贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2625民初538号原告：镇远川黔联鑫投资发展有限公司，住所地贵州省镇远县青溪镇五里牌工业港，统一社会信用代码为91522625072035106T。法定代表人：杨永东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李大春，四川思创远卓律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨连生，男，1966年9月19日出生，汉族，四川省峨边彝族自治县人，户籍地四川省峨边彝族自治县，现住四川省成都市双流区。代理权限为特别授权。被告：贵州省盼福果蔬有限公司，住所地贵州省镇远县青溪镇川黔工业港，统一社会信用代码为91522625322233421W。法定代表人：龙丹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘永。代理权限为特别授权。被告：刘标，男，1994年3月6日出生，汉族，江苏省丰县人，中专文化，户籍所在地江苏省丰县，现住贵州省镇远县青溪镇川黔工业港。被告：刘永，男，1973年10月12日出生，汉族，江苏省丰县人，初中文化，户籍地江苏省丰县，现住贵州省镇远县青溪镇川黔工业港,系被告刘标之父。原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司（以下简称“川黔联鑫公司”）诉被告贵州省盼福果蔬有限公司（以下简称“盼福果蔬公司”）、刘标、刘永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告川黔联鑫公司的委托诉讼代理人李大春、杨连生，被告盼福果蔬公司的委托诉讼代理人刘永（亦即被告刘永）、被告刘标、刘永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告川黔联鑫公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告盼福果蔬公司签订的《房屋租赁合同书》，被告盼福果蔬公司立即搬离租赁厂房；2、判令被告支付拖欠租金1100000元、逾期支付房租的利息109250元（逾期利息暂计自2016年12月30日起至2019年12月30日，后续逾期利息计算至支付完所欠房租为止）；3、判令被告盼福果蔬公司按照《房屋租赁合同书》的约定向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日止的厂房租金200000元，及支付此后的厂房租金直至被告返还租赁厂房止，并承担逾期支付利息直至其后的房租支付完毕之日止；4、判令被告承担厂房维修损失699848元（含房屋维修期间闲置的租金损失），评估费9540元；5、上述请求费用合计2118638元，请求被告刘标、刘永对上述请求费用承担共同给付责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告盼福果蔬公司2015年6月签订厂房买卖合同，约定原告将川黔工业园修建完善的A2栋标准工业厂房及办公楼出售给被告盼福果蔬公司，并约定价款及支付方式。此后被告盼福果蔬公司未按约定履行支付款项义务。原告与被告盼福果蔬公司多次协商后，同意解除买卖合同，改为租赁，并签订《房屋租赁合同书》，明确了双方的权利义务。原告按租赁合同将厂房交付被告盼福果蔬公司使用，被告盼福果蔬公司未完全正确履行合同义务。2019年4月11日，三被告向原告出具欠条，承诺于2019年12月30日将拖欠的租金一次性付给原告，至今三被告以各种理由拒绝履行合同约定的支付义务。被告盼福果蔬公司在履行合同租用厂房过程中违规使用煤炭作为燃料，进而产生硫化物导致该厂房钢结构受到严重腐蚀，严重影响厂房整体结构。原告经委托评估公司对厂房的损失进行评估，损失金额为699848元。原告多次要求三被告依约履行支付义务，但其置若罔闻。三被告长时间不按约定支付房租的行为已构成根本违约。现厂房租赁合同已到期，原告有权收回该厂房，并要求被告承担原告的损失。被告盼福果蔬公司辩称，原告原先与被告盼福果蔬公司签订房屋买卖合同，因原告未按约定期限交房，导致被告盼福果蔬公司错过生意旺季，此后因原告的原因导致被告盼福果蔬公司无法兑现与原告约定的3年内购买厂房的合同。因此，2017年原告与被告盼福果蔬公司改为签订房屋租赁合同。被告盼福果蔬公司装修办公楼花费16万多元，装修厂房花费150多万元。被告盼福果蔬公司生意刚刚好转，又遇到疫情，现在盼福果蔬公司负债700多万元，无法短期内付清房屋租金。