福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初359号 原告：福建小金星教育发展有限公司，住所地福建省平潭综合实验区金井湾片区商务运营中心**楼**，统一社会信用代码91350128MA2XY0XL8Q。 法定代表人：江雅英，总经理。 委托诉讼代理人：张钊，福建华群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩其虎，福建华群律师事务所律师。 被告：王真，女，1976年12月10日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：江锋，福建熹龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凡，福建熹龙律师事务所律师。 被告：福州时代房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区六一北路**琼都公寓**楼**，统一社会信用代码913501006110104199。 法定代表人：何从，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈文艺，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾明月，北京德恒（福州）律师事务所实习律师。 原告福建小金星教育发展有限公司（以下简称小金星公司）与被告王真、福州时代房地产有限公司（以下简称时代公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告小金星公司委托诉讼代理人张钊，被告王真委托诉讼代理人江锋，被告时代公司委托诉讼代理人陈文艺、曾明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告小金星公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告王真于2017年11月30日签订的《协议书》无效；2.判令被告王真退还原告转让费450万元，并支付收取期间的资金占用费（以450万元为基数，按年利率6%从收取之日起计至被告实际全额退还为止），被告时代公司对此承担连带责任；3.判令两被告承担本案的诉讼费用。 诉讼过程中，经释明后原告向本院申请变更第1项诉讼请求：判令解除原告与被告王真于2017年11月30日签订的《协议书》；并增加第4项诉讼请求：判令被告王真向原告支付违约金90万元，并承担原告因本次诉讼产生的律师代理费损失15万元。 事实和理由：原告长期经营“小金星”品牌幼儿教育，2017年因扩大经营，在晋安区寻找可购买或租用的幼儿园用房。王真声称其向时代公司购买了福州市晋安区××街道××路××号××花园××＃号楼××座××层××层××座××层××层小区××用房，已于2017年6月23日与时代公司签订了《房屋所有权转让合同》。王真提出将该合同项下权利义务转让给原告，转让费为450万元。双方于2017年11月30日就转让事宜签署《协议书》。之后由王真携同前往时代公司，时代公司在三方在场时两被告对王真之前购买权的权利义务转让给原告表示同意。但时代公司称当时该幼儿园与他人存在租赁关系，马上过户多有不便，因此，建议原告先以租赁方式先将幼儿园开起来，日后再行商定过户事宜。 原告与时代公司于2018年1月19日签订了《租赁合同》，并先向被告王真支付了转让费450万元，并向时代公司一次性支付了租金1150万元。但时代公司在约定的时间没有履行交付幼儿园的义务。经查，2019年4月16日的政府文件表明，时代公司出租的幼儿园实质处分权属于晋安区教育局。因此，时代公司不但不可能将幼儿园过户给原告，甚至无法出租给原告。目前，该幼儿园仍由原租户继续经营，据了解也不再向时代公司支付租金。时代公司无法交房的事实违反了合同约定，原告据此对时代公司提起仲裁，福州仲裁委员会最终裁判时代公司退还原告已付租金，解除租赁合同。由此王真通过《协议书》转让给原告所谓的购买权限本无法行使，《协议书》约定的权利义务转让行为也从未履行，王真无权收取450万元转让费。 根据《协议书》约定，王真转让其与时代公司之间所签订的《房屋所有权转让合同》的全部权利义务给原告，原告支付转让费450万元给被告。根据王真提供的证据《房屋所有权转让合同》，《协议书》中王真应转让的权利包括但不限于：第一、时代公司以合同形式确认标的幼儿园的所有权转让给王真；第二、王真对标的享有占有、使用、收益、处分完成所有权能；第三、虽然目前不能完成过户，但在可以办理过户时时代公司应将标的幼儿园的产权办理过户登记。第四、支付全额转让金之日起该房屋的所有权归合同受让方，时代公司将该房屋的所有权证交予受让方。从王真提交的录音来看，整个协商过程中确认的转让权利的范围包含了上述合同约定的所有内容。