贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2731民初2171号 原告（反诉被告）：贵州博大西亚机械有限公司； 住所地：惠水县经济开发区龙泉项目区； 统一社会信用代码：915227317753210531； 法定代表人：朱曦，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：戢骁，贵州公成律师事务所律师。代理权限：特别代理。 被告（反诉原告）：唐正权，男，1969年10月10日生，汉族，住榕江县。 被告：唐振，男，1993年5月3日生，汉族，住贵州省榕江县。 二被告共同委托诉讼代理人：田景成，贵州维律律师事务所律师。代理权限：特别代理。 二被告共同委托诉讼代理人：韦会琴，贵州维律律师事务所律师。代理权限：特别代理。 原告（反诉被告）贵州博大西亚机械有限公司（以下简称博大公司）诉被告（反诉原告）唐正权（以下简称唐正权）、被告唐振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，唐正权提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）博大公司的委托诉讼代理人戢骁、被告（反诉原告）唐正权、被告唐振的委托诉讼代理人田景成、韦会琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博大公司提出诉讼请求：1、判令解除博大公司与被告唐振2017年12月5日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告唐振从惠水县经济开发区贵州博大西亚机械有限公司厂区内1296Ｍ2厂房腾房；3、判令被告唐振向原告贵州博大西亚机械有限公司支付租金人民币16万元；4、判令被告唐振向原告贵州博大西亚机械有限公司支付逾期支付租金的滞纳金（以欠付租金伟基数，按照千分之二每日的标准，从被告唐振应付租金之日起算止被告唐振完全偿清欠付租金之日止，截止起诉之日未人民币10.4万元）；5、判令被告唐振向原告贵州博大西亚机械有限公司支付贵州博大西亚机械有限公司管理费人民币3.6万元、转让装修费人民币2万元；6、判令被告唐振向原告贵州博大西亚机械有限公司赔偿违约金人民币16万元；7、案件受理费由被告承担。 博大公司诉请的事实及理由：2017年12月5日,被告唐振与博大公司签订《厂房租赁合同》后，博大公司将位于惠水县经济开发区内的厂房1296平方米出租给被告唐振使用。后被告唐振未按合同约定支付租金达一年之久。经博大公司多次通过书面通知、电话、短信、微信等方式催告，被告唐振仍未履行支付租金的义务，构成严重违约。2019年6月28日，博大公司委托律师通过公正邮寄送达的方式向被告唐振邮寄了《关于厂房欠付租金律师函》，明确提出解除租赁合同的要求，并要求被告唐振承担相应的民事责任。因被告唐振未履行合同义务，原告博大公司诉至本院，诉请如前。 在诉讼过程中，本院认为唐正权与本案的处理结果存在法律上的利害关系，遂依法追加唐正权为本案被告参加诉讼。博大公司变更诉讼请求为：判令唐正权与唐振所欠的租金、逾期滞纳金、违约金、管理费、转让装修费共计48万元承担连带支付责任。 被告唐振辩称:唐振不是本案的适格被告；合同是唐振之父唐正权以唐振名义签订，唐振对此并不知情，合同签订后，唐振也从未参与经营，厂房不是唐振使用，故唐振不应承担支付租金的责任。请求驳回原告对唐振的诉请。 唐正权辩称：同意支付租金，但对博大公司诉请支付租金的时间有异议；对博大公司主张的滞纳金、违约金、管理费亦有异议；滞纳金是行政行为，博大公司无权主张；关于管理费，没有第三方参与管理，不存在管理费；博大公司主张的违约金过高，请求法庭调整；计算租金时应扣减已支付的保证金2万元。 唐正权于2019年10月18日向本院提出反诉请求：1、判令博大公司赔偿唐正权机械设备损失16万元；2、案件反诉费由博大公司承担。审理过程中唐正权将第一项诉讼请求变更为判令博大公司赔偿唐正权机械设备损失35.8万元。经本院释明，博大公司明确表示不需要举证时间。 针对反诉请求，博大公司辩称：合同签订后唐振、唐正权未按约支付租金，我公司在2019年3月12日搬出前已经告知了唐振、唐正权，我公司在把设备搬出后已经尽到了妥善管理的职责；唐振、唐正权明知放在厂房内的机械已经搬出的情况下仍然未对放在厂房外的设备进行安置处理，对扩大的损失应自行承担责任。故唐正权的诉请没有依据，请求予以驳回。 经庭审及诉辩双方的陈述，本院查明如下事实：唐正权与唐振系父子关系。2017年12月5日，唐正权以唐振名义与博大公司签订《厂房租赁合同》约定：唐振作为承租方向博大公司租赁其位于惠水县经济开发区内的部分厂房做生产塑料薄膜车间；租赁期间从2018年1月1日至2022年12月31日共五年；租赁厂房1296平方米，办公室1间，职工休息间3间；租金16万╱年（不含税）；半年一付，先付租金后使用，拖欠租金按0.2%╱日滞纳金计算；唐振每月向博大公司交纳2000元管理费（包括门卫、环境卫生、垃圾处理、水电维修费等），水电费按实际使用数量收取；违约方应支付16万元违约金；博大公司向唐振收取2万元保证金，待合同正常解除后如数退还唐振。