福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初2684号 原告（反诉被告）：杨艺辉，男，汉族，1960年8月12日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人:杨懿，北京中银（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:上官宝山，北京中银（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴再强，男，汉族，1990年1月12日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人:卜水龙，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人:蔡景文，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被告：林伟志，男，汉族，1966年5月6日出生，住福建省厦门市海沧区。 被告：泉州市丰泽区蓝友房产中介所，住所地福建省泉州市丰泽区东霞新村****店，统一社会信用代码92350503MA308A8JX4。 经营者：蓝阳忍。 第三人：杨若芳，女，汉族，1986年2月9日出生，住福建省泉州市鲤城区。 原告杨艺辉与被告吴再强、林伟志、泉州市丰泽区蓝友房产中介所（以下简称蓝友中介所）买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，被告吴再强申请追加杨若芳作为第三人参加诉讼，并提起反诉，本院予以准许，并将二案并案审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）杨艺辉及其委托诉讼代理人杨懿、上官宝山，被告（反诉原告）吴再强及其委托诉讼代理人卜水龙、蔡景文，被告林伟志，到庭参加诉讼；被告蓝友中介所、第三人杨若芳经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 杨艺辉向本院提出诉讼请求：1、判令吴再强立即向杨艺辉支付房屋逾期办理过户的违约金8415元、逾期交付房屋的违约金9180元，并由吴再强向杨艺辉支付因本案起诉而支付的律师代理费5000元；2、判令林伟志、蓝友中介所对杨艺辉的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：吴再强与杨艺辉、蓝友中介所于2019年11月15日签订《房屋买卖合同》，约定由吴再强作为出售方向杨艺辉出售位于泉州市丰泽区××街××路××花园××号楼××室（房屋建筑面积163.78平方米），该房产成交价为255万元。杨艺辉依约向吴再强分别于2019年11月17日支付购房定金10万元、2020年2月27日支付80万元和2020年3月19日支付尾款165万元（由光大银行专户资金托管扣划）。后杨艺辉与三被告于2020年2月26日签订《丰泽区福新花园4＃1201室补充协议》，根据该补充协议约定，由林伟志作为担保吴再强在履行房屋买卖合同过程中出现违约行为的连带责任保证人向杨艺辉承担由此产生的违约责任或者造成乙方产生的直接经济损失。并且约定将原定“于2020年2月5日一同去解押，并于2020年2月20日前办理产权过户手续，2月20日内双方不得无故拖延……”由于新型冠状病毒疫情不可抗拒因素的影响，现改为“于2020年2月25日去解押（由乙方支付捌拾万元整购房款），2020年3月13日前产权证应过户到乙方名下即原日期进行延后修改、其它内容不变，违约方仍按原房屋买卖合同的第三条及第十二条相关条款进行承担违约责任（违约金或赔偿损失的上限为上述房产交易总金额的20%）。”此外还约定了乙方支付购房尾款165万元，于产权过户当日（存入房管部门资金监管账户，待乙方领取名下产权证，由房管部门直接划转到甲方账户）等。后在实际履行合同过程中直至2020年3月12日，蓝友中介所才通知杨艺辉于2020年3月13日去泉州不动产中心窗口办理产权过户受理，加之审批时间计算在内，即此时吴再强已实际违约，因为根据合同约定是2020年3月13日前也并不是3月13日当天，并且实际产权证真正过户到乙方指定的杨若芳名下的房屋产权证日期为2020年3月24日。