湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1589号上诉人（原审原告、反诉被告)：姚桂花，女，1950年8月15日出生，汉族，住襄阳市高新区。委托诉讼代理人:周俊、许君怡，湖北百龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：襄阳锦宇房地产开发有限公司，住所地：襄阳市襄城区庞公路附一路。统一社会信用代码：91420600751024003B。法定代表人：刘华，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝传琦，湖北元领律师事务所律师。上诉人姚桂花因与被上诉人襄阳锦宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚桂花上诉请求：撤销原判第三、四项，改判上诉人一次性支付被上诉人购房款106983元，被上诉人向上诉人支付违约金81795元或发回重审；被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原判认定“上诉人没有提交办证申请及相关手续”错误。上诉人按照公告要求提交相关材料，但是在签订商品房买卖合同时被上诉人违反诚实信用原则单方面违约要求上诉人另外加价，导致双方未能签订商品房买卖合同，从而未能推进办证事宜，并不是上诉人未提交办证申请和手续。二、原判认定“行政部门按每平方米1695.23元价格标准收取税费”不符合客观事实。三、原判认定上诉人“在签订合同时对不能办理不动产权证是明知的，双方在缔结合同时均有过错，且已入住多年，请求支付违约金的诉讼请求不予支持”错误。锦宇公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。姚桂花一审诉讼请求：1、确认2019年5月10日被告给原告出具的《解除合同通知书》无效；2、被告履行为原告位于高新区××大道同××小区××单元××302房屋的办证义务；3、被告支付违约金81795元（自2008年5月1日起以100000元为基数按同期同类银行贷款利率标准暂计算至2019年6月1日）并要求以12.3万元为基数按同期银行贷款利率标准支付至证件办下来为止；4、本案的案件受理费由被告承担。锦宇公司一审反诉请求：1、确定原、被告之间的《借款协议》无效。2、反诉被告毋须返还位于襄阳市××新区××大道同××小区××单元××号房屋，但应按每平方米1780元的价格补齐房屋差价214899.80元。并支付2018年1月1日至付清款项之日止的违约金（按年利率20%计算）。一审法院认定：2006年1月17日，被告锦宇公司的襄樊锦宇房地产建筑开发有限公司同富分公司与案外人原襄樊市米庄镇人民政府签订《协议书》一份。主要内容：“米庄镇政府（甲方）、襄樊锦宇房地产建筑开发有限公司同富分公司（乙方）。隶属米庄镇二级单位的襄樊汽车产业开发区劳务服务管理站2002年在原单位划拨地简易平房的基础上筹建两栋8层住宅楼。地址：汽车产业开发区富康路孙庄段。占地面积2031.3平方米，建筑面积4839.17平方米。当初议标由乙方全部垫资兴建，乙方由徐国平承建1#楼，刘正旺承建2#楼，附属工程由其他人承建。2004年两栋楼房已相继竣工，附属设施完成一部分，因楼房存在三个问题，一是压了红线，二是超层，三是间距不够，致使房屋手续办理不了，无法实现楼盘预售及现房销售，再则楼房设计热水，暖气及配电、由于甲方无资金投入，也未能完善。使之甲方无法支付乙方建筑工程款，也无能力再继续投入完善楼房设施，乙方资金无法收回，建筑物无法交给甲方。现该单位已清算。