湖南省韶山市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0382民初349号原告：陈建国，男，1971年4月24日出生，汉族，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：苏迎美，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：庞卫中，男，1965年9月3日出生，汉族，住湖南省韶山市。被告：胡金莲，女，1963年4月27日出生，汉族，住湖南省韶山市，系庞卫中妻子。共同委托诉讼代理人：张小虎，湖南典明律师事务所律师。原告陈建国与被告庞卫中、胡金莲房屋租赁合同纠纷一案，原告陈建国向本院申请诉前财产保全，本院于2020年4月27日作出（2020）湘0382财保1号民事裁定书，对庞卫中、胡金莲的财产在40万元的范围内进行了财产保全。原告陈建国于2020年5月21日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理，陈建国及其委托诉讼代理人苏迎美，庞卫中、胡金莲及其委托诉讼代理人张小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建国向本院提出诉讼请求：1、判令庞卫中、胡金莲共同向陈建国支付装修及附属设施补偿款295234元、搬迁费3657元、未登记面积补偿款74035元，共计372926元；2、由庞卫中、胡金莲承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2014年10月16日，陈建国（乙方）与庞卫中、胡金莲（甲方）协商订立《房屋租赁合同》，约定租期十年。乙方在不改房屋主体结构的前提下，可以对房屋进行装修改造，合同期满，乙方对已安装好的玻璃、门窗等不得进行拆除或破坏；乙方添置的所有设备由乙方自行处理。如遇房屋拆迁，甲方无条件配合乙方取得对房屋装修的有关赔偿及其他事项。合同订立后，陈建国对承租房屋进行了装修改造与扩建，并添置了设备，以满足经营饭店的需要。韶山市人民政府因建设需要，需征收庞卫中、胡金莲的房屋。2018年4月18日，庞卫中与韶山市房屋征收和征地拆迁事务所签订房屋征收补偿协议，该协议第三条约定：补偿被征收房屋装饰装修、附属设施设备及其他补偿金额为295234元、临时安置费6000元、搬迁补助费3657元。协议订立后，陈建国根据拆迁部门及庞卫中、胡金莲的要求将饭店搬离并已将房屋腾空。现该补偿协议已经履行。《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，均应按照合同约定履行义务。现房屋在租赁合同期内被征收，依照双方的合同约定，庞卫中、胡金莲应当将被征收房屋装饰装修、附属设施设备补偿295234元、搬迁补助费3657元以及未登记面积补偿款74035元，共计372926元支付给陈建国。请求法院支持陈建国的上述请求。庞卫中、胡金莲辩称：1、双方2014年10月16日签订的《房屋租赁合同》中，除第五条约定“如遇房屋拆迁，甲方无条件配合乙方取得对房屋装修的有关赔偿”外，没有约定其他方面的补偿属于陈建国，答辩人是房屋的所有权人，因此，除双方有特别约定外，其他补偿全部属于答辩人，答辩人当时将房屋出租给陈建国，并不是毛坯房，房屋是装修后出租给陈建国的，陈建国在经营过程中进行装修是出于其经营运作的需要，其目的是经营盈利，答辩人与韶山市征地和拆迁事务所签订《协议书》中关于295234元的补偿款，不是单独的房屋装修装饰补偿，还有附属设施设备和其他补偿金额，因此，陈建国主张附属设施补偿款、搬迁费、未登记面积补偿款归于陈建国，没有任何依据。2、《房屋租赁合同》第五条约定“如遇房屋拆迁，甲方无条件配合乙方取得对房屋装修的有关赔偿”的含义，是指答辩人尽配合义务，配合协助陈建国向征拆部门取得房屋装修的赔偿，而不是从答辩人的装修补偿款中进行分配或分割，答辩人无给付义务。征拆部门是否给予陈建国赔偿，与答辩人无关，现陈建国要求答辩人将自身所得的补偿款给付陈建国，完全违背了协议约定。