湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初1801号 原告：怀化众合物业服务有限公司，住所地怀化市鹤城区。 法定代表人：尹勇。 委托诉讼代理人：陈有福（特别授权），男，汉族，住湖南省中方县,系该公司副总经理。 被告：袁海（曾用名袁铁宝），男，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 原告怀化众合物业服务有限公司（简称“众合物业公司”）与被告袁海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈有福、被告袁海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众合物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2016年1月1日至2020年1月31日所拖欠的物业服务费：陆仟叁佰零壹点捌玖(6301.89）元整；2、支付滞纳金：以物业服务费6301.89元为基数，从2020年1月8日起，按每日千分之三的标准计算至物业费付清之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确物业费收费标准合同约定为每月每平方米1.2元，但是2017年经过法院判决之后物业费收费标准就降低到了每月每平方米1元。事实和理由：原告分别于2013年12月10日、2017年12月8日，与怀化宏翔房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》及延续合同；约定由原告对奥林新村小区进行前期物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，约定小区高层住宅业主按其所拥有的建筑面积1.2元每月每平方米的标准收取物业服务费，但在实际收取过程中只按1.0元每月每平方米的标准收取；同时约定逾期交纳物业管理服务费的：从逾期之日起按逾期之日每日千分之三的标准收取滞纳金，原告自2013年12月10日起，完全履行了合同约定的义务和相关法律、法规，规定的义务。而身为该小区1栋1403室（其建筑面积为128.61平方米）的业主，享受了原告提供的物业服务，经原告多次催促被告按时缴纳物业服务费，被告均以房屋质量问题；未直接与原告签定物业服务合同，等种种理由拒绝交纳物业服务费。物业服务费是物业公司为了维护小区的公共设备、设施、公共区域所产生的物业服务成本，其应当由全体业主按其建筑面积共同承担。物业服务合同对全体业主都具有约束力，被告拒交物业服务费的理由均不能成立。被告自2016年1月1日至2020年1月31日，共拖欠49个月的物业服务费：6301.89元整。期间原告多次催要，被告均以种种理由拒绝交纳。 被告袁海辩称：本人所购买怀化宏翔房地产开发有限公司所开发奥林新村商品房，于2013年签订购房合同，至2020年4月29日此小区无规划、无质检、无环保、无消防验收等，已列入怀化市历史遗留问题处理。按中华人民共和国主席令第二十九号文件中华人民共和国消防法（2019年修订）第十三条禁止投入使用。本人因居无住所顶着巨大人身和财产安全风险的情况下无奈私自入住所购买的房屋，并不表示认可在没有规划、质检和消防验收等程序情况下的产品质量和不正当入驻的物业服务。1、本人与原告并无物业服务合同关系。本人在知情房屋禁止投入使用的情况后并未与原告签订物业服务合同。原告与怀化宏翔房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》及延续合同无权将收费标准和高额滞纳金等约定向业主主张权力；原告无权向协议书以外的本人主张此合同权力；2、原告入驻程序、经营过程违法违规。理由：（1）奥林新村商品房没有规划、质检、环保、消防验收等相应程序，建设单位将禁止投入使用的住房物业交付业主不合法，原告在未进行招投标且知情的情况下承接禁止投入使用的小区物业服务不合法（湖南省物业管理条例（2018年7月19日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2019年1月1日起施行）第二十六条新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接；第二十七条实施承接查验的物业，应当符合下列要求：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部门备案)。（2)对于禁止投入使用的房屋物业公司与开发商所签前期物业服务合同应由开发商支付物业费。（3）奥林新村禁止投入使用，此时原告在知情的情况下与怀化宏翔房地产开发有限公司所签的《物业服务合同》及延续合同建立在不合法不合规的基础之上是不生效的。（4)奥林新村禁止投入使用，此时原告与业主所签的《物业服务合同》建立在不合法不合规的基础之上是不生效的；3、原告强占“物业服务”位置不作为。理由：（1）违法承接禁止投入使用的小区物业服务且未公布服务合同、服务范围、未公布物价局和社区等备案文件。（2）对禁止投入使用的建筑公共区域私自招商广告位(如负一层入口、电梯口等）且不公开招商合同及收费情况。（3)对专项维修资金缴存、使用情况未进行公布，地下负**漏水、杂物堆放、卫生整理不闻不问。（4)对进出小区人员不进行监管、不设单元门禁、无保安巡查、无消防设施配备、无安全防范管理等，导致人身和财产仍然得不到保障，牛皮癣广告条随处张贴；4、综合上面所例情况，原告在入驻程序、经营过程违法违规强行进行非法经营活动且不作为的情况下：（1)本人不认可原告诉讼事由，并保留追究其欺诈和赔偿的权力。