为使建房问题得到解决，双方实现共赢，经双方平等、自愿协商，本着诚实互信原则，达成如下协议：一、甲方将2栋住宅楼以现状为准全部移交给乙方，将土地过户给乙方，以乙方的名称办理各项证件。二、甲方为乙方办理完证件后，乙方一次性给甲方现金700000元。三、楼盘移交给乙方后，由乙方完善楼房配套设施，自行销售楼房，自负盈亏，并承担物业管理。四、甲方只授权襄樊锦宇房地产建筑有限公司同富分公司法人，具体到同富分公司由两个独立的人分别承建的工程施工费用问题。由两个独立的承建人协商处理。五、由甲方主持收回以前所有与劳务服务站签订的涉及到该楼房建设的合同，乙方重新与相关单位或个人签订合同，并承担相关单位的建筑施工资金。六、甲方将楼房和证件移交给乙方后，由米庄镇政府派出人员协助乙方进行楼房销售，销售资金进行全面监督，双方实行会签制度。直至各方资金全部兑现为止。否则视为乙方违约。甲方将楼房及证件和销售资金全部收回。七、乙方接受后，对楼房设施继续完善的合同，销售楼房的合同，收回的资金与相关单位兑现的资金情况，必须报甲方审核备案，以免今后相关单位和个人与甲方发生民事责任。八、两栋房屋因违规，预计罚款190000元，甲、乙双方各承担一半，即95000元。不管甲方最终出多少，乙方必须出95000元。九、土地过户预计需要60000元，由乙方承担。十、甲方责任与义务。1、建筑物所需的五证二书（土地证、土地规划许可证、建筑规划许可证、建筑施工许可证、售楼许可证、房屋质量保证书、房屋使用说明书）由甲方办理土地证（已办）、土地规划许可证（已办），建筑规划许可证、涉及到罚款，双方第八条执行。办理建筑施工许可证，费用由甲方承担。售楼许可证所需费用由乙方承担，房屋质量保证书，房屋使用说明由乙方办理。2、在2006年4月30日以前甲方将手续办完，若遇特殊情况可延期1个月。因甲方原因未能办完每月按工程总造价的千分之五进行罚款，由乙方所得。由乙方原因未能办完每月按工程总造价的千分之五进行罚款，由甲方所得。3、由甲方负责将所有手续办理到乙方户头上。十一、乙方的责任和义务。1、接到全部证件后，一次性将700000元交给甲方。2、承担一切建筑所需证件、除甲方承诺的证件，费用由乙方自理。3、承担一切销售楼房的税费。4、承担该工程未完善的设施及费用。5、配合甲方收回以前有劳务服务站与建筑施工单位和个人签订的相关合同，妥善处理好关系，并与这些单位签订新合同。6、积极销售楼盘，尽早给各方兑现。7、认真履行协议，主动接受甲方的监督和检查。十二、违约责任。1、甲方违约，①、本通用条款第一条，不将2栋房屋住宅楼移交给乙方；②、本通用条款第一条，未能将土地过户给乙方，未能按乙方的名称办理各项证件；③、本通用条款第十条第二款不能按时办理建设相关手续。甲方承担违约责任，承担所有的建筑费用，赔偿因违约给乙方造成的经济损失，数额将按乙方提供的有效证据数额为准。2、乙方违约，当发生下列情况时①、本通用条款第二条，未能一次性支付给甲方700000现金；②、本通用条款第四、五条，未能与相关单位和个人签订新合同；③、本通用条款第六条、条七条，不接受监督和检查，资金分配不上报；④、不履行本协议所约定的所有义务及其他情况。乙方承担违约责任，赔偿甲方损失，除计算本合同约定的计算额外，同时承担甲方出示的有效证据数额。十三、未尽事宜，双方另行协商，书面达成的协议视同本协议。…协议订立时间：2006年元月17日。”协议书签订后，米庄镇政府按协议约定将同富苑建房交付给锦宇公司。2007年8月12日，原、被告签订《借款协议书》。协议约定：“经甲方（襄樊锦宇房地产开发有限公司）、乙方（姚桂花平等协商，就同富苑商品房认购事宜自愿达成如下协议：1、甲方将同富苑小区1幢1单元3层302商品房，面积约178平方米（以房管局实测面积为准）以价格1300元每平方米，总房款231400元向乙方抵押暂借100000元。