安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民再47号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：安徽骏德以纯服饰有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区工投兴庐科技产业园灵溪路与时雨路交口东北角。 法定代表人：杨仁德，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：侯媛媛，四川法奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃景胜，四川法奥律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）:严震，男，1983年2月22日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：丁国安，安徽君江律师事务所律师。 再审申请人安徽骏德以纯服饰有限公司（以下简称骏德以纯公司）因与被申请人严震房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市中级人民法院（2018）皖08民终679号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年2月17日作出（2020）皖民申163号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人骏德以纯公司委托诉讼代理人侯媛媛、覃景胜，被申请人严震及其委托诉讼代理人丁国安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骏德以纯公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项、第十一项之规定向本院申请再审称，1、撤销安徽省安庆市中级人民法院(2018)皖08民终679号民事判决。2、依法改判双方房屋租赁合同关系已于2016年5月10日解除;骏德以纯公司不支付严震截止2017年11月10日的房屋租金903000.51元及违约金50万元;骏德以纯公司不支付严震自2017年11月11日起按照4123.29元/天标准至本判决生效之日止(扣除严震为减少损失而出租房屋的收入，即自2017年9月1日起至2020年2月29日期间，每天扣除1095.89元);严震返还骏德以纯公司剩余租金及押金757507元(扣减3个月合理减损期间的应付租金损失)。3、诉讼费用由严震承担。事实与理由:1、2013年4月6日，双方签订合作协议，履行两年后又重新签订租赁合同，对租金进行了调整，并约定租赁合同签章生效，执行后合作协议作废。租赁合同生效后，骏德以纯公司按约定向严震支付了2015年4月6日至2017年4月5日的房屋租金160.5万元。综上，租赁合同已切实履行，双方的权利义务应适用租赁合同调整。原判将其曲解为“若租赁合同未完全履行，则双方应按照合作协议继续履行”，与案件事实不符，亦违反《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定。2、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金数额只有在低于实际损失时，经当事人请求才应当予以增加。但原审法院并未审查违约金与实际损失的关联性，直接判决骏德以纯公司支付租金、租金损失、违约金，并不予退还押金等，违反法律规定，也超出合同约定的数额。严震起诉请求骏德以纯公司支付租金损失至房屋实际返还之日，该房屋在诉讼前已由严震租赁给案外人，即该房屋已实际返还，但原审法院却判决骏德以纯公司支付租金损失至判决生效之日，超出严震的诉讼请求。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失主张赔偿。本案中，骏德以纯公司于2016年5月撤离，并通知严震解除合同，严震应及时采取措施，防止损失扩大，但其没有采取措施，导致损失扩大，扩大部分损失不应由骏德以纯公司承担，同时，剩余租金及押金计757507元(扣减3个月合理减损期间的应付租金损失)，应返还骏德以纯公司。 严震答辩称，双方先后签订了合作协议和租赁合同，租赁合同约定执行后合作协议作废，在租赁合同未能得到执行时，合作协议仍然作为履行租赁关系的依据。