江西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣民再23号 再审申请人（一审原告、执行案外人，二审上诉人）：杨金佳，男，1980年10月29日生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：罗万彬，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢亚奇，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、申请执行人，二审被上诉人）：金明星，男，1973年7月6日生，汉族，住江西省庐山市。 委托诉讼代理人：阮安东，江西惟民律师事务所律师。 被申请人（一审被告、被执行人，二审原审被告）：江西勤德实业有限公司。住所地：江西省庐山市工业园。 法定代表人：蔡金磅，该公司董事长。 被申请人（一审被告、被执行人，二审原审被告）：蔡金磅，男，1964年2月12日生，汉族，住福建省晋江市。 再审申请人杨金佳因与被申请人金明星、江西勤德实业有限公司（以下简称勤德公司）、蔡金磅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院（2019）赣04民终630号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月14日作出（2019）赣民申1080号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。杨金佳及其委托诉讼代理人罗万彬、金明星及其委托诉讼代理人阮安东、勤德公司法定代表人蔡金磅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨金佳申请再审请求：1.撤销原一、二审判决；2.确认杨金佳对诉争商铺享有排除强制执行的民事权益，诉争商铺归杨金佳所有；3.判决立即停止对诉争商铺的强制执行措施，解除对诉争商铺已采取的查封等执行措施，判决不得执行诉争商铺；4.本案一审、二审、再审的所有案件受理费用由金明星、勤德公司、蔡金磅承担。主要事实和理由：一、诉争商铺已于2017年9月13日实际交付杨金佳。勤德公司与蔡金磅的代理人黄金铿已于二审开庭时承认当时已交付，并把钥匙给杨金佳，由杨金佳交至物业处。诉争商铺如果出租，收益也归杨金佳所有。二、原判决对于购买诉争商铺的金额如何商定、是否已经全额支付商铺对价的问题，以及关于备案价格与成交价格不一致问题，未经质证。二审庭审中，法官仅就款项转到江妙青账户名下的问题进行质证，勤德公司与蔡金磅的代理人黄金铿当庭表示与杨金佳的交易是真实的，江妙青是公司财务人员，为了方便支付工程款，所以要求杨金佳把购房款转入此账户，没有放入公司的账户，并当庭承认购房款是由勤德公司收取，用于支付工程款。对于关于备案价格与成交价格不一致问题，完全没有进行质证。三、原判决适用法律确有错误。1.原判决认为诉争商铺所在的4#、5#楼交付时，未取得建设工程竣工验收备案证明文件，诉争商铺属于非法占有，存在错误。诉争商铺由开发商勤德公司通知杨金佳，杨金佳也正式接收了诉争商铺。无论是合同备案金额高于购买金额的问题，还是建设工程竣工验收备案证明文件未盖章的问题，都是由于房地产市场交易不规范所造成，不应由善意的买受人承担巨大的交易风险。2.原判决作出了脱离案件事实与证据整体性的认定结果。首先，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。结合本案，杨金佳与勤德公司在人民法院查封之前已签订合法有效的《商品房买卖合同（预售）》，且该合同按照法律规定已在当地房地产管理局备案；杨金佳与勤德公司约定诉争商铺总价690万元是真实合理的，实际交易价格与备案合同价不一致是因为杨金佳想在购买阶段银行按揭贷款，在人民法院查封之前，杨金佳已通过转账及现金的方式支付了全部价款690万元，勤德公司开具了已收取诉争商铺全部价款的收款收据。