北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初101363号原告:北京长城康健物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区利泽中一路****办公A1202。法定代表人：张永谦，董事长。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：王磊，男，1986年7月25日出生，汉族，户籍地北京市东城区。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。原告北京长城康健物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告王磊（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张乐乐，被告之委托诉讼代理人赵素荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付2016年10月1日至2019年6月30日期间的物业费1082160元；2.诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告为北京市海淀区林萃桥北康健宝盛广场的物业服务单位，被告为康建宝盛广场东楼1、2层和南楼第3层的承租人。原被告于2015年3月14日签订《物业服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，被告支付物业费。现被告累计拖欠物业费1082160元，经多次催要无果，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告之间不存在物业合同关系，也不存在事实上的物业合同关系。原告根本未向被告提供物业服务。实际是XX君天物业XX有限公司(以下简称君天物业公司)为被告提供物业服务，君天物业公司是XX君天首业XX有限公司（以下简称君天首业公司）指派的物业公司。本院经审理认定事实如下：2010年1月26日，开发建设单位（甲方）XX康健宝盛XX有限责任公司（以下简称康健宝盛公司）与物业服务企业（乙方）原告签订《康健·宝盛广场前期物业服务合同》，约定：本物业项目名称康健·宝盛广场，类型：商业、酒店、写字楼，建筑面积：63294．51平方米，其中商业20000平方米（含超市）、写字楼22443平方米、酒店15697平方米、停车场（含地上部分）5154.51平方米。规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。本物业管理服务期限为五年，即2011年5月1日至2016年4月30日。如甲方延期交付物业场地的，委托管理期限相应顺延，双方对此不持异议。本合同期满前三个月，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方可在本合同期满前选聘新的物业服务企业。物业服务费用由租户按其拥有物业的租赁面积交纳，具体标准为：0.185元/天·平方米（仅含第二条所指的服务内容而形成的费用）；如在合同期限内，物业管理各项成本由于市场及项目本身因素发生较大变化，则物业费将随之进行调整。租户办理入住手续时预付一个季度的物业服务费，此后按每季度交纳，具体时间为每个交费周期第一个月的15日前，开始交纳下一季度的物业服务费用。2011年7月26日，甲方（出租方）康健宝盛公司与乙方（承租方）被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市海淀区马坊东路（物业名称为：马坊综合楼）的房屋（以下简称租赁房屋）东楼l、2层和南楼第3层租给乙方用于电玩城、KTV、茶楼、足疗、餐饮经营。乙方租赁房屋的总建筑面积为约5400平方米左右，最终结算面积以实际交付房屋的房管部门测绘的建筑面积为准（租赁区域位置见附件），其中东楼首层大厅层高为6.8米，按两层（层高分别为3.6米和3.2米、详附件）计算建筑面积和租金。东楼建筑面积约3700平方米；南楼建筑面积约1700平方米，最终以实际交付的建筑面积为准。甲方交房日期预计为：2011年12月31日前。（具体时间以甲方通知为准）。本合同的租赁期限为20年（不包括15个月的免租期在内），租期起算日以双方实际交房日为准。2015年3月14日，物业服务企业原告与被告签订《物业服务合同》，约定：因业务发展需要，乙方承租本合同项下的房屋作为办公经营场所，由甲方负责提供该项目的物业管理服务。租赁标的房屋坐落地址：北京市海淀区清河宝盛里小区十字路口东南角康健宝盛广场；承租方将本合同项下的租赁房屋作为使用。租赁标的房屋面积：租赁房屋约为5400平方米。)服务范围：租赁房屋户门以外公共部位设施设备维护维修、绿化、保洁、消防和秩序的服务。以租赁标的房屋租赁期限为准。房屋租期为20年，《物业服务合同》签订期限为每1年签订，物业服务期限从2014年8月1日起到2015年7月31日止。