湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1001号上诉人（原审被告）：李德娥，女，1970年10月30日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：赵平（系李德娥之夫），住湖北省钟祥市。被上诉人（原审原告）：孙圣明，男，1961年6月10日出生，汉族，住宜城市。委托诉讼代理人：常华，宜城市鄢城法律服务所法律工作者。上诉人李德娥因与被上诉人孙圣明房屋租赁合同纠纷一案，不服宜城市人民法院（2019）鄂0684民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李德娥上诉请求：1.依法撤销宜城市人民法院（2019）鄂0684民初1804号民事判决，改判驳回孙圣明的诉讼请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。本案为房屋租赁合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定进行审查。（一）一审判决认为，上诉人在使用租赁房屋过程中未及时采取临时加固鸡舍或清扫积雪，存在管理不善的过错。即一审认为上诉人存在不作为的过错。而当事人承担不作为过错责任的前提是当事人有先行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。即租赁物的维修义务由出租人承担，租赁物的质量保证责任应由出租人承担，作为房屋出租人有责任证明其用以出租的房屋为合法的、质量合格的建筑，出租人应当保证租赁物没有瑕疵，可以实现租赁合同的目的。本案中，被上诉人未取得规划许可，擅自建造房屋，房屋未经验收合格投入使用，一审据此认定双方签订的租赁合同无效。且，大雪导致房屋压塌，应当推定被上诉人出租的房屋不符合使用质量要求，而不是要求作为承租人的上诉人承担证明出租方不符合质量要求的举证责任。一审判决认为上诉人过于自信，疏忽大意，未及时采取加固措施，或清扫积雪，存在过错，没有法律依据，属于强加上诉人义务，上诉人不可能预料到积雪会压塌房屋，反而是作为房屋建造者的被上诉人应当预料到其未依法建造的房屋有可能被积雪压塌，应当及时采取措施予以防范。（二）根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条之规定，被上诉人要求上诉人赔偿损失，没有事实和法律依据。（三）租赁房屋已经倒塌，已经无法继续使用，倒塌后，上诉人也未使用该房屋。一审判决上诉人支付房屋占有使用费9493.15元，没有事实及法律依据。二、一审判决认定事实错误。一审依据《资产评估报告书》认定被上诉人的房屋损失为103012元，是错误的。该报告将被评估房屋作为合法建筑，按国家定额进行价值评估，与事实不符。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。孙圣明辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。孙圣明向一审法院起诉请求：1.要求判令李德娥赔偿孙圣明租赁物财产损失约15万元（具体以评估鉴定部门出具的结论为准）；2.要求李德娥支付从2018年3月以来的下欠租金约4万元；3.要求解除与被告所签订的房屋租赁合同；4.返还租赁物品；5.要求李德娥承担鉴定费3000元、公证费1000元、公证摄像费300元，本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年1月1日，孙圣明与案外人冯法安签订土地租赁合同，由冯法安将其位于雷河镇××××面积为五亩的土地有偿出租给孙圣明用于养鸡场建设及经营。2011年5月，孙圣明建好养鸡场开展养殖，2015年1月16日孙圣明与李德娥签订《养殖场租赁合同》，将养殖场出租给李德娥用于家禽养殖，租赁期限为2015年3月19日至2016年3月18日。2015年4月3日，孙圣明注册了个体工商户，经营范围为家禽养殖、销售，并领取了营业执照。