广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3111号 原告：柳州金明柳房地产开发有限公司,住所地：广西柳州市鱼峰区水南路**灯台花苑****6间，统一社会信用代码：91450200MA5KG5RY5W。 法定代表人：李晓明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴威，男，该公司职工。 被告：何艳琼，女，汉族，1979年5月3日出生，住广西柳州市鱼峰区。 原告柳州金明柳房地产开发有限公司与被告何艳琼商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳州金明柳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴威，被告何艳琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州金明柳房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为的《商品房买卖合同》，被告协助原告注销《商品房买卖合同》网签、备案手续；2.被告支付原告违约金185685.9元；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告柳州金明柳房地产开发有限公司变更第1项诉讼请求：解除原、被告签订的编号为的《商品房买卖合同》，被告协助原告注销《商品房买卖合同》备案手续。事实和理由：2019年7月25日被告向原告购买柳州市号房屋一套，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定：房屋总价为1856859元，付款方式为按揭付款：被告须在签订合同时支付首期房款566859元；其余房款1290000元由被告向银行申请个人按揭贷款。合同签订后，被告仅支付170058元，剩余款项至今没有支付。被告的行为构成违约，根据合同附件五第一条第2点的约定，原告有权解除合同，被告应承担购房总款10%的违约金即185685.9元。为此原告依法提起诉讼，请求法院判如所请。 被告何艳琼辩称，1.被告向原告支付的50000元为购房意向金而不是定金。被告在支付了意向金后就告知原告，由于其丈夫的妹夫患白血病，导致被告没有能力继续履行付款义务。但原告的置业顾问表示不能退房，被告为了不损失已经交纳的意向金，遂与原告签订《商品房买卖合同》，并按照原告置业顾问的要求支付了购房款120058元。2.2019年9月29日，原告的置业顾问就让被告签了解除合同协议书。后来原告的人员变动，接手的置业顾问又让被告自行找中介挂卖更名，但原告又不配合被告安排看房。3.原告没有就损失进行举证，其主张的违约金过高，并且缺乏依据，请求法院依法予以调整。被告已付款项折抵违约金。 本院经审理认定事实如下： 2019年7月25日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买柳州市号，总房价为1856859元，付款方式为按揭付款：被告须在签订合同时支付首期房款566859元，其余房款1290000元由被告向银行申请个人按揭贷款。被告应在签订合同之日起5日内办妥银行按掲贷款抵押手续，贷款额度以银行审批的数额为准，若银行不予批准或者不予足额批准按揭贷款的，被告须在接到银行或原告通知后15日内以现金方式补足该部分房款。详见合同附件五合同补充协议。合同附件五合同补充协议第一条第2点约定：被告应在签订本合同时，按银行及有关部门的要求，提供按揭贷款所需的应由被告提供的相关资料，并按原告或银行通知要求及时到指定地点对办理按揭贷款的相关文件进行签字等；如银行要求公证和需要办理保险的，被告应同时办理公证手续和办理保险；如银行要求被告增加共同借款人或提供贷款担保人的，被告应按银行要求增加共同借款人或提供贷款担保人，如被告逾期超过15日未提供齐办理按揭贷款所需的个人资料或不到银行签字或未按要求办理公证、保险或未按要求增加共同借款人、提供贷款担保人或被告不同意向原告指定银行办理按揭贷款的，原告有权要求被告以现金方式支付全部房价款，被告应在原告发出通知之日起15日内付清，被告如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金；如被告在原告发出要求被告以现金方式支付全部房价款通知之日起超过45日仍未付清全款的，原告有权解除本合同将该房屋另行出售，被告应承担购房总款10%的违约金，并承担由此造成的损失（含相关税、费等损失），原告可以从被告支付的款项中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，由被告另行支付，如有剩余，留存于原告处，待被告配合原告到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同备案等相关手续后，由被告自行到原告处领取（不计利息）。该条款第4点约定：因原告的原因，导致被告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,双方未达成继续履行补充协议或者被告明确表示不愿意继续履行的，本合同自行解除，待被告配合原告到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同备案等相关手续后，由被告自行到原告处领取（不计利息）已付的房价款，并按己付房价款的10%向原告收取违约金。