贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初787号原告（反诉被告）：彭凌，女，1987年3月13日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：皮仅金（彭凌之夫），男，1978年10月17日出生，仡佬族，贵州省石阡县人，住贵州省铜仁市碧江区，特别授权。原告（反诉被告）：张洪文，男，1976年5月9日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杨旭，特别授权。被告（反诉原告）：段玖元，男，1953年9月19日出生，汉族，贵州省铜仁市人，现租住贵州省铜仁市碧江区。被告（反诉原告）：段洲刚，男，1979年10月10日出生，汉族，贵州省铜仁市人，现租住贵州省铜仁市碧江区。被告（反诉原告）：段亚平，女，1983年7月26日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。被告（反诉原告）：万其云，女，1954年7月18日出生，汉族，贵州省铜仁市人，现租住贵州省铜仁市碧江区。四被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：覃智勇，特别授权。第三人：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市延安中路**。法定代表人：唐江虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁跃洪，男，该公司员工，一般授权。委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师，一般授权。第三人：铜仁市碧江区政府土地收购储备与开发整理中心，住所地贵州省铜仁市为民服务中心。法定代表人：万亚彪，该中心主任。原告（反诉被告）彭凌、张洪文与被告（反诉原告）段玖元、段洲刚、段亚平、万其云及第三人贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称虹祥公司）、铜仁市碧江区政府土地收购储备与开发整理中心（以下简称土地收储中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日、2020年5月7日、2020年7月28日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭凌的委托诉讼代理人皮仅金及彭凌与原告（反诉被告）张洪文的共同委托诉讼代理人杨旭，被告（反诉原告）段玖元、段洲刚、段亚平、万其云及其共同委托诉讼代理人覃智勇，第三人虹祥公司的委托诉讼代理人梁跃洪、杨治波到庭参加诉讼，第三人土地收储中心经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案经缺席审理，现已审理终结。原告彭凌、张洪文向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行双方于2019年2月12日签订的《回迁房买卖合同》，在第三人向其交付锦江壹品4-26-1号、4-26-2号房屋时立即移交给原告并协助办理该房屋的所有权转移登记手续；2、确认原告仅向被告支付第二期第一笔购房款173716.50元；3、判决被告按照《回迁房买卖合同》约定向原告支付违约金100万元；4、本案诉讼费、保全费和保险费等费用均由被告承担。审理过程中，原告明确其诉讼请求为：1、判决原告与四被告继续履行双方于2019年2月12日签订的《回迁房买卖合同》；2、判决四被告在第三人虹祥公司向其交付坐落于铜仁市碧江区锦江壹品4栋4-26-1号、4-26-2号房屋的当日交付给原告；3、判决被告按照《回迁房买卖合同》约定向原告支付违约金100万元；4、本案诉讼费、保全费和保险费用均由被告承担。原告当庭表示放弃其诉状中的第二项诉讼请求即要求确认原告仅向被告支付第二期第一笔购房款173716.50元的诉求。并表示保留要求被告协助原告办理案涉房屋产权转移登记的诉求。事实和理由：2018年6月12日，被告与第三人土地收储中心、受托人铜仁市骐源房屋拆迁安置有限公司（以下简称骐源公司）签订《房屋拆迁协议书》，协议约定“乙方（被告）房屋坐落在曹园路，拆迁房屋总建筑面积987.58㎡…；安置方式为原地安置，还房总面积1194.82㎡，其中共有房600㎡住宅，已与第三人虹祥公司置换成门面和车位。剩余面积为段玖元个人单独所有，回迁房号为4-2502、4-2702、4-3101、4-3104，上述四套房源以实测面积为准，并约定其他事项”。2019年2月12日，原告与被告达成《回迁房买卖合同》，合同约定：被告将4号楼31层1号（4-3101）和4号楼31层4号（4-3104）转让给原告，约定了房屋价款与计价方式、房款的支付方式、房屋的交付和违约责任等条款。原告按照回迁合同约定，于2019年2月15日前向被告支付了100万元的第一期购房款。由于被告转让给原告的两套房屋所在的4号楼未竣工，所有的房屋面积无法计算，导致被告无法向原告交付房屋，原告也无法向被告支付第二期第一笔购房款具体金额。2020年1月14日，被告通知原告：所购买的4号楼楼层从最高31层降至最高26层，第三人回迁给被告的四套房屋变更为4-25-2、4-23-4、4-26-1、4-26-2，原告购买的房屋变更为4-26-1、4-26-2两套房屋。原告要求被告提供4-25-2、4-23-4两套房屋的具体面积，然而被告却以种种理由拒绝提供并表示不履行双方签订的《回迁房买卖合同》。随后，原告到第三人处调取回迁给被告的四套房屋情况，得知4-25-2面积为156.37㎡、4-23-4面积为164.58㎡。