合同签订后，唐正权向博大公司支付了2018年1月至6月半年的租金8万元及保证金2万元。随后唐正权将机械设备搬入厂房内。 唐正权将机器设备搬入厂房内后仅进行调试，但因其他原因未进行生产。从2018年7月起，唐正权、唐振未按《厂房租赁合同》向博大公司支付租金。博大公司与唐正权(电话尾号为6353，系唐正权与博大公司签订《厂房租赁合同》时使用的电话号码)联系，但唐正权均不接电话。此后唐振通过该电话短信告知博大公司与其父(电话号码尾号为2997)联系。从2018年7月至2019年7月，博大公司多次发送向尾号为6353、2997及6091（博大公司查询得知机主系唐振使用）的电话发送信息，要求对方支付租金或搬出机器设备。2019年3月12日，博大公司向尾号2997的电话发送信息：“唐正权，你不租厂房，我先把设备拉出来放在院子里，产生的一切后果由你负责，给你三天时间”。同年6月25日，博大公司向尾号6353的电话发送信息：“唐正权，你已欠我司两个周期的租金，公司决定不再出租厂房，请你于本月底前搬出设备，付清欠款，否则公司将设备全部搬出厂房，放置露天，在这期间如有损失和遗失，公司概不负责”。信息发送后，博大公司亦未获唐正权的回复。同年7月2日，博大公司向中华人民共和国贵州省贵阳市国盛公证处提出公证申请。同日，该公证处出具《(2019)黔贵阳国盛证民字第2342号公证书》，证明博大公司于2019年6月28日向唐振(尾号为6353及6091的号码均填写为收件人号码)邮寄送达了《关于厂房欠付租金律师函》一份。该《关于厂房欠付租金律师函》载明：从本律师函送达至对方收件地址之日起，双方于2017年12月5日签订的《厂房租赁合同》立即解除；对方应当支付租金、滞纳金、管理费、装修费、违约金，同时收取的保证金不予退还。同日，博大公司向尾号6353的电话微信发送该《关于厂房欠付租金律师函》。同年7月8日，博大公司将厂房内的机器设备拆卸搬出，放置于室外，在机器设备上加盖了塑料薄膜。 本案审理过程中，2019年11月15日，被告唐正权以博大公司将机械设备搬出时未经专业人员的拆卸以及将机械设备放在室外，经日晒雨淋，导致唐正权的机械设备损坏为由向本院申请对造成的损失进行鉴定。经博大公司、唐正权、唐振同意，本院委托北京亚超资产评估有限公司对机器设备拆卸及日晒雨淋造成的损失进行评估。2020年5月1日，北京亚超资产评估有限公司以该批设备搬出厂房室外前可正常使用为假设前提，出具《资产评估报告》评定：唐正权持有的机器设备损失价值为35.81万元。 另查明：唐正权与博大公司签订《厂房租赁合同》时唐振未在场，唐振未参加租赁厂房事宜。博大公司也表示仅在催收租金时与唐振有过联系。博大公司出租给唐正权使用的厂房位于博大公司厂区内，保安、保洁等都由博大公司统一安排。 上述事实，有原告、被告的当庭陈述，《厂房租赁合同》、建设工程竣工规划认可证、建设项目施工图设计文件审查合格书、微信聊天记录、照片、公证书、《关于厂房欠付租金律师函》、收据、《资产评估报告》等证据在卷证实，应予认定。 本院认为：博大公司与唐正权签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。 一、关于支付租金的主体问题 《厂房租赁合同》虽承租方署名为唐振，但庭审中已查明该合同实为唐正权以其子唐振名义与原告接洽及签订，机器设备搬入事宜均由唐正权安排，在此过程中，唐振均未出面。博大公司对上述事实均予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，唐正权作为实际承租人，应承担支付租金的义务。故对博大公司要求唐正权支付租金的诉请，本院予以支持。唐振不是承租人，对《厂房租赁合同》亦不予追认，博大公司也未提交证据证实其与唐振之间存在租赁关系，故对博大公司要求唐振与唐正权共同承担支付租金责任的诉请，本院不予支持。 二、关于《厂房租赁合同》是否解除的问题 《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，“当事人可以解除合同(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，本院认为，在承租人未付租金，经出租人催告后承租人仍不支付的情况下，租赁合同的解除权是出租人的法定权利。本案中博大公司与唐正权签订的《厂房租赁合同》约定：租金半年一付，先付租金后使用。唐正权签订合同后仅支付了半年即2018年1月至6月的租金，未按约定于2018年7月前支付7月后的租金，经博大公司多次以不同形式催告后至2019年7月仍不支付租金，博大公司当然有权要求解除合同。博大公司现诉请《厂房租赁合同》于2019年7月2日解除，即于二被告收到《关于厂房欠付租金律师函》之日解除，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于唐正权是否应向博大公司支付租金、滞纳金、违约金、管理费、转让装修费的问题 唐正权与博大公司在《厂房租赁合同》约定：租金16万╱年(不含税)；拖欠租金按0.2%╱日滞纳金计算；每月管理费2000元(包括门卫、环境卫生、垃圾处理、水电维修费等)，水电费按实际使用数量收取；违约方应支付16万元违约金。