广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初3130号原告：莫锦华，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区******，公民身份号码：******************。原告：莫锦耀，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区**********，公民身份号码：******************。两原告共同委托诉讼代理人：朱睿智，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：黄保珍，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省徐闻县*********，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：周广彪，广东德纳（珠海）律师事务所律师。原告莫锦华、莫锦耀与被告黄保珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫锦华、莫锦耀的委托诉讼代理人朱睿智与被告黄保珍及其委托诉讼代理人周广彪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告莫锦华、莫锦耀向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付2019年12月1日起至2020年5月31日止的租金人民币90000元（暂计至2020年5月31日，按房屋租金标准15000元/月计算，合计90000元）；2.请求判令被告立即向原告支付2019年12月6日起至付清所欠租金之日止的滞纳金（滞纳金标准按房屋租金15000元的5%/日计算，暂计至2020年5月27日，违约期为173日，合计129750元）；3.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告于2019年5月28日与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于珠海市高新区唐家湾镇会同扬田（洋田）12号房屋出租给被告。根据合同第三条约定，租赁期限自2019年9月15日至2027年9月14日止；合同及第五条约定，房屋租金为人民币每月一万五千元整，租金支付方式为每月一付，被告应在租赁期限内，每月5日前支付当月租金；合同第十二条约定，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的5%向被告加收滞纳金。双方签订合同后，因被告要求续延装修免租期，原告同意双方改为自2019年12月1日计租。但被告由于自身装修没完成，以各种理由故意拖延支付租金。截止原告起诉之日，被告共有4个月租金60000元、滞纳金75750元未予支付。为维护原告的合法权益，鉴于上述事实和理由，原告诉至法院，望作出公正判决。原告提供了如下证据：1.房屋租赁合同；2.乡村建设规划许可证、建设用地批准书；3.电费通知单；4.微信聊天记录；5.南方电网95598公众号电费缴费查询记录微信截图；6.微信聊天记录；7.供电所系统照片。被告黄保珍辩称，原告作为房屋的出租方有责任为承租方即被告提供水电三通，但自被告承租涉案房屋至今电仍未通，水也是在2020年1月中左右才完成，原告的行为明显构成根本违约，其应承担不利的法律后果，原告向被告出租的涉案房屋未能达到被告对房屋经营使用的要求，因此被告未付租金存在合理情形。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院驳回其诉讼请求。由于涉案租赁房屋水电未通，导致被告无法正常使用租赁房屋，严重影响被告的正常经营，被告损失严重，被告保留向原告追究赔偿损失及违约责任的权利。关于涉案租赁房屋水电未通事宜，被告一直来都与原告友好协商、多次沟通，在被告租赁原告涉案房屋前（即2019年5月28日前），被告明确向原告提出涉案租赁房屋水电何时能通的事宜，当时原告承诺水电将在2019年8月底完成，但2019年8月底水电并未通，于是双方就此事进行了沟通，原告第二次承诺水电将于2019年10月1日前（也即国庆前）完成，但到期又未通，原告第三次承诺于2019年11月底完成，但至今电仍未通，水也是在2020年1月中左右才完成。原告的行为明显构成根本违约，责任在原告，被告未付租金存在合理情形，被告不构成违约，原告向被告提出主张滞纳金的诉求是毫无事实和法律依据的，并且其依照合同约定要求被告支付自2019年12月6日至2020年3月16日期间的滞纳金，该约定计算标准过高，有违法律规定，其主张的滞纳金明显过高。目前，正值全国新型冠状病毒疫情期间，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，根据最高人民法院于2020年4月16日发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担。故被告未付租金有合法依据。被告为一个刚创业的青年人，为该项目已投资了60万元左右，被告从来都没有不支付原告租金的意思，但确实是由于原告方面的问题，水电未通，电至今仍未通，没能满足涉案房屋交付使用经营的最基本要求，责任在原告，并且又正值全国新型冠状病毒疫情期间。60万元的投资对一个刚创业的青年人来说，是一个不小的数目，被告是计划长期经营的，也不想因此而破坏双方之间的友好合作，确实是原告的原因，被告也因此多次与原告友好协商涉案租赁房屋水电事宜。