北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初39635号原告（反诉被告）：北京蓝星华林幕墙玻璃有限公司，住所地北京市朝阳区小红门乡牌坊村。法定代表人：徐玉林，经理。委托诉讼代理人；徐有刚，该公司员工。委托诉讼代理人：刘佳雯，北京市汉和律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京知水文化产业发展有限公司，住所地北京市朝阳区定福庄西里******212。法定代表人：刘清宇，总经理。委托诉讼代理人：刘工，北京市华鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张良，北京市华鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）北京蓝星华林幕墙玻璃有限公司（下称蓝星华林公司）与被告（反诉原告）北京知水文化产业发展有限公司（下称知水文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人徐有刚、刘佳雯，被告之委托代理人张良、刘工均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除知水文化公司、蓝星华林公司签订的《租赁协议》；2、判令知水文化公司支付蓝星华林公司自2018年5月21日至2018年11月12日的租金2649476．72元，以及自2018年6月20日起至2019年8月5日止。每逾期一天按照应付租金的同期银行贷款利息的2倍向蓝星华林公司支付288178元的违约金，以及自2019年8月6日起至知水文化公司实际清偿租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍向蓝星华林公司支付违约金；3、判令知水文化公司向蓝星华林公司支付违约金10989306元。事实和理由：2018年5月21日，知水文化公司因建设华语电影文化产业园与蓝星华林公司签订租赁协议，约定蓝星华林公司将其位于北京市朝阳区小红门牌坊村马道街X号的建筑物及其他地上物出租给知水文化公司使用，租赁期限20年，自2018年5月21日至2038年5月21日。协议约定租金为前三年每年5494653元。租金每3年递增3%，租金支付方式为先缴纳后租赁。协议约定知水文化公司应于实际签订之日起30日内，一次性向蓝星华林公司支付半年租金2747327元。90日内向蓝星华林公司支付剩余半年租金2747327元。协议签订后，蓝星华林公司已实际履行合约项下的权利义务并将上述土地的建筑物及其他地上物交付知水文化公司，但知水文化公司在协议约定的支付租金期限内未向蓝星华林公司支付租金。经蓝星华林公司多次催讨。知水文化公司仍未支付拖欠租金，蓝星华林公司认为知水文化公司的行为已构成根本违约。依据租赁协议第十三条第三款规定“乙方违反协议规定，欠交租金90日以上”，蓝星华林公司有权解除协议，并且根据租赁协议第十一条第七款之规定，知水文化公司应一次性支付蓝星华林公司双倍年租金10989306元，作为对蓝星华林公司的间接损失补偿。故诉至法院，望判如所请。知水文化公司辩称：不同意蓝星华林公司的诉讼请求，根据蓝星华林公司所提出的诉讼请求，首先应当依据租赁合同要求对租赁标的进行符合约定的交付。主要有两个方面，一、实际房屋的交付。二、根据租赁合同知水文化公司一方所需要的目的进行交付，即建设华语文化产业园。根据需要进行的工程，出租方应当将合法有效手续土地和房屋手续都交付才算交付。蓝星华林公司一直未履行相应义务。我方也提起反诉。不同意蓝星华林公司的全部诉讼请求。知水文化公司向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的租赁协议；2、判令蓝星华林公司向知水文化公司支付违约金10989306元；3、判令蓝星华林公司向知水文化公司返还已支付租赁保证金50万元。事实和理由：2018年5月21日知水文化公司通过中介介绍与蓝星华林公司签订租赁协议，由知水文化公司租赁北京市朝阳区小红门牌坊村马道街X号土地建筑物及其他地上物。用于设立华语电影产业园。合同签订后，因注册申报、改建施工许可证、知水文化公司多次向蓝星华林公司索要合法合规的相关手续，但蓝星华林公司以各种理由拖延不给。至2018年10月17日，知水文化公司将上述问题汇总后，致函蓝星华林公司并告知蓝星华林公司暂停支付租金，但蓝星华林公司至今仍未能出示并提供上述合法手续，已经构成违约，并给知水文化公司造成重大经济损失，为维护知水文化公司的合法权益，特提起反诉。就知水文化公司提出的反诉请求，蓝星华林公司答辩称：双方签订的合同文本明确甲方提供材料后，乙方自行办理手续，我方已经将所有材料给付对方。违约是对方违约。租赁保证金是对方看完我方所有手续以后交付的，并非我方什么手续都没交付，对方就交付了租赁保证金。