北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6646号原告：北京全福德投资管理有限公司，住所地北京市大兴区青云店镇枣林村委会南500米。法定代表人：徐艳秋，总经理。委托诉讼代理人：李速，男，1959年11月7日出生，汉族，该公司法务。被告：北京尚魁星文化发展有限公司，住所地北京市东城区忠实里南街**楼负**。法定代表人：覃金华。委托诉讼代理人：张建，北京市华泰律师事务所律师。原告北京全福德投资管理有限公司（以下简称全福德公司）与被告北京尚魁星文化发展有限公司（以下简称尚魁星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全福德公司的委托诉讼代理人李速、被告尚魁星公司的委托诉讼代理人张建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告全福德公司向本院提出诉讼请求：1．判令尚魁星公司支付2018年5月14日至2019年5月14日的租金1212750元；2．判令尚魁星公司支付延期付款违约金1212750元；3．判令尚魁星公司支付房屋占有使用费199356元（自2019年5月31日起至7月30日止，按日3322．6元计算）；4．诉讼费用由尚魁星公司承担。事实和理由：尚魁星公司于2014年4月24日承租全福德公司有权出租的位于北京市东城区忠实里南街甲6号地下一层建筑面积约2600平方米的房屋，经营网吧、台球。尚魁星公司于2018年5月14日起无故拖欠租金1212750元。经全福德公司多次催要，尚魁星公司仍未支付，故诉至法院。被告尚魁星公司辩称，全福德公司所述与事实不符，原、被告未直接签订书面合同；全福德公司所提证据不能证明其有权转租涉诉房屋；尚魁星公司的法定代表人覃金华之前定期向尚魁星公司的实际控制人吴培专支付约定的租金，2018年以前吴培专是尚魁星公司的实际控制人；全福德公司主张的违约金过高，由法院进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月1日，案外人北京北汽出租汽车集团有限责任公司（出租方、甲方）与全福德公司（承租方、乙方）签订《北京北汽出租汽车集团有限责任公司多种经营单位房屋租赁合同》，双方约定，出租方将坐落于北京市崇文区（现东城区）广渠门大街忠实里南街甲6乙6号楼混合钢混结构的房屋场地使用权出租给承租方使用，建筑面积约18420．85平方米。租赁期限为10年，自2006年1月1日至2015年12月31日；第五条约定甲方同意乙方在合同有效期内对租赁房屋对外进行摊位出租。2017年12月20日，案外人北京北汽出租汽车集团有限责任公司（出租方、甲方）与全福德公司（承租方、乙方）再次签订《北京北汽出租汽车集团有限责任公司房屋租赁（补充）协议（二）》，载明鉴于甲、乙双方分别于2006年1月1日、2008年1月1日签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁（补充）合同》，现双方经协商一致，就相关事宜补充协议如下并共同信守…第十条约定甲、乙双方一致同意将房屋租赁合同的期限在原有基础上顺延五年，即租赁期限至2025年12月31日届满。2014年4月23日，全福德公司（出租方、甲方）与北京中兴信达工程技术有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区忠实里南街甲6乙6号地下一层建筑面积约2600平米出租给乙方用于网吧、台球经营。租赁期限为5年，自2014年4月15日至2019年5月14日止。具体租金标准为第一年至第二年每年110万元；第三年至第四年每年115．5万元；第五年1212750元；租金支付方式采用先付后用，每半年支付一次，乙方须在每个租赁期末前30个工作日内向甲方支付下期的租金；第四条约定租赁期满或合同终止日起15日内为乙方撤离期，乙方应在撤离期内撤出…超出撤离期的，每逾期一日向甲方支付原日租金2倍的占用费；第八条约定乙方应按本合同规定，按时足额向甲方支付租金，如不能按时支付，每延误一日须按年租金百分之一交纳滞纳金。2017年7月7日，全福德公司（甲方）与北京松柏任你行上网服务有限公司（原乙方公司名称：北京中兴信达工程技术有限公司）签订《补充协议》，约定全福德公司与北京中兴信达工程技术有限公司于2014年4月签订位于北京市东城区忠实里南街甲6乙6号地下一层场地，因工商部对该场地进行检查，提出北京中兴信达工程技术有限公司注册地址位于丰台区，存在异地问题。该公司申请将北京中兴信达工程技术有限公司变更为，注册在北京市东城区忠实里南街甲6乙6号地下一层，北京松柏任你行上网服务有限公司。