广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初2396号原告：金融街广州置业有限公司，住所地广东省广州市荔湾区鹤洞路10号201，统一社会信用代码91440103088480992C。法定代表人：闫智，执行董事兼总经理。委托代理人：张棣、黄杰雄，均系广州金鹏律师事务所律师。被告：刘卉，女，1963年10月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：冯俊阳，系广东连越律师事务所律师。原告金融街广州置业有限公司（以下简称“金融街公司”）诉被告刘卉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金融街公司的委托代理人张棣、黄杰雄，被告刘卉的委托代理人冯俊阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金融街公司诉称：2017年3月，原、被告签署了《房地产租赁合同》，约定：被告将其位于广州市天河区兴盛路8号之一1009房的房屋出租给原告使用，租金为8000元/月，保证金为16000元，租期从2017年3月15日至2019年3月14日止；如被告提前收回房屋的，须赔偿与保证金同等数目之金额予以原告。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金及房屋租金，且房屋租金已支付至2018年1月14日。2017年11月16日，原告的员工发现房屋门锁被一位号称新业主的刘先生更换，其拒绝向原告交付新钥匙，拒绝原告员工进入房屋。原告员工当即报警并通知到现场处理，但被告未能解决，导致自2017年11月16日起，原告已无法使用该房屋，为安排公司员工的正常起居，原告为此另行支付酒店住宿费及重新租赁的中介费。争议出现后，被告一直未能妥善处理，导致2017年11月16日起原告无法入住、合同无法继续履行。期间，被告曾向原告退还了24000元，但拒不退还剩余租金7733.33元、支付洗衣机费用及赔偿原告相关损失。因此，原告采取多种方式多次催告被告，但被告均不予理睬，拒不履行合同义务。为维护原告合法权益，请求法院判令：1.被告返还剩余租金7733.33元及原告代付的洗衣机费用1314元；2.被告支付一倍保证金16000元；3.被告赔偿原告的经济损失7100元（其中临时住宿的房费4100元，重新租赁房屋的中介费3000元）；4.被告承担本案的全部诉讼费用。被告刘卉辩称：对于原告要求返还剩余租金7733.33元的诉讼请求，被告同意在扣除新业主刘永斌、钟莉红应支付的中介费后支付给原告。原告代付的洗衣费费用也应该由新业主承担，关于第2、3、4项诉请是新业主没有与被告及原告协商就解除租赁合同，应由新业主承担相关责任。经审理查明：原告提交的《房地产权证》载明广州市天河区兴盛路8号之一1009房（以下简称“涉案房屋”）的权属人为被告。在本案中，被告对上述《房地产权证》的真实性予以确认。原告（承租方），被告（出租方）与案外人广东合富房地产置业有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（以下简称《合同》），约定：出租方将涉案房屋出租给承租方作住宅使用，出租方保证对涉案房屋拥有合法出租的权利；租期为从2017年3月15日至2019年3月14日；保证金为16000元，租金每月8000元；双方同意出租方交付涉案房屋予承租方使用之日期为2017年2月15日；出租方提供家私电器予承租方在租赁期间使用；租赁期间转让涉案房屋时，须提前一个月书面通知承租方；承租方发现涉案房屋的设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前3个月以书面通知另一方，如出租方提前收回涉案房屋的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方等条款。《合同》签订后，原告向被告支付保证金16000元以及各月租金。在本案中，原、被告双方确认原告支付租金至2018年1月14日。现原告以被告将涉案房屋出售致使原告无法使用涉案房屋为由提起本案诉讼。关于被告出售涉案房屋的事实。被告提交的其与案外人刘永斌、广州仁信房地产销售代理有限公司2017年2月27日签订的《存量房买卖合同》约定被告向刘永斌出售涉案房屋交楼时间为被告收齐房款当天。被告称涉案房屋于2017年5月16日过户，2017年9月被告收到房款，2017年11月16日买家自行接收涉案房屋，并把原告赶走。被告确认其在《存量房买卖合同》网签之后出租涉案房屋，出租涉案房屋有经过买受人的同意，后来因为其与买受人之间没有协调一致贷款所产生的费用，所以买受人就不同意由被告继续收取租金，并拒绝原告继续使用涉案房屋。原告提交显示“刘生”出具的字条（载明其为涉案房屋的新房东，因被告不配合交楼，其将采取法律途径解决等）以及2017年11月16日的报警回执，拟证明2017年11月16日涉案房屋被买受人换锁，其无法使用涉案房屋。原告称被告与买受人之间的交涉其不清楚，被告并未按合同约定提前一个月书面告知原告将出售涉案房屋，确认涉案房屋的买受人是在2017年11月16日不允许原告使用涉案房屋。经质证，被告对原告上述证据的真实性予以确认。在本案中，被告确认其并无向涉案房屋买受人转交原告支付的保证金、租金，也没有通知原告向涉案房屋买受人支付租金。关于原告本案主张的损失。原告提交了以下证据：1.