河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民再82号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：代长存，男，1985年2月3日出生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：张文彬，河南妙德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑孟阳，河南妙德律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：河南麦肯特置业有限公司，住所地河南省许昌市鄢陵县金汇区金水大道路北。法定代表人：李建立，任公司总经理。委托诉讼代理人：黄秀全，河南鸿润律师事务所律师。再审申请人代长存因与被申请人河南麦肯特置业有限公司（以下简称麦肯特公司）合同纠纷一案，不服本院（2018）豫10民终4288号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年6月17日作出（2019）豫民申794号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人代长存的委托诉讼代理人张文彬、郑孟阳、被申请人麦肯特公司的委托诉讼代理人黄秀全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代长存申请再审称：一、二审判决认定事实不清和错误，证据不足，适用法律错误。1.双方签订的《房产买卖合同》属于框架协议，在就具体交易细节达成之前框架协议本身的规定因内容的不确定性而无法执行。由于麦肯特公司所销售的房屋存在抵押，无法签订正式的《房产买卖合同》，无法过户和交割。本案是由于麦肯特公司的违约行为致使合同无法继续履行，而非代长存的原因。2.一、二法院认定本案合同总价款为134988255元，麦肯特公司计算违约金的方式为以合同总价款的80%为基数，按约定的15%的违约金计算两个月，属认定案件基本事实缺乏证据证明和错误。3.一、二审法院均认定依据合同约定的违约金计算方式，违约金应连续计算，麦肯特公司的起诉未超过诉讼时效，属适用法律错误。4.一审法院认定抵押权为他项权，可根据当事人的申请撤销，不影响房屋的销售，属于适用法律错误。请求撤销一、二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求、一、二审及全部的案件受理费由被申请人承担。麦肯特公司辩称：一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1.《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。2.代长存对房屋的权属状况是明知的，麦肯特公司没有隐瞒房屋抵押的事实。如果代长存按照合同约定时间将定金及房款支付，麦肯特公司可以申请解除抵押，将房屋出售给代长存，为代长存办理过户手续。3.截止代长存与麦肯特公司签订合同时，出售给代长存的房源面积为：写字楼21926.45㎡，二级河商铺4444.8㎡，鄢陶路商铺9399.53㎡，根据合同约定的价格计算，代长存应支付给麦肯特公司的房款为134988255元。4.根据合同第七条的约定，麦肯特公司要求代长存支付2个月违约金合法、合理。5.麦肯特公司对代长存将1200万元转给中融国际信托有限公司这一行为并不知情，该1200万元与本案没有任何法律关系。6.2015年双方终止合同后，就代长存给麦肯特公司造成的损失问题，李建立多次找金焕民、代长存进行沟通，要求代长存承担违约责任，李建立也安排其他员工与代长存交涉相关问题。代长存与麦肯特公司还有借贷关系，代长存给李建立打电话要借款，李建立就要代长存支付违约金。故麦肯特公司2017年12月起诉没有超过诉讼时效。麦肯特公司向一审法院起诉请求：1.判令被告代长存支付原告违约金2699765元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月25日，原告麦肯特公司（甲方）与被告代长存（乙方）签订《房产买卖合同》，合同约定：“…第一款乙方一次性买断甲方所有写字楼、商铺。合同签订后15天内乙方交付订金3000万元。第二款以按揭方式购买的，甲方协助办理有关手续。第三款乙方实际支付的房款（包括银行按揭或者抵押贷款之外的资金），全部进入甲方指定的证券账户进行封闭操作。由甲乙双方共同指定代理方保底操作。支付代理费手的净收益，甲方与乙方按照7：3的比例进行分配。封闭期为三年，三年后由甲方自主安排。…第五款房屋价格：1，写字楼：均价3100元2，二级河商铺：均价4500元3，鄢陶路商铺：均价5000元。第六款整个交易过程自合同签订之日起三个月内完成80%，五月内全部完成，房款全部到位。第七款违约责任如果届时支付甲方房款不足合同规定期限的80%，视为违约。违约之日起，乙方以年息15%支付违约金，直到付清为止。…”该合同签订后，被告代长存未按合同约定履行付款义务。2015年9月22日，被告代长存向原告麦肯特公司发出“关于合同执行问题的申请”，该申请载明：“为了加快贵公司存量房产销售，我与贵公司以‘房产连接证券’理财产品为依托，签订了《房屋买卖合同》。目前出现了三个情况：1.公司房产全部抵押，无法实现房产过户和交割。2.股票账户出现越过25%亏损。3.证监会要求清理配资，我们开的股票账户面临清理。根据上述状况，我建议：如果该合同继续执行，请按合同约定办理房产过户手续。如果公司有困难，我们愿意承担自己承担损失并终止合同。”