3、《房屋租赁合同》第二条约定的是“合同期满后，乙方己安装好的玻璃、门窗等不得进行拆除或破坏，乙方添置的所有设备由乙方自行处理。”事实上，陈建国将答辩人房屋中所有的门窗、玻璃、楼梯间扶手，以及其他物品破坏变卖，所得价款为陈建国全部所有，陈建国自己违背合同约定，反而应当向答辩人承担违约责任。同时，自2018年3月31日至2019年6月30日，陈建国强行占据庞卫中、胡金莲房屋未交付租金27250元，陈建国应当承担给付义务。综上，陈建国的诉请不能支持，请人民法院依法驳回。经本院审理查明：庞卫中、胡金莲系夫妻，于2006在韶山市建有一栋住宅，属于划拨用地，土地使用证号为韶国用（2009）第09431号。庞卫中、胡金莲将整栋房屋出租给他人开饭店，2009年陈建国从他人手中转租经营饭店。直至2014年10月16日，双方重新订立了租赁合同，合同的内容：一、甲方（出租方庞卫中、胡金莲）向乙方（承租方陈建国）出租整栋二层楼房，甲乙双方协商议定租期为十年（时间从2015年3月31日至2025年3月31日），租金为21800元／年，租金不变。十年后再根据同地段当时行情双方协商适当调整，但甲方不得为了提前解除合同过分提高租金。二、乙方在不改变甲方房屋主体结构的前提下，可对房屋进行装修改造，合同期满，乙方对已安装好的玻璃、门窗等不得进行拆除或破坏；乙方添置的所有设备由乙方自行处理。三、租金支付方式和日期：租金每年3月31日一次性付清21800元。四、考虑甲方房屋前坪太小，如果车多甲方应配合乙方做好周边邻居的工作，解决允许停车排污等问题。五、如遇房屋拆迁，甲方无条件配合乙方取得房屋装修的有关赔偿。六、违约责任：乙方中途毁约，不得向甲方索还已支付的租金，但可对添置的所有设备自行处理；若甲方中途毁约，甲方需退还已支付的租金，并合理赔偿甲方的损失。七、本合同双方签字后生效，未尽事宜双方另行议定，其补充协议书经双方签字后与本合同具有同等效力。八、本合同一式两份，甲乙双方各持一份。之后，陈建国对承租的整栋楼进行了装修，并在外墙与围墙之间搭建了两层房屋，把第二楼的露天凉台搭建成厨房。2018年4月18日，庞卫中、胡金莲与拆迁事务所订立了《房屋征收补偿协议书》，该协议的第三条第（二）项为“被征收房屋装饰装饰装修、附属设备及其他补偿金额（人民币）295234元”，该条第（三）项为“搬迁费（人民币）3657元”，拆迁事务所制作的《国有土地上房屋征收货币补偿汇总表》记载：未登记面积77.12平方米、按每平方补偿960元，补偿金额74035元。被征收房屋装饰装修、附属设备及其他补偿金额（人民币）295234元”，是按面积补偿，各分项没有明细。直至2019年7月1日，庞卫中、胡金莲将该屋腾空。2019年7月4日，陈建国向法院起诉，1、解除合同；2、要求庞卫中、胡金莲补偿装修及附属设施补偿款295234元、搬迁费3657元、未登记面积补偿款74035元。庞卫中、胡金莲反诉：1、解除合同；2、支付租金；3、恢复原状。本院受理后，于2019年8月16日作出（2019）湘0382民初388号民事判决，认定该房屋拆迁补偿款未到位等理由，驳回双方诉求。双方未上诉。之后，该房屋被拆除，补偿费已到位。陈建国于2020年5月21日再次诉至法院，要求庞卫中、胡金莲补偿装修及附属设施补偿款295234元、搬迁费3657元、未登记面积补偿款74035元。陈建国申请证人杨某、邹某出庭作证，杨某陈述：陈建国请杨某搭建房子，面积50-60平方米，工资及材料费共计8万多元。邹某陈述：陈建国请邹某对房子重新装修，承包木工、墙壁、房顶、地面，还有水电，未订合同，按面积计算工钱，有10万元工钱；重新装修估计花了30万多元左右。庞卫中、胡金莲对此不认可。经本院审查，两位证人证言，有其他证据相佐证的，本院予以认定，如征收协议确认未登记的建筑面积为陈建国搭建，陈建国订立租赁合后，对房屋进行了重新装修的事实可以认定，对其费用的数据的陈述，尚无其他证据佐证，本院不予认定。本院为了查明案情，依职权调查了韶山市优化人居环境事务中心征拆组负责人苏湘伟，苏湘伟陈述：2019年3月至4月，韶山市征地拆迁事务所改为韶山市优化人居环境事务中心征拆组，拆迁补偿协议的所有款项都是给房主的。