湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6779号上诉人（原审被告）：周四海，男，1969年6月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：龙泽兰，上海天尚（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宴，女，1980年3月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：龙晓霞，湖南木枫律师事务所律师。上诉人周四海因与被上诉人张宴房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周四海及其委托诉讼代理人龙泽兰、被上诉人张宴及其委托诉讼代理人龙晓霞到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人周四海上诉请求：1、请求二审法院依法撤销湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初1040号民事判决书并依法进行改判，或者发回原审法院重新审理。2、由被上诉人承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：1、原审判决未依法查明涉案商铺的所有权人，也未查明被上诉人是否具备相应的诉讼主体资格。根据被上诉人提交的《物业证明》显示，涉案商铺的所有权人为长沙市高升资产管理有限公司，但根据上诉人提交的两份《租赁合同》来看，被上诉人系从案外人张琳处租赁的涉案商铺，原审法院未查明案外人张琳与长沙市高升资产管理有限公司之间的法律关系，未确定涉案商铺的实际所有权人，未核查本案是否存在无权处分情形。2、原审法院未依法查明涉案商铺登记的实际面积，导致判决上诉人向被上诉人多支付占用使用费18293.68元每月。被上诉人与案外人张琳与签订的《房屋租赁合同》以及与案外人杨鹏签订的《房屋租赁合同》可证实涉案商铺的实际建筑面积仅为112.76平方米，远低于上诉人与被上诉人签订的《商铺使用管理合同》中约定的190平方米。另，《商铺使用管理合同》第一条第二款明确约定本合同按照实际面积计价，上诉人仅应按照实际使用的112.76平方米计算租金，超出部分租金不应由上诉人承担。原审法院未依法查明涉案商铺的实际面积，而是按照合同中约定的面积确定占用使用费，显失公平。3、被上诉人未按照合同约定向上诉人交付足额面积的商铺违约在先，根据合同约定其应向上诉人支付相应的违约金，而非上诉人向被上诉人支付违约金。4、被上诉人将涉案房屋暴力停电至今所产生的租金不应由上诉人承担，但原审法院未予扣除。被上诉人暴力停电的行为导致上诉人无法实现承租目的，而且产生了巨大的经济损失，上诉人不应向被上诉人支付2020年4月8日至供电恢复之日止（至今尚未恢复）的租金。5、根据民法的诚实信用原则，本案应依法改判被上诉人继续履行其与上诉人签订的《商铺使用管理合同》。租赁合同约定的承租时间为5年，上诉人出于信赖利益投入装修、购买设备等资金数十万元，虽被上诉人违约在先，但为了避免损失进一步扩大，上诉人仍要求继续履行合同。综上，原审判决认定事实不清、且遗漏关键证据，请求二审法院查明事实真相，依法改判或发回重审。被上诉人张宴辩称：1、上诉人诉称被上诉人非案涉商铺的所有权人，与事实不符。一审过程中，被上诉人有提交由长沙市高升资产管理有限公司法人签名的涉案商铺转租证明，证明被上诉人张宴有权管理、转租涉案商铺，租赁合同的当事人系上诉人与被上诉人；2、上诉人诉称涉案商铺的实际使用面积不符。在一审过程中，我方提交了从建设方调出的商铺设计图纸，显示商铺使用面积是190平方米，且上诉人进场装修时已经核实过实际使用面积，在按时缴租期间也没有提出异议；3、上诉人未按双方签署的租赁合同支付租金，已经构成了重大违约，根据双方签订的《租赁合同》的约定，被上诉人要求解除合同与事实相符，有法律依据。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。张宴向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除张宴与周四海签订的《商铺使用管理合同》；2.