河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3108号原告：信阳市安顺物业服务有限公司，住所地信阳市浉河区航空路五星乡企业办综合楼，统一社会信用代码91411500559614804H。法定代表人：汪德华，公司总经理。委托诉讼代理人：陆云，河南朝霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：田朝霞，河南朝霞律师事务所律师。被告：易国胜，男，1980年12月29日生，汉族，住河南省信阳市平桥区。原告信阳市安顺物业服务有限公司（以下简称安顺物业）诉被告易国胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告安顺物业的委托诉讼代理人陆云，被告易国胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安顺物业向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即支付物业管理费2814元、公摊水电费900元，违约金1114.2元，共计4828.2元；二、本案诉讼费及律师费由被告承担。事实与理由：被告易国胜，系平桥区台北城上城1-502室业主。按照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的约定，原告向被告居住的小区实施规范的物业管理，被告按照1.1元/平方米的标准支付物业费，以25元每个月标准支付公推水电费，逾期不缴纳的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日按天支付应付金额3‰的违约金。原告已经向被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但被告自2016年7月14日至2019年7月13日始终拒绝缴纳物业费，经结算被告共拖欠原告物业管理费2814元、公推水电费900元，违约金1114.2元，共计4828.2元。原告曾多次通过电话、信件发送通知等形式向被告催交物业管理费，但被告拒不配合，原告因此遭受经济损失。综上所述，被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权依据合同约定收取物业服务费，以维护自己的权益，保障原告的工作能正常开展，且不损害其他守约住户的合法权益。根据我国法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告易国胜辩称，物业没有按合同约定履行应尽义务，根据合同执行收费标准，我房屋火灾受损没有履行消防责任，故缓交应缴的物业费，拒缴合同以外的不合理收费，并非无故不交物业费。一、原告要求支付物业管理费2814元三年的物业费不应包括2020年1月之后的，因为之后选聘的新物业是信阳市创星物业服务有限公司，且物业管理服务存在不足，不应全额交付物业费。二、原告要求支付公摊水电费900元，物业服务合同上没有明确约定金额，事后补充也没有经过协商，是单方面确定，并且业委会成立了，增加的费用需业委会同意，因此对该项费用不予认可。三、原告要求支付违约金，本案存在多种理由并非无故不交，对此项也不予认可。四、原告要求被告承担诉讼费及律师费毫无根据，物业公司侵占业主公共利益，例如广告收入、会所收入等。经审理查明，安顺物业成立于2010年7月20日，法定代表人系汪德华。安顺物业为台北城上城小区提供物业服务。易国胜系台北城上城小区1号楼502户的业主，房屋建筑面积71.08平方米。2013年7月28日，甲方安顺物业与乙方易国胜签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定了甲方、乙方的权利和义务，与本案有关的具体内容有第二条物业管理服务项目包含：一对房屋共用部位的维修、养护和管理。二对房屋配套的共用设施设备的运行、维修、养护和管理。三提供环境清洁卫生服务。四本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。五公共秩序维护（但不包含人身、财产保险、保管责任）。六对业主房屋装饰装修进行管理。八是有权根据有关法规和政策、委托管理合同及本协议向乙方收取物业费、公共消耗分摊费用等有关应收费用，并定期向乙方公布物业管理费用收支明细。九是对无故不交各项应交费用的业主和使用人，提出限期缴纳应按规定收取滞纳金5‰。第四条物业管理费收费标准及办法1、收费标准：物业管理服务费，甲方按建筑面积多层0.5元/月·㎡；小高层及高层1.1元/月·㎡向业主或物业使用人收取。2、交费时间：物业管理服务费用每年交纳一次，业主入户之日起预收12个月的费用。第九条其他有偿服务费用二、委托维修费：保修期满后，乙方物业内自用部分、房屋异产毗连部位及设施可委托甲方进行维修，相关费用由乙方承担。第十条违约责任3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起向乙方收取拖欠费数额的每日3‰的违约金。第十一条协议期限本协议期限为10年，自2013年6月30日至2023年6月29日止。同日，原被告双方还签订了《房屋装饰装修管理规定》。安顺物业向本院提交物业服务照片9张、生活饮用水《检测报告》、《河南川菱电梯有限公司电梯保养合同》、《消防维修保养工程合同书》等证据用于证明其已经履行了相关物业服务义务。另查明，2017年11月8日、2018年5月19日，安顺物业均向易国胜发放欠费催缴通知，通知载明易国胜应向安顺物业交纳物业费，并告知易国胜相关违约责任。信阳市安顺物业服务有限公司向小区全体业主公示显示，2017年度向台北城上城小区业主收取公摊水费标准为10元/月，收取公摊电费标准为15元/月。另查，2018年，因易国胜楼下住户家中着火，火势蔓延造成易国胜家中部分财物受损，易国胜将信阳市安顺物业服务有限公司诉至本院，后因易国胜受损财产的价值经鉴定无法确认，本院驳回了易国胜的起诉。本院认为：易国胜张宏霞余海旺系享有民事权利能力和完全民事行为能力的自然人；安顺物业成立于2010年7月20日并依法进行了工商登记，具有民事权利能力和民事行为能力。原、被签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，因此该民事法律行为有效，该协议自双方签字认可时成立并生效，对双方具有约束力。根据协议约定，易国胜应当向安顺物业交纳物业费2814元。根据安顺物业向易国胜发放的《欠费催缴通知》，易国胜自2016年7月14日至2019年7月13日未按约定期限支付物业费及水电公摊费，已经构成违约，因此安顺物业要求易国胜补交2016年7月14日至2019年7月13日的物业费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于公摊水电费，小区公共区域为全体业主共有，对公共区域维护和使用产生的水电费也应当由小区全体业主共同负担，小区公摊面积所产生的水电费就属于该项费用。虽然在双方签订的协议中没有约定收费标准，但是在原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定了原告安顺物业公司有权依据本协议向被告易国胜收取公共消耗分摊费用，且安顺物业公司在小区公示栏对公摊水电费用进行了公示，据此原告安顺物业要求被告补交2016年7月14日至2019年7月13日的公摊水电费25元/月×36个月=900元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。原被告双方签订《前期物业管理服务协议》对此有明确约定，且安顺物业向易国胜出具的《欠费催缴通知》中也明确载明了违约金的标准，违约金的标准应当按照协议约定计算，故对安顺物业主张每天按应付金额的3‰违约金，本院予以支持，违约金计算为1114.2元，应由易国胜支付给安顺物业。易国胜辩称安顺物业服务存在瑕疵且未履行房屋维修义务，但其提交证据不足以证实自己的抗辩事由，本院不予采信。若易国胜与安顺物业有其他纠纷，可另循途径解决。关于安顺物业要求易国胜支付律师费的诉讼请求，因原告未提交证据予以证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告易国胜于本判决生效之日起十五日内向原告信阳市安顺物业服务有限公司支付2016年7月14日至2019年7月13期间的物业费、水电公摊费及违约金共计4828.2元；二、驳回原告信阳市安顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未能按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告易国胜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时在提交上诉状之日起七日之内通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称：收款单位：河南省信阳市中级人民法院；开户行：兴业银行信阳分行；账号：46×××16。逾期未预交或提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，也未将上诉费票据寄至我院的，视为不上诉。如自动履行通过银行按判决确定数额汇款。开户行：中国银行信阳平桥支行。账号：25×××79。收款单位：信阳市平桥区人民法院。审判员  张纯松二〇二〇年七月二十七日法官助理董新凤书记员方薪萍