江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初648号原告：扬州安顺物业管理有限公司，住所地扬州市广陵区运河西路与运河南路交叉口大世界国际广场****。法定代表人：管春干,总经理。委托诉讼代理人：沈志军，江苏君奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王歆怡，江苏君奥律师事务所实习律师。被告：曹美，女，1957年12月8日出生，汉族，住扬州市广陵区，户籍地南京市建邺区。委托诉讼代理人：王宇，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐斌斌，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。原告扬州安顺物业管理有限公司（以下简称安顺公司）与被告曹美物业服务合同纠纷一案，本院2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安顺公司委托诉讼代理人沈志军、被告曹美及其委托诉讼代理人王宇、徐斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安顺公司向本院提出请求：1.判令被告给付原告物业管理费189732.78元（2018年5月29日至2020年3月25日，2874.73平方米*3元/月/平方*22个月）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月29日，原告与扬州市大世界广场业主委员会（以下简称大世界业委会）签订物业服务管理合同，一直服务至今，被告系大世界业委会业主，至今未交纳物业管理费共计189732.78元，现原告依法诉求人民法院，望判如所请。被告曹美辩称，一、原告与大世界业委会签订的物业服务合同为非法合同。2018年5月26日，扬州大世界国际广场是由华峰物业公司在管理的前提下，大世界业委会几个人，在未召开业主大会，未告知正在经营的华峰物业公司，未告知广大业主的前提下，私自跟扬州安顺公司签订扬州市大世界广场物业服务合同，该合同为非法合同。国务院《物业管理条例》第十一条、《江苏省物业管理条例》第五十五条、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条都写明，业主大会决定，选聘和解聘物业服务企业。国务院《物业管理条例》第十五条：业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。充分说明业主委员会自己没有权利私自选聘物业管理公司，因此大世界业主委员会在未召开业主大会的前提下私自与安顺公司签订的物业服务合同是非法合同。扬州电视台关注视频、扬州电视台关注评论中大世界业主的评论、扬州市物业管理中心的告知函、扬州华峰物业公司向扬州市广陵区房管局的情况说明等证据可以证明。二、华峰物业公司是2018年6月30日离开大世界广场，安顺公司是2018年7月1日进入大世界广场，为大世界商铺服务，并非是2018年5月26日签订合同的当日。证据有扬州市广陵区人民法院民事裁定书（2018）苏1002民初4862号、扬州华峰物业公司向扬州市广陵区房管局的情况说明、电费交款单。三、因为安顺公司非法进入扬州大世界广场，引起大世界公寓楼全体业主极度不满，导致大世界公寓楼全体业主要求公寓楼自治，公寓楼自己聘请尚荣的管理团队从2018年7月开始管理大世界公寓楼至2019年8月底结束。在此期间，安顺公司未对大世界公寓楼进行事实上管理。证据有大世界公寓楼主业要求自治的签名、《江苏省物业管理条例》第五十九条：规模较小的物业，经业主决定，业主可以对物业实施自行管理、如家酒店（葛永清和曹美的房屋）交给自治管理团队物业费、电费的银行流水和收据，扬州华峰物业服务有限公司向扬州市广陵区房管局的情况说明。四、大世界业委会与安顺公司私下签订合同的第三章写明，本合同期限为1年，自2018年5月26日起至2019年5月25日止。试用期9个月，自2018年5月26日起至2019年2月25日止。甲乙双方如不再试用期满前3个月续签正式合同视为合同期满终止合同。