甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初4144号原告：赵某，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：刘某，甘肃锦舒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，甘肃沁泽律师事务所律师。被告：张掖市德征房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：916207020672044971。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：田某，甘肃正峰律师事务所律师。第三人：甘肃润鑫建筑安装工程有限责任公司。统一社会信用代码：91620702686069124J。法定代表人：周某。原告赵某与被告张掖市德征房地产开发有限责任公司（以下简称“德征房产公司”）、第三人甘肃润鑫建筑安装工程有限责任公司（以下简称“润鑫建筑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人刘某、王某，被告德征房产公司委托诉讼代理人田某，第三人润鑫建筑公司法定代表人周某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告德征房产公司继续履行“商服用房抵顶债务三方协议”，为原告办理景福宁园一期S6号楼四层至七层施工蓝图10轴线以东面积2509.20㎡房屋权属证书；2.请求判令被告支付迟延办理房屋产权证违约金2047507.20元（自2017年5月1日至2020年3月1日期间，按年息6%计算），并要求违约金承担至房屋权属证书办理完毕至；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告撤回第一项诉讼请求，并对第二项诉讼请求进行明确：即原告要求被告支付的2047507.20元系因被告迟延履行办理房屋产权证给原告造成的损失。事实与理由：2017年1月19日，原告与被告、第三人签订《商服用房抵顶债务三方协议》，被告将其开发的的位××园、五层、六层、七层东侧商服用房抵顶第三人工程款，第三人用该房屋抵顶原告债务。协议约定的房屋坐落于张肃公路以北，景福宁园一期S6四层至六层施工蓝图10轴线以东，每层面积627.3㎡，原规划涉及4-7层面积1881.9㎡，规划变更后4-7层面积2509.2㎡，原告与第三人约定的结算价格为4-6层为4800元/㎡；七层取得规划结算价为4800元/㎡，不能获得批复，七层价格为2000元/㎡。原告与第三人之间的抵账价格，由原告与第三人协商约定。协议约定的结算方式为甲方（被告）将景福宁园一期S6号楼四层至六层施工蓝图10轴线以东商服用房抵顶乙方（第三人），修建S3号楼的工程款，乙方（第三人）用抵顶工程款所取得的商服用房抵顶与赵某（原告）债务。并约定合同最终按照甲与乙、乙与丙分别结算的原则，按多退少补的方式进行，并分别签订结算协议。约定的付款方式为自合同签订生效后丙方（原告）向甲方（被告）支付购房款300万元，定向为甲方（原告）向乙方（被告）支付的工程款。剩余房款由乙方、丙方协商支付。被告承诺在2017年5月1日前完成网签至协议所指商服用房取得人，在2017年9月1日前完成消防验收事项。协议签订后，原告与第三人签订《抵债协议》，经结算，截止2017年1月19日，第三人共欠原告借款本息合计616万元。第三人将被告抵顶其工程款的××园、五层、六层、七层抵顶上述债务，四层、五层、六层抵顶单价为每平方米4200元，七层抵顶单价待定，总面积以官方最终测量为准。合同签订后，原告向被告支付购房款390万元（合同约定支付300万元），被告将景福宁园一期S6号楼四层、五层、六层、七层房屋交付给了原告，但对合同约定的其他义务，被告均未履行，截至目前，网签手续及产权登记手续均未办理。2020年3月17日，原告委托诉讼代理人在张掖市自然资源局调取了张规函（2017）100号张掖市规划管理局关于景福宁园建设项目部分单体建筑设计方案变更的批复，批复同意将S6#商业楼原设计地上第六层（层高为7.2米）变更为地上六、七层（层高均为3.6米）。