福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1349号 原告：肖自立，男，1991年10月21日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所律师。 被告：陈峥，男，1963年7月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：陈嵘，女，1967年5月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 二被告共同委托诉讼代理人：黄巍，福建君立律师事务所律师。 被告：三明市百年房产经纪有限公司，统一社会信用代码91350400062273899D，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村****。 法定代表人：陈国英，执行董事。 委托诉讼代理人：肖祥真，男，该公司职员。 原告肖自立与被告陈峥、陈嵘、三明市百年房产经纪有限公司（以下简称百年房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖自立的委托诉讼代理人宋超、被告陈峥及被告陈峥、陈嵘的共同委托诉讼代理人黄巍、被告百年房产公司委托诉讼代理人肖祥真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖自立向本院提出诉讼请求：1.依法撤销朱庆圻与被告陈峥、陈嵘、百年房产公司于2019年9月4日签订的《不动产买卖合同》（编号：20190904002）；2.判令被告陈峥、陈嵘返还购房款1200000元、银行贷款利息25279.1元（该利息按贷款合同约定的利率从2019年11月暂计至2020年5月，其余利息按实际清偿之日另行计算）、过户费11119元（契税9750元、补缴土地价款1289元、不动产登记费80元），合计1236398.1元；3.判令被告陈峥、陈嵘支付违约金157800元（以合同成交价款1200000元为基数，从2019年9月4日起按每日万分之五暂计至2020年5月24日，其余违约金按实际完成义务之日另行计算）、律师代理费30000元、中介费12000元，合计199800元；4.判令被告百年房产公司对上述第三项诉讼请求承担连带赔偿责任；5.判令被告陈峥、陈嵘在履行上述义务后，协助原告将案涉房产转移登记被告陈峥、陈嵘名下并承担由此产生的全部费用；6.由被告陈峥、陈嵘、百年房产公司承担本案诉讼费、保全费等费用。诉讼过程中，原告于法庭辩论终结前向本院申请变更诉讼请求为：1.判令被告陈峥、陈嵘支付违约金157800元（以合同成交价款1200000元为基数，从2019年9月4日起按每日万分之五暂计至2020年5月24日，其余违约金按实际完成义务之日另行计算）、律师代理费30000元、中介费12000元，合计199800元；2.判令被告百年房产公司对上述诉讼请求承担连带赔偿责任；3.判令被告陈峥、陈嵘、百年房产公司承担本案诉讼费、保全费等费用。 事实和理由：原告为了子女教育问题，于2019年8月28日向被告百年房产公司告知欲购买具有三明市实验小学学位的商品房。2019年8月31日，被告百年房产公司工作人员联系原告，告知被告陈峥、陈嵘名下位于三明市梅列区××村××幢××室房屋符合其需求，各方在看房后进行了价格商谈，因原告在省外工作，故订立合同及付款等所有事宜委托兄弟朱庆圻负责。2019年9月4日，原告向被告陈峥支付了30000元定金，后于2019年9月17日支付购房款310000元，于2019年10月23日通过农商银行将按揭贷款780000元直接支付至陈峥账户，于2019年10月30日向陈峥支付购房款60000元。2019年11月1日，原告按合同约定向被告百年房产公司支付20000元保证金并由其代为支付给被告陈峥、陈嵘，共合计支付购房款1200000元。2019年9月20日，原告与三被告共同到三明市不动产登记中心办理不动产转移登记手续，支付了过户费11119元。2019年9月25日，案涉房屋转移登记手续办理完成。2019年11月1日，原告向被告百年房产公司支付了中介费和代办费共12000元。案涉房屋购买完成后，原告向三明市实验小学确认学位信息，但被告知该房产的学位已被二年级一名学生占用。此后，原告将学位被占用的情况告知三被告，要求解释并予处理，但均没有结果。