广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初8900号原告（反诉被告）：叶金星，男，1966年8月13日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区**********，公民身份号码350************233。被告（反诉原告）：黄超英，男，1973年12月19日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县************2，公民身份号码362************054。委托诉讼代理人：何倩平，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇，广东思辰律师事务所实习律师。原告叶金星与被告黄超英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，被告黄超英对原告叶金星提起反诉，依法合并审理和适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶金星，被告黄超英及其委托诉讼代理人何倩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶金星向本院提出诉讼请求：1.判令黄超英偿还4个月租金50000元，三个月违约金37500元，水电费20个月共2762元及此期间造成的经济损失37500元，期间少付租金1900元和2950元，总计132612元；2.判令黄超英承担本案全部诉讼费用。事实和理由：叶金星在顺德区乐从镇沙滘大道17号开店五年，2018年6月30日，因有其他事情，暂时把店铺租给黄超英三年，合同约定月租金12500元，通过银行卡号转账交租，每月5日前缴清租金，如故意逾期不缴纳租金，甲方有权收回房屋使用权保证金不予退回，另合同约定合同期过后应提前三个月通知甲方，不然要承担三个月租金和一切损失。黄超英从开始都没有按时交租金，每个月都晚一个月付租金，而且8月份少付租金1500元，9月份少付租金400元，从开始至今水电费共20个月合计2762元都不肯交纳，每个月都多次催要租金还是一直拖着，这几个月电话不接微信拒复，从去年12月份开始都未付租金。据此，叶金星提起诉讼。诉讼中，叶金星变更诉讼请求其中租金增加后共6个月合计75000元，而经济损失则减少后只请求12500元，诉讼总计金额132612元不变。黄超英辩称：一、叶金星的诉讼请求无事实及法律依据。截至2020年1月份，黄超英均按合同约定付清了2019年的租金。2020年2月初，黄超英与叶金星通过电话沟通，因为疫情原因无法继续使用案涉商铺，等疫情缓和后回广东就将商铺腾空返还给叶金星，租金也会结清。2月28日，黄超英通过村委申请后才能开到商铺大门，2月29日将里面的货物腾空，叶金星可以随时将商铺再出租出去。关于少付租金是双方协商后，叶金星同意减免的，而三个月的违约金和经济损失均并无事实依据。二、对于叶金星要求黄超英支付20个月水电费2762元的数额，黄超英无法予以确认。首先，沙滘大道17号的房屋有两个商铺出租，黄超英租用的是其中一个。2018年8月10日，黄超英应村委工作人员通知要及时交纳电费，因此，黄超英自行到供电公司交纳了电费460.09元，后与叶金星沟通发现商铺并没有分装水电表，只有一个总表计算整个房屋的耗电、耗水情况，叶金星因此提醒黄超英不要再自行到供电公司交纳电费。此后，自2018年8月至2019年11月23日期间，叶金星每月均未向黄超英报备商铺的用水电情况，也并未告知黄超英对应月份的水电费数额。2019年11月23日，叶金星通过微信拍照的方式将手写的应交水电费记录情况发送给黄超英，但里面的记录混乱不清，黄超英无法理清确认。综上，叶金星的诉请并无事实与法律依据，恳请法院予以驳回。黄超英向本院提出反诉请求：1.确认黄超英与叶金星于2018年6月30日签订的《房屋租用合同书》于2020年3月1日解除；2.判令叶金星承担本案本诉与反诉所产生的诉讼费用。