广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5322民初89号原告：黄香梅，女，汉族，1977年6月7日出生，公民身份号码：441************924，住广东省云浮市郁南县**************。被告：郁南县甘露实业有限公司。住所地：郁南县*********。法定代表人：简某1。委托诉讼代理人：练明洪，广东长正律师事务所律师。原告黄香梅诉被告郁南县甘露实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后转为普通程序进行审理。于2020年3月19日、2020年5月7日公开开庭进行审理，原告黄香梅、被告郁南县甘露实业有限公司的委托诉讼代理人练明洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄香梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告40000元首付房款、3540元物业维修基金。二、判令赔偿律师费2000元，起诉费（实际收费为准），利息（按银行贷款利息计）从2019年10月2日至结案日。合计45540元。事实和理由：原告黄香梅于2019年10月2日与丈夫去郁南县甘露实业有限公司旗下的甘露里楼盘参观，原告在销售人员诱导下交了3000元。2019年10月6日原告在微信与售楼人员明确说明交钱签协议前要提前给原告看，并未达成购房意见一致，原告丈夫于2019年10月7日以原告的名义交了40000元首付房款、3500元物业维修基金。微信讲过了2020年1月20日交完首付款，这只是对买房的一种意向。当时也并未签任何的认购书、购房合同和协议。2019年10月15日被告叫原告过去签协议书，原告觉得协议不合理，协议上写明2019年10月7日支付40000元后签署商品房买卖合同，但并未签署。因协议不合理原告并无签名，销售人员说不签名就退房，只能退23540元剩下20000元不能退，当时双方协商不来。正常的商品房买卖流程是订金（签认购书）首付款签名（商品房买卖合同）。签合同是公平公正自愿的。被告违反合同法相关规定，现诉至法院，请依法支持原告的诉请。被告郁南县甘露实业有限公司答辩认为：原告主张退还首付房款和物业维修基金理据不足，这次交易违约方在于原告，理由如下：一、在原告向答辩人支付40000元首付房款时起，双方已经达成了基本的口头的合同，也就是约定将房屋出售给原告。原告在没有解除双方达成的口头合同前，无权主张要求退还购房款。依据《合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。原告如果明确不再履行双方达成的口头购房合同的，诉讼请求应当先解除合同，才有权要求返还房款。二、导致双方不能继续签订书面购房合同的原因在于原告方，过错在原告，违约方在原告。答辩人开发的楼盘已获得商品房预售许可证。因此，答辩人将涉案房屋出售给原告的行为是合法的。三、原告应当继续履行双方达成的口头购房意向合同，到答辩人处签订书面商品房买卖合同，涉案房屋在原告支付了首付款后，答辩人直至现在仍将房屋留给原告，尚未出售。四、原告应当赔偿因违约而造成的答辩人的损失，损失包括2019年10月份的房价与现在房价因跌价之差而造成损失的、可得损失、员工接待方面的损失等。双方的“收据”可视为一种合同，也就是答辩人取得涉案款项的依据是双方达成的口头合同，并不是没有原因的不当得利。五、原告主张的律师费应由原告自行承担，因致使不能签订合同的原因在于原告方，不是答辩人。请法院驳回原告的诉讼请求，因原告没有主张解除合同，且是原告单方面违约。答辩人所收的购房款不应当退回，原告所付的首付房款远远比我方损失少得多。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并进行了质证，相关证据在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月2日原告黄香梅到被告郁南县甘露实业有限公司开发的甘露里楼盘处，经协商，原告有意向购买甘露里六幢605房，当日原告预交了3000元款项给被告（原、被告均确认该3000元款项为购房定金），双方确认未签订房屋认购、订购协议。2019年10月7日原告的丈夫交付了40540元给被告，被告将原告原已交付的购房定金3000元作为首期购房款的一部分，被告开具两张收据，其中一张收据载明：“收到黄香梅代收代交6#605物业维修基金3540元。”另一张收据载明：“收到黄香梅6#605首期房款40000元”。原、被告双方确认，双方未签订任何商品房预售合同和商品房买卖合同。另经查，甘露里楼盘为被告开发，该楼盘6幢楼房已于2019年8月30日办理商品房预售许可证。原告认为其意向购买的商品房重要内容未与被告达成一致协议，要求被告返还相关款项，经与被告协商未果，原告遂起诉请求被告返还所交的款项并负担相关费用。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于本案的法律关系。商品房预售合同，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价值的合同。本案双方对原告有购买意向的商品房房号口头约定，原告向被告交付定金与首付款，但从双方提交的证据，双方未对原告意向购买的商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等主要内容进行约定，该协议不具备商品房买卖合同的主要内容，不是商品房买卖合同。本案应定性为商品房预售合同。关于款项是否返还问题。本案双方未签订书面商品房买卖合同，双方对于未签订书面商品房买卖合同原因各持意见，原告认为被告在2019年10月7日交付4万首期款时未告知其商品房面积、价款等，原、被告之间口头合同不合法、不成立。而被告则认为双方对商品房的基本状况、价款已约定，双方已达成基本口头合同。本案双方对原告有意向购买的商品房房号进行约定，但对原告意向购买的商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等主要内容未能协商一致，被告也未提交证据证实在2019年10月7日交付4万元首付款时双方就上述主要内容进行约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”上述司法解释第十六条第一款规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”商品房买卖涉及购房人重大权益，法律关系复杂，被告作为房地产开发企业，应就商品房的重要事项以书面形式清楚明确约定，以保障双方的合法权益，但被告在双方仅达成了口头合同，又未证明就房产价款、违约责任等重要事项协商一致情形下，即收取原告的定金、首期款、物业维修基金不符合上述法律规定。从加大对购房人利益保护角度考虑，对于本案原、被告最终未能签订商品房预售合同或商品房买卖合同方面的责任，对此作为房地产开发企业的被告应承担责任。对于原告请求返还购房款与物业维修基金，因双方未能协商一致合同条款，原告要求被告退还全部已付房款与物业维修基金，对其该项请求予以支持。对于原告请求被告赔偿律师费2000元及利息，对此原告未提交相关证据证实其支出律师费，对其该项请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告郁南县甘露实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将收取的首期房款40000元、物业维修基金3540元返还给原告黄香梅。二、驳回原告黄香梅的其他诉讼请求。案件受理费938.5元，由原告黄香梅负担50元，被告郁南县甘露实业有限公司负担888.5元（原告已预付案件受理费469.25元）。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  卢志浩审 判 员  卢小莹人民陪审员  李振强二〇二〇年七月十日书 记 员  梁朝伟