广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16978号原告：广州岭南国际企业集团有限公司，住所地广州市越秀区流花路**中国大酒店商业大厦**及**。法定代表人：冯劲，职务董事长。委托诉讼代理人：许茜，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳鑫，广东合盛律师事务所律师。被告：蒋烈，男，1975年12月29日出生，汉族，户籍住址广东省遂溪县。委托诉讼代理人：陈土胜，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许伟伟，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。原告广州岭南国际企业集团有限公司与被告蒋烈物权保护纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许茜、孙泳鑫，被告的委托诉讼代理人陈土胜、许伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年12月1日起至2020年1月5日止的房屋使用费人民币170936.48元（房屋使用费=实际占用面积298.84平方米×占用时间13个月×占用费计算标准44元/平方米/月）；2.判令被告赔偿原告律师费12400元。事实和理由：原告系位于广州市越秀区北站10号、12号首层及夹层物业(下称“涉案物业”)的合法所有权人。2019年12月12日，经原告调查发现，涉案物业被被告非法占有使用，并擅自出租，从中收取租金。该等事实有广州市乐民物业管理有限公司（以下简称乐民公司）、被告与承租人签订的租赁合同及涉案物业所属街道居委会、派出所等部门可以证实。后经原告反复催告，被告于2020年1月5日交还被侵占的场地。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，原告是涉案物业的合法所有权人，对物业享有占有、使用、收益等权利。被告未经原告同意，擅自占有、使用原告物业的行为属于无权占有，已构成侵权，应承担停止侵害、损害赔偿等民事侵权责任。因此，原告有权要求被告支付其无权占有期间的房屋占有使用费。现原告主张被告向原告支付房屋占有使用费人民币170936.48元，具体构成如下：房屋占有使用费=实际占用面积298.84平方米×占用时间13个月×占用费计算标准44元/平方米/月。其中：1、涉案场地占用时间自被告擅自出租涉案场地之日起算，即2018年12月1日起，计至被告交还涉案场地之日止（即2020年1月5日），共计13个月；2、占用面积按照被告实际非法占用的物业面积计算，合计298.84平方米；3、涉案场地位于北站，根据广州市最新公布的商业用房租金参考标准，该区域的商业用房租金参考价为44元/平方米/月。原告依据前述标准计算房屋占有使用费，该计算方法合法合理，应当得到支持。以上事实，均有相关证据予以佐证，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、原告不是案涉物业的使用权人，无权主张占有使用费。案涉物业的原产权人为中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会（下称中酒员工管委会），后才划拨给原告。2012年9月1日中酒员工管委会向乐民公司出具《物业管理委托书》，委托乐民公司对广州市越秀区北站10号、12号物业（下称该物业）进行管理，管理期限直到中酒员工管委会与下一间物业公司签订物业合同为止。同时约定，管理费为每户42.5元/月，为了补贴物业费过少，提供12号物业一楼空置仓库（下称12号仓库）给乐民公司员工住宿及无偿使用。自2012年始至今，乐民公司一直在为该物业提供物业管理服务，被告划拨取得该物业的产权后也从未委托他人管理过。也就是说，乐民公司对12号物业一楼仓库享有占有、使用和收益的权利，原告不是12号物业仓库的使用权人，无权主张占有使用费。二、被告是合法占有使用12号物业仓库，无须支付占有使用费。2009年8月至2012年8月，中酒员工管委会将该物业委托给被告管理，管理期限初定为3年。乐民公司成立后，中酒员工管委会于2012年9月将该物业委托给该公司管理。乐民公司的大股东为被告的弟弟，前期管理过程中，实际是由被告在管理。由于被告此前管理该物业3年，不仅如此，被告还对该物业停车场的有关申报工作和处理居民投诉工作做了大量工作，业主和街道都很满意，但是收入寥寥无几，损失惨重。鉴于此，乐民公司为弥补被告的损失，自愿将12号物业仓库交给被告使用，被告不存在非法占有使用房屋的行为。综上，原告不是案涉物业的使用权人，被告系合法占有使用房屋，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予全部驳回。经审理查明：据粤房地权证穗字第**《房地产权证》记载：白云区北站10号，12号首层，夹层的房地产权属人为原告，登记时间为2011年10月21日，建筑面积为867.97平方米，所有权取得方式为划拨，使用性质为商场、汽车库、自行车库、工具房、电房、维修间、水泵房、厕所、接洽室、值班室。2009年8月25日，中酒员工管委会出具《委托书》，内容为：蒋烈先生：为了迎合矿泉街道办事处、矿泉派出所围闭管理的防群防治工作，现委托你，从2009年9月1日起暂时对北站10号、12号宿舍物业进行日常管理工作。管理期限初定为3年，届时视情况再签订办理正式物业管理手续。2012年8月31日，中国大酒店矿泉员工宿舍管理委员会出具《物业管理委托书》，内容为：广州市乐民物业管理有限公司：现委托贵公司，从2012年9月1日起对北站10号、12号宿舍物业进行日常管理，包括宿舍治安防范，环境卫生清洁，绿化、消防管理；管理期限直到员工宿舍管理委员会与下一间物业公司签定物业合同为止。管理费为每户42.50元/月（包含卫生费15.00元/月，门监维护费2.5元/月）为了补贴物业费过少、暂时提供12号一楼空置仓库给物业公司员工住宿及无偿使用。2012年9月25日，中酒员工管委会出具《委托书》，内容为：广州市越秀区交通局：兹委托蒋烈同志(身份证号码：)负责我酒店北站员工宿舍内部停车场的有关申报工作（只限于办理北站员工宿舍停车场事务）。请贵局给予办理。授权有限期:2012年9月25日-2012年12月24日止。