广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初30223号原告：冯金玲，女，汉族，1992年9月12日出生，住址江西省赣州市于都县，委托诉讼代理人：许小霞、柳成荫，广东律参律师事务所律师。被告：深圳市鑫丰达投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道塘头社区塘头大道宏发商业大厦**铺，统一社会信用代码91440300555429847J。法定代表人：张艺蕾，总经理。被告：蔡勇志，男，汉族，1976年9月27日出生，住址江西省抚州市崇仁县，被告：聂晖，男，汉族，1984年4月1日出生，住址江西省抚州市临川区，三被告共同委托诉讼代理人：袁桂敏，广东深宝律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：黄小华，广东深宝律师事务所实习律师。原告与三被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人许小霞，被告深圳市鑫丰达投资发展有限公司（下称“鑫丰达公司”）法定代表人张艺蕾、被告聂晖及三被告共同委托诉讼代理人袁桂敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令三被告退还押金20400元，退还入场费36000元，赔偿装修费用30400元，赔偿搬迁损失费20400元（按3个月租金标准），赔偿停止营业损失费20400元（按3个月租金标准），赔偿开店购置电器设备、物品及前期线上线下前期投入广告等损失30370元，赔偿员工误工、安置费损失35000元；2.诉讼费由被告负担。被告鑫丰达公司辩称，1.我方与原告签订的房屋租赁合同合法有效，我方出租的疏导点经政府部门审批同意设置，合同期限未超过政府部门审批运营的期限，系双方真实意思表示，未违反法律规定和社会公共利益，应受法律保护；2.因市政管理需要，案涉疏导点被政府部门强制拆除，我方并无过错；3.我方已充分告知原告租赁物业的性质及可能因政府原因拆除的风险。原告作为完全民事行为能力人，明知我方出租的商铺属于非固定场所摊贩临时疏导点，可能被政府部门拆除，仍愿意与我方签订租赁合同，原告应自行承担合同履行不能的全部商业风险；4.原告仍拖欠我方2019年7月水电费、卫生管理费和2019年8月租金、水电费共计9503.88元未付，应当在押金中予以扣除。被告蔡勇志辩称，我方主体不适格，不是案涉租赁合同的签约主体，不享有合同权利，也不承担合同义务及责任；鑫丰达公司租赁给原告的疏导点系经政府部门审批同意设置，鑫丰达公司也充分向原告履行了告知义务（租赁物业性质及法律风险）。案涉疏导点因政府部门市政管理需要而被强制拆除，原告作为完全民事行为能力人，应当自行承担合同履行不能的全部风险。被告聂晖辩称，我方主体不适格，不是案涉租赁合同的签约主体，不享有合同权利，也不承担合同义务及责任。我方仅是鑫丰达公司的工作人员代收的款项亦支付给鑫丰达公司，我不应受租赁合同约束。鑫丰达公司租赁给原告的疏导点系经政府部门审批同意设置，鑫丰达公司也充分向原告履行了告知义务（租赁物业性质及法律风险）。案涉疏导点因政府部门市政管理需要而被强制拆除，原告作为完全民事行为能力人，应当自行承担合同履行不能的全部风险。本案相关情况1.2019年3月17日，原告（乙方，承租方）与被告鑫丰达公司（甲方）签订《塘头社区非固定摊贩疏导点摊位租赁合同》，约定甲方将位于塘头××××号“塘头社区乱摆卖疏导点”A12和A13摊位（具体地点以平面图划定为准）出租给乙方经营甜品，期限为1年，从2019年3月17日至2020年3月16日，押金20400元，租金为每月6800元/月，每月5日前交清；租赁期内，如因城市建设或城市更新需利用场地，双方应无条件取消合同，甲方退还乙方押金，乙方无条件自行清理其在租赁场所所有物件及清场。2.2019年3月15日、17日、18日，原告向被告聂晖转账共计57989元。原告称该57989元包括押金20400元，入场费36000元和3月份租金1589元。聂晖确认收到该57989元，认为其中36000元是店铺分摊的装修费用。被告鑫丰达公司表示同意向原告退还押金，但要扣减原告拖欠的费用。3.原告承租案涉摊位后，在摊位上登记注册成立深圳市宝安区研茶饮品店。原告称，为经营饮品店，支出了以下费用：（1）装修费22000元和广告招牌制作费5400元，对此，原告提交了装修合同、制作合同和微信转账记录等；（2）购置净水器等费用，对此，原告提交了淘宝订单、图片等。4.原告与被告鑫丰达公司确认2019年7月之前的房屋租金、管理费和6月之前的水电费已经全部结清。原告同意2019年7月的水电费1818.88元从鑫丰达公司返还的款项中扣减，对鑫丰达公司主张的2019年8月租金、管理费和水电费不予认可。5.关于案涉租赁物，鑫丰达公司称，该租赁物是2016年经当地政府部门审批同意设立的非固定场所摊贩临时疏导点，为建设该疏导点，鑫丰达公司委托深圳市美特佳装饰设计工程公司进行装修，价格为28万元，经过装修后的疏导点，环境整洁美观，改善了市容市貌，之后出租给包括原告在内的多个租户用于经营。