江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0124民初451号原告：周来根，男，汉族，1968年4月11日出生，江西省进贤县人，住址：江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：谭奇鹏，进贤县白圩乡法律服务所法律工作者。被告：周明其，男，汉族，1965年5月20日出生，江西省进贤县人，住址：江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：陈辉宇，江西卓天律师事务所律师。被告：周六如，男，汉族，1968年3月1日出生，江西省进贤县人，住址：江西省南昌市进贤县。被告：周文波，男，汉族，1989年12月11日出生，江西省进贤县人，住址：江西省南昌市进贤县。原告周来根与被告周明其、周六如、周文波执行异议纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理，依法适用普通程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告周来根委托诉讼代理人谭奇鹏，被告周明其委托诉讼代理人陈辉宇到庭参加诉讼。被告周六如、周文波经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周来根向本院提出诉讼请求：1、准许执行位于进贤县的房屋；2、本案有关的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月4日，进贤县人民法院对周来根诉周六如、周文波民间借贷纠纷一案作出（2018）赣0124民初2408号民事判决，判决周六如、周文波在判决生效后十月内偿还周来根借款本金人民币100万元及利息（利息以100万元为本金，自2016年6月14日起按年利率24%计算至还清之日止）。后经南昌市中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判。周来根向进贤县人民法院申请强制执行，执行被告周六如所有的位于进贤县的房产。周明其向法院提出来执行异议，要求解除进贤县的执行措施。进贤县人民法院于2019年11月20日作出（2019）赣0124执异70号裁定书裁定，解除对位于进贤县的查封。现周来根认为（2019）赣0124执异70号裁定错误，理由如下：1、位于进贤县的房屋属于不动产，不动产的交付以物权公示为原则。在该房屋没有过户之前就没有进行交付，房屋还属于原所有人所有。该涉案房屋被告提供的资料显示为李园花所有，李园花与周六如为夫妻关系。房屋为其夫妻共同所有。所以法院应当执行该房屋。2、法院交给申请执行人的材料只有一个房屋委托书，由李园花委托到周明其保管。所以被告周明其只是保管该房屋，房屋所有权还是周六如夫妻的。即使裁定书认定周明其提交收条、房屋买卖协议、银行转账凭证，也应当将材料交给申请执行人质证，在没有进行质证等程序的情况下擅自认定事实，违反了程序规定。而且以上证据也不能达到证明涉案房屋已交付的目的。3、在一审审理民间借贷案的过程中2018年9月13日之后，被告周六如一家人还一直居住在涉案房屋内。综上，原告特向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告周明其辩称：第一，我方与周六如、案外人李园花2018年9月13日签署的《房屋买卖协议》合法有效，周来根在本案中诉请的执行异议不应得到执行。合同效力以法律规定的合同有效要件为标准，可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是违反了法律法规效力性强制性规定，我国目前无禁止农村居民出售农村房屋的法律、法规规定，现行政策只是严禁城镇居民到农村购房购地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，法律是准许农村房屋可以出售，农村房屋即使出售也未改变宅基地的性质，且宅基地所有权始终为集体所有。我方与周六如、案外人李园花均为文港镇周坊村村委会村民，双方属于村集体经济组织成员，我国没有同一农村集体经济组织成员之间房屋转让的禁止性规定，我方与周六如、案外人李园花2018年9月13日签署的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形，应认定有效。我方在贵院“（2019）赣0124执异70号”中提供的收条、银行转账凭证、江西省村镇房屋建设许可证、建设用地批准书等，亦能证明本案我方与周六如、案外人李园花交易行为的真实有效性，2016年10月15日的房屋委托书证明本案标的物已于2016年10月15日交付我方占用，保管期限至2018年10月15日，2018年9月13日签署的《房屋买卖协议》可相互印证。第二，我方购买房屋的江西省村镇房屋建设许可证的建设单位、建设用地批准书的用地单位为李园花，其应为李园花的个人财产，周来根无权申请执行。