广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8383号原告：刘浩泉，男，1985年6月1日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。被告：黄亦斌，男，1982年10月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告：陈桂琴，女，1982年5月22日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区小北路三眼井上街****。法定代表人：宋炽平。原告刘浩泉诉被告黄亦斌、陈桂琴、第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘浩泉的委托诉讼代理人阮泳娴到庭参加诉讼，被告黄亦斌、陈桂琴，第三人德才公司经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘浩泉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年12月13日签订的《房屋买卖合同》(合同编号：9117225)；2.被告向原告支付违约金380000元；3.被告向原告返还定金100000元；4.被告向原告支付中介费38000元；5.被告向原告支付律师费20000元；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月13日，原告与被告在第三人的促进下就被告所有的位于广州市番禺区沙湾镇中良路花明径××号××房的房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定购房价格为1900000元。合同签订后，原告已经依约履行全部合同义务，按时向被告支付购房定金并签订按揭贷款资料。随后，被告拒绝向抵押银行申请银行提前还款并办理涂销抵押手续，经原告多次催告，仍拒绝继续交易房屋。最终，本案被告将涉案房屋转售予案外人并成功办理交易过户手续。被告以上的种种行为导致本次房屋买卖交易无法顺利进行，构成根本违约。后经原告多次催告，被告均拒绝向原告依约继续履行合同。现为维护原告的合法权益，特向人民法院提出诉讼，望人民法院判如所请。被告黄亦斌无到庭及作出答辩。被告陈桂琴无到庭及作出答辩。第三人德才公司虽然没有到庭，但提交了书面答辩意见述称：原、被告于2017年12月13日在我司促成下，成功签订了《房屋买卖合同》，在促成此次交易过程中，我司已提供查册及协助进行房屋交易，后续因原、被告产生纠纷，协调无法解决，故合同不能依约履行。原告应向其司支付中介费38000元，目前有19000元尚未支付。被告应向其司支付100000元中介费，目前尚未支付。原告刘浩泉围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区沙湾镇中良路花明径××号××，登记权属人为黄亦斌、陈桂琴，共有情况为共同共有，房屋建筑面积为89.03平方米，房地产权证号为粤房地权证穗字第**、粤房房地权证穗字第**，证日期为2012年3月29日。2017年12月13日，黄亦斌、陈桂琴作为卖方（甲方），与刘浩泉作为买方（乙方），共同签订了一份《房屋买卖合同》（NO.9117225），该合同约定：买卖之房地产为涉讼房屋，该房屋以现状按套售予买方；买卖双方同意该房屋成交价为1900000元；房屋移交时间为甲方收齐楼款当天；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价20%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价20%的违约金；付款细则：乙方应于签订本合同时支付100000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按涂销抵押按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）：（1）于签订本合同90天内，支付首期楼价款（含定金）100000元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付；（2）部分楼款200000元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年3月13日前）到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清；（3）1600000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；（4）乙方应在签署本合同后70天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付打款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等，若由于买卖双方原因导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于成交价20%的违约金。该合同“备注”一栏手写约定以下内容：一、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户其名下）；二、签署合同当天以三个月为期限（期限到2018年3月13日），买方每超一个月未办妥银行同意贷款书，则买方追加定金20000元，以此类推，三个月时间为期限，银行出具同意贷款书3天内含前期定金总额至300000元，贷款额度以同意贷款书为准，卖方必须配合垫资方办理一切垫资手续和办理银行资金托管手续；三、违约责任：逾期超15个工作日买卖双方未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或支付等额于总楼价百分之十的违约金；四、买卖双方一切补充，如与原合同有冲突，以补充协议为准；五、若买方因自身需要，要求在办理房贷时房贷的方式已达到同时办理装修贷款的，卖方不同意也不协助办理的，买方有权单方提出解除合同，解除合同后买方有权向卖方追索违约责任。签订上述合同当日，陈桂琴、黄亦斌出具《收据》，确认收到刘浩泉交来购买涉讼房屋定金100000元，并备注“以银行到账为准”。同日，刘浩泉签署《中介服务确认书》，确认德才公司提供了中介服务，成功促成与黄亦斌、陈桂琴签订涉讼房屋买卖合同给，为此其本人同意支付38000元作为中介服务费，德才公司亦同意收此费。2017年12月14日，德才公司开具两份《收款收据》，确认收到刘浩泉缴纳涉讼房屋中介代理费1000元和18000元。