山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终2054号上诉人（原审被告）：邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司，住所地嘉祥县梁宝寺镇红旗路路北，统一社会信用代码91370829057911649W。负责人：杜显雨，总经理。委托诉讼代理人：蔡先仲，山东国曜（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宗民，山东国曜（济宁）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张玉龙，男，1986年4月10日出生，汉族，农民，住嘉祥县。委托诉讼代理人：王磊峰，山东民桥律师事务所律师。上诉人邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司（以下简称宏城嘉祥公司）因与被上诉人张玉龙房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初5543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏城嘉祥公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回张玉龙的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张玉龙承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，在张玉龙未严格履行合同义务的情况下，案涉房屋不具备开具发票的条件。2014年11月7日，宏城嘉祥公司与张玉龙签订的《商品房买卖合同》第六条付款期限约定：“买受人按按揭方式分期付款：买受人与本合同签订之日起将首付款117995.8元交付给出卖人，余款200000元申请银行贷款。买受人需在签订本合同之日起三日内将按揭贷款资料提供齐全，七日内到银行办理手续并缴纳贷款所需费用，否则出卖人有权解除合同对该房屋进行另外销售。”合同第十一条交接约定：“买受人须在出卖人发出交房通知之日起七日内办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用）。由于买受人原因逾期交接的，视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该商品房，且出卖人有权自买受人应当前往办理交房手续时间届满次日向买受人收取总房款日万分之一的看管费。”合同第十四条第二项约定：“已交付部分的住宅区在交房后3个月内，燃气管道、电话、有线电视、宽带网、暖气入户接口预埋到位（开户费、初装费及相关材料费、手续费等由买受人自理）”。依据上述合同约定，张玉龙作为房屋买受人需要履行如下合同义务：第一、按照合同约定按时、足额向宏城嘉祥公司支付房屋价款；第二、按照合同约定支付与房屋有关联的基础设施、公共配套设施产生的相关费用。只有张玉龙在履行完毕上述合同义务后，案涉房屋才具备开具发票、办理不动产权证的条件。一审法院已经查明张玉龙尚欠案涉房屋差价款657.6元未予支付，同时也在一审判决第一项中对该事宜进行了处理，但张玉龙至今未按照合同第十四条的约定缴纳热力开口费3201.9元、天然气开口费3000元。一审宏城嘉祥公司也提交了相关的证据予以证实，依约应由张玉龙自理的该部分费用，宏城嘉祥公司已经替张玉龙垫付，因此，张玉龙应当依法向宏城嘉祥公司返还该部分费用。依据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在张玉龙未按照合同约定全面、严格履行合同义务的情况下，案涉房屋暂不具备开具发票的条件。一审法院没有核实张玉龙合同履行情况，在张玉龙履行合同存在重大瑕疵的情况下，径行判决宏城嘉祥公司为其开具发票，显然不当，二审法院应当依法予以纠正。二、宏城嘉祥公司已经按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的文件材料报产权登记机关备案，因此宏城嘉祥公司的协助义务已经履行完毕，一审法院重复判决宏城嘉祥公司协助张玉龙办理不动产权证，没有事实根据和法律依据。张玉龙未能办理不动产权证系其未按照合同约定补交房屋差价款以及基础设施配套费用所致，宏城嘉祥公司不存在任何过错。张玉龙辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决被上诉人在判决生效后七日内向被上诉人支付房屋差价款657.6元，并在被上诉人给付上述房屋面积差价款后按照被上诉人所交房屋总价向被上诉人开具发票并无不当。二、一审法院判决上诉人协助被上诉人办理不动产权证事实清楚，适用法律正确。张玉龙向一审法院起诉请求：1.判令被告按照原告已付购房款总额向原告开具发票；2.判令被告向原告提供办理嘉祥县商品房的不动产权证的材料并协助原告办理不动产权证；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2014年11月7日，原被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于嘉祥县建设路以东、嘉贸路以南嘉祥县红旗花园小区商品房一套。该合同主要约定如下：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第0001（0001）座05单元5-501号房；建筑面积共106.71平方米，其中，套内建筑面积92.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.82平方米。第四条计价方式与价款：该商品房单价为每平方米2980元，总金额317995.8元整。第五条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：本合同约定面积与产权登记面积发生差异，以产权登记部门最后核实的建筑面积为准，据实结算房价款，多退少补。第六条付款方式及期限：买受人于本合同签订之日起将首付款117995.8元交付给出卖人。余款200000元申请银行贷款。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：2、已交付部分的住宅区在交房后3个月内，燃气管道、电话、有线电视、宽带网、暖气入户接口预埋到位（开户费、初装费及相关材料费、手续费等由买受人自理）。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。附件四：合同补充协议：第七条关于合同备案、预告登记及产权办理的补充约定：2、关于主合同第十五条，双方进一步约定：（1）主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。