江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0830民初1270号 原告：永新县梦时代商业运营管理有限公司，住所地江西省吉安市永新县禾川镇建设街站前路，统一社会信用代码91360830MA35KY9KX7。 法定代表人：雷文义，总经理。 委托诉讼代理人：朱军华，江西明略律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。 被告：肖亚庆，男，1990年10月1日生，汉族，永新县人，住永新县。 原告永新县梦时代商业运营管理有限公司（以下简称梦时代运营公司）与被告肖亚庆租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梦时代运营公司的委托诉讼代理人朱军华与被告肖亚庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告梦时代运营公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商铺租赁合同；2、被告于商铺租赁合同解除之日起三日内腾空店铺并将商铺返还给原告；3、被告支付原告租金307.726元/日，自2019年12月15日起至被告返还商铺之日止；4、被告支付原告物业管理费19.233元/日，自2019年12月15日起至被告返还商铺之日止；5、被告向原告支付违约金28080元（三个月租金）；6、被告交纳的履约保证金18720元予以没收不予退还；7、本案案件受理费用由被告承担。原告诉称的事实和理由：原、被告于2018年6月30日签订商铺租赁合同，合同约定原告将步步高梦时代广场B1—006—007号商铺出租给被告，租赁期限自2018年9月15日起至2023年9月14日止，每月租金为9360元，物业管理费为3元/平方米/月，租金缴纳方式为按三个月为一期支付，租金到期前提前一个月缴纳后续租金。合同签订后，被告按合同约定预先缴纳了三个月的租金、物业管理费和两个月的租金作为合同保证金。但被告在2020年4月14日单方向原告申请撤铺，要求终止双方的租赁合同关系，但拒不按合同约定的内容承担义务。原告认为，被告的行为已经严重违反了合同约定，原告有权依合同约定要求解除租赁合同及要求被告承担相应的法律后果。原告为维护其合法权益起诉至法院。 被告辩称，原告提供的租赁合同是一份格式合同，其中有许多霸王性质的不公平条款，被告没有交纳租金的原因是由于受疫情影响，未正常营业。被告于2020年4月14日向原告递交了撤店申请书，原告当时同意被告撤店，因此，租赁合同早已解除，租赁金只能计算至2020年4月14日为止，另外受疫情影响期间的租赁金应当减免。 原告为支持其诉请主张，向法庭提供如下证据： 证据1，营业执照和被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格及原告的经营范围； 证据2，商铺租赁合同，以证明原、被告双方签订了商铺租赁合同及合同中约定双方的权利义务及违约责任的情形； 证据3，撤铺申请书，以证明被告在合同期内无正当理由提出解聘合同应承担相应违约责任。 原告提供的上述证据，经被告质证认为属实，均无异议，经本院审查认为，该三组证据真实、合法且与本案相关联，故依法予以采信。 被告向法庭提供了一份撤铺申请书（其内容与原告提供的撤铺申请书一致），以证明被告于2020年4月14日就向原告提出撤铺解除合同，原告当时的管理人员同意，后因人员变动此事不了了之。 该证据经原告质证认为对其真实性、合法性无异议，但不能达到被告举证的证明目的，不能因为被告提出了撤铺申请就认为已解除合同，解除合同要双方协商一致才予以解除。 综合本院采信的证据及当事人的相关陈述，本院对本案事实认定如下： 2018年6月30日，原告梦时代运营公司与被告肖亚庆签订了一份商铺租赁合同。该合同约定：原告将位于永新县城步步高梦时代广场B1—006—007号建筑面积为195平方米的商铺租赁给被告经营电器，租赁期自2018年9月15日至2023年9月14日共五年，自2018年9月15日至2019年3月14日以及2019年9月15日至2019年11月14日共计八个月为免租期，免租期内可免交租金，但仍应交纳物业管理费、水电费、中央空调费等费用，该商铺每月租金9360元（48元/m2/月），合同前三年租金无递增，物业管理费为每平方米每月3元，租金的支付期限按3个月为一期支付，本着先交租金后用房的原则，房租到期前应提前1个月缴纳后续租金，被告应于本合同签订之日向原告缴纳相关费用为：1，商铺租金3个月计28080元，合同保证金（2个月租金）18720元；物业管理费3个月计1755元，总计48555元。