至于勤德公司收回的原收款收据是否还保留，杨金佳不得而知，亦不是杨金佳的责任或义务。杨金佳在人民法院查封之前已合法占有诉争商铺。勤德公司于2017年9月13日已将诉争商铺交付杨金佳。商铺未实际使用，并不影响本案已满足交付条件。诉争商铺因勤德公司的原因未办理不动产登记，杨金佳没有过错。综上，杨金佳已经履行了合同约定的义务，待勤德公司“天湖壹号”工程完成综合验收后，即可办理房屋的不动产权属登记。其次，有延续性的司法解释与立法精神为保护房屋买受人权益。再次，无过错不动产买受人物权期待权应当予以保护。关于无过错不动产买受人对于该不动产所享有的权益，无论采用哪种关于此权益性质的学说，杨金佳对于诉争商铺之权益均优先于金明星的普通债权。无过错不动产买受人所享有的权利，即便按性质为债权分析，此债权在顺位上应当优先于其他普通债权。四、原审剥夺了当事人辩论权利。五、本案存在严重超标的查封问题，二审开庭存在严重的庭审形式主义。六、本案中必须关注的问题。1.如果《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条未完全满足，亦不等同于将驳回执行异议申请。2.刘明星与郭章臣提起的两起执行异议，江西省九江市中级人民法院裁定中止执行。3.杨金佳系无过错不动产买受人。4.金明星与勤德公司、蔡金磅之间民间借贷确为高利贷。5.本案中，金明星除向法庭提供其享有勤德公司的债权证据外，未再提供任何证据。 勤德公司、蔡金磅答辩称：1.勤德公司与杨金佳购买所有商铺的交易均是事实，诉争商铺交易总额确实是690万元。勤德公司于2017年9月8日收齐了杨金佳购买诉争商铺的690万元款项，于2017年9月13日电话通知杨金佳收房，也将钥匙交给了杨金佳。2.2016年勤德公司急需用钱，蔡金磅听说杨金佳老家要修高速公路，有大量的房屋拆迁补偿款，找到杨金佳将商铺卖给他。杨金佳当时说买这个店面一下子很难收回投资，蔡金磅劝说杨金佳买了店面后可以去抵押贷款。所以蔡金磅主动说可以到房管局提高备案价，日后抵押贷款时以备案合同的价格作为参考评估。提高备案价格确实是为了劝说杨金佳买店面，但勤德公司交税却以备案价格为交税依据，只有多交税，不存在少交税，最后与杨金佳商量诉争商铺690万元成交。2016年12月22日签订合同，杨金佳叫程文杰付40万元，后春节期间杨金佳又付了350万元，2017年9月8日，杨金佳又付了300万元，勤德公司收到全部款后才由公司的相关人员到房管局进行备案登记。勤德公司每收到一笔款，都会开具收到款项的凭据并加盖公司公章。总款收到后勤德公司怕杨金佳的收款凭据仍然留在手上，怕说勤德公司多收了他的钱，通知财务人员必须把前两次的收款收据收回，再开具总的收据。前两次收据蔡金磅记得是叫财务人员销毁，省得流落出去。勤德公司陷入瘫痪，确实找不到收款收据。3.关于江妙青属于勤德公司财务人员的说明：（1）蔡金磅和黄金铿是同胞兄弟。勤德公司和厦门宏达洋伞工业有限公司（以下简称宏达公司）是蔡金磅和黄金铿带领家族投资，两家企业所赚的钱也是归家族人员分成，债务也是共同承担，两家企业实际上不分你我。（2）因当时在星子县招不到信任的员工，勤德公司只能从宏达公司调配原有的财物人员。江妙青和肖剑伟都是从宏达公司调到勤德公司上班的财务人员。江妙青来勤德公司之前已在宏达公司缴纳了社保，还考虑待遇问题，所以江妙青签订的合同是与宏达公司签订，工资也是宏达公司发，社保也是宏达公司交。但江妙青和肖剑伟实实在在是勤德公司的员工。（3）江妙青是勤德公司财务人员，因公司有些不好列支的资金支出和工程队没有发票的工程结算支出，其他税务局不认可的开支，勤德公司用财务人员的身份证开设了银行卡，但这个银行卡、网银、密码都是蔡金磅掌管使用。江妙青仅是用身份证开了卡，虽然用江妙青的卡收钱，但收到的钱都是用于勤德公司收支使用。