江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣民申425号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李铮，男，汉族，1991年4月30日生，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：姚俊超，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹方杰，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江西恒茂房地产开发有限公司。住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路**恒茂梦时代国际广场**办公楼第**。法定代表人：周永辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏为卿，江西豫章律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江西恒茂房地产开发有限公司南昌分公司。住所。住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路**恒茂梦时代国际广场**办公楼**（第**）div>负责人：周永辉，该分公司经理。委托诉讼代理人：夏为卿，江西豫章律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江西恒茂房地产开发有限公司湾里分公司。住所地：江西省南。住所地：江西省南昌市湾里区太平乡垦殖场iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：周永强，该分公司经理。委托诉讼代理人：夏为卿，江西豫章律师事务所律师。再审申请人李铮因与被申请人江西恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）、江西恒茂房地产开发有限公司南昌分公司（以下简称恒茂南昌分公司）、江西恒茂房地产开发有限公司湾里分公司（以下简称恒茂湾里分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民终1677号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李铮申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。请求：1.撤销二审民事判决书。2.改判恒茂公司、恒茂南昌分公司、恒茂湾里分公司为李铮办理恒茂森林海楼盘C-C-201室房屋产权登记证书。3.一审、二审及再审诉讼费用由恒茂公司、恒茂南昌分公司、恒茂湾里分公司承担。主要事实和理由：1.虽然李铮与恒茂公司于2013年7月签订的《恒茂国际华城内部认购登记书》（以下简称登记书）属于预约合同，但双方事实上已经以书面或实际履行的方式，确定了房屋购买价款、付款方式、交付时间等房屋买卖合同的基本内容：（1）2013年10月恒茂公司已向李铮交付了恒茂森林海楼盘C-C-201室，双方以实际履行确定了房屋的交付时间、装饰设备标准等内容；（2）在2013年11月21日李铮与恒茂公司订立了《恒茂地产购房签约付款清单》，对于房屋房号、房型、付款方式、房屋总价及单价等做出了明确约定，其中房屋单价为5000元，面积为93.31平方米，总价为466550元；（3）李铮收房后，经物业办理了通水通电、完成了房屋装修入住、缴纳了水电等生活费用，由此可再次确认房屋已交付并已占有使用；（4）从李铮母亲银行明细来看，李铮家人完全有能力拿现金缴纳房款，从2013年7月至2014年7月30日，李铮累计向恒茂公司支付了房款466550元及契税23300元，恒茂公司向李铮出具了盖有公司公章的收款收据。2.本案中，结合双方当事人在订立认购书之后的履行事实，恒茂公司与李铮之间已经形成了房屋买卖合同关系：（1）双方签订认购书时，作为买受人的李铮已经实际交付了定金，作为出卖人的恒茂公司也接受了李铮的定金交付，在签订认购书后3个月，恒茂公司将合同项下的房屋交付给了李铮，李铮接受了房屋交付且没有提出异议，此后李铮支付了全部的房款并对房屋装修入住，恒茂公司在2013年10月交付房屋后长达7年也从未提出异议。（2）在双方不存在房屋租赁等其他有偿使用房屋的法律关系情形下，恒茂公司的交付行为应认定为系基于与李铮的房屋买卖合同关系而为的交付。（3）根据合同法第三十六条、第三十七条的规定，双方当事人之间已达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。李铮有权要求恒茂公司在合理时间内为已交付的房屋办理产权登记。3.张利文的行为构成表见代理和职务行为。（1）根据（2017）赣0103刑初610号刑事判决书，恒茂公司全权委托江西聚仁房地产经纪有限公司（以下简称聚仁公司）销售案涉恒茂森林海项目。案外人张利文系聚仁公司员工、案涉楼盘置业顾问，张利文与李铮签订认购书、接收房款、出具收款收据、交付房屋等行为，均属于职务行为。（2）张利文从事案涉楼盘销售房屋工作多年，李铮家属从购房伊始，购房相关事务均与张利文接洽，因购房与张利文接触多年，李铮分多次交清购房相关款项，又均收到盖有印章的收款收据，张利文行为完全构成了表见代理，李铮有理由认为其所交的款项是交给了房屋出卖人恒茂公司。关于收据所盖印章不一致或不规范，或如出卖人所说有的收据、收条是伪造的，或内部规定张利文无权经手房款、契税等，这并非购房者应当尽到的义务，而是房屋出卖人管理上的问题。（3）根据另案（2018）赣01执异116号民事裁定书显示，恒茂公司与王璜案商品房预售合同纠纷案，与本案案情基本相同，经南昌仲裁委裁决和江西省南昌市中级人民法院裁定，均支持了购房者要求办理产权登记的请求，本案理应同案同判。