福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初379号 原告（反诉被告）：王丹红,女,1985年4月17日出生,汉族,住福建省福清市。 委托诉讼代理人：余美峰、叶立铨，福建伟峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：融侨新城(福清)房地产有限公司,住所地福建省福清市阳下街道洪宽工业村(福清洪宽工业村开发有限公司内)，统一社会信用代码:913501815616967655。 法定代表人:黄尚辉。 委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵殷梓，福建谨而信律师事务所实习律师。 第三人：福州融侨物业管理有限公司,住所地福建省福州市鼓楼区西江滨大道**融侨锦江花园****、6#、7#、8#、9#、10#楼连接体地下0.1层04商业用房，统一社会信用代码913501006113378414。 法定代表人:林宏修。 原告王丹红与被告融侨新城(福清)房地产有限公司（以下简称融侨地产）、第三人福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，融侨地产提起反诉，本院依法合并审理，并适用普通程序于2020年5月26日公开开庭进行了审理。王丹红及其委托诉讼代理人余美峰、叶立铨，融侨地产的委托诉讼代理人陈立新、赵殷梓到庭参加诉讼；融侨物业经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王丹红向本院提出诉讼请求：1.判决融侨地产合理期限（2个月内）修缮案涉房屋至不再漏水为止;2.判决融侨地产承担王丹红因案涉房屋质量问题无法装修入住而产生的各项经济损失，包括物业费[2015年至2017年物业费43353元及（2020）闽0181民初319号判决所支持的物业费金额]、住房闲置租金损失(按月租金12175元/月从2015年10月1日起算，暂计至起诉之日止为620925元)；3.本案诉讼费用由融侨地产承担。事实和理由：王丹红于2013年6月18日与融侨地产签署商品房买卖合同,标的物系位于福清市融侨新城(法郡)小区10组02号联排别墅一栋。第三人融侨物业作为融侨集团旗下公司,受融侨地产委托,为案涉小区提供前期物业服务。融侨地产向王丹红出具《商品房住宅质量保证书》,第四条第3项列明屋面防水工程保修期为3年,第七条载明有关住宅质量的来信来访、投诉,本公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司承诺在三十天内给与答复和妥善处理。王丹红于2015年1月1日接收房屋。2015年8月王丹红欲装修入住,却发现房屋逢雨水天气出现严重的渗水漏水问题,雨势较大时,整栋房屋各层、多区域均出现大面积的渗水漏水情况。王丹红当即向融侨地产和融侨物业反映上述情况,但融侨地产及融侨物业却诸多拖延,未予及时处理。直到2015年年底,融侨地产在王丹红不知情的情况下对案涉房屋进行了简单修缮,但房屋依然存在渗水漏水问题,情况并未改善。此后,王丹红每年均向融侨地产及融侨物业要求进行实质性修缮,融侨地产亦陆续对房屋做了简单修缮,但多是涂抹、覆盖等敷衍处置行为,涂抹的区域遇雨水天气又会被雨水浸湿,未能实质性解决渗水漏水问题。时至今日,房屋渗水漏水问题越发严重,房屋内部强弱电箱等线路也因渗水问题被水浸湿,存在极大安全隐患。如遇大风大雨天,屋内甚至会形成积水成滩现象,可见漏水渗水问题的严重程度。王丹红一直无法装修入住房屋,给王丹红造成了极大的生活困扰和诸多经济损失。租金损失应按照同地段相邻区域房屋租金标准计算。王丹红未能入住并享受物业服务,此期间产生的物业费用亦是王丹红的直接损失。 被告融侨地产辩称并反诉称，一、讼争商品房的保修期限已届满，融侨地产无需再承担保修责任。王丹红于2015年1月1日办理房屋交付手续。