江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异48号异议人（案外人）：郭志宇，男，1965年5月13日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道益田路**益田创新科技园****，统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师，一般代理。被执行人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：，住所地：遂川县泉江镇集合村塔得下**信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被执行人：江西富景房地产开发有限公司，住所地：，住所地：遂川县泉江镇集合村塔得下**信用代码：91360827568678850N。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被执行人：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住遂川县。被执行人：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住遂川县。在本院执行红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）与遂川富景房地产开发有限公司（以下简称遂川富景公司）、江西富景房地产开发有限公司（以下简称江西富景公司）、王满生、林秋莲民间借贷纠纷一案过程中，案外人王来香以本院查封遂川富景公司名下位于遂川县系其购买为由，请求中止执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郭志宇称，请求撤销吉安市中级人民法院（2019）赣08执恢16号，解除对遂川县泉江镇吉安大道北侧富景新天地小区13栋1-604号房产的拍卖。事实和理由：郭志宇与遂川富景公司签订了《商品房认购协议》，约定：遂川富景公司把富景大酒店装修工程承包给赣州灵感装饰工程有限公司装修，装修款以商品房房产抵押，郭志宇以50%以上房款（见收条复印件）购买遂川富景公司开发的富景新天地抵押装修款商品房，房号为13栋1-604号，《商品房认购协议》号为0001258（见复印件），建筑面积135.48平方米。房款已用于富景大酒店工程装修，至2020年初，已装修的富景大酒店已投入营业。2018年06月30日遂川富景公司将房屋钥匙交给申请人郭志宇。郭志宇已对房屋进行部分装修。郭志宇已支付的购房价款超过了合同约定总价款的百分之五十，并已合法占有该不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的相关规定，申请人的权利能够排除执行，其异议请求应得到支持。并提交《商品房认购协议》、商品房转让合同、富景大酒店装修合同、遂川富景公司抵赣州灵感装饰工程有限公司装修款房号、单价及总金额详单、收条、证明、农商行回单等证据。申请执行人红岭创投公司称，郭志宇与遂川富景公司之间没有真实的商品房买卖合同关系，其异议没有事实和法律依据，其提交的证据不应认可。郭志宇提供的《商品房认购协议》上也明确备注该住宅已办理抵押登记，生效法律文书已经明确红岭创投公司对案涉房屋享有抵押权，可以优先受偿。被执行人遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲均未到庭发表意见。本院查明，红岭创投公司与遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲、第三人广东南粤银行股份有限公司深圳分行民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月25日作出（2016）赣08民初31号民事判决：一、遂川富景公司于本判决生效之日起十五日内偿还红岭创投公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息（利息自2015年12月1日起按年利率20.4%计算至2016年3月28日止，遂川富景公司支付至2015年11月30日止结余的利息5000.06元在应付利息中予以扣除；逾期利息自2016年3月29日起按照年利率24%计算至实际还清之日止）；二、红岭创投公司对拍卖、变卖遂川富景公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第Ｄ020号、遂国用（2014）字第Ｄ021号〕；三、江西富景公司、王满生、林秋莲对本判决第一项确定的借款本金及逾期利息向红岭创投公司承担连带清偿责任。江西富景公司、王满生、林秋莲承担了担保责任后，有权向遂川富景公司追偿；四、驳回红岭创投公司的其他诉讼请求。该案审理期间，本院于2016年4月28日作出（2016）赣08民初31号民事裁定及协助执行通知书，查封遂川富景公司名下位于遂川县林秋莲名下位于遂川县1处，以上房产于2016年6月13日起查封三年。案外人郭志宇异议指向的13栋1-604房是查封房产，也是（2016）赣08民初31号民事判决中所载明的遂川富景公司提供抵押的在建工程抵押物清单中的房产。（2016）赣08民初31号民事判决生效后，经申请，本院于2017年1月19日立案执行，执行案号为（2017）赣08执9号。因本院查封房产为吉州区人民法院首封（查封期限2015年9月10日至2018年9月9日），本院无法处置，2017年12月29日，本院作出（2017）赣08执9号之一执行裁定，终结本次执行程序。2019年5月23日，本院恢复执行，案号为（2019）赣08执恢16号。2019年5月27日，本院作出（2019）赣08执恢16号执行裁定，相关房产续封三年，自2019年6月4日起至2022年6月3日止。2019年5月28日，本院作出（2019）赣08执恢16号之一执行裁定，拍卖被执行人遂川富景公司名下位于遂川县。案外人郭志宇异议指向的13栋1-604房产在拍卖之列。另查明，案外人郭志宇与被执行人遂川富景公司于2015年10月11日签订了一份《商品房认购协议》，约定郭志宇认购遂川富景公司位于遂川县，房号1-604,建筑面积135.48平方米,单价为3951.99元／平方米，总价535416元），一次性付款，但付款日期未约定。该协议第十一条约定：1、该住宅已办理在建工程抵押，解押后签订商品房买卖合同。2、该房为赣州灵感装饰工程有限公司（以下简称灵感装饰公司）抵富景大酒店装修工程款，在该工程通过甲方验收后交付使用。2015年7月24日，遂川富景公司与灵感装饰公司签订一份《富景大酒店装修合同》，约定灵感公司承包遂川富景公司的富景大酒店装修项目，竣工日期2015年12月20日，用遂川县富景新天地小区的商品房及公寓抵灵感公司的全部装修工程款。之后，双方确定了抵装修工程款的房号及单价、总额，遂川富景公司法定代表人王满生同意装修工程2017年5月30日前完工。2018年2月11日，郭志宇与灵感装饰公司签订了一份《商品房转让合同》，约定遂川富景公司抵灵感装饰公司装修款的抵押房产13栋1-604室转让给郭志宇。灵感装饰公司和刘昌锋先后收取郭志宇购买富景新天地13栋604室房款480000元整。再查明，遂川富景公司富景新天地项目8号、13号楼自2015年7月1日可以公开预售。本院认为，本案争议焦点为案外人郭志宇的异议理由能否阻却本案执行。案外人郭志宇、被执行人遂川富景公司双方就案涉房产于2015年10月11日签订《商品房认购协议》，而法院查封的时间是2015年9月10日起，该协议是在人民法院查封之后签订，该房产也是在人民法院查封之后交付使用。由于案涉房产尚未解除抵押，按协议约定双方还不能签订书面《商品房买卖合同》，因此，双方没有签订合法有效的书面买卖合同。明知案涉房产上设定有其他人的抵押权登记仍予以认购，会导致办理过户登记时由于存在他人抵押权而无法登记，郭志宇具有过错。综上，案外人郭志宇对认购房产主张所有权不符合无过错不动产买受人或商品房买受人的物权期待权的保护条件，不足以排除本案执行，其异议请求不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回郭志宇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年七月二十三日书记员  陈 婕