而安顺公司没有在2019年2月25日续签合同，因此安顺公司为大世界广场物业服务合同已经终止，从2019年2月25日起安顺公司就不能收取大世界业主的物业管理费。同时，第三章合同中写明，大世界广场物业服务合同此后均为一年一签制，服务合同期限满三个月前，如业委会和安顺公司没有签定下一年度物业服务合同则视为双方合同到期自动终止。第四章中第二条乙方的权利和义务的第11条：如果本合同有异议诉之法院处理，同时乙方仍然按终止合同时间退场，不得以任何借口拖延退出。否则扣除履约保证金百分之五十。乙方不退场不得以事实服务收取业主物业费，公共区域受益乙方不得分配。乙方服务属于无偿服务。以上内容充分说明，大世界公寓楼业主自治期限中，安顺公司的服务合同就终止了，葛永清、曹美（房屋如家酒店使用）没理由向安顺公司交费。五、安顺公司2018年7月1日进场至2019年2月25日合同终止时，事实上只对大世界广场商铺业主进行物业服务（大世界广场分商铺和公寓两个部分），从未对大世界广场公寓楼业主进行物业服务（公寓楼业主实行自治）。如家酒店开在公寓楼4-6层，更没有对如家酒店进行过任何服务，安顺公司要求如家酒店交物业费没有依据。如家酒店作为使用三层楼的民营企业，有自己的物业服务，有自己的保安、保洁、工程人员等，不需要安顺公司进行服务。安顺公司搞定大世界业委会几个人，私下签订物业服务合同，不能作为向全体业主收取物业费的依据。物业公司只有对物业所有权人或物业使用权人进行物业服务，才能收取和物业服务内容对等的物业费，并非只有合同，不服务就可以收物业费的道理。大世界业委会与安顺公司私下签订的物业合同中第四章第二条第2小条写明：乙方不得只收费不服务或多收费少服务。如家酒店使用了公寓楼的三层楼共4000多平方米，并未与安顺公司签订任何服务合同，与安顺公司没有任何合同关系。在如家酒店完全不知情的情况下，大世界广场任何人都没有权利代替如家酒店与任何物业公司签订服务合同，只有在如家酒店知道某个物业公司，对如家酒店进行哪些内容的物业服务，收取多少物业费，并得到如家酒店的认可，如家酒店才能付物业费。没有人可以剥夺如家酒店的知情权和选举权。六、大世界业委会与安顺公司私下签订的合同是一份欺诈合同、有失公平合同、相互勾结相互利用的合同，是一份无效合同。据调查，扬州市所有公寓楼中，像大世界公寓楼的服务标准，物业费都在1元每平方米左右，而大世界业委会在未召开业主大会的前提下，私自把大世界公寓楼的物业费定为3元每平方米，加大安顺公司的收入。而合同中第二章第十条第1、2小条写明，地上，地上车位，地下车位所有收入70%归业委会所有%归安顺公司所有；第3小条写明，大世界一楼东边和北边合计700多平方米车库收入归业委会所有。这些条款充分说明了，业委会帮物业公司增加收入，物业公司又帮业委会增加收入，他们是狼狈为奸，合伙欺诈广大业主。他们私下签订有损广大业主利益的合同，从未敢公示过，如果不是安顺公司和我打官司，我永远都见不到这份欺诈合同。七、安顺公司在大世界广场对商铺进行服务时，垃圾堆积如山，连春节时，垃圾都不拖；垃圾场失火；下雨天，大世界就淹死了，可以划船；房屋外墙漏水，不修；占道经营，堵塞消防通道；晚上不开路灯，一片黑暗等等（都附有证据），充分说明了安顺公司服务极差，造成大世界广场环境差，房屋出租不掉，房屋价格下降严重。八、本案应当区别于一般意义的合同纠纷，所以对物业服务合同纠纷的审查和适用应当考虑物权法，基于此应当对本案物业合同的主体权利来源以及程序进行审查。九、从案涉合同的权利义务，我们认为原告并没有履行案涉的合同义务。十、从举证责任分配来看，请求法庭对原告是否履行合同的义务进行审查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告曹美系扬州市运河西路**扬州大世界国际广场****等49处房屋所有权人，上述房屋面积合计为2874.73平方米，上述房产由葛永清用于开如家酒店。2.2018年5月26日，原告安顺公司与大世界业委会签订《扬州市大世界广场物业服务合同》，委托原告安顺公司为扬州市大世界广场提供物业服务。合。合同约定：原告提供服务的受益人为扬州市大世界广场的全体业主和物业使用人，效力及于本物业区域内的所有业主与物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行该合同并承担相应责任。