江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初5461号原告：左海州，男，1994年1月22日生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：陈洁，江苏王牌律师事务所律师。被告：范颖，女，1985年7月29日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：钱亚飞，江苏中舜律师事务所律师。原告左海州与被告范颖、第三人苏州苏欣安生活服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法由审判员唐丽宁独任审判。审理中，原告申请撤回对第三人苏州苏欣安生活服务有限公司的起诉，经审查符合法律规定，予以准许。因案情复杂，本院将本案转成普通程序审理，由审判员唐丽宁担任审判长并主审、人民陪审员袁美华、沈惠琴参加评议组成合议庭，本案于2019年10月16日、2020年4月2日两次公开开庭进行审理，原告左海州（第一次）及其委托诉讼代理人陈洁、被告范颖及其委托诉讼代理人钱亚飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左海洲诉称，原、被告双方于2019年4月29日在居间方苏州苏欣安生活服务有限公司的居间下，签订了合同编号为：8880004的房屋买卖合同，被告向原告出售坐落在苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园6幢1807的房屋(以下简称：“该房屋”)。合同约定该房屋的成交价格为壹佰捌拾壹万五仟圆整，同时约定了双方须在2019年7月15日之前提供相应原合法的(过户/贷款)证件，并进行资金托管。合同签订后，原告按照合同约定，于当天(2019年4月29日)向被告支付了购房定金五万元整。但被告因合同签订后，该房屋的市场价格上涨而迟迟不继续履行合同义务，拒不提供相应的证件办理房屋交易过户的相关手续。虽经原告及居间方多次催告，仍以各种理由推托履行合同义务。最后明确表示不会继续履行合同义务，拒绝出售该房屋。现为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告返还购房定金50000元整，物业费2530元；2、被告向原告赔偿违约金暂计363000元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉请为：确认双方于2019年4月29日签订的《房屋买卖（居间）合同》已于2019年7月15日解除。被告范颖辩称，请求驳回原告对退还物业费2530元之外的全部诉讼请求。原、被告双方于2019年4月29日签订房屋合同后，虽经被告多次催促，但原告一直不履行签订正式合同的义务，导致2019年4月29日协议不能履行，违约责任在于原告，被告不应当承担违约金和返还定金5万元的责任。经审理查明，2019年4月29日，售房人（甲方）范颖、购房人（乙方）左海州与苏欣安生活服务有限公司签订房屋买卖（居间）合同，约定甲方同意将本人位于苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园6幢1807的房屋出售给乙方，建筑面积为80.75平方米，房屋所有权证书编号：不动产第30192037号，甲方出售房屋已征得房屋共有人(承租人)的同意，并为此承担相应的法律责任，乙方对上述房屋以充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋……甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹佰柒拾陆万伍仟元整（大写）。该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，增值税由乙方承担，契税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担。该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担。乙方于2019年4月29日向甲方交付定金人民币(大写)：伍万元整(购房定金可冲抵购房款)。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证(不动产证)等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。若乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权证办理之前的担保责任，则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据，乙方需向丙方支付相应的贷款服务费，办理贷款的其他费用由乙方自行负担。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2019年7月15日之前提供相应原合法的(过户/贷款)证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于领款领证前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方承诺于领款领证前办理完毕户口迁移手续。