上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初1923号原告：上海南桥国际商业广场实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陶开辽，总经理。委托诉讼代理人：唐桂军，上海市九鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高桂良，上海市九鼎律师事务所律师。被告：金敬顺，男，1971年9月8日生，汉族，住浙江省临海市。被告：严伟军，男，1980年11月3日生，汉族，住浙江省临海市。被告：严伟林，男，1978年7月11日生，汉族，住浙江省杭州市。三被告共同委托诉讼代理人：刘馨远，北京市中唐律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。原告上海南桥国际商业广场实业有限公司诉被告金敬顺、严伟军、严伟林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人唐桂军、被告金敬顺、三被告共同委托诉讼代理人刘馨远、冯苏言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海南桥国际商业广场实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年4月21日起至2019年12月20日止的物业管理费65,873元；2、判令被告支付自2019年4月21日起至2019年12月20日止按每月2%计算的违约金10,539元。事实和理由：2008年8月17日，被告向上海陆发房地产开发有限公司购买位于上海市奉贤区金海路XXX号的上海南桥国际商业广场1层1486室及1487室店铺，同时签署《上海南桥国际商业广场管理规约》及《承诺书》，同意由原告作为物业管理公司，同时承诺交纳相应的物业费每月每平方米8元(不包括公共水电费)，如有逾期支付愿意承担逾期支付物业费的违约金。在此期间，原告履行了作为物业单位的义务，被告方却至今未支付物业管理费。2019年4月20日原告方以信件方式通知被告支付物业管理费，但被告至今未能履行。基于上述事实，原告认为被告的违约行为已经损害原告的合法权益，特诉诸法院，请求依法判决。被告金敬顺、严伟军、严伟林共同辩称，第一，原告起诉涉及两套商铺，应当分案予以审理。第二，被告购买商铺后就由案外人庆智公司进行统一经营和管理，原告要求支付物业费的期间应该由案外人庆智公司承担。第三，原告的主体资格不适格。涉案商铺是由上海百联物业管理有限公司进行前期物业管理，原告没有资格起诉要求被告承担物业管理费，物业管理条例第33条、上海市物业管理招投标管理办法第6条、合同法第24条规定，选聘物业服务企业应当合法，现变更物业服务企业不符合法定程序，针对原告是否为涉案项目的合法物业管理企业,已经向奉贤区相关部门进行查处申请。另外，另一业主许某某的案件再审申请已受理，所以被告已经向法庭申请中止本案审理。第四,涉案的商铺破烂不堪,杂草丛生，与原告没有提供物业服务相关，收取物业费没有事实和法律依据，被告在庭前申请调取本案的电梯报停的相关备案情况，向法庭申请鉴定本案的服务费的标准是否达到8元的水平。第五，本案原告与开发商上海陆发房地产开发有限公司系同一法定代表人，在股东投资上面重合，原告起诉要求所谓的物业费目的不是真正要求被告支付物业费，而是通过这样的方式逼迫被告和开发商签订不公正的委托经营合同，无偿占有使用业主商铺，侵犯业主权益，不仅仅涉及本案三被告，还涉及两百多户业主，建议法院慎重对待，以免加重矛盾。综上，请求驳回原告诉讼请求。同时，被告金敬顺、严伟军、严伟林提起反诉，诉请为：一、依法确认自2016年4月21日起至2019年12月20日止物业服务费标准为每月每平方米3元(以鉴定结果为准)；二、依法判令自2019年12月21日起物业服务费标准降低至每月每平方米3元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年8月17日，被告金敬顺、严伟军、严伟林与建设单位上海陆发房地产开发有限公司网签《上海市商品房预售合同》两份，约定三被告购买奉贤区金海公路上海南桥国际商业广场3399号1层1486室店铺、3399号1层1487室店铺。该两份合同第24条约定，甲方(即上海陆发房地产开发有限公司)已选聘上海百联物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。附件五约定：乙方(即三被告)同意接受甲方聘请或合作的物业管理公司对上海南桥国际商业广场进行物业管理，同意并遵守甲方或管理者制定的《前期物业管理服务合同》、《使用公约》及管理制度，同意服从物业管理公司制定的上海南桥国际商业广场统一商业布局、统一业态安排。