四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2506号 原告：李龙中，男，1972年4月19日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨芹，四川北新律师事务所律师。 被告：成都泽瀚置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇电子路**第******。 法定代表人：陈志宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳丹，四川科信律师事务所律师。 第三人：方云飞，男，1990年9月7日出生，汉族，住 四川省丹棱县丹棱镇观音村3组。 第三人：陈洁，女，1989年12月3日出生，汉族，住四 川省丹棱县丹棱镇观音村3组。 原告李龙中与被告成都泽瀚置业有限公司（以下简称泽瀚公司）、第三人方云飞、陈洁执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告李龙中及其委托诉讼代理人侯涛到庭参加诉讼，被告泽瀚公司的委托诉讼代理人竹颖和阳丹到庭参加诉讼，第三人方云飞到庭参加诉讼,第三人陈洁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李龙中向本院提出诉讼请求：1.请求判决对李龙中申请的案号为（2018）川0114执3215号执行一案的案涉执行标的房屋予以继续执行；2.本案的诉讼费由泽瀚公司承担。事实与理由:2018年7月18日，成都市新都区人民法院就李龙中诉方云飞、陈洁民间借贷纠纷一案，判决方云飞、陈洁于判决生效之日起十日内支付李龙中借款本金130603元及利息，利息以借款本金130603元为基数，从2016年3月11日按照年利率24%计算至判决确定履行之日止。判决生效后，方云飞、陈洁没有按照生效判决履行义务，故李龙中依法向法院申请执行，法院执行过程中将方云飞、陈洁所有的案涉房屋进行查封。期间，泽瀚公司对执行标的提出书面异议。成都市新都区人民法院于2020年3月4日作出（2020）川0114执异44号执行异议裁定：裁定中止对位于成都市新都区房屋的执行。李龙中认为该裁定与事实施不符，故为维护李龙中的合法权益，特提起此次诉讼，望判如所请。、 泽瀚公司答辩称，泽瀚公司系案涉房屋的所有权人，足以排除人民法院的强制执行。泽瀚公司以出让方式取得案涉房屋土地使用权，经规划部门许可，并取得建筑许可证后建筑案涉房屋，其以合法建造的事实行为取得案涉房屋的物权。虽然方云飞、陈洁购买该预售房屋并进行了商品房预售合同备案登记，但合同备案登记属于行政管理制度中的行政管理行为，对物权变动不发生效力。实际案涉房屋未交付，也未变更登记，方云飞、陈洁从未取得所有权，也未实际占有，其仅仅享有相关债权，而不享有物权。其次方云飞、陈洁从未支付首付款也未支付按揭款，根据《商品房买卖合同补充协议》的相关约定，其已根本违约。新都区人民法院作出的（2019）川0114民初3326号生效判决书认定，《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已经解除，并判令泽瀚公司单方办理涉案房屋的商品房买卖合同签约备案登记的注销手续。且案涉房屋的查封措施为预查封，预查封房产的执行对象仅应是被执行人的可供执行的债权性收益，而非房产本身，在所有权未转移前，被预查封的案涉房屋并非方云飞、陈洁的财产，只有在其取得案涉房屋所有权登记后，预查封才转为正式查封。因泽瀚公司与方云飞、陈洁的合同已经解除，方云飞、陈洁已经丧失了基于商品房买卖合同请求办理案涉房屋产权过户登记的权利，预查封的基础条件丧失。 方云飞述称，方云飞和陈洁已与泽瀚公司签订了房屋买卖合同，同意李龙中的诉讼请求。 陈洁无述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及各方当事人陈述，本院认定如下事实： 2018年7月9日，李龙中与方云飞、陈洁民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）川0114民初3479号民事判决书，判令：“被告方云飞、陈洁于判决生效之日起十日内支付原告李龙中借款本金130603元及利息，利息以本金130603元为基数，从2016年3月11日起按照年利率24%计算至判决确定履行之日止；若未按照判决确定的期间履行给付金钱义务，利息计算至本金付清时止；二、被告方云飞、陈洁于判决生效之日起十日内支付原告李龙中垫付的房屋按揭月供款7200元”。后方云飞、陈洁未履行上述支付义务，李龙中申请强制执行，本院在执行过程中，将备案登记在被执行人方云飞、陈洁名下的案涉房屋予以查封，查封期限为三年。后泽瀚公司以自己系案涉房屋所有权人为由提出执行异议，本院于2020年3月4日作出（2020）川0114执异44号执行异议裁定：裁定中止对位于成都市新都区房屋的执行。李龙中不服（2020）川0114执异44号裁定书，提起本次诉讼。 