河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0705民初166号 原告：刘广英，男，1942年8月14日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：刘海军，男，系刘广英长子。 被告：宋斌，男，1944年7月7日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：宋建玲，女，系宋斌之女。 委托诉讼代理人：李伟，河北崇昊律师事务所律师。 原告刘广英与被告宋斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告刘广英委托诉讼代理人刘海军，被告宋斌的委托诉讼代理人宋建玲、李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘广英向本院提出诉讼请求：Ｉ、请求法院依法认定原、被告2000年9月18日所签房屋买卖协议为无效合同，原告将购房款37000元返还被告，被告将所购买原告的房屋、院落返还原告；2、诉讼费用依法承担。诉讼期间，因争议房屋已被政府征收，原告变更诉讼请求为要求被告返还原告全部征收款的20%。事实与理由：2000年8月底，被告宋斌通过河子西村村民王国英介绍找到原告要求购买原告在宣化区宅基地上所建房屋（北正房五间、西房一间）及院落。原告知道被告是坝上的农民，不是宣化区河子西乡河子西村的村民，买卖农村的房屋不好办理产权及宅基地过户手续，并和被告讲明了这些情况。但被告执意要买，并承诺房屋买卖合同签订后近期就能办理好房屋产权及宅基地过户手续。绝对不占用原告的户名。原告认为被告态度诚恳，就决定把房屋及院落以37000元卖给被告，房屋产权及宅基地过户手续由被告负责办理。原、被告于2000年9月18日在原告家里签订了房屋买卖协议，王国英作为证人也在该房屋买卖协议上签了名字，原告将房屋交付给被告，被告支付给原告购房款37000元之后，原告就经常催促被告宋斌办理房屋产权和宅基地过户手续，否则，原告将收回房屋。但被告总是一推再推，不肯办理。2018年11月份，原告在办理宅基地手续时发现被告所购买原告的房屋、院落仍确权在原告的名下，导致原告向村委会申请宅基地时遭到拒绝。原告便催促被告尽快办理所购买原告的房屋产权及宅基地过户手续，被告以各种理由推托。原、被告双方所签房屋买卖协议系无效合同，双方就房屋买卖事宜及宅基地过户协商未果，为维护原告的合法权益免遭损害，故诉至法院，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》及其他法律的相关规定，判决支持原告的诉讼请求。 宋斌辩称，原被告买卖房屋事实存在，同意原告诉称合同无效的主张，但认为原告所要求分成的比例不合理。因交易房屋时，该房屋系危房，现在征收的房屋是被告修缮和改造后的房屋，分成比例应当除去奖励款和房款。被告主张按土地赔偿款（宅基地区位补偿价）1082100元为基数的10%给予原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审理查明，原告刘广英系张家口市宣化区集体成员，被告宋斌系张家口市沽源县二道渠乡二道渠村集体组织成员。原、被告于2000年9月18日签订了房屋买卖协议一份，被告将自有的坐落于张家口市宣化区宅基地上所建房屋（北正房五间、西房一间）及院落（张家口市宣化区宣房权字第0073**）出卖给原告宋斌。协议签订后，原告将房屋交付给被告，被告支付给原告购房款37000元。原告占有房屋后，对原有房屋进行了修缮和改造，并居住至政府征收之日。该房屋现已被政府征收并拆除，根据征收单位对该宅基地房屋征拆补偿算账单记载，具体补偿标准为：宅基地区位补偿价为1082100元；房屋、装修及附属物补偿价413262元（其中原有住房148722元）；宅基地征拆补贴288560元。其他为各种奖励及安置费等。 当事人对上述事实及相关证据均无异议，本院予以确认。 本院认为，包括集体建设用地在内的农村集体土地是保障农村集体经济组织、农民及后代生存的基本生产资料，属于村民集体所有，由村民集体经营、管理。国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案涉及的房屋土地所有权人为河子西村村民集体，使用权类型是批准拨用宅基地，是批准拨用给河子西村村民刘广英使用的宅基地，宋斌不属于该村村民，无权使用该宅基地。因此刘广英将其宅基地及房屋出售给宋斌，违反了法律的强制性规定，该房屋买卖合同无效。原告刘广英和被告宋斌，明知法律有禁止性规定，仍然进行宅基地房屋买卖，对合同无效应承担同等责任。 依照法律规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还则应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。本案中的宅基地房屋已协议征迁，不能返还，应当以征拆补偿算账单为依据确定折价补偿款。在征拆补偿算账单中，宅基地区位补偿价为1082100元，房屋、装修及附属物补偿价413262元（其中原有住房148722元）、宅基地征拆补贴288560元，应当作为本案房屋院落和所占土地使用权的折价补偿款。其他各种奖励及安置费，不应作为本案房屋院落和所占土地使用权的折价补偿款。考虑宋斌基于对双方买卖合同的合理信赖，对房屋修缮改造，居住十多年，且已经给付二原告购房款37000元的事实，就原有住房补偿款148722元，宅基地区位补偿价为1082100元及宅基地征拆补贴288560元，合计1519382元，应得80%的折价补偿款，计1215505.6元，原告在刘广英已取得37000元购房款的情况下，为拆迁利益而反悔，违反诚实信用原则，但其损失了宅基地利益，应得20%的折价补偿款，计303876.4元，已取得的37000元亦不必返还。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款、第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告刘广英与被告宋斌于2000年9月18日签订的房屋买卖协议无效； 二、被告宋斌于本判决生效之日起十日内给付原告刘广英征拆补偿款人民币303876.4元； 三、驳回原告刘广英的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5858元，由原告刘广英承担2929元，被告宋斌承担2929元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  徐向军 人民陪审员  冀素梅 人民陪审员  徐 静 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  段雅欣 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。 确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。