杨金佳无论是汇给江妙青还是汇给天湖壹号项目部的钱，确实是勤德公司收到，用于勤德公司使用。勤德公司卖房子给刘明星，收款也是打到宏达公司法定代表人黄金铿个人账上，黄金铿收款也是用于勤德公司，江西省九江市中级人民法院的执行裁定书认可了刘明星交给黄金铿个人账户的款项实际上就是勤德公司收的款项。4.勤德公司开发的案涉楼盘通常卖的店铺价格是：一层10000-16000元/平方米之间，二层4000-6000元/平方米之间。5.勤德公司在2017年1月向金明星借款400万元。但当时约定了月息6分，勤德公司一共支付了8个月的利息192万元，金明星还查封了勤德公司3间店铺，通过法院查封拍卖已得款97万元，勤德公司已支付给金明星289万元。6.现在九江市政府已让庐山市政府解决勤德公司案涉楼盘验收的相关问题，并已成立一个工作小组。 金明星答辩称：一、原判决认定诉争商铺并没有实际交付给杨金佳，杨金佳没有占有、管理，符合事实与法律规定。案涉《关于同意优惠杨金佳物业费及相关费用的说明函》不能证明诉争商铺已经交付给杨金佳并已实际占有管理，勤德公司并非物业公司，无权利就物业费的收取作出相关说明，仅仅是为了应付诉讼而作出的。原审中没有证据显示勤德公司建设的项目竣工验收合格，因此不得交付，即使杨金佳占有管理，也属于非法占有。二、原判决查明杨金佳未实际支付诉争商铺的对价，未取得相应房产的权利，符合法律规定。原判决认定杨金佳向江妙青个人支付的款项不能视为杨金佳已按合同备案价全额支付了购房款1193.1万元，符合法律规定。勤德公司不能随意指定第三人作为收款人，指定收款人收到款项后也并未汇入勤德公司账户。金明星以及其他第三人均是善意第三人，只能根据房管局备案的价格来确定房产实际价格，况且原判决也确定了杨金佳支付房款在前，商铺买卖合同在后，完全可以按照商铺买卖的实际金额填写。事实上备案价格就是实际成交价，杨金佳和勤德公司以低于备案价格来确定实际成交价，损害了其他债权人的合法权益，应为无效。三、诉争商铺没有进行预告登记及办理不动产权证书，不具有物权期待权及物权，不能排除金明星的执行。四、杨金佳主张其具有排除金明星执行的权利，没有事实和法律依据。本案中，杨金佳以低于合同备案价格与市场价与勤德公司达成购买协议，损害了善意第三人的合法权益，应视为无效。杨金佳认为已经实际合法占有诉争商铺，与客观事实不符。杨金佳以支付给江妙青个人的资金视为已经全部支付了合同备案价格1193.1万元给勤德公司，不能成立。杨金佳仅在庐山市地区备案在其名下的房产就有19套，金明星查封的均为商铺，并非是唯一的商品住房。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条、第一百二十七条进一步规定了案外人排除他人强制执行的条件。五、原审两级法院均保障了各方当事人的诉讼权利，各方当事人也均充分发表了自己的意见，不存在杨金佳在再审申请书中提出的未保障其辩论权利的说法。六、杨金佳提出出于办理贷款的目的将备案价格提高至1193.1万元，没有事实与法律依据，并且违背常理。杨金佳随身携带电脑去蔡金磅办公室付款不符合正常的交易常理，大额的现金支付更不符合交易习惯。关于现金交易部分，杨金佳没有提供任何证据证实。杨金佳及勤德公司没有举证证实杨金佳向勤德公司主张过办理过户登记的证据，亦没有证据证实杨金佳曾向房管部门提交过房产过户登记的资料。 杨金佳起诉请求：1.判决确认其与勤德公司签订的有关位于天湖一号楼盘D座（4#楼）102（D-102）室、D座（4#楼）103（D-103）室、D座（4#楼）104（D-104）室、D座（4#楼）105（D-105）室、C座（5#楼）101（C-101）室、C座（5#楼）102（C-102）室、C座（5#楼）103（C-103）室、C座（5#楼）104（C-104）室、C座（5#楼）105（C-105）室、C座（5#楼）106（C-106）室（上述房屋即为本案诉争商铺）10份商品房买卖合同（预售）合法有效，相关房产归杨金佳所有；2.