贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0115民初3309号 原告：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福保街道益田社区益田路**益田村益强居****裙楼202，统一社会信用代码：91440300715257416P。 法定代表人：李东升，男，汉族，1960年4月12日生，住所地，住所地广东省深圳市福田区董事长。 委托诉讼代理人：赵腾飞，男，汉族，1988年8月20日生，住所地，住所地贵州省盘州市员工。 委托诉讼代理人：白雨，女，汉族，1997年5月22日生，住所地，住所地广东省深圳市盐田区员工。 被告：李兴武，男，布依族，1976年12月10日生，住所地，住所地贵州省册亨县iv> 委托诉讼代理人：郭威，贵州博文律师事务所律师。 原告深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳住宅物业公司）与被告李兴武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告委托诉讼代理人赵腾飞、白雨，被告委托诉讼代理人郭威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市住宅物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年5月1日至2020年2月29日的物业管理费65,177元，并按每日0.3％支付违约金至支付完毕之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付2014年5月1日至2020年7月31日的物业管理费69,832.5元，并按每日0.3%支付违约金至支付完毕之日止。 事实和理由：2013年3月19日，原告深圳住宅物业公司与绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地集团）签订《前期物业服务合同》，约定由原告为绿地联盛国际提供物业管理服务，同时合同约定物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为办公楼4.9元／月·㎡（不含能耗）、公寓式办公楼1.98元／月·㎡、商业4.9元／月·㎡（不含能耗）、公寓式办公楼裙房商铺3.9元／月·㎡（不含能耗），未能按时缴纳物业服务费用的按欠费金额0.3％/日支付违约金。合同签订后，原告正式入驻位于贵阳市观山湖区绿地联盛国际项目，并安排原告贵州分公司为绿地联盛国际项目提供物业管理服务。被告系上述物业X号楼X-XX号房的业主，建筑面积206.9㎡，按约定应当以每月每㎡4.5元向原告缴纳从2014年5月1日至2020年2月29日的物业管理费65,177元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在地小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴无果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告李兴武辩称，1．该案原告主体不适格，商品房买卖合同上约定的物业公司并非该案原告，案涉物业服务与原告没有任何关系。2．物业费标准过高。被告未实际居住该房，如果承担全额物管费不公平，且原告提供的物业管理服务不合格，所以被告认为物业费和违约金应扣减。3．部分物业费诉请已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2013年1月15日，被告李兴武与绿地集团签订了商品房买卖合同，购买了绿地集团开发的绿地联盛国际X号楼X-XX号房（建筑面积206.9㎡），该合同中约定物业服务企业为上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称上海科瑞公司），物业费标准为4.5元／㎡。2014年3月21日被告李兴武办理了收房手续，签署了深圳住宅物业公司领取资料表，填写了业主资料表，在该资料表中预留了自己的联系电话：138××××6100，并在《业主临时公约》承诺人一栏签字。从收房至今，被告未办理装修入住，也从未向原告交纳过物业管理费。 2013年3月19日，原告深圳住宅物业公司与绿地集团签订《前期物业服务合同》，约定由原告为绿地联盛国际小区提供物业管理服务。同时合同约定物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为办公楼4.9元／月/㎡（不含能耗）、公寓式办公楼1.98元／月/㎡、商业4.9元／月/㎡（不含能耗）、公寓式办公楼裙房3.9元／月/㎡（不含能耗），未能按时缴纳物业服务费用的按欠费金额0.3％/日支付违约金。之后，原告入场开始为案涉物业提供物管服务。 庭审中，原告出示了照片一张，该照片显示拍摄于2015年5月12日，原告表示其于当日将物业费催收单张贴在案涉门牌边，诉讼时效中断。另外，原告还提交了富其软件截屏一份，以证实其从2017年9月25日起每隔二至三月就会向被告138××××6100号码发送催收短信，系统还会显示是否发送成功的状态并返回结果。催收短信内容为：“尊敬的10-0405业主，您累计欠物管费ＸＸ元，电费（欠）ＸＸ元，请到管理处缴纳或致电87989087咨询，谢谢！”。2017年9月25日所发送催收短信状态为“发送成功”，发回结果为“提交成功”。2019年6月28日发送时状态为“发送失败”，返回结果为“剩余条数不足”。 本院认为：本案的争议焦点在于：一、原告主体资格问题？二、物业费、违约金标准问题？三、诉讼时效是否中断的问题？ 关于焦点一：被告称其与房开公司签订的商品房合同上约定的是上海科瑞公司，并非原告，故原告主体不适格。经查，原告表示科瑞公司因故未能接手案涉物业的物管工作，后房开公司重新招标，原告竞标成功，并与房开公司签订前期物业服务合同，此解释合理，原告此后也确实为案涉物业提供了物业服务。被告在接收案涉房屋时，还签署了领取资料表，该表格已经明确表示物业服务企业就是本案原告。综上，原告主体适格。 关于焦点二，原告称自己并未使用案涉物业、楼道、电梯等公共面积，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告应当及时足额缴纳费用。前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被告所签署的《商品房买卖合同》和《业主临时规约》中均明确记载案涉房屋的物管费标准为4.5元/月/㎡。故被告应当按此标准支付物管费。 关于违约金标准，原告要求按照合同约定的0.3%日之标准计算，该标准高达108%/年，超过了合理的范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院酌情按照6%/年之标准予以计算。 焦点三，2015年5月12日，原告将物管费催收单张贴在案涉房屋门上，但案涉房屋至今未装修入住，原告并无确切证据证实该催收单已经送达被告，故不发生诉讼时效中断的效力。2017年9月25日起，原告开始用第三方智能办公平台，向原告发送催收短信，短信内容已经明确包含了催收物管费金额内容，该系统反馈中有成功也有失败，可信度较高。被告称该短信为原告单方制作，三性均不予认可，但其本人是非常容易调取自己的短信记录的，其反驳对方主张，却未提供有效证据予以证实，故本院认定原告在2017年9月25日发送短信催收物管费用导致诉讼时效中断。 综上，2014年5月1日至2015年9月25日期间的物管费用，因已经超过了诉讼时效，不予支持。2015年9月26日至2020年7月31日期间的物管费为：4.5元/月/㎡×206.9㎡×58个月=54,000.9元。违约金为：4.5元/月/㎡×206.9㎡×（0+57）÷2×58×6%÷12=7,695.13元（通过等差数列求和公式计算）。2020年8月1日后的违约金，以未付款为基数，按照6%/年之标准，计算至款项付清为止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李兴武于本判决生效之日三日内向原告深圳市住宅物业管理有限公司支付2015年9月26日至2020年7月31日的物业管理费54,000.9元及违约金7,695.13元，并以未付款为基数，从2020年8月1日起，按照6%/年之标准继续计算违约金直至款项付清为止。 二、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取714元，由被告李兴武负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 ???蒋霞 二〇二〇年七月三十一日 法官助理谷星竹 书记员???陈宇巍