但事实证明，原告支付了450万元转让费后，并没有获得上述权利。时代公司仅与原告签订了租赁合同。众所周知，租赁权和原告希望通过转让获得的所有权性质从根本上有所不同，原告与王真之间的转让并不是转让承租权。因此，租赁合同的签署不能视为所有权转让的方式，王真的基本合同义务没有完成，租赁合同所约定的权利也根本无法实现。 基于上述事实，王真没有完成《协议书》中约定的基本合同义务，已经构成违约。目前事实已经证明《协议书》所希望完成的转让所有权的合同目的已经无法实现，因此，该《协议书》依法应当解除，被告应退还转让费并承担违约责任、赔偿原告包括律师费在内的实现债权费用。 被告王真辩称，一、王真与小金星公司签订的《协议书》已履行完毕，不存在解除事由。王真与小金星公司于2017年11月30日签订《协议书》，在签订协议书后，王真引荐小金星公司与时代公司就讼争幼儿园用房一事进行磋商。小金星公司在磋商、交易的过程中自始至终都有律师参与，小金星公司对房屋的现状、可能存在的无法办证、无法交接等情况都明确知悉，原承租人张建瑶的情况其也知悉。且在与时代公司多次的谈判中，小金星提出了多种形式的交易模式。小金星公司与时代公司于2018年1月19日签订《租赁合同》，最终在其与时代公司确定的交易模式中，小金星公司选择了以租赁20年的方式获得该房屋的相关权益。根据王真提交的录音，王真与时代公司都极力劝说小金星公司保留该幼儿园用房所有权转让的权益，但小金星公司在多番权衡之下只保留了租赁合同关系。小金星公司与时代公司签订的合同在后，所签订的合同也是双方在平等自愿的基础上协商订立的，小金星公司按照该协议可以承租该房屋并开展经营活动，且小金星公司为了能够顺利签约在合同中载明自行与原承租人交接。虽然小金星公司在磋商中提出了众多要求，但在最终的合同文本中自愿放弃部分权利，在此情况下，却反言称未能受让合同权利，明显前后矛盾。 此外，《协议书》中约定以账户共管的方式付款，并约定了放款条件。在小金星公司与时代公司的交易完成之后，小金星公司按照合同的约定办理放款手续。综合两份合同的内容、签订的先后顺序及双方设置款项共管的目的来看，小金星公司正是在其合同目的已经实现的情况下支付款项。由此可见，双方的合同已经履行完毕，不存在解除事由。所谓的共管账户，款项的入账跟解除，都必须要双方同时到现场。不存在欺诈或者胁迫的行为。小金星公司在与时代公司签订租赁合同后，其与王真签订的协议书的合同目的已经能够实现了。所以说才将共管的款项进行解除。 二、原告与时代公司之间的《租赁协议》合法有效，系因双方就该合同的履行导致合同解除，与被告王真无关。福州仲裁委员会出具的《裁决书》[（2019）榕仲裁281号]对二被告签订的《租赁协议》的效力表述为“当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均依约履行”。仲裁委认为，在合同中虽然约定小金星公司与原租户自行交接，但仍然不能免除时代公司的交付义务，并以此为由判决解除《租赁协议》。可见《租赁协议》合法有效，王真确已按照《协议书》的约定将其合同权利转让于小金星公司，故其主张没有事实和法律依据。 此外，根据被告王真向法院申请调取的（2019）闽0111民初2098号民事判决书的记载，由于张建瑶等人拖欠2018年10月、11月的租金，时代公司于2018年11月21日向其发送《解除租赁合同通知书》，并要求其在收到通知书之日起10日内腾空、交还房屋，判决亦确认张建瑶等人与时代公司签订的《租赁合同》于2018年11月22日解除。此外，由于张建瑶拒不腾空、交还房屋，时代公司于2019年3月5日向张建瑶再次邮寄《函告》，要求其腾空、交还房屋。后时代公司无法通过自力救济的方式收回房屋，只能通过诉讼的方式要求张建瑶腾空房屋。2019年4月10日时代公司向法院起诉。在小金星公司与时代公司进行磋商谈判时，双方就知悉原承租人张建瑶可能会存在故意不交还房屋的情况，小金星公司也明确表示可以自行处理，时代公司通过协商、诉讼的方式收回房屋也符合幼儿园用房的实际情况。小金星公司根据其与时代公司签订的《租赁合同》，即使原承租人非法占有租赁物，在时代公司通过诉讼后，其仍可以依据合同获得原承租人占有租赁物期间的房屋使用费，不存在合同履行不能、合同目的无法实现的情况。 小金星公司系看到时代公司通过诉讼方式要求张建瑶腾空房屋，故在2019年5月10日申请仲裁要求解除租赁协议。时代公司通过先协商后诉讼的方式要求原承租人腾空房屋，并无不妥。通过诉讼腾空房屋后，并无存在租赁合同不能履行的情形。 综上，小金星公司对案涉幼儿园用房的政策、受让该房屋的商业和法律风险早已知悉，且被告王真也按照约定将其基于该幼儿园用房的合同权益转让给小金星公司，双方的合同义务也因合同履行完毕而终止，小金星公司所诉之解除合同没有事实和法律依据，故请求驳回小金星公司的诉讼请求。 被告时代公司辩称，一、时代公司不是合同当事人，也从未收过小金星公司任何转让费，故小金星公司诉请时代公司为王真退还转让费承担连带责任，没有事实及法律依据，请予以驳回。