合同签订后，原告办理了《商品房买卖合同》备案登记。 同日，被告还签署了一份《按揭承诺书》，承诺在当日即2019年7月25日提供能够满足银行放款条件的按揭资料、交齐首期款并签订《商品房买卖合同》，其本人及家人征信无不良记录，符合银行按揭要求等，并向原告支付了购房定金50000元、购房款120058元，合计170058元。 2019年8月28日，原告向被告邮寄一份《补交按揭资料通知》，内容为：由于被告名下流水不足，需提高首付至总房款的40%，并要求被告在收到该通知后5日内完善上述事宜。如被告未按通知时间办理按揭贷款手续，原告将按合同约定要求被告以现金方式支付按揭款项1290000元，并追究被告的违约责任。2019年9月11日，原告向被告邮寄一份《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，内容为：由于被告未通过银行审核，致使银行退件无法放款，故要求被告在通知发出后15日内以现金方式支付不能办理银行按揭的款项1290000元。由于被告未按上述通知指定期限履行付款义务，故原告诉至本院，并提出如上诉讼请求。本院于2020年5月20日将起诉状副本送达被告。 本案审理过程中，被告对于逾期支付购房款，以及个人流水不足导致无法办理银行按揭贷款的事实没有异议，但辩称其已于2019年9月29日签字解除合同并提交原告，原告主张的违约金过高，并且缺乏依据，请求法院依法调整，并用已经支付的款项抵充违约金。 本院认为，原、被告于2019年7月25日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于在合同签订当日被告向原告支付的50000元，根据被告提供的《售房款专用收据》、《按揭承诺书》，均载明此款为购房定金，被告辩称此款系意向金，没有依据，本院不予采纳。根据合同约定，被告应当在签订合同时即2019年7月25日支付首期房款566859元，并于合同签订之日起5日内办妥剩余房款1290000元的银行按掲贷款手续。被告在支付了定金50000元和购房款120058元后，未按合同约定期限支付首期房款，也没有通过银行按揭贷款审查，并且明确向原告表示没有继续履行付款义务的能力，被告的行为构成根本性违约。因此原告诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持，本院将起诉状副本送达被告之日即2020年5月20日为合同解除之日。合同解除后，被告应及时协助原告到房产管理部门办理注销商品房预售合同备案登记手续，本院酌情确定为10日。被告辩称其于2019年9月29日签订了解除合同协议书并提交原告，但没有证据证实，本院不予采信。 关于违约金，本院认为，合同附件五合同补充协议第一条第2点约定因被告的原因未能按约定期限办理银行按揭贷款，导致合同解除的，被告应承担购房总款10%的违约金。而该条第4点约定因原告的原因导致被告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,致使合同解除的，原告按己付房价款的10%向被告支付违约金。《商品房买卖合同》以及合同附件内容属于原告提供的格式文本。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”按照合同附件五合同补充协议第一条约定的违约责任条款计算，如原告原因导致不能如期、足额办理银行按揭贷款致使合同解除其承担的违约金为17005.8元（己付房价款10%），如被告原因导致不能如期、足额办理银行按揭贷款致使合同解除其承担的违约金为185685.9元（购房总款10%）。根据上述比对，该违约责任条款对于双方当事人的违约金约定显失公平。被告请求对违约金进行调整，有事实和法律依据，本院予以支持。由于双方既约定违约金，又约定定金，在违约金条款显失公平的情况下，本院参照定金确定被告应当承担的违约金为50000元。此款用2019年7月25日被告向原告支付的定金抵充。至于被告向原告支付的款项超出其所承担的违约金部分，根据合同约定，由被告自行到原告处领取。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、原告柳州金明柳房地产开发有限公司与被告何艳琼于2019年7月25日签订的编号为的《商品房买卖合同》于2020年5月20日解除； 二、被告何艳琼应于本判决生效之日起十日内协助原告柳州金明柳房地产开发有限公司办理注销商品房预售合同备案登记； 三、被告何艳琼应当向原告柳州金明柳房地产开发有限公司支付违约金50000元，此款用2019年7月25日被告何艳琼向原告柳州金明柳房地产开发有限公司支付的定金抵充； 四、驳回原告柳州金明柳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费23140元（原告已向本院预交），减半收取11570元，由被告何艳琼负担3115元，原告柳州金明柳房地产开发有限公司负担8455元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 曾 麟 二〇二〇年七月二十九日 书记员 卢苡茜