云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0322民初2058号原告：李谷仙，女，汉族，1973年9月13日出生，云南省陆良县人，初中文化，农民，住云南省曲靖市陆良县。委托诉讼代理人：朱总岗，云南创铭律师事务所律师,特别授权代理。被告：李X飞，男，汉族，1989年9月18日出生，云南省陆良县人，大专文化，农民，住云南省陆良县。委托诉讼代理人：伏月会，云南东新律师事务所律师，特别授权代理。第三人：陆良县大莫古镇人民政府。统一社会信用代码：11530322015161456W。法定代表人：石万云，大莫古镇人民政府镇长。住所地：云南省曲靖市陆良县。委托诉讼代理人：石贵荣，云南同乐律师事务所律师。（特别授权代理）原告李谷仙与被告李X飞、第三人陆良县大莫古镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，于2019年6月9日依法适用简易程序由审判员高云生独任审判，公开开庭审理了本案。原、被告及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李谷仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告一次性返还原告交付的租赁款人民币120000元；2、判令第三人与被告承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：被告李X飞于2018年12月10日与陆良县大莫古镇大莫古财政所签订《陆良县行政事业单位房屋租赁合同》，被告承租陆良县大莫古镇财政所综合楼一楼9号商铺一间铺面。随后，被告将该房星转租给原告，双方口头约定，被告转租给原告10年，原告于2019年4月8日转账于被告陆良农村商业银行大莫古支行“623190...3480580”账号人民币12万元。原告转账后，被告将租赁标的物交付给原告，原告在该标的物中经营“谷仙小吃，砂锅米线”。2020年5月4日陆良县大莫古镇党委办公室向原告发放《大莫古镇人民政府关于收回大莫古镇财政所出租房通知书》，因办公需要要求原告于2020年5月10日搬迁并腾房，理由是大莫古镇财政所对原、被告租赁的事宜完全不知情。此时，原告才知，被告曾与陆良县大莫古镇大莫古财政所签订《陆良县行政事业单位房屋租赁合同》双方约定的租赁期间为1年，期间自2018年12月10日至2019年12月10日止。原告认为，第三人下设的党委政府办公室不能要求原告腾房，自原告与被告李X飞2019年4月8日达成的口头协议至2020年5月4日已经满1年。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同成者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故第三人下设的机构陆良县大莫古镇党委办公室要求原告腾房不符合法律规定。另外，陆良县大莫古镇大莫古财政所和大莫古镇党委办公室均系第三人陆良县大莫古镇人民政府分支机构，不具有诉讼主体资格，若因公共利益要求原告腾房，第三人下设两机构认为被告李X飞无权处分财物，那么原被告达成的《口头租赁合同》就是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。第三人在承租标的物时，选人上存在过错，故应当与被告承担连带责任。为了维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特具状起诉，请判如诉求！被告李X飞辩称，被告向原告收取了人民币12万元其性质是房屋的转让费，而非房屋租金。2019年3月，原告三次找到被告商量，将陆良县大莫古财政所9号房屋一次性转让给原告经营使用。被告告知原告房屋租期为一年，每年12月10日签订下一年的租赁合同，到期后由原告直接与大莫古财政所签订，原告同意一次性支付被告转让费12万元。被告把与大莫古镇财政所的签订的《房屋租赁合同》原件交给了原告。原告在诉状中称与被告口头协议，租期为十年，租赁款为12万元，10年期满后继续租赁的陈述不是客观事实。原告还谎称，2020年5月4日，才知道被告与大莫古财政所签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为1年自2018年12月10日至2019年12月10日止。事实上，原告长期在大莫古镇做生意，知道大莫古镇财政所对外出租的房屋有十多间，合同都是一年一签，房屋相互转让也是众所周知的普遍现象，本案诉争的房屋也是经过了多次转让。原告投资I2万元租赁房屋，不可能不打听了解房主是谁，租金、租期等情况，原告在不知道原房屋租期的情况下，随便就将I2万支付给被告，不合常理，也不合逻辑。