广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初6307号原告（反诉被告）：佛山市星都汇物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路**星耀广场商铺**，统一社会信用代码914406065666853367。法定代表人：叶仙斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市维斯房屋租赁服务有限公司，住，住所地广东省佛山市禅城区普君东路**首层P20铺一社会信用代码91440604MA4W8FL79T。法定代表人：黄志亮，该公司经理。委托诉讼代理人：梁晓静，广东汇联律师事务所律师。原告佛山市星都汇物业管理有限公司（以下简称星都汇公司）与被告佛山市维斯房屋租赁服务有限公司（以下简称维斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，被告维斯公司对原告星都汇公司提起反诉，依法合并和适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星都汇公司的委托诉讼代理人方程，被告维斯公司的法定代表人黄志亮及其委托诉讼代理人梁晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星都汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令星都汇公司与维斯公司之间的《商铺租赁合同》于起诉之日起解除；2.判令维斯公司立即向星都汇公司交还位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场1号一层自编号EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121号物业；3.判令星都汇公司有权没收维斯公司支付的租赁保证金300000元、公共事业保证金20000元，合计320000元；4.判令维斯公司立即向星都汇公司支付拖欠的2019年3月16日起至2019年11月30日止的租金552945.1元（自2019年12月1日起至合同实际解除之日期间租金按照64943.2元/月的标准另行计算）、2019年3月27日起至2019年11月30日止的管理费198499.43元（自2019年12月1日起至合同实际解除之日期间管理费按照24353.7元/月的标准另行计算）；5.判令维斯公司向星都汇公司支付违约金267890.7元；6.判令维斯公司向星都汇公司支付场地占用费（自合同实际解除之日起至维斯公司实际返还租赁物业之日止按照64943.2元/月的标准计算）；7.判令本案全部诉讼费用由维斯公司承担。事实和理由：2017年7月7日，星都汇公司与维斯公司签订一份合同编号为XY-ZS（2017）032的《商铺租赁合同》，约定由维斯公司承租位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区*民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场商铺1号一层自编号EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121号、艺术村用于经营使用。合同签订后，星都汇公司按照约定向维斯公司交付了EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121号物业，维斯公司向星都汇公司实际支付了租赁保证金300000元、公共事业保证金20000元。但是维斯公司却并未按照约定按时足额支付租赁费用。截至本起诉状出具之日，维斯公司拖欠租金、管理费长达一年。维斯公司逾期支付租赁费用的行为构成严重违约，根据《商铺租赁合同》的规定，星都汇公司有权没收保证金，维斯公司已支付的所有保证金均不予退还，此外维斯公司还应当支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍金额作为违约金。据此，星都汇公司提起诉讼。诉讼中，星都汇公司变更第4项诉讼请求为：判令星都汇公司立即向维斯公司支付拖欠2019年3月16日起至2019年11月30日止的租金552945.1元（自2019年12月1日起至2020年1月31日止的租金按照64943.2元/月的标准计算，自2020年2月1日起至合同实际解除之日止的租金按照73061.1元/月的标准计算），2019年3月27日至2019年11月30日止的管理费198499.43元（自2019年12月1日起至合同实际解除期间的管理费按照24353.7元/月的标准计算）；变更第5项诉讼请求为：判令维斯公司向星都汇公司支付违约金292244.4元；变更第6项诉讼请求为：判令维斯公司向星都汇公司支付场地占用费（自合同实际解除之日起至维斯公司实际返还租赁物业之日止，按照73061.1元/月的标准计算）。