原告认为，三被告明知案涉房产没有学位却隐瞒真相，构成欺诈，应支付违约金并赔偿中介费、律师代理费等损失。 被告陈峥、陈嵘辩称，1.其二人自身未使用过案涉房产学位，也从未允许任何第三人使用，朱庆圻将学位被占用的情况告知其二人后，其二人才得知学位被占用的事情，并不存在欺诈行为，也不存在过错；2.三明市实验小学已明确告知可以确保原告拟入学子女的学籍学位，不仅2020年9月份的学年可以使用，若2020年9月未使用，之后的学年也可以使用，原告的权益并未受到损害，故其二人不存在违约行为；3.法律设置违约金的目的是填补守约方的损失，即使法院认定其二人构成违约，因原告的权益未受到损害，没有实际损失，故也不能支持原告的违约金主张；4.即便法院认定其二人应支付违约金，原告主张的违约金标准也明显过高。5.根据目前原告提交的关于律师代理费的证据，无法认定原告已实际支出律师代理费，且其二人并未违约，不应承担支付律师费的责任。6.根据合同约定：“任何一方不履行合同，违约方应代守约方向居间方支付佣金”，该约定以不履行合同义务为前提，而其二人已履行了合同义务，不存在不履行合同义务的情形，故原告要求其二人支付居间服务费12000元没有依据。7.在发现学位被占用后，双方曾协商共同前往三明市实验小学沟通学位被占用如何解决问题，但不知何故原告随即诉至法院，过于草率。提起诉讼后，原告又自行放弃了在2020年9月份入学的宝贵机会，应自行承担责任。8.肖自立不是本案适格的原告，朱庆圻不是肖自立的受托人，最大的可能性是朱庆圻借肖自立的名义购买房产，炒作学区房，朱庆圻才是本案适格的原告，应驳回肖自立的起诉。 被告百年房产公司辩称，其答辩意见同被告陈峥、陈嵘的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 《告知函》及快递回执单 被告陈峥、陈嵘提交该组证据，拟证明被告陈峥、陈嵘于2020年6月16日向朱庆圻发出《告知函》，告知三明市实验小学已答应解决购房人子女入学问题，要求其尽快为拟入学子女办理入学手续的事实。原告对该证据的真实性有异议，认为其并没有收到材料。 本院认为，《告知函》系通过EMS快递邮寄，快递公司物流信息系统中可以查询到寄件记录，退改批条中载明快件退回系因收件人拒收，该《告知函》及快递回执单可以证明被告陈峥、陈嵘所要证明的事实。 2.两份百年房产公司房源信息发布系统的照片打印件 被告陈峥、陈嵘提交该证据，拟证明案涉房产于2019年11月25日在百年房产公司处发布出售信息，所留存的电话号码为朱庆圻的号码，故案涉房产实际是朱庆圻借用肖自立的名义购房，肖自立不是适格原告。 本院认为，该证据仅能证明案涉房产在百年房产公司发布房源信息拟进行交易的事实，但尽管所留存的电话号码是朱庆圻的电话号码，也不能排除是朱庆圻受托代办的可能，无法据此得出实际购房人是朱庆圻的结论，故不能证明被告陈峥、陈嵘所要证明的事实。 根据本院审查确认的证据，本院查明以下事实： 1.2019年9月4日，朱庆圻与被告陈峥、陈嵘、百年房产公司共同签订一份《不动产买卖合同》，合同载明卖方（甲方）为陈峥、陈嵘，买方（乙方）为朱庆圻，居间方（丙方）为百年房产公司，交易房产坐落于三明市梅列区××村××幢××室房产。合同约定：房屋成交价款为1200000元；丙方在促成《不动产买卖合同》成立时，被服务方应支付佣金；甲乙丙三方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约；房屋过户前如发生违约，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，且不影响违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履行的，守约方可以解除合同；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除，守约方有权要求违约方支付违约金150000元，同时有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、诉讼费等费用；不动产产权转移登记后如发生违约，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、诉讼费等相关费用；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向居间方支付佣金等。合同补充条款载明：甲方承诺此房产6年内无学位占用，若因此产生的责任按违约责任认定。 