江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初5807号原告：南京水务集团有限公司（统一社会信用代码91320100134880736F），住所地江苏省南京市中山东路**。法定代表人：单国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹孝顺，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚文良，江苏当代国安律师事务所律师。被告：熊云国，男，1972年8月10日生，汉族，住重庆市奉节县。被告：南京市白下区川金楼火锅店，住，住所地江苏省南京市秦淮区长白街**/div>经营者：熊云国，自然信息同上。以上两被告的共同委托诉讼代理人：郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：刘君，江苏恒冠律师事务所律师。被告：丁文懂，男，1980年10月1日生，汉族，住江苏省无锡市崇安区。原告南京水务集团有限公司（以下简称水务集团公司）与被告熊云国、南京市白下区川金楼火锅店（以下简称川金楼火锅店）、丁文懂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告水务集团公司的委托诉讼代理人龚文良，被告熊云国、川金楼火锅店的共同委托诉讼代理人郭凌霄到庭参加诉讼。被告丁文懂经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告水务集团公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告熊云国、川金楼火锅店支付自2018年12月2日起至2019年7月22日期间的房屋使用费893698元（按照1400000元/年标准计算）；2.判令被告熊云国、川金楼火锅店支付律师费32012元；3.判令被告丁文懂对上述金钱债务承担连带清偿责任；4.判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年2月27日，原告（系南京自来水总公司环宇安装公司注销后权利义务的承继主体）与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于南京市秦淮区长白街60号房屋（以下简称诉争房屋）出租给被告使用，租期8年，自2010年9月2日至2018年9月1日。2016年9月2日，原告致函被告诉争房屋的出租方因改制，由原告承继权利义务，2016年9月12日，被告回函确认。根据合同约定，租赁期满如续租，乙方需在期满前三个月向甲方提出书面续租意向，经甲方同意后重新签订租赁合同，否则合同到期后租赁关系自然终止。2018年6月，被告未向原告提出书面申请，双方的合同于2018年9月1日自然终止。2018年8月，原告发函给被告，告知合同到期后将收回诉争房屋。然而直至2018年12月，在原告多次发函沟通后，被告仍未搬离诉争房屋，给原告造成巨额损失，直至2019年7月22日原告才收回诉争房屋。原告遂诉至法院，望判如所请。被告熊云国、川金楼火锅店辩称，合同到期后，被告于2019年1月30日向原告支付了两个月的租金46700元，同时原告于2019年3月1日将诉争房屋中除了超市部分以外的房屋交还原告，原告也张贴了封条，因此被告实际不存在占用问题，被告并未给原告造成任何实际损失，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告丁文懂未答辩、未举证。本院经审理认定事实如下：2011年2月27日，南京市自来水总公司环宇安装公司（甲方）与熊云国、川金楼火锅店（乙方）、吴小宁、丁文懂（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积共971.87平方米；乙方租赁房屋的用途为经营饭店，在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途和内部结构，如改变用途视为乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任；房屋租赁期为8年，自2010年9月2日起至2018年9月1日止；甲方已经于2010年9月2日前将房屋交付乙方，甲方给乙方装修期90日，该期限内免除乙方租金，但乙方仍应于合同约定的租期起算日期缴纳租金，甲方将在本合同履行的最后一个租赁年度免除乙方装修期内的租金；租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的三个月内向甲方提出书面续租意向，经甲方同意后重新签订租赁合同，否则合同到期，租赁关系自然终止；年租金为280000元，该房屋先付后租，租金每年支付一次，本合同生效7日内，乙方支付一年（即2010年9月2日起至2011年9月1日期间）的租金280000元，以后每次提前45日缴纳上一租赁年度的租金；租赁期内，甲方如将房屋