黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0321民初408号原告：闫雅萍，女，1962年4月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：王艳，黑龙江利和律师事务所律师。被告：鸡西市元鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区兴国路**。法定代表人：林建军，该公司经理。委托诉讼代理人：寇家伦，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：朴永建，男，该公司法律顾问。原告闫雅萍与被告鸡西市元鸿房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院曾于2019年8月27日作出（2019）黑0321民初1903号民事判决，闫雅萍不服该判决，向鸡西市中级人民法院提起上诉，经鸡西市中级人民法院审理，于2019年12月17日作出（2019）黑03民终873号民事裁定，裁定撤销该判决，发回本院重审。本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫雅萍的委托诉讼代理人王艳、被告鸡西市元鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人寇家伦、朴永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫雅萍向本院提出诉讼请求：1．请求解除闫雅萍与鸡西市元鸿房地产开发有限公司于2012年6月10日签订的《房屋征收与补偿安置协议书》；2．判令鸡西市元鸿房地产开发有限公司赔偿闫雅萍损失170000元及利息损失36776元、返还预付款100000元及利息损失57700元、赔偿租房损失132000元，三项合计496476元；3．由鸡西市元鸿房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年6月10日，鸡东县人民政府拟开发鸡东县前进街十一委部分房屋，闫雅萍食杂店被征收，鸡西市元鸿房地产开发有限公司与闫雅萍签订了一份《房屋征收与补偿协议书》，约定鸡西市元鸿房地产开发有限公司给付闫雅萍安置补偿及搬家费共计170000元，于2015年12月30日前给付，同时约定鸡西市元鸿房地产开发有限公司在A座补偿闫雅萍53平方米门市一处，门牌为2号门市（面对福海电脑），后闫雅萍于2012年6月10日交给鸡西市元鸿房地产开发有限公司100000元。该楼房完工后，鸡西市元鸿房地产开发有限公司不能按合同约定交付房屋，因按合同约定的房屋不存在，合同无法履行，合同目的不能实现，故诉至法院。鸡西市元鸿房地产开发有限公司辩称，鸡西市元鸿房地产开发有限公司与闫雅萍签订的《房屋征收补偿安置协议》应属无效，鸡西市元鸿房地产开发有限公司不具备动迁主体资格，所签订的合同与法律规定相违背，动迁应当由动迁办即政府作为主体，所以双方签订合同无效，闫雅萍主张的损失不能成立，170000元是在签订合同时，因闫雅萍选定门市后，鸡西市元鸿房地产开发有限公司给付的优惠，优惠部分不应当在本诉当中予以返还。关于100000元预付款的利息问题，闫雅萍单方不同意回迁，所以闫雅萍违约在先，鸡西市元鸿房地产开发有限公司不应当支付该笔利息。房屋损失不存在。综上，请法院驳回闫雅萍的诉讼请求。闫雅萍、鸡西市元鸿房地产开发有限公司在重审中未提交新证据，本院经审理认定事实如下：2011年8月14日，鸡东县房屋征收办公室依法发布了《房屋征收公告》，同时依法制定了《鸡东县香山名苑建设项目房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》），决定对县城内鸡密公路南侧、公安路东侧、宾馆路北侧、王平照相馆西侧的范围内国有土地上房屋及其附属物进行征收。征收产权户65户，产权面积4800平方米。该《征收补偿方案》第四部分第（二）项规定：“自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。”闫雅萍租赁的所有权人为丛树安的房屋在此次征收范围内，丛树安与鸡东县房屋征收办公室于2012年7月4日签订了《房屋征收与补偿安置协议书》，其内容未涉及闫雅萍承租事宜。