江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异116号案外人（异议人）：刘某，男，1968年5月12日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。申请执行人：徐爱平，男，1970年11月15日出生，汉族，住昆山市。被执行人：吴小毛，男，1967年10月9日出生，住昆山市。本院在执行申请执行人徐爱平与被执行人吴小毛民间借贷纠纷即(2020)苏0583执729号执行一案中，案外人刘某向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。异议人刘某称：请求贵法院撤销对吴小毛吴桂仙位于XX园XX室拍卖执行。事实与理由：本人于2012年认识吴小毛夫妇，在2013年当时吴小毛在大市投资做农场，他们夫妻两由于缺资金就向我借了15万元人民币，并答应支付一部分相应的利息，在借给他15万元人民币后讲资金还不够，想在继续增加借款我当时没有答应，后来他听说我想买个张浦方向的房子准备给儿子结婚用，他们夫妻两就电话给我讲他们家有3套拆迁房可以出售一套给我，后来我们经过市场询价几次协商后确定买下了XX花园XX室拆迁房。我们特意找来了中间人帮我们签订了房屋买卖协议，并把之前写的十五万元的欠条改写成了购房定金款，取消了利息，并且又支付了5万元人民币，之后一段时间我按照合同支付了所有房款，后期按合同交付了购房款。2017年拿到房屋钥匙后，我自己亲自去办理了水电的开通，由于房屋交付的晚，儿子结婚等不及就在别处另外定了婚房。我经过简单装潢整理。然后2018年8月22日通过中介出租给杨述武一家居住。一直使用到现在。现在本人有房屋拆迁安置合同，房屋买卖合同，房款收条，房屋出租合同，水电费现金交费发票，租金付款记录以及中介人与租房人等证明。经审查查明：本院作出(2019)苏0583民初247号民事判决：“一、被告吴小毛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐爱平给付借款本金和前期利息合计134400元，并支付后续利息（以134400元为基数，自2015年2月17日起至实际给付之日止，按照年利率12%标准计算）。二、驳回原告徐爱平对被告吴桂仙的全部诉讼请求。案件受理费3948元，保全费1470元，前述两项费用合计5418元，由被告吴小毛负担。”该判决生效后，徐爱平向本院申请执行即(2020)苏0583执729号执行一案。本院在该案执行过程中发布(2020)苏0583执729号之二公告拟对昆山市张浦镇X园路XX号XX花苑XX室、昆山市张浦镇XX路XXX号XX花苑XX室房屋进行拍卖。异议人遂提出执行异议。2011年11月13日，吴小毛作为被拆迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订房屋动迁补偿协议书，约定：乙方房屋坐落于张浦镇，房屋所有权人吴小毛，总建筑面积294平方米；甲方应支付乙方房屋补偿金466448元，房屋安置及价格结算双方另行签订协议。次日，吴小毛作为被动迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订动迁房屋安置协议书，约定住宅安置点为桃园小区（2号地块），具体包括（施工编号）XX室及XX号车位、XX室及X号车位（现公安编号为XX室）、XX室及17号楼62号车位。昆山市张浦镇XX路XX号XX花苑XX室目前仍登记在昆山瑞成房地产开发有限公司名下，系吴小毛拆迁安置房。另查明，2019年7月15日，刘旭中（该案原告）起诉吴小毛、吴桂仙（该案被告）房屋买卖合同即（2019）苏0583民初14088号一案，其诉讼请求为：“1、判令原告与被告签订的房屋买卖成交合同继续履行，强制被告立即办理昆山市张浦XX小区X号地块XX室房屋不动产权证书(具体以产权登记信息为准)。2、判令被告于办理上述房产不动产权证书后十日内，协助原告办理过户手续，过户至原告名下。3、判令被告承担本案诉讼费。”该案经审理认为：“原、被告签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》后，原告主张双方间为房屋买卖合同关系，被告向公安机关述称双方间名为房屋买卖关系，实为借款关系。