云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0323民初1410号原告：杨红，女，汉族，1979年9月13日生，初中文化，农民，师宗县人，住师宗县，现住师宗县。委托诉讼代理人侍晓睿，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。被告：云南华升房地产开发有限公司法定代表人：高绍华职务：总经理地址：云南省昆明市官渡区。被告：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司法定代表人：朱冲礼职务：经理地址：师宗县被告共同委托诉讼代理人龚爱民，云南文笔律师事务所律师，特别授权委托代理。原告杨红诉被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司商品房购销合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨红的委托诉讼代理人侍晓睿，被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的委托诉讼代理人龚爱民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨红诉称：原告于2015年11月6日与被告签订《商品房购销合同》，合同编号为信合怡苑3-1-1102号，合同约定原告购买信合怡苑住房购房款总额为334017元，原告于合同签订之日支付首付款104017元，尾款230000元以按揭方式支付，至此，商品房购销合同约定房款全部支付完毕。同时，合同约定房屋交付时间为2016年8月31日，甲方逾期交房的违约责任为合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%元向乙方支付违约金，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%×逾期天数向乙方支付违约金。2015年11月26日，原、被告在师宗县城镇房地产交易管理所办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为SZ201501905。原告如约履行合同，而被告未如约交付房屋，自2016年9月1日起至被告公告交房之日（2017年7月29日）共逾期331天。综上所述，被告逾期交房，已构成违约，侵犯了原告的合法权益。现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法>第119条及《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规之规定诉至贵院，一、请求人民法院依法判决被告继续履行信合怡苑住3-1-1102号商品房购销合同，为原告办理信合怡苑住3-1-1102号住房交接手续；二、请求人民法院依法判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-1-1102号房的逾期交房违约金42219元；三、本案诉讼费由被告承担。被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司辩称：一、被答辩人与答辩人是签订过《商品房购销合同》，合同编号：信合怡苑住3-1-1102号。但我公司也于2016年8月31日前电话通知过被答辩人接房，被答辩人已经进住了所购房屋，而且进行了装修，只是不来办理接房手续。2017年7月20日在小区内发布了交房公告，并于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，再次催告交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日，如仍不来接房的视为接房。可被答辩人仍然不来办理接房手续，答辩人已经仁至义尽了，被答辩人不来办理接房手续，由此产生的一切后果只能由被答辩人自己负责。被答辩人怎么不看一看有多少人是办了接房手续入住的，怎么就你不办理接房手续入住了？真可谓没有邦样有底样。二、本案信合怡苑住3-1-1102号《商品房购销合同》与《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》的开发地块是同一地块，同一规划的一、二期建设工程。所以按照师宗县农村信用合作联社的要求，其命名为“信合怡苑”。由于师宗县农村信用合作联社违约，2014年3月24日签订的开发购买合同，长达六年多时间至今不履行导致本案（一期工程）房屋建设不能通过统一规划验收。过错也是师宗县农村信用合作联社造成的。但这并不影响接房，本案是被答辩人受师宗县信用联社的影响不拿钥匙撬门占房后故意不与答辩人办理接房手续。但是按照合同第14页第3条、第6条、第7条双方的约定，本案被答辩人至今不办接房手续，不交纳相关基金税费，我公司根本就不承担其主张的逾期交房的违约责任。三、本案《商品房购销合同》第九条约定：“甲方逾期30天内交房承担乙方交房款每天0.02%的违约金，逾期30天后，按乙方交房款每天承担0.04%违约金，逾期90天以上，甲、乙双方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。