判决立即停止对杨金佳购买的天湖一号诉争商铺的强制执行，并解除对上述房产的查封等执行措施；3.本案的案件所有受理费用由金明星、蔡金磅、勤德公司承担。 一审法院查明：1.2017年10月17日，江西省庐山市人民法院立案受理金明星诉勤德公司、蔡金磅民间借贷纠纷一案，同年12月14日，该院作出（2017）赣0483民初字第869号民事调解书，确认勤德公司、蔡金磅应分期偿还金明星借款本金400万元。因勤德公司、蔡金磅未按调解书约定履行还款义务，金明星向法院申请强制执行。江西省庐山市人民法院立案后，于2018年9月12日对勤德公司位于天湖一号包含诉争商铺在内的部分房产进行了查封。2.2018年10月11日，杨金佳向江西省庐山市人民法院提出执行异议，以其系查封房产中诉争商铺的实际物权人为由，要求对其享有事实物权的房产解除查封。2018年10月24日，该院作出（2018）赣0483执异28号执行裁定，驳回杨金佳的异议。2018年11月8日，杨金佳向该院提起案外人执行异议之诉。3.在金明星起诉勤德公司、蔡金磅之前，2016年12月22日，杨金佳与勤德公司签订协议，约定勤德公司将诉争商铺以优惠折价后的总价690万元销售给杨金佳。2017年9月8日，勤德公司出具收据确认收到杨金佳的购买商铺款690万元。2017年9月12日，杨金佳与勤德公司就天湖一号D座（4#楼）102（D-102）室、D座（4#楼）103（D-103）室、D座（4#楼）104（D-104）室、D座（4#楼）105（D-105）室、C座（5#楼）101（C-101）室、C座（5#楼）102（C-102）室、C座（5#楼）103（C-103）室即诉争商铺中的七套签订七份《商品房买卖合同（预售）》，2017年9月13日，杨金佳与勤德公司就天湖一号C座（5#楼）104（C-104）室、C座（5#楼）105（C-105）室、C座（5#楼）106（C-106）室即诉争商铺中的三套签订三份《商品房买卖合同（预售）》。同日，勤德公司出具《关于同意优惠杨金佳物业费及相关交房费用的说明函》，函中表明对包含诉争商铺在内的共计12套商铺和4套住宅同意予以交房。2017年10月17日，即江西省庐山市人民法院立案受理金明星与勤德公司、蔡金磅民间借贷纠纷一案当日，诉争商铺的《商品房买卖合同（预售）》在庐山市房地产管理局进行了合同备案登记。4.截至2018年12月10日，杨金佳在庐山市不动产登记系统中，无任何诉争商铺产权的预告登记信息。 一审法院判决:驳回杨金佳的诉讼请求。本案案件受理费93386元由杨金佳负担。 杨金佳不服一审判决，上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持杨金佳的全部诉讼请求。 二审中，杨金佳提交了三组证据：1.《租赁合同》一份与房租转账证明，证明杨金佳在勤德公司购买的与诉争商铺同样性质的其他商铺，没有办理过户登记，杨金佳已实际占有和收益，收取租金；2.《认购协议书》一份，证明诉争商铺的一楼、二楼可以分开销售；3.竣工验收备案书，证明案涉所在房屋已竣工验收可以交付。金明星质证意见：该三组证据不属于新证据，证据1真实性有异议，且与本案无关联性；证据2与本案无关，证据3为复印件，相关单位并未在备案意见一栏加盖公章，确定该工程已竣工验收备案，均不予认可。勤德公司质证意见，证据3是办理了工程竣工验收，达到了入住交房的标准，但综合的竣工验收并未办理。经查，因该3组证据不属于新证据，证据1、2组与本案无关联性，证据3组中仅天湖一号项目1号楼竣工验收备案书上加盖星子县建设规划局工程竣工验收专用章，该1号楼与诉争商铺所在的4号、5号楼无关联性，故二审法院对该3组证据不予采信。 二审法院查明，2016年12月22日，杨金佳与勤德公司签订协议，约定：勤德公司将诉争商铺销售给杨金佳，诉争商铺在房管备案总价为1193.1万元，但实际市场价格为829.62万元，现勤德公司同意以优惠折价后的总价690万元销售给杨金佳。