安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终17号 上诉人（原审原告）：赵长水，男，1966年8月1日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：夏耘，安徽松圣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:尹强荣，男，1964年7月28日出生，汉族，户籍地安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：高治友，安徽八里江律师事务所律师。 原审第三人：宿松县安盛物业管理有限公司，住所地安徽省宿松县破凉镇站前路**。 法定代表人：陈林，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈四林，男，该公司员工。 原审第三人：宿松县西南物业管理有限公司，住，住所地安徽省宿松县孚玉镇山水公园植物园内/div> 法定代表人：孙良红，该公司经理。 上诉人赵长水、尹强荣因与原审第三人宿松县安盛物业管理有限公司、宿松县西南物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院(2019)皖0826民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵长水及其委托诉讼代理人夏耘、尹强荣的委托诉讼代理人高治友、原审第三人宿松县安盛物业管理有限公司（以下简称安盛物业公司）到庭参加诉讼。原审第三人宿松县西南物业管理有限公司(以下简称西南物业公司)经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 赵长水上诉请求：撤销原判，改判赵长水不承担租金。事实与理由：一审认定事实错误。赵长水与尹强荣签订租赁合同后赵长水如约支付了租金，而尹强荣虽然交付了出租房钥匙，但至今水电不通，赵长水两次搬迁受阻，致使一直不能使用租赁房屋。阻止搬迁的是安盛物业公司，安盛物业公司只认可尹强荣，但赵长水多次求助尹强荣，尹强荣均不出面，系尹强荣违约，原审判决赵长水承担第一年租金的30%不妥。诉讼中，赵长水已将房屋钥匙交给了物业公司，尹强荣租金损失扩大是由其自身造成的。 尹强荣辩称：赵长水的上诉事实与理由均不能成立，请求予以驳回。事实与理由：赵长水搬迁进入房屋受阻是第三人造成的，不是我方造成的，涉案租赁房屋水电全部到户到房，我方不存在过错，有过错的是赵长水及第三人。 安盛物业公司述称，赵长水与尹强荣陈述的事实不明确，2018年12月6日下午赵长水报警，因双方搬家一事发生纠纷，纠纷的双方不是物业公司，而是租住的7号楼的第七、八层租户和业主。赵长水陈述的钥匙已经交还物业，钥匙不是赵长水交还的，而是尹强荣的外甥女放到物业公司，暂存物业公司保管。对于赵长水的上诉请求与我方无关，请求法院依法判决。 西南物业公司未予答辩。 尹强荣上诉请求：撤销原判，改判驳回赵长水一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：原审支持赵长水解除房屋租赁合同的请求并判决尹强荣承担主要过错责任（70%）是错误的。首先，赵长水与尹强荣订立的房屋出租合同真实有效，尹强荣陪同赵长水查看了涉案房屋并交付了房屋，履行了合同的义务。赵长水在搬迁时即使遭到第三人的阻止，赵长水完全可以向第三人主张权利，请求排除妨碍，赵长水怠于行使权利，不能由尹强荣承担责任。其次。原审法院适用法律错误。本案不具备《中华人民共和国合同法》第231条、233条规定的条件，赵长水解除合同的条件不成就。第三，本案即使解除合同，尹强荣也没有过错，不应当承担解除合同的责任。赵长水即使有损失也只能向侵权人（第三人）主张。 赵长水辩称：请求法院依法驳回尹强荣的上诉请求，维持一审判决第一项。事实与理由：一审对合同解除的事实认定清楚，赵长水与尹强荣的房屋租赁合同签订后，赵长水如约履行了给付租金和押金的义务。该出租房屋是公寓式房屋，是向社会公众出售或出租，赵长水租用房屋服务社会老人，未超出合同的约定。