2.合同签订当日，朱庆圻向被告陈峥支付了购房定金30000元；2019年9月17日，朱兴明转310000元至被告陈峥账户；2019年10月30日，朱兴明转60000元至被告陈峥账户；2019年10月23日，原告肖自立通过三明农商银行将贷款780000元转入被告陈峥账户；2019年11月1日，朱庆圻向百年房产公司支付20000元保证金，该款已由百年房产公司支付给被告陈峥、陈嵘。同日，朱庆圻支付给了百年房产公司居间服务费12000元。 3.2019年9月25日，肖自立、朱庆圻、陈峥、陈嵘、百年房产公司工作人员一同前往三明市不动产登记中心办理产权转移登记手续，朱庆圻告知在场陈峥，交易房产登记至肖自立名下，陈峥、陈嵘未提异议并配合办理了转移登记手续，该房产所有权随即转移登记至肖自立名下。 4.2020年5月15日，原告肖自立的嫂子前往三明市实验小学核实案涉房产的学位情况，该校告知案涉房产学位已被他人占用。嗣后，朱庆圻联系被告陈峥要求解释并处理，但无果。 5.2020年6月4日，三明市实验小学向原告出具证明，确认案涉房产的学位已被占用事实，占用学生目前就读该校二年级。 6.2020年6月8日，被告陈峥就案涉房产学位被占用一事，前往三明市实验小学了解情况，该校分管教务处副校长表示系他人提供虚假材料占用学位，表示可以为购房人子女解决入学问题。 7.2020年6月16日，被告陈峥、陈嵘通过EMS向朱庆圻寄送《告知函》一份，告知三明市实验小学已表示可以为购房人子女解决入学问题，要求尽快办理报名手续。该快件于2020年6月19日被拒收。 8.2020年6月23日，朱庆圻、被告陈峥共同前往三明市实验小学了解学位处理情况，该校分管教务处副校长再次表示可以解决购房人子女入学问题。 诉讼过程中，被告陈峥、陈嵘于举证期限内向本院递交调查取证申请书，请求本院向三明市实验小学调取该校已明确可以为原告子女办理入学的事实。本院于2020年7月3日前往该校核实相关事项，该校校长表示从以人为本角度考虑，六年内可以为案涉房产买受人的子女解决入学问题，但若房产转让，则无法为新产权人的子女解决入学问题。 本案的争议焦点及本院根据当事人的举证、质证及庭审陈述情况，分析、认定如下： 1.关于原告主体资格问题。 本院认为，（1）案涉房产登记在原告肖自立名下，且该房产有办理按揭贷款，借款人为原告肖自立，法律上可推定房产的所有权人为原告肖自立。被告陈峥、陈嵘认为实际购房人是朱庆圻，原告肖自立仅是被借名登记人，目前仅有其主观推测，没有相关证据佐证，不能认定。（2）案涉房产最终登记在原告肖自立名下已为客观事实，该物权行为是基于朱庆圻与二被告订立《不动产买卖合同》这一原因关系而发生，并无其他的合意基础。办理产权转移登记时，被告陈峥、陈嵘、朱庆圻、肖自立、百年房产公司的工作人员均在场，朱庆圻告知房产登记在肖自立名下时，各方均没有提出异议，视为各方认同肖自立为该房产的交易主体，说明不存在被告陈峥、陈嵘得知房产实际受让人不是与其订立合同的朱庆圻时就不会与之发生交易的情形，现朱庆圻与原告肖自立均认可是一种代理行为，不论是事前的委托还是事后的追认，均可产生代理效力。（3）即使朱庆圻客观上与原告没有建立委托代理关系之本意，在合同当事人均在场的情况下变更房产受让人，且各方都没有提出异议，亦可认定为原告肖自立对《不动产买卖合同》权利义务的概括承受。因此，不论朱庆圻参与订立合同是行使代理行为，或是基于购买房产的初衷，因案涉房产最终由原告肖自立受让，且是基于案涉《不动产买卖合同》这一原因关系，故该合同对原告肖自立及被告陈峥、陈嵘、百年房产公司具有法律约束力，原告肖自立是本案适格主体。 2.关于被告陈峥、陈嵘是否构成违约问题。 本院认为，案涉《不动产买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，被告陈峥、陈嵘承诺所出售的房产在6年内学位无被占用，而从三明市实验小学出具证明书可以确认，案涉房产学位被占用已为事实，说明被告陈峥、陈嵘所出售的房屋与合同要求不符，虽然无证据显示被告陈峥、陈嵘对案涉房产学位被占用一事存在过错，但我国《合同法》现有的违约责任归责原则是以严格责任为一般归责原则，在法定特殊情况下才适用过错责任原则，故即使被告陈峥、陈嵘无主观过错，因客观上交付的房产与合同约定不符，亦构成违约。