湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终921号上诉人（原审被告、反诉原告）：程亚兰，女，汉族，1983年10月4日出生，居民身份证住址湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：胡兵，湖北华徽律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）袁静，女，汉族，1979年3月15日出生，居民身份证住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：胡兵，湖北华徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴玮，女，汉族，1982年6月16曰出生，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：童强，湖北众勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁静，湖北众勤律师事务所律师。上诉人程亚兰、袁静因与被上诉人戴玮合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初15862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。程亚兰、袁静上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判程亚兰、袁静无需向戴玮返还房屋押金36766元；2.撤销一审判决第三项，依法改判戴玮向程亚兰、袁静支付手续办理费65000元；3.本案一、二审诉讼费均由戴玮承担。事实与理由：1.原审判决认定程亚兰、袁静未于2018年7月30日前办理完成《建筑工程消防合格验收意见书》，依据《转让协议》和《补充协议》的约定，戴玮有权不予支付手续办理费65000元属事实认定不清。因戴玮提交资料不全及对房屋结构进行更改导致须重新设计和申报，故戴玮并未对程亚兰、袁静提供的《建筑工程消防合格验收意见书》的移交及提交时间提出任何的异议。程亚兰、袁静与2018年8月1日取得了《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》，也说明程亚兰、袁静并未有延期的情况发生。2.原审法院判决程亚兰、袁静应向戴玮返还房租押金36766元也属事实认定不清。该房租押金在程亚兰、袁静承租时也向房东进行了缴纳，在程亚兰、袁静将该房屋转让给戴玮时，房东也并未将程亚兰、袁静交的原房租押金退还给程亚兰、袁静，该房租押金应由房东直接退还给戴玮。戴玮辩称，对于交房手续费，程亚兰、袁静一审中从未提过戴玮提交手续不全，有一审庭审笔录证明。程亚兰、袁静是在2018年8月才办理下来房屋消防合格验收意见书，迟于合同的约定。戴玮是将房屋押金交给程亚兰、袁静，所以程亚兰、袁静有义务向戴玮返还押金。戴玮向一审法院起诉请求：1、判令程亚兰、袁静向戴玮返还已交付的商铺租赁权转让费50万元、押金36766元以及因协议解除导致戴玮的损失378012.1元，共计914778.1元；2、判令本案诉讼费、保全费及财产保全责任保险费等实现债权的费用均由程亚兰、袁静承担。庭审中，戴玮明确其诉讼请求第二项为“2、判令本案诉讼费由程亚兰、袁静承担。”程亚兰、袁静提出反诉请求：1、判令戴玮向程亚兰、袁静支付商铺租赁转让费65000元；2、判令戴玮向程亚兰、袁静支付违约金5850元（按照每天万分之五的标准自2018年8月13日起计算至付清之日止，暂计算至2019年2月13日）；3、判令本案的诉讼费、律师费等费用均由戴玮承担。第一次庭审中，程亚兰、袁静将诉讼请求第一项变更为“1、判令戴玮向程亚兰、袁静支付手续办理费65000元；”并明确其诉讼请求第二项为“2、判令戴玮向程亚兰、袁静支付违约金，违约金的计算方式为：以65000元为计算基数，按照日万分之五的标准，自2018年8月13日起计算至付清之日止；”第三项为“3、判令本案的诉讼费由戴玮承担。”一审法院查明事实：2016年11月28日，陈绍平、吴岚、钦惠、张子睿、俞丽华（出租方即甲方）与程亚兰、袁静（承租方即乙方）签订《水岸国际房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于武汉市武昌区三角路水岸国际K4-1栋3楼，面积约为470平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期十年，2016年11月28日起至2027年1月15日止；乙方租赁期内由乙方使用，若乙方将商铺转租或招商，需经甲方同意；甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。戴玮与程亚兰、袁静签订《转让协议》后，戴玮在上述租赁合同的乙方处添加了其签名并捺印。