另外房屋的租金一年400000元很高，被告盼福果蔬公司不同意支付违约金和赔偿租赁房屋损失。被告盼福果蔬公司租用原告厂房，是正常使用，厂房使用过程中的自然锈蚀不可避免。原告单方面委托评估公司评估厂房维修费用，被告盼福果蔬公司并不知情，厂房维修费用要不了60多万元，评估损失过高。被告盼福果蔬公司不同意解除合同，被告盼福果蔬公司继续租用厂房，由被告盼福果蔬公司对厂房破损部位进行修缮。被告刘标、刘永辩称，是被告盼福果蔬公司租赁原告的房屋用于生产经营，被告刘标、刘永对被告盼福果蔬公司的案涉债务不承担连带责任。被告刘标、刘永在欠条上签字，是因为原告叫人围堵厂房，阻止被告盼福果蔬公司正常生产，被告刘标、刘永没办法才在欠条上签字的。本院经审理认定事实如下：2015年6月原告与被告盼福果蔬公司签订厂房买卖合同，约定原告将川黔工业园修建完善的A2栋标准工业厂房及办公楼出售给被告盼福果蔬公司。被告盼福果蔬公司为了生产使用，对厂房和办公楼进行了装修建设。此后因该合同未能正常履行，原告与被告盼福果蔬公司于2017年10月16日签订《房屋购买解除协议》，解除双方之间的房屋买卖合同，同时约定将被告盼福果蔬公司已经交纳的费用转为房屋租金。原告与被告盼福果蔬公司另行签订《房屋租赁合同书》，为方便计算原告与被告盼福果蔬公司在履行此前签订的房屋买卖合同中被告盼福果蔬公司已经实际使用房屋期间的租金，双方将《房屋租赁合同书》中的租赁期向前推至2015年12月30日。合同约定房屋租赁期限为4年，从2015年12月30日起至2019年12月30日止，合同到期后，双方另行协商租赁事宜，在同等条件下被告盼福果蔬公司有优先租赁权利。合同约定房屋租金以整栋总平方（含办公楼、厂房、地坝、通道）定为每年400000元，上一年底一次性付清下一年的租金。在《房屋租赁合同书》的履行过程中，因被告盼福果蔬公司未按约定及时足额向原告支付租金。原告与被告盼福果蔬公司于2019年4月11日对房屋租金进行结算，被告盼福果蔬公司向原告出具欠条，认可2015年12月30日至2019年12月30日的租金共计1600000元，扣除已经支付的部分租金及用装修费用100000元抵扣的租金共500000元，下欠原告租金1100000元，并承诺于2019年12月30日付清。在欠条落款处除被告盼福果蔬公司在欠款单位处盖章外，被告刘标、刘永分别在欠款人处签名捺印。现合同约定的租赁期限已经到期。欠条出具后至今，被告盼福果蔬公司仍在使用原告的房屋，且未向原告支付过租金。被告盼福果蔬公司在租用原告厂房时，曾使用煤炭作燃料进行生产，对原告出租的钢结构厂房不利。现被告盼福果蔬公司所租赁的厂房墙体、屋面及卷帘门多处破损，原告委托贵州中联评估鉴定有限公司对厂房钢结构厂房屋面、厂房墙面、电动卷帘门、屋面保温层、屋面天沟、厂房檩条重建及钢结构厂房局部拆除的费用进行评估。2020年4月20日贵州中联评估鉴定有限公司作出贵州中联评报字[2020]第0014号《资产评估报告》，评定原告A2幢厂房内彩钢墙、彩钢屋顶及厂房门等部位的拆除重建费用为633182元。上述鉴定过程花费鉴定费用9450元。上述事实，有当事人陈述以及原告提供的原告营业执照、原告法定代表人身份证明、原告法定代表人身份证、被告盼福果蔬公司营业执照、被告盼福果蔬公司法定代表人信息、企业信用信息公示报告、被告刘标的身份证、《房屋购买解除协议书》、《房屋租赁合同书》、欠条、《资产评估报告》、鉴定费发票、照片、视频光盘等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告盼福果蔬公司之间的房屋租赁合同关系成立有效，现原告与被告盼福果蔬公司签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁期间已经届满，被告盼福果蔬公司继续使用租赁厂房。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原告与被告盼福果蔬公司之间成立不定期租赁。原告按约定将房屋交付被告使用，被告盼福果蔬公司应当按合同约定妥善保管、使用厂房，并按合同约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告盼福果蔬公司长期拖欠原告租金，在原告的催索下，被告盼福果蔬公司向原告出具欠条，承诺于2019年12月30日付清租金，但至今被告仍然未向原告支付拖欠的租金，对于原告请求解除与被告之间的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，被告盼福果蔬公司应当参照合同约定400000元／年的租金计算标准按实际占用厂房的期限支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”被告盼福果蔬公司在租用厂房的过程中未尽必要的注意义务妥善保管、使用，造成租赁物部分毁损，被告盼福果蔬公司在合同解除后应当承担租赁厂房的损害赔偿责任。