山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民初33号 原告（申请执行人）：万通建设集团有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇长江路**如东科技城东筑项目****。 法定代表人：胡学明，董事长。 委托诉讼代理人：郑志强，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁方，北京市炜衡（合肥）律师事务所实习律师。 被告（案外人）：高化峰，男，1976年1月14日出生，汉族，住山东省曲阜市。 委托诉讼代理人：刘万秀，山东洙泗风律师事务所律师。 被告（被执行人）：曲阜圣地置业集团有限公司，住所地山东省曲阜，住所地山东省曲阜市静轩西路（时庄）div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：王建中，总经理。 委托诉讼代理人：王晓东，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王**，男，该公司员工。 原告万通建设集团有限公司（以下简称万通建设公司）与被告高化峰、被告曲阜圣地置业集团有限公司（以下简称曲阜圣地公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告万通建设公司的委托诉讼代理人郑志强、袁方，被告高化峰及其委托诉讼代理人刘万秀，被告曲阜圣地公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万通建设公司向本院提出诉讼请求：1.撤销山东省高级人民法院作出的（2019）鲁执异901号《执行裁定书》；2.判决准予执行曲阜圣地置业集团有限公司名下位于山东省曲阜市××路××幢××单元××号房产（涉案房产金额为590208元）；3.本案诉讼费用由被告高化峰承担。事实和理由：万通建设公司因建设工程施工合同纠纷申请山东省高级人民法院（以下简称山东高院）执行曲阜圣地公司名下位于山东曲阜市静轩西路“新天地商住中心”相关房产，高化峰作为案外人，针对“新天地商住中心”4幢3单元1409号房产向山东高院提出了执行异议。2020年1月16日，山东高院作出了（2019）鲁执异901号《执行裁定书》，裁定：中止对被执行人圣地置业名下“新天地商住中心”4幢3单元1409号房产的执行。对上述（2019）鲁执异901号《执行裁定书》的内容，万通建设公司表示不服，理由如下：一是高化峰提交的未进行备案的商品房买卖合同以及曲阜圣地公司开具的收据，在没有相关转账记录或凭证进行佐证的情况下，不能证明购房款已真实支付给曲阜圣地公司。二是高化峰提供的新天地小区上房手续书等，不能充分证明其已经真实占有或使用该处房产。综上，万通建设公司认为案外人高化峰所提出的执行异议不能成立，其异议理由也不应予以采纳，故依据我国《民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请求山东高院能在查明事实的基础上，撤销（2019）鲁执异901号《执行裁定书》，并判决准予执行曲阜圣地公司名下位于山东省曲阜市静轩西路“新天地商住中心”的4幢3单元1409号房产，维护申请执行人的合法权益。 高化峰辩称，一、答辩人高化峰与曲阜圣地公司之间买卖关系成立，合同真实有效，该房款已实际交付。1.答辩人所购买的“新天地商住中心”4幢3单元1409号房产是从枣庄恒进新型建材装饰有限公司负责人陆永忠手中购买，该房是陆永忠从曲阜圣地公司处抵工程款而来，答辩人与陆永忠一起在曲阜圣地公司处办理的购房手续，答辩人再陆续将房款支付给陆永忠。曲阜圣地公司与枣庄恒进新型建材装饰有限公司签订施工合同一份，由枣庄恒进新型建材装饰有限公司对3#、4#、5#、6#、会所、商业楼外墙保温；1#、2#、6#楼外墙真石漆；1#、2#、3#、4#、5#、6#、会所、商业楼楼顶保温等，总工程量约500万元。该合同第六条约定该工程款全部用房屋折抵。2013年6月20日答辩人与陆永忠签订购房协议书一份，约定购买2号楼1712室面积116.38平米，房屋总价44万元。后来该房被开发商卖掉了，答辩人与陆永忠协商又购买的“新天地商住中心”4幢3单元1409号房屋。双方没再签订新的购房协议，“新天地商住中心”4幢3单元1409号房屋，面积135.68平米，总房价49万。2013年6月24日至2019年1月29日答辩人支付购房款共计49万元。有陆永忠的收款条和答辩人的打款记录为证，答辩人已向陆永忠支付了全款。2.陆永忠与曲阜圣地公司办理完抵账手续后2014年1月6日答辩人与曲阜圣地公司签订商品房买卖合同，曲阜圣地公司出具房款收据一份，答辩人取得该房屋所有权。二、答辩人已实际占有并使用该房屋。2014年1月14日答辩人与曲阜圣地公司签订小区入住通知单，长期居住并交纳燃气费、水费、电费、物业费等，2017年签订地上车位服务协议，答辩人一直交纳停车位管理费使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，曲阜圣地公司开发的房产自2015年7月8日起被查封，答辩人与曲阜圣地公司于2014年1月6日签订购房合同，早于法院时间，并且答辩人已支付全款，答辩人所购买房产用于居住，且在曲阜市其名下无其他用于居住的房屋，答辩人完全符合该规定。