星都汇公司还增加诉讼请求：判令维斯公司向星都汇公司支付拖欠的自2018年8月至2020年3月31日的电费316530.65元，自2018年10月至2020年3月31日的水费13228.8元。维斯公司辩称：一、星都汇公司既非涉案租赁物其中的艺术村的所有权人，也未提供证据获得了转租权的依据，其出租行为属于无权处分行为。涉案租赁物其中的艺术村的所有权人系佛山新城开发建设有限公司（以下简称新城公司），艺术村系新城公司租赁给星都汇公司，星都汇公司再转租给维斯公司。但维斯公司在本案诉讼后向新城公司咨询，其工作人员回复与星都汇公司签订的合同中明确约定，艺术村不允许转租，即星都汇公司未获得转租权而转租行为属于无权处分。虽无权处分行为不必然导致无权处分合同无效，但据此可以证实星都汇公司对涉案合同的签订存在过错。二、星都汇公司严重迟延履行主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行，致使维斯公司遭受重大损失，应承担违约赔偿责任。涉案合同签订于2017年7月7日，约定交付租赁物的时间为2017年8月1日，两者相差不足一个月，对如此短暂的履行期限，星都汇公司应对自身的合同履行能力做好充分的评估和准备，但其竟对占比77%的租赁面积即艺术村未予交付至今，导致维斯公司耗费巨大精力和金钱所筹备的策划方案无法实施，预期收益落空。另外，对于已交付的部分店铺，维斯公司为了止损已被迫中止既有的策划，将店铺零散出租，也与众次承租人签订了租赁合同。但星都汇公司起诉解除合同并表达不再交付艺术村的事实，维斯公司经通知次承租人后，由于严重低于次承租人对于租赁时的商业期望（艺术村的整体商业氛围），纷纷表示同意接受违约金的条款后自动离场。维斯公司已与EF110铺、EF118铺、EF119铺、EF115铺签订了提前解除合同的书面协议，并为此承担了巨额的违约金和逾期租金收益损失。本案诉讼后，维斯公司特意前往新城公司进行咨询，多名工作人员亲口回复，艺术村已于2019年交付至星都汇公司，即星都汇公司第一次庭审辩称的“因业主方未交付导致其无法交付”内容与事实不符。据悉，星都汇公司之所以在收取艺术村后仍拒不交付给维斯公司的原因系其已经将涉案的租赁物承包给深圳一大型公司，以获取更大的经济收益，又因星都汇公司出具租赁合同时已利用其强势地位将违约金约定在10万元，相比起违约后承包给第三人的巨大利润，星都汇公司甘愿“违约”。即星都汇公司对合同的无法履行存在重大过错的，请求法院对上述不遵循诚实信用则的违约行为予以惩罚。三、涉案EF112商铺严重交付不符，维斯公司从未也无法对该店铺进行任何使用。双方签订《商铺租赁合同》第12.1条约定，“甲方应提供可以正常使用的店铺”，但星都汇公司交付的EF112铺根本无法进行任何合理的使用：第一，合同约定的店铺面积为63.33m2，但星都汇公司交付的面积仅为54.41m2，缩小了14%。第二，星都汇公司擅自加建的面积为7.03m2的排烟管井所处的位置系店铺的中间部分，即店铺被电房和排烟管井分开一个“井字形”，根本不可能正常使用。第三，排烟管井的设施性质决定其必然产生噪音和异味，必然对维斯公司拟用于餐饮、娱乐、购物、零售的使用目的造成致命性的影响。上述事实有维斯公司提交的现场照片和星都汇公司自行出具的《补充协议》予以证实，已充分证实星都汇公司的违约事实。四、星都汇公司计收的电费、水费均非执行政府指导价，读数与客观事实不符，并任意摊分公共费用，故其诉请的电费、水费度数、金额均不属实。星都汇公司自2018年7月l日至2019年5月31日按照1.25元的单价计收电费；2019年6月按照0.731元的单价计收电费；自2019年7月1日至2020年5月31日按0.6752元的单价计收电费，无论按照那一个单价，均高于政府指导价，即星都汇公司既高于政府指导价收费，又另行收取线路亏损、人员管理、设施维护、电房空调的费用。且其自2019年6月自行按照线路损耗、电房管理分摊计收22.12%（线路亏损11.29%、人员管理4.63%、设施维护3.2%、电房空调3.0%），该收费内容既不合法、也不合理，更没有明确的告知和约定。按照星都汇公司第一次庭审时的陈述，之所以在电费单价上加价收取，是由于“公摊损耗和管理维护费用”，星都汇公司后续收费已经分开收取，单列“公摊损耗和管理维护费用”的收费金额，且明确该部分的比例为22.12%。但在未单列之前，“公摊损耗和管理维护费用”的比例竟然高达50%（以2018年9月1日-2018年9月30日的收费为例，星都汇公司计收电费总额为44750元，但如按照政府指导单价收费总额应为21122元，即星都汇公司多收了47.2%作为其“公摊损耗和管理维护费用”，既与其后期自行制定的22.12%的标准前后矛盾，也与常理不符。