广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初6024号原告：广州市花都区新华兆明购货商场，住所地广州市花都区商业大道莲塘市场商业楼**铺及**之一，统一社会信用代码92440101L73996462Y。经营者：谭兆槟，男，1973年8月24日出生，汉族，住广州市花都区,原告：谭兆槟，男，1973年8月24日出生，汉族，住广州市花都区,原告：曾金廷，男，1967年7月15日出生，汉族，住广东省揭西县,三原告共同委托诉讼代理人：董威,广东金科律师事务所律师。被告：吴卫城，男，1968年8月24日出生，汉族，住广东省和平县，原告广州市花都区新华兆明购货商场（以下简称兆明商场）、谭兆槟、曾金廷诉被告吴卫城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告兆明商场、谭兆槟、曾金廷的共同委托诉讼代理人董威、被告吴卫城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆明商场、谭兆槟、曾金廷向本院提出诉讼请求：1.吴卫城向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付欠缴的租金、水电费、管理费等费用共计145050元及利息（利息以145050元为基数，自2019年3月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止为2751.72元；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止）；2.本案诉讼费用由吴卫城负担。诉讼中，兆明商场、谭兆槟、曾金廷变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令吴卫城向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付欠缴的租金143400元（2018年10月1日至2018年11月30日共计64830元，2019年1月1日至2019年1月31日共计5070元，2019年2月1日至2月28日共计49000元，2019年3月1日至3月15日共计24500元）、管理费1650元（2019年2月1日至2月28日共计1100元，2019年3月1日至3月15日共计550元）等费用共计145050元及利息（利息以145050元为基数，自2019年3月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止为2751.72元；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止，暂计至2020年3月9日为3467.18元），暂合计151268.9元；2.请求法院判令本案案件受理费由吴卫城负担。事实和理由：兆明商场、谭兆槟、曾金廷、吴卫城于2015年7月4日签订《联营租赁合同》，由吴卫城承租兆明商场、谭兆槟、曾金廷位于广州市花都区xx超市一楼880平方米的场地，租赁期限为4年，自2015年7月1日起至2019年6月30日止。双方在合同中约定：第一年租金每月为38000元，第二年租金每月为40000元，第三年租金每月为45000元，第四年租金每月为49000元，乙方于每月5日前缴纳当月租金。如乙方不按期缴纳，每拖欠一天，则应按应缴款项的1%的滞纳金。另外，双方在合同中还约定了管理费为每月1100元……合同签订后，兆明商场、谭兆槟、曾金廷依约将上述场地交付给了吴卫城使用，吴卫城也一直按期缴纳租金、管理费和水电费。可自2018年10月起，吴卫城开始拖欠兆明商场、谭兆槟、曾金廷租金、管理费及水电费等费用。经兆明商场、谭兆槟、曾金廷多次催促，吴卫城于2018年12月27日向兆明商场、谭兆槟、曾金廷出具《欠条》，确认：截止至2018年12月27日尚欠兆明商场、谭兆槟、曾金廷2018年10月、11月租金及水电费总计75553元，并承诺于2018年12月起每月还10000元，直至还清为止。但此后，吴卫城仍未按照该《欠条》的约定还款，亦未按时足额向兆明商场、谭兆槟、曾金廷缴纳2019年1月及2019年2月的租金、水电费、管理费等费用。兆明商场、谭兆槟、曾金廷多次催促无果，遂自2019年2月21日起分多次通过EMS邮寄及微信的方式向吴卫城发出《限期取走物品的函》，告知单方解除与吴卫城之间的租赁合同关系，要求吴卫城付清截止至发函之日的欠款120000元，限期清空物品交还场地。然而，吴卫城却屡次拒收快递，也未在《限期取走物品的函》规定的期限内交还场地，直至2019年3月20日左右才从涉案场地中撤出。但对于欠缴的费用及2019年3月份占有使用产地所产生的费用却至今未付。无奈之下，兆明商场、谭兆槟、曾金廷只能向法院提起民事诉讼，望法院依法判允兆明商场、谭兆槟、曾金廷的全部诉讼请求，以维护兆明商场、谭兆槟、曾金廷的合法权益。被告吴卫城辩称，我确认2018年10月、11月欠付租金64830元，2019年1月欠8000元租金。但兆明商场、谭兆槟、曾金廷在2019年2月1日已经锁门，我无法经营，也没有营业，不可能产生水电费，兆明商场、谭兆槟、曾金廷主张2019年2、3月的租金、管理费不合理也不合法。兆明商场、谭兆槟、曾金廷直接发函让我走，也不和我结算，兆明商场、谭兆槟、曾金廷把门锁了我也无法撤场。