广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3363号上诉人（原审原告、反诉被告)：广东省佛山市顺德区****江股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：胡国林，广东历恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁仪，广东历恒律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁某1，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘淑军，广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦天宇，广东博厚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺德区*******，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：刘淑军，广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦天宇，广东博厚律师事务所律师。上诉人广东省佛山市顺德区****江股份合作经济社（以下简称南江股份社）因与上诉人梁某1、佛山市顺德区*******（以下简称漕渔幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。南江股份社上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判南江股份社无须向梁某1、漕渔幼儿园支付案涉租赁物的固定投入（装修、基础设施和花木）以及办公设备、教学用具投入的补偿款617556元；2.本案一、二审的受理费均由梁某1、漕渔幼儿园承担。事实与理由：一、一审判决关于《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》的真伪问题，认定事实不清，适用法律错误。一审判决错误地认定《漕渔新村幼儿园承包协议书》与《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》均是真实有效合同，对各方当事人具有法律约束力。这两份协议必然一真一假。前案起诉时南江股份社并不知晓尚存在《漕渔新村幼儿园承包协议书》这一份协议，而《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》显然是事后补签的，是不真实的。梁某1在庭审中多次否认《漕渔新村幼儿园承包协议书》的真实性，并要求做笔迹鉴定，但最后又撤销了笔迹鉴定申请。同时，从《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》中梁某1的身份证号码来看，该份协议签订时，梁某1不可能知道她的二代身份证号码的具体数字。《中华人民共和国居民身份证法》于2004年1月1日实施,根据公安部于2004年1月21日发出的《公安部关于认真做好全国换发第二代居民身份证工作的通知》（公通字[2004]6号），从2004年1月开始换发第二代居民身份证。也就是说，从2004年1月开始，居民均开始拥有18位的身份证号码，但此时梁某1不可能知道其居民身份证18位数号码的具体数字。从南江股份社在一审申请法庭向顺德区公安局调查取得的身份信息完全可以证明，梁某1目前持有的身份证是于2005年才申请，2005年9月6日领取的。2004年4月28日，佛山市顺德区人民政府办公室印发的《顺德区换发第二代居民身份证工作实施方案》可以证明，2004年1月至2004年12月，为顺德区换发第二代居民身份证的准备阶段，2005年1月开始才全面启动集中换发二代证工作。梁某1不可能在公安机关尚未启动换发第二代居民身份证之前就知道了自己第二代居民身份证的具体数字。这就完全可以证明《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》是事后补签的，是不真实的。二、一审判决关于梁某1、漕渔幼儿园对租赁物装饰装修、投入损失的计付问题，认定事实不清，适用法律错误。既然《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》是事后补签的，那么梁某1、漕渔幼儿园为达到长期无偿占有使用集体资产经营收益的目的，而对幼儿园进行的投入属于梁某1、漕渔幼儿园为其个人非法目的而进行的投入。