另外关于中介我方并不知情，没有事实，希望法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年6月4日，北京市朝阳区城市规划管理局出具临时建设工程规划许可证附件，就临时建设工程进行批准，建设单位小红门乡华林玻璃经销公司，建设位置小红门乡牌坊村。建设项目库房1167平方米，库房413平方米，门市411平方米，休息室236平方米。其中，注意事项第六条载明“本《建设工程规划许可证》不发生产权之效力。”2018年3月21日，北京市工商管理局朝阳分局出具名称变更通知，内容为北京市朝阳区华林经销公司于2000年10月24日经我局核准，名称变更为北京天祝华林玻璃有限公司，北京天祝华林玻璃有限公司于2001年9月28日经我局核准，名称变更为蓝星华林公司。2018年4月11日，蓝星华林公司（甲方）与知水文化公司（乙方）签订《租赁意向协议》，约定甲乙双方本着互惠互利的原则，经过友好协商，乙方承诺能够自行办理产业园手续，甲方提供现有材料，故双方就已达成的条款拟定此租赁意向协议，一切以最终租赁为准。《租赁意向协议》第八条约定本协议签订之日乙方向甲方交付500000元，在签订正式租赁协议时，此保证金自动转为租金或其他费用；如因甲方无故不能最终签署正式租赁协议，则视为甲方违约，甲方应将已收的租赁保证金无息无条件的返还乙方，并赔付给乙方违约金500000元；如因乙方原因在一个月内不能最终签订正式租赁协议，则视为乙方违约、甲方所收取租赁，保证金不予退还。经询，知水文化公司已向蓝星华林公司支付租赁保证金500000元，蓝星华林公司对该事实予以认可。2018年5月21日，蓝星华林公司（甲方）与知水文化公司（乙方）签订《租赁协议》（下称协议），约定甲方将位于朝阳区小红门牌坊村马道街X号土地上建筑物、地上物出租乙方，用于建设华语电影文化产业园，建筑面积6545．15平方米。租赁期限二十年，自2018年5月21日至2038年5月21日。前三年租金标准为2．3元/平方米每天，即5494653元，租赁期间租金每三年递增3%。协议第五条第四款约定乙方应在本协议签订之日起30日内一次性向甲方支付半年租金，共计2747327元。90日内一次性向甲方支付剩余半年租金2747327元。协议第五条第五款约定租赁期间非因甲方原因造成的租赁建筑物、地上物空置，不影响租金交付。协议第五条第六款约定免租期为12个月，自签订租赁协议之日（2018年5月21日）开始计算，第一年免租6个月，第二年开始每年免租1个月，直到第六年结束共计12个月。协议第六条第二款（c）项约定甲方应配合乙方获得必要的上述土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物的法定批准。协议第六条第二款（h）项约定甲方应配合乙方进行项目落地及项目所需运营及证照注册等相关事宜。协议第七条第一款（g）项约定在甲方提供现有材料后，乙方应自行办理文化产业园手续。协议第十一条第一项约定甲、乙双方任何一方不履行本协议约定的任一义务均构成违约，应承担违约责任。如一方违约，应当赔偿守约方的实际损失；如双方均有过错，按双方各自过错大小来承担违约责任。协议第十一条第五项约定如果因甲方除不可抗力外的其他因素致使协议无法履行，甲方应在协议不能履行之日起15天内退还乙方未履行租期的租金，并再一次性支付给乙方补偿金为双倍年租金10989306元作为对乙方的间接损失补偿。协议第十条第七项约定如果因乙方除不可抗力外的其他因素致使协议无法履行，乙方应在协议不能履行之日起15天内退还甲方未履行租期的租金并再一次性支付给甲方补偿金为双倍年租金10989306元作为对甲方的间接损失补偿。协议第十三条第二款约定双方在以下情况下享有解除权：（a）双方同意解除本协议；（b）因不可抗力，本协议已无法履行或履行已没有意义，双方均有权解除。协议第十三条第三款约定甲方在以下条件下享有解除权：（a）乙方未经甲方书面同意擅自转让、抵押本协议项下的所有权利义务及项目内容；（b）乙方违反协议规定欠交租金90日以上；（c）乙方利用有关土地进行违法活动。协议第十三条第四款约定乙方在以下条件下享有解除权：（a）由于本协议生效以后国家有关立法的变动，乙方须提前解除本协议的；（b）由于国家产业政策的变更，乙方须提起解除本协议的；（c）甲方违反协议规定延迟交付租赁建筑物或地上物90日以上的。协议签订后，蓝星华林公司履行了交房义务。2018年10月15日，蓝星华林公司向知水文化公司送达催款函，该函内容为“鉴于2018年5月21日贵公司与我公司签订的租赁合同付款期限已经超过约定期，合同第五条第四项约定，截至2018年8月21日前，贵公司应向我公司支付租金总计5494654元，其中约定从签订合同之日起30日内付款2747427元，另90日内一次性支付剩余款项2747327元，合同约定已经逾期。又根据贵公司请求协商，把付款日期推迟到2018年10月10日；现又逾期！