江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初5977号原告：江苏万城置业有限公司，住所地江苏省句容市宝华镇仙林东路**。法定代表人：宋小忠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田海峰，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，国浩律师（南京）事务所实习律师。被告：江苏雪顿铝业科技有限公司，，住所地江苏省句容市宝华镇仙林东路**双创大厦法定代表人：蔡珍妮，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡雪，系该公司员工。被告：智亨供应链管理有限公司，，住所地江苏省句容市宝华镇仙林东路**双创大厦法定代表人：蔡珍妮，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡雪，系该公司员工。原告江苏万城置业有限公司（以下简称万城公司）与被告江苏雪顿铝业科技有限公司（以下简称雪顿公司）、智亨供应链管理有限公司（以下简称智亨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序于2020年3月25日、2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告万城公司委托诉讼代理人田海峰、王菲到庭参加诉讼，被告雪顿公司、智亨公司委托诉讼代理人胡雪第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一、被告二腾退占用句容市宝华镇仙林东路9号双创大厦16层的办公房屋并向原告交付；2.判令被告一、被告二支付占用房屋期间（截至2019年8月1日）的占有使用费459895元及物业费30747.5元，共计490642.5元，并继续支付至实际交付之日止；3.本案诉讼费、保全费由被告方承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告一、被告二支付自2018年11月14日起至2019年9月24日止的房屋占用使用费524003.2元，按1.4元/日/平方米计算，共计314天；2.本案诉讼费、保全费由被告方承担。事实和理由：2015年12月30日，原告与句容市宝华镇人民政府、句容万舟科技产业服务有限公司就宝华镇仙林东路9号双创大厦签订了《房屋租赁与入驻管理服务合同》。2018年9月6日，上述三方就南京大学重点项目预孵化基地等入驻事项签订补充协议。原告依据被告与江苏南大高科创业园管理服务有限公司签订的《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》，于2018年11月14日为被告一、被告二办理入驻双创大厦16楼整层经营办公的事项。两被告至今未缴纳房屋租赁费、物业费等入驻费用。现租金结算期满，但第三方南大高创园称，根据2018年11月1日由被告一、被告二出具的《项目入驻承诺函》，《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》已作废，故被告方无权占用上述房屋，应当迁出并缴纳相关使用费。原告多次向被告催要租金无果，遂诉至法院。被告雪顿公司、智亨公司辩称，一、原告并非双创大厦产权人，亦未与两被告签订房屋租赁合同，无权向两被告收取租金；二、两被告与江苏南大高科创业园管理服务有限公司签订的租金标准为年纳税达到2000元/M²情况下的0.5元/平方米/日和年纳税未达到2000元/M²情况下的1元/平方米/日，而非原告所述的1.4元/平方米/日，两被告已按0.5元/平方米/日支付3个月租金53640元给江苏南大高科创业园管理服务有限公司；三、被告在2018年11月14日领取钥匙但并未实际入驻，被告所租楼层直至2019年1月5日才通电，故被告实际入驻时间应为2019年1月5日。2019年7月2日，原告指使物业公司将被告所用电梯卡关闭，导致两被告无法正常营业。2019年8月9日，两被告搬离双创大厦。本院经审理认定事实如下：句容市宝华镇仙林东路16号双创大厦系原告所有。2015年12月30日，原告（甲方）与句容市宝华镇人民政府（乙方）、江苏万舟科技产业服务有限公司（丙方）就乙方“南京大学（宝华）大学生创业园”等5个项目入驻甲方长三角总部经济园双创大厦签订了《房屋租赁与入驻管理服务合同》，合同约定甲方全权委托丙方运营管理服务园区，乙方根据合同约定按时足额支付租金及其他相关费用，合同还对入驻项目名称、占用面积、使用期限、房租与园区管理服务费用、甲乙丙三方责任、违约责任等进行了约定。