苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1485号原告：周俊，男，1973年1月8日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：邹武，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿亚东，江苏新高的（苏州）律师事务所实习律师。被告：周学泉，男，1964年11月3日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：周海林，苏州市吴江区横扇法律服务所法律工作者。被告：施凤华，女，1966年7月18日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：刘桂弟，男，1973年2月17日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：王蕴琦，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓婷，江苏法德东恒（吴江）律师事务所实习律师。原告周俊与被告周学泉、施凤华、刘桂弟房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员柳献东、人民陪审员徐香宝、黄美凤组成合议庭适用普通程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告周俊及其委托诉讼代理人邹武，被告刘桂弟及其委托诉讼代理人王蕴琦到庭参加诉讼。被告周学泉、施凤华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告周学泉、施凤华全面履行房屋转让协议，解除位于吴江区房屋上的抵押，并过户给原告。2、被告周学泉、施凤华不消除抵押的，原告为继续履行房屋转让协议代为清偿债务，消灭抵押权以后，周学泉、施凤华配合办理过户登记至原告名下，刘桂弟办理涉案房屋注销抵押手续。3、周学泉、施凤华不消除抵押的，原告为继续履行房屋转让协议，代为清偿债务消灭抵押权后，周学泉、施凤华连带赔偿原告为消除抵押的损失23万元。4、周学泉、施凤华承担逾期办理过户导致的原告误工费损失合计200元。5、周学泉、施凤华承担本案全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：2014年6月18日，原告周俊与被告周学泉、施凤华签订房屋买卖合同，约定由周俊向二被告购买位于吴江区的房屋，房屋价款40万元，原告周俊于签订买卖合同当日向二被告支付25万元，原、被告双方约定在办理过户手续后再支付余下的房款15万元，现原告周俊已入住涉案房屋4年多，期间，原告周俊多次要求被告周学泉办理过户，但被告周学泉一直迟迟不肯配合周俊办理过户手续，并将房屋抵押给被告刘桂弟，为此，原告于2020年1月3日向法院起诉要求判令被告周学泉、施凤华履行房屋转让协议，将位于吴江区房屋过户给原告，被告刘桂弟配合解除抵押。后经法院释明原告的诉讼请求属于事实不能，原告申请变更诉讼请求为：1、判令被告周学泉、施凤华全面履行房屋转让协议，解除位于吴江区房屋上的抵押，并过户给原告。2、被告周学泉、施凤华不消除抵押的原告为继续履行房屋转让协议，代为清偿债务，消灭抵押权以后，被告周学泉、施凤华配合办理过户登记至原告名下，被告刘桂弟办理涉案房屋注销抵押手续。3、被告周学泉、施凤华不消除抵押的，原告为继续履行房屋转让协议，代为清偿债务消灭抵押权后，被告周学泉、施凤华连带赔偿原告为消除抵押的损失，具体金额以原告消除被告刘桂弟的抵押权金额为限。4、被告周学泉、施凤华承担逾期办理过户导致的原告误工费损失合计200元。5、被告周学泉、施凤华承担本案全部诉讼费用、保全费用。后原告周俊向被告刘桂弟支付38万元，刘桂弟同意解除抵押，故原告将诉讼请求的第三项变更为：周学泉、施凤华不消除抵押的，原告为继续履行房屋转让协议，代为清偿债务消灭抵押权后。周学泉、施凤华连带赔偿原告为消除抵押的损失23万元。