山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初183号原告：青岛中南物业管理有限公司李沧分公司，住所地青岛市李沧区。负责人：赵某，职务总经理。委托诉讼代理人：牛某某，男，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：赵某某，男，系该公司客服主管。被告：徐某某，男，汉族，户籍所在地青岛市李沧区。原告青岛中南物业管理有限公司李沧分公司与被告徐某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵某某、被告徐某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛中南物业管理有限公司李沧分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付暂计至2019年3月的物业服务费5632.85元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，从逾期之日起按每天千分之三标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2019年3月31日的违约金数额为1000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月18日，青岛中南投资置业有限公司与原告签订《中南世纪城一期前期物业服务合同》，约定选聘原告对青岛中南世纪城一期提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、公用设施设备的维护和管理服务、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年5月18日购买青岛中南世纪城一期某户商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《中南世纪城一期前期物业服务合同》，根据协议约定，被告应当于每季度第一个月的前10日内向原告缴纳物业费，逾期支付的从逾期之日起按每天千分之三标准计算，支付原告违约金。被告于2016年1月1日开始拖欠原告物业费，至2019年3月31日拖欠的款项为5632.85元。原告于2019年2月16日向被告发出《催缴函》，并通过多种方式（电话、微信、大堂张贴缴费通知，上门催收）要求被告缴纳物业费，但被告至今仍然未能缴纳。为维护自己合法权益，原告具状法院，请求判如所请。被告徐某某答辩如下：一、对物业合同合法性和有效性不认可。1、根据《青岛市物业管理条例》规定，前期物业合同有效期限不得超过两年，原告与被告为前期物业合同，因此自2015年5月18日后该物业合同为无效合同；2、本案中的物业前期物业服务协议，在被告未知情的情形下签署，原告只提供了前期物业服务手册承诺书让被告签署，后补发的前期物业服务手册，原告未尽到合同告知义务，有失合同公平自愿的原则，属无效合同。二、原告物业服务质量差，未履行前期服务协议，合同违约。1、自物业交付使用后，被告和业主多次因小区物业管理中存在的物业服务和小区内设备设施损坏问题与原告协商，均未得到妥善解决；2、自2015年起，原告违反《前期物业服务协议》将物业管理责任在被告不知情未同意的情况下，整体转让给了青岛万科物业管理有限公司管理，物业管理混乱，给被告及小区其他业主造成了经济损失和生活困扰；3、2019年初，原告重新接管小区物业管理，下水管道经常堵塞、负一楼长期漏水、可视对讲、单元门禁损坏等问题长期得不到有效修缮和维护，给小区业主造成生活困扰。三、关于原告要求支付的物业费和违约金。原告自2015年至2019年未提供物业服务，物业管理由万科物业代管，服务质量差，未履行物业管理义务且原告关于物业费追偿已超过诉讼时效，因此被告认为原告无权要求被告支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交前期物业服务手册承诺书、房地产登记明细、房屋测绘报告书各一份，被告提交投下水收据1张，手机上录制视频三段。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交物业管理委托合同一份，证明被告徐某某享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。被告辩称，没有见过物业管理委托合同，不清楚合同内容，也没有在合同上签字。本院认为，青岛市李沧区湘潭路街道办事处枣园社区居民委员会作为青岛中南世纪城小区社区居民自治组织，有权以委托方（甲方）的身份与原告作为受托方（乙方）签订《物业管理委托合同》，该合同对青岛中南世纪城小区的全体业主具有约束力。原、被告依法享有合同约定的权利和义务。本院对被告的的抗辩主张不予采信，对该证据予以采纳。2、原告提交欠款明细及物业费缴纳通知，证明被告欠费情况。3、微信聊天记录打印件1份（内含催缴函），证明我公司已履行欠费告知义务。被告对原告提交的上述2组证据中与原告微信聊天记录无异议，对欠款明细及缴纳通知、催缴函有异议，称原告从来没有向其出示过。本院认为，原告与被告的聊天记录显示，被告知道原告通过微信聊天的形式向其催交物业费，故本院对上述证据予以采纳。4、原告提交中南世纪城彩虹家品质立项申请，证明物业公司对于小区品质提升有过改进。5、原告提交地下车库漏水照片1张，证明原告对小区地下车库渗漏点进行过维修。6、原告提交地下车库照片2张，证明原告正在对小区地下车库进行升级改造。