山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1324民初5437号原告：陈仓果（曾用名陈昌国），男，1970年9月27日生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：王保军，山东铭星律师事务所律师。被告：司马连华，男，1958年1月21日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。372823195801211112委托诉讼代理人：潘丽萍、苗硕，山东正之源律师事务所律师。被告：临沂中山工程咨询有限公司。住所地：临沂市兰山区沂蒙路**。法定代表人：孔宪文，经理。被告：兰陵县兰陵镇东北圩村村民委员会。法定代表人：张井涛，村主任。委托诉讼代理人：冀雪涛，山东兰郡律师事务所律师。原告陈仓果与被告司马连华、临沂中山工程咨询有限公司（以下简称“临沂中山公司”）、兰陵县兰陵镇东北圩村村民委员会（以下简称“东北圩村委”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，2019年10月31日庭审由审判员万继兵担任审判长，与人民陪审员鲍祥刚、郑海峰组成合议庭，2019年12月12日、2020年7月16日庭审由审判员万继兵担任审判长，与人民陪审张允江、耿永华另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。因本案需以（2018）鲁1324民初7174号审理结果为依据，2019年12月12日本案中止审理。2020年7月16日本案恢复审理。原告陈仓果及其委托诉讼代理人王保军，被告司马连华及其委托诉讼代理人潘丽萍、苗硕，被告东北圩村委的法定代表人张井涛及委托诉讼代理人冀雪涛，临沂中山公司法定代表人孔宪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈仓果向本院提出诉讼请求：1、判决三被告返还购房款15100元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2007年4月20日起至付清为止的利息。2、判决三被告承担原告已付购房款一倍的赔偿款150100元。事实和理由：2007年4月20日，原告与司马连华签订了明珠花园房屋购买协议。约定原告购买××街××楼××，约定建筑面积163平方米，总价277100元。原告于协议签订当天交付给被告司马连华定金10000元，后原告按约定支付给被告司马连华部分房款140100元，约定剩余房款127000元以按揭贷款方式偿还，且根据约定被告司马连华应当在2007年8月1日前将房屋交付给原告，但被告司马连华因自身原因长达十年左右时间迟迟不能交付房屋，原告多次向被告司马连华主张，但被告司马连华以种种理由拒不交付。后经查明被告司马连华和被告东北圩村委对于上述明珠花园工程是一起合伙开发的项目，而且在项目开发过程中，被告东北圩村委又将该项目与案外人山东兰陵置业有限公司进行合作开发，现工程已完工，并将“明珠花园”名称改为“翰林府邸”。原告多次向被告司马连华、东北圩村委会及案外人山东兰陵置业有限公司主张交付房屋未果。原告向兰陵县人民法院提起诉讼，法院于2019年5月29日依法作出（2019）鲁1324民初963号民事判决书，认定被告司马连华在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订的《明珠花园房屋购买协议》无效。在庭审过程中，被告东北圩村委会提交了一份盖有被告临沂中山公司的授权委托书，授权被告司马连华和东北圩村委会共同合作开明珠花园小区建设工程项目。为维护原告的合法权益，特具状起诉。司马连华辩称，1、被告司马连华系履行职务行为，不应承担履行及违约责任。2006年8月31日被告司马连华与东北圩村委会签订授权委托书，由被告司马连华受托完成社会主义新农村建设“明珠花园”小区建设工程，其中受托权限包括：受托方负责该项目、商业用房、别墅、多层住宅楼销售，销售收入用于工程项目开支。基于该授权委托，被告司马连华与原告陈仓果签订明珠花园房屋购买协议，其行为后果应当由授权人及被告东北圩村委会承担。