广东省广州市从化区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0117执异146号 案外人：胡伟强，男，1967年9月19日出生，汉族，住广州市从化区。 委托诉讼代理人：林海，广东法海律师事务所律师。 申请执行人：中化（深圳）实业有限公司，住所地广东省深圳市福田区商报路奥林匹克大厦**。 法定代表人：张增根。 被执行人：广州从化农业生产资料有限公司，住所地广州市从化区街口街建设路****自编**。 法定代表人：张国安。 被执行人：张艳颜，女，1951年2月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 被执行人：邓国强，男，1951年9月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 被执行人：广州市从化区供销合作社联合社，住所地，住所地广州市从化区街口镇东成路**iv> 法定代表人：戚桂芬。 本院在执行申请执行人中化（深圳）实业有限公司（以下简称“中化公司”）与被执行人广州从化农业生产资料有限公司（以下简称“农业生产资料公司”）、张艳颜、邓国强、从化市供销合作社联合社（后更名为“广州市从化区供销合作社联合社”）债务纠纷一案〔执行案号：（2018）粤0117执恢92号〕过程中，案外人胡伟强对本院执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人胡伟强称，一、2003年4月15日，邝禹翔通过司法拍卖程序竞得从化市××××国道边总面积为13449平方米的地块，故该土地的使用权人并非广州从化农业生产资料有限公司。二、案外人与胡记全共同出资，以胡记全名义购买该地块并签订《土地转让协议》，胡记全按约定支付了首期购地款20万元，邝禹翔交付给了案外人和胡记全使用。后案外人讲述土地10亩进行平整、修建一幢厂房。邝禹翔于2008年将上述土地分割成两宗土地，土地证号分别为2008-&tim**;×8、2008-××9。2008-××号土地实际上有2963.67平方米为案外人实际所有。因邝禹翔的原因，未及时向案外人和胡记全出具法院的裁定书及为案外人确权、办理《国有土地使用权证》，因此案外人暂未向邝禹翔支付剩余款项。但案外人已履行《土地转让协议》的大部分义务，且邝禹翔已将涉案土地交付案外人和胡记全使用多年。因此，案外人特此提出如下异议请求：一、撤销（2015）穗从法执恢字第152号之三执行裁定书；二、撤销对从化市××××国道边地块（土地证号：2008-&tim**;×8、2008-××9）的执行，撤销拍卖程序，停止办理过户等转移土地使用权手续；三、冻结从化市××××国道边地块（土地证号：2008-&tim**;×8、2008-××9）拍卖所得款项。 本院查明，关于胡记全对本院拍卖上述土地提起执行异议一案，本院于2018年6月6日作出（2018）粤0117执异59号执行裁定，驳回胡记全的异议请求。胡记全不服，向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2018年10月31日作出（2018）粤0184民初2415号民事判决书，判决驳回胡记全的异议请求。胡记全不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年4月11日作出（2019）粤01民终1722号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 根据已经生效的根据（2018）粤0184民初2415号、（2019）粤01民终1722号民事判决书查明，原告中国农业银行从化市支行诉被告从化市农业生产资料公司借款合同纠纷四案，本院于2002年5月16日分别作出的（2002）从法经字第50号、51号、52号、53号、54号五份民事判决书，判决书查明1997年至1998年间，原被告签订多份《借款合同》和《抵押合同》，被告从化市农业生产资料公司提供自有房产13套及土地一幅（土地证号为：从府国用（1994）字第012208000**）为借款作抵押，并已办理了抵押登记，判决被告从化市农业生产资料公司清还借款本金共计960万及利息给原告中国农业银行从化市支行，原告中国农业银行从化市支行对被告从化市农业生产资料公司提供的13套抵押房产及土地一幅（土土地证号为：从府国用（1994）字第012208000**享有优先受偿权。判决生效后，依据中国农业银行从化市支行的申请，2002年7月25日，本院分别以（2002）从法执第877、878、879、880、883号立案执行。 