维斯公司对星都汇公司计收的关于电费、水费的度数不予认可，次承租人作为实际经营者曾多次向维斯公司反映，度数与经营事实不符，电费、水费的数额毫不清晰，计算方法混乱，在经营业绩底下之时电费竟然上涨。为此，维斯公司连同次承租人以口头、书面、集体面议的方式进行投诉，要求维斯公司开放电房，当场查验星都汇公司有无将商场其余电线或者公摊部分的电线嫁接在维斯公司的店铺中，致使电费无法真实反映店铺的经营情况，但星都汇公司提出多种刁难方案，即使维斯公司积极配合，星都汇公司仍然不允许查看，导致计收的电费、水费价格畸高。五、鉴于星都汇公司严重逾期交付、严重过度计收水电费的事实，维斯公司对未按照星都汇公司的通知进行缴费系对星都汇公司的违约行为的抗辩，不属于违约，星都汇公司无权没收保证金和诉请违约金。截止起诉时止，星都汇公司逾期两年仍未交付主要租赁物，经多次催告仍不履行，维斯公司对星都汇公司的履约能力、履约诚信产生了极大的不安。星都汇公司催交的租金标准64943.2元/月、管理费24353.7元/月是在EF112铺计租面积为63.33m2的基础上进行计算的，该计算方法与事实不符，但无论维斯公司如何抗议，星都汇公司均不予理会。水电费的读数、单价均与事实不符，更与法律法规不符，故维斯公司对存有争议的缴费金额不予支付。上述星都汇公司的违约情况，维斯公司有权依法行使抗辩权，不属于违约，星都汇公司无权没收保证金和诉请违约金。六、星都汇公司部分交付，属于瑕疵履行行为，对已交付的EF110、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121的租金标准应当予以下调。根据双方签订的《商铺租赁合同》，维斯公司对租赁区域作了整体规划，期望以创新的经营业态、集中的消费氛围拉升商铺价值，即签订合同时约定的租金标准是在租赁区域具有规划效应的基础上进行约定。但由于星都汇公司对主要租赁区域（租赁面积的77%）严重逾期交付，导致星都汇公司的酒吧街方案至今未能实现，且星都汇公司视频广告宣称的河道、休闲区也未予履行，商铺价值大打折扣，故对已交付的EF110、EF114、EF115，EF118、EF119、EF120、EF121的租金标准应当予以下调。由于星都汇公司交付的店铺不符合合同约定，维斯公司要求星都汇公司承担减少价款的违约责任，按合同约定的租金标准计算80%。七、受不可抗力的新冠病毒疫情影响，请求法院根据公平原则，判决星都汇公司2020年2-3月的租金及管理费应予免收。星都汇公司出租的租赁物系综合性商场，受新冠病毒疫情影响，商场顺应防控措施关门暂停营业，故EF110、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121在2020年2-3月没有营业收入或者营业收入明显减少，如继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，维斯公司有权请求减免2020年2-3月的租金及管理费。八、涉案的EF121铺维斯公司不同意解除，要求继续履行。维斯公司从未有逃避缴费的主观故意，仅是在双方对合同履行金额存有异议，在未明确的前提下行使抗辩权不予缴纳，维斯公司愿意在法院明确缴纳金额后全额支付租金、管理费、水费、电费等应当依法承担的费用。维斯公司经与EF121铺的次承租人沟通，其表示虽然艺术村不予交付已经跌破其商业逾期，但是其与其他承租人有所不同，其投资近100万元的装修款进行店铺装修，开业时间为2019年12月，2020年还遇上了疫情，如果就此解除合同将使其血本无关。本着“鼓励交易”的合同原则，对于EF121铺，维斯公司要求继续履行合同。综上，星都汇公司严重违约在先，致使维斯公司遭受巨大的经济损失，维斯公司行使抗辩权对租金、物业费不予缴付是依法维护自身合法权益，无须承担违约金，星都汇公司也无权没收保证金。请求法院根据客观事实与法律规定，对星都汇公司的诉讼请求予以驳回。维斯公司向本院提出反诉请求：1.判决星都汇公司向维斯公司双倍退还租赁保证金640000元、首月固定租金64943.2元；2.判决星都汇公司向维斯公司支付违约金100000元；3.判决星都汇公司向维斯公司赔偿经济损失1762283.4元；4.反诉受理费由星都汇公司承担。事实和理由：2016年，星都汇公司通过视频广告吸引维斯公司前来投资，并承诺将在艺术村建筑群内设立河道，营造良好的经商环境，要求维斯公司对租赁区域出具策划报告，以获得承租权。经长达半年的研究修改，维斯公司制作了《艺术酒吧街》策划方案最终审批通过，双方后于2017年7月7日签订《商铺租赁合同》，约定星都汇公司将EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121、艺术村（2676m2）整体出租给维斯公司用于经营星河艺术街项目，租赁面积为3487.79m2，租赁期为126个月。