按照本条约定：逾期30天交房，甲方承担违约金为2004.10元（334017元×0.02%×30天），逾期30天的从31天至90天（60天）为10068元（334017元×0.04%×60天），逾期90天以上的就解除合同按（334017元×5%）承担违约金16700.85元，退还购房款334017元。这就说明，本案合同约定30天内为一段，31天至90天（60天）为第二段，合计10020.51元（2004.10元+8017.41元），91天为解除合同，退还购房款，并承担购房款的5%的违约金，这就约定限制了按0.02%或0.04%的无限期计算违约金的情况。这一合同约定的事实，希望双方都尊重，不要为了钱扩大性无限期地按0.04%每天无限制地计算。被答辩人计算违约金高达331天是没有依据的（按公告日[2017年7月29日]计算也只有331天）。只能说明被答辩人是在答辩人公示催告交房前就占有该房屋了。更何况，被答辩人已经擅自装修入住，占有了该住房，又不办理相关接房手续，从这一情节也可以看出，本案不可能按被答辩人主张的时间，如何计得出来违约331天？请法庭按合同第14页3、6、7条约定的内容查证被答辩人是否履行了相关约定条款。按照这些条款的约定答辩人也没有违约更不能承担违约金。四、因被答辩人不愿在约定期限内履行合同，至今未办理接房手续，按合同第10条约定，答辩人也有权解除合同，并按该条清算结清合同款项。五、本案被答辩人起诉的违约时间是2016年9月1日起，至今已经有3年零10个月时间，已经过了诉讼时效，法院依法不在保护，请法院依法判决驳回。综上，我公司与被答辩人是签订了《商品房购销合同》，但因本案原告的违约，至今没有办理接房手续，拒不交纳相关基金税费，想不交钱接房，要答辩人为其交钱办证，这是不可能的。被答辩人只能先做好自己的约定事项，答辩人才能为其办理，既然被答辩人不要房，我公司请求按双方合同约定解除合同。原告杨红向本院提交如下证明材料：第一组：原告身份证复印件一份，欲证实原告的诉讼主体适格;第二组：1.2015年11月6日云南华升房地产开发有限公司师宗分公司出具的《收据》复印件一份；2.合同编号为信合怡苑住3-1-1102的《商品房购销合同》复印件一份（以上复印件与原件核对无异）,欲证实2015年11月6日，原告向被告支付了104017元作为购买信合怡苑住房的首付款，后于2015年11月6日原告与被告签订了商品房购销合同，该合同约定“购房总价款为334017元，交房时间为2016年8月31日前，被告逾期交房的违约责任为（一）合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天原告已交付房款0.02％元向原告支付违约金；（二）逾期30天后，被告按原告已支付房款0.04％×逾期天数向原告支付违约金”的事实；第三组：2017年8月25日至2018年1月18日期间原告购进装修材料的清单和单据等材料合计8张复印件各一份，欲证实原告于2017年8月之后才陆续装修被告处购买的1单元13层1102号住房，也就是说原告装修该住房的时间是被告交房后才进行装修的事实；第四组：中国农业银行个人购房担保借款合同复印件一份，欲证实原告与被告合作银行办理了按揭购房手续，按揭贷款230000元。被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司向本院提交如下证明材料：第一组：1.师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同；2.师宗县发展和改革局师发改投资备案[2014]04号投资项目备案证；3.师宗信合怡苑二期工程项目规划设计方案；4.现场照片4张，欲证实2014年3月27日师宗县农村信用合作联社于云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订了师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同，但由于师宗县联社违约至今二期工程不能动工，导致本案一期工程完工后不能按期作规划验收，理论上不能在交房后办理业主的物权证；2014年4月23日华升公司将其有开发使用权的51.09亩土地在师宗县信用合作联社的要求下命名为“师宗信合怡苑项目”分为一期和二期建设，计划于2016年8月竣工；师宗县信合怡苑二期工程完工后的全景效果图，信合怡苑一期、二期工程是一个完整统一的整体工程，信合怡苑二期工程至今信用联合未同意开工建设，二期工程现场仍然荒芜闲置；第二组：1.师宗信合怡苑一期主体结构工程验收记录；2.前期物业公司办理接房手续统计表；3.赵建红、王**、陈劲松、李仙先等29名业主接房所缴纳的押金、加压费、垃圾清运费、物业管理费等单据；4.李绍先等29名业主办理的接房手续接房证明书；5.交房公告，欲证实信合怡苑一期工程2016年8月3日前已经完工验收，华升公司已经按时通知各位业主接房，从2016年9月3日至2016年12月14日期间已经有多名业主接房并办理了相关接房手续，签订了“接房证明书”及“装修管理协议”、“装修管理规定”、“业主临时公约”、“物业管理协议”等文件，交房的日期为2016年9月3日，信合怡苑一期工程是按时交房的事实，2017年7月20日、21日分别在信合怡苑小区、曲靖日报第八版公告交房，再次书面催告交房，也证实了业主们消极接房的事实；第三组：信合怡苑住3-1-1102商品房购销复印件一份，欲证实华升公司师宗分公司与原告杨红是签订了商品房购销，确定了房屋价款、交房期限、合同第九条对逾期交房应承担的违约金作了规定，华升公司没有逾期交房的事实；第四组：1.