宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初255号原告（反诉被告）：宜昌众维物业管理有限公司，住所地宜昌高新区城东大道**南苑之星****，统一社会信用代码91420500751041487B。法定代表人：张勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡宏炜，湖北民基律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：李松芝，女，汉族，1971年3月23日出生，住宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：饶德坤（系李松芝之夫），男，汉族，1970年7月9日出生，住址同上（特别授权）。被告（反诉原告）：饶德坤，男，汉族，1970年7月9日出生，住址同上，原告宜昌众维物业管理有限公司（以下简称众维物业公司）诉被告李松芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法由审判员张莉适用简易程序中的小额诉讼程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。在审理过程中，依法追加了饶德坤作为共同被告参加本案诉讼。被告李松芝、饶德坤当庭提出反诉，本案依法转为简易程序审理。原告（反诉被告）众维物业公司的委托代理人胡宏炜，被告（反诉原告）饶德坤等到庭参加诉讼。本案在审理过程中，双方当事人申请了庭外和解，但后未能达成调解协议。本案现已审理终结。原告（反诉被告）众维物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李松芝、饶德坤向众维物业公司支付物业管理费（含电梯费）12592.2元；2.判令李松芝、饶德坤支付滞纳金（违约金）3777.66元；3.请求判令李松芝、饶德坤承担本案所有诉讼费用。事实及理由：众维物业公司自2007年开始为沁园春小区提供物业管理服务，至2019年6月30日合同到期结束。李松芝、饶德坤为沁园春小区2-1801的业主，一直享受众维物业公司提供的物业管理服务。李松芝、饶德坤自2011年10月1日起至2019年6月30日止一直欠缴物业服务费（含电梯费），经众维物业公司多次催缴，至今仍欠12592.2元未缴纳。众维物业公司于2019年7月1日退出小区物业管理服务时，再次进行了催交，李松芝、饶德坤至今仍未履行相应缴纳义务。李松芝、饶德坤故意迟延履行的行为已严重侵害了众维物业公司的合法权益，众维物业公司有权要求李松芝、饶德坤按合同约定支付欠缴物业服务费用的滞纳金（违约金）。现众维物业公司为维护自身合法权益，特诉至法院，盼法院支持众维物业公司全部诉讼请求。被告（反诉原告）李松芝、饶德坤辩称，众维物业公司未尽到物业管理服务义务，根据权利义务对等的原则，众维物业公司无权要求李松芝、饶德坤缴纳物业服务费。被告（反诉原告）李松芝、饶德坤提出反诉请求如下：1.请求判令众维物业公司赔偿李松芝、饶德坤家中被盗金银首饰共计价值12924元；2.请求判令众维物业公司返还李松芝、饶德坤装修押金2000元；3.请求判令众维物业公司赔偿李松芝、饶德坤被窃贼损坏窗户的制作及安装费用1000元；4.请求判令众维物业公司赔偿李松芝、饶德坤误工费及精神损失费1000元；5.请求判令众维物业公司公布自管理本小区以来至2019年6月30日止物业管理服务费用收支情况和公共收益的财会帐目；6.请求判令众维物业公司拆除世龙酒店占用消防通道的违建房屋；7.请求判令众维物业公司维修李松芝、饶德坤的房屋；8.请求判令众维物业公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2009年李松芝、饶德坤入住宜昌市沁园春小区后，一直按时交物业管理费至2011年底。因众维物业公司需退还李松芝、饶德坤办理入住时缴纳的装修押金，双方口头协商同意，以应退李松芝、饶德坤的装修押金2000元冲抵2012年的物业管理费。李松芝虽然出具了收据，但实际上没有收到应退装修押金现金。后李松芝、饶德坤因家中被盗事件的损失，多次与众维物业公司协商赔偿均未果，李松芝、饶德坤才于2013年开始拖欠物业管理费至今。众维物业公司在履行合同过程中未尽职责，导致多户业主大门被撬，家中被盗。