陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初3613号 原告：西安中至和华东商业运营管理有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：林正发，系该公司董事长。委托代理人：王宏利，陕西连邦律师事务所律师。委托代理人：陈碧清。系该公司职员。被告：陕西利科投资集团有限公司。住所地：西安市航天基地。法定代表人：王湘君，系该公司执行董事。委托代理人：李宏伟，陕西索骥律师事务所律师。委托代理人：冯涛，陕西索骥律师事务所律师。第三人：西安中正和华东商业运营管理有限公司。住所地：西安市新城区。法定代表人：吴为，系该公司总经理。委托代理人：叶福清。系该公司职员。第三人：陕西蓝宝石置业有限公司。住所地：西安市航天基地。法定代表人：杨振禄，系该公司总经理。委托代理人：鄢鑫。系该公司职员。原告西安中至和华东商业运营管理有限公司（以下简称中至和公司）与被告陕西利科投资集团有限公司（以下简称利科公司）、第三人西安中正和商业运营管理有限公司（以下简称中正和公司）、第三人陕西蓝宝石置业有限公司（以下简称蓝宝石公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王宏利、陈碧清，被告利科公司委托代理人李宏伟、冯涛，第三人中正和公司委托代理人叶福清，第三人蓝宝石公司委托代理人鄢鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中至和公司诉称：其与被告签订终止合作协议后，其已将商户清退完毕，厂房建筑及工程资料已向被告交付，但被告并未按协议约定向其支付完款项，现要求被告支付欠款300万元，支付违约金180万元，本案诉讼费用由被告承担。被告利科公司辩称：其与原告签订终止合作协议后，原告未按协议约定履行组织竣工验收的义务，其不应向原告支付200万元的验收保证金；原告所建设的房屋出现质量问题，另外100万元质证金不具备付款条件；原告未向其出具委托付款函，施工方承诺函等资料，其支付款项不存在违约行为，不应承担违约责任，原告请求应予以驳回。第三人中正和公司述称：原、被告签订合作协议时，其公司作为原告的保证人参与了协议的签订；其与原告已将工程资料向被告交付，被告应向原告支付剩余的款项。第三人蓝宝石公司述称：原、被告在终止合作协议中虽约定原告有组织竣工验收的义务，但涉案工程已投入使用，应视为验收合格；被告所称100万元质保金已经法院判决由其直接向施工方支付，施工方已申请强制执行，该费用应由被告向原告支付。经审理查明，2010年12月，被告取得了位于西安市航天基地神舟六路333号土地的使用权，用途为工业用地。2014年12月22日，原、被告经协商就原告在上述土地上开发建设租赁经营达成一致，并与第三人中正和公司签订了土地合作开发合同。该合同约定合作建设蓝宝石厂房，被告为项目开发提供土地，原告负责全部出资建设并以被告名义办理项目报建等行政审批手续；原告确保项目于2015年开工建设，最晚不得迟于2016年12月确保项目规划面积80%投入使用，原告需保证所有建设符合国家施工规范要求，满足政府工作报告验收标准；合作期间被告同意原告全权负责经营合作项目，被告按本协议书约定的标准获得合作项目固定收益（收益费用逐年递增），多出的收益全部归原告所有，无论原告经营合作项目盈利与否，原告均应按本协议约定的标准向被告支付因投入土地而应获得的回报；使用期间为2014年12月20日至2030年12月28日；被告将合作项目用地交付原告后，被告负责办理完成建设合作项目的全部有关审批报建开工等手续，在被告办理完成手续后15日内，原告应开始组织建筑公司进行场施工；第三人中正和公司对原告应承担的合同义务及违约责任，承担连带保证责任。同时，原、被告及第三人中正和公司对其他内容亦进行了约定。原告接收到被告交付的涉案土地后，与第三人蓝宝石公司达成协议，原告将涉案土地的建设交由第三人蓝宝石公司作为发包方向外发包建设发，承建方为陕西正浩建筑工程有限公司（以下简称正浩公司）。