实际上吴再强已共拖延11日，根据原主合同及补充协议的相关约定，吴再强应向杨艺辉支付每日765元违约金，合计8415元的逾期办理产权过户违约金。吴再强明知自己的套房是商业用电，并不主动去办理变更为民用电，等到领证时要去移交房屋时杨艺辉才发现不是民用电计费，因为存在问题有待解决，所以在合同约定的2020年3月19日付清全部购房款当日或者2020年3月27日房屋均无法正常移交，至3月31日商业用电才变更为民用电，中介方通知2020年4月1日去验收移交房产，已延误交房时间12天，按《房屋买卖合同》的第七条约定：“甲方应当在付清总房款当日内将房产交付给乙方使用”以及第十四条约定，每日违约金应为765元，总计逾期交付房屋的违约金为9180元。吴再强违约导致杨艺辉对于该房屋装修时间一拖再拖无法及时入住。此外，杨艺辉因本案起诉支付律师代理费5000元，属于杨艺辉因吴再强违约维权造成的直接损失，应当由吴再强承担。林伟志作为连带责任保证人，对于本案债务应当承担连带清偿责任。蓝友中介所作为房产中介并未履行尽职告知、通知、督促卖方及时完成交易及交房交接的义务，也应当同吴再强承担连带清偿的责任。 吴再强辩称，一、吴再强不用承担逾期办理过户的责任。1、补充协议第二条约定，2020年2月27日去解押。但实际无法解押的原因是杨艺辉2020年2月5日之前未付一期购房款80万元所致，责任在杨艺辉。吴再强有要求杨艺辉先履行抗辩权。2、合同第三条中约定，如遇办理有关手续原因未办结时，过户时间顺延。本案解押时间约定2020年2月27日，而实际是2020年3月12日才解押，即解押时间延后15天，按合同第三条约定过户时间同步延后15天，可从2020年3月13日延后到2020年3月28日。实际产权证过户到杨艺辉指定杨若芳名下的房屋产权证日期是2020年3月14日，即使不扣去杨艺辉故意将13日改14日，拖延一天，吴再强仍提前4天产权证过户到杨艺辉指定人名下，不存在违约。3、退一步讲，补充协议第二条款约定，从2020年2月27日至2020年3月13日合计15天过户到乙方名下，是无人能办到的约定。因为押解流程15天，办证流程最短14天，合计29天。这条款属强人所难，违反《中华人民共和国民法总则》第六条及合同第三条延后处理的约定。4、退一步讲，按约定“2020年3月13日前产权证应过户到乙方名下”，而实际是过户到第三人杨若芳名下，杨艺辉违约在先，吴再强无违约。5、依补充协议第三条约定，“。。。乙方于产权过户当日（存入房管部门）资金监管账户，待乙方领取名下产权证，由房管部门直接划转到甲方账户上。）”，原约定是房管部门监管资金165万元，杨艺辉单方改为银行监管，违约在先。双方于2020年3月14日过户，杨艺辉拒绝将尾款165万元办理资金银行监管，又要求再签补充协议，至3月19日才办理资金银行监管，延后五天，违约在先。吴再强有要求杨艺辉同时履行抗辩权，约定过户时间延后五天，即从2020年3月28日延后五天，2020年4月2日过户。二、吴再强不用承担逾期交付房屋的责任。依房屋买卖合同第七条约定，2020年3月27日吴再强收到尾款165万元，马上由中介约杨艺辉交接房产。待3月28日吴再强到中介处办理交接手续，杨艺辉借故房子商业用电而违约在先，不来办理房屋交接手续。房子用电性质变更的事不在购房合同第七条约定内，也不影响房子交接办理及使用。房子用电账号于3月27日已过户到杨若芳名下，中介正协助办理手续，而吴再强不再是福新房子的业主也无法办理用电性质变更。三、杨艺辉关于律师费的请求依法依约无据，律师费也不属直接损失。 林伟志辩称，整个房子的交易卖方全部配合中介去办理，没有任何拖延。而原来约定2月20日前要办理过户，中介也交涉了几次，杨艺辉仍未按时交付首付款，后告诉他不签订补充协议就要终止合同才签了补充协议。房产证的过户时间，双方办完手续签完字后就与卖方无关，其他的买方自己就可以完成，正常这个时候就要交易房款或将房款交监管，但是当时所有的字签完后杨艺辉当即拒绝交付房款，提出要减少房款15万元才肯继续交易。关于用电手续办理，房子在买卖前一直是租户在办理，我方并不是一开始就知道是商业用电的，即使是商业用电当时中介所已在办理相关手续，这个变更的手续也是很简单的，杨艺辉只是找一个理由推拖。 