福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2564号 原告：郑国富，男，1968年10月15日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告：郑堃，男，1995年12月15日出生，汉族，住福建省闽侯县。 两原告共同委托诉讼代理人：赖月英、杨文兵，北京市炜衡（福州）律师事务所执业律师。 被告：福建耀华房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县青口镇青长路建设大厦第**，统一社会信用代码91350121674005879Y。 法定代表人：吴珠英。 委托诉讼代理人：蒋洮婷、周奕，福建名仕律师事务所执业律师。 原告郑国富、郑堃与被告福建耀华房地产开发有限公司（以下简称耀华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告郑国富及其委托诉讼代理人赖月英和被告耀华房地产公司的委托代理人蒋洮婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑国富、郑堃向本院提出诉讼请求：一、请求判令耀华房地产公司继续履行双方所签订的《华韵财富广场定购协议书》。二、若耀华公司履行不能，请求判令解除《华韵财富广场定购协议书》，并赔偿郑国富、郑堃的损失人民币1331392元（3万5/平方米×面积）。三、由耀华公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2019年3月13日，郑国富、郑堃与耀华公司签订了《华韵财富广场定购协议书》，该份协议约定：“郑国富、郑堃自愿购买耀华公司开发的华韵财富广场3#商业09店，该商业店面建筑面积约为94.45平方米，郑国富、郑堃应在该协议签署之日向耀华公司缴纳定金人民币五万元整，且该店面单价为每平方米20903.74元，总价为1974358元。另外，双方还约定，郑国富、郑堃须在2019年3月25日前支付购房款250000元，在2019年5月25日前支付购房款694358元，剩余款项980000元于2019年5月25日办妥银行按揭贷款。”为此，2019年3月13日，郑国富通过银行转账的方式向耀华公司缴纳定金人民币5万元整。 2019年3月24日、2019年5月24日，原告依合同约定前往被告所设售楼部缴纳购房款时，耀华公司却以售房价格太低为由拒绝接收原告所要缴纳的购房款，拒绝依约履行合同。于是，原告向派出所报警。2019年9月9日，耀华公司还致函原告，称因被告工作失误，出现“一房两卖”而未能依约履行合同为由，通知解除原、被告双方签订的《华韵财富广场定购协议书》。显然，耀华公司的上述行为已经违反合同约定，根据《合同法》第九十四条的规定；“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故若被告无法继续履行合同的情况下，郑国富、郑堃依法主张解除合同。 另外,郑国富、郑堃购买涉案房屋时，与耀华公司约定每平方20903.74元，购房总价为1974358元，现该涉案房屋每平方为3.5万元，总价为3305750元，故原告损失了可获得利益1331392元。根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故被告应当赔偿原告损失1331392元。为此，为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决。 耀华公司辩称，一、郑国富、郑堃与耀华公司签订的《华韵财富广场定购协议书》已经于2019年9月解除,耀华公司已于2019年9月13日将原告支付的定金伍万元退还给原告。 2019年9月9日，耀华公司向原告发出通知，由于讼争店面已于2019年3月8日与他人签订了定购协议，出售了该间店面，因此通知原告解除了双方于2019年3月13日签订的定购协议。根据合同法九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，原告未按合同法解释二第二十四条规定的三个月内对解除合同提出异议，《华韵财富广场定购协议书》已于2019年9月解除，耀华公司亦于2019年9月13日将原告支付的定金伍万元退还给原告。 二、《华韵财富广场定购协议书》属于商品房预约合同并非商品房买卖合同，本案案由应当为商品房预约合同纠纷。