内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2020）内0402民初2416号原告：温艳荣，女，1976年3月19日出生，汉族，无职业，住赤峰市。原告：刘志刚，男，1977年10月12日出生，汉族，敖汉旗新惠镇矿管中心员工，住赤峰市。委托诉讼代理人：马海梅（系刘志刚妻子），女，1974年7月3日出生，汉族，住赤峰市。原告：高淑敏，女，1962年12月25日出生，蒙古族，退休职工，住赤峰市。原告：冯连学，男，1958年4月1日出生，汉族，农民，住赤峰市。原告：王志刚，男，1986年10月18日出生，满族，敖汉旗黄洋洼镇中学教师，住赤峰市。原告：于孝宝，男，1975年3月1日出生，汉族，敖汉旗古鲁板蒿镇中学教师，住赤峰市。原告：苑香有，男，1958年1月10日出生，汉族，退休教师，住赤峰市。原告：左文国，男，1955年4月28日出生，汉族，退休教师，住赤峰市。原告：邵娜，女，1981年1月3日出生，汉族，敖汉旗金厂沟梁金矿工人，住赤峰市。原告：崔万金，男，1965年1月24日出生，汉族，敖汉旗牛古吐镇北台子村书记，住赤峰市。原告：孙向武，男，1964年8月13日出生，汉族，农民，住赤峰市。原告：谷方志，男，1960年8月25日出生，汉族，敖汉旗农业局职员，住赤峰市。原告：李恩杰，女，1977年10月17日出生，汉族，敖汉旗新惠镇第六小学教师，住赤峰市。委托诉讼代理人：王新礼（系李恩杰丈夫），男，1977年1月11日出生，汉族，住赤峰市。原告：赵文颖，女，1982年5月29日出生，蒙古族，敖汉旗人民法院法官，住赤峰市。原告：郑海峰，男，1970年7月24日出生，汉族，敖汉旗技术监督局职员，住赤峰市。诉讼代表人：苑香有，男，1958年1月10日出生，汉族，退休教师，住赤峰市。诉讼代表人：谷方志，男，1960年8月25日出生，汉族，敖汉旗农业局职员，住赤峰市。被告：敖汉宏图房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市敖汉旗新惠镇新园南路西侧**。法定代表人：赵万恩，经理。委托诉讼代理人：司小龙，男，1989年9月8日出生，汉族，住赤峰市。被告：敖汉旗富华乳业有限公司，，住所地：赤峰市敖汉旗新惠镇法定代表人：李万利，经理。委托诉讼代理人：周晓波，男，1978年11月29日出生，蒙古族，住赤峰市。被告：李玥霞，女，1954年3月7日出生，蒙古族，住赤峰市。委托诉讼代理人：周晓波，男，1978年11月29日出生，蒙古族，住赤峰市。原告温艳荣、刘志刚、李恩杰、赵文颖、左文国、高淑敏、谷方志、孙向武、王志刚、郑海峰、崔万金、苑香有、冯连学、于孝宝、邵娜与被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司（以下简称宏图公司）、敖汉旗富华乳业有限公司（以下简称富华公司）、李玥霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温艳荣、刘志刚、李恩杰、赵文颖、左文国、高淑敏、谷方志、孙向武、王志刚、郑海峰、崔万金、苑香有、冯连学、于孝宝、邵娜的诉讼代表人苑香有、谷方志，原告李恩杰的诉讼代理人王新礼，原告刘志刚的诉讼代理人马海梅，被告宏图公司的诉讼代理人司小龙，被告富华公司、李玥霞的诉讼代理人周晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温艳荣、刘志刚、李恩杰、赵文颖、左文国、高淑敏、谷方志、孙向武、王志刚、郑海峰、崔万金、苑香有、冯连学、于孝宝、邵娜向本院提出诉讼请求：要求三被告将收取原告的契税、大修基金等款项140000元立即返还原告。事实和理由：原告温艳荣等15人在购房时已经将契税及大修基金交给三被告，现三被告未将契税及大修基金交纳给相关办事产权登记机关，也拒不退回给原告，原告在办理产权登记时自己又交纳契税及大修基金等费用，故起诉要求三被告将收取原告契税、大修基金等款项140000元立即返还原告。庭审中，原告明确其诉讼请求为137217.24元，同时增加诉讼请求，要求三被告一并返还收取每户的房产证款320元。宏图公司辩称，宏图公司并未收取原告所交纳的大修基金及契税，因此该笔费用不应由宏图公司退还。2011年本案另一被告李玥霞以富华公司的名义使用宏图公司的××旗。宏图公司并不是敖汉旗吉祥家园小区的开发商，原告所交纳的费用并非由宏图公司收取，而是由本案的另外一个被告李玥霞收取，宏图公司也没有委托李玥霞收取该部分费用，该笔费用李玥霞未交给宏图公司。