贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0402民初953号原告：徐启进，男，1973年9月13日生，汉族，贵州省安顺市人，个体户，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：王健，贵州九黎律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李华，贵州九黎律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：安顺华鑫酒店管理有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路**，统一社会信用代码：915204903143483413。法定代表人：徐啟林，法定代表人：徐啟林，系该公司执行董事。被告：安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路****一社会信用代码：91520402697502632P。法定代表人：徐啟林，系该公司执行董事。二被告委托诉讼代理人：庄少安，男，1960年7月29日生，汉族，贵州省安顺市人，系公司员工，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。二被告委托诉讼代理人：徐仁华，男，1976年11月10日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。第三人：贵州好客来酒店管理有限公司安顺分公司，住所，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路**（富华首座）社会信用代码：91520490MA6DKHHF6P。法定代表人：曾建平，系该公司的负责人。原告徐启进诉被告安顺华鑫酒店管理有限公司、安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司、第三人贵州好客来酒店管理有限公司安顺分公司委托管理合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐启进及其委托诉讼代理人李华，被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司和被告安顺华鑫酒店管理有限公司共同的委托诉讼代理人庄少安、徐仁华到庭参加诉讼，第三人贵州好客来酒店管理有限公司安顺分公司，经本院合法（传票）传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐启进向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告之间签订的《委托经营管理合同》；2、判令被告一按每年26329.6元的标准从2018年7月1日起向原告支付酒店收益款，以及支付被告一拖欠的2018年7月1日以前的收益款7270元，直至被告一将涉案房屋交还给原告为止（至原告起诉之日已产生的酒店收益款为53345.6元），并判令被告二承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月1日，原告与被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司（以下简称“金鑫公司”）签订《商品房买卖合同》，约定原告全款购买被告金鑫公司开发的位于安顺市经济技术开发区房屋，建筑面积为59.84平方米，单价为每平方米5500元，总价款为329120元。原告于2017年7月1日支付给被告金鑫公司购房款329120元，维修基金3890元，契税9874元、四通费6169元。同日，原告又与被告华鑫公司、金鑫公司签订《委托经营管理合同》，约定将原告购买的前述房屋委托给被告安顺华鑫酒店管理有限公司（以下简称华鑫公司）统一经营连锁酒店“格林豪泰酒店”，被告金鑫公司作为担保人。双方约定在委托经营期间，每年的收益为房屋总价款的8%（年收益为26329.6元）。该委托合同签订后，被告金鑫公司代华鑫公司支付了2017年7月1日至2018年3月5日的酒店收益19053元。此后被告华鑫公司再未向原告支付过酒店收益。该酒店的实际管理人为第三人贵州好客来酒店管理有限公司安顺分公司（以下简称好客来酒店），被告的行为已经严重违反了合同约定，致使原告签订的《委托经营管理合同》的合同目的不能实现，应予解除。因此，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司辩称：1、房开公司没有查到原告购买商铺的付款依据。