福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3614号 原告：福建三盛房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道**三盛滨江国际**楼**。 法定代表人：林荣滨，公司董事长。 委托诉讼代理人：王斌、江彦磊，公司员工。 被告：陆则宁，女，汉族，1968年9月8日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：林航、苏纹，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：龚雪琴，女，汉族，1983年12月5日出生，住江西省贵溪市。 原告福建三盛房地产开发有限公司（以下简称“三盛公司”）与被告陆则宁、龚雪琴执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三盛公司的委托诉讼代理人王斌、江彦磊、被告陆则宁的委托诉讼代理人苏纹到庭参加诉讼，被告龚雪琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三盛公司向本院提出诉讼请求：1.确认座落于福州市产的所有权归三盛公司所有；2.解除（2017）闽0102民初2306号案件对仍属三盛公司所有的上述房产作为龚雪琴财产进行的查封。事实和理由：龚雪琴于2010年9月6日与三盛公司签订商品房买卖合同，购买三盛公司开发的位于福州市房产（以下简称“诉争房产”）。购房款总价6750000元，首付款2260000元，余款办理按揭贷款。合同签订后，建设银行根据陆则宁、龚雪琴的申请，由二人作为借款人、建设银行为贷款人、三盛公司为保证人签订了个人住房借款合同，借款合同约定建设银行向二人发放商业按揭贷款4490000元，三盛公司为上述贷款承担连带保证责任。贷款发放后，自2014年3月25日起，因陆则宁、龚雪琴未按时偿还贷款本息，导致三盛公司承担了连带担保责任，故三盛公司根据合同约定向龚雪琴发出解除商品房买卖合同通知书，并向闽侯县人民法院（以下简称“闽侯法院”）起诉解除买卖合同及要求龚雪琴支付违约金等诉求，闽侯法院于2016年9月28日作出（2015）侯民初字第3413号民事判决书，判决：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.龚雪琴协助三盛公司办理上述商品房买卖合同登记备案注销手续；3.龚雪琴支付三盛公司违约金940000元。 一审判决后生效前，陆则宁、龚雪琴恶意利用诉讼程序时间差，于2016年11月6日由龚雪琴先行向福州市中级人民法院（以下简称“福州中院”）提起上诉。在上诉材料提交后缴纳上诉费前，陆则宁于2017年2月20日向鼓楼区人民法院（以下简称“鼓楼法院”）对诉争房产采取诉前财产保全，阻碍将来三盛公司收回案涉房屋。后龚雪琴未在规定期限内缴纳上诉费，故福州中院于2017年4月21日作出（2017）闽01民终1846号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理，该裁定于2017年5月5日生效。 一审判决后，建设银行要求三盛公司履行担保责任全额偿还全部剩余借款本息、违约金等，三盛公司于2016年11月21日向建设银行全额偿还龚雪琴全部剩余借款本息、违约金等共计4098605.13元，自2016年4月15日至11月21日共计为龚雪琴偿还贷款4512478.4元，远超过龚雪琴的贷款金额。上述判决生效后龚雪琴未履行，三盛公司遂于2017年9月15日向闽侯法院申请强制执行，目前在执行过程中。 由于陆则宁、龚雪琴恶意申请财产保全，鼓楼法院于2017年2月23日预查封了仍属于三盛公司所有的诉争房产，后三盛公司提出执行异议申请，鼓楼法院以（2015）侯民初字第3413号民事判决书未明确诉争房产所有权归属于三盛公司所有为由，于2018年9月5日作出（2018）闽0102执异90号执行裁定书，驳回三盛公司提出的执行异议请求。