判令周四海支付张宴自2019年9月23日－2020年1月6日的场地使用费155076.8元，以及支付自2020年1月7日至周四海腾房之日止的后续使用费；3.判令周四海支付违约金135000元；4.判令周四海于判决生效之日腾空房屋并交回商铺；5.判令周四海承担本案诉讼费用、保全费、担保费；以上合计290076元。一审法院认定事实：2018年11月23日，张宴（管理方，简称甲方）与周四海（承租方，简称乙方）双方签订的《商铺使用管理合同》中载明：甲方将坐落于雨花区湘府中路48号2-1003A，2-1004A的商铺给乙方使用，商铺实际使用面积190平方米。本合同按照实际面积计价。乙方使用该商铺作为餐饮使用，经营品牌为猪肚鸡，乙方不得擅自改变商铺的用途和经营品牌。合同期限共五年，自2018年11月23日起至2023年11月23日止。一、商铺使用管理费及保证金：（一）商铺使用管理费。1.双方协商采取固定商铺使用管理费模式计费，第一年、第二年、第三年不递增，第四年开始，管理费每年在实缴金额上递增5%，具体内容如下：2018年11月23日至2019年11月23日，固定月商铺使用管理费30112元；2019年11月23日至2020年11月23日，固定月商铺使用管理费45168元；2020年11月23日至2021年11月23日，固定月商铺使用管理费45168元；2021年11月23日至2022年11月23日，固定月商铺使用管理费47426元；2022年11月23日至2023年11月23日，固定月商铺使用管理费49797元。2.固定商铺使用管理费按季支付，乙方应于商铺管理合同签订之日缴纳首批管理费共计90336元；其后各期商铺使用管理费，乙方应于每期最后一个日历月15号之前支付下一期的商铺使用管理费（所述日期恰逢法定节假日的，则相应提前）。（二）保证金。1.本合同签订之日起乙方向甲方支付本合同保证金45000元；2.合同期间，乙方如未按约定支付商铺使用管理费及相关费用或违反本合同其他约定致使甲方受到损失，甲方有权自行扣留部分或者全部保证金以抵付违约金和损失，并保留继续索赔的权利；3.在乙方按约履行本合同情况下，合同期满乙方不再续约，且按约定条件向甲方交付商铺及设施设备并结清相关费用，将该商铺项下的工商、税务、卫生许可证、水电表、燃气、电话网络等各项手续的迁址、注销或过户变更已办理完毕后，甲方在30个工作日之内向乙方退回剩余保证金，不计利息。二、商铺交付：1.甲方应在合同起始日之前向乙方交付商铺。具体交付时间以商铺交接确认书为准。因甲方原因在合同起始日之后交付的，合同起始日以实际交付日为准。计费日和合同终止日相应顺延；2.在办理商铺交接手续前，乙方应缴清合同保证金，首期商铺使用管理费和装修保证金、能源保证金及其他相关费用，否则甲方有权拒绝交付给乙方，不视为甲方违约；3.交房标准以交付时的现状为准，但须符合本合同附件约定的物业交付标准。双方在进行商铺交接时即对商铺设施设备等商铺所有的情况进行确认，乙方据此接收该商铺时，即已确认该商铺处于适用状态并符合本合同约定；4.乙方同意，即便甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修施工的，应视为该商铺符合交付标准，甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善；5.双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该商铺的，视为该商铺符合交接条件。乙方不得再以交付中存在瑕疵为由拒付、减少商铺使用管理费等要求或解除本合同。三、合同解除：1.乙方逾期支付商铺使用管理费及其他本合同约定由乙方承担的费用超过两个月或（2个月租金标准）时，甲方有权选择解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失；2.甲方违反本合同约定义务，在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方不能正常使用商铺或使乙方的合同权益受到实质损害的，乙方有权选择提前解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失；乙方根据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。