收取该费用的行为是李玥霞个人的行为，不是公司行为，李玥霞并非宏图公司员工，更不是公司负责人，她本人的行为不能代表公司的行为。因此，返还义务应由实际收取人李玥霞进行返还，原告起诉宏图公司要求返还费用，明显起诉主体错误。国家法律法规明文规定开发公司和个人没有权利收取业主大修基金、契税。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。契税法第五节契税征收管理第三款纳税地点:在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。因此谁收了大修基金和契税谁就是违法了。宏图公司未收取大修基金和契税，所以没有违法。宏图公司没有收取吉祥家园业主的大修基金、契税，也没有委托任何人收取。是李玥霞个人收取业主的大修基金、契税。李玥霞收这笔钱没交给宏图公司，没进宏图公司账户(没有银行转账记录)，宏图公司账上没有这笔钱，所以业主们当初把钱交给谁现在就找谁去要。虽然李玥霞在违法收取费用时所出具的收据中加盖了所谓的宏图公司的公章，但是真实的事实是该公章是李玥霞本人私刻的公章，李玥霞私刻公章的行为不仅侵害了宏图公司的合法权益，违反了我国法律，构成了私刻公章罪，因此，对于私自刻公章的行为宏图公司建议移送公安处理。业主购买楼房后，房地产公司交完营业税，开具发票由业主自行到住建部门交大修基金，到税务部门交契税后，然后直接办证。各位业主也因为此事多次找过住建部门和税务部门，如果大修基金和契税由公司负责，那么二部门早就启动开具传递单的形式进行处理。因此也说明各位业主将钱交给李玥霞是自愿的。李月霞收取业主大修基金、契税所用的公章是李玥霞个人私刻的，不是本公司的印章。已经由公安机关鉴定。大修基金、契税是业主与李玥霞的民事官司与宏图公司是无关的。如果认定李玥霞的个人行为代表了宏图公司的行为，认定李玥霞对原告诉状中的所述费用具有返还义务，那么李玥霞在收取该部分费用后并未将该费用交给宏图公司，因此李玥霞私自收取费用并占为己有的行为已经涉嫌职务侵占罪和诈骗罪，李玥霞的上述行为也应移送至公安机关进行立案侦查。2011年7月11日，宏图公司与富华公司签订了房地产开发服务协议及2012年4月12日宏图公司与李玥霞签订了房地开发补充协议一份。宏图公司认为李玥霞与富华公司人格混同，个人财产与公司财产混同，因此，上述费用的给付义务应由富华公司与李玥霞本人共同给付。综上，对于李玥霞的个人行为，李玥霞与富华公司人格混同，个人财产与公司财产混同，因此，上述费用的给付义务应由富华公司与李玥霞本人共同给付，宏图公司不应承担返还义务，并且李玥霞在工作过程中涉嫌刑事犯罪，应移送公安进行处理。富华公司、李玥霞辩称，1.富华公司未及时退还预交费用的原因是：富华公司原法定代表人为李玥霞的丈夫李玉川，房地产开发很多事务都是由李玉川办理，李玥霞只对部分事务进行管理，对于公司的业务并不完全熟悉。自李玉川去世后，由李玥霞全权处理公司留下的全部事务。李玥霞身体状况并不好，腿部有残疾，另外三个儿女中的儿子是一个智力和肢体均有残疾的、生活需要李玥霞每日照料的残疾人，原告应该对李玥霞的家庭情况都知情。为了不给各位房主买房后续事情造成不便，李玥霞从头开始整理并接管富华公司的各种事务，将李玉川留下的未完成事务重新摸索头绪整理出来，对于这一对60多岁腿脚不方便且孤儿寡母来说，困难可想而知。当各位业主找上门来才知道有那么多事还未办完，那么多官司等着处理。故富华公司和李玥霞不存在故意拖欠不还两项费用之事，只是因为家庭出现变故才耽误费用的缴纳。待知悉原告们已办完不动产权证而又交一份契税和大修基金后，积极主动向大家解释并建议大家保全建设银行中富华公司的保证金存款，故李玥霞及富华公司并不存在恶意拖欠和拒不归还之意，对给各位原告造成的不便表示歉意。2.李玥霞及富华公司同意并愿意积极返还各位房主的两项费用。对于不当得利的返还，李玥霞及富华公司非恶意占有，且所有的业主的费用均存于建设银行保证金账户内，并未做他用，故李玥霞及富华公司同意返还预交的两项费用的本金。对原告增加的诉讼请求房产证款320元将会进行核实，如果属实，也一并予以退回。对于本案收费，并不是宏图公司收取的款项，确实系富华公司收取，谁收取谁返还。本院经审理认定事实如下：2011年7月1日，宏图公司与富华公司签订了一份《房地产开发服务协议》，后又于2012年4月17日签订了《房地产开发补充服务协议》一份。两份协议约定，富华公司借用宏图公司资质进行项目开发，富华公司向宏图公司交纳管理费140000元，富华公司的项目资金进入双方共同指定的账户。协议签订后，富华公司开始开发位于××旗。