广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14415号原告：吴汉彬，男，1988年12月18日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县*****************，公民身份号码445************431。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。原告吴汉彬与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴汉彬，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴汉彬向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（计算方法：自2018年7月1日起以430827元为基数，按每日0.01%标准计算至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证同时将符合本合同约定的商品房交付给原告使用之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金）；2.被告向原告支付房屋使用费（自2018年7月1日起以430827元为基数按每日0.03%标准计算至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证同时将符合本合同约定的商品房交付给原告使用之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金）。事实和理由：2015年9月29日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议，约定原告向被告购买中山市火炬开发区**********，合同总房款430827元，于2018年6月30日前交付使用。合同补充协议第八条第2项第（3）节约定：非出卖人违约导致本合同被解除的，买受人应向出卖人支付房屋使用费，房屋使用费从该商品房交付之日起（买受人无合法理由拒绝受领的，以按合同约定视为交付之日起计该起始日）计至买受人实际退还该商品房给出卖人之日止，房屋使用费每日按总楼价的0.3‰计，出卖人有权在应退还给买受人的相关款项中扣除该费用。原告已按照合同约定完成付款义务，但截止至2020年5月31日，被告已逾期交房两年多，给原告的生活造成了极大的困扰及经济损失，若违约金按合同预定以购房款1%作为上限，明显不公，有违背合同公平、公正原则，与被告违约行为的严重程度不符，纵容了被告怠于履行交房义务的行为。因此，原告请求应按涉案商品房总房价款430827元为基数按每日0.01%的标准支付逾期交房违约金至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证同时将符合本合同约定的商品房交付给原告使用之日止，且不设上限。又根据合同补充协议第八条第2项第（3）节的约定，原告请求应按涉案商品房总房价款430827元为基数，按每日0.03%的标准支付逾期交房的房屋使用费至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证同时将符合本合同约定的商品房交付给原告使用之日止，且不设上限。被告通大公司辩称，1.关于逾期交房违约行为的截止时间问题。2020年6月17日，被告已向原告交付了涉案商品房，且在该物业交付时，被告已明确告知了原告，涉案商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的事实，故即使被告存在逾期交房，有关逾期交房违约行为的截止时间应为2020年6月17日。2.关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据涉案合同第九条的规定，被告存在逾期交房的情形，每日产生违约金应为原告已交付房价款的万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%，故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实与法律依据，且明显过高。3.原告要求被告支付房屋使用费无事实与法律依据。双方签署的商品房买卖合同中，已就逾期交房约定了违约金条款，故有关逾期交房应以买卖合同第九条的约定为准。同时涉案房屋尚未达到交付条件，涉案房屋在交付原告前，且被告也未使用涉案房屋，并无原告所称房屋使用费的产生。且原告的诉求一已主张了逾期交房违约金，诉求二属于重复主张。故原告要求被告支付房屋使用费无事实与法律依据。4.因新型冠状肺炎疫情爆发，按党中央国务院省政府的疫情防控工作要求，疫情防控对该商品房所述项目的建设竣工验收等均产生了实质性影响，根据合同法规定，全国人大法工委的解答及司法实践，新冠病毒疫情属于不可抗力.因此按相关法律规定，2020年1月24日-2020年3月30日被告不承担疫情持续时间的逾期交房违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年9月29日，吴汉彬与通大公司签订中山市商品房买卖合同约定，吴汉彬以430827元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区**********的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接收单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第2款第（3）点约定，非出卖人违约导致本合同被解除的，买受人应向出卖人支付房屋使用费，房屋使用费从该商品房交付之日起计至买受人实际退还该商品房给出卖人之日止，房屋使用费按日按总楼价的0.3‰计算；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，吴汉彬如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。3.2020年6月17日，吴汉彬签署确认书，该确认书载明：5幢2105房于2020年6月17日按现有条件给本人装修入住，贵司告知该物业确认书签字之日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》以及相关验收及建设进度等，本人清楚知悉并按照现有条件装修入住。4.庭审中，吴汉彬确认已于2020年6月17日收楼，且在收楼时已知晓涉案商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。但认为涉案商品房与合同约定的要取得竣工验收备案登记证不符，收楼是其个人意愿要去住，不代表房产达到入住条件。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与吴汉彬签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2018年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付吴汉彬使用。通大公司其至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自2018年7月1日起承担相应的违约责任。但是，吴汉彬在明知涉案商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》而于2020年6月17日办理了收楼手续。吴汉彬明知道商品房不具备约定或者法定交付条件下同意接收商品房，在收楼后又以商品房不具备约定或者法定交付条件为由主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。对于因新型冠状病毒的疫情引起的停工问题，该停工要求产生于合同约定的交付时间之后，在被告违约期间出现的突发停工情况，应由被告自行承担停工的风险，该停工期间不应在逾期交房违约天数中扣除。故本案逾期交房违约金的计算期间应为2018年7月1日至2020年6月17日，合计718天。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向吴汉彬支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而吴汉彬如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。通大公司逾期交房两年多，在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的吴汉彬以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为以日万分之一的标准计算且不设上限，理据充分，本院予以支持。依照前述方法计算，通大公司应向吴汉彬支付逾期交房违约金30933.38元（430827元×718天×0.1‰）。关于吴汉彬要求通大公司支付房屋使用费。涉案合同已明确约定通大公司逾期交房的违约责任，在通大公司承担逾期交房违约金的同时吴汉彬再要求通大公司支付房屋使用费，没有合同依据，且吴汉彬没有提交证据证明其实际损失大于通大公司应付的逾期交房违约金。故吴汉彬的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。同时，涉案合同所约定的“房屋使用费”是基于“非出卖人违约导致本合同被解除”时被告有权向原告所主张的费用，在本合同继续履行且被告应向原告支付逾期交房违约金的情况下，被告不需向原告支付房屋使用费不违背合同的公平原则。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴汉彬支付逾期交房违约金30933.38元；二、驳回原告吴汉彬的其他诉讼请求。如果被告中山市通大房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1356元（该款原告已预付），由原告吴汉彬负担1008.29元，由被告中山市通大房地产有限公司负担347.71元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年七月二十四日书记员 梁敏霞孙永辉