广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2621号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区*********、8-12层整层，统一社会信用代码914***********418G。负责人：黄俊平，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张娟，广东连捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广宁县御景假日酒店有限公司，住所地广东省广宁县*******商业步行街A区，统一社会信用代码914************349。法定代表人：欧淦昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：何少玲，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎勇，广东群立弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东麦田食品有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇狮山科技工业园**科技东路**，统一社会信用代码914***********578E。法定代表人：冯某1。被上诉人（原审被告）：广宁县嘉悦实业发展有限公司，住所地广东省广宁县************之二，统一社会信用代码914**********531XG。法定代表人：董某2。被上诉人（原审被告）：佛山市佛冷食品冷冻有限公司，住所地广东省佛山市********，注册号4406********932。法定代表人：欧某1。被上诉人（原审原告）：英德市万昌房地产开发有限公司，住所地广东省英德市**********（明珠广场五楼），统一社会信用代码914***********843L。法定代表人：董某2。被上诉人（原审被告）：广宁县悦景实业发展有限公司，住所地广东省广宁县*******（原广宁县拼沙厂），统一社会信用代码914************461。法定代表人：董某1。被上诉人（原审被告）：欧梓雄，男，1974年5月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码441************036。被上诉人（原审被告）：冯志云，男，1973年4月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区********美豪村富景阁17A层D房，公民身份号码441************016。被上诉人（原审被告）：黄飞连，女，1963年10月16日出生，汉族，住广东省广宁县******************，公民身份号码442************046。上诉人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人广宁县御景假日酒店有限公司（以下简称御景公司）、广东麦田食品有限公司（以下简称麦田公司）、广宁县嘉悦实业发展有限公司（以下简称嘉悦公司）、佛山市佛冷食品冷冻有限公司（以下简称佛冷公司）、英德市万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）、广宁县悦景实业发展有限公司（以下简称悦景公司）、欧梓雄、冯志云、黄飞连执行异议之诉一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称一审法院）（2018）粤0605民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年5月13日公开进行法庭调查，上诉人华融公司的委托诉讼代理人张娟，被上诉人御景公司的委托诉讼代理人何少玲、黎勇到庭参加本次法庭调查，被上诉人麦田公司、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连经本院依法通知没有出席参加本次法庭调查。本案现已审理终结。上诉人华融公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销一审法院作出的（2017）粤0605执异644号执行裁定；2.继续执行一审法院（2017）粤0605执184号案不带租约拍卖嘉悦公司名下位于广东省广宁县*******广宁商业步行街****负一层至十层共37个房产；3.御景公司、麦田公司、嘉悦公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连、佛冷公司、万昌公司、悦景公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，2015年2月9日，该院立案受理中国农业银行股份有限公司南海狮山支行（以下简称农行狮山支行）与麦田公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）佛南法狮民二初字第138号。