安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终3489号 上诉人（原审原告）：袁志权，男，1969年6月3日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人（原审原告）：宋勤，女，1969年12月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 两上诉人共同委托的诉讼代理人:施善元，安徽大湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张**，男，1965年11月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审被告）：钱存运，女，汉族，1971年3月10日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 两被上诉人共同委托的诉讼代理人：张文淑（系张**、钱存运之女），1997年1月21日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 两被上诉人共同委托的诉讼代理人：杨赵，江苏百川律师事务所律师。 原审第三人:张忠奎，男，195年5月23日出生，汉，住安徽省合肥市海区。 上诉人袁志权、宋勤因与被上诉人张**、钱存运、原审第三人张忠奎房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 袁志强、宋勤上诉请求：1、撤销（2018）皖0102民初8045号民事判决，改判张**、钱存运立即协助袁志权、宋勤办理房屋产权过户手续并自起诉之日起至协助办理过户手续之日止以4.35%利率支付购房款利息，或撤销原审判决发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由张**、钱存运负担。 事实与理由：1.本案一审认定事实错误。张**与本案第三人张忠奎系兄弟，2006年11月10日双方签订了一份《协议书》，协议约定：张**因家庭困难无力购买单位全额集资房，故张**将位于长江东路115号安徽地矿局三二七大院的21栋105室的房产让与张忠奎购买，房屋总价款193800元全部由张忠奎支付，以后办理房产的相关费用也由张忠奎承担，与张**无关，双方还约定，因该房屋系单位全额集资房，房产证暂办理在张**名下，五年后张**必须无条件过户给张忠奎，且房屋虽登记在张**名下，但是张**无任何处置该房屋的权利。2011年袁志权与张忠奎达成协议，张忠奎将该房屋以单价3850元/㎡总价438900元出售给袁志权。在袁志权和张忠奎协商过程中，考虑到房屋登记在张**名下，故在2011年1月16日张**、钱存运与袁志权、张忠奎签订了《存量房买卖协议》，该协议签订当日袁志权将10万元购房定金支付给张忠奎。2018年诉争房屋办理了产权证，袁志权和宋勤要求张**、钱存运配合过户，但是二人不予配合。本案中出现的两份《存量房买卖合同》并非一房多卖的独立合同，甚至不是真实意义上的房屋买卖合同。2011年1月16日张**、钱存运与袁志权签订的《存量房买卖合同》是张**转让集资买房名额的合同，2018年8月2日袁志权、钱存运与张忠奎签订的《存量房买卖合同》系对该集资房转让的追认，是为了确认前一份合同的效力。张**、钱存运不愿意配合办理过户手续，不是基于合同履行不当，而是单方反悔。事实上，袁志权向张忠奎支付购房款、交付房屋、办理产权登记，张**、钱存运均未提出异议，能够证实袁志权、宋勤与张**、钱存运签订的协议只是协助过户合同，而非真实的房屋买卖合同。2.一审判决适用法律错误。袁志权、宋勤提供了三份《存量房买卖合同》，合同性质、法律关系明确，一审法院依据非袁志权、宋勤请求权所依据的合同，作为本案事实依据，系适用法律错误。综上，诉至贵院，望判如所请。 张**、钱存运辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.2011年1月16日张**、钱存运与袁志权签订的《存量房买卖合同》和2018年8月2日袁志权、宋勤与张忠奎签订的《存量房买卖合同》，其中合同对房屋坐落位置、面积、价格、结算与支付方式、产权过户、违约责任等事项均作出明确约定，且两份合同中未提及集资名额的事情，因此这两份合同应属于房屋买卖合同，但是两份独立的合同。