重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初2276号原告：重庆市渝中区住房和城市建设委员会，住所地重庆市渝中区民生路**，统一社会信用代码11500103MB16469382。法定代表人：陈勇，该委员会主任。委托诉讼代理人：雷潇潇，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：程丹，重庆索通律师事务所实习律师。原告：重庆市渝中区住房综合事务中心，住，住所地重庆市渝中区民生路**一社会信用代码12500103MB0U463216。法定代表人：何迈能，该中心主任。委托诉讼代理人：雷潇潇，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：程丹，重庆索通律师事务所实习律师。被告：重庆庆荣房地产发展有限公司，住所地，住所地重庆市渝中区下罗家湾**册号企合渝总02772。法定代表人：洪淑华，该公司董事长。被告：重庆房综置业有限公司，住所地重庆市渝，住所地重庆市渝中区学田湾正街****码9150000020280420XY。法定代表人：张文武，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶建，重庆红岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴远程，男，汉族，1973年12月26日出生，住重庆市江**。原告重庆市渝中区住房和城市建设委员会（以下简称渝中区住建委）、原告重庆市渝中区住房综合事务中心（以下简称渝中区住房中心）诉被告重庆庆荣房地产发展有限公司（以下简称庆荣公司）、被告重庆房综置业有限公司（以下简称房综公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，由审判员潘明心担任审判长，与人民陪审员姚天玲、人民陪审员许培英组成合议庭，适用普通程序于2019年1月17日公开开庭进行了审理，书记员骆漪担任法庭记录。原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心的共同委托诉讼代理人雷潇潇及被告房综公司的委托诉讼代理人陶建、裴远程到庭参加了诉讼，被告庆荣公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。2020年1月8日，本院适用普通程序再次公开开庭进行了审理，柯彧担任法官助理，书记员刘赟担任法庭记录。原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心的共同委托诉讼代理人雷潇潇、程丹及被告房综公司的委托诉讼代理人裴远程到庭参加了诉讼，被告庆荣公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心向本院提出诉讼请求：一、判令被告庆荣公司、被告房综公司立即向原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心划还安置位于渝中区十八梯片区的12套住宅（每套房屋建筑面积不低于35平方米），并办理房屋的不动产权证，并支付办证费用；二、判令被告庆荣公司、被告房综公司立即向原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心划还安置位于渝中区正阳街片区临街平街主干线位置4套非住宅（面积167.04平方米），并办理房屋的不动产权证，并支付办证费用；三、若被告庆荣公司、被告房综公司不能或不能足额向原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心划还安置第一、二项诉请的房屋，请求判令被告按照被拆除房屋同等地段、同等用途房屋的现阶段市场价值对原告进行货币补偿（具体金额以评估为准）；四、判令被告庆荣公司、被告房综公司按照每月970.22元的标准向原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心支付从1995年3月起至2001年12月止的空损租金共计107694.42元，并自2002年1月1日起以107694.42元为基数按银行同期贷款利率支付逾期利息至实际划还安置之日止；五、判令被告庆荣公司、被告房综公司向原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