江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初6618号原告：陆秋年，男，1965年10月19日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：章国樑，江苏紫琅律师事务所律师。委托诉讼代理人：童沐，江苏紫琅律师事务所律师。被告：南通春秋茶城有限公司，住所地南通市钟秀中路**淘宝城**。法定代表人：叶海滨，执行董事。被告：叶圣齐，男，1954年2月6日生，汉族，住南通市崇川区。被告：叶海滨，男，1979年8月6日生，汉族，住南通市崇川区。原告陆秋年与被告南通春秋茶城有限公司(以下简称春秋茶城公司)、被告叶圣齐、叶海滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人章国樑、童沐到庭参加诉讼，被告春秋茶城公司、叶圣齐、叶海滨经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆秋年向本院提出诉讼请求：1.判令被告春秋茶城公司支付原告2017年10月23日至2017年12月31日期间的租金合计830404.26元，2017年11月、12月的物业费合计21773.25元，并承担违约金432996.5元；2.被告叶海滨、叶圣齐对被告南通春秋茶城有限公司的债务承担连带责任；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告陆秋年与被告春秋茶城公司于2015年10月22日签订房屋租赁合同两份，2015年11月26日签订房屋租赁合同补充协议两份,约定由春秋茶城公司承租原告位于房屋，建筑面积约4613.87平方米，以及钟秀中路128号慧源星城1幢101室，建筑面积约为845.73平方米。被告叶圣齐、叶海滨作为该份租赁合同的担保人。后合同各方又于2016年12月2日签订房屋租赁合同补充协议，修改了慧源星城1幢102室、103室、南1室房屋的房屋租赁合同部分内容。因春秋茶城公司不给付租金，原告向南通市崇川区人民法院提起诉讼，双方达成（2017）苏0602民初2559号民事调解书，调解书中确认春秋茶城公司及叶圣齐、叶海滨连带给付原告2016、2017年两个租赁年度的租金（截至2017年10月22日）。此后，春秋茶城公司未履行生效的调解书，原告于2018年1月2日解除了与春秋茶城公司的房屋租赁合同。介于2017年10月23日至2017年12月31日原、被告之间的房屋租赁合同并未解除，春秋茶城公司应当给付此期间的租金：据原、被告双方房屋租赁合同以及补充协议约定，慧源星城1幢102、103室、南1室房屋的租金为638623.44（3508.92平方米*2.6元/天/平方米*70天），物业费为17544.6元（3508.92平方米*2.5元/天/平方米*2个月）。慧源星城1幢101室的租金为191780.82元（1000000元/365天*70天），物业费4228.65元（845.73平方米*2.5元/天/平方米*2个月）。依据租赁合同约定，乙方拖欠房租、物业费等相关费用超过15天以上，经甲方催告仍不纠正的，应当按年度租金的10%向甲方承担违约责任，由此得出，被告一还应当承担合计432996.5元的违约责任。同时，被告叶海滨、叶圣齐作为该房屋租赁合同的担保人，应对春秋茶城公司的债务承担连带责任。为维护合法利益，特诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告春秋茶城公司、叶圣齐、叶海滨未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法向法院提交了钟秀中路128号慧源星城1幢101、102、103、104室房产证复印件、委托授权书复印件、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、（2017）苏0602民初2559号民事调解书、申请执行书复印件、（2017）苏0602民初2559号民事起诉状复印件等证据。因被告未应诉答辩，亦未对原告提供的证据提出异议，本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，案外人南通中辉纺织有限公司（甲方、委托方）与原告陆秋年（受托人、乙方）签订《委托授权书》。约定甲方于2015年5月1日将其房屋委托乙方以乙方名义进行出租及管理。