此后，原告负责在涉案土地上建设了9栋厂房建筑及附属设施，并由第三人蓝宝石公司将已建成的商铺向外招租。2017年6月14日，原、被告及第三人签订合作终止协议，该协议就原、被告及第三人合作协议终止并对终止后相关事宜的处理达成一致。该协议载明原、被告及第三人中正和公司于2014年12月22日签订了土地合作开发合同，随后还签订了三份补充协议，分别对被告提供土地，原告负责出资并以被告名义办理项目建设手续，被告收取固定收益，原告收取经营收益、固定收益标准，项目名称、项目运营、原告迟延缴纳固定收益的责任等内容；合作协议生效后，原告未经被告同意自行与第三人蓝宝石公司达成合作意向，第三人蓝宝石公司作为发包方，在项目宗地内建设了9栋厂房建筑及附属设施，并由第三人蓝宝石公司作为出租方对外出租；已建设的9栋厂房建筑及附属设施，其中2栋有规划审批手续无招标手续，建筑（含1栋违建建筑）尚未完成施工，其余7栋建筑程序合法，目前尚待竣工验收；原、被告及第三人中正和公司协商一致，同意终止已签订的合作开发合同及补充协议，不再继续履行，原告向被告返还项目宗地上建筑物及附属设施；虽第三人蓝宝石公司并非合作开发合同及补充协议一方的主体，鉴于其与原告达成合作意向，并以第三人蓝宝石公司名义对外签订施工合同及租赁合同等，本协议将其作为一方。同时，该协议还约定，原、被告及第三人中正和公司合作开发及补充协议终止后，三方不再享有合作开发合同及补充协议约定的权利，不再承担相应义务，三方履行完毕本协议约定的义务后，相互间不就合作开发合同及补充协议承担违约及赔偿责任；原告及第三人中正和公司按协议约定将涉案土地上的建筑物及附属物向被告予以返还，第三人蓝宝石公司确认按此约定履行完毕且不持异议；鉴于原告与第三人蓝宝石公司在项目宗地上建设了9栋厂房建筑物及附属设施，原、被告一致确认由被告向原告支付人民币3150万元作为补偿金，该补偿金系一次性补偿；上述3150万元中包括200万元为验收合格保证金，如果原告按约完成全部建筑物的竣工验收，则总价为3150万元，若未按约定完成，补偿金则相应扣减，且原告仍需配合甲方完成竣工验收；四方一致同意，原告及第三人共同负责对商户的清退工作，退还商户已向第三人蓝宝石公司所缴纳的押金、租金等款项，被告收回已经出租的建筑物及构筑物等，四方确认商户清退可以采取逐步清退移交方式；被告根据原告出具的委托付款书向商户退款，退还的款项从被告应向原告支付的补偿款中直接扣除，不足部分由原告负责补足；四方确认在2017年6月15日至2017年7月15日期间完成上述工作；原告及第三人共同负责与项目主体（包括但不限于施工单位、供应商、劳务提供方等）遗留问题的解决；被告根据原告出具的委托付款书向施工方退款，退还的款项从被告应向原告支付的补偿金中直接扣除，不足部分原告负责补足；在对商户的清退及支付退款全部完成后，被告开始向本条约定之施工方支付欠款；原告及第三人与施工方就工程款结算问题协商一致后，签订原施工合同的终止协议，并协调施工方出具承诺书；四方共同查看施工现场状况，被告认可的，予以接收；原告及第三人共同完成已招商户的清退，并清偿完施工方债务后当日即视为完成所有移交工作，各方应办理交接手续；自合作项目全部移交被告之日起，由被告负责继续进行2栋有规划审批无招标手续的建筑（含1栋违建建筑）的施工工作，上述2栋中存在1栋违建，原告负责将此违建在本协议生效之日起1个月内移装到有规划审批的位置，移装费用由原告自行承担；上述违建待原告移至有规划审批位置后由被告负责后续施工，如原告未按本协议约定的时间完成移装工作，则视为原告违约，被告可自行对该建筑进行移装，产生的费用由被告向原告支付的补偿金（包括验收保证金）中扣除；原告负责于2018年6月30日前完成已有规划审批和招标的7栋厂房建筑竣工验收工作；原告负责于2018年12月30日完成已有规划审批但未招标的2栋厂房建筑竣工验收工作（招标手续由被告负责办理）；对于补偿金，本协议生效后10日内，被告向原告支付预付款300万元，共管账户（期间为本协议生效后2个月）设立后，被告向共管账户汇入2650万元，上述款项将优先按照本协议约定向商户及施工方支付款项，待原告及第三人处理完与施工方、商户等全部遗留问题并向被告无瑕疵移交全部9栋