发票（载明购买洗衣机价税合计为1099元）、《小天鹅安装维修派工单》（载明安装费用为185元）、原告与被告的微信聊天记录（载明原告询问买何款洗衣机，被告进行决定等；之后原告向被告表示费用为1314元，被告没有回应；2107年11月13日，原告向被告表示要其支付洗衣机费用1314元，被告表示要新业主出费用，原告表示要被告出费用）。2.2017年11月23日的发票（载明原告支付房费4100元）、2017年12月7日的发票（载明原告支付房费3000元），拟证明自2017年11月16日起，原告已无法使用涉案房屋，为安排公司员工的正常起居，原告为此另行支付酒店住宿费及重新租赁的中介费。3.原告与案外人签订的《租赁合同》，约定原告向案外人承租涉案房屋，租期为2017年11月23日至2018年6月22日等。经质证，被告对上述证据的真实性予以确认。被告确认因涉案房屋原配有的洗衣机损坏，其同意原告购买洗衣机，确认相关费用为1314元，但费用应由涉案房屋的买受人承担，原告表示费用应由被告承担。另在本案中，关于原告主张被告还是涉案房屋的买受人承担责任，原告明确其要求被告承担责任。被告认为原告的损失应由涉案房屋的买受人承担，并申请追加涉案房屋的买受人参加本案诉讼。另，原、被告双方确认被告已向原告退还24000元，包括8000元的租金及16000元的押金。原告明确其第一项诉请为要求被告退还2017年11月16日到2018年1月14日的租金，其中扣减被告已退还的租金8000元；第二项诉请为要求被告按《合同》约定赔偿与保证金同等数目的金额16000元。本院认为：《合同》涉及原、被告双方的房屋租赁合同关系以及原、被告双方与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋租赁合同关系。《合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应依约履行。原告根据合同相对性主张被告承担合同责任并无不当。被告与涉案房屋买受人之间的法律关系与本案非同一法律关系，被告主张应由涉案房屋买受人承担本案责任并申请追加涉案房屋买受人参加本案诉讼缺乏依据，本院不予采纳。被告可另循法律途径解决与涉案房屋买受人之间的纠纷，本案对此不予调处。关于原告诉请被告退还剩余租金的诉请。原、被告双方确认原告支付租金至2018年1月14日，原告使用涉案房屋至2017年11月16日。原告亦提交2017年11月16日的报警回执证明自该日起原告无法使用涉案房屋。据此，原告诉请被告退还2017年11月16日到2018年1月14日的租金合法有据，本院予以支持。原、被告双方确认被告已退还租金8000元，因此被告应向原告退还租金7733.33元（8000元÷30日×29天＋8000元－8000元）。关于原告诉请被告支付洗衣机费用的诉请。《合同》约定：出租方提供家私电器予承租方在租赁期间使用，承租方发现涉案房屋的设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修。被告确认因涉案房屋原配有的洗衣机损坏，其同意原告购买洗衣机，确认相关费用为1314元。因被告出售涉案房屋致使原告无法使用涉案房屋，原告诉请被告向其支付洗衣机费用1314元并无不当，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿损失的诉请。《合同》约定：租赁期间转让给涉案房屋时，须提前一个月书面通知承租方；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前3个月以书面通知另一方，如出租方提前收回涉案房屋的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方。被告作为《合同》的出租方应对原告能在租赁期限内使用涉案房屋负有合同义务。本案中，被告出售涉案房屋致使原告无法在租赁期限内使用涉案房屋，且被告并未按上述合同约定提前一个月书面通知承租方出售涉案房屋的事实，或提前3个月书面通知原告解除合同，被告已构成违约。因被告违约，原告诉请被告参照上述合同约定向其赔偿与保证金同等数目的金额16000元具有事实和法律依据，本院予以支持。因本院已支持原告要求被告赔偿16000元的诉请，原告主张的临时住宿房费及重新租赁房屋中介费应可得以弥补，故本院对原告主张被告赔偿临时住宿房费及重新租赁房屋中介费的诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘卉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告金融街广州置业有限公司退还租金7733.33元；二、被告刘卉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告金融街广州置业有限公司支付洗衣机费用1314元；三、被告刘卉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告金融街广州置业有限公司赔偿16000元；四、驳回原告金融街广州置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，由原告金融街广州置业有限公司负担170元，由被告刘卉负担430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  林 艳人民陪审员  曾凡春二〇二〇年七月二十九日书 记 员  梁炎梅何瑞雯