上述案件执行过程中,2002年8月26日，本院作出（2002）从法执字第883号民事裁定书，裁定拍卖被执行人从化市农业生产资料公司位于从××××国道边的土地（证号：从府国用（1994）字第01220800006号）。2002年11月1日，本院委托广州穗和拍卖行有限公司拍卖从××××国道边的土地。在2003年4月15日举行的联合拍卖会上，邝禹翔以36.4万元竞得从××××国道边的土地，并已签订了《成交确认书》。后经广州穗和拍卖行有限公司催款，邝禹翔仍未付清拍卖款。2003年11月17日，广州穗和拍卖行有限公司向本院提交《关于从化市龙潭镇龙聚村106国道边土地重拍的请示》。后，邝禹翔缴交了拍卖款。依据本院（2002）从法执字883号恢字第1号（03-11）执行卷宗存档的NO.0226781代管款收据显示：广州穗和拍卖行有限公司于2003年12月25日扣除了必要费用后向本院缴纳了款项325306.8元。2004年6月25日，本院作出（2002）从法执字883号恢字第1号（03-11）民事裁定书，查明本院在执行过程中，依法拍卖了被执行人从化市农业生产资料公司位于从××××国道边的土地，扣除有关费用后拍卖余款所得322635.8元已发还申请执行人中国农业银行从化市支行，因被执行人已转制改革，无其他财产可供执行，申请执行人亦无法提供被执行人其他可供执行的财产，并同意终结本案执行，遂裁定：本院（2002）从法经初字第54号民事判决书终结执行。根据本院（2002）从法执字883号恢字第1号（03-11）执行卷宗存档反映，2004年11月22日，邝禹翔出具《收据》给本院，内容为收到从化市农业生产资料公司位于从××××国道边的土地国有土地证壹本（证号：从府国用（1994）字第01220800006号）。2004年11月22日，本院执行局向邝禹翔发出《通知》，内容为：“你于2003年4月15日举办的联合拍卖会上竞买所得位于从××××国道边的土地，至今仍未到本院办理有关产权过户手续，现通知你在2004年11月25日前到本院执行局领取有关过户手续事宜，逾期责任自负。”本院（2002）从法执字第883号及（2002）从法执字883号恢字第1号（03-11）执行卷宗，并无拍卖成交确认书、拍卖成交确认裁定书、协助执行通知书等文书，亦无上述文书的送达回证。 根据本院向广州市从化区国土资源和规划局调取的档案资料显示：位于从化市××××国道边的土地使用权［证号：从府国用（1994）字第01220800006号］，原土地使用权人是从化市农业生产资料公司，用地面积为12973平方米。2004年7月22日注销（97）押96号抵押登记。2005年4月11日，从化市农业生产资料公司向从化市国土资源和房屋管理局提供广州市工商行政管理局从化分局出具的《证明》，证实其已于2005年1月10日更名为广州从化农业生产资料有限公司。从化市国土资源和房屋管理局于2005年10月24日为上述地块换发新证书，证号为从府国用（2005）字第00208号，土地坐落仍为从化市××××国道边，权利人是广州从化农业生产资料有限公司，用地面积经测量调整为13449平方米。同时，国用（1994）字第01220800006号国有土地使用证原件中的“变更记事”栏，备注注销从府国用（1994）字第01220800006号国有土地使用证，将被注销的国有土地使用证存档。在证号为从府国用（2005）字第00208号土地使用权的土地登记卡中记载的土地来源为从府国用（1994）字第01220800006号，在土地登记卡续表中“登记的其他内容及变更登记事项”中记载：1、该宗地原从化市农业生产资料公司，现更名为广州从化农业生产资料有限公司，原面积为12973平方米，经测量面积为13449平方米；2、该宗地分割二宗用地发证，分别为3703平方米、9746平方米；新证号：(2008）00138、(2008）00139。广州市从化区国土资源和房屋管理局档案资料显示，2007年12月28日，广州从化农业生产资料有限公司向从化市国土资源和房屋管理局提交了一份《申请书》，申请将从化市××××国道边的土地使用权面积分割成两部分，一部分土地使用权面积为3703平方米，另一部分土地使用权面积为9764平方米。2008年5月20日，从化市城市规划局向广州从化农业生产资料有限公司颁发证号为从规地［2008］19号《建设用地规划许可证》载明，用地位置：从化市××××国道边；用地性质：工业用地；用地面积：9746平方米；附注：根据从府国用（2008）字第00208号《国有土地使用证》办理。