建筑物及附属物后，被告在一周内将共管账户内剩余的款项支付给原告；原告完成约定的竣工验收（7栋楼）事项后，被告应于一个月内向原告支付100万元验收保证金，原告完成约定的验收（2栋楼）事项的，被告应于一个月内向原告支付100万元验收保证金；若原告未如期完成上述约定的验收事项，被告无需向原告支付相关验收保证金；被告向原告第二次付款前（工程款代付完后），原告应按被告要求向被告出具被告认可的正式发票，因原告迟延出具致被告逾期付款的全部责任，由原告自行承担；若原告及第三人任何一方违反本协议约定或违反承诺之内容，则视为违约，原告应向被告承担200万元的违约金，违约金可从原告补偿金中直接扣除，若违约金不足以弥补被告损失的，原告应负责补足；若被告违反本协议约定，未依约向原告、商户或施工方支付补偿款，则每逾期一日向原告支付应付款1%的违约金；第三人对原告的违约行为承担连带责任。同时，四方对其他内容亦进行了约定。该协议有五个附件，分别为商户欠款明细、承诺书样本、委托付款书样本、除商户外的所有欠款明细表、建筑物及附属设施清单。第三人蓝宝石公司将涉案工程发包于正浩公司建设，因第三人蓝宝石公司未向正浩公司支付完工程款，正浩公司于2017年2月向本院起诉要求第三人蓝宝石公司支付工程款3141814.63元并承担相应的迟延付款利息。该案经本院审理后认为第三人蓝宝石公司中与正浩公司已就1-7厂房的工程款进行了结算，第三人蓝宝石公司仅向正浩公司支付工程款460万元，并未完全支付；第三人蓝宝石公司与正浩公司在合同中约定工程款于工程竣工后发包方组织验收，验收合格并在保质期（一年）无质量问题向正浩公司支付，但第三人蓝宝石公司已将涉案厂房对外招租并投入使用，其应向正浩公司支付剩余的工程款。本院遂于2017年5月判决第三人蓝宝石公司向正浩公司限期支付工程款3141841.63元，并承担相应的利息。2017年6月23日，第三人蓝宝石公司与正浩公司签订关于蓝宝石产业园建筑工程施工合同终止协议，双方确定第三人蓝宝石公司应向正浩公司支付（1-10号厂房）工程款4497441.63元，其中100万元作为预留金（质保金），第三人蓝宝石公司验收合格后10日内一次性付清。2017年8月3日，原告委托被告向正浩公司支付了工程款200万元。2017年10月16日，第三人蓝宝石公司再与正浩公司签订工程合同终止确认协议，该协议对2017年6月23日终止协议进行了变更，对2017年8月3日的委托付款进行了确认。该协议约定正浩公司应向第三人蓝宝石公司申请工程量确认并移交全部工程资料，第三人蓝宝石公司自本协议签订后20日内向正浩公司支付工程款1497441.63元；工程验收合格后15个工作日内，若无质量问题，由原告委托被告以二者共管账户中的补偿金无息向正浩公司返还质保金即原终止协议所述预留金100万元，若存在质量问题，维修费从质保金中相应扣除后，再行无息返还质保金剩余部分。同日，原告、第三人蓝宝石公司、正浩公司联合向被告出具了委托付款函，说明第三人蓝宝石公司于2015年4月同正浩公司签订了蓝宝石厂房钢结构建筑工程的建筑工程承包合同，该工程结算总造价为13305600元，已付工程款8808158.37元，待付工程款4497441.63元；2017年6月，原、被告及第三人签订了合作终止协议，委托被告向正浩公司付款并出具付款函，正浩公司的工程款3497441.63元及预留金（质保金）100万元均包含在被告向原告支付的补偿金内；2017年8月2日，原告向被告致送委托付款函，委托被告在未全部接收钢结构工程资料之前，先行向正浩公司支付部分工程款200万元，该款已支付；目前，钢结构工程项目已向被告移交，特向被告申请并委托被告向正浩公司支付工程款1497441.63元，该款项付至正浩公司指定账户；对于第三人蓝宝石公司与正浩公司所涉及的预留金100万元，原告同意由被告暂行扣留，待给付条件达成后，由原告委托被告将该笔款项支付给正浩公司。