江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初78号原告：江泽国，男，1990年6月8日生，汉族，住安徽省合肥市高新区。委托诉讼代理人：窦玉伟，江苏高志平律师事务所律师。原告：胡莹，女，1992年1月20日生，汉族，住安徽省合肥市高新区。委托诉讼代理人：窦玉伟，江苏高志平律师事务所律师。被告：朱建明，男，1943年12月25日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：朱石平，女，1971年7月10日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告江泽国、胡莹与被告朱建明、朱石平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江泽国、胡莹及两原告的共同委托诉讼代理人窦玉伟、被告朱建明、朱石平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江泽国、胡莹共同向本院提出诉讼请求：1、判令朱建明、朱石平继续履行房屋买卖合同，协助两原告办理房屋产权过户变更登记，变更登记为两原告共同所有；2、判令朱建明、朱石平支付两原告违约金8万元；3、本案诉讼费由朱建明、朱石平负担。事实和理由：江泽国、胡莹于2017年1月12日与朱建明、朱石平签订1份《房屋买卖合同》，以40万元价格购买朱建明、朱石平名下坐落于无锡市滨湖区××号××室××房××。合同约定，如任何一方拒绝履行合同或发生违约责任，违约方向守约方支付合同确定的房款总额的20%作为违约金。2017年9月16日，双方又签订1份《关于仙河苑三期657-202房屋买卖的附加协议（合同编号：Ｍ1011344）》，确定两原告已付清40万元购房款，约定在上述房屋满足过户条件时需无条件配合过户，并在一个月内完成协助办理房屋产权证书。上述房屋在2019年9月24日已经可以办理产权过户手续。原告江泽国于2019年9月27日向朱石平提出要求过户，起初朱石平通过电话与中介无锡优房房产经纪有限公司（以下简称优房公司）沟通提出加价。2019年10月6日，江泽国至朱石平家中与朱建明、朱石平当面沟通，朱建明、朱石平提出加价2万元。后经优房公司协调朱石平同意加价1万元，但朱石平仍以需要与父亲商量等理由推诿，不予配合过户。朱建明、朱石平的行为已构成违约，故要求两被告继续履行合同义务，并按合同约定承担支付违约金8万元的违约责任。被告朱建明辩称：原告诉称的商量经过均不属实，系无理取闹。原告提交的证据不足以证明其违约，要求驳回两原告的全部诉请。2019年10月6日，其与女儿朱石平、江泽国、优房公司中介人员4人见面商量办理过户手续。其认为房屋是与朱石平共有的精装房，故提出需各加1万元过户劳务费，共2万元。江泽国同意支付1万元，并说要回去和老婆胡莹商量再给答复，然而两原告未答复即诉至法院。两原告没有举证证明多次找其商量，其也未拒绝办理过户。朱石平在与江泽国的往来信息中也拒绝、拖延办理房产证。朱石平没有得到其授权，朱石平的行为对其没有效力。被告朱石平辩称：房屋买卖合同是其所签，同意继续履行房屋买卖合同、配合过户。原告称多次与其协商不是事实，主张其违约没有依据，要求驳回违约金的诉请。在签订买房合同、原告付首付款之后其即交付了房屋，此后两年中原告从未与其联系。签订合同前，优房公司在查看案涉房屋的拆迁协议时称可以过户，然后其才签订了买卖合同。原告支付第二笔购房款时，双方一起至不动产登记处准备办理过户，才发现无法过户。2019年10月6日经优房公司中介人员相约，其与江泽国、优房公司、朱建明4人在其家中商谈了一次，因房屋是装修过的，其父朱建明提出要求补贴过户手续费2万元，中介协调支付1万元，但江泽国称需要回去和胡莹商量。此后原告未再与其协商，也未答复。而其在2019年11月28日已明确告知原告同意以加1万元过户。经审理查明：2017年1月12日，江泽国、胡莹经优房公司居间介绍，与朱建明、朱石平约定以40万元价格购买坐落于无锡市滨湖区××的安置房一套，并与朱建明签订1份《房屋买卖合同》（合同编号：Ｍ1011344），合同约定：由江泽国、胡莹于2017年1月12日支付定金5万元，于2017年1月13日前支付12万元，余款23万元由江泽国、胡莹委托优房公司代办贷款，土地出让金及过户相关税费均由江泽国、胡莹承担。该合同第五条第4项约定“甲方（朱建明）承诺于2017年3月15日前腾空该房屋，并将该房屋交付于乙方（江泽国、胡莹）；并于过户前将该房所有户口迁出。甲方应负责房屋交付日前发生的水、电、气、有线电视、物业管理等相关费用的结清，之后由乙方承担；甲方须协助乙方办理配套设施的过户手续”、合同第六条第5项约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，同时承担丙方（优房公司）应收取的佣金（房屋成交价的3%）。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。合同签订后，江泽国、胡莹于2017年1月12日向朱建明支付5万元，于2017年1月13日向朱建明支付12万元，于2017年3月15日向朱石平支付13万元，于2017年9月16日支付10万元，合计40万元。朱建明、朱石平向江泽国、胡莹交付了案涉房屋。2017年9月16日，朱建明、朱石平与江泽国、优房公司签订1份《关于仙河苑三期657-202房屋买卖的附加协议（合同编号：Ｍ1011344）》，约定“1、房屋总价40万元，乙方（江泽国）于2017年9月16日支付余下房款10万元，2017年9月16日之前已经支付房款30万元，现所有房款已经全部付清；2、由于政策原因导致目前无法过户，乙方要求待仙河苑三期657-202满足过户条件后，甲方（朱建明、朱石平）需无条件配合乙方过户，并在一个月内完成；......4、甲方同意去产监处由朱建明放弃份额给朱石平；5、违约条款明细详见原合同（Ｍ1011344）”。