江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初1010号原告：张国新，男，汉族，1974年9月7日生。委托诉讼代理人：龚权，江苏刘洪律师事务所律师。被告：董平君，男，汉族，1968年12月9日生。被告：陈肖琳，女，汉族，1971年3月11日生。上述两被告的委托诉讼代理人：徐峰，江苏天之权律师事务所律师。原告张国新与被告董平君、陈肖琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国新的委托诉讼代理人龚权，被告董平君、陈肖琳的委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国新向本院提出诉讼请求：请求认定被告董平君、陈肖琳违约并支付违约金35937元。事实和理由：两被告系夫妻关系。2015年，原、被告签订《店面租赁合同》一份，约定被告将位于南京市江宁区门面房房出租给原告使用。2019年4月8日，被告突然通知原告已将该门面房转让给他人，让原告与新房东洽谈租赁合同。原告认为，被告在没有获得原告明确放弃优先购买权的情况下，擅自将出租房屋转让给他人，是严重的违约行为，故诉至法院。被告董平君、陈肖琳辩称：被告在半年前要卖房时就通知了原告张国新，被告当时对外挂牌售价是140万，但是原告觉得贵，表示不想购买，直到2019年4月8日，被告告知原告要将该房屋以净得价1203000元出卖，询问原告是否购买，原告要求被告以120万元包税价卖给他，自始至终原告都知晓被告要卖房，原告只是想用低于被告与别人谈好的价格购买，而不是同等价格购买；本案中原告到目前为止仍沿用原、被告之间的合同，使用承租的门面房，没有购买其他同等价值的门面房，原告不存在任何损失问题；被告不存在任何违约行为，即便法院认定被告违约，但原告在没有任何损失的情况下主张一年的租金作为违约金，也明显过高，法院也应当予以调整。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告董平君、陈肖琳系夫妻关系，位于南京市江宁区房屋（简称**）原所有权人登记为陈肖琳。2015年9月7日，原告张国新（乙方）与董平君（甲方）签订《店面租赁合同》一份，约定：将甲方所有的105室出租给乙方使用，租期是从2016年1月1日至2020年12月31日；第四年的租金为35937元；租金一年交一次，租金在上一年11月30号之前支付；在合同期内如果甲方出售该店面时合同解除并事先提前三个月通知乙方，在同等条件下乙方有优先购买权；甲、乙双方必须严格履行合同，任何一方违约应按当年租金总金额向对方支付违约金。张国新于2018年11月30日向董平君转账35937元，支付了自2019年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金。2019年4月9日，被告陈肖琳（甲方）与案外人王义慧（乙方）经南京瑞居不动产经纪有限公司天印路分公司居间，签订《南京市存量房买卖合同（经经机构版）》一份，约定：甲方自愿将105室出售给乙方；甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为600000元。该份合同为房产部门的备案合同。同日，陈肖琳、王义慧与南京瑞居不动产经纪有限公司又签订《房屋买卖居间合同》一份，约定105室转让价为118万元。2019年4月9日，陈肖琳的尾号为9146的中国工商银行卡收到购房款48万元。2019年4月10日，陈肖琳的上述银行卡收到购房款674000元。被告董平君、陈肖琳在庭审中陈述：其与王义慧约定105室净得价为1203000元，其先收取了3000元购房定金，2019年4月9日其来南京签合同时，王义慧要求其承担2万元中介费，当时其已从浙江赶到南京，又急用钱，故同意将总价从120万元降到了118万元，其已预收了105室2019年全年的房租，自2019年4月10日至2019年12月止的房租大概为26000元，1180000扣除26000元后剩余1154000元。