山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初5871号原告：郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：张化刚，聊城东昌恒通法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘洪亮，郑家镇和聚家园住宅小区经理。被告：侯学强，男，1974年3月19日出生，汉族，农民，原籍：山东省冠县定远寨镇侯家村，现住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：张胜泉，山东尚耕律师事务所律师。被告：孙孟凯，男，1988年2月21日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：赵静（被告孙孟凯之妻），女，1986年11月20日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。原告郑玉珍与被告侯学强、孙孟凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日、2020年7月3日两次依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张化刚、刘洪亮、被告侯学强及其委托诉讼代理人张胜泉、被告孙孟凯及其委托诉讼代理人赵静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑玉珍向本院提出诉讼请求：1.被告侯学强、孙孟凯依法共同履行被告孙孟凯与和聚家园郑玉珍签订的《房屋买卖合同》，被告侯学强、孙孟凯支付原告房价款234920元，并承担违约责任；2.案件受理费用由被告承担。事实和理由：2013年11月份，经聊城市东昌府区郑家镇党委、镇政府同意由郑玉珍投资建设郑家镇和聚家园住宅小区项目。被告侯学强于2017年向和聚家园工作人员解炳龙支付部分购房定金后，开始在和聚家园倒卖房屋，后经核实侯学强共计交付定金88万元，占有8套房屋。通过原被告共同协商，被告按签订的合同价格履行被告所涉案的房屋，现被告已将1101室、1112室、2112室房屋履行完毕。涉案的2311室房屋，被告侯学强转手卖给了孙孟凯，现孙孟凯实际占用该房屋，原告多次催被告履行未完毕的合同，但被告一直拒不履行。被告侯学强辩称，1.原告郑玉珍不具有开发房屋资质，不是适格的原告主体；2.原告诉状所述内容歪曲事实，事实是被告侯学强通过购买房屋和谢炳龙认识。88万元并非定金，而是涉及8套房屋的全部购房款。对于本案，被告侯学强于2017年4月8日交付2311房屋购房定金21000元，于2017年8月24日又交购房款79000元，本套房屋全部购房款共计100000元（是按照当时的市场价格），全部交清。至此被告侯学强对涉案房屋拥有了所有权，有权依法转让房屋，并非原告诉说的倒房行为。被告侯学强于2017年11月20日把本案的涉案房屋出卖给被告孙孟凯（价格为172000元），并和被告孙孟凯去售楼处办理了房屋变更手续；3.原告违背诚实原则，要求二被告共同履行房屋买卖合同没有事实及法律依据，依法应予驳回诉讼请求。被告孙孟凯作辩称，孙孟凯是从侯学强处买的房子，价格是172000元。后与侯学强去售楼处签订变更手续，与原告签订合同，签订合同上的金额是234920元，远高于172000元，当时售楼人员解释说是为了方便以后办理房产证，所有的合同都是这样签订的，也向被告孙孟凯看了其他人的合同。售楼处人员当时承诺，房款还是以双方协商的数额为准，不会要求被告孙孟凯按照合同中的金额交纳房款。售楼处人员在合同上面的“房款已结清”处按了手印并打勾。原告郑玉珍为支持其主张，提交了如下证据：1、2017年12月12日原告与被告孙孟凯签订的《房屋买卖合同》复印件一份，用以证明双方房屋买卖关系及房屋价格的事实。经当庭质证，被告侯学强认为该证据虽然是买卖合同，但事实是两被告交易完成后的一个更名备案手续，被告孙孟凯与原告之间并非法律意义上的买卖双方。2、2018年2月2日，催款通知书两份（其中一份为照片），用以证明原告曾向被告孙孟凯催交过房屋款的事实。经当庭质证，被告侯学强、孙孟凯对该证据不予认可。3、2019年11月2日，有郑玉珍、侯学强签字的“证明”原件一份，用以证明被告侯学强购买原告的楼房交纳了88万元的房款，被告侯学强手中的单据全部作废的事实。经当庭质证，被告侯学强有异议，认为该证据是被告侯学强在被胁迫的情况下签订的。4、被告侯学强之妻侯灵芳与原告签订的《房屋买卖合同》（解炳龙办理）复印件一份，用以证明当时的房屋价格。经当庭质证，被告侯学强没有意见，但认为房款价格应该是9万元。5、被告侯学强与原告重新签订的《房屋买卖合同》一份及原告为被告侯学强出具的220000元的收据一张，用以证明原告将1号楼1101室房屋以220000元的价格卖给被告侯学强的事实。