在幼儿园被收回后，其因此而遭受的损失应该由梁某1、漕渔幼儿园自己承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，案涉《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》不是双方的真实意思表示，是不真实的，是梁某1、漕渔幼儿园企图长期无偿侵占集体资产而签订的虚假合同，过错主要在梁某1、漕渔幼儿园一方。现南江股份社不想利用其投入的装修、基础设施和花木等不可移动或不宜移动部分，不愿意折价补偿其617556元，该部分应由梁某1、漕渔幼儿园自行处理和承担。针对南江股份社的上诉请求，梁某1、漕渔幼儿园辩称，一、南江股份社以换发身份证18位号的时间截点为由主张《漕渔新村幼儿园承包协议书》无效是逻辑错误。即便是事后补签，也有南江股份社的盖章及社长签名。一审法院在判决书中明确载明南江股份社起诉依据的是南江股份社所主张的虚假协议书，南江股份社的主张存在自相矛盾。一审法院开完庭后，要求梁某1补缴身份证的材料。2014年11月份的中国电信本地业务登记表，是2014年签订的，上面登记的是2015年才推行的身份证。政府工作方面的理由不能作为南江股份社主张合同无效的依据。二、梁某1、漕渔幼儿园是于2002年已以漕渔幼儿园的名义经营涉案场地。南江股份社不仅没有主张合同无效，反而继续向梁某1、漕渔幼儿园出具土地使用证明，完全配合南江股份社办理手续。三、关于涉案合同的性质问题，虽然涉案地块是属于村集体物业，村集体物业很少有合法报建手续。这种情况下，一般以没有满足行政管理，没有合法手续来确认合同无效，漕渔新村此前是没有幼儿园供村民上学，出于此才将涉案租赁物给梁某1经营。在此前的评估报告中，南江股份社也明确承认将幼儿园的经营权交给梁某1、漕渔幼儿园的事实。涉案幼儿园对漕渔村的适龄儿童是有减免学费的，这些均证明梁某1并不是无偿使用物业。若将涉案合同简单认为因没有合法报建手续而无效，梁某1、漕渔幼儿园的物业是永远无法地放在市场上经营的。梁某1、漕渔幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持梁某1、漕渔幼儿园的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由南江股份社承担。事实与理由：一、一审法院对涉案《漕渔新村幼儿园协议书》性质认定错误。（一）《漕渔新村幼儿园协议书》明确约定，甲乙双方就漕渔新村幼儿园的承包事宜经过本组居民代表平等协商，达成一致意见，继续由乙方以自资、自负盈亏的方式承担幼儿园的大小事务。且《漕渔新村幼儿园协议书》加盖南江股份社、某某居委会公章和有领导黎某某签名，属于双方真实意思表示，合法有效。（二）《漕渔新村幼儿园协议书》属于承包经营协议，与租赁合同属于不同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该法第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。即租赁合同主要内容应当是出租人和承租人对房屋的占有权和使用权达成合意。而《漕渔新村幼儿园协议书》中约定甲方的权利和义务为会同幼教管理部门对乙方的工作进行指导；出资购买幼教管理部门规定添置的重要设施和设备；承担该园安装和更换消防器材，触电安保器的费用。《漕渔新村幼儿园协议书》约定乙方的义务为接受甲方及幼教管理部门的指导。即双方的权利义务明显超出一般租赁合同中承租的范围。（三）若认定《漕渔新村幼儿园协议书》为租赁合同，将对后续幼儿园承包项目履行与市场经济秩序造成严重的损害。本案在审理过程中，南江股份社曾表述，出于基层政府对农村集体经济组织的管理，涉案场地目前应当经过三资管理平台进行发包，重新投入市场进行运营。由此可见，涉案场地无论从满足居民需要，或者是满足集体经济组织财产收益的情况下，均无法避免的进行再次利用。若认定《漕渔新村幼儿园协议书》为租赁合同，则双方均可任意解除合同，双方均无任何基础的保障。就像本案一样，梁某1、漕渔幼儿园应教育局的要求，提升幼儿园的等级，投入了大量的资金、时间进行幼儿园的经营，南江股份社明知并且也配合幼儿园的建设。但在没有任何理由的情况下，南江股份社主张涉案合同是无效的。这使梁某1、漕渔幼儿园在幼儿园的经营中所花费的时间成本、金钱成本全部丧失。而这些损失，在现行有效的法律规定下，无法得到明确的支持。因此，《漕渔新村幼儿园协议书》合法有效，因南江股份社的实际违约行为，造成梁某1、漕渔幼儿园退还的保教费、劳动仲裁支出和合同约定的违约金等费用，南江股份社应当予以赔偿。