湖南省新晃侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1227民初1778号 原告：吴志世,男,1984年3月8日出生,侗族，粮农，户籍地：新晃县，现住新晃县。 委托诉讼代理人：姚敦华，男，西南律师事务所律师，一般代理 被告：陈开建,男,1977年3月10日出生,回族，在外务工，户籍地新晃县,现无固定住址。 委托诉讼代理人：熊毅，贵州黔东律师事务所律师，特别代理 被告：李佑清,男,1960年5月13日出生,侗族，个体工商户，现住新晃县。 委托诉讼代理人：戴青健，男，新晃县法律援助中心工作者，一般代理。 被告：万云飞，男，1985年9月21日出生，汉族，居民，户籍地贵州省铜仁市，现住新晃县。 原告吴志世诉被告陈开建、李佑清确认合同效力纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，因案情需要，本院依法追加万云飞为本案被告。原告吴志世及其委托诉讼代理人姚敦华、被告陈开建及其委托诉讼代理人熊毅、被告李佑清及其委托诉讼代理人戴青健到庭参加诉讼，追加被告万云飞经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告吴志世向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告陈开建在2010年3月20日签订的集资房买卖合同》合法有效;2、判决被告陈开建按2010年3月20日签订《集资房买卖合同》的约定，将位于新晃县晃州镇月塘路58号202室房屋产权过户登记在原告名下，并交付房屋产权证书;3、判决被告李佑清不得对新晃县晃州镇月塘路58号202室的房屋主张抵押权;4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年2月，原告从乡下进入“新晃县晃州汽修厂”务工，从事汽车维修工作，因无房屋住，经人介绍购买被告陈开建在晃州镇月塘路58号202室住房一套，双方于2010年3月20日签订《集资房买卖合同》，约定由原告出资146496.42元购买该套住房，由被告陈开建在2010年7月1前交付房屋及产权证件。2010年9月28日，被告陈开建要求交纳购房款6.5万元。原告交纳6.5万元之后，被告陈开建出具收条，并在《集资房买卖合同》上载明“已付人民币65000元，还剩80000元在2016年12月底付清”的内容。过后大约二、三个月，被告陈开建将房屋钥匙交给原告，同时还将一本房产证给原告看，原告随意看了一下，上面确有原告的名字。被告陈开建说房产证还不能给，要等交清全部购房款后才能给。由于当时无力付清购房款，房产证就押在被告陈开建那里。2011年2月，原告进入202室居住，边住边装修，2011年9月22日装修完毕并将该房作结婚用房。原告乔迁新居和结婚办酒时，被告陈开建还随礼祝贺。2013年9月9日，原告发现房门上贴有一张字条，上面写着“此房是我的，房产证在我手上”。原告按字条上留下的手机号打过去，得知该字条系杨芳舞所书写。由于害怕被骗，2013年9月10日在叔叔吴长端的陪同下到房产局查询，工作人员告知原告购买的房子早已登记在他人名下。原告急忙联系被告陈开建，但手机已停机，无法联系。2013年9月17日，原告向公安局经侦大队报案寻求解决。之后，原告四处打听，均未能联系被告陈开建。2018年11月23日，公安人员告知原告与被告陈开建之间的房屋买卖属于民事纠纷，需通过民事诉讼解决。2018年11月30日晚上，被告陈开建主动来到原告家中，承诺在20天内把房屋产权过户到原告名下，可逾期未能办理。经查，被告陈开建于2009年7月至2010年12月在晃州镇月塘路58号修建一栋七层楼商品房，一楼为五个门面，二楼以上为十套住房。2010年9月15日，被告陈开建将该栋砖房的202室登记在其同母异父万云飞的名下(房屋所有权证号:晃房权证字第**)。