年8月5日出具收据，收到叶**鸿购房款3137830元。收款收据，记载周秀兰于2015年8月5日出具收据，收到叶**鸿购房款42170元。收款收据，记载周秀兰于2015年7月30日出具收据，收到叶**鸿购房款446000元。 4、《房屋交接手续》，记载2015年8月6日周秀兰与叶**鸿签订，内容为：周秀兰将位于惠东××大岭镇新安社背的房产转让给叶**鸿，房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号，国国土证号：惠东国用（20XX）第1XXXX**双方已经签订二手房买卖合同，叶**鸿已经支付了全部购房款。现周秀兰将该房屋移交给叶**鸿占有和使用。 5、房屋询问登记表，由申请人叶**鸿填写，询问时间2015年8月6日。 6、广东省房地产买卖合同，记载叶**鸿与周秀兰于2015年8月6日签订正式买卖合同。 7、土地估价报告，由深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2015年8月10日出具，估价项目惠东××大岭镇新安社背336平方米住宅用地土地使用权，委托估价方周秀兰，现场勘查日2015年8月6日，评估结果：总地价591400元。 8、惠州市地方税务局销售土地使用权审核审批表，记载转让方周秀兰，受让方叶**鸿，土地评估价格591400元，惠东地方税务局盖章并签署“同意照系统评估价征收”，2015年9月7日。 9、国有建设用地使用权转让鉴证书，由惠东公共资源交易中心于2015年8月18日出具，记载周秀兰申请将其位于大岭镇新安社背，用途为住宅336平方米的国有土地使用权协议转让给叶**鸿，该宗地已完成土地开发建设，地上建筑物已领取产权证，经审核，转让双方提交的土地转让申请材料齐全，符合土地使用权转让有关规定，特此办理该宗国有土地使用权转让鉴证，转让双方凭此鉴证书到有关部门办理土地使用权变更登记手续。 10、惠东不动产登记资料查询结果证明，记载涉案房地产的基本情况。 11、广东电网有限责任公司惠州惠东供电局大岭供电所出具的结算户基本信息，记载结算户周秀兰，缴费方式银行批扣，银行账号信息显示开户银行为中国工商银行，账户名称徐雄，签约时间2016年8月25日。 申请执行人郭伟光对上述证据存在的异议意见为：对房地产买卖合同有异议，该房屋于2013年7月23日办理了贷款抵押，未经抵押权人同意进行转让，且约定的付款与其银行转账记录不符；汇款单、收款收据真实性由法院核实，没有水费、电费等其他证据佐证；对房屋登记询问表有异议，该表只有申请人签名，没有房管部门盖章确认；广东省房地产买卖合同，没有原件，复印件缺页，不符合证据要求；土地评估报告没有原件，真实性由法院核实，只对土地进行评估，未对房产评估，与本案没有关联；对于惠东税务局审批表和惠东公共资源交易中心鉴证书，真实性没有异议，但审批时间是2015年9月7日，房屋已在2015年8月26日查封，该两份证据不能对抗查封，不能排除执行。 本院查明，本院（2015）惠东法民一初字第1341号民事判决书，判令被执行人周秀兰向申请执行人郭伟光偿还借款1000000元及利息、诉讼费，但被执行人未履行该判决确定的义务。本院于2018年9月13日立案执行，案号（2018）粤1323执2374号。 在诉讼过程中，本院作出（2015）惠东法民一初字第1341-1号民事裁定书，查封了周秀兰名下的位于惠东××大岭镇新安社背的房产【房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号，国土国土证号：惠东国用（20XX）第1XXXXXX**在执行过程中，本院作出（2018）粤1323执2374号执行裁定书，续查封了上述房地产。 案外人叶**鸿认为其已购买涉案房产，向本院提出执行异议，请求解除查封。 另查，案外人叶**鸿与梁安山系夫妻关系。梁安山通过其名下在招商银行广州越秀支行的账户分别于2015年7月30日转账446000元、于2015年8月5日转账3137830元到周秀兰名下的账户62×××89，备注为“买房”。案外人叶**鸿主张已使用涉案房地产，提交了广东电网有限责任公司惠州惠东供电局大岭供电所出具的结算户基本信息和银行账号信息，该信息显示用电户为周秀兰，用于扣款缴费的账号为“徐雄”。 本案争议焦点问题是：案外人以购买涉案房地产为由排除本院对涉案房屋的执行的理由是否成立。 本院认为，周秀兰未履行生效判决确定的还款义务，本院对登记在周秀兰名下的涉案房地产进行查封，不违反法律的规定。案外人叶**鸿主张其已购买涉案房产，提交了房屋转让合同、转账凭证、收据等证据。对此，本院评析如下： 关于《房地产买卖合同》的真实性合法性问题。周秀兰将其名下已办理了房产证、国土证的房地产转让给案外人，双方于2015年8月4日签订了买卖合同，虽然该房地产已办理了抵押手续，但不违反法律的强制性规定。对该合同的真实性与合法性，本院予以确认。 关于是否支付全部购房款的问题。从案外人提交的证据来看，案外人的丈夫梁安山转账两次共3583830元给周秀兰，第一次付款时间在2015年7月30日，双方尚未签订合同，而第二次付款时间在2015年8月5日，已在合同签订之后，而且转账附言记载为“买房”，可见，案外人应该是为买房而转账付款的。申请执行人主张案外人有可能是支付民间借贷的款项，理由不足。案外人转账支付了合同转让价款4200000元的大部分，案外人主张另外现金支付616170元，有周秀兰出具的收据可以佐证。因此，案外人主张支付全部购房款，本院予以确认。 关于是否占有使用涉案房地产的问题。案外人提交的证据是《房屋交接手续》，该证据证明有交接的事宜。案外人提交的用电结算户信息记载用户为周秀兰，扣款银行账户于2016年8月25日登记为徐雄，可以认定房屋已经交付。 关于对无法办理产权过户手续是否存在过错的问题。案外人在签订转让合同后，向房地产管理部门申请办证，在此过程中，案外人申请对涉案房地产进行价值评估，房地产评估机构于2015年8月10日出具评估报告，随后向惠东公共资源交易中心申请鉴证，该中心于2015年8月18日出具鉴证书，告知可以申请办理过户登记。案外人向税务部门申请缴税，税务部门签署“同意照系统评估价征收”的意见。而在缴交税款前，本院于2015年8月26日作出民事裁定，查封涉案房地产，从而导致过户手续无法完成。因此，案外人对于未能办理过户登记手续不具有过错。 综上，案外人提交的证据，可以证明案外人签订了合法有效的转让合同、付清购房款、实际占有使用涉案房地产，对于未能办理过户手续不具有过错，案外人的异议理由成立。案外人请求解除对涉案房地产的查封，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 解除本院（2018）粤1323执2374号执行裁定书对周秀兰名下的位于惠东县大岭镇新安社背地段的六间五层楼房【房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号，国土证国土证号：惠东国用（20X）第1XXXXX**封。 本案的案外人、当事人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  钟广鸣 审判员  杨光辉 审判员  周凤珠 二〇二〇年七月十日 书记员  赖运贵