在审理过程中，该院于2015年2月10日作出（2015）佛南法狮民二初字第138-1号民事裁定书，裁定冻结麦田公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连、嘉悦公司的银行存款58106333.33元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，该院于2015年3月12日查封了嘉悦公司名下的位于广宁县*******广宁商业步行街****负一层之一、负一层之二、第一层之一、第一层之二、第一层之三、第一层之四、第一层之五、第一层之六、第一层之七夹层、第二层之一、第二层之二、第二层之三、第三层之一、第三层之二、第三层之三、第三层之四、第四层之一、第四层之二、第四层之三、第五层之一、第五层之二、第五层之三、第六层之一、第六层之二、第六层之三、第七层之一、第七层之二、第七层之三、第八层之一、第八层之二、第八层之三、第九层之一、第九层之二、第九层之三、第十层之一、第十层之二、第十层之三、第十一层的房产（产权证号：********）。2015年7月16日，该院对农行狮山支行与麦田公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）佛南法民二初字第180号民事判决书，判令：一、麦田公司应于判决发生法律效力之日起十日内偿还440***********876号《流动资金借款合同》项下借款本金27950000元、至2015年4月24日止的利息782970.16元、复息8608.1元并支付从2015年4月25日起至款项清偿之日止按年利率10.6074%计算的罚息以及对所欠利息、罚息按年利率10.6074%计算的复息予农行狮山支行。二、农行狮山支行有权就上项债权对嘉悦公司提供的位于广宁县*******广宁商业步行街***负一层之一、负一层之二、第一层之一、第一层之二、第一层之三、第一层之四、第一层之五、第一层之六、第一层之七夹层、第二层之一、第二层之二、第二层之三、第三层之一、第三层之二、第三层之三、第三层之四、第四层之一、第四层之二、第四层之三、第五层之一、第五层之二、第五层之三、第六层之一、第六层之二、第六层之三、第七层之一、第七层之二、第七层之三、第八层之一、第八层之二、第八层之三、第九层之一、第九层之二、第九层之三、第十层之一、第十层之二、第十层之三、第十一层的房产（房地产权证号分别为：****）折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，优先受偿数额以168105400元为限，如同样以本项财产抵押的其他债权已得到优先受偿的，已受偿部分金额应予扣减。三、农行狮山支行有权就上述第一项债权对欧梓雄提供的位于佛山市禅城区***************地产（房地产权证号为：粤房地权证佛字第**00057111号）折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，优先受偿数额以2585000元为限，如同样以本项财产抵押的其他债权已得到优先受偿的，已受偿部分金额应予扣减。四、农行狮山支行有权就上述第一项债权对欧梓雄提供的位于佛山市南海区*****************、805房、806房、808房，18号1幢301房、702房、703房、704房、803房的房地产（房地产权证号分别为：****）折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，优先受偿数额以4189000元为限，如同样以本项财产抵押的其他债权已得到优先受偿的，已受偿部分金额应予扣减。五、欧梓雄、冯志云、黄飞连、佛冷公司、万昌公司、悦景公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。案件受理费91529.92元（农行狮山支行已预交），由麦田公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司负担，并应与上述款项同时直接支付给农行狮山支行，该院不另作收退。该判决于2015年10月9日发生法律效力。一审法院于2017年1月4日立案受理申请执行人华融公司与被执行人麦田公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605执184号，执行依据为该院（2015）佛南法民二初字第180号民事判决书。2017年5月11日，该院向农行狮山支行作出（2017）粤0605执178、184、2817号通知，内容为：经审查，该院认为华融公司已合法受让（2015）佛南法民二初字第181、180、838号民事判决确认的债权，并确认华融公司为（2017）粤0605执178、184、2817号三案的申请执行人。