贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初1379号原告：代青磊，男，1982年10月4日出生，穿青人，住贵州省。委托诉讼代理人：陈忠霆，贵州合兴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵阳海韵置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路（山水黔城半岛公寓）********，统一社会信用代码91520100789782395J。法定代表人：张勇，总经理。委托诉讼代理人：安贵刚，贵州威驰（贵安新区）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王浪，贵州威驰（贵安新区）律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。原告代青磊与被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司（以下简称海韵置地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告代青磊的委托诉讼代理人陈忠霆，被告海韵置地公司的法定代表人张勇及其委托诉讼代理人安贵刚、王浪到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告代青磊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第6条无效；2.判令被告立即向原告退还已收取的水、电、气、闭路电视开户费共计4500元；3.判令被告按人民银行同期贷款利率向原告支付从2010年6月3日至实际付清上述款项之日止的资金占用损失（暂计算至起诉时为1923.75元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2010年3月16日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的海韵峰景小区的房屋，合同签订后，原告按照约定支付了相应购房款。之后，被告向原告收取了水、电、气、闭路电视开户费共计4500元。原告认为被告收取上述三费的行为已经违反相关法律法规，该部分费用属于房开商的开发成本，是计算在购房款里的，被告无权再向原告收取。特诉至法院，望判如所请。被告海韵置地公司辩称，被告与原告签订的《商品房买卖合同》及附件真实有效，被告不应退还原告任何费用，本案诉讼费用由原告自行承担。理由如下：1、被告与原告签订的《商品房买卖合同》及附件，包含供水、电、燃气等相应条款，明确约定相关费用由原告自行承担，《商品房买卖合同》及其附件系被告和原告的真实意思表示，且未违反商品房销售管理办法等相关法律法规规定，不应无效。2、涉案楼盘海韵峰景由被告在2007年开发，并于2007年11月28日取得预售许可，开发时间和预售时间均早于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的生效时间，根据房地产行业的特殊性，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》对海韵峰景项目不应当具有约束力。3、清镇市国土资源局在向被告出让涉案楼盘地块时，并未收取基础配套设施费，因此，基础配套设施费并未计入涉案楼盘的开发成本，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款并未包含水、电、燃气等开户费用。4、被告向原告预收水、电、燃气等开户费用属于代收代缴，在预收有关费用后，除代原告向清镇市自来水公司等单位缴纳水、电、燃气等开户费用外，已将剩余款项如数退还业主，被告并未因此盈利。综上所述，被告与原告签订的《商品房买卖合同》真实有效，且被告未收取原告任何费用，请求判决驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月1日，被告取得其开发的清镇市青山路中段海韵·峰景3、4、5栋的《建设工程施工许可证》，并于2007年11月28日取得《贵阳市商品房屋预售许可证》。2007年9月28日，被告取得其开发的清镇市青山路中段海韵·峰景1、2栋的《建设工程施工许可证》，并于2008年3月18日取得《贵阳市商品房屋预售许可证》。2010年3月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定“原告购买被告开发的清镇市青山路中段海韵·峰景2幢4单元5层1号住宅商品房，购房总价款为255398元。……第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时通自来水；2、交房时通电；3、交房之日起3-6个月内煤气达到点火条件（点火时间以煤气公司通知为准）；4、因涉及政府相关职能部门，如遇不可抗力或买受人未申请开通的情况除外。……第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”。合同附件四：合同补充协议中约定“……第6条、《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费等代收费用；该费用在交房时一次性交清。……第9条、出卖人、买受人双方同意本补充协议与《商品房买卖合同》同具法律效力，补充协议中未注明的事项以《商品房买卖合同》为准；本《补充协议》与《商品房买卖合同》内容有冲突的，以《补充协议》为准。”。2010年6月3日，被告出具收据向原告收取水、电、气、闭路电视开户费4500元，收据上载明“以相关部门收费为准，多退少补”。之后，被告按每户3894元（包含水850元、燃气2350元、电429元、有线电视265元）与原告进行了结算，并于2011年4月22日退还原告606元。被告已分别向相关单位交纳了水、电、燃气、有线电视的费用。庭审中，原告将要求被告退还水、电、燃气、有线电视开户费共计4500元变更为要求退还3894元。本院认为，贵州省人大常委会制定的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已于2009年5月1日起施行，该条例系对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有当然的法律约束力，房地产开发企业在经营活动中理应自觉遵守条例的规定。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；……”、第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，在2009年5月1日后签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房价格已经包含了水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。原告与被告虽然在《补充协议》第6条约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费等代收费用；该费用在交房时一次性交清。”，但该《补充协议》系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告将本应包含在商品房价格成本中的上述费用转嫁给原告，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，故《补充协议》第6条应属无效。被告以代收代缴名义向原告收取上述费用于法无据，被告应退还原告水、电、燃气、有线电视开户费3894元。因被告收取上述费用缺乏合法、有效的依据，其资金占用行为必然给原告造成一定的损失，本院酌情支持按中国人民银行同期存款利率标准计算资金占用损失（从2010年6月3日起以3894元为基数计算至款项付清之日止），对原告诉请超过部分不予支持。对被告所提水、电、燃气、有线电视开户费未计入商品房开发成本的辩解意见，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，被告是否将其纳入开发成本并计入房价，属于被告自身商业决策和经营风险范围，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、原告代青磊与被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司于2010年3月16日签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第6条无效；二、限被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告代青磊水、电、燃气、有线电视开户费共计3894元，并赔偿资金占用损失（从2010年6月3日起以3894元为基数按中国人民银行同期存款利率标准计算至款项付清之日止）；三、驳回原告代青磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  王平二〇二〇年七月二十日书记员  文艺