2013年7月11日，被告陈开建用202室向被告李佑清抵押借款20万元，抵押期限从2013年7月11日至2015年7月11日，并办理抵押登记(房屋他项权利号:房他证字新晃字第000078**)。月塘路58号房屋系被告陈开建投资修建，万飞云没有参与建房，也没有与被告李佑清曾发生借款业务。虽然202室房屋产权登记在万云飞名下及用于向被告李佑清抵押借款20万元，均系由被告陈开建指使所为。2018年12月28日，原告向新晃县人民法院提起诉讼，法院受理后认为被告李佑清系法院聘请的廉政监督员而将案件移送怀化市中级人民法院指定管辖，中院指定芷江县人民法院进行审理。芷江县人民法院进行庭前审查时，认为原告将被告“陈开建”写成“陈开健裁定驳回起诉。提出上诉后，怀化中院维持一审裁定。原告认为，原告与被告陈开建在2010年3月20日签订的《集资房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家强制性法律规定，应当合法有效，应受法律保护，被告陈开建应按合同约定为所购买的房屋办理产权登记。被告陈开建无正当理由将原告购买的房屋登记在万云飞名下及指使万飞云用原告所购买的房屋向被告李佑清抵押借款20万元，属违约侵权行为。被告李佑清虽取得202室房屋的抵押权利证书，但依法不得主张抵押权利，首先，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1、2条之规定，当建设工程价款优先受偿权与抵押权、消费者购买权发生碰撞时，消费者的购买权大于抵押权;其次，抵押期限从2013年7月11日至2015年7月11日，超过抵押期后，抵押权应自动丧失;再则，《合同法》第150条规定:“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”为此，特依法提起诉讼，请求人民法院公正判决，支持原告的诉讼请求。在审理过程中，原告撤回了第三项诉讼请求。被告陈开建辩称：月塘路的房子是我一个人出资购买，也是由我来出售，原告当时未交付完房款所以未办理过户手续。房子修好以后因为资金紧张我向农商银行贷款，贷款到期后由于无力偿还贷款，所以我用月塘路的房子向李佑清借款作抵押并在不动产中心办理了他项权利证。 被告李佑清辩称：原告的诉讼请求不成立，李佑清也未向法院对月塘路202房主张抵押权，陈开建已经把房子过户给了万云飞，原告的房产证是不存在的，原告诉讼中所说的建筑工程优先受偿权双方当事人主体不适格，月塘路的不动产中心的抵押权仍然存在，未超过时效。2010年9月15日房屋已经办理了过户登记手续，在万云飞的名下。 被告万云飞经本院公告传唤未到庭，也未提交书面答辩状。 原告吴志世为支持自己的诉讼主张向本院提交下列证据： 1、吴志世与李佑清的身份证的身份证2份2页，拟证明吴志世、李佑清的身份信息的事实。 2、集资房买卖合同1份4页，拟证明陈开建出卖202号房给吴志世，价格为14万元，并在2010年7月1日前交付房屋及产权证件并约定相关事情的事实。 3、收据1份1页，拟证明陈开建收取吴志世购房款6.5万元的事实； 4、房屋所有权证书1份1页，拟证明陈开建在2010年9月15日将202号房登记在万云飞名下的事实； 5、房屋他项权利证书1份1页，拟证明陈开建在2013年7月12日将202号房向李佑清抵押借款20万元，抵押期至2015年7月11日止； 6、新晃公安对吴志世的询问笔录1份3页，拟证明吴志世报案并讲述购买202号房的经过的事实； 7、新晃公安对万云飞的询问笔录1份4页，拟证明202号房不属于万云飞所有，陈开建指使万云飞将202号房登记在万云飞名下并用于向李佑清抵押借款的事实； 8、新晃公安对陈开建的询问笔录1份5页，拟证明陈开建已将202号房出卖给吴志世后，又将该房登记在万云飞名下，并用于向李佑清抵押贷款20万元的事实； 9、新晃法院（2014）晃民一初字第371号民事判决书1份8页，拟证明该案件与本案有关联的事实； 10、芷江法院（2019）湘1228民初46号民事裁定书1份1页； 11、怀化中级法院（2019）湘12民终1312号民事裁定书1份1页；证明案件来源的过程的事实。 