2、原告用修富华首座的土石方工程尾款来抵，外人来做只要150元一立方，原告要210元一立方，原告做了13000多立方，每立方差价为60元，当时算下来公司差原告80多万。徐啟林虽然与被告签订房屋买卖合同，但是2018年的时候金鑫公司发通知给原告，让其在10日内补齐商铺的尾款，否则就解除《商品房买卖合同》。后原告一直没有与公司财务对接补付购房款的问题，所以被告就没有支付收益金给原告。被告安顺华鑫酒店管理有限公司答辩意见同上。第三人贵州好客来酒店管理有限公司安顺分公司未出庭，亦未出庭辨认原、被告所举证据的真实性，但经本院询问时表示其只要能继续使用房屋，与谁签订租赁合同都可以。原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：原告身份证复印件、商品房买卖合同、收款收据、委托经营管理合同、租赁合同、补充协议、欠条、富华首座算价单复印件、贵州省不动产登记查询结果、备案信息表，被告金鑫公司提交了金鑫公司营业执照、法定代表人身份证复印件、土石方施工合同复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，本院予以采信。对原告提交的租赁合同复印件，因为真实性无法核实，故本院不予采信。对被告金鑫公司提交的徐啟林2018年1月18日给徐启进的通知及照片，因为原告与被告金鑫公司已经签订了及《委托经营管理合同》，且被告金鑫一直未提出解除《商品房买卖合同》，也向原告出具了收款收据，且《商品房买卖合同》中的部分款项也是用《委托经营管理合同》中的收益款抵扣，故被告的上述证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告金鑫公司系徐啟林的自然人独资的有限责任公司。2017年7月1日，原告徐启林与被告金鑫公司签订《商品房买卖合同》，合同约定徐启林购买被告金鑫公司开发的位于安顺开发区“富华首座”1幢5层7号房；建筑面积59.84平方米。房屋按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5500元，房屋总价款为329120元；付款方式为一次性付款。合同未约定交房时间也未约定办理商品房转移登记的有关文书的时间。因原告为被告金鑫公司修建富华首座的土石方工程，2016年3月26日，金鑫公司向原告出具了1045000元的欠条，后双方达成协议用上述工程款抵扣原告应付的购房款。同日，被告金鑫公司向原告出具了收款收据，载明收到原告酒店公寓款329120元，维修基金3890元，契税9874元，四通费6169元。同日，原告徐启进（委托人、甲方）与被告华鑫公司（受托人、乙方）、被告金鑫公司（担保人、丙方）签订《委托经营管理合同》。合同约定：鉴于甲方拥有富华首座大厦5层7号青年公寓的所有权。乙方拥有“格林豪泰”连锁酒店品牌的特许经营资格。丙方自愿为本合同的履行提供担保。经甲、乙、丙三方协商一致，就甲方全权委托乙方经营管理标的物业相关事宜。甲方自本合同签订之日起，将拥有的富华首座大厦5层7号青年公寓（建筑面积59.84㎡，房屋规划用途为住宅）的房屋全权委托乙方管理，通过乙方使用标的物业的经营行为，甲方获取相应经营收益分成。标的物由丙方开发，甲方与丙方于2017年7月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定购房单价5500元／㎡，购房总价款329120元，购房款支付方式：一次性。第三条约定：本合同约定委托期限内，乙方使用标的物业经营“格林豪泰”连锁酒店项目，乙方的经营行为不受甲方干涉。第四条约定的委托期限：自2017年6月28日起至2032年6月28日（计十五年）。第五条约定：甲方确保对标的物享有合法的所有权。甲方承诺与标的物业开商之间不存在任何纠纷，标的物业购房价款已经全额支付完毕。第六条约定：甲方通过委托乙方经营甲方物业获得投资收益，该投资收益在委托经营管理期间每年最低为甲方物业总房款的8%。收益兑现方式，一次性：全款付清后，于次年的对应月、月开始支付收益。即购房总价×年收益率。第十条约定：本合同约定的委托期限内，若乙方原因导致本合同被解除或无法继续履行的，丙方承诺按照甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的购房总价款329120元向甲方回购标的物业。第十六条约定：本合同由甲、乙、丙三方签字盖章后成立，丙方收到富华首座大厦青年公寓全额购房价款（含银行按揭贷款）后生效。合同最后还备注：该合同签订时，担保人已代受托人支付委托人徐启进2017年7月1日至2018年3月15日投资收益金19053元，2018年7月1日，受托人应补付委托人徐启林第一年的投资收益金7270元，2018年7月1日以后的收益金计算及支付按合同第六条第二款办理。