新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初3486号 原告：李刚，男，1969年4月1日出生，汉族，乌鲁木齐市房屋建设集团有限公司职工，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：李勇，男，乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司法务。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市骑马山路**荒山绿化指挥部****。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司法务专员。 原告李刚与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告李刚的委托诉讼代理人李勇、被告胜天房产公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证的违约金52,367.59元［578,998.40元×4.75%/年÷12个月×23个月（2017年12月21日至2019年11月20日，计23个月）］；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年9月24日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积为162.64平方米，总房款578,998.4元。被告未按合同约定时间向原告交付房屋，延误至2016年1月5日才通知原告入住，根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内办理房屋权属证书，被告却至今未办理房屋权属证书，原告曾于2018年7月向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金，本院作出（2018）新0103民初5969号民事判决书，判决第二项内容：被告向原告支付逾期办理违约金40,161.07元（2016年7月5日-2017年12月20日），截至目前，被告仍未办理房屋产权证书，现再次诉至法院，请求判如所请。 被告胜天房产公司辩称，1、被告逾期办证不影响原告对房屋的使用，不存在有实际损失；2、原告主张的违约金明显过高，请求调整减少；3、2019年2月27日，我方才与原告实际交付案涉房屋，按照合同15条约定，房屋交付使用后180天后，我方才承担违逾期办证的违约责任，原告起算时间有误，我方要求原告补交欠付的相关费用是按照合同11条约定，应当由原告承担的费用，不能因为原告补交了欠付的相关费用，而就从我方通知原告入住时间后180日起算逾期办证违约时间，请法院依法判处。 本院经审理认定事实如下：2013年9月24日，原告李刚（买受人）与被告胜天房产公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0312241，房屋代码：1206554，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，面积为162.64平方米，房款总价578,998.4元，合同十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，出卖人以电话、短信或者公告形式通告买受人，买受人在接到入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的，所发生的物业费及其他相关费用均由买受人承担，由于买受人未及时办理交接手续所造成的一切责任及损失由买受人自行承担；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 合同签订后，原告依约交清全部房款和契税等费用。原告认可被告于2015年12月29日通知原告办理房屋入住手续。原告实际于2019年2月27日才与被告办理房屋入住手续，并补交了被告发出入住通知后至双方实际办理入住期间的物业等相关费用。 另查明，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张2017年12月20日至2019年11月20日期间的逾期办证违约金52,367.59元，本院认为，被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，至今尚未办理，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据此规定，被告应向原告赔偿违约金。按照合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方对该约定中涉及商品房交付使用的理解各执一词，原告认为从被告通知后180日起算，被告认为应当按照双方实际办理入住手续后180日起算，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中查明原告对房屋的实际占有和控制是2019年2月27日，此日应视为原告对房屋的交付使用时间，自此日起180天后即2019年8月28日可起算逾期办证违约金，符合双方约定及法律规定，故被告此辩称意见，合理有据，本院予以支持。原告辩称意见，本院不予支持。被告辩称未办证不会给原告造成实际损失及原告主张违约金过高的意见，于法无据，本院不予采信。本合同第十五条未对被告逾期办证违约金的计算方式作出约定，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，依据此规定，按照原告已付购房款总额，以原告主张的截止时间，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算，故原告主张的合理部分，即2019年8月28日至2019年11月20日（计84天）期间的逾期办理违约金，本院予以支持。本院认定逾期办证违约金为：被告自2019年8月28日至2019年11月20日（计84天）期间的逾期办证违约金，以578,998.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以84天予以计算向原告支付逾期办证违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款之规定，判决如下： 被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告李刚支付自2019年8月28日至2019年11月20日（计84天）期间的逾期办证违约金，以578998.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以84天予以计算向原告支付逾期办证违约金。 以上被告应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,109.19元（原告已预交），减半收取554.59元，由被告新疆胜天房地产开发有限公司承担12%即66.55元；由原告李刚承担88%即488.05元。多余诉讼费554.59元予以退还原告李刚。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 李 强 二〇二〇年七月七日 书记员 阮文婷