根据我国民诉法有关执行规定及相关司法解释、答复，执行标的应为被执行人个人的财产，同时也明确要求执行阶段不能将未参加诉讼的配偶一方直接追加为被执行人。本案债务经贵院认定属于周六如、周文波的债务，周来根申请执行的对象亦为周六如、周文波，李园花非诉讼债务承担主体，处分其财产没有依据，依法应当驳回。综上，周来根在本案的诉请没有事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。被告周六如、周文波未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人的陈述及确认的证据，本院认定事实如下：李园花、周六如系夫妻关系，位于进贤县镇房屋建设许可证、建设用地批准书显示权利人为李园花，该房屋为李园花、周六如婚后共同财产。2016年10月15日，李园花、周六如与周明其签订《房屋委托书》，约定如李园花、周六如未在2018年10月15日前偿还委托周明其所借款项500000元及利息，周明其有权代李园花、周六如办理进贤县房屋的买卖，钟某、徐某作为见证人在委托书上签字。2018年9月13日，李园花、周六如与周明其、吴红英签订《房屋买卖协议》，约定李园花、周六如将江西省进贤县房屋一栋（村镇房屋建设许可证编号：2003418，建设用地批准书编号：市（县）【2001】文土字第6849号）作价788000元卖给周明其、吴红英，钟某、徐某作为在场人在协议上签字。同日，周六如出具一张收条，内容为“今收周明其购房款陆拾肆万玖仟伍佰元整（￥649500.00元），注：剩余款项在十天之内付清”。剩余138500元购房款2018年9月17日周明其转账至周六如62×××41银行账户。另查明，因周六如向原告周来根借款1000000元未还，周来根将周六如、周文波列为被告向本院提起诉讼。根据周来根提交的财产保全申请，2018年9月20日本院作出（2018）赣0124民初2408号民事裁定书，裁定“查封被告周六如所有的位于进贤县的房屋”。2018年12月4日本院作出（2018）赣0124民初2408号民事判决书，判决“被告周六如、周文波应在本判决生效后十日内偿还原告周来根借款本金人民币100万元及利息（以100万元为本金，自2016年6月14日起按年利率24%计算至还清之日止）”。该民事判决下达后，被告周六如、周文波不服，上诉至南昌市中级人民法院，经南昌市中级人民法院判决：“驳回上诉，维持原判”。本院执行周来根与周六如、周文波民间借贷纠纷一案中，周明其对查封的房产提出了异议，请求法院裁定终止（2019）赣0124执693号执行裁定书的执行，立即解除对“市（县）文土字第6848号”土地及地上建筑物的查封。本院经审理认为，周明其提供的收条、房屋买卖协议、房屋委托书、银行转账凭证、江西省村镇房屋建设许可证、建设用地批准书等证据，能够证明涉案房产在查封前周明其已与周六如发生房屋买卖行为，符合法律形式上的具有排除强制执行可能的形式要件，2019年11月20日作出（2019）赣0124执异70号民事裁定书，裁定“解除本院对江西省村镇房屋建设许可证登记于李园花名下且属于被执行人周六如共同所有的位于进贤县的房产的查封”。上述事实，有（2018）赣0124民初2408号民事裁定书、（2018）赣0124民初2408号民事判决书、（2019）赣0124执异70号民事裁定书、房屋委托书、房屋买卖协议、收条、工商银行转账凭证、江西省村镇房屋建设许可证（编号：2003418）、建设用地批准书及出庭证人钟某、徐某证言在卷佐证。本院认为，公民的合法权益受法律保护。被告周六如因未归还周明其所借款项，与周明其就涉案房屋签订房屋买卖协议，协议是双方当事人的真实意思表示，被告周明其支付了全部购房款，买卖双方已履行合同主要义务。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”我国相关法律法规未明确禁止农村村民之间买卖宅基地上的房屋，周六如与周明其的买卖行为未损害农民集体土地的所有权，也未改变土地性质和用途，应以确认被告周六如与周明其之间的买卖协议有效。同时根据举证责任分配原则，原告周来根不能提供证据证明被告周六如与周明其买卖房屋存在虚假、恶意的行为，因此其请求确认二被告签订的买卖协议无效的主张于法无据。综上，被告周六如与被告周明其根据意思自治原则签订了合法有效的买卖协议，双方虽未办理房屋产权的变更手续，但买受人周明其对购买的房屋已支付全部购房款，双方均履行了买卖合同的主要义务，涉案房屋的所有权实际上已不再属于被告周六如，因此原告周来根要求执行登记在李园花名下位于进贤县的房屋诉讼请求，依法不应予以支持。被告周六如、周文波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告周来根全部诉讼请求。案件受理费1000元，由原告周来根承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 付南平审 判 员 胡学军审 判 员 冯云志二〇二〇年七月十三日法官助理 熊 婷书 记 员 黄 娜