因工程款抵扣后原告还应补金鑫公司代收费用19053元，该款从华鑫公司应支付原告的收益金中抵扣。金鑫公司代华鑫公司交给原告公寓式酒店期限2017年7月1日至2018年3月15日收益款19053元（该款从原告应付给被告金鑫公司的房款中扣除），金鑫公司并向原告出具了收款收据。被告金鑫公司的法定代表人徐启进在后原告因华鑫公司未依三方签订的《委托经营管理合同》向原告支付过任何收益、导致合同目的无法实现为由，向本院提出如前所请。同时查明，原告与被告金鑫公司签订的《商品房买卖合同》未进行合同备案；被告金鑫公司开发的位于安顺开发区的“富华首座”项目,尚未办理商品房现房备案。庭审中，被告金鑫公司自认并未在《商品房买卖合同》约定的交房时间前将房屋交付给原告，原告徐启进购买的房屋并未实际交付给原告，但其直接将原告购买的房屋交给被告华鑫公司经营管理。审理中，经本院向第三人贵州好客来酒店管理有限公司安顺分公司询问，其表示只要能继续使用房屋，与谁签订租赁合同都可以。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与被告金鑫公司、华鑫公司签订了《委托经营管理合同》，系三方的真实意思表示，并未违反国家的强制性规定，合法有效。一、原告要求解除该《委托经营管理合同》的诉请是否能够得到支持。《委托经营管理合同》约定自合同签订之日起，原告全权委托被告华鑫公司管理标的物业，通过华鑫公司使用标的物业的经营行为，原告获得相应经营收益。但是该合同签订后，金鑫公司只在2017年7月1日代华鑫公司支付了2017年7月1日至2018年3月15日投资收益金19053元的，华鑫公司未按《委托经营管理合同》中约定在2018年7月1日补付原告第一年的投资收益金7270元及2018年7月1日后的租金，原告以二被告未支付收益金，不能实现合同目的为由要求解除《委托经营管理合同》，原告委托被告华鑫公司管理房屋，目的就是为了获取收益，被告华鑫公司及金鑫公司作为担保人一直未履行支付收益的义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，故原告的该诉讼请求本院予以支持。二、原告诉请被告华鑫公司支付拖欠的2018年7月1日以前欠付的7270元，符合《委托经营管理合同》的约定，本院予以支持；原告请求按每年26329.6元的标准从2018年7月1日向原告支付收益金直至被告将房屋交还给原告为止，该收益金计算标准符合《委托经营管理合同》的约定，本院予以支持。但是因该房屋现在由第三人使用，故该租金支付至被告华鑫公司与原告办理交房手续时止，此后的租赁合同第三人可以与原告直接签订。被告金鑫公司作为担保人，在合同中约定自愿为本合同的履行提供担保，但未约定保证方式，故应视为连带责任保证，保证期间至债务履行期限届满后6个月内。而原告主张的收益金约定按年支付，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，而委托期限至2032年6月28日，故原告主张的上述期间的收益金，未过担保期限，被告金鑫公司应对支付上述收益款承担连带清偿责任。二被告辩称原告没有实际支付购房款，故不应支付收益金，但是被告金鑫公司同意将工程款抵扣为购房款，二被告也支付了原告2017年7月1日至2018年3月15日投资收益金19053元，实际履行了《委托经营管理合同》。后被告金鑫公司至今未与原告解除《商品房买卖合同》，二被告也未与原告解除《委托经营管理合同》，故二被告认为不应该支付收益金的辩称本院不予支持。第三人贵州好客来酒店管理有限公司安顺分公司不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐启进与被告安顺华鑫酒店管理有限公司、安顺市西秀区金鑫房地产开发有限责任公司于2017年7月1日签订的《委托经营管理合同》。二、限被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告徐启进2018年7月1日以前欠付的收益金人民币7270元，2018年7月1日后的收益金按每年人民币26329.6元的标准从2018年7月1日计算至被告安顺华鑫酒店管理有限公司与原告徐启进办理交房手续之日止。三、由被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1792元，减半收取人民币896元，由被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限责任公司、被告安顺华鑫酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  杨芳二〇二〇年七月一日法官助理张彦书记员张宇