湖南省永州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）湘11行初43号 原告：覃湘林。 原告：覃伍林。 原告：覃湘华。 原告：覃湘民。 原告：覃湘荣。 原告：龙喜萍。 原告：覃雅丽。 以上七原告的共同委托诉讼代理人：谭灿，湖南弘一（永州）律师事务所律师。 被告：永州市冷水滩区人民政府。 法定代表人：桂砺锋，该区区长。 委托诉讼代理人：朱小波，永州市冷水滩区菱角山街道办事处主任、永州市冷水滩区棚户区改造办公室文昌阁片区指挥部副指挥长。 委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师。 被告：永州市人民政府。 法定代表人：朱洪武，该市市长。 委托诉讼代理人：周新秀，永州市人民政府行政复议办公室工作人员。 原告覃湘林、覃伍林、覃湘华、覃湘民、覃湘荣、龙喜萍、覃雅丽（以下简称覃湘林等人）诉被告永州市冷水滩区人民政府（以下简称冷水滩区政府）、被告永州市人民政府（以下简称永州市政府）房屋征收补偿决定及行政复议一案，于2020年3月2日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案受理后，于2020年3月4日向被告送达了起诉状副本、举证通知书及应诉通知书。本院依法由审判员曾辉担任审判长，与审判员陈姬、人民陪审员唐红梅组成合议庭，书记员龙佩玲担任法庭记录，于2020年4月3日、2020年7月20日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。原告覃湘林、覃湘华、覃湘荣，原告覃湘林等人的共同委托诉讼代理人谭灿，被告冷水滩区政府的委托诉讼代理人朱小波、陈顺民，被告永州市政府的委托诉讼代理人周新秀，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年9月2日，被告冷水滩区政府对原告覃湘林、覃湘桂（2020年3月25日在本案诉讼过程中去世，经本院通知，其妻龙喜萍、其女覃雅丽作为原告参加本案诉讼）、覃伍林、覃湘华、覃湘民、覃湘荣作出冷政征补[2019]第（24）号《国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称《24号补偿决定》）。被告永州市政府于2019年12月24日作出永政复决字［2019］145号《行政复议决定书》（以下简称《145号复议决定》），复议维持了《24号补偿决定》。 原告覃湘林等人诉称，1、被告冷水滩区政府于2019年7月9日通过文昌阁片区拆迁办人员将湖南志成房产地评估有限公司出具的《房屋征收分户评估报告书》（以下简称《分户评估报告》）送达时，只送达给了原告覃湘荣，没有送达其他原告；覃湘荣签收后，并未告知其他原告，故该评估报告没有合法送达，且存在行政程序违法。2、湖南志成房产地评估有限公司对原告覃湘林等人位于永州市冷水滩区文昌路72号的祖屋（以下简称涉案房屋）没有进行实地测量评估。涉案房屋房产证登记面积虽为135.48平方米，但实际面积为156.8平方米，全封闭式走廊21.35平方米没有测量，存在重大差错，因此评估报告无效。庭审中，原告覃湘林等人又提出涉案房屋经永州市国土资源规划设计测绘院勘测总面积为171.63平方米。3、被告冷水滩区政府没有依法独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。在2015年同路段的舜德湘江、香河一品房地产市场价格已达7,200元/㎡，而《分户评估报告》中的补偿价格仅为2,938元/㎡，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条和第十九条的规定，因此无效。4、2019年9月6日，被告冷水滩区政府在没有依法公布、调查登记、评估的情况下，下达了《24号补偿决定》存在行政程序违法。5、涉案房屋共三层十二间，一楼是商业临街门面，面积约48.6平方米，并经商30余年，至今由覃湘荣夫妇打理。据此，请求法院依法撤销《24号补偿决定》、《145号复议决定》。 原告覃湘林等人向本院提交的证据： 证据1、2019年4月22日湖南志成房产地评估有限公司出具的《分户评估报告》，拟证明冷水滩区政府委托评估机构作出的评估报告不客观、程序不合法。 证据2、商品房买卖合同及楼盘出售价格详情，拟证明原告被征收房屋的周边同类型房屋的价格为7,200元/平方米。 证据3、2020年5月永州市国土资源规划设计测绘院出具的勘测成果表及房屋分层平面图，拟证明涉案房屋实际面积是171.63平方米。 证据4、地籍调查表等资料，拟证明覃仲豪（覃湘林、覃湘桂、覃伍林、覃湘华、覃湘民、覃湘荣的父亲，已去世）登记的土地使用证面积是66.2平方米，涉案房屋所占土地手续齐全合法。 证据5、营业执照，拟证明涉案房屋一楼主要用于商业经营。 