北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民撤1号原告：北京湖北大厦有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村南大街**。法定代表人：叶海涛，总经理。委托诉讼代理人：沈月江，北京市开越律师事务所律师。被告（原审原告）：于涛，男，1956年12月25日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：曲贵军，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，北京市格平律师事务所律师。被告（原审被告）：北京恒远基业房地产开发有限公司，，住所地北京市西城区安德路**法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：孙湘，女，该单位员工。原告北京湖北大厦有限责任公司（以下简称湖北大厦）因于涛与北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）京0108民初34172号民事调解书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖北大厦的委托诉讼代理人沈月江，被告（原审原告）于涛及其委托诉讼代理人曲贵军、刘茜，被告（原审原告）恒远公司的委托诉讼代理人孙湘，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北大厦向本院提出诉讼请求：1、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初34172号民事调解书；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：于涛在贵院起诉恒远公司，诉称：在2006年1月18日与恒远公司签订了商品房买卖合同，购买了位于北京市海淀区车公庄西路x号逸升轩小区x1号房屋（以下简称x1房屋），并按合同约定支付了全部购房款，要求恒远公司办理房屋所有权证。在该案审理过程中，双方当事人自愿达成协议：恒远公司协助于涛办理x1房屋所有权证，该房屋所有权过户登记至于涛名下，贵院下发了（2018）京0108民初34172号民事调解书。于涛不能提供实际交付购房款的证据，也一直未再涉案房屋居住，两当事人之间互相串通，隐瞒事实真相，欺骗法院获取调解书，严重侵犯了我公司的合法权益，我公司才是涉案房屋的实际购房人及居住者。2004年8月31日，我公司与恒远公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的x1房屋，我公司已依约足额交纳了购房款及各项应交的资金，且早已入住至今。2018年3月，我公司在贵院已起诉恒远公司协助办理房产证，该案正在审理中，2018年11月30日，我公司在网上看到贵院登录的（2018）京0108执11392号执行裁定书，方得知贵院作出的（2018）京0108民初34172号民事调解书。故诉至法院。于涛辩称，不同意对方诉讼请求，请求驳回其诉讼请求。我与恒远公司签订房屋买卖合同并支付全额购房款，办理入住手续，且在与恒远公司协商之后将房屋出租给恒远公司并收取当年的租金3万元（后8个月），能够证明我与恒远公司签订房屋买卖合同的整个过程，且上述事实得到了海淀法院（2015）海民初字第11159号生效判决书的认可。湖北大厦虽在我不知情的情况下与恒远公司签订房屋买卖合同，但现有证据证明湖北大厦没有实际履行合同义务，没有支付购房款，没有支付公共维修基金，没有办理入住手续，湖北大厦现在对房屋是非法占用状态，请求法院驳回湖北大厦的诉讼请求。恒远公司辩称，不同意对方诉讼请求。湖北大厦并非房屋的真实购房人，湖北大厦提交的付款凭证发生在湖北省人民政府驻北京办事处（以下简称湖北驻京办）基建处和北京市职工住房开发公司第四分公司（以下简称第四分公司）之间，与本案原被告均无关系。湖北大厦提交的财务往来凭证均发生在同恒远公司签订涉案房屋购房合同之前，甚至于恒远公司成立之前，没有证据证明往来款项与我公司、涉案房屋和项目有关。湖北大厦单方制作购房汇款、返回款明细表，为其一面之词，并未提供任何书面协议或其他证据予以证明。我公司并未收到涉案房屋的房款。