西安市莲湖区人民法院   民事判决书     （2019）陕0104民初871号   原告：王少华，男，1979年2月27日出生，汉族，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：岳玲利，陕西云迈律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李芳珍，陕西云迈律师事务所(实习)律师。   被告：西安融辉房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区楼。   法定代表人：林茂祺，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：王园园，陕西博硕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭少华，陕西博硕律师事务所（实习）律师。   原告王少华与被告西安融辉房地产开发有限公司（以下简称“融辉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王少华及其委托诉讼代理人岳玲利、被告融辉公司委托诉讼代理人王园园、郭少华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告王少华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即修复已经断裂的楼板及脱砂墙体；2、依法判令被告赔偿原告因不能入住导致物业管理损失12327.57元、交通费2000元、误工费12498元及房屋租金损失（截止2020年1月1日为95300元，并要求被告支付至被告对房屋修复至符合质量规范能够实际使用之日）；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2013年3月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由其购买被告开发建设的XX号楼XX单元XX层XX号商品房，房款总额为720339元整（经实测面积后退款354元，实际成交价719985元）。根据该合同约定，融辉公司应于2015年10月31日前向原告交付验收合同的商品房。被告及其承建人在房屋施工过程中将断裂的楼板面裂缝以素灰涂抹掩盖，将大面积材料应为混凝土的板墙以强度不足的砂浆替代。原告在收房后装修过程中发现上述严重质量问题，之后多次找物业、小区工程部以及被告协商解决，被告以该问题为瑕疵为由拖延，期间被告为证明上述问题不属于质量问题，曾找检测公司至现场初步勘查，准备进行检测，但查看之后再无下文。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，应承担相应的责任。因与被告协商未果，无奈诉至法院，望判如所请。   被告融辉公司辩称，针对原告第一项诉讼请求，在原告提出后，我公司积极履行维修义务，但因原告不配合，导致未能实际施工，我公司不应承担违约责任。但鉴于质量存在瑕疵的事实，我公司愿意履行房屋维修义务。针对原告的第二项诉讼请求。关于租金问题，涉案房屋在取得竣工验收备案表后已实际合法交付给原告，原告并未提供实际发生租金的证据证明其损失，即使原告确在外租赁房屋，但原告有房屋居住，又另行租房，显属恶意扩大损失。此外，因原告拒绝维修造成的扩大损失不应由我公司承担，关于其他损失，均与被告应履行的瑕疵维修义务无直接因果关系，且未实际发生。综上，原告主张的第二项诉请的相关损失均非本案因质量瑕疵所导致的合理损失和直接损失，应当予以驳回。涉案房屋存在瑕疵后，我公司积极履行了相应的维修义务，但原告多次以此为由要求解除双方的商品房买卖合同才导致本案发生。即便我公司未能及时维修，原告也可以自行维修后向其公司主张损失，但其并未采取必要的措施而导致损失扩大，不应由其公司承担。   原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，查明事实如下：   2013年11月25日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX庙XX幢XX单元XX层XX号房屋。2016年2月18日被告向原告交付房屋，原告在房屋验收表上签字。2016年11月原告对房屋装修时发现客厅顶板出现裂缝、墙面脱砂，与被告沟通维修，因被告给予的维修方案不符合原告要求，致维修工作未能开展，后原告提出解除双方签订的商品房买卖合同，双方亦未能协商一致。后原告诉至法院。   本案在审理过程中，经原告申请，本院通过西安市中级人民法院委托司法鉴定机构对涉案房屋裂缝及脱砂原因、修复方案、修复费用进行鉴定，陕西省建筑工程质量检测中心有限公司作出建筑工程司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、房屋混凝土顶板裂缝原因为：主要是由于早期受荷较大导致，同时也受到温度收缩因素影响；混凝土梁裂缝原因为：主要是混凝土的早期收缩作用导致的；混凝土墙及梁脱砂原因为：后期修复混凝土外观质量缺陷时未使用恰当的工艺及材料所致；2、11905号房屋混凝土构件裂缝及脱砂缺陷维修费用约需20137.94元。上述鉴定结论已经法庭质证。原告支出本次鉴定费50000元。   因鉴定意见书第8页5.4混凝土板构件钢筋配置及厚度情况检测载明：所检混凝土板构件保护层厚度部分测点略大于设计及规范允许偏差要求；所检混凝土板底部钢筋间距大于设计及规范允许偏差要求。原告据此认为涉案房屋存在质量问题，设计不符合规范，要求对房屋因此产生的贬值损失进行鉴定。经被告申请，鉴定中心鉴定人员出庭接受质询，答复：鉴定意见书中关于混凝土板构件钢筋配置及厚度情况的检测仅针对裂缝楼板，检测数据并不代表整栋楼存在质量问题；裂缝楼板钢筋铺设问题仅属一般缺陷，影响范围仅针对该楼板，并不能对整栋楼的质量产生影响，且鉴定机构给出的维修方案是完全可以弥补该楼板钢筋铺设缺陷，保证该楼板的安全性和耐久性。故对其鉴定申请不予准许。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应依据法律规定及合同约定，履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据庭审查明的事实以及陕西省建筑工程质量检测中心的鉴定报告，被告销售给原告的房屋室内混凝土梁板构件裂缝，此类裂缝虽为非受力裂缝，但属于被告公司施工不善导致，应为质量问题，被告作为房屋的出卖人应当对上述质量问题承担维修责任。鉴于鉴定机构已给出妥善的维修方案，被告应按照该维修方案对原告房屋存在的问题予以维修。   当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原告要求被告赔偿误工费及交通费，未提供任何可以证明其因房屋质量问题产生上述损失的有效证据，依法不予采信；其主张物业管理费，原告购买涉案房屋，无论房屋是否存在质量问题，业主向物业管理机构缴纳物业费均为其应负的义务，物业费亦非房屋质量给其造成的损失，故其该项主张，无事实及法律依据，依法不予支持；其主张房屋租金损失，经鉴定涉案房屋虽存在质量问题，但可以经过维修予以解决，被告在原告提出其价购买的房屋存在质量问题后并未拖延维修，只是因原告不认可被告给予的维修方案导致未能施工，且之后原告便提出解除合同，双方交涉的重点从维修变更为合同是否符合解除条件，故被告并未有恶意拖延不予维修的情形，原告主张此期间的房屋租金损失，于法无据。关于维修期间的租赁费用，因原告房屋至今尚未装修入住，被告对房屋的维修并不影响其居住使用，故对其主张维修期间的租赁费用，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：   一、被告西安融辉房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内按《建筑工程司法鉴定意见书》给出的维修方案对位于西安市莲湖区XX号楼XX单元XX层XX号房屋梁板裂缝、混凝土表面脱砂问题进行维修，原告王少华予以配合；逾期由原告王少华自行维修，被告西安融辉房地产开发有限公司向原告王少华支付维修费用20137.94元；   二、驳回原告王少华的其余诉讼请求。   案件受理费1675元（原告已预交），鉴定费50000元，由被告西安融辉房地产开发有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审  判  长   朱保建   审  判  员   郭富丽   审  判  员   赵兴华     二〇二〇年六月二十四日     书  记  员   杨晨曦                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             1