文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初1472号原告：殷丽萍，女，1988年2月28日出生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：周浩，江苏江成律师事务所律师。被告：镇江思帕克资产管理有限公司，住所地镇江市丁岗镇振岗路北38号。法定代表人：丑建明，该公司执行董事。原告殷丽萍与被告镇江思帕克资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理，后因原告当庭提交新证据，本院又于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周浩两次开庭均到庭参加诉讼，被告镇江思帕克资产管理有限公司经本院公告送达开庭传票两次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将镇江商铺交付原告租赁使用；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月10日，原、被告签订《镇江玖珑商业广场（一期）租赁协议》，原告租赁被告位于镇江商铺，租赁期限自2014年8月至2024年8月。协议签订后，原告办理了个体营业执照即在工商局注册登记镇江新区平昌力美国际水会健身会所，同时对案涉商铺进行了相应的装修，并添置相应的配套设备。被告从2016年7月28日对原告承租的案涉商铺进行断水、断电至今，并强行于2017年8月14日收回案涉商铺。根据双方签订的租赁协议，租赁期尚未到期，故原告要求被告交付案涉商铺，继续履行合同。被告未作答辩。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告的原法定代表人为孙涛，2016年12月22日变更为丑建明。2014年8月10日，原、被告签订《镇江玖珑商业广场（一期）租赁协议》，内容为：甲方（镇江思帕克资产管理有限公司）同意将商铺3栋3楼386-01号商铺租赁给乙方（殷丽萍）经营健身、宾馆使用，租期十年，甲方向乙方收取优惠租金10000元/年，综合管理费500元/年，租期自2014年8月-2024年8月，现定于每年6月1日前付清下年费用。2015年5月20日，原告在镇江工商行政管理局新区分局登记注册镇江新区平昌力美国际水会健身会所（以下简称力美水会健身会所），注册类型为个体工商户，经营场所为镇江，经营者为原告，组成形式为个人经营，经营范围为洗浴、住宿的服务，健身、健美的服务，舞蹈、跆拳道的培训服务，预包装食品兼散装食品的零售。2015年7月28日，原告通过银行转账方式分两笔向孙涛银行账户分别转账13000元、11000元。另查明，2014年7月28日，本案被告（甲方）与案外人丹阳市丹北镇恒润汽车零部件厂（乙方）签订《玖珑商业广场（一期）租赁合同》，约定：1、甲方同意将其拥有合法处置权的坐落于镇江新区玖珑商业广场（一期）项目3号楼3层386-1号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方。2、涉案商铺的建筑面积3153平方米，该面积为暂估面积，实际租赁面积的计算以测绘部门测绘或者房产登记面积为准。3、涉案商铺仅限乙方经营综合商务休闲水会客房使用，未经甲方书面许可，乙方承租商铺不得从事超出经营本项目和品牌以外以及任何违法的经营活动，否则后果由乙方自行承担，造成甲方损失的应当予以赔偿。4、乙方应于本合同第4.1条规定的装修期满后次日（若本广场滞后乙方开业则按广场正式对外开业日期为准）正式对外开业（以下简称“开业日”）（合同2.3条）。5、涉案商铺租赁期限为10年，自“开业日”起计算。6、甲方同意给予乙方自商铺交付日起至双方确定的装修期内（以下简称“装修期”）以便其对房屋进行内部装修。装修期内乙方应严格遵守本合同的各项规定。乙方在正常履行本合同的情况下，装修期内乙方无须支付租金但应支付综合管理费及其他应由乙方支付的相关费用（包括但不限于水、电、气及空调费等）。其中，考虑乙方装修期及开业日前乙方未正式运营，装修之日起至开业日前的综合管理费按1.06元/平方米/月由乙方支付。（合同4.1条）。7、租金起止日自开业日起计算至合同约定的租赁期满日止。8、乙方采用固定租金标准及租金支付方式向甲方支付租金，第一至四年，按照乙方月营业额的10%缴纳租金，每六个月为一个租金支付期；第五至十年，乙方年营业额在194万元以内的，年租金为30万元，乙方营业额在194万元以上的，以乙方月营业总额的15%作为乙方承租期限内的月度承租金，每三个月为一个租金支付期限。9、自交付之日起至开业日前，乙方按照合同4.1条支付综合管理费，自开业日至租赁期结束日，乙方必须按时支付综合管理费约40000元/年。10、甲、乙双方约定，乙方在合同签署5日内缴纳50000元作为履约保证金，整个租赁期内保证金由甲方保管，无需支付保证金租赁期内的利息。11、在不影响甲方根据法律及本合同规定所享有的其他权利及补救的同时，甲方有权在下列任何时间之日发生后的任何时间提前终止本合同并合法提前收回该商铺或其任何部分：（1）乙方未征得甲方书面同意擅自改变商铺用途，致使商铺损坏的，或因乙方原因造成该商铺主体结构损坏的；（2）乙方未经甲方书面同意将商铺全部或者部分转租的；（3）乙方未按照合同约定支付租金、综合管理费或者其他任何费用且逾期15日仍未支付或逾期支付上述任何费用累计达3次；（4）乙方擅自改变甲方规定的经营业态和品类；（5）……。