广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20813号上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道百花五路**长源楼**。法定代表人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：王立新，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市中昌信物业投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福南社区福虹路**世贸广场**801。法定代表人：巫建平。委托诉讼代理人：毕潇，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：江文涵，广东华商律师事务所实习律师。上诉人长城物业集团股份有限公司（以下简称长城公司）因与被上诉人深圳市中昌信物业投资有限公司（以下简称中昌信公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初9830号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。长城公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持长城公司对中昌信公司的全部诉讼请求；三、判令中昌信公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定长城大厦6号楼首层除商铺面积798平方米之外的其余部分未包含在合同约定的范围内，属于认定事实错误。1、《物业服务合同》第一条“物业管理区域基本情况”或“物业基本情况”，只是物业管理区域或物业的基本情况，而非全部情况。该条表述只是对物业基本情况概述，而非物业管理区域范围的约定。2、在“物业基本情况”载明“首层商铺面积为798平方米”，仅表明6号楼首层商铺面积有798平方米，并不代表6号楼首层只有798平方米商铺属于物业管理区域范围，而其余部分不属于物业管理区域范围。3、《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”第六十四条规定：“一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。”4、长城公司认为，一审判决认定物业管理区域内没有在物业服务合同中约定的建筑面积就不属于物业管理范围的认识，是错误的。因为根据物业管理一般惯例，物业管理区域内的共有或共用面积(如设备间、水泵房、电梯机房、物业管理用房、公共场地、公共绿地等）往往也都是不在合同中约定具体面积，但是不能因此就认为共有或共用面积不属于物业管理范围，至于在物业管理区域内仅属于个别业主所有的专有部分，就更不能排除在物业管理范围之外。若按照一审判决的逻辑，物业公司可以不对设备间、水泵房、电梯机房、物业管理用房、地面场地、公共绿地等未约定面积进行管理。5、实际上，长城二花园红线范围内的所有建筑均属于同一物业管理区域，均由业主大会选聘的一个物业公司统一提供物业服务。首先，该物业管理区域内，只成立了一个业主大会；其次，在该物业管理区域内，只有一个由业主大会选聘的物业公司——长城公司，在为小区全体业主和物业使用人提供物业服务；再次，由业主大会授权业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对该物业管理区域内的全体业主和物业使用人均具有约束力；最后，全体业主和物业使用人在实际享受物业管理服务的同时，都应按照《物业服务合同》的约定，缴纳各项物业服务费用。二、一审判决因对深圳市不动产登记中心给长城公司颁发的《不动产权证》的性质认识错误,错误地驳回了长城公司要求作为涉案不动产的登记权利人(即业主）支付物业服务费和维修资金的诉讼请求。1、一审判决认定：深圳市不动产登记中心给长城公司颁发的《不动产权证》仍属于房产代用证。