苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初9377号原告：曹雷雷，男，1988年6月24日出生，汉族，住江苏省响水县。原告：张芳婷，女，1988年9月1日出生，汉族，住陕西省旬邑县。两原告共同委托诉讼代理人：刘雄波，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。被告：史海旺，男，1983年4月2日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市相城区）史家门25号。被告：贾红，女，1985年12月25日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市相城区）史家门25号。委托诉讼代理人：杨金元，江苏名仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶婧，江苏名仁律师事务所实习律师。原告曹雷雷、张芳婷诉被告史海旺、贾红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。曹雷雷、张芳婷及两原告的共同委托诉讼代理人刘雄波，被告史海旺，被告贾红的委托诉讼代理人杨金元、陶婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹雷雷、张芳婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金420000元整；2、判令被告返还原告定金20000元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实和理由：2019年4月6日，原告与被告在苏州合创房产经纪有限公司（以下简称“合创公司”）的居间下签订了《房屋买卖(居间)合同》，约定原告从被告处购买苏州工业园区唯亭镇科能路80号的维纳阳光花园56幢1601室房屋，交易价格为210万元。合同还约定了房屋的基本情况、中介信息服务费、违约责任、免责条款等条款。签署上述《房屋买卖(居间)合同》的同时，原告向被告交付了定金2万元，并由被告史海旺出具《定金收条》一份，居间方合创公司予以盖章见证。《定金收条》明确载明：“收定人承担收定金的全部责任，如发生违约情况需按存量房买卖合同支付违约金。”《房屋买卖(居间)合同》第六条第5款约定：“甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。”《房屋买卖(居间)合同》签订后，被告一直不配合办理后续的房屋买卖流程。被告单方违约的行为给原告造成了巨大损失，原告及居间方多次与被告联系、商谈，要求其履行合同或者承担违约责任，被告均予以搪塞拖延。2019年7月23日上午，原告通过顺丰快递向被告发出《催告函》，要求被告在2019年7月26日上午在苏州工业园区不动产交易中心大厅与原告及居间方一起办理房屋买卖相关手续。同日，被告签收了《催告函》，但之后被告并没有任何反馈，2019年7月26日，被告也未到园区不动产交易中心与原告及居间方一起办理房屋买卖的相关手续。因此，原告认为，被告的行为已构成根本违约，应承担相应违约责任。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告史海旺答辩称：答辩人一直在配合出售房屋，但是贾红却一直在反悔。答辩人曾约原告方进行过多次协商，之前谈好后，贾红又反悔。另外，答辩人之前就将房子钥匙交给了原告，并通知原告可以先行入住的。被告贾红答辩称：答辩人一直配合房屋买卖事宜，虽然答辩人与史海旺目前仍为夫妻关系，但已在离婚诉讼过程中。答辩人并没有过错的，所以请求驳回对贾红的诉请。本院经审理查明的事实如下：2019年4月6日，原告曹雷雷、张芳婷（购房人、乙方）与被告史海旺、贾红（售房人、甲方）在苏州合创房产经纪有限公司（居间方、丙方）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份。合同约定，两被告将其名下苏州工业园维纳阳光花园56幢1601室出售给原告曹雷雷、张芳婷，房屋面积为86.45平方米，出售价格为210万元，定金金额为20000元。合同第五条约定：双方须在2019年5月20日之前办理资金托管否则视为违约。合同第六条第5款约定：甲乙任何一方解除合同或者拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款规定的违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。上述合同签订后，原告曹雷雷、张芳婷依约向被告支付了定金20000元。