湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初1819号 原告：赵斌，男，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：王X，湖南珏晨勇易律师事务所律师，一般授权代理。 被告：杜轩，男，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：邓新萍，湖南悦方律师事务所律师，一般授权代理。 被告：杜永安，男，住湖南省常德市武陵区。 被告：杜雅述，女，住湖南省常德市武陵区。 被告：杜雅陵，男，住广东省珠海市香洲区。 被告：杜妮娜，女，住湖南省长沙市岳麓区。 四被告共同委托诉讼代理人：辜星，湖南湘达律师事务所律师，一般授权代理。 原告赵斌与被告杜轩、杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵斌的委托诉讼代理人王X，被告杜轩及其委托诉讼代理人邓新萍，被告杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜的委托诉讼代理人辜星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵斌向本院提出诉讼请求：1.判令杜轩、杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜立即将房屋拆迁补偿款中的经营损失补偿以及搬家、搬迁等款支付给赵斌（金额为1301780元）；2.判令杜轩、杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜立即将房屋拆迁补偿款中的装修损失补偿款按约定的80%支付给赵斌（金额为1186496元）；3.判令杜轩、杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜退还保证金20000元及租金50000元；4.判令杜轩、杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜承担本案诉讼费、保全费等费用。 杜轩辩称：1.赵斌与杜轩所签订的《房屋租赁合同》因违反法律效力性强制规定，属无效合同；2.本案属缔约过失责任，合同无效应恢复原状，过错方应赔偿受害方的信赖利益损失；3.赵斌至今仍拖欠2017年-2018年的房屋占有使用费20万元，即使杜轩需承担缔约过失责任，赵斌拖欠的房屋占有使用费也足以抵销杜轩应承担的缔约过失责任。综上所述，《房屋租赁合同》因违反法律效力性强制规定属无效合同，赵斌属重大过错方，因合同无效产生的缔约过失责任理应由赵斌自行承担，请求法院驳回赵斌的诉讼请求。 杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜共同辩称：1.杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜与赵斌无任何合同关系，不是本案适格被告；2.赵斌与杜轩所签订的《房屋租赁合同》因违反法律效力性强制规定，属无效合同；3.因《房屋租赁合同》损害了车进坤、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜的房屋权利，车进坤、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜将依法追究赵斌、杜轩的损害赔偿责任。综上所述，杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜与赵斌无任何合同关系，不是本案适格的被告，赵斌与杜轩所签订的《房屋租赁合同》因违反法律效力性强制规定，属于无效合同，请求法院驳回赵斌的诉讼请求。 经审理查明，本院认定案件事实如下：2011年1月27日，赵斌（乙方）与杜轩（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由赵斌租赁位于常德市武陵区政府东侧占地面积为三亩的三栋房屋及全部庭院（建筑面积为2000平方米以内）用于经营餐饮业，租赁期限为11年，自2011年至2022年底止，2011年免收租金，租金每年支付一次，前五年租金每年80000元，第六年起后五年租金每年100000元。签订合同时，乙方须向甲方缴纳保证金20000元。合同还约定，如该租赁房屋需征收或拆迁时，土地及房屋的补偿归甲方，未到期的租赁权利经营损失补偿归乙方，装修的补偿按20%归甲方和80%归乙方的比例进行分配。当日，赵斌向杜轩缴纳保证金20000元，杜轩出具收据确认。赵斌租赁房屋及庭院后，对租赁场所及场地投入资金进行了装修，并一直从事餐饮业经营，直至2019年10月因房屋拆迁搬离案涉租赁场所，未再继续经营。2019年租金通过转账形式汇入杜轩之父杜永安银行账户。 另查明，以上案涉租赁房屋已办理国有土地使用证，未办理房屋产权证，国有土地使用证权利人分别为案外人车进坤，被告杜雅陵、杜妮娜、杜雅述、杜轩，案涉租赁房屋的租赁范围包括了上述五人的土地使用权范围。杜永安系车进坤继承人，杜轩系杜永安之子，杜雅陵、杜雅述与杜永安系兄妹关系，杜妮娜与杜轩系堂姐弟关系。2013年1月16日，杜轩向赵斌出具《承诺书》，载明案涉租赁房屋“由杜轩、杜雅陵、杜妮娜、车进坤共同拥有，并且全权委托本人杜轩全权处理房屋租赁事宜。现因本人已租赁给赵斌使用，今后如因产权租赁产生的任何法律责任，全由杜轩承担。” 2017年9月15日，常德市人民政府发布《征收土地公告》（常政征土告字［2017］43号），决定征收常德市武陵区南坪街道沙港社区集体土地，征地位置在沙港社区、沙港六组，案涉租赁房屋位于征拆范围内。2019年9月30日，常德市武陵区征地拆迁所分别与杜轩、杜雅陵、杜永安（代车进坤）、杜雅述签订《拆迁安置补偿协议》，确定被拆迁房屋坐落于常德市武陵区，并对被拆迁房屋及附属设施补偿总价进行了约定，搬家费、过渡费、交房腾地奖待交房腾地后另行计算并支付。上述补偿费用具体金额包括：1.杜轩：房屋砖混一1017810元，设施砖混室内包干474887元；2.杜雅陵：房屋砖混一1028067元，设施砖混室内包干478170元；3.杜永安：房屋砖混一11572元，设施砖混室内包干5382元；4.杜雅述：房屋砖混一、砖混三、砖木二、木结构1037710元，设施砖混室内包干、砖木室内包干、木结构室内包干524681元；5.杜永安：经营补偿799780元。以上款项除杜永安的经营补偿799780元未支付外，其他款项均已由常德市武陵区征地拆迁所转账支付。根据《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》对装修装饰包干补偿标准的规定，上述设施室内包干项目所列金额即为装饰装修补偿金额。