广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6109号上诉人（原审原告）：郭千会，女，1979年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。上诉人（原审原告）：罗新雄，男，1981年5月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被上诉人（原审被告）：：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：罗华相。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。上诉人郭千会、罗新雄因与被上诉人佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称树头房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初4158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。郭千会、罗新雄上诉请求：1.撤销一审判决，改树头房地产公司向郭千会、罗新雄支付逾期交房违约金30815元，或者将本案发回重审；2.本案一、二审费用全部由树头房地产公司负担。事实与理由：郭千会、罗新雄于2016年9月23日与树头房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于佛山市高明区**********“*****”****房（以下简称涉案房屋），面积141.33平方米，总价：650104元。合同约定，树头房地产公司应于2017年08月31日前向郭千会、罗新雄交付该商品房，但实际完成竣工验收备案手续时间为2018年12月17日，逾期交房474天。根据涉案合同第十二条逾期交付责任关于“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，此违约金为：650104×474×0.0001=30815元。一审法院已确认树头房地产公司违法交楼构成根本违约的事实，却未判决树头房地产公司履行合同约定的违约责任。一审法院回避了一个事实，即买受人在被通知收楼时，开发商并未以任何形式、任何方式告知不能出示竣工验收合格证，开发并商未尽告知责任。郭千会、罗新雄作为买受人，在不知情的情况下主动询问合格证等相关法律文件，是为了防止损失扩大化，也是对开发商的催告，郭千会、罗新雄作为买受人应享有的权利。一审法院关于“原告在知道无合格证的情况下自愿接受房屋视为对违法交付行为的认可”的论证，忽略了郭千会、罗新雄在庭审中关于“开发商在通知业主收楼时，在没有出具建筑工程竣工验收合格证的情况下作出的“就算你不来收楼，三个月后，都必须要收取物管费”的声明。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、一百五十五条规定，交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。交付不合法的房屋明显属于不符合质量标准。接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任。购房者对房屋行使使用权，是基于开发商自愿和主动要求。购房人虽然接受了房屋，但开发商实际并未完成交付合格房屋的义务，应承担逾期交房违约责任。开发商逾期交房且不存在免责事由的情况下，追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接受房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。树头房地产公司答辩称，请求二审法院维持一审判决，驳回郭千会、罗新雄的诉讼请求，本案二审诉讼费由郭千会、罗新雄负担。一、一审法院对适用广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条正确。1.只要开发商在前期商品房预售合同中，就交楼条件做出过清晰的权利告知，即房屋买受人在签订《商品房预售合同》时已经知悉收楼的条件和收楼时享有的权利，就成就了房屋买受人“知道或应该知道”。若房屋买受人在房屋没有成就交楼条件如竣工验收合格或竣工验收备案收楼，视为房屋买受人放弃自身的权利选择接受瑕疵交付，或者基于没尽到合同谨慎审查义务需要承担过错责任。2.郭千会、罗新雄一审庭审时亲口承认收楼时树头房地产公司工作人员已明确告知涉案房屋仍在办理竣工验收阶段，未取得竣工验收合格证和竣工验收备案材料，而郭千会本人亦已在房屋验收交接表中书面确认其在收楼时树头房地产公司尚未取得《住宅质量保证书》《竣工验收备案表》等。二、《中华人民共和国合同法》第一百五十七条明确规定，在买卖合同关系中，买受人应约定的检验期内检验，没有约定检验期的，应当及时检验。本案中，负有检验义务的是郭千会、罗新雄，其在一审庭审中陈述，在收楼时行使检验义务后，得到树头房地产公司的回复为“尚在办理竣工验收，未取得竣工验收合格证和备案文件资料”。郭千会、罗新雄在此情况下仍然选择收楼由此产生的法律后果应由其承担。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，树头房地产公司已经完成房屋交付的义务。本次树头房地产公司并非是“逾期交楼”而是“瑕疵交楼”，且树头房地产公司在本案起诉前已经履行因“瑕疵交付”产生的违约责任，即后续取得竣工验收合格和备案文件，涉案房屋在交付时存在的瑕疵已修复补充。郭千会、罗新雄向一审法院起诉请求：1.树头房地产公司支付逾期交房违约金30815元及利息1425元（以30815元为本金按日利率0.0136%从2018年12月17日起计至2019年11月22日止）、逾期办证违约金13350元及利息545元（以13350元为本金按日利率0.0136%从2019年1月24日起计至2019年11月22日止）；2.本案诉讼费由树头房地产公司负担。一审法院查明事实：2016年9月23日，郭千会、罗新雄与树头房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：郭千会、罗新雄向树头房地产公司购买佛山市高明区***********************的房屋，房价为650104元；树头房地产公司应当在2017年8月31日前将取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的案涉房屋交付给郭千会、罗新雄使用。除不可抗力外，树头房地产公司未按照约定的时间将商品房交付郭千会、罗新雄的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，树头房地产公司按日计算向郭千会、罗新雄支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，郭千会、罗新雄有权解除合同，郭千会、罗新雄解除合同的，应当书面通知树头房地产公司。