但合同签订后，星都汇公司既没有按照事前承诺设立河道以营造良好的商业氛围，致使租赁区域的商业价值大打折扣，更严重违反合同约定，致使维斯公司遭受了重大的经济损失，具体违约事实如下：一、逾期交付。依据《商铺租赁合同》第20.2条、第20.3条、第22.1条，星都汇公司应于2017年8月1日前将EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121、艺术村商铺整体交付，以便星都汇公司实施《艺术酒吧街》方案。但星都汇公司仅于2017年8月8日交付了EF110、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121铺（EF112铺交付不符），并声称艺术村将尽快如约交付，哄骗维斯公司先行部分接收。但截止起诉时止，《商铺租赁合同》约定主要租赁面积（77%）经维斯公司多次催告仍未交付，该严重违约行为，致使维斯公司花费巨大调研成本和推广宣传的《艺术酒吧街》方案一直未能实现，预期收益受到严重损害。二、交付不符。依据《商铺租赁合同》第12.1条的规定，星都汇公司应向维斯公司提供可以正常使用的店铺。但星都汇公司交付的EF112铺并没有按照合同附件约定的交付标准（仅设立一个油烟柱），而是在店铺中左边设立了一个油烟柱、右边设立了一个机房，则EF112铺的可使用面积已被两个建筑物隔离成一个“工字”，根本无法正常使用。维斯公司对此催告改正，但星都汇公司一直未予理会。三、在合同期内违约提前解除合同。维斯公司因错信星都汇公司对EF110、EF115、EF118、EF119、EF121铺先行接收后，不仅迟迟未能接收艺术村，更收到星都汇公司对已接收店铺的催租文件。为减少损失，维斯公司不得不临时改变整体规划，将店铺单独出租。自2017年10月至2019年5月，维斯公司陆续将上述店铺转租。而星都汇公司诉至法院要求解除合同并交还店铺的行为，属于以实际行动明确表示不再履行合同，星都汇公司因此被迫要与EF110、EF115、EF118、EF119、EF121铺的租户提前终止，造成了维斯公司因该合同未能履行所期待的利益损失及承担提前解约的违约责任，该经济损失应由星都汇公司全部承担。综上，维斯公司认为，《合同》系双方的真实意思表示，依法有效，合同当事人均应按约履行。星都汇公司严重逾期交付、交付不符以及违约解约等不诚信履约行为已构成违约。诉讼中，维斯公司变更第3项反诉请求为判决星都汇公司向维斯公司赔偿经济损失1419789.47元。星都汇公司对反诉辩称：一、星都汇公司不存在违约行为，维斯公司无权主张星都汇公司承担违约责任。(一)维斯公司同意艺术村物业自实际交付之日起开始计算租期，艺术村物业尚未交付并不构成星都汇公司违约。第一，艺术村物业的产权并非星都汇公司所有，而是归属于新城公司。案涉租赁合同缔约前星都汇公司已经将艺术村物业的权属情况、还未实际交付的情况等充分披露给维斯公司，并未有任何隐瞒。结合维斯公司提交的第8组证据可知，维斯公司可以自由进入艺术村的现场，也直接与新城公司的人员对接了解艺术村物业的进度及交付情况。第二，根据租赁合同第3.3条的约定，星都汇公司未在约定期限内交付租赁物业的，维斯公司有权选择书面通知解除合同，也有权选择同意星都汇公司继续交付物业，最终实际交付的日期为实际交付日。而在本案中，维斯公司自2017年8月8日起就清楚知悉由于新城公司的问题导致艺术村物业不能按期交付，但维斯公司并未选择通知书面解除合同，而是同意由星都汇公司继续交付物业。维斯公司举证的2019年10月5日与星都汇公司的工作人员林勇的微信聊天记录可知，维斯公司再次确认“艺术村租赁期由正式交付日并签署交付协议才正式开始计算，租赁期相应顺延”。第三，维斯公司2016年12月开始支付合作意向金，2017年8月8日签订案涉租赁合同，2017年8月8日接收8个商铺，2017年8月20日支付剩余租赁保证金20万元，2017年10月开始对外转租8个商铺，2017年11月16日支付2万元公共事业保证金，2019年10月5日再次确认艺术村租赁期由正式交付日并签署交付协议才正式开始计算，租赁期并相应顺延。结合维斯公司的上述履约节点可以再次清楚说明，维斯公司同意艺术村物业自实际交付之日起开始计算租期。否则如维斯公司所言，多达70%比例的租赁物业没有交付，维斯公司不可能不主张解除合同，反而继续履行合同。第四，案涉租赁合同艺术村物业与其他8个商铺物业分别计收租金，且物理连接上也彼此不影响相互的实际使用。客观上维斯公司已经在实际使用8个商铺的物业。第五，客观上不存在星都汇公司要求维斯公司整体经营的情况，否则租赁合同应当明确约定，对此维斯公司也没有举证证明。(二)维斯公司接收EF112铺时已经是现状，维斯公司同意按照现状接收。案涉租赁合同签订时，已经清楚告知维斯公司EF112铺内存在油烟管设施以及电机房。结合星都汇公司补充提供的证据可知，案涉商铺内的机电房早在2017年4月25日已经完工，远远早于合同签订日期。而维斯公司在2017年8月8日接收物业时，并未提出异议。