商住及商业物业管理费均暂定每月3元/㎡（含电梯运行费、公共能耗费、消防设施维护等法律规定的费用）。委托服务期限为1年，自2018年5月26日至2019年5月25日止。试用期9个月，自2018年5月26日至2019年2月25日止。试用期满前3个月，大世界业委会确认是否续聘，如续聘双方续签物业服务合同。试用期满安顺公司决定下一年不续签合同，也必须提前3个月通知大世界业委会，双方如不在试用期满前3个月续签合同视为合同期满终止合同。合同服务期间的物业费由安顺公司向业主和使用人收取，大世界业委会没有收缴责任。大世界广场物业服务合同此后均为一年一签制，服务合同期满三个月前，如大世界业委会和安顺公司没有签定下一年度物业服务合同则视为双方合同到期自动终止。本合同终止时，安顺公司必须向大世界业委会移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括提前预收的物业服务费、公共收入积累形成的资产，大世界业委会扣除履约保证金（没有违约不扣除），在公共财产和财务账目两清，按终止合同时间退场的情况下，大世界业委会退还无息履约保证金。如果必须对本物业的管理财务状况进行财务审计，大世界业委会有权指定专业审计机构；审计费用由安顺公司承担；如果本合同有异议诉至法院处理，同时安顺公司仍然按终止合同时间退场，不得以任何借口拖延退出。否则扣除履约保证金百分之五十。安顺公司不退场不得以事实服务收取业主物业费，公共区域受益安顺公司不得分配，安顺公司服务属于无偿服务。3.2018年5月29日，大世界业委会向业主发出通知，大世界业委会已经再次通知华峰物业公司要求其于5月29日上午9时进行物业交接。现已经进行了交接，各位业主应向安顺物业交纳物业费用，不应向已解聘的华峰物业交纳物业费用，否则一切后果由业主自行承担。但本院（2018）苏1002民初4862号民事裁定书，载明华峰物业于2018年6月底不再为大世界广场公寓提供物业服务。2018年8月15日，华峰物业的情况说明也载明华峰物业为大世界广场服务至2018年6月30日。清雅居酒店水电费付给华峰物业截止到2018年6月份。4.2018年7月9日，葛永清起诉大世界业委会业主撤销权纠纷一案，案号（2018）苏1002民初3706号，葛永清要求，1.撤销大世界广场业主大会关于选举产生大世界业委会的决议；2.撤销大世界业委会与扬州安顺物业管理有限公司签订的物业服务合同。本院（2018）苏1002民初3706号判决书载明：经审理查明，葛永清是扬州大世界广场业主之一。2016年12月21日大世界国际广场业主大会筹备小组发出《第一次业主大会会议表决结果公示》，公示的大致内容：大世界广场共有840户，建筑面积38454平方米，实发选票527票，收回选票527票，其中有效票525票，废票2票。丁美蓉等12人当选业主委员会委员。业主大会表决决议事项：业主大会议事规则，管理规约。该公示有扬州市广陵区曲江街道沙南社区居民委员会的公章。2017年1月10日扬州市广陵区人民政府曲江街道办事处出具了“扬州市广陵区曲江街道沙南社区大世界广场业主委员会”登记备案证明。2017年2月18日扬州市大世界广场业主委员会出具第二次业主大会会议表决结果公示，大致内容：大世界国际广场共有840间，38454平方米。实发选票520票，收回选票517票，有效票517票，废票3票，有效票517票，面积19891.5平方米。一致通过表决事项：1、委托业主委员会解聘、选聘物业服务公司，2、委托业主委员会对大世界自行车车库改造。2017年3月26日扬州市大世界广场业主委员会作为委托方与扬州华峰物业服务有限公司签订《扬州市大世界广场物业管理合同》，约定合同期为一年，试用期为6个月。2017年11月29日大世界广场业主委员会发出通知，大致内容：与华峰物业公司关于物业费的标准不能达成一致，对华峰物业公司的服务不满意，试用期满正式合同不能成功签订，通知华峰公司于2017年12月31日前撤离大世界。2018年5月26日扬州市大世界广场业主委员会作为委托方，扬州安顺物业管理有限公司作为受委托方签订了《扬州市大世界广场物业服务合同》。关于葛永清提出的第一项诉讼请求：“撤销大世界广场业主大会关于选举产生大世界广场业委会的决议”，对此法院到社区调查发现有527张选票，社区对选票的真实性进行核实后，未发现虚假情形，原告认为选票全部是虚假的，其提供了一段录音，其陈述在2017年1月得到了一段视频证明2016年12月8日被选举人丁美萍、关晓欢改票拉票的过程。