广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初698号 原告：黎皓鑫,女,1987年7月9日出生,汉族,住广西梧州市。 委托诉讼代理人：袭青（与原告黎皓鑫系母女关系），女，1958年12月4日出生，汉族，住广西梧州市。 被告：南宁市好士成商贸有限公司，住所地广西南宁市青秀区七星一巷**锦绣花园**号楼****商铺，统一社会信用代码：91450103677701319Q。 法定代表人：谭佑,执行董事。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司，住所，住所地梧州市新兴一路**社会信用代码：91450400MA5N8UUQ68。 法定代表人：谭佑,执行董事。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市日月明投资有限公司，住所地，住所地广西梧州市新兴一路**会信用代码：91450403685187452U。 法定代表人：李志明。 原告黎皓鑫诉被告南宁市好士成商贸有限公司（以下简称“好士成公司”）、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司（以下简称“悠悠美食城公司”）、梧州市日月明投资有限公司（以下简称“日月明公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告黎皓鑫，被告好士成公司及被告悠悠美食城公司共同委托诉讼代理人覃如军到庭参加诉讼，被告日月明公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎皓鑫向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告黎皓鑫与梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》；2.判令三被告向原告黎皓鑫支付所交的租金及管理费1685元，押金（合同履约金）6000元，合计7685元；3.判令三被告向原告黎皓鑫支付装修费14920元和违约金6268.8元，经营损失费30000元；以上金额合计58873.8元；4.判令三被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2019年1月26日被告好士成公司、被告悠悠美食城公司在已知该场地与被告日月明公司有合同纠纷的情况下与原告签订租赁合同，约定被告悠悠美食城公司将位于梧州市租给原告经营管理和使用，租赁期限为2019年1月26日至2020年4月30日，其中2019年1月26日至2019年4月30日为免租期。原告向被告悠悠美食城公司先后支付了一季度租金及管理费1685元，押金（合同履约金）6000元，合计7685元。被告悠悠美食城公司出具了原告支付一季度租金及管理费1685元，押金（合同履约金）6000元的收据。2019年5月，原告租赁的商铺大门被被告日月明公司强制关门，被告日月明公司认为被告好士成公司和被告悠悠美食城公司不具有充分处分该商铺的权利。被告日月明公司阻碍原告正常使用该商铺，最终导致原告租赁该商铺的使用权得不到实现。被告好士成公司和被告悠悠美食城公司明知自己没有对该商铺处分权的前提下，仍向原告承诺并签订了《租赁合同》，并一次性收下了原告一季度租金、管理费及押金共7685元，现被告好士成公司和被告悠悠美食城公司己构成严重违约。三被告在原告经营期间经常对原告进行经营干扰，令原告蒙受经营损失达30000元。现请求法院判决被告好士成公司和被告悠悠美食城公司返还已收原告的租金和管理费1685元、押金（合同履约金）6000元、装修费14920元，经营损失费30000元，一共52605元。并依据《租赁合同》中第十九章的第8条规定赔偿原告3个月租金共6268.8元作为违约金（附发票）。经过多次与被告悠悠美食城公司协商退还租金及押金未果，为维护原告的合法权益，根据《租赁合同》约定诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告好士成公司、被告悠悠美食城公司共同辩称，由投资户委托悠悠美食城公司与经营户签订商铺的租赁合同，根据合同相对性，经营户应当直接向投资户来主张损失的权利。悠悠美食城公司是代理投资户与经营户签订合同的，这个代理行为的法律后果应该由投资户承担。 