广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终xx91号上诉人（原审被告）：吴川市森茂房地产开发有限公司，住所地吴川市海岸·万和城******商铺。法定代表人：骆泉霖，董事长。委托诉讼代理人：周曦晖，广东飞桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴川市金叶贸易有限公司，住吴川市***************。法定代表人:林康耀，总经理。委托诉讼代理人：吴木荣，广东佳业律师事务所律师。上诉人吴川市森茂房地产开发有限公司（以下简称“森茂公司”）因与被上诉人吴川市金叶贸易有限公司（以下简称“金叶公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人森茂公司的委托诉讼代理人周曦晖、被上诉人金叶公司的委托诉讼代理人吴木荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人森茂公司上诉请求:1.撤销吴川市人民法院(2019)粤0883民初2806号民事判决，改判驳回金叶公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由金叶公司承担。事实和理由：一、一审判决第一项超出金叶公司的诉讼请求范围，属程序违法，应予撤销。金叶公司的第一项诉讼请求为“判决森茂公司立即把吴川市海岸·万和城2号楼一层xx号、xxx号商铺的房地产权属证书交给金叶公司”，但一审判决“限森茂公司于判决发生法律效力之日起十五日内将涉案两个商铺的办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”。该判决超出了金叶公司的诉讼请求，违反了民事诉讼中“不告不理”的处分原则。在金叶公司没有变更其诉讼请求的情况下，法院随意变更当事人的诉讼请求而迳行作出判决，是违反法定程序的。二、涉案两个商铺未逾期办证，森茂公司不应承担违约责任。1.涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任。森茂公司于2019年6月1日交付涉案两个商铺给金叶公司使用，根据上述合同约定，森茂公司应自交付涉案两个商铺给金叶公司使用后的730日内（即从2019年6月1日至2021年5月31日）履行办证义务。目前，森茂公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案义务的履行期限尚未届满，故森茂公司不存在违约，不应承担违约责任。2.森茂公司已支付逾期交房违约金54.2万元给金叶公司，本案再判决森茂公司支付逾期办证违约金12.6万元，两项共计67万元，这显然有违民法的公平原则，依法应予纠正。为维护森茂公司的合法权益，请求二审法院依法判决。被上诉人金叶公司答辩称：一、森茂公司关于“原审判决第一项超出金叶公司在原审的诉讼请求范围，属程序违法，该判项应予撤销”的诉称不成立。森茂公司与金叶公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》约定，森茂公司应当在20xxx年2月28日前将经验收合格的商品房交买受人使用，并且在交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人未能自商品房交付使用后730天内申请确权的……。从上述约定可见，森茂公司不仅应将需由其提供的资料报产权登记机关备案，而且必须在20xxx年2月28日商品房交付使用后730天内把房地产权属证书提交给金叶公司，虽然办证发证是产权登记机关的职权，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四的规定，出卖人有义务代为办理房地产权属证书，何况森茂公司在销售所有商品房中都是由其代为办理房地产权属证书的。金叶公司请求森茂公司把涉案两个商铺的房地产权属证书交给金叶公司，就必然包括森茂公司将需由其提供的资料报产权登记机关备案，因此，金叶公司的诉讼请求并无不妥，原审判决第一项也没有超出金叶公司的诉讼请求范围。二、森茂公司关于“涉案两个商铺未逾期交付使用，森茂公司不应承担其违约责任”的诉称也无法成立。1.涉案合同第八条约定：出卖人应当在20xxx年2月28日前把商品房交付买受人使用，以及合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人应承担违约责任。从上述约定可知，金叶公司应当在2018年2月28日前取得房产权属证书，否则森茂公司应承担违约责任。然而，森茂公司违反合同20xxx年2月28日前交房的约定，直到2019年6月1日才把涉案两个商铺交付给金叶公司使用，但森茂公司至今都没有把需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使金叶公司不能取得房产权属证书。而森茂公司上诉主张“其在2019年6月1日至2021年5月31日前均未违约，仅在2021年5月31日后金叶公司未取得房产权属证书才算违约”，无疑是在否定其在2019年6月1日才把涉案两个商铺交付给金叶公司使用是违约行为，但其违约事实在湛江市中级人民法院(2017年)粤08民终2055号判决书中已予以确认。2.森茂公司诉称其逾期交房行为与逾期办证行为是相同原因所造成的，故在其承担逾期交房的违约责任后，在计算其逾期办证的违约责任天数时应将逾期交房的时间从中扣除；前案判决森茂公司支付逾期交房违约金54.2万元，涉案判决森茂公司支付逾期交房(办证)违约金12.6万元，有违公平原则。该诉称是把其两个违约行为混淆为一个违约行为，根据涉案合同约定，森茂公司逾期交房行为必须承担逾期交房的违约责任；逾期办证行为则承担逾办证的违约责任，两者的法律事实不同，承担违约金责任不同。