2020年1月21日，乐民公司向原告、广东合盛律师事务所送达《岭南集团律师函的回复》，其中内容为：贵所律师函所涉及房屋非我司出租他人，据悉租赁合同由蒋烈与他人签订，非我司行为，岭南集团应向蒋烈个人主张权利等。原告（甲方）与广东合盛律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与被告物权保护纠纷案，委托乙方指派律师进行代理，一审律师代理费为12400元等。本案诉讼过程中，原告提供2018年11月21日，被告（甲方、出租方）与王建炎（乙方、承租方）签订的《仓库租借合同》（复印件），其中约定：一、甲方将座落在广州越秀区北站12号地下部分租给乙方做汽配仓库使用(不能在里面从事加工之类活动，只准放置汽车固体配件，不准放置轮胎、机油等易燃易爆货物，如有违反立即解除合同没收押金)。租赁期限为三年，从2018年12月1日至2021年11月31日止。三、从2018年12月1日起计纳月租金，每月租金为6300元等。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。原告提供1、2019年12月31日，陈晓然立下的《承诺书》，其中内容为：本人是广州越秀区矿泉街北站**首层102档占用人，承诺在无任何条件下，于2020年1月5日16：30清空档口所有物品，逾期未清离物品的，本人视为放弃档口所有物品的所有权，贵方有权处置档口内所有物品且在搬离过程中不对建筑物造成任何损害，并承担相关生产安全责任等。2、2019年12月31日，朱召凯立下的《承诺书》，，其中内容为：本人是广州越秀区矿泉街北站**首层101档占用人，诺在无任何条件下，于2020年1月5日16：30清空档口所有物品，逾期未清离物品的，本人视为放弃档口所有物品的所有权，贵方有权处置档口内所有物品且在搬离过程中不对建筑物造成任何损害，并承担相关生产安全责任等。3、2019年12月31日，王建炎立下的《承诺书》，其，其中内容为：本人是广州越秀区矿泉街北站**首层103档占用人，在无任何条件下，于2020年1月5日15：30清空档口所有物品，逾期未清离物品的，本人视为放弃档口所有物品的所有权，贵方有权处置档口内所有物品且在搬离过程中不对建筑物造成任何损害，并承担相关生产安全责任等。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，因被告不是上述证据的形成方或参与方。被告提供粤房房地证字第**房地产权证》（复印件），记载：白云区北站10号，12号首层，夹层的权属人为中国大酒店（员工住房基金管理委员会），建筑面积为1403.7464平方米，房屋用途为非居住用房。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。被告提供乐民公司于2020年4月30日出具的《关于广州市越秀区北站10号、12号物业情况说明》，其中内容为：据我司了解，自2009年8月开始，中酒员工管委会就将该物业委托给蒋烈先生管理，管理期限初定为3年，并约定届时视情况再签订办理正式物业管理手续。2012年6月我司成立，2012年8月31日，中酒员工管委会向我司出具《物业管理委托书》，委托我司对该物业进行管理，管理期限直到中酒员工管委会与下一间物业公司签订物业合同为止。同时约定，管理费为每户42.5元/月，为了补贴物业费过少，其提供12号物业一楼空置仓库给我司员工住宿及无偿使用。我司大股东蒋呢是蒋烈的亲弟，我司对该物业管理前，蒋烈先生对该物业进行管理了3年，付出了辛勤的劳动，业主和街道及居委会都很满意。我司接手管理前期，实际上也是由蒋烈先生来管理，除日常管理外，10号、12号仓库的排污，防漏等工作及该物业内部停车场的有关申报工作和处理居民投诉工作也是蒋烈先生负责。自2012年9月1日起至今，中酒员工管委会/岭南集团均未按规定向我司支付过任何物业管理费，我司于2020年1月21日在回复合盛律师所和岭南集团的律师函中请要求岭南公司向我司支付管理费551750.00元（截止当时管理费）。越秀区北站12号物业依约是由我司无偿使用，我司认为对12号物业享有合法使用权，除我司外，其他人无权要求蒋烈支付任何费用。至于物业为何是由蒋烈先生使用，是鉴于蒋烈先生向我司陈述，其当初在管理物业中几无收入，亏损严重，且对该物业有重大贡献，要求补偿，故我司同意其使用12号物业的一楼空置仓库。原告对该证据的真实性予以确认，合法性、关联性不确认，该说明是被告单方出具对案情分析意见，相关内容由法院审理查明的内容。原告陈述：《房地产平面附图》上的298.84平方米部分确实是我方标注，1-3号位是被告的自编号。被告陈述：我方只是将原告所标注的1号位151.55平方米出租给王建炎做仓库到2020年1月5日，2号位（138.59平方米）、3号位（8.7平方米）在2019年11月份左右分别出租给陈晓然和朱召凯，但没有签订合同，其中一人收了1000元试用金，另一人收了1800元试用金，该两人只使用一个月就搬出。原告表示：本案不要求乐民公司承担责任。本院认为：原告是广州市越秀区北站10号、12号首层及夹层物业的合法所有权人，依法对房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。虽然被告只确认出租了其中的151.55平方米，另外的147.29平方米只出租了一个月，但被告自行提供的乐民公司出具的《关于广州市越秀区北站10号、12号物业情况说明》也确认该298.84平方米由被告使用。故原告要求被告按租赁参考价支付房屋使用费合法有理，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿律师费的问题，因于法无据，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、被告蒋烈应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2018年12月1日起至2020年1月5日止的房屋使用费（每月按298.84平方米×44元/平方米/月=13148.96元计算）一次性支付给原告广州岭南国际企业集团有限公司；二、驳回原告广州岭南国际企业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1983元，由原告广州岭南国际企业集团有限公司负担60元，被告蒋烈负担1923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年七月九日书记员  徐珮仪