二、本案关于场地占有使用费部分的评估存在错误。（一）南江股份社投入的资产现值无实物证据予以佐证，该份评估报告依据单方资质的表格予以评估，无事实依据，缺乏真实性。首先，根据《资产评估报告》所述，南江股份社在提出评估申请的现场指认环节中，放弃了其作为申请方指认现场的权利，因此应当视为其放弃该项诉求。目前，在该实物已经不存在，南江股份社自身都无法指认、评估人员也认为无法使用的情况下，该项投入价值无需进行界定。其次，南江股份社追索资产的投资价值与场地占有使用费竞合，南江股份社的诉求属于重复主张。最后，幼儿园是在南江股份社的要求下，梁某1才承接了相关经营业务。南江股份社此前的投入也是基于造福辖区内的居民所投入，并非是作为合同的对价，其要求返还没有事实与法律依据。（二）关于场地占用费的评估中出现的其他问题。首先，评估机构实际并未结合案件情况对场地使用费进行评估。一审判决中，对于租金的评估，实际上是租金承受能力的评估，既是适龄儿童入学情况以及校舍的盈利情况进行的评估。而本次评估，评估机构未对此前的情况进行调查，仅选取某一系数进行评估，不具备现实意义上的可采纳性。其次，关于评估梁某1、漕渔幼儿园装修工程的价值时，采用年限标准过低，且没有分类、分情况予以区分，因此造成成新率普遍较低、与实际情况偏离较大。例如，评估报告载明：“正常条件下，评估对象装修工程的有效使用年限一般为15年。”但根据广东省发展和改革委员会2018年发布的粤发改价格[2018]xxx号文件《广东省价格认定相关技术参数参照标准》，该文件在“房屋经济寿命参考表”部分对涉及到“与房屋有关的各项设备经济寿命”进行了详细的区分。其中木门窗年限25年、不锈钢门窗30年、电线25年等等。该文件的所列各项装修内容年限均高于15年。针对梁某1、漕渔幼儿园的上诉请求，南江股份社辩称，一审判决经过长时间的调查已基本查明本案事实，除了南江股份社上诉中涉及的问题外，一审判决程序合法，认定事实清楚，而漕渔幼儿园、梁某1的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回梁某1、漕渔幼儿园的上诉请求。南江股份社向一审法院起诉请求：1.确认双方2004年8月31日签订的《漕渔新村幼儿园承包协议书》无效；2.梁某1、漕渔幼儿园立即退出使用并归还广东省佛山市顺德区*******委漕渔新村西一街1号佛山市顺德区*******的房屋及南江股份社投入的200000元资产;3.梁某1、漕渔幼儿园立即支付自2004年9月1日起至梁某1、漕渔幼儿园实际归还广东省佛山市顺德区*******委漕渔新村西一街1号的房屋及资产之日止的有偿使用费700000元；4.梁某1、漕渔幼儿园承担本案诉讼费用。梁某1、漕渔幼儿园向一审法院提出反诉请求：1.南江股份社赔偿梁某1、漕渔幼儿园保教费89050元；2.南江股份社赔偿因其违法强制围蔽的行为造成漕渔幼儿园被迫进行劳动仲裁支出的赔偿款217468.35元；3.南江股份社赔偿因其违法强制围蔽造成漕渔幼儿园无法实际经营的预期利益损失暂计2100000元（以审计结果为准，暂以350000元/年从2018年1月18日开始计至2024年8月31日合同到期之日共6年）；4.南江股份社赔偿梁某1、漕渔幼儿园的实际投入损失1000000元（以评估结论为准）；5.南江股份社赔偿梁某1、漕渔幼儿园违约金300000元；6.南江股份社继续履行合同；7.南江股份社赔偿漕渔幼儿园商誉损失50000元；8.南江股份社赔偿2018年上半年度的损失78702.72元；9.本案的全部费用由南江股份社承担。一审法院认定事实：1999年12月22日，顺德市xx发展有限公司与顺德市xx区南江股份社签订《南江股份社漕渔组土地征用补充协议》，约定：鉴于目前漕渔幼儿园存在许多具体问题，德胜区土地发展公司承诺负责在国土部门规划下拟建能容纳100至150人左右的校舍及活动区。2004年8月31日，发包人为某某居民小组、某某居委会是见证方会共同作为“发包方（甲方）”，与梁某1作为“承包方（乙方）”签订《漕渔新村幼儿园承包协议书》，约定：就位于顺德区大良街道漕渔新村西一街一号的漕渔新村幼儿园（占地面积2614.42平方米，建筑面积约2158.94平方米，楼层结构高度19.3米）的承包事宜，双方同意由梁某1承包，承包期限为5年，从2004年8月31日至2009年8月31日，违约金为300000元。双方未约定承包费用或场地使用费用、租金等。