湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初106号原告：贺勋，男，汉族，1990年6月19日出生，黄冈市人，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：王祥国，黄冈市团风县团风镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：张军，女，1983年4月13日出生，汉族，户籍地：黄冈市黄州区。被告：许斌，男，1975年5月6日出生，汉族，户籍地：湖北省恩施市。委托诉讼代理人：张军，系许斌妻子，代理权限为全权代理。被告：湖北松泰房地产开发有限公司。住所地：黄冈市黄州区赤壁大道**。统一社会信用代码：91421100676472075M。法定代表人：黄永生，总经理。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告贺勋诉被告张军、许斌合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。经被告张军申请追加湖北松泰房地产开发有限公司为本案被告。原告贺勋及其诉讼代理人王祥国，被告张军，被告许斌的委托代理人张军，被告湖北松泰房地产开发有限公司的诉讼代理人肖红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺勋向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告张军、许斌返还购房款三十万元及利息（利息按月息1.8%计算自2017年1月15日起算至付清之日止），被告许斌另承担《承诺书》的违约责任；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月15日原告与被告许斌、张军签订了由被告湖北松泰公司出具的《商品房买卖合同（预售）》合同书，合同编号：HG2016-009586。合同签订后原告就订购了松泰华庭3-2202商品房一套，被告许斌和张军就要求原告在《商品房买卖合同（预售）》合同书上签字按手印，之后，被告许斌和张军要求原告交付订购房款三十万元，并提供了账号，原告当时就付款三十万元。后被告许斌、张军出示了收条一张“今收到贺勋交来订购松泰华庭3-2202号房（138.65平方米）房款叁拾万元整（300000.00元）详见收条凭证”。合同签订后，原告就要求被告交房，张军、许斌说同年5月31日把购房手续一并办完后再交房，后原告又再次找被告，被告张军、许斌以楼房没有建完为由拒绝交房。由此双方发生争执，于2017年8月4日被告许斌出具承诺书：“今由销售部许斌欠贺勋1-3-2202楼款叁拾万元整，在七日内付清，如若不能按时付款，将赔付违约金每天壹仟元整，另承担连带法律责任”。据此，原告为了维护自身合法权益，特诉请法院，判令如前所请。被告张军、许斌辩称：武汉鸿城伟业房地产代理有限公司（下称我公司，许斌为公司法人，张军为公司财务兼松泰华庭项目现场负责人）与湖北松泰房地产开发有限公司（下称松泰公司）签署有独家销售代理合同，合同中明确约定了双方权责利以及作为代理人具有代收销售商品房相应款项的授权，贺勋所购房屋是在合同有效期内，在销售现场办理，因而以被告张军、许斌在松泰华庭营销中产生的收单行为系约定授权下的职务行为。由于松泰公司自己原因导致无法给贺勋完善相关手续，2017年7月18日和8月1日我公司两次以邮寄方式致函松泰公司要求打包结算我公司代理佣金并办理客户正式购房手续，后分别于2017年8月1日、8月4日将松泰公司法人黄永生及部分待完善购房手续客户约到一起当面处理（有开会人员登记签名、现场照片以及联名申请），松泰公司不予处理，直到8月31日合同到期我公司按约定移交资料（原告所购房屋处于查封限制销售状态）并再次提交打包结算申请，松泰公司均予以推诿直至现在都没有履行自己的职责，现都在走法律程序来维护自身利益。我的行为是职务行为，应该由公司赔付原告所提出的违约金。被告湖北松泰房地产开发有限公司辩称：追加松泰公司为被告是错误的，松泰不知道原告与被告的交易，是张军私自收款，如果是卖房子应该是松泰的POS机专门收款，松泰公司是在追加为被告后才知道这个事，要求驳回对松泰公司的起诉，松泰公司不承担任何责任。原告贺勋围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、收条一份、一本通/绿卡通交易明细复印件一份。证明被告张军、许斌收取原告购房款30万元。2、《承诺书》复印件一份。证明原告多次找被告许斌索要在松泰华庭购买商品房一套及交付购房款叁拾万元，许斌承诺在2017年8月11日内退还购房款，否则按每天1000元承担违约责任。被告张军、许斌对原告提交的证据均无异议。被告湖北松泰房地产开发有限公司对原告提交的证据认为与松泰公司无关，是原告与张军、许斌的之间的关系。被告张军、许斌为反驳原告，庭审时提交如下证据：1、房屋买卖合同、销售代理合同。证明我公司与松泰公司是合法的代理行为。2、现场处理照片、到会人员签名以及客户联名申请。证明松泰公司不积极配合客户办理手续，而不是他所说的不知道。我是代理行为。3、2017午8月房管局楼盘信息表。证明按照合同法的相关规定，松泰公司应当承担全部责任，我公司不应承担责任。该楼盘都已查封。4、武汉鸿城伟业房地产代理有限公司账户明细。