2017年12月26日，原告及第三人向被告出具了委托付款书，说明依据2017年6月所签订的合作终止协议，除验收保证金200万元及钢结构工程施工方正浩公司的预留金（质保金）在补偿金中扣留外，被告应向原告方支付补偿金2850万元，尚有50万元应付款，现委托被告将该款支付给第三人蓝宝石公司；若上述50万元支付，原告共收到被告支付的补偿金2850万元，税金904420.55元；验收保证金及正浩公司的预留金仍由被告在补偿金中扣留，待给付条件达到后，按约支付。2018年8月，正浩公司就前述判决内容向本院申请强制执行，要求第三人蓝宝石公司支付剩余的100万元工程款、迟延付款利息、受理费，此案仍在执行期间。前述四方协议签订后，原告将1栋违建移装到有规划审批的位置。2017年下半年，被告接收了涉案厂房，并投入使用。原告于2017年9月18日、2017年11月9日、2018年3月19日分三次向被告移交了涉案工程的部分资料。2018年12月26日，原告第四次向被告移交了涉案工程款的部分资料，被告方相关人员在移交清单上注明工程施工过程控制资料暂未移交。涉案工程时至庭审结束，仍未进行竣工验收。2019年1月，原告向本院起诉要求被告支付欠款300万元，支付时至2018年12月31日的违约金180万元，本案诉讼费用由被告承担。审理中，经本院释明，原告追加第三人参与诉讼。原告认为依据四方合作终止协议约定，被告已向其支付补偿金2850万元，尚欠300万元未付，对于向正浩公司委托支付的质保金100万元，现其撤销委托，由被告直接向其支付；其已按合作终止协议约定将商户清退完毕，九栋厂房及资料已向被告移交；其中7栋厂房被告已完全入住，建筑资料等硬件条件均在被告掌握之中，剩余2栋厂房被告既不继续建设也不办理任何招标手续；被告应向其支付下欠的款项。被告答辩中认为原告所主张的300万元包括200万元的验收保证金和100万元的工程预留金；其与原告终止合作协议后，原告未按协议约定向其移交完整的工程资料，未组织竣工验收，故其不应向原告支付200万元的验收保证金；依据第三人蓝宝石公司与正浩公司所签订的工程合同终止确认协议约定，涉案厂房若无质量问题，由原告委托被告在共管账户中向正浩公司支付质保金，原告未向其出具委托付款函及施工方正浩公司的承诺函等资料，且涉案厂房出现质量问题，故100万元工程预留金不具备支付条件；其向原告支付款项并不存在违约，不应承担违约责任，原告请求应予以驳回。第三人中正和公司述称中认为原、被告签订合作协议时，其公司作为原告的保证人参与了协议的签订；其与原告已将工程资料向被告交付，被告应向原告支付剩余的款项。第三人蓝宝石公司述称中认为原、被告在终止合作协议中虽约定原告有组织验收的义务，但涉案工程已投入使用，应视为验收合格；被告所称100万元质保金已由法院判决由其直接向正浩公司支付，且正浩公司已申请强制执行，该费用应由被告向原告支付。庭审中，促其协商，因原、被告分歧较大，调解未果。以上事实有土地合作开发合同、合作终止协议、工程合同终止确认协议、委托付款函、委托付款书、竣工资料移交清单、民事判决书、检验报告、照片、庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告及第三人中正和公司基于对被告所有土地的开发建设、经营收益签订土地合作开发合同，该合同包含了原告负责出资建设厂房并享有一定时段的使用经营权，也包含了原告在使用经营期间向被告每年支付一定的固定收益，故原、被告及第三人中正和公司之间并非建设工程施工合同关系。因原、被告就上述合作开发合同的履行出现矛盾，经原、被告及第三人协商，四方签订了合作终止协议，该协议中包含了原告向被告移交厂房、负责清退商户、组织竣工验收、移装相应违建厂房等义务，也包含被告代原告向商户和施工方从补偿金支付款项、违建厂房移装到位后继续施工、负责2栋厂房的招标手续等义务，故该协议也并非建设工程施工合同关系。