广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初150号原告：建大电器工业（中山）有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区出口加工区*********之一，统一社会信用代码914***********362P。法定代表人：梁燕萍，总经理。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑安琪，广东泽荣律师事务所律师。被告：广州市绰文教育投资管理有限公司，住所地广东省广州市花都区**************，统一社会信用代码914***********789G。法定代表人：潘碧映，总经理。原告建大电器工业（中山）有限公司（以下简称建大公司）与被告广州市绰文教育投资管理有限公司（以下简称绰文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建大公司委托诉讼代理人冯耀兴、郑安琪到庭参加诉讼，被告绰文公司经本院公告传唤，公告期届满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建大公司向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年2月12日签订的关于租赁位于中山市**************致四层房屋的中山市房屋租赁合同补充协议及于2018年签订的中山市房屋租赁合同补充协议二；2.被告向原告交还位于中山市**************致四层房屋；3.原告没收被告交付的租赁721106元。事实与理由：被告租用原告位于中山市**************致四层房屋。双方于2015年2月12日签订一份中山市房屋租赁合同，后于当天解除合同，并签订了中山市房屋租赁合同补充协议。双方又在2018年签订的中山市房屋租赁合同补充协议二。双方约定，被告应于每月8日前支付当月租金。如被告逾期支付租金超过90天，在原告发出催款通知后10天内仍不支付应付的款项的，原告有权解除合同，收回物业，没收租赁保证金。合同签订以后，原告将租赁物业交付给被告使用。被告使用物业期间长期拖欠租金，逾期超过90天。原告于2019年11月7日委托广东邦仁律师事务所向被告发出催款函。但被告于收函后10天内没有付款。原告遂于2019年12月6日向被告发出解除合同及限期搬离通知书。被告迟延支付租金的违约行为已经达到合同约定的解除条件。原告有权解除合同，没收租赁保证金。被告应立即交还物业。原告遂诉至法院，希望判如所请。原告建大公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.中山市房屋租赁合同补充协议、中山市房屋租赁合同补充协议二；2.不动产权证；3.律师函2份、邮政快递单2份、快递投递运输记录；4.解除合同及限期搬离通知书;5.律师函、快递底单、快递签收记录；5.房屋租赁合同。被告绰文公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩及证据。本院经审理认定事实如下：建大公司(出租方，甲方)与绰文公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同合同约定，由绰文公司承租位于中山市火炬开发区*******建大花园1期1幢建筑面积为4082.63平方米租赁物[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0061923号]，租赁的期限为2015年6月1日起至2030年5月31日止，免租期10个月。每个月的租金为61239.45元，乙方须在每月5日前向甲方支付租金，合同生效之日起的当天向甲方缴纳两个月的房租作为租赁保证金，租赁保证金不计息。由甲方保管，在租赁期届满或合法解除合同时租赁保证金将无息退还。乙方应如期缴纳租赁费用且一个月逾期未付，甲方将加收5％的每月租金租赁保证金将不予退还。合同还约定了其他权利义务事项。合同落款处分别加盖了双方当事人公章并标注有“此合同只作为办理营业执照使用，不作其他用途”。2015年2月12日，双方签订了中山市房屋租赁合同补充协议约定，由绰文公司（承租方，乙方）租赁建大公司（出租方，甲方）涉案租赁物用于幼儿教育、教学以及培训用途。租赁期为15年，自2015年9月1日起至2030年8月31日止（免租期为12个月，免租期从甲方实际交付按本合同约定实际交付租赁物之日起开始计算）。合同约定不同时期的租金标准。乙方租金应当在每月8日前缴纳当月租金。乙方在签租赁合同之日起5个工作日内向甲方缴纳租赁保证金。本合同生效的同时，所签订的意向书中约定50万元定金即转为租赁保证金。