甲方在乙方搬迁腾空交回该商铺并结算相关费用后应及时退还乙方剩余的款项及保证金，商铺使用管理费照实计算；乙方亦可选择不予解除合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的实际损失。四、违约责任：1.甲方未能按时向乙方交付商铺时，每逾期一日，乙方有权向甲方收取届时日商铺使用管理费标准万分之五的违约金，但因乙方原因致使迟延交付除外；2.乙方拖欠商铺使用管理费及其他本合同约定由乙方承担的费用，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳商铺使用管理费或费用万分之五的违约金；3.因违约导致另一方要求解除合同的，违约方除应承担合同约定的违约金等违约责任外，还应按合同解除当月商铺使用管理费的3倍承担合同解除的违约责任（其他条款有约定的按约定执行）。上述合同签订后，周四海于当日通过银行转账135336元（一个季度的管理费90336元、保证金45000元）给张宴，张宴将该商铺交付给周四海。周四海将该商铺装修后，取名：长沙市雨花区烨福餐馆（个体工商户，经营者：杨鹏）,于2019年3月9日开始营业，经营猪肚鸡。后因周四海没有按期交纳管理费（租金），张宴于2019年4月18日、2019年5月5日发出《凤香缘猪肚鸡商铺门面租金催收通知》，2019年5月9日发出《解除的通知》。经张宴与周四海协商，约定2018年11月23日至2019年11月22日期间，免租期为6个月，即2018年11月23日至2019年5月22日为免租期，管理费（租金）每月45000元，已付的一季度管理费（租金）90336元冲抵两个月（即2019年5月23日至2019年7月22日）管理费（租金）。周四海于2019年7月8日支付张宴管理费（租金）45000元（2019年7月23日至2019年8月22日），2019年8月26日支付张宴管理费（租金）45000元（2019年8月23日至2019年9月22日）。之后，周四海仍未按约定支付管理费（租金），张宴于2020年1月14日向本院提起诉讼，请求裁决。本案在审理过程中，周四海辩称商铺的承租方是杨鹏，张宴起诉的主体不适格；同时《商铺使用管理合同》约定的计租建筑面积190平方米，但实际建筑面积只有112.76平方米，应按照112.76平方米的面积来支付房租；为此，周四海提交了张宴与案外人杨鹏就诉争的商铺签订的《房屋租赁合同》，案外人张琳将诉争商铺出租给张宴的《房屋租赁合同》,两份合同载明的建筑面积均为112.76平方米；张宴认为与周四海签订合同后，周四海将该商铺经营饭店，需进行工商登记，因周四海的征信有问题，故周四海借用杨鹏的名义办理的工商登记，为了办理工商登记的需要，张宴应周四海的请求才与杨鹏签订了《房屋租赁合同》，但该商铺的实际承租人仍然是周四海；《房屋租赁合同》与《商铺使用管理合同》就诉争商铺的建筑面积表述不一致，是因为《商铺使用管理合同》载明的190平方米是将出售方赠送的建筑面积计算在内，《房屋租赁合同》载明的112.76平方米是没有将出售方赠送的建筑面积计算在内；但张宴交付给周四海实际使用的面积是190平方米，周四海在承租商铺进行装修时，是知道这个情况的，张宴不存在欺骗周四海。上述事实，有《商铺使用管理合同》、微信聊天截图、转账记录、《情况说明》《人民调解记录》《凤香缘猪肚鸡商铺门面租金催收通知》《解除的通知》《物业证明》、张琳与张宴签订的《房屋租赁合同》、张宴与杨鹏签订的《房屋租赁合同》、长沙市高升资产管理有限公司的信息、证人证言，以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，张宴与周四海签订的《商铺使用管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。张宴根据双方签订的合同约定将涉案商铺交付给周四海使用，周四海占有该商铺并用于餐馆经营，周四海应当按约向张宴支付商铺管理费（租金）。虽然张宴与案外人杨鹏签订了《房屋租赁合同》，但该合同并非双方真实意思表示，亦未实际履行，故对周四海辩称其不是承租主体的意见，与事实不符，应不予采纳。