山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终2917号上诉人（原审被告）：邹城万德置业有限公司，住所地邹城市崇义路**，统一社会信用代码91370883328434371N。法定代表人：周友传，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋庆富，山东法至上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文凯，男，1993年4月26日生，汉族，居民，住山东省邹城市小胡**。被上诉人（原审原告）：徐娜，女，1994年8月28日生，汉族，居民，住山东省邹城市小胡**。上诉人邹城万德置业有限公司因与被上诉人王文凯、徐娜商品房预售合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初6323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹城万德置业有限公司上诉请求：撤销原审判决，驳回王文凯、徐娜的诉讼请求。事实与理由：邹城万德置业有限公司已按商品房买卖合同的约定将房屋交付给了王文凯、徐娜，不存在逾期交房的违约事实。双方于2018年1月21日签订《商品房买卖合同》，并约定于2018年5月1日交付房屋，该房的实际出售价格为474444元，王文凯、徐娜应向邹城万德置业有限公司交付该房款。为维护购买人的利益，邹城万德置业有限公司与邹城万能盈隆商业运营管理有限公司共同商议，在征得王文凯、徐娜同意的情况下，将其购买的该房由运营公司返租。各方签订了合同，邹城万德置业有限公司从总房款474444元中仅收取427000元，差价部分王文凯、徐娜不再缴纳，由运营公司以租赁形式支付前两年租金。根据邹城万德置业有限公司在庭审时提交的两份合同证据足以证实，邹城万德置业有限公司已按约定交付给王文凯、徐娜房屋，运营公司也从2018年5月1日已向王文凯、徐娜交付了租金，且合同均已实际履行，王文凯、徐娜已获得购房的预期利益，进一步证明了邹城万德置业有限公司不存在违约的事实。王文凯辩称，请求维持原判，合同显示2018年5月1号交房，但是我们没有收到任何交房信息和任何电话通知或者信件，所以我们不承认上诉人已经将房屋交付给我们。徐娜未作答辩。王文凯、徐娜向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即向原告出示万德广场2幢3层3183号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书；2、依法判令被告向原告支付自2018年5月1日起至2019年11月1日止逾期交房违约金57645元及自2019年11月1日起按每日总房款万分之三计算至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月21日原告王文凯与被告邹城万德置业有限公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，双方约定原告购买被告开发的万德广场2幢3层3183号商铺，单价11407.96元/平方米，总计价款427000元，原告首付214000元，贷款214000元。双方在商品房交付条件中约定，该商品房交付应具备：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房房屋测绘报告。在补充条款第四条中双方约定交房是出卖人提供商品房的五方验收报告即达到交付条件。在合同中双方约定房屋交付时间为2018年5月1日，同时在合同第十二条中约定逾期交付，合同继续履行。逾期90天后出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一金额的违约金。在补充条款第四条第（4）项约定由于出卖人自身原因致该房屋逾期交付的，双方同意主合同约定的交付期限自动顺延2个月，且不视为出卖人逾期交付，买受人不得向出卖人主张任何索赔。原告于2018年1月25日向被告预付购房款214000元，2018年3月24日交付房款213000元，被告向原告出具发票两张。2018年2月6日原告作为甲方，邹城万盈隆商业运营管理有限公司作为乙方，被告作为丙方，共同签订《商铺合作经营管理协议》，委托期限自万德广场二号馆正式开业时间2018年5月1日，如实际正式开业时间有所变动，则以实际开业时间为准，正式开业时间最迟不超过2018年12月1日，超过的以2018年12月1日正式计算委托起始时间，期限为15年，前两年不支付租金收益，后十三年按照约定数额按不同比例支付。另查明2018年1月1日-2018年5月1日，因政府发布污染而责令停工35日。一审法院认为，原被告双方自愿、平等、协商一致基础上签订的商品房买卖合同及合作管理协议，不违背国家法律和政策，系有效协议，有效合同对双方均具有约束力，原被告均应依约履行。原被告双方均认可该争议房屋至今尚未交付，被告也认可该争议的房屋尚未取得竣工验收证明，因此，原告请求向原告出示万德广场2幢3层3183号房产竣工验收合格验收备案表、质量保证书等时机尚不具备，对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的逾期交付房屋问题，本院认为原被告签订商品房买卖合同的日期为2018年1月21日，合同约定交房时间为2018年5月1日，该期间由于环保原因政府责令非连续性停工35日，属于不可抗力，交房日期应予以顺延。