云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初3615号原告：沈睿，女，1955年7月27日出生，汉族，陆良县人，公司员工，住昆明市盘龙区。被告：刘玉梅，女，1982年1月18日出生，汉族，昆明市西山区人，无业，住麒麟区。委托诉讼代理人：王永川，云南天志律师事务所律师（特别授权）。原告沈睿与被告刘玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈睿、被告刘玉梅及其委托诉讼代理人王永川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈睿向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》，交还商铺卷帘门钥匙；2、判令被告支付2019年6月22日至2020年5月21日共计11个月的商铺租金182811.2元，扣除履约保证金30000元，实际支付房屋租金152811.2元；3、判令被告按《合同》约定，承担超期付款每日0.3%的违约金，违约金的赔付为应支付本金152811.2元自2019年6月21日起至还清款项之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年6月2日协商一致，签订了《曲靖“文慧园”商铺租赁合同》。商铺位于曲靖市，面积127.84平方米，单价为每月130元／平方米，年租金199430.40元，租赁时间从2018年6月22日至2024年6月21日，计6年。2019年6月21日至今被告一直未按期交付商铺租金。按照每月租金16619.2元，至2020年5月21日11个月，被告应支付租金182811.2元。在减去被告缴纳的3万元履约保证金，因此被告应支付商铺租金152811.2元。望支持原告诉请。诉讼过程中，原告对诉请第2项变更为：判令被告支付2019年6月22日至2020年6月21日共计12个月的商铺租金199430.4元，扣除履约保证金30000元，实际支付房屋租金169430.40元；诉请第3项变更为：判令被告按《合同》约定，承担超期付款每日0.3%的违约金，违约金的赔付为应支付本金169430.40元自2019年6月21日起至还清款项之日止。被告刘玉梅辩称，一、原告诉请无事实及法律依据。原、被告签订的《商铺租赁合同》，在2019年6月13日被告短信告知原告，明确表示要求解除合同，不再租赁该商铺，2019年7月11日自行搬离该商铺，并按照原告要求商铺钥匙及水卡交给商铺物管。根据合同法第九十四条、九十六条的规定，被告短信告知原告要求解除合同并自行搬离该商铺，原告在三个月内没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，《商铺租赁合同》已于2019年7月11日法定解除，原告要求解除合同和支付租金无事实依据及法律依据；二、原告要求支付违约金并无事实依据，双方签订的《商铺租赁合同》关于违约金的约定，被告向原告缴纳过3万元保证金，现3万元保证金目前仍在原告处，原告该项诉求无事实依据；三、原告在合同履行过程中没有按照法律规定向被告开具发票违反法律的强制性规定，被告依法享有解除权。综上所述，原告要求解除合同、支付租金及违约金的诉求并无事实予以支持，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、被告身份证复印件，用于证明被告的主体资格；2、商铺租赁合同，用于证明合同对双方权利义务的约定及商铺租赁的事实。合同约定租赁税由被告支付，不存在我开发票和不开发票的说法；3、收据1份，用于证明被告于2018年6月7日领到我商铺钥匙，租赁房屋已经交付给被告。另说明，18号商铺被告租赁以后又进行转租。经质证，被告对上述证据1无异议；对证据2三性无异议，对证明目的有异议，合同第7条、11条明确约定能解除的其他情形。我方按照法律规定进行了告知，完全履行我方的义务，该协议在2019年7月11日解除。关于3万元保证金作为违约金处理；对证据3三性无异议，卷帘门的遥控是坏的，钥匙已经交付给物业，原因是原告不接听电话，沟通不顺。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据并申请证人出庭作证：1、被告身份证复印件，用于证明被告主体资格；2、微信聊天记录、语音记录，用于证明被告短信告知原告明确表示要求解除合同不再租赁该商铺。2019年7月11日自行搬离该商铺，并按照原告要求商铺钥匙及水卡交给商铺物管；3、交易流水，用于证明被告向原告缴纳了房租及保证金3万元；4、证人证言。用于证明2019年7月11日自行搬离该商铺，并按照原告要求商铺钥匙及水卡交给物管。证人吴某出庭证实：我是刘玉梅聘用的店长，2019年7月11日商铺关门，当天把垃圾清理完，搬完以后钥匙及水卡交到物管处。物管发信息给我，说沈睿喊把水卡交到物管。钥匙是房东叫被告把钥匙送回去，我连同水卡一起把钥匙交到物管处。