山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0782民初1468号 原告(执行案外人)：诸城市林家村镇中心学校。住所地：诸城市林家村镇驻地。 法定代表人：王清森，该校校长。 委托诉讼代理人：李焕发，山东法恩律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山东诸城农村商业银行股份有限公司。住所地：诸城市密州东路**。 法定代表人：张维平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：解全全，山东同和恒信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王卫东，男，1969年10月10日生，汉族，公司职工，住诸城市。 第三人（被执行人）：王桂林，男，1980年10月24日生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：宋建伟，山东浩远律师事务所律师。 原告诸城市林家村镇中心学校与被告山东诸城农村商业银行股份有限公司、第三人王桂林案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李焕发，被告委托诉讼代理人解全全、王卫东，第三人委托诉讼代理人宋建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诸城市林家村镇中心学校向本院提出诉讼请求：1、确认原告购买的建筑面积444.60平方米的房产（价值364572元），属于已经在先签订买卖合同、在先交付全部价款、在先合法占有房屋、且非因自身原因未办理过户登记的房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，不应作为第三人的财产予以执行和查封。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告购买的建筑面积444.60平方米的房产，属于已经在先签订合同、在先交付全部价款、在先合法占有房屋、且非因自身原因未办理过户登记的房产。（一）于2009年8月25日签订的《林家村镇中心学校土地转让及沿街楼房建设合同》，约定将第一阶段建成的三层楼房2、3屋（建筑面积444.6平方米）出售给诸城市林家村镇人民政府指定的原告，价款3645672元。（二）合同签订后，原告已按合同约定交付了购房价款。（三）该楼房竣工后，第一阶段建成的三层楼房2、3层（二层6间，三层6间，建筑面积444.6平方米）随即按合同约定交付给原告合法占有，原告一直使用至今。（四）该房产非因原告自身原因未办理过户登记，原告没有过错。二、原告购买的上述房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定不应作为第三人的财产予以执行和查封。 山东诸城农村商业银行股份有限公司辩称，原告并不享有排除法院执行的权利，请求依法驳回原告诉讼请求。 王桂林述称，原告所诉属实，请求依法支持原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月25日，原告及案外人诸城市林家村镇人民政府作为甲方，第三人及诸城市瓦店建筑安装工程公司作为乙方，签订林家村镇中心学校土地转让及沿街楼房建设合同。合同约定，甲方将位于××路××路××学校的土地转让给乙方建设三层高楼房使用，面积1926.1平方米。并约定第一段建成的三层楼房2、3层留出为中心学校办公使用，建筑面积444.6平方米，按照820元／平方米计算，价款为364572元，购房款从乙方应付的土地转让费中扣除。合同约定工程于2009年9月1日前开工建设，于2009年12月1日之前楼房竣工。 2009年12月1日，甲乙双方签署房屋交付/交接单，对涉案的楼房进行了交付/交接。同日，乙方向甲方开具了收款收据，收款收据的摘由为：沿街房二层6间、三层6间，合计444.6平方米，单价820元/平方米。收据数额为364572元。对于该收据，原告举证时特别说明，原告并没有实际交付现款，只是根据合同约定与第三人进行了账务结算。 2014年12月16日，第三人将根据林家村镇中心学校土地转让及沿街楼房建设合同受让的土地的使用权，确权至第三人名下，诸城市人民政府向第三人颁发两份国有土地使用权证，分别为“诸国用（2014）第18038号和诸国用（2014）第18039号”。