广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初980号 原告：周桂芳，女，1965年6月21日出生，壮族，住融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：潘聪，融水县中盛法律服务所法律工作者。 被告：朱海波，男，1980年4月17日出生，汉族，住融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：林古泉，广西华震律师事务所律师。 被告：贺繁毅，男，2001年2月19日出生，侗族，住融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：贺国勋，男，1986年10月20日出生，侗族，住融水苗族自治县。 第三人：广西柳州金城房地产开发有限公司，住所地：融水苗族自治县融水镇寿星中路**，统一社会信用代码：9145020076308496XR。 法定代表人：陈曦，该公司执行董事。 原告周桂芳与被告朱海波、贺繁毅，第三人广西柳州金城房地产开发有限公司（下称金城房开公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周桂芳及其委托诉讼代理人潘聪、被告朱海波的委托诉讼代理人林古泉、被告贺繁毅及其委托诉讼代理人贺国勋到庭参加诉讼，第三人金城房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周桂芳向本院提出诉讼请求：1.依法确认租赁合同无效，被告贺繁毅返还转租费37000元；2.判令被告朱海波退还押金5000元及租金损失15200元；3.两被告负连带责任；4.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告朱海波承租金城房开公司的华都商贸城15号门面后，即把涉案门面平均划分为两个小门面，左边门面转租给蒙老板经营蒙氏烧鸭，右边转租给被告贺繁毅。2019年8月29日，被告想转让融水县华都商贸城15号门面右边摊位给原告。经原告与被告贺繁毅、朱海波协商约定，两被告将涉案门面右边摊位转租给原告经营，签订了《租赁合同》，租赁期限为两年，即从2019年8月29日至2021年8月28日止，原告按约定交纳了押金5000元给被告朱海波、交纳了门面转让费37000元给被告贺繁毅后，开始在租赁门面从事食品烤鸭生意。由于从事食品加工需要房产证等手续办理工商营业执照及卫生许可证，但被告朱海波以其己有一本营业执照为由拒绝配合提供房产登记手续。2020年3月，原告去找原出租人金城房开公司协助办理工商营业执照手续，但金城房开公司认为其出租门面给被告朱海波，其转租行为也未经金城房开公司的同意，双方的合同期限至2020年10月到期为由不予配合。因此原告无法办理营业执照，不能执业。原告认为，两被告为了获取租金和门面转让费，恶意串通，利用欺骗的手段，故意延长租赁期限的错误行为，诱导原告高额支付门面租金（原蒙老板承租租金为2300元），以及被告朱海波不配合办理工商营业执照的行为，致使无法再实现合同的目的，损害原告的利益，给原告造成损失。原告认为，2019年8月29日签订的《租赁合同书》是无效的合同，造成的损失，两被告应当给予返还及赔偿损失，其中包括：1、租金损失：原蒙氏承租的租金为2300元/月，被告朱海波应返还1900元/月，即8个月×（4200元-2300元）；2、门面转让费37000元；3、押金5000元。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。 周桂芳为其陈述提供的证据有：一、周桂芳与朱海波签订的《租赁合同》，证明朱海波出租融水县华都商贸城15号门面给周桂芳的事实；二、《收条》，证明贺繁毅收取周桂芳转租华都商贸城15号门面的转租费37000元；三、朱海波和第三人金城房开公司签订的《租赁合同》，证明租赁期限为3年，即从2017年至2020年10月30日止，朱海波与周桂芳签订合同的时间超过该合同租赁期限，且合同约定朱海波在转租时必须征得金城房开公司的书面同意。 朱海波答辩称，一、由于周桂芳的行为合同已经解除，朱海波与周桂芳没有进行任何约定也没有收到所谓的转让费，该诉请没有事实和依据；二、根据双方合同的约定，周桂芳违约提前解除合同，押金不予退还，所以该诉请也没有事实和依据；三、双方约定的租金是4200元，周桂芳仅交纳了8个月的租金，尚欠我方租金。综上所述，请法院查明事实，依法驳回周桂芳诉请。 朱海波为其辩解在举证期限内提供的证据有：一、朱海波与周桂芳签订的《租赁合同》，证明双方对租期和租金的约定；二、朱海波与金城房开公司签订的《租赁合同》，证明朱海波合法取得商贸城15号门面的租赁权、使用权。 贺繁毅答辩称，一、周桂芳称二被告恶意串通无任何事实和证据证明，因周桂芳有意承租涉案门面，经贺繁毅征求朱海波意见，其同意将门面转租给周桂芳。后朱海波与周桂芳签订租赁合同，是双方真实的意思表示，与其无关。贺繁毅在整个过程中没有任何过错，所以不应承担任何责任，更不需要与朱海波承担连带责任；二、贺繁毅与周桂芳不存在租赁合同关系。贺繁毅收取周桂芳店铺转让费37000元的问题，周桂芳与朱海波签订租赁合同，双方约定的真实意思表示是把店铺经营的机会以及原承租人的设备给周桂芳使用，我国相关法律没有明确禁止收取转让费，所以关于转让费的约定是贺繁毅与周桂芳自行协商的结果，是真实意思表示。