2017年3月19日，孙圣明与李德娥续签《养殖场租赁合同》，合同主要约定内容为：1、甲方（出租方孙圣明）将养殖场租赁给乙方（承租方李德娥）用于家禽养殖业及销售，租赁范围为三栋鸡舍；2、租赁期一年，自2017年3月19日至2018年3月18日止；3、年租金为35000元，签订合同时乙方付租金定金20000元，剩余租金于2017年3月19日一次性付清。乙方使用鸡舍后，因甲方无偿提供的有住房四间、库房四间、风机、发电机组、水帘等设备（手写设备清单附合同后），乙方需在2017年12月30日另交房屋设备保证金20000元，合同期满，甲方验收好房屋及设备完好后，乙方交清电费及其他费用后，甲方一次性退付乙方保证金；4……；5、乙方的责任和义务之3：乙方在使用过程中，应做好安全措施，合理使用房屋及设备。如若乙方在使用过程中，房屋设备、设施等有损坏，乙方负责修理并恢复甲方原有的现状。合同中孙圣明及李德娥各自捺印签名。2018年1月初当地大雪，2018年1月4日凌晨3时许，李德娥所租用的两栋鸡舍倒塌。经湖北大维至信资产评估有限公司评估（鄂大维至信评报字[2019]第122号），鸡舍倒塌损失价值为103012元。2018年1月1日，李德娥向孙圣明交纳设备保证金10000元，2018年5月27日，李德娥通过微信转账向孙圣明支付5000元租金（备注为：暂交半年租金。建棚弄）。2019年8月18日，李德娥停止经营，向孙圣明交付鸡舍，孙圣明以未打扫卫生为由未予接收，2019年8月29日，李德娥将养鸡场钥匙和电费存折邮寄给孙圣明，但双方未就《设备清单》办理交接手续。2019年9月3日，孙圣明申请宜城市公证处对养殖场物品进行了清点，宜城市公证处于2019年9月17日作出了公证书，经过比对，李德娥缺少的物品及数量为：木质拦鸡板8个、煤炉5个、洗车泵电缆线插座27米、料桶支架大号20个、食槽305个、开食盘17个、小水壶4个；多出的物品及数量为：水壶9个、小水壶支架74个。另查明，孙圣明所建造并出租的三栋鸡舍无建设工程规划许可证。一审法院认为，孙圣明将其建设的鸡舍出租给李德娥经营使用，孙圣明收取租金，双方存在房屋租赁合同关系。根据查明的事实，孙圣明出租的鸡舍无建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此，虽然双方所签订的《养殖场租赁合同》系双方自愿且履行多年，但因该合同违反了法律的强制性规定，属无效合同。无效合同自始无效，且李德娥在本案审理过程中已经向孙圣明提出解除合同的要求，并寄送了养殖场钥匙，故孙圣明要求解除合同的诉讼请求已无必要，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，李德娥应当返还孙圣明房屋及相关物品设施，对孙圣明要求李德娥返还租赁物品并由其赔偿其经济损失的诉讼请求，一审法院予以支持。对于鸡舍的返还和赔偿，因鸡舍在李德娥使用期间垮塌，经鉴定评估，经济损失为103012元。经审理查明，李德娥在占有使用孙圣明鸡舍过程中，在恶劣天气之时，因为过于自信、疏忽大意未及时采取临时加固鸡舍或清扫积雪，存在管理不善的过错，该过错与房屋的倒塌存在直接因果关系；孙圣明明知其出租的房屋未取得建设工程施工许可证仍将违章建筑出租给他人，在天气恶劣的情况下，未及时通知房屋使用人采取防范措施，存在缔约过错，双方均应对房屋的倒塌承担过错责任，经综合考虑，以孙圣明承担35%、李德娥承担65%的损失为宜。李德娥辩称孙圣明所出租的房屋存在建造不规范、承重力不达标问题，并认为该举证责任应由孙圣明承担，一审法院认为，本案审理的是双方之间的房屋租赁合同纠纷，无举证责任倒置情形，依照“谁主张、谁举证”的原则，李德娥应当承担举证责任，经一审法院释明，李德娥未针对其主张提供证据或申请司法鉴定，对李德娥该辩解理由一审法院不予采信。对于物品设备的返还，因孙圣明已通过公证清点了物品，根据李德娥接收物品清单与公证物品清点，应由李德娥向孙圣明返还剩余欠缺的物品、孙圣明向李德娥返还多出的物品。