广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初12513号原告：吴圳华，女，汉族，1987年11月22日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，原告：饶明超，男，汉族，1985年9月24日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，两原告共同委托诉讼代理人：缪雅鲁，广东漫道律师事务所律师，执业证号14403200410953480。被告：深圳市德瀚投资发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道深南东路**京基100大厦**2108、2101，统一社会信用代码914403005685320347。法定代表人：代君正，董事长。委托诉讼代理人：杨鹿，广东港联律师事务所律师，执业证号14403201710207343。委托诉讼代理人：邱舒怡，广东港联律师事务所实习律师。被告：深圳市禧乐居置业有限公司，住所，住所地广东省深圳市福田区福田街道福安社区益田路**卓越时代广场大厦1504-1505之150401社会信用代码91440300MA5F2C9353。法定代表人：熊宏，董事长。被告：熊宏，男，汉族，1975年7月27日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：邓翠萍，女，汉族，1982年7月8日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告深圳市禧乐居置业有限公司、熊宏、邓翠萍共同委托诉讼代理人：郑海，广东金卓越（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200410889392。被告深圳市禧乐居置业有限公司、熊宏、邓翠萍共同委托诉讼代理人：刘艺军，广东金卓越（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200710107611.上列原告吴圳华、饶明超诉被告深圳市德瀚投资发展有限公司（简称“德瀚公司”）、深圳市禧乐居置业有限公司（简称“禧乐居公司”）、熊宏、邓翠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴圳华、饶明超共同委托诉讼代理人缪雅鲁，被告德瀚公司的委托诉讼代理人杨鹿，被告禧乐居公司、熊宏、邓翠萍共同委托诉讼代理人刘艺军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴圳华、饶明超共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告深圳市德瀚投资发展有限公司、深圳市禧乐居置业有限公司共同向原告返还多收取的购房款人民币1923846元，并支付款项占用期间的利息【利息以1923846元为基数，按人民银行同期银行贷款基准利率上浮10%（5.225)计算至债务清偿之日。其中10万元自2019年4月10日起计算，40万元自2019年4月11日起计算、50万元自2019年4月18日起计算、923845元自2019年4月30日起计算，暂计至起诉之日约为96675元】；2.判令被告深圳市德瀚投资发展有限公司、深圳市禧乐居置业有限公司负担原告为实现权利所支付的费用82000元（其中含：律师费80000元,保全担保费2000元）；3.判令被告熊宏、邓翠萍在尚未缴纳出资范围内对被告深圳市禧乐居置业有限公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任；4.由被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月10日，原告签署《【招商中环】选房确认单》，认购了由被告深圳市德瀚投资发展有限公司（下称：“德瀚公司”）开发的位于“招商开元中心一期项目的01地块（推广名“招商中环”）2栋B座17层1703号房。德瀚公司销售人员未在《确认单》上填写房屋面积，填写了“单价72489”，总价“7823804元”，并在确认单下部备注“约定在4月13日前支付完定金50万元，2019年4月20日前支付完100万元定金，2019年5月10日支付完全部首期款并签约”。