河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初5957号 原告秦皇岛市国运物业服务有限公司。 法定代表人黄家卓，经理。 委托代理人商忠良。 委托代理人蔡津生，河北渤海明达律师事务所律师。 被告李艳敏。 委托代理人刘慧。 被告刘慧。 原告秦皇岛市国运物业服务有限公司和被告李艳敏、刘慧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人商忠良、蔡津生,被告李艳敏委托代理人刘慧、被告刘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年11月29日，我公司与秦皇岛市国兴房地产开发有限公司签订前期物业服务合同一份，约定：我公司为太阳城25栋提供前期物业服务；住宅服务费标准为每平方米每月1.2元。被告是秦皇岛市海港区太阳城25栋（国兴蓝海湾）1单元2107号业主，由2011-2018年，被告未依约缴纳物业费，累计拖欠11384元，现经多次催要无果。故诉至法院。1、判令被告支付物业费11384元；2、被告负担本案一切诉讼费用。 被告辩称，第一章第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。对方没有经过业主选择服务企业，地产没有得到业主授权代行使自身权利。第二章、第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业:投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第三十二条国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。(1)对方物业公司需要出具2011年与以后的资质证明材料(2018年才取消资质证明的)(2)物业公司出具招投标的中标文件(3)没有3个投标时的证明文件与物业所在地的区、县大民政府房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业的(（4）)本小区不属于住宅规模小(5)管理的人员职业资格证书2011年与以后，问他谁是管理人员，让他出示。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。请出示我方与建设单位的合同，要(包含前期物业服务合同)第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。(需要在公开由业主与物业服务企业约定，你们有公开并与与业主预定吗。第六章、第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。(招投标的重要性)第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款:给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。(资质证书的重要性)第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款:给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。(职业资格证书)第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将-一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款:情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，一、市物业办告知一个合法合规的小区物业公司所需要的手续与文件资料。1.物业公司的工商执照2.物业公司授权某人执行管理小区物业的文件3.物业公司需在市或区物业办，注册备案管理本小区(才有行使物业办的权利进行收费)4.没有业委会之前，由街道办代行使权力，物业公司需要与街道办签署合同(包含服务内容、费用、违约等等)，并公示让广大业主知道。5.物业公司和业主们必须签订服务合同，服务内容必须标清，同时在服务合同中没有说清楚的地方列为无效。二、市物业办再次强调以上内容缺一不可，否则认定是非法的。并且业主可以拒绝缴费。物业公司收费必须有物价局批文，否则业主们不须要交任何费用。物业公司不提供交费发票业主们有权不交物业费。三、物业公司如是违法违规的将由街道办负责清除物业公司四、合法合规的物业公司在出现，对业主断水、断电、以电梯控制要挟收费、破坏业主财产、乱收费、服务不到位，未定期公示内容的都由由街道办出面解决。五、破坏公私财物、断电断水、半夜敲门、物业人员使用管制刀具，这些问题全属于涉黑一种，让办事处按黑社会报案处理。并让办事处无条件清理出去物业，并赔偿当事业主们的损失。与业主的合同物业公司出示物价局备案，物业办备案，小区内的公示照片信息。无业委会之前街道办代行使权力建设部《业主大会和业主委员会指导规则》2010年1月1日起施行第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《中华人民共和国合同法》第一章第三条平等原则，合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条合同的自由原则当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条公平原则当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。在《秦皇岛物业管理实施办法》中第三章第二十二条。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企，投标人少于3人或者住宅规模不足2万平米的,经区、县物业管理行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第四章第三十一条物业服务企业必须持物业管理行政主管部门门核发的物业管理资质证书。四十条物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托他人(龙祥物业)第三章第十八条与第二十四条写明与买受人(也就是业主)签订前期物业服务合司。根据物业管理办法--请出示与业主的签订协议经过公开招聘请拿出公开招聘的一些列文件与本小区内的公示照片。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、《前期物业服务合同》，证明我公司于2011年11月29日与国兴房地产开发有限公司签订的前期物业合同。约定公司提供太阳城25栋前期物业服务； 证据二、我公司物业保安的值班记录、保洁日志一份，证明我公司提供了保安、保洁服务；因原告每天、每项都有工作记录，数量巨大，无法全部列举，只提供部分材料，如果法庭需要核实全部材料，原告可以提供全部。 证据三、照片两张，证明保洁人员工作服务时的情况； 证据四、照片两张，内容是原告向被告催缴物业费的通知，证明因被告拖欠物业费，原告向被告进行追缴。 被告对原告所出示的证据提出质证意见如下： 证据一、物业公司与地产签订的，地产没有得到业主的授权来签订这份合同，必须签订合同地产需要招投标的形式，需要原告出示招投标的文件，或行政主管部门同意协议方式选聘物业的许可文件； 证据二、是内部记录，没有真实性，真实性不认可； 证据三、真实性不认可，无法证明真实性。 证据四、是原告提供的照片，没见过。 经本院审核认定:原告提供的证据一至证据四因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：2011年11月29日，秦皇岛市国兴房地产开发有限公司（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由于太阳城25栋前期物业服务公司龙祥物业无法正常经营，甲方通过协议选聘方式将太阳城25栋（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：太阳城25栋物业类型：商业、公寓楼坐落位置：太阳城25号总建筑面积：44999.3平方米。第九条在前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定，从其约定），住宅1.2元/月/平方米；商业：1元1月1平方米；小高层，高层住宅另行收取电梯水泵运行费：100元1户/年。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。电梯费：2层150元/年基数，每层加15元；二次供水费：每户100元/年，5层以上包含5层。 被告李艳敏系秦皇岛市海港区太阳城（国兴蓝海湾）25栋1单元2107室业主，其房屋建筑面积59.35平方米，原告为该小区物业管理单位。被告拖欠原告2012年1月1日至2018年12月31日期间物业费5982元（1.2元/月/平方米×59.35平方米×84个月）、电梯费3045元{《150元+15元×（21层-2层）》×7年}、二次供水费700元（100元/年×7年）、垃圾清运费252元（3元/月×84个月）。 本院认为，秦皇岛市国兴房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告依合同约定为太阳城25栋提供物业管理服务，被告李艳敏与被告刘慧系夫妻关系，被告李艳敏与被告刘慧亦应按合同约定共同向原告交纳物业费、电梯费、二次供水费、垃圾清运费。考虑原告举证情况，原告所举证据不能证实其完全履行了物业管理服务义务，原告的物业服务存在一定瑕疵，对原告向被告请求给付的2012年1月1日至2018年12月31日期间物业费酌情予以扣减5%较为合理。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告李艳敏与被告刘慧于本判决生效之日起十日内共同向原告秦皇岛市国运物业服务有限公司给付2012年1月1日至2018年12月31日期间物业费5682元（5982元×95%）、电梯费3045元、二次供水费700元、垃圾清运费252元，合计9679元。 二、驳回原告秦皇岛市国运物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费84元，由被告李艳敏与被告刘慧共同负担；于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  张丽艳 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  杜飞非