现原告虽已提交合同及收条，但合同第二条内容的改写情况显然不合常理，且原告所述首付款以外的房款由吴小毛根据需要上门取款及以总收条换其他收条的做法亦与通常的购房款履行方式不符，原告明确已付426500元皆为现金，就本案现有证据，缺乏其他证据印证双方间交易实际过程，故原告主张与被告间为房屋买卖合同关系，本院不予确认，原告要求被告履行房屋买卖合同，本院不予支持。”此后，本院作出（2019）苏0583民初14088号民事判决，驳回刘旭中诉讼请求。（2019）苏0583民初14088号民事判决书审理查明部分记载：2014年1月20日，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）及陈建华（中介方）签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》，约定甲方将座落在张浦XX小区X号地块XX号动迁安置房出售给乙方。合同第二条中成交总价小写部分由手写的“15万”改为“42.65万”元，大写部分由“壹拾伍万元正”改为“壹拾伍万圆正加壹拾柒点陆伍”；该条约定的合同签订时支付金额小写部分为手写的“15万”元，大写部分为“一次性付清壹拾伍万圆”。2015年12月20日，被告吴小毛出具收条一份，载明“今收到刘某购房款总现金肆拾贰万陆仟伍百元整（426500）元”。另，2017年5月间，吴小毛因涉嫌合同诈骗罪接受公安机关讯问过程中称，2014年1、2月左右，因工程亏损没拿到钱，通过朋友陆小红介绍向刘某借款15万元，当时和刘某签署了借款合同，同行的还有刘某带的两个人，一个姓陈是刘某的合伙人，另一个不认识；约定月利9%，每个月还13500元；当天，刘某还拿一份空白房屋买卖合同让他签，说把房屋抵押给他这样有保障，到时候把钱还上的话，房屋买卖合同会还给吴小毛；吴小毛跟吴桂仙讲购房合同是借款要签的合同，吴桂仙就在购房合同上签名；吴小毛让介绍人陆小红伪造了一份假的动迁房安置协议给刘某，刘某没有发现协议是假的；之后还了两年左右利息，共计还了20多万利息，本金没有还，到了2015年8月拖欠刘某几个月利息，刘某要吴小毛还钱，还要加上罚款等金额算了下连同15万本金要42万多，并让吴小毛签借条，吴小毛签了几份借条，大概总额42万元多；同时刘某让吴小毛签了一份42.65万的收条，意思就是收到刘某42.65万的购房款，这42.65万实际是欠刘某的高利贷。刘某接受公安机关询问时称，2014年1月左右，吴小毛向刘某借款15万，也没说干什么，就说要用，因为刘某儿子结婚要房子，就跟吴小毛讲买他XX小区XX室这套房子，会给他15万相当于首付款，吴小毛同意的，于是在2014年1月20日在陈建荣见证下签订《房屋买卖成交合同》；定好总价42.65万元，约定当天给15万元，具体现金还是转账不记得了，剩余的尾款，约定有需要随时到刘某处拿；一直到2016年11月左右，吴小毛从刘某处拿到了全部42.65万元购房款，都是拿的现金，就让吴小写了收条；2017年3月左右，刘某知道房子可以交房了，就让吴小毛去拆迁办拿钥匙，吴小毛就拿了XX室钥匙给刘某；这套XX室不是吴小毛抵押的，实际是买吴小毛的房产，那15万元是房子首付款；吴小毛收了42.65万元，都是购房款，是刘某陆续给吴小毛的；没有收取吴小毛利息。刘某并曾向公安机关称其用现金分好几次一共付42.65万元房款给吴小毛，每次收钱吴小毛都写收条，后来吴小毛写了一个总的收条，刘某就把之前那些分次写的收条还给了吴小毛。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，桉照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利、有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据涉案异议房屋的历经诉讼情况来看，该房屋系吴小毛拆迁安置房，权利人应为吴小毛。吴小毛因与徐爱平存在民间借贷纠纷，现该异议房屋被执行中。刘某针对执行提出异议，其应当符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。异议人提供的证据不足以证明其与吴小毛之间存在真实的房屋买卖合同关系，亦不足以证明其按约实际足额支付了购房款。其要求中止执行的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人刘某异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  欧 平人民陪审员  许家塑人民陪审员  杨剑英二〇二〇年七月二十九日书 记 员  杨云凤