租赁期间，物业费标准为0.2元/平方米/天（不含中央空调使用费）。物业费、中央空调费，每次交付时限按季度收取。乙方办理入住手续时须交付一个季度的物业费、中央空调费，依次按每个交费周期第一个月的5日前，开始交纳下一季度的物业费和中央空调费。庭审中，原告还提交了以下证据：1.通知，证明原告接受委托为被告提供物业服务，合同期限为2014年6月23日至2019年6月22日。被告对该证据的真实性、证明目的不认可。前期物业合同约定物业服务期限截至2016年4月30日，康健宝盛公司和原告是关联公司，康健宝盛公司是原告的股东。2.康健宝盛广场项目商户明细表及发票，证明原告接受康健宝盛公司委托为租户提供物业服务，除被告和君天首业公司其他租户均正常向原告支付费用。被告对明细表真实性、关联性不认可。并称:“被告自2016年9月30日之后与原告就不存在物业服务关系，其他租户的交费情况我不清楚，我方按照物业服务合同约定向原告支付物业费至2016年9月30日。对发票的真实性、关联性不认可。2016年9月30日后整个大厦的物业服务均是君天首业公司提供。原告提供的这些服务我方不清楚。我方与君天首业公司签订了《合作协议》，由君天首业公司指派物业公司为我方提供物业服务，我方向君天首业公司指派的物业公司交纳物业费。3.通知函、通知及回函，证明原告为项目唯一合法物业服务单位，其他均未取得产权人授权。被告对该组证据的真实性、证明目的不认可。原告与康健宝盛公司是关联公司，有利害关系。这些文件均是在2016年9月30日前，与物业费应当向谁交纳无关。4.记账回执、告知函、回函、关于宝盛广场卫生情况的函，证明被告向原告支付物业费。君天首业公司及康健宝盛公司认可原告是项目物业服务单位，要求提供化粪池等相关物业服务。被告对该证据的真实性认可，并称:“自房屋交接后是向原告交纳了截至2016年9月30日的物业费，我方和XX荣盛首业XX有限公司（以下简称荣盛首业公司）是合作关系，自2015年4月1日开始合作起由荣盛首业公司向原告交纳物业费，我方只是拿固定收益，没有再交过物业费，荣盛首业公司向原告交纳物业费至2016年9月30日。关于宝盛广场卫生情况的函时间是2016年5月23日，是在原告主张的期间之前，与本案无关，当时我方交纳了物业费，不能证明之后原告提供了物业服务。”5.值班记录表、定期维护记录，证明原告提供客户服务、监控系统维护服务、管网水井维护服务。被告对真实性无法确定，关联性不认可。值班记录表均无被告签字，不能证明为被告提供了物业服务。6.消防报警系统定期维护记录，证明原告提供管消防报警维护记录。被告对该证据的真实性不认可，并称消防服务是君天物业公司提供。7.车辆管理系统维护记录，证明原告提供车场维护费用。被告对该证据的真实性不清楚，并称不清楚是谁提供服务。8.康健宝盛广场项目秩序服务合同、园艺服务合同、生活垃圾清运协议，证明原告为被告提供了相应物业服务。被告对该证据的真实性、关联性不认可，保洁、保安都是君天物业公司管理，垃圾清运地点也是君天物业公司指定的地点，由君天物业公司运出。9.管理报告，证明原告提供物业服务，被告应支付物业费。被告对该证据真实性不认可。被告提交了以下证据：1.《房屋合作协议》，证明被告与荣盛首业公司合作经营，由荣盛首业公司经营管理，被告收取固定收益。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称名为合作协议，实为转租，且原告未接到相应通知，持续为被告提供物业服务，其转租或合作未取得原告同意。2.《合作合同》，证明荣盛首业公司与君天首业公司签订合作协议，约定在荣盛经营管理期间涉及保安、保洁、维护等服务由君天首业公司负责，收取服务费年48万元。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称物业服务单位由产权人聘请且被告与原告签订了物业服务合同，也未收到被告要求停止服务的通知。3.《租赁合同》，证明君天首业公司与康健宝盛公司的权利义务，合同签订前两年康健宝盛公司仅提供了保安、保洁服务，其他任何物业管理工作与康健宝盛公司无关，乙方自行负责。两年期满后，甲方保安、保洁服务自动撤出。原告对该证据的真实性认可，关联性、证明目的不认可。并称该合同是案外人与康健宝盛公司关于其他位置房屋的租赁及相关约定，且合同内容结合原告提供的康健宝盛公司出具的函件，均证明原告是物业服务单位，提供物业服务，其他任何第三方均未得到产权人的授权和许可，应属无效。4.交接单，证明设备设施于2014年9月16日办理交接，实际经营管理方是君天首业公司委托君天物业公司。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称交接单事项不属于涉案房屋，此证据是君天首业公司承租房屋后办理房屋交接时的验收证明。5.设备移交单，证明设备设施于2015年10月20日再次办理移交。康健宝盛公司及原告将经营管理权移交给君天首业公司。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称为了君天首业公司承租后对房屋进行装修管理，产权人通知协调将相应有关部分设施设备暂时移交君天首业公司进行管理。