福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3390号 上诉人（原审被告）:黄以柳，男，1972年11月4日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：龚为民，福建航嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：永泰县白云乡白云村民委员会，住所地福建省永泰县白云乡白云村。 法定代表人：黄修涵，主任。 委托诉讼代理人：徐承辉，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许霞，福建谨而信律师事务所律师。 上诉人黄以柳因与被上诉人永泰县白云乡白云村民委员会（以下简称“白云村委会”）土地租赁合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初2794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄以柳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回白云村委会的诉讼请求，或裁定将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决后，经向白云乡白云村村民了解得知，白云村委会已于2018年将案涉土地发包给本村村民黄继华、黄以雪，鉴于案涉土地与白云村委会之间并无利益关系，因此白云村委会并非本案适格诉讼主体，白云村委会的诉讼请求应予驳回。二、一审判决认定事实不清。1.案涉合同已于2010年1月25日自然终止。因白云村委会将案涉土地发包给本村村民，合同期满后白云村委会无权继续出租，故合同法第二百三十六条规定的情形并不存在，案涉合同于2010年1月25日自然终止。黄以柳自2010年10月合同期满后未再缴纳租金，若合同继续有效，自2010年10月至2019年10月长达9年的时间内白云村委会从未要求黄以柳交纳租金，也有悖于日常生活经验。2.一审判决未查明黄以柳实际占用的土地面积，直接按原租赁合同中的土地面积计算租金，是错误的。白云村委会在2011年还在案涉土地上兴建化粪池等设施，黄以柳只应依原租金标准，按实际占用的土地面积支付租金。三、一审判决适用法律错误。合同第四条约定，黄以柳有权变卖案涉土地上的房屋或转移地面上一切机械设备、财产。鉴于黄以柳从永泰县三狮水产养殖场受让的房屋等具备相应的财产权益，且厂房、办公用房等不动产无法迁出，一审直接判决黄以柳将上述房产迁出案涉土地而未减少黄以柳应当支付的租金，违背了公平原则。 白云村委会辩称，一、黄以柳以案涉土地在2018年由白云村委会发包给案外人为由，主张其非适格诉讼主体，与事实不符。1.案涉土地原是黄以柳租赁后用于水产养殖，有围墙、大门，属半封闭状态，且黄以柳也一直长期在案涉土地所建的房屋内居住，若案涉土地2018年发包给案外人，黄以柳不可能在一审判决后才知晓。2.一审法院也到现场勘查和取证，从未有周边群众提出白云村委会2018年将该土地发包给案外人的事实。3.黄以柳未提交证据证明白云村委会2018年将该土地发包给案外人。二、一审判决对合同解除时间的认定是正确的。合同期满后，双方未就租赁事宜提出异议，黄以柳持续占有使用案涉土地，依照法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，2019年10月22日，白云村委会向黄以柳发出《关于解除租赁合同及恢复原状的告知函》，要求解除租赁合同，故解除合同的时间应为2019年10月22日。三、合同签订之时，白云村委会即向黄以柳交付了18.72亩土地，黄以柳也实际接收，应按照合同约定支付租金，其在租赁期间全部使用还是部分使用租赁土地是其自身经营问题，其主张按照其实际占用的面积支付租金，缺乏依据。四、合同期满后，白云村委会有权要求黄以柳返还原物、恢复原状，黄以柳应当将案涉土地内的不动产拆除或搬迁，一审判决适用法律正确。 白云村委会向一审法院起诉请求：1.解除白云村委会与黄以柳于2003年1月25日签订的《租赁合同书》（原文为《租凭合同书》，下同）；2.判令黄以柳将诉争租赁场地上的所有动产、不动产全部拆除并搬走，对租赁土地恢复原状，腾空整平后交还白云村委会；3.判令黄以柳向白云村委会支付租金176904元（从2003年1月25日起至2010年1月25日止按照每亩每年干谷900市斤计算，每100市斤为150元）；4.判令黄以柳向白云村委会支付自2010年1月26日起至实际腾空交还租赁场地之日止的土地占用费（按照每年25272元计算，暂计至2019年11月26日止为248508元）；5.