上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初23321号原告：上海中远置业销售策划有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道**8K。法定代表人：金永良，董事长。委托诉讼代理人：杨楠，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄贞凤，上海融力天闻律师事务所律师。被告：苏商建设集团有限公司，住，住所地中国(上海)自由贸易试验区环龙路********/div>法定代表人：王汉里，董事长。委托诉讼代理人：田原，上海誉嘉律师事务所律师。原告上海中远置业销售策划有限公司(以下简称中远置业公司)与被告苏商建设集团有限公司(以下简称苏商公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭审理。原告中远置业公司的委托诉讼代理人黄贞凤，被告苏商公司的委托诉讼代理人田原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中远置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方的《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)予以解除；2.判令被告苏商公司支付原告中远置业公司从2020年2月1日起至房屋返还之日的租金(按照每月人民币410,876元标准计算)；3.判令被告苏商公司按照房屋交付时书面交房标准向原告中远置业公司予以返还；4.判令被告苏商公司赔偿原告中远置业公司违约金人民币2,465,256元(以下币种相同)。事实和理由：2018年3月，原告中远置业公司与被告苏商公司签订租赁合同，约定被告向原告承租上海市浦东新区浦东大道720号28整层(以下统称系争房屋)，双方约定了相关权利义务。2020年2月26日，被告苏商公司单方面通知原告中远置业公司，至2020年2月29日不再履行租赁合同。原告收到后立即发送律师函，表示应将欠付租金付清，如退租应承担违约金11,504,528元，要求被告慎重处理退租事宜。2020年3月，原告再次发函被告，要求其立即支付欠缴租金，但被告并未履行付款义务，也未向原告返还房屋。原告在本案提起诉讼时要求继续履行租赁合同，由被告支付应付未付的租金，在案件审理期间，因被告坚持表示不再愿意履行租赁合同，由此原告变更诉请，诉如所请。被告苏商公司辩称，被告对于租赁合同解除没有异议，认为租赁合同已于2020年3月10日予以解除。房屋交付时是存有装修的，相关设备物品均有，被告自己在门厅位置做了部分装修更新，比如LED墙面，设备家具也有添加。合同解除后，被告方愿意将物品搬离，墙面恢复，但对原告中远置业公司提出的恢复原状状态，认为约定不明确，现在系争房屋物品搬离，被告愿意按照现状向原告返还。对于租金，被告方愿意付至2020年3月10日，之后就离开系争房屋，故其他部分不同意支付。就违约金认为金额过高，2020年3月被告提出退租至现在，原告可以进行招租，原告没有及时避免损失扩大。系争房屋上的封条是被告于2020年3月10日张贴的，因为东西搬不走怕丢失，故张贴封条。经审理查明，2018年，由原告中远置业公司作为出租方(甲方)与被告苏商公司作为承租方(乙方)订立租赁合同，约定甲方出租系争房屋给乙方，实测建筑面积为1,688.53平方米，房屋用途为办公；双方约定，甲方于2018年3月18日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2018年5月1日至2021年4月30日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为8元，月租金为410,876元；乙方每月8日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的0.3%支付违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金30万元,租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的；……乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