对于孙圣明要求李德娥支付2018年3月以来的房租的诉讼请求，经审理查明，2018年3月18日之后，李德娥仍继续使用鸡舍，直至2019年8月29日，期间为一年五个月零十天，双方约定的租金为一年10000元，依此计算，房屋占用费金额为529（天）x27.78元（10000元/365天）=14493.15元，扣除李德娥已支付的5000元，实际房屋占用费为9493.15元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，孙圣明该诉讼请求一审法院予以支持。孙圣明要求李德娥承担鉴定费3000元、公证费1000元、公证摄像费300元，因鉴定费属于诉讼费用，应由双方按照责任比例承担，对于公证费用，因李德娥于2019年8月下旬搬离养鸡场时，已通过微信联系过孙圣明予以交接，在孙圣明未及时交接的情况下，李德娥又通过邮寄的方式将大门钥匙及电费存折交付给孙圣明，其后孙圣明于9月初申请公证并产生公证费用，该费用系孙圣明自行扩大所致，其要求由李德娥承担，不符合法律规定，一审法院对其要求李德娥承担公证费用的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、在本判决生效后三日内，李德娥返还孙圣明鸡舍，赔偿孙圣明经济损失66957.8元。二、在本判决生效后三日内，李德娥返还孙圣明木质拦鸡板8个、煤炉5个、洗车泵电缆线插座27米、料桶支架大号20个、食槽305个、开食盘17个、小水壶4个；孙圣明返还李德娥水壶9个、小水壶支架74个及物品押金10000元。三、在本判决生效后三日内，李德娥支付孙圣明房屋占有使用费9493.15元、鉴定费1950元，合计11443.15元。四、驳回孙圣明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由李德娥负担1332.5元，孙圣明负担717.5元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。本案中，被上诉人孙圣明认可遇不可抗力则免除上诉人李德娥修缮义务，根据本案查明的事实被上诉人孙圣明修建的鸡舍倒塌的直接原因系恶劣天气积雪导致，该恶劣积雪天气因素应属法律规定的不可抗力。同时根据一审法院认定的事实，被上诉人孙圣明建造的鸡舍房屋未取得规划许可且未经验收，故该房屋是否符合使用质量标准，被上诉人孙圣明并未提供证据加以证实，故其请求因恶劣天气积雪导致鸡舍倒塌的损失由上诉人李德娥承担缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上诉人李德娥上诉认为其不应承担房屋修缮义务的上诉理由成立，本院予以支持。据一审查明的事实，2018年3月18日之后李德娥仍继续使用鸡舍直至2019年8月29日，故其应当支付该占用期间的房屋占有使用费，上诉人李德娥上诉认为其不应承担房屋占用费的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李德娥的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宜城市人民法院（2019）鄂0684民初1804号民事判决第二项，即在本判决生效后三日内，李德娥返还孙圣明木质拦鸡板8个、煤炉5个、洗车泵电缆线插座27米、料桶支架大号20个、食槽305个、开食盘17个、小水壶4个；孙圣明返还李德娥水壶9个、小水壶支架74个及物品押金10000元；二、撤销宜城市人民法院（2019）鄂0684民初1804号民事判决第一、三、四项，即在本判决生效后三日内，李德娥返还孙圣明鸡舍，赔偿孙圣明经济损失66957.8元。在本判决生效后三日内，李德娥支付孙圣明房屋占有使用费9493.15元、鉴定费1950元，合计11443.15元。驳回孙圣明的其他诉讼请求；三、在本判决生效后三日内，李德娥按现状返还孙圣明鸡舍；四、在本判决生效后三日内，李德娥支付孙圣明房屋占有使用费9493.15元；五、驳回孙圣明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元；由李德娥负担1332.5元，孙圣明负担717.5元。二审案件受理费2050元，由李德娥负担1332.5元，孙圣明负担717.5元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年七月十五日书记员  周超群