江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民初642号原告：江西慧谷互联商业运营管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区学府大道**慧谷创意产业园味棕空间******，统一社会信用代码：91360125MA35H8QE1N。法定代表人：胡强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：万冲冲，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林怡，江西求正沃德律师事务所实习律师。被告：南昌思科酒店管理有限公司，住所地，住所地：江西省南昌市红谷滩新区学府大道**慧谷产业园**楼**会信用代码：91360125MA363A765Y。法定代表人：王青华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱金龙，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张妍，江西华邦律师事务所律师。原告江西慧谷互联商业运营管理有限公司（以下简称慧谷公司）与被告南昌思科酒店管理有限公司（以下简称思科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告慧谷公司的委托诉讼代理人万冲冲、林怡，被告思科公司的委托诉讼代理人朱金龙、张妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧谷公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告于2017年8月15日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》以及2018年1月16日签订的《江西慧谷产业园补充协议书》均已解除。该项诉请后在审理过程中变更为：请求依法确认原告与被告于2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》以及2018年1月16日签订的《江西慧谷产业园补充协议书》均已解除。2、判令被告立即搬离公寓并支付其在2018年3月15日-2019年8月21日期间未予支付的租金、占用公寓所产生的场地占用费及违约金、滞纳金（按合同约定每天以月租金的千分之五为基数，从2019年3月15日开始计算，直至还清为止，暂计至2019年8月21日）共计1461049.85元（详见计算清单）；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月5日，原告本着为科技产业园招商引资的目的与被告签订了一份《江西慧谷产业园公寓租赁合同》，约定原告将江西慧谷产业园6号楼的1-2层给被告做美食城。而后，为了满足被告的配套需要，解决美食城员工的住宿问题，原告便又于2017年8月15日与被告签订了另外一份《江西慧谷产业园公寓租赁合同》，约定被告租用原告江西慧谷产业园5号楼的3、4、5、6层作为其配套，以解决其员工的居住需要。后又于2018年1月16日原告又再次与被告签订了《江西慧谷产业园补充协议书》，用作2017年8月15日与被告签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》的补充条款，增添5号楼的2层给被告做配套。原告与被告签订关于江西慧谷产业园5号楼的2、3、4、5、6层的公寓租赁合同的目的很简单，就是为了满足被告的配套需求，解决其员工的住宿问题，以便于被告在原告园区长期经营。此目的在租赁合同当中亦有着明确的约定。例如合同的前言部分写明“就甲方江西慧谷产业园的公寓以优惠出租给乙方配套使用事宜”、合同的第五条第6点“审查批准乙方为居住需要”合同的十一条第7点第二款“本公寓楼为园区配套房屋租赁，如因乙方对外经营或其他未按本合同条款执行导致二次消防不能过审”。以上均能体现原告的初衷。然而在出租公寓的装修过程中，被告却违规进行装修，改变公寓的用途，对于物业的整改通知亦置之不理，并且对于合同约定的内容（例如与园区物业签订物业协议）亦不予履行。至今亦只在合同签订时缴纳了第一期的房屋租金，拖欠了原告十余月租金未予支付。为此，原告于2018年9月21日已经向被告发出了解除双方于2017年8月15日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》以及2018年1月16日签订的《江西慧谷产业园补充协议书》的《解约告知函》。