判令黄以柳向白云村委会支付自2003年1月25日起至实际腾空交还租赁场地之日止的扶农资金、复耕费（扶农资金按照每年2000元、复耕费按照每年1500元计算，暂计至2019年11月25日止分别为33500元、25125元）。 一审法院认定事实：1995年间，白云村委会与永泰县三狮水产养殖场签订土地租赁合同，将案涉白云村新堂前土地租给永泰县三狮水产养殖场用于水产养殖。2003年1月20日，黄以柳与永泰县三狮水产养殖场签订《永泰三狮水产养殖场产权转让协议书》1份，约定：永泰县三狮水产养殖场将养殖场内厂房、养殖池、锅炉、配电装置等资产转让给黄以柳，转让费为20000元。2003年1月25日，白云村委会与黄以柳签订《租赁合同书》1份，约定：白云村委会将白云村新堂前场地租给黄以柳使用，场地面积18.72亩，租期为2003年1月25日至2010年1月25日；租用期间，黄以柳于每年11月15日前向白云村委会支付每亩干谷900市斤的用地补偿费（按当年11月15日前当地粮站议价折价现金一次性交清），并每年支付扶农资金2000元和复耕费1500元；合同期满，黄以柳没有拖欠白云村委会租金的情况下，黄以柳有权变卖房屋或转移地面一切机械设备、财产。2010年1月25日租赁期满，黄以柳继续占用新堂前场地，白云村委会没有提出异议。2019年10月22日，白云村委会向黄以柳发出《关于解除租赁合同及恢复原状的告知函》，告知黄以柳：白云村委会与黄以柳签订的《租赁合同书》已于2010年1月25日租赁期满，白云村委会不再予以续租；要求黄以柳支付用地补偿费、扶农资金、复耕费、租赁期满后的土地占用费；要求黄以柳在收到《关于解除租赁合同及恢复原状的告知函》15天内恢复租赁土地原状。2019年11月间，白云村委会诉至一审法院。 另查明，2016年国家在稻谷主产区实行的最低收购价为早籼稻、中晚籼稻、粳稻每50公斤133元、138元和155元，2017年国家在稻谷主产区实行的最低收购价为早籼稻、中晚籼稻、粳稻每50公斤130元、136元和150元，2018年国家在稻谷主产区实行的最低收购价为早籼稻、中晚籼稻、粳稻每50公斤120元、126元和130元，2019年国家在稻谷主产区实行的最低收购价为早籼稻、中晚籼稻、粳稻每50公斤120元、126元和130元。 一审法院认为，本案的主要争议焦点是：1.《租赁合同书》的效力和期限、更新期限及解除问题；2.土地租赁期间用地补偿费、扶农资金、复耕费的支付问题。 一、关于《租赁合同书》的效力和期限、更新期限及解除问题。1.《租赁合同书》的效力和期限。白云村委会与黄以柳于2003年1月25日签订的《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，合同双方均应诚信履行。本案《租赁合同书》约定租赁期限为2003年1月25日至2010年1月25日，应为定期土地租赁合同，租赁期间于2010年1月25日届满。2.《租赁合同书》的更新期限。租赁双方当事人更新期限续订合同有两种方式：约定更新和法定更新。约定更新又称明示更新，是指合同当事人于租赁期间届满后另行订立合同，约定延长租赁期限；法定更新又称默示更新，是指租赁期间届满后，合同当事人的行为表明租赁关系继续存在。本案中，《租赁合同书》于2010年1月25日期限届满后，黄以柳继续占有使用所租赁的新堂前场地，白云村委会没有提出异议，一审法院推定双方有存在更新租赁期限续订合同的默示。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案《租赁合同书》租赁期限届满后应继续有效，但租赁期限应变更为不定期。黄以柳辩称本案《租赁合同书》于2010年1月25日合同期限届满后自动解除，黄以柳已将案涉土地交还给白云村委会，2010年至2018年期间，白云村委会将本村五保户安置在案涉土地上的部分房屋直至2018年本村养老院兴建完毕，但黄以柳未能向一审法院提供证据予以证明，根据“谁主张、谁举证”原则，黄以柳应承担举证不能的不利后果责任，对其上述辩称，一审法院不予采信。3.《租赁合同书》的解除。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，白云村委会主张于2019年10月22日向黄以柳发出《关于解除租赁合同及恢复原状的告知函》，解除白云村委会与黄以柳于2003年1月25日签订的《租赁合同书》，于法有据，一审法院予以支持，但本案《租赁合同书》合同解除时间应为2019年10月22日。白云村委会诉请黄以柳将诉争租赁场地上的所有动产、不动产全部拆除并搬走，对租赁土地恢复原状，腾空整平后交还白云村委会，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，白云村委会的上述请求，于法有据，一审法院予以支持，但一审法院现场勘察发现，白云村委会已将案涉土地中的部分养殖池等进行了拆毁填充平整，黄以柳仅需对其厂房、办公用房等占用的部分土地恢复原状，同时根据本案实际情况，应给黄以柳一定的宽限期，一审法院酌定以30日为宜。 