贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0102民初4680号 原告：刘启敏，女，1989年1月21日生，汉族，住贵州省开阳县。 委托诉讼代理人：王明明，贵州黔成起智律师事务所律师，特别代理。 被告：汪艳,女，1981年7月5日生，汉族，住湖南省隆回县。 委托诉讼代理人：杨义，贵州宏贯律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：杜小敏，贵州宏贯律师事务所实习律师，一般代理。 第三人：张勇，男，1986年8月12日生，汉族，住贵州省修文县。 原告刘启敏与被告汪艳、第三人张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘启敏的委托诉讼代理人王明明，被告汪艳及委托诉讼代理人杨义、杜小敏，第三人张勇到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除租赁合同；2、依法判决被告支付原告10万元的装修金；3、判令被告赔偿原告房屋装修损失5万元；4、判令被告赔偿原告桌子和椅子损失2000元；5、判令被告退还原告押金5000元；6、判令本案所有的费用由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原被告签订租赁合同，租赁的门面位于贵阳市南明区，合同租赁期限为6年，从2017年4月1日起至2023年3月31日止，2019年12月因被告违反合同约定上涨房租，原告不同意，被告便要求原告搬走，2020年3月19日，被告再次要求原告搬走，自己收回门面做生意，2020年4月12日及14号被告强制要求原告搬离门面，并造成原告的桌椅丢失，后为了维护其合法权益，故起诉至法院。 被告汪艳答辩称：一、本案为租赁合同纠纷，但本案原告与本案被告并不存在租赁合同关系，而是本案被告与第三人成立租赁关系。2016年10月10日本案被告与本案第三人签订门面租赁合同，合同约定期限为3年，合同截止日期为2019年10月9日，在租赁期届满后，继续将房屋租赁给张勇，双方从固定期限转换为不固定期限的租赁合同，双方对不固定的期限合同，有随时解除合同的权利。故本案被告不存在违约。并且本案原告并非适格的主体。二、原告要求答辩人承担违约责任的诉讼请求没有法律的依据，首先本案答辩人与原告进行过协商，双方并未就租赁的商铺达成一致意见，双方并未另行续签租赁合同，同时答辩人作为案涉房屋的出租方，一直将房屋租赁给张勇，履行支付租金义务的为张勇并非本案原告。三、本案诉争合同不存在实际履行的行为。本案原告提供的合同照片显示的门面位于贵阳市南明区，而被告的房屋真实位置为负一层13号，我方不承担原告的损失，双方的租赁合同已经到期，本案原告所装修价值已经得以体现，被告无任何义务对装修损失赔偿，并且在本案中张勇在收到被告解除合同通知，要求搬离的通知后，并未及时搬离商铺，已经构成合同违约，并且本案第三人在使用案涉商铺的过程中违反了第四条约定，在承重墙开挖2个用于排烟的洞口，造成了商铺的质量问题，其行为造成了违约。五、租金和押金我方不返还，张勇作为承租人，一直拖欠租金至今，答辩人有权扣押其押金，故租金和押金无返还义务，我方保留对其租金的诉讼权利。 第三人张勇述称：我与原告是夫妻关系，我们租赁的是中天佳苑小区1栋1楼13号门面。当时从2013年开始租的该门面，签了3年的合同，13年的合同约定房租是4200元每月，16年签合同的时候房租是4620元每月，16年签到了2019年，2016年签了没多久然后被告汪艳就跟我说急需用钱，然后我转了15万元给她用来抵房租。2017年又重新签了一个合同，一直签到了2023年。 本院经审理认定事实如下：第三人张勇和原告刘启敏系夫妻关系。2013年10月10日，第三人张勇（承租方、乙方）和被告汪艳（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》，合同约定：“一、甲方将位于贵阳市南明区（共用面积28.05平方米）租赁给乙方使用。二、租赁期为3年，2013年10月10日至2016年10月9日，租赁期满，乙方有优先租赁权，甲方应由乙方继续第二个三年合同租用，调整租金不超10%。三、乙方需每月交纳4200元的房租，缴款方式为半年一付，交押金5000元。”双方在合同上签字。当日，被告向原告出具收款收据，载明：张勇交来门面押金5000元。后租期届满，2016年10月10日，第三人与被告汪艳再次签订《门面租赁合同》，合同约定租期三年，从2016年10月10日至2019年10月9日止，租金变为每月4620元。