安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2462号 上诉人（原审被告）：安徽迪茂信息技术服务有限公司，住所地合肥市蜀山区新产业园湖光路电商园****楼F/****。 法定代表人：李艺桥，总经理。 委托诉讼代理人：李启龙，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥市蜀弘物业服务有限公司，住所地合肥市蜀山新产业园振兴路**研发楼**。 法定代表人：林燕，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨品辉，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐娟,安徽睿正律师事务所实习律师。 原审第三人：合肥蜀山经济开发区管理委员会，住，住所地合肥市蜀山新产业园区井岗路**/div> 法定代表人：韩东，主任。 上诉人安徽迪茂信息技术服务有限公司（以下简称迪茂公司）因与被上诉人合肥市蜀弘物业服务有限公司（以下简称蜀弘公司）、第三人合肥蜀山经济开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2019)皖0104民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 迪茂公司上诉请求：撤销原判，改判驳回蜀弘公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对租赁合同的履行情况认定不清，证据采信存在错误。双方确实签订租赁合同，但该租赁合同未实际履行，蜀弘公司没有向迪茂公司交付房屋，迪茂公司也未实际使用。一审蜀弘公司并未提交证明其交付租赁房屋或迪茂公司实际使用租赁房屋的证据，迪茂公司也未支付押金，在这种情况下认定蜀弘公司未收取押金即交付租赁房屋属于事实认定错误。迪茂公司确实未实际使用租赁物，蜀弘公司也未提供产生水电费的证据证明房屋使用情况，对于一审判决认定的迪茂公司支付6个月综合服务费及50000元税金，蜀弘公司也未提交相关付款凭证，即使迪茂公司支付了该部分款项也不能证明涉案房屋已交付及实际履行的情况。事实上，迪茂公司成立后一直未开展实际经营，2014年12月签订合同时也没有租用2000多平米办公场所的需求，签订合同系因当时园区入驻较少，应园区管理领导要求，迪茂公司为了完成招商任务兼顾自身以后的发展需要才签订了涉案合同。案涉房屋交付前迪茂公司确认不再实际开展电商业务，涉案租赁合同未实际履行。2.一审法院错误使用公告送达，违法缺席判决，程序违法，剥夺迪茂公司的诉讼权利。2018年2月5日，蜀弘公司曾就同样诉求提起案号为（2018）皖0104民初2194号的起诉，当时迪茂公司均收到法院邮寄的诉讼材料，说明蜀弘公司知晓迪茂公司的有效联系方式。本案一审起诉时，蜀弘公司及法院未通过上述有效的联系方式进行送达，导致错误适用公告送达，在卷中也未记明采用公告送达的原因及经过，违反公告送达前应穷尽其他送达方式的相关规定。 蜀弘公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，证据确实充分。双方于2014年12月15日签订《租赁合同》，履行过程中，因迪茂公司未按合同约定完成纳税义务，故不再享有一免两减半的房屋租金优惠政策，应补缴租金及综合物业费。2017年8月1日，因迪茂公司欠缴租赁费用，双方联系未果后蜀弘公司登报终止租赁合同。截至蜀弘公司起诉之日，迪茂公司累计欠付房屋租金1328014.8元、综合物业费107506元，应按合同约定承担相应的违约责任。蜀弘公司一审已提供了充分证据对上述事实予以证实，故迪茂公司的上述理由不成立。2.一审法院未予支持蜀弘公司主张的违约金不当，蜀弘公司未就该部分认定进行上诉，不代表认可迪茂公司不存在违约行为。 经开区管委会未作陈述。 蜀弘公司向一审法院起诉请求：1.迪茂公司支付蜀弘公司租金1328014.8元（2014年12月15日到2017年8月1日期间产生的租金）；2.迪茂公司支付蜀弘公司综合服务费107506元（2015年6月15日到2017年8月1日期间产生的服务费）；3.迪茂公司支付蜀弘公司违约金430656.2元（合同约定过高，调整为迪茂公司应付欠款总额的30%计算）；4.