本院认为即便本张选票存在不真实情形，根据规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但应自知道或者应当知道权利被侵害之日起一年行使，原告提出的选举业委会成员有弄虚作假情形，即便成立，其提起诉讼时间也超过一年，可以认定选举合法有效。对于葛永清提出的第二项诉讼请求：撤销现业主委员会与扬州安顺物业管理有限公司签订的物业服务合同。葛永清出具了第二次扬州市大世界广场业主表决书及公示结果，超过半数的业主且该业主专有部分超过建筑面积的半数，表决通过了委托业主委员会解聘及招聘物业服务公司，表决书中未明确解聘、选聘哪家物业公司，在试用华峰物业公司未合格的情况下对选聘安顺物业公司亦有权限，葛永清只是提出表决书是虚假的，但未提供证据予以证明，不能被采信。本院作出（2018）苏1002民初3706号民事判决书，判决驳回葛永清的诉讼请求。后葛永清上诉至扬州市中级人民法院，扬州市中级人民法院作出（2019）苏10民终2384号民事判决书，驳回上诉，维持原判。5.原告提供了大世界广场的业主物业费缴纳情况表，物业费缴纳的发票等证据，部分业主已经缴纳了物业费。6.原告为证明其为大世界广场提供了物业服务，提供了快递的取件单、2020年在疫情期间体温等相关人员进出大世界广场的登记表、大世界广场监控室的照片、建筑消防维保发票、大世界广场门卫的照片、大世界广场保洁照片、电梯定期检查报告以及电梯维护保养报告、大世界广场防火巡查、消防的记录、工作流水等证据，证明安顺物业为大世界广场提供了物业服务。7.大世界业委会出具的情况说明一份，载明2018年大世界广场业主委员会通过合法途径招聘安顺物业为大世界广场业主进行服务的唯一物业公司。在一年期满后之所以没有续签书面合同，是因为葛永清与大世界广场业主委员会撤销权纠纷正在诉讼当中，一直到2019年11月二审判决才送达，业委会还没有时间最终确定于安顺物业续签合同，接着就是全国发生新冠××疫情，工作处于停滞状态。但从2018年5月开始大世界业委会并没有要求安顺物业退场，安顺物业也一直为大世界广场提供物业服务，属于事实存在的物业服务。业委会也正在考虑下一步物业服务相关事宜。6.被告提供了如家酒店集团（广陵区清雅居快捷酒店）、与工作人员签订的劳动合同，约定了劳动报酬等内容。2018年6月9日，广陵区清雅居快捷酒店于扬州银盾保安服务有限公司签订《保安服务合同书》，服务范围为内部安全工作，维护治安秩序，预防和制止违法犯罪活动。7.2018年，大世界公寓楼多位房屋业主同意大世界公寓自治并出具委托书。2018年7月25日，大世界国际广场公寓楼管理委员会（筹）与尚荣签订协议书，由尚荣为大世界公寓楼进行日常管理。葛永清作为楼层代表签字。8.被告曹美提供了如家酒店向尚荣团队交纳物业费的付款凭证及收据。9.被告曹美提供了照片十余张及视频一份，显示大世界广场垃圾堆积未及时清理，垃圾场失火，房屋外墙漏水，消防通道存放杂物堵塞通道，晚上路灯不亮等等。本院认为，大世界业委会与安顺公司签订《扬州市大世界广场物业服务合同》，安顺公司为扬州大世界广场提供物业管理服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合。合同约定：原告提供服务的受益人为扬州市大世界广场的全体业主和物业使用人，效力及于本物业区域内的所有业主与物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行合同并承担相应责任。该合同对扬州大世界广场全体业主具有约束力，被告曹美作为大世界广场业主，上述约定对被告具有约束力。原告已提供了物业服务，被告曹美应依据合同约定向安顺公司交纳物业费。合同约定委托服务期限为1年，自2018年5月26日至2019年5月25日止。试用期9个月，自2018年5月26日至2019年2月25日止。此后合同均为一年一签制，服务合同期满三个月前，如大世界业委会和安顺公司没有签定下一年度物业服务合同则视为双方合同到期自动终止。大世界业委会与安顺公司未在试用期满前3个月续签合同，合同到期自动终止。