重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2010号上诉人(原审原告)：重庆智同堂广告有限公司，住所地重庆市渝**红锦大道****33-3，统一社会信用代码915000007717700543。法定代表人：郭永忠，经理。上诉人(原审原告)：郭永忠，男，1973年8月13日出生，汉族，住重庆市江**。共同委托诉讼代理人：徐晓燕，重庆志同律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：徐继勇，重庆志同律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：重庆君融置业有限公司，住，住所地重庆市巴**渝南大道****一社会信用代码91500113062851257N。法定代表人：丁祖友，职务执行董事。诉讼代表人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。委托诉讼代理人：王莉，重庆鉴识律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹峰，重庆鉴识律师事务所律师。上诉人重庆智同堂广告有限公司（以下简称智同堂公司）、上诉人郭永忠因与被上诉人重庆君融置业有限公司(以下简称君融公司)合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初7455号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。智同堂公司、郭永忠上诉请求：撤销原判，并依法改判智同堂公司、郭永忠和君融公司于2016年3月3日签订的《抵偿协议》合法有效，是有效的《商品房买卖合同》，君融公司向智同堂公司、郭永忠交付坐落于重庆市巴南区李家沱街道典雅花溪半岛*-*-***号商品房，并办理过户登记。本案一审、二审案件受理费由君融公司承担。事实和理由：一、一审判决认定《抵款协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》不是商品房买卖合同错误。《抵款协议》明确了房屋出卖人君融公司以及买受人郭永忠，以及商品房的位置、价格等信息，且置业预算表中就该房屋的各项税费予以了列明，且该置业预算表中有君融公司经理张谊生、销售经理梁勇的签名，以上证明足以证明《抵偿协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》应该被认定为商品房买卖合同。二、一审判决关于“郭永忠不能享有对案涉房屋的物权期待权，无权要求君融公司交付案涉房屋并将房地产权转移登记至其名下”的认定没有事实依据。首先，物业公司出具的《高层业主目录》载明案涉房屋业主是郭永忠。其次，智同堂公司、郭永忠应君融公司要求多次申报债权，不能因为债权的申报而否定郭永忠在房屋买卖中的权利。三、一审判决适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款认定《抵款协议》已解除是适用法律错误。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款适用的前提是双方均未履行完毕，本案中，智同堂公司和君融公司就工程款冲抵涉案房屋达成了合意，且已经实际进行了冲抵，故应当认定《抵款协议》双方已经履行完毕，不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款适用的情形。君融公司二审辩称：一、《抵款协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》不能达到合法有效的商品房买卖合同的效力，智同堂公司和郭永忠不能享有涉案房屋的物权期待权。二、物业公司出具的《高层业主目录》将郭永忠列为业主与我公司无关。三、一审法院适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款正确，因为《抵款协议》中约定了欠付的103051元由银行支付，但是郭永忠并未办理完银行按揭贷款，双方并未将合同履行完毕。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。智同堂公司、郭永忠共同向一审法院起诉请求：1、确认智同堂公司、郭永忠与君融公司于2016年3月3日签订的《抵款协议》合法有效，是有效的商品房买卖合同；2、判令君融公司立即向郭永忠交付坐落于重庆市巴南区李家沱街道典雅花溪半岛*-*-***号商品房，并为郭永忠办理产权登记。一审经审理查明：智同堂公司与君融公司于2015年7月20日签订《典雅花溪半岛项目岩体制作广告安装合同书》，约定原告智同堂公司为君融公司设计、制作典雅花溪半岛红光大道入口处岩体包装、广告制作和美化工程，合同总金额为260000元，君融公司根据工程进展分期向智同堂支付对应款项。之后，智同堂公司按约履行了相应义务，但君融公司仅支付智同堂公司52000元而尚欠20800元广告制作费未付。2016年3月3日，君融公司与智同堂公司、郭永忠签订了《抵款协议》约定，君融公司将其自有的位于重庆市巴南区李家沱街道典雅花溪半岛住宅（房号*-***，面积57.96平方米，单价4860元）冲抵智同堂公司承接的花溪半岛广告制作费（金额为20800元）；该房屋价款（未含税、费等）281686元及代收费13263元，合计294949元；君融公司冲抵房屋首付款91686元及代收费13263元，合计104949元；余欠103051元待案涉房屋银行按揭放款及郭永忠开始月供时由君融公司以现金方式支付给智同堂公司；智同堂公司指定郭永忠为案涉房屋权利人，郭永忠与君融公司于该协议签订后三日内签订商品房买卖合同；智同堂公司于该协议签订后五日内向君融公司开具抵扣部分金额的工程款发票；君融公司向智同堂公司开具抵扣房屋全额发票；案涉房屋因在建工程设置抵押。