心支付自2002年1月1日起至实际划还安置之日止住宅房屋的空损租金及逾期利息，按照每户35平方米，2.44元/㎡·月的标准计收（暂计至2017年9月为193687.2元，逾期利息按银行同期贷款利率支付至实际划还安置之日止）；六、判令被告庆荣公司、被告房综公司支付自2002年1月1日起至实际划还安置之日止非住宅房屋的空损租金及逾期利息，空损租金标准以司法评估为准（以每平方米每月25元估算，至2017年9月为789264元，逾期利息按银行同期贷款利率支付至实际划还安置之日止）；七、本案案件受理费14615元、评估费50000元、保全费5000元由被告庆荣公司、被告房综公司负担。事实和理由：1992年9月22日，被告庆荣公司与原重庆市房地产管理局市中区分局签订《正阳街片区市有公房拆迁、补偿安置协议》（以下简称《原划还协议》），约定由被告庆荣公司拆除原直管公房5栋58户建筑面积2122平方米（其中住宅52户、建筑面积1904平方米；非住宅7户，建筑面积218平方米），门牌号对应为正阳街64号、64-2号；五一路98号、104号、106号。同时，该协议对各房屋划还安置方式进行了明确的约定。在协议签订后，由被告房综公司向原告履行了部分拆迁划还安置义务，但是截至目前，该项目仍有12户住宅、4户非住宅（面积167.04平方米）未进行划还安置，且未支付任何空损租金。现因原告机构设置变更，现重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心系案涉房屋权利人，且被告庆荣公司已将安置划还房屋的权利和义务转让给了被告房综公司，应由二被告向二原告承担连带安置划还房屋的义务。原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心认为，二被告的行为违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心依法提起诉讼，望判如所请。被告房综公司辩称：一、被告房综公司不是适格被告，驳回二原告对被告房综公司的诉请。其不是拆迁安置补偿合同的相对方、当事人，被告庆荣公司并未将合同或项目转让给被告房综公司，未承接合同或项目的权利义务，双方在《直管公房拆迁安置情况说明》中纳入五一路、正阳街项目，是为了配合区房管局借据账目遗留问题，文件中明确“维持管理现状，不作资产划转”，被告庆荣公司系独立法人，其对外法律责任不应由被告房综公司承担。二、本案不具有可诉性，不属于法院受案范围。三、原告起诉事实不清，《产权划还协议》第一页无被告庆荣公司盖章认可，更改系原告单方行为；原告举示的多份证据中关于户数、面积数据不符，“五一路正阳街片区”到底有多少户？多少面积？拆迁了多少？还房多少？还房位置及未还面积均不清楚；鉴定结论中选取的对象均为市场租赁价格，与公房租金差距极大，故要求重新评估。四、诉讼时效届满，本案于94年时效届满，并早已超过20年最长时效，应予驳回。原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心围绕其诉讼请求依法提交了《正阳街片区市有公房拆迁、补偿安置协议》、《国有土地使用证》、《原解放碑房管所要求划还正阳街拆迁片区房屋的函》、《重庆市住房制度改革领导小组重庆市物价局关于提高公有住房租金标准的通知》、租金评定表、《拆迁许可证》、《产权划还协议》、《重庆房地综合开发公司涉及渝中区房屋管理局直管公房拆迁安置情况》、《关于五一路正阳街项目拆迁安置的情况说明》、《关于渝中区房屋管理局与市重点工程建设拆迁办公室等单位拆迁待划还直管公房的报告》等证据，被告房综公司围绕其辩解理由依法提交了《关于渝中区房屋管理局与市重点工程建设拆迁办公室等单位拆迁待划还直管公房的报告》等。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年9月22日，被告庆荣公司（甲方）与原重庆市房地产管理局市中区分局（乙方）签订《正阳街片区市有公房拆迁、补偿安置协议》，约定由甲方拆除乙方管理的直管公房5栋58户建筑面积2122平方米（其中住宅52户、建筑面积1904平方米；非住宅7户，建筑面积218平方米），门牌号对应为正阳街64号、64-2号；五一路98号、104号、106号；上列房屋的过渡补助等有关费额由甲方按重人发（87）13号文执行，建房期间（以甲方与施工单位签订的建房工期为准）乙方不收取空损租金，逾期新房未投入使用，甲方每月应向乙方缴纳空损租金970