河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终1026号上诉人（一审被告）：长葛市美源餐饮服务有限公司，住所地：长葛市长社路中段香港商业街**楼**，统一社会信用代码：91411082MA445MR74X。法定代表人：杜志刚。上诉人（一审被告）：杜志刚，男，汉族，1977年12月16日出生，住长葛市。二上诉人共同委托诉讼代理人:高金涛,河南葛天律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：范志凯，河南葛天律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：刘嘉豪，男，汉族，1991年12月5日出生，住长葛市。委托诉讼代理人：孔祥乾，河南七星灿律师事务所律师。上诉人长葛市美源餐饮服务有限公司、杜志刚因与被上诉人刘嘉豪租赁合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人长葛市美源餐饮服务有限公司及上诉人杜志刚的上诉请求：1.请求撤销长葛市人民法院（2020）豫1082民初440号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.没有任何确实的证据可以证明上诉人与被上诉认的租赁期内的前13个月属于免租期，虽然租赁合同中约定了13个月的免租期，但并未明确约定租赁期内的哪13个月是免租期，上诉人认为是后13个月即2018年11月1日起至2019年12月1日属于免租期。况且上诉人出具的租赁费票据中显示的期限2017年11月1日至2019年5月30日，并非如被上诉人所主张的是前13个即2017年11月1日至2018年1月11日。一审法院在没有明确证据予以证明的情况下推断出租赁期内前13个月属于免租期是错误的。同时，直到2019年5月5日被上诉人收到忆师物业的短信时，被上诉人仍占有并使用着租赁房屋，即上诉人已基本保障被上诉人租赁费收据中显示的2017年11月1日至2019年5月30日期间租赁房屋的正常使用，故一审判决上诉人返还被上诉人房屋租金74400元没有事实与法律依据。同理，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人加盟损失也是没有依据的，对空调质保费的计算也是错误的。一审判决上诉人退还加盟金8000元没有事实依据。设备押金1000元上诉人不应该退还。被上诉人没有证据证明其租金、押金等费用交给了上诉人杜志刚，因此杜志刚不应该对美源餐饮公司的债务承担连带责任。被上诉人刘嘉豪辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人刘嘉豪向一审法院起诉请求：1.长葛市美源餐饮服务有限公司、杜志刚退还刘嘉豪招商加盟金8000元，合同履约保证金10000元，房屋租金74400元，收银设备押金1000元，空调使用质保费5000元；2.长葛市美源餐饮服务有限公司、杜志刚赔偿刘嘉豪装修损失50000元，加盟损失26000元;3.本案诉讼费用由长葛市美源餐饮服务有限公司、杜志刚承担。一审法院认定事实：2017年10月11日，原、被告双方就房屋租赁加盟经营达成初步意见后，原告刘嘉豪向被告交纳入场费8000元，收银设备款1000元，空调开口费（2个口）7800元，保证金10000元，房租（2017年11月1日至2019年5月30日）74400元。2017年10月31日，原告刘嘉豪（承租方即乙方）与被告长葛市美源餐饮服务有限公司（出租方即甲方）在案外人（××）长葛市忆师物业有限公司的见证下签订《香港商业街美食U街租赁合同》一份，合同主要约定：甲方将位于长葛市长社路中段香港商业街4#5#楼一楼美食U街3#号，合计（测绘面积）134.84㎡铺位出租给乙方经营，乙方申报入住品牌为：海鲜妹妹；租赁期限自2017年11月1日至2019年12月1日止，共计25个月（含免租期）。甲方给予乙方免租期13个月。如乙方在合同期内提前撤场，则不得享受优惠待遇，已交租金不予退还；签订本合同当日，必须向甲方交纳招商加盟金人民币8000元，商品质量等合同履约保证金人民币10000元，合同到期后，如甲乙双方不再合作，在乙方完成撤场后一个月内，甲方将乙方的合同履约保证金无息退还乙方；本合同租期内租金单价为46元/㎡。乙方于2018年3月22日前向甲方支付租金共计74400元（大写柒万肆仟肆佰元整）。