后因新入驻项目、使用面积变化较大，原告（甲方）与句容市宝华镇人民政府（乙方）、句容万舟科技产业服务有限公司（丙方）于2018年9月6日签订《房屋租赁与入驻管理服务合同补充协议》，该补充协议入驻项目名称、使用面积、使用期限一览表中显示“南京大学重点项目预孵化基地”的楼层位置为15楼整层，总面积为1255M²、16—18三个楼层，总面积为3445.98M²。该补充协议约定入驻费用由房租与园区企业孵化服务费两部分组成，标准为1.4元/天/平方米，每半年支付一次，房租汇入江苏万城置业有限公司账户，园区企业孵化服务费汇入句容万舟科技产业服务有限公司账户。2018年6月18日，被告雪顿公司（甲方）与江苏南大高科创业园管理服务有限公司（乙方）签订《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》，约定甲方入驻孵化的项目位于双创大厦16楼整层，面积为1192平方米，入驻孵化期限共2年（自2018年5月16日起至2020年5月15日止，具体起止时间根据实际交付启用时间计算），入驻孵化服务费用第1年度为435080元（每月为36257元），在宝华镇注册地年开票销售达到40000元/M²，年纳税达到2000元/M²情况下，年度孵化服务费标准减按217540元（每月18128元）优惠标准执行。该合同还对保证金、双方权责、违约责任等作出了约定。2018年9月4日，被告雪顿公司通过网上银行转账支付给江苏南大高科创业园管理服务有限公司53640元管理费。2018年11月1日，被告雪顿公司及智亨公司出具项目入驻承诺函一份，载明两家公司作为南京大学校友项目“大项目科技供应链信息服务平台”入驻双创大厦16楼整层，建筑面积为1192平方米，初定时间为2年（自2018年10月15日起至2020年10月14日止，实际起止时间根据实际入驻情况另定）。入驻期间，孵化服务费标准为435084元（每月为36257元），在宝华镇注册地年开票销售达到40000元/M²、年纳税达到2000元/M²情况下，年度孵化服务费标准减按217540元（每月18128元）优惠价执行。园区孵化服务费及物业费每六个月缴纳一次。入驻前先按照优惠价预交相当于6个月的孵化服务费108768元，费用汇入南京大学授权的科技园运营管理公司，此前雪顿铝业科技公司与江苏南大高科公司签订的南大宝华园区入驻合同作废。2018年11月14日，雪顿公司及智亨公司领取双创大厦16楼14把钥匙正式入驻该园区。2019年8月1日，原告及江苏长三角总部经济园发展有限公司、南京银城物业双创大厦客户服务中心联合向被告雪顿公司及智亨公司发出双创大厦入驻费用催缴函，载明两被告共欠付2018年11月14日至2019年8月1日的房屋租赁费459895元、房屋保证金53442元、二次装修保证金20000元、物业费30747.5元，2019年1月1日至2019年5月31日的水电费10410.8元。2019年8月9日，两被告自行搬离涉案办公场所。2019年8月21日，原告诉至本院，请求判如所请。诉讼过程中，原告提出财产保全申请，本院依法作出裁定。审理中，本院与句容市宝华镇人民政府工作人员了解并确认，两被告不符合句容市宝华镇人民政府园区项目入驻条件，双方未签订合同，句容市宝华镇人民政府没有为其支付过房租。以上事实，有原告提交的《房屋租赁与入驻管理服务合同》复印件、《房屋租赁与入驻管理服务合同补充协议》复印件、《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》复印件、项目入驻承诺函复印件、钥匙领用登记表复印件、双创大厦入驻费用催缴函复印件、房产情况说明复印件、被告提交的《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》复印件、中国农业银行转账凭证打印件，本院与句容市宝华镇人民政府工作人员的谈话笔录及到庭原、被告的相关当庭陈述在卷予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告是否有权收取房屋占有使用费？2.两被告支付房屋占有使用费的期间如何计算？3.两被告应按何种标准支付房屋占有使用费？关于原告是否有权收取房屋占有使用费的问题，两被告辩称原告并非双创大厦产权人，亦未与两被告签订房屋租赁合同，无权向两被告收取租金。根据宝华镇人民政府出具的房产情况说明，双创大厦确系原告的房产，且原告与句容市宝华镇人民政府、句容万舟科技产业服务有限公司于2018年9月6日签订的《房屋租赁与入驻管理服务合同补充协议》亦明确约定房租汇入江苏万城置业有限公司。