三盛公司认为该裁定是错误的，故提起执行异议之诉，理由如下：1.商品房被预查封之后，三盛公司仍可依法行使解除权。（1）预告登记是为保障将来物权的实现而将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，但并不导致不动产物权的设立或变动。债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去其存在的基础，由于预告登记并不产生不动产物权的设立或变动的后果，因此不以登记作为生效要件，故预告登记自债权消灭之日起即已失效。在预告登记后，商品房预售合同当事人依然可以通过协商或诉讼的方式解除合同，消灭商品房预售合同之债；（2）预查封是指法院对尚未进行权属登记但又履行了一定批准或备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的一种预先的限制性措施；只有在登记机关核准登记产权后，才转为正式的查封。鼓楼法院在陆则宁诉龚雪琴一案中对诉争房产的查封属于预查封，预查封对象是龚雪琴基于一份有效的商品房买卖合同所享有物权期待权的房产，并不是其已经享有物权的房产，只有在房产的产权设立后，预查封才转为正式的查封，达到限制物权变动的效果。龚雪琴对预查封的房产仅享有物权期待权而非物权，在期待权向物权转化的过程中，不能完全排除其最终无法取得物权的可能。该查封并不能限制商品房预售合同在不能履行时，基于正当合理的理由予以解除；（3）三盛公司与龚雪琴、建设银行商品房销售合同纠纷一案中，由于龚雪琴拖欠银行贷款，导致三盛公司被银行扣划贷款本息，龚雪琴已构成违约，应承担违约责任，三盛公司在承担贷款连带担保责任后，获得购房款的合同目的已无法实现，依照合同及法律规定起诉解除买卖合同，并得法院的支持。三盛公司起诉解除合同系行使民事权利，维护自身权益的合法行为；（4）闽侯法院判决解除合同之后生效前，龚雪琴与陆则宁恶意串通，利用诉讼程序时间差，制造另案诉讼，由龚雪琴提起上诉，在上诉材料提交后缴纳上诉费前，由陆则宁向鼓楼法院申请财产保全。后龚雪琴未缴纳上诉费，福州中院裁定按自动撤回上诉处理，该撤诉裁定于2017年5月5日生效，同时（2015）侯民初字第3413号民事判决书生效，买卖合同解除；2.合同解除后，预查封法院应解除预查封。（1）三盛公司起诉解除合同具有合法正当理由，不存在恶意串通损害其他人利益的情形，龚雪琴、陆则宁恶意串通进行财产保全阻碍三盛公司收回诉争房产。鼓楼法院的预查封措施也不能否定闽侯法院生效判决的效力。诉争房产虽预告登记在龚雪琴名下，但龚雪琴申请预告登记系基于其与三盛公司订立的商品房买卖合同，合同解除后预告登记所保护的债权请求权基础消失，预告登记失效，诉争房产已非龚雪琴将来可能获得的财产，鼓楼法院将诉争房产作为龚雪琴的财产所进行的预查封措施已失去事实依据，在闽侯法院解除合同的判决生效后，鼓楼法院对于的财产保全措施失去对象，故应解除对诉争房产的查封、执行；（2）预查封建立在因龚雪琴享有对诉争房产的物权期待权而办理的预告登记之上，一旦合同解除，龚雪琴享有的物权期待权消灭，预告登记也就失去其存在的基础，预告登记自合同解除之日已失效。因诉争房产尚未办理交付和权属登记，所有权始终属于三盛公司，合同解除后，诉争房产已非龚雪琴将来可能获得的财产，不再属于龚雪琴的可执行财产，预查封强制措施失去事实依据，故应当停止对该房产的执行，并解除预查封。三盛公司对诉争房产享有所有权，足以排除强制执行，恳请法院中止执行并解除查封措施。 综上，本案中龚雪琴违约导致解约条件成就，三盛公司依据约定要求解除合同，系行使民事权利，维护自身权益的合法行为，并非意图转移预查封财产或为法院处置该财产设置障碍，且不存在恶意损害他案申请执行人的利益的情形，应得到支持。特依法起诉，望判如所请。 陆则宁辩称，1.三盛公司变更诉请超过法定期限，不应予以准许；2.三盛公司主张享有诉争房产的所有权无理无据。（1）预告登记失效的前提条件是债权消灭。