当日，德瀚公司的财务人员通过刷卡的方式向原告收取了10万元，并向原告提供了编号为：447854,内容为：“交来：招商中环二栋B座1703房定金壹拾万元”的收据；2019年4月11日原告通过建行账户向德瀚公司财务人员给予的被告深圳市禧乐居置业有限公司（下称：“禧乐居公司”）建行账号为44×××27的账户转账付款40万元，次日德瀚公司财务人员提供给原告一张编号为：447863,内容为：“交来：招商中环二栋B座1703房定金合计400000元”的收据；2019年4月18日原告再次按照德瀚公司销售人员的要求通过建行账户向禧乐居公司账户转账付款50万元，德瀚公司财务人员给原告开具了编号为：447899,内容为：“交来：招商中环二栋B座1703房定金合计500000元”的收据；2019年4月30日原告又按照德瀚公司销售人员的要求通过招行账户向禧乐居公司账户转账付款923845元，德瀚公司账务人员给原告开具了编号为：553554,内容为：“交来：招商中环2栋B座1703房定金及装修款合计923846元”的收据。至此，原告共向被告德瀚公司交付了“定金、装修费”1923846元。当日德瀚公司销售人员确认上述款项均己到账后，与原告签订了《深圳市房地产认购书》等认购文件，《深圳市房地产认购书》等签署文件均是由被告德瀚公司提供的格式文本且签约后并未提供给原告。原告认为既然是在项目售楼中心签约，被告德瀚公司作为大型开发商应该不会存在问题，未对《深圳市房地产认购书》的内容进行审核便按照德瀚公司工作人员的要求在签章位置进行了签署，随即原告按照德瀚公司工作人员的要求支付了购房款2659958元,德瀚公司账务人员给予原告两张收据，一张内溶为：“招商开元中心一期01地块2栋B座1703房定金200000元，另一张内容为：“招商开元中心一期01地块2栋B座1703房房款2459958元”。2019年8月2日原告按照被告德瀚公司的要求，刷卡支付171934.73元，被告德瀚公司给予的收据载明为“代收税费”。2019年8月5日，被告德瀚公司与原告签订了合同编号：深（罗）房现买字(2019)第28077号的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及一系列附件，合同文本长达40余页，需要原告签字的近30处，原告签字时根本没有机会对合同内容进行阅读，合同及相关附件均是由被告德瀚公司提供的格式文本且签署后未提供给原告。2019年8月19日原告与交通银行深圳分行签订了编号:201901443010999010200000203的《个人房产抵押贷款合同》，按揭贷款324万元，合同约定利率为银行贷款基准利率上浮10%，贷款由银行直接发放至被告德瀚公司银行账户。银行放款后，被告通知原告办理了入伙手续，开始交付物业管理费，因办理入伙手续时房屋为仍毛坯房，原告提出异议并向被告工作人员提出提供购房合同的要求，被告工作人员要原告自己去按揭银行复印。直至2020年3月份，原告才从按揭银行拿到购房合同和房产证复印，发现房产证登记价为500余万元，而购房合同上的购房款为5899958元，与原告实际支付的购房价7823803元差额巨大。即被告德瀚公司、被告禧乐居公司在没有任何合同依据的情况下，向原告多收取了1923845元的巨额款项。按照合同约定，原告购入的房屋价款为5899958元，但却实际支出7823803元，两被告收取的认购书、买卖合同约定价款以外的费用既无法律依据，也无事实依据。为此，原告提出质疑，要求两被告向原告返还多收取的1923845元购房款，但是被告德瀚公司、被告禧乐居公司互相推诿，至今未予退还。由于原告签署《【招商中环】选房确认单》、交款、及此后签订《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产买卖合同》均在被告德瀚公司设立的售楼中心进行，被告德瀚公司也从未声明或公示被告禧乐居公司无权收取定金或购房款，且原告多次付款及签订《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产买卖合同》均由同一工作人员办理，无论是加盖被告禧乐居公司公章的收据，还是加盖被告德瀚公司公章的收据均由同一财务窗口出具，原告有理由相信被告德瀚公司与被告禧乐居公司在涉案款项的收取中存在不可分割的经济利益，即被告德瀚公司、被告禧乐居公司相互勾结恶意对原告进行欺诈，损害原告的财产权益。故被告德瀚公司、被告禧乐居公司应对多收取原告的款项承担共同退还责任。被告熊宏、被告邓翠萍为被告深圳市禧乐居置业有限公司的股东，分别持有该公司95%及5%股权，公司注册资金为5000万元，均为认缴而未实缴，故被告熊宏、被告邓翠萍应在认缴注册资金的范围内、对被告深圳市禧乐居置业有限公司不能清偿的债务承担连带清偿责任。被告深圳市德瀚公司发展有限公司辩称：一、案涉房产所在的整栋公寓楼已于2018年6月28日整体出售给禧乐居。2018年6月28日，德瀚公司与禧乐居签订《招商中环项目公寓认购协议》。前言部分第1条约定:甲方(即德瀚公司)在其位于深圳市罗湖区红岭北路与梅园路交汇处的招商中环项目内1号地块公寓2栋B座内，根据乙方(即禧乐居)之认购要求将该公寓出售予乙方。前言部分第2条约定:在本协议签署后甲方与乙方就买卖该公寓的所有权签署一份或多份的《深圳市商品房买卖合同(预售)》及相关补充文件。协议第1.1条约定:购买人指将与甲方签署买卖合同的购买方主体，购买人由乙方指定。