天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0117民初5230号原告：天津市宁河区粮食购销有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路**。法定代表人：冯庆海，该公司董事长。委托诉讼代理人：马作武，该公司职员。委托诉讼代理人：李梓豫，天津澄松律师事务所律师。被告：天津市爱地房地产开发有限公司，，住所地天津开发区第四大街**20门**法定代表人：王萍，该公司总经理。第三人：天津市宁河区发展和改革委员会，住所地，住所地天津市宁河区芦台镇光明路**iv>法定代表人：焦健，主任。委托诉讼代理人：郑辉。委托诉讼代理人：穆兆鹤，天津子平律师事务所律师。原告天津市宁河区粮食购销公司（以下简称粮食购销公司）与被告天津市爱地房地产开发有限公司（以下简称爱地公司）、第三人天津市宁河区发展和改革委员会（以下简称宁河发改委）物权确认纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，于2019年7月1日作出（2018）津0117民初2920号民事判决书，判决：一、天津市爱地房地产开发有限公司、天津市宁河区发展和改革委员会协助天津市宁河区粮食购销有限公司办理坐落于天津市宁河区商（建筑面积352.22平方米）、明达家园3号底商（建筑面积28.13平方米）、明达公寓8号楼3门101号房屋（建筑面积113.65平方米）、明达公寓8号楼2门201号房屋（建筑面积170.78平方米）、明达公寓8号楼2门102号房屋（建筑面积135.48平方米）过户手续，手续费依法承担；二、驳回天津市宁河区粮食购销有限公司其他诉讼请求。被告爱地公司不服，向天津市第三中级人民法院提起上诉，天津市第三中级人民法院以（2019）津03民终2112号民事裁定书，裁定：一、撤销天津市宁河区人民法院（2018）津0117民初2920号民事判决；二、发回天津市宁河区人民法院重审。本院于2019年12月17日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告粮食购销公司的委托诉讼代理人马作武、李梓豫、被告爱地公司的法定代表人王萍、第三人宁河发改委的委托诉讼代理人郑辉、穆兆鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。粮食购销公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认粮食购销公司对坐落于天津市宁河区房屋享有所有权（房屋总价值1543357.42元）；2.依法判决爱地公司协助粮食购销公司办理坐落于天津市宁河区商（建筑面积352.22平方米）、明达公寓3号底商（建筑面积28.13平方米）、明达公寓8号楼3门101号房屋（建筑面积113.65平方米）、明达公寓8号楼2门201号房屋（建筑面积170.78平方米）、明达公寓8号楼2门102号房屋（建筑面积135.48平方米）产权登记手续，相关手续费用由爱地公司承担；3.本案的案件受理费由爱地公司承担。事实和理由：2000年9月4日，粮食购销公司、宁河县粮食局与爱地公司签订《土地出让协议书》，约定粮食购销公司、宁河县粮食局将其使用的位于天津市宁河区土地（地证号2（地证号247925亩）及其上建筑物转让给爱地公司作为房地产开发改造，爱地公司开发改造后交付粮食购销公司使用并享有所有权的办公楼及底商（建筑面积共计600平方米），交付宁河县粮食局使用并享有所有权的办公楼及底商（建筑面积共计800平方米）并在协议第八条约定，爱地公司在产权证办理过程中，必需无条件向粮食购销公司、原宁河县粮食局提供合法手续和凭证。2011年9月22日第28期宁河县县长办公会议中提出扩建苗庄镇粮库储粮仓房问题，将上述宁河县粮食局将使用并享有所有权的办公楼及底商置换给粮食购销公司。粮食购销公司据此向宁河县国有资产监督管理委员会提出将宁河县粮食局位于明达家园800平方米办公楼及底商资产置入的申请。