另查明，2019年9月27日，江泽国向朱石平发送微信信息称“朱姐你好，我是小江。657-202的房子可以过户了，请问什么时候方便去办手续”，朱石平答复“最近几个月多没时间”，江泽国发信息称“合同上写明房子一到时间，你就配合我们过户啊。9月24号后房子已经能过户，麻烦你抽个空把手续办一下，耽误不了你太多时间”。2019年10月6日，江泽国、朱建明、朱石平与优房公司工作人员相约在朱石平家协商办理案涉房屋过户事宜，朱建明、朱石平向江泽国提出收取2万元过户劳务费作为过户条件，经优房公司工作人员协调，江泽国同意加付1万元，但提出需要回去与妻子胡莹商量。2019年10月28日，肖伟向朱石平发微信信息称“姐，那边客户还是坚持一万，如果实在协商不了，他就准备走法律途径了”，朱石平称“我跟老公商量一下”。2019年10月31日经肖伟催促，朱石平回复信息称“老公这里商量好了，明天跟我爸商量，关键我爸同意就可以了。他们也拿不出什么钱”、又称“还没跟我爸碰头，那天跟他说了一下，不同意，我再跟他沟通一下”。2019年11月28日，江泽国再次向朱石平发送信息称“房东你好，我是小江，过户的钱我准备好了。你和你爸爸商量怎么样，什么时候能配合我们过户，还是之前说的给你们一万块钱就过户吗”，朱石平回复“对的，一万我来跟我爸说”。后江泽国、胡莹诉至本院，诉请如前。庭审中，朱石平向本院陈述就江泽国支付1万元的过户条件未告知朱建明。又查明，无锡市仙河苑657-202号房屋于2014年9月22日安置结算。2017年6月2日，无锡市不动产登记中心就案涉房屋向朱建明、朱石平核发了不动产权证（编号：WZ202002902901），将该房屋登记为朱建明、朱石平共同共有。根据无锡市人民政府发布的《无锡市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》（锡政发[2016]252号）规定“征地拆迁安置住房符合下列条件，并按照规定办理有关手续后，可以上市交易：（一）依法取得不动产权证（国有土地使用证河房屋所有权证）；（二）以安置时间起算满五年；......”。上述事实，有《房屋买卖合同》及附件、《见证收条》、微信记录、不动产登记信息、证据交换笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朱建明、朱石平经优房公司居间介绍，与江泽国、胡莹达成以40万元出售无锡市仙河苑657号202室安置房屋的合同，有《房屋买卖合同》、《关于仙河苑三期657-202房屋买卖的附加协议（合同编号：M1011344）》印证，且朱石平、朱建明按约收取了购房款、向江泽国、胡莹交付了房屋，已履行合同。朱石平、朱建明均应受《关于仙河苑三期657-202房屋买卖的附加协议（合同编号：M1011344）》的约束，按附加协议第2条、第4条的约定，前往不动产登记机构办理朱建明放弃案涉房屋份额给朱石平的义务，并在2019年9月仙河苑657号202室满足过户条件后，在一个月内完成无条件配合过户的义务。2019年10月6日，朱建明、朱石平在优房公司中介人员组织下，在朱石平家中与江泽国协商过户事宜，向江泽国提出加收2万元款项，江泽国提出需要回去与胡莹商量，当日合同相对人并未全部达成变更合同的一致约定。此后，江泽国、优房公司工作人员肖伟均向朱石平询问加付1万元作为过户条件要求过户，朱石平称需与朱建明商量，但在庭审中确认未告知朱建明。朱建明也称朱石平未获得其授权，故双方未达成合同变更的合意，仍应按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋至2019年9月24日后双方协商时，已符合政府相关文件规定的自安置时间起满五年的上市交易期限。朱建明、朱石平在2019年10月6日协商时，亦明确知晓江泽国要求办理过户，但未按约定在一个月内履行办理过户以及朱建明放弃房产份额给朱石平的合同义务，且江泽国、胡莹诉至本院后，两被告至今仍未履行，已构成违约，依法应承担继续履行合同，并按合同约定支付违约金的责任。故本院对江泽国、胡莹要求朱建明、朱石平继续履行合同，配合办理过户登记手续的主张予以支持。办理过户所需向政府支付的相关税费及土地出让金按合同约定应由江泽国、胡莹负担。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。结合朱建明、朱石平的违约情况及过错程度，本院酌定违约金按5万元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、朱建明、朱石平于本判决发生法律效力之日起十日内协助江泽国、胡莹办理无锡市仙河苑657号202室房屋（不动产权编号：WZ202002902901）的过户变更登记手续，变更登记为江泽国、胡莹共同所有（办理过户所需支付的相关税、费及土地出让金均由江泽国、胡莹负担）。二、朱建明、朱石平于本判决发生法律效力之日起十日内赔付江泽国、胡莹违约金5万元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1800元、保全费3020元，两项合计4820元，由原告江泽国、胡莹负担1807元，由被告朱建明、朱石平负担3013元（该款江泽国、胡莹已预交，如朱建明、朱石平未自愿履行，江泽国、胡莹自愿申请在执行阶段一并申请执行）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  朱加嘉人民陪审员  苏卓华人民陪审员  肖锦秀二〇二〇年七月二十四日法官 助理  毛瀚飞书 记 员  陈慧明本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。