湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民初8号原告：娄底市红钻石房地产开发有限公司，住所地：娄底市娄星区新星南路**。法定代表人：王卫东，该公司董事长。破产管理人：湖南星奥律师事务所，，住所地：娄底市娄星区新星南路**负责人：方继红，湖南星奥律师事务所主任。委托诉讼代理人：童应龙、贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。被告：娄底市和源贸易有限公司，住，住所地：娄底市娄星区星海名都国际综合小区**2903/div>法定代表人：黄竹松，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜海洲，湖南民声律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司娄底城建支行。住。住所地：娄底市娄星区乐坪西街**/div>负责人：邬玲波，该支行行长。委托诉讼代理人：熊威，该支行员工。委托诉讼代理人：李强，湖南芙蓉律师事务所律师。原告娄底市红钻石房地产开发有限公司（以下简称为红钻石公司）诉被告娄底市和源贸易有限公司（以下简称为和源贸易公司）及第三人中国工商银行股份有限公司娄底城建支行（以下简称为工商银行娄底城建支行）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人及其破产管理人、委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红钻石公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的五份商品房买卖合同（备案合同编号：201405300004、201405290049、201405300009、201405290052、201405290053）无效；2、判令被告协助注销“龙一星城”项目0001幢201、202、203、302、303商业用房的网签备案登记、预告登记；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月21日，娄底市中级人民法院作出（2018）湘13民破申21号民事裁定书，裁定受理对原告的破产清算申请。2018年6月12日，娄底市中级人民法院作出（2018）湘13破16号民事决定书，指定湖南星奥律师事务所担任原告的破产管理人。破产管理人在对原告的资产审核中发现，原、被告于2014年5月29日至30日签订了五份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买原告开发建设的“龙一星城”项目0001幢201、202、203、302、303商业用房，第六条约定被告的付款方式为一次性付款，但未发现被告支付购房款的凭证。经询问原告法定代表人王卫东，原告与被告签订案涉五份《商品房买卖合同》是用于为被告到银行贷款提供担保物，并不是真实的房屋买卖关系，被告也没有支付相应购房款。基于前述事实，原告破产管理人向被告发出通知，要求被告依法向人民法院起诉确认案涉五份《商品房买卖合同》有效，2019年9月18日，被告向娄底市中级人民法院提起诉讼，请求法院判令案涉五份《商品房买卖合同》有效，该案经过两次开庭与询问，被告在法院指定的期限内始终无法提供支付购房款的依据，并于2019年12月13日向人民法院申请撤诉并获准许。基于上述事实，原告与被告之间签订的案涉五份《商品房买卖合同》不是购买房屋的真实意思表示，双方签订五份《商品房买卖合同》是无效的民事法律行为。现原告已经进入破产程序，所有财产应当纳入破产财产统一分配。据此，为维护广大债权人的合法利益，特具诉讼，请依法判令如诉求。被告和源贸易公司辩称：1、原、被告于2014年5月29日至30日签订五份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。2、被告向原告支付了相应的购房款。3、五份商品房买卖合同签订后，原、被告双方在房产局办理了网签备案。4、原告在起诉状中所提到的撤诉情况与事实不符。故原告诉请人民法院确认双方所签订的五份商品房买卖合同无效没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人工商银行娄底城建支行述称：娄底市红钻石房地产开发有限公司与娄底市和源贸易有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求，理由如下：一、《商品房买卖合同》不具备无效的法定情形。