北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2373号原告：于跃，男，1994年4月28日出生，汉族，北京大华城市表演艺术中心员工，住北京市东城区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告于跃与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于跃，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于跃向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2017年8月1日起至起诉之日（2020年5月12日）止共计1015日逾期办理房产证违约金221626．57元，并按照218．3513元每日承担起诉之日起至房产证办理完毕之日止的违约金，按日支付；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月9日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同金额为2183513元，原告在规定时间内现金支付和银行按揭支付缴纳了全部房款。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书。原告多次向被告主张支付违约金，经过多次协商，被告承诺2018年12月31日支付已发生违约金的50%，2019年6月30日支付已发生的全部违约金，2019年6月30日后按季度支付违约金，并于2018年8月8日出具“致西山御园业主的一封信”在业主群发布；但2018年12月31日被告无故违背承诺，未按约定支付相应的违约金，至今拒不承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、被告不应承担产权证逾期办理的违约责任。1、包括本案项下房屋在内的西山御园小区一期，至今不能办理房屋产权手续的原因是由于房屋建筑面积超过了规划要求，而面积超过规划的原因是小区房屋的开放阳台进行了封闭，并将房屋外墙外侧结构洞口进行了封装作为了房屋的阳台等改造行为，由此导致本案项下房屋实际面积增加（合同约定面积60．64平方米，实际面积71．3平方米，超出约定面积），且增加幅度超过了规划要求的面积误差。上述房屋改造行为是原告在签订预售合同时是知情的，原告也查看过房屋，加建是原告为了增加其购买的房屋的使用面积而进行的，是为了增加原告的利益进行的行为。同时，根据相关买房人描述，涉案房屋的模型、样板间及宣传图册即为现状，部分业主就房屋改造出具授权委托书，我司认为房屋建设应取得规划许可，未按规划设计建设不能取得登记系一般法律常识，购买前对房屋状况进行查看了解为一般交易习惯，本案中原告对房屋简称后的状况均应了解知情，因此原告在与被告签订合同时亦应预见到此行为可能导致的法律后果，据此涉案房屋暂不能取得产权登记，原告应对此自行承担责任，不应归责于被告。2、在政府发现西山御园小区面积超规划后，政府对被告进行了处罚。但在处罚之后政府对该问题一直没有进一步的具体处理方案，导致至今不能取得房屋产权证书，对此，被告多次与政府相关部门沟通协调，但至今政府仍在组织协调处理中。3、在政府发现房屋改造行为后，按照相关规定，应对该改造行为进行恢复原状，但为原告利益，被告积极与政府协调，使政府部门同意了对改造部分保持现状，从而使原告保留了因房屋改造而获得的巨大利益。基于上述理由，被告认为，原告不能按时取得房屋产权证书是原告进行的房屋改造行为造成的，应由原告自行承担相应后果，且该改造行为又是为原告利益进行的，改造产生的巨大经济利益也全部由原告获得，被告不仅没有因此受益，反而被政府部门进行了处罚，且原告委托施工单位进行该房屋改造行为而产生的施工成本最终亦由被告承担，故应当由原告自行承担未能如期办理房产证的责任。二、假设法庭认为被告需要承担违责任的情况下，被告认为：1、本案项下房屋的实际交付时间为2016年5月26日，并非预售合同约定的2015年7月31日，违约金应在房屋实际交付后的第731日，即2018年5月27日开始起算，而不应当是预售合同约定的2017年8月1日。且本案实际交房日晚于约定交房日，并非被告过错，根据双方合同的约定，原告支付首付然后以银行贷款的方式支付尾款，原告在2016年才取得银行贷款付清尾款，根据双方签订的预售合同附件十相关约定，原告迟延付款，所以被告有权迟延交付房屋，并且根据合同约定，原告办证期限应当自被告实际收取房屋之日起算，违约金支付也应当自房屋实际交付办证期间终止之日起算。根据预售合同第14条第2款约定，买受人未付清房价款及其他应付款项或未按照合同约定履行其他相关义务的，本合同约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无需承担相关违约责任。同时，预售合同附件十《补充协议》第9条第2款约定，买受人未付清房价款的视为由于买受人原因未能按期办理交接手续，合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。综上，我方认为预售合同非常明确的约定了计算730日办证的起算点是实际交付之日，而不应该是合同约定的交付之日。2、在原告已经实际入住的情况下，由于原告没有因逾期取得房屋产权证书而受到的任何实际损失，因此，合同约定的违约金过高，应当依法予以减少。本案中，被告按约定将房屋交付给原告，原告实际占有并使用，虽未按期取得房屋产权证书，但并未对其正常使用造成影响。被告并未存在恶意拒绝为原告办理房屋产权转移手续，反而是一直在积极协调。因房屋改造行为增加的建筑面积（面积增加17．6%，折合房款约38．3万元）由原告实际享有，被告并未因此获益。