贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初1399号原告：石磊，男，1972年10月20日出生，侗族，住贵州省。原告：苟九银，女，1976年9月23日出生，汉族，住贵州省。二原告共同委托诉讼代理人：陈忠霆，贵州合兴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵阳海韵置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路（山水黔城半岛公寓）********，统一社会信用代码91520100789782395J。法定代表人：张勇，总经理。委托诉讼代理人：安贵刚，贵州威驰（贵安新区）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王浪，贵州威驰（贵安新区）律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。原告石磊、苟九银与被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司（以下简称海韵置地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告石磊及原告石磊、苟九银的共同委托诉讼代理人陈忠霆，被告海韵置地公司的法定代表人张勇及其委托诉讼代理人安贵刚、王浪到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告石磊、苟九银向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第6条无效；2.判令被告立即向原告退还已收取的水、电、气、闭路电视开户费共计3894元；3.判令被告按人民银行同期贷款利率向原告支付从2011年10月24日至实际付清上述款项之日止的资金占用损失（暂计算至起诉时为1480元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2010年9月14日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的海韵峰景小区的房屋，合同签订后，原告按照约定支付了相应购房款。之后，被告向原告收取了水、电、气、闭路电视开户费共计3894元。原告认为被告收取上述三费的行为已经违反相关法律法规，该部分费用属于房开商的开发成本，是计算在购房款里的，被告无权再向原告收取。特诉至法院，望判如所请。被告海韵置地公司辩称，《商品房买卖合同》系被告与张英姿签订，根据合同相对性，原告与被告无任何关联关系。被告未向原告收取任何费用，原告向张英姿购房一事被告亦不知情，更未参与相关价款议定，原告若认为购房价款过高，应向张英姿提出主张，与被告无关。综上所述，原告与被告无任何关联关系，根据合同相对性，原告主体不适格，依法应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月1日，被告取得其开发的清镇市青山路中段海韵·峰景3、4、5栋的《建设工程施工许可证》，并于2007年11月28日取得《贵阳市商品房屋预售许可证》。2007年9月28日，被告取得其开发的清镇市青山路中段海韵·峰景1、2栋的《建设工程施工许可证》，并于2008年3月18日取得《贵阳市商品房屋预售许可证》。2010年9月14日，案外人张英姿、陈辉（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定“张英姿、陈辉购买被告开发的清镇市青山路中段海韵·峰景1幢2单元11层2号住宅商品房，购房总价款为359102元。……第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时通自来水；2、交房时通电；3、交房之日起3-6个月内煤气达到点火条件（点火时间以煤气公司通知为准）；4、因涉及政府相关职能部门，如遇不可抗力或买受人未申请开通的情况除外。……第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”。合同附件四：合同补充协议中约定“……第6条、《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费等代收费用；该费用在交房时一次性交清。……第9条、出卖人、买受人双方同意本补充协议与《商品房买卖合同》同具法律效力，补充协议中未注明的事项以《商品房买卖合同》为准；本《补充协议》与《商品房买卖合同》内容有冲突的，以《补充协议》为准。”。2011年10月24日，被告出具收据向张英姿收取水、电、气、闭路电视开户费3894元，收据上备注“代收”。被告按每户3894元（包含水850元、燃气2350元、电429元、有线电视265元）进行了结算，并已分别向相关单位交纳了水、电、燃气、有线电视的费用。2014年8月26日，张英姿与二原告签订《贵阳市存量房买卖合同》，约定由张英姿将其所有的坐落于清镇市青山路中段海韵·峰景1幢2单元11层2号房屋（房产证号16××**）以350000元的价格出售给二原告。合同签订后，张英姿已将被告开具的收取四通费3894元的收据交付二原告，二原告于2014年9月17日取得案涉房屋的房屋产权证。本院认为，案涉《商品房买卖合同》虽系案外人与被告签订，但案外人已将案涉房屋出售给二原告，并将四通费收据原件交付二原告，二原告已经继受了《商品房买卖合同》的权利义务，故二原告主体适格。贵州省人大常委会制定的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已于2009年5月1日起施行，该条例系对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有当然的法律约束力，房地产开发企业在经营活动中理应自觉遵守条例的规定。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；……”、第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，在2009年5月1日后签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房价格已经包含了水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。原告与被告虽然在《补充协议》第6条约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费等代收费用；该费用在交房时一次性交清。”，但该《补充协议》系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告将本应包含在商品房价格成本中的上述费用转嫁给原告，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，故《补充协议》第6条应属无效。被告以代收代缴名义向原告收取上述费用于法无据，被告应退还原告水、电、燃气、有线电视开户费3894元。因被告收取上述费用缺乏合法、有效的依据，其资金占用行为必然给原告造成一定的损失，本院酌情支持按中国人民银行同期存款利率标准计算资金占用损失（从2011年10月24日起以3894元为基数计算至款项付清之日止），对原告诉请超过部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、原告石磊、苟九银与被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司于2010年9月14日签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第6条无效；二、限被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告石磊、苟九银水、电、燃气、有线电视开户费共计3894元，并赔偿资金占用损失（从2011年10月24日起以3894元为基数按中国人民银行同期存款利率标准计算至款项付清之日止）；三、驳回原告石磊、苟九银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  王平二〇二〇年七月二十日书记员  文艺