上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初16035号原告：上海耀达房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵奇飞，董事长。委托诉讼代理人：李妮，女。被告：浙江国信泰一数据科技有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：袁野，董事长。被告：深圳深广百泰融媒科技发展有限责任公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：杨鹏，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：郑克坚，浙江汉鼎律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：许其海，浙江汉鼎律师事务所律师。原告上海耀达房地产开发有限公司(以下简称耀达公司)与被告浙江国信泰一数据科技有限公司(以下简称国信公司)、深圳深广百泰融媒科技发展有限公司(以下简称深广公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李妮、两被告的共同委托诉讼代理人许其海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耀达公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与国信公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；2.判令国信公司支付2019年6月5日起至2019年7月31日期间的租金275,754.60元；3.判令国信公司支付以275,754.60元为基数，按日千分之一的利率，计算自2019年8月1日起至实际付清之日止的租金逾期付款滞纳金；4.判令国信公司支付2019年6月1日起至2019年7月31日期间的物业管理费36,943.80元；5.判令国信公司支付以36,943.80元为基数，按日千分之一的利率，计算自2019年8月1日起至实际付清之日止的物业管理费逾期付款滞纳金；6.判令国信公司向原告支付违约金876,491.64元；7.判令国信公司支付2019年6月20日至2019年7月31日期间的电费1,028元；8.判令没收保证金493,661.52元；9.判令国信承担房屋复原费；10.判令被告深广公司对国信公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年9月3日，原告与深广公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市静安区裕通路XXX号洲际商务中心4701、4707单元(以下简称系争房屋)出租给深广公司。2019年4月30日，原告与两被告签订了《补充协议》，约定系争房屋由国信公司承租，深广公司对国信公司的违约行为承担无限连带责任。据此，原告与国信公司于2019年5月4日就系争房屋另行签订了《上海市房屋租赁合同》。自2019年5月10日起，国信公司开始拖欠租金和物业管理费，经原告多次催告后无果。原告于2019年7月29日向国信公司发送了《解约函》，告知被告租赁合同于2019年7月31日解除。两被告的行为给原告造成了损失，为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告国信公司、深广公司共同辩称，双方租赁合同解除时间为2019年7月23日，因为原告对系争房屋进行违规锁门，导致被告从2019年7月23日起未实际使用系争房屋。因此欠租应计算至2019年7月23日，为230,529.31元，欠付物业费为31,666.11元。保证金、滞纳金、违约金不能同时主张，原告只能择一，且滞纳金、违约金标准过高，应予调整。已经缴纳的保证金未退还。补充协议中仅有深广公司的签章，未提供相应的股东会决议，该担保应属于无效担保。水电费确实未支付，需要原告提供已经代付的凭证。被告承租房屋后未进行装修和其他改动，退场时与交付时状态一致，不存在复原问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：裕通路XXX号的产权人系耀达公司。2018年9月3日，耀达公司与深广公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定，耀达公司将系争房屋出租给深广公司。2019年4月30日，耀达公司(甲方)、深广公司(乙方)、国信公司(丙方)签订《补充协议》，约定：因乙方业务发展需要，特申请变更以丙方的名义承租系争房屋，甲乙双方签订的《租赁合同》将于2019年5月4日起解除，系争房屋将由乙方的关联公司即丙方于2019年5月5日起承租，甲丙双方将重新签订房屋租赁合同。乙方将于2019年5月4日前向甲方结清所有的租金、物业管理费、水电费等各项费用；乙方向甲方支付的租赁保证金，甲方在收到乙方退回的收款凭证及甲方收到丙方支付的租赁保证金后，将无息退还给乙方；乙方承诺，如丙方在履行系争房屋租赁合同的过程中有任何未尽合同义务的行为，乙方将承担无限连带责任。