广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初10502号原告：罗志强，男，汉族，1982年9月12日出生，身份住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人：余江锋，广东法尔律师事务所律师。被告：张筠，女，汉族，1972年10月31日出生，身份住址广东省深圳市福田区，委托代理人：温素琴，广东德纳律师事务所律师。原告罗志强诉被告张筠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴颂适用普通程序独任审理，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告本人及其委托代理人余江锋、被告委托代理人温素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、租赁期内，被告强行提前收回房屋。按照租赁合同，被告应向原告支付2倍月租金的违约金。2017年2月6日，原告与被告签署了房屋租赁合同，约定月租金为14500元，租赁期限自2017年2月25日至2022年2月24日，原告明确告知被告支付高额租金的条件是小孩要用房屋的学位，被告同意并办理了租赁备案。租赁合同签订后，原告每年按时交付租金。但是在2019年2月15日被告以原告小孩占用学位为由，要求签订一个更长时间的合同。原告认为被告是要变更合同，不同意延长合同期限，双方就此产生纠纷。2019年5月29日，被告再次要求延长租赁期限。2019年6月26日，原告告知被告不愿意延长租赁期限，但是可以解除租赁合同，以免占用学位。被告向中介了解租金上涨情况后，表示希望解除租赁合同。双方协商解除合同后，被告当天即安排中介看房。为了给被告足够时间寻找新租户，原告表示可以“租到今年8月31日”。被告欣然同意，双方确定原告不占用学位，租赁期限改为2019年8月31日。但是被告不守承诺，于2019年8月10日勒令原告马上搬走。原告表示8月31日才是租赁到期日。但是被告说不行，客户要求马上入住，房子要马上交给别人。最后被告要求原告必须在一周内交房。原告仓促之下只能租了很不理想的房屋，并于8月17日搬离。根据合同约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋，按月租金的200%支付违约金。原被告协商房屋租赁期为2019年8月31日，但是被告强行提前收回该房屋，应按照月租金的200%支付违约金29000元。二、原被告双方协商一致，解除租赁合同。但是被告拒绝向原告返还两个月的押金，构成违约。2019年8月18日，原被告正式完成退房交接。被告虽然认可双方协商一致解除合同，却以5年租赁期限未满为由，拒绝退还2个月租金的押金。为解决学位问题产生的纠纷，原被告已经协商一致解除租赁合同。按照合同约定合同解除后，房屋租赁押金应如数返还乙方。被告没收原告2个月租金的押金，没有法律依据，构成违约。据此，请求法院判令：1、被告返还原告房屋租赁押金29000元；2、被告支付违约金29000元；3、被告按照中国人民银行同期贷款利率支付原告58000元占用期的利息（从2019年8月18日开始计算占用期利息至被告实际支付之日）；4、被告承担本案的诉讼费用。原告后变更第3项诉求中利息的计算标准为年利率6%。被告辩称：1、涉案租赁合同系原告单方提出提前解除，而并非双方协商一致解除合同。根据双方的聊天记录显示，被告曾向原告提出延长租期的要约邀请，但原告没有接受该要约邀请，而是提出了提前解除合同。2019年2月15日，被告就调整房屋租金以及约定房屋学位使用事宜与原告进行协商，其中就学位问题，由于原告与被告在租赁合同中并未就房屋学位的使用进行约定，而被告当时了解到涉案房屋的学位一旦使用就要锁定九年，因此被告提议如果原告需要使用房屋的学位，不造成学位的浪费，需要延长租约；过了几个月的时间，原告向被告表示现在有了第二个小孩，两个小孩加上老人，房子住不下了，要提前搬走。双方沟通过程中，被告一直都认为系原告提前要求解除合同，而被告从未向原告提出如果不使用学位就解除合同或者如果要使用学位但不延长租约就要提前解除合同。被告同意原告提前解除租约的请求，并不等同于原被告协商一致解除合同，原告仅是征得被告同意提前解除租约，按照合同约定，仍应向被告支付200%月租金的违约金;2、原告提前解除合同，已经对被告造成损失，被告收取原告违约金合情合理合法。双方签订了五年的租赁合同，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。被告依约将房屋提供给原告，而在原告提前解除租赁合同后，被告只能委托中介尽快找到能接收的租户，以便减少损失。但直到2019年10月31日，案涉的房屋才成功给移送公司作为宿舍使用，在原告搬走后到2019年10月31日，被告损失了两个多月的租金。