本案诉讼费由迪茂公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月15日，经开区管委会（原名称合肥市蜀山新产业园区管委会、甲方）、蜀弘公司（乙方）与迪茂公司（丙方）共同签订一份编号为DS2014026号《合肥（蜀山）国际电子商务产业园招商入园暨房屋租赁合同》，合同约定：为落实甲方招商丙方入住合肥蜀山国际电子商业产业园，促进园区经济发展，乙方将合肥蜀山国际电子商务产业园办公楼宇（三期）1号楼4层FG区（简称案涉房屋）租赁给丙方作为企业数据中心、呼叫中心等办公使用，建筑面积共2107.96㎡，具体面积以房产部门核定为准。租赁期间乙方提供综合服务，租赁期限为4年，乙方自2014年12月15日开始计算租金至2018年12月14日止。 合同第三条对入园政策、租金及费用支付约定：1、租金按照每月20元/平方米收取，从第四年开始，在前一年租金的基础上每间隔2年以20％的浮度递增。丙方在租赁期间可享受的房屋政策为“一免两减半”，即第一年丙方享受房屋租金全免,但前提条件是丙方上缴税收需达到合同第四条标准。第二、三年，丙方享受房租租金减半政策，即丙方每年缴纳租金252955.2元，但前提条件是丙方上缴税收需达到合同第四条标准。第四年，丙方缴纳租金505910.4元；2、租金及各项综合服务费每6个月支付一次，租金全部交入乙方指定的账户，款到后乙方应向丙方提供有效的收款凭证；3、丙方在拿钥匙前必须给付乙方押金95000元为房租租用保证金，合同期满且丙方无任何违约行为，乙方在一个月内不计利息返还给丙方；4、各项综合服务费为2元/平方米/月,丙方每年缴纳各项综合服务费50591元，房屋租赁费和各项综合服务费丙方应当在当期到来10日前付款给乙方,丙方逾期付款的，则乙方每天加收应付款总额千分之二的资金占用损失。丙方逾期一个月未依约付款的,则视为丙方根本违约,甲、乙方可解除房屋租赁合同并有权停水、停电，因此造成的责任由丙方承担。 合同第四条约定：丙方公司及丙方在该园区关联公司的工商、税务、经济指标统计都纳入甲方统计范围内，且丙方租用的蜀山国际电子商务产业园办公楼宇自税务签约之日起每年需上缴税收，且丙方租用的蜀山国际电子商务产业园办公楼宇自税务迁入之日起，实际运营的第一年缴纳税收不低于85万元,第二年不低于100万元，第三年不低于120万元，第四年不低于145万元人民币。丙方入驻园区期间享受合肥市给予的电子商务企业相关税收政策，甲方的各项税收奖励政策优惠、财政补贴等在统计丙方上上缴税费时不予扣减；丙方达到上缴税收要求，甲方将按合肥市奖励政策执行税收奖励，如丙方未能达到，则丙方不再享受甲方给予的上述关于税收优惠以及乙方根据本协议第三条约定给予的租金优惠，并且须对上缴税收差额部分由丙方以现金方式补齐。否则，视为丙方根本违约，甲方、乙方可以终止合同，并按本合同约定追究丙方的违约、赔偿责任。 合同第二十条约定：本合同在履行过程中，除本合同其他条款明确约定了违约责任或赔偿责任外，任何一方未能按照合同约定履行义务的，应按本合同约定的租赁总价的200%向守约方承担违约责任。 上述合同签订后，迪茂公司支付首期6个月的综合服务费，蜀宏公司将案涉房屋交付给迪茂公司使用。2017年8月1日，蜀弘公司、经开区管委会共同在合肥新安晚报刊登《关于解除合同及索赔的函》，通知迪茂公司未按合同约定完成缴纳税收的义务，决定终止合同，限迪茂公司10个工作日内办理退租手续，按合同约定需补齐1049339元房租，归还470000元装修款。 一审诉讼中，蜀弘公司陈述，合同签订后迪茂公司未支付押金，迪茂公司租赁案涉房屋用于电商经营，后因经营状况不佳，于2016年年底基本上清空物品，撤离案涉房屋。租赁期间，迪茂公司未进行税务申报，迪茂公司直接向其支付50000元税金。 一审法院认为，蜀宏公司与迪茂公司及第三人经开区管委会签订的案涉《合肥（蜀山）国际电子商务产业园招商入园暨房屋租赁合同》，不违反法律行政法规的禁止性规定，对各方具有法律约束力。迪茂公司承租案涉房屋后未依约支付综合服务费及缴纳税收，且在租赁期限届满前撤离案涉房屋，构成违约。蜀宏公司作为出租人为防止损失扩大，采取刊登报纸方式解除双方租赁合同，并收入案涉房屋，具有正当理据，该院确定双方租赁合同自蜀弘公司登报之日（即2017年8月1日）终止。双方合同约定，迪茂公司在完成合同第四条约定缴纳的税收标准前提下，享有租金“一免两减半”政策，现无证据表明迪茂公司完成约定的税收标准，蜀宏公司主张按合同约定标准支付租金，具有事实和法律依据，予以支持。 