安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2182号 上诉人（原审被告）：安徽万泓置业投资有限公司，住所地为安徽省合肥市包河区繁华大道与北京路交叉口水丽坊商业街**商铺。 法定代表人：谢晓敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王波，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽金万泓商业运营管理有限公司，住，住所地为安徽省合肥市包河区繁华大道与北京路交叉口水丽坊商业街**商铺/div> 法定代表人：谢晓敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王凯，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张佳梦，女，1993年6月18日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：夏婷婷，安徽瀛鼎律师事务所律师。 上诉人安徽万泓置业投资有限公司（以下简称万泓置业公司）、安徽金万泓商业运营管理有限公司（以下简称金万泓公司）因与被上诉人张佳梦房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万泓置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第三项，改判驳回张佳梦对万泓置业公司的诉讼请求；2.本案上诉费由张佳梦承担。事实和理由：1.张佳梦与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》真实合法有效，该合同第一条第1.2款约定由金万泓公司负责商铺的对外招商、租赁、经营、管理。根据该合同第十条明确约定，由金万泓公司处理延迟交房事宜。金万泓公司与万泓置业公司就延期事宜达成延期交房协议。一审法院判决解除万泓置业公司与张佳梦之间的《商品房买卖合同》，系认定事实不清、适用错误。2.张佳梦与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定张佳梦委托金万泓公司处理与延期交房有关追偿事宜，所得追偿款项由金万泓公司获得，张佳梦向万泓置业公司主张违约金没有依据。一审法院判决万泓置业公司支付张佳梦违约损失2万元违反合同约定。3.万泓置业公司与张佳梦是在2018年9月28日签订案涉《商品房买卖合同》，该合同约定的交付日期为2018年9月30日。实际情况是在售楼中心旁的该楼房正在建设中，尚未封顶，是不可能在2天后交付的，对此延期交付的事实（修建地铁等原因），万泓置业公司与张佳梦是明知的，且都认同该房屋不能交付的事实。基于张佳梦购买商铺的目的就是四年后获取租金回报，所以金万泓公司才与张佳梦在同日签订了《商铺委托经营管理合同》，将不能按期支付的风险全部由金万泓公司承担，与张佳梦无关，且不损害张佳梦任何经济利益（租金是从第四年后开始支付）。而且早在2018年9月15日，万泓置业公司就与金万泓公司达成了《万泓中心商铺延期交付协议》，对延期交付问题达成一致。《商品房买卖合同》约定的交付期为2018年9月30日是因该合同在2016年监管备案时就确定交付期为2018年9月30日，不能自行变更，只有延期后才能重新再备案变更。延期后万泓置业公司签订的《商品房买卖合同》交付日期重新调整为2020年6月30日。所以一审法院认定万泓置业公司应在2018年9月30日向张佳梦交付，显然与现状事实不符，也是不可能实现的交付事实。4.张佳梦未办理按揭付款，按合同约定其无权要求按约定日期交房，张佳梦不履行付款义务违约在先，其无权解除案涉合同。第一，《商品房买卖合同》第六条、第七条、补充协议第二条均明确约定张佳梦的付款义务，逾期付款张佳梦承担违约责任，并明确约定未支付全部房款，万泓置业公司不承担交房义务和违约责任。而《商品房买卖合同》第八条、第九条约定、补充协议第三条明确了万泓置业公司交房义务，并明确了若张佳梦在商铺交付前仍有到期应付房款情形，万泓置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。第二，张佳梦的自述和相关付款证据均表明张佳梦只支付了购房首付款，按揭贷款没有办理，没有支付全部购房款。《商铺委托经营管理合同》与《商品房买卖合同》是各自独立的合同，商铺不能交付并不会导致《商铺委托经营管理合同》不能履行。《商铺委托经营管理合同》约定将案涉商铺交予金万泓公司租赁经营，租赁期限自2018年9月30日至2026年9月29日，房屋前三年租金在第四年一并支付。