安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终3124号 上诉人（原审原告）：合肥德善小额贷款股份有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路**安徽合作经济大厦**。 法定代表人：孙福来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马学聪，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏艳春，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王文英，女，汉族，1982年7月2日出生，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：赵鹏鑫，安徽景森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾文远，安徽景森律师事务所律师。 上诉人合肥德善小额贷款股份有限公司（以下简称德善公司）与上诉人王文英因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 德善公司上诉请求：一、请求撤销（2019）皖0102民初7407号民事判决；二、依法改判解除德善公司与王文英之间的房屋租赁合同关系；三、依法改判王文英立即从案涉房屋（不动产权证号：皖（2018）合肥市不动产权第××号）中搬出腾空；四、依法改判王文英向德善公司支付房租329225.64元（自2017年12月29日暂计算至2019年6月13日：78.75万元÷365天×531天×574.74㎡÷2000㎡＝329225.64元），自2019年6月14日起按照226303.88元／年的标准计算租金至王文英实际交换案涉房屋之日为止，违约金134489.16元，结清使用房屋所产生的水电、煤气、物业等费用；五、王文英支付德善公司律师代理费损失10000元；六、本案诉讼费用由王文英承担。 事实与理由：一、一审法院错误认为王文英使用案涉房屋不是基于租赁关系。2011年7月22日案外人郑鲁闵、刘俊山将合肥市约2000平米的房屋（含本案案涉房屋在内）出租给叶乃华、廖君经营宾馆、棋牌室并签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年8月1日起至2021年9月30日止，并约定了租金金额、支付方式、解除条件、违约金条款；2012年4月14日叶乃华、廖君将、刘清泉签订《宾馆转让协议》，约定将上述房屋转让给刘清泉使用运营，刘清泉同意代叶乃华、廖君向房东履行该租赁合同；2015年7月31日，刘清泉将上述房屋转租给王文英，并签订《宾馆经营权转让合同》约定转租事宜，获得合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初5772号民事判决的确认。故德善公司虽然与王文英之间没有直接的房屋租赁合同，但是德善公司基于法律规定取得出租人地位，王文英基于2015年7月31日签订的《宾馆经营权转让合同》继受承租人的地位。2017年德善公司申请法院拍卖案涉房屋期间，王文英也向蜀山区人民法院提交了《宾馆经营权转让合同》主张其是案涉房屋的承租人，对该《宾馆经营权转让合同》的效力也认可。2017年12月29日德善公司依据（2017）皖0104执2139号之二执行裁定书取得案涉房屋所有权，并根据“买卖不破租赁”原则与王文英之间形成实际租赁合同关系。二、一审法院认定德善公司取得案涉房屋所有权的时间不正确。根据《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委约会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民法院的征收决定等发生效力。”2017年12月29日，德善公司依据（2017）皖0104执2139号之二执行裁定取得案涉房屋所有权，虽然在2018年7月4日才完成产权转移登记，但是法院不应以产权登记的时间作为物权变更的时间。三、一审法院认定的案涉房屋占有使用费标准不正确。一审法院认定案涉房屋占有使用费的标准是依照刘清泉和王文英签订的《宾馆经营权转让合同》关于租金支付标准的约定，但是一审法院计算错误，刘清泉和王文英约定78.75万元系年租金，但是一审法院误将年租金除以3，计算有误。