江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1133号上诉人（原审原告）：宁海霞，女，1977年1月26日出生，汉族，江西省修水县人，住九江市修水县。委托诉讼代理人：谢云峰，江西问章律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：余让云，男，1973年5月10日出生，汉族，九江市人，住九江市开发区。被上诉人（原审被告）：黄爱清，女，1976年10月21日出生，汉族，九江市人，住九江市开发区。委托诉讼代理人：吴旺梁，江西赣九律师事务所律师，特别授权。上诉人宁海霞与被上诉人余让云、黄爱清确认合同效力纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初3157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁海霞上诉请求：请求法院撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初3157号民事判决，并判令被上诉人黄爱清将坐落于九江市八里湖新区房屋返还给上诉人。事实和理由：一、上诉人认为，案涉房屋的所有权属上诉人，一审法院认为被上诉人余让云有权处分案涉房屋错误。案涉房屋属上诉人与被上诉人余让云夫妻关系存续期间依政府征收拆迁行为所取得的房屋，属夫妻共同财产。依物权法第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，上诉人在离婚前已取得了案涉房屋的所有权，只是该项所有权还未依物权法进行不动产登记。上诉人与被上诉人余让云离婚时将夫妻共同所有的案涉房屋约定为上诉人所有，该项约定属于共有财产的分配，自离婚之日起该约定生效，案涉房屋由原来的夫妻共同所有转化为上诉人一人所有。由此，一审法院认为被上诉人余让云有权处分案涉房屋错误。二、被上诉人黄爱清未取得案涉房屋所有权。房屋至今未装修且无人居住上诉人取得案涉房屋所有权属因非法律行为而取得，依照物杈法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”之规定，处分该物权时，需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。由此，上诉人认为，被上诉人黄爱清未取得案涉房屋所有权。三、一审法院认定被上诉人黄爱清善意取得案涉房屋错误。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十八条“物权法第一百零六条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。”确定了善意取得中善意的判断时间标准。对于不动产善意取得中善意的判断时间标准是“依法完成不动产物权转移登记”之时。即作为受让人想要取得善取得制度的保护，实现从无权处分人处取得不动产物权，获得法律的认可，需要在完成不动产物权转移登记前，始终保持善意，即不知道且不应知道转让人无处分权的事实。而本案中，案涉房屋的物权仍未在不动产登记部门进行登记，更没有转移登记至被上诉人黄爱清名下。即被上诉人余让云与被上诉人黄爱清的房屋买卖合同还未履行完，被上诉人黄爱清还未取得案涉房屋所有权，按善意取得中善意的判断时间标准，被上诉人黄爱清的行为尚不构成善意。由此，上诉人认为，一审法院认定被上诉人黄爱清善意取得案涉房屋错误。综上情事，上诉人恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。宁海霞向一审法院起诉请求：请求确认2015年11月27日被告余让云和黄爱清之间购房合同无效，并要求被告黄爱清返还原告位于九江市八里湖新区房屋。事实和理由：2008年4月21日，原告宁海霞与被告余让云在民政部门登记结婚。2012年4月8日，因夫妻财产被征收，产权置换取得九江市房屋。2014年8月7日夫妻双方感情破裂协议离婚，并领取离婚证。离婚协议约定：九江市八里湖新安置小区8-2-1004（按40万总价）已抵给女方，归女方所有。2015年11月27日，被告余让云将位于九江市房屋出售给被告黄爱清，双方签署购房合同。房屋至今未办理产权登记手续。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国婚姻法》《合同法》《物权法》相关法律规定，特向贵院提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉请。一审法院认定事实：2008年4月21日，原告宁海霞与被告余让云登记结婚。2014年8月7日双方在九江市经济技术开发区民政局协议离婚。离婚协议书财产分配第九条规定，九江市八里湖新安置小区8-2-1004（按40万总价）已抵给女方，7-2-604归女方所有。2015年11月27日，余让云（甲方）与黄爱清（乙方）签订《购房合同》。合同规定：甲方有位于八里湖安置小区8栋2单元1004室总面积135.24㎡，以每平方米1800元卖给乙方，总房款合计243432元。付款方式，甲、乙双方合同订立后，甲方交付房屋钥匙及所有相关房屋证件，乙方一次性支付全部房款243432元。合同还规定，本合同自双方法定代表人签字并按手印，见证人由村委会签字起生效。余让云与黄爱清均在合同甲乙方签字处签名并按手印。见证人签字一栏有村委会干部柴明胜、杨连志签名并按手印。同时，余让云向黄爱清提交身份证、户口本、离婚协议书、离婚证复印件及九江市八里湖新区房屋征收补偿安置协议书、八里湖新区安置小区还房结算清单原件。该离婚协议书财产分配第九条规定，九江市八里湖新安置小区8-2-1004、7-2-604归男方所有。合同签订当天，黄爱清将购房款243432元通过银行转账转给余让云，余让云出具收款收据。另查明，2012年4月8日，被告余让云为被征收人、九江市八里湖新区房屋征收局为征收人，签订九江市八里湖新区房屋征收补偿安置协议书，余让云因房屋拆迁通过产权置换取得案涉房屋。一审法院认为，本案争议焦点为，被告余让云与被告黄爱清于2015年11月27日签订的《购房合同》合同效力。一审法院认为，虽然原告宁海霞与被告余让云在九江经济技术开发区民政局存档离婚协议书约定案涉房屋归原告所有，该约定对男女双方具有法律效力。但是，根据《中华人民共和国物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，被告余让云与被告黄爱清签订《购房合同》时，向被告黄爱清提交了余让云身份证、户口本、余让云与宁海霞离婚协议书、离婚证复印件及九江市八里湖新区房屋征收补偿安置协议书、八里湖新区安置小区还房结算清单原件，被告黄爱清有理由相信被告余让云系案涉房屋所有人，余让云有权处分案涉房屋。虽然余让云向黄爱清提供的离婚协议书与九江经济技术开发区民政局存档的离婚协议书财产分配第九条内容不一致，但被告黄爱清无过错，过错责任在被告余让云，产生的法律后果应由被告余让云承担。另外，被告黄爱清在购买案涉房屋时，支付了合理对价，付清购房款243432元，并对案涉房屋进行装修居住至今。综上，被告黄爱清受让案涉房屋，符合《中华人民共和国物权法》第106条规定的情形，应当认定为善意取得，故原告要求确认两被告间签订的《购房合同》无效及返还案涉房屋的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告宁海霞全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2476元，由原告宁海霞负担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案是一起确认合同效力之诉。上诉人提出案涉房屋的所有权属上诉人，一审法院认为被上诉人余让云有权处分案涉房屋错误的上诉理由。经查，依据我国法律的善意取得的规定即无处分权人将动产或不动产处分给受让人，符合善意取得的构成要件，受让人取得该动产或不动产的所有权。所以，涉案房产被上诉人余让云是否享有所有权，并不影响一审法院对善意取得的认定。故上诉人提出的此点上诉理由不予采纳。上诉人提出被上诉人黄爱清未取得案涉房屋所有权及一审法院认定被上诉人黄爱清善意取得案涉房屋错误的上诉理由。经查，依据本案的证据及庭审，涉案房屋已经实际交付给被上诉人黄爱清，同时也无法办理房产登记，一审法院依据本案事实、证据，经综合分析研判后，认定被上诉人黄爱清受让涉案房屋的情形，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，属于善意取得，并无不当，且合情、合理、合法。上诉人的此两点上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人宁海霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费4952元由上诉人宁海霞负担。审判员 周 炜审判员 顾佰成审判员 熊 涛二〇二〇年七月三十日书记员 陈沁榕