新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2323民初3200号 原告：新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县锦华大道**。法定代表人：谢建新，公司董事长。委托诉讼代理人：马淼，新疆新蓝天律师事务所律师。被告：蔡新昌，男，1959年8月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。被告：林运强，男，1968年6月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。被告：何玉江，男，1970年3月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。三位被告的共同委托诉讼代理人：赵寒冰，新疆众志成律师事务所律师。三位被告的共同委托诉讼代理人：马丽，新疆众志成律师事务所律师。原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司与被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日，2020年4月9日，2020年5月14日，2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司的委托诉讼代理人马淼、被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江的共同委托诉讼代理人马丽四次庭审均到庭参加诉讼，被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江的共同委托诉讼代理人赵寒冰于第一次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁协议》，被告向原告返还租赁物及附属设施、设备（以《租赁协议》清单为准）；2、判令被告支付原告租赁费、暖气费等共1886237.94元；3、判令被告支付原告违约金800000元。事实和理由：2017年8月18日，原、被告签订了一份《租赁协议》，约定原告将位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县锦华大道新疆维吾尔自治区号国家级苗木交易市场内馨天地温室生态综合体内东区出租给被告做餐饮经营使用；每年保底租赁费为800000元，被告还应支付营业额提成租赁费；被告承担集中供暖的暖气费、水电费等费用；若被告违约，应向原告支付违约金800000元。该协议签订前，原告不仅投资数千万兴建“馨天地温室生态园”主体结构、内部装修、景观绿植等（详见租赁协议及其附件），并将该协议约定的被告租赁经营餐厅的项目纳入了苗木交易市场整体规划之中，为履行协议付出了巨大的代价。上述协议签订后，原告依照约定向被告交付了租赁物，被告入驻经营至今，屡屡违约拖欠租赁费用、采暖费用，且原告多次善意、温和提示要求支付租赁费及其他费用，被告推脱不付。被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江辩称，不同意解除合同。对暖气费、租赁费的金额有异议。2017年12月1日至2018年11月30日租赁期间，被告支付房租800000元、暖气费300000元。2018年12月1日至2019年11月30日租赁期间，被告支付房租330111.16元、暖气费100000元、保证金200000元。截止到开庭之日，被告欠付房租269888.84元，占全部租金的16%，属于轻微违约，过错程度较小，故不具备合同解除条件。原告诉请800000元违约金过高，被告并没有给其造成实际损失，恳请法庭调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《租赁协议》1份、《关于馨天地生态酒店租赁事宜的函》1份、采暖费发票37张、《供暖安装缴费协议》1份、不动产权登记证书1份、《新疆建筑消防设施维护保养合同》2份、《新疆建筑消防设施检测合同》3份、付款票据6份、收条1份、证人李华的出庭证言的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。原告对被告提交的《于馨天地生态酒店租赁协议的补充协议》1份、收款收据33张的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提交的《关于调整租赁合同若干条款的申请》附《2017年－2018年销售收入》1份的真实性、合法性、关联性不认可，提出无被告方盖章、签字，故不认可。