至此，按照原、被告双方于2017年8月15日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》第八条的规定被告应在3个工作日内搬离。但至今被告亦未搬离并一直在进行违规装修中。故，原告为了维护自身合法权益，现依法向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。思科公司答辩称,一、慧谷公司主张请求法院确认案涉合同已解除的第一项诉讼请求根本没有事实与法律基础，不应也不能获得支持。（一）本案慧谷公司其自己已经撤销或取消了其提出的解除案涉合同的意思表示。也就是说，本案实质等于不存在通知解除合同的通知。我们从慧谷公司其自己所提供的证据就可以看出，慧谷公司在其以2018年9月1日的《租赁合同解约告知函》主张解除案涉合同之后：（1）于2018年11月6日作出《整改通知书》，要求思科公司尽快在相关职能部门办理手续及提交全套图纸，并提出待相关手续完成，报物业后，经许可方可按装修管理办法实施作业；（2）于2018年12月17日委托江西求正沃德律师事务所作出《律师函》提出“立即停止装修，与甲方协商办理有关手续（根据律师函的上下文可以看出，该“与甲方协商办理有关手续”是指办理装修所需的相关手续）”。也就是说，慧谷公司在作出《租赁合同解约告知函》主张解除案涉合同之后，其明确表示应继续履行合同并要求思科公司也继续履行合同。事实上，双方也的确一直在继续履行合同。既然如此，当然就等于慧谷公司其自己已经撤销或取消了其提出的解除案涉合同的意思表示。既然通知解除的通知都被撤销或取消了，那案涉合同肯定就不存在也不可能存在已被通知解除的问题。皮之不存毛将焉附！（二）《租赁合同解约告知函》中针对的合同非案涉合同，无法产生解除合同的效力。根据《租赁合同解约告知函》内容可知，该解约告知函针对的是2017年12月15日所签订的租赁合同以及2018年4月1日所签订租赁补充协议，然而无论是慧谷公司自己提交的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》及《慧谷产业园租赁合同补充协议书》还是思科公司提交的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》及《慧谷产业园租赁合同补充协议书》落款时间都与该解约告知函内容不一致，也就是说该解约告知函针对的合同非案涉合同，依法无论如何也不能产生解除合同的效力。（三）思科公司根本没有收到过解除案涉合同的《租赁合同解约告知函》。思科公司根本没有收到过解除案涉合同的《租赁合同解约告知函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，案涉合同当然就还应当因为不存在“通知到达对方”的事实基础而未被通知解除。慧谷公司主张请求法院确认案涉合同已解除还是没有事实基础。况且，如上所述，慧谷公司一直在要求思科公司继续履行合同，思科公司也的确一直在继续履行合同，在此情况之下，案涉合同根本不可能存在已被通知解除的问题。（四）再者，慧谷公司也没有通知解除合同的权利。根据慧谷公司作出的《租赁合同解约告知函》，慧谷公司提出解除合同的理由为思科公司没有签订相关物业合同，未报批相关装修图纸，擅自进场装修，以及擅自改变公寓用途，并用作对外经营之用。但是，案涉合同并未约定如果发生上述情况，慧谷公司可以提出解除合同。而且，思科公司不存在擅自进场装修的行为，依约思科公司也有权对外经营，思科公司根本没有违约。也就是说，慧谷公司提出的解除合同的事实依据并不存在；即使存在，案涉合同也没有约定在此情况之下思科公司可以解除合同。二、思科公司没有拖欠租金。思科公司一直希望并请求慧谷公司与其协商确定租金起算时点，以避免引发纠纷。思科公司一直诚心诚信履约。第一，根据案涉合同的约定，慧谷公司本应当在2017年12月15日前向思科公司交付南昌市红谷滩新区江西慧谷产业园5号楼第3、4、5、6层，于2018年元月10日前向思科公司交付南昌市红谷滩新区江西慧谷产业园5号楼第2层，但是，慧谷公司并没有按约交付。实际上，慧谷公司直至现在也没有使南昌市红谷滩新区江西慧谷产业园5号楼第2、3、4、5、6层（以下简称租赁房屋）达到正常可使用状态或正常交付状态。在此情况下，无论是基于先履行抗辩权还是权利义务平等、公平公正等原则，思科公司都有权暂停交缴租金。思科公司不存在因此而承担违约责任的问题。