山西省灵石县人民法院             民事判决书             (2020)晋0729民初609号                               案由：房屋买卖纠纷                       是否缺席： 否                               原告                                   原告：郭志伟，男，1981年11月5日生，身份证号1407291***********，汉族，住灵石县新建街北灵保国际花园**楼****。             原告：张建琴，女，1981年6月9日生，身份证号1424331***********，汉族，住灵，住灵石县新建街北政府宿舍****p>             二原告共同委托诉讼代理人：徐骏，男，山西辉云律师事务所律师。                               被告                       被告：王映杰，男，1991年5月15日生，身份证号1407291***********，汉族，灵石县新建街北公安局******居民，现住本县翠峰镇水峪村。             被告：于瑜，女，1993年1月29日生，身份证号1407291***********，汉族，灵石县，灵石县静升镇双桥小区**居民，翠峰镇水峪村。             二被告共同委托诉讼代理人：杨建武，男，灵石县东城法律服务所法律工作者。                               第三人                                   第三人：灵石县悦成中利房地产经纪有限公司，住所地：山西省晋中市灵石县翠峰镇环保局宿舍****。统一社会信用代码91140729MAOK050J47。             法定代表人：史爱萍，总经理。             委托诉讼代理人：王腊梅，女，1983年11月13日生，身份证号1407291***********，汉族，灵石县翠峰镇水峪村81号67户，现住本县翠峰镇水峪村。                               诉讼             请求                       1、请求法院判令二被告支付二原告违约金82000元。             2、判令二被告承担本案诉讼费用。                               被告             辩称                       请求依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。具体理由为:1、2020年5月24日二原告与被告王映杰在第三人悦城房地产经纪公司订立的《房屋买卖协议》，因合同所列当事人于瑜未进行签字确认，所以该《房屋买卖协议》尚未生效。 2、即使房屋买受人王映杰签订了该合同，但履行付款义务可选择按揭付款和筹资付款两种方式，目前，由于合同的另一当事人于瑜不配合办理按揭，导致买受人王映杰也无法筹集房屋全款，所以，根据《房屋买卖协议》第四条第三款，双方完全可办理解除买房手续，并且双方互不追究责任。因此，在买受方不能筹集买房资金的情况下，不属于违约情形。3、由于王映杰妻子于瑜(本案被告)未达成一致购房意向，不同意购买原告出售房产，所以被告王映杰已经于合同订立第二日5月25日电话告知了原告合同不能实现。并且于5月31日向原告发出书面合同效力声明书，因此，根据《房屋买卖协议》第九条约定，当事人一方未签字确认，合同不发生法律效力。4、经核实，原告出售房屋不具备办理按揭贷款购房的条件，根据《房屋买卖合同》第二条第一项，因原告出售房产仅有房屋所有权证，没有独立的集体土地使用权证书，房产手续暂不完善，因此，该事实也是导致双方房产交易不能实现的情形之一。5、本案中，因《房屋买卖合同》效力待定，被告也不存在违约情形，而且被告未对原告造成实际的经济损失，根据法律规定，违约金不应当超出实际损失的30％，故原告按照《房屋买卖合同》第六条房屋总价的10％主张违约金无事实和法律依据。而且，根据《合同法》规定，既约定违约金，又约定定金两者取其一，因王映杰已支付定金，原告无权要求违约金。6、鉴于以上情形，被告请求驳回原告全部诉请。同时被告王映杰请求按照不当得利判令二原告返还被告王映杰定金10000元，判令第三人中介公司返还中介费8000元，并相互承担连带责任。                               第三人辩称                       本案基本事实如下:2020年5月24日，被告王映杰来到我处提出要购买原告郭志伟、张建琴的位于翠峰镇新建街北灵保国际花园一号楼1单元304室的房屋，要我方为其和配偶于瑜办理贷款事宜，随后我单位员工王腊梅于24日中午陪同被告王映杰、于瑜和被告王映杰的父亲到原告的该处房屋内进行了实地看房，被告王映杰和于瑜当场一致决定购买此房，并当场转给原告方定金10000元，双方定于当日下午三点在我单位签订《房屋买卖协议》，当日下午三点原告二人和被告王映杰到我单位要求办理签订《房屋买卖协议》等事宜，我单位工作人员当时询问被告王映杰其配偶于瑜为何没有到场，被告王映杰回答于瑜没来是因当天正好是小孩出生的百天，而且于瑜上午看房了也同意购买，就由他代表了。