2018年2月8日，中国工商银行有限公司广州华南支行向案外人汤宗出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，主要内容为：汤宗因购买涉讼房屋与售房者陈桂琴、黄亦斌签订了《购房意向书》（或《商品房买卖合同》），并向我行提出了贷款申请，根据工行有关规定，贷款现已初审通过；在买卖双方办理上述房产产权交易过户手续、补充我行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，我行将按照与汤宗签订的《个人购房贷款/担保合同》的约定发放贷款1700000元用于支付购房款，并划入售房者陈桂琴、黄亦斌的收款账号；等等。2019年7月4日，刘浩泉以黄亦斌、陈桂琴拒绝向抵押银行申请提前还款并办理涂销抵押手续，并拒绝继续交易房屋并转售他人构成根本违约为由，提诉至本院，引致本案纠纷。因本院以其他送达方式无法与黄亦斌、陈桂琴取得联系，依法发出应诉公告，现公告期限已届满，未见黄亦斌、陈桂琴与本院联系。庭审过程中，刘浩泉称买卖双方签订《房屋买卖合同》时，涉讼房屋存在抵押的情况，其方签订合同当天即向黄亦斌、陈桂琴支付了定金100000元，其中向黄亦斌账户转账支付了90000元，向黄亦斌指定的刘叔华账户转账支付了10000元；其方虽然具备购房资格，但因为只能申请三成的贷款，为了顺利过户解决其方经济问题，所以双方在合同中约定其方有权指定第三方贷款及过户到第三方名下，因此其方以案外人汤宗的名义申请贷款并于2018年2月8日取得银行同贷书，其方通知了德才公司，并要求德才公司通知黄亦斌、陈桂琴及约定办理涉讼房屋过户的时间，但直至2018年4月中旬，黄亦斌、陈桂琴才向原抵押银行申请提前还贷，之后将涉讼房屋出售给案外人并办理了过户手续，据德才公司透露，黄亦斌、陈桂琴在2018年4月就将涉讼房屋在中介群里面放盘，但具体过户时间其方不清楚。刘浩泉对于其上述主张，提交了《收据》，支付凭证、借记卡账户历史明细清单、催告函、中介人员与黄亦斌的微信聊天记录证实其上述主张。针对刘浩泉主张解除与黄亦斌、陈桂琴就涉讼房屋签订的《房屋买卖合同》的原因及责任问题。刘浩泉称双方约定在2018年3月13日前支付全部房款，并在两个工作日内完成过户手续，黄亦斌、陈桂琴违反合同约定，未在约定期限内向抵押银行申请还贷手续，且拒绝与其方办理房屋过户手续，构成根本违约，其方有权根据合同约定解除合同，并要求黄亦斌、陈桂琴支付房款的20%作为违约金，以及退还其方已付定金100000元。另外，刘浩泉称其方为解决本案纠纷聘请律师，因黄亦斌、陈桂琴违约应赔偿相应的律师费损失20000元，并提交了《民事委托代理合同》予以证实。另查明，根据本院向房管部门查询，黄亦斌、陈桂琴于2018年4月19日向广州市规划局和自然资源局提交并签署《协议书》，将涉讼房屋产权登记转移至黄亦斌一人名下；2018年9月25日，涉讼房屋变更登记至案外人名下。本院认为，刘浩泉与黄亦斌、陈桂琴就涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。根据上述《房屋买卖合同》约定，黄亦斌、陈桂琴作为卖方应在收取刘浩泉定金后两个工作日内向抵押银行申请办理提前还款手续，并在2018年3月13日前到房管部门办理涉讼房屋过户手续，但黄亦斌、陈桂琴未能提交相关证据证实已按照合同约定履行相关义务，且将涉讼房屋已转让至其他人名下，导致涉讼房屋买卖交易无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，黄亦斌、陈桂琴未能在合同约定期限内履行相关合同义务且将房屋转售他人，已构成根本违约。因此，刘浩泉诉请解除双方就涉讼房屋签订的《房屋买卖合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。鉴于黄亦斌、陈桂琴存在的根本违约行为，其应承担相应的违约责任。刘浩泉提交了黄亦斌、陈桂琴出具的《收据》以及支付凭证、借记卡账户历史明细清单证实已向黄亦斌、陈桂琴支付定金100000元，本院予以采纳。故黄亦斌、陈桂琴应将收取的定金100000元返还给刘浩泉。对于刘浩泉主张的违约金，本院认为，刘浩泉主张根据《房屋买卖合同》第八条“甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价20%的违约金，并退回乙方已付的所有款项”的约定，要求黄亦斌、陈桂琴支付违约金380000元（1900000元×20%），但根据《房屋买卖合同》“备注”的手写约定，双方在第三项“违约责任”明确约定，逾期超15个工作日买卖双方未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或支付等额于总楼价百分之十的违约金。该约定在前述第八条约定之后，应视为双方变更了违约责任的标准，故违约责任应以合同备注第三项的约定条款确定。根据现有证据，刘浩泉提交微信聊天记录内容反映2018年2月8日时黄亦斌、陈桂琴已表达进行部分赔偿的意思，刘浩泉亦提交2018年4月9日的《催告函》主张催促黄亦斌、陈桂琴履行合同义务，可反映刘浩泉在双方签订《房屋买卖合同》不久已知悉黄亦斌、陈桂琴不同意履行《房屋买卖合同》的相关义务的情况，刘浩泉亦应采取适当措施防止损失进一步扩大，故考虑涉讼买卖交易的实际履行情况，根据《房屋买卖合同》“备注”第三项“违约责任”的手写约定，本院采纳该条款中双倍返还定金的违约责任约定，现因刘浩泉提出的是违约金的诉请，故违约金金额应予以调整，参照定金金额100000元确定。对于刘浩泉主张的违约金超出上述金额的部分，本院不予支持。对于刘浩泉主张黄亦斌、陈桂琴赔偿中介服务费38000元的诉请，刘浩泉提交证据证明仅支付了中介服务费19000元，且鉴于本院已支持了刘浩泉违约金100000元的诉请，刘浩泉的损失足以得到弥补，故对于刘浩泉的该诉请，本院不再予以支持。对于刘浩泉主张的律师费20000元，同理，本院已支持了刘浩泉违约金100000元的诉请，刘浩泉的损失已得以弥补，而且聘请律师并非本案纠纷所必须产生的费用，故对于刘浩泉诉请黄亦斌、陈桂琴赔偿律师费，缺乏理据，本院不予支持。黄亦斌、陈桂琴经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告刘浩泉与被告黄亦斌、陈桂琴于2017年12月13日签订的《房屋买卖合同》及相应的房屋买卖合同法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告黄亦斌、陈桂琴应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘浩泉返还定金100000元；三、被告黄亦斌、陈桂琴应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘浩泉支付违约金100000元；四、驳回原告刘浩泉的其余诉讼请求。如被告黄亦斌、陈桂琴未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21900元，由被告黄亦斌、陈桂琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  王卉华人民陪审员  刘福敏二〇二〇年七月二十日书 记 员  罗嘉敏