上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5643号原告(反诉被告)：马琦，男，1987年5月17日出生，撒拉族，住青海省。委托诉讼代理人：向诗图，上海申京律师事务所律师。被告(反诉原告)：季媛媛，女，1991年11月5日出生，汉族，住天津市。被告(反诉原告)：庄亚梅，女，1967年12月8日出生，汉族，住江苏省盐城市。二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：唐朝，江苏永屹律师事务所律师。二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：陈浩，江苏永屹律师事务所律师。原告(反诉被告)马琦与被告(反诉原告)季媛媛、庄亚梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理，依法适用简易程序于2019年4月8日公开开庭予以审理。被告在答辩期内提起反诉，本院受理后于2020年6月15日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)马琦及其委托代理人向诗图，被告(反诉原告)季媛媛、庄亚梅及共同的委托诉讼代理人唐朝、陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)马琦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的关于闵行区申滨南路XXX号龙湖天街B2层0305室店铺的转让协议；2.判令被告返还原告转让费人民币(币种下同)13万元；3.判令被告支付原告违约金5万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年9月20日签订一份位于闵行区申滨南路XXX号龙湖天街B2层0305室店铺的转让协议，协议约定被告向原告转让一间重餐饮店铺，转让费35万元。原告实际已支付13万元，但在原告即将支付后续尾款时，大房东明确告知该处不得经营重餐饮，合同目的无法实现。另协议约定，若任一一方违约，违约方有责任向对方支付5万元违约金。原告与被告多次沟通无果，故以讼称事由诉至法院。被告(反诉原告)季媛媛、庄亚梅辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争商铺用于重餐饮的经营。被告办理的营业执照确定的经营范围可用于重餐饮，卫生许可证也可以用于重餐饮经营。“重餐饮”系指传统正餐、炒菜，系争商铺内装设了烟道。依据商场的消防要求不能有明火烹饪，只能用电进行烹饪。被告在与商场达成租赁时有该条约定，在转让时也与原告说明了该情况。原告在经营前进行过实地考察过，多次找到二被告要求转让店铺，转让后经营了一段时间，对此予以明知。2、原告于经营一段时间后擅自予以停业，商场要求被告对商铺进行遮挡。依据双方转让协议，被告租约到期后，原告与商场重新签订合同后再使用自己招牌。当时被告租约尚未到期，故只能用被告原来的招牌字号进行遮挡，故在原告未经营后，被告并未收回房屋。3、原告擅自停业，且未向被告支付租金，已属违约，并给被告带来了损失。依据双方约定，被告无需返还转让费。4、不同意支付违约金，本案系原告违约，应由原告向被告支付违约金。被告(反诉原告)季媛媛、庄亚梅向本院提出反诉诉讼请求：1.判决马琦向季媛媛、庄亚梅支付2020年1月1日至2020年4月11日租金55,500元；2.判决马琦向季媛媛、庄亚梅赔偿经营损失181,283.58元；3.判决马琦向季媛媛、庄亚梅赔偿店铺设施设备损失22,550元；4.马琦承担本案全部诉讼费用。审理过程中，季媛媛、庄亚梅变更第二项诉讼请求为，请求判令马琦赔偿6个月的租金损失99,900元。事实和理由：2018年10月，季媛媛租赁上海市闵行区申滨南路XXX号龙湖天街B2层0305室，用于经营“海南鸡饭”饭店，该店铺全年销售额1,174,957.15元，扣除各项成本后每月平均盈利30,213.93元。2019年下半年，马琦多次联系季媛媛、庄亚梅要求转租店铺。2019年9月20日，马琦与季媛媛签订《转让协议书》一份，该协议约定：季媛媛将上述店铺转让给马琦，用于经营“精鼎私房牛肉面”项目，转让费35万元，包含5万元押金及店内所有设施设备。马琦首期应支付13万元及2019年10月至12月三个月的租金，商铺用途仍为重餐饮，房东对此无异议。合同签订后，马琦支付了13万元转让费，接收了季媛媛、庄亚梅的店铺和所有的设备，并入场经营。2019年11月时，马琦私自增加了烧烤项目。2019年12月马琦无故起诉要求解除协议，审理过程中双方达成了商铺交接的合意。2020年4月11日，马琦将店铺交还时，却未将原有的设施设备返还，损失达22,550元。季媛媛、庄亚梅认为，马琦经营的店铺原本就是重餐饮，马琦“精鼎私房牛肉面”项目可以正常经营。马琦未按合同约定支付后续转让费，现坚决要求解除租赁合同，已构成根本违约，并给季媛媛、庄亚梅造成实际损失，故提起本案反诉。针对反诉，原告(反诉被告)马琦辩称，不同意反诉诉讼请求。