广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1212号原告：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司，住所地广州市越秀区广园东路******铺。法定代表人：简麟辉。委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽萍，广东安法律师事务所律师。被告：广州市灵狮贸易发展有限公司，住所地广，住所地广州市天河区广园东路****v>法定代表人：何燕玲。委托诉讼代理人：黄凯群，广东德寰律师事务所律师。原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司诉被告广州市灵狮贸易发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵华林、郑丽萍，被告委托诉讼代理人黄凯群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付的2019年7-10月份租金、管理费220000元（租金50600元/月、管理费为4400元/月）及滞纳金（从2019年7月16日起按照应付而未付的租金、管理费为基数，每逾期一日按3%计算，计算至被告付清之日止，以本金为限）；2.判令被告支付拖欠2019年6月份的水、电费、电房设备维护及服务费2531元，滞纳金2531元（从2019年7月16日起，以2531元为基数，每逾期一日按10%计算，以本金为限）；3.判令被告因单方违约解除合同，向原告赔偿损失520000元。事实与理由：2013年7月1日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定，原告将位于广园××号广园XX城B11、B12、B13号档位共3间出租给被告，总建筑面积200平方米。商铺的租期自2013年7月1日起至2021年6月21日止，并且约定了各阶段的租金标准、管理费标准。被告应于每月15号之前以银行转账支票结算的方式向原告支付上述费用。若被告未按时支付水、电费，原告有权按迟延支付费用的10%收取滞纳金至费用缴清之日止。若被告未按时交纳租金、管理费或相关费用，按日3%的标准向原告交纳滞纳金至费用缴清之日止。鉴于滞纳金金额经初步计算已超过本金，现原告主张滞纳金金额以本金为限。被告自2019年7月起未向原告交纳租金、管理费及水、电费、电房设备维护及服务费，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。经原告催促，被告至今仍未向原告支付拖欠的租金及管理费等。根据合同约定，原告于2019年10月31日向被告发函解除了双方之间的租赁合同。该租赁合同本应于2021年6月21日到期，现由于被告单方违约，导致租赁合同提前20个月解除，给原告造成了严重的经济损失。广园××号XX城是广州市致友投资发展有限公司向融通地产（广东）有限责任公司承租，由原告经营管理。在原被告签订的租赁合同期限内，广州市致友投资发展有限公司需根据与融通地产（广东）有限责任公司的租赁合同约定以每月每平方米130元的租金标准向融通地产（广东）有限责任公司支付场地租金。原被告的租赁合同虽提前解除，但至租赁合同终止期限即2021年6月21日止，原告在此期限内仍需按上述租金标准向融通地产（广东）有限责任公司支付租金520000元。原告认为，被告给原告造成的上述客观经济损失，应予以赔偿。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：被告认为双方解除租赁合同的时间是2019年6月30日，因为原告提交的租赁合同实际上是2017年6月份签署的，被告所提交的第1、2、3证据均能够证明被告的租期是到2018年6月30日，原告在2017年6月份曾经要求被告办理续租手续，如果被告的租期真的是到2021年才到期，原告根本不需要在2017年6月份安排续签工作，且原告提交的租赁合同，被告加盖的公章，是从2013年8月9日启用，该合同签署时间没有可能是合同上显示的签署时间，2013年7月份原告是为了规避军委会的通知，而倒签的合同，以倒签合同的方式从而达到延长租期的目的，原告倒签合同的情形显然属于以合法形式掩盖非法目的，根据合同法第52条的规定，原告提交的租赁合同应认定为无效合同，故原被告之间的权利义务应该按被告提交的第1证据所列的租赁合同为准，即原被告租期到2018年6月30日止。另外根据合同法第236条规定，至2018年7月1日开始原被告双方为不定期租赁，被告可以随时要求解除合同，在本案中，被告在2019年5月份开始多次要求解除租赁关系，但原告不予理会，且被告在2019年7月1日已经搬离租赁物，双方租赁合同关系到2019年6月30日。再次，原告在本案中，并未提交任何其有权出租租赁物的书面证明，恳请法院核查原告是否为本案适格主体。关于诉请1，由于租赁合同解除时间是2019年6月30日，且被告至2019年7月未使用租赁物，故被告无需支付2019年7月到10月的租金、管理费及相应滞纳金。关于诉请2，被告在搬离租赁物之前已经缴清了相关水电费用，原告诉请的水电费用应在2019年7月份缴纳，被告同意缴纳，但是被告在原告处已经缴纳一万块钱水电费押金，原告应予以抵扣，不应该产生相应滞纳金。关于诉请3，如前所述，被告没有违约行为，无需赔偿原告的损失，且原告所谓的损失没有相关事实和法律依据。违约金标准过高。经审理查明：2013年7月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，其中约定了：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××大院自××区××、××、××号××共3间，总建筑面积为200平方米；商铺的租赁期限为5年，从2013年7月1日起至2018年6月30日止；其中2017年7月1日至2018年6月30日租金为每月41814元；乙方应在本合同签订当天一次性向甲方缴付水、电保证金10000元等。2017年6月5日，原告向被告发出《续约通知》，其中约定了：续约费180000元，合同期限2018年7月1日至2021年6月21日，租金2018年7月1日起每年递增8%，2018年7月1日起管理费调整为每平方米20元，此后每年递增8%。2017年6月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园XX城B11、B12、B13号档位，总建筑面积200平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2013年7月1日起至2021年6月21日止；其中2018年7月1日至2019年6月30日租金为46000元/月，管理费为4000元/月；2019年7月1日至2020年6月30日，租金50600元/月，管理费为44000元/月；管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳；乙方应在本合同签定当天一次性向甲方缴付水、电保证金10000元，该保证金在租赁期满后，乙方付清所有拖欠费用后由甲方一次性无息退回给乙方；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。