至今君天首业公司没有将相应设施设备交回。在此期间，原告及康健宝盛公司多次通知其移交均未果。6.收据，证明荣盛首业公司向君天物业公司交纳了2016年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称出具单位是君天物业公司，并非合作合同、合作协议约定的主体，且君天物业公司提供服务未取得产权人授权许可，且与原告和康健宝盛公司签订的前期物业服务合同约定的物业服务事项未重叠，且并非国家正式发票，不具有公信力。7.发票，证明荣盛首业公司向君天首业公司交纳了2018年10月1日至2019年9月31日管理服务费。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称该发票的出具单位是君天首业公司，与荣盛首业公司是关联单位，服务内容是企业管理服务管理费，并非物业管理中的保安、保洁等费用，备注写明的保洁费与所开事项不符，违反税务相关规定，也说明君天首业公司经营范围不包括报结、保安、维修、绿化等物业管理事项，应属无效。8.视频光盘，证明整个被告承租范围内所有的设备设施、保安等物业服务都是君天物业公司管理和提供。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。并称该证据不能说明被告享有的物业服务是由第三方提供，原告依据所签订的服务合同提供服务，对被告私自与第三方达成的合作不知情且不冲突，被告未经合法程序，未得到产权人同意。9.日常维修、绿化等服务协议，证明宝盛大厦是君天首业公司委托君天物业公司提供物业服务。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可，并称君天物业公司提供物业服务未经产权人的代理人康建宝盛公司许可，合同内容服务范围是承租范围内，与原告提供的服务不相冲突。双方确认：涉案房屋产权人是北京市海淀XXX工业公司，康健宝盛公司系原告股东。涉案房屋在北京市海淀区康健宝盛广场东路XX，建筑面积5400平方米，物业费标准0.2元/天/平方米。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告所承租的涉案房屋开发建设单位康健宝盛公司签订的《康健·宝盛广场前期物业服务合同》及原告与被告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。虽然被告抗辩其与原告的物业服务合同已到期，2016年9月30日后与原告不存在物业合同关系，系君天物业公司为被告提供物业服务。但根据双方提供的证据及当庭陈述，被告称其与荣盛首业公司系合作关系，荣盛首业公司与君天首业公司系合作关系，君天首业公司与君天物业公司签订过物业服务合同。但根据君天首业公司与康健宝盛公司签订的《租赁合同》约定，君天首业公司仅对其租赁物内的所有物业管理内容自行管理。说明君天首业公司作为涉案房屋以外的宝盛广场内房屋承租人之一，无权就租赁房屋外的公共区域与其他物业公司签订物业合同。而原告与康健宝盛公司及原告与被告签订物业合同的服务范围为租赁房屋户门以外的公共区域，被告作为涉案房屋的承租人亦无权就租赁房屋户门以外的公共区域委托其他物业公司提供物业服务。故原告不存在重复收取物业费的情形。另，虽然被告不认可原告提供物业服务的时间，但原告与被告签订的合同约定服务期限以租赁标的房屋租赁期限20年为准，虽然双方未按照约定每年签订合同，但根据原告提交的康健宝盛公司出具的通知中注明宝盛广场商业综合楼双方计划于6月23日开始交接，而被告称2014年8月1日与被告签订物业合同时涉案房屋为毛坯房，可以印证通知中注明的原告接收物业场地时间的真实性，且在《康健·宝盛广场前期物业服务合同》约定的五年服务期限到期后，康健宝盛公司及涉案房屋业主并未选聘新的物业服务企业。综上，被告作为涉案房屋承租人与原告之间已形成物业服务合同关系。原告依合同约定为被告涉案房屋所在宝盛广场提供物业服务，其享有依照合同约定及相关规定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。故本院对原告要求被告支付2016年10月1日至2019年6月30日期间物业服务费1082160的诉讼请求予以支持，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：被告王磊于本判决生效后七日内给付北京长城康健物业管理有限责任公司2016年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1082160元。如被告王磊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14539元，由被告王磊负担（被告王磊于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 娜人民陪审员  罗新建人民陪审员  李芯妍二〇二〇年七月十日书 记 员  陈文超