经当庭质证，被告侯学强对合同没有异议，但对开具的单据有异议，认为原告应当开具9万元的收据，不应该开具22万元的收据。6、解炳龙为被告侯学强出具的收据一张，用以证明解炳龙在为被告侯学强出具房款（孙某的1112室）79000元的收据时，在该收据上注明“全款已付清”的事实。经质证，被告侯学强认为该证据证明被告购买原告的房屋房款已经履行完毕。7、解炳龙办理的业主李某与原告签订的《房屋买卖合同》一份、业主李某与原告重新签订的《房屋买卖合同》一份及原告为李某出具的收据三张；解炳龙办理的业主孙某与原告签订的《房屋买卖合同》一份、业主孙某与原告重新签订的《房屋买卖合同》一份及原告为孙某出具的收据两张。用以证明业主孙某、李某两套房屋被告侯学强同意从88万元中扣减174000元和192500元的事实。经当庭质证，被告侯学强对原解炳龙办理的合同没有异议，对新签订的合同表示不清楚，对提交的单据认为没有被告侯学强的签字，不予认可。8、同时期同楼层的《房屋买卖合同》（温丕强、郑学昌、郭君）及有关的交付房款的单据，用以证明与本案房屋同时期同位置的房屋价格。经当庭质证，被告侯学强认为以上合同与本案没有关联。被告孙孟凯的质证意见同被告侯学强的质证意见，认为购买的是被告侯学强的房屋。上述原告提交的证据，与本案有关联，经庭审质证，被告侯学强虽提出异议，但未提交相关的证据予以反驳，本院予以确认。被告侯学强为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：9、2017年4月8日解炳龙为被告侯学强出具的购房定金单据（该收据盖有聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章且收据上面注有：“购房定金”）二张，用以证明被告侯学强于2017年4月8日对2311室房屋交纳了购房定金21000元的事实。10、2017年8月24日，解炳龙为被告侯学强出具的收据（单据号：0094146，该收据并盖有聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章且收据上面注有：“全款已付清”）一张，用以证明2017年8月24日被告侯学强对2311室房屋又交纳了购房款79000元；还证明被告侯学强已经全部交清了购房款的事实。上述被告侯学强提交的证据，经当庭质证，原告对被告侯学强提交的证据有异议，认为被告侯学强提交的三张单据，双方协议已经作废，且协议中已经证明了被告侯学强实际交纳的房款为88万元。被告孙孟凯对被告侯学强提交的证据无异议。被告提交的证据与本案有关联，予以确认。被告孙孟凯为支持其答辩意见向本院提交了如下证据：11、2017年11月20日被告侯学强为被告孙孟凯出具的收据（收到条）复印件一张，用以证明被告侯学强以172000元的价格将涉案房屋卖给被告孙孟凯。12、2017年12月12日解炳龙为被告孙孟凯出具的收到条一张，用以证明郑家镇和聚家园住宅小区工作人员解炳龙收取被告孙孟凯的电费、水费、物业费、开口费共计3700元的事实。13、2019年1月5日及2018年3月1日，郑家镇和聚家园住宅小区为被告孙孟凯开具的金额为1240元的物业费、水费及水表的费用的收据复印件一份，用以证明被告孙孟凯向该小区交纳了有关的费用。14、郑家镇和聚家园住宅小区业主共同出具的说明复印件一份，用以证明房价不是合同上面的价格。15、解炳龙作为郑玉珍的委托代理人与被告孙孟凯签订的《房屋买卖合同》一份，用以证明更名的事实。被告孙孟凯提交的证据，经当庭质证，原告对证据11、12、13、15的真实性无异议，对证据14不予认可；被告侯学强无异议。被告孙孟凯提交的证据与本案有关联，本院予以确认。根据案情需要，本院对证人邴某（孙某丈夫）、张某（李某岳父）进行了询问。证人邴某证明业主孙某购买的原告1号楼1112室房屋开始交付给被告侯学强的176000元，从被告侯学强交付给原告并由原被告双方认可的88万元中扣减，被告侯学强留有2000元的劳务费，即实际扣减174000元的事实；还证明业主孙某按照原告与业主孙某签订的《房屋买卖合同》中双方约定的房屋价格扣减被告侯学强交付的174000元后又补交差额的事实。证人张某证明业主李某购买的原告2号楼2112室房屋开始交付给被告侯学强的195500元，从被告侯学强交付给原告并由原被告双方认可的88万元中扣减，被告侯学强留有3000元的劳务费，即实际扣减192500元的事实；还证明业主李某按照原告与业主李某签订的《房屋买卖合同》中双方约定的房屋价格扣减被告侯学强交付的192500元后又补交差额的事实。证人邴某为了证明其证明的内容，提交了被告侯学强向其提交的收据两张（No0033976、0094887）、提交了原告为业主孙某出具的收据两张（No0123743、0055893）及银行转账明细，用以证明以上证明的内容。本院调取的证据，经质证，原告无异议；被告侯学强认为与本案无关联；被告孙孟凯没有发表意见。