2016年3月11日，君融公司向郭永忠出具《典雅花溪半岛置业预算表》，该表主要内容如下：房号为*-***号、套内面积46.14平方米、建筑面积为57.96平方米、折后单价为4860元/平方米、折后总价为281686元、首付91686元、贷款额为190000元及契税8451元、预告登记费80元/套、抵押登记费80元/套、按揭印花税5元/套、按揭合同印花税10元、公共维修基金4637元等具体内容，并注明“首付房款+税费”为104949元，该表同时还载明了不同年限的商业贷款月供情况（空白未选未填）。2016年3月13日，君融公司向郭永忠发出房屋销售缴款通知单两份（单号00004482，房号为*-**-***，收款方式为抵款，收款金额为91686元，收款事由为定金20000元、首期71686元，备注重庆智同堂广告有限公司；单号00004483，房号为*-**-***，收款方式为抵款，收款金额为13263元，收款事由为契税8451元、大修基金4637元、预告登记费80元、抵押登记费80元、权证印花税5元、按揭合同印花税10元，备注重庆智同堂广告有限公司）。同日，智同堂公司向君融公司开具收据注明收到君融公司104949元。2016年11月1日，君融公司通过委托付款的方式向智同堂公司支付103051元。一审另查明，重庆市第五中级人民法院于2017年7月24日裁定受理案外人重庆金唐房地产开发有限公司对被告君融公司的破产重整申请并交由本院审理。2017年9月18日，郭永忠填写《业主申请登记表》要求对“*栋*-*”的房屋签订正式合同、办理网签、接房及入住，君融公司破产管理人于2018年5月10日作出《债权确认函》审核确认郭永忠享有君融公司普通破产债权104774元。2019年4月11日，智同堂公司向君融公司破产管理人申报债权本金208000元及利息。2019年8月8日，君融公司破产管理人分别作出两份《债权确认函》，对郭永忠申报事项确认为非业主债权而予以核减为0，并结合财务数据确认智同堂公司享有104949元的普通债权。一审审理中，君融公司破产管理人称涉案房屋无抵押、未网签且已纳入破产财产范围。一审法院认为，虽然《抵款协议》中载明有房号、面积及价款等信息，但《抵款协议》明确约定郭永忠应与君融签订另行商品房买卖合同，之后君融公司向郭永忠出具《典雅花溪半岛置业预算表》，该表亦明确了案涉房屋的相关信息，但该表未就房屋交付使用条件及日期、装饰设备标准、办理产权登记以及配套基础设施等有关事宜进行明确，故本院认为《抵款协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即《抵款协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》并不能认定为商品房买卖合同。智同堂公司、郭永忠与君融公司共同签订《抵款协议》时系基于各方真实意思表示，内容不违反相关法律强制性规定，合法有效成立，但《抵款协议》系协议各方就君融公司欠付智同堂公司的款项所作的处置方案，本质上仍属于智同堂公司与君融置业公司之间协商代物清偿的债权债务关系，现郭永忠未与君融公司签订商品房买卖合同，故依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”之规定，《抵款协议》已视为解除，故该案认为智同堂公司主张确认《抵款协议》合法有效的诉请于法无据，该院不予支持。因郭永忠至今未与君融公司就涉案房屋签订商品房买卖合同并实际占用该房屋，且涉案房屋已被纳入君融公司破产财产范围，智同堂公司亦通过申报破产债权的方式经君融公司破产管理人确认享有普通破产债权104949元而获得救济，故郭永忠不能享有对涉案房屋的物权期待权，无权要求君融公司交付案涉房屋并将房地产权转移登记至其名下。综上，智同堂公司、郭永忠主张的诉讼请求，无合同约定，亦于法无据，该院不予支持。依照《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回重庆智同堂广告有限公司、郭永忠的诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，《抵款协议》和《典雅花溪半岛置业预算表》不能认定为商品房买卖合同，理由是：一、君融公司与智同堂公司、郭永忠签订的《抵款协议》第三条第二款约定“本协议签订后，丙方三日内前往甲方典雅花溪半岛销售中心签订《商品房买卖合同》”，由此可知，《抵款协议》并非正式的《商品房买卖合同》，郭永忠需在《抵款协议》签订后的三日内前往甲方典雅花溪半岛销售中心签订《商品房买卖合同》。二、《抵款协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》虽然载明了案涉房屋的房号、面积及价款等基本要素，但是《抵款协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》欠缺《商品房买卖合同》中对买卖双方权利义务的约定，也不具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的商品房买卖合同的主要内容，故《抵款协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》不能认定为《商品房买卖合同》，一审认定正确，本院予以支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，智同堂公司、郭永忠与君融公司共同签订《抵款协议》虽然不能认定为商品房买卖合同，但其基于各方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效的债权合同，由于该《抵款协议》尚未履行完毕，君融公司破产管理人依法有权决定该协议应解除或继续履行，君融公司破产管理人主张《抵款协议》已经解除符合法律规定，智同堂公司、郭永忠关于《抵款协议》合法有效，君融公司应当交付案涉房屋的上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院对重庆智同堂广告有限公司、郭永忠的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重重庆智同堂广告有限公司、郭永忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年七月二十二日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