产权转移给第三人，应提前一个月书面通知乙方，乙方书面回复不行使优先购买权或未在规定期限内给予书面回复，甲方有权将房屋所有权转移给第三人，房屋所有权转移给第三人后，该第三人即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承接原甲方的义务；租赁期内，乙方分租、转租、转借，或以其他名义将房屋交由他人使用，需要征得甲方同意，未经甲方许可，甲方有权拒绝其他单位及人员进入房屋，并追究乙方违约责任，经甲方许可的分租、转租等，不得改变房屋使用性质，乙方对分租、转租方等实际使用人的行为承担连带责任；租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期归还，则按照合同期满当年按租金的三倍计算乙方逾期占用期间的使用费，且甲方有权自行收回房屋；租赁期满或本合同解除、终止后，乙方必须在两日内将其物品全部搬出，如仍有余物，在未取得甲方谅解下，均视为乙方放弃所有权，任由甲方处理；租赁期满或合同解除、终止后，乙方可将其添附的可移动的设施、设备拆除、搬走，恢复房屋原状，并不得损坏房屋，无法移动的部分所有权属于甲方所有，除本合同另有约定外，甲方无需对乙方的装修及附属设施进行补偿；乙方应于合同签订之日向甲方支付保证金30000元，如乙方存在应向甲方承担违约金、滞纳金、损失赔偿金以及甲方为乙方垫付费用等情形，甲方有权直接从保证金中扣除相应金额并书面通知乙方；合同期满后或解除、终止后，如双方之间租赁事宜全部了结，甲方将无息退还保证金；丙方自愿作为乙方的连带保证人就乙方应履行本合同所导致的，应向甲方承担的债务承担连带清偿责任，丙方的保证期限为本合同约定的租赁期限以及自本合同解除或终止之日起两年内；三方在履行本合同过程中，若发生争议应协商解决，协商不成时向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方因诉讼所产生的律师费、诉讼费、司法鉴定费等必要费用；本合同中记载的各方地址均为真实有效联系地址，一方地址发生变动应当于15日内告知其他方，如一方通过中国邮政特快专递向其他方邮寄文件后10日即视为文件已经送达，其他方因其他方本合同中的地址记载错误或者地址变更未通知或者对方拒签未能送到的，亦视为文件已经送达其他方。上述合同签订后，南京市自来水总公司环宇安装公司依约将诉争房屋交付熊云国、川金楼火锅店承租使用。熊云国将诉争房屋一楼转租白学军用于经营南京市秦淮区百如家长白街百货店（以下简称百如家百货店）。2016年9月2日，水务集团公司向熊云国发出《关于敦请您××我××街××号房屋租赁合同的催告函》，告知南京市自来水总公司环宇安装公司更名为南京环宇供水工程有限责任公司，为水务集团公司下属全资子公司，并已于2016年2月5日被水务集团公司吸收合并，故原租赁合同的债权债务由水务集团公司依法承继，同时向熊云国催要相关租金。2016年9月12日，熊云国、川金楼火锅店向水务集团公司发出《回执》，表明收到水务集团公司发出的催告函件，并同意继续履行原租赁合同。2018年8月24日，水务集团公司向熊云国发出《关于长白××××期满不再续租的函》载明诉争房屋到期后不再出租，并要求熊云国于2018年12月1日前搬出诉争房屋。2019年1月9日，水务集团公司向熊云国发出《关于敦促××立即××街××号房屋的函》，载明双方合同已于2018年12月9日期满终止，并要求熊明国于接函后7日内迁出诉争房屋，同时按照合同约定支付逾期违约金。2019年1月23日，水务集团公司向熊云国发出《关于再次××立即××街××号房屋的函》，载明限期熊云国于2019年1月28日前将诉争房屋整体交还给水务集团公司。熊云国收到上述函件后，始终未腾空返还诉争房屋。2019年1月30日，熊云国向水务集团公司账户转账支付46700元。2019年1月14日，南京大陆土地房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》一份，载明诉争房屋于价值时点2019年1月3日的年总租金为1400000元。2019年3月1日，水务集团公司将川金楼火锅店使用的诉争房屋部分收回，并张贴封条。2019年7月22日，百如家百货店将其使用诉争房屋部分交还水务集团公司。2019年5月10日，水务集团公司（甲方）与江苏当代国安律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定甲方委托乙方代理本案诉讼，甲方支付律师费32012元。2019年8月27日，江苏当代国安律师事务所向水务集团公司出具金额为32012元的律师费发票。案件审理过程中，熊云国申请对诉争房屋租金标准进行评估，后又撤回该评估申请。关于熊云国转账支付的46700元，水务集团公司认为合同到期后，水务集团公司明确表示不再续租，并多次发函催告返还诉争房屋，故熊云国支付的上述款项并非房屋租金，但水务集团公司同意在本案应付房屋占有使用费中予以抵扣。