广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终12363号上诉人（原审原告）：孙致兰，女，1956年3月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐惠茜，女，1977年5月25日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：应学斌，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟正翔，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。上诉人孙致兰与被上诉人徐惠茜及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙致兰上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、将一审判决第二项变更为：徐惠茜向孙致兰支付迟延履行违约金（以217.5万元为基数，按照日万分之五标准，自2015年10月25日起计至实际交付涉案房产之日止）；3、判令徐惠茜承担全部诉讼费用。主要事实理由:1、本案为房屋买卖合同纠纷，双方签订的合同约定属于当事人之间的真实意思表示，法院应当尊重当事人的意思表示，维持意思自治原则，即违约金应以合同约定的成交价217.5万元为基数，按日万分之五标准计算。一审法院调整违约金标准为2300元/月，明显无法弥补孙致兰的损失，忽视了违约金的惩罚性功能，对此应当予以改判；2、一审法院仅认定为交付错误，实际遗漏了徐惠茜在出售时错误提供交易的对象及范围的违约行为，其错误提供交易的对象及范围的违约行为，给孙致兰造成的较大的经济损失；3、一审法院法律适用错误，迟延履行违约金应当计算至徐惠茜实际交付房屋之日止。即便一审判决生效，孙致兰也无法取得孙致兰名下的房屋实际占有权；4、徐惠茜在事情发生后怠于釆取补救措施，任由各买方之间相互诉讼，推卸其作为出卖人的法律责任。由于徐惠茜的错误交付，将会引致孙致兰至少两起诉讼；5、双方协商调解时徐惠茜提出的赔偿方案为30多万元，而一审判决结果只有不到10万元，远远地低于双方在诉讼中的调解意向；6、一审法院对另一关联案件作出的（2019）粤0305民初3388号民事判决，所确定的违约金是以7000元/月的标准来计算，而本案却酌定为2300元/月，如果对两套房产进行比对的话，可以发现孙致兰购买的价格为217.5万元，而另案汤建华购买的价格为214.6万元，即孙致兰的购买价格高于另案汤建华的价格，相反本案认定的违约金却仅仅是另案汤建华的四分之一；7、一审判决对诉讼费的分担极不合理，引发本案的诉讼及一系列案件的过错责任均为徐惠茜，但是一审法院却判令孙致兰承担了90%的诉讼费。被上诉人徐惠茜辩称，1、一审判决徐惠茜按2300元/月的标准向孙致兰支付违约金，明显高于徐惠茜错误交付房产给孙致兰造成的实际损失。徐惠茜只是基于尽快解决纠纷和解约司法资源考虑才放弃上诉；2、徐惠茜并非故意不交付案涉房产，而是由于房产历史原因交付了错误的房产。徐惠茜对此不存在过错，也没有因错误交付房产而获得利益。一审法院根据徐惠茜的请求酌情调低违约金标准适用法律正确；3、在知晓错误交付房产后，徐惠茜曾多次协调各方调换房产，已尽了最大努力，但因各方分歧过大未能调解成功。孙致兰与案外人汤建华之间的诉讼及其本案诉讼完全是可以避免的，系因孙致兰执意坚持占有案涉房产，并与汤建华及徐惠茜协商不成引发诉讼，因此其产生的诉讼费等费用不属于徐惠茜错误交付房产导致产生的损失；4、徐惠茜在一审调解过程中确实有向法院提交调解方案，但当初的调解目的是希望能够与孙致兰协商解决房产返还及房产调换事宜，以便徐惠茜能够整体解决七套房产的错误交付问题，进而避免产生更多的损失才提出的调解方案。后因孙致兰提出要求徐惠茜承担的违约金过高，而未能协商一致；5、（2019）粤0305民初3388号民事判决认定徐惠茜应承担7000元/月的违约金没有任何事实依据，徐惠茜已对此提起上诉，不能以该尚未生效的判决作为认定徐惠茜应向孙致兰承担违约金的参考依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。