的贰倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，租赁金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；……在补充条款中约定，乙方租赁期满或中途退租时，应自觉将承租房屋恢复原状并修补因该等拆除而对房屋造成的损害，若因乙方因任何理由未能履行上述义务的，甲方有权从租赁保证及物业押金中直接扣除相应费用并以此恢复房屋原状；乙方在租赁期届满后未按合同约定将房屋恢复原状并办理完毕房屋归还交接手续，仍应按本合同约定的双倍租金和物业管理费用向甲方及物业管理公司支付费用，如逾期超过七天的，乙方留存于房屋内的任何物品与设备均视为乙方废弃物，甲方有权处置；……在合同附件二“该房屋合同部位的使用范围、条件和要求”中记载，见物业管理公司《用户手册》；在合同附件三“现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定”中记载“交房标准”为：建筑结构，大厦整体结构为混凝土核心筒加钢结构框架；空调：采用美国约克冷冻机组、两台英国考克兰热水锅炉作为冷热源，结合日本新晃空调箱及美国ETI公司的VAV末端组成中央空调系统；电梯：自动扶梯8台，垂直电梯10台以及全装公用的服务梯消防梯各2台；电讯：采用综合布线系统，每层均留有充足的数据、语音接口；电话模块局和大厦程控交换机系统；通讯：数据通讯系统有光缆到楼层，但不提供光端机，客户需用光纤须与电话局联系光纤对接，自行提供光端机；保安：公共区域的保安系统由闭路电视监控系统，安全人员巡察系统以及电子门禁系统组成；消防：采用美国爱德华公司的自动消防报警系统和自动灭火系统；停车场：地下停车库采：地下停车库采用智能感应式IC卡停车场管理系统亚帕玛斯迪利沙公司进口玻璃幕墙、铝板，意大利进口花岗岩；大堂：墙身及地面采用磨光及烧毛条纹绿花岗岩板，柱身再结合发纹不锈钢板，并配以精美灯饰；卫生间：地面采用高级：地面采用高级防滑地砖光面同质墙砖，美国科勒公司进口高档洁具，洗手盆配人造实心石台面，全进口小五金；写字楼部分室内装修：矿棉板吊顶，金属格栅灯，PHILIPS日光灯，网络架空地板；……。合同签署后，苏商公司支付租赁保证金30万元。双方确认，苏商公司就系争房屋的租金付至2020年1月31日。案件审理中，双方同意将租赁保证金用以抵扣未付的租金。2020年2月25日，苏商公司向中远置业公司发送《通知书》，表示经考虑，就租赁合同截至2020年2月29日不再履行，承租人在2020年3月10日前搬离房屋，要求出租方收到通知书三个工作日内主动联系承租方，协商不限于租金、复原修复等内容，逾期未联系，不承担任何不利责任。该函件，中远置业公司表示于2020年2月27日收到，次日其向苏商公司发送《律师函》，表示至2020年2月29日，苏商公司欠付租金410,876元，中远置业公司认为合同合法有效，苏商公司拖欠租金和擅自解除合同是非常严重的违约行为，现要求苏商公司收到函件付清欠付租金，并友情提示，如苏商公司要擅自退租的，将承担违约金高达11,504,528元，希望其慎重处置。2020年3月12日，中远置业公司向苏商公司发送《公函》，表示要求苏商公司按照约定继续支付租金，并将欠付租金付清，如再逾期支付，则提起诉讼。上述函件，苏商公司表示均予以收到。苏商公司表示2020年3月10日，其人员撤离系争房屋，但因物品未搬离，故在系争房屋门上张贴封条。案件审理期间，2020年7月8日，苏商公司确认已将系争房屋中的物品均予以搬离。苏商公司2020年7月9日要求与中远置业公司办理房屋交还手续，中远置业公司提出房屋中存在自行的室内分割，隔断未予拆除，未将原消防设施恢复，没有将其装修拆除复原，由此拒绝接收房屋。另查，2011年，系争房屋由上海苏商建设集团有限公司承租，租赁期限自2012年2月18日起至2015年2月17日；承租时在系争房屋所在的物业管理公司提供的《国际航运金融大厦物业管理处客户资料及单元物品移交单》及《国际航运金融大厦单元装修改动恢复承诺书》上盖章，其中承诺为开展公司业务及公司自身需要，对本单元作局部改动，承诺租约期满后，同意自行恢复至装修改动前的交楼标准或从租金押金及管理费押金中扣除相关恢复费用，在用户手册的单元交付情况“单元隔墙”中记载“整层单元内无隔墙”，走道为西面走道无隔墙，南面走道玻璃隔墙到顶部金属扣板，东面走道玻璃隔墙到顶部金属扣板，另外还记载了相关交付项目。