中华人民共和国上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初30782号原告：李润祥，男，1935年6月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区，住上海市。原告：FANGZHIKE(方之珂)，女，1940年1月3日出生，美利坚合众国国籍，住上海市罗秀路******。法定代理人：李润祥(夫妻关系)，男，1935年6月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区胶州路****。以上两原告共同委托诉讼代理人：陈英杰，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：方某，女，1976年8月18日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市静安区。v>被告：许某2，男，1969年3月14日出生，汉族，户籍地广户籍地广东省汕头市。v>第三人：许某1，男，2007年4月5日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市静安区胶州路****。v>法定代理人：方某(母子关系)，女，1976年8月18日出生，汉族，户籍地上海市静安户籍地上海市静安区胶州路****。iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代理人：许某2(父子关系)，男，1969年3月14日出生，汉族，户籍地广东省汕头市金平区户籍地广东省汕头市金平区月浦街道信华园****。tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：方绍钧，男，1945年3月18日出生，汉族，户籍地上海市静安区胶州路XX户籍地上海市静安区胶州路****。le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：李德清，女，1943年8月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区胶州路XXX弄XX户籍地上海市静安区胶州路****。LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>以上被告、第三人共同委托诉讼代理人：杨巧生，上海市申中律师事务所律师。原告李润祥、FANGZHIKE(方之珂)诉被告方某、许某2及第三人许某1、方绍钧、李德清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月13日、2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告李润祥、FANGZHIKE(方之珂)的共同委托诉讼代理人陈英杰，被告方某暨第三人许某1法定代理人、被告许某2、被告方某、许某2、第三人许某1、方绍钧、李德清的共同委托诉讼代理人杨巧生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李润祥、FANGZHIKE(方之珂)向本院提出诉讼请求，要求判令：1、李润祥、FANGZHIKE(方之珂)及方某、许某2之间就上海市静安区胶州路XXX弄XXX号东厢房(以下简称系争房屋)签订的《租赁协议》于2018年12月31日解除；2、方某、许某2立即迁出系争房屋，拆除屋内搭建的阁楼并将房屋归还李润祥、FANGZHIKE(方之珂)；3、方某、许某2共同向李润祥、FANGZHIKE(方之珂)支付2019年1月1日至2019年5月30日期间的房屋使用费25,000元；4、方某、许某2共同向李润祥、FANGZHIKE(方之珂)支付自2019.6.1至实际交付房屋之日期间的房屋使用费(以每月5,000元标准计算)。事实和理由：系争房屋系公房，承租人为李润祥。2003年，方某与李润祥约定将方某户籍迁入系争房屋内但方某不享有居住权。200户籍迁入系争房屋内但方某不享有居住权。FANGZHIKE(方之珂)签署《租赁协议》，约定由方某、许某2租赁系争房屋，每月房租金1,000元。后许某1因报出生户籍登记在系争房屋内。2011年左右，方某父户籍登记在系争房屋内。住，并将户。住，并将户籍迁入系争房屋6月25日，李润户籍迁入系争房屋。