另，水务集团公司亦同意在本案中抵扣熊云国支付的押金30000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于水务集团公司要求熊云国、川金楼火锅店支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，水务集团公司与熊云国、川金楼火锅店之间房屋租赁合同期限届满后，熊云国、川金楼火锅店经水务集团公司多次催告，始终未能腾空返还诉争房屋，理应支付相应房屋占有使用费。关于合同的终止日期，水务集团公司认为双方合同已于2018年12月1日期满，但从其自行发送的函件所载明的终止日期为2018年12月9日，故应当认定双方合同系于2018年12月9日期满。关于租金、房屋占有使用费的起止时间问题，本院认为，熊云国、川金楼火锅店已支付租金至2018年12月1日，故房屋租金、占有使用费应自2019年12月2日起算，后百如家百货店于2019年7月22日才向水务集团公司返还诉争房屋一楼部分，故房屋占有使用费的截止时间为2019年7月22日。关于房屋占有使用费的计算标准，虽然双方合同约定应当按照原租金标准的三倍计算，但是从水务集团公司提供的评估报告来看，合同约定标准远不足以弥补水务集团公司的租金损失，故水务集团公司主张按照评估报告确定的标准计算房屋占有使用费并无不当，本院依法予以支持。但相应评估报告的价值时点为2019年1月3日，故2018年12月10日至2019年1月2日期间的房屋占有使用费标准仍应按照合同约定计算，即原租金标准的三倍。熊云国、川金楼火锅店应当支付2018年12月2日至12月9日期间房屋租金为6021元（280000元/年÷12个月÷31天×8天）、2018年12月10日至2019年7月22日期间房屋占有使用费为829462元（280000元/年÷12个月÷31天×24天×3+1400000元/年÷12个月÷31天×51天+1400000元/年÷12个月×5个月）。关于熊云国、川金楼火锅店认为其已缴纳租金至2109年3月1日的抗辩主张，本院认为，在双方租赁合同到期后，水务集团公司明确发函表示不再续租诉争房屋，且多次催告熊云国、川金楼火锅店返还诉争房屋，双方并未就续租达成合意，熊云国、川金楼此时缴纳的46700元不应认定为租金，故对于熊云国、川金楼火锅店的上述抗辩主张，本院不予采纳，水务集团公司同意在本案中抵扣上述费用，本院予以确认。关于熊云国、川金楼火锅店认为2018年12月2日至12月9日为水务集团公司另行给予免租期的抗辩主张，对此熊云国、川金楼火锅店未能提供任何证据予以佐证，故对上述抗辩主张，本院不予采纳。关于熊云国、川金楼火锅店认为其已经将诉争房屋返还，故无需支付房屋占有使用费的抗辩主张，本院认为，水务集团公司将诉争房屋整体出租给熊云国、川金楼火锅店，但此后熊云国、川金楼火锅店未能整体返还诉争房屋，百如家百货店直至2019年7月22日才返还诉争房屋一层部分，而诉争房屋一直作为一个整体对外招租，即便水务集团公司于2019年3月1日在川金楼火锅店张贴封条，收回部分诉争房屋，但是并不能免除熊云国、川金楼火锅店作为承租人整体返还诉争房屋的义务，故对于熊云国、川金楼火锅店的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于熊云国、川金楼火锅店认为1400000元/年的租金标准明显过高的抗辩主张，本院认为，南京大陆土地房地产评估有限公司具备相应评估资质，而熊云国、川金楼火锅店申请司法评估后撤回评估申请，故对其上述抗辩主张，本院亦不予采纳。关于水务集团公司要求熊云国、川金楼火锅店支付律师费32012元的诉讼请求，本院认为，双方租赁合同明确约定由败诉方承担胜诉方的律师费，故对于水务集团的上述诉讼请求，本院依法予以支持。另，水务集团公司同意在本案中抵扣押金30000元，本院对此予以确认。关于水务集团公司要求丁文懂承担连带责任的诉讼请求，本院认为，丁文懂在租赁合同中自愿作为保证人承担连带责任，故对于水务集团公司的上述诉讼请求，本院亦予以支持。丁文懂经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告熊云国、南京市白下区川金楼火锅店于本判决生效之日起十日内支付原告南京水务集团有限公司房屋租金6021元、房屋占有使用费829462元、律师费32012元（给付时应抵扣被告熊云国、南京市白下区川金楼火锅店支付的46700元及押金30000元）；二、被告丁文懂对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告南京水务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12222元，保全费5000元，公告费900元，合计18122元，由原告南京水务集团有限公司负担769元，被告熊云国、南京市白下区川金楼火锅店、丁文懂负担17353元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  黄 茜人民陪审员  尹顺姬人民陪审员  苗秀珍二〇二〇年七月二十四日见习书记员  朱秋萍