综上，贺繁毅与朱海波之间只存在租赁合同关系，与周桂芳之间没有利害关系，请求法院依法驳回周桂芳的诉请。 贺繁毅为其辩解在举证期限内提供的证据有：一、贺繁毅与朱海波于2019年4月25日签订的《租赁合同》、《微信转账截图》5张，证实贺繁毅与朱海波签订租赁合同及向朱海波缴纳租房押金和每月房租，租赁关系是合法的；二、石勇于2019年5月10日出具的《收条》、2019年5月10日《微信转账截图》1张，2019年5月22日《微信转账截图》1张，《送（销）货单》1张、2019年5月21日《微信转账截图》1张，新时代装璜部《收据》1张、2019年5月10日、2019年5月20日《微信截图》2张，《收款收据》1张、《支付宝转账截图》1张、《微信聊天记录截图》4张，大圆旧货新货《收据》2张、2019年5月9日、2019年5月18日《微信转账截图》2张，融水强中五交化商城《发货单》2张、《微信零钱支付截图》2张，《微信支付交易明细证明》13页，证实贺繁毅在接手涉案门面后支付转让费35000元并对该门面进行了装修支出的相关费用；三、贺繁毅收取周桂芳37000元的装修转让费《收条》，证实贺繁毅收取的转让费是有依据的。 第三人金城房开公司未到庭，亦未在举证期限内提供证据。 经开庭质证，朱海波、贺繁毅对周桂芳提供的证据一没有异议，贺繁毅、周桂芳对朱海波提供的证据一没有异议。对周桂芳提供的证据二，朱海波认为其与周桂芳签订的租赁合同没有约定转租费，也没有收到转租费，与本案无关；贺繁毅认为收条是真实的，其确实收取了37000元，其接手门面时也向原承租人（案外人）支付了35000元的转租费，其接手门面后对涉案门面进行了装修，故收取周桂芳的相关费用是合理的。对周桂芳提供的证据三，朱海波对其真实性、合法性和关联性没有异议，但是认为不能证明周桂芳的证明目的，其与金城房开公司的合同约定，合同到期后其具有优先承租权，故合同期限可以延长，该合同是其与金城房开公司的关系，与周桂芳无关；贺繁毅认为该合同与其无关。对朱海波提供的证据二，周桂芳无异议，贺繁毅认为该合同与其无关。对贺繁毅提供的证据一，周桂芳认为朱海波把门面转租给贺繁毅是事实，但不清楚具体内容；朱海波对该证据无异议。对贺繁毅提供的证据二，周桂芳和朱海波认为与本案无关联。对贺繁毅提供的证据三，周桂芳认为该费用是转租费而不是转让费，且工具是额外支付费用的；朱海波认为该证据与其无关，但认为不存在转租费的问题，周桂芳与朱海波的合同明确约定租金按月收取。 本院认为，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案金城房开公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。周桂芳提供的证据一、证据二，朱海波提供的证据一，贺繁毅提供的证据一、证据三，符合民事诉讼法关于证据的真实性、合法性、关联性的认证条件，本院予以确认。对周桂芳提供的证据三及朱海波提供的证据二，经本院到金城房开公司调查，周桂芳与朱海波向本院提交的租赁合同与金城房开公司向本院提供的合同原件一致，故本院予以确认。对贺繁毅提供的证据二中石勇出具的收条及2019年5月10日金额为10000元的微信转账凭证，经本院向案外人石勇调查核实，其确实收到贺繁毅支付的35000元门面转让费，且其陈述的支付方式与贺繁毅的陈述相互印证，本院予以确认；证据二中的其他证据仅能证实发生了订货及转账事实并不必然证明用于涉案门面装修及其他支出，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金城房开公司自主开发坐落于融水苗族自治县。2017年11月16日，金城房开公司作为甲方与朱海波作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条，甲方出租的商铺座落地址：融水县，……第二条，租期叁年，自2017年11月1日至2020年10月31日……第五条第2款，租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。甲方书面同意后，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务……第六条第3款，乙方不得擅自改变租赁房屋的主体结构及用途”。合同签订后，金城房开公司于同年7月将商铺交付朱海波使用。后朱海波将该商铺分为里外两空，门口前摊位分为左右两边分别出租，涉案门面由案外人石勇承租用于经营豆腐生意。因案外人石勇不再承租涉案门面，2019年4月25日，朱海波作为甲方与贺繁毅作为乙方，签订租赁合同。合同约定：“2、甲方现将外空搭右边摊位出租给乙方经营。乙方租用门面需交押金5000元，合同到期甲方退还押金……3、外空租金为每月4200元……租赁期限为两年（即2019年4月25日至2020年4月25日止）……”。合同签订后，贺繁毅向案外人石勇支付了门面转让费35000元，向朱海波支付了门面押金5000元，并按约定支付房屋租金至2019年9月。2019年8月29日，周桂芳与朱海波、贺繁毅协商承租涉案门面事宜，朱海波同意将涉案门面转租给周桂芳，同时口头约定周桂芳需向贺繁毅支付门面转让费。经原、被告协商一致，周桂芳向贺繁毅支付了37000元门面转让费，并作为乙方与朱海波作为甲方签订租赁合同。租赁合同约定：“2、甲方现将外空搭右边摊位出租给乙方经营。