根据上述《招商中环项目公寓认购协议》，德瀚公司已于2018年6月28日将2栋B座整栋公寓出售给禧乐居，禧乐居可以自己或指定购买人与德瀚公司签订《深圳市商品房买卖合同(预售)》，禧乐居与其指定购买人之间的其他法律关系不影响《招商中环项目公寓认购协议》和《深圳市商品房买卖合同(预售)》的履行。二、德瀚公司收取的购房款符合合同约定，原告诉称多收取的款项德瀚公司不知情，也未收取，原告自愿向禧乐居支付款项，是其与禧乐居之间的另一法律关系，德瀚公司不是该法律关系的一方，不应当承担返还责任。1.如前述第一条所述，德瀚公司已将案涉整栋公寓整体出售给禧乐居，禧乐居可以自行或指定其他人与德瀚公司签订房地产买卖合同，至于禧乐居与其指定的其他人是转售关系还是代持、借名关系，与德瀚公司无关。2、原告按照禧乐居的安排与德瀚公司签订的《深圳市房地产买卖合同(一手房现售))，是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，德瀚公司按房地产买卖合同第五条的约定收取购房款合法。3、《深圳市房地产买卖合同(一手房现售)》附件四第一条第3项约定“卖方与深圳市禧乐居置业有限公司于2018年6月28日签订了《招商中环项目公寓认购协议》(以下统称“认购协议”)，买方知悉认购协议的内容，并确保履行买卖合同的义务时不违反认购协议的约定”。原告在签署房地产买卖合同前已知悉《招商中环项目公寓认购协议》的内容，清楚德瀚公司与禧乐居之间的房地产买卖合同关系。因此，德瀚公司不存在与禧乐居相互勾结恶意欺诈原告的事实。4、原告诉称的多收款项，均是由原告转入禧乐居账户，并由禧乐居向其开具收据，德瀚公司对此并不知情，原告自愿向禧乐居支付款项，是其与禧乐居之间的另一法律关系，与德瀚公司无关。综上，德瀚公司没有收取原告诉称的多收取部分购房款，不应承担共同返还的责任，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告深圳市禧乐居置业有限公司、熊宏、邓翠萍辩称：一、禧乐居公司根据与被告德瀚公司签订的协议，禧乐居公司有权指定购买人购买标的房屋。1、禧乐居公司与被告德瀚公司之间系房屋包销关系。2018年6月28日，禧乐居公司与被告德瀚公司签订《招商中环项目公寓认购协议》，约定禧乐居公司有权自行选定购买人购买包括涉案标的房屋在内的公寓。禧乐居公司在指定购买人时应当确保购买人的主体资格、经营范围符合法律法规及政策要求，购买人有权合法签署和履行买卖合同，并且以购房方的名义与被告德瀚公司签订房屋买卖合同。禧乐居公司需要指出的是，被告德瀚公司提供的房屋为毛坯形式。2、禧乐居公司向原告出售涉案房屋符合禧乐居公司与被告德瀚公司的合同约定。二、原告第1项请求所主张的1923846元并非是购房款，而是禧乐居公司在受原告委托后，对涉案公寓进行装饰装修设计、支付精装修费用、提供房屋咨询所支付的中介费用以及为原告在购房时提供担保等的担保费用、法律咨询费等品质提升的费用的总和，包括禧乐居公司在提供服务时的合理利润，原被告双方签订有《购房补充协议》。原告第1项诉讼请求无事实和法律依据。1、原告与禧乐居公司签订有《购房补充协议》，《购房补充协议》系双方真实意思表示且已经履行完毕。禧乐居公司收取原告1923846元系根据双方的约定。2019年9月30日，原告与禧乐居公司签订了《购房补充协议》，其中第二条约定禧乐居公司已经向原告详细介绍了房屋的位置、朝向、通风、采光、间隔以及相关设施分布情况，第四条约定，原告不可撒销的委托禧乐居公司委托有资质的装修公司按照协议要求完成公寓的室内装修工程，第三条约定了本协议品质提升费的具体内容，具体包括设计费、装修费用(包括但不限于装修材料费、设施设备费、人工费、管理费、税费等)、房屋咨询费、购房服务费以及法律咨询费等。双方约定，上述费用共计1923846元，即原告主张的第1项诉讼请求。2、禧乐居公司已经根据《购房补充协议》的约定，履行了自己的义务。(1)原告委托深圳市屋祺住建科技有限公司提供了公寓的装饰装修设计并同时提供精装修的服务。在深圳市屋祺住建科技有限公司提供精装修服务时，原告多次与该公司员工通过微信、现场交流、电话等多种形式对装修提出各种意见和建议。原告是知晓禧乐居公司提供精装修服务的。(2)禧乐居公司为原告通过中介购买公寓支付了居间费用。原告是通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司提供的居间服务来购买涉案公寓的，公寓成交后，禧乐居公司已经向中介公司和中介人员支付了居间费用。(3)禧乐居公司为原告履行房屋买卖合同的付款义务提供持续不断的连带责任担保。根据禧乐居公司与被告德瀚公司签订的《招商中环项目公寓认购协议》第2.1.1条的约定，禧乐居公司对原告认购公寓所签订的房屋买卖合同项下的责任和义务承担连带责任，该责任直至原告履行完房屋买卖合同的全部义务为止。原告在与被告德瀚公司签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》及《补充协议》时也必须有禧乐居公司的承担无限连带责任的承诺，被告德瀚公司方能与原告签订房屋买卖合同并将房屋交付给原告。