KE(方之珂)发出《解除通知书》，通知方某、许某2、方绍钧、李德清，李润祥、FANGZHIKE(方之珂)拟出售系争房屋使用权，《租赁协议》于2018年9月30日解除，但方某、许某2、方绍钧及李德清“享有同等条件优先购买的权利”。方某、许某2表示愿意购买系争房屋使用权。双方遂于2018年10月签订了《承租权转让协议》，李润祥将系争房屋的承租权转让给方某、许某2、方绍钧及李德清，转让价款为2,300,000元。但协议签订后，方某、许某2、方绍钧及李德清未按协议约定履行付款义务。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)认为，双方的《租赁协议》已经解除，方某、许某2、方绍钧及李德清又不按《承租权转让协议》约定支付房屋转让款，方某、许某2、方绍钧及李德清理应将系争房屋返还给李润祥、FANGZHIKE(方之珂)。为此，李润祥、FANGZHIKE(方之珂)起诉来院，要求判如所请。庭审中，李润祥、FANGZHIKE(方之珂)除要求方某、许某2迁出系争房屋外，还要求许某1、方绍钧、李德清一并迁出系争房屋。同时，李润祥、FANGZHIKE(方之珂)撤回要求方某、许某2拆除屋内搭建阁楼的诉讼请求。被告方某、许某2、第三人许某1、方绍钧、李德清共同辩称：系争房屋是双方先人留下来的，方某、许某2、方绍钧以及李德清对于系争房屋也有居住权；李润祥、FANGZHIKE(方之珂)同方某、许某2、方绍钧以及李德清之间并非房东和租客的关系，因此也就不存在《租赁协议》解除和搬离系争房屋的问题，至于方某、许某2之前每月支付的1,000元也并非租金，而是方某作为晚辈对姑姑FANGZHIKE(方之珂)的补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：方子重(1990年11月7日报死亡)与方子苏系兄弟关系。方子重与FANGZHIKE(方之珂)系父女关系。李润祥同FANGZHIKE(方之珂)系夫妻关系。方子苏与方绍钧系父子关系。方绍钧与李德清系夫妻关系，方某系二人所生之女。许某2与方某系夫妻关系，许某1系二人所生之子。系争房屋坐落于上海市静安区胶州路XXX弄XXX号，独用部位为二层东前间及挑阳台，公用租赁部位为二层东卫生间、晒台、底层客堂，租赁户名为李润祥。1978年12月20日，方子重向愚园路房管所递交申请，内容为，“我家于1937年开始即在胶州路XXX弄XXX号居住……于1975年退休，回上海原籍，现本人与爱人宋宝玲的户口已由河南洛阳迁入上海，我的母亲业已去世，户口已由河南洛阳迁入上海，。1983年2月，上海市静安区愚园路房地产管理所核发了《租用公房凭证》，租赁户名为方子重。2006年4月，李润祥向系争房屋所在的物业公司申请，内容为，系争房屋的租赁户主方子重于1990年去世，故申请公房租赁凭证户名变更为李润祥。上海华园物业管理有限公司于2006年8月发放了《上海市租用居住公房凭证》，租赁户名变更为李润祥。关于系争房屋内户籍状况。系争房屋现有户籍在册人员5人，其中户籍状况。祥，另有方某户籍在册人员5人，李德清四人户籍。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)户籍于1992年1月自河南省洛阳市涧西区1-户籍于1992年1月自河南省洛阳市涧**1-148-201迁入系争房屋。年7月自本市罗秀路XXX弄XX户籍于2006年7月自本市罗秀路******迁入系争房屋。美国，户籍注销。2003年7月16日，方某向公安部门递交《迁户户籍注销。，内容为：“本人于2000年到上海万士德电子户口申请书》，作，暂住胶州路XXX弄XXX号二楼我姑姑方子珂家。2001年单位为我办理调转，户口从武汉市迁到上海市徐汇区高安路XXX号，系上海市人才户口从武汉市迁到上海市徐汇区高安路**，号二楼户主李润祥(系我姑父)同意，本人特提出申请将户口迁入胶州路XXX弄XXX号二楼。”递交申请的同时，递交了户口迁入胶州路******。李润祥同意内侄女方某的户口迁入胶州路XXX弄XXX号。2003年8月13日，方某户籍自本市户口迁入胶州路****。某1于2007年5月10日因报出生户籍自本市高安路**迁入系争房屋内。日，李润祥在公安部门出具的《房屋产权人、承租户籍于系争房屋内。接受申请人入户意见书》上签名，同意方绍均、李德清二人户口从武汉市迁入胶州路XXX弄XXX号二楼东厢房。2011年2月28日，方绍均、户口从武汉市迁入胶州路******东厢房。方某照顾为由，申请上海市常住户口。