2、双方约定①、甲方在2008年5月1日前为乙方办齐该幢商品房五证（土地使用证、用地规划许可证、用地工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证）。甲方五证办齐后，电话通知乙方。乙方接到甲方通知30日内付清余款，甲方与乙方签订正式商品房销售合同；②、甲方协助乙方办理房产证、土地证。办证有关费用按国家有关规定执行；③、若甲方违约，每日按实际付款的千分之三向乙方支付违约金，直至五证办齐为止；若乙方违约，甲方不退还已借款并从乙方违约之日起有权处理该商品房，甲方不承担任何法律责任：④、甲方若在乙方违约之日前商品房出售给第三方，将双倍赔偿乙方已付借款。3、乙方向甲方交纳该商品房借款后，乙方即可入住该商品房，乙方按规定交纳水费、电费及物业管理费用。在五证办毕之前，甲方不收取乙方任何租金。4、甲方保证乙方为该商品房唯一抵押借款人。甲方：徐国平2007年8月12日、乙方姚桂花2007年8月12日。”锦宇公司徐国平2007年8月12日收到房款100000元，并于2007年11月将房屋交付给姚桂花。锦宇公司徐国平又于2011年6月18日向原告出具证明一份：“王金保从2007年11月3日-2011年6月18日门卫工资合计23000元，抵购房款。徐国平2011年6月18日。”王金保（已死亡）系姚桂花丈夫。因涉案的同富苑小区建设时只取得了土地使用证，只办理了部分报建手续，加上建筑物压规划红钱、超高等原因，导致建设手续不完备并存在违规行为，长期不能办理不动产权证。锦宇公司及米庄镇政府多次与相关政府主管部门协调。2006年11月17日、2007年3月14日，锦宇公司代襄樊市汽车产业开发区劳务服务站各向高新区执法局交纳罚没款50000元，共100000元。2007年10月24日，锦宇公司徐国平代襄樊市汽车产业开发区劳务服务站交纳土地出让金59280元。2007年11月30日，锦宇公司徐国平向米庄镇政府交纳100000元。2008年5月12日，锦宇公司取得了同富苑小区的国有土地使用权证。证号为：襄樊国用（2008）第352201037-1号。经过锦宇公司、米庄镇政府与政府相关主管部门联系协调。2017年9月4日，襄阳市人民政府专题会议，组织市不动产登记局、市城乡规划局、市城建委、市房管局、市消防支队、高新区管委会等单位负责人，研究同富苑小区办证问题。最后决定作为遗留问题参照《关于解决办理国有土地使用权证和房屋所有权证遗留问题的意见》（襄樊政发〔2007〕6号）的处理方式和原则处理，妥善解决该遗留问题“一、规划部门出具不压占城市‘四线’（绿线、紫线、蓝线、黄线）和规划道路红线的意见。二、由高新区管委会协调消防、建设部门出具消防、房屋质量安全意见。三、国土部门依法督促锦宇公司补齐超占土地和改变用途的用地手续，追缴出让金。四、业主持购房协议和收费票据到地税部门交纳契税。五、按照查办分离的原则，在国土、规划、房管、消防、建委、税务部门出具相关意见后，高新区管委会安排街道办或社区组织业主向不动产登记局申请办理不动产权证。”此后襄阳市城乡规划局（于2017年9月14日）、襄阳市公安消防支队高新区大队（于2017年10月9日）、襄阳高新技术产业开发管理委员会（于2017年11月10日）、襄阳市国土资源局高新技术产业开发区分局（于2017年11月22日）、襄阳高新技术产业开发区市城乡建设局（于2017年11月29日）、襄阳高新区综合执法局（于2017年12月4日）等行政单位分别向襄阳市不动产登记局出具了可以办理不动产产权证的说明。2017年11月，锦宇公司支付工程质量检测费30000元。同富苑小区经襄阳市房屋测绘中心就各户型房屋的面积进行了测绘。锦宇公司支付测绘费用6487元。