苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8777号原告：苏州市中昌房地产物业服务有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**。法定代表人：徐艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：单璐，江苏同益大地律师事务所实习律师。被告：杨鸥，男，1976年10月1日生，汉族，户籍地溧阳市，暂住于苏州市吴中经济开发区。委托诉讼代理人：钟芸，江苏杨鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍小玲，江苏杨鸥律师事务所实习律师。被告：钟芸，女，1980年7月9日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：杨鸥，江苏杨鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍小玲，江苏杨鸥律师事务所实习律师。原告苏州市中昌房地产物业服务有限公司（以下简称中昌物业公司）诉被告杨鸥、钟芸物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员顾霞独任审判，后因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，被告钟芸向法院提出管辖异议，本院审查后裁定驳回管辖异议；被告钟芸不服上诉后，苏州市中级人民法院审查后予以维持。原告中昌物业公司委托诉讼代理人闾健、被告杨鸥暨被告钟芸委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中昌物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付截至2019年10月27日止拖欠的物业费131845.3元；2、判令被告支付逾期违约金（以56509.39元为基数自2017年6月8日起计算、以49358.01元为基数自2018年12月28日起计算、以25977.9元为基数自2019年10月8日起计算，均以年利率6%为标准计算至实际付款之日止）。事实和理由：原告系苏州市吴中区东吴南路79号致远大厦物业服务方，被告杨鸥、钟芸共同购买了该大厦12套房屋，共计862.77平方米。自2013年12月27日后，上述12套房产物业服务费一直拖欠，仅2017年3月24日现金支付50000元，截至2019年10月27日被告杨鸥、钟芸尚欠物业费131845.3元。为维护原告权利，故起诉至法院。被告杨鸥、钟芸共同辩称：原告起诉状落款日期为2019年9月24日，主张了截至2019年10月27日的物业费属变更诉讼请求；涉案房屋系被告以个人名义购买后用于开办杨鸥律师事务所，杨鸥律师事务所是涉案房屋的实际使用人，且已支付的物业费、车位费付款人均系杨鸥律师事务所，物业费、车位费、包括水电费的发票均系向杨鸥律师事务所开具，其申请追加杨鸥律师事务所为本案被告；2017年支付的50000元物业费系杨鸥律师事务所迫于无奈支付，当时正值冬季，苏州市致远房地产开发有限公司及原告故意不给杨鸥律师事务所充电，导致杨鸥律师事务所无法使用电脑。经审理查明认定事实如下：苏州吴中经济开发区城南街道东吴南路79号A-601室、A-602室、A-603室、A-604室、A-605室、A-606室、A-607室、A-608室、A-609室、A-610室、A-611室、A-612室均系非居住用房，均自2014年11月19日起登记在被告杨鸥、钟芸名下，建筑面积分别为45.09平方米、89.99平方米、89.54平方米、89.54平方米、89.99平方米、54.06平方米、68.29平方米、55.01平方米、70.98平方米、68.18平方米、70.44平方米、71.66平方米，上述12套房屋共计862.77平方米。原告中昌物业公司（乙方、受委托方、物业管理企业）与苏州市致远房地产开发有限公司（甲方、委托方、房地产开发企业）签订苏州市前期物业服务管理委托合同（续签），明确：合同所涉物业位于苏州市吴中经济开发区，物业名称为致远大厦，物业服务期限为2年，自2015年6月29日起至2017年6月29日止，如合同期满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。办公楼及普通商铺物业管理公共服务费均为5.3元/月/平方米。该合同仅约定物业服务费按月计收，未约定支付期限。被告认为原告提供的前期物业管理委托合同未签署订立日起，其不予质证。同时，原告提供的该物业管理委托合同后附有前期物业管理委托合同报送表，报送表上所载受托方为苏州依士达管理有限公司，并非本案原告，故原告主体不适格。对此，原告陈述，按照江苏省物业管理条例的规定，在物业服务项目接管后应当报送前期物业管理委托合同，该合同系前期物业管理合同的续签合同，不属于必须报送的范围，前期物业管理委托合同报送表上所载的苏州依士达管理有限公司系工作人员笔误，该报送表无任何签字、盖章、也未交主管部门备案。该物业服务合同签订日期不详，但该物业服务合同已明确了物业服务合同起始日期，未签订订立日期不影响该合同的效力及适用。庭审中原告明确，虽物业服务合同约定的物业服务费单价为5.3元/月/平方米，但其仅主张以3元/月/平方米的标准计付。截至2013年12月27日前涉案12套房屋的物业服务费其已收到，现主张2013年12月27日起至2019年10月27日止的物业服务费，扣除2017年3月24日已收取的50000元服务费，其共计主张131845.3元（862.77平方米×3元/月/平方米×70个月-50000元）。原告认为，其曾于2017年6月8日起诉俩被告缴纳物业服务费56509.39元，后该案被按撤诉处理；后其又于2018年12月28日起诉俩被告缴纳物业服务费105817.4元，后撤诉；本案系第三次起诉，故其要求分阶段计算逾期付款违约金。被告认为，涉案房产开发商涉黑，涉案原告物业管理不到位，原告物业主管天天与人吵架，根本不是服务，而是在侵权。