湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂9004民初202号 原告：徐俊，男，1981年11月24日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。 委托诉讼代理人：杜志雄，仙桃市沔州法律服务所法律工作者。 被告：湖北紫菘置业有限公司，住所地：仙桃市恒迪建材市场**楼**。 法定代表人：张俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨红林，湖北伟宸律师事务所律师。 原告徐俊与被告湖北紫菘置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐俊及其委托诉讼代理人杜志雄和被告湖北紫菘置业有限公司的委托诉讼代理人杨红林到庭参加诉讼。2020年2月21日，因新冠××疫情影响，暂停审理六个月。本案现已审理终结。 原告徐俊向本院提出诉讼请求：1、被告湖北紫菘置业有限公司依约交房并办理房屋不动产权证（房屋所有权证、土地使用权证）必备资料，协助原告徐俊办理房屋不动产权证等权属证书；2、判令被告湖北紫菘置业有限公司向原告徐俊支付违约金，分别是①自2015年6月28日至2015年10月28日不能交房的违约金，以原告徐俊所购总房款为基础，按照日息万分之一计算的违约金3024.73元，②因不能协助原告徐俊办理房屋权属证书的违约金，以原告徐俊所购总房款为基础，按照日息万分之三计算的违约金，时间分别为：从2015年10月28日起至2016年10月27日的违约金27148.23元、从2016年10月28日起至被告湖北紫菘置业有限公司能够为原告徐俊实际办理房屋权属证书之日的违约金；3、由被告湖北紫菘置业有限公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年2月28日签订《商品房买卖合同》，约定被告湖北紫菘置业有限公司将其所有的位于仙桃市××河办事处××社区黄金大道北侧××楼××号房屋（建筑面积84.54平方米）卖与原告徐俊，单价2932.68元／平方米，总金额247929元，合同约定收交房时间为2015年6月28日，合同还对收交房具备的条件及违约责任等进行了约定。合同签订时，原告徐俊于2015年2月8日交付购房首付款74929元，剩余房款173000元通过农村商业银行住房贷款付清。在合同约定交房时间到期后，原告徐俊多次要求被告湖北紫菘置业有限公司履行交房义务。被告湖北紫菘置业有限公司无法履行交房义务。后原、被告进行多次协商，被告湖北紫菘置业有限公司分别于2015年6月12日、2015年10月4日二次向全体业主作出书面承诺，该二份承诺书对原购房合同中的房屋交付时间、获得合法的竣工备案证时间、办理房屋二证（土地证、房产证）时间进行重新约定并详细地规定了违约责任及违约金计算办法。但时至今日，被告湖北紫菘置业有限公司也没有获得该房屋项目的合法竣工备案证，导致无法按约定交房给业主，更不要说按合同约定为业主办理房屋产权证书。综上所述，原、被告双方签订的购房合同合法有效，原告徐俊依约履行了自己的义务，被告湖北紫菘置业有限公司却一再违约，导致原告徐俊利益受损，截至起诉之日，原告徐俊所购房屋仍未办理权属证书。为维护原告徐俊合法权益，故具状将被告湖北紫菘置业有限公司诉至法院，请求贵院依法判决。 被告湖北紫菘置业有限公司辩称：原告徐俊所述与事实有出入。2015年10月30日，被告紫菘置业有限公司与原告徐俊就《商品房买卖合同》签订补充协议，双方约定：1、双方一致同意继续履行《商品房买卖合同》，该协议作为《商品房买卖合同》的有效补充和修改；2、至2015年10月28日止，被告紫菘置业有限公司依据原《商品房买卖合同》约定应向原告徐俊支付违约金3024.73元；3、自2015年10月30日起，至实际交房之日止，期间所产生的违约金按照被告紫菘置业有限公司已付购房款的日处万分之一标准执行；4、除本协议约定外，原告徐俊同意放弃依据原《商品房买卖合同》向被告紫菘置业有限公司主张违约责任，也不再向被告紫菘置业有限公司主张其他相关权利，协议有约定事项按其约定执行，未尽事宜以原《商品房买卖合同》为准，不得随意更改工程材料影响工程质量。且被告湖北紫菘置业有限公司已于2015年10月30日向原告徐俊支付违约金3024.73元，2016年1月26日向原告徐俊支付违约金2256.15元，共计向原告徐俊支付违约金5020.88元。请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告徐俊的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。