2018年8月2日签订《存量房买卖合同》时张**、钱存运不在现场，对合同内容并不知晓，未在合同中签字确认，不存在追认。2.张**、钱存运之所以没有协助办理过户手续，是因为袁志权、宋勤没有支付合同约定的购房款，是袁志权、宋勤违约在先。3.一审中袁志权、宋勤明确陈述，真正的房屋买卖关系是与张忠奎建立，袁志权、宋勤与张忠奎多次达成口头、书面协议，购房款也交付给了张忠奎，称张**、钱存运只是配合过户，故袁志权、宋勤与张**、钱存运并不存在买卖关系，更说不上协助过户义务。4.一审中，袁志权、钱存运主张向张忠奎支付了438900元购房款，但是张**、钱存运并未收到该款项，也从未委托张忠奎收款，本案当事人也没有约定指示交付。综上，张**、钱存运未收到购房款，袁志权、宋勤违约在先，故张**、钱存运可以行使先履行抗辩权，在此情况下，袁志权、宋勤无权主张我方提供过户协助，其上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。 张忠奎未发表意见。 袁志权、宋勤向一审法院起诉请求：1.判令张**、钱存运立即协助袁志权、宋勤办理房屋产权过户手续；2.判令张**、钱存运自起诉之日起至办理房屋产权过户手续之日止4.35％支付购房款利息；3.本案的诉讼费用由张**、钱存运负担。 一审法院认定事实：张**与张忠奎系兄弟关系，2006年11月10日双方签订了一份《协议书》，协议约定：张**因家庭困难无力购买单位全额集资方，故张**将位于长江东路115号安徽地矿局三二七队大院的21栋105室，建筑面积114平方米的房产让与张忠奎购买，房屋总价款193800元全部由张忠奎支付，以后办理房产的相关费用也由张忠奎承担，与张**无关。另双方还约定，因该套房产系单位全额集资建房，房产证暂时办理在张**名下，五年后，张**必须无条件配合张忠奎办理过户事宜，同时该房屋虽登记在张**名下，但张**无任何处置该房屋的权利。2011年袁志权与张忠奎达成协议，张忠奎将该房屋以每平方米3850元价格计总房价438900元出售给袁志权，如存在房产证面积与协议的房屋面积114平方不符的，则按每平方米3850元多退少补。双方协商后，由于房屋是以张**名义办理的集资建房，故在2011年1月16日张**、钱存运与袁志权就袁志权和张忠奎达成的协议签订了《存量房买卖协议》。协议签订后，袁志权于当日购房定金10万元支付给了张忠奎，张忠奎出具了收条一份，2011年1月26日袁志权又将房款338900元支付给了张忠奎，张忠奎出具收条，载明“今收到袁志权21#105室房款叁拾叁万捌仟玖佰元整（338900元）房款付清”。2018年案涉房屋办理的产权证（产权证号：皖（20**）合肥市不动产权第20018746号），登记的产权人为张**。袁志权、宋勤据此要求张**、钱存运协助办理房屋过户手续，张**、钱存运不予办理，2018年8月2日，袁志权、宋勤与张忠奎补签了双方关于案涉房屋的《存量房买卖协议》。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案涉房屋的买卖存在两份《存量房买卖协议》，结合袁志权、宋勤提交的张忠奎出具的收条及袁志权、宋勤当庭的陈述，袁志权、宋勤实际是与第三人张忠奎之间就案涉房屋达成买卖协议合意并补签了《存量房买卖协议》，袁志权、宋勤也是按约定将全部房款支付给了第三人张忠奎，故该院认定本案案涉房屋买卖合同关系应为袁志权、宋勤与第三人张忠奎，而非袁志权、宋勤与张**、钱存运之间。袁志权、宋勤诉请及当庭主张依据袁志权、宋勤与张**、钱存运之间签订的《存量房买卖协议》要求张**、钱存运办理房屋过户手续，而张**、钱存运又以袁志权、宋勤未向其支付房款为由予以抗辩，故袁志权、宋勤以此诉请，缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回袁志权、宋勤的全部诉讼请求。案件受理费80元，由袁志权、宋勤负担。 本案二审期间，双方当事人未提交新证据，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于本案的主要争议焦点张**、钱存运应否配合袁志权办理房屋产权过户手续的问题。张**、钱存运与张忠奎于2006年11月10日签订《协议书》，约定“该套房屋的产权归乙方（张忠奎）所有，虽登记在甲方（张**）名下，但是甲方（张**）无任何权利处分该套财产”。