12、如乙方违反本合同项下任何乙方义务，在不影响甲方其他权利及补救的前提下，甲方有权事先通知乙方后切断该房屋水、电供应或其他服务或采取合法的其他措施、行动，直到乙方前述违约行为得到纠正。在前述切断水、电供应或其他服务期间乙方仍应按照本合同的规定支付租金、综合管理费、公用事业费等其他乙方应付费用，且乙方应承担因此而产生的一切后果及所有费用。13、若乙方未能在本合同规定之开业日正式对外营业，或若在租赁期内乙方无故中断、停止其营业但中断、停止营业累计连续未超过三日的，乙方除应按照本合同规定按时支付本条项下的租金、综合管理费、公用事业费及其他乙方应付费用外，还应自开业日或中断、停止营业之日起算，每日向甲方缴纳相当于自装修期与免租期结束后的租赁期第1年日基础租金3倍的违约金，直至乙方正式对外营业或恢复营业之日止。如乙方未能按时正式对外营业系不可抗力事件或政府原因且在事件发生之日起30日内即向甲方提供甲方满意由政府相关部门出具的证明，则乙方可以免除依照本条应付的违约金。乙方不得将本合同项下之房屋或其任何部分转租给任何第三方。2016年7月28日，由于丹阳市丹北镇恒润汽车零部件厂（以下简称恒润零部件厂）未按照本案被告要求缴纳租金，本案被告对恒润零部件厂承租的商铺实行断水、断电。2016年9月2日，恒润零部件厂将本案被告诉至本院，请求判令：1、被告恢复供电、供水，恢复上下楼电梯的运行，保障上下楼梯安全出口门和营业场所的出口大门正常通行，保障恒润零部件厂正常用电的权利；2、被告补齐消防栓配件设施，打开防火通道门，营业时间不得加锁；3、被告承担自2016年7月28日停电、停水起至实际恢复供电供水之日止期间恒润零部件厂的所有费用等。本院于2017年8月14日作出（2016）苏1191民初2800号民事判决书，判令本案被告于本判决生效之日起立即恢复对恒润零部件厂承租的玖珑商业广场3号楼3楼386-1号商铺的水、电供应。本案被告还应保障恒润零部件厂承租上述商铺期间商场公用设施能够正常安全使用，公共区域消防设施符合安全标准，并驳回恒润零部件厂其他诉讼请求。恒润零部件厂不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，镇江市中级人民法于2017年11月27日作出（2017）苏11民终3335号民事判决，驳回上诉，维持原判。恒润零部件厂认为本案被告未履行上述生效判决确定的义务，向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2018年9月29日经现场交接，涉案房屋的电能够正常供应，进入涉案房屋的四个门前的楼梯和电梯能够正常、安全使用，公共区域消防设施符合安全标准，上述生效判决已全部执行完毕，于2018年10月22日作出了执行结案通知书。2018年4月9日，本案被告将恒润零部件厂诉至本院，请求判令：1、恒润零部件厂与本案被告于2014年7月28日签订的玖珑商业广场一期租赁合同于2017年9月20日解除；2、恒润零部件厂立即将位于镇江新区玖珑商业广场一期3号楼3层386-01房屋退还本案被告，且恒润零部件厂在该房屋退还前不得从事阻碍、影响该房屋相邻区域内本案被告或其他业主、承租人合法权利的行为；3、恒润零部件厂支付本案被告综合管理费111561.64元（自2016年7月29日至2018年4月8日），自2018年4月9日起至房屋交付之日止的综合管理费按每年120000元计算；4、恒润零部件厂赔偿本案被告损失834383.56元（计算至2018年4月8日），此后的损失按每年300000元计算至房屋交付。本院于2018年12月28日作出（2018）苏1191民初1087号民事判决书，判令：一、本案被告与恒润零部件厂于2014年7月28日签订的玖珑商业广场（一期）租赁合同于2017年9月20日解除；二、恒润零部件厂应于本判决生效之日起十日内将玖珑商业广场3号楼3楼386-1号商铺返还给本案被告；三、恒润零部件厂应于本判决生效之日起十日内支付本案被告综合管理费111232.88元（2018年4月9日起至玖珑商业广场3号楼3楼386-1号商铺返还本案被告之日止的综合管理费按每年120000元的标准计算）；四、恒润零部件厂应于本判决生效之日起十日内支付本案被告租金628525.6元（2018年4月9日起至玖珑商业广场3号楼3楼386-1号商铺返还本案被告之日止的租金按每日630.6元的标准计算）；五、驳回本案被告其他诉讼请求。恒润零部件厂不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，镇江市中级人民法于2019年9月10日作出（2019）苏11民终1073号民事判决，判决维持（2018）苏1191民初1087号民事判决第一项、第二项；撤销（2018）苏1191民初1087号民事判决第三项、第五项；变更（2018）苏1191民初1087号民事判决第四项为：恒润零部件厂于本判决生效之日起十日内支付本案被告租金479073.34元。