江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初4970号原告（反诉被告）：张家港市住房和城乡建设局，住所地张家港市杨舍镇人民中路**建设大厦。负责人：蒋新峰,系该局局长。委托诉讼代理人：冯景善，江苏格致律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚家桢，江苏格致律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈峰，男，1971年1月10日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：王红林，江苏正文人律师事务所律师。委托诉讼代理人：武慧，江苏正文人律师事务所律师。原告张家港市住房和城乡建设局（以下简称住建局）与被告陈峰租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月12日立案后,被告陈峰提出反诉，本院依法将反诉与本案合并审理。本案依法适用简易程序，于2020年6月4日、6月19日公开开庭进行了审理。原告住建局的委托诉讼代理人冯景善、被告陈峰委托诉讼代理人王红林、武慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住建局向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即迁出承租的位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房，将该房归还原告；2、判令被告支付原告自2019年10月1日起至实际迁出为止的占有使用费，标准为按照812000元/年计算，至2020年4月30日为473667元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经苏州市富城拍卖有限公司（以下简称富城公司）拍卖会确定，原告（原张家港市民防局）与被告于2013年3月26日签订《张家港市市直机关疏散基地6号、7号房租赁使用合同》，约定原告将位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房出租给被告使用，租赁期限5年。2014年7月1日，双方又签订了《市直机关疏散基地移交协议书》，重新确定租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。合同签订后，原告将该房屋移交给被告经营。因本案所涉资产为国有资产，依据相关政策规定，国有资产对外出租、出借应当遵循公开、公正、公平原则。原告（原张家港市民防局）于2018年11月委托富城公司对位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地整体的经营管理权进行公开拍卖，被告未参加竞拍。租赁合同到期后，被告应当将租赁房屋归还原告。为此，2019年3月29日原告（原张家港市民防局）向被告发送了《关于市直机关疏散基地6、7号楼到期不再续租通知书》，要求被告在2019年10月1日前搬离房屋，将租赁房屋归还。但被告一直未予搬离。为此，原告提起本案诉讼。陈峰辩称，原告第一项诉请缺乏法律根据和合同依据，被告系基于双方依法形成的合约享有优先承租权，继续占有使用房屋。原告于2018年12月对经营管理权的拍卖行为，并非有效排除被告租赁优先权的法律行为，且该行为发生在双方租赁合同期限内，原告将基于占有使用的经营管理权转让给第三人，侵犯了被告的租赁权，构成租赁合同的违约。请求法庭驳回原告诉请。陈峰向本院提出如下反诉诉讼请求：1、请求确认陈峰就住建局位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房享有优先受偿权；2、判令住建局赔偿因其违约行为造成的损失（暂估为50万元，实际损失数额以装修剩余价值评估为准）。审理中，陈峰明确第一项诉讼请求为确认陈峰就住建局位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房享有优先受偿权，由住建局按照7号楼5500元/月、6号楼20400元/月的租金标准（其余条款与原合同相同）与陈峰签订房屋租赁合同由陈峰继续承租案涉房屋。