西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2019)陕01**民初8627号原告：李佳享，男，1990年7月18日出生，汉族，住西安市莲湖区沣惠北路42号雅逸新城北区1幢2单元29层22903室。被告：西安御园房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区西斜路8号101室。法定代表人：胡贤民，该公司总经理。委托诉讼代理人：白山虎，陕西志功律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾维，陕西浩元律师事务所律师。原告李佳享诉被告西安御园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李佳享、被告西安御园房地产开发有限公司委托诉讼代理人曾维、白山虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李佳享向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，配合原告办理房屋权属备案登记手续；2、请求判令被告支付原告逾期未办理房屋所有权证的违约金11677元；3、请求判令被告返还原告收取天然气安装费1580元，有线电视安装费380元；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年3月24日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告位于西安市莲湖区沣惠北路42号雅逸新城1幢2单元29层22903室，建筑面积为68.08平方米，原告支付了被告购房款332692元。被告应当按照《商品房买卖合同》第二十条房屋登记的约定，被告已经违约。根据《商品房买卖合同》违约对等条款，要求被告应支付原告违约未办理房屋产权证351天数的违约金合计11677元。被告存在代收原告（部分业主）的天然气安装费1580元、有线电视安装费380元的这些费用，共计13637元，根据2001年国家发改委585文件就已经严令取消，被告应当立即退还原告这些费用，并支付相应利息共计13957元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告御园公司辩称，1、涉案房地产项目是城中村改造项目，产权证办理存在政府相关部门的诸多行政行为，被告无权干预，逾期办理房产证的客观原因并不在被告，不应承担违约责任。2、被告依约代收天然气初装费及有线电视安装费属实，已将天然气初装费交给西安秦华天然气有限公司、有线电视安装费交给陕西网络（传媒）股份有限公司及西安乐讯网络科技有限公司，原告缴纳天然气初装费及有线电视安装费的日期是2014年4月12日，其该项主张已过法定诉讼时效。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告举证《商品房买卖合同（预售）》，证明双方存在商品房买卖关系，并约定了双方的权利义务，被告构成违约。举证天然气费用专用收据、有线电视费、购房款发票。证明原告缴纳了相关费用事实。被告对原告上述证据的质证意见为：对证据的真实性均认可，对证明目的不认可，理由：由于政府政策的原因，2018年之前没有出台相关城中村改造项目办理房产证的具体细则，且消防规定每年都在变化，导致涉案项目综合验收等至今均未通过，非因被告的原因导致原告的房产证无法办理。被告举证：证1、规划许可证、土地权利证书、建设工程施工许可证张、预售许可证，证明被告涉案项目取得商品房建设的各项许可证事实。证2、西安市城中村（棚户区改造）办公室关于莲湖区任家口村城中村改造方案年审的批复、西安市人民政府办公厅（2017）256号关于处理房屋办证遗留问题工作方案和处理商品房办证遗留问题实施细则的通知、西安市人民政府办公厅（2018）209号关于印发西安市处理棚户区城中村改造回迁安置房屋办证遗留问题实施意见的通知。证明该项目是城中村改造项目，房屋产权证办理存在政府行为，非因被告的原因，2017年和2018年政府才出台对五年以上以及五年内五证齐全的项目相关政策，要对此问题进行整体规划行动以及办理房屋产权证。所以直至目前为止，被告履行相关合同责任后只能等待政府的下一步指示。此为政府配套政策不完善导致，被告在为原告办理产权证书上不存在过错。证3，传媒集团股份有限公司收费专用发票、西安乐讯网络科技有限公司新建网、网络电视入户施工费票据。证明被告只是代收相关的电视初装费，且费用已交给相关部门。举证天然气安装费建筑业统一发票，证明被告将代收的天然气初装费转交秦华天然气公司事实。举证陕西省住宅专项大修资金专用收据，证明被告代收大修基金后以客户的名义存入专用账户事实。此外，被告还举证2014年3月8日原、被告签订的《房屋买卖合同》，证明涉案房屋系城中村改造项目，合同第十三条对房屋办证有明确约定，原告主张的逾期办证违约金不符合该约定。附件四《补充协议》约定有线电视安装费、天然气初装费由被告代收代缴，原告收房前一次性交清。以及举证天然气工程施工委托合同、银行回单，证明被告将收取原告涉案房屋在内的涉案项目的天然气初装费分四笔转账给该项目前期报建单位西安市任家口旧村改造建设发展有限公司，西安市任家口旧村改造建设发展有限公司又代被告交付给西安秦华天然气有限公司，西安秦华天然气有限公司开具天然气安装发票事实。