海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9021民初251号 原告：海南世香缘食品有限公司，住所地海南省定安县定城镇塔岭新区兴安大道**容仁福苑**楼商铺****房。统一社会信用代码91469025676068101N。 法定代表人：陈涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马锦玥，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婷霞，海南瑞来律师事务所律师。 被告：李洪贵，男，1989年4月26日出生，彝族，现住址不详，公民身份号码为×××。 被告：段丽仙，女，1991年5月29日出生，汉族，现住址不详，公民身份号码为×××。 第三人：中国工商银行股份有限公司定安支行，住所地，住所地海南省定安县定城镇见龙大道**会信用代码91469025901502198D。 法定代表人：冯学庄，该支行行长。 委托诉讼代理人：董宇，该行员工。 原告海南世香缘食品有限公司（以下简称世香缘公司）与被告李洪贵、段丽仙房屋买卖合同纠纷一案，世香缘公司于2020年3月16日向本院提起诉讼，本院于2020年3月20日立案受理。世香缘公司在起诉时一并申请追加中国工商银行股份有限公司定安支行（以下简称工行定安支行）为本案第三人参加诉讼，经审查，本院于2020年3月26日通知工行定安支行为本案无独立请求权第三人参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十二章“第一审普通程序”的有关规定，本院依法组成合议庭于2020年7月3日公开开庭进行了审理。世香缘公司的委托诉讼代理人王婷霞、工行定安支行的委托诉讼代理人董宇到庭参加诉讼。被告李洪贵、段丽仙经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料后，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告世香缘公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付购房款人民币（以下币种均相同）107336元，并按照年利率14.25%向原告支付逾期付款违约金至购房款付清之日止(暂计至2020年3月16日为44630元)；2.判令两被告立即向原告支付原告为被告履行担保责任而向第三人工行定安支行支出的按揭贷款本金、利息、罚息等费用共计29084.11元；3.判令两被告立即向原告支付代缴契税款6138.61元；4.判令两被告立即向原告支付代缴维修资金5462.4元。事实和理由：2016年3月25日，原告与被告签订《定安县商品房买卖合同》，约定被告购买容仁福苑1号楼二单元12层1203号房，房屋总价款423336元，首付款127336元，余款296000元向第三人借款支付。同日，原告与被告另行签订《分期支付房款协议》，分期付款协议第8条约定，首付款两年内付清，按每3个月(季度)支付一次。分期付款协议第6条约定，乙方需提供真实有效的按揭贷款全部资料，按时支付首付款给甲方，逾期支付分期首付款乙方需承担违约金，按照银行同期贷款利息的3倍支付给甲方。被告已于2016年3月25日前依约支付了20000元购房款，剩余107336元购房款至今仍未支付。买卖合同第十六条约定，买受人委托出卖人代缴相关税款，第二十二条约定，买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金，物业专项维修资金应存入由定安县房产行政主管部门在银行设立的专用账户，应缴金额5462.4元。2016年8月2日，原告代被告支付了契税6138.61元、住宅专项维修资金5462.4元，被告至今未向原告偿还代付款项。2016年8月18日，原、被告及第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，其中：被告李洪贵为借款人；被告李洪贵、段丽仙为抵押人；第三人为贷款人；原告为保证人。原告为被告提供阶段性连带保证责任。