商品房买卖是红钻石公司与和源贸易公司的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形，因而是合法有效的。案涉房产网签在和源贸易公司名下，并且办理了房屋买卖预告登记，答辩人基于对案涉房屋网签、预告登记在和源贸易公司名下的信赖，与和源贸易公司签订抵押合同，取得案涉房产的预抵押他项权证，也是完全合法的。和源贸易公司是否足额支付了购房款，并不影响《商品房买卖合同》的效力，也与答辩人取得预抵押他项权证无关。二、生效调解书已经确认了《商品房买卖合同》合法有效。在答辩人与红钻石公司、和源贸易公司等人金融借款合同、保证合同纠纷一案中，(2015)娄中民三初字第45号民事调解书第5页确认了红钻石公司将《商品房买卖合同》中的五个门面变更到了和源贸易公司名下，第6页确认了和源贸易公司将该五个门面作为贷款抵押物，答辩人取得了抵押物的预抵押他项权证，调解主文确认答辩人对和源贸易公司提供的抵押物享有优先受偿权，该调解书已经发生了法律效力。红钻石公司参与了整个调解程序，当时对《商品房买卖合同》买卖合同的效力一直是认可的。在调解书合法有效的情况下，被答辩人主张《商品房买卖合同》无效没有法律依据。三、湖南高院(2019)湘民终756号判决书也认定《商品房买卖合同》合法有效。湖南高院(2019)湘民终756号判决书第19页认定“和源公司与红钻石公司签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房屋并办理了网签备案登记，但并未办理相应的产权过户登记。”从高院判决来看，高院认可了《商品房买卖合同》的效力，仅仅是因为没有过户登记而不认可和源贸易公司取得了物权。实际上，和源贸易公司取得了案涉房屋的期待物权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的证据如下：证据一：娄底市中级人民法院受理破产申请裁定书及指定管理人决定书各一份，证明目的：原告已经进入破产程序，人民法院指定湖南星奥律师事务所为原告的破产管理人。证据二：《商品房买卖合同》五份，证据三：网签备案证明，证据四：王卫东询问笔录一份，证据五：银行流水，以上证据共同证明：原告与被告之间虽然签订了《商品房买卖合同》，且该《商品房买卖合同》在娄底市房地产管理局网签备案，但被告没有支付房款，双方签订五份《商品房买卖合同》并不是真实的房屋买卖关系。证据六：被告的起诉状、娄底市中级人民法院（2019）湘13民初250号民事裁定书一份，证明目的：被告以原告身份起诉，请求人民法院确认案涉五份《商品房买卖合同》，但其主动申请撤回起诉的事实，证明案涉五份《商品房买卖合同》不是真实房屋买卖关系，合同无效。证据七：（2015）娄中民三初字第45号民事调解书，证明目的：原告用案涉的五套房产作为抵押物，因案涉五套房产为在建工程，以原告的名义进行抵押后发现不符合规定，所以原告将五套房产网签到被告名下，与被告在名义上签订《商品房买卖合同》，为被告在工商银行娄底城建支行的贷款作抵押。证据八：龙一星城业主委员会证明，证明目的：案涉五套房产一直处于烂尾空置状态，无人租用或占用。证据九：企业登记资料，证明目的：被告现任法定代表人黄竹松是2015.7.28才成为公司股东。证据十：2018.7.9胡伟平的谈话笔录，证明目的：胡伟平是案涉合同签订时名义上的法定代表人，但和源贸易公司在签订案涉合同时实际控制人是王卫东。证据十一：娄底房地产娄房业备（2019）14号，证明目的：龙一星城业主委员会是合法成立的。证据十二：朱增的调查笔录，证明目的：案涉的五份合同不是真实的房屋买卖关系。被告提交的证据如下：证据一：娄底市和源贸易有限公司的营业执照复印件、法人代表人证明及法定代表人身份证复印件，证明被告主体资格合法。证据二：湖南省高级人民法院（2019）湘民终756号民事判决书，证明娄底市和源贸易有限公司2013年2月20日至2014年3月12日陆续向红钻石公司法人王卫东支付了1976.4896万元、向红钻石公司支付了733万元，累计向原告支付了2709.4896万元。证据三：娄底市和源贸易有限公司于2014年5月29日、30日和娄底市红钻石房地产开发有限公司签订了五份《商品房买卖合同》，证明目的：与原告方提交一致，是双方真实意思的表示，并在合同签订后，被告方相应的支付了对价。证据四：娄底市房地产交易中心出具的《娄底市新建商品房合同备案证明》（五份），证明目的：原、被告双方签订的合同具有合法性。证据五：娄底市和源贸易有限公司支付购房款的银行流水账，证明目的：证明被告在和原告签订五份《商品房买卖合同》前后总共支付了2709.4896万元购房款。