广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1880号原告：广州市番禺区中基房地产中介服务部，住所广州市番禺区大石街大山村大涌路**之25之四106。经营者：谭金。委托诉讼代理人：周勇、顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：广州裕和投资有限公司，住所地广州市增城区荔城街增滩路****405（仅限于写字楼功能使用）。法定代表人：陈清芳。委托诉讼代理人：鲁阳、郑煌威，广东兆广律师事务所律师。第三人：广东中泰实业集团有限公司，，住所地广州市天河区林和西路**中泰国际广场**法定代表人：陈岩。第三人：广州市天境房地产开发有限公司，住，住所所地广州市中新广州知识城凤凰三路**自编****div>法定代表人：李勇。原告广州市番禺区中基房地产中介服务部诉被告广州裕和投资有限公司、第三人广东中泰实业集团有限公司、广州市天境房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区中基房地产中介服务部（以下简称中基服务部）的经营者谭金及原告的委托诉讼代理人周勇、顾永泽，被告广州裕和投资有限公司（以下简称裕和公司）的委托诉讼代理人鲁阳、郑煌威到庭参加诉讼，第三人广东中泰实业集团有限公司（以下简称中泰公司）、第三人广州市天境房地产开发有限公司（以下简称天境公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中基服务部向本院提起诉讼请求：一、裕和公司向中基服务部支付未付居间服务报酬15450000元；二、裕和公司向中基服务部支付违约金4635000元；三、裕和公司向中基服务部支付利息（以15450000元为本金，按年利率6%从2018年5月30日起计至付清之日止）；四、案件诉讼费由裕和公司负担。事实和理由：2017年3月，裕和公司向中基服务部介绍裕和公司和中泰公司是合作伙伴，双方于2013年10月14日成立天境公司，共同开发房地产项目，裕和公司占天境公司的19%股权。裕和公司委托中基服务部介绍买家后，裕和公司多次和中基服务部介绍的开发商谈判，促成中泰公司反收购股权，裕和公司向中基服务部出具股权转让告知函，作为居间转让谈判的依据，要求股权转让价格为51500万元。2017年6月7日，中基服务部和裕和公司签署居间服务合同，合同第三条约定了中泰公司是中基服务部的居间客户之一，并出具客户确认书，由中基服务部约裕和公司和碧桂园会面几次商谈股权转让事宜，在碧桂园和裕和公司多次谈判购买的带动下，促成中泰公司反收购裕和公司股权，且已经于2018年5月30日完成了股权转让的工商变更登记。按照居间服务合同第三条的约定上，裕和公司应按项目成交总价款的3%支付居间服务报酬。被告裕和公司辩称：一、本案为居间合同纠纷，中基服务部要求裕和公司支付居间服务费前提是中基服务部有履行居间服务。在本案中，中基服务部并未提供相关的居间服务，其要求支付居间报酬没有事实和法律依据。首先，裕和公司与中泰公司是双方自主自行完成股权转让合同，中基服务部也称其是在裕和公司已经将相应的股权过户给中泰公司，其才清楚股权转让，即裕和公司与中泰公司股权转让期间，中基服务部并没有提供相关居间服务。其次，中泰公司受让裕和公司持有天境公司的股权也并非基于中基服务部的介绍因素在购买方的带动下促成的，理由如下：1.中基服务部仅向裕和公司介绍过两位客户，对于该客户的身份及购买能力至今不清楚；客户也并未向裕和公司及中泰公司出具有意收购裕和公司持有天境公司股权的书面文件，也没有对项目展开过调查，签订意向书或框架协议。裕和公司与中基服务部介绍的客户仅洽谈过一次，并没有后续的工作。2.中泰公司与裕和公司均是天境公司的股东，双方本有良好的合作基础，不存在通过第三方介绍的情形。裕和公司在转让天境公司的股权时也一直与中泰公司保持密切沟通，最终在双方自行沟通的情况下完成股权转让。在此过程中，中泰公司并没有收到过任何相关客户有收购裕和公司股权的意向和通知，所以不存在是因为中基服务部的客户带动促使中泰公司收购了裕和公司持有的天境公司股权。3.居间服务合同第三条第一款的约定是基于公司法第七十一条的相关规定，裕和公司在转让持有天境公司股权时已依法征得中泰公司的同意，并且中泰公司享有优先购买权，裕和公司认为中泰公司在行使相关优先购买权时，中基服务部所称的因其介绍客户产生的购买力带动才成立。