按照原、被告双方的合同约定，4-25-2房屋总房款为883490.50元，4-23-4房屋总价款为962793元，原告向被告支付第二期第一笔购房款为173716.50元（302万元-100万元-88.34905万元-96.2793万元）。被告应全面履行双方签订的《回迁房买卖合同》所确定的义务，其拒不提供原告支付第二期第一笔款项相关数据和拒不履行合同行为显属违约行为，也严重违背诚实信用原则，被告的行为侵害了原告的合法权益。为此，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云共同辩称：案涉房屋由于政府规划调整，第三人虹祥公司开发建设的案涉锦江壹品项目最高层只能修建26层，导致原告购买的4-3101、4-3104两套房屋事实上已无法履行，属于不可抗力解除合同的特殊情况，且原告未于2019年7月31日前支付剩余房款构成违约，被告依据约定已解除合同。原告起诉前未提出要求将其购买的4-3101、4-3104房屋变更为被告重新签订的4-26-1、4-26-2两套房屋，且双方签订的《回迁房买卖合同》未约定出现购买房屋无法交付事由的条款，也未约定如果出现无法交付的房屋双方必须签订补充条款或补充合同的变更新的房屋条款。至今，原、被告双方未进行任何补充或变更内容的协商，现原告要求判令变更为4-26-1、4-26-2房屋缺乏合同依据和法律依据，原告的诉讼请求应予以驳回。原告要求确认其仅向被告支付第二期第一笔购房款173716.50元的依据，来源于2019年11月28日房产部门出具的房产预测报（2019）第03892号《房屋面积测绘报告》。该测绘报告仅是预测面积数据，根据合同约定应以实测面积为准。现合同约定的4-3101、4-3104两套房屋根本没有修建，无法得到实测面积以及具体的房款数额。关于原告要求被告承担100万元违约金的问题，被告早已将不可抗力因素导致4-3101、4-3104房屋不存在的事由通过微信告知了原告，原告没有口头和书面提出将约定购买的4-3101、4-3104变更为4-26-1、4-26-2两套房屋，加上原告违约拒绝付清42万元尾款，且被告已向原告发出书面解除合同通知，因此被告没有违约行为，不应承担违约责任，原告的该项诉讼请求应予以驳回。原告申请查封了被告的4-26-1、4-26-2两套回迁房屋和银行存款200万元，但原告诉请金额与申请保全的财产及金额明显不符，被告是因不可抗力导致合同目的无法实现和原告违约才解除合同，被告不存在任何违约行为及过错，故，原告产生的诉讼费、保全费、保险费等费用应由原告承担。第三人虹祥公司述称：虹祥公司尊重法院的判决。第三人土地收储中心未到庭参加诉讼，其向本院提交了书面陈述意见，该中心述称：土地收储中心与彭凌、张洪文、段玖元等未签订合同，彭凌、张洪文与段玖元之间签订的《回迁房买卖合同》，对土地收储中心不发生法律效力，没有约束力，土地收储中心不承担责任。土地收储中心根据区政府的安排，委托骐源公司拆迁，签订《房屋拆迁协议书》，土地收储中心已经全面履行义务。签订合同时，安置段玖元的房屋为：4-2502、4-2702、4-3101、4-3104，后三方约定将房屋位置变更为：4-25-2、4-23-4、4-26-1、4-26-2，段玖元签字同意变更。2009年8月28日，虹祥公司与铜仁市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的补充条款第5条约定：铜仁市人民政府按照每平米1500元的价格向竞得人购买房屋，用于回迁安置，虹祥公司取得该宗地的建设使用权，铜仁市人民政府购买该房屋用于回迁安置，符合《国有建设用地使用权出让合同》的约定，土地收储中心签订《房屋拆迁协议书》，符合《国有建设用地使用权出让合同》的约定，没有违约，没有违反政策和政府的决定，不应承担责任。审理过程中，被告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云向本院提出反诉，反诉请求为：1、依法判令解除反诉原告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云与反诉被告彭凌、张洪文于2019年2月12日签订的《回迁房买卖合同》；2、依法判决反诉原告退还反诉被告100万元房屋首付款；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：本案第三人虹祥公司铜仁分公司负责人李**联系反诉原告将《房屋拆迁协议书》约定：“剩余面积（1194.82㎡－600㎡=594.82㎡）为段玖元个人单独所有，回迁房号为4-2502、4-2702、4-3101、4-3104”的四套房屋联系全部出售。总价款经过反诉原告反复和李**协商达成四套房屋对外出售的总价款为302万元，由李**联系买受人。在与反诉被告彭凌、张洪文签订合同前，李**联系了侯兴蓉，侯兴蓉分别于2018年9月29日分三次（20万元、20万元、10万元）通过银行转账的方式转账给反诉原告段洲刚50万元，侯兴蓉于2018年9月28日交纳现金20万元，共计70万元购买房号为4-2702号房屋。双方之间至今没有签订任何书面买卖合同，仅和侯兴蓉见了一面，反诉原告出具了收到70万元购房款的收条一份，收条中未注明房屋单价、面积等其他字样。另外李**联系朱友莲购买4-2502号房屋，约定每平米房屋单价5650元，朱友莲于2018年9月28日通过银行转账50万元、20万元、10万元、10万元，共计支付房款90万元。2019年2月12日，朱友莲与反诉被告共同在贵州乾锦律师事务所杨旭律师办公室签订了《回迁房买卖合同》，但合同上的时间朱友莲笔误写成2018年2月12日，因此剩余的款项302万元－70万元（侯兴蓉）－90万元（朱友莲）=142万元，就由李**联系本案反诉被告共同购买4-3101、4-3104两套房屋，反诉原告与反诉被告便于2019年2月12日在贵州乾锦律师事务所杨旭律师办公室签订了《回迁房买卖合同》。