北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初19502号原告：杨昊悦，女，1988年9月30日出生，汉族，住北京市房山区。原告及原告杨昊悦之委托诉讼代理人：孙沛，男，1987年3月16日出生，汉族，住湖南省株洲市。被告：北京远山置有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村委会南140米。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许振海，北京大成律师事务所律师。原告杨昊悦、孙沛与被告北京远山置业有限公司（以下简称远山置业公司）商品房预售合同一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兼原告杨昊悦的委托诉讼代理人孙沛，被告远山置业公司的委托诉讼代理人周吉川、许振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙沛、杨昊悦向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿我方因被告违约交房造成的损失7200元。事实与理由：2017年3月11日，原告购买被告远山置业公司开发的房山某住宅房屋，房屋坐落：某街道及某镇（某园区某号地）某地块某住宅楼第某层某号房屋。根据双方签订购房合同中第四章：商品房交付条件和交付手续、第十条：商品房相关设备设施交付条件（一）：基础设备设备中第2点中明确为：交付时纳入城市供电网络并正式供电：双方于2018年10月完成交房手续，入住半年后进入夏季用电高峰，得知小区并未接入城市供电网络，一直使用“临电”，由此造成小区内经常停电、停水、电缆着火、电梯坠落，水压低水质差等问题，造成原告无法正常居住。故诉讼至贵院，依法请求人民法院支持原告之诉讼请求，维护原告合法权益。远山置业公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院判决驳回原告的诉讼请求。一、远山置业公司已按约定向原告交付了涉案房屋，原告也已收房，其要求判令远山置业公司违约交房缺乏合同及法律依据。案涉房屋及其所在小区已在合同约定的期限之前，取得了规划验收意见（合格）书、竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书等文件，符合合同约定的交房条件，并于合同约定的期限之前，向原告交付，且原告也已办理完毕案涉房屋的收房入住手续，故远山置业公司已按约定向原告交付了涉案房屋,在此情况下，远山置业公司并不存在未按约定交付房屋的情形。二、预售合同未约定案涉房屋交付时，必须“接通市政双路供电”，原告关于远山置业公司交付的案涉房屋未满足合同约定条件的主张并不能成立，远山置业公司无需支付任何违约金。(一)预售合同未约定案涉房屋交付时，必须“接通市政双路供电”,“接通市政双路供电”并非合同约定的唯一条件。预售合同第十条（一）款2项，约定，“供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。双方同意不适用上述条款，且交付条件按照补充协议相关约定执行”。附件十二补充协议第八条，关于主合同第十条“商品房相关设施设备交付条件的约定”8.1供电：该商品房交付时具备使用条件。预售合同第十条另约定“如果在约定期限内未达到使用条件，双方同意按照下列第二种方式处理：（2）双方同意由出卖人采取其他方式保证买受人正常生活使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担”，因此，预售合同未约定案涉房屋交付时，必须“接通市政双路供电”，而是约定具备使用条件。(二)远山置业公司已按合同约定,案涉房屋交付时供电具备使用条件。在本案中，案涉房屋交付时，远山置业公司就提供了临时供电措施，供其正常使用，保证其能按时完成装修及正常生活所需，并由远山置业公司为原告支付电费。因此，远山置业公司已按合同约定，供电具备使用条件，且远山置业公司采取措施保证原告供电正常使用，故远山置业公司已履行合同约定的义务，案涉房屋交付时符合约定的条件，原告关于远山置业公司逾期交付案涉房屋的主张根本不能成立。（三）原告在收房时，就已明知案涉房屋未开通市政双路供电，未提出异议。首先，补充协议第8.2款已明确约定“买受人明确知悉，因商品房小区外周边供水、排水、供电、供暖等基础设施设备不完善，必然导致本小区供水、排水、供电、供暖设施不能纳入城市公共管网。”其次，案涉房屋交付时，原告未从供电局领取电卡，且至2019年8月23日接通市政供电前，原告均未缴纳过电费，根据日常生活经验法则，原告应当知道案涉房屋在交付时，未接通市政供电，但在收房时以及收房后均未提出异议。因此，原告在购买案涉房屋时，就已明知案涉房屋在交付时，供电设施并未纳入城市公共管网，但仍同意购买案涉房屋，其无权要求远山置业公司承担其所主张的违约责任。综上，原告关于远山置业公司违约交房的主张不能成立，远山置业公司无需支付任何违约金。三、案涉房屋交付时未接通市政双路供电是电网政策等非远山置业公司的因素造成的，即使案涉房屋交付时未达到约定的供电条件，远山置业公司也不应承担责任。附件十二补充协议第八条，8.2款明确约定“买受人明确知悉，因商品房小区外周边供水、排水、供电、供暖等基础设施设备不完善，必然导致本小区供水、排水、供电、供暖设施不能纳入城市公共管网。