综上，请求法院依法判决驳回被答辩人的诉求，依法执行(2020)鲁执异901号执行裁定，以维护法律的尊严。 曲阜圣地公司辩称，不同意执行涉案房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 高化峰提交：证据一、曲阜圣地置业有限公司与枣庄恒进新型建材装饰有限公司施工合同及结算附件。证明：曲阜圣地置业有限公司与枣庄恒进新型建材装饰有限公司负责人陆永忠签订施工合同一份，双方结算总工程量约500万元。合同没有日期，大概2013年。证据二、高化峰与陆永忠签订购房协议书一份，陆永忠将顶工程款的房屋出售给高化峰。证据三、高化峰付给陆永忠的打款明细。证明：2013年6月24日—2019年1月29日高化峰付款共计479800元。证据四、商品房买卖合同及4号楼3单元1409室房款收据。证明：2014年1月6日高化峰与曲阜圣地置业有限公司签订商品房买卖合同，次日付清全部房款，曲阜圣地置业有限公司出具房款收据一份，高化峰取得该房屋所有权。证据五、新天地小区入住通知单、燃气费、水费、电费、物业费交费清单一宗，地上车位服务协议，地上车位服务协议及停车位管理费清单1月14日高化峰与曲阜圣地置业有限公司签订小区入住通知单，并缴纳燃气费、水费、电费、物业费，自2014年1月14日起至今的交费单据一宗，高化峰一直居住至今，2017年签订地上车位服务协议，高化峰一直交纳停车位管理费，一直使用至今。 万通建设公司质证：证据一、三性和证明目的均不认可。曲阜圣地公司和枣庄恒进新型建材装饰有限公司签订的施工合同内容简单，合同未约定工期，也无时间落款，真实性存疑。其未委托有资质的第三方对工程量和价格进行结算审计，因此500万元的工程量价款并不准确。曲阜圣地公司和枣庄恒进新型建材装饰有限公司没有就房屋抵账一事达成书面协议。证据二、三性和证明目的均不认可。其中购房协议指向的房屋并不是本案争议的房屋。退一步讲，即便曲阜圣地公司同枣庄恒进新型建材装饰有限公司真实存在债权债务及房屋抵账行为，房屋抵账的双方应该是枣庄恒进新型建材装饰有限公司和曲阜圣地公司。根据合同相对性，即便陆永忠作为枣庄恒进新型建材装饰有限公司的法定代表人无权取得抵账房屋。且没有证据证明两公司之间就房屋抵账达成书面协议。证据三、三性和证明目的均不认可。银行流水和收条单据仅能证明高化峰和陆永忠存在资金流动关系，但不能证明高化峰是为了支付涉案房屋的房款。有多张收条没有附带银行转账流水，真实性无法确认。陆永忠不是枣庄恒进新型建材装饰有限公司的法定代表人，工商信息显示其与该公司没有关联。证据四、三性和证明目的均不认可。商品房买卖合同未在网上备案，其合同内容和签订时间均不能采信。房款收据出具日期也可以由双方随意约定填写或修改，不能采信。证据五、三性和证明目的均不认可。入住通知单曲阜圣地公司没有加盖公章，因此签订时间没有说服力。后面所附物业公司收据均系物业管理公司出具，出具时间可以任意填写。大部分票据均是在2015年7月8日查封后出具，不能证明被告在查封前合法占有涉案房屋。 曲阜圣地公司质证：对证据一、三、四、五均无异议，真实有效。证据二是高化峰与陆永忠签订，曲阜圣地公司不清楚，不发表意见。 本院经审查认为：对证据一、三、四、五高化峰与曲阜圣地公司均予认可，结合其他证据，本院对其真实性予以确认。对于证据二、本院在理由部分一并阐述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在审理万通建设公司与曲阜圣地公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼过程中，万通建设公司申请对曲阜圣地公司名下财产进行查封，本院于2015年7月8日作出（2015）鲁民一初字第33号裁定，查封了涉案房产，2018年7月5日又以（2015）鲁民一初字第33-2号裁定继续查封涉案房产。2017年5月31日，本院作出（2015）鲁民一初字第33号民事判决书。该判决生效后，万通建设公司向本院申请强制执行。案件执行过程中，案外人高化峰向本院提出了书面异议，本院于2020年1月16日作出（2019）鲁执异901号执行裁定书，认为案外人高化峰作为买受人，在本院查封涉案房产之前，已与曲阜圣地公司签订了书面商品房买卖合同，已支付了合同约定的全部购房款，且，用于居住，在山东省曲阜市其名下无其他用于居住的房屋。裁定中止对被执行人曲阜圣地公司名下位于山东省曲阜市××路××幢××单元××号房产的执行。万通建设公司不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉，形成本案。 曲阜圣地公司与枣庄恒进新型建材装饰有限公司负责人陆永忠签订《施工合同》一份及结算附件，双方结算总工程量约500万元，按实际完成工程量以审计结算为准。合同没有日期，大概2013年。