广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终416号 上诉人（一审被告）：瞿孝江，男，1957年4月3日出生，汉族，住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：徐海超，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴怡，广西万益（北海）律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：北海市万盛庄小额贷款有限公司。住所地：广西北海市北海大道**华美广场******。统一社会信用代码：914505005886263291。 法定代表人：陈玉文，董事长。 委托诉讼代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。 一审被告：北海益生宜居建材科技有限公司。住所地。住所地：广西北海市福成镇大坎村白沙水北边业园区内）。统一社会信用代码：914505005718188690。 法定代表人：李媛。执行董事兼总经理。 一审被告：北海嘉深贸易发展有限公司。住所地。住所地：广西北海市新世纪大道与贵州路交汇处（北海高新区）会信用代码：91450500199351747R。 法定代表人：李跃华。执行董事。 上诉人瞿孝江因与被上诉人北海市万盛庄小额贷款有限公司（下称万盛庄公司）、一审被告北海益生宜居建材科技有限公司（下称益生公司）、北海嘉深贸易发展有限公司（下称嘉深公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人瞿孝江上诉请求：依法撤销（2019）桂0502民初700号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，中止对位于北海市侧交汇处侨苑商住区的强制执行。事实与理由：一、一审判决未严格遵守《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十八条规定，以主观理解替代司法解释的明确规定，将上诉人已合法占有、使用多年的涉案房产排除在《执行异议规定》的保护范围之外，明显适用法律错误。上诉人与一审被告嘉深公司就涉案房产于2010年8月25日签订了合法有效的《商品房买卖合同》；经嘉深公司交付并与上诉人办理交付使用手续，上诉人分别于2013年8月、2015年12月合法占有3幢1701号房、2幢1703号房并持续使用至今，一审法院查封涉案房产的时间是2017年7月21日，显然上诉人合法占有、使用的时间在法院查封之前；上诉人所应支付的购房款已由北海海湾美地房地产营销策划代理有限公司（下称海湾美地公司）以折抵嘉深公司所欠代理费的方式代上诉人全额支付；因嘉深公司原因导致涉案房产至今未能过户至上诉人名下。上述查明的事实证明，上诉人要求中止对涉案房产的执行完全符合《执行异议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产:（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，上诉人作为涉案房产合法的买受人和实际占有、使用人，能够排除被上诉人对涉案房产的强制执行。二、本案执行异议阶段经一审法院审判委员会讨论并决定适用《执行异议规定》第二十八条规定，裁定中止执行涉案房产。在本案一审未出现新事实新证据的情况下，一审判决未经重新提交审判委员会讨论而径行改变本案法律适用，明显违反程序。根据《中华人民共和国人民法院组织法》第三十七条第一款第二项“审判委员会履行下列职能：（二）讨论决定重大、疑难、复杂案件的法律适用”、第三十九条第二款“审判委员会讨论案件，合议庭对其汇报的事实负责，审判委员会委员对本人发表的意见和表决负责。审判委员会的决定，合议庭应当执行”之规定，审判委员会对法律适用的决定，合议庭应当执行。本案一审未出现新事实新证据，一审判决未经重新提交审判委员会讨论而径行改变执行异议阶段时审判委员会对本案的法律适用决定，明显程序违法。综上，依据《执行异议规定》第二十八条的规定，上诉人依法享有的物权期待权能排除执行，请求人民法院予以改判。 被上诉人万盛庄公司辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。1.《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。涉案房屋登记在嘉深公司名下。因此，从物权公示的角度来看，嘉深公司是涉案房产的所有权人。虽然瞿孝江实际占有使用涉案房屋，但不能据此认定瞿孝江取得涉案房屋所有权。2.案外人申请执行异议的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议书》的订立系基于海湾美地公司与嘉深公司之间的抵账行为，涉案合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭海湾美地公司对嘉深公司的债权而非单纯的房屋买卖。以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式。