北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民撤3号原告：何萍，女，1971年10月21日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：沈月江，北京市开越律师事务所律师。被告（原审原告）：张照宇，男，1980年4月2日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曲贵军，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，北京市格平律师事务所律师。被告（原审被告）：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路**。法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：孙湘，女，该单位员工。原告何萍因张照宇与北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）京0108民初34173号民事调解书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何萍的委托诉讼代理人沈月江，被告（原审原告）张照宇及其委托诉讼代理人曲贵军、刘茜，被告（原审被告）恒远公司的委托诉讼代理人孙湘，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何萍向本院提出诉讼请求：1、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初34173号民事调解书；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：张照宇在贵院起诉恒远公司，诉称：在2006年2月28日与该公司签订了商品房买卖合同，购买了位于北京市海淀区车公庄西路x号逸升轩小区x1号房屋（以下简称x1房屋），并按合同约定支付了全部购房款，要求恒远公司办理房屋所有权证。在该案办理中，双方自愿达成协议，恒远公司为张照宇办理x1房屋的产权证，贵院下发了（2018）京0108民初34173号民事调解书。张照宇不能提供实际交付购房款的证据，也一直未在涉案房屋居住，两当事人相互串通，隐瞒事实真相，欺骗法院获取了调解书，严重侵犯了我的合法权益，我才是真正的涉案房屋的实际购房人及居住人。2006年11月28日，我与恒远公司签订了商品房买卖合同，购买了x1房屋，并依约足额交纳了购房款及各项应交的资金，且早已入住至今。2018年3月，我在贵院起诉恒远公司协助办理房产证。2018年11月30日，我在网上看到贵院登录的（2018）京0108执11390号执行裁定书，方得知贵院作出了（2018）京0108民初34173号民事调解书。故诉至法院。张照宇辩称，不同意对方诉讼请求。我与恒远公司签订房屋买卖合同，该合同签订日期早于何萍签订的商品房买卖合同，且支付全额购房款，办理入住手续，交付了公共维修基金，且在与恒远公司协商之后由该公司出租给北京彩蝶酒家有限公司（以下简称彩蝶公司，彩蝶公司于2010年10月更名为北京鲍鱼先生餐饮有限公司，于2014年1月更名为北京水田嘉禾餐饮管理有限公司，以下简称水田嘉禾公司，为行文方便，后文中涉及彩蝶公司相关情况时，仍以彩蝶公司名称表述）作为职工宿舍，租期为6年，从2007年至2012年年底，我收取租金48万元。我的购房经过由（2015）海民初字第15754号判决书确认。何萍虽然与恒远公司签订所谓的商品房买卖合同，但我不认可该合同真实性和合法性，且该合同之后，彩蝶公司与恒远公司签订的补充协议和补充协议二中废止了该合同。因此何萍捏造事实提起虚假诉讼，恶意侵犯我的合法权益，严重浪费司法资源，建议依法追究何萍责任或采取妨害诉讼的强制措施。恒远公司辩称，不同意对方诉讼请求。何萍与彩蝶公司隐瞒真相，虚构事实，并出具虚假证词，其本人与我公司之间不存在商品房买卖关系，对34173号调解书所涉及的x1房屋不享有任何权利，与该调解书所涉案件无任何利害关系，无权提起本次第三人撤销之诉。