广东省广州市番禺区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0113民初7953号原告：广州市番禺中国旅行社番禺宾馆，住所地广州市番禺区市桥街大北路**。负责人：古耀坚，职务总经理。委托诉讼代理人：霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏凌，广东仲衡律师事务所律师。被告：何二女，女，1940年4月22日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：冼军胜，男，1965年5月12日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：冼月群，女，1969年6月3日出生，汉族，住广东省番禺区。被告：冼杏平，女，1971年3月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：冼艳娟，女，1973年8月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。五被告的共同委托诉讼代理人：李芳春，广东敬思律师事务所律师。广州市番禺中国旅行社番禺宾馆（以下简称番禺宾馆）与何二女、冼军胜、冼月群、冼杏平、冼艳娟所有权确认纠纷一案，本院依法立案后适用普通程序，公开开庭进行了审理。番禺宾馆的委托诉讼代理人霍紫红、梁敏凌，冼军胜，及何二女、冼军胜、冼月群、冼杏平、冼艳娟的共同委托诉讼代理人李芳春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。番禺宾馆向本院提出诉讼请求：1.判令位于广州市番禺区市桥镇××东××房屋归原告所有；2.判令五被告共同协助原告办理将上述涉案房屋过户登记到原告名下的手续；3.本案诉讼费由五被告共同承担。事实与理由：原告是国有企业，冼进生前是原告的员工，冼进与被告何二女是夫妻关系，五被告为冼进的法定继承人。1992年1月28日，原告根据原番禺县人民政府房改的相关规定与冼进签订《番禺县公有住房买卖协议书》，约定根据住房制度改革有关文件的规定，原告将位于番禺县市桥镇××楼（现××区市桥镇××东××房）出售给冼进，冼进作为原告的员工以优惠价购买涉案房屋，购买公房后必须为原告服务十年（十年内退休者，以退休年限计算），期满后房屋归冼进所有。在服务年限内不属组织调动而擅自离开者，必须将所购公房交回原告，原告收回“房屋所有权证”和“国有土地使用证”，并把原售房款退回冼进，原告不再向冼进支付利息。1992年4月，原番禺县人民政府对涉案房屋向冼进核发了粤房字第**《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，该两证均登记“已房改”。冼进于1993年7月死亡。因冼进未按上述《番禺县公有住房买卖协议书》的约定为原告服务满十年，原告决定按约定收回涉案房屋所有权并与被告何二女于1998年9月22日签订《番禺宾馆房屋协议》，就涉案房屋收回产权等事宜作出约定，并约定原告同意将涉案房屋继续让被告何二女居住，期限为被告何二女离开人世时协议终止，在被告何二女居住期间，原告收回房屋产权证和国有土地使用权证；被告何二女无论何种原因离开人世后，原告有权即时收回房屋，被告何二女亲属对此不得持任何异议，冼进于l992年房改时所交的房改款不退回，被告何二女居住期间可不向原告交纳房租。1998年l0月，原告向原番禺市国土局、房地产管理局申请房地产权转移登记以收回涉案房屋产权，原番禺市国土局、房地产管理局于1999年2月11日对涉案房屋向原告核发了粤房地证字第**《房地产权证》，该证记载权属人为原告。2017年5月23日，五被告就涉案房屋变更登记争议在广州铁路运输第一法院对广州市国土资源和规划委员会和原告（作为第三人）提起行政诉讼，请求撤销广州市国土资和规划委员会于1999年2月11日核发的粤房房地证字第**房地产权证》。广州铁路运输第一法院以涉案房屋变更登记行为缺乏事实和法律依据、程序违法为由，判决撤销广州市国土资源和规划委员会核发《房地产权证》。广州铁路运输中级法院进一步认为，原告能否收回涉案房屋，应当由原告与冼进的继承人协商一致或通过民事法律途径解决。