本案中瞿孝江寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与嘉深公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能依据以房抵债协议而认定产生的物权期待权及物权本身，涉案《商品房买卖合同》的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，瞿孝江对涉案房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。 一审被告嘉深公司、益生公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃陈述权利。 被上诉人万盛庄公司向一审法院起诉请求：1.判决撤销北海市海城区人民法院（2018）桂0502执异79号执行裁定书；2.判决继续执行位于北海市侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区3幢1701号、2幢1703号房屋。 一审法院认定事实：2012年5月30日，益生公司作为借款人、嘉深公司作为担保人与万盛庄公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司借款合同》，约定益生公司向万盛庄公司借款240万元，用于临时流动资金周转，期限自2012年5月30日起至2012年11月29日止，贷款月利率为1.5%，嘉深公司为本合同所诉借款向贷款人提供连带责任保证担保等内容。同日，万盛庄公司与嘉深公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司贷款抵押合同》，约定嘉深公司提供其名下项目侨苑商住区的在建商品房共19套，作为上述借款合同的抵押物，抵押期限为2012年5月30日起至2012年11月29日止等内容。2012年6月4日，万盛庄公司根据益生公司的委托向嘉深公司、益生公司的委托代理人李跃华的银行账户转账支付了240万元。2012年11月12日嘉深公司将其名下位于北海市侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋在北海市房地产交易中心办理了抵押登记。后因嘉深公司、益生公司未依约归还上述借款本金及利息,万盛庄公司向一审法院提起诉讼,该院经审理于2015年12月9日作出（2015）海民一初字第1016号民事判决，判决:一、被告益生公司归还借款2250000元及支付违约金（利息计算：以2250000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，自2013年10月4日计至还款之日止）给原告万盛庄公司；二、被告益生公司支付律师费108900元给原告万盛庄公司；三、原告万盛庄公司在上述债权内，有权以被告嘉深公司名下的位于北海市侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；四、被告嘉深公司对上述债务承担连带保证责任。该判决生效后,万盛庄公司向一审法院申请强制执行，该院于2017年7月21日作出（2016）桂0502执533号执行裁定，依法查封了上述18套房产。 2009年8月19日海湾美地公司陈权（甲方）与北海正兴房地产投资有限公司（下称正兴公司）瞿孝江（乙方）签订《房地产项目销售代理合作合同》一份，约定：双方以合作的方式代理销售侨苑商住楼房地产项目，由甲方以甲方公司的名义与侨苑商住楼开发商嘉深公司签订项目代理销售合同，代理销售合同的收入扣减执行代理销售合同的成本及税收后的收益，甲、乙双方五五分成等内容。2010年8月24日，嘉深公司与海湾美地公司签订《补充协议》一份，约定将嘉深公司开发的侨苑商住楼的9套房产（房号：2-1701、1-1703、3-1504、1-1002、2-1703、1-1702、1-302、3-1702、3-1701）抵偿嘉深公司所欠海湾美地公司的代理费用。2010年8月25日，嘉深公司与瞿孝江签订《商品房买卖合同》两份，合同分别约定瞿孝江以373758元、378462元的价格购买侨苑商住区3幢17层01号、2幢17层03号房屋，付款方式为由海湾美地公司以抵扣出卖人代理费金额373758元、378462元的方式，代买受人支付，以代理费抵购房款。被告瞿孝江主张其于2013年将涉案3幢1701号房屋出卖给了案外人刘媛媛。2013年8月15日，案外人刘媛媛与北海嘉福物业服务有限公司就涉案3幢1701号房屋签订了《侨苑商住区物业管理服务合同》一份，并向嘉福物业服务有限公司交纳了公共维修基金基金、装修押金、代收煤气管道开户费等费用，后对该房屋进行装修入住。被告瞿孝江向本院提交了落款时间为2018年10月10日的《协议书》一份，主要内容为：刘媛媛于2013年6月4日购买了由嘉深公司抵给瞿孝江作为代理费的侨苑商住区3-1701号房，刘媛媛将于2018年10月31日将侨苑商住区3-1701号房退回给瞿孝江，瞿孝江同意退回刘媛媛费用合计170000元等内容。2015年12月18日，瞿孝江与北海嘉媛物业服务有限公司就涉案2幢1703号房屋签订了《侨苑商住区物业管理服务合同》一份，并向北海嘉媛物业服务有限公司交纳了装修押金、装修管理费、代收煤气管道开户费等费用，后对该房屋进行了装修。现涉案二套房屋由被告瞿孝江占有使用。在得知涉案房产被法院查封后，被告瞿孝江于2018年11月27日对执行标的提出了书面异议。一审法院经审查，于2019年1月21日作出（2018）桂0502执异79号执行裁定，裁定：中止对涉案房屋的执行。原告万盛庄公司不服该裁定，向该院提起了本案诉讼。 一审法院另查明,嘉深公司已于2009年取得涉案小区房产的商品房预售许可证，但涉案小区至今尚未竣工验收合格。涉案商品房至今未过户至被告瞿孝江名下，瞿孝江与嘉深公司亦未将双方签订的《商品房买卖合同》向北海市房地产交易中心申请备案。 