众维物业公司与开发商办理交接时未严格验收各项公共设施，小区消防设施使用不到两年主管道就腐蚀漏水无法使用，存在严重的安全隐患。各楼栋的消防器材不合格，形同摆设，消防部门多次警告和处罚至今仍然没有整改。关于小区房屋漏水，楼顶漏水，排水管道阻塞渗水等问题，众维物业公司未及时与开发商商谈处理方案，导致小区公共设施超过保修期。众维物业公司未尽到阻止的义务，放任开发商擅自改变小区1号楼地下停车场的使用用途，经营世龙酒店和唯义酒店，占用了业主的公共场地，两家酒店支付的补偿款都为众维物业公司占为己有，多年也未给业主进行任何经济补偿。业主购买的小区门禁电子感应卡高达20元/个，众维物业公司却不出具任何收据给业主，乱收费不入帐。众维物业公司未按时公布物业管理费收支情况，反而将公共收益私自占有，其行为侵犯了广大业主的知情权和合法收益等合法权益。小区内停车管理混乱，小区门禁长期失效，外来人员随意进出无人登记管理，在小区二号楼发生一起高空坠楼事件，死亡1人，小区内施工队与物业公司发生斗殴事件，导致死亡1人，给小区业主心理造成极大影响。特请求法院依法判决，维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）众维物业公司针对李松芝、饶德坤的反诉辩称，反诉诉讼请求的第1、3、4、7项均属于财产损害赔偿纠纷。双方另行签订有《装修管理服务协议》，就装修质量保证金及装修权利义务等内容均进行了明确约定。反诉请求的第2项属于另一个法律合同关系；反诉请求第5项属于业主知情权纠纷，反诉请求第6项属于业主共有权纠纷，根据相关司法解释规定，反诉与本诉的诉讼请求应当基于相同法律关系，诉讼请求应当具有因果关系，本案中反诉的诉讼请求与本诉诉讼请求不属于同一法律关系，应驳回李松芝、饶德坤的反诉请求。李松芝、饶德坤所列举的物业公司在提供物业服务过程中所产生的一些局部性争议问题，应当属于其抗辩本诉的答辩理由。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2007年10月15日，众维物业公司与湖北中恒房地产开发有限公司签订了《中恒·沁园春住宅小区前期物业管理服务合同》，为宜昌市沁园春小区提供物业服务，李松芝、饶德坤系宜昌市沁园春小区业主。2009年7月17日，众维物业公司与李松芝、饶德坤签订《前期物业管理服务协议》和《中恒·沁园春业主装修守则》及承诺书等，约定李松芝、饶德坤所有的房屋由众维物业公司负责物业管理服务，房屋建筑面积为131.69平方米，物业管理服务费为0.8元/月·平方米，同时缴纳电梯使用费为30元/月·户；李松芝、饶德坤办理入住时预缴了自2009年7月17日起至2010年6月30日止的物业管理费及电梯服务费1083元、装修质量保证金2000元。2011年1月16日，李松芝出具领款单，写明收到退装修押金2000元。自2011年10月1日起至2019年6月30日止，李松芝、饶德坤欠缴物业管理费及电梯使用费。同时查明，2012年8月13日22时许，宜昌市公安局高新技术产业开发区分局东山派出所接到报警，称宜昌市西陵区港窑路37-36-169号被盗。宜昌市公安局高新技术产业开发区分局东山派出所出具了《接处警登记表》，写明：“李松芝离家10余天，今日回家发现家中被盗黄、铂金项链各1条，报案被盗物品价值约6000元，初步判断盗窃手段为由厨房翻窗入室，移交刑侦处理”。另查明，2017年6月30日众维物业公司与宜昌市沁园春小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定物业管理服务费和电梯使用费同时缴纳，每年（半年）预交一次；业主逾期缴纳物业管理服务费和电梯使用费的，从逾期之日起按日千分之一缴纳滞纳金；合同期限为两年。2018年7月18日，宜昌市沁园春小区业主委员会在小区内公示了小区2017年7月至2018年6月公共收益的情况。在上述合同履行期间内，众维物业公司为宜昌市沁园春小区提供了物业服务，并在宜昌××新区消防安全委员会的指导下，就小区内消防泵、烟感报警器、、地下消防管网等问题于2018年下半年多次向宜昌市沁园春小区业主委员会汇报，催促办理申报维修事宜。2019年5月15日，宜昌市沁园春小区业主委员会回复称：“小区业主委员会于2019年3月7日召开专题会议讨论研究，等选聘物业公司后，新的物业公司进驻小区按消防部门要求来做”。