关于被告曹美应向原告安顺公司缴纳物业费的起算点，虽然物业服务合同约定服务期限为自2018年5月26日起，但是根据本院（2018）苏1002民初4862号民事裁定书，载明华峰物业于2018年6月底不再为大世界广场公寓提供物业服务。2018年8月15日，华峰物业的情况说明也载明华峰物业为大世界广场服务至2018年6月30日。清雅居酒店水电费付给华峰物业截止到2018年6月份等证据，安顺公司是2018年7月1日进入大世界广场提供物业服务，故物业费的起算点应为2018年7月1日。对于原告主张的2019年5月25日以后的物业费，原告安顺公司提供的大世界业委会出具的情况说明载明，在一年期满后之所以没有续签书面合同，是因为葛永清与大世界广场业主委员会撤销权纠纷正在诉讼当中，一直到2019年11月二审判决才送达，大世界业委会还没有时间最终确定与安顺物业续签合同，接着就是全国发生新冠××疫情，工作处于停滞状态。但从2019年5月开始大世界业委会并没有要求安顺物业退场，安顺物业也一直为大世界广场提供物业服务，属于事实存在的物业服务。本院经审理查明，至起诉之日，大世界业委会与安顺公司也没有续签合同。根据合同约定，双方的一年期合同已经终止。大世界业委会说明了未续签合同的理由并认可2019年5月25日以后安顺公司为大世界广场提供事实物业服务，但仍然应当签订书面物业服务合同，对于2019年5月25日以后的物业费原告可在合同续订后另行主张，本院在本案不予处理。综上，被告应当向原告交纳2018年7月1日至2019年5月25日的物业服务费。根据被告提供的照片和视频可知，原告安顺公司物业服务存在瑕疵，物业日常管理不到位，本院酌定原告自行承担15%的责任。被告曹美应交纳2018年7月1日至2019年4月30日的物业费服务费为73305.61元（2874.73平方米*3元/月/平方*10个月）*85%，2019年5月1日至2019年5月25日的物业费服务费应为6108.8元（2874.73平方米*3元/月/平方*25/30）*85%，合计79414.41元。被告辩称大世界业委会成立是违法的、大世界业委会与安顺公司私下签订合同是非法合同。根据本院（2018）苏1002民初3706号判决书查明事实和判决结果以及扬州市中级人民法院作出（2019）苏10民终2384号判决书判决结果，被告的抗辩意见不能成立，故本院不予采信。被告辩称其房屋是葛永清用于开如家酒店，如家酒店有自己的物业服务人员，有自己的保洁、保安、水电工程人员等，不要安顺公司进行服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，安顺公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被告提出如家酒店有自己的物业、无需物业公司提供服务，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告辩称如家酒店（葛永清和曹美的房屋）所在的大世界公寓楼自己聘请尚荣的管理团队从2018年7月开始管理大世界公寓楼至2019年8月底结束，如家酒店已向尚荣缴纳了物业费。在此期间，安顺公司未对大世界公寓楼进行事实上管理。被告曹美作为大世界广场业主，原告安顺公司已提供了物业服务，被告曹美应依据合同约定向安顺公司交纳物业费。如家酒店（葛永清和曹美的房屋）自行向尚荣缴纳物业费，不能作为被告曹美免除其向原告安顺公司交纳物业费的依据。故对被告的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告曹美于本判决生效之日起十五日内向原告安顺公司支付物业管理费79414.41元（2018年7月1日至2019年5月25日）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4094元，减半为2047元（原告已预交），由原告安顺公司负担1091元，由被告曹美负担856元（被告曹美应负担之款自本判决书生效之日起十五日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4094元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 谈文荣二〇二〇年七月二十日法官助理 刘伟伟书 记 员 侯 健