西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终354号上诉人(原审被告、反诉原告)：西藏交通建设集团有限公司，住所地西藏自治区拉萨市罗布林卡路**，统一社会信用代码91540000MA6T14UK52。法定代表人：平措罗布，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘齐，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶韬，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：邓某某，男，1973年5月1日出生，汉族，经商，现住四川省成都市武侯区，公民身份号码×××。原审第三人：西藏天海旅游有限责任公司，营业场所拉萨市天海路6号，统一社会信用代码915400006868135907。负责人：李文彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：董佳维，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。上诉人西藏交通建设集团有限公司（以下简称西藏交通公司）因与被上诉人邓某某、原审第三人西藏天海旅游有限责任公司（以下简称天海旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人西藏交通公司的委托诉讼代理人刘齐、被上诉人邓某某、原审第三人天海旅游公司的委托诉讼代理人董佳维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西藏交通公司上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院作出的（2019）藏0102民初1871号民事判决第一项；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对合同解除权的认识存在错误，无论上诉人与被上诉人出于何种租赁关系，上诉人均享有合同解除权。根据一审法院的认定，上诉人与被上诉人之间形成的是不定期租赁关系，作为不定期租赁关系出租人可以随时解除合同，只需要给承租方合理的搬离时间即可，不应当因被上诉人的协商行为对抗法定的合同解除事由。即使租赁合同未到期，上诉人单方行使了合同的解除权，合同也应当被解除。在合同已经解除的前提下，可以申请法院或仲裁机构确认合同解除的效力，而不是像法院主张要求继续履行合同，一审法院不应当依照被上诉人错误的诉请进行审理。如果被上诉人认为上诉人系违约解除，可以另案主张赔偿。二、一审法院认定事实错误。根据上诉人提交的证据以及被上诉人的自认，可以认定被上诉人未缴纳房租的行为已构成违约。《合同附加条款》是2004年签订的合同的附属条款，并非2007年签订合同的附属条款，后被上诉人在合同履行过程中，与第三人重新签订了《西藏天域交通宾馆商品房屋租赁合同》，约定租赁期限从2007年7月1日至2010年6月30日，故《合同附加条款》已终止。上诉人称其提交的2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》系其的妻子未经授权与上诉人签订的，事实上是，双方真实履行的合同在2010年6月30日已到期，为了结束不定期租赁关系才签订了此合同，一审法院认定该合同不具法律效力是错误的。综上，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。邓某某辩称，一审法院认定事实正确，我并不存在违约的情形。2004年租赁房屋至今，均按时交纳租金，若未交租金，西藏交通公司为何不诉至法院，我亦不会作为一审原告主动要求继续履行合同。我与天域宾馆签订的三份租赁合同均有效，租赁期限至2025年，系定期租赁合同，西藏交通公司不应单方要求解除合同。西藏交通公司出具的2016年签订的租赁合同并非我爱人本人所签，且不具法律效力。天海旅游公司述称，同意西藏交通公司的上诉请求及事实和理由，且邓某某未缴纳房屋租金，系合同解除的主要原因。邓某某称张丽签订的合同并非其本人所签，但并未提出相应的证据予以证明。邓某某向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告同意原告继续履行《房屋租赁合同书》《西藏天域交通宾馆商品房租赁合同》和同日签订的《合同附加条款》；2.