福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初722号 原告：朱能兴，男，1959年8月3日出生，汉族，户籍地福建省古田县，住古田县。 委托诉讼代理人：郑春耀，福建华忠盛律师事务所律师。 被告：翁马良，男，1984年2月8日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：程巧平，福建宽行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程鑫鑫，福建宽行律师事务所律师。 被告：朱城，男，1996年3月26日出生,汉族，住福建省古田县。 原告朱能兴与被告翁马良、朱城租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱能兴及其委托诉讼代理人郑春耀、被告翁马良的委托诉讼代理人程巧平、程鑫鑫、被告朱城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱能兴向本院提出诉讼请求：1.判令翁马良、朱城支付其租金420000元（系2019年9月11日计算至2020年3月10日止的租金）；2.判令翁马良、朱城承担因解除合同所产生的违约金360000元(1200000元×30%)。事实和理由：案外人彭以国在2016年8月25日通过古田县公共资源交易中心网上竟得位于古田县城西街道建设路16号部分场所，并于2016年8月30日与古田县影剧院签订正式的《租赁合同》。彭以国在取得以上场地的使用权后，于2016年9月1日将场地的经营权交由其使用。2018年3月2日，其将上述场地3号门面入口进去200平方米左右场地出租给翁马良、朱城用于经营“中国黄金（古田店）”使用，双方签订了《租赁合同》。《租赁合同》第二条“租赁期限：从2018年3月14日至2021年10月25日”，第三条“租金按半年支付共分七期，具体如下：……第四期租金：（600000.00元)2019年9月11日-2020年3月10日”，第五条“有下列情形之一，甲方有权解除合同，视为租赁期满：……3、乙方所欠的各项费用（包括水、电费、租金等）累计达30日的”，第七条“违约责任：1、甲乙双方应严格履行合同，若有一方中途不履行合同，违约方应向对方赔偿违约金，违约金按年租金30%计算金额。2、乙方如逾期交纳租金，每逾期一日除交清所欠款项外，甲方将按乙方逾期未交金额的1%计算，向乙方收取滞纳金，同时乙方另承担本合同第七点第一款的违约责任，超过三十日的，视为乙方中途不履行合同，合同自然终止。”双方签订《租赁合同》后，其将上述场地出租给翁马良、朱城使用，但翁马良、朱城仅按合同约定，如期支付前三期的租金。第四期租金600000元，按照《租赁合同》约定，翁马良、朱城应当在2019年9月11日前支付，但翁马良、朱城仅以中国黄金（古田店）的名义支付了180000元租金，剩余420000元未支付，经其多次催讨，翁马良、朱城仍拒不支付。其依据《租赁合同》第七条约定于2019年11月2日向翁马良、朱城发出解除合同的通知。 翁马良辩称，一、其不存在违约情形。其经过朱能兴同意已于2019年3月份将店铺的租赁权连同店铺经营权依法转让给案外人林登晖、陈仲魁。1.其2018年3月11日开始承租店铺期间均能如期支付租金，2019年3月，其按照合同约定向朱能兴交付第三期租金600000元（2019年3月11日至2019年9月10日期间的租金），但2019年3月底，其因其他业务发展需要，在经过朱能兴同意下，将店铺的租赁权以及店铺的经营权转让给案外人陈仲魁和林登晖两人经营，陈仲魁和林登晖按朱能兴与其约定的租金标准向朱能兴支付租金。其与案外人林登晖、陈仲魁就店铺转让事宜进行结算，包括剩余房屋租金386666元在内，案外人林登晖、陈仲魁以5507909元的价格于2019年4月1日正式接手受让经营。2019年5月31日，案外人陈仲魁和林登晖以林登晖的名义在店铺地址上重新注册了营业执照。2019年5月19日、2019年7月30日、2019年8月12日、2019年8月26日、2019年10月7日、2019年10月25日，林登晖通过其账户，按照朱能兴指示将店铺的水电费及租金款：7009.6元、9455元、180000元、7500元、9895元、12120元汇入朱能兴儿子朱长余农村信用社账户：×××58。基于上述事实，其经过朱能兴同意转让店铺租赁权和经营权，朱能兴与其租赁合同关系已经终止。二、假设朱能兴对其转让店铺的事实不知情，朱能兴主张支付租金和违约金也没有事实和法律依据。朱能兴于2019年11月2日向其送达解除合同通知，朱能兴与其之间的合同关系于2019年11月2日已经解除，双方权利义务关系自2019年11月2日已经终止，但案外人陈仲魁、林登晖在经营店铺期间于2019年8月支付了第四期的部分租金即朱能兴起诉状所指的180000元租金款，第四期租金起算日期为2019年9月11日，那么180000元的租金实际足以维持到2019年11月1日。依照朱能兴的陈述，其通过中国黄金名义交付的租金180000元可以维持到当年的11月1日，11月2日其收到解除通知后，双方的权利义务关系也就终止，这意味着11月2日起双方的权利义务关系终止，其无须承担租赁义务。因此，朱能兴要求其支付11月2日以后的租金没有事实和法律依据。三、关于朱能兴所主张的违约金问题，没有事实和法律依据。