四、根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条规定，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院查明事实，判如所请。 王文英辩称：王文英与德善公司之间没有租赁关系，所以王文英不应支付租金给德善公司。 王文英上诉请求：一、请求依法撤销（2019）皖0102民初7407号民事判决，依法驳回德善公司全部诉请；二、本案全部诉讼费用由德善公司承担。事实和理由：一审法院未查明事实。2017年1月15日庐阳区人民法院向王文英出具协助执行通知书，要求王文英暂停支付租金，且德善公司取得房屋产权时间为2018年7月4日，因此在此期间，王文英与德善公司没有租赁关系，王文英也不应向其支付租金。在本案中，王文英与案外人郑鲁闵、刘俊山的租赁合同没有解除，因此房屋租金已被法院扣留，王文英已经支付了租金不应再重复支付给德善公司。二、一审法院对宾馆经营权转让合同理解错误。王文英转让来的是宾馆经营权而非房屋租赁权，案涉房屋的租赁关系应是2012年4月14日刘清泉与叶乃华、廖君订立的转让合同，因此租赁关系应从2012年4月14日开始计算，该租赁关系对王文英有效，但是案涉房屋租赁金已被法院扣押，因此王文英不应直接支付给德善公司。三、德善公司应当赔偿王文英装修费用。王文英获得宾馆经营权后，斥巨资对四层房屋装修，现因德善公司在租赁合同未到期的情况下解除合同，造成王文英装修损失，且案涉房屋一直漏水造成一楼宾馆不能使用，因为案涉房屋涉诉，王文英一直也不敢擅自维修，导致一层宾馆应为案涉房屋漏水空置至今，造成损失应由德善公司承担。四、一审法院计算租金错误。一审法院将四层房屋租金标准无差别计算不符合事实，案涉房屋是四楼，和一楼的租金不可能一样，一审法院没有考虑实际情况，按照平均数不符合事实。综上，请求一审法院判如诉请。 德善公司辩称：德善公司自2017年12月29日获得房屋所有权，其他法院下发协助执行通知书与本案无关，王文英无权以此抗辩。关于装修费用王文英没有提交证据予以证明。一审法院认定房屋租金标准确有错误，但是面积计算无误，按照原有的租赁合同约定，一楼和四楼租金标准也无差别。王文英对德善公司获得案涉房屋所有权是明知的，王文英也没有一直想向法院提存租金。 德善公司向一审法院起诉请求：一、判决解除德善公司与王文英之间的房屋租赁合同（位于瑶海区房屋）；二、判令王文英立即从位于瑶海区临泉路橘郡万绿园Ｂ组团1幢401［不动产权证号：皖（2018）合肥市不动产权第××号］房屋结清水电煤气物业等费用并搬出腾空；三、判令王文英向德善公司支付房租人民币329225.64元［2017年12月29日，德善公司取得上述房产的所有权，即自2017年12月29日至2019年6月13日租金为78.75万元÷365天×531天×574.74㎡÷2000㎡＝329225.64元；此后的房租自2019年6月14日起，按226303.88元／年（78.75万元／年×574.74㎡÷2000㎡）］的标准计算至各王文英将案涉不动产实际交还给德善公司之日止］、违约金221777.8元［计算依据以房屋租赁合同及宾馆经营权转让合同约定违约金标准，按案涉房产在整体物业面积占比计算违约金为（75万元×3＋77.25万元×3＋78.75万元×4）×10%×574.74㎡÷2000㎡＝221777.8元］，以上合计551003.44元；四、判令王文英向德善公司支付律师代理费损失10000元；五、本案诉讼费由王文英承担。 一审法院认定事实：2011年7月22日，案外人郑鲁闽、刘俊山就出租位于合肥市面积共约2000平方米的房屋与案外人叶乃华、廖君协商并签订《房屋租赁合同》，该合同中郑鲁闽、刘俊山为出租房（甲方），叶乃华、廖君为承租方（乙方），双方约定的租赁期限自2011年8月1日起至2021年9月30日止，所出租的合肥市面积共约2000平方米的房屋包括案涉合肥市房屋在内。