根据商品房买受合同第十五条、《住宅质量保证书》第四条第3点、第4点屋面防水工程保修期为3年，卫生间、厨房墙地面和外墙面防渗漏保修期为1年的质量保证和承诺，讼争商品房的屋面防水工程的保修期已于2018年1月1日届满，卫生间、厨房墙地面和外墙面防渗漏的保修期已于2016年1月1日届满。王丹红未在期限届满之前要求融侨地产承担保修责任。据了解讼争房屋屋面不存在渗漏水，，地下室是长期没有居住导致泥土集聚王丹红未曾向融侨地产主张过权利直至本案起诉，已超过诉讼时效。二、王丹红诉请租金损失缺乏事实及法律依据。讼争商品房不存在主体结构质量不合格或房屋质量严重影响正常居住使用的问题，王丹红只能要求融侨地产在保修期内承担修复责任以及拖延修复期间造成的其他损失。王丹红请求融侨地产承担修复责任已超过保修期，融侨地产不存在承担修复责任或拒绝修复、拖延修复的问题。租金损失与保修责任不具有因果关系，如实际发生也应由王丹红自行承担。据了解王丹红的丈夫在玫瑰园还有房子，不需要租房。三、王丹红诉请物业费损失缺乏事实及法律依据。融侨物业已为业主提供了物业服务，无论王丹红实际入住与否，均应支付物业费。物业费不属于王丹红的损失范畴。请求驳回王丹红的诉讼请求。 商品房买卖合同约定总房价为7293081元。合同第六条约定，王丹红应于签订合同当日支付2193081元，余款510万元以银行按揭贷款方式支付。合同附件六合同补充协议第八条约定，本项目产权总登记后，由融侨地产通知（以小区公告为准）王丹红办理产权证，王丹红应在融侨地产通知规定的期限内携带办证必须提交的材料及费用前来办理，逾期办理的，每逾期一天，应按总房款的万分之四向融侨地产支付违约金。合同签订后，王丹红支付首付款2193081元。2013年9月10日，王丹红作为借款人和抵押人、中国银行股份有限公司福清分行（以下简称福清中行）作为贷款人、融侨地产作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》，由福清中行向王丹红发放购房贷款510万元，借款期限240个月。王丹红将上述商品房作为抵押物，融侨地产提供阶段性连带责任保证担保，保证期间截止至王丹红办妥贷款合同项下所购房屋抵押登记手续且福清中行收到他项权证之日。2013年10月25日，福清中行发放了购房贷款510万元。2015年3月2日，上述商品房所在项目10号楼完成房屋产权初始预登记（总登记），融侨地产在多次通知王丹红办理商品房产权证无果后，于2016年4月5日向王丹红发出《通知书》，告知王丹红应于2016年4月15日起2个月内即2016年6月15日前到融侨地产处办理房屋权属登记的相关手续等。但王丹红置之不理，至今未办理上述手续，导致融侨地产至今仍处于为王丹红承担阶段性连带担保责任的状态，王丹红的行为已构成违约。现反诉请求：1.判令王丹红立即办理商品房产权证及房屋抵押权他项权证；2.判令王丹红向融侨地产支付自2016年6月16日起至实际办妥该商品房所有权转移登记至王丹红名下之日止的违约金（按照总房款的日万分之四计算，暂计至2020年4月20日为4095794.29元）；3.本案诉讼费、反诉费均由王丹红承担。 反诉被告王丹红辩称，商品房买卖合同的补充协议是融侨公司单方制作、重复使用、免除融侨地产义务的格式条款，是无效的。补充协议条款存在权利义务不对等。如出卖人违约，违约金标准是日万分之一，而买受人的违约金标准是日万分之四，显失公平。王丹红没有收到办理产权手续的通知。融侨地产按身份证地址邮寄，王丹红不是住该地址。根据合同约定应按王丹红手写的地址进行送达。融侨地产主张为王丹红承担阶段性担保责任，银行有这个要求，从合同实际履行情况看王丹红至今完全依约交首付款、按期还贷，不存在给融侨地产增加风险负担的问题，其主张巨额违约金是滥用市场优势地位的行为，其要求不成立。综上，请求驳回融侨地产的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。