签订该合同前，李**已经制作好了买卖合同的电子版本和纸质版本，李**制作的版本上已经明确2019年7月31日反诉被告支付反诉原告42万元购房尾款。在签订案涉合同时把42万元数额删掉，但口头明确告知反诉原告必须于2019年7月31日前将尾款42万元付清。此后，反诉被告支付了首期房款100万元，剩余房款反诉被告一直未予支付。签订该合同前，彭凌的丈夫皮仅金于2019年1月25日发送了另一房屋买卖合同的版本给反诉原告段洲刚，从该合同的内容上看，反诉被告应明知剩余房款142万元由其支付。到了约定的付款时间，反诉原告多次和反诉被告协商要求其付清尾款，但反诉被告以需要和侯兴蓉、朱友莲共同协商付清尾款42万元事宜。为此侯兴蓉、朱友莲、彭凌、张洪文建立了微信群讨论付款事宜，但该四人相互推诿没有达成一致意见。后因政府规划调整，案涉项目最高只能修建26层，导致合同约定的4-3101、4-3104两套房屋事实上无法履行交付。反诉原告将规划变更事宜通过微信方式告知了反诉被告，反诉被告未提出要求将《回迁房买卖合同》约定的购买4-3101、4-3104号房屋变更为现反诉原告重新签订的4-26-1、4-26-2两套房屋。况且反诉被告违约拒绝付清42万元尾款，反诉原告特依据《回迁房买卖合同》第三条第二款第一项：“．．．．．．．．房款和4-2502、4-2702号两套房据实计算的总房款，余下的由乙方在2019年7月31日前支付”和第五条第二款：“逾期超过3个月时，即视为乙方不履行本《合同》，甲方有权解除《合同》，并追究乙方的违约责任”的约定和本案购买的标的物事实上已不存在，合同属于根本性无法履行为由，反诉原告于2020年1月17日向反诉被告发出《合同解除通知书》，并于当日已送达给反诉被告。反诉被告在收到该通知书15内没有提出任何异议，现反诉被告已向贵院提起了房屋买卖合同纠纷的诉讼，要求继续履行《回迁房买卖合同》。为了维护反诉原告的合法权益，特提出前述反诉请求，请求人民法院予以支持。对反诉原告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云提出的反诉，反诉被告彭凌、张洪文辩称：请求人民法院驳回反诉原告的全部反诉请求。反诉原告以双方签订的《回迁房买卖合同》履行不能、反诉被告迟延付款为由要求解除案涉合同，没有事实和法律依据。第三人虹祥公司述称：反诉原告与反诉被告应当继续履行合同。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的如下证据：1、《房屋拆迁协议书》、平面图纸两张，拟证明2018年6月12日，被告与第三人土地收储中心达成《房屋拆迁协议书》，明确被告回迁房中共有面积600㎡部分，已与第三人虹祥公司置换成门面，剩余面积部分回迁房号为4-2502、4-2702、4-3101和4-3104，并附图4-3101和4-3104复式楼的位置和户型图纸；协议还约定了其他事项。被告质证表示，对证据的三性无异议，但协议是与第三人土地收储中心达成的，与原告的诉求相冲突，被告未与虹祥公司达成协议，原告依据该拆迁协议主张的诉求不能成立；平面图纸被告未持有，且图纸也非被告提交给原告的。第三人虹祥公司质证表示，对协议书的三性无异议，协议书没有虹祥公司的签章，虹祥公司不知情；平面图纸是虹祥公司针对案涉锦江壹品4号楼设计方案中的图纸，该平面图纸是虹祥公司复印给本诉原告的。本院认为，该组证据客观、真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信。2、《回迁房买卖合同》，拟证明2019年2月12日，二原告与四被告签订了《回迁房买卖合同》，约定四被告将拆迁安置回迁房4-3101和4-3104号两套房屋出卖给二原告，具体以房屋拆迁安置协议书的安置房屋为准；四被告转让该两套房屋的总价款由两项构成：第一项为302万元的补差款，即302万元-（4-2502的面积）×5650元/㎡－（4-2507的面积）×5850元/㎡之差为二原告应支付给四被告的房款；第二项为超出594.82㎡部分的面积补差款，该款项由二原告直接支付给第三人虹祥公司；房款的支付方式：在2019年2月15日前，二原告向四被告支付100万元；在交付房屋三日内，二原告支付以下两笔房款：第一笔是302万元的补差款，即302万元－100万元－（4-2502号和4-2702号两套房屋据实计算的总房款）之差；第二笔支付超出594.82㎡部分的面积补差款，由二原告直接支付给第三人虹祥公司，四被告根据二原告的支付金额开具收据给二原告；四被告如有其它违约行为，除退还二原告已支付的购房款，还应当承担所付房款同等数额的赔偿金，二原告并有权要求四被告继续履行《回迁房买卖合同》；该合同还约定了其他事项；《回迁房买卖合同》附件中载明有房屋拆迁协议书一份、4-3101、4-3104号房屋的户型图；案涉房屋的位置、户型以庭审中提交的平面图红线标注部分为准，《回迁房屋买卖合同》附件中载明有4-2502、4-2702号房屋协议书两份，二原告只收到4-2502号房屋的协议书，至今未收到4-2702号房屋的协议书，原告依据该两份协议书来计算案涉房屋的房价款。被告质证表示，对证据的真实性无异议，证明目的有异议，被告认为《回迁房买卖合同》属效力待定合同，该合同来源于《房屋拆迁协议书》，《房屋拆迁协议书》没有第三人虹祥公司盖章认可，通过当庭询问，土地收储中心与虹祥公司没有签订回迁房框架协议，因此作为四被告对房屋的出售是需要得到房屋所有权人虹祥公司的认可和追认方能生效；至今该《回迁房买卖合同》没有得到虹祥公司追认，属于效力待定合同；原告以该合同提起诉讼，诉讼请求缺乏法律基础；《回迁房买卖合同》的真实性无异议，证明目的有异议，原告以4-3101、4-3104号房屋平面图作为还房依据，经庭审查明该两套房屋已经不存在，因此原告的诉请属无法履行；原告提出的总价款补差的问题，合同第三页中房款的支付方式上明确余下房款原告于2019年7月31日前支付；原告提出在合同明确载明4-2502、4-2702两套房屋的价款作为原告支付给被告房屋余款的前提条件，且合同中明确4-2702号房的单价为5850元/m2，但实际上该4-2702号房屋至今没有签订合同，根据庭审查明4-2702号房屋也不存在，因此原告以上述房屋作为计算余下房款，没有事实依据；原告提出合同附件4-2702号房屋的协议书，原告至今没有收到被告有异议，该套房屋至今未签订房屋买卖协议，原告对此是明知的。