浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0324民初2663号 原告（反诉被告）：周晓燕，女，1979年9月19日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：郑晓，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：包增友，男，1954年12月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：王建静，浙江震瓯律师事务所律师。 原告周晓燕与被告包增友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，被告包增友向本院提起反诉。本院决定对本诉和反诉合并审理。本案于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周晓燕及其委托诉讼代理人郑晓，被告（反诉原告）包增友委托诉讼代理人王建静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周晓燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告包增友返还原告周晓燕押金20000元及利息（利息以20000元为基数按同期贷款利率，从2020年1月1日起计算至实际履行完毕之日止）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月31日，原告周晓燕与被告包增友签订房屋租赁协议，约定包增友将坐落于永嘉县××镇××幢，面积660平方米，出租给周晓燕，年租金70000元，租金按年支付，先付款后用房，如一方要求结束租赁关系，须提前半个月通知对方。2018年9月16日，原告付清首次房租，即截至2019年12月31日的房租。另外，周晓燕还支付包增友定金20000元，并且约定该定金以后直接转为押金。包增友在协议中确认收到押金20000元。协议还约定租赁期满后，房内设施完好，水电费结清后，余款退还给周晓燕。周晓燕根据协议于2019年10月中旬向包增友提出不再租赁该房屋。原告将租赁期间的水电费结清，房屋设施完好归还包增友，并要求退还押金20000元。但包增友一直没有退还周晓燕押金。周晓燕因此提起诉讼。 被告包增友答辩称：1.周晓燕违约提前解除房屋租赁协议。房屋租赁协议约定租赁期限届满日为2023年12月31日。周晓燕在2019年10月左右提出解除协议，故周晓燕构成违约。2.周晓燕在租赁期间破坏了房屋院子里的5棵树木，故包增友有权拒绝退还租赁押金。3.周晓燕支付了2018年9月16日至2019年9月15日期间的租金，但周晓燕在2019年10月左右搬出房屋，故周晓燕仍欠包增友一个月的租金。综上，请求驳回周晓燕的诉讼请求。 反诉原告包增友向本院提出反诉请求：判令反诉被告周晓燕赔偿反诉原告包增友租金损失（计算方式：按年租金70000元的标准从2019年9月16日起至房屋实际出租之日止，暂算至2020年6月22日为54638元）。事实和理由：2018年8月31日，包增友与周晓燕签订房屋租赁协议，约定租期5年，租金按年支付。周晓燕支付了第一年租金，即2018年9月16日至2019年9月15日的租金。后来，周晓燕因其自身原因单方提出解除合同，并拒绝支付下一年度租金。包增友虽然竭力挽回损失，但房屋至今未能出租出去。周晓燕的行为给包增友造成了严重损失。包增友因此提起反诉。 反诉被告周晓燕答辩称：周晓燕根据协议的约定提前解除租赁协议，不构成违约。协议约定一方要求提前解除协议，应提前半个月通知对方。周晓燕已经提前2个多月通知包增友解除协议。租赁协议明确约定房屋租金已支付至2019年12月31日。请求驳回包增友的反诉请求。 包增友对周晓燕的证据身份证明材料、房屋租赁协议书、交易详情、微信聊天记录的真实性均无异议，但认为房屋租赁协议和微信聊天记录等证据不能证明包增友应退还周晓燕押金20000元。周晓燕对包增友的证据照片的真实性和关联性有异议，认为不能证明照片中的树桩系租赁房屋院内的树木被砍伐后的树桩，也不能证明周晓燕破坏了这几棵树。 本院对周晓燕的证据的真实性予以认定。周晓燕的证据可以证明双方签订房屋协议；周晓燕交付包增友押金20000元；周晓燕支付了截至2019年12月31日的租金。包增友的证据仅显示有几个树桩，但不能证明周晓燕破坏了房屋院落内的树木。 经审理，本院认定如下事实：2018年8月31日，包增友与周晓燕签订房屋租赁协议。协议约定包增友将坐落于永嘉县××镇××幢，面积660平方米，出租给周晓燕从事民宿业务，年租金70000元，租金按年支付，先付款后用房，如一方要求结束租赁关系，须提前半个月通知对方，租期届满后，房内设施完好，水、电费等结清后，押金余款退还周晓燕。包增友已收取截至2019年12月31日的房租70000元和押金20000元。2019年10月中旬，周晓燕向包增友提出提前终止租赁合同，并且在结清水电费后将房屋钥匙归还包增友。同时，周晓燕要求包增友退还押金。包增友没有退还周晓燕押金。双方因此发生纠纷。 本院认为：本案争议焦点在于包增友是否有权拒绝退还周晓燕押金20000元；周晓燕于2019年10月中旬向包增友提出提前结束租赁合同是否构成违约，周晓燕是否应赔偿包增友房屋租金损失，直至房屋再次出租为止。 涉案房屋租赁协议依法成立，合法有效。租赁协议第一条约定如果一方要求结束租赁关系，须提前半个月通知对方。双方对于该条款的理解存在分歧。周晓燕认为该条款赋予双方任意解除租赁协议的权利，只要一方提前十五天通知对方，就可以解除租赁协议。包增友认为该条款没有赋予双方任意解除权，该条款的文义为一方“要求”解除，而不是一方“有权”解除，如果一方根据该条款向对方提出要求解除，对方可以不同意解除。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从租赁合同该条款的词句，结合交易习惯和生活常识分析，本院认为该条款赋予了合同当事人单方解除租赁合同的权利，即双方在签订该协议时即约定一方在履行租赁协议过程中有权提前解除租赁协议，只要该方提前十五天通知对方。该协议对于该项通知解除权并未设定任何限制条件。周晓燕已经根据协议的约定提前十五天通知包增友解除租赁合同。即使按照包增友的观点，其有权拒绝周晓燕提前解除租赁协议，包增友也未提供证据证明其在十五天内明确拒绝对方解除租赁协议。综上，包增友主张周晓燕违法提前解除租赁协议的理由不足，本院不予支持。包增友承认院落内的树木由其在周晓燕搬离租赁房屋后砍伐。包增友的证据不足以证明周晓燕损坏了租赁物及其附属设施，也无其他约定或法定情形，使包增友有权拒绝返还押金20000元。因此，周晓燕主张包增友退还押金20000元以及逾期利息，本院予以支持。周晓燕已根据协议的约定合法解除了租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，双方之间关于涉案房屋租赁协议的权利义务已经终止。包增友要求周晓燕赔偿房屋租赁协议终止后的租金损失无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告包增友于本判决生效之日起十日内退还原告周晓燕押金20000元及利息（利息以20000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月1日起计算至实际履行完毕之日止）； 二、驳回反诉原告包增友的反诉请求。 如果被告包增友未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费300元，减半收取150元，反诉受理费580元，合计730元由包增友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员 李 熏 良 二〇二〇年七月二十七日 书记员 周陈颐瑶 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