2、本案第二被告临沂中山公司也不应承担给付义务，在被告司马连华与东北圩村委会签订授权委托时，应被告东北圩村委会要求需找一个公司作为依托进行签订，于是被告司马连华找到临沂中山公司，借被告临沂中山公司公章于同一天分别与被告东北圩村委会签订二份同样内容的授权委托，差别在于授权委托的被授权人。在委托过程中，均由被告司马连华实施代理行为，被告临沂中山公司从未参与过工程的建设以及房屋的出售行为。临沂中山公司辩称，被告司马连华曾在公司任职过，后来被告司马连华找到公司，借公司公章于同一天分别与被告东北圩村委会签订二份同样内容授权委托，差别在于授权委托的被授权人均是被告司马连华签字并加盖公司公章。后来公司又与被告司马连华和被告东北圩村委会解除了委托。公司不应承担责任。东北圩村委会辩称，1、原告提交的明珠花园协议明显系无效合同，商品房买卖应具备五证，并有房地产管理部门出具不动产预售许可证方可买卖，从原告提供的协议书可以看出涉案开发项目不具备任何土地手续，更不具备预售许可证的情况下直接进行买卖不能作为有效合同进行评价，村委委托被告司马连华对涉案房地产进行开发，至于销售应当作正常理解即开发办理可销售的手续后，对涉案房屋进行买卖，本案中涉案房产未办理任何手续，被告司马连华私自销售，应承担相关返还现金的义务，从销售协议书加盖的公章可以看出，加盖的公章为“兰陵明珠花园住宅小区建设工程专用章”，由此可以看出加盖的公章只是在建设过程中的专用章，并非开发商的公章，也并非销售专用章，因此该合同不具备不动产销售合同或预售合同成立、生效的相关要件，如是村委销售的不动产，显然应加盖村委的公章。2、村委从未收到原告或被告司马连华转交的涉案房产的现金或销售款项，被告司马连华本人未对收到的款项进行交公，也未进行开支。（2018）鲁1324民初7174号判决书查明被告司马连华一共在涉案的工程中开支了1270100元，2013年8月30日解除与被告司马连华委托时约定，于2013年9月19日支付给被告司马连华270100元，（2018）鲁1324民初7174号判决书已将剩余的1000000元判决给被告司马连华，在该诉讼过程中被告司马连华详细举证列举了1270100元的花销事项，声称全部为自己花销，法院也对此进行了判决，那么原告主张的将150100元交给被告司马连华，被告司马连华未在所列举的花销中扣除自己收的150100元现金，那么被告司马连华应举证证明150100元交给被告东北圩村委，从（2018）鲁1324民初7174号判决书被告司马连华的主张可以看出被告司马连华并未将150100元现金交给被告东北圩村委会。3、本案生效裁判文书已确认房屋买卖合同无效，根据法律规定，合同认定无效后，即自始无效，从一开始签订就不发生法律效力，而被告司马连华未经村委同意收取原告现金，已构成实质上的不当得利，与原告诉状中的主张是与被告司马连华签订的合同并将现金交给被告司马连华相互印证，在本案涉案合同被确认无效的情况下，本案只涉及不当得利的现金返还问题。根据法律规定，不当得利应由实际的得利人对其所得利益进行实体返还。综合以上几点，村委认为该案不涉及房屋买卖问题，涉及不当得利返还问题，应由实际收款人返还原告现金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的（2018）鲁1324民初7174号民事判决书、（2019）鲁1324民初963号民事判决书、（2020）鲁13民终554号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2007年4月20日的《明珠花园房屋购买协议》为无效合同。已发生法律效力（2019）鲁1324民初963号民事判决书已将该协议认定为原告陈仓果与被告司马连华之间签订的合同，并认定该协议为无效合同。2、2009年4月17日原告陈仓果与被告司马连华签订《协议书》为《明珠花园房屋购买协议》的从合同，因主合同《明珠花园房屋购买协议》为无效合同，故从合同《协议书》亦为无效合同。3、被告司马连华收取原告购房款150100元，并将该款计入其在明珠花园小区的投资额1270100元的行为已超越了代理权限，且被代理人东北圩村委会、临沂中山公司事后未予追认，其行为造成的后果应由被告司马连华自行承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月18日被告临沂中山公司出具授权委托书，授权被告司马连华为其参加明珠花园建设工程事宜的委托代理人。