江西省上高县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0923民初280号原告：龙伟，男，1982年9月21日出生，汉族，上高县人，住上高县。委托诉讼代理人：李松林，江西阳宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗剑文，江西阳宇律师事务所律师。被告：刘省林，男，1970年6月12日出生，汉族，上高县人，住上高县。被告：游辉，男，1993年9月3日出生，汉族，上高县人，住上高县。以上二被告共同委托诉讼代理人：黄旭东，江西省上高县嘉德法律服务所法律工作者。原告龙伟与被告刘省才、游辉租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙伟及其委托人诉讼代理人李松林、被告刘省才、游辉及被告方委托诉讼代理人黄旭东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙伟向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法解除原被告之间签订的租赁合同；2．请求法院依法判决被告向原告返还交纳的押金和租赁费90000元；3．请求法院依法判决被告向原告赔偿损失224800元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月15日，原告龙伟与被告刘省才、游辉签订了一份厂房租赁合同，签订合同前，原告向被告交纳押金10000元。合同约定：被告位于上高县野市乡游家村的厂房租赁于原告使用，租赁期限为六年，即从2019年8月10日起至2025年8月10日止，租金前三年每年人民币80000元，后三年按每平方每个月5元计算，原告因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，由双方协商解决等等。合同签订后，原告向被告交纳了一年的租金8万元，并投入资金用于生产经营的建设。正当原告生产经营之际，被野市乡人民政府通知停止生产，并切断供电，导致原告租赁厂房不能从事生产经营。后经了解，被告的厂房属于违法建房，该土地及房屋既未纳入规划，又未有任何报建报批手续，属于违法的建筑物，不具有对外出租的法定条件，故原、被告双方签订的厂房租赁合同不具有合法性，依法应当予以解除。解除后，被告所收取的原告押金1万元和租赁费8万元共计9万元，应当予以返还，对于造成原告的经济损失224800元，被告也应当进行赔偿。为此，为了维护原告的合法权益，特向法院具状，请求法院支持原告诉请。被告刘省才、游辉辩称，一、关于本案原、被告间签订的“厂房租赁合同”是否有效？是否解除合同问题?答辩人出租给原告未取得建设工程规划许可建设的厂房属实，原告主张双方签订的合同无效并要求解除，答辩人无异议。二、答辩人要求原告支付自合同约定租期2019年8月10日起直至原告腾出厂房时止占有、使用答辩人厂房的租金60225元。理由是：1、答辩人虽为违规建筑，却有使用价值，原告实际至今仍然占有、使用厂房及场地。原告诉请返还全部租金、押金9万元，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第五条1款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋的使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定相悖，依法不应当全部支持。2、答辩人与原告签订的“厂房租赁合同”无效，但合同尚未解除之前，原告至今利用了涉案厂房、场地存放樟木等物品进行收益，如果合同因无效导致承租人的原告收回租金而不支付任何费用，并要求赔偿受益范围外的损失，则存在显失公平的情形，因此根据合同等价有偿原则以及上述司法解释的相关规定，原告依法应当支付相应租赁费，然后由答辩人退回相应租赁费。3、合同约定租赁期间六年，即从2019年8月10日起至2025年8月10日止，租金前三年每年人民币8万元，平均每天租金为219元（80000元÷365天），双方签订合同至今已租赁275天。原告尚未与答辩人办理厂房交接手续，未将存放厂房、场地内的物品清空腾出，并将钥匙交付到答辩人。因此，原告目前至今天止，应向答辩人支付租金60225元［（80000元÷365天）×275天（2019.08.10-2020.05.15）］，双方可以互为抵销。三、对于原告的损失，答辩人没有过错，答辩人无须对原告的损失承担任何赔偿责任。1、答辩人已明确告知涉案厂房系无证房屋，原告仍然与答辩人签订租赁合同，该合同并未约定原告必须租赁具有产权证厂房，也未约定具体的用途，且未经答辩人同意擅自在厂房内进行隔离修复、在场地私自建设板房、建围墙、安装卷闸门3片等进行装修扩建，原告的行为属于扩大风险的冒险行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持”之规定，因此原告诉请的相关损失依法全部由承租人的原告自行承担。原告拆除附着物后，尚应对答辩人的厂房恢复原状。