2012年9月3日，宁河县国有资产管理委员会作出宁国资委（2012）26号文件《关于房产置换的批复》，同意了粮食购销公司的申请。故改造后的坐落于天津市宁河区商（建筑面积352.22平方米）、明达公寓3号底商（建筑面积28.13平方米）、明达公寓8号楼3门101号房屋（建筑面积113.65平方米）、明达公寓8号楼2门201号房屋（建筑面积170.78平方米）、明达公寓8号楼2门102号房屋（建筑面积135.48平方米）由粮食购销公司使用并享有所有权。爱地公司在上述房屋改造完成交付给粮食购销公司后并未依约协助粮食购销公司办理相关房屋产权登记手续。爱地公司的行为侵害了粮食购销公司的合法权益，故起诉。爱地公司向本院提交书面答辩意见，辩称：一、粮食购销公司对涉案房产享有所有权证据不足。1.2000年9月4日，爱地公司、购销公司与粮食局签订了《土地出让协议书》，协议约定爱地公司依法有偿取得宁河县芦台镇光明路27号土地一地块进行土地开发，开发建设后的办公楼及底商，给付购销公司600平方米（其中底商300平方米，办公用房二楼300平方米），给付粮食局800平方米（其中底商400平方米，办公用房二楼400平方米），房屋建成后，爱地公司已经依照约定交付购销公司相应房产，且交付的房产面积远超过合同约定的600平方米，购销公司尚欠爱地公司超付房产面积的房款，爱地公司保留继续追偿的权利，同时爱地公司亦将涉案房产（800.26平方米）交付粮食局。爱地公司已经履行了合同约定的产权交付义务，正如合同约定，涉案房产的产权并非购销公司所有，购销公司提起本案的诉讼无合同依据。2.宁河县县长办公室会议记录及宁河区国有资产监督管理委员会作出的《关于房产置换的批复》是否能够作为购销公司享有涉案房产产权的依据，值得商榷。粮食局及购销公司分属于行政机关及国有企业，隶属不同，性质不同，处置各自的资产适用的法律不同，依据《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十九条“行政单位处置国有资产应当严格履行审批手续，未经批准不得处置。”第三十条“资产处置应当由行政单位资产管理部门会同财务部门、技术部门审核鉴定，提出意见，按审批权限报送审批。”第三十二条“行政单位国有资产处置应当按照公开、公正、公平的原则进行。资产的出售与置换应当采取拍卖、招投标、协议转让及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。”依据《企业国有产权转让管理暂行办法》第四条“企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。国家法律、行政法规另有规定的，从其规定。”第十一条“企业国有产权转让应当做好可行性研究，按照内部决策程序进行审理，并形成书面决议。国有独资企业的产权转让，应当由总经理办公会议审议。国有独资公司的产权转让，应当由董事会审议；没有设立董事会的，由总经理办公会议审议。涉及职工合法权益的，应当听取转让标的企业职工代表大会的意见，对职工安置等事项应当经职工代表大会讨论通过。”第十二条“按照本办法规定的批准程序，企业国有产权转让事项经批准或者决定后，转让方应当组织转让标的企业按照有关规定开展清产核资，根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册，并委托会计师事务所实施全面审计（包括按照国家有关规定对转让标的企业法定代表人的离任审计）。资产损失的认定与核销，应当按照国家有关规定办理。”显然，购销公司与粮食局的房产即使置换也需要严格的审批程序及合法合规的操作，在未履行上述审批及置换、处置流程的情况下，不能简单地以政府会议纪要、批复作为确权的依据。宁河区人民政府及宁河区国有资产监督管理委员会也肯定要求购销公司及粮食局履行必要的法律程序。二、爱地公司无协助购销公司办理房屋产权证的义务，更无义务承担相关的手续费用。1.正如上文所述，购销公司并非涉案房产的权利人，其无权利办理涉案房产的权属证书；2.依据爱地公司与粮食局签订的《土地出让协议书》，爱地公司已将涉案房产交付粮食局，在爱地公司多次催促办理房屋产权证的情况下，粮食局怠于行使自己的权利，未能提交相关资料及缴纳税费，导致房屋产权证未能办理，责任在粮食局，并非爱地公司；3.