至本案审理期间，禧乐居公司的担保义务仍未解除。(4)原告在购买公寓时还享受了禧乐居公司提供的其他服务。原告在购买公寓时，禧乐居公司聘请专业人士对该公寓的投资价值、投资理念、发展前景等进行介绍(该公寓已经从购买时的单价72400多元/平方米上升到82000多元/平方米)，同时禧乐居公司还为原告现场提供了相关的知识讲座，法律咨询等服务，提升业主购房和投资的水平。三、原告与被告德瀚公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》及补充协议等与原告与禧乐居公司签订的《招商中环搞寓购房补充协议》具有关联性，不可分割，原告亦因禧乐居公司的行为获利。支持原告诉讼请求，无疑损害诚实信用和公平原则。1.原告取得涉案公寓以禧乐居公司的指定为条件。原告对被告德瀚公司、禧乐居公司之间包销关系以及在购房以及取得房产证是必须取得禧乐居公司的同意以及禧乐居公司履行相应义务为前提条件非常清楚。被告德瀚公司在与禧乐居公司签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》时多次向原告揭示，原告取得涉案房产必须以禧乐居公司履行相应义务为前提条件。2.原告与被告德瀚公司所签订的《深圳市房地产买卖合同(预约)》中的价格，并非原告与被告德瀚公司协商，而是被告德瀚公司根据被告禧乐居公司的指定来确定。两份合同具有关联性，不能分裂。3.原告在禧乐居公司提供的服务中获利。禧乐居公司向被告德瀚公司前期支付了超过1亿元的巨额资金，取得包销资格，一方面被告德瀚公司得以解决资金问题，可以为继续完成房屋建设提供保障，另一方面，原告在取得禧乐居公司提供的专业的服务以及担保后仍可以以相对较低的价格取得涉案房产，也维护了原告的利益。被告德瀚公司在2017年出售的房屋价格都已经达到75000元/平方米，如果按照原告与被告德瀚公司所签合同的价格，每平方米的价格仅仅为54600元，《深圳市房地产买卖合同(预约)》中约定的价格远远低于被告德瀚公司自己出售的市场价格。原告以低于市场的价格与被告德瀚公司签订合同是以被告禧乐居公司预先垫付巨额资金和提供持续不断的担保服务换来的，原告在被告禧乐居公司的包销服务以及后续被告禧乐居公司为原告提供的专业服务中获利。4.禧乐居公司向包括原告在内的购房人提供附加服务支付了大量的费用支出。被告德瀚公司为销售便利，将包括本案的公寓一并交给禧乐居公司进行包销销售。禧乐居公司在销售期间，已经支付了大量的费用，包括但不限于支付了1个多亿的担保履行的费用，广告费、楼体字安装费用、项目策划费用、中介佣金、转介客户的服务费用、样开服务费用、装修费用、新媒体推广费用、销售创意费用、讲座活动费用。这些费用都是为原告能顺利以较低价格获得涉案公寓提供了便利条件。四、原告主张禧乐居公司支付律师费及保全担保费无事实和法律依据。原告与禧乐居公司并未在合同中约定律师费以及保全担保费的承担，法律也没有规定禧乐居公司应当承担原告的律师费和保全担保费，故原告主张律师费无事实和法律依据。同时，原告自身诉求就不具有合法性和合理性，因此也不得要求禧乐居公司承担相关费用。原告第2项诉讼请求应当予以驳回。五、被告熊宏、被告邓翠萍依法享有认缴注册制下认缴资本的期限利益，原告要求被告熊宏、被告邓翠萍承担连带责任无法律依据。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法(2019)254号)第6条规定，在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。但是，下列情形除外:(1)公司作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因，但不申请破产的；(2)在公司债务产生后，公司股东(大)会决议或以其他方式延长股东出资期限的。根据上述规定，被告熊宏、被告邓翠萍作为被告禧乐居公司的股东，享有认缴注册资本的期限利益。本案中，原告既不能证明对被告禧乐居公司享有到期债务，也不能证明被告禧乐居公司股东会决议延长股东出资期限，同时本案根本不存在执行，因此原告的主张与法律规定不符，依法应当子以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证并据此查明如下事实：一、2019年4月10日，原告饶明超签署了【招商中环】选房确认单，确认选中【招商中环】2栋B座1703号房，银行按揭付款总价7823804元。2019年4月30日，两原告（买方）与被告德瀚公司（卖方）共同签署了《深圳市房地产认购书》。其中约定，两原告自愿认购招商开元中心一期项目的01地块2栋B座17层1703号房，用途为商务公寓，套内建筑面积75.15平方米；房产总价款5899958元；买方采取向银行借款方式付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金200000元；自签订本认购书之日起7日内，双方应签订正式买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。