河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初193号原告（申请执行人）：河南三建建筑工程有限公司（原名河南省恒宇建筑工程有限公司），住所地郑州市郑东新区九如路****楼****，统一社会信用代码：914101007708783462。法定代表人：位东，该公司总经理。委托诉讼代理人：申幸伟，河南金稻律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（案外人）：康社民，男，1965年2月28日出生，汉族，住河南省洛阳市伊川县，确认地址伊川县城关镇人民大街西段博雅西苑门卫。被告（被执行人）：河南龙来置业有限公司，住所，住所地河南省洛阳市伊川县城关街道商都路西段地址同住所地，统一社会信用代码91410329574999765E。法定代表人：冯航飞，该公司经理。委托诉讼代理人：张建正，河南绿洲事务所律师，代理权限：特别授权。原告河南三建建筑工程有限公司（以下简称三建公司）与被告康社民、河南龙来置业有限公司（龙来公司）执行异议之诉一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三建公司委托诉讼代理人申幸伟、被告康社民、被告龙来公司委托诉讼代理人张建正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三建公司向本院提出诉讼请求：1．准许执行被告龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××西区（实为小区）6-1-3203号房产价值301,398元；2．诉讼费由被告承担。被告康社民辩称，我2014年买的房子，为了给孩子找对象，所以在县城买房子，经别人说在博雅西苑买了，2014年10月6日给了20万元现金，给我开了一张收据，因为是熟人，说了全款交完之后签订合同。11月中旬，又问我要钱，我说没钱，然后让我办分期，但是我没办，最后说了一次性再交10万元，钱交了之后也一直没有装修，2017年11月把钥匙给我了，入住证明也办了，直到2017年开始装修，但是不让装修才知道房子让查封了。从开始知道房子让查封开始就一直告，共17家。被告龙来公司辩称，伊川县人民法院（2019）豫0329执异74号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，裁定公正公平应予维持，请驳回原告诉讼请求。本案所涉房产6-1-3203号房，康社民于2014年10月6日向我公司交款200,000元，2014年12月3日交款100,000元，我公司于2014年12月31日与康社民签订了《商品房买卖合同》价格为301,398元，因康社民将房款已付清，该房已归康社民所有，由于原告迟迟不予竣工验收，无法办理房产证，我公司于2017年给康社民办理了入住手续，并将钥匙给了康社民，等房屋竣工验收后办理房产证，因原告至今不交工，无法办理房产证。综上，该房产早已售卖给康社民，原裁定解除查封正确，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了四组证据。第一组：河南省伊川县人民法院民事判决书一份（复印件）。证明被告龙来公司应支付原告5,290,000元及逾期利息。第二组：伊川县人民法院执行裁定书一份（复印件）。证明冻结、划拨龙来银行存款及利息及名下财产。第三组：伊川县人民法院协助执行通知书一份（复印件）。证明伊川县人民法院查封被告龙来公司名下财产6-1-3203号房产。第四组：房管局登记备案表一份（复印件）。证明2016年2月就已经将该案房屋办理备案手续，不允许被告龙来公司买卖该案房产。被告康社民质证：对第一组证据无异议。对第二组证据无异议。对第三组证据真实性无异议，但是这查封是在2019年，是在我买房子之后。对第四组证据不认可，这不属于抵押备案表。备案表是李敏签的，他既不是公司法人也没有公司授权，所以这个备案表就没有意义。我买房子在查封之前，如果查封在前，也就没什么说的。被告龙来公司质证：首先原告提交的复印件不应当作为证据使用，复印件是否有篡改的地方，无法核实。原告所说的证据四房产局备案表真实性无异议，对证明方向有异议。该批房源是亚日公司（即龙来公司的前身）对原告工程款的担保，并没有备案。所以我公司有权进行对外销售。我公司欠原告款，与该批房屋是两回事，该还款还款，房子该卖就卖。该证据不能证实该房源备案到原告名下。直至现在工程也没有验收，房子我公司已经卖掉，不属于我公司财产。被告康社民向法庭提交五组证据：证据一、《商品房买卖合同》一份。证明其全款买了房子，2014年签订的合同。证据二、收据三张。交房款收据两张，装修费收据一张。证据三、（2019）豫0329执异74号执行裁定书一份。证据四、（2019）豫0329民初810号民事判决书一份。证据五、（2018）豫0329财保87号之一民事裁定书（复印件），（2018）豫03民终779号民事判决书（复印件），（2018）豫0328行初63号行政裁定书（复印件）。证明：因为知道法院查封房产之后，住户都一直去告。原告质证：对证据一购房合同真实性无异议，但是合同第24条规定，商品房预售至本合同生效之日起30天内向房地产管理部门申请登记备案。那么从2014年12月31日签订之日起至今都没有到房地产管理部门登记备案，所以说该合同已经无效。对证据二真实性有异议，购房合同签订的日期为2014年12月31日，购房收据是2014年12月3日的10万元和2014年10月6日的20万元，这都是在购房合同之前出具的，明显不符合事实，且这只是收据没有正规发票。对装修收据，这是2017年11月11日的，房管局抵押备案登记是2016年，该证据在备案之后，并且至今房屋也没有入住，房屋现状由原告和被告龙来公司控制，房屋钥匙由原告拿着。被告康社民所谓的入住根本不存在。对证据三、五无异议。对证据四判决书中判决合同有效无异议，但是一个有效的合同并不能代表不动产所有权已经转移，该房屋现在仍然登记在被告名下，那么所有权还应当是被告。被告龙来公司质证：对被告康社民的证据无异议，我公司确实收到被告的房款，我公司收到款项之后，收据是我公司出具的，商品房买卖合同也是我公司与康社民签订的，现金交付是因为我公司账户被查封，所以要求现金交付。（2019）豫0329民初810号民事判决书是康社民告我公司的，法院确认合同为有效合同，房子确实已经卖给康社民。龙来公司未向法庭提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下确认：对原告提交的证据一、二、三系本院生效裁判及法律文书，予以采信；对原告提交的证据四真实性予以认可。对被告康社民提交的证据二三份收据的真实性予以认可。结合当事人陈述及审查确认的证据，查明本案事实为：2014年10月6日，亚日公司向被告康社民出具《收据》一张，载明：收据2014年10月6日，今收到康社民交来购房款3203房，人民币贰拾万元整，￥200000.00收款人陶延斌（加盖亚日公司财务章）。