海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初3109号   原告：张霞，女，1974年9月10日出生，汉族，现住海南省海口市秀英区。   委托诉讼代理人：蔡秦波，海南问源律师事务所律师。   被告：海南鑫海房地产开发有限公司，住所地海南省海口市秀英区，统一信用代码：914601006872956099。   法定代表人：宋世东，该公司董事长。   委托诉讼代理人：应红源，北京盈科（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：罗思罗伊，北京盈科（海口）律师事务所律师。   被告：海南田地缘物业服务有限公司，住所地海南省海口市秀英区，统一信用代码：91460100MA5RGN8K5A。   法定代表人：董庆国，该公司总经理。   委托诉讼代理人：唐萍，海南东方国信律师事务所律师。   原告张霞与被告海南鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海公司）、海南田地缘物业服务有限公司（以下简称田地缘公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张霞的委托诉讼代理人蔡秦波，被告鑫海公司的委托诉讼代理人罗思罗伊，被告田地缘公司的委托诉讼代理人唐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张霞向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告鑫海公司签订的《商品房买卖合同》附件七第十三条中“本商品房的物业管理费按建筑面积计收，物业管理费为每平米3.9元”的条款为无效条款；2.判决确认两被告签订的《前期物业服务合同》第五条中约定的一二期住宅按3.9元/m2/月的价格收取多层住宅、高层住宅的物业管理费用的条款为无效条款；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告系滨海新天地一期8栋2单元207号房屋的所有权人，鑫海公司系滨海新天地小区的开发商，双方于2014年2月28日签订了《海口市商品房买卖合同》，合同第二十一条第3款约定：出卖方负责监督物业公司按照前期物业合同约定提供物业服务。合同附件七第十三条：本商品房的物业管理费按建筑面积计收，物业管理费为每月每平方3.9元。   2014年10月鑫海公司向原告交付房屋，当时滨海新天地小区的物业公司为海南兴中鑫物业服务有限公司（以下简称兴中鑫公司），因兴中鑫公司服务水平并未达到收费标准，业主怨声载道，为此，鑫海公司于2016年2月25日向业主发函告知，决定更换小区的物业公司，并提出按照2元/平米标准从即日起到新的物业公司到位时收取物业服务费用的补偿标准，以及承诺在新的物业公司到位后从新核算价格，并经公示执行新的标准。   2017年9月，兴中鑫公司与鑫海公司解除前期物业服务合同。2017年11月，田地缘公司与鑫海公司签订《前期物业服务合同》，作为涉案小区新的物业公司开始入场提供物业服务。   根据《海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》[琼价费管（2015）123号]规定，从2015年6月起，我省放开非保障性住房的物业服务价格，实行市场调节价，即应由业主和物业服务企业双方协商，根据提供物业服务质量高低来协商物业服务费价格。但田地缘公司入场后并未与原告签订新的物业服务协议，且物业收费价格2.73元每平方米/月既未进行公示，也没有征得全体业主一致同意。经查，田地缘公司作为滨海新天地一、二期的物业服务企业，入场后与二期业主签订了物业服务协议，并在协议中明确了物业收费价格，服务内容、服务质量以及双方的权利义务，但至今未与一期的业主签订服务协议。原告作为一期的业主，在未清楚物业服务内容、物业服务质量标准以及未同意物业公司收费价格的情况下，仍应按照两被告制定的收价格向田地缘公司缴纳物业服务费用，显然双方的权利义务并不对等。   此外，鑫海公司作为开发商，根据买卖合同第二十一条第3款的约定，其负有监督物业公司按照前期物业合同约定提供物业服务，即开发商应监督物业公司向业主公示服务内容与质量标准，在物业公司仅同二期业主签订物业服务协议的情况下，应积极督促物业公司同包括原告在内的一期业主签订前期物业服务协议，明确双方的权利义务。但鑫海公司在交付房屋后，未履行监督义务，也造成业主与物业公司之间一直纠纷不断。   综上，两被告在未经过公示且未征得原告的同意，擅自确定物业收费价格为3.9元每平米/月违反琼价费管（2015）123号文规定，也违反了《海南经济特区物业管理条例》第九条(三)项的规定，无故加重了原告的交费义务，应为无效条款。恳请法院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。   被告鑫海公司辩称：商品房买卖合同系鑫海公司与原告双方的真实意思表示，其中明确规定物业收费标准，原告已经明示认可该收费标准。涉案小区尚未成立业主委员会，鑫海公司作为建设单位，有权选定前期物业服务企业，鑫海公司已经依法与田地缘公司签订合法有效的前期物业服务合同，无需再与业主单独签订物业服务合同，原告提交的证据二也可以证明鑫海公司是经原告同意才选定新的物业服务公司。