江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初17号原告：曹亮，男，1987年8月1日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：邵丽霞（受曹亮的特别授权委托），江苏智和律师事务所律师。委托诉讼代理人：金洪良（受曹亮的特别授权委托），江苏智和律师事务所律师。被告：无锡市龙祥投资有限公司，住所地江苏省无锡市广益路**。法定代表人：舒策丸，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：张超（受无锡市龙祥投资有限公司的特别授权委托），该公司员工。第三人：无锡百乐居房产顾问有限公司，住，住所地无锡市新吴区长江北路**/div>法定代表人：刘宗辉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：袁林（受无锡百乐居房产顾问有限公司的特别授权委托），该公司员工。原告曹亮与被告无锡市龙祥投资有限公司（以下简称龙祥公司）、第三人无锡百乐居房产顾问有限公司（以下简称百乐居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，由审判员殷天华适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告曹亮的委托诉讼代理人金洪良，被告龙祥公司的委托诉讼代理人张超、第三人百乐居公司的委托诉讼代理人袁林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹亮向本院提出诉讼请求：1、判令其与龙祥公司于2018年9月6日签订的商品房买卖合同于2010年12月24日解除；2、龙祥公司返还房款209150元、大修理基金3776元、赔偿利息损失（以209150元为基数，自2018年9月6日起至实际退还之日止，按年利率5%计算）、违约金（按房款335000元的1%计算）、装修损失35000元、律师费损失30000元及购房款一倍的赔偿款335000元。事实和理由如下：百乐居公司系龙祥公司指定的销售公司，2018年8月25日其向百乐居公司支付定金50000元。2018年9月6日，其与龙祥公司签订商品房买卖合同1份，载明龙祥公司为出卖人，其为买受人，该商品房为广益路311单元1808号房屋，该商品房有关的抵押情况为未抵押，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金；出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金等内容。同日，其向百乐居公司支付购房款33300元，向龙祥公司支付购房款125850元、大修理基金3776元，龙祥公司向其交付了涉案房屋。其对房屋进行了装修，后发现涉案房屋已经被抵押，无法办理过户。2018年12月9日，其找到龙祥公司的工作人员叶高飞，其称那时候也没有人告诉我房子抵押掉了，叶高飞称那是他们下面销售，其称是指百乐居房产公司吗，叶高飞称因为我的销售也是委托他们销售的等内容，证明龙祥公司认可房屋被抵押，且委托百乐居公司进行销售。其于2019年12月23日委托律师向龙祥公司发送律师函1份，载明本所律师代表曹亮向你方郑重声明并通知如下：一、解除商品房买卖合同，二、退还已付的全部购房款，三、赔偿所有损失等内容，该律师函显示12月24日他人代收。其聘请律师，诉至法院，花费30000元。其认为虽未见过龙祥公司与百乐居公司的合同，但百乐居公司是在龙祥公司的销售场地销售房屋，百乐居公司收取房屋款项、签订合同时，均有龙祥公司的工作人员在场，龙祥公司的工作人员均未提出异议，故其认为龙祥公司委托百乐居公司进行销售，百乐居公司有权向其收取款项，其向百乐居公司支付的款项实际就是支付给龙祥公司的款项。因涉案房屋已抵押给第三人无法变更登记，龙祥公司该行为构成违约，根据商品房买卖合同第四条、第五条的约定，曹亮享有约定解除权，龙祥公司应返还购房款并支付利息、赔偿全部损失，另合同第十四条约定了违约金，故龙祥公司应承担违约金。被告龙祥公司辩称：首先、对商品房买卖合同无异议，涉案房屋确已抵押，但购房时其向曹亮口头告知了抵押情况，故曹亮对房屋被抵押的情况是明知的；其次、其收到购房款125850元、大修理基金3776元。房屋已于2018年9月6日交付。其没有指示曹亮将定金及购房款83300元支付给百乐居公司，其也未实际收到该款项。龙祥公司仅委托过上海尚屋置业顾问有限公司销售，并未委托百乐居公司进行销售。再次、曹亮最迟于2018年12月已经知道房屋被抵押的事实，故已经超过除斥期间，不应当解除合同。第四、如法院判决解除合同，就赔偿款部分，应扣除自房屋交付之日起至今涉案房屋按同地段相同或相近同类房屋以租金计算的费用27964元；最后、曹亮主张的利息及违约金并无事实及合同依据，律师费亦非必然发生的费用，故部分诉讼请求不应支持。第三人百乐居公司述称，其收到曹亮支付的房款83300元属实。其与上海居裕房地产营销策划有限公司（以下简称居裕公司）签订策划及销售代理合同1份，载明居裕公司为甲方，其为乙方，甲方是五洲银河城新领域开发商独家授权的销售总包单位，乙方作为甲方的独家代理，销售本项目物业，物业销售开发商合同价以上部分，由乙方统一收取等内容，故其有权收取该83300元。本院经审理认定事实如下：2018年8月25日，曹亮向百乐居公司支付定金50000元。2018年9月6日，曹亮与龙祥公司签订商品房买卖合同1份，载明龙祥公司为出卖人，曹亮为买受人，该商品房为广益路311单元1808号房屋，该商品房有关的抵押情况为未抵押，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金；出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金等内容。