广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初3464号 原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路2号之一保利·大江郡凯旋艇16栋一楼物业管理用房，统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司员工。 被告：于法州，男，1970年2月5日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司与被告于法州物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳2019年1月1日至2020年4月30日止物业服务费1708.80元（71.19㎡×1.5元/㎡=106.80元×16个月）；2017年4月1日至2020年2月29日公摊电费469.60元（以每月实际使用的公摊电费按三期994户，按户分摊）；2017年4月1日至2020年2月29日公摊水费15.20元（以每月实际使用的公摊水费按三期994户，按户分摊）；2017年4月1日至2020年2月29日公摊电梯电费246.10元（按24栋1单元实际户数150户按阶梯分摊）；2017年5月1日至2019年8月31日自用热水费1280.20元（以每月实际抄表数按当月测算出的每吨单价计收）；2017年4月1日至2020年2月29日自用水费990元（按威立雅水务居民用水2.5元/吨，以每月实际抄表数计收）；2017年6月1日至2018年7月31日居民生活垃圾处理费60元（7.5元/月×8个月）。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 原告向本院提出事实和理由：被告于2014年9月2日与柳州保利置业有限公司签订了合同编号为：022014073118001190501的商品房买卖合同，合同内明确了被告购置的房屋位于柳州市，建筑面积为71.19㎡。原告于2017年2月13日与被告签订了《保利·大江郡前期物业服务协议》、《保利·大江郡业主临时管理规约》及领取了房屋钥匙。至此日起，被告已经知晓了自身的权利及应尽的义务。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第8页第二十二条第1点约定，业主缴纳费用的时间是每月1日至10日前，及第8页第二十二条第2点约定，业主的物业服务费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，物业公司实行先收费后服务的原则。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第8页第3点第1小点约定，高层、小高层住宅物业费收费标准按1.5元每平方米标准收取；依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第9页第5小点约定，被告自用水按实际发生额由原告代收，公用水、电实行据实按户分摊由原告代为收取。依据柳北环卫所委托书，委托原告代收保利·大江郡居民生活垃圾处理费。依据被告与柳州保利置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第30页第二十二条约定，涉案房屋根据政府强制要求，配置有江水源热泵热水系统，使用设备所产生的费用按实际使用量据实由业主负担。原告2017年9月11日至2019年9月31日期间12次以短信的形式通过客服专用手机以短信的形式向被告进行书面催缴，催缴短信发送至189××××2898的手机上，并于2020年2月22日以ＥＭＳ的方式再次书面向被告催缴。依据以上约定，被告在明知自己要承担的交费义务却未履行，经原告多种途径催缴后仍然不履行义务，故原告无奈之下只能依法向法院提出上述诉讼请求，请贵院依法裁判。 被告答辩称：出现拖欠物业费这个情况都是原告造成的，被告入住房子没有多久墙体和阳台顶部开裂，被告打电话找原告解决，但是原告一直都在应付被告，没有帮被告解决房子质量问题。一直拖着后面说保质期过了。现在房子还是这个状况，还是开裂的。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。2014年9月2日，被告与柳州保利置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向柳州保利置业有限公司购买位于柳州市房屋，该房屋建筑面积为71.19平方米。该合同第二十二条约定：根据政府强制要求，小区配置有江水源热泵热水系统，使用设备所产生的费用按实际使用量据实由业主负担。该合同附件四合同补充协议第二条约定：出卖人聘请广西保利物业服务有限公司柳州分公司进行本项目前期物业管理，买受人对物业服务项目及收费标准已充分了解，同意接受并服从该物业公司的前期物业管理服务，承诺遵守《业主临时管理规约》及《前期物业服务合同》中涉及买受人的相关约定。 2017年2月13日，原告与被告签订《保利·大江郡前期物业服务协议》，该协议约定前期物业服务协议期限自2011年5月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止；原告作为物业服务企业向业主和物业使用人收取物业服务费、代收自用水费及公用水、电分摊费用及其它与物业管理有关的应缴费用；业主每月1日-10日前缴纳当月费用；实行先收费后服务的原则，物业服务费收费标准为高层、小高层住宅按建筑面积1.50元/月·平方米标准缴纳，电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊；业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告支付违约金；自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，原告有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理等内容。柳州市白沙路2号之一保利·大江郡小区至今尚未成立业主委员会。原告在提起诉讼前，已通过发送短信、将缴费通知书邮寄给被告的方式催促被告交纳物业服务费。2016年至2017年柳州市居民生活垃圾和建筑垃圾处理费收费标准为7.5元/户·元。柳州市柳北区环境卫生管理所委托原告向该小区住户收取生活垃圾处理费，原告已代被告将2016年至2017年的该费用支付给柳州市柳北区环境卫生管理所。 原告作为该小区的物业服务公司，为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应及时交纳物业服务费。原告要求被告按照《保利·大江郡前期物业服务协议》的约定支付2019年1月1日至2020年4月30日的物业服务费1708.56元（71.19㎡×1.5元·㎡×16个月），符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收，公摊水电费、公摊电梯费据实按户分摊，被告作为自用水及公摊水电费、公摊电梯费等费用的实际受益人，理当缴纳相关费用，故原告要求被告支付2017年4月1日至2020年2月29日的公摊水费15.20元、公摊电费469.60元、公摊电梯电费246.10元，2017年4月1日至2020年2月29日的自用水费990元，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告与柳州保利置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定“根据政府强制要求，小区配置有江水源热泵热水系统，使用设备所产生的费用按实际使用量据实由业主负担。”。被告居住后使用该热水系统，应支付产生的自用热水费。故原告要求被告支付2017年5月1日至2019年8月31日的自用热水费1280.20元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的生活垃圾处理费，柳州市柳北环境卫生管理所委托原告代为收取生活垃圾处置费，按7.5元/户·元的标准收取，原告也已代被告向柳州市柳北环境卫生管理所交纳了2016年至2017年的该费用，故原告要求被告支付2017年6月1日至2017年12月31日的生活垃圾处理费52.50元，于法有据，本院予以支持。对于原告所主张的2018年1月1日至2018年7月31日的生活垃圾处理费，原告未提供证据证实已向柳州市柳北区环境卫生管理所交纳，因此该部分费用未实际发生，原告的该部分诉请无据，本院不予支持。至于被告辩称的房屋质量问题，属于另一法律关系，可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告于法州支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司2019年1月1日至2020年4月30日的物业服务费1708.56元，2017年4月1日至2020年2月29日的公摊水费15.20元、公摊电费469.60元、公摊电梯电费246.10元；2017年4月1日至2020年2月29日的自用水费990元、2017年5月1日至2019年8月31日的自用热水费1280.20元；2017年6月1日至2017年12月31日的生活垃圾处理费52.50元，合计4762.16元。 驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告于法州负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 覃素红 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 曾林妮 书 记 员 黄 云