广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17210号原告：胡魁，男，1979年10月04日出生，汉族，住广东省中山市************************，公民身份号码422************632。委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璋，广东融朗律师事务所实习律师。被告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区******，统一社会信用代码：914**********974XQ。法定代表人：管某1。委托诉讼代理人：黄小芳，系公司员工。原告胡魁诉被告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日受理后，依法适用简易程序由审判员何亦辉独任审判，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告胡魁及其委托代理人刘开辉、被告盈润公司的委托代理人黄小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡魁向本院提出以下诉讼请求：1.被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的逾期交房违约金44033.7元（440337元×10%=44033.7）；2.被告支付原告逾期办理房地产权属证书的违约金8806.74元。事实与理由：2014年7月6日，原、被告签署了《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于中山市************************房产，房价款为人民币440337元整。同时合同约定，被告应当在2015年7月25日前依照国家的有关规定将商品房交付给原告，逾期交楼超过60日后，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款项，被告未按合同约定的条件和期限将上述房地产交付给原告。经原告至中山市住房和城乡建设局查询得知，雅景半山花园32座在2018年11月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，共逾期1186天。原告于2019年9月11日才取得涉案房屋的权属证明。原告多次要求被告按合同第九条约定每逾期一日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金（总额不超总房款的10%)以及按合同第十四条约定支付原告已交付房价款百分之二的逾期办证违约金，被告都拒不理会。据此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求中载明的逾期交房违约金的计算期限为自2015年7月25日起计算至被告取得竣工验收备案登记证之日即2018年11月30日止。原告胡魁就其主张的事实及诉讼请求提交了以下证据：1.商品房买卖合同；2.中山市商品房综合验收备案；3.不动产权证书。被告盈润公司答抗辩称：一、对于逾期交楼：1.被告于2015年7月20日已通过邮寄方式向原告发出收楼通知，通知原告于2015年7月25日前来收楼，2019年2月21日被告再次通过邮寄方式向原告发出催收楼通知，原告仍拒绝收楼，因此本案因原告自身原因至今仍未收楼，与被告无关，被告按照双方签订的商品房买卖合同第11条第二款约定，按时向原告交付涉案房屋，不存在逾期交楼的违约事实，无需承担违约责任。2.若原告认为被告交付的商品房未达到商品房买卖合同约定的交付标准，应在知晓其权利受到损害之日即在2015年7月26日起三年内即2018年7月25日前提起诉讼主张权利，但原告在2020年6月23日才起诉，故原告逾期交房违约金的诉求已经超过法律规定的诉讼时效，法院应驳回其诉求。二、对于逾期办证：1.原告因自身原因至今仍未前来被告处办理收楼手续，根据双方签订的商品房买卖合同第14条第二款的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，本案涉案商品房尚未交付，无办证期限尚未起算，即被告不存在逾期办证的事实。广东省中山市中级人民法院对该类案件审查认定已明确720日内的办证递件起算时间是从商品房实际交付之日起计算，本案原告因自身原因拒绝收楼，至今涉案房屋未实际交付，因此被告认为原告要求被告支付逾期办证违约金于法无据，法院应不予支持。2.涉案房屋是以按揭方式支付购房款，根据补充协议的约定，如果购房人以按揭方式支付购房款，被告递交按揭资料时须经贷款银行的审核，但由于贷款银行工作的滞后，导致被告递交资料的时间相应推迟，即使这样原告仍然按照补充协议的约定，在房屋交付720日内向房产登记机构申请办理涉案房屋的产权登记。合同约定720日内递交资料是中山地区行业内的通行做法，依约递交资料后，产权证何时出具非被告所能确定。综上，本案原告的主张缺乏事实及法律依据，应予驳回。被告盈润公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：收楼通知书、催收楼通知书、快递邮寄单、快递签收记录单。本院认定事实如下：2014年7月6日，原、被告签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市************************，该商品房建筑面积93.54平方米，总价款440337元；2.被告应当于2015年7月25日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付给原告使用，否则应承担相应的违约责任，逾期不超过60日的，按日支付已付房价款的每日万分之三作为违约金，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%；3.商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理收楼手续，被告发出书面通知后14天内，原告应自行到售楼部办理交付手续，逾期办理的，视为被告按时交付；4.被告应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的原因导致原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，被告按已付房价款的2％向原告支付违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约以支付首期款及申请银行按揭贷款的方式向被告付清了全部购房款。