海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1396号 上诉人（原审原告）：蔡琳萍，女，1962年6月28日出生，汉族，住河南省原阳县。 委托诉讼代理人：武明珍，河南振山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱妃，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董克民，该公司总经理。 上诉人蔡琳萍因与被上诉人海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人蔡琳萍上诉请求：1.撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1992号民事判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。一审法院认为被上诉人的瑕疵交付行为，上诉人未予拒绝是错误的。1.先行入户时双方真实意思表示不是收房。由于信伟公司多次承诺会按时交房，并向我们发出了书面交房通知，上诉人就预订了家具等交房后使用，但是到约定的交房时间后，上诉人按约定时间去收房，由于房屋不具备约定的交付条件，所以上诉人就没有收房。因为家具已经订好，到2016年12月份前后，家具已经在家具厂存放半年多，厂家告知上诉人不再保管家具，要求发货。由于房屋仍不具备交房条件，信伟公司就先让上诉人把家具放进屋里，上诉人进屋前就发现门锁已经被破坏，进屋后发现屋内房顶石膏线全被人捣毁。上诉人考虑到家具安全问题，就要求被上诉人保管家具安全，但是被上诉人让上诉人自行保管，上诉人在这种情况下把家具放进屋里，交了水、电费。考虑到家具安全问题，上诉人就不定期从河南去查看家具并和被上诉人多次沟通何时达到约定的交房标准，一直没有得到明确答复直至一审开庭前2019年9月30号还在书面通知上诉人去入住，并办理入住手续。而且，被上诉人还专门发函告知买家具的业主，在2016年8月ll日的回复函也明确表示“若本次已采购家具的业主，我公司本着方便业主的精神，同意并协助业主家具先行入户，业主需将钥匙领取保管，需要完善、维修内部精装的暂建议（但不限于）两种方案：一是放置家具后，该业主可以委托其他业主朋友开门，便于维修完善；二是业主可等待几天（根据维修工作量确定）后放置，总之双方商议，以方便业主为原则予以解决。”此函证明被上诉人防止自己违约行为给守约方造成损失扩大而采取的同意上诉人先行入户的紧急措施，先行入户时双方真实意思表示不是收房。上诉人从没有对不符合约定条件的房屋进行实际收房。如果认为被上诉人的此种情况下的允许先行入户就是“交房”，是在让违约者获利，助长社会的不诚信之风，促使更多无良的开发商违约，也会进一步损害相对弱势购房人的权利，败坏社会风气。2.上诉人已经明确表示放家具行为不是收房。当时入户时被上诉人让上诉人在验房单上签字，上诉人在被上诉人提供的验房单上也明确在未收房上打对勾，明确进屋放家具对房屋进行勘验不是收房。此验收单被上诉人在一审也提交给法庭，上诉人也进行了质证。一审法院不顾双方真实性无异议的证据，认为上诉人对被上诉人的瑕疵交付行为未予拒绝实属颠倒黑白。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为应使用附件七中第15条有误。根据合同法第三十九条、第四十条的规定，提供格式条款的一方应取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。如果不进行说明，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。在本案中，附件7第十五条并没有提请上诉人注意，在合同第八条明确规定该商品房已经完成建设工程规划验收条件和各项专项验收。而在附件七中第15条房屋的交房条件为五家单位联合验收。交房条件比原合同第八条明显较低，极大的降低了交房条件，加重上诉人责任、排除上诉人主要权利，格式条款无效。所以房屋的交付条件仍应按照合同第八条第三款的约定。2.一审法院错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。合同中已经明确了交付的条件，即使不适用第八条而适用补充协议第十五条也就是附件七中第15条房屋的交房条件为五家单位联合验收，说明对于交付双方当事人另有约定，说明附条件交付，如果达不到条件即使转移占有也不视为交付。3.房屋是特殊商品，交付条件应适用法律的强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款中关于建设工程经竣工验收合格后方可交付使用的规定及《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定是法律关于商品房交付条件的强制性规定，且双方签订的合同第八条也规定“该商品房已经完成建设工程规划验收和各项专项验收”。据此该交付既未符合双方当事人的合同约定，也不符合法律的强制性规定。直至一审庭审，被上诉人即便是五家单位联合验收的报告这种最低要求条件都没有达到，上诉人应承担逾期交房的违约责任。如果最低标准的交付条件都达不到的房屋开发商就可以交付，这样的判决是不是把我们每个人都陷入到可能住进“危楼高百尺”的风险之中。综上所述，一审判决在认定事实和适用法律方面均存在错误，希望二审法院依法改判。 被上诉人信伟公司未发表答辩意见。 蔡琳萍向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金115288元（每日按已付房款的万分之二计，自2016年7月1日起暂计至2019年7月1日）；2.本案诉讼费全部由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月9日，原告与被告签订《澄迈商品房买卖合同》（下称《合同》），《合同》约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于澄迈县老城经济开发区北一环路南侧的后海温泉小镇H2栋住宅楼3层301房，房屋总价款526429元。《合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……；3、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收。《合同》第十一条约定，除《合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同附件七补充协议第3.2条约定，买受人接收房屋前须已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税款、依约应预付的物业管理费及预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装费等费用）；合同附件七补充协议第15条约定，本合同第八条约定的第3种交付条件是指商品房已由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具竣工验收报告。