湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初13080号原告：王耀，男，1993年6月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：王振根(王耀父亲)，1964年1月23日出生，汉族，居民身份证住址湖南省，被告：湖北兴洪泰投资有限公司，住所地武汉市武昌区水果湖街汉街武汉中央文化旅游区K3地块第******。法定代表人：李力臣，总经理。委托诉讼代理人：安家满，北京德和衡(武汉)律师事务所律师。原告王耀与被告湖北兴洪泰投资有限公司（以下简称兴洪泰公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告王耀及其委托诉讼代理人王振根，被告兴洪泰公司的委托诉讼代理人安家满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王耀向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担给付原告因买卖不成就的补偿款300000元，延期退交购房款的利息11459元，原告租房物业管理费4000元，三项共计315459元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年3月19日签订委托在武汉市金地天悦等楼盘购房协议书一份，协议条款约定的事实清楚，权利义务关系明确。按照协议第2条约定，原告通过父亲王振根账户在银行转款240万元给被告，由被告向原告出具了收款收据。但被告没有按照本协议第五条的约定于2018年5月20日交房给原告。在原告的催促下，原、被告又于2018年7月27日签订协议，被告又没有按期于2018年8月31日交房给原告，在原告的催促下，被告于2018年9月27日向原告承诺，因原告“放弃本次购房行为”，承诺于2018年9月30日前将购房款240万元退还给原告，到期被告仍未履行退款的义务。在原告的再三催促下，原、被告第四次再签订购房协议书，在协议第五条约定：“……本协议生效之日起至2019年1月15日，若在上述期间内乙方未完成该房屋过户至甲方名下，则在本协议书终止之日的次日无息退还甲方支付给乙方的购房款240万元。在补充条款中第二条约定“如果甲方在2019年1月15日前未能成功办理该房屋的过户手续，则乙方需向甲方支付30万元作为补偿款，购房本金加补偿款合计270万元，于2019年1月20日前转账至甲方指定账户内。但被告仍未如期履行退款和补偿义务。按照上述协议被告应履约的日期过后，被告于2019年1月21日给原告退款180万元。2019年3月15日退款40万元，3月23日退款30万元，总计退款240万元（本金）。按照2018年12月29日的补充协议，被告应向原告支付补偿款30万元，在被告退回本金240万元中，其中有90万元没按约定日期（2019年1月20日）退付，应当承担延期期间的利息，原告请求按照银行贷款利息每元利率7厘计算，被告应承担2019年1月22日至3月15日共计53天，计利息11130元；余欠20万元于2019年3月16日至3月23日共计7天，计利息329元。2018年7月27日的协议中约定，被告应支付原告租房物业管理费4000元。因此，上述三项被告应承担支付原告的补偿、利息、物业管理费共计315459元，即原告的诉讼请求。为维护自身权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告兴洪泰公司辩称，1、我方不是实际售房人，不应当承担房屋买卖合同项下的违约责任，我方不是本案适格被告；2、原告主张的延期退还购房款利息及物业管理费无事实与法律依据。原告王耀为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：《协议书》、收款收据、转账凭证、《协议书》、承诺书、《协议书》、催商函。被告兴洪泰公司对催商函真实性有异议，对承诺书的质证意见为真实性需要核实，对其他证据真实性无异议。被告兴洪泰公司向本院提交了协议书、王耀与兴洪泰公司员工李婉的聊天记录、李婉与赵幸园微信聊天记录、协议书、银行流水、承诺、报案材料、武昌公安分局水果湖派出所受案回执及立案告知书、（2019）鄂0106民初2353号之一民事裁定书、（2019）鄂01民终8899号民事裁定书。原告王耀对其与赵幸园的聊天记录真实性有异议，对其他证据真实性无异议。对以上双方无争议的证据，本院依法予以确认，对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明事实如下：2018年3月19日，王耀（甲方，购买方）与兴洪泰公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方欲购买金地天悦面积130㎡左右、楼层15-30层之间、136栋精装房间。因个人特殊原因，特委托乙方与该房屋所有权人磋商房屋买卖事宜。双方经友好协商签订如下委托协议：2、甲方委托乙方向房屋所有权人支付购房款，甲方应在本协议签订后当日将购房款240万元支付至乙方指定账户。五、本协议有效期为本协议生效之日起至2018年5月20日，若在上述期间内乙方未完成该房屋过户至甲方名下，则在本协议书终止之日的次日无息退还甲方支付给乙方的购房款240万元。补充条款：增加金地天悦地下行车位一个费用5万元，房屋加车位合计240万元。该协议落款处有王耀、兴洪泰公司签章。2018年3月19日，兴洪泰公司出具《收据》，载明：交款单位：王耀，收款事由：购房款加车位一个，金额240万元。2018年7月27日，王耀（甲方，购买方）与兴洪泰公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方欲购买金地天悦面积约130平方米左右、楼层15-30层之间精装房屋，因个人特殊原因，特委托乙方与该房屋所有权人磋商房屋买卖事宜。双方经友好协商签订如下委托协议：甲方应在本协议签订后当日将购房款240万元支付至乙方指定账户。乙方向房屋所有权人支付完毕房屋购房款，并协助甲方完成交易过户后，乙方的合同义务已履行完毕，后续事宜与乙方无关。本协议有效期为：本协议生效之日起至2018年8月31日，若在上述期间内乙方未完成该房屋过户，则在本协议书终止之日的次日无息退还甲方支付给乙方的购房款240万元。