被告冷水滩区政府辩称，冷水滩区政府作出的《24号补偿决定》的行政行为程序与内容均合法。一、程序合法。1、实施征收行为的主体合法。根据《永州市人民政府关于进一步完善中心城区土地和房屋征收工作机制的意见》的规定，永州市人民政府将冷水滩辖区的房屋征收工作委托冷水滩区政府实施，冷水滩区政府具有实施房屋征收的主体资格。2、冷水滩区政府的征收程序合法。（1）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，冷水滩区政府在永州市政府网及冷水滩区政府网公开发布了征收通告，明确了征收范围，并在征收范围内张贴纸质通告。（2）通过公证机构抽签选取了评估机构，客观、合法地对涉案房屋进行了评估。（3）冷水滩区政府发布征收通告后，组织工作人员多次上门宣讲政策，就征收事宜进行协商。（4）冷水滩区政府依法向原告送达了征收补偿方案，对补偿的不同方式做了说明。（5）在协商不成的情况下，冷水滩区政府依法作出《24号补偿决定》并进行了送达。二、内容合法。1、冷水滩区政府征收涉案房屋是为公共利益的需要。原告所继承的涉案房屋属于永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造范围。棚户区改造主要是改善现有居民居住环境和居住条件，在棚改范围内建设安置小区，改善被征收人的生活居住条件。2、《24号补偿决定》内容具体明确，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，在货币补偿与产权调换两种方式中，由原告覃湘林等人自行选择。补偿价格是合法评估所得的评估时点的房屋市场价，如原告对补偿价格不满意，仍可以选择产权调换，其利益可以得到足额甚至超额保障。3、冷水滩区政府在2019年5月3日向覃湘荣送达了《分户评估报告》，原告覃湘林等人的《行政复议申请书》亦明确2019年7月9日文昌阁片区拆迁办人员送达了《分户评估报告》，原告覃湘林等人并没有在法定期限内提出复核评估。4、原告覃湘林等人主张涉案房屋一楼属于商业门面与事实不符。涉案房屋权属证明上注明了该房屋属于住宅，并非门面。原告覃湘林等人自行将住宅用途变更为门面用途没有法律依据。请求法院依法判决驳回原告覃湘林等人的诉讼请求。 被告冷水滩区政府向本院提交了下列证据： 证据1、2015年2月3日湖南省住房和城乡建设厅、湖南省财政厅《关于印发2015年公共租赁住房和城市棚户区改造项目信息备案表的通知》，拟证明永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目的征收范围，已经省级主管部门的批准。 证据2、红线图，拟证明涉案房屋所在的冷水滩区文昌路在永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造红线图范围内。 证据3、2018年7月30日永政发［2018］12号《永州市人民政府关于进一步完善中心城区土地和房屋征收工作机制的意见》，拟证明永州市政府委托冷水滩区政府对冷水滩辖区范围内的房屋实施征收。 证据4、2015年5月20日的冷政函［2015］42号《关于永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目征收房屋的通告》（以下简称《征收房屋通告》），拟证明冷水滩区政府发布《征收房屋通告》，对永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造范围的房屋实施征收。 证据5、协商记录3份及协商照片，拟证明冷水滩区政府多次与原告就涉案房屋征收事宜进行协商。 证据6、选定评估机构的相关资料（《关于协商产生评估机构的公告》、《关于投票抽签选择房地产评估机构的公告》、会议签到表、公证书），拟证明涉案房屋的评估是经公证产生的合法的评估机构进行的评估。 证据7、永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目房屋（住宅）征收评估初步结果，拟证明评估机构对湘江西岸文昌阁片区被征收范围内房屋进行了整体评估。 证据8、《分户评估报告》及送达回执、房屋所有权证，拟证明2019年4月22日永州市冷水滩区土地和房屋征收事务中心委托湖南志成房地产评估有限公司对登记在陈春秀（覃湘林、覃湘桂、覃伍林、覃湘华、覃湘民、覃湘荣的母亲，已去世）名下的房屋进行了评估，评估价值为438,684元，房屋性质为住宅；2019年5月3日向原告送达了《分户评估报告》。 证据9、2019年7月8日《分户房屋征收补偿方案告知书》及相应的送达回执，拟证明冷水滩区政府将分户房屋征收补偿方案于2019年7月17日送达原告。 证据10、《24号补偿决定》的送达回执，拟证明2019年9月6日冷水滩区政府向原告送达了《24号补偿决定》。 