第二项诉讼请求为如果住建局拒绝陈峰继续承租，由住建局赔偿装修损失。事实和理由：陈峰在2013年3月26日经过公开拍卖中标，获得张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房五年的承租经营权，陈峰据此与住建局签订了租赁使用合同。后住建局于2014年7月1日实际交付标的物，并签订移交协议书，双方确定承租期至2019年9月30日。在承租期内，陈峰并无任何违约行为，且经住建局同意，投入近300万元进行装修改造，该费用需要合理延长承租期消化。2018年12月，住建局在未通知陈峰的情况下，将包含陈峰承租的房屋在内的全部疏散基地房屋的经营管理权拍卖转让给第三人，且拍卖内容、拍卖范围、拍卖条件等内容均未通知陈峰，至本次诉讼陈峰才知道相关信息。陈峰依约享有案涉标的承租权及租赁合同期满后的优先续租权。在承租期内住建局以拍卖的方式与第三人签订经营管理合同且未通知承租人的行为，侵犯了陈峰的承租权及期满优先续租权。为此，提出反诉。住建局针对反诉辩称，陈峰的反诉没有事实和法律依据，不享有优先承租权。第一，我方的拍卖是根据省政府2014第95号令对国有资产的处置应当遵循公开公平公正的原则进行公开拍卖，并且在本案双方签订的合同中也约定了合同到期后应当以公开拍卖的形式进行拍租。我方委托了拍卖公司进行拍卖，在中拍网进行了公告，拍卖的程序合法。陈峰未在规定的期限内报名参与拍卖，其已经放弃了竞拍的权利，实际上也就放弃了优先承租权。第二，我方虽然是在合同期限之内进行拍卖，但是我方是根据上级政府的指示精神应当对该疏散基地进行一个总体的经营管理权的拍卖。陈峰所承租的部分仅仅是其中的一小部分，依照相关的法律规定，陈峰就不享有优先的承租权。如果说我方仅仅是就被告承租的部分来进行拍卖的话，陈峰才享有优先承租权。第三，我方总体拍卖疏散基地的经营管理权也并未侵犯被告的权利因为购买方购得之后，我方并非是一次性交付，而是分期交付，在其他承租户到期之后，再收回房屋交付给新的购买方。在原张家港市民防局与张家港市金城物业管理有限公司（以下简称金城公司）签订的合同中，也明确了分期交付的方式。第四，陈峰在合同期间之内违约主要表现在未经我方许可擅自转租，违反了合同不得转租的约定，刚开始我方并不知晓，后来我方发现之后，多次与陈峰交涉，要求陈峰整改，但是陈峰一直不予理涉，违反了合同的约定。被告在合同之内，违反了未经我方同意不得擅自改变租赁物的用途。在双方合同的第一条后面明确了租赁的用途，但是陈峰未按照合同约定用途来使用，而是将它分割转租给其他人做宿舍使用。并且由于陈峰的行为违反了消防安全的相关规定，也多次收到相关职能部门求整改的通知。对此我方也多次与被告交涉，但是陈峰一直不予理涉。因此陈峰违约，作为我方来讲，可以解除合同，陈峰也就不享有优先租赁权。第五，所谓的优先承租权，应当是在同等条件之下享有优先的承租权，包括经营管理的相关的资质以及人员配备、管理能力等等，但是对凤凰疏散基地大型的一个建筑物或者大型的一个基地，陈峰根本不具有管理的资质以及相关的管理人员的配备等等。陈峰不享有优先的承租权。因此，请求驳回陈峰的反诉请求。双方当事人围绕各自的主张提供了证据，本院组织双方进行了举证、质证，对双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下事实：2013年3月26日，陈峰通过公开拍卖中标住建局（原张家港市民防局）位于张家港市市直机关疏散基地**楼、7号楼除指挥所和会客室以外整体五年使用权。双方签订《张家港市市直机关疏散基地6号、7号房租赁使用合同》，约定：出租房屋性质为人民防空工程，建筑面积6号房约5427平方米，7号房约2493平方米（底楼指挥所及会客室除外）；租赁用途6号楼一层可为茶座、棋牌室等经营场所，二至七层为住所，7号楼为酒店、茶座等。租赁期限共5年，出租方从2013年12月1日起将出租房屋供承租方使用，至2018年12月1日收回。租金标准为31万元/年，五年共计155万元。每年12月1日前一个月内交清当年租金。房屋租赁期内，经出租方同意，承租方可以按需要进行装修，但装修方案需经出租方同意后方可组织施工。承租方私自装修的，自行承担一切责任。