案外人叶乃华、廖君承租以上房屋后，另于2012年4月14日与案外人刘清泉签订了一份《宾馆转让协议》，约定：叶乃华、廖君将租赁的合肥市临泉路和铜陵路交口橘郡万绿园Ｂ1栋所处的锦程商务快捷宾馆转让给刘清泉使用运营；该宾馆建筑面积约2000平方米，宾馆转租给百川名品的120平方米一楼门面的租金收益归刘清泉；宾馆交给刘清泉后，刘清泉同意代叶乃华、廖君向房东履行该租赁合同，合同期满后由刘清泉领回叶乃华、廖君向房东交纳的押金交归其所有；刘清泉在当日向叶乃华、廖君支付转让费首付款1900000元，叶乃华、廖君即全盘移交宾馆运营权利给刘清泉，无条件配合刘清泉完成后续的手续变更结束移交证件同时刘清泉支付余下费用97500元。2015年7月31日，案外人刘清泉与被告王文英协商并签订《宾馆经营权转让合同》，该合同中刘清泉为甲方，王文英为乙方，刘俊山、郑鲁闽为丙方，双方约定：甲方将位于合肥市的整体物业转让给乙方经营；甲方与丙方合同期限10年，2021年9月30日到期，在合同剩余有效期内经丙方同意承租权转由乙方所有直至合同到期。案外人刘清泉、被告王文英分别在合同上签名，案外人刘俊山、郑鲁闽均未签名。后原“锦程商务快捷酒店”改名“一路同行酒店”，由王文英向郑鲁闽支付房租并实际占有使用案涉房屋至今。为主张其权利，原告德善公司与安徽安泰达律师事务所签订了一份《聘请律师合同》，委托该所指派律师为其代理案件，约定的律师代理费合计10000元。 一审法院另查明，2014年3月10日，案外人安徽沙河王酒业饮食管理有限公司与德善公司等就借款600万元协商并签订《最高额授信借款合同》，德善公司因该合同所享有的债权以合肥市房产设立抵押并办理抵押登记手续。其后，因安徽沙河王酒业饮食管理有限公司未能按期偿还借款、利息等，德善公司向合肥市蜀山区人民法院提起诉讼，要求安徽沙河王酒业饮食管理有限公司向其偿还借款本金、利息及对所抵押的位于合肥市房产享有优先受偿权。2016年12月1日，合肥市蜀山区人民法院作出（2016）皖0104民初1676号《民事判决书》，判决：“原告合肥德善小额贷款股份有限公司对被告刘峰所有的位于合肥市瑶海区（产权证号：合产字第**，他项权证号：房地产他证合瑶字第××号）房产在上述第一、二向债权范围内享有拍卖、变卖或折价所得的价款优先受偿权”。2018年7月4日，案涉位于合肥市的房屋转移登记至德善公司名下。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。已查明案外人刘俊山、郑鲁闽与叶乃华、廖君之间签订的《房屋租赁合同》所涉房屋租赁范围包括案涉合肥市房屋，租赁期限自2011年8月1日起至2021年9月30日止。后案外人叶乃华、廖君另与刘清泉签订《宾馆转让协议》将位于合肥市处包括案涉房屋在内的原“锦程商务快捷宾馆”转让。本案中，王文英因与刘清泉签订《宾馆经营权转让合同》而取得位于“合肥市的整体物业”的租赁权，该合同已约定刘清泉所享有的承租权转由王文英所有。因出租人郑鲁闽、刘俊山未提出异议且实际向王文英收取房租，应视为其对刘清泉与王文英之间因签订《宾馆经营权转让合同》所确定的租赁权让与予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人乙方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，该院确认自2015年7月31日起《宾馆转让协议》所涉房屋租赁及租金支付等应由承租人享受、承担的权利义务已发生概括转移，由王文英继受承租人地位。案涉合肥市房屋已于2014年3月10日设立抵押并办理抵押权登记，德善公司因实现人民法院生效判决所确定的抵押权而自2018年7月4日享有对案涉房屋的所有权。此后王文英虽实际占有并使用案涉房屋，但德善公司与王文英之间并无租赁合意，双方未订立房屋租赁合同关系，故德善公司向该院提出的要求解除其与王文英之间的房屋租赁合同、支付违约金及律师代理费的诉讼请求无事实与法律依据，该院不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，一审法院已查明王文英因签订《宾馆经营权转让合同》所享有的租赁权相对案涉房屋已设立的抵押权成立在后，其所享有的租赁权不得对抗原告德善公司因实现抵押权而对案涉房屋所享有的相关权利，故该院对德善公司提出的要求王文英搬离合肥市房屋诉请予以支持。德善公司对案涉房屋实际享有所有权的起始时间应以不动产产权登记确立的2018年7月4日起算，因实际占有并使用案涉房屋，王文英应自2018年7月4日起向德善公司支付占有使用费。