福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终3708号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司福清市支行，住所地福建省福清市福塘路南段。 主要负责人：阮忠强，该支行行长。 委托诉讼代理人：杨露，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴光琨，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林聿振，男，1969年12月18日出生，汉族，住福建省福清市，兼赖玉娥的委托诉讼代理人。 被上诉人（原审被告）：赖玉娥，女，1968年5月23日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审被告）：何伟，男，1977年11月6日出生，汉族，住福建省福清市，兼林惠芳的委托诉讼代理人。 被上诉人（原审被告）：林惠芳，女，1979年6月25日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审被告）：福清万达广场有限公司，住所地福建省福清市音西街道福清万达广场**楼**。 法定代表人：肖广瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄鹏达，福建天衡联合（福州）律师事务律师。 委托诉讼代理人：陈幼学，福建天衡联合（福州）律师事务律师。 被上诉人（原审被告）：林雄，男，1982年7月15日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审被告）：施成美，女，1977年10月24日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人中国农业银行股份有限公司福清市支行（以下简称“农行福清市支行”）因与被上诉人林聿振、赖玉娥、何伟、林惠芳、福清万达广场有限公司、林雄、施成美金融借款合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初3162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人农行福清市支行委托诉讼代理人吴光琨以及被上诉人福清万达广场有限公司委托诉讼代理人陈幼学、被上诉人林聿振、被上诉人何伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 农行福清市支行上诉请求：1.依法撤销原审民事判决第四项；2.依法改判农行福清市支行对座落于福清市××街道××广场××号楼××层××商铺××层××商铺的房产（预售商品房预告登记号：融房预ＹＲ字第1××4号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受尝；3.本案一、二审案件受理费、公告费由林聿振、赖玉娥、何伟、林惠芳、福清万达广场有限公司、林雄、施成美承担。事实和理由：一、农行福清市支行对案涉房产享有优先受偿权具有事实和法律依据。二、简单否定农行福清市支行对案涉房产的优先权不符合商事实践需求。案涉房产已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因赖玉娥、林雄、林惠芳怠于办理抵押登记，农行福清市支行有权对案涉房产处置价款行使优先受偿权，一审判决认定农行福清市支行不享有优先受偿权缺乏依据。 林聿振、赖玉娥辩称，因林雄处于债务危机，找不到人，电话也无法联系。案涉房产系赖玉娥、林惠芳、林雄三人共有，现在林雄处于羁押状态，无法办证。 何伟、林惠芳的答辩意见与林聿振、赖玉娥一致。 福清万达广场有限公司辩称，农行福清市支行对赖玉娥、林雄、林惠芳的预抵押房产享有优先受偿权。农行福清市支行对讼争房产享有优先受偿权时，应免除福清万达广场有限公司的阶段性担保责任。 林雄、施成美未答辩。 农行福清市支行向一审法院提出诉讼请求：1.赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟共同偿还农行福清市支行贷款本金2014597.58元及利息（含复利、罚息）（暂计至2019年4月1日的利息61339.2元，此后利息（含复利、罚息）按《个人购房担保借款合同》约定计至本息全部还清之日止）;2.福清万达广场有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任;3.农行福清市支行有权以赖玉娥、林雄、林惠芳所购买的座落于福清市××街道××广场××号楼××层××商铺××层××商铺的房产（预购商品房预告登记号：融房预ＹＲ字第1××4号）折价或以拍卖、变卖所得价款优先偿还上述第一项债务；4.本案诉讼费用、公告费、财产保全费由林聿振、赖玉娥、何伟、林惠芳、福清万达广场有限公司、林雄、施成美共同负担。 一审法院认定事实：2013年12月3日，赖玉娥以购买福清市音西街道“福清××广场××号楼××层××商铺××层××商铺，向农行福清市支行提交个人信贷业务申请表及申请报告，申请个人商业用房按揭贷款3220000元。同日，农行福清市支行向赖玉娥制作《个人购房贷款面谈笔录》，笔录载明面谈内容“借款申请人本次申请贷款购买房产位于音西街道“福清××广场××号楼××层××商铺××层××商铺，建筑面积为224.3平方米，总价为6458498元,拟贷款金融3220000元”等内容，赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟均在面谈笔录“借款申请人”处签名。同日，赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟向农行福清市支行出具《共同还款确认书》，确认书载明：“借款人赖玉娥,借款金额322万元，期限10年，借款用途购商用房；共同还款人林聿振、林雄、施成美、何伟、林惠芳自愿为借款人赖玉娥向农行福清市支行申请的用于购买的座落于福清市音西街道福清万达广场商用房的借款承担共同还款责任，即当借款人赖玉娥在无力偿还贷款的情况下，自愿承担连带还款责任。借款人赖玉娥共同还款人林聿振、林雄、施成美、何伟、林惠芳2013年12月3日”。同日，赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟向农行福清市支行出具《同意抵押承诺书》，承诺将购买的座落于福清市音西街道“福清万达广场”Ａ1号楼1层08复式商铺商业用房、2层08复式商业用房抵押贵行并承担连带责任。2014年2月26日，赖玉娥（借款人、抵押人）与农行福清市支行（贷款人）及福清万达广场有限公司（保证人），林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟（抵押人）签订编号为35020120140011106号《个人购房担保借款合同》，合同约定：“借款人向贷款人贷款3220000元，用于购置位于福清市音西街道福清××广场××号楼××层××商铺××房××层××房，贷款期限为120个月；实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币基准利率为基础上浮百分之贰拾后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放日对应日；借款担保方式为阶段性保证抵押，由阶段性保证人福清万达广场有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保，抵押物为福清市音西街道万达广场Ａ1号楼1层08复式商铺商业用房、2层08复式商铺商业用房；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权…”等条款。