根据原被告的陈述及本院确认的证据，认定事实如下：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，经镇党委、政府研究同意，并经有关部门审批，在原郑家镇粮所位置，由郑玉珍投资建设郑家镇和聚家园住宅小区项目，之后郑玉珍即以“聊城市东昌府区郑家镇和聚家园”的名义开始建设该住宅项目。2017年4月8日，被告侯学强向郑家镇和聚家园住宅小区工作人员解炳龙交纳购房定金21000元，欲购买郑家镇和聚家园住宅小区2号楼3单元6层2311室房屋。2017年8月24日，被告侯学强因购买该2311室房屋，又向解炳龙交纳了购房款79000元。解炳龙为被告侯学强出具了79000元的收据（该收据号：0094146），该收据上面注有“全款已付清”的字样。2017年11月份，被告孙孟凯欲购买郑家镇和聚家园住宅小区的房屋，通过被告侯学强观看了房子，选定了该小区2号楼3单元6层2311室房屋。被告侯学强向被告孙孟凯说明了该房屋是其多购买的房屋，经协商，该房屋价格172000元。2017年11月20日被告孙孟凯将172000元的房款交付给被告侯学强，被告侯学强为被告孙孟凯出具了172000元的收到条。2017年12月12日，被告孙孟凯与被告侯学强找到解炳龙，与解炳龙签订了被告孙孟凯与原告之间的《房屋买卖合同》，双方约定被告孙孟凯以206000元的价格购买郑家镇和聚家园住宅小区2号楼3单元6层2311室房屋，以28920元的价格购买该小区地下室一处。双方还约定了相应的违约责任。被告孙孟凯在该合同上签字捺印，解炳龙在该合同上加盖了聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章，并在委托代理人处签字捺印。该合同第四条第1种交款方式中“房款已结清”处打钩并捺有手印。解邴龙于2017年12月12日收取了被告孙孟凯的电费、水费、物业费、开口费总计3700元，并为被告孙孟凯出具了收到条（白条）。郑家镇和聚家园住宅小区还于2018年3月1日、2019年1月5日收取了被告孙孟凯的电表款、2018年的水费、2019年的物业费总计1290元。另查明如下事实：2019年11月2日，经原告郑玉珍与被告侯学强核对，双方认可并签订了一份“证明”，该“证明”的内容为：“经郑玉珍同侯学强反复核对，侯学强原来在郑家镇和聚家园所有房屋通过解邴龙共交房款捌拾捌万元（880000.00元），原解炳龙所开收据全部作废，以该数据为准，双方签字生效（仅证明交付款数额）郑家镇和聚家园：郑玉珍购房人：侯学强2019年11月2日1101室扣减付款玖万元整侯学强2019年11月2日”。在郑家镇和聚家园住宅小区售楼期间，被告侯学强通过解炳龙购买原告郑玉珍所有的1号楼1112室、1101室及1102室、2号楼2112室、2312室及2311室、3号楼3211室、3111室、3311室共计九套房屋，交纳定金及房款总计88万元。被告侯学强因购买1号楼1101室、1102室房屋与解炳龙签订了书面的《房屋买卖合同》，其中1号楼1101室双方约定房款为223800元，其他房屋被告侯学强均未与解炳龙签订书面的房屋买卖合同，开庭审理时被告侯学强陈述：“因当时买的房子多，想着以后转让出去，想着转让给谁，让他去办更名备案手续”。以上九套房屋处理情况如下：1号楼1112室、2号楼2112室，被告侯学强分别收取孙某、李某174000元、192500元，解炳龙分别为孙某、李某办理了“孙某与原告签订的《房屋买卖合同》”、“李某与原告签订的《房屋买卖合同》”，该合同分别约定房款为206672元、234920元，将1号楼1112室、2号楼2112室分别更名为孙某、李某。2019年11月2日经协商，原告将原解炳龙分别为孙某、李某办理的“孙某与原告签订的《房屋买卖合同》”、“李某与原告签订的《房屋买卖合同》”收回，又分别与孙某、李某重新签订了《房屋买卖合同》，分别约定房款为206672元、244240元。原告分别从88万元中扣减174000元、192500元，分别由孙某、李某补交了22000元余款（因孙某积极配合，原告给予优惠10672元）、40880元余款（因李某积极配合，以新价格计算优惠10860元）。3号楼3311室，根据山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初4209号民事判决书认定的事实，概括如下：3号楼3311室系解炳龙一房两卖，先卖给李志广后又卖给侯学强，后被告侯学强收取赵庆元170000元，解邴龙为赵庆元办理了“赵庆元与原告签订的《房屋买卖合同》”，该合同约定房款为234920元，将3号楼3311室更名为赵庆元。该案一审结案后，赵庆元提出上诉。1号楼1101室，被告侯学强与作为原告委托代理人的解炳龙签订了《房屋买卖合同》，双方约定房款为223800元。2019年11月2日经协商，原告与被告侯学强重新签订了《房屋买卖合同》。原告从88万元中扣减22万元并为被告侯学强出具了22万元的房款收据。