被告日月明公司庭前提交的书面答辩称，答辩人与好士成公司签订《房屋租赁合同》将房屋租给好士成公司使用，与悠悠美食城公司及原告没有签订任何合同，根据合同相对性原则，原告主张答辩人返还或赔偿各种款项，均无法律依据，故此，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 经审理查明，被告好士成公司成立于2008年6月26日，为一人独资企业,股东为谭佑,法定代表人亦是谭佑。被告悠悠美食城公司成立于2018年6月22日，股东为被告好士成公司、谭佑及张华生，法定代表人是谭佑。被告好士成公司从被告日月明公司处整体承租位于梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆整栋物业（场地）。2018年12月28日，被告日月明公司（甲方）与被告好士成公司（乙方）、案外人广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁被告日月明公司所有的坐落于梧州市原工人体育馆负一层房屋（梧房权证蝶山区字第××号），租赁期限18年，从2019年1月1日起至2037年12月31日止。 2019年1月26日，被告悠悠美食城公司作为甲方与原告黎皓鑫（乙方）签订《租赁合同书》（合同编号Ｆ306、307），约定由被告悠悠美食城公司将位于梧州市及其设施租赁给乙方经营管理和使用。租赁期限为2019年1月26日至2020年4月30日止，2019年1月26日至2019年4月30日为免租期。乙方装修期自交付场地日起至15天内为装修期，乙方必须规定时间内完成装修。甲乙双方约定，乙方装修期后须在按照甲方指定时间内对外营业，计租时间为商铺对外营业时间当日开始计算，支付商铺租金及物业管理费从计租之日起开始计算。第一年该店铺每季度管理费为1685元；合同还约定在签署本合同时，乙方需向甲方缴纳合同履约保证金6000元，合同终止或解除，乙方把该商铺依约交还给甲方，双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕，且收到乙方交还的履约保证金收据原件后，90天后（如美容院、化妆品、健身会所等办理了会员卡及充值卡的商铺需要延长至180天），如乙方销售出的商品无质量问题或服务问题引发的顾客投诉赔偿或无任何拖欠甲方费用，保证金由甲方无息归还乙方（若有）以及约定在乙方完全履约情况下，若甲方提前解除合同或将该商铺转租给他人，视为甲方违约，甲方赔偿乙方装修的所有费用（须出具收据发票）和3个月租金等内容。原告黎皓鑫于同日向悠悠美食城公司交纳了管理费1685元以及合同履约保证金6000元，被告悠悠美食城公司出具收据予以确认。 另查明，被告日月明公司于2019年5月8日向梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆商铺经营者发出撤场通知，该通知载明其公司与被告好士成公司所签订的《房屋租赁合同》，因其故意拖欠租金已于2019年5月1日起正式被解除合同，其公司将于2019年5月11日起依法收回场地，各位商铺经营者于2019年5月10日前自行撤离。2019年9月，被告日月明公司以被告好士成公司没有按期交纳租金为由对梧州市新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋进行封门。原告黎皓鑫确认其自2019年2月底到涉案商铺经营至2019年4月底，实际经营时间为两个月。 本案审理过程中，原告黎皓鑫向本院撤回关于经营损失及违约金诉请。2020年6月22日，经本院组织原告及被告日月明公司到涉案商铺清点物品，原告已将其诉请事项中所涉部分物品搬离，原告自行搬离、无法搬离的附着物、不同意搬离以及其自行舍弃的物品本院均已制作清单附卷在案。 上述事实有企业信用信息复印件，《租赁合同书》原件，编号7001672、编号4580307、编号0801713的收据原件，订单编号337497216402992557、订单编号345960195980224132的淘宝订单截图，（2019）桂0403民初1589号民事判决书，（2020）桂04民终297号民事判决书，本案庭审笔录等证据在案佐证。 关于原告提出解除与被告悠悠美食城公司签订的《租赁合同书》以及所交租金及管理费、押金（合同履约金）的问题。本院认为，本案系合同纠纷。根据已查明的案件事实，本案被告悠悠美食城公司与原告签订涉案《租赁合同书》，现未有证据证实涉案商铺存在相对应的投资者。被告悠悠美食城公司亦确认在本院受理的涉及梧州市太阳广场悠悠美食城系列案中存在部分商户没有对应投资者，但是对外都是以悠悠美食城名义与经营户直接签订租赁合同的情形，在庭审过程中被告悠悠美食城公司亦认可没有投资者的情形依法应承担的相应责任由其承担。