广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初19656号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路****。法定代表人：李志明，职务:总经理。委托诉讼代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶绍葵，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：郭慈伟，男，1965年8月24日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙深水埗。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告郭慈伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶绍葵到庭参加诉讼，被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭参加诉讼，依法作缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告起诉请求判令：1.被告向原告支付物业管理费人民币24526.4元及逾期违约金（逾期十日以内的，每日按应付未付金额的1‰计算，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰计算，自逾期之日起计至被告支付全部款项之日止，暂计至2018年7月31日为24526.4元，违约金总额以所欠物业管理费本金为限）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2011年1月12日签订《物业管理协议》，约定由原告为被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20687号商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，被告应按时支付物业管理费用。合同签订后，原告依约为上述商铺提供物业管理服务，被告接受原告提供的服务，但随后被告长期拖欠物业管理费用，经原告多次催促，被告仍以种种借口拒不交纳，致使原告蒙受经济损失。为维护原告合法权益，故诉请人民法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告明确其主张的24526.4元计算方式如下：每月物业管理费为1155.5元，每季度物业管理费为3466.5元，按季度交纳，不足一个季度的按月收取，不足一个月的按实际天数收取，从2012年8月1日起至2014年5月7日共计2311元（计费时段2012年8月1日至2012年9月30日）+3466.5元×6个季度（计费时段2012年10月1日至2014年3月31日）+1416.4元（计费时段2014年4月1日至2014年5月7日）。被告郭慈伟未作答辩。经审理查明，经生效的（2019）粤01民初19662号案查明，广州市海珠区逸景路464号201房的权属人为广东合生泰景房地产有限公司，该屋建筑面积7395.1337平方米。2018年7月24日，广东合生泰景房地产有限公司向海珠区人民法院出具《委托物业管理证明》，内容为：“我司为广州市海珠区逸景路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。”2010年3月19日，郭慈伟（承租人、乙方）与广东合生泰景房地产有限公司（出租人、甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》和《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方同意将坐落在海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城二层自编20687号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约46.218平方米，租赁期限为8年，补充协议所载乙方通讯地址为香港九龙深水埗泷洲街25号地下；等。上述租赁合同及补充协议乙方签名处均由郭慈伟本人签名。2011年1月12日，原告（甲方）与郭慈伟（乙方）签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定乙方承租位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20687号商铺，并与出租方订立了《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》及《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务。双方约定第一条物业管理费，1.该商铺物业管理按照租赁合同约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为1155.5元，人民币壹仟壹佰伍拾伍元伍角角；2.物业管理费从2011年3月1日起计收。签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费（3466.5元，叁仟肆佰陆拾陆元伍角）。此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下一季度物业管理费。第二条物业管理服务期限，物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同。第八条违约责任……3.乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水电煤气空调等的供应直至其缴清应缴费用。第九条联系资料，1.乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性。如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方。2.乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；上述协议所载乙方通讯地址为香港九龙深水埗汝州街25号地下；等。郭慈伟在物业使用承诺书上签名，该物业使用承诺书主要内容为：本人是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城D区二楼20687号商铺租户，于2011年1月12日接收该商铺。2011年1月12日，郭慈伟在《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》上签名，该《收铺确认书》中的“验收项目”包括卷闸门、门锁锁匙、热泵型空调机、空调风口、空调鲜风口等。原告确认被告已经结清2012年7月30日之前的商铺物业管理费。落款日期为2017年8月9日的《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，内容为：原告为广州市海珠区逸景路西的珠江国际纺织城二层自编20687号商铺提供物业服务，原告之前已向被告发出过《缴款通知书》，但被告至今未付，现原告再次通知，请被告于2017年8月15日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2012年5月1日至2015年12月31日期间的物业管理费共计24526.4元（大写：人民币贰万肆仟伍佰贰拾陆元肆角）。原告陈述通过全球邮政特快专递（EA183359131CN）的方式向郭慈伟地址香港九龙深水埗汝州街25号地下寄送了《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该邮件妥投记录显示因收件人不在指定地址于2017年9月1日退回妥投。诉讼中，对于《关于催缴商铺物业管理费的通知书》所载被告之前已向被告发出过《缴款通知书》的内容，原告表示张贴了通知在被告使用的商铺门面，但是无法提供张贴的证据。对于被告主张的物业费为何截止到2014年5月7日，原告表示因其司财务人员变更，2014年5月8日之后的找不到相关记录，故没有主张。本院认为，被告郭慈伟系香港特别行政区居民，本案属于涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案双方当事人无对适用法律进行约定，因案涉物业服务合同法律关系约定的物业位于广州市海珠区。因此本案应适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。《珠江国际纺织城物业管理协议》是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应依约履行。现原告依据物业管理协议，主张被告支付2012年8月1日至2014年5月7日期间的物业管理费24526.4元。因未有证据显示被告已经支付了该笔物业管理费，故原告主张被告支付物业管理费24526.4元，理由成立，本院予以支持。关于被告逾期支付物业管理费24526.4元违约金的问题。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故珠江物业公司要求被告支付拖欠2012年8月1日至2014年5月7日期间的物业管理费的违约金（逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，自逾期之日起计至被告支付全部款项之日止），因暂计至2018年7月31日违约金已达24526.4元，故原告主张被告支付24526.4元的逾期付款违约金，符合双方的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告郭慈伟在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付2012年8月1日至2014年5月7日期间的物业管理费24526.4元和逾期付款违约金24526.4元。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1026元，由被告郭慈伟负担。如不服本判决，原告广东珠江商业地产物业服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告郭慈伟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  黎湛芬人民陪审员  莫健红二〇二〇年七月二十日书 记 员  范水英法庭记录张碧珍