成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初156号 原告：刘荣彬，男，汉族，1965年11月29日出生，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：张心怡，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈高，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：西藏农牧业生产资料集团成都有限公司，住所地：成都市武侯区洗面桥横街**。 法定代表人：李建科，系该公司经理。 委托诉讼代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁开阔，四川明炬律师事务所律师。 原告刘荣彬与被告西藏农牧业生产资料集团成都有限公司（以下简称西藏农牧业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院与2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘荣彬的委托诉讼代理人张心怡、陈高，西藏农牧业公司的委托诉讼代理人郝明俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘荣彬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告办理商品房所有权登记；2.请求判令被告向原告支付逾期办证损失（计算方式：以购房款821,426元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，从2018年12月19日起，暂计至2019年12月31日为60,450.99元，应计至原告实际取得房地产权属证书之日为止）；3.本案的诉讼费由被告承担。在庭审前，原告将第1和第2项诉讼请求变更为，1.请求法院判令被告立即办理其开发建设的预售许可证为1232号商品房（即“金穗苑项目”）的初始登记；2.请求法院判令被告立即为原告办理其所购商品房不动产权属证书；3.请求法院判令被告向原告支付逾期办证损失（计算方式：以购房款821,429元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍，从2018年12月19日（交房时间2017年6月27日+540天合同约定办证期限）起，计算至原告实际取得不动产权属证书之日止。）事实和理由：原告与被告于2017年签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发建设的预售许可证1232号下第16幢2单元6层1号的房屋，且自交付使用之日起540日内，办理该商品房的房屋所有权转移登记。按照合同约定，原告已经付清全部购房款，并于2017年6月27日实际接收了房屋，然而截至目前，被告始终未按照合同约定及相关法律规定办理涉案楼盘的初始登记（确权），致使原告迄今未能取得房屋权属证书，按照合同约定被告应当向原告承担延期办证的违约责任。在庭审中，原告补充以下事实，1.2016年8月成都市温江区作为试点区开始受理不动产登记，被告提供的格式合同仍然书写的是房屋所有权，按照商品房交易的习惯，因此，原告在起诉时，要求被告办理产权证；2.经了解，案涉项目与2015年11月竣工，2016年开始交房，目前不能办理商品房权属证书的原因是未办理该项目的竣工验收备案。 被告西藏农牧公司辩称，1.原告的诉请没有事实依据，初始登记的办理义务方并非被告；2.对于第二项诉讼请求，西藏农牧业公司予以认可，西藏农牧业公司有义务替原告办理不动产权证书，但办理的前提是已经办理初始登记；3.对于第三项诉讼请求，原告主张违约金或赔偿损失的条件未成就，延期办理产权证并未给原告造成任何损失，现阶段也不能最终确定原告的损失问题，原告请求违约金没有事实依据。根据合同约定被告对于逾期办证的问题有逾期整改期限，在合理的整改期限内，若出卖人仍未整改完毕，买受人即原告才能主张被告赔偿原告因此而遭受的实际损失，本案中，双方至今没有对整改宽限期予以协商和明确。鉴于本项目施工承包方未及时配合办理结算竣工资料，导致迟迟不能办理初始登记和转移登记的事实，如果初始登记都无法办理，转移登记就不能完成，因此合理的整改期限是必要的。因此，原告主张违约金的条件尚未成就，逾期办证的行为并未给原告造成任何的实际损失，即使有一定的损失，原告的请求基础标准和金额明显过高，请求法院综合评判之后调整或驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2017年3月10日刘荣彬与西藏农牧业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同第四条约定，（商品房基本情况）“（一）该商品房为预售许可证1232下第16幢2单元6层1号。（五）该商品房的预测建筑面积共153.8平方米，其中套内建筑面积127.37平方米，分摊共有建筑面积26.43平方米就买人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。”第八条约定，（计价方式与价款）“（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）5,340.89元，总价款为人民币（币种）821,429元（大写：捌拾贰万壹仟肆佰贰拾玖元整）。”第十八条约定，（交付时间和手续）“（一）出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。”第二十七条约定，（房屋所有权转移登记）“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起15日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。”第二十八条约定，（房屋所有权转移登记责任处理）“（一）房屋所有权转移登记违约责任：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）买受人不解除合同。逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失。”《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》第六条约定，《合同》第二十八条“产权登记”的补充约定：“1.买受人委托出卖人代为办理房屋分户产权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门交纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应顺延该房屋产权证的办理时间而无需承担迟延办证的责任。” 