锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2020）内2502民初1101号原告：锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司。法定代表人：许某。委托代理人：康某，内蒙古理想律师事务所律师。被告：张某，住锡林浩特市。原告锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司（以下简称鑫泰物业公司）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫泰物业公司委托代理人康某，被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告2012年6月20日至2020年12月31日的住宅物业费和车库物业费（102个月零12天）共计14283元，滞纳金按3%收取，14283*3%=428元，总欠物业费14711元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年6月20日，被告与鑫泰物业公司签订前期物业服务合同，合同约定原告对位于锡林浩特市巴彦查干办事处的鑫泰苑小区的商住户和住宅户及车库提供物业服务与管理，并约定物业服务费普通住宅每平米1元/月，电梯住宅每平米1.6元/月，车库物业费每平米0.85元/月。被告系锡林浩特市鑫泰苑小区业主，自2011年6月20日开始被告就一直享受原告对鑫泰苑小区的物业管理服务，而被告却拒绝交纳物业费，经原告多次催要被告均置之不理。被告的行为严重影响了原告的物业服务工作，严重损害了原告及其他业主的权益，现原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。张某辩称，1、物业服务机构在开展服务前要在相关部门备案、报价。经到房产局物业科调取资料得知，原告备案的服务费为0.8元/平方米，实际却以1元/平方米向业主收取物业费。且原告入驻本小区，没有经过正常的招投标程序，损害了业主的利益；2、原告与鑫泰房地产公司是人格混同的关联企业，可以说是一个出资人的公司。被告在全额支付房款的情况下，2011年6月20日鑫泰房地产公司交付房屋，被告领取钥匙后，鑫泰房地产公司逾期长达八年不让领取不动产证，试图与物业费捆绑，造成了被告的损失谁来承担；3、拒缴物业费的原因：（1）被告未曾与原告签订《前期物业管理服务合同》，双方不存在合同关系，且被告居住的小区应有的配套设施硬化、绿化均未完成；（2）①、被告在装修完毕即将入住之时，因室内地暖管崩开漏水淹泡楼下，原告在入户维修过程中，拆除了被告安装完好的壁柜，后维修好后未曾恢复壁柜，造成壁柜玻璃崩裂及部分地板砖破损，损失金额2800元。原告服务不到位，工作又拖沓；②、被告房屋位于五楼，六楼未曾入住，冬天暖气跑风崩开出现漏水，被告告知原告后，原告仅对六楼暖气进行了处理，而被告小卧室屋顶淹泡，液体壁纸脱落造成1200元的损失，物业未赔付；③、被告客厅屋顶为六楼平台，从平台处漏下的雨水多次淹泡客厅屋顶，造成墙皮大面积脱落，经与原告报修，原告仅对屋顶进行过一次小面积刮白处理，但无法与屋顶液体墙纸统一，被告后续自行刮白，产生了1500元费用。时至今日，楼顶依然漏水，被告经多次打电话报至原告，原告未到现场处理；④被告家中主卧也是因楼上漏水，原告未进行维修，因自行刮白处理产生了800元费用。上述支出费用均有收据，家中淹泡以及被破坏的情况有照片为证。从入住开始，房屋即存在质量问题，造成损失，要求原告赔偿。综上，因原告不能适当履行物业服务义务，给被告所居住的小区业主造成了诸多不便，因此无法交纳物业费。本院经审理认定事实如下：2011年8月2日，原告鑫泰物业公司（乙方）与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，对锡林浩特市鑫泰苑小区提供物业管理服务。合同期限为一年，自2011年8月2日起至2012年8月1日止。合同明确了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等其他事项。其中合同第六条规定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/月·平方米”。未约定车库物业费。2012年7月21日，原告鑫泰物业公司（乙方）与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《鑫泰物业·前期物业管理合同》，对锡林浩特市鑫泰苑小区提供物业管理服务。合同期限为三年，自2012年8月2日起至2015年10月23日止。合同明确了物业基本情况、委托管理服务事项、物业的承接验收、物业的使用与维护、双方权利和业务、管理目标、管理服务费用、违约责任等其他事项。其中合同第十七条规定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1元/月·平方米；车库或车位物业：0.85元/月·平方米”。