广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初70号原告：广东省增城强制隔离戒毒所，住所地广东省广州市增城区小楼镇腊布。负责人：廖志杰，该所所长。委托诉讼代理人：孙兵文，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。被告：深圳晶蓝德灯饰有限公司，住所地广东省深圳市宝安区石岩街道洲石路**达成工业园厂房第**第**、第**。法定代表人：高荣海。委托代理人：文婷，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秋娇，广东华商律师事务所律师。原告广东省增城强制隔离戒毒所诉被告深圳晶蓝德灯饰有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年12月8日，本院作出（2018）粤0118民初6625号民事裁定，驳回原告广东省增城强制隔离戒毒所的起诉。原告广东省增城强制隔离戒毒所不服该民事裁定，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年3月5日作出（2019）粤01民终2429号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告广东省增城强制隔离戒毒所不服该民事裁定，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年12月16日作出（2019）粤民再463号民事裁定，裁定撤销本院（2018）粤0118民初6625号民事裁定和广州市中级人民法院（2019）粤01民终2429号民事裁定，指令本院对本案进行审理。2020年1月3日本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东省增城强制隔离戒毒所的委托代理人蒋昌有，被告深圳晶蓝德灯饰有限公司的委托代理人郑秋娇、文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东省增城强制隔离戒毒所向本院提出诉讼请求，一、确认原、被告于2007年12月31日签订的《山地租赁合同》无效。二、被告立即搬离原告《国有土地使用证》[增国用(1988)字第0021848-01250800368号]内将军山教练场38亩土地并交还给原告；三、被告向原告支付2016年1月1日至同年12月31日38亩土地占用费16842.74元、2017年1月1日至同年12月31日38亩土地占用费17684.88元，从2018年起以17684.88元为基数按年递增5%的方式支付占用费直至被告搬离为止；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年12月31日，原告（原劳教所）与被告签订《山地租赁合同》，约定原劳教所将军山教练场的山地38亩出租给被告，租期8年，自2008年1月1日至2015年12月31日；合同第四条第6款约定：合同到期后10日内双方办理交接手续，建设的厂房等建筑物及其他固定资产无偿归劳教所。合同到期后，被告拒不归还土地及建筑物。2016年5月4日，原告向法院提起诉讼[案号：(2016)粤0183民初2394号]。2017年4月24日，法院判决被告应于判决发生法律效力之日起10日内搬离原告将军山的38亩土地并于判决发生法律效力之日起10日内支付占用费（自2016年1月起按每月1334.25元的标准计算至实际搬离之日为止）。被告对原审判决不服，提起上诉。广州中级法院审理认为，案涉地块属国有土地，是通过划拨方式取得使用权的，其用途为教养，原告没有提供证据证明其将案涉地块出租之前经过相关职能部门的批准，涉案地块的出租涉及以划拨方式取得的国有土地使用权的用途改变，应由相关行政机关处理，不属于人民法院民事诉讼直接受理的范围。为此，裁定撤销原审判决并驳回原告的起诉。2018年3月6日，广州市国土资源和规划委员会作出处理意见，认为双方土地租赁关系违反了国家有关法律规定，责令解除双方的租赁合同关系，收回国有土地使用权。2018年4月，原告就收回将军山38亩土地事宜向被告发出书面通知，被告收到通知后仍拒不返还土地及建筑物。原告认为，被告继续占用土地没有依据，必须返还并支付相应占用费。