第三人虹祥公司质证表示，对证据的三性虹祥公司不认可，该份证据虹祥公司未签章。本院认为，该证据证明了原、被告之间建立了房屋买卖合同关系，合同对双方的权利和义务进行了约定，予以采信。3、农业银行卡交易明细清单和中国银行转账交易记录，拟证明二原告已按照《回迁房买卖合同》的约定于2019年2月13日和2月14日向被告转款100万元的事实。被告质证表示，真实性无异议，被告确实收到了原告100万元房款，该100万元均是转账给被告段玖元的。第三人质证表示，与虹祥公司无关。该证据本院予以采信，证明被告段玖元收到原告房款100万元的事实。4、微信截图，拟证明因第三人虹祥公司开发回迁给被告的4号楼规划发生改变，至2020年1月15日，被告才与虹祥公司根据预测报告达成由原回迁房号4-2502、4-2702、4-3101、4-3104分别变更回迁房号为4-25-2、4-23-4、2-26-1、4-26-2四套房；二原告未违反《回迁房买卖合同》约定，同时证明四被告违约。被告质证表示，案涉回迁房房号进行了变更没有异议，对此被告已通过微信的方式通知原告案涉房屋房号进行了变更的事实，但原告并未要求将其所购的4-3101、4-3104号房屋变更为4-26-1、4-26-2号；案涉房屋的所有权属段玖元个人单独所有，其余三被告仅是关系人，因此不能作为段玖元的违约事实；段洲刚发送的微信截屏的真实性无异议，其余四张微信截屏被告方不清楚。第三人虹祥公司质证表示，该微信聊天记录与虹祥公司无关。该证据的真实性本院予以采信。5、诉前财产保全告知书、（2020）黔0602执保68号执行裁定书、增值税普通发票和法院专用票据，拟证明因被告违约，原告申请诉前财产保全，支付了保全申请费、保险费共计11000元的事实。被告质证表示，对证据真实性的无异议，证明目的有异议，不认可被告违约。第三人虹祥公司质证表示，对证据无异议，但与虹祥公司无关。该证据的真实性本院予以采信。6、房屋面积测绘报告，拟证明二原告于2020年3月23日到第三人虹祥公司调取材料得知，被告的回迁房由原来的房号4-2502、4-2702、4-3101、4-3104分别变更为4-25-2、4-23-4、4-26-1、4-26-2四套房；4-25-2号房屋建筑面为156.37㎡，4-23-4号房屋建筑面为164.58㎡，根据原、被告签订的《回迁房买卖合同》中对房屋价款的约定，二原告仅应向被告支付第一笔补差款为：302万元－100万元-883490.50元（5650元/㎡×156.37㎡）（4-2502号房价款）－962793元（5850元/m2×164.58㎡）（4-2702号房价款）＝173716.50元。被告质证表示，对房屋面积测绘报告的真实性无异议，证明目的有异议，该报告明确载明是预测报告而非实测报告，庭审中已查明房屋尚未修建到案涉房屋的楼层，原告以该房屋面积测绘报告作为计算房款的依据被告不认可；原告已放弃确认房款的诉求，该证据已无实际意义。第三人虹祥公司质证表示，证据的三性无异议，原告支付房款的情况与虹祥公司无关。该证据的真实性本院予以采信。7、虹祥公司铜仁分公司出具的《情况说明》，拟证明原告购买被告的回迁房由原来的房号4-3101、4-3104变更为4-26-1、4-26-2二套房屋，回迁房交付由虹祥公司负责，被告与第三人虹祥公司在被告与土地收储中心签订的《房屋拆迁协议书》第七条中对回迁房房号变更进行了备注。被告质证表示，真实性无异议，对《情况说明》的内容认可，对其合法性有异议，该《情况说明》加盖的是虹祥公司铜仁分公司的公章而非虹祥公司的公章，虹祥公司铜仁分公司没有独立的法人资格；回迁房房号的变更在《拆迁协议书》第七条中进行了备注的事实被告无异议，但无虹祥公司的盖章认可，该变更内容部分属于效力待定，因案涉房屋的所有权人是虹祥公司，土地收储中心在没有征得虹祥公司同意的情况下对房号及楼层进行了变更，不具有法律效力。第三人虹祥公司质证表示，《情况说明》的三性无异议，虹祥公司铜仁分公司系虹祥公司的分支机构，该《情况说明》的内容虹祥公司予以认可；回迁房房号变更系被告段玖元与土地收储中心自行达成的协议，与虹祥公司无关；安置房屋的位置没有争议，房号进行了变更没有争议。该《情况说明》客观、真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。8、原告彭凌之夫皮仅金与被告段洲刚、段亚平的通话录音，拟证明在2019年7月31日前，原告就主动与被告联系，要求被告提供其出售的另两套房屋的具体面积、总价款，以便准确计算原告应支付被告的第二笔购房款金额；因被告未与涂某某（4-23-4号房屋买主）签订正式购房合同而无法提供，其也无法提供准确的购房总价款，从而无法计算原告应支付的购房余款；至2020年1月14日，被告不能提供其另出售的两套房屋准确的总房款；回迁给被告的四套房屋楼层降低，在2020年1月15日前，被告均未落实具体楼层房号的事实；被告无理要求原告增加补差价；被告出卖给原告的两套房屋，已明确为4号楼4-26-1和4-26-2号；原告没有违约行为，被告明显违约的事实。被告质证表示，对真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的有异议；该通话录音未征得段洲刚、段亚平的同意，不合法；通话录音与本案无关联；案涉房屋属段玖元个人单独所有，段洲刚、段亚平仅是《回迁房买卖合同》的关联人，该二被告无权决定相关事项；录音时间是2020年1月14日，不能证明原告于2019年7月31日前主动联系被告的事实。