山西省临汾市中级人民法院民事判决书（2020）晋10民终1494号上诉人（原审原告）：李生辉，男，1985年6月24日出生，汉族，现住临汾市。委托诉讼代理人：张涛，山西律滳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱根斗，男，1963年10月20日出生，汉族，现住临汾市。委托诉讼代理人：陈榕，山西尧之天律师事务所律师。上诉人李生辉与上诉人朱根斗租赁合同纠纷一案，双方均不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初8335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李生辉及其委托诉讼代理人张涛，上诉人朱根斗及其委托诉讼代理人陈榕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告李生辉提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋装修费241777元；2.判令被告返还房屋租金10000元；3.判令被告返还空调价款42000元；4.判令被告返还装修保证金5000元；5.判令被告返还原告因转租多产生的租赁费45000元；6.诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2018年3月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将其所有的位于临汾市××区交叉口东南角、临街楼房的三层房屋租赁给原告；租赁期限为6年，从2018年3月24日至2024年7月1日止（装修期：2018年3月24日至7月1日为免租期）；年租金为12万元（自2021年起年租金递增5%）。同时约定，原告可对房屋进行装修装饰，为确保出租房屋设施完好，被告在签订合同之日缴纳装修保证金5000元。随后原告向被告缴纳2018年7月1日至2019年7月1日的租金共计12万元、装修押金5000元，被告向原告出具了收据；原告亦对承租房屋进行了装修。2018年11月22日，原告委托城市旺店网发布出租广告，转让其承租的房屋。在原告协助下，2019年5月27日，被告之子朱某与案外人张某就涉案房屋签订了新的房屋租赁合同，租赁期限为2019年6月30日至2024年6月29日，年租金为165000元（自2022年6月30日起年租金递增5%）。一审法院认为:原被告双方签订租赁合同后，因原告不能实现合同目的，主动为被告寻找新的承租人，后被告之子与他人签订了新的租赁合同，视为原被告对双方之前租赁合同的合意解除。原告为被告的房屋进行了装修，使被告房屋价值增大，同时为被告寻找到新的承租人，且新的承租价格高于原告承租的价格，故对原告提出的房屋装修费,被告应给予适当补偿，本院酌情认定为3万元。原告于2018年11月22日即对外发布转租广告，被告之子与案外人签订新的租赁合同的日期为2019年5月27日，故2019年6月份的租金1万元应由被告返还给原告。原告为装修房屋添置了三台空调，由被告酌情向原告支付21000元。被告应返还原告的装修保证金5000元。原告促使他人与被告签订新的租赁合同，是为了及早解除自己签订的租赁合同，其不是新的租赁合同当事人，亦不是转租人的角色，故其索求45000元租赁费于法无据，不予支持。综上，原被告以其实际行为解除租赁合同后，根据原被告的支出及收益情况，本院酌情认定被告应向原告给付66000元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、被告朱根斗于本判决生效之日起十五日内给付原告李生辉66000元。二、驳回原告李生辉的其他诉讼请求。案件受理费3228元（已减半），由原告负担1614元，被告负担1614元。上诉人李生辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判朱根斗支付李生辉装修费241777元、空调价款42000元、租赁费45000元（上诉金额共计277777元），或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由朱根斗承担。事实与理由：一审判决朱根斗支付李生辉66000元明显错误。