内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2020）内0422民初1844号原告：宗敬尧，男，1992年6月8日出生，蒙古族，牧民，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：孙磊，内蒙古富河律师事务所律师。被告：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地：巴林左旗林东西城区京和王府小区售楼处。法定代表人：冯海涛，执行董事。委托诉讼代理人：陈蒙，北京计魁律师事务所律师。被告：张宝城，男，1965年4月2日出生，蒙古族，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郑志杰，内蒙古盈丰律师事务所律师。原告宗敬尧与被告赤峰京和房地产开发有限公司、张宝城所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宗敬尧的委托诉讼代理人孙磊、被告赤峰京和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈蒙、被告张宝城的委托诉讼代理人郑志杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宗敬尧向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告享有位于赤峰市××旗房屋的所有权。2、请求法院依法判令被告赤峰京和房地产开发有限公司与原告签订《商品房买卖合同》并办理登记备案及协助原告办理房屋产权登记手续。3、请求法院确认被告京和房地产开发有限公司与原告签订的《京和王府定房协议》合法有效。4、请求法院依法撤销被告赤峰京和房地产开发有限公司、张宝城之间的房屋网签备案登记。5、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告赤峰京和房地产开发有限公司于2018年3月1日签订《京和王府定房协议》，约定原告购买被告赤峰京和房地产开发有限公司开发的赤峰市××旗房屋。原告已按合同约定履行了合同义务，赤峰京和房地产公司也将涉案楼房实际交付原告，原告经过装修实际入住。缴纳水、电、暖、物业费等费用，现被告赤峰京和房地产开发有限公司迟迟不予原告签订《商品房买卖合同》，未为原告办理登记备案及房屋所有权证，被告赤峰京和房地产开发公司的行为严重侵害了原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告赤峰京和房地产开发有限公司辩称，对原告的诉讼请求及事实与理由没有异议。被告张宝城辩称，原告诉讼请求提出的所有权确认及要求确认订房协议合法有效，诉讼请求的一、二、三项与第四项要求撤销与张宝成的网签协议不应担在本案中一并处理。涉案楼房因京和公司在张宝城处借款将房屋以网签的形式抵押给张宝城，因京和公司未偿还本息，张宝城向法院提起诉讼，并查封了该楼房。本院经审理认定事实如下：原告宗敬尧与被告赤峰京和房地产开发有限公司在2018年3月1日签订了《京和王府定房协议》（原告父亲宗杰代签），当日，原告向赤峰京和房地产开发有限公司支付房款16万元。2018年12月2日，原告支付房款20万元。2018年12月10日，原告付清房屋尾款172760元。原告已实际入住至今。被告赤峰京和房地产开发有限公司在庭审中确认，涉案房屋在没有其他纠纷的情况下可以办理房屋产权登记。另查明，2015年7月8日，被告赤峰京和房地产开发有限公司在被告张宝城处借款500万元，约定月利率4%，借期6个月，同时约定赤峰京和房地产开发有限公司以办理网签的方式将其开发建设的××旗套楼房抵押给张宝城（包括本案的××旗房屋），双方签订28套房屋的商品房买卖合同并办理网签。当日双方还签订了房屋回购协议书。后因赤峰京和房地产开发有限公司没有按时还款，其向张宝城出具了承诺书一份，承诺书中称：“如再次违约，京和房地产公司从违约时起自动放弃回购房屋，自动准许房主卖房，并保证全力配合其办理网签更名及其他所有手续，决不食言。”因京和房地产公司偿还了部分借款，张宝城退回了抵押房屋中的5套，剩余借款及利息张宝城于2019年5月4日向法院提起诉讼，要求京和房地产开发公司偿还剩余本金及利息，并依法确认上述23套楼房的抵押行为合法有效，张宝城享有优先受偿权。张宝城申请财产保全，2019年5月4日巴林左旗人民法院查封了上述23套房屋。巴林左旗人民法院于2019年6月18日作出（2019）内0422民初2708号民事判决，该判决因双方未办理抵押登记，未支持张宝城对23套房屋享有优先受偿权的诉讼请求。再查明，张某与赤峰京和房地产开发有限公司、冯海涛民间借贷纠纷一案，经张某财产保全申请，巴林左旗人民法院于2019年3月4日查封了张宝城名下位于××镇房屋。原告宗敬尧于2019年10月21日提出执行异议申请，因宗敬尧未能提供全部房款收据，巴林左旗人民法院以“所支付的房屋价款并未超过合同约定总价款的百分之五十”为由，驳回了宗敬尧的异议请求，宗敬尧在法定期限内未提起执行异议之诉，而是提起了本案的确认之诉。上述事实有原告提供的《京和王府定房协议》、四枚房款收据、《京和王府业主手册》、装修补充协议，物业费、取暖费、有线电视入户费、电费、水费收据、无房证明；被告张宝城提供的（2019）内0422执保567号执行裁定书；本院调取的京和房地产公司与张宝城签订的商品房买卖合同、（2019）内0422民初1258号民事判决书、（2019）内0422执保251号、（2019）内0422民初2708号民事判决书、（2019）内0422执异168号民事裁定书等证据在卷佐证。本院认为，原告宗敬尧与被告赤峰京和房地产开发有限公司签订的《京和王府定房协议》，是双方真实意思表示，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，因此该《京和王府定房协议》有效。被告赤峰京和房地产开发有限公司与被告张宝城之间签订的房屋买卖合同实质是对民间借贷的担保行为，双方未办理抵押登记，虽然涉案房屋被告张宝城已经进行了网签，但是并不具有物权变动的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告在人民法院查封涉案的××旗房屋之前已经与被告赤峰京和房地产开发有限公司签订了合法有效的××旗房屋为原告名下唯一住房，无其他用于居住的房屋；原告已经全额支付了房款，超过合同约定总价款的百分之五十。另根据内蒙古自治区高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》第六条的规定：出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（一）已经办理房屋所有权转移登记的；（二）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（三）已经合法占有房屋的；（四）合同实际履行在先的；（五）均未履行，合同成立在先的。按照上述顺序，被告对涉案楼房既未办理房屋所有权转移登记和房屋所有权转移预告登记或合同备案手续，也未合法占有涉案争议的房屋，原告已经实际履行合同在先并已经实际占有该楼房，其权利保护顺位先于被告在该楼房上设定的权利。因此，原告能够排除被告张宝城及案外人张某对涉案房屋的执行。本院确认原告宗敬尧对巴林左旗京和王府小区8号楼3单元501室房屋享有所有权，被告张宝城应将网签予以撤销。对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、原告宗敬尧与被告赤峰京和房地产开发有限公司于2018年3月1日签订的《京和王府定房协议》有效。二、确认位于赤峰市××旗房屋归原告宗敬尧所有。三、被告张宝城于本判决生效后十日内办理撤销巴林左旗京和王府小区8号楼3单元501室房屋网签的手续。四、被告赤峰京和房地产开发有限公司于上述第三项网签手续撤销后立即与原告宗敬尧签订正式商品房买卖合同，并在签订正式商品房买卖合同之日起三十日内协助原告办理合同备案登记及房屋产权登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 员 聂文江 二〇二〇年七月二十七日法官助理 陈冬蕾书 记 员 白萌萌