2017年11月7日，该院作出（2017）粤0605执184号公告，内容为：该院作出的（2015）佛南法民二初字第180号民事判决已发生法律效力，并进入执行阶段，且麦田公司、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连不履行法定义务，故该院拟于近期对嘉悦公司所有的位于广宁县*******广宁商业步行街****负一层之一、负一层之二、第一层之一、第一层之二、第一层之三、第一层之四、第一层之五、第一层之六、第一层之七夹层、第二层之一、第二层之二、第二层之三、第三层之一、第三层之二、第三层之三、第三层之四、第四层之一、第四层之二、第四层之三、第五层之一、第五层之二、第五层之三、第六层之一、第六层之二、第六层之三、第七层之一、第七层之二、第七层之三、第八层之一、第八层之二、第八层之三、第九层之一、第九层之二、第九层之三、第十层之一、第十层之二、第十层之三、第十一层的房产（产权证号：****）采取评估、拍卖等处置措施。上述公告中未列明房产带租约拍卖。御景公司持有一份承租方（乙方）为御景公司、出租方（甲方）为嘉悦公司、落款日期为2012年9月23日的《【御景假日酒店】租赁合同》（以下简称涉讼合同），涉讼合同约定：甲方将广宁县***************御景假日酒店负一层至十层建筑面积共14898.2平方米物业出租给乙方使用；租赁期限二十年，从2012年10月1日起至2032年9月30日止；双方在签订本合同起10日内签订物业移交确认书并由甲方向乙方移交该物业；前三年租赁单价为3.5元/平方米/月，之后每年递增2%；甲方保留带租约出售该物业的权利，甲方出售该物业后，甲方依据本合同所产生的权利义务由新业主承接。双方并约定其他权利义务。诉讼中，根据华融公司的申请，该院依法委托广东通济司法鉴定中心对日期为2012年9月23日的涉讼合同形成的时间即签名、盖章时间进行鉴定。2019年8月16日，广东通济司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》（粤通司鉴中心[2019]文鉴字第124-1号），该鉴定意见书写明根据现有材料，无法判断送检检材标称日期为2012年9月23日的涉讼合同第4页上“甲方授权代表人：”处的签名“董某2”字迹和“乙方授权代表人：”处的签名“欧淦昌”字迹的形成与样本字迹的形成时间先后。2019年8月20日，广东通济司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》（粤通司鉴中心[2019]文鉴字第124-2号），该鉴定意见书写明无法判断送检检材标称日期为2012年9月23日的涉讼合同第4页上“甲方：广宁县嘉悦实业发展有限公司”处的印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”及第1页至第4页右侧边缘的骑缝印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”的盖印形成时间；送检检材标称日期为2012年9月23日的涉讼合同第4页上“乙方：广宁县御景假日酒店有限公司”处的印文“广宁县御景假日酒店有限公司”及第1页至第4页右侧边缘的骑缝印文“广宁县御景假日酒店有限公司”的盖印形成时间为2012年11月12日至2014年9月11日之间，与2014年6月9日的样本印文时间相近。根据华融公司申请，该院依法委托广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对位于广宁县******************至十层建筑面积共14898.2平方米的物业在2012年9月23日整体出租的市场租金价格进行评估。2019年4月3日，广东贵源土地房地产与资产评估有限公司出具《关于（2018）粤0605民初172号案评估委托回退的函》，该函写明因评估基准日距今已接近七年，评估人员无法获得2012年9月23日之前的同区域的可比性交易案例，无法获取评估测算的基础数据，无法完成房地产的鉴定评估，故退回该案的评估委托。后该院依法委托佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司位于广宁县******************至十层建筑面积共14898.2平方米的物业在2012年9月23日整体出租的市场租金价格进行评估。2019年6月28日，佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司出具《关于（2018）粤0605民初172号案评估委托退回函》，该函写明由于待估物的价值时点是2012年9月23日，距今已近七年，评估人员对该项目进行调查了解，但无法获得价值时点前后相同区域及类似房地产的相关评估参数，无法完成房地产的鉴定评估，故退回该按的评估委托。另查明，位于广东省广宁县*******广宁商业步行街******负一层之一、负一层之二、第一层之一、第一层之二、第一层之三、第一层之四、第一层之五、第一层之六、第一层之七夹层、第二层之一、第二层之二、第二层之三、第三层之一、第三层之二、第三层之三、第三层之四、第四层之一、第四层之二、第四层之三、第五层之一、第五层之二、第五层之三、第六层之一、第六层之二、第六层之三、第七层之一、第七层之二、第七层之三、第八层之一、第八层之二、第八层之三、第九层之一、第九层之二、第九层之三、第十层之一、第十层之二、第十层之三的37个房产（以下简称涉讼房产）的登记权属人均为嘉悦公司，均于2013年2月2日办理了抵押登记，抵押权人为农行狮山支行。