.22元；甲方拆除乙方管理的住宅，双方采取互不补偿互不结算的原则进行产权调换，由甲方按拆除公房户数实际安置新房的建筑面积立体划还给乙方，产权属市有公产，归乙方管理；甲方拆除乙方管理的非住宅公房，采取作价补偿与产权调换相结合的原则，按照《重庆市房屋估价标准》评估房屋补偿额，本协议签字盖章后生效，即由甲方一次性付给乙方，新房建成后，甲方对乙方非住宅的安置不少于原拆除建筑面积由乙方按250/平购回产权；甲方因建高层商业、办公用房，不建住宅，故正阳街平区的住户异地在十八梯进行安置划还，甲方拆除乙方管理的非住宅在原地进行划还，拆除乙方正阳街片区的非住宅平街临街218平方米，在新房临街平街主干线位置划还，其产权属市有公产，归乙方管理。1992年11月14日，被告庆荣公司获得《拆迁许可证》，拆迁范围为五一路98、102、104、106、108、110、112、112-1、114、正阳街64、64附1、2、3、4号72、74号，包括房管直管房、单位自管房、私房在内117户住宅、7户非住宅进行拆迁，其中，房管直管房处的住宅明确为3幢51户1938平方米、非住宅明确为4户173平方米。1999年11月10日，被告庆荣公司（甲方）与渝中区房屋管理局解放碑房管所（乙方）签订《产权划还协议》，称由于1992年开发建设正阳街庆荣大厦时，拆除正阳街、五一路直管公房58户，面积2122平方米，96年安置划还了部分产权房给乙方，还余下非住宅193平方米和住宅12户没有划还产权，双方就已划还的产权进行协商，甲方现在新华路长城大厦的大厅内划还非住宅新房建面20.5平方米产权给乙方，余下的非住宅面积由甲方另行解决，甲方在渝中区华一村21号1-2单元划还住宅产权，1单元22户，面积118.5平方米（此处应系笔误，实为1181.5），2单元18户，面积1078.6平方米，共计40户面积2260.1平方米，划还的住宅和非住宅双方采取互不补偿、互不结算的原则进行产权调权，上述产权划还给乙方，由甲方提供协助乙方办理产权手续。2016年4月21日，被告庆荣公司（甲方）与渝中区房屋管理局、解放碑房管管理所、七星岗房屋管理所（乙方）出具《重庆房地综合开发公司涉及渝中区房屋管理局直管公房拆迁安置情况》，经双方对位于渝中区内涉及乙方的直管公房所有拆迁项目的梳理和核实，拆迁项目及拆迁安置具体情况如下，其中，关于五一路、正阳街片区拆除时间为1992年，户数为59户（住宅52户、非住宅7户），面积2122平方米（住宅1904平方米、非住宅218平方米），备注处标明该项目由原区房地局与被告庆荣公司签订拆迁协议；截至2008年6月30日前拆迁划还情况为五一路、正阳街片区划还44户（住宅41户、非住宅3户），面积1557.09平方米（住宅1506.13平方米，非住宅50.96平方米），备注处标明该项目属庆荣公司，无划还协议，对于五一路、正阳街片区项目拆迁安置另附情况说明。在被告房综公司单方所出具的情况说明中明确，截至2008年6月30日前已划还44户，面积1557.09平方米，其中住宅41户，面积1506.13平方米，非住宅3户，面积50.96平方米，未划还15户，其中住宅11户，建筑面积397.87平方米，非住宅4户，建筑面积167.04平方米，因该项目拆迁实施单位庆荣公司属房综公司与港资香港荣时发展有限公司各出资100万美元，于1992年6月成立的合资企业，属独立法人，由港方代表洪淑华任法人，因合资双方经营严重分歧，港方于上世纪九十年代末陆续撤走了工作人员，庆荣公司经营陷入停顿，已成为事实上的僵尸企业，2005年，房综公司也撤走了留守人员，期间未进行任何清算和资产、资料移交，庆荣公司资料一部分由港方带走，剩余部分在房综公司留守人员撤回时带走，一直保管在房综公司档案室，经查找，未找到五一路、正阳街项目相关拆迁安置资料，故房综公司对渝中区房管局提供的该项目相关拆迁及划还数据无法核实。2016年4月27日，渝中区房管局、重庆市市级机关公房管理处、被告房综公司、重庆市旧城改建工程处、重庆市重点工程建设拆迁办公司向重庆市国土资源和房屋管理局联合发文《关于渝中区房屋管理局与市重点工程建设拆迁办公室等单位拆迁待划还直管公房的报告》中对渝中区房管局与上述单位存在异议未划还的65465.2平方米、1757户的待划还资产进行了全面核实和梳理，除的11205.3平方米资产可履行划还外，剩余54259.9平方米的资产在本次划转中按照重庆市人民政府《关于将现有市直管公房划转区政府的通知》（渝府【2008】115号）文件精神“区房管部门和其他公房经营管理单位之间有异议的房屋，维持实际管理现状，调整相关资产”进行处理，建议不纳入本次资产划转范围，在待划还明细表中坐落于正阳街64、64-2、五一路98、104、106号的五一路、正阳街片区的单位为庆荣开发公司，拆迁待划还的户数为18户（住宅12户、非住宅6户），面积合计633.4平方米。