恒茂公司、恒茂南昌分公司、恒茂湾里分公司提交意见称，1.双方未订立房地产买卖合同，李铮关于履行合同义务的诉请应予驳回。（1）登记书属于预约合同性质，并不具备商品房买卖合同应具备的主要内容。（2）登记书明确约定，李铮需在恒茂公司电话通知后3天内付清首期款/全款（扣除已付登记金），并签订《南昌市房地产买卖合同》（预售），但双方之间并未签订《南昌市房地产买卖合同》（预售），且登记书明确注明了“认购”字样。（3）李铮仅向恒茂公司支付认购金5万元，并未实际支付案涉房屋的购房款。（4）李铮称登记书已经明确了房屋总价和单价，毫无根据。（5）李铮自称具有多套房屋的购买经历，足以说明其对一手商品房购买程序和流程是明知的，而本案并未签订正式的商品房买卖合同，不能证明双方之间订立了正式的商品房买卖合同关系。2.李铮并未对案涉房屋进行装修，恒茂公司也未向李铮实际交付过房屋。（1）案涉房屋的销售本身就是精装销售，且李铮未举证任何装修合同、装修款项的支付和装修施工情况的证据。（2）因案外人张利文诈骗犯罪的受害人除了李铮外，还有多人，李铮系未经恒茂公司同意违法抢占入住房屋，恒茂公司为了不激化矛盾、履行社会稳定责任，才暂时没有将李铮强行驱赶，但并不代表恒茂公司同意了李铮的违法抢占入住行为，更不能证明恒茂公司向李铮实际交付了案涉房屋。（3）按照正常程序，业主入住应与物业办理入住手续，签订物业管理协议等，但李铮并未举证证明，更说明李铮抢占入住行为的非正常性和违法性。3.案外人张利文不属于职务行为，不构成表见代理。（1）本案现有证据不能证明李铮支付了相关款项。（2）案外人张利文并非恒茂公司的职工，不构成职务行为。（3）案外人张利文不具有代表恒茂公司收取房款的权利外观。本案并无证据证明张利文具有代表恒茂公司收取房款的权利表象，并无证据证明李铮所称的现金进入了恒茂公司的账户。（4）李铮不符合善意的构成要件。商品房买卖属于大额家庭消费，李铮理应知晓相关大额款项的支付应在签订正式商品房买卖合同的前提下，采取对公支付的方式。李铮自称具有多套房屋的购买经历，理应知晓大额款项不应直接现金支付给未经核实真实身份和权限的个人。4.张利文属于刑事犯罪行为，李铮依法应通过刑事追赃程序主张权益。本院经审查认为，本案再审审查的争议焦点为：原判决对于李铮要求恒茂公司、恒茂南昌分公司、恒茂湾里分公司为其办理恒茂森林海楼盘C-C-201室房屋产权登记证书的诉请请求未予支持，是否存在错误。本院认为，原判决对于李铮的诉请请求未予支持，并无不当，具体理由包括：第一，李铮并未与恒茂公司签订商品房买卖合同。1.《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”2.本案中，李铮的母亲陈洁于2013年7月代李铮与恒茂湾里分公司签订登记书，仅对认购房屋的位置、面积作出约定，李铮所缴纳的也仅是内部登记金5万元，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方在该登记书中亦明确约定后期双方应签订《南昌市房地产买卖合同》。3.李铮提交的两份《恒茂地产购房签约付款清单》，包含有认购房屋的位置、面积、付款方式、房屋总价和首付款，但亦未完整涵盖商品房买卖合同的主要内容，且该两份清单存在以下方面问题：（1）登记书中加盖的是恒茂湾里分公司的收款专用章，而《恒茂地产购房签约付款清单》中加盖的是恒茂南昌分公司销售部印章。（2）两份付款清单的房屋总价和首付款约定不一致。（3）两份付款清单约定的付款方式与李铮所主张的付款方式不一致。（4）两份付款清单上手写备注的内容不一致。李铮关于该两份付款清单可证实其与恒茂公司已经确定了商品房买卖合同基本内容的主张，难以成立。4.本案中，李铮并未提供证据证明其占有案涉房屋是基于恒茂公司的交付行为。第二，张利文的行为，不构成职务行为。本案中，恒茂公司全权委托聚仁公司销售恒茂森林海项目，张利文系聚仁公司的销售人员。江西省南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103刑初610号刑事判决书明确：恒茂公司委托聚仁公司执行的销售工作不含收款部分，涉及钱款收取的工作由恒茂公司的专职财务人员完成。公司严禁销售员收取客户的房款或定金。恒茂公司全权委托聚仁公司销售恒茂森林海项目，张利文系聚仁公司的销售人员，其无权经手客户交纳的房款、契税等钱款，收取客户钱款并非其职权范围。张利文收取李铮购房款的行为，超出其职权范围，不构成职务行为。第三，张利文的行为，不构成表见代理。1.张利文所销售的案涉房屋，根据恒茂公司的主张，是恒茂湾里分公司所开发，登记书及5万元登记保证金收据中所加盖的，亦是恒茂湾里分公司的印章，而2013年8月17日及之后张利文所出具给李铮的9张收据中，加盖的均是恒茂南昌分公司的印章，二者存在明显的差别。张利文以恒茂南昌分公司的名义收取恒茂湾里分公司所开发房屋的购房款，存在该行为之效力能否及于恒茂湾里分公司的疑问。2.李铮支付款项的行为，存在明显的过错。（1）李铮在支付5万元内部登记金后，主张2013年8月17日至2014年7月30日通过现金支付的方式，分9次支付43.985万元。李铮的付款行为，明显不符合商品房买卖付款的通常做法。（2）李铮在二审庭审时陈述，其已经发现后续付款的9张收据中加盖的恒茂南昌分公司的印章，但其并未进一步核实原因。（3）李铮在二审庭审时陈述，其以现金方式支付房款时，张利文不让其进入财务室，故其在大厅外面等张利文交钱后拿收据。李铮交款行为共有9次，持续近1年，在交款次数和方式均不符合商品房买卖付款通常做法的情况下，其理应核实款项的具体流向。综上，李铮的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李铮的再审申请。审判长  李振峰审判员  刘晓雯审判员  邓名兴二〇二〇年七月七日书记员  刘 晗