临夏市人民法院民事判决书（2020）甘2901民初140号原告：临夏市玉龙饭店有限公司。法定代表人：沙某。委托诉讼代理人：马某1，临夏宏远律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某2，临夏河州律师事务所律师。被告：杨某1，住东乡自治县，系伊星宾馆经营者。被告：杨某2，现住和政县，系伊星宾馆经营者。委托诉讼代理人：张某，甘肃融通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，甘肃融通律师事务所律师。原告临夏市玉龙饭店有限公司与被告杨某1、杨某2租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月25日、6月19日公开开庭进行了审理，原告临夏市玉龙饭店法定代表人沙某及其委托诉讼代理人马某1、马某2,被告杨某1、杨某2及其委托诉讼代理人张某、陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告临夏市玉龙饭店有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告承担连带责任，共同支付原告宾馆租赁费1257300元；2.以拖欠的2019年宾馆租赁费845700元为基数,二被告按照协议约定支付原告至债务清偿之日的违约金233180元(计算至2020年1月11日)。事实和理由：2017年9月15日，原告与二被告协商一致，签订《宾馆租赁合作协议书》，协议约定原告将位于临夏市南龙广场西侧的玉龙宾馆客房部整体出租给二被告经营，租赁期限10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，租金为每年100万元，从第二年起，以后每半年开始前支付租金50万元，被告如迟延支付租金，自第11天起，每迟延1天，以拖欠租金金额为基数，按每日1‰向原告承担违约责任，支付滞纳金。协议签订后，原告按约定向被告交付了宾馆。截至起诉时，被告支付了2019年上半年租金154300元，拖欠2019年租金845700元，2020年支付租金88400元，拖欠2020年上半年租金411600元，合计拖欠1257300元。以拖欠的2019年租金845700元为基数，暂计至2020年1月11日的违约金为233180元。原告认为，被告未按期支付租赁费的行为，侵犯了原告的合法权益，构成严重违约，现起诉请求人民法院依法予以支持原告诉讼请求。被告杨某1、杨某2辩称，1.原告并未依约履行完毕合同项下的全部义务，无权要求被告全额支付年租金100万元。按照双方签订的租赁协议及补充协议规定，涉案租赁物为：迎宾楼1-6层大厅和客房104间、贵宾楼除歌舞厅、二楼火锅店外的其余房屋1-5层（包括客房56间）、院子、车库等。协议签订后，被告依约按时、足额交付了约定的押金及租金，但原告至今未将贵宾楼除歌舞厅、二楼火锅店外的其余房屋交付被告，致使被告无法装修并对外经营，迎宾楼6楼2间客房由原告占用长达483天（168元/间×2间×483天=162288元）、4楼会议室占用长达213天（1000元/间×213天=213000元）、2间库房占用长达27个月（8000元/月×2间×27月=432000元）。原告向被告交付的房屋设施不符合合同约定，迎宾楼房屋设施存在严重缺陷，418、419等共13间房屋因常年没有维修、维护，导致无法经营，供暖设施存在故障无法供暖，为保障冬季供暖，被告购买安装了空气能机组、风机盘等相关设备及辅材，价值709112元。电梯陈旧致电力板损坏，支出维修费5300元，排污通道堵塞支出维修费4500元。原告未依约履行客房配置物品的移交，且交付的卖品已过保质期，导致被告直接经济损失230740元。综上，被告按照合同约定向原告全部交付了2018年的房屋租金100万元及押金30万元，然而原告并未完全交付房屋，且交付的房屋设施陈旧并存在严重缺陷，根本不符合租赁物约定的用途。尽管如此，被告克服种种困难，以高额贷款将承租房屋的设施更换、维修，已投入了上千万元的资金来运营承租的宾馆。原告显然构成违约责任，应当承担因未履行合同义务而对被告造成的经济损失。2.原告违反合同约定，擅自将被告承租的房屋廉价、大量转租给第三人，给被告带来了经营困扰，造成了直接经济损失。2019年11月13日，原告在未经被告同意的前提下，擅自以临夏市玉龙综合服务有限责任公司的名义，将被告已承租的客房、会议室不论大小，全部以每天100元的低廉价格出租给中铁第一勘察设计院集团有限公司使用3个月（2019年11月、12月、2020年1月），合计收取租金122610元。按照宾馆确定的房价标准，应收租金505980元，扣除原告已收的租金122610元，直接导致被告经济损失383370元。3.