蓝友中介所未作答辩。 吴再强向本院提出反诉诉讼请求：一、杨艺辉立即向吴再强支付一期购房款80万元逾期付款的违约金16830元、房产交易资金银行托管逾期付款的违约金4590元、逾期过户的违约金765元、杨艺辉违反合同约定延误交房的违约金3825元，合计金额为26010元；二、判令杨若芳对杨艺辉的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：一、杨艺辉在签订补充协议前已违反房屋买卖合同的第十五条约定，没有在2020年2月5日前支付一期购房款80万元。违约时间从2020年2月5日至2020年2月27日，共违约22日，每日应支付购房款0.03%（765元）的违约金，合计16830元。新冠疫情、开房产无瑕疵证明不是杨艺辉延期付款的理由。首先，合同签订于2019年11月15日，11月15日至2020年2月5日，杨艺辉有足够时间支付首期购房款。其次，合同第一条第四行，甲方已对房产进行无瑕疵保证并约定，如由此给杨艺辉造成损失，负责赔偿。退一步讲，吴再强也于2020年1月10日去查房产权属情况，也通过中介告知杨艺辉，且杨艺辉也可以自己去查。再次，其首付款80万元让其女婿挪用，不能付款，与吴再强无关，更不是延期付款的理由。二、杨艺辉没有按补充协议第三条约定“乙方于产权过户当日，存入资金监管账户”。违约时间从2020年3月13日至2020年3月19日，共违约6日，每日应支付购房款0.03%（765元）的违约金，合计4590元。双方原本约好2020年3月13日办过户和资金监管，但杨艺辉故意借口变更为2020年3月14日才去，2020年3月13日中介慎重起见又打电话给杨若芳，杨若芳单方改为银行监管为其后违约做准备。但实际情况是，2020年3月14日过户手续办完，杨若芳不去银行办资金监管，要吴再强找杨艺辉，杨艺辉让杨若芳走了。中介打杨艺辉电话，杨艺辉明确表示不去银行办资金监管。3月16日又故技重演，通过中介发来一份“关于购房尾款付款通知书”，表示如不同意，就暂不付款。三、杨艺辉没有按补充协议第三条约定“2020年3月13日前产权证应过户到乙方名下”。违约时间从2020年3月13日算至2020年3月14日，逾期1天，应支付购房款日0.03%的违约金765元。四、杨艺辉违反合同约定延误交房，违约时间从2020年3月27日至4月1日，共5天，每日应支付购房款0.03%的违约金，合计3825元。2020年3月27日吴再强收到余款后，依合同第七条约定要交房给杨艺辉，而杨艺辉以用电性质商业要变更为民用为由拒接房产，超过合同给吴再强约定的义务，违约不接收房产，到2020年4月1日才接收房产。 杨艺辉反诉答辩称，一、杨艺辉不存在逾期支付80万元首付款行为，吴再强主张杨艺辉应待其先行支付80万元用于办理解押，但事实上解押是吴再强与抵押权人即银行间的权利义务，与杨艺辉无关，据合同相对性杨艺辉没有替吴再强办理解押的义务，同时双方在买卖合同及补充协议中也没有约定杨艺辉有办理解押的义务。双方在补充协议第二条约定，2020年2月27日办理解押时，杨艺辉才需支付80万元，从该约定来看，杨艺辉不存在逾期支付行为；二、杨艺辉不存在逾期支付165万元的事实，双方在补充协议第三条约定，关于付款期变更为待杨艺辉领取产权证时款项支付至吴再强账户，杨艺辉及时按约定支付了165万元；三、过户和交房在商品房买卖合同中属出卖人的义务，并非买受人义务，本案中吴再强存在诸多违约行为，包括未及时提供住房权属情况说明、也未能及时到房管部门办理过户及解押手续，同时未事先告知杨艺辉该住宅用电为商业用电，经杨艺辉催促拒不变更导致杨艺辉住宅产生不必要损失。综上，反诉请求没有依据应驳回。 杨若芳提交书面答辩述称，其不是房屋买卖合同关系的当事人，不应作为第三人参加诉讼；其未对杨艺辉的债务提供担保，无须承担责任；杨艺辉在本案中并不存在违约行为，杨艺辉依约支付首期款和购房尾款，不存在逾期付款的行为；而吴再强事先未告知案涉房屋用电性质为工业用电，且未及时办理变更，在不具备交房条件的情况下，杨艺辉有权不予接收房屋手续，杨艺辉不存在逾期办理过户和延误交房的违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蓝友中介所、杨若芳未到庭，视为放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年11月15日，吴再强、杨艺辉、蓝友中介所分别作为合同的甲乙丙三方，签订一份《房屋买卖合同》，约定杨艺辉向吴再强购买址在丰泽区××街××路××花园××＃××室房屋，成交价255万元，协议签订之日支付定金10万元。