后于2015年10月23日，原告鑫泰物业公司（乙方）与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司（甲方）续签《鑫泰物业·前期物业管理合同》，对锡林浩特市鑫泰苑小区提供物业管理服务。合同期限为二年，自2015年10月23日起至2017年7月1日止。后于2017年7月2日，原告鑫泰物业公司（乙方）与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司（甲方）续签《鑫泰物业·前期物业管理合同》，对锡林浩特市鑫泰苑小区提供物业管理服务。合同期限为三年，自2017年7月2日起至2020年7月2日止。其中合同第十七条规定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1元/月·平方米；车库或车位物业：0.85元/月·平方米”。另查明，被告张某系锡林浩特市鑫泰苑小区某室、某车库的业主。2011年6月20日，被告张某与原告鑫泰物业公司、锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司办理了业主入住登记，三方均在入住手续会签单中签字确认。被告张某又与原告鑫泰物业公司签署承诺书、《住宅装修管理协议书》，后按照住宅楼入住收费项目及标准，于2011年6月20日向原告交纳了普通住宅物业费，于2011年8月2日向原告交纳了车库物业费。原告作为物业服务企业在鑫泰苑小区从事物业服务，在物业管理服务期间，履行了物业公司的日常服务工作，维持锡林浩特市鑫泰苑小区的正常使用。被告入住该小区后，一直由原告鑫泰物业公司提供物业管理服务。再查明，鑫泰苑小区某室住宅建筑面积为123平方米，某车库面积为19.45平方米。自2012年6月20日至2020年6月8日止，被告一直未向原告交纳物业费。本院认为，原告鑫泰物业公司与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》和续签《鑫泰物业·前期物业管理合同》是双方当事人真实意思表示，合同约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该合同效力予以确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对鑫泰苑小区包括被告张某在内的所有业主具有约束力。本案原告作为物业管理企业，对锡林浩特市鑫泰苑小区进行了物业管理服务。自被告入住以来，一直接受原告鑫泰物业公司提供的物业服务，其应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。结合原告的诉讼请求和被告未交纳物业费的期间，被告共计13386.8元【2012年6月20日至2020年8月1日的物业费131.2元（123平方米×0.8元／平方米·月×40天）；2012年8月2日至2020年7月2日的物业费13255.6（123平方米×1元／平方米·月×95个月=11685元；19.45平方米×0.85元／平方米·月×95个月=1570.6元）】未向原告鑫泰物业公司交纳物业费，本院对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求在查明范围内予以支持。关于原告主张的滞纳金，2011年8月2日至2017年7月2日期间签订的《前期物业服务合同》和《鑫泰物业·前期物业管理合同》均未约定违约金，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。本案中，结合双方提供的证据及系列案审理情况，原告提供的物业服务，存在部分物业管理服务不到位的问题，根据物业服务合同，原告的行为属于物业服务质量存在一定瑕疵，本院酌定适当减少被告10%的物业费。现根据物业服务合同及物业服务的实际情况，被告应当交纳的物业费为12048.1元。被告在审理中以房屋质量等问题而拒交物业费缺乏法律依据，不足以成为被告拒交物业服务费抗辩理由，被告提出诉讼时效的抗辩理由，因物业服务合同属于持续性服务合同，不存在诉讼时效经过的状况，本院对被告的辩解意见不予采纳。当然，原告作为物业服务企业，应当在日常的管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效之日起10日内支付原告锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司物业服务费12048.1元；二、驳回原告锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费166元，减半收取83元，由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  史彦彬二〇二〇年七月二十八日书记员  包 磊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。