围绕租赁房屋的交付问题：（1）2018年6月8日，思科公司要求慧谷公司为租赁房屋通电、通水等，并明确告知慧谷公司不通水不通电等就无法进场装修无法开业。（2）2018年12月25日，思科公司要求慧谷公司停止故意关停电梯等使思科公司无法装修的行为，按约审批图纸并办理正式房屋交接手续。（3）2019年5月31日，思科公司仍然在要求慧谷公司交房并停止故意以种种借口退回思科公司提交的装修申请与装修图纸的行为。（4）2019年7月31日，思科公司要求慧谷公司在酒店开业之前（2019年8月1日之前）解决租赁房屋的水和电梯无法正常使用的情况。（5）2019年8月15日，思科公司要求慧谷公司解决租赁房屋的水和电梯无法正常使用的情况。在上述情形下，根本就不可能也不应该机械地要求思科公司按照案涉合同约定的时点交缴租金，因为实际履行情况已因慧谷公司的原因而造成与约定情况千差万别。譬如：（1）至今租赁房屋的通水都没有正常；（2）2019年8月15日之前，租赁房屋的通水、通电、电梯使用等足以使租赁房屋无法使用的问题持续存在；（3）本来4个月就能完成的装修被拖延至花费十一个月左右才完成等等。在此情形下，慧谷公司有义务基于合同实际履行情况与思科公司明确租金起算时点。但是，慧谷公司却一直执意不同意与思科公司商谈租金起算时点问题。既然租金起算时点因慧谷公司的原因而不明确，当然就不存在思科公司逾期交付租金的问题。第二，即便如此，思科公司在正常按约交付首期租金、租赁保证金之外，还是以最大的诚意与诚信，分别于2019年6月5日、2019年12月17日预交了两次159218.19元的租赁房屋3、4、5、6层的3个月租金与47607.48元的租赁房屋2层的3个月租金。当然，慧谷公司于2019年7月1日将思科公司于2019年6月5日交缴的159218.19元的租赁房屋3、4、5、6层的3个月租金与47607.48元的租赁房屋2层的3个月租金如数退回，但未退还思科公司于2019年12月17日交缴的159218.19元的租赁房屋3、4、5、6层的3个月租金与47607.48元的租赁房屋2层的3个月租金足以说明慧谷公司亦基于案涉合同实际履行情况而认同其在2019年6月可收取的租金不多，印证慧谷公司无意多计取思科公司的租金。慧谷公司于2019年7月1日将思科公司于2019年6月5日交缴的159218.19元的租赁房屋3、4、5、6层的3个月租金与47607.48元的租赁房屋2层的3个月租金如数退回的行为至少表明，即使明确租金起算时点之后的确存在些许租金延误交付的情况，其责任也不在思科公司，更不能视为思科公司违约并要求思科公司承担违约责任。综上，慧谷公司对思科酒店的主张无事实与法律依据，请求依法驳回慧谷公司对思科酒店的全部诉讼请求。原告风华年代公司为支持其主张，提交了以下证据：第一组：原、被告企业信息，证明：原、被告主体适格。第二组：1，2017年6月5日《江西慧谷产业园公寓租赁合同》；2，2017年8月15日《江西慧谷产业园公寓租赁合同》；3，2018年1月16日《江西慧谷产业园补充协议书》。证明：原告将5号楼2、3、4、5、6层公寓租于被告在于满足被告的配套需求，解决其员工的住宿问题，2层月租金为15869.16元，3、4、5、6层月租金为52770.33元。第三组：《整改通知书》，证明：被告违规装修，物业要求其进行整改。第四组：租赁合同解约告知函，证明：原告已于2018年9月21日向被告发出了解除双方于2017年8月15日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》以及2018年1月16日签订的《江西慧谷产业园补充协议书》的《解约告知函》，但至今被告亦未搬离并一直在进行违规装修中。第五组：签收凭证、《五张整改通知书》、手机照片两张，证明：原告早已将房屋交付至被告使用，且被告存在违规装修的行为，为此原告发出系列整改通知书，经被告公司管理人罗显明签收。第六组：手机照片7张，证明：被告早已进行违规装修，现已装成丽枫酒店对外经营，构成根本违约。第七组：涉案房产的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，证明慧谷红谷文化发展有限公司是涉案房产的产权人。《打造国家级众创园区租赁运营合同》一份，合同约定甲方慧谷红谷文化发展有限公司作为涉案房产的所有权人，将包括涉案房产在内的慧谷产业园交予乙方江西慧谷互联商业运营管理有限公司运营，证明本案原告有权将涉案房产出租给被告，本案租赁合同合法有效。被告思科公司质证认为：第一组：三性无异议。第二组：对2017年6月5日租赁合同，该合同与本案无关，是美食城的租赁合同，不予质证。