已查明《房屋租赁合同》约定的合肥市整体物业面积约2000平方米，案涉合肥市房屋面积为574.74平方米，该院参照案外人刘清泉与王文英之间签订的《宾馆经营权转让合同》中“2015年8月至2018年7月租金为77.25万元；2018年8月至2021年7月78.75万元”关于租金支付标准之约定，综合考量案涉房屋面积占本案所涉合肥市整体物业租赁的总面积的比例，酌定自2018年7月起王文英每日应支付的占有使用费按206.67元确定（78.75万元÷3年÷365天／年×574.74平方米÷2000平方米），该费用应自2018年7月4日起支付至王文英实际向德善公司交付案涉房屋时止。 关于德善公司提出的要求王文英结清占用案涉房屋期间的水、电、煤气、物业费用的诉讼请求。因德善公司与王文英之间并无房屋租赁合同关系，对以上费用的承担亦无约定，该项诉讼请求与本案并不属于同一法律关系，德善公司可另行起诉，该院在本案中不予处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王文英于判决生效之日起十日内搬离位于合肥市瑶海区的房屋；二、王文英于判决生效之日起十日内向德善公司支付房屋占有使用费，该费用按每日206.67元（78.75万元÷3年÷365天／年×574.74平方米÷2000平方米）的标准，自2018年7月4日起支付至实际搬离合肥市瑶海区房屋时止；三、驳回德善公司的其他诉讼请求。案件受理费9410元，减半收取4705元，由德善公司负担1000元，由王文英负担3705元。 本案二审期间，德善公司提交证据如下:一、（2017）皖0102民初5772号民事判决，证明本案一审判决认定租金标准有误，案涉房屋所在的四层房屋整体租金为75万／年，第一年至第三年租金总额不变，第四年起（2015年8月至2018年7月）租金上浮3%即每年77.25万元，第七年起（2018年8月至2021年7月）租金上浮5%即每年78.75万元至租赁期满。二、王文英在（2017）皖0102民初5772号案件中提交的证据材料，包括证据目录、招商银行交易明细、池州九华农村商业银行交易明细、2016年1月25日收条、2016年1月27日收条、2016年7月31日工商银行个人转账受理业务单、中国银行交易明细，证明一审法院认定租金标准有误，王文英在（2017）皖0102民初5772号案件中自认位于合肥市㎡（含本案案涉房屋）2015年8月至2018年7月租金为77.25万元／年，2018年8月至2012年7月租金为78.75万／年，王文英应按此标准支付租金。 本案二审期间，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于双方是否建立房屋租赁合同关系及王文英应否支付相关费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”案涉房屋所有权变更后，王文英没有请求德善公司继续履行原租赁合同，德善公司亦对王文英继续占有使用案涉房屋明确提出异议并诉请解除，王文英与德善公司显然未能达成租赁合意，故原租赁合同对德善公司和王文英不再具有法律约束力，一审法院据此认定德善公司与王文英之间未形成房屋租赁合同关系，并无不妥。德善公司要求解除与王文英之间的房屋租赁合同、支付违约金及律师代理费亦无合同和法律依据，一审法院未予支持，并无不妥。 因德善公司与王文英未形成房屋租赁合同关系，故王文英负有返还无合同依据而占有使用案涉房屋及支付占有使用费的义务。德善公司诉请王文英支付房屋占有使用费和搬出、腾空房屋，符合法律规定，一审法院予以支持，并无不当。亦因德善公司与王文英之间并无租赁合意，双方未形成房屋租赁合同关系，故德善公司要求解除其与王文英之间的房屋租赁合同、支付违约金、支付律师代理费的诉讼请求，无合同与法律依据，一审法院不予支持未有不妥，本院予以维持。 关于德善公司要求王文英结清占有使用案涉房屋期间的水、电、煤气、物业费，因德善公司未能举证证明水、电、煤气、物业费确实存在，本院不予支持。 二、关于案涉房屋占有使用费计算起讫时间。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付与其腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，王文英应从负有腾房义务之日起，即自德善公司取得案涉房屋所有权之日起向德善公司支付房屋占有使用费。