在第三人阻拦之后，赵长水多次联系尹强荣出面协调，尹强荣都充耳不闻，物业公司在2018年9月在协调双方租赁矛盾的时候，尹强荣外甥女表示退还租金并收回了钥匙，表明双方在2018年9月同意解除合同，但是尹强荣迟迟不退还租金，且强烈要求赵长水再次搬迁，赵长水以为尹强荣与物业公司协调好了，所以在2018年12月就再次搬迁，仍然遭受第三人的阻拦，而尹强荣在赵长水搬迁过程中没有一次露面，导致合同无法履行，且涉案房屋虽然水管电线到了房屋门口，但至今没有接通，所以尹强荣没有完整的向赵长水交付可供使用的房屋，致使合同没有继续履行的必要，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决解除合同是正确的。 安盛物业公司述称：7号楼赵长水租赁的公寓属于商住楼，可以对外出租出售。但是赵长水租用房屋是作为老年活动中心和养老中心，属于商业性的，在房屋的使用上，改变了房屋的使用用途。安盛物业是为整个小区的提供物管服务的，是代替所有业主进行发声，在2018年发生纠纷后物业公司多次上门协调无果，故第三人不属于租赁合同的当事人，也不是纠纷当事人，请求法院依法判决。 宿松县西南物业管理有限公司未予答辩。 赵长水向一审法院起诉请求判令：1、解除赵长水、尹强荣之间的合同；2、尹强荣返还租金、水电押金218500元，并按商业银行同期贷款利率支付占用期间的利息（庭审中，赵长水放弃利息诉讼请求）。 原审法院认定事实：2018年8月6日，赵长水与尹强荣签订《房屋出租合同》，约定：一、尹强荣将其拥有的位于宿松县精装修套房共23套出租给赵长水，每套套房面积在50平方米左右。二、合同期限三年，自2018年8月6日起至2021年8月6日止。三、租金标准为3000元／年／套，本合同签订时赵长水一次付清三年租金。每套房屋交500元水电费及设施保证金，在本合同期满且赵长水承租期间所有应由赵长水承担的费用全部结清后，尹强荣一次性退还赵长水。四、出租期间，赵长水接受物业公司管理，不得对房屋现有结构进行改动，墙面保持原貌，不得开孔、钉钉。赵长水承租房屋用途仅用于服务社会老人，赵长水无权抵押、转租、赠予、买卖，不得在房屋内从事违法犯罪活动。赵长水不得中途单方面终止合同，否则尹长荣有权不予以退还押金和租金。五、合同期限届满或者经双方协商一致终止。本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起产生法律效力。 《房屋出租合同》签订后，赵长水按合同约定向尹强荣交纳了三年租金207000元和水电押金11500元。尹强荣给付了赵长水房屋钥匙。2018年12月6日，赵长水将相关物品搬迁至该房屋时，受到物业公司及其他业主的阻止。赵长水多次要求解除合同并退还租金均未果遂涉诉来院。 另查明，涉诉的房屋登记产权人为安徽浩瀚鑫源实业有限公司。2016年5月21日，安徽浩瀚鑫源实业有限公司法定代表人袁协友将涉诉的房屋用抵债的形式抵付给尹强荣。 原审法院认为，本案的主要争议有两点，一是赵长水请求解除合同能否得到支持，二是赵长水请求返还租金及押金有无事实和法律依据。 关于争议焦点一，赵长水、尹强荣自愿签订《房屋出租合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，系合法有效的，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订《房屋出租合同》，约定承租房屋用途仅用于服务社会老人。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中赵长水因第三人阻挠而无法使用租赁物，尹强荣亦不能保持租赁物按约定的用途使用，致合同目的无法实现。故赵长水在与尹强荣协商未果的情况下请求解除房屋租赁合同的诉求，予以支持。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，解除合同后，尹强荣应将租金返还给赵长水。对第一年的租金（2018年8月6日-2019年8月6日），因赵长水虽未进场，但从签订租赁合同后，占用使用房屋的权利就已经开始，尹强荣已不能再另行取得房屋出租的收益从而遭受损失；而赵长水已交纳租金却未能使用房屋无疑也遭受损失。