综上所述，原告在本案中的诉讼请求显然缺乏事实与法律依据，恳请法院在查明事实的基础上，依法裁判，以维护被告的合法权益。被告提供了如下证据：1.2020年4月26日的现场照片4张；2.图片1张；3.微信聊天记录（被告与原告莫锦耀2019年11月之后的微信聊天记录）；4.图片。经审理查明,2019年5月28日，原告莫锦耀、莫锦华（甲方）与被告黄保珍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市***********出租给乙方，房屋结构为框架结构，内部为纯毛坯，建筑面积约400平方米，甲方已告知乙方房屋的具体情况，乙方已充分了解；乙方在房屋内定向经营民宿、轰趴，乙方没有征得甲方书面同意的，不得擅自改变经营范围及经营业务；租赁期限自2019年9月15日至2027年9月14日止，装修期从2019年6月起至2019年9月14日；房屋押金50000元，乙方需在签合同时向甲方一次性支付，押金不能作为租金抵扣，租期满后，房屋无大致问题，交清水电费、网费杂费和其他费用，甲方一次性退返给乙方；租金为每月15000元，租金支付方式为每月一付，乙方应在租赁期限内每月5日前支付当月租金，租金递增率为10%，递增周期为两年，即每隔两年递增10%；乙方在签订合同后即可进场装修，且装修期间甲方不计租金，如果提前开业，按实际时间计租金；房屋的外部装饰及主体结构由甲方负责维修，日常的内部房屋装饰维修由乙方承担；乙方不得随意改变房屋的外部墙体装饰和内部主体框架，如需要改变，需经过甲方书面同意，乙方应找有资质的水电工安装水电，合理安排符合用电标准的电线安装，投资由乙方自理；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。上述租赁合同签订后，被告向原告支付了押金5万元，之后，因被告装修工程未按时完工，原告延长免租期至2019年11月30日。原告报装了案涉租赁房屋的电表，电表位于租赁房屋附近的电线杆上，案涉租赁合同签订后，被告自行拉线接电用于装修案涉房屋，被告也按月向原告支付电费。案涉租赁合同签订后，原告从案涉租赁房屋附近的原告自己家中临时接入水管向被告提供用水，后因市政工程施工需要，临时水管无法使用，被告借用附近施工队的用水用于案涉房屋的装修，直至2020年1月17日，市政自来水接入案涉房屋。原告称，双方并未约定案涉房屋需水电入户，被告已可使用水电却拒不交租，至今被告也未向原告交纳租金，2020年5月26日，供电所已将在电线杆上的电表移至新增设的电箱中。被告称，原告至今未将电线接通至案涉房屋，被告在装修期间自行临时接电用于装修，但临时接通的电线不能满足经营需要，2020年6月2日，电线杆上的电表及电线已被拆除。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定切实履行。本案的争议焦点在于原告是否按照合同约定向被告提供了适租的标的物，案涉租赁合同已约定租赁标的物为毛坯状态，由被告负责装修，原告报装了案涉房屋的电表，被告也从电表接电使用并向原告交纳电费，原告也提供了案涉房屋的临时用水，故在原告向被告交付案涉租赁房屋时，原告向被告提供了适租的标的物。原告向被告交付案涉租赁房屋后，案涉租赁房屋供水中断，原告有义务修复供水，停水对于被告的正常经营产生影响的，被告对于停水期间的租金可要求原告予以减免。案涉租赁合同中并无明确约定由被告自行负责接入水电，向租赁房屋提供水电是出租人的当然义务，故原告称其无需给案涉租赁房屋接通水电没有依据，本院不予支持。原告报装了案涉租赁房屋的电表，被告自行接电后使用且向原告支付电费，可见原告已给案涉房屋接通电路，被告抗辩称原告未提供满足经营需要的用电却未提供相应证据，被告应承担相应的不利后果，本院对于被告的抗辩不予采信，但市政电路改造期间对被告经营产生影响的，被告可要求原告予以减免租金。原告向被告交付租赁标的物后，原告应保持租赁物符合约定的用途，被告应按照合同约定向原告支付租金，至于原告未及时履行维修义务影响被告使用租赁房屋的，被告可要求原告减免租金，但不能据此拒不支付租金。2020年1月23日，广东省启动省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年5月9日，广东省将“新冠肺炎”疫情防控应急响应级别调整为三级响应，疫情对于被告经营民宿产生重大影响，原、被告应就疫情期间的损失进行分担。案涉租赁房屋用水的接入情况、案涉租赁房屋用电线路的迁改及“新冠肺炎”疫情均对被告的正常经营产生了重大影响，本院酌定自2019年12月1日至2020年5月31日期间被告减半交纳租金，故被告应向原告交纳自2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金45000元。在租赁合同的履行过程中，原告未能及时履行租赁房屋的维修义务，且“新冠肺炎”疫情导致被告经营困难，原、被告双方均有义务对于此期间的租金进行协商，在此协商期间，被告未支付租金有一定的合理事由，不构成违约，故原告要求被告支付此期间欠付租金的滞纳金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄保珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫锦华、莫锦耀支付拖欠的租金人民币45000元；二、驳回原告莫锦华、莫锦耀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2458元，由原告莫锦华、莫锦耀负担人民币1954元，被告黄保珍负担人民币504元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年七月二十八日书记员 卢燕婷