涉案12套房屋中，杨鸥律师事务所使用10套，另有2套出租给他人使用，本案应追加杨鸥律师事务所为共同被告。被告提供的支付凭证、发票、收据复印件显示：2013年9月26日杨鸥律师事务所向原告支付170000元并载明用途为物业费、车位费，次日原告向杨鸥律师事务所出具车位费、物业费发票各一张，明确收到2013年6月28日至2013年12月27日车位费1440元、2013年6月28日至2013年12月27日物业费15560元；2014年5月23日杨鸥律师事务所向原告支付2014年3月26日至2015年3月25日车位费2880元，后原告向杨鸥律师事务所出具发票予以确认；2015年3月25日杨鸥律师事务所向原告支付车位管理费2880元，同年4月14日原告向杨鸥律师事务所出具发票确认2015年3月26日至2016年3月25日车位管理费2880元已收；2016年3月23日杨鸥律师事务所向原告支付2016年3月26日至2017年3月25日车位管理费2880元，同年4月1日原告向杨鸥律师事务所出具发票予以确认；2017年4月1日原告向杨鸥律师事务所出具发票确认已收到2017年4月1日至2018年3月31日的车位费2880元；2018年3月30日杨鸥律师事务所向原告支付车位费2880元，同年4月2日原告向杨鸥律师事务所出具发票明确收到2018年4月1日至2019年3月31日的车位费2880元；2019年3月31日杨鸥律师事务所向原告支付2019年4月1日至2020年3月31日的车位费2880元，同年4月2日原告向杨鸥律师事务所出具发票予以确认；2020年3月31日杨鸥律师事务所向原告支付2020年4月1日至2021年3月31日的车位费2880元，同年4月3日原告出具发票予以确认。此外，2017年3月24日原告向杨鸥律师事务所出具收据，明确收到物业费50000元，范围暂时未明确。原告认可上述支付凭证、发票、收据的真实性，但不同意在本案中追加杨鸥律师事务所为被告，原告认为上述追加申请既无法律依据，也无必要，原告有权依物业服务合同向业主主张物业服务费用。以上事实，由原告提供的苏州市前期物业管理委托合同（续签）及报送表、不动产权登记簿复印件，被告提供的支付凭证、发票、收据复印件，本院制作的开庭笔录等证据在卷作证。本院认为，依据原告当庭陈述及其提供的苏州市前期物业管理委托合同（续签）、不动产权登记簿，被告当庭陈述及其提供的支付凭证、发票，本院认定原告为苏州市吴中经济开发区致远大厦提供物业服务，被告杨鸥、钟芸系该大厦业主接受了原告提供的物业服务，本案原、被告之间已形成物业服务关系。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，虽该物业服务合同未签署订立日期，但不影响该物业管理委托合同在本案中的适用。被告辩称本案原告主体不适格，但其提供的支付凭证显示原告系物业费、车位费收款主体，相应发票亦由原告开具，故被告的该辩称意见本院不予采纳。关于被告认为本案应追加杨鸥律师事务所为被告的意见，本院认为，业主作为物业的所有权人，虽然不是物业服务合同形式上的当事人，但他是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，物业服务合同对业主具有约束力，因此，业主负有按照物业服务合同交纳物业费的义务当无异议。本案中，原告有权向被告杨鸥、钟芸主张涉案房屋的欠付物业费。被告杨鸥律师事务所虽系涉案大部分房屋的使用人，但其不是物业服务合同的名义当事人，故杨鸥律师事务所不属于本案必须共同参加诉讼的当事人，被告的追加意见本院不予采纳。原告当庭确认涉案房屋2013年12月27日前的物业费已缴纳，2013年12月27日后的物业费已收到50000元，对此被告未予确认，但根据被告提供的支付凭证、发票及收据可知，2013年6月28日至2013年12月27日的物业费15560元已缴纳，之后仅于2017年3月24日支付物业费50000元，原告的上述陈述与被告提供的证据相一致，本院予以确认。结合原告起诉内容及本案开庭时间，本院认为原告有权要求被告支付自2013年12月28日起至2019年10月27日止的未付物业服务费。虽原告提供的前期物业管理委托合同（续签）所载物业费按5.3元/平方米/月计算，但现原告明确按3元/平方米/月为计付标准，本院遵其自愿，且该标准与已支付的2013年6月28日至2013年12月27日的物业费15560元计付标准相当，本院予以确认，经核算，被告应缴纳该期间段拖欠的物业服务费为131181.7元。虽原告分别于2017年、2018年分别就相关期间段的物业服务费向法院提出过主张，但以按撤诉处理和撤诉结案，故其要求分阶段起算逾期支付违约金的意见本院不予采纳。结合已缴纳的物业费、车位费均系先付后用的情况，本院据此认定原告有权自本案起诉之日起至实际支付之日止要求被告支付逾期付款滞纳金。关于滞纳金的标准，前期物业管理委托合同并未约定滞纳金，故本院确认应以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告杨鸥、钟芸于本判决生效之日起三日内向原告苏州市中昌房地产物业服务有限公司支付2013年12月28日起至2019年10月27日止欠付的物业管理费131845.3元及该款自2019年9月26日起以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际付款之日止的逾期支付滞纳金。二、驳回原告苏州市中昌房地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计3078元，财产保全申请费1270元，合计4348元，由原告苏州市中昌房地产物业服务有限公司负担141元，由被告杨鸥、钟芸负担4207元（该款已由原告预交，被告杨鸥、钟芸于本判决生效之日起三日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾 霞人民陪审员  沈建平人民陪审员  徐维芬二〇二〇年七月二十五日法官 助理  张 望书 记 员  于 悦