湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初86号原告：宜昌市水产技术推广站，住所地宜昌市东山大道**，统一社会信用代码12420500420177101B。法定代表人：冯德品，站长。委托代理人：胡峻峰，湖北百思特（点军）律师事务所律师。（特别授权代理）委托代理人：张海燕，湖北百思特（点军）律师事务所律师。（特别授权代理）被告：中少童行（宜昌）教育科技有限公司，住，住所地宜昌市西陵区窑湾乡唐家大院****一社会信用代码91420500MA48YJFT1E。法定代表人：李百胜，执行董事。委托代理人：刘强，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）委托代理人：付聪，湖北三峡律师事务所实习律师。（特别授权代理）原告宜昌市水产技术推广站（简称宜昌水产站）与被告中少童行（宜昌）教育科技有限公司（简称中少童行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理，于2019年9月10日作出（2019）鄂0591民初685号民事判决。被告不服，提起上诉，湖北省宜昌市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）鄂05民终3197号民事裁定：撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初685号民事判决；本案发回宜昌市三峡坝区人民法院重审。本院于2020年1月10日重审受理后，依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告宜昌水产站的委托代理人张海燕，被告中少童行公司的法定代表人李百胜、委托代理人刘强、付聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜昌水产站向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年6月11日签订的《房屋租赁合同》，被告将涉租房屋腾空恢复原状并返还原告；2、判令被告立即支付截止2019年5月28日拖欠的房屋租金356670元、物业费及电梯费65784元，共计422454元，并支付自2019年5月29日起至归还房屋之日止的非法占用费（35667元/月）及物业费（2389.29元/月）、电梯费（950元/月）；3、判令被告支付违约金42800元（按合同年度租金总额42.8万元的10%计算）；4、由被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2018年6月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于宜昌市××路××号运河名都二期3栋第5层、第6层，合计面积1592.86m2的房屋出租给被告使用，租期为2018年7月28日至2021年7月28日，租金为每年42.8万元，按年支付，保证金15万元，先交钱后使用。合同生效之日起支付首期租金及保证金。但被告承租上述房屋后，以种种理由拖欠租金及物业费、电梯费等，截止目前被告未向原告支付任何款项。原告认为被告该行为已构成根本性违约，严重侵害原告合法权益。经原告多次催讨，被告仍未支付上述费用。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告中少童行公司辩称：一、由于租赁房屋并没有正式交付给被告，原告第一项诉讼请求应被驳回。1、原告主张的“房屋已经交付”不符合案件基本事实。（1）被告在正式签订《房屋租赁合同》之前曾经进场装修，但是原告通过物业公司实际收回了房屋。2017年11月3日被告通过竞拍方式取得原告所有的位于宜昌市××路××号运河名都二期3栋第五层、第六层房屋（毛坯）3年的租赁权，竞买后当月被告遂着手对房屋进行装修。2017年12月1日，原告书面通知被告在签订房屋租赁合同之前停止装修，并对装修现场进行阻挠，该房屋的物业公司自12月2日通过停水、停电、封锁电梯等方式实际收回了对房屋的控制和占有，至此被告不再占有房屋。房屋到现在都维持着撤场时的状态，没有开锁开封，更没有供水供电。（2）在原告和被告2018年6月11日正式签订《房屋租赁合同》之后，双方未按照合同约定办理交付手续，房屋一直由原告自行占有，导致被告未能取得对房屋占有、使用、收益的应有权益，没有实现租赁合同的根本目的。2、原告主张的“房屋已经交付”也不符合双方合同约定。在《竞买协议》和《房屋租赁合同》中均约定了“先交钱再交房”的条款，被告先向原告缴纳房租、保证金是交付房屋的前提条件，由此可推知原告主张的被告拖欠房租等费用和被告已经实际占有房屋是不可能同时存在的。3、原告没有对“房屋已经交付”进行证明。