广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初33085号原告（反诉被告）：徐丽娟，女，1987年8月16日出生，汉族，住江西省上饶市横峰县，委托代理人：邓彩燕、彭健恒，分别为广东九剑律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：余少淼，女，1981年8月3日出生，汉族，住广东省陆丰市，委托代理人：庄汉有、李雪只，分别为广东银沐律师事务所律师、实习人员。第三人：余美莉，女，1962年10月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，第三人：陈海良，男，1970年9月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，第三人：广州市越秀区汉龙房地产信息咨询服务部，住所地广东省广州市越秀区大南路**首层自编S5A档。经营者：杨素华，女，1936年5月18日出生，汉族，住广东省普宁市。原告徐丽娟诉被告余少淼、第三人余美莉、第三人陈海良、第三人广州市越秀区汉龙房地产信息咨询服务部（以下简称：汉龙服务部）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告徐丽娟及其委托代理人邓彩燕、彭健恒，被告余少淼及其委托代理人庄汉有、李雪只到庭参加诉讼。第三人余美莉下落不明，经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼；第三人陈海良、第三人汉龙服务部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2018年7月1日，原告、被告与高忠炳协商一致，将高忠炳向被告承租的位于广州市海珠区侨港路40号首层物业转让给原告。侨港路40号首层物业包括侨港路40、42、44号商铺及44号商铺的部分走廊，租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日，租金每月11550元，场地自2018年7月交接。协议期满后，原告、被告又于2018年12月30日就广州市海珠区春晓街32-36号首层部分及侨港路40号首层物业事宜签订了《场地合作协议》，约定租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日，月租金12200元，原告向被告支付履约金24400元、水电保证金3000元。原告已按约定支付了2018年7月至2019年3月的租金、履约金及水电保证金。2019年3月，原告被告知长期非法占有44号铺，要求原告搬离。4月17日，原告收到广东华城房地产开发有限公司发出的通知，要求被告停止侵权行为并回复44号铺原状。因44号铺权属存在争议，故原告只支付租金至2019年3月。此后原告发现被告并非侨港路40号、42、44号商铺的产权人，40号商铺的产权人是第三人余美莉，42、44号铺的产权人是第三人陈海良，第三人陈海良委托郭永安出租上述两间商铺，郭永安将42、44号商铺出租给薛林，2019年6月5日，薛林又与刘敬宝约定将42、44号商铺与40号商铺使用权进行交换。原告认为，被告并非涉案商铺所有权人，亦未取得产权人授权，擅自出租房屋给被告属于无权处分，产权人亦未对原告的出租行为进行追认，因此双方签订的协议是无效协议，被告应向原告返还之前收取的租金、履约金、水电保证金并支付利息。故起诉要求：1、确认原告与被告于2018年7月1日、2018年12月30日签订的《场地合作协议》无效；2、判决被告向原告返还2018年7月至12月的场地租金65450元、2019年1月至3月的租金36600元、履约金24400元、消防水电保证金3000元及利息（利息以129450元为本金，从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清款项之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。被告反诉并答辩称：被告不同意原告的诉讼请求，被告自2017年1月起向第三人汉龙服务部承租侨港路40号首层物业，之后转租给原告并实际交付场地给原告。40号商铺我方是有权出租的，第三人余美莉对此是知情的。42、44号商铺我方并未出租给原告，但被告承租40号商铺时，40、42号商铺已经打通使用了，44号商铺并未打通使用，原告承租商铺时对于商铺现状是确认的。原告实际使用商铺至2019年6月，但自2019年4月起未交租，原告已构成违约，被告有权没收保证金，并主张2019年4月至5月的租金。故反诉要求：1、判决确认原、被告的《场地合作协议》于2019年5月底解除；2、判决原告向被告支付2019年4月至5月的租金18300元；3、判决原告支付的履约金24400元由被告没收。原告对反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。被告未经产权人同意出租商铺，原告收到产权人的通知要求收回商铺，故双方的协议无效。