江苏省仪征市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1081民初4452号 原告：王敏，女，1959年8月10日生，汉族，住仪征市。 原告：殷明，女，1974年1月25日生，汉族，住上海市闵行区。 原告：杨静，女，1978年2月8日生，汉族，住江苏省仪征市。 委托诉讼代理人:陈伟峰,江苏引瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈思洁,江苏引瑞律师事务所律师。 被告:陈学峰,男,1977年12月26日生,汉族,住江苏省仪征市。 委托诉讼代理人：刘庆，江苏金天宁律师事务所律师。 原告王敏、殷明、杨静与被告陈学峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王敏、殷明、杨静的委托诉讼代理人陈伟峰、陈思洁，被告陈学峰的委托诉讼代理人刘庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王敏、殷明、杨静向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告房屋租赁合同2019年6月21日解除，并要求被告陈学峰支付2019年1月1日起至2019年6月21日止租金128647元及违约金81900元；2、判令被告陈学峰恢复原状返还房屋，并支付自2019年6月22日起至实际恢复原状返还房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：2018年9月10日原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，原告将仪征市东园南路100号的房地产租赁给被告使用。合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金为第一年26万元，以后每年租金按前一年租金的5%递增。合同同时约定被告应在每季度前15日内预付当季租金，被告如拖欠租金达3个月，原告有权解除合同，同时被告应当按照当年全年租金的30%向原告支付违约金。根据合同约定，2019年年租金为273000元。合同签订后，原告按照约定将上述房屋交付给被告，但被告自2019年1月起至起诉之日，一直以各种理由拒绝给付上述房屋租金，累计拖欠租金已超过3个月。综上，原告认为：被告的行为已经构成了违约，理应承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，现向你院提出诉讼，望判如所请。 被告陈学峰辩称：1、双方均认可租赁合同已于2019年6月21日解除，原告要求解除合同的诉讼请求实际上是无争议事实中的一部分，故无需单独作一项诉讼请求；2、关于支付原告2019年1月1日起至6月21日租金的请求，被告方没有异议，但是上次庭审中双方认可的租金与本次租金有变化，上一次是121333元，本次出现了变化，我方需要原告方明确；3、关于原告主张的恢复原状，我方请求法庭要求原告对恢复原状的范围进行明确；5、双方是经过协商友好解除租赁关系，虽然被告目前尚欠原告租金，但并非恶意拖欠，而是经过与原告方协商并取得原告方同意，故被告不存在违约，不应当支付违约金。 本院经审理认定事实如下：仪征市华泰气体制造有限公司系仪征市东园南路**房屋登记所有权人，2017年12月31日，仪征市华泰气体制造有限公司与原告王敏、殷明、杨静签订协议书一份，约定将上述房屋出租给三原告使用，租期自2017年12月31日至2021年12月30日止。2018年9月10日，三原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：三原告将仪征市东园南路100号明珠楼酒店出租给被告使用，租期为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租赁房屋租金第一年租金为26万元，以后每年租金按前一年租金的5%递增……被告拖欠租金累计达3个月的，三原告有权解除本合同，收回房屋，被告按当年全年租金的30%向三原告支付违约金。合同签订后，涉案房屋租金被告已缴纳至2018年12月31日，自2019年1月1日起房屋租金被告未向原告交付。2019年6月21日，被告将涉案房屋钥匙交还原告。经原、被告一致确认，双方租赁合同于2019年6月21日解除。 以上事实，有原、被告当庭一致陈述以及原告提供的租房合同等予以证实，本院予以确认。 本案的争议焦点是：三原告要求被告陈学峰恢复原状并返还房屋，支付自2019年1月1日起至2019年6月21日止租金128647元及违约金81900元有无事实和法律依据？ 针对上述争议焦点，原告提供：1、房产证1份、土地使用权证1份、三原告与仪征市华泰气体制造有限公司签署的承包经营合同书，证实涉案房屋登记所有权人系仪征市华泰气体制造有限公司，涉案房屋由三原告承租，三原告有权转租并收取租金。