对2017年8月15日租赁合同，三性均有异议，原告提供的复印件与原件不一致，第一条第二款复印件只有公寓建筑面积5863.37㎡，原件显然不仅仅只有该内容，原告提供的证据显示的保证金为87950.55元，双方实际履行合同保证金为88454.55元。对2018年1月16日的补充协议，对该合同真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方承租租赁房屋不是为了解决员工住宿问题，是为了经营宾馆，原告明知且同意。第三组：三性均有异议，原告未提供原件，无法核实真实性，且我方未收到该通知书。第四组：三性均有异议，原告未提供原件，无法核实真实性，且我方未收到该函件。该函件明确载明原告要解除的是2017年12月15日签订的3/4/5/6层租赁合同，2018年4月1日所签订的2层租赁补充协议，两份合同与原告今日举证的第二组证据中的合同对不上，签约时间不同，该组证据与本案无关，原告请求法院解除的是2017年8月15日的合同，2018年1月16日的合同，这两份合同与解约告知函上的合同不一致。第五组：该组证据的所谓原件均是由原告在复印件上加盖公章，不是法律意义上的原件，对三性均有异议，原告交付的房屋至今都不能正常使用，主要表现为租赁房屋的供水是我方迫不得已从其他地方接过来的，供电除了电梯的供电外，其他电是由我方迫不得已从其他地方接过来的，原告还存在从2019年5月起故意关停租赁房屋电梯，使我方无法使用电梯的情况，由于上述原因被告正常四个月能完成装修，导致花费了11个月的时间才完工。原告至今未与我方办理正式房屋交付手续。第六组：对手机照片三性均有异议，原告未提供原件，无法得知拍摄地点、时间及拍摄对象，其次照片无法反映我方是违规装修，根据案涉合同的约定，原告应当于2017年12月15日之前交付房屋，所以我方在此后对房屋存在装修行为属于正常。第七组：对《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》真实性、合法性无异议，关联性有异议，由于合同提供的是复印件，真实性由法院予以核实，但是我方认可其有出租权。被告思科公司为支持其主张，提交了以下证据：第一组：1、《江西慧谷产业园公寓租赁合同》（2017年8月8日签订）；2、《慧谷产业园租赁合同补充协议书》（2018年1月16日签订）；3、签订合同后预交租金及保证金的凭证；4、慧谷公司收到上述租金后开具的发票两张。证明：双方实际履行是2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》和2018年1月16日签订的《慧谷产业园租赁合同补充协议书》，而《租赁合同解约告知函》针对的是2017年12月15日所签订的租赁合同以及2018年4月1日所签订租赁补充协议，故该告知函依法无论如何也不能产生解除合同的效力。第二组：1、《报告》；2、《关于的回复》；3、《关于的复函》；4、《函告》（2019年7月30日）；5、《函告》（2019年8月15日）；6、《关于相关履行事宜的函》；7、2019年8月28日思科公司罗总与慧谷公司王经理的短信聊天记录。证明：慧谷公司没有按约交付房屋，至今租赁房屋的通水都没有正常。2019年8月15日之前，租赁房屋的通水、通电、电梯使用等足以使租赁房屋无法使用的问题持续存在，本来四个月就能完成的装修被拖延至花费十一个月左右才完成，所以租金起算点不应早于2019年3月15日。第三组：1、2019年6月5日思科公司交租金的凭证；2、2019年7月1日慧谷公司退还租金的凭证；3、2019年12月17日思科公司交租金的凭证。证明：1、慧谷公司基于案涉合同实际履行情况而认同其在2019年6月可收取的租金不多，无意多计取思科公司的租金。2、即使明确租金起算时点之后的确存在些许租金延误交付的情况，其责任也不在思科公司，更不能视为思科公司违约并要求思科公司承担违约责任。第四组：1、《建设工程消防设计备案情况登记表》；2、《南昌市公安消防支队大院大队建设工程消防设计备案凭证》（院公消设备字【2019】第0005号）；3、《南昌市公安消防支队大院大队建设工程消防设计备案凭证》（院公消设备字【2019】第0011号）；4、《南昌市公安消防支队大院大队消防安全检查申请受理凭证》（院公消安凭字【2019】第0007号）；5、《南昌市公安消防支队大院大队建设工程竣工验收消防备案凭证》（院公消竣备字【2019】第0021号）；6、《南昌市公安消防支队大院大队建设工程竣工验收消防备案凭证》（院公消竣备字【2019】第0022号）；7、《南昌市红谷滩新区住建局建设工程消防验收备案检查