后被告逾期还款，第三人及原告多次催收无果后，第三人于2017年2月28日、2017年3月29日、2017年6月28日、2017年9月28日、2017年12月27日、2018年3月28日从原告账户内扣划资金合计29084.11元，用于代偿被告所欠贷款本息。综上所述，为维护原告权益，特诉至法院，望法院能判如所请。 被告李洪贵、段丽仙未作答辩。 第三人工行定安支行陈述称，对于原告主张的第一项、第三项、第四项诉讼请求均不知情，对第二项诉讼请求中偿还贷款本息数额予以认可。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： A1.《定安县商品房买卖合同》，拟证明被告李洪贵与原告签订购房合同的事实； A2.《分期支付房款协议》，拟证明被告李洪贵与原告就分期支付首付款以及逾期付款的违约责任等签订协议； A3.收款收据，拟证明被告李洪贵依约支付了20000元购房款，尚欠107336元未支付； A4.《个人购房借款/担保合同》，拟证明原告为被告李洪贵在第三人处296000元的贷款提供阶段性连带保证责任； A5：代偿凭证，拟证明第三人于2017年2月28日、2017年3月29日、2017年6月28日、2017年9月28日、2017年12月27日、2018年3月28日从原告账户内扣划资金合计29084.11元用于代偿被告李洪贵所欠贷款本息； A6.《定安县商品房买卖合同》，拟证明合同约定“买受人委托出卖人代缴相关税款”、“买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金。物业专项维修资金应存入由定安县房产行政主管部门在银行设立的专用账户。应缴金额(人民币)：5462.4元”； A7.《授权委托书》及《中华人民共和国税收完税证明》，拟证明原告已代被告李洪贵实际支付了契税6138.61元。 A8.《海南省住宅专项维修资金专用收据》，拟证明原告已代被告李洪贵实际支付了住宅专项维修资金5462.4元。 A9.《个人购房借款/担保合同》，拟证明为购买本案案涉房屋，被告李洪贵为借款人，被告李洪贵、段丽仙为抵押人，在第三人处办理贷款。 A10.《结婚证》，拟证明被告李洪贵与被告段丽仙于2011年6月13日登记结婚，系夫妻关系。因案涉房屋产生的债务系夫妻双方共同意思表示，应当被认定为夫妻共同债务。 A11.《委托书》，拟证明原告代被告李洪贵办理房产证并支付代缴维修资金5462.4元。 第三人工行定安支行质证称，对A4、A5予以认可，其余证据与银行无关，不发表意见。 为核实当事人身份关系，本案诉讼过程中，本院从（2019）琼9021执214号案卷中复印了执行法官在执行过程中调取的李洪贵、段丽仙的离婚证与离婚协议书，显示两被告已于2017年2月16日办理离婚登记；为审查诉讼保全申请，本院依职权到定安县不动产登记中心查询了涉案房屋的登记情况，显示涉案房屋于2016年8月25日办理抵押登记，抵押权人为本案第三人；为查明案件事实，本院从（2018）琼9021民初625号案卷中调取房他证定城镇字第00053**他项权证，显示涉案房屋的他项权利登记时间为2016年8月25日。 经质证，原告对离婚证与离婚协议书真实性、合法性无异议，但认为两被告与原告及第三人签订购房合同及个人购房借款担保合同的时间均为2016年，是在两被告婚姻关系存续期间的夫妻双方共同意思表示，因案涉房屋产生的债务属于夫妻共同债务；对不动产查询情况以及他项权证无异议。第三人对不动产查询情况以及他项权证无异议，认为离婚证与离婚协议与其无关。 第三人工行定安支行未出示证据材料。 两被告未到庭，视为对自己举证、质证权利的放弃。 经审查，A1、A2、A3具备证据资格，可以作为认定原告和被告李洪贵签订买卖合同及分期付款协议，以及被告李洪贵支付20000元购房款的依据；A4、A5具备证据资格，可以作为认定原告为被告李洪贵在第三人处的贷款提供担保，第三人自2017年2月28日至2018年3月28日分六次从原告在第三人处开设的保证金账户中扣除29084.11元用于偿还被告李洪贵的贷款本息；A7、A8、A11具备证据资格，虽然原告未提供相关费用的支付凭证，但其所提供的完税证明和维修资金专用收据分别为纳税人、业主所持有的票据，且当庭已提供原件核对，结合两份委托书以及原告的当庭陈述，本院确信相关费用已由原告代缴。A10具备证据资格，可以作为认定两被告的婚姻登记时间，结合本院调取的两被告的离婚登记材料，可以作为认定涉案的债务发生与夫妻关系存续之间的依据。