广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6026号 上诉人（原审被告）：广西金源置业集团有限公司。 被上诉人（原审原告）：陈霖。 上诉人广西金源置业集团有限公司（以下简称金源公司）因与被上诉人陈霖商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初7510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 金源公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、无法及时办理《商品房现售备案证明》是由于被上诉人原因所致，且被上诉人因此免费享受了超额的房屋面积，上诉人不应承担逾期办证违约责任。1.事实方面：2014年12月3日，被上诉人在购置案涉房屋后向上诉人出具《户型初步装修申请表》，要求上诉人就案涉房屋进行户型变更，即改建房屋飘窗及飘窗柱，飘窗改为落地窗，露台变更为房间，目的是使被上诉人获得更大套内使用面积，但该行为导致案涉房屋一直无法通过规划验收。2018年7月3日，因改建房屋飘窗及飘窗柱，上诉人被南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局作出《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚决字[2018]第[090]号）。2018年7月16日上诉人缴纳罚款3102157.65元。上诉人获得《工程规划竣工验收合格证》后，因案涉房屋改建、在原规划面积基础上增加了较多面积等原因造成测绘困难，甚至出现所增面积无法在《测绘报告》中计入。上述情况导致的最终结果是，一方面，被上诉人获得超出合同面积的实际房屋，且无需多缴任何购房款和税款；另一方面，上诉人向政府交纳了巨额罚款。如再因此要求上诉人向被上诉人支付违约金，明显有违公平公正的基本原则。2.合同依据：《商品房买卖合同》第十三条约定：“因买受人或共有人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人或共有人承担全部责任。”故被上诉人依约应自行承担相应责任，而不应由上诉人承担。二、《户型初步装修申请》系被上诉人单方出具，且不是房屋买卖合同条款的组成部分，故不属于合同范畴更不是格式合同。三、结合《户型初步装修申请》及双方所签订的《商品房买卖合同》第十三条，已经明确约定后果由被上诉人承担。根据委托的基本性质，被上诉人主动提出申请，由上诉人代为实施的行为，已经说明是被上诉人的真实意思表示，相应后果应由被上诉人承担。四、被处罚的主要原因是因为业主增加房屋面积。《处罚决定书》中虽然还包含其他改建，但主要是为提升业主居住品质而进行的，其中只有增加房屋面积才会被罚款，这是不能通过规划验收的主要原因，法院亦认定改建飘窗确实属于影响办证的原因。五、上诉人已充分履行告知被上诉人承担相应后果的合同义务。根据合同第十三条约定，且该条款明确划线提醒，故被上诉人应自行承担办证迟延的后果。六、应以由上诉人提供的《入伙钥匙、资料签收登记表》上由被上诉人自行签字确认的时间作为房屋实际交接日期。七、违约金的计算截止日不应当以上诉人发出办证公告日作为截止日，而是应当以案涉房屋取得《商品房现售备案证明》的日期作为截止日。综上所述，政府部门针对此类改建增加面积房屋所需办理产权证材料的审核会增加多种程序，加之国土和房管合并成自然资源局等原因，导致审批较长，如上诉人已经向政府部门提交资料，而由于政府部门未及时办结的后果亦不应当由上诉人承担。因此，恳请法院支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人陈霖未提交书面答辩意见。 陈霖向一审法院起诉请求：1.金源公司按合同条款承担逾期办理房屋所有权证登记的违约责任，支付给陈霖违约金8350元（违约金计算：从2016年8月31日至2018年12月14日共835天，按每日10元计算）；2.金源公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：南宁市兴宁区秀厢大道199号金源城·金源悦峯小区是金源公司开发建设的商品房。陈霖（买受人）与金源公司（出卖人）于2013年10月8日签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于兴宁区玉蟾路6号金源城·金源悦峯15号楼1206号房产，房屋总价款741258元。合同第九条约定：出卖人应当于2015年8月31日前将符合约定的商品房交付买受人。合同第十条约定：除《商品房买卖合同》第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房…合同第十七条第三款第二项约定：双方同意选择买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后365日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。