被告至今尚未交付房屋，被告存在逾期交房的情形，被告应支付违约金。原告双方在合同补充条款中约定，由于出卖人自身原因致该房屋逾期交付的，双方同意主合同约定的交付期限自动顺延2个月，且不视为出卖人逾期交付，买受人不得向出卖人主张任何索赔。因此，原告主张逾期交房起始时间由2018年5月1日顺延3个月零5天，即2018年8月5日。关于逾期违约金方面，双方在商品房买卖合同中约定逾期90日后按照总房款依照日万分之一的标准支付，符合法律规定，原告对于逾期违约金的请求，应从2018年11月3日予以支持。被告辩称，原被告和案外人邹城万盈隆商业运营管理有限公司签订了《商铺合作经营管理协议》，邹城万盈隆商业运营管理有限公司给付了原告租金，视为被告已交付了房屋，原告并未受到任何损失，不应赔偿违约金。本院认为，原被告法律关系系买卖商品房关系，而原告与邹城万盈隆商业运营管理有限公司系房屋租赁关系，二者非同一法律关系也非同一主体，原告和案外人可以各自依照各自法律关系主张各自的权利，因此被告的辩称，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条的规定，判决：一、被告邹城万德置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王文凯、徐娜2018年11月3日至2019年11月1日违约金15500.1元（363天*427000元/10000）。自2019年11月2日起，以427000元为基数，按照日万分之一的标准支付违约金，直至被告交付原告由五方验收合格房屋为止。二、驳回原告王文凯、徐娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计202元，由被告邹城万德置业有限公司负担。二审中，邹城万德置业有限公司提交新证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证。邹城万德置业有限公司提交涉案房屋的验收报告复印件一份，拟证实涉案房屋已经于2020年4月30日经过验收合格，按照合同约定已经将房屋交付给了邹城万盈龙商业运营管理有限公司。王文凯质证认为，对证据的真实性无异议，认可涉案房屋已经五方验收合格，但是房屋并未交付，邹城万德置业有限公司主张2020年4月30日涉案房屋验收合格，但是本案起诉的原因是因为2018年5月1日没有交房，和邹城万德置业有限公司提交的上述证据无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：涉案房屋是否存在逾期交房的事实，邹城万德置业有限公司是否应向王文凯、徐娜支付逾期交房违约金。王文凯、徐娜与邹城万德置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。王文凯、徐娜已向邹城万德置业有限公司支付了合同约定的房价款，邹城万德置业有限公司应按照合同约定于2018年5月1日向王文凯、徐娜交付房屋。邹城万德置业有限公司主张与王文凯、徐娜、邹城万盈隆商业运营管理有限公司签订了《商铺合作经营管理协议》，邹城万德置业有限公司已向邹城万盈隆商业运营管理有限公司交付了涉案房屋，邹城万盈隆商业运营管理有限公司已向王文凯、徐娜支付租金，王文凯、徐娜已获得了购房预期利益，邹城万德置业有限公司不构成逾期交房违约。本院认为，首先，案涉双方在案涉商品房买卖合同补充条款第四条中约定：“交房是出卖人提供商品房的五方验收报告即达到交付条件”，根据二审中邹城万德置业有限公司提交的涉案房屋的验收报告，案涉房屋于2020年4月20日方才验收合格达到交付条件；其次，案涉商品房买卖合同约定的案涉房屋价款为427000元，邹城万德置业有限公司向王文凯、徐娜开具的发票金额亦为427000元，并非邹城万德置业有限公司主张的474444元，无法体现邹城万德置业有限公司所主张的以免交部分房屋价款的方式将前两年租赁收益支付王文凯、徐娜；第三，邹城万德置业有限公司未提供证据证明其已将案涉房屋交付邹城万盈隆商业运营管理有限公司经营管理，同时邹城万德置业有限公司与王文凯、徐娜、邹城万盈隆商业运营管理有限公司签订的《商铺合作经营管理协议》约定：“甲方丙方自愿并同意将商铺及该物业自正式开业之日起两年期无偿提供给乙方经营管理……”，案涉房屋交付邹城万盈隆商业运营管理有限公司运营管理后，亦有两年的无偿使用期，王文凯、徐娜并未享有邹城万德置业公司所主张的租赁收益。故邹城万德置业有限公司主张以将涉案房屋交付邹城万盈隆商业运营管理有限公司经营管理，王文凯、徐娜享受租赁收益的方式交付了案涉房屋，无事实及法律依据，本院不予采信。一审法院按照双方商品房买卖合同约定，判决邹城万德置业有限公司支付王文凯、徐娜逾期交房违约金，并无不当。综上所述，邹城万德置业有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由邹城万德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年七月九日法官助理刘洪信书记员计涵