为进一步明确对甲方所属产权房屋及相关设施设备的租赁范围和日常管理的内容，经甲乙双方友好协商，现明确甲方房屋租赁授权委托的具体事项如下：一、委托事项：甲方授权乙方全权行使位于南通市房屋的出租和经营管理权利，出租收益归乙方所有。二、委托权限：1.房屋的出租和日常管理；2.房屋的物业管理；3.房屋的相关设施设备的维护与管理；4.法律法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项。三、委托期限为2015年5月1日至2025年4月30日。2015年10月22日，原告陆秋年（出租方、甲方）与被告春秋茶城公司（承租方、乙方）及被告叶圣齐、叶海滨（乙方担保人）、案外人南通文博古玩交易市场有限公司（鉴证方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：第一条房屋基本情况及用途：1、乙方承租甲方具有租赁权的钟秀中路128号慧源星城1幢102、103室、南1室1627.43平方（内部房号A006-A096，详见附图，减A059房60平方米）房屋，建筑面积约4613.87平方米（该面积为双方根据图纸测算并认定作为租金计算依据的面积，已包含专用面积、层公用分摊面积及幢公用分摊面积，该房屋面积不按实调整，该面积如有误差，不影响本合同约定的租金金额及本合同的履行，乙方对该房屋工业用地性质、用途已作了充分了解，乙方须根据国家法律法规合法经营。乙方相关证照自行办理）……合同第二条租赁期限：1、自2015年10月23日起至2021年4月22日止，共计5.5年；期满后乙方享有优先续租权；房租从2015年10月23日开始计算。2、租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方须如期交还。合同第三条租金及付款方式：1、租金前两年按每平方米2.17元/天计租，第三年按每平方米2.36元/天计租，第四、第五年按每平方米2.54元/天计租。计算日期为日历日，含国家法定节假日、公休日；计算面积为上述房屋的建筑面积。2、物业管理费按2.5元/月/㎡计算，缴费时间与租金同步。3、物业管理费为138416.1元/年（大写壹拾叁萬捌仟肆佰壹拾陆圆壹角）。4、租金支付时间：第一期：3649491元，付款时间为：2015年10月23日；第二期：3649491元，付款时间为：2016年10月23日；第三期：3966838元，付款时间为：2017年10月23日；第四期：4284185元，付款时间为2018年10月23日；第五期：4284185元，付款时间为2019年10月23日；说明：如乙方在2015年11月30日前付清第一期租金，则免租期时间为2016年10月23日至2017年4月22日……合同第四条履约保证金：1、乙方应在本合同签订时向甲方缴纳履约保证金30000元（大写：叁万元整）……4、因乙方原因在租赁期内终止合同的，保证金不予退还……合同第八条合同的变更与解除：……3、乙方由下列情形之一的，甲方有权解除合同或要求乙方继续履约并承担违约责任：（1）房租、物业管理费及水电费等相关费用拖欠超过15天以上（含15天）或有其他严重违约行为的，经甲方催告仍不予纠正的。（2）未经甲方书面同意擅自整体转租的……合同第九条提前终止合同：1、甲、乙双方须共同履行各自责任及义务，如一方违约导致本合同无法履行时，另一方有权要求对方赔付年度租金的10%作为经济损失补偿……合同第十二条违约责任：1、甲方违约责任……2、乙方违约责任：（1）租赁期内，乙方逾期交纳租金、物业管理费或其他应由乙方支付的费用的，则每逾期一日按上述费用的总额的1%向甲方支付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除本租赁合同……（4）由本合同第八条第三款内（1）至（6）项原因导致甲方解除合同的，乙方应按照年租金的10%向甲方支付违约金，并赔偿由乙方违约行为给甲方或第三方造成的一切经济损失……合同第十四条第三款：3、未尽事宜,（1）合同租期含6个月免租期，免租期物业费正常收取。（2）如乙方未能按合同约定时间支付租金、物业费，则免租期取消，2020年10月23日起至2021年4月22日租金按2.54元/平方米/天计算。（3）叶圣齐、叶海滨为乙方的履约担保人，对乙方根据本合同所应承担的责任和义务负连带担保责任。此外，合同还就续租、转租、退租、甲、乙双方权利和义务、争议解决等事项进行了约定。