（2）若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付（或视为交付）之次日开始计算。（3）出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案且买受人具备办理其所购商品房产权证的条件后，出卖人将书面通知买受人在合理期限内办理其所购商品房的产权登记及抵押登记，买受人须在通知要求的期限内，将办理产权登记和抵押登记手续所需要的全部资料、文件等提交给产权登记机关、贷款银行或出卖人，缴纳有关税费并履行必要的配合工作。上述合同签订后，原告依约向被告支付了商品房购房款117995.8元、附属用房购房款42780元，被告向原告出具了收款收据。其余购房款200000元原告办理了银行贷款。2016年3月21日，原告向本院起诉，请求判令被告交付房屋并支付逾期交房违约金。本院于2016年8月26日作出（2016）鲁0829民初1366号民事判决书，判决：一、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于判决生效之日起三日内将嘉祥红旗花园小区第0001座05单元5-501号商品房一套交付原告张玉龙。二、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于判决生效之日起三日内给付原告张玉龙违约金2257.77元。三、驳回原告张玉龙的其他诉讼请求。宣判后，被告不服该判决，上诉至山东省济宁市中级人民法院。山东省济宁市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）鲁08民终6132号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后，原告向本院申请强制执行，本院于2017年11月7日作出（2017）鲁0829执254号执行裁定，裁定：本院（2016）鲁0829民初1366号民事判决书所确定的执行内容全部执行完毕。另查明，2015年10月23日，嘉祥县建祥房产测绘有限公司对涉案房屋的面积进行了测量，涉案房屋实测面积为106.73平方米，比合同约定面积多0.02平方米；涉案附属用房实测面积为24.34平方米，比约定面积多0.35平方米。诉讼中，原告认可并同意补交被告主张的商品房及附属用房面积差价款共计657.6元。一审法院认为，双方当事人争议的主要问题为：在原告未交纳房屋面积差价及开户费的情况下，被告是否负有向原告开具购房发票并依照合同的约定履行协助原告办理涉案房屋产权登记的义务。原告主张涉案房屋已经实际交付，且约定办理产权登记的期限已经届满，被告应当为其开具购房发票并依照合同的约定协助原告办理产权登记。被告辩解由于原告未能依照合同约定履行交纳房屋面积差价款及燃气、暖气开户费，尚不具备开具购房发票的条件；其已经依照约定向房屋产权登记机关提供了的相关资料，协助义务已经履行完毕。对此，本院认为，开具购房发票是办理产权登记的前提，根据购房合同第五条的约定，原告应当根据房屋实测面积据实结算购房款。由于涉案房屋实测面积大于约定面积，原告负有补交面积差价款657.6元的合同义务。在原告履行上述义务后，被告负有向原告开具涉案房屋全部购房款发票的义务。对于被告辩解的在原告未交纳开户费的前提下不具备开具发票的条件问题。虽然双方在购房合同第十四条中约定了开户费、初装费及相关材料费、手续费由买受人自理的内容，但在购房合同中并未将原告交纳上述费用作为被告开具发票的前提条件，故被告的该项辩解缺乏事实根据，本院不予采纳。对于双方争议的被告是否已经履行协助原告办理涉案房屋产权登记义务的问题。根据购房合同第十五条及合同补充协议第七条的约定，被告负有向产权登记机关提供办理产权登记所需的相关材料并以产权登记机关的收件凭证为据，现被告未能提供其履行上述义务的证据，应承担举证不能的不利后果，本院对其辩解不予采纳。由于涉案房屋已经实际交付，且购房合同约定的办理产权登记的期限已经届满，被告应当履行合同约定的该项义务。对于原告主张由被告向其提供办理涉案房屋不动产权证材料的主张，因双方未对此进行约定，其该项主张缺乏事实根据，本院不予支持。综上，在原告向被告补交房屋面积差价款后，被告应当按照涉案房屋总价向原告开具发票并协助原告办理产权登记。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告张玉龙于本判决生效之日起五日内向被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司交付房屋面积差价款657.6元；二、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于原告张玉龙交纳上述房屋面积差价款之日按照涉案房屋总价向原告张玉龙开具发票；三、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于本判决生效之日起十五日内协助原告张玉龙办理嘉祥红旗花园小区的第0001座05单元5-501号商品房不动产权证；四、驳回原告张玉龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半交纳100元，由被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司负担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为：1、宏城嘉祥公司是否应向张玉龙开具发票；2、宏城嘉祥公司是否应协助张玉龙办理房产证。关于焦点1，宏城嘉祥公司作为涉案房屋的出卖方，给张玉龙出具发票既是其法定义务，也是合同约定义务。张玉龙诉讼请求及一审法院所判决的均是按照张玉龙所交房屋总价款开具发票，宏城嘉祥公司主张张玉龙欠交房屋差价款部分不应开具发票于法无据，本院不予支持。关于焦点2，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定，为房屋买受人办理不动产权属证书系房地产开发企业即出卖人的法定义务。双方《商品房买卖合同》第十五条亦约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”因此，无论是从行政法规、司法解释规定方面，还是从双方约定方面，宏城嘉祥公司均负有协助张玉龙办理不动产权属证书的义务。宏城嘉祥公司上诉称其已将办理权属登记需由出卖人提供的案涉工程竣工验收备案文件报产权登记机关备案，已履行完合同义务，但并没有就此主张提供充分确凿的证据证明；退一步讲，即便其已经按照合同约定履行完备案登记义务，最终的结果也就是一审判决第二项确定的义务不必再履行，但是这并未加重宏城嘉祥公司的负担，因此本院对上诉人不应再负协助义务的主张不予支持。综上所述，宏城嘉祥公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年七月十日书记员  李梦琦