上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初14539号原告：陆爱平，女，1976年10月31日出生，汉族，住上海市浦东新区航头镇沉香村****。被告：马艳平，女，1980年3月2日出生，汉族，户籍地吉林省德惠市胜利街永青村前湾子屯**。原告陆爱平与被告马艳平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆爱平，被告马艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆爱平向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金4,500元；2.被告赔偿原房屋内家具家电损失16,449元；3.被告支付房屋维修费10,000元(维修事项主要是墙面和地板渗水、墙面打孔，详见附件14)；4.被告支付至房屋实际返还之日的水电煤等费用，2020年2月欠付电费215元；5.被告返还房屋配套物品，若不返还，则需支付补办费用200元(天然气IC卡、门禁卡、信箱钥匙、大门钥匙等)；6.被告搬离并向原告返还上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；7.被告支付2020年4月1日至房屋实际返还之日的租金及房屋占有使用费(以每月4,600元标准)；8.解除原、被告签订的房屋租赁合同。事实和理由：2018年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告。2019年5月3日，原告首次知晓被告擅自将房屋转租，并将客厅隔成房间转租给案外人。次日，原告电话联系被告，告知其已违约，原告有权解除合同，并要求被告将客厅恢复原状后将房屋返还原告，或者被告拆除客厅隔墙，增加租赁保证金，被告拒绝。2019年5月5日，在与被告电话沟通遭拒绝后，原告将被告群租的情况向居委会反映。2019年5月21日，原告再次电话告知被告解约，被告置之不理。2019年5月底，在居委会发出群租整改通知书后，被告将客厅隔断拆除，堆放床架等物品，但仍拒绝返还房屋。2019年7月1日上午，原、被告至居委会开协调会，未达成一致意见。2019年7月21日，原、被告面谈后达成一致意见，被告于2019年9月底返还房屋，但经原告多次催促，其至今仍未搬离。2019年7月21日当天原告并未提出涨租，反倒是被告提出可以涨租500元，但原告要求被告拆除客厅隔墙，被告拒绝。原告从未提出要求被告按照每月5,500元标准支付租金。因九月底被告未按期搬离，为了督促其搬离，在联系被告几次无果后，原告只能停水，在每次停水之前，原告都去系争房屋内张贴公告。被告的行为已构成违约，恳请法院判如所请。马艳平辩称：不同意原告诉请。2019年11月左右原告停了系争房屋内的水，导致被告无法正常使用房屋。原告没有理由停水，被告当时是正常支付租金的。被告后来将房屋转租他人，原告是知道的，因为原告认识居委会的人，被告的租客都在居委会登记过，而且转租期间原告去过系争房屋几次。2019年夏天原告要求涨房租，被告说考虑一下，等被告考虑好了，原告就不接电话了。被告后来是同意租金涨到5,500元的，原告却不同意了，要被告把之前两年的差价都补上，被告拒绝。2018年下半年被告将房屋转租给了四个人，一个人一个房间，客厅隔出来一间，房屋是三房两厅两卫。房屋内的家具签约时比较破，被告提出将其全部更换，由被告自行购买，租期结束后被告购买的家具留给原告。被告还在客厅的墙上打了洞，可以找人修。2019年10月底原告擅自停水一直停到2020年1月，导致被告无法使用房屋，被告在2020年1月中旬只能搬离并将家具搬走了。当时被告通知了原告收房，但是原告不回短信不接电话。系争房屋内被告的家电还未搬走，不是在房屋内就是在库房里；房屋钥匙现在在被告处，随时可以返还；同意结清欠缴的电费。本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为居住使用；租期为2018年4月1日至2023年3月31日；第一、二年租金每月4,500元，第三年租金每月4,600元，第四年租金每月4,700元；乙方需支付甲方租赁保证金4,500元；未经甲方书面同意，乙方不得将房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除合同，乙方还须按月租金壹倍标准向甲方支付违约金。2019年3月，被告将客厅做了隔断，并将系争房屋的北卧转租给了案外人孟某某。2019年5月4日，原告电话联系被告称：“你当初租房子的时候是怎么跟我说的，你当时跟我说是姐妹俩，还有老人，在这里做生意，所以要常住……”“你违约了，我有权终止合同，你理解我意思吗？”“你已经违约了，我要终止合同。”2019年5月21日，原告微信告知被告：“……租客违约房东可以解除合同，是你违约在先，我在5月初就告诉你了，请通知房屋里的租客尽快搬走吧，已经拖了很长时间了”。2019年5月底，被告拆除隔断。2019年6月27日，为了督促被告尽快办理退房交接手续，原告在系争房屋处张贴了《停止供应水电告知书》。2019年7月1日，居委会工作人员陪同原告至系争房屋现场查看，发现客厅房梁因被告搭建隔断而损坏；客厅内堆放杂物，真皮沙发已坏，堆放在阳台；书柜内堆放锅碗等物品。2019年10月22日，原告再次在系争房屋处张贴了《停止供应水电告知书》。后被告再次在客厅内搭建隔断并转租给了案外人。