广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初441号原告：江弘成，男，汉族，1977年2月20日出生，住韶关市浈江区***********，公民身份号码：440************754。被告：谭艳梅，女，汉族，1988年1月17日出生，住广东省仁化县************，公民身份号码：440************289。委托诉讼代理人：沈红红，广东中佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈皓，广东中佑律师事务所律师。第三人：江思华，男，汉族，1950年1月20日出生，住韶关市***********，公民身份号码：440************736。第三人：刘四英，女，汉族，1950年5月20日出生，住韶关市***********，公民身份号码：440************926。原告江弘成与被告谭艳梅、第三人江思华、刘四英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江弘成，被告谭艳梅的委托诉讼代理人沈红红到庭参加诉讼，第三人江思华、刘四英经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江弘成向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告水电费和水电公摊等费用共495元；物业费678元（113元×6月）；房租8400元（1400元×6月，相应国家号召已减免2个月）；损坏防盗门150元、损坏热水器和开关插座150元、损坏坐厕盖板100元，合计9973元。2、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：1、原、被告双方合同约定，房屋租期为一年，每到双月份（2019年2月、4月、6月、8月等）就交一次2个月的房租，先交后住，如中途被告自己的原因擅自违反合同约定提出解约，没有租够一年的期限，则依据双方合同约定，不足一年被告必须交够一年房租给原告，且原告不用退押金（保证金）3000元并可提前收回自己的房屋，双方合同约定的违约责任（违约金）：如被告违约，不足一年按一年交租金给原告，原告不退押金3000元。2、合同约定承租期间的水电煤气物业等费用由被告负责，被告必须每月及时将上述费用及时缴清，否则视为违约，原告可提前收回自己房屋，被告恶意拖欠上述费用及租金，原告多次催收无果。3、合同约定租房前房屋内的设施设备电器由原告负责完好交给被告，双方签合同时确认，承租期间房屋内的设施设备电器由被告负责维修，如损坏由被告负责赔偿。被告租住期间损坏防盗门锁芯150元、损坏电热水器漏电保护器和空调排插电源、插座共150元、损坏坐厕盖板100元，总共400元，被告至今未还。4、原告多次向被告催收，被告以各种理由推脱，甚至否认拖欠房租、水电费的事实。5、双方签订租期一年的合同后，2019年3月至6月多次有中介告知原告有人租房，但因为已经出租给被告一年，所以原告没有租给别人，被告违约导致原告经济损失。5、被告存在拖欠房租水电、损坏家电防盗门的事实。2019年2月28日，双方签订的房屋租赁合同已经约定了双方权利义务，被告违约应该按合同承担违约责任。被告入住后仅2019年2月按时缴纳房租，2019年4月被告开始拖延缴纳房租和水电费。被告缴纳了2019年6月的租金后，于2019年7月6日提出不交房租了，要单方面解除合同，且被告拖欠的水电物业费至今未交。故原告提起本案诉讼，要求被告支付相关费用合计9973元。被告谭艳梅辩称，1、本案《房屋租赁合同》实际在2019年7月10日已经终止。被告早于2019年7月6日通知原告解除《房屋租赁合同》，原告也表示同意，根据合同法第九十三条、第九十四条、第九十六条规定，双方签订的《房屋租赁合同》实际在2019年7月10日已经终止，被告需要缴纳的租金也仅止于2019年7月10日。2、“不足一年按一年收租金》属于无效条款。根据合同法第三十九条、第四十条规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是原告打印好的格式合同，合同关于”不足一年按一年收租金“的约定，实际加重被告责任，属无效条款。本案被告交纳租金的依据应当按实际承租时间计算，不能据此约定强行收取被告一年的租金。被告2019年7月便搬离了出租屋并将房屋钥匙交付回给原告，被告纵使有拖欠房租的行为，但拖欠房租并不影响原告将房屋重新放租。在长达大半年的时间里原告是基于自身选择不将房屋放租或者房屋租赁不出去，那是原告自己的问题，原告不能私自扩大损失，在其认为的一年租期期满后再提起本案诉讼要求被告承担不利后果，这显然有失公平，亦无事实依据。3、被告交纳的3000元租房押金在合同中并未约定是用于租房一年的担保，也未明确在被告违约的情况下不予退还的费用，因此该笔费用在扣除被告应交租金及赔偿原告物件损失后，若有多余部分，原告应当返还给被告。第三人江思华、刘四英未作答辩。经审理查明：2019年2月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将韶关市浈江区韶南大道北69号南枫碧水园东区********屋出租给被告，租赁期限自2019年3月1日至2020年3月1日，租期为1年，不足一年按一年收租金。房屋月租金为1400元，按双月结算。被告必须提前交租金后入住，被告交押金（保证金）3000元，被告每双月1日按时交房租和相关费用，否则视为被告违约，协议可提前终止，原告可提前收回房子。被告租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、物业费以及其他由被告居住而产生的一切费用由被告负担。租住期间除自然灾害之外，因被告个人原因或使用不当、不慎引起的电、气事故导致火灾或发生治安刑事案件以及其他事故导致原告的房屋及其配套设施损坏、损失以及房屋贬值等应由被告照价赔偿。