广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初2756号原告：吕泽曦，女，1983年2月25日出生，汉族，住所地广东省海丰县，委托代理人：杨萍、杨思敏，均为广东金马波士德律师事务所律师。被告：温学，男，1988年8月6日出生，汉族，住所地广州市海珠区，原告吕泽曦诉被告温学房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨思敏到庭参加了诉讼。被告温学下落不明，经本院公告送达开庭传票传唤，期满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2018年1月11日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋广州市海珠区新港中路艺苑南路13-27号自编8号12-102-01房出租给被告，原告已将案涉房屋交付被告使用。租赁期限自2018年1月7日至2022年6月4日止。2019年8月起，被告开始出现拖欠租金并且未交纳水电费的情形，原告多次催促被告缴纳租金、水电费及滞纳金等费用未果。截止至2019年10月28日，被告尚欠原告的租金、水电费及滞纳金共计72913元。为维护原告的合法权益，故起诉请求：1.判令原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》自起诉之日起解除；2.判令被告向原告支付2019年8月、9月、10月尚欠的租金57240元、电费1888元、公摊水电费586元以及租金滞纳金13199元；3.判令被告承担本案的诉讼费。被告温学没有提交答辩意见及证据。经审理查明：2018年1月11日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：1.甲方将座落在广州市海珠区新港中路艺苑南路街13-27号自编8号12-102-01房出租给乙方作办公用途，面积230平方米；2.租赁期限自2018年1月7日至2022年6月4日，租金情况为从2018年1月7日至2019年1月6日月租金18000元、2019年1月7日至2020年1月6日月租金19080元、2020年1月7日至2021年1月，每月租金20225元等，租金按月结算，由乙方在每月的第30日前缴付次月租金；3.乙方必须向甲方交纳54000整保证金。甲方应在租赁期满或解除合同后将保证金无息退回；4.乙方依时交租。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按当月租金额的1%向甲方支付违约金；等等。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告交付了保证金54000元。原告主张被告自2019年8月起拖欠租金等费用，其中2019年8月拖欠租金19080元及7月电费1642元、公摊电费140元、公摊水费55元，9月拖欠租金19080元及8月电费246元、公摊电费142元、公摊水56元，10月拖欠租金19080元及9月公摊电费140元、公摊水费53元，原告多次通过微信向被告催收并发出《催租函》。为证明其主张，原告提供了原告助理与被告之间的微信聊天记录、缴款单、催租函等证据为证。本院在核实微信聊天记录原件时发现原告向被告催收租金情况以及被告于2019年8月10日提出将其东西从案涉房屋搬走，但原告以被告拖欠租金为由不同意，以及被告于2019年8月12日反映案涉房屋被原告自行锁上。另原告方于2019年9月6日向被告发出《房屋租赁合同终止协议》，协议内容是双方协商一致原合同租赁期计算至2019年8月15日，从2019年8月16日起尚未履行的合同内容终止履行，被告缴纳的保证金不予退回，被告需结清2019年8月16日前租金和水电费11528元等。2019年9月19日，原告方告知被告已收到被告寄回的终止协议，但被告只有签名没有按指模，也没有寄回押金、备案资料。另查明，原告（承租人）与赵端武（出租人）于2017年6月5日签订《广州市房屋租赁合同》，约定赵端武将海珠区新港中路艺苑南路13-27号自编8号12-102房出租给原告，租赁期限2017年5月5日至2020年6月4日，等。原告与赵端武于2017年8月24日向广州市海珠区住房和建设水务局办理了租赁备案手续。后原告（承租人）与赵端武（出租人）于2018年12月17日签订《广州市房屋租赁合同》，约定赵端武将海珠区新港中路艺苑南路13号大院12号102房出租给原告，租赁期限2018年12月5日至2022年6月4日，等。原告与赵端武于2019年3月13日向广州市海珠区住房和建设水务局办理了租赁备案手续。原告提供的粤房地权证穗字第**房产证复印件显示：房屋坐落海珠区新港中路艺苑南路13-27号自编8号，建筑面积231.34平方米，权属人赵端武，附记另有首层605.23平方米未申请权属登记，有558.95平方米用地未经批准使用，等。加盖有广州市长江物业管理有限公司印章的《情况证明》，主要内容为广州市海珠区新港中路艺苑南路13-27号与广州市海珠区新港中路艺苑南路13号实为同一地址。庭审中，原告陈述原告并未收回案涉房屋，房屋内仍有被告的物品；被告2019年8月1日反映案涉房屋的门锁是原告锁上的；租赁保证金归原告所有。经本院通知，原告提供了有被告签名的《房屋租赁合同终止协议》，主要内容为：双方于2018年1月11日签署的《广州市房屋租赁合同》地址位于：广州市海珠区新港中路艺苑南路13-27号自编8号12-102-01室。被告要求终止原合同，经双方协商一致，达成以下条款：1.原合同租赁期计至2019年8月15日；2.从2019年8月16日起，尚未履行的合同内容，终止执行。被告缴纳的合同租赁保证金不予退回，被告需结清2019年8月16日前租金及水电费用11528元，被告退回租赁合同、保证金单据及备案资料等原件；3.原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。温学（签名），日期2019年9月11日。原告在法庭辩论终结后申请变更诉讼请求为：1、被告缴纳的合同租赁保证金不予退回；2.被告需结清租金及水电费11528元；3.本案诉讼费由被告承担。原告变更后的第1项诉请已包含在原告法庭调查提出的主张，第2、3项诉请并未超出起诉时提出的请求范围，故本院对原告变更诉请予以准许。本院认为：原、被告于2018年1月11日签订《广州市房屋租赁合同》，原告将广州市海珠区新港中路艺苑南路街13-27号自编8号12-12-01房出租给被告使用，双方存在房屋租赁合同关系。根据原告提供的微信聊天记录以及原告补充提交《房屋租赁合同终止协议》可知，双方协商一致提前终止租赁合同，且原告于2019年9月6日通过微信向被告发出了《房屋租赁合同终止协议》，并由被告于2019年9月11日签署后邮寄回给原告。被告经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，没有提出答辩意见及反驳原告的主张，理应承担相应不利后果。《房屋租赁合同终止协议》是双方真实意思表示，也是双方对租赁合同的清理结算协议，合法有效。现原告请求租赁保证金54000元不予退回给被告以及要求被告支付租金及水电费11528元合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告温学缴纳的租赁保证金54000元归原告所有；二、被告温学在本判决生效之日起10日内向原告吕泽曦支付租金及水电费11528元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1623元，由原告负担1366元，被告负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年七月十三日书记员  徐文慧谭颖诗