原告违反合同约定，未向被告交付合同项下的贵宾楼及库房，应当将被告已交付的该部分租金退还。按照《宾馆租赁合作协议》及《补充协议》约定，被告交付的房费1000000元包括：迎宾楼、贵宾楼、院落及库房，因原告至今未将贵宾楼、库房交付被告，按照合同房屋间数计算，贵宾楼及库房租金为400000元（库房50000元、贵宾楼100万÷160间×56=350000元），因此，被告应承担的实际年租金为60万元。按此计算，2018年至2020年6月，被告应向原告交付租金合计180万元，被告已向原告交付租金156800元，扣除原告向第三人收取的租金88400元及向第三人少收的租金34200元，被告实际拖欠原告租金220600元（2020年6月30日）。4.2020年因新冠肺炎疫情蔓延，被告经营的宾馆营业额受到极大影响，原告要求全额支付租金显失公平。众所周知，2020年新冠肺炎疫情来势迅猛，全国人民齐心协力响应习**总书记号召，为打赢疫情阻击战自觉在家隔离，被告也不例外，关闭宾馆暂停营业，致使宾馆营业收入受到了重创，但原告仍然全额收取2020年租金，对被告来说显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织了质证认证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据：1.原告营业执照副本、法人身份证复印件各一份、法人资格证明一份，拟证明原告主体适格。被告对该证据的真实性无异议，但质证认为，从原告提供的营业执照无法确定原告对涉案房屋享有权利，故不认可原告证明目的。本院认为营业执照是企业或组织合法经营权的凭证，该组证据来源合法，真实有效，本院予以确认；2.原告与被告签订的《宾馆租赁合作协议书》、交接清单各一份，拟证明原告将玉龙宾馆客房部租赁给二被告，期限10年，年租赁费为1000000元，并将租赁物交付被告的事实。被告对该证据的真实性无异议，但质证认为，协议书不能证明被告违约的情况，交接清单图片中没有交付日期，图片中看不到宾馆全貌、交接的房间数量、货品品名价值等明细，故不认可原告证明目的。本院认为，原、被告签订租赁合同后，向被告交付了租赁物，被告杨某2在交接清单上签字进行了确认，且被告按合同约定交纳了2018年租赁费，足以证明被告认可租赁事实，故对证据的真实性及原告证明目的本院予以确认；3.房屋所有权证复印件两份、土地使用证复印件一份，拟证明原告是租赁物合法所有权人的事实。被告质证认为，原告提供的证据为复印件，且从该证据不能清楚确认租赁物的权属，故不认可原告证明目的。本院认为，按照相关法律规定，书证应当提交原件，故该证据本院不作认定；4.被告交纳租赁费明细及与案外人签订的租赁协议各一份，拟证明被告已交纳2019年租赁费154300元，以案外人的租赁费冲抵被告2020年租赁费88400元的事实。被告对该证据的真实性无异议，但质证认为，被告实际交付2019年租赁费156800元，原告出具收条予以佐证；原告与案外人签订的租赁协议证明原告一房二租，且原告擅自定价、擅自收取租赁费，严重违约，应收取的租赁费为122610元，故不认可原告证明目的。本院认为，经双方核对，被告交纳2019年租赁费156800元、原告收取案外人租赁费122610元，抵顶被告2019年租赁费均属实，本院予以确认；5.临市房他证2019字第229**、临市房房他证2019字第249**项权证各一份，拟证明涉案房屋所有权证原件向银行抵押贷款，该房产为原告合法财产的事实。被告质证认为，原告在合理举证期限未提供该证据，且该证据与本案没有关联性，故不认可原告证明目的。本院认为，根据法律规定，证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据，对于查实的证据，法律上没有限制其使用的条件，且双反对租赁事实没有异议，故对该证据的真实性及原告证明目的本院予以确认。被告提供的证据：1.《宾馆租赁合作协议书》及《宾馆租赁合作协议书补充协议》各一份，拟证明原告将位于临夏市南龙广场西侧玉龙宾馆整体租赁给二被告，协议对房屋交付、维修责任及违约责任等均明确进行了约定，被告全额交付了2018年租赁费1000000元及押金300000元，但原告未全面交付租赁房屋、交付的部分房屋不符合合同约定、在租赁期间擅自将租赁物转租给案外人，构成违约的事实。原告对该证据的真实性无异议，但质证认为，原告已按照合同约定交付了租赁物，不存在违约的情况；因被告杨某2恳请，沙某个人与其签订了补充协议，补充协议没有加盖公司印章，被告杨某1也没有签字确认，不能作为主合同的附属合同，故不认可被告证明目的。