同日，原告陆秋年（出租方、甲方）与被告春秋茶城公司（承租方、乙方）及被告叶圣齐、叶海滨（乙方担保人）、案外人南通文博古玩交易市场有限公司（鉴证方）另行签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定房屋基本情况及用途：1、乙方承租甲方具有租赁权的钟秀中路128号慧源星城1幢101室（内分隔房号A085-A095，详见附图）房屋，建筑面积约845.73平方米。（该面积为房屋产权证面积），乙方对该房屋工业用地性质、用途已作了充分了解，乙方须根据国家法律法规合法经营。乙方相关证照自行办理，在本合同签订时甲方已向乙方提供房屋产权证复印件……合同第二条约定租赁期限：1、自2015年10月23日起至2020年4月22日止，共计4.5年；期满后乙方享有优先续租权；房租从2015年10月23日开始计算。2、租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方须如期交还。合同第三条约定租金及付款方式：1、（租金）年租金壹佰万元。计算日期为日历日，含国家法定节假日、公休日，计算面积为上述房屋的建筑面积。2、物业管理费按2.5元/月/㎡计算，缴费时间与租金同步。3、物业管理费为25371.9元/年（大写贰万伍仟叁佰柒拾壹点玖元）。4、租金支付时间：每年租赁期开始后30天内付清一年租金（即2015年11月23日前付清2015年11月23日至2016年11月22日的租金，其余年度租金支付时间以此类推）……合同第四条约定履约保证金：1、乙方应在本合同签订时向甲方缴纳履约保证金30000元（大写：叁万元整）……4、因乙方原因在租赁期内终止合同的，保证金不予退还……合同第八条约定合同的变更与解除……3、乙方由下列情形之一的，甲方有权解除合同或要求乙方继续履约并承担违约责任：（1）房租、物业管理费及水电费等相关费用拖欠超过15天以上（含15天）或有其他严重违约行为的，经甲方催告仍不予纠正的。（2）未经甲方书面同意擅自整体转租的。（3）……合同第九条提前终止合同约定：1、甲、乙双方须共同履行各自责任及义务，如一方违约导致本合同无法履行时，另一方有权要求对方赔付年度租金的10%作为经济损失补偿……合同第十二条违约责任：1、甲方违约责任……2、乙方违约责任：（1）租赁期内，乙方逾期交纳租金、物业管理费或其他应由乙方支付的费用的，则每逾期一日按上述费用的总额的1%向甲方支付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除本租赁合同……（4）由本合同第八条第三款内（1）至（6）项原因导致甲方解除合同的，乙方应按照年租金的10%向甲方支付违约金，并赔偿由乙方违约行为给甲方或第三方造成的一切经济损失。合同第十四条第三款约定：3、未尽事宜,（1）合同租期含6个月免租期，免租期物业费正常收取。（2）如乙方未能按合同约定时间支付租金、物业费，则免租期取消，2019年10月23日起至2020年4月22日租金按伍拾萬圆计算。（3）叶圣齐、叶海滨为乙方的履约担保人，对乙方根据本合同所应承担的责任和义务负连带担保责任。此外，合同还就续租、转租、退租、甲、乙双方权利和义务、争议解决等事项进行了约定。2015年11月26日，原告陆秋年（出租方、甲方）与被告春秋茶城公司（承租方、乙方）、叶圣齐、叶海滨（承租方担保人）、南通文博古玩交易市场有限公司（鉴证方）签订《房屋租赁合同补充协议》两份。补充协议约定：甲乙双方于2015年11月签订了关于慧源星城1幢102、103室、南1室1627.43平方（内部房号A006-A096），建筑面积约4613.87平方米的房屋租赁合同及慧源星城1幢101室845.73平方米的房屋租赁合同，为保证乙方承租户的缴纳给乙方的租金不被乙方移作他用，保证乙方不再拖欠甲方租金，确保乙方承租户的合法权益不受侵害，经双方协商一致达成如下补充协议：1、双方一致同意在本协议签订后3日内到银行开设鉴证方名下的共同管理账户（印鉴由双方分别管理），该账户的资金应在双方共同签章后方可动用，乙方转租房屋所有租金收入均应要求所有茶城承租户（包括已签订合同和未签订合同的茶城承租户）直接汇入该共管账户……3、如乙方未按前款约定的要求通过其他方式收取承租户租金、物业费用的，甲方可立即解除本租赁合同、收回所有租赁房屋并追究乙方的违约责任；如乙方未能按合同约定日期付清租金、物业费的，乙方应根据主合同承担违约责任直至解除房屋租赁合同（解除租赁合同的日期以甲方通知之日为准）……2016年12月2日，原告陆秋年（出租方、甲方）与被告春秋茶城公司（承租方、乙方）、叶圣齐、叶海滨（承租方担保人）、南通文博古玩交易市场有限公司（鉴证方）另行签订《房屋租赁合同补充协议》。