山西省忻州市忻府区人民法院   民事判决书   （2020）晋0902民初691号   原告：徐某，男，1983年2月11日生，汉族，忻州市人。   委托诉讼代理人：马某，山西神业律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭某，山西神业律师事务所律师。   被告：忻州晋阳商贸有限公司，住所地：忻州市忻府区和平路（忻州市商业五金交电化工供应站），现开来欣悦商务中心大楼。   法定代表人：张某1，职务：董事长。   委托诉讼代理人：张某2，山西新震律师事务所律师。   原告徐某与被告忻州晋阳商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还收取原告管理费580000元；2.判令被告赔偿因消防工程不合格造成原告经济损失42333元；3.判令被告退还所收取的疫情期间的租金及物业费用54999元。以上三项共计677332元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月27日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》及相关物业管理合同。合同约定:由原告租用开来欣悦商务中心二层房屋,面积约1200平方米,租期为三年,从2018年4月26日至2021年4月25日止。房屋租金每年120000元,物业费用每年为100000元,全年共计220000元。合同签订后,原告如约交纳了租金等,现租期未届满。除此而外,被告巧立名目,以管理费为名收取原告管理费每年580000元。租期当中,因被告方房屋消防工程不合格,被消防部门勒令停业整改一个月,为此原告按照消防部门要求新建楼梯支出费用24000元,造成租金物业费用损失18333元。2020年1月,我国突发新冠病毒,导致原告停业，至2020年5月9日政府允许企业恢复经营，原告因疫情停业三个多月。依照合同法及国家关于疫情期间的相关政策规定，该期间的租金应予免收。为此，原告与被告数次交涉此事，双方没有协商一致。2020年4月27日，被告强行锁上原告所租房屋大门，不让原告及商户通行。2020年5月1日，被告发出通知解除合同，仍拒不开锁，不让原告进入租赁房屋，导致原告无法继续经营，给原告造成巨大经营损失。原告认为，被告利用房屋租赁关系，收取原告管理费580000元，没有合法依据，应当依法返还。因消防工程不合格造成原告经济损失42333元应当依法赔偿。考虑到这次疫情不可抗力情形，被告所收疫情期间租金应当退还。现依据合同法第117条及司法解释相关规定，提出前列诉讼请求，希依法判决。   被告当庭辩称，原告诉请被告返还管理费没有事实及法律依据，2017年12月27日双方签订《管理合同》及附件，对管理费的收取标准、支付时间作出明确约定。原告诉请被告赔偿因消防工程不合格造成的经济损失没有事实依据，双方签订的合同第四条明确约定消防验收合格，且签订系列合同之前，消防部门已经作出了《建设工程消防验收意见书》，明确载明该工程消防验收合格。原告诉请被告退还疫情期间的租金及物业费用缺乏事实依据，原告未按合同约定按期交付租金，按照约定被告已向原告发出解除合同通知，但原告在2020年4月27日没有搬离。原告在起诉中认可收到被告发出的解除合同通知，根据合同法规定，守约方以对方违约解除合同的应该通知违约方，合同自违约方接到解除通知时发生法律效力，违约方有异议的可以向人民法院提起诉讼，请求审查解除合同的合法性。从诉讼情况看，原告对解除合同的效力认可，故在2020年4月27日之后，不会产生租金。最高法司法解释规定，合同到期没有搬离，应该比照租金标准赔偿出租方使用费。   原告围绕诉讼请求，向本院提交如下证据：   1.房屋租赁合同1份。证明双方存在租赁合同关系，原告承租被告位于开来欣悦商务中心二层面积1200平米，经营儿童乐园，每年租金120000元，从2018年4月27日起租期三年。   2.收据5支，发票4支。证明至2020年4月27日前的租金、物业费、管理费及税款，均按照合同约定交清。   3.收据（加装楼梯、扶手）2支及微信截图6份。证明2018年1月3日应消防部门的整改要求增加外挂楼梯支出费用24000元。消防整改停业一个月的损失费用（租金、物业费）18333元。   4.网上下载的打印材料3份。证明疫情期间从2020年1月24日至2020年5月9日无法正常营业。原告主张三个月的租金、物业费损失共计54999元。   5.证人证言3份。证明被告于2020年4月27日强行锁门。   被告提交如下证据：   1.2017年12月27日签订的《房屋租赁合同》及附件1份。   2.2017年12月27日签订的《管理合同》及附件1份。证明双方之间就管理费的收取在平等自愿协商一致的情形下进行了约定。   3.解除合同函1份。   4.柏晓林与徐程微信聊天截图。   5.忻州市公安消防支队于2013年12月16日出具的建设工程消防验收意见书1份。证明商场建设工程验收合格。   本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告的质证意见为：对原告提交的证据1、2的真实性无异议。对证据3的真实性不认可。票据无公章，且没有施工合同、消防工程验收等其他证据予以佐证。对原告主张的疫情开始时间认可，但疫情结束时间不应该是5月9日。被告并不是强行锁门，因原告未缴纳2020年4月27日以后的所有费用，经与店长李娟及儿童乐园实际负责人徐程联系沟通，均表示不再续租，被告才于2020年4月29日晚上按常规下班后锁门，之后没有再开。被告已通知包括原告在内的承租户，同意免租两个月。按合同约定2020年4月27日到2021年4月27日的租金和管理费应于2019年9月13日之前付清。