又查明，御景公司的法定代表人为欧淦昌，2012年11月13日，该公司的股东变更为欧淦昌、董某2；嘉悦公司的法定代表人为董某2，该公司的股东为董某2、欧淦昌。再查明，御景公司提供了2013年7月至2017年10月其向嘉悦公司支付的租金的收据和支付凭证，并提供了其支付2012年10月至2012年11月期间水费、2013年1月水费、2012年11月至2013年2月期间卫生费和污水处理费的凭证。御景公司还提供了委托人或发包人为御景公司的室内装饰设计合同、建设工程施工承揽合同、中央空调工程安装合同，时间均在2013年2月份以前，且室内装饰设计合同、建设工程施工承揽合同所涉及的部分工程款项的付款时间亦在2013年2月份以前。2018年1月4日，华融公司提起诉讼。诉讼中，御景公司陈述2012年10月至2013年6月期间的租金均是挂账形式，尚未实际支付。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，华融公司主张御景公司和嘉悦公司存在虚构租赁关系或倒签租赁日期的行为，且涉讼合同约定的租赁价格属于明显不合理的低价。御景公司予以否认，并认为执行中应当保护其租赁权。对此，该院分析如下：1.御景公司与嘉悦公司是否存在虚构租赁合同关系的行为；御景公司主张其与嘉悦公司就涉讼房产存在租赁合同关系，并提供了涉讼合同、租金支付凭证予以证实，华融公司仅以御景公司和嘉悦公司股东相同，两公司为关联公司为由认为涉讼合同是虚假合同的主张无事实和法律依据，该院依法不予采纳。2.涉讼合同是否存在倒签；经鉴定，涉讼合同上“甲方授权代表人：”处的签名“董某2”字迹和“乙方授权代表人：”处的签名“欧淦昌”字迹的形成时间无法判断；涉讼合同第4页上“甲方：广宁县嘉悦实业发展有限公司”处的印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”及第1页至第4页右侧边缘的骑缝印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”的盖印形成时间无法判断，故涉讼合同中作为出租方的嘉悦公司，其盖章或签名时间均无法确认，作为承租方的御景公司，其法定代表人的签名时间亦无法确认，而仅凭涉讼合同上御景公司的盖印形成时间并非2012年9月23日，并不能必然得出涉讼合同的日期存在倒签的结论，华融公司认为涉讼合同存在倒签的主张理据不足，该院依法不予采纳。3.涉讼合同约定的涉讼房产租赁价格是否属于明显不合理低价；根据华融公司申请，该院依法委托的两家有资质的鉴定机构均无法对涉讼房产在2012年9月23日整体出租的市场租金价格进行评估，华融公司提供的证据亦不足以证明涉讼合同约定的涉讼房产租赁价格属于明显不合理的低价，故对华融公司的主张，该院依法不予采纳。综上，在该院作出判决前，华融公司的举证不足以证明御景公司与嘉悦公司存在虚构租赁关系、倒签租赁合同或以明显不合理低价出租涉讼房产的行为，应自行承担不利后果。涉讼房产已办理房屋产权登记，合法适租，涉讼合同是签约双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，御景公司与嘉悦公司签订涉讼合同的时间（2012年9月23日）先于涉讼房产抵押登记的时间（2013年2月2日）和被法院查封的时间（2015年3月12日），且御景公司提供的水费、卫生费、污水处理费、室内装饰设计合同、建设工程施工承揽合同、中央空调工程安装合同及相应付款凭证均可证实御景公司在涉讼房产抵押前已实际占有使用该房产。故依据上述规定，御景公司对涉讼房产有租赁权，其要求法院带租约拍卖涉讼房产，依法有据，华融公司要求撤销（2017）粤0605执异644号执行裁定并判令涉讼房产不带租约拍卖的诉请，理据不足，该院依法不予支持。麦田公司、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司、欧梓雄、冯某1、黄飞连经该院合法传唤未到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。综上，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回华融公司的全部诉讼请求。上诉人华融公司不服该判决，向本院提出上诉，请求：1.依法撤销一审法院作出的（2018）粤0605民初172号民事判决；2.依法撤销一审法院作出的（2017）粤0605执异644号执行裁定，判令继续执行一审法院（2017）粤0605执184号案不带租约拍卖被执行人嘉悦公司名下涉讼房产；3.被上诉人承担本案一审、二审全部的诉讼费用。事实和理由：2020年1月19日上诉人收到一审法院送达的（2018）粤0605民初172号民事判决书。上诉人认为该判决缺乏事实与法律依据，应当依法予以撤销。一、被上诉人御景公司与嘉悦公司之间存在虚假租赁或倒签租赁日期的嫌疑，其通过虚假方式取得的租赁权不受法律保护。