贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初3413号 本诉原告（反诉被告）：杜晶，女，1988年9月27日生，汉族，住陕西省汉中市城固县。 委托代理人：张金波，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201610727187，特别代理。 委托代理人：张泽照，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201910130360，一般代理。 本诉被告（反诉原告）：贵州双龙宝华置业有限公司，住所地：贵州双龙航空港经济区机场路**太升国际******。 法定代表人：孙莉，系该公司董事长。 委托代理人：蒲小龙，男，1992年4月22日生，汉族，住重庆市沙坪坝区，特别代理。 本诉原告杜晶诉本诉被告贵州双龙宝华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本诉原告杜晶委托代理人张金波、本诉被告贵州双龙宝华置业有限公司委托代理人蒲小龙已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告杜晶向本院提出的诉讼请求如下：1、请求判令解除原被告双方2019年6月15日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告购房款140884.00元、预告代办费150元，并自2019年10月1日起按照年利率6%的标准支付原告损失至实际退还之日止，该损失暂计至起诉之日为3913.00元，以上共计144947.00元。3、诉讼费由被告承担。 本诉原告杜晶诉称：2019年6月初，原告前往被告开发的宝能科技城选购看房，6月7日，在被告销售人员告知端午期间可享受诸多优惠且后期如果不能贷款可以无条件退款的条件后，原告遂决定购置涉案房屋并于当日向被告支付房款2万元，原告也及时根据被告要求将贷款所需的全部资料交付被告并再次强调若不能贷款则需退款的请求，被告也再次予以确认，2019年6月14日，被告告知原告因信用卡已使用额度过高，无法办理贷款，并提出可以为原告办理延期，待信用卡透支金额减少后，在根据贷款情况决定，原告原则同意该种处理方式于2019年6月15日与被告签订了《商品房买卖合同》，并支付剩余首付款120884.00元及网签代办费150.00元。2019年9月16日，因被告承诺的延期办理按揭事宜迟迟不能实现，原告向被告提出若月底（2019年10月1日前）不能办理按揭则要求退款，被告予以认可。后原告多次追问退款事宜，被告均以正在走流程、新楼盘开业、领导更换等诸多原因拖延办理，至今仍未有任何结果。原告认为，原告基于实际需要及经济能力选择按揭方式购置房屋，被告也多次承诺按揭不能办理则无条件退还购房款，现原告不能办理按揭，被告应按承诺退还原告实际支出购房款及代办网签的费用，并支付因其拖延致使原告遭受的损失。据此，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 本诉被告（反诉原告）贵州双龙宝华置业有限公司对此辩称：首先本诉被告并没有相应的退款政策，本诉原告的退房要求并非在合同当中有约定或者法律中有规定，所以本诉原告的诉请应予驳回。 反诉原告（本诉被告）贵州双龙宝华置业有限公司向本院提出的诉讼请求如下：1、请求贵院依法判令反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：bnkjc-06-02-2-0217）及其附件真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行各项权利、义务，不得单方面解除。2、请求贵院依法判令反诉被告应当向反诉原告支付剩余购房款140000元。同时，反诉被告应当支付自反诉被告实际拖欠购房款至完全交清购房款时止的违约金，逾期付款违约金暂计4270元（逾期付款违约金计算标准为：从2019年6月15日至2020年4月15日以每日万分之一计算，截止时间为被告实际付清全部购房款之日）。3、本诉与反诉诉讼费均由反诉被告承担。 反诉原告（本诉被告）贵州双龙宝华置业有限公司诉称：2019年6月7日，反诉被告与反诉原告签署《宝能科技城认购书》，认购反诉原告开发的宝能科技城办公用房一套（房号：2号楼6层18号，建筑面积28.14平方米）。2019年6月15日，反诉原告与反诉被告签署正式的《商品房买卖合同》（合同编号：bnkjc-06-02-2-0217）及其附件。反诉被告选择的付款方式为：房屋总价款280884元，首付款需缴纳140884元（已向反诉原告缴纳），剩余140000元尾款以银行按揭付款方式支付。因反诉被告拒绝提供按揭资料，银行不予放款，故剩余140000元的购房款反诉被告也一直没有支付。依据双方签署的《商品房买卖合同》第十条、附件十二第一条第二款等相关条款的约定，因反诉被告拒不支付剩余购房款，反诉原告有权要求反诉被告按照《商品房买卖合同》的约定自付全部剩余购房款140000元，并要求反诉被告支付逾期付款违约金4270元（暂计至2020年4月15日）。同时，反诉被告在本诉中提到反诉原告工作人员向其承诺无法办理按揭会退房的情况，反诉原告做出如下辩驳：首先，反诉原告工作人员从未明确承诺一定能够办理退房，仅不断强调向领导请示，最后领导明确表示不同意，工作人员也及时向反诉被告反馈；再次，依据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二第20小点（第42页）的明确约定，任何工作人员在得到反诉原告授权前所做出的任何承诺均不视为反诉原告自身所做出的承诺。故反诉被告依据工作人员所谓的“承诺”要求退房，毫无事实及法律依据；最后，反诉原、被告签署的《商品房买卖合同》及其附件均为双方真实意思的表达，合同本身真实、合法、有效，双方均应当严格执行。