乙方第一年物业费给予减免；档口内收银系统由甲方统一设计安装，乙方交纳人民币1000元作为收银设备押金，在合同结束后收银设备无损坏，收银设备押金无息退还乙方；乙方自用的水、电、燃气费由乙方自行承担，水、电、燃气费收取按美食街结算标准统一执行；中央空调由甲方统一安装，乙方需缴纳空调使用质保费5000元，乙方按每小时每平方0.07元的电费缴纳，乙方合同终止可按扣除年折旧费20%后转让给下一商户；未经甲方同意，乙方不得以任何借口或形式将商铺擅自转让他人使用或分租经营。否则甲方有权终止合同，没收其履约保证金；乙方如有特殊装修要求，需报甲方审批，甲方同意后，乙方自行进行装修。履约期满或经双方协商同意合同提前解除时，属于乙方可移动物品，由乙方自行处理，固定装修不得拆除，否则甲方有权要求乙方将店铺或档口恢复原状，合同期内，由于不可抗力、不可预测和避免的意外事故影响（（地震水灾、火灾等），导致本合同无法履行时，双方将互不追究责任，损失各自承担；因履行本合同发生的争议，双方应友好协商解决，协商不成可向所在地人民法院诉讼解决；××长葛市亿师物业有限公司与本合同甲方所约定的租赁期限自2017年6月1日至2023年5月31日止。此外租赁合同还约定了其他有关事项。原、被告及××长葛市亿师物业有限公司分别在合同上签名、盖章。合同生效后，原告对该租赁房屋进行了装修。2018年11月20日，××长葛市忆师物业有限公司以被告拖欠租金、水费、物业费等费用为由，将原告门店停水停电，导致原告无法正常使用。2019年5月4日，原告向该院提起民事诉讼，请求与被告解除合同，赔偿原告损失，因被告提出合同解除异议期抗辩，原告撤回起诉。后因原告多次与被告协商无果，原告诉至该院。另查明，2019年5月27日，案外人长葛市忆师物业有限公司将长葛市美源餐饮服务有限公司、杜志刚诉至法院,要求长葛市美源餐饮服务有限公司、杜志刚支付所欠物业费、水费、门头支架费用、垃圾处置费、卷闸门锁等费用共计79317.4元，支付房屋占有使用费10000元。2019年9月6日，该院作出（2019）豫1082民初2983号民事裁定书，准许长葛市忆师物业服务有限公司撤回起诉。又查明，长葛市美源餐饮服务有限公司于2017年7月12日成立，企业类型为自然人独资，股东为杜志刚。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘嘉豪与长葛市美源餐饮服务有限公司签订的租房合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当履行各自义务，并遵循诚信原则。刘嘉豪已按照合同约定交付了各项费用，长葛市美源餐饮服务有限公司将房屋交给刘嘉豪装修使用，合同已经实际履行，对此本院予以确认。按照租赁法律规定，承租人违反租赁合同约定，不按期交纳租赁等费用，出租人有权与承租人解除合同，收回租赁物。因涉案房屋系被告长葛市美源餐饮服务有限公司租赁房屋所有人长葛市忆师物业服务有限公司，被告长葛市美源餐饮服务有限公司经长葛市忆师物业服务有限公司同意后，又将房屋租赁给了原告，各方均形成了合法有效的租赁关系，应按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行中，虽然为原告租赁房屋停水停电、导致合同不能正常履行的直接行为人不是本案被告，但根本原因在于被告长葛市美源餐饮服务有限公司没有履行与长葛市忆师物业服务有限公司约定的义务，按时交纳相关租赁费用所致。被告虽辩解原告不能正常经营与被告之间并无直接关系，系长葛市忆师物业服务有限公司径行收回房屋等，但未能举证证明其已按时向长葛市忆师物业服务有限公司交纳了相关租赁费用，应承担对其不利的法律后果。故本院对被告的辩解意见不予采信。关于本案应退还的费用问题，原告要求被告退还招商加盟金8000元、合同履约保证金10000元、收银设备押金1000元，符合合同约定，对该项要求本院予以支持，且合同中双方已约定免租期13个月，故原告要求被告退还房租租金74400元，本院予以支持。原告要求被告赔偿加盟损失26000元，因导致不能正常使用房屋至租赁期满的责任在被告，按照公平原则，原告实际使用房屋13个月，故被告应赔偿原告加盟损失24000元。空调使用质保费原告实交现金7800元，按照合同约定的年折旧费20%计算，原告实际使用房屋13个月，以此计算，原告要求退还空调使用质保费5000元是对其权利的处分，本院予以支持。原告要求被告赔偿装修损失50000元，因原告未提供正规的装修票据，故对该项请求本院不予支持。关于被告杜志刚应否承担连带责任问题。