经质证，原告对上述证据1、3无异议；对证据2，手机聊天与合同无关，是纠结的过程，与陈玉昌的聊天三性不认可；对证据4，证人讲述是我说了以后被告要其将钥匙交到物管，这件事我完全不知晓。被告出具的证据没有说到钥匙，代理人把钥匙加进去，至今我不知道钥匙在哪里，对证人证言有质疑。被告对证人证言予以认可。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告所举证据1、3被告无异议，予以确认；证据2被告对其三性无异议，予以确认。被告所举证据1、3原告无异议，予以确认；证据2对原、被告的聊天记录，对其真实性，予以确认，对其证明目的“按照原告要求商铺钥匙及水卡交给商铺物管”原告不予认可，该证据不能证明其目的；证据4证人证言，证人证言部分予以采信，因无其他证据佐证，不能证明“并按照原告要求商铺钥匙及水卡交给物管”。通过确认、采信的当事人所举证据结合当事人当庭陈述，本院确认如下事实：原、被告于2018年6月2日签订《曲靖“文慧园”商铺租赁合同》，合同约定，原告将位于曲靖市，面积127.84平方米出租给被告，租赁时间从2018年6月22日至2024年6月21日，计6年，单价为每月130元／平方米，年租金199430.40元。合同对双方的权利义务违约责任等作了约定。被告向原告支付了第一年的房租并交纳了保证金3万元。合同履行过程中，被告以无力交付房租为由，于2019年6月通过微信向原告提出转租房屋，如果原告不同意，其将搬走。原告未予答复。2019年7月11日，被告以微信告知原告其已搬走。并将商铺钥匙及水卡交给物管。本院认为，本案争议焦点为被告是否享有法定或约定解除权？被告辩称中“.....被告短信告知原告要求解除合同并自行办理该商铺，原告在三个月内没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，《商铺租赁合同》已于2019年7月11日法定解除”。关于通知解除的条件理解，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称九民会）第46.[通知解除的条件]“审判实践中，部分人民法院对合同法解释（二）第24条的理解存在偏差......对该条的准确理解是，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。”依据确认、采信的当事人所举证据，合同履行过程中，被告以无力交付房租为由，于2019年6月通过微信向原告提出转租房屋，如果原告不同意，其将搬走。据此，被告并不享有法定或约定解除权，其辩解意见，不予采纳。原、被告于2018年6月2日签订的《曲靖“文慧园”商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同在履行过程中因被告停止经营致使不能实现合同目的，原告要求解除合同的主张成立，予以支持。要求交还商铺卷帘门钥匙，因钥匙被告已交到物管处，不予支持。要求判令被告支付租金199430.4元的主张，被告存在违约，但通过微信方式已告知原告不再租赁商铺，并将钥匙交到物管处，原告已知悉，未采取适当措施防止损失的扩大，结合本案实际，由被告承担4个月（含2019年7月经营期间房租）房租即66476.80元（199430.40元÷12×4），扣除保证金30000.00元后，予以支持的房屋租金为36476.80元。要求判令被告按《合同》约定，以本金169430.40元自2019年6月21日起至还清款项之日止承担超期付款每日0.3%的违约金，违约金约定过高，本院调整为以被告应支付的房租66476.40元为基数，自2019年6月22日至本判决生效之日止的利息，其中2019年6月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮30％计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮30％计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告沈睿与被告刘玉梅于2018年6月2日签订的《曲靖“文慧园”商铺租赁合同》。二、被告刘玉梅于本判决生效后十日内支付原告沈睿房屋租金66476.80元，扣除保证金30000.00元，实际支付租金36476.80元。三、被告刘玉梅于本判决生效后十日内支付原告沈睿违约金（违约金计算以66476.40元为基数，2019年6月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮30％计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮30％计算）。四、驳回原告沈睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3689元，减半收取1844.5元，由沈睿负担1402.5元，由刘玉梅负担442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  许宝仓二〇二〇年七月二十二日书记员  张志文