被告陈开建对原告吴志世提交的证据除证据2外均无异议，对证据2的真实性无异议，但是原告方未按照合同上的时间付款。 被告李佑清的质证意见为：证据1、3-5、10-11没有异议；证据2真实性有异议，交房付款的时间过度长，第二条第二项时间上有涂改痕迹。合同上的第三条是后面添加的。房屋价款不明确。证据6-8，三性都有异议，这只是一个询问笔录，公安笔录不能成为民事证据，在面对公安人员的情况下，可能当事人的一些回答不真实。证据9民事判决书与本案没有关联，与本案的情形不一样，该份判决书只是判决陈开建与当事人的合同有效，没有追加我为第三人。 被告陈开建未提交证据。 被告李佑清为支持自己的主张，向本院提交如下证据： 1、集资房买卖合同1份4页，拟证明该合同第二条第2项和第三条有涂改后添加痕迹，系伪造，合同签订时间和房屋总价款及付款交房时间有明确约定，合同签订的主体 2、收据1份1页，拟证明实际付款时间已逾合同约定付款时间，实际付款金额未达房屋总价款的一半的事实 3、房屋所有权证1份2页，拟证明在原告吴志世交款之前，该房屋已经由被告陈开建过户给了万云飞，在签订合同之前该房屋已经作了抵押给农行的事实 4、抵押借款合同1份1页，拟证明本案争议的房屋是万云飞抵押给了李佑清的事实 5、房屋他项权证1份2页，拟证明抵押权手续是合法办理，无其他共有权人争议的事实 被告陈开建对李佑清提交的证据均无异议。 原告吴志世对被告李佑清提交的证据的质证意见为：证据1-5，真实性均没有异议，对证明目的有异议，合同的约定与交付使用不能对抗工程明显的质量问题；证据2，真实性没有异议，对证明目的有异议，当时没有提出，并不代表后面不可以提。 对原告提交的证据，本院认证如下：证据1、3-5、9-11原告对证据的真实性无异议，本院予以采信；证据2经本院庭审查实，合同上的涂改痕迹和添加痕迹系原告吴志世和被告陈开建协商后添加和涂改，是双方真实意思的表示，本院予以采信；证据6-8系公安机关对吴志世、万云飞、陈开建的笔录，被告李佑清认为公安机关的笔录不能作为民事案件的证据使用，于法无据，结合庭审中原告吴志世和被告陈开建，本院对相关事实予以采信。 对被告李佑清提交的证据，本院认证如下：证据1-5原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年，被告陈开建以陈开建、万云飞、康志军、李亚飞集资建房的名义在晃州镇（原新晃镇）月塘路58号修建六层商品房一栋予以出售。2010年3月20日，原告吴志世与被告陈开建签订《集资房买卖合同》，合同约定：1、原告（买受人）吴志世购买被告（出卖人）陈开建坐落于月塘路（公安局宿舍后面）一栋二层一号房（该房号后改为202室），建筑面积146.6平方米；2、付款方式及期限：分期付款，2010年3月20日前交购房定金款，在房屋交付时（预计2016年12月底）全部付清；3、计价方式及价款，按建筑面积计算，该住房价为998元/m²,合计总金额为146496.42元；另用笔手写有“已付人民币陆万伍仟元整（65000.00），还剩捌万元整（80000.00）,2016年12月底付清。”字样。4、……；8、出卖人应在2010年7月1日前将房屋交付买受人使用；9、……；13、出卖人在房屋交付使用时，买受人交清全部购房款后30日内，出卖人负责办理产权过户手续（办证的有关费用，由买受人自己负责）……。2010年9月28日，吴志世向陈开建交纳购房款65000元。随后，陈开建将该房屋的钥匙交给吴志世，吴志世于2011年对该房屋进行装修后即在该房屋居住至今。