二、关于土地租赁期间用地补偿费、扶农资金、复耕费的支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，黄以柳应按照《租赁合同书》的约定，于每年11月15日前向白云村委会支付每亩干谷900市斤的用地补偿费（按当年11月15日前当地粮站议价折价现金一次性交清）、扶农资金2000元和复耕费1500元。但本案中，黄以柳至今未支付土地租赁期间用地补偿费、扶农资金、复耕费，白云村委会亦怠于行使支付请求权，其于2019年10月22日才向黄以柳发出《关于解除租赁合同及恢复原状的告知函》，催告黄以柳支付土地租赁期间用地补偿费、扶农资金、复耕费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”和第一百九十二条第一款：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”的规定，现黄以柳辩称白云村委会诉请支付租赁期间的用地补偿费、扶农资金、复耕费已超过诉讼时效期间，于法有据；一审法院认为白云村委会关于支付2003年1月25日起至2016年1月25日的用地补偿费、扶农资金、复耕费的诉请，已超过诉讼时效期间，一审法院不予支持；黄以柳应向白云村委会支付2016年1月26日起至合同解除之日即2019年10月22日止的用地补偿费、扶农资金、复耕费。其中用地补偿费方面，综合国家在稻谷主产区实行的最低收购价和白云村新堂前鳗场周边种植水稻情况，一审法院认为按照国家在稻谷主产区实行的中晚籼稻的最低收购价确定用地补偿费，臻于合理，黄以柳应向白云村委会支付用地补偿费为84905.5元=18.72亩×｛9百市斤/年×（138元/百市斤+136元/百市斤+126元/百市斤）+9百市斤/年×126元/百市斤÷12个月×9.9个月｝；扶农资金为7650元=2000元/年×3年+2000元/年÷12个月×9.9个月；复耕费为5737.5元=1500元/年×3年+1500元/年÷12个月×9.9个月。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除永泰县白云乡白云村民委员会与黄以柳签订的《租赁合同书》，合同解除时间为2019年10月22日；二、黄以柳应于本判决生效之日起三十日内将厂房、办公用房等从《租赁合同书》约定的白云村新堂前场地上迁出，并将土地恢复原状；三、黄以柳应于本判决生效之日起三十日内向永泰县白云乡白云村民委员会支付用地补偿费84905.5元、扶农资金7650元和复耕费5737.5元，合计98293元；四、驳回永泰县白云乡白云村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8561元，由永泰县白云乡白云村民委员会负担1739元，由黄以柳负担6822元。 二审中，黄以柳向本院提交四份土地承包证，拟证明案外人黄以来、黄修农、黄修渠、黄修丽等人以家庭为单位自1998年起承包案涉土地，白云村委会并非本案适格诉讼主体。针对黄以柳提交的上述材料，本院将进行综合认定。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，白云村委会与黄以柳于2003年1月25日签订的《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，合同双方均应依约履行。黄以柳以案涉土地已被他人承包为由主张白云村委会诉讼主体不适格，但本案属黄以柳与白云村委会间的租赁合同纠纷，黄以柳在与白云村委会订立租赁合同后已从白云村委会处接收案涉土地并占有使用长达十几年，案涉土地是否属于白云村委会所有不影响本案租赁合同的效力判定及履行。 2010年1月25日合同约定的租赁期限届满后，黄以柳继续占有使用所租赁的新堂前场地，白云村委会未提出异议，双方形成不定期租赁关系。黄以柳主张案涉合同已于2010年1月25日自然终止，但未提供证据证实双方已进行交接，黄以柳关于白云村委会在2011年在案涉土地上兴建化粪池等设施的主张，亦因未提供证据，本院不予采信。故2019年10月22日白云村委会向黄以柳发出《关于解除租赁合同及恢复原状的告知函》要求解除合同，于法有据，一审法院给予黄以柳一定的宽限期要求其将诉争租赁场地上的所有动产、不动产全部拆除并搬走，对租赁土地恢复原状，腾空整平后交还白云村委会，已臻合理。 综上所述，黄以柳的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8561元，由上诉人黄以柳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年七月二日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君