之后，本案南江股份社、案外人某某居委会作为发包人“发包方（甲方）”，与梁某1作为“承包方（乙方）”补签一份《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》，签约时间也是2004年8月31日，除承包期限以及违约金条款不同之外，协议的内容基本一致，其中的承包期为二十年，从2004年8月31日至2024年8月31日；违约金为300000元。上述协议签订之前，某某居委会自行制作一份南江居会各月投入明细清单（制表人为卢某某），列明2004年3、4、5、6、7、8月六个月的投入情况（详见附件1），合计金额为178894.24元，包括固定装修以及配套设施的投入、生活用品等。2013年7月10日，梁某1以自有资金30000元投资、作为申请人向顺德区大良街道社会工作局申请办理民办非企业单位成立登记，在该地址上开办佛山市顺德区*******，梁某1任法定代表人及董事长。同日，某某居委会为梁某1开办漕渔幼儿园加具公章出具证明。2013年8月7日，梁某1到顺德区大良街道社会工作局领取了法人登记证书。2015年8月31日，南江股份社向一审法院提起与漕渔幼儿园、梁某1用益物权纠纷一案诉讼，案号为（2015）佛顺法民一初字第xxx号。2017年1月9日，佛山市顺德区****国土城建和水利局出具《关于漕渔幼儿园权属问题的情况说明》，确定漕渔幼儿园由某某居委会使用。涉案房产一直未办理权属登记。2017年3月23日，一审法院作出（2015）佛顺法民一初字第xxx号民事判决，后经佛山市中级人民法院于2017年10月16日作出（2017）粤06民终xxxx号民事判决，2018年2月26日广东省高级人民法院作出（2017）粤民申xxxx号民事裁定，裁定驳回梁某1、漕渔幼儿园的再审申请，该裁定认定“梁某1与南江股份社签订的《漕渔新村幼儿园承包协议书》内容虽然名为梁某1承包漕渔幼儿园的承包经营合同关系，但实质上是梁某1对漕渔幼儿园所在场地的租用关系。”。2017年11月9日，南江股份社向梁某1、漕渔幼儿园送达《告知书》称，根据顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第xxx号民事判决及佛山市中级人民法院（2017）粤06民终xxxx号民事判决，均提及涉案承包合同应为无效，鉴于法院的判词，自2004年签订合同至今未履行支付租金的行为，以及经广大漕渔村民表决通过，决定终止与你签订的《漕渔新村幼儿园承包协议书》，并收回漕渔幼儿园的场地，请求梁某1、漕渔幼儿园于2017年12月30日前撤离现使用的漕渔幼儿园场地。之后，某某居民小组（某某居委会代章）张贴《紧急通知》，告知各位家长称，根据两级法院判决漕渔幼儿园承包合同为无效合同，并经漕渔组全体村民表决通知，决定收回幼儿园场地，最后正式通知，漕渔村组决定于2018年1月14日正式收回场地并暂停办学，请各位家长于2018年1月12日前将小孩在该园内的所有物品全部带走，逾期未清走的视为弃置物，由漕渔村组处理。2018年1月8日，某某居民小组（某某居委会代章）向梁某1发出《收回漕渔幼儿园场地通知书》称：“根据两院判决……请你于2018年1月13日前清走在院内属于你的所有物品，逾期未清走的视为弃置物，由本村组处理。同时你由2004年至2017年共14年拖欠的场地使用费，本村组将继续追讨”。2018年1月14日，案涉幼儿园大门被当地集体经济组织成员砌墙加锁，无法正常进出使用。梁某1向当地公安派出所报警。2018年1月份，梁某1、漕渔幼儿园向幼儿家长退还了相关费用。2018年3月13日，南江股份社提起本案诉讼。2018年3月30日，漕渔幼儿园向广东省佛山市顺德公证处申请办理了保全证据的公证，证实案涉幼儿园大门被砖墙砌堵、无法正常进出的事实。2018年4月4日，佛山市顺德区劳动人事争议仲裁委员会作出顺劳人仲案非终字[2018]xxx号仲裁裁决，裁决由漕渔幼儿园向黄某某支付解除劳动关系的经济补偿金41080.5元，向李某某支付解除劳动关系的经济补偿金18713.35元。同日，佛山市顺德区劳动人事争议仲裁委员会做出顺劳人仲案终字[2018]xxx号仲裁裁决，裁决漕渔幼儿园向14名申请人支付2018年1月4日工资合计37983元、向12名申请人（黄某某、李某某除外）支付解除劳动关系的经济补偿金合计119691.5元。2018年4月17日，梁某1、漕渔幼儿园就本案提起反诉。重审期间，根据南江股份社与梁某1、漕渔幼儿园的申请，一审法院依法委托广东某某有限公司对南江股份社投入漕渔幼儿园的资产现值、梁某1占用南江股份社的房地产的场地使用费、梁某1投入漕渔幼儿园的投资损失进行了评估鉴定。