合同第三条约定，甲乙双方应于2020年2月20日前办理产权过户相关手续，如遇办理有关手续原因未办结时，过户时间顺延，办理产权过户时间最迟应在2020年2月20日内，任何一方不得无故推迟交易等办理有关手续时间，否则视为违约，每逾期一日，违约方应支付购房款0.03%作为违约金；合同第七条约定，甲方应于乙方付清总房款当日内将房产交付给乙方使用，交付前该房产所产生的水、电、煤气、闭路电视、物业管理等费用由甲方负责缴清，在该房产办理水、电、煤气、有线电视等的过户手续时，甲乙双方应积极配合；合同第十四条约定，若乙方不能按期付清购房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款0.03%的违约金；合同第十五条约定，乙方于2020年2月5日前付一期购房款80万元，甲方应在3日内到银行办理房产证解押手续，解押后房产证由蓝友中介所负责保管。合同签订后，杨艺辉支付了定金10万元。2019年12月1日，杨艺辉发微信给蓝友中介所的员工，要其转告吴再强去不动产登记中心开具房产证明；2020年1月10日，吴再强向泉州市不动产登记中心申请开具了《不动产登记信息查询表（抵押）》。2020年2月26日，吴再强、杨艺辉、林伟志、蓝友中介所签订一份《丰泽区福新花园4＃1201室补充协议》。补充协议第一条约定，林伟志作为吴再强的担保人，对诉争房产不存在权利瑕疵或其他影响交易过户的情形提供担保，以及同意在合同履行过程中如吴再强违约，林伟志作为连带责任保证人承担违约责任或造成的损失；第二条约定，双方对首期房款及房产过户时间进行了变更，载明：因新冠疫情不可抗拒因素的影响，改为“于2020年2月27日去解押（由乙方支付捌拾万元整购房款），2020年3月13日前产权证应过户到乙方名下，即原日期进行延后修改、其他内容不变”，违约方仍应按原房屋买卖合同的第三条及第十二条相关条款承担违约责任；第三条约定，对购房尾款付款期限等进行了变更，即“乙方于产权过户当日（存入房管部门资金监管账户，待乙方领取名下产权证，由房管部门直接划转到甲方账户上）”。2020年2月27日，杨艺辉转款给吴再强80万元；吴再强于2020年3月2日到银行办理房产解押手续，实际于2020年3月12日解押，吴再强于2020年3月13日上午9:51跟蓝友中介所确认银行已解押；蓝友中介所与双方确认于2020年3月13日下午到行政服务中心办理产权过户手续。杨艺辉陈述，诉争房产要登记其在女儿杨若芳名下，但3月13日到房管部门时，蓝友中介所才告知其女婿也应到场，但其女婿当天在德化，无法赶回；吴再强则主张杨艺辉借故拖延。2020年3月14日，各方到行政服务中心办理不动产过户手续，不动产登记中心向杨若芳出具了《泉州市不动产登记受理回执单（预受理单）》，该单证备注：预受理单只作为收验材料及窗口流转凭证，不作为正式受理证明；受理人员收到测绘受理单、完税证明及不动产发票（办证联）后启动受理程序，开具正式受理单；等等。2020年3月19日，杨若芳与吴再强在光大银行办理购房款尾款资金托管，款项也于当日存入托管银行账户；2020年3月20日，税务部门开具了完税证明，泉州市自然资源和规划局于2020年3月24日颁发了权利人为杨若芳的不动产权证书。2020年3月27日，蓝友中介所与当事人领取了不动产权证书。同日，购房尾款划转给了吴再强；杨若芳办理了水电过户申请，但发现诉争房屋的用电性质为商业用电，遂要求要等用电性质变更完后再进行房产的交接。2020年2月28日，吴再强缴清了诉争房屋的物业费用，当日下午6点多，吴再强到蓝友中介所要进行交接。2020年3月31日下午，诉争房屋用电性质完成变更，蓝友中介所通知买卖双方进行交接，吴再强与杨若芳于2020年4月1日完成了房屋交接手续。 另，杨艺辉因本案诉讼聘请律师，支出律师费5000元。 