当事人对王丹红提交的居民身份证、企业公示信息、结婚证、《商品房买卖合同》、住宅质量保证书、物业费发票和融侨地产提交的《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、借款借据、发票、竣工验收报告、消防备案复查意见书、住宅质量保证书、住宅使用说明书的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。融侨地产虽对王丹红提交的现场照片、视频、微信聊天记录、通话录音、空置房检查记录表、柯玲景证人证言的有异议，但并未提交相反证据予以反驳，且上述证据能相互印证，证实讼争房屋交房后长期存在房屋多处渗水、漏水的事实，且王丹红的丈夫柯玲景多年来多次向融侨物业相关人员进行反映与沟通，物业公司也曾多次组织人员在屋内进行局部修补但未达效果的事实；王丹红提交的房屋宣传手册、房屋出租网络打印信息、其他业主的房屋买卖合同、业主群微信聊天记录不能证明与本案的关联性，不予采纳；王丹红虽对融侨地产提交的预先登记通知书真实性有异议，但未提交相反证据予以反驳，予以采纳。根据上述证据认定结合当事人陈述，本院查明如下事实： 2013年6月18日王丹红与融侨地产签订《商品房买卖合同》,约定王丹红向融侨地产购买福清市融侨新城10号楼02复式单元房，建筑面积328.44平方米，总价7293081元，签订合同当日支付2193081元，余款510万元以银行按揭贷款方式支付。合同附件六补充协议第八条约定本项目产权总登记后，由出卖人通知（以小区公告为准）买受人办理产权证，买受人应在通知规定的期限内办理，逾期办理每逾期一天，买受人应按总房款的万分之四向出卖人支付违约金。2013年9月10日王丹红（借款人）、福清中行（贷款人）、融侨地产（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，由福清中行向王丹红发放住房贷款510万元，贷款期限240个月。王丹红将上述商品房作为抵押物，融侨地产提供阶段性连带责任保证担保，保证期间截止至王丹红办妥贷款合同项下所购房屋抵押登记手续且福清中行收到他项权证之日。签订上述合同后福清中行依约发放了购房贷款510万元。融侨地产向王丹红出具的《商品住宅质量保证书》第四条约定屋面防水工程保修期为3年,卫生间、厨房墙地面和外墙面的防渗漏为1年。第七条约定有关住宅质量的来信来访、投诉,本公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司承诺在三十天内给与答复和妥善处理。融侨物业为案涉房屋所在小区提供前期物业服务。 2015年1月1日王丹红于办理讼争房屋交接手续。2015年3月20日福清市房地产管理交易所向融侨地产作出预先登记通知书，批准包括10号楼在内的多栋楼产权初始预登记。讼争房屋交房后，王丹红当年发现讼争房屋在雨水天气后多处渗水、漏水，王丹红的丈夫柯玲景多年来持续向融侨物业相关人员进行反映与沟通，物业公司也曾多次组织人员在屋内进行局部修补但未达效果。本案审理过程中，王丹红主张融侨地产作为开发商在建设过程中，外墙防水工艺未严格按施工规范施工，外墙防水层未做清楚，造成讼争房屋外墙渗漏。根据同小区二组团修复情况，修复方案应把外墙钢挂石材取下，做好外墙防水涂层，再将钢挂石材重新挂上去。融侨地产主张其于2016年4月5日向王丹红作出《通知书》并邮寄给王丹红（邮寄地址为福清市东张镇道桥村新店121号），通知主要内容为要求自2016年4月15日起2个月内办理相关权属登记手续。王丹红否认收到该通知书。 本院认为，王丹红与融侨地产自愿签订《商品房买卖合同》，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并生效。王丹红已依约向融侨地产支付了全部购房款，融侨地产应依法依约将符合质量要求的房屋交付王丹红。王丹红自2015年1月1日接收房屋，虽然《商品住宅质量保证书》第四条约定屋面防水工程保修期为3年,卫生间、厨房墙地面和外墙面的防渗漏为1年，但自2015年王丹红发现房屋存在渗水漏水问题即向融侨物业反映，根据《商品住宅质量保证书》第七条约定，王丹红将住宅质量问题向作为前期物业管理公司的融侨物业反映，符合相关约定，亦符合生活常理。