原告履行付款义务后，被告未在约定期限及法定期限为原告办理房屋权属证书，应承担相应的违约责任。现为维护原告合法权益，特提起诉讼。庭审过程中，原告补充陈述：原告除向被告支付390万元外，还向第三人支付了160000元的购房款。被告德征房产公司未提交书面答辩状，其委托诉讼代理人在庭审中口头辩称：1.原告所述的景福宁园S6号楼是第三人承包修建的，涉案房屋的工程没有向被告交付竣工验收，双方对工程没有进行最后结算，被告与第三人的工程总价款不能确定，原告所述三方顶账至今无法完成；2.对原告诉称的2017年顶账协议没有异议，对原告支付390万元房款无异议。被告认为应当由第三人与被告对涉案房屋工程款进行结算后，在原告与第三人之间的债务明晰、被告与第三人之间的结算明确的情况下，被告会积极协助原告办理相关产权证书；3.对原告诉请的违约损失，因第三人未及时对S3号楼竣工验收，导致被告未及时给原告办理房屋产权证，原告的损失应由第三人承担。综上，被告的意见是：由被告与第三人进行工程结算，待涉案房屋符合办证条件时，被告为原告办理房屋产权证书，现被告不应承担原告诉请的损失。第三人润鑫建筑公司辩称：原、被告及第三人签订《商服用房抵顶债务三方协议》属实。未办理房屋产权证书的原因是第三人承建被告景福宁园S3号楼工程，因被告资金不到位，至今无法进行竣工验收，被告以S6号楼抵顶第三人工程款。2017年签订抵债协议当天，被告就把房屋交付原告，原告装修后经营使用至今。原告向被告支付390万元属实，但因第三人与被告未进行结算，对涉案房屋面积无法确定。三方协议签订后被告就将房屋交付给原告使用，第三人认为原告没有损失，即便有损失也应由被告承担。本院经审理认定事实如下：被告德征房产公司系涉案工程景福宁园一期S6号楼四层、五层、六层东侧商服用房的发包方，第三人润鑫建筑公司系景福宁园一期S3号楼承建方。2017年1月19日，被告德征房产公司作为甲方，第三人润鑫建筑公司作为乙方，原告赵某作为丙方，三方签订《商服用房抵顶债务三方协议》一份，约定：“就甲方拥有不动产权的××园、五层、六层东侧商服用房抵顶乙方工程款、乙方抵顶丙方债务达成如下协议：一、商服用房面积、价格：1.坐落位置：本合同所指商服用房坐落于滨河新区张肃公路以北，景福宁园一期S6号楼四层至六层施工蓝图10轴线以东（面积及东、西分割轴线以附件平面图为准）；2.商服用房施工蓝图每层标注面积627.3㎡，原规划设计4-6层面积1881.9㎡，规划设计变更后4-7层面积2509.2㎡；3.甲乙双方结算价格4-6层为4800元/㎡；七层取得规划变更后结算价格为4800元/㎡；如不能获得变更批复，甲方包消防验收并取得验收合格证书，七层价格为2000元/㎡（包括七层施工费用），乙、丙双方结算价格，由双方协商约定；4.现按照规划变更前后面积计算，最终结算面积按政府管理部门批复的实际测算面积（含公摊面积）为准；5.按照本合同第一条2项所载明的面积计算，景福宁园一期S6号楼原规划设计四层至六层总价款为9033120元，规划设计变更后的4-7层总价款为12044160元……二、结算方式：1.经协议三方协商一致，本合同以甲方拥有不动产的××园施工蓝图10轴线以东商服用房面积（规划设计变更后的××层工程款，乙方用抵顶工程款所取得的商服用房抵顶与赵某债务；2.本协议签订生效后，丙方拥有本协议所指商服用房不动产权的所有权及收益权；3.面积变更不影响本协议的履行；4.本合同最终按照甲与乙、乙与丙分别结算的原则，按多退少补的方式进行，并分别签订结算协议，结算协议签订后，本协议终止……三、付款方式：1.购房款由丙方支付甲方，甲方按照乙方承包的S3号楼施工进度分期支付乙方，甲方开具收款收据交乙方作为付款凭证备查；2.自本合同签订生效后丙方向甲方支付购房款300万元，定向为甲方向乙方支付的工程款；3.剩余购房款由乙、丙双方协商支付……四、基础设施及公共配套设施：……3.甲方承诺在2017年5月1日前完成网签至协议所指商服用房取得人；4.甲方承诺在2017年9月1日前完成消防验收事项……六、产权登记：1.