本院认为，原、被告签订租赁合同后，原告向被告交付了租赁物，被告杨某2在交接清单上签字进行了确认，且被告按合同约定交纳了第一年租赁费，足以证明被告认可原告已全面交付租赁物的事实；沙某作为原告法定代表人，与被告杨某2签订《宾馆租赁合作协议书补充协议》，虽没有盖具公司公章，但同样具有法律效率，合同责任应由法人承担，故该协议真实性本院予以确认；原告于2019年11月28日与案外人签订租赁合同，合同履行期限三个月，虽然原告的行为违反合同约定，但期间被告未提出异议，现合同已履行完毕，应认定为被告对原告租赁行为的默认；2.原告未依约交付库房照片一张、电梯维修发票两张、被告安装供暖设施对账表及转账记录、客房漏水照片六张及转账记录，拟证明原告违反合同约定，长期占用未交付库房两间，长达27个月，按市场价格8000元计算，给被告造成损失432000元（27月×2间×8000元/月=432000元）;原告交付的宾馆基础设施不符合约定,电梯陈旧存在严重隐患,被告为维修电梯产生费用5300元;原告交付的宾馆供暖设施严重损坏无法供暖,被告安装供暖设施产生费用价值709112元（有票据）,没有票据的约300000元;原告交付的部分房屋漏水,无法营业,被告为维修房屋产生费用4500元的事实。原告质证认为，原、被告签订的租赁合同中不包括库房，沙某以个人名义签订的补充合同中包括车库，且仅一张照片不能证明原告未交付车库的事实；租赁期间电梯维修属正常使用损耗，不能证明电梯设施不符合协议约定；供暖设施对账表中工程款数额表较大，但被告未提供付款票据，且合同履行期间发生的费用与原告没有关联性；原告向被告交付完好无损的租赁物已达三年，期间出现漏水等问题，应由被告进行维修，故不认可被告证明目的。本院认为，原、被告在合同中没有约定涉案物维修费的承担，故租赁物使用期间产生的维修费应由使用人承担；3.原告与案外人签订的租赁合同复印件一份、原告转租的房屋明细表四份，拟证明原告违反合同约定和法律规定，将涉案房屋中的部分房间每间100元低于市场价出租给案外人，造成被告经济损失383370元的事实（客房1210间×288元/天=348480元;厨房63天×500元/天=31500元;会议室63天×2000元/天=126000元,合计505980元,原告收取租赁费122610元,505980-122610=383370元），且原告收取案外人租赁费126000元后，递减被告租赁费88400元，中间差价为34200元。原告对合同的真实性及客房数量没有异议，但质证认为，原告将涉案房屋租赁给案外人后，由被告客房部经理进行了签字，被告理应完全知情，每间每天100元的价格符合当时的市场价格，原告没有擅自出租、擅自定价的行为，故不认可被告证明目的。本院认为，原告于2019年11月28日与案外人签订租赁合同，合同履行期限三个月，期间被告未提出异议，现合同已履行完毕，应认定为被告默认原告租赁行为，被告要求支付租赁费差额主张，不应予以支持；4.原告出具的收条一份，拟证明被告交付2019年租赁费156800元的事实。原告对该证据的真实性及被告证明目的均无异议，但质证认为，其中2019年2月28日原告收取的案外人租赁费15800元，被告认可该笔费用，足以证明被告知情、并认可原告与案外人的租赁事实。本院认为，原告未提供证据证明该笔租赁费来源，故本院对原告辩解意见不予采信，对被告证明目的予以确认；5.消防安全检查合格证复印件一份，拟证明原告仅向被告交付了迎宾楼的事实。原告对该证据的真实性无异议，但质证认为，该证据不能证明原告未交付其他租赁物，故不认可被告证明目的。本院认为，消防安全检查合格证是对公众集聚场所投入使用、营业前进行消防安全检查合格时颁发给申请人的文书，与原告是否交付租赁物没有关联性，故被告证明目的本院不予认可。经原告申请，本院依法调取的证据：房屋租赁合同一份，拟证明被告于2017年12月30日至2018年1月1日期间，将贵宾楼部分房间租赁给甘肃诚信送变电工程有限责任公司，原告向被告交付了贵宾楼的事实。被告质证认为，原告应当在举证期限届满前向法院申请调取证据，庭审结束后才申请，程序不合法；被告与甘肃诚信送变电工程有限责任公司签订合同后，将贵宾楼部分房间予以租赁，但因贵宾楼消防设施不合格，合同到期后终止了合同，故不认可原告证明目的。本院认为，双方租赁期间，被告将涉案租赁物再次转租，足以证明原告已交付了租赁物，故对原告证明目的本院予以认可。本院以职权调取的证据：消防安全检查申报表、消防安全检查合格证各一份。原告质证认为，被告仅申请、办理了迎宾楼消防合格证，未对贵宾楼进行申请、办理，责任不能归结于原告。被告质证认为，因原告没有交付贵宾楼，所以没有申请、办理贵宾楼消防合格证。本院认为，该证据证明被告于2019年5月19日申请、办理了租赁物迎宾楼消防合格证的事实。