甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0702民初7599号原告：中国建设银行股份有限公司张掖分行，住所地甘肃省张掖市甘州区县府街**，统一社会信用代码916207007102575722。负责人：张某1，该分行行长。委托诉讼代理人：唐某，该分行个贷中心副总经理。被告：李某，男，1993年4月8日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。被告：石某，女，1995年12月20日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。被告：张掖市美联房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省张掖市甘州区南关水泥厂办公楼。统一社会信用代码91620702067206118W。法定代表人：张某，该公司总经理。委托诉讼代理人：武某，该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司张掖分行（以下简称“建行张掖分行”）与被告李某、石某、张掖市美联房地产开发有限责任公司（以下简称“美联房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行张掖分行委托诉讼代理人唐国辉、美联房地产公司委托诉讼代理人武某到庭参加诉讼，被告李某、石某经公告合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告建行张掖分行向本院提出诉讼请求：1.因被告违约，要求提前解除合同，并要求被告李某偿还贷款本息431980.09元（该金额算至2019年8月14日），并承担利息及罚息至法院最终执行日原告系统中的数据为准，且利随本清；2.要求被告美联房地产公司对上述贷款本息承担连带保证责任；2.要求被告李某以其抵押的位于甘州区X商住小区X号楼X室的房产承担抵押责任，原告对抵押物处置款项享有优先受偿权，抵押处置物所产生的费用由被告承担；4.由被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：根据被告李某的申请，原告于2016年10月8日向被告李某发放了个人住房贷款45万元，到期日期为2046年10月8日，还款方式采取分期等额本息还款法。被告美联房地产公司为该笔贷款提供连带保证责任。贷款由被告李某位于甘州区X商住小区X号楼X室的房屋提供抵押担保，并对抵押物依法办理了不动产登记证明，登记证号为甘20**张掖市不动产证明第XXXXX号。原、被告为此签订了《借款合同》，该借款合同中借款、抵押担保法律关系明确，合法有效。合同约定如借款人出现没有履行到期分期债务等情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还所有到期及未到期债务的本金、利息及相关费用等。贷款发放后，被告不按合同约定按期偿还贷款，逾期38天，且自2017年12月份起累计14期未按时履行还款义务，已严重违约，原告多次催收，被告李某均推诿拒还。现原告为维护合法权益，遂将本案诉至法院。被告李某、石某经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告美联房地产公司辩称：对原告诉状中的陈述均无异议，被告美联房地产公司曾联系被告家属，被告家属称可以代为偿还借款。原告建行张掖分行围绕其诉讼请求，依法提交《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份、个人贷款支付凭证复印件一份、预告登记证复印件一份、个人贷款对账单复印件一张，上述证据经本院审查，具有客观性、合法性，与本案具有关联性，且被告美联房地产对原告提交的上述证据均无异议，被告李某、石某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证权利，故本院对原告提交的上述证据予以采信，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，原告建行张掖分行作为贷款人、被告李某、石某作为借款人、被告美联房地产公司作为保证人，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份。约定由被告美联房地产公司提供担保，被告李某、石某向原告申请贷款45万元，用于购买位于张掖市甘州区祁连路美联国际商住小区2号楼2-702室的住房一套，借款期限为360个月，即2016年9月29日至2046年9月29日，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率为基准上浮5%，借款的逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为按期等额本息还款，每月偿还本息金额为2455.73元。被告李某、石某同意并授权原告将全部贷款直接划至被告美联房地产公司的专用账户。保证方式为连带责任保证，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括但不限于合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费）等。同时还约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人承担立即清偿借款及相关费用。另外，双方在合同中约定被告李某、石某提供位于张掖市甘州区X商住小区X号楼X室的住房作为抵押担保。2016年10月8日，原告依约在被告美联房地产公司专用账户发放贷款45万元，被告李某、石某在原告出具的个人贷款支付凭证上签字，确认收到上述借款。后被告李某、石某偿还部分贷款本息后，对下欠贷款本息不再按期偿还。截止2019年8月14日，被告下欠贷款本息为431980.09元。另查明，2016年9月29日，原告作为预告登记权利人，被告李某作为预告登记义务人，双方在张掖市国土资源局办理了甘（2016）张掖市不动产证明第XXXXXX号预告登记证明，该证明载明预告登记的种类为预售商品房抵押权预告登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。截至目前，案涉商品房尚未办理产权证书及正式抵押登记手续。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。在原告按约向被告发放贷款后，被告李某、石某理应按期履行还款义务，其未按约偿还借款本息的行为已构成违约，达到双方约定解除合同的条件，故原告要求提前解除合同并要求被告李某按照合同约定偿还尚未归还的借款本息，并利随本清的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告美联房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求。根据原告提交的借款合同，被告美联房地产公司在“保证人”处盖章，自愿为该笔借款提供担保，依法与原告形成保证合同的法律关系。双方在合同中明确约定保证人对借款人的全部债务承担连带责任保证；对于保证期间，双方约定保证期间为本合同保证条款生效之日至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，即被告将抵押房产的不动产抵押登记等相关手续办妥并交原告核对、收执后，被告美联房地产公司的保证期间终止，保证责任免除。但本案被告至今未能办理抵押房产的抵押登记，故合同约定的保证期间终止的条件未能成就，被告美联房地产公司的保证责任仍在保证期间内。现原告在保证期限内要求被告美联房地产公司承担保证责任，符合法律规定，故对原告要求被告美联房地产公司对贷款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对预告抵押登记的抵押物行使优先受偿权的问题，也即双方争议的预售商品房预告抵押登记是否产生抵押效力的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。上述法律规定表明，不动产物权的设立依法登记后才发生效力，而预告登记的目的在于保障债权人将来实现物权，预告登记并非物权登记行为，未依法登记的物权不发生效力。本案原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并不包括优先受偿权，因此涉案房屋的预告登记不产生抵押效力，原告主张对抵押物处置款享有优先受偿权不符合法律规定，本院不予支持。被告李某、石某经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其对法律赋予其在诉讼活动中应享有的相关权利的主动放弃，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司张掖分行与被告李某、石某、被告张掖市美联房地产开发有限责任公司于2016年9月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告李某、石某偿付原告中国建设银行股份有限公司张掖分行贷款本息431980.09元（该利息算至2019年8月14日）并利随本清，限于本判决书生效之日起三十日内付清；三、被告张掖市美联房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。案件受理费7780元，公告费400元，由被告李某、石某负担，被告张掖市美联房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任。原告已交纳，被告负担的案件受理费、公告费直接给付原告，本院收取原告的案件受理费不再退还。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  晁 岚人民陪审员  王建虎人民陪审员  黄钰财二〇二〇年七月十六日法官 助理  （李萍书 记 员  李阳阳