至于房主补偿给租户的营业损失，是计算在协议第一项的被征收房屋补偿金额内，是以第一层面积评估价的50%住改商部分的价格，我们计算的结果是180659元，分配多少给房主和租户，不能直接明确。本院认为该调查记录中的意见，没有具体明确的法律依据，本院不采纳。上述事实有陈建国提交的房屋租赁合同、征收补偿协议书、补偿汇总表、民事判决书、照片及双方的陈述等证据证实。本院认为，庞卫中、胡金莲与陈建国订立的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。上述《房屋租赁合同》在履行过程中，因遇到政府征收拆迁，导致合同无法继续履行，双方均无过错。《房屋租赁合同》约定“如遇房屋拆迁，甲方（出租方）无条件配合乙方（承租方）取得房屋装修的有关赔偿”。但双方对本条的理解存在重大争议，属于约定不明，没有对房屋征收情况下承租人扩建房屋等补偿具体分配约定，根据承租人陈建国发生了实际损失应获得相应补偿的原则，庞卫中、胡金莲应当对陈建国因拆迁遭受的损失予以补偿。（一）装修及附属设施补偿款295234元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，陈建国有权诉请庞卫中、胡金莲分担装饰装修残值损失。现在未履行的租赁期内的装饰装修残值损失，包含在拆迁补偿项目即所得装修及附属设施补偿款295234元之内。该项目未具体细分，且涉及到《房屋租赁合同》订立时，涉案房屋并非是毛坯房，有基础装修，承租人陈建国对房屋重新进行装修，未提供证据证明装修投入的费用，也未在拆除前对在剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行评估。本院根据租赁合同的期限、租赁的面积、拆迁前装修照片及总金额等情况，综合认定剩余租赁期内的装饰装修残值占该项补偿的20%。庞卫中、胡金莲应补偿陈建国在剩余租赁期内的装饰装修残值59046.8元。（二）未登记的建筑面积的补偿款74035元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”该条第（二）项未明确对双方无过错的情形的处理，本院认为可依照公平原则处理。在本案中，上述扩建面积是庞卫中、胡金莲房屋的土地上实现的，该房屋扩建在庞卫中、胡金莲房屋现有部分墙体，同时，如果没有陈建国的扩建行为，该部分补偿也不可能发生。因此，出租方庞卫中、胡金莲与承租方陈建国欲各自独占对扩建面积的拆迁补偿的理由均不成立。本院根据租赁合同未履行期限、扩建投入成本等因素，按照公平原则，认定承租方陈建国对该项补偿分配60%，出租方庞卫中、胡金莲对该项补偿分配40%，陈建国应得补偿款为44421元。三、搬迁费3657元。该笔费用于陈建国解除合同后对房屋的腾空，庞卫中、胡金莲获得该项补偿应补偿给陈建国。综上，庞卫中、胡金莲应向陈建国支付房屋装饰装修费59046.8元、扩建房屋造价费44421元、搬迁费3657元，合计107124.8元，陈建国主张超出部分不予支持。另，陈建国主张财产保全费由庞卫中、胡金莲承担，因财产保全裁定中已确定由陈建国承担，对陈建国的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、第十四条之规定，判决如下：一、被告庞卫中、胡金莲在本判决生效后十五日内向原告陈建国支付房屋装饰装修补偿费59046.8元、扩建房屋造价的补偿费44421元、搬迁费3657元，合计107124.8元；二、驳回原告陈建国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6894元，由原告陈建国负担3447元，由被告庞卫中、胡金莲负担3447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  周建国人民陪审员  彭旭荣人民陪审员  熊 莉二〇二〇年七月八日法官助理朱姣书记员罗玉娟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。