为此，为了自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告深圳晶蓝德灯饰有限公司辩称，一、合同签订背景：该地块长期未使用，被村里村民多次占用，原告不得已乃至动用警力才得以收回。由于涉案地块长期未使用又被村民多次占用，随时面临着依法退还村民的危险，于是原告向被告负责人刘世全提议将涉案地块出租被告用于建设厂房，出租年限为30年。为了帮助和支持原告，并基于长期、稳定租赁关系考虑，被告经考虑后确认同意。于是双方起草并定稿租赁期限为30年的《土地租赁合同》，但后来，由于原告临时告知被告其仅有8年的出租土地审批权，超过八年就要上报劳教局。为了便利原告的操作，被告同意原告先签8年，满8年再续签的提议，但由于《山地租赁合同》早已审定，一时疏忽，双方仅将原合同的30年改为8年，其余合同内容未做任何修改。在被告动工建设前，原告再三强调所里可能要搞劳教解教直通车，需要像样的看相，要求被告建设必须达到一定的投资强度，并要求被告先将建设方案等交予原告审查后再签订合同。结合原告规划“康复中心”的长远目标及对规模、看相的一再要求，被告投资500万元用以平整山地、测绘、图纸设计、报建、供水、供电、绿化、围墙、通讯、消防等；投资3000万元用以兴建2万多平方米的标准厂房；投资200万元用以兴建宿舍食堂；投资100万元用于兴建培训基地；投资200万元用以兴建挤塑车间(7.6亩的租地)；投资35万元用以购买位于原汽车教练场的厂房并修建为康复中心，被告共计投入资金4035万元左右。签署前述租赁合同后，由原告负责向增城市有关部门报建，原告还向被告索要了10万元报建费用，并告知被告报建搞好了，被告才放心的投入前述巨额资金进行投资建厂。此外，原告需建设康复中心又苦于无建设经费，希望被告帮助解决。被告基于与原告互帮互助及30年长期租赁关系考虑，将被告购买的原汽车教练场的厂房提供予原告作为康复中心使用，为原告节省几十万元建设经费。被告所建的厂房为原告康复人员的工作安排开设绿色通道，为原告解决康复人员的生计问题及为原告康复中心稳定运营提供坚实的保证。二、涉案合同无效所引起的一切法律责任均应由原告独自承担。1、在订立合同时原告告知被告已经办好涉案土地所有的报建工作，为此被告向原告支付了10万元报建费用。但直到2016年5月4日原告对被告提起诉讼，被告在收到原告诉状后前往市里和镇里有关部门（国土、建设、规划等）查询，却未查询到任何关于涉案土地的报建材料，被告才得知原告拿了被告10万元却末办理报批报建手续，甚至连地块土地用途也未申请转换及变更，至今涉案地块土地性质仍然为“划拨”，土地用途仍然为“教养”，方知原来原告告诉被告报建“已经完成”纯属子虚乌用，10万元报建费也不知去到了何方，而被告与原告签订的涉案合同竟成了无效合同。2、涉案合同无效全责在于原告。原告向被告出租土地之前应当经相关职能部门批准并变更土地使用用途以及报建，然而原告却未依法办理亦未告知被告（相反还从被告处索取了10万元报建费），导致被告投资4000多万巨额资金；因为土地用途没有变更，涉案土地仍然为教养用途而不得用于建设工业厂房，原告欺瞒被告签订合同，被告投资数千万元，至今仅使用不到十年的厂房竟成了违章建筑；原告应为涉案合同无效担责的事实已经广州市中级人民法院查明，涉案地块属国有土地，是通过划拨方式取得使用权的，其用途为教养，原告没有提供证据证明其将案涉地块出租之前经过相关职能部门的批准。3、因合同无效原告应向被告赔偿损失。因原告未经批准向被告出租土地，以及未履行土地使用用途变更和报建手续致使被告合同目的无法实现，涉案建筑成了违章建筑，按照法律规定，因无效合同归责于原告，应由原告赔偿被告的全部损失，即向被告赔付投资款人民币4035万元。三、关于土地租金的计算标准及支付方式。1、事实上，被告曾向原告收款帐户支付涉案地块租金，因原告拒收而被退回，并非是被告拒付租金。原告背信弃义，违背当初合同签订的初衷（即土地租赁30年的共同合作意向），在2016年对被告发起诉讼，要求被告搬离投资建设数千万元，使用不到八年时间的厂房及涉案土地，并拒收被告支付的租金费用，导致被告无法支付租金。2、被告认为，原合同有约定土地租金的计算标准，参考原合同中关于土地租金价格的约定相对公平合理，被告同意按原合同约定的土地租金价格向原告支付涉案地块租金（即2016年全年38亩地块按443元/月/亩计算，2017年、2018年均逐年递增5%）。四、原告应向被告支付2007年12月31日起至实际搬离之日止的房屋使用费。原告所使用的“康复中心”系被告所有，原告有义务清场并搬离康复中心，同时应向被告支付自2007年12月31日起至实际搬离之日止的房屋使用费。