安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1115号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡志风，男，1981年5月12日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：崔怀生，安徽陈有志律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王莹，女，1986年6月19日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：崔怀生，安徽陈有志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭以旻，女，1984年10月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：周余栋，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许立，安徽美林律师事务所律师。 上诉人胡志风、王莹因与被上诉人彭以旻房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡志风、王莹上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持胡志风、王莹一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由彭以旻承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案没有任何有效证据证明彭以旻要求胡志风、王莹共同开设资金托管账户，中介机构也未就资金托管账户设立做任何提示或提供任何服务。在彭以旻未能将资金托管的情况下，胡志风、王莹要求彭以旻按《存量房买卖居间合同》约定支付174万元房款，合情、合理、合法。胡志风、王莹未收到购房款、彭以旻也未办理资金托管，胡志风、王莹是不可能与彭以旻办理房屋过户手续的。彭以旻及中介机构自始至终未提出或者要求配合办理资金托管账户。二、本案没有任何证据证明系胡志风、王莹未配合办理资金托管手续，导致彭以旻无法按约支付首付款，造成合同无法继续履行。按照《存量房买卖居间合同》第七条第4项约定，甲方于过户前自行偿还房屋按揭，双方协商，甲方提供还款明细、结清证明。胡志风、王莹于2019年5月28日已取得安徽肥西农村商业银行股份有限公司开具的《证明》，已全部结清贷款，并同意解除抵押权。胡志风已将此情况告知中介公司并提供了还款明细、证明、他项权证复印件。但中介公司及彭以旻均未提出办理资金托管事宜，在此情况下胡志风、王莹要求彭以旻按《存量房买卖居间合同》约定支付174万元，未超出资金托管210万元数额，系合理要求，也符合交易习惯。中介服务人员关于胡志风、王莹违约、不配合办理资金托管的证言是虚假证言不足采信。胡志风、王莹已经借款将按揭贷款提前还清，没有理由不配合办理资金托管。彭以旻不办理资金托管，亦不按《存量房买卖居间合同》约定支付174万元，胡志风、王莹才未及时办理解押手续，但胡志风、王莹已按《存量房买卖居间合同》约定提供了还款明细、结清证明，已全面履行了合同义务，无违约情形。综上，一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持胡志风、王莹的全部上诉请求。 彭以旻辩称，一、一审法院以合议庭开庭审理了本案，对双方陈述以及证据进行了确认，且通知全程参与双方交易过程的中介人员张双作为证人出庭作证，并接受双方及法院的询问，系认定事实清楚，程序合法。二、胡志风在2019年5月16日以暴力手段公然抢夺房产证原件，且在后期拒绝提供贷款结清证明以及抵押权注销证明，且拒接中介公司及彭以旻的电话，致使二手房交易托管账户无法设立，购房款无法支付，系单方违约。三、本案是房屋买卖合同纠纷，法律关系依据的基础事实是买卖合同，胡志风、王莹在一审的起诉状中关于房款支付方式及数额也是根据买卖合同主张的，胡志风提到的居间合同不在本案的审理范围内，应当另案起诉。另根据存量房买卖合同特别告知第八条居间合同签订在前，存量房买卖合同签订在后。再根据存量房买卖合同第二条出卖人的承诺可知，彭以旻作为买受人，可以拒绝支付本合同约定的其他价款，存量房买卖合同附件四对房款的数额及支付方式做了明确详细的约定，且存量房买卖合同办理了网签备案，属于双重确认。