两被告依据被告雪顿公司与江苏南大高科创业园管理服务有限公司签订的《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》入驻双创大厦，但根据两被告于2018年11月1日出具的项目入驻承诺函，被告雪顿公司与江苏南大高科创业园管理服务有限公司签订的《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》已经作废，被告雪顿公司不再享有入驻双创大厦的条件，且被告雪顿公司不符合句容市宝华镇人民政府园区项目入驻条件，故对于合同作废后入驻双创大厦产生的相关费用应由被告雪顿公司自行承担。因被告智亨公司本身并非《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》的合同相对方，其亦不符合句容市宝华镇人民政府园区项目入驻条件，对于入驻双创大厦产生的相关费用亦应由被告智亨公司自行承担。虽然两被告未与原告签订正式的房屋租赁合同，但其实际占有使用涉案房产，双方形成事实上的房屋租赁合同关系，应支付原告相应的房屋使用费。关于两被告占有涉案房产期间的问题，两被告出具的项目入驻承诺函中载明入驻期间初定时间为2年（自2018年10月15日起至2020年10月14日止，实际起止时间根据实际入驻情况另定），原告在庭审中陈述两被告实际占用案涉房屋时间为2018年11月14日至2019年9月24日。两被告辩称，两被告于2018年11月14日领取钥匙但并未实际入驻，两被告所租楼层直至2019年1月5日才通电，故两被告实际入驻时间应为2019年1月5日，且两被告已于2019年8月9日搬离双创大厦。本院认为，原告于2018年11月14日将涉案房产钥匙交给被告，就视为完成了房屋交付的义务，两被告辩称其所租楼层直至2019年1月5日才通电，但并未提供证据予以证明，本院对该辩称意见不予采纳，两被告实际入驻时间应自2018年11月14日开始计算。原告未能提供证据证明两被告直至2019年9月24日才搬离涉案房产，故本院采纳两被告自认其2019年8月9日已经搬离涉案房产的辩称意见。两被告实际占用涉案房产的期间应为2018年11月14日至2019年8月9日。关于两被告应以何种标准支付房屋占有使用费的问题，原告与句容市宝华镇人民政府、句容万舟科技产业服务有限公司签订的《房屋租赁与入驻管理服务合同补充协议》约定入驻费用由房租与园区企业孵化服务费两部分组成，标准为1.4元/天/平方米，房租汇入江苏万城置业有限公司账户，园区企业孵化服务费汇入句容万舟科技产业服务有限公司账户，但原告并未明确房租与园区企业孵化服务费的分配比例。原告在庭审中陈述，南大高创园引进的项目园区孵化服务费由南大高创园收取，房屋使用租金由原告收取。2018年9月4日，被告雪顿公司按照0.5元/日/平方米的标准通过网上银行转账支付给江苏南大高科创业园管理服务有限公司三个月管理费共计53640元。原告亦陈述该笔费用是被告支付给南大高创园的孵化费，与其无关。被告雪顿公司与江苏南大高科创业园管理服务有限公司签订的《南京大学科技园宝华分园双创大厦入驻服务合同》约定园区孵化服务费汇入江苏南大高科创业园管理有限公司，两被告出具的项目入驻承诺函载明孵化服务费汇入南京大学授权的科技园运营管理公司，两份文件均未涉及租金问题，故本院认为该笔管理费应系被告依据合同约定支付给江苏南大高科创业园管理服务有限公司的园区孵化服务费，对两被告辩称53640元系租金的辩称意见本院不予采纳。关于涉案租金，因原告未明确标准为1.4元/天/平方米的房租与园区企业孵化服务费两部分的分配比例，故本院认定涉案房产占有使用费标准应为0.9元/天/平方米（1.4元/天/平方米－0.5元/天/平方米）。综上，原告与两被告之间依法成立事实上的房屋租赁合同关系。两被告应支付自2018年11月14日起至2019年8月9日止的房屋占有使用费287510.4元（1192平方米×0.9元/平方米/天×268天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告江苏雪顿铝业科技有限公司、智亨供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告江苏万城置业有限公司房屋占有使用费287510.4元。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8740元，保全费3020元，公告费560元，合计12320元，由原告江苏万城置业有限公司负担3945元，被告江苏雪顿铝业科技有限公司、智亨供应链管理有限公司共同负担8375元（此款原告已预交，两被告于本判决生效后十日内给付原告8375元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  居祥龙人民陪审员  陈 琳人民陪审员  黄玉梅二〇二〇年七月二十日法官 助理  王冰心书 记 员  沈 冘