乙方租用门面需交押金5000元，合同到期甲方退还押金……3、外空租金为每月4200元……租赁期限为两年（即2019年8月29日至2021年8月28日止）……”。合同签订后，朱海波于2019年8月30日将涉案门面交付原告使用。周桂芳按约定向朱海波支付了5000元押金。双方因承租涉案门面事宜引发纠纷，协商不成诉至本院。 另查明，周桂芳于2020年4月底将涉案门面的钥匙退还朱海波，明确其不再承租涉案门面。朱海波对此无异议且双方确认周桂芳按4200元/月的数额共交纳了2019年9月至2020年4月共计八个月的门面租金合计33600元。 本院认为，首先，依法成立的合同受法律保护，各方当事人应当依照合同约定享受权利并履行相应的义务。本案中，朱海波与周桂芳签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”周桂芳与朱海波签订的租赁合同并不存在以上合同无效的情形，其主张朱海波、贺繁毅存在恶意串通的情形，但未提供证据予以证明，故本院不予以采信。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。朱海波在明知转租需事先征得金城房开公司同意的情况下，擅自将涉案门面转租，该转租行为违反了双方不得转租的约定。对于未经出租人同意的转租由于破坏了出租人与承租人的现有信任关系，原则上应当将此种行为认定为无效。然而周桂芳已在涉案房屋进行长达八个月经营,且其于2020年3月时到金城房开公司协商过办理营业执照的事宜。金城房开公司长期不表态反对，从而推定其于上述时间知道或者应当知道朱海波转租涉案门面的事实，但时至今日其仍未表示反对。出租人怠于行使其否定权利，可以视为其同意，这亦与上述司法解释的立法理念不悖，故本院确认周桂芳与朱海波签订的租赁合同有效。 又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。朱海波与周桂芳签订的租赁合同约定的租赁期限从2019年8月29日至2021年8月28日止，而其与金城房开公司签订的租赁合同约定的租赁期限从2017年11月1日至2020年10月31日止，转租期限超过朱海波作为承租人的剩余租赁期限，且未能举证证明其与金城房开公司存在另外约定，因此对于合同中约定的超过剩余租赁期限的部分，本院依法确认无效。故对周桂芳诉请确认朱海波与其于2019年8月29日签订的租赁合同无效的诉讼请求，理由部分成立，本院依法予以部分支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，周桂芳与朱海波所签订的租赁合同中对于超过剩余租赁期限的约定无效，但并不影响合同中其他部分的效力，双方仍然应当按照合同约定履行自己的权利义务。周桂芳与朱海波在庭审中均确认周桂芳从2019年8月30日起至2020年4月27日止在涉案门面经营，按照双方约定周桂芳应当支付其在承租该门面时的租金，故对其诉请要求朱海波返还租金损失15200元的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然朱海波与周桂芳约定租赁期未满合同期不退押金，但朱海波超过租赁期限且违约转租门面，其行为存在过错，应承担主要民事责任；周桂芳在受让门面时未尽到合理的审查的义务，其亦应自负相应责任。综合全案情况，本院认为应以朱海波退还周桂芳70%的门面押金即3500元（5000元×70%）为宜。 关于门面转让费问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法，可以认定为合同法所称的“交易习惯”。本案所涉的门面转让费，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，一般是原承租者向继承租者收取。费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。本案中，涉案门面在出租给周桂芳之前，已由贺繁毅装修经营，出于对涉案门面获利能力的认知，周桂芳自愿一次性支付贺繁毅门面转让费37000元，并不违反法律的规定，也与交易习惯不悖，可以认定有效，故对其诉请要求返还37000元的主张，本院依法不予支持。周桂芳主张二被告存在恶意串通骗取转让费的主张，因未提供相关的证据予以证实，故本院不予采信。金城房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十五条、第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告周桂芳与被告朱海波于2019年8月29日签订的《租赁合同》中超过2020年10月31日的部分无效； 二、被告朱海波应于本判决生效之日起十日内向原告周桂芳返还门面押金3500元； 三、驳回原告周桂芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1230元，简易程序减半收取计615元（原告已预交），被告朱海波负担37元，原告周桂芳负担578元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 刘琼琼 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 陈春玲 书 记 员 黄粲洁