可见，张佳梦签订案涉《商品房买卖合同》目的就是通过购买案涉商铺实现租赁返利，其按照约定在2018年9月30日开始计算租赁返利，不论到时案涉商铺究竟是否实际交付，张佳梦即开始收取租金利益。即金万泓公司必须从2018年9月30日起计算给付租金，否则就是违约。因此才有了《商铺委托经营管理合同》第10.2条的约定。也就是说，案涉房屋的交付风险，张佳梦已经自2018年9月30日起全部交由金万泓公司承担，张佳梦只享有收取租金的权利，而无需承担交付房屋的任何风险。 金万泓公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回张佳梦对金万泓公司的诉讼请求；2.本案上诉费由张佳梦承担。事实和理由：1.张佳梦与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》真实合法有效，该合同第一条第1.2款约定由金万泓公司负责商铺的对外招商、租赁、经营、管理。根据该合同第十条明确约定，由金万泓公司处理延迟交房事宜。金万泓公司与万泓置业公司就延期事宜达成延期交房协议，且张佳梦的委托经营管理的收益没有受损，金万泓公司与张佳梦之间的《商铺委托经营管理合同》真实、合法、有效并已经实际履行。一审法院判决解除金万泓公司与张佳梦之间的《商铺委托经营管理合同》，系认定事实不清、适用错误。2.张佳梦与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定张佳梦委托金万泓公司处理与延期交房有关追偿十一，所得追偿款项由金万泓公司获得，张佳梦主张的违约金没有依据。一审法院判决万泓置业公司支付张佳梦违约损失2万元违反合同约定。依据《商铺委托经营管理合同》第十二条12.2款约定，如张佳梦单方要求解除《商铺委托经营管理合同》，张佳梦应当赔付金万泓公司69300元违约金，并赔偿金万泓公司装修等全部损失。3.万泓置业公司与张佳梦是在2018年9月28日签订案涉《商品房买卖合同》，该合同约定的交付日期为2018年9月30日。实际情况是在售楼中心旁的该楼房正在建设中，尚未封顶，是不可能在2天后交付的，对此延期交付的事实（修建地铁等原因），万泓置业公司与张佳梦是明知的，且都认同该房屋不能交付的事实。基于张佳梦购买商铺的目的就是四年后获取租金回报，所以金万泓公司才与张佳梦在同日签订了《商铺委托经营管理合同》，将不能按期支付的风险全部由金万泓公司承担，与张佳梦无关，且不损害张佳梦任何经济利益（租金是从第四年后开始支付）。而且早在2018年9月15日，万泓置业公司就与金万泓公司达成了《万泓中心商铺延期交付协议》，对延期交付问题达成一致。《商品房买卖合同》约定的交付期为2018年9月30日是因该合同在2016年监管备案时就确定交付期为2018年9月30日，不能自行变更，只有延期后才能重新再备案变更。延期后万泓置业公司签订的《商品房买卖合同》交付日期重新调整为2020年6月30日。所以一审法院认定万泓置业公司应在2018年9月30日向张佳梦交付，显然与现状事实不符，也是不可能实现的交付事实。4.张佳梦未办理按揭付款，按合同约定其无权要求按约定日期交房，张佳梦不履行付款义务违约在先，其无权解除案涉合同。第一，《商品房买卖合同》第六条、第七条、补充协议第二条均明确约定张佳梦的付款义务，逾期付款张佳梦承担违约责任，并明确约定未支付全部房款，万泓置业公司不承担交房义务和违约责任。而《商品房买卖合同》第八条、第九条约定、补充协议第三条明确了万泓置业公司交房义务，并明确了若张佳梦在商铺交付前仍有到期应付房款情形，万泓置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。第二，张佳梦的自述和相关付款证据均表明张佳梦只支付了购房首付款，按揭贷款没有办理，没有支付全部购房款。《商铺委托经营管理合同》与《商品房买卖合同》是各自独立的合同，商铺不能交付并不会导致《商铺委托经营管理合同》不能履行。《商铺委托经营管理合同》约定将案涉商铺交予金万泓公司租赁经营，租赁期限自2018年9月30日至2026年9月29日，房屋前三年租金在第四年一并支付。可见，张佳梦签订案涉《商品房买卖合同》目的就是通过购买案涉商铺实现租赁返利，其按照约定在2018年9月30日开始计算租赁返利，不论到时案涉商铺究竟是否实际交付，张佳梦即开始收取租金利益。即金万泓公司必须从2018年9月30日起计算给付租金，否则就是违约。因此才有了《商铺委托经营管理合同》第10.2条的约定。也就是说，案涉房屋的交付风险，张佳梦已经自2018年9月30日起全部交由金万泓公司承担，张佳梦只享有收取租金的权利，而无需承担交付房屋的任何风险。 张佳梦对万泓置业公司、金万泓公司的上诉共同辩称，一审判决事实清楚，证据充分。