2016年，因被告陈开建下落不明，原告至今未能将所欠购房款80000元给付被告。 2010年9月15日，陈开建将202号房登记在万云飞名下(房屋所有权证号:晃房权证字第:晃房权证字第号在公安机关的笔录显示，万云飞系陈开建同母异父的弟弟，并未参与该房屋的修建和出资，该房屋系陈开建出资和修建，万云飞只是应陈开建的要求将该房屋挂在其名下。2010年10月29日，陈开建用该栋万云飞名下的6套房产（包括202室）向中国农业银行新晃支行抵押贷款，并办理了他项权利登记，后因贷款到期，陈开建无资金偿还贷款，2013年7月11日，陈开建以万云飞的名义向李佑清借款还贷，并将该房屋的他项权利转登记在李佑清名下(房屋他项权利号:房他证字新晃字第号)。 2013年9月，李佑清派人查看抵押房屋，原告才知道房屋已经抵押的事情，即到房产局查询，工作人员告知原告购买的房子早已登记在他人名下且进行了他项权利抵押。原告即联系被告陈开建，但手机已停机，无法联系。2013年9月17日，原告向公安局经侦大队报案寻求解决。之后，原告四处打听，均未能联系被告陈开建。2018年11月23日，公安人员告知原告与被告陈开建之间的房屋买卖属于民事纠纷，需通过民事诉讼解决。2018年11月30日晚上，被告陈开建主动来到原告家中，承诺在20天内把房屋产权过户到原告名下，可逾期未能办理。2018年12月28日，原告向新晃县人民法院提起诉讼，本院受理后认为被告李佑清系本院聘请的廉政监督员而将案件移送怀化市中级人民法院指定管辖，怀化市中级人民法院指定芷江侗族自治县人民法院进行审理。芷江侗族自治县人民法院进行庭前审查时，认为原告将被告“陈开建”写成“陈开健”裁定驳回起诉，吴志世提出上诉后不久撤回了上诉，现李佑清在本院的聘请廉政监督员的聘请期限已经超过，原告再次起诉，要求判如所请。 本院认为，晃州镇（原新晃镇）月塘路58号202号房屋虽然登记在万云飞名下，但万云飞在公安机关的陈述证实该房屋系陈开建出资修建，万云飞只是挂名，应当认定陈开建系该房屋的实际所有人，对该房屋有处分的权利，原、被告签订的《集资房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律和社会公共利益，合同依法成立有效。被告以该房产抵押贷款并办理了房地产抵押登记手续，包括后面向李佑清借款还贷和将该房屋的他项权利转登记在李佑清名下，但原告购买此房屋是在上述抵押之前，且以居住为目的，并已给付被告部分房款，未给付的部分房款也是因被告陈开建自身原因造成，原告对房屋进行了装修居住，故被告李佑清对该房屋享有的抵押权不能对抗原告作为无过错的消费者对该房屋享有的期待权。关于原告要求办理过户的诉讼请求，按照双方《集资房买卖合同》第十三条约定，原告在交清全部房款后三十日内，被告陈开建应当办理过户手续，万云飞作为该房屋的现实际登记人，应当协助原告和陈开建办理过户手续。 综上所述，原告吴志世的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告吴志世与被告陈开建2010年3月20日签订的《集资房买卖合同》合法有效。 二、原告吴志世在交清全部房款后三十日内，被告陈开建将办理好的房屋过户手续交付原告吴志世（费用由原告吴志世承担）。 三、被告万云飞有协助办理该房屋过户手续的义务。 四、驳回原告吴志世的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告陈开建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  龙英军 人民陪审员  佘顺莲 人民陪审员  吴英铨 二〇二〇年七月二十一日 法官 助理  罗艳辉 代理书记员  杨京文 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。