上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9474号原告：胡琴仙，女，1932年6月14日出生，汉族，住新疆阿拉尔市。委托诉讼代理人：陆艳，上海市天一律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玮，上海市天一律师事务所律师。被告：胡永明，男，1944年4月8日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：钟慈英，女，1946年10月12日出生，汉族，住上海市闵行区。两被告共同委托诉讼代理人：李德兴。原告胡琴仙与被告胡永明、钟慈英所有权确认纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告胡琴仙的委托诉讼代理人陆艳、徐玮，被告胡永明及两被告共同的委托诉讼代理人李德兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认浦江镇召楼古镇保南街XXX号房屋所有权人为原告胡琴仙。事实和理由：位于上海市闵行区浦江镇召楼古镇保南街**房屋(以下简称系争房屋)原始即原告胡琴仙名下房屋,因1965年原告胡琴仙全家支援新疆离沪,故原告胡琴仙于1965年10月4日将系争房屋以人民币(币种下同)1,200元出售给被告胡永明的父亲胡某某,后房屋权利人变更为被告胡永明。1998年，原告胡琴仙自新疆退休回沪后因急需住房,而当时卖于被告胡永明家的系争房屋长期空置，故原告胡琴仙于1998年12月19日与被告胡永明签订《房屋转让协议书》,以6,300元房价将系争房屋买回,并分别于2000年12月26日、2001年2月15日,经上海市闵行区杜行镇革新村民委员会、上海市闵行区浦江镇土地管理所分别在《杜行乡(镇)房屋转让买卖情况表》上盖章确认。1998年买回系争房屋后,原告胡琴仙对房屋进行装修,并一直居住在内。直至2009年召楼古镇开发,古镇房屋统一出租给开发商上海浦江镇召楼古镇开发建设有限公司,该公司确认系争房屋出租人为原告胡琴仙,均与原告胡琴仙签订租赁合同,租金转入原告胡琴仙账户。综上,系争房屋所有权人为原告胡琴仙。据此,为维护原告胡琴仙的合法权益,根据《民事诉讼法》的相关规定,故诉至贵院,请依法支持原告胡琴仙的诉讼请求。诉讼中，经本院释明，原告胡琴仙坚持其诉讼请求。被告胡永明、钟慈英共同辩称，被告胡永明与原告胡琴仙于1998年签订转让协议，现在22年后提起诉讼要求确认农村宅基地房屋是原告所有，于法无据，应该驳回。农村村民对于物权的取得，实行的是法定公示公信原则，根据土地管理法第六十二条及其实施条例第四条的规定，物权法第九条的规定，物权未经登记不发生效力。本案应该依照1991年农村宅基地法为依据，权利都登记在被告胡永明名下。系争房屋当时确实以1,200元买下，又以6,000多元卖出，认可上述事实。通过买卖转让后，向国家缴纳房款税款，房屋登记在被告胡永明父亲名下。双方虽然有1998年的转让协议，但是由于农村宅基地有很强的身份属性，是农村提供给村民享受的农民待遇，故1998年的转让为非合法转让。原告胡琴仙凭借情况表要求变更至其名下，办证机构明确告知不会变更，因为原告胡琴仙是外省居民户口，无法办理，办证不能获得批准。土地宅基地不得买卖，只能村民之间买卖，还需要政府批准，买的只能居住使用。原告胡琴仙要求确权违反法律规定及政策规定。物权法等法律规定，土地不允许转让。原告通过转让的房屋仅仅是居住使用权，不是所有权。原、被告之间非家庭成员，不是共有人，无权提起确权之诉。原告胡琴仙的诉请不符合上述法律规定。农村宅基地只能由行政部门确权，权证不是法院发的，是政府发的，不同于商品房、安置房。农村宅基地确权由县级人民政府确权。原、被告不是共同共有人，根据物权法第九十条的规定，无共有基础关系，无权主张是原告胡琴仙一人所有。原、被告在1998年签订转让协议无效。因为双方买卖标的物是农村宅基地房屋。原告胡琴仙是新疆户籍居民，购买主体资格不合法，农村房屋买卖必须是农村居民，城市居民主体不能购买。房屋共同共有人是四人，房屋转让时只有被告胡永明签字，未征得共有人的授权及追认。