云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8689号原告：中航物业管理有限公司昆明分公司，营业场所云南省昆明市官渡区环湖东路与昌宏路交叉处滇池龙岸（南岸块）V116区商业街8号楼3层。负责人：邹民。委托代理人：范培红、程牧曦（实习），云南天外天律师事务所律师，一般授权代理。被告：李艳红，女，1978年1月19日生，汉族，身份证登记地址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市官渡区。被告：孟则辰，男，1974年2月11日生，汉族，身份证登记地址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市官渡区。原告中航物业管理有限公司昆明分公司与被告李艳红、孟则辰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人范培红、程牧曦（实习），被告李艳红、孟则辰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中航物业管理有限公司昆明分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费4,585.58元；二、判令被告支付原告按照《前期物业服务协议》的约定从逾期之日起按照每天拖欠总额的千分之三缴纳违约金，暂计违约金336.06元；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年6月28日被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定由原告对被告的房屋及车位提供物业服务。被告的房屋建筑面积117.28平方米，按照每月2.3元/平方米计费。原告一直向被告提供小区管理，公共区域维护等物业服务，但经原告多次催要，被告均以各种理由拒不支付物业费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告李艳红、孟则辰辩称：物业费愿意支付一半，违约金不应由我方承担。一、原告提供的物业服务质量没有达到约定标准，且被告没有收到过贴在门上的催费记录，只收到微信催款。二、原告存在违规收费的行为。2018年接房时原告多收了三个月的物业费，原告先收费后备案，程序上违法违规。三、原告管理服务不到位，被告要求降低物业费；小区公共部分整洁度较差，设备维修不及时，电梯时常出现问题，垃圾成堆，绿化管理不善，交通管理不善，安保时常不在岗，管理不规范，不时有偷盗事件发生。四、公共部分的收益应当由业主享有，原告对所得收益的使用情况没有公示；五、原告要求的违约金不合理、不合法，被告未交物业费是行使正当的抗辩权，不存在违约。另外，原告在和我方签订协议时存在格式化条款，且第一年我们的物业费是按时缴纳的，但是去年一年原告方没有按协议要求认真履行其义务，是对方违约在先，我方才不继续缴费的。原告主张17个月物业费，实际应当减免6个月，应当交11个月物业费。经审理，本院认定本案法律事实如下：被告李艳红、孟则辰系云南省昆明市云玺城市花园A3-2栋301室的业主，该房屋类型为住宅，建筑面积共117.28平方米。2016年6月28日被告与原告签订《前期物业服务协议》约定：1.合同期限自开发建设单位通知或合同约定的交房日（以时间在前的为起算日）至业主委员会成立确定新的物业单位并与其签订《物业服务合同》生效之时止。2.原告对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。3.物业服务费实行包干制，按年计收，每年1月5日前缴纳当年物业服务费及其他有关费用，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，住宅按2.3元/月/平方米、商业按4元/月/平方米的标准计收；如逾期缴纳物业服务费用的，原告有权收取违约金，违约金按每延迟一日收取应付金额的千分之三收取。4.原告可根据物业管理法规的相关规定，在不影响业主正常使用本物业公共部分的场地、设施、设备的情况下，利用小区资源，独立自主地开展各项服务经营活动。5.原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应承担相应的法律责任；原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收超出标注的费用。协议签订后，原告为云玺城市花园小区提供了相应的物业维修、养护、管理和维护义务。因被告拖欠物业服务费，原告以微信通知等方式进行了催缴，但被告未缴纳2019年1月至今的物业服务费，故原告诉至法院，主张上述请求。本院认定上述事实，有下列证据材料在卷佐证：一、原、被告的陈述与辩解；二、原告提交的《前期物业服务协议》《交款通知书》、催收现场照片，以及被告提交的小区现场照片及视频。此外，原告提交的《装修手册》，以及被告提交的欲证明原告存在违规乱收费、房屋本体存在问题、利用公共部分营利等证据材料，因其欲证内容与本案不属于同一法律关系，本院均不予采纳。被告提交《中航云玺大宅项目确认单》，欲证明因交房时小区建设施工未完成，受赠送物业费三个月，应抵扣被告应交的物业费，但该份证据无原件，且从复印件中也未显示该确认单的出具方，故本院不予采信。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。按合同约定标准为业主提供服务是物业管理方的职责，按时向物业管理方缴交管理服务费是业主的义务。本案被告以原告提供的物业管理服务不到位，达不到协议约定的服务标准等理由为其拒缴物业费的行为进行抗辩。经审理确认，原告已经履行了协议约定的维护、修缮、服务与管理的主要义务，虽然其在提供物业服务的过程中存在瑕疵，但并没有出现重大瑕疵、构成根本违约的情形，被告提出的抗辩理由不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的可拒交物业费的“正当理由”，被告不能据此拒绝履行缴纳物业费的合同义务。庭审中，被告主张因其在小区尚未建设完成的情形下按期接房，原告曾承诺给予三个月的物业服务费减免优惠，但并未向法庭提交相应证据证实其主张，应承担举证不能的不利责任。同时，被告根据《昆发改价格[2011]1129号关于贯彻的通知》第十六条关于“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的三个月内发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。”之规定，主张原告已向其一次性收取了2018年一整年的物业管理费，其中属于房屋交付之日三个月内的物业管理费应当由案外人昆明航汇投资有限公司承担，故该笔物业服务管理费亦应予以减免。本案中，诉争欠付的物业管理费系自2019年1月1日计算，与“房屋交付之日三个月内”不属于同一期间，故本院对其主张不予采纳。物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。另一方面,原告作为物业服务的提供者,本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议,为小区提供更好的物业服务。综上，原告要求被告按约定标准支付拖欠的物业管理费的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于物业公司在管理服务上存在不足，原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。此外，被告提出原告应依规降低物业费计费标准，退还违规收取的费用、将公共收益归业主共有等主张，与本案不是同一法律关系，且相关请求涉及全体业主的公共利益，应由业主大会的执行机构业主委员会统一主张权利，故本案不予处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李艳红、孟则辰于判决生效之日起十日内向原告中航物业管理有限公司昆明分公司支付2019年1月1日至2020年5月31日期间欠付的物业服务费4,585.58元；二、驳回原告中航物业管理有限公司昆明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李艳红、孟则辰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  严华二〇二〇年七月三十日书记员  丁瑞