湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初3240号原告：蔡金祥，男，1962年8月19日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。委托代理人：周茜（特别授权代理），北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托代理人：王植（特别授权代理），北京市京师（武汉）律师事务所律师。原告：喻翠丽，女，1976年11月2日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托代理人：周茜（特别授权代理），北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托代理人：王植（特别授权代理），北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告：田贵荣，女，1956年9月10日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托代理人：杨卓（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。委托代理人：尹文静（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。被告：杨建平，男，1957年7月1日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托代理人：杨卓（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。委托代理人：尹文静（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。第三人：田翠云，女，1941年8月16日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托代理人：史海燕（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。委托代理人：邓英夫（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。原告蔡金祥、喻翠丽诉被告田贵荣、杨建平，第三人田翠云买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，原告蔡金祥、喻翠丽向本院提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2019）鄂0102民初3240号民事裁定书，裁定查封被申请人田贵荣、杨建平的名下位于武汉市江岸区下陈家湖198号（原357号）房屋50%的产权份额。后因该房屋拆迁，第三人田翠云申请变更保全措施，本院依法作出（2019）鄂0102民初3240号之一民事裁定书，裁定冻结田贵荣、田翠云名下位于武汉市江岸区下陈家湖198号（原357号）房屋的拆迁补偿款1,747,696.34元；解除对田贵荣、杨建平名下位于武汉市江岸区下陈家湖198号（原357号）房屋50%的产权份额的查封。2020年1月3日，本院立案受理原告蔡金祥、喻翠丽诉被告田翠云、田贵荣、武汉市江岸区城区改造更新局确认合同效力纠纷一案（（2020）鄂0102民初1012号），因该案的审理结果与本案审理存在法律上的利害关系，故本院依法作出（2019）鄂0102民初3240号之二民事裁定书，裁定本案中止诉讼。后本院在审理原告蔡金祥、喻翠丽对被告田翠云、田贵荣、武汉市江岸区城区改造更新局确认合同效力纠纷一案中作出了（2020）鄂0102民初1012号民事裁定书，裁定驳回原告蔡金祥、喻翠丽的起诉，故本案恢复审理。本院公开开庭进行了审理。原告蔡金祥、喻翠丽及其共同委托代理人周茜、王植，被告田贵荣、杨建平及其共同委托代理人杨卓、尹文静，第三人田翠云的委托代理人史海燕到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案经院长审批，延长审理期限五个月。本案现已审理终结。原告蔡金祥、喻翠丽向本院提出诉讼请求：1、确认武汉市江岸区下陈家湖198号（原357号）房屋50%的拆迁补偿利益（即1,747,696.34元）归原告蔡金祥、原告喻翠丽所有；2、本案的诉讼费用由被告田贵荣、被告杨建平承担。