云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0323民初295号原告：师宗富邦物业服务有限公司（统一社会信用代码：91530323MA6MY6Q48J）。法定代表人：刘红新，职务：总经理。地址：师宗县。委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。委托诉讼代理人：侍晓睿，云南鸣威律师事务所实习律师，特别授权委托代理。被告：师宗县朋威商贸有限公司。法定代表人：陈勃衡。地址：师宗县（凤凰商都）。委托代理人：李冰，女，汉族，1972年12月24日生，云南省师宗县人，住师宗县，特别授权委托代理。原告师宗富邦物业服务有限公司诉被告师宗县朋威商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告师宗富邦物业服务有限公司的特别授权委托代理人朱磊、侍晓睿，被告师宗县朋威商贸有限公司的特别授权委托代理人李冰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告师宗富邦物业服务有限公司诉称：被告于2016年4月13日与云南优格物业服务有限公司签订《房屋租赁合同》，成为凤凰商都****拼合商铺的物业使用人，其使用商铺建筑面积为1043.86㎡，被告用于经营电器，租赁期限为5年。2018年1月26日，原告与云南华凌房地产开发有限公司及其师宗分公司签订《华凌·凤凰商都物业委托服务合同》，约定由原告为华凌公司开发的凤凰商都住宅、商业物业提供前期物业服务，服务期限自2018年1月22日开始，物业管理服务费标准为：商业5元/㎡/月。合同还约定物业费按年交纳，每年首月10日前履行交纳义务，逾期将按照应交纳物业管理服务费的千分之三每天承担滞纳金。至原告受托之日云南优格物业服务有限公司退出了凤凰商都。原告依约为凤凰商都提供完善的物业管理服务，被告已实际接受了原告的服务，但却未向原告交纳物业管理费，自2018年1月22日至2019年12月31日，被告共欠物业费121786.6元。经原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。综上所述，原告己实际提供物业服务，被告拒不交纳物业费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现原告依法诉至法院，请求判令：1.被告立即支付下欠原告2018年、2019年的物业管理服务费共计121786.6元；2.本案诉讼费由被告承担。被告师宗县朋威商贸有限公司辩称：原告所述其提供了相应的服务，我没有感受到，也没有见过；原告主张5元/㎡/月的物管费价格太高，我们入驻是跟华凌地产签的合同，我们公司是在凤凰商都三楼，原告把我们地理位置搞错；原告所述我们所使用的面积为1043.86平方米不属实，开发商委托的物管公司管理不善，没有尽到相应职责，保安及保洁都是我们自己请的，另外，物管给我们造成的财产损失我们会另行起诉，连我们生活用水都没有保障，因此我方无法支付物业费。原告师宗富邦物业服务有限公司根据其诉讼主张，向本院提交了如下证明材料：1.营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明复印件各一份，欲证明原告法人信息、物业管理资质等；2．《华凌·凤凰商都物业委托服务合同》复印件一份，欲证明原告系受凤凰商都建设单位华凌房地产开发有限公司的委托，对凤凰商都商、住物业进行物业管理服务，商业物业费标准为5元/月/㎡，物业委托服务合同对全体业主具有约束力；3．《凤凰商都商铺租赁合同》复印件一份，欲证明被告系凤凰商都**拼合**的商铺使用人，使用物业的建筑面积为1043.86平方；4．物业费收据复印件24张，欲证明凤凰商都的部分商铺业主的交费情况，均为按照建筑面积，以5元/月/㎡的标准交纳；5．视频资料一份，欲证明原告已向被告催要物业管理费，但被告拒绝签字。经质证，被告对原告所举证明材料1表示其没有见过该物业公司；对证明材料2表示其没有见过该物业委托服务合同，是开发商与物业公司签订的；对证明材料3认可该合同是其签的，但表示还有一份补充合同约定商铺入驻60%视为凤凰商都开业时间，从开业时间交物业管理费，认为面积为350平米以上的物业费没有那么高；对证明材料4认为不真实；对证明材料5表示确实有去催费用的人，但是其工作人员不清楚是什么人去收费用不敢签字。被告师宗县朋威商贸有限公司无证明材料向本院提交。本院对原告所举证明材料经审核后，作如下认证：原告所举证明材料客观真实，与本案有内在关联，但不足以证实原告欲证明的内容，且无其他证据予以佐证，本院仅对其客观真实性予以采信，对其证明目的不予认可。根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：原师宗县丹凤朋威家电经营部由李冰个人经营，师宗县丹凤朋威家电经营部营业执照于2016年6月13日注销，注销原因为“改为公司”，师宗县朋威商贸有限公司于2016年6月16日成立，现法定代表人为陈勃衡。2016年4月13日，师宗县丹凤朋威家电经营部与云南优格物业服务有限公司签订了《凤凰商都商铺租赁合同》一份，约定：师宗县丹凤朋威家电经营部承租师宗县凤凰商都拼合二层A区A206、A207、A217、A218、A219、A220、A221、A222、A223、A225、A226、A227、A228、A229、A230、A231、A232、A233、A235、A236、A237、A238、A239、A240号铺位，建筑面积1043.86平方，商铺公摊率为36%，套内面积为642.39平方，租赁面积为（套内面积*1.16）745.18平方用于经营家电综合卖场，租赁期限为2016年10月1日至2021年9月30日止。同时，合同对商铺租赁相关费用及出租人、承租人的权利义务进行了约定。2018年1月26日，云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司与原告师宗富邦物业服务有限公司签订了《华凌·凤凰商都物业委托服务合同》，该合同中约定凤凰商都项目物业管理服务合同期限自2018年1月22日起至2032年8月31日止；物业管理服务费用具体收取标准为住宅1.2元／㎡／月，办公、商业5.00元／㎡／月。2020年1月21日，原告师宗富邦物业服务有限公司以经其催交被告拒不交纳物业费为由向本院起诉，要求被告支付2018年、2019年的物业管理服务费共计121786.6元，本案诉讼费用由被告承担。本院认为：物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负有连带责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告师宗富邦物业服务有限公司直接向被告师宗县朋威商贸有限公司主张物业服务费，原告对案涉物业业主与物业使用人师宗县朋威商贸有限公司约定由物业使用人承担相关物业服务费，负有举证证明责任。原告提交了与云南优格物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件，但该合同中载明的出租人为云南优格物业服务有限公司，且庭审中原告师宗富邦物业服务有限公司表示在其承接对凤凰商都进行物业管理服务时，与前任物业公司即云南优格物业服务有限公司没有相关交接手续，对相关债权债务处理也没有约定，仅凭原告提交的证据证明案涉物业所有人与物业使用人关于承担相关物业服务费的约定，证明力并不充分。另因被告师宗县朋威商贸有限公司抗辩主张物业服务费用过高，原告师宗富邦物业服务有限公司亦未对其所收取物业服务费用的构成及合理性进行举证或作出合理说明。故原告师宗富邦物业服务有限公司的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条之规定，判决如下：驳回原告师宗富邦物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费2736元，由原告师宗富邦物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  李 想人民陪审员  孙钰岚人民陪审员  窦春乾二〇二〇年七月十日书 记 员  钱蕊丹