从证明责任来说，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，而原告提出的各项证据只能证明被告曾经在签订合同前进场装修，合同签订后原告是否尽到合同义务交付了房屋、房屋到底由谁占有的证据，原告并没有举证。二、基于房屋并没有交付的事实，原告第二项、第三项诉讼请求要求被告支付房屋租金、物业费、电梯费、非法占用费、违约金等不成立，请求予以驳回。如前所述，原告与被告在签订房屋租赁合同后没有办理交付，房屋一直处于原告的实际占有和控制之下，致使被告未实际取得租赁房屋的正常使用权，被告签订租赁合同的根本目的没有实现，在此前提下，被告不应交纳租金等因使用房屋而发生的费用，更不应承担违约责任。三、在房屋租赁合同的履行中，原告构成违约，应当承担相应违约责任。1、原告与被告曾约定用拍卖保证金抵作租金，被告也一直积极的在履行约定，并没有恶意拖欠房租。被告与中友拍卖公司2017年11月2日签订的《竞买协议》中明确约定，在买受人（被告）交清了《房屋租赁合同》约定的租金和履约保证金后，委托人（中友拍卖公司）才能将房屋移交给买受人。被告在2017年11月6日向中友拍卖公司发函，请求将已支付的40万竞买保证金扣除拍卖佣金后的余额33.58万元转入原告指定账户，作为部分房租。2017年11月8日，被告与嘉禾家居有限公司签订装修合同，开始初期施工。如果原告与被告没有就保证金转化为租金达成一致，被告不会发函给中友拍卖公司请求代为支付，中友拍卖公司更不可能违反合同约定将房屋移交给被告。2、在双方已经约定用保证金抵付租金的情况下，原告却违约在前，在合同签订前没有正常理由阻挠被告装修，合同签订后也不履行交付房屋的义务，被告无法继续入场装修、使用房屋，导致被告无法实现租赁合同的根本目的，同时造成被告装修费用的损失617564元，原告对此应承担违约责任，若租金成立，则用此损失充抵租金费用。综上所述，由于租赁房屋并没有交付给被告占有使用并收益，原告请求返还房屋、支付租金、房屋占用费和违约金的诉讼请求并没有充分的事实理由和法律依据；其次原告未履行合同约定构成违约，理应承担相应违约责任，赔偿被告的损失。故恳请法庭秉公依法裁判，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：一、原被告房屋租赁关系的由来及合同约定2017年3月，原告宜昌水产站将港窑路运河名都二期3号楼4、5、6层房屋3年期租赁权委托湖北中友拍卖有限公司（简称中友拍卖公司）进行拍卖。被告中少童行公司参与竞买，于2017年11月2日与中友拍卖公司签订《竞买协议》。2017年11月2日、3日，被告支付中友拍卖公司竞买保证金共计40万元。2017年11月3日被告与中友拍卖公司签订两份《拍卖成交确认书》，确认被告为拍卖标的的买受人。其中：运河名都二期3号楼第5层建筑面积796.43平米房屋3年期的租赁权成交金额为642000元，拍卖佣金为32100元；第6层房屋建筑面积796.43平米房屋3年期的租赁权成交金额为642000元，拍卖佣金为32100元。2018年6月11日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房屋地址及设施设备情况：1、宜昌市××路××号运河名都二期3栋第5层、第6层，面积分别为796.43平方米，合计面积1592.86平方米。2、现有装修及设施设备情况。上述房屋属甲方所有（或甲方依法使用，有权出租），甲方将其出租给乙方使用，用途为旅居服务。二、租赁期限：从2018年7月28日至2021年7月28日止。三、租金、保证金及有关税费：年租金为42.8万元，合同期内租金总额为128.4万元。租金支付方式为按年支付（每年租金为42.8万元），先交租金后使用。乙方应于本合同签订之日起，每年向甲方交付设施设备等使用保证金15万元。四、交付房屋期限：乙方交付保证金及首期租金57.8万元后，甲方才能将乙方买受租赁权的房屋按房屋现状移交给乙方，乙方才能对该房屋进行装饰装修。七、合同的变更、解除与终止。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：。（5）逾期1个月未交纳应当由乙方交纳的各项费用的；（6）拖欠租金累计1个月以上的。十、乙方违约责任：。2、租赁期间，乙方有本合同第七条第2款项行为之一的，一经发现，甲方有权终止本合同，收回该房屋，已收取的租金、保证金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的10%向甲方支付违约金。”。当日，被告出具《补充说明》：“。因前期时间耽误，本公司愿承担该物业前期发生的物业管理费，该物业正式租赁使用日期为2018年7月28日”。二、《房屋租赁合同》的履行（一）被告举证有2017年11月6日被告致中友拍卖公司的《函》：“。与贵公司商洽，请贵公司报委托单位宜昌水产站，商请将我公司的40万元竞买保证金在扣除应付给贵公司的拍卖佣金6.42万元后的余额33.58万元转入委托单位宜昌水产站指定账户，作为我公司的第一年的部分房租。”