福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2615号 上诉人（原审原告）：福建盛创房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道**。 法定代表人：李存，总经理。 委托诉讼代理人：王丽君，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：江彦磊，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：林奋，女，1972年2月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林武（系林奋姐姐）,女，住福建省福州市台江区。 上诉人福建盛创房地产开发有限公司（以下简称盛创公司）因与被上诉人林奋商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 盛创公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持盛创公司的诉讼请求；2.判令林奋承担一、二审诉讼费用及鉴定费。事实与理由：一、《认购协议书》的当事人为盛创公司和林奋，因更名程序三方无法达成一致意见，盛创公司、林奋并未与林强签订《认购协议书》转让的任何文件，故一审法院认定盛创公司同意林奋将《认购协议书》项下的权利义务全部转让给林强，不符合事实，没有法律依据。二、林奋未在《认购协议书》约定期限内与盛创公司签署《商品房买卖合同》，盛创公司有权解除《认购协议书》并没收定金。三、盛创公司已按《认购协议书》约定地址向林奋寄发《解除通知书》,该通知书已有效送达林奋,并不能因非林奋本人签收而否认其有效性。四、盛创公司与林奋之间的《认购协议书》已解除，林奋应履行合同解除后的全部义务，包括配合盛创公司办理《商品房买卖合同》网签备案、预告登记注销等相关手续。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，恳请法院依法改判。 林奋辩称，一、2017年9月，盛创公司与林奋就讼争商品房延迟签订正式商品房买卖合同一事达成更名协议，并且已部分履行。《顾客申请记录表》、《更名申请审批表》为林奋与林强共同签名，盛创公司在《增减人权益审批单》上签字盖章，且已经部分履行：退还林奋10万元购房款，收取林强10万元购房定金。盛创公司、林奋、林强就变更事宜已达成共识。二、盛创公司已同意林奋的变更申请，同意将讼争商品房变更至林强名下。盛创公司再要求没收定金，缺乏法律依据。三、林奋通讯地址未变更，也未收到盛创公司关于解除通知书的邮件。司法鉴定单号为“1055666710829”EMS邮寄凭证上“林奋”签名不是林奋所签，该邮寄凭证不能作为本案认定事实的根据，因此鉴定费应由盛创公司承担。四、商品房买卖合同网签备案注销手续至今未办理责任在于盛创公司。根据福州市不动产登记和交易中心要求，在办理商品房买卖网签备案注销手续前，开发商需将客户已付购房款退还给客户。盛创公司至今未退还购房款，导致网签备案注销手续无法办理。五、林奋不同意解除《认购协议书》，若要解除，林奋、林强将共同诉请盛创公司赔偿林奋、林强因该套商品房溢价损失56万元。六、一审、二审诉讼费用及鉴定费用应由盛创公司承担。 盛创公司向一审法院起诉请求：1.判令确认盛创公司与林奋签订的《三盛•滨江国际认购协议书》已解除；2.判令林奋已向盛创公司支付的10万元定金不予退还；3.判令林奋配合盛创公司办理解除《商品房买卖合同》预告登记相关手续；4.判令林奋承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年5月31日，原告盛创公司（出卖人）与被告林奋（买受人）签订《三盛•滨江国际认购协议书》，约定：买受人已对出卖人所开发的［三盛•滨江国际］ＳＯＨＯ项目有关信息（包括拟认购房产情况、位置、周边环境和抵押情况等）作了充分了解；买受人认购的房产位于福州市仓山区，建筑面积56.27㎡，购房款总价1491155元，该单元的用途为商务办公；在买受人签署该协议书时，即向出卖人交付定金100000元；购房款的付款方式按分期付款执行：第一期2017年6月7日前支付全部购房款的30%计451155元、第二期2017年12月7日前支付全部购房款的40%计600000元、第三期2018年6月7日前支付全部购房款的30%计440000元；出卖人应在该房产具备签约条件后向买受人发出签订《商品房买卖合同》通知书，买受人应于出卖人发出该通知书之日起7个日历天内与出卖人签订《商品房买卖合同》，否则出卖人有权选择单方面解除协议，不退还定金并有权将该房产另售他人；《商品房买卖合同》签订后，买受人所交购房定金转为《商品房买卖合同》约定的购房款；买受人确认通讯地址无误，今后若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此造成的责任均由买受人承担；出卖人按照买受人地址寄发函件，非因出卖人的原因买受人未收到的，自函件寄发之日起第3日，视为送达等等。上述认购协议书签订后，被告于2017年5月31日向原告支付定金100000元，于2017年6月7日、6月8日分别向原告支付购房款287000元、64155元。2017年11月25日，原告向被告开具了金额分别为100000元、287000元、64155元福建增值税普通发票。2017年6月19日，原告按《认购协议书》上记载的被告通讯地址向被告邮寄送达催签《商品房买卖合同》通知函。2017年9月26日，被告及案外人林强向原告填写《更名申请审批表》及《顾客申请记录表》，申请事由“本人林奋（350103197202040024）于2017年5月31日购买三盛滨江国际5＃楼312单元，经家人商议决定将原认购人林奋（350103197202040024）变更林强（350103197202040016），变更后，三盛滨江国际5＃楼312单元的认购人为林强（350103197202040016），房屋总价按原总价（1491155元）执行。本人承诺由此产生的一切后果由本人自行承担，与贵公司无关。望贵公司批准”。