苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初1620号原告：张伟珍，女，1951年4月23日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宁，江苏锦同律师事务所实习律师。被告：张军祥，男，1985年1月28日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：李纯、李慧卉，江苏鸿永律师事务所律师。原告张伟珍诉被告张军祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张伟珍及其委托诉讼代理人蒯志鹏、罗宁，被告张军祥及其委托诉讼代理人李慧卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还租赁的房屋并按照9583元/月标准支付自2019年10月21日起计算至实际返还房屋之日止的占有使用费。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于出租给被告，租金为9583元/月，每六个月支付一次，租赁期间自2017年10月20日起至2018年10月20日止，同时约定，被告未经原告同意，不得擅自将房屋部分或全部转租他人。上述合同签订后，原告按约向被告交付租赁房屋，被告亦按约支付房租至2019年10月20日。但遗憾的是，租赁期间被告未经原告同意擅自将房屋转租给他人，其行为已经构成违约。2019年10月20日起，被告拖欠原告租金，至今未付，经原告多次催讨未果。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告张军祥辩称，涉案房屋至2019年10月20日到期，此前一个半月其多次通知房东退房，房东于2019年10月下旬即在涉案房屋门口张贴招租广告。其承租的房屋涉及一楼一单间门面出租问题，房东以不允许转租为由拒绝退还押金，其已于2019年10月20日将涉案房屋内物品搬空。2019年11月下旬开始，涉案房屋大门已敞开。其自2016年3月15日承租涉案房屋至2019年10月，因房屋漏雨严重而与房东沟通无果，其对涉案房屋进行维修，总共花费16585.2元，其要求原告进行赔偿。本院经审理认定事实如下：原告系苏州市吴中区房屋所有权人。2017年9月11日，原告张伟珍（出租方、甲方）与被告张军祥（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告承租原告位于苏州市吴中区房屋，仅作商用。租赁期限自2017年10月20日至2018年10月20日。租赁期满后，乙方应如期将房屋归还甲方。每月租金9583元，租房保证金6000元，房租半年一付。乙方未经甲方同意，不得私自把该房的部分或全部转租他人。被告交纳3000元押金后，已将房租支付至2019年10月20日。另，原告在涉案房屋店面玻璃上张贴告知书一份，内容为:“你承租的房屋，出租方不再出租，将于2019年11月19日收回房屋，望予在这之前将房屋腾空，恢复原状，做好转交准备。如逾期退房，我方将采取停水停电等措施，一切后果由你承担。”该告知书的落款日期为2019年10月24日，该告知书旁原告还张贴了出租告示。2019年12月16日，苏州市吴中区木渎派出所作出接警证明一份，主要内容为：2019年11月11日12时17分，接市局110指令称：木渎商城1-6号与租客因租房有纠纷。民警至现场，系葛燕红（原告儿媳）称租客租期到了，钥匙没还给报警人起纠纷。以上事实，由原告提供的租赁合同、照片打印件、接警证明、律师函、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，被告称，其租赁涉案房屋用于做汗蒸，就一楼的一个单间房屋其转租过多次，均是经过原告同意的。其在2019年10月份左右向原告表示其要搬走，同时提出要原告退还押金。原告表示，涉案房屋一楼的一间房屋现在还在转租做烧烤，该烧烤店的人员不离开不能退押金。其认为原告的说法不合理，即于2019年10月20日中午搬离了涉案房屋，因原告未退押金，其就用链条锁将涉案房屋房门锁掉。后，其又于2019年10月24日至涉案房屋将门锁打开挂在门上，原告于2019年11月11日报警时其还向原告提到门锁已开。因还存在转让费的问题，该烧烤店人员一开始没走，后来知道原告要收回房屋，于2019年11月中旬搬离了涉案房屋。被告为证明其主张，提供如下证据：1、被告就涉案房屋内一楼小单间与多位人员签订的转租合同，最后一位承租人员为王某,4，租赁期限自2019年8月1日至2020年8月1日。2、涉案店面门口自2019年10月18日至10月20日的监控视频，被告称该视频已显示其于2019年10月20日前已将涉案店面搬空，其于2019年10月19日还打电话给原告丈夫让其过来确认，并于2019年10月24日致电原告丈夫表示，原告不退押金，其不能开锁。3、2019年11月20日接处警记录一份，其称烧烤店人员于2019年11月20日因涉案房屋租赁问题报警，证明2019年11月20日前原告已经知晓其搬出涉案房屋的事实。