江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异107号案外人（异议人）：郑山峰，男，1988年2月21日出生，汉族，住河南省商丘市。申请执行人：徐爱平，男，1970年11月15日出生，汉族，住昆山市。被执行人：吴小毛，男，1967年10月9日出生，住昆山市。本院在执行申请执行人徐爱平与被执行人吴小毛民间借贷纠纷即(2020)苏0583执729号执行一案中，案外人郑山峰向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。异议人郑山峰称：请求法院裁定中止执行(2020）苏0583执729号之二对位于昆山市××市花××楼××室房屋的拍卖。事实与理由：2016年3月18日异议人与被执行人签订《房屋买卖合同》约定将案涉位于昆山市××市花××楼××室房屋出售给异议人，约定总房价为350000元。合同签订前异议人支付了15000元定金，合同签订后异议人按合同要求于2016年3月18日支付房款165000元，于2016年10月23日支付20000元，2016年11月8日支付20000元，2016年12月28日支付10000元，共计支付230000元，剩余120000元房款因履行期限尚未届至以及被执行人违约等情形而尚未支付。因被执行人未按合同约定履行义务，异议人于2017年4月向贵院提起诉讼，贵院于2017年5月4日立案且异议人也对房屋进行了查封保全，经贵院审理，下达(2017)苏0583民初8494号民事判决书，确认异议人与被执行人签订的《房屋买卖合同》合法有效。现房屋已由异议人占有并使用，且(2019)苏0583民初247号案件对房屋的查封在2019年1月，在人民法院查封之前异议人与被执行人已签订合法有效的书面买卖合同，剩余购房款120000元异议人亦同意按照人民法院的要求交付执行，对于未办理过户登记系因被执行人不配合办理，且异议人已再次向贵院提起诉讼要求被执行人配合办理房屋产权过户手续，案件正在审理中，案号为：(2020)苏0583民初744号，依据《办理异议和复议案件规定》第28条规定，应当中止对案涉房屋的执行。据此，异议人提出异议，请求立即中止对上述财产的执行，切实维护异议人的合法权益。申请执行人未作答辩。被执行人吴小毛答辩：当时经放贷人员和中介人员介绍低价与异议人签订了合同，后来异议人未能按约付款，其自行撬门进入了房屋。经审查查明：本院作出(2019)苏0583民初247号民事判决：“一、被告吴小毛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐爱平给付借款本金和前期利息合计134400元，并支付后续利息（以134400元为基数，自2015年2月17日起至实际给付之日止，按照年利率12%标准计算）。二、驳回原告徐爱平对被告吴桂仙的全部诉讼请求。案件受理费3948元，保全费1470元，前述两项费用合计5418元，由被告吴小毛负担。”该判决生效后，徐爱平向本院申请执行即(2020)苏0583执729号执行一案。该案审理过程中，本院于2019年1月17日查封了位于昆山市××市花××楼××室房屋。本院在该案执行过程中发布(2020)苏0583执729号之二公告拟对昆山市××市花××楼××室、昆山市张浦镇××路××号××苑××号楼××室房屋进行拍卖。异议人遂提出执行异议。2011年11月13日，吴小毛作为被拆迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订房屋动迁补偿协议书，约定：乙方房屋坐落于张浦镇，房屋所有权人吴小毛，总建筑面积294平方米；甲方应支付乙方房屋补偿金466448元，房屋安置及价格结算双方另行签订协议。次日，吴小毛作为被动迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订动迁房屋安置协议书，约定住宅安置点为××小区（××号地块），具体包括（施工编号）××号楼××室及××号楼××号车位、××号楼××室及××号楼××号车位、××号楼××室及××号楼××号车位（即本案异议的房屋，原施工编号××号楼××室，现公安编号为××号楼××室）。昆山市××市花××楼××室目前仍登记在昆山瑞成房地产开发有限公司名下，系吴小毛拆迁安置房。另查明，郑山峰曾对吴小毛、吴桂仙、昆山市浦新房屋拆迁有限公司等针对涉案争议房屋提起过诉讼即（2017）苏0583民初8494号一案。郑山峰诉讼请求为：“1.