2019年4月原告就因收到产权人通知而无法经营，故不同意支付2019年4月至5月的租金。合同无效的原因在被告，故被告应退回履约金给原告。第三人余美莉未提交陈述意见。第三人陈海良未提交陈述意见。第三人汉龙服务部未提交陈述意见。经审理查明：根据2003登记字61796号、2011登记字1007429号《广州市不动产登记查册表》，海珠区侨港路40号首层铺（以下简称：40号房屋）登记在第三人余美莉名下，建筑面积为14.81平方米；海珠区侨港路42号（以下简称：42号房屋）登记在第三人陈海良名下，建筑面积14.84平方米。被告提交海珠区侨港路40号首层铺（以下简称：40号房屋）产权证附图，显示40号、42号、44号房屋为纵向相连商铺。原告提交2018年4月7日被告与案外人高忠炳签订的《场地合作协议》，载明被告（甲方、出租人）与高忠炳（乙方、承租人、备注转原告）约定甲方出租40号房屋给乙方，未约定租赁面积及用途，租期自2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金11550元。原、被告均确认原告自2018年7月起接替高忠炳租赁并使用40号房屋；被告确认原告支付了2018年7月租金7700元（含免租期）、2018年8月至12月的租金65450元。2018年12月30日，原、被告签订《场地合作协议》，载明被告（甲方、出租人）与原告（乙方、承租人）约定甲方出租广州市春晓街32-36号首层部分及40号房屋给乙方，未约定租赁面积及用途，租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日，租金每月12200元。乙方向甲方支付履约金24400元，协议期满后如乙方没有违约行为，甲方将履约金无息退回给乙方。乙方租赁使用场地期间，租金及其他费用不得在履约金中抵减。乙方向甲方缴纳消防、水电保证金3000元，协议期满后如乙方没有违约行为，甲方将消防、水电保证金无息退回给乙方，乙方在使用场地期间，租金及其他费用不得在消防、水电保证金中抵减。乙方须自行以自己名义向工商、税务等有关部门申请办理工商营业执照及税务登记证等政策营业所必须的相关证照。租金按照自然月计收，乙方在租赁期内每月5日前按甲方指定地点缴交当月租金及水、电费用，不得拖欠。如超过规定时间未交，则每天按应交费用总额的2%收取滞纳金；逾期十五天不交清，则视为乙方违约，甲方有权终止本协议，乙方须无条件将承租场地归还甲方，乙方已付的履约金作为违约金不予退还。从甲方发出的清场通知书之日起十天内，如乙方仍不退出场地，甲方有权封管该承租场地并自行处理，由此产生的一切法律和经济责任由乙方负责。乙方在承租该场地时，已知悉并现场考察该场地，乙方确认已全面完整地知悉该场地的产权和租赁情况的资料，并自愿接受该条件约束和规定。若甲方不能取得该位置承租权双方按实际发生租赁日期计算，双方各不负任何违约和赔偿责任。备注：乙方知悉并了解甲方与产权方未能续约情况，在上述期限内，应产权方的任何情况收回或拍卖使用权等令甲方不拥有承租权，甲乙双方各不负任何违约赔偿责任，本协议自然终止，乙方履约金在结算实际使用费后退予乙方。等。被告确认原告支付了履约保证金24400元、水电保证金3000元，2019年1月至3月的租金36600元。原告自2019年4月起未交租金，原告提交《通知》，拟证明其于2019年4月17日收到广东华城房产开发有限公司的通知。该《通知》载明“余少淼：广州市海珠区侨港路44号商铺是我司开发建设的物业，……由于你长期非法占有该物业并私自改变了物业的原状，致使该物业和46号铺至今无法办理房产证。现侨港路46号商铺的拆迁户陈慰华就46号铺办理产权证事宜已向海珠区人民法院起诉我司，44号铺因为你非法占有致使我司无法办理房产证和依时移交给拆迁户，44号铺拆迁户拟向法院起诉我司追究经济损失。……督促你收到本通知后停止侵权的非法行为，赔偿我司1998年1月至你停止违法侵权行为止的所有经济损失，并恢复该铺原状……”，并留有被告电话。被告确认40号、42号房屋打通使用，自其承租时已经打通，但认为44号房屋与本案40、42号房屋并未打通使用，也与本案租赁合同无关。原告提交广东华城房地产开发有限公司、广州天城房地产实业有限公司出具的《收楼通知书》，载明通知第三人陈海良于2019年5月6日至2019年6月5日期间办理广州市海珠区侨港路44号商铺、建筑面积43.615平方米（含专用通道）的收楼手续。原告提交《授权委托书》、郭永安身份证复印件、《店铺租赁合同》、《交换租赁房屋使用权协议》，其中《授权委托书》载明“兹授权郭永安为我方委托代理人，全权办理本人广州市海珠区侨城花园侨港路42、44号商铺与广州市五金公司、广州市天城房地产实业有限公司、广东华城房地产开发有限公司商铺交接、商铺入住、房产证、出租和收取租金的各项事宜。……有效期限：2000年1月10日至2040年12月31日”，授权人处有“陈海良”签名字样，代理人处有“郭永安”签名字样。两份《店铺租赁合同》均显示是郭永安与薛林所签，租赁房屋分别为42号房屋、44号房屋，其中42号房屋的租赁合同载明面积为35.885平方米，租金为每月4000元；44号房屋的租赁合同载明面积为43.615平方米，租金为每月2000元，两份租赁合同的租期均自2019年5月1日起至2024年4月30日止。