上述事实，有《中恒·沁园春住宅小区前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》及《入伙通知书》、《物业管理服务合同》、《沁园春小区物业（电梯）费欠费明细表》、费用催收通知书及照片、《律师函》及送达照片、领款单、《关于沁园春小区2017年7月-2018年6月公共收益情况公示的公告》、《物业消防隐患报告》、《关于催促沁园春业主委员会对小区消防管网等进行专项改造的报告》、《沁园春小区业主委员会关于小区消防管网维修改造项目的专题会议纪要》等证据证实。本院认为，众维物业公司与开发商签订的《中恒·沁园春住宅小区前期物业管理服务合同》、众维物业公司与李松芝、饶德坤签订的《前期物业管理服务协议》及其附件，众维物业公司与宜昌市沁园春小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》等，均符合法律规定，合法有效，众维物业公司和李松芝、饶德坤均应当按照上述合同的约定履行合同义务。李松芝、饶德坤所诉小区内乱贴小广告等问题属于小区管理中不能完全避免发生的情况，不能作为李松芝、饶德坤拒缴物业管理费的理由。李松芝、饶德坤诉称的开发商擅自改变一楼房屋使用用途，出租给他人经营世龙酒店和唯义酒店，占用业主的公共场地、众维物业公司未公布物业管理服务费用收支情况和公共收益的财务帐目等问题，均不能证实系众维物业公司未履行物业管理义务所致，众维物业公司已基本履行了小区管理服务的职责，李松芝、饶德坤应当按合同约定缴纳欠缴的物业管理服务费和电梯使用费。2010年6月30日前的物业管理费及电梯服务费，李松芝、饶德坤已在办理入住时缴清。2010年7月1日起至2019年6月30日止的物业管理费（包括电梯使用费），李松芝、饶德坤未提交证据证实已缴纳。众维物业公司主张李松芝、饶德坤自2011年10月1日起欠缴物业管理费（包括电梯使用费），对2010年7月1日起至2011年9月30日止的物业管理费（包括电梯使用费）计15个月的物业管理费（包括电梯使用费）2031元（135.4元/月×15个月），众维物业公司未予主张，应当视为李松芝、饶德坤已缴纳相关费用。众维物业公司提交的2011年1月16日李松芝出具的领款单，可证实其收取的退装修押金2000元已退还。李松芝、饶德坤要求众维物业公司退还退装修押金2000元的诉讼请求，与事实不符，不予支持。李松芝、饶德坤自2011年10月1日起至2019年6月30日止，按合同约定应缴物业管理费（包括电梯使用费）合计12592.2元（135.4元/月×93个月）。李松芝、饶德坤提交的购买价值12924元金银首饰的发票或收据，不能证实系李松芝、饶德坤家中实际被盗物品价值，且根据公安机关的调查核实，李松芝、饶德坤家中数天无人居住，被窃贼翻窗入户实施盗窃行为。李松芝、饶德坤的被盗物品，应当在公安机关侦破案件后，依法追赃或者由犯罪人予以退赔。李松芝、饶德坤未证实众维物业公司对此盗窃事件的发生存在明显过错。李松芝、饶德坤反诉请求的被盗物品损失、窗户维修费、误工费、精神损失费等，均不能成立，对李松芝、饶德坤的反诉请求依法不予支持。众维物业公司作为物业管理服务人，应当对小区内的物业加强巡逻和检查。众维物业公司虽然基本按合同约定提供了小区内的物业管理服务，但在李松芝、饶德坤家中被盗时可能存在一定的管理瑕疵，根据本案情况，应当酌情减少相应的物业管理费1800元，对众维物业公司要求李松芝、饶德坤支付逾期缴费利息的诉讼请求，本院亦不予支持。李松芝、饶德坤实际还应当支付给众维物业公司物业管理费（包括电梯使用费）10792.2元（12592.2元-1800元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李松芝、饶德坤于本判决生效之日十日内支付原告（反诉被告）宜昌众维物业管理有限公司物业管理费（含电梯费）10792.2元；二、驳回原告（反诉被告）宜昌众维物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李松芝、饶德坤的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费105元（已减半，宜昌众维物业管理有限公司已预交），由原告（反诉被告）宜昌众维物业管理有限公司负担70元，由被告（反诉原告）李松芝、饶德坤负担35元；反诉案件受理费112元（已减半），由被告（反诉原告）李松芝、饶德坤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年七月二十九日书记员 蔡慧丽