。原告称被告从未与其协商该《函》所载事项、中友拍卖公司也从未提及该《函》，对该《函》的真实性不予认可。因被告未举证证实该《函》送达中友拍卖公司，亦未举证证实其已与原告、中友拍卖公司就该《函》的内容协商一致，故本院对该《函》及该《函》所载事项，不予认定。（二）2018年6月11日《房屋租赁合同》签订后，被告未依约支付保证金及首期租金。被告陈述，其不支付保证金及首期租金，是因其“不想履行合同”（《庭审笔录》第16页第1行）。（三）关于《房屋租赁合同》签订时，被告是否占有运河名都二期第3栋第5层、第6层面积合计1592.86平方米的房屋（以下称案涉房屋），原被告双方持相反主张。相关事实如下：1、被告进场装修。原告陈述：“被告未经原告同意擅自进入房屋装修。具体进场时间原告也不清楚，是在2017年12月之前”（《庭审笔录》第15页7—11行）；被告陈述：“2017年11月8日，原告允许装修公司进场施工”（《庭审笔录》第15页第5行）。即，原被告双方一致确认：被告于2017年11月进入案涉房屋进行装修施工。3、2017年12月1日中友拍卖公司致被告《通知》：“关于宜昌市水产技术推广站委托我公司拍卖位于宜昌市××路运河名都2期3栋5、6层房屋租赁权事宜，特通知我公司要求你公司在未签订《房屋租赁合同》前立即停止各项进程。”。同日，原告致宜昌颐安信物业管理有限公司《通知》：“宜昌水产站2017年10月11日向贵公司递交的关于中少童行公司的物业费和电梯费等缴费说明作废。为此我站决定暂停与其签订《房屋租赁合同》，请贵公司立即采取措施，不允许中少童行公司进场进行装修”。4、被告举证有嘉禾家居（宜昌）有限公司出具的《情况说明》：“。我公司于2017年11月8日与中少童行公司签订装修合同并同时进场施工。装修合同总造价165万元，在我公司进场装修施工期间多次有自称水产站的领导和员工进入施工现场阻挠工人施工，并且联合物业公司停电、停水、停电梯。我公司实在无法继续施工，于2018年3月14日与中少童行公司协商暂停施工，我公司工人撤出施工现场，之后一直未接到中少童行公司恢复施工的通知。（加盖‘嘉禾家居（宜昌）有限公司’印章，‘黄俊峰’签名）”。原告对该《情况说明》内容的真实性不予认可。本院在裁判理由中阐明对该证据认证的理由和结论。（四）2018年10月16日原告致被告《催款函》：“。你公司至今未向我站缴纳任何租金及保证金。请你公司于收到本函之日三日内向我站支付拖欠的各类应付款项812090元。若你公司逾期不予理会，我站有权将按照约定解除合同，收回房屋。”。2019年5月14日，宜昌颐安信物业管理有限公司运河名都物业服务中心向原告发出《物业费催缴函》：“。运河名都3号楼5—6楼所属房屋产权物业费自2017年10月10日至2019年5月31日，共计物业费人民币47069元，电梯费18715元，共计65784元尚未交纳。物业费单价：1.5元/m2。”。认定上述事实的证据有：《竞买协议》、网上银行电子回单、《拍卖成交确认书》；《情况说明》；《房屋租赁合同》、《补充说明》；中友拍卖公司致被告《通知》、原告致宜昌颐安信物业管理有限公司《通知》、原告致被告《催款函》；宜昌颐安信物业管理有限公司运河名都物业服务中心致原告《物业费催缴函》；当事人陈述等。本院认为：原告宜昌水产站与被告中少童行公司签订《房屋租赁合同》，双方应依约履行，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。一、关于案涉房屋的交付、占有1、《房屋租赁合同》签订前，原被告双方没有正式办理房屋交接手续，被告于2017年11月进入案涉房屋进行装修施工。2、被告主张其于2018年3月14日撤出案涉房屋，举证有：2017年12月1日中友拍卖公司致被告《通知》，载有原告通知中友拍卖公司要求被告在未签订《房屋租赁合同》前立即停止各项进程的内容；同日原告致宜昌颐安信物业管理有限公司《通知》，载有原告要求物业公司立即采取措施，不允许被告进场进行装修的内容。被告还举证有嘉禾家居（宜昌）有限公司出具的《情况说明》，内容：嘉禾家居（宜昌）有限公司于2017年11月8日与被告签订装修合同并同时进场施工，有原告人员到施工现场阻挠施工并联合物业公司停电停水停电梯，嘉禾家居（宜昌）有限公司无法施工，于2018年3月14日撤出施工现场。2017年11月被告进入案涉房屋装修后，原告于2017年12月1日以案涉房屋拍卖委托人的身份通知拍卖人中友拍卖公司，要求竞买人（买受人）被告“在未签订《房屋租赁合同》前立即停止各项进程”；当日，原告又以案涉房屋业主的身份致函物业公司要求物业公司“立即采取措施，不允许中少童行公司进场进行装修”。本院认为，原告的上述行为足以阻止被告继续进场装修施工，被告陈述其“无法施工，于2018年3月14日撤出施工现场”，本院予以采信。