2010年6月15日，建设单位上海陆发房地产开发有限公司与原告分别签署《物业管理委托书》、《委托物业管理合同协议书》，约定：上海陆发房地产开发有限公司就上海南桥国际商业广场委托原告代行物业管理相关事宜，包括：根据本委托履行物业管理义务，与业主订立管理规约，并可收取物业管理费每月每平方米8元(不包括公共水、电费)等，委托期限自本委托书签订起20年。2010年7月19日，三被告签署《上海南桥国际商业广场管理规约》，该管理规约第22条约定：物业服务费每月每平方米8元(不包括公共水、电费)；第28条约定：未按时交纳物业服务费用，欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额每日千分之三违约金；第37条约定：同意由上海南桥国际商业广场实业有限公司来管理。2010年7月19日，三被告出具《承诺书》两份，载明：本人为上海市奉贤区南桥镇金海路XXX号上海南桥国际商业广场3399号1486室、1487室店铺买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读上海南桥国际商业广场实业有限公司制定的管理规约；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本管理规约；三、本人同意承担违反本管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本管理规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本管理规约承诺书并送交物业管理企业，物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。2010年8月5日，三被告购买的上述两个店铺小产证核准登记于三被告名下。其中奉贤区金海公路XXX号1486室店铺登记建筑面积101.71平方米，奉贤区金海公路XXX号1487室店铺登记建筑面积85.44平方米。2019年4月20日，原告委托的上海震亚律师事务所书写律师函两份，分别就三被告1486室、1487室两套店铺，催讨2016年至2019年三年的物业管理费，分别为29,292.48元及24,606.72元，要求三被告于2019年5月15日前交纳，逾期将采用法律诉讼等措施。同日,原告书写通知函两份，分别就1486室、1487室两套店铺，要求三被告于2019年5月15日前交纳2016年至2019年该三年物业管理费29,292.48元及24,606.72元；为广大业主权益，于2019年5月15日前签署《商铺委托租赁管理合同》，并将对签署的业主免去此前物业管理费及公共事业费用等。律师函与通知函于2019年4月27日通过EMS特快专递寄出，邮单写明收件人为金敬顺，地址为浙江省临海市大洋街道中心区商业街******，电话号码XXXXXX****X、XXXXXXXXXXX。2019年4月28日被告金敬顺拒收，快递件于2019年4月29日退回。原告于2019年5月6日再次通过EMS特快专递寄出律师函与通知函，收件人、收件地址、联系电话与前次相同，被告金敬顺于2019年5月7日经投递人员两次联系均拒收，快递件于2019年5月8日退回。另查明，原告诉许某某物业服务合同纠纷一案判决已生效，生效判决认定原告对上海南桥国际商业广场履行了物业服务义务，判令许某某支付相应的物业服务费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供上海市奉贤区经济委员会《关于同意上海南桥国际商业广场与新世界集团合作打造上海新世界休闲生活广场的复函》，证明原告和建设单位努力争取上海南桥国际商业广场的改造升级。三被告对该证据三性均不认可。本院认为，该证据与本案争议并无必然联系，不作为定案依据。原告提供照片一组，证明原告对上海南桥国际商业广场维护改造，维持正常运营。三被告对照片三性均不认可。本院认为,照片无法证明系涉案物业区域2016年4月21日起至2019年12月20日止的物业状况，不具证明力。三被告提供奉贤规土局告知书(2018-060号)、建筑工程项目表、建设工程规划许可证、项目总平面图，证明涉案项目业主通过信息公开形式得知该项目规划在靠近金海路处设有主要入口，但实际竣工后的情况与规划不符，变更了物业管理区域，与管理规约约定的物业区域相比要小。原告对该组证据真实性无异议，但认为规划变更系政府与开发商之间的事，与本案无关。三被告提供奉贤规土局告知书(2018-052号)、建设工程竣工规划验收合格证，证明涉案项目业主通过信息公开形式得知该项目已经竣工验收，但实际竣工后的情况与规划不符。原告对该组证据真实性无异议，但认为规划变更系政府与开发商之间的事，与本案无关。三被告提供政府信息公开申请告知书、关于庙泾港新建桥梁工程的批复，证明涉案项目规划有新建桥梁并获得批复，但建设完成后被拆除，该项目物业服务企业并未尽到维护业主利益的管理职责。