因该组证据无被告方盖章、签字，不能证明是被告提交给原告的，故本院对该组证据的效力不予确认。2、被告对原告提交的微信聊天记录400页及营业额统计表的真实性、合法性、关联性不认可，提出该聊天记录不是原始记录，是经过恢复的，在没有图片的情况下，居然有证人李华回复“收到”，故不真实；营业额统计表是原告根据上述微信聊天记录单方制作的，故不真实，不能作为定案依据。被告虽对上述微信聊天记录400页的真实性不认可，但不能提供相反证据反驳，故本院对上述微信聊天记录400页的真实性予以确认。对营业额统计表中标注财务小票的部分，因有微信聊天记录佐证，本院予以确认；对无标注财务小票部分，因无证据佐证，本院不予确认。根据微信聊天记录中的营业小票，被告2017年12月1日至2020年1月21日期间的营业总额未达到7000000元。3、被告对原告提交的公证书2份的真实性、合法性、关联性不认可，提出未收到该履约告知函。因该履约告知函是通过公证方式送达的，故本院对该组证据的真实性予以确认。根据上述已认定证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2017年8月18日，原、被告签订一份《租赁协议》，约定原告（甲方）将位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县锦华大道新疆维吾尔自治区号国家级苗木交易市场内馨天地温室生态综合体内东区出租给被告（乙方）做餐饮经营使用；交付程序与交付标准：详见附件二《交付程序与甲方交付标准》；甲方向乙方交付用于餐厅装修布置的时间：2017年9月11日；甲方负责完成的投资项目有：馨天地温室主体结构施工、温室内部景观造园施工工程（包括但不限于温室内部所有活体景观树木、植被及固定景观小品等）、用于温室餐厅经营所需的各式景观包间的结构搭建与内外装修、其他在附件二中载明的由甲方负责完成的工作；在甲方交付标准下，乙方负责完成满足温室餐厅开业及正常运营所需的投资项目；除附件二与附件三列明的工作清单以外产生的项目，原则上由乙方负责并承担费用；在温室餐厅场地内添加的设施设备（详见附件四），遵循“谁提出、谁使用、谁投资、谁受益”的原则，甲、乙双方可通过协商合理分摊费用；温室餐厅筹备期系本合同签订后的二个月，筹备期内温室餐厅不对外营业；筹备结束后、正式运营前，乙方经与甲方协商确定的对外试运营期最长不超过一个月，试运营期的销售额纳入年度销售额；乙方应承诺温室餐厅的正式开业时间至迟不得晚于2017年11月1日（因甲方原因的可以顺延）；乙方向甲方支付的租金分为两部分：保底固定租金和销售额阶梯式提成租金，保底固定租金为每年800000元，乙方每个销售年度的上下半年分别向甲方支付400000元，先付后用，首期保底租金应在餐厅正式运营之日起15日内交付；销售额提成租金的收取基数为温室餐厅的销售额，并非按销售毛利或销售净利；本协议项下的销售年度，是指自餐厅正式运营之日起的连续12个月为一个完整的销售年度，以后每12个月为下一个销售年度，依此类推；甲、乙双方应在每个月的10日前对上个月的温室餐厅的销售额进行核算并由双方签字盖章确认后各自备案存档；阶梯式提成表：0≤销售额＜7000000元，甲方提成比例0，年租金构成为“固定”；7000000元≤销售额≤9000000元，甲方提成比例25%，年租金构成为“固定＋提成”；9000000元≤销售额≤1100000元，甲方提成比例23%，年租金构成为“固定＋提成”；1100000元≤销售额≤1300000元，甲方提成比例21%，年租金构成为“固定＋提成”；销售额＞1300000元，甲方提成比例20%，年租金构成为“固定＋提成”；“固定”系指“保底固定租金”，“提成”系指销售额（阶梯式）提成租金；根据温室餐厅的年销售额完成情况，按每2000000元为基准设定不同的甲方提成比例，销售额每提升2000000元，甲方提成比例相应降低至20%；双方将第一个销售年底的销售预期设定为10000000元；如确需对租金进行调整的，必须由双方共同以书面形式签订正式的补充协议；温室餐厅区域的水电费用，由乙方负责承担；温室餐厅以外的水电费，由甲方承担；乙方应根据租赁面积承担供热费，该面积为红线范围内的面积总和，包含但不限于实际用餐面积；甲方采取政府集中供热方式为温室餐厅采暖的，甲方应与集中供暖单位签订正式的《供暖合同》，乙方应按照租赁面积分担集中供暖费；甲方作为业主单位向集中供暖单位预缴当年度集中供暖费，乙方应在甲方出示缴款证明材料后的三天内向甲方支付当年度集中供热费；温室餐厅内所有由甲方负责投资的木屋木结构常规养护修缮费用由甲方承担（但因乙方管理不善造成的人为破坏除外）；温室餐厅内所有由甲方负责投资的景观绿植水景养护费由甲方承担（但因乙方管理不善造成的人为破坏除外）；甲