商品房买卖合同及前期物业服务合同并未违反法律法规规定的强制性效力性规定，因此不存在无效的情况。   被告田地缘公司辩称，一、本案诉争的合同条款并不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定法律和国务院制定行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。本案中，原告与鑫海公司签订的《商品房买卖合同》及鑫海公司与田地缘公司签订的《前期物业服务合同》均为双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。   二、2017年10月9日，鑫海公司对滨海新天地小区一、二期发布投标邀请。2017年11月13日，鑫海公司向田地缘公司作出滨海新天地小区一、二期中标通知书。同日，鑫海公司与田地缘公司签订了一份《前期物业合同》，选聘田地缘公司对滨海新天地小区一、二期进行前期物业管理。根据该物业合同约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，一、二期住宅收费标准仍为3.9元/㎡/月，业主或物业使用人应在次月五日前（每次缴费的具体时间)履行交纳义务。合同期限自2017年11月13日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同签订后，田地缘公司与兴中鑫公司办理了物业管理移交事宜，并进入滨海新天地小区提供物业服务，但未与原告另外签订物业服务合同。鑫海公司于2017年11月在滨海新天地小区张贴《关于滨海新天地一期新旧物业变更的通告》，告知业主已与兴中鑫公司终止聘用关系，选聘田地缘公司作为小区新的物业管理单位。2017年12月5日，海口市住房和城乡建设局对鑫海公司报备的田地缘公司中标滨海新天地小区一、二期前期物业服务及中标价格等事项进行了备案。因此，原告所述田地缘公司进驻之后未公示及收费价格违反规定等情况并不属实。   三、原告系滨海新天地小区的业主，虽然原告辩称其未曾与田地缘公司签订过任何物业服务合同，但其亦认可目前小区物业由田地缘公司负责，且该小区尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，在小区未成立业主委员会并重新选聘物业服务企业前，鑫海公司作为建设单位与田地缘公司签订的前期物业合同合法有效，对原告具有约束力。   四、关于原告主张田地缘公司收取物业服务费的价格因未经业主同意没有依据。田地缘公司与鑫海公司签订的《前期物业合同》约定的收费标准为住宅3.9元/m2/月，该价格并未高出鑫海公司与已退出滨海新天地小区物业服务的兴中鑫公司之前签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务收费标准，且田地缘公司的物业服务费价格已向海口市住房和城乡建设局备案，现田地缘公司自愿按2.73元/㎡/月主张物业服务费的收取标准，是对其权利的自行处分。   不管是《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》，两份合同对物业管理费的约定均是双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。至于合同上约定的物业费低于实际上收取的物业费用，属于田地缘公司对其自身权利的处分，并不影响合同的效力。   综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护田地缘公司的合法权益。   本院经审理认定事实如下：滨海新天地小区建设单位鑫海公司于2012年9月10日采用邀请招标的方式，兴中鑫公司中标成为滨海新天地（29#地块）小区物业服务企业。之后，鑫海公司与兴中鑫签订《前期物业服务合同》，选聘兴中鑫公司对滨海新天地（29#地块）小区进行前期物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层及高层住宅收费标准为3.9元/㎡/月，合同期限自2013年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。   原告系滨海新天地一期（29#地块）8号楼2单元207房的业主，于2014年10月办理交房手续，房屋建筑面积97.91平方米。鑫海公司与原告于2014年2月28日签订的《海口商品房买卖合同》第二十一条约定：“1.物业管理区域在业主大会选聘物业服务企业之前，小区物业服务由出卖人根据法律、法规规定方式和条件选聘的物业服务企业负责。……出卖人与该物业服务企业已签订书面《前期物业服务合同》，并依法制定《临时管理规约》。2.前期物业管理期间，物业服务收费价格按照《前期物业服务合同》约定，由物业服务企业按月收取。价格构成包括有关政策法规规定的内容。3.出卖人负责监督物业服务公司按照前期物业合同约定提供物业服务。4.买受人已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘物业服务企业提供前期企业服务，同意按照《前期物业服务合同》约定的价格和方式交纳物业服务费用，承诺遵守《临时管理公约》。”