江西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）赣民申629号 再审申请人（一审被告、反诉人、二审上诉人）：刘国庆，男，1969年9月27日出生，汉族，住江西省高安市。 再审申请人（一审被告、反诉人、二审上诉人）：陈益秀，女，1966年10月5日出生，汉族，住江西省高安市。 再审被申请人（一审原告、被反诉人、二审被上诉人）：高安市德礼家电超市，住所地：江西省高安市中山商贸中心佳苑。 经营者：陈德礼。 申请人刘国庆、陈益秀因与被申请人高安市德礼家电超市租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市中级人民法院（2019）赣09民终2082号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 刘国庆、陈益秀申请再审称，一、再审被申请人高安市德礼家电超市（下称德礼家电超市）起诉再审申请人刘国庆、陈益秀诉讼主体错误。1、2014年7月7日，刘国庆代表高安市皇朝家私店与再审被申请人德礼家电超市签订《租赁合同》，租赁合同首部载明的承租人为“高安市皇朝家私刘国庆”，合同落款处高安市皇朝家私店没有盖章，刘国庆在代表人一栏签名。高安市皇朝家私店是租赁合同主体承租人。2、租赁房屋一直由高安市皇朝家私店用于经营皇朝家私。3、原高安市皇朝家私店成立于2012年8月23日，是普通合伙企业，合伙人为上诉人陈益秀和李松林，陈益秀是执行合伙事务人。该合伙企业于2015年8月23日注销。现高安市皇朝家私店设立于2015年8月26日，是个人独资企业，投资人为陈益秀，也就是说高安市皇朝家私店在2015年8月23-26日进行了重组，组织形式发生了变化。4、二审判决以刘国庆在高安市人民法院（2016）赣0983民初183号房屋租赁合同纠纷一案中认可其为《租赁合同》的相对人，并与德礼家电超市达成一致调解意见为由，认定申请人刘国庆、陈益秀是适格的被告。调解协议是当事人对权利、义务的自愿处置，不能作为认定事实和适用法律的依据。所以，二审判决的推断是错误的。 二、再审被申请人是否有权提起诉讼，无相关证据予以证明。再审被申请人至今没有提供其有权转租房屋，与再审申请人签订房屋租赁合同，收取租赁费，行使租赁权的证据。再审申请人在第一次上诉，宜春中院以主体不符为由发回重审。第二次上诉又向二审法院提出了该反驳意见，但法院一直不采纳再审申请人的合法诉讼主张。再审被申请人不提供其与房屋所有权人所签订合同的目的在于刻意隐瞒涉案房屋的面积、租赁价格、期限及房屋所有权人是否同意转租等事实。 三、租赁合同是再审被申请人德礼家电超市采取非法手段强行解除的。2017年8月，德礼家电超市向高安市人民法院提起诉讼，诉讼请求主要是要求再审申请人给付租赁费和分摊物业管理费。2017年11月，高安市人民法院作出判决，判决刘国庆给付租金48695元。刘国庆、陈益秀不服提起上诉，2018年3月21日，宜春市中级人民法院裁定发回重审。2018年4月12日，高安市人民法院立案受理，4月13日，德礼家电超市切断皇朝家私的用电。2018年5月，高安市人民法院重审第一次开庭，德礼家电超市增加诉讼请求，请求解除租赁合同。刘国庆、陈益秀提起反诉，要求德礼家电超市赔偿经济损失100万元，高安市人民法院受理反诉，我方交付了诉讼费。所以，租赁合同是德礼家电超市在诉讼期间强行解除的，而不是拖欠租金导致的，因为拖欠租金纠纷尚在诉讼过程中。 四、房屋租金只能计算至2018年4月12日。1、2018年4月13日，德礼家电超市强行将租赁房屋内的电源切断，导致皇朝家私店停止营业，实际是以非法手段强行终止租赁合同。2、2018年5月12日，皇朝家私店根本没有恢复通电，本案发回重审后，从第一次开庭到德礼家电超市提供虚假证明进行质证前，从没有说过已恢复通电。3、2018年8月，司法鉴定人员去勘查现场时没有恢复通电，是刘国庆用发电机发电照明的。4、自2018年4月13日被切断电源后，没有任何人（包括法庭）通知皇朝家私店已通了电。5、2018年5月，皇朝家私店停止经营后，陈德礼就锁了皇朝家私店门。6、2018年春节后，陈德礼切断了皇朝家私店的用水。 五、应按实际面积计算房屋租金。1、根据2014年7月7日签订的租赁合同，德礼家电超市是将中山商贸城内中山佳苑商住楼西侧二楼商场，面积约1900平方米出租给皇朝家私店使用。事实是租赁房屋只有1680平方米。2、2017年8月，因德礼家电超市在租赁房屋西侧加建的铁楼梯是违章建筑，被政府强制拆除。之后，陈德礼在租房的北面从西边第二店铺修建混凝土结构的楼梯。楼梯改装，减少租赁面积30平方米左右，应减少年租赁金7085元。 六、再审被申请人德礼家电超市作为出租人应当承担下列合理费用，且该费用必须在租赁费用中冲减。包括：楼梯改装费用及因楼梯改装、实租面积减少应相应扣减的租赁费。 