姚桂花所居住的同富苑小区1幢1单元的房屋面积为176.91平方米。2017年11月3日，襄阳市高新区米庄镇孙庄社区向同富苑小区住户发出公告。公告内容：“同富苑小区各位住户：为妥善解决遗留问题，经市政府专题会议决定，给予同富苑小区补办产权登记证书，兹定于2017年11月6日至11月30日，由孙庄社区居民委员会和锦宇公司派专人集中统一处理该事宜，请各位住户及时准备一下材料，交到同富苑小区门卫室：1、身份证原件及复印件2份（已婚的提供夫妻双方的身份证）；2、非本人办理的，应提供合法有效的授权委托书及委托人的身份证原件及复印件2份；3、此前与各位住户签订的借款合同或认购协议、付款收据原件及复印件2份。逾期未前来办理的，办证事宜由各住户自行处理，所产生的一切后果及损失由各位住户自行承担。襄阳市高新区米庄镇孙庄社区2017年11月3日。”公告后，同富苑小区业主房根明、李闪闪（郝良敏）、张砚迪等少数业主交纳了剩余房款，办理了不动产权证。房根明不动产证发票载明同富苑小区房屋的单价为1695.23元。其他业主未积极响应。对相关行政部门按每平方米1695.23元价格标准收取税费，一审法院向襄阳市不动产登记局相关负责人调查，襄阳市不动产登记局相关负责人反映按每平方米1695.23元价格标准交纳税费是襄阳市住建局核定。2018年3月20日，襄阳市高新区米庄镇孙庄社区和锦宇公司向同富苑小区业主发出了《致业主的一封信》。内容是：“各位业主：2002年原襄樊汽车产业开发区劳务服务管理站在单位划拨用地上建设两栋8层住宅楼，由锦宇公司同富分公司（徐国平）垫资承建1号楼，刘正旺垫资承建2号楼，2004年两栋楼房相继完工，但米庄镇大同公司（原劳务服务管理站机构撤并至米庄大同公司）无资金支付工程款，再加上附属配套工程因大同公司无资金投入，工程建建停停，直至2006年1月米庄镇政府接手（其间米庄大同公司已灭失）双方签订协议，约定将土地过户给锦宇公司，由其完善工程配套设施，自行销售房屋，自负盈亏。工程建设时未履行规划报建、质量监督、竣工验收等手续，同时占压红线、超层、超容积率等原因不能办理土地和房产手续。从2008年2015年锦宇公司项目经理徐国平历经多年不间断到市规划、市房管、消防等部门想方设法完善手续，都因不符合政策而没有结果。2016年在市政府、高新区管委会、米庄镇政府的重视下，在市直相关部门的大力支持下，取得了突破性进展。作为开发主体的锦宇公司完善了土地、规划、工程质量监督、消防等手续，但如需办理不动产登记证，需按现行税收政策和收费标准补缴各种费用和税收。如：土地出让金20多万元、70多万元的税收、70多万元滞纳金、13万多工程质监费、3万多房屋测绘费、以及由开发商应当承担的总造价1.25%的房屋维修基金等税费。鉴于以上情况，现就办理不动产登记证正告各位业主。一、因原劳务服务管理站、米庄大同公司已灭失，且非开发商，不是开发主体，如业主们持之前与其签订的《购房合同》将无法办理不动产登记证。需按现行办证要求重新与锦宇公司签订新的《购房合同》。二、该房产非福利房，完善手续需补缴以上多项税费。锦宇公司在收到各业主付清购房款及应由业主承担的税费后，在45个工作日内为其办理好不动产登记证。三、如业主既不愿与锦宇公司签订《购房合同》，又不补交下欠购房款，以及应由业主承担的税费，可以选择退房，锦宇公司会对业主已交房款按现行银行贷款利率支付利息。否则，锦宇公司将通过法律途径予以诉讼。四、错过此次办证机会，属业主自愿放弃，锦宇公司在办证问题上将不予提供任何手续和帮助，各级政府不再受理该小区有关房产办证事项的任何信访问题。五、抱着金饭碗不能出手和完善手续拿到不动产登记证后的房产增值前景孰轻孰重，请业主三思。六、办证申请截止日期：2018年4月20日，逾期后果自担。襄阳市高新区米庄镇孙庄社区锦宇公司2018年3月20日。”