关于周四海辩称张宴交付门面建筑面积与计租面积不符的问题。一审法院认为，合同仅对签订合同的相对方具有约束力；当事人履行合同应遵循诚实信用原则。本案中，张宴与周四海签订的合同中明确约定：“乙方进场开始或准备开始对该商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该商铺的，视为该商铺符合交接条件。乙方不得再以交付中存在瑕疵为由拒付、减少商铺使用管理费等要求或解除本合同”。周四海实际接收涉案商铺并于2019年3月9日开展经营活动，向张宴支付了截至2019年9月22日的商铺使用管理费（租金），期间双方为免租期及租金计付标准进行协商达成一致且已履行，并未对涉案商铺面积存在争议，应视为双方对商铺交付和租金计付方式形成合意，张宴交付的商铺并无瑕疵；故周四海以《房屋租赁合同》约定的面积与《商铺使用管理合同》约定的面积不一致为由，主张张宴交付的商铺面积存在瑕疵，应不予采纳。周四海自2019年9月23日起未按约定向张宴足额交纳租金，根据《商铺使用管理合同》约定：“乙方逾期支付商铺使用管理费及其他本合同约定由乙方承担的费用超过两个月或（2个月租金标准）时；甲方有权选择解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失”，故张宴于2020年1月14日起诉要求解除与周四海签订的《商铺使用管理合同》，符合合同的约定，应予以支持。周四海主张不解除《商铺使用管理合同》，不符合合同约定和法律规定，应不予采纳。上述合同解除后，周四海应将坐落于雨花区××路××号××商铺腾空并返还给张宴，故张宴要求周四海腾空并返还坐落于雨花区××路××号××商铺，应予以支持。张宴要求周四海支付自2019年9月23日起至商铺腾空并返还之日止的管理费（租金，按照每月45000元的标准），符合合同约定和法律规定，应予以支持。关于违约金，张宴要求周四海支付违约金135000元，其依据是《商铺使用管理合同》中约定：“因违约导致另一方要求解除合同的，违约方除应承担合同约定的违约金等违约责任外，还应按合同解除当月商铺使用管理费的3倍承担合同解除的违约责任（其他条款有约定的按约定执行）”，但该违约金约定过高，一审法院考虑张宴的实际损失兼顾合同的履行以及预期利益等综合因素，根据公平原则，酌情确定周四海支付张宴违约金45000元，超出部分不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、张宴与周四海签订的《商铺使用管理合同》于2020年1月14日解除；二、周四海于本判决生效之日起7日内将坐落于雨花区××路××号××商铺腾空并返还给张宴；并支付张宴自2019年9月23日起至商铺腾空之日止的占用使用费（按照45000元每月的标准计算）；三、周四海于本判决生效之日起7日内向张宴支付违约金45000元；四、驳回张宴的其他诉讼请求。本案受理费5651元，因适用简易程序减半收取计2825.5元，由周四海周四海负担。二审中，上诉人向本院提交了两份证据：证据一、长沙不动产信息查询证明、短信聊天记录。拟证明案涉商铺的所有权不明，被上诉人不具备相应的诉讼主体资格；上诉人曾就涉案店铺建筑实用面积与所谓的实际所有权人、被上诉人进行了多次协商。证据二、涉法涉诉行过信访分流窗口分流函、视频光碟。拟证明上诉人于2020年1月22日放假后，因疫情原因一直未营业，疫情期间系不可抗力，上诉人不存在违约；四月份被暴力断电，一直无法正常经营，该暴力停电至今产生的租金不应由上诉人承担。本院认证认为，对证据一、证据二的真实性予以认可，但无法达到证据的证明目的，本院不予采纳。被上诉人向本院提交了两份证据：证据一、当事人资产公司提供的同意转租转让证明，该公司法人的身份证明。拟证明：被上诉人张宴有该商铺转租转让的权利；证据二、高升资产公司出具的上诉人的电表及充电记录，承诺书。拟证明：物业公司是正常给上诉人供电，停电原因与被上诉人无关。证据三、湖南大学设计研究院设计图纸。拟证明涉案商铺的产权面积。本院认证认为：证据一、二、三内容真实，来源合法，且与本案有关，本院予以采纳，对其是否能达到证明目的，本院将依据具体案情综合分析认定。