河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4304号上诉人（原审被告）：河南鼎立置业有限公司。住所地开封市黄河大街北段鼎立国际城（销售中心）。法定代表人：戴显俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王光纬，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦瑶，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马铁桩，男，汉族，1977年6月8日生，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：刘宏隆，河南仁茂律师事务所律师。上诉人河南鼎立置业有限公司（以下简称鼎立公司）因与被上诉人马铁桩商品房预售合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。鼎立公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回马铁桩的诉讼请求；本案一、二审案件受理费均由马铁桩承担。一审判决认定鼎立公司对于房屋逾期交付负有责任，是认定事实错误、适用法律错误。根据双方所签《商品房买卖合同》第十一条、《补充协议》第十条约定，鼎立公司于2013年12月29日在《汴梁晚报》刊登公告，通知于2013年12月31日交付涉案房屋。因此，鼎立公司已履行了合同约定的通知义务。对因马铁桩在之后长达5年多的时间内不来接收房屋所造成的房屋逾期交付，鼎立公司没有责任。根据《商品房买卖合同》第十一条、《补充协议》第八条的约定，在鼎立公司通知的时间内，马铁桩应当按照合同约定，履行接收房屋的义务。马铁桩在鼎立公司通知交房后，长达5年多的时间内拒不履行领取钥匙，应当承担房屋未能如期交接的全部责任。马铁桩向鼎立公司提供的《买受人通讯地址确认书》中，其书写的地址、电话，鼎立公司均无法直接和马铁桩取得联系。联系不上的责任应当由马铁桩承担。依据《补充协议》第十一条约定以及相关法规，马铁桩不缴纳维修基金，鼎立公司不予交房不构成逾期交房。马铁桩于2019年1月29日才交纳房屋维修基金，此前，鼎立公司有权拒绝将涉房屋交付给马铁桩。在鼎立公司于2019年1月30日为马铁桩办理交付手续后，马铁桩拒绝领取钥匙，其对房屋逾期交付负有全部责任。一审判决第一项适用法律错误。鼎立公司没有违反合同约定、拒绝交付房屋的违约行为，一审判决鼎立公司承担“继续履行”的违约责任，适用法律错误。且一审判决第一项的履行有赖于双方均作出相应行为，鼎立公司单方无法完成该项判决义务。鼎立公司没有违约行为，不应承担向马铁桩支付7000元逾期交房违约金的责任，该项判决适用法律错误。马铁桩答辩称，鼎立公司的上诉事实和理由不能成立，马铁桩从未收到鼎立公司的任何通知。直到2019年1月份收到了鼎立公司的通知去缴纳维修基金才得知可以办理入住，在2019年1月30日鼎立公司向马铁桩出具了入住通知书，因此鼎立公司的上诉不能成立。一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马铁桩向一审法院起诉请求：1、鼎立公司立即停止侵权行为，即马铁桩在鼎立公司交房交钥匙前无须缴纳任何物业费的情况下，鼎立公司无条件向马铁桩交付鼎立国际城A区17号楼1单元11层1102房屋；2、鼎立公司向马铁桩支付自2014年1月1日至2019年7月1日逾期交房违约金100500元（1500元/每月*67个月），2019年7月31日至实际交付房屋之日止的违约金按此标准计算；3、鼎立公司向马铁桩支付自2014年4月1日至2019年7月31日逾期办理房屋权属证书违约金（以363205元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的计算标准计算），2019年7月31日至实际交付房屋之日止的违约金按此标准计算；4、因本案产生的维权交通费用、诉讼费用和其他可能产生的司法鉴定费用及诉前保全费用均由鼎立公司承担。一审法院经审理查明，2011年3月1日，马铁桩、鼎立公司双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由马铁桩购买鼎立公司开发的位于开封市金明区黄河大街鼎立国际城（A区）第17幢1单元11层1102号房屋一套，房屋总价款为363205元，交付时间为2013年12月31日。合同第九条约定，如出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由鼎立公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。3、逾期超过1年的，按本条第2项处理；但因买受人的原因造成产权证不能如期办理的，责任由买受人承担。附件四补充协议中第八条约定：买受人应在出卖人通知的交房时间内，到出卖人处领取房屋钥匙、验收房屋。买受人未在该时间内领取钥匙或者验收房屋的，视为“由于买受人原因，未能按期交付”并按《商品房买卖合同》第十一条的约定承担责任。第十条、买受人的通讯地址、联系电话均以《买受人联系方式确认单》的记载为准。买受人变更通讯地址、联系电话的，应及时到出卖人处填写《买受人联系方式变更确认单》。出卖人按确认单向买受人寄送文件、资料，寄出后的第三日，视为该文件、资料已经送达买受人。交房时如出卖人在报纸公告具体事项，视为向买受人送达了书面通知。合同签订后，马铁桩已按约定将房款交纳完毕。鼎立公司通过登报方式通知马铁桩于2013年12月31日交付房屋。一审法院认为，马铁桩、鼎立公司签订的商品房买卖合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同补充协议第十条的约定，鼎立公司向买受人通知交房有三种方式，即电话联系、邮寄和报纸公告。虽鼎立公司登报通知交房，但并未通过其他方式告知马铁桩，存在未能完全履行通知义务的情况。对于马铁桩，在明知合同约定有交房时间的情况下，在长达五年的时间里，没有向鼎立公司核实房屋交付的具体时间，不符合常理和交易惯例。故双方对于房屋逾期交付均负有责任。对于马铁桩要求鼎立公司交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对于马铁桩要求逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院酌定为7000元，高于部分一审法院不再支持。对于马铁桩要求逾期办证违约金的诉讼请求，因马铁桩对此负有过错，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、河南鼎立置业有限公司于判决生效之日起十日内将位于开封市金明区黄河大街鼎立国际城（A区）第17幢1单元11层1102号的房屋交付给马铁桩；二、河南鼎立置业有限公司于判决生效之日起十日内向马铁桩支付逾期交房违约金7000元；三、驳回马铁桩其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1158元，由马铁桩承担1078元，由河南鼎立置业有限公司承担80元。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，马铁桩履行了缴纳购房款的义务，鼎立公司应当按约向马铁桩交付房屋。对于鼎立公司称房屋无法交付系马铁桩不来领取房屋钥匙造成的，其不承担责任的上诉意见，鼎立公司未提供证据证明上述主张，本院不予采信。关于逾期交房违约金，鼎立公司虽公告交房，但没有证据证明，公告交房之前或之后联系马铁桩。公告系在穷尽其他送达手段后的选择，鼎立公司所提供证据，不能证明其在公告前穷尽了其他联系手段，故鼎立公司对于逾期交房存在过错，一审酌定判决鼎立公司承担7000元违约金并无不当。关于鼎立公司申请对合同附件四马铁桩的签名进行鉴定的问题，该附件上的签名是否为马铁桩所签与本案二审案件的审理并无关联性，故本院对迪臣公司该申请不予准许。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鼎立公司的上诉意见不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2319元，由鼎立公司承担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年七月二日书记员  荀文彬