该代用证属于房地产登记历史遗留问题而形成的证明文件，性质上并不等同于房产证……长城公司可待不动产登记部门重新核发房产证后，依据该房产证载明的房产性质及面积向权利人主张相关的权利。2、(2018)粤03行终835号行政裁定书，证明一审判决对深圳市不动产登记中心给长城公司颁发的《不动产权证》的性质认识是错误的。(2018)粤03行终835号行政裁定书认定，（1）1993年7月1日深圳经济特区实施《深圳经济特区房地产登记条例》，规定房地产权利的登记程序，房地产代用证不是法定的房地产权利登记形式。因此，1995年，原深圳市规划国土局执行内部规定给中昌信公司发放房地产代用证，并非法定的房地产权利登记形式。（2）由于登记部门在1995年8月8日给中昌信公司颁发的涉案房产的房地产代用证已经被注销，因此，登记部门本应依照处理房地产代用证的相关政策和房地产登记的法律规定，依法进行房地产登记。（3）深圳市不动产登记中心依据《中华人民共和国物权法》等法律法规实施的不动产权利登记法定形式，为中昌信公司颁发内容记载为房地产代用证内容的不动产权证书，系不同于房地产代用证登记的新的登记行为。即深圳市不动产登记中心在将原先给中昌信公司颁发的房地产代用证注销后，重新给中昌信公司颁发《不动产权证》的性质，依法属于不动产产权登记。也就是说，中昌信公司现在所持《不动产权证》，性质已经与其先前所持房产代用证有本质不同:如果说先前所持房产代用证还属于房地产登记历史遗留问题而形成的证明文件，性质上不等同于房产证，那么现在所持《不动产权证》，依法则属于不动产权登记性质，性质上等同于《不动产权证》。3、在本案已经有足够证据证明中昌信公司是涉案不动产的登记权利人，是涉案物业的业主和实际使用人，一审判决对长城公司要求中昌信公司支付物业服务费和专项维修资金的诉讼请求不予处理，与有关法律规定不符。（1）《不动产权证》已经证明中昌信公司是长城大厦6号楼首层1203.73平方米专有部分建筑面积不动产的登记权利人（业主）；（2）中昌信公司提供的《房屋租赁合同》，证明中昌信公司将涉案物业之建筑面积的绝大部分，分割出租给他人作商用，一小部分留作自用，一直对涉案物业享有和行使占有、使用、收益和处分的权利。4、长城公司认为，权利和义务是对等的，任何业主在依法享受权利的同时，都要依法履行业主应尽的义务，不能只享受权利不尽义务。小区业主大会授权业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对全体业主和物业使用人均具有约束力。中昌信公司作为涉案物业的登记权利人、小区业主之一，不能长期只享受权利不尽义务，这样对于其他业主来说是不公平的，不仅损害了正常交费业主的利益，也损害了小区的管理秩序。中昌信公司在实际享受长城公司提供的物业管理服务的同时，也应当依法依约履行缴纳物业服务费和维修资金的义务。5、一审判决认定本案属于历史遗留问题，认为“长城公司可待不动产登记部门重新核发房产证后，依据该房产证载明的房产性质及面积向权利人主张相关的权利。”这种刻意回避社会矛盾，推脱或拒绝就争议问题作出判决的做法，与我国民事诉讼的息讼止争、化解社会矛盾的宗旨相悖。因为既然是历史遗留问题，往往都很难在短期内解决，甚至长期不能得到解决。不能以历史遗留问题为借口，放纵个别业主和物业使用人，长期只享受权利不尽义务，不履行交费义务，损害正常交费业主的利益，及损害小区的管理秩序。三、一审判决对于长城公司、中昌信公司双方共同认可、不存异议部分建筑面积应当支付的物业管理费及专项维修资金也未支持，于法无据。一审判决认定：中昌信公司当庭对于798平方米的商铺应支付物业管理费及专项维修资金不存异议，仅抗辩称2004年4月至2013年10月期间的专项维修资金已超过诉讼时效，且上述商铺出租给各商户使用，不清楚是否拖欠专项维修资金。至2017年底，长城公司一直未向中昌信公司催收过该笔费用。那么，即使长城公司、中昌信公司对中昌信公司专有部门建筑面积1203.73平方米除798平方米商铺之外的405.73平方米是否应当支付物业管理费及专项维修资金存有异议，法院仍应当就长城公司、中昌信公司双方共同认可、不存异议部分的798平方米建筑面积应当支付的物业管理费及专项维修资金作出判决；即使长城公司诉讼请求部分已超过诉讼时效，法院仍应当对未超过诉讼时效的部分作出判决。