福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初3002号 原告：黄志强，男，1972年1月27日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：戴清伟，福建格中律师事务所执业律师，代理权限为特别代理。 被告：苏世忠，男，1958年4月21日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 被告：杨金花，女，1958年10月26日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 原告黄志强与被告苏世忠、杨金花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法组成合议庭，分别于2020年6月16日、7月3日公开开庭进行了审理。原告黄志强及其委托诉讼代理人戴清伟、被告苏世忠到庭参加诉讼。被告杨金花经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄志强向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告2019年2月13日签订的房屋买卖协议；二、请求判令两被告双倍退还原告定金计4万元；三、请求判令两被告退还原告购房款14万元及以该款为基数，自起诉之日起至退还原告之日止按月利率2%计算资金占用期间的利息；四、请求判令两被告以购房款总额32.5万元的30%支付原告违约金、违约金为9.75万元；五、请求判令本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年2月13日签订房屋买卖协议一份，约定：两被告将其所有的坐落在鲤城街道洪桥社区八二五大街111-29号二楼套房、建筑面积83平方米、产权为200870282号的房产以32.5万元的价格出售给原告，原告应在协议签订前支付定金2万元，在2019年3月15日前支付购房款14万元。两被告在收到上述定金和购房款后应于2019年8月30日前到仙游县不动产登记处办理产权过户手续，若没有办理即构成违约，两被告应按已支付房款的总额为基数按月利率2%支付原告利息。合同签订后，原告按约将定金和第二期购房款支付给两被告，然两被告收到款项后，未按约定时间为原告办理产权过户手续，构成违约，为此诉至法院，请求法院处理。 苏世忠辩称：被告没有违约，房屋已经交付给原告居住使用，只是存在过户的问题。因被告房屋抵押贷款与信用社发生纠纷未结案，所以无法办理产权过户，属于不可抗力的原因。涉案房屋有抵押贷款，原告是知情的，故应驳回原告的诉讼请求。 杨金花未作答辩。 黄志强围绕自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： 证据一、房屋买卖协议一份，用于证明被告将其所有的坐落在鲤城街道洪桥社区八二五大街111-29号二楼套房、建筑面积83平方，产权为200870282号的房产以32.5万元的价格出售给原告，原告应于协议签订之日支付两被告定金2万元，于2019年3月15日前支付两被告购房款14万元。两被告收到上述定金及14万元购房款后应于2019年8月30日前到仙游县不动产登记处办理产权过户手续。若两被告未按照上述约定于2019年8月30日前办理产权过户手续，即构成违约。违约应按已付房款的两倍赔偿原告并承担全部的经济损失，同时约定，两被告违约应按原告已付房款的总额为基数按月利率2%支付原告利息。 证据二、收条一份、中国农业银行交易明细清单复印件两页，证明2019年3月17日原告向两被告支付购房款14万元。原告已经履行合同义务。 苏世忠对上述证据质证意见：三性均无异议。 苏世忠围绕自己的反驳主张，向本院提交以下证据：仙游人民法院（2018）闽0322民初7747号传票复印件一张、关于苏世忠证据材料中两份合同填写信息不同的说明复印件一张、福建省莆田市中级人民法院（2018）闽03民终2077号民事裁定书复印件一份，证明涉案房子因为用于银行抵押引起的诉讼造成不能过户。涉案房子抵押贷款60万元，因为抵押合同存在三种利率不一样，导致发生诉讼纠纷，现尚在法院处理之中，故造成涉案合同不能履行。 黄志强质证认为，该组证据真实性没有异议，但证明内容有异议，该事由不属于不可抗力事项。在房屋买卖协议时，被告向原告声称涉案房屋没有产权纠纷，如果因为被告自身原因造成纠纷，责任由被告自行承担。且被告仅欠银行五万多元，收到的购房款足于偿还银行债务，被告系故意不偿还银行债务，故意拖延。 双方当事人对对方所提供的上述证据无异议，本院予以确认。 经审理查明：黄志强与苏世忠、杨金花于2019年2月13日签订《房屋买卖协议》一份，主要内容：1、苏世忠、杨金花将其所有的坐落在鲤城街道洪桥社区八二五大街111-29号二楼套房（建筑面积83平方米，仙游房产权第200870282号）的房产以32.5万元的价格出售给黄志强；2、黄志强应在协议签订日支付定金2万元；3、黄志强应在2019年3月15日前续付第二期购房款14万元作为办理银行解压（本院注：应为“解押”）款项。双方应于2019年8月30日前到仙游县不动产登记处办理房产证、土地证过户手续；产权过户领证后三日内，黄志强支付第三期购房款8万元；第四期付款8.5万元在领取房权证后30日内付清；苏世忠、杨金花在收到第二期购房款之日起应将房屋使用权及钥匙交付给黄志强使用；4、若因不动产中心的政策原因无法办理产权过户手续时，苏世忠、杨金花应退还给黄志强所有购房款以及以该款项为基数（按月利率2%支付给黄志强利息）；5、违约责任：本合同自双方签订之日起生效。