2016年12月10日，王炳秋（出租方即甲方）与程亚兰、袁静（承租方即乙方）签订《水岸国际房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于武汉市武昌区三角路水岸国际K4-1栋3楼，面积约为113.59平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期十年，自2016年12月10日起至2027年1月15日止；乙方租赁期内由乙方使用，若乙方将商铺转租或招商，需经甲方同意；甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。戴玮与程亚兰、袁静签订《转让协议》后，戴玮在上述租赁合同的乙方处添加了其签名并捺印。2018年4月19日，程亚兰、袁静（转让方即甲方）与戴玮（受让方即乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将坐落于武汉市武昌区三角路水岸国际K4-1栋3楼583平方米（以租赁合同为准）商铺租赁权转让给乙方；商铺租赁权转让价格为50万元；甲方保证将水岸国际K4-1栋3楼583平方米商铺自本协议签订之日起至2027年1月15日的租赁权益转让给乙方；在双方协议签订当日，乙方支付甲方定金10万元。交付定金后5日内甲方应进行资产清点、向乙方出示并全部移交给乙方，包括现有装修、全部固定资产和设备的完全所有权；甲方有义务协助乙方办理好商铺租赁合同的租赁房名称变更及备案工作，并保证合同租金、租赁期与现阶段合同一致。商铺租赁合同变更完成后，乙方应于三日内向甲方支付30万元。乙方另外支付甲方房租押金36766元；甲方应于2018年7月15日前，完全退出教学现场。乙方将与2018年7月7日起开始支付上述商铺的租金。甲方如约退场的三日内，乙方应以转账方式支付甲方10万元；甲方应于2018年7月15日前负责办理完成以乙方为主体的《房屋安全鉴定报告》和《建筑工程消防合格验收意见书》。甲方提供《房屋安全鉴定报告》、《建筑工程消防合格验收意见书》的三日内，乙方应另行支付65000元。如未如约完成，则不予支付，且甲方应支付给乙方违约金15000元。2018年5月15日，李莺（甲方）与戴玮（乙方）签订《童迪武昌校区项目合作合同》，合同约定由甲方提供童迪品牌及完整的教学体系、师资培训和教务管理，乙方提供以案涉房屋为所在地的租赁期为9年的教学场地，合作经营童迪武昌校区。2018年5月23日，程亚兰、袁静（转让方即甲方）与戴玮（受让方即乙方）签订《补充协议》，约定：甲方自2018年7月7日起将与商铺所有权人签订的《水岸国际房屋租赁合同》（以下简称租房合同）中约定的房屋租赁使用权转移至乙方，由乙方按照《租房合同》的约定继续履行合同；甲方应于2018年7月30日前（含）负责办理完成以乙方为主体的《房屋安全鉴定报告》、《消防备案抽查结果告知书》。若因未完成上述手续的办理导致乙方无法办理教学许可证影响正常经营的，乙方有权要求解除协议，要求甲方退回全部转让费用、由甲方承担由此造成乙方的损失之外，甲方还应向乙方支付本合同转让费用30%的违约金；乙方未按合同约定期限付款的，每延迟一日向甲方支付逾期未付款项万分之五的滞纳金。延迟15日以上的，乙方除应支付上述滞纳金外，应赔偿甲方直接损失，包括但不限于诉讼费等。2018年4月19日，戴玮向袁静支付转让定金5万元；4月20日，戴玮向袁静支付转让定金5万元；5月27日，戴玮向袁静支付转让费5万元；5月28日，戴玮向袁静支付转让费25万元及房租押金36766元；7月21日，戴玮向袁静支付转让费5万元；7月22日，戴玮向袁静支付转让费3万元；剩余2万元的转让费以戴玮已代程亚兰、袁静所支付的案涉商铺厕所改造费用冲抵。2018年7月6日，戴玮分别向王炳秋、吴岚支付了房屋租金。程亚兰、袁静按照协议的约定办理了《房屋安全鉴定报告》。2018年7月27日，童迪学校就位于武汉市武昌区三角路水岸国际K4-1栋3楼的童迪学校装修工程向武汉市武昌区公安消防大队申报建设工程消防竣工验收备案。为此，其提交了一份《情况说明》，其中载明“武汉市武昌区公安消防大队:兹有我单位武汉市武昌区菁雅教育培训学校装修工程,已于2017年7月26日取得建设工程消防设计备案抽查结果告知书(昌公消抽告[2017]第S210号),备案号:420000WSJ170006173,综合评定为:合格。因单位名称和法人代表变更,原单位名称武汉市武昌区菁雅教育培训学校变更为武汉市武昌区童迪培训学校,原法人代表袁静、程亚兰变更为李莺,导致现在以武汉市武昌区童迪培训学校名称申请办理建设工程消防验收备案手续,我单位承诺,现有装饰布局是按照消防设计审核合格后的平面布局装饰装修,名称、法人变更不涉及到变更已审核的装饰涉及图纸及布局等。望贵单位受理我单位建设工程消防竣工验收。”，尾部分别盖有菁雅学校、童迪学校的公章。昌公消抽告[2017]第S210号消防抽查结果告知书明确记载：“武昌区菁雅教育培训学校装修工程（仅针对14周岁及以上学生）”。