北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2374号原告：詹利生，男，1980年8月8日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：黄元富，北京市佳泰律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告詹利生与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告詹利生之委托诉讼代理人黄元富，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹利生向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告给付逾期办理房屋所有权证违约金，以6105527元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年8月1日起至原告取得房屋所有权证之日止（暂计算至2020年7月9日为1074天，共计655733元）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年11月20日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y1548587，合同约定原告向被告购买被告开发的位于门头沟区新城城子地区xxx居住项目（A5）门头沟区新城城子地区天台山居住项目xxx层xxx房屋，简称西园嘉园项目xxx号楼xxx号，后经北京市公安局核准楼门牌号为门头沟区滨河路xxx号院xxx号楼xxx号，房屋总价款6105527元。按照合同约定，被告应于2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书。为此原告支付了全部购房款，但被告交付房屋后却未能按时办理房屋所有权证书。按照合同第二十二条第2款约定，被告应在未能依约交付房屋所有权证书的次日向原告支付已交付房款日万分之一的违约金，时至今日，原告还是未能取得房屋所有权证书，经协商未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、被告不应承担产权证逾期办理的违约责任。1、包括本案项下房屋在内的西山御园小区一期，至今不能办理房屋产权手续的原因是由于房屋建筑面积超过了规划要求，而面积超过规划的原因是小区房屋的开放阳台进行了封闭，并将房屋外墙外侧结构洞口进行了封装作为了房屋的阳台等改造行为，由此导致本案项下房屋实际面积增加（合同约定面积175．72平方米，实际面积199．75平方米），且增加幅度超过了规划要求的面积误差。但上述房屋改造行为是原告委托相关施工单位进行的，原告签订了委托书，加建是原告为了增加其购买的房屋的使用面积而进行的，是为了增加原告的利益进行的行为。2、在政府发现西山御园小区面积超规划后，政府对被告进行了处罚。但在处罚之后政府对该问题一直没有进一步的具体处理方案，导致至今不能取得房屋产权证书，对此，被告多次与政府相关部门沟通协调，但至今政府仍在组织协调处理中。3、在政府发现房屋改造行为后，按照相关规定，应对该改造行为进行恢复原状，但为原告利益，被告积极与政府协调，使政府部门同意了对改造部分保持现状，从而使原告保留了因房屋改造而获得的巨大利益。基于上述理由，被告认为，原告不能按时取得房屋产权证书是原告进行的房屋改造行为造成的，应由原告自行承担相应后果，且该改造行为又是为原告利益进行的，改造产生的巨大经济利益也全部由原告获得，被告不仅没有因此受益，反而被政府部门进行了处罚，且原告委托施工单位进行该房屋改造行为而产生的施工成本最终亦由被告承担，故应当由原告自行承担未能如期办理房产证的责任。二、假设法庭认为被告需要承担违责任的情况下，被告认为：1、本案项下房屋的实际交付时间为2016年3月22日，并非预售合同约定的2015年7月31日，违约金应在房屋实际交付后的第731日，即2018年3月23日开始起算，而不应当是预售合同约定的2017年8月1日。根据原被告签订的《西园嘉园收房补充协议》（以下简称收房补充协议），被告已经按照合同约定向原告按期发送了书面收房通知，被告却迟迟未按照合同约定履行收房义务。预售合同附件十《补充协议》第9条第2款约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人完成交付，但合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。被告作为开发商，在履行收房通知义务后，物权强制任何业主收房，但按时收房时业主的合同义务，且根据收房补充协议，双方已经通过支付补偿金的方式解决了约定收房至实际收房期间的违约金，即双方认可约定的交房时间变更为原告实际收房时间，综上，我方认为预售合同非常明确的约定了计算730日办证的起算点是实际交付之日，而不应该是合同约定的交付之日。2、在原告已经实际入住的情况下，由于原告没有因逾期取得房屋产权证书而受到的任何实际损失，因此，合同约定的违约金过高，应当依法予以减少。第一、本案中，被告按约定将房屋交付给原告，原告实际占有并使用，虽未按期取得房屋产权证书，但并未对其正常使用造成影响（原告反而一直在享用因房屋改造而增加的房屋面积）。第二、被告并未存在恶意拒绝为原告办理房屋产权转移手续，反而是一直在积极协调。第三、因房屋改造行为增加的建筑面积由原告实际享有，被告并未因此获益。