原告对真实性未提出异议，但认为该桥梁并非开发商建设。三被告提供入口照片，证明涉案项目原规划的出入口位置被封闭。原告对该证据真实性无异议，但认为规划变更系政府与开发商之间的事，与本案无关。本院认为，以上三被告提供的四组证据，其中建设工程竣工规划验收合格证显示，竣工验收合格时间为2010年4月6日，三被告签署《管理规约》约定物业服务费每月每平方米8元是在2010年7月19日，三被告庭审中也陈述交付房屋时候的状况是规划变更后的状况，所以本院采纳原告的意见，认定该四组证据与本案物业服务合同没有关联性，本案中不作为定案证据。三被告提供现场物业管理照片和光盘，证明项目现场破败不堪，原告并未提供物业服务。原告对真实性无异议，认为不能证明拍摄时间，但恰恰能证明原告在管理。本院认为，该组证据并不足以证明2016年4月21日起至2019年12月20日止的涉案物业状况以及原告未提供物业服务的事实，对该组证据不采纳作为定案依据。三被告提供(2020)沪民申83号上海市高级人民法院民事申请再审案件受理通知书，证明案外人许某某与原告的物业服务合同纠纷一案，已经提起再审，本案应中止审理。原告对该证据真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，申请再审并非已经进入再审程序，相关判决系生效的判决，该证据并不能导致本案中止审理。三被告提供违法查处申请书、简复告知书、行政复议申请书、行政复议申请受理通知书，证明涉案项目的另一业主项传宗已向主管部门发出申请，要求查处原告未经招投标方式选聘物业服务企业的行为，该事项在行政复议中，本案应中止审理。原告认为网签预售合同约定开发公司可以选聘物业公司，原告进行物业管理经全体业主认可。本院认为该组证据与本案没有关联性，也不能导致本案中止审理。三被告提供原告与上海陆发房地产开发有限公司企业注册信息，证明两企业人格混同，委托原告进行物业服务不符合法律规定。还提供原告2018年5月7日告知书，证明涉案商场商铺经营使用权全部收归上海庆智企业经营管理有限公司，对商铺统一招商，物业费也由该公司承担。原告则不认可被告的证明内容。本院认为，两企业注册信息不足以证明人格混同，告知书不能证明物业费不用业主承担而由上海庆智企业经营管理有限公司承担的事实，本院对三被告主张的相应事实不予采信。本院认为，第一，原、被告之间存在物业服务合同关系。另案生效判决亦已判决案外人应向原告支付欠付的物业管理费，表明原告确实为涉案房屋所在的商业广场提供了相应的物业服务。三被告签订的《上海市商品房预售合同》约定，三被告同意接受上海陆发房地产开发有限公司聘请或合作的物业管理公司进行物业管理。三被告于2010年7月19日签署《上海南桥国际商业广场管理规约》及《承诺书》，其对上海陆发房地产开发有限公司已实际委托或聘请原告对上海南桥国际商业广场进行物业管理的事实早已知悉，对原告制定了《管理规约》也应属明知，且其同意由原告对涉案店铺所在物业进行管理。《管理规约》约定了物业的使用和业主的权利义务等，并约定了物业的服务费为8元每月每平方米(不包括公共水、电费)，未按时交纳物业服务费用的，应承担每日千分之三的违约金等内容。《管理规约》的内容具体明确，涵盖了通常物业服务合同的内容，三被告理应受《管理规约》的约束。原告在本案审理过程中，已经提供了其与上海陆发房地产开发有限公司之间签订的《委托物业管理合同协议书》，三被告质疑该《委托物业管理合同协议书》的真实性，但并未提供充分的相反证据予以推翻；即使该《委托物业管理合同协议书》是后期补签的，亦无法否定原、被告之间已实际存在的物业服务合同关系的事实。故《管理规约》与《委托物业管理合同协议书》的内容相互结合，可以确认存在物业服务合同关系这一事实。被告主张商品房预售合同约定前期物业服务企业为上海百联物业管理有限公司，原告解释该公司在管理一年后退出，上海陆发房地产开发有限公司选聘原告作为新的物业服务企业，签订《委托物业管理合同协议书》，原告具备主体资格，本院认为原告的解释合理，事实上三被告签订了《管理规约》，应当明确知道物业服务企业已经变更的事实。被告主张原告作为物业服务企业的选聘程序不合法。本院认为，涉案物业属于商业广场，与一般住宅小区的物业服务企业选任方式并不要求相同，而且该争议并不是本案审理范围。第二，原告对涉案物业进行了物业服务。虽上海南桥国际商业广场至今存在经营不景气的情况，但该情况并不必然导致认定原告实际未按约提供相应物业服务的结果。原告主张进行了物业服务，另案生效裁判文书也已判决案外人应向原告支付以所约定的标准计算的物业服务费，本案三被告应当按约支付物业服务费。第三，物业服务费计取的标准应当按合同即《管理规约》的约定。