江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0982民初1595号原告：胡小毛，男，1973年4月24日出生，汉族，住樟树市。被告：樟树市中宏置业有限公司，住所地：樟树市。法定代表人：徐峥，该公司董事长。委托诉讼代理人：余润根，该公司总工程师。委托诉讼代理人：吴俊军，江西药都律师事务所律师。原告胡小毛（下称原告）与被告樟树市中宏置业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人余润根、吴俊军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行商品房买卖合同，出示2栋商品房竣工备案表原件，交付房屋并办理产权证，赔偿原告逾期交房违约金13901元（以房价款528550元为基数，按日万分之一自2019年7月1日起暂计算至2020年3月19日）；2.判令被告严格履行合同义务，因违约未按合同附件三第8条载明的“装饰、设备标准”和“房屋建筑施工图”在房屋阳台安装栏板、栏杆和做地面降板，应按合同第十三条第一项双倍赔偿原告违约金额即装饰材料费9366.4元、人工安装费16000元、材料运输杂费5000元，共计30366.4元；3.判令被告在一个月内向原告提供购房专用发票；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月2日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，原告购买位于樟树市商品房，约定房屋总价款528550元，交房日期为2019年6月30日。合同签订当日，原告向被告支付首付款308550元，并于2017年12月12日银行按揭贷款200000元并开始正式还贷。截至2019年6月30日，被告未按约定交付符合交付标准的房屋。该房屋存在的主要问题：1、按合同附件三第8条明确约定阳台应有栏板和栏杆，而实际只有栏杆，存在重大安全隐患；2、房屋内客厅地面与阳台、厨房地面无落差，易导致屋内积水倒灌；3、2、3栋连廊栏板未加装护栏，存在重大安全隐患；4、房屋连廊通道阶梯设计严重影响婴儿车及轮椅正常出行，应整改为无障碍走廊通道。因房屋存在上述问题，原告曾多次找被告交涉要求其整改到位并如期交房。被告忽视上述问题，在未出示竣工验收报告和竣工备案表原件或原件扫描件情况下，通过在其售楼部门口张贴公告单方面通知原告收房，此举不仅没有履行法定程序按合同要求交房，也改变不了逾期交房的事实，被告应按日向原告支付房价款万分之一的逾期交房违约金。2019年8月13日，被告贴出2份盖章赔偿公告，承诺针对原告住房户型栏板问题同意以阳台封闭方案赔偿1734.2元，针对阳台未降板问题赔偿2949元，此方案只是材料费用，并未包括人工安装费和材料运输杂费，被告应按合同第十三条双倍赔偿各项费用30366.4元，加上逾期交房违约金13901元，共计44267.4元。被告辩称，1、我公司已经在2019年6月21日取得竣工验收报告，在2019年9月29日取得竣工验收备案表，均于取得当日张贴公示；竣工验收与竣工验收备案是不同概念，房屋交付条件是已经竣工验收，而不是取得竣工验收备案表。2、根据《住宅设计规范GB50096－2011》5.6规定，阳台安装栏板或栏杆二取其一即可，我公司是按图纸施工；阳台未做降板不影响住房质量，我公司对阳台也采取了防水及排水措施，《住宅设计规范GB50096－2011》未对住房客厅与厨房或阳台一定要有落差作出强制性规定。3、原告只有收房后，认可实测面积与购房总价相符后，在缴纳契税后才能开具购房发票。4、不可抗力影响了施工进程及验收。2019年雨季偏多；政府对用砂进行管控；登革热疫情影响；国家政策和法律调整，将消防验收由消防大队改为建设主管部门，工作衔接影响了消防验收，而拖延了竣工验收备案表的取得。