房屋租赁过程中发生的关于经营使用权转让行为是一种普遍的商业现象，有利于市场的繁荣兴旺，应予鼓励支持，其行为并不违背法律规定，合法有效。本案原告向被告支付12万元的转让费，其本质是一种投资，该转让费包含了房屋剩余租期租金、装修费、被告的合理收益等方面的费用。商业投资本身就具备一定的风险性，原告应当为自己的投资决策失误和损失买单，房屋经营使用权转让的交易过程，公开透明，被告没有隐瞒任何事实，第三人要收回出租房屋，是发生在房屋转手之后，与被告没有关系，被告没有过错，因此，原告的主张不应得到法律支持，请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人陆良县大莫古镇人民政府述称，第一、第三人就被告将出租房转租给原告的事实不知情，原告主张第三人知情未在1年内提出异议的事实和理由不成立。2018年12月10日第三人下设机构财政所与被告订立了《陆良县行政事业单位房屋租赁合同》，约定财政所将案涉租赁房屋出租给被告使用，租期2018年12月10日至2019年12月10日，并于当日将房屋交付给了被告使用，被告向第三人支付了1年的租金3780元。2019年10月第三人会议决定租赁期限届满后各站所的房屋不再出租，收回统一使用。2019年10月31日第三人到出租房内将租赁期限届满后不再出租的事项预先告知了原被告双方。合同履行期限届满后原被告仍未向第三人返还房屋，2020年5月4日第三人向原被告发出收回出租房的通知，要求原被告返还房屋，原被告才把房屋返还给了第三人。由于在租赁期限内是被告占有、管理、使用租赁房屋，第三人未实际占有、管理、使用租赁房屋，所以第三人对被告将租赁房屋转租给原告的事实并不知情，原告主张第三人知晓转租未提出异议的事实与理由不成立。第二、原被告之间的转租合同对第三人没有约束力，原告主张第三人与被告承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，不成立。原告是以房屋租赁合同的民事法律关系主张权利的，其中原被告之间的转租合同（口头形式）就是原告主张权利的房屋租赁合同，该合同的当事人是原被告双方，第三人不是合同当事人，根据合同相对性的原则，原告只能向被告主张权利，不能向第三人主张权利。另外，连带责任是法定或约定，原告和第三人之间没有合同关系，不存在约定连带责任的情形，在合同责任中法律也未规定连带责任的情形。所以，原告主张第三人与被告承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据。第三、从合同的效力角度讲原告主张第三人承担责任的诉讼请求不成立。被告与第三人签订的《陆良县行政事业单位房屋租赁合同》中，明确规定：未经第三人书面同意被告不得私自转租他人，被告未经第三人书面同意擅自转租，转租合同期限远远超过原租赁合同的期限，原被告之间的转租合同虽然对第三人没有约束力，但是因该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，在原被告之间仍然属于有效合同，只是履行不能，原告主张属无效合同的理由不成立，况且无效合同的法律后果（责任）只在合同当事人之间评价，第三人不是转租合同的当事人，无论转租合同是否有效产生的法律后果（责任）均与第三人无关，原告主张第三人因选择承租人存在过错应当承担责任的理由没有事实和法律依据不成立。原告只能向被告主张解除合同，返还租金。第四、第三人向被告主张返还房屋正当、合法，原告不得因此向第三人主张权利。第三人与被告之间的租赁合同履行期限已届满，被告已无权占有房屋，第三人作为房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益的完全物权，第三人向被告主张返还房屋是正当、合法的物权保护行，原告不得以此作为第三人承担责任的理由向第三人主张权利。综上所述，原告向第三人主张与被告承担连带责任的诉讼请求于法无据，不成立，请求你院依法驳回原告向第三人主张的全部诉讼请求。本案原告李谷仙围绕诉讼请求依法提交了证据：一、原告居民身份证复印件一份，证实原告有民事行为能力，具有诉讼主体资格。二、情况说明，证实被告李X飞与大莫古镇财政所达成租赁合同，约定期间1年，随后，李X飞将该租赁标的物转租给原告，大莫古镇财政所认为李X飞无权转租。三、陆良县行政事业单位房屋租赁合同复印件一份（原件在大莫古镇财政所），证实被告与大莫古镇财政所达成租赁协议，约定他们双方间的权利及义务。四、银行流水，证实原告于2019年4月8日通过陆良农村商业银行大莫古支行转12万元租金给被告。五、出租房通知书及第三人登记信息，证实第三人组织信息以及第三人要求原告搬迁的理由是因办公需要，于2020年5月4日通知原告，要原告于2020年5月10日搬迁和清空租房内物品。经质证，被告对证据一，三性无异议。