一审法院认为，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告瞿孝江主张其所提异议符合上述法律规定，足以阻却法院强制执行。该院认为，《执行异议规定》第二十八条规定的条文主旨系对无过错不动产买受人物权期待权的保护，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际所隐含的理念是，物之交付的债权优先于金钱债权。本案中，被告瞿孝江虽于一审法院查封涉案房屋前与嘉深公司签订了《商品房买卖合同》，但双方所订立的两份《商品房买卖合同》所约定的购房款支付方式均为以嘉深公司所欠代理费折抵购房款，该两份合同性质实质是以物抵债，合同目的是消灭金钱债权而非单纯的房屋买卖。故该两份《商品房买卖合同》不在《执行异议规定》第二十八条规定所保护的范围之列，不应优先于原告的金钱债权的实现，该两份合同的订立不能阻却原告基于生效法律文书申请的强制执行。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定判决：准许执行位于北海市侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区3幢1701号、2幢1703号房屋。案件受理费100元，公告费260元，合计360元，由被告瞿孝江负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。 本院二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本案争议焦点问题是，瞿孝江对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，对此问题应从以下两个方面进行分析： （一）对本案争议问题的判断如何适用法律 在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议规定》第二十九条的规定。就本案而言，房屋买受人瞿孝江要排除申请执行人基于担保物权产生的优先受偿权的强制执行，则应适用《执行异议规定》第二十九条的规定来判断瞿孝江对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。故上诉人主张本案应适用《执行异议规定》第二十八条的规定并无理据，本院不予支持。一审法院适用法律不当，本院予以纠正。 （二）上诉人瞿孝江对案涉商品房是否符合《执行异议规定》第二十九条规定的三个条件 1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2010年8月25日，嘉深公司与瞿孝江签订涉案《商品房买卖合同》二份，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定前述合同合法有效，且签订在一审法院查封时间即2017年7月21日之前。 2.所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋？本案中，上诉人在一审以及二审的举证期限内并未向法院提交北海市不动产登记中心出具的其名下无其他住房的证明等证据材料，经本院庭审责令其在庭后3日内向本院补充提交，但上诉人逾期至今依然未提交相应证据，继续坚持本案应适用《执行异议规定》第二十八条的规定予以审查。故上诉人应当承担举证不能的不利后果，本院对上诉人是否达到所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件不予确认。 3.已交付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十？本案中，第一，正兴公司与海湾美地公司合作以海湾美地公司名义销售嘉深公司开发的相关楼盘房屋，上诉人并未举证正兴公司已经与海湾美地公司就涉案《房地产销售代理合作合同》项下债权债务进行结算的证据。第二，上诉人瞿孝江与正兴公司的关系亦无证据证实。第三，海湾美地公司虽与嘉深公司签订涉案《补充协议》就嘉深公司欠海湾美地公司的代理费用进行结算，但债权人海湾美地公司对涉案二份《商品房买卖合同》中约定以海湾美地公司的债权抵偿涉案房款的条款并无签字盖章确认的意见。第四，嘉深公司亦未向上诉人瞿孝江出具收取房款的收据或发票等相关手续，以清结其所欠海湾美地公司的相应代理费用。综上，目前上诉人瞿孝江所提交的证据无法证实瞿孝江、正兴公司、海湾美地公司、嘉深公司之间以物抵债的意思表示真实且已经实际履行，故相应嘉深公司欠付海湾美地公司的代理费用转化为涉案购房款的法律要件明显不足，上诉人应当承担举证不能的不利后果，本院对上诉人瞿孝江所付价款超过购房款的50%的条件不予认定。 综上，本案情形不符合《执行异议规定》第二十九条第（二）、（三）项的条件，上诉人瞿孝江对涉案二套房屋不享有消费者物权期待权，不能排除法院强制执行，对上诉人瞿孝江的相应主张，本院不予支持。一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律有误，本院予以纠正，但一审最终裁判结果正确，本院予以维持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费100元，由上诉人瞿孝江负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年七月十六日 法官助理 梁津源 书 记 员 庄 娜