虽然（2015）侯民初字第3413号民事判决已判决解除三盛公司与龚雪琴的房屋买卖合同，但对于龚雪琴已支付的购房首付款及其余购房款，三盛公司均未结算和返还，双方之间的权利义务并未结清，债权未消灭，故不论从事实上和法律上，均不能认定预告登记失效。（2）本案案由是案外人执行异议之诉，审理的是案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行，而三盛公司在执行异议之诉中请求确认所有权无理无据。解除合同是另案判决的判决结果，但该判决并未判决所有权归三盛公司所有，三盛公司擅自推测的“应有之意”属于对判决书的扩大解释，缺乏事实依据和法律依据；（3）诉争房产注销预告登记之后，龚雪琴对案涉房屋的物权才消灭。①另案判决并未确认诉争房产归三盛公司所有；②依据物权的公示公信制度，三盛公司应当先向相关机构申请注销预告登记，且相关机构进行注销之后，三盛公司才能主张龚雪琴对诉争房产的物权消灭。三盛公司在另案判决之后，享有的是“注销预告登记请求权”，而不是诉争房产所有权。龚雪琴仍享有诉争房产物权；③依据公平原则，另案判决虽已判决解除合同，但尚未履行。龚雪琴的义务是配合办理预告登记注销登记，失去对诉争房产的一切权利，但其权利是向三盛公司取回购房款。现三盛公司的主张使龚雪琴在履行义务的同时无法取得权利，导致其支付的首付款返还请求权等权利遭受损害，是不公平的；3.法院预查封行为合理合法，即使商品房买卖合同解除，也不应当解除预查封。（1）诉争房产虽然未进行所有权登记，但办理了商品房预告登记，法院可以进行预查封。陆则宁通过合法的诉讼行为申请保全，法院依法律程序查封诉争房产。三盛公司没有理由对抗陆则宁合法的预查封权利；（2）诉争房产于2017年2月23日因陆则宁提起的民间借贷纠纷被法院预查封，三盛公司依据在后的2017年5月5日生效的另案判决提出解除预查封，不应予以支持；（3）预查封的效力等同于正式查封。即使三盛公司与龚雪琴的买卖合同已解除，也不影响诉争房产预查封的法律效力；（4）虽然三盛公司与龚雪琴的房屋买卖合同解除，但诉争房产已预告登记，产生了物权公示公信的效果，陆则宁作为善意第三人申请预查封，应当享有预查封的相应权利；（5）依据民法的公平原则，2010年诉争房产买卖合同签订至今，由于众所周知的市场原因，其价值大幅上涨，三盛公司作为出卖方很可能因房价上涨而过分受益，导致龚雪琴的实际利益严重受损，各方之间的利益失衡，有违公平原则。 龚雪琴未作答辩。 三盛公司围绕诉讼请求依法提交了证据，陆则宁、龚雪琴未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因龚雪琴未到庭参加诉讼，也未书面提出异议，视为自动放弃诉讼权利。经审查，三盛公司提供的证据来源合法，真实可信，符合证据的法定形式，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据和当事人庭审陈述，本院认定如下事实：2010年9月6日，龚雪琴与三盛公司签订商品房买卖合同，向三盛公司购买坐落于闽侯县联排住宅（以下简称“诉争房产”），总价款6750000元。合同签订后，龚雪琴支付购房首付款2260000元。中国建设银行福建省分行根据龚雪琴的申请，与三盛公司、龚雪琴签订《个人住房贷款合同》，向龚雪琴发放按揭贷款4490000元，三盛公司作为保证人。后三盛公司、龚雪琴达成协议，将精装房6750000元变更为无装修4700000元，三盛公司于2011年8月23日退还龚雪琴2050000元。 2014年3月25日起，龚雪琴未依约偿还贷款本息，三盛公司向闽侯法院起诉，要求解除商品房买卖合同，并要求龚雪琴承担违约责任。该院于2016年9月28日作出（2015）侯民初字第3413号民事判决书，认定：三盛公司在履行代还贷款本息后，依据实际偿还金额，可与龚雪琴结算，并在龚雪琴已付购房款中扣除违约金，如有结余，直接无息返还龚雪琴，并判决：一、解除龚雪琴与三盛公司签订的《商品房买卖合同》；二、龚雪琴于判决生效之日起十五日内协助三盛公司办理上述合同的登记备案注销手续；三、龚雪琴于判决生效之日起十五日内支付三盛公司违约金940000元；四、驳回三盛公司的其他诉讼请求。