树头房地产公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还郭千会、罗新雄全部房款（含已付贷款部分），并自郭千会、罗新雄付款之日起，按照0.0136%计算给付利息，同时树头房地产公司按照全部房价款的1%向郭千会、罗新雄支付违约金。郭千会、罗新雄要求继续履行合同的，合同继续履行，树头房地产公司按日计算向郭千会、罗新雄支付全部房价款万分之一的违约金。合同的附件十一补充协议（住宅）第6条约定：双方同意《商品房买卖合同》第八章增加补充条款：……（2）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人按买受人已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《不动产权证书》。“出卖人的责任”指出卖人没有申请确权或申请确权的资料不全或没有达到确权条件。除此之外，出卖人不承担任何责任。一审庭审中，树头房地产公司确认郭千会、罗新雄依约向树头房地产公司支付了全部房价款。郭千会、罗新雄确认已于2019年4月份取得案涉房屋的不动产权证书；郭千会、罗新雄郭千会确认办理收楼手续时树头房地产公司已告知其案涉房屋正在办理竣工验收备案手续。树头房地产公司于2017年9月21日将涉案房屋实际交付给郭千会、罗新雄。案涉房屋于2018年12月17日取得竣工验收备案证明文件。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。郭千会、罗新雄与树头房地产公司签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于郭千会、罗新雄主张的逾期交楼违约金问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，双方当事人签订合同约定商品房交付条件为房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件等，树头房地产公司在取得竣工验收备案证明文件前向郭千会、罗新雄交付房屋违反法律规定的最低交楼标准和合同约定，属于逾期交楼，构成根本违约。但郭千会庭审中陈述其在收楼时要求树头房地产公司出示竣工验收备案证明文件，树头房地产公司告知其正在办理中。因郭千会、罗新雄方在收楼时明知案涉房屋不符合合同约定和法律规定的交付标准而自愿接受房屋，视为其对树头房地产公司违法交付行为的认可，对郭千会、罗新雄主张的实际收楼之后的逾期交付房屋违约金一审法院不予支持。树头房地产公司仅需承担自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付房屋之日止的逾期交楼违约金。根据合同约定，违约金的计算期间应从2017年9月1日计至2017年9月21日，共21天。树头房地产公司应支付逾期交楼的违约金为1365.22元（650104元×0.0001/天×21天），郭千会、罗新雄请求超出一审法院核定部分，依据不足，不予支持。关于郭千会、罗新雄主张树头房地产公司支付逾期交付房屋违约金的利息的问题。因合同未明确约定逾期交付房屋违约金的应付款时间，且双方关于应否支付逾期交付房屋违约金存在争议，故郭千会、罗新雄认为树头房地产公司应自完成房屋交付之日即2018年12月17日起向郭千会、罗新雄支付逾期交付房屋违约金的逾期支付利息，依据不足，一审法院不予支持。关于郭千会、罗新雄主张的逾期办理产权登记违约金及利息的问题。郭千会、罗新雄和树头房地产公司双方在《商品房买卖合同（预售）》的补充协议中约定如因树头房地产公司原因导致郭千会、罗新雄未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则树头房地产公司需承担违约责任。本案中依据查明的事实可知，树头房地产公司于2018年12月17日才完成向郭千会、罗新雄交付房屋的义务，庭审时郭千会、罗新雄确认其已于2019年4月取得案涉房屋的不动产权登记证书。郭千会、罗新雄主张树头房地产公司支付逾期办理产权登记的违约金及利息，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、树头房地产公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金1365.22元给郭千会、罗新雄；二、驳回郭千会、罗新雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费904元，减半收取452元（郭千会、罗新雄已预交），由郭千会、罗新雄负担427元，由树头房地产公司负担25元。郭千会、罗新雄多预交的受理费25元，由郭千会、罗新雄在判决发生法律效力之日起向一审法院申请退回。树头房地产公司负担的受理费25元，由树头房地产公司在判决发生法律效力之日起7日内向一审法院交纳。树头房地产公司二审期间提交《房屋验收交接表》（原件）一份，以证明郭千会、罗新雄在收楼时在《房屋验收交接表》上亲笔书写未见房地产开发建设项目竣工验收备案表、竣工合格证，表明郭千会、罗新雄在收楼时知道或应当知道涉案房屋不具备法定交付条件。郭千会、罗新雄质证认为，对其真实性无异议，填写相关内容只是行使知情权，不代表是开发商主动告知郭千会、罗新雄上述事实，郭千会、罗新雄据行使知情权不应成为树头房地产公司逃避承担违约责任的借口。经审查，郭千会、罗新雄对树头房地产公司二审期间提交的证据之真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。郭千会、罗新雄二审期间未提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据双方当事人意见，本案二审争议的焦点是树头房地产公司应否承担郭千会、罗新雄实际收楼之后的逾期违约金责任。本案中，根据郭千会一审庭审中关于其“收楼时知道树头房地产公司没有合格证”（竣工验收备案证明文件）的陈述，以及树头房地产公司二审提交的《房屋验收交接表》可知，郭千会、罗新雄在收楼时明知案涉房屋不符合合同约定和法律规定的交付条件。在此情况下，郭千会、罗新雄仍同意接收涉案房屋，应视为郭千会、罗新雄对树头房地产公司交付行为的认可，郭千会、罗新雄要求树头房地产公司支付其实际收楼之后的逾期交付房屋违约金理据不足，本院不予支持。综上，郭千会、罗新雄的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费537元（郭千会、罗新雄已预交），由郭千会、罗新雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇二〇年七月十七日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