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年9月15日，原告临夏市玉龙饭店有限公司与被告杨某1、杨某2签订了《宾馆租赁合作协议书》，协议约定原告将位于临夏市南龙广场西侧的玉龙宾馆客房部整体租赁给二被告经营，租赁期限10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，租赁费为每年1000000元，每半年支付500000元，第一笔交付时间为2017年9月14日，第二笔交付时间为2018年6月30日，以后每半年开始前交付。协议对双方权利义务、违约责任均进行了约定，并约定双方在确认各项设施、设备正常、客房配置物品完好后，应当场在移交清单上签字确认。协议签订后，原、被告对涉案租赁物进行了交接，被告杨某1签字进行了确认，被告亦按约定交纳了押金300000元，2018年租赁费1000000元。2018年7月23日，原告法定代表人沙某与被告杨某2签订了《宾馆租赁合作协议书补充协议》，补充协议增加了三个车库使用权归被告所有。2019年2月28日，被告支付租赁费15800元、3月15日支付租赁费33000元、4月15日支付租赁费58000元、5月19日支付租赁费50000元，合计156800元。2019年11月13日，原告与案外人中铁第一勘察设计院集团有限公司签订《房间租赁协议》，约定将涉案租赁物部分房间以每间100元价格予以出租，时间为2019年11月13日起至2020年1月22日止，经核算租赁费为122610元。另查明，2017年12月30日，被告杨某2为法定代表人的临夏市伊星商贸有限责任公司与甘肃诚信送变电工程有限责任公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定将涉案租赁物贵宾楼部分房间予以出租，租赁期限为2017年12月30日起至2018年12月1日止。本院认为，原告临夏市玉龙饭店有限公司与被告杨某1、杨某2签订的《宾馆租赁合作协议书》，是双方真实意思的表示，不违犯法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依约履行。本案中，原告向被告交付租赁物，被告也全额交付了2018年租赁费及2019年部分租赁费，后被告以原告未交付租赁物中的贵宾楼和两间车库等部分租赁物为由，拒绝交纳剩余租赁费，该行为违反合同约定，故原告要求被告支付拖欠租赁费的诉讼请求成立，合理部分本院予以支持。被告应向原告支付2019年租赁费元843200元（1000000-156800），2020年1-6月租赁费为500000元，扣除案外人中铁第一勘察设计院集团有限公司支付的租赁费122610元，被告应向原告支付2020年上半年租赁费377390元。原告要求被告按照合同约定承担违约金233180元的诉讼请求，因原告在租赁期间再次将租赁物转租，属违约行为，故被告不再承担违约金。被告认为，原告未全面履行合同义务，未向被告交付贵宾楼、车库、库房等涉案租赁物，无权要求被告全额支付租赁费的主张，因被告杨某2作为合同签订人之一及伊星饭店合伙人，在双方移交清单上进行了签字确认，且被告已按合同约定分两次付清了2018年租赁费，足以证明原告已交付了租赁物，故被告的辩解意见本院不予采信。被告认为，原告违反合同约定，擅自将涉案租赁物廉价、大量转租给第三人，给被告带来了经营困扰和经济损失的主张，因涉案租赁物经营者为被告，被告应在原告与案外人达成租赁协议时及时提出异议，在案外人租赁期间，被告未提出任何异议，应确认为被告默认该行为，故被告要求原告承担租赁费差额的辩解本院不予采信。被告认为，原告交付的租赁物不符合约定，致使被告投入大量资金进行维修，维修费用应由原告承担的主张，因双方在合同中对维修费没有进行约定，故本院不予采信。被告认为，2020年新冠肺炎病毒蔓延，被告宾馆营业收入收到极大影响，原告要求被告全额交纳租赁费显失公平的主张，本院适用情势变更原则予以釆信，2020年1-6月份租赁费减免150000元，则被告应向原告交纳2020年上半年租赁费227390元（500000-150000-122610=227390元）。综上所述，原告临夏市玉龙饭店有限公司要求被告杨某1、杨某2支付拖欠租赁费的诉讼请求成立，合理部分本院予以支持。原告要求被告按照合同约定承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定规定，判决如下：一、被告杨某1、杨某2拖欠原告临夏市玉龙饭店有限公司2019年租赁费843200元，2020年1-6月租赁费227390元，合计1070590元，于本判决书生效后十日内一次性付清；二、驳回原告临夏市玉龙饭店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13435元，由被告杨某1、杨某2承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。审判长 何世菊审判员 张 梅人民陪审员 宋丽媛二〇二〇年七月二十日书记员 马亚运