原告麦肯特公司的法定代表人李建立在该申请上签字“同意终止合同”。另查明，《房产买卖合同》总价款为134988255元，原告麦肯特公司计算违约金的方式为以合同总价款的80%为基数，按约定的15%的违约金计算两个月。一审法院判决：被告代长存于本判决生效之日起十五日内赔偿原告河南麦肯特置业有限公司违约金2699765元。案件受理费14199元，由被告代长存负担。代长存上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回河南麦肯特置业有限公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院二审认为，关于代长存上诉称案涉房产已经被抵押的事实，虽然在2015年9月22日双方《关于合同执行的申请》显示代长存提出了“公司房产全部抵押，无法实现房产过户和交割”，但其未提交案涉房产已经被抵押的相关证据予以印证，故对该上诉理由，本院不予支持。关于代长存上诉称案涉合同签订后迅速筹集1200万元履行合同、合同无法继续履行的原因是由于麦肯特公司所造成的理由，代长存一审中未提交有效的证据予以证实。二审中，代长存所提交的银行流水中的1200万元款项的汇款去向是案外人中融国际信托有限公司，故不能证明代长存已经依约履行了向麦肯特公司付款的合同义务，故对该上诉理由，本院亦不予支持。关于代长存上诉称麦肯特公司请求违约金已过诉讼时效的问题，经审查，双方关于《房产买卖合同》第七款的约定，不违反法律规定，其法律效力应予以认定，原审判决认为关于本案麦肯特公司起诉不超过诉讼时效的论述并无不当。综上所述，上诉人代长存的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14199元，由代长存负担。本院再审中，申请人代长存提供以下证据：1.麦肯特公司房屋抵押信息统计表及鄢陵县房屋管理所档案查询信息一套，证明本案合同中所涉房产全部抵押，导致无法过户和交割，同时麦肯特公司也没有按照合同要求，获得银行的按揭政策，本案所涉房产均不能办理正常的银行按揭贷款，致使双方合同无法履行。2.郑州市惠济区人民法院民事判决书、郑州市中级人民法院民事判决书、郑州市惠济区人民法院民事裁定书及相关执行手续，证明代长存与麦肯特公司自2016年双方之间纠纷的诉讼情况。麦肯特公司的质证意见为：对第1组证据的真实性无异议，但认为只要解押的房子都可以正常出售，因为申请人本人没有缴纳定金和房款，才不能办理房屋过户影响正常出售。对第2组证据的真实性无异议，认为可以从侧面证明麦肯特起诉没有超过诉讼时效。被申请人麦肯特公司提供李建立和张志刚出具的证明两份，证明麦肯特公司一直在追要违约金，起诉时间没有超过诉讼时效。代长存的质证意见为：该证据系麦肯特公司单方出具的相关说明，李建立、张志刚也没到庭，不具有证据效力；代长存与麦肯特公司自2016年起就存在借款纠纷诉讼，麦肯特公司从未向代长存主张过违约责任。对代长存提供的证据，麦肯特公司对其真实性无异议，且与本案有关联，本院予以采信。对麦肯特公司提供的两份证明，系麦肯特公司的法定代表人李建立和主管会计张志刚出具，代长存亦不认可，本院不予采信。本院再审查明：2015年5月25日，麦肯特公司（甲方）与代长存（乙方）签订《房产买卖合同》的目的是“为了帮助甲方迅速完成存量写字楼、商铺销售，同时也为了投资有一个安全的投资基础”，该合同第四款内容为“为了帮助乙方对其他投资者建立信誉，甲方同意与乙方一起对于所有房产在一年零三个月以内以1.15倍价格无条件回购。”第八款内容为“本合同签订后，由乙方及其联合购买者与甲方签订正式购买合同。合同价按乙方要求的签订。由此产生的额外费用由乙方承担。正常税费按国家有关规定各自分担”。该合同还有担保方，担保方处有金焕民、李建立的签字及麦肯特公司的印章。本院再审查明的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据本案麦肯特公司与代长存签订的《房产买卖合同》第三款及第四款的内容可以看出，该合同不具备商品房买卖合同的目的和要件，当事人双方名为房屋买卖，实为证券投资，是通谋虚伪的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，麦肯特公司与代长存签订的《房产买卖合同》无效。无效的合同自始无效，违约责任条款在无效合同中也自始无效；另，即使《房产买卖合同》有效，但经双方协商合同已经终止，麦肯特公司亦未提供证据证明因此所受到的损失，故麦肯特公司要求代长存承担违约责任没有事实和法律依据。一、二审依据《房产买卖合同》中的违约责任条款判决代长存赔偿麦肯特公司违约金2699765元不当，应予纠正。综上所述，再审申请人代长存的再审请求成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第六十四条第一款规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫10民终4288号民事判决及鄢陵县人民法院（2018）豫1024民初2112号民事判决；二、驳回河南麦肯特置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费14199元、二审案件受理费14199元，均由河南麦肯特置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 秦建忠审判员付向红审判员王保垠二〇二〇年七月二十四日书记员 洪             宇执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口