同年8月31日，被告东北圩村委会将“明珠花园”小区建设工程事项委托给被告司马连华，并于当日签订授权委托书,约定：受委托方司马连华全权处理涉案工程项目的地形现状测量、地质勘、地质勘查规划设计、施工图设计、项目施工等。委托方东北圩村委分期拨付4000000元项目资金给受委托方司马连华，由受托方支配，合理用于“明珠花园”项目的费用开支。项目开始后，2007年4月20日，原告陈仓果与被告司马连华签订《明珠花园房屋购买协议》，约定了购买楼房的面积、价格及交款时间、违约责任等。同日原告陈仓果按照合同约定支付定金10000元，同年4月27日，原告陈仓果支付购房款140100元。明珠花园项目在建设施工过程中，因未经县级以上人民政府国土资源主管部门批准通过，系非法占地施工，故被责令停工。2009年4月17日原告陈仓果与被告司马连华另行签订《协议书》一份，约定了房屋交付情况，并约定了如房屋无法交付的违约责任。2009年10月20日被告临沂中山公司解除了与被告司马连华之间的授权委托。2013年8月30日，为了涉案工程重新启动建设，被告东北圩村委会与被告司马连华经结算、协商达成协议，协议约定被告东北圩村委会将涉案工程产生的工程管理、工程费用开支合计1270100元（含原告陈仓果的房款150100元）分三次支付给被告司马连华，但被告东北圩村委会在支付第一次270100元后，剩余二次合计1000000元未能支付。2018年11月29日被告司马连华向本院提起诉讼，要求被告东北圩村委会支付工程费用1000000元。2019年3月15日本院依法作出（2018）鲁1324民初7174号民事判决书，判决被告东北圩村委会给付被告司马连华工程管理费、工程费用1000000元，被告东北圩村委会对判决结果不服，向临沂市中级人民法院提起上诉，临沂市中级人民法院作出了（2020）鲁13民终554号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，现该判决已生效。2019年2月14日原告陈仓果向本院提起诉讼，要求被告司马连华、东北圩村委会、兰陵置业公司继续履行合同并交付房屋，并承担违约金341664.30元。本院于2019年5月29日作出了（2019）鲁1324民初963号民事判决书，认定原告陈仓果与被告司马连华之间就涉案楼房所签订的房屋买卖合同为无效合同，并判决驳回原告的诉讼请求，该判决书已生效。后原告陈仓果就涉案购房款及利息、赔偿款等又向本院提起了诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因原告陈仓果与被告司马连华签订《明珠花园房屋购买协议》已被（2019）鲁1324民初963号民事判决书认定为无效，其于2009年4月17日签订的《协议书》作为从合同亦为无效合同。在诉讼过程中被告司马连华自认将收取原告陈仓果的购房款150100元计入其明珠花园小区的工程费用总额1270100元中，并已向本院提起诉讼，本院（2018）鲁1324民初7174号民事判决书，判决被告东北圩村委会支付被告司马连华工程费用1000000元，现该判决书已生效。被告司马连华的行为已超越了代理权限，且被代理人东北圩村委会、临沂中山公司事后未予追认，故被告司马连华应承担返还原告购房款并承担赔偿损失的责任。故原告陈仓果要求被告司马连华返还购房款及利息，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿款150100元，因原告未提供证据证明被告司马连华存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的事实，故本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，判决如下：一、被告司马连华返还原告陈仓果购房款150100元及利息（以150100元为基数，自2007年4月27日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付，直至付清为止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5803元，由被告司马连华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  万继兵人民陪审员  张允江人民陪审员  耿永华二〇二〇年七月三十一日书 记 员  付治国