上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初46712号原告：朱秀娟，女，1986年5月13日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区分路口镇新河村卢大圩组。委托诉讼代理人：宋德来，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海茜瀚投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇姚家村******。法定代表人：陈俊，公司执行董事。委托诉讼代理人：倪铁枝，男，公司工作人员。委托诉讼代理人：黄宝龙，男，公司工作人员。原告朱秀娟与被告上海茜瀚投资发展有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于同年7月17日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人宋德来、被告委托诉讼代理人倪铁枝、黄宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年5月7日签订的《委托管理合同》于2020年4月21日解除；2、判令被告支付自2019年11月1日至2020年4月21日租金收益人民币(以下币种均为人民币)31,344元(全部金额66,606元-已付金额35,262元)；3、判令被告支付自2020年4月22日起至2020年7月21日的租金收益35,262元；4、判令被告支付逾期付款违约金，违约金按照每日28元的标准，自2020年3月1日起计算至2020年4月2日止,计896元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月7日，原告与被告签订《委托管理合同》，原告委托被告管理上海市张杨北路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，双方约定租金收益分成比例是9：1，即原告收取涉案房屋实际租金的90%、被告收取10%；租金收益每三个月收取一次，被告应于每届满三个月的30日内将收到的租金收益按比例支付至原告账户。合同签订后，被告从2019年11月1日开始拖欠支付租金收益，原告多次催讨，被告均予以拒绝并谎称实际承租人没有支付租金，还要求原告考虑疫情原因予以免租。2020年4月15日，原告向被告发出律师函，要求被告于收到律师函之日起五日内支付欠付的租金收益和违约金，否则双方的《委托管理合同》将于第六日解除。被告于次日收到律师函后，仍未按时支付。原告认为被告迟延履行主要债务，经催告后仍不履行，原告因此享有合同解除权，并有权要求被告支付拖欠的租金收益和违约金，故提起诉讼，请求判如所请。被告上海茜瀚投资发展有限公司辩称，根据合同约定，原告可以分得的每月租金收益额为11,754元。2019年11月至2020年1月的租金确实未按照合同约定的期限支付，但系因疫情原因所致。后被告已于2020年4月将上述三个月的租金收益足额支付给了原告。原告无权解除《委托管理合同》，如果原告坚持解除，应按照合同约定支付违约金。至于2020年2月之后的租金收益，因原告尚未开具发票，故被告未支付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2018年5月7日，原告朱秀娟作为委托方(甲方)、被告上海茜瀚投资发展有限公司作为受托方(乙方)签订《委托管理合同》一份，约定甲方委托乙方管理的物业位于上海市张杨北路XXX弄XXX号，建筑面积34.05平方米。管理期限自2015年5月1日之日起10年。乙方可根据甲方的委托将该物业与“高桥红坊”商业项目的其他物业进行统一集中管理(包括但不限于与其他物业合并招租、全并经营等)。合同第五条“委托事项的收入及费用”约定：1、2018年5月1日至2025年4月30日期间，甲方、乙方按照该物业实际租金(即乙方实际出租给客户的租金)9：1分成，即甲方收取该物业实际租金的90%，乙方10%；2、委托管理期限内，该物业管理费由甲方承担(若承租人承担物业管理费，甲方无需再付该笔费用)，水、电、燃气费用由乙方承担。合同第六条“税费和收益的支付”约定：1、委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每三个月收取，每届满3个月的30日内将收到的该物业租金收益支付至甲方账户；2、甲方向乙方收取租金时，甲方需向乙方提供合法的正规租金发票。合同第十条“违约责任”约定：1、甲、乙双方承诺放弃《合同法》第410条赋予的任意解除权，任何一方无故提前解约的，应向另一方支付购买该物业总房价的20%作为违约金……3、乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按逾期每日依甲方当年收益的万分之二向甲方支付违约金。同日，原、被告签署房屋委托管理交接书，双方确认已于2018年5月1日对涉案房屋进行了验收交接。2018年8月6日，被告作为出租人(甲方)与案外人黄晶莹作为承租人(乙方)签订了《租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给黄晶莹使用，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日。合同关于“租金”约定如下：乙方应就其承租租赁场所支付租金，租金先付后用，押二付二。租金标准：……2018年10月1日至2020年8月31日期间，每月固定租金13,060元；……支付方法：每次支付2个月租金，每月1日之前支付当月和次月租金的总额。合同约定物业管理费为每月720元，支付方法与租金支付方法相同。