综上所述，被告认为，因原告过错引发了双方的争议，且因原告导致涉案合同无效，直接造成被告巨额经济损失，应由原告向被告赔偿全额损失后，方有权向被告追索土地租金及要求被告搬离土地，请法院依法判决驳回原告第二、第三、第四项诉讼请求。经审理查明：2007年12月31日，原告（原名称广东省增城劳动教养管理所）（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《山地租赁合同》，载明“……为保护合同甲、乙双方的合法权益，本着公平公正、互惠互利的原则，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关规定，结合甲方完成‘广东省增城康福苑’筹建工作需要，经甲、乙双方充分协商，现就山地租赁相关事宜订立如下协议：一、租赁面积和用途：乙方将于2000年7月25日租用甲方原教练场边四点二亩土地上兴建的厂房、仓库，提前无偿交给甲方‘广东省增城康福苑’管理使用后，甲方则将位于将军山教练场的山地计三十八亩出租给乙方作为简易生产厂房、仓储用地。二、租赁期限：自2008年1月1日起至2015年12月31日止，租期共计8年整。三、租金标准及租金缴纳：山地租金每年为300元/亩，从合同签订的第二年（2009年）起，用地租金逐年递增5%。第一年的租金在签订合同时一次性交清，以后每年的租金须在当年1月31日前交清，逾期未交部分按实际赊欠租金每日加收3‰滞纳金。……四、双方约定及违约责任：……4、乙方应根据有关法律、法规做好山地上建设的厂房等构筑物报建、水、电报装工作，所需费用由乙方自行解决，甲方可提供协助。……6、乙方租用位于将军山教练场的三十八亩山地，合同8年期满后10日内双方办理交接手续，山地上建设的厂房等建筑物及其他固定资产无偿归甲方所有，乙方有责任保护好，不得毁坏，否则照价赔偿。如国家或甲方不作建设发展用地，可由乙方继续延期租赁使用，租金、租期另议。……”。2016年5月4日，原告起诉被告，要求确认案涉租赁土地上的建筑物及其他固定资产无偿归原告所有，被告搬离案涉土地上厂房等建筑物并支付占有使用费等，本院受理案号为（2016）粤0183民初2394号。在该案审理期间，原告于2016年7月11日、2016年11月22日分别聘请广东昊兴勘测设计有限公司、广州市增城区国土资源测绘院对案涉土地进行测绘，并附宗地图。为查明案涉土地权属情况，本院两次发函至广州市增城国土资源和规划局，该单位在2016年12月5日出具《增国土规划协查〔2016〕588号《增城区国土规划局关于协助查询相关土地情况的函》，内容为确认广州市增城区国土资源测绘院所出具的《广东省增城强制隔离戒毒所示意图》中的A、B地块均在增国用（1988）字第0021848-01250800368号《国有土地使用证》所载明的土地范围内。在该案审理过程中，被告主张双方当事人签订过一份《投资及合作计划书》，其中载明了涉案土地的租赁期限为30年，但双方当事人均未向本院出示该文件。被告称其在涉案土地上建设的厂房等建筑物均无进行过报批报建、也无产权证明，但该建筑物均是其花费巨资建设的，其应为建筑物的权属人。2017年4月24日，本院作出（2016）粤0183民初2394号民事判决，该民事判决查明事实部分载明以下内容：“2016年11月3日，广东省戒毒管理局出具《关于广东省增城强制隔离戒毒所名称沿革的情况说明》，确认2014年5月，广东省增城劳动教养管理所（广东省增城强制隔离戒毒所）更名为原告”，上述民事判决判决被告搬离案涉土地以及支付占用费给原告等。原、被告均不服上述民事判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2017年11月22日作出（2017）粤01民终17716号民事裁定，裁定撤销（2016）粤0183民初2394号民事判决，驳回原告的起诉。2017年3月23日，广州市国土资源和规划委员会核发案涉租赁土地的《不动产权证书》，产权证号为：粤（2017）广州市不动产权第10203187号，《不动产权证书》载明位于广州市增城区小楼腊圃村的土地的权利人为原告，面积977613.03平方米，权利类型为国有建设用地使用权，用途为监教场所用地，附件内容为根据省机构编制管理委员会文件办理名称变更登记，原增国用（1988）字第0021848-01250800368号《国有土地使用证》收回注销，根据《地籍调查表》，办理面积变更登记等。