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订立、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，本案定购协议书内容虽然有商品房买卖面积、价款等事项，但不具备有关规定中商品房买卖合同的主要内容，而且从协议内容看，其签订该协议的目的主要是缴纳定金，并在耀华公司发出通知后签署正式的商品房买卖合同，因此该定购协议书应属于商品房预约协议，并非商品房买卖合同，本案案由应当为商品房预约合同纠纷。 三、郑国富、郑堃要求耀华公司赔偿可得利益损失并无事实及法律依据。 （一）本案原告根本不存在可得利益损失，其也没有证据证明损失的金额。 首先，本案确系由于耀华公司工作人员的工作失误，而出现了“一房二卖”，耀华公司已告知了原告讼争房屋卖给他人，并与原告多次沟通希望通过协商解决，而且此后耀华公司亦于2019年9月9日向原告发函解除了定购协议书，并于2019年9月13日将原告支付的定金退还给原告，耀华公司在主观上并没有违约的恶意。 其次，根据《合同法》第113条第1款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”规定，就本案而言本案涉案的为店面，原告签订定购协议书时不可能会预见到签订合同后的店面房价涨跌，其所主张的涉案店面单价也并非客观事实，更何况其也没有任何证据证明其主张的单价；关于讼争店面的备案价，也并不能体现讼争店面的价格，该备案价系耀华公司于2018年12月为取得预售许可证依规定向物价局备案的，按现行调控规定耀华公司是有权低于备案价出售房屋的，因此讼争店面的备案价与本案无关。 因此本案原告并不存在其所诉的可得利益损失。 （二）本案原告仅可要求适用定金法则。 根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”就本案而言，定购协议书已经明确了定金伍万元，因此，原告也仅能主张适用定金法则，而耀华公司亦已将定金伍万元退还给了原告。 （三）退一步说，即使根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、九条的规定，即便是本约合同，如出卖人一房二卖而恶意违约，出卖人承担的责任也不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而本案耀华公司并非恶意违约，也仅收取了原告5万元，即使要承担也仅是该一倍的赔偿，更何况本案为商品房预约合同，也并不适用第八条、第九条之规定。 四、原告要求耀华公司赔偿律师费并无事实、合同及法律依据，且律师费亦非必然会发生的费用。 综上所述，原告与耀华公司签订的《华韵财富广场定购协议书》已经于2019年9月解除，本案案由应当为商品房预约合同纠纷,原告要求耀华公司赔偿可得利益损失、律师费并无事实及法律依据，望法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 郑国富、郑堃为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、《华韵财富广场定购协议书》、证据2、《收款收据》、证据3、《推荐单》，证明2019年3月13日，原、被告双方签订《华韵财富广场定购协议书》壹份。该协议书中就原告以每平方20903.74元，总价1974358元的价格购买被告开发的财富广场3#商业09店事宜作了详尽的约定。证据4、《中国建设银行个人活期账户交易明细》，证明原告依约向被告支付了购房定金人民币5万元整。证据5、《解除通知》、证据6、《报警回执》、证据7、《视频》，证明被告耀华公司拒不依约履行合同义务，并以因工作失误，“一房两卖”未能依约履行合同为由，致函通知原告解除《华韵财富广场定购协议书》，被告的上述行为已构成违约。证据8、《律师函》、证据9、《邮政面单》，证明2019年9月30日，原告向被告发送《律师函》壹份，要求被告依约履行合同，被告却置之不理。证据10、福州市12345便民（惠企）服务平台-诉求详情页，证明现该涉案店面青口华韵财富广场3#商业08、09店面备案价为毛坯每平方米30629.32元。证据11、商品房买卖合同、证据12、发票，证明涉案房屋周边房屋价格3万7千元左右。 耀华公司的委托代理人质证意见如下： 对证据1定购协议书、2收款收据、3推荐单，真实性及证明对象无异议，补充说明该协议内容虽然有商品房买卖面积、价款等事项，但不具备有关规定中商品房买卖合同的主要内容，该定购协议书应属于商品房预约协议。