补充条款：3、乙方愿意支付甲方物业管理费4000元，该费用在过户当天由乙方以现金方式支付给甲方。该协议落款处有王耀、兴洪泰公司签章。2018年至2019年间，王耀多次通过微信与微信名备注为“余姐”、“赵姐”、“赵幸园”及兴洪泰公司员工李婉联系，要求办理房产过户手续或者退还房款。2018年12月29日，王耀（甲方，购买方）与兴洪泰公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方欲购买金地天悦面积约130平方米左右、楼层15-30层之间精装房屋，因个人特殊原因，特委托乙方与该房屋所有权人磋商房屋买卖事宜。五、本协议有效期为本协议生效之日起至2019年1月15日，若在上述期间内乙方未完成该房屋过户至甲方名下，则在本协议书终止之日的次日无息退还甲方支付给乙方的购房款240万元。补充条款：2、如果甲方在2019年1月15日前未能成功办理该房屋的过户手续，则乙方需向甲方支付30万元整作为补偿款，购房本金加补偿款合计270万元整于2019年1月20日转账至甲方指定账户内；3、如本协议内容与补充协议发生冲突，以补充协议为准。该协议落款及补充条款处有兴洪泰公司盖章。2019年2月24日，案外人赵幸园出具《承诺》，内容为：致兴洪泰公司（洪平）、童昕：一、截至2019年2月1日止，赵幸园实际收到居间人转付的兴洪泰公司购房客户（即王耀、吴远耀、冯敏妹、刘恒、郭福山）五套房款本金800万元未付；二、赵幸园对前期童昕、兴洪泰公司与五位购房客户协议退赔所做出的努力表示感激，并愿意将上述应退赔资金全部转换成本人赵幸园拖欠童昕、兴洪泰公司990万元。2019年8月5日，武汉市公安局武昌区分局水果湖派出所出具《立案告知书》，载明：李婉财物被诈骗一案，经我局审查符合刑事案件立案条件，现根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，已决定立案。案件审理过程中，兴洪泰公司向本院提交追加当事人申请书，请求追加赵幸园为本案被告或本案第三人参加诉讼。庭审过程中，王耀述称兴洪泰公司于2019年1月21日退还房款180万元，3月15日退还房款40万元，3月23日退还房款20万元，共计240万元。兴洪泰公司予以认可。庭审过程中，兴洪泰公司述称认为30万元违约金无事实与法律依据，且过高，30万元赔偿是王耀与赵幸园之间的。本院认为，2018年12月29日王耀与兴洪泰公司签订的《协议书》为委托代理合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人双方均有约束力。本案为委托合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定，王耀系依据其与兴洪泰公司签订的委托合同主张权利，并非兴洪泰公司以王耀名义与他人订立的合同，故不适用委托人的介入权；违约条款系在王耀与兴洪泰公司签订的委托代理合同补充条款中约定，兴洪泰公司予以盖章确认。兴洪泰公司述称该委托合同直接约束实际售房人与王耀，违约责任应由实际售房人承担的抗辩无法律依据，本院不予认可。兴洪泰公司未履行《协议书》中所约定的协助交易过户义务，应当承担违约责任。双方约定：“如果甲方在2019年1月15日前未能成功办理该房屋的过户手续，则乙方需向甲方支付30万元整作为补偿款，购房本金加补偿款合计270万元整于2019年1月20日转账至甲方指定账户内”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，对于王耀请求判令兴洪泰公司向其支付违约金30万元的诉讼请求，本院予以支持。兴洪泰公司述称该违约金数额过高，但未向本院提交证据证明，此外，考虑到房产买卖的市场变化较大，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾以上合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，对于兴洪泰公司该项抗辩，本院不予支持。《协议书》约定兴洪泰公司于2019年1月20日将240万元房款退至王耀。兴洪泰公司实际2019年1月21日退还房款180万元，3月15日退还房款40万元，3月23日退还房款20万元，其迟延退还房款造成了资金占用的利息损失。兴洪泰公司应向王耀支付以上利息损失3963元（以60万元为本金，按照同期银行贷款利率为标准计算，自2019年1月21日起计算至2019年3月14日；以20万元为本金，按照同期银行贷款利率为标准计算，自2019年3月15日起计算至2019年3月23日）。因30万元属兴洪泰公司未履行约定协助过户义务的违约金，协议中亦未就违约金延迟给付设定义务，本院不再支持违约金延迟给付的利息损失。对于王耀请求判令兴洪泰公司向其支付延期退交购房款的利息11459元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于租房物业管理费。2018年7月27日，王耀与兴洪泰公司签订《协议书》，约定：“乙方愿意支付甲方物业管理费4000元，该费用在过户当天由乙方以现金方式支付给甲方”。2018年12月29日，双方再次签订《协议书》，对兴洪泰公司不能协助过户设定了违约金。现兴洪泰公司未能履行协助过户义务，房款亦已退还王耀，适用2018年12月29日《协议书》中违约条款即可，该物业管理费4000元的支付条件未能成就，对于王耀请求判令兴洪泰公司向其给付租房物业管理费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北兴洪泰投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王耀支付违约金30万元、延期退还购房款的利息3963元；三、驳回原告王耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6032元，减半收取3016元，由被告湖北兴洪泰投资有限公司承担（此款已由原告垫付，由被告连同上述款一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金勇二〇二〇年七月十六日法官助理朱冰容书记员王亚宇