上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初23599号原告：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区业盛路****。法定代表人：夏军，总经理。委托诉讼代理人：钟雪强，男。委托诉讼代理人：沈斌，男。被告：张聪聪，男，1993年9月2日生，汉族，住安徽省阜阳市。原告上海车享家汽车科技服务有限公司(以下简称车享家公司)与被告张聪聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭审理。原告车享家公司的委托诉讼代理人钟雪强、沈斌，被告张聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车享家公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方订立的租赁合同于2019年11月26日予以解除；2.判令被告张聪聪将上海市浦东新区银山路XXX号“京浦大楼”一层东二区房屋(以下统称系争房屋)中最东面71.25平方米的房屋清除房屋隔墙、拆除招牌向原告车享家公司予以返还；3.判令被告张聪聪向原告车享家公司支付2019年8月16至2019年11月25日期间的租金人民币15万元(以下币种相同)，2019年11月26日起至房屋实际返还之日止的使用费(按照每月9,351.56元标准计取)；4.判令被告张聪聪支付原告车享家公司自2019年8月至2019年11月25日期间的电费10,103.86元；5.判令被告张聪聪支付原告车享家公司自2019年8月至2019年11月25日期间的水费154元；6.判令被告张聪聪支付原告车享家公司自2019年8月30日至2019年9月15日期间的垃圾清运费400元；7.判令被告张聪聪支付原告车享家公司解约违约金680,937.60元。事实和理由：2019年4月，原、被告双方签署租赁合同，约定由被告承租系争房屋，被告承租房屋后用于开设生鲜超市，租赁面积为285平方米，租赁期限从2019年4月16日至2025年2月15日，同时合同约定租金支付金额、方式及违约责任等。2019年9月18日，因被告未按时支付租金逾期超过30天，由此原告发函要求解除合同，并要求处理相关未付款项问题，该函件被告签收。2019年10月，原告再次发函要求被告搬离系争房屋并将房屋返还。直至2019年11月25日，被告仅将系争房屋中的部分返还原告，原告也只能将收回的部分房屋交还房屋权利人，系争房屋的最东面71.25平方米的房屋因被告擅自转租他人，导致房屋至今未返还原告，还由原告出面承租并承担费用。现为维护原告自身合法权益，原告向本院提起诉讼，诉如所请。被告张聪聪辩称，被告于2019年8月16日起未再支付租金，确实存在租金逾期支付情况，在2019年9月18日原告向被告发送解除函，被告同意解除，故租赁合同应于2019年9月18日就解除。合同解除后，被告确实未予马上离场。承租的房屋分为四个房间，其中三个房屋作为生鲜超市，最东面一间是交给“香港老铺”进行经营，由被告与其签约。合同解除后，2019年11月25日，被告将生鲜超市的三间返还给原告，被告通知“香港老铺”撤离，但他们不肯搬离。现被告同意返还未返还的房屋，由被告去协调“香港老铺”搬离。对2019年8月16日至2019年9月30日的租金，被告愿意承担，租金标准也不持异议，因被告尚有押金未退，可从押金中予以抵扣。但之后的租金被告不愿意支付，因2019年9月30日左右系争房屋开始漏水，无法经营，原告还在2019年9月底时断水断电。对原告主张的使用费，被告认为已返还了系争房屋中的三间半，最东边的独立一间面积与原告陈述一致，但东边一间只使用了一半，后面一半与其他三间相通。对原告主张一整间房屋使用费的计算方式没有异议，但认为面积应扣除后半间部分。就原告主张的水费、电费、垃圾清运费金额被告予以确认，被告承担均无异议。解约违约金太多了，被告拿不出来，不同意承担，且原告断水断电、房屋漏水，不是被告单方违约，违约金标准也过高。经审理查明，上海市浦东新区银山路177、179、181号全幢房屋的权利人为叶亚妮、叶亚婷。由叶亚妮、叶亚婷作为出租方与车享家公司作为承租方就上海市浦东新区银山路XXX号一层中区、东二区，建筑面积570平方米签署租赁合同，租赁期限至2025年2月15日。2019年3月31日，叶亚妮、叶亚婷出具“同意转租证明”，表示就上海市浦东新区银山路XXX号东二区，建筑面积285平方米，同意由承租方车享家公司转租给张聪聪开设“文于生鲜超市”使用，转租期限自2019年4月1日至2025年2月15日。