广东省深圳市龙华区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0309民初9887号原告：深圳市宝安区住房保障事务中心，住所地深圳市宝安区新安街道甲岸路**，统一社会信用代码1244030661035040G。负责人：李远征，主任。委托诉讼代理人：陈庆标，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭黛莹，广东宝城律师事务所实习律师。被告：郭亮光，男，汉族，1953年10月11日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。第三人：深圳市宝永会计师事务所，，住所地深圳市宝安区前进一路**审计局办公楼统一社会信用代码91440300678589584F。执行事务合伙人：廖睦群。委托诉讼代理人：王军，男，汉族，1970年1月18日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告深圳市宝安区住房保障事务中心诉被告郭亮光、第三人深圳市宝永会计师事务所返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈庆标、第三人委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼，被告经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案相关事实原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告立即返还侵占原告位于深圳市屋；2.判决被告支付房屋占有使用费，占有使用费从2015年3月1日起按照月3000元标准计算至被告实际返还两套房屋止（暂为10万元）；3.判决诉讼费由被告承担。原告起诉的事实与理由：1993年原宝安区审计局下属单位深圳市宝安会计事务所向苏惠珠、郭伟强购买位于深圳市。宝安会计所已向苏惠珠、郭伟强支付全部购房款492000元，苏惠珠、郭伟强也将上述两套房屋移交给宝安会计所，宝安会计所一直作为员工宿舍占有、使用。后由于体制改制，宝安会计所改制成非国有其他类单位（名称为深圳市宝永会计师事务所，即本案第三人），宝安会计所将案涉两套房屋移交给宝安区审计局，宝安区审计局一直将案涉房屋出租给宝安会计所作为员工宿舍使用。2014年底至2015年初，被告以与苏惠珠、郭伟强存在经济纠纷为由，多次采取强行撬锁等手段，将案涉房屋强行侵占并占有、使用。由于宝安区政府各职能部门行政职权调整，宝安区审计局的案涉两套房屋由宝安区公共物业管理局进行管理，2017年9月宝安区公共物业管理局移交给原告，已完成行政调拨手续。原告核查房屋时才发现案涉两套房屋被被告强行占有并出租。被告强行侵占案涉两套房屋，经原告多次催促拒不归还，已构成侵权。被告未答辩，亦未举证、质证。第三人深圳市宝永会计师事务所答辩称：据深圳市宝永会计师事务所老司机李仕荣回忆，郭伟强、苏惠珠、郭亮光共同建楼，郭伟强拥有该楼二、三层，郭亮光拥有四、五层。1993年深圳市宝安会计师事务所原所长谢国强和办公室主任骆晋尧与郭伟强、苏惠珠协商将该楼二、三层转让给深圳市宝安会计师事务所，转让费492000元，已付清全部款项。深圳市宝安会计师事务所即现深圳市宝永会计师事务所从1993年至2014年2月一直使用该房作为办公或宿舍。李仕荣回忆，郭伟强卖房的事情郭亮光很清楚，并在郭亮光家喝酒的时候跟李仕荣吹牛说，房子是他卖给事务所的。李仕荣等人在该房居住多年，经常和郭亮光来往，郭亮光都没有对房子提出异议。从郭亮光口中表述，郭伟强和郭亮光之间有经济纠纷，大概欠十多万元。郭亮光多次到香港找郭伟强，郭伟强没有还钱，欺骗许诺郭亮光15年后如果不能还钱就把龙华新区精华新村西区23栋3A房屋给他抵债。郭亮光信以为真，坐等满15年期限。现15年期限已满，郭亮光认为根据和郭伟强口头协定，可以合法占有该房了，就不顾一切抢占了该房屋。涉案房产位于深圳市龙华区。涉案房产未办理不动产登记，已办理深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，已取得《建设工程规划许可证》：建设位置为龙华景华新村22号，建设单位为郭亮光，建设项目名称为私宅，建设规模私宅一栋六层七百二平方，要求按龙华建筑公司设计图纸施工。1991年1月22日，郭伟强、苏惠珠、戴明、郭亮光与宝安县龙华镇地产物业公司签订《转让住宅用地合同书》，宝安县龙华镇地产物业公司将景华住宅新村第二区第22号土地使用权转让给郭伟强、苏惠珠、戴明、郭亮光。1991年4月19日，郭伟强、苏惠珠、戴明、郭亮光取得龙华镇景华新村22号地的《村镇住宅建筑许可证》，私人住宅、1幢5层、建筑面积600平米。1993年7月19日，深圳市宝安会计师事务所（甲方）与苏惠珠、郭伟强（乙方）签订《宿舍转让合同》，主要内容为：乙方同意将现有龙华镇景华住宅新村二区第22号五层楼宿舍中的第二、三层的三房二厅宿舍共两套转让给甲方，共计建筑面积约为240平方米；转让价格每平米2050元共计492000元（包括办理房产转让证等各种税项及费用），分三期付款，第一期在合同正式签订后十天内由甲方凭乙方开具的正式发票付给乙方两套房屋价款总额的50%计246000元，第二期在1993年9月底前甲方凭乙方开具的正式发票付给乙方30%计147600元，余下的20%待乙方办妥上述房屋转移证（即办妥深圳市宝安会计师事务所的房屋证），交给甲方房屋所有权证时，凭乙方开具的正式发票付清全部价款；乙方收到甲方第一期的房屋价款总额的50%时，乙方立即将上述两套宿舍移交给甲方使用；当乙方交给甲方办妥房屋转移证和甲方付清上述房屋价格后，其土地使用权与房屋所有权永远属于甲方所有，双方不反悔，否则违约方应加倍赔偿另一方损失；乙方办妥上述房屋转证手续交给甲方房屋所有权证的时间为1993年10月31日以前。1993年7月21日，深圳市宏昌贸易公司向宝安会计师事务所开具了售房款246000元的发票。1993年9月16日，深圳市宏昌贸易公司向宝安会计师事务所开具了售房款147600元的发票。2004年8月9日，深圳市宝安区审计局与深圳市宝安区公共房产局签订《宝安区政府物业资产产权交接书》，将涉案龙华镇景华住宅新村二区22号建筑面积178平方米房产移交给深圳市宝安区公共房产局。裁判结果及理由本院认为，原告起诉要求被告返还房产并支付占有使用费，该请求权属原告基于其为涉案房产的所有权人所提出的返还原物及赔偿损失的请求权，原告应先行就其合法享有涉案房产的产权提供证据予以证明。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中，涉案房产未办理不动产登记，无法据此查明房产的权属。同时，被告已就涉案房产申报了“深圳农村城市化历史遗留违法建筑普查”登记，该违法建筑历史遗留问题的处理工作仍在实施过程中。故，在行政主管部门对涉案房产违法建筑历史遗留问题处理完结之前，当事人就该违法建筑的产权确权纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院暂无对涉案房产作出权属认定的事实及法律依据。原告应先行向行政主管部门申请对违法建筑进行处理，原告在涉案房产权属确定前提起本案诉讼依据不足，其起诉依法应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款、第一百四十四条之规定，裁定如下：驳回原告深圳市宝安区住房保障事务中心的起诉。本案受理费2300元，退回原告。如不服本裁定，当事人可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 黄  森  平人民陪审员 邵  小  军人民陪审员 王    敏二〇二〇年七月二十一日书 记 员 冯燕飞（兼）书 记 员 陈  宝  玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。