湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初1375号原告：谢得平，男，1963年5月15日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托代理人：潘腾，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：永州市行政审批服务局，住所地永州市冷水滩区逸云路1号。法定代表人：张国政，该局书记。委托代理人：张青松，湖南金钰律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托代理人：廖兴盛，男，1977年2月3日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，该局政务联动处置科科长，代理权限为特别授权。被告：永州市机关事务管理局，住所地永州市冷水滩区梅湾路178号。法定代表人：蒋旭军，该局局长。委托代理人：谭灿，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：肖兆朝，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告谢得平诉被告永州市行政审批服务局相邻关系纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，根据被告永州市行政审批服务局的申请，本院依法追加永州市机关事务管理局为被告。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谢得平的委托代理人潘腾，被告永州市行政审批服务局委托代理人张青松、廖兴盛，被告永州市机关事务管理局委托代理人谭灿、肖兆朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢得平向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即赔偿原告修复永州市冷水滩区连宋金桥茶行1楼、2楼装饰装修费38万元及经营损失18万元，合计为56万元，具体金额以评估鉴定结论为准；2.依法判令被告立即赔偿原告四个月租金损失合2.3万元，员工的工资1万元，合计为3.3万元；3.本案诉讼费、鉴定费等费用全部由被告承担。庭审时原告谢得平变更第一、二项诉讼请求，变更诉讼请求为1.装饰装修费变更为320821元，其他不变；2.四个月租金损失变更为十个月租金损失为55790元，员工工资变更为33000元，共计88790元。事实与理由：2017年11月8日，永州市冷水滩区连宋金桥茶行（以下简称为金桥茶行）经营者周新华与永州市粮油批发市场服务中心签订《门面租赁合同》，周新华承租永州市粮油批发市场服务中心位于冷水滩翠竹路××号门面，用于经营茶文化或办公，租赁总面积为320平方米，租赁期限为10年，租金2019年12月30日之前的租金为6.5万元／年，从2020年1月1日开始年租金按3%滚动递增。2020年1月1日，原告谢得平与金桥茶行经营者周新华签订《门面经营权转让协议》，协议约定周新华将金桥茶行的经营权转让给原告谢得平，周新华以自己欠原告谢得平的50万元借款本金抵茶行经营权的转让费，当日生效。2020年1月13日，茶行3楼室内水管破裂发生漏水，导致楼下原告经营茶行漏水严重，而该事故的发生正值春节前期，茶的销售正处高峰期，因完全不能对外经营，原告产生巨大营业损失。为恢复经营，原告需要对被水浸坏的装饰装修进行修复，修复费用约38万元。因为不能经营，原告为茶行支付的租金、人员工资也应由被告承担。经了解，漏水期间，3楼是被告永州市行政审批服务局12345市长热线办公室，用于热线办公服务。事件发生后，原告与被告进行了抢修，防止损失扩大，并就损失赔偿进行了协商，因双方对于赔偿金额不能达成一致意见，协调未果。综上，被告在使用三楼时因为水管破裂漏水导致楼下原告经营的茶行被水浸泡，产生巨额损失，依据《侵权责任法》的规定应赔偿原告损失，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，诚望判如所请。被告永州市行政审批服务局辩称，一、答辩人不是发生漏水房屋的所有人和实际管理人，依法不承担因该房屋漏水造成损失的赔偿责任。