事实和理由：黄超英与叶金星于2018年6月30日签订《房屋租用合同书》，约定：“甲方将东村沙滘大道17号，房屋店铺38平方米出租给乙方经营……一、租用时间由2018年6月30日起至2021年7月1日止，租金为每月12500元，使用前乙方先付25000元正人民币给甲方作保证金。乙方在使用期未满而自动放弃承租的或违反合同规定的，没收保证金及终止合同……”黄超英租用案涉商铺用于经营家具外贸。合同签订后，叶金星并未按照合同约定于2018年7月1日将商铺交付给黄超英使用，延误黄超英进场布置及开业经营，另外商铺上的建筑存在安全风险，但多次与叶金星沟通均未能妥善解决。其次，叶金星交付的商铺并未做好清洁工作，将废弃的垃圾杂物堆放在店门，商铺所在的村居管理人员要求整改下代叶金星出资清理干净。经双方协商一致，叶金星减免黄超英8月份租金1500元。2018年8月，黄超英开业快一个月的时间，叶金星并未通知黄超英上一月应交的水电费用数额，反而是村居工作人员到店提醒上一个月的案涉房屋的电费均未支付，黄超英担心被停电导致无法正常使用商铺经营，马上到供电公司缴纳电费460.09元。后经了解，上述电费除了案涉铺位的电费外还包含了东村沙滘大道17号房屋的其他电费，因此，双方协商一致，叶金星减免黄超英9月份租金400元，用于抵扣黄超英替东村沙滘大道17号房屋垫付的其他电费，同时明确黄超英不能直接向供电供水公司交纳电费水费，而应该由叶金星明确告知其所耗水、电量及费用后交给叶金星。此后，黄超英均按照叶金星的通知支付租金使用商铺。2020年1月，黄超英回老家过春节，后因疫情防控未能及时返程，商铺也未能正常经营。黄超英与叶金星经过多次协商后，黄超英明确告知叶金星无能力继续租用商铺，需要解除合同关系，从老家返程后搬离，将商铺返还给叶金星。2020年2月下旬，黄超英正式撤场，双方租赁关系自2020年3月1日起正式终止。恳请法院依法裁判，支持黄超英的诉讼请求。叶金星对反诉辩称：黄超英的反诉陈述都不是事实，在2018年7月1日时叶金星已经全部清空商铺交付，是黄超英自己没有搬进去。当时黄超英向叶金星说交了97元，现却乱说交了400多元，也没有说过减免400元。如果黄超英不租应该提前告诉叶金星，但到现在才把锁匙交回。对于黄超英反诉解除合同，因为黄超英今天才交锁匙给叶金星，合同约定是要提前三个月通知的，所以黄超英要承担相应的责任。本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，叶金星与黄超英签订一份《房屋租用合同书》，约定叶金星将位于佛山市顺德区乐从镇东村沙滘大道17号的商铺计38平方米出租给黄超英，租用期限自2018年6月30日至2021年7月1日，租金每月12500元，在每月5日前缴清租金，如黄超英逾期5天不缴纳租金，叶金星有权收回房屋，保证金没收；电费、水费、垃圾费由黄超英负担，电费按每度1元计收，水费按每月20元计收，垃圾费按每月20元计收等内容。黄超英租赁商铺后用于经营家具销售，其中2018年7月的租金已经支付给叶金星，但2018年8月份少支付租金1500元，2018年9月份少支付租金400元，此后租金按数支付至2019年12月。期间，由于黄超英租赁商铺所在房屋还有另一商铺出租，但对应供电公司只有一个电表并进行缴交电费，内部则有分表分别统计各自的用电数量。其中，黄超英已向供电公司支付了2018年7月份的电费460.09元（包括两个商铺），还支付了2018年6月其租赁商铺所占的电费97元。但之后的电费都是由叶金星全部向供电公司支付，黄超英因对电费有异议均没有向叶金星付回，叶金星多次向黄超英催缴电费亦无果。黄超英也在2020年1月份开始没有在5日前向叶金星支付租金，该月底我国发生新冠肺炎疫情，案涉商铺所在片区因防疫实施限制管理，期间，黄超英有向叶金星提出不再租赁商铺，但叶金星没有同意。双方发生纠纷，叶金星于2020年4月15日向本院提起诉讼。诉讼中，黄超英于2020年6月16日向叶金星交回了商铺锁匙。本院认为，叶金星与黄超英签订的《房屋租用合同书》合法有效，应受法律保护。黄超英认为《房屋租用合同书》已在2020年3月1日解除，并反诉请求予以确认，其理由是受疫情影响无力继续租用商铺。