贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初1763号原告(反诉被告)：中天城投集团城市建设有限公司（以下简称中天公司），住所地：贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”。法定代表人：张智，系该公司总经理。委托诉讼代理人;胡菲琪，女，XXXX年XX月XX日生，汉族，住贵阳市南明区。被告张华（反诉原告），男，XXXX年XX月XX日生，汉族，住贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：王锦程，贵州秉尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐东，贵州秉尚律师事务所实习律师。原告中天城投集团城市建设有限公司与被告张华商品房买卖合同纠纷及反诉原告张华与反诉被告中天公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。中天公司委托代理人胡菲琪，张华委托代理人王锦程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天公司提出如下诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2018年11月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：ＣＤXXXX）及《补充协议》；2、判决被告向原告支付违约金97713.3元；3、判决被告协助原告办理云岩区房屋《商品房买卖合同》备案登记（现售合同登记号为ＸXXXXXXX）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；4、判决诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2018年11月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下称“合同”）。合同约定：被告购买原告位于云岩区房屋，总价款为977133元；被告于合同签订之日向原告支付首期房款489133元，余款488000元以银行按揭贷款方式支付。合同生效后，被告向原告支付了首期房款，但因被告原因导致未能获得银行贷款，尚欠488000元房款未支付。此前，原告曾多次催促被告向原告支付余下房款，但被告至今仍未履行。根据原告与被告签订的《补充协议》第4.1.2条第一款及第三款约定，被告贷款不能导致逾期付款的，原告有权按照上述约定解除合同，要求被告向原告支付违约金及配合办理注销手续。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告张华对本诉答辩并提出反诉请求称：2018年11月2日，反诉原被告签订《商品房买卖合同》，反诉原告购买了反诉被告位于云岩区房屋，用于经营酒店。按照反诉被告的办理贷款流程，反诉原告提交材料给反诉被告指定的合作银行进行个人贷款的审查，符合贷款条件后通知反诉被告，反诉被告再与反诉原告签订《商品房买卖合同》，在通过审查后，因反诉被告指定的银行单方要求提高利率，反诉原告不同意，因此银行为依约定贷款，所以本案不能贷款并非反诉原告的原因。反诉原告购房后与2019年4月30日将所购公寓租赁给陈浩，用于经营酒店，共计收取了10万元定金，但因该公寓的消防及住建相关部门不能办理酒店经营使用手续，无法经营而于2019年6月15日解除合同。反诉原告购买本案不动产的目的是经营酒店式公寓，反诉被告在出售该商品房时所作的宣传是酒店式公寓，反诉原告与第三人的租赁合同发生纠纷后，向反诉被告的销售人员、销售经理、总经理等管理人员反映情况，均表示会积极协调，报政府批准增加可以居住和经营ＬＯＦＴ公寓式酒店的功能，反诉原告表示，只要能实现可以经营ＬＯＦＴ公寓式酒店的功能，愿全部付清尾款。本案的违约人应是反诉被告，请求判令：1、解除反诉原被告双方于2018年11月2日签订的编号为ＣＤXXXX的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、反诉被告退还反诉原告支付购房所支付的定金2万元，首付款469133元，维修金9771元，合计498904元；3、判决反诉被告支付反诉原告资金占用费42240.54元（以498904元为基数，按年利率6%的标准，从2018年11月2日起算，暂计算至2020年11月2日）直至已付款项及资金占用费付清之日止；4、反诉被告支付反诉原告律师费11316元；5、判令反诉被告支付反诉原告房屋增值利益约5万元（以评估结果为准）；6、判令本案诉讼费、评估费等所有诉讼相关费用由反诉被告承担。中天公司辩称：我公司同意第一项诉请；我方认为根据合同及补充协议在原告未配合办理备案登记注销手续以前，达不到退还已支付购房款的条件，并且涉案房屋维修基金及权证款并非我公司收取，不应向我方主张，合同中明确约定涉案房屋性质归还用途为办公，我方不存在欺诈原告购买房屋的行为，故原告要求我方承担资金占用费没有事实依据及合同约定；关于律师费的支付因在合同中无约定，原告聘请律师处理相应事物，是享受额外的权利，不应由我方承担；涉案房屋在房款未全额支付的条件下且为交付给原告的前提下，原告并未从形式上、实质上享有房屋所有权，即房屋不属于原告的前提下，对房屋无享有权益。本院经审理认定事实如下：2018年10月27日，张华向中天公司支付未来方舟XXXX号房屋定金2万元。2018年11月2日，被告张华因购买原告开发的位于“云岩区渔安安井片区未来方舟XXXX号”、规划用途为办公的房屋，与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第七条约定“按照套内面积计算，该商品房单价每平方米14467.47元，总价款977133元”；第八条约定“贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款489133元，余款488000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”；第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”。