江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初3435号原告：宜春中新房建设发展有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区卢洲北路**-5商务楼**，统一社会信用代码：913609003431923822。法定代表人：吕元庆，公司董事长。委托代理人：曾敏，男，汉族，1982年12月8日出生，宜春中新房建设发展有限公司法务经理，现住宜春市袁州区。被告：丁爱英，女，汉族，1970年2月19日出生，中国银行樟树支行员工，住樟树市，到庭。委托代理人：游志荣，江西百姓律师事务所律师。第三人：朱宁，女，汉族，1988年11月5日出生，住宜春市袁州区。委托代理人：龙庚云，江西利元律师事务所律师。原告宜春中新房建设发展有限公司（以下简称原告）与被告丁爱英（以下简称被告）、第三人朱宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾敏、被告及委托代理人游志荣、第三人朱宁及委托代理人龙庚云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月，朱宁认购了宜春市袁州区水寨瀛台小区1栋2单元1901号和1栋2单元2001号两套房屋，并签订了《认购协议书》。2019年7月开始，被告至原告售楼部，提供了朱宁购买宜春市袁州区水寨瀛台小区1栋2单元2001号房屋的认购协议原件、未加盖学院公章的申请书等材料，要求将水寨瀛台小区1栋2单元2001号房屋更名办理至被告名下。原告作为地产开发销售公司，在被告提供的上述材料后，完全有理由相信被告是已经获得了朱宁本人及学院对于水镇瀛台小区1栋2单元2001号房屋更名至被告名下事实的认可与同意，原告因此与被告签订了编号为YC201910143241《商品房买卖合同（预售）》。现经房屋实际认购人确认，被告并未获得朱宁及宜春职业技术学院的认可与同意。在合同签订后未能获得实际认购人朱宁的追认。被告欺骗原告，造成重大误解，原、被告签订的商品房买卖合同应予以撤销，原告为此诉至法院。被告答辩称：1、本案不存在撤销合同的法定情形。，原告的诉请缺乏法律依据。根据法律规定，因重大误解或显失公平，或一方以欺诈胁迫手段违背另一方真实意思表示的情况下订立的合同，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。朱宁起诉原告、被告一案中，原告在答辩状中称：“答辩人（本案原告）与熊鹤群、丁爱英之间签订的商品房买卖合同的价格均按照团购协议及认购协议的约定执行，为获得其他利益，而且也未与熊鹤群、丁爱英恶意串通，损害原告权益的行为。”，这表明原告已自认与被告之间的买卖商品房的交易中并不存在重大误解和显失公平，更不存在欺诈、胁迫、乘人之危。根据民事诉讼若干规定的规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的与己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的。另一方当事人无须举证证明。故原、被告买卖商品房交易中，不存在合同撤销的任一法定情形。2、被告系涉案房屋的实际购买人，无须名义购买人朱宁的事先同意或事后追认，答辩人诉请撤销合同缺乏事实依据。借名买房是指借名人与被借名人出于亲情、朋友的信任，约定借用被借名人的名义向出卖人购买房屋，房屋登记所有权人是被借名人，真正所有权人仍是借名人的法律行为。判断借名购房合同是否有效，关键问题还在于其是否违反法律禁止性规定。本案中被借名人朱宁原来是被告姐姐丁顺兰的儿媳妇，无偿借用朱宁之名购房，在2016年朱宁亲笔签订《认购协议书》时是双方真实意思表示，尽管2019年朱宁明确表示不予协助变更登记，也不能否认当时的借名买房行为有效。被告借名的目的是为了享受团购优惠，这并没有违反法律禁止性规定，也符合亲情间的无偿转让与优惠习惯，为中华优良传统的公序良俗所包容。3、原告诉请撤销合同既不符合诚信原则，也不利于维护市场经济秩序和确保交易安全与稳定。鼓励交易。是我国合同法的基本原则之一。本案案涉房屋实际购买人系被告，原告对此也明知。因出名人朱宁不协助配合办理更名手续，才不得已通过非正常途径与原告签订合同。合同是原、被告双方真实意思表示，且已履行完毕，且未对社会经济秩序造成损害，也未损害他人的合法权益。如果支持被告的主张，无异于倡导不诚信，不利于保护交易安全。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”。