被告长葛市美源餐饮服务有限公司为一人有限责任公司，作为该公司的现任股东，未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故被告杜志刚对被告长葛市美源餐饮服务有限公司的上述债务应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告长葛市美源餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘嘉豪招商加盟金8000元、合同履约保证金10000元、收银设备押金1000元、房屋租金74400元、空调使用质保费5000元、加盟损失24000元，共计122400元；二、被告杜志刚对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告刘嘉豪的其他诉讼请求。二审期间，双方均没有提供新证据。二审经查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系因被上诉人刘嘉豪租赁房屋引起的纠纷。刘嘉豪与长葛市美源餐饮服务有限公司签订合同后，双方当事人均应按照合同约定全面适当履行各自义务，刘嘉豪依约交付了各项费用，长葛市美源餐饮服务有限公司即负有保证供水供电，确保刘嘉豪正常经营的义务。2018年11月20日，××即案外人长葛市忆师物业有限公司以上诉人长葛市美源餐饮服务有限公司拖欠租金、水费、物业费等费用为由，将被上诉人刘嘉豪门店停水停电，致使刘嘉豪无法正常经营，该情形发生的根本原因在于长葛市美源餐饮服务有限公司没有履行与案外人长葛市忆师物业服务有限公司约定的义务，按时交纳相关租赁费用所致，长葛市美源餐饮服务有限公司应承担对其不利的法律后果。关于本案应退还的费用问题。被上诉人要求退还房屋租金74400元，因双方当事人已约定免租期13个月，被上诉人刘嘉豪实际经营13个月，该74400元应当予以返还。长葛市美源餐饮服务有限公司主张约定的免租期是合同期内的后13个月，无充足有效证据予以支持，本院不予采纳；被上诉人要求的赔偿加盟损失26000元，一审法院依实际经营时间，判决赔偿被上诉人刘嘉豪24000元并无不当；被上诉人实际交付空调质保费7800元，现被上诉人要求长葛市美源餐饮服务有限公司赔偿5000元，已经扣除了合同约定的年折旧费20%，应当予以支持，长葛市美源餐饮服务有限公司主张该项费用计算错误，无事实和法律依据，本院不予支持；上诉人主张被上诉人未将收银设备如数退还给上诉人，押金1000元不应当退还被上诉人。经审查，被上诉人未如数退还收银设备的原因在于上诉人长葛市美源餐饮服务有限公司未及时向长葛市忆师物业有限公司交纳相关费用，所以上诉人的该项主张本院不予支持；上诉人主张招商加盟金8000元不应退还。虽然加盟金收据上写明不予退还，但考虑到被上诉人实际经营13个月，尚有12个月租期无法经营，且是由于上诉人的原因导致被上诉人无法正常经营,按照公平原则，本院酌定上诉人赔偿被上诉人招商加盟费3840元。一审判决关于该项费用的认定有所不当，应当予以纠正，即刘嘉豪的各项损失费用共计118240元（3840元+10000元+1000元+74400元+5000元+24000元）。上诉人长葛市美源餐饮服务有限公司为一人有限责任公司，作为该公司的现任股东，上诉人杜志刚未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故杜志刚对长葛市美源餐饮服务有限公司的上述债务应承担连带责任。上诉人关于杜志刚不应承担连带责任的主张无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人长葛市美源餐饮服务有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决对刘嘉豪的部分损失费用数额认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初440号民事判决第（一）项为：长葛市美源餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内退还刘嘉豪招商加盟金3840元、合同履约保证金10000元、收银设备押金1000元、房屋租金74400元、空调使用质保费5000元、加盟损失24000元，共计118240元；二、维持河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初440号民事判决第（二）、（三）项内容。一审诉讼费1894元，由上诉人长葛市美源餐饮服务有限公司、杜志刚负担1284元，被上诉人刘嘉豪负担610元；二审诉讼费3788元，由上诉人长葛市美源餐饮服务有限公司、杜志刚负担3659元，被上诉人刘嘉豪负担129元。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年七月十七日书记员  王沛文