广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15286号原告：中山市华裕广场租赁管理有限公司，住所地广东省中山市***********第2层办公室。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：张杏媚，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一杏，广东国融律师事务所律师。被告：赵家国，男，1970年3月12日出生，汉族，住四川省达县********。委托诉讼代理人：冷远成（与被告系夫妻关系），女，住四川省达县********。原告中山市华裕广场租赁管理有限公司（以下简称华裕广场公司）与被告赵家国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华裕广场公司的委托诉讼代理人张杏媚、被告赵家国的委托诉讼代理人冷远成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华裕广场公司向本院提出诉讼请求：1.判令赵家国向华裕广场公司支付拖欠租金、电费、管理费88767元（2017年9月至2018年3月管理费每月4656元，2018年4月管理费4656元、电费701元，2018年5月管理费8016元、电费1485元，2018年6月管理费8016元、电费834元，2018年7月租金12600元、管理费2800元、电费1128元，2018年8月租金12600元、管理费2800元、电费539元，以上租金合计25200元、管理费合计58880元、电费合计4687元，共计88767元）；2.判令赵家国向华裕广场公司支付逾期付款的利息（其中2017年9月的管理费4656元从2017年9月1日起，2017年10月的管理费4656元从2017年10月1日起，2017年11月的管理费4656元从2017年11月1日起，2017年12月的管理费4656元从2017年12月1日起，2018年1月的管理费4656元从2018年1月1日起，2018年2月的管理费4656元从2018年2月1日起，2018年3月的管理费4656元从2018年3月1日起，2018年4月的电费、管理费5357元从2018年4月1日起，2018年5月的电费、管理费9501元从2018年5月1日起，2018年6月的电费、管理费8850元从2018年6月1日起，2018年7月的租金、电费、管理费16528元从2018年7月1日起，2018年8月的租金、电费、管理费15939元从2018年8月1日起，均按每日1%支付逾期付款的利息至实际偿还之日止）。事实和理由：2016年12月6日，中山市裕扬物业管理有限公司（以下简称裕扬公司）与赵家国签订租赁合同，双方达成租赁合意，由赵家国租赁华裕广场公司位于新兴中路26号华裕广场1楼012卡以及5楼的007/008/009卡商铺，租赁期限为2016年12月6日至2019年12月31日，赵家国需按合同约定按期向裕扬公司支付相应租金及其他费用。2018年1月4日，裕扬公司将关于华裕广场的租赁权利义务转给了华裕广场公司，由华裕广场公司继续履行与租户之间租赁合同所产生的权利义务。自2017年9月起，赵家国违反双方约定，逾期不支付租金等相应租赁费用，严重不履行合同义务。经华裕广场公司多次催告，赵家国签订不可撤销承诺函，明确在2017年9月至2018年4月11日期间共拖欠华裕广场公司租金、电费及管理费合计99871元，并承诺分期返还。后华裕广场公司与赵家国于2018年6月19日重新签订协议书，华裕广场公司同意变更赵家国为华裕广场1楼012卡，原007/008/009卡不再承租。赵家国未通知华裕广场公司的情况下在2018年8月某日晚上擅自清场并搬离了租赁物。且赵家国在办理租赁物起按并未按照不可撤销承诺函约定支付完毕拖欠的租金，也未支付完毕2018年4月11日以后的租金等相关租赁费用。赵家国恶意违约的行为已造成华裕广场公司巨大经济损失，故华裕广场公司诉至法院，请求判如所请。赵家国辩称，确认拖欠华裕广场公司电费4687元。本院经审理认定事实如下：位于中山市**********的物业的所有权人为华裕广场公司，该物业已办理不动产权证[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0012274号]。2016年12月6日，裕扬公司（甲方、出租方）与赵家国（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方将合法拥有的坐落于新兴中路26号华裕广场1楼012卡以及5楼007/008/009卡商铺出租给乙方，1楼012面积为280平方米，5楼007/008/009卡合计388平方米，合计668平方米为计算租金面积。该商铺由乙方作为民森灯饰销售展厅，未经甲方书面同意不得变更经营项目。租赁期限共3年，自2016年12月6日起至2019年12月31日止。甲方给予乙方2017年12月31日前为免租期，免租期内乙方无需支付租金，但应缴纳管理费及使用该物业而产生的电、空调等费用，免租期满次日开始计付租金。1楼012卡租金11300元/月，5楼007/008/009卡租金为9700元/月，租金共计21000元/月，以上金额未含税。租金在本租赁期间按照“2017年12月31日前免收租金，2018年1月1日起计租，2018年1月1日至2019年10月31日租赁期间实行一次性交足三个月租金可免三个月租金”的优惠政策，具体如下：第一期租金即2018年1月1日至同年6月30日，乙方与签订本协议后2017年3月1日之前支付清该期租金合计63000元（未含税）；第二期租金即2018年7月1日至同年12月31日期间，第三期租金即2019年1月1日至2019年6月30日，第四期租金及2019年7月1日至2019年12月31日，上述租金乙方与签订本协议之后立即支付清该期租金各63000元（未含税）。