原告对被告上述证据的质证意见为：对证1、之前没有见过，真实性无异议。对据2、涉及到城中村改造项目，其不清楚，其签订的是《商品房买卖合同（预售）》。对证据3，因被告说不清，不发表质证意见。原告对被告举证的2014年3月8日原、被告签订的《房屋买卖合同》真实性认可，证明目的不认可。认为有线电视安装费、天然气初装费的约定违反政府相关政策，其主张的逾期办证违约金是依据新合同第二十条约定。原告对被告举证的天然气工程施工委托合同、银行回单表示之前未见过，对该证据记载的事实不清楚。对原、被告上述证据本院认定如下：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容未违背法律强制性规定，合法有效，该合同是对《房屋买卖合同》相关内容的变更，双方应依约履行。原告举证的相关票据，能够证明原告缴纳了相关费用事实。被告举证的证据能够证明涉案房屋取得了商品房预售许可证等相关许可证，该项目是城中村改造项目，被告向相关单位缴纳了代收代缴原告的天然气安装费、有线电视安装费、房屋维修基金的事实，但不能证明原告至今未取得房屋所有权证被告自身没有过错。根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下：   2016年3月24日原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区沣惠北路42号任家口村城中村改造项目（雅逸新城）1幢2单元29层22903号住宅一套，预测建筑面积68.08㎡，4886.78元／㎡，总价款332692元，首付款172692元，按揭余款160000元。合同第二十条房屋登记约定：（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同还约定了其他相关内容。另,上述涉案房屋，双方曾于2014年3月8日签订过一份《房屋买卖合同》，约定房屋面积由原69.46㎡变更为现68.08㎡，总房价款由原339436元变更为现332692元，房号由原4幢2单元29层14号变更为现房号，但房屋位置未变。《商品房买卖合同（预售）》对《房屋买卖合同》其他内容作了相关变更。原告于2014年4月12日依约向被告交纳天然气材料费1518元、有线电视初装费380元，被告均向原告开具有收据，被告也在双方重新签订《商品房买卖合同》之前将上述款项分别交给了西安秦华天然气有线公司和西安乐讯网络科技有限公司、陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司。被告向原告实际交付房屋时间2014年4月12日。双方签订《商品房买卖合同》同时原告将《房屋买合同》交被告收回。涉案工程项目系西安市莲湖区任家口城中村改造项目，2015年5月5日取得商品房预售许可证，2016年1月27日取得防雷装置竣工验收合格证，2016年2月22日取得西安市建筑节能分布工程验收备案表，2016年8月23日取得人防结建工程验收备案书，2016年11月2日取得西安市环境保护局莲湖分局关于雅逸新城建设项目竣工环境保护设施验收批复，同意通过竣工环保预验收。2016年5月9日西安市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书记载：被告向该支队报送的雅逸新城1号、2号住宅楼及地下车库消防设计局部变更合格。…该工程竣工后，应当依法向该支队申报消防验收，未经消防验收或消防验收不合格，工程不得投入使用…。2017年8月28日西安市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书记载：被告向该支队报送的雅逸新城幼儿园、商业楼及设备用房消防设计及变更合格，…该工程竣工后，应当依法向该支队申报消防验收，未经消防验收或消防验收不合格，工程不得投入使用…。涉案1、2号住宅楼诉讼期间于2019年12月10日取得西大兴建消验字【2019】0039号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。再查，2019年5月10日，陕西省住房和城乡建设厅、陕西省应急管理厅、陕西省消防总队陕建发（2019）1115号转发住房城乡建设部、应急管理部 《关于做好移交承接建设工程消防设计验收职责的通知》〔建科函（2019）52号〕，要求在2019年6月30日前完成建设工程消防设计审查验收移交承接工作。诉讼中，本院向西安大兴新区（土门地区）综合改造委员会建设局函调涉案项目相关情况，2019年12月24日该局回复：该小区分为开发、安置两部分，开发部分包括1号住宅楼和2号高层住宅楼。经了解，该项目2018年3月12日向西安市消防支队递交了1号、2号楼消防验收申请，该支队2018年5月9日及2018年11月28日进行了两次现场验收，因该项目整改缓慢及消防工作改革，该项目2019年9月中旬向该局申报了消防验收。该项目除已完成相关分项验收外，还有规划验收、公建配套移交、竣工验收、档案馆资料移交、竣工验收备案、不动产权办理等相关工作。项目后续手续搁置时间较长，除受开发企业相关内部因素影响外，还受涉及部门多、流程复杂等外部因素影响。因本案系群体性案件之一，可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害，本院2019年8月2日以（2019）陕0104民初6911号民事裁定书，依职权对被告名下的财产采取了保全。