2008年6月15日，从化市国土资源和房屋管理局为两宗用地换发新的土地证，面积3703平方米的土地土地证号为(2008）001**积9746平方米的土地土地证号为(2008）001**中，土地土地证号为(2008）00139的土地登记卡中记载的土地来源为从府国用（2005）字第002**土地登记卡续表中“登记的其他内容及变更登记事项”中记载该宗地由从府国用（2005）字第00208号分割而来。 又查，原告中化（深圳）实业有限公司诉被告从化市农业生产资料公司、广州市从化区供销合作社联合社债务纠纷一案，深圳市中级人民法院作出的（2001）深中法经一初字第46号民事判决书已发生法律效力。依上述判决，被告从化市农业生产资料公司应在判决发生之日起十内返还900万元及利息给原告中化（深圳）实业有限公司，被告广州市从化区供销合作社联合社对从化市农业生产资料公司不能清偿部分向原告中化（深圳）实业有限公司承担三分之一的赔偿责任。根据申请执行人中化（深圳）实业有限公司的申请，深圳市中级人民法院委托本院执行，本院以（2003）从法执字第779号案立案执行。 案件执行过程中，2007年3月23日，本院作出（2003）从法执字第779号民事裁定书，裁定追加张艳颜为被执行人，被执行人从化农业生产资料公司变更为广州从化农业生产资料有限公司，两被执行人承担从化农业生产资料公司、广州市从化区供销合作社联合社在（2001）深中经一初字第46号民事判决书中所确定应负的法律责任。 深圳市中级人民法院于2010年7月26日作出（2010）深中法民二初字第21号民事裁定书，裁定追加邓国强为该院（2001）深中法经一初字的46号案件的被执行人，邓国强应对中化（深圳）实业有限公司在该案件中所确定的债权承担连带清偿责任。 2015年6月19日，根据中化（深圳）实业有限公司的申请，本院以（2015）穗从法执恢字第152号案恢复对上述执行案件的执行。2015年8月18日，本院作出（2015）穗从法执恢字第152号之二执行裁定书，裁定查封被执行人广州从化农业生产资料有限公司所有的位于从化市××××国道边的土地一幅（土地证土地证号：2008-&tim**imes;号）。2015年10月27日，本院作出（2015）穗从法执恢字第152号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人广州从化农业生产资料有限公司所有的位于从化市××××国道边的土地一幅（土地证土地证号：2008-&tim**imes;号）。 及后，邝禹翔作为案外人向本院提出执行异议，请求撤销（2015）穗从法执恢字第152号之三执行裁定书。本院于2016年2月24日作出（2015）穗从法执异字第109号执行裁定书，裁定中止对位于从化市××××国道边的土地使用权［土地证土地证号：(2008）001**行。申请执行人中化（深圳）实业有限公司不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉。本院于2016年12月29日作出（2016）粤0184民初1327号民事判决，判决：准许执行第三人（被执行人）广州从化农业生产资料有限公司名下的位于广州从化区鳌头镇龙××国道边的土地一幅（土地证土地证号：2008-&tim**imes;号）；本院（2015）穗从法执异字第109号执行裁定于本判决生效时自动失效。 邝禹翔不服一审判决，提起上诉。邝禹翔在二审庭询中补充上诉理由称：“其于2003年12月交付拍卖款后即与胡记全签订土地转让协议，转让涉案土地中的10亩，由其负责办理过户以及超过转让价格12%部分的税费。2004年，其希望通过拍卖公司和法院直接将地块过户至胡记全名下，发现没有可能，于2005年通过朋友找到广州从化农业生产资料有限公司，希望通过该公司直接过户给第三方以避免中间的税费。在申请办理过程中应国土部门要求换了新证，了解到由于是划拨用地要补交一笔出让金，加上税费远超过之前估算的12%，其无法承担因此搁浅。到后边胡记全也有意见，到2008年找到了合作方想解决这件事，由于税费的问题因此新的合作方要大面积，上诉人就和胡记全一起合作，他不愿意再多给钱因此就打算按他已付的转让款20万元，按约定的转让单价算出实际给他面积约3703平方米土地给他，另一块9000多平方米再与新的合作方一起合作。因此2008年其要求广州从化农业生产资料有限公司向国土部门申请将涉案土地分割成面积分别为3703平方米和9746平方米的两宗地块，准备分开过户。但后边发现要补的出让金和税费过高，就又搁浅了。