2017年4月1日，原告刘启敏（承租方、乙方）与被告汪艳（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定：“一、甲方自愿将其位于贵阳市南明区（共用面积28.05平方米，该门面只有购房合同，无产权证）出租给乙方作为经营用房；2、租期6年，从2017年4月1日起至2023年3月31日止；3、租金为每月4620元，六年共计332640元，乙方在合同生效后十日内先支付甲方租金15万元，该款项汇入甲方账户62×××67，剩余租金在乙方已经支付的15万元租金租期届满后由乙方向甲方每半年支付一次租金，乙方须向甲方支付5000元押金，租期届满后甲方需全额退还给乙方。5、租赁期间，非因乙方原因导致门面毁损，由甲方自行承担责任，非因乙方原因导致门面需要维修，由甲方负责维修，维修期间不计算在租赁期内，从租赁期内扣除。6、甲方必须配合乙方办理门面租赁涉及的全部手续，租期内甲方不得干涉乙方的正常经营活动，除遇政府征收外不得违反合同约定以其他理由收回门面，否则视为甲方违约。10、如一方违约，需向对方支付10万元的违约金并赔偿相关损失。”合同签订后，2017年4月3日，第三人张勇通过农业银行62×××74账户向被告汪艳的62×××67账户转账15万元。2019年12月2日，第三人向被告汪艳支付16320元，第三人张勇陈述15万元是只到2019年12月的租金，16320元是截止到2020年4月1日的租金。2019年12月被告汪艳微信中告知原告门面要涨价，原告不同意，被告汪艳明确表示要收回门面，双方协商不成，被告微信通知原告于2020年4月10日前搬离门面，后因原告未按原告要求搬离门面，被告将门面里面的物品放到门外。被告陈述，后原告又将物品搬回门面，第三人陈述只是将肉类、粉面搬走，门口没有看见桌椅。后因双方对门面是否到期产生争议，曾向南明分局水口寺派出所报警，民警告知应向法院起诉解决纠纷，故原告起诉至本院。 上述事实，有当事人陈述、租赁合同、收款收据、流水、报警记录等证据在卷为证，并经质证核实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力。第三人张勇与被告汪艳分别于2013年、2016年签订三年期的租赁合同，2016年签订的合同应于2019年10月9日到期，后被告汪艳于2017年与张勇之妻刘启敏签订租赁合同，租期为6年，合同到期日为2023年，现原告主张解除双方签订的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”之规定，被告汪艳微信告知原告刘启敏要增加租金，原告不同意，且限原告在2020年4月10日搬离门面，并于2020年4月11日将门面换锁，导致原告与第三人无法继续经营，被告以其行为表示不再继续履行租赁合同，故原告诉请解除合同本院予以支持。原告主张被告支付10万元的违约金，根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，合同中虽约定违约一方应支付对方10万元的违约金，但该约定标准明显高于法律规定，被告收回门面应给予原告合理期限搬离，故本院予以调整为3个月的租金损失即4620元×3个月=13860元，超过部分本院不予支持。原告主张被告支付房屋装修损失及退还押金，根据2019年被告与原告的微信聊天记录显示二人做生意六年半了，且没有原告老公微信、不想再与二人联系等信息，应视为被告汪艳一直知道原告刘启敏与第三人张勇系夫妻关系，且第三人张勇与其签订的2013年、2016年的二份合同及原告刘启敏与其签订的2017年的合同所租用的门面均是用于夫妻二人经营使用，故对被告辩称原告不具备主体资格的辩称不予采信。对此原告主张被告返还押金5000元，本院予以支持。原告主张2017年的房屋装修费用5万元，未提供票据证明，但被告庭审中认可2013年租给原告与第三人时是毛坯房，最后一次合同是2023年3月31日到期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”之规定，认定原告及第三人2013年装修费用为5万元，10年租期，剩余3年半，装修残值损失应为17500元，原告主张超过部分不予支持。原告主张被告赔偿桌椅损失2000元，未提供证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除刘启敏、汪艳于2017年4月1日签订的《租赁合同》； 二、被告汪艳于本判决生效之日起十日内支付原告刘启敏违约金13860元、房屋装修损失17500元、押金5000元共计36360元； 三、驳回原告刘启敏的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1720元，由被告汪艳负担1220元，由原告负担500元。（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  张丹丹 二〇二〇年七月二十日 书记员  陈柯辛