何萍与我公司不存在x1房屋的商品房买卖合同关系。购房合同所加盖公司印章系非法伪造。端某非我公司职员，非我公司法人，无我公司授权，无权以我公司名义对外订立合同或实施其他行为。补充协议二解除了该份购房合同。何萍作为彩蝶酒家的股东和实际控制人，以及与端某之间进行房屋买卖的参与人，明知补充协议二存在且x1房屋买卖合同已经废止的事实，对我公司恶意隐瞒和引导，又隐瞒重要证据，捏造事实，操纵彩蝶公司出具虚假证据，提起恶意诉讼，给我公司造成名誉和财产损害，我公司保留向其及彩蝶公司的恶意行为进行追偿的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。涉及何萍购买x1房屋的相关情况查明如下：2006年11月28日，何萍与恒远公司就x1房屋签订商品房买卖合同，约定房屋总价款为1618050元。2006年11月28日，恒远公司向彩蝶公司出具首付款50万元的收据。何萍提交2006年11月28日，50万元的支票存根，收款人为恒远公司。恒远公司向何萍开具购房款1118050元的收据，时间为2007年12月。何萍于2015年1月19日向恒远公司转账支付2235930元，何萍提交宁波银行转账记录及流水单佐证。何萍称因恒远公司迟迟未办理房产证，故直到2015年1月19日才向该公司结清x1房及北京市海淀区车公庄西路x号逸升轩小区x2号房屋（以下简称x2房屋）尾款，恒远公司为其开具上文中2007年12月的金额为1118050元的收据。2008年3月21日，恒远公司向x1房屋现住户就办理房屋产权证、结清尾款、办理按揭贷款等事宜发出的通知。2007年8月16日，何萍支付专项维修资金32361元。2007年12月30日，彩蝶公司出具证明材料，写明：何萍购买恒远公司位于北京市海淀区车公庄西路x号逸升轩x层x1室住宅楼，首付款50万元，是由我公司代交的，该款何萍已还清我公司，何萍购房与我公司无关。何萍于2014年、2015年、2018年、2019年为x1房屋交纳物业费。北京世纪洁龙物业管理有限公司于2018年4月出具的证明，写明：何萍于2017年6月5日为x1房屋交纳物业费。张照宇与恒远公司对于何萍主张的事实不予认可，张照宇主张其为x1房屋真正购房人，恒远公司称该公司股权转让之后，老股东冒恒远公司名义与何萍签约，将x1房屋出售给何萍，张照宇为真正购房人。涉及张照宇购买x1房屋的相关情况查明如下：2006年2月28日，张照宇与恒远公司就x1房屋签订商品房买卖合同，约定房屋总价款为1366800元。2006年4月6日，恒远公司为张照宇出具入住通知，写明要求张照宇2006年4月6日到逸升轩物业办理相关入住手续。2006年2月28日、2006年6月28日，恒远公司分别为张照宇开具首付款276800元、房款109万元的收据。2014年3月10日，张照宇支付专项维修基金27336元。张照宇于2015年4月1日将申某、恒远公司诉至本院，要求确认申某与恒远公司签订的商品房买卖合同无效，本院于2017年12月29日作出（2015）海民初字第15754号民事判决书，该判决查明：2006年2月28日，张照宇与恒远公司签订了商品房买卖合同，约定由张照宇购买恒远公司开发的x1房屋，总价款1366800元，该合同签订后，张照宇已依约支付了该房屋的购房款，恒远公司依约交付了该房屋，该判决认定：申某与恒远公司所签订的合同系以房屋买卖合同的形式为恒远公司获取贷款，房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，本院最终判决：确认申某与恒远公司签订的购买x1房屋的商品房买卖合同无效，现该案已生效。张照宇主张恒远公司向其交付房屋之后，其将房屋出租给恒远公司收益，并就此提交如下证据佐证：2006年12月23日，恒远公司与彩蝶公司签订的期限为2007年1月1日至2012年12月31日的房屋租赁协议书复印件，6年租金金额为96万元；2006年12月25日，张照宇与恒远公司签订的期限为2006年12月25日至2012年12月24日的租赁协议书，6年租金金额为48万元；2006年12月25日、2007年1月6日、2007年1月28日，张照宇收取20万元、20万元、8万元租金的收条。