甲方保证腾房交钥匙前，该房屋无纠纷。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。在第六条违约责任中约定：1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。3、甲方在本合同签订后，应保证该房屋的装修及配套设施与签订本合同前相符，否则按甲方违约处理。4、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1)贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。(3)乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其它费用由违约方承担。第九条，手写注明：伍万定金属于房款，交易结束不予退还（房屋成交价格为壹佰捌拾壹万伍仟圆整）。物业费自2019年1月1号开始由乙方承担。该协议还对其他事项进行了约定。协议分别由甲方范颖、乙方左海州及中介方苏州苏欣安生活服务有限公司签字或盖章。原告于2019年4月29日支付被告定金50000元,2019年6月19日支付被告物业费2530元。2019年6月13日，被告在微信中询问原告：“想问你准备贷款吗？还是全款？”原告回答：“贷款，我现在在投资店铺，需要还几百万，不会考虑全款。”被告回答：“好的，最近贷款好像挺慢的，所以问问你。”6月17日，原告与被告微信，原告称：“我们今天6点钟去中介（新中介）那边签一下（合同），签完了明天和之前的中介说你不卖了，我不买了，我们两家和平谈好了。”被告回答：“今天就让他（新中介）现动起来啊，比如网签快运先走的吧。”原告称：“能走的流程我和他说了，晚上6点去签一下合同（重新签订合同）。”被告：“好的。”2019年6月18日，被告向中介张某,4提出要求签订正式的三方合同，约定付款方式。6月19日，被告在中介、原、被告的微信群中提出：“为了双方权利义务的保障，我建议双方需要签署一个正式的买卖房合同，把资金的支付方式、支付时间、房屋交付的状态做一个详尽的规定……只要双方就这些不详尽的地方协商一致以后，我愿意立刻交付卖房材料积极配合中介做好各方面的手续……”原告回答：“支付方式任何中介都不会写，根本就没这条支付时间，等贷款一些东西弄好只要中介通知我需要……”6月26日，被告在三方群中提出签订补充协议，原告母亲在群里表示让原告跟中介谈。7月4日，被告再次在三方群里提出签订补充协议，原告回复：“合同不是你说重签就重签，你说重签那你签第一份的时候为什么不看好，我现在就要求抓紧走流程，还有全款和贷款，在开始之前就和你们说过贷款不考虑全款，后来你微信也问过我，我也和你说过不考虑全款，会贷款的，现在我自己之前房子都卖掉了，6月多久催你走流程你一直不走，一直拖。”原告回复：“没有说重签，原来的生效的。”2019年7月5日，原告短信回复被告：“我说了，这些你和中介讲好，提前几个小时和我讲一下，我这边会配合你们的时间。”、“你想补签什么你直接和中介说你们约好时间通知我，我这边配合你们。”中介张某,4将存量房买卖合同电子档发送至三方群里，中介张某,4在群里表示：“客户（原告）给我电话了不同意，请您（被告）配合我走流程吧。”7月9日，被告在三方群中再次要求签订正式合同，原告要求被告配合中介走流程。7月15日，被告在三方群中称：“鉴于买家签订居间合同后一直就签订正式的买卖合同达不成合意，期间我方多次通过微信何手机短信方式催促卖方签订正式的买房合同，买房先是同意而后反悔，至今仍然未能与我方达成正式买卖合同的合意。鉴于上述情况，我方与买方已无达成正式买卖合同可能！导致康桥溪案6幢1807室的房子未能成功出售，现决定退回依据居间合同收取的定金。”当日，被告将定金50000元及物业费2530元微信退还原告，原告未领取。另查，相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园6幢1807室房屋由被告范颖单独所有。审理中，原告明确对其损失即房屋差价损失不申请鉴定。上述事实，由当事人提供的房屋买卖（居间）合同、收条、微信聊天记录、短信记录及当事人陈述等佐证，本院予以认定。审理中，原告申请证人张某,4出庭作证，张某,4到庭陈述，“当时说付款的方式需要贷款，首付没有说。因为时隔时间较长，记不清了，双方可能有商量过首付比例，但我记得是50%的比例。贷款的比例记不清了。约定最晚是7月15日左右走资金托管流程。6月下旬的时候被告和我说可以走流程了，我就向双方索要证件，原告的都给我了，2019年6月下旬的时候我和房东（被告）要，房东说需要重新签一份买卖合同，我和原告也说过，房东说要按照链家的条款签订一份合同，原告不同意重新签订，我一般都是微信群了发微信催促双方，双方协商的过程中，原告没有说过不买，他是小房换大房，被告没和我讲过不卖。在合同履行过程中原告告诉我出售的房子不太顺利，听原告说被告说想要赔5万元，不打算卖涉案房屋，但被告没有和我说过。正常履行过程中都是我催促双方。我记得当时已经谈好了（首付款支付时间、比例、贷款金额及下放时间）。（你做网签是之前是否需要将首付款比例即贷款金额及下放时间都进行详细的约定？）