黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0204民初752号原告：齐齐哈尔xxxx开发建设（集团）有限公司，统一社会信用代码，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区。法定代表人：陈曦，该公司总经理，委托诉讼代理人：王xx，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：杜x，该公司职员。被告：齐齐哈尔市xxx餐饮服务有限公司，统一社会信用代码，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。法定代表人：朱xx，该公司经理。委托诉讼代理人：孟xx，该公司股东。委托诉讼代理人：宋x，该公司股东。原告齐齐哈尔xxxx开发建设（集团）有限公司(下文简称“xx开发公司”)诉被告齐齐哈尔市xxx餐饮服务有限公司（下文简称“xxx公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序对该案公开开庭进行了审理。原告xx开发公司的委托诉讼代理人王英林、杜辉，被告xxx公司的法定代表人朱xx，委托诉讼代理人孟xx、宋x均到庭参加诉讼，被告魏xx在开庭前原告已撤回对其的起诉，本案现已审理终结。原告xx开发公司诉称，2018年8月31日原告与魏xx签订了《商服房屋租赁合同》，原告将其所有的位于铁锋区xxxx2号楼00单元01层03号商服房屋租赁给魏xx，房屋面积300.88平方米，租期五年。后该房屋被转租给xxx公司实际使用。现xxx公司严重违约，拒绝缴纳2019年至2020年的热费12,268.55元，违约金（滞纳金）1,294.33元，2019年8月31日至2020年8月31日的物业费3,610.56元，且魏xx违反了与原告之间签订的租赁合同约定将商服转租给被告xxx公司。故请求法院判令解除《商服房屋租赁合同》，并判令由被告给付原告上述热费、滞纳金及物业费及被告立即迁出xxxx2号楼00单元01层03号商服。被告xxx公司辩称，2019年至2020年热费及2019年8月30日到现在的物业费被告确实没有交，不缴费并非恶意拖欠，而是对第二年的热费金额有异议，因为与第一年热费金额不符。且现地下室存水1米深，无法使用，现在涉案房屋1-2层因为太潮有恶臭也无法正常营业，被告在2019年时起诉原告要求赔偿损失，该案正在审理中现在还没有结果，故不同意解除《商服房屋租赁合同》。因当时租赁的是毛坯房，装修花了很多钱，现房子漏水造成给被告很大损失，原告还没有进行赔偿，所以被告不同意迁出该房屋。魏xx与被告之间不是转租关系，是原告与被告之间又签署了新的涉案房屋（或商铺）租赁合同，铁锋区市场监督管理局档案室有存档。现租房协议中需要魏xx承担的责任，被告xxx公司愿意承担相应责任。经审理查明，2018年5月魏xx带孩子到齐齐哈尔市看病，被朱xx等人救助。2018年8月31日原告xx开发公司与魏xx签订了一份商服房屋租赁合同，约定甲方（原告）将位于齐齐哈尔市铁锋区xxxx2号楼00单元01层03号商服房屋（建筑面积300.88平方米）租给乙方（魏xx）用于经营餐饮，租期五年，从2018年8月31日至2023年9月30日止，第一年租金40,000.00元，租金每年上浮5%，并提前一个月支付。合同签订后，朱xx交付了房屋第一年租金及房屋的物业费和热费等相关费用，票据上署名均是魏xx的名字。合同签订后，朱xx与魏xx等人到工商部门办理了齐齐哈尔市xxx餐饮服务有限公司的营业执照，营业地点为涉案房屋地址，法定代表人为朱xx。xxx公司随后对租赁房屋的门脸及内部进行了装修，并于2018年12月营业。2019年4月下旬xxx公司发现租赁房屋的地下架空层漏水，与原告交涉未果，xxx公司于2019年8月26日向本院提起民事诉讼，要求xx开发公司赔偿xxx公司各项损失并对租赁房屋进行维修，该案正在审理中。另查，原告与魏xx之间签订的租赁合同第六条乙方责任第八款规定：乙方需在甲方约定的续交租金前按时交纳房屋的物业费、热费等需要乙方承担的一切费用，如乙方拖欠任何费用超过约定日期15日，甲方有权单方面直接通知解除合同，不返还乙方所交保证金并不给乙方任何装修赔偿款。再查，2020年4月8日，齐齐哈尔市xx物业管理有限公司出具证明一份，证明xxxx2号楼为其公司管理的物业范围，其中2-3商服楼建筑面积为300.88平方米，物业费标准为每月300.88元，年物业费3,610.56元。该租户未缴纳2019年8月31日之后的物业费。2020年3月15日，xx热力公司出具的热费缴纳提示单一份，证明被告应缴纳热费12,268.55元，违约金1,294.33元。2020年5月28日，齐齐哈尔xx热力集团万星供暖有限责任公司新工供热站出具的2019-2020年采暖期xx开发热费明细及付款情况汇总表，证明支付热费总价款为926,154.37元。被告提供的2018-2019年缴费热费为17,750.6元。