河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1754号上诉人（原审原告、执行案外人）：王赛，男，1989年2月4日出生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：王安运，河南时代律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨波，男，1969年8月9日出生，汉族，住河南省商丘市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张磊，男，1979年11月9日出生，汉族，住河南省商丘市。二被上诉人委托诉讼代理人：董华，河南卓衡律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：开封豪享置业有限公司，住所地：河南省开封市祥符区祥符大道南段路西水木清华售楼部，统一社会信用代码：9141021269350282X7。法定代表人：王龙龙，该公司经理。委托诉讼代理人：王树锋，河南道洱律师事务所律师。上诉人王赛因与被上诉人杨波、张磊以及原审第三人开封豪享置业有限公司（以下简称开封豪享公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王赛之委托诉讼代理人王安运，被上诉人杨波、张磊及其共同委托诉讼代理人董华，原审第三人开封豪享公司之委托诉讼代理人王树锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王赛向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人在一审对被上诉人的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与开封豪享公司之间签订的就是直接的商品房买卖合同，且已经实际履行，双方建立了买卖关系。1、双方签订的商品房买卖合同符合《商品房销售管理办法》第十六条中关于商品房买卖合同主要内容的规定，上诉人属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人；2、上诉人与开封豪享公司系采用债务折抵的方式支付购房款，开封豪享公司也向上诉人出具了房款收据，足以认定上诉人已向开封豪享公司交纳了购房款，且在法院查封案涉房产之前；3、上诉人与开封豪享公司签订商品房买卖合同的目的是为了取得房屋所有权，而不是为了实现债权，抵债只不过是支付房款的一种方式。二、上诉人就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1、上诉人于2014年5月7日即与开封豪享公司签订了书面的商品房买卖合同，而案涉房屋于2018年6月14日才被人民法院查封，合同签订时间在查封之前；2、上诉人于2014年5月7日就领取了案涉房屋钥匙并进行了自我装修，可以认定上诉人在查封之前已经合法占有了案涉房屋；3、上诉人以个人债权折抵了房屋价款，开封豪享公司也已向上诉人出具购房款收据，可以认定上诉人已支付全部价款；4、案涉房屋未办理过户登记的原因系开封豪享公司未履行房屋登记义务，而非上诉人原因。三、一审法院适用法律错误，举证责任分配错误。案涉房屋发生买卖的时间距今已长达6年之久，根据证据规则的规定，应由开封豪享公司提交账目，而不是由上诉人承担举证责任，且一审庭审时法院也是要求开封豪享公司三日内提交相关凭证，而非向上诉人释明。被上诉人杨波、张磊未提交书面答辩意见，二审庭审中答辩称：1、上诉人无法证明其为实际施工人，且即使其是实际施工人，以房抵债也需要通过法定程序，不是双方签订商品房买卖合同就可以的；2、上诉人的父亲王书文为开封豪享公司的股东，被上诉人怀疑他们是恶意串通，妨碍执行。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人开封豪享公司亦未提交书面意见，二审庭审中答辩称：1、同意上诉人的上诉意见；2、王书文成为公司股东是在签订商品房买卖合同之后。王赛向一审法院起诉请求：1、依法排除对开封豪享公司名下位于开封市祥符区祥符大道南段水木清华临街商铺111号、112号门面房的执行；2、本案诉讼费由杨波、张磊、开封豪享公司承担。一审法院认定事实：2014年5月7日，原告王赛与第三人开封豪享公司签订商品房买卖合同两份，所购商品房的基本情况为：北区111铺、北区112铺；商品房性质为：现房。合同约定由原告王赛购买第三人开封豪享公司名下的水木清华北区111铺、112铺，房款总额分别为714870元、689340元，付款方式均为一次性付款。合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向开封县房管局申请登记备案。