2019年10月25日广东某某有限公司出具评Z1910601106《资产评估报告》，其中第十项“评价结论”为：1.南江股份社投入漕渔幼儿园的资产现值在评估基准日2019年3月10日的评估价值为3424元，南江股份社投入漕渔幼儿园的资产重置成本为91589元（具体项目在评估报告的附表第2页至4页所列的21项项目）。2.梁某1占用南江股份社的房地产的场地使用费在评估时段自2004年9月1日起至资产评估报告日止的评估价值（未扣减经佛山市中级人民法院二审判决生效的2014年度和2015年度的场地使用费共159600元）为1087876元；3.梁某1、漕渔幼儿园投入漕渔幼儿园投资在评估基准日2018年1月14日的评估价值为617556元。其中的第十一条“特别事项说明”第2点：“评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况：对投入漕渔幼儿园投资损失的评定估算中，南江股份社的代表人参加了现场勘查，但拒绝在《资产评估现场清点、勘查表》上签字认可，资产评估机构及其专业人员在漕渔幼儿园的代表人的指认下对该投资损失进行现场勘查。评估机构认为拒绝签字的行为对评估结论不构成实质影响。”第4点：“南江股份社投入漕渔幼儿园的资产现值与梁某1占用南江股份社的房地产的场地使用费鉴定范围重复的说明：南江股份社投入漕渔幼儿园的资产只是用于校舍的功能完善，使之符合对外租赁的一般条件，没有提升校舍的额外功能，没有对校舍产生额外的场地使用费增益，既南江股份社已追索场使用费，就无需再重复追索该项资产的投入价值”。根据上述评估报告所列附表第5、6页《梁某1、漕渔幼儿园占用南江股份社的房地产的场地使用费-评估明细表》所列，2018年度场地使用费88976元，2019年1月1日至10月25日场地使用费74467元，可计算出梁某1、漕渔幼儿园占用南江股份社的房地产的场地使用费在评估时段自2004年9月1日起至2018年1月14日止的评估价值，扣减经佛山市中级人民法院二审生效判决处理的2014年度和2015年度的场地使用费共159600元，应为768245.78元（1087876元-2018年度场地使用费88976元-2019年1月1日至10月25日场地使用费74467元-2014年度和2015年度的场地使用费共159600元+2018年的实际占用的场地使用费88976元/年÷365天/年×14天）。另，漕渔幼儿园2013年8月6日成立后、剔除前案已处理的2014、2015年场地使用费合计为204478.28元（2013年8月6日至12月31日的场地使用费73275元/年÷365天/年×148天+2016年度、2017年、+2018年1月1日至14日的场地使用费88976元/年÷365天/年×14天合计）。一审法院认为，关于《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》的真伪认定问题。《漕渔新村幼儿园承包协议书》与《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》均显示签订时间为2004年8月31日，两份协议书不同之处在于签订主体、租赁期限以及违约金条款的不同，前者发包人为某某居民小组、某某居委会是见证方、5年租期、200000元违约金，后者发包人为某某居委会、南江股份社、20年租期、300000元违约金。一审法院认为该两份协议均是双方当事人经办人员真实的盖章与签名，均对各方当事人具有法律约束力，从常理来分析，前一份合同应当是当天签订的，后一份协议书应当属于事后补签。以上双方的争议实质在于租赁期限为20年是否为双方真实意思表示的问题。对此，一审法院认为，首先，南江股份社在前案起诉时据以请求的基础是《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》，南江股份社于本案诉讼时则主张该《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》是梁某1与黎某某互相勾结、事后补签、不是真实的，其主张理由是该协议的身份证号码属于在后办理的二代身份证，但需要指出的是，《中华人民共和国居民身份证法》于2004年1月1日实施，根据公安部于2004年1月21日发出的《公安部关于认真做好全国换发第二代居民身份证工作的通知》（公通字[2004]6号），从2004年1月开始换发第二代居民身份证，也就是说，从2004年1月开始，居民均开始拥有18位的身份证号码，南江股份社主张2004年8月31日尚未有18位的身份证号码并不符合实际。