2018年3月6日，广州市国土资源和规划委员会向原告发出《责任限期改正国土资源违法行为通知书》，内容为：“广东省增城强制隔离戒毒所：经查，你单位在未经国土资源行政管理部门批准的情况下，于2008年1月至2015年12月期间将划拨取得的位于小楼镇腊布村将军山的38亩和7.8亩国有土地使用权分别出租给深圳晶蓝德灯饰有限公司和广州市晶蓝灯饰有限公司。所得租金收入按年度上缴广东省戒毒管理局，再由该局统一上缴广东省省财政厅国库。你单位将上述划拨取得的国有土地使用权进行出租的时间虽然经你单位上级主管部门批准，但未经土地管理部门批准，该行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，构成违法出租国有划拨土地使用权的行为。根据该《条例》第四十六条的规定：‘对未经批准擅自出租划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。’由于你单位出租上述划拨土地使用权取得的租金收入已按照相关规定，全额上缴广东省财政厅国库专户，因此我局认为你单位虽存在违法出租国有划拨土地的行为，但没有获取非法收入，故不予没收非法收入和罚款。现对你单位作出以下处理：一、立即停止对该非法出租国有划拨土地的行为，解除你单位与深圳晶蓝德灯饰有限公司、广州市晶蓝灯饰有限公司的土地租赁合同关系，收回国有土地使用权；二、对你单位的国有划拨土地加强管理，依法使用国有土地使用权，杜绝类似违法行为。”2018年4月9日，原告向被告发出《通知书》，内容为：在《山地租赁合同》租期届满后，被告拒不交还土地以及地上建筑物固定资产，双方因此发生争议，现通知被告自收到本通知后10日内搬离将军山38亩土地，地，地上建筑物无偿归原告自2016年1月起按月支付占有使用费等。2018年4月25日，被告及广州市晶蓝灯饰有限公司共同向原告作出《回复函》，内容为：原告未变更租赁土地的性质，租赁土地的性质为划拨，用途是教养，法院终审裁决双方签订的合同为无效，被告还索取原告10万元报建交际费，被告的建设是在被原告欺骗的情形进行，导致被告投资4000多万元巨额资金；根据法律规定合同无效和全部责任在于原告，原告作为过错方应赔偿被告全部损失，并尽快向被告赔付投资款4035万元；被告曾向原告收款账户支付两地块租金，均被退回，请原告书面提供收款银行账户，在双方解决投资款赔付问题后，被告将参考合同约定租金向原告付清两地块租金；等等。原告提供《广东省乡（镇）村建筑许可证》《建筑工程消防设计审核意见书》《建筑工程消防验收意见书》复印件各一份，拟证明案涉土地上建筑物取得了建筑许可，并申请了消防设计，通过了消防验收。其中《广东省乡（镇）村建筑许可证》载明：广东省增城劳教所为申请人，工程名称是简易厂房、仓库，建筑地址是广东省增城市小楼镇腊圃村，用地面积为8000平方米等内容；《建筑工程消防设计审核意见书》载明：关于被告在增城市小楼镇腊布村腊布劳教所内兴建厂房1栋单层，建筑面积1600平方米，工程竣工后应当向消防大队申报消防验收，验收合格后，方可使用；《建筑工程消防验收意见书》载明：关于广州市增城晶蓝灯饰厂在增城市小楼镇腊布村腊布劳教所内兴建厂房1幢单层（建筑面积1600平方米）的工程已竣工，经检查验收，土建项目基本符合消防安全要求，具备使用条件等。被告对上述证据的真实性无异议，被告主张由于案涉合同因原告未办理土地变更使用用途的相关手续而无效，应归责于原告，原告应承担被告建设地上建筑物的一切损失。被告提供通用票据一张，拟证明已向原告支付10万元报建费的事实。该票据载明的日期为2008年1月4日，名称为“支持工作经费”，收款单位处加盖了“增城市小楼镇财政所财务专用章”。原告对上述票据不予认可，该票据并未加盖原告的印章，收款的名目是“支持工作经费”，与本案无关联。庭审中，原告陈述：1、关于租赁期限的问题，要遵守合同约定，不存在被告陈述的30年租期的说法，被告关于30年租期的说法没有任何事实依据。2、关于报建问题，租赁合同约定的厂房建设主体是被告，应由被告负责。3、关于被告主张的10万元报建费问题，被告没有提供任何证据证明原告有收取10万元，也不存在被告要求原告协助办理报建的事实，故被告的主张没有事实依据。4、被告主张投资建设问题与本案无关，本案处理的是土地返还问题，且合同租赁期限已到期，地，地上建筑物应归原告所有告陈述：1、案涉合同约定的租期并非被告的真实意思表示，30年租期才是被告愿意承租并投资巨额建设的大前提。