杨金佳汇款给勤德公司690万元证据如下：1.2016年12月22日，程文洁向江妙青转账45万元；2.2017年1月26日，杨金佳向江妙青转账320.95万元；3.2017年9月8日，杨金佳向江妙青转账300万元。2017年9月8日，勤德公司向杨金佳出具一张文字收据，主要内容为：“收到杨金佳以转账及现金方式购买我司10个商铺款共计690万元，……。”二审期间，勤德公司陈述江妙青为其公司财务人员，因公司有些工程款需要付现金，故此款未进公司账户，已直接支付工程款；勤德公司未向杨金佳出具其他如第一联为存根、第二联为客户（交款人）的公司收款收据或者购房发票。杨金佳与勤德公司2017年9月签订的10份《商品房买卖合同（预售）》中，合同约定的诉争商铺总价为1193.1万元。诉争商铺所有钥匙均在物业公司，目前无人占有使用，杨金佳需要入住的时候到物业办理装修交押金等手续后即可拿钥匙。 二审法院查明的其他事实与一审一致。 二审法院认为：本案系案外人执行异议纠纷，本案争议焦点为：杨金佳对诉争商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。杨金佳提供的其与勤德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、银行转账清单及收据等，可以证明其与勤德公司之间存在房屋买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条等条款明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。即通过订立合同等法律行为取得的不动产物权，必须满足债权合意加物权登记的要件。诉争商铺在法院查封以前一直在勤德公司名下，双方并未办理过户登记或者预登记，故杨金佳依据其与勤德公司签订的商品房买卖合同享有的应为债权请求权，而非物权请求权，即杨金佳诉争商铺并不享有所有权。 本案中，杨金佳与勤德公司签订的诉争商铺房管备案合同总价为1193.1万元，杨金佳实际支付的房款总价为690万元。首先，该价款远低于双方合同备案价；且收款人均为江妙青个人，杨金佳并无直接向勤德公司账号汇款或江妙青个人收到后转回勤德公司账户的凭证。其次，杨金佳支付房款时间在前，诉争商铺买卖合同签订时间在后，如杨金佳在已经全额支付购房款690万元不需贷款购买的情况下，双方完全可以据实填写诉争商铺买卖的真实金额，而无须在备案合同中签订购房总价为1193.1万元。其三，上述交易程序不符合购房者向房地产开发企业购买商铺发生巨额交易的市场正常交易习惯，购房者出于保护自己巨额资金安全的情况下，应向房地产企业账户支付购房款更为稳妥，而不会向企业之外的个人账户支付巨额购房款，且不出具正式的收款收据亦不符合房地产开发企业的财务制度。故杨金佳向江妙青个人支付商铺总款690万元，不能视为杨金佳已按合同备案价全额支付了房款总价1193.1万元，杨金佳作为买受人未完成按照备案合同约定支付全部价款的义务。勤德公司向杨金佳出具该690万元购房款的收据，应为其与杨金佳对诉争商铺合同购房总价款的变更，该变更对作为诉争商铺买卖合同的双方当事人合法有效，但不能对抗合同之外的第三人。另，勤德公司至今未提供诉争商铺所在4号楼、5号楼已竣工验收可交付使用的竣工验收备案表，证明诉争商铺已经可以交付使用，且杨金佳亦认可诉争商铺目前钥匙在物业部门，故杨金佳并未实际装修或占有、使用诉争商铺。杨金佳称其已按合同全额支付购房款，并已经实际占有使用诉争商铺的上诉理由，与案件事实不符，二审法院不予采信。