第四、按照原告的诉求，原告主张的违约金已经接近房屋总价的10%，要求被告支付如此巨额违约金，显失公平。3、自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情不可抗力影响，政府部门未能政常办公，期间无法办证，自2020年1月23日后不应当计入逾期办证的期间。综上，原告对房屋进行改造导致了房屋面积增加超过规划，进而导致不能按期办理房屋产权转移登记手续，在此情况下，被告承担了行政处罚，如果原告要求就此追究被告的违约责任，对被告而言是不公平的。我方希望人民法院考虑本案的上述实际情况，判决驳回原告的诉讼请求。如果法院认为被告构成违约，则亦应以原告的实际损失为基础，结合原告的获益情况、合同的履行情况、各方的过错承担等综合因素，根据公平和诚实信用原则对原告主张的违约金金额予以降低。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年11月20日，天台山公司（出卖人）与詹利生（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1548587）（以下简称预售合同），约定詹利生购买门头沟区新城城子地区xxx居住项目（A5）门头沟新城城子地区天台山居住项目xxx层xxx号房屋（双方一致认可即门头沟区滨河路xxx号院xxx号楼xxx号），房屋预测建筑面积175．72平方米，其中套内建筑面积144．26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．46平方米，单价每平方米42323．08元，房屋总价6105527元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。詹利生向天台山公司共交纳购房款6105527元，天台山公司向詹利生出具发票。涉案房屋于2016年3月22日交付予詹利生。詹利生（乙方）与天台山公司（甲方）于2016年3月22日签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行沟通。现为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于一方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1548587《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。第四条、本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1548587《北京市商品房预售合同》亦无其它争议”。詹利生收到天台山公司支付的逾期交房违约金18927元。截至2020年7月20日法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。在庭审中，经询问，詹利生明确表示不要求退房。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。2019年5月9日，天台山公司委托北京中海地理信息测绘有限公司就门头沟区滨河路xxx号院xxx号楼出具房屋面积测算技术报告书载xxx层xxx建筑面积199．75平方米。超出预售合同约定房屋建筑面积。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。另查，詹利生起诉前，滨河路23号院部分业主曾就未如期取得房屋权属证书，要求天台山公司支付违约金诉至本院，上述案件本院立案受理后已依法审理完毕并出具民事判决书，现民事判决书已生效。前述生效民事判决书认定事实如下：天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。双方当事人对以下事实存在争议：办理房屋所有权证书的起算时间，及对应主张逾期办理所有权证书违约金的起算时间。天台山公司主张，原告收房时间晚于合同约定时间，系原告迟延收房造成，根据原被告签订的收房补充协议足以证明天台山公司按照合同约定向原告按期发送了书面收房通知，原告未按合同履行收房义务，应适用预售合同附件十第9条第2款约定，自买受人实际接收该商品房之日起起算，且双方已就逾期收房违约金与詹利生协商一致，原告亦认可上述违约金解决了从约定收房至实际收房期间的违约金，故双方均认可约定的交房时间变更为原告实际收房时间，因此办理房屋所有权证书的起算时间应自原告实际收房之日起算。詹利生认可收房补充协议真实性，亦认可实际收到天台山公司按照合同约定支付的2015年8月1日至2015年8月31日18927元，但不认可按照实际收房时间计算办理房屋所有权的期间，理由是天台山公司交房时房屋无法验收，导致未能按照合同约定的期限交付房屋，但因双方对验收标准存在分歧，且为避免扩大损失，詹利生在与天台山公司协商一致的情况下，收房并签订收房补充协议，因此收房补充协议订立时间与实际收房时间一致均为2016年3月22日，根据收房补充协议，双方一致认可将预售合同约定的交房日期由2015年7月31日延长为2015年8月31日，天台山公司支付2015年8月1日至2015年8月31日期间逾期交房违约金后，詹利生不再主张2015年8月31日后至实际收房之日的逾期交房违约金，以此作为退让取得房屋钥匙，预售合同附件十第9条第2款为天台山公司提供的格式合同的格式条款，不予认可；并且，根据预售合同约定，逾期交房需承担逾期交房的违约责任，逾期交房不必然造成逾期办理房屋所有权证书，故对逾期交房违约责任作出的变更，不应视为对逾期办理房屋所有权证书违约责任的变更，故仍应按照预售合同约定自2015年7月31日后的730日办理房屋所有权证书，未按时办理房屋所有权证书则应于2017年8月1日起算逾期办理所有权证书的违约金。