尽管诉讼期间经过被告陈峥、陈嵘的沟通，三明市实验小学相关负责人已明确表示六年内可以为产权人子女解决入学问题，但该校负责人亦表示若房产再行交易，对学位占用期间内新产权人子女入学问题将不再负责，故案涉房屋应有的学位权利仍然受限，一定程度上会影响原告对房屋的自由处分机会或价值，与合同中约定的“6年内无被占用”的“空置”状态不符，因此，被告陈峥、陈嵘抗辩其不存在违约，理由不能成立。 综上所述，本院认为：1.被告陈峥、陈嵘交易时疏于对学位状况的审查，致使未能完全履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。由于没有证据证明被告陈峥、陈嵘对学位被他人占用一事具有过错，且本案诉讼期间被告陈峥积极与三明市实验小学有关负责人沟通，该校负责人已表示6年内可为产权人子女解决入学问题，故不存在自身子女入学障碍方面的损失，在违约责任程度上应予考量。原告主张按照购房款全额为基数并按日万分之五的标准来计算至合同义务全面履行完毕之日止的违约金，标准过高，有违公平正义原则，被告陈峥、陈嵘对此亦提出异议，故本院予以调整。因学位被占用的预期利益损失难以量化，故本院综合当事人的过错程度、合同履行、预期利益、学位政策、三明市场行情、房屋的区位和房龄、装潢等因素，根据公平原则及诚信原则，酌情确定违约金为购房价款的6%，即72000元。2.被告陈峥、陈嵘未能完全履行合同义务，原告要求二人承担其为主张违约责任而支出的律师代理费，有合同依据，本院予以支持，但由于原告仅提供10000元的票据，故本院仅予支持10000元。3.原告主张的佣金（居间服务费）12000元，实际收款人是百年房产公司，且合同中约定由违约方代守约方支付佣金的前提是“不履行合同”，而被告陈峥、陈嵘属于履行合同义务不完全，故该项诉讼请求没有依据，本院不予支持。4.连带责任必须有法律的明确规定，对不动产买卖合同当事人之间产生的违约责任，目前没有法律规定作为另外一层法律关系中的居间人需对此承担连带责任，故原告请求本院判令百年房产公司对被告陈峥、陈嵘的违约责任承担连带赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。5.原告于诉讼过程中向本院申请财产保全，并支出财产保全费5000元，该费用系因被告陈峥、陈嵘违约致原告为维护合法权益所产生的额外损失，根据《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款规定，可将该费用列入诉讼请求，故原告请求判令被告陈峥、陈嵘支付该费用，于法有据，本院予以支持。因百年房产公司对被告陈峥、陈嵘应承担的违约责任无需承担连带责任，故其无需承担本案财产保全费。诉讼费属于国家规费，不属于私权请求范畴，故不作为判项处理，由本院依法决定负担主体。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《诉讼费交纳办法》第三十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈峥、陈嵘于本判决生效之日起三日内向原告肖自立支付违约金72000元。 二、被告陈峥、陈嵘于本判决生效之日起三日内向原告肖自立支付律师代理费10000元。 三、被告陈峥、陈嵘于本判决生效之日起三日内向原告肖自立支付财产保全费5000元。 四、驳回原告肖自立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4372元，因适用简易程序审理，减半收取2186元，由原告肖自立承担1235元，被告陈峥、陈嵘承担951元。（该费用于本判决生效之日起三日内向本院缴纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡江平 二〇二〇年七月二十七日 书记员  时博文 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《诉讼费交纳办法》 第三十八条本办法第十条第（一）项、第（八）项规定的申请费由被执行人负担。 执行中当事人达成和解协议的，申请费的负担由双方当事人协商解决；协商不成的，由人民法院决定。 本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。 本办法第十条第（五）项规定的申请费，由人民法院依照本办法第二十九条规定决定申请费的负担。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 五、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。