通知书》（洪新住建验备字【2019】第0002号）；8、《大院消防救援大队消防安全检查申请受理凭证》（院消安凭字【2019】第0009号）；9、《卫生许可证》；10、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；11、《特种行业许可证》；12、《建设用地规划许可证》；13、《建设工程规划许可证》；14、《南昌市公安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证》；15、《南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书》；16、《工程竣工验收报告》；17、《关于江西慧谷-红谷创意产业园（二期）5#公寓楼变更为酒店式公寓性质开办汉庭酒店的意见复函》（洪规函【2017】249号）。证明：思科公司装修行为没有违反法律规定，慧谷公司同意思科公司将租赁房屋用于开设宾馆。原告慧谷公司质证认为：第一组：1、2：三性无异议；3、真实性、合法性无异议，综合凭证上时间好像是2017年8月8日，但其给我方查看的分别缴纳租金日期与此时间不符，其中有笔在2017年12月，因而该租金是否属于同一事项缴纳的租金无法确定；4、真实性、合法性无异议。对上述四项材料的关联性有异议，从原告的解约函告知内容及被告提供的2017年8月8日、2018年1月16日签订的两份租赁合同内容对比可以看出，我方发出的租赁合同解约告知函的解除房屋的指向与被告提供的两份合同涉及的房屋都是2/3/4/5/6层。第二组：1-6：真实性、合法性无异议，关联性有异议，该函件无法证明我方已签收，及送达了给我方。被告主张至今租赁房屋没有按约交付房租，未正常通水与事实不符，如未交付房屋，怎么会存在装修。7、三性均有异议，仅凭短信记录无法证实聊天对象的身份。第三组：真实性、合法性无异议，关联性有异议，三组证据无法得到我方同意无意多计取被告租金，我方将被告所缴纳的租金退还，系因其当时与原告已经产生纠纷，该纠纷持续数十月有余，被告交纳租金时已拖欠我方数十月租金，鉴于此情形才返还租金，并非被告主张的无意多计取的意思。第四组：1-8：真实性、合法性无异议，关联性有异议，其通过消防验收及受理的时间均为2019年之后，系双方发生纠纷后的时间，因而并不能证明之前未存在违规装修的行为。9-13：真实性、合法性无异议，关联性不能达到被告的证明目的。14-17：被告未提供原件，对其三性均有异议，我方一直与被告签订租赁合同的根本目的是用于园区配套，解决被告员工住宿问题，并未同意被告将该租赁公寓用于开设宾馆，其被告提供的第17项证据，从此证据名称及内容看出，该函仅针对于与汉庭酒店，且与我方无关。经庭审举证、质证，对证据认证如下：本案原告所提交证据原、被告企业信息、2018年1月16日《江西慧谷产业园补充协议书》、涉案房产的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《打造国家级众创园区租赁运营合同》，被告质证均对证据真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。原告所提交的《整改通知书》、租赁合同解约告知函、签收凭证、《五张整改通知书》、手机照片两张、手机照片7张，被告质证对三性均有异议，因上述证据真实性无法确认，本院不予确认。原告提交的2017年6月5日《江西慧谷产业园公寓租赁合同》、2017年8月15日《江西慧谷产业园公寓租赁合同》与本案无关不予审查。被告提交的证据《江西慧谷产业园公寓租赁合同》（2017年8月8日签订）、《慧谷产业园租赁合同补充协议书》（2018年1月16日签订）、签订合同后预交租金及保证金的凭证、慧谷公司收到上述租金后开具的发票两张、2019年6月5日思科公司交租金的凭证、2019年7月1日慧谷公司退还租金的凭证、2019年12月17日思科公司交租金的凭证，原告质证均对真实性、合法性无异议，本院予以确认，被告提交的第二组证据包括1、《报告》；2、《关于的回复》；3、《关于的复函》；4、《函告》（2019年7月30日）；5、《函告》（2019年8月15日）；6、《关于相关履行事宜的函》；7、2019年8月28日思科公司罗总与慧谷公司王经理的短信聊天记录。原告质证对其中的1-6证据真实性、合法性无异议，本院予以确认，其中的第七份证据因真实性无法确认，本院不予确认。被告提交的第四组证据，因该组证据均为有关政府出具的公文，真实性可予确认，关联性在本院认为中予以阐述。