《施工合同》约定：一、工程概况工程名称：曲阜新天地商住中心；工程地点：327国道北汽车站对过；工程内容：外墙真石化防水涂料甲方另行结算；承包范围：部分外墙保温、真石化、外墙防水、涂料、1#-6#楼屋面保温（聚氨酯发泡）；承包方式：包材料、人工、管理费、检测费、税金及施工安全费、所有项目完成的相应费用（保温工程）。二、工程量及价款工程量：按实际施工面积结算。承包工程单价：B2级聚苯板外墙保温56元／㎡、真石化60元／㎡、外墙涂料24元／㎡、屋面聚氨酯50厚40元／㎡。合同工期50天。六、工程价款的支付与结算双方约定的工程价款支付方法和时间：全部用房屋折抵项目工程款，房价为售房部同期价。 2013年6月20日，高化峰（乙方）与陆永忠（甲方）签订《购房协议书》一份，证明人：高昭德。约定：经双方协商，甲方将曲阜市新天地商住中心2号楼1712，建筑面积为116.38平方出售给乙方。一、甲方负责乙方完善购房合同及购房发票。二、总房价为44万元整（大写：肆拾肆万元整）。首付贰拾万元整，余款分五年付清，每半年付一次，一次付贰万肆仟元。三、乙方在付款过程中，不得拖延，如拖延时间超过一个月乙方支付甲方余款的5%违约金，按每天计算。四、如乙方在无法支付剩余房款时，甲方有权收回此房，并有乙方支付此房所产生的费用（过户费、贷款利息）。甲方退给乙方所付的房款。五、在完善此房手续时，甲方有义务协助乙方完善。 高化峰与曲阜圣地公司签订载明日期为2014年1月6日《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人：曲阜圣地公司，买受人：高化峰，第三条买受人所购商品房基本情况买受人购买的商品房为第4幢3单元1409号房。该商品房用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9米，建筑层数地上17+1层，地下2层。该商品，地下**共135.68平方米。第四条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4350元，总金额（人民币）伍拾玖万零贰佰零捌元整。第六条付款方式及期限一次性付款本合同签订当日，买受人应付清全额房款（人民币）590208元。（大写）伍拾玖万零贰佰零捌元。第八条交付期限出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权纠纷的，由出卖人承担全部责任。 曲阜圣地公司向高化峰出具收到4-3-1409房款590208元的收款凭证，载明日期为2014年1月7日。经本院庭后核实该收款凭证存根联，上有备注：抵账，由2-3-1712换房补差65424。 2014年1月14日，高化峰办理了入住手续，并缴纳了燃气开口费、有线电视初装费、暖气开口费、电梯维护费、垃圾清理费、物业管理费。 关于《购房协议书》与《商品房买卖合同》房屋不一致的问题，高化峰庭审中陈述“一开始给我2号楼，但他们卖了，又给我4号楼的房子，不是买卖协议书的房子，面积和房款都不一样，后来没有签订新的协议书。”“签合同当日给我换成4号楼”。 高化峰提交证据的付款额共计479800元，高化峰庭审中陈述“我给陆永忠一共交了49万元，收条有两个单子找不到。” 本院认为，本案争议的焦点问题是高化峰对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，高化峰提供的新天地小区入住通知单、物业公司收取的各项费用的收据，能够证明高化峰自2014年1月即占有了涉案房屋。根据高化峰所提交的《施工合同》中关于“全部用房屋折抵项目工程款，房价为售房部同期价。”的约定、高化峰与陆永忠签订《购房协议书》、高化峰给陆永忠的打款明细、曲阜圣地公司向高化峰出具收款凭证存根联上的备注、以及高化峰和曲阜圣地公司的陈述，能够印证高化峰与曲阜圣地公司在2014年1月6日签订《商品房买卖合同》的真实性，涉案房产查封时间为2015年7月，本案符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产的情形。关于支付房款的问题，高化峰提交的曲阜圣地公司出具的收款凭证虽然显示的数额与高化峰与陆永忠签订《购房协议书》约定的数额以及高化峰给陆永忠的打款明细不一致，但结合涉案《商品房买卖合同》的签订、收款凭证的出具以及准许高化峰入住的事实及曲阜圣地公司的陈述，可以推出高化峰与陆永忠之间、陆永忠与曲阜圣地公司之间就购房款的问题达成了一致，可以认定高化峰支付了全部购房款。本案非因高化峰自身原因未办理过户登记。高化峰对涉案房产享有的权益能够排除强制执行。 综上所述，高化峰能够举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，万通建设公司的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回万通建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费9702元,由万通建设集团有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  栾建德 审判员  李守军 审判员  张 豪 二〇二〇年七月二十七日 书记员  赵 晶