西安市鄠邑区人民法院   民事判决书                             (2020)陕0118民初1774号   原告：鲁新红，男，1973年3月29日生，汉族，住西安市高新区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：何慧明，陕西沣京律师事务所律师。   被告：罗超，男，1991年10月26日生，汉族，住西咸新区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：罗展林，男，1972年1月11日生，汉族，住西咸新区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系罗超之父。   第三人：雷凯，男，1989年12月10日生，汉族，住西安市高新区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   第三人：张君，女，1991年8月2日生，汉族，住西咸新区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系被告罗超之妻。   委托诉讼代理人：刘云峰，陕西勇智律师事务所律师。   第三人：西安双成置业有限公司。住所地：西安市鄠邑区。   法定代表人：张敏，任公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：郭明，陕西泽诚律师事务所律师。   原告鲁新红与被告罗超，第三人雷凯、张君、西安双成置业有限公司（以下简称双成置业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日作出（2019）陕0118民初1412号民事判决书，宣判后，原告鲁新红上诉于陕西省西安市中级人民法院，该院于2020年3月16日作出（2019）陕01民终8856号民事裁定书，撤销本院（2019）陕0118民初1412号民事判决，发回本院重审。重审期间，本院追加西安双成置业有限公司为本案第三人。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁新红及委托诉讼代理人何慧明，被告罗超之委托诉讼代理人罗展林，第三人雷凯、第三人张君之委托诉讼代理人刘云峰、双成置业之委托诉讼代理人郭明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告鲁新红向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订《房屋转卖合同》合法有效；2、判令被告立即到第三人西安双成置业有限公司处领取位于西安市鄠邑区人民路XX村XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋及钥匙，并向原告交付该房屋；3、判令被告在涉案房屋具备办理不动产物权登记时协助原告办理涉案房屋之相关物权权属登记事宜；4、判令被告赔偿因被告违约不办理房屋交接手续、不向原告移交房屋而给原告造成的损失28000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月10日被告购得第三人双成置业开发的位于西安市鄠邑区XX街XX路XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋，房屋面积95.25平方米。2018年2月10日经第三人雷凯介绍，被告将上述房屋转卖于原告，双方签订了《房屋转卖合同》。合同约定：甲方（被告）自愿将合法属于自己的位于XX村XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋卖给乙方（原告），建筑面积为95.25平方米；甲乙双方商定上述房屋出售价为人民币叁拾陆万壹仟元整。乙方于签订合同当日交付给甲方人民币叁拾万元整，剩余陆万壹仟元于该房屋的房产证过户至乙方名下之日付清；甲方办理房产证的一切费用由甲方承担，过户至乙方名下的过户费用由乙方承担。甲方应积极配合乙方办理过户手续，如因甲方不配合办理过户，给乙方带来的损失由甲方负责；该房屋开发商交房时，甲方必须会同乙方共同验收，并当场将该套房屋的所有手续及钥匙等由开发商交付给乙方，甲方结清交房之前的所有费用，与乙方无关。乙方于交房之日起即可装修入住。合同还对其他事项作了约定。甲乙双方在合同书上签字，第三人作为中间人亦在合同上签字。原告将购房款全额向被告支付，被告向原告出具了收条。2018年10月，第三人双成置业已达交房条件，并通知被告交接房屋。因被告要求原告增加房价未果，被告故意不到第三人双成置业处接受涉案房屋，致使双方产生纷争。原告认为，原告与被告达成的房屋转卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，被告应当全面履行其合同义务。被告要求加价属不诚信的行为，故原告提起诉讼，请人民法院依法支持。   被告罗超辩称，不同意原告的诉讼请求。我没有取得房产证，无法向原告过户，合同是无效合同，并且后来房价上涨，我现在不愿意卖了，请求法院驳回原告的诉讼请求。    第三人雷凯辩称，同意原告的诉讼请求。   第三人张君辩称，合同是无效的，合同签订时张君作为罗超的妻子，并未向张君告知，房子是婚姻关系存续期间取得的，根据法律规定，生产经营性收入属于夫妻共同财产，该合同侵犯了张君的合法权益。另，该合同也是违法的，转让合同应属无效。原告要求交房、过户，被告在买房子的时候并未取得房产证及所有权，属于无权处分。目前罗超没有取得房产证，房子的所有权并不属于罗超，故即使合同有效，也无法实现，应当驳回原告诉讼请求。   