在开发小区期间，温艳荣等十五人购买了吉祥家园小区的房产并交纳了契税、住宅维修资金和证件费（具体购房及交费情况见附页），在为温艳荣等十五人出具的收据上加盖了“敖汉宏图房地产开发有限责任公司财务专用章”的公章。温艳荣等十五人所交纳的契税、住宅维修资金并未按约定交付相关部门,温艳荣等十五人为办理不动产证，向敖汉旗住建局、税务机关、敖汉旗不动产登记局交纳了住宅维修资金、契税、不动产登记费等费用。另查明，2015年10月23日，富华公司股东由李玥霞、李玉川变更为李玉川（已去世）、李万利，法定代表人由李玥霞变更为李万利。上述事实，有原、被告陈述、房地产开发服务协议、房地产开发补充服务协议、收据、企业信用信息公示报告、企业活期明细信息、办理银行开户的授权委托书、建设银行企业开户印鉴卡片等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，富华公司借用宏图公司资质进行项目开发，建设涉案房屋并对外销售，同时以宏图公司名义收取温艳荣等十五人住宅维修资金、契税、办证费，温艳荣等十五人作为消费者认为该款系宏图公司收取并无不妥。现宏图公司未按照约定为温艳荣等十五人在房产部门办理相应手续，导致温艳荣等十五人再次向房产部门交纳上述费用，故宏图公司作为合同相对方对温艳荣等十五人已交纳的住宅维修资金、契税、办证费应予以退还。富华公司和李玥霞并非合同的相对方，温艳荣等十五人要求其共同承担返还责任，无事实依据，该项请求依法不予支持。宏图公司辩称李玥霞收款不能代表宏图公司，且其涉嫌私刻公章，本院认为该事实不影响宏图公司作为合同相对方承担相应义务，因为宏图公司通过与富华公司签订协议，允许富华公司以宏图公司的名义开发建设销售房屋，李玥霞作为富华公司的法定代表人在收取温艳荣等十五人的案涉款项时，在出具的收据上也是加盖的“敖汉宏图房地产开发有限责任公司财务专用章”即使该公章为李玥霞私刻，温艳荣等十五名购房者对此亦没有监督的义务，其有理由相信李玥霞的行为代表的是宏图公司。宏图公司的抗辩理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效立即返还给原告温艳荣住宅维修资金3148.5元、契税5775元、办证320费，合计9243.5元；二、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告刘志刚住宅维修资金4020元、契税7590元、办证费320元，合计11930元；三、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告李恩杰住宅维修资金3539.1元、契税6420元、办证费320元，合计10279.1元；四、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告赵文颖住宅维修资金3539.1元、契税6540元、办证费320元、利息款2000元，合计12399.1元；五、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告左文国住宅维修资金3539.1元、办证费320元，合计3859.1元；六、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告高淑敏住宅维修资金3412元、契税6404.7元、办证费320元，合计10136.7元；七、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告谷方志住宅维修资金3412.2元、契税6090.8元、办证费320元，合计9823元；八、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告孙向武住宅维修资金3539.1元、契税6706.6元、办证费320元，合计10565.7元；九、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告王志刚住宅维修资金2862.9元、契税5401元、办证费320元，合计8583.9元；十、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告郑海峰住宅维修资金3220元、契税6117.24元、办证费320元，合计9657.24元；十一、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告崔万金住宅维修资金3107元、契税5963.4元、办证费320元，合计9390.4元；十二、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告苑香有