在前述的《商品房买卖合同》及其附件中均未约定买受人（即反诉被告）在未办理按揭成功的前提下有退房的权利，也未出现《合同法》或其他法律、法规规定的可以依法单方面解除合同的情形。反诉被告要求的退房请求毫无事实及法律依据。综上所述，反诉被告向反诉原告提起的案号为（2020）黔0102民初3413号商品房销售合同纠纷一案无任何事实及法律依据，应当予以驳回，另为维护反诉原告合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院判如所请。 反诉被告（本诉原告）杜晶对此辩称：针对反诉原告的诉请，第一、反诉被告不存在任何违约行为，2019年6月7日在得到反诉销售人员承诺的若无法办理按揭可无条件退款，并在2019年6月10日向中国人民银行调取征信报告，2019年6月12日反诉被告将所有办理按揭的材料发送至反诉原告，反诉被告的行为完全符合反诉原告的约定，最后是反诉原告告知反诉被告无法办理按揭贷款，于是发生不能办理的客观条件。第二、反诉原告与反诉被告在合同的挫伤阶段以及合同的履行阶段一直都在反复强调如无法办理按揭可无条件退款，是反诉被告买房的一个前提基础。虽然在买卖合同中约定了无法办理按揭需缴纳剩余款项该约定显然与客观条件不符，该合同是格式合同，是不可更改的，不论是什么原因，是出卖者的一个格式条款，反诉原告依据该条款向被告要求履行合同不具备法律依据。 本院经审理认定事实如下：双方于2019年6月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定本诉原告购买本诉被告位于双龙区宝能科技城（宝华一期）Ａ-06-02地块，第2幢1单元6层18号房，付款方式为银行按揭。购房首期款140884元，原告于2019年6月7日向被告支付了20000元，2019年6月15日向被告支付了120884元共计140884元。剩余购房款140000元双方在合同中约定是以银行按揭的方式支付，后，因银行按揭的相关事宜未能得到实现，原告遂诉至法院。诉讼中，本诉被告提出反诉，诉请如前。 以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法（《中华人民共和国合同法》）第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 就本诉原告诉请：“解除原被告双方2019年6月15日签订的《商品房买卖合同》”，双方在合同的第八条第三项中进行了如下约定：“……逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人。……买受人有权解除本合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，……任何一方均可单方解除合同，……出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”从本案查明事实看，原告付了首付款以后，未办下银行按揭。由于双方各执一词，没有证据证明贷款没有办下的原因应归责于哪一方，根据双方合同第八条第三项的约定：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的……任何一方均可单方解除合同，……出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。因此，本诉原告诉请：解除原被告双方2019年6月15日签订的《商品房买卖合同》。既有双方合同约定作为法律事实，又符合合同法对于合同解除的法律规定，本院依法予以支持。对于本诉原告主张的利息：“自2019年10月1日起按照年利率6%的标准支付原告损失至实际退还之日止，该损失暂计至起诉之日为3913.00元”。因该主张符合相关法律规定，应予以支持。 对于反诉原告所主张的：“反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：bnkjc-06-02-2-0217）及其附件真实、合法、有效，双方均应按照合同履行各项权利、义务，不得单方面解除”。因本院对本诉原告的本诉诉请：“解除原被告双方2019年6月15日签订的《商品房买卖合同》”，给予支持。故，对于反诉原告这一项诉请，本院应不予支持。 另，对反诉原告其余诉请，因本院支持了本诉原告诉请解除双方《商品房买卖合同》，不支持反诉原告所主张的“不得单方面解除”的请求。在应依法解除原被告双方《商品房买卖合同》的前提条件下，反诉原告的其余诉请理应不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第八条、第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、解除本诉原告杜晶与本诉被告贵州双龙宝华置业有限公司于2019年6月15日签订的《商品房买卖合同》。 二、本诉被告贵州双龙宝华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告杜晶退还购房款十四万零八百八十四元及相应利息三千九百一十三元。 三、驳回反诉原告贵州双龙宝华置业有限公司全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币3198元，由本诉被告贵州双龙宝华置业有限公司承担，反诉案件受理费人民币1593元，由反诉原告贵州双龙宝华置业有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。 审 判 长  刘贵霞 人民陪审员  李德兴 人民陪审员  冯 猊 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  班培丽