本院二审查明，长沙市高升资产管理有限公司向张宴出具的《同意转租转让的证明书》载明：长沙市高升资产管理有限公司旗下物业位于××路××号××号商铺已承租给张宴，张宴具有对该商铺自营、转租、转让的权力。张琳系长沙市高升资产管理有限公司法定代表人。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.张宴是否具备原告诉讼主体资格；2.上诉人认为涉案铺面实际面积与合同约定面积不相符是否有事实依据；3.双方签订的《商铺使用管理合同》是否应当解除；4.上诉人提出其不应承担暴力停电期间的租金是否有事实与法律依据。关于争议焦点一，本案中，张宴与周四海签订的《商铺使用管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因涉案《商铺使用管理合同》履行发生纠纷，张宴作为出租方有权提起诉讼，另，长沙市高升资产管理有限公司出具的《同意转租转让的证明书》以及张宴与长沙市高升资产管理有限公司法定代表人张琳签订的《房屋租赁合同》可证明张宴具有涉案商铺的转租权，并不存在无权处分情形，且本案为租赁合同纠纷，涉案商铺的所有权归属问题与本案无关。故对于周四海主张张宴不具备诉讼主体资格的上诉理由，本院不予采纳。关于争议焦点二，周四海提出被上诉人与案外人张琳与签订的《房屋租赁合同》以及与案外人杨鹏签订的《房屋租赁合同》可证实涉案商铺的实际建筑面积仅为112.76平方米，远低于上诉人与被上诉人签订的《商铺使用管理合同》中约定的190平方米。本院认为，周四海提出的证据不足以证明涉案房屋的实际使用面积为112.76平方米，且周四海于2019年3月9日实际接收涉案商铺并开展经营活动，向张宴支付了截至2019年9月22日的商铺使用管理费（租金），期间双方为免租期及租金计付标准进行协商达成一致且已履行，并未对涉案商铺面积存在争议，应视为双方对商铺交付和租金计付方式形成合意，张宴交付的商铺并无瑕疵。故对于周四海提出房屋实际交付面积远低于合同约定面积，应按照112.76平方米实际面积计算租金，以及被上诉人未缴纳足额面积的商铺违约在先，应向上诉人支付相应的违约金的上诉理由，本院不予采纳。关于争议焦点三，本院认为，涉案《商铺使用管理合同》合法有效，合同当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。张宴应根据合同约定将涉案商铺交付给周四海使用，周四海应当依约向张宴支付商铺管理费（租金）。周四海自2019年9月23日起未按照合同约定向张宴足额交纳租金，依据合同“乙方逾期支付商铺使用管理费及其他本合同约定由乙方承担的费用超过两个月或（2个月租金标准）时；甲方有权选择解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失”的约定，张宴有权单方面要求解除与周四海签订的《商铺使用管理合同》。周四海主张继续履行《商铺使用管理合同》，不符合合同约定和法律规定，应不予采纳。一审法院判定张宴与周四海签订的《商铺使用管理合同》于2020年1月14日解除并无不当，本院予以维持。关于争议焦点四，上诉人周四海提出被上诉人将涉案房屋暴力停电导致其无法实现承租目的，不应向被上诉人支付2020年4月8日至供电恢复之日止的租金。本院认为，上诉人并未提供证据证明停电是由被上诉人造成的，且因上诉人未按时支付租金，被上诉人依照合同约定有权解除合同，并已于2020年1月14日向法院起诉解除涉案合同，合同解除后，周四海应将涉案商铺腾空并返还给张宴，其继续占用涉案商铺的行为损害了张宴的合法权益，应向张宴支付房屋占有使用费。故对于上诉人的该上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人周四海的上诉请求不成立，应予驳回。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5651元，由上诉人周四海承担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  左武审判员  蔡晓二〇二〇年七月二十九日法官助理刘思明书记员杨丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。