但在本案中，裕和公司与中基服务部介绍的客户并没有达成任何合作意向，更别说导致中泰公司行使优先购买权。综上所述，中基服务部与裕和公司签订居间服务合同后，中基服务部提供的居间服务仅介绍过两位客户，但该客户至今没有向裕和公司出具过任何购买意向的书面文件，客户身份和购买意愿、购买能力均不明确。裕和公司也没有与中基服务部介绍的客户达成协议，且根据居间服务合同第二条的约定，裕和公司可以自行与其他收购方洽谈，与中基服务部无关。裕和公司与中泰公司洽谈收购并达成股权转让协议并没有违反与中基服务部之间的居间服务合同约定。中泰公司收购裕和公司持有的天境公司股权并非基于中基服务部的客户带动。请求法院驳回中基服务部的全部诉讼请求。经审理查明：2017年3月7日，裕和公司出具一份《告之函》，内容为“我司于2013年与广东中泰房地产集团有限公司合资成立广州市天境房地产开发有限公司，通过政府招拍挂取得广州市黄埔区九龙镇镇龙片区一幅地块的开发权，开发项目名称为中泰天境花园（《国有土地使用证》穗府国用2014第05000073号），项目位于萝岗区镇龙片区广汕公路以南。我司占广州市天境房地产开发有限公司的19%股份及相应项目权力。在扣除中泰天境花园住宅部分A1栋约1800平方米建筑面积留作我司自用外，现将我司持有的广州市天境房地产开发有限公司19%股权及其他项目权力转让价格定为伍亿壹仟伍佰万元整。”。2017年5月13日，中基服务部（受托人、乙方）和裕和公司（委托人、甲方）签署《居间服务合同》，合同约定“第一条委托事项及具体要求该项目位于萝岗区镇龙片区广汕公路以南。为《国有土地使用证》（穗府国用2014第05000073号），广州裕和投资有限公司占广州市天境房地产开发有限公司的19%股份及19%项目权力。现就该项目甲方委托乙方寻找合作开发或转让方，乙方接受委托。甲方要求乙方积极推介该项目，介绍合作方给甲方认识并协助促成双方签订正式的合作和转让合同（合作方式以委托人与合作方签署合同为准）。甲方承诺，凡经乙方推介引荐的客户，成功与甲方合作（合作方式可为转让该项目或合伙、合作建设该项目，又或甲方接受的其他方式合作）的，均同意向乙方支付报酬。客户确认：乙方所介绍的客户，以甲方所签署的《客户确认书》（附件）为准。《客户确认书》以甲方盖章或签字为生效条件，以委托人与合作方签署正式合作合同为办成该业务的确认条件。第二条期限从2017年4月17日至项目正式合同签订，乙方收齐应有报酬止，客户信息由委托人在客户确认书确认生效，期间业主可与其他收购方洽谈与乙方无关。第三条报酬及支付方式1、甲方承诺，凡经乙方介绍的客户成功与甲方合作该项目的，另特殊约定：因乙方介绍因素，有购买方的带动下，促使广东中泰房地产集团有限公司反收购广州裕和投资有限公司的股权项目，如成功收购和合作，甲方同样支付服务费。甲方则按项目的成交总价款3%向乙方支付服务报酬，乙方收到的服务报酬不含税金。如委托人股权全部同意转让至购买方时，居间费由自然人股东支付服务报酬。2、支付方式：甲方与购买方或合作方签订合同后并收到认购方或合作方定金时，先支付服务费的20%，甲方与购买方或合作方签订合同后并收到认购方或合作方第二次款项时，甲方需在三天内向乙方一次支付以上服务报酬。……第四条甲乙双方都必须恪守本合同的约定，乙方若成功引入购买方或合作方，甲方则必须履行承诺，支付乙方报酬，如甲方延期支付，否则乙方有权追究甲方法律责任，并要求甲方双倍赔偿合同应付报酬给乙方。……第六条……本合同自签字盖章之日起开始生效。”。合同后附有裕和公司盖章的《客户确认书》，内容为“经贵方介绍，本方已与颐和集团进行了会面，该项目位于萝岗区镇龙片区广汕公路以南。为《国有土地使用证》（穗府国用2014第05000073号），广州裕和投资有限公司占广州市天境房地产开发有限公司的19%股份及19%项目权力。项目的转让（或合作、合伙）事宜进行了接洽并交谈，特此确认。”。2017年6月7日，中基服务部（受托人、乙方）和裕和公司（委托人、甲方）签署《居间服务合同》，该合同内容与2017年5月13日签署的《居间服务合同》内容条款一致。合同后附有裕和公司盖章的《客户确认书》，内容为“经贵方介绍，本方已与碧桂园控股及下属公司进行了会面，该项目位于萝岗区镇龙片区广汕公路以南。为《国有土地使用证》（穗府国用2014第05000073号），广州裕和投资有限公司占广州市天境房地产开发有限公司的19%股份及19%项目权力。项目的转让（或合作、合伙）事宜进行了接洽并交谈，特此确认。”。