买受人同意，非因出卖人的原因致使上述基础设施不能纳入城市公共管网的，出卖人不承担责任；买受人承诺，不将上述基础设施设备纳入相关城市管网作为基础设施设备的交付条件，买受人不得以此为由拒绝收房。”就供电事宜，2016年5月5日，远山置业公司就开始向北京市电力公司申请报批供电方案，电力公司确认后，双方签署了供电方案确认协议，完成了工程设计图纸审核并进行了施工建设。案涉房屋所在小区的配电室等相关设施也已在2017年9月29日完成竣工备案。但由于高压电缆要穿过城铁，地铁部门迟迟不予审批。至2019年初，因电力部门保电通知，不进行新的用电接入，后又因为国家电网北京公司以京电设备（2019）2号文要求“确保新增中性点非有效性接地方式的电缆不进入隧道”，致使案涉房屋在交付时，未能接通市政双路供电。至2019年8月23日，经远山置业公司反复沟通，案涉房屋及其小区已经接通市政双路供电。根据上述事实可知，案涉房屋在交付时未能未接通市政双路供电，并非是因出卖人的原因造成的，故根据上述约定，出卖人不应承担责任。四、原告主张的违约交房违约金明显过高，应当予以减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”在未接通市政双路供电期间，远山置业公司已采取其他措施，向原告供电，保证其正常生活使用，并承担了相应的电费，原告并不会因此遭受任何损失，且目前原告也未提交任何证据证明其因此而遭受的损失，因此，即使原告应承担迟延交付的违约金，原告主张的违约金金额也明显过高，贵院应依法予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月18日，远山置业公司（出卖人）与孙沛、杨昊悦（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定孙沛、杨昊悦向远山置业公司购买位于房山区某街道及某镇（某园区某号地）某地块某住宅楼第某层某号房屋，房屋规划性质为住宅，总价款3382661元。预售合同第九条“商品房交付条件”条款约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”条款中关于基础设施设备约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，双方同意不适用上述条款，具体交付条件按照补充协议相关约定执行；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，双方同意不适用上述条款，具体交付条件按照补充协议相关约定执行；3.供暖……5.电话通信：交付时线路敷设到户。……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第二种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（2）双方同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担。预售合同第十一条“交房时间和手续”条款约定，出卖人应当于2018年3月31日前向买受人交付该商品房。预售合同第十二条关于“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（二）种方式处理：……（二）按补充协议相关约定执行。预售合同第十六条“商品房质量”第（四）款中关于建筑隔声措施的约定为：该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合《民用建筑隔声设计规范》、建筑室内振动符合《住宅建筑室内振动限值及其测量方法标准》标准。商品房建筑设计文件所标注的建筑隔声情况、环境影响评价文件所表征的声环境状况及受固定噪声/振动源影响情况见附件七。预售合同附件七商品房建筑设计文件所标注的建筑隔声情况、环境影响评价文件所表征的声环境状况及受固定噪声/振动源影响情况载明：该商品房符合《民用建筑隔声设计规范》（GB50118）最低要求标准；项目东南侧为城市轨道交通房山线（地面段）；项目建成后所处区域整体环境噪声预测值为昼间53.1dB（A）～61.9dB（A），夜间37.7dB（A）～45.4dB（A）。其中受周边噪声或振动影响最严重的区域为东南侧，预测昼间将会达到66.3dB（A），优于本地声环境质量标准适用区域标准3.7dB（A），夜间将会达到64.9dB（A），优于本地声环境质量标准适用区域标准2.1dB（A）。预售合同附件十二补充协议第八条为关于主合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”的约定。其中，第8.1款约定，“双方确认，主合同第十条第（一）款下列基础设施设备交付条件改为按如下约定执行，买受人对此无异议：1.供水、排水：该商品房交付时具备使用条件；2.供电：该商品房交付时具备使用条件；3.供暖……”第8.2款约定，“买受人明确知悉，因商品房小区外周边供水、排水、供电、供暖等城市基础设施设备不完善，必然导致本小区供水、排水、供电、供暖设施不能纳入城市公共管网。买受人同意，非因出卖人的原因致使上述基础设施不能纳入城市公共管网的，出卖人不承担责任；买受人承诺，不将上述基础设施设备纳入相关城市管网作为基础设施设备的交付条件，买受人亦不得以此为由拒绝收房。”补充协议第十三条为关于主合同第十六条“商品房质量”条款的补充约定。