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据双方当事人陈述及其所提交的证据，本院查明本案事实如下：2017年10月2日，原、被告双方签订一份商品房买卖合同，该商品房买卖合同约定：原告购买被告开发的位于樟树市房屋，建筑面积86.52平方米；按建筑面积计价为每平方米6108.99元，房款总价为528550元；付款方式为按揭贷款，原告在签订合同时首付308550元，银行按揭贷款220000元；被告应当在2019年6月30日前将具备竣工验收合格的商品房交付原告使用，原告同意延期270天予被告取得验收备案表；被告逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案等内容。合同附件3同时约定：阳台：基层毛坯，栏板，栏杆。合同签订当日，原告向被告交纳了首付款308550元，并于合同签订后以银行按揭贷款向被告付清了购房款220000元。2019年6月21日，该房屋经过勘察、设计、施工、监理和建设单位验收，2019年7月22日通过工程质量验收，2019年8月16日通过规划验收，2019年9月20日通过消防验收，2019年9月29日建设主管部门同意竣工验收备案。被告通知原告于2019年6月30日收房，原告认为被告尚未取得竣工验收备案且存在未做栏板及降板等质量问题为由拒绝收房。在政府相关部门协调下，被告与原告等购房户进行协商，被告提出阳台未降板处理方案：1、套内地面粉刷5ｃｍ水泥砂浆，每平方米预算价43.14元；2、以封闭阳台作为弥补。但原告等购房户与被告未能达成一致意见。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效，原告向被告支付了购房款，被告应当依照约定向原告交付房屋。取得竣工验收备案表是房屋交付的条件，被告在没有取得竣工验收备案表的情况下通知原告收房，原告可以拒收。被告于2019年9月29日取得竣工验收备案表，符合交房条件，故2019年9月30日可以视为交房时间。商品房买卖合同中虽约定原告同意予以被告延期270天取得竣工验收备案表，但不能改变合同中2019年6月30日符合交房条件并交付的约定。被告提出天气原因、砂石管控影响施工的理由，本院不予采信。被告提出消防体制改革影响消防验收时间，虽然国家政策及法律的调整确实属于不可预见，但2019年7月1日消防体制改革已经到位，与该项目未及时通过消防验收无因果关系，故对被告提出要求扣减逾期日期的主张，本院亦不予采信。被告于2019年9月29日取得竣工验收备案表，符合房屋交付条件，故2019年9月30日应视为交房日。自2019年7月1日至9月30日，被告逾期92天，应承担相应的违约责任，故被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金4863元（528550元×0.0001／天×92天＝4863元）。《住宅设计规范GB50096－2011》未对住房客厅与厨房或阳台一定要有落差作出强制性规定，被告交付的房屋未按照签订合同时的图纸做降板，应当认定被告交付的房屋不符合双方的约定，但原告在庭审中表示即使无法解决降板问题也不退房，要求继续履行合同。未做降板不是质量问题，且经过了相关部门验收，增加5cm的水泥砂浆或者封闭阳台，并不是解决未做降板的必要方案，而是被告提出弥补原告的方案，且双方未能达成一致意见，不能作为判决的依据，故原告要求被告承担该项损失的诉讼请求，本院亦不予支持。商品房买卖合同中约定阳台“栏板，栏杆”应当理解为栏板或栏杆，而不是栏板和栏杆，原告要求被告交付的房屋是栏板和栏杆的诉讼请求，本院亦不予支持。原告提出的连廊没有护栏，2、3栋之间没有无障碍通道，不是房屋质量问题，也无合同约定，不能成为原告拒收的理由。原告收房后应当向被告提交办理产权证的资料，被告才能为其办理产权证；被告应当在办理产权证后向原告交付购房发票。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告樟树市中宏置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告胡小毛逾期交房违约金4863元；二、驳回原告胡小毛的其他诉讼请求。案件受理费906元，减半收取453元，原告胡小毛负担226.5元，被告樟树市中宏置业有限公司负担226.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，如逾期未交纳，则按自动撤回上诉处理）。审判员  雷太军二〇二〇年七月三十日法官助理尧豫楠书记员肖璐