安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1913号 原告：张传金，女，1958年11月2日出生，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：周伟，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任伟（系张传金之子），男，1980年10月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：张文，女，1990年2月6日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：纪晨波，安徽虹途律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王雪儿，安徽虹途律师事务所律师。 第三人：王侠，女，1964年8月12日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市。 第三人：张传银，男，1960年2月12日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市。 以上两第三人共同委托诉讼代理人：马磊，安徽安港律师事务所律师。 以上两第三人共同委托诉讼代理人：朱占领，安徽安港律师事务所律师。 原告张传金与被告张文、第三人王侠、张传银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张传金及其委托诉讼代理人周伟、任伟，被告张文的委托诉讼代理人纪晨波、王雪儿，第三人王侠、张传银的委托诉讼代理人马磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张传金向本院提出诉讼请求：1依法判令张文立即履行将坐落于相山区相山中路5号帝景翰苑54栋101房屋（皖［2019］淮北市不动产权第0011146号）过户登记至张传金名下的合同义务。2、本案诉讼费、保全费、保全担保费、公告费等均由张文承担。事实和理由：张传银与王侠系夫妻关系，张文系其女儿。2014年初，张传银、王侠因做生意资金周转紧张，多次向张传金借款，借款期间按照年息6%支付相应的利息。至2016年9月12日前，张传银、王侠尚欠张传金214万元本金。2016年9月12日偿还了90万元后，又陆续向张传金借款，2017年2月偿还了150.75万元，同年7月份偿还了35.6万元。至2017年12月底，张传银、王侠尚欠张传金本金373万元（张传银、王侠共计收到张传金支付的出借款项约675万元，共计偿还本息317.94万元，2017年12月底之前的利息已经全部给付完毕）。2017年12月底，张传金与张传银、王侠及张文达成书面协议：张文自愿将坐落在安徽省淮北市相山区西北角的帝景翰苑小区54栋别墅房地产权转让给张传金。双方约定以张传银、王侠拖欠张传金的332万元借款折抵涉案房屋的购房款。（上述373万元除去双方协商的332万元借款折抵涉案房屋的购房款之后尚余41万元，张传银、王侠为任伟出具了41万元的欠条,2018年4月26日将41万元转账给任伟,至此双方账目结算完毕。）另外，双方还约定，达成协议之后张文无需另行交付房屋，涉案别墅的租金均由承租方直接支付给张传金。时至今日,张传金已经收到涉案房屋的3年租金34万元。由于历史原因，这套别墅一直未办理产权证，无法过户至张传金名下。2019年6月在可以办理产权证登记的情况下，张传金出资办理了原始产权证登记。此后张传金多次和张文协商过户事宜未果。为了使判决能够得到顺利执行，2020年3月27日，张传金向相山区人民法院申请对涉案房屋进行财产保全，并为此支付了5000元的保全费和保全担保费3150元，相山区人民法院于2020年3月27日作出（2020）0603财保37号裁定，裁定对涉案房屋进行查封，查封期限为3年。综上所述，双方之间签订的房屋买卖合同依法成立并生效，双方约定以张传银、王侠拖欠张传金的借款折抵购房款亦符合法律规定，虽然张文已经将房屋交付给张传金占有和使用，但是亦应当履行产权过户登记义务。张文延迟履行配合过户义务的行为，已经严重侵害了张传金的合法权利。故诉至法院，请求判如所请。 张文辩称，一、张传金与张文之间未就涉案房屋订立合法有效的《房屋买卖合同》，不存在任何合同约定的权利义务，张传金以合同约定为由，要求张文将自身合法所有的房屋过户给张传金没有任何事实与法律依据。二、张文从未向张传金交付过涉案房屋，其主张没有任何事实与法律依据。三、张传金与本案第三人之间的相关经济纠纷均与张文无关，张传金的相关经济主张亦与本案主审的案件事实无关，在张传金与第三人之间的经济纠纷中，张文既不是该经济纠纷的借款人亦不是担保人，无需承担任何责任。四、张传金对其主张依法负有举证义务，举证不能应承担相应的不利后果。 本院经调查审理认定事实如下：2008年9月4日，淮北宏基房地产开发有限公司（出卖人）与张文（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，张文购买位于淮北市相山区房屋，总房款1613347元。2019年6月11日，张文取得上述房屋不动产权证书（证号：皖（2019）淮北市不动产权第0011146号）。同年11月1日，张文（甲方）与中国电建市政集团淮北煤化工基地基础设施建设项目经理部（乙方）签订《租房协议》及《保廉合同》，协议约定甲方将上述房屋租赁给乙方，租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日，租赁费用11216.55元／月等内容。张传金在该合同委托人处签名。 另查明，张传金与张传银系姐弟关系。张传银与王侠系夫妻关系，张文系张传银、王侠之女。任伟、任斌系张传金之子女。自2014年1月6日至2018年7月18日，张传金、任伟、任斌通过银行转账方式向王侠汇款累计670余万元。张传银在与张传金、任伟的通话中认可案涉房屋以332万元的价格转让给张传金，并多次允诺为其办理过户手续。 2020年3月27日，张传金提出诉前财产保全申请，本院作出（2020）皖06×××××财保37号民事裁定，裁定查封张文名下位于相山区相山中路5号帝景瀚园54幢101室房屋产权，期限为叁年。张传金支出案件申请费5000元及诉讼财产保全责任保险费3150元。 以上事实，有当事人陈述以及张传金提供的银行交易明细、微信聊天截屏、录音资料、不动产权证书及相关票据、租房协议、民事裁定书及保全费票据、诉讼财产保全责任保险保单及发票等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张传金要求张文履行将案涉房屋过户登记至张传金名下的合同义务。针对其主张，张传金提供了银行交易明细、张传金之子任伟与张文、张传银之间的通话录音以及其持有的案涉房屋不动产权证书、租房协议、相关票据等证据欲证实其与张文、张传银、王侠签订了个人房地产转让合同，双方之间存在房屋买卖关系。根据查明的事实，首先，张传金提供的银行交易明细均与张文无关，款项来往均发生在张传金、任伟、任斌与王侠之间；其次，张传金未能提供案涉房屋转让合同原件，仅提供无双方当事人签名的转让合同欲证明该事实，张文对此予以否认。张传金提供的任伟与张文的通话录音中亦无张文对上述事实的明确意思表示；再次，张传银在与任伟的通话录音中虽对案涉房屋以332万元的价格转让给张传金有明确无误的表示，并承诺为其办理案涉房屋过户手续，但张传银并非案涉房屋所有权人，其与张传金之间的约定和承诺对张文不具约束力；最后，对张传金持有案涉房屋不动产权证及相关票据这一事实，张文辩解系为方便案涉房屋的出租、收益交由张传金保管，庭审中张传金辩称其在购房之前曾接受张文委托将案涉房屋出租并代为收取租金，但在其付清332万元购房款后，双方口头协议租金归其所有。对口头协议张文不予认可，张传金亦无证据证明。综上，张传金提供的证据不足以证明双方房屋买卖合同关系成立，应承担举证不能的不利后果，对其诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项之规定，判决如下： 驳回原告张传金的诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  崔景瑞 二〇二〇年七月二十八日 书记员  吕 晴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。