山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初1582号原告：袁某，住山西省大同市。委托代理人：闫某，山西乌金律师事务所律师。被告：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司。法定代表人：郭某，职务：董事长。委托代理人：韩某，山西阳和律师事务所律师。原告袁某与被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁某及委托代理人闫某、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司委托代理人韩某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月24日，原告与被告笠署了《大同市商品房买卖合同》十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如此出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价的万分之二赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房款万分之二违约金”。原告依照约定全部交付了购房款674571元，并于2012年6月24日办理房地产权属证书40507元所需的费用交由被告。2012年6月30日，被告将房屋交由原告。但直至今日，被告仍未给原告办理房地产权属证书。同时《大同市商品房买卖合同》约定建筑面积为170.18平方米，但2015年6月14日的《认购户型确认表》的测绘面积是165.59平方米，被告应退还原告多交的面积差额18194元。综上依据《大同市商品房买卖合同》约定和《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，原告依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求：1、请求人民法院判令被告为原告办理房地产权属证书；2、请求人民法院判令被告按照合同约定支付原告从2013年6月25日至2019年6月25日逾期违约金共计295462元以及自2019年6月25日至不动产手续办理完成之日止的违约金；3、请求人民法院判令被告按照原告已付的预告登记费80元、产权证查档费100元，契税26983元、公共维修基金12764元、产权证工本费80元、代办费500元，共计40507元为基数，按占用资金年利率6%计算，赔偿原告从2013年6月25日至2019年6月25日逾期办理权属证书利息损失共计14194元以及自2019年6月25日至不动产手续办理完成之日止的利息（按年利率6%计算）；4、请求人民法院判令被告退还原告多交的面积差额18194元，按占用资金年利率6%计算，赔偿原告从2013年6月25日至2019年6月25日逾期办理权属证书利息损失共计6375元以及至不动产手续办理完成之日止的利息。以上三项诉求共计334225元（叁拾叁万肆仟贰佰贰拾伍元整）；5、本案的诉讼费由被告承担。为证明其主张原告向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同，以证明原被告之间的房屋买卖合同关系，并约定了被告为原告办理房屋权属证书以及逾期办证的违约责任；2、认购户型确认表，以证明原告超付购房款1819元；3、收款收据三份及中国工商银行个人业务凭证两份，以证明被告收取了原告预告登记费、产权证查档费、契税、公共维修基金、产权证工本费、代办费共计40507元以及按照约定支付了购房款。被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司辩称：一、实际本案的违约方是被答辩人，答辩人不应当承担违约责金。首先，双方签订的《大同商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理”明确约定，如果系因答辩人的责任，那么答辩人要承担相应的违约责任。但根据《大同商品房买卖合同》第五条约定：“因涉及变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补偿协议。”以及本合同的附件四--《合同补充协议》第四条也有详细的约定：“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人可以不予交房，不予为买受人办理房屋所有权证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。”可以看出，签订确认表和面积误差补充协议是买受人也即被答辩人的合同义务，这个义务已经通过正式的商品房买卖合同特别约定了，并且在合同的附件四又被强调性的约定、说明了一次。因此，答辩人已经对被答辩人就该项合同义务进行了明确、着重的说明和提示义务。被答辩人也就应及时与答辩人签订相应的确认表和误差补充协议，如果没签导致答辩人无法按时向房管部门提交相应的备案资料、进而导致房产证办理延时，那是被答辩人的责任；答辩人只是代办人，并不是办理房屋产权证的办证主体，也就更不可能控制被答辩人在某个固定时间内来签订确认表和面积误差补充协议。