是的，先约定，后作网签。（你有无组织过双方就首付款比例即贷款金额及下放时间进行沟通？）材料都还没有给我齐全，我还没有送审，没有机会组织双方进行沟通。”经质证，原告认为证人证言明确表示在其开始要求其办理网签手续所需要的相关材料时候，原告已经提交了所有的材料，但被告拒绝提供相关材料，从而导致正常的房屋交易过户手续无法进行下去。同时证人也表示即使双方签订的房屋买卖居间合同中对于首付款的比例、贷款金额没有做出明确约定，但只要最后的首付款符合苏州市存量房交易的相关规定，就可以继续进行交易，也不影响被告最后所获得的房款数额。对于房屋贷款及房屋贷款的下放时间及最后房款获得的时间没有在双方签订对方房屋买卖居间合同中进行约定，是被告自身的疏忽，被告因此要求原告从新签订一份合同，来弥补自己的过失以保障自己是权益没有法律依据。对于该房屋交易中需要被告等待原告将御窑花园的房屋出售后在开始办理相关手续，在交易之初已经告知被告，且获得同意。所以原告于2019年6月13日后开始提供材料，进行相关手续的办理，即没有违背合同约定，也不影响被告的实体权利。从合同及事实履行角度，原告已经完全履行了合同义务，也配合了相关手续的办理。被告认为，1、证人在关于原被告双方签订4月29日居间协议时，有无约定首付款及贷款比例，虽然有所反复很矛盾，但其第一次回答是并没有约定首付款，因此可以综合认定，双方居间合同中并没有对款项支付进行明确的约定，应当在签订存量房契约时，进行协商以争取取得一致，因此居间合同只是预备合同，存量房买卖契约是正式合同。2、证人证言明确被告通过微信、短信在2019年7月19日前多次告知原告及中介，被告已经备齐所有的手续，并催促中介及原告签订正式合同。同时证人在作证时候提到未能促成该交易是为了等原告出售前一套房后，由此可见在2019年7月15日无法进一步推进房屋买卖的责任不在被告，而在原告。3、证人证言也证实了作为卖房人的被告，对于房屋买卖的核心条款，款项的支付时间及数额是存在重大关切的。4、证人证言可以证明办理网签之前应当先有双方关于格式条款具体内容的一致意见，本案中原被告双方未能就相应具体内容，尤其是付款款项上未能达成一致意见，因此显然无法办理网签。在不签订存量房买卖契约之前，被告也完全有权保留相应的资料。且双方也并没有约定被告提交过户资料是在房屋买卖契约之前。这也并非是被告的合同义务。且从事实上不签订存量房买卖契约而交付过户资料是没有任何意义的。5、证人证言可以证实其在和原告的聊天记录中，关于被告希望涨价完全是其片面之词，因为证人当庭明确被告从来没有向证人表达过涨价的意思，另外也没有表达过不愿意出售房屋的意思表示。本院认为，左海州与范颖之间签订的房屋买卖（居间）合同、为双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。左海州已按约支付范颖购房定金50000元。根据双方的微信聊天记录，被告认可原告需贷款支付部分房款。原告虽陈述，购房事宜都是原告父亲谈的，签字是原告本人签字的，据原告所知首付比例应当在50%以上，7月15日之前将首付款转到资金托管账户，其后再办理贷款。但双方就首付款比例、贷款比例在房屋买卖（居间）合同中并未约定，从双方的聊天记录及到庭证人张某,4陈述中，可见双方就首付比例并未约定。被告曾多次提出与原告就首付款比例、贷款比例进行协商，原告在交易过程中也曾同意与原告签订补充协议，将上述事项逐一明确，但原告在交易中从未明确其认可的首付比例、贷款比例及可能的付款时间，最终也拒绝就上述事宜进行协商。原、被告签订的房屋买卖（居间）合同未明确约定付款时间，原、被告作为房屋买卖合同的双方均应积极推进交易进行，房屋买卖涉及金额较大，按照交易惯例，首付款比例、贷款比例影响付款周期，进而影响交易的达成。被告提出就首付比例协商并无不当，原、被告就合同重要条款未能达成一致，合同因不可归责于双方的因素解除，被告应返还原告定金50000元及物业费2350元。双方对房屋买卖（居间）合同已解除均无异议，本院予以确认。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告左海州与被告范颖于2019年4月29日签订的《房屋买卖（居间）合同》解除。二、被告范颖于本判决生效之日起十日内退还原告左海州定金50000元及物业费2530元，合计52530元。如采用转账方式支付，请汇入左海州指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021090。三、驳回原告左海州的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7533元，保全费2598元，合计10131元，由原告左海州负担8472元，由被告范颖负担1659元（左海州预交的诉讼费用，由本院退还，范颖负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331042149）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10×××76户名江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 员  唐丽宁人民陪审员  沈惠琴人民陪审员  袁美华二〇二〇年七月三十一日书 记 员  唐宽正