四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初2896号 原告（反诉被告）：李钢，男，1968年3月10日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：肖文平，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小玉，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：成都懿鼎商贸有限公司，住所地：成都市武侯区机投镇祥和街**。 法定代表人：娄长兴。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都新同瑞资产管理有限公司，，住所地：成都市锦江区总府街******** 法定代表人：廖俊萍。 委托诉讼代理人：张骞鹤，四川新开元律师事务所律师。 原告李钢诉被告成都懿鼎商贸有限公司（简称懿鼎公司）、成都新同瑞资产管理有限公司（简称新同瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告新同瑞公司在法庭辩论结束前对李钢提起反诉。经审查后，本院依法受理了懿鼎公司提起的反诉。本诉和反诉案件依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李钢及其委托诉讼代理人肖文平、徐小玉，被告懿鼎公司的委托诉讼代理人商洋、新同瑞公司的委托诉讼代理人张骞鹤到庭参加诉讼。案件审理过程中，各方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李钢诉称，本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉诉称：诉讼请求：1、确认《商铺租赁合同》于2018年6月4日予以解除；2、判令被告懿鼎公司退还原告已付租金1211250元、物业费213750元、保证金570000元，共计1995000元；3、判令被告懿鼎公司支付原告遭受的装修损失630560.67元；4、判令被告懿鼎公司支付原告利息损失（以已付租金［含物管费］＋保证金＋装修损失为基数，按照银行同期贷款利率，自2015年6月7日起计算至实际支付日止）；5、判令被告懿鼎公司承担本案全部诉讼费、鉴定费等费用。事实和理由：2014年，被告懿鼎公司将锦江区整体打造成“春熙荟”商场，并对外招租。2015年5月6日，原告根据被告招商广告商的联系方式与被告联系，进行商铺租赁洽谈。工作人员向原告出示了被告懿鼎公司与被告新同瑞公司签订的《委托经营协议书》，要求原告与被告懿鼎公司委托的被告新同瑞公司签订《商铺租赁合同》。当日，原告与被告懿鼎公司签订了《租房诚意金协议》，约定租金按1000元／平米／月（含物管，实用面积租金）计算，并交付了2万元租房诚意金。2015年5月7日，原告基于被告懿鼎公司与被告新同瑞公司已于2014年2月8日签订《委托经营协议书》的事实，与被告懿鼎公司委托的被告新同瑞公司签订了《商铺租赁合同》。工作人员一并将签署好的《商铺租赁合同》（附商铺平面位置图）和《委托经营协议书》复印暂、房屋产权证复印件交给了原告。该《商铺租赁合同》约定，原告租赁的商铺位于成都市锦江区商，实用面积285平方米，租赁给原告用于服装销售，租赁期限为5年，自2015年6月7日至2020年6月6月止（免租期4个月），租金为242250元／月，物管费42750元／月，租金半年一付，租房保证金为57000元，合同约定双方发生争议的由房屋所在地人民法院管辖。合同签订后，原告按约向被告懿鼎公司委托的被告新同瑞公司交付了租房保证金、五个月的租金（含物管费），合计人民币1995000元。后被告懿鼎公司向原告交付了房屋，原告遂进场装修，合计共花费装修费80万元。商铺装修好后，原告才发现该商铺所在的“春熙荟”商场由于消防问题未验收合格不能交付使用，商场不能正常开业，原告遂找被告新同瑞公司却发现被告新同瑞公司也已经撤场无法联系；原告多次去找被告懿鼎公司，但也无法找到被告懿鼎公司，原告租赁的商铺一直不能经营，根本不能实现合同目的。至今，“春熙荟”商场仍未开业。2018年6月4日，被告懿鼎公司突然向原告发出《通知书》，声称其与被告新同瑞公司已解除委托关系，《商铺租赁合同》产生的全部权利及义务由被告懿鼎公司承担，并以原告欠付租金为由要求解除《商铺租赁合同》。