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议的，符合下列情形的应予支持：在查封前已签订合法有效的书面合同并合法占有该不动产，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查清的事实，杨金佳未按照合同备案价完成全部支付义务，亦未实际占有、使用诉争商铺，故该情形不具备前款法律第二十八条规定的四个必备情形，杨金佳对诉争房屋不享有排除强制执行的民事权益。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形应予支持：在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，系买受人用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付合同约定总价款50%以上的房款。该条款是关于消费者物权期待权的保护，异议指向标的物为房地产经营者所开发的商品房。本案中，杨金佳是向作为房地产开发企业的勤德公司购买诉争商铺，江西省庐山市人民法院查封执行的也是作为房地产开发企业的勤德公司名下的商铺等不动产，诉争商铺显然并非买受人杨金佳名下唯一用于居住的房屋，而是杨金佳用于投资使用购买的商铺，故一审法院据此认为本案不具备前款法律第二十九条规定的三个必备情形，确认杨金佳对诉争商铺不享有排除强制执行的民事权益，并无不妥。杨金佳提出江西省庐山市人民法院查封诉争商铺远超执行标的，属超标的查封，应予纠正的上诉请求，超出执行异议之诉案件的审理范围，二审法院不予支持。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93386元，由杨金佳负担。 再审中，杨金佳提交了六组证据：1.第一组证据为江西省九江市中级人民法院对案外人刘明星、郭章臣作出的（2019）赣04执异41、42号执行裁定书，用以证明同一个楼盘不同的买受人刘明星、郭章臣的执行异议申请，得到了法院的支持。2.第二组证据为最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书、（2018）最高法民申5576号民事裁定书、（2015）最高法民一终字第150号民事判决书，江西省高级人民法院（2018）赣民终722号民事判决书和（2018）赣民终727号民事判决书，用以证明对于买受人的物权期待权应予以保护，其中江西省高级人民法院的两份判决书是买受人抵债得到了支持。3.第三组证据为刘明星与勤德公司签订的认购协议书，用以证明案涉商铺一楼店面价格是10000-16000元，2楼店面价格是4000-6000元，杨金佳购买诉争商铺的平均价格是12300元，总价690万元是真实的。4.第四组证据为杨金佳另外购买的6套商铺及4套住房的银行转账记录及《收据》，用以证明杨金佳在本案中所支付的690万元是诉争商铺的房款。5.第五组证据为诉争商铺对面学校及周边公路建设照片，用以证明因学校及学校周边公路建设，诉争商铺均未出租，杨金佳实际已经收房并占有。6.第六组证据为阿里拍卖平台公开拍卖信息，用以证明诉争商铺评估价格为500多万元和拍卖成交价格为300多万元，可以证明诉争商铺总价690万元是真实的。对于上述证据，勤德公司予以认可；金明星质证认为，1.刘明星、郭章臣与本案没有关联，把这两个案件与本案进行类比没有事实和法律依据。2.杨金佳所提交的最高人民法院和江西省高级人民法院的五份裁判文书，与本案没有关联，案情均不相同，不能简单类比，该组证据与待证事实没有任何关联。3.对于刘明星认购协议书的真实性不清楚，该认购协议书仅仅能够证明刘明星购买商铺的价格，不能以此类推杨金佳购买商铺的价格。4.杨金佳另外购买的商铺涉及到诉讼，其在本案中主张支付的690万元款项有部分支付到了他人账户。5.对于照片的真实性不清楚，照片不能够证明杨金佳已经占有诉争商铺。6.评估价格不能证明诉争商铺的真实价格。 对于杨金佳提交的证据，本院审查认为，1.杨金佳所提交的另案相关裁判文书，与本案事实缺乏关联性，不予采信。2.