对证据二，情况说明真实性无异议，被告租赁本案诉争的房屋也是从他人手中转让过来的，这个过程中，大莫古镇财政所也并未提出过任何异议。对证据三，房屋租赁合同真实性无异议，该租赁合同在原、被告就房屋转让时，被告已经将原件交付给了原告，原告知道该合同的全部内容，包括租期为1年的事实。对证据四，银行流水真实性无异议，证明内容有异议，转让12万元不是原告所说的租金，而是一次性的转让费。对证据五，三性无异议。第三人陆良县大莫古镇人民政府对证据一，三性无异议。对证据二，情况说明三性无异议，但证明力不能用来证明原告主张的第三人存在过错的事实。对证据三，房屋租赁合同三性无异议，但该合同是被告和第三人之间订立的合同，与原告本身无关联性。对证据四，银行流水三性无异议，但与第三人没有关联性。对证据五，三性无异议。综上，原告所举证据不能证实其主张的第三人在本案中存在过错。本院认证，原告提交的上述证据一至证据五，符合证据的“三性”，本院予以采信。被告李X飞向法庭提交以下证据：一、被告身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。二、《陆良县行政事业单位房屋租赁合同》五份，证明：1、本案诉争的大莫古财政所综合楼一楼9号商铺之前是孔某租赁使用，后于2016年转让给被告使用；2、第5号商铺自2010年是陆华美租赁使用，后经过多次转让，于2014年转让给王月珍使用；3、4号商铺目前是李红芬租赁使用，之前也是从他人手中转让过来的；4、上述五份房屋租赁合同主要证明大莫古财政所对外出租的商铺一直普遍存在转租、转让的现象，转让后，由新的受让人直接与大莫古财政所签订合同。三、照片两张，证明本案诉争的房屋在转让之前经过了豪华装修。四、收费收据7张，证明被告经营商铺期间装修及购买相关设施开支33306.2元。五、被告申请证人孔某当庭作证证实，该铺面是其从他人手中转来的，转给自己已经16至17年了。2016年，自己要帮姑娘带娃娃，我就把该铺面转给李X飞，转让时收了李X飞5.8万元的转让费。我交给大莫古财政所的租金，一年租金是3780元。房屋租赁合同是一年一签的，租金也是一年一交。经质证，原告对证据一，三性无异议。对证据二，真实性、合法性无异议，但与本案待证事实无关联性。对证据三，照片真实性有异议，原告转让时是一个空房子，且与本案待证事实无关联性。对证据四，是被告个人装修的费用，与本案无关联性，且该证据是收据，不是发票，还有一项是麻将桌的收据，原告租赁房屋并未收到麻将桌，故认为是被告个人的装修费用，与本案无关。对证据五，有异议，认为证人证言与本案待证事实没有关联性。被告对证人证言没有异议，能证实被告从证人手中转让时就支付了5.8万元的转让费，被告转过来后才用了2年，且进行了重新装修，被告收取12万元是合情合理的，证人刚才也说了，转让后，风险自担。第三人对证据一，三性无异议。对第二、三、四组证据，第三人认为与原告的主张没有关联性。对证人证言，认为证人不是本案合同的相对方，证人证言与本案没有关联性。本院认证，被告提交的上述证据一、二、三、五，符合证据的“三性”，本院予以采信。证据四，开支装修费用的证据，本院予以采信，购买麻将机开支费用的证据，本院不予采信。第三人陆良县大莫古镇人民政府向法庭提交证据：一、统一社会信用代码证书一份、法定代表人身份证明书一份，证明第三人是机关法人民事主体，第三人的法定代表人是石万云等主体信息。二、《陆良县行政事业单位房屋租赁合同》一份、收据一份，证明2018年12月10日第三人下设机构财政所与被告订立《陆良县行政事业单位房屋租赁合同》，约定财政所将案涉房屋租赁给被告使用，租期2018年12月10日至2019年12月10日，并于当日将房屋交给了被告使用，被告向第三人支付了一年的租金3780元。三．调解申请书一份、情况说明一份、大莫古镇人民政府关于收回大莫古镇财政所出租房屋通知书两份，证明由于在租赁期限内是被告占有、管理、使用租赁房屋，第三人未实际占有、管理、使用租赁房屋，导致第三人对于被告将房屋转租给原告的事实不知情；第三人与被告之间的租赁合同期间届满后租赁房屋仍被占有使用，第三人向被告及实际使用人发出了收回租赁房屋的通知。经质证，原告对证据一，三性均无异议。对证据二，三性无异议，但证明内容有异议，虽然合同中约定了被告未经第三人同意不能转让房屋，但不能对抗本案原告，原告转款是2019年4月，但第三人通知是在2020年5月，第三人在原告转款六个月内未提出异议，且第三人选人上存在过错，故应当与被告承担连带责任。对证据三，三性无异议。被告对证据一，三性无异议。对证据二，真实性、合法性无异议，证明内容要提出一点，虽然合同中约定过被告不得转让房屋给他人，但被告租赁该房屋也是经过多次转让才到被告手中，这个过程中，第三人未提出过任何异议，说明被告的转让协议是合法有效的。