合同第十七条第四款第二项约定：因出卖人过错，导致上述手续迟延办理的，如买受人不退房的，出卖人按每迟延一日壹拾元计算，向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议第六条第三点约定：自出卖人《交房通知书》发出之日起七个工作日内或者出卖人刊登《交房公告》之日起，买受人无《商品房买卖合同》约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人不办理交房手续的，从交房通知有效送达日即视为出卖人按时交付，买受人应承担自交付或视为交付之日起与该房屋有关的风险。第六条第八点约定：买受人须在出卖人发出的《交房通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以《交房通知书》上通知的最后期限为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房有关的物业管理费等应付费用由买受人承担。 2015年11月13日，金源公司发布交房公告，告知业主涉案房屋所在楼已达交付使用条件，业主可于2015年11月14日起到交房现场办理交房手续。2018年10月9日，南宁市国土资源局就多名业主反映金源城·金源悦峯小区办理不动产权证的信访问题发布了《国土资源信访事项告知书》，载明：金源城·金源悦峯小区项目已通过规划竣工验收，正在等待规划部门对该项目进行规划核实，待规划核实通过后，该公司会立即申请办理该项目房屋的现售备案和不动产首次登记，并尽快为业主申请办理不动产转移登记。2018年12月7日，金源公司取得涉案房屋所在楼的《商品房现售备案证明》。2018年12月14日，金源公司通知业主涉案房屋具备办证条件，要求业主自发布公告之日起30日内到指定地点办理相关手续，并要求收取代办费300元。之后，陈霖委托金源公司代办不动产权证，2019年1月23日，涉案房产取得不动产权登记证书。 一审法院另查明，签订《商品房买卖合同》当日，陈霖在金源公司提供的《户型初步装修申请表》上签字确认，该申请表记载了房号基本情况及客户申请事项，其中客户申请事项记载“本人特向开发商提出户型变更申请，具体方案见下图中装修前图变更为装修后的图”，并将装修前的户型图及装修后的户型图进行了列明。 一审法院再查明，2018年7月3日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局（以下简称“兴宁区城管执法局”）对金源置业公司作出了一份《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚决字[2018]第[090]号），主要载明：金源置业公司未按照建设工程规划许可证的规定建设兴宁区秀厢大道199号金源城二期13、14、15、16号楼，擅自改建飘窗及窗边柱、硬化绿化架空层、改建入户大堂、改变外立面GRC构件样式、改变13、14号楼无障碍坡道位置、加建15、16号楼商铺夹层、改建16号楼阳台花池为阳台，共超建804.79平方米。该《行政处罚决定书》对金源置业公司作出行政处罚：处建设工程造价5%的罚款共计3102157.65元，限接到本决定书之日起十五日内将罚款交到指定账户。2018年7月16日，金源置业公司依据前述《行政处罚决定书》缴纳了罚款3102157.65元。 一审法院还查明，2018年7月26日，南宁市规划管理局出具了南宁市兴宁区秀厢大道199号二期13-16号楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。2018年8月23日，广西天图数字测绘有限公司出具了13-16号楼的《建筑面积报告书》。 庭审时，经一审法院释明，陈霖明确其主张的逾期违约金指的是逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金。 一审法院认为，陈霖与金源公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于金源公司应否承担逾期办结商品房现售备案证明等的责任问题。第一，根据合同第十七条第三款第二项的约定，金源公司应在商品房交付使用后365日内办结现售备案证明，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料给买受人。此处的“商品房交付使用”虽为明确写明是“商品房约定交付使用”还是“实际加氟使用”，但结合合同第九条、第十条的约定可知，合同已对逾期交付的违约责任进行了明确约定，故此处的交付使用应指实际交付使用。而实际交付使用的时间，根据补充协议第六条第三点、第八点的约定及本案的交房公告，在金源公司未提供相反证据的情况下，应认定为系2015年11月14日，故金源公司应当在2016年11月13日前履行上述义务，但金源公司直至2018年12月7日才取得案涉房屋所在楼的《商品房现售备案证明》，直至2018年12月14日才通知业主案涉房屋具备办证条件，金源公司的上述行为确已超出合同约定的时间；第二，至于逾期的原因，金源公司抗辩在双方签订商品房买卖合同时陈霖向公司书面申请改变房屋的户型，将飘窗改为落地窗以及改变阳台，使得房屋的实际面积超过原规划面积导致在办证过程中整个项目规划验收无法通过，并且导致房屋现售测绘受阻，故应当由业主承担相应责任。