补充协议约定：甲乙双方于2015年10月22日签订了关于慧源星城1幢102、103室、南1室1627.43平方（原内部房号A006-A096，现编号A017-A079），建筑面积约4613.87平方米的房屋租赁合同，经双方协商一致达成如下补充协议：一、自2016年10月23日房屋租赁合同第一条第1款修改为：乙方承租甲方具有租赁权的钟秀中路128号慧源星城房屋范围调整为：1幢102、103室（房产证房号，减A030号58平方，共2988.44平方米）、南1室（8号楼一楼部分）现房屋编号为A073/A079/A076/A86（详见附图，原茶城房号A62/A70/A76/A77，共520.48平方）房屋，建筑面积总计约3508.92平方米。（南一室其余1107.18平方房屋自2016.10.23起从租赁合同中扣减）。二、房屋租赁合同第三条租金及付款方式调整为：1、租金自2016年10月23日起至2017年10月22日按每平方米2.4元/天计租，2017年10月23日至2018年10月22日每平方米2.6元/天计租，2018年10月23日至2020年10月22日按每平方米2.8元/天计租。计算日期为日历日，含国家法定节假日、公休日；计算面积为上述房屋的建筑面积。2、物业管理费按2.5元/月/㎡计算，缴费时间与租金同步。3、物业管理费为105267元/年（大写壹拾万伍仟贰佰陆拾柒元）。4、租金支付时间：2016年10月23日前支付3073814元（租赁合同第二期租金）；2017年10月23日前支付3329965元（租赁合同第三期租金）；2018年10月23日前支付3586116元（租赁合同第四期租金）；2019年10月23日前支付3586116元（租赁合同第五期租金）……五、其余条款仍按原合同执行。2017年5月，陆秋年作为原告将春秋茶城公司、叶圣齐、叶海滨作为被告诉至南通市崇川区人民法院，提出以下诉讼请求：一、春秋茶城公司向其支付房屋租金人民币5520902.57元（租赁期计算至2017年10月22日）以及违约金605927.90元（按第一年度租金总额10%计算）；二、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，被告归还租赁房屋（2017年10月22日后归还的，归还前占用房屋的费用按原合同租金标准计算至实际归还之日；2017年10月22日前归还的，按实结算）；三、被告叶圣齐、叶海滨对春秋茶城公司的欠款及返还房屋义务承担连带担保责任。后在审理过程中，原、被告双方达成调解协议。2017年9月26日，本院作出（2017）苏0602民初2559号民事调解书，据该调解书载明：一、原、被告双方确认被告南通春秋茶城有限公司应给付原告陆秋年2016年、2017年两个租赁年度房屋租金及物业费8664579.90元。截止至调解之日，被告南通春秋茶城有限公司已支付原告4040342.33元，尚欠原告租金及物业费4624237.57元，此款由被告南通春秋茶城有限公司于2017年12月31日前给付原告陆秋年2000000元，余款于2018年2月28日前付清。二、被告南通春秋茶城有限公司按上述约定如期给付，原告则放弃其他诉讼请求。被告南通春秋茶城有限公司有任何一期未按上述约定如期足额给付，原告可就未履行部分及违约金605927.90元一并向法院申请执行，同时解除案涉双方签订的两份2015年10月22日《房屋租赁合同》、两份2015年11月26日《房屋租赁合同补充协议》、一份2016年12月2日《房屋租赁合同补充协议》。三、被告叶海滨、叶圣齐对被告南通春秋茶城有限公司的上述债务的偿还承担连带责任。后因春秋茶城公司、叶圣齐、叶海滨未履行生效调解书确定的义务，原告陆秋年于2018年1月2日向本院申请执行。诉讼中，原告陈述：（2017）苏0602民初2559号调解书中，原、被告双方已对案涉租赁房屋自2016年至2017年10月22日的租金及物业费用支付方式达成协议，并约定若三被告未按调解书约定履行义务，原告可享有解除房屋租赁合同及补充协议的权利。现三被告到期不履行生效调解书确定义务，原告于2018年1月2日重新接管案涉房屋并另行出租给小商户，故原告主张案涉租赁房屋自2017年10月23日至2017年12月31日的租金及2017年10月23日以后的物业费。因无法找到三被告并向其主张权利，故诉至法院。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。