合同附件七第十三条约定：“该商品房交付后，小区业主委员会未成立之前，由按政府相关规定确定的物业公司负责物业管理。本商品房的物业管理费按建筑面积计收，物业管理费为每月每平米3.9元，公共部位的水电费根据每月实际用量分摊。”   由于部分业主对兴中鑫公司服务水平不满，向鑫海公司提出维权诉求，鑫海公司于2016年2月25日回复称，决定给业主物业费做部分补偿，并应业主要求更换新的物业公司，具体补偿方法：截至到新的物业公司到位，物业费执行2元/平米标准，多缴部分冲抵以后物业费，新的物业公司到位后重新核算价格，经公示执行新的标准。   2017年9月，鑫海公司与兴中鑫公司解除《前期物业服务合同》。2017年10月9日，鑫海公司对滨海新天地小区一、二期发布投标邀请。2017年11月13日，鑫海公司向原告作出滨海新天地小区一、二期中标通知书。同日，鑫海公司与田地缘公司签订了一份《前期物业合同》，选聘田地缘公司对滨海新天地小区一、二期进行前期物业管理。根据该物业合同约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，一、二期住宅收费标准仍为3.9元/㎡/月，业主或物业使用人应在次月五日前履行交纳义务。合同期限自2017年11月13日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。   合同签订后，田地缘公司与兴中鑫公司办理了物业管理移交事宜，并进入滨海新天地小区提供物业服务，但未与原告另外签订物业服务合同。鑫海公司于2017年11月在滨海新天地小区张贴《关于滨海新天地一期新旧物业变更的通告》，告知业主已与兴中鑫公司终止聘用关系，选聘田地缘公司作为小区新的物业管理单位。2017年12月5日，海口市住房和城乡建设局对鑫海公司报备的田地缘公司中标滨海新天地小区一、二期前期物业服务及中标价格等事项进行了备案。   另查明，原告海南田地缘物业服务有限公司成立于2017年4月20日，其经营范围包含物业管理。截至本案庭审之日即2020年7月14日，滨海新天地小区未成立业主委员会。自房屋交付使用后，原告缴纳了2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业管理费，之后不再交费。   上述事实，有原、被告的陈述，原告张霞提交的《海口商品房买卖合同》、《就部分业主维权诉求的回复》、《海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于放开非保障性住房物业服务价格即有关问题的通知》(琼价费管[2015]123号)、《前期物业服务合同》，鑫海公司提交的《备案通知》、《中标通知书》、《滨海新天地一、二期物业管理招标文件》、《前期物业服务合同》（兴中鑫公司），被告田地缘公司提交的《中标通知书》、《关于滨海新天地一期新旧物业变更的通知》、通告公示照片、（2020）琼0105民初410号民事判决书在案佐证，足资认定。   本院认为，鑫海公司与原告签订的《海口商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性，该合同合法有效。在小区未成立业主委员会并重新选聘物业服务企业前，鑫海公司作为建设单位与田地缘公司签订的《前期物业合同》合法有效，对原告具有拘束力。本案中，原告诉请本院确认《海口商品房买卖合同》附件七第十三条中“本商品房的物业管理费按建筑面积计收，物业管理费为每平米3.9元”和《前期物业服务合同》第五条中约定的一二期住宅按3.9元/m2/月的价格收取多层住宅、高层住宅的物业管理费用的条款为无效条款，理由是田地缘公司未与业主签订物业服务协议，两被告未经过公示且未经业主同意擅自确定物业收费价格，违反琼价费管（2015）123号文和《海南经济特区物业管理条例》的有关规定，加重其交费义务，应为无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”琼价费管（2015）123号文和《海南经济特区物业管理条例》不属于行政法规，前述合同条款并不存在合同法第五十二条规定情形，田地缘公司与鑫海公司签订的《前期物业合同》约定的收费标准为住宅3.9元/㎡/月，该价格并未高出鑫海公司与已退出滨海新天地小区物业服务的兴中鑫公司之前签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务收费标准，现其自愿按2.73元/㎡/月的标准收取物业服务费，是对其权利的自行处分，并无不当。   综上所述，原告的主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回原告张霞的诉讼请求。   案件受理费750元，由原告张霞负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审   判   员 陈   雪   婷     二Ｏ二Ｏ年七月三十日   法  官 助  理 贾      璇   书   记   员 冯钰速录员唐嘉慧   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。