被告已经付清全部购房款，原告要求撤销合同，取回房屋，于法无据。4、原告与朱宁是借名买房关系，因为是亲戚关系，所以未签订书面协议。朱宁（第三人）陈述称：原、被告签订的《商品房买卖合同》中涉及的房屋为朱宁通过宜春职业技术学院认购的福利房，被告伪造朱宁签名，将朱宁认购的房屋更名其个人名下，严重损害朱宁的合法权益，事后也未得到朱宁的追认。按照法律规定《商品房买卖合同》应当予以撤销。原告的诉请有事实与法律依据，应当予以支持。朱宁与被告系借款关系，即朱宁借被告的钱买房，因为是亲戚关系，所以未签订借款合同。本院经审理认定事实如下：第三人朱宁为宜春职业技术学院职工。被告为朱宁前夫熊子骏的姨妈。2014年3月,宜春市袁州区人民政府与中新房江西建设发展有限公司签订了《宜春市棚户区改造项目建设开发合同书》及《宜春市棚户区改造项目建设开发合同书补充协议书》，约定，由中新房江西建设发展有限公司全额垫资按照宜春市袁州区人民政府要求完成宜春市袁州区黄颇路片区棚户区改造建设。2014年10月7日，中新房江西建设发展有限公司宜春分公司（协议书乙方）与宜春职业技术学院（协议书甲方）签订了《土地置换还建商品房及团购商品房协议书》，协议约定：“甲方将其所属的食用菌研究所28.38亩土地和宜春师范黄浦路北侧20亩土地划给乙方，同时乙方置换12亩土地给甲方，乙方负责在下水寨片区还建4.5万平方米商品房给甲方，并且由乙方整体打包交予甲方统一分配，用于安置校园整体改造所拆的教职工住房，对于校内无住房教职工，也要给予较低的团购价；甲方应在乙方取得商品房预售许可证后，按乙方提供的购房者名单，组织购房者按本协议条款的约定分别与乙方签订《商品房买卖合同》。”。2016年1月20日，朱宁与被告一起到宜春职业技术学院，朱宁为乙方与已在现场的中新房江西建设发展有限公司宜春分公司为甲方签订了《认购协议书》，协议书约定：“1、乙方自愿认购的房屋为甲方开发的位于宜春市袁州区下水寨地块，建筑面积约为105平方米。2、乙方所认购房屋按建筑面积计价，均价为人民币2800元／平方米。3、户型（105平方米）总房款约合计为人民币294000元。4、签订认购书时，乙方应按照总房款的80%向甲方支付认购登记费共计235200元。如乙方在本协议约定期限内单方解除本协议，甲方无须返还给乙方认购登记费及车位费。房屋认购登记费在甲乙双方签订正式合同时抵作该房屋的购买价款。5、甲方取得《商品房预售许可证》时，须以书面或电话形式通知乙方，乙方承诺自接到通知之日起7日内带齐相关证件到甲方指定地点签订正式《商品房买卖合同》，并承诺在签订合同时，乙方将完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、建筑面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本条所确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的认购权。甲方有权解除本协议，且认购登记费无须返还给乙方。6、协议签订之人应为正式《商品房买卖合同》及相关文件签订之人或其直系亲属，否则，甲方有权解除本协议，且认购登记费及车位费无须返还给乙方。”。协议签订后，被告通过其丈夫刘清涛账户向原告转款232500元,原告出具了收款收据,收据载明“交款人朱宁”。收据由被告保管。2016年8月，朱宁按照宜春职业技术学院的安排，参加了选房并选购了2-2001和2-1901两套住房。2018年10月31日，被告微信向朱宁咨询交清所有购房款能否签正式合同，签正式合同能不能改名字，朱宁未作出回应。2019年8月，朱宁与前夫熊子骏产生矛盾，朱宁回娘家居住，《认购协议书》未带走。2019年10月29日，被告带了原告出具的缴交购房款232500元的收款收据、《认购协议书》等相关材料到原告办证大厅与原告签订了合同编号为ＹＣ201910143241《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告将位于宜春市袁州区出售给被告，总房款298763元。被告于当日向原告缴交了购房尾款66263元、2019年10月至2020年4月的物业管理费475元、办证费500元、维修基金1584元。原告将首付款232500元的收款收据收回，向被告出具了收取总购房款298763元的收据，收据载明交款单位为被告，其他收费收据交款单位均载明为被告。签订合同和缴费时朱宁未随同，被告也未通知朱宁，当时朱宁已与熊子骏分居。2019年12月24日，朱宁与其前夫熊子骏办理了离婚手续。