广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初1975号 原告：邹湘粤，男，1988年2月22日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：林品希，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡，广西众维律师事务所实习律师。 被告：广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所：广西柳州市学院路35号，统一社会信用代码：91450200272957340L。 法定代表人：吴运远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄源，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦寅，广西华震律师事务所律师。 原告邹湘粤与被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司(以下简称建投公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月7日、2020年7月6日公开开庭审理了本案。原告邹湘粤的委托诉讼代理人林品希、陈怡，被告建投公司的委托诉讼代理人黄源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹湘粤向本院提出的诉讼请求：1．判令被告退还原告多支付的购房款35267.88元；2．判令被告向原告支付资金占用费10789.48元（以35267.88元为基数，从2014年3月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息为10117.23元；从2019年8月20日起至2020年1月8日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息合计为672.25元，此后的资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至购房款退清之日止）。以上两项暂合计：46057.36元；3．本案诉讼费由被告承担。 诉讼中，原告变更诉讼请求为：1．判令被告退还原告多支付的购房款36476.54元；2．判令被告向原告支付资金占用费11159.24元（以36476.54元为基数，从2014年3月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息为10463.95元；从2019年8月20日起至2020年1月8日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息合计为695.29元，此后的资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至购房款退清之日止）。以上两项暂合计：47635.78元；3．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年1月7日，原告与被告签订了一份编号为：022011102915001800101号《商品房卖房合同》（以下简称“合同”），该合同约定：原告向被告购买位于柳州市，该商品房的单价为每平方米9290.19元，该商品房阳台是“非封闭式”阳台等权利义务。 合同签订后，原告通过银行按揭的方式按合同约定的每平方米9290.19元向被告支付了107.94平方米的购房款共计1002783元。原告事后发现该商品房的其中一处阳台是“封闭阳台”，面积约为：7.5925平方米。根据合同的约定，阳台为“非封闭式”，原告只应按阳台的一半面积即3.79625平方米支付购房款，但被告隐瞒其擅自更改阳台的行为，导致了原告在不知情的情况下，按7.5925平方米“封闭”阳台支付了购房款，即原告多支付了3.79625平方米部分的购房款。被告擅自将合同约定的“非封闭式”阳台更改为“封闭”阳台的行为，已经构成了违约，被告无权按照“封闭”阳台收取原告的购房款，对于被告已经多收取原告3.79625平方米部分即35267.88元的购房款应当退还原告，并向原告支付此款的资金占用费。 因原告调取的《房产测绘成果报告书》中全封闭阳台面积与不动产权证附图的全封闭阳台面积存在数据差异，为查明事实并维护申请人的合法权益，故原告现以《房产测绘成果报告书》中全封闭阳台面积数据为准相应变更诉讼请求，并判如所请。 被告建投公司辩称：1．即便原告的诉请有相关证据，也已超过诉讼时效。案涉房屋在2015年4月30日前后交付给各原告，阳台是封闭式还是非封闭式，在接收房屋时就一目了然，起算2年诉讼时效，并在2017年4月底届满，故原告已丧失胜诉权。2．事实上，被告并不存在原告诉称的违约行为，双方签订的合同为政府部门强制使用的合同模板，案涉房屋设计有多个阳台，且均同时包括封闭式和非封闭式阳台，被告在合同条款选定时只能概括选为一种，即“非封闭式阳台”。3．被告依据前期测绘的情况，在合同中确定了案涉房屋的套内建筑面积，最终与房屋产权证确认的套内建筑面积是完全一致。这也进一步说明，签订合同至交付房屋，相关设计没有进行变更，原告已经得到了与合同约定一致的房屋，合同条款的瑕疵没有损害原告的权益。4．原告诉请的资金占用费计算方式缺乏事实和法律依据。若法院最终认定被告需要进行赔偿或补偿，也应参考合同附件九第一条约定进行结算，即被告只需退还相应的房款，无需支付资金占用费。即便需要支付资金占用费，也仅按贷款基准利率或贷款市场报价利率中的一年期利率计算。5．原告补交《测绘报告》作为证据属于逾期举证,法院不应采信，原告应当依法承担相应的不利后果。6．原告增加诉讼请求应当在法庭辩论结束前，在开庭后才提出违反法律规定，法院不应采纳。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 被告系柳州市东方国际大厦的建设单位。2014年1月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买柳州市，建筑面积129.50平方米，其中套内面积107.94平方米，按套内建筑面积计算房屋单价为9290.19元／平方米，房屋总价款为1002783元。