2013年9月22日，系争房屋的承租人变更为苏商资本有限公司，租赁期限自2012年2月18日起至2015年2月17日；苏商资本有限公司在《国际航运金融大厦客户资料及单元物品移交单》及《国家航运金融大厦阅后承诺书》上盖章确认，其中用户手册的单元交付情况内容与上海苏商建设集团有限公司承租时确认的一致。上述租赁合同到期后，2014年12月30日，由苏商资本有限公司再行与中远置业公司续签租赁合同，租期从2015年3月18日至2018年3月17日。合同履行期间，苏商资本有限公司更名为苏商资本集团有限公司。由原告中远置业公司、苏商资本集团有限公司及被告苏商公司签署补充协议，约定从2016年5月1日起增加被告苏商公司作为系争房屋的承租主体，除合同主体增加外，原合同条款不变。2018年，由被告作为承租人与中远置业公司就系争房屋继续签署租赁合同。苏商公司确认，签约承租后，苏商公司沿用原先状态，未重新与中远置业公司办理交接手续。就《用户手册》第二部分装修指南第八节复原标准记载：客户如期退租，须将进户时装修的强电、弱电、空调、消防、土木等按大厦原设计的图纸进行复原；复原要求及材料标准：墙面：双面双层隔音石膏板(厚12MM)，刷一底二度白色多乐士乳胶漆；顶角线、踢脚线：采用九厘板、木线条、三夹板(面层柳安)，刷G85亚光油漆；吊顶：轻钢龙骨烤漆，北京星牌矿棉板(规格：600*600小毛毛虫花纹)；窗台板：采用细木工板，防火板面层(灰)；单元木门：采用防火单、双木质实芯门，面贴点富丽雅防火板，门樘采用柳安实木制作(单开门900*2040MM，双开门：750*2040mm两扇)；门锁：采用进口海福乐双舌防撬拆手锁，不锈钢加厚合页，不锈钢阴式插锁；走道墙：采用双面双层隔音石膏板(厚12mm)墙面，刷一底二度白色多乐士乳胶漆，内隔墙吊顶以上须做防盗网格至楼板顶；窗帘槽，采用细木工板，面刷乳胶漆；架空地板：无孔洞、无间漆、支架齐全、地板表面干净、地板表面干净强电：路径、分路箱(照明、插座为海格品牌)，开关(奇胜品牌)、插座、照明、电线(熊猫品牌)等；软垫：电话、TV、网络、紧急广播(JVC品牌)及所有插座面板等；空调：风管、风口、温控板(施耐德品牌)、吊顶内VAV施耐德控制器、冷却循环系统等；给排水：卫生洁具(科乐品牌)、管路(金洲品牌)、地漏等；消防、地漏等专业单位施工。以上事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、《通知书》、《公函》、律师函、照片、《国际航运金融大厦物业管理处客户资料及单元物品移交单》、《国际航运金融大厦单元装修改动恢复承诺书》、《国家航运金融大厦阅后承诺书》、《用户手册》等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同由原、被告签署，体现双方的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告苏商公司从2020年2月1日开始未再如约支付租金，并于2020年2月底提出不再履行租赁合同，在原告中远置业公司不予同意下，苏商公司不具有合同或法律上的单方解除权，其解除意思不发生法律效力，在2020年6月24日开庭当日，中远置业公司在苏商公司坚持不同意继续履行下，同意解除合同，由此本院确认双方的租赁合同于2020年6月24日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告解除后的相关主张处理如下：1.原告要求被告支付从2020年2月1日起至房屋返还之日的租金(按照月租金410,876元标准计算)，被告苏商公司仅愿意承担2020年3月10日前的租金，之后表示已撤离，无需承担租金，且原告有义务另行招租减少损失；对此本院认为，2020年3月10日被告撤离系争房屋是其单方面的行为，并未得到出租人的同意，苏商公司表示在2019年11月已与物业形成退租复原装修的工作联系单，说明早有退租的合意，本院认为该联系单除物业公司就退租发生施工管理费用的确认外，并未显示原告就退租的确认，况且该联系单并未实际履行，不能说明承租人需要待证的事实；2020年3月10日前后，原告几次发函，函件中均明确表示要求被告继续付款履行；同时，被告2020年3月10日也未将系争房屋交还原告，为防止物品遗失还张贴了封条，说明房屋一直被苏商公司占用，由此产生的费用应予承担；需要说明的是，苏商公司提出中远置业公司不让其搬离物品，之后未及时对外招租，有扩大损失嫌疑，首先苏商公司对其陈述并未举证，其次，苏商公司擅自退租、不付租金在先，离开后也未积极与中远置业公司协商处理，协商不成也未及时通过诉讼途径解决，原告为避免形成新的纠纷而不进入张贴封条的房屋，行为妥当合理，房屋在未返还下也不存在另行招租之说，故无扩大损失之疑。