被告冷水滩区政府作出《24号补偿决定》适用的法律依据：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（湖南省人民政府令第268号）、《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（永政发［2014］2号）、《永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造范围内国有和集体土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）。 被告永州市政府辩称，一、永州市政府受理行政复议申请程序合法。原告对《24号补偿决定》不服，向永州市政府申请行政复议。因申请材料不符合法定情形，经要求补正后，永州市政府于2019年11月8日决定受理，并向双方当事人分别发送了受理行政复议申请通知书、行政复议答复通知书、行政复议申请书副本，通知双方当事人提供相应的复议材料。二、永州市政府依法对该行政复议案进行了审理。永州市政府认为冷水滩区政府作出的《24号补偿决定》事实清楚，证据充分，适用依据正确，程序合法，内容适当，永州市政府据此作出《145号复议决定》予以维持，并依法送达了《145号复议决定》。请求法院依法驳回原告覃湘林等人的诉讼请求。 被告永州市政府向本院提交了下列证据： 证据1、行政复议申请书、行政复议申请补正通知书、申请人代表人身份证明、受理行政复议申请通知书存根、行政复议答复通知书存根，拟证明永州市政府依法受理行政复议申请，受理程序合法。 证据2、冷水滩区政府房屋征收补偿决定、冷水滩区政府行政复议答复书、冷水滩区政府提交的证据目录（内容与冷水滩区政府提交的一致），拟证明永州市政府依法进行了审查并作出了复议决定。 证据3、《145号复议决定》的送达回证及邮寄凭证，拟证明永州市政府将复议文书依法送达了双方当事人。 永州市政府作出《145号复议决定》的法律依据是《行政复议法》第二十八条第一款第一项。 被告冷水滩区政府、永州市政府对原告覃湘林等人提交的证据质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，《分户评估报告》是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规，以房屋征收通告发布之日作为房屋价值的评估时点。该评估报告的评估程序合法，评估机构也是经公证产生的，且原告在评估报告送达后并未申请复核也未提出异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，原告提供的楼盘详情至今是烂尾楼，已经进入破产程序；商品房买卖合同涉及的是新房，而本案所涉被征收的房屋是旧房，均不具有可比性。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该测绘行为是原告单方委托，并没有冷水滩区政府在场，对冷水滩区政府不产生约束力。另原告指定的测绘现场，对涉案房屋违法加建的部分也进行了测绘并计算在测绘面积内，因此与涉案房屋权属登记的面积不一致。对于原告涉案房屋的面积应当以房屋所有权证登记的面积为准。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该地籍调查表是确认房屋权属的基础，房屋的用途应以产权证注明的用途为准。该地籍调查表载明涉案房屋的用途为住宅，并非商业门面。对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议。营业执照的注册日期是2020年5月6日，是在《征收房屋通告》发布之后，在本案诉讼过程中新注册的；无论是住宅还是商业门面都可以登记为公司、企业或个体工商户的营业地址，因此该份证据不能证实涉案房屋在被征收之日是商业用途。 原告覃湘林等人对被告冷水滩区政府提交的证据质证认为，对证据1-4、6、10无异议。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，协商记录没有被征收人签名认可，在场人都是冷水滩区政府的工作人员，且没有与原告进行过协商。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，原告未见过张贴的公示。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，委托人是永州市冷水滩区土地和房屋征收事务中心，而不是本次征收主体也不是征收部门，也没有看到任何授权，所以评估委托人的主体错误。其次，该份评估报告不客观，房屋面积不正确。该评估报告没有依法送达，剥夺了原告覃湘林等人重新申请评估的权利。对证据9《分户房屋征收补偿方案告知书》的内容有异议，该告知书的送达回证上只有覃湘桂的签字，覃湘桂已经去世，无法核实是否是其本人签字，其他原告也没有委托覃湘桂签字。 