另根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”；《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十六条、二十七条规定：“经申请执行和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债券，但应依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记……”；安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104执2139号之二执行裁定书裁定：“将被执行人刘峰名下位于合肥市新站区（产权证号：合产31：合产**49312元，过户给申请执行人合肥德善小额贷款股份有限公司抵偿所欠债务”，该执行裁定书于2017年12月29日送达德善公司。综上，根据前述法律规定及生效执行裁定书所确定的内容，王文英应自2017年12月29日起向德善公司支付房屋占有使用费至搬离腾空案涉房屋之日止，一审法院认定有误，本院予以纠正。 二审中，王文英自认“王文英支付房屋租金至2017年1月30日，后未支付任何房屋租金。”故王文英抗辩称从2017年12月29日起支付占有使用费存在重复付款与事实不符，本院不予采信。 三、关于案涉房屋租金计算标准问题。二审时，王文英主张案涉房屋所涉合肥市整体物业四层租金标准不同，但是未能提供确实有效证据予以证明，故对其该项主张，本院不予采信。一审法院依照王文英与案外人刘清泉订立的《宾馆经营权转让合同》，综合考量案涉房屋面积占所涉合肥市整体物业租赁的总面积的比例，确认王文英应支付的占有使用费标准，并无不当。 但是，王文英与案外人刘清泉订立的《宾馆经营权转让合同》第二条约定：“2015年8月至2018年7月租金为77.25万元，2018年8月至2021年7月租金为78.75万元。”德善公司与王文英均认可《宾馆经营权转让合同》所约定的租金标准应为每年七十余万，而不是三年合计七十余万元。一审法院对《宾馆经营权转让合同》中租金标准数额理解有误，本院在此予以更正。综上，2017年12月29日至2018年6月30日，王文英应支付案涉房屋占有使用费11.13万元【77.25万×（183天÷365天/年）×（574.74平方米÷2000平方米）】，2018年7月起王文英每日应支付的案涉占有使用费按602元确定【78.75万元÷365天/年×（574.74平方米÷2000平方米）】至王文英实际向德善公司交付案涉房屋时止。 四、关于王文英主张的装饰装修损失问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王文英主张因案涉房屋漏水，导致本案所涉合肥市整体物业的一楼不能正常使用，但是德善公司对此予以否认，且王文英未能提供证据对其主张予以证明，故本院对王文英该项主张依法予以驳回。 综上所述，德善公司的上诉请求部分成立，王文英的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区（2019）皖0102民初7407号民事判决第一项，即：王文英于判决生效之日起十日内搬离位于合肥市瑶海区的房屋； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区（2019）皖0102民初7407号民事判决第三项； 三、变更安徽省合肥市瑶海区（2019）皖0102民初7407号民事判决第二项为“王文英于本判决生效之日起十日内向合肥德善小额贷款股份有限公司支付房屋占有使用费，该费用自2017年12月29日至2018年6月30日共计11.13万元，2018年7月1日之后，按每日602元（78.75万元÷365天／年×574.74平方米÷2000平方米）的标准，支付至实际搬离合肥市瑶海区房屋时止”； 四、驳回合肥德善小额贷款股份有限公司其他诉讼请求； 一审案件受理费9410元，减半收取4705元，由王文英负担4705元；二审案件受理费18820元，由合肥德善小额贷款股份有限公司负担3764元，由王文英负担15056元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年七月六日 法官助理杜锐 书记员孟成 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。