如被告在租期内未获得原告同意擅自撤店行为，则视为自动放弃经营权，原告有权单方没收履约保证金及其它已缴全部款项不予退还。该合同的违约责任条款为：被告若逾期交付租金或本合同约定的任何其它费用，每逾期1日，应当按照每日5%的标准支付滞纳金；租赁期间，非本合同约定或法律规定的情况，被告若提前退租，不得要求原告退还已收取的保证金或任何其它费用，被告未经原告书面同意擅自提前退租的，还应当支付相当于自退租之日起至本合同期满之日止全部租金2倍的违约金。租赁期内，由于被告违约，原告依照本合同的约定解除合同的，被告不得要求原告退还已收取的保证金或任何其它费用并应当支付相当于自原告方解除合同之日起至本合同约定期满之日止全部租金2倍的违约金。合同签订后，原告在期限内将店铺交由被告经营，并且已免八个月的租金，被告也在合同签订之日交纳了相关费用（包括交纳合同保证金18720元）并且经营电器。2020年春节之后，因受新型冠状病毒疫情影响，被告一直停业，2020年4月14日，被告向原告递交撤铺申请书，但因被告自2019年12月15日以后的租金、物业管理费未予交纳，原告未同意，为此双方起争执，原告于2020年6月8日向本院递交起诉状。 本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，因而该合同合法有效，双方应切实履行。案涉合同本应至2023年9月到期，被告非因法定或合同约定事由提出提前撤店解除合同，其行为违约，被告所欠原告2019年12月15日至2020年2月14日三个月租金本应在2019年11月15日前（提前一个月）交纳，但至今未交的行为也违约，应承担相应的违约责任。被告交纳的合同保证金18720元依约应不予退还。合同约定被告逾期支付租金及提前退租情形下需支付的违约金过高，违约金应是损失的一种补偿，应相当于造成的损失，没收合同保证金已经给原告弥补了一定的损失。因此原告主张的违约金只能适当予以考虑支持，因被告拖欠租金，提出解除合同是在疫情期间的违约行为，故结合本案具体情况调整由被告支付原告违约金10000元。被告拖欠租金、物业管理费的时间应自2019年12月15日起算至原告向本院递交起诉状之日止即2020年6月8日止共计173天，期间因受不可抗力的疫情影响，应酌情减免，结合本案具体情况减免60日，减免后，被告还应支付原告租金34773元（113天×307.726元/天），物业管理费2173元（113天×19.233元/天）。对于解除所签订的商铺租赁合同，原、被告双方均同意解除，故对原告该项诉讼请求可依法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、解除原告永新县梦时代商业运营管理有限公司与被告肖亚庆于2018年6月30日签订的商铺租赁合同； 二、被告肖亚庆于本判决生效之日起三日内腾空所租赁原告永新县梦时代商业运营管理有限公司的步步高梦时代广场B1—006—007号商铺； 三、被告肖亚庆支付原告永新县梦时代商业运营管理有限公司租金34773元、物业管理费2173元合计36946元； 四、被告肖亚庆支付原告永新县梦时代商业运营管理有限公司的合同违约金10000元； 五、被告肖亚庆缴纳给原告永新县梦时代商业运营管理有限公司的合同保证金18720元不予退还； 六、驳回原告永新县梦时代商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 以上三、四两项合计46946元，限被告肖亚庆在本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费减半收取771元，由原告永新县梦时代商业运营管理有限公司负担71元，被告肖亚庆负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  马孝锋 二〇二〇年七月三十日 法官助理樊燕南 书记员林风