其次，因案涉房屋实际测绘面积与合同约定面积不符，而房款需要据实结算，根据情况多退少补，故而在测绘面积确认后，双方应据实签订《认购户型确认表》，并签订《凯德世家面积误差补充协议》，然后交房管部门审核通过后，答辩人才能办理房屋产权登记手续。而答辩人多次通知被答辩人签订上述确认表和面积误差补充协议，但被答辩人一直拖延未签，导致答辩人不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案。因此，没有办理房产手续的原因和责任不在我方。所以答辩人没有违约，答辩人也就更不应当承担任何违约责任！最后，被答辩人主张的违约金已超诉讼时效。房屋交付是2012年，360日应2013年，如果按照签订2015年的确认表，没有办理产权被答辩人可以当时主张公司办理产权，但是一直拖到现在，诉讼期限已经过了，而且被答辩人现在主张2013年-2019年的，存在恶意拖延索取更高的违约金。二、待被答辩人签订《认购户型确认表》和《补充协议》后，答辩人才能依约履行办理房屋产权登记手续。三、被答辩人主张的利息损失系重复主张，法院不应支持。其他系案件都予以驳回原告相关诉讼请求。四、答辩任不需退还面积差额。2015年6月14日，预测房屋面积后双方签订《认购户型确认表》，约定退面积差额18194元，袁某签字；房屋办理产权登记前进行实测后，房屋面积实测为165.59平方米，只有双方按实测面积签订《认购户型确认表》后才能办理产权证书，2016年4月24日，双方需再次签订一份《认购户型确认表》确定无需补交或退还面积差额，但袁某未签字，故无法办理产权登记手续。综上所述，本案答辩人并未违约，反而是被答辩人存在违约的行为，损害了答辩人的合同利益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护答辩人的合法权益，请法院查明事实，驳回原告的诉求。为证明其主张被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司向本院提交以下证据：1、内部委托建房确认书、内部委托建房户型确认表各一份，认购户型确认表三分，以证明被告不需退还面积差额及原告不配合在确认表上签字无法完成办理产权登记，被告不存在违约；2、销售不动产统一发票一份，以证明原告购买房屋单价为每平方米4073.74元。经审理查明：2019年11月29日，原告同被告签订内部委托建房确认书一份，约定由原告按每平米4260元向被告支付总价为654932元建房款；2012年6月24日原、被告签订一份商品房买卖合同，约定被告将11楼1单元7-701号房屋出售给原告，房屋每平米单价为3963.87元。后原告支付给被告674571元，并于2012年6月24日将办理房地产权属证书所需的费用40507元交由被告（包括：预告登记费80元、产权证查档费100元，契税26983元、公共维修基金12764元、产权证工本费80元、代办费500元）。另查明该房屋的测绘面积为165.59平方米，2016年4月27日就该房被告在税务局开具了单价为4073.74元，总价为674571不动产发票一张。以上事实有原、被告提交证据及原、被告庭审陈述在案佐证，足以认定。本院认为，原告与被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应该按照合同约定全面履行义务。本案原告已交付全部房款，被告已经履行房屋交付义务。但根据合同约定，还应在房屋交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权证书。被告未按照约定和法律规定为原告办理产权证书，构成违约，故被告应当承担为原告办理房屋产权登记的责任。关于被告辩称因原告不配合签订《面积确认补充协议》导致无法办理房产手续，被告未能提供证据证明，本院不予采信。因本案系房屋买卖合同纠纷，所购买的房屋已经交付，违约系基于双方所约定的办理产权证书而产生的，故关于违约金数额，本着兼顾惩罚和补偿、公平合理的原则，按日万分之一酌情支持二年,即：674571×1/10000/天×730天=49244元。关于原告办理房地产权属证书费用和面积差额18194元的资金占用利息的诉求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告大同市阳光嘉业公司房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告袁某购房款差额18194元，支付违约金49244元；二、被告大同市阳光嘉业公司房地产开发有限责任公司在判决生效后30天内为原告袁某办理房屋产权登记证书；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3207元，由原告袁某负担2560元，被告大同市阳光嘉业公司房地产开发有限责任公司负担647元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 李晨光二0二0年七月九日书记员 马晓茜