住宅维修资金4020元、契税7396.8元、办证费320元，合计11736.8元；十三、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告冯连学住宅维修资金2125.2元、契税2691.92元、办证费320元，合计5137.12元；十四、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告于孝宝住宅维修资金3539.1元、契税6228.82元、办证费320元，合计10087.92元；十五、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给原告邵娜住宅维修资金3107.1元、契税5760.56元、办证费320元，合计9187.66元；十六、驳回原告温艳荣等十五人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，诉前财产保全费1270元,计4370元（温艳荣等十五人已预交），由被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 黎俊志人民陪审员 孙晓梅人民陪审员 高晓慧 二○二○年七月二十八日书 记 员 韩 越附：温艳荣等十五名原告的购房及交费情况一、温艳荣所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金3148.5元、契税5775元、办证320费，合计9243.5元；二、刘志刚所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金4020元、契税7590元、办证费320元，合计11930元；三、李恩杰所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金3539.1元、契税6420元、办证费320元，合计10279.1元；四、赵文颖所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金3539.1元、契税6540元、办证费320元、利息款2000元，合计12399.1元；五、左文国所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金3539.1元、办证费320元，合计3859.1元；六、高淑敏所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金3412元、契税6404.7元、办证费320元，合计10136.7元；七、谷方志所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金3412.2元、契税6090.8元、办证费320元，合计9823元；八、孙向武所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金3539.1元、契税6706.6元、办证费320元，合计10565.7元；九、王志刚所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金2862.9元、契税5401元、办证费320元，合计8583.9元；十、郑海峰所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金3220元、契税6117.24元、办证费320元，合计9657.24元；十一、崔万金所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金3107元、契税5963.4元、办证费320元，合计9390.4元；十二、苑香有所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金4020元、契税7396.8元、办证费320元，合计11736.8元；十三、冯连学所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金2125.2元、契税2691.92元、办证费320元，合计5137.12元；十四、于孝宝所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金3539.1元、契税6228.82元、办证费320元，合计10087.92元；十五、邵娜所购楼房：吉祥家园住宅××楼，交纳住宅维修资金3107.1元、契税5760.56元、办证费320元，合计9187.66元。