孙致兰一审诉讼请求：1、徐惠茜将涉案物业交付孙致兰（物业：深圳市南山区单位）；2、徐惠茜向孙致兰支付迟延履行违约金人民币1225612.5元（按转让成交价217.5万为基数，按日万分之五计算，自2015年9月30日起暂计至起诉之日，直至徐惠茜履行交付义务时止）；3、徐惠茜承担本案的全部诉讼费用及保全费用。一审法院认定事实：2007年4月26日，一审法院立案受理了曾某义等20人诉深圳市蛇口科力水产有限公司（以下简称科力公司）房屋租赁合同纠纷系列案件，龚晨燕、刘平安、宋国利为案件第三人。一审法院于2008年5月15日作出(2007)深南法民三初字第422-438号民事判决。当事人不服判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院作出（2008）深中法民五终字第2784-2791、2793-2800号民事判决。曾某义等18人不服，向检察机关申诉，检察机关向广东省高级人民法院提出抗诉，广东省高级人民法院裁定提审上述案件。2010年12月22日，广东省高级人民法院作出(2010)粤高法审监民提字第175-190号民事判决，查明：1、科力公司的前身为深圳市水产公司蛇口分公司，深圳市南山区蛇口海昌路水产职工住宅楼B栋1层、C栋l层原为科力公司所有。1990年10月，科力公司将水产职工住宅楼B栋1层、C栋l层的商铺出租，曾某义等20人就其中21间商铺分别与科力公司签订《租铺位合约》，约定租赁期限为25年，自1990年12月1日至2015年11月30日，租金一次付清。签订合同后，曾某义等人向科力公司支付了25年的租金，科力公司向其交付了租赁商铺。2、水产职工住宅楼B栋1层登记为一个房地产证，C栋1层登记为一个房地产证。2006年5月17日，科力公司与龚晨燕、刘平安、宋国利签订了两份《深圳市房地产买卖合同》，科力公司将水产职工住宅楼B栋1层、C栋1层出卖给龚晨燕、刘平安、宋国利。2006年6月5日，科力公司与龚晨燕、刘平安、宋国利办理了水产职工住宅楼B栋1层、C栋1层的产权转移登记手续。龚晨燕，刘平安，宋国利取得房地产证后，于2006年6月14日办理了分户产权登记，分别办理了房地产证，龚晨燕、刘平安、宋国利分别按40%、30%、30%的份额拥有各间商铺的产权。3、上述21间商铺进行分户登记后，其中7间的面积没有变化，14间的面积发生了变化。据当事人提供的产权登记资料、《租铺位合约》记载，C栋1层登记的建筑面积为496.27平方米，承租人承租的面积共计439.66平方米，分户登记后相应商铺的面积为425.15平方米，减少了14.51平方米。4、2009年9月1日、9月2日，龚晨燕、刘平安、宋国利将从科力公司购买的B栋l层、C栋1层全部23间分别出售给王路16间、深圳市柏柔实业有限公司7间，并办理了转移登记手续。广东省高级人民法院在(2010)粤高法审监民提字第175-190号民事判决中驳回了曾某义等人对水产职工住宅楼B栋1层、C栋1层提出的优先购买权主张。另查，该系列案一审(2007)深南法民三初字第422-438号民事判决的附表（二）“原告曾某义等20人承租的铺位编号、面积与第三人分户登记后的房号、面积对比”载明：水产职工住宅楼C栋1层的分户房号为101至112，其中110号的铺面编号为10号，铺面面积为55.31平方米，分户面积为36.04平方米；103号的铺面编号为3号，铺面面积为35.53平方米，分户面积为21.99平方米。2013年，深圳仲裁委员会就包商银行股份有限公司深圳分行与深圳市东方华联科技有限公司、深圳市柏柔实业有限公司、吴合年借款合同纠纷一案作出［2013］深仲裁字第494号仲裁裁决，因深圳市东方华联科技有限公司、深圳市柏柔实业有限公司、吴合年未履行该生效仲裁裁决确定的义务，包商银行股份有限公司深圳分行向深圳市中级人民法院申请强制执行。执行过程中，深圳市中级人民法院委托深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司对深圳市产的市场价值进行评估。由于被执行人未在指定期限内履行义务，深圳市中级人民法院对深圳市柏柔实业有限公司名下的上述7套房产进行拍卖，后由徐惠茜拍得。2014年11月25日，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法执字第720-2号执行裁定，裁定将上述7套房产强制转让给买受人徐惠茜所有，由徐惠茜持该裁定到主管部门办理产权过户手续。