四、一审判决对长城公司诉请中昌信公司支付拖欠的2004年4月至2013年10月期间的专项维修资金不予支持的理由，均无法成立。1、一审判决既然已认定专项维修资金的追收不适用诉讼时效制度，则长城公司对于中昌信公司就涉案物业多年以来所应当交纳而未交纳的专项维修资金进行一并追收，就不存在超过诉讼时效的问题。（1）即使业主和物业使用人在长达十年的时间未支付专项维修资金，长城公司提交的证据不能证明其已采取积极催收的方式向业主和物业使用人予以催收，长城公司作为物业服务企业在多年以后依然有权向业主和物业使用人就多年以来其所应当交纳而未交纳的专项维修资金进行一并追收，不因提交的证据不能证明其已经催收而丧失权利或者权利不再受法律保护。（2）长城公司在一审中向法院提交的2017年底前的催收记录为:2015年12月29日、2016年1月6日，2017年5月8日给中昌信公司快递的催收函，2017年6月23日给中昌信公司寄的律师函（寄送地址均为中昌信公司法定地址，中昌信公司故意不签收退回）；同时，长城公司将催收律师函快递给了中昌信公司现场负责人林水权，中昌信公司接到律师函后还就欠费支付事宜于2017年7月在长怡花园与长城公司协商，中昌信公司当时仅同意支付2013年11月股权收购之后的管理费和专项维修基金，长城公司不同意才起诉到法院。2、一审判决对“关于中昌信公司是否拖欠支付2004年4月至2013年10月期间专项维修资金的问题”的举证责任分配错误。(1)一审判决一方面认为“常理上来说，中昌信公司如认为已支付了上述期间的专项维修资金，应承担举证责任。”另一方面又认定“长城公司未就此提供证据予以证实。”自相矛盾，违反举证责任分配原则。根据举证责任分配原则，长城公司主张中昌信公司未交费，不需要对没有的事实承担举证责任,中昌信公司主张已交费，应当对交费的事实承担举证责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭的当事人，应当对该法律关系变更、消灭的基本事实承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。(2)长城公司确实留存有6号楼首层798平方米商铺每月开具收款收据的记录，也在上述期间收取了物业管理费，没有收取专项维修资金。是由于根据证据规则，长城公司主张中昌信公司未交费，不需要对没有的事实承担举证责任，因此，长城公司没有将相关收款收据作为证据提交法庭。如果法庭要求长城公司提供这方面的证据，长城公司随时可以提供。一审法院对此没有释明，也未要求长城公司提供，反将中昌信公司主张的已交费事实所应承担的举证责任和举证不能的后果，判决由长城公司承担，明显有失公平。3、虽然“承租人向与长城公司（物业公司）支付物业管理费及代收水电费等费用之时，物业公司通常情况下都会将专项维修资金与物业管理费打包统一收取”。但是，本案并不是通常情况，而是历史遗留问题；处理历史遗留问题，长城公司不得不采取灵活变通的态度和方法：能够收取到的费用（物业管理费)先行收取，将不能收取到的费用（专项维修资金）权利暂时搁置，待时间成熟了(房地产证被注销，换发不动产权证）再向法院起诉一并解决。4、最后，同一承租人在租赁期限前半段时间仅支付物业管理费而拒绝支付专项维修资金，后半段时间则既支付物业管理费又支付专项维修资金，虽然表面看起不合理，但确实是客观实际。现实中不合理的存在比比皆是。本案这种不合理的客观存在是有历史原因的，是由中昌信公司的原因造成的。实际上，在2013年9月之前，由于中昌信公司长期坚持主张其是6号楼整栋业主，其与业主委员会关于首层物业权利归属问题尚存争议一直未能解决，其手中持有的仅是房产代用证而非房产证，因此，拒绝交纳专项维修资金，导致在2013年9月之前长城公司未能就6号楼首层798平方米商铺收取到专项维修资金。2010年小区第三届业主委员会成立之后，经业主委员会及长城公司与中昌信公司（物业登记权利人）及各承租方（物业实际使用人）多次、反复交涉之后，部分商铺同意从2013年10月份开始交纳专项维修资金，却不同意补交。中昌信公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回长城公司的上诉请求。