2、原、被告双方2018年9月10日签署的《房屋租赁合同》一份，证实合同对于租金以及违约金的计算方式进行了明确约定。经质证，被告对房产证、土地证、承包经营合同书、租赁合同真实性没有异议，但是被告主张对于涉案租赁合同第9条第6款的理解应当是在合同解除时被告有权将电梯、天然气管道折旧后计价，是否计价取决于被告方。另外被告未支付2019年1月至6月租金是经原告方同意，并不属于违约行为。针对上述争议焦点，被告提供其与殷明之间的微信聊天记录打印件，证明：1、在合同履行过程中，双方均没有按照合同关于租金约定的期限来履行，合同关于租金给付的约定仅仅是一种形式上的约定；2、双方是经过协商一致后经原告同意后得以解除租赁关系；3、被告未支付租金事出有因，并非恶意拖欠。经质证，三原告主张：1、对于该组证据真实性不予认可，这仅仅是双方微信聊天的部分截图，并不是双方就本案的租金问题聊天的全部；2、本案的原告杨静多次打电话并多次委托其丈夫向被告催缴租金。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据涉案租赁合同第四条第一项约定：租赁房地产的第一年租金为26万元，以后每一年租金按前一年租金的5%递增。本案原、被告一致认可涉案房屋租金被告已缴纳至2018年12月31日，自2019年1月1日起房屋租金被告未向原告交付，双方租赁合同于2019年6月21日解除。故原告要求被告支付自2019年1月1日至2019年6月21日的房屋租金共计128647元（260000元*105%÷365天*172天）的诉求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金81900元（当年租金的30%）的诉求，本院认为：根据涉案合同第四条第三项约定，租金按双方具体约定的日期及方式按期预支：每季度前15日预付当季租金，由出租方当事人代表杨静到场收取，并办理收付手续。第十一条第二项约定，被告拖欠租金累计达3个月的，原告有权解除本合同、收回房屋，被告方按照当年全年租金的30%向原告方支付违约金。本案被告当庭自认，自2019年1月1日起的房屋租金被告未向原告支付，构成违约，原告有权要求被告支付违约金。被告提供其与殷明之间的微信聊天记录打印件，证明在合同履行过程中，双方均没有按照合同关于租金约定的期限来履行，合同关于租金给付的约定仅仅是一种形式上的约定，被告未支付租金事出有因，并非恶意拖欠。本院认为，被告未能提供充分证据证实原、被告双方就租金给付时间达成了新的合意，原告对被告的主张亦不予认可，本院对被告的该项主张不予支持。被告主张合同约定的违约金过高，请求调整为租金的10%，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院结合原告应当收取的租金被被告占用期间的损失，酌情确定违约金数额为27300元（260000元*105%*10%）。关于原告要求被告陈学峰将涉案房屋恢复原状并返还原告的诉求，原告当庭表示，将涉案房屋恢复原状就是要求被告拆除电梯及天然气管道，本院认为，根据涉案租赁合同第六条第8项约定，因被告责任提前退租的，除双方另有约定外，三原告有权要求被告对租赁房地产恢复原状或向被告收取恢复工程实际发生的费用。被告亦当庭陈述，电梯和天然气管道可拆除，故原告要求被告拆除电梯和天然气管道的诉求，本院依法予以支持。根据双方当庭一致陈述，涉案房屋内所有物品（除电梯和天然气管道）已经搬完，涉案房屋钥匙已经于2019年6月21日交还原告，原告应当配合被告进入涉案房屋将电梯及天然气管道予以拆除。原告申请撤回要求被告支付自2019年6月22日起至实际恢复原状返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉求，不违反法律规定，本院依法予以准许。本案在审理过程中，被告陈学峰就涉案房屋内电梯、天然气管道补偿款提出反诉，后又撤回反诉，不违反法律规定，本院已当庭裁定予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、确认三原告王敏、殷明、杨静与被告陈学峰于2018年9月10日签订的房屋租赁合同于2019年6月21日解除； 二、被告陈学峰于本判决生效之日起十日给付原告房屋租金128647元，违约金27300元，合计155947元； 三、被告陈学峰于本判决生效之日起三十日内拆除仪征市东园南路100号明珠楼酒店内电梯及天然气管道，原告应当予以配合。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4458元，由三原告负担1039元，被告负担3419元；此款三原告已向本院缴纳，由被告于本判决生效之日起10日内给付三原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长 刘 洁 人民陪审员 杨 勤 人民陪审员 顾 华 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员 徐铭晨