经查，深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司受深圳市中级人民法院委托于2013年10月22日作出的深大通评字［2013］ＳＦ11016号《房地产估价报告》记载，水产职工住宅楼Ｃ栋110的登记建筑面积为36.04平方米，现实牌号为商乐街121，经营店铺名称为“佳人服装”。2015年7月12日，孙致兰（买方）与徐惠茜（卖方）签订了《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市南山区，建筑面积为36.04平方米；转让成交价为2175000元，定金为22万元，买方以向银行按揭贷款的方式付款；卖方应当于收到全部房款（不含交房保证金）3日内将物业交付给买方；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的违约金；及其他内容。签订合同后，孙致兰向徐惠茜支付了定金及首期款共计1315000元，北京银行股份有限公司深圳分行于2015年10月21日发放贷款86万元。徐惠茜确认于2015年10月21日收到全部购房款。2015年10月9日，水产职工住宅楼Ｃ栋110号房产由徐惠茜转移登记至孙致兰名下，登记建筑面积36.04平方米。双方当庭确认徐惠茜于2015年10月14日向孙致兰交付了房产。2017年4月12日，一审法院立案受理了王路诉孙致兰物权保护纠纷一案，徐惠茜为该案第三人。王路在该案中请求孙致兰停止侵害，将其非法占有的水产职工住宅Ｃ栋103号商铺（门牌号：商乐街××号）腾空并返还给王路，并向王路支付商铺占有使用费。一审法院于2017年12月4日作出（2017）粤0305民初6577号民事判决，孙致兰不服，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院于2018年8月31日作出（2018）粤03民终3307号民事判决。该判决查明：水产职工住宅楼Ｃ栋103号房于2009年9月2日登记在王路名下，建筑面积21.99平方米；一审法院向不动产登记部门函询调查，登记部门复函提供了深圳市房屋测绘所出具的《深圳市房地产查丈原图》（下称“查丈原图”），王路在一审庭审中表示103号商铺系对应门牌号为商乐街××号的商铺的一部分；经深圳市中级人民法院现场查勘，查丈原图中3号商铺所在位置现门牌号为商乐街××号，按王路在一审中对查丈原图的标注，其确认商乐街××号包括查丈原图中的3号、4号商铺。查丈原图显示Ｃ栋1层有14间商铺，编号为1号至14号。（2018）粤03民终3307号民事判决认为：关于孙致兰应否向王路交还103号商铺的问题，双方争议的实质在于其各自所有商铺是否即对应商乐街××号。涉诉各商铺在2006年6月14日经不动产登记部门分户登记并办理房地产证，涉诉103号商铺于2009年9月由登记权利人出售给王路，鉴于王路系基于买卖取得房屋所有权，在认定王路所继受取得的该房屋所有权的支配范围时，应按其买受房屋时已有的相关不动产登记内容予以确定；就涉诉110号商铺而言，按已查明的该商铺权属变更由来，徐惠茜系于2014年11月参加拍卖竞买成交并经（2013）深中法执字第720-2号执行裁定书确认而取得该商铺所有权，孙致兰其后向徐惠茜购买并取得110号商铺产权登记，在徐惠茜、孙致兰并非基于初始合法建造而均系继受取得110号商铺所有权的情况下，就该110号商铺所有权的支配范围而言，亦应按徐惠茜、孙致兰取得该商铺所有权时的不动产登记内容及执行拍卖的相关情况予以确定。根据深圳市房屋测绘所出具的查丈原图，该图中3号商铺计算面积（20.04平方米＋1.95平方米）与涉诉103号商铺不动产登记记载的建筑面积21.99平方米吻合，10号商铺计算面积（33.5平方米＋2.54平方米）与涉诉110号商铺不动产登记记载的建筑面积36.04平方米吻合。按前述商铺编号及面积的登记对应内容，可知登记部门在办理各商铺分户登记时即已依据深圳市房屋测绘所出具的查丈原图，即103号商铺对应图中3号商铺，110号商铺对应图中10号商铺。经现场查勘，查丈原图中3号商铺所在位置现门牌号为商乐街××号，同时鉴于执行拍卖评估报告中记载的110号商铺门牌号亦非商乐街××号，孙致兰关于其名下110号商铺即为商乐街××号的主张依据不足，一审法院关于王路××下××商铺××门牌号为××号的认定，与王路取得该商铺所有权时的不动产登记资料内容以及现场查勘事实情况相符，予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条有关权利人可请求无权占用人返还原物的规定，王路有权向孙致兰主张返还其103号商铺的对应部分。