（住宅440.4平方米、非住宅193平方米）另查明，原重庆市渝中区房屋管理局整合入重庆市渝中区住房和城市建设委员会，其职能职责由变更后的重庆市渝中区住房和城市建设委员会继续履行。2019年9月12日，原重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心更名为重庆市渝中区住房综合事务中心。2019年11月24日，重庆房地综合开发公司更名为重庆市房综置业开发公司，2019年12月6日，重庆市房综置业有限公司更名为重庆房综置业有限公司。再查明，被告庆荣公司系外商投资企业，成立时间为1992年6月27日，中方为重庆房地综合开发公司，外方为香港荣时发展有限公司，2003年12月29日因未年检被吊销营业执照。2017年11月7日，原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心向本院提起本案诉讼。在本案审理过程中，本院向重庆市不动产登记中心查询二被告在约定的划还安置地点是否尚有房屋可供安置，查询结果为没有可供安置的房屋。经原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心申请，就案涉住宅、非住宅同等地段、同等用途房屋的现行单位建筑面积三分之一的市场价格进行评估，同时对非住宅部分自2002年1月1日至2019年6月19日单位建筑面积平均月租金价格进行评估，根据重庆畅客达土地房地产估价与资产评估有限责任公司于2019年6月28日出具的《房地产司法诉讼咨询估价报告》，重庆市渝中区正阳街64-2号住宅、渝中区五一路98号住宅、渝中区五一路106号住宅同等地段、同等用途房屋的现行单位建筑面积三分之一的市场价格为4235元/平方米，渝中区五一路104号非住宅同等地段、同等用途房屋的现行单位建筑面积三分之一的市场价格为21980元/平方米，渝中区正阳街64号非住宅同等地段、同等用途房屋的现行单位建筑面积三分之一的市场价格为15380元/平方米；渝中区五一路104号非住宅单位建筑面积月均租金价格为103.94元（2002年）、103.94元（2003年）、105.71元（2004年）、106.34元（2005年）、108.36元（2006年）、109.88元（2007年）、111.86元（2008年）、130.83元（2009年）、180.21元（2010年）、190.23元（2011年）、198.41元（2012年）、219.39元（2013年）、218.47元（2014年）、216元（2015年）、225.1元（2016年）、264.14元（2017年）、278.49元（2018年）、270元（2019年1-6月），渝中区正阳街64号非住宅单位建筑面积月均租金价格为72.73元（2002年）、72.73元（2003年）、73.97元（2004年）、74.41元（2005年）、75.83元（2006年）、76.89元（2007年）、78.27元（2008年）、92.09元（2009年）、126.14元（2010年）、133.16元（2011年）、138.89元（2012年）、153.58元（2013年）、152.93元（2014年）、151.2元（2015年）、157.57元（2016年）、184.9元（2017年）、194.94元（2018年）、189元（2019年1-6月），原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心基于案件事实并结合上述鉴定结论明确其诉讼请求为：一、因二被告不能向二原告安置划还案涉房屋，请求判令二被告按照案涉房屋产权价值的三分之一向二原告进行货币补偿金额为1399850.07元；二、判令二被告向二原告支付自1996年1月起至2001年8月止按照每月970.22元标准计收住宅空损租金65974.96元；三、判令二被告向二原告支付自2001年9月1日起至2019年6月19日止按照每户35平方米/2.44元的标准计收11户住宅的租金收益损失200687.15元；四、判令二被告支付自2001年9月1日起至2019年6月19日止的租金收益损失为4207208.1元；五、本案全部诉讼费、评估费50000元、保全费5000元由二被告负担。