被告主张按照每月每平方米3元的标准计算，或者要求以鉴定的方式确定物业费收费标准，本院认为，《管理规约》明确约定物业服务费每月每平方米8元，该约定系有效的约定，合同法明确规定合同当事人应当按照约定履行自己的义务，被告应提供但没提供充分证据证明原告的物业服务未提供或提供的服务不到位、有瑕疵，故被告应当按照约定的每月每平方米8元的标准支付物业服务费，被告主张按照每月每平方米3元计算没有依据，被告提出的以鉴定的方式确定物业费收费标准，不符合法律规定，本院不予采纳。第四，原告诉请物业服务费的起算时间点问题。原告主张以向三被告催讨物业服务费而发送律师费、通知函的第二日起算，向前推三年。本院认为，虽然律师费、通知函尾部所具日期为2019年4月20日，但实际投递发送日期为2019年4月27日，所以原告向被告提出交费主张的日期应当为2019年4月27日，而非4月20日，物业服务费起算日期从2019年4月27日向前推三年，即自2016年4月27日起算。由此，三被告应当支付自2016年4月27日起至2019年12月20日止的物业服务费。该期间为43个月零24天，按照每月每平方米8元标准、两套店铺合计面积187.15平方米计算，该期间物业服务费(计算到元单位后)为65,591元(187.15×43×8+187.15×24×0.27)。第五，原告诉请的违约金问题。《管理规约》中只约定物业服务费每月每平方米8元的计算标准，未明确约定支付时间。原告催收物业服务费的律师函与通知函的邮件虽名址不符，但名址所涉均为涉案商铺的产权人，且系舅甥关系，而且留有手机号码，被告拒收邮件非客观原因不能收件，而是主观不愿收件，被告拒收催缴邮件的行为，系为自己的利益不正当地阻止原告催缴邮件到达自己的行为，应视为催缴邮件已到达，而原告发出的律师函、通知函中，要求三被告于2019年5月15日前交纳2016年至2019年三年期间的物业服务费合计53,899.20元(29,292.48+24,606.72)，故原告诉请中三年整的物业服务费53,899.20元已由原告催讨，三年整的物业服务费53,899.20元，从原告要求的最后付款日的次日2019年5月16日起计算违约金，计算至原告主张的2019年12月20日止，为7,725.55元；其余物业服务费11,691.80元，之前原告未向被告主张，直至2019年12月20日原告诉前调解时才提起主张，而原告计算违约金的截止日为2019年12月20日，故该部分物业服务费的违约金本院不予支持。关于计算标准，《管理规约》中约定违约金为每日千分之三，原告自愿降低至每月2%，但被告还是不予认可。本院认为，原告已经自愿降低违约金计算标准至每月2%，该标准并不算过高，本院予以准许。第六，原告同案起诉三被告支付两套商铺的物业服务费，被告认为应当分案审理，但并没有提供相应法律依据。本院认为，同案审理和处理两套商铺的物业服务费，并不违反法律规定，对被告该主张不予采纳。第七，三被告要求中止本案审理，理由主要有两点，即选聘原告作为物业服务企业不合法定程序，以及许某某一案在再审审理中。本院认为，其一，选聘原告作为物业服务企业并不是本案审理范围，退一步讲，即使原告今后因该理由被更换，至少在更换前被告应当履行《管理规约》约定的交纳物业服务费的义务；其二，许某某一案目前也仅是在审查是否需要进行再审，并非已经进入再审程序，相关的一审和二审判决系生效的判决，所以本案不存在中止审理的理由。第八，三被告提请反诉问题。本院认为，其一，本案中必须解决和认定物业服务费收费标准问题，法院是支持原告主张的每月每平方米8元的计算标准，还是支持被告主张的降低计算标准，该问题在本案中必须予以认定。其二，本案中审理和处理的物业服务费期间自2016年4月21日起至2019年12月20日止，而被告欲反诉要求解决的是2019年12月20日之后的物业服务费收费标准，与原告诉请不具因果关系，三被告应当另行起诉。所以本院认为，三被告的诉求不是民事诉讼法规定的反诉请求，该意见已经当庭告知三被告。综上，原告的大部分诉讼请求于法有据，本院予以支持，超过的其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，判决如下：一、被告金敬顺、严伟军、严伟林于本判决生效之日起十日内支付原告上海南桥国际商业广场实业有限公司自2016年4月27日起至2019年12月20日止的物业服务费65,591元；二、被告金敬顺、严伟军、严伟林于本判决生效之日起十日内支付原告上海南桥国际商业广场实业有限公司违约金7,725.55元；三、对原告上海南桥国际商业广场实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,710元，减半收取计855元，由原告上海南桥国际商业广场实业有限公司负担35元，由被告金敬顺、严伟军、严伟林负担820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐祖峰二〇二〇年七月三十一日法官助理 刘 伟书 记 员 毛小利附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。