证据六：娄底市中级人民法院（2016）湘13民初17号民事判决书、证据七：娄底市中级人民法院（2018）湘13民初58号民事判决书，以上两份证据证明：原、被告签订商品房买卖合同后陆续向红钻石公司1976.4896万元，向红钻石公司法定代表人王卫东733万元，共计支付2709.4896万元。双方当事人当时签订合同时法人并不是王卫东。证据八：娄底市工商行政管理局《内资企业登记基本情况表》，证明目的：与原告提交的证据是一样的，当时的法定代表人是胡伟平，不是王卫东。证据九：娄底市龙城物业服务有限公司《证明》，证明目的：于2015年1月12日已交付给娄底市和源贸易有限公司使用。证据十：娄底市和源贸易有限公司将门面201、202、203、302、303均已出租，附有租赁合同，并正在装修附图，证明目的：被告对该五个门面已进行出租，并实际占有。证据十一：娄底市龙城物业服务有限公司《证明》及《营业执照》复印件，证明目的：娄底市龙城物业服务有限公司存在是真实合法的。第三人提交的证据如下：湖南省高院（2019）湘民终756号民事判决书、娄底中院（2015）娄中民三初字第45号民事调解书、预抵登记证书，以上三份证据共同证明：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，第三人依法取得了案涉房屋的预抵押他项权证，享有优先受偿权。针对各方提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合其它证据及案件事实进行综合分析认定。经审理查明：原告红钻石公司成立于2009年12月1日，经营范围为房地产开发，法定代表人为王卫东,王卫东一直为该公司控股股东。被告和源贸易公司成立于2012年2月20日，经营范围为机电产品、五金交电、水泥化工产品等。该公司由王卫东为融资而发起创立，公司创立后，一直未实际开展相关经营活动，亦无规范的会计账务处理及记录，公司名下亦无具体资产，实质为一家空壳公司。经查该公司工商登记资料：2012年4月24日，法定代表人由胡伟平变更为汤晓菲，股东（股权）由汤晓菲（600.00000万元）、宋彩红（400.0000万元）变更为胡伟平（600.00000万元）、宋彩红（400.0000万元）；2013年2月19日，股东（股权）由胡伟平（600.00000万元）、宋彩红（400.0000万元）变更为胡伟平（900.00000万元）、宋彩红（600.0000万元）；2014年11月25日，法定代表人由胡伟平变更为王卫东，股东由胡伟平、宋彩红变更为王卫东、宋彩红；2015年7月28日，法定代表人由王卫东变更为黄竹松，股东由王卫东、宋彩红变更为黄竹松、黄国松；2017年1月23日，股东由黄竹松、黄国松变更为黄熊、黄竹松。其中胡伟平曾为王卫东司机，宋彩红为王卫东前妻，该公司在2015年7月28日前一直由王卫东实际控制。2013年12月30日，工商银行娄底城建支行与和源贸易公司签订了19130108-2013年（城建）字0029号《小企业借款合同》，合同约定和源贸易公司向工商银行娄底城建支行借款1600万元。同日，工商银行娄底城建支行与红钻石公司签订了五份抵押合同，约定红钻石公司对工商银行娄底城建支行与和源贸易公司于2013年12月30日签订的《小企业借款合同》进行担保，抵押物为新星路东侧红钻石公司名下在建楼盘“龙一星城”201、202、203、302、303号五个商业门面。2014年1月2日，工商银行娄底城建支行分两次向和源贸易公司发放了第一笔借款1000万元和第二笔借款600万元，对第一笔借款1000万元到期后，和源贸易公司归还部分借款，余欠8897998.54元，第二笔借款600万元于2014年6月30日到期并得到了清偿。2014年5月29日、5月30日，和源贸易公司与红钻石公司先后签订了五份商品房买卖合同，由和源贸易公司购买红钻石公司名下“龙一星城”的上述五个门面，合同价款合计27303895元，该五份合同均经房产管理部门办理网签备案登记手续。该五份商品房买卖合同签订时，在五份合同出卖人及买受人署名处两处都由王卫东作为法定代表人盖章。2014年7月29日，工商银行娄底城建支行与和源贸易公司签订19130108-2014年（城建）字0013号《小企业借款合同》，向和源贸易公司发放500万元贷款。同日，工商银行娄底城建支行与被告红钻石公司、王卫东及其配偶宋彩红、胡伟平及其配偶蒋萍等人签署了《最高额保证合同》，以上保证人均对在2014年7月29日至2017年7月28日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币600万元的最高余额内，为工商银行娄底城建支行因与和源贸易公司签署的融资文件而享有的对和源贸易公司的债权提供连带责任保证。