本院调取的涉案房产的不动产登记信息查询结果以及房屋他项权证可以作为认定相关事实的依据。A6与A1相同、A9与A4相同，本院不进行重复认证。 根据本院采信的证据、当事人陈述以及庭审情况，本院确认如下案件事实： 原告世香缘公司原名为海南世杰房地产开发有限公司（以下简称世杰公司），于2020年1月19日变更为现名。 2016年3月25日，被告李洪贵与原告世香缘公司（世杰公司）签订合同编号为DAL000010878的《定安县商品房买卖合同》，被告李洪贵购买原告世香缘公司（世杰公司）开发建设的容仁福苑1号楼2单元1203房，合同总价款423336元。合同约定：李洪贵首期支付购房款的30%即127336元，剩余房款296000元向工行定安支行借款支付；李洪贵委托世香缘公司（世杰公司）代缴相关税款；李洪贵应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金，物业专项维修资金应存入由定安县房产行政主管部门在银行设立的专用账户，应缴金额5462.4元。合同还约定了其他事项。 2016年3月25日，李洪贵与世香缘公司（世杰公司）签订《分期支付房款协议》，约定：李洪贵分9期支付购房首付款127336元（2016年3月25日前支付20000元，2016年6月25日前支付16336元，2016年9月25日前支付13000元，2016年12月25日前支付13000元，2017年3月25日前支付13000元，2017年6月25日前支付13000元，2017年9月25日前支付13000元，2017年12月25日前支付13000元，2018年3月25日前支付13000元）；李洪贵逾期支付分期应付款，应按照同期银行贷款利率3倍支付违约金给世香缘公司（世杰公司）。合同还约定了其他事项。当日，李洪贵向世香缘公司（世杰公司）支付了20000元购房款。 2016年3月25日，李洪贵向定安县税务局出具《授权委托书》，委托世香缘公司（世杰公司）工作人员办理契税事务。同日，李洪贵还出具《委托书》，委托世香缘公司（世杰公司）办理房屋所有权转移登记手续。 2016年8月18日，李洪贵、段丽仙、世香缘公司（世杰公司）与第三人工行定安支行共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定：李洪贵以容仁福苑1号楼2单元1203房为抵押向工行定安支行借款296000元用于支付购房款；贷款担保方式为抵押和保证；保证人世香缘公司（世杰公司）在抵押登记手续办理完毕且工行定安支行收到房屋他项权证后，保证责任免除。合同还约定了其他事项。段丽仙作为抵押物共有人在上述合同上签字。 2016年8月2日，世香缘公司（世杰公司）代李洪贵支付了契税6138.61元，取得税务机关开具的说收完税证明。同日，世香缘公司（世杰公司）代李洪贵缴纳了涉案房屋专项维修基金5462.4元。 2016年8月16日，容仁福苑1号楼2单元1203房登记至李洪贵、段丽仙名下。2018年8月25日，房屋完成抵押登记，他项证号为房房他证定城镇字第00053**抵押权人工行定安支行在2016年9月收到上述他项权证。 因李洪贵未按照《个人购房借款/担保合同》的约定按时偿本付息，工行定安支行于2017年2月28日、2017年3月29日、2017年6月28日、2017年9月28日、2017年12月27日、2018年3月28日共六次从世香缘公司（世杰公司）账户内扣划资金合计29084.11元用于代偿李洪贵所欠贷款本息。 另查明，李洪贵与段丽仙于2011年6月13日办理结婚登记手续，于2017年2月16日签署《离婚协议书》，并于当日办理离婚登记手续。双方在离婚协议中约定，双方各自名下的债务各自承担。 本案诉讼过程中，本院依世香缘公司诉讼保全申请依法作出（2020）琼9021民初251号民事裁定书，裁定查封李洪贵、段丽仙名下涉案房屋至2023年4月13日止。世香缘公司因保全预交申请费1620元。因李洪贵、段丽仙下落不明，本院采取公告方式送达开庭传票等诉讼材料，世香缘公司支付公告费用780元。 本院认为，世香缘公司（世杰公司）与李洪贵签订的《定安县商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护。