被上诉人御景公司与嘉悦公司恶意串通，虚构租赁关系或倒签租赁日期的具体表现如下：（一）房地产抵押清单显示涉讼房产在申请抵押时（即2013年2月2日）是不存在出租情况的，被上诉人御景公司声称其与嘉悦公司于2012年9月23日签订涉讼房产的租赁合同，明显与客观事实不符，存在虚假租赁或倒签日期的嫌疑。另，广宁县广播电视台在2011年10月21日的新闻中显示，御景假日酒店于2011年10月18日开业，御景假日酒店由嘉悦公司投资近亿元打造，且承租方御景公司的工商登记显示，其于2012年1月10日成立，承租方公司的开设时间远远晚于酒店开业时间，同时，承租方开设的酒店官网上的一则公告显示，御景假日酒店于2011年9月29日试业，10月18日开业，但出租方嘉悦公司和承租方御景公司签订的涉讼合同显示签订时间为2012年9月23日，如果双方为正常的市场商业行为，为何未在酒店开业前就签订租赁合同，若对方基于互信关系，只口头约定商业合作关系，那又为何在酒店开业一年后签订合同，这与一般的商业惯例不符。（二）对于租赁合同中印章的形成时间，广东通济司法鉴定中心于2019年8月20日出具了粤通司鉴中心[2019]文鉴字第124-2号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.无法判断送检检材标称日期为“2012年9月23日”的涉讼合同第4页上“甲方：广宁县嘉悦实业发展有限公司”处的印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”及第1页至第4页右侧边缘的骑缝印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”的盖印形成时间；2.送检检材标称日期为“2012年9月23日”的涉讼合同第4页上“乙方：广宁县御景假日酒店有限公司”处的印文“广宁县御景假日酒店有限公司”及第1页至第4页右侧边缘的骑缝印文“广宁县御景假日酒店有限公司”的盖印形成时间为2012年11月12日至2014年9月11日之间，与2014年6月9日的样本印文时间相近。鉴定时间显示明显与被上诉人提供的涉讼合同签订时间2012年9月23日不符，其租赁合同为倒签的虚假租赁合同。（三）工商登记信息显示，被上诉人御景公司与嘉悦公司的股东均为“欧淦昌”和“董某2”，足以证明两者之间是关联企业，进一步认定两者有虚假租赁的嫌疑。另，被上诉人御景公司提供的证据中，NO.0191461号收据和NO.0043378号收据，系同一个月的租金在相隔一年的时间内，开具了两份收据，经办人和笔迹均不一样，足以证明御景公司和嘉悦公司之间恶意串通虚构租赁合同以及租金支付往来凭证，以虚假的租赁事实对抗上诉人在人民法院的执行行为。（四）从被上诉人御景公司在不同时期采取不同交租方式不难看出，被上诉人御景公司与嘉悦公司之间存在虚假租赁或倒签日期的嫌疑。被上诉人御景公司在涉讼房产抵押前即2012年10月至2013年6月间所采用租金缴付方式为计提或待付，即只记账未实际支付。而在涉讼房产抵押后，即从2013年7月至2017年10月则采用转账支付，被上诉人御景公司在涉讼房产抵押前后所采取的不同交租方式足以令人怀疑其租赁关系发生在涉讼房产抵押之后。且在被上诉人御景公司长达9个月未实缴租金的情况下未见被执行人去追讨，有违常理。（五）被上诉人御景公司至今未能提供其在抵押前已经占有且至今仍然占有涉讼房产的证据，如水电费、排污费、环保费、燃气费、电话费、电视费等相关证据。这从另一方面推断被上诉人御景公司可能是虚假租赁或租赁合同签订于抵押登记之后。二、被上诉人御景公司与嘉悦公司之间恶意串通，以明显不合理的低价承租涉讼房产，对其提出的要求带租约拍卖的请求，依法应不予支持。被上诉人御景公司与嘉悦公司在所签订的涉讼合同中约定的租金为“前三年租赁单价为3.5元/平/月，之后每年递增2%”，该租金价格仅为同地区的房屋租金价格30-40元/平/月的十分之一，足以证明被上诉人御景公司与嘉悦公司存在恶意串通，以明显不合理的低价承租涉讼房产的事实。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”按照涉讼合同签订当时的上涨幅度计算，计算到2019年，租金也只有4.02元/平/月，即5.989万/月、71.86万/年。2012年7月30日受嘉悦公司委托对御景假日酒店进行了评估，确定是市场价为16810.5400万元。价值为1.68亿的酒店约定月租金仅为5.2143万元，完全可以视为“明显不合理的低价”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定：承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。另，上诉人华融公司补充以下上诉意见：一、一审法院以涉讼合同中作为出租方的嘉悦公司因其盖章和签名时间无法确认，作为承租方的御景公司其法人的签名时间无法确认，所以仅凭涉讼合同上御景公司的盖章时间并非为2012年9月23日并不必然得出涉讼合同的日期存在倒签的结论为由，认定华融公司的举证不足以证明御景公司和嘉悦公司之间存在虚构租赁关系，倒签租赁合同的行为，属于事实认定不清，适用法律错误。