2015年1月16日，和源贸易公司与工商银行娄底城建支行签订了《最高额抵押合同》，以其购买的位于新星路东侧“××”项目××、××、××、××、××号五个门面对其2013年11月30日至2018年11月30日期间向工商银行娄底城建支行所借的借款在1500万元最高余额内所发生的债权进行担保，并于2015年1月29日就该五个门面办理了预售预抵押登记。2018年5月21日，本院裁定受理债权人胡晚交、黄竹松等人对红钻石公司的破产清算申请，并指定湖南星奥律师事务所担任破产管理人。2019年10月11日，本院受理原告和源贸易公司诉被告红钻石公司要求确认本案讼争的五份商品房买卖合同合同效力纠纷一案，2019年12月13日和源贸易公司向本院提出撤诉申请，本院作出（2019）湘13民初250号裁定书准许其撤诉。另查明，和源贸易公司在王卫东实际控制期间，与红钻石公司及王卫东个人之间存在大量的资金往来。其中2013年2月20日至2015年1月7日期间，和源贸易公司（账号19×××60）支付给红钻石公司、王卫东款总金额3316.4878万元，其中支付给红钻石公司款总金额837.2948万元，支付给王卫东款总金额2479.193万元。同期和源贸易公司收到红钻石公司、王卫东转入款总金额5784.06045万元，其中收到红钻石公司转入款4138.820771万元、王卫东转入款1645.239679万元。又查明，工商银行娄底城建支行因与和源贸易公司、红钻石公司、胡伟平、王卫东等金融借款合同、保证合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，经调解，双方当事人就借款的清偿达成了调解协议。2015年5月27日，本院作出（2015）娄中民三初字第45号民事调解书并送达各方当事人。因和源贸易公司未按调解书履行清偿义务，工商银行娄底城建支行申请本院强制执行。该案在执行过程中，“龙一星城”施工建设方航天公司认为该以物抵债裁定侵害了其工程款优先受偿权，于2016年6月6日对工商银行娄底城建支行、和源贸易公司、红钻石公司提起案外人执行异议之诉。该案经一、二审后，2019年12月26日湖南省高级人民法院作出（2019）湘民终756号民事判决书，该判决书确认：“案涉房屋属于航天公司承建的工程之一部分。和源贸易公司虽然与红钻石公司签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房屋并办理了网签备案登记，但并未办理相应的产权过户登记，未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋在执行期间仍属于红钻石公司的财产，故航天公司对涉案工程享有的优先受偿权及于案涉被执行房屋。和源贸易公司关于其已实际取得案涉房屋所有权，航天公司对案涉房屋不享有优先受偿权的抗辩理由不能成立”。又查明，2015年，因红钻石公司资金链断裂并拖欠施工承包方工程进度款，导致其开发的“龙一星城”项目停工，此后该工程项目一直处于停工烂尾状态，至今未竣工验收。在红钻石公司进入破产清算后，2018年9月15日，工商银行娄底城建支行以红钻石公司作为担保人对和源贸易公司的前述债务应承担连带清偿责任为由向破产管理人申报债权19175026.36元，其中本金13897998.54元，利息5218477.82元，其他58550元。本院认为，本案争议的焦点为：原、被告之间签订的五份商品房买卖合同是否合法有效。一、根据民法总则第一百四十三条规定，同时具备下列条件的民事法律行为有效:一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。第一百四十六条第一款规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中原、被告双方商品房买卖行为发生时，两公司的实际控制人均为王卫东，两公司之间存在高度关联性，其签订商品房买卖合同的目的并非进行真实的商品房交易，而是为两公司的实际控制人王卫东提供融资便利，其行为体现的也不是两公司的法人意志。因此，从该民事行为的发生主体、目的、意思表示来判断，原、被告之间签订五份商品房买卖合同应系关联公司之间的自买自卖行为，并非双方真实的意思表示，该行为应认定为无效。民法总则第一百五十五条规定：无效或被撤销的民事行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。故被告和源贸易公司有义务配合协助原告注销“龙一星城”项目0001幢201、202、203、302、303商业用房的网签备案登记，使该财产恢复到合同签订之前的状态。