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、购房款发票、住宅专项维修资金专用收据、收款收据、《房屋买卖合同》及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告于签订第二份《商品房买卖合同（预售）》同时，原告将之前双方签订的第一份《房屋买卖合同》交被告收回的行为表明，双方以《商品房买卖合同（预售）》替代了原《房屋买卖合同》，《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应按签订的《商品房买卖合同（预售）》履行。虽《商品房买卖合同（预售）》第二十条房屋登记约定： “（一）双方同意共同向房屋登记机构办理该商品房的房屋所有权转移登记”。“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第一种方式处理。1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。但涉案工程项目自2015年5月5日取得商品房预售许可证、2016年3月24日原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，期间被告陆续完成涉案工程相关验收，直至2019年12月10日取得西大兴建消验字【2019】0039号消防验收合格消防验收意见书，期间均未见该工程出现违规被相关部门处罚的情形。再，涉案项目涉及城中村改造项目，有其特定的历史原因和政策，开发商承载着一定的社会责任；加之近期此类案件大量涌向法院，这方面存在的问题很多，问题在哪里值得所有职能部门思考，而这需要各方力量共同努力完成，共同营造和谐社会。涉案项目涉及2000余户，已有260余户为此涉诉本院，尽快办理房屋权属转移登记系业主的共同心声。据调查，项目后续手续搁置时间较长，除开发商自身原因外，还受涉及部门多、流程复杂以及相关部门建设工程消防设计验收职责调整等外部因素影响，综合合同履行情况，被告的过错程度等因素，至今未能备案登记系多方因素导致，非完全系被告的原因所致。另，从被告最初与原告签订《房屋买卖合同》至实际交付房屋,大部分业主系按揭方式购房，仅支付部分首付款，按揭贷款尚未付清，但实现了其及时使用居住房屋的合同目的，开发商为此也做出了相应的付出，加之之后房价大幅上涨，原告也未举证其因此受到损失的相关证据。最后，单从个案来看，开发商的违约责任不可减免，但从双方均应遵从诚信原则考虑，从大多数业主尽快办理房屋权属转移登记的共同心声出发，本着平衡双方利益、化解社会矛盾原则，本院酌情判决被告自违约之日即2016年4月12日至原告2019年3月11日诉至本院共计1063天，由被告承担合同约定违约金标准的5%（总房价款的日万分之1×违约天数×5%）的违约金为宜，经计算为1768元。虽原告此次仅主张自违约之日起共计351天的违约金，为节约当事人诉讼成本，且本院判决违约金金额在原告主张的金额范围内，故被告应实际支付原告违约金1768元。但被告将原告办理涉案房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，系被告的法定义务，不能免除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告此项诉讼请求，本院予以支持。诉讼期间被告积极配合相关部门处理消防验收并通过等，并承诺6个月内完成备案登记手续，案件审理期间又发生了不能预见、不能避免且不能克服的新冠病毒疫情客观情况，故对此本院酌情判决被告6个月内完成。若被告逾期未能完成备案登记，本院依法对被告进行惩罚，由被告支付原告迟延履行金。原告要求被告返还其天然气安装费、有线电视安装费，因被告系代收，且被告举证该费用在双方2016年3月24日签订《商品房买卖合同（预售）》前其已交给相关单位，原告也认可天然气、有线电视均开通并正常使用，故原告该项主张无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后180日内，被告西安御园房地产开发有限公司将原告李佳享办理位于西安市莲湖区沣惠北路42号雅逸新城1幢2单元29层22903号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、本判决生效后十日内，被告西安御园房地产开发有限公司支付原告李佳享逾期办理房屋所有权证的违约金1768元；三、驳回原告李佳享要求被告西安御园房地产开发有限公司返还原告天然气安装费1598元、有线电视安装费380元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）；如果未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（以购房款332692元为基数，按照日万分之一标准，计算至实际备案之日）。案件受理费141元，由被告西安御园房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告于判决生效后十日内时支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      郭蓉英审  判  员      崔  毅审  判  员      樊世元 二Ｏ二Ｏ年六月二十四日 书  记  员      胡晶晶  1