第一，在司法鉴定意见书没有作出明确的鉴定结论之前，不应当作为定案的根据。依据粤通司鉴中心［2019］文鉴字第124-2号司法鉴定意见书可知，其鉴定意见为无法判断嘉悦公司的盖印形成时间，而御景公司的盖印形成时间为2012年11月12日至2014年9月之间，与2014年6月9日的盖印形成时间的样本印文时间相近。由此可见该份鉴定意见书没有明确对合同主体的盖印形成时间作出明确的鉴定结论，导致涉讼合同是否存在倒签这一基础事实未依法查明，因此，依法不应当作为定案的根据。而一审法院依据该鉴定意见书，认定华融公司主张的涉讼合同存在倒签理据不足，从而驳回华融公司不附带租约拍卖的请求，明显属于事实认定不清。第二，司法鉴定意见书未能对嘉悦公司盖印形成时间作出明确的鉴定结论，是因为嘉悦公司拒不配合提供鉴定检材导致，所以依法应当由嘉悦公司和御景公司承担举证不能的不利后果。因为依据粤通司鉴中心［2019］文鉴字第124-2号司法鉴定意见书第11页第四点分析说明可知，由于缺乏嘉悦公司2013年至2016年期间的样本印文，所以导致广东通济司法鉴定中心无法判断嘉悦公司在涉讼合同中盖印的具体形成时间。因在实际鉴定过程中，嘉悦公司是有义务配合提供相关的鉴定检材供鉴定机构鉴定的，但是其并未配合提供鉴定检材，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条的规定，在华融公司主张嘉悦公司存在虚构租赁关系、倒签租赁合同行为，但嘉悦公司拒不提供鉴定检材的情况下，应当推定嘉悦公司存在倒签涉讼合同的行为，且其倒签的日期应晚于涉讼房产抵押登记日期。第三，退一步而言，即便法院以该鉴定意见书作为定案的根据，该鉴定意见书也可以证明御景公司和嘉悦公司之间存在倒签租赁合同的行为。1.依据鉴定意见可知，嘉悦公司的样本印文形成时间是与2014年6月9号的样本印文时间相近的。那么该2014年6月9日的时间明显与御景公司与嘉悦公司签订涉讼合同载明的2012年9月23日不符，且明显晚于涉讼房产抵押时间，因此该份鉴定意见是可以证明御景公司是存在倒签的行为的。此外，即便广东通济司法鉴定中心无法确认涉讼合同中嘉悦公司的盖印形成时间和法定代表人签字的形成时间，也无法确认乙方御景公司法定代表人签字的时间，从而推定盖章和字迹的形成时间为合同载明的2012年9月23日，但是在广东通济司法鉴定中心出具鉴定意见书明确御景公司的盖印形成时间与2014年6月9的样本相近的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，在双方当事人签订合同时间不一致的情况下，合同成立时间应当以最后一方签署时间为准，因此应当认定涉讼合同是于2014年6月9日左右签订，而不是涉讼合同载明的2012年9月23日。再者，御景公司交纳租金的方式前后不一致及其提供的交纳租金的收据和凭证等证据存在多处冲突，由此可以进一步证明御景公司和嘉悦公司存在倒签涉讼合同的行为。具体如下：1.涉讼房产在被抵押之前的租金交纳，因为房产是2013年2月抵押的，抵押之前即在2012年12月至2013年2月期间，该期间的租金御景公司是从未支付的。而在涉讼房产抵押之后，御景公司才提供从2013年7月交纳租金的凭证，因此，御景公司前后交纳租金的方式不一致，其在涉讼房产抵押之后才提供租金缴纳支付凭证，故难以排除嘉悦公司为了逃避债务与关联企业御景公司之间串通倒签租赁合同，然后在后期制作了一系列证据，从而营造涉讼房产的租赁关系成立在抵押之前的假象，以掩盖租赁关系发生在涉讼房产抵押之后的事实。御景公司提供的相关证据存在冲突，明显是伪造证据虚构租赁关系。御景公司提交的证据明细分类账，其主张2012年10月到2013年6月份的租金是计提代付的，但是在明细账中显示，2012年12月份的代付租金，其明显存在两笔重复统计。御景公司在一审的时候当庭确认2012年9月到2013年6月份的租金为计付和代提，但是其提供的收据证明其已经收到了2012年9月30日的租金，这两者就明显存在冲突。除此之外，对于2012年9月30日出具的收据，确认收到2012年10月份的租金的，其出具了两份收据，而且是相隔1年的，签字的主体字迹都不一致。御景公司提供的租金的转账凭证跟其对应的收据上面的金额是不一致的，比如在2016年11月30日编号为0311223的租金收据是54250.31元，但是御景公司转账单据却显示只有53186.57元。涉讼合同约定租金前3年是不递增的，之后每年都递增2%，所以收据的金额跟转账单据的金额是明显不一致的，相关的这些冲突的地方不再一一列举，庭后提交详细的代理词予以说明。二、御景公司明显是利用其与嘉悦公司为关联企业的便利，恶意串通，以明显不合理的低价承租涉讼房产，因此对于御景公司提出的附带租约拍卖的请求依法不予以支持。御景公司和嘉悦公司是关联企业，明显存在恶意串通的嫌疑，而且嘉悦公司以欺诈的形式骗取银行贷款，涉嫌诈骗，依法应当追究其刑事责任。首先，根据工商登记显示，御景公司和嘉悦公司的股东是一致的，而且两个股东互为两家公司的法定代表人，因此可以看出两家公司的实际受益人完全一致，是一个利益共同体，所以就涉讼房产是否存在真实的租赁关系，涉及双方切身的利益，完全存在两者之间恶意串通与虚构租赁关系的嫌疑。