天台山公司未就迟延交房系詹利生原因提交证据，其次，《补充协议》第9条第2款主要内容为“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房……同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算……具有下列情形之一导致该商品房未交付的，视为由于买受人原因未能按期办理交接手续：（1）买受人未付清房价款……（2）买受人未按预售合同之约定缴纳契税、专项维修资金……等相关费用；（3）买受人逾期偿还银行贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任……（4）买受人未按预售合同或本协议约定付清违约金、赔偿金；（5）买受人以预售合同约定其有权拒绝接受该商品房之外的其他事由拒绝接收该商品房的；（6）买受人未按预售合同或本协议之约定履行其他相关义务”，天台山公司与詹利生协商一致在收房当天签订收房补充协议对收房期间进行变更，亦不符合《补充协议》第9条第2款情形，故本院对天台山公司主张不予认可；詹利生认可收房补充协议，且实际收到天台山公司支付的2015年8月1日至2015年8月31日期间逾期交房违约金，本院认定收房补充协议系双方当事人真实意思表示，并据此确认收房期间为2015年8月1日至2015年8月31日，办理房屋所有权证书的起算时间为2015年8月31日后的730日内，逾期办理所有权证书违约金的起算时间即为2017年9月1日。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同及收房补充协议系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方约定，天台山公司应当于2015年8月31日前交付房屋，而天台山公司实际向詹利生交付房屋的时间系2016年3月22日。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为詹利生办理房屋转移登记手续，且至今詹利生未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，天台山公司未能按照合同约定履行交房义务已构成违约，不应因其迟延交付房屋的违约行为获益，故其辩称以詹利生实际办理入住之日起730日届满后计算违约金的主张与诚实守信原则相冲突，本院不予采信。詹利生自认双方在补充协议当中所约定的2015年8月1日至2015年8月31日期间的违约金视为天台山公司已向其支付了全部的逾期交房违约金，本院不持异议。天台山公司辩称由于詹利生在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，詹利生对无法办理房屋所有权证书存在过错，故其不应承担违约责任或应适当承担违约责任。本院认为，委托书系买受人购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担或少承担违约责任的意见，本院不予采信。对于詹利生要求天台山公司立即为其办理房屋所有权证书这一诉讼请求，不具备履行条件，本院不予支持。关于违约金的起算时间，根据已查明事实，鉴于天台山公司与詹利生就交房时间进行了重新约定，将收房期间延长至2015年8月31日，据此天台山公司应于变更后的收房期间届满后的730日为詹利生办理房屋所有权证书，故逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间应为2017年9月1日，现詹利生主张天台山公司支付其2017年8月1日起至2020年4月1日止的逾期办证违约金，本院对其主张2017年8月31日前逾期办证违约金不予支持；对詹利生主张天台山公司承担自2018年8月31日后至房产证实际办理完毕之日止的违约金，由于房产证实际办理完毕之日前损失尚不固定，就詹利生违约金，本院暂计算至本案法庭辩论终结前，即2020年7月20日。关于天台山公司主张2020年1月23日后受疫情影响，政府部门未能正常办公，无法办证，不应当计入违约期间的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。詹利生主张天台山公司根据合同约定以全部购房款6105527元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金，不违反法律规定，本院不持异议；经本院核算，2017年9月1日至2020年7月20日期间的逾期办证违约金为643522．55元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付詹利生2017年9月1日起至2020年7月20日止的逾期办证违约金643522．55元；二、驳回詹利生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5177元，由詹利生负担59元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担5118元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二〇年七月三十日法官助理 宁 帆书 记 员 梁佳祎