第三人虹祥公司质证表示，对录音的三性不予认可，该录音系案外人皮仅金与段洲刚的协商内容，该二人均非合同当事人，亦非本案原、被告，虹祥公司并未参与协商；录音内容显示，系双方对合同内容履行的争议，与虹祥公司无关。该证据的真实性，本院予以采信。9、情况说明一份（骐源公司出具），拟证明回迁房的选房及交房由第三人虹祥公司负责。被告质证表示，该证据无其他证据予以印证，没有虹祥公司与土地收储中心签订的合同进行印证，不具备法律效力。第三人虹祥公司质证表示，本案被告回迁房安置在虹祥公司开发的锦江壹品4号楼，回迁房安置位置就是被告与土地收储中心签订的《房屋拆迁协议书》第七条约定的房屋座楼位置，仅是楼层不一样；最初安置房的位置是4-3101、4-3104，后因设计变更，现安置房位置为4-26-1、4-26-2号两套房屋，4-26-1、4-26-2号两套房屋即是4-3101、4-3104两套房屋，4-26-1与4-3101的房屋户型一样，4-26-2与4-3104的户型一样，只是房号发生变化；变更后的回迁房4-26-1、4-26-2号房屋是回迁安置给本案被告的；该两套房屋虹祥公司没有出售给其他第三人。该证据予以采信，证明了案涉回迁房屋位置由4-3101、4-3104变更为4-26-1、4-26-2，虹祥公司负责回迁房交付，虹祥公司对回迁房屋变更前后的位置无异议。对被告提交的以下证据：1、《回迁房买卖合同》，拟证明原告购买的4-3101、4-3104两套房屋由于政府规划调整导致合同约定的该两套房屋事实上无法履行交付，属于不可抗力，被告有权解除合同；合同约定购房余款在2019年7月31日前支付，原告逾期付款超过3个月，被告有权解除合同。原告质证表示，对证据的三性无异议，证明目的有异议，案涉房屋已变更为4-26-1、4-26-2号，能够交付；原告支付购房余款的条件是被告交房3日内及计算出另两套房屋的价款，原告的付款条件不具备。第三人虹祥公司质证表示，该证据与虹祥公司无关。该证据本院予以采信。2、《房屋拆迁协议书》、《房屋面积测绘报告》、现场照片，拟证明《回迁房买卖合同》约定原告购买的4-3101、4-3104号房屋变更为现被告重新签订补充条款的4-26-1、4-26-2号房屋的事实；现第三人土地收储中心委托的拆迁公司又要求将4-26-2号房屋变更为4-26-4号，原、被告签订的《回迁房买卖合同》的目的已无法实现，应予解除；原告要求确认支付房款173716.50元的依据来源于《房屋面积测绘报告》，该测绘报告是预测面积数据，原、被告签订的《回迁房买卖合同》约定的是以实测面积为准，现合同中约定的房屋根本不存在，无法对房屋面积进行实际测量，且案涉房屋正在修建中，将于2021年10月7日竣工，现无法确定房屋面积，故原告的该项诉求缺乏事实及法律依据。原告质证表示，对证据的三性无异议，证明目的有异议，被告称第三人土地收储中心委托的拆迁公司要求将4-26-2号房屋变更为4-26-4号不是事实，被告应提供证据予以佐证；原告所购的4-3101、4-3104两套房屋变更为4-26-1、4-26-2号，被告是能履行合同的。第三人虹祥公司质证表示，真实性无异议，与虹祥公司无关。该证据本院予以采信。3、（2020）黔0602执保68号执行裁定书，拟证明原告查封被告4-26-1、4-26-2两套回迁房屋和银行存款200万元，但原告起诉的实际金额与申请保全的财产及金额不符，被告将保留追究因原告保全不当给被告造成经济损失的权利。原告质证表示，对证据的三性无异议，证明目的有异议，原告实际主张的是100万元，是基于原告与被告存在继续履行合同，结合被告的经济能力。第三人虹祥公司质证表示，与虹祥公司无关。该证据的真实性本院予以采信。对反诉原告提交的以下证据：1、建设银行交易明细单、案外人朱友莲的《回迁房买卖合同》，拟证明虹祥公司负责人李**联系案外人侯兴蓉买房，侯兴蓉分别于2018年9月29日通过银行分三次（20万元、20万元、10万元）转账50万元及支付现金20万元，共计支付70万元给反诉原告用于购买4-2702号房屋，反诉原告与侯兴蓉未签订合同；李**联系案外人朱友莲购买4-2502号房屋，反诉原告与其签订《回迁房买卖合同》，约定购房单价5650元／㎡，朱友莲于2018年9月28日通过银行分四次（50万元、20万元、10万元、10万元）共计转账90万元支付房款的事实。反诉被告质证表示，四被告与朱友莲签订《回迁房买卖合同》反诉被告清楚，对转款情况不清楚，由法院依法认定。第三人虹祥公司质证表示，与虹祥公司无关，且体现不了联系人是李**。本院认为，该组证据系反诉原告与案外人之间的交易情况及合同关系，真实性予以采信。2、案外人李**制作的《房屋买卖合同》及发送该合同电子版本的微信截图，拟证明在与反诉被告签订合同前，李**已制作好《房屋买卖合同》的电子版本和书面版本，已经明确2019年7月31日反诉被告支付反诉原告42万元购房尾款的事实。反诉被告质证表示，对证据的三性无异议，证明目的有异议，《房屋买卖合同》及微信记录，系双方协商过程，最终以双方签字为准。第三人虹祥公司质证表示，该证据无法确认，且无双方签字，与虹祥公司无关。该组证据的真实性本院予以采信，证明目的不予采信。3、彭凌丈夫皮仅金制作的《房屋买卖合同》及发送该合同电子版本的微信截图、反诉原告段洲刚与反诉被告彭凌丈夫微信聊天截图，拟证明反诉被告已明知侯兴蓉支付房款70万元房款、朱友莲支付房款90万元的事实，剩余房款142万元由彭凌、张洪文支付，反诉被告明知2019年7月31日前需支付42万元尾款，但却以各种理由拒绝支付，构成违约。反诉被告质证表示，该组证据仅是双方磋商过程，并未达成协议；二原告不清楚应支付付款42万元，达不到反诉原告的证明目的。第三人虹祥公司质证表示，与虹祥公司无关。该证据的真实性本院予以采信。