本案为合同纠纷，小金星公司提出诉请所依据的《协议书》的合同当事人为小金星公司和王真，时代公司并非合同相对方，既不享有任何权利，也无须承担任何义务。所有的转让费是王真收取的，时代公司实际上与讼争合同纠纷无关，小金星公司要求时代公司为王真退还转让费承担连带责任缺乏事实和法律依据。时代公司与小金星公司之间的纠纷就是已另案解决的租赁费。时代公司没有向小金星公司收取其他费用，也不存在与王真串通的情况。 因小金星公司与王真签订的协议书合法有效，根据协议书第3条约定，支付条件是时代公司同意王真将权利义务转让给小金星公司后3日内，协议书第9条约定，该协议未经时代公司同意并未产生合同效力。因此时代公司如果没有同意，即使该合同有效，那么付款条件也不成就。小金星公司支付了450万元，应自行承担后果。 原告小金星公司围绕其诉讼请求向本院提供了下列证据： 1.《协议书》；2.个人客户交易明细；3.《委托收款授权书》、《委托授权书》；4.《仲裁证据清单》、（2018）闽0111民初5454号民事判决书；5.（2019）榕仲裁281号裁决书；6.《福州市晋安区人民政府印发关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的事实方案的通知》复印件；7.《法律服务协议》；8.国内支付业务付款回单；9.厦门增值税专用专票。 被告王真向本院提交了下列证据： 1.房屋所有权证书复印件；2.《房屋所有权转让合同》复印件;3.中国建设银行个人活期账户交易明细五张；4.企业信用报告；5.微信聊天记录（谢宏涛，2017年7月14日起）;6.合同解除协议书；7.2017年11月6日谈话录音；8.2017年12月27日谈话录音；9.微信聊天记录（谢宏涛，2017年12月3日起）;10.工商登记信息；11.（2019）闽0111民初2098号民事判决书；12.（2020）闽01民终217号民事裁定书。 被告时代公司向本院提交了下列证据： 1.《房屋所有权证》；2.《付款凭证》。 经庭审质证及审查，原告小金星公司提供的证据除证据6系复印件外，其余均系原件，符合证据特征，可作为本案认定事实的依据。两被告提供的证据除被告王真提供的《房屋所有权转让合同》系复印件，真实性无法确认外，其余均符合证据的特征，本院亦予以认定，可作为定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 时代公司系坐落于福州市晋安区××路××号××花园××＃楼××座××层××层××层××，３＃楼Ｎ座1层幼儿园、1.1层幼儿园、2.2层幼儿园、1.2层幼儿园（以下简称案涉幼儿园）的房屋所有权人。幼儿园系小区配套用房，不得改变使用性质。 2017年11月30日，王真(甲方)与小金星公司(乙方)签订一份《协议书》，约定如下，鉴于：1、甲方与福建时代房地产有限公司于2017年6月23日签订一份《房屋所有权转让合同》，约定福建时代房地产有限公司将其所有的福州市晋安区茶园街道六一北路166号“东南花园”3#号楼的项目（下称“项目”）转让给甲方。该项目为福州市晋安区茶园街道六一北路166号“东南花园”3#楼M座1层2层、N座1层2层小区幼儿园用房。2、甲方与福建时代房地产有限公司并未就上述转让合同所涉的房产办理房产过户变更登记。现经甲乙双方就甲乙转让其《房屋所有权转让合同》的全部权利与义务给乙方事宜签订如下协议：1、甲方与乙方同意并确认：自本协议签订之日起，甲方将其于2017年6月23日与福建时代房地产有限公司所签订《房屋所有权转让合同》全部权利义务转由乙方享有与承担；2、甲方在本协议签订之后负责通知福建时代房地产有限公司并将甲方的权利与义务转由乙方享有与承担；3、在福建时代房地产有限公司同意甲方将上述合同的权利义务转给乙方之后三日内，乙方同意支付甲方450万元给甲方作为其转让上述合同权利义务的对价，该款作为甲方转让乙方上述合同权利的补偿。在本协议签订之日起三日内，甲乙双方派专人设置共管账户，账户户名由乙方指定专人设置，乙方支付补偿款转至该共管账户。5、甲方因履行与福建时代房地产有限公司所签订的转让合同事宜支付福建时代房地产有限公司转让款450万元，由甲方自行与福建时代房地产有限公司结算并由该公司负责退还。乙方仍应按转让合同约定向福建时代房地产有限公司支付该合同约定的全部房屋转让款1150万元。6、甲方保证日后不得就转让合同的权利义务相关事宜再行提起任何的争议与纠纷。否则，甲方应承担违约责任，支付乙方违约金90万元并赔偿乙方全部的经济损失费（包括律师费与诉讼费等实现债权费用在内）。 之后，小金星公司通过案外人杨秀敏的账户向王真指定账户支付了450万元。 2018年1月19日，时代公司与王真签订《合同解除协议书》，确定时代公司与王真于2017年6月23日签订案涉房屋《房屋所有权转让合同》已无法继续履行，王真请求时代公司与小金星公司签订《租赁合同》，时代公司与王真一致同意合同自小金星公司与时代公司就案涉幼儿园签订《租赁合同》，且小金星公司按照与时代公司签订的合同并支付定金及第一笔租金（共计600万）后即时解除。