方提供温室餐厅外围的物业管理服务，温室餐厅内部的物业管理由乙方自行负责，相应费用由乙方自行承担；本协议的租赁期为五年；乙方在本协议签署之日起的三个工作日内，向甲方支付200000元保证金；合作期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分应一次性无息返还给乙方；乙方逾期支付租金的，甲方同意给予乙方7天宽限期，乙方在宽限期内向甲方支付该租金的不需支付违约金；乙方逾期支付租金超过七天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照应付未付租金的0.5%支付逾期付款的利息；该租赁物业交付后，出现乙方违反本合同任何条款约定之情形致使甲方有权解除本合同，甲方解除本合同前或合同终止前乙方已支付的所有租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）以及租赁保证金，均不予退还；除此之外，甲方有权要求乙方承担相当于同保底租金等额（8000000元）的违约金，以上违约金不足以弥补甲方实际经济损失的，甲方有权进一步向乙方索偿差额；乙方违反本合同约定，逾期30天以上（含30天）未交租金、物业管理费应付款项，甲方有权终止执行本合同，停止向乙方提供包括供水、供电等一切服务；如乙方累计逾期达到40天的（含40天），甲方可单方面解除本合同，收回租赁租赁物业；连续三个租赁年度的年销售额未能达到7000000元的，甲方有权解除合同，收回租赁物业，并要求乙方承担违约责任。协议签订后，原告依约向被告交付了租赁物。2018年7月5日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《关于馨天地酒店租赁协议的补充协议》，约定：“一、关于乙方欠付的保底固定租金80万元的分期支付：在本补充协议签订前，乙方已向甲方支付保底固定租金12万元，尚余68万元按如下时间分期付款：1.在2018年7月31日前，支付10万元；2.在2018年8月31日前，支付15万；3.在2018年9月30日前，支付15万；4.在2018年10月31日前，支付14万；5.在2018年11月30日前，支付14万。二、关于下一年度供暖费的支付：甲乙双方明确，甲方向乙方提供供暖费支付凭证后的7日内由乙方按租赁协议的约定，按租赁面积比例向甲方支付供暖费。三、关于馨天地酒店的经营收入（销售额）。乙方承诺，按照租赁协议的约定，向甲方及时提供真实、全面、有效的销售额。除每日销售额报表外，乙方应在每个月的5日前，将乙方签字盖章后的月底销售明细以书面形式提供给甲方。四、关于甲方提成租金比例的调整。甲方同意，在双方计算第一个租赁年度（自2017年12月1日起至2018年11月30日）时，租赁协议第3.3条中“阶梯式提成表”中“甲方提成比例”50%收取（即甲方让利50%的提成租金）。五、其他条款。1．本补充协议上述针对租赁协议的修改，仅在第一个租赁年度内有效，其他租赁期限按租赁协议的约定执行。2．本补充协议未尽事项，按租赁协议的约定执行”。2017年8月19日，被告向原告交纳保证金200000元。2017年11月22日，原告与呼图壁县热力有限公司签订《供暖安装缴费协议》，约定2017－2018年一个采暖季，生态酒店暖气费为700000元。按照《租赁协议》约定的面积，原告仅要求被告每年分担暖气费300000元。2018年5月12日至2018年12月4日期间，被告向原告交纳2018年度保底固定租金800000元。2018年5月12日至2018年5月13日期间，被告向原告交纳2017－2018年度采暖期暖气费300000元。2019年1月28日至2019年11月13日期间，被告向原告交纳2019年度保底固定租金330111.16元。2019年1月5日，被告向原告交纳2018－2019年度采暖期暖气费100000元。2019年12月19日，被告向原告交纳保证金4370元。合同履行期间，双方共同组建了群名为“HTB馨天地酒店每日销售群”的微信群，用于被告向原告报送日常营业额。被告向原告报送营业额截至2020年1月21日。因新冠肺炎疫情影响，“馨天地酒店”于2020年1月26日关闭。2020年6月1日起恢复营业，营业接待人员受政府规定限制。2017年12月1日至2020年1月26日期间，被告营业总额未达到7000000元。2019年1月31日、7月24日，原告以公证形式先后向被告发出两份履约告知函，要求被告交纳欠付的租金、暖气费，表明若被告拒不履行，将与之解除合同。庭审中，被告向法庭提供了其交纳2017－2019年两个采暖期的暖气费票据，但未提供其交纳2019－2020年采暖期暖气费票据。本院认为，关于合同应否解除问题。