广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1426号上诉人（原审被告）：龚小兰，女，1972年10月2日出生，汉族，公民身份号码440************061，住遂溪县*********************。委托诉讼代理人：黄胜，男，1969年8月8日出生，汉族，公民身份号码440************433，住湛江市霞山区***1***。被上诉人（原审原告）：郑光琼，女，1988年7月6日出生，汉族，公民身份号码440************223，住遂溪县*************。委托诉讼代理人：林润泽，广东宏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李滢滢，广东宏东律师事务所实习律师。原审第三人：遂溪县创壹房地产代理有限公司，住所地：遂溪县**********。负责人：欧戈，该公司经理。原审第三人：遂溪县住房和城乡建设局，住所地：遂溪县*********。法定代表人：王永龙，该局局长。上诉人龚小兰因与被上诉人郑光琼，原审第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司（以下简称“创壹公司”）、遂溪县住房和城乡建设局（以下简称“遂溪住建局”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龚小兰及其委托诉讼代理人黄胜，被上诉人郑光琼及其委托诉讼代理人林润泽、李滢滢到庭参加诉讼。原审第三人创壹公司、遂溪住建局经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龚小兰上诉请求：1.撤销（2019）粤0823民初1318号民事判决第一、二、三项，改判认定涉案合同合法有效应继续履行，驳回郑光琼诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由郑光琼承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，实体处理欠妥，适用法律不当，应当撤销，改判认定涉案合同合法有效应继续履行。1.涉案合同系合同当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人应按照约定履行自己的义务，且郑光琼完全清楚涉案房屋的具体情况，在合同签订过程中没有胁迫、强迫行为。因此，涉案合同应继续履行。郑光琼主张解除涉案合同无事实和法律依据。2.（1999）遂法民初字第626号《民事调解书》已于2000年2月15日生效，龚小兰与邓银的婚姻关系于2000年2月15日已解除。龚小兰于2004年7月购买广东省遂溪县******************的所有权是龚小兰的，该物权受法律保护，且在涉案合同履行过程中龚小兰不存在违约行为。3.在办理该房屋过户时龚小兰依照涉案合同约定提交了所有资料及全程协助配合，遂溪住建局故意设置障碍、百般刁难，以龚小兰前夫邓银不签名为由不把该房产过户至郑光琼名下。遂溪住建局不办理过户的行为属行政不作为行为，应承担相应责任。因此，导致该房产至今不能过户至郑光琼名下不是龚小兰的原因，而是遂溪住建局的原因，也是郑光琼的原因。因此，在涉案合同履行过程中龚小兰没有过错，没有违约，不需承担违约责任。二、一审判决龚小兰承担郑光琼的律师费，没有法律依据。综上，请求二审法院依法支持龚小兰的上诉请求。被上诉人郑光琼答辩称：一、龚小兰的行为已构成逾期违约，符合法定解除事由，其请求三方签订的《创壹地产（经纪）买卖合同》继续履行，于法无据，应予驳回。郑光琼、龚小兰、创壹公司于2018年12月27日签订了涉案合同，合同第十一条约定“交易过程中甲乙双方哪方未能履行经纪方提出，去办理需交的资料或相关人员办理手续，逾期三十天可按违约处理”，故作为售房方的龚小兰有义务配合创壹公司（经纪方）提供有关资料到遂溪住建局办理房屋过户手续。2019年3月26日，三方又签订了一份《补充协议》，协议约定“乙方在签署定金合同当天已交定金（人民币）柒万元整（70000元）给甲方；然后在房管局签交割合同当天乙方再交（人民币）伍万元（50000元）给甲方”。根据龚小兰出具的《收据》以及银行转账凭证可证明郑光琼于2018年向龚小兰交付了7万元定金。随后，郑光琼、龚小兰应创壹公司的要求，于2019年3月一同前往遂溪住建局办理房屋过户手续，因龚小兰当场没有提供离婚手续资料证明涉案房屋属于个人财产，致使该房屋产权不清晰而无法过户。龚小兰在一审答辩状及上诉状中已自认涉案房屋是龚小兰在2004年购买，但其与邓银的婚姻关系已在2000年2月15日解除，并出示法院（1999）遂法民初字第626号《民事调解书》，证明该房屋系龚小兰个人财产，享有完全的处分权利，亦完全有条件向遂溪住建局提供有关离婚手续说明情况。