现特请贵公司收到此函件后7日内及时向我公司支付上述款项，如贵司仍不能按期支付，我司将采取法律措施向贵公司追索欠款及违约责任，届时贵公司可能要承担诉讼带来的更大损失。望慎重。”2018年11月12日，知水文化公司向蓝星华林公司发函，内容为“因项目需备份文件，我司已于10月24日取回暂放贵司处隶属于我司办公用品3台电脑（包含主机、显示、器键盘、鼠标），微波炉一台饮用水纸杯若干。”同日，知水文化公司从租赁场地搬离。经查，北京市朝阳区小红门乡人民政府、北京市朝阳区小红门乡牌坊村村民委员会共同出具《北京蓝星华林玻璃有限公司四至证明》，证明朝阳区小红门乡牌坊开发路临甲X号蓝星华林公司四至情况。为证明蓝星华林公司已取得北京市朝阳区小红门乡牌坊村马道街X号地上建筑物所有权，建筑物面积6953．53平方米。蓝星华林公司提交《绿地保留企业基本情况》、《企业现状占地调查表》。知水文化公司对该组证据真实性认可，证明目的不认可。为证明蓝星华林公司积极配合知水文化公司履行合同义务，包括但不限于配合知水文化公司在租赁物上建立运营文化创意产业园以及文化创意产业园注册指标的批准手续。蓝星华林公司提交《申请书》。知水文化公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。并主张该证据恰说明对方没有提交土地的合法出让手续，以及房屋合法手续，对方提出可以向政府申请，我方就可以办相应手续，但这份申请书是2018年6月12日递交，小红门乡政府对于该项目不予任何批复，因为该土地马上要清退，所以没有批复，恰恰证明了双方核心争议焦点。为证明知水文化公司于2018年5月21日至2018年11月12日实际占用、使用租赁物，蓝星华林公司提交微信聊天记录。知水文化公司对该证据真实性认可，证明目的不认可，并主张该证据不能作为租赁物交付的证明。为证明已经交付租赁标的物，蓝星华林公司提交收条。知水文化公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。并主张该收条出具时间2018年12月27日，11月对方不提交相应材料，我方就已经撤场了，提交内容也没有附件。为证明要求暂停支付租金及原因，证明蓝星华林公司一直未按约定向知水文化公司提供合同约定及法定的权属证明及其他材料，致使知水文化公司一直无法接收租赁标的物，无法实现合同目的。知水文化公司提交暂停支付合同款项函及邮寄单。蓝星华林公司对改组证据真实性不认可，证明目的不认可，并主张我方没有收到该函件，且我方在签订协议时，已经交付了我公司现有手续，乙方自行办理产业园所需手续，我方不负其他义务，邮寄单我方没有收到，也没有收件人姓名。为证明双方一直就蓝星华林公司未提供合法、约定的手续及材料进行交涉，知水文化公司提交律师函及回复函。蓝星华林公司对律师函真实性认可，证明目的不认可。对回复函的真实性不认可，证明目的不认可，并主张律师函中并未提到我方要提供相应审批手续，回复函我方并未收到。为证明蓝星华林公司一直未向知水文化公司提供租赁标的的权属证明及其他手续，知水文化公司提交微信聊天集录。蓝星华林公司对该证据真实性、证明目的不认可。为证明租赁标的状况，需要进行改建才能用于建立产业园，即实现合同目的，知水文化公司提交照片。蓝星华林公司对该证据真实性、证明目的不认可，并主张不能证明是徐玉林本人微信，而且租赁协议中也未约定蓝星华林公司向知水文化公司提供房本，知水文化公司知道租赁物用途，农村土地无法办理房本，对方知晓应当承当相应法律责任。为证明出租标的所处地块属于绿化隔离带，一直处于拆迁腾退的范围之内，政府也在逐步对相关地块进行拆迁腾退。根本无法进行任何新建项目的批准，更无法进行改建、重建。无法实现合同根本目的，知水文化公司提交《朝阳区人民政府落实区人大常委会对《朝阳区政府关于加快“一绿”试点建设，促进城乡协同发展情况报告》审议意见的办理报告》。蓝星华林公司对该证据真实性、证明目的不认可。并主张和本案无关，土地不是绿地，不是隔离带，不涉及被征用。双方也约定了遇到拆迁、征收的补偿措施，该文本与本案无关联性。为证明出租标的所处地块属于绿化隔离带，一直处于拆迁腾退的范围之内，政府也在逐步对相关地块进行拆迁腾退。根本无法进行任何新建项目的批准，更无法进行改建、重建。无法实现合同根本目的，知水文化公司提交《北京市绿化隔离地区建设总指挥部关于确定绿化隔离地区规划绿地内暂时保留企业的通知》，知水文化公司对该证据真实性，证明目的均不认可，并主张与我公司无关，也不能证明这些企业所有用地是绿地。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，订立租赁合同是各方真实意思表示，且约定并未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。本案中的争议焦点在于合同是否解除，以及双方是否构成违约。第一，双方签订的协议约定蓝星华林公司应配合知水文化公司获得必要的上述土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物的法定批准；进行项目落地及项目所需运营及证照注册等相关事宜。