而且在实际接收物业后，也并未向星都汇公司主张过EF112商铺交付不符的问题。二、维斯公司主张的赔偿损失没有事实和法律依据。首先，如上所述，星都汇公司不存在违约行为，案涉租赁合同是基于维斯公司的违约行为导致解除，即便有损失也应当由维斯公司自行承担。其次，根据民事诉讼举证规则，谁主张谁举证。本案中，维斯公司主张高达1762283.4元的损失赔偿，但其并没有举证证明是否实际遭受损以及损失的具体金额，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，维斯公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年7月7日，星都汇公司（甲方）与维斯公司（乙方）签订一份编号为XY-ZS[2017]032的《商铺租赁合同》，约定星都汇公司将坐落于佛山市顺德区乐从镇乐从社区*民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场商铺1号一层自编号为EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121共八个商铺，以及艺术村出租给维斯公司，其中八个商铺面积合计为811.79平方米，艺术村的面积为2676平方米，共计面积3487.79平方米；租赁期126个月即自2017年8月1日至2028年1月31日，包含6个月装修期。该租赁合同第7.2.5条还约定，乙方逾期支付租金或本合同约定的其他应付款项超过15天，一方有权书面通知另一方解除本合同，同时违约方应按本合同约定承担违约责任。第8.5条约定，如甲方擅自终止租赁合同，应双倍退还乙方支付的所有保证金，并按100000元向乙方支付违约金，如甲方支付的违约金不足以弥补由此而给乙方造成的损失，甲方应补足损失的差额部分。第9.3条约定，甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月租金和管理费之和的三倍金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。第22.1条约定，甲方应于2017年8月1日向乙方交付商铺。第22.3条约定，甲方享有自约定交付日起60天的交付宽限期。第23.1.1条约定，租金自租赁期起计，其中EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121共八个商铺自2017年8月1日至2018年8月31日的租金总额为64943.2元，在签订合同之日起15日内支付；自2018年9月1日至2020年1月31日，租金按每月每平方米80元计付即每月共64943.2元；自2020年2月1日至2022年1月31日，租金按每月每平方米90元计付即每月共73061.1元；自2022年2月1日至2024年1月31日，租金按每月每平方米100元计付即每月共81179元……。对于艺术村的租金，自2017年8月1日至2018年8月31日的租金总额为160560元，在签订合同之日起15日内支付；自2018年9月1日至2020年1月31日，租金按每月每平方米60元计付即每月共160560元；自2020年2月1日至租赁期满2028年1月31日，租金均按每月每平方米80元计付即每月共214080元。乙方应于每月20日前向甲方支付下月的租金。第23.3条约定，乙方应在签订合同时向甲方支付租赁保证金300000元和公用事业保证金20000元。第23.5条约定，乙方在营业期内向甲方支付管理费，其中EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121共八个商铺的管理费为每月每平方米30元即每月共24353.7元，艺术村的管理费为每月每平方米10元即每月共26760元，管理费按照租金的交纳方式和时间一并支付。上述合同签订后，星都汇公司于2017年8月8日向维斯公司交付了EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121共八个商铺，但其中EF112商铺维斯公司认为交付不符合约定，而艺术村至今仍未交付。此后，维斯公司已将部分商铺转租给他人。期间维斯公司向星都汇公司支付了租赁保证金300000元和公用事业保证金20000元。但维斯公司于2017年11月17日才向星都汇公司支付了八个商铺的首期租金64943.2元，后来断断续续支付八个商铺租金至2019年3月15日。星都汇公司每月有向维斯公司发出交费清单，列出每月应缴交的租金数额和管理费，还有商铺使用的水电费数额，其中电费初时按每度1.25元计收，后来按每度0.6752元计收，水费按每度5.2元计收。维斯公司初时有对交费清单作签收，后来则没有签收，并对星都汇公司计算的水电费数额有异议，因此维斯公司一直没有缴交水电费。