蜀弘公司主张迪茂公司自2014年12月15日至2017年7月31日期间应支付租金共计1328014.8元（2107.96㎡×20元/㎡/月×31.5个月），符合双方约定租金计算标准，扣除迪茂公司已支付50000元税金，迪茂公司实际所欠剩余租金为1278014.8元，应当予以支付。蜀弘公司主张迪茂公司支付自2015年6月15日至2017年7月31日期间综合服务费107506元（2107.96㎡×2元/㎡/月×25.5个月），符合双方约定计算标准，予以支持。双方虽然约定任何一方违约，应按租赁总价的200％向守约方承担责任。但实际履行中，蜀弘公司在未收取房屋押金的情况下直接交付房屋，迪茂公司将约定应缴纳税务机关的税金直接交付给了蜀弘公司，蜀弘公司并未提出异议。经综合考量案涉房屋经营状况、履约过程中各方的行为，对于蜀弘公司主张的租金违约金，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决：一、安徽迪茂信息技术服务有限公司于判决生效之日起十日内一次支付合肥市蜀弘物业服务有限公司自2014年12月15日至2017年7月31日期间租金1278014.8元；二、安徽迪茂信息技术服务有限公司于判决生效之日起十日内一次支付合肥市蜀弘物业服务有限公司自2015年6月15日至2017年7月31日期间综合服务费107506元；三、驳回合肥市蜀弘物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21596元，由安徽迪茂信息技术服务有限公司承担16033元，合肥市蜀弘物业服务有限公司承担5563元；公告费1000元，由安徽迪茂信息技术服务有限公司承担。 二审中，迪茂公司向本院提交2018年2月5日，蜀弘公司提起诉讼的（2018）皖0104民初2194号案件的民事诉状及法院送达材料一份，证明迪茂公司知晓迪茂公司有效的联系方式，在诉讼中可以直接邮寄送达。蜀弘公司质证，真实性无异议，与本案无关联性。蜀弘公司向本院提交证据：1.《企业入驻及水电费缴纳情况说明》、《企业入驻登记信息》、2014年10月31日期间-2016年6月1日期间的《收发文记录本》、《证明》两份、《物业服务合同》两份，证明合肥昌顺物业管理有限公司为案涉租赁场地的物业服务公司；迪茂公司于2013年10月入驻园区三期3号楼1-3层场地，于2015年1月搬至三期1号楼4层即案涉租赁场地，于2016年6月陆续变卖办公用品及家具的事实；迪茂公司与七彩森林（北京）教育科技有限公司及北京蓝迪智慧教育科技有限公司同用案涉租赁场地，并以北京蓝迪智慧教育科技有限公司名义统一对外登记入驻信息、签收水电费缴纳单的事实；迪茂公司至少实际经营使用案涉场地至2016年7月7日的事实。2.《七彩森林入驻蜀山产业园装修申请》、七彩森林公司企业信用公示信息、迪茂公司企业信用公示信息、2013年11与30日-2014年10月31期间《收发文记录》，证明迪茂公司与七彩森林（北京）教育科技有限公司为关联公司的事实；结合一审所供证据第三人管委会、合肥蜀山高科园区发展有限公司、七彩森林（北京）教育科技有限公司及迪茂公司四方签订的《合同补充协议书》内容可证明，前述场地三期3号楼1-3层原为七彩森林（北京）教育科技有限公司租赁场地，七彩森林（北京）教育科技有限公司确已入驻该租赁场地，以迪茂公司名义申请装修，实收装修款64万元，明确表示迪茂公司将于2013年11月底开始运营以业绩回报园区领导。且同时期的该场地相关登记信息（入驻信息登记及水电费缴费单签收）已均以北京蓝迪智慧教育科技有限公司名义统一对外。3.《中国工商银行网上银行电子回单》，证明迪茂公司于2015年4月29日向蜀弘公司缴纳2014年12月15日-2015年6月14日期间综合物业服务费25295.52元的事实；迪茂公司定期缴纳2014年12月18日-2016年4月8日水电费共计58826元的事实。迪茂公司质证认为，证据1的证明目的均有异议。《企业入驻及水电费缴纳情况说明》记录的情况基本属实，但其中所述三家公司共用同一场地、混同用工代理人不清楚。《企业入驻登记信息》的真实性、合法性及关联性均有异议，是在复印件上加盖印章的，不具备有效的证据形式。2014年10月31日期间-2016年6月1日期间的《收发文记录本》是昌顺物业公司提供的，有关迪茂公司的收发文记录其无法核实真实性，也未加盖迪茂公司印章。