2、涉案厂房的建设没有办理相关审批手续，因此没有批准通电，原告称自己有关系，能办理到相关审批，于是双方在合同第六条：6．5项中，明确约定，由乙方（原告）自行开通并承担全部费用，答辩人因此收取原告的租赁费相对较低，因此可以认定涉案厂房属违建厂房原告是明知的。厂房未通电，何来诉状所称切断电源。3、诉状称野市乡人民政府通知原告停止生产，切断电源，导致不能从事生产经营与事实不符。根据法院调取的材料，2016年该厂房就断电，事实上原告本身没有办理到相关营业执照，因为尚未通电也未开始生产经营。综上所述，答辩人在与原告签订租赁合同时，答辩人已明确告知属无证所建厂房，原告仍然与答辩人签订没有约定必须租赁有相关产权证及没有约定厂房用途的租赁合同，且未征求答辩人意见的情况下擅自对厂房进行装修、改建、扩建板房等行为，该行为是原告的投资行为，能否收回投资是市场风险，原告甘冒风险，因此所造成的损失答辩人没有过错，原告要求出租方的答辩人来承担风险，于法无据，依法应当驳回原告要求答辩人赔偿其且没有证据证实的所谓损失的诉请，支持答辩人的反驳请求。本院经审理查明事实如下：2019年7月15日，原告龙伟与被告刘省才、游辉签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告将们于上高县野市乡游家村的厂房租赁给原告龙伟使用，租赁物面积约为2500平方米。租赁期限为6年，前三年租金为每年80000元，合同签订前，龙伟向刘省才、游辉支付10000元押金。合同第三条第二款约定：由于厂房土地等产权问题引起的纠纷，由刘省才、游辉负责处理，如导致龙伟无法正常生产，刘省才、游辉应双倍返还当年租金。合同第六条第五款约定：就厂房变压器通电，由龙伟自行开通并由龙伟承担全部费用，为方便龙伟使用，经刘省才、游辉同意，可以过户给龙伟，但变压器所有权仍归刘省才、游辉所有，龙伟只在合同期内有使用权。同日，原告龙伟向被告刘省才、游辉支付了10000元押金及80000元的租金。后原告龙伟投入了部分设施，并为此向相关部门申请办理开通变压器及电力开户手续。后因开通变压器及开户手续未能办理成功，现原告方提出解除合同，并要求被告返还租赁费及赔偿损失。另查明，本案所涉厂房名为上高县重鑫能源有限公司，该片土地未纳入城市总体规划建设用地范围，不符合城市总体规划要求，未办理规划审批手续。2017年2月18日，上高县人民政府向上高县重鑫能源有限公司出具责令立即关闭，拆除生产设备并清理好现场的通知。本院认为，一、被告刘省才、游辉将不具有相关产权的厂房出租给原告龙伟，致使原告龙伟承租该厂房后，无法办理相关电力开户手续，合同目的无法实现。原告龙伟依法有权提出解除合同，并要求被告刘省才、游辉返还已支付的租金及押金。现被告同意解除合同，故本院确认解除原、被告所签订的《厂房租赁合同》，并由被告刘省才、游辉返还租金80000元及押金10000元。二、对于原告的损失，原告未提供有力证据证明其损失的具体数额，且本案中原告虽向本院申请对其相关财产进行评估，但原告未提供相应合法有效的财产资料明细等必要评估材料，致使原告的财产损失无法确定。在合同解除后，原告方亦可将相关设备拆除并运回继续使用，故本院对原告主张要求被告赔偿损失的诉请不予支持。三、本案中原、被告所签合同已约定“由于厂房土地等产权问题引起的纠纷，由刘省才、游辉负责处理，如导致龙伟无法正常生产，刘省才、游辉应双倍返还当年租金”，故被告依约应承担相应的违约责任。对于违约损失金额多少的问题，从原、被告签订的合同可知，原告在签订合同前，已明确被告的厂房未开通电力设施及已涉及厂房土地等产权问题，且被告向原告出租的厂房面积为2500平方米，租金为80000元一年，该租金远低于市场租赁行情。本院认为原告在签订合同前已知晓被告厂房相关产权存有瑕疵等问题，原告龙伟作为完成民事行为能力人，在明知所租厂房有产权瑕疵的情况下仍去承租，应当对合同无法履行承担相应责任，故本院对此违约损失酌定为40000元。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告龙伟与被告刘省才、游辉于2019年7月15日签订的《厂房租赁合同》；二、限被告刘省才、游辉于本判决生效之日起十日内返还给原告龙伟租赁费80000元、押金10000元共计90000元；三、限被告刘省才、游辉于判决生效之日起十日内支付违约损失40000元给原告龙伟；四、驳回原告龙伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限人履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6022元，减半收取计3011元，由原告龙伟承担1806.6元，由被告刘省才、游辉承担1204.4元。如逾期履行，权利人可在本判决生效之日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至江西省宜春市中级人民法院设于中国农业银行宜春经济开发区账上，逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。审判员  严正二〇二〇年七月二十七日法官助理彭育林书记员肖阳