至2020年3月16日，星都汇公司向本院提起诉讼，维斯公司则提起反诉。另查明，星都汇公司的名称在2019年3月13日由“佛山市星都汇房地产开发有限公司”变更为“佛山市星都汇物业管理有限公司”，案涉EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121共八个商铺的所有人是星都汇公司，已领取不动产权证书，艺术村的所有人是新城公司，已办理了建设工程规划许可证。本院认为，星都汇公司与维斯公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受其约束。其中涉及艺术村部分的出租，星都汇公司是否有权出租只影响其能否向维斯公司交付租赁物从而构成违约的问题，不直接构成该部分合同无效。关于星都汇公司的本诉部分，其首先诉讼请求解除《商铺租赁合同》，本院审查认为，维斯公司没有支付自2019年3月16日起的租金和自2019年3月27日起的管理费，还有一直以来没有向星都汇公司缴交过水电费，此部分构成维斯公司对星都汇公司的违约。即使星都汇公司有部分租赁物（艺术村）未予交付，也不能成为其他已交付的租赁物都一并不支付租金的抗辩理由。还有，在没有交付艺术村的情况下，维斯公司原本可提出解除合同，但维斯公司一直没有提出，反以断断续续交付着其他商铺租金，以实际行为一直同意履行租赁合同的其他部分。因此，在上述长期没有交费且至今拖欠数额较大的情况下，星都汇公司起诉主张解除《商铺租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现星都汇公司起诉主张解除合同，本院于2020年3月23日向维斯公司送达起诉状视为解除合同通知到达，故《商铺租赁合同》于该时解除。因合同需予解除，故案涉商铺（除EF112商铺外）应由维斯公司向星都汇公司予以交还。维斯公司对其中EF121商铺认为次承租人要求继续履行故要求继续履行，本院不予支持，因维斯公司与次承租人是另一法律关系。对于星都汇公司请求没收租赁保证金300000元和公共事业保证金20000元，由于星都汇公司也存在违约行为（详细在以下反诉部分中论述），依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，星都汇公司需自行承担相应的责任，本院不予支持。对于租金如何确定，其中编号为EF112的商铺，星都汇公司在交付时已在商铺内额外设置了一个排烟管井，多占去商铺面积7.03平方米，且排烟管井处于商铺门面较重要位置，又是在原有的电房对面，叠加形成较大阻碍，严重影响使用，故本院认为星都汇公司交付该商铺不符合约定，该部分租赁面积63.33平方米应予扣除不作计租。且维斯公司一直没有使用EF112的商铺，星都汇公司自行收回即可，不需予以交还。其余七个商铺合计计租面积为748.46平方米（811.79－63.33平方米），维斯公司没有支付自2019年3月16日起的租金，按合同约定在2020年2月1日前的租金为每月每平方米80元，租金应为59876.8元，此后租金为每月每平方米90元应为67361.4元。还有，由于我国在2020年1月底发生新冠肺炎疫情，疫情防控措施导致商铺没有营业及营业受限，维斯公司主张减免租金合理，本院结合案件的实际情况，根据公平原则，确定2020年2月份租金免除，3月份租金减半。维斯公司请求3月份也予免除，本院不予支持。综上，自2019年3月16日起计至合同解除时2020年3月23日，所欠租金共为654661.06元（59876.8元÷31天×16天＋59876.8元×10个月＋67361.4元÷31天×23天×50%）。对于管理费如何确定，依据星都汇公司的请求自2019年3月27日起计算至合同解除时2020年3月23日，以计租面积748.46平方米每月每平方米30元应为22453.8元，其有租金的性质，同样按照2月份免除3月份减半，所欠管理费共为236489.22元（22453.8元÷31天×5天＋22453.8元×10个月＋22453.8元÷31天×23天×50%）。星都汇公司还有诉讼请求支付违约金，同样，本院认为星都汇公司也存在违约行为，属于各自承担范围，本院不予支持。在合同解除后，维斯公司还需向星都汇公司参照原约定租金标准支付场地占用费，星都汇公司请求计算至交还商铺时止，但实际交还商铺的事实仍未发生，且如何确定交还及何时交还也可能存在重大争议，还有计算的标准随着时间变化亦有不同，故本院适宜只计算至开庭辩论终结时2020年5月26日即该时能确定仍未交还及占用，以后待占用事实确定后星都汇公司还可另行主张相关费用。综上，星都汇公司诉讼请求的场地占用费自2020年3月24日至2020年5月26日为141241.65元（67361.4元÷31天×8天＋67361.4元×1个月＋67361.4元÷31天×26天）。