原告张国新在庭审中认可其一直在105室中经营，合同仍旧沿用其与董平君于2015年9月7日签订的《店面租赁合同》，董平君、陈肖琳夫妇的经常居住地在浙江省台州市，其承租房屋后董平君、陈肖琳没有到过105店面。庭审中，被告董平君提交了2019年4月8日、4月9日与原告张国新的微信聊天一份，2019年4月8日聊天记录显示：张：同等价格我们有优先购买权，你也没通知我们。董：我早的时候就跟你说过，你又不吭声，一直都不吭声…。张：你那时说140万。董：我一直不知道那边的价格，上半年挂在那里130万…如果你们真的想买，你们两夫妻商量一下，我呢答应他上午先办手续，你商量一下，确定要的话，3000块你出掉，我就毁掉它，也可以…不用你搬走的话，我也没有跟你通电话，以前也知道，可能你也没有考虑想买这个房子，我也说个真心话，这个房子只赚不会亏的，是黄金地段，不管怎么样，我是家里有一个厂房要拍卖掉，我六七月份一是一定要买厂房的，所以没办法一定要卖掉。张：是这样的，本来是120万我们连包过户的，我们要出的，只是这个价格现在有一个差距的，当时也没有跟你还，你说要140万，我们商量一下，加20万税，不是要160万那就太多了，如果是120万包过户，不是净得价，我们是要出的。张：现在我听人说是包过户120万。董：我们现在净拿1203000元，不可能120万，你不相信我，合同给你看。董：连中介费都是他们出的，我净得1203000元，是不可能少了，还有一个，这个3000元，如果你真的买的，这3000毁掉它，我说我现在不卖了，只能这样，别的没办法啦…。张：啊，老板，你现在，你知不知道现在大概中介费要多少，最低能做到多少？董：中介费他是这样子的，比如你自己有钱不多，如果自己没钱，它是中介垫出来，那可能要2万来块钱，如果你自己一次性有钱的话，可能就万把块，个把之间，我也不太清楚，反正都是他的事，我也不要操心，如果你们自己有钱，有120万，什么都不需要，你自己去办，你叫我怎么办就怎么办，打钱就行，我们都打交道这么多年，你就放心好了。2019年4月9日聊天记录显示：董：张老板，你好，这房子，今天就要卖掉了，她昨天就到南京，上午就去签协议，你看着办吧，8点半之前，8点半之后手续肯定就办掉了。张：那等上班以后，房产中介问一下，费用到底要多少，费用便宜一点，我们也要的，如果高的话，我们就不要了，这个费用我算不起来，昨天我们也没有中介的电话号码，你稍微等一下好了，那你的人现在在南京吧？董：中介2万，1万到2万，那个算起来我也不知道。张：主要是问一下税，税收是大头。给我们考虑两三天，毕竟这是大事，你事先也不跟我们说一下…。原告张国新对该份聊天记录的真实性、关联性不予认可，认为被告已将105室出售给他人，其认为成交价是60万元而不是1203000元，被告也没有很明确的表述要其购买105室。本院认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。通过被告董平君提交的其与原告张国新之间的微信聊天记录可以看出，董平君早已将出卖105室的想法告知了张国新。优先购买权系法律赋予承租人的权利，而承租人对该权利的行使应当采取积极态度和行为，且应在合理期限内。张国新在明知其所承租的105室即将出售的情况下，并未在合理的期限内与董平君进一步磋商买卖事宜，可以推定行为人放弃了优先购买权。而董平君曾反复与张国新磋商105室的出售价格，张国新均以价格过高未明确表示愿意购买。105室买卖合同的备案价格虽为60万元，但实际成交价格为118万元，董平君、陈肖琳也实际收到了105室的购房款。庭审中，张国新认可一直承租105室。张国新目前并未产生任何实际损失。可见董平君、陈肖琳并未损害张国新对承租房屋的优先购买权，也不存在违约行为。故对原告张国新要求认定被告董平君、陈肖琳违约并支付违约金35937元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院》第二十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张国新的诉讼请求。案件受理费减半收取349元，由原告张国新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  叶 斐二〇二〇年七月二日法官助理  魏东娟书 记 员  孙 清