原告覃湘林等人对被告永州市政府提交的证据质证认为，对证据1、3无异议。证据2中冷水滩区政府提交的证据目录不符合证据三性原则，其他无异议。 被告永州市政府对被告冷水滩区政府的举证均无异议。被告冷水滩区政府对被告永州市政府的举证均无异议。 原告覃湘林等人认为被告冷水滩区政府、永州市政府所适用的法律依据均不正确，导致作出了错误的决定书。 本院对上述证据认证如下： （一）对原告覃湘林等人提交的证据认证如下： 原告覃湘林等人提交的证据1、4符合证据三性原则，本院依法予以确认；证据2与本案不具有关联性，本院不予确认；证据3属原告单方委托，本院不予确认；证据5不能证明涉案房屋一楼在发布《征收房屋通告》时属商业性质，本院不予确认。 （二）对被告冷水滩区政府提交的证据认证如下： 被告冷水滩区政府提交的证据1-4、6、10，原告无异议、被告永州市政府无异议，本院予以确认。证据5、7、8、9具有真实性、合法性、关联性，可证实评估机构协商选定以及协商不成的情况下抽签选定等情况；涉案房屋在永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目范围内，《房屋征收通告》发布后，原、被告经多次协商未达成协议，后作出补偿决定及送达等情况，本院均予以确认。 （三）对被告永州市政府提交的证据认证如下： 被告永州市政府提交的证据1、3，原告无异议、被告冷水滩区政府无异议，本院予以确认。证据2符合证据三性原则，本院予以确认。 经审理查明，2015年2月3日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省财政厅下发湘建保函［2015］28号《关于印发2015年公共租赁住房和城市棚户区改造项目信息备案表的通知》，全省计划城市棚户区改造277,671户，永州市有37个项目、17,367户，其中永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造1,734户。2015年5月19日，被告冷水滩区政府发布《征收房屋通告》，并予以公布，该通告的主要内容为：被告冷水滩区政府决定征收永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目内国有和集体土地上的房屋及建（构）筑物。现将有关事项通告如下：一、征收项目名称：永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目。二、征收范围：文昌阁片区房屋征收范围为北起于九嶷大道、南至凤凰路、西临零陵北路及文昌阁路、东至湘江范围内规划需要进行棚户区改造地块上的房屋及建（构）筑物；将军岭片区房屋征收范围为北起于规划中的西区路经伍家院街至杨家巷河边、南至舜皇路、西临零陵南路、东至湘江冷水滩区辖区范围内规划需要进行棚户区改造地块上的房屋及建（构）筑物。三、房屋征收部门。征收部门：永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室；永州市人民政府征地管理办公室。四、征收补偿方案：详见永州市政府网、冷水滩区政府网公布的《征收补偿方案》。五、被征收人行政法律救济方式：被征收人对本征收决定不服的，可在本通告公布之日起60日内向永州市政府申请行政复议，或在6个月内向有管辖权的当地人民法院提起行政诉讼。行政复议或者行政诉讼期间，不停止本通告对房屋的征收。六、征收实施及签约时间：本通告自发布之日起实施，第一批签约期限为2015年6月16日至2015年9月15日；第二批签约期限为2015年10月1日至2015年12月31日。 2000年8月16日登记在陈春秀名下的房屋所有权证、房屋单元登记簿载明：房屋坐落于冷水滩区文昌路72号1整栋，房屋总层数3层，总建筑面积135.48平方米，所有权证号00016258，户室结构砖混结构，设计用途住宅。上述房屋所占土地登记在覃仲豪名下，土地权属性质为国有，宗地四至：东邻周先进、伍崇东住宅，南邻周先进住宅，西邻冷耐厂家属区，北临文昌路。实际用途为住宅，宗地面积66.2平方米。陈春秀、覃仲豪、覃湘桂相继去世后，现该房屋由原告覃湘林等人继承，现由覃湘荣夫妇在居住。涉案房屋一楼住宅的窗外擅自加建了部分建筑，摆放了少量香烛零售，在《征收房屋通告》发布前并未办理相关营业执照，2020年5月6日原告覃湘林等人在诉讼过程中办理了营业执照。上述房屋在冷水滩区政府发布的《征收房屋通告》的征收范围内。原告覃湘林等人至今未针对该《征收房屋通告》申请复议或者提起行政诉讼。 2015年5月25日，永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室在永州市房产网公开发布项目房屋征收评估信息，截止日共有湖南志成房地产评估有限公司、湖南潇湘房地产评估经纪有限公司、永州金典房地产评估有限责任公司三家评估机构正式报名。