本院认为，被告庆荣公司与原重庆市房地产管理局市中区分局与签订的《正阳街片区市有公房拆迁、补偿安置协议》、与原渝中区房屋管理局解放碑房管所签订的《产权划还协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，协议双方均应当按照协议约定全面履行各自的义务。现原重庆市房地产管理局市中区分局已将其管理的直管公房交由被告庆荣公司予以拆除，被告庆荣公司亦应按约履行房屋安置义务，根据双方签订的《正阳街片区市有公房拆迁、补偿安置协议》约定，被告庆荣公司应按拆除公房户数实际安置新房的建筑面积立体划还，对于拆除的非住宅公房，采取作价补偿与产权调换相结合的原则进行补偿。关于尚欠住宅户数及非住宅面积的问题，根据双方于1999年11月10日签订的《产权划还协议》确定，被告庆荣公司拆除正阳街、五一路直管公房58户，面积2122平方米，96年安置划还了部分产权房，还余下非住宅193平方米和住宅11户没有划还产权。现原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心诉称仍有住宅11户及非住宅167.04平方米未划还安置，未超出双方确认的上述范围，且被告庆荣公司未举示证据证明其履行了划还安置义务，故对原告渝中区住建委、原告渝中区住房中心要求对上述案涉房屋进行货币补偿1399850.07元的请求予以采纳。关于逾期交房的责任问题，《正阳街片区市有公房拆迁、补偿安置协议》中已明确“逾期新房未投入使用，甲方每月应向乙方缴纳空损租金970.22元”，由被告庆荣公司支付逾期交房的空损资金，并承担逾期交房的违约责任。关于被告房综公司的责任问题。本案中，被告房综公司系持有被告庆荣公司50%的股东，原告以二被告系关联公司，且被告房综公司多次参加相关问题的政府会议，明确表示继续履行被告庆荣公司应承担的拆迁安置义务为由要求被告房综公司承担责任。从双方均认可的两次联合行为的内容可见，将五一路、正阳街项目纳入联合行文的范围，是被告房综公司为了配合区房管局借据账目遗留问题，文件中明确“维持管理现状，不作资产划转”，被告房综公司并没有作出明确承接被告庆荣公司权利义务的意思表示，且被告庆荣公司系独立法人，本案亦不属于股东承担公司责任的情形，故被告庆荣公司的法律责任不应由被告房综公司承担。被告庆荣公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆庆荣房地产发展有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告重庆市渝中区住房和城市建设委员会、原告重庆市渝中区住房综合事务中心支付案涉房屋的货币补偿金额1399850.07元；二、被告重庆庆荣房地产发展有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告重庆市渝中区住房和城市建设委员会、原告重庆市渝中区住房综合事务中心支付自1996年1月起至2001年8月止按照每月970.22元标准计收住宅空损租金65974.96元；三、被告重庆庆荣房地产发展有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告重庆市渝中区住房和城市建设委员会、原告重庆市渝中区住房综合事务中心支付自2001年9月1日起至2019年6月19日止按照每户35平方米/2.44元的标准计收11户住宅的租金收益损失200687.15元；四、被告重庆庆荣房地产发展有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告重庆市渝中区住房和城市建设委员会、原告重庆市渝中区住房综合事务中心支付自2001年9月1日起至2019年6月19日止的租金收益损失为4207208.1元；五、驳回原告重庆市渝中区住房和城市建设委员会、原告重庆市渝中区住房综合事务中心的其他诉讼请求。如果被告未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费52916元、鉴定费50000元、保全费5000元，共计107916元，由被告重庆庆荣房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  潘明心人民陪审员  姚天玲人民陪审员  许培英二〇二〇年七月三十一日法官 助理  柯 彧书 记 员  刘 赟