广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初91号原告：庞华志，男，1992年1月8日出生，身份证号码：******************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县**********。委托诉讼代理人：吴志明，广东粤正律师事务所律师。被告：谢春燕，女，1986年7月10日出生，身份证号码：******************，汉族，广东省遂溪县人，住湛江市开发区龙潮**恒大帝景。委托诉讼代理人：郑洁琼，女，汉族，1991年4月24日出生，住遂溪县*****************。第三人：湛江市天天房地产代理有限公司，住所地：湛江市开发区银隆广场**。法定代表人：曾诚，总经理。委托诉讼代理人：杨超，男，汉族，1989年12月29日出生，住遂溪县*********，系该公司员工。原告庞华志诉被告谢春燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭审理。根据原告庞华志的申请，依法追加了湛江市天天房地产代理有限公司作为第三人参加诉讼，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告庞华志及其委托诉讼代理人吴志明，被告谢春燕的委托诉讼代理人郑洁琼，第三人湛江市天天房地产代理有限公司的委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞华志诉称：原告于2019年8月6日与被告及第三人签订了《房地产(经纪)买卖合同》，约定被告将其名下位于遂溪县**********启达世家商住楼B-6、B-7幢2503房(粤房地权证遂房字第100151**)以人民币80万元价格出售给原告。原告按约支付了4万元定金。由于涉案房产尚有中国建设银行贷款未还清，需先撤销银行抵押登记才能交易。《房地产(经纪)买卖合同》第七条约定，被告在签订本合同五日内向所抵押银行申请提前还贷并告知原告及经纪方，被告自接到银行通知之日起七个工作日内需积极配合办理撒销抵押及归档登记等相关手续，除赎证24万元由原告接被告通知后代其偿还外，因提前还贷所产生的一切费用由被告支付。原、被告约定须于2019年10月31日前到相关房管部门办理该物业的产权转移登记手续，但被告至今未告知原告撤销银行抵押是否已受理，也没有通知原告将24万元代其偿还银行贷款。2019年11月9日，原告向被告以特快专递发出《催告函》，要求其务必在2019年11月11日前还清贷款并涂销抵押，及采取积极配合态度，继续进行交易。但被告仍拒绝履行合同约定，违反了《房地产(经纪)买卖合同》第九条第(2)款约定，应赔偿原告该物业成交价20%的违约金160000元及本次交易已产生的一切费用。在此期间，原告支付了涉案房产评估费4000元，中介服务费15000元。按《房地产(经纪)买卖合同》第九条第(6)款约定:“如一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约方承担。”故被告应承担原告追究被告违约责任而产生的律师费11000元。为维护原告的合法权益，依据民事诉讼法的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告及第三人2019年8月6日签订的《房地产（经纪）买卖合同》；2、被告向原告退还定金40000元，赔偿评估费4000元、中介服务费15000元、违约金160000元和律师费11000元，合计230000元；3、本案受理费、诉讼保全费由被告承担。原告庞华志为支持其诉请向本院提交的证据（复印件）有：1、原告的身份证；2、被告的身份证；3、房地产（经纪）买卖合同；4、房产证及不动产登记查询结果证明；5、收据；6、收款收据；7、收费通知；8、短信；9、催告函、邮递单；10、发票、委托代理合同。补充证据：原告与第三人的销售顾问肖胜东的微信聊天记录。被告谢春燕提交书面的答辩状，其答辩称：一、驳回原告所提出的评估费、中介服务费、律师费、违约金共190000元的赔偿请求。评估费、中介服务费、律师费都不是答辩人收取的，不应由答辩人承担。二、违约金问题。2019年8月6日，原告、第三方及答辩人所签订的《房地产(经纪)买卖合同》中的付款方式存在不完善。合同约定交接办证时，原告只付答辩人30%的房款即是24万元。此后，房屋过户在原告的名下，房屋的全部权属就也是属于原告了。剩下的70%也就是56万元，原告主要依靠银行按揭供款。