庭审中，双方确认该20000元款项目前仍在被告处。根据合同约定，双方需在2019年5月20日之前进行资金托管。根据原、被告双方陈述，2019年5月20日，因两被告对于实际使用贾红还是史海旺的账户进行资金托管不能达成一致，故未能实际办理资金托管手续。庭审中，原、被告双方还确认，在2019年6月30日，被告史海旺将涉案房屋的钥匙以及门禁卡交付给了原告。另外，在2020年5月15日的庭审中，原告曹雷雷、张芳婷将该钥匙以及门禁卡当庭归还给了被告史海旺。2019年7月23日，原告向被告史海旺、贾红发送了催告函，催告两被告于2019年7月26日至不动产交易中心办理房屋交易手续。史海旺确认其于2019年7月24日收到该催告函，且陈述其于2019年7月24日通过微信方式向贾红告知了上述催告函的内容。针对该陈述，史海旺提交了微信截屏一份，该截屏显示在2019年7月24日史海旺通过微信方式向贾红发送了催告函的照片，但贾红没有回复。史海旺还陈述，因贾红未回复该催告函的内容，因此其认为贾红不会配合办理相关手续，因此在2019年7月26日，两被告均未至产权交易中心协助办理资金托管手续。另外，根据原告提交的落款时间为2019年8月20日的《房屋买卖（居间）合同》，原告于该日与案外人康鹏签订了房屋买卖合同，约定原告向康鹏购买唯亭畅苑新村二区的房屋。原告曹雷雷、张芳婷称，由于涉案房屋买卖合同无法继续交易，所以为避免损失进一步扩大，故其重新购置了相应的房屋。诉讼中，两被告均称涉案违约金过高，并就此申请对涉案房屋相应价值时点的价值进行鉴定。两被告主张的价值时点为2019年6月30日，即史海旺向原告交付房屋钥匙的时间。原告则认为，相应的价值时点应以其重新购房的时间确定，即2019年8月20日。接受上述鉴定申请后，本院依法移送鉴定部门进行鉴定。后因，被告史海旺、贾红均未交纳鉴定费用，2020年7月8日，苏州恭诚房地产评估咨询有限公司将上述鉴定事项退还本院，并出具了《退回委托评估函》。上述事实有《房屋买卖（居间）合同》、房屋权属登记簿、微信聊天记录、《退回委托评估函》等及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原、被告双方签订了《房屋买卖（居间）合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自权利、义务。上述合同签订后，原告已依约向被告支付购房定金20000元，被告史海旺、贾红亦确认该定金已收到，且目前仍在被告处。根据上述买卖合同约定，双方需在2019年5月20日前办理资金托管手续，但根据被告陈述，系因史海旺、贾红对于具体使用谁的账户进行资金托管未能达成一致，从而导致买卖双方未能在2019年5月20日前办理资金托管手续。2019年7月23日，原告又向两被告催告在2019年7月26日办理资金托管手续，但两被告在原告催告后也仍未协助办理该手续。综合上述情形，两被告的行为已违反合同约定，应就此承担相应违约责任。关于原告要求退还的定金20000元的主张，两被告对此不持异议，且款项仍在被告处，故对于该诉请本院亦予以认可。关于原告主张的违约金，承上述分析应由两被告承担相应违约责任，而对于违约金的金额两被告均认为过高，其虽申请鉴定，但又因未交纳鉴定费而终止。根据合同法规定，违约金过分高于实际损失的，法院可依法予以调整，本案中，原告主张的违约金为房屋交易价格的20%即42万元，本院认为，涉案房屋买卖合同最终因被告原因未能实际履行，且在2019年8月20日原告已另行购置房屋，结合双方原合同约定资金托管等时间节点、原告另行购房的时间以及上述时间段房地产市场的变化情况，本院认为上述违约金的金额过高，依法酌情调整为30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告史海旺、贾红于本判决生效之日起十日内向原告曹雷雷、张芳婷返还定金20000元并支付违约金300000元，两项费用合计为320000元；二、驳回原告曹雷雷、张芳婷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，保全费2720元，两项费用合计为10620元，由原告曹雷雷、张芳婷负担2620元，由被告史海旺、贾红负担8000元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告史海旺、贾红负担部分在判决生效之日起十日内支付原告曹雷雷、张芳婷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  陈燮根人民陪审员  史建明二〇二〇年七月二十八日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。