贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初1661号原告：张剑，男，1985年10月13日生，汉族，贵州省安顺市人，安顺市第一小学老师，住贵州省安顺市开发区玉龙南路农行宿舍****202，公民身份号码：5225011985********。原告：吕凌洁，女，1982年1月1日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，，住贵州省安顺市开发区玉龙南路农行宿舍****202公民身份号码：5223211982********。委托诉讼代理人：郭文君，贵州北斗星律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李娟，贵州北斗星律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩健康城内一社会信用代码：91520490MA6EC8KY3L。法定代表人：黄仕冯，系公司总经理。委托诉讼代理人：袁滕滕，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师，代理权限：一般授权。第三人：中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行，住所地：贵州省安顺市西秀区塔山西路**，统一社会信用代码：915204006225210461。负责人：胡茜，该行行长。委托诉讼代理人：孙嵬，男，1970年4月25日生，汉族，贵州省安顺市人，系银行风险经理，住，住贵州省安顺市西秀区中华东路******附**民身份号码：5225011970********，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张峻，男，1968年4月20日生，汉族，贵州省安顺市人，系银行客户经理，住贵州省，住贵州省安顺市西秀区新安路********号码：5225271968********，代理权限：特别授权。原告张剑、吕凌洁诉被告安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张剑、吕凌洁及二原告的的委托诉讼代理人李娟，被告的委托诉讼代理人袁滕滕，第三人的委托诉讼代理人孙嵬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张剑、吕凌洁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ASTY-XY-02H-1-304）及补充协议；2、解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号：52020120180035366号)；3、判令被告退还原告已付购房首付款239801元、专项维修基金8835元；4、判令被告支付原告逾期交房违约金116795.4元；5、判令被告以应退款项248636元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至退还全部款项为止（其中247374元从2018年4月1日开始支付利息，1262元从2018年5月3日开始支付利息）；6、判令被告返还原告在《个人购房担保借款合同》解除之前原告实际向第三人偿还的银行按揭贷款本息（从2018年7月6日起暂截止2020年3月6日共偿还21期.每期2972.8元，合计62428.8元）并支付利息（利息从2018年7月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至返还全部款项为止）；7、判令在《个人购房担保借款合同》解除之后由被告直接向第三人支付贷款余额、利息及违约金；8、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于安顺市开发区机场路交纬六路交叉口东北角地块碧桂园.天誉（一期）2幢1单元3层4号房屋，约定建筑面积为126.21平方米，房屋总价769801元。原告于2018年3月31日支付了定金20000元，购房首付款219801元及维修基金7573元，2018年5月2日支付了专项维修金1262元,后向本案第三人贷款支付余款530000元。原告已完全履行了付款义务，并按月向第三人支付了贷款本息共计21期62428.8元。截止诉讼之日，被告欲交付原告的房屋未达到合同约定的交付条件，未向主管部门递交办理商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，未取得建设工程竣工合格证明文件，被告已逾期交房超过90日。被告未按规划行政主管部门核发的建设工程规划许可规定的条年建设商品房，私自变更屋面，未取得安顺市自然资源局的批准。项目地块要求代征代拆代建的公交场站及山体公园目前尚未修建，被告未能按合同约定完成公共服务设施，达不到合同约定的交付条件。为此，原告特提起诉讼，请法院依法判决。被告安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司辩称，原告没有解除合同的权利、理由，被告不存在任何违约，请求驳回原告的诉请。对于返还购房款的诉请，因原告方没有解除合同的权利，被告不应当退还。原告诉请解除与第三人的担保合同、被告承担银行利息和贷款的诉请，原告的诉请属于另案的借款关系，与本案没有关系，原告应当另案起诉。被告方没有违约行为，不应当承担违约金，原告起诉的利息损失属于对损失的重复计算，不应当得到支持，也没有事实依据。根据合同的约定是符合交房条件的，后期只是因为政府审查资料的原因，将竣工备案登记收回。补充协议中双方一致对合同第十一条、第十二条、第十四条进行了新的补充约定，应当以补充约定的为准。在原告方存在任何违约情况下，其中包括没有缴纳全部购房款等事由，被告有权据实延期交付且不承担任何的法律责任。根据补充协议的第二十条第一、二、三款约定，证明在签订补充协议的时候，被告方已经提醒原告方注意该条款中不存在减轻、免除责任，且补充协议效力优先于合同。被告于2019年12月19日取得竣工验收备案登记，满足合同十一条约定的交付时间和条件。12月20日通过报纸公告通知业主收房，直至2020年3月10日竣工验收备案登记被收回，期间不能视为被告违约，被告是符合交房条件的，不应当承担逾期交房责任，达不到原告诉请的解除合同条件。合同约定的逾期交房违约金过高，应依法调减。