上述条件达成后，时代公司应将王真支付的450万元转让金退还至王真指定账户。 《合同解除协议书》签订后，时代公司陆续将450万元退还至王真指定账户。 同日，小金星公司与时代公司签订一份《租赁合同》，约定时代公司将案涉幼儿园租给小金星公司，小金星公司确认时代公司已如实告知房屋目前为租赁状态（租赁期至2018年11月30日止），本合同租赁期限自2018年12月1日至2038年11月30日止，租金总额1150万元，等等。此后，小金星公司向时代公司指定账户陆续转入1150万元租金。 另查，2008年11月17日,时代公司与案外人张建瑶签订《租赁合同》一份，约定时代公司将其所有的案涉幼儿园出租给案外人张建瑶，租赁期10年，自2008年12月1日起至2018年11月30日止；时代公司又于2012年6月1日委托翁敏芳与张建瑶、黄如金、林赛霞等人签订《租赁合同》确认该租赁具体事项。 2018年11月21日，时代公司向案外人张建瑶邮寄《解除租赁合同通知书》，告知其逾期未付租金因而解除合同，要求其腾空并交付幼儿园。因张建瑶到期未腾空幼儿园，双方因此产生纠纷，2019年4月10日，时代公司向本院提起诉讼。本院于2019年11月10日作出（2019）闽0111民初2098号民事判决书，判决时代公司与案外人张建瑶、黄如金、林赛霞等人于2012年6月1日签订的《租赁合同》于2018年11月22日解除，张建瑶应将案涉幼儿园腾空并返还给时代公司等。 2019年5月10日，因时代公司无法交付案涉幼儿园，合同已无履行可能，小金星公司向福州仲裁委员会申请仲裁。2019年10月23日，福州市仲裁委员会作出（2019）榕仲裁281号裁决书，裁决解除小金星公司与时代公司之间签订的《租赁合同》，时代公司返还租金1150万元等。 2019年7月12日，小金星公司与福建华群律师事务所签订《法律服务委托协议（一审）》，委托该所处理本案诉讼，并约定律师代理费为15万元，即分别于小金星公司收到案件材料之日支付7.5万元，本案立案之日支付4.5万元，一审裁决作出之日支付3万元。之后，小金星于2019年7月19日支付律师费7.5万元，于2020年1月10日支付4.5万元。2020年1月10日，小金星公司诉至本院。 本院认为，王真与小金星公司之间签订的《协议书》，主体适格，意思表示真实，合法有效。根据该《协议书》约定，王真将案涉幼儿园的相关权利义务转让给小金星公司而收取补偿费450万元，现时代公司与小金星公司之间的《租赁合同》已被解除不再履行，若王真继续依据《协议书》而收取小金星公司补偿费，有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”的规定，小金星公司诉请解除协议并要求王真返还基于转让幼儿园目的而支付的补偿费，合理有据，本院予以支持。关于资金占用费的主张，本院不予支持。 关于原告诉请的违约金及律师代理费。本院认为，首先，原告在签订《协议书》及《租赁合同》时明知案涉幼儿园处于案外人王建瑶承租状态，在此情况下，自己未尽风险审查及注意义务，仍与王真、时代公司签订合同，亦有一定过错，小金星公司也应承担相应的责任。其次，《协议书》第6条约定：“甲方保证日后不得就转让合同的权利义务相关事宜再行提起任何的争议与纠纷。否则，甲方应承担违约责任，支付乙方违约金90万元并赔偿乙方全部的经济损失（包括律师费、诉讼费等）”，从其字面理解可知，该违约条款系为防止王真在将幼儿园相关权利义务转让给小金星公司后反悔而向小金星公司主张权利而作的特别约定，并非双方对小金星公司与时代公司无法履行租赁合同产生的违约责任约定的条款。结合上述认定，本院认为小金星公司要求王真支付违约金及承担因本案诉讼支出的律师代理费，依据不足，本院不予支持。 小金星公司诉请时代公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告福建小金星教育发展有限公司与被告王真于2017年11月30日签订的《协议书》； 二、被告王真应于本判决生效之日起十日内向原告福建小金星教育发展有限公司返还转让费450万元； 三、驳回原告福建小金星教育发展有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50650元，由原告福建小金星教育发展有限公司负担7850元，由被告王真负担42800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄芳 人民陪审员  潘华 人民陪审员  张辉 二〇二〇年七月九日 法官 助理  陈妍 书 记 员  李燕 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。