2018年10月8日，恒润零部件厂将本案被告诉至本院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告返还承租保证金5万元；3、被告支付违约金50万元；4、被告赔偿原告房屋装修、设备投资费用2195040元。本院于2018年12月28日作出（2018）苏1191民初2957号民事判决书，判令：恒润零部件厂与本案被告于2014年7月28日签订的玖珑商业广场（一期）租赁合同于2017年9月20日解除；本案被告于本判决生效之日起十日内赔偿恒润零部件厂损失费80万元；驳回恒润零部件厂其他诉讼请求。恒润零部件厂不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，镇江市中级人民法于2019年9月10日作出（2019）苏11民终1066号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，原告称其在被告处租赁案涉商铺面积为3153.1平方米，主要用于经营健身项目，承租案涉商铺时知晓案涉商铺已出租给恒润零部件厂，原告经营的力美水会健身会所与恒润零部件厂承租相同的商铺，共同使用商铺进出门，力美水会健身会所并未安装独立的水、电表，两商户经营期间在案涉商铺内并无隔断。恒润零部件厂在（2016）苏1191民初2800号房屋租赁合同纠纷一案中，恒润零部件厂的业主殷金梅未到庭参加诉讼，特别授权委托其弟弟殷荣宝（恒润零部件厂厂长）即本案原告的父亲作为委托诉讼代理人参加诉讼，恒润零部件厂的经营范围为汽车零部件、模具生产加工。该案审理中，殷荣宝在该案中称恒润零部件厂承租案涉商铺用于经营健身、宾馆、水会，并称按照恒润零部件厂与本案被告于2014年7月28日签订租赁协议后，已经领取了镇江新区平昌新城力美国际水会健身会所（经营者为本案原告）和镇江新区平昌新城光辉休闲中心（经营者为殷荣宝，注册类型为个体工商户，经营场所为镇江）两个营业执照，并认可恒润零部件厂以镇江新区平昌新城力美国际水会健身会所名义对外销售健身卡且以恒润零部件厂名义出具收据。现原告认为其与恒润零部件厂系两个独立经营实体，按照其与恒润零部件厂之间的租赁协议，租赁尚未到期，故为维护自身权益诉至法院。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。恒润零部件厂与本案被告就镇江商铺签订为期十年的房屋租赁合同，且合同约定该商铺仅限恒润零部件厂经营水会客房，在其经营范围不作调整、合同内容不作变更的情况下，恒润零部件厂很难实际运营。根据恒润零部件厂厂长、原告父亲殷荣宝的陈述，恒润零部件厂为履行与被告就案涉商铺签订的合同，特设立力美水会健身会所以及镇江新区平昌新城光辉休闲中心完成租赁用途，可见恒润零部件厂是通过原告注册登记的力美水会健身会所、镇江新区平昌新城光辉休闲中心来充分使用涉案商铺并实现其与被告之间的商铺租赁合同目的。现原告仅凭与被告签订的租赁协议、转账凭证主张被告交付涉案商铺，本院不予支持。理由如下：1.原告在明知恒润零部件厂已就涉案商铺与被告签订租赁合同的情况下，就同一商铺签订租期同为十年的商铺租赁协议，该租赁行为本身不符合常理;2.原告与恒润零部件厂租赁的商铺面积均为商铺的全部建筑面积，但原告与恒润零部件厂向被告缴纳的商铺租金却相差悬殊，原告每年需缴纳的商铺租金甚至都不及恒润零部件厂每年需缴纳的管理费的1/4，且原、被告之间就涉案商铺约定的租金标准远远低于涉案商铺所在商圈其他商铺的租金标准，原告对此又未到庭向本院作出合理解释；3.租赁协议约定每年6月1日前付清下年费用，但原告在协议签订后并未支付第一个租赁年度的租金和管理费，也未在次年6月1日前缴纳第二个租赁年度的相关费用，反而在恒润零部件厂与被告签订租赁合同一周年当天向被告原法定代表人个人账户分别转账13000元、11000元，两笔金额与原告应缴纳的租金和管理费均有出入，经本院释明后，原告至今未向本院作出合理说明；4.原告设立的力美水会健身会所与恒润零部件厂共同使用商铺，共用水、电，经营区域也未作隔离，该经营方式不符合独立商户经营的一般表现形式。综上，原告仅提供其与被告签订的租赁协议，不足以证明该协议的独立性，结合原告父亲在恒润零部件厂与被告房屋租赁合同纠纷案中的陈述，原告父亲殷荣宝与恒润零部件厂、力美水会健身会所的特殊身份关系，以及恒润零部件厂与被告之间的租赁协议已被本院判决于2017年9月20日解除的客观事实，原告要求被告将镇江交付其使用，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告殷丽萍的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元、公告费303元，共计383元，由原告殷丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  曾晓青人民陪审员  殷剑锋人民陪审员  解志平二〇二〇年七月三十日法官助理王霞书记员吴丹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据.第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。