1、原、被告双方间并不存在租赁关系，即使季媛媛向房东垫付了租金，应另案诉讼。2、反诉诉讼请求的六个月租金损失与第一项存在重叠，且租金收入非双方基础法律关系，转让协议并未约定季媛媛、庄亚梅存在上述金额的收益权。3、马琦并未收到过第三项反诉诉讼请求中的物品，故不同意该项反诉诉讼请求。经审理查明，季媛媛承租了上海市闵行区申滨南路XXX号地下二层03、05室房屋用于餐饮经营，并于2019年6月4日办妥了该店铺的工商营业执照，名称为上海市闵行区诗彦餐饮店，经营范围为餐饮服务。2019年7月9日，季媛媛办妥了该店铺的食品经营许可证，主体业态为餐饮服务经营者(小型饭店)，经营项目为热食类食品制售、冷食类食品制售。2019年9月20日，季媛媛(庄亚梅代)、庄亚梅(签约甲方)与马琦(签约乙方)签订《转让协议》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区申滨南路XXX号龙湖天街B2层0305室海南鸡饭店铺转让给乙方经营，甲方经与房东协商确认乙方经营用途为重餐饮，品牌为精鼎私房牛肉面；转让费为350,000元，包含租赁押金50,000元及店内所有设施设备;双方约定,乙方先给甲方首付180,000元转让费及三个月租金10月至12月份租金49,950元，等2020年3月份租赁合同到期后，甲方负责签订新的租赁合同给乙方名下，租期三年，租金为16,650元每月基础上预计递增百分之5到8，包含物业管理费，签订新的租赁合同当日乙方支付给甲方尾款170,000元。租赁合同到期后，如未能续签新的租赁合同，甲方应将乙方所支付的180000元退还给乙方、乙方将店铺还给甲方；甲方负责将租赁合同及店铺相关证照变更为乙方名下，并保证乙方正常经营，乙方必须合法经营，乙方应做到食药监要求卫生标准；双方约定交付日为2019年9月27日，甲方将店铺交付给乙方，乙方支付给甲方10月至12月份租金49,950元，及130,000元转让费，共计179,950元。2019年9月28日甲方将店铺租赁合同复印件、营业执照、餐饮服务许可证原件、支付租金发票原件交给乙方，乙方给甲方再支付50,000元转让费，2019年10月1日之前该店铺所有相关法律责任和经济纠纷以及相关费用(租金、物业管理费、水电、员工工资等)由甲方承担。2019年10月1日起由乙方承担；乙方暂时使用甲方名下营业执照经营，在经营过程当中若发生食品安全问题由乙方负责承担。在经营过程中如发生甲方需要出面事宜时、甲方应积极配合；如双方任意一方违约，违约方有责任向对方赔付违约金50,000元等。2019年9月25日，季媛媛向庄亚梅出具委托书，委托庄亚梅处理商铺转租事宜。2019年9月27日，马琦向季媛媛支付了转让费13万元及租金49,950元，庄亚梅出具收据。季媛媛、庄亚梅此后将系争商铺交由马琦经营使用，马琦将商铺原招牌更换为“精鼎私房牛肉面”后自2019年9月底开始对外经营。2019年11月初，马琦向季媛媛提出欲在商铺内做烧烤烹饪，季媛媛表示无法进行烧烤烹饪。马琦并向商场管理人员询问，商场管理人员表示系争商铺内不可以经营烧烤烹饪，若坚持的话无法续签租赁合同。此后马琦于2019年11月底停止经营。2019年12月初，马琦签署本案诉状，提起诉讼。马琦2019年12月中旬，系争商铺入口处以“狮呈”字号的广告予以封闭。本案审理过程中，双方于2020年4月11日共同至系争商铺内办理了交接手续，马琦将其物品清点拿走后，系争商铺交还季媛媛、庄亚梅。上述事实，由马琦提交的《转让协议》、委托书、收据、转账记录、微信聊天记录，由季媛媛、庄亚梅提交的营业执照、食品经营许可证、微信聊天记录、房屋交接书等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，季媛媛、庄亚梅与马琦达成的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。依据双方达成《转让协议》的内容来看，系由马琦向季媛媛、庄亚梅支付对价，而季媛媛、庄亚梅的主要义务为将商铺依现状交付马琦经营，将商铺营业执照及卫生许可证的负责人变更为马琦，并促成商场一方于原租赁合同到期后与马琦另行签订租赁合同。现本案的争议焦点为2020年1月至3月的租金是否已包含在转让费中，《转让协议》未能继续履行的责任在何方，双方的费用该如何结算。关于争议焦点一，马琦认为签订该《转让协议》时与季媛媛、庄亚梅达成一致意见，因2020年1月至3月处于春节期间，存在特殊性，故该期间的租金同意予以免除；季媛媛、庄亚梅则认为转让费中已经包含了该期间的租金，故未在协议中再次做出该期间租金的约定。本院认为，双方约定转让费35万元系包括租赁押金5万元及店内的设施设备。但纵观协议的全部内容来看，季媛媛、庄亚梅除承担押金转付及实体物品交付的义务外，还应承担变更执照及促成合同签订之义务，故转让费系针对上述义务而支付的对价。而双方并未就租赁免租期作出约定，马琦的该主张本院不予支持。同时，季媛媛、庄亚梅原签订的租赁合同于2020年3月到期。