被告提交第三人余美莉身份证复印件、房产证复印件、房屋租赁登记备案证明两份、食品经营许可证、纳税发票、微信付款记录等，拟证明其转租40号房屋取得了第三人余美莉的许可。其中第三人余美莉的身份证、房产证上均标注“仅限于领取工商营业执照使用”。编号为穗租备2017B0501300563号的房屋租赁登记备案证明显示的出租人为第三人余美莉，承租人为被告，房屋地址为海珠区侨诚路13号40号50铺（部位：侨港路40号铺（商业）），租赁面积14.81平方米，月租金额2502元，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日；编号为穗租备2019B0501300123号的房屋租赁登记备案证明显示的出租人为第三人余美莉，承租人为原告，房屋地址为海珠区春晓路40号101铺（海珠区侨港路春晓街40号101），租赁面积14.81平方米，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日，月租金额为2520元。食品经营许可证显示经营者名称为广州市海珠区奇妙屋饮品店，法定代表人为被告，经营场所为广州市海珠区侨港路**铺。诉讼过程中，关于退场时间，原告主张其于2019年5月8日退场，被告称原告使用商铺至2019年5月底，双方均未举证进行证明。原、被告均确认原告支付租金至2019年3月31日；均确认40号房屋、42号房屋仅有一个出入口即40号房屋出入口，42号房屋没有单独出入口；均确认原告承租场地时已查看过涉案场地的状况。原告称44号房屋没有独立出入口，被告称不清楚。原告称不清楚同地段其他商铺具体的租金价格，但临街一间30-40平方米的商铺租金为每月6000元。被告称40号房屋为临街商铺，其承租期间同地段相似商铺的租赁单价为200元/平方米，44号房屋不是临街商铺，租金略低。经询问，原告表示若法院认定《场地合作协议》有效，其同意支付2019年4月、5月的租金，但5月租金仅同意计算5月1日至8日。被告表示2019年5月租金同意按照6100元计算。本院认为：关于原、被告签订的《场地合作协议》，从被告提交的第三人余美莉身份证、40号房屋房产证、房屋租赁登记备案证明，结合庭审双方陈述，可以认定被告转租40号房屋给原告，第三人余美莉是知情并同意的，庭审中第三人余美莉亦未到庭抗辩，故被告有权转租40号房屋给原告。虽然双方签订的协议仅约定出租40号房屋，但原、被告均确认40号房屋与42号房屋客观上已打通使用，故被告不存在单独出租40号房屋的可能性，被告并未提交证据证明其具备出租42号房屋的权限或已取得42号房屋产权人即第三人陈海良的同意，故被告出租42号房屋的行为属于效力待定行为。至于44号房屋，结合原告提交的广东华城房产开发有限公司出具的《通知》，参考同地段相似商铺的租金标准，从公平客观的角度出发，可以认定原告承租的商铺实际包含40、42、44号三间房屋，被告抗辩其未出租44号房屋，与事实不符，本院不予采信。鉴于44号房屋的产权人尚未明确，被告亦无提交证据证明其出租44号房屋得到产权人的同意或授权，故被告出租44号房屋的行为同样属于效力待定行为。考虑到原告已实际使用40、42、44号房屋进行经营行为，且原告承租商铺时已对商铺状态进行了确认，原告作为承租人同样具备对场地产权的审查义务，故为维护交易的稳定性，从公平原则出发，本院对原告要求确认《场地合作协议》无效，并要求被告返还2018年7月至2019年3月的租金并要求计算利息的诉请不予支持。关于被告反诉要求原告支付2019年4月、5月的租金问题。双方均未对原告交场时间进行举证，但均确认原告已交回场地，故本院确认双方的《场地合作协议》已实际解除。综合考虑被告在出租场地问题上存在的过错程度及原告实际使用商铺进行营利，从公平原则出发，本院酌定2019年4月、5月的租金以10000元计收为宜。考虑到双方的合同关系已实际解除，且原告并未存在违约的主观意图，故原告主张退回履约保证金24400元、水电保证金3000元有理，本院予以支持，但原告主张计算利息缺乏事实依据，本院不予支持，被告要求反诉没收履约保证金，同样缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第二百二十四条规定，判决如下：一、确认原告徐丽娟与被告余少淼签订的《场地合作协议》已实际解除。二、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付2019年4月、5月的租金共10000元。三、被告在本判决生效之日起10日内向原告退回履约保证金24400元、水电保证金3000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3323元（含本诉受理费2889元，反诉费434元），由原告负担诉讼费（含本诉受理费2277元、反诉费332元），由被告负担诉讼费（含本诉受理费612元、反诉费102元）均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年七月三日书记员 彭智媚