4、《房屋拆迁协议书》、《合同解除通知书》，拟证明《拆迁协议书》中载明剩余面积（1194.82m2－600m2=594.82m2）为段玖元个人单独所有，回迁房号为4-2502、4-2702、4-3101、4-3104，上述四套房源以实测面积为准，补差由段玖元个人承担；该四套房屋联系全部出售的事实；案涉《回迁房买卖合同》约定的4-3101、4-3104号房屋变更为4-26-1、4-26-2号两套房屋的事实，原、被告签订《回迁房买卖合同》的目的已无法实现，应予解除；反诉原告于2020年1月17日发出《合同解除通知书》，并于当日送达给反诉被告。反诉被告质证表示，《房屋拆迁协议书》的真实性无异议，证明目的有异议，签订该协议书有被告段洲刚、段亚平的签名；《回迁房买卖合同》约定的4-3101、4-3104号房屋变更为4-26-1、4-26-2号两套房屋，不存在合同不能履行的客观事实；《合同解除通知书》达不到解除合同的条件。第三人虹祥公司质证表示，与虹祥公司无关。本院认为，该组证据的真实性予以采信，证明目的不予采信。经审理，本院查明事实如下：2009年8月28日，原铜仁市国有土地资源局（现碧江区自然资源局）作为出让人与买受人虹祥公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，受让人对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施；本合同项下出让宗地编号为GP-09-10，宗地总面积25999㎡，其中出让宗地面积为25999㎡［其中批发零售用地（加油站除外）677㎡、商务金融用地677㎡、住宅用地24645㎡］；出让宗地坐落于曹家园片区，平面界址为东至锦江、南至铜仁军分区、西至贵州维盛房地产开发有限责任公司用地、北至锦江；出让宗地用途为批发零售用地（加油站除外）、商务金融用地、城镇住宅用地；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为4000万元；本合同项下宗地用于非工业项目建设，受让人承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于9984万元；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2011年2月28日之前开工，在2014年2月28日之前完工；本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对该宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响；该宗地成交价款含地上建筑物、构筑物和其他附着物的拆迁补偿费、过渡费及回迁安置费、拆迁代办费，含占用军分区95㎡土地的补偿价款，含征用农村集体土地的征地三费，不含市政道路工程建设费、场地平整工程费、耕地占用税以及其他相关税费等；根据铜仁市房屋拆迁安置中心提供的《曹家园片区房屋拆迁摸底数据概算表》，该宗地范围内涉及拆迁个人约95户，总拆迁建筑面积约32568㎡（具体面积以签订的房屋拆迁协议书为准），由市房产事业局、环北办事处等单位组织实施拆迁安置工作，在2010年12月30日之前完成全部拆迁工作，铜仁市人民政府将净地交给竞得人使用；该宗地范围内建、构筑物一部分采取异地拆迁安置，竞得人需负责异地安置区的“七通一平”，一部分就地回迁，铜仁市人民政府按1500元／㎡的价格向竞得人购买住房，用于回迁安置，回迁面积按实际需求的数量为准；竞得人须按铜仁地区城市规划管理委员会批准的《贵州铜仁曹家园项目规划及建筑方案》进行修建。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2018年6月12日，土地收储中心作为拆迁人与委托代理人骐源公司、被拆迁人（即被告段玖元、段洲刚、段亚平）签订《房屋拆迁协议书》，约定乙方（被告）房屋坐落在曹园路，拆迁房屋总建筑面积987.58㎡；安置方式为原地回迁，回迁位置在锦江壹品小区内，回迁房为电梯房；回迁房超面积部分按拆迁补偿安置方案30㎡内按2300元／㎡购买，30㎡外按市场价；根据拆迁方案规定，给予乙方回迁房百分之五十的奖励即乙方回迁房面积为：987.58㎡×1.15=1135.72㎡；乙方为失地农户，按其房占地面积给予百分之三十商铺折换成房屋面积即：197㎡×30%＝59.1㎡；乙方还房总面积为：1135.72㎡＋59.1㎡＝1194.82㎡；回迁房号为：其中共有房600㎡住宅，已与虹祥公司置换成门面和车位，剩余面积为段玖元个人单独所有，回迁房号为4-2502、4-2702、4-3101、4-3104，上述四套房源以实测面积为准，补差款由段玖元个人承担。2019年2月12日，被告段玖元、万柒（其）云作为甲方与甲方关联人（被告段洲刚、万其云）、乙方即原告彭凌、张洪文签订《回迁房买卖合同》，约定：甲、乙双方在合法、自愿、平等协商的基础上就4-3101号和4-3104号两套房产的转让事宜达成如下协议：房屋坐落于铜仁市碧江区，虹祥公司开发的锦江壹品项目，房号为4号楼31层1号（4-3101）和4号楼31层4号（4-3104），两套房屋户型以跃层下层（上层）平面图红线标注部分（平面图附后），建筑面积和套内面积均以实测报告为准；房屋属于甲方的拆迁安置回迁房，甲方出售该房屋的所有权依据为段玖元、段洲刚和段亚平三人共同作为被拆迁人与土地收储中心（委托代理人为骐源公司）签署的《房屋拆迁协议书》，该协议书中载明还房总面积为1194.82㎡，其中共有的600㎡已置换成门面和车位，剩余面积594.82㎡为段玖元个人单独所有，回迁房号为4-2502、4-2702、4-3101、4-3104，上述四套房源以实测面积为准，补差由段玖元个人承担；甲方承诺：向乙方如实陈述该房屋状况和其他具体情况，如有虚假或者隐瞒，造成乙方利益受损，由甲方承担所有责任；甲方的亲属（相关人员）均同意将该房屋出售给乙方，如因此产生纠纷导致无法办理过户手续等违约情况，由甲方承担所有责任；甲方出售给乙方的两套住房总价款由以下两项构成：第一项：302万元补差