山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1324民初2254号原告：刘宝存，男，1982年2月15日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。委托诉讼代理人：刘洋，山东铭信律师事务所律师。被告：宋向东，男，1970年4月24日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。被告：王艳萍，女，1969年4月11日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。第三人：王法永，男，1969年7月3日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。原告刘宝存与被告宋向东、王艳萍确认合同有效纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘宝存及其委托诉讼代理人刘洋、被告宋向东、第三人王法永到庭参加诉讼，被告王艳萍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。现本案现已审理终结。刘宝存向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认原、被告双方于2015年12月13日签订的商品房转让合同有效；2.要求判决被告在兰陵县城区蓝湖国际3号楼504室房产及储藏室(苍房建城区字第201402785号)剩余银行贷款结清后，协助办理相应的过户更名手续，将该房产过户更名至原告名下或原告指定的第三方名下。事实与理由：2015年12月13日，原、被告双方在平等、自愿的基础上，就被告名下位于兰陵县城区蓝湖国际3号楼504室房产及储藏室(苍房建城区字第201402785号)签订商品房转让合同，约定被告以19万元价格将该房产转让给原告，剩余房贷由原告负责偿还。原告依约履行了合同义务，但被告于2018年3月14日反悔并提起民事诉讼解除合同，后撤回起诉。原告为维护自身合法权益，依法提出上述诉讼请求，请依法判决。宋向东辩称，涉案房款19万元，原告没有给我，当时签订合同时约定原告方应按时偿清贷款，2年多的时间原告没有偿还过，造成逾期，征信受到影响。商品房合同中第六条有约定，原告现在已经违约了，申请解除合同。王艳萍未作答辩。王法永辩称，房屋是2015年8月10日抵押给王法永的，12月份又卖给了原告，原、被告之间的买卖合同是无效的。2018年王法永起诉查封的时候房主还是宋向东的名字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1.关于刘宝存提供的收条，证实被告收到原告房款12万元。宋向东质证认为，在2019年开庭的时候是12万元的收条，原告陈述上面所有的字都不是宋向东书写的，就名字是宋向东自己签的，其老婆的签字原告也记不清是不是其老婆自己书写的，钱没有收到。该收条有宋向东、王艳萍的签字、捺印，宋向东对该收条的内容不予认可，经本庭当庭询问，其明确表示不对收条上的签字、捺印进行鉴定，对该证据的真实性予以认可。2.关于刘宝存提供的兰陵县人民法院（2019）鲁1324民初1691号及（2020）鲁1324民初241号民事裁定书，证实本案房屋的房款支付情况及房贷偿还情况，在这两个案子中作出了详细的调查。宋向东质证认为，贷款是在物业还的，银行没有偿还，还是造成违约了。该两份民事裁定书是法院出具的生效法律文书，对该证据的真实性予以认可。3.刘宝存提供的证人赵某出庭证明，2016年10月份24日左右刘宝存给证人打电话向其借款10万元，当时是月底，家里只有8万元，就给送了8万元，刘宝存说是买房子的。被告宋向东质证认为上一次出庭证人陈述的是4万元，这次庭审说是8万元。被告对该证人证言不予认可，对该证据应结合其他证据综合认定。4.刘宝存提供的在2015年8月直至2020年6月份房贷偿还单据，证实本案房贷至今没有逾期。宋向东质证认为，所有的还款条上都是有罚金的，原告都不是按期还款的，都是逾期还款。该证据为银行出具且有银行的公章，对该证据的真实性予以认可。5.宋向东提供的银行还款记录，证明刘宝存每月还款都没有按时，被告的还款期是每月的9号，原告没有一次按期还款，原告严重违约。刘宝存质证认为，被告提供的证据，没有加盖公章，对真实性有异议，原告偿还房贷前期从2015年8月至2018年之前是还给物业公司的，并不是直接打给银行的。在买卖房屋之前2015年8月到2015年12月被告就拖欠房贷，被告本身就出现拖欠房贷的情况。该证据与本案诉求的合同效力无关，只能证明合同履行中出现的部分问题，不影响合同效力的本身。该证据为银行出具的对账单，对该证据的真实性予以认可。6.第三人王法永提供的（2016）鲁1324民初4299号民事调解书，证明被告借第三人的钱，由法院调解。刘宝存质证认为，第三人应当提供案件执行进展情况，据原告了解该案已经执行完毕了，是法院划扣了担保人的款项，所以第三人与本案没有重大的利害关系。该民事调解书是法院出具的生效法律文书，该证据可以作为有效证据使用。7.第三人王法永提供的（2016）鲁1324民初4299号民事裁定书，证明查封被告名下的房产。刘宝存质证认为，证实查封时间是在本案买卖合同签订之后。该民事裁定书是法院出具的生效法律文书，该证据可以作为有效证据使用。8.