湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初3915号原告：张弛，男，1986年7月4日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：许红祝，长沙市雨花区鑫海法律服务所法律工作者。被告：长沙湘润房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇人民北路（水晶丽城综合楼）。法定代表人：汤亚平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王殿君，男。委托诉讼代理人：张庆，湖南河清律师事务所律师。原告张弛与被告长沙湘润房地产开发有限公司（以下简称湘润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张弛及其委托诉讼代理人许红祝、被告的委托诉讼代理人王殿君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张弛向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告按照《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号20081111-154）的约定，将涉案房屋办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并为原告办理不动产登记权属证书；2.依法判决被告向原告支付延期办理产权证违约金1035000元（以3000000元为基数，按照银行同期贷款利率标准从2014年8月24日起计算至起诉之日止），后续违约金计算至原告实际取得涉案房屋权属登记证书之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年8月23日，被告（出卖人）与原告（买受人）签署了合同编号为20081111-154的《宁乡县商品房买卖合同》，约定将位于宁乡县侧水晶郦城***房出售给原告，总房款为3000000元整，原告以一次性付款方式按期付款，被告交房日期为2013年8月23日前。2013年8月23日，原告按照合同约定向被告支付了房价款3000000元，被告亦于当日将房屋交付给了原告，并向原告开具了销售不动产统一发票四张。根据前述合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日之内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列意见处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期贷款利率向买受人支付违约金。后被告并未按照合同规定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为此原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。2020年5月14日，原告从宁乡市自然资源局不动产登记中心查询得知，被告自2009年12月8日起至2019年3月14日期间以涉案房屋分别多次为多个债务人的债务进行抵押担保，解除抵押时间最迟到2022年3月14日。根据合同第十二条约定，被告在出卖涉案房屋时保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。由此可见，导致原告不能在规定期限内取得不动产权属证书的原因是被告在合同履行过程中一直将出售给原告的房屋设置了不动产抵押权，被告的行为不但违反了诚实信用原则，且已构成严重违约，亦严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。被告湘润公司辩称：违约金过高，不应支持，其计算标准应当以合同金额1920202元计算，且不应超过原告损失的20%（原告实际上并未产生损失，其房屋一直出租，且原告未提供证据证明其损失）。本院经审理认定事实如下：2013年8月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20181111-154），合同约定：原告购买被告开发的位于水晶郦城***房，建筑面积为309.71㎡，总金额为1920202元；买受人按一次性付款，应当在签订本合同之日付清100%的房款；出卖人应当在2013年8月23日前将经验收合格的房屋交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，由出卖人按已付房价款的银行同期贷款利率%向买受人支付违约金。同日，被告向原告开具销售不动产统一发票共计四张，发票上载明销售的不动产楼牌号均为B11-154，款项性质均为购房款，四张发票金额合计3000000元（其中两张发票金额为960101元，两张发票金额为539899元）。2013年9月3日，原告与长沙郦晶物业管理有限公司水晶郦城物业服务中心签订《水晶郦城前期物业服务协议》，并于同日缴纳了2013年9月1日-2013年12月31日的物业费2602元。2016年11月24日，原告按照契税减免决定书（计税价格为1920202元，免征契税52928.24元，差价部分征收契税23879.84元）缴纳契税23879.84元。2017年7月1日，原告将涉案房屋出租给他人。另查，涉案房屋产权现登记在被告名下并被抵押。上述事实，有到庭当事人的陈述、宁乡县商品房买卖合同、销售不动产统一发票（4张）、契税减免决定书、税收完税证明、水晶郦城前期物业服务协议（含业主临时规约、区域防火责任书）、收据、门面租赁合同、宁乡市自然资源局不动产登记信息表、对账单、个人账号交易查询等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为：1.原告要求被告办理房屋不动产登记证书的请求应否得到支持；2、被告是否应当承担违约责任，违约金应如何计算。关于争议焦点1。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于涉案房屋交付时间，因原告于2013年9月3日即与物业公司签订《水晶郦城前期物业服务协议》并缴纳物业费，被告虽主张房屋交付使用时间在2017年6月21日后，但未提供证据证实，故该房屋的实际交付时间应为2013年9月3日，即被告应当在2015年1月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今尚未协助办理已构成违约，应承担继续履行的违约责任。关于争议焦点2。根据原、被告双方约定，被告未在2015年1月26日前办妥原告的房屋所有权证，已经构成违约，其应当自2015年1月27日起至实际办妥不动产登记证书之日止就其逾期办理不动产登记证书的违约行为承担违约责任。关于违约金的计算标准，双方约定的逾期办证违约责任为按已付房价款的银行同期贷款利率%支付违约金，现合同中约定的房价款虽为1920202元，但原告于庭审中表示合同中的价款约定系出于减税的目的，其实际支付房价款为3000000元，结合被告开具的销售不动产统一发票及对账单等，本院确认涉案房屋房价款为3000000元。此外，结合原告的损失情况，综合本案具体案情，本院酌情确定被告按日万分之一的标准支付违约金。即自2015年1月27日起，以3000000元为基数，按日0.1‰的标准计算至实际办理不动产登记证书之日止，对原告主张的超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告长沙湘润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告张弛所购水晶郦城***房屋办理不动产登记证书；二、被告长沙湘润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张弛支付逾期办证违约金（以已付购房款3000000元为基数，按日0.1‰的标准从2015年1月27日计算至实际办理不动产登记证书之日止）；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。三、驳回原告张弛的其他诉讼请求。案件受理费14116元，减半收取7058元，由原告张弛负担2000元，被告长沙湘润房地产开发有限公司负担5058元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李士忠二〇二〇年七月二十四日书记员  李 谦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。