贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初3014号 原告:陈钢，男，1975年4月17日生，苗族，住都匀市。 原告：沈振云，女，1976年7月14日生，汉族，住都匀市。 二原告委托诉讼代理人：刘芮，贵州契正律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：王有燕，贵州契正律师事务所律师。 被告：都匀强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：罗远筑，系该公司经理。 委托诉讼代理人：柳玉勇，系贵州子为律师事务所律师。 原告陈钢、沈振云与被告都匀强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日受理后，依法由适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈钢、沈振云委托诉讼代理人刘芮、被告强臣房开公司委托诉讼代理人柳玉勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈钢、沈振云向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同约定的办理房屋登记证书义务；二、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金至实际交房2018年5月14日，135天2714元；三、判令被告因逾期办证而向原告支付违约金至实际办理之日止暂计算至2020年4月1日641天6443元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月19日与被告签订合同,购买被告所开发的位于都匀市《水岸铭门》项目房产，购房金额为201036元，原告于2018年2月8日接收到房屋，但是被告一直没有为原告办理房屋产权证书。合同第十一条规定,被告应于2017年12月30日前依照合同约定的商品房交付原告使用。同时合同规定，逾期超过90日内，按照总购房款每日万分之一支付违约金;逾期超过90日按照总购房款每日万分之二支付违约金。合同第二十二条约定，被告应当于2018年6月30日前,将房屋转移登记的有关文书交付给买受人，逾期90日后的按照总购房款每日万分之四支付违约金。原告认为，被告迟延交房、迟延办理房屋产权证书存在违约,严重损害了原告的利益。故向法院提起诉讼。 被告都匀强臣房地产开发有限公司辩称：一、逾期交房过错不可归责于答辩人，答辩人不应该承担逾期交房的违约责任。在交房期限届满前，涉案房屋主体已经完工，质量验收合格，达到了合同约定的交付条件。由于都匀市政府电网改造速度缓慢滞后，如按合同约定时间交付房屋，不能正常提供业主的居民生活用电。因此，才出现了逾期交房的情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，逾期违约责任的成立条件是行为人有过错，以过错归责的方式确定违约责任。本案有逾期交房的事实，但是逾期交房不是答辩人的原因造成。二、逾期交房的违约责任应当以合同约定的交付条件是否具备及通知交房时间是否符合合同约定为认定标准，而不能以所谓的消防验收合格作为参照条件。合同中没有将消防验收合格约定的交付条件。根据违反合同约定履行义务即构成违约的原则，只要符合交付房屋的约定条件，出卖人通知交房时间符合合同约定，就不构成违约。通知交房后，交付的房屋不符合约定条件的，买受人有权拒绝接收房屋。交付条件符合约定条件，但是通知交房时间晚于约定的交房时间，该期间可以认定为出卖人的逾期交房时间。2018年7月16日，答辩人在《黔南日报》上登载了《水岸铭门交房公告》，通知业主于2018年7月17日起办理交房手续。所以交房时间应当以2018年7月17日为截止日。合同约定2017年12月30日交房的，计算至2018年7月17日，逾期交房时间134天。合同约定2018年6月30日交房的，计算至2018年7月17日，逾期交房时间17天。三、《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金纠纷案件的会议纪要（征求意见稿）》，意见搞中提出了一个观点，即逾期办证的违约金以买受人的损失情况为基础。逾期办证买受人没有损失的，出卖人不应该承担支付违约金的违约责任。四、逾期交房期间不能计入逾期办证期间。《商品房买卖合同》第二十二条规定，商品房所有权初始登记在出卖人将商品房交付使用之日起90日内申请办理。上面《会议纪要（征求意见稿）》中也提出了一个在逾期交房和逾期办证中重复期间的概念。答辩人认为，根据先交房后办证的合同约定，逾期交房期间不能计入逾期办证期间否则就构成重复计算违约金，增加出卖人的违约责任。五、计算逾期办证的截止日期应为答辩人2019年11月通知办理分户产权之日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：因为出卖人的原因未能在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内办理产权登记的，出卖人承担违约责任。这里强调的是“出卖人的原因”，同样参照前面《会议纪要（征求意见稿）》的观点，出卖人已将有关办理房屋权属证书的全部必要的合格资料递交政府主管部门的，出卖人就不再承担逾期办证违约责任。