2019年5月4日，耀达公司(出租方、甲方)与国信公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租系争房屋给乙方，建筑面积为615.73平方米，用途为办公；甲乙双方约定，甲方于2019年5月5日向乙方交付该房屋，租赁期限自2019年5月5日起至2020年3月4日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金7.8元，月租金146,081.94元；乙方应于每月10日前向甲方及甲方委托的物业公司支付下一周期的租金和物业管理费，经甲方书面催告后仍逾期不支付的，每逾期一日，则乙方须按应付金额的5%向甲方支付滞纳金；乙方支付租金的方式为逐月支付，先付后用；乙方应在2019年5月5日前向甲方支付房屋租赁保证金，包括三个月的房屋租金438,245.82元和三个月的物业管理费55,415.70元；乙方返还该房屋时须将该房屋复原至交房时的标准状态，复原费由乙方负担；乙方逾期不支付合同约定的租金、物业费等其他相关费用，经甲方书面催告仍不支付，累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的六倍支付违约金，给甲方造成损失的，且支付的违约金尚不足抵付守约方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，乙方未经甲方书面同意或未按合同约定中途提前退租的，乙方应按月租金的六倍向甲方支付违约金，并且已向甲方支付的房屋租赁保证金不予退还。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同还对其他租赁事宜进行了约定。2019年5月28日，耀达公司向国信公司发送《催款函》，告知：贵司应在2019年5月5日前向我司支付租金146,081.94元，产生滞纳金5,523.10元(暂算至2019年5月27日)，以及，贵司应在2019年5月5日前向我司支付租赁保证金。后国信公司向耀达公司支付租赁保证金493,661.52元。2019年7月9日，耀达公司向国信公司发送《催缴函》，告知：贵司应在2019年5月10日前向我司支付2019年6月5日至2019年7月4日的租金146,081.94元，贵司因未按时支付上述租金而导致产生的违约金为14,408.08元(暂算至2019年7月8日)。贵司应在2019年6月10日前支付2019年7月5日至2019年8月4日的租金146,081.94元，因未按时支付上述租金而导致产生的违约金为6,963.91元(暂算至2019年7月8日)。贵司应于2019年7月11日之前向我司付清该房屋的租金及违约金。2019年7月18日，耀达公司向国信公司发送《公函》，告知：贵司应于2019年7月23日之前付清拖欠的2019年6月5日至2019年9月4日的租金438,245.82元，物业管理费18,471.90元。我司将从2019年7月23日起停止租赁房屋内水、电的供应，因此而造成的一切后果由贵司自行承担。2019年7月30日，耀达公司向国信公司发送《解约函》，载明：因贵司拖欠费用超过30天，经我司多次催缴至今尚未支付，特通知如下：1.自本解约函作出之日起，双方签署的《租赁合同》解除；2.贵司已支付的该房屋租赁保证金438,245.82元和物业管理费的保证金55,415.70元，合计493,661.52元，按约定我司不予返还，已向贵司开具的收款凭证不作为贵司要求返还上述保证金的依据；3.《租赁合同》解除后，贵司仍有未付款项：拖欠的2019年6月5日至2019年7月31日租金及2019年7月1日至2019年7月31日物业费287,074.18，拖欠费用产生的违约金32,418.18元，合同提前解除产生的违约金876,491.64元；4.贵司于2019年8月3日前根据《租赁合同》约定将该房屋复原，逾期我司将自行复原，贵司将承担复原费用；5.贵司于2019年8月3日前来我司办理解除合同后的房屋交接手续，否则，房屋内的遗留物品，我司将根据合同的约定统一处理，由此产生的费用由贵司承担；6.贵司于2019年8月3日前办妥以该租赁房屋作为注册地的工商、税务等证照的迁移或注销手续。2020年2月14日，耀达公司向国信公司发送了《律师函》，载明：贵方于2019年7月自行搬离，耀达公司无奈于2019年7月29日发函解除房屋租赁合同，并于当月31日收回房屋，但贵方至今未付清拖欠的租金等费用。贵方应于2020年2月28日前一次性向耀达公司付清拖欠的自2019年6月5日起至2019年7月31日止的租金及自2019年6月5日起至2019年7月31日止的物业管理费，共计287,074.18元，合同解除违约金876,491.64元。同日，耀达公司向深广公司发送《律师函》，要求深广公司对国信公司履约承担无限连带责任，向耀达公司支付拖欠的租金、物业管理费及违约金。本院认为，当事人之间签订的《上海市房屋租赁合同》、《补偿协议》系真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。