（2018）粤03行终385号行政裁定书的内容是发回重审，所以该裁定书与本案无关。长城公司向一审法院起诉请求：一、判决中昌信公司向长城公司支付所拖欠长城大厦6栋首层办公室及杂物间2004年4月-2017年10月物业管理费156969.54元、本体维修基金8448.29元，拖欠单车库旁出租屋2004年4月-2016年2月物业管理费16217.88元、房屋本体维修基金922.35元，以上欠费本金合计182558.06元;二、判决中昌信公司就其所拖欠的上述款项，自逾期付款之日起，按照银行同期人民币贷款利率5%计算向长城公司支付逾期付款违约金（暂计至2017年9月底，逾期付款违约金共计为75945.27元）；三、判令中昌信公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，长城公司变更诉讼请求为：一、单车库旁出租屋（25.8平方米）2004年4月至2016年2月期间，物业管理费本金16217.88元、本体维修基金本金922.35元，本金合计17140.23元，延期付款违约金6310.19元；二、办公室及杂物间（207.33平方米）2004年4月至2018年4月期间，物业管理费本金165055.41元，本体维修基金本金8759.27元，本金合计173814.68元，延期付款违约金76287.58元；三、7间出租商铺（797.46平方米）2004年4月至2013年10月期间，本体维修基金本金22926.98元，延期付款违约金5585.43元。一审法院认定事实：2015年2月11日，深圳市福田区长城二花园小区业主委员会（以下简称长城二花园业主委员会）以昌信公司为被告，向该院提起建筑物区分所有权纠纷诉讼，案号为（2015）深福法民三初字第2590号。在该案中，经该院审理查明如下事实：涉案长城大厦6栋位于深圳市福田区，于1987年9月1日由深圳市工程开发公司建设，于1989年11月16日竣工，工程性质为民用建筑，结构类型为桩基框架结构，共18层，总建筑面积22000平方米。长城公司提交的《建筑设计说明》记载：“根据总体规划要求，为扩展视野并提高居住标准，底层除楼、电梯，低压配电室、电话远端机房以及今后将部分辟为商场等用房，其总面积不得超过底层总面积的60%，以保证底层不少于40%的开敞空间，后者比前者室内地面标高低150。商场部分宜靠中间设置。”中昌信公司提交的深圳市房屋测绘所出具的《白沙岭住宅区6栋面积核实统计表》显示，长城大厦6栋首层分Ａ、Ｂ、Ｃ三段，建筑面积分别为393.08、667.33、343.32平方米，合计1403.73平方米。1987年8月9日，深圳市工程开发公司（出售方、甲方）与深圳华美物业服务有限公司（购买方、乙方）签订《商品房产买卖合同》，约定乙方向甲方购买长城大厦6栋整栋，总户数约为244户，建筑面积约23000平方米（实际面积待施工图出齐后按国家有关规定计算为准），总金额为20125000元。1990年4月16日，深圳市工程开发公司（甲方）与深圳华美物业服务有限公司（乙方）签订《长城大厦六号楼售房结算总表》，合同售价20125000元，设计变更增加410000元，面积增加501375元，补价差5500000元，总售价26536375元。1990年7月24日、1991年12月14日、1992年4月17日，深圳市房地产权管理处分别向深圳中信物业有限公司颁发了长城大厦6号楼的房地产（代用）证。1995年8月8日，深圳市房地产登记部门就长城大厦6栋首层向深圳中信物业有限公司颁发了深房地字第**《房地产（代用）证》，登记建筑面积为1203.73平方米。1998年5月，长城大厦4、5、6号楼的开发商深圳市长城地产（集团）股份有限公司向深圳市规划国土局福田分局申请办理该楼盘的初始登记手续。2015年6月9日，深圳市房地产权登记中心就长城大厦6栋首层向深圳中信物业有限公司核发了了深房地字第**房地产证》，建筑面积1203.73平方米，用途为住宅，登记价为1355051元。《他项权利摘要及附记》记载，市场商品房，由原深原深房地字第**更而来。