为履行《房屋租赁合同》，李生辉花费装修费用241777元、购买空调价款42000元。但在2018年7月19日装修期间，朱根斗明知热力公司对小区进行注水却未通知李生辉，导致地暖分水器大量漏水，整个三楼及二楼被淹严重。为此，李生辉对二楼租户进行了巨额赔偿。同时由于租赁房屋位于市中心，李生辉本计划经营的项目环评手续无法审批，致使合同目的无法实现，因此双方协商一致解除合同。后李生辉帮助朱根斗找到新的租户，使得朱根斗五年内获利293728元。装修完成后，所有的装修物及空调都是全新的，由朱根斗交付给新租户继续使用。故装修费用及空调费应当全额返还给李生辉。请求二审法院依法支持李生辉的上诉请求。朱根斗辩称：李生辉的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。1.双方明确约定，租期届满，房屋除可移动的装修及设备由承租人搬走外，其余留给出租人。2.李生辉与朱根斗签订的《房屋租赁合同》租期是6年，也约定了违约责任，但是李生辉单方违约。李生辉是为了不承担责任才寻找新租户。况且，在新的《房屋租赁合同》履行中，新租户的经营也不稳定，故合同履行也不确定。3.关于房屋增值，考虑到了装修费用，给李生辉的租金是每年12万元，12万元是不含装修费用的。李生辉的租赁合同也是三年后租金递增5%，故李生辉使朱根斗收入增加的说法不成立。朱根斗上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李生辉的诉讼请求。2.判令李生辉支付我方水电费、物业费共计27106元。事实与理由：1.一审判决朱根斗酌情补偿李生辉3万元装修费属认定事实错误，适用法律不当。根据《房屋租赁合同》第五条，李生辉退租时，已经带走了全部可移动的装修装饰物，剩余都是不可移动的，故朱根斗没有义务对李生辉作出补偿。合同解除时，没有约定的才由人民法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条处理，本案中，双方已约定合同解除时对装修装饰物的处理办法，故一审判决适用法律错误，严重违反合同法契约自由原则。2.朱根斗（朱某）和次承租人张某的《房屋租赁合同》虽然是在2019年5月27日签订，但租期起算时间是2019年6月30日开始，终止时间与李生辉的合同时间一致，不存在多收一个月的房租，故一审判决朱根斗返还李生辉1万元房租没有依据。3.李生辉拖欠电费、水费、物业费等共计27106元，扣除5000元的装修押金，李生辉应当支付我方22106元。4.李生辉安装的空调，可以自行拆除，我方不应支付其21000元。李生辉辩称：1.可移动的物品，合同约定归李生辉所有；不可移动的装饰装修（封阳台、楼梯、地板砖等），按照合同约定，是在合同期满后才留给朱根斗。李生辉主张的装修费241777元不包含可移动的部分。2.李生辉已经交的租赁费中还有一个月未实际使用，新租户使用了这一个月，所以该1万元租赁费应当由朱根斗返还李生辉。3.朱根斗在二审中提交水电费、物业费、取暖费、装修垃圾清运费等票据，其中应当由李生辉承担的合理费用李生辉认可，但对与事实不符的费用不予认可。朱根斗就是该物业公司的实际负责人，其以单方开具的14143元收据主张取暖费缺乏依据，李生辉要求其提供热力公司的正式取暖费票据。4.不同意拆除空调，朱根斗与张振兴的《房屋租赁合同》中已经包含该空调，且已开始使用。朱根斗应当返还空调款42000元。二审对一审查明事实予以认定。另查明：2018年3月24日，朱根斗（出租方，甲方）与李生辉（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第五条，……房屋内可移动的设备及经营设施归李生辉所有；考虑到租赁费优惠因素，所以房屋主体的固定装修装饰物以及封阳台、楼梯、地板砖等均应无偿留给甲方，不得拆卸。”合同签订后，李生辉开始对所租赁房屋（毛坯房）进行装修装饰。李生辉向法庭提交装修装饰费用票据共计241777元。李生辉为房屋添置了三台空调价值42000元。后因李生辉计划经营项目的相关手续审批问题，该《房屋租赁合同》目的无法实现。在李生辉协助下，2019年5月27日，朱某（朱根斗之子，出租方，甲方）与张某（承租方，乙方）就案涉房屋签订了新的《房屋租赁合同》，约定：“1.甲方愿意将其所有的××楼北五间的地下室出租给乙方使用；2.