内蒙古自治区准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0622民初1475号原告：王某，现住内蒙古鄂尔多斯市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：白某，内蒙古准格尔律师事务所律师。原告：谢某，公务员，现住内蒙古鄂尔多斯市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：白某，内蒙古准格尔律师事务所律师。被告：胡某，现住内蒙古鄂尔多斯市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：宋某，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。被告：准格尔旗小不点烧烤店。法定代表人：徐某，系该店店长。委托诉讼代理人：宋某，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。王某、谢某与胡某、准格尔旗小不点烧烤店（以下简称小不点烧烤店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王某及其与谢某的委托诉讼代理人白某，胡某、准格尔旗小不点烧烤店的委托诉讼代理人宋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某、谢某向本院提出诉讼请求：1.判令胡某、小不点烧烤店立即支付王某、谢某房屋租赁费115000元；2.本案诉讼费由胡某、小不点烧烤店承担。事实和理由：王某、谢某与胡某于2013年6月18日签订《租赁合同》，约定胡某租赁位于××镇、117号房屋，租赁期为10年，自2013年6月18日至2023年6月18日止，前5年租赁费85000元/年，后5年租赁费不低于100000元。胡某、小不点烧烤店支付了前5年的租赁费，2018年的租赁费支付了85000元，剩余15000元及2019年租赁费100000元至今未付。王某、谢某向法庭出示出示租赁合同一份、租赁房屋照片4张、通话记录一份、通话录音一段、拍摄于2019年11月16日照片三张拟证明其主张。胡某、小不点烧烤店辩称，对于拖欠租金金额不认可，认可之前拖欠的15000元（2018年6月18日-2019年9月18日），后期我方交了取暖费1597元抵顶房租后下欠的数额为13403元。2019年双方租赁合同已经丧失合同效力，王某、谢某的诉请不应当被支持。小不点烧烤店不是双方租赁合同的相对人，根据合同相对性，王某、谢某无权向其主张合同权利，应当予以驳回诉讼请求。胡某、小不点烧烤店向法庭出示租赁合同一份、收据一支、营业执照、房屋租赁合同（与案外人租赁）一份、内蒙古品诺装饰工程有限公司工程预算书一份、收据三支、水费查询结果一份、照片四张、证人许某的证言拟证明其主张。针对王某、谢某出示的证据，胡某、小不点烧烤店发表了共同质证意见：1.租赁合同一份的真实性认可，证明目的不认可，该合同第三条约定胡某不交房租时合同自动终止;2.租赁房屋照片4张的真实性认可，证明目的不认可，租赁合同已经终止，终止后的租赁费胡某不需要承担;3.通话记录一份的真实性认可，证明目的不认可，录音表明胡某拖欠2018年-2019年房租15000元，并非王某、谢某起诉时的主张；4.通话录音一段三性均不认可，并非原始载体，真实性不认可，退一步讲该录音也是双方协商处理此事过程；5.拍摄于2019年11月16日照片三张的真实性认可，证明目的不认可，证明合同终止后，在履行恢复原状，该照片也反映出我方不再租赁房屋的事实王某、谢某是知道的，并去现场看过；6.对证人许某的证言，认可证人许某证言的真实性，证人在工作时房租普遍降低，股东让证人去协商相关事宜，股东作出不租房决定让证人通知对方。针对胡某、小不点烧烤店出示的证据，王某、谢某发表了共同质证意见：1.租赁合同一份、收据一支的真实性认可，证明目的不认可，未按时缴纳租金是违约责任，不能讲违约责任转化为合同的解除权；2.营业执照不认可，营业执照只是工商登记的形式而已，涉案房屋实际由小不点烧烤店经营，其应当承担相应的责任；3.房屋租赁合同（与案外人租赁）一份、内蒙古品诺装饰工程有限公司工程预算书一份、收据三支、水费查询结果一份，这几份证据与本案没有关联性不发表质证意见；4.照片四张的真实性认可，证明目的不认可，涉案房屋没有恢复原状，没有门；5.对证人许某证言不予认可，证人许某与胡某、小不点烧烤店有利害关系，证人陈述装修在2019年9月份开始，时长一个月左右，即2019年10月底装修结束，我方向法庭补充出示的证据，拍摄于2019年11月16日照片三张，拟证明此时小不点烧烤店仍在装修，所以证人证言不能采信。本院结合原、被告双方的举证、质证意见及当庭陈述，对上述证据进行了认证：1.因原、被告双方出示的《租赁合同》内容一致，故本院对该《租赁合同》的真实性、合法性、关联性予以确认；2.对王某、谢某出示的租赁房屋照片四张、通话记录、拍摄于2019年11月16日照片三张，本院经核对原始载体，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；3.对王某、谢某出示的通话录音一段，因不符合证据的表现形式，不属于民事诉讼法第六十三条规定的证据种类，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；4.对胡某、小不点烧烤店出示的营业执照、照片四张的真实性、合法性均予以确认；5.对胡某、小不点烧烤店出示的收据一支、房屋租赁合同（与案外人租赁）一份、内蒙古品诺装饰工程有限公司工程预算书一份、收据三支、水费查询结果一份的真实性依法予以确认，但上述证据与本案无关，故本院对该组证据的与本案的关联性不予确认；6.证人许某在接收法庭询问时回答自相矛盾，故本院对其证言的真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：王某、谢某与胡某于2013年6月18日签订《租赁合同》，约定胡某租赁位于××镇、117号房屋，用于经营小不点烧烤店，租赁期为10年，自2013年6月18日至2023年6月18日止，前5年租赁费85000元/年，后5年租赁费不低于100000元。胡某支付了前5年的租赁费，2018年6月18日至2019年6月18日的租赁费支付了85000元，剩余15000元及2019年6月19日至2020年6月18日的租赁费100000元未付。案涉房屋的钥匙仍在小不点烧烤店，至今未归还王某、谢某。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王某、谢某与胡某签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应依法认定为合同有效。本案中，王某、谢某依约交付房屋，胡某应按时支付租金，对于二原告向胡某主张的2018年6月18日至2019年6月18日下欠的15000元租赁费，于法有据，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，本案中，该合同第三条约定每年交纳租赁费的期限的时间需提前一个月，若到期不交房租，合同自动终止，履行过程中，胡某未在2019年6月18日前缴纳下一年度租金，故该租赁合同已于2019年6月18日终止。租赁合同终止后，胡某未及时将租赁房屋交还王某、谢某，继续占有租赁物，应当参照原租赁合同的约定支付占用期间的使用费，王某、谢某主张的从2019年6月19日至2020年6月18日止的100000元房租，实际是主张该期间产生的占有使用费，故对于该诉讼请求，本院依法予以支持。按照合租赁同约定，租赁期间的采暖费由胡某承担，胡某主张用2019年缴纳的取暖费1597元抵顶下欠房租，与约定不符，本院不予支持。合同具有相对性，小不点烧烤店不是双方租赁合同的相对人，王某、谢某无权向其主张合同权利，故王某、谢某对小不点烧烤店的诉讼请求本院不予支持。综上，王某、谢某的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告胡某于本判决生效日之日起十日内给付原告王某、谢某下欠房租15000元（自2018年6月18日起至2019年6月17日止）及合同终止后的占有使用费100000元（自2019年6月18日起至2020年6月18日期间），共计115000元；驳回原告王某、谢某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，减半收取计1300元（原告已预交），由被告胡某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 员  高 跃二〇二〇年七月二十七日法官助理  董志强书 记 员  张桐语本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。