闫雅萍与鸡西市元鸿房地产开发有限公司于2012年6月10日签订了《房屋征收与补偿安置协议书》，该协议在附属物及其它一栏内约定：“一个食杂店，安置补偿：5人×12个月＝144000，搬家进出：26000。”在计算方法一栏内约定：“预售：53㎡×10000＝530000，530000﹣170000＝360000，备注：2012年6月10日交150000，2012年7月10日交50000，剩余款2013年8月10日交160000，如不交自动放弃，面积根据测绘面积算，多退少补。”并约定房屋位置为“A座，2号门市，面对福海电脑”合同签订当日，闫雅萍交付鸡西市元鸿房地产开发有限公司100000元，鸡西市元鸿房地产开发有限公司给闫雅萍出具了收据一张，至今未将约定的门市交付给闫雅萍。经鸡西市中级人民法院（2019）黑03民终873号民事裁定书确认，双方当事人之间的法律关系，应属于商品房买卖合同关系，所签订的协议不违反自愿原则，其内容不违反法律、法规的效力性强制，该合同有效应予保护。另查明，鸡西市元鸿房地产开发有限公司在协议约定的“面对福海电脑”一侧即香山名苑A座西侧未建门市房，而建成后的2号门市房位置在A座南侧，面积为99平方米。本院认为，本案争议焦点：1．鸡西市元鸿房地产开发有限公司修改规划设计理由及依据是否构成违约；2．应承担什么法律后果；3．闫雅萍主张170000元补偿款的利息是否有法律依据，如何计算；4．闫雅萍主张租房费用与鸡西市元鸿房地产开发有限公司违约是否具有法律上的因果关系；5．170000元的补偿款与本案是否基于同一法律关系；6．预付购房款100000元的利息部分是如何计算，应该如何计算。关于第一个、第二个争议焦点，鸡西市元鸿房地产开发有限公司虽对改变规划设计作出否认辩解，但无证据证实，且客观事实是双方当事人约定的位置上并无2号门市，也正因为如此，导致商品房买卖合同无法履行，合同目的不能实现，因此鸡西市元鸿房地产开发有限公司对此应当承担法律责任；关于第三个、第五个争议焦点，闫雅萍与鸡西市元鸿房地产开发有限公司之间为商品房买卖的法律关系，在该法律关系下，双方当事人签订的协议书所确认的170000元拆迁款，虽在履行合同中转换为购房款，但不能因此改变其为拆迁款的基本属性，故闫雅萍对该款主张给付利息，于法无据；关于第四个争议焦点，闫雅萍得知双方约定的地点并为建设商品房，明知该合同目的不能实现，合同不能履行，闫雅萍仍坚持经营，是其个人经营行为，所付的租房费用是其经营的基本成本，因此与鸡西市元鸿房地产开发有限公司的违约不具有法律上的因果关系，不予支持；关于第六个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年6月1日至2020年6月29日，共计2950天，按年利率7.05%，利息为56979元（100000元×2950天×7.05%÷365天＝56979元），本院对上述金额，予以确认。综上所述，因鸡西市元鸿房地产开发有限公司违约行为致使不能实现合同目的，合同应予解除。闫雅萍主张返还100000元预付购楼款及利息、给付拆迁款170000元的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。闫雅萍主张给付拆迁款170000元利息的诉讼请求，没有法律依据，不予支持，主张租房费用的诉讼请求，因与鸡西市元鸿房地产开发有限公司的违约不具有法律上的因果关系，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项，《商品房销售管理办法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告鸡西市元鸿房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付原告闫雅萍拆迁款170000元；二、被告鸡西市元鸿房地产开发有限公司于判决生效后十五日内返还原告闫雅萍预付购楼款100000元及利息56979元，本息合计156979元（自2020年6月30日起，利息按年利率7.05%延续计算至本金实际给付之日止）；三、驳回原告闫雅萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4247元，由鸡西市元鸿房地产开发有限公司负担3103元，由闫雅萍负担1144元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  蒋明建人民陪审员  于晓秋人民陪审员  张桂敏二〇二〇年七月三十日法官助理何丽群书记员李越