2011年5月26日，方绍钧、李德户口申请表》，湖北省武汉市汉阳区梅岩村XXX号XXX楼XXX号迁入系争房屋内。2003年7月16日，李润祥(甲方)与方某(乙方)签署了一份协议书，内容为，为了确保李润祥系争房屋使用权的权益，避免将来产生不必要利益纠纷，双方协议如下：一、方某是李润祥的内侄女，她的上海户口期限到年底到期，故李润祥同意方某的户口转入到胶州路XXX弄XXX号，但没有居住权；二、若房子拆迁户口期限到年底到期，子处理权(房屋出售户口转入到胶州路****，与方某无关；三、若李润祥户口迁出(如出国等)，房子居住权及支配所有权，永远归李润祥所有，除方某以外的其他任何人，不得再迁入到胶州路X户口迁出(如出国等)div>2005年7月11日，李润祥、方之珂(甲方，房东)与许某2、方某(乙方，租赁者)签订了《租赁协议》，约定：甲方将胶州路XXX弄XXX号2楼东厢房一间、小厨房和卫生间出租给乙方，每月租金1,000元；每月的水、电、煤气、有线电视以及扫街费等等均由租赁者支付；唯独交给物业管理的房钱由甲方支付；乙方只有居住房屋的权利，没有决定出售房屋和再出租他人的权利，若房子要拆迁和处理房子只有甲方决定。协议签订后，许某2、方某按约支付1,000元至2018年12月31日。2018年6月25日，李润祥、FANGZHIKE(方之珂)向许某2、方某、李德清、方绍钧寄送《解除通知书》，内容为“方某于2005年7月提出要租借系争房屋，于是双方签订了《租赁协议》，约2011年，李德清、方绍均来沪借住系争房屋。现我们拟出售系争房屋使用权，故通知你们《租赁协议》于2018年9月30日解除。届时请承租方许某2、方某一家(包括子女许某1)及借住于此的李德清、方绍钧夫妇腾空房屋并交还我们，你们违章搭建的阁楼一并拆除。因我们将出售此房屋使用权，故在《租赁协议》终止后，请方某、许某1、李德清、方绍钧将各自的户籍迁出本市胶州路XXX弄XXX号。若你们有意购买上述房屋使用权，可享有以同等条件优先购买的权利。又，自20户籍迁出本市胶州路****。望在近日内一并支付”。该份《解除通知书》于2018年6月28日送达方某。2018年9月25日，方某、许某2信函李润祥、FANGZHIKE(方之珂)，主要内容为，李德清、方绍钧决定最后付款时间定在2019年1月30日，如果不顺利，贷款也要付；为表示履行协议的诚意，方某、许某2愿意在协议签字后支付首付款200,000元。由李润祥为甲方与乙方许某2、方某、李德清、方绍钧签署《承租权转让协议》，内容为，系争房屋承租人李润祥，现居住人许某2、方某、李德清、方绍钧。因李润祥年事已高，现经双方友好协商，甲方以较低总价2,300,000元转让承租权，考虑到乙方实际情况，2,300,000元赠与和分配方式如下;1、李润祥分得1,100,000元；2、赠与方绍尹分得600,000元(方之珂的大哥)；3、赠与方绍均分得600,000元(方之珂的堂弟)；故甲方决定以1,700,000元转让承租权给乙方，具体操作如下：一、本协议双方签订后，乙方(指定方某、许某2为付款人)付给甲方首款200,000元，作为本协议的定金；二、乙方最迟在2019年1月30日前筹齐全款，乙方筹齐款后，即通知甲方，并再付款500,000元给甲方；三、甲方在上款入账后三日内，须配合乙方办理在有关部门变更承租人为乙方等相关手续和在派出所办理户口迁出手续；四、在办完第三条全部手续当天(若银行休息顺延)，乙方支付甲方余款1,000,000元，至此，乙方付清全户口迁出手续；终止；五、本协议为双方协商之最终协议。乙方未按规定付款为违约，甲方未办完第三条的全部手续而中止协议为违约，违约方须承担违约责任。李润祥在该份协议上签名，落款时间为2018年10月8日。许某2、方某、李德清、方绍钧也在协议上签名，落款时间为2018年9月27日。协议签订后，因方某、许某2未履行付款义务，该份协议未履行。庭审中，李润祥、FANGZHIKE(方之珂)表示愿意继续履行该份协议，许某2、方某、李德清、方绍钧则表示不同意按协议履行。系争房屋现由许某2、方某、许某1、李德清、方绍钧五人居住。审理中，双方对2019年1月1日之后房屋使用费的标准未能达成一致，经李润祥、FANGZHIKE(方之珂)申请，本院委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋的市场租金进行估价，估价结果为：2019年1月1日至现场查勘日(2019年12月25日)房地产市场租金为平均月租金4,100元。