答辩人作为一个市直党政机关，其办公用房由永州市机关事务管理局（下称机关事务局）统一调剂安排。2019年8月底，因统一装修需要，机关事务局将安排给答辩人使用的位于4楼的2间市联动处置指挥中心夜间值班室，临时调整到3楼南北各一间（房号分别为315和321），同年10月机关事务局对3楼进行整体装修，对315、321夜间值班室的隔板、墙体进行了部分拆除（至今未全部修复）导致联动处置指挥中心夜间值班无法使用，工作人员此后一直将就在2楼完成夜间值守的工作任务（2020年3月市联动处置指挥中心整体搬迁至永州市市民中心）。答辩人从始至终对办公用房的调剂使用、装修、办公用房的墙体拆改等无选择权、管理权和决定权，装修拆改期间发生漏水造成的损失依法应由房屋的所有人和实际管理人机关事务局承担赔偿责任，与答辩人无关。二、被答辩人诉请的损失不客观、不合理，亦无事实和法律依据。1.评估报告中，双方无争议的部分仅为113,259元，而评估公司按评估基准日的现行市场价计算装修价值，未考虑装修折旧（已使用8年）和茶行本身存在重新装修的客观情形；2.依据疫情防控期间的相关规定，所有茶行自2020年1月起暂停开放，政府亦出台了一系列对商户租金、税费减免的优惠政策，被答辩人主张疫情防控期间的经营损失、租金损失、员工工资无事实和法律依据。综上，请求依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉请。被告永州市机关事务管理局辩称，一、答辩人并非适格的被告主体，依法不应承担赔偿责任。本次相邻权纠纷房产依法应该由办公用房的使用单位负责其内部管理和日常维护，而使用单位则应该及时归集权属、建设、维修等，建立好其使用单位的资产管理分台账，对所使用的办公用房负责。作为永州市机关事务管理局，仅仅依职能对办公用房进行调配。本次涉案的办公用房，答辩人因四楼装修事务已于2019年11月份调配并交付给了永州市行政审批服务局使用，在涉案房屋发生水管破裂的事件时，答辩人根本就没有其钥匙，更不承担其住房内的一切事项的管理。真正承担其管理责任的使用单位在接收房屋后，就对此房屋的内部管理与日常维护负责，此期间发生的相邻权纠纷，真正承担责任的应该是使用单位，即本案的第一被告永州市行政审批服务局，答辩人与本案无关，答辩人并非适格的被告。二、被答辩人谢得平关于装修款及未知的经营损失诉请模糊，没有事实依据。对于因漏水造成的房屋装修损失或其它损失应该由有资质的鉴定机构出具权威的鉴定报告，对于被答辩人所出具的鉴定报告，我方保留其质疑权，不予承认；经营款更是不可确认的一个未知的数字，不能作为法律上所支持的实际损失来求偿，因此，被答辩人的经济损失缺乏证据，没有事实根据，不应得到支持。三、被答辩人谢得平诉请的关于员工工资与租金损失，事实不清，没有法律上的证据支撑，不能空口填数，以求赔偿。综上，本次相邻权纠纷与答辩人无关，答辩人不应当承担任何赔偿责任，请求依法驳回永州市行政审批服务局提出的申请，驳回被答辩人谢得平对答辩人的赔偿请求，保护好依法依规行使行政职权的答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据本院确认的证据和庭审时双方当事人的陈述，查明如下法律事实：2017年11月8日，永州市冷水滩区连宋金桥茶行与永州市粮油批发市场服务中心签订一份《门面租赁合同》，约定以下事项：1.永州市冷水滩区连宋金桥茶行继续租赁永州市冷水滩区翠竹路101号门面用于经营茶文化，租赁期限自2018年1月1日至2028年12月31日；2.自合同生效之日起，第一年租金陆万伍千元，从第3年开始，年租金按3%滚动递增，租赁时间不足一年的，按实际使用时间计算租金。2020年1月1日，永州市冷水滩区连宋金桥茶行经营者周新华与原告谢得平签订一份《门面经营权转让协议》，约定周新华将永州市冷水滩区翠竹路101号门面一楼、二楼100%的经营权转让给原告。2020年1月13日，永州市冷水滩区翠竹路101号门面3楼321房屋即连宋金桥茶行楼上水管破裂发生漏水，水渗至连宋金桥行2楼、1楼，导致连宋金桥茶行墙体、部分财产损坏。