合同期满，对房屋装修的处理：移交出租方，且不得拆除已形成附和的装修部分。房租租赁期内，承租方可以按需要改善或增设他物，其范围包括内饰、空调、通风等。合同期满，改善或增设他物处理：非装修设施、可移动物品归承租方，但承租方不得拆除通风设施、灯具、中央空调、卫生设施等影响到装修的物品，保持装修原貌。房租租赁期内，承租方应当保持房屋合同约定的用途，如需变更用途，应报请出租方同意，双方签订补充协议或重新签订合同。合同期满后，该房屋将以公开拍卖的形式进行出租，原租赁人享有优先权。2014年7月1日，原张家港市民防局与陈峰签订《市直机关疏散基地移交协议书》，约定2014年7月1日原张家港市民防局将陈峰拍租的案涉疏散基地6号、7号楼移交给陈峰使用。双方确定承租期至2019年9月30日。2018年11月28日，原张家港市民防局与富城公司签订《江苏省委托拍卖合同》，将包含本案所涉张家港市市直机关疏散基地6号、7号楼在内的张家港市市直机关疏散基地3年经营管理权进行公开拍卖。拍卖公告中明确有资格参加拍卖的是注册地在张家港市有物业管理资质且国资股份占50%及以上的企业，明确拍卖标的中的6号、7号楼以委托人通知的交付日期为准，自2019年1月1日至实际交付日期按7号楼5500元/月、6号楼20400元/月扣除租金。张家港市金城物业管理有限公司（以下简称金城公司）通过拍卖取得了张家港市市直机关疏散基地的经营管理权。2018年12月10日，原张家港市民防局与金城公司签订《凤凰市直机关疏散基地运营管理合同》，确认金城公司就凤凰市直机关疏散基地向原张家港市民防局提供物业及租赁经营管理服务，服务期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，合同金额为496万元。合同附件乙方（金城公司）的管理目标及要求载明的管理内容包括综合管理、保洁、公共秩序维护、安全防范等事项协助管理、租赁管理、消防管理、工程维护管理等。2019年3月29日，原张家港市民防局向陈峰发出《关于市直机关疏散基地6、7号楼到期不再续租通知书》，明确其与陈峰于2013年签订的《张家港市市直机关疏散基地6号、7号房租赁使用合同》于2019年10月1日到期后不再续租，要求陈峰在2019年10月1日前搬离交还房屋。陈峰在于2019年4月8日在上述通知书下方签字“按拍租协议执行”。合同到期后，陈峰未搬离及交还租赁房屋。2020年1月13日、3月3日，住建局委托江苏格致律师事务所向陈峰发出《律师函》，要求陈峰在接到函件后7日内与住建局联系，并在上述期间内办理租赁房屋的交还手续，清退住户。2017年11月2日，因陈峰在承租期间存在堆放垃圾、生活污水外溢、门卫室养狗、消防通道环境卫生较差、破坏绿化带等情形，原张家港市民防局向陈峰发出了张民限改[2017]第14号责令（限期）整改通知单。2018年8月15日，因陈峰在租赁期间存在消防安全隐患未整改到位的问题，原张家港市民防局向陈峰发出了消防安全检查整改通知书。住建局明确根据2018年12月10日金城公司与原张家港市民防局签订的《凤凰市直机关疏散基地运营管理合同》，金城公司取得了包括租赁在内的张家港市市直机关疏散基地的经营管理权，金城公司有权出租、自己经营，金城公司上交原张家港市民防局的款项，是其出租、自营的收益，扣除其对基地整体管理的各项管理费用后的款项。因陈峰在租赁合同到期后未腾退并退还租赁物，引起本案纠纷。本院认为，原告住建局与被告陈峰之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告住建局与被告陈峰之间的约定的案涉房屋租赁期限已经届满，现原告住建局要求被告陈峰腾退并退还租赁房屋，被告陈峰主张其具有优先承租权，本院认为被告陈峰的主张不能成立，理由如下：首先，根据合同约定，合同期满后，案涉房屋将以公开拍卖的形式进行出租，原租赁人享有优先权。优先承租权并非法定的权利，合同法仅仅规定了承租人的优先购买权，对保障承租人优先购买权的实现，明确了出租人的通知义务。本案中，被告陈峰主张的优先承租权属于双方的约定权利，优先承租权的行使需要根据双方的约定进行。合同虽然约定了被告陈峰享有优先承租权，但是合同同时明确合同期满后，案涉房屋将通过公开拍卖的形式进行出租，公开拍卖即存在竞争，最终由综合评分高的投标人中标，而优先承租权的取得应当是在同等条件下，与公开拍卖竞价租赁权的规则不符。