如乙方逾期缴纳租金超过90天的，在原告发出催收通知后10天内拒不支付，原告有权解除合同，收回租赁单元以及没收租赁保证金，乙方并承担因此给甲方造成的损失。合同还约定了其他权利义务事项，落款处分别加盖双方公司公章及法定代表人印章。上述合同签订后，建大公司依约交付租赁物给绰文公司使用。之后双方又于2018年针对2015年2月12日的协议签订补充协议二，具体内容为分别为确定租赁物面积、租赁期限和免租期的调整及租赁保证金事项。签订本补充协议之后由绰文公司补缴221106元，双方将租赁保证金调整为721106元（500000元＋221106元），落款处加盖绰文公司公章及法定代表人印章进行确认。2019年11月7日，建大公司委托律师事务所发函向绰文公司催收租金712179元，该通知于2019年11月14日到达绰文公司。建大公司又于2019年12月6日发出解除合同及限期搬离通知书并送达给绰文公司。2020年4月20日，建大公司再委托律师事务所向绰文公司发函催收2019年12月22日起至实际搬离之日至的占用费。建大公司以绰文公司逾期未缴纳租金为由，遂于2020年1月3日诉至本院，主张上述实体权利。庭审中，建大公司述称，绰文公司2019年上半年连续5个月欠租但已结清。在起诉后其又支付下半年租金，但2020年2月1日起至今的租金却仍未支付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。建大公司作为涉案租赁物的合法产权人，其与绰文公司签署的上述中山市房屋租赁合同补充协议、补充协议二系基于双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应恪守履行。建大公司主张签订的第一份房屋租赁合同（主合同）是为了便利绰文公司办理相关营业执照的事实，与主合同落款处有“此合同只作为办理营业执照使用，不作其他用途”的相互印证且绰文公司未出庭提出异议，本院对建大公司的该项主张予以采信。双方围绕主合同先后签订两份补充协议，对主合同租赁期限、租金标准、租赁保证金、交租期限均作了实质性变更，该变更是双方平等合意作出的真实意思表示，对双方均产生法律拘束力。补充协议明确约定绰文公司应负有在每月8日前缴纳当月租金的义务，在其逾期缴租超90日，催租10天内仍未缴纳，建大公司有权解除合同、回收物业和不予退还保证金。本案中，绰文公司在建大公司起诉之日前（即2020年1月2日）尚欠2019年下半年租金，其已存在欠租的违约行为，在建大公司于2019年11月7日发出催收通知书后未在10日内缴纳租金。绰文公司仅在被起诉后，于2020年1月份结清租金（远超90天缴租宽限期）。2020年2月1日起至今绰文公司依旧欠租，故绰文公司上述行为严重违反协议约定，满足合同解除的适用条件。鉴于建大公司发出解除通知书的时间为2019年12月6日并已到达相对人处，故本院确认双方在2015年2月12日签订的中山市房屋租赁合同补充协议、2018年签订的补充协议二于2019年12月6日解除。合同解除后，绰文公司无继续占用涉案租赁物的合法依据并负有向建大公司返还位于中山市*****************房屋法定义务。至于租赁保证金的问题。基于绰文公司前述的违约行为使得没收租赁保证金的条件成就，即若绰文公司逾期缴租后不予退回保证金，故建大公司主张不予退回租赁保证金721106元的诉求于法有据，本院予以支持。绰文公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证及质证的权利，不影响本案的审理。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告建大电器工业（中山）有限公司与被告广州市绰文教育投资管理有限公司在2015年2月12日签订的中山市房屋租赁合同补充协议、2018年签订的中山市房屋租赁合同补充协议二于2019年12月6日解除；二、被告广州市绰文教育投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告建大电器工业（中山）有限公司返还涉案位于中山市*****************房屋[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0061923号]的租赁物；三、原告建大电器工业（中山）有限公司无需向被告广州市绰文教育投资管理有限公司返还721106元租赁保证金。案件受理费11010元（原告建大公司已预交），由被告绰文公司负担，于判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  石 慧审判员  陈 璐二〇二〇年七月三十日书记员  刘浩峰吴敏婷