且多年来王丹红亦通过其丈夫柯玲景持续与融侨物业相关人员沟通修复事宜，融侨物业亦组织相关人员进行修补但未达效果。融侨地产与融侨物业作为关联企业，融侨物业亦负有将相关情况向融侨地产告知的义务，据常理融侨地产对讼争房屋存在渗水漏水问题是知情的。综上，融侨地产抗辩渗水漏水问题已超过保修期，缺乏事实依据，不予采信。房屋具有基本的防水功能，是对房屋进行正常装修的前提条件，亦是入住后应具备的基本功能。王丹红已举证证明讼争房屋在雨水天气后出现多处渗水漏水问题，融侨地产作为开发商，负有及时对该房屋质量问题进行解决的义务。融侨物业已组织人员对讼争房屋内部多次进行局部修补，但至今均未解决问题，融侨地产应组织专业技术人员对讼争房屋的渗水漏水问题进行科学分析评估，并制定合理的修复施工方案，以彻底解决房屋渗水漏水问题，让业主得以装修入住。王丹红另请求融侨地产赔偿住房闲置租金、物业费损失，本院认为，由于讼争房屋持续存在渗水漏水问题导致王丹红无法装修入住，王丹红自述2015年8月准备装修，根据本案案情结合住宅通常装修时间，本院酌定自2016年7月1日起讼争房屋的闲置租金损失，融侨地产应予赔偿。考虑到讼争房屋结构、交付年限等案情，结合本市同类地段房屋租赁市场交易情况，讼争房屋月租金损失宜按7000元/月计算。王丹红另请求融侨地产赔偿物业费损失，王丹红至今未实际入住故并未享受到相应的物业服务，王丹红该请求有相应的事实依据，亦予支持。王丹红提交的证据可证明其已缴纳2015年物业费11823.6元，该费用融侨地产应予赔偿。其余物业费损失王丹红可另行主张。融侨地产反诉王丹红承担逾期办证的违约责任，但其提交的快递面单的收件人签名一栏无收件人签名，在融侨地产未提交有收件人签名的快递面单或邮件投递详细信息等有足够证明力的证据证实王丹红已收到相关通知的情况下，仅凭融侨地产庭后补充提交的邮政公司出具的邮件已按收件地址妥投的证明，并不能证明融侨地产已将通知书送达王丹红。退一步说，讼争房屋交房后存在多处渗水漏水问题，已影响正常装修使用，王丹红作为房屋买受人，对出卖人要求买受人办理产权证的请求，有先履行抗辩权，要求出卖人先行交付符合质量要求的房屋。且不排除讼争房屋无法修复的情况下，合同履行存在其他可能性。综上，对反诉原告融侨地产的反诉请求本院不予支持。第三人融侨物业经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告融侨新城(福清)房地产有限公司于本判决生效之日起三个月内（暂定三个月，具体以合理的施工方案时间为准）将福清市融侨新城10号楼02复式单元房修缮至不再渗水漏水为止； 二、被告融侨新城(福清)房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王丹红物业费损失11823.6元、房屋租金损失（按每月7000元自2016年7月1日计算至房屋修缮完毕之日止，暂计至2020年6月30日为33.6万元）； 三、驳回原告王丹红的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告融侨新城(福清)房地产有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费10443元，由原告王丹红负担4975元（已交纳），被告融侨新城(福清)房地产有限公司负担5468元，款限本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉受理费19783元，由反诉原告融侨新城(福清)房地产有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 游 捷 人民陪审员 林 莉 人民陪审员 俞建如 二〇二〇年七月十五日 书 记 员 俞 杭