判决被告向原告支付因履约纠纷产生的交通差旅费2万元整、律师费10万等合理费用（具体以实际票据为准，估算12万整）；3.本案诉讼费由被告承担。西藏交通公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《西藏天域交通宾馆商品房租赁合同》及《合同附加条款》以及2016年7月30日签订的房屋租赁合同；2.判令被反诉人向反诉人支付房屋租金492 817.5元；3.判令本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定的事实：2004年12月1日，西藏天域宾馆（出租方）作为甲方与作为乙方的邓某某（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：沿街综合楼壹楼门面商品房九间，供承租方在承租期间合法经营使用；每间面积为31.29平方，每平方租金50元整，共九间房子月租金为：14080元、年租金168960元；合同还约定了在2005年1月1日前交付前三年的租金，在2008年1月1日以前交付后三年租金。房租金优惠10%，即三年共计456 192元。租期为六年，出租方2005年1月1日起将出租房9间交付承租方，使用至2010年12月31日。乙方应于每月5日前缴清当月房租。若遇市场价格调整，按新的价格以书面通知为准执行；租金交付时间为当月10日前，若遇重大节假日，乙方提前交纳各项费用；水电费收费标准：水费1.5元/吨，电费1元/度，闭路费每月15元；当月10号前交付当月房屋租金、交付上月水、电、卫生、闭路等各项费用。超过当月30日后，每天按10%收取滞纳金；乙方需要对房屋进行装修、装饰前，须以书面形式向甲方申请，征得甲方同意后在不损坏建筑结构并保证安全的情况下方可实施。合同项下还约定了其他内容。该合同落款处有甲方西藏天域交通宾馆的印章和乙方邓某某的签字及捺印。签订合同后，邓某某承租该房屋，并交纳租金。在2007年7月1日，邓某某在租赁期限届满前两个月续签了一份《西藏天域交通宾馆商品房租赁合同》双方将沿街11-20号商品房，将9间变更为10间面积共计312.90平方米，租赁给乙方使用，每平方米租金50元，月租金合计15 645.00元整；租赁期限自2007年7月1日至2010年6月30日；租赁期满后，考虑到乙方装修投资等问题，择优先继续租赁给乙方合法经营使用，乙方需向甲方交纳使用金30万元整（每间），并约定了其他内容，在未履行完该合同情况下，双方又在2007年7月1日签订了一份《合同附加条款》，该合同约定“1、乙方对现承租商品房从前合同到期之日起计算，具有15年的使用权。从2007年1月1日至2025年12月31日止。（从前合同到期之日起计算至2011年1月1日后租金按照周边市场价格执行）合同期限以附加条款为准；2010年12月31日前租金维持原合同，按双方于2004年12月24日所签订的房屋租赁合同交纳租金；双方于2004年12月24日所签的合同，作为本合同附件之一，与现签订合同有冲突之处，以本合同为准”， 合同项下还约定了其他内容。该合同落款处有甲方西藏天域交通宾馆的印章和乙方邓某某的签字及捺印确认。2017年2月13日及14日，西藏交通建设投资股份有限公司对各租户下发了两份《通知》，载明“从2017年1月1日起房屋租金、水电等一切费用都交给西藏交通建设投资股份有限公司，请各租户尽快将2017年1月房租及水电费等交到西藏交通建设投资股份公司财务室，以后每月5日前交齐所有房租。从即日起未经我公司同意不得进行转租、分租。因我公司发展需要，经公司研究决定，将对所有房屋重新规划，现对所有出租房屋进行收回，考虑到你们的利益，如你同意在2017年5月31日前搬出我公司房屋，我公司不收取2017年所产生的房屋租金（不含代付水电费及卫生管理费）。在房屋使用期间，如超过一个月未交水电费的我公司将对你店铺作停电处理”。另查明，2018年11月2日，藏（2018）拉萨市不动产权第XXXX号不动产权证（位于拉萨市××路）所有人为西藏交通建设投资有限公司。2019年5月7日，西藏交通建设投资有限公司名称变更为西藏交通建设集团有限公司。另，在庭审中，西藏交通建设投资集团有限公司、西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆、邓某某均确认案涉房屋位于拉萨市××路。