原告认为，“春熙荟”商场因为被告自身的原因未能开业，原告承担的商铺无法正常经营，造成原告巨大经济损失（直接经济损失及间接经营利润损失），被告懿鼎公司作为违约方不享有合法解除权，但因被告懿鼎公司明确表示要解除合同，故原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《城市房屋租赁管理办法》第十二条第二款之规定，同意解除《商铺租赁合同》，并要求被告退还已经交租金、保证金，赔偿原告遭受的直接损失（含装修损失及租金占有利息损失）。现原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定提起诉讼，请求法院判如原告所请。 被告（反诉第三人）懿鼎公司辩称：1、原告在诉状中称其承租商铺所在的春熙荟商场至今未开业，导致原被告租赁合同目的无法实现，与客观事实不符，春熙荟商场实际情况是属于部分开业，部分未开业状态，而未开业的部分全部集中在春熙荟商场内部，本案中原告承租的商铺系临街商铺，有独立进出口；2、原告于2015年5月7日与被告新同瑞公司签订商铺租赁合同，承租商铺位于成都市锦江区，合同约定月租金为242250元，原告于2015年7月17日接手案涉临街商铺，并进行装修后实际使用该临街商铺经营至2017年10月底，依据合同约定，原告应支付二被告租金5814000元，原告实际仅支付租金1211250元，尚欠二被告4602750元。3、临街商铺的承租者应当依约支付租金，被本案司法确认过，故同样承租临街商铺的原告应当支付商铺租金。4、同意双方签订的商铺租赁合同于2018年6月4日解除。5、由于原告实际使用商铺经营又拒绝支付租金，依据租赁合同第八条第二款的约定，原告缴纳的保证金不予退还，原告装修商铺的费用属于自身经营需要，不应当由被告承担。综上所述，恳请驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）新同瑞公司本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：1、原告所租商铺系临街商铺且已正常开业经营，因此不应当退还租金及保证金。2、因原告商铺已正常开业，其装修损失是其自身的商业风险，被告新同瑞公司不应当承担所谓的装修损失。3、即使要计算装修损失，对于鉴定部分也应当不予计算已拆除部分及安全文明施工费、规费等，因为该部分并未实际产生。二、关于反诉诉称：诉讼请求：1、判令反诉被告支付拖欠的17个月租金合计4118250元；（现当庭变更为：要求被告支付拖欠的2015年7月17日至2017年10月17日扣除3个月免租期和已经支付的5个月租金尚欠19个月租金合计4602750元）；2、判令反诉被告支付反诉原告应收租金利息损失372215.44元（截止开庭之日为：603663.45元）（按照银行同期贷款利率，自2017年9月1日起暂计算至起诉之日，应计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：李钢与成都新同瑞资产管理有限公司于2015年5月7日签订《商铺租赁合同》，合同约定由反诉被告承租位于成都市锦江区用于服装销售，合同签订后，反诉被告于2015年7月17日接收了商铺并于2015年7月22日申请制作商铺户外招牌，招牌名称为ＸＩＮＳＥＬＹ，反诉被告对商铺进行了装修之后持续营业至2017年10月份，期间反诉被告以春熙大厦主商场没有开业影响其经营为由拒绝向反诉原告支付租金，在此营业期间反诉被告只支付了商铺营业必然发生的水电费，双方经过多次协商均未果，后反诉被告于2017年10月份自行撤场，至今尚未补交营业期间租金以及物业管理费等。综上所述，反诉被告接收商铺后持续经营至2017年10月份反诉被告既然使用并实际经营了商铺就应依约支付租金，现反诉原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定向法院提起反诉，请法院支持。 本院经审理认定事实如下：懿鼎公司为成都市锦江区1层至23层、建筑面积21651平方米春熙大厦一期房产和成都市锦江区正科甲巷17号负1层至6层、建筑面积14800平方米的春熙大厦二期（冠名为“鸿德春熙中心”）的业主。 后新同瑞公司受懿鼎公司委托对“鸿德春熙中心”进行翻新改造，以“春熙荟”商场的名义对外招商，双方于2014年2月8日签订《委托经营协议书》，约定懿鼎公司将上述春熙大厦一、二期房产交由新同瑞公司全权经营管理，有效期自2014年8月1日起至2034年7月31日止，新同瑞公司同意接受委托，有权在委托经营的全部商位面积内统一招商和安排品牌。