经原告申请，本院依法委托湖南志成房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，原、被告双方无争议装饰装修范围总价格为113,259元；有争议装饰装修范围总价格为207,562元，其中墙面用品如木质端景墙拆除、998、装饰板、墙面乳胶漆等共计46,592元（详见《评估报告书》第20页装饰装修现场查勘表（争议部分）第1、2、3、8、11、20、21、22、32、33、39、40、47、59、60、64项），家具类用品如储物柜、窗帘、电视柜等共计58,162元（详见《评估报告书》第20页装饰装修现场查勘表（争议部分）第6、13、14、15、16、18、19、27、28、29、30、31、34、37、38、41、42、45、46、48、49、50、58、61、66、67项），电器类用品如音响、筒灯、空调等共计84,438元（详见《评估报告书》第20页装饰装修现场查勘表（争议部分）第4、5、7、9、10、12、17、23、24、25、26、35、36、43、44、51、52、55、56、57、62、63、68、69、70项），综合类共计18,370元（详见《评估报告书》第20页装饰装修现场查勘表（争议部分）第53、54、65、71、72、73、74、75、76项）。原告为此次鉴定支付鉴定费4,800元。因原、被告双方无法对赔偿金额达成一致意见而酿成本纠纷。另查明，永州市冷水滩区翠竹路101号房屋权属归原永州市粮食局，原永州市市粮食局现为永州市发展和改革委员会下属事业单位。2019年9月11日，永州市发展和改革委员会将原永州市粮食局机关办公楼及宿舍院落整体移交给被告永州市机关事务管理局，现永州市冷水滩区翠竹路101号房屋权属归永州市机关事务管理局。因永州市机关事务管理局于2019年8月底对上述房屋4楼进行装修，将被告永州市行政审批服务局的办公室从4楼调配至3楼315房和321房。被告永州市机关事务管理局于2019年10月对上述房屋3楼进行装修，于2019年11月份将3楼315房和321房调配并交付给被告永州市行政审批服务局，即321房屋发生漏水时处于被告永州市行政审批服务局使用期间。还查明，自2020年1月13日起，永州市冷水滩区连宋金桥茶行未营业，永州市冷水滩区连宋金桥茶行于2020年4月9日注销。2020年5月25日，原告谢得平与黄振云签订《室内装饰工程施工合同》，约定由黄振云对案涉茶行进行装修，工期为2020年5月25日至2020年7月25日。因疫情防控，永州市冷水滩区分别于2020年1月26日、2020年1月31日发布通知，暂停一切文化旅游体育聚集性活动，除超市、农贸市场、医院、加油站、婴幼儿用品店、药店、规模以上酒店正常营业外，其他经营性场所从2020年2月1日起一律暂停营业。2020年2月7日，永州市人民政府办公室发布《关于应对新型冠状病毒疫情支持中小企业共渡难关的实施意见》，该意见指出，对承租各级政府自有标准厂房的中小企业，免除其2020年2、3月份房租。上述事实有庭审笔录、门面经营权转让协议、永州市机关事务管理局情况说明、志成资评字[2020]第0508ASCA评估报告、门面租赁合同、室内装饰工程施工合同、移交协议、移交项目清单、永州市行政审批服务局及永州市机关事务管理局情况说明、个体工商户登记基本信息、湘疫防秘发（2020）2号文件、冷文旅体联发（2020）1号文件、冷防办湘疫防秘发（2020）16号文件、永政办发（2020）3号文件税费优惠政策指引汇编等证据在卷佐证。本院认为：本案系相邻关系纠纷。相邻关系纠纷是指相互毗邻的不动产所有人、用益物权人或占有人之间在行使该不动产的所有权或使用权时，因用水、排水、通行、通风和采光等行为而引起的纠纷。本案争议焦点为：1.侵权责任承担问题。相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或使用权时,应当以不损害其他相邻人的合法权益为原则。如果因权利的行使,给相邻人的人身或财产造成危害的,相邻人有权要求停止侵害、消除危险和赔偿损失。根据《湖南省党政机关办公用房管理实施办法》第四条“各级党政机关是办公用房的使用单位，负责本单位占有、使用办公用房的内部管理和日常维护”规定，被告永州市行政审批服务局系水管破裂发生漏水的321房屋的使用人，其未尽到使用注意义务，未做好该办公用房的日常维护工作，存在过错，应承担水管破裂导致房屋漏水，造成原告茶行损失的赔偿责任。被告永州市行政审批服务局抗辩称，其使用案涉房屋作为办公用房的时间为2019年8月至2019年10月，因被告永州市机关事务管理局对三楼进行整体装修，其于2019年10月后未使用过案涉房屋进行夜间值班，且至今为止案涉房屋的装修仍未完成，其不是案涉房屋的使用人，不承担赔偿责任。