1号楼1102室，因只有原告与被告侯学强之妻侯灵芳之间签订的《房屋买卖合同》，没有任何交款手续，原告将该房屋强行予以了收回。其他房屋包括涉案房屋原被告未作出具体的处理意见。故原告提起诉讼。还查明，被告侯学强通过解炳龙购买房屋时，解炳龙在为被告侯学强分别出具日期为2017年6月4日、单据号：0094148、房款为柒万玖仟元（2312室）购房款单据”时、日期为2017年8月24日、单据号：004146、房款为柒万玖仟元（涉案2311室房屋）购房款”收据时、日期为2017年8月24日、单据号：0094151、房款为柒万玖仟元（1112室）购房款”收据时，分别在这些收据上面注明了“全款已付清”的字样。本院认为，被告侯学强通过郑家镇和聚家园住宅小区工作人员解炳龙购买该小区2号楼3单元6层2311室房屋，解炳龙为被告侯学强出具了加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章的收据，虽然被告侯学强与原告之间没有书面的《房屋买卖合同》，但解炳龙作为郑家镇和聚家园住宅小区的职工，其行为应认定为表见代理，被告侯学强与原告郑玉珍之间存在房屋买卖关系，依法应予法律保护。故被告侯学强向解炳龙交纳购房定金21000元及交纳的房款79000元，应视为是对原告郑玉珍交纳的购房定金和房款。被告侯学强交纳购房定金21000元及交纳房款79000元后，被告孙孟凯欲购买涉案房屋，支付给被告侯学强172000元，通过被告侯学强协调，被告孙孟凯与作为郑家镇和聚家园住宅小区的委托代理人解炳龙订了《房屋买卖合同》，将购房者原为被告侯学强更名为被告孙孟凯。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条（当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人）的规定，经合同双方当事人同意，合同的更名是合法的。本案中，在被告侯学强将其名字更名为孙孟凯后，被告侯学强在同原告购房合同中的的权利义务就一并转让给了被告孙孟凯。故被告孙孟凯与作为原告委托代理人的解邴龙签订的《房屋买卖合同》中除二被告姓名互换外，其他权利、义务等内容依照法律规定应当完全一致，前后合同约定的房屋价格也应当是一致的，该合同依法当然也应予保护。关于涉案房屋的价格。因被告孙孟凯与原告签订的《房屋买卖合同》第三条约定的涉案房屋价格为234920元，又因为被告侯学强仅以提交的79000元的房款收据上注明“全款已付清”（注：没有注明全款的数额）证明其所提交的交款收据载明的数额之和10万元为涉案房屋的价格，再加上原告所提交的同期同类房屋的价格远远高于10万元，原告对房屋价格为10万元也不予认可，况且解炳龙与被告侯学强签订的《房屋买卖合同》中双方约定的房屋价格是223800元，结合本案的案情，被告侯学强辩称涉案房屋价格为10万元，证据不足，本院无法采信。被告孙孟凯辩称涉案房屋的价格是172000元，原告不予认可，被告孙孟凯所提交的证据也不能证明涉案房屋价款为172000元，故被告孙孟凯的答辩意见本院无法采纳。对于被告孙孟凯以其提交的《房屋买卖合同》第四条第1种交款方式中“房款已结清”处打钩并捺有手印证明涉案房屋房款已经结清的事实。本院认为，合同中“房款已结清”处打钩并捺手印，证明的应该是合同中双方约定的房屋价款，但被告孙孟凯未提交向原告支付房款的证据，况且被告孙孟凯也自认没有向原告支付任何房款。故被告孙孟恺辩称房屋价款已经结清，本院无法支持。综上所述，涉案房屋价格应以被告孙孟凯与原告签订的《房屋买卖合同》第三条约定的房屋价格234920元为准。被告孙孟凯与原告签订合同后，除需要向原告交纳物业费、电费、水费等费用外，还应当持解炳龙向被告侯学强出具的10万元收据向原告履行合同约定的付款义务并主张权利，现因该10万元的单据已经作废，该10万元包含于88万元当中，故被告孙孟凯应当再向原告支付剩余的房款134920元。故原告诉求被告孙孟凯履行合同义务支付购房款134920元的诉讼请求应予支持。关于原告诉求被告支付违约金的诉讼请求，因合同未有约定交款方式，无法确定是否违约，故不予支持。对于被告孙孟凯向被告侯学强支付的172000元的房款，系另一法律关系，当事人可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第八十八条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙孟凯于本判决生效后十日内支付原告郑玉珍房款134920元；二、驳回原告郑玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2412元，由原告郑玉珍负担1027元；由被告孙孟凯负担1385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  徐泉林二〇二〇年七月九日书记员  苑延胜