本院经审理查明：2017年8月8日原被告双方签订《江西慧谷产业园公寓租赁合同》一份，合同约定原告将位于南昌市红谷滩新区.97平方米（其中公寓面积5863.37平方米，接待大厅面积33.6平方米）房屋租赁给被告，租赁期限为2017年12月15日至2027年12月14日止，为期10年。执行租金标准为：2017年8月15日-2017年12月14日为装修免租期，不计算租金；2017年12月15日-2019年12月14日，租金为9元／平方米／月；2019年12月15日-2023年12月14日，租金为15元／平方米／月；2023年12月15日-2027年12月14日，租金为22元／平方米／月。租金支付方式为押一付三，即合同签订后缴纳一个月房租金额的押金，及第一笔（三个月）租赁款。后续租赁款在下一个支付周期前五个工作日内完成支付。被告应按约向原告缴纳租金，被告逾期缴纳租金，原告有权收取滞纳金，滞纳金按每天为月租金的5‰计算。另特别约定，本公寓楼为园区配套房屋租赁，如因被告对外经营或其他未按本合同条款执行而导致二次消防不能过审，原告不承担任何责任及连带责任。2018年1月16日原被告双方签订《慧谷产业园租赁合同补充协议书》，合同约定将慧谷产业园层，作为被告配套使用，二层建筑面积为1322.43平方米。起租时间从本补充协议签订之日开始，截止时间按原2017年8月8日双方签订《江西慧谷产业园公寓租赁合同》期限执行。原告给予被告两个半月的装修免租期（即2018年1月10日起至2018年3月31日止），免租期满，按照下列价格与三、四、五、六楼的租金和物业费等有关费用一并缴纳。其中2018年4月1日至2019年12月14日，月租金为15869.16元，合计309448.62元；2019年12月15日至2023年12月14日，月租金为23803.74元，合计1142579.52元；2023年12月15日至2027年12月14日，月租金为33060.75元，合计1586916元。上述两合同签订后，被告向原告支付了159218.19元。后双方因租赁房屋用途及装修问题产生纠纷，被告未按约定支付租金，至2019年6月5日、2019年12月17日被告支付了两次159218.19元的租赁房屋3、4、5、6层的3个月租金与47607.48元的租赁房屋2层的3个月租金。原告于2019年7月1日将被告于2019年6月5日缴纳的159218.19元的租赁房屋3、4、5、6层的3个月租金与47607.48元的租赁房屋2层的3个月租金退回。另查明，本案出租房产产权人为慧谷红谷文化发展有限公司，2016年5月20日慧谷红谷文化发展有限公司与原告慧谷公司签订运营合同，将包括涉案房产在内的慧谷产业园交于原告慧谷公司运营及对外出租。本院认为，本案经双方确认实际履行的为双方2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》及2018年1月16日签订的《慧谷产业园租赁合同补充协议书》，两合同经双方盖章确认，系双方真实意思表示，另本案出租房产产权人为慧谷红谷文化发展有限公司，慧谷红谷文化发展有限公司与原告慧谷公司签订运营合同，将包括涉案房产在内的慧谷产业园交于原告慧谷公司运营及对外出租，故本案原告有权将涉案房产对外出租，本案上述两租赁合同合法有效。一、关于本案双方2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》及2018年1月16日签订的《慧谷产业园租赁合同补充协议书》是否已解除问题。原告慧谷公司主张涉案房产出租给被告目的为园区配套，即解决园区员工住宿的公寓用途，被告承租后用作酒店对外经营违反约定的租赁用途，且被告违约拖欠租金，故原告依据合同约定有权解除上述两租赁合同，原告也于2018年9月21日发出《解约告知函》，故本案两租赁合同已经解除。对此，本院认为首先本案租赁合同并未明确约定租赁用途，既未约定租赁用途为园区配套解决园区员工住宿，也未约定承租方不得承租房产对外经营酒店，而且《江西慧谷产业园公寓租赁合同》第十一条第7点还特别约定“本公寓楼为园区配套房屋租赁，如因被告对外经营或其他未按本合同条款执行而导致二次消防不能过审，原告不承担任何责任”，也表明原告默许被告承租对外经营，只是需自行承担二次消防不能过审的相关责任。故在双方对租赁用途未明确约定的情况下，被告租赁后对外经营酒店不能认定为违约。其次关于被告拖欠租金问题，系因租赁合同履行过程中，双方对租赁用途、装修等问题产生争议，原告物业未提供装修所需的水电导致被告装修推迟，在此情况下被告还于2019年6月5日、2019年12月17日向原告支付了两笔206825.67元的租金。