2015年6月2日，永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室发布了《关于协商产生评估机构的公告》并附《报名且符合条件评估机构信息表》，要求湘江西岸棚户区改造项目被征收户在公告之日起七个工作日内，协商选定房地产评估机构，并将选定结果以书面形式报永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室。2015年6月10日，永州市房产局、永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室发布《关于投票抽签选择房地产评估机构的公告》，主要内容为：因协商截止日未收到被征收户选择评估机构的任何信息，依据《征收补偿方案》第六条规定，决定于2016年6月12日上午10时，在永州市房产局六楼会议室召开投票、抽签产生评估机构的会议，请湘江西岸棚户区改造项目被征收户按时参加，缺席会议，视为放弃该项权利。2015年6月12日，在永州市房产局六楼会议室召开了永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目投票、抽签选择房地产评估机构大会。因到会的被征收人未达到三分之二，遂决定以公开抽签方式确定评估机构。经湖南省永州市冷水滩公证处公证，湖南志成房地产评估有限公司为第一中签的评估机构。 其后，湖南志成房地产评估有限公司对永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目红线范围内被征收房屋（住宅）市场价值进行了评估，并于2015年7月8日作出《永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目房屋（住宅）征收评估初步结果》。其评估结果为多层砖混住宅的评估价为2,938元/㎡，单层砖混住宅的评估价为3,290元/㎡，单层砖木住宅的评估价为3,080元/㎡。2019年4月22日，湖南志成房地产评估有限公司作出湘志成估字（2019）第0422YWDL003号《分户评估报告》，对登记在陈春秀名下的冷水滩区文昌路72号1整栋被征收房屋进行了评估，确定该评估对象在2015年5月19日的房地产价值（含室内装饰装修）为438,684元，并告知“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向我公司申请复核评估”，“征收当事人逾期不提出者，估价报告书生效。”2019年5月3日，冷水滩区政府向覃湘荣送达了该分户评估报告。原告覃湘林等人的《行政复议申请书》认可2019年7月9日文昌阁片区拆迁办人员将湖南志成房地产评估有限公司《分户评估报告》送达。原告覃湘林等人在收到《分户评估报告》后，未在上述期限内向湖南志成房地产评估有限公司申请复核。 被告冷水滩区政府就房屋征收补偿事宜曾与原告覃湘林等人进行协商，因原告覃湘林等人的要求超出了《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及《征收补偿方案》的相关规定，双方未能达成一致房屋征收补偿协议。2019年7月8日，永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造办公室文昌阁片区指挥部作出了《分户房屋征收补偿方案告知书》，并于2019年7月17日送达。2019年9月2日，被告冷水滩区政府以覃湘林、覃湘桂、覃伍林、覃湘华、覃湘民、覃湘荣为被征收人，就涉案房屋作出《24号补偿决定》，主要内容为：一、货币补偿方式，1、房地产价值补偿款：135.48㎡×2，938元/㎡=398,040元；2、房屋装饰装修及附属物补偿款：135.48㎡×300元/㎡=40,644元；3、搬迁补偿费（2次）：3，000元；4、临时安置补偿费（过渡期限为6个月）：7,200元；5、其他：水、电开户、有线开户、网络开户费：3,536元，杂房：强制执行前进行现场评估确定；6、合计人民币：452,420元。二、产权调换方式，产权调换房屋位于湘江西岸棚户区改造项目内文昌阁安置小区规划的安置房，面积为135.48㎡，楼层和房号按方案规定确定。1、产权调换房屋按照补偿方案规定结清差价：根据被征收人确定户型再定差价；2、房屋装饰装修及附属物补偿款：135.48㎡×300元/㎡=40,644元；3、搬迁补偿费（2次）：3,000元；4、临时安置补偿费（过渡期限为30个月）：36,000元；5、其他：杂房：强制执行前进行现场评估确定；6、征收部门补被征收人差价款：合计人民币：79,644元。以上两种补偿方式由被征收人自行选择其一，过渡方式自行过渡，选择货币补偿方式的过渡期为6个月，选择产权调换方式的过渡期为30个月。