原告经办人、销售代表及项目销售专案人员在《更名申请审批表》及《顾客申请记录表》签名确认。2017年10月25日，原告向被告出具《增减权益人审批单》，记载“变更前客户林奋，变更后客户林强”。2017年12月2日，被告向原告出具《认购定金已交金额退款申请》，内容大致是“本人于2017年5月31日以分期付款方式认购三盛滨江国际5＃312单元，并缴纳房款451155元。因更名需要，现本人决定退房，特向贵司申请退还房款451155元，分两次退清，第一笔退款100000元，第二笔退款351155元，该次申请退款100000元”。2017年12月26日，原告将100000元退入被告指定收款人林武的账户。另查，2017年12月7日，案外人林强向原告汇款100000元。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《三盛•滨江国际认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，本案中，案涉《认购协议书》签订后，被告申请将购买的该房产变更至案外人林强名下，原告亦签字确认，可视为原告同意被告将《认购协议书》项下的权利、义务全部转移给林强。根据合同相对性原则，该协议书的合同相对人即为原告与案外人林强，与被告无关，故原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于被告辩称要求原告返还定金并赔偿讼争房产溢价损失56万元的问题，因在本案中未提出反诉，故一审法院不作处理，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告福建盛创房地产开发有限公司的诉讼请求。 二审中，盛创公司向本院提交以下证据：证据1.不动产登记信息查询结果，证明讼争商品房已登记在林奋名下；证据2.福州市不动产和登记交易中心商品房预售合同登记备案办事指南，证明房地产开发企业与承购人网上签约商品房买卖合同并上传后即时完成合同备案手续；证据3.福州市不动产和登记交易中心新建商品房网上备案子系统操作手册，证明根据福州市不动产和登记中心要求，须通过商品房网签系统生成正式网签合同；证据4.福州市不动产和登记交易中心预告登记的注销办事指南，证明：1.签约30日之内未办理预告登记，与开发企业协商解除合同的，适用本指南；2.办理网签备案、预告登记的注销手续需林奋的配合；证据5.《解除认购协议书通知书》邮寄凭证，证明盛创公司已按《认购协议书》约定向林奋寄发《解除认购协议书通知书》，根据《解除认购协议书通知书》约定，非因盛创公司的原因林奋未收到的，自函件寄发之日起第3日，视为送达。即使邮寄凭证非林奋本人签字，也不影响认定该函件已有效送达；证据6.购买方为林奋的购房款发票（编号：03707435），证明2017年12月7日盛创公司收到林强账户汇入的10万元时，并未同意林奋更名为林强的申请，双方就更名事宜未达成一致意见，盛创公司认为该笔款项系林强代林奋支付的第二笔分期款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，对上述证据1-5的真实性予以确认。证据6涉及林强与盛创公司的法律关系，与林奋无涉。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，讼争商品房已办理网签备案手续（《商品房买卖合同》合同编号为：FZ1706XJ023924），讼争商品房现预告登记在林奋名下，备案登记的房屋座落为：福州市仓山区下渡街道南江滨西大道港头广场5#楼3层12商务办公号房。 本院认为，案涉《三盛•滨江国际认购协议书》原系林奋作为买受人与盛创公司作为出卖人签订，后林奋与案外人林强向盛创公司申请更名，盛创公司亦同意了林奋的更名申请。结合《更名申请审批表》、《顾客申请记录表》以及《认购定金已交金额退款申请》的内容以及盛创公司向林奋退还100000元购房款、收取林强100000元款项的事实可以推定，林奋、林强与盛创公司三方之间已于2017年10月25日协商达成一致：盛创公司与林奋解除原《三盛•滨江国际认购协议书》，林强、盛创公司按原《三盛•滨江国际认购协议书》确定的房屋总价1491155元条件重新协商讼争商品房买卖事宜。 如上分析，盛创公司与林奋已于2017年10月25日经协商解除了《三盛•滨江国际认购协议书》，现盛创公司要求没收林奋已付的定金10万元，缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉《三盛•滨江国际认购协议书》已解除，故盛创公司应将其已收取的购房款451155元（100000元+287000元+64155元）返还林奋，扣除盛创公司已退还的100000元，盛创公司还应向林奋退还购房款351155元。林奋应配合盛创公司办理讼争商品房的网签备案注销手续、预告登记注销手续。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初559号民事判决； 二、确认福建盛创房地产开发有限公司与林奋于2017年5月31日签订的《三盛•滨江国际认购协议书》于2017年10月25日解除； 三、福建盛创房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向林奋退还购房款351155元； 四、林奋于本判决生效之日起三十日内配合福建盛创房地产开发有限公司办理福州市仓山区下渡街道南江滨西大道港头广场5#楼3层12商务办公号房的网签备案注销手续、预告登记注销手续； 五、驳回福建盛创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费18220元，由福建盛创房地产开发有限公司负担9110元，由林奋负担9110元；鉴定费2500元，由福建盛创房地产开发有限公司负担，福建盛创房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付林奋。二审案件受理费18220元，由福建盛创房地产开发有限公司负担9110元，由林奋负担9110元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