山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申540号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：宋某，住山西省太原市。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：孔某，住山西省太原市。被申请人：（一审原告、二审上诉人）：孟某，住山西省太原市。原审第三人：太原中环居业房地产经纪有限公司。法定代表人：黄某。再审申请人宋某、孔某因与被申请人孟某及原审第三人太原中环居业房地产经纪有限公司（以下简称太原中环居业）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（2019）晋01民终5981号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，韩德荣参加合议庭评议，现已审查终结。再审申请人宋某、孔某向本院提出再审请求：1.撤销山西省太原市中级人民法院（2019）晋01民终5981号民事判决；2.改判宋某不承担该案的民事责任，改判孔某承担该案60％的民事返还责任，计129000元。(215000X60%=129000元)；3.诉讼费用由被申请人承担。事实与理由:（一）原判决适用法律确有错误。二审法院超出一审当事人诉请进行裁决，属于适用法律错误。第一，被申请人在一审中第一项的诉请为“解除原告与被告宋某于2017年11月20日签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》以及2017年12月5日签订的《补充协议》”，而庭审查明的事实，上述两份协议的签订人均为原审被告孔某，分两次支付的定金计10万元也是支付进孔某账户。(2017年11月20日支付10000元，2017年12月5日支付90000元），且在庭审中被申请人及第三人太原中环居业均自认，已经将解除合同通知的律师函在中环地产公司办公场所内当面递交给原审被告孔某，孔某表示已经收到。依据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，解除合同的通知自到达原审被告孔某时，上述房屋买卖合同均已解除，孔某也并未对解除合同的效力提出异议。依据法律规定，涉案合同已经解除。而二审法院在审理的过程中归纳的争议焦点为（见判决书10页）“2107年11月20日在第三人太原中环居业居间下，被上诉人孔某以被上诉人宋某代理人的身份与上诉人孟某签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》的效力”问题，依据该焦点将已经依法解除的合同进行了效力认定，并据此认定该合同对再审申请人也具有约束力，并判决再审申请人承担返还21.5万元的连带责任。该确认合同效力的认定明显超出了被申请人一审、二审的诉请，属于适用法律错误。第二，二审法院对被申请人及第三人太原中环居业在签订涉案合同中的过错责任没有认定，属于适用法律错误。首先，涉案房屋登记在宋某名下，再审申请人（孔某）在未征得宋某同意也未取得宋某授权的情况下擅自出售涉案房屋，对造成本案合同解除的后果，负有不可推卸的责任。其次，第三人太原中环居业对造成本案合同解除的后果负有过错，应当对被申请人承担相应赔偿责任。第三人太原中环居业作为房地产业务的专门机构，负有为委托人提供全面，真实的房屋买卖相关信息的义务。具体到本案，涉案房屋登记在宋某名下，第三人太原中环居业并未向宋某本人电话确认售房是否是其真实意思表示，也未要求宋某本人到场签订相关买卖合同，也未要求再审申请人（孔某）提供与宋某的结婚证件及宋某出具给再审申请人（孔某）的售房委托书。在未履行前述审核义务的情况下，为促使交易成交，第三人太原中环居业作为居间人与再审申请人（孔某）、被申请人签订了《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》三方协议。由于第三人太原中环居业未尽到审核义务，对合同解除造成被申请人200000元定金及15000元居间费的损失，负有过错责任，其应当对被申请人承担相应的赔偿责任。最后，被申请人对造成本案合同解除的后果负有过错，应当自行承担相应过错责任。涉案房屋登记在宋某名下，即使已经委托太原中环居业作为居间人，作为一个审慎的买房人，也应当核实房屋权属，与房屋所有权人去签订相关房屋买卖协议，而本案中，相关协议的签订，定金的收取均为再审申请人（孔某），被申请人从未与登记房主宋某进行过任何沟通和联系，依据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被申请人对导致合同解除负有过错，应当自行承担相应过错责任。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审法院认定再审申请人对出售涉案房屋知情的事实，没有证据证明。首先，2017年11月20日，原审被告与被申请人及第三人太原中环居业签订《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》，将位于××街的房屋以82.5万元的价格出售给被申请人，定金约定为1万元；2017年12月5日签订《补充协议》，将定金增加至10万元。庭审查明的事实，1.涉案房产登记在再审申请人名下；2.上述两份协议的签订人均为原审被告孔某；3.