何萍对于张照宇主张的事实均不予认可。恒远公司称该公司股权转让之后，老股东冒恒远公司名义与彩蝶公司签订补充协议，之后，老股东冒恒远公司名义与彩蝶公司签订补充协议（之二），废止了x1房屋的买卖合同，转为6年期租赁，首付款转为租金，并与彩蝶公司及张照宇分别签订了租赁协议书，代张照宇出租x1房屋，为期6年。张照宇及恒远公司就此提交如下证据佐证：1、2006年11月28日，恒远公司（出卖人）与彩蝶公司（买受人）签订的补充协议，约定：双方就买卖北京市海淀区车公庄西路x号逸升轩项目x1、x2、x3号房屋（以下简称x3房屋）达成相关协议，恒远公司同意彩蝶公司用首付款30%及按揭贷款70%的方式支付房款，用徐某购买x3房屋，白某购买x2房屋，何萍购买x1房屋等等。2、2006年12月23日，恒远公司（出租方）与彩蝶公司（承租方）签订补充协议（之二），约定：鉴于逸升轩小区目前无法办理银行按揭贷款手续，取得银行按揭贷款，为解决彩蝶公司资金紧张不能全款购房，且经营急需解决员工宿舍的实际困难，经协商达成相关协议，x3房屋在支付完全部房款后，依照合同约定，为该套房屋办理房产证，业主名称何萍，x2房屋、x1房屋签署的房屋买卖合同同时废止，x2房屋及x1房屋已交、待交的首付款共计96万元，作为两套房屋的租金，租赁期为6年，自2007年1月1日起至2012年12月31日止，租赁期满后，无条件收回所租赁房屋，恒远公司受托将x2房屋及x1房屋租给彩蝶公司员工做宿舍等等。恒远公司申请彩蝶公司原办公室主任到庭佐证，该证人称当时给彩蝶酒家找员工宿舍，从恒远公司处找了逸升轩的三套房，开始说是宿舍，后来说要买，其中一套是x3房屋，是其给办的房产证，但是因为另外两套有按揭，所以只办了其中一套的房产证，另外两套没有办，但是还是租着，后来转租给盐府酒店了，何萍是彩蝶公司老板的妻子，证人称其参与签订了与恒远公司的租赁协议，并参与签订了与恒远公司的补充协议及补充协议（之二），其中的彩蝶公司公章均为真实。恒远公司另提交物业公司的专项维修资金分摊明细，其中显示x1房屋业主为张照宇。何萍对于上述证据均不予认可，对补充协议及补充协议（之二）中彩蝶公司印章提出质疑，并申请进行公章鉴定，后撤回了鉴定申请。何萍称证人与彩蝶公司有矛盾，有劳动仲裁诉讼，其证言不客观不公正，证人任职办公室主任期间掌握彩蝶公司印章，不排除补充协议及补充协议（之二）造假的可能，现在证人也持有彩蝶公司印章，且彩蝶公司不能代表何萍处理房屋的相关事宜，何萍称购房之后，其本人或亲属一直在房屋内居住或对外出租至今。经查，何萍系彩蝶公司股东，现仍为水田嘉禾公司股东，该公司现法定代表人为康某。经本院向康某询问，其表示该公司并无购买x1房屋的行为，购买x1房屋系何萍的个人行为，与该公司无关，该公司代何萍交纳了部分房款，何萍已将款项偿还公司，彩蝶公司并未与恒远公司签订补充协议、补充协议（之二）、房屋租赁协议书，系该公司原办公室主任的个人行为，该公司不予认可。另查，2007年7月5日，北京市高级人民法院作出（2007）高民终字第656号民事判决书，该判决书写明：2006年3月24日，恒远公司全体股东（端某等五人）作为转让方与北京瀚峰置业有限责任公司签订股权转让协议；恒远公司全体股东（端某等五人）未举证证明其已经完成约定项下的全部资料向北京瀚峰置业有限责任公司移交的合同义务，构成违约。2006年5月，潘家园派出所出具证明，写明事主到潘家园派出所报恒远公司公章、财务章、合同专用章丢失。2006年5月10日，恒远公司登报声明恒远公司公章、财务章、合同专用章丢失。2006年5月26日，北京市公安局西城分局向恒远公司作出刻制印章通知书。此外，本院于2012年作出（2012）海民初字第13350号民事判决书，判令恒远公司协助何萍办理x3房屋的产权证。恒远公司提交x3房屋的房屋产权人信息变更申请表及该房屋住宅专项维修资金收据，显示徐某于2007年8月16日交纳专项维修资金，购房人由徐某变更为何萍。