第三人双成置业公司辩称，原告与被告签订的房屋转卖合同未经公司同意，被告擅自将房屋转卖，双成置业公司不予认可，其私下转卖的行为损害了双成置业的利益，双成置业认为其涉嫌损害第三人利益的情形，应当认定为合同无效。原告要求被告交付房屋，但涉案房屋被告罗超并未实际控制，双成置业与罗超之间关于交房问题尚存争议，因此原告要求被告交付房屋存在事实上的不可行，对该项诉求应当予以驳回。关于办理物权登记事宜，涉案房屋不具备物权权属登记的条件，应当予以驳回。诉讼费应当由原告承担。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，在审理中，本院组织当事人进行了质证，原告鲁新红提交的证据有：第一组：1、2018年2月10日的房屋转卖合同一份，甲方（转让方）为罗超，乙方（买受方）为鲁新红，该合同部分内容是：甲方自愿将合法属于自己的位于鄠邑区XX路XX村XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房卖给乙方，建筑面积为95.25平方米；甲乙双方商定上述房屋出售价为人民币361000元，乙方于签订合同当日交付给甲方人民币300000元，剩余61000元于该房屋的房产证过户至乙方名下之日付清，甲方办理房产证的一切费用由甲方承担，过户至乙方名下的过户费用由乙方承担；该房屋开发商交房时，甲方必须会同乙方共同验收，并当场将该套房屋的所有手续及钥匙等由开发商交付给乙方，甲方结清交房之前的所有费用；甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内办理权属过户登记手续；乙方必须于规定日期内将房款交付甲方。被告罗超、第三人雷凯、张君均确认合同属实。第三人双成置业公司不认可。本院对该合同的真实性、合法性及关联性予以确认。2、2018年2月10日的收条一份，内容是：“今收到鲁新红名仕华庭花园小区第11幢5单元第2层202号房款（361000元）叁拾陆万壹仟元整，收款人：罗超”。被告罗超称钱没有汇到其账上。第三人雷凯、张君均确认该收条属实。第三人双成置业公司不认可。本院对该收条的真实性、合法性及关联性均予以确认。第二组：1、2016年12月10日商品房买卖合同一份，出卖人是西安双成置业有限公司，买受人是罗超，买受人购买的商品房位于出卖人建设的名仕华庭花园小区第11幢5单元2层202号房，建筑面积95.25平方米，每平方米3800元，总金额为361950元；买受人于2016年12月10日付清总房款361950元。被告罗超、第三人雷凯、张君、双成置业公司确认属实。本院对该合同的真实性、合法性及关联性均予以确认。2、2016年9月8日西安市商品房预售许可证（市XX户XX号），售房单位为西安双成置业有限公司，项目名称为名仕华庭花园小区。被告罗超、第三人雷凯、张君、双成置业公司确认属实。本院对该预售证的真实性、合法性及关联性均予以确认。3、缴款单2份及签购单1份，均盖有双成置业公司的印章，金额共计361950元（70000元+210950元+81000元）。被告罗超、第三人雷凯、张君、双成置业公司对该组证据真实性认可。本院确认该组书证的真实性，能够证明被告罗超向第三人双成置业公司已经付清房款的事实。第三组：2018年2月12日转账汇款回单2份，原告鲁新红给第三人雷凯转账共计300000元。被告罗超称并没有转到他账上，其不知道。第三人雷凯确认属实。第三人张君确认属实，称汇款是汇给雷某某，原告没有把房屋款汇给罗超。第三人双成置业公司不认可，称与本案无关。本院对该转账回单的真实性、合法性及关联性予以确认。第四组：2018年10月1日房屋租赁合同一份，出租方为徐卫峰（甲方），承租方为鲁新红（乙方），部分内容是甲方将房屋租赁给乙方三年，自2018年10月1日至2021年9月30日，每年租金为壹万肆仟元。原告称因被告不履行合同，致使其在外租房造成损失共计28000元。被告罗超，第三人雷凯、张君及双成置业对该证据均不认可。该合同的相对人是徐卫峰和鲁新红，并非本案的被告及第三人，故本院确认该合同与本案不具有关联性。   第三人张君提交的证据有：结婚证复印件一份，张君与被告罗超于2013年10月28日登记结婚。原告鲁新红、被告罗超、第三人雷凯及双成置业公司确认属实。   庭审中，原告述称：房款是361000元，因被告罗超欠第三人雷某某钱，被告罗超让其将300000元打到第三人雷凯名下，合同签订后，被告罗超向其出具了361000元的收条，两天后其向雷凯汇款300000元。   第三人雷凯述称：房款361000元属实，原告给其转款300000元属实，剩余61000元约定原告将房收了后再给，当时约定用房款顶被告罗超之父罗展林欠其的工程款，签订房屋转卖合同当天其给罗超写了收条。   被告罗超述称：卖房是为了给第三人雷凯还钱，雷凯给其写了收条；其没有告知第三人张君将房屋卖给原告鲁新红；2019年元月双成置业公司给其发通知让办理交付手续属实；名仕华庭小区的基础工程是罗展林做的，涉案房屋是双成置业公司抵顶的工程款；11号楼是花园洋房，每平方米大概九千元。   第三人张君述称：其不知道被告罗超与第三人双成置业公司签订商品房买卖合同，不知道罗超与原告鲁新红的房屋转卖合同。   第三人双成置业公司述称：因大修基金、契税没有收齐，名仕华庭小区都未办理房产证；花园小区11幢5单元202号房屋没有交付，公司通知购房人办理相关手续，2019年元月双成置业公司给罗超发书面及电话通知，罗超一直没有来办理；涉案房屋抵顶工程款；现小区有两栋楼没有卖，每平方米大概八千元。    