江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14105号原告：江苏海诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91320583687157767G，住所地江苏省昆山市花桥镇大上海国际商贸中心**楼**房。法定代表人：耿立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨璐，江苏稼禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋远帅，江苏稼禾律师事务所实习律师。被告：周海芝，女，1974年1月11日出生，汉族，住上海市普陀区。原告江苏海诚物业管理有限公司（以下简称“海诚物业公司”）与被告周海芝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理，于2019年9月16日、2019年9月30日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，组成合议庭适用普通程序于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告海诚物业公司的委托诉讼代理人杨璐(参加三次庭审）、蒋远帅(参加三次庭审）、被告周海芝(参加三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告海诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付2017年4月1日至2017年12月31日期间物业费合计人民币6424.11元。(按照3.5元/月/平方米×203.94平方米×9个月计算);2、判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告另支付2018年1月1日—2019年6月30日期间的物业费合计12848.22元。合计支付2017年4月1日—2019年6月30日期间拖欠的物业费共计19272.33元。事实和理由：原告(更名前为“昆山市海诚物业管理有限公司”)于2016年6月1日与昆山侨鑫房地产发展有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》，合同约定由原告为昆山市锦溪镇锦院小区提供物业服务，物业管理期限自2016年6月1日起至业主大会选聘新的物业管理公司之日止，物业服务费按照建筑面积按月向业主收取，其中住宅为3.5元/月/平方米。被告系锦院小区X幢XXX室业主，房屋建筑面积为203.94平方米。原告按约提供物业服务，但被告自2017年4月1日起至今拖欠物业费，经原告多次催缴仍拒不支付。原告认为其与开发商签订的前期物业管理委托合同对全体业主具有约束力，原告已经按约提供了物业服务，被告应当按时履行支付物业费的义务。被告拒不支付物业费的行为已经构成违约，原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望贵院在查明事实的基础上判如所请。被告周海芝辩称：作为小区业主，本人非常乐意缴纳合法合理合情的物业管理费，但是在入住并且缴纳了一年的物业费后，发现我们入住的小区物业管理混乱，小区各方面状况极差。因为开发商和物业公司之间的各种不合规的做法，还导致同一小区存在不同收费标准等极其不合理的情况。首先，本人在2016年5月1日交房时，给我办理交房手续的物业公司是苏州爱涛物业管理有限公司。我签署的前期物业管理服务协议也是苏州爱涛物业管理有限公司而非海诚物业公司。现在的海诚物业公司提供给法院的所谓前期物业合同是伪造的不合法无效的。因为我在2016年5月1日之前已经跟爱涛物业签订了前期物业协议，就不可能在时隔1个月后再跟第二家公司继续签前期物业合同，开发商更加不可能不应该违规同时指定2两家前期物业公司，很显然现在的物业公司伪造了前期物业合同，该合同上面没有本人签字。这非常明确就是欺诈行为。所以海诚物业根本无权向我主张物业费。按照本人签收的前期物业协议，合同期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。我们小区的房屋是在2016年4月1日全部交付的，按照爱涛物业公司提供的交房通知书第6点，交房日期截止为2016年4月1日，逾期未办理，房屋视同交付。也就是说爱涛物业的前期协议到2018年4月1日就自动到期失效了。如果小区物业公司已经由前期的爱涛物业改成了海诚物业，那么就这个更改，在没有业委会委托更换物业公司的情况下，何时何地召开过业主大会说明为何更换?是否就物业费价格获得大多数业主的同意?在没有业委会的情况下，物业合同应该跟我们每位业主都要签订，但是本人到目前为止没有收到过任何海诚物业的合同。如果海诚物业公司就是原来的爱涛公司改名而来的，那么请提供工商部门变更登记记录。其次，作为高档别墅小区，如果物业管理服务到位，2.5元-3.5元标准的物业费也不是不可以，可是目前的物业公司连最起码的小区安全，卫生，绿化等基本服务都不能保障。在我入住小区的3年时间里，反复多次反映小区各种安全脏乱问题，但是得到的永远都是“会加强”但是完全没有任何改进的不了了之的结果。甚至在上次法官调解时提出建议后仍旧没有任何改进。目前存在的问题如下：西门没有巡视，经常大开，任何人可以自由出入，西门从中午到晚上大部分时间都有各种车辆堵门，影响大家出行，更是堵住了紧急救援通道。东门白天完全敞开，在没有人值守的情况下也是敞开的，夜里无人值守也是经常敞开。半夜随便什么人都可以随意进出。小区大厅旁通道只有一个大概1.2米的矮门，任何人甚至小孩都可以轻易越过。因为以上这些问题，导致经常有身份不明人士冲进业主院内来敲门，甚至有人不敲门直接旋转我们的门把手准备直接进入，被发现后声称走错门了。地。地下停车场种外来车辆乱停车，群租房租客电动车乱停，严重影响业主自己的生活，物业从来没有拿出有效的管理措施，只是一味地推卸说这个难那个难。房屋渗水，3年多来多次催促物业联系开发商来维修，但是同样是推卸说联系过了自己也没有办法。眼看要超过保修期限了，这个损失谁来承担呢?作为3.5元标准的小区，绿化只是偶尔进行简单的割草和喷洒农药。这样的工作是要很长时间才做一次，导致小区内经常是杂草丛生。本人入住小区3年多以来，从来没有看到补种植物，给植物施肥浇水等，草和树都是靠天勉强活着。小区内景观池更是荒废，3年来从来没有看到过正常运行的。还有一些玻璃铁架垃圾长期堆放，有很大安全隐患。