收到定金后，若苏世忠、杨金花违约，要双倍返还定金。若黄志强违约，则取消定金；苏世忠、杨金花收到第二期购房款后，如苏世忠、杨金花违约，则所有已付购房款双倍赔偿给黄志强，若黄志强违约，则取消已付定金并退回已付购房款。合同签订后，黄志强即支付给苏世忠、杨金花购房定金2万元。2019年3月17日，苏世忠、杨金花在收到黄志强支付的第二期购房款14万元后，将案涉房屋将交由黄志强居住使用。2019年8月30日届期后，因苏世忠、杨金花相关房屋抵押贷款案件纠纷未结束，导致未能按约定为办理产权过户手续，故黄志强向本院提起本案诉讼。苏世忠作出上述答辩。诉讼中，黄志强选择放弃由苏世忠、杨金花双倍返还定金的请求，请求苏世忠、杨金花返还定金2万元和购房款14万元，并请求解除购房合同和苏世忠、杨金花承担按购房总款32.5万元的30%支付违约金9.75万元。 本院认为，黄志强与苏世忠、杨金花签订的《房屋买卖协议》，系双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。但在黄志强按约交付定金并支付第二期购房款后，苏世忠、杨金花不但未按照约定将第二期购房款用于偿还银行贷款解除案涉房屋的抵押，且没有在2019年8月30日前办理案涉房屋的不动产权证过户手续，故苏世忠、杨金花明显构成违约，应当承担相应的违约责任。因苏世忠、杨金花违约造成案涉房屋至今未能过户给黄志强，致黄志强未能实现其购房目的，故黄志强请求解除其与苏世忠、杨金花签订的《房屋买卖协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”。据此，案涉合同解除后，黄志强已支付的购房款和定金共计16万元，苏世忠、杨金花应当予以返还，尚未支付的购房款，黄志强可不再予支付，而其接收的案涉房屋也应当返还给苏世忠、杨金花。对于黄志强请求的苏世忠、杨金花应当承担其支付购房款14万元被占用期间的利息问题，因黄志强在支付上述购房款后，黄志强已实际接收案涉房屋并居住使用，考虑其所支付款项16万元购房款的利息，按一般民间借贷关系（借贷未约定利息利率的情况）的年利率6%计算，与其使用房屋期间的价值相当，故为减少讼累，本院酌情确定黄志强自2019年3月15日后使用案涉房屋抵扣其部分利息损失。另因案涉合同虽有约定“因不动产中心的政策原因无法办理产权过户手续时，苏世忠、杨金花应退还黄志强所有购房款及以该款项为基数按月利率2%支付黄志强利息”，但本案没有办理不动产权证过户显然不是“不动产中心的政策原因”，故黄志强请求支付的款项按年利率24%计算占用期间利息，没有依据，故参照一般民间借贷关系（借贷未约定利息利率的情况）的年利率6%计算自2020年3月18日起至还清本款之日止。关于违约金问题，因苏世忠、杨金花违约造成案涉合同解除，则苏世忠、杨金花仍然应按合同约定承担违约金的责任，但黄志强请求的违约金9.75万元，因黄志强在本案中并没有证据证明其存在除已支付的款项利息损失之外的其他损失，故该请求明显高于其实际损失。虽然苏世忠、杨金花在本案中未请求减少违约金，但因其提出没有违约的抗辩，可视其不同意该违约金请求，同时考虑保护守约方的利益以及对违约方进行适当惩罚，本院酌情调整违约金为以黄志强已支付的购房款16万元为基数，按日万分之三计算。综上，黄志强请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。苏世忠认为其没有按约办理产权过户手续，是因抵押贷款纠纷案件的相关诉讼未审结，属于不可抗力，没有违约的主张，理由不能成立，且依据不足，本院不予采信。杨金花经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃自己的诉讼权利，本院依法可缺席审判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除黄志强与苏世忠、杨金花于2019年2月13日签订的《房屋买卖协议》； 二、苏世忠、杨金花应在本判决生效之日起十日内退还给黄志强定金2万元； 三、苏世忠、杨金花应在本判决生效之日起十日内返还给黄志强购房款14万元并支付自2020年3月18日起至还清本款之日起按年利率6%计算的占用该资金期间的利息； 四、苏世忠、杨金花应在本判决生效之日起十日内支付给黄志强以已支付的购房款16万元（包括定金2万元）按日万分之三计自2019年3月18日起至还清本款之日止的违约金； 五、驳回黄志强的其他诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6175元，由黄志强负担2475元，由苏世忠、杨金花负担3700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林国概 人民陪审员  卢实平 人民陪审员  颜志伟 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  陈燕群 附：一、引用的相关法条： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 2、《中华人民共和国民事诉法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起