4、其与上一任租客车国亮签订的承包合同及车国亮作出的证明，在证明中车国亮称，其承租涉案房屋做汗蒸房时，有8000元押金在张伟珍处。2016年，其将涉案房屋转包张军祥时收取张军祥8000元押金，后其告知原告该8000元押金不用返还给其，在张军祥退房时直接退还给张军祥即可。5、涉案房屋照片及材料订单、收款收据，证明涉案房屋长期漏水，其为此花费材料费共计16585.2元。其称，当时原告以年岁已大让其垫付，该维修费应由原告承担。6、申请证人王某,4出庭作证，王某,4称，其于2019年7月支付上一家承租人转让费39000元后，承租了涉案房屋一楼一个小单间用于经营烧烤店，该烧烤店是有门有锁的，内部与被告做汗蒸房的房屋是相通的。因原告张贴停止经营的告示，其在被告搬离后没几天也搬离了。之后，其还和原告儿媳谈过一次，原告同意给其15000元，但之后就将其拉黑，未给付上述款项。当时，被告汗蒸房一楼的门是可以开的，没有上锁，但原告是否知道其不清楚。7、申请徐燕出庭作证，徐燕称，其从徐桂娥处承租了涉案房屋的，承租一段时间后将房屋转让给了车国亮。其向徐桂娥交了8000元押金，其将房屋转让后，车国亮又给了其8000元押金。经质证，原告称，对证据1真实性无法确认，其未同意被告将涉案房屋转租。证据2仅能显示被告搬离物品，无法证明被告将涉案房屋返还给原告，被告确实于2019年10月19日向其丈夫打电话称他们搬走了，但表示一楼小单间烧烤店还未搬走，让其向烧烤店人员支付转让费解决该问题，其未同意。其认为在2020年4月10日前涉案房屋仍处于被告实际控制之下。对证据3真实性不认可，其于2014年4月将涉案房屋出租给徐桂娥，徐桂娥支付了8000元押金，但徐桂娥承租未到期亦未经其同意就将涉案房屋转让，她也放弃房屋押金的主张了。对证据四真实性不认可，称涉案房屋出租时完好。对证据五真实性不认可，认为与本案无关。原告还称，被告之前向其说过要在2019年10月20日前退租，但要其向一楼一间转租房屋的承租人承担转让费，其表示不可能承担该费用。其于2019年10月24日在涉案房屋处通过张贴告知书的形式通知被告其要收回涉案房屋，但被告拒绝配合，当时涉案房屋已被锁住。其于2019年11月11日报警后到现场，涉案房屋大门依然被锁。2020年4月10日其去涉案房屋处，才看到房屋里面是搬空状态，房门被打开，其遂收回了房屋。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同至2018年10月20日到期后，被告继续租赁，原告对此并无异议，故之后原、被告双方形成不定期租赁合同关系。被告交纳房租至2019年10月20日，并于2019年10月20日前向原告表明要退租，原告对此并无异议。从监控视频可见，被告于2019年10月20日前在搬离物品，而原告也于2019年10月24日张贴告示表示不再出租涉案房屋，由此可以认定原、被告双方一致确认涉案房屋租赁合同于2019年10月20日解除。涉案房屋租赁合同解除后，被告理应向原告交还租赁房屋，因未及时交还房屋，应按每月9583元的标准向原告支付房屋占有使用费。被告表示因原告未退押金，其将租赁房屋大门上锁。虽其和次承租人王某,4表示，之后被告又将涉案房屋门锁打开，但该二人有利害关系，且未提供证据证明其打开门锁并将涉案房屋交接给原告，故被告的上述陈述本院不予采纳。从另一方面而言，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。被告已于2019年10月20日之前搬离了涉案房屋内的物品，其中烧烤店经营人员王某,4也表示其不久之后搬离了涉案房屋，原告曾要求承租人停止经营，故原告亦应及时查看涉案房屋内的承租状况，自行采取措施收回房屋。综合考虑以上情形，本院酌定被告应按每月9583元的标准向原告支付三个月的房屋占有使用费28749元。被告承租房屋时向原告支付房屋押金3000元，本案中，原告并未主张其存在其他损失，故该3000元押金应退还给被告。被告认为其向之前承租人交纳的8000元押金原告亦应退还，虽之前承租人出具了相关证明，但并未出庭作证，被告亦未提供支付凭证，原告对此不予认可，而被告也无证据证明原告理应向之前的承租人退还上述押金，故本院对被告要求原告退还该8000元押金的陈述，不予采纳。原告应退还的押金与被告应支付的占有使用费相折抵，被告应向原告支付占有使用费25749元。此外，被告认为原告应向其支付房屋维修费，双方对此尚存争议，被告可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告张伟珍与被告张军祥之间的房屋租赁合同于2019年10月20日解除。二、被告张军祥于本判决生效之日起十日内向原告张伟珍支付房屋占有使用费人民币25749元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币499元，由原告张伟珍负担277元，被告张军祥负担222元（被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，帐号：10×××76。审 判 员 吴宁剑二〇二〇年七月五日法官助理 姚 伊书 记 员 李 萍