合同落款处分别加盖“开封豪享置业有限公司合同专用章”，分别有“王赛”的签名及按印。另查明，申请执行人杨波、张磊与被执行人开封豪享公司民间借贷纠纷一案中，该院于2018年6月14日查封了位于开封市××区××大道南段××水××临街商住楼北区商铺××、××号门面房（均登记在开封豪享公司名下）。一审法院认为，对于王赛与开封豪享公司签订两份《商品房买卖合同》和收据以及开封豪享公司出具的证明，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”此条规定是人民法院判断是否可对被执行人名下财产强制执行的法律依据，而为了保护在人民法院查封争议房屋前已经签订合法有效的书面买卖合同且合法占有争议房屋且已支付全部价款且非因买受人自身原因未办理过户登记的买受人的权益，最高人民法院进而制定了相关司法解释，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案中王赛与开封豪享公司签订的《商品房买卖合同》性质上是以房抵债协议，并非直接的买卖合同，是王赛认为其对开封豪享公司享有施工工程款优先受偿权签订的该合同，王赛并未实际支付购房款，实质体现在以“协议”消灭了之前双方的债权债务关系，并非建立了买卖关系。且该两份合同签订已经近5年时间，至今未按照合同约定向开封县房管局申请登记备案。经该院释明，王赛于庭审后三日内亦未提交相关施工合同或相关债权凭证予以证明其与开封豪享公司之间的真实债权债务关系。故原告要求依法排除对开封豪享公司名下位于开封市祥符区祥符大道南段水木清华临街商铺111号、112号门面房的执行的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告王赛的诉讼请求。案件受理费28772元，由原告王赛负担。本院二审期间，王赛围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：王赛提交的第一组证据开封豪享公司的记账凭证和供货清单12份为复印件，未提交原件加以核对，且王赛在部分票据上的单位负责人或经办人一栏签字，经法庭询问，王赛对在单位负责人一栏签字解释为“应该是王赛签名的时候签错了”，对在经办人一栏签字解释为“就是说明供货人就是王赛，也就是权利的享有人”，明显与常理不符，也达不到其证明目的，本院不予采信；第二组证据开封市兴达建筑工程有限公司的证明，没有钢材供货合同、欠款凭证等证据加以印证，达不到其证明目的，本院不予采信；第三组证据案涉水木清华小区1-5号楼介绍牌黑白打印件五张，真实性无法核实，且达不到其证明目的，本院亦不予采信。同时，三组证据均是为了证明开封豪享公司欠王赛钢材款以及双方用钢材款折抵购房款，均与一审中王赛在诉状中陈述的以及开封豪享公司证明的王赛是工程的实际施工人以及用工程款折抵购房款的内容不一致。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是王赛对登记在开封豪享公司名下的案涉111号、112号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，案涉111号、112号商品房系商铺，并非用于居住，王赛提交的证据也显示王赛将该商铺出租于他人用于商业经营，且王赛也未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合该第二十九条第（二）项规定的情形。其次，对于购房款的支付问题。1、一审中王赛和开封豪享公司均陈述王赛是工程的实际施工人以及用开封豪享公司欠付王赛的工程款折抵王赛应支付给开封豪享公司的购房款，二审中王赛和开封豪享公司又陈述是用开封豪享公司欠付王赛的钢材款折抵王赛应支付给开封豪享公司的购房款，前后陈述不一，王赛对此解释为“王赛将钢材的供应关系与施工合同关系理解混淆”，明显不符合常理；2、王赛认可其与开封豪享公司的债权总额还没有计算、折抵过购房款还剩余多少债权也没有计算，在此情况下双方即以房抵债也与常理不符；3、王赛二审中认可其曾在开封豪享公司工作，与其提交的开封豪享公司的记账凭证上王赛在单位负责人或者经办人一栏签字能够相互印证，且王赛亦未提交有效证据证明其与开封豪享公司存在钢材供货合同关系以及开封豪享公司欠付其多少钢材款。因此，虽然开封豪享公司为王赛出具了房款收据，但因王赛称用钢材款折抵购房款的证据不足，不能证明其已经实际支付了购房款，不符合上述第二十九条第（三）项规定的情形。综上所述，王赛对案涉111号、112号商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决驳回其诉讼请求正确。王赛的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28772元，由上诉人王赛负担。本判决为终审判决。审判长  文志林审判员  白中哲审判员  段智明二〇二〇年七月十六日书记员  时 淼