广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初7640号原告惠州创时代地产经纪有限公司，住所：惠州市***************香苑首层5号商铺。法定代表人：李某1。委托代理人罗镇辉、谢聪引，系广东金卓越律师事务所律师、律师助理。被告颜良好，男，汉族，1945年7月24日出生，住址：广东省惠州市惠城区**************，公民身份号码：441************013。第三人张子兴，男，汉族，1972年3月14日出生，住址：广东省惠州市惠城区******，公民身份号码：330************61X。原告惠州创时代地产经纪有限公司诉被告颜良好、第三人张子兴居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审判，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告惠州创时代地产经纪有限公司的委托代理人罗镇辉、谢聪引，被告颜良好，第三人张子兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州创时代地产经纪有限公司起诉称，2019年12月19日，在原告的居间服务下，作为买方的被告与作为卖方的第三人张子兴以及作为居间方的原告签订了《房地产买卖及居间合同》【合同编号：NO:0000163】，对交易房产概况及产权现状、物业转让款、赎楼、产权过户手续、服务佣金、违约责任等方面进行了详细约定，其中，合同第三条约定：“定金：买方于2019年12月19日前向卖方支付购房定金人民币：（大写）伍万元整（￥50000.00元）（定金作为转让款的一部分，买卖双方自愿将上述定金暂交居间方托管，待查验该物业产权清晰，并且卖方将《房地产权证》原件托管于居间方后，或虽不具备前述条件，但在买方同意的情况下，再由居间方将定金转付予卖方。）”第八条约定：“基于居间方提供居间服务，并促成买卖双方签署买卖合同，买方向居间方支付服务佣金人民币（大写）壹万捌仟肆佰元整（￥18400.00元）；卖方向居间方支付服务佣金人民币（大写）壹万捌仟肆佰元整（￥18400.00元）。”第九条约定：“（2）买卖双方任何一方违约，在定金未付的情况下，违约方应向守约方支付相当于该物业转让价20%违约金，同时违约方向居间方支付买卖双方应支付的服务佣金。如因买方原因构成违约，已付的定金归卖方所有，同时向居间方支付买卖双方应支付的服务佣金；（3）若买方或卖方任何一方违反本合同约定致使未能办理产权过户，鉴于居间方已提供居间服务促成合同成立，违约方须向居间方支付违约金人民币：（大写）叁万陆仟捌佰元整（￥36800.00元）……（5）守约方、居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。”合同签订后，被告按合同约定支付了购房定金人民币伍万元。2020年1月11日，原告与被告、第三人签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定：“买卖双方于2019年12月19日签署房地产买卖及居间合同，现因买方购房款延迟未到位，买方和卖方协商该房产延迟办理过户时间，卖方也谅解且同意将过户时间延后，买方也保证购房款到2020年3月15日前可以到位，如再因此拖延则视为买方违约。卖方须在资金监管后15个工作日将房产证注销所有抵押，达到该房产产权清晰具备打网签合同、过户条件，否则视为卖方违约。”上述补充协议签订后，被告未能按照约定在2020年3月15日前将剩余购房款人民币1178000元筹措到位并存入资金监管账户内，按照原被告之间签订的合同及补充协议约定，被告的行为已构成违约。原告认为，原被告之间所签订的《房地产买卖及居间合同》及《二手房买卖合同补充协议》符合法律规定，依法受到法律保护，对各方均具有法律效力。原告已经按照约定履行合同义务，成功促成被告与第三人的房产交易并签署合同，现被告未能按约将购房款支付到位，致使合同无法继续履行，其已经构成了对合同的根本违约，应当按照合同约定向原告支付居间佣金人民币36800元及违约金人民币36800元，原告因追索上述费用所支出的律师代理费也应由被告承担。有鉴于此，为了维护自身的合法权益，现原告特依据有关法律法规的规定，向法院提起诉讼，请求法院依据本案的事实和法律做出公正的判决，依法支持原告的诉讼请求。一、请求法院判令被告向原告支付服务佣金人民币36800元。二、请求法院判令被告向原告支付违约金人民币36800元。三、请求法院判令被告向原告支付因追索上述费用而依法聘请律师所支出的律师代理费人民币5000元。