该合同落款日期记载为2013年7月1日。2019年8月22日委托广东安法律师事务所向被告发出《律师函》，其中载明被告在2019年7月未按时足额交付租金及管理费，且擅自将商铺闲置，至今未重新开业，截止至发函之日，被告欠付的租金、管理费以及水电费等费用共计57531元，还有由此产生的滞纳金、违约金；要求被告继续履行《租赁合同》，在收到本函后三日内支付拖欠的2019年7月租金及各项共计57531元并支付2019年8月租金及管理费55000元，及与原告积极协商如何解决支付违约金问题，逾期将通过法律途径解决等。被告已收到该律师函。2019年10月31日，原告在商铺门口张贴了《解除租赁合同通知书》，大致内容为由于被告自2019年7月起至今未向原告支付租金、管理费等费用，故从2019年10月31日起解除双方的租赁合同。原告向被告另行寄出了上述《解除租赁合同通知书》，被告已收到该通知书。原告为了证明其损失，向本院提交了融通地产（广东）有限责任公司与原告签订的《房地产租赁合同》，其中约定了原告承租的地址为XX城，建筑面积17224.89平方米，场地面积18861.8平方米；其中2019年9月1日至2019年12月31日每天租金为72226.06元。原告表示：52万元的损失是按照130元/月/平方米乘以200平方米再乘以20个月计算出来的。被告表示：该损失计算过高，超过了被告的合理预期，原告完全可以将商铺再行出租。被告为了证明其已经向原告提出提前解除合同及交还商铺，向本院提交了：1.2019年5月20日的《申请书》，记载被告向原告申请2019年7月1日起不再租用涉案商铺。2.2019年6月20日的邮件（记载内件为重要文件）、投递情况及2019年6月12日的《申请书》，记载被告向原告申请2019年7月1日起不再租用涉案商铺。3.2019年7月1日的撤场照片。4.2019年7月5日的邮件（记载内件为文书）及钥匙的照片。5.2019年8月29日的《撤场情况确认》，记载水电表读数、原告员工在照片上签名。6.2019年8月23日的现场照片。7.2019年9月3日、4日，原告工作人员与被告工作人员的短信聊天记录，原告工作人员发出《申请书》模板作为被告的退租申请之用，记载要求被告写明被告决定于2019年7月1日起不再续租，并愿意补交2019年7、8、9月共三个月的租金。原告对证据1不予认可；对证据2、4确认收到邮件，但是不确认收到《申请书》及钥匙，邮件单也不是记载上述《申请书》及钥匙；对证据3确认真实性，但被告是未经原告同意擅自搬离涉案商铺的；对证据5确认是原告员工签名，但只是确认水电表读数，并非是办理撤场手续；对证据6真实性确认，当时原告考虑到被告是老客户，跟被告提出过被告交纳3个月租金作为违约金就解除合同，但是被告不同意，鉴于被告不同意，原告现主张双方租赁合同在2019年10月31日解除。庭审中，原告表示：租期至2021年的《租赁合同》是在2017年6月续签时倒签的，当时被告并无提出异议，《租赁合同》是真实意思表示；2019年8月29日去现场确认水电表是因为原、被告协商解除合同，当时被告同意赔偿3个月租金，后来被告没有履行赔偿3个月租金，所以原告没有收回商铺，双方的租赁合同解除时间是在2019年10月31日，故申请撤回本案的第一项诉讼请求。被告表示：租期至2021年的《租赁合同》是倒签的。本院认为：租期至2021年的《租赁合同》出自双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。虽然该合同的落款日期为2013年7月1日，但双方已确认为倒签，实际签约日期为2017年6月，该情形并不会导致合同无效。被告提前解除合同，并于2019年7月1日撤场，原告对此知情。根据原告的陈述及双方的证据，可以证明双方曾协商过提前解除合同，原告也曾同意被告再支付三个月的租金作为赔偿，只是被告之后未支付该赔偿，原告才未收回场地并提起本案诉讼。本院认为双方已就提前解除合同达成一致意见，被告应再支付2019年7、8、9月的租金作为其提前解除合同的违约赔偿，原告也曾于2019年8月29日现场确认过水电读数，原告最迟至该日也应当收回涉案商铺，之后也属于原告自行扩大损失。因此，被告应向原告支付2019年7、8、9月的租金损失及逾期支付该租金损失的相应利息，该利息的起算时间按照原告工作人员发出《申请书》模板的时间2019年9月3日计算。原告另外要求被告支付其他的租金、管理费及滞纳金和520000元损失赔偿，本院均不予支持。关于2019年6月的水费、电费、设备维护及服务费及滞纳金，被告同意交纳拖欠的本金，但认为应在保证金中抵扣。因本案合同的解除是被告提前解约导致的，按照合同约定该保证金不予退还，故不应用于抵扣，被告应向原告支付上述拖欠费用。因原告主张的滞纳金标准过高，本院根据本案实际情况酌情调整为自2019年7月16日至2019年8月19日期间参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告广州市灵狮贸易发展有限公司应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年7、8、9月的租金损失（每月按照50600元/月计算）及逾期支付上述租金损失的利息（自2019年9月3日起至实际付清之日止，以上述所欠款项为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、于本判决生效之日起十日内，被告广州市灵狮贸易发展有限公司应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年6月份的水费、电费、电房设备维护及服务费共2531元及逾期支付上述费用的违约金（自2019年7月16日起至2019年8月19日止，以上述所欠款项为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以上述所欠款项为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13451元，由原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司负担11215.30元；由被告广州市灵狮贸易发展有限公司负担2235.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  李妙燕人民陪审员  秦红卡二〇二〇年七月二日书 记 员  黄 冰