江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初10591号 原告（案外人）：沈金美,女,1968年04月1日生,汉族,住如皋市。 委托诉讼代理人:周浩,江苏希言律师事务所律师,特别授权。 被告：顾琰（申请执行人），女，1962年5月8日生，汉族，住南通市。 委托诉讼代理人:王蓓,北京炜衡(上海)律师事务所律师,特别授权。 第三人（被执行人）：南通仁顺置业有限责任公司，住所地如皋市吴窑镇人民路**吴窑苏中商贸城。 法定代表人：刘东伟。 第三人（被执行人）：陈大明，男，1967年10月15日生，汉族，住如皋市。 第三人（被执行人）：刘伟芬，女，1970年12月23日生，汉族，住如皋市。 原告沈金美与被告顾琰执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告沈金美的委托诉讼代理人周浩，被告顾琰的委托诉讼代理人王蓓到庭参加诉讼。第三人南通仁顺置业有限责任公司（以下简称仁顺公司）、陈大明、刘伟芬经本院公告传唤，无正当理由未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 本院查明：2010年6月10日，经南通市崇川区公证处公证，仁顺公司（借款人、甲方，抵押人、丙方）、王蓓（出借人、乙方）、陈大明及刘伟芬（保证人、丁方）共同签订了《借款担保合同》，南通市崇川区公证处于2010年6月11日作出（2010）通崇证民内字第1534号具有强制执行效力的债权文书公证书。后仁顺公司和王蓓至如皋市房地产监理所办理抵押登记，如皋市房地产监理所于2010年6月13日核发了皋房他证第20101687号房屋他项权证书，该证书载明：房屋他项权人：王蓓，房屋所有权人：仁顺公司，被抵押房屋：吴窑苏中商贸城A1幢1-5号、B1幢1-2号、B1幢3-6号、B1幢7-8号、A8幢4号、A8幢5号、A8幢2号、B3幢2号、A8幢B室，抵押债权数额600万元。 后王蓓向本院申请强制执行，本院于2013年9月29日以（2013）皋执字第4459号立案受理。2013年12月20日，本院以（2013）皋执字第4459号案对上述房屋办理了查封手续，此后办理了续封手续。执行中，王蓓与顾琰协商达成债权转让协议，王蓓将其在（2013）皋执字第4459号案件中拥有的对债务人仁顺公司、陈大明、刘伟芬的全部债权转让给顾琰，本院于2017年2月9日作出（2013）皋执字第4459号之一执行裁定书，裁定变更顾琰为申请执行人。2017年3月22日，顾琰向本院申请执行，本院以（2017）苏0682执2376号案件立案受理。执行中，本院于2019年3月20日作出（2017）苏0682执2376号执行裁定书，并于2019年3月22日至如皋市不动产登记中心办理查封登记手续，查封本案所涉的被执行人仁顺公司位于如皋市苏中商贸城A8幢4号房（不动产证号：皋房权证字第××号，皋国用（2009）第178号）及上述被抵押的房产，查封期间三年，自2019年3月22日起至2022年3月21日。 案外人沈金美对执行中查封如皋市苏中商贸城A8幢4室房屋提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封。本院经审查后于2019年10月25日作出（2019）苏0682执异96号执行裁定书，裁定驳回沈金美的异议请求。 原告沈金美向本院提出诉讼请求：1.判令解除对如皋市苏中商贸城A8幢4号房不动产的查封措施，并停止对该房屋的强制执行；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年5月4日，原告沈金美及高以军夫妇购买吴窑苏中商贸城第A8栋4号商品房，与仁顺公司签订《房屋买卖合同》，合同确认原告所购买不动产建筑层数为地上三层，建筑面积为163.83平方米。2011年7月2日，双方签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，确认购买上述房屋，购房单价为人民币每平米1480元，购房总价款为242468元。双方2011年签订的房屋买卖合同合法有效，且原告于合同签订之日交付相应购房款项及税费，原告现持有仁顺公司开具的购房发票及完税证明，并于2011年起合法占有、使用该房屋至今。仁顺公司于2010年6月将上述房屋进行抵押登记，原告于2011年合法购买案涉房屋，后无法办理相关产权证是因为案涉房屋存在抵押登记，只要仁顺公司能解除房屋的抵押登记手续即可办理房产证，房屋解除抵押登记的义务人为仁顺公司，并非本案的原告。事实上仁顺公司2011年以后一直处于歇业状态，原告方2011年购买案涉房屋时不清楚也不可能知晓抵押登记的存在，未能领取不动产权证的过错并不在原告。如皋法院于2013年9月29日才对案涉房屋采取首封措施，此时原告方已合法占有该不动产2年有余。2018年8月24日，原告与高以军协议离婚，双方约定案涉房屋所有权归原告一人所有。综上所述，案涉房屋并非被执行人的财产，原告对上述房屋依法享有所有权，并足以排除被告顾琰对该财产的执行。请求查明案件事实后，依法判决。 被告顾琰辩称，1.原告诉称仁顺公司2011年以后一直处于歇业状态，无事实依据。2.涉案房屋抵押时间为2010年6月13日，原告签订商品房屋买卖合同支付购房款、占有房屋均发生在抵押登记之后，原告应当知晓涉案房屋已有抵押，无法办理登记的状态，即应当认定不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形，而是因原告自身原因未办理过户登记，故不能排除抵押权人对涉案房屋的执行。