确实，我国在2020年1月底发生新冠肺炎疫情，造成案涉商铺所在片区限制管理约2个月，黄超英使用和经营商铺受到影响，但该情况并不是长期不可克服及不能使用，承租人应可通过灵活的措施及经营方法来消除影响继续履行，以保障已经签订的合同的稳定性，故黄超英上述单方解除租赁合同的理由不充分，本院不予支持，《房屋租用合同书》不能在该时起解除。但叶金星与黄超英在2020年6月16日到庭时交接了商铺锁匙，该行为实际上是双方协商同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，故本院认为《房屋租用合同书》是在2020年6月16日解除，并且商铺已经交接完毕，交接后不应继续计收租金。对于叶金星起诉请求支付的6个月租金，是从2020年1月份开始计算，因引起本案纠纷与2020年1月底我国发生新冠肺炎疫情有重大关系，造成商铺所在区域暂时实施限制管理，确实影响黄超英使用商铺及经营，而疫情及疫情防控措施导致黄超英基本没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对黄超英明显不公平，因此本院根据公平原则适当变更租赁合同中关于租金部分的内容，即应给予减免租金。结合案涉商铺紧靠乐从家具城且是用于摆放家具进行销售，故本院参照由乐从家具商城所组成的佛山市顺德区乐从镇家具城商会发出的租金优惠方案对本案进行变更减免，即2020年2月全免，3月和4月减半，据此计得2020年1月1日至6月16日各月租金为12500元、0元、6250元、6250元、12500元、6666.67元（12500元÷30天×16天），合计44166.67元。叶金星请求全额支付租金，本院不予支持。叶金星还有请求黄超英支付2018年8月份少付的租金1500元，2018年9月份少付的租金400元，叶金星已提供了能反映相应少付情况的银行转账凭证，应予认定。黄超英则认为是由于叶金星迟延交付商铺和没有清理垃圾等原因，双方协商同意减免上述数额的租金，但黄超英的举证不足以证明叶金星确实明确已经表示同意作出相应的减免，故黄超英的辩解本院不予采纳。但后来庭审中叶金星表示有同意减免400元，本院予以确定，即黄超英还应向叶金星支付少付的租金1500元。上述共计黄超英应向叶金星予以支付租金45666.67元（44166.67元+1500元）。关于水电费，在《房屋租用合同书》中有约定由黄超英承担，虽然叶金星没有提供双方每月签名确认的具体用水用电数量（度数），对此有所不足，但黄超英实际使用了商铺确实会产生一定水电费用，现叶金星请求黄超英使用商铺期间的20个月水电费共2762元（已不包括其他商铺部分），即每月约138元，经审查，该数额较为合理，本院酌情以此确定。但叶金星又有确认黄超英支付了2018年6月份属于黄超英未使用商铺前的电费97元，还有黄超英直接向供电公司支付2018年7月份电费460.09元，均应予扣减，因此黄超英应向叶金星支付水电费为2204.91元（2762元-97元-460.09元）。叶金星还有诉讼请求支付三个月违约金37500元和变更后请求的经济损失12500元，由于本案是因疫情引起的，对双方均造成影响，故不宜认定是一方违约导致合同解除，上述请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告叶金星与被告黄超英在2018年6月30日签订的《房屋租用合同书》于2020年6月16日解除；二、被告黄超英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶金星支付租金45666.67元、水电费2204.91元，合计47871.58元；三、驳回原告叶金星的其他诉讼请求；四、驳回被告黄超英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计1476.12元，财产保全申请费1183.06元，合计2659.18元（原告叶金星已预交），由原告叶金星负担1699.24元，被告黄超英负担959.94元。案件反诉受理费减半收取计2150元（被告黄超英已预交），由被告黄超英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  萧永宜二〇二〇年六月二十九日书记员  劳雪清