2015年7月20日，被告向原告邮寄发出一份收楼通知书，要求原告在2015年7月25日办理收楼手续。2018年11月30日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。2019年2月22日，被告又向原告邮寄发出一份催收楼通知书，要求原告尽快办理收楼手续。2019年9月11日，涉案房屋办理了权属证书，登记的产权人为原告。2020年6月29日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原、被告双方确认以下事实：1.原告至今尚未办理收楼手续；2.原告确认收到被告发出的两次收楼通知。但原告主张收到被告第一次的收楼通知书时，由于涉案房屋未取得竣工验收备案登记证不符合收楼条件，故原告拒绝收楼，原告收到被告第二次的收楼通知书时由于被告要求原告支付自2015年7月25日以来的物业管理费及滞纳金，原告不同意支付，故被告拒绝原告收楼。被告则主张向原告发出两次收楼通知，均为原告自己拒绝收楼，所以责任不在被告。本院认为：本案系商品预售合同纠纷。原告胡魁与被告盈润公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。原告已依约向被告支付了全部购房款440337元，已履行了合同的主要义务，被告应依约履行交付涉案商品房及持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务。关于逾期交房违约金，根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2015年7月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，被告未依约将符合合同约定的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然被告曾于2015年7月20日向被告发出收楼通知要求原告限期收楼，但此时涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记证，不符合交付条件，原告有权拒绝收楼，故被告向原告发出收楼通知不构成有效交付，不能视为原告已收楼。被告在2018年11月30日取得了涉案房屋的竣工验收备案登记证，涉案商品房已经符合合同约定的交付条件。被告于2019年2月22日向原告发出催收楼通知书，原告至今未办理收楼手续，根据合同的约定，被告发出收楼通知后14天即2019年3月8日视为交付。原告未按被告指定的收楼时间办理相关收楼手续，由此产生的逾期收楼等法律后果应由原告自行承担，故逾期交房违约金应从2015年7月26日起计算至2019年3月8日止。现原告主动将逾期交房的违约金的起算时间调整至计算至被告取得竣工验收备案登记证之日即2018年11月30日止，是对自身合法权益的自由处分，且没有违反国家法律法规的相关规定，本院予以准许。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据合同的约定，逾期交房的违约金按日收取，每天的违约金属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故每日的逾期交房违约金应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。原告于2020年6月29日向本院起诉，请求被告支付自2015年7月26日起的逾期交房违约金。本院认为，民法总则自2017年10月1日起施行，显然2015年7月26日至2015年9月30日期间产生的逾期交房违约金已超过民法通则规定的两年的诉讼时效，2015年10月1日至2017年6月28日期间产生的逾期交房违约金已超过民法总则规定的三年的诉讼时效，对于2015年7月26日至2017年6月28日期间产生的逾期交房违约金，原告已丧失胜诉权，故对于原告要求被告支付2015年7月26日至2017年6月28日期间产生的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。被告应向原告支付2017年6月29日至2018年11月30日期间产生的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期超过60日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超过总房款的10%。原告主张被告向原告支付逾期交房违约金44033.7元（440337元x10%）,理据充分，本院予以支持。关于逾期办证违约金的时间起算问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”的含义问题，本院认为，合同中约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用或视为交付使用，即为实际交付使用或视为交付使用之日而非合同约定交付之日，这才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付或视为交付之日加上合同约定的办证期限即720日作为计算逾期办证违约金的起算点。本案中，原告尚未实际办理收楼手续，但根据合同约定，被告在2019年3月8日已视为将交付商品房给原告使用，故被告应在涉案商品房视为交付使用之次日即2019年3月9日起，往后推算720日，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。现被告已在合同约定的办证履行期限届满前即2019年9月11日办理了涉案房屋的权属证书，故原告主张被告承担逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市盈润房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告胡魁支付逾期交房违约金44033.7元；二、驳回原告胡魁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1122元，减半收取为561元（该款原告已预交），由原告负担61元，由被告负担500元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费500元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年七月二十一日书记员  卢芷琪冯莹