综上所述，森茂公司的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回森茂公司的上诉请求，并支持金叶公司一审的诉讼请求。金叶公司起诉请求：1.判令森茂公司立即把吴川“海岸·万和城”2号楼一层xx号商铺(含夹层)、xxx号商铺的房地产权属证书交付给金叶公司；2.判令森茂公司支付逾期交付房地产权属证书的违约金共126xx8.69元(其中xx号商铺(含夹层)违约金77999.60元xxx号商铺违约金48xx9.09元)；3.判令森茂公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：20xx年10月25日，金叶公司与森茂公司就购买森茂公司开发的位于“海岸·万和城”2号楼一层xx号商铺(含夹层)、xxx号商铺达成合意，双方签订了两份《广东省商品房买卖合同》及补充协议。其中，标的为xx号商铺的合同第四条约定了该商铺总金额为柒佰柒拾玖万玖仟玖佰陆拾元正（￥7799960.00元）。第八条约定出卖人应当在20xxx年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条及补充协议第十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人未能自商品房交付使用后730天内申请确权的，若买受人不退房，则自第731天起，每逾期一日出卖人按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房款的百分之一。另，标的为xxx号商铺的合同第四条约定该商铺的总金额为肆佰捌拾壹万伍仟玖佰零拾玖元整（￥48xx909.00元）。关于商品房交付期限、产权登记及逾期办证违约金的约定与标的为xx号商铺的合同约定一致。上述合同及补充协议签订后次日，金叶公司一次性支付涉案两个商铺的总金额，森茂公司出具两份收款收据承认已收到涉案购房款。2019年6月1日，森茂公司将涉案两个商铺的钥匙交付给金叶公司，金叶公司在商铺钥匙签领表上签字确认。一审法院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。金叶公司与森茂公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，系基于双方的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定履行自己的义务。结合本案证据及金叶公司在庭审中的陈述，本案的争议焦点如下：一、金叶公司请求森茂公司向其交付房地产权属证书应否得到支持；二、森茂公司逾期办证的违约金如何计算。关于金叶公司请求森茂公司向其交付涉案房产的所有权证是否依法得到支持的问题。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应自竣工验收合格之日起xx日内依本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”因此，建设工程完成各单项验收后，需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。但至辩论终结前，金叶公司和森茂公司双方均未提供证据证实涉案的房屋是否通过验收，且涉案合同明确约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即森茂公司的义务是将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，而办证及发证交付给金叶公司是产权登记机关的职权。因此，金叶公司请求森茂公司交付涉案两个商铺的房地产权属证书无事实和法律依据，对该请求不予支持。关于森茂公司逾期办证的违约金如何计算的问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第四条、第十五条及补充协议第十条的约定，出卖人即森茂公司应当在20xxx年2月28日前将经验收合格的商品房交买受人使用，且应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应自第731天起，每逾期一日出卖人按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房款的百分之一。森茂公司辩称“涉案商铺在2019年6月1日交付金叶公司使用，则应在2019年6月1日后的730日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，故其未将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案的行为未构成违约，不应承担违约金”。合同明确约定森茂公司应在20xxx年2月28日将验收合格的商品房交付金叶公司使用，森茂公司于2019年6月1日才将涉案商铺的钥匙交付金叶公司已构成违约，故逾期违约金的计算应按合同的约定，自20xxx年3月1日起第731日起算，即从2018年3月2日起算，每逾期一日按已付房价款的万分之零点五支付违约金，违约金总额不超过总房款的百分之一，涉案xx号商铺总房价7799960元，至今逾期违约金已超过总房款的百分之一即77999.6元，故xx号商铺的违约金应以77999.6元为限。涉案xxx号商铺总房价48xx909元，至今逾期违约金已超过总房款的百分之一即48xx9.09元，故xxx号商铺的违约金应以48xx9.09元为限。两套商铺的违约金合计126xx8.69元。