另邝禹翔提交《土地转让协议》、《收据记账》、《企业信用信息公示报告》及照片，以证明从化市龙潭镇龙聚村106国道边的土地拍卖成交后，其于2004年3月将其中的10亩土地转让给第三方胡记全，胡记全按约定支付首期转让款20万元。”广州市中级人民法院于2017年6月19日作出（2017）粤01民终7406号民事判决，认为：“虽然邝禹翔于2003年竞买了一审法院委托拍卖的涉案土地，支付了拍卖款，但一直未取得拍卖成交过户裁定书，相关执行案件档案中亦未见一审法院作出了拍卖成交过户裁定、协助执行通知等产生物权变动效力的法律文书。邝禹翔上诉称法院已作出拍卖成交裁定书并送达生效的主张缺乏依据，本院不予支持。涉案土地的使用权自1994年登记起，到拍卖后2005年换发新证，到2008年分割二宗用地发证，使用权人始终登记为广州从化农业生产资料有限公司。也就是说，作为权利人行使权利的一直是广州从化农业生产资料有限公司，而非邝禹翔。”“邝禹翔自述其不愿意承担过户的税费和补交土地出让金，可见，在一审法院已书面通知其到法院办理涉案土地的过户手续的情况下，邝禹翔在法院查封前的长达12年时间内未申请办理过户登记是有其自身原因的。上诉人以此认为其未怠于行使权益的上诉理由，本院不予采信。”遂判决驳回上诉，维持原判。 2017年8月16日，本院作出（2015）穗从法执恢字第152号之三执行裁定，裁定拍卖被执行人农业生产资料公司所有的位于从化市××××国道边的土地（土地证土地证号：2008-&tim**imes;8）和从化市××××国道边的土地（土地证土地证号：2008-&tim**imes;9）。2018年4月28日，上述两幅土地共同拍卖并以成交额12376890.00元拍卖成功，买受人于2018年4月29日向本院账户转入拍卖款241600.00元，于2018年5月2日转入12135290.00元。 （2018）粤0184民初2415号、（2019）粤01民终1722号民事判决书认为，邝禹翔取得涉案土地物权的依据只能是法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书，而邝禹翔要转让涉案土地，则必须在取得拍卖成交裁定书后将涉案土地登记在其名下方能处分，未经登记的，不发生物权效力，不能对抗第三人。根据已经生效的（2017）粤01民终7406号民事判决查明认定，邝禹翔并未取得拍卖成交裁定书，而涉案土地的使用权自1994年登记起，到拍卖后2005年换发新证，到2008年分割二宗用地发证，使用权人始终登记为农业生产资料公司，故作为涉案土地权利人行使权利的一直是被执行人广州从化农业生产资料有限公司，而非邝禹翔，更遑论本案原告胡记全。胡记全对讼争土地主张权利的权利来源为其与邝禹翔签订的《土地转让协议》，作为出让人的邝禹翔已就讼争土地所提起的执行异议以及执行异议之诉均被驳回，胡记全作为受让人，故其要求停止讼争土地的执行理据不足。 本院认为，案外人胡伟强提出要求本院中止涉案土地执行的异议请求，是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定按案外人异议进行审查。 首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。因上述土地登记的权属人为被执行人农业生产资料公司，故本院对涉案土地予以执行符合法律规定。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”根据国土部门的登记信息，涉案异议土地登记在农业生产资料公司名下，故本院在（2015）穗从法执恢字第152号、（2018）粤0117执恢92号案执行程序中判断涉案土地的权利人为被执行人农业生产资料公司，并对涉案土地采取执行措施并无不妥。 最后，生效判决已认定无论是邝禹翔还是胡记全均对涉案土地不具有足以排除强制执行的民事权益，判决准许执行农业生产资料公司名下的上述土地。现案外人胡伟强认为其是以胡记全的名义竞买涉案土地，由于如上所述因邝禹翔对涉案土地并不享有实体权利，故案外人胡伟强亦无对涉案土地享有实体权利的事实基础，案外人胡伟强的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，案外人胡伟强对异议土地不具有排除执行的实体权利，其主张不足以对抗本院的执行。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人胡伟强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李志文 审判员  颜 丽 审判员  李洁贞 二〇二〇年七月三十日 书记员  郑奕蕴