被告胡永明的处分行为是无效处分行为。原告胡琴仙未要求被告钟慈英签约，现在把被告钟慈英一起起诉至法院，被告钟慈英不应该成为被告主体。购房人不符合宅基地购房条件，买卖不能得到法律的保护。被告钟慈英的行为是无效行为。房屋转让行为不符合土地法、物权法及高院相关规定，土地使用权不能买卖转让，仅仅取得使用权及居住权，如遇动迁也只能取得相应款项，宅基地使用权的款项归被告所有。目前动迁还在评估阶段，原告胡琴仙起诉确权或者分割动迁利益均无法律依据。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1965年9月12日，原告胡琴仙作为系争房屋原权利人将该房屋出售给案外人胡某某(系被告胡永明的父亲)，双方立契。根据《上海市房屋契纸》记载，总契价为1,200元。案外人胡某某为此缴纳税费72元。后，系争房屋所附宅基地土地使用者登记为被告胡永明。1998年12月19日，被告胡永明(卖方)与原告胡琴仙(买方)签订《房屋转让协议书》，约定被告胡永明将系争房屋以6,300元的价格出售给原告胡琴仙。房款于当日结清。2000年12月26日、2001年2月15日,上海市闵行区杜行镇革新村民委员会、上海市闵行区浦江镇土地管理所分别于《杜行乡(镇)房屋转让买卖情况表》上盖章同意上述转让买卖。后，原告胡琴仙占有使用系争房屋。2008年10月8日，上海浦江镇召楼镇开发建设有限公司制定《关于召楼古镇老街修复改造的实施办法》，规划内街面私房由古镇公司统一承租、统一修复、统一招商、统一经营。2009年4月17日，原告胡琴仙(作为甲方、出租人)与案外人上海浦江镇召楼古镇开发建设有限公司(作为乙方、承租人)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2009年4月17日起至2014年4月16日止。同日，双方签署《召楼古镇产权房出租结算清单》，确定了租金、补偿费、首期支付总额等结算事项。2015年4月30日，双方签署《召楼古镇租赁房屋移交接收单》。同年5月1日，案外人上海召稼楼古镇建设管理公司与原告胡琴仙签订《召稼楼古镇商铺管理服务协议》。2014年4月15日、2015年4月29日、2018年5月1日，原告胡琴仙与案外人张某某先后共签订了三份《商铺租赁合同》，约定由原告胡琴仙将系争房屋出租给案外人张某某。房屋租金均由原告胡琴仙收取。另查明，原告胡琴仙持有系争房屋为用水地址的水费缴费通知单，日期分别为2018年12月及2019年2月。还查明，截止2020年3月6日，两被告的户籍在闵行区浦江镇革新村12租**内。上述事实由原告提供的房屋契纸、房屋转让协议书、土地使用证附图、房屋转让买卖情况表、召楼古镇产权房出租结算清单、召楼古镇租赁房屋移交接收单、召楼古镇老街修复改造的实施办法、银行存折、房屋租赁合同及商铺管理服务协议、商铺租赁合同、水费缴费通知单、户籍摘抄等，由被告提供的交款书、宅基地审核表、照片等，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。庭审中，因原、被告间订立有《房屋转让协议书》，然原告胡琴仙以所有权确认之诉主张系争房屋的物权权利，本院要求原告明确其请求权基础，经本院释明，原告胡琴仙坚持其诉讼请求。本院认为，原告胡琴仙与被告胡永明签订《房屋转让协议书》，该转让协议书不具有直接设立房屋所有权的法律效力，原告作为受让人不能根据转让协议书的约定直接取得房屋所有权。原告现径直要求确认房屋的权利归属，缺乏事实和法律依据。原告经法院释明，仍坚持其诉讼请求，本院实难支持，本院据此驳回其诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：驳回原告胡琴仙的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告胡琴仙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇二〇年七月十七日书记员 董琪华附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。