2018年3月30日，襄阳市高新区米庄镇孙庄社区、锦宇公司再次共同发出公告：“同富苑小区各位住户：为妥善解决遗留问题，经市政府专题会议决定，给予同富苑小区补办产权登记证书，兹定于2018年4月20日止，由孙庄社区居民委员会和锦宇公司集中统一处理该事宜，请各位住户及时准备一下材料，来签订购房合同：1、身份证原件及复印件2份（已婚的提供夫妻双方的身份证）；2、非本人办理的，应提供合法有效的授权委托书及委托人的身份证原件及复印件2份。3、此前与各位住户签订的借款合同或认购协议、付款收据原件及复印件2份。逾期未前来办理的，视为自动放弃购买房屋，锦宇公司另行处理。襄阳市高新区米庄镇孙庄社区锦宇公司2018年3月30日。”以上通知发出后，原告对被告所定房屋价格1780元有异议，认为应当按合同价格交齐剩余房款，双方产生争议。被告锦宇公司因原告没有提交办证申请及相关手续，于2019年5月10日向被告发出了《解除合同通知书》，被告要求解除合同，原告诉至法院。一审法院认为，诉争的同富苑小区原非开发商开发的商住小区，而是襄阳市汽车产业开发区政府为服务襄阳市汽车产业开发区群众的历史存在单位劳务服务管理站建造的职工住宅，具有社会福利性。因当时襄阳市汽车产业开发区米庄镇政府下设的劳务服务管理站无力支付建造房屋的工程款，而与锦宇公司签订了部分房屋市场化操作回笼工程款的《协议书》（2006年1月17日）。之后被告向非劳务服务管理站内职工的原告姚桂花等人进行市场化销售。原、被告双方签订名称为《借款协议书》，但实际内容具有房屋买卖性质合同，应当视为房屋买卖合同。锦宇公司在当时房屋超高和压规划红线且没有取得完整产权的情况下，为规避相关法律法规与业主签订本为房屋买卖合同名为借款的合同。但至2017年年底经襄阳市人民政府研究协调，各主管部门出具了许可办证的证明，同富苑小区被行政许可办理不动产权证。依照合同法相关规定，该合同应为有效合同。双方因被告增加了购房款的单价发生争议，被告于2019年5月10日向原告送达《解除合同通知书》，原告不同意解除，因双方已经实际履行合同多年，原告也入住多年，解除合同明显不当，对原告诉称的确认2019年5月10日被告向原告出具的《解除合同通知书》无效的请求，一审法院予以支持。原告请求被告履行为原告协助办理不动产权证的初始登记手续，因办理不动产权登记依法应当由购房人向政府指定的部门交纳相应的税费，原告在依法交纳相应税费并将办证所需要的应当由购房人提供的相关资料提交给被告后，被告才能协助原告办理不动产权登记手续；故原告在依法交纳相应税费并将办证所需要的应当由购房人提供的相关资料提交给被告，被告应当在收到原告提交的办证资料之日起，一定时间内协助原告办理不动产权证登记手续。被告反诉请求确认合同无效的诉讼请求一审法院不予支持。考虑到原告在签订合同时对不能办理不动产权证是明知的，双方在缔结合同时均有过错，且原告已实际入住多年，原告请求支付办证违约金的诉讼请求一审法院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付剩余房款的请求，反诉被告无异议，一审法院予以支持。对反诉原告要求全部按每平方米1780元支付剩余房款的请求，一审法院认为，其一，反诉原告提交的小区其他业主办证按每平方米1695.23元的价格交纳相关税费，每平方米1695.23元是政府指导价格；其二，原告已实际交纳的购房款为123000元，可按合同价购买当时面积94.615平方米。另还有82.295平方米（176.91平方米-94.615平方米）房款未支付；其三，后期锦宇公司对房屋不动产权办理仍需要资金及劳动付出。基于上述原因，出于公平考虑，对未付房款，本院酌定按政府收取税费的指导价1695.23元，即139508.95元（82.295平方米×1695.23元）支持反诉原告的诉讼请求。