山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3874号上诉人（原审原告）：太原市晋鼎科技发展有限公司，统一社会信用代码：91140100575959052G。法定代表人：孙某。委托诉讼代理人：安某，山西成开律师事务所律师。委托诉讼代理人：史某，住太原市。被上诉人（原审被告）：太某，统一社会信用代码52140100MJY050551R。法定代表人：刘某，理事长。上诉人太原市晋鼎科技发展有限公司因与被上诉人太某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人太原市晋鼎科技发展有限公司上诉请求，1、依法撤销原审判决第二项，请求判令支持被上诉人支付2018年6月23日前的租金40000元、违约金7350元及逾期利息的请求；2、判被上诉人承担本案的诉讼费。事实和理由：原审部分主要事实认定不清和错误，适用法律错误。1、原审认定的(判决书第5页):“被上诉人将车辆及证件交付原告，故还款协议中的主要内容履行完毕”和原审认定的(判决书第5、6页):“摩托车为动产，其物权在交付时即发生效力”完全错误。事实是，被上诉人于2017年5月，因欠上诉人租金，将摩托车作为担保抵押给上诉人，后于2018年6月23日，双方签订《还款协议》，约定了摩托车抵顶租金条款。被上诉人一直没有交付上诉人车辆登记证，没有履行其约定义务，使上诉人无法完成摩托车过户登记。因摩托车为担保物，这一担保事实《还款协议》第一条第1项，明确做了表述，只有履行了《还款协议》中，摩托车过户的约定，摩托车担保权才消失，物(所有)权才转移。由于被上诉人没有履行《还款协议》中的义务，该担保权直到现在并未改变。《物权法》25条明确表述：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力”。被上诉人违反了《还款协议》中的第一条第1项的约定，原审完全忽略了这一事实，片面认为是物权(所有权)转移发生效力,适用《物权法》23条是不当和错误的；2、被上诉人自称(判决书第5页):“2018年7月24日向上诉人出具《告知函》，说明因上诉人逾期15日以上，被上诉人视为已经履行完约定义务”。首先，上诉人没收到也没见到过该《告知函》。其次该《告知函》本身，也不能说明被上诉人已经履行完约定义务。上诉人与被上诉人在签定《还款协议》后，上诉人是拿到了行车证，但没有拿到车辆登记证，这一点倒是《告知函》予以了佐证。在违背事实，毫无法律依据这种情况下，没有全面地、客观地审查核实，原审错误采信了被上诉人《告知函》的一面之词，完全忽视了证据标准要求；3、上诉人肯定原审对证据《还款协议》真实、合法有效性的认定。认可原审对947、948、906房屋逾期租金14070.8的认定、接受该部分5000元的逾期违约金。请求对2018年6月23日前的租金40000元、违约金7350元及利息依法公正判决。原审认为的(判决书第6页):“上诉人在签订《还款协议》后近两年的时间内怠于行使权利，仅以车辆未变更登记为由主张解除还款协议。”完全错误。需要强调上诉人要求严格履行《还款协议》，而不是原审混淆的解除《还款协议》。上诉人与被上诉人于2018年6月23日签定《还款协议》第一条第1项，明确了履行时间为2018年8月1日，《还款协议》第四条约定了逾期15日违约。被上诉人逾期后，上诉人多次催促，但均无果。无奈上诉人于2019年底前起诉到原审法院，完全符合法律规定，当然地不存在原审所谓的怠于行使权利。综上所述，原判决主要事实认定有不清和错误，适用法律有错误，判决有误，请求二审法院依法裁决。被上诉人太某辩称：上诉人说我没有履行约定的义务与事实不符。案涉摩托车上诉人已经使用了三年多的时间，原本一辆崭新的摩托车，现在已经是面目全非，我将车钥匙交给上诉人后，我已经没有了摩托车的使用权。我多次联系上诉人为摩托车办理过户手续，上诉人均未和我一起到车辆管理所办理过户手续。2018年、2019年，上诉人并没有提出摩托车过户的问题，而在三年后才提出这个要求，按照他的要求，摩托车他们不仅白白使用了三年多，期间我还要负担每年的违章、税费及违约金，我认为这是不合理的。上诉人太原市晋鼎科技发展有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告截止2018年6月23日之前的租金40000元，违约金7350元，截止2019年7月22日同期银行利息2116.39元，三项合计49466.39元，以及2019年7月23日起至归还全部租金之日止的利息；2、请求判令被告支付原告逾期搬离形成的房租7570.8元，违约金15140元，两项合计22712.4元；3、诉讼费由被告承担。当庭增加诉求：要求被告支付2018年6月1日-2019月5月31日后延期15日的租金6500元及逾期利息。一审法院认定事实：2017年5月2日，被告法定代表人向原告出具承诺书，载明被告截止2017年4月30日累计拖欠947、948房屋租金8万元，为表诚意，自愿将摩托车抵押，被告保证同年6月31日所欠款项结清。2018年6月23日，原被告签订《还款协议》，约定就被告租赁怡和广场947、948、906室的欠费98000元达成如下协议：1、2017年5月2日，被告因无力偿还截止2017年4月30日租金而签署承诺书，自愿将车牌号×××号摩托车抵押给原告作为担保，期间被告违反了还款承诺，现双方再次协商，同意被告以该摩托车抵顶所欠部分租金，办理过户登记后，递减947、948室房屋欠付租金共计4万元；被告应在2018年8月1日前办理完摩托车过户手续，原告予以配合，过户税费由被告承担，同时将办理完毕的摩托车过户手续交付原告，办理交接。