河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1426民初275号原告：高江雷，男，汉族，1987年9月4日出生，住所河南省夏邑县王集乡高桥村74号。身份证号码：412326198709044217。委托诉讼代理人：刘伟，河南栗城律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李晓华，男，汉族，1970年1月14日出生，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：刘志伟、杨冰坦，河南言华律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李拥军，男，汉族，1972年8月22日出生，住所地河南省夏邑县。第三人：胡继亮，男，汉族，1974年11月24日出生，住所地河南省夏邑县。原告高江雷与被告李晓华、李拥军、第三人胡继亮执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告高江雷、委托诉讼代理人刘伟、被告李晓华、委托诉讼代理人刘志伟、杨冰坦到庭参加诉讼，被告李拥军、第三人胡继亮经传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高江雷向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认二被告2018年10月5日签订的房产买卖协议无效，依法继续执行李拥军名下的房产及土地一处（位于夏邑县县府路东段西侧东转盘南××西，东邻二环路，西邻司转意，南邻司转意，北邻王猛，东西长17米，南北长10.5米。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告李拥军、第三人胡继亮民间借贷一案，贵院受理后依法做出判决，判决生效后，原告向贵院提出强制执行，在贵院执行李拥军名下的房产时，案外人李晓华对该房产提出执行异议，现贵院作出（2019）豫1426执异101号执行裁定书，中止对被执行人李拥军名下的土地及房产的执行。原告认为贵院作出的执行裁定书错误，其理由如下：一、贵院认定李晓华与李拥军签订的房产买卖协议合法有效错误。涉案土地的性质是集体土地还是国有土地没有证据加以证明，更不要说是国有划拔土地，还是出让土地，土地的性质适用不同的法律规定，贵院认定上述合同合法有效，是基于哪种土地性质认定的。二、贵院认定李晓华支付给李拥军255万元，对其中李拥军向李晓华借款130万元是否真实，李晓华怎么支付给李拥军130万元，不能仅凭一张借条来达到实际全部支付。三、李拥军与高爱利在夫妻关系存续期间，擅自处分共有财产，其行为也应无效。违反《房地产管理法》第38条第一款第四项：共有房地产未经其他共有人出面同意的不得转让，《房地产管理法》第38条第一款第（六）项、未依法登记领取权属证书的、不得转让。四、贵院适用法律错误：（1）适用《物权法》第15条明确规定“除法律另有规定或者合同别有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力”，由于涉案的房产及土地属权性质不明，无法适用法律。（2）贵院适用《最高院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第17条与本案事实不符，该条规定能够办理过户登记，而没有办理过户登记的情形，李拥军转让的土地及房产客观上就不能办理、根本不存在需要办理而未办理之说，该条同时规定第二人李晓华对此没有过错，李晓华作为成年人交易如此巨额的买卖，对没有任何手续的土地及房产进行交易，难道不存在过错吗?被告李晓华辩称，一、原告提出涉案土地的性质不明，只是原告自己不清楚，并非土地的性质不明。据答辩人查证涉案土地在1996年之前属于曹集乡房庄村委会的辖区，系集体土地，1996年时房庄村委会辖区的土地全部纳入夏邑县城区，全部村民均转为了城镇户口，村委会撤销并成立了司楼居委会。现涉案土地属于司楼居委会辖区，根据《土地管理法实施条例》第二条的第一款和第五款规定：“下列土地属于全民所有即国家所有：（一)城市市区的土地。…(五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；”涉案土地明显属于国有土地。二、涉案房屋曾系李拥军所有，是原、被告双方及法院多个裁定认定的事实，涉案土地只要不是集体土地，无论是哪种国有土地，都不能否定答辩人与李拥军签订的房产买卖协议的有效性。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案房产买卖协议合法有效。三、原告提供的银行转账记录、借条照片、房款收条、催要借款的聊天记录以及合同见证人刘某的调查笔录能够相互印证，充分证明被告已经实际支付了全部的购房款，并实际占有。四、李拥军转让房产，共有人高爱利知情并同意，且是高爱利先提出转让的。五、原告提出未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。