第三人王法永提供的（2019）鲁1324执异110号执行裁定书，证明法院驳回王德宝的执行异议。刘宝存质证认为，与本案不具有关联性。该执行裁定书是法院出具的生效法律文书，对该证据的真实性予以认可。9.第三人王法永提供的借款抵押合同，证明被告将房产抵押给第三人。刘宝存质证认为，根据法律规定第三人不享有抵押权，并且双方签订合同时，原告对此也不知情。该借款合同涉及的借款有法院生效的（2016）鲁1324民初4299号民事调解书予以佐证，对该证据的真实性予以认可。10.关于刘宝存申请本庭调取的（2019）鲁1324民初1691号、（2020）鲁1324民初241号案件的庭审笔录，原告质证认为两次庭审笔录能够证明被告主张的原告没有支付任何购房款与事实不符，并且证明双方就买卖合同已经履行，也证明上次开庭被告主张证人证言不属实是错误的，被告宋向东因合同履行曾提出过解除合同的民事诉讼，后撤回起诉，间接的证实了其诉求理由不充分证据不足。宋向东质证认为，原告陈述笔录可以证实合同已经履行，但是原告存在严重违约，撤诉是宋向东的自由，与本案没有任何关系。该两份庭审笔录，均出自本院的民事审判卷宗，对该证据的真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋向东与王艳萍系夫妻关系。2013年被告宋向东向原告刘宝存借款5万元，后因无力偿还，将案涉房产以19万元的价格转让给原告刘宝存，其中5万元用于折抵债务。2016年10月28日，刘宝存向二被告支付12万元的购房款，二被告向刘宝存出具收到条一份。载明：“今收到蓝湖国际3号楼1单504室房款120，000.00（壹拾贰万元整）。收款人：宋向东王艳萍2016年10月28日”。2015年12月13日，原、被告双方签订商品房转让合同，合同约定：出让方:宋向东王艳萍（甲方）受让方：刘宝存（乙方）一、甲方自愿将购买蓝湖国际3号楼504室房屋自愿转让给乙方。二、转让金为19万元。三、付款方式：一次性支付，甲乙双方签订本合同后，乙方一次性将转让款支付给甲方。四、乙方将转让款支付给甲方后，甲方将房钥匙交付给乙方。自此，甲方丧失对该房的所有权和使用权，乙方取得该房的所有权和使用权。五、甲方购房采用分期付款的方式购买，已向银行交付贷款3万元，剩余贷款由乙方偿还，甲方自转让后不负还款责任。六、乙方应当按时、按期偿还贷款，否则，转让房屋的所有权仍归甲方。七、乙方偿清房款，甲方不得主张转让房的一切权利。八、甲方应协助乙方进行办理房屋购买方改名手续。否则，视为违约。甲方应双倍支付给乙方已付给甲方购房款和银行的贷款总额的违约金。九、本合同自签订之日起生效。十、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，开发公司一份存档。出让方：宋向东王艳萍受让方：刘宝存见证方：周自富2015年12月13日。商品房合同签订后，刘宝存实际占有了该房产，偿还了案涉房屋的贷款并交纳了水电费及物业费。另查明，2014年5月18日，被告宋向东、王艳萍由案外人郭文乾、袁振担保，向第三人王法永借款10万元，并用案涉房屋进行抵押，该次抵押未在房产部门进行登记。2016年9月22日，兰陵县人民法院出具（2016）鲁1324民初4299号民事调解书对该民间借贷案件进行调解，该调解书已生效。该案在审理过程中，经第三人王法永申请，本院于2016年9月12日作出（2016）鲁1324民初4299号民事裁定书，查封被告名下的案涉房产。本院认为，原、被告之间签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，该合同真实有效。被告辩称刘宝存未按时偿还案涉房产的银行贷款，严重违约，案涉房产的所有权未发生改变，原、被告双方签订的商品房转让合同无效。刘宝存虽未每月按时偿还案涉房产的银行贷款，但按时缴纳了罚金，截止庭审之日并未拖欠案涉房产的银行贷款，且宋向东在原告偿还银行贷款长达三年的时间里未对偿还的时间提出异议，对其抗辩本院不予认可。刘宝存关于确认合同有效的主张予以支持。另关于刘宝存要求二被告协助其办理房屋过户手续的主张，双方在房屋转让合同第八条明确约定“甲方应协助乙方进行办理房屋购买方改名手续”，同时商品房转让合同签订后，刘宝存依约代为偿还涉案房屋贷款并交纳水电费和物业费，占有并使用该房屋，故在房屋过户条件成就时，二被告应当依约协助刘宝存办理过户手续。第三人王法永抗辩案涉房屋在2014年5月18日已经因二被告向其借款10万元抵押给第三人，但该次抵押并未在不动产登记部门进行登记，该抵押不能发生物权转移的效力。第三人辩称，本院于2016年9月12日作出（2016）鲁1324民初4299号民事裁定书，查封了被告名下的案涉房产，该次查封发生在原、被告于2015年12月13日签订的房屋买卖合同之后，不能对抗该合同的效力。故，对于第三人王法永的抗辩本院不予认可。被告王艳萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认2015年12月13日被告宋向东、被告王艳萍与原告刘宝存关于宋向东、王艳萍名下房产（位于兰陵县城区蓝湖国际**楼**房产及储藏室）签订的《商品房转让合同》有效。二、被告宋向东、被告王艳萍应在第一项所述房屋过户条件成就时协助刘宝存办理房屋过户手续。案件受理费2，050元，减半1，025元，由被告宋向东、被告王艳萍共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  吴承光二〇二〇年七月二十七日书记员  李星星