原告认为，原告是国资企业，原告当时根据政府的公有房改革政策，以“房改”的方式，将涉案房屋低价出售给冼进，与冼进签订的《番禺县公有住房买卖协议书》经原番禺市人民政府住房改革职能部门在批准后才可以将房屋产权过户给冼进。因此，该协议合法有效。该协议已明确约定冼进在购买涉案房屋后要为原告服务满十年才可以取得涉案房屋产权的附属条件。因冼进从签订《番禺县公有住房买卖协议书》时至其去世时未为原告服务满十年，原告按照协议约定有权收回涉案房屋，涉案房屋应当归原告所有。事实上，房屋产权登记部门也是基于此于1999年2月l1日将涉案房屋的产权变更登记回原告名下。现原告提起民事诉讼，望法院判如所请，维护原告的合法权益。何二女、冼军胜、冼月群、冼杏平、冼艳娟共同辩称,原告的起诉没有事实和法律依据，请法院依法驳回。具体理由如下：一、1.原告与本案房屋原产权人冼进于1992年1月28日签订的《番禺县公有住房买卖协议书（一次性付清房款）》，合法有效，当时双方都已履行，冼进已一次性向原告支付了与市场相当的购房款作为对价，双方也依据购房协议到房管局将该房产证办到冼进名下。冼进在1992年1月以总价29634.85元向原告购买涉案房屋，是符合当时市场价格的。后来的一点优惠是基于冼进27年的工龄和能够一次性付款，也就是说，虽然冼进当时是原告单位的职工，但购买该房屋时并没有因为是职工得而到多少优惠。冼进是向原告支付了相当于当时市场价格的房款作为对价才依法取得了该房产。2.1992年4月原番禺县房管局已经将该房屋的产权登记到冼进名下，该房产是冼进的合法的个人财产，任何人任何单位都不得以欺骗和非法手段侵占该房产。3.冼进于1993年7月意外死亡，这一客观事件不能构成冼违反购房协议第六条的规定，更不能构成原告以强凌弱、非法侵占冼进合法取得房屋的理由和借口。理由是该协议第六条虽然有洗进服务满十年后，房屋归冼进所有的规定，但同时也明确规定，只有冼进在该十年的服务期限内不是因组织调动而擅离开原告单位的情形下，原告才有权收回该房屋。很明显，冼进是意外死亡，不能归责于冼进个人主观因素的客观事件，也不符合购房协议约定的原告可收回房屋的情形。同时，如前所述，冼进在购买该房产时基本上已按照当时的市场价格向原告一次支付了购房款作为对价。二、原告后来利用冼进的妻子何二女是文盲，不识字更不懂法律，诱使何二女于1998年8月28日签订的“番禺宾馆房屋协议”是无效的。理由是，其一何二女是文盲，原告没有在第三人在场向其解释合同意思的情况下欺骗何二女签字，因此该协议不是何二女的真实意思表示；其二，该房产原产权人洗进于1993年7月意外死亡，涉案房产成为遗产，本案的另外四个被告都是继承人，且都已满18周岁，对冼进的遗产处理必须要通过全体继承人签字确认。因此，退一步说，就算何二女在该退房协议上签字是其真实意思表示，依法也是无效协议。三、原告不仅利用何二女是文盲诱骗何二女签订无效的《番禺宾馆房屋协议》，而且后来向番禺房管局提交的另一份《番宾馆房屋协议》是篡改的，以此进一步欺骗番禺房管局，从而将房屋变更到原告名下，非法侵占了五被告对该房屋的合法继权。四、广州市铁路运输两级法院经过审理，一致认定原告及番禺房局将原属于冼进的房屋变更到原告名下，不仅程序违法，且没有事实和法律依据，因此依法公正的判决撤销了原告名下的房产证。这一生效的法院判决在程序、事实、法律三方面都认定原告通过番禺房管局将原属于冼进的房屋变更到原告名下是非法的，该房屋在法律上理应属于原产权人冼进所有，现冼进已于1993年7月意外死亡，涉案房屋依法应由五被告继承。五、我国实行的是有中国特色的社会主义经济法律制度，国家的法律和制度对无论是国有财产还是民营或个人财产都应平等保护，国有企业不能依仗自己的国有身份和地位以公侵私，以强凌弱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经开庭审理，查明事实如下：1992年1月28日，番禺宾馆（出售住房单位、甲方）与冼进（购买住房人、乙方）签订《番禺县公有住房买卖协议书（一次性付清房款）》，约定根据住房制度改革有关文件的规定，甲方将坐落在番禺县市桥镇XX区X号X楼的住房一套出售给乙方，住房建筑面积为152.8平方米，使用土地面积24.4平方米；评估标准房价包括：按规定乙方住房分配标准内面积100平方米，每平米房价161.41元，标准内房价金额共16141元，超过分配标准面积有52.8平方米，超标准面积房价金