综上所述，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限吴川市森茂房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内将“海岸·万和城”2号楼一层xx号商铺(含夹层)、xxx号商铺办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、限吴川市森茂房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向吴川市金叶贸易有限公司支付逾期办证违约金126xx8.69元；三、驳回吴川市金叶贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2823.17元，由吴川市森茂房地产开发有限公司负担。二审期间，森茂公司向本院提交（2017）粤08民终2055号《民事判决书》，拟证明涉案xx、xxx号商铺在内的二期2号楼已于20xx年11月26日验收备案，森茂公司迟延交付商铺及办证是金叶公司故意拖延所致，法院判决森茂公司支付的逾期交房违约金只计至20xxx年5月25日。金叶公司质证认为，对森茂公司提交的证据的真实性和合法性没有异议，但对该证据所要证明的事实有异议，20xxx年5月25日是通知收楼时间，实际交楼时间为2019年6月1日。对森茂公司在二审期间提交的证据，本院认为：该证据对本案的事实认定有重要影响，故本院予以采纳。金叶公司未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：根据已发生法律效力的（2017）粤08民终2055号民事判决，因森茂公司已于20xxx年1月26日在《湛江日报》上刊登收楼通知及于20xxx年5月25日向金叶公司寄送书面函件，而金叶公司拒收该书面函件，故逾期交房违约金计至20xxx年5月25日止。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人森茂公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人森茂公司的上诉请求和理由，及被上诉人金叶公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、一审判决判令森茂公司将涉案两个商铺办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，是否超出了金叶公司的诉讼请求。要取得涉案两个商铺的房地产权属证书，需要一系列的手续，其中包括森茂公司向产权登记机关提供需由其提供的资料。因此，金叶公司请求森茂公司交付涉案两个商铺的房地产权属证书，必然包含了森茂公司向产权登记机关提供需由其提供的资料这一内容。故一审法院根据涉案《商品房买卖合同》及补充协议的约定，判令森茂公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，是在金叶公司诉讼请求范围内做出的判决，并无不当，本院予以维持。森茂公司关于一审判决超出金叶公司诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、森茂公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给金叶公司。根据森茂公司和金叶公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，森茂公司应在交付涉案两个商铺后730日内，将办理权属登记需由森茂公司提供的资料报产权登记机关备案。虽然森茂公司于2019年6月1日才将涉案两个商铺实际交付给金叶公司使用，但根据已发生法律效力的（2017）粤08民终2055号民事判决，因森茂公司已于20xxx年1月26日在《湛江日报》上刊登收楼通知及于20xxx年5月25日向金叶公司寄送书面函件，而金叶公司拒收该书面函件，森茂公司应支付的逾期交房违约金只计至20xxx年5月25日，由此可见，该判决已推定涉案两个商铺的交房时间为20xxx年5月25日。故森茂公司应当在20xxx年5月25日后的730日内履行办证义务，即森茂公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案义务的最后期限是2018年5月25日。但是，直至金叶公司提起本案诉讼时（2019年9月8日），森茂公司仍未履行上述办证义务，明显违约。森茂公司关于其不存在逾期办证违约行为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。从2018年5月26日计至2019年9月8日，逾期办证天数为471天，森茂公司应支付的逾期办证违约金已达到合同约定的最高限额即总房价款的百分之一，故一审判决判令森茂公司支付涉案两个商铺的逾期办证违约金合计126xx8.69元给金叶公司，并无不当，本院予以维持。至于森茂公司上诉主张其承担逾期交房违约责任后又承担逾期办证违约责任，有违公平原则的问题。在森茂公司与金叶公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，同时约定了逾期交付房屋和逾期办证的违约责任，该合同是双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，在森茂公司逾期交房后又逾期办证的情况下，森茂公司应依约承担相应的逾期交房违约责任及逾期办证违约责任。森茂公司的上述上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，森茂公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2823.17元，由吴川市森茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年七月十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。