协议还约定蓝星华林公司提供现有材料后，知水文化公司应自行办理文化产业园手续。结合本案查明的事实和双方提交的证据，蓝星华林公司未提交涉案场地的集体土地建设用地使用证等权属证明，蓝星华林公司虽然配合知水文化公司向相关部门提交申请书，但该事实不足以证明蓝星华林公司向知水文化公司提交了协议中约定的材料。蓝星华林公司对于何时、何地、以何种方式向知水文化公司提供约定材料并未提交充分证据予以佐证。无法证明蓝星华林公司全面履行了协议项下约定的义务，本院认为蓝星华林公司的行为构成违约。第二、承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，本院认为应解除双方签订的租赁合同。本案中，知水文化公司于2018年11月12日搬离租赁场所，可以认定双方签订的协议已于该日解除。知水文化公司拒绝履行合同，不影响对其违约责任的认定。首先，协议约定知水文化公司应在本协议签订之日起30日内向蓝星华林公司支付半年租金，90日内向蓝星华林公司支付剩余半年租金，租赁期间非因蓝星华林公司原因造成的租赁建筑物、地上物空置，不影响租金交付。本案中，知水文化公司一直未向蓝星华林公司支付租金，构成违约。其次，双方已在协议中约定了知水文化公司享有解除权的情形，知水文化公司在未出现约定情形下以行为表明不履行协议的行为，亦构成违约。第三、协议第十一条第一项约定蓝星华林公司、知水文化公司双方任何一方不履行本协议约定的任一义务均构成违约，应承担违约责任。如一方违约，应当赔偿守约方的实际损失；如双方均有过错，按双方各自过错大小来承担违约责任。本案中，蓝星华林公司虽并未提交充足证据证明已向知水文化公司提交了相应材料。但《租赁意向协议》载明知水文化公司承诺能够自行办理产业园手续，蓝星华林公司提供现有材料。协议亦载明蓝星华林公司提供现有材料后，知水文化公司应自行办理文化产业园手续。由此可知，办理文化产业园手续的主要义务由知水文化公司承担，知水文化公司在订立协议前，应尽到充分的注意义务，审慎的判断蓝星华林公司是否能提供相应材料。签订协议后，知水文化公司并未交付租金，在不享有法定和约定解除权的情形下搬离租赁场地，以行为表明不再履行协议，故知水文化公司对协议不能履行负有更大过错。综上，在双方都有过错的情况下，应当由过错更大的一方即知水文化公司向蓝星华林公司支付违约金，违约金的金额本院将结合合同实际履行情况，双方过错程度，协议约定等因素进行判断。关于蓝星华林公司要求知水文化公司支付未付租金及逾期违约金的诉讼请求。协议约定免租期为12个月，自签订租赁协议之日（2018年5月21日）开始计算，第一年免租6个月。故对于蓝星华林公司的该诉讼请求，本院不予支持。关于知水文化公司要求蓝星华林公司返还已支付租赁保证金500000元的反诉请求。双方在《租赁意向协议》约定本协议签订之日知水文化公司向蓝星华林公司交付500000元，在签订正式租赁协议时，此保证金自动转为租金或其他费用。本案中知水文化公司应向蓝星华林公司支付违约金，本院将在违约金中扣除该租赁保证金一并计算。故对于该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京蓝星华林幕墙玻璃有限公司与被告（反诉原告）北京知水文化产业发展有限公司签订的《租赁协议》于2018年11月12日解除；二、被告（反诉原告）北京知水文化产业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京蓝星华林幕墙玻璃有限公司违约金1789439．17元；三、驳回原告（反诉被告）北京蓝星华林幕墙玻璃有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京知水文化产业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105320元，由原告（反诉被告）北京蓝星华林幕墙玻璃有限公司负担84415元（已交纳），由被告（反诉原告）北京知水文化产业发展有限公司负担20905元（北京蓝星华林幕墙玻璃有限公司已预交，北京知水文化产业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京蓝星华林幕墙玻璃有限公司）。反诉案件受理费99735元，由被告（反诉原告）北京知水文化产业发展有限公司负担（已交纳）。保全费5000元，由被告（反诉原告）北京知水文化产业发展有限公司负担（北京蓝星华林幕墙玻璃有限公司已预交，北京知水文化产业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京蓝星华林幕墙玻璃有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 罗 淼审判员 甄玉斌审判员 王 楠二〇二〇年七月二十七日书记员 沙京泽