第十一条“（一）出卖人应当在2019年1月2日前向买受人交付该商品房……”2018年11月2日，张华向中天公司支付购房首期款469133元。同年11月9日，张华向户名为“贵阳市住建局维修资金缴费5”的账户支付涉案房屋维修基金9771元。并向案外人贵州中天立馨房地产经纪有限公司支付房屋权证费146246.46元，在贵州中天立馨房地产经纪有限公司出具的《收款收据》中载明：今收到张华XXX号到XX号交来代收权证款146246.46元，契税137534.22元，印花税2292.24元、代办费3120元、登记费3300元、查询费0元。同日，中天公司就涉案房屋办理了备案登记，取得编号为XXXXXXX的备案登记。2019年4月18日，中天公司向张华邮寄一份《告知函》，要求张华在3日内支付X号至X号房屋的剩余购房款共计2288000元.2019年7月11日，中天公司再向张华邮寄一份《催告函》，再次对上述房款进行催收。后因被告张华未向原告支付剩余购房款，原告遂诉至本院，提出如前诉请。张华认为原告系违约金，故提出反诉请求如前。庭审中，中天公司述称：涉案DXX栋房屋用途为办公，原来办公用途的房屋也有人用于居住，后面管得比较严，办公房屋就不能用作酒店经营。会议纪要中的王昌忠是我方员工，我方确实向云岩区政府提交过增加XX号楼商业使用功能的申请，目前没有回复，是否能够解决作为代理人不清楚。涉案房屋现尚未交付。张华述称：办公房屋不能用作酒店经营，经我方核实，原来的房屋可以经营酒店适用是因为报规划的时候加入了商业使用功能，现在本案涉案房屋没有报商业使用功能，中天公司申请商业使用功能但没有得到答复，也是我方未能将涉案房屋办理用作酒店经营的原因。张华是在2019年5月15日左右知晓涉案房屋不能经营酒店。张华的反诉请求主张赔偿合同中未对该部分进行约定个，但客观上张华存在损失，故请求赔偿。涉案房屋现已交付，我方除涉案六套房屋外，还另全款购买了两套房屋，所以协调将涉案房屋提前交付，现在不能提供交房手续。我方曾到银行办理过房屋贷款，经审查合格后，银行提出贷款利率为年利率13%，张华认为过高不同意，后期我方与中天公司协商，协商情况为情况说明中载明内容，我方也愿意支付全款。上述事实，有原、被告对陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，中天公司与张华签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。现双方均诉请解除该《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本院予以准许。因涉案房屋已办理备案登记，故应由张华配合中天公司办理涉案房屋备案登记的注销手续。对于合同解除后，违约责任的承担问题。中天公司主张系张华逾期支付购房款，存在违约；张华主张系中天公司虚假宣传导致合同目的不能实现。经查，庭审中，张华提交的演示文稿、图片、《专题会议纪要》虽系打印件、复印件，但演示文稿、图片载明内容为《中天·未来方舟X栋LOFT公寓》宣传资料，鉴于中天公司系该公寓的销售方，其应出示原宣传资料与本案张华提交该份资料进行比对，但其并未提交；结合中天公司代理人陈述“会议纪要中的王昌忠是我方员工，我方确实向云岩区政府提交过增加X号楼商业使用功能的申请，目前没有回复”内容，中天公司应对外作出涉案房屋用途为公寓的宣传。即导致《商品房买卖合同》解除的原因为因中天公司的虚假宣传导致张华购买的涉案房屋不具备“公寓”使用用途，而非张华逾期付款导致，故对中天公司主张由张华支付违约金97713.3元的诉请，于事实法律无据，本院不予支持。《商品房买卖合同》解除后，中天公司应退还张华向其支付的定金20000元、首付款469133元，对于维修基金9771元，中天公司虽非收款人，但该费系因购买涉案房屋支出的合理费用，现因中天公司违约行为导致解除，应由中天公司退还。对张华反诉主张的资金占用费，张华除上述实际损失外，其购房款489133元由中天公司占用，客观上存在损失，双方虽未进行约定，但考虑本案合同系因中天公司原因导致不能履行，故本院酌情按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿损失，2019年8月20日之后的资金占用损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对张华主张的律师费，该费双方并无约定，且非诉讼必须费用，本院不予支持。对张华主张的房屋增值利益，该房屋张华并未全额支付房款，也未取得涉案房屋所有权，不应取得房屋溢价部分利益，故对张华该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经本院审判委员会审议决定，判决如下：一、解除原告中天城投集团城市建设有限公司与被告张华于2018年11月2日签订的编号为CXXXX的《商品房买卖合同》；二、被告张华于本判决生效之日起十日内协助原告中天城投集团城市建设有限公司办理云岩区渔安安井片区未来方舟XXX号房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；三、驳回原告中天城投集团城市建设有限公司其余诉讼请求。四、反诉被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张华购房定金20000元、首付款469133元及资金占用费（资金占用费以489133元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年11月2日计至2019年8月19日，2019年8月20日之后资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至退还购房款489133元之日止）；五、反诉被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告张华维修金9771元。六、驳回反诉原告张华的其余诉讼请求。本诉案件受理费7236元（已减半收取），由原告自行承担（已预交）；反诉案件受理费9508元（已减半收取），由反诉原告承担369元（已预交），由反诉被告承担9139元（反诉原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇二〇年七月三日书记员 李安涛