广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2026号 原告：卢世凤，女，1973年6月3日出生，瑶族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：唐福胜，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：广西军拥投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区安园西路**屯里产业广场综合楼****302商铺，统一社会信用代码91450100063578774F。 法定代表人：郑传普，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小薇，广西冠鸿律师事务所实习律师。 原告卢世凤与被告广西军拥投资有限公司（以下简称军拥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告卢世凤及其委托诉讼代理人唐福胜，被告军拥公司的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢世凤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《“安吉·新天地”合作建房合同》无效；2.判令被告向原告返还建房款100836元；3.判令被告赔偿原告利息损失（利息计算方法：以100836元为基数，自2018年8月19日起计至建房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年11月1日为5760元）；4.本案全部诉讼费用及保全费用由被告承担。事实和理由：2018年8月19日，原、被告签订《“安吉·新天地”合作建房合同》，约定由被告负责合作建房的审批手续和建造事宜，原告出资在南宁市北侧合作建房。合同签订后，原告按被告要求支付了100836元购房款，原告后经了解得知该楼盘没有办理合法手续即开工建设，且以后不能办理房屋权属证书。原告认为，涉案合同名为合作建房，实为房屋买卖合同，合同违法无效。被告违法售房有明显过错，应返还原告建房款并赔偿因合同无效给原告造成的利息损失。 被告军拥公司辩称，一、《“安吉·新天地”合作建房合同》是有效的合同，合同并未转让房屋所有权，而是转让使用权，案涉合同性质上应为租赁合同。三产用地是允许建房和流转的；二、被告没有过错，合同明确原告已充分了解房屋情况，愿意出资合作建房，被告不应承担利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月19日，军拥公司作为甲方，卢世凤作为乙方，双方签订《“安吉·新天地”合作建房合同》，约定：军拥公司以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市产地综合楼用地的建设资格，土地面积16367.19平方米，军拥公司与卢世凤合作建设2210A号房，该房建筑面积51.98平方米，卢世凤自房屋交付之日起享有使用权，使用年限为2017年10月1日起至2067年9月30日止。如项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地，在卢世凤承担相关手续费及其他税费情况下，军拥公司为卢世凤办理相关手续。合作建房单价3806元/平方米，总价款197836元，由卢世凤以分期付款方式向军拥公司支付，于合同签订之时交纳首付款100836元，于建筑达到地面五层时交纳第二期款39000元，于房屋封顶时交纳第三期款39000元，于房屋交付时交纳第四期款19000元。军拥公司应于2020年9月30日前将房屋交付卢世凤使用。军拥公司在交付房屋后五年内协助卢世凤办理相关分户产权证。 2018年8月4日，卢世凤支付定金25000元。2018年8月19日，卢世凤支付75836元，军拥公司为卢世凤开具收款收据，载明收到卢世凤交来安吉新天地2210A房首付款100836元。 “安吉·新天地”项目所在的南宁市科园东十一路北侧土地使用权人是南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处，土地所有人是南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处，地类（用途）为商服用途，使用权类型为批准拨用企业用地。 庭审中，军拥公司自认除集体土地证外，“安吉·新天地”项目未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2019年8月23日，中共南宁市委办公室在人民网领导留言板上回复网友询问，称安吉新天地项目所在地块未办理建设工程规划许可证，存在违规建设行为，目前西乡塘区已对该项目存在的违建行为立案处理。 另查明，卢世凤非西乡塘区人民政府安吉街道办事处屯里村村民。军拥公司的经营范围包括房地产投资、房地产开发与经营。 本院认为，军拥公司与卢世凤2018年8月19日签订的《“安吉·新天地”合作建房合同》，约定卢世凤只提供资金，不承担经营风险，只分配固定数量房屋，且军拥公司有义务协助卢世凤在房屋交付后五年内办理相关分户产权证，故合同应认定为房屋买卖合同。合同约定，在卢世凤承担相关手续费及其他税费情况下，军拥公司为卢世凤办理相关手续，在交付房屋后五年内协助卢世凤办理相关分户产权证，应认定军拥公司将房屋所有权转移给卢世凤。军拥公司将尚未建成或竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，应认定为商品房销售行为。房地产开发行为是要式法律行为，须经政府职能部门审批才能进行，军拥公司对案涉“安吉·新天地”项目至今未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，不具备房地产建设开发的前提和基础，故其与卢世凤签订的《“安吉·新天地”合作建房合同》应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。军拥公司应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理相关手续，仍向社会销售房屋，过错较大，应承担合同无效的主要责任。卢世凤作为购房者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。结合双方过错情况，本院确定军拥公司赔偿卢世凤在占有其资金期间获得的法定利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下： 一、确认卢世凤与广西军拥投资有限公司2018年8月19日签订的《“安吉·新天地”合作建房合同》无效； 二、广西军拥投资有限公司返还卢世凤合作建房款100836元； 三、广西军拥投资有限公司赔偿卢世凤利息损失（计算方法：以100836元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计付，自2018年8月19日起计算至上述款项实际清偿之日止）； 四、驳回卢世凤的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4257元，由广西军拥投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄艳芳 人民陪审员  简秀霞 人民陪审员  侯红艳 二〇二〇年七月二十九日 法官 助理  蒙玉莲 速 录 员  谭秀灵