反诉原告请求支付违约金的请求一审法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条的规定，判决：一、2019年5月10日被告襄阳锦宇房地产开发有限公司向原告姚桂花出具的《解除合同通知书》无效；二、被告襄阳锦宇房地产开发有限公司在原告姚桂花提交办证所需要的应当由姚桂花提供的相关资料之日起四十日内协助原告姚桂花将位于湖北省××新区××路××单元××室房屋不动产权证登记在原告姚桂花名下。三、反诉被告姚桂花于本判决生效后二十日内一次性支付反诉原告襄阳锦宇房地产开发有限公司购房款139508.95元。四、驳回原告姚桂花其他诉讼请求。五、驳回反诉原告襄阳锦宇房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照之规定，支付迟延履行金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2076元，由原告姚桂花负担1496元，被告襄阳锦宇房地产开发有限公司负担580元。反诉案件受理费2262元，由反诉原告襄阳锦宇房地产开发有限公司负担1357元，反诉被告姚桂花负担905元。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，富苑小区是襄阳市汽车产业开发区政府为开发区米庄镇政府下设的劳务服务管理站建造的职工住宅。因该劳务服务管理站无力支付建造房屋的工程款，米庄镇政府与锦宇公司于2006年1月17日签订《协议书》，由锦宇公司向非劳务服务管理站内职工进行市场化销售而回笼工程款。姚桂花与锦宇公司于2007年8月12日签订协议，将同富苑小区1幢1单元3层302商品房，面积约178平方米（以房管局实测面积为准）以价格1300元每平方米，总房款231400元向姚桂花抵押暂借100000元。锦宇公司于2007年11月将房屋交付给姚桂花。姚桂花于2011年6月18日以王金保的工资抵购房款23000元。因同富苑小区建设时违规，长期不能办理不动产权证，形成群体性纠纷。锦宇公司、米庄镇政府多次与相关政府主管部门协调。襄阳市人民政府于2017年9月4日召开专题会议，组织相关单位负责人，决定同富苑办证作为遗留问题参照《关于解决办理国有土地使用权证和房屋所有权证遗留问题的意见》处理。锦宇公司按照税收政策和收费标准补缴了相应费用和税收。经一审法院调查核实，襄阳市住建局核定该小区按每平方米1695.23元交纳税费。本案诉讼中，锦宇公司提交了小区其他业主办证按每平方米1695.23元的政府指导价格执行的证据。一审根据姚桂花已交纳购房款123000元，按合同价折算房屋面积94.615平方米。剩余82.295平方米按政府收取税费的指导价1695.23元/平方米，计算姚桂花应当支付剩余购房款139508.95元，并无不当。上诉人姚桂花请求按照双方合同约定支付剩余购房款，本院不予支持。鉴于同富苑小区建设时违规导致长期不能办证，米庄镇政府下设的劳务服务管理站无力支付工程款，锦宇公司为回笼工程款而与米庄镇政府签订协议，由锦宇公司向非劳务服务管理站内职工进行市场化销售，锦宇公司与姚桂花签订售房协议，后在政府的组织协调下，解决了同富苑小区的办证问题，上诉人姚桂花主张被上诉人锦宇公司支付逾期办证违约金，本院根据本案实际情况，决定不予支持。综上所述，姚桂花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人姚桂花负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 张耀明审判员 陈瑞芳二〇二〇年七月八日书记员 张诗怡