根据原、被告签订的《租赁协议》，保底固定租金为每年800000元，乙方每个销售年度的上下半年分别向甲方支付400000元，先付后用；乙方应在甲方出示缴款证明材料后的三天内向甲方支付当年度集中供热费；乙方销售额小于7000000元，不支付提成租金；除附件二与附件三列明的工作清单以外产生的项目，原则上由乙方负责并承担费用。根据双方签订的《关于馨天地酒店租赁协议的补充协议》，第一个租赁年度应自2017年12月1日至2018年11月30日，第二个租赁年度应自2018年12月1日至2019年11月30日，第三个租赁年度自2019年12月1日起算。2017年12月1日至2020年1月26日期间，被告营业总额未达到7000000元，故被告不应缴纳提成租金。消防属于原告投资的项目，消防服务费不属于《租赁协议》约定的被告应负担的费用，故被告不应支付消防服务费。被告只应缴纳保底固定租金和暖气费。被告已支付第一租赁年度保底固定租金800000元、暖气费300000元及第二租赁年度保底固定租金330111.16元、暖气费100000元，故被告欠交第二年底保底固定租金469888.84元、暖气费200000元。第三租赁年度，因受新冠肺炎疫情影响，被告一段时间内无法经营，2020年6月起虽恢复经营，但接待人数受限制，应扣除相应租金，本院酌定扣除租金300000元（400000元÷6×4.5），故被告欠缴第三租赁年度租金100000元。第三租赁年度的暖气费，因原告未提交缴款凭证，不符合合同约定的付款条件，故对原告主张该年度暖气费的诉讼主张，本院不予支持。被告未按期支付第二、三租赁年度租金、暖气费构成违约，原告有权要求解除合同，对原告要求解除《租赁协议》并返还租赁物及附属设施、设备的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应支付的费用及违约金问题。以被告交纳的保证金204370元折抵租金，被告欠原告租金365518.84元（569888.84元－204370元）、暖气费200000元，合计565518.84元。对原告租赁费、暖气费诉讼请求中565518.84元，本院予以支持，对超过部分，本院不予支持。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告主张其投入损失巨大，但本院已判令被告返还租赁物及设备、设施，且已判令被告支付租金、暖气费，故对违约金，本院确定以欠付租金、暖气费为基数，按照2020年6月22日中国人民银行发布的一年期贷款市场报价利率3.85%加收50%的逾期罚息标准即5.78%计算为32520.9元（465518.84元×13个月÷12个月×5.78%＋100000元÷12个月×5.78%×7个月），对原告违约金请求中超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司与被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江签订的《租赁协议》，被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江于本判决生效后十日内向原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司返还租赁物及附属设施、设备（以《租赁协议》清单为准）；二、被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江于本判决生效后十日内向原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付租赁费、暖气费共565518.84元；三、被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江于本判决生效后十日内向原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付违约金32520.9元；四、驳回原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28290元，由原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司负担18510元，由被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江负担9780元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   庞海花人民 陪 审员   杨 慧人民 陪 审员   惠建奇二 〇 二 〇 年 七 月 一 日书  记  员   蒋兴哲