2018年5月10日，中泰公司和裕和公司召开天境公司股东会决议，决议内容为“一、同意股东广东中泰房地产集团有限公司更名为广东中泰实业集团有限公司。二、同意广州裕和投资有限公司将占公司注册资本19%的股权共190万元出资额转让给广东中泰实业集团有限公司。变更后公司股东为广东中泰实业集团有限公司，出资1000万元，占注册资本100%。”。2018年5月10日，中泰公司（乙方、受让方）和裕和公司（甲方、转让方）签署《广州市天境房地产开发有限公司股权转让合同》，合同约定甲方将原认缴出资190万元（占公司注册资本的19%）转让给乙方，转让金190万元；乙方同意在2018年5月20日前，向甲方支付上述股权转让款等内容。2018年5月31日，天境公司股东由中泰公司、裕和公司变更为中泰公司。2018年6月11日，中泰公司向裕和公司转账支付190万元，备注用途为股权转让款。另，裕和公司提供一份加盖“广东中泰实业集团有限公司”和“广东中泰房地产开发有限公司”印章的《情况说明》，内容为“贵我双方于2013年10月14日设立广州市天境房地产开发有限公司，并以天境公司名义合作开发位于广州市萝岗区九龙镇镇九楼村七星岭三旧改造地块（以下称项目）。自天境公司设立以来，我方没有收到任何第三方关于收购该项目或收购天境公司股权的邀约和意向”。本案在审理过程中，一、中基服务部陈述以下，（一）2017年3月7日，裕和公司向中基服务部出具了《告之函》告知了其持有的天境公司19%股权及其他项目权力共51500万元，口头要求中基服务部以该价格为其寻找客户。2017年5月13日，双方补签《居间服务合同》，且裕和公司在附件中明确其已与颐和集团进行了洽谈。2017年6月7日，双方再次签订《居间服务合同》，原因是中基服务部为裕和公司介绍了碧桂园控股及下属公司。该两份合同的内容是一致的，唯一区别的是合同附件《客户确认书》，洽谈的相对方不一致。（二）其为涉案项目所居间完成了以下工作：中基服务部收到裕和公司提供的天境公司章程、中泰集团关于中泰天境花园物业分成复函、告之函资料后，中基服务部去寻找有收购力的公司，并约了两位客户与裕和公司见面（因此签订涉案两份《居间服务合同》）。颐和集团与裕和公司有两次谈判，碧桂园控股及下属公司与裕和公司有五次谈判，该七次谈判中，中基服务部有四次在场（上述洽谈时间均在2017年）。中基服务部曾带领碧桂园控股及下属公司的工作人员去与中泰公司沟通，中泰公司表示其有优先购买权，中基服务部将此情况告知了裕和公司。2018年6月、8月，裕和公司告知已经交易成功，其在收到第四期款项后会向中基服务部支付费用。（三）其主张的居间费是以51500万元的3%计算出来；违约金的依据是《居间服务合同》第四条，中基服务部主张以居间费的30%主张违约金。二、裕和公司陈述以下，（一）第一份《居间服务合同》签署于2017年5月13日，第二份《居间服务合同》签署于2017年6月7日；中基服务部每介绍一位客户就签署一份合同，所以裕和公司答辩中提到的两位客户就是这两份合同对应的客户。中基服务部不知从何得知裕和公司出售天境公司的股权，中基服务部带领两位客户来与裕和公司洽谈，因此签订了这两份《居间服务合同》。对于这两位客户，中基服务部声称是颐和集团和碧桂园控股及下属公司的工作人员，但至今颐和集团和碧桂园控股及下属公司并没有向裕和公司出具购买天境公司股权的意向书，也没有出具工作身份证明，后续也没有进一步协商。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”，本案中，《居间服务合同》第三条约定“甲方承诺，凡经乙方介绍的客户成功与甲方合作该项目的，另特殊约定因乙方介绍因素，有购买方的带动下，促使广东中泰房地产集团有限公司反收购广州裕和投资有限公司的股权项目，如成功收购和合作，甲方同样支付服务费。甲方则按项目的成交总价款3%向乙方支付服务报酬”，现中基服务部在本案中所提供的证据不足以证明系基于其居间介绍因素的购买方的带动下，促使了中泰公司购买裕和公司在天境公司的股权的事实，因此中基服务部主张要求裕和公司支付居间服务费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市番禺区中基房地产中介服务部的全部诉讼请求。案件受理费150658元，由原告广州市番禺区中基房地产中介服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  洪程程人民陪审员  陈丽华二〇二〇年七月二十七日书 记 员  赵洁玲