之后，第三人对建设于以上土地上的房屋申请了确权登记，诸城市房产管理局于2015年4月30日向第三人颁发了“诸城市房权证林家村镇私字第2××2号及诸城市房权证林家村镇私字第2××3号”两份房屋所有权证。诸城市房权证林家村镇私字第2××2号房屋所有权证上记载的土地证号为&ldq**;诸国用（2014）第18039号”；诸城市房权证林家村镇私字第2××3号房屋所有权证上记载的土地证号为：&ldq**;诸国用（2014）第18038号”。涉案的楼房在诸城市房权证林家村镇私字第2××2号房屋所有权证确权的房屋之中，房权证记载的房屋坐落在“诸城市××镇××街××段××号××号，确权的房屋为三层楼房，涉案的房屋为其中的二层楼房六间和三层楼房六间。 2015年8月20日，被告作为抵押权人，第三人作为抵押人，签订最高额抵押合同一份，约定：抵押人所担保的主债权为抵押权人与诸城市利浩机械有限公司在2015年8月20日至2018年8月19日期间分别在2700000元、8300000元的最高余额内签订的贷款合同等而享有的对债务人的债权。抵押财产为房产，房产证号为诸城市房权证林家村镇私字第2××2号、第2××3号，同时，双方到诸城市国土资源局办理了抵押登记，登记的抵押权设定日期为2015年8月20日，抵押期限为36个月。之后诸城市利浩机械有限公司分两次从被告处借款2500000元和7000000元。因该公司未能如期偿还借款，被告向本院起诉要求该公司偿还借款及利息，并要求各保证人承担保证责任，王桂林承担抵押担保责任。2018年9月27日，本院作出（2018）鲁0782民初5645号民事判决书，判决诸城市利浩机械有限公司偿还借款及利息，并判决诸城市农村商业银行股份有限公司有权对王桂林的房产证号为诸城市房权证林家村镇私字第2××2号、第2××3号的房屋及相应的土地使用权在抵押金额范围内就抵押物折价或以拍卖、变卖所得享有优先受偿权。 （2018）鲁0782民初5645号民事判决书生效后，山东诸城农村商业银行股份有限公司于2019年8月22日向本院申请强制执行，在执行过程中，于2019年10月16日查封了王桂林名下的房产证号为诸城市房权证林家村镇私字第2××2号、第2××3号的房产。诸城市林家村镇中心学校为此向本院提出执行异议。经本院审查，于2020年4月7日作出（2020）鲁0782执异34号执行裁定书，驳回诸城市林家村镇中心学校的异议请求。 在本案审理过程中，针对2009年8月25日林家村镇中心学校土地转让及沿街楼房建设合同中乙方当事人的关系进行了调查，第三人提出其与诸城市瓦店建筑安装工程有限公司系合伙关系，并提供了由合伙人诸城市瓦店建筑安装工程有限公司及合伙人第三人王桂林签署的“有关合伙、房屋建设分配、出售情况的说明”一份，证明双方系合伙开发建设林家村镇中心学校土地，第三人办理产权证书的房产系第三人分得的合伙收益。同时还说明，开发建设的房产按合同约定时间于2009年12月1日竣工完成，出售给诸城市林家村镇中心学校、诸城市林家村镇人民政府的房屋，均已经办理了房屋的交付/交接手续，并由诸城市林家村镇中心学校、诸城市林家村镇人民政府一直占有使用至今。对于第三人的主张及提供的证据，原告予以认可。被告对合伙开发建设没有异议，但提出涉案工程不可能于2009年12月1日竣工，且其证明已经向原告交付证据不足。 审理中，还对房屋未办理产权变更登记的过错进行了调查。原告提出，房屋交付后一直要求办理产权的变更登记，但第三人不予配合，并提供了一份第三人为其出具的“对房屋未过户原因的说明”，说明中第三人认可系第三人单方的原因未能向原告说明涉案房屋具备过户条件，直至房屋被法院执行查封后，原告才知情。对于该证据，被告提出异议，认为自房屋具备过户条件至第三人将房产抵押及法院执行查封，之间相隔时间较长，原告应当知道房屋具备过户条件，第三人怠于履行过户义务，原告应当向其催促，原告未提供证据证明。且被告对于第三人是否向原告交付房屋，以及交付的时间均有异议。第三人抵押以上房产时，委托评估公司进行了评估，评估过程中，对房产的实际状况进行了实际查勘，当时第三人并没有说明涉案的房产已经交付给原告。为此，被告提供了抵押合同签订时，第三人向其提供的“未出租声明书”、“房地产抵押估价报告书”以及实际查勘时的现场照片予以证明。原告及第三人对于以上证据的真实性没有提出异议，但提出以上证据不能否认第三人向原告交付房产的事实。 本院认为，本案涉案的房产，系由第三人及诸城市瓦店建筑安装工程有限公司合伙开发建设，并已经登记在第三人名下及登记的时间，原告购买涉案房产等事实，能够予以确认。