对证据4交易明细，真实性及证明对象无异议，但被告已于2019年9月13日将该定金5万元退还给郑国富、郑堃。对证据5解除协议、证据6报警回执、证据7视频，证据5、6真实性无异议，对证据7由于存在截取，真实性有异议，对证据5、6、7证明对象均有异议。本案确系由于被告工作人员的工作失误，而出现了“一房二卖”，被告已告知了原告讼争房屋卖给他人，并与原告多次沟通希望通过协商解决，而且此后被告亦于2019年9月9日向原告发函解除了定购协议书，并于2019年9月13日将原告支付的定金退还给原告，被告在主观上并没有违约的恶意。同时从视频中却可以看出，原告多次干扰被告售楼部工作，恶意阻挠被告经营，亦造成了被告的损失。对证据8律师函、证据9邮政面单，真实性有异议，证明对象有异议，被告并没有收到该律师函，且该律师函时间在被告发出解除合同通知之后，被告的解除通知已明确告知无法履行合同，解除了定购协议书。对证据10诉求详情单，表面真实性及证明对像无异议，但认为与本案无关。关于讼争店面的备案价，也并不能体现讼争店面的价格，该备案价系被告于2018年12月为取得预售许可证依规定向物价局备案的，按现行调控规定被告是有权低于备案价出售房屋的，因此讼争店面的备案价与本案无关。对证据11、证据12，真实性和证明对象均有异议，不是证据，原告当庭提交，附条件质证，且认为与本案无关。该涉及的房屋并不是本案讼争店面所在小区，且商品房的单价与其位置、面积有紧密的关系，若相应的建筑面积小，有可能单价就比较高，因此该价格与本案讼争店面的价格没有任何关系。 耀华公司向法庭举出下列证据： 证据1、华韵财富广场定购协议书、证据2、商品房买卖合同（预售）、证据3、不动产登记证明，证明2019年3月8日，被告与案外人签订了讼争店面的《定购协议》，将讼争店面出售给了案外人。2019年4月21日，被告与案外人签订了讼争店面的《商品房买卖合同（预售）》。2019年5月21日，案外人办理了讼争店面的不动产预告登记。证据4、解除《华韵财富广场定购协议书》通知，证明2019年9月9日，被告向原告发出通知，由于讼争店面已于2019年3月8日与他人签订了定购协议，出售了该间店面，因此通知原告解除了双方于2019年3月13日签订的定购协议。证据5、商品房预售许可证、证据6、华韵财富广场销售明码价格，证明2018年12月，被告根据福州市商品房销售的规定向闽侯县物价局申请“一房一价”备案后，取得商品房预售许可许。证据7、福州12345便民（惠企）服务平台-诉求详情页，证明关于福州市房屋备案价问题，福州市不动产登记和交易中心明确答复，根据福州市房地产调控有关规定，开发企业销售商品房实际价格不得高于物价部门备案价格，没有不能低于备案价几折销售的硬性要求。从前述答复意见可以明确看出，房地产企业有权低于备案价格出售福州市的房屋。证据8、客户收付款入账通知，证明被告通知原告解除了双方于2019年3月13日签订的定购协议书后，即于2019年9月按原收取定金的账号将定金伍万元退还给原告。 郑国富、郑堃的委托代理人质证意见如下： 对证据1真实性有异议，签订的时间是2019年3月8日，但商品房买卖合同备案时间却是2019年4月21日，时间与客观时间不符。签订的人是吴珠英的弟弟的小舅子吴耀华，这完全存在补这份协议的行为。对证据2、3真实性无异议。不仅不能证明被告已先出售给他人，而且证明了耀华公司的违约行为。对证据4真实性无异议，证明对象有异议。该协议并不能因被告自己的行为说解除就解除，这份证据也恰恰证明了耀华公司的违约行为。对证据5、6真实性无异议，证明对象有异议。备案时间是2018年12月份，跟双方签订协议时间是2019年3月13日，在房屋的价格上造成郑国富、郑堃的损失。该份证据恰恰证明郑国富、郑堃要求赔偿的标准完全符合客观事实。对证据7真实性无异议，但该份证据并不能证明被告可以将涉案房屋再出售给他人，恰恰证明被告的违约行为给原告造成了损失。对证据8真实性无异议，证明对象有异议。双方所签订的协议并不因耀华公司的函件自动解除，这反而证明了耀华公司的违约行为。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，2019年3月13日，郑国富、郑堃与耀华公司签订了《华韵财富广场定购协议书》，该份协议约定：“郑国富、郑堃自愿购买耀华公司开发的华韵财富广场3#商业09店，该商业店面建筑面积约为94.45平方米，郑国富、郑堃应在该协议签署之日向耀华公司缴纳定金人民币5万元整，且该店面单价为每平方米20903.74元，总价为1974358元。