但从造成此结果的原因看，赵长水在签订租赁合同前未对小区办服务社会老人机构作充分了解，导致现在租赁物不能正常使用，负有一定的责任（30%）；而赵长水未能按约定使用租赁物主要是物业公司和其他业主主张相邻权，尹强荣作为出租人负有权利瑕疵担保责任，有义务排除第三人的干扰，而且纠纷发生后，尹强荣拒不出面协调或处理，对本案损失的扩大亦负有主要责任，故尹强荣应承担主要过错（70%）。尹强荣应返还赵长水租金186300元（69000元×2+69000×70%元）。对于约定押金的目的在于担保承租人因租赁所生债务的履行，在租赁合同终止时，如承租人有不履行行为时，出租人在押金中扣除相应数额；如承租人无不履行的债务，则出租人应返还押金。本案出租人并未提供证据证实承租人有不履行的行为所生债务。因此，赵长水主张返还押金的诉请，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、解除原告赵长水与被告尹强荣2018年8月6日签订的《房屋出租合同》，原告赵长水于判决生效后三日内将承租房屋返还给被告尹强荣。二、被告尹强荣于判决生效之日起十日内返还原告赵长水租金186300元和押金11500元。三、驳回原告赵长水其他诉讼请求。案件受理费4578元，由原告赵长水承担552元，由被告尹强荣承担4026元。 二审中，赵长水提交安盛物业的原员工对纠纷协调和经过做出的说明一份，证明在赵长水第一次搬迁过程中双方都同意解除合同，尹强荣答应退还租金，赵长水交还了钥匙。尹强荣质证认为，对证据三性均有异议，尹强荣并没有做出什么承诺，且其外甥女并不能代表尹强荣对事情做出任何处理，不能达到其证明目的。安盛物业公司质证认为，三人原先是安盛物业的员工，但是在2018年11月15日离开了安盛物业公司，事发经过陈述的是事实，我方目前收到的钥匙是尹强荣的外甥女放到物业公司暂存保管的，钥匙是在2018年12月6日报警之后尹强荣外甥女高秋晨交付给我方的。高秋晨在租赁合同签订的时候是住在7号楼的，负责涉案房屋的出租事宜，2018年12月6日报警之后高秋晨就搬离了7号楼，走的时候将钥匙放到物业公司保管了。本院认证意见:该证人原系安盛物业公司员工，安盛物业公司对其内容的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。证明目的结合本案其他证据予以综合认定。安盛物业公司提交派出所接处警情况登记表一份，证明纠纷发生的时间及经过，物业公司在一直为住户与租户之间做协调工作，但是一直没有协调好。尹强荣质证认为，对证据的真实性无异议，经过是事实，出警记录上显示发生纠纷的是赵长水与7号楼里的住户和租户。赵长水质证认为，对证据三性均无异议。本院认证意见，各方对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。证明目的结合本案其他证据予以综合认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案赵长水、尹强荣签订《房屋出租合同》后，虽然尹强荣履行了合同约定的交付房屋的义务，但赵长水因第三人阻挠而无法使用租赁物，尹强荣亦不能保持租赁物按约定的用途使用，致合同目的无法实现。原审法院在赵长水在与尹强荣协商未果的情况下请求解除房屋租赁合同的诉求，予以支持并无不当。尹强荣上诉认为赵长解除合同的条件不成就的上诉理由不能成立。关于返还租金的数额。解除合同后，尹强荣应将租金及押金返还给赵长水。但对于第一年的租金（2018年8月6日-2019年8月6日），赵长水虽实际未使用涉案租赁物，但未对小区办服务社会老人机构作充分了解，导致现在租赁物不能正常使用，负有一定的责任，尹强荣作为出租人负有权利瑕疵担保责任，有义务排除第三人的干扰，而且纠纷发生后，尹强荣不仅不出面协调或处理，在赵长水提出解除合同后，亦不同意解除合同，对本案损失的扩大亦负有主要责任，原审确定赵长水承担30%的责任，尹强荣应承担70%的责任并无不当。赵长水上诉认为应全部返还租金、尹强荣认为不返还租金的上诉理由均不能成立。原审判决正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4578元，由上诉人赵长水负担318元，尹强荣负担4260元。 本判决为终审判决。 审判长  张秀珍 审判员  黄 谷 审判员  陈世拥 二〇二〇年七月三十日 法官助理金耀 书记员吴杰 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。