《合同》签订后，原告向被告支付了全部购房款。另查，2016年12月5日、2016年12月18日、2017年1月4日、2017年1月11日、2017年1月20日、2017年2月10日、2017年3月8日、2017年3月27日、2017年4月4日、2017年7月30日、2017年8月3日、2017年12月9日、2017年12月25日、2018年1月23日、2018年2月6日、2018年2月10日原告均为涉案房屋缴纳了水、电费。再查，2019年6月18日及6月21日，原告的委托诉讼代理人向被告邮寄关于主张逾期交付违约金内容的律师函。以上事实，有原告提交的《澄迈商品房买卖合同》、购房款收据、入住通知书和入住须知、致业主的一封信、快递单及签收详情，被告提交的《用户消费明细查询》、房屋查验表等证据材料以及当事人陈述、庭审笔录为佐证，可以认定。关于原告提交的《回复函》，被告对真实性无异议，一审法院对真实性予以确认，但证明内容与本案争议的焦点并无关联性，一审法院不予采信。 一审法院认为：原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《合同》附件系该合同的组成部分，附件内容对双方当事人亦具有法律约束力。原告认为附件七补充协议第15条系被告提供的格式条款应无效的理由，不能成立，依据该条款内容，涉案房屋的交房条件应为商品房已由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具竣工验收报告。关于涉案房屋是否已经交付原告使用的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，除非当事人另有约定，否则，对房屋的转移占有，则视为房屋的交付使用。而本案中，原告多次缴纳水、电费，可以推定其已经实现对房屋的实际占有，应当视为房屋在原告第一次缴纳水、电费的2016年12月5日即已交付使用。关于被告是否应承担逾期交房违约责任的问题。被告虽未能举证证明涉案房屋已由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具竣工验收报告，已符合交房条件，但原告已实际收房，对被告的瑕疵交付行为，原告未予以拒绝，而是选择了尽快实现对所购房屋占有使用，应视为双方以各自的行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式。因此，原告在实际收房后又以房屋未达到交房标准为由要求被告承担逾期交房违约责任并无依据，一审法院不予支持。关于被告以原告未缴纳房屋专项维修基金、契税、燃气入户安装费等相关费用为由，主张享有先履行抗辩权，有权暂不交付房屋的抗辩意见。本案中，被告并未能证明涉案房屋早已符合交付条件，是由于原告未缴纳住房维修基金等相关费用而导致的逾期交房，故被告上述抗辩理由不能成立。关于原告违约金诉请是否超过诉讼时效，应如何计算的问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。原告最早已于2019年6月18日委托律师向被告邮寄律师函要求其承担逾期交房违约金，诉讼时效因原告主张权利而中断，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。《合同》约定交房时间为2016年6月30日，涉案房屋于2016年12月5日交付使用，故自2016年7月1日至2016年12月5日，被告应按照《合同》约定每日按已付房价款的万分之一计算违约金为8265元（526429元×0.1‰×157天＝8265元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡琳萍支付逾期交房违约金8265元；二、驳回原告蔡琳萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2605.76元（原告已预交），由原告蔡琳萍负担2408.76元，由被告海南信伟实业有限公司负担197元。 蔡琳萍二审提交三份证据：1.《交房通知》，证明被上诉人欺骗业主说房屋已按交楼标准完成。2.《关于推进后海温泉小镇项目二期逾期未交房等相关问题推进协调会议纪要》（澄迈县住房和城乡建设局，2017年4月25日）、《关于推进后海温泉小镇项目二期逾期未交房等相关问题协调会议纪要》（规划建设局办公室，2018年1月2日）、《研究后海温泉小镇项目二期逾期未交房等相关问题解决办法》（海南老城经济开发区管理委员会，2017年2月24日）、《关于推进后海温泉小镇项目二期逾期未交房等相关问题协调会议纪要》（海南老城经济开发区管理委员会，2017年9月26日），证明从2017年2月至2017年12月20日，上诉人一直在向有关部门投诉维权，要求被上诉人交房。3.（2018）琼01民终2266号、2268号民事判决书，证明相关法院认定违法交付不能产生免除逾期交房责任。 被上诉人信伟公司未发表质证意见，也未提交新证据。 本院认证认为，对上诉人蔡琳萍提供的证据1、2、3的真实性、合法性均予以确认，对关联性不予确认。 二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，上诉人蔡琳萍与被上诉人信伟公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。被上诉人信伟公司没有按照合同的约定按期交付房屋给上诉人蔡琳萍，已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”上诉人蔡琳萍明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，本院不予支持，但上诉人蔡琳萍有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件。本案中，上诉人蔡琳萍于2016年12月5日起多次为涉案房屋缴纳了水、电费，应当视为涉案房屋已经于2016年12月5日起由上诉人蔡琳萍占有使用，故被上诉人信伟公司逾期交房的时间应当自2016年7月1日计算至2016年12月5日，被上诉人信伟公司应当按照合同约定每日按已付房价款的万分之一计算违约金为8265元（526429元×0.1‰×157天＝8265元）。综上所述，上诉人蔡琳萍的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2605.76元，由上诉人蔡琳萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  吴罗南 二〇二〇年七月三十日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。