即使湖北大厦与我公司就涉案房屋签订购房合同，但其没有支付涉案房屋任何房款，其提供的付款证据与本案无任何关系，与涉案房屋无任何关系，其对以房抵债的主张没有任何证据佐证，我公司及其前任股东都对此予以否认，因此湖北大厦并非涉案房屋真实购房人，对涉案房屋不享有权利，与案件不存在利害关系，无权提起本次第三人撤销之诉。请求驳回该公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。涉及湖北大厦购买x1房屋的相关情况查明如下：2004年8月31日，湖北大厦与恒远公司就x1房屋签订商品房买卖合同，约定房屋总价款为1128378元。2015年6月，湖北大厦将恒远公司、林晔诉至本院，要求恒远公司办理位于北京市海淀区车公庄西路x号院x单元x2房屋（以下简称x2房屋）的房产证，本院于2017年12月27日作出（2015）海民初字第23262号民事判决书，查明：2004年8月31日，湖北大厦与恒远公司就购买x2房屋签订商品房买卖合同，合同签订后，湖北大厦已依约交纳了该房屋的购房款并已经实际入住及交纳使用房屋的水、暖、电等费用；关于湖北大厦支付购房款情况如下：1997年4月，支付购房预付款405万元，1997年6月支付预付款810万元，1997年9月支付预付款675万元，1997年9月支付预付款279.1万元（上述四笔款项共计2169.1万元），第四分公司均开具发票（项目一栏均为预付购房款）；1997年4月18日，湖北驻京办与北京市职工住房开发公司（以下简称职工住房公司）签订商品房购销合同，约定总房款为943.974万元；1998年10月至2001年3月期间，第四分公司及恒远公司陆续向湖北大厦返还购房款共计975万元，余款250.126万元中的910937元用于支付x2房屋购房款。该判决书认定：恒远公司与湖北大厦签订的商品房买卖合同合法有效，湖北大厦向恒远公司支付了全部购房款，故最终判决恒远公司为湖北大厦办理x2房屋的房屋所有权证。此案已生效。该判决另查明：（2006）一中民初字第8327号民事判决书认定：恒远公司原名第四分公司，该事实亦得到（2007）高民终字第656号民事判决书的确认，（2006）一中民初字第8327号卷宗中有如下材料：2001年5月16日，恒远公司与北京市西城区房屋土地管理局德外管理所所签订的协议书中，甲方一栏为：恒远公司（原名：第四分公司）。本案中，湖北大厦交纳x1房屋房款的相关票据，湖北大厦称在（2015）海民初字第23262号民事判决书中查明的第四分公司及恒远公司陆续向湖北大厦返还的购房款，尚未返还的余款250.126万元中，有910937元用于支付x2房屋的房款，有1128378元用于支付x1房屋的房款，尚余461945元未予返还。湖北大厦就x1房屋向物业公司交纳相关费用。于涛及恒远公司对于湖北大厦主张的事实不予认可，于涛主张其为实际购房人，恒远公司称湖北大厦系临时租住房屋，租期到后拒不返还房屋，因湖北大厦与老股东关系密切，老股东为了配合湖北大厦做账等原因，而签订购房合同，签订时间并非2004年，湖北大厦提交的款项往来等证据及职工住房公司、第四分公司均与该公司无关。涉及于涛购买x1房屋的相关情况查明如下：2006年1月18日，于涛与恒远公司就x1房屋签订商品房买卖合同，约定房屋总价款为1242904元。2006年1月19日，恒远公司为于涛开具入住通知，写明要求于涛2006年1月26日到逸升轩物业办理相关入住手续。2006年1月18日、2006年4月20日，恒远公司分别为于涛开具首付款372870元、房款870034元的收据。2014年3月，于涛支付专项维修基金24858元。于涛于2015年2月将马薇薇、恒远公司诉至本院，要求确认马薇薇与恒远公司签订的商品房买卖合同无效，本院于2017年12月29日作出（2015）海民初字第11159号民事判决书，该判决查明：2006年1月18日，于涛与恒远公司签订了商品房买卖合同，约定由于涛购买恒远公司开发的x1房屋，总价款1242904元，该合同签订后，于涛已依约支付了该房屋的购房款，恒远公司依约交付了该房屋，该判决认定：马薇薇与恒远公司所签订的合同系以房屋买卖合同的形式为恒远公司获取贷款，房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，本院最终判决：确认马薇薇与恒远公司签订的购买x1房屋的商品房买卖合同无效，现该案已生效。