但是如果原告因个人征信问题或者银行资金紧缺等各种不可预料因素而贷不到相应款项，答辩人就不能收到所卖房屋的70%也即是56万元。70%的房款是答辩人所卖房屋的大部分房款。为此，答辩人在合同期内曾多次与原告及经纪人(第三方)要求补充合同(答辩人2019年9月21、23日与第三方微信沟通，有微信文字和时间记录为证)，确保答辩人所卖房屋的70%房款即56万元。但原告及第三方不理睬致使合同过期，房屋过户手续也未如约办理。故此，答辩人没有存在过错，也没有致使原告造成任何损失。如果原告及第三方能确保答辩人所卖房的全部款项在预约时间内到位的情况下，答辩人还是愿意继续履行合同。三、关于第三方即房地产(经纪人)湛江市天天房地产代理有限公司所收取的要求答辩人结清水电费、煤气费等物业管理费的保证金。因为房屋买卖没有成交，没结清以上款项的必要。因此，请求法院责令第三方房地产(经纪人)湛江市天天房地产代理有限公司退回所收取的保证金5000元。四、答辩人不承担本案受理费、诉讼保全费等费用，该费用应由原告承担。被告谢春燕为支持其辩解向本院提交的证据（复印件）有：被告与第三人销售顾问肖胜东的微信聊天记录。第三人湛江市天天房地产代理有限公司没有答辩意见。第三人湛江市天天房地产代理有限公司向本院提交的证据（复印件）有：销售顾问肖胜东与原告的短信记录。经审理查明：2019年8月6日，以第三人湛江市天天房地产代理有限公司为经纪方，被告谢春燕（卖方及甲方）与原告庞华志（买房及乙方）签订《房地产（经纪）买卖合同》。有关本案房屋买卖合同约定的内容为：第一条：被告谢春燕将自有的位于遂溪县**********启达世家商住楼B-6、B-7幢2503房（房产证号码：粤房地权证遂房字第10015135，以下简称“涉案房屋”），建筑面积132.01平方米，出售给原告庞华志；第二条：确定该房屋成交价为800000元，签订合同当天由原告庞华志支付定金40000元；第三条：采取按揭贷款付款方式，原告庞华志于该房屋产权转移登记当天支付首期房款(含定金)240000元给被告谢春燕，剩余房款560000元由原告庞华志向银行或住房公积金中心申请贷款，由贷款银行或住房公积金中心直接转入被告谢春燕的银行账户，贷款额度以银行或住房公积金实际审批为准，贷款不足部分由原告庞华志于办理该房屋抵押登记手续前支付给被告谢春燕；第四条：原、被告双方签订合同当天按照《中介服务费确认书》支付中介服务费给经纪方；第六条：原、被告双方须于2019年10月31日前到相关房管部门办理该房屋的产权转移登记手续；第七条:原、被告双方均清楚该房屋在中国建设银行抵押中，被告谢春燕在签订本合同五日内向所抵押银行申请提前还贷并告知原告及经纪方。被告自接到银行通如之日起七个工作日内需积极配合办理撒销抵押及归档登记等相关手续。原告同意于被告偿还银行贷款当天支付房款240000元给被告作为办理赎证之用，因提前还贷所产生的一切费用由被告支付；第八条：被告在交付该房屋时必须结清一切有关该房屋的水电费、煤气费、物业管理费、有线电视费、维修基金等杂费并无条件过户给原告。被告同意支付5000元为押金给经纪方代管；第九条：因原告或被告违反本合同约定，包括但不限于拒配合提供交易所需要资料或逾期办理提前还贷、注销抵押、产权转移登记、按揭贷款等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则:······(2)逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付该房屋成交价百分之二十的违约金及本次交易己产生的一切费用······(6)如一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约方承担。涉案房屋为被告谢春燕单独所有，抵押权人为中国建设银行股份有限公司遂溪支行。2019年8月6日，原告庞华志支付定金40000元给被告谢春燕，支付中介服务费15000元给第三人湛江市天天房地产代理有限公司。因原告庞华志向银行办理贷款需要，委托了广东虹宇房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2019年8月14日，原告庞华志收到广东虹宇房地产土地评估咨询有限公司的《收费通知》。原告庞华志根据通知要求支付了4000元评估费给第三人湛江市天天房地产代理有限公司，由第三人转款给评估公司。2019年9月21日，邮政储蓄银行发送短信通知原告庞华志申请的个人二手房贷款已经审批通过，贷款金额为560000元。同日，原告庞华志将邮政储蓄银行通过560000元贷款审批的通知告知第三人的销售顾问肖胜东，肖胜东告知原告需联系被告再继续安排处理。