因此，本院根据现有证据可确定本案《租赁合同书》的合同相对方为原告黎皓鑫与被告悠悠美食城公司。被告悠悠美食城公司依据该合同的约定收取了原告合同履约保证金6000元、物业管理费1685元。现被告日月明公司已收回包括涉案商铺在内的租赁物，导致涉案《租赁合同书》无法继续履行，原告请求解除该合同，理据充分，本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。被告悠悠美食城公司应将收取原告的合同履约保证金6000元返还给原告。双方签订的《租赁合同书》虽约定计租时间为商铺对外营业时间当日开始计算，支付商铺租金及物业管理费从计租之日起开始计算;但双方合同明确约定2019年1月26日至2019年4月30日为免租期，即2019年1月26日至2019年4月30日期间不计收原告租金，故本案的实际计租之日应为2019年5月1日,即物业管理费应从2019年5月1日起算,原告确认2019年2月底至4月底进场经营，被告悠悠美食城公司予以认可，因该经营期间在双方约定的免租期内，故对原告已交纳的物业管理费1685元，被告悠悠美食城应予以返还。 关于原告主张的装修损失14920元的问题。因合同无法继续履行导致原告造成的损失，对合理合法部分本院依法予以认定；缺乏有效证据证实部分，依法不予认定： 1.编号NO0801713收据所涉定制落地柜的损失，被告悠悠美食城公司对原告所提交的收据的真实性、合法性均予以认可，且亦未能搬离使用，对该部分损失本院予以认定； 2.编号NO0004999票据及淘宝订单截图所涉物品的损失，被告悠悠美食城公司对票据、淘宝订单的真实性、合法性认可，现涉案商铺内仅原告所购买墙纸已实际使用无法拆除再使用，该部分损失[价值94.31元（45.8+48.51）]本院予以认定，其余物品的损失本院不予认定； 3.编号NO0003438、编号NO6578432、编号NO4610160、编号NO6578433、编号0000223、电线送货单、品彩百货商行销售单、兴隆日杂店销售单、沃尔玛购物小票、原告主张双门冰箱的损失部分，因被告悠悠美食城公司对上述票据的真实性不予认可，且上述票据所涉物品在2020年6月22日原告打开涉案商铺现场未有涉及或虽有部分仍在涉案商铺内，原告亦已自行搬离或自愿舍弃；原告不同意搬离的物品的损失，因该部分实际损失原告未能提供证据予以证实，在本院指定期间内亦未就损失的价值提出司法鉴定申请故对原告主张上述票据涉及物品所主张的损失本院不予认定。 现原告确已无法继续经营涉案商铺，本院上述已予确认的损失确实存在。但原告主张被告悠悠美食城公司赔偿全部损失亦不合情理。鉴于原告已经经营使用了涉案商铺2个月,并结合涉案《租赁合同书》约定的租赁期限，本院酌定由被告悠悠美食城公司赔偿原告损失的86.67%即4805.25元[（5450+94.31）×（15个月-2个月）÷15个月×100%]。被告好士成公司、被告日月明公司并非涉案《租赁合同书》的合同相对方，故对原告提出的要求被告好士成公司、被告日月明公司共同承担返还款项的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 解除原告黎皓鑫与被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司签订的《租赁合同书》； 被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应向原告黎皓鑫返还款项合同履约保证金6000元、物业管理费1685元，共计7685元； 被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应向原告黎皓鑫赔偿损失4805.25元； 驳回原告黎皓鑫的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案权利人申请执行期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 案件受理费365元，减半收取计183元，由原告黎皓鑫负担82元，由被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司分别负担101元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李燕君 二〇二〇年七月二日 书记员  黄佳仪 附案件适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。