对方已经违约，被告于2020年5月11日向对方发出解除合同通知。   原告的质证意见为：对被告提交的证据1无异议。合同约定第一年租金是提前付，以后每年的租金9月13日前付清，说明是当年交付，不需要提前，第三年租金在今年9月13日前支付，故原告不属于违约。证据2管理合同当时签过，但是没有给原告，是不平等的。原告系从前一承租方处接管儿童乐园，直接使用原有的装修。对证据3的真实性无异议，已收到通知，但对其内容不认可。最后交付租金的期限还未到，原告不存在拖欠问题。对证据4不认可，徐程无权代表原告。对证据5的真实性认可。但消防验收应该由商场负责，消防部门是针对商场提出的整改，商场通知原告增加的外挂楼梯。依照有关规定，房屋租赁除租金外不得收取其他额外的费用；被告并未将管理合同交给原告，亦未按合同约定的管理事项进行管理。   对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。   根据本院确认的有效证据，结合庭审调查、当事人陈述，认定如下事实：2017年12月27日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》、《水、电、供暖、冷气、电梯、物业等收费协议》、《管理合同》及附件。《房屋租赁合同》约定，原告租赁被告二层商铺作为商业经营用途，地址：开来欣悦商务中心**。用途：儿童乐园。出租房的建筑面积1200平方米。装修期为四个月，装修时间为2017年12月27日至2018年4月26日。租用期为三年。每年租金120000元，租金全部为被告税后收入。第一年租金在合同签订之日一次性付清，物业管理费从合同签订之日起付。以后每年租金在9月13日前必须付清。如果续租提前90天签订合同并缴纳租金，逾期被告将视为原告放弃续租。合同第四条第一款约定，被告场所具备租赁及经营的条件，提供水、电、电梯、楼梯等硬件设施的正常使用，消防设施一次验收已合格。消防二次报验、验收、维护归原告负责，原告在办理经营手续时的相关证件资料被告予以配合。水、电的接入费用由原告负责。第十款约定，原告依约交付租金及物业管理费等其它费用，如不按期缴纳租金、费用超过一个月后，则按原告自行终止协议处理。《管理合同》约定，除《房屋租赁合同》所约定的租赁费外，原告每年还需向被告交纳管理费580000元，管理费用的支付方式、时间与主合同一致。合同签订后，原告按合同约定于2017年12月至2019年间分数次支付被告两年的租金、物业费、管理费。2020年4月27日第二年度租期届满，因原告未支付第三个租赁年度的租金等费用，被告于2020年4月29日关闭商场二层，并于2020年5月11日向原告发出解除租赁合同函。   另查明，案涉租赁物所在地址开来欣悦商务中心与被告注册登记地忻州市商业五金交电化工供应站位于同一位置。2013年12月26日，忻州市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，该意见书明确，忻州市商业五交化供应站商业写字楼工程消防验收合格。原告在经营期间，曾按消防部门的整改要求在租赁的楼层外加装一层至二层的外挂楼梯，该施工费用由原告支付。   本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《水、电、供暖、冷气、电梯、物业等收费协议》、《管理合同》及附件等一系列合同，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告虽主张《管理合同》的约定对原告不公平，但其已按合同约定实际支付相应租期内的管理费，表明原告对该合同约定的内容清楚并已接受。《管理合同》不存在法定无效情形，原告要求退还管理费580000元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。   关于租赁物消防验收问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》中已明确约定，消防二次报验、验收、维护归原告负责。被告提供的租赁场所已经消防首次验收合格，原告承租租赁场所经营期间存在的消防问题应为双方合同中约定的消防二次报验、验收事项。另，依据相关规定，原告租赁商场经营儿童乐园，应当进行消防申报并经消防验收合格才能正式营业。故原告要求被告承担因消防整改支出的费用及整改停业期间产生的相应损失的请求无事实及法律依据，本院不予支持。   关于疫情期间的租金、物业费问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租期三年，原告交付两个租赁年度的租金，租赁物使用期限截止2020年4月27日，第三个租赁年度租金、物业费尚未支付。在被告催收租金等费用无果的情况下，向原告发出解除合同通知，并通知包括原告在内的商户同意免租两个月，现原告在第二个租赁年度届满后继续占用租赁场所已超过两个月，被告同意以原告超期占用租赁场所期间的使用费与应退还租金相抵。被告的该意见符合《最高人民法院印发的通知》精神，本院予以采纳。关于第三个租赁年度的租金、物业费的交付时间，应结合双方履约事实及合同当事人签订合同时的真实意思综合判定，原告认为按合同条款应理解为2020年9月13日前支付第三个租赁年度的租金、物业费，不符合通常理解，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：   驳回原告徐某的诉讼请求。   案件受理费10574元，减半收取5287元，由原告徐某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。   审判员 苏金霞     二〇二〇年七月十七日   书记员 陈 慧