根据合同的相对性，爱地公司无义务协助购销公司办理产权证；4.依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，在没有依法取得权属证书的房地产不得转让，该案所涉房产在粮食局未办理房屋产权证之前，无权对外处置；5.针对涉案房产，各方当事人应当按照法律规定及合同约定的先后顺序办理产权并履行纳税义务，如果本案判令爱地公司直接协助购销公司办理产权登记，必然会导致司法权对行政行为的干预，不但扰乱了房地产管理部门办理过户的正常工作流程，而且严重损害了国家的税收利益。宁河发改委称，同意粮食购销公司的诉讼请求，爱地公司作为开发方，应该协助房产所有权单位办理房产所有权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。粮食购销公司提交了如下证据：1.《土地出让协议书》，用以证明爱地公司依照合同约定应承担协助办理房屋手续登记的义务。2.县长办公会议纪要（第28期），用以证明粮食购销公司依置换取得本案诉争房产所有权，有权要求爱地公司履行协助办理房屋登记手续的义务。3.《申请》，用以证明粮食购销公司依置换取得本案诉争房产所有权，有权要求爱地公司履行协助办理房屋登记手续的义务。4.《关于房产置换的批复》宁河县国有资产监督管理委员会文件宁国资委（2012）26号，用以证明粮食购销公司依置换取得本案诉争房产所有权，有权要求爱地公司履行协助办理房屋登记手续的义务。5.2012年5月31日《协议》，用以证明粮食购销公司依置换取得本案诉争房产所有权，有权要求爱地公司履行协助办理房屋登记手续的义务。6.《宁河县粮食局现有办公房情况说明》及《房屋面积计算表》，用以证明粮食购销公司依置换取得本案诉争房产所有权，有权要求爱地公司履行协助办理房屋登记手续的义务。7.记账凭证两份，用以证明粮食购销公司依置换取得本案诉争房产所有权，有权要求爱地公司履行协助办理房屋登记手续的义务。8.天津市宁河区人民法院（2015）宁民初字第4084号民事判决书。经质证，爱地公司对证据1的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可，协议中约定了爱地公司将涉案房产交付给宁河县粮食局，事实上也给了宁河县粮食局，与粮食购销公司没有关系；对证据2真实性不认可，因为没有原件，对复印件中的协调有关部门办理有关手续也应该是依法依规办理；对证据3、4、5，证据5没有原件，真实性不认可，三份证据形成时间证实粮食购销公司取得涉案房产的法律程序是违法的，证据3是2012年5月粮食购销公司向国资委提出申请，其提交的复印件协议是2012年5月31日，国资委是在先签订协议后批复，显然是违法的，并且粮食局是行政单位，粮食购销公司是国有企业，性质隶属不一样，国资委的批复约束不了粮食局；证据6都是复印件，真实性不认可，并且宁河县粮食局的说明也已经表明涉案房屋属于宁河县粮食局；对证据7的真实性认可，但证明目的不认可，前面置换的手续都是不合法不合规的，单凭粮食购销公司的做账凭证不能说明其是合法合规的。另外，爱地公司称其是依法取得的国有建设用地使用权，对于涉案房屋，爱地公司在2004年已经交付给宁河县粮食局。当初爱地公司是和粮食购销公司、宁河县粮食局签订的协议，没有与政府签订任何协议，所以爱地公司不对政府的文件负责任。如果依照粮食购销公司向法庭陈述的事实，作为原告的应该是宁河区人民政府，粮食购销公司无权起诉；对证据8未提出异议。爱地公司提交了如下证据：1.《土地出让协议书》、《天津市宁河县国有土地使用权出让合同》，《中华人民共和国国有土地使用证》，用以证明爱地公司依法有偿取得天津市宁河区土地一块进行土地开发，开发建设后的办公楼及底商，给付粮食购销公司底商300平方米，办公用房二楼300平方米共计600平方米；给付宁河县粮食局底商400平方米，办公用房二楼400平方米共计800平方米，涉案房屋系给宁河县粮食局，与粮食购销公司无关。2.房屋交验清单，用以证明爱地公司在涉案房产建成后，依照合同约定交付宁河县粮食局，宁河县粮食局验收确认。