原告住建局委托拍卖公司通过在中国拍卖网上发布拍卖信息进行公开拍卖，符合合同约定的以公开拍卖的形式进行出租，原告住建局无需通知被告陈峰案涉疏散基地的拍卖信息，被告陈峰因其未获得拍卖信息而未报名参加拍卖，不能归责于原告住建局。其次，原告住建局是对包括6号楼、7号楼在内的整个疏散基地的整体运营管理权的公开拍卖，竞拍者取得运营管理权后，需要对整个疏散基地进行运营管理，包括物业管理、保洁、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务、租赁管理、消防管理、工程维护管理等，并不属于单纯对租赁事宜的公开拍卖招租，最终中标并与原告住建局签订合同的主体交纳的费用是在扣除其运营管理费用基础上对整个疏散基地的自营收入（包括出租的收益等），并非单纯的租金，因此不能认定为是原告住建局通过再次招租的方式出租案涉房屋，原告住建局无需履行通知义务。最后，原告住建局2018年11月委托拍卖公司对整个疏散基地运营管理权进行拍卖发布的拍卖公告中，明确了参拍人员的范围是“仅限于注册地在张家港市有物业管理资质且国资股份占50%及以上的企业参拍”，被告陈峰系个人，不具备上述资质，本身无参与竞拍的资格。原告住建局未通知其案涉房屋的运营管理权将进行拍卖，并未侵犯其优先权。综上，原告住建局并未侵害被告陈峰的优先承租权。原告住建局要求被告陈峰迁出位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房并将上述房屋归还，原告住建局与被告陈峰之间的租赁合同约定的租赁期限已于2019年9月30日届满，被告陈峰应当在租赁期限届满后腾退租赁房屋，原告住建局的上述主张具有事实和法律依据，本院予以支持。原告住建局要求被告陈峰支付自2019年10月1日起至实际履行之日止的占有使用费，被告陈峰在租赁合同到期后继续占有使用案涉租赁房屋，损害了原告住建局的权利，应当支付占有使用费，但是原告住建局主张的占有使用费的计算标准缺乏事实和法律依据，本院调整为按照原租赁合同约定的租金标准31万元/年进行计算。被告陈峰反诉主张要求确认其对案涉房屋享有优先承租权，并要求与原告住建局继续签订租赁合同，案涉房屋在合同期限届满后并未就租赁事宜单独进行公开的招租拍卖，原告住建局对包括案涉租赁房屋在内的整个疏散基地经营管理权的拍卖并未侵犯被告陈峰的优先承租权。被告陈峰主张行使优先承租权不符合合同约定的优先承租权行使方式。故对被告陈峰的上述反诉主张，本院不予支持。被告陈峰要求原告住建局赔偿装修残值损失，虽然原告住建局在合同期满前对包括被告陈峰承租的案涉6号、7号楼在内的整个疏散基地的运营管理权进行了整体拍卖，但是在拍卖时明确了被告陈峰承租的6号、7号楼可以使用到租赁期限到期，因此并未侵犯被告陈峰的租赁使用权，被告陈峰已经依照租赁合同约定的期限使用租赁标的物，双方在租赁合同中对于租赁标的物装修的归属进行了明确约定，原告陈峰主张赔偿装修残值损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈峰于本判决生效后30日内腾退位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房屋，并在上述期间内将房屋交还给原告张家港市住房和城乡建设局。二、被告陈峰于本判决生效后30日内给付原告张家港市住房和城乡建设局自2019年10月1日起至实际腾退并交还位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房屋时止按照31万元/年的标准计算的占有使用费（暂计算至2020年7月31日为258333元）。三、驳回被告陈峰的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4203元，由原告张家港市住房和城乡建设局负担911元，由被告陈峰负担3292元。反诉案件受理费减半收取4400元，由被告陈峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行及账号：中国农业银行苏州苏福路支行，10555301040017676。（此页无正文）审判员 吴 丹二〇二〇年七月二十七日书记员 朱晓瑜