2018年8月1日，武汉市公安局武昌区分局消防大队作出编号为（昌）公消抽告[2018]第Y204号《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》，其中载明：“武汉市武昌区童迪培训学校：你单位申报的武汉市武昌区童迪培训学校装修工程(仅针对14周岁及以上学生)(备案号420000WYS180008120),该工程已于2017年7月26日取得建设工程消防设计备案抽查结果告知书(昌公消抽告[2017]第S210号,备案号420000WSJ170006173,因单位名称和法定代表人变更,原单位名称武汉市武昌区菁雅教育培训学校变更为武汉市武昌区童迪培训学校),经随机抽查被确定为抽查对象。该工程位于武昌区和平大道三角路水岸国际大厦K4-1栋3楼,装修面积583.59平方米,工程的固定消防设施经武汉天赐公共安全技术有限公司[武汉天赐安检(消)第20180106号]检测合格。根据昌公消抽告[2017]第S210号《建设工程消防设计备案抽查结果告知书》要求,经资料审查及现场检查测试,武汉市武昌区童迪培训学校装修工程(仅针对14周岁及以上学生)符合《建筑设计防火规范>》(GB50016-2014)等现行消防法规、国家工程建设消防技术标准和其他相关技术标准.根据《建设工程消防验收评定规则》(GA836-2016)综合评定合格。”。2018年8月13日，程亚兰、袁静向戴玮交付了上述《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》。经戴玮申请，一审法院出具调查令调取案涉房屋能否办理并取得针对14周岁以下学生的《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》的相关材料。武汉市公安局武昌区分局消防大队向本院出具了《调查令（回执）》，其中载明：“根据你院要求，现提供如下证据材料……：一、材料一《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）；二、材料二武汉市武昌区和平大道三角路水岸国际K4-1栋3楼583平方米的房屋建筑情况材料及消防报审建设图及竣工图；三、材料三（昌）公消抽告[2018]第Y204号《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》。上述材料说明，武汉市公安局武昌区分局消防大队按照消防设计备案要求进行了资料审查及现场检查测试，该机构无独立的安全出口和疏散楼梯，仅能适用14周岁及以上学生。”戴玮认为，因其与李莺合作的以童迪学校为经营主体的教育培训项目针对的主体是3-16周岁的学生，而案涉房屋无法办理针对14周岁以下学生的《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》，故其无法办理符合其实际经营要求的教学许可证，违反了《转让协议》中关于程亚兰、袁静要负责办理完成以戴玮经营的童迪学校为主体的《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》的约定，遂于2018年9月14日向程亚兰、袁静发出律师函要求解除《转让协议》及《补充协议》。一审法院认为，本案立案时的案由为房屋租赁合同纠纷。而房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案中，戴玮与程亚兰、袁静之间系因案涉房屋租赁权的转让而产生的权利义务关系，且转让后戴玮与原租赁合同中的出租人形成了房屋租赁关系，其没有向程亚兰、袁静支付租金的义务，故戴玮与程亚兰、袁静之间并非系因房屋租赁关系引发的纠纷。因转让合同并非《中华人民共和国合同法》明文规定的合同类型，故该合同为无名合同，本案案由应为合同纠纷。戴玮与程亚兰、袁静签订的《转让协议》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。各方当事人均应按协议的约定履行各自的义务。本案中，双方对“完成以乙方（即戴玮）为主体的《消防备案抽查结果告知书》”的理解存在分歧。程亚兰、袁静认为，向戴玮交付的编号为（昌）公消抽告[2018]第Y204号《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》即是协议中所约定的“以乙方为主体”的《消防备案抽查结果告知书》。戴玮认为该《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》仅能用于办理14周岁及以上学生的教学许可证，不能满足童迪学校针对3-16周岁办学的需求，故程亚兰、袁静未完成“以乙方为主体的”《消防备案抽查结果告知书》。结合双方签订的《转让协议》及《补充协议》，从字面意思看，“完成以乙方为主体的《消防备案抽查结果告知书》”是指以戴玮所经营的童迪学校为申报主体的《消防备案抽查结果告知书》，而非能够满足戴玮所经营的童迪学校针对3-16周岁儿童办学需求的《消防备案抽查结果告知书》。