其中第13.1款约定，“双方确认，买受人依照主合同第十六条第（一）（二）（三）（四）款各项约定，向出卖人主张赔偿、解除合同或其他权利的，应于出卖人实际交房之日或入住通知书约定的房屋交接期间最后一日起30日内向出卖人出示法定鉴定机构的有效检测报告，买受人不出示或逾期无法出示的，均将视为该房屋质量合格，且买受人放弃要求赔偿或解除合同或其他权利，买受人应继续履行合同并承担逾期收房的违约责任（如有）。”第13.5.1款约定，“如因周边环境产生噪音致使室内实际情况与附件七所列情况不符的，不属于出卖人违约，出卖人不承担任何责任。任何一方提出室内隔声实际情况不符合标准或与附件七所列情况不符，均应出具有资质的鉴定机构所出具的检测报告。”该预售合同及附件还对双方的其他权利义务作了约定。远山置业公司（出卖人）与孙沛、杨昊悦（买受人）还签订了《装修工程合同》，约定由远山置业公司委托有资质的装修工程施工单位对孙沛、杨昊悦购买的涉案房屋进行室内精装修，远山置业公司承担装修工程的费用，装修工程施工单位按照预售合同约定的日期和方式代理孙沛、杨昊悦与远山置业公司办理毛坯房屋的交接事宜，远山置业公司应于2018年9月30日前完成工程施工并通知孙沛、杨昊悦验收。孙沛、杨昊悦出具了《授权委托书》，委托某建设有限公司办理涉案房屋的交付、装修改造的相关手续和事宜。孙沛、杨昊悦依据预售合同的约定向远山置业公司给付了房屋价款3382661元。房山区某街道及某镇（某园区某号地）某地块某住宅楼，于2017年11月24日经规划验收合格，于2017年11月29日完成竣工验收备案，于2018年8月6日取得《房屋面积测算技术报告书》。2017年12月30日，某建设有限公司对涉案房屋进行毛坯房的查验并与远山置业公司办理了交接，后对房屋进行装修。孙沛、杨昊悦于收到收房通知后于2018年10月15日办理了入住手续。2017年9月29日，小区配电室工程完成竣工验收备案。远山置业公司表示，因原供电方案的接地方式为消弧线圈接地系统，为中性点非有效接地方式，但根据此后京电设备（2019）2号文要求“确保新增中性点非有效性接地方式的电缆不进入隧道”，而房山供电公司批准的供电方案为消弧线圈接地系统，为中性点非有效接地方式，导致供电部门迟迟不予供电。在正式供电前，远山置业公司使用临时用电向小区供电。为缓解用电高峰时期电力紧张局面，远山置业公司在2019年5月至8月间租用了发电车作为供电补充。在临电使用期间，小区内出现了比较频繁的停电现象。自收房后到正式供电期间，孙沛、杨昊悦未缴纳过电费，电能消耗产生的费用由远山置业公司负担。2019年8月，小区纳入城市供电网络。远山置业公司在2015年6月取得北京市环境保护局关于房山区某街道及某镇（某园区某号地）某地块某住宅混合公建用地（配建“限价商品住房”）项目环境影响报告书的批复，批复要求：固定噪声源须合理布局，临西侧某园区某号路、南侧某路和东侧某路厂界噪声执行《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）中4类标准限值，其他厂界噪声执行1类标准限值。对地铁房山线本项目段安装半封闭式声屏障。住宅销售前须如实公示当地环境质量及隔声窗等防护措施的性能指标。2019年8月，远山置业公司开始在地铁房山线良乡大学城北站至良乡大学城站区段之间建设半封闭式声屏障，该工程尚在施工中。本院认为，远山置业公司与孙沛、杨昊悦在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。远山置业公司和孙沛、杨昊悦均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，杨昊悦、孙沛主张远山置业公司“违约交房”即未按约定条件交房的情形主要有：用电问题、水质问题、地铁噪音问题、通讯信号问题。关于供电，依据预售合同的约定，远山置业公司应当在2018年3月31日前向孙沛、杨昊悦交付符合约定条件的房屋，其中要求供电在房屋交付时具备使用条件。从查明的事实来看，远山置业公司在2017年12月30日向孙沛、杨昊悦委托的装修单位交付了房屋，自交房之日至2019年8月，该房屋未能实现市政双路供电而是使用临时用电。远山置业公司所提供的供电方式，不违反预售合同对于供电方式的约定。远山置业公司采用的临电辅以发电车的供电方式，在稳定性和安全性等方面与市政双路供电存在较大差异。从效果上看，这对买受人的使用会产生一定影响，故孙沛、杨昊悦主张该项损失亦属合理。对于损失数额，本院综合临时用电持续时间、远山置业公司承担了临时用电期间的电费以及积极提供发电车保障电力供应等因素，酌情予以考虑。关于水质，依据预售合同的约定，要求供水在房屋交付时具备使用条件。孙沛、杨昊悦未能提供充分证据证明涉案房屋的水质不具备使用条件，故其以水质问题为由主张远山置业公司违约交房的意见，本院不予采纳。关于通信信号问题，依据预售合同的约定，要求电话通信在交付时线路敷设到户，但孙沛、杨昊悦主张的信号问题为手机信号，其以手机信号不好为由主张远山置业公司违约交房的意见，本院不予采纳。关于地铁噪音问题，孙沛、杨昊悦认为声音环境超标，但未能提供证据证明案涉房屋所在地的声环境状况违反预售合同附件七的约定，故其以地铁噪音为由主张远山置业公司违约交房的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京远山置业有限公司于本判决生效之日起十日内向孙沛、杨昊悦赔偿损失6000元；二、驳回孙沛、杨昊悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京远山置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  殷岚岚二〇二〇年七月二十八日书记员  朱月君