河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初4113号原告：雷震宇，男，汉族，1987年1月6日生，住洛阳市吉利区。委托代理人：马青山，河南洛太律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳美丽老家旅游发展有限公司，住所地：洛阳市伊滨区孝文大道与玄奘路交叉口西南角，统一社会信用代码：91410300MA3XBWWB3M。法定代表人：刘磊佳。委托代理人：李洋，河南永晖律师事务所律师，特别授权。委托代理人：周卫东，河南永晖律师事务所律师，特别授权。原告雷震宇诉被告洛阳美丽老家旅游发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷震宇及其委托代理人马青山、被告洛阳美丽老家旅游发展有限公司的委托代理人李洋、周卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷震宇向本院提出诉讼请求：1、依法教育被告应懂得契约精神，公平、诚信；2、要求被告立刻停止侵害；3、依法判令被告赔偿原告及经营损失200000元（贰拾万元）；4、本案诉讼费及其他费用，由被告全部承担；后将诉讼请求变更为：1、依法解除合同；2、赔偿违约金200000元（贰拾万元）；3、退还保证金30000元（叁万元）；4、本案诉讼费及其他费用，全部由被告承担。事实与理由：原告与被告洛阳美丽老家旅游发展有限公司于2018年08月08日签定了租赁合同一份，原告在严格按照该合同的各项约定，投入大量资金对该承租店内外进行装修，购置酿酒、储存、装酒等设备后，一直经营至今。原告在如火如荼的经营中，而被告却一直“我行我素”，“我的地盘我做主”，弃该合同条款约定而不顾，另让他人在景区内承建了倒盏古酒坊，且三个月前已在景区开展售卖，被告的行为严重损害了原告对酒的独家经营权和利益。原告在多次与被告交涉未果的情况下，迫于无奈，起诉至法院，诉诸于法律。综上，请法院依据中华人民共和国合同法及相关法律规定，结合本案的事实，判如所请，保护原告权益。被告洛阳美丽老家旅游开发有限公司辩称：一、基于原告严重违约，给答辩人造成了巨大经济损失，亦严重影响了答辩人对倒盏村的经营管理，答辩人同意与原告解除合同。原告（甲方）与答辩人（乙方）签订的《租赁合同》第二条第1款约定：“租金取费标准为联营扣点模式，每月扣取营业额收入的30%，作为租金收益，具体分成模式按公司管理办法要求进行。”第二条第2款约定：“物业费收费标准：10元/㎡/月……每月的5号之前向物业部缴纳一次。”“……水费为3.5元/吨，电费为1元/度，煤气按国家标准进行收取，乙方于当月5号前将本月费用交至甲方物业部。”第三条约定：“乙方不得未征得甲方同意私自提前、延后、中断、变更闭店时间……商业营业时间为上午9：30至下午20：00，经营中时间若有变动，将按甲方日常制度执行。”答辩人一直依约履行自己的权利义务，原告却弃上述约定而不顾，自2019年8月3日开始擅自停止经营，至今仍处于闭店状态，且自2019年6月起未向答辩人缴纳租金、物业管理费及水电费等，严重违约。原告的违约行为不仅使答辩人遭受租金、物业管理费及水电费等经济损失，亦严重影响了答辩人对倒盏村的经营管理，基于上述情况，答辩人同意与原告解除合同。二、答辩人不存在违约行为，原告要求答辩人赔偿违约金20万元无事实及法律依据:1、答辩人不存在违约行为;答辩人（甲方）与倒盏古酒坊负责人李高峰（乙方）签订的《土地使用权租赁协议》第四条约定：“乙方承租土地后，用途应满足甲方的整体规划要求……”第十条第一款约定：“甲方承诺倒盏村内酿酒坊到期后，不再续租，或经过乙方同意后进行合作经营。”从上述约定可以看出，答辩人在与李高峰签订合同时便告知其答辩人给予了原告独家售酒的权利，在原告经营期间，其不能在倒盏村售酒。合同签订后，答辩人亦多次向李高峰强调不能在倒盏村售酒，其承诺只酿酒，不在倒盏村售酒。2019年3月，原告向答辩人反映倒盏古酒坊存在售酒的情况，答辩人派人调查了相关情况并向李高峰下发了《通知书》，再次告知其在原告租赁期间不能在倒盏村售酒。