七、皇朝家私店未按约交付租金不构成违约，不应承担违约责任。1、德礼家电超市违背诚实信用的原则欺骗上诉人。租赁房屋实际只有1680平方米，陈德礼却骗称有1900平方米，导致申请人多付租金。2、不对租赁房屋进行物业管理，严重影响皇朝家私的经营活动。皇朝家私店上次未按时交房租是陈德礼允许他人在皇朝家私店承租部位打广告牌。这次没有交房租是因店面门口被车辆全部阻塞，严重影响了经营活动，多次向陈德礼提出要求解决，陈德礼置之不理，直到德礼家电超市2017年提起诉讼后才采取了相关措施（详见申请人提供的照片）。3、租赁房屋出现情势变更。2017年8月，因租赁房屋西侧加建的铁楼梯是违章建筑，被政府强制拆除，之后，陈德礼在租房的北面从西边第二店铺修建混凝土结构的楼梯，建楼梯的费用德礼家电超市承担了，但楼梯装修是皇朝家私店出的，花费了112600元。当时约定所有的费用由德礼家电超市承担，但德礼家电超市至今未承担。改建室内楼梯共42天（2017年8月17日-9月28日），因改建期间经营环境不好，如灰尘多、噪音大等，很少有人进店，没有销售业绩，经济损失严重。 八、再审被申请人德礼家电超市强行终止房屋租赁合同，应赔偿皇朝家私店的经济损失。包括：1、房屋装修损失。经司法鉴定，皇朝家私房屋装修损失为795490.19元。2、楼梯改造损失，第一次室外楼梯装修因后被拆除，损失费用30000元。3、经营损失238391.66元。加上评估费、反诉诉讼费，共计113万元。 刘国庆、陈益秀依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审,请求:1、撤销宜春市中级人民法院（2019）赣09民终2082号民事判决，依法再审，裁定驳回再审被申请人德礼家电超市的起诉，或撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判再审申请人刘国庆、陈益秀给陈德礼家电超市房屋租金201770.7元；德礼家电超市赔偿再审申请人刘国庆、陈益秀损失113万元。2、本案的所有诉讼费用再审被申请人承担。 本院经审查认为，本案再审审查的争议焦点为：一、刘国庆、陈益秀是否是本案适格的诉讼主体；二、德礼家电超市是否有权提起诉讼；三、德礼家电超市于2018年4月13日切断皇朝家私的用电是否意味着合同解除；四、刘国庆、陈益秀是否应承担违约责任；五、德礼家电超市是否应当赔偿刘国庆、陈益秀经济损失113万元。 关于刘国庆、陈益秀是否为本案适格诉讼主体的问题。申请人签订租赁合同以便其经营皇朝家私店，系典型夫妻共同生产经营行为。另外，工商登记显示，租赁合同签订时，陈益秀为普通合伙企业皇朝家私店执行合伙人，基于刘国庆系陈益秀丈夫的特殊身份，加之租赁合同上有刘国庆的签字，承租人有充分理由相信租赁涉案房屋为夫妻共同意思表示。申请人关于诉讼主体错误的主张不成立。 关于德礼家电超市是否有权提起诉讼的问题。首先，《民事诉讼法》第一百零八条规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。2014年7月7日，双方签订的租赁合同已显示，合同甲乙方分别为德礼家电超市和申请人，本案正由于申请人未按时交付租金而引发，租赁合同双方当事人为德礼家电超市与申请人，德礼家电超市与本案具有直接利害关系，基于合同的相对性，德礼家电超市起诉申请人于法有据。其次，尽管德礼家电超市并非涉案房屋的所有权人，但截至目前，没有任何人就本租赁合同的效力提出异议，应视为房屋产权人同意德礼家电超市的转租行为。 关于德礼家电超市于2018年4月13日切断皇朝家私的用电是否意味着合同解除的问题。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。本案基础法律关系为租赁合同，德礼家电超市的主要义务是将涉案房屋租赁给申请人使用，而涉案房屋当时仍处于申请人的实际控制之下。尽管德礼家电超市切断申请人经营的皇朝家私店面电力这一行为不当，原审法院已给予否定性评价，但并不意味着合同当然解除。 关于申请人是否应承担违约责任的问题。涉案租赁合同合法有效，申请人不履行《租赁合同》约定的义务，一再拖欠本应承担的租金，已构成实质违约，应承担相应的违约责任。原审法院综合涉案合同的履行情况及申请人拖欠租金的实际情况，酌定申请人向德礼家电超市支付违约金200000元，并无不当。 关于德礼家电超市是否应当赔偿刘国庆、陈益秀经济损失113万元的问题。原判对刘国庆、陈益秀提出的赔偿房屋装修损失、楼梯改造损失、经营利润损失100万元的主张不予支持，适用法律正确。现刘国庆、陈益秀又在原审诉请之外提出赔偿主张，本院不予审查。 综上，刘国庆、陈益秀的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回刘国庆、陈益秀的再审申请。 审判长  田甘霖 审判员  邓名兴 审判员  刘晓雯 二〇二〇年七月三日 法官助理张伟 书记员袁芳