屋内家电、家具及物品如果人为损坏或丢失应照价赔偿。被告退房时，须提前半个月通知原告，交清水、电、气、电视、物业等相关费用；屋内设施、家电无损坏，下水道无堵漏、搞好屋内卫生经甲方确认后如数退还押金（保证金），如有损坏则照价赔偿，如被告提前终止合同，则不退押金。另有备注：屋内设施家电和家具，双方签合同后，表明完好交给被告，被告退房时需保证完好能用交回给原告，租赁期间如有损坏，由被告负责维修。被告认为《房屋租赁合同》是格式合同，“不足一年按一年收租金”的约定属无效条款。原告则认为该合同是双方协商签订的，不属于格式合同。2019年3月1日，被告向原告支付了押金3000元。被告入住后，缴纳了2019年3月至2019年6月的房租、2019年3月至4月的水电及公摊水电费后，未再向原告支付其他款项。现被告认可尚欠原告水电和水电公摊等费用495元，另认为房租包含了物业费，原告从未催收过物业费，不应缴纳物业费也确未缴纳过物业费。涉案房屋每月物业费为111.84元，2019年3月至2020年1月期间物业费已由原告江弘成支付。2019年5月17日，原告购买热水器漏电开关和插座支出150元。2019年6月19日，原告换锁芯支出150元。2019年9月20日，被告购买坐厕盖板支出100元。被告认可2019年5月17日、2019年6月19日的两笔费用共300元，对2019年9月20日的费用提出异议，认为被告没有损坏坐厕盖板，不排除是其他原因导致的损坏。2019年7月8日，原告向被告发送微信，内容为“最后声明：江弘成已确认谭艳梅今天2019年7月8日已单方面终止双方签订的租房合同了，谭艳梅已经告知江弘成拿走了其所有的一切物品。另，2019年谭艳梅租房的水电煤气，以及本应按双方合同约定的2019年七月八两个月租金，因多次催谭艳梅交，都拒交，江弘成对房屋及房屋内的一切设施设备以及电器下水道等等都未检查确认，江弘成将按法律程序，按合同约定到法律起诉催交欠费”。2019年7月10日，被告向原告发送微信，内容为“你之前说7月，8月房租付完就行了，对吗。押金不退了是吧。水电费煤气费清缴完。”原告回复被告微信，内容为“可以，你好好说，我就没问题。要是向你那天那样说，我就不干。”后被告回复“能否交了7月租金和之前水电煤气，押金不退，我们就解除合同。”2019年7月15日，原告向被告发送微信，内容为“谭主任你好，租房欠费今天可不可以不再拖了？7月6日你最止租房合同之后，我给你最后三天期限早已过了，现在已经是7月15日了……”2019年7月19日，被告在派出所将涉案房屋的钥匙交付原告。被告认为《房屋租赁合同》于2019年7月10日已经终止，于2019年7月19日彻底终止。韶关市浈江区韶南大道北69号南枫碧水园东区*******属江弘成、江思成、刘四英三人共有（用）。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于水电费和水电公摊等费用495元。被告认可该笔费用，故原告诉请被告支付水电费和水电公摊费495元，本院予以支持。涉案租赁合同的终止时间问题。《房屋租赁合同》约定租赁期限自2019年3月1日至2020年3月1日，现被告租金仅交至2019年6月，原告向被告催收租金并多次与被告就解除《房屋租赁合同》问题进行协商，双方确认被告已于2019年7月19日将涉案房屋钥匙交还给原告，故应认定双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月19日终止为宜。关于房屋租金。涉案《房屋租赁合同》已于2019年7月19日终止，原、被告在庭审期间亦确认被告已支付2019年3月至6月租金，故被告还应支付2019年7月租金1400元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于押金问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定“如被告提前终止合同，则不退押金。”现被告在租赁期限到期前终止合同，原告无需退回押金。双方签订的《房屋租赁合同》由原告提供，虽有约定“不足一年按一年收租金”，但此约定明显加重承租人的责任，故被告主张此约定无效的意见，本院予以采纳。物业费问题。《房屋租赁合同》明确约定“被告租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、物业费以及其他由被告居住而产生的一切费用由被告负担”，被告应支付2019年3月至2019年7月物业费559.2元（111.84元/月×5个月），对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于损坏防盗门锁150元、损坏热水器和开关插座150元、损坏坐厕盖板100元。被告认可损坏防盗门锁150元及损坏热水器和开关插座150元，本院予以确认。坐厕盖板100元，虽有票据为凭，但票据开具时间为2019年9月20日，此时被告已将涉案房屋钥匙交还原告两个月有余，原告又未能提供其他证据证明被告确有损坏坐厕盖板，被告亦予以否认，故原告此主张，本院不予支持。上述各项费用合计2754.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谭艳梅应于本判决生效之日起十日内支付水电费和水电公摊等费用495元、物业费559.2元、房屋租金1400元、损坏防盗门锁150元、损坏热水器和开关插座150元，合计2754.2元给原告江弘成；二、驳回原告江弘成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告江弘成负担36元，由被告谭艳梅负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  侯传良审 判 员  林天成人民陪审员  吕海燕二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈 茹