对于水电费，维期公司最初时有签收星都汇公司发出的交费清单，显示有水电费收费项目及相应标准，故星都汇公司有权收取该项费用，但星都汇公司不能提供后来每月由维斯公司签认的水电使用数据，只是由其单方统计，星都汇公司在此有举证不足，故本院结合案件情况参照星都汇公司的主张按70%计算予以支持，即认定电费为221571.46元（316530.65元×70%），水费为9260.16元（13228.8元×70%）。关于维斯公司的反诉部分，由于《商铺租赁合同》明确约定，星都汇公司应在2017年8月1日交付租赁物，同时只附有60天的宽限期，此外再没有其他可予免除交付的情形，现星都汇公司至今仍未向维斯公司交付其中租赁物的艺术村，应属于违约行为，艺术村所占租赁物的面积较大，违约程度较重。星都汇公司认为艺术村权属是新城公司，是由于新城公司问题才导致没有交付。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”依此，星都汇公司不能以是新城公司的原因抗辩不需对维斯公司承担此项违约责任。但在星都汇公司违约的同时，维斯公司长期不交纳租金、管理费和水电费，也存在对星都汇公司严重的违约行为，因为收取租金是租赁合同的主要目的，支付租金是租赁合同的主要义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”即维斯公司在本案中也需承担相应的责任，因此，维斯公司请求双倍退还租赁保证金和公共事业保证金，本院不予支持，只支持退回已收取部分即退还租赁保证金300000元和公共事业保证金20000元。同理，维斯公司请求星都汇公司支付违约金100000元和赔偿经济损失1419789.47元，本院也不予支持。对于反诉请求中已交付的首月租金64943.2元，除本院认定EF112商铺交付不符合约定的部分外，其他维斯公司已实际占有使用，故不能请求退回，本院支持退回租金5066.4元（63.33平方米×80元/平方米）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告佛山市星都汇物业管理有限公司与被告佛山市维斯房屋租赁服务有限公司签订编号为XY-ZS[2017]032的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；二、被告佛山市维斯房屋租赁服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起一个月内向原告佛山市星都汇物业管理有限公司交还位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场1号一层自编号EF110、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121号共七个商铺；三、被告佛山市维斯房屋租赁服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星都汇物业管理有限公司支付2019年3月16日至2020年3月23日的租金654661.06元、2019年3月27日至2020年3月23日的管理费236489.22元；四、被告佛山市维斯房屋租赁服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星都汇物业管理有限公司支付2020年3月24日至2020年5月26日的场地占用费141241.65元；五、被告佛山市维斯房屋租赁服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星都汇物业管理有限公司支付2018年8月至2020年3月的电费221571.46元，2018年10月至2020年3月的水费9260.16元；六、驳回原告佛山市星都汇物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、原告佛山市星都汇物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市维斯房屋租赁服务有限公司返还租赁保证金300000元、公共事业保证金20000元和首月租金5066.4元；八、驳回被告佛山市维斯房屋租赁服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计41847.04元（原告佛山市星都汇物业管理有限公司已预交），由原告佛山市星都汇物业管理有限公司负担20923.52元，被告佛山市维斯房屋租赁服务有限公司负担20923.52元。反诉受理费减半收取计12298.93元（被告佛山市维斯房屋租赁服务有限公司已预交），由被告佛山市维斯房屋租赁服务有限公司负担6149.47元，原告佛山市星都汇物业管理有限公司负担6149.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  萧永宜二〇二〇年六月二十二日书记员  劳雪清