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区xx商业广场一楼，兆明商场、谭兆槟、曾金廷认为其从广州市江源贸易有限公司及广州市花都区莲塘市场管理有限公司承租得来。2015年7月4日，曾金廷（出租方）与吴卫城（承租方）签订《联营租赁合同》，约定，乙方租赁甲方一楼880平方米，租赁期限4年，从2015年7月1日起至2019年6月30日止，第一年租金每月38000元，第二年租金每月40000元，第三年租金每月45000元，第四年租金每月49000元。乙方于每月5日前缴纳当月租金。合同签订后乙方支付甲方每月管理费1100元。合同签订后乙方支付甲方装修、商业宣传分摊费25000元，此费用不得退还，乙方需缴纳押金50000元，合同期满缴清一切费用30日后退还给乙方。合同对其他权利义务进行了约定。合同尾部甲方处盖了“广州市花都区乐家连锁超市”的印章，关于合同主体，兆明商场、谭兆槟、曾金廷陈述，“乐家超市”没有进行工商注册登记，实际注册登记的是广州市花都区新华兆明购货商场，租赁合同实际履行中的主体是兆明商场、谭兆槟、曾金廷。合同签订后，吴卫城支付了装修商业宣传分摊费25000元以及押金50000元，双方一致确认装修商业宣传分摊费是对整个租赁期间使用的对价。合同签订当天，兆明商场、谭兆槟、曾金廷将涉案租赁物交付给吴卫城使用，吴卫城于2016年将部分租赁物租给姜落洋，2017年将部分租赁物租给欧阳火明。2018年11月28日，谭兆槟（甲方）、吴卫城（乙方）、欧阳火明（丙方）签订《合同补充协议》，约定，关于一楼服装区880平方合同补充协议事项如下：一楼880平方服装区由甲方（乐家生活超市莲塘店）以下简称甲方承租给乙方个人，乙方分租出去的大众服装区从一楼服装区第一条柱开始至后面，租金总额28000元，电费按比例分摊70%计算，门面卡敦汉堡铺面租金，电费，从2018年12月1号起，租金、电费每月5号准时交租给甲方，一楼880平方总租金、电费剩余部分由吴卫城个人承担于每月5号准时交给甲方。2018年11月30日，谭兆槟（甲方）、吴卫城（乙方）、姜落洋（丙方）签订《补充协议》，约定，关于一楼服装区880平方补充协议事项如下：一楼880平方服装区由甲方（乐家生活超市莲塘店）以下简称甲方承租给乙方个人，乙方分租出去的门面卡敦汉堡铺面租金＿，电费＿，从2018年12月1日起至2019年6月30日止，租金、电费每月5号准时交租给甲方，一楼880平方总租金、电费剩余部分由吴卫城个人承担于每月5号准时交给甲方；乙方与丙方签订的合同相关事宜、权利与义务与甲方无关。兆明商场、谭兆槟、曾金廷与吴卫城一致确认姜落洋使用的租赁物应交的租金金额为11000元。2018年12月27日，吴卫城写下《欠条》，载明截止2018年12月27日本人吴卫城尚欠广州市花都区新华镇xx超市（工商注册：花都区新华镇兆明购物商场）2018年10月、11月租金及水电费总计75553元，该欠款本人承诺于2018年12月份起每月还10000元，直至还清为止。兆明商场、谭兆槟、曾金廷确认姜落洋、欧阳火明向其足额交纳了2018年12月1日至2019年1月31日的租金。兆明商场、谭兆槟、曾金廷与吴卫城关于两份补充协议的理解不一，兆明商场、谭兆槟、曾金廷认为，补充协议是因吴卫城拖欠租金未付，兆明商场、谭兆槟、曾金廷要求欧阳火明、姜落洋交还场地，为了继续经营，各方签订了上述补充协议，是兆明商场、谭兆槟、曾金廷为了减少自己损失采取的妥协，不排除兆明商场、谭兆槟、曾金廷向吴卫城主张权利，吴卫城与欧阳火明、姜落洋应承担连带责任。吴卫城认为，2018年12月1日之前欧阳火明、姜落洋都是直接向吴卫城支付租金，2018年12月1日之后欧阳火明、姜落洋直接向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付租金和水电费，2018年12月1日之后吴卫城只需每月支付10000元租金。兆明商场、谭兆槟、曾金廷确认其在2019年2月1日将姜落洋使用的租赁物采取了停水停电措施并对租赁物上锁直至2019年3月15日，欧阳火明在2019年2月1日之前已经清空场地。吴卫城认为其在2019年1月31日之前已经全部搬离，且兆明商场、谭兆槟、曾金廷在2019年2月1日开始对欧阳火明使用的租赁物及吴卫城使用的租赁物停水停电，兆明商场、谭兆槟、曾金廷对吴卫城的陈述不予确认，兆明商场、谭兆槟、曾金廷认为吴卫城在2019年3月15日向其交还场地，并提交2019年2月20日的照片拟证明吴卫城在2019年2月20日尚未撤场未交还场地，照片显示吴卫城在场地内，场地内仍有服装。兆明商场、谭兆槟、曾金廷分别于2020年2月20日、2020年2月21日、2020年2月24日通过陈韶明的微信向吴卫城的微信发送函件，告知吴卫城解除合同并要求支付占有使用费等。诉讼中，兆明商场、谭兆槟、曾金廷陈述，若兆明商场、谭兆槟、曾金廷需要返还押金和部分装修商业宣传费，兆明商场、谭兆槟、曾金廷同意将上述费用与吴卫城欠付的费用相互抵扣。另查，本院在（2019）粤0114民初11570号案中发函向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问位于广州市花都区新华街xx商业广场的规划报建情况，该局向本院复函称，根据贵院提供的《集体土地使用证》【花集用（2006）第9030009号】及地理位置，我局未查询到来函所述“广州市花都区新华街商业大道莲塘商业广场”办理《建设工程规划许可证》的记录。