另查，2015年8月，长城二花园业主委员会以深圳市不动产登记中心为被告、以昌信公司为第三人向该院提起行政诉讼，其诉讼请求为：撤销深圳市的房地产登记和登记和深房地字第**证书。该院经审理后，于2015年11月25日作出（2015）深福法行初字第1068号行政判决书，判决：撤销深圳市不动产登记中心于2015年6月9日核发深房地发深房地字第**证》的行政行为。深圳市不动产登记中心及中昌信公司均不服该判决，提起上诉，深圳市中级人民法院于2016年5月23日作出（2016）粤03行终120号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。深圳市中级人民法院认为，《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条规定，变更登记的事项应由权利人提出。而中昌信公司向深圳市不动产登记中心申请许可的是公司名称的变更登记，其并没有同时申请其他事项的变更登记，也没有提交其他事项变更登记的相应材料，而最后核发的《房地产证》内容却不仅仅是名称的变更，其中，原《房地产（代用）证》变更为《房地产证》，涉案长城大厦6栋首层的土地用途从“商场”变更为“住宅”。深圳市不动产登记中心许可的内容已经超过了中昌信公司的申请范围。该两项的变更已属于房地产性质的实际变更，完全超出了中昌信公司的申请范围，故深圳市不动产登记中心核发深房地字发深房地字第**》的行政行为应予撤销。上述行政判决生效后，长城二花园业主委员会于2016年9月向该院申请强制执行，案号为（2016）粤0304执12504号。目前，该案仍在执行过程中。2016年8月1日，深圳市不动产登记中心向中昌信公司作出《关于长城大厦6栋首层房地产证相关问题的复函》（深不动产登函［2016］391号）称，法院生效法律文书【（2015）深福法行初字第1068号《行政判决书》，（2016）粤03行终120号《行政判决书》】已判决撤销我中心核发长城大厦6栋首层深房地字第层深房地字第**的行政行为。但涉案房产已抵押给中国光大银行股份有限公司深圳分行，截止2016年7月29日，该抵押登记尚未注销，故我中心暂时无法按法院判决撤销该证。待条件成就后，我中心将根据相关法律文书撤销该证后恢复登记，并依法办理后续有关登记事宜。根据中昌信公司提交的《不动产抵押登记查询表》记载，长城大厦6栋首层于2015年8月4日抵押登记给中国光大银行股份有限公司深圳分行，抵押人为中昌信公司，贷款金额为6000万元。又查，在（2015）深福法民三初字第2590号案件审理过程中，该院于2015年7月16日下午组织长城二花园业主委员会与中昌信公司双方共同对涉案长城大厦6栋首层进行了现场勘查，情况如下：6栋首层均已被分割成独立的房屋单元出租给租户用以经营，另有消防安全监控室、两间配电室、两个电梯间等公用设施使用不受影响。但8个单元中，有6个单元的公共消防栓被封闭在租户室内，对小区公共安全存在一定的安全隐患。另长城公司提到4、5、6单元楼梯间房间由中昌信公司出租给了小商户。该案庭审中，长城二花园业主委员会确认中昌信公司已向其移交长城大厦6栋首层包括自行车棚、乒乓球室、监控室、配电室等公用部分，面积大约200平方米。中昌信公司确认长城大厦6栋首层目前由其出租的面积大约820平方米，包括美容养生馆、小卖部、发廊、创联及家家顺地产、711便利店、禾绿寿司店、文具店，另还有中昌信公司自用的办公室约200平方米。再查，深圳市工程开发公司于1990年4月20日变更名称为深圳市长城房地产发展公司，于1994年9月13日变更名称为深圳市长城地产股份有限公司，于1997年10月23日变更名称为深圳市长城地产（集团）股份有限公司，于2005年9月28日变更名称为深圳市长城投资控股股份有限公司，于2014年3月7日变更名称为深圳市中洲投资控股股份有限公司。深圳华美物业服务有限公司于1991年1月10日变更名称为深圳中信物业有限公司，于2000年11月13日变更名称为深圳中信房地产开发有限公司，于2008年2月19日变更名称为深圳中信物业开发有限公司，于2015年9月10日变更为深圳市中昌信物业投资有限公司。