同理，双方签署的《分期支付房款协议》中关于分九期支付首付款以及违约责任的约定亦应受法律保护。现李洪贵只支付首期首付款20000元，尚欠127336元房款未支付，世香缘公司诉请李洪贵支付该款并依约承担违约责任，于法有据，应予支持。世香缘公司主张按年利率14.25%计算违约金，未违反合同约定的三倍同期银行贷款利率的违约金计算方式，本院予以照准。世香缘公司受李洪贵委托，已代李洪贵支付涉案房屋契税、专项维修基金并促成房屋完成所有权转移登记，李洪贵应将世香缘公司垫付的相应费用予以返还。涉案房屋买卖发生于李洪贵、段丽仙婚姻关系存续期间且涉案房屋登记在李洪贵、段丽仙名下，因房屋买卖形成的债务应当认定为夫妻共同债务。李洪贵、段丽仙离婚协议中关于债务各自承担的约定不能对抗债权人，李洪贵或段丽仙承担债务后可依债务分割协议另行主张权益。世香缘公司主张李洪贵、段丽仙共同承担付款义务，于法有据，本院予以支持。 关于世香缘公司主张的追偿其代为偿还贷款本息事宜，因《个人购房借款/担保合同》已明确约定其保证责任在收到房屋他项权证后免除，而工行定安支行从世香缘公司账户划扣款项用于偿还贷款本息的时间均在保证责任免除后，世香缘公司支付相应款项或为其自愿代为履行，或为被工行定安支行强行划扣，或为其他，但均非依法承担保证责任。因此，世香缘公司不能向李洪贵、段丽仙行使追偿权。各方当事人就代偿的29084.11元本息，可另循法律途径解决。 被告李洪贵、段丽仙未到庭，视为对自己相应诉讼权利的放弃。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三百九十八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李洪贵、段丽仙于本判决生效之日起十日内向原告海南世香缘食品有限公司支付购房款107336元并支付逾期付款违约金（违约金计算方式为：以16336元为基数，自2016年6月26日起按年利率14.25%计付利息至16336元实际清偿之日止；以13000元为基数，自2016年9月26日起按年利率14.25%计付利息至13000元实际清偿之日止；以13000元为基数，自2016年12月26日起按年利率14.25%计付利息至13000元实际清偿之日止；以13000元为基数，自2017年3月26日起按年利率14.25%计付利息至13000元实际清偿之日止；以13000元为基数，自2017年6月26日起按年利率14.25%计付利息至13000元实际清偿之日止；以13000元为基数，自2017年9月26日起按年利率14.25%计付利息至13000元实际清偿之日止；以13000元为基数，自2017年12月26日起按年利率14.25%计付利息至13000元实际清偿之日止；以13000元为基数，自2018年3月26日起按年利率14.25%计付利息至13000元实际清偿之日止）； 二、被告李洪贵、段丽仙于本判决生效之日起十日内向原告海南世香缘食品有限公司返还契税6138.61元、专项维修基金5462.4元，两项合计11601.01元； 三、驳回原告海南世香缘食品有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限内履行判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4153.02元（海南世香缘食品有限公司已预交），由被告李洪贵、段丽仙承担3526.05元，海南世香缘食品有限公司自行承担626.97元。公告费780元、保全申请费1620元，由被告李洪贵、段丽仙承担。被告李洪贵、段丽仙承担的案件受理费，限于本判决生效之日起7日内向本院缴交。原告海南世香缘食品有限公司多预交的案件受理费3526.05元，本院依法予以退还。被告李洪贵、段丽仙承担的公告费、保全申请费，限其于本判决生效之日起10日内直接付给原告海南世香缘食品有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  罗 勇 人民陪审员  蒙少雄 人民陪审员  岑小芬 二〇二〇年七月九日 书 记 员  莫婵琦 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。