苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1361号原告：徐燕，女，1988年2月17日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：李文强，男，1987年11月6日出生，汉族，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：徐燕，女，1988年2月17日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，系李文强妻子。被告：苏州森润房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区经济开发区澄湖西路******。法定代表人：韩可兵。原告徐燕、李文强与被告苏州森润房产经纪有限公司（下称森润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法由审判员潘景信、人民陪审员徐香宝、徐火观组成合议庭适用普通程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告徐燕即原告李文强的委托诉讼代理人到庭参加诉讼；被告森润公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满后未到庭应诉。本案现已审理终结。原告徐燕、李文强向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《房屋出租委托合同》；2、被告向二原告返还多扣除的一个月空置期房屋租金3200元；3、被告向二原告支付2019年11月8日至2020年2月7日的房屋租金9600元；4、被告向二原告支付迟延履行租金利息144元(以9600元为基数，暂自2019年11月8日到2020年2月7日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，剩余利息计算至实际支付之日止)；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月29日，经二原告许可，原告李文强与被告签订了《房屋出租委托合同》，合同约定原告将坐落于苏州市吴江区蓝光天悦城21幢1803室的房屋委托被告代理出租。该房屋为二原告共同共有。出租代理期为3年，自2019年8月8日至2022年8月7日。房屋月租金为3200元，由被告按季度缴付给原告，且合同中明确约定了具体的付款日期。根据《房屋出租委托合同》第六条第一项的约定：“甲方将该房屋交付乙方后，不论该房屋实际出租与否，一方均应按约定的租金标准向甲方交付租金。”原告已按照合同约定履行了房屋交付义务，但被告在2019年7月29日支付了第一次租金后，以市场不景气及公司亏本要求降低房屋租金为由拒不支付第二次租金，已经构成了违约。现起诉至法院，请依法判决。被告森润公司未作答辩。经审理查明，2019年7月29日，李文强（甲方）与森润公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定甲方同意将坐落于苏州市吴江区的房屋委托乙方出租。合同第四条约定：乙方具有独家出租代理权。其权限为：(一)以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；(二)代甲方向承租方收取租金、有线收视费和卫生费等费用；(三)监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务；(四)甲方授权乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装修在乙方不损坏房屋原本结构上做一面隔断以及添置新物品；乙方不得在厨房，卫生间墙壁打眼。(五)乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均予以认可。合同第五条约定，出租代理期限为：（一）出租代理期自2019年8月8日至2022年8月7日，共计3年，出租代理期限的变更由双方书面另行约定，房屋代理出租期间的物业费由甲方缴纳。（二）甲方应于2019年8月8日前将该房屋交付乙方。合同第六条约定，房屋月租金为3200元整，房屋租金按季度缴付，具体付款日期：第一次2019年7月29日，2800元；第二次2019年11月8日，9600元；第三次2020年2月8日，6400元；第四次2020年5月8日9600元……同时约定，甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关；如乙方实际出租房屋的价格高于甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，作为乙方对该房进行改善、维修或添置设备的费用；出租代理期内甲方同意预留出90个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作日后于2019年10月8日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。2019年7月29日，森润公司向李文强支付了2019年10月份的租金2800元，此后未再支付。李文强、徐燕陈述，因森润公司未按约支付租金，李文强、徐燕于2020年2月7日收回房屋，并与次承租人签订了租赁合同。另查明，坐落于苏州市吴江区的房屋【不动产登记证号：苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9035281号】登记在李文强、徐燕名下，共有情况为共同共有。以上事实，由原告提交的房屋出租委托合同、微信聊天记录、律师函、不动产登记证，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告李文强与被告森润公司签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托代理合同，但从合同约定的权利义务，双方当事人实际已部分履行的权利义务等方面看，该合同实质系房屋租赁合同，合同约定的内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约履行各自应负的义务。徐燕作为房屋的共同共有人，作为原告参加本案诉讼，符合法律规定。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同；合同自通知到达对方时解除。本案中，被告森润公司未按照约定在2019年11月8日前向原告李文强、徐燕支付租金，其行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同。因被告下落不明，解除合同时间以本院向被告森润公司送达起诉状副本的公告发出满60日更妥，但原告主张以2020年2月7日为合同解除日期，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告支付2019年11月8日至2020年2月7日房屋租金9600元并赔偿利息损失的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付房屋空置期租金3200元的主张，根据双方合同约定，房屋租金自2019年10月8日开始计算，故原告的该项主张，不符合合同约定，本院不予支持。依照，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告李文强与被告苏州森润房产经纪有限公司之间签订的《房屋出租委托合同》于2020年2月7日解除。二、被告苏州森润房产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告李文强、徐燕租金9600元，并赔偿利息损失（以9600元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月9日起计算至实际给付之日止）。三、驳回原告李文强、徐燕的其他诉讼请求。案件受理费2404元，由被告苏州森润房产经纪有限公司负担，并于本判决生效后十日内交至本院（如采用转账方式支付，汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64），原告已预交诉讼费用2404元，本院于本判决生效后十日内退还；公告费300元，由被告苏州森润房产经纪有限公司于本判决生效后十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  潘景信人民陪审员  徐火观人民陪审员  徐香宝二〇二〇年七月二十九日书 记 员  聂艺天附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。