据答辩人了解，倒盏村内除原告销售酒品及成品酒外，再无任何商家销售酒品及成品酒，故答辩人不存在违约行为。2、原告要求答辩人赔偿违约金20万元无事实及法律依据;原告称答辩人违反了《租赁合同》第四条第（三）款第6项，但事实上答辩人不存在违约行为，且《租赁合同》并未约定相关违约责任及违约金数额，原告亦未受到任何损失，其要求答辩人赔偿违约金20万元无事实及法律依据。三、退还保证金的条件未成就，原告无权要求答辩人退还保证金；《租赁合同》第二条第4款约定：“本合同期满而双方未再续约，乙方将恢复原状的所租场地移交给甲方的一个月后，或者因乙方违约而引起的索赔解决的一个月后，甲方将把剩余保证金退还给乙方，但不附带利息。”依据该约定，答辩人退还原告保证金需满足以下两个条件：一、本合同期满而双方未再续约，原告将所租场地恢复原状交给答辩人一个月后或者因乙方违约引起索赔解决一个月后；二、答辩人依合同约定扣除应扣除的费用后，退还剩余保证金，但不附带利息。本案中，合同有效期至2019年12月31日，现合同期限并未届满，且原告存在严重违约行为，其给答辩人造成的损失还未赔偿，不满足上述退还保证金的条件，原告无权要求答辩人退还保证金。四、原告擅自停止经营，依据合同约定，答辩人有权对其考核，并有权将费用直接从保证金中扣除；依据《租赁合同》第三条：“乙方不得未征得甲方同意私自提前、延后、中断、变更闭店时间，否则，甲方有权按商家管理制度对其考核，费用将直接从保证金中扣除。商业营业时间为上午9：30至下午20：00……”之约定，原告自2019年8月3日开始擅自停止经营，至今仍处于闭店状态，答辩人有权依据商家管理制度对其考核，并有权从保证金中扣除相关费用。综上，基于原告严重违约给答辩人造成了巨大损失并产生了极其不好的影响，答辩人同意解除合同，但答辩人不存在违约行为，原告要求答辩人赔偿违约金20万元无事实及法律依据，且退还保证金的条件未成就，原告无权要求答辩人退还保证金，故依法应驳回原告相应诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过庭审，本院认定事实如下：2018年8月8日，原告雷震宇与被告洛阳美丽老家旅游发展有限公司签定了租赁合同一份，甲方为洛阳美丽老家旅游发展有限公司，乙方为雷震宇，合同主要约定：1、甲方提供作坊区作坊二十（3、4、5）号铺，供乙方使用，经营范围酒坊业务（要求：坛装白酒类、瓶装酒、散装酒）；2、本合同有效期：2018年8月8日至2019年12月31日）。租金收取方式为：联营扣点模式，每月扣取营业额收入的30%，作为租金收益，具体分成模式按公司管理办法要求进行。物业收费标准：10元/m2/月，主要用于分担商场保洁、保安、公用设备设施保养等实际发生的费用，每月的5号之前向物业部缴纳一次；乙方为经营需要所消耗的水、电、煤气等费用由甲方按实际发生额代收取，收费标准按国家相关部门规定执行。其中：水费为3.5元/吨，电费为1元/度，煤气按国家标准进行收取，乙方于当月5号前将本月费用交至甲方物业部……4、履约保证金：为保证合同正常履行，乙方需在本合同签订时，向甲方一次性交付履约保证金30000（人民币大写）叁万元整。退还保证金：本合同期满而双方未再续约，乙方将恢复原状的所租场地移交给甲方的一个月后，或者因乙方违约而引起的索赔解决的一个月后，甲方将剩余保证金退还给乙方，但不附带利息。该合同还对人员管理、安全管理、违约责任、合同的终止等事项进行了约定。因原告原与葛洪涛系合伙关系，葛洪涛退伙后，该保证金3万元，在原合同中已由葛洪涛交纳，葛洪涛已出具出面说明。协议签订后，被告洛阳美丽老家旅游发展有限公司将案涉商铺交由原告经营使用，原告在经营期间发现被告又允许其他商户在倒盏民俗文化村经营酒类生意。庭审中，被告承认其于2018年6月7日与案外人李高峰签订有建立酒吧街的协议，但约定李高峰不能出售酒类。2019年8月，因原告发现他人在景区内经营酒水业务，原告停业。原告自认之前每月的营业额大概为4000元左右。现该租赁合同已经到期，原、被告均同意解除合同。但在庭审中，经审查发现，原、被告提交的合同原件的第三条(销售管理)第五项不一致，在第五项中，原告提交的合同第五项内容为：“甲方景区内不得出售乙方提供酒品以外的半成品及成品酒，违者赔偿20万元”。