云南华升房地产开发有限公司营业执照；2.法定代表人身份证明；3.法定代表人身份证复印件；4.云南华升房地产开发有限公司师宗分公司营业执照；5.法定代表人身份证明；6.法定代表人身份证，欲证实云南华升房地产开发有限公司及师宗分公司的基本信息。经质证，被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司对原告所举证明材料第一组无异议；对原告所举证明材料第二组收据104017元首付款无异议，对合同的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议；对原告所举证明材料第三组不予认可，我方认为不能证实原告在2017年8月25日才占有房屋；对原告所举证明材料第四组无异议，但该证明材料系复印件，我需要向公司核实。原告杨红对被告所举证明材料第一组三性不予认可，认为与本案无关；对被告所举证明材料第二组1、2、3、4证明目的和内容不予认可，且对本案的关联性不予认可，对第5项三性无异议，但对其证明目的不予认可；对被告所举证明材料第三组三性无异议，但对证明内容不予认可；对被告所举证明材料第四组三性无异议，但对证明内容不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据材料，本院认定如下：1、被告对原告提交的证据材料第二组、第三组，被告虽有异议，但该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有内在关联性，本院依法予以采信；2、被告提交的证据材料，原告对关联性及其欲证明的内容持异议，本院依法对其能够相互印证的部分予以采信；对与本案无关的证据内容，本院仅作参考。根据庭审和质证，本院认定事实如下：被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告云南华升房地产开发有限公司设立的分公司。2014年3月27日被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司取得师宗县城东侧文笔路与文化大道交叉口一宗51.09亩的城镇混合住宅用地，并与师宗县农村信用合作社签订了《师宗县农村信用合作联社综合业务经营用房定向开发购买合同》，项目名称信合怡苑小区，一期为住宅，二期为经营性业务用房[因师宗县信用合作联社与被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司发生纠纷现在诉讼中，二期工程至今没有动工建设]。2015年11月6日，原告杨红与被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订合同编号为：YJG-2003（3-1-1102）《商品房购销合同》及补充协议，该《商品房购销合同》约定：“师宗县信合怡苑小区3-1-1102号商品房，合同总价款为334017元。房屋交付期限为2016年8月31日。违约责任：甲方逾期30天内交房承担乙方交房款每天0.02%违约金，逾期30天后，按乙方交房款每天承担0.04%违约金，逾期90天以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”。该《商品房购销合同》补充协议约定：“第三条‘商品房价款’中未包括房屋所涉的契税、公共维修基金、印花税，电表、水表、电信、有限电视、煤气的开户及安装费。所涉相关优惠、折扣、优惠券冲抵等事宜，在确定总金额前双方已结算完毕；甲方将按照‘商品房价款’出具相应发票。第六条：乙方未向甲方足额支付本合同约定的全部购房款（含按揭贷款和面积结算款）、公共维修基金、印花税、契税、违约金等款项前，乙方无权要求甲方交付房屋和代乙方办理相关权证，且甲方不承担逾期交房和办证的违约责任。第七条：鉴于甲方在将本合同约定之商品房交付乙方之前，已办理了建设工程的竣工验收手续，并已取得相关设计、施工、监理单位的验收认可。如乙方因房屋存在影响其居住使用的质量问题为由而拒绝接收的，乙方应当提供法定质检部门出具的质量检测报告。乙方不能提供或提供的质量检测报告表明不影响其居住使用的，则乙方应当自购房合同第七条所约定的期限（或甲方通知期限）届满之次日起按购房合同第十条的约定承担延迟接房的违约责任。”《商品房购销合同》及补充协议签订后，于2015年11月6日在房地产管理机关办理了备案登记，合同备案登记号为：SZ201501905。2015年9月17日原告杨红向被告缴纳认筹金20000元、2015年11月6日原告杨红缴纳了84017元，共计缴纳购房首付款104017元。2015年12月18日原告杨红与中国农业银行股份有限公司师宗县支行签订《个人购房担保借款合同》担保借款230000元用于上述房产的按揭贷款。2016年2月20日3栋房屋经勘察、设计、监理、施工、建设单位同意验收。2016年8月31日前被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司打电话通知原告杨红办理接房手续（其中有29户业主已办理接房手续入住），2017年7月20日被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在小区内发布了交房公告，2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。