关于金源公司抗辩是否成立，原审法院分析认为：首先，《户型初步装修申请表》系陈霖与金源公司在签订《商品房买卖合同》的同时由金源公司统一提供给陈霖签订的格式合同。同时，该申请表上仅仅列有装修前与装修后的对比图，而无其他关于房屋改造可能影响产权证办理的后果及责任如何承担的约定，故陈霖对改造可能影响产权证办理的后果不能推定其明知且同意；其次，根据金源公司提供的《行政处罚决定书》，导致金源公司被处罚的原因有多方面，不仅仅包括擅自改建飘窗及窗边柱、改建16号楼阳台花池为阳台，还包括金源公司对于小区其他方面的改建；再次，本案的房屋改建行为属于金源公司对案涉楼栋统一的改造行为，不属于合同第十九条所约定的买受人擅自改变、改动的情形，故本案不适用合同第十九条，继而不适用合同第十三条的约定。综上，金源公司的抗辩不成立，逾期办证的责任仍应由金源公司承担。 关于违约金的计算问题。根据约定金源公司应当在2016年11月13日前履行合同第十七条第三款约定义务，但金源公司直至2018年12月7日才取得案涉房屋所在楼的《商品房现售备案证明》，直至2018年12月14日才通知业主案涉房屋具备办证条件。虽然之后陈霖根据通知的要求委托金源公司代为办理房屋所有权证可以视为双方变更了合同内容，但此变更并不能免除在此之前金源公司应在交房之日起365日内办结商品房现售备案证明及提交办证资料的合同义务，故金源公司自逾期之日2016年11月14日起至通知办证2018年12月14日止逾期履行上述义务共计761天，按合同约定逾期一天支付10元违约金计算，金源公司应当向陈霖支付违约金7610元。据此，陈霖主张金源公司支付违约金8350元，对其中的7610元一审法院予以支持，超过部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、金源公司向陈霖支付逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金7610元；二、驳回陈霖的其他诉讼请求。案件受理费25元，由金源公司负担。 二审中，本案双方当事人未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于逾期办结备案证明等的违约责任问题。根据案涉《商品房买卖合同》第十七条的约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料给买受人。上诉人于2015年11月14日交付案涉房屋，根据合同约定，上诉人应于2016年11月13日前履行上述义务。上诉人未按合同约定期限履行上述义务，已构成违约。对此，上诉人主张被上诉人向上诉人出具《户型初步装修申请表》，对案涉房屋进行装修、改造，对逾期办结备案证明等存在过错，应承担因装修、改造导致案涉房屋与规划审批不符从而造成无法按时通过规划审核、无法及时办理现售证的不利后果。本院认为，案涉房屋办理房屋权属备案登记之前，需通过建设工程规划竣工验收合格。被上诉人就案涉房产装修与上诉人签订了《户型初步装修申请表》，约定由上诉人对房屋进行装修、改造施工。因案涉《户型初步装修申请表》是上诉人与被上诉人双方的共同意思表示，对户型进行变更、装修的目的，对业主而言是为了获得更多的套内面积，对作为开发商的上诉人而言，其采取赠送面积的营销方式是为了更好的销售房屋。鉴于该《户型初步装修申请表》并无其他关于房屋改造可能影响产权证办理延误的后果及责任如何承担的约定，而因房屋改造双方均是实际受益者，故导致逾期办理商品房现售备案证明双方均有过错，均应承担责任。综合本案情况，本院酌定双方各承担50%责任。 关于违约金的计算问题。上诉人应于2016年11月13日前办结商品房现售备案证明及提交办证资料给买受人，故违约金计算的起止时间为逾期之日2016年11月14日起至上诉人通知业主已具备产权证办理条件时即2018年12月14日止，共计761天。依据前述理由，导致逾期办理现售备案证明，双方均应承担责任并各承担50%责任，按合同约定逾期一天支付10元违约金，上诉人应向被上诉人支付违约金3805元（761天×10元/天×50%）。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 1、维持南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初7510号民事判决第二项； 2、变更南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初7510号民事判决第一项为：上诉人广西金源置业集团有限公司向被上诉人陈霖支付因逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金3805元。 一审案件受理费25元，由上诉人广西金源置业集团有限公司与被上诉人陈霖各负担12.5元。二审案件受理费50元，由上诉人广西金源置业集团有限公司与被上诉人陈霖各负担25元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐兴中 审 判 员 刘凤桃 审 判 员 孟 英 二〇二〇年七月十三日 法官助理 罗力毅 书 记 员 李 婷