第三人中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行述称：原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，将会导致原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的合同目的不能实现。基于该原因，按照借款合同11.4第七项的约定及《商品房买卖合同》司法解释的第二十五条，我方要求借款人归还借款，保证人承担阶段性连带担保责任。借款合同有规定，根据合同相对性购房者是借款人，由借款人承担还款义务，由担保人承担担保责任。基于解除借款合同，所以我方才提出归还本金和利息的诉请。如果法院不判决解除商品房买卖合同，我行也不要求解除贷款合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的：原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、第三人企业信用信息公示报告复印件、商品房买卖合同、补充协议、安顺市商品房预售合同备案登记表、收款收据、《个人购房担保借款合同》、借款借据、本金和利息支付凭证、关于撤销碧桂园·天誉（一期）竣工验收备案的公告、建设工程项目规划审批意见书【安规工竣通字（2020）5号复印件、建设工程项目规划审批意见书【安规工竣通字（2019）42号、关于请予对碧桂园·天誉建设项目开展规划竣工验收事宜的函【安开管函（2019）461号】复印件、致安顺碧桂园·天誉（一期）业主的一封信复印件，被告提供的：审批意见通知书、验收事宜的函、2019年12月20日黔中早报、竣工验收备案公告、报纸图片复印件、预抵押登记证明，第三人提交了营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明、身份证复印件、贷款基本信息等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。经本院审理查明：2018年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告向被告购买位于安顺市开发区机场路交纬六路交叉口东北角地块碧桂园.天誉（一期）2幢1单元3层4号房屋，建筑面积126.21平方米，套内建筑面积100.84平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米7633.89元，总价款为769801元；第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2019年12月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商口房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书。第十二条本项目相关设施设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施上水、下水交付时达到使用条件；供电交付时达到使用条件；燃气交付时达到线路铺设到户；电话、有线电视、宽带交付时线路铺设到户；第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第/种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知书之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；2、买受人根据本条第1款第（2）项约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已付房款的15%。第十四条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条以及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照十三条处理。第十六条规划变更的约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的定期存款基准利率付给利息。《补充协议》约定：第四条关于该商品房价款的计价方试、总价款、付款方式及期限的具体约定3、其他方式（即按揭分期付款）（2）买受人必须在2018年5月3日前，付该商品房总房款的68.85%（银行按揭款项）给出卖人，即伍拾叁万元整；第五条关于逾期付款的责任双方一致同意，买受人如未按合同约定的时间付款，《商品房买卖合同》第十条与补充协议第五条约定不一致的，以补充协议为准，具体按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，出卖人有权解除合同。第六条关于该商品房交付条件与交接手续合同中关于该商品房交付条件与交接手续，买卖双方一致同意按如下约定履行：（1）如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期交付，并不承担任何责任；（2）买受人存在违约行为的（包括但不限于未缴清全部购房款、无法定事由未能或拒不在约定时间收房的、无法定事由未能或拒不缴纳相应税费的）；2、买卖双方一致同意合同第十一条第（2）款的全部约定变更如下，即该商品房的交付以本款约定为准：（1）该商口房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商口房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，即视为出卖人具备交付条件。买受人同意该商品房的房屋实际测绘报告、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书均不作为交付条件。4、买卖双方一致同意不按合同第十四条第（一）款履行，同时买受人明确知悉且自愿同意按如下约定履行该商品房的交接手续：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。第七条关于逾期交付责任，买卖双方一致同意合同第十三条全部约定变更如下：1、逾期在90日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金；买受人不解除合同选择继续履行的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。第十八条关于送达双方确认各自通讯方式以下述约定为准，合同与本协议不一致的，以本协议为准。