杨金佳所提交的刘明星与勤德公司签订的认购协议书为复印件，真实性无法确定，且该协议书的签订时间、价格优惠情况与诉争商铺存在明显差异，不予采信。3.杨金佳另外购买的商铺和住房购房款支付情况，与本案事实缺乏关联性，不予采信。4.杨金佳所提交的诉争商铺周边照片，与认定诉争商铺是否实际交付之间，缺乏关联性，不予采信。5.诉争商铺在不能正常办理产权证且涉诉情况下的拍卖评估价格和成交价格，并不能证明其在2016年12月22日时的价格。 勤德公司、蔡金磅提交了四组证据：1.第一组证据为江妙青的劳动合同及社保记录、宏达公司营业执照、黄金锵名片、厦门市同安区人民法院执行通知书、江西省九江市中级人民法院民事判决书，用以证明江妙青是勤德公司的财务人员，宏达公司的股东和勤德公司的股东是相同的。2.第二组证据为熊廷槐认购协议书和商品房买卖合同、周颖、刘春水、左军生商品房买卖合同，用以证明上述人员购买商铺的价格可佐证勤德公司与杨金佳签订诉争商铺买卖合同价格是真实的。3.第三组证据为对其他人的物业优惠证明，用以证明给杨金佳优惠物业费也是真实的。4.第四组证据为刘明星购房汇款单，用以证明案外人购买勤德公司房屋也是向黄金锵付款。对于上述证据，杨金佳予以认可；金明星质证认为，1.对第一组证据的真实性不清楚，该组证据反映与江妙青签订劳动合同的是宏达公司，只能证明江妙青是宏达公司的员工，而不能证明其是勤德公司的员工。勤德公司与宏达公司人格独立，不能混为一谈。2.对第二组证据的真实性无法核实，相关认购协议书与本案没有关联。3.对第三组证据的真实性无法核实，该证明当中没有写明给哪位业主优惠，不能以此类推给杨金佳的物业费优惠也是真实的。4.对第四组证据的真实性无法核实，且只能证明刘明星与黄金锵有经济往来。 对于勤德公司、蔡金磅提交的证据，本院审查认为，1.第一组证据江妙青的劳动合同及社保记录显示，与其签订劳动合同的用人单位是宏达公司，黄金铿的名片与本案并无关联性，厦门市同安区人民法院执行通知书、江西省九江市中级人民法院民事判决书并不能反映宏达公司与勤德公司之间的关系，更不能反映江妙青与勤德公司之间的关系，不予采信。2.第四组证据刘明星向黄金铿的汇款单，不能反映具体汇款用途，并不能达到证明江妙青为勤德公司财务人员、江妙青的收款行为可视为勤德公司收款的证明目的。3.第二组证据和第三组证据的真实性无法确定，且该两组证据也不足以证明杨金佳对于诉争商铺享有足以排除强制执行的民事权益，具体将在争议焦点部分论述。 金明星提交了勤德公司银行账户和流水情况，用以证明勤德公司在法院查封后还有几千万款项汇出。勤德公司和蔡金磅质证认为，项目部和勤德公司是分开的；杨金佳质证认为，相关证据没有原件，与本案无关。本院审查认为，上述证据，与本案争议并无关联性，不予采信。 再审庭审时，杨金佳对二审判决关于杨金佳汇款给勤德公司690万元证据的时间和数额、诉争商铺是否交付杨金佳占有等认定提出异议，因金明星对于杨金佳汇款的电子银行业务回单真实性并无异议，对于相关回单反映的付款情况，作如下认定：2016年12月22日，程文洁向江妙青转账40万元；2017年1月26日，杨金佳向江妙青转账3209500元；2017年9月8日，杨金佳向勤德公司天湖壹号项目部转账300万元。至于诉争商铺是否交付占有的问题，将在争议焦点部分论述。 各方当事人对二审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。 本院再审认为，结合当事人再审申请及答辩意见，本案的争议焦点是：杨金佳对诉争商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案为执行异议之诉，判断杨金佳对诉争商铺是否享有排除强制执行的民事权益，应根据上述规定进行判断。本案中，现有证据尚不足以认定杨金佳对诉争商铺享有排除强制执行的民事权益，具体理由包括： 第一，现有证据尚不足以证明杨金佳向勤德公司支付了诉争商铺690万元购房款。