额13493.85元，以上两项合计房价金额为29634.85元；在规定的住房分配标准面积内扣减房价优惠房价包括：每一年革命工龄按标准面积内房价优惠0.3%计27年工龄共优惠金额307.42元，按标准面积内房价优惠20%，优惠金额3228.2元，扣减上述两项优惠后甲方应收的房价款为5099.23元；乙方以一次付清房款的方式购买上述住房，甲方按规定八折计收，折合实收金额为20079.38元，乙方定于1992年1月30日前付清给甲方；乙方一次性付清房款后，甲方负责向番禺县房屋交易所、国土部门办理交易及权属转移手续，为乙方领取“房屋所有权证”和“国有土地使用证”；乙方付清全部房款之日五年后，有权将所买的住房按市场价格出售，所得增值额的20%归甲方，80%归乙方，所有乙方出售以商品房价格购买的面积，其增值额全部归乙方，市场价格的核定以县房屋交易所评估标准为准，如乙方购买的住房五年内需要出售的，只能按乙方原付房价出售给甲方或房管部门，如乙方不按协议规定出售给其它单位、个人，其出售行为无效；乙方以优惠价购买公房后必须为甲方（或工作单位）服务十年（十年内退休者，以退休年限计算），期满后房屋归乙方所有，在服务年限内不属组织调动而擅自离开甲方（或工作单位）者，必须将所购公房交回甲方，甲方收回“房屋所有权证”和“国有土地使用证”，并把原售房款退回乙方，甲方不再向乙方支付利息，乙方如房屋已出售而不能交回房屋的，则必须在本地区购买同等质量、面积相当的房屋交回甲方，等等。1992年4月15日，原番禺县人民政府核发番禺市桥镇XX区X号X楼房屋的房屋所有权证证（粤房字第**，所有权人为冼进，所有权性质为私有，所有权人占有份额为全部，所有权来源为91年与番禺宾馆购买，建筑面积171.88平方米，附记为已房改。1998年8月28日，番禺宾馆（甲方）与何二女（乙方）签订《番禺宾馆房屋协议》，约定甲方根据总经理会议集体研究决定，考虑到乙方特殊困难并出于人道主义，同意将在1992年已由番禺宾馆分配的，位于番禺市市桥新××房（以下简称涉讼房屋），原住址号：新城区79号二楼，建筑面积为171.88平方米的房屋给原宾馆员工冼进的房屋继续让其遗孀何二女居住，期限为乙方离开人世时协议终止，在乙方居住期间，甲方收回房屋产权证和国有土地使用权证；乙方无论生前或去世期间，不得将房屋出租、出售、转让，其子女对房屋没有任何法律继承权和使用权；乙方无论何种原因离开人世后，番禺宾馆有权即时收回房屋，乙方亲属对此不得持任何异议，乙方于1992年房改时所交的房改款不退回给乙方，乙方居住期间可不向甲方交纳房租，等等。1999年2月11日，原番禺市人民政府核发涉讼房屋的房地产权证（粤房地证字第**），载明权属人为广东省番禺市番禺宾馆，房屋权属来源1998年9月由冼进退房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全民，建筑面积为171.9平方米，用地面积154（分摊26）平方米，附记此证含土地使用权和房屋所有权。2017年5月23日，何二女、冼军胜、冼月群、冼杏平、冼艳娟因不服房屋登记，以广州市国土资源和规划委员会为被告、番禺宾馆为第三人，向广州铁路运输第一法院提起（2017）粤7101行初1901号行政诉讼，请求撤销广州市国土资源和规划委员会于1999年2月11日核发的粤房地房地证字第**地产权证》等。该案审理查明，何二女与冼进为夫妻关系，生育子女冼军胜、冼月群、冼杏平、冼艳娟。冼进为番禺宾馆职工，于1993年7月死亡。1998年10月，番禺宾馆提交了申请书、房屋所有权证、国有土地使用证等资料，向原番禺市国土局、房地产管理局申请房地产权转移登记。原番禺市国土局、房地产管理局于1999年2月9日核准登记，于1999年2月11日向番禺宾馆核发了粤房房地产证字第**《地产权证》，该证记载权属人为番禺宾馆，房屋权属来源和土地权属来源为1998年9月由冼进退房，房屋坐落番禺市市桥镇××东××房。该案认为，涉案房屋原产权人为冼进，冼进死亡后，番禺宾馆仅与何二女签订协议对涉案房屋的使用等事项作出约定，但并未与冼进的其他继承人就涉案房屋的产权归属问题达成一致意见；房地产登记的申请人必须是房地产的权利人，番禺宾馆在申请办理涉案房屋产权转移登记时提交的资料并不足以证明其是涉案房屋的权利人，故番禺宾馆不具备申请人资格，广州市国土资源和规划委员会在办理涉案房屋产权转移登记时，仅审查番禺宾馆单方申请，在未通知冼进的继承人作为共同申请人情况下做出涉案房屋产权登记行为，证据不足，不符合相关法规规定，应予撤销。