3.照片，用以证明爱地公司曾多次督促业主办理产权登记，宁河县粮食局一直未能提供相关材料并交纳相应费用，未能办理产权证的责任不在爱地。粮食购销公司发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，证明目的不认可。土地出让协议书明确约定爱地公司有对协议中房产协助办理相应手续及凭证的义务，因此，爱地公司应当根据粮食购销公司及粮食局的真实情况履行相应的协助办理房产手续及相关凭证的义务；对证据2无异议；对证据3不认可，该照片不能显示其将公告张贴地点，在公告上有一处是2004年3月17日张贴的，爱地公司在证据2中显示其将房屋交付给粮食局是在2004年10月，根据两组证据，爱地公司未能履行相关的协助义务。宁河发改委对粮食购销公司与爱地公司提交的证据均未提出异议。本院依法调取了明达家园1号楼11号底商（建筑面积74.01平方米）、明达公寓8号楼3门101号房屋（建筑面积113.94平方米）、明达公寓8号楼2门201号房屋（建筑面积171.03平方米）、明达公寓8号楼2门101号房屋（建筑面积135.74平方米）、明达公寓8号楼2门102号房屋（建筑面积117.78平方米）的不动产登记簿查询证明，但未查询到明达公寓3号底商的不动产登记信息，上述不动产登记证明载明的权利人均为爱地公司。粮食购销公司对涉案房屋的不动产登记簿查询证明未提出异议；爱地公司对明达公寓8号楼3门101号房屋、明达公寓8号楼2门201号房屋、明达公寓8号楼2门101号房屋不动产登记信息无异议，但明达公寓8号楼2门102号房屋登记信息与本案无关，因为实际交付的是明达公寓8号楼2门101号房屋，所查询的明达家园1-商11-商1的面积不对，应为300多平方米，对明达公寓3号底商为何无不动产登记信息不清楚；宁河发改委认为明达家园1-商11-商1只是商11的一部分。本院补充调取了明达家园1-商111-商11不动产登记证明，权利人为爱地公司，建筑面积343.27平方米。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年9月4日，依据天津市政府有关法律法规及原宁河县人民政府2000年9月2日主持的协调会议精神，原天津市宁河县粮食管理局作为甲方，天津市宁河县粮食购销有限公司作为乙方，爱地公司作为丙方，三方订立《土地出让协议书》，约定甲、乙两方自愿将原天津市宁河县芦台镇光明路27号土地一块、地证号2、地证号247925亩有偿转让给丙方作为房地产开发用地，甲方在上述地块上建有三层框架结构的办公楼房一栋，建筑面积1423.42平方米，房屋产权证为00×**0号及有用途的平房43间，建筑面积1275.35平方米，产权证号为00020。丙方对该地块进行开发改造，临街部分为9层框架综合楼、其余部分为砖混住宅楼，丙方改造后交付甲方、乙方使用并享有所有权的办公楼和底商应满足下述条件：甲方面积800平方米（其中底商400平方米，办公用房二楼400平方米），乙方面积600平方米（其中底商300平方米，办公用房二楼300平方米），空间布局三方协商确定，水、电、暖三通，电话线路预留，甲、乙方应各自有独立的办公环境及两间车库和能存放20-30辆自行车的车棚一个。改造后交付甲、乙两方使用，甲、乙两方享有所有权部分的产权登记费（应由甲、乙两方缴纳的部分由甲、乙两房缴纳）。在产权办理过程中，丙方必须无条件向甲、乙方提供所需的合法手续和凭证。改造后，2004年10月，爱地公司向原天津市宁河县粮食管理局交付坐落于天津市宁河县商（建筑面积343.27平方米）、明达公寓3号底商（建筑面积28.13平方米）、明达公寓8号楼2门101号房屋（建筑面积135.74平方米）、明达公寓8号楼2门201号房屋（建筑面积171.03平方米）、明达公寓8号楼3门101号房屋（建筑面积113.74平方米），共计791.91平方米，原天津市宁河县粮食管理局工作人员郭金晓将上述房产予以接收，但在填写房屋交验清单时，将应交付的明达公寓8号楼2门101号房屋误写为明达公寓8号楼2门102号，实际交付为明达公寓8号楼2门101号房屋。