另查明： 一、2015年9月9日，方云飞与泽瀚公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定泽瀚公司将案涉房屋出售给方云飞、陈洁，房屋总价为410603元，方云飞采用贷款方式付款，于2015年9月9日前支付首期购房款130603元（占总价款的31.5%），余款280000元，由方云飞向中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称农行高新支行）办理按揭贷款，并选择20年按揭贷款方式付款。《商品房买卖合同补充协议》第一条第2项B款约定：“d.买受人未按期足额偿还银行贷款本息：若买受人连续三个月不能按时足额偿还贷款本金及利息，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金），同时出卖人有权收回房屋另行销售或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋处置后所得价款优先受偿，买受人因此受到的损失包括但不限于装修损失等，由买受人自行承担”。 二、2016年2月5日，案涉房屋备案登记在方云飞、陈洁名下。 三、2016年2月5日，方云飞、陈洁作为借款人、抵押人，泽瀚公司作为保证人与农行高新支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定农行高新支行向方云飞、陈洁提供借款280000元，借款期限240个月，泽瀚公司为方云飞、陈洁的借款承担连带保证责任。此后，方云飞、陈洁未按时足额偿还贷款本息，2019年3月5日，农行高新支行向方云飞、陈洁及泽瀚公司发出《贷款提前到期通知书》，要求方云飞、陈洁及泽瀚公司偿还贷款。2019年3月21日，泽瀚公司通过邮政快递向方云飞、陈洁寄送《解除商品房买卖合同通知书》，并于2019年5月13日代方云飞、陈洁向农行高新支行偿还完毕全部贷款本息。 四、2019年6月18日，泽瀚公司与方云飞、陈洁商品房买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）川0114民初3326号民事判决书，认定《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已于泽瀚公司的《解除商品房买卖合同通知书》到达方云飞、陈洁时解除，判令由泽瀚公司单方面办理成都市新都区房屋的商品房买卖合同签约备案登记（合同签约备案号305974，登记在方云飞、陈洁名下）的注销手续。但泽瀚公司称因案涉房屋上有法院的查封，不能办理注销手续。 以上事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《货款提前到期通知书》、《代偿证明》、《代方云飞、陈洁归还农行按揭款的明细表》、业务凭证、《解除商品房买卖合同通知书》、快递单、民事判决书、执行裁定书、庭审笔录及当事人陈述等证据在卷予以证明。 本院认为，关于生效裁判文书已认定的事实，本院予以确定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，本案的争议焦点系泽瀚公司是否是案涉房屋的权利人，该权利是否可以排除执行。对此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更以登记为生效要件，本案案涉房屋的原所有权人系泽瀚公司，方云飞与泽瀚公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》后，仅办理了备案登记，未办理过户登记，故方云飞、陈洁尚未取得案涉房屋的所有权。并且方云飞、陈洁在履行房屋买卖合同和购房借款合同的过程中，未按约按期足额偿还借款本息，严重违反合同约定，《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》未实际履行完毕，并已经解除。方云飞、陈洁也无法基于房屋买卖合同而取得案涉房屋。 关于李龙中称案涉房屋的首付款130603元系其代方云飞、陈洁直接支付给了泽瀚公司的，并且泽瀚公司与李龙中达成过回购协议。对此本院认为，首先李龙中未提供证据证明其主张，其次不论首付款或按揭款是否是由李龙中已支付，均不影响案涉房屋所有权的权利归属，本案系执行异议之诉，李龙中主张的代付房款系另一法律关系，其可另案起诉。综上，本院认为本案案涉房屋的所有权人系泽瀚公司，其足以排除案涉房屋的执行。 据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条/第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款/第一百三十四条第一款/第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回李龙中的全部诉讼请求。 案件受理费200元，由李龙中自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈永珑 人民陪审员  刘建明 人民陪审员  包春霞 二〇二〇年七月七日 书 记 员  吴 洋