江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初2418号原告：张利斌，男，1974年10月5日生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：缪莹、黄建文，江苏日易律师事务所律师。被告：胡志华，男，1983年7月18日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：吴国浩、陆一峰，北京德恒（苏州）律师事务所律师。原告张利斌与被告胡志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审理，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄建文、被告胡志华及其委托诉讼代理人陆一峰到庭参加诉讼，本案现己审理终结。原告张利斌向本院诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告违约金人民币511600元；返还原告定金人民币20000元；两项合计人民币531500元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月15日签订房屋买卖(置换)合同一份，约定将被告名下坐落于苏州市相城区水韵名都一期30幢1501室房屋以人民币2558000元的价格出售给原告方。合同签订后，原告依约向被告支付了定金，但被告方却单方违约，于2017年11月左右将涉案房屋另售他人(据原告方侧面了解)，期间中介方也曾多次与被告沟通，望其能继续履行合同，但被告方未听劝解。因被告方违约至今，既未向原告方赔付违约金，亦未退还已收原告定金，其行为严重违反了诚实信用原则，损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益不受损害，特诉至贵院，望依法裁判!被告胡志华辩称：被告不存在任何违约情形，是原告违约造成合同无法继续履行，被告将定金予以没收，无需退还，也不需要承担任何违约责任，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：2017年9月15日，原（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）与案外人苏州金窝窝房产经纪有限公司（居间方、丙方）三方签订房屋买卖(置换)合同一份。合同约定，被告将其名下坐落于苏州市相城区水韵名都一期30幢1501室房屋以人民币2558000元的价格出售给原告。其中，合同第四条的“付款约定”中载明：一、定金支付约定，乙方应于当天支付定金5万元给甲方；二、房款支付约定（中介手写），“1、甲、乙双方约定房屋的实际成交价为2558000元，实际网签价为300万元整。2、甲、乙双方在资金托管前，乙方连定金共给甲方15万元整，多余的钱在网签价减去实际成交价，减去乙方给甲方的首付款15万元整，共结余592000元整，由甲方还给乙方。3、甲、乙双方约定，乙方今天先给甲方2万元整，每增加一个月乙方多给甲方1万元整，用于乙方办社保，如乙方办不出社保，从合同签订之日起，每增加1个月就赔甲方1万元整。4、11月20日前乙方再补甲方3万元定金。5、甲乙双方约定春节前过户要签掉。6、甲方须签合同3个月内不准卖给第三方，不然违约。7、乙方办社保12月办不出来违约金5万元整。补：春节是2018年的春节，3个月是2017年9月16日-2017年12月15日”。合同签订后，原告即向被告支付了定金2万元,被告也向原告出具了附有其银行账号的收条一份。另查，原告提供了涉案房屋买卖合同中介方工作人员在2017年11月21日下午1：00，与被告的聊天记录复印件一份，其载明内容为：“胡总，我是中介公司的顾惠良帮你和客户张利斌签你房子买卖合同的，我个人的比较忙的原因，忘记提醒客户给你打三万元定金了，对此我表示歉意。早上你打来电话提醒我后，和客户说了，客户现在要打给你三万元，希望你提供你个人的银行卡号和开户行还有你全名，立马给你打过去。如果没有提供给我，我叫客户把三万块钱放在我们中介方，你随时来取!谢谢。”被告方回复为“合同已经终止，我不接受”。审理中，原告举证：1、提供房屋买卖(置换)合同，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系。2、定金收条，证明原告支付被告定金的事实。3、聊天记录，证明被告明确表示不再履行出卖房屋的义务。被告质证认为：1、对证据1真实性予以认可，双方的确存在房屋买卖合同关系，但原告并未按照合同履行相应的合同义务。2、对证据2真实性予以认可，但该证据除了证明被告收取2万元定金外，同时也证明原告并未按照合同约定足额支付定金。