被告谢春燕在合同约定的期限内仍没有办理撒销抵押及归档登记等相关手续，第三人的销售顾问肖胜东多次通过短信联系被告谢春燕，要求其按合同约定履行，但被告谢春燕多次提出要求保证其70%的卖房款，否则不按照合同约定履行。2019年11月9日，原告庞华志向被告谢春燕发出催告函，要求被告在2019年11月11日前还清贷款并涂销抵押，继续进行交易，否则解除合同，要求被告支付违约金160000元。在2019年11月9日，第三人将催告函内容通过短信方式告知，后再以专递形式寄出，被告谢春燕在2019年11月14日收到催告函。2019年11月11日，第三人告知被告谢春燕，银行已经通过原告的贷款审批。因被告谢春燕拒绝履行合同约定，经多次沟通未果，原告庞华志遂向本院提起诉讼。另查明：原告庞华志因本案委托律师为代理人参加诉讼需支付律师费11000元。原告庞华志申请财产保全，用去保全费1670元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告庞华志与被告谢春燕、第三人湛江市天天房地产代理有限公司于2019年8月6日签订的《房地产（经纪）买卖合同》系三方当事人的真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方应予遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，本案中，因被告谢春燕不能按照合同约定办理撒销抵押及归档登记等相关手续,经原告催告后亦未能履行。被告谢春燕的行为导致合同履行不能，显属违约，应当承担违约的民事责任。原告庞华志请求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。被告谢春燕抗辩称不能按照合同约定履行的理由为原告无法保证剩余的70%的房款能预期支付，需通过签订保证协议，原告才能办理撒销抵押及归档登记等相关手续。本院认为，被告谢春燕在出卖涉案房屋时选择的买主是采用按揭贷款方式付款，已经可以预见按揭贷款方式付款的风险，而且双方签订的《房地产（经纪）买卖合同》已经约定了违约条款，若原告未能给付房款构成违约，违约条款已经足够保障被告的权利，被告提出要求原告再签订保证协议保障其权利实属无理要求，故被告抗辩不构成违约的理由不能成立，本院不予采信。关于被告谢春燕应否向原告庞华志返还40000元定金、支付评估费4000元、中介服务费15000元、违约金160000元和律师费11000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除后，被告谢春燕应向原告庞华志返还其所收取的40000元定金。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定及《房地产（经纪）买卖合同》第九条约定，涉案合同解除后，该合同关于违约责任的条款对被告谢春燕仍有约束力。因此，被告谢春燕应按涉案房屋成交价800000元的20%支付违约金160000元。因被告过错导致合同目的不能实现，原告因买卖涉案房屋已经支出的评估费4000元、中介服务费15000元应由被告负责赔偿。原告庞华志主张被告谢春燕支付违约金160000元、评估费4000元、中介服务费15000元，有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，原告庞华志委托了律师参加诉讼，且合同约定违约方承担律师费，因此，原告庞华志请求被告谢春燕支付律师费11000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十七条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告庞华志、被告谢春燕、第三人湛江市天天房地产代理有限公司于2019年8月6日三方签订的《房地产（经纪）买卖合同》。二、限被告谢春燕于本判决书发生法律效力之日起十日内返还定金40000元及支付违约金160000元、评估费4000元、中介服务费15000元、律师费11000元共230000元给原告庞华志。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元、诉讼保全费1670元共15740元，由被告谢春燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  王月波人民陪审员  袁励芳人民陪审员  袁美娟二〇二〇年七月八日法官 助理  陈惠敏书 记 员  陆一鸣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。