李拥军和被告就房地产的转让达成了一致协议，被告全额支付购房款，李拥军向被告实际交付房屋，被告实现了对房屋的实际合法的占有，不违反《房地产管理法》的相关规定。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”，第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”被告对涉案房屋合法占有的权利依法受到保护。六、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣料、冻结财产的规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人、…、”，请注意适用的情形是“需要办理过户登记的”而非能够办理过户登记。正如原告所说的涉案房地产客观上不能办理过户登记，所以答辩人对于未办理过户登记没有过错。综上，原告的诉请没有事实与法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告李拥军未答辩。第三人胡继亮没有陈述意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据2，结合被告提供的证据，可以证明李拥军转让房产时与高爱利系同夫妻关系存续期间，但转让房产时高爱利知情并同意，其证明原、被告房产转让协议无效的观点不予采信。被告提供的证据，房产买卖协议、调查笔录、借条、转账凭证、房款收条、因装修购买瓷砖结算单、房屋租赁合同等能够互相印证，可以证明李拥军和被告签订的房产买卖合同合法有效、购房款已全部付清、房产已交付。通过庭审，依据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：高江雷与李拥军、胡继亮民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月28日作出（2019）豫1426民初1661号民事判决书，判决李拥军返还给原告高江雷借款本金500000元、利息80000元；胡继亮承担连带保证责任。高江雷申请执行后，本院于2019年9月18日作出（2019）豫1426执1491号之一执行裁定书，查封了李拥军位于夏邑县××县县府路××南侧东转盘南××西土地××（××环路，西邻司转意，南邻司转意，北邻王猛，该土地东西长17米，南北长10.5米）及地上附属物（两间四层门面房）。期限为三年。2019年9月26日，李晓华向本院提出执行异议，要求解除对上述土地及地上附属物的查封并中止执行。2019年12月30日，本院作出（2019）豫1426执异101号民事裁定书，中止对位于夏邑县××县县府路××南侧东转盘南××西土地××（××环路，西邻司转意，南邻司转意，北邻王猛，该土地东西长17米，南北长10.5米）及地上附属物（两件四层门面房）的执行。另查明，2017年3月14日，被告李拥军向被告李晓华借款1300000元并出具借条一张，当时口头约定借款期限为随要随还，利息为月息2分。经多次催要，被告李晓华于2018年10月5日与李拥军签订了一份《房产买卖协议》，约定将位于汽车站南500米路西的一处房产作价2550000元卖给被告。该房产为两间三层半临街门面楼房，南邻司转意，北邻王猛，西邻司转意，东邻栗城路。签订协议的当日，被告用借给李拥军的1300000元本金及利息150000元折抵购房款，又于当日通过中国农业银行股份有限公司夏邑县东郊分理处转入李拥军银行账户1100000元，付清了全部房款。李拥军向被告出具了2550000元的房款收条一份，并于当天向被告交付了上述房产钥匙、购买土地的协议及土地款收条。至此，被告完成了对上述房产的实际占有。2018年11月，被告对涉案房产进行了系统装修，包括重修了楼顶的防水、贴了三层楼、楼梯地板砖及卫生间的墙砖和地砖等。2019年8月10日，被告与张合理签订一份房屋租赁合同，将涉案土地和房产出租给夏邑县奥运新村酒店的经营者张合理使用，租金每年六万元，一年一交，在8月10日前一次性交纳。租赁日期从2019年8月10日至2025年8月10日，租赁期限共六年。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据上述法律与司法解释的规定，被告李晓华与李拥军签订的《房产买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律的禁止性规定，应认定合法有效。被告李晓华基于合同约定交清了全部购房款并完成了对涉案房产的实际占有和合法使用，其合法占有权应受法律保护。因此，被告李晓华作为涉案房产的权利人，对执行标的享有足以排除强制执行的权益。退一步讲，假如土地性质不是国有，原告也不应该对该房产享有执行的权利。综上，原告的诉讼请求应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告高江雷的诉讼请求。案件受理费9920元，由原告高江雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  董恒体人民陪审员  刘东伦人民陪审员  张景献二〇二〇年七月二十日书 记 员  陈 擎