原告委托贵州中联评估鉴定有限公司对厂房损坏部分拆除重建的损失进行评估，该公司的经营范围涵盖鉴定咨询和资产评估等项目，评估人员具有相应从业资质，且评估程序亦无违反法律规定的情形，对于原告提供的贵州中联评报字[2020]第0014号《资产评估报告》，本院予以采信。租赁合同解除后，被告盼福果蔬公司应当赔偿原告厂房维修损失633182元。原告主张要求被告盼福果蔬公司承担厂房维修损失699848元，其中包括评估报告中厂房维修损失633182元，以及厂房维修期间因无法正常使用导致原告的租金损失66666元（按维修期间两个月计算，租金损失为400000元÷12月×2月=66666元），维修期间的租金损失应当由被告盼福果蔬公司承担。原告主张的厂房维修期间的租金损失未实际发生，且原告未提供证据予以证明，对于原告主张的该部分损失，本院不予支持。原告与被告盼福果蔬公司在《房屋租赁合同书》中约定，若被告盼福果蔬公司未按约定支付租金的，应当按银行同期贷款利息支付租金利息，但双方未明确按照什么银行的何种利率支付利息，本院酌情参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以确认，对于原告主张超过的部分，本院不予支持。因原告与三被告约定的付款期限为2019年12月30日前，故对于付款期间届满前的租金，不应计算利息，本案利息应当以所欠付租金为基数自2019年12月31日起算。被告刘标、刘永在《欠条》上欠款人处签名捺印，是被告刘标、刘永自愿加入承担被告盼福果蔬公司拖欠原告1100000元租金的意思表示，二被告刘标、刘永该行为构成与被告盼福果蔬公司并存的债务承担关系。被告刘标、刘永应当与被告盼福果蔬公司承担连带向原告支付该1100000元租金及其利息的责任。除此之外，本案被告的其他义务，均由被告盼福果蔬公司独自承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司与被告贵州省盼福果蔬有限公司签订的房屋租赁合同；二、限被告贵州省盼福果蔬有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司返还所租赁的厂房、办公楼及其附属设施；三、限被告贵州省盼福果蔬有限公司于本判决生效之日起十日内向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司支付所欠租金1100000元及逾期利息（以1100000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年12月31日至实际付清该笔租金之日止的利息）；被告刘标、刘永对本项判决所确定的债务承担连带清偿责任。四、限被告贵州省盼福果蔬有限公司于本判决生效之日起十日内向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金200000元及逾期利息（以200000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年7月1日至实际付清该笔租金之日止的利息）；五、限被告贵州省盼福果蔬有限公司于本判决生效之日起十日内按400000元／年的租金计算标准向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司支付自2020年7月1日至实际返还租赁房屋期间的租金及逾期利息（以所欠租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自返还租赁房屋之日至实际付清该笔租金之日止的利息）；六、限被告贵州省盼福果蔬有限公司于本判决生效之日起十日内向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司支付厂房维修损失费633182元、评估费9450元；七、驳回原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为11874元，由原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司874元，由被告贵州省盼福果蔬有限公司承担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 张  家  清二〇二〇年七月二十七日书记员 丁小峰（代）