相关联案件（均为拉萨市罗布林卡路4号沿街商品房）：西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆诉陈建君房屋租赁合同纠纷一案，一审判决后，陈建君不服上诉，2018年12月13日，拉萨市中级人民法院作出（2018）藏01民终606号民事裁定书，审理查明：“2017年2月13日，被上诉人按照西藏自治区交通运输厅厅长办公会议纪要要求，将被上诉人整体移交给西藏交通投资建设有限公司，且双方进行了交接。（2017年3月21日，西藏自治区交通运输厅厅长办公会议纪要决定将被上诉人整体移交给西藏交通投资建设有限公司。）2017年8月11日，西藏交通投资建设有限公司向西藏自治区拉萨市城关区人民法院起诉本案上诉人要求返还涉案房屋，后又撤回对上诉人的起诉。另查明，2018年1月，涉案房屋所有权人由西藏天域交通宾馆变更为西藏交通投资建设有限公司。裁定：一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初2171号民事判决；二、驳回西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆的起诉。”一审法院认为：根据本案查明的情况，原被告之间的二份合同是双方真实意思的表示且达成了合意，具备合同的基本要件，依法成立。本案中无证据证明双方签订的合同违反了强制性法律规定致使合同无效；原告与第三人签订合同内容及履行不涉及违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告提交的证据也无法证明该合同内容及履行损害到了国家和集体的利益，因此一审法院对原被告之间的合同的效力予以确认。该合同合法有效，双方均受到合同条款的约束，应诚信遵守，严格按照合同的约定履行各自的义务。被告提供了租赁物，原告邓某某使用了涉案租赁物，针对本诉：第三人西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆与原告邓某某于2004年12月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。合同约定的租赁期间为2005年1月1日至2010年12月31日。在租赁期限未届满前两个月时，双方于2007年7月1日，续签了《西藏天域交通宾馆商品房租赁合同》双方将沿街11-20号商品房，将9间变更为10间面积共计312.90平方米，租赁期间变更为2007年1月1日至2025年12月31日止，至今该租赁物由原告邓某某占有使用。被告西藏交通建设集团有限公司在庭审中提交的拉萨中院下达的（2018）藏01民终606号民事裁定书查明：“2017年2月13日，被上诉人按照西藏自治区交通运输厅厅长办公会议纪要要求，将被上诉人整体移交给西藏交通投资建设有限公司，且双方进行了交接。2017年3月21日，西藏自治区交通运输厅厅长办公会议纪要决定将被上诉人整体移交给西藏交通投资建设有限公司。2017年8月11日，西藏交通投资建设有限公司向西藏自治区拉萨市城关区人民法院起诉本案上诉人要求返还涉案房屋，后又撤回对上诉人的起诉。另查明，2018年1月，涉案房屋所有权人由西藏天域交通宾馆变更为西藏交通投资建设有限公司。裁定如下：一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初2171号民事判决；二、驳回西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆的起诉”。2017年1月，原告邓某某向被告西藏交通建设集团有限公司交纳一个月的租金。被告西藏交通建设集团有限公司提交的出租方主体变更后首次交纳租金23 036元整，2019年5月8日被告向原告出具了一份《收据》，能够证明承租房屋已由西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆移交给西藏交通建设集团有限公司。综上，被告西藏交通建设集团有限公司在与第三人西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆办理交接手续以后取得了案涉房屋的用益特权，从而原告与被告之间形成不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期内通知承租人。通过原、被告提交的2017年2月14日《通知》，得知该解除合同的通知粘贴在承租方经营所在地门面，从而能够推定原告邓某某收到了该解除合同的《通知》。