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年2月6日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市天××世纪花园××4Ｃ房屋出租给乙方作为住家使用，房屋租赁自2017年2月15日至2022年2月14日，共计5年；租金每月14500元，租金按年支付，每年174000元；乙方应于每年第2个月15号前向甲方支付当年租金；押金为43500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方须提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金；经双方协商，房屋按照每年市场行情调整。同日，原告向被告支付押金43500元。双方确认，因为原告的小孩需要在2019年入读附近小学并占用涉案房屋的学位，双方办理了租赁备案登记手续。2019年原告向被告支付当年全年租金174000元后，2月15日，被告通过微信沟通的方式告知原告租金每月上调500元，全年费用还差6000元，而且学位占用一旦使用就是九年不能更换，所以如果原告占用学位，需要签订一个更长时间的合同，以确保学位不浪费。原告回复称这是要变更合同，双方见面谈。原告主张面谈的时候，因为被告提出上述要求，原告未予同意，原告遂提出原告可以不占用学位，并提前退租，以便被告可以将房屋及学位另行出租，被告予以同意。被告则称是原告提前解除合同，被告予以同意。被告并未提出如果原告不同意被告的上述要求，被告就要赶原告走。2019年6月26日，被告询问原告能否让中介去看房，以便重新出租。原告表示同意，并称可以住到8-9月份，给被告足够的时间找新租客。之后，原告称原告租到今年8月31日，被告房子这么好，两个多月绝对租得出去，我们也舍不得走，但是两个小孩加老人，以后实在住不下。并再次重申，小孩不占用学位，租期到今年8月31日。被告对此，未予回复。2019年8月10日，被告询问原告，如果客户确定的话，原告是否可以马上搬走。原告回复称之前说好的，租赁结束日改为8月31日，所以准备这个月底交房。被告则称没有客户可以等到月底，到之后根本就租不出去。原告则坚称租期到8月31日，被告则说以为原告早就找到房子，当时只是约定2个月内搬走，并没有定死到哪一天，合同结束后被告会退回该退的租金。在被告的多次催促下，2019年8月17日，被告开具放行条后，原告搬离了涉案房屋。2019年8月19日，被告向原告返还剩余当年租期内的租金及相当于一个月租金的押金。剩余押金29000元未退还，原告遂提起本案诉讼。本院认为，原告与被告成立房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行相应的义务。双方在合同期限内合意提前解除合同，双方合同自双方达成合意解除之日起就告解除。被告虽抗辩称系原告提前解除合同构成违约，但根据双方提交的证据材料，不足以证明合同提前解除可归责于任何一方，被告虽在合同期限内提出增加租金，但提出该增加租金的主张并未违反合同中关于租金按照市场行情调整的约定。至于被告要求延长合同期限，也未有证据显示因为原告的拒绝，被告要求原告提前搬离收回房屋。据此，应认定合同系双方合意解除，合同解除后，被告应向原告返还剩余押金29000元。至于原告主张的合同期限截止2019年8月31日止，被告在8月10日要求提前解除，构成违约。原告虽在微信中多次主张合同到期日为8月31日，但被告主张解除合同之时，是同意给予原告两个月的时间去寻找其他房屋，被告也使用该段时间寻找新的租客，并未约定到期日为8月31日。原告并未提交证据证明被告做出明确的意思表示，同意租期截止日变更为2019年8月31日。故，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于逾期返还押金的违约金，双方确认原告自2019年8月17日搬离，原告据此有权要求被告自2019年8月18日起以29000元为计算基数，自2019年8月18日起计算至实际付款之日止的逾期返还押金的利息，其中2019年8月19日之前应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告当庭变更诉讼请求要求参照民间借贷利率计算利息，没有合同依据，本院不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张筠应于本判决生效之日起十日内向原告罗志强返还剩余押金29000元；二、被告张筠应于本判决生效之日起十日内向原告罗志强支付逾期返还押金的利息（利息以29000元为计算基数，自2019年8月18日起计算至实际付款之日止，其中2019年8月19日之前应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告罗志强的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元（已由原告预交），由原告负担625元、由被告负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴    颂二〇二〇年七月八日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。