2014年6月3日，懿鼎公司出具《承诺书》称：本公司作为出租房屋产权人，委托新同瑞公司（甲方）经营管理出租房屋，当新同瑞公司不能按时交付出租房屋，承租人（乙方）选择解除租赁合同，要求退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用时，本公司承诺对新同瑞公司（甲方）上述退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用的责任，承担连带担保责任。 2015年5月7日，新同瑞公司（甲方）与李钢（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落于成都市锦江区房屋（详见平面图），房屋实用面积285平方米；乙方向甲方承诺租赁用途为服装销售，租赁期限5年，从2015年6月7日至2020年6月6日止，甲方给予乙方4个月装修免租期，装修免租期应付租金的抵扣方式：租期前四年，每一年度首月免租，即2015年6月7日到7月6日免租、2016年6月7日到7月6日免租、2017年6月7日到7月6日免租、2018年6月7日到7月6日免租；租金为242250元／月，物管费42750元／月，前两年租金不变，从第三年起逐年递增5%，首期租金及物管费（即2015年6月7日至2015年12月7日）共计1710000元，乙方在2015年5月15日前向甲方支付完毕，之后乙方按合同约定付款日期提前十五日支付租金给甲方，乙方逾期未向甲方支付房屋租金等费用达十五日，甲方有权收回房屋并不退还保证金，且每逾期一日，按逾期应支付金额的万分之五／每天向乙方加收滞纳金直至乙方缴清所有费用为止；乙方应在2015年5月8日前，一次性向甲方支付房屋租赁保证金570000元；合同终止或解除时，如果乙方的所有费用均已结清，甲方通知或乙方归还房屋并经甲方验收后五个工作日内无息足额退还其保证金。第十一条“房屋交付与返还”约定，1.交付：甲方暂定于2015年6月7日前将房屋交付于乙方，如前述日期前甲方无法交付房屋，乙方同意以甲方实际交房日为准，租期及免租期自实际交房日起相应顺延，房屋交付应经双方交验签字盖章，交付房屋风貌、周边、权属状况、使用状况以现状为准。2.返还：租赁期满或合同解除后，乙方应及时（特殊情况下不超过5天）返还该房屋及附属设施，返还时房屋及附属设施应处于适用和安全状态，否则乙方承担赔偿责任……3.租赁期满或合同解除、终止等情形，乙方应在甲方通知搬离之日起5日内全部搬离完毕，否则视为乙方同意甲方有权处置房屋内的物品，甲方不负保管责任，由此所造成的一切损失由乙方自行承担……5.房屋返还交付后，对于房屋内乙方遗留的物品，甲方有权自行处置。第十四条“合同的解除及终止”，甲方将本合同约定的房屋另行租赁给第三方的，乙方有权解除合同……第十六条“违约责任”，1.甲方的违约责任，若甲方将本合同房屋另行租赁给第三方的，甲方构成违约，应当支付乙方违约金，违约金为本合同租赁期限内租金总额的20%；2.乙方违约责任，乙方违反本合同相关条款或义务，除有特别约定的条款外，均应按本合同租赁期限内租金总额的20%向甲方支付违约金。第十七条“争议的解决”，协商或调解不成的，双方均有权向房屋所在地人民法院起诉。第十八条“其他事项”，1、如有未尽事宜，双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2、合同履行中各项文件、通知或其他材料可以采用以下方式送达：（1）当面送达的以收件人签收为准；（2）不能当面送达的，可以向扉页双方的通信地址邮寄送达，寄出后五日视为已经送达，改变通信地址的，须及时书面通知对方。合同附有载明懿鼎公司为成都市锦江区1栋1层1号产权人的房屋产权证和标明租赁区域的一层楼平面图。 2015年5月8日，李钢向新同瑞公司支付租赁保证金570000元。2015年5月14日，李钢向新同瑞公司支付五个月租金及物管费1425000元。新同瑞公司向李钢出具了相应金额的收据。 2015年7月17日，李钢作为接收人签署了《商铺移交单》。李钢对案涉商铺进行了装修，并进行了开业准备。 2015年3月25日，新同瑞公司发出《致春熙荟全体商户开业通知书》称，“结合目前商场工期及各商户装修工期的实际情况，特通知商场拟定于2015年5月1日正式营业。请各商户积极配合，完成自身经营涉及的消防及环保评审工作，在开业前备齐各自执照，即日进场装修，缩短装修工期，确保如期开业”。 