根据原、被告双方达成的（2017）苏0602民初2559号调解书及民事起诉状，被告春秋茶城公司应于2017年12月31日前支付案涉租赁房屋自2016年起至2017年10月22日止的部分租金、物业费，如果未按期履行，则原告除可提前一并申请强制执行外，可同时解除案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。因被告未按约履行其义务，调解书中约定的合同解除条件成就，案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2018年1月1日起自动解除。同时，合同解除不能免除被告支付所欠租金、物业费的义务，结合原告诉请及本案查明的事实，被告尚应支付慧源星城1幢102、103室、南1室自2017年10月23日起至2017年12月31日止的房屋租金638623.44元（以3508.92平方米面积为基数，自2017年10月23日起至2017年12月31日止，按每天每平方米2.6元计算）及2个月物业费17544.6元(以3508.92平方米面积为基数，按每月每平方米2.5元计算)；支付慧源星城1幢101室自2017年10月23日起至2017年12月31日止的房屋租金191780.82元（1000000元/365天*70天）及2个月物业费4228.65元（以845.73平方米面积为基数，按每月每平方米2.5元计算）。原告要求被告春秋茶城公司给付相关租金及物管费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告春秋茶城公司给付相关违约金432996.5元，本院认为，虽案涉合同约定，如因乙方违约导致本合同解除的，乙方应按照年租金的10%向甲方支付违约金，并赔偿由乙方违约行为给甲方或第三方造成的一切经济损失，但考虑到原告已实际收回案涉房屋并及时外租，结合被告尚欠租金、物管费的事实，原告按年租金10%标准主张违约金，明显过高，据公平原则，本院依法酌情调整为以尚欠租金、物管费852177.51元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率1.3倍计付（其中2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付）。关于原告要求被告叶圣齐、叶海滨对上述债务承担连带保证清偿责任，本院认为，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中，双方未约定保证期间，故应适用法定六个月保证期间的规定，期间应至2018年6月30日止，本案中原告直至2019年11月19日才向法院起诉要求叶圣齐、叶海滨承担保证责任，显然超过保证期间，保证人免除保证责任，故原告要求被告叶圣齐、叶海滨对上述债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。另被告春秋茶城公司、叶圣齐、叶海滨经合法传唤,无正当理由,未到庭参加诉讼，应视为对抗辩权利的放弃，本院可据查明的事实依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南通春秋茶城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆秋年支付房屋租金830404.26元。二、被告南通春秋茶城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆秋年支付物业管理费21773.25元。三、被告南通春秋茶城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆秋年支付以852177.51元为基数，按照银行同期贷款利率1.3倍计算自2018年1月1日起至实际给付之日止的违约金（其中2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付）。四、驳回原告陆秋年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16367元，由原告陆秋年负担4253元，被告南通春秋茶城有限公司负担12114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16367元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  吴陈根审 判 员  范纪强人民陪审员  姜 敏法官 助理  黄晨阳二〇二〇年七月二十日书 记 员  韩云香