这个在8月21日左右才清理掉，因为第2天有人来查看。小区公共设施没有维护，地，地灯基本没有亮的灯有些长期不亮。没有配备公示相应的维修人员，业主家里有水电需要维修，报修后只说去找，但是永远没有下文。物业公司应该至少配有维修人员，在业主需要相关维修时可以提供服务。小区商铺饭店严重污染问题，长期没有解决。物业一味推卸各种难度，如果确实是路政排污道根子问题，就应该认真采取积极措施向相关部门不停地反映，积极拿出方案让业主协助一起去反映。而不是消极怠工，听之任之，让业主每天生活在污染的环境之中。物业公司经理甚至声称一些服务不到位是因为业主不交费导致他们资金不足，这完全是强词夺理。所有业主在开始的1-2年都积极缴纳物业费，但是缴纳之后发现物业管理极端差，之后才开始有抵触情绪的。所以物业首先需要改进自己的工作，才可能让大家继续缴费。如果你没有能力改进，没有能力达到协议所要求的各项标准，那么你就没有资格要求大家继续缴费。在合同有效且合法的物业公司做到以下几点之后，本人非常乐意缴纳物业费。1.上述服务不到位之处全部改进到位。2.请物业公司按照物业服务协议上面所标示的附件一和二的内容，将服务管理质量达到省标四级，如果物业认为自己已经全部做到位了，请提供所有方面(包括六大项若干小项)的证据，同时请让本小区除物业老板以外的至少一半的业主加以证明你们做到了哪些方面的内容。3.物业公司需要向所有业主公开公示自接手小区物业开始后至今的所有物业管理费的收支明细账目、物业工作总结等。在以后的工作中要做到每半年公示一次。4.按照物业价格说明中的收费1元是代收代缴费用，请公示从接手物业开始至今的所有代缴代收费用明细发票，这个费用理当多退少补。原告围绕诉讼请求提供了《昆山市前期物业管理委托合同》、《锦院房屋及物业交接情况表》、《企业信用信息公示报告》打印件、申请书、昆山市市场监督管理局公司准予变更登记通知书、公示照片等证据材料。被告提供了《昆山市前期物业管理服务协议》、《交房通知书》、《苏州市爱涛物业管理有限公司锦院房屋及物业交接情况表》、照片、现场照片等证据资料。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：昆山侨鑫房地产发展有限公司曾与案外人苏州爱涛物业管理有限公司签订《昆山市前期物业管理服务协议》约定由苏州爱涛物业管理有限公司告为昆山市锦溪镇锦院小区提供物业服务。后经开发商、全体业主双过半（面积、人数）同意，2016年6月1日，昆山侨鑫房地产发展有限公司（甲方）与昆山市海诚物业管理有限公司（乙方）与签订了《昆山市前期物业管理委托合同》。合同约定，合同约定由原告为昆山市锦溪镇锦院小区提供物业服务，物业管理期限自2016年6月1日起至业主大会选聘新的物业管理公司之日止，在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业公共服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定)：2.5元/月/平方米，代收代缴1元/月/平方米。被告系锦院小区X幢XXX室业主，房屋建筑面积为203.94平方米。被告已经按约支付了2017年4月1前的物业费用，之后的物业费用未付，原告催缴无果，故诉至本院。2018年8月17日，昆山市海诚物业管理有限公司变更为江苏海诚物业管理有限公司，即本案原告。被告为证明自己的答辩意见，提供现场照片一套，证明原告的物业管理服务不到位，卫生状况及安全状况没有改进，绿化被破坏，消防通道堵塞等。原告质证认为，该照片形成于2020年1月7日，与原告主张的物业费期间不一致。另外，审理期间，本庭曾在双方当事人陪同下，在涉案小区走访。发现小区存在车库西入口堆放大量建筑垃圾、车库北入口被原告用砖头封起来、车库北入口前面通道上存有大量的油污及废水、消防通道口车辆随意停放、绿化缺乏修剪等问题。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。开发商昆山侨鑫房地产发展有限公司虽曾与案外人苏州爱涛物业管理有限公司签订《昆山市前期物业管理服务协议》，但之后，后经开发商、全体业主双过半（面积、人数）同意等合法程序，昆山侨鑫房地产发展有限公司（甲方）又与昆山市海诚物业管理有限公司（乙方）与签订了《昆山市前期物业管理委托合同》。该《昆山市前期物业管理委托合同》对业主具有约束力。后2018年8月17日，昆山市海诚物业管理有限公司变更为江苏海诚物业管理有限公司，其民事权利义务应由原告承担。原告系本案适格主体。物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。原告应当根据合同载明的事项为业主提供物业管理服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。根据物业服务合同的约定，物业公司承担对小区相关公共设施的维修、养护和管理义务，就应当根据合同确定的具体管理要求实施物业管理服务，根据被告提交的证据及本院现场调查情况，物业公司在提供物业服务过程中在通道管理、养护，小区车库北入口管理、维修，消防通道管理，绿化养护等问题确实存在瑕疵，同时考虑原告提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等情况，本院酌情认定被告的按照75%的比例进行给付物业费。经核算，被告2017年4月1日—2019年6月30日期间拖欠的物业费共计19272.33元（3.5元/月/平方米×203.94平方米×27个月)。综上，被告应当支付2017年12月23日—2019年6月30日期间拖欠的物业费共计14454元（19272.33元×0.75）。需要指出的是，原告作为昆山市锦溪镇锦院小区的物业服务公司，应当依照诚实信用原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的别墅居住环境，同时原告作为物业公司是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身，故被告后期也应当及时交纳物业服务费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告周海芝于本判决生效之日起十日内支付原告江苏海诚物业管理有限公司2017年4月1日—2019年6月30日期间的物业服务共计14454元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  佟森岭人民陪审员  夏国栋二〇二〇年七月十三日书 记 员  朱晓磊