2018年6月，张照宇向本院起诉恒远公司房屋买卖合同纠纷一案，要求该公司为其办理x1房屋的产权证，双方在本院主持下达成调解协议：恒远公司为张照宇办理x1房屋的产权证，将该房屋所有权过户登记至张照宇名下，本院于2018年6月25日作出（2018）京0108民初34173号民事调解书。2018年6月，何萍向本院起诉恒远公司，要求其办理x1房屋产权证，审理过程中，何萍获知上述调解书，而向本院提起第三人撤销之诉。本院认为，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。本案中，何萍在向本院起诉恒远公司要求办理x1房屋产权证过程中，得知就该房屋办理产权证问题，恒远公司与张照宇已达成民事调解书，根据法律规定，何萍有权就x1房屋办理房屋产权证的争议向本院提起第三人撤销之诉。本案争议焦点在于何萍、张照宇与恒远公司签订的房屋买卖合同效力如何，以及上述合同的履行问题。首先，根据生效判决确认，恒远公司与张照宇就x1房屋签订了商品房买卖合同，现并无证据证明双方存在恶意串通签订房屋买卖合同的行为。其次，根据何萍提交的证据可知，其与恒远公司就x1房屋签订了商品房买卖合同。虽然恒远公司以股权转让为由提出抗辩，称何萍的购房行为均系老股东所为，对于何萍提交的加盖有恒远公司印章的相关证据均不认可。但是，本院认为，何萍在与恒远公司建立商品房买卖合同关系时，并不知道恒远公司内部进行了股权转让，其合同上加盖有恒远公司公章，收据上加盖有恒远公司财务专用章，何萍有理由相信与其发生法律关系之人能够代表恒远公司，且在2015年1月19日，现恒远公司实际收取了何萍转账支付的房款，并未就此提出异议，亦未向何萍予以退还，视为其认可及收取房款，并有相关款项收据印证，因此，何萍购买x1房屋所产生的法律后果应由现恒远公司承担，故对于恒远公司的抗辩意见，本院不予采信。综上，恒远公司就x1房屋分别与张照宇及何萍建立了商品房买卖合同关系，两份合同均为当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。本院认为，根据相关规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中，恒远公司均未为两人办理房屋产权过户手续，应从合法占有房屋的实际情况确定房屋买卖合同的履行顺序。首先，张照宇未在x1房屋中实际居住，虽然，其解释将房屋出租给了恒远公司，但双方之间的租赁关系早已到期，此后，张照宇并未实际入住使用房屋。其次，何萍实际使用x1房屋并为此交纳物业费用。被告方提出何萍在x1房屋内居住系基于租赁关系，交纳的款项也为租金，并提交补充协议、补充协议（之二）、证人证言佐证。本院认为，即使根据两份补充协议内容显示，签约双方为恒远公司与彩蝶公司，而房屋买卖合同为恒远公司与何萍所签，故彩蝶公司与恒远公司达成的协议所产生的法律效力不能由合同以外的他人承受，且在此之后，恒远公司为何萍出具购房收据，彩蝶公司为何萍开具证明，彩蝶公司法定代表人也表示购房为何萍的个人行为，进一步印证何萍为实际购房人。此外，即使根据两份补充协议内容显示，租赁关系早已到期，被告方也未向何萍主张权利。因此，被告方以两份补充协议作为抗辩提出的主张不能成立，仅依据证人证言亦不能证明被告方的主张。因此，被告方就其提出的上述主张未提交充分证据证明，本院不予采信。综上，本院认为，何萍与恒远公司之间存在房屋买卖合同关系，其实际交纳了购房款，并长期居住使用房屋，根据实际占有使用房屋情况，应优先履行何萍与恒远公司的商品房买卖合同。由此，何萍要求撤销（2018）京0108民初34173号民事调解书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：撤销本院于2018年6月25日作出的（2018）京0108民初34173号民事调解书。案件受理费70元（何萍已预交），由张照宇与北京恒远基业房地产开发有限公司各负担35元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  刘良喜人民陪审员  史金凤二〇二〇年七月二十四日书 记 员  吴 思