3、对证据3真实性无法确认。审理中：被告提供被告购买阳澄湖东路98号29幢103室的房屋买卖合同一份，证明被告出售本案房屋的目的是为了购买上述房屋，由于被告付款时间紧张，因此在与原告的买卖合同中特别约定必须在3个月内完成交易，但原告在3个月内仅仅支付2万定金，并且原告当时并未有苏州本地的购房政策无法购买房屋，其承诺在3个月内由中介帮其办理社保，也未能完成。在此情况下，被告才要求解除合同，定金予以没收。原告质证认为：被告提供的证据与本案没有关联性。审理中，原告陈述，其于2017年9月15日支付了2万定金。在合同第四条第二项第四点约定在11月20日之前乙方再补缴甲方3万元定金，通过聊天记录可以看出，11月21日被告通过短信聊天的方式，向中介要求解除合同。11月20日前原告将钱交给中介了，但是中介可能没有交给被告。被告陈述，合同约定了9月15日支付定金5万元，当天原告考虑到其没有苏州地区的社保，无法购买房屋，与中介沟通，由中介帮其补办社保，补办社保有可能不成功，所以原告提出当天只支付2万元定金，因此在合同上特别约定，原告从合同签订之日起，办理社保的时间每增加一个月就赔偿被告1万元。在11月20日前，除补缴3万元定金外，另需赔偿被告2万元。在合同第四条第二项第三点、第四点以及第七点，第七点特别注明，在11月20日前必须给被告5万元。同时约定，原告社保在12月15日前办不出来，另行支付违约金5万元整。原告也是考虑到其可能无法继续履行合同，才将定金当天只支付了2万元，事后，中介与被告沟通，原告的社保无法补办，告知被告当时因为吴中区社保局替人补办社保有工作人员被抓，所以他们不愿意承担这个风险，明确告知被告，原告无法购买这个房屋了，这才是房屋买卖继续履行的根本原因，被告不存在违约的理由，被告出售本案房屋也是为了购买其他房屋，因此本案是原告违约造成的，责任不在被告。审理中，原告申请就涉案房屋现值进行评估，以确定其损失，并主张解除双方合同。被告认为双方合同已解除。审理中，被告自认涉案房产已于2018年1月出售给他人。原告对此表示不知情。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、房屋买卖(置换)合同、定金收条、中介与被告短信聊天记录、被告提供的阳澄湖东路98号29幢103室房屋买卖合同复印件及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，定金合同从实际交付定金之日起生效；当事人应当全面履行合同。本案中，被告主张双方房屋买卖合同已解解除，符合法律规定，予以采信。理由如下：一、双方定金合同未生效。双方就房屋买卖合同约定了定金支付条款，其中约定2019年11月20日前应向原告支付定金3万元，但至该期限届满之次日，才由中介方工作人员短信告知被告，称原告曾将该定金付给中介方。鉴于原告明知被告银行账号且双方并未约定该定金可由第三方代收，故应视为原告就定金交付并非按约履行，该定金合同也未实际生效。因定金为一方当事人履行债的担保，故被告方在定金合同未生效的情况下，有权主张解除双方主合同。二、原告未提供其在约定期限内已完成苏州本地社保办理手续的证明。鉴于在苏州对外来人员在苏州购房采取一定的限购政策，原告是否具有相应社保资质，将决定原告能否购房及作为本案涉案房产买方人的资格。而双方在合同中约定“甲方须签合同3个月内不准卖给第三方，不然违约；乙方办社保12月办不出来违约金5万元整；补：春节是2018年的春节，3个月是2017年9月16日-2017年12月15日”，结合上述条款上下文义，可以理解为，原告应于2017年12月15日提供其具有购房资格的社保资格证明，因被告未在此期限内提供具有购房资格的社保证明，原告已构成违约，被告据此也可主张解除合同。因涉案合同为三方合同，被告告知居间方解除合同，应视为同时已告知原告，该合同已即时解除。综上，因原告未能全面履行合同，被告方有权主张解除合同，对原告主张被告承担违约金、返还定金的请求，应予驳回；原告申请就涉案房屋现值进行评估，并无必要，一并予以驳回。因此，依照《中华人共和国合同》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他法律规定，判决如下：一、原、被告在2017年9月15日签订的房屋买卖合同于2017年11月21日起予以解除。二、驳回原告张利斌其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币4557.5元、保全费3177.5元，合计人民币7735元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 孙 明二〇二〇年七月二十八日书记员 陈曹懿