被告周学泉辩称，我方不愿意配合抵押权人刘桂弟一起去抵押登记部门自行解除抵押，因为涉案房屋的价值不止38万元，所以要求通过合法途径进行拍卖而不是由周俊和刘桂弟自己协商解决，原告周俊与被告刘桂弟之间的行为是明显的恶意串通。被告施凤华提交答辩状称，2014年3月，答辩人已经与周学泉离婚，离婚时约定涉案房屋归周学泉，周学泉在离婚后卖房与答辩人无关。在周学泉签订房屋买卖合同时，案涉房屋没有房屋证，只有土地证，因土地证登记在答辩人名下，周学泉在卖方时要求答辩人在房屋买卖合同上签字，答辩人就签了字，答辩人未参与房屋买卖的整个过程，购房款也未付给答辩人，故本案房屋买卖关系与答辩人无关，且周学泉向刘桂弟抵押贷款，答辩人根本不知情，与答辩人无关。经审理查明，周学泉与施凤华于2014年3月3日协议离婚，协议约定吴江区松陵镇的房屋归周学泉所有，吴江区松陵镇商品房归施凤华所有，吴江区松陵镇横扇社区宅基地房屋归女儿周政阳所有，协议还对债权债务等作了约定。2014年6月18日，周学泉（甲方）与周俊（乙方）签订《房屋转让协议》一份，协议约定，甲方转让给乙方房产，由乙方于协议签订之日交付甲方购房款250000元；甲方于协议签订之日40天内搬出涉案房屋；乙方入住涉案房屋后，于房屋过户时支付甲方剩余购房款150000元；如涉案房屋无法办理过户手续，甲方将无条件退回乙方已支付的购房款。周学泉、施凤华在协议的甲方处签字，周俊在协议的乙方处签字。协议签订当日，周俊支付了周学泉前期购房款250000元。2017年10月16日，吴江区室房屋办理了不动产权属证书，房屋由周学泉单独所有。房屋不动产权登记号为：苏（2017）吴江区不动产权第xx号。2018年1月24日，周学泉将上述房屋抵押给了刘桂弟，抵押期限为1年，主债权数额为60万元，抵押权的登记编号：苏（2018）吴江区不动产证明第xx号。2018年2月26日，本院立案受理案号为（2018）苏0509民初2320号案件（以下简称前案），该案中，周学泉表示其无力偿还贷款，自行涤除抵押权；周俊表示没有能力代为清偿债务消灭抵押权。双方一致确认：《房屋转让协议》涉及的房屋即吴江区房屋；周学泉于2014年7月向周俊交付了涉案房屋，周俊已入住该房屋三年有余。该案于2018年3月23日判决确认周俊与周学泉、施凤华于2014年6月18日签订的《房屋转让协议》合法有效。该案原、被告双方均未提起上诉，该案现已生效。2019年3月6日，本院受理案号为（2019）苏0509民初3263号案件，该案经本院调解后双方达成如下协议：一、被告周学泉应归还原告刘桂弟借款40万元及利息（以本金40万元为基数，自2019年1月27日起，按月利率2%计算至实际还清之日止），于2019年5月10日前履行。被告周学泉还清本息当日由原告刘桂弟返还被告保证金1.2万元。二、原告刘桂弟有权就被告周学泉提供的抵押物[坐落于，即松陵镇室，登记编号：苏（2018）吴江区不动产证明第xx号]进行拍卖、变卖或者协议折价，并以所得价款优先受偿，不足部分由被告周学泉继续清偿。三、被告周学泉应赔偿原告刘桂弟律师费2万元，于2019年5月10日前履行……2019年6月3日，本院受理案号为(2019)苏0509执4554号的案件，刘桂弟依照本院已生效的（2019）苏0509民初3263号民事调解书内容向法院申请强制执行。该案件于2019年10月28日裁定如下：苏州市吴江区人民法院作出的（2019）苏0509民初3236号民事调解书主文本次执行程序终结。本案审理过程中，即2020年6月23日，周俊（甲方）与刘桂弟（乙方）就房屋抵押事项双方达成协议：一、甲方于本协议签订后3个工作日向乙方代理人王蕴琦如下账户支付人民币38万元……二、乙方代理人收到38万元后，乙方应在7个工作日前往法院配合甲方制作笔录同意解除抵押，并按照法院要求出具相应的涤除抵押的相关文件。三、乙方借款未获清偿部分，由乙方继续向周学泉追讨，但不得就周学泉名下尚未过户房屋申请执行。四、本协议一式两份。甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，自双方或各方诉讼代理人签字之日起生效。未经一方同意，任何一方不得向第三方披露。2020年6月24日，周俊向刘桂弟的委托诉讼代理人王蕴琦转账人民币38万元。