合同第八条约定：被告应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付原告使用。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告；被告向原告发放书面通知或在《柳州日报》上刊登规划、设计变更的相关通知，视同书面通知原告；在不违反政府部门相关法律、法规的情况下，或经规划部门批准或设计单位同意变更，被告有权对房屋的外立面、装饰物、构筑物等进行局部修改、调整而不需要征得原告的同意。合同附件四（合同补充协议）第十二条约定：被告所作的广告、宣传资料、样板房、模型等推广材料及工作人员的陈述仅为宣传目的而设立或提供，属于要约邀请，不作为合同的附件或组成部分；因房屋外立面的设计美观需要，每套房屋的阳台、露台、开间、进深尺寸等均有可能出现变化，最终以规划部门批准的施工图为准。2014年3月28日，原告付清全部房款。2015年7月13日，被告向原告出具了《销售不动产统一发票（自开）》，显示购房款金额为1002783元。2015年9月23日，被告代为办理涉案房屋的产权证书，2017年9月1日，被告通过海南新成海物业综合管理有限公司柳州分公司将已取得的产权证书交给原告。 2020年6月12日本院指派原告调取《房产测绘成果报告书》。经查，被告于2014年11月22日委托广西鑫城房地产测绘有限公司对柳州市东方国际大厦的房屋进行测绘。根据广西鑫城房地产测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告书》显示，涉案房屋的全封闭阳台面积为7.8527平方米。现原告认为被告所交付房屋的阳台为全封闭式，与合同约定的非封闭式阳台不符，构成违约，且封闭式阳台被多计入一半面积，必然导致房屋套内其他部分的面积减少，造成其房款损失，故诉至本院，提出前述请求。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同。合同第三条第四款约定“该商品房阳台是非封闭式”，被告应当按照合同约定交付房屋。关于被告辩称合同约定的案涉房屋套内建筑面积与房屋产权证书中确认的套内建筑面积完全一致，且合同签订后至交付之日止相关设计并未变更，仅是在合同条款选定时概括的将封闭式和非封闭式阳台选为“非封闭式阳台”，属于合同条款的瑕疵，并没有损害原告的利益，不属于违约的意见，本院认为，因双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件一《房屋分层分户平面图》，已经对房屋的户型、阳台情况进行了约定，因此，被告所交付的房屋一处阳台实际为封闭式，与合同约定不符构成违约，故本院对被告的此项辩解不予采信。 根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）8.2.1.f规定：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；8.2.2.c规定：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。由于封闭阳台与未封闭阳台在计算房屋面积时计算取值不同，因此阳台的形式也会导致购房者的实际权利发生变化。按照合同约定，涉案房屋阳台为非封闭式，在计算房屋面积时，阳台面积仅计算一半。但在被告交付的房屋中，有一处阳台是封闭式的，阳台面积全部计入房屋面积，造成原告实际可使用的房屋面积减少。被告的行为导致被原告的权利受到损害，被告应对此承担违约责任。原告诉请要求被告返还多计收的一半阳台面积的房款并支付利息，理由充分，本院予以支持。根据测绘报告，争议房屋全封闭阳台面积为7.8527平方米，本院确定多计入房屋套内面积的阳台面积为3.92635平方米（7.8527平方米÷2），则被告应当返还原告多收的购房款为36476.54元（3.92635平方米×9290.19元/平方米），原告请求从2014年3月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计付资金占用费，从2019年8月20日起至债务清偿完毕时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。至于被告认为在没有合同约定的情况下，资金占用费应从起诉之日起按照市场报价利率1年期利率计算，与其违约事实不符，本院不予采信。关于被告认为原告的起诉已超过诉讼时效的问题，本院认为，虽然双方约定交房时间为2015年4月30日前，原告也实际接收了房屋，但对于阳台为封闭式或非封闭，以及阳台面积的计价方式，原告作为购房业主并不一定能掌握这些专业知识，不能当然地推断其在收房的时候就已经知道或应当知道房屋价款的阳台部分是按照封闭式全面积计价的，而在业主取得房屋产权登记证书时，能够清楚房屋的套内面积及建筑面积的具体情况，从而知道其权益是否受到侵害，因此，本院采信原告的意见，本案诉讼时效应从2017年9月1日原告取得房屋产权登记证书时开始计算，故依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，原告提起本案诉讼没有超过诉讼时效，本院对被告的意见不予采信。关于被告认为原告补交《房产测绘成果报告书》作为证据属于逾期举证和增加诉讼请求违反法律规定的意见，本院认为法院为查明事实，依职权指派原告调取证据，符合法律规定。原告依照该证据变更诉讼请求，不属于增加诉讼请求的情形，故对被告意见亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司应返还原告邹湘粤购房款36476.54元并支付该款资金占用费（资金占用费计算：从2014年3月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计付资金占用费，从2019年8月20日起至债务清偿完毕时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用费）。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费991元（原告已预交），减半收取495.50元，由被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 周 钢 二〇二〇年七月八日 书记员 陈若兰 附：本案适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。