但经郑光琼多次催促，龚小兰却一拖再拖，逾期三十天也一直没有去办理，致使合同目的无法实现，证明龚小兰主观上具有不履行主要合同义务的故意。此外，龚小兰于2019年7月11日委托万家房地产代理公司将涉案房屋挂在网上进行销售，意图另售他人，从行为上表明其不履行合同主要债务，严重违反了诚信原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，龚小兰既拒绝配合办理房屋过户手续，还对涉案房屋另行出售，其行为已构成逾期违约，符合法定解除事由。二、龚小兰的违约行为致使合同目的无法实现，合同被解除后，依法应返还定金并承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条等相关规定及按照涉案合同第十一条“甲方违约的，应按该物业成交价的20%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项，并承担上述中介服务费”的约定，龚小兰的上述违约行为致使合同目的无法实现，合同被解除后，合同关于违约责任的条款对龚小兰仍有约束力，龚小兰依法应返还收取的7万元定金，并应按涉案房屋成交价（39000元）的20%支付违约金（即78000元）给郑光琼。其次，按涉案合同第十二条“一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等一切费用由违约一方承担”的约定，龚小兰还应承担郑光琼为追究龚小兰违约责任而支出的全部律师费用，包括龚小兰提起上诉，致使郑光琼需要再次委托律师支出律师费5000元也应由龚小兰承担。三、龚小兰称其在涉案合同履行过程中没有过错和违约缺乏事实和证据的支持，应予驳回。龚小兰声称遂溪住建局故意以其前夫不签名为由设置障碍、百般刁难，拒绝办理房屋过户手续，但其却未能提供其是否已按规定依法向遂溪住建局提交相关手续的证据，亦未能举证证明遂溪住建局存在行政不作为，及其主张房屋过户手续未能办理是遂溪住建局的过错。此外，龚小兰实际上于2000年2月15日经法院作出的（1999）遂法民初字第626号《民事调解书》已解除了与邓银的夫妻关系，而涉案房屋系其于2004年购买的个人财产，但其却故意向遂溪住建局提供一份2006年签订的《离婚协议书》导致该房屋产权不清晰而无法过户。事后，龚小兰亦没有进一步向遂溪住建局提供离婚证件和《民事调解书》等资料证明其离婚事实，应认定其存在隐瞒真相的故意，在办理房屋过户手续过程中存在过错，致使合同无法履行，构成违约。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应当予以维持，并由龚小兰承担郑光琼在二审中委托律师支出的5000元律师费。创壹公司、遂溪住建局未提交书面意见。郑光琼起诉请求：1.判决解除郑光琼、龚小兰、创壹公司于2018年12月27日三方签订的《创壹地产（经纪）买卖合同》；2.判决由龚小兰退回购房款定金70000元给郑光琼；3.判决由龚小兰支付违约金78000元给郑光琼；4.判决创壹公司退回4000元给中介服务费给郑光琼，由龚小兰支付4000元中服务费给创壹公司；5.本案诉讼费由龚小兰承担，赔偿郑光琼因追究龚小兰违约责任委托律师为代理人所支付的律师费。一审法院查明事实：2018年12月27日，以创壹公司为经纪方，龚小兰（卖方及甲方）与郑光琼（买房及乙方）签订一份《创壹地产（经纪）买卖合同》,合同约定：甲方龚小兰将自有的位于遂溪县********************（房产证号码：粤房地证字第C0639359），建筑面积110.17平方米，配有车房一个，建筑面积为5平方米，作价390000元出售给乙方郑光琼，龚小兰保证对上述房产享有完整产权；如交易过程中甲乙双方哪一方未能履行经纪方提出去办理需交的资料或者相关人员办理手续，逾期三十天后可按违约处理。甲方违约的，应按该物业成交价的20%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项，并承担上述中介服务费；乙方违约的，应按该物业成交价的20%向甲方支付违约金，并承担上述中介服务费，甲方已收取购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起七天内扣除违约金后将购房款余款退还给乙方。由一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约方乙方承担。签订合同后，郑光琼当日交付定金70000元给龚小兰，龚小兰出具一份收据给郑光琼，证实龚小兰已交定金70000元。同日，郑光琼支付中介服务费4000元给创壹公司。