成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初15532号 原告：汪金芳，女，1971年2月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：沈辉，四川循定律师事务所律师。 被告：罗国权，男，1963年10月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨科，四川英济律师事务所律师。 被告：张轶，男，1988年11月11日出生，汉族，住四川省郫县。 第三人：成都好房家房屋经纪有限公司，住所地成都市郫都区犀浦镇兴业南街****。 法定代表人：饶京奕。 原告汪金芳与被告罗国权、张轶、第三人成都好房家房屋经纪有限公司（以下简称“好房家公司”）确认合同无效纠纷一案，经本院审理后，于2019年5月6日作出（2019）川0106民初2835号民事判决，原告汪金芳不服一审判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2019年8月21日作出裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告汪金芳及其委托诉讼代理人沈辉、被告罗国权及其委托诉讼代理人杨科、被告张轶到庭参加诉讼。第三人好房家公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 汪金芳向本院提出诉讼请求：1．确认罗国权、张轶、第三人好房家公司共同签订的成都市××路××号××幢××单元××楼××号房屋的《房屋买卖合同书》（编号：ＮＯ.Ｓ1100241）无效；2．确认罗国权、张轶签订的《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（编号：37525）无效；3．判令张轶将位于成都市××路××号××幢××单元××楼××号房屋产权过户登记至罗国权名下；4．本案诉讼费用由罗国权、张轶承担。事实和理由：罗国权、张轶于2016年签订《房屋买卖合同》，约定罗国权以94万元的价格将位于成都市××镇××路××号××幢××单元××楼××号的房屋出售给张轶。罗国权当时正处于与汪金芳诉讼离婚阶段，该房屋属于罗国权与汪金芳的夫妻共同财产。罗国权在汪金芳不知情的情况下以低于当时市价的价格擅自出卖。罗国权和张轶构成恶意串通的理由如下：其一、罗国权和张轶是同一单位同事，且为上下级关系，张轶对汪金芳与罗国权正处于诉讼离婚阶段的情况知情；其二、罗国权和张轶的成交价格远低于市场价；其三、案涉房屋并未交付张轶实际使用，罗国权实际使用并居住；其四、案涉房屋买卖合同未约定购房款的支付时间、支付方式，不符合交易习惯，且张轶并未实际向罗国权支付购房款。罗国权向张轶转让案涉房屋的行为系无权处分且不适用善意取得，张轶应向罗国权返还案涉房屋，将案涉房屋登记至罗国权名下。为维护汪金芳的合法权益，特依据合同法五十二条第二项诉至法院法，恳请判如所请。 罗国权辩称：一、汪金芳作为原告主体不适格，应驳回其起诉。合同无效的诉讼主体应是与合同有利害关系的人，不能以双方建立的婚姻关系直接认定为夫妻共同财产。二、案涉房屋系罗国权个人财产，罗国权有权对其进行处置。主要理由：1．罗国权与汪金芳于2006年10月9日登记结婚，而购买案涉房屋的时间是2007年5月12日，时间间隔仅7个月，作为两个工薪阶层不可能在这么短的积累达76万余元的共用财产；2．罗国权在与汪金芳结婚登记前，罗国权为筹集案涉房屋购房款，在2007年初出售婚前购买的内部职工股获得股金59万余元，并出售婚前购买的部分股票；3．购买案涉房屋的所有款项均是通过罗国权的个人银行卡进行转账，汪金芳并未支付任何款项，案涉房屋的购房合同上载明的购房人及产权证登记所有权人均为罗国权。三、张轶与罗国权系一个单位同事关系，张轶系善意第三人，案涉合同合法有效。案涉房屋购房合同的购买人及产权登记人均为罗国权，张轶有充分理由认为罗国权有权处置案涉房屋；合同签订系专业中介机构居间服务，不存在恶意串通的问题。张轶所购价格高于相同地段房屋均价10%，张轶按照合同约定支付了房款，且办理了产权转移登记。综上，案涉合同合法有效，应依法驳回汪金芳的诉讼请求。 张轶辨称，张轶通过中介机构与罗国权签订房屋买卖合同并办理了房屋过户登记等手续，且已向罗国权支付94万元购房款。 好房家公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下： 汪金芳与罗国权于2006年10月9日登记结婚。 2007年5月12日，上海绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司（出卖人）与罗国权（买受人）签订《商品房买卖合同》，上海绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司将位于郫县××镇××村××幢××单元××号房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给罗国权，建筑面积162.09平方米。 