根据一审法院向顺德区公安局调查取得的身份信息仅能证实梁某1目前持有的身份证是于2005年9月6日领取，根据该证据尚不足以证实南江股份社的以上主张。其次，前案生效判决已经认定双方之间所建立场地租赁合同关系属于无效，双方之间租赁期限的长短并不影响效力的认定。需要指出的是，根据查明的事实，出租人在期限届满后、黎某某离职之后，出租人一方也仍然积极协助配合承租人梁某1继续办理开办漕渔幼儿园的相关手续，一审法院据此可认定双方之间的真实意思表示是同意承租人长期租赁下去。关于本案各方法律关系的性质以及诉讼主体的确定问题。根据已经生效的前案的一、二审判决及再审裁定认定，2004年8月31日某某居民小组、某某居委会以及南江股份社先后与梁某1签订的《漕渔新村幼儿园承包协议书》而建立起的法律关系性质为场地租赁关系且无效，本案出租方适格的诉讼主体为本案南江股份社，承租人的适格主体是本案梁某1、漕渔幼儿园。本案处理的范围是前案尚未处理的租赁使用费是否应当继续给付、租赁物及南江股份社投入资产的返还、以及租赁装饰装修、投入损失等双方争议的事项。因案涉协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故南江股份社起诉请求确认协议书无效、梁某1、漕渔幼儿园返还案涉租赁物，依法应予以支持。梁某1、漕渔幼儿园请求继续履行协议书，于法无据，一审法院不予支持。《漕渔新村幼儿园承包协议书》无效，协议书中的违约金条款也归于无效，双方当事人无需承担违约责任，梁某1、漕渔幼儿园请求南江股份社赔偿违约金300000元的理据不成立，一审法院不予支持。本案对双方争议的其他问题分析如下：一、关于租赁物使用费的计付问题。根据前案判决确定的处理办法，南江股份社在本案请求梁某1、漕渔幼儿园支付除去前案判决已处理的2014、2015年租赁物使用费以外的实际使用期间的租赁物使用费，理由充分，依法应予支持。双方争议的焦点之一是案涉租赁物应计算至何时为宜。根据查明的事实，案涉租赁场地某某居民小组（某某居委会代章）先后于2017年11月9日向梁某1、漕渔幼儿园送达《告知书》通知其应于2017年12月30日前撤离现使用的漕渔幼儿园场地、于2018年1月8日向梁某1发出《收回漕渔幼儿园场地通知书》通知应于2018年1月13日前清走，实际于2018年1月14日已经被当地集体经济组织成员砌墙加锁封门，导致无法继续使用，因此，梁某1、漕渔幼儿园主张案涉租赁物使用费应当计算至该日止理据充分，一审法院予以采纳。南江股份社主张计算至实际返还之日止的理由不充分，一审法院不予采纳。双方争议的焦点之二是场地使用费的标准如何确定的问题。前案生效判决中，一审法院委托鉴定的鉴定机构在鉴定结论中明确了场地使用费的计算标准是以现行市场标准为基础，结合幼儿园学年已经结束，在办学条件、办学规模和保教费收费标准等既成事实的情况下综合进行确定，该标准公平合理，而且也被前案生效的判决所确认，故一审法院对鉴定结论根据该标准为基础，结合租房价格指数而计付的场地使用费予以采信。梁某1、漕渔幼儿园主张鉴定机构未对此前的适龄儿童入学情况以及校舍的盈利情况进行调查、仅选取某一系数进行评估故不具备现实意义上的可采纳性，均依据不足，一审法院不予采纳。双方争议焦点之三是南江股份社的诉讼请求是否超出诉讼时效的问题。因双方当事人之间并未约定租金的交付，场地使用权的计付是前案诉讼才确定案涉协议无效以及梁某1、漕渔幼儿园应当向南江股份社支付场地使用费，因此诉讼时效应当自前案诉讼终结之日方为起算，故梁某1、漕渔幼儿园主张南江股份社的诉讼请求超过诉讼时效的理据不成立，一审法院不予采纳。综合以上三点，一审法院确定梁某1应向南江股份社支付自2004年9月1日起至2018年1月14日止的场地使用费（应扣减前案生效判决已经处理的2014年度和2015年度的场地使用费），本案梁某1应付的场地使用费为768245.78元。此外，漕渔幼儿园于2013年8月6日成立，2013年8月6日之前的场地使用费不应由其承担，而应由梁某1一人承担。漕渔幼儿园对于2013年8月6日成立后、剔除前案已处理的2014、2015年的场地使用费为204478.28元承担连带清偿责任。二、关于南江股份社主张投入178894.24元资产的返还问题。根据查明的事实，《漕渔新村幼儿园承包协议书》以及《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》两份协议均约定某某居委会负有出资购买幼教管理部门规定添置的重要设施和设备（如电脑等），而根据委托的司法鉴定评估报告，可确定南江股份社投入漕渔幼儿园的资产重置成本为91589元，评估价值为3424元。