款，该补差款是指在段玖元、段洲刚和段亚平三人共同作为被拆迁人与土地收储中心签署的《房屋拆迁协议书》中，归段玖元个人单独所有的有四套房，房号为4-2502、4-2702、4-3101、4-3104，乙方拟购买4-3101号和4-3104号两套房屋；4-2502号和4-2702号两套房已由甲方另行出售，其中4-2502号房的出售单价为5650元／㎡，4-2702号房的出售单价为5850元／㎡；甲、乙双方约定，待房开商交房后，根据实测面积，计算出4-2502号和4-2702号两套房的总房款，然后乙方在4-2502号和4-2702号两套房总房款的基础上补足302万元；第二项：超出594.82㎡之后的面积补差款，该款是指《房屋拆迁协议书》中约定归段玖元个人单独所有的4-2502、4-2702、4-3101、4-3104四套回迁房应还面积为594.82㎡，甲乙、双方约定，待房开商交房以后，根据实测面积，该四套回迁房超出594.82㎡之后的面积补差款由乙方支付。在计算超面积补差款时，甲方之前出售的4-2502和4-2702两套房不享受段玖元、段洲刚和段亚平三人共同作为被拆迁人与土地收储中心签署的《房屋拆迁协议书》中约定的超面积补差政策，而是根据实测面积，用实际面积乘以单价据实计算总房款，4-2502、4-2702、4-3101、4-3104四套房超面积补差优惠政策全部由乙方购买的4-3101号和4-3104号两套房享受；房款乙方分二期付给甲方，第一期：乙方于2019年2月15日前支付甲方第一期房款100万元，甲方一致同意将款项存入段玖元在铜仁农村商业银行股份有限公司开设的账号为62×××47账户中，甲方收到款项后应当在三日内出具收据给乙方；第二期：在交付房屋三日内，乙方支付以下两笔房款：第一笔支付302万元的补差款，即就是302万元扣除之前已经支付的第一期100万元房款和4-2502号、4-2702号两套房据实计算的总房款，余下的部分由乙方在2019年7月31日前支付；第二笔支付超出594.82㎡之后的面积补差款，即按照《房屋拆迁协议书》约定的优惠政策计算出超出594.82㎡部分的面积补差款；甲方在房开公司正式交房当日即向乙方交付房屋；除不可抗力等特殊情况外，甲、乙双方不得解除合同，甲方如未按本合同约定将案涉房屋交付乙方，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任，每逾期一天，甲方按累计已付款的0.1%向乙方支付违约金，逾期超过30日，则视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，并追究甲方的违约责任；乙方如未按合同约定的时间付款，其应自本合同约定的应付款限期第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过3个月时，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；本合同自甲、乙双方签订之日起生效。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告彭凌于2019年2月13日、张洪文于2019年2月14日通过银行转账的方式向被告段玖元支付房款100万元。案涉房屋所处项目因规划调整，虹祥公司开发建设的锦江壹品4号楼由最高层31层降至26层，总楼层减少5层。被告段玖元、段洲刚、段亚平与第三人土地收储中心签订的《房屋拆迁协议书》中约定的原四套回迁房号4-2502、4-2702、4-3101、4-3104分别变更为4-25-2、4-23-4、2-26-1、4-26-2四套房。对回迁房号发生变更，经征得被拆迁人段玖元同意，段玖元于2020年1月15日在该《房屋拆迁协议书》中签字予以认可。第三人虹祥公司作为案涉回迁房安置主体，其表示虹祥公司铜仁分公司出具的《情况证明》的内容虹祥公司予以认可。《情况说明》主要载明以下内容：“2018年6月12日，段洲刚、段玖元、段亚平与土地收储中心签订的《房屋拆迁协议书》中明确的回迁房号为4-3101、4-3104号两套房屋由我司负责向回迁户交房；后因规划调整，4号楼从31层降至26层，总楼层减少5层，我司拟将原回迁给段洲刚、段玖元、段亚平的其中两套房屋相应递减5层，变为4-26-1、4-26-2号房；按照新规划后的同位置递减5层的楼房号，即《房屋面积测绘报告》中的4号楼26层1号房和4号楼26层2号房，该房号的变更在2020年1月15日也征得被拆迁户段玖元的认可，并在《房屋拆迁协议书》第七条中进行了备注。”案涉回迁房所处4号楼工程尚在建设中，未竣工。庭审中，原告表示放弃其诉状中第二项诉求即要求确认原告仅向被告支付第二期第一笔购房款173716.50元，同时表示对要求被告协助原告办理案涉房屋产权转移登记的诉求保留诉权。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《回迁房买卖合同》是否合法有效；2、该合同应否继续履行，该合同目的是否不能实现，应否予以解除；3、被告应否向原告履行交房义务；4、合同履行过程中，被告是否存在违约，应否向原告承担违约责任。关于焦点一，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告彭凌、张洪文与被告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云在平等自愿的基础上签订的《回迁房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案原、被告理应继续履行双方签订的《回迁房买卖合同》，任何一方不得擅自变更或者解除合同。庭审中，被告提出因规划调整，导致原告所购房屋事实上已不能履行，双方合同目的已无法实现，同时提出原告仅支付了首期房款100万元，逾期未向被告支付购房余款42元构成违约，被告已于2020年1月17日向原告送达书面解除合同的通知，原告在收到解除合同通知后未在15日内提出异议。