被告永州市机关事务管理局已将案涉房屋调配给被告永州市行政审批服务局使用，若案涉房屋存在上述被告永州市行政审批服务局所称问题，其可自行与被告永州市机关事务管理局进行办公用房更换的沟通协调。现被告永州市行政审批服务局采取默认方式接受永州市机关事务管理局的调配，已为案涉房屋的使用人。因此，对于被告永州市行政审批服务局的抗辩，本院依法不予采纳。被告永州市机关事务管理局系水管破裂发生漏水的321房屋的权属人，其负责市直党政机关单位办公用房规划、权属、清理整改、调剂使用、维修、配置、处置和使用监管等相关工作。被告永州市机关事务管理局将案涉房屋调配给被告行政审批服务局使用，未尽到使用监管责任，应当在被告行政审批服务局的财产不足以赔偿原告损失时承担补充赔偿责任。2.赔偿数额确定问题。装饰装修无争议部分费用为113,259元，本院依法予以确认。装饰装修有争议部分费用为207,562元，墙面用品、电路改造及综合类部分项目合计122,463元（详见《评估报告书》第20页装饰装修现场查勘表（争议部分）第1、2、3、6、8、11、20、21、22、32、33、39、40、47、59、60、64、68、71、72、73、74、75、76项），该部分损失与水管破裂造成漏水有因果关系，故本院依法予以支持。家具类、电器类及综合类部分项目共计85,099元（详见《评估报告书》第20页装饰装修现场查勘表（争议部分）第4、5、7、9、10、12、13、14、15、16、17、18、19、23、24、25、26、27、28、29、30、31、34、35、36、37、38、41、42、43、44、45、46、48、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、61、62、63、65、66、67、69、70项），因原告未提供证据证实上述项目与漏水具有因果关系，也未提供证据证明上述项目如石英石台面、洗菜盆等用品因漏水不能正常使用，故本院对于上述有争议项目依法不予支持。因此原告主张装饰装修费共计320,821元，本院依法予以支持235,722元。原告诉请要求被告支付经营损失18万元，原告停业期间正处于疫情防控阶段，茶馆等其他经营性场所均暂停开放，茶馆也于2020年4月9日注销，且经营损失原告没有提供证据证实，故对于原告此项诉请，本院依法不予支持。原告主张要求被告按每个月5,579元支付10个月租金共计55,790元，因永州市人民政府办公室发布《关于应对新型冠状病毒疫情支持中小企业共渡难关的实施意见》指出对承租各级政府自有标准厂房的中小企业，免除其2020年2、3月份房租，因此本院依法仅支持5个月的租金，共计27,895元。原告诉请要求被告支付其员工工资33,000元，因原告只提供三位人员所出具的收条及身份证复印件，该证据不足以证实其所称三位人员系其茶馆员工，故本院对于原告此项诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告永州市行政审批服务局在本判决生效之日起十日内赔偿原告谢得平修复永州市冷水滩区连宋金桥茶行1楼、2楼装饰装修费235,722元；二、被告永州市行政审批服务局在本判决生效之日起十日内赔偿原告谢得平五个月租金损失27,895元；三、被告永州市机关事务管理局在被告永州市行政审批服务局的财产不足以赔偿原告谢得平的上述两项损失时承担补充赔偿责任；四、驳回原告谢得平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,730元，减半收取4,865元，由原告谢得平负担2,690元，由被告永州市行政审批服务局、永州市机关事务管理局负担2,175元；鉴定费4,800元，由被告永州市行政审批服务局、永州市机关事务管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  成向阳二〇二〇年七月六日法官助理郑兰君书记员蒋露艳附相关法条：《中华人民共和国物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。《中华人民共和国侵权责任法》第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。