2014年3月4日，赖玉娥、林雄、林惠芳与农行福清市支行办理上述抵押物预购商品房抵押权预告登记（融房预ＱＲ字第1××5号）。2014年3月13日，农行福清市支行依约向赖玉娥发放了贷款3220000元。此后，赖玉娥未能全面履行还款义务。2018年10月19日，农行福清市支行向赖玉娥送达《个人贷款债务逾期催收通知书》；2018年10月23日，农行福清市支行向福清万达广场有限公司送达《个人贷款担保人履行责任通知书》，要求立即履行还款义务，2019年4月11日，农行福清市支行遂诉至法院。 另查明，一、截止2019年12月11日赖玉娥尚欠农行福清市支行贷款本金2014172.64元及利息（含复利、罚息）154766.42元。二、案涉抵押物即坐落于福清市音西街道福清××广场××号楼××层××商铺××房××层××房至今未登记在赖玉娥、林雄、林惠芳名下，亦未办理房屋所有权证及房屋抵押登记。 一审法院认为，农行福清市支行与赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟、福清万达广场有限公司之间签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法有效，具有法律约束力。2014年3月13日，农行福清市支行依约向赖玉娥足额放贷3220000元，已履行合同的义务。但赖玉娥未能按照《个人购房担保借款合同》的约定偿付借款本息，已构成违约，根据合同约定农行福清市支行有权提前收回全部贷款，截止2019年12月11日，赖玉娥尚欠农行福清市支行借款本金2014172.64元及利息（含复利、罚息）154766.42元，应当依照合同约定承担违约责任。农行福清市支行关于赖玉娥清偿拖欠借款本金、利息（含复利、罚息）的诉求，符合双方的合同约定，一审法院予以支持。关于农行福清市支行主张林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟、福清万达广场有限公司对赖玉娥的债务承担连带偿还责任问题。根据案涉合同约定福清万达广场有限公司在办妥贷款人为抵押权利人的抵押登记手续完成之前，对赖玉娥的案涉贷款行为提供阶段性连带责任保证，农行福清市支行可以选择担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保人来实现全部或部分债权，故农行福清市支行主张福清万达广场有限公司对赖玉娥的债务承担连带清偿责任一审法院予以支持，保证人福清万达广场有限公司在承担保证责任后，有权向赖玉娥追偿。根据林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟向农行福清市支行出具共同还款确认书记载“申请的用于购买坐落于福清市音西街道“福清××广场××房的借款3220000元承担共同还款责任，即当借款人赖玉娥在无力偿还贷款情况下，自愿承担连带还款责任”，结合赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟向农行福清市支行所提供的个人信贷业务申请书、个人购房担保借款授权委托书、个人购房贷款面谈笔录的内容，可以认定林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟对赖玉娥的案涉贷款承担连带担保责任，林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟对赖玉娥的债务在3220000元范围内承担连带清偿责任后，有权向赖玉娥追偿。关于林惠芳、何伟抗辩其向农行福清市支行所出具的《共同还款确认书》与本案不具有担保效力，其不应当承担连带担保责任，因该抗辩没有依据，一审法院不予采信。关于赖玉娥、林聿振抗辩案涉借款应当由赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟共同偿还，根据本案现有证据，该抗辩于法无据，一审法院不予支持。关于农行福清市支行主张对赖玉娥、林雄、林惠芳所提供担保房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先偿还赖玉娥债务问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。鉴于本案尚未依法办理房产抵押登记，故农行福清市支行主张对赖玉娥、林雄、林惠芳所提供担保房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，一审法院不予支持。施成美经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、赖玉娥于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司福清市支行借款本金2014172.64元及利息（含复利、罚息）［截止至2019年12月11日的利息（含复利、罚息）154766.42元，2019年12月12日起按《个人购房担保借款合同》约定计算至实际还款之日止利息（含复利、罚息）］；二、福清万达广场有限公司对上述第一项赖玉娥应付中国农业银行股份有限公司福清市支行的债务承担连带清偿责任，福清万达广场有限公司承担保证责任后，有权向赖玉娥追偿；三、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟对上述第一项赖玉娥应付中国农业银行股份有限公司福清市支行的债务，在《共同还款确认书》确定的3220000元限额内承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向赖玉娥追偿；四、驳回中国农业银行股份有限公司福清市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23407元、公告费260元，由赖玉娥、林聿振、林雄、施成美、林惠芳、何伟、福清万达广场有限公司负担，款限本判决生效后七日内交纳。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 根据本案现有证据，结合双方当事人陈述，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记、具备办理物权登记条件但未办理抵押登记的情况下，预告登记权利人即农行福清市支行能否对商品房处置价款行使优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”规定，抵押权自登记时设立。作为不动产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，而非对不动产享有现实的抵押权。因案涉房产只进行了预告登记，未进行抵押登记，案涉房产的抵押权并未依登记而设立，农行福清市支行对案涉房产折价或以拍卖、变卖所得价款并不享有优先受偿权。 综上所述，农行福清市支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23407元，由中国农业银行股份有限公司福清市支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  缪 羽 审 判 员  张雅典 审 判 员  庄彩虹 二〇二〇年七月二日 法官助理  李 晶 书 记 员  王亚珊