福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初2259号 原告：福建华事达房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一中路**元洪大厦****。 法定代表人：丁玉清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王弯，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘婕，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 被告：福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司，住所地福，住所地福建省福州市鼓楼区卫前街**冠城大通首玺****v> 法定代表人：林晓，该公司总经理。 原告福建华事达房地产有限公司（以下简称华事达公司）与被告福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司（以下简称启灵艺术培训公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王弯、刘婕,被告法定代表人林晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华事达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年10月4日至2020年1月19日期间欠缴的房屋租金共计人民币132206.45元；2.判令被告立即向原告支付逾期缴纳房屋租金的违约金100076.64元（每逾期1日按照逾期应付款的1%计算违约金，从2019年10月9日暂计至2020年1月19日止，违约金实际金额计算至款项还清之日止）；3.判令本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告负担。原告当庭变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告于2019年11月21日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付2019年10月4日至2020年6月15日期间欠缴的房屋租金共计人民币315840元；3.判令被告立即向原告支付逾期缴纳房屋租金的违约金31804.58元（违约金按照月利率2%计算，从2019年10月9日暂计至2020年6月15日止，违约金实际金额计算至款项还清之日止）；4.判令原告有权没收被告缴纳的租赁保证金75200元；5.判令被告于《商铺租赁合同》解除之日起次日腾退并将租赁房屋交还原告；6.判令被告在租赁房屋交还原告后10个工作日内完成工商注册地变更或注销手续；7.判令本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年11月21日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：1.原告将位于冠城店面的商铺（以下简称“租赁物”）出租给被告，租赁面积按照租赁房屋的约定建筑面积计算，为376.45平方米，被告应根据租赁面积支付租金、租赁保证金及根据租赁面积计算的各项费用（合同第2-4条、第四条）；2.合同项下的租赁保证金为75200元，即2个月租金；3.合同项下租赁期限为2019年10月4日至2023年5月3日止；月租金标准按照如下约定：自2019年10月4日至2021年5月3日，每月月租金金额为人民币37600元；租金支付以每两个月为一个支付租金期，先支付后使用，被告首期租金应在本合同签订后5日内支付，被告应在每个支付租金期的起始之日起5日内支付每两个月租金到原告指定账户（合同第6-2条）；4.被告逾期不支付或不足额支付房屋租金、物业管理费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能耗费用、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款的，每逾期1日（日历天），则应按照逾期应付款的1%支付违约金（合同第17-1条）；5.合同履行过程中，如双方发生争议，应友好协商解决，协商不成时，双方均同意提交至租赁房屋所在地人民法院通过诉讼予以解决（合同第21-2条）。原告于2019年10月4日向被告交付租赁物，被告自2019年10月4日起未缴纳租金，被告前述行为已构成违约，根据《租赁合同》第17-1条约定，原告有权要求被告承担相应的违约责任。原告于2019年12月16日向被告发出《催款告知函》告知被告于指定期限内支付欠付款项，被告于2019年12月17日签收《催款告知函》。综上，被告逾期未缴纳租金已构成违约，原告依约有权要求其支付欠缴租金并承担相应的违约责任。现因被告自起诉后，仍然未按照原被告于2019年11月21日签订的《商铺租赁合同》约定按时缴纳房屋租金，故按照本案现实情况，被告自2019年10月4日起未向原告支付租金，截止至2020年6月15日，欠缴的房屋租金共计人民币315840元，逾期缴纳房屋租金的违约金31804.58元（违约金按照月利率2%计算，从2019年10月9日暂计至2020年6月15日止）。依据《商铺租赁合同》约定：租赁房屋交还时，应符合以下全部条件：被告以租赁房屋作为工商注册地的，被告书面承诺在租赁房屋交还后10个工作日内完成注册地变更或注销手续，使租赁房屋可重新作为工商注册地供新租户使用（合同10-4条）；除合同另有约定外，被告出现下列情形之一的，原告有权解除合同并无偿收回租赁房屋：被告逾期不支付或不足额支付房屋租金、物业管理费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能源费用及各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项累计达到20日。或欠付款项累计达到租赁保证金总额的30%的（合同17-5条）；原告根据合同约定解除合同，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除本合同的，被告已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不退还（合同第17-7条）。依据上述合同约定，被告逾期缴纳租金的行为已达到合同解除条件，原告有权解除合同并收回租赁房屋并没收租赁保证金，且被告应在租赁房屋交还后10个工作日内完成注册地变更或注销手续。现申请人依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”之规定，特向法院提出变更诉讼请求申请，恳请法院准予。 被告启灵艺术培训公司辩称，1.华事达公司未向本公司开具前租赁合同福建福州彭博文化投资有限公司房租发票150400元（于2019年11月21日签署调解协议，同时重新签署租赁合同，更名后的公司：启灵艺术培训公司）2.