2015年12月30日，成都市锦江区公安消防大队向懿鼎公司出具了锦公消验字［2015］第0046号《建设工程消防验收意见书》，内容为：我大队对你单位报送的鸿德春熙中心改造工程，工程位于锦江区，建设工程类别为装修工程，使用性质为商业，使用层数为负一层至六层，建筑面积为22950.75平方米，经审查资料及现场检查测试，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。 诉讼中，因新同瑞公司、懿鼎公司对李钢主张的案涉商铺装修损失及设施设备损失提出异议，故李钢申请对上述损失进行司法评估。经四川同兴达建设咨询有限公司评估，确认李钢承租商铺的商铺装修造价金额共计630560.67元。李钢支付评估费50000元。 2017年10月1日，成都市锦江区人民政府春熙路街道办事处对涉案商铺进行消防安全检查，涉案商铺内的工作人员在《（步行街）2017年春熙路辖区单位安全生产、消防安全责任书》上签字确认店内有灭火器。 2018年6月4日，懿鼎公司向李钢发出《通知书》，载明“由于李钢存在长期欠付租金等违约情形，正式通知解除《商铺租赁合同》，请于本通知发出之日起5日内并向懿鼎公司支付包括但不限于欠付的租金、违约金、赔偿金，并在本通知发出之日起5日内将成都市锦江区房屋返还我司。” 另查明，从2015年7月17日起至2017年10月止，李钢使用涉案商铺，涉案商铺入口开放，店内及橱窗有服装样品展示。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证复印件、二被告企业信用信息查询单、租房诚意金协议、《商铺租赁合同》、收据、付款凭据、《委托经营协议书》、通知书、承诺书复印件、行政处罚决定书复印件、2016年租户维权照片、（2017）川0104民初2270号《民事判决书》、（2017）川01民终10262号《民事判决书》、懿鼎公司、方正东亚信托公司信用报告、2015年维权往来邮件、2015年7月维权协商会议录音、2016年9月电视台采访视频、2017年春熙商厦拍卖公告、成都衣念商贸有限公司消防验收备案公示、2017年4月6日维权照片、光盘、装修鉴定报告及鉴定费发票、情况说明、商铺移交单、户外招牌设置审批登记表及效果图、春熙大厦商铺装饰装修管理协议、锦江区孙**雄服装店企业信用公示报告、建设工程消防验收意见书、催费通知单送达确认表、春熙大厦开业商户水电费缴纳表（2015年8月至2017年10月）、懿鼎公司公司账户收支流水（2015年1月至2018年3月）、照片四张、成都衣念公司与新同瑞公司签订的商铺租赁合同、情况说明及支付租金凭证。 本院认为，李钢、新同瑞公司签订《商铺租赁合同》，双方建立房屋租赁合同关系，此系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。2018年6月4日，懿鼎公司以李钢长期未缴纳租金及物管费为由要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求收回租赁场地，故对李钢主张《商铺租赁合同》已于2018年6月4日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于《商铺租赁合同》的出租人责任主体。根据本案查明的事实，懿鼎公司与新同瑞公司之间系委托人与受托人的关系，且李钢自认新同瑞公司在与其前述《商铺租赁合同》时向其提交了新同瑞公司与懿鼎公司签订的《委托经营协议》及懿鼎公司出具的《承诺书》，以上事实表明李钢在签订《商铺租赁合同》时已知道懿鼎公司与新同瑞公司存在委托关系。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，《商铺租赁合同》直接约束懿鼎公司和李钢，故懿鼎公司系《商铺租赁合同》的相对方，应享有和承担《商铺租赁合同》约定的权利和义务。新同瑞公司接受懿鼎公司的委托，与李钢签订合同，系处理懿鼎公司的委托事务，本案出租人的责任应由委托人懿鼎公司承担。 关于李钢的第2、3、4、5项本诉诉讼请求及新同瑞公司的第1、2项反诉诉讼请求是否成立，本院认定如下： 一、关于租金、物业费、保证金、利息。关于李钢主张退还租金、物业费、保证金、利息的问题。李钢承租涉案商铺的目的在于利用商铺进行经营并获取经营收益，商场未能如期开业显然会降低涉案商铺的商业氛围价值，对李钢经营造成较大影响，但涉案商铺位于所在商场外侧，承租方开业经营的目的并非完全不能实现，李钢可就相应期间的租金及费用减免等事项与出租方协商，但不能以商场未开业为由拒绝缴纳租金及相关费用。根据本案查明的事实，涉案商铺在2015年7月17日已交由李钢占有使用至2017年10月，李钢应当支付该期间的占有使用费。