被征收人搬迁腾空房屋经验收合格，房屋征收部门将各项补偿款在7日内一次性支付给被征收人，被征收人的房屋被依法征收，国有土地使用权同时收回；三、被征收人搬迁期限为15日。原告覃湘林等人不服该房屋补偿决定，申请行政复议，被告永州市政府于2019年12月24日作出《145号复议决定》，复议维持了《24号补偿决定》。原告覃湘林等人仍不服，遂诉至本院请求撤销冷水滩区政府作出的《24号补偿决定》和永州市政府作出的《145号复议决定》。一审诉讼过程中，本院组织原、被告双方协商和解，原告覃湘林等人愿意选择产权调换方式，因双方和解意见有一定分歧，和解未果。 本院认为，本案争执的焦点是：一、被告冷水滩区政府作出《24号补偿决定》的主体是否适格；二、冷水滩区政府作出《24号补偿决定》的程序是否合法；三、《24号补偿决定》的内容是否具体明确且合法适当。现具体分析如下： 一、被告冷水滩区政府是作出《24号补偿决定》的适格主体。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，冷水滩区政府属于县级人民政府。《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第三条第一款规定“设区的市（自治州）、县市区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，该规定进一步明确区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。综上，冷水滩区政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，有作出房屋补偿决定的法定职权，另冷水滩区政府是房屋征收决定的作出主体，可按照征收补偿方案作出补偿决定。据此，冷水滩区政府作出《24号补偿决定》主体适格。 二、被告冷水滩区政府作出《24号补偿决定》的程序合法。首先，房地产价格评估机构的选定程序合法。在被征收人既未就选定房地产价格评估机构协商一致，又不愿根据冷水滩区政府的通知表决选定的情况下，冷水滩区政府通过公开抽签这一随机方式选定房地产价格评估机构，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定。其次，冷水滩区政府就房屋征收补偿事宜多次与原告覃湘林等人进行协商，因覃湘林等人的要求超出了《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及《征收补偿方案》的相关规定，双方未能达成一致房屋征收补偿协议。再次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，原告覃湘林等人与被告冷水滩区政府没有在《征收房屋通告》确定的签约期限内达成房屋征收补偿协议，被告冷水滩区政府遂作出房屋征收补偿决定，符合上述规定。 三、被告冷水滩区政府作出《24号补偿决定》的内容具体明确、合法。 第一，冷水滩区政府作出《24号补偿决定》根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二款“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”之规定，本案中，湖南志成房地产评估有限公司于2015年7月8日作出《永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目房屋（住宅）征收评估初步结果》，于2019年4月22日作出《分户评估报告》，原告覃湘林等人均未在规定期限内提出异议，且在本案诉讼过程中未提供任何证据证实湖南志成房地产评估有限公司作出的评估初步结果及分户评估报告存在不公平、不公正或者违反法律法规的情形。故湖南志成房地产评估有限公司作出的《分户评估报告》可以作为《24号补偿决定》的依据。本案中，《房屋征收通告》确定的征收实施及签约时间第二批届满的时间为2015年12月31日。冷水滩区政府应在签约时间届满后及时作出房屋征收补偿决定，因本案双方协商时间过长，冷水滩区政府未及时作出补偿决定，本院酌情确定被告冷水滩区政府向原告覃湘林等人支付涉案房屋货币补偿总价款452,420元的利息［以452,420元为基数，按2020年中国人民银行同期贷款利率1－5年（含5年）期的年利率4.75%计算利息，从2016年1月1日起计算至被告冷水滩区政府支付完毕日止］，以弥补迟延作出补偿决定中货币补偿方式的不足。 第二，《24号补偿决定》的产权调换方式中第6项“征收部门补被征收人差价款：合计人民币：79,644元”。经审查，“合计人民币：79,644元”实际是产权调换方式中第2、3、4项补偿费的合计，并非征收部门补被征收人房屋调换差价款。