1.万泓置业公司未按照合同约定的交房时间和交房条件交房，已经构成严重的违约，张佳梦有权依据《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房的约定行使解除权。2.《商户委托经营管理合同》是涉案《商品房买卖合同》的附属合同，在房屋没有交付的情况下，该《商户委托经营管理合同》是不可能实现的。因此万泓置业公司、金万泓公司依据《商铺委托经营管理合同》中委托收房的约定主张张佳梦没有合同解除权是不能实现的。3.张佳梦在签订合同时并不知晓该房屋在约定的交付期限是不能实现的。合同有明确约定，具备法律效力，且张佳梦购买该商铺的目的不仅是4年后获得租金收益，更是获得该商铺的产权，在房屋交付尚且不可能，且建设工程规划许可证正本没有获得的情况下，张佳梦的权益不可能得到实现。4.万泓置业公司不履行交付房屋的义务违约在先，依据先履行抗辩权和不安抗辩权，张佳梦才不支付房款。5.《商铺委托经营管理》和《商品房买卖合同》虽然是各自独立的，但是《商品房买卖合同》合同目的顺利实现是《商铺委托经营管理合同》合同目的实现的基础。如案涉商铺不能按期交付，《商铺委托经营管理合同》的合同目的不能实现。该条款的设置是万泓置业公司为了实现其不法目的而设立的条款。 张佳梦向一审法院起诉请求：1.依法判令解除张佳梦与万泓置业公司签订的《商品房买卖合同》和与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》；2.依法判令万泓置业公司返还张佳梦已付房款55万元及违约金7.5万元；3.依法判令万泓置业公司、金万泓公司赔偿张佳梦律师费27000元；4.依法判令万泓置业公司、金万泓公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年8月20日，张佳梦为购买万泓置业公司开发的位于合肥市包河区繁华大道以南、北京路以东、编号为81405号地块第5幢、6幢1层商1144号房屋，先向万泓置业公司支付100000元定金，并于2018年9月28日与万泓置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20170195800897WF20180226、备案号1809010918）。合同约定，房屋价款为1100000元，张佳梦采取按揭方式付款，在2018年10月5日前支付550000元；万泓置业公司应当在2018年9月30日前将符合法律规定和在取得该案涉商品房《建设工程规划许可证》正本情况下，将房屋交付给张佳梦使用。如逾期超过30日，张佳梦有权解除合同。张佳梦解除合同的，应书面通知万泓置业公司，万泓置业公司逾期不配合办理解除合同手续的，应另支付违约金20000元，并对张佳梦因该行为造成的全部损失承担赔偿责任。合同签订后，张佳梦分别于2018年9月28日、9月29日向万泓置业公司交付80000元、370000元。但截至张佳梦向一审法院提起诉讼之日及至本案开庭审理之日即2019年5月15日，万泓置业公司未能取得该案涉商品房《建设工程规划许可证》正本，且未能向张佳梦交付案涉房屋。另，张佳梦在与万泓置业公司签订《商品房买卖合同》时，与同为同一法定代表人金万泓公司签订了《商铺委托经营管理合同》，该合同约定，张佳梦同意将购买的上述案涉商铺委托金万泓公司经营承管理，并约定，张佳梦委托金万泓公司按照商品房买卖合同所载明的交房时间收取房屋时视为张佳梦已经交付，所签订的商品房买卖合同所约定的交房时间发生延误而产生争议，张佳梦委托金万泓公司处理与延期交房有关的追偿事宜，所得的追偿款项由金万泓公司获得。2019年1月23日，张佳梦因万泓置业公司未能按期交付房屋，要求与万泓置业公司及金万泓公司解除签订《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》未果，于2019年1月23日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，2018年8月20日，张佳梦为购买万泓置业公司开发的位于合肥市包河区繁华大道以南、北京路以东、编号为81405号地块第5幢、6幢1层商1144号房屋，先向万泓置业公司支付100000元定金，并于2018年9月28日与万泓置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号20170195800897WF20180226、备案号1809010918）。合同约定，房屋价款为1100000元，张佳梦采取按揭方式付款，在2018年10月5日前支付550000元；万泓置业公司应当在2018年9月30日前将符合法律规定和在取得该案涉商品房《建设工程规划许可证》正本情况下，将房屋交付给张佳梦使用。