甲方现拥有商服用房的不动产权，该不动产权合法有效、权属清楚，无借贷抵押或债务纠纷；保证积极协助商服用房所有人办理不动产备案登记，并取得政府管理部门颁发的《不动产证书》……九、特别约定：1.甲乙双方结算价格以本合同为准……十一、违约责任：本合同生效后，协议各方不得擅自变更或解除本合同，如一方违约致使合同无法继续履行，应赔偿损失并承担违约金，损失按履约方的实际损失计算，违约金按本合同总价款的百分之二计算……十八、本协议的效力：……2.除非本协议各方另有书面特别声明，本协议对协议各方所涉商服用房价格、结算方式，具有最高法律效力之文件，对双方具有最高法律约束力。甲方取得《商品房预售许可证》后另行签订正式《商品房买卖合同（预售）》……”。《商服用房抵顶债务三方协议》签订当日，原告赵某及其妻王玉兰作为甲方（债权人），第三人润鑫建筑公司作为乙方（债务人），双方签订《抵债协议》一份，约定：“一、经双方结算，止2017年1月19日，乙方共欠甲方借款本息等债务共计616万元整；二、乙方用由张掖市德征房地产开发有限责任公司抵顶其工程款所得的××区、五层、六层、七层抵顶上述债务，四层、五层、六层抵顶单价为每平方米4200元，七层抵顶单价待定，总面积以官方最终测量为准。总房款扣除上述所抵顶债务后剩余的房款由甲方直接支付给张掖市德征房地产开发有限责任公司……四、若一方违约则承付对方抵债总额20%的违约金……”。协议签订后，被告德征房产公司将房屋交付给原告使用。另查明，2016年11月21日，被告德征房产公司取得万寿街景福宁园S6号商业楼预售许可证。再查明，2017年6月23日，张掖市规划管理局向被告德征房产公司作出张规函[2017]100号张掖市规划管理局关于景福宁园建设项目部分单体件数设计方案变更的批复，其中第6条内容为：“同意将S6#商业楼原设计地上第六层（层高为7.2米）变更为地上六、七层（层高均为3.6米），商业建筑面积增加1013.34平方米”。后被告德征房产公司委托张掖市房兴房产测绘队对涉案的××街分割进行了房屋面积测绘。2020年4月17日，张掖市房兴房产测绘队作出房屋面积测绘报告（张房测字[2017277]号），该测绘报告中载明万寿街景福宁园S6号楼4-7层每层建筑面积均为1067.4平方米。2018年11月23日，张掖市公安消防支队作出张公消验字[2018]第0069号建设工程消防验收意见书，对被告德征房产公司申报的万寿街S6号楼新建工程的消防工程进行验收，验收意见为：该新建工程建筑总平面布局符合原消防设计要求；火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内小消火栓系统等消防设施配置符合要求且完好有效；申报资料齐全。综合评定该工程消防验收合格。又查明，原告赵某向被告德征房产公司交纳购房款390万元，交纳日期及金额分别为2017年1月20日交纳200万元，2017年1月24日交纳100万元，2017年3月15日交纳50万元，2017年4月5日交纳20万元，2017年4月19日交纳10万元，2017年10月5日交纳10万元。还查明，本院在庭后向甘州区住房和城乡建设局调查了涉案工程竣工验收情况，甘州区住房和城乡建设局出具甘区城建字[2020]6号书面说明一份，内容为“位于××区，现暂时未接到该小区竣工验收申请，故无竣工验收备案材料”。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的《商服用房抵顶债务三方协议》、《抵债协议》、收款收据、收条、[2017]100号张掖市规划管理局关于景福宁园建设项目部分单体件数设计方案变更的批复，被告提交的《商服用房抵顶债务三方协议》、[2017]100号张掖市规划管理局关于景福宁园建设项目部分单体件数设计方案变更的批复、张掖市公安消防支队张公消验字[2018]第0069号建设工程消防验收意见书、商品房预售许可证、张掖市房兴房产测绘队房屋面积测绘报告（张房测字[2017277]号）、收款收据、转账记录，本院依职权调取的甘州区住房和城乡建设局甘区城建字[2020]6号书面说明在卷佐证，足以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人三方签订《商服用房抵顶债务三方协议》（以下简称“三方协议”），约定被告以景福宁园一期S6号楼四层至七层商服用房抵顶第三人润鑫建筑公司修建的S3号楼工程款，第三人润鑫建筑公司再以抵顶工程款所取得的商服用房抵顶与赵某债务，再由原告赵某向被告支付购房款（除抵顶部分之外的剩余购房款）。