2019年3月左右，龚小兰、郑光琼与创壹公司的员工一起到遂溪住建局办理房屋过户手续时，遂溪住建局要求龚小兰提供产权情况，因龚小兰名下该房产产权不清晰导致无法过户，事后，龚小兰亦没有向遂溪住建局提供离婚资料证明涉案房屋属于个人财产。另查明：郑光琼因本案委托律师订立《委托代理合同》需支付律师费5000元。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。郑光琼与龚小兰于2018年12月27日签订的《创壹地产（经纪）买卖合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，本案中，因龚小兰不能提供证据证明涉案房屋产权清晰，导致不能按照合同约定办理房屋过户手续,根据《创壹地产（经纪）买卖合同》第十一条“如交易过程中甲乙双方哪一方未能履行经纪方提出去办理需交的资料或者相关人员办理手续，逾期三十天后可按违约处理”的约定，因龚小兰的行为导致合同履行不能，显属违约，应当承担违约的民事责任。郑光琼请求解除合同，有事实和法律依据，予以支持。二、关于龚小兰应否向郑光琼返还70000元定金、支付78000元违约金及支付律师费、中介费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除后，龚小兰应向郑光琼返还其所收取的7万元定金。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，涉案《创壹地产（经纪）买卖合同》解除后，该合同关于违约责任的条款对龚小兰仍有约束力，因此，龚小兰应按涉案房屋成交价390000元的20%支付违约金78000元给郑光琼,郑光琼主张龚小兰向郑光琼支付违约金78000元，有事实和法律依据，予以确认。同理，郑光琼请求龚小兰按照合同的约定支付律师费，本案中，郑光琼确实委托了律师参加诉讼，且合同约定违约方承担律师费，因此，郑光琼请求龚小兰支付律师费5000元，有事实和法律依据，予以支持。郑光琼请求创壹公司退回中介费4000元给郑光琼，由龚小兰支付4000元中介费给创壹公司的问题。根据《创壹地产（经纪）买卖合同》第十一条“甲方（龚小兰）违约的，应按该物业成交价的20%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项，并承担上述中介服务费”的约定，涉案合同并没有约定创壹公司退回中介费4000元给郑光琼，再由龚小兰支付4000元中介费给创壹公司，因此，郑光琼主张该项诉请没有事实依据，不予支持。创壹公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除郑光琼、龚小兰、遂溪县创壹房地产代理有限公司于2018年12月27日三方签订的《创壹地产（经纪）买卖合同》。二、限龚小兰于判决书发生法律效力之日起十个工作日内返还定金70000元及支付违约金78000元给郑光琼。三、限龚小兰于判决书发生法律效力之日起十个工作日支付律师费5000元给郑光琼。四、驳回郑光琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，由郑光琼负担50元，由龚小兰共同负担7100元。二审期间，龚小兰向本院提交以下证据：一、《证明》及录像，用以证明涉案房屋不能过户给郑光琼，并不是龚小兰的原因，而是遂溪住建局的原因。二、《申请表》，用以证明遂溪住建局以涉案房屋是龚小兰与其前夫共同共有的财产为由不肯把涉案房屋过户至郑光琼名下，涉案房屋至今不能过户给郑光琼，是遂溪住建局的原因。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于龚小兰提交的证据，郑光琼质证认为：一、对《证明》的真实性、合法性和关联性都有异议。《证明》是复印件，没有原件核对，按照法律规定，所有证明必须要证人出庭作证，没有出庭作证的证言不能采信，而且该《证明》内容也不能证明涉案房屋无法过户是遂溪住建局的过错。二、对录像的真实性、合法性与关联性都有异议，首先，没有对应的文字内容，其次，无法核实录音的人是谁，录音的人也没有出庭作证，故该录像不能作为证据使用，而且该录像的录制时间是在合同约定的办证期限之后，与本案没有关联，不能采纳。三、《申请书》与本案无关，而且该《申请书》的真实性无法核实。本院认证认为：龚小兰二审提交的《证据》及《申请书》与本案具有关联性，故本院予以采纳。龚小兰二审提交的录像的录制时间是是2020年6月10日，该证据对本案的事实认定没有影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：根据龚小兰二审提交的《申请书》，龚小兰于2004年7月31日申请办理涉案房屋不动产权证时，“房地产共有（用）人情况”一栏中登记邓银与其为夫妻关系。