2、案涉租赁土地上的建筑物是被告及广州晶蓝灯饰有限公司出资建设的，建筑面积的20000平方米，自2007年7月开始动工，2008年完成主体工程，2009年投入使用，总投资额4035万元。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原、被告于2007年12月31日签订的《山地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同合法有效，双方应恪守履行。被告主张案涉土地属划拨性质，是教养用地，原告未办理案涉土地变更手续出租案涉土地给被告用于建设工业厂房，导致双方签署的《山地租赁合同》无效。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”，第四条第三款“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地农田水利用地、养殖水面等；建筑用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”本案中，经查实，案涉土地的权利类型为国有建设土地使用权，用途为教养用地，不属于上述法律规定的农用地和未利用地，因此，被告主张《山地租赁合同》无效，本院不予采纳。承上文分析，原告要求确认《山地租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。被告主张承租案涉土地的租期是30年，原告对此不予认可，被告对其主张上述事实未能提供证据予以证明，本院对此不予采信。鉴于原、被告签署的《山地租赁合同》约定的租期至2015年12月31日止，在租期届满后，双方当事人并未就续租事宜达成一致意见，故原、被告之间就案涉土地已不存在租赁关系，被告亦无权依据租赁合同关系继续占有使用案涉土地。因此，原告作为案涉土地的使用权人主张被告搬离并返还案涉土地并无不当，本院对于原告该项诉请予以支持。关于占有使用费问题。《山地租赁合同》的租期已满，在双方未续租的情况下，被告理应按《山地租赁合同》第四条第6款约定在期满后10日内办理交接手续，但被告并未履行该约定将案涉土地返还给原告，故原告主张被告支付案涉土地的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张的占有使用费应参照《山地租赁合同》约定的租金标准计算。《山地租赁合同》第三条约定山地租金每年300元/亩，从合同签订的第二期（2009）年起逐年递增5%，经计算，2015年的租金应为每年每亩422.12元，合计每年16040.56元，即案涉土地38亩土地每月租金为1336.71元。因《山地租赁合同》已于2015年12月31日到期，故2016年1日1日后，被告继续占有土地的应付的使用费应以2015年的租金金额标准支付较为妥当。因此，被告应自2016年1月1日按照每月1336.71元的标准向原告支付案涉土地的占有使用费至实际搬离之日止。据此，原告主张被告自2016年1月1日起按每月1336.71元的标准支付案涉土地占有使用费至实际搬离案涉土地之日止的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告主张占有使用费每年递增5%以及诉请的占用费超出上述支持部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：一、被告深圳晶蓝德灯饰有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内搬离位于广州市增城区小楼镇将军山教练场的38亩土地并交还给原告广东省增城强制隔离戒毒所。二、被告深圳晶蓝德灯饰有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内向原告广东省增城强制隔离戒毒所支付上述土地的占有使用费（自2016年1月1日起按每月1336.71元的标准计至被告深圳晶蓝德灯饰有限公司实际搬离上述土地之日止）。三、驳回原告广东省增城强制隔离戒毒所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3167.80元，由原告广东省增城强制隔离戒毒所负担2405元，被告深圳晶蓝德灯饰有限公司负担762.80元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  陈丽华人民陪审员  黄建华二〇二〇年七月二日书 记 员  陈雪冰