江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初5223号原告：扬州市江联环保设备厂，住所地在扬州市江都区仙城工业园区。责任人：罗玉祥。委托诉讼代理人：钱忠杰，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈松山，江苏同拓律师事务所律师。被告：朱雪妮，女，1985年5月7日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：毛恒东，江苏诚盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔薇，江苏诚盟律师事务所律师。被告：朱兆林，男，1964年2月5日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：扬州林海冷拉型弯钢构实业有限公司，住所地在扬州市江都区仙女镇横沟村。法定代表人：朱兆林，职务不详。被告：江苏中柱建设工程有限公司，住所地在盐城市滨海县城中路**。法定代表人：朱兆林，职务不详。上述三被告共同委托诉讼代理人暨本案被告：朱宇（系朱兆林的妹妹），女，1968年7月7日出生，汉族，居民身份证号码，住扬州市江都区。原告扬州市江联环保设备厂（以下简称江联厂）与被告朱雪妮、朱兆林、朱宇、扬州林海冷拉型弯钢构实业有限公司（以下简称林海公司）、江苏中柱建设工程有限公司（以下简称中柱公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告扬州市江联环保设备厂委托诉讼代理人钱忠杰、沈松山（参见第一次庭审），被告朱雪妮委托诉讼代理人崔薇、毛恒东，被告朱兆林、林海公司、中柱公司共同委托诉讼代理人朱宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江联厂向本院提出诉讼请求：1．对位于扬州市江都区仙女镇横沟村的厂房、设备及其他配套设施停止执行；2．请求确认江联厂与朱兆林、朱宇、林海公司之间的以房抵债合法，江联厂对上述被执行标的物享有所有权。事实和理由：2014年5月9日，林海公司股东朱兆林、朱宇作出股东会决议，将位于扬州市江都区仙女镇横沟村的厂房、设备及其他配套设施以评估价转让给江联厂，用于偿还对江联厂负责人罗玉祥的欠款。江联厂对上述被执行标的物占有、使用至今，是该财产的权利人，本院无权查封上述财产。江联厂在公告期间提出执行异议，本院于2019年5月14日作出（2019）苏1003执异71号执行裁定书，驳回了江联厂的异议申请。被告朱雪妮辩称，一、朱兆林与江联厂及其负责人罗玉祥之间不存在真实的债权债务关系，也不存在真实的以房抵债关系；二、双方之间以房抵债的厂房和土地属于无证房产，双方之间以房抵债的协议无效；三、即使罗玉祥与朱兆林之间存在债权债务关系，也是朱兆林个人债务，与林海公司无关；四、该以房抵债行为侵害了其他债权人获得公平受偿的合法权益，也应无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告朱兆林、朱宇、林海公司、中柱公司共同辩称，朱兆林个人与罗玉祥之间的债权债务已经结清，自2010年10月16日起，共借款962万元，至2012年12月份，共还款1366万元。股东会决议和收条均是受罗玉祥逼迫所写。经审理查明，2017年3月14日，本院对朱雪妮诉朱兆林、林海公司、朱宇、中柱公司民间借贷纠纷一案作出（2016）苏1003民初7888号民事判决：朱兆林应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱雪妮支付借款本金1000万元；林海公司、朱宇、中柱公司承担连带清偿责任。根据朱雪妮的申请，本院于2017年5月8日立案强制执行，案号为（2017）苏1003执1508号。在本案执行过程中，本院于2018年12月6日作出（2017）苏1003执1508号查封公告：查封林海公司位于扬州市江都区仙女镇横沟村的厂房、设备及其他配套设施。案外人江联厂对本案执行标的提出异议后，本院于2019年5月14日作出（2019）苏1003执异71号执行裁定，驳回江联厂的异议申请。江联厂不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2006年，林海公司与仙女镇横沟村村民委员会签订《土地租赁协议》，约定租赁涉案厂房使用20年，租赁期为2006年6月1日起至2026年5月30日止。2014年1月1日，林海公司与江联厂签订《住所（经营场所）租赁合同》，约定将涉案厂房（面积13000平方米）租赁给江联厂，租赁时间自2014年1月1日至2026年1月1日，租金为15000元每月。2014年5月9日，林海公司的股东朱兆林、朱宇作出两份股东会决议：将林海公司厂内所有设备及办公用品出售给江联厂，评估价值为3329048.6元，具体品名及价格详见由江苏慧源房地产土地价格评估有限公司出具的估价报告【苏慧评报（2014）第014号】；将涉案厂房（建筑面积22980平方米，评估价值20538338元）转让给江联厂，具体项目及价格详见由江苏慧源房地产土地价格评估有限公司出具的估价报告【苏慧评报（2014）第013号】。同日，林海公司、朱兆林及朱宇向江联厂分别出具金额为3329048.60元、20538338元的收条，并特别注明：“此款抵用于林海公司朱兆林偿还罗玉祥欠款。”江联厂当庭提供了朱兆林2012年11月8日、2013年9月8日、2013年10月6日分别向罗玉祥出具的借条三份，借款金额分别为27万元、540万元、1000万元。三份借条均由罗玉祥手写注明：“此借据为朱兆林以前借款的部分借据的汇总，凭此借条原件结算”。此三份借条原件现均由罗玉祥持有。案涉厂房、设备及配套设施所占用的土地为林海公司所在地横沟村的集体土地，该建筑物无相关审批手续，无房产证和土地证。本院认为，第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得物权的，因继承或者受遗赠取得物权的，因合法建造、拆除房屋等事实行为享有物权的；处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。案外人排除人民法院对执行标的物的强制执行，应当证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，林海公司通过建造行为，取得对案涉无证建筑物的直接支配和排他权利，如果其处分该无证建筑物，应当依照法律规定办理登记，未经登记，不发生物权效力。案外人执行异议之诉的核心是案外人主张的权利能否排除人民法院的强制执行，而非案外人与被执行人之间的合同效力问题。因而，无论江联厂或罗玉祥与朱兆林之间以房抵债的行为效力如何认定，该无证建筑物至今未进行物权登记，处分该无证建筑物不发生物权效力。第二，即使买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，司法解释规定，也应当符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等四个要件。举轻以明重，何况本案标的物为未经登记的无证建筑物。第三，通过关联案件检索发现，朱兆林、林海公司与江联厂及罗玉祥以房抵债时，罗玉祥本人及林海公司已欠下巨额外债，该抵债行为明显降低了其偿债能力，损害了申请执行人及其他债权人的利益。第四，被告均否认债务本身及以物抵债的真实性，江联厂仅提供了借条，未能就交付依据进行充分举证，应承担举证不能的不利后果。综上所述，扬州市江联环保设备厂的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告扬州市江联环保设备厂的诉讼请求。案件受理费80元，由原告扬州市江联环保设备厂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  曹保山人民陪审员  朱平庆人民陪审员  曹学勤二〇二〇年七月六日书 记 员  张 婷