1.如前所述，其将店铺的租赁权和经营权转让案外人林登晖系经过朱能兴同意，在其退出后，由林登晖直接负责向朱能兴承担合同义务，朱能兴与其的法律关系已经消灭，其没有违约，因此，不需要承担支付违约金的法律责任。2.朱能兴所主张的违约金的计算方式也不符合法律规定。依照合同法规定，违约金应不超过实际损失的30%，显然，本案实际交付租金到2019年11月1日，但由于11月2日双方的权利义务关系因朱能兴的解除而终止，在解除后，朱能兴完全可以将店铺重新出租，但由于到年底，无人承租，又由于新冠疫情的影响，朱能兴将店铺到2020年3月份出租给现有经营户黄小平。这期间短短两个月的损失并不是其造成的。因此，其不需要承当责任。四、实际上，本案的店铺转租给林登晖后，朱能兴如有损失应当向林登晖主张，但不能因为朱能兴未与林登晖签订书面合同，而在其书面材料欠缺无法向林登晖主张的情况下，将过错转嫁给翁马良，这显然是有违公平正义的。且朱能兴自有经营的京华电器城，就在林登晖受让的店铺隔壁，实际系同一个影剧院的整体，因此，朱能兴对店铺的转让没有理由不知情，水电费和租金都系当面向林登晖讨要。综上，其经朱能兴同意已经将店铺合法转租，没有违反合同约定，翁马良并非本案适格被告，朱能兴主张租金及违约金没有事实及法律依据，恳请驳回朱能兴的诉讼请求。 朱城辩称，其于2018年7月进入中国黄金店上班，2019年2月翁马良委托其办理营业执照，工商要求有影剧院签转租协议才能办理，其去找朱能兴，朱能兴让其在合同上签上其的名字才可以办理，没有告知其系翁马良和朱能兴签订的租赁合同就让其签了名字。其仅系中国黄金店的员工，未与翁马良有其他往来，这系在其不知情的情况下签字。其与朱能兴、翁马良之间的经济纠纷没有关系。 本院经审理认定事实如下：2018年3月2日，朱能兴与翁马良签订《租赁合同》，约定：朱能兴将位于古田县××路××号××号门面入口进去200平方米左右的场地租给翁马良作为经营黄金商品的场所，租赁期限从2018年3月11日至2021年10月25日，年租金为1200000元，租金按半年支付共分七期，分别于每年的8月2日与2月2日前付清，其中第四期租金为600000元（2019年9月11日-2020年3月10日）；翁马良所欠的水、电费、租金等各项费用累计达30日的，朱能兴有权解除合同，视为租赁期满；若有一方中途不履行合同，违约方应向对方赔偿违约金，违约金按年租金30%计算金额；该合同一式贰份。2018年12月底至2019年2月期间，朱城在朱能兴持有的《租赁合同》上签署其名字，未在翁马良持有的《租赁合同》上签字。朱能兴已收到第四期租金180000元，该款系由林登晖支付。朱能兴于2019年11月2日以翁马良、朱城未按照合同约定支付租金逾期超过30日为由，向翁马良、朱城发出解除并终止履行《租赁合同》通知书，通知翁马良、朱城自收到该通知之日起，解除双方于2018年3月2日签订的《租赁合同》，并要求翁马良、朱城于十日内搬空店内所有物品。翁马良确认于2019年11月2日收到该通知，且没有提出异议。朱能兴自认于2020年3月23日将上述场所另行出租。朱城的父亲与朱能兴系堂兄弟关系。翁马良承租的店铺与朱能兴经营的店铺属同一场所。 上述事实，有朱能兴提交的租赁合同、短信、微信记录截图、照片、翁马良提交的亲属关系证明、建设银行电子回单、朱城提交的租赁合同以及双方当事人当庭陈述等在案佐证。 本院认为，合法的合同关系受法律保护。朱能兴与翁马良签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。翁马良未按时足额支付租金，逾期超过30日，按照合同约定，朱能兴有权解除合同。朱能兴解除合同的通知于2019年11月2日到达翁马良，合同解除。朱能兴限翁马良于收到通知后十日内搬空店内物品，故翁马良应支付租金至2019年11月12日，即翁马良还应支付朱能兴租金27692元（600000元/182天×63天-180000元）。朱能兴主张2019年11月12日之后的租金，依据不足，不予支持。原告主张按年租金30%计算违约金为360000元，明显过高，应按未支付部分租金的30%计算违约金为8308元。朱城抗辩其仅系翁马良店铺的员工而非与翁马良共同向朱能兴承租，因受翁马良委托办理营业执照而应朱能兴要求在《租赁合同》上签字，翁马良认可朱城系其员工，朱能兴亦认可朱城的签字系后期补签，综合以上事实，朱城的抗辩意见合情合理，予以采纳。故朱能兴要求朱城支付租金和违约金的主张，不予支持。翁马良以其已于2019年3月底将店铺租赁权及经营权转让给案外人为由抗辩其未违约且非本案适格被告，但在《租赁合同》未解除前，其仍应履行合同义务，故该抗辩意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、翁马良应于本判决生效之日起十日内支付朱能兴租金27692元及违约金8308元； 二、驳回朱能兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11600元，减半收取计5800元，由朱能兴负担5532元，翁马良负担268元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  陈庆先 二〇二〇年七月十五日 书记员  池嘉艺 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。