其次，嘉悦公司为麦田公司提供涉案债权的抵押担保，与银行签署了最高额抵押合同，合同明确约定嘉悦公司应当如实告知涉讼房产的出租关系，但嘉悦公司提供抵押担保时并没有披露涉讼房产已经出租的事实，且房产抵押登记清单上亦明确显示，涉讼房产是不存在出租的情况的。现在御景公司主张其与嘉悦公司存在租赁关系，并于2012年9月23日签订涉讼合同，因此嘉悦公司明显是存在欺诈，以骗取银行贷款，且数额高达1.15亿元，涉嫌诈骗罪，依法应承担刑事责任，而且现因御景公司主张的承租事宜与客观事实明显不符，存在嘉悦公司为逃避其自身债务与其关联企业御景公司恶意串通，虚构租赁关系的高度可能性。第三，御景公司利用其与嘉悦公司为关联企业的便利，恶意串通，以明显不合理的低价承租涉讼房产，具体如下：1.从上诉人补交的租赁合同可以看出，御景公司在办理工商登记注册时，承租了嘉悦公司的涉讼房产，该份租赁合同中约定，涉讼房产的租金标准为每月每平方米8元，但是在御景假日酒店成立之后，其主张与嘉悦公司又签订了2012年9月23日的涉讼合同，该份合同约定的租金标准却为每月每平方米3.5元，该租金标准比其办理工商注册登记时提交的租赁合同的租金标准低了一倍不止，因此明显是以不合理的低价承租涉讼房产。此外，依据涉讼合同约定的租金标准计算，2012年9月23日签署租赁合同，至2015年期间前3年的租金标准为每月3.5元每平方米，按此标准计算，就相当于一个月的租金标准为5.2万，年租金标准62万左右。但是在嘉悦公司于2012年提供抵押担保时，受嘉悦公司的委托对御景假日酒店进行了评估，其评估价值为1.68亿元。如果按照这个标准计算，年投资回报率也才0.37%，就相当于如果嘉悦公司以此标准出租涉讼房产，需要268年才能收回投资回报，明显和商业逻辑是不符的，而且根据市场行情租金的投资回报率应该是在5%到10%之间，而且假定投资回报率0.37%来计算，如果向银行借款100万，按照商业银行贷款利率，就是5%到7%之间，平均下来1年100万元借款的话，是需要向银行支付5到7万元的年利息的，但是如果按照投资回报率把房屋出租出去，100万1年才能收回3700元的租金回报，这明显背离了商业逻辑，与市场交易习惯完全不符。因此也可以看出嘉悦公司与御景公司利用其关联企业的便利，恶意串通，以明显不合理的低价承租涉讼房产。三、因为御景公司提供的涉讼合同有明确约定，其承租的房屋是有附表的，确定房屋的面积，还有房屋的地址。依据涉讼合同显示，其承租嘉悦公司涉讼房产的面积为14800多平房米，但是上诉人享有抵押权的面积是14300多平米，两者差了500平方米左右。而且御景公司承租的涉讼房产是不包含上诉人享有抵押权的第11层的房屋，其承租的面积没有算入上诉人享有抵押权的第11层的面积，由此可以推定涉讼房产的面积是大于涉讼合同约定的面积的，在御景公司没有提供明确的附表证明其对上诉人享有抵押权的涉讼房产存在租赁关系的情况下，御景公司应当承担举证不能的后果，上诉人有理由相信其承租的面积部分是不包含上诉人享有抵押权的面积的。被上诉人御景公司答辩称，上诉人并未提供新的事实与理由，对于上诉人诉状事实理由，一审法院已经作出事实认定，被上诉人认为一审判决事实认定清楚，适用法律正确，恳请法院予以维持。上诉人华融公司在二审期间向本院提交《商业用房租赁合同》1份，拟证明嘉悦公司在2011年出租房产给御景公司办理工商登记注册时，租金标准为8元/平/月，该租金标准比涉讼合同约定的3.5元/平/月高了一倍不止，证明涉讼合同中约定的租金水平3.5元/平/月为“明显不合理的低价”。经质证，被上诉人御景公司对上述证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，上述证据是当初御景公司办理工商登记时租用的面积为80平方的办公室作为御景公司的经营场所，由于该《商业用房租赁合同》约定的租赁物是出租方已经装修好的，家电、办公用品都是齐全，所以租金相对贵一点，与涉讼合同并无冲突。涉讼合同是对整个租赁场所一个打包的租赁，且租赁后御景公司对整栋楼进行装修，所以整个价格来说是拉平均的，按照涉讼合同约定的租金。经审查，因被上诉人御景公司对上诉人华融公司提交的证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。另，本院在二审期间根据上诉人华融公司的调查取证申请，向国家税务总局广宁县税务局调查嘉悦公司就涉讼房产自2012年9月23日出租之日起缴纳租赁税的缴费凭证及依据的租赁合同。国家税务总局广宁县税务局于2020年7月15日作出复函。本院将该复函向各方当事人送达。上诉人华融公司对该证据的“三性”均予以确认，该份证据可进一步证明本案租赁合同系嘉悦公司与御景公司恶意串通签署，以达到逃避债务的非法目的。被上诉人御景公司认为该复函只是反映了嘉悦公司缴纳房产税和增值税的申报及入库记录，并没有具体反映嘉悦公司缴纳涉讼房产的房产税和增值税的申报和入库记录，而且嘉悦公司是否缴纳涉讼房产的房产税和增值税并不能证明嘉悦公司是否真正出租涉讼房产给御景公司。