对此，本院认为，《回迁房买卖合同》约定及庭审中四被告表示，案涉回迁房属被告段玖元个人单独所有。经庭审查实，案涉项目发生规划调整，作为拆迁征收主体的土地收储中心及作为回迁安置主体的虹祥公司，均表示因规划调整，经征得被拆迁人段玖元同意，案涉回迁安置房号由《拆迁协议书》中约定的4-3101、4-3104号两套房变更为4-26-1、4-26-2号两套房，对此，段玖元在该《拆迁协议书》中签字确认，且对回迁安置房号的变更段玖元不持异议。庭审中，虹祥公司明确表示案涉房屋目前尚在建设中，尚未竣工，该公司后续能够交付给被告。故，案涉标的物即原告所购房屋不存在不能履行的情况，原、被告的合同目的能够实现。故对被告提出案涉房屋交付不能的辩解理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。对被告提出原告逾期支付购房余款构成违约的问题，本院认为，根据案涉《回迁房买卖合同》第三条对房款支付方式的约定，第二期房款双方约定“在交付房屋三日内之内，乙方（原告）支付以下两笔房款：……”。案涉房屋尚未交付，且案涉房屋购房余款需依附于案外人的购房款项据实计算得出。即使按被告的理解认为原告构成违约，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第46条规定，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。本案原、被告签订案涉合同后，双方当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，保障交易安全，全面履行合同约定的义务。因此，案涉《回迁房买卖合同》的目的能够实现，不具备合同解除条件，原、被告应当继续履行。故，对原告彭凌、张洪文要求履行该合同的诉讼请求，本院予以支持，对反诉原告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云要求解除该合同的反诉请求，本院予以驳回。关于焦点三，本院认为，案涉房屋尚在建设中，目前尚不具备交付使用条件，且该房屋交付与否依附于虹祥公司向被告履行交房义务之后，现交房期限尚不能确定，处于待定状态。现原告要求交付房屋，其该项主张尚不具备条件，待条件成就后，被告应积极向原告履行交房义务，原告对此可另行主张权利。关于焦点四，在合同履行过程中，因案涉房屋规划调整，房号发生变更，且该房屋至今尚不具备交付条件。该现实状况非原、被告意志所能左右。原告主张被告违约，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应提交充分证据足以证明被告存在违反合同约定的行为，至本案作出判决前，原告提交的证据不足以证明其主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告彭凌、张洪文应承担举证不能的不利后果。故，对原告彭凌、张洪文要求被告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云支付违约金100万元的诉讼请求，本院依法予以驳回。庭审中，原告彭凌、张洪文表示放弃其诉状中第二项即要求确认原告仅向被告支付第二期第一笔购房款173716.50元的诉求，同时表示对要求被告协助原告办理案涉房屋产权转移登记的诉求保留诉权，此系原告对诉权的处分，符合法律规定，本院予以准许。对本案诉讼费、保全费的负担问题，根据《诉讼费用交纳办法》第六条第一项、第二项“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费：”及第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，本院根据本案当事人双方诉求胜、败诉情况对诉讼费及保全申请费由当事人进行分担。对原告彭凌、张洪文申请保全产生的保险费，此系原告为申请保全提供担保所产生的费用，该部分费用应当由原告自行承担。综上所述，对本诉原告彭凌、张洪文要求继续履行与本诉被告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云签订的《回迁房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。对反诉原告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云要求解除该《回迁房买卖合同》的反诉请求，本院予以驳回。对本诉原告、反诉原告的其他诉讼请求，本院依法予以驳回。第三人土地收储中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依法对本案进行缺席判决。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）彭凌、张洪文与被告（反诉被告）段玖元、段洲刚、段亚平、万其云继续履行双方于2019年2月12日签订的《回迁房买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）彭凌、张洪文的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）段玖元、段洲刚、段亚平、万其云的反诉请求。本诉案件受理费40350元，已减半收取计20175元，反诉案件受理费6900元，保全申请费5000元，合计32075元，由原告（反诉被告）彭凌、张洪文负担20000元，被告（反诉原告）段玖元、段洲刚、段亚平、万其云负担12075元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  饶和秀二〇二〇年七月二十八日法官助理杨婷婷书记员郑宇翔