事实和理由：2004年7月10日，田贵荣与田翠云之母朱寿英因病去世。2008年5月15日，经湖北省武汉市楚信公证处公证，田贵荣与田翠云共同继承（以下简称“357号房屋”）中属于被继承人朱寿英所有的产权份额，故田贵荣与田翠云各享有357号房屋50%的产权份额。2008年8月31日，田贵荣、杨建平与蔡金祥、喻翠丽签订《房屋买卖协议》及其《附加条约》，田贵荣、杨建平将其所有的357号房屋50%的产权份额出售给蔡金祥、喻翠丽。2008年9月23日，蔡金祥向田贵荣、杨建平支付了65,000元购房款。2009年1月20日，田贵荣、杨建平欠武汉市江岸区家昂调剂商行82,500元由蔡金祥全部代为清偿完毕，以此冲抵购房款。蔡金祥共向田贵荣、杨建平支付了147,500元购房款，完成了《附加条约》支付130,000元房屋预付款的约定。现357号房屋所在片区面临拆迁，蔡金祥、喻翠丽与田贵荣、杨建平就拆迁补偿利益的分配无法协商一致，故起诉来院。被告田贵荣、杨建平辩称：一、案涉房屋属于田贵荣与案外人田翠云共同共有，田贵荣、杨建平的处分行为属于无权处分，案涉合同无效，且物权变动以登记过户为标准，蔡金祥、喻翠丽对案涉房产不享有份额，也不享有物权拆迁相应的利益。房产信息上仅写明是田贵荣、田翠云，没有注明是按份共有，所以案涉房屋应属共同共有。田贵荣、杨建平未经共有人同意进行处分应属无权处分，事后也没有征得共有人同意。案涉合同也应属于无效合同。二、案涉房屋登记建筑面积为24.19平方米，私自扩建的部分权属本就有争议，未取得合法手续，根据法律规定属于不得转让的房屋，合同无效，蔡金祥、喻翠丽诉请不当。三、蔡金祥、喻翠丽主张用剩余应付的购房款代替田贵荣、杨建平偿还了对家昂调剂商行的债务没有事实与法律依据，也没有相应的转账凭证予以证明，且涉嫌与家昂调剂商行恶意串通损害田贵荣、杨建平利益，该证据不应予以采信。即使法院认定清偿行为有效，也只是蔡金祥、喻翠丽自愿的债务承担行为，与本案争议的应支付而未付的购房款无关，蔡金祥、喻翠丽如果对债务承担有争议应另行解决。综上，田贵荣、杨建平认为蔡金祥、喻翠丽的诉讼请求没有事实法律依据，请求驳回蔡金祥、喻翠丽的全部诉讼请求。第三人田翠云述称：田翠云与田贵荣、杨建平的涉案房屋是基于家庭关系共同共有。田翠云对田贵荣、杨建平的处分是不知情的，房产证一直在田翠云手中，田贵荣、杨建平不可能买卖。田翠云不认可该买卖合同，这是无权处分的行为。即使法院认定是按份共有，田贵荣、杨建平出卖房屋，也没有告知田翠云，侵害田翠云的优先购买权，该买卖合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：田贵荣与杨建平系夫妻关系。田贵荣与田翠云姐妹关系。案外人朱寿英系田贵荣、田翠云的母亲。位于武汉市江岸区下陈家湖**（原**）建筑面积为24.19平方米的房屋原系田贵荣、田翠云和朱寿英共同共有的房屋。2004年7月10日，朱寿英死亡。2006年，该房屋改造成四层半面积为153平方米的房屋，但未办理改扩建审批手续，亦未办理房屋所有权证。2008年5月15日，田贵荣、田翠云经湖北省武汉市楚信公证处（2008）鄂楚信证字第9957号公证书公证，位于武，位于武汉市江岸区下陈家湖**房屋产中属于被继承人朱寿英所有的产权份额由其女儿田贵荣二人共同继承。2008年8月31日，田贵荣、杨建平（甲方）与蔡金祥、喻翠丽（乙方）共同签订《房屋买卖协议》一份，约定，经双方协定，甲方愿将武汉市江岸区下陈家湖357号私房一栋产权50%卖给乙方，具体协议如下：一、私房357号地处将武汉市江岸区下陈家湖，建筑面积24.19平方米，现产权属田贵荣和田翠云姐妹两共有，经公证，田贵荣和田翠云各占50%的产权，现经协定田贵荣将50%的产权卖给喻翠丽，价格5万元整。二、甲乙双方协定自签订协议之日起，乙方预付60%的购房款给甲方，剩下余款待甲方协助乙方办理完过户和其它手续后一次性付给甲方。三、乙方预付60%的购房款时，甲方务必将357号房屋50%的使用权交给乙方（注：付款交房）。四、甲方必须负责将房屋使用权分割问题完善处理和安排给乙方，如出现任何纠纷，故由甲方负责解决和承担。五、自购房协议达成之日起，甲、乙双方各自债权债务互不相干。六、以上协议一式二份，甲乙双方共同遵守。同日，田贵荣、杨建平（甲方）与蔡金祥、喻翠丽（乙方）签订《附加条约》一份，约定，一、私房357号地处武汉市江岸区劳动街下陈家湖，原建筑面积24.19平方米，产权属田贵荣和田翠云姊妹俩共有，经公证，田贵荣和田翠云各占50%的产权，现经协定田贵荣将50%的产权卖给喻翠丽，价格壹拾伍万元整。