物业管理费以该物业的建筑面积进行计算共688平方米，单价为12元/月/平方米（未含税），合计8256元，管理费自2017年3月1日开始计收，采用先交纳后服务的方式，乙方与每月5日前向物业管理公司缴纳下月管理费。甲方代收代缴电费、空调费等，乙方应于每月5日前将上月发生的费用交给物业管理公司，逾期未交付电费将在当月5日停用，要重新开通乙方必须结清所欠电费。电费标准为1.2元/度，以上费用乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金违约条款处理。双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付三个月租金给甲方作为租赁保证金（63000元）。在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。乙方逾期缴纳租金、电、空调等费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过15日的，甲方有权解除合同，并没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。合同还约定了其他内容。2018年1月4日，裕扬公司、华裕广场公司联合发布告知函，告知各租户因华裕集团经营需要，裕扬公司已经将其所享有的关于华裕广场租赁的权利义务全部转让给华裕广场公司，并签订了权利义务转让合同，华裕广场公司是华裕广场的产权方，将继续履行与各租户之间的权利义务。2018年4月11日，赵家国向华裕广场公司签署不可撤销承诺函，称赵家国于2016年12月6日与华裕广场公司（即裕扬公司）签订了租赁合同，截止2018年4月11日拖欠租金、管理费及电费合计99871元，现承诺分两期支付，第一期于2018年4月11日支付30000元、第二期于2018年4月17日支付69871元，若逾期支付上述款项则视为违约，同意由华裕广场公司单方终止租赁合同并按合同约定滞纳金标准支付滞纳金，起算时间按2017年9月1日，计算基础按照每月当期拖欠金额计算，租赁保证金不予退回，同意华裕广场公司将其位于华裕广场1楼012卡停电锁门，从逾期即日起有权自行处置商铺内所有物品与灯具，并且可以将该铺位另行招租转让等内容。2018年6月19日，华裕广场公司（甲方）与赵家国（乙方）签订协议书，约定就双方2016年12月6日所签订的租赁合同及不可撤销承诺函达成如下协议：租赁物业标的变更为华裕广场1楼012卡，原5楼007/008/009卡不承租，每月租金25200元整，每月物业管理费为2800元整。乙方承诺2018年7月30日之前一次性支付清拖欠的费用，本协议约定的租金由2018年7月1日起计算：乙方同意于2018年7月30日之前支付2018年7月、同年8月租金25200元、于2018年9月5日之前支付2018年9月、同年10月租金25200元，以此类推至租赁期满。本协议约定的物业费用由2018年7月1日起计算，每月2800元由乙方于当月10日之前支付清，其他未约定变更事项按原租赁合同及不可撤销承诺函约定执行。乙方承诺严格按照协议约定履行支付义务，任何延期支付或拖延支付均视为违约，甲方有权按照租赁合同所记载原来5楼007/008/009卡所产生的租金、物业费计算损失，向乙方进行追偿，乙方对此无异议，均予以确认。赵家国称上述不可撤销承诺函是华裕广场公司将涉案物业锁门关电的情况下强迫其方签署，其方系被迫签署，但未提交证据予以证实。赵家国称其方从2018年8月15日就搬离涉案租赁物。华裕广场公司在诉状中亦称赵家国于2018年8月某日晚上在未通知其的情况下擅自清场并搬离了租赁物。赵家国自2018年7月1日起未再支付过租金，亦从未支付过涉案商铺5楼的管理费。华裕广场公司称其方给予涉案租赁物5楼商铺2017年9月之前为免交管理费期间，自2017年9月1日起赵家国应缴纳5楼商铺的管理费，但其并未支付，2018年5月份开始赵家国未支付全部租赁物的管理费，关于2018年5月1日开始的管理费双方口头协议按照总面积扣减20平方米后计算管理费，即每月8016元；2018年7月1日开始因赵家国不再承租5楼商铺，故管理费变更为2800元。赵家国对华裕广场公司起诉状中列明的其方未支付的管理费的金额58880元确认，但称双方口头约定没有使用就不用缴纳管理费，其方涉案商铺5楼商铺始终未进行装修并未实际使用。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案物业已取得不动产权证，华裕广场公司依法享有出租的权利，其将涉案物业出租给赵家国，未违反法律和行政法规的强制性规定，故双方之间的《租赁合同》、《协议书》合法有效，双方均应恪守履行。关于租金，赵家国称其于2018年8月15日就搬离涉案租赁物，华裕广场公司在诉状中亦称赵家国于2018年8月某日晚上擅自清场并搬离了租赁物，鉴于赵家国未提交依据证实其搬离的时间，且其搬离租赁物并未通知华裕广场公司，而华裕广场公司虽确认赵家国于2018年8月搬离但并不能确认赵家国搬离的确切时间，故华裕广场公司要求赵家国支付租金至2018年8月且2018年8月的租金按整月支付，本院予以支持。赵家国自2018年7月1日起未再支付租金，故依据《协议书》的约定，赵家国应支付华裕广场公司2018年7月及同年8月的租金25200元。关于管理费，根据《租赁合同》的约定，免租装修期内赵家国仍应缴纳管理费等费用，管理费自2017年3月1日开始计收。