该案遂作出判决，撤销广州市国土资源和规划委员会于1999年2月11日核发的粤房地证房地证字第**产权证》。广州市国土资源和规划委员会及番禺宾馆均不服上述判决，向广州铁路运输中级法院提起上诉，立案（2018）粤71行终531号。该案认为番禺宾馆并非涉案房屋的产权人，其与冼进的妻子何二女签订房屋处置协议，但何二女仅是冼进的其中一位法定继承人，从现有证据看，其他法定继承人没有参与协商过程，也没有证据证明其他继承人同意重新将房屋变更登记回番禺宾馆名下，番禺宾馆无权单方提出变更登记申请，原番禺市国土局、房地产管理局核准番禺宾馆变更登记申请并颁发新证的行为，明显不符合法规规定，变更登记的程序严重违法。该案遂作出判决，驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，双方确认涉案房屋原产权人为冼进。冼进生前为番禺宾馆职工，其于1979年起在番禺宾馆工作，于1993年7月因经济问题被调查期间自杀身亡。番禺宾馆认为，其与冼进签订的《番禺县公有住房买卖协议书》是根据当时房改政策签订，涉案房屋的买卖不属于一般的商品房交易，冼进的死亡原因并非意外死亡，并非客观原因不能服务满十年，根据相关政策规定及《番禺县公有住房买卖协议书》、《番禺宾馆房屋协议》之约定，涉案房屋归番禺宾馆所有，番禺宾馆有权收回涉案房屋并不予退还房改时已缴纳的房款；此外，何二女签订《番禺宾馆房屋协议》后，涉案房屋一直由其居住，故何二女应当知晓协议内容，该协议合法有效。番禺宾馆为此提供《番禺县出售公有住房实施细则》及《番禺县干部职工购买公有住房申请审批表》予以证明。其中，1991年12月1日出具的《番禺县出售公有住房实施细则》规定，出售公有住房是属于以优惠价鼓励干部、职工购买性质的，因此出售的对象应该是家住本县城镇公有住房并有城镇户口的在职干部、职工、计划内合同工、离退休干部、职工中的现住房，包括属于正常的工作调动和人才流动而调离原单位的现住户；干部、职工以优惠价购买公房后，如不属组织调动而擅自离开工作单位者，必须将所购公房交回原产权单位，产权单位收回“房屋所有权证”和“国有土地使用证”。如房屋已出售而不能交回原房屋的，则必须在本地区购买同等质量、面积相当的房屋交回原产权单位。企业出售公房时，必须与购房者签订服务年限及防止擅离单位之合约，违者按合同法执行；该细则还对定价原则、优惠办法和结算方式等内容进行了规定。何二女、冼军胜、冼月群、冼杏平、冼艳娟认为，涉案房屋是由冼进根据当时政策进行买卖的，但实际享受优惠很少，并已支付了房屋对价，符合市场价格，冼进死亡并非主观违背《番禺县公有住房买卖协议书》，该协议第六条属于霸王条款；此外，何二女所签订的《番禺宾馆房屋协议》是在番禺宾馆诱使下签订的，属于非法无效，涉案房屋由冼进购买后，其配偶、子女均有权居住。本院认为，冼进与番禺宾馆所签订的《番禺县公有住房买卖协议书》合法有效，冼进死亡后，本案各被告作为合同权利的继承人参与本案诉讼并无不妥。现原、被告双方的争议焦点为冼进因非自然死亡而未达协议约定的服务年限，是否属于应退房的情形。必须明确的是，涉案房屋属于房改房，该类型房屋作为一种财产权利，同时亦应受相关房改政策的限制。冼进生前为番禺宾馆的职工，其是基于与番禺宾馆之间的劳动关系以及根据当时的房改政策与番禺宾馆签订了《番禺县公有住房买卖协议书》，该协议书中关于服务年限的约定即是根据相应房改政策所拟定，对该条款的适用实际上属于对房改政策适用的争议。故番禺宾馆本案诉请所基于的法律关系并非平等主体之间形成。根据《最高人民法院关于房地产审理案件受理问题的通知》第三条之规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。因此，番禺宾馆所提起的本案所涉纠纷应向公有住房行政主管部门反映解决，本院依法予以驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回广州市番禺中国旅行社番禺宾馆起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  李兆乾人民陪审员  何凤燕二〇二〇年七月三十日书 记 员  杜嘉华