2019年10月，赵斌搬离案涉租赁房屋，未再继续经营，常德市武陵区征地拆迁所于2020年1月向杜轩、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜各支付搬家费3500元、过渡费7200元，交房奖50000元，安置费864000元。赵斌认为经营损失补偿以及装修补偿、搬家费、过渡费、交房奖等费用应由其享有，杜轩、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜、杜永安拒不支付的行为损害其合法权益，遂起诉至本院，提出前列诉讼请求，在诉讼过程中，赵斌申请财产保全，支出保全担保费4000元，保全费5000元。 以上事实有到庭当事人的当庭陈述，赵斌提交的《房屋租赁合同》、收据、转账凭证、《征收土地公告》、《拆迁安置补偿协议》、付款审批单、补偿明细表、《征收房屋及附属设施补偿通知书》、《装修包工合同》、《诉讼保全委托担保合同》、担保费票据、保全费票据、《承诺书》，杜雅述、杜雅陵、杜妮娜、杜永安提交的收条等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜是否为本案适格被告；二、案涉《房屋租赁合同》是否有效，赵斌是否有权获得拆迁补偿款以及补偿款的具体金额。 关于焦点一。根据查明的事实，案涉租赁房屋已办理国有土地使用证，权利人分别为案外人车进坤，被告杜雅陵、杜妮娜、杜雅述、杜轩，杜永安虽非登记的权利人，但已基于继承取得车进坤的权利，且在征地拆迁过程中实际领取了拆迁补偿款。本案系房屋租赁合同履行过程中，因集体土地征收及租赁房屋被拆迁而发生的相关补偿费用归属争议，杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜虽非《房屋租赁合同》的签订人，但作为案涉租赁房屋的权利人和拆迁补偿款的实际取得人，与本案有直接利害关系，应为本案适格被告。 关于焦点二。杜轩、杜永安、杜雅陵、杜妮娜、杜雅述均主张根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，《房屋租赁合同》应属无效。本院认为，杜轩、杜永安、杜雅陵、杜妮娜、杜雅述并无证据证明赵斌与杜轩恶意串通，该合同并未违反效力性强制性规定，且根据《中华人民共和国民法总则》对民事法律行为效力的规定，杜轩与赵斌签订的《房屋租赁合同》并非无效。赵斌自2011年起租赁案涉房屋从事餐饮业经营，并按合同约定履行了支付房租的义务，至今已长达9年，杜永安、杜雅陵、杜妮娜、杜雅述辩称对杜轩出租案涉房屋并收取租金的事实不知情，明显与常理不符，故对其辩解意见，本院不予采纳。结合杜轩出具的《承诺书》，本院认定杜永安、杜雅陵、杜妮娜、杜雅述对杜轩出租案涉房屋的事实是知情并认可的，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。 本案关于补偿款的争议系不可归责于双方的事由导致合同解除而发生，本院依据公平原则，以尊重当事人意思自治所缔结的合同约定为基础，对本案相关争议范围评判如下：1.关于经营损失补偿，杜永安可获得的经营损失补偿金额为799780元，但该款项尚未实际取得，争议尚未实际发生，赵斌可待杜永安领取款项后另行主张权利，本案不予处理；2.关于装修损失补偿，《房屋租赁合同》已明确约定“装修的补偿按20%归甲方和80%归乙方的比例进行分配”，故赵斌可获得杜轩、杜永安、杜雅陵、杜妮娜、杜雅述所领取的装修损失补偿款的80%，即1186496元（其中杜永安5382元×80%=4305.6元，杜轩474887元×80%=379909.6元，杜雅述524681元×80%=419744.8元，杜雅陵478170元×80%=382536元）；3.关于搬家费，因被拆迁房屋即案涉租赁房屋一直由赵斌使用，物资搬运必将产生费用，故搬家费共计14000元（杜轩、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜各3500元）应支付给赵斌；4.关于过渡费和交房奖，则是征收部门对房屋产权人拆迁房屋后租赁房屋过渡的直接支出的补偿以及鼓励房屋产权人及时交房腾地的货币奖励，承租人不是该补偿费用的适格主体，故对赵斌要求杜轩、杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜支付过渡费及交房奖共计228800元的诉讼请求，本院不予支持；5.关于保证金及租金，因本案系不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行，故杜轩应退还保证金20000元以及合同未能履行期间的剩余租金，案涉租赁房屋于2019年10月期间被拆除，故杜轩应退还2019年最后一季度的租金，即25000元（2019年租金为100000元）。至于杜轩认为赵斌欠付2017至2018年度租金应予抵扣的辩解意见，因杜轩未提供证据证明，本院不予采纳。另，财产保全担保费4000元及保全费5000元，系赵斌在诉讼过程中产生的支出，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、杜轩、杜永安、杜雅述、杜雅陵于本判决生效之日起十日内给付赵斌装修补偿款1186496元（其中杜轩379909.6元、杜永安4305.6元、杜雅述419744.8元、杜雅陵382536元）； 二、杜轩、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜于本判决生效之日起十日内给付赵斌搬家费14000元（杜轩、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜各3500元）； 三、杜轩于本判决生效之日起十日内退还赵斌保证金20000元及租金25000元； 四、杜轩、杜永安、杜雅述、杜雅陵、杜妮娜于本判决生效之日起给付赵斌保全担保费4000元； 五、驳回赵斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25265元减半收取12632.5元，保全费5000元，共计17632.5元，由赵斌负担5793.5元，杜轩负担4073元，杜永安负担47元，杜雅述负担4013元，杜雅陵负担3670元，杜妮娜负担36元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  贾清清 二〇二〇年七月二十三日 书记员  陈 虹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。