2013年3月11日，案涉房屋产权登记至罗国权名下。 2016年6月7日，罗国权（卖方）与张轶（买方）、好房家公司（经纪机构，销售服务人员苏明薛）签订《房屋买卖合同书》（合同编号：NO.S1100241），约定：罗国权将案涉房屋以94万元价格出卖给张轶。该合同好房家公司在落款处签章，并有“苏明薛”签字确认。 2016年6月16日，罗国权（卖方）与张轶（买方）、成都好房家房屋经纪有限公司郫县安民店（居间机构）签订《成都市存量房买卖合同》（居间机构版，合同编号：37525），约定张轶购买案涉房屋成交价格为70万元。 2016年6月21日，案涉房屋产权登记至张轶名下。 2017年2月23日罗国权向本院起诉离婚，本院于2017年5月16日作出（2017）川0106民初3782号判决，不准许离婚。 2018年3月26日，罗国权再次向本院提起离婚诉讼，本院于2018年5月15日作出（2018）川0106民初3931号民事判决准予离婚。因双方在该案审理中不要求分割财产，故未对双方夫妻共同财产进行处理。后汪金芳（反诉原告）诉罗国权（反诉被告）离婚后财产纠纷一案，双方均未提及案涉房屋系夫妻共同财产并主张分割。 2020年5月20日，苏明薛向本院提交《情况说明》，陈述其于2016年任职于好房家公司，任职期间居间组织罗国权与张轶完成合同签订，并在约定时间内完成产权转移登记。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同书》（合同编号：NO.S1100241）、《成都市存量房买卖合同》（居间机构版，合同编号：37525）、结婚证、收据、房屋信息查询记录、（2017）川0106民初3782号《民事判决书》、（2018）川0106民初3931号《民事判决书》等证据以及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点是：一、汪金芳作为原告主体是否适格；二、汪金芳以罗国权与张轶恶意串通，损害汪金芳权益为由主张合同无效的理由是否成立。 一、关于汪金芳作为原告主体是否适格的问题。 对此，罗国权抗辩案涉房屋系其个人财产，汪金芳不具有原告的诉讼主体资格。本院认为，案涉房屋所涉及的购房合同及产权办理均发生在汪金芳与罗国权婚姻关系存续期间。虽双方在离婚诉讼中未就该房屋的所有权主张分割，但未在有效法律文书认定前，不能以购房合同的购房人及产权登记人系罗国权为由，直接认定案涉房屋系罗国权个人所有。罗国权在离婚前，擅自处分案涉房屋，损害了汪金芳就该房屋主张离婚后财产分割的合法权益。罗国权的抗辩意见，本院不予采纳；汪金芳作为原告的诉讼主体资格适格。 二、汪金芳以罗国权与张轶恶意串通，损害汪金芳权益为由主张合同无效的理由是否成立。 本院认为，根据汪金芳主张合同无效的理由，对于罗国权与张轶就案涉房屋所签订的合同，主要审查双方是否存在恶意串通。由于当事人的恶意串通系内心活动，主要是通过双方合同签订时当事人的特殊关系所确定的认知范围、合同履行是否存在不实情况，通过日常经验、行为习惯等特征，根据盖然性原则予以判定。首先，从合同签订情况来看。罗国权与张轶系同事关系，一般情况下，张轶对于罗国权的基本情况相较于一般交易主体，认知范围更广，可能知悉罗国权在合同签订时与她人存在夫妻关系；且张轶在合同签订时，也未就此点向罗国权提出疑问。张轶与罗国权签订合同时，在知晓罗国权可能与她人存在夫妻关系的情况下，对于合同签订可能损害第三人合法权益应有一定的预判性。其次，从合同履行情况来看。罗国权与张轶虽在中介机构的协助下完成签订合同、办理案涉房屋产权转移登记，但根据一般交易习惯，张轶在签订合同时并未在中介机构见证下支付任何定金和房款，且本人陈述支付房款全以现金单独向罗国权当面支付，前述两点均不符合房屋买卖的一般交易习惯。 综上意见，根据上述事实，能够推定张轶与罗国权所签订合同确实存在恶意串通，损害了汪金芳的合法权益。汪金芳主张合同无效、张轶将案涉房屋产权过户登记至罗国权名下的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认罗国权和张轶、成都好房家房屋经纪有限公司于2016年6月7日签订的《房屋买卖合同书》（编号：NO.S1100241）无效； 二、确认罗国权和张轶、成都好房家房屋经纪有限公司郫县安民店于2016年6月16日签订的《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（合同编号：37525）无效； 三、张轶于判决生效之日起十日内将位于××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋产权（监证0515230）转移登记至罗国权名下。 案件受理费100元，由罗国权、张轶共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 建 人民陪审员  何世芳 人民陪审员  刘晓蓉 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  田媛媛