2007年1月16日，爱地公司张贴公告，要求明达公寓尚未办理产权证的业主及时办理。2011年9月20日，县长办公会研究扩建苗庄镇粮库储粮仓房问题，将原天津市宁河县粮食购销有限公司与原天津市宁河县粮食局办公楼置换，置换后原天津市宁河县粮食购销有限公司租用原天津市宁河县粮食局办公楼办公。原天津市宁河县粮食购销有限公司将明达家园资产按照法律规定的程序出售，用以解决建仓资金。2012年5月28日，原天津市宁河县粮食购销有限公司向原宁河县国有资产监督管理委员会提出申请，要求将坐落于原宁河县，固定资产原价值137万，占地面积989.6㎡，有办公楼一栋建筑面积1521.16㎡与原宁河县粮食局办公楼进行置换。2012年9月3日，原宁河县国有资产监督管理委员会同意原天津市宁河县粮食购销有限公司与原天津市宁河县粮食局进行房产置换。截至2014年，原天津市宁河县粮食购销有限公司将坐落于天津市宁河县商（建筑面积343.27平方米）、明达公寓3号底商（建筑面积28.13平方米）、明达公寓8号楼2门101号房屋（建筑面积135.74平方米）、明达公寓8号楼2门201号房屋（建筑面积171.03平方米）、明达公寓8号楼3门101号房屋（建筑面积113.74平方米）全部出售，其中坐落于天津市宁河区商被分成两处房产分别卖予案外人张玉凯、张学坤。坐落于天津市宁河区商（建筑面积343.27平方米）、明达公寓8号楼2门101号房屋（建筑面积135.74平方米）、明达公寓8号楼2门201号房屋（建筑面积171.03平方米）、明达公寓8号楼3门101号房屋（建筑面积113.74平方米）均登记在爱地公司名下，未办理产权过户登记手续，明达公寓3号底商（建筑面积28.13平方米）未进行产权登记。2015年10月，原天津市宁河县粮食局更名为原天津市宁河区粮食局。2016年2月，天津市宁河区粮食局因机构改革并入天津市宁河区发展和改革委员会。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，2000年9月4日原天津市宁河县粮食管理局、天津市宁河县粮食购销有限公司、爱地公司三方订立《土地出让协议书》系三方意思表示，于法不悖，该合同合法有效，本院予以确认。该协议中约定，在产权证办理过程中，爱地公司必须无条件的向原天津市宁河县粮食管理局、天津市宁河县粮食购销有限公司提供所需合法手续和凭证。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据上述规定，房屋所有权的确认以不动产登记为必要条件，未进行登记的，不发生物权变动的效力。涉案房屋中的明达家园1号楼11号底商、明达公寓8号楼2门101号房屋、明达公寓8号楼2门201号房屋、明达公寓8号楼3门101号房屋均登记在爱地公司名下，明达公寓3号底商未办理房屋产权登记。2011年9月20日，县长办公会研究决定将原天津市宁河县粮食购销有限公司与原天津市宁河县粮食局办公楼进行置换，且签订了置换协议，原天津市宁河县粮食局应当履行所有权转移登记义务。在原天津市宁河县粮食局未履行所有权转移登记义务的情况下，粮食购销公司不能直接要求人民法院确认房屋产权归其所有，故对其要求确认房屋所有权的诉讼请求，本院不予支持。另外，土地出让协议中约定为爱地公司协助原天津市宁河县粮食局办理房屋过户手续，根据合同的相对性，爱地公司只对原天津市宁河县粮食局具有所有权转移登记义务，现粮食购销公司因原天津市宁河县粮食局怠于办理房屋产权变更登记而要求爱地公司协助其办理过户登记并由爱地公司承担相应手续费用，于法相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条规定，判决如下：驳回天津市宁河区粮食购销有限公司的全部诉讼请求。案件受理费18690元，由天津市宁河区粮食购销有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  岳孟秋审 判 员  段 薇人民陪审员  王 丽二〇二〇年七月三十日书 记 员  赵 旭附：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。