综上，就原告的该项请求，于法有据，本院予以支持；2.原告中远置业公司提出要求被告苏商公司按照房屋交付时书面交房标准向其返还房屋；双方曾于2020年7月9日为交接事宜沟通过，因原告认为苏商公司返还的房屋并不符合合同约定标准，不能接收，不可视为交房；对此本院认为，双方争议的是，房屋以何种状态返还；2011年开始，系争房屋便由上海苏商建设集团有限公司开始使用，至今为止，期间有三个承租主体，他们之间均具有关联，租赁状态均为连续，承租人间具有权利义务的概括转移；由此在本案租赁合同签署后，租赁双方并未重新办理交接手续，而是由苏商公司在原有状态下继续使用；根据证据显示，前一手承租方苏商资本有限公司在《国际航运金融大厦客户资料及单元物品移交单》及《国家航运金融大厦阅后承诺书》上盖章确认，说明其确认接收房屋时物品、设备及装修状态，并同意遵照《用户手册》予以履行，被告作为该租赁合同承租方主体予以加入，视为对苏商资本有限公司作为承租方行为的确认，之后在使用基础上继续承租，就房屋状态已然与交付时发生改变不是承租方引起，应承担举证责任；同时法庭注意到，原、被告租赁合同中提及“恢复原状”及附件三中“写字楼部分室内装修：矿棉板吊顶，金属格栅灯，PHILIPS日光灯，网络架空地板”的文字描述，均与之前形成的租赁合同附件内容一致，说明出租方对缔约时的房屋装修状态以及需要恢复的状态从未发生过改变，现租赁合同解除时，双方约定恢复的“原状”，应恢复至附件三中约定的装修状态，除此之外，添加的装修均应予以拆除恢复，2020年7月9日，被告苏商公司要交还的房屋确实不符合约定标准，不可视为房屋返还。原告要求按照大厦原设计图纸的复原标准予以恢复，于法有据，本院予以支持；3.对原告要求被告按照6个月租金标准承担解约违约金2,465,256元，被告对此提出违约金过高的抗辩，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院将以被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定为1,232,628元。对被告交付的租赁保证金30万元，双方均同意在未付租金中予以抵扣，并无不可，本院可予以一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海中远置业销售策划有限公司与被告苏商建设集团有限公司订立的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月24日予以解除；二、被告苏商建设集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区浦东大道720号28整层房屋依照《上海市房屋租赁合同》附件二中《用户手册》的复原标准予以恢复后向原告上海中远置业销售策划有限公司返还；三、被告苏商建设集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海中远置业销售策划有限公司支付2020年2月1日至房屋实际返还之日的租金及使用费(按月租金410,876元标准计算，就租赁保证金30万元从中予以抵扣)；四、被告苏商建设集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海中远置业销售策划有限公司支付解约违约金1,232,628元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,244元，减半收取计23,122元，由原告上海中远置业销售策划有限公司负担4,930.50元，被告苏商建设集团有限公司负担18,191.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年七月三十日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。