本院认为，兆明商场、谭兆槟、曾金廷与曾金廷就涉案租赁物签订的租赁合同虽是双方的真实意思表示，但该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的上述合同应为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，租赁合同虽无效，吴卫城仍应当按照双方合同约定的标准支付占有使用费，结合本案查明的事实可知，合同履行过程中出租方主体变更为兆明商场、谭兆槟、曾金廷，故兆明商场、谭兆槟、曾金廷要求吴卫城向其支付占有使用费和物业管理费，合理有据。吴卫城确认兆明商场、谭兆槟、曾金廷诉讼请求中的2018年10月份、11月份以及2019年1月份的租金金额。双方有争议的是2019年2月1日至2019年3月15日期间由欧阳火明、姜落洋使用租赁物的部分是否应当由吴卫城支付占有使用费，从两份《合同补充协议》约定的文意以及结合欧阳火明、姜落洋在2018年12月1日后向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付租金的情况来看，各方就欧阳火明、姜落洋使用租赁物应支付的租金、水电费已经构成了权利义务的概括转移，即2018年12月1日后上述费用已经变更为由欧阳火明、姜落洋向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付，故兆明商场、谭兆槟、曾金廷请求吴卫城支付欧阳火明、姜落洋使用租赁物应支付的占有使用费39000元，依据不足，本院不予采纳。经核算，2018年12月1日后吴卫城每月应支付的占有使用费金额为10000元（49000元-39000元）。吴卫城认为其已于2019年1月31日前全部搬离且兆明商场、谭兆槟、曾金廷在2020年2月1日后对其使用的部分停水停电，但吴卫城并未举证证明其陈述，且据兆明商场、谭兆槟、曾金廷举证，2020年2月20日涉案租赁物内仍有吴卫城的物品，故本院对吴卫城的陈述不予采纳，本院对兆明商场、谭兆槟、曾金廷陈述的交接场地时间予以采纳。吴卫城应当向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付2020年2月1日至2020年3月15日期间的占有使用费和物业管理费，经核算，吴卫城应支付的占有使用费为15000元（10000元/月×1.5个月）、物业管理费为1650元（1100元/月×1.5个月）。综上，吴卫城应当向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付的占有使用费数额为84900元（64830元+5070元+15000元）。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案合同无效，兆明商场、谭兆槟、曾金廷应当将收取的押金50000元予以返还。关于装修商业宣传分摊费，双方一致确认是对整个租赁期使用场地的对价，合同约定租期4年即从2015年7月1日起至2019年6月30日止，吴卫城使用场地期间已经超过合同约定的租期，故该笔款项不应再返还。兆明商场、谭兆槟、曾金廷同意将押金与吴卫城欠付的费用相互抵扣，故吴卫城应向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付的占有使用费为34900元（84900元-50000元）。吴卫城未按约定向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付占有使用费、物业管理费造成兆明商场、谭兆槟、曾金廷孳息损失，故兆明商场、谭兆槟、曾金廷请求吴卫城从2019年3月15日起支付占有使用费、物业管理费的利息，合理有据，本院予以支持。利息以36550元（34900元+1650元）为本金，从2019年3月15日起计至付清款项之日止，利息标准：2019年3月15日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。综上所述，兆明商场、谭兆槟、曾金廷诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴卫城于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷支付占有使用费34900元（已与原告广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷应向被告吴卫城返还的押金50000元相抵扣）；二、被告吴卫城于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷支付物业管理费1650元；三、被告吴卫城于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷支付利息，利息以36550元为本金，从2019年3月15日起计至付清款项之日止，利息标准：2019年3月15日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；四、驳回原告广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1663元，由原告广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷负担689元，由被告吴卫城负担974元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年七月七日法官助理李诗琪书记员孙诗韵