被告庭审中承认未缴纳涉案房屋2019-2020年的热费及2019年8月30日以来的物业费。另有，原告xx开发公司诉被告xxx公司、魏xx房屋租赁合同纠纷一案，案号（2019）黑0204民初xxxx号的已经生效的民事判决书，其中，魏xx到法院陈述内容为：魏xx有一个患病的孩子，为了给孩子看病也为了生存，魏xx从宁夏银川市出发开着电动三轮车拉着孩子在全国流浪。2018年5月魏xx带孩子到了齐齐哈尔市，朱xx组织的骉马爱心团队接待了魏xx，给魏xx安排吃住，捐款并联系医院免费救治。因魏xx会抻面，朱xx等人就想给魏xx开个饭店，2018年8月末朱xx联系了一个商铺，魏xx与朱xx还有其他出资人共同去看的商铺，所有租房事宜都是朱xx出面谈的，大家决定租用房屋后朱xx先交了1万元定金，8月31日魏xx去签的商服房屋租赁合同，合同都是原告事先打印好的，魏xx只是在合同上签了个字，所有租房的费用都是朱xx支付的。房屋租赁合同签订后，去工商局办理饭店的营业执照，因魏xx不想当法定代表人，所以饭店的法定代表人就选朱xx担任，朱xx又以xxx公司的名义与原告重新签了一份房屋租赁合同。房屋租赁后也是朱xx组织人员进行装修，2018年12月9日xxx公司开业，也是朱xx经营，魏xx只是干些具体的活。2018年12月下旬爱心人士给孩子联系了一个上海的能够治疗孩子疾病的医院，魏xx就要带孩子去上海，临走前魏xx与朱xx、原告公司的姜经理一起签订了一份委托书，全权委托朱xx处理房屋租赁的一切事宜，12月24日魏xx离开了齐齐哈尔市，之后的事情魏xx就不知道了。上述事实有原告提交的商服房屋（或商铺）租赁合同复印件一份、租赁房屋的房产证复印件一份、齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204民初xxxx号民事判决书复印件一份、xx热力集团公司出具的热费缴纳提示单复印件一份、xx物业管理有限公司出具的证明一份，齐齐哈尔xx热力集团万星供暖有限责任公司新工供热站出具的2019-2020采暖期xx开发热费明细及付款情况汇总表及被告提供的热力费票据一张、发票原件二张，收款收据原件一张，收据原件一张，南山花熙业主手册原件一份为证及原、被告的当庭陈述在卷为凭。本院认为，本案的争议焦点是：一是被告欠缴物业费、热费的行为是否构成违约以致解除合同。二是原告是否有权收热费及物业费；对于焦点一本院认为，（2019）黑0204民初xxxx号民事判决书已经明确被告给付原告涉案房屋第二年（2019年8月31至2020年8月30日）的租金42,000.00元，并驳回原告要求解除租赁合同的诉讼请求，原、被告均未上诉，该民事判决书已发生法律效力，因该生效文书明确租赁合同继续履行，原告在生效文书判令被告给付第二年涉案房屋租金的情况下再要求被告迁出，与生效判决的内容相悖，于法无据，且被告辩称其不交热费及物业费的理由是涉案房屋地下架空层漏水，被告与原告正在法院进行诉讼，被告主观上没有恶意违约的故意，故本院对原告要求解除商服房屋租赁合同及被告迁出的诉讼请求不予支持。对于焦点二本院认为，依据生效判决及合同约定，被告应给付物业费及热费，但因被告没有给付，构成违约；关于向谁给付的问题，因原告是房屋的产权人，依据惯例，原告应是物业合同及供热合同的相对方，收取物业费和热费的部门应向房屋的所有权人主张权利，而非向承租方主张，现因被告没有按照约定自行给付物业费及热费，原告为避免自己的违约责任及损失扩大，有权向被告主张物业费及热费，并由原告向收费部门代缴，故本院对原告诉请被告支付2019-2020年度热费、滞纳金及2019年8月31日至2020年8月31日的物业费的主张予以支持。虽被告主张原告诉请的2019年度热费的金额与上一年不符，应为17,750.6元，但是根据热力公司出具的缴费通知单已经明确涉案房屋2019-2020年度的热费为12,268.55元，滞纳金为1,294.33元，该金额不高于被告之前缴纳的热费额度，故本院对原告诉请的热费的欠缴金额予以支持。另本院认为虽被告需缴纳物业费及热费，但因涉案房屋地下架空层漏水问题正在法院进行诉讼，责任划分尚未明确，被告缴纳本案的物业费及热费后，可将其作为损失待责任划分明确后，在涉案房屋漏水损害赔偿案件中进一步处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定判决如下：一、被告齐齐哈尔市xxx餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告齐齐哈尔xxxx开发建设（集团）有限公司2019-2020年的热费12,268.55元、滞纳金1,294.33元及2019年8月31日至2020年8月31日物业费3,610.56元，共计17,173.44；二、驳回原告齐齐哈尔xxxx开发建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取115.00元，由被告齐齐哈尔市xxx餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 刘 畅二〇二〇年七月二十七日书记员 赵文靖