2019年8月5日，两原告（买方）与被告德瀚公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同》。其中约定，买方购买深圳市罗湖区笋岗街道招商开元中心01地块2栋第17层B座1703号房【不动产权证号：粤（2019）深圳市不动产权第0132768号】；购房总价5899958元；自签订合同之日首期支付总价款的45.1%，即2659958元，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付；卖方应当于2019年9月20日前将房产交付买方；买方确认同意房产为毛坯交付。二、2019年4月10日，原告饶明超向被告禧乐居交纳了【招商中环】2栋B座1703号房定金100000元。2019年4月12日，原告吴圳华向被告禧乐居交纳了【招商中环】2栋B座1703号房定金400000元。2019年4月18日，原告饶明超向被告禧乐居交纳了定金500000元。2019年4月30日，原告吴圳华向被告禧乐居交纳了定金及装修款923846元。2019年4月30日，两原告向被告德瀚公司交纳了【招商中环】2栋B座1703号房房款2459958元及定金200000元。2019年8月2日，两原告向被告德瀚公司交纳了税费171934.73元。2019年8月19日，两原告就涉案的房产办理了抵押贷款，向交通银行股份有限公司深圳分行贷款3240000元，约定贷款发放至深圳市德瀚投资发展有限公司在交通银行深圳蛇口支行的账户。贷款发放后，被告德瀚公司向两原告交付了涉案的房产。三、另查明，2019年9月30日，两原告（委托方）与被告禧乐居公司（受托方）签订了《招商中环·禧寓购房补充协议》。协议约定，委托方房屋座落于招商开元中心一期01地块2栋B座1703号房；委托方确认，在签署协议前，受托方已采取合理方式提请委托方注意免除或限制受托方责任的相关条款，并按照委托方的要求对该类条款予以说明；委托方确认，在签署本协议和认购书前，受托方已向委托方详细介绍了该房屋的位置、朝向、通风、采光、间隔以及相关设施设备分布等情况和交易条件，委托方亦已亲自勘查该房屋所在位置及周边区域的道路、交通、绿化、配套设施的相关情况，委托方已明确知悉、理解、认可、接受前述事项全部内容且无任何异议；委托方基于提升该房屋的交付标准要求，同意向受托方支付品质提升费用1923846元，品质提升费用包含该房屋的设计费、装修费用、房屋咨询费、购房服务费及法律咨询费等；签订协议当天委托方支付定金1000000元；受托方应当于2020年3月8日前完成装修工程并交委托方验收。该协议附近列明了精装修交楼标准、装修工程保修范围及保修期。四、两原告于庭审中明确，其在本案中的诉讼主张合同依据为原告与被告德瀚公司签订的《深圳市房地产买卖合同》。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告作为买方与被告德瀚公司签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的购房总价为5899958元，原告实际向被告德瀚公司支付的房款总价亦为该金额，原告多支付的购房款1923846元由被告禧乐居公司收取，原告主张被告德瀚公司退还购房款1923846元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。被告禧乐居公司提交了其与两原告签订的《招商中环·禧寓购房补充协议》，证明其收取原告的1923846元系根据该协议约定收取的房屋品质提升费用，并非购房款。本院认为，该补充协议中约定了两原告作为委托方基于提升涉案房屋的交付标准要求，同意向受托方支付品质提升费用1923846元，该合同足以证明被告禧乐居公司收取1923846元，并非如原告所称，系基于房产买卖合同多收的购房款，故两原告以被告禧乐居公司与被告德瀚公司共同多收取购房款为由，要求被告禧乐居公司退还购房款缺乏事实依据，本院不予支持。两原告与被告禧乐居公司间的委托协议与本案的房产买卖合同属于不同的法律关系，如两原告就被告禧乐居公司基于双方的委托合同收取的费用存在争议，可以另循法律途径解决。综上，原告主张被告德瀚公司、禧乐居公司返还购房款并支付利息、费用，并要求被告熊宏、邓翠萍承担补充赔偿责任，于法无据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴圳华、饶明超的全部诉讼请求。本案受理费人民币11810元、保全费人民币5000元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  叶俐丽二〇二〇年七月十日书记员  刘晓杰