由于当时汇款转账支付了154000元，多支付了3600元，要求华事达公司退还多支付的金额3600元。3.2020年1月华事达公司又送来三份房租租赁合同要求我们重新签署。4.由于启灵艺术培训公司在签署完租赁合同需要到教育局做登记手续才能备案处理，开公司账户，税务等相关手续，已提前口头报备华事达公司，租金能否以个人名字先交付租金，华事达公司反馈结果是不可以，造成我们无法履行交付，协商的同时又要求更改租赁合同。后因疫情原因搁置诸多手续的办理。请求判令本案案件受理费、公告费等诉讼费用由原告负担；驳回华事达公司的诉讼请求。请华事达公司落实完成前一期租金发票开具手续，退回多支付的3600元或冲抵下一期租金，不要随意变更租赁合同。租赁房屋公共区域被隔壁公司占道使用，造成安全问题，教育局多次提出要求整改，福建华事达房地产有限公司都未进行相关整改工作，协调沟通两年，均未处理。因疫情原因，国家现还不让复工，因此被告没有任何的收入来源。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月4日，华事达公司（甲方）与启灵艺术培训公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将座落于福州市鼓楼区店面出租给乙方用于教育培训经营，面积376.45平方米，租赁期限为2019年10月4日至2023年5月3日止；2019年10月4日至2021年5月3日的月租金为37600元，租金支付以每两个月为一个支付租金期，乙方应在每个支付租金期的起始之日起5天内支付每两个月租金到甲方指定账户；合同项下的租赁保证金为75200元，甲方有权抵扣乙方拖欠的租金、物业管理费或其他费用、乙方应承担的违约／赔偿金、甲方代乙方的赔偿等；乙方自行办理开展经营所需的各项许可及证照，甲方提供必要的协助；乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金等各项应付款的，每逾期1日，则应按照逾期应付款的1%支付违约金，乙方逾期付款累计达20日的，甲方有权解除合同并无偿收回租赁房屋。合同签订后，启灵艺术培训公司依约向华事达公司支付了租赁保证金75200元。2019年12月16日，华事达公司向被告寄送《催款告知函》，内容为：启灵艺术培训公司于2019年10月4日起未支付租金，属于严重违约行为，要求其全面履行约定义务。该函件于2019年12月17日签收。 另查，2019年10月17日，福建福州彭博文化投资有限公司向华事达公司账户转款四个月房租154000元。2019年11月21日，华事达公司（甲方）与福建福州彭博文化投资有限公司（乙方）签订《调解协议》一份，约定：确认双方于2018年5月4日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月3日解除；甲方确认乙方已支付2019年6月4日至2019年10月3日期间欠缴的租金150400元……福建福州彭博文化投资有限公司与启灵艺术培训公司的法定代表人均为林晓。 再查明，2020年1月23日，福州市教育局下发通知要求全市校外培训机构寒假期间一律停课、停止活动。2020年5月27日，福州市教育局发布通知，全市小学一二年级、幼儿园于6月2日起分批次按时安排复学。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因被告启灵艺术培训公司拖欠自2019年10月4日起的租金，根据双方签订的租赁合同约定，被告累计欠交租金二十天及以上，原告即有权单方面解除本合同。现原告要求解除与启灵艺术培训公司签订的租赁合同，并要求被告腾空讼争租赁房产返还原告及办理工商注册地变更或注销手续，事实理由成立，本院予以支持。关于福建福州彭博文化投资有限公司多向原告缴纳的3600元，虽然福建福州彭博文化投资有限公司与被告的法定代表人均为林晓，具有关联关系，但两家公司属不同的法人主体,具有相对独立的法人资格，被告据此拒纳租金，于法无据，本院不予采纳。被告主张华事达公司拒绝其以个人名义交付租金，亦未提供证据予以证明，本院不予采信。 关于租金标准，本院认为，启灵艺术培训公司作为承租人，支付租金系其主要合同义务，被告应按照合同约定37600元/月的标准支付2019年10月4日至2020年1月23日的租金136613.33元。自2020年1月23日起受新型冠状病毒肺炎疫情影响，被告经营场所暂停营业，该突发重大公共卫生事件属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，被告因疫情影响无法继续使用租赁物经营并获益，属于因新冠疫情导致合同无法履行的客观情形，承租人可以不可抗力为由主张减免租金。依据公平原则，双方应合理分担因疫情防控导致的不利后果，本院酌定被告向原告支付应付自2020年1月23日起至2020年6月1日租金的50%，即89613.33元。上述租金合计226226.66元 关于违约金标准，本院认为，违约金的主要功能在于填补损失，违约金数额标准应以违约行为造成的损失为基准。本案中，合同中约定违约金按照日1%的计付，现原告自愿调整为按照月利率2%的标准计算，要求被告支付违约金31804.58元，于法不悖，本院予以支持。另，原、被告双方关于租赁保证金的约定亦具有违约金性质，故双方约定的违约金重复且过高。鉴于双方租赁合同已解除，上述应付租金及违约金均可在启灵艺术培训公司已经支付的租赁保证金75200元中予以抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、依法解除原告福建华事达房地产有限公司与被告福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司于2019年11月21日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建华事达房地产有限公司支付2019年10月4日至2020年6月15日的租金226226.66元及违约金31804.58元； 三、上述款项在被告福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司已支付的75200元履约保证金中予以扣减； 四、被告福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市鼓楼区店面腾空，并交还原告福建华事达房地产有限公司； 五、被告福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内办理工商注册地变更或注销手续； 六、驳回原告福建华事达房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4784元（已由原告预交），减半收取计2392元，由被告福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 黄庭岗 二〇二〇年七月三日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附:本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。