现唐正权未按约定向博大公司支付2018年7月至2019年7月的租金，故对博大公司要求唐正权支付16万元租金的诉请，本院予以支持。 博大公司按约安排门卫，并安排人员对包含唐正权租赁的厂房在内的厂区提供保洁等服务，唐正权未按约定支付其应分摊的管理费，已构成违约，故对博大公司要求唐正权支付管理费的诉讼，本院予以支持。但2019年7月2日《厂房租赁合同》已解除，故唐正权应支付博大公司从2018年1月1日起至2019年7月1日止共17个月零一天的管理费2000×17个月+(2000元÷30╱月×1天)=3.4067万元。对博大公司诉请中的超出部分，本院不予支持。 本案中，唐正权与博大公司在《厂房租赁合同》中约定如逾期支付租金，应以欠付的租金为基数，按0.2%╱日支付滞纳金及16万元违约金。滞纳金不是民事责任形式，综合合同内容来看，本院认为该滞纳金性质应为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽然唐正权与博大公司在签订的合同中约定违约金(含滞纳金)的计算标准，但该约定的违约金显然过分高于唐正权违约所造成的损失。现唐正权请求对违约金予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定违约金由唐正权以16万元租金为基数，按照30%的标准支付，即唐正权向博大公司支付的违约金(含滞纳金)为16万元×30%=4.8万元。对原告诉请中的超出部分，本院不予支持。 对于转让装修费，《厂房租赁合同》并未约定此项费用，博大公司也未提交证据证实唐正权租赁的厂房系博大公司转让且对博大公司对厂房进行了装修，唐正权对此亦不予认可，故对博大公司要求唐正权支付转让装修费2万元的诉请，本院不予支持。 综上，唐正权应向博大公司支付租金、管理费、违约金共计24.2067万元，扣减其在签订《厂房租赁合同》后支付的2万元保证金，唐正权应向博大公司支付租金、管理费、违约金22.2067万元。 四、关于博大公司是否应赔偿机械设备损失的问题 博大公司从2018年7月至2019年7月2日期间多次通过不同方式联系唐正权、唐振，要求对方支付租金或搬出厂房内的机器设备，唐正权均不予理会。在此情况下，博大公司完全可以通过诉讼等途径维权。但博大公司于2019年7月8日自行拆卸的机器设备并搬到室外，虽在机器上加盖了塑料薄膜，尽到一定的处置义务。但博大公司安排的拆卸人员并非专业人员，机器设备搬出后博大公司也仅在机器设备上加盖塑料薄膜，而塑料薄膜耐久性较差，难以抵御风吹日晒的侵蚀，现塑料薄膜已大面积毁坏，故博大公司在处置机器设备时的不当行为，也给机器设备造成一定损失。唐正权在得知博大公司要将机器设备搬出前及搬出后均未回复博大公司如何处置该机器设备，至今也未采取任何措施安置机器设备，放任损失的进一步扩大，故针对机器设备产生的损失，唐正权应承担的责任显然远远大于博大公司。综合损失产生的原因，本院确定博大公司及唐正权按1：9的比例承担责任。《资产评估报告》确定案涉的机器设备损失价值为35.81万元，故博大公司应赔偿唐正权的损失为35.81万元×10%=3.581万元。对唐正权要求博大公司赔偿35.81万元的主张，本院不予支持。 至于博大公司要求唐正权腾出厂房的诉请，因博大公司已将厂房内放置的机器设备悉数搬出，即博大公司要求唐正权腾出厂房的诉讼请求已实现。现《厂房租赁合同》已解除，唐正权仍占用博大公司厂区放置案涉机器设备显然于法无据，故唐正权也应将该批机器设备迅速搬离。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条；《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)唐正权于本判决生效之日起三十日内一次性向原告(反诉被告)贵州博大西亚机械有限公司支付租赁费、管理费、违约金共计人民币222067元； 二、原告(反诉被告)贵州博大西亚机械有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性向被告(反诉原告)唐正权赔偿机器设备损失人民币35810元； 三、驳回原告(反诉被告)贵州博大西亚机械有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告(反诉原告)唐正权的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8500元，由原告(反诉被告)贵州博大西亚机械有限公司承担3840元，被告（反诉原告）唐正权承担4660元；反诉案件受理费3336元，由原告（反诉被告）贵州博大西亚机械有限公司承担336元，被告（反诉原告）唐正权承担3000元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  乔 冰 审 判 员  唐蜀惠 人民陪审员  胡启伦 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  冯 玉