赵家国称其与华裕广场公司口头约定没有使用就不用缴纳管理费，其5楼商铺未装修使用，但未提交证据予以证实，华裕广场公司对此不予确认，故赵家国应承担举证不能的不利后果，本院对其陈述不予采信。赵家国确实未支付涉案商铺5楼的管理费，故华裕广场公司主张赵家国支付其2017年9月至2018年4月的管理费（每月按4656元计算）有事实和法律依据，本院予以支持。华裕广场公司主张赵家国自2018年5月开始未支付全部租赁物的管理费，且其2018年5月至同年6月的管理费双方口头协商在原管理费的基础上减少至8016元/月，另外《协议书》约定2018年7月之后的管理费为每月2800元，赵家国未予反驳，故华裕广场公司主张赵家国支付其2018年5月及同年6月的管理费（每月按8016元计算）、2018年7月至同年8月的管理费（每月按2800元计算）有事实和法律依据，本院予以支持。关于电费，华裕广场公司主张赵家国拖欠其2018年4月电费701元、同年5月电费1485元、同年6月电费834元、同年7月电费1128元、同年8月电费539元，合计4687元，赵家国确认其拖欠华裕广场公司电费4687元且未对每月数额提出异议，故本院予以认定。故华裕广场公司诉求赵家国支付其电费4687元本院予以支持。综上，本院对华裕广场公司诉求赵家国支付其拖欠的租金、电费、管理费88767元予以支持。关于逾期付款利息。赵家国未按约缴纳租金、电费及管理费，应承担相应的违约责任。《租赁合同》约定，赵家国逾期缴纳租金、电、空调等费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金。因赵家国拖欠租金的行为给华裕广场公司拟造成的直接损失是相应款项的利息损失，且华裕广场公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故华裕广场主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、赵家国违约事实给华裕广场公司造成的实际损失及协议完全履行后华裕广场公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定赵家国按年利率10%计付违约金。《租赁合同》约定赵家国于每月5日前缴纳下月管理费，结合上述已认定的每月的管理费的数额，故华裕广场公司自愿调整为2017年9月至2018年4月期间每月的管理费均以4656元为基数、2018年5月至同年6月期间每月的管理费均以8016元为基数、2018年7月至同年8月期间每月的管理费均以2800元为基数，均从当月1日起计算至清偿之日符合法律规定，本院予以支持。《租赁合同》约定，每月5日前缴纳上月发生的电费。故本院对华裕广场公司诉求的2018年4月至同年8月的期间以当月的电费数额为基数从次月6日起计算至清偿之日止的逾期利息予以支持，超出部分不予支持。《协议书》约定2018年7月30日之前支付2018年7月及同年8月的租金合计25200元，故赵家国应支付裕华广场公司租金逾期付款利息应以25200元为基数从2018年7月31日起计算至清偿之日止,鉴于华裕广场公司将该25200元租金分为每月各12600元，故本院对华裕广场公司诉求的赵家国以12600元为基数自2018年7月31日起、以12600元为基数自2018年8月1日起均计算至清偿之日止的租金逾期利息予以支持，超出部分本院不予支持。综上，赵家国应支付华裕广场公司逾期付款利息[以4656元为基数于2017年9月至2018年3月期间自每月1日起；以4656元为基数自2018年4月1日起；以701元为基数自2018年5月6日起；以8016元为基数自2018年5月1日起、以1485元为基数自2018年6月6日起；以8016元为基数自2018年6月1日起、以834元为基数自2018年7月6日起；以12600元为基数自2018年7月31日起、以2800元为基数自2018年7月1日起、以1128元为基数自2018年8月6日起；以15400元（12600元+2800元）为基数自2018年8月1日起、以539元为基数自2018年9月6日起，均按年利率10%计算至清偿之日止]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、赵家国于本判决生效之日起五日内向中山市华裕广场租赁管理有限公司支付拖欠的租金、电费、管理费88767元及逾期付款利息（分别以4656元为基数于2017年9月至2018年3月期间自每月1日起；以4656元为基数自2018年4月1日起、以701元为基数自2018年5月6日起；以8016元为基数自2018年5月1日起、以1485元为基数自2018年6月6日起；以8016元为基数自2018年6月1日起、以834元为基数自2018年7月6日起；以2800元为基数自2018年7月1日起、以12600元为基数自2018年7月31日起、以1128元为基数自2018年8月6日起；以15400元为基数自2018年8月1日起、以539元为基数自2018年9月6日起，均按年利率10%计算至清偿之日止]；二、驳回中山市华裕广场租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2928元，减半收取计1464元，由中山市华裕广场租赁管理有限公司负担244元，赵家国负担1220元（该款中山市华裕广场租赁管理有限公司已预交，其同意由赵家国直接向其支付，赵家国应于支付上述款项时迳付中山市华裕广场租赁管理有限公司，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年七月十日书记员  钟厚仁