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，若原告认为自己遭受了实际损失，应当证明实际损失发生，并明确数额，否则应认定为没有实际损失发生，现原告主张的违约金已经接近房屋总价的10%，远大于其实际损失的30%，要求被告支付如此巨额违约金，显失公平。且自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情不可抗力影响，政府部门未能正常办公，期间无法办证，自2020年1月23日后不应当计入逾期办证的期间。综上，原告对房屋进行改造导致了房屋面积增加超过规划，进而导致不能按期办理房屋产权转移登记手续，在此情况下，被告承担了行政处罚，如果原告要求就此追究被告的违约责任，对被告而言是不公平的，被告保留向原告追究承担行政处罚罚金的权利。我方希望人民法院考虑本案的上述实际情况，判决驳回原告的诉讼请求。如果法院认为被告构成违约，则亦应以原告的实际损失为基础，结合原告的获益情况、合同的履行情况、各方的过错承担等综合因素，根据公平和诚实信用原则对原告主张的违约金金额予以降低。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年10月9日，天台山公司（出卖人）与于跃（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1534495）（以下简称预售合同），约定于跃购买门头沟区新城城子地区xx-xxx居住项目（A4）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层xxx号房屋（双方一致认可即门头沟区滨河路xx号院x号楼xxx号），房屋预测建筑面积60．64平方米，其中套内建筑面积50．26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10．38平方米，单价每平方米43404．56元，房屋总价2181513元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。预售合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款……4、其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同第十四条逾期交房责任第2款约定：买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。预售合同附件五付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款……3、按揭贷款，（1）买受人应于2013年9月24日前向出卖人支付661513元作为该商品房首付房款；（2）该商品房其余房款1520000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人；（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。预售合同附件十补充协议第2条约定：若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，适用本条之约定：1、买受人应自预售合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，病案商业贷款银行要求提交完整、正式的个人资信证明材料、前述相关文件、缴纳相关费用、办理完其他相关手续，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款……。预售合同附件十补充协议第9条第2款约定：买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房……同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算……具有下列情形之一导致该商品房未交付的，视为由于买受人原因未能按期办理交接手续：（1）买受人未付清房价款……（6）买受人未按预售合同或本协议之约定履行其他相关义务。于跃向天台山公司共交纳购房款2181513元，其中661513元首付款由于跃支付给天台山公司，剩余1520000元，于跃（借款人）与中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行（贷款人）、天台山公司（保证人）于2016年3月21日订立个人购房借款/担保合同，采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给天台山公司。天台山公司向于跃出具购房款发票。涉案房屋于2016年5月26日交付予于跃。截至2020年7月20日法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。在庭审中，经询问，于跃明确表示不要求退房。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。2019年5月9日，天台山公司委托北京中海地理信息测绘有限公司就门头沟区滨河路xx号院x号楼出具房屋面积测算技术报告书载1层104建筑面积71．3平方米。超出预售合同约定房屋建筑面积。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。另查，于跃起诉前，滨河路xx号院部分业主曾就未如期取得房屋权属证书，要求天台山公司支付违约金诉至本院，上述案件本院立案受理后已依法审理完毕并出具民事判决书，现民事判决书已生效。前述生效民事判决书认定事实如下：天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。双方当事人对下列事实存在争议：于跃与天台山公司是否曾就逾期办理房屋所有权证书赔偿事宜协商达成一致意见。