原告提交的函及短信截屏可以认定与被告积极协调，但至今双方未达成一致意见。而被告除《通知》外没有充足的证据证明原告有违约行为解除合同理由，况且被告提交的与原告的配偶在2016年7月30日签订《房屋租赁合同》，无法证明双方签订的《附加合同》已被作废或解除。另，被告在原告没有授权或委托的情况与原告配偶签订的《租赁合同》，不具有法律效力，原告提交的2019年1月为的《水电交费单》，证据可以证明原告并非违约，故当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，除免证事实外，都有责任提供证据加以证明。没有证据或虽有证据但该证据与证明对象没有关联或证据本身的真实性存在问题时，都不能证明其主张为真。对被告提交的《房屋租赁合同》无法证明自己主张的情况下，应承担举证不能的责任。故对于原告要求被告继续履行双方签订的《合同附加条款》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于反诉原告要求与反诉被告解除签订的《西藏天域交通宾馆商品房租赁合同》及《合同附加条款》以及2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，证据不足，一审法院依法不予支持。关于本诉原告（反诉被告）主张的律师费及差旅费，本诉原告（反诉被告）虽有证据但该证据与证明对象没有关联性的，并且都不能证明其主张为真。在原告提交的证据无法证明自己主张的情况下，应承担举证不能的责任。故原告邓某某要求被告支付差旅费及律师费，证据不足，一审法院依法不予支持。关于反诉原告（本诉被告）主张反诉被告（本诉原告）的支付房屋租金492 817.5元的问题，反诉原告主张双方签订合同后反诉被告将租金交至2017年1月，反诉被告辩解租金已交纳至2017年5月。依据反诉原告的陈述以及反诉被告提交的收据原件单，能够证实截至2017年1月的租金反诉被告邓某某已交纳。故原告要求被告邓某某支付2017年2月1日至2019年8月房屋租金492 817.05元整的诉请，一审法院依法予以支持。综上，一审法院对原告邓某某的部分诉讼请求予以支持，对于被告西藏交通建设集团有限公司的反诉请求部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二条规定，判决：一、邓某某与西藏交通建设集团有限公司继续履行《西藏天域交通宾馆商品房租赁合同》及《合同附加条款》；二、邓某某于本判决生效之日向西藏交通建设集团有限公司支付2017年2月1日至2019年8月房屋租金492 817.05元整；三、驳回原告邓某某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告西藏交通建设集团有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，被上诉人邓某某围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人邓某某提交的证据有：1.（2019）藏01民终738号民事判决书一份，用于证明未交纳2017年2月后的房租是由于上诉人西藏交通公司不收取而导致拖欠，责任并不在被上诉人方。上诉人西藏交通公司对该证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性与证明目的不予认可，认为该证据并没有指出是公司原因不收取租金，而是陈建君不交纳租金。原审第三人天海旅游公司的质证意见与上诉人西藏交通公司一致。本院认为，该证据载明内容与本案无关，且无法证明本案相关事实，故依法不予采纳。2. 申请证人陈建君出庭作证，用于证明上诉人西藏交通公司单方解除合同，不收取租户的租金。上诉人西藏交通公司对该证人证言的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可，认为证人所述内容系从他人处听来的，属于传来证据，不能证明公司不收取租金。原审第三人天海旅游公司的质证意见与上诉人西藏交通公司一致。本院认为，证人到庭接受法庭的质询，证言能反映案件相关情况，故依法予以采纳。本院查明的事实与一审法院基本一致。另查明，西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆于2019年11月6日注销，该公司权利义务由其总公司西藏天海旅游有限责任公司继受。