贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初6094号原告：王雪，女，汉族，1988年12月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**。统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄涛（特别授权代理），四川达宽律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿商品房所有权转移登记违约金25543.00元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月11日，原告和被告签订《商品房买卖合同》,《商品房买卖合同》约定原告以出让方式购买位于贵州省毕节市七星关区，总房款417380元。按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项中的约定：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人于2019年9月4日取得不动产权证书。故此，原告申请被告按合同履行违约责任，支付2017年12月31日起至2019年9月4日共计612天的违约金，共计：25543元。被告辩称，一、被答辩人部分诉讼请求已过诉讼时效。根据被答辩人诉状描述事实，部分已过诉讼时效。依据：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于已不利的事实的，适用前款规定。”二、答辩人没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。(一）不动产统一登记后，事实上已无法单独办理房屋产权证，答辩人并未逾期交付。按照合同约定，答辩人应在合同约定时间前取得初始登记，协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起，毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。综上，原告已于2019年3月取得案涉房屋的不动产权证书，答辩人不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。(二）即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1.产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失。2.因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应对迟延办证承担违约责任。违约金终止时间，应截止到答辩人取得不动产登记之日。《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”、第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”，2017年9月18日，《贵州省国家税务局贵州省地方税务局关于推行实名办税的公告》也明确要求由纳税人自行缴纳契税。因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定：“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费；因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。本院经审理查明，2015年8月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，该商品房总价款为417380.00元。被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2019年1月30日，被告取得涉案房屋所有权初始登记。2017年3月17日，被告向原告交付涉案房屋。2019年9月4日，被告向不动产登记部门提交办理涉案房屋不动产权证书的申请。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按照合同约定于2017年12月31日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告，本案中，被告于2019年1月30日取得涉案房屋的所有权初始登记，晚于合同约定的2017年12月31日，故被告已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因涉案房屋已具备办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间为被告履行告知原告涉案房屋具备办理转移登记条件之日。本案中，被告并未提供相应的证据予以证明其于何时通知原告涉案房屋已经符合办理转移登记的条件，仅于2019年9月4日向不动产登记部门提交办理涉案房屋不动产权证书的申请。因此，计算违约金的截止时间应为2019年9月4日。故，被告应当支付原告逾期办证违约金的数额为：417380.00元×1÷10000×612日（2018年1月1日至2019年9月4日）=25543.66元。原告要求被告支付25543.00元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王雪逾期办证违约金25543.00元；二、驳回原告王雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇二〇年七月一日书记员  邓 頔