被告提交的合同原件第五项内容为：“甲方景区内不得出售乙方提供酒品以外的半成品及成品酒”。没有“违者赔偿20万元”这一内容。原告提交的合同原件有洛阳美丽老家旅游发展有限公司财务专用章（4103110096211）加盖在合同上的骑缝章，被告提交的合同原件没有。原、被告提交的合同最后都有洛阳美丽老家旅游发展有限公司合同专用章（4103110097873）公章，有该公司的法定代表人朱济民的签名；双方提交的合同原件，均无页码。因存在上述不同，被告同时对与原告所签订合同的真实性及所加盖印章、骑缝章的真伪提出鉴定申请。本院于2020年4月21日委托河南金剑司法鉴定中心对其合同印章进行鉴定，该鉴定中心于2020年7月7日出具豫金剑司鉴中心【2020】文鉴字第13号司法鉴定意见书，鉴定意见为：《洛阳美丽老家旅游发展有限公司租赁合同》中的2处检材印文“洛阳美丽老家旅游发展有限公司合同专用章4103110097873”与样本印文“洛阳美丽老家旅游发展有限公司合同专用章4103110097873”是出自同一枚印章；倾向认为《洛阳美丽老家旅游发展有限公司租赁合同》中的检材印文骑缝章“洛阳美丽老家旅游发展有限公司合同专用章4103110097873”与样本印文“洛阳美丽老家旅游发展有限公司合同专用章4103110097873”是出自同一枚印章；倾向认为《洛阳美丽老家旅游发展有限公司租赁合同》中的检材印文骑缝章“洛阳美丽老家旅游发展有限公司财务专用章4103110096211”与样本印文“洛阳美丽老家旅游发展有限公司财务专用章4103110096211”是出自同一枚印章。另查明：原告提交的葛洪涛与被告租赁合同上，没有“甲方景区内不得出售乙方提供酒品以外的半成品及成品酒，违者赔偿20万元”这一内容。本院认为：本案的争议焦点为：一、违约行为及违约责任的承担问题；二、合同的解除问题和保证金3万的退回问题。（一）、关于违约行为及违约责任的承担的问题：1、违约行为的问题：本案中，原、被告提供的合同中第三条（销售管理）第五项均约定了：“甲方景区内不得出售乙方提供酒品以外的半成品及成品酒”。虽然该项内容约定在销售管理中，但是亦是对双方权利义务的确定，原、被告应当按照约定行使权利履行义务。但在原告实际经营过程中，被告又允许其他人经营酒水业务，显然被告违反了该约定，存在违约行为，其违约责任应由被告承担；2、违约责任的问题:原告要求被告支付违约金20万元，被告针对违约金向要求予以驳回。本案中，原告与被告签订的租赁合同，租赁期限不到一年零一个月（自2018年8月8日至2019年12月31日）；租金的支付方式为：每月扣去营业额的30%，作为租金。庭审中，原告自认之前每月的营业额大概为4000元左右。2019年8月，因原告发现他人在景区内经营酒水业务，原告停业。结合上述实际情况及该案的特殊性，本院将违约金调整为3.5万元。（二）、合同的解除问题和保证金3万的退回问题：1、合同的解除问题：因该合同租赁期限现已经到期，且双方并没有继续签订租赁合同，故该合同自然终止，无需再行解除。2、保证金3万的退回问题：因该合同已经终止，且被告存在违约行为，故被告应将该保证金3万元退还原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、被告洛阳美丽老家旅游发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告雷震宇违约金3.5万元。二、被告洛阳美丽老家旅游发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告雷震宇保证金3万元。三、驳回原告雷震宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由原告雷震宇承担3085元，由被告洛阳美丽老家旅游发展有限公司承担1215元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长 张 宏审判员 赖建伟审判员 董曾曽二〇二〇年七月三十日书记员 王 婷