对双方当事人所举的证据，认定如下：原告徐俊所举的证据一、二、三、四和被告湖北紫菘置业有限公司所举的证据一，客观、真实、合法，能证明原告徐俊与被告湖北紫菘置业有限公司签订商品房买卖合同的事实，本院依法予以采信；原告徐俊所举的证据五，系被告湖北紫菘置业有限公司所出具，对其真实性依法予以采信，但被告湖北紫菘置业有限公司在书面出具承诺书后，又于2015年10月30日与原告徐俊就《商品房买卖合同》签订补充协议，并对违约金重新进行了约定，故对其证明目的本院依法不予采信。被告湖北紫菘置业有限公司所举的证据二购房合同备案证明，能够证明被告湖北紫菘置业有限公司已为原告徐俊所购房屋办理了购房合同备案登记，本院依法予以采信；被告湖北紫菘置业有限公司所举的证据三银行回单两张，客观、真实，能证明被告紫菘置业有限公司已支付原告徐俊违约金5020.88元的事实，本院依法予以采信；被告湖北紫菘置业有限公司所举的证据四补充协议一份，能证明原、被告对《商品房买卖合同》中约定的延期交房违约金、延期办证违约金重新进行约定的事实，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：2014年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告徐俊向被告湖北紫菘置业有限公司购买仙桃市××河办事处××社区黄金大道北侧紫崧·紫润尚城3号楼2102号商品房，房屋单价为2932.68元/㎡，总价款为247929元。合同签订当日，原告徐俊支付购房首付款74929元，余款173000元通过农村商业银行住房贷款付清，合同约定：1、被告湖北紫菘置业有限公司应当在2015年6月28日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告徐俊使用；2、被告湖北紫菘置业有限公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告徐俊使用，则按逾期时间，分别处理：①如逾期不超过30日，则自2015年6月29日起至实际交付之日止，被告湖北紫菘置业有限公司按日向原告徐俊支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超30日后，原告徐俊有权解除合同，原告徐俊解除合同的，被告湖北紫菘置业有限公司应当自原告徐俊解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告徐俊累计已支付的2%向原告徐俊支付违约金，原告徐俊要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年6月29日起至实际交付之日止，被告湖北紫菘置业有限公司按日向原告徐俊支付已交付房价款万分之一的违约金；3、被告湖北紫菘置业有限公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由原告徐俊提供的资料报产权登记机关备案，如因被告湖北紫菘置业有限公司的责任，原告徐俊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列①②③项处理，①原告徐俊退房，被告湖北紫菘置业有限公司在原告徐俊提出退房要求之日起30日内将原告徐俊已付房价款退还给原告徐俊，并按已付房价款的0.5%赔偿原告徐俊损失；②原告徐俊不退房，被告湖北紫菘置业有限公司按已付房价款的0.5%向原告徐俊支付违约金；③因产权登记机关工作流程或其它原因导致原告徐俊不能取得房屋权属证书的，原告徐俊不得向被告湖北紫菘置业有限公司追究责任。2015年10月23日，被告湖北紫菘置业有限公司为原告徐俊所购房屋办理了购房合同备案证明。 2015年6月12日，被告湖北紫菘置业有限公司因客观原因导致未能按约定的交房时间如期交房，遂向全体业主发出延期交房承诺书一份，承诺：1、承诺延期后最终交房时间为2015年10月28日，若延期至2015年10月28日仍不能交房，被告湖北紫菘置业有限公司承诺无条件退房并按照合同约定赔偿损失并办理退房手续；2、关于延期交房的违约责任，被告湖北紫菘置业有限公司愿意按《商品房买卖合同》第九条约定的：自2015年6月29日起至实际交付之日止，被告湖北紫菘置业有限公司按日向原告徐俊支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金交付日期为实际交房日，以现金形式结算。 