另外，双方还约定，郑国富、郑堃须在2019年3月25日前支付购房款250000元，在2019年5月25日前支付购房款694358元，剩余款项980000元于2019年5月25日办妥银行按揭贷款。”2019年3月13日，郑国富通过银行转账的方式向耀华公司缴纳定金人民币5万元整。 定购协议书签订后，郑国富、郑堃按照协议约定的时间于2019年3月24日、2019年5月24日两次前往耀华公司所设售楼部缴纳购房款时，但耀华公司却以售房已于2019年3月8日先与他人签订了定购协议，要求与郑国富、郑堃协商解除2019年3月13日签订的《华韵财富广场定购协议书》，但郑国富、郑堃对此则予以拒绝，并向当地公安机关报警。2019年9月9日，耀华公司还致函郑国富、郑堃，称因被告工作失误，出现“一房两卖”而未能依约履行合同为由，通知解除双方签订的《华韵财富广场定购协议书》。但郑国富、郑堃对此则未予任何回复，故引起纠纷。 另查，耀华公司于2019年9月13日将其所收取的5万元定金退还给郑国富、郑堃。 本院认为，郑国富、郑堃与耀华公司签订的《华韵财富广场定购协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，其效力应予认定。耀华公司辩称由其公司电脑系统等客观条件的原因，未将案涉的房屋已于2019年3月8日与他人签订了定购协议书的原因及时告知郑国富、郑堃，但耀华公司对此未能提供足够的证据予以证实，故对其此项抗辩理由不予采信。《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务，未将已经与他人签订的定购协议及时告知郑国富、郑堃，导致案涉的店面定购协议书中双方约定的将来正式签订商品房买卖合同的根本目的无法实现，其行为违背了民事活动应遵循的诚实信用原则，故应认定耀华公司为违约。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”耀华公司的违约行为导致守约方郑国富、郑堃丧失了认购案涉店铺的机会，致使合同的根本目的不能实现，且耀华公司也承认双方现已无法按照案涉定购协议书的约定继续履行。因此，耀华公司应当承担相应的违约责任，但耀华公司在庭审中只同意按照定金罚则赔偿郑国富、郑堃一倍的损失即5万元。本院认为，耀华公司的此项抗辩，仍难以补充守约方的实际损失，为促使民事主体以善意的方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分维护守约方的民事权益，综合考虑双方当事人的实际情况，耀华公司在赔偿郑国富、郑堃50000元的基础上，按照该公司于2019年3月8日与案外人吴耀华签订的定购协议书，该协议书吴耀华定购价每平米为21203.74元，与郑国富、郑堃的定购价则为20903.74元，即每平米多出售300元，计28335元，合计人民币78335元。郑国富、郑堃要求耀华公司按照每平米35000元的价格赔偿其损失，因郑国富、郑堃所提交的证据均无法证明案涉店铺的确切情形，且商铺的价格存在因时而异及因人而异，虽然郑国富、郑堃按约交付了定金，但双方签订的定购协议书与正式的商品房买卖合同存在有法律上的差异，故郑国富、郑堃的上述主张，本院不能完全予以支持。 此外，郑国富、郑堃要求耀华公司支付律师费15000元的诉请，因双方在定购协议书中未明确约定，且郑国富、郑堃未向本院提供相应的律师费票据，故郑国富、郑堃的此项主张，无合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除郑国富、郑堃与福建耀华房地产开发有限公司于2019年3月13日签订的《华韵财富广场定购协议书》； 二、福建耀华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑国富、郑堃支付赔偿款78335元； 三、驳回郑国富、郑堃其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22569元，因适用简易程序审结，依法减半收取计11284.5元，由福建耀华房地产开发有限公司负担879元，由郑国富、郑堃负担10405.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年七月二十九日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。