本院注意到，双方于协议中约定：“租赁合同到期后，如未能续签新的租赁合同，甲方应将乙方所支付的18万元退还给乙方、乙方将店铺还给甲方”，若如季媛媛、庄亚梅所述转让费中已包含了2020年1月至3月的租金，在未约定该期间免租的情况下，双方在新租赁合同无法达成时返还全部费用显然也与其陈述矛盾，故本院认为双方实并未就2020年1月至3月的租金达成一致意见，系由马琦向季媛媛、庄亚梅支付或由马琦向商场一方直接支付尚需双方商榷。关于争议焦点二，双方已于2020年4月11日办理了商铺的交接手续，马琦已将系争商铺返还季媛媛、庄亚梅，双方的《转让协议》实际已无法继续履行。马琦认为因系争商铺不能从事“重餐饮”经营，合同目的无法实现，因季媛媛、庄亚梅违约而导致解除；季媛媛、庄亚梅则认为系争商铺的营业执照及卫生许可证中均允许进行餐饮服务，可进行“重餐饮”经营，符合双方合同约定。且马琦在转让时已明知商场不允许明火烹饪，马琦可以电加热的方式进行烧烤烹饪，双方的合同并无履行障碍，因马琦单方违约而导致合同解除。首先，本院认为，双方合同约定的“重餐饮”并非内涵外延均固定的概念，对于“重餐饮”所指向的经营类目实际并无准确的界定。季媛媛于商铺内所办理的营业执照中规定的经营范围为餐饮服务，卫生许可证中限定的经营项目包括“热食类食品制售”，通常理解即为“重餐饮”，故签订该《转让协议》时季媛媛、庄亚梅并未违约。其次，合同约定的“精鼎私房牛肉面”为马琦对外经营之品牌名称，而非表达仅经营面食类餐饮之义，但在合同中也未约定马琦承租商铺后所经营餐饮的全部类目，季媛媛、庄亚梅对于马琦是否经营“烧烤”类目无法予以预见。再次，季媛媛、庄亚梅认为转让时已告知马琦无法进行明火经营，马琦主张的“烧烤”烹饪可以电加热的方式实现。但就季媛媛、庄亚梅向本院提交的证据来看，既无提前告知的内容，也无事后解决的方案。而商场负责人明确表态，若经营“烧烤”则无法重新签订租赁合同。在此情况下，马琦未再继续履行并无主观恶意违约之意。综上，马琦与季媛媛、庄亚梅在履行《转让协议》时均未存在恶意违约，但马琦未能准确告知经营类目，季媛媛、庄亚梅未能准确告知商场的禁止性规定，就协议的解除均存在过错。在马琦单方解除权并未成就的情况下，鉴于双方于2020年4月11日已办理了商铺交接，本院确认双方的《转让协议》于2020年4月11日解除。关于争议焦点三，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于马琦主张的转让费，合同解除后，马琦已将商铺予以返还。季媛媛、庄亚梅在未能续签租赁合同且转让协议解除的情况下，应将收取的转让费13万元予以返还。关于马琦主张的违约金5万元，因协议并非因季媛媛、庄亚梅根本性违约而导致解除，马琦对合同解除也存在过错，该诉讼请求本院不予支持。关于季媛媛、庄亚梅主张的自2020年1月1日至2020年4月11日的租金55,500元，马琦认为季媛媛、庄亚梅已于2019年12月收回商铺，但从实际交接来看，马琦并未将其物品清空后予以返还，该抗辩意见本院不予支持。现自2020年1月1日起至2020年3月31日止的租金季媛媛已向其出租方予以支付，2020年4月1日起至2020年4月11日止的租金其亦需向其出租方予以负担。在双方均存在过错的情况下，对该期间段内的租金损失，本院确认双方各半予以负担，马琦应向季媛媛、庄亚梅支付27,750元。关于季媛媛、庄亚梅主张的六个月租金损失99,900元，本院认为，如前所述因协议并非因马琦根本性违约而导致解除，其自身对合同解除也存在过错。同时，季媛媛、庄亚梅于当日收回房屋后已可自行处分，在其租期届满的情况下已可与其出租方办理房屋返还手续，故该诉讼请求本院不予支持。关于季媛媛、庄亚梅主张的设施设备损失22,550元，本院认为，双方办理商铺交接时并未进行物品清点，故季媛媛、庄亚梅陈述的物品是否已经完成交付，本院无法确认。且该费用系季媛媛、庄亚梅自行计算，也并无依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)马琦与被告(反诉原告)季媛媛、庄亚梅签订的《转让协议》于2020年4月11日解除；二、被告(反诉原告)季媛媛、庄亚梅于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)马琦返还转让费13万元；三、原告(反诉被告)马琦于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)季媛媛、庄亚梅支付租金27,750元；四、驳回原告(反诉被告)马琦的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)季媛媛、庄亚梅的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,950元，由原告(反诉被告)马琦负担541.67元，由被告(反诉原告)季媛媛、庄亚梅负担1,408.33元；反诉案件受理费减半收取计1,929.50元，由原告(反诉被告)马琦负担300.89元，由被告(反诉原告)季媛媛、庄亚梅负担1,628.61元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年七月二十八日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。