2017年4月5日，刘荣彬按照合同约定向西藏农牧业公司支付了案涉房屋的部分购房款246,429元，购房余款57,5000元买受人通过向银行申请贷款方式支付。2017年5月21日，案涉房屋办理了备案登记（备案号为：820483）。2017年6月27日，刘荣彬向西藏农牧业公司支付了权证办理费16,963.94元，同时并办理了案涉房屋的交房手续。 2016年8月12日，温江区国土资源局发布《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》，通告载明：自2016年8月22日起，在温江区范围内实施不动产统一登记，停止办理房屋所有权证、国有土地使用权证。 另查明，案涉房屋整个工程项目发包给四个公司，有A、B、C、D标段，该案涉房屋楼栋属于A标段16#楼，2015年11月18日，该楼栋出具竣工验收报告，建设单位西藏农牧业生产资料集团成都有限公司、勘察单位中南勘察设计院（湖北）有限责任公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、施工单位四川航天建筑工程有限公司、监理单位四川省兴旺建设工程项目管理有限公司均加盖公章同意验收。但案涉房屋楼栋尚未办理竣工验收备案。案涉房屋所在楼栋仍未取得初始登记产权证书，未取得初始登记的原因是西藏农牧业公司未向产权登记部门提交办理初始登记必备的材料。刘荣彬与西藏农牧业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》中没有约定逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约金。 上述事实，有当事人的当庭陈述、当事人双方身份证明信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、2017年4月5日西藏农牧业公司出具的收据、个人房屋抵押借款合同、2017年6月27西藏农牧业公司出具的收据、“金穗苑”接房应交款项清单、《四川省房屋建筑工程合市政基础设施工程竣工验收报告》、领导留言板截图、金穗苑小区业主之家微信群聊天截图、《关于金穗苑产权办理的有关情况的说明》、金穗苑小区周边房价查询信息（包括：链家、房天下、安居客）、西藏农牧业公司与施工方的来往函件、律师函、邮寄单及收件记录等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，刘荣彬与西藏农牧业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 第一，刘荣彬与西藏农牧业公司签订的《商品房买卖合同》并未约定办理初始登记的时间，且办理预售许可证为1232号商品房（即“金穗苑项目”）初始登记是西藏农牧业公司的义务，刘荣彬只是对案涉房屋享有物权期待权，并不是预售许可证为1232号所有商品房（即“金穗苑项目”）的权利人，无权请求办理，并且西藏农牧业公司是否符合办理初始登记的条件及能否办理初始登记，应由相关不动产登记部门审查决定。因此，刘荣彬请求判令西藏农牧业公司办理其开发建设的预售许可证为1232号商品房（即“金穗苑项目”）的初始登记，没有事实和法律依据，对此，本院不予支持。 第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，刘荣彬要求西藏农牧业公司办理案涉房屋的不动产转移登记，但办理不动产转移登记的前提是需取得不动产的初始登记，在案涉房屋的初始登记尚未办理完成之前，西藏农牧业公司事实上无法为原告办理不动产得的转移登记，亦无法办理不动产权属证书，属于法律上或事实上履行不能，因此，对刘荣彬主张的该项诉讼请求，本院不予支持。 第三，根据庭审查明的法律事实，刘荣彬于2017年6月27日接受案涉房屋后，则西藏农牧业公司按照合同约定应当于2018年12月19日之前为刘荣彬办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，西藏农牧业公司至今未履行该义务构成违约。其二，本案中，刘荣彬与西藏农牧业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条对案涉房屋所有权转移登记违约责任作出了约定，“买受人不解除合同。逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失。”刘荣彬向本院提起诉讼主张的也是逾期办证损失，并非违约金。其三，结合查明的法律事实，对照上下文，对当事人双方约定“逾期未整改完毕”的文意解读。刘荣彬与西藏农牧业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》中并未对“整改”的具体内容以及时间节点作出明确的约定，在此情形下，也不存在“逾期”民事法律行为的发生，故该“逾期未整改完毕”的约定对刘荣彬没有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，西藏农牧业公司未举证证明刘荣彬主张逾期办证损失是以“逾期未整改完毕”为附条件，故西藏农牧业公司以此作为附条件支付实际损失的抗辩观点不能成立。西藏农牧业公司辩称未能办理案涉楼盘的竣工验收备案是因为与多个承包方未完成工程价款的结算，但西藏农牧业公司与承包方的市场商业风险，不能转嫁于购房人刘荣彬，虽然当下暂不能办理不动产权属证书，但在西藏农牧业公司构成违约的情况下，西藏农牧业公司应当按照法律规定和合同约定赔偿刘荣彬的损失。 最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，又因从2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价率，中国人民银行将不再公布贷款基准利率，故应该分段计算利息并计算西藏农牧业公司支付刘荣彬主张的逾期办证损失。另外关于计算逾期办证损失的截止时间，因庭审查明的法律事实是案涉不动产权属证书能不能办理以及什么时候能办理完毕现在仍处于未确定状态，故本案中计算至起诉之日即2020年1月7日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告西藏农牧业生产资料集团成都有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘荣彬支付逾期办证损失（以821,429元为基数，支付自2018年12月19日起至2020年1月7日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 二、驳回原告刘荣彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6,007元，由被告西藏农牧业生产资料集团成都有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨宗武 二〇二〇年七月二十七日 书记员  尹 恒