关于孙致兰应否向王路计付商乐街××号商铺占用费的问题。因孙致兰对商乐街××号商铺的占用对王路构成无权占有，且在王路诉前提出交还主张后仍拒绝返还该商铺，导致王路未能对该商铺进行占有、使用及收益，属基于过错侵害王路的房屋所有权，王路有权要求其赔偿占用损失。本案中，按王路在其提交的查丈原图中的标注，其自认商乐街××号包括图中3号、4号商铺，在图中4号商铺并非王路所有的情况下，应按3号商铺所占面积的比例［21.99÷（21.99＋36.75）］，依孙致兰整体出租商乐街××号的租金标准4800元／月来计算赔偿金额。（2018）粤03民终3307号民事判决判令孙致兰向王路返还水产职工住宅楼Ｃ栋103号商铺并按照每月1796.94元的标准从2015年12月1日起支付占用费至判决确定的返还商铺之日止。后王路向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年10月27日作出（2018）粤0305执6924号执行通知书，要求孙致兰向王路返还水产职工住宅楼Ｃ栋103号商铺并支付执行款61384.64元、加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付强制执行费1320.77元。2018年10月30日，孙致兰支付执行款62705.41元。孙致兰当庭表示其尚未向王路返还Ｃ栋103号商铺。庭审中，双方确认生效民事判决查明及认定的以下内容：登记为水产职工住宅Ｃ栋110号的房产对应查丈原图中的10号商铺，现门牌号为商乐街121号；登记为水产职工住宅Ｃ栋103号的房产对应查丈原图中的3号商铺，系现门牌号为商乐街××号的一部分。双方另确认：1、2015年10月14日徐惠茜向孙致兰交付的买卖房产为现门牌号为商乐街××号的商铺。孙致兰称其接收房产后出租给案外人张宁波，由张宁波经营“兴富源茶庄”至今；2、现门牌号为商乐街121号的商铺现用于经营“佳人名店”。徐惠茜称其在将Ｃ栋110号房产转让给孙致兰的同时，将Ｃ栋105号房产转让给了案外人郑瑞玉，并向郑瑞玉交付了现门牌号为商乐街121的商铺，该商铺一直用于经营“佳人名店”。徐惠茜称：其是根据拍卖成交后深圳市中级人民法院移交的资料对拍得的房产进行确认，并据此向孙致兰交付；涉诉水产职工住宅楼C栋1层在办理分户房地产证时，按照查丈原图办出了14个分户的房地产证，但却无法与C栋1层的物理现状对应，根据(2007)深南法民三初字第422-438号民事判决的附表（二）可知，C栋1层的物理现状为12个单位，因此，徐惠茜交付错误的房屋有客观的历史原因。孙致兰称：其购买涉诉房产前查看了房地产证并实地查看了房产，徐惠茜交付房产时以及此后孙致兰使用房产的过程中，双方均认为交付的房产没有问题，直到王路起诉了孙致兰。孙致兰当庭明确其诉请徐惠茜交付的系登记为C栋110号、现门牌号为商乐街121号的房产。另查，一审法院受理了汤建华诉徐惠茜房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）粤0305民初3388号，汤建华诉称：汤建华与徐惠茜于2015年7月13日签订《房屋转让合同书》，约定由汤建华向徐惠茜购买水产职工住宅楼C栋104号商铺，合同签订后，汤建华支付了购房款，C栋104号商铺转移登记至汤建华名下，但徐惠茜误将王路所有的C栋11号商铺交付给汤建华，后王路起诉汤建华，根据法院的生效判决，汤建华将11号商铺返还给王路并支付了占有使用费。汤建华起诉请求徐惠茜交付C栋104号商铺并支付迟延履行违约金。一审法院认为，孙致兰与徐惠茜签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。孙致兰向徐惠茜支付了全部购房款，双方交易的水产职工住宅楼Ｃ栋110号房产已转移登记至孙致兰名下，徐惠茜向孙致兰交付了房产。但根据生效民事判决的查明和认定以及本案当事人的确认，徐惠茜向孙致兰实际交付的房产为现门牌号为商乐街××号的商铺，该商铺包括查丈原图中的3号、4号商铺，其中3号商铺对应的登记房产为水产职工住宅楼Ｃ栋103号，而Ｃ栋103号房产的登记所有权人为王路，从而导致王路起诉孙致兰承担侵权责任。