南江股份社主张其投入的资产价值178894.24元，一审法院不予采纳。需要指出的是，根据评估报告可确定南江股份社投入漕渔幼儿园的资产只是用于校舍的功能完善，使之符合对外租赁的一般条件，没有提升校舍的额外功能，没有对校舍产生额外的场地使用费增益，本案中南江股份社已追索场地使用费，就不能再重复追索该项资产的投入价值，但梁某1、漕渔幼儿园在返还租赁场地时应一并返还以上资产。三、梁某1、漕渔幼儿园反诉请求对租赁物装饰装修、投入损失的计付问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。本案中，南江股份社出租给梁某1，梁某1、漕渔幼儿园实际对幼儿园的投入属于对幼儿园的改善和增设他物。梁某1、漕渔幼儿园对于案涉租赁物的投入包括了两部分，一是包括装修、基础设施和花木等不可移动或不宜移动部分，该部分的重置成本是902121元，评估价值是496192元；二是包括办公设备、教学用具等可移动部分，重置成本是195749元，评估价值是121364元。两项评估价值合计617556元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”以及第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，案涉合同无效的过错主要在出租人一方，故一审法院确定由出租人一方承受装修、基础设施和花木等不可移动或不宜移动部分，并且本着物尽其用、减少损失的公平原则角度，由出租人承接办公设备、教学用具等可移动部分，其所承接的价格按评估的现值计算，即617556元。综上，梁某1、漕渔幼儿园主张1000000元的依据不足，对于超出617556元部分，一审法院不予支持。四、案涉协议书因标的物无合法办理报建手续而无效，梁某1作为完全民事行为能力人，明知标的物没有合法报建手续而承租，其本身亦有过错，其因合同无效而无法继续履行的其他损失应自行承担，故梁某1、漕渔幼儿园请求南江股份社赔偿保教费89050元、劳动仲裁的相关款项217468.35元、未实际经营的预期利益损失2100000元、2018年上半年度的损失78702.72元，理据不足，一审法院不予支持。梁某1、漕渔幼儿园并无证据证明南江股份社侵害了其商誉，其所主张的商誉损失50000元亦无任何依据，故梁某1、漕渔幼儿园请求南江股份社赔偿商誉损失50000元的理据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、南江股份社与梁某1之间于2004年8月31日成立的租赁协议关系无效；二、梁某1、漕渔幼儿园应于判决发生法律效力之日起十日内将座落于广东省佛山市顺德区*******委漕渔新村西一街1号佛山市顺德区*******的房屋、场地及其固定设施、树木以及梁某1、漕渔幼儿园购置的办公设备、教学用具等物品返还、移交给南江股份社；三、梁某1应向南江股份社支付2004年9月1日至2018年1月14日（不包括2014年度与2015年度的占有使用费）场地使用费768245.78元；四、漕渔幼儿园对上述第二项债务中的204478.28元承担连带清偿责任；五、南江股份社应向梁某1、漕渔幼儿园支付案涉租赁物的固定投入（装修、基础设施和花木）以及办公设备、教学用具投入的补偿款617556元；上述第三、四、五项的双方当事人债权相互抵减后，梁某1仍应需向南江股份社支付150689.78元，梁某1应于判决发生法律效力之日起十日内支付该款项，漕渔幼儿园承担连带清偿责任。六、驳回南江股份社的其他诉讼请求；七、驳回梁某1、漕渔幼儿园的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14986.88元（南江股份社已预交），由南江股份社负担1636.30元，梁某1、漕渔幼儿园负担13350.58元；本案反诉受理费17156.2元（梁某1、漕渔幼儿园已预交），由梁某1、漕渔幼儿园负担12168.42元，南江股份社负担4987.78元。鉴定费共30000元（其中南江股份社预交18000元，梁某1、漕渔幼儿园预交12000元），由南江股份社、梁某1、漕渔幼儿园各负15000元。根据双方当事人各自负担与各自预交的款项两相抵减，梁某1、漕渔幼儿园尚应支付11362.8元，该款应自判决发生法律效力之日起十日内径直支付给南江股份社，一审法院不作再收退。二审期间，南江股份社、梁某1、漕渔幼儿园均未向本院提交新证据。经审理,本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案围绕各方的上诉请求，二审审查焦点为：1.