二、私房357号是2006年12月份改造成四层半，现整体建筑面积153平方米。甲方将现有153平方米面积的50%的产权卖给乙方（包括现有的楼梯、走道、电、水装置）。三、现房屋整体使用面积的分割为田翠云和喻翠丽各占153平方米的一半，即一、二楼由田翠云使用，三、四层由喻翠丽使用，五楼各占50%的使用权（包括五楼的阳台）。四、甲乙双方协定自签订协议之日起，乙方预付壹拾叁万元的房款给甲方，剩余款待甲方协助乙方办理完过户和其它手续后，一次性付给甲方，乙方预付壹拾叁万元的购房款时，甲方务必将357号房屋50%的使用权转交给乙方（注付款交房）。五、如属政策性限制，不能过户，协定以公证形式买卖，后期乙方将此房屋转让和政策性拆除，甲方无条件配合乙方办理其手续。定余款在协定签订一月之内必须付给甲方。六、自协定生效之日起，如有一方违约，其违约方不仅承担另一方的任何损失，而且按房屋买卖价格的10%的违约金赔偿。七、自签订之日起生效，本条约一式二份，望各自遵守。2008年9月23日，蔡金祥向田贵荣、杨建平支付购房款65,000元。田贵荣、杨建平出具收条一份，载明有：“今收到蔡金祥买房款人民币陆万伍仟元（65,000元）。收款人田贵荣、杨建平”的内容。此外，蔡金祥还代田贵荣、杨建平偿还所欠武汉市江岸区家昂调剂商行的借款82,500元。2008年12月23日，杨建平出具收条一份，载明有：“今收到喻翠丽购房款人民币壹拾伍万元，系下陈家湖357号房屋的50%产权房。收款人杨建平”的内容。蔡金祥、喻翠丽自签订合同当日即2008年8月31日搬入该房屋。其中，该房屋一、二层由田翠云占有及出租；该房屋三、四层由蔡金祥、喻翠丽占有使用；该房屋第五层由田翠云、蔡金祥、喻翠丽各占有使用50%的面积。上述情况一直持续至该房屋拆迁为止。但田贵荣、杨建平与蔡金祥、喻翠丽一直未就该房屋办理房屋过户手续。此后，位于武汉市，位于武汉市江岸区下陈家湖**的房屋被征收10月10日，田翠云与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订《征收补偿协议书》（货220-1），协议约定田翠云享有征收补偿2,472,954.83元；田贵荣与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订《征收补偿协议书》（货220-2），协议约定田贵荣享有征收补偿294,770.34元。2018年9月27日，田翠云与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订《征收补偿协议书》（货220-1补），协议约定田翠云享有征收补偿667,167.50元；田贵荣与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订《征收补偿协议书》（货220-2补），协议约定田贵荣享有征收补偿60,500元。因上述协议约定的田贵荣、田翠云享有征收补偿不等，与双方同为该房屋共有人的地位不符，审理中，经本院向武汉市江岸区房屋征收管理办公室询问，武汉市江岸区房屋征收管理办公室答复，其只负责确定上述房屋的拆迁价值，即拆迁补偿款3,495,392.67元，关于该款项具体如何分配，由法院根据审理的案件事实情况进行分配。虽然武汉市江岸区房屋征收管理办公室与田贵荣、田翠云分别签订了《征收补偿协议书》，但是拆迁补偿的分配系田贵荣、田翠云的内部分配，武汉市江岸区房屋征收管理办公室根据法院审理的实际情况并根据生效法律文书，确定拆迁补偿款的归属。本院认为：本案的争议主要焦点是蔡金祥、喻翠丽与田贵荣、杨建平签订的房屋买卖合同的效力问题。首先，从合同的签订及履行来看，蔡金祥、喻翠丽与田贵荣、杨建平于2008年8月31日签订《房屋买卖协议》和《附加条约》，约定田贵荣、杨建平将诉争房屋（包括有证登记建筑面积24.19平方米和扩建未登记建筑面积，共计153平方米）的一半出售给蔡金祥、喻翠丽。蔡金祥、喻翠丽依约支付的购房款，田贵荣、杨建平亦依约交付了房屋，并由蔡金祥、喻翠丽一直使用至房屋折迁为止。因此，蔡金祥、喻翠丽与田贵荣、杨建平之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且已实际履行多年，其关于有产权登记的买卖部分未违反法律规定，应属有效约定。对双方约定对私自扩建未办理所有权证的买卖部分。