2、被告租赁的947、948室合同2018年3月31日前到期，合同期满，被告未续签也未续交租金，2018年4月期间房屋下水泡水给被告造成损失，经双方协商一致，原告同意一次性赔偿被告1万元，双方互不纠缠，该款项从9.8万元中核减，抵顶后历史欠费变更为4.8万元。因被告原因逾期办理摩托车过户手续或向原告办理交接手续，每迟延一日，按历史欠款总额9.8万元的千分之五向原告支付违约金，时间超过15日，原告有权解除本协议第一条第一项约定，要求被告归还欠款4万元及同期银行贷款利息；并约定了其他内容。另查明，2018年6月26日，原被告签订《租赁合同》，约定被告承租怡和广场947、948室写字间，原告自2018年4月1日起将房屋交付乙方使用，年租金8万元，至2019年3月31日收回；合同期满被告逾期不搬迁，被告按日承担本合同约定的最高日租金2倍的违约金，直至搬迁并办理交接手续；未按时将约定款项到甲方指定账户，从次日起自愿接受停电、停气等措施，并从欠款之日起按同期银行贷款利率向原告支付利息；被告逾期交付租金，按合同应付款每日千分之五支付违约金；并约定其他内容。同日，双方签订另一份《租赁合同》，约定被告自2018年6月1日起承租怡和广场906写字间至2019年5月31日，年租金16万元，其余约定同947、948室租赁合同内容。2019年5月31日，被告向原告出具《退租申请》两份，主要内容分别为，947、948号房屋实际使用超过合同期限36天，超期房租7570.8元，承诺2019年6月5日前结清。906号房屋申请延长租期15日，按照合同约定价格支付租金6500元等。再查明，被告表示摩托车未办理过户手续是因原告推托，故4万元款项已经抵顶，并提供2018年7月24日被告向原告出具的《告知函》，说明因原告逾期15日以上，被告视为已经履行完约定义务。原告对此告知函不认可，表示未收到告知函。被告另提供2018年6月26日至2018年12月26日期间交纳房租收据7份，金额合计21万元，用以说明未拖欠房租，针对退租申请，被告陈述公章无误，但被告法定代表人未签字确认，且不存在延期租房事实。综上，对原告主张的金额均不认可。因双方对租金欠付金额及支付方式均有异议，调解未果。一审法院认为，原被告2018年6月23日达成的《还款协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。协议中约定被告以×××号摩托车抵顶所欠租金4万元，且将车辆及证件交付原告，原告也表示还款协议中其余款项均已支付，故还款协议中的主要内容履行完毕。根据查明的事实，被告的摩托车在2017年5月即交付被告至今，虽然现未办理过户登记手续，但摩托车作为动产，其物权在交付时即发生效力。同时，原告在签订还款协议后将近两年的时间内怠于行使权利，现仅以车辆未变更登记为由主张解除还款协议，理由不足，本院不予支持。被告抗辩车辆已经抵顶4万元的意见，本院予以采纳，应当配合原告办理过户手续。原告无证据佐证系因被告原因导致迟延过户，现主张被告承担逾期办证违约金，事实依据不足，本院不予采纳。原告主张被告逾期搬离947、948、906房屋形成的房租14070.8元，证据充分，本院予以支持。主张按照《租赁合同》中约定的违约条款计算利息标准明显过高，参考双方合同履行情况及被告逾期占房时间，本院酌情支持5000元。被告抗辩未产生逾期搬离情形，与其出具的退租申请不符，提供的收据中款项支付时间均为逾期搬离之前，故被告抗辩租金支付完毕的意见依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十三条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告太某于本判决生效之日起十日内支付原告太原市晋鼎科技发展有限公司租金14070.8元及违约金5000元。二、驳回原告太原市晋鼎科技发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取884元（原告已预交），由原告负担745元，由被告负担139元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人太原市晋鼎科技发展有限公司提交微信聊天记录一份，证明微信是在2019年4月份上诉人与被上诉人联系并提出了催促要求被上诉人尽快把登记证交给上诉人办理过户手续，而被上诉人却以各种理由推脱。被上诉人太某对上述证据的真实性不予认可。本院认为，本案争议焦点是:被上诉人是否应当支付2018年6月23日前的房屋租金、违约金及逾期利息。2018年6月23日上诉人与被上诉人签订的《还款协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。该《还款协议》中双方当事人对以案涉摩托车抵顶40000元租金的事实予以确认，并在历史欠费98000元中予以扣除。《中华人民共和国物权法》第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”。第二十五条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力”。2017年5月，被上诉人将案涉摩托车交付给上诉人，其物权在交付时即发生效力。关于违约金及逾期利息，现有证据不足以证实案涉摩托至今未过户到上诉人名下系因被上诉人的原因所导致，故上诉人被上诉人应当支付2018年6月23日前的房屋租金、违约金及逾期利息的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人太原市晋鼎科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费984元，由上诉人太原市晋鼎科技发展有限公司负担。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二〇二〇年七月二十八日书记员 程贝贝