答辩人2019年11月通知业主办理分户产权，就是因为答辩人已经将相关办理房屋产权证的资料递交，具备了分户产权办证条件，答辩人已经履行了合同约定的办证义务，业主怠于行使权利去办证的，该责任由业主自己承担。所以有业主诉请逾期办证的截止时间到实际办理之日的请求，不符合合同约定，没有法律依据。 经审理，本院认定事实如下：2016年12月19日，原告陈钢、沈振云与被告强臣房开公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，原告向被告购买位于贵州省都匀市，房屋总价款201036元。交房时间为2017年12月30日前，交房时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书等，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。同时，约定被告在2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同还对其他事项作了约定；合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款;2018年2月8日，被告向原告出具了商品房屋产权移交证明书，商品房产权移交证明书上手写实际移交时间2018年5月14日；2019年11月20日，被告取得商品房所有权初始登记，由于被告逾期交房和办证，原告遂起诉来院，要求支持前述诉请。 另查明，被告强臣房开公司于2018年7月16日在黔南日报上刊登公告，通知业主于2018年7月17日起办理交房手续,2018年5月29日，都匀佳信房产测绘所出具双方交易房屋所在楼栋的房屋建筑面积测绘报告。 本院认为：1、原告与被告强臣房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定依法成立并发生法律效力，双方应按照合同约定履行义务；2、原告已经依约付清房款，有权要求被告按照合同约定履行交房和办证的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告强臣房开公司应当依约将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，因此，原告第一项诉讼请求本院予以支持；3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告未能如期交房和交付相关文书，构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张按照房款的每日万分之一计算违约金较为公平，本院予以支持；商品房产权移交证明书上手写“实际移交时间2018年5月14日”，但原告未能证明该移交时间为双方确定的交房时间，故原、被告交房时间认定为2018年2月8日，逾期39天，逾期交房违约金为784元；4、根据双方约定，强臣房开公司应于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但截至2020年4月1日，被告尚未将相关资料交付购房者，因此，原告要求计算逾期办证违约金至2020年4月1日本院予以支持，从2018年7月1日至2020年4月1日，共计640天，原告主张按照房款的日万份至零点五计算逾期办证违约金对双方较为公平，本院予以支持，该项违约金共计6433元；5、被告强臣房开公司虽辩称在交房期限届满前，涉案房屋主体就已经完工，质量验收合格，达到了合同约定的交付条件，但据其提供的《都匀市房屋建筑面积测绘报告》记载，2018年5月29日之前，双方合同所约定的该商品房面积实测技术报告书并未完成，也即该时间点之前房屋不符合合同约定的交房条件，而本案中原告接收房屋的时间早于该报告完成的时间，因此被告关于其不应当承担逾期交房责任的主张本院不予支持；逾期办证期间虽有部分时间与逾期交房时间重合，但并未违反法律强制性规定，故被告要求扣除和逾期交房期间重合的时间本院不予支持。 综上所述，被告强臣房开公司未能按期交付房屋和协助办理房产证，其行为构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告都匀强臣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内，向原告陈钢、沈振云交付位于都匀市水岸铭门1栋1单元24层附2407房屋转移登记的有关文书； 二、被告都匀强臣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内，向原告陈钢、沈振云支付逾期交房违约金784元； 三、被告都匀强臣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内，向原告陈钢、沈振云支付逾期办证违约金6433元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告都匀强臣房地产开发有限公司负担（该款二原告已向本院预交，被告可直接支付给二原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  何德慧 二〇二〇年七月三十日 法官助理罗英瑞 书记员罗英瑞(代)