《证明》系复印件，对真实性无异议，可以迪茂公司在2015年6、7月陆续腾空案涉房屋相关物品。《物业服务合同》是在复印件上加盖印章，因迪茂公司非合同当事人，真实性、合法性及关联性均有异议。证据2的《七彩森林入驻蜀山产业园装修申请》无异议。七彩森林（北京）教育科技有限公司的企业信用公示信息、迪茂公司的企业信用公示信息无异议。2013年11与30日-2014年10月31期间《收发文记录》，是昌顺物业公司提供的，有关迪茂公司的收发文记录真实性无法核实，也未加盖迪茂公司印章。该组证据结合一审四方签订的退租协议及合同补充协议可以证明迪茂公司原先租赁的是三号楼1-3层，退租时与其他三方签订的退租协议明确由于蜀弘公司需要使用租赁场地用于建设食堂，故与迪茂公司签订案涉租赁合同，将租赁场地改为1号楼，租赁面积变为2000余平方。证据3的《中国工商银行网上银行电子回单》真实性、合法性及关联性无异议。2015年4月后的2500余元是向物业公司支付的物业费，2014年2月-2016年4月8日支付了合计50000元的水电费可以证明迪茂公司实际使用租赁场地的时间。 本院认证意见：对迪茂公司提交的（2018）皖0104民初2194号案件的民事诉状及送达材料，蜀弘公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，证明目的不予确认。对蜀弘公司所举的《中国工商银行网上银行电子回单》的真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认，对其他证据的证明效力本院将结合待证事实综合予以认定。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，迪茂公司上诉主张蜀弘公司未交付涉案房屋，其也未实际使用，涉案房屋租赁合同未实际履行。依据蜀弘公司二审提交的网上银行电子回单显示，迪茂公司在2014年12月18日至2016年4月8日期间持续按月向蜀弘公司缴纳数额不等的水电费，该事实与迪茂公司主张的未实际使用房屋的意见相互矛盾。二审庭审中，迪茂公司也认可其公司使用涉案房屋存放物品至2016年4月，故对于迪茂公司主张涉案房屋租赁合同未实际履行的意见，本院不予采信。迪茂公司实际占有使用涉案房屋期间未按合同约定支付综合服务费及缴纳税收，在租赁期限届满前又擅自撤离案涉房屋；本案审理过程中，迪茂公司对其已向蜀弘公司返还涉案房屋及返还房屋的具体时间也未举证证明，鉴于此，一审综合考量涉案房屋租赁合同的履行实际及各方的过错程度等因素，采信蜀宏公司的主张，确定双方租赁合同自蜀弘公司登报之日即2017年8月1日终止并无不当，本院予以支持。 双方所签《合肥（蜀山）国际电子商务产业园招商入园暨房屋租赁合同》明确约定了涉案房屋的租赁面积、租金标准及租金减免政策等。二审中，迪茂公司及蜀弘公司均明确迪茂公司实际运营缴纳的税收未达到合同约定的标准，即“自税务迁入之日起，实际运营的第一年缴纳税收不低于85万元,第二年不低于100万元，第三年不低于120万元，第四年不低于145万元人民币”，故迪茂公司应按涉案房屋租赁合同约定的租赁面积及租金和综合服务费的标准缴纳2014年12月15日至2017年7月31日期间的租金及综合服务费，一审据此认定迪茂公司支付蜀弘公司2014年12月15日至2017年7月31日期间租金1278014.8元、综合服务费107506元，数额正确，理由适当，本院予以维持。 关于本案适用公告送达是否适当。2019年4月12日，一审法院通过邮寄方式向迪茂公司的住所地送达相应的应诉材料等，并备注了迪茂公司法定代表人的联系方式，迪茂公司未予签收。后一审法院又至迪茂公司的住所地进行直接送达，均未果。在此情形下，一审法院于2019年7月3日在法制日报上以公告方式送达应诉材料及传票等，并无不当。迪茂公司上诉主张一审适用公告送达错误，缺乏事实依据，本院不予采信。 综上，迪茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费45316元，由安徽迪茂信息技术服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年七月三十日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。