同日，曹亮向百乐居公司支付购房款33300元，向龙祥公司支付购房款125850元、大修理基金3776元，龙祥公司向曹亮交付了涉案房屋。曹亮对房屋进行了装修，后发现涉案房屋已经被抵押，无法办理过户。2018年12月9日，曹亮找到龙祥公司的工作人员叶高飞，曹亮称那时候也没有人告诉我房子抵押掉了，叶高飞称那是他们下面销售，曹亮称是指百乐居房产公司吗，叶高飞称因为我的销售也是委托他们销售的等内容。曹亮于2019年12月23日委托律师向龙祥公司发送律师函1份，载明本所律师代表曹亮向你方郑重声明并通知如下：一、解除商品房买卖合同，二、退还已付的全部购房款，三、赔偿所有损失等内容，该律师函显示12月24日他人代收。曹亮聘请律师，诉至法院，花费30000元。诉讼中，曹亮、龙祥公司协商一致，于2020年8月14日返还房屋。上述事实，由商品房买卖合同、收据及当事人陈述等证据在卷佐证。诉讼中，经曹亮申请，本院委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对涉案房屋的装修进行评估，江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司出具房地产估价报告，载明涉案房屋装修为3.2万元，曹亮支付评估费1750元。经质证，各方均无异议。诉讼中，经龙祥公司申请，本院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋截止2020年5月1日的租金进行评估，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具评估报告，载明租金为27964元，其中2020年1月1日起的租金标准为1472元/月，龙祥公司支付评估费3800元。经质证各方均无异议，曹亮认为龙祥公司系违约方，故其无需支付租金，本院认为，商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。龙祥公司主张在曹亮购房时已经口头告知曹亮涉案房屋有抵押的情况，无相关证据提供，曹亮亦不予认可，且与商品房买卖合同所载内容明显不符，本院对龙祥公司的主张不予支持，对曹亮据此主张龙祥公司违约予以支持。因涉案房屋现设有抵押致不能完成商品房买卖合同登记备案或房屋所有权转移，故曹亮有权要求解除合同。龙祥公司主张曹亮解除合同超过除斥期间，于法无据，本院不予支持。曹亮虽主张于2019年12月23日向龙祥公司邮寄了律师函，但该律师函显示他人代收，龙祥公司亦称并未收到律师函，故本院认定商品房买卖合同于2020年1月10日本院向龙祥公司送达应诉材料时解除。关于返还购房款，商品房买卖合同解除后，龙祥公司应返还。首先，龙祥公司认可收到曹亮支付的购房款金额购房款125850元、大修理基金3776元，龙祥公司予以确认，该部分龙祥公司应予以返还，对曹亮该部分诉请本院予以支持。其次，曹亮、百乐居公司均无证据证明龙祥公司授权百乐居公司收取房款，曹亮亦无证据证明其有理由相信龙祥公司同意百乐居公司代收房款，故本院对曹亮主张支付给百乐居公司的83300元应认定为龙祥公司收款不予支持。最后、曹亮与百乐居公司的关系与本案系不同的法律关系，本案不予理涉。关于赔偿损失，首先，曹亮主张龙祥公司支付自付款之日起按5%计算的利息符合合同约定，但曹亮亦实际使用了涉案房屋，且诉讼中曹亮、龙祥公司均认可于2020年8月14日对涉案房屋进行交接，故本院认为期间的利息损失可折抵房屋使用费，本院对曹亮主张利息损失不予支持，对龙祥公司主张房屋租金不予支持。其次，曹亮按规划变更的合同条款主张支付违约金，因曹亮并无证据证明龙祥公司存在规划变更的违约情形，曹亮以此主张违约金不符合合同约定，本院不予支持。再次，关于装修损失，曹亮、龙祥公司对评估报告无异议，本院予以确认，本院认定曹亮有权主张装修费损失3万元。第四、关于律师费损失，商品房买卖合同并未对此进行明确约定，故对曹亮该节诉请本院不予支持。最后、因龙祥公司未告知曹亮涉案房屋存在抵押情形，导致合同目的不能实现，曹亮有权要求龙祥公司承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，故本院认定曹亮有权要求龙祥公司赔偿125850元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认无锡市龙祥投资有限公司与曹亮于2018年9月6日签订的商品房买卖合同于2020年1月10日解除。二、无锡市龙祥投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还曹亮购房款125850元、大修理基金3776元，并赔偿曹亮装修损失30000元、赔偿款125850元。三、驳回曹亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4964.5元、保全费3670元、鉴定费5550元，合计14184.5元，由曹亮负担7801.5元，由无锡市龙祥投资有限公司负担6383元，该款由曹亮预交10384.5元，由无锡市龙祥投资有限公司预交3800元，无锡市龙祥投资有限公司于本判决生效之日起十日内将差额部分直接给付曹亮。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 殷天华二〇二〇年七月二十三日法官助理 叶文杰书 记 员 丁燕媛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。