被告经质证认为，原告只是承诺对小区进行改造，实际上维修效果不佳，并没有彻底进行改造；认可原告对小区地下车库漏水进行维修的事实，但认为原告维修效果不好，没有完全解决小区地下车库漏水的问题，原告提交地下车库照片不能证明是对中南世纪城一期地下车库进行维修。本院认为，被告虽对原告小区物业服务改进状况不满，但承认原告对小区改进物业服务的事实，故对上述证据本院予以采纳。7、原告提交收款收据2张，证明中南世纪城一期物业服务主体一直都是原告，收款收据的财务专用章可以证明。被告辩称，该证据不能证明原告在2016年以后对被告所在小区进行物业管理，这只是一个收款的证明。我提交的录音证据中也证明了2016年以后原告对被告所在小区物业并未进行管理。本院认为，被告提交证据不足以反驳原告作为涉案小区提供物业服务主体并出具收据的主张，故对被告的抗辩主张不予采信。8、被告提交2019年3月11日录音1份，证明被告小区单元的业主曾经与小区物业经理就下水道堵塞、门禁损坏、地下车库漏水的问题进行协商。原告对录音的真实性无异议，但认为录音中的内容与被告拖欠物业费无关。厨房下水管道属全体业主共用，发生堵塞应由业主自行清理，物业维护的是小区主管网下水道，主管网下水道并未堵塞。门禁已经列入今年的品质提升计划，将于今年7月份安装维修。地下车库漏水问题，物业已经多次维修，属于房地产建设遗留问题，与物业无关，也不存在将物业合同转让给万科物业的事实。经本院释明，被告未提交根据录音证据整理的文字稿，其提交的证据形式不符合法律规定，对该证据本院不予采纳。9、被告提交前期物业服务协议1份，证明原、被告签订的物业合同不允许物业服务合同整体转让第三方；且证明下水道属于物业管理范围。原告对该份证据的真实性无异议，对证明事项有异议。对被告所称厨房下水道属于物业管理的范围不予认可，要求被告提交物业服务合同整体转让第三方的证据。本院认为，原告对该份证据真实性无异议，本院对该份证据予以采信。前期物业服务协议约定，原告不得将物业服务合同整体转让第三方，但被告提交证据不足以证明原告将物业服务合同整体转让第三方，对被告主张不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系为青岛市中南世纪城一期小区提供物业服务的物业服务企业，被告系青岛市中南世纪城一期某户业主，涉案房屋面积90.27平方米。青岛市李沧区湘潭路街道办事处枣园社区居民委员会（甲方）与作为（乙方）的原告青岛中南物业管理有限公司李沧分公司签订《物业管理委托合同》一份，约定由甲方委托原告对青岛中南世纪城一期商品房小区提供物业管理服务，合同主要内容摘要如下：“第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；第二十二条第一款物业费收费标准为住宅每平方米每月2元”。涉案房屋面积为90.27平方米。物业管理委托合同签订后，原告即为青岛市中南世纪城一期小区提供物业服务至今。原、被告一致确认，原告自愿按照每平方米每月1.6元标准向被告收取物业费，被告徐某某未缴纳2016年1月1日至2019年3月31日的物业服务费5632.85元（90.27平方米×1.6元/平方米·月元×39个月）。本院认为，被告所在小区业委会成立之前，原告作为物业服务企业与青岛市李沧区湘潭路街道办事处枣园社区居民委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，对原、被告均有约束力。原告为被告所在小区提供服务，根据权利义务对等原则，被告作为业主应支付原告物业服务费。依据《物业管理委托合同》的约定，物业费收费标准为住宅每平方米每月2元。本案中，原告自愿按照每平方米每月1.6元标准向被告收取物业费，被告对此没有异议。原、被告一致确认，被告欠原告2016年1月至2019年3月的物业服务费5632.85元，被告应及时足额支付原告。关于原告主张的违约金，物业管理委托合同对物业费的支付时间约定不明，故原告主张违约金无合同依据，本院不予支持。关于被告辩称原告提供的物业服务不符合合同约定，因此不交物业管理费的辩称意见，本院认为，原告所提供的物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的陈述及举证内容来看，原告在物业管理服务方面确实存在瑕疵，但这种瑕疵应属一般瑕疵，故对被告主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予支持。关于被告辩称原告将物业管理服务整体转让给青岛万科物业管理有限公司管理的答辩意见，证据不足，本院不予支持。关于被告辩称诉讼时效的问题，本院认为，在一个合同期间内产生的所有物业费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内交纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起起算。本案中原告一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释，原告的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告该项抗辩，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告徐某某于本判决生效之日起10日内支付原告青岛中南物业管理有限公司李沧分公司2016年1月1日起至2019年3月31日的物业费5632.85元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛国宏二〇二〇年七月一日法官助理张栋书记员沈佳妮书记员黄斌