2016年5月10日，骏德以纯公司在未取得严震同意、又无法定事由的情况下，单方解除合同构成违约，应承担合同约定的租金、租金损失、违约金等，请求驳回骏德以纯公司再审申请。 严震向一审法院起诉请求：1、解除双方的房屋租赁合同关系；2、骏德以纯公司返还承租的房屋；3、骏德以纯公司支付截止到2017年11月10日欠付的租金1960916.67元；4、骏德以纯公司支付自2017年11月11日起至实际返还承租房屋止按照4123.29元/天标准的租金损失；5、骏德以纯公司支付违约金50万元；6、骏德以纯公司承担诉讼费用。 骏德以纯公司反诉请求：1、严震返还骏德以纯公司房屋押金及剩余租金共计984726元；2、诉讼费用由严震承担。 一审法院认定事实：2013年4月6日，严震（甲方）与陈锦畅（乙方，系骏德以纯公司授权代理人）签订一份合作协议，约定：甲方将坐落于安庆市出租给乙方，房屋一层面积为400㎡，租赁期自2013年4月6日起至2018年9月30日止；前两年租金为每年120万元，另缴押金20万元，第三、第四年租金为每年134.4万元，第五、第六年租金为每年150.5万元；如乙方违约，赔偿甲方违约金50万元，甲方不退押金给乙方等。2014年3月8日，骏德以纯公司支付严震2014年4月6日至2015年4月5日期间的租金120万元。2015年2月10日，严震（甲方）与骏德以纯公司（乙方）就案涉房屋重新签订一份租赁合同，约定：双方重新签订租赁合同的相关条款，此合同签章生效，执行后甲方原先与乙方代理人陈锦畅签订的合同即作废；甲方将位于安庆市租给乙方，房屋一层面积约为500㎡，租赁期自2015年4月6日至2018年9月30日止；房屋租金2015年4月6日至2016年4月5日为75万元，2016年4月6日至2017年4月5日为85.5万元，2017年4月6日至2018年4月5日为97.5万元；乙方应于2015年4月6日前支付第一年及第二年租金，共计160.5万元，应于2016年4月6日前支付第三年及第四年租金，共计153.5万元等。2015年2月11日，骏德以纯公司支付严震租金160.5万元。 另查明，2012年10月1日，严震取得坐落于安庆市房屋自2012年10月1日起至2018年9月30日止期间的出租权。骏德以纯公司承租房屋用于服饰经营，因经营出现困难，2016年5月5日，骏德以纯公司腾空房屋，并由骏德以纯公司合肥负责人徐大凯联系严震处理撤店事宜。2017年8月5日，严震与刘乐保（案外人）签订商铺租赁合同，约定将涉案房屋面积为180㎡的部分租赁给刘乐保，租赁期限自2017年9月1日至2020年2月29日，严震收取刘乐保第一年租金40万元。 一审法院认为，1、严震与骏德以纯公司签订的两份合同均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定。租赁合同主要对租金标准予以降低，约定了签章后生效，执行后合作协议作废。从合同签订的字面意思看，如双方真实意思系以租赁合同替代合作协议，则合同中无须载明“执行后”的字样。从合同签订的修改动机看，租赁合同主要对租金进行了降低，结合字义理解，“执行后”应理解为“如承租方按租赁合同履行义务后，则合作协议载明的相应义务内容终止；否则，仍然按合作协议约定义务执行”更符合商业逻辑和接近当事人的真实意思，两份合同均应作为本案处理的事实依据。2、骏德以纯公司在2016年5月5日腾空房屋后，仅口头通知严震处理撤店事宜，亦未提交证据证明双方就合同的解除达成了一致意见，房屋租赁合同在2016年5月6日并未解除。因骏德以纯公司已于2016年腾空房屋，口头通知撤店，双方仅就合同解除事宜未达成一致，且严震已将案涉房屋部分面积出租给第三人，予以减损，故其要求返还诉争房屋无现实意义，无须再行裁判。3、根据租赁合同的约定，骏德以纯公司于2015年2月11日向严震支付了租金160.5万元，可以认定骏德以纯公司已按照租赁合同约定支付了2015年4月6日至2017年4月5日的租金。2017年4月5日之后，骏德以纯公司未支付租金，构成违约。故严震要求骏德以纯公司支付欠付的房屋租金903000.51元（自2017年4月6日起按150.5万元/年计算至起诉之日2017年11月10日止）的诉讼请求，于法有据，予以支持。骏德以纯公司应当自2017年11月11日起按4123.29元/天标准向严震支付租金损失至判决生效之日止，但应扣除严震为减少损失而出租房屋的收入，即自2017年9月1日起至2020年2月29日期间，每天扣除1095.89元（40万元/年÷365天）。