二、被告和源贸易公司提出，被告已经向原告支付了相应的购房款，且五份商品房买卖合同签订后，原、被告双方在房产局办理了网签备案，故合同真实有效。但是，该商品房买卖合同是否履行及是否办理网签备案登记，并非该合同真实合法有效的必要条件，且从现有的证据及核实的情况来看，并不能证明被告和源贸易公司已经支付了该五套商品房的购房款。被告主张，其在2013年2月20日至2014年3月12日陆续向红钻石公司法人代表王卫东支付1976.4896万元，向红钻石公司支付733万元，但被告无法提供证据证明该款系支付购房款，且在王卫东实际控制原告与被告两公司期间，原告及王卫东通过银行转账向被告支付金额远远大于被告向原告及王卫东支付的金额。被告和源公司所提供的转账记录不能证明其已支付涉案购房款。在本案审理期间，被告亦提供不出支付该五套商品房的购房款收据、公司财务会计记录、公司股东会决议等相关凭证。且根据庭审调查的情况，原、被告双方在合同签订后至今一直未持有该五份商品房买卖合同的原件。因此，从上述情况及现有证据分析，双方签订五份商品房买卖合同并不具备正常的房产交易特征，不符合交易习惯。被告和源贸易公司认为五份商品房合同有效的主张不能成立。三、第三人工商银行娄底城建支行提出：娄底中院(2015)娄中民三初字第45号民事调解书确认了红钻石公司将《商品房买卖合同》中的五个门面变更到了和源贸易公司名下，及第三人对和源贸易公司提供的本案所讼争的五个门面作为抵押物享有优先受偿权，该调解书已经发生了法律效力；湖南高院(2019)湘民终756号判决书认定“和源公司与红钻石公司签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房屋并办理了网签备案登记，但并未办理相应的产权过户登记。”从该判决来看，亦认可了《商品房买卖合同》的效力，仅仅是因为没有过户登记而不认可和源贸易公司取得了物权。本院认为，娄底中院(2015)娄中民三初字第45号民事调解书系处理第三人与红钻石公司、和源贸易公司等之间的金融借款合同、保证合同纠纷，湖南高院(2019)湘民终756号判决书系处理第三人与红钻石公司、和源贸易公司等之间的执行异议之诉，上述调解书与判决书无论从事实认定部份或判决主文部份均未对本案所讼争的五套商品房买卖合同的效力进行审查及认定。本案处理结果与前述生效裁判没有产生冲突。且因案涉五个门面所在的龙一星城项目烂尾，楼盘至今未竣工验收，仍为在建工程，该五套商品房权属亦未发生转移，仍为原告红钻石公司所有，属于红钻石公司的破产财产范畴。因涉案房屋未过户至被告和源贸易公司名下，依照法律规定，第三人工商银行娄底城建支行所办理的预抵押网签登记并没有产生抵押担保效力。在红钻石公司进入破产清算程序后，工商银行娄底城建支行可以根据企业破产法的相关规定，对红钻石公司在金融借款、担保合同一案中依法应负的担保责任向破产管理人申报债权。故本案所讼争的五套商品房买卖合同是否有效，均不影响工商银行娄底城建支行就红钻石公司对和源贸易公司的借款应承担担保责任之债权的申报。综上，本院认为：民事法律行为的有效应基于行为人的真实意思表示。本案中原、被告之间签订五份商品房买卖合同系关联公司之间的自买自卖行为，并非真实意思表示，该行为应认定为无效。根据民法总则第一百五十五条、第一百五十七条之规定，被告和源贸易公司有义务配合协助原告注销“龙一星城”项目0001幢201、202、203、302、303商业用房的网签备案登记，使该财产恢复到合同签订之前的状态。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告娄底市红钻石房地产开发有限公司与被告娄底市和源贸易有限公司之间签订的五份商品房买卖合同（备案合同编号：201405300004、201405290049、201405300009、201405290052、201405290053）无效；二、被告娄底市和源贸易有限公司在本判决生效后十日内协助原告娄底市红钻石房地产开发有限公司办理上述五份商品房买卖合同所涉房屋预告商品房网签备案登记的注销手续。本案案件受理费80元，由被告娄底市和源贸易有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  杨文模审 判 员  宁从越审 判 员  肖 勇二〇二〇年七月五日法官助理王丽君代理书记员  颜卫清附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效；（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良谷。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。