该协议由三个不同的法律关系构成，即被告与第三人之间的建设工程施工合同关系，第三人与原告之间的借贷关系，原告和被告之间的房屋买卖合同法律关系。关于被告与第三人之间的建设工程施工合同法律关系。根据三方协议内容，被告以其所有的××园商服用房抵顶第三人润鑫建筑公司修建的S3号楼工程款，虽被告与第三人未进行结算，但确定了双方之间就S6号楼四至七层商服用房抵顶S3号楼工程款的部分债权债务关系。关于第三人与原告之间的借贷关系，根据三方协议及原告与第三人签订的抵债协议内容，第三人以景福宁园一期S6号楼四至七层商服用房抵顶与原告赵某之间的债务，终止了第三人与原告之间的债权债务关系。关于原告与被告之间的房屋买卖合同法律关系。三方协议签订后，原告按约向被告德征房产公司交纳房款390万元，被告德征房产公司亦向原告交付了涉案房屋，虽然双方之间未签订书面的房屋买卖合同，但原、被告双方履行了支付房款、交付房屋的主要义务，双方就涉案房屋已建立事实上的房屋买卖合同法律关系。未签订书面合同并不影响双方原、被告之间法律关系的效力。三方协议中约定了“协议签订后，原告拥有涉案房屋的所有权及收益权”、“被告保证积极协助商服用房所有人（原告）办理不动产备案登记，并取得政府管理部门颁发的不动产证书”等内容。根据审理查明的事实，被告将涉案房屋交付于原告后，并未及时协助原告办理不动产权登记手续，亦未按照合同约定于2017年5月1日前完成网签。在履行房屋买卖合同过程中，被告存在违约行为。庭审过程中，被告虽主张其未协助原告办理房屋产权证过户登记手续的原因并非被告引起，但并未提交证据证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条（现修订为第三十二条）规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，原、被告虽未约定办理房屋产权手续的期限，但被告向原告交付涉案房屋至今已近四年，被告未协助原告办理房屋产权登记手续影响了原告与被告形成房屋买卖合同法律关系时所期待实现的利益，比如买受人无法将房屋再行转让等。且原告在履行房屋买卖合同过程中并不存在过错，故原告可主张被告未协助其办理房屋产权登记手续给其造成的损失。关于损失金额，虽原告未提交直接证据证明其实际损失，但被告存在违约行为系客观情况。为维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，本院参照原、被告及第三人之间在三方协议中对于违约金的约定，即按三方协议总价款的2%确定原告损失，对于原告的损失，本院确定为240883.2元（12044160元×2%）。庭审中，被告陈述因其未与第三人进行结算，故不能确定房屋总价款。本院认为，原、被告及第三人在三方协议中约定了景福宁园一期S6号楼规划设计变更后4-7层总价款为12044160元，并约定了被告与第三人结算价格以三方协议为准，故被告的抗辩理由不能成立。第三人润鑫建筑公司在本案中并不存在违约情形，故第三人润鑫建筑公司在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，判决如下：一、被告张掖市德征房地产开发有限责任公司支付原告赵某违约损失240883.20元，限于本判决生效后三十日内付清；二、第三人甘肃润鑫建筑安装工程有限责任公司在本案中不承担责任；三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23180元，减半收取11590元，由原告赵某负担10199元，被告张掖市德征房地产开发有限责任公司负担1391元。被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费11590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 岳慧萍二〇二〇年七月二十七日（法官助理 王 巧书记员 段 愚