合同履行过程中，国信公司未按合同约定支付耀达公司租金、物业管理费,已经构成违约，故耀达公司有权按约定行使合同解除权。至于合同解除的时间，耀达公司主张以收回房屋之日即2019年7月31日为解除日，两被告认为应以2019年7月23日耀达公司锁门之日为解除日，然2019年7月23日耀达公司锁门的主张并无依据，本院不予采信，本院确认2019年7月31日为解除日。合同解除后，国信公司应与耀达公司结清租金、物业管理费、电费等费用。两被告主张租金和物业管理费应支付至2019年7月23日并无依据，现耀达公司要求国信公司支付自2019年6月5日至2019年7月31日的租金275,754.60元、2019年6月1日至2019年7月31日物业管理费36,943.80元、2019年6月20日至2019年7月31日期间的电费1,028元，并无不当，本院予以支持。国信公司逾期支付租金、物业管理费，应按合同约定支付逾期付款滞纳金，耀达公司要求国信公司以前述欠付租金、物业管理费为基数，按每日千分之一为标准，向耀达公司支付自2019年8月1日起至实际付清之日止的逾期付款滞纳金，两被告认为标准过高，本院酌情调整计算标准为按日万分之五的利率计算。由于国信公司违约，致合同提前解除，耀达公司要求国信公司支付六个月的租金即876,491.64元作为提前解除合同的违约金并要求没收被告支付的租赁保证金493,661.52元，本院认为，耀达公司要求没收租赁保证金亦是要求国信公司承担违约责任，两被告认为标准过高，考虑到合同剩余的租赁期限，本院酌情确定国信公司应按四个月的租金标准支付违约金即584,327.76元。合同解除后，耀达公司已收取的租赁保证金493,661.52元应返还国信公司，耀达公司要求没收租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。为避免讼累，租赁保证金在本案中一并处理，用以折抵违约金后，国信公司还应支付违约金90,666.24元。耀达公司要求国信公司承担房屋复原费，然耀达公司未明确复原费具体金额且系已经实际发生的费用，故本院不予支持。关于深广公司是否需要承担连带责任的问题，两被告认为深广公司担保时未提供股东会决议因此为无效担保，本案中，《补充协议》载明因深广公司业务发展的需要变更为由其关联公司国信公司承租系争房屋，本院认为，《补充协议》系深广公司为其与关联公司国信公司开展经营活动而向耀达公司提供担保，且该协议系原租赁合同终止后三方协商产生的后果，该协议符合深广公司的真实意思表示，深广公司应对国信公司的上述付款义务应承担连带付款责任，故对于耀达公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海耀达房地产开发有限公司与被告浙江国信泰一数据科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》已于2019年7月31日解除；二、被告浙江国信泰一数据科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀达房地产开发有限公司自2019年6月5日起至2019年7月31日的租金275,754.60元；三、被告浙江国信泰一数据科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀达房地产开发有限公司自2019年6月1日起至2019年7月31日物业管理费36,943.80元；四、被告浙江国信泰一数据科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀达房地产开发有限公司以312,698.40元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年8月1日起计算至实际付清之日止的逾期付款滞纳金；五、被告浙江国信泰一数据科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀达房地产开发有限公司违约金584,327.76元(以租赁保证金493,661.52元折抵后，国信公司还应支付违约金90,666.24元)；六、被告浙江国信泰一数据科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀达房地产开发有限公司电费1,028元；七、被告深圳深广百泰融媒科技发展有限责任公司对被告浙江国信泰一数据科技有限公司的上述付款义务承担连带付款责任；八、原告上海耀达房地产开发有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15,512元，减半收取计7,756元，由原告上海耀达房地产开发有限公司负担1,904元，被告浙江国信泰一数据科技有限公司、深圳深广百泰融媒科技发展有限责任公司共同负担5,852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二〇年七月二十日法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。