而Ｃ栋110号房产的现门牌号为商乐街121号，据徐惠茜称，Ｃ栋110号房产交付给了向徐惠茜购买其他房产的案外人。按照买卖合同约定，徐惠茜负有向孙致兰交付交易房产的义务，其交付了错误的房产，构成违约，孙致兰有权请求徐惠茜继续履行，故孙致兰请求徐惠茜交付Ｃ栋110号房产，于法有据，一审法院予以支持。关于孙致兰诉请的违约金。首先，徐惠茜应否支付违约金。徐惠茜主张，其拍得水产职工住宅楼Ｃ栋104至110号共7套房产后，将部分房产转让给不同的买受人，之所以会出现交付错误房产的情况，系因Ｃ栋1层原登记为一个房地产证，之后经分户登记办出14个房地产证，造成登记的房产编号与实际物理分割的门牌号并不能完全一一对应，而徐惠茜从拍得房产至其另行转让房产，均未改变过房屋的物理现状。孙致兰亦确认其购买Ｃ栋110号房产前查看了房产证并实地查看了房产，徐惠茜交付房产时以及孙致兰接收房产后的使用过程中，双方均认为交付的房产没有问题，直至王路向孙致兰主张权利。足见，徐惠茜确非无故错误交付房产。尽管如此，徐惠茜未向孙致兰交付交易房产，仍属违约，孙致兰请求徐惠茜支付违约金，事实及法律依据充分。其次，徐惠茜应付的违约金。孙致兰请求徐惠茜按照合同约定的每日万分之五的计算标准，以交易价格为计算基数，自2015年10月25日（徐惠茜收到全部购房款的第4日）起计付迟延履行违约金，徐惠茜认为违约金过高，请求法院予以调整。一审法院认为，违约金的主要目的在于弥补损失，故在确定徐惠茜应承担的违约金时，应考虑孙致兰的实际损失。如前所述，徐惠茜并非未交付房产，而是交付了错误的房产，其向孙致兰实际交付的为现门牌号为商乐街××号的商铺，该商铺包括查丈原图中的3号、4号商铺，建筑面积分别为21.99平方米、36.75平方米。孙致兰向徐惠茜购买的Ｃ栋110号房产的建筑面积为36.04平方米，而孙致兰实际交付的商铺面积为58.74平方米（21.99＋36.75），孙致兰接收商乐街××号商铺后整体对外出租并收取租金，可见孙致兰实际收益的房屋面积大于其购买的房屋面积，根据（2018）粤03民终3307号民事判决，孙致兰仅应按照查丈原图中的3号商铺21.99平方米所占面积比例［21.99÷（21.99＋36.75）］将其部分租金收益作为房屋占有使用费赔偿给王路。因此，就目前而言，孙致兰因徐惠茜的错误交付所遭受的实际损失为其应向王路赔偿的房屋占有使用费，该占有使用费按照每月1796.94元的标准从2015年12月1日起支付至（2018）粤03民终3307号民事判决确定的返还Ｃ栋103号房产之日止。除此之外，房产另行交付后需重新进行物理分割所产生的损失，亦应纳入孙致兰所遭受的损失范畴。综合考虑本案买卖双方履行合同的情况、房产错误交付的原因、孙致兰的实际损失，一审法院酌情判令徐惠茜按照2300元／月的标准，自2015年10月25日起向孙致兰支付迟延履行违约金，付至本判决确定的交付房产之日止。至于徐惠茜错误交付的查丈原图中的4号商铺（建筑面积36.75平方米）可能引起的返还及相关问题，当事人可待实际发生时另循法律途径解决。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐惠茜于本判决生效之日起十日内向原告孙致兰交付深圳市南山区号房产；二、被告徐惠茜于本判决生效之日起十日内向原告孙致兰支付迟延履行违约金，违约金按照2300元／月的标准，自2015年10月25日起计，计至本判决确定的交付上述房产之日止；三、驳回原告孙致兰的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7915.26元，由孙致兰负担7195.26元，徐惠茜负担720元；保全费5000元，由孙致兰负担4550元，徐惠茜负担450元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，孙致兰向本院提交了以下证据：证据1、孙致兰的代理人与案外人汤建华的代理人进行交付涉案房屋的微信聊天记录，证据2、孙致兰的代理人与孙致兰的微信聊天记录。证据1和证据2共同证明在一审判决之后，孙致兰积极与案外人汤建华协商交付案涉房屋事宜，但由于案涉房屋与另案王路名下的商铺存在打通的状况，因此案外人汤建华拒绝交付房屋；证据3、徐惠茜诉讼过程中向一审法院提供的调解方案，证据4、孙致兰手写的本案已产生的相关费用，证据3和证据4共同证明一审判决酌定的违约金严重低于上诉人的实际损失；证据5、（2019）粤0305民初3388号民事判决，证明汤建华案判决确定徐惠茜承担的违约金标准是7000元/月，而本案酌定仅为2300元/月，明显过低。