对证据三，真实性无异议，证明内容有异议，不能证实原、被告之间的行为是转租收取租金的行为，事实是被告将房屋的经营使用权、包括房屋的装修设施等相关财产转让给原告，这才是相关的事实。本院认证，第三人提交的上述证据符合证据的“三性”，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院确认以下事实：被告李X飞支付给孔某5.8万元的转让费、从孔某处转租第三人陆良县大莫古镇人民政府下设的财政所管理的商铺---综合楼一楼9号一间，双方转让后、由李X飞与财政所一年一签书面合同。2018年12月10日被告李X飞再次与该财政所签订《陆良县行政事业单位房屋租赁合同》，约定财政所将案涉租赁房屋出租给被告使用，租期2018年12月10日至2019年12月10日，一年租金为3780元。随后，原被告口头约定：被告将该房星转租给原告李谷仙使用，转让费12万元，原告于2019年4月8日转款在被告陆良农村商业银行大莫古支行“623190...3480580”账号中人民币12万元。原告转账后，被告将该房屋交付给原告，原告开店为“谷仙小吃，砂锅米线”。2020年5月4日陆良县大莫古镇党委办公室向原告送达《大莫古镇人民政府关于收回大莫古镇财政所出租房通知书》，因办公需求、要求原告于2020年5月10日搬迁并腾房。原告以接通知后才知道被告曾与陆良县大莫古镇大莫古财政所签订《陆良县行政事业单位房屋租赁合同》双方约定的租赁期间为1年，期间自2018年12月10日至2019年12月10日止为由，遂向本院提起诉讼。另查明，被告李X飞支付给了原承租人孔某5.8万元的转让费，李X飞承租后于2018年1月装修了该租赁房屋，被告开支装修费用30206.2元，被告购买麻将桌开支3100元。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉费用12万元是转让费还是租赁费用？二、原告主张的退还该费用的请求是否支持？三、原告主张的由本案第三人承担连带责任的请求是否合法？关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案租赁物系第三人陆良县大莫古镇人民政府下设的财政所管理的房屋，被告李X飞是向本案第三人下设的财政所管理处承租的房屋，故被告李X飞是承租人，李X飞将该房屋转让给原告使用，没有证据证实经第三人下设的财政所同意而转租给原告，故原告也非次承租人。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”被告李X飞将自己与第三人下设的财政所签订的租赁合同中的权利和义务一并转让给原告，故本案系租赁权转让而非转租，所涉12万元的费用系转让费而非租金，故原告主张的返还租赁款（租金），提法不当。关于争议焦点二，被告李X飞从孔某处转租第三人陆良县大莫古镇人民政府下设的财政所管理的商铺---综合楼一楼9号一间，支付给了原承租人孔某5.8万元的转让费。李X飞在承租后于2018年1月装修了该租赁房屋，开支装修费用30206.2元。被告李X飞再次将该房屋转让给原告，收取原告转让费12万元。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”又因该房屋已被第三人陆良县大莫古镇人民政府（在与被告李X飞签订的《陆良县行政事业单位房屋租赁合同》期满后）收回，上述法条规定，原被告双方应遵循公平原则，被告李X飞于2018年1月装修了该租赁房屋，自己使用至原告李谷仙于2019年4月8日转款给被告时止已一年零三个月；原告李谷仙自2019年4月8日转款时、接收该租赁房屋时至2020年5月第三人收回该租赁房屋时止、原告使用该租赁房屋一年零一个月。对装修费用原被告双方应各分担一半，原告分担15103.1元；被告分担15103.1元。另外，基于被告已经支付孔某某转让费5.8万元，故本院酌定支持由被告李X飞返还原告转让费46896.9元（12万元-5.8万元-15103.1元）的部分诉讼请求。关于争议焦点三，原告提出由本案第三人承担责任连带责任的主张。连带责任，是要由法律规定或者当事人应当，方可承担。本案既无“约定”又无“法律规定”，而原告主张由本案第三人承担责任连带责任，故本院对原告该主张，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、由被告李X飞在本判决生效后三十日内返还原告李谷仙转让费46896.9元。二、驳回原告李谷仙的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告李谷仙负担1000元，由被告李X飞负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限二年内向本院申请执行。审判员  高云生二〇二〇年七月十日书记员  彭良艳