确认原告与被告吴小毛、吴桂仙于2016年3月18日签订的关于位于昆山市张浦镇××小区（施工编号××号楼××室，现公安编号为××号楼××室）以及附属该号楼车库××室的房屋买卖合同合法有效，并要求两被告继续履行该房屋买卖合同；2.目前该涉案房屋交房条件已经成就，但因被告吴小毛、吴桂仙怠于向原告履行合同约定之交房义务，故原告要求被告昆山市浦新房屋拆迁有限公司代替被告吴小毛、吴桂仙直接向原告行使交房之权利，交房时原告同意依照合同约定履行支付完所有购房款之义务；3.在原告向法院提存或者向被告昆山市浦新房屋拆迁有限公司垫付所有购房款的情况下，原告请求法院依法确认涉案房屋所有权归原告所有，并在该房产权符合登记条件成就时，由被告昆山市浦新房屋拆迁有限公司协助为原告在登记被告吴小毛、吴桂仙产权的同时办理买卖过户变更手续；4.被告吴小毛、吴桂仙承担本案诉讼费。”该案审理中查明：2016年3月18日，郑山峰（乙方）与吴小毛、吴桂仙（甲方）在第三人昆山市盛杰不动产投资咨询有限公司居间下签订房屋买卖合同一份，约定吴小毛、吴桂仙将位于昆山市××室出售给郑山峰；房屋总价为350000元。双方约定付款方式为：2016年3月18日签订合同时支付购房首付款含定金180000元整，并在甲方交房当天再支付20000元整，在2016年年底之间再次支付20000元，剩余款项130000元除留尾款50000元在甲乙双方过户当天一次性付清外，其余款项80000元整分二年每年于年底之前支付40000元，二年付清。合同还约定了违约金等其他条款内容。原告在签订合同前即2016年3月16日向吴小毛支付购房定金15000元。签约当天，郑山峰和吴小毛、吴桂仙在第三人昆山市千灯法律服务所办理房屋买卖合同的见证业务手续，双方确认买卖合同之签订系双方真实意思表示。当天，郑山峰通过中介方向吴小毛、吴桂仙支付房款165000元。2016年10月23日，郑山峰又通过中介向吴小毛支付20000元。2016年11月8日，郑山峰又支付吴小毛现金20000元。2016年12月28日，郑山峰又通过中介向吴小毛支付10000元。郑山峰分五次合计支付吴小毛、吴桂仙房款共计230000元。该案审理中，拆迁公司并未向吴小毛交付房屋，也尚未办理初始登记。后本院作出（2017）苏0583民初8494号判决：“一、确认郑山峰与吴小毛、吴桂仙于2016年3月18日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、驳回郑山峰的其他诉讼请求。”该案中还查明，本院2016年8月22日受理朱华平与吴小毛、吴桂仙房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2016）苏0583民初13021号，该案件查实，2015年5月14日，朱华平与吴小毛、吴桂仙就本案所涉房屋也曾签订一份《房屋买卖合同》。该（2016）苏0583民初13021号案件中朱华平对涉案房屋进行保全申请，本院受理后于2016年9月20日依法查封了涉案房屋。该案件经审理后，判令：一、朱华平与吴小毛、吴桂仙于2015年5月14日签订的关于昆山市张浦镇大市××小区（××号地块）施工编号××号楼××室的买卖合同依法成立并有效。二、驳回朱华平的其他诉讼请求。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，桉照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利、有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据涉案异议房屋的历经诉讼查明情况来看，该房屋系吴小毛拆迁安置房，权利人应为吴小毛。吴小毛因与徐爱平存在民间借贷纠纷，现该异议房屋被执行中。郑山峰针对执行提出异议，其应当符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。异议人并未提供其在查封前合法占有房屋的依据，涉案房屋在2016年9月20日被查封，在被查封前该房屋并未交付给被拆迁人吴小毛，郑山峰不可能在查封前占有该房屋，其亦未提供其此后合法占有的依据。其要求中止执行的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人郑山峰异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  欧 平人民陪审员  许家塑人民陪审员  杨剑英二〇二〇年七月二十九日书 记 员  杨云凤