原告未提供在2017年12月1日中友拍卖公司致被告《通知》、原告致宜昌颐安信物业管理有限公司《通知》之后，其重新允许被告进场施工的证据；也没有提供证实2018年3月14日之后被告有进场施工行为的证据；再结合《房屋租赁合同》第四条“交付房屋期限：乙方交付保证金及首期租金57.8万元后，甲方才能将买受租赁权的房屋按房屋现状移交给乙方，乙方才能对该房屋进行装饰装修”的约定，本院认定，2018年6月11日《房屋租赁合同》签订之时，被告未取得经原告交付的对案涉房屋的占有，案涉房屋由原告控制并可由原告自行处置。二、《房屋租赁合同》当事人的违约行为、违约方2018年6月11日原被告双方签订《房屋租赁合同》后，被告“不想履行合同”，未依约支付保证金（15万元）及首付租金（42.8万元），构成违约。即，被告系《房屋租赁合同》的违约方。三、被告应承担的违约责任（对原告诉讼请求的评判）（一）原告诉请判令解除原告与被告于2018年6月11日签订的《房屋租赁合同》，被告将涉租房屋腾空恢复原状并返还原告。被告违约，不履行约定的支付保证金及首付租金义务，原告有权解除合同。原告诉请解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。因本院认定2018年6月11日《房屋租赁合同》签订之时，被告未取得经原告交付的对案涉房屋的占有，案涉房屋由原告控制并可由原告自行处置，原告诉请被告返还案涉房屋，本院不予支持；因被告进场装修施工、撤出施工现场的事实均发生在《房屋租赁合同》签订之前，原告诉请中的将案涉房屋腾空恢复原状部分系案涉房屋承租权拍卖法律关系中的相关事实与争议，本案不予处理。（二）原告诉请判令被告支付自2018年7月28日至2019年5月28日拖欠的房屋租金356670元、物业费及电梯费65784元，共计422454元，并支付自2019年5月29日起至归还房屋之日止的非法占用费（35667元/月）及物业费（2389.29元/月）、电梯费（950元/月）。原告上述请求成立的前提是其已交付案涉房屋、被告自2018年7月28日至今占有案涉房屋。然而，如前述事实认定，被告于2017年11月进场施工，于2018年3月14日撤出施工现场，之后原告未重新允许被告进场施工（交付房屋），案涉房屋由原告控制并可由原告自行处置。故，原告诉请被告支付自2018年7月28日至今的房屋租金（非法占用费）、物业费、电梯费，没有事实依据。2018年6月11日《房屋租赁合同》签订后，被告不履行合同约定的支付保证金及首付租金义务，原告应在合理期间内解除《房屋租赁合同》并自行处置案涉房屋。本院综合考虑本案案情，酌定该合理期间为签订《房屋租赁合同》后八个月。即，八个月内的案涉房屋可收租金及应交物业费为被告违约所致原告损失，被告应当赔偿；八个月之后的案涉房屋可收租金及应交物业费等系原告没有采取适当措施所致扩大的损失，原告不得要求被告赔偿。本院对原告该项诉请支持的内容为：被告赔偿原告损失304450.32元[（可收租金35667元/月+应交物业费2389.29元/月）×8个月]。（三）原告诉请判令被告支付违约金42800元（按合同年度租金总额42.8万元的10%计付）。原告该项诉请，系依据《房屋租赁合同》第十条第2款的约定，然而，该条款约定的是租赁期间被告有转租、拖欠租金等行为所应承担的违约责任，本案案情是被告自始即不履行支付保证金及首付租金的合同义务，原告并未交付房屋。该条款约定的情形与本案案情不符，不能适用该条款的约定确定被告应承担的违约责任。原告的该项诉请，本院不予支持。四、关于竞买保证金40万元本案审理房屋租赁合同纠纷。原被告双方于2018年6月11日签订《房屋租赁合同》，该合同的约定、履行、违约责任等争议，本案已予处理。《房屋租赁合同》签订之前，案涉房屋承租权拍卖的相关事实及争议（包括被告支付中友拍卖公司竞买保证金40万元、被告进场装修及退场等）系委托人、拍卖人、竞买人（或买受人）之间的拍卖法律关系，属另一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告宜昌市水产技术推广站与被告中少童行（宜昌）教育科技有限公司于2018年6月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告中少童行（宜昌）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宜昌市水产技术推广站损失304450.32元；三、驳回原告宜昌市水产技术推广站的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8279元（原告已预交），由被告中少童行（宜昌）教育科技有限公司负担5000元，原告宜昌市水产技术推广站负担3279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  许建江人民陪审员  邹卫东人民陪审员  徐振安二〇二〇年七月十三日书 记 员  朱黄秦