于跃主张曾多次向天台山公司主张支付违约金，经过多次协商，天台山公司承诺2018年12月31日支付已发生违约金的50%，2019年6月30日支付已发生的全部违约金，2019年6月30日后按季度支付违约金，并于2018年8月8日出具“致西山御园业主的一封信”在业主群发布，提交致西山御园业主的一封信证明。天台山公司不认可致西山御园业主的一封信，亦不认可就逾期办理房屋所有权证书赔偿与于跃达成一致意见。于跃提交致西山御园业主的一封信未提交证据原件，本院不予采信，于跃提交证据不足以证明其与天台山公司就逾期办理房屋所有权证书赔偿事宜达成一致意见，故对于跃主张的上述事实，本院不予认可。于跃以按揭贷款方式支付的部分房款，是否构成逾期付款。天台山公司主张，根据合同附件十《补充协议》第2条第1款约定，若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，适用本条之约定，买受人应自预售合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款，于跃于2016年3月21日办理商业贷款，晚于合同约定的办理时间，构成逾期付款。于跃对合同附件十真实性及办理贷款时间无异议，但其之所以未按时办理贷款，系因为天台山公司销售在售房时承诺的购房优惠及一层小院面积均未兑现，就上述争议于跃与天台山公司多次沟通，且天台山公司亦称如于跃办理贷款就代表认可房屋现状符合合同约定，因此逾期办理贷款是由于天台山公司未能兑现其承诺造成的，并且因此造成的晚收房也系天台山公司导致，提交照片、VIP会员升级申请书、银行收据证明其销售承诺面积及其办理会员情况。天台山公司对于跃主张的上述事实及提交的证据均不予认可。经询问，于跃表示其未曾通过诉讼、仲裁等方式就天台山公司未履行其承诺优惠的违约行为主张权利；且，于跃为避免继续扩大损失，在多次交涉未果的情况下，虽天台山公司仍未履行其承诺的优惠，还是办理了贷款及收房手续。本院认为，于跃与天台山公司与2013年10月9日签订商品房预售合同，约定首付款外的剩余款项由于跃按照商业贷款按揭形式支付天台山公司，后于跃于2016年3月21日订立商业贷款合同，时间晚于预售合同约定的办理贷款时间，于跃虽主张天台山公司未履行销售承诺，但其提交的证据不足以证明其主张的上述事实，且亦无证据证明天台山公司对办理其办理商业贷款存在其他过错，根据合同约定，买受人迟延办理贷款视为迟延付款，故本院对于跃主张不予采信，认定于跃办理商业贷款时间晚于合同约定，构成逾期付款。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为于跃办理房屋转移登记手续，且至今于跃未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于于跃在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，于跃对无法办理房屋所有权证书存在过错，故其不应承担违约责任或应适当承担违约责任。本院认为，天台山公司未就于跃委托建设行为提交证据，房屋实际面积大于合同约定面积亦不足以证明于跃存在委托建设行为，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担或少承担违约责任的意见，本院不予采信。对于于跃要求天台山公司立即为其办理房屋所有权证书这一诉讼请求，不具备履行条件，本院不予支持，于跃可待办理房屋所有权证书条件成就时，另行起诉。关于违约金的起算时间，天台山公司主张于跃逾期办理商业贷款构成逾期付款，故应按照预售合同附件十《补充协议》第9条房屋交付部分第2款约定，于跃办理房屋所有权证时间和起算违约金时间均按照实际收房时间顺延。买受人迟延履行付款义务的，出卖人可以迟延交付房屋，取得房屋所有权证书的期限自买受人实际接收该商品房之日起算，根据已查明事实，于跃逾期办理商业贷款，根据合同约定天台山公司可以迟延交房，并按照实际交房时间计算取得房屋所有权证书的期限，故对天台山主张按照实际交房计算取得房屋所有权证书时间这一主张，本院予以采信；本案中，于跃于2016年5月26日实际收房，根据合同约定，天台山公司应于实际收房之日起的730日内为于跃办理房屋权属证书，故对于跃主张2018年5月27日前逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持；截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，对于跃主张天台山公司支付其2018年5月27日起至2020年5月12日止的逾期办证违约金，本院予以支持；于跃主张天台山公司承担自2020年5月12日后至房产证实际办理完毕之日止的违约金，由于房产证实际办理完毕之日前损失尚不固定，就于跃违约金，本院暂计算至本案法庭辩论终结前，即2020年7月20日。关于天台山公司主张2020年1月23日后受疫情影响，政府部门未能正常办公，无法办证，不应当计入违约期间的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。于跃主张天台山公司按照218．3513元/日计算违约金，符合合同约定，2018年5月27日至2020年7月20日期间的逾期办证违约金，经本院核算为171624．12元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付于跃2018年5月27日起至2020年7月20日止的逾期办证违约金171624．12元；二、驳回于跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2312元，由于跃负担446元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担1866元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二〇年七月三十日法官助理 宁 帆书 记 员 梁佳祎