2020年1月3日，居委会上门送达了群租整改通知。2020年1月14日，被告微信将搬离后的房屋现场照片发送给了原告，并告知原告系争房屋“现在已经都弄好了，就等你来收房”。因原告认为被告并未将系争房屋恢复原状，房屋内家具家电有缺失，房屋装修有损坏，故并未前去办理退房交接手续。原告为证明系争房屋内家具家电及装修的损坏情况，向本院提交了房屋现场照片若干，这些照片显示：客厅中的真皮沙发被被告挪至阳台，更换成布艺沙发，窗帘、电视机、书桌及矮柜缺失，电视柜脚损坏；餐厅中的茶几、两把餐椅缺失；客卫洗衣机缺失；主卧中的窗帘、床、衣柜、床头柜缺失；次卧中的窗帘、床、电视柜、衣柜、床头柜1个缺失；北卧的窗帘、书桌、床、沙发床缺失；厨房中的冰箱内剩饭剩菜未处理，发霉，微波炉内部生锈，且玻璃托盘缺失；水表箱处有私接的水表，后该水表被拆除，拆除后水表管子被截短；房屋内墙面存在孔洞若干。被告对水表的照片真实性不予认可，否认其私接水表；对其他照片真实性无异议，但表示：客厅中的电视柜已使用十几年，一挪动柜脚就断了，窗帘挂钩老化，被告自行更换了，矮柜在被告库房，书桌经原告同意被告扔掉了；餐厅中的茶几、餐椅都在被告库房；客卫中的洗衣机在被告库房；主卧中的家具被被告扔掉了，床的靠背里被虫蛀掉了；次卧的床因床软包内长虫被被告扔掉了，电视柜还在房间内；北卧的书桌经原告同意被告扔掉了；微波炉可以提供一个全新的给原告；墙面被告可以找人修复。本院开庭审理后，原、被告自行对系争房屋内的缺失物品进行了交接，并由被告自行对房屋损坏的部分进行修理。之后，本院收到了原告邮寄的《房屋交接清单》一份，载明当日交接了46寸索尼液晶彩电(缺遥控器)一台、TCL洗衣机一台、房门钥匙一套，客厅拆除隔断后的孔洞已修复。该份清单上仅有原告签字，被告表示因清单上遗漏了很多被告已经交还的家具家电，故被告拒绝签字。原告还向本院邮寄了被告通过微信发送给原告的系争房屋现场照片若干，并在下方注明：被告未按承诺更换微波炉，微波炉内的玻璃盘仍缺失；燃气IC卡、门禁卡、信箱钥匙未交还；2月电费仍未支付；注明中未涉及的物品同庭审时的缺失或损坏状态。审理中，双方一致确认被告租金支付至2020年1月31日，并一致同意被告已支付给原告的押金4,500元冲抵违约金，被告无需另行支付违约金；原告表示其有系争房屋大门钥匙，被告拖欠租金后，原告曾进房查看，但并未收回房屋。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、《转租合同》、微信聊天记录、《停止供应水电告知书》、照片及《房屋交接清单》，被告提供并经庭审质证的微信聊天记录以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告向被告提出解除诉争合同，被告亦已搬离系争房屋，诉争合同事实上已提前终止。故对于原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。至于合同解除时间，因被告擅自转租，原告早在2019年5月4日在电话中就此提出异议并行使了单方解除权，故本院确认诉争合同于2019年5月4日解除。双方已在本院开庭后自行办理了退房交接手续，被告已将系争房屋大门钥匙返还原告，故对于原告要求被告搬离并返还系争房屋的诉请，本院不再做处理。虽然被告于本院开庭审理后才实际返还了系争房屋，但通过双方的微信聊天记录可知，被告于2020年1月14日就搬离了系争房屋并通知原告办理退房交接手续，且原告处有系争房屋的钥匙，在收到被告通知后其可随时收回房屋，即便如原告所说房屋确实存在一些瑕疵，其完全可以收房后再另行主张损害赔偿。原告对迟延收回房屋存在一定过错，2020年4月1日至房屋实际返还之日的空置损失应由原告自行承担，故对于原告要求被告支付该部分房屋占有使用费的诉请，本院不予支持。关于家具家电损失及房屋维修费，结合房屋实际的损坏程度、家具家电及装修的折旧程度、截止至退房交接时被告的修复及返还情况，本院酌情确认被告应当赔偿原告家具家电损失及房屋维修费合计6,000元。双方一致同意将被告已支付的押金4,500元冲抵其应支付的违约金，并无不当，可予准许。被告同意支付电费215元，并无不当，可予准许。原告表示系争房屋的燃气IC卡、门禁卡、信箱钥匙被告还未返还，被告亦未提交证据证明其已返还，本院据此确认被告赔偿原告上述物件补办费用180元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告陆爱平与被告马艳平于2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月12日解除；二、被告马艳平于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆爱平装修及家具损失合计6,000元；三、被告马艳平于本判决生效之日起十日内支付原告陆爱平2020年1月的电费215元；四、被告马艳平于本判决生效之日起十日内支付原告陆爱平燃气IC卡、门禁卡、信箱钥匙的补办费180元；五、被告马艳平已支付给原告陆爱平的押金4,500元不予退还；六、驳回原告陆爱平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计225元，由原告陆爱平负担25元，被告马艳平负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年七月二十二日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。