2014年12月3日，亚日公司向康社民出具《收据》一张，载明：收据2014年12月3日今收到康社民交来购房款（3203房）人民币拾万元整，￥100000.00，注：全款已付，收款人陶延斌（加盖亚日公司财务章）。2014年12月31日，康社民与亚日公司签订《商品房买卖合同》，出卖人：亚日公司，买受人：康社民，合同第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得伊川县城人民西路北侧编号为伊政国用（2012）第YDJ2012-10号地块的土地使用权。面积3613.9㎡，使用年限2012年10月26日至2082年10月26日。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为伊川县房地产管理所，商品房预售许可证为伊房商预字2013-004号。第三条买受人所购商品房的基本情况。第6幢1单元32层3203号房。该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上33层，地下，地下**123.37平方米。第四条计价方式及价款。按建筑面积计算，每平方米2,443元，总金额301398币，叁拾万零壹千叁佰玖拾捌元整。第六条付款方式及期限1．一次性付款。买受人已付全款301,398元。第八条交付期限。2018年12月30日前。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房款0.1%向买受人支付违约金。第二十二条本合同一式三份，有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，房地产管理部门1份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。2016年2月2日，经伊川住建局协调，原告与被告亚日公司达成一致：“此批房源作为亚日置业对恒宇公司的支付保证暂予冻结，工程竣工，双方决算后，按决算余款按房抵款。保证金部分，待保质期按合同到期是以房抵款，予以支付。房屋拨付时由建设局出具手续。同意：李敏（签名）、晋建坡（签名）、康卫国（签名）、李武举（签名）、张建伟（签名）、张珂（签名）、姜涛（签名）”。2017年11月11日，伊川县博雅西苑物业管理有限公司（以下简称物业公司）向康社民出具《收据》一张，载明：今收到康社民装修费交来地暖、燃气工本费人民币壹万肆仟捌佰元整，收款人：陶延斌（加盖物业公司财务章）。被告康社民收到亚日公司的房屋钥匙5把，但因原告因素，至今未进入该套房屋。2018年7月5日，本院依据恒宇公司的财产保全申请，作出（2018）豫0329财保87号民事裁定：将被申请人龙来公司名下位于伊川县人民西路北段博雅西苑住宅小区的6-2201、6-2001、6-1901、6-1501、6-1301、6-3201、6-801、6-501、6-1202、6-1502、6-1702、6-3203、6-2203、6-1704、6-104、6-904、6-603等17套房产予以查封，期限三年，保全金额529万元。2018年7月23日，本院根据复议申请人党天水、相长群、刘运涛、杜卫平、韦祥玮、苗纪敏的申请，作出（2018）豫0329财保87号之一民事裁定：撤销本院（2018）豫0329财保87号民事裁定。2018年11月8日，本院就恒宇公司与被告龙来公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）豫0329民初2747号民事判决：一、龙来公司于本判决生效之日起十日内支付原告恒宇公司工程款5,290,000元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率支付，自2018年7月25日起至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告恒宇公司的其他诉讼请求。后恒宇公司申请执行，2019年3月20日，本院作出（2019）豫0329执203号执行裁定：一、冻结、划拨被执行人龙来公司在银行、信用社或其他有储蓄业务的单位存款5,290,000元及利息、其他费用以实际产生为准。二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的财产。2019年4月8日，本院向伊川县不动产局发出协助执行通知书，查封了龙来公司名下位于人民西路北博雅西苑6-1-3203号等17套房产，案外人康社民不服，提出执行异议，本院于2019年12月26日作出（2019）豫0329执异74号执行裁定，解除对被告龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××小区××房产的查封，三建公司不服，向本院提起执行异议之诉。龙来公司前身为亚日公司。恒宇公司成立于2005年1月20日，2020年1月20日更名为三建公司。2019年4月17日，本院就原告康社民与被告龙来公司确认合同效力纠纷一案作出（2019）豫0329民初810号民事判决：确认康社民与龙来公司于2014年12月31日签订的房屋6幢1单元32层3203号《商品房买卖合同》有效。康社民名下在伊川县城区无其他可供居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告康社民与被告龙来公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，其购房系用于儿子婚房，其本人及家人在伊川县城区名下无其他用于居住的房屋，且支付了全部价款。本案被告康社民享有的是物权期待权，而本案原告享有的是普通债权。故本案被告康社民的权利能够排除执行。原告关于二被告签订的商品房买卖合同未在双方约定的30日内向房管部门备案，故该合同应为无效合同，被告康社民交付房款均为现金存在恶意串通等主张，缺乏证据证明，其准许执行被告龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××小区××房产价值301,398元的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告河南三建建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费5821元，由原告河南三建建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姜耀俊人民陪审员  李玉霞人民陪审员  姜米锋二〇二〇年七月十三日书 记 员  钟丹怡附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。