本院认为，杨艺辉、吴再强、蓝友中介所三方签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，当事人于2020年2月26日签订补充协议，对首期购房款支付、办理过户、尾款支付等事项进行了变更。关于合同过程中哪方存在违约行为，首先，补充协议对于首期购房款的付款时间进行了变更，而且双方明确约定是因新冠疫情不可抗拒因素影响作出变更，故可证明双方不仅对于首期购房款付款时间的变更达成合意，而且对于之前是否违约不作追究。而杨艺辉在签订补充协议后，依约支付了首期购房款，故关于首期购房款的支付，不存在违约行为；其次，关于办理房产过户的时间，补充协议约定“2020年3月13日前产权证应过户到乙方名下”，杨艺辉主张在该日不是办理产权手续过户受理的时间，而是办结的时间。但从原合同第三条约定来看，约定的是办理产权过户的时间，且补充协议对过户时间的变更，也明确为对“原日期进行延后修改、其他内容不变”。再者，原合同约定杨艺辉支付首期购房款后3日内，吴再强须到银行办理解押手续，即从客观上来说，2月27日支付首期购房款，3日内办理解押手续，在3月13日仅能办理过户手续受理，而无法完成办结。同时，在办理过户手续受理后，吴再强即已完成了过户手续登记的协助义务。因此，根据合同及补充协议的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，可认定双方补充协议第二条约定的3月13日是买卖双方到不动产登记中心办理过户手续登记的受理时间。蓝友中介所与买卖双方原约定于3月13日下午到不动产登记中心办理过户手续，但实际诉争房产办理过户登记手续的受理时间是3月14日。杨艺辉主张系因蓝友中介所未提前告知其女婿在办理过户手续当日应在场导致无法办理，但未提供证据予以证明，故杨艺辉对于逾期1日办理过户登记手续需承担违约责任；第三，关于购房尾款，补充协议约定杨艺辉于产权过户当日存入监管账户，待领取产权证后划转到吴再强账户。虽然杨艺辉于3月19日才将购房尾款存入监管账户，但根据合同第十四条约定，杨艺辉不能按期付清购房款应承担违约责任，而杨若芳在3月27日取得房产证时，购房尾款也依约划转至吴再强账户，即符合拿证当天付清尾款的约定，故不应认定违约；第四，关于房产交付时间，按合同约定，吴再强应在购买方付清总房款当日将房产交付给购买方，而且要求交付前吴再强应交清水、电、物业等费用。吴再强于3月27日收到购房尾款，但根据其提供的证据，其于3月28日才交清物业费用，并于当日下午6点多才到蓝友中介所主张交付房屋，故其符合交付条件时，已逾期1日。双方实际于4月1日完成交付，杨艺辉主张吴再强未告知诉争房屋用电性质为商业用电，需在用电性质变更后才同意变更，但实际蓝友中介所已协助杨若芳于3月27日办理用电账户过户手续及用电性质变更的申请，虽然用电性质实际在3月31日才完成变更，但杨艺辉对用电性质可以变更也实际在办理是知悉的，故并不影响双方对诉争房屋进行交付。因此，3月29日至4月1日的这段时间，不应认定为吴再强逾期交付房屋。吴再强也主张逾期交付房屋的违约责任，但合同第十四条仅约定了出卖方逾期交付房屋应承担违约责任，并没有约定购买方逾期接收房屋的违约责任，故本院不予支持。综上，杨艺辉对于逾期1日办理过户登记手续需承担违约责任，吴再强对于逾期1日符合房屋交付条件需承担违约责任，而两者的违约责任均约定每日按房价款的0.03%支付违约金，故双方互负相同性质、金额一致的债务，可予以互相抵销。杨艺辉同时主张支出的律师费5000元，但合同对于律师费未作约定，且本案双方均有违约行为，故其该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、驳回杨艺辉的诉讼请求； 二、驳回吴再强的反诉诉讼请求。 本案本诉受理费364.8元，减半收取182.4元，由杨艺辉负担；反诉受理费减半收取225元，由吴再强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈奕辉 二〇二〇年七月二十日 书记员  何静艳 相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。