通知、公告交接房后，原告杨红未交纳公共维修基金、印花税、契税等，未按通知要求办理接房手续，被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司也未按约定的时间2016年8月31日前交付房屋，双方至今未办理交接房手续。原告杨红遂向本院起诉。另查明：2017年8月原告杨红自行购买建材对师宗县信合怡苑小区3-1-1102号商品房进行装修并已入住。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与原告杨红签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方的真实意思表示，该《商品房购销合同》及补充协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。结合本案实际，在合同具备继续履行的情况下，本着尊重当事人意思自治原则和契约自由原则，确保合同的相对稳定性，原告杨红按约定已向被告付清全部购房款，并对房屋进行了装修，被告应当遵守诚实信用原则按照合同约定向原告交付房屋。按照《商品房购销合同》补充协议第六条约定：“乙方未向甲方足额支付本合同约定的全部购房款（含按揭贷款和面积结算款）、公共维修基金、印花税、契税、违约金等款项前，乙方无权要求甲方交付房屋和代乙方办理相关权证，且甲方不承担逾期交房和办证的违约责任”的约定，原告杨红应按照合同约定尽快缴纳公共维修基金、印花税、契税等，办理接房手续。故本诉原告杨红主张被告继续履行合同、为其办理房屋交接手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司逾期交房违约金的确定和承担问题，本案争议3栋房屋于2016年2月20日经勘察、设计、监理、施工、建设单位同意验收。合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日，本案被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2016年8月31日已电话通知原告杨红办理接房手续，于2017年7月20日又在小区内发布了交房公告，2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。通知、公告交房后，原告杨红至今未去办理接房手续，被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司也未按约定的时间交付房屋，按照原告与被告签订的《商品房购销合同》第九条“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”的约定，原告杨红主张要求两被告向其支付逾期交房违约金42219元的请求，其符合约定合理的部分，即逾期90天（334017元/天×0.02%×30天=2004.102元+334017元/天×0.04%×60天=8016.408元）的违约金10020.51元，本院依法予以支持，其余不予支持。《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告云南华升房地产开发有限公司承担，也可以先以被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司管理的财产承担，不足以承担的，再由被告云南华升房地产开发有限公司承担。关于被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司、云南华升房地产开发有限公司主张请求解除双方所签订购房合同的问题，被告要求解除合同的理由系原告超过一年未接房，其有权随时选择解除合同，鉴于原告杨红已交清房款并对信合怡苑住3-1-1102号房屋进行了装修、已实际使用，为避免扩大原告杨红的损失，故对被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司要求解除合同的主张，本院不予支持。关于被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提出本案已超过诉讼时效的问题，因公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日，原告杨红于2020年6月18日向本院起诉，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与原告杨红于2015年11月6日所签订的合同编号为YJG-2003信合怡苑住3-1-1102号《商品房购销合同》及补充协议；二、由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十日内向原告杨红支付逾期交房违约金10020.51元；三、驳回原告杨红的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费855元，减半收取427.5元，由原告杨红负担300元，由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担127.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  邓代芬二〇二〇年七月二十八日书记员  蔡承锡