江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初67号原告：华润置地（无锡）有限公司，住所地无锡市滨湖区梁青路**。法定代表人：陈刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋文文，江苏良翰律师事务所实习律师。被告：陆建功，男，1984年10月5日生，汉族，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：管科峰，江苏双汇律师事务所律师。原告华润置地（无锡）有限公司（以下简称华润公司）与被告陆建功排除妨碍纠纷一案,本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华润公司委托诉讼代理人方赞、蒋文文，被告陆建功委托诉讼代理人管科峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1、判令陆建功迁出幸福里(华润悦府)3西幢15单元3002室房屋;2、判令陆建功支付房屋占有使用费（按照10000元/月的标准，自2018年3月26日起计算至实际返还房屋之日止）。事实和理由：2013年11月，其与郭伟签订《商品房买卖合同》，约定郭伟购买其开发的幸福里（悦府）3栋15单元3002室预售商品房一套，郭伟以首付加按揭的方式支付购房款。但因郭伟未按时偿还银行按揭贷款，导致银行提起诉讼。2017年2月，其向无锡市滨湖区人民法院提起诉讼，要求解除其与郭伟之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、郭伟配合其至房产登记部门办理该合同的注销登记手续等。2017年10月，该法院作出（2017）苏0211民初1307号民事判决，判决支持其诉请。2018年3月26日，无锡市中级人民法院裁定（2017）苏0211民初1307号民事判决生效。根据该判决，其已办理涉案房屋的网签注销手续，现涉案房屋所有权人仍为其。后发现涉案房屋由陆建功实际占有居住，陆建功以向郭伟承租涉案房屋为由拒不返还。被告陆建功辩称，涉案房屋是其向案外人郭伟租赁取得，至于郭伟与华润公司之间的纠纷与其无关。其不同意迁出涉案房屋。对于房屋占有使用费，因其已向郭伟支付了20年租金，租赁期内的租金已全部支付完毕，不存在再行支付房屋占有使用费。经审理查明：2013年11月27日，郭伟与华润公司订立《商品房买卖合同》及《华润•幸福里商品房买卖合同补充协议》，双方约定：郭伟向华润公司购买无锡市滨湖区华润幸福里（悦府）3栋15单元3002室预售商品房一套，房屋总价3670157元；郭伟支付了首付款1110157元，余款2560000元通过银行按揭方式支付；如郭伟违反与按揭银行的借款合同导致华润公司承担担保责任，华润公司有权单方解除购房合同及补充协议（自通知送达时解除），并要求郭伟支付相当于总房价10%的违约金；华润公司通过诉讼解除合同的，郭伟应承担华润公司合理诉讼费用（包含律师代理费）。坐落于幸福里(华润悦府)3西幢15单元3002室房屋于2013年10月17日初始登记所有权人为华润公司。合同签订后，双方履行了网签备案手续，该合同备案号为201311270168。郭伟为购买该房产，向农行滨湖支行贷款256万元。农行滨湖支行于2013年12月16日按约发放贷款，但郭伟于2016年2月起就未按约还款，农行滨湖支行依据贷款合同约定主张贷款提前到期，截止2016年9月16日，郭伟尚结欠本金2480353.18元、期内欠息50369.42元、罚息345.56元、复利748.85元；郭伟与农行滨湖支行约定以无锡市滨湖区幸福里3号楼15单元3002室房产为贷款提供抵押担保，但尚未办理抵押登记。郭伟尚未取得无锡市滨湖区幸福里3号楼15单元3002室房产的房地产权利证书。2016年6月26日，农行滨湖支行因郭伟未按约归还借款本息，向本院提起诉讼，要求郭伟按约提前归还全部贷款本息和律师费，同时要求华润公司对郭伟的债务承担连带清偿责任。2016年9月30日，本院就该案作出（2016）苏0211民初3742号判决，判决郭伟返还农行滨湖支行借款本金、欠息、罚息、律师费损失，华润公司对郭伟的该债务承担连带清偿责任。2017年2月，华润公司向本院提起诉讼，要求判令与郭伟解除商品房销售合同。2017年10月，本院作出（2017）苏0211民初1307号民事判决“一、原告华润置地（无锡）有限公司与被告郭伟签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201311270168）及《华润•幸福里（悦府）商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告郭伟和原告华润置地（无锡）有限公司于本判决生效之日起3日内办理合同备案号201311270168的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。三、原告华润置地（无锡）有限公司于本判决发生法律效力后十日内向被告郭伟返还购房款479220.78元”。后郭伟上诉又撤诉，无锡市中级人民法院于2018年3月作出（2017）苏02民终5529号民事裁定书“准许郭伟撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力”。后华润公司向本院申请执行，幸福里(华润悦府)3西幢15单元3002室房屋办理了备案登记注销手续（注销编号201901310004）。庭审中，陆建功提供一份2015年11月15日的《租赁合同》“出租方：郭伟、承租方：陆建功郭伟向陆建功借款500万元，郭伟自愿将自有房屋出租给陆建功，用相应租金抵偿相应的债权。