通过上述查明的事实，该院在该案中认为鉴于：其一，《建筑设计说明》、建设工程竣工验收证书和测绘报告中均没有说明长城大厦6栋首层楼、电梯、低压配电室、电话远端机房、监控室、公共消防栓等共有部分占多少面积，商场等专有部分占多少面积，目前缺乏规划部门和测绘部分的权威数据；其二，产权登记部门在按照生效行政判决撤销了深房地字第×了深房地字第**，是否会给中昌信公司恢复登记，恢复登记的范围和建筑面积是多少，目前不得而知。也就是说，目前根本无法查清长城大厦首层1403.73平方米建筑面积中，属于共有部分和专有部分的区域分别占多少面积，而这些事项均属于规划部门、测绘部门的行政职权范围，不属于人民法院司法权的审查范围，故长城二花园业主委员会的所有诉讼请求目前并不具备裁判的条件，亦不具有相应的事实基础，该院不予支持。长城二花园业主委员会可待规划部门、测绘部门或者产权登记部门明确上述事项后，另行依法主张相关权利。依照相关法律的规定驳回了长城二花园业主委员会的诉讼请求。后长城二花园业主委员会不服上述判决，上诉于深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2019年3月14日作出（2018）粤03民终8628号民事判决书，认为从构造性质、规划用途及实际使用情况等分析，不能认定长城大厦6号楼首层均为法定的业主共有部分，判决驳回上诉，维持原判。在本案中，该院经审理查明：长城公司自2004年1月起与长城二花园业主委员会签订物业服务合同，对长城二花园实施物业管理服务，服务合同中约定的小区建筑面积中包含长城6号楼首层商铺面积798平方米。首层商业用房物业管理服务费标准为2.6元/平方米/月。该合同到期后，中昌信公司与长城二花园业主委员会续签多份物业服务合同，每份物业服务合同中关于物业管理区域基本情况项建筑面6号楼首层均只包含了首层商铺面积798平方米，其余部分未包含在合同约定的范围内。对此，中昌信公司主张称系与长城公司曾口头约定6号楼首层仅就商铺面积798平方米收取物业管理费及本体维修基金，其余部分免收上述费用，故长城公司至2017年年底之前，均未向中昌信公司主张过拖欠任何费用。长城公司对此不予确认，认为长城公司、中昌信公司双方仅就798平方米的商铺无争议，但对之外的面积存在争议，长城公司不清楚为何长城二花园业主委员会与长城公司签订的合同会对于6栋首层建筑面积做出该项约定。一审法院认为，长城公司依据不动产中心向中昌信公司核发的权利人为中昌信公司，建筑面积为1203.73平方米的房产代用证要求中昌信公司支付2004年4月至2018年4月期间拖欠的物业管理费、本体维修基金。但房产代用证，该代用证属于房地产登记历史遗留问题而形成的证明文件，性质上并不等同于房产证。在符合换证条件的情况下，不动产权登记部门是否会向原房产代用证权利人核发房产证以及房产证的性质及面积多少，属于尚不确定的事实。而至本判决做出之日止，不动产权登记部门尚未向权利人核发新的房产证，而司法实践中亦存在代用证换发正式房产证时出现产权单位、建筑面积及房产性质变更的情形。长城公司可待不动产登记部门重新核发房产证后，依据该房产证载明的房产性质及面积向权利人主张相关的权利。中昌信公司当庭对于798平方米的商铺应支付物业管理费及专项维修资金不存异议，仅是抗辩称2004年4月至2013年10月期间的专项维修资金已超过诉讼时效，且上述商铺出租给各商户使用，不清楚是否拖欠专项维修资金。至2017年年底长城公司一直未向中昌信公司催收过该笔费用。对于上述抗辩，该院认为：关于专项维修资金的诉讼时效问题。专项维修资金属于全体业主共有，该资金对于保持和提高小区房屋的完好和正常使用具有重大意义，关系到全体业主的共同利益，一旦适用诉讼时效必然损害全体业主的利益。中昌信公司对于该部分欠缴资金的诉讼时效的抗辩，该院不予支持。关于中昌信公司是否拖欠支付2004年4月至2013年10月期间专项维修资金的问题。常理上来说，中昌信公司如认为已支付了上述期间的专项维修资金，应承担举证责任。但首先，上述期间至今已愈十年，长城公司自认该段时间商铺为出租状态。