河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初3437号 原告常建欣，女，1986年9月9日出生，汉族，住石家庄市桥**。 原告张跃辉，男，1983年6月9日出生，汉族，住址同上。 共同委托诉讼代理人张红梅，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被告东胜房地产开发集团有限公司,住所地石家庄市长安区平安北大街**紫晶苑**楼**,统一社会信用代码911301007840502320。 法定代表人李彦宽，执行董事。 委托诉讼代理人张玉光，河北党育律师事务所律师。 原告常建欣、张跃辉诉被告东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告常建欣、张跃辉的共同委托诉讼代理人张红梅、被告东胜房地产公司的委托诉讼代理人张玉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常建欣、张跃辉诉称，2015年4月25日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，原告以按揭贷款方式购买了被告开发的位于桥西区工农路733号东胜紫御府（嘉苑）3号住宅楼01单元3001室房屋一套，总价款为959771元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告却未如约向原告交付房屋产权证书。根据合同第二十条的约定，被告应在交付房屋后480日（据此推算，合同约定的办证截止时间为2018年2月13日）内为原告办理产权登记，原告未在该期间取得权属证书，原告于2020年5月6日取得房屋权属证书，被告应“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。据此，被告应向原告支付的违约金为959771元*0.0001*813天=78029.38元，被告至今未予支付。请求依法判令被告向原告支付自2016年10月21日起至2020年5月6日止逾期办理房屋所有权证书违约金78029.38元（扣除480日后逾期813天，按房款总价万分之一计算），本案全部诉讼费用由被告承担。 被告东胜房地产公司辩称，1、原告应当履行提交完整的办证资料的义务。根据双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第十一条第（二）项和第二十条，及其附件十一《补充协议》第一条约定，原告应当在被告指定期限内提供办理房屋权属登记所需资料。并且，根据买卖合同第十一条第（二）项约定，即使原告未接到通知，也应当主动提交相关资料。2、在办理房产证上存在先后履行顺序，原告应先向被告履行提交办证资料的义务，否则被告有权拒绝为其办理房产证，而且在没有原告资料的情况下被告是无法为原告办证的。原告应先向被告履行提交办证资料的义务，被告在收到资料后方能办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在原告未提交办证资料的情况下，被告有权拒绝为其办理房产证，而且在没有办证资料的情况下被告是无法为原告办证的。3、被告多次催促原告提交办证资料，原告于2020年3月17日交齐，原告逾期提交资料日期，根据合同约定被告不承担责任。被告在办理房屋交付时即通知原告提交相关资料，为完成办证，被告多次催促原告提交所需资料，但原告于2020年3月17日才交齐，该事实有2016年《入伙通知书》、2019年4月27日《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》和《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》为证。4、2019年底爆发直至现在仍有感染病例的××导致本应于2020年2月3日复工的石家庄市不动产登记中心直至2020年4月20日复工，由于疫情的原因导致被告无法办理不动产权属证书，根据不可抗力及公平原则，应免除该期间被告的违约责任。综上所述，由于原告逾期提交办证资料的原因，导致未能在约定期限内完成商品房的不动产转移登记，根据《石家庄市商品房买卖合同》第二十条第（三）项：“因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的不动产转移登记的，出卖人不承担责任”的约定，原告无权向被告主张逾期办证违约金。 经审理查明，2015年4月25日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于石家庄市桥西区（嘉苑）4-03号住宅楼01单元3001室房屋一套，建筑面积118.86平方米，单价为每平方米8074.8元，总价款959771元。2015年3月27日支付定金10000元，4月1日支付房款479771元，5月4日贷款支付房款47万元，共计支付房款959771元。2016年10月20日，原告向被告缴纳契税、维修基金、制图费、抵押登记费共计22816.77元,2016年10月20日交纳律师见证费100元。2016年10月20日被告向原告交付了涉案房屋。2020年5月6日，原告常建欣、张跃辉取得涉案房屋不动产权属证书。对以上事实，原、被告均无异议。 双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。……（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 另查明，被告提交的《入伙通知书》载明：通知常建欣女士、张跃辉先生持本通知于2016年10月20日，前往东胜紫御府4号地底商办理入伙手续，并通知业主办理入伙手续时需携带有效身份证照、购房合同原件、商品房买卖合同原件等资料，并交纳契税、公共维修基金、抵押登记费、律师见证费、制图费、物业相关费用、面积差价款及其他相关费用。 被告提交的2019年4月27日在涉案小区张贴的《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，再次通知各位业主本人携带夫妻双方身份证及复印件、夫妻双方及未成年子女户口主页、本人页复印件及未成年子女出生证明、夫妻双方结婚证复印件、夫妻双方及未成年子女的房产查询证明原件等资料于2019年4月27日-5月6日早上8:30-下午18:00到紫御府售楼接待前台前往办理。若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。 被告提交的《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》内容显示，业主姓名：常建欣、张跃辉；房号：4#3-1-3001；二次公告前提交资料：已交；二次公告后提交资料：房产查询证明；提交日期：2020.3.17；业主签字确认：张跃辉。原告对该表的填写内容及签字均无异议。 被告提交的赵五恒、夏亚芹的不动产权证，证实赵五恒、夏亚芹于2018年12月19日取得桥西区工农路733号东胜紫御府（嘉苑）4-03住宅楼01-2402室不动产权证，该业主与原告系同小区同楼同单元的邻居。 以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》、（2018）冀0104民初2384号民事判决书、（2019）冀01民终2614号民事裁定书、契税票据、律师见证费票据，被告提交的《入伙通知书》、《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》、《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》、《不动产权证》等证据予以证实。 本院认为，原告、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，原告、被告应按照合同约定享受权利并承担义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务，被告应按合同约定为原告办理涉案房屋不动产权属证书。原、被告均认可涉案房屋的交付时间为2016年10月20日，依照上述合同约定，被告应在涉案房屋交付之日起480日内为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，若被告未在480日内为原告办理涉案房屋不动产权属证书，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之壹的违约金；因原告的原因未能在约定期限内完成涉案房屋不动产转移登记的，被告不承担责任。本案中，被告于2019年4月27日在涉案小区张贴了《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，要求业主于2019年4月27日-5月6日提交办证所需资料，并告知业主若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。原告应按照二次公告的期限内提交办证所需资料，而原告于2020年3月17日向被告补交了房查查询证明，故原告主张自2019年5月7日至2020年5月6日的逾期办证违约金之诉求，证据不足，本院不予支持。参照涉案楼同类案件，证实涉案楼于2018年12月19日前具备了办理不动产登记的条件，被告的二次公告载明要求业主于2019年5月6日前提交办证所需资料，应视为被告同意原告提交办证所需资料延期至2019年5月6日。故原告主张自2016年10月21日起至2019年5月6日的逾期办理不动产权属证书的违约金之诉求，应予支持，2016年10月21日起至2019年5月6日的违约天数为447天（已扣除480日），违约金为959771*0.0001*447=42901.76元。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告东胜房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常建欣、张跃辉支付逾期办理不动产权属证书违约金42901.76元； 驳回原告常建欣、张跃辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费875元，已减半收取，由被告东胜房地产开发集团有限公司负担481元，由原告常建欣、张跃辉负担394元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费1750元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴宏丽 二〇二〇年七月十六日 代书记员 赵倩梅