长春市九台区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0113民初4625号 原告（案外人）：康某某，现住长春市九台区。 委托诉讼代理人：党翠园，吉林开晟律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市九台区支行，住所地：长春市九台区。 法定代表人：王泽旭，支行长。 委托诉讼代理人：崔某某，该公司员工。 被告（被执行人）：肖某某，原住长春市九台区，现下落不明。 原告康某某与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市九台区支行（以下简称邮储银行九台支行）、肖某某执行异议之诉一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康某某及委托诉讼代理人党翠园，被告邮储银行九台支行的委托诉讼代理人崔国富到庭参加诉讼。被告肖某某经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康某某向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告享有的位于九台区城建住宅南楼4楼东侧（西一门南楼，产权证号为九XXXX号）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.撤销对案涉房屋的拍卖；3.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：一、2010年8月6日，原告与被告肖某某及其妻子庄某某签订买卖合同，购买了位于九台区城建住宅南楼4楼东侧（西一门南楼，产权证号为九XXXX号）的房屋，合同签订后原告交付了价款，被告肖某某也将案涉房屋交付给原告，因被告肖某某未按合同约定协助办理更名过户，原告诉至法院。2017年8月1日，长春市九台区人民法院作出（2017）吉0113民初2262号民事判决书，确定了原告与被告肖某某、庄某某的买卖合同合法有效，登记在被告肖某某名下的案涉房屋归原告所有，由被告肖某某与庄某某协助办理更名过户手续。该判决生效后，原告申请强制执行。因此，原告基于与被告肖某某的买卖合同关系已合法取得案涉房屋的所有权，虽然没有办理更名过户，但依据人民法院生效判决已产生物权变动的效力，具有排他性。执行裁定无视此事实而认定原告与被告肖某某签订的买卖合同无效没有法律依据。二、案涉房屋拍卖程序违法，应予撤销。原告自2010年8月6日一直居住在案涉房屋，原告仍具有对案涉房屋拍卖的优先购买权。并且，贵院在2018年4月19日的网上拍卖公告中第十四条拍卖瑕疵及优先购买权人的记载中，确认了原告的承租人及优先购买权人的地位，原告基于对法院权威的信任，同意在房屋买卖合同有效的情况下，以房屋承租人的身份行使优先购买权的方式参加拍卖维护自身的合法权益，但贵院没有履行法定的通知义务，损害了原告的优先购买权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”的规定，案涉房屋拍卖程序违法，应当予以撤销。 邮储银行九台支行辩称，（2017）吉0113民初2262号民事判决书，经长春市九台区人民法院院长提交该院审判委员会讨论，确定该判决确有错误，已于2018年11月29日裁定再审，原告康某某诉状中所称的法律依据已经被再审，不再具有法律效力，请求人民法院驳回原告康某某的诉讼请求。 肖某某未出庭，没有答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，确认无争议事实为：2010年6月18日，肖某某与庄某某（与肖某某系夫妻）以共有的位于九台市团结街城建局住宅南楼、建筑面积86.23平方米、产权证号为九XXXX号的房屋作抵押，于同日办理了抵押登记，他项权证号为九房他字第×××号，并与邮储银行九台支行签订了个人额度借款抵押合同。合同约定，肖某某向邮储银行九台支行借款人民币110000元，年利率7.488%，借款期限自2010年6月至2015年6月，肖某某在借款后偿还部分借款本金及利息，尚欠本金100753.90元。2011年7月18日本院开庭审理了邮储银行九台支行与肖某某借款合同纠纷一案，肖某某未到庭参加诉讼。2011年7月20日，本院做出（2011）九民初字第344号民事判决书，判令被告肖某某于本判决生效后立即偿还邮储银行九台支行借款本金人民币100753.90元及利息（按双方约定计算）。因肖某某未履行已经发生法律效力的（2011）九民初字第344号民事判决书确定的义务，邮储银行九台支行于2011年10月13日来院申请执行，案号为（2011）九执字第631号。2011年12月14日，本案裁定终结本次执行程序。2018年2月1日该案件恢复执行，案号为（2018）吉0113执恢89号，案涉房屋通过阿里巴巴司法拍卖网络平台进行拍卖，2018年3月12日第一次拍卖流拍，2018年5月7日第二次拍卖由案外人王升以131007.52元的价格竞拍成功，现未办理房屋过户手续。2018年9月3日康某某以案涉房屋已被买受并实际占有为由提出执行异议，本院于2018年9月12日作出裁定，驳回康某某的执行异议。 另查明，2010年8月6日康某某与肖某某、庄某某签订房屋买卖合同，约定将位于九台市团结街城建局住宅楼西一门四楼东侧，建筑面积86.23平方米、产权证号为九XXXX号的楼房（即本案案涉房屋）以13万元的价格出售给康某某。案涉房屋登记在肖某某名下，康某某已交付了全部房款，自房屋买卖合同签订后一直入住使用房屋至今。2017年3月31日康某某向本院提起诉讼，要求确认2010年8月6日康某某与肖某某、庄某某签订房屋买卖合同有效，案涉房屋归康某某所有，并要求肖某某、庄某某协助办理产权过户手续。2017年8月1日本院作出（2017）吉0113民初2262号民事判决，判决“一、原告康某某与被告肖某某、庄某某于2010年8月6日签订的房屋买卖合同合法有效。二、登记在被告肖某某名下、位于九台市团结街城建局住宅南楼、幢号26、房号402、面积为86.23平方米、产权证号为九XXXX号的楼房归原告康某某所有。三、被告肖某某、庄某某于本判决生效后立即协助原告康某某办理产权过户手续。案件受理费2900元、公告费560元由被告肖某某、庄某某承担”。2018年11月29日本院作出（2018）吉0113民监3号民事裁定书，认定“本院于2017年8月1日作出（2017）吉0113民初2262号民事判决书，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决书确有错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零六条规定，裁定一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决书的执行”。 本院认为，本案为案外人提起执行异议之诉案件，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条的规定，本案原告应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，原告康某某与被告肖某某签订的房屋买卖合同中关于案涉房屋的买卖，系原告康某某与被告肖某某之间的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应合法有效。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告康某某与被告肖某某之间达成房屋买卖合同，由于尚未进行过户登记，不发生物权转让效力，故原告康某某还不享有案涉房屋的所有权。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。即买受人必须同时符合四项情形，其权利才可以排除执行。本案中，原告康某某与被告肖某某签订了房屋买卖合同，也按约定支付了价款，并占有该房屋，但未办理过户手续，其原因是房屋买卖发生前，案涉房屋已经由被告肖某某向被告邮储银行九台支行借款作为抵押担保，并办理了抵押登记。原告康某某作为房屋买受人在买卖过程中没有履行合理的注意义务，导致房屋无法过户，该过错归责于买受人自身原因。由于未办理过户登记是由于原告自身原因所致，不具备上述规定的全部情形，故原告康某某不享有足以排除执行的民事权益，原告要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。原告康某某主张自己对案涉房屋享有优先购买权，但本院没有就拍卖事宜进行通知的问题，因本院在执行程序中依法对拍卖标的物进行了公告，司法拍卖程序中通知优先购买权人与对拍卖标的物进行公告系两种不同性质的执行行为，即使确如原告康某某所主张的其作为优先购买权人未收到过本院关于拍卖事宜的通知，也不能以此来否认本院已对拍卖标的物依法进行过公告的事实。故原告康某某仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告康某某的全部诉讼请求。 案件受理费1450元，由原告康某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 张铃捷 人民陪审员赵湘琦 人民陪审员陈友 二〇二〇年七月三十一日 书记员 刘 璐