本案双方争议的焦点问题是：一、涉案的房产第三人是否已经交付给原告，并由原告占有、使用，以及实际交付、占有使用的时间；二、原告是否已经全额交付了购房款及付款时间；三、涉案房产产权未能变更登记在原告名下的原因和过错。 关于第一个问题。原告提供了房屋交付/交接单，被告对该证据提出异议，认为涉案的建设工程于2009年9月1日开工，不可能在交接的时间（2009年12月1日）竣工，因此，双方的交接不真实。根据开发建设合同约定的工期，工程的竣工时间即为2009年12月1日，虽然被告以建设周期不符合常理为由提出异议，建设工程的工期受诸多因素影响，以工期过短不合常规为由主张建设工程无法如期完工，应当提供证据予以证明，但被告未提供证据证明其观点。因此，对于其异议理由，本院依法不予采信。被告提供的评估报告，也只能说明评估查勘时，被查勘的房产使用情况正常，周围有学校等单位，房产的权利人为第三人，而对房产的具体占有人、使用人没有记载。被告提供的证据不能否认涉案的房产向原告交付，并由原告占有使用。因此，综合考量双方的证据，本院采信原告的证据，确认涉案房产，于2009年12月1日已经实际交付给原告，并由原告实际占有和使用至今。 关于第二个问题。原告提供了交付购房款的收据证明已经实际全部交付了购房款。被告则认为，原告提供的收据仅能证明第三人及诸城市瓦店建筑安装工程有限公司向原告及诸城市林家村镇人民政府开出了收取购房款的收据，但不能证明购房款已经实际全部交付，原告应当提供付款的证明。第三人则认可原告的观点。根据开发建设合同的约定，第三人及诸城市瓦店建筑安装工程有限公司将涉案房产出售给原告，购房款自原告及诸城市林家村镇人民政府应得的土地补偿费中予以扣除。第三人及诸城市瓦店建筑安装工程有限公司在签署房产交付/交接单时，向原告开出收取购房款的收据，该收据除具有第三人及诸城市瓦店建筑安装工程有限公司向原告收取购房款的收款凭证的功能外，还具有针对合同约定的用土地补偿费抵顶购房款进行结算的结算凭证的功能，收据开出后，双方针对抵顶事项的账目即已经进行了实际结算。因此，以上收据同时证明两个事实，一是第三人及诸城市瓦店建筑安装工程有限公司收取了相应数额的购房款，二是第三人及诸城市瓦店建筑安装工程有限公司向原告及诸城市林家村镇人民政府支付了相应数额的土地补偿费。因此，原告主张已经实际全额交付了购房款，证据充分，本院予以确认。 关于第三个问题。涉案房产的土地使用权证于2014年12月16日颁发，房屋所有权证于2015年4月30日颁发，记载的权利人均是第三人。原告提供了第三人为其出具的说明证明房产未过户的过错在第三人，而被告则提供了第三人签订抵押合同时出具的情况说明及评估报告，用以证明房产没有实际向原告交付。以上证据的内容，均不能证明，原告方已经在本院执行查封前已经实际知道涉案房产具备过户条件，没有过户系原告过错造成的。第三人取得涉案房产全部的权利证书的时间不早于2015年4月30日（房屋所有权证颁发时间），将涉案的房产用于抵押的操作的时间最迟开始于2015年的6月18日（抵押估价报告书的估价作业日期），二者间隔时间较短，第三人为了将涉案的房产用于抵押，从主观上具有为实现上述目的，故意向原告隐瞒涉案房产已经具备过户条件，怠于履行过户义务的动机，且涉案房产抵押登记后，对过户必然形成事实和法律上的阻碍，第三人对造成涉案房产未能过户给原告这一后果应负全部责任。 综上，原告实际占有、使用涉案房产的时间为2009年12月1日，并于占有的同时全额交付了购房款，涉案房产系原告从第三人处购买，现登记在第三人名下，没有进行变更登记的过错系第三人单方原因，原告没有过错。本院对涉案房产的查封时间是2019年10月16日。因此，原告的诉讼主张符合法律规定，本院依法予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》十七条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条，判决如下： 诸城市房权证林家村镇私字第2××2号房屋所有权证（土地证号为&ldq**;诸国用（2014）第18039号”）确权的三层楼房，对其中二层楼房六间、三层楼房六间不得查封、执行。 案件受理费6770元，由被告山东诸城农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  郑金海 审 判 员  杨清河 人民陪审员  胡春光 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  王彩娟