杨金佳主张已经全部支付诉争商铺690万元购房款，主要依据是转账和现金支付房款情况、勤德公司2017年9月8日出具的《收据》和勤德公司庭审中的自认。但上述证据尚不足以证明杨金佳向勤德公司支付了690万元购房款，具体理由包括：1.勤德公司所提供的证据，不能证明江妙青为该公司财务人员。勤德公司亦未提供证据证明江妙青收到相关款项后的具体用途。2.杨金佳主张转账支付情况如下：2016年12月22日，程文洁向江妙青转账40万元；2017年1月26日，杨金佳向江妙青转账3209500元；2017年9月8日，杨金佳向勤德公司天湖壹号项目部转账300万元。勤德公司在二审庭审时认可，该公司销售的房屋，购房款是打入天湖壹号项目部的账户。在江妙青不能确定为勤德公司财务人员的情况下，杨金佳主张支付给江妙青的款项，不能认定为杨金佳支付给勤德公司的购房款。3.杨金佳主张以现金方式支付的290500元，除了杨金佳与勤德公司的陈述外，并未提供其他证据予以证实。4.再审第一次庭审中，勤德公司认可收到杨金佳购房款后，向杨金佳开具了收据，并提出庭后提交。在第二次庭审中，勤德公司未提交相关收据，并辩称为了避免流落出去，前两次的收据让财务人员销毁了，而且是不仅把杨金佳的收据销毁了，也把勤德公司自己留存的收据销毁了。勤德公司的辩解理由，明显不合常理，也不符合公司财务和会计制度。5.按照杨金佳的主张，其与勤德公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，已经全部付清了690万元购房款，但双方在商品房买卖合同中，约定的首付款总额为599.1万元，商业贷款总额为594万元，二者之间明显不一致。6.2017年9月8日勤德公司所出具的《收据》，与通常交易中的收款收据在形式上存在重大差异。 第二，杨金佳以2017年9月13日勤德公司出具的《关于同意优惠杨金佳物业费及相关交房费用的说明函》主张诉争商铺已经交付占有，但该说明函存在明显不合常理之处，不足以证明杨金佳在诉争商铺被查封之前已经合法占有诉争商铺。该说明函内容包括：经核实，杨金佳所购买“天湖壹号”商铺及商品房已经全款付清，我司同意予以交房。鉴于您多次通过全款共向本公司购买了十几套商铺及商品房，并考虑您将分批次装修入住的客观事实，本公司同意您购买的“天湖壹号”楼盘十二套商铺及四套商品房的物业费及相关交房费用（预购合同工本费、三网通费、白蚁防治费等）从物业管理处实际办理拿取钥匙的时间起开始缴交。该说明函的对象是杨金佳，该说明函的目的在于明确交房和物业费及相关交房费用的缴交问题。上述问题的处理，对杨金佳是有利的。勤德公司在说明函中详细描述杨金佳购房、房款支付和分批次装修入住的内容，与说明函的主题并无关联，相关内容应是杨金佳向勤德公司作出说明，才更加符合逻辑。另外，勤德公司在再审时，提交了一份对其他人的物业优惠证明，全部内容为“兹有我司楼盘业主购买的3#楼3单元E（501），我司同意给予免除两年物业费优惠。”勤德公司出具的说明函，与上述证明内容存在显著差异，并不符合常理。 综上，本院认为，现有证据尚不足以证明杨金佳向勤德公司支付了诉争商铺690万元购房款，杨金佳主张诉争商铺已经交付占有，依据尚不充分，本案不能认定杨金佳对于诉争商铺所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故而不能认定杨金佳对诉争商铺享有足以排除强制执行的民事权益。原判决认定杨金佳对诉争商铺不享有排除强制执行的民事权益，并驳回杨金佳的诉讼请求，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持江西省九江市中级人民法院（2019）赣04民终630号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  李振峰 审判员  邓名兴 审判员  江都颖 二〇二〇年七月十三日 法官助理吕淑瑾 书记员刘晗