如前所述，冷水滩区政府应在签约时间届满后及时作出房屋征收补偿决定，因本案双方协商时间过长，冷水滩区政府未及时作出补偿决定，本院酌情确定被告冷水滩区政府向原告覃湘林等人支付产权调换方式中涉案房屋装饰装修及附属物补偿款、搬迁补偿费、临时安置补偿费合计79,644元的利息［以79,644元为基数，按2020年中国人民银行同期贷款利率1－5年（含5年）期的年利率4.75%计算利息，从2016年1月1日起计算至被告冷水滩区政府支付完毕日止］。 第三，被告冷水滩区政府在作出征收补偿决定时适用了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《永州市国有土地上房屋征收补偿实施办法》等的规定，并给予了原告覃湘林等人货币补偿与产权调换补偿方式的选择权。其中产权调换补偿方式按1:1比例置换，互不补差，原告覃湘林等人若选择产权调换方式，其利益可以得到充分保障，对原告的合法权益并不产生实际影响。 第四，《永州市国有土地上房屋征收补偿实施办法》第十二条规定“被征收房屋的面积、结构、使用性质等，以房屋权属证和房屋登记簿的记载为准，房屋权属证书与房屋登记簿不符的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。已改变用途的，以城乡规划行政主管部门和其他有关部门批准文件为依据”。一是涉案房屋的建筑面积应以房屋权属证和房屋登记簿的记载为准。本案中，原告覃湘林等人提供的涉案房屋的房屋所有权证及被告冷水滩区政府提供的房屋单元登记簿中，登记的房屋建筑面积为135.48平方米。原告覃湘林等人在行政起诉状中提出涉案房屋实际面积为156.8平方米，全封闭式走廊21.35平方米没有测量，庭审中又提出涉案房屋总面积为171.63平方米的起诉理由，均不能成立，本院不予采信。二是涉案房屋的使用性质，亦应以房屋权属证和房屋登记簿的记载为准。若已改变用途的，以城乡规划行政主管部门和其他有关部门批准文件为依据。另对于非住宅的认定，不仅要求涉及的房屋是合法的营业用房，而且要求生产经营行为合法。本案中，原告覃湘林等人的被征收房屋的房屋所有权证、地籍调查表登记的用途均为住宅。且原告覃湘林等人在涉案房屋一楼住宅窗外擅自加建了部分建筑，用于少量香烛零售，该经营行为，并无城乡规划行政主管部门和其他有关部门批准，且在涉案房屋征收通告发布前并未注册办理合法的营业执照。原告覃湘林等人在诉讼过程中办理的营业执照并不能作为其主张涉案房屋一楼按经营用房进行调换和补偿的依据。 综上，被告冷水滩区政府作出的《24号补偿决定》，事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，但被告冷水滩区政府迟延作出补偿决定有不当之处，本院酌情变更该补偿决定。被告永州市政府作出的《145号复议决定》程序合法，但复议决定维持《24号补偿决定》的结果不当，应一并予以纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条之规定，判决如下： 一、撤销被告永州市人民政府作出的永政复决字［2019］145号《行政复议决定书》。 二、将被告永州市冷水滩区人民政府作出的冷政征补［2019］第（24）号《国有土地上房屋征收补偿决定书》中第一条“货币补偿方式”的第6项变更为：合计人民币452，420元及利息（以452,420元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，从2016年1月1日起计算至被告永州市冷水滩区人民政府支付完毕日止）；第二条“产权调换方式”第6项变更为：征收部门产权调换方式中第2、3、4项的补偿费合计：人民币79,644元及利息（以79,644元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，从2016年1月1日起计算至被告永州市冷水滩区人民政府支付完毕日止）。 一审案件受理费50元，由被告永州市冷水滩区人民政府、永州市人民政府共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  曾 辉 审 判 员  陈 姬 人民陪审员  唐红梅 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  龙佩玲 附相关法律条文： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》 第三条第一款设区的市（自治州）、县市区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十七条行政处罚明显不当，或者其他行政行为涉及对款额的确定、认定确有错误的，人民法院可以判决变更。 人民法院判决变更，不得加重原告的义务或者减损原告的权益。但利害关系人同为原告，且诉讼请求相反的除外。