租赁期限为五年，2019年6月30日至2024年6月29日，年租金为165000元（自2022年6月30日起，年租金递增5%）……”该《房屋租赁合同》签订后，张振兴向朱根斗交付了第一年租赁费165000元。二审中，朱根斗提交四张收据，均于2020年2月19日开具，加盖“市委党校北家属楼物业服务”椭圆章：（1号楼三层，朱根斗）2018年冬季取暖费14143元；2018年3月24日至2019年4月22日水电费1281元；2018年7月1日至2019年6月30日物业费10164元；装修垃圾清运费1500元，以上共计27088元。以上为二审查明事实。结合双方当事人的上诉请求及理由，全面分析双方提交的证据，根据本案查明的事实，依照相关法律规定，本院综合评判如下：第一，朱根斗与李生辉签订《房屋租赁合同》后，因李生辉不能实现合同目的，主动为朱根斗寻找新的承租人，促使签订了新的租赁合同，且已实际履行，视为朱根斗与李生辉对双方于2018年3月24日签订的《房屋租赁合同》的合意解除。第二，关于装饰装修费用。李生辉主张，朱根斗应支付其装修费用241777元；朱根斗主张，其不应支付李生辉装修费。本院认为，确定各方当事人因合同而产生的权利义务，应当根据公平原则，对合同各项条款内容、合同实际履行情况等综合分析评判。1.根据朱根斗与李生辉签订的《房屋租赁合同》之约定，“房屋主体的固定装修装饰物以及封阳台、楼梯、地板砖等均应无偿留给甲方”，故原则上该装修物应归朱根斗所有。2.同时，该合同约定租赁期限为6年，而双方实际履行合同期限不到1年。3.从以上约定可以看出，至2024年7月1日上述装修物才无偿留给朱根斗，而在合同履行过程中的6年内，该装修物使用权归李生辉。而事实上，李生辉使用该装修物时间不到1年。4.朱根斗将房屋出租给李生辉时是毛坯房，出租给案外人张某时为精装房，房屋因李生辉的装修行为而增值，朱根斗从中受益。综和分析以上4点，朱根斗应当支付李生辉一定的装饰装修费。另一方面，在合同履行过程中李生辉提出解除合同，其应当承担一定的违约责任。同时又考虑，李生辉主动寻找新租户，且促成签订新的租赁合同，采取积极措施最大程度防止了损失扩大，可以适当减轻其违约责任。综上，依照《民法总则》和《合同法》的公平原则，本院酌情认定：装修费在6年内平均，每年4万元。李生辉已使用约1年，剩余20万元由朱根斗和李生辉共同承担。朱根斗作为受益方承担70％即14万元，李生辉承担30％即6万元。第三，朱根斗上诉称，2019年6月一个月的房租1万元不应返还；李生辉主张返还。本院认为，朱某与张某《房屋租赁合同》虽然签订于2019年5月27日，但合同约定的租赁期限起始日为2019年6月30日，张振兴五年租期起点与李生辉一年租期结点相衔接，朱根斗并没有多收取一个月房租，故不存在返还的问题。朱根斗该项上诉请求成立，本院予以支持。第四，李生辉上诉称，朱根斗应当将出租给新租户一年房租中多收的45000元支付给李生辉；朱根斗主张不应当支付。本院认为，李生辉主动帮助寻找新租户是为了解除前一份《房屋租赁合同》并防止损失扩大，因此虽然李生辉促成签订新的《房屋租赁合同》，但新合同比旧合同多出的房租不应归其所有。李生辉该项上诉请求不成立，本院不予支持。第五，一审法院对支付空调价款21000元和返还装修保证金5000元的判决并无不妥，本院维持。第六，朱根斗二审中主张的取暖费、水电费、物业费、装修垃圾清运费共计27088元属合理支出，应当由李生辉承担。以上各项金额折抵，朱根斗应支付李生辉138912元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初8335号民事判决第一项，即“一、被告朱根斗于本判决生效之日起十五日内给付原告李生辉66000元。”二、维持山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初8335号民事判决第一项，即“二、驳回原告李生辉的其他诉讼请求。”三、上诉人朱根斗于本判决生效之日起十五日内支付上诉人李生辉138912元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3228元（已减半），由李生辉负担1614元，朱根斗负担1614元；二审案件受理费7469元，由上诉人李生辉负担5466元，上诉人朱根斗负担2003元。本判决为终审判决。审判长 陈丽芳审判员 宋春红审判员 吉 磐 二〇二〇年七月十三日书记员 杨舒晴