如逾期超过30日，张佳梦有权解除合同。该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，张佳梦分别于2018年9月28日、9月29日向万泓置业公司交付80000元、370000元，如约履行了合同义务。按照合同约定，万泓置业公司应当在2018年9月30日前将符合法律规定和在取得该案涉商品房《建设工程规划许可证》正本情况下，将房屋交付给张佳梦使用，但截至张佳梦向一审法院提起诉讼之日及至本案开庭审理之日即2019年5月15日，万泓置业公司未能取得该案涉商品房《建设工程规划许可证》正本，且未能向张佳梦交付案涉房屋，有违合同约定。且符合张佳梦有权解除合同的条件。一审法院对张佳梦诉请的要求判令解除其与万泓置业公司签订的《商品房买卖合同》，并返还已付房款55万元，予以支持。并因《商品房买卖合同》之案涉房屋交付是张佳梦与金万泓公司履行《商铺委托经营管理合同》基础，且该合同不能履行责任不归责于张佳梦。一审法院对张佳梦同时诉请的要求判令解除其与金万泓公司公司签订的《商铺委托经营管理合同》，也一并予以支持。对于张佳梦诉请的要求万泓置业公司违约金7.5万元，因双方在合同中对违约金约定为20000元，一审法院认为应按此约定；对于张佳梦诉请要求万泓置业公司、金万泓公司赔偿律师费27000元，因合同双方未对此作明确约定，且张佳梦也未举证有此实际支出。一审法院对张佳梦的该诉求不予支持。对于万泓置业公司、金万泓公司在诉讼中的辩称因无法律依据和事实证据予以证明。一审法院对其辩称不予采信。 一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张佳梦于2018年9月28日与安徽万泓置业投资有限公司签订的合同编号20170195800897WF20180226、备案号1809010918商品房买卖合同关系；二、解除张佳梦与安徽金万泓商业运营管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》关系；三、安徽万泓置业投资有限公司于判决生效之日起十日内向张佳梦返还购房款550000元，并赔偿违约金损失20000元；四、驳回张佳梦的其他诉讼请求。案件受理费10320元，减半收取5160，财产保全费3780元，合计8940元。由张佳梦负担1125元，安徽万泓置业投资有限公司负担7815元。 二审期间，万泓置业公司提交商铺延期交付协议，证明案涉商铺事实上是委托金万泓公司收房的，房屋已经交付。张佳梦对该证据的三性均有异议。金万泓公司认可万泓置业公司提交的证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，张佳梦与万泓置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。张佳梦按约支付了《商品房买卖合同》中约定的首付房款55万元，但案涉商品房至今未取得《建设工程规划许可证》正本，未达到《商品房买卖合同》合同约定的交付条件。根据张佳梦与万泓置业公司之间的合同约定，万泓置业公司已经构成根本违约并达到了合同约定的张佳梦有权解除合同的条件。万泓置业公司主张张佳梦至今未办理按揭贷款违约在先，无权要求万泓置业公司按约定日期交房，但根据双方《商品房买卖合同》补充协议的约定，按揭银行为万泓置业公司指定，万泓置业公司并未举证证明系因张佳梦原因导致按揭贷款至今未能办理。万泓置业公司主张有权在张佳梦未付清款项前不向张佳梦交房，但这并不影响万泓置业公司应当履行按约达到交房条件的合同义务。万泓置业公司主张张佳梦在与金万泓公司签订的《商铺委托经营管理合同》中已经约定交房时间发生延误而产生争议，张佳梦委托金万泓公司处理与延误交房有关追偿事宜，万泓置业公司已经与金万泓公司就延期交房达成了协议。但该条款的约定不足以说明在房屋交付前张佳梦已经放弃了合同解除权。据此，一审法院判决解除张佳梦与万泓置业公司之间签订的《商品房买卖合同》，万泓置业公司返还购房款55万元并赔偿违约金2万元并无不当，本院予以维持。对张佳梦与金万泓公司之间签订的《商铺委托经营管理合同》，一审法院判决一并解除亦无不当，本院予以维持。 综上，万泓置业公司、金万泓公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10420元，由安徽万泓置业投资有限公司负担10320元，安徽金万泓商业运营管理有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年七月六日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。