山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1390号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李某，住太原市。委托诉讼代理人：郝某，山西德为律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：范某，住太原市。委托诉讼代理人：白某，住太原市。原审被告（原审反诉原告）：张某，住太原市。上诉人李某因与被上诉人范某，原审被告张某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初1975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某的上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的反诉请求，驳回被上诉人一审的诉讼请求，或将本案发还重审；2、一审和二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，租赁物极少的一部分拆除，并不影响合同的继续履行，被上诉人应继续履行双方签订的《租赁协议》及《补充协议》。2017年8月30日，上诉人与被上诉人基于平等自由协商原则，签订了《租赁协议》，协议合法有效，同时协议约定上诉人将田村307国道东的门面楼房五间、旁边同一层的两间办公室、下面一层的三间住房及门面楼后面的仓库两座、仓储大棚一座和院内所有的建筑、场地约20亩进行租赁，用于被上诉人经营管理，后在2017年10月5日，双方又签订了《补充协议》。2019年3月4日，太原市姚村镇人民政府因部分土地性质问题向上诉人下达《责令限期拆除违法建筑通知书》，并于同年7月8日对635平米的违建大棚进行了拆除，此部分租赁土地(面积约占协议租赁面积的1/20)由于土地性质为非建设用地而导致拆除，但协议中约定的剩余租赁场地并不受影响。一审法院仅因1/20的租赁物不能使用，便认定协议无法继续履行，继而判决解除合同并要求上诉人返还被上诉人租赁费242465.75元，严重侵害了上诉人的合法权益。二、即使合同解除，上诉人只需向被上诉人退还50天租金即可。2017年8月30日，上诉人与被上诉人签订了《租赁协议》，根据合同第四条第三款的约定“被上诉人承租期间如遇政府规划政策性征地，拆迁，置换等，合同提前终止。上诉人原有的设施、设备、建筑物的赔偿归甲方所有。由被上诉人出资的仓库，建筑物及地面赔偿、补偿要归被上诉人所有，并且上诉人要根据实际使用时间退还乙方已缴纳的各项费用”。在本案中被上诉人的实际使用时间为2017年8月30日至2019年7月10日(被上诉人向转租人退租之日)，而在签订合同后被上诉人一共向上诉人缴纳了两年共计100万元的租金(2017年8月30日至2019年8月29日的租金)，按照合同的约定上诉人只需向被上诉人归还2019年7月11日至2019年8月29日的租金即可，即50天的租金。而一审法院判决时，不考虑合同约定的条款，仅仅凭借一张收条作出了片面的判决。综上，一审法院认定基本事实错误，片面认定证据，侵害了上诉人合法权益。为维护上诉人合法权益，特上诉至贵院，望贵院查清事实后依法判决。范某答辩称：一、对方称租赁物极少部分拆除。租赁协议第二页第一条，明确拆除部分是1600平米以上，占租赁协议50%以上，并非上诉人称的1/20。二、对方要求退还50天租金。《补充协议》第一条协议约定免租期为3个月，2017年10月5日签订该补充协议，2018年1月为三个月届满。2019年3月，太原市姚村镇人民政府下达《责令限期拆除违法建筑通知书》，与合同主体约定不符。原审被告张某辩称，2017年8月30日至2019年8月30日签订合同，不应该退还。我们约定十年顺延三个月。2017年8月30日至2019年8月30日是两年时间。范某在一审法院的起诉请求：1.请求依法解除原告与被告于2017年8月30日签订的《租赁协议》和2017年10月5日签订的《补充协议》；2.被告退还原告租赁费368530元（269天×1370元）。李某、张某在一审法院的反诉请求：1.请求判令原、被告双方继续履行2017年8月30日签订的《租赁协议》和2017年10月5日签订的《补充协议》；2.反诉费用由原告承担。一审法院认定事实：2017年8月30日，原告范某与被告李某签订《租赁协议》，协议约定，被告李某将田村307国道东的门面楼房五间、旁边同一层的两间办公室、下面一层的三间住房及门面楼后面的仓库两座、仓储大棚一座和院内所有的建筑、场地约20亩进行租赁，用于原告范某经营管理。租期为十年（其中免租期为两个月，以门面房具备使用和院内植物，建筑废弃物清理完毕、具备硬化地面和搭建大棚开始计算），前五年租赁费为每年500000元，第六年开始，每年在总额500000元的基础上递增5%，签订合同付定金100000元，正式经营使用开始前付清剩余400000元，其余年份在每年的租赁期满前支付下一年的租赁费。同时约定，原告范某承租期间，如遇政府规划政策性征地，拆迁，置换等，合同提前终止，被告李某原有的设施、设备、建筑物的赔偿归被告李某所有。由原告范某出资的仓库，建筑物及地面赔偿、补偿要归原告范某所有，并且被告李某要根据实际使用时间退还原告范某已缴纳的各项费用。合同还就原、被告双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订当日，原告范某支付被告李某定金100000元，被告李某出具收条一份予以确认。2017年10月5日，原告范某又与被告李某签订《补充协议》，该协议约定，原协议约定的免租期调整为三个月，自被告李某履行原协议约定的扭正改造的大棚完工日，原告范某可使用开始计算，顺延三个月，三个月后开始计算房租交费使用时间。该《补充协议》签订次日，原告范某支付被告李某房租400000元，被告李某出具收条一份予以确认。