广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤06执复174号复议申请人（异议人、申请执行人)：钟家斌，男，汉族，1962年11月7日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：吴文豪，广东天地正律师事务所律师。委托代理人：谭洁婷，广东天地正律师事务所律师助理。被执行人：佛山市江海成冠风扇配件厂，住所地广东省佛山市南海区。投资人：江铭海。被执行人：江铭海，男，汉族，1969年5月16日出生，住广东省佛山市南海区。复议申请人钟家斌不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称执行法院）（2020）粤0605执异178号执行裁定（以下简称178号裁定书），向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。复议申请人钟家斌向执行法院提出异议，请求：执行法院纠正并依法启动对江铭海所有的位于佛山市南海区狮山镇联星村委会上二村小组的房地产（以下简称涉案房地产）的处置程序。执行法院查明，该院于2018年7月30日立案执行申请执行人钟家斌与被执行人佛山市江海成冠风扇配件厂（以下简称江海厂）、江铭海民间借贷纠纷一案，案号（2018）粤0605执11659号，执行依据为已经生效的（2018）粤0605民初4354号民事调解书。执行过程中，该院于2020年4月10日向申请执行人钟家斌作出（2018）粤0605执11659号限期举证通知书，载明：……经执行查明，该院采取以下执行措施：1.扣划了被执行人江铭海所有的银行存款12216.25元；2.拍卖了被执行人江海厂所有的机械设备一批，得款16128元；3.查封了被执行人江铭海所有的位于佛山市南海区狮山镇联星村委会上二村小组的土地使用权[权利证号：集用（****）******]，经查，该宗土地上盖房屋已办理规划报建手续，但未办理不动产初始登记，报建层数为二层，实际建筑层数为四层；因上述房屋未办理初始登记且实际建筑层数超出报建范围，故该院无法处置；其后，该院依法向上述房屋的承租人送达协助执行通知书，要求其协助扣留被执行人江铭海的租金收入；4.冻结了被执行人江铭海所有的在狮山镇联星经济联合社、狮山镇联星村上二股份合作经济社的集体分红、征地款等收入，其中已扣划2019年度股份分红18204元。综上，本案执行得款共计46548.25元，扣除执行费6928.07元、拍卖服务费1000元、评估费2000元后，余款已退予申请执行人。此外，未发现被执行人有可供执行的财产，该院已依法将被执行人纳入了失信被执行人名单并限制其高消费行为……。另查明，2019年9月10日，佛山市自然资源局南海分局出具书面意见，载明：来函所述建筑物（权属人为江铭海，土地证号为集用（****）******，建筑面积228平方米，建筑层数为二层）已办理规划报建手续，未办理不动产证，不属于违章建筑。2020年6月5日，佛山高新区（狮山镇）查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室复函，载明：该宅基地于1995年办理规划报建手续，报建层数为混合结构两层，报建面积为228平方米，但至今没办理验收手续。目前，超出报建范围的层数与建筑面积均不符合补办规划报建手续的相关规范要求。执行法院认为，本案的争议焦点是该院以涉案房地产未办理初始登记且实际建筑层数超出报建范围为由对其不予处置是否有依据。对此，分析如下：根据佛山市自然资源局南海分局及佛山高新区（狮山镇）查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室的书面回复，涉案房地产报建层数为两层，报建面积为228平方米，而实际建筑层数为四层，且超出报建范围的层数与建筑面积均不符合补办规划报建手续的相关规范要求，即涉案房地产超出了报建的层数与面积且该部分不能补办规划报建手续，超出报建部分如何处置尚需政府相关职能部门进一步明确。在此情况下，该院不宜对涉案房地产进行处置，需待政府相关职能部门对超出报建部分作出处理后再行处置。因此，该院以涉案房地产未办理初始登记且实际建筑层数超出报建范围为由对其暂时不予处置，并无不当。钟家斌请求立即启动涉案房地产的处置程序，没有依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定驳回钟家斌的异议。复议申请人钟家斌申请复议称，请求：1.撤销178号裁定书；2.执行法院依法对涉案房地产启动处置程序。事实与理由：2020年6月12日，执行法院作出178号裁定书，裁定驳回钟家斌的异议请求。该裁定书认定事实错误，适用法律错误，裁定结果错误，应予以撤销。一、178号裁定书认定事实错误，应予以纠正。（一）涉案房地产已评估，具备处置价值。执行过程中，执行法院已委托测绘机构、评估机构对涉案房地产进行测绘、评估，评估价高达1736900元，具备处置价值。（二）佛山市南海区罗村联星社区宅基地有成交案例，证明涉案房地产具备市场价值。2018年9月26日，执行法院因（2017）粤0605执恢1578号案执行需要，依法处置了佛山市南海区罗村联星社区上二新村一巷的房产（宅基地），成交价146854.29元。2020年1月21日，执行法院因（2018）粤0605执14996号案执行需要，依法处置佛山市南海区罗村联星社区**村**巷**号房产（宅基地），成交价124688.51元；处置了佛山市南海区罗村联星**村**街*号房产（宅基地），成交价603320.92元。执行法院处置的上述三处房产，属于村屋，但都拍卖成交，说明该村的村屋市场行情较好。