上述三项合计人民币78600元。请求法院判令由被告承担本案全部诉讼、保全等费用。被告颜良好辩称，他这个房子出不了证，原告介绍我买，让我怎么买呢？所以我对原告有意见，原告不应该叫我买，我给了定金5万元给第三人，原告应当了解清楚才介绍给我买房，我70多岁的高龄，什么都不懂。第三人张子兴辩称，这个房子是2017年4月9日限售政策之后出的房产证，当时买卖的时候我告诉了各方，我没有隐瞒，这个房子需要解封的，当时签合同的时候我以为可以解封的，签了合同之后我了解到是不可以解封的，限售期间是不可以卖的，本身我们约定如果这个合同约定三方和平解除约定，我方同意解除合同，我同意返还被告47000元的，我收的是47000元，有3000元在原告手上。审理查明的事实经审理查明，经原告提供居间服务，被告拟向原告购买位于惠州市*****佳兆业壹号花园第10号楼16层03号房。2019年12月19日，三方签订一份《房地产买卖及居间合同》。签订该份合同时，第三人张子兴已经告知原被告涉案房屋系2017年4月9日之后才办理的房产证，仍然在限售期内。随后，被告支付了5万元定金给第三人张子兴，第三人张子兴同意将5万元中的3000元交付至原告处作为押金。根据第三人张子兴提供的不动产登记结果显示，涉案房产登记至第三人张子兴名下的时间为2018年12月24日，产权证书号：粤（2018）惠州市不动产权第0125982号。庭审时，第三人陈述涉案房产系2015年以工程款抵扣的房产，当时没有签订任何书面合同，直至2017年12月份经涉案房产的开发商通知，才去房管局办理相关手续，2017年4月9日之前没有缴纳过税费、没有进行合同网签、没有以电子或者转账形式支付过购房款。另查明，2017年4月8日，惠州市人民政府办公室发布《惠州市人民政府办公室关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》惠府办[2017]10号，该通知规定：新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买）的商品住房（含新建商品房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让。2017年5月11日，惠州市房地产市*监督管理工作领导小组办公室发布《惠州市关于进一步明确商品住房转让有关问题的通知》惠市房监管办[2017]13号，该通知规定：在2017年4月9日零时后购买的新建商品住房和二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。购买时间原则上以完成《商品房买卖合同》（适用于新建商品住房）或《房地产买卖合同》（适用于二手住房）网签时间为准。在2017年4月9日零时前未完成合同网签或签署的为手工合同的，但购房人能提供定金或首付款电子进账单原件（对以现金形式支付定金或首付款的，不予认可）或税务部门出具的完税证明的，不受限制。在2017年4月9日零时前已完成合同网签购房的，或取得不动产来源为非购买的（如：新建、继承、受赠、析产、变更、换证等）无论是在上述时间点之前或之后办出《不动产权证》，均不受限制。裁判理由与结果本院认为，原告作为专业的房产中介机构，理应非常清楚了解地方政府关于房产交易的政策规定。第三人张子兴已经明确告知原被告，惠州市*****佳兆业壹号花园第10号楼16层03号房系在2017年4月9日之后才办理的不动产权证，处于限售期内。原告依然促使被告与第三人签订《房地产买卖及居间合同》，原告对合同无法实际履行存在明显过错。由于涉案房屋的不动产登记时间为2018年12月24日，距今未满三年，不符合地方政府规定的转让条件，原告据此要求被告支付服务佣金、违约金、律师费，没有事实和法律依据，本院予以驳回。原告作为一个专业的房产中介机构，在其经营过程中，理应尽到谨慎审查义务，为房产买卖双方提供符合法律、行政法规、地方政策的中介服务，本案主要系由于原告未尽诚实义务、恪守本职工作所衍生，对此，本院对原告的行为予以批评。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及《中华人民共和国诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州创时代地产经纪有限公司的全部诉讼请求。本案受理费882.5元（原告已预交），由原告惠州创时代地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈希希二〇二〇年七月二十一日法官助理 孙志诚书 记 员 林嘉敏