在签订上述协议时，孔某并未出具申请人的售房委托书；4.10万元定金分两次支付进孔某账户；5.在签订上述相关协议时，第三人太原中环居业及作为买房人的被申请人均未向再审申请人核实房屋权属及是否愿意出售涉案房屋。其次，2018年1月8日，再审申请人确实与第三人太原中环居业签订了《太原市存量房出售经济委托协议》，委托该公司出售涉案房屋，但是该事实不能视为对原审被告孔某无权处分行为的追认，而且在签订该委托协议时，第三人太原中环居业并未告知原审被告孔某签订《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》、《补充协议》及收取定金，已经将涉案房屋出售的事实。最后，被申请人及第三人太原中环居业均无证据证明再审申请人对原审被告孔某卖房的事实确实知情。再审申请人没有参与交易的任何环节，截至被起诉前被申请人从未与再审申请人有过任何沟通和接触。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）（六）项的规定，请求山西省高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。再审审查查明，在《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》第2页空白处第3项手写：甲方（宋某）共有权人孔某承诺已取得产权人宋某的充分授权出售此房，并签订本合同。第三人太原中环居业陈述，在办理涉案房屋挂牌时，宋某同孔某及其（第三人）一同去太原市房地局办理的；宋某、孔某现已将涉案房屋出售他人（120万元）。其他查明的事实同原审认定的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点问题为：一是《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》的效力认定及责任承担；二是二审法院是否超出当事人诉请进行裁决；三是孟某和第三人太原中环居业是否存在过错。第一，关于涉案合同效力认定及责任承担问题。本案中，《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》中载明：甲方（卖方）宋某，产权共有人（或代理人）孔某，乙方（买方）孟某；在该合同空白处第3项手写：甲方共有权人孔某承诺已取得产权人宋某的充分授权出售此房，并签订本合同。从以上内容可知，涉案房屋产权虽登记在宋某名下，但该房屋系孔某与宋某夫妻双方共有财产。2018年1月8日，宋某与第三人太原中环居业房地产经纪有限公司签订《太原市存量房出售经纪委托协议》，宋某除委托该第三人对涉案房屋办理出售、网签备案、协助办理房屋交接手续外，还明确认可2017年12月7日宋某委托该第三人对其有权处分的本案涉案房产予以出售的《房屋信息登记表》。根据上述事实并结合第三人太原中环居业对签约过程的陈述可证明孔某与孟某签订涉案房屋买卖居间合同时宋某是知晓并同意的。孟某与孔某以宋某代理人身份签订的房屋买卖居间合同及宋某与太原中环居业签订的涉案房屋出售经纪委托协议合法、有效。依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。孟某交付孔某定金10万元，交付太原中环居业1.5万元信息咨询服务费后已履行合同义务，宋某、孔某不履行合同义务已构成违约，应依约承担违约责任。合同生效后，因宋某、孔某不履行合同，孟某要求解除合同，符合合同约定，应予准许。涉案合同解除后，孔某、宋某收取的定金10万元应双倍返还，并应赔偿孟某支付的信息服务费1.5万元。原审判决并无不当。第二，关于二审法院是否超出当事人诉请进行裁决的问题。再审审查中，宋某、孔某主张二审判决确认《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》和《太原市存量房出售经纪委托协议》效力的认定明显超出孟某诉请，属于适用法律错误。本案中，孟某一审的诉讼请求为：解除孟某和宋某签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》《补充协议》，并判令宋某双倍返还定金20万元及利息损失和信息咨询服务费15000元。二审法院依据诉求、答辩及第三人陈述对涉案合同作效力认定是对审理本案如何评判的必然要求，未超出当事人诉请，宋某、孔某所提此主张不能成立。第三，孟某和第三人太原中环居业是否存在过错的问题。《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》《补充协议》和《太原市存量房出售经纪委托协议》签订后，孟某及第三人太原中环居业均已经履行了各自合同义务。从涉案合同空白处手写孔某承诺已取得产权人宋某的充分授权、第三人太原中环居业多次询问孔某家人是否同意卖房及宋某与第三人太原中环居业签订《太原市存量房出售经纪委托协议》的行为可以证明，孟某和第三人太原中环居业在签订涉案合同时尽到了审慎的注意义务，在宋某、孔某未提交证据证明其此主张的情况下，本院不能认定孟某和第三人太原中环居业有过错，故对宋某、孔某所提此主张，本院不予支持。综上所述，再审申请人孔某、宋某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回宋某、孔某的再审申请。审判长 刘 英审判员 韩德荣审判员 仲俊光 二〇二〇年七月二十三日书记员 胡 静