广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2651号 原告:黎辉，男，1982年10月25日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市柳**，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被告：柳州联发置业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市水南路221号灯台花苑16栋二层3、4间，统一社会信用代码：91450200MA5KB8XT38。 法定代表人：洪毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：户逢春，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖雯萱，广西佑成律师事务所律师。 原告黎辉与被告柳州联发置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告黎辉的委托诉讼代理人周超群，被告柳州联发置业有限公司的委托诉讼代理人户逢春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎辉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年10月1日至2018年12月13日期间的逾期交付房屋违约金19153元（532038元×5?/天×72天）；2.本案诉讼费用由被告承担。 诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付2018年10月1日至2019年1月2日期间的逾期交付房屋违约金24739.77元（532038元×5?/天×93天）。 事实与理由：2017年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将联发荣君府XX号房出售给原告，售价为532038元。原告依约履行了付款义务。上述合同第八条约定：被告应当在2018年10月1日前将商品房交付原告使用。同时，上述合同附件四《合同补充协议》第二条“房屋的交接”中约定：被告取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，以电话通知向原告发出房屋交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知。然而，被告于2018年12月13日才取得五方单位验收合格。上述合同第九条约定：逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。经核实，原告实际领取房屋钥匙时间为2019年1月2日，逾期交付房屋违约金应计算至2019年1月2日，被告实际逾期交房93天，故原告相应变更诉讼请求，请求法院判如所请。 被告柳州联发置业有限公司辩称，联发荣君府2号楼及地下室于2018年12月13日经五方验收合格，符合法定交付条件，原告也实际接收了房屋，逾期交付房屋的时间应当计算至2018年12月13日。《商品房买卖合同》约定的违约金标准为每日万分之五，根据被告委托的评估机构出具的《评估报告》证实同地段同类房屋租金远远低于本合同约定的违约金标准，同时政府部门出具的《征收补偿方案》中确定的临时安置过渡费标准也远低于本合同约定的违约金标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干法律问题的解释》第十六条规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此被告请求调整降低本案的违约金标准，并按照同类房屋租金上浮30%作为违约金计算标准，已经完全能够覆盖且超过原告的实际损失。 本案查明的事实如下： 一、涉案房屋坐落：柳州市荣军路355号联发荣君府XX号。 二、房屋总价款：532038元，原告已付清给被告。 三、被告在《柳州晚报》刊登房屋交付公告日期：2019年2月15日。 四、原告主张逾期交付房屋违约金计算至2019年1月2日，被告不认可，被告认为应以五方单位竣工验收合格时间为准，但其提交的《钥匙签领表》未记载钥匙签领时间。 五、涉案房屋五方单位竣工验收合格日期：2018年12月13日。 六、《商品房买卖合同》关于交付的约定：出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，以电话通知向买受人发出房产交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知；买受人应于接到出卖人的电话通知或报纸刊登交房通知五天内办理交接手续；在非出卖人原因而买受人未能及时收到交房通知的情况下，交房通知书自登报之日起3日内视为送达。若买受人未能在上述约定的时间内办理交接手续，则视为买受人对该房屋及一切所属设施无异议并同意接受该房屋，在本条款（1）约定的最后期限日，即视为商品房交付使用日。 七、《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。 八、另查明：被告委托广西华正房地产土地评估咨询有限公司对与涉案房屋相同户型房屋2018年10月-2019年2月期间的市场租金进行评估，2019年3月12日，广西华正房地产土地评估咨询有限公司出具《房地产租金咨询报告》，估价结果为：2018年10月至2019年2月期间被评估房屋市场租金为1800元/月，市场租金单价为25.10元/㎡/月，租金内涵为：设定房屋内部达到基本使用条件下（水电设施安装入户、室内简单装修、家具）的净租金。 九、补充查明：原、被告双方均书面同意本案适用小额诉讼程序进行审理。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。 首先，关于房屋交付时间的认定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。根据《竣工验收备案表》显示，涉案房屋于2018年12月6日竣工验收，五方单位于2018年12月13日在“竣工验收意见”处签署“合格”意见并盖章，故本院采信被告的主张，认定涉案房屋于2018年12月13日验收合格，达到法定交付的条件。原告主张其于2019年1月2日领取房屋钥匙，被告虽不认可，但其提交的《钥匙签领表》未记载钥匙签领时间，无法确定原告领取房屋钥匙的时间，故本院采纳原告的主张，确认涉案房屋交付时间为2019年1月2日。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年10月1日前，被告实际交付房屋时间为2019年1月2日，逾期交付房屋天数为93天。 其次，关于违约金计算标准。本案中，被告逾期交付房屋93天，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于违约金的计算标准，双方存有分歧，原告认为应按照《商品房买卖合同》的约定即已付房价款每日5?计算；被告认为《商品房买卖合同》中违约金计算标准约定过高，请求法院予以降低，并提供了评估机构的评估结论及政府部门的房屋征收补偿方案，拟证明同地段同类房屋市场租金及政府部门规定的临时安置过渡费标准均低于本合同约定的违约金标准。对此本院认为，第一，从合同约定的违约金条款的效力来看，《商品房买卖合同》是由被告预先制定的格式合同，被告作为从事房地产开发建设及商品房销售的专业法人主体，在订立合同之前应当对逾期交房违约金的标准有一定的预先判断和考量，合同中对违约金计算标准进行了明确约定，未违反法律、法规的强制性规定，原告亦无异议，双方对违约金的约定条款合法有效；第二，从双方权利义务是否具有对等性来看，《商品房买卖合同》第七条中对原告逾期付款违约金计算标准的约定，与第九条中对被告逾期交房违约金计算标准的约定均是一致的，符合权利义务对等的原则；第三，《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准均为已付房价款的每日5?，未明显高于法律规定的范围，且被告未提交充分有效的证据证实双方约定的违约金标准过分高于原告的损失。综上，在双方对违约金的计算标准有明确的书面约定的情形下，从诚实信用、平等原则出发，应按照合同约定的标准计算违约金，故本院对被告要求调整降低违约金计算标准的主张不予采纳。被告应向原告支付逾期交付房屋违约金24739.77元(532038元×5?×93天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 被告柳州联发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黎辉逾期交付房屋违约金24739.77元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费419元（原告黎辉已向本院预交），减半收取计209.5元，由被告柳州联发置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱张燕 二〇二〇年七月六日 书记员  邱少涵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。