龚雪琴不服判决，提起上诉。后龚雪琴未缴纳案件受理费，福州中院于2017年4月21日作出（2017）闽01民终1846号民事裁定书，裁定按龚雪琴自动撤回上诉处理。上述民事判决书、民事裁定书于2017年5月5日发生法律效力。三盛公司于2017年9月15日向闽侯法院申请强制执行。 本院于2017年2月20日根据陆则宁的申请，于2017年2月20日作出(2017)闽0102财保7号民事裁定书，并于2017年2月23日查封了诉争房产。三盛公司对上述查封提出执行异议，请求解除对诉争房产的预查封。本院于2018年9月5日作出（2018）闽0102执异90号执行裁定书，驳回三盛公司的执行异议请求，三盛公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查，三盛公司代龚雪琴向中国建设银行福建省分行偿还贷款本息合计4512478.4元。 本院认为，三盛公司提出的确认诉争房产归其所有的诉讼请求，属于在法庭辩论终结前增加诉讼请求，符合法律规定，陆则宁主张三盛公司变更诉讼请求超过法定期限，本院不予采纳。陆则宁主张三盛公司起诉超过执行异议裁定书送达之日起十五日，因三盛公司持有的本院收件告知书落款日期未超过上述期限，本院不予采纳。 预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，以保证将来正式登记的实现，但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得房屋所有权。本案中法院查封的是龚雪琴享有的正式登记完成之前的要求三盛公司履行商品房买卖合同的请求权，属于合同权利。陆则宁对于诉争房产的执行效果取决于房产能否符合正式登记的条件，只有当该房产符合正式登记条件时，陆则宁才能对其进行拍卖、变卖、折价等以实现其债权。 法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，而法律并未规定合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案商品房买卖合同明确约定了合同解除权，符合法律规定，且是当事人真实意思表示，非因法定事由不能剥夺三盛公司的合同解除权。三盛公司据此起诉要求解除合同，亦获得了法院的支持，龚雪琴享有的诉争房产物权变动请求权因合同解除而消灭，因此预告登记依法律规定亦已失效。 三盛公司提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证，足以证明其是诉争房产的开发企业。商品房买卖合同解除后，预告登记亦已失效，因此可以确认三盛公司是诉争房产的所有权人，而龚雪琴仅享有取回已支付购房款的权利。根据生效判决，三盛公司和龚雪琴之间的应退购房款、代还贷款、违约金可互相抵扣，因三盛公司代还贷款4512478.4元，违约金为940000元，龚雪琴已支付的购房款为4700000元，故三盛公司无需向龚雪琴退款，龚雪琴还需向三盛公司支付4512478.4+940000-4700000=752478.4元，三盛公司已无未履行的义务。基于物权优先原则，足以请求排除债权人对执行标的的强制执行。三盛公司对诉争房产享有的所有权，足以排斥他人干涉，包括对标的物的执行，因此其要求确认诉争房产系其所有，并解除查封，本院予以支持。 龚雪琴经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认福建三盛房地产开发有限公司为闽侯县住宅的所有权人； 二、不得执行闽侯县联排住宅，并解除对该房产的查封。 案件受理费42720元，由龚雪琴负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任晗婧 审判员  陈 婷 审判员  黄人堃 二〇二〇年七月二十一日 书记员  柯水英 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。