请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 本院查明，2011年5月4日，仁顺公司的陈声佳与高以军签订房屋买卖合同，约定高以军向仁顺公司购买吴窑苏中商贸城第A8栋4号房，该房用途为商业、居住，建筑层数为地上**，建筑面积为163.83平方米，单价为每平方米2214.5元，总金额为362800元。2011年7月2日，仁顺公司与沈金美、高以军签订GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定沈金美、高以军购买吴窑苏中商贸城第A8栋4号房第1层101室，建筑面积51.13平方米，该房用途为商业，单价每平方米1480元，总金额75672元。同日，仁顺公司与沈金美、高以军签订GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定沈金美、高以军购买吴窑苏中商贸城第A8栋4号房第2-3层，201室，建筑面积56.35平方米，301室，建筑面积56.35平方米，该房用途为居住，单价每平方米1480元，总金额166796元。同日，仁顺公司向沈金美、高以军开具销售不动产统一发票1份，载明A8幢4号房第1层的购房款金额为75672元、A8幢4号房2-3层的购房款金额为166796元，合计金额为242468元。2011年7月28日，沈金美、高以军入住上述A8幢4号房。2011年7月29日，如皋市地方税务局向沈金美、高以军开具了缴纳契税6023.1元的现金完税证。沈金美、高以军一直未能申请办理上述房产的房产登记手续。 2018年8月24日，高以军与沈金美协议离婚，并约定案涉房屋归沈金美所有，故沈金美提起本案的诉讼。 以上本院查明的事实，有（2010）通崇证民内字第1534号具有强制执行效力的债权文书公证书、皋房他证第20101687号房屋他项权证书、（2013）皋执字第4459号执行裁定书及协助执行通知书、（2017）苏0682执2376号执行裁定书及协助执行通知书、（2013）皋执字第4459号之一执行裁定书、商品房买卖合同、发票、现金完税凭证，及庭审笔录等证据予以佐证。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据上述法律规定，人民法院审理执行异议之诉应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理并作出判断。 本案中，案涉如皋市苏中商贸城A8幢4室不动产系登记在被执行人仁顺公司名下，且已由仁顺公司抵押给王蓓，并于2010年6月13日办理了抵押登记，王蓓对案涉不动产享有抵押权，故本院在执行中依法对被抵押的不动产采取查封措施于法有据。在王蓓将其对仁顺公司的债权转让给顾琰后，顾琰对案涉不动产享有抵押权，故本院在执行中依法对被执行人仁顺公司名下的被抵押的该不动产继续采取查封措施，于法有据，并无不当。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告沈金美主张其在2011年7月2日与仁顺公司签订《商品房买卖合同》购买案涉不动产，并取得了仁顺公司开具的发票及取得税务机关出具的完税证明，占有案涉房屋，从而认为其对案涉不动产享有所有权，原告应举证证明其对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据有关规定，案外人知道或应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的，及案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记。本案中，原告沈金美与仁顺公司签订《商品房买卖合同》，取得仁顺公司开具的发票均发生于案涉不动产抵押登记之后，虽然原告也取得了税务机关的完税证明，但原告应知道案涉房屋存在抵押登记，无法办理过户登记，且自2011年7月2日起至今原告并未向房产登记部门申请办理房产登记，更能证明原告知道案涉房屋不符合办理过户登记条件，证明原告系因自身原因未办理过户登记，故难以确认原告是案涉不动产的权利人，故原告不具备能够排除执行的权利和条件。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。仁顺公司与沈金美、高以军签订的《商品房买卖合同》违反了上述法律的规定。综上，应当认定案外人沈金美对案涉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益，原告沈金美的诉讼请求依法不能支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告沈金美的诉讼请求。 案件受理费4935元，由原告沈金美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院；同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4935元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  刘 斌 人民陪审员  薛建忠 人民陪审员  徐美琴 二〇二〇年七月九日 书 记 员  朱 琪