（2)要求原告返还本人2013年12月10日至2015年12月31日所交全部物业费用和所占用资金利息。希望怀化市鹤城区人民法院查实，驳回原告之诉讼要求返还所交费用。 经审理查明：被告袁海约在2013年与怀化宏翔房产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买怀化市鹤城区奥林新村1栋2单元1405室（建筑面积为128.61㎡，房屋类型为高层住宅），约在2014年入住，成为业主。 2013年12月10日，怀化宏翔房产开发有限公司(甲方)与原告怀化众合物业服务有限公司（乙方）签订《奥林新村物业服务合同》，约定由原告怀化众合物业服务有限公司对奥林新村小区实行物业服务管理，双方对物业服务内容、合同期限、双方权利义务、管理服务费用、违约责任等事项进行了约定，其中，物业服务费标准为每月高层住房每平方米建筑面积1.2元，每年收取一次，在公布收费日7日内缴清。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用每日百分之一加收滞纳金。合同期限从2013年12月10日起至2017年12月10日止。合同签订后，原告即对奥林新村小区进行物业服务管理。2017年12月8日，怀化宏翔房地产开发有限公司（甲方）与原告怀化众合物业服务有限公司（乙方）签订《奥林新村小区前期物业管理服务合同》，约定由原告对奥林新村小区实行物业服务管理，双方对管理服务内容、委托管理服务期限、双方权利义务、物业管理服务质量标准、管理服务费用、违约责任等事项作了约定，其中，物业服务费标准为高层住宅房屋由业主按期拥有建筑面积每月每平方米1.2元向原告交纳，每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月1日交纳当月的物业服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同自双方签字盖章日起生效，委托管理服务期限自从合同生效之日起至2022年12月8日止。 被告袁海约自年2016年1月1日起未交纳物业费，原告于2020年1月3日通过邮寄方式向被告发出催缴物业费的通知书，被告以原告服务不到位、经营过程不合法等为由拒不交纳物业服务费，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。 另，奥林新村小区至今尚未成立业主委员会。 上述事实,经原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认,有原、被告身份信息复印件、物业服务合同、小区欠费明细表、中通快递单号复印件（与原件核对无异）、不动产产权情况证明原件、小区环境照片及庭审笔录予以证实。 本院认为：原告众合物业公司与原建设单位怀化宏翔房地产开发有限公司签订《奥林新村物业服务合同》与《奥林新村小区前期物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》的相关规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力”。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，奥林新村小区至今都未成立业主大会或者业主委员会，也未自行选聘物业服务企业。该《奥林新村物业服务合同》与《奥林新村小区前期物业管理服务合同》的签订不违反法律法规强制性规定，其内容合法有效。被告袁海作为业主，虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项目下权利义务的一方实际享有者和承担者，故该合同对袁海具有约束力。原告众合物业公司事实上已对上述市场进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务。作为上述小区的业主，袁海理应向其支付相应报酬。经庭审查明，原告众合物业公司所提供的物业服务存在着一定的瑕疵,同时亦愿意将收费标准调整为高层带电梯住宅1元/平方米/月，经计算2016年1月1日至2020年1月31日的物业费为6301.89元（128.61㎡×1元/月/㎡×49个月），故被告袁海应向原告众合物业公司交纳的物业服务费为6301.89元。 关于原告要求被告支付自2020年1月8日起至物业费付清之日止以物业服务费6301.89元为基数按每日千分之三的标准计算的滞纳金，本院认为《奥林新村物业服务合同》及《奥林新村小区前期物业管理服务合同》约定的滞纳金标准过高，本院酌情调整为按应付物业管理服务费6301.89的日万分之五交纳滞纳金，故被告应当向原告支付自2020年1月8日起至物业费付清之日止以物业服务费6301.89元为基数按每日万分之五的标准计算的滞纳金。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告袁海限于本判决生效之日起10日内向原告怀化众合物业服务有限公司支付物业服务费6301.89元，并从2020年1月8日起以拖欠的物业服务费6301.89元为基数按照日万分之五的标准支付滞纳金至物业服务费付清之日止； 二、驳回原告怀化众合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告袁海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇二〇年七月十三日 代理书记员  窦小倪 附判决引用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。