2019年，由车享家公司作为出租方(甲方)与张聪聪作为承租方(乙方)订立租赁合同，约定甲方出租上海市浦东新区银山路XXX号“京浦大楼”东二区房屋，建筑面积285平方米房屋给乙方，用于乙方开设“文于生鲜超市”使用；租赁期限自2019年4月16日起至20205年2月15日止，其中2019年4月16日至2019年5月15日为免租期；2021年4月15日前月租金标准为4.50万元；租金每3个月为一个支付周期，第一个支付周期自免租期届满之次日后推算满3个月止，以此类推；乙方应于每个租金支付周期开始前一个月的5号前向甲方支付下一个租金支付周期所对应租金；本合同签订后5个工作日内，乙方应向甲方一次性支付9万元作为履约保证金；乙方发生违约行为或造成甲方损失的，甲方有权使用乙方所付保证金抵扣违约金或赔偿金；……甲方应于2019年4月16日前向乙方交付房屋；……有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，且有权要求乙方承担租赁期限内所有租金总额的20%的违约金，并要求乙方赔偿其遭受的损失：a)除本合同另有约定外，乙方逾期支付租金超过30日的；……甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前十四天书面通知乙方，乙方收到提前终止合同通知后，应及时迁离并交回租赁房产，租金及物业管理费、水费、电费等照实结算；……本合同如提前终止、解除或届满后10天内，乙方应恢复房屋至交付时状态向甲方交还租赁房产及设备、设施、并承担房屋还原费；属于乙方的可移动资产及固定设备设施等资产，由乙方负责拆除和处置，超过10天未拆除或取回之物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权对其进行任意处置；……。租赁合同签署后，被告张聪聪确认房屋于2019年4月16日按照合同约定附件四交付。庭审中，双方共同确认，被告支付保证金9万元，租金付至2019年8月15日。2019年9月18日，车享家公司向张聪聪发送《解除租赁合同通知函》，表示被告未按时向原告支付租金且逾期超过30天，违反约定，自通知函发送之日，被告与原告解除租赁合同，要求被告收到函件后3个工作日内交还房屋，并缴清欠款。被告张聪聪确认2019年9月20日收到该份函件。因房屋未予返还，2019年10月，车享家公司再次发函张聪聪，要求其于2019年10月15日办理房屋交接并将物品搬离。双方确认2019年11月25日，系争房屋中除最东面挂有“香港老铺”招牌的房屋未予返还外，其余房屋均交还原告，未返还房屋面积为71.25平方米。2019年11月15日，由车享家公司与权利人叶亚妮、叶亚婷签署《房屋租赁合同终止协议》及《房屋租赁合同》，约定将原先叶亚妮、叶亚婷与车享家公司就上海市浦东新区银山路XXX号一层中区、东二区，建筑面积570平方米的租赁合同予以终止，并结算2019年11月25日前的费用，双方重新就上海市浦东新区银山路XXX号一层中区及挂有“香港老铺”71.25平方米房屋部分重新签署租赁合同，建筑面积356.25平方米，其中2019年11月26日至2020年2月15日，房屋租金为124,687元；2020年2月16日至2022年2月15日，每年房屋租金为561,093.75元；……。被告张聪聪表示，“香港老铺”系被告签约交付他人使用，作为其开设的生鲜超市的配套。“香港老铺”所经营店面，没有后门，前门部位装修为售卖窗口，在生鲜超市正常经营时，“香港老铺”是从被告经营的超市进入后侧面开门进入。现生鲜超市部位房屋返还后，无法再进入“香港老铺”。被告经营人员离场后，该铺也无法经营予以上锁离场。以上事实，由经庭审质证的房地产权证、《租赁合同》、《同意转租证明》、《解除租赁合同通知函》、《房屋租赁合同终止协议》及《房屋租赁合同》、照片等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同由原告车享家公司与被告张聪聪签署，体现双方的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告张聪聪从2019年8月16日后未再就系争房屋支付过租金，其行为已经构成违约，原告车享家公司根据合同约定于2019年9月18日发送解除意思的通知函，该解除意思于2019年9月20日到达承租方张聪聪处，由此本院确认合同于2019年9月20日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告