2019年8月2日，深圳市宝安区城市管理综合执法局向原告发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，内容为原告经营的饮品店占用公共场所，违反《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》第二十五条第一款，根据《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》第二十五条第三款规定，责令原告立即停止违法行为，于2019年8月10日9时前清理、搬迁和拆除。原告称，接到该通知后，于2019年8月2日停止营业，在2019年8月23日前全部搬出了租赁物。被告称，案涉租赁物已于2019年8月28日被政府部门强制拆除。6.被告鑫丰达公司系一人有限公司，被告蔡勇志系公司唯一股东，曾以个人账户收取原告支付的租金等费用。被告聂晖系鑫丰达公司员工，双方均确认聂晖收取原告款项的行为实际上是职务行为，该款项实际支付给了鑫丰达公司。判决理由及结果本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁物无房产证或建设规划工程许可证，也未取得主管部门的建设批准，因此，原告与被告鑫丰达公司签订的《塘头社区非固定摊贩疏导点摊位租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《塘头社区非固定摊贩疏导点摊位租赁合同》无效，原告与被告鑫丰达公司因该合同取得的财产，应当互相返还。对于原告支付的20400元押金，鑫丰达公司同意返还给原告。对于另外的36000元，原告主张为入场费，鑫丰达公司主张为店铺分摊的装修费用。鑫丰达公司提供租赁物给原告时，应当符合基本的使用条件，其主张该36000元为店铺分摊的装修费用显然不合常理，故本院采信原告的主张，即该36000元为入场费。合同无效后，鑫丰达公司应当将该36000元返还给原告。关于原告主张的损失，1.原告实际支出摊位装修费用22000元和广告招牌制作费5400元，按8折折算损失为21920元[（22000元+5400元）×80%]；2.搬迁损失、停业损失和员工安置费，搬迁损失、停业损失和员工安置费，本院酌定5000元，3.购置设备损失，由于部分设备，原告已经自行搬离，故本院酌定该部分损失为10000元，4.广告损失，本院酌定为2000元。原告以上损失共计38920元（21920元++5000元10000元+2000元）。被告鑫丰达公司将未取得建设工程规划许可证或未获批准建设的租赁物出租给原告，原告在签订《塘头社区非固定摊贩疏导点摊位租赁合同》时对租赁物的权属及建设情况未予核实，双方均对合同无效存在过错，因此，本院按照各自一半来确定双方的过错责任，鑫丰达公司应当对原告的损失承担50%的赔偿责任，即鑫丰达公司赔偿原告损失19460元（38920元×50%）。被告蔡勇志系鑫丰达公司唯一股东，其未举证证明公司财产独立于股东个人财产，且其曾用个人账户收取原告支付的租金等费用，应当对鑫丰达公司的上述债务承担连带清偿责任。虽然被告聂晖收取了原告支付的款项，但鑫丰达公司确认聂晖收取款项的行为系职务行为，相应的法律后果应当由鑫丰达公司承担，故聂晖个人无需承担本案中的还款责任。关于被告鑫丰达公司所称的扣减2019年7月水电费和8月租金和管理费、水电费，原告同意支付2019年7月水电费1818.88元。至于2019年8月租金和管理费、水电费，由于原告在2019年8月2日已经收到深圳市宝安区城市管理综合执法局发出的《责令停止（改正）违法行为通知书》，被要求立即停止违法行为，因此，原告显然无法在2019年8月正常使用案涉租赁物，因此，鑫丰达公司主张在其向原告返还的款项中扣减2019年8月租金、管理费和水电费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告冯金玲与被告深圳市鑫丰达投资发展有限公司2019年3月17日签订的《塘头社区非固定摊贩疏导点摊位租赁合同》无效；二、被告深圳市鑫丰达投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告冯金玲返还押金18581.12元（从押金20400元中扣减2019年7月水电费1818.88元）、入场费36000元；三、被告深圳市鑫丰达投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告冯金玲赔偿损失19460元；四、被告蔡勇志对被告深圳市鑫丰达投资发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告冯金玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2080元，由原告负担1262元，被告深圳市鑫丰达投资发展有限公司、蔡勇志负担818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柳  海  涛二〇二〇年七月三日书记员 池晓漫（兼）书记员 江  伟  娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。