后原告范某于2017年10月底进入租赁场地，对仓储大棚进行了扩建、库房地面进行了硬化等，用于太原市晋之商物流有限公司的经营，原、被告双方均如约履行上述《租赁协议》及《补充协议》。同时，原告李某又将部分场地分租于四户商户用于存储货物。2018年10月30日，原告范某又付被告李某房租500000元，该款项系转入被告张某（被告李某妻子）的银行账户。同日，被告李某出具收条一份予以确认，收条载明：“今收到房租500000元整，时间是2019年元月1号到2019年12月31号”。2019年3月4日，太原市晋源区姚村镇人民政府向原告下达《责令限期拆除违建建筑通知书》，载明：“经查，你户在未取得合法手续的情况下，擅自占用土地建房的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第59条、第77条之规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第83条的规定，现责令你户限3日内立即拆除非法占用土地上新建的违法建筑，逾期未拆除，将依法强制取缔”。后因案涉租赁场地部分建筑涉及违建，导致原告范某物流公司无法继续经营，故于2019年4月8日，被告李某为原告范某又租赁太原市早源头涂达物流有限公司的物流园区的仓库（面积1400平方米）进行经营（原告所分租四户商户仍在原场地）。但原告范某在该新租赁场地实际经营至2019年4月22日时，又因修路问题，导致该场地不能继续使用。后原告范某分租的四户商户，陆续搬离案涉租赁场地，原告范某业已退还上述商户租金。截至2019年7月8日，原告范某全部搬离案涉租赁场地。但因原、被告就租金退还问题未达成一致意见，故场地钥匙原告范某尚未退回被告李某处。2019年9月，太原市晋源区姚村镇人民政府出具《证明》一份，载明：“兹证明因大棚房整改，我单位对李某的场地进行了部分整改，李某场地内有635平米的大棚不合格，我单位在2019年3月4日下达了拆除通知，下达拆除通知后并未对其立即实施拆除，是在2019年7月8日进行的拆除。拆除前并未影响对场地内的正常经营。并且只是对635平米的大棚进行了拆除，并未对场地进行任何改造”。认定证据有庭审笔录、原告范某提交的照片、视频资料、音频资料、客户证明及收据、《租赁协议》、收条、通知书、银行转账记录、被告李某、张某提交的《租赁协议》、《补充协议》、中国农业银行明细清单、《证明》、《仓库租赁协议》。一审法院认为，本案中，原告范某与被告李某签订《租赁协议》及《补充协议》后，均依约履行了各自的义务。但之后因租赁物涉及违建，政府下达了拆除部分违建的通知，导致上述协议无法正常履行。而后被告李某又另行为原告范某租赁场地，原告范某经营十余天后，又因修路问题无法继续使用该新租赁场地，且原租赁场地建筑物也被部分拆除，致使前述《租赁协议》及《补充协议》确实无法继续履行，理应予以解除。故关于原告范某要求解除上述协议的诉讼请求，本院予以支持，而被告李某、张某反诉要求继续履行上述协议的诉讼请求，应予驳回。同时，从被告李某提供的太原市晋源区姚村镇人民政府出具的《证明》可见，政府系在2019年7月8日实际对案涉场地部分违建进行拆除，而原告范某亦当庭陈述其于2019年7月8日全部搬离案涉租赁场地，故前述《租赁协议》及《补充协议》理应从2019年7月8日解除。虽原、被告双方并未对场地钥匙进行交接完毕，但原告范某所经营物流公司主体已经搬完，钥匙是否交接不应影响合同解除时间的认定。上述协议解除后，被告李某理应退还原告范某剩余租金。关于应退还租金的计算：2018年10月30日，被告李某出具收条确认，原告范某向其交纳的500000元房租，系从2019年1月1日至2019年12月31日。故被告李某应退还原告范某2019年7月8日至2019年12月31日的租金为242465.75元（500000元/年÷365天×177天）。另，因被告张某并非案涉租赁合同的合同相对方，原告范某仅是将2019年的租金打入了被告张某的账户，而收条亦是由被告李某出具，故原告范某要求被告张某承担退还租金的证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、原告（反诉被告）范某与被告（反诉原告）李某2017年8月30日所签订《租赁协议》及2017年10月5日所签订《补充协议》于2019年7月8日予以解除；二、被告（反诉原告）李某于本判决生效后三十日内退还原告（反诉被告）范某租赁费242465.75元；三、驳回原告（反诉被告）范某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李某、张某的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6828元减半收取3414元，由原告（反诉被告）范某负担1168元，被告（反诉原告）李某负担2246元；反诉案件受理费100元减半收取50元，由被告（反诉原告）李某、张某负担。本院二审审理期间当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方签订的《租赁协议》及《补充协议》因租赁物涉及违建，政府下达了拆除部分违建的通知，导致上述协议无法正常履行，应予解除。本案中，双方争议的焦点是租赁物的实际使用时间，上诉人认为，被上诉人的实际使用时间为2017年8月30日至2019年7月10日。应当退还50天的租金。被上诉人认为，应当退还269天的租金。原审法院认定退还剩余租金计算并无不当。上诉人李某的上诉理由不能成立，其上诉请求，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计6828元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二Ｏ二Ｏ年七月三十一日书记员 刘芝钰