2020年6月28日，刘桂弟向本院出具同意解押声明一份，该声明载明：贵院受理的周俊与周学泉、施凤华、刘桂弟之间房屋买卖合同纠纷一案，因周俊同意代偿部分款项解除抵押，并与刘桂弟达成了和解协议，故刘桂弟同意解除对涉案房屋的抵押并自愿配合周俊办理相关解押手续。2020年7月6日，刘桂弟向本院提交申请书一份，刘桂弟申请撤回其与周学泉民间借贷纠纷执行一案中的申请执行内容的第二项“请求依法对被申请人的不动产〔登记编号：苏（2018）吴江区不动产证明第x号〕进行拍卖、变卖或者协议折价，并以所得价款优先受偿，不足部分继续清偿”，仅就原诉请中第一、三项申请强制执行。特此申请。以上事实，由原告提交的房屋转让协议、中国农业银行苏州分行自助卡转让交易回单、房屋权属登记查询结果、（2018）苏0509民初2320号民事判决书、协议书、个人转账汇款回单，被告刘桂弟提交的申请书、同意解押声明，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，前案判决周俊与周学泉、施凤华于2014年6月18日签订的《房屋转让协议》合法有效，并在该案中已查明周学泉与施凤华于2014年3月3日协议离婚，协议约定诉争房屋归周学泉个人所有。原被告双方签订房屋转让协议在被告协议离婚之后，施凤华在房屋转让协议上签字的原因系因涉案房屋的国有土地使用权仍在被告施凤华名下，房屋产权办理到周学泉名下后，该房屋的权利义务已与施凤华无关。且对于周学泉将涉案房屋抵押给刘桂弟的事实，施凤华并不知晓。因此原告主张要求被告施凤华全面履行房屋转让协议及配合办理过户，并连带赔偿原告为消除抵押损失23万元的请求，本院不予支持。因为原告周俊已向被告刘桂弟支付38万元，且刘桂弟也出具解押声明表示愿意放弃涉案房屋的抵押权，并向法院申请撤回其与周学泉民间借贷纠纷执行一案中的申请执行内容的第二项“请求依法对被申请人的不动产〔登记编号：苏（2018）吴江区不动产证明第xx号〕进行拍卖、变卖或者协议折价，并以所得价款优先受偿，不足部分继续清偿”的内容。因抵押权人放弃抵押权，此时，涉案房屋过户的障碍已经消除。故原告诉请要求被告周学泉协助办理过户登记的请求应予支持。至于原告诉请要求被告周学泉赔偿原告为消除抵押损失23万元的请求，虽被告周学泉不认可周俊将涉案房屋剩余的15万元房屋直接支付给被告刘桂弟，但因为原告周俊向被告刘桂弟代偿38万元的行为，已依法取得对被告周学泉38万元的债权，原告周俊尚结欠被告周学泉剩余房款15万元，被告周学泉尚结欠原告周俊代偿款38万元，双方互负债务，应予抵销，故原告有权向被告周学泉主张该23万元。原告要求被告周学泉、施凤华承担逾期办理过户导致的原告误工费损失200元的要求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第一百九十四条的规定，判决如下：一、被告周学泉与被告刘桂弟于本判决生效之日起十日内到相应登记机关办理注销双方于2018年1月24日设立的抵押登记手续〔登记编号：苏（2018）吴江区不动产证明第xx号〕。二、被告周学泉于房屋抵押登记注销之日起十日内协助将位于苏州市吴江区房屋〔不动产登记证号：苏（2017）吴江区不动产权第xx号〕过户登记至原告周俊名下。三、被告周学泉于本判决生效之日起十日内赔偿原告代偿损失23万元。四、驳回原告周俊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元、保全费2520元，合计9820元，（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××62）由被告周学泉负担，并于本判决生效后十日内交至本院，原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效后十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  柳献东人民陪审员  徐香宝人民陪审员  黄美凤二〇二〇年七月九日法官 助理  聂艺天书 记 员  凌 骏附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。