证明收取客户购房款已入公司账户，属于正常代理行为。5、预售房销售合同模板一份。证明胡进国和松泰公司是授权委托行为，在房产局备了案。我们是遵照合同委托，履行职务行为。6、工资表复印件两份、领款单复印件一份。证明张军是职务行为，是松泰公司和鸿城伟业公司授权的现场负责人。原告对被告张军、许斌提交的证据1中的房屋买卖合同属于无效合同，合同中只有原告一人签字。其他证据与本案没有因果关系，不予质证。被告湖北松泰房地产开发有限公司对被告张军、许斌提交的证据1应该有原件进行质证，即使是真的也不能达到证明目的，销售合同明显不是个人签的，而是鸿城伟业公司签订的，收款是个人收取，其合同中没有授权鸿城伟业公司收购房款。证据2中的照片，不能达到证明目的。证据3不是原件，不符合证据的形式，也不能反映松泰公司对原告之间有销售的记录，不能达到其证明目的。对证据4是被告张军、许斌自己的账务往来，与松泰公司没有任何关系，而且不能反映出来是原告的购房款进入了鸿城伟业公司的账目，不能达到其证明目的。证据5与本案无关。证据6是复印件，不符合证据的形式。且领款单上明确事项是佣金，是鸿城伟业公司销售代理的行为，与本案没有关联性。被告湖北松泰房地产开发有限公司向法庭提交（2019）鄂1102民初1954号、（2020）鄂11民中196号民事判决书两份。证明该案件与本案相同，应该驳回对松泰公司的诉请。原告认为该证据与本案无关，不予质证。被告张军、许斌认为该证据与本案无关，不予质证。经审核，对原、被告提供的与本案有关联性的证据予以采信，亦可以认定张军、许斌同原告签订空白购房合同，2017年8月4日，许斌向原告出具承诺书，承诺在十日内付清所欠原告购房款，逾期则按每日1000元支付违约金，另连带法律责任。本院经审理认定事实如下：2017年1月15日，被告张军介绍原告购买松泰华庭1号楼3单元3-2202室商品房，被告张军要求原告将购房款30万元转入被告指定账户，被告许斌、张军出具收条一份。当日，被告张军让原告填写没有盖章的《商品房买卖合同（预售）》。事后，被告张军没在合同上盖公章，原告就找到开发商湖北松泰房地产开发有限公司，其认为公司没有收到该购房款，不承认预售事实。原告多次找被告催要购房款，2017年8月4日，被告许斌向原告出具书面《承诺书》，承诺在七日内退还购房款30万元。如若不能按时付款，将赔付违约金每天一千元整，另承担连带法律责任。因被告张军、许斌一直拖延不退还购房款。原告遂诉至法院。另查明，被告张军、许斌是夫妻关系。2016年8月1日，被告湖北松泰房地产开发有限公司与武汉鸿城伟业房地产代理有限公司签订一份《销售代理合同》，约定被告湖北松泰房地产开发有限公司（甲方）指定武汉鸿城伟业房地产代理有限公司（乙方）在黄冈地区的独家销售代理，销售甲方指定的在黄州××大道××号兴建的松泰华庭项目，代理期限为2016年8月1日到2017年8月30日；在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；乙方不得擅自收取客户定金、房款及其他费用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动，并对其他事项进行了约定。被告许斌是武汉鸿城伟业房地产代理有限公司的法定代表人，被告张军是武汉鸿城伟业房地产代理有限公司的会计。本院认为：被告张军、许斌与原告贺勋签订《商品房买卖合同（预售）》，购买由被告湖北松泰房地产公司开发有限公司开发的的松泰华庭1号楼3单元3-2202室商品房，该合同未加盖被告湖北松泰房地产开发有限公司的公章。被告张军收取原告购房款30万元后，没有将房款交到被告湖北松泰房地产开发有限公司，亦没入账被告张军、许斌所在的武汉鸿城伟业房地产代理有限公司账户，被告张军将原告房款存入其个人账户，该《商品房买卖合同（预售）》属无效合同。故原告要求被告张军返还购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。被告许斌向原告出具七日内还款承诺书，同时约定，如不能按时还款，将赔付违约金每天一千元整，是其真实意思表示，故被告许斌亦应同被告张军互负连带赔偿责任。被告张军迟延履行的行为已客观上造成了原告的资金利息损失,且利息为法定孳息,原告主张被告支付资金占用利息符合相关法律规定,故本院酌情支持以300000元为基数,按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算从2017年1月15日起计算资金占用利息。被告张军与原告所签购房合同为空白合同，亦未到被告湖北松泰房地产开发有限公司备案，故被告湖北松泰房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告张军在本判决生效之日起三十日内返还原告贺勋购房款300000元及利息（以300000元为本金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算从2017年1月15日起计算至清偿之日止）。二、被告许斌对上述第一项承担连带清偿责任。三、被告湖北松泰房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元。由被告张军、许斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李 樵人民陪审员  谢国文人民陪审员  倪德安二〇二〇年七月十三日书 记 员  胡国丽