江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异42号异议人（案外人）：李财生，男，1961年12月17日生，汉族，住江西省吉安市遂川县。委托诉讼代理人：李扬，男，1989年12月1日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县，系李财生儿子。一般代理。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道益田路**益田创新科技园****，统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师，一般代理。被执行人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：，住所地：遂川县泉江镇集合村塔得下**信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被执行人：江西富景房地产开发有限公司，住所地：，住所地：遂川县泉江镇集合村塔得下**信用代码：91360827568678850N。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被执行人：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住遂川县。被执行人：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住遂川县。在本院执行红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）与遂川富景房地产开发有限公司（以下简称遂川富景公司）、江西富景房地产开发有限公司（以下简称江西富景公司）、王满生、林秋莲民间借贷纠纷一案过程中，案外人李财生对本院拍卖遂川富景公司名下位于遂川县提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李财生称，1、请求确认对遂川县富景新天地商品房小区**号商品房拍卖无效，撤销对该房产的执行；2、依法确认该房产为申请人所有。事实和理由：1、申请人李财生于2015年7月5日与遂川富景公司签订了《商品房认购协议》，并已经全部支付了购房款560000元。2、申请人李财生已经收房，依法占有了该房产。3、该房产没有办理不动产登记证，系小区未通过房屋综合验收等原因，并非申请人怠于办理。申请人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，可排除对该房屋执行。二、申请人对该房产被法院执行拍卖一事并不知情，直到2020年4月，门锁打不开，申请人才知道房屋已被拍卖，房屋的门锁被拍得人更换。综上所述，申请人已经购得该房屋，支付了购房款，并已实际占有，法院对该房屋采取强制执行措施拍卖该房屋时错误的，侵犯了申请人的合法权益，申请人依法提出异议，望贵院予以支持，以维护申请人的合法权益！并提交《商品房认购协议》、收据、个人账户汇总信息清单、招商银行户口历史交易明细表、不动产登记查询证明等证据。申请执行人红岭创投公司称，李财生与遂川富景公司之间没有真实的商品房买卖合同关系，其异议没有事实和法律依据，其提交的证据不应认可。李财生提供的《商品房认购协议》上也明确备注该住宅已办理抵押登记，生效法律文书已经明确红岭创投公司对案涉房屋享有抵押权，可以优先受偿。被执行人遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲均未到庭发表意见。本院查明，红岭创投公司与遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲、第三人广东南粤银行股份有限公司深圳分行民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月25日作出（2016）赣08民初31号民事判决：一、遂川富景公司于本判决生效之日起十五日内偿还红岭创投公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息（利息自2015年12月1日起按年利率20.4%计算至2016年3月28日止，遂川富景公司支付至2015年11月30日止结余的利息5000.06元在应付利息中予以扣除；逾期利息自2016年3月29日起按照年利率24%计算至实际还清之日止）；二、红岭创投公司对拍卖、变卖遂川富景公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第**号、遂国用（2014）字第**号〕；三、江西富景公司、王满生、林秋莲对本判决第一项确定的借款本金及逾期利息向红岭创投公司承担连带清偿责任。江西富景公司、王满生、林秋莲承担了担保责任后，有权向遂川富景公司追偿；四、驳回红岭创投公司的其他诉讼请求。该案审理期间，本院于2016年4月28日作出（2016）赣08民初31号民事裁定及协助执行通知书，查封遂川富景公司名下位于遂川县林秋莲名下位于遂川县1处，以上房产于2016年6月13日起查封三年。案外人李财生异议指向的13幢1-1001房是查封房产，也是（2016）赣08民初31号民事判决中所载明的遂川富景公司提供抵押的在建工程抵押物清单中的房产。（2016）赣08民初31号民事判决生效后，经申请，本院于2017年1月19日立案执行，执行案号为（2017）赣08执9号。因本院查封房产为吉州区人民法院首封（查封期限2015年9月10日至2018年9月9日），本院无法处置，2017年12月29日，本院作出（2017）赣08执9号之一执行裁定，终结本次执行程序。2019年5月23日，本院恢复执行，案号为（2019）赣08执恢16号。2019年5月27日，本院作出（2019）赣08执恢16号执行裁定，相关房产续封三年，自2019年6月4日起至2022年6月3日止。2019年5月28日，本院作出（2019）赣08执恢16号之一执行裁定，拍卖被执行人遂川富景公司名下位于遂川县。李财生异议指向的**房产系被拍卖房产。在2020年3月15日的拍卖中，竞买人肖峰以440384元最高价竞得涉案房产。另查明，案外人李财生与被执行人遂川富景公司于2015年7月5日签订了一份《商品房认购协议》，约定李财生认购遂川富景公司位于遂川县，房号**,建筑面积135.48平方米,单价为4133.45元／平方米，总价560000元），付款方式为借据抵减，但付款日期、交房日期未约定。该协议第十一条约定：该住宅已办理在建工程抵押，解押后签订商品房买卖合同。遂川富景公司于出具一份收据载明：2015年7月5日，李财生交款560000元，收款方式为王燕生借据抵减，收款事由为抵购新天地13-1-1001购房款。李财生的儿子李扬于2018年6月26日分10次向王燕生转账共计484600元。遂川富景物业服务有限公司出具三张收款收据分别载明2018年6月26日李财生交纳水电入户费1590元、预存电费100元、交纳沙费840元。遂川县不动产登记查询证明李财生名下无不动产登记信息。再查明，遂川富景公司富景新天地项目8号、13号楼自2015年7月1日可以公开预售。本院认为，本案争议焦点为案外人李财生的异议理由能否阻却本案执行。案外人李财生、被执行人遂川富景公司双方于2015年7月5日签订了一份《商品房认购协议》，该协议是在人民法院查封之前签订。由于涉案房产尚未解除抵押，按协议约定双方还不能签订《商品房买卖合同》，因此，双方没有签订合法有效的书面买卖合同。2018年6月26日李财生办理了物业的入住手续，是在人民法院查封之后。明知涉案房产上设定有其他人的抵押权登记仍予以认购，导致办理过户登记时由于存在他人抵押权而无法登记，李财生具有过错。综上，案外人李财生对认购房产主张所有权不符合无过错不动产买受人或商品房买受人的物权期待权的保护条件，不足以排除本案执行。李财生提出确认案涉房产为其所有的请求不属于异议审查范围，本院不予审查。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回李财生的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年七月八日书记员  陈 婕