买受人通讯地址：贵州省安顺市西秀区家运天城33栋3单元22楼1号，收件人：出卖人通讯地址：贵州省安顺市经济技术开发区碧桂园.天誉销售中心，收件人：碧桂园.天誉销售中心。双方相互送达与合同有关的文件，应以邮件或专差等方式送达至上述约定的通讯地址...另一方拒收、查无此人、地址不详等原、地址不详等原因未能收取的经送达。第二十条补充协议的效力1、出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有哪些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面准确的理解，买受人确认：合同及补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加得买受人责任、排除买受人主要权利的内容。2、双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。3、本补充协议及附录...效力优先于合同。原告于2018年3月31日向被告支付定金20000元，支付购房首付款219801元、专项维修金7573元，于2018年7月9日支付专项维修金1262元，于2018年6月6日贷款530000元支付剩余购房款。被告于2019年12月19日前向主管部门递交办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的文件，在2019年12月19日取得竣工验收备案登记，并于2019年12月20日登报公告通知各业主收房。现原告提出如前诉请。同时查明：原告为支付上述购房款，与第三人签订《个人购房担保借款合同》，对借款金额、借款期限、还款方式、提前还款、等进行了约定，合同约定：开发商对借款承担阶段性连带责任保证，保证期限至自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起。合同第十三条同时约定：借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除的，借款人同意贷款人有权要求售房人借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，该合同及补充协议不违反法律规定，合法有效。签订合同后，双方应该按合同的约定全面的行使自己的权利及履行各自的义务。一、关于合同是否符合解除条件的问题：合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。《商品房买卖合同》第十一条第2款虽然约定了交付条件为：“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书”。但补充协议第六条将交付条件变更为：“出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，即视为出卖人具备交付条件。买受人同意该商品房的房屋实际测绘报告、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书均不作为交付条件”。补充协议对合同约定的交付条件进行了变更，该变更不属于免除被告责任的条款，即不属于免责条款，不存在原告主张的免责条款无效的情形和法律后果。被告在2019年12月19日取得竣工验收备案登记前，向主管部门递交办理商品房建设工程竣工验收备案所需的文件，已符合合同约定的交付条件。被告于2019年12月20日登报公告通知各业主收房，双方合同第十四条第(一)项约定书面通知买受人办理交接手续，但未明确书面通知的具体方式，而登报公告的方式应属于书面通知的范围。同时补充协议第六条第4款也明确约定“出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”。在2019年12月20日已达到合同和补充协议约定的交付时间和条件，被告也履行了书面通知义务。被告在约定的交房时间已履行向主管部门递交办理商品房建设工程竣工验收备案所需的文件，并取得竣工验收备案登记，达到交房条件，并已履行通知交房义务，原告不按期收房的，应视为已交付，被告不存在逾期交付的行为，故原告要求解除《商品房买卖合同》和《补充协议》，本院不予支持。原告主张无时间阅读合同条款，在签订合同和协议时，对合同和协议是否认真阅读，是原告对其交易行为的重视与否的态度和表现，其未认真阅读即签字的法律后果应由其自行承担。从原告在诉状中称：“未向主管部门递交办理商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”，应认定原告是明知补充协议对交付条件有关变更约定的。原告主张项目地块要求代征代拆代建的公交场站及山体公园目前尚未修建，被告未能按合同约定完成公共服务设施，达不到合同约定的交付条件。但原、被告提交的关于请予对碧桂园·天誉建设项目开展规划竣工验收事宜的函【安开管函（2019）461号】，已体现转由区交通局、农林牧水局负责开展项目建设，故对原告该主张本院不予采信。原告主张被告未按规划行政主管部门核发的建设工程规划许可规定的条件建设商品房，私自变更屋面，未取得安顺市自然资源局的批准。被告确实存在将屋面坡顶改变为平顶的情形，但该改变不属于合同第十六条约定的规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等方面的变更，也不属于《商品房销售管理办法》第二十四条规定的导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情形，不影响该商品房的交付使用。对该主张本院不予采信。二、因本院不支持原告要求解除商品房买卖合同的诉请，原告诉请要求解除补充协议、《个人购房担保借款合同》、判令被告退还购房款并支付逾期交房违约金、承担按揭利息损失等的诉讼请求，本院均不予支持。三、因第三人提出的诉讼请求是基于《商品房买卖合同》解除为前提，而本院已不支持原告关于解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，故第三人与原告签订的《个人购房担保借款合同》无需解除，应继续履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张剑、吕凌洁的诉讼请求。本案受理费人民币7718元，减半收取人民币3859元，由原告张剑、吕凌洁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  杨芳二〇二〇年七月十七日法官助理张彦书记员张宇