合同约定如骏德以纯公司违约，需赔偿50万元违约金，并不退还押金，故骏德以纯公司应赔偿严震50万元违约金，其反诉要求严震返还20万元的请求，不予支持。判决：1、解除严震与骏德以纯公司于2013年4月6日和2015年2月10日形成的房屋租赁合同关系；2、骏德以纯公司于本判决发生法律效力后十日内一次性支付严震截止2017年11月10日欠付的房屋租金903000.51元及违约金50万元；3、骏德以纯公司于本判决发生法律效力后，自2017年11月11日起按照4123.29元/天标准向严震支持租金损失至判决生效之日止（扣除严震为减少损失而出租房屋的收入，即自2017年9月1日起至2020年2月29日期间，每天扣除1095.89元）；4、驳回严震的其他诉讼请求；5、驳回骏德以纯公司的诉讼请求。 骏德以纯公司上诉请求，撤销原判，依法改判支持骏德以纯公司的诉讼请求，并驳回严震的诉讼请求。 严震虽提起上诉，但在二审期间申请撤回上诉，二审法院已另行制作民事裁定，准许严震撤回上诉。 二审法院认为，双方签订的租赁合同，大幅降低了此前所约定的租金标准，并且约定执行后原签订的合作协议作废。原判据此认为“执行后”系指完全履行，符合逻辑和常理。骏德以纯公司末按约支付第二期租金，原判据此认定其违约，并认定合作协议尚未终止，并无不当。骏德以纯公司腾空房屋后仅口头通知严震处理撤店事宜，而严震否认其同意解除租赁合同，故骏德以纯公司主张双方已解除租赁合同，证据不足。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，原判对严震诉请的租金损失，按合作协议约定的标准，自严震起诉次日起计算至判决生效之日止，并无不当。关于严震为减少损失出租房屋的收入如何扣除的问题，原判第三项已明确表述，自2017年9月1日起至2020年2月29日期间，每天扣除1095.89元，执行时自2017年9月1日起按实际天数计算后扣除即可。遂判决驳回上诉，维持原判。 再审期间，双方均未提交新的证据。 本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院再审认为，本案再审争议的焦点是：一、案涉合作协议、租赁合同是否终止履行或依法解除；二、骏德以纯公司是否应支付严震租金、租金损失、违约金等，数额应如何确定。 一、关于合同履行问题。严震与骏德以纯公司于2013年4月签订合作协议，又于2015年2月签订租赁合同，对房屋租金予以降低，租赁合同明确约定签章后生效，执行后合作协议作废等内容。原判认定“执行后合作协议作废”应理解为租赁合同履行义务后，合作协议的权利义务终止，否则，仍按合作协议履行，由于骏德以纯公司末按租赁合同约定支付第二期租金，因此，合作协议尚未终止。该认定符合案件事实，本院予以确认。骏德以纯公司腾空房屋后虽口头通知严震处理撤店事宜，但双方并未就合同解除达成合意，故骏德以纯公司主张双方已于2016年5月解除租赁合同，依据不足，本院不予支持。 二、关于租金、租金损失、违约金等问题。依据租赁合同的约定，骏德以纯公司虽支付2015年4月6日至2017年4月5日的租金160.5万元，但此后的租金未再支付，构成违约。由于骏德以纯公司未能全面履行租赁合同约定的义务，因此，尚未履行的租金等应按合作协议约定的内容执行。原判骏德以纯公司欠付严震的房屋租金为903000.51元、骏德以纯公司自2017年11月11日起至判决生效之日止，按4123.29元/天向严震支付租金损失（2017年9月1日至2020年2月29日期间，每天扣除1095.89元），并无不当。骏德以纯公司虽已腾空房屋，但双方并未解除合同，返还租赁房屋，原判租金损失实质为租赁合同解除前的房屋租金，与违约金并无关联性，同时，合作协议约定，如骏德以纯公司违约，赔偿严震违约金50万元，不退还押金。因此，原判骏德以纯公司支付严震违约金50万元，驳回骏德以纯公司要求严震返还押金20万元的反诉请求，并不违反法律规定。 综上所述，骏德以纯公司的再审请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下： 维持安徽省安庆市中级人民法院（2018）皖08民终679号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  牛富文 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二〇年七月三日 法官助理李军 书记员陈茜 -10-