而原告中断被告装修水电、未批准被告装修的理由为被告装修用途为经营酒店违反合同约定，但该租赁用途经上述评议认定为未违反租赁合同约定，所以原告阻挠被告装修的理由不能成立，本案装修拖延的主要责任不能归于被告，故被告拖欠该期间租金不能认定为根本违约。最后原告于2018年9月21日发出《解约告知函》实际载明解除的合同为“2017年12月15日签订的慧谷产业园5号楼租赁合同”，与本案涉及的2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》并不一致，故不能认定原告已就本案2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》发出解除的意思表示。另外，本案被告因租赁房产对外经营酒店已投入巨额资金进行装修，现酒店也已开张正常营业，解除合同导致的该部分损失也巨大。综上，本案上述两租赁合同并不存在法定或约定解除情形，原告主张上述两租赁合同已经解除的意见不能成立，原告诉请要求确认上述两租赁合同已经解除缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。二、关于原告要求被告支付的2018年3月15日-2019年8月21日期间租金、场地占用费、违约金、滞纳金问题。原告主张的2018年3月15日-2018年9月21日期间租金，该期间租金根据两租赁合同约定为419505.14元（5896.97×9×6+5896.97×9÷30×6+15869.16×5+15869.16÷30×21）。该期间实际系被告装修期，但因原告未配合提供水电导致被告装修拖延，被告未将涉案房产装修完毕投入经营，鉴于该期间被告客观占有涉案房产，本院酌定被告支付该期间合同约定租金的50%为209752.57元，另外50%因原告原因导致被告装修拖延本院予以减免。因被告后期向原告支付两笔金额分别为159218.19元、47607.48元共206825.67元租金，故被告还需向原告支付该期间租金2926.9元。原告主张的2018年9月22日起暂算至2019年8月21日的场地占用费、违约金、滞纳金。根据前述评议，本案两租赁合同并未解除，被告仍合法占有涉案房产，故原告主张的场地占用费本院不予支持，关于该期间的违约金、滞纳金，因被告拖欠租金系因租赁合同履行过程中双方对租赁用途、装修等问题产生争议，且该争议主要责任不可归责于被告，故对于原告主张该期间租金的违约金、滞纳金，本院不予支持。该期间原告主张的场地占用费、违约金、滞纳金虽不能支持，但被告仍应支付相应租金。该期间仍系被告装修期，导致装修拖延原因之一仍系原告物业未配合提供水电，根据前述评议，本院酌定被告支付该期间合同约定租金的50%为379180.4元（5896.97×9×11+15869.16×11）/2，另外50%因原告原因导致被告装修拖延本院予以减免。鉴于被告酒店已于2019年8月份装修完成对外营业，故2019年8月21日之后的租金及租赁有关事项双方均应按租赁合同约定友好协商诚信履行。综上所述，原告慧谷公司要求确认双方2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》及2018年1月16日签订的《慧谷产业园租赁合同补充协议书》已解除的诉请不能成立，应予驳回。原告要求被告支付场地占用费、违约金、滞纳金的诉请不能成立，应予驳回。原告要求支付2018年3月15日-2019年8月21日期间租金的诉请部分成立，本院认定被告思科公司应支付2018年3月15日-2019年8月21日期间的租金为382107.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南昌思科酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西慧谷互联商业运营管理有限公司2018年3月15日-2019年8月21日期间租金382107.3元；二、驳回原告江西慧谷互联商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费109274元，由原告江西慧谷互联商业运营管理有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，账号：31×××42-3，收款人：江西省高级人民法院，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 段 毅审判员 刘卫平审判员 李 恒二〇二〇年七月十四日法官助理宋丽书记员陈思思