中昌信公司作为出租人常理上来说不可能留存承租人向长城公司支付每月管理费及专项维修资金的凭证，而长城公司作为收款人，应留存每月开具缴费通知及开具收款收据的记录，但长城公司未就此提交证据予以证实；其次，承租人向长城公司支付物业管理费及代收水电费等费用之时，物业公司通常情况下都会将专项维修资金与物业管理费打包统一收取；再次，如承租人在长达十年的时间未支付专项维修资金，长城公司作为物业服务企业，理应采取积极催收的方式向承租人或者中昌信公司予以催收，但长城公司未提交相应的证据证明其已进行催收；最后，中昌信公司提交的经长城公司确认的租赁合同中，部分商户的租赁期限自2011年开始，截止时间超过2013年10月。而庭审中长城公司自认2013年10月之后798平方米的各租户都已经支付管理费及专项维修资金。而同一承租人在租赁期限的前半段时间仅支付物业管理费而拒绝支付专项维修资金，后半段时间则即支付物业管理费又支付专项维修资金的情形，亦明显与常理不符。对于长城公司要求中昌信公司未支付2004年4月至2013年10月期间专项维修资金及滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回长城公司的诉讼请求。本案受理费5831元，由长城公司负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院另查明：关于单车库旁的出租屋。长城公司称：单车库旁的出租屋，是中昌信公司出租给案外人；2016年2月之后，承租人实际支付了物业管理费和本体维修基金。中昌信公司称：该房产系被深圳中信物业有限公司的员工占用，一直是由实际使用人缴纳物业管理费和本体维修基金。关于办公室及杂物间。长城公司称：办公室及杂物间一直是由中昌信公司占有；2017年或2018年，中昌信公司将办公室、杂物间出租。中昌信公司称：办公室已于2018年4月份出租；杂物间清退后，被长城公司以物业管理用房的名义强行锁住，导致中昌信公司无法再使用。关于7间出租商铺。长城公司称：2013年10月之后，由实际使用人缴纳商铺的本体维修基金；2013年10月之前，没有人缴纳本体维修基金。中昌信公司称：中昌信公司系该7间商铺的权利人，中昌信公司已经将商铺出租，承租人向长城公司缴纳物业管理费时一并缴纳了本体维修基金。《长城二花园物业服务合同》约定，本物业管理区域业主交纳本体维修基金的标准为0.25元/平方米/月；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业管理费服务费、代收代缴费、本体维修基金等费用的，从逾期之日起每天按应交款项的万分之五加收滞纳金等。长城公司主张中昌信公司支付的延期付款违约金系按银行同期贷款年利率5%计算。深圳市不动产登记中心《不动产权资料电脑查询结果表》记载，长城大厦6栋首层1203.73平方米权利人为深圳中信物业有限公司。本院认为，本案中双方当事人争议的焦点问题为，中昌信公司是否应向长城公司支付物业管理费、本体维修基金。对此，本院评判如下：一、关于中昌信公司是否应向长城公司支付物业管理费的问题。2004年4月1日，长城公司与长城二花园业主委员会签订《长城二花园物业服务合同》，长城公司接受委托对包括长城大厦6栋在内的物业提供物业服务时，位于长城大厦**首层的单车库旁出租屋、办公室及杂物间即已经存在，长城公司对此是知情的。但是，双方在《长城二花园物业服务合同》中并未将单车库旁出租屋、办公室及杂物间的面积计入物业管理费计费面积，而是对长城大厦6栋首层计费面积表述为“首层商铺面积为798平方米”，将单车库旁出租屋、办公室及杂物间的面积排除在外。诉讼中，长城公司也未举证证明其在《长城二花园物业服务合同》记载的长城大厦6栋首层计费面积之外，为单车库旁出租屋、办公室及杂物间供了额外物业服务。因此，本院认为，按照双方约定，长城公司仅对长城大厦6栋首层商铺收取物业管理费的事实是清楚的。长城公司主张中昌信公司支付单车库旁出租屋、办公室及杂物间的物业管理费，与合同约定不符，也没有事实依据，本院不予支持。二、关于中昌信公司是否应向长城公司支付本体维修基金的问题。《物业管理条例》第七条第四项规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金。