原甲乙双方签订的其他合同条款不变。甲方为全福德公司公章，乙方为北京松柏任你行上网服务有限公司（括号标注原乙方公司名称北京中兴信达工程技术有限公司），且加盖乙方两公司公章。庭审中，尚魁星公司为了证明其主张，向本院提交了2017年11月10日覃金华与北京松柏任你行上网服务有限公司的房屋租赁合同、2017年11月10日吴培专（甲方、转让方）与覃金华（乙方、受让方）签订的公司股权转让协议，证明吴培专将北京松柏任你行上网服务有限公司转让给覃金华，其中债权债务分担部分双方约定“甲方承担变更股权之前所有的债权债务及法律责任，债权债务及法律责任切割具体时间以股权转让完成之日为准；乙方承担变更股权之后所有的债权债务及法律责任，债权债务及法律责任切割具体时间以股权转让完成之日为准。”尚魁星公司还提交了覃金华和张欣名下的银行流水用以证明欠款已经支付给了吴培专。全福德公司仅认可银行流水的真实性，对证明目的不予认可，认为应当将租金支付给全福德公司，其他证据均不予认可。另查，尚魁星公司于2007年5月18日注册成立，住所为北京市东城区忠实里南街**楼负**；2017年11月30日企业名称由北京松柏任你行上网服务有限公司变更为北京尚魁星文化发展有限公司，投资人由吴培专（自然人股东）变更为覃金华和张欣（均为自然人股东）。又查，北京中兴信达工程技术有限公司于2009年4月9日注册成立，，住所为北京市丰台区马家堡东路**院**楼**101（2-4-205）企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为吴培专。本院认为，全福德公司与北京中兴信达工程技术有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示、合法有效，双方均应依约履行。2017年7月7日、全福德公司、北京松柏任你行上网服务有限公司与北京中兴信达工程技术有限公司签订的补充协议应为北京中兴信达工程技术有限公司将其与全福德公司签订的《房屋租赁合同》的权利义务转让给了北京松柏任你行上网服务有限公司，后北京松柏任你行上网服务有限公司变更名称为尚魁星公司，故尚魁星公司应当依照全福德公司与北京中兴信达工程技术有限公司签订的房屋租赁合同履行相应的合同权利和义务。现全福德公司要求尚魁星公司支付欠缴租金的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。尚魁星公司辩称租金已支付给原实际控制人吴培专，对此全福德公司虽认可转账行为，但认为租金应当支付给公司，而不是个人。本院认为，虽然吴培专与覃金华之间签有股权转让协议，但该协议不能对抗善意第三人，尚魁星公司应按照《房屋租赁合同》的约定履行合同义务，故对尚魁星公司已经交纳租金的抗辩意见本院不予采信。另，全福德公司主张的租金起算时间有误，本院确认为2018年5月15日。关于延期付款违约金，根据合同约定尚魁星公司应当支付全福德公司延期付款违约金，但违约金标准约定过高，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的两倍标准予以支付。关于房屋占有使用费，庭审中全福德公司和尚魁星公司均表示涉诉房屋仍由尚魁星公司使用经营，且双方已经签署了新的租赁合同，故尚魁星公司应当支付合同期满后至新的租赁合同签署之前的房屋占有使用费，现全福德公司的主张于法有据且标准合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条判决如下：一、被告北京尚魁星文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京全福德投资管理有限公司2018年5月15日至2019年5月14日的房屋租金1212750元；二、被告北京尚魁星文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京全福德投资管理有限公司延期付款违约金112786元；三、被告北京尚魁星文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京全福德投资管理有限公司房屋占有使用费199356元；四、驳回原告北京全福德投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13899元，由原告北京全福德投资管理有限公司负担4637元（已交纳），由被告北京尚魁星文化发展有限公司负担9262元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 薛 蓓二〇二〇年七月三十日书记员 陈思佳书记员 陈婷婷