庭审中，戴玮主张在签订《转让协议》之前即已明确告知程亚兰、袁静其办学经营针对的学生年龄范围，办理符合其办学需求的《消防备案抽查结果告知书》是双方的约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因戴玮未能向本院提供充分证据证明其上述主张，且双方签订的《转让协议》及《补充协议》均对案涉房屋必须能满足用于14周岁以下儿童的办学条件未做明确约定，故对其主张不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，依据《补充协议》的规定，戴玮行使解除权的条件是程亚兰、袁静未完成办证手续导致戴玮无法办理教学许可证影响正常经营。如前所述，程亚兰、袁静已完成了以戴玮所经营的童迪学校为申报主体的《房屋安全鉴定报告》、《消防备案抽查结果告知书》，戴玮无法办理教学许可证不是因为未完成办证手续而是因为案涉房屋的现有建筑结构决定了在案涉房屋处仅能办理经营范围为14周岁及以上学生的消防备案，无法满足童迪学校针对3-16周岁学生办学的需求。但戴玮未能提供证据证明在签订《转让协议》之前明确向程亚兰、袁静告知消防备案告知书应满足针对3-16周岁学生的办学需求，也未在《转让协议》与《补充协议》中明确约定，合同约定的解除条件不成就。且庭审中戴玮与程亚兰、袁静亦未能就解除合同达成一致意见，故戴玮不享有合同约定的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”戴玮未提供证据证明本案存在符合上述规定的情形，故戴玮在本案中不享有合同的法定解除权。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程亚兰、袁静按照协议的约定将案涉房屋自2018年4月19日起至2027年1月15日的租赁权益转让给了戴玮、清点了案涉房屋的资产（包括现有装修、全部固定资产和设备的完全所有权）并全部移交给戴玮、办理完成了以戴玮所经营的童迪学校为申报主体的《房屋安全鉴定报告》、《消防备案抽查结果告知书》，戴玮应当依照约定支付50万元转让费。如前所述，本案不符合法律规定的法定解除合同的情形，戴玮亦不享有本案中合同约定的解除权，故戴玮基于《转让协议》及《补充协议》的解除主张返还商铺租赁权转让费50万元及损失378012.1元的诉讼请求，不予支持。因戴玮已与房屋出租方建立房屋租赁关系并支付相应租金，不再需要房租押金作为担保，故程亚兰、袁静应向戴玮返还房租押金36766元。程亚兰、袁静未于2018年7月30日前办理完成《建筑工程消防合格验收意见书》，依据《转让协议》及《补充协议》的约定，戴玮有权不予支付手续办理费65000元，故对程亚兰、袁静要求戴玮支付手续办理费65000元及违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、程亚兰、袁静于本判决生效之日起五日内向戴玮返还已交付的房租押金36766元；二、驳回戴玮的其他诉讼请求；三、驳回程亚兰、袁静的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费12948元，由戴玮负担12448元，由程亚兰、袁静负担500元；本案反诉案件受理费785.5元，由程亚兰、袁静负担。二审中，程亚兰、袁静提交了上诉人程亚兰与戴玮之间的微信聊天截图2张，拟证明程亚兰、袁静将房屋押金交给了房东，在该房屋转让给戴玮时，房东并未退还房屋押金，戴玮完全知晓该事实。经质证，戴玮对该证据真实性无异议，但认为不属于新证据。对证明目的有异议，这份证据能说明程亚兰、袁静与戴玮均如实交了押金，至于程亚兰、袁静与房东如何约定，应是程亚兰、袁静向房东索要押金，而不是应由戴玮向房东索要。本院对该证据予以采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2018年10月18日，程亚兰、袁静与房东签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定房东不退还押金，设备自行搬走，不得向房东主张室内装修、装饰费用等。该协议书乙方有戴玮，但戴玮未在该协议书上签字。程亚兰、袁静称该协议因戴玮未签字，最终没有达成，后该协议已撕毁。本院又查明，案涉房屋已返还给房东。本院认为，本案应围绕程亚兰、袁静的上诉请求进行审理。程亚兰、袁静主张其无需返还房屋押金36766元，认为该房屋押金应由房东退还给戴玮，但戴玮受让案涉房屋租赁权后，并未另行签订租赁合同，而是在程亚兰、袁静与房东签订的原有租赁合同上加名，故程亚兰、袁静主张由戴玮直接向房东索要押金，缺乏事实依据，且考虑本案中双方的损失承担情况，根据公平原则，一审法院判决程亚兰、袁静返还房租押金，并无不当。程亚兰、袁静还主张戴玮支付手续办理费65000元，因程亚兰、袁静未于2018年7月30日前办理完成《建筑工程消防合格验收意见书》，亦无证据证明戴玮同意其延期办理，一审法院依据《转让协议》及《补充协议》的约定，驳回程亚兰、袁静的该项诉讼请求，亦并无不当。综上所述，程亚兰、袁静的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2335元，由程亚兰、袁静负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年七月三日书记员  阮小琴