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告及第三人中正和公司所签订的土地合作开发合同，原、被告及第三人所签订的合作终止协议，均出自各方的自愿，合同及协议内容不违反相关法律强制性的规定，现各方均无异议，上述合同及协议应为有效，对各方当事人均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，合作终止协议中约定原告的主要义务为向被告移交厂房、负责清退商户、组织竣工验收、移装相应违建厂房等，被告的主要义务为代原告向商户和施工方从补偿金中支付款项、违建厂房移装到位后继续施工、负责2栋厂房的招标手续等，结合本案查明的事实，原告并未向被告将施工资料全部移交，亦未组织涉案厂房的竣工验收，依据四方合作终止协议的约定，200万元验收保证金的支付以竣工验收为条件，且200万元验收保证金分两次支付，其中100万元的支付条件为2018年6月30日前完成涉案7栋厂房的竣工验收，原告要求被告支付7栋厂房竣工验收后的100万元验收保证金之请求，无事实依据，对其此节请求本院不予支持。依据四方合作终止协议约定，200万元验收保证金中的另外100万元支付条件为2018年12月30日前完成涉案已有规划审批但未招标的2栋厂房的验收，原告在移交上述2栋厂房时其中1栋厂房未施工完毕，且2栋厂房均未进行招标，1栋厂房的继续施工和2栋厂房的招标手续均为被告义务，被告在庭审中并未提供其已完成上述事项的证据，原告未提供其向被告要求进行竣工验收的证据，上述2栋厂房未能竣工验收，原、被告均有一定责任，故对此节验收保证金可由被告酌情支付50万元。依据合作终止协议约定，原、被告只涉及200万元验收保证金的支付条件，并未涉及另外100万元质保证的支付条件，而原告、第三人蓝宝石公司、正浩公司于2017年10月16日向被告出具的委托付款函中涉及到了100万元预留金（质保证）的代付，时至2017年12月26日，原告仍向被告表示该100万元暂时扣留，但并不改变被告下欠原告款项的性质，原告在庭审中表示撤回此前向被告出具的委托代付函，在涉案厂房已移交，正浩公司已撤离施工现场，被告已经营涉案厂房，正浩公司就其应得工程款申请强制执行的情况下，原告撤回其委托代付行为并不无当，原告要求被告支付100万质保金之请求，于法有据，依法应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告认为其向被告交付了涉案7栋厂房，被告已投入使用，应视为工程验收合格，竣工验收合格的时间应为2018年30日，被告应于一个月内向其支付100万元验收保证金，未予支付已构成违约，应承担每日1%的违约金。由于原告未组织对涉案7栋厂房的竣工验收，被告向其支付100万元验收保证金的条件未成就，原告要求被告承担违约责任无事实依据，对其此节请求本院不予支持。对于另外100万元验收保证金的支付，依据合作终止协议约定应不早于2018年12月30日，原告要求被告承担自2018年7月1日至2018年12月31日的违约金，于法无据，对其此节请求本院亦不予支持。原告要求被告100万元质保金逾期支付违约金之请求，因原告方当庭方表示撤回其委托代付行为，可认定被告在2019年前并未违约，对其此节请求本院仍不予支持。原告认为其向被告交付了涉案厂房，依据建设工程施工合同纠纷的相关司法解释规定应视为已竣工验收之理由，因原、被告间并非建设工程施工合同关系，原告适用上述规定无法律依据，对其理由本院不予支持。被告认为原告所交付涉案厂房存在质量问题，质保金不予退还之理由，其虽提交了检验报告，但该报告为其自行委托检验，原告对此不予认可，且双方在合作终止协议上并未对质保金进行特别约定，对其此节理由本院不予采纳。被告认为其多次催促原告进行竣工验收而原告不组织之理由，因其未提供充分证据证明，对其此节理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律之规定，判决如下:一、被告陕西利科投资集团有限公司于本判决生效后三十日内支付原告西安中至和华东商业运营管理有限公司欠款1500000元。二、驳回原告西安中至和华东商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45200元，原告已预交，由原告承担26900元，被告承担18300元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长   徐峰章人民陪审员   郭添学人民陪审员   高保民二 0二0年七月七日书  记  员   耿  华 1