涉案房地产位于佛山市南海区罗村联星社区，与上述执行法院处置的两处宅基地同属一村，若能进行拍卖，即使降价两次，拍卖成交价也有970000元，钟家斌的债权完全有可能全额回收。（三）司法文件及案例支持处置涉及违建的不动产。1.广东省高级人民法院支持处置涉及违建的不动产。在广东省高级人民法院执行局发布的2019年第3期《执行裁决要点摘编》收录的罗送与解南昌、罗锡坤、海丰县天恒纸品有限公司执行复议一案[案号为（2019）粤执复9号]中，该院认为对于被执行人未经审批加建的无证房产，执行法院可在披露无证房产的瑕疵后一并拍卖处置。2.广东省内多地司法实践支持处置涉及违建的不动产。近年来，广东省内已经有大量处置存在违建情况的房地产的拍卖案例，即由执行法院在拍卖公告中明确提示相关风险后依法处置存在违建情况的房地产。如广东省佛山市顺德区人民法院因（2019）粤0606执恢2292号案执行需要，在该院淘宝司法拍卖（变卖）网络平台上拍卖的佛山市顺德区均安镇天湖社区聚禄苑15号之二的房产即存在严重的超建情况；又如广东省东莞市第一人民法院因（2019）粤1971执7503号案需要，在该院淘宝司法拍卖（变卖）网络平台上拍卖的东莞市道滘镇南城村南安小组的土地使用权及地上建筑物存在房屋无等级信息的情况。3.执行法院近期处置村屋实例，在拍卖公告中载明违建情形，可见违建并不会影响该院处置。2020年6月2日，执行法院因（2020）粤0605执1758号案执行需要，依法处置了佛山市南海区罗村务庄居委会**村大街*巷*号村屋一套，该拍卖公告在“特别提醒”处明确载明：……如果地上建筑物已经改建、加建、扩建，建筑物现状与房产证证载不一致的，在无法提供合法报建，即规划、报建、验收合格等材料的情况下，无法办理过户登记，由此产生的风险由买受人承担。2020年6月9日，执行法院因（2019）粤0605执恢2208号案执行需要，依法处置了位于佛山市南海区罗村务庄幸福村村屋一套，该拍卖公告明确载明：……如上述建筑物已经改建、加建或扩建等，建筑物现状与房产证证载不一致的，在无法提供合法规划报建验收材料的情况下，无法办理过户登记，由此产生的风险由买受人承担。根据执行法院上述处置资产实例，均有在拍卖公告中依法载明房产若存在违建，则风险由买受人自担的情形，可见，执行法院并不会因为不动产涉嫌违建就全部停止处置。据此，涉案房地产存在违建情形，并不能成为执行法院不予启动涉案房地产处置的理由。二、178号裁定书适用法律错误，买受人可承继江铭海对涉案房地产享有的权利。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二点规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”本案江铭海对涉案房地产的土地享有完整而合法的物权。对于地上建筑部分，江铭海因出资建设而取得地上建筑的所有权（即使该权利因未登记而未设立物权），其对地上建筑依法享有占有、使用的权利。实际上，江铭海亦已将涉案房地产对外出租。若执行法院将涉案房地产拍卖，买受人完全可以承继江铭海对地上建筑的所有权。结合上述司法案例，涉案房地产虽然存在超建的情况，但执行法院仍可以在明确提示相关瑕疵及风险后依法拍卖涉案房地产，买受人亦可以承继江铭海对涉案房地产的土地享有的物权以及对地上建筑享有的所有权，并不影响其对涉案房地产的占有、使用，不存在任何执行障碍。据此，即使涉案房地产未办理初始登记且实际建筑层数超出报建范围也作为被执行人财产予以强制执行。三、请求复议法院裁定撤销178号裁定书，责令执行法院依法启动涉案房地产处置程序。本案执行立案已逾一年多，执行标的已逾50多万元，钟家斌却仅收回7万多元，损失惨重。然而执行法院却以涉案房地产存在超建情况不予处置并裁定驳回钟家斌的异议。此不予处置行为错误，裁定驳回钟家斌异议错误，应依法予以纠正。此外，对违法建筑予以强制执行，不仅有利于司法权威的建立，而且有利于将申请执行人的应然权利转化为实然权利，实现保护债权人的利益。钟家斌恳请复议法院依法查明事实，撤销178号裁定书，纠正执行法院错误的执行行为。被执行人江海厂、江铭海未作答辩。双方当事人在复议期间未向本院提交新证据。经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为执行法院以涉案房地产未办理初始登记且实际建筑层数超出报建范围为由对该房地产暂不予处置是否合法。本案中，钟家斌主张对涉案房地产启动处置程序。但是，佛山高新区（狮山镇）查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室出具复函，涉案房地产报建层数为混合结构两层，报建面积为228平方米，但至今没办理验收手续。目前，超出报建范围的层数与建筑面积均不符合补办规划报建手续的相关规范要求。涉案房地产的实际建筑层数为四层，根据该政府相关职能部门出具的复函，超出报建层数与建筑面积现时不具备补办规划报建手续的条件。为此，执行法院认定超出报建部分如何处置尚需政府相关职能部门进一步明确，需待政府相关职能部门对超出报建部分作出处理后再进行处置，并据此判断该院实施部门以涉案房地产未办理初始登记且实际建筑层数超出报建范围的事由作出该房地产暂不予处置的执行行为并无不当的审查结果合法有据。综上，钟家斌的复议请求不能成立，应予驳回；执行法院178号裁定书查明事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人钟家斌的复议请求，维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605执异178号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  李 慧审 判 员  李蔚婕审 判 员  尹小娜二〇二〇年七月二十八日法官助理  伍倩桃书 记 员  赵 芊