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)遂调整房屋使用费计算标准，要求方某、许某2按该估价结果(以每月4,100元标准计算)支付2019年1月1日至实际返还房屋之日期间的房屋使用费。本院认为，方某户籍迁入是基于其与李润祥于2003年7月16日签署的协议以及许某2、方某与李润祥、方之珂于2005年7月11日签订的户籍迁入是基于其与李润祥于2003年7月16日签署的协议以及许某2、屋的居住权及支配所有权，归李润祥所有。如方某不签署上述协议，方某户籍不可能迁入系争房屋。李德清、方绍钧户籍也是基于需要方某照顾，投靠子女为由迁入。上述三人户籍迁入均属于照顾帮助性质户籍不可能迁入系争房屋。权。许某1户口户籍也是基于需要方某照顾，但作为未成年人，依法不能脱户籍迁入均属于照顾帮助性质，，因其监护人方某、许某2对系争房户口虽于出生后就报入系争房屋，房屋亦不享有居住权。应该指出的是，李润祥出于帮助，同意方某、李德清、方绍钧三人户籍迁入，方某、李德清、方绍钧对此应当心存感激，但方某、李德清、方绍钧三人户籍迁入后，又对系争房屋主张居住权，显然有户籍迁入，用之原则。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)与方某、许某2于2005年7月11日签订的《租赁协议》，系当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应恪守。《租赁协议》仅约定了租金标准、双方各自的权利义务，但对租赁期限没有约定。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)于2018年6月28日向方某、许某2送达《解除通知书》，通知方某、许某2《租赁协议》于2018年9月30日解除，已经给予方某、许某2三个月的合理期限，故《租赁协议》于2018年9月30日解除。《租赁协议》解除后，方某、许某2应当及时搬离租赁房屋，将房屋交还给李润祥、FANGZHIKE(方之珂)，继续使用房屋的，应当支付房屋使用费。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)主张按系争房屋的市场租金标准计算房屋使用费，合法有据，本院予以采纳，方某、许某2应自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止按市场租金标准支付房屋使用费。《租赁协议》解除后，许某1、李德清、方绍钧占有使用系争房屋的前提条件已不复存在，许某1、李德清、方绍钧作为房屋实际使用人，亦负有向李润祥、FANGZHIKE(方之珂)腾退房屋的义务。综上，方某、许某2、许某1、方绍钧、李德清以其对于系争房屋也有居住权否认方某、许某2与李润祥、FANGZHIKE(方之珂)之间存在租赁合同法律关系，并拒绝在《租赁协议》解除后搬离系争房屋、支付房屋使用费，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告李润祥、FANGZHIKE(方之珂)与被告方某、许某2就上海市静安区胶州路XXX弄XXX号2楼东厢房、小厨房和卫生间所签订的《租赁协议》于2018年9月30日解除；二、被告方某、许某2、第三人许某1、方绍钧、李德清应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市静安区胶州路XXX弄XXX号2楼东厢房、小厨房和卫生间，将上述房屋交还给原告李润祥、FANGZHIKE(方之珂)；三、被告方某、许某2应于本判决生效之日起十日内向原告李润祥、FANGZHIKE(方之珂)支付2019年1月1日起至实际房屋返还之日止的房屋使用费，按照每月4,100元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费4,100元，由被告方某、许某2负担。案件受理费1,645元，减半收取计822.50元，由被告方某、许某2负担。如不服本判决，原告FANGZHIKE(方之珂)可于判决书送达之日起三十日内，原告李润祥、被告方某、许某2、第三人许某1、方绍钧、李德清可于判决书送法之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇二〇年七月三十日法官助理 严骐安书 记 员 李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。