四、即使假定资金托管账户设立，胡志风依然构成违约。根据《存量房买卖合同》第十条的约定，胡志风、王莹应当确保产权清晰无纠纷，胡志风、王莹却在2019年5月31日超过合同履行期限后，才提交了贷款结清证明的复印件，且在中介公司及彭以旻要求后拒绝提交原件，在2019年6月10日方才打印抵押权注销证明，其根本违约行为证据确凿。 胡志风、王莹向一审法院起诉请求：1.判令胡志风、王莹与彭以旻解除《存量房买卖合同》，胡志风、王莹无需返还彭以旻定金10万元；2.彭以旻支付胡志风、王莹违约金32550元（暂计算至2109年6月30日）；3.彭以旻支付胡志风、王莹提前还贷所产生的借款利息35600元（暂计算至2109年6月30日）；4.诉讼费由彭以旻承担。 彭以旻向一审法院提出反诉请求：1.判令解除彭以旻和胡志风、王莹签订的《存量房买卖合同》；2.胡志风、王莹立即返还彭以旻定金10万元；3.胡志风、王莹赔偿彭以旻经济损失11万元（此为暂定数额，待司法鉴定评估后再行变更）；4.全案诉讼费用、鉴定评估费由胡志风、王莹承担。彭以旻一审当庭申请变更第2、3项反诉请求为：判令胡志风、王莹双倍返还定金20万元。 一审法院认定事实：2018年11月16日，胡志风、王莹（出卖人、甲方）与彭以旻（买受人、乙方）通过合肥中科房屋销售代理有限责任公司中介签订《存量房买卖合同》一份，载明：甲方出卖的存量房坐落在合肥市蜀山区，权属证号为合蜀字第814011701号，建筑面积156.25平方米；存量房转让价款为叁佰伍拾万元整（¥3500000元）；甲方承诺：乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其它房价款。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定，乙方支付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。 《存量房买卖合同》附件四载明：委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2019年5月30日前将贰佰壹拾万元整（¥2100000元）存入托管账户；并在当日内办理存量房转移手续。3、甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为壹佰肆拾万元整（¥1400000元）。乙方于2018年11月16日向甲方支付存量房价款，计拾万元整（¥100000元）作为定金支付于甲方。 合同签订当日，彭以旻支付了定金10万元，胡志风出具的了购房定金收条，该收条载明：今收到彭以旻用于购买位于蜀山区定金拾万元整产权证号合蜀字第8140117301于2018年11月16日支付。本次定金在何方中科房屋销售代理有限公司在职员的见证下完成。 2019年5月31日，胡志风坚持要求彭以旻将房款174万元直接打入其个人账户，彭以旻拒绝并要求按约设立资金托管账户后，将210万的房款打入托管中心账户，双方发生分歧，因此未能到房屋管理部门办理托管及过户手续，导致资金托管账户未能设立，彭以旻也无法将准备好的210万元房屋首付款打入托管账户。 胡志风陈述其已于2019年5月28日将案涉房屋的剩余按揭房款还清，并取得了银行的结清证明，并于2019年6月1日或2日到房产部门递交相关材料申请注销案涉房产原有的抵押权，但其未向该院出具结清证明原件及银行还款流水原件，仅于2019年6月10日打印了合肥市不动产登记信息查询结果。 另查，2018年11月16日，胡志风、王莹（甲方）、彭以旻（乙方）及合肥中科房屋销售代理有限责任公司（丙方）签订《存量房买卖居间合同》，该合同第七条第四款约定，甲方于过户前自行还房屋按揭，双方协商，甲方提供还款明细、结清证明。乙方将壹佰柒拾肆万元¥1740000元于过户当天转给甲方。 一审法院认为，胡志风、王莹与彭以旻签订的《存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务及相关附随义务。胡志风、王莹未及时配合办理资金托管手续，导致彭以旻无法按约支付首付款，造成合同无法继续履行，在此情况下，胡志风、王莹以彭以旻逾期支付房款从而享有单方合同解除权并主张不予返还定金，支付违约金及赔偿相关利息损失，均无事实及法律依据，该院不予支持。