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人双成置业公司开发建设名仕华庭花园小区，被告罗超之父罗展林承建该项目的基础工程，因第三人双成置业公司欠罗展林的工程款，第三人双成置业公司用名仕华庭花园小区第11幢5单元2层202号房抵顶其欠被告罗超之父罗展林的工程款，2016年12月10日第三人双成置业公司与被告罗超签订商品房买卖合同，该合同约定第三人双成置业公司将名仕华庭花园小区第11幢5单元2层202号房出卖给被告罗超，价款为361950元。   被告罗超父亲罗展林欠第三人雷凯工程款。罗展林让其子罗超用涉案房屋给第三人雷凯抵债。之后，被告罗超及其父亲罗展林与第三人雷凯口头协议用涉案房屋折抵罗展林欠第三人雷凯工程款361000元。后经第三人雷凯介绍，原告鲁新红作为乙方（买受方）与被告罗超作为甲方（转让方），双方于2018年2月10日签订了房屋转卖合同，合同约定：一、房屋基本情况：甲方自愿将合法属于自己的位于鄠邑区XX路XX村XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房卖给乙方，建筑面积为95.25平方米。二、付款方式：甲乙双方商定上述房屋出售价为人民币叁拾陆万壹仟元整（361000元）。乙方于签订合同当日交付给甲方人民币叁拾万元整（300000元），剩余陆万壹仟元（61000元）于该房屋的房产证过户至乙方名下之日付清。三、甲方办理房产证的一切费用由甲方承担，过户至乙方名下的过户费用由乙方承担。甲方应积极配合乙方办理过户手续，如因甲方不配合办理过户，给乙方带来的损失由甲方负责。四、双方权责：1、甲方应保证该房屋符合国家的各项规定，产权明晰，无抵押、无担保，无任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，如出现上述情况由甲方负责处理并承担乙方的所有损失。2、该房屋开发商交房时，甲方必须会同乙方共同验收，并当场将该套房屋的所有手续及钥匙等由开发商交付给乙方，甲方结清交房之前的所有费用，与乙方无关。乙方于交房之日起即可装修入住。3、甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能取得房产证书，乙方有权解除合同，甲方需在乙方提出要求之日起30日内将乙方已付房款及装修等费用退还给乙方，并按已付款的20%赔偿乙方损失。4、乙方必须于规定日期内将房款交付甲方，若有延迟可与甲方商议，在甲方同意的情况下可延迟给付等。该合同签订当日，被告罗超向原告鲁新红出具了收取房款361000元收条，第三人雷凯向被告罗超出具了收条。2018年2月12日原告鲁新红向第三人雷凯汇款30万元。   第三人双成置业公司2019年元月通知被告罗超办理涉案房屋交付手续，被告罗超未收房，现本案争议房屋由第三人双成置业公司占有。第三人张君与被告罗超于2013年10月28日登记结婚。   本院认为，被告罗超与第三人双成置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，该合同依法成立，具有法律约束力，第三人双成置业公司应当按照合同约定履行交付名仕华庭花园小区第11幢5单元2层202号房屋的义务。2019年元月第三人双成置业公司通知被告罗超办理交付房屋手续的事实能够证明第三人双成置业公司履行合同交付房屋的义务，并能证明涉案房屋具有了交房条件。原告鲁新红与被告罗超签订的房屋转卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力，对双方具有法律约束力，被告罗超应按合同约定向原告履行验收并交付房屋的义务。被告罗超在交付房屋条件已经成就的情况下不办理收房手续的行为系违约行为，被告罗超故意阻却交房条件成就的目的是为了拒绝履行合同义务，获得房屋涨价的利益，被告罗超的行为有悖于诚实信用及公序良俗原则，其行为致使本案所争议的房屋不能实现交付的结果发生，被告罗超有过错，应当承担一定的民事责任。第三人双成置业公司负有向被告罗超交付房屋的义务，被告罗超负有向原告鲁新红交付房屋的义务，因被告罗超存在过错行为致使争议房屋不能实现交付的后果发生，现第三人双成置业公司占有本案争议的房屋，该公司具有交付房屋的真实意思，故由第三人双成置业公司承担向原告鲁新红交付本案争议房屋的责任符合公平原则及公序良俗原则。   原告鲁新红主张损失28000元，没有事实依据及法律依据，本院不予支持。本案争议的房屋是第三人双成置业公司用来偿还欠被告罗超之父罗展林的工程款，该房屋并非被告罗超与第三人张君的夫妻共同财产，故第三人张君主张转卖合同无效之答辩意见，不能成立。   综上，民事主体的合法权益受法律保护，现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条的规定，判决如下：   一、原告鲁新红与被告罗超签订的《房屋转卖合同》有效；   二、被告罗超及第三人西安双成置业有限公司于判决生效后30日内向原告鲁新红交付位于西安市鄠邑区甘亭街道朝阳路与兆丰路十字西南角名仕华庭花园小区11幢5单元2层202室房屋并办理房屋产权的登记手续；   三、驳回原告鲁新红其余之诉讼请求。   本案案件受理费6720元，由原告负担720元，被告罗超负担6000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                    审判长杭锋                              人民陪审员  贺锁锁                              人民陪审员马党华                             二0二0年七月二十一日                              书记员仝亚楠          1