于涛主张恒远公司向其交付房屋之后，其将房屋出租给恒远公司收益，并就此提交如下证据佐证：2006年4月26日，于涛收取恒远公司代其出租x1房屋8个月（2006年5月1日至2006年12月31日）租金3万元的收条。湖北大厦对于于涛主张的事实均不予认可。于涛另提交职工住房公司、第四分公司、恒远公司工商登记信息，显示：职工住房公司成立于1992年12月7日，2006年11月9日被吊销营业执照，第四分公司成立于1993年5月10日，2001年8月10日被吊销营业执照，恒远公司成立于2000年1月6日，股东为职工住房公司及北京银辰房地产有限责任公司。2018年6月，于涛向本院起诉恒远公司房屋买卖合同纠纷一案，要求该公司为其办理x1房屋的产权证，双方在本院主持下达成调解协议：恒远公司为于涛办理x1房屋的产权证，将该房屋所有权过户登记至于涛名下，本院于2018年6月25日作出（2018）京0108民初34172号民事调解书。2018年6月，湖北大厦向本院起诉恒远公司，要求其办理x1房屋产权证，审理过程中，该公司获知上述调解书，而向本院提起第三人撤销之诉。本院认为，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。本案中，湖北大厦在向本院起诉恒远公司要求办理x1房屋产权证过程中，得知就该房屋办理产权证问题，恒远公司与于涛已达成民事调解书，根据法律规定，湖北大厦有权就x1房屋办理房屋产权证的争议向本院提起第三人撤销之诉。本案争议焦点在于湖北大厦、于涛与恒远公司签订的房屋买卖合同效力如何，以及上述合同的履行问题。湖北大厦与恒远公司于2004年8月31日签订商品房买卖合同，恒远公司虽主张与湖北大厦签约原因在于老股东配合湖北大厦做账等，但未就此提交证据佐证，本院对其主张不予采信。于涛与恒远公司于2006年1月18日签订商品房买卖合同，现并无证据证明双方存在恶意串通签订房屋买卖合同的行为。故本院认定恒远公司就x1房屋分别与于涛及湖北大厦建立了商品房买卖合同关系，两份合同均为当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。本院认为，根据相关规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中，恒远公司均未为两方办理房屋产权过户手续，应从合法占有房屋的实际情况确定房屋买卖合同的履行顺序。首先，于涛未在x1房屋中实际居住，虽然，其解释将房屋出租给了恒远公司，但其未提交相关租赁协议，仅提交2006年收取租金的收条，此后，于涛并未实际入住使用房屋。其次，湖北大厦实际使用x1房屋并为此交纳物业费用。恒远公司虽称湖北大厦系临时租住房屋，租期到后拒不返还房屋，但未就此提交相关证据证明，本院对其主张不予采信。此外，根据已生效判决确认，湖北大厦与恒远公司就x2房屋签订商品房买卖合同，该房屋的房款系通过湖北驻京办向职工住房公司购买房屋，因多支付了房款，恒远公司及第四分公司陆续向湖北大厦返还房款，剩余未返还的房款用于支付x2房屋。经核算，确有尚未返还的款项，恒远公司对于上述事实未作出合理解释，湖北大厦称尚未返还的房款中部分金额用于支付x1房屋，本院结合生效判决的确认及恒远公司与湖北大厦签订房屋买卖合同的事实，对于湖北大厦的主张予以确认，认定湖北大厦已支付x1房屋房款。两被告虽以恒远公司的成立时间，及该公司与第四分公司均为独立法人的主张进行抗辩，但根据上文分析认定，本院对于两被告的主张不予采信。综上，本院认为，湖北大厦与恒远公司之间存在房屋买卖合同关系，其实际交纳了购房款，并长期居住使用房屋，根据实际占有使用房屋情况，应优先履行湖北大厦与恒远公司的商品房买卖合同。由此，湖北大厦要求撤销（2018）京0108民初34172号民事调解书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：撤销北京市海淀区人民法院于2018年6月25日作出的（2018）京0108民初34172号民事调解书。案件受理费70元（北京湖北大厦有限责任公司已预交），由于涛与北京恒远基业房地产开发有限公司各负担35元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  刘良喜人民陪审员  史金凤二〇二〇年七月二十四日书 记 员  吴 思