胡志风、王莹辩称彭以旻违约在先，未能按约将174万元房款打入其个人账户，应承担违约责任，该院对此辩称不予采信，理由如下：首先，胡志风、王莹与彭以旻之间存在的是房屋买卖关系，双方的权利义务应当以《存量房买卖合同》为依据，该合同明确约定了210万元购房首付款应打入存量房资金托管账户，胡志风应当配合彭以旻先进行资金托管账户的设立，由彭以旻将购房款打入资金托管账户中，而非胡志风个人账户。其次，尽管胡志风、王莹（甲方）、彭以旻（乙方）及合肥中科房屋销售代理有限责任公司（丙方）签订《存量房买卖居间合同》中约定了过户当天由彭以旻转给胡志风、王莹174万元。但依照市场交易习惯及顺序，即便房屋买卖合同和居间合同在同一天签订，也应当是居间合同签订在先，房屋买卖合同签订在后，本案中《存量房买卖合同》对购房款350万元的支付进行了明确的细化，首付款210万元进行资金托管，剩余140万元进行银行按揭。胡志风、王莹应当按照签订在后的《存量房买卖合同》的约定履行相应的权利义务。另外，《存量房买卖合同》中约定5月30日前要将210万元打入资金托管账户，而设立资金托管账户的前提是胡志风、王莹要保证自己房产产权明晰，抵押权已经消除。根据胡志风自己的陈述，其迟至6月初才到房管部门申请注销抵押权，已经违反了合同的约定。因胡志风、王莹的行为构成违约，并致使彭以旻买房的合同目的不能实现，故彭以旻要求解除存量房买卖合同并双倍返还定金20万元，符合法律规定，该院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除胡志风、王莹与彭以旻于2018年11月16日签订的《存量房买卖合同》；二、胡志风、王莹于判决生效之日起十日内双倍返还彭以旻定金20万元；三、驳回胡志风、王莹的全部诉讼请求。本诉案件受理费1504元，反诉案件受理费4300元，均由胡志风、王莹负担。 本案二审期间，胡志风、王莹向本院提交银行交易明细、结清贷款回单及抵押物品权证出库凭证，旨在证明胡志风、王莹在2019年5月28日合同约定的期限之前已将案涉房屋的贷款结清。彭以旻认为上述证据不属于新证据，已经超出一、二审举证期限，不应采纳，且账户交易明细的打印时间是2019年11月11日，已超过合同履行期限，恰恰可以证明胡志风、王莹存在违约。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，胡志风、王莹与彭以旻之间签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应均按合同约定履行各自的义务。该合同约定彭以旻应于2019年5月30日前将210万元存入房地产管理部门设立的资金托管账户。根据合肥市存量房买卖资金托管办理程序，将资金存入托管账户需买卖双方共同到场才能办理，胡志风、王莹并未提交证据证明彭以旻存在违约行为导致资金未能存入托管账户，而彭以旻提交的银行对账单及房地产中介公司经办人员的证人证言等证据，能够证明其具有履行能力，并无故意违约的情形。此外，胡志风、王莹亦未提交证据证明其存在催告彭以旻付款的情形。胡志风、王莹还上诉主张彭以旻未能按《存量房买卖居间合同》的约定将174万元房款打入其个人账户，违约在先，应承担违约责任。本院认为，即便按《存量房买卖居间合同》第七条第4款约定，该174万元也是于过户当天转给胡志风、王莹；且根据房产中介公司经办人在一审的陈述，胡志风于2019年5月31日告知其房屋抵押权已消除，中介经办人提出去房产局办理交税过户，胡志风予以拒绝，并提出要求彭以旻将170万元的抵押款打入其个人账户后才愿意去办理托管账户，彭以旻并不同意，双方就此产生纠纷。而该时间节点亦不符合《存量房买卖居间合同》中约定的174万元的支付条件，胡志风、王莹以此为由上诉主张彭以旻违约，理由亦不充分。综上，结合双方的陈述及本案现有证据，胡志风、王莹以彭以旻违约为由解除合同并据此要求彭以旻承担违约责任，无事实和法律依据，一审判决结果并无不当，本院予以确认。 综上所述，胡志风、王莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1504元，由上诉人胡志风、王莹负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年七月三日 法官助理李颖 书记员李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。