双方签订《房屋买卖协议》后，按办理贷款的要求提交了双方的资料，其中包括被告于瑜的全部资料，在办理贷款过程中经我公司对二被告银行征信情况的查询，发现其银行征信存在瑕疵，后二被告对自己的银行征信进行了修正，符合办理贷款的条件，但此后二被告无故拒绝履行《房星买卖协议》约定的相关义务，并在原告起诉后取回了二被告用于办理贷款的全部资料。             第三人在本案中不承担任何责任。1.在本案中，第三人提供居间服务，在双方签订《房屋买卖协议》时已对本协议确定的权利和义务履行了相关的告知义务。2.在签订本协议时，第三人明确了被告王映杰有权代理其配偶签订该协议的基本事实。3.第三人履行了该协议约定的全部义务。4.本案系因二被告的违约行为导致该协议不能继续履行，二被告应承担相应的             违约责任。                               查明             事实                                   二原告郭志伟、张建琴系夫妻关系，且两人共有位于翠峰镇新建街北灵保国际花园一号楼1单元304室的房产一处，二被告王映杰、于瑜也系夫妻关系，第三人灵石县悦成中利房地产经纪有限公司为房地产中介公司，主要提供房屋中介服务。2020年5月24日，经第三人提供中介服务，二原告与二被告达成房屋买卖合意，随后二原告与被告王映杰及第三人签订《房屋买卖协议》，被告于瑜未在该协议签字。合同约定:原告将自有的该处房产出售给被告，房屋面积为128.34平方米，房屋总价为820000元，在违约责任中约定双方任一方拒绝履行合同或者解除合同，由违约方按照所购房屋总价的10％支付违约金。合同签订当场，被告王映杰向原告支付定金10000元。后被告王映杰以被告于瑜未签字，合同未生效为由，拒绝继续履行合同。原告认为，被告的行为已构成违约，且原告基于对被告能及时支付购房款的预期，作为买方与案外人签订房屋买卖协议，并支付案外人定金70000元，造成损失，故被告应根据原合同约定承担违约责任。                                           判决             理由                                   本院认为，二原告与被告王映杰签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议，本院予以确认。按照该协议第九条约定，合同自双方签字之日起效，因被告于瑜在合同中并未签字确认，对其不发生法律效力，但对被告王映杰产生法律效力。故被告王映杰主张因被告于瑜在合同中未签字，致使合同未生效之说法，不符合法律规定，本院不予支持。被告王映杰在合同订立后，已明确向原告表示不再购买该房屋，根据本案实际情况，双方的房屋买卖合同予以解除，原告方可以自行处置该房屋。对于二原告的损失，被告王映杰主张10000元定金作为合同条款约定的违约方式已经履行，故其不再承担违约金的赔偿责任，因原告方在与被告王映杰签订房屋买卖协议后，次日即与他人签订房屋买卖协议并支付定金70000元，如后续无资金支付买房款也将产生违约责任，10000元定金不足以弥补原告的损失，同时原告在和被告约定时间内是否能顺利筹款不明时，急于与案外人签订房屋买卖协议，本身亦有一定过错，对其自身损失也应承担相应责任，故综合本案实际情况，本院酌情确定被告王映杰应向二原告支付损失款20000元，除被告王映杰已向二原告支付的10000元定金不予退还外，再支付二原告10000元以弥补原告的合理损失。至于第三人收取的中介费用，根据三方签订的《房屋买卖协议》第六条、第七条的约定，本案中第三人中介方已为原、被告订立合同付出服务，因买卖双方的原因致合同无法履行，与中介公司无关，该费用不予退还。                               判决             事项                                   依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第三十条之规定，判决如下：             一、被告王映杰于本判决生效之日起十五日内支付二原告郭志伟、张建琴赔偿款10000元。             二、驳回二原告的其他诉讼请求。             如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件受理费1850元，减半收取925 元，由被告王映杰负担。             如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。                                                                                     审 判 员 李 军 军                                     二0二0年七月二十七日                         法 官助 理 李 娟             书 记 员 张 笑