案涉《漕渔新村幼儿园承包协议书》《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》性质及效力认定；2.梁某1、漕渔幼儿园对租赁物的装饰装修、投入损失，南江股份社应否予以赔偿；3.一审法院关于梁某1、漕渔幼儿园应向南江股份社支付的场地占有使用费认定是否合理。关于争议焦点一。梁某1、漕渔幼儿园上诉主张案涉《漕渔新村幼儿园承包协议书》《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》属于承包经营协议，与租赁合同属于不同法律关系，一审法院适用租赁关系对本案进行审理错误。经审查，本院认为，梁某1与南江股份社签订的上述协议内容虽然名为梁某1承包漕渔幼儿园的承包经营合同关系，但实质上是梁某1对漕渔幼儿园所在场地的租用关系，双方之间形成的为租赁合同关系，在前案已生效的民事判决中，亦对此予以确认。故此,梁某1、漕渔幼儿园上诉主张上述协议属于承包经营协议，应适用该法律关系对双方之间权利义务进行审查理据不足，本院不予支持。针对案涉《某某社区居民委员会漕渔新村幼儿园承包协议书》效力问题，南江股份社上诉主张该协议为事后补签，签订时梁某1不可能知悉18位身份证号，该协议约定20年租赁期限不真实可信，依法无效。对此本院认为，南江股份社上诉主张该20年租赁期限的承包协议系事后补签,依法无效，但并未申请对该协议所加盖的公章真伪或协议签订时的形成时间进行鉴定，且结合出租人在期限届满后、黎某某离职之后，出租人一方也仍然积极协助配合承租人梁某1继续办理开办漕渔幼儿园的相关手续等事实，可佐证梁某1、漕渔幼儿园提出的双方之间的真实意思表示为出租方同意在原合同约定的租赁期限届满后承租人长期租赁该场地经营幼儿园。故此，一审法院认定该协议对双方亦具有约束力合理有据，本院予以维持。南江股份社以该协议签订时，梁某1不可能获悉身份证号为由否认该协议效力，主张梁某1、漕渔幼儿园无权就幼儿园装修投入主张权利理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。梁某1、漕渔幼儿园承租案涉租赁物后，在其投入包括装修、基础设施和花木等不可移动或不宜移动部分，办公设备、教学用具等可移动部分，双方之间所建立场地租赁合同关系无效，南江股份社作为出租方，对于合同无效负有主要过错，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”基于物尽其用、减少损失的公平原则，结合上述添附物的功能，一审法院判令由出租人南江股份社承接办公设备、教学用具等可移动部分，并按所承接的物品评估现值对梁某1、漕渔幼儿园予以补偿并无不当，本院予以维持。南江股份社上诉主张双方之间的合同关系已终止，其依约收回幼儿园后，梁某1、漕渔幼儿园应自行承担因此遭受的损失，无权向其主张权利理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。梁某1、漕渔幼儿园上诉主张一审法院关于场地占有使用费认定错误，南江股份社投入的资产无实物证据予以佐证，评估机构未结合案件情况进行评估，仅选取某一系数进行评估，与实际情况偏离较大，不具有现实意义上的可采纳行。经审查，前案生效判决中，一审法院委托鉴定的鉴定机构在鉴定结论中明确了场地使用费的计算标准是以现行市场标准为基础，结合幼儿园学年已经结束，在办学条件、办学规模和保教费收费标准等既成事实的情况下综合进行确定。梁某1、漕渔幼儿园之举证不足以证实该鉴定报告属于存在法定需要重新鉴定的情形。一审法院对该鉴定结论予以采纳，根据该标准为基础，结合租房价格指数确认梁某1、漕渔幼儿园应向南江股份社支付自2004年9月1日起至2018年1月14日止的场地使用费768245.78元合理有据，本院亦予维持。梁某1、漕渔幼儿园上诉主张该评估报告不具备现实意义上的可采纳性，不应判令其承担场地占有使用费依据不足，本院不予支持。综上，梁某1、漕渔幼儿园、南江股份社的上诉请求均缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42118.64元，由上诉人广东省佛山市顺德区****江股份合作经济社负担9975.56元，上诉人梁某1、佛山市顺德区*******负担32143.08元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年七月十日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