第五十三条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，缴纳本体维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有权建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此，缴纳本体维修基金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，具有公共性、公益性。本案中，首先，单车库旁出租屋、办公室及杂物间、出租商铺系位于长城大厦6栋首层，中昌信公司并不否认其系长城大厦6栋首层的权利人。根据二审查明事实，可以认定长城公司主张中昌信公司支付本体维修基金的时间段内，单车库旁出租屋、办公室及杂物间系被中昌信公司占有。按照《长城二花园物业服务合同》约定，业主或物业使用人均负有交纳本体维修基金的义务。因此，长城公司主张中昌信公司支付本体维修基金，符合法律规定和合同约定。其次，中昌信公司虽辩称其出租商铺的承租人已经向长城公司支付了本体维修基金，但是，中昌信公司并未提交证据予以证明，而且，中昌信公司与承租人签订的《房屋租赁合同》并未约定承租人要向长城公司支付本体维修基金。因此，中昌信公司应承担举证不能的不利后果。再次，按照《长城二花园物业服务合同》约定，中昌信公司未支付本体维修基金，应从逾期之日起每天按应交款项的万分之五加收滞纳金。长城公司主张中昌信公司按年利率5%的标准支付逾期付款违约金，未超过合同约定。但是，长城公司主张中昌信公司支付单车库旁出租屋、办公室及杂物间物业管理费、本体维修基金的逾期付款违约金时，并未区分物业管理费和本体维修基金对应的逾期付款违约金的金额分别是多少。本院按照长城公司主张的物业管理费、本体维修基金的金额比例，对其主张的逾期付款违约金金额进行区分。其中，单车库旁出租屋本体维修基金的逾期付款违约金为339.56元[6310.19元×922.35元÷（16217.88元+922.35元）]，办公室及杂物间本体维修基金的逾期付款违约金为3844.46元[76287.58元×8759.27元÷（165055.41元+8759.27元）]，出租商铺本体维修基金的逾期付款违约金为5585.43元。据此，中昌信公司应向长城公司支付2004年4月至2016年2月单车库旁出租屋的本体维修基金922.35元及逾期付款违约金339.56元、2004年4月至2018年4月办公室及杂物间的本体维修基金8759.27元及逾期付款违约金3844.46元、2004年4月至2013年10月7间出租商铺的本体维修基金22926.98元及逾期付款违约金5585.43元。综上所述，长城公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初9830号民事判决；二、被上诉人深圳市中昌信物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人长城物业集团股份有限公司支付2004年4月至2016年2月单车库旁出租屋的本体维修基金922.35元及逾期付款违约金339.56元、2004年4月至2018年4月办公室及杂物间的本体维修基金8759.27元及逾期付款违约金3844.46元、2004年4月至2013年10月7间出租商铺的本体维修基金22926.98元及逾期付款违约金5585.43元；三、驳回上诉人长城物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果中昌信公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5831元（已由长城公司预交），由长城公司负担5015元，由中昌信公司负担816元。二审案件受理费5831元（已由长城公司预交），由长城公司负担5015元，由中昌信公司负担816元。本案诉讼费用，由败诉方迳付预交费用的胜诉方，法院无需另行退收。本判决为终审判决。审判长 王    伟审判员 李  小  丽审判员 黄  国  辉二〇二〇年七月七日书记员 冯建辉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。