依照上述协议约定，张**对案涉房屋并无处分权。其后，张忠奎与袁志权达成购买该房屋的意向，但是依照单位全额集资房购买政策，房屋届时只能登记在张**名下，故在2011年1月16日张**、钱存运与袁志权就案涉房屋买卖一事签订《存量房买卖合同》，协议第1条约定：“计价方式：房屋每平方米三千八百五十元整，双方按照114平米计算，共计四十三万八千九百元整……乙方（袁志权）自本协议生效之日向甲方支付定（大写）拾万元整，同时甲方（张**）应将单位集资款单据、其他缴费单据、房屋钥匙全部交与乙方。余款于2010年春节前全部支付。”因为张**、钱存运与张忠奎已经对房屋的处分权作出约定，明确了张**不得随意处分案涉房屋，所以为避免袁志权、宋勤在房屋交易过程中存有疑虑，张忠奎、张**将《协议书》原件交予袁志权，足以印证张忠奎已与袁志权就案涉房屋买卖事宜达成一致，且张**、钱存运对此情况亦知情并认可。 随后，袁志权根据《协议书》和《存量房买卖合同》的约定，于2011年1月16日向张忠奎交付定金100000元，于2011年1月26日交付张忠奎剩余房款338900元，上述购房款共计438900元。2012年，袁志权、宋勤领取案涉房屋钥匙，并实际使用案涉房屋至今。2017年单位发布通知，告知案涉房屋在内的单位全额集资房应补足购房差价，袁志权、宋勤于2017年7月27日补齐差价84513元，并取得单位出具的收据原件。2017年12月8日，案涉房屋符合税收征缴条件，袁志权、宋勤缴纳了案涉房屋契税，并取得税收缴款书凭证原件。2018年4月，袁志权、宋勤缴纳了住宅不动产登记费、住宅专项维修资金专用费，并取得住宅不动产登记费、住宅专项维修资金专用费缴款凭证原件。2018年6月27日，袁志权、宋勤取得案涉房屋产权证书原件。在此期间，张**、钱存运对袁志权、宋勤占有使用房屋、补足购房差价、取得相应票据及产权证书原件的行为一直未提出异议。 结合上述事实，第一，从合同层面看，基于《协议书》及两份《存量房买卖合同》内容，袁志权与张忠奎成立房屋买卖合同关系，张忠奎有权收取房款。第二、从张**、钱存运的行为看，张**、钱存运陈述对张忠奎收取房款一事并不知情，但是在长达七年的时间中，张**、张忠奎、袁志权一直在同一单位工作，对袁志权、宋勤占有使用房屋、补足购房差价、获取证书及票据原件的行为，张**、钱存运一直未提出异议，足以说明张**、钱存运对张忠奎收取房款行为即使一开始并不知情，但在事后也是认可的。现张**、钱存运主张《协议书》系附条件的合同，因条件未成就故《协议书》不发生效力，但是其未能举证证明在订立《协议书》、《存量房买卖合同》时袁志权对此知情，因此该主张对袁志权、宋勤不发生法律效力，且与前述事实明显存在矛盾，本院不予采信。综上所述，本院认定、张忠奎与袁志权成立房屋买卖合同关系，且张忠奎已经接受袁志权的履行，张**、钱存运应当依约配合办理房屋过户手续。现袁志权请求张**、钱存运协助办理案涉房屋产权过户手续，应予支持。一审法院认定事实有误，本院在此予以纠正。 关于张**、钱存运应否支付袁志权、宋勤购房款利息。案涉《存量房买卖合同》第二条约定“甲方由于单位未对本套住房办理房产证，故双方本次买卖合同可以过户，等单位开始为本栋楼办理房产证时，甲方应无偿协助乙方办理各种手续，不得无故拖延，由于甲方不配合造成乙方损失，损失部分由乙方全部承担。”本案中袁志权、钱存运未能举证证明其存在损失。因此，袁志权、宋勤请求张**、钱存运支付起诉之日至办理房屋不动产权转移登记之前的购房款利息，没有合同依据，本院依法予以驳回。 综上所述，袁志权、宋勤的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8045号民事判决； 二、张**、钱存运于本判决生效之日起二十日内协助袁志权、宋勤将位于瑶海区（房权证号，皖（2018）合肥市不动产权第20018746号）房屋产权转移登记至袁志权、宋勤名下； 三、驳回袁志权、宋勤的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费80元，由张**、钱存运负担；二审案件受理费80元，由张**、钱存运负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年七月二十日 法官助理杜锐 书记员孟成 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。