租赁物：幸福里15号3002室（华润悦府）、租赁期限20年（2015年12月至2035年11月），总租金150万元，鉴于租金已用相关借款抵偿，故租金无需再行支付……”，拟证明其与郭伟建立租赁关系，租赁期限为20年，20年内租金是郭伟向陆建功借款500万元未归还用于抵扣，其租住案涉房屋系合法居住。华润公司对该证据的证明目的不予认可，其认为陆建功并未向郭伟实际支付租金，不符合租赁合同的内容，且合同中显示双方借款500万元，故陆建功与郭伟的关系为债权债务抵销关系。根据华润公司的申请，本院委托无锡金博房地产土地资产估价咨询有限公司进行租金价值评估，该估价公司于2020年6月12日作出《评估报告书》“幸福里（华润悦府）3西幢15单元3002室在2018年3月26日至价值时点2020年6月2日的租金总价为238797元（其中2020年1月1日至2020年6月2日月租金9313元）”。华润公司支付评估费15163元。华润公司、陆建功对该评估报告书均无异议。以上事实，由（2017）苏0211民初1307号民事判决书、（2017）苏02民终5529号民事裁定书及《评估报告书》等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：坐落于幸福里(华润悦府)3西幢15单元3002室房屋于2013年10月初始登记在华润公司名下，2013年11月郭伟与华润公司订立《商品房买卖合同》及《华润•幸福里商品房买卖合同补充协议》，约定郭伟购买该房屋。后因郭伟违约，华润公司提起诉讼，本院于2017年10月判决解除华润公司与郭伟签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201311270168）及《华润•幸福里（悦府）商品房买卖合同补充协议》、郭伟和华润公司3日内办理合同备案号201311270168的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续等。2018年3月26日，无锡市中级人民法院作出（2017）苏02民终5529号民事裁定书“准许郭伟撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力”。后经执行，幸福里15-3002房屋办理了备案登记注销手续。应当认定幸福里(华润悦府)3西幢15单元3002室房屋所有权人为华润公司。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。华润公司据此主张陆建功迁出幸福里(华润悦府)3西幢15单元3002室房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于华润公司主张自2018年3月26日起计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，因无锡市中级人民法院于2018年3月26日裁定（2017）苏0211民初1307号民事判决生效，故应认定华润公司与郭伟之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》予以解除，华润公司主张自2018年3月26日开始计算房屋占有使用费应予支持。房屋占有使用费的标准，因双方对无锡金博房地产土地资产估价咨询有限公司作出的《评估报告书》无异议，故本院予以采纳即幸福里(华润悦府)3西幢15单元3002室房屋在2018年3月26日至2020年6月2日期间的租金总价为238797元。关于2020年6月3日至实际返还房屋期间的房屋占有使用费，华润公司与陆建功双方同意按照《评估报告书》评估2020年度月租金9313元计算，并无不当，本院予以确定。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，陆建功辩称幸福里15-3002房屋系其向案外人郭伟租赁取得，租赁期内的租金因郭伟欠其500万元借款以租金抵扣，不存在再行支付房屋占有使用费，虽陆建功提供了《租赁合同》，但其中涉及的内容是郭伟向陆建功借款500万元，因郭伟未归还借款以幸福里15-3002房屋出租给陆建功居住使用，以相应租金抵偿相应的债权，陆建功无需再行支付租金，现因华润公司对此提出异议，陆建功未能就此进一步举证如申请郭伟出庭作证或陆建功对郭伟享有真实的500万元债权等，根据现有证据无法认定陆建功与郭伟之间500万元债权及双方之间租赁关系的真实性，陆建功该辩称证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陆建功于本判决发生法律效力之日起十日内迁出幸福里(华润悦府)3西幢15单元3002室房屋。二、陆建功于本判决发生法律效力之日起十日内支付华润置地（无锡）有限公司自2018年3月26日至实际返还房屋期间的占有使用费（其中2018年3月26日至2020年6月2日期间为238797元、2020年6月3日至实际返还房屋期间按照月租金9313元计算）。如果陆建功未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元、评估费15163元合计19263元，由被告陆建功负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  朱剑峰人民陪审员  吴来娣人民陪审员  沈根林二〇二〇年七月三十一日书 记 员  闵庆瑾本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。