2015年10月4日，被告湖北紫菘置业有限公司因资金短缺，原承诺的2015年10月28日交房日期需再次延期，并再次向全体业主发出延期交房承诺书一份，承诺：1、二号楼于2015年10月28日交业主提前装修，一、三号楼于2015年12月28日交业主提前装修，2016年3月15日前全部拿到合法的竣工备案证，2017年3月15日全部拿到两证（土地证和产权证）；2、一、二、三号楼由于提前交业主装修，由业主在装修期提供装修设计图和预算书，并与开发商签订协议，协议中注明：由于开发商交房手续未达到而提前交业主装修的于2016年3月15日前仍未拿到合法竣工备案证的，由开发商按协议中提供的预算总价向业主赔偿所有装修费用并退房；3、由于2015年10月28日已无法如期交房，原2015年6月12日被告湖北紫菘置业有限公司出具的《延期交房承诺书》中的违约责任（被告湖北紫菘置业有限公司按日向原告徐俊支付已付房款的万分之一违约金）在2015年10月28日全额现金支付给原告徐俊；4、若不能按照上述第一条约定时间提前交由业主装修，或2016年3月15日不能拿到合法竣工备案证明，或2017年3月15日前不能拿到两证的，自2015年10月28日始，被告湖北紫菘置业有限公司向原告徐俊按已支付房款日息万分之三标准追付违约金，违约金每月支付一次；5、2015年10月28日始，如有业主愿意退房的，被告湖北紫菘置业有限公司无条件30日内办理退房手续并在30日内返还业主所有房款，同时无条件解除银行贷款协议书并注销房产局备案的房产信息。 2015年10月30日，被告紫菘置业有限公司与原告徐俊就《商品房买卖合同》签订补充协议，双方约定：1、双方一致同意继续履行《商品房买卖合同》，该协议作为《商品房买卖合同》的有效补充和修改；2、至2015年10月28日止，被告紫菘置业有限公司依据原《商品房买卖合同》约定应向原告徐俊支付违约金3024.73元；3、自2015年10月30日起，至实际交房之日止，期间所产生的违约金按照被告紫菘置业有限公司已付购房款的日处万分之一标准执行；4、除本协议约定外，原告徐俊同意放弃依据原《商品房买卖合同》向被告紫菘置业有限公司主张违约责任，也不再向被告紫菘置业有限公司主张其他相关权利，协议有约定事项按其约定执行，未尽事宜以原《商品房买卖合同》为准，不得随意更改工程材料影响工程质量。被告湖北紫菘置业有限公司于2015年10月28日将房屋交付原告徐俊。 另查明：被告湖北紫菘置业有限公司于2015年10月29日向原告徐俊支付违约金3024.73元，于2016年1月26日向原告徐俊支付违约金2256.15元，共计向原告徐俊支付违约金5020.88元。2020年5月20日，被告湖北紫菘置业有限公司取得竣工备案证明。2020年7月9日，被告湖北紫菘置业有限公司为所售商品房办理房屋不动产权证的资料均已提交，并完成初始登记。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效，对双方均具有约束力。原告徐俊已经依约足额支付了全部购房款，履行了合同义务，按照合同约定，被告湖北紫菘置业有限公司应当及时协助原告徐俊办理房屋不动产权证等相应权属证书，对其要求被告湖北紫菘置业有限公司协助办理房屋不动产权证等权属证书，符合法律规定，本院依法予以支持。 原告徐俊要求被告湖北紫菘置业有限公司按照二份承诺书的约定支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，因被告湖北紫菘置业有限公司在出具二份承诺书之后，原、被告双方又于2015年10月30日签订了一份补充协议，双方约定“除本协议约定外，原告徐俊同意放弃依据原合同向被告紫菘置业有限公司主张违约责任，也不再向被告紫菘置业有限公司主张其他相关权利”，双方已对原购房合同及承诺书的违约责任进行了变更，变更后的违约责任对双方均具有约束力，被告湖北紫菘置业有限公司已按该协议向原告徐俊支付了违约金，原告徐俊不再享有要求被告湖北紫菘置业有限公司支付违约金的权利，对其诉讼请求，本院依法不予支持。庭审过程中，被告湖北紫菘置业有限公司向本院提交其向原告徐俊支付违约金5020.88元的银行回单，并承诺其多支付的违约金1996.15元不再要求原告徐俊返还，系当事人自由行使处分权，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，本院依法予以认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下： 一、被告湖北紫菘置业有限公司自本判决生效之日起60日内协助原告徐俊办理位于仙桃市干河办事处肖台社区黄金大道北侧紫崧·紫润尚城3号楼2102号房屋的权属证书； 二、驳回原告徐俊的其他诉讼请求。 案件受理费2973元，由原告徐俊负担1486.50元，被告湖北紫菘置业有限公司负担1486.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 长  周 军 人民陪审员  孙志波 人民陪审员  刘翠燕 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  谢 毅