本院认为，综合双方的诉辩，本案的争议焦点为：一、当事人之间形成的租赁合同是否应予解除；二、合同履行过程中是否存在违约情形。关于当事人之间形成的租赁合同是否应予解除的问题。本院认为，就案涉房屋当事人共提交四份合同，即2004年12月24日签订的《房屋租赁合同书》、2017年7月1日签订的《西藏天域交通宾馆商品房租赁合同》、2017年7月1日签订的《合同附加条款》、2016年7月30日西藏交通公司与案外人张莉签订的《房屋租赁合同》，其中，前两份合同当事人予以认可。对于2017年7月1日签订的《合同附加条款》，邓某某主张该合同有效且正在履行，天海旅游公司主张该合同无法定代表人签字，合同本身存在瑕疵且没有得到实际履行。本院认为，庭审中天海旅游公司认可该合同上加盖公章的真实性，其加盖公章的行为即为公司对外真实意思表示，且合同本身无法律法规禁止性内容，亦无证据证明该合同的履行损害了国家、集体或第三人的利益，应认定该合同合法有效。对于2016年7月30日西藏交通公司与案外人张莉签订的《房屋租赁合同》，西藏交通公司与天海旅游公司主张该合同有效且已履行，邓某某主张该合同并非其爱人张莉签订，对其真实性与合法性不予认可。本院认为，在邓某某否认该合同并非张莉本人签订的情况下，西藏交通公司主张该合同有效且履行，首先应当证明合同的真实性；另，案涉房屋的实际承租人系邓某某，在房屋租赁合同关系中，夫妻双方系独立的法律主体，不应混淆，案外人张莉作为独立的民事主体代表邓某某签订房屋租赁合同，应当有邓某某的事前授权或事后追认，故对西藏交通公司该主张不予支持。对于合同的履行情况，从邓某某现实际使用并交纳租金的房间数为10间，及向交纳30万保证金来看，在2007年7月1日后双方当事人实际履行了2007年7月1日签订的《西藏天域交通宾馆商品房租赁合同》，该合同约定的租赁期限届满之后，案涉房屋仍由邓某某占有使用，并自2014年11月起以现金方式每月交纳租金23 036元，此期间租金的交纳方式与双方于2017年7月1日签订的《合同附加条款》中关于“租金随行就市”的约定一致，故该合同也在实际履行之中，租赁期限应按照合同约定截止至2025年12月31日，故对于西藏交通公司提出双方签订的房屋租赁合同系不定期合同，其享有随时解除权的主张不予支持。当事人应受合法有效合同的约束，严格按照合同约定履行自己的义务，西藏交通公司应将房屋继续交由邓某某使用，邓某某应按时向西藏交通公司交纳租金。一审法院认定当事人之间形成的是不定期租赁合同系认定事实错误，本院予以纠正。关于合同履行过程中是否存在违约情形的问题。本院认为，当事人双方应诚信遵守合同约定。西藏交通公司于2017年2月24日向租户发放的通知载明：“因我公司发展需要，经公司研究决定，将对所有房屋重新规划，现对所有出租房屋进行收回……”，该通知表明西藏交通公司由于其自身原因需解除与邓某某签订的租赁合同，而非因邓某某未交纳租金需解除合同。在合同有效履行的情况下，西藏交通公司不应因内部决定擅自解除或变更合同内容。从租金交纳习惯上来看，邓某某交纳租金后，收取租金一方会向其出具加盖有现金收讫的收据，由此可见房租一直以来均是以现金方式交纳。邓某某主张未交租金的原因系西藏交通公司不予收取，对该主张其提交了西藏交通公司于2014年2月24日发放的通知、交纳房租和水电费的收据与证人陈建君的证言等证据，结合一审中邓某某要求继续履行合同的诉讼请求，本院认为邓某某对该主张提交的证据具有高度盖然性，本院依法予以支持。综上，在房屋定期租赁合同中，约定一方解除合同的条件未成就或法定解除合同的条件未达到时，西藏交通公司无权单方要求解除合同。对于邓某某一审要求继续履行合同的诉请问题，本院认为，在合同履行过程中，上诉人西藏交通公司于2017年2月24日向租户发放解除合同通知，邓某某认为西藏交通公司单方要求解除合同存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，提出要求继续履行合同的诉请于法有据，一审法院依照该诉请进行审理并无不妥。综上所述，一审判决中认定实际履行的合同为不定期租赁合同系事实认定错误，本院予以纠正，但判决结果正确。上诉人西藏交通建设集团有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由西藏交通建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   孙  静审  判  员   尼玛央宗审  判  员   商  盈二〇二〇年七月二十八日书  记  员   次仁达娃1