因此，龚小兰到遂溪住建局办理涉案房屋的过户手续时，因龚小兰的前夫邓银未能与其一起到遂溪住建局签名确认，遂溪住建局不同意办理涉案房屋的过户手续。之后，龚小兰到遂溪县司法局遂城司法所请求该所组织龚小兰、邓银进行调解，让邓银协助龚小兰办理涉案房屋的过户手续，但邓银并未前往遂溪县司法局遂城司法所参加调解。又查明：二审庭审中，龚小兰确认其先向遂溪住建局提交了其与邓银于2006年11月20日签订的《离婚协议书》，因邓银未能前往遂溪住建局签名确认同意龚小兰转让涉案房屋，遂溪住建局不同意为其办理过户手续，之后，龚小兰又向遂溪住建局提交了（1999）遂民初字第626号《民事调解书》，主张其与邓银已于2000年2月25日经法院调解离婚，涉案房屋是其个人财产，但遂溪住建局仍要求邓银签名才能办理过户手续，以致涉案房屋至今仍不能办理过户手续。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对龚小兰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人龚小兰的上诉请求和理由，以及被上诉人郑光琼的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、涉案合同应否解除。龚小兰上诉主张涉案房屋不能过户并不是由其自身的原因所致，其在涉案《创壹地产（经纪）买卖合同》的履行过程中并不存在任何违约行为，涉案《创壹地产（经纪）买卖合同》不存在约定和法定解除的情形，故应当继续履行。但从本案查明的事实来看，龚小兰在办理涉案房屋过户手续时，由于龚小兰向遂溪住建局提交的是其与邓银于2006年11月20日签订的《离婚协议书》，且涉案房屋登记资料中记载邓银与龚小兰是夫妻关系，而龚小兰未能按照遂溪住建局的要求让邓银前往遂溪住建局签名确认同意龚小兰转让涉案房屋，导致涉案房屋至今无法完成过户。龚小兰作为涉案房屋的出卖人，其在房屋买卖合同中应承担的主要义务是确保涉案房屋产权清晰可以顺利过户至买受人郑光琼名下，故龚小兰在出售涉案房屋时应提前向房管部门了解清楚办理房屋过户手续的条件及其应当提交的相关材料，以确保能全面履行涉案合同的义务。因此，遂溪住建局在审核涉案房屋的过户资料后，认为在邓银未签名确认同意龚小兰转让涉案房屋的情况下，涉案房屋尚不能办理过户手续，并不能成为龚小兰在涉案合同履行中违约的免责事由。因涉案房屋至今仍不能办理过户手续，明显超过合同约定的办证期限，故根据涉案《创壹地产（经纪）买卖合同》第十一条“如交易过程中甲乙双方哪一方未能履行经纪方提出去办理需交的资料或者相关人员办理手续，逾期三十天后可按违约处理。甲方违约的，应按该物业成交价的20%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项，并承担上述中介服务费……”的约定，及《中华人民共和国合同》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，郑光琼请求解除涉案合同有事实和法律依据。一审判令解除郑光琼、龚小兰、创壹公司签订的《创壹地产（经纪）买卖合同》并无不当，本院予以维持。龚小兰关于涉案合同应继续履行的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。二、龚小兰应否承担违约责任及赔偿律师费。如前所述，龚小兰在涉案合同履行过程中构成违约，根据涉案《创壹地产（经纪）买卖合同》第十一条“甲方（龚小兰）违约的，应按该物业成交价的20%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项，并承担上述中介服务费”以及第十二条“由一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等一切费用由违约一方承担”的约定，一审判令龚小兰返还定金70000元给郑光琼，并按涉案房屋成交价390000元的20%支付违约金78000元给郑光琼，及负担郑光琼因本案诉讼产生的律师费5000元，符合合同的约定和法律的规定，本院予以维持。龚小兰关于其不应承担违约责任及赔偿律师费的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，龚小兰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由龚小兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年七月七日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。