徐惠茜发表质证意见认为，1、对证据1和证据2的真实性、合法性和关联性不予认可，相关微信聊天记录无法确定微信对话双方主体信息，相关内容也无法反映孙致兰曾与案外人汤建华交接房产相关事实；2、对证据3的真实性予以确认，但该材料是徐惠茜为了尽早解决七套房产整体调换的事宜，与孙致兰调解过程中提交的调解方案，相关补偿金额远高于孙致兰的实际损失，目的是为了避免产生其他房产诉讼等损失而作出的让步，不能作为判决认定徐惠茜应承担违约金的依据；3、对证据4的真实性、合法性和关联性不予认可，该材料是孙致兰单方手写内容，其真实性无法核实；4、对证据5的真实性、合法性和关联性予以认可，但需要说明的是，该一审判决认定徐惠茜应向汤建华承担的违约金标准没有任何事实依据，徐惠茜已对此提起上诉，案号为（2020）粤03民终16834号，目前正在二审审理之中。徐惠茜在二审中提出反诉，反诉请求为：1、判令孙致兰向徐惠茜返还深圳市南山区蛇口海昌路水产职工住宅楼C栋104号房产；2、判令孙致兰向徐惠茜支付房屋占有使用费人民币254625.67元（以3003.06元/月为标准，自2015年10月15日起计至2018年9月19日，以7000元/月为标准，自2018年9月20日起暂计至2020年5月15日，最终计至孙致兰实际返还上述房产之日止）；3、本诉和反诉诉讼费用按各方过错分担。孙致兰当庭明确表示不同意对徐惠茜二审中提出的反诉请求进行调解或由二审法院一并审理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，各方对于一审判决徐惠茜向孙致兰交付案涉C栋110号房产均没有异议，本院予以确认。徐惠茜实际向孙致兰交付的是案涉C栋103号和104号房产，并非合同约定的C栋110号房产，构成了违约，孙致兰有权要求徐惠茜支付违约金。本案二审的争议焦点为：一审判决酌定的违约金标准是否得当。对于该争议焦点，本院具体分析认定如下：我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，违约金的功能主要在于弥补守约方的损失。违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，还应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，第一，孙致兰要求徐惠茜按合同约定日万分之五的标准计付违约金，徐惠茜主张明显过高要求调低，一审法院综合全案情况予以调整于法不悖；第二，徐惠茜并非无故交付错误的房产，主要原因在于原房产证分户登记另行办证造成登记的房产编号与实际物理分割门牌号不一致，且孙致兰在购买和接收房产过程中也已实地查看并验收；第三，徐惠茜向孙致兰实际交付的房产的面积为58.74平方米，大于孙致兰购买的房产面积36.04平方米，即孙致兰因徐惠茜错误交付房产还存在可多收取租金的情况；第四，孙致兰二审中提交的证据不影响本案相关事实的认定，本院不予采纳。徐惠茜在诉讼调解中作出的让步不能作为本案判决的依据，而（2019）粤0305民初3388号案件诉争的房产面积、汤建华应向王路赔偿的房屋占有使用费等与本案均不相同，且该案尚未发生法律效力，目前正在本院二审审理之中；第五，孙致兰已实际产生的主要损失为其应向C栋103号房产权利人王路赔偿的房屋占有使用费每月1796.94元，一审判决徐惠茜按照2300元/月的标准（自2015年10月25日起付至判决确定的交付房产之日止），该酌定损失赔偿金额与损害程度基本相当，并无明显失衡，本院予以维持。另外，徐惠茜在二审中提出反诉，经本院组织调解并询问孙致兰，其不同意进行调解或一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，徐惠茜应另行起诉。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15830.52元，由上诉人孙致兰负担。本判决为终审判决。审判长 梁  乐  乐审判员 李    原审判员 许  海  锚二〇二〇年七月一日书记员 谢靖颖(兼)附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。