因田贵荣、杨建平出售的上述未经审批、登记的房屋违反行政管理规定，所涉房屋相关权属并不能因合同发生变更，但在一定意义上而言，田贵荣、杨建平依约定将上述房屋权利出卖给蔡金祥、喻翠丽，蔡金祥、喻翠丽支付了对价，现上述面积已拆迁，因政府拆迁原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，蔡金祥、喻翠丽可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款，现因田贵荣、杨建平亦尚未实际领取拆迁补偿款，则蔡金祥、喻翠丽请求确认其享有上述征收补偿协议中田贵荣、杨建平所出卖给蔡金祥、喻翠丽的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。其次，关于田贵荣、杨建平是否具有出售房屋资格，以及是否存在侵害房屋共有人田翠云的权利的问题。诉争房屋系田贵荣、田翠云共同共有的房屋，田贵荣、田翠云对此均不持异议。在田贵荣、田翠云均未向法院举证证明双方就诉争房屋进行分割的情况下，原则上应由田贵荣、田翠云平均享有权利。田贵荣依其享有的物权有权处分其享有的房产份额，但应征得田翠云的同意，田翠云还享有优先购买权。本案中，蔡金祥、喻翠丽与田贵荣、杨建平于2008年8月31日签订《房屋买卖协议》和《附加条约》约定，田贵荣、杨建平将该房屋的一半面积交付给蔡金祥、喻翠丽，蔡金祥、喻翠丽与田翠云共同占有使用各自的房屋至今长达十余年的时间，田翠云理应对蔡金祥、喻翠丽与田贵荣、杨建平的买卖行为是知情的，田翠云也未向本院提交证据证明其反对蔡金祥、喻翠丽与田贵荣、杨建平之间的交易或向其他各方提出交涉，应视为田翠云对该买卖行为的默认；上述买卖标的也与田贵荣、田翠云享有的房产份额相对应，故并不存在侵害房屋共有人田翠云的权利的问题。田翠云与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订《征收补偿协议书》（货220-1），协议约定田翠云享有征收补偿2,472,954.83元；田贵荣与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订《征收补偿协议书》（货220-2），协议约定田贵荣享有征收补偿294,770.34元。2018年9月27日，田翠云与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订《征收补偿协议书》（货220-1补），协议约定田翠云享有征收补偿667,167.50元；田贵荣与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订《征收补偿协议书》（货220-2补），协议约定田贵荣享有征收补偿60,500元。上述协议签订在蔡金祥、喻翠丽与田贵荣、杨建平签订的房屋买卖行为多年之后，此时田贵荣、杨建平无权就其已出售的房屋补偿部分进行处分，且明显侵害了蔡金祥、喻翠丽的利益，蔡金祥、喻翠丽在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中田贵荣、杨建平所享有的合同权益作为依据，本院依法予以照准，本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由蔡金祥、喻翠丽和第三人田翠云共同享有，各占50%的份额。此外，案涉房屋无证的部分在双方签订房屋买卖合同时即已存在并具有相应的财产价值，且经拆迁主管单位认可并给予一定的补偿款。故该房屋无证部分面积亦应系包含在所转让的50%的份额中，故本案拆迁协议所指向的无证房屋经认定后的房屋补偿费用亦应由蔡金祥、喻翠丽和第三人田翠云共同享有，各占50%的份额。田贵荣、杨建平因已将被征收标的物出卖并取得了购房款而无权重复享有征收补偿款。故位于武汉市江岸区下陈家湖198号（原357号）房屋的拆迁补偿款50%的份额即1,747,696.34元（3,495,392.67元*50%），应由蔡金祥、喻翠丽享有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：位于武汉市江岸区下陈家湖198号（原357号）房屋的拆迁补偿款1,747,696.34元由原告蔡金祥、喻翠丽享有。案件受理费11,800元，保全费4,520元均由被告田贵荣、杨建平负担。因上述费用已由原告蔡金祥、喻翠丽预交，故被告田贵荣、杨建平于本判决书生效之日起十日内将上述费用支付给原告蔡金祥、喻翠丽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王雪涛人民陪审员  任 频人民陪审员  祁 军二〇二〇年七月八日书 记 员  胡心慧