2019年10月31日、2020年1月6日、2020年3月13日，黄晶莹分别向被告支付了2019年11-12月、2020年1-2月、2020年3-4月的租金(含物业管理费)27,560元。被告确认均已收到，并确认2019年11月至2020年2月的租金应在2020年2月底之前向原告支付；但同时抗辩称，之所以收到租金后未及时支付，系因被告作为“高桥红坊”项目总体运营管理方，需要对收取的租金统一管理、统一协调分配，无法做到一一对应。虽然原告的实际承租人按时足额支付了租金，但因疫情原因还有其他商户未能收取到租金，被告只好将收到的租金在各商户之间进行分配并支付给各物业权利人。2020年2月至3月间，因催讨租金收益事宜，原告与被告工作人员倪铁枝多次通过微信沟通，聊天记录如下：2020年2月24日，原告：“倪总你好！这个月底房租别忘了”，倪铁枝：“好的”；2020年2月29日，原告：“倪总今天转房租哦！别忘了”，倪铁枝：“好的”，原告：“谢谢。一个月一万多房贷我也有压力，没办法免租”；2020年3月6日，原告：“倪总，下周一安排把房租转给我，谢谢”，倪铁枝：“等等吧，目前在努力做工作收租，租金收上来马上付给你”；2020年3月16日，原告：“现在是疫情我能理解，是不是应该把11月12月1月房租给我呢”，倪铁枝：“不用再说了，因疫情原因收租困难，能支付时，我会支付的，等通知吧”，原告：“11、12、1月房租和疫情没有逻辑关系，为何迟延”，“这是我昨天去店里了，生意都很好，过年一直营业，春节都没关，最后一个视频你听录音”，倪铁枝：“你去开票吧，没问题的话我会尽快支付”，原告：“不是你们一直开票的吗”，倪铁枝：“你没搞错吧，是我个人一直在帮你去开票的，公司没有帮你开票的义务，知道吗”。2020年4月15日，原告委托宋德来律师向被告发出律师函，内容为要求被告在收到律师函之日起五日内支付2019年11月1日至2020年4月1日期间的租金58,770元及按照每日28.2元的标准支付自2020年2月1日至实际支付之日的违约金；如果被告未在收到律师函之日起五日内支付上述租金和违约金，原告声明《委托管理合同》将于被告收到律师函的第六日解除。被告于2020年4月16日收到该律师函。2020年4月3日、2020年4月17日、2020年4月30日，被告分别向原告支付10,000元、10,000元和15,262元，共计35,262元，双方确认此笔款项为2019年11月至2020年1月的租金收益，对应的发票原告已向被告开具。审理中，被告确认涉案房屋实际承租人黄晶莹自2020年以来一直正常按照双方《租赁合同》的约定支付租金，2020年5-6月、7-8月的租金(含物业管理费)各27,560元均已收到。以上事实，有《委托管理合同》、《租赁合同》、微信聊天记录、律师函、邮件寄送查询记录、银行交易电子回单以及当事人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案系委托合同纠纷。《委托管理合同》系原、被告双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有约束力。原、被告均应按照合同约定行使权利、履行义务。但被告在收到实际承租人支付的2019年11月至2020年1月的租金后，并未按照合同约定的期限向原告转付租金收益，经原告催告后在合理期限内仍未全面履行，原告因此享有合同解除权。被告抗辩称其有权对收取的租金在各商户之间统一协调分配，但被告未就此提供相应的合同依据或其他依据，本院对被告的抗辩理由不予认可。本院确认原、被告双方的《委托管理合同》于2020年4月21日解除。关于合同解除前的租金收益，其中2019年11月至2020年1月之间的部分，被告已于2020年4月支付；目前尚欠的是2020年2月1日至2020年4月21日之间的部分，该部分租金收益应以每月11,754元的标准计算，合计31,344元，被告应予支付。原告还要求被告就迟延支付2019年11月至2020年2月的租金收益承担违约金896元，该诉请有合同依据，计算合理，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋的管理及收益权，但实际并未返还，并继续自实际承租人处收取了租金和物业管理费。现原告要求被告支付2020年4月22日至2020年7月21日的租金收益，于法有据，本院予以支持，金额合计35,262元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、原告朱秀娟与被告上海茜瀚投资发展有限公司2018年5月7日签订的《委托管理合同》于2020年4月21日解除；二、被告上海茜瀚投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱秀娟支付2020年2月1日至2020年4月21日之间的租金收益人民币31,344元；三、被告上海茜瀚投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱秀娟支付2020年4月22日至2020年7月21日之间的租金收益人民币35,262元；四、被告上海茜瀚投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期付款违约金人民币896元；负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,488元，因适用简易程序减半收取计人民币744元，由被告上海茜瀚投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周天娇二〇二〇年七月二十一日书记员  林 珮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。