出租方商场未能如期开业构成违约，涉案商铺的占有使用费应当按照租金标准予以减少，本案结合李钢占用涉案商铺的时间及商场未开业的实际情况，本院酌定李钢应当按照第一年租金标准242250元/月的50%支付2015年7月17日至2017年10月的房屋占用费2907000元（242250元/月×24个月×50％=2907000元），此款与李钢已经支付5个月的租金、物管费及保证金1995000元品迭后，李钢还应向新同瑞公司支付912000元。故对李钢请求返还五个月租金、物业费、保证金及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于新同瑞公司主张的逾期支付租金的利息的问题。本案中，李钢未按照合同约定按期支付租金，已构成违约，根据《商铺租赁合同》中“乙方按合同约定付款日期提前十五日支付租金给甲方，乙方逾期未向甲方支付房屋租金等费用达十五日，甲方有权收回房屋并不退还保证金，且每逾期一日，按逾期应支付金额的万分之五/每天向乙方加收滞纳金直至乙方缴清所有费用为止”的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故新同瑞公司要求李钢支付逾期支付租金的利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于逾期支付租金的利息的数额，本院认为，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑承租方的占用时间、合同中对双方权利义务的约定及履行情况，确定逾期支付租金的利息以应当支付的房屋占用费912000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案反诉受理之日即2019年7月18日起计算至实际付清之日止。 二、装修损失费用及鉴定费。关于装修损失费用，鉴定评估机构评估，确认李钢承租商铺装修造价金额为630560.67元。李钢对评估价值无异议。新同瑞公司、懿鼎公司认为应考虑装修折旧问题。本院分析认为：本案《评估报告书》系经过法定程序作出，其评估认定的数据应属合法有据，但考虑商铺装修后实际投入使用的时间，本院酌定懿鼎公司应按原值630560.67元的60%赔付损失。综前，懿鼎公司应赔偿装修损失费用378336.40元（630560.67元×60%=378336.40元）。关于鉴定费，李钢垫付的鉴定费50000元，此系李钢在处理房屋租赁纠纷支付的合理的费用，应予赔付，对该项请求本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）李钢与被告（反诉原告）成都新同瑞资产管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年6月4日解除； 二、原告（反诉被告）李钢应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都新同瑞资产管理有限公司支付房屋占用费912000元和逾期支付租金的利息（以912000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年7月18日起计算至实际付清之日止）； 三、被告（反诉第三人）成都懿鼎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李钢赔付装修损失378336.40元、鉴定费50000元； 四、驳回原告（反诉被告）李钢的本诉其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都新同瑞资产管理有限公司的反诉其他诉讼请求。 如果原告（反诉被告）李钢、被告（反诉第三人）成都懿鼎商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费收取59680元，由被告（反诉第三人）成都懿鼎商贸有限公司负担9736.25元，原告（反诉被告）李钢负担49943.75元；本案反诉案件受理费收取42733.72元，由被告（反诉原告）成都新同瑞资产管理有限公司负担34899.87元，原告（反诉被告）李钢负担7833.85元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  曹成东 人民陪审员  林 敏 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  廖 蕾