解除后的相关主张处理如下：1、原告要求被告将上海市浦东新区银山路XXX号“京浦大楼”一层东二区最东面71.25平方米房屋拆除隔墙、招牌向其返还，被告张聪聪对此无异议，可予支持；2、原告车享家公司要求被告张聪聪支付2019年8月16至2019年11月25日期间的租金；被告提出租金只愿意承担到2019年9月30日，之后提出房屋漏水及停水停电，不愿承担支付租金，原告对被告陈述不予确认下，被告对此并无证据证明，由此本院就被告的抗辩不予采信，就原告主张的该期间的租金及使用费共计149,794.52元部分，予以支持；同时，原告根据房屋返还情况，按照每月9,351.56元标准主张从2019年11月26日起至房屋实际返还之日止的使用费，被告确认最东面房间的面积，但认为实际只使用了前半间，对此本院认为，经营者如何使用房屋是被告与案外人之间协商的结果，但客观事实是最东面的房屋没有实际向原告返还，而该房屋与其他承租部位进行隔断，因商铺经营需要，前后均无出入口，房屋在丧失使用功能后又不及时清场交还，被告对此应承担相应的费用，原告现根据其承担该部分房屋所支付的租金标准要求被告承担使用费，尚属合理，本院予以支持；3、原告车享家要求被告张聪聪支付2019年8月至2019年11月25日期间的电费10,103.86元、水费154元以及2019年8月30日至2019年9月15日期间的垃圾清运费400元，被告张聪聪均予以确认并愿意承担，并无不可，可予准许；4、被告车享家公司要求被告张聪聪支付解约违约金680,937.60元；被告张聪聪对违约金过高提出抗辩，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院将以被告违约给原告造成实际损失为基础，系争房屋中的三间在原告收回同时就交还了房屋权利人，后由房屋权利人另行出租，本院根据房屋返还及使用情况，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定为35,000元；5、对被告交付的租赁保证金9万元，原告表示被告在清偿相关费用时，愿意返还，被告对此表示同意，并无不可，本院予以一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海车享家汽车科技服务有限公司与被告张聪聪关于上海市浦东新区银山路XXX号东二区房屋的租赁关系于2019年9月20日予以解除；二、被告张聪聪应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区银山路XXX号东二区最东面(挂有“香港老铺”招牌，面积71.25平方米)房屋拆除隔墙、招牌，腾空后向原告上海车享家汽车科技服务有限公司予以返还；三、被告张聪聪应于本判决生效之日起三十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司支付2019年8月16日至2019年11月25日的租金及使用费共计149,794.52元；四、被告张聪聪应于本判决生效之日起三十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司支付2019年11月26日至判决主文第二条的房屋实际返还之日的使用费(按照月租金标准9,351.56元计)；五、被告张聪聪应于本判决生效之日起三十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司支付2019年8月至2019年11月25日期间的电费10,103.86元、水费154元及2019年8月30日至2019年9月15日期间的垃圾清运费400元；六、被告张聪聪应于本判决生效之日起三十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司支付解约违约金35,000元；七、原告上海车享家汽车科技服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内向被告张聪聪返还租赁保证金90,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,207元，减半收取计6,103.50元，由原告上海车享家汽车科技服务有限公司负担3,426.50元，被告张聪聪负担2,677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年七月二十四日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。