其他当事人未对该复函发表质证意见。本院对该复函的真实性予以确认。被上诉人御景公司在二审期间没有向本院提交新证据。被上诉人麦田公司、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连在二审期间均未提交答辩意见，亦未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明一，2011年12月20日嘉悦公司（甲方）与欧淦昌（乙方）签订《商业用房租赁合同》，主要约定本合同所出租商业用房坐落于广宁县************御景假日酒店，商业用房办公使用面积为80平方米，租期为13年，自2011年12月20日起至2023年12月19日止。租金从第一年起到第六年为每平方8月计租，第七年起至第十三年止为每平方米10元计租。押金1000元用于保障商业用房内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。乙方在使用过程中，不得擅自改变商业用房的结构和装修情况，否则视为违约等。另查明二，本院在二审期间根据上诉人华融公司的调查取证申请，向国家税务总局广宁县税务局调查嘉悦公司就涉讼房产自2012年9月23日出租之日起缴纳租赁税的缴费凭证及依据的租赁合同。国家税务总局广宁县税务局于2020年7月15日作出复函，主要内容为房产税方面，嘉悦公司税款所属期2012年1月1日至2014年12月31日、2016年1月1日至2017年12月31日依照房产余值计算缴纳房产税；税款所属期2015年1月1日至2015年12月31日无房产税申报记录；税款所属期2018年1月1日至2019年12月31日依照房产租金收入计算缴纳房产税。增值税方面，税款所属期2018年10月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年3月31日、2019年7月1日至2019年9月30日，2019年10月1日至2019年12月31日有增值税申报入库。租赁合同由纳税人留存备查，该局现无法提供该资料。本院认为，本案的争议焦点为是否应对涉讼房产带租拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”首先，关于上诉人华融公司主张御景公司与嘉悦公司的股东均为欧淦昌、董某2，两者有关联关系，存在虚假租赁，且涉讼合同中御景公司印章形成时间的鉴定结果明显与涉讼合同的签订时间2012年9月23日不符，该租赁合同为倒签的虚假租赁合同问题。本案中，涉讼房产于2013年2月2日办理抵押登记。被上诉人御景公司提交涉讼合同、2012年10月至11月期间水费支付凭证、2013年1月水费支付凭证、2012年11月至2013年2月期间卫生费和污水处理费支付凭证、御景公司与案外人签订的室内装饰设计合同、建设工程施工承揽合同、中央空调工程安装合同及相应部分款项支付凭证、2013年7月至2017年10月向嘉悦公司支付租金的收据和支付凭证等证据予以证明其在涉讼房产被抵押前已向嘉悦公司租赁并占有涉讼房产。另，根据粤通司鉴中心［2019］文鉴字第124-2号《司法鉴定意见书》内容可知，虽然该鉴定结果显示御景公司的盖章形成时间并非为涉讼合同签订的时间即2012年9月23日，但仍是在2012年11月12日至2014年9月11日之间。由此，根据上述鉴定结果不能必然推出涉讼合同的签订时间晚于涉讼房产的抵押登记时间。另外，虽然国家税务总局广宁县税务局的复函中载明，嘉悦公司在房产税方面的税款所属期2012年1月1日至2014年12月31日、2016年1月1日至2017年12月31日是依照房产余值计算缴纳房产税的，而非按照房产租金收入计算税款，但未按房产租金收入计算税款可能存在多种原因，并不必然推出嘉悦公司在涉讼房产设定抵押登记前未将涉讼房产出租给御景公司这一结论。本案中上诉人华融公司不能提供充分有效的证据推翻被上诉人御景公司有关在涉讼房产设立抵押之前租赁及占有涉讼房产的主张，仅以涉讼合同为倒签的虚假租赁合同为由主张不带租约拍卖，缺乏理据，本院不予支持。其次，关于上诉人华融公司主张御景公司与嘉悦公司恶意串通，以明显不合理的低价承租涉讼房产的问题。虽然上诉人华融公司向本院提交《商业用房租赁合同》，并以此主张涉讼合同中对涉讼房产约定的租金单价为明显不合理的低价。但该《商业用房租赁合同》中所出租的房产为已装修好并提供设备的房产，而本案中涉讼房产当时尚未装修，御景公司与嘉悦公司对涉讼房产约定的租赁单价低于上述《商业用房租赁合同》中所出租房产的租金价格，亦符合常理。现上诉人华融公司也不能提供其他证据证明涉讼房产存在明显低价承租，故对其该主张，本院不予支持。由上所述，被上诉人御景公司提交的证据能够证明其在涉讼房产设立抵押登记前已签订涉讼合同并占有涉讼房产，一审法院对其主张对涉讼房产带租约拍卖，予以支持，依法有据，并无不当。上诉人主张对涉讼房产不带租拍卖，缺乏理据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 慧审 判 员  李蔚婕审 判 员  尹小娜二〇二〇年七月二十八日法官助理  刘敏君书 记 员  林晓波