安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初4439号 原告：张秀兰，女，1960年10月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。 被告：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码：91341221335632720J，住所地临泉县经济开发区管理委员会**。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 原告张秀兰与被告安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张秀兰的委托诉讼代理人于明湖、被告腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秀兰向本院提出诉讼请求：1．判决被告按合同约定赔偿原告逾期办证违约金148232.2元（按中国人民银行近年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2017年10月30日暂计算至2019年12月31日，实际应按照年利率计算至实际履行之日止）。事实与理由：2017年4月，原告购买被告建设的位于临泉县西侧的腾辉国际城17幢101、102号房，并签订了《商品房买卖合同》，合同价款总计1121742.00元。付款方式为一次性付清；被告应在该商品房验收合格后，于2017年8月1日前将合同约定的商品房交付给买受人使用，合同还约定被告应于房屋交付90日内将办理产权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按合同约定支付购房款，按照合同约定被告最迟应于2017年10月30日履行协助办理产权登记义务，但被告直到2019年年底才通知原告已经将办理产权登记的材料提交到不动产登记机关，可以办理产权登记，被告已经构成严重违约，依法应当承担逾期办证的违约责任。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已经依约履行了付款义务且被告不履行合同义务，违反双方合同约定，也违反了《中华人民共和国合同法》的规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告腾辉公司辩称：一、原告主张交房日期为2017年8月1日，我司不予认可，涉案房屋在2017年8月1日尚未达到法定交付条件，2018年10月25日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于2018年11月15日在临泉县住建局竣工验收备案。请求法院依法认定，以竣工验收备案时间（2018年11月15日）作为房屋交付的起始时间；二、根据第一项的陈述，涉案房屋的交付时间为2018年11月15日，合同约定应在交付使用后90日内将办理权属登记需要的材料报产权登记机关备案，2019年1月24日，我司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，不超过合同约定的90日期限。因此，我司不存在逾期办证的行为。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月24日，原告张秀兰与被告腾辉公司及案外人临泉腾辉商业运营管理有限公司三方签订《委托经营管理合同》，约定原告同意将案涉房屋委托给案外人经营管理，委托期限自2017年8月1日至2020年8月1日止。租金收益共计70000元，从总房款中扣除，原告无须支付。 2017年4月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于临泉县西侧的腾辉国际／17幢1层101、102房，101房的建筑面积为87.06平方米，单价为7100元／平方米，合同总价款618126元；102号房的建筑面积为78.69元，单价为6400元／平方米，合同总价款503616元。合同签订之日原告张秀兰一次性支付购房款人民币1121742元。 合同第八条约定，出卖人应当在2017年8月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。... 合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。 2019年1月24日，被告将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》以及原告与腾辉运营公司、被告签订《委托经营管理合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》均合法有效，当事人应按照相关合同约定全面履行自己义务。本案中被告腾辉开发公司不认可涉案商铺2017年8月1日符合交付条件，但依据三方签订的《委托经营管理合同》，被告将涉案商铺交予腾辉运营公司经营管理，涉案商铺自2017年8月1日起三年的租赁收益已经从总房款中扣除，转化为原告的购房优惠，即原告自2017年8月1日起已实际受有利益。故应认定被告2017年8月1日将涉案商铺于交付腾辉运营公司经营管理之日为涉案商铺的交付之日。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。涉案商铺于2017年8月1日交付使用，即被告最迟应于2017年10月30日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案被告于2019年1月24日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。对于原告要求被告赔偿延期办证违约金的诉讼请求，因《商品房买卖合同》未就买受人不退房情况下的违约责任进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2017年10月31日计算至2019年1月24日，共计451天，被告应支付违约金为84410元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张秀兰逾期办证违约金84410元； 二、驳回原告张秀兰的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1632元，由原告张秀兰负担587元，由被告安徽腾辉国际城开发有限公司负担1045元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 宋 梅 二〇二〇年七月九日 书记员 李明慧 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。