事后朱宁到原告处签订购房合同，被告知其认购的房屋已由被告与原告签订了合同编号为ＹＣ201910143241《商品房买卖合同（预售）》。朱宁于2020年1月7日向本院提起诉讼，要求撤销原告与被告签订的合同编号为ＹＣ201910143241《商品房买卖合同（预售）》，本院以朱宁不是合同的签约方，不是案件的适格主体，驳回朱宁的起诉。2020年6月4日，原告诉至法院要求撤销合同编号为ＹＣ201910143241《商品房买卖合同（预售）》。宜春市袁州区现仍为毛坯房，无人居住。因有纠纷，涉案房至今未办理房屋权属证。另，开庭审理时，原告提供了《更名申请书》和《申请书》。原告提供证据的证明目的是：证明被告伪造朱宁的签名，骗取原告的认可。《申请书》的内容为：“中新房江西建设发展有限公司宜春分公司：我校教职工朱宁（身份证号3622031988********）团购贵公司下水寨瀛台小区1栋2单元2001号房屋一套，现因家庭经济周转原因，所以将此套房屋转让给姨妈丁爱英（身份证号36220319700219202号），并以丁爱英的身份签订正式购房合同办理购房事宜。望贵公司批准同意为感。宜春职业技术学院。同意。欧阳小刚。2019.9.9.”。欧阳小刚为原告职员，任职总经理。申请书上未加盖宜春职业技术学院公章。《更名申请书》的内容为：“申请人：朱宁；现客户姓名：丁爱英；原客户签名：朱宁。申请原因；经理欧阳小刚同意。”。又，本院在2020年6月28日第一次开庭审理时，被告向法庭陈述：更名申请书上原客户签名一栏“朱宁”二字系其姐姐丁顺兰书写。签合同时因为朱宁与其前夫在闹离婚，姐姐丁顺兰（朱宁前夫熊子骏母亲）要朱宁签更名申请书，朱宁不同意，所以姐姐丁顺兰就签了这个字。本院在2020年7月13日第二次开庭审理时，被告向法庭陈述：是原告电话通知被告去签订商品房买卖合同，被告只是带了收款收据和《认购协议书》，更名申请表和申请书是原告提供给被告的，更名申请表上朱宁的签名不知道是谁签的。原告对被告的陈述回应称，签订合同时，更名申请表和申请书是由被告方提供。本院认为，被告称在签订商品房买卖合同时，更名申请表和申请书是由原告提供的，但未提供证据。原告对此予以否认。从申请书和更名申请表的内容以及办证常理来看，申请书和更名申请表应该是由被告向原告提供。被告在第一次开庭时陈述更名申请表上“朱宁”二字是由其姐姐丁顺兰书写，而在第二次开庭时又陈述不知道是谁写的，更名申请表是由原告提供的，而朱宁否认更名申请表上的签名是其自己所为。不管更名申请表上“朱宁”二字由谁书写，现朱宁不认可自己在更名申请表上签名，被告又无证据证明系朱宁自己书写，事后朱宁也未追认。故可以推定申请书上“朱宁”二字系他人伪造朱宁签名。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：因重大误解订立的，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。本案被告向原告提供伪造朱宁签名的申请表，致使原告产生误解，原告没有认真核实，疏忽大意，与被告签订了合同编号为YC201910143241《商品房买卖合同（预售）》。合同系因重大误解订立的，原告要求撤销，理由充分，本院予以支持。合同签订后，被告向原告缴交了购房尾款66263元、2019年10月至2020年4月的物业管理费475元、办证费500元、维修基金1584元，合计68822元，原告应退还给被告。至于合同签订前原告收取的首付款232500元，因涉及到第三方，当事人可通过诉讼等其他方式予以解决，本案不做处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下:一、撤销原告宜春中新房建设发展有限公司与被告丁爱英签订的合同编号为YC201910143241《商品房买卖合同（预售）》。二、限原告宜春中新房建设发展有限公司在本判决生效之日起3日内退还给被告丁爱英购房尾款66263元、2019年10月至2020年4月的物业管理费475元、办证费500元、维修基金1584元，合计68822元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5781元，减半收取2890.5元，由被告丁爱英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费5781元。款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 员 葛来萍二〇二〇年七月二十四日代书记员 黄丽萍