黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0602民初1757号原告：张海波，男，1974年2月28日出生，汉族，黑龙江省桩基础工程公司分公司经理，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：乔英男，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告：刘爱菊，女，1945年6月1日出生，汉族，大庆油田有限责任公司第五采油厂技工学校退休教师，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：杨成宝，黑龙江中庆律师事务所律师。第三人：大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区喇嘛甸镇红旗村西干线西。法定代表人：杨德刚，该公司总经理。原告张海波与被告刘爱菊、第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张海波及其委托诉讼代理人乔英南、被告刘爱菊及其委托诉讼代理人杨成宝到庭参加诉讼。第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海波向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法撤销大庆市萨尔图区人民法院作出的（2018）黑0602执519号执行裁定书；二、判决第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司名下位于大庆市××区××号鑫苑小区车库商服住宅楼商服34号房产归原告所有，并停止执行该房产；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月9日，原告（案外人）收到大庆市萨尔图区人民法院送达的（2020）黑0602执异15号执行裁定书，该裁定书驳回了原告的异议请求，原告认为该裁定缺乏事实及法律依据。被告所申请执行的位于大庆市××区××号鑫苑小区车库商服住宅楼商服34号房产已由原告实际购买、使用，而不应作为第三人财产强制执行。2011年6月8日，黑龙江省桩基础工程公司承包第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）东城明珠居住小区项目施工，双方签订《建筑工程施工合同》第17条约定：“桩基础工程结束，设备退场前，发包方付至承包方工程款占合同价款总额85％（其中包含抵债房，为鑫苑小区34号商服，面积99.56㎡，单价18888元/㎡）。”合同签约后，原告作为实际施工人在现场组织了施工并如约履行了施工合同。经验收合格后双方进行结算，工程款总价10,826,332元，其中案涉房产鑫苑小区34号商服（面积99.56㎡，单价18888元/㎡）作价1,880,489元抵偿了1,880,489元工程款，黑龙江省桩基础工程公司于2013年12月31日向第三人出具了《说明》一份，要求将房产落到原告名下。原告于2013年1月7日与房地产公司签订了《商品房买卖合同》，第三人将商服交付给原告，原告一直实际占有使用至今。在实际使用期间，原告每年按期交纳物业费、采暖费等费用。并从2014年3月10日至2019年1月22日期间将案涉房产出租。另《商品房买卖合同》签订后，第三人于2013年12月31日为原告出具了《大庆市商品房销售预收款专用票据》，未开具正式发票，房屋产权手续一直未办理。为此，原告与第三人已经签订合法有效的书面买卖合同，且支付了合理对价，第三人已将房产交付原告使用多年，故房屋所有权确认为归原告所有，不能作为第三人财产在被告执行案件中强制实行，原告对案涉房产享有排除人民法院强制执行的权利，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，应予纠正。原告出租房屋最后一个承租人是2019年1月22日签订的房屋租赁合同，租赁期限是2019年3月9日至2020年3月10日。被告刘爱菊辩称，要求驳回原告的诉讼请求，（2020）黑0602执异15号裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，涉案房屋至今在本案第三人名下，按照物权登记效力原则涉案房屋是第三人所有，原告对没有过户的行为自身有过错，是否合法合理取得房屋在举证阶段再做出反驳。第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司未向本院提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2011年6月8日第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与黑龙江省桩基础工程公司签订协议书，约定第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司将东城明珠居住小区桩基础工程承包给黑龙江省桩基础工程公司，合同价款为726万元，该协议的委托代理人处有原告张海波的签名。2013年1月7日原告张海波与第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告张海波购买第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司开发建设的鑫苑小区地下车库底层商服高层住宅楼1层34号房屋，房款共计1880489元，2013年12月31日取得案涉房屋大庆市商品房销售预收款专用发票。2013年12月31日黑龙江省桩基础工程公司出具说明一份，写明“黑龙江省桩基础工程公司在施工大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司（甲方）开发的东城明珠桩基础项目时，合同签订其中部分工程款（人民币：1880489.28）抵房（鑫苑小区34号商服），现我公司同意将此商服落户到张海波名下，如出现任何纠纷与甲方无关，特此说明”。涉案房屋至今仍登记在第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司名下，此房屋于2011年6月10日办理抵押登记，2013年3月4日解除抵押登记。本院在执行被告刘爱菊与第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司、大庆市天宇砼构件加工有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，我院于2018年5月9日作出(2018)黑0602执519号执行裁定书，查封被执行人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司名下产权证号NA481605的房产，查封期限为三年，查封自2018年8月9日起至2021年5月8日止,原告张海波以其为涉案房屋所有权人为由向本院提出执行异议申请，要求我院对该房屋中止执行，并要求解除该房屋的查封，我院于2020年4月24日作出（2020）黑0602执异15号执行裁定书，驳回张海波的异议请求，原告不服，向本院提起民事诉讼，诉讼请求如下：一、请求法院依法撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院作出的（2018）黑0602执519号执行裁定书；二、判决第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司名下位于大庆市××区××号鑫苑小区车库商服住宅楼商服34号房产归原告所有，并停止执行该房产；三、本案诉讼费用由被告承担。上述事实，有原告张海波提供的（2020）黑0602执异15号执行裁定书、建设工程施工合同、大庆东城明珠桩基础工程量确认单、现场签证单、手写对账单、商品房买卖合同、说明、房屋所有权证、国有土地使用权证复印件各一份、第三人出具的情况说明以及原告张海波、被告刘爱菊的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉。本案是原告张海波对本院作出的（2020）黑0602执异15号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为原告张海波对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，案涉商品房买卖合同的订立系基于黑龙江省桩基础工程公司与第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司的工款抵债行为，虽然黑龙江省桩基础工程公司授权案涉房屋登记在原告张海波名下，但该协议的目的在于消灭黑龙江省桩基础工程公司对第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司的债权而非单纯的房屋买卖，是债务人履行债务的变通方式，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，实质性质上还是以物抵债协议，在完成房屋权属变更登记之前，原告对案涉房屋不享有物权，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不必然地引起物权变动的效力。因此，原告张海波对案涉房屋并不享有能够排除执行的实体权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张海波的诉讼请求。案件受理费10862元，由原告张海波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  徐智辉人民陪审员  杜宁华人民陪审员  潘广玉二〇二〇年七月二十四日书 记 员  方树玲