河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初125号原告：韩珂，女，1975年9月14日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：邓荣艳，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王帆，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡时代粤海酒店有限公司。住所地：三门峡市湖滨区黄河路**（时代广场）。统一社会信用代码：9141120269998548XN。法定代表人：荆贵海，该公司总经理。委托诉讼代理人：李太康，山西民友律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙旭，山西民友律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告韩珂与被告三门峡粤海酒店管理有限公司、三门峡时代粤海酒店有限公司(以下简称时代粤海酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，原告提出申请自愿撤回对被告三门峡粤海酒店管理有限公司的起诉，本院已口头裁定予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩珂及委托诉讼代理人邓荣艳、王帆，被告时代粤海酒店委托诉讼代理人李太康、孙旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩珂向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告恢复房屋结构原状或赔偿原告缴纳的房屋装修款5万元;2.请求依法判决被告支付拖欠原告的租金52461.67元(暂计算至2019年6月30日)及至原告收回出租房屋之日止的全部租金;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与三门峡粤海酒店管理有限公司(以下简称粤海管理公司)签订《房屋租赁合同》,原告将其所有的房屋出租给粤海管理公司使用,《房屋租赁合同》约定房屋所在地:时代广场A栋东单元16层1603号,租赁期自2009年9月30日起顺延十年。双方签订的合同第七条约定:“租金的支付按照客户(即原告)实际交款金额×8%如实计算，年租金=(总房款+5万元)×8%”。合同签订后，原告依约支付了装修费给粤海管理公司,由粤海管理公司对承租原告的房屋进行装修以及购买房屋内电器、家具等物品。2009年度的房租粤海管理公司按期支付，之后每年的房租，粤海管理公司并没有足额支付给原告,为此,原告多次找粤海管理公司,才得知房子已由被告时代粤海酒店继续承租,但并没有事先告知原告。经查,时代粤海酒店于2010年1月28日成立,自成立之日起即在本案涉案房屋进行酒店经营活动,工商登记的住所地即为涉案房屋地址，系房屋的实际使用人。但被告时代粤海酒店也未按照合同约定足额地向原告支付租金，根据合同第七条约定:“租金的交付按照客户(即原告)实际交款金额×8%如实计算,年租金=(总房款+5万元)×8%”。原告购买房屋实际交款金额为164968元,应付年租金=(164968元+5万元)×8%=17197.44元,每年分两次支付,每次应支付8598.72元,截止原告起诉时合同已履行十年有余,自2010年起暂计算至2019年6月30日,二被告应向原告支付的租金总额为163375.68元，但粤海管理公司及被告时代粤海酒店仅向原告支付租金110914.01元,尚欠52461.67元租金未支付，目前《房屋租赁合同》已到期，因被告未经原告同意,擅自变动房屋建筑主体结构,故要求被告恢复房屋结构原状并支付拖欠的租金，原告多次与各被告协商均无果，无奈之下,诉至贵院,望依法判如所请。被告时代粤海酒店辩称：1.答辩人主体资格不适格。本案原告与粤海管理公司签订的《房屋租赁合同》，合同主体非答辩人。2012年6月粤海管理公司法定代表人刘伟将时代粤海酒店的经营权及部分资产转让给经荆贵海，荆贵海从2012年6月24日开始经营管理答辩人至今。答辩人作为次承租人与原告之间不存在租赁合同关系。2.原告请求恢复房屋结构原状，不能成立。原告房屋结构自答辩人承租之时即为现状，答辩人未做任何改变。3.原告请求支付拖欠租金的理由不能成立。（1）答辩人作为次承租人不存在拖欠原告租金。答辩人是按照2012年6月24日刘伟与荆贵海签订的转让协议附件中列明的原告租金额进行返租的；返租过程中答辩人依法代为扣缴了部分税金，后期一段时间未再代扣；2015年前半年经业主大会讨论并经业主代表协商一致，就租金进行了变更，2015年前半年租金变更为原发放租金的70%，2015年后半年以后租金变更为原发放租金标准的50%，至合同租期结束，答辩人一直按此执行。（2）原告对于租金的变更是知情且同意。（3）原告未履行房屋维修义务，导致答辩人一致未能使用。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年3月30日，韩珂（出租人、甲方）与粤海管理公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将位于三××市××与××处（××）时代广场A栋东单元16层1603户型的房屋租赁给乙方使用，该房屋建筑面积55.13平方米。2.乙方根据自身经营需求，承租该房屋用于经营“粤海商务酒店”。3.房屋租赁期限自交房之日起顺延10年。4.租金按半年支付一次，租金的支付按客户实际交款金额×8%如实计算，租金=（总房款+5万元）×8%。5.甲方对该房产在经营“粤海商务酒店”期间拥有收益权，但不对该房屋在本合同期内有任何经营、管理、改建、参与等权利，对酒店的营业收入不进行任何形式的分红。6.甲方在签订该房屋《时代广场购房协议书》和《商品房买卖合同》时，有义务签订此租赁合同，此租赁合同在签订《时代广场购房协议书》时开始生效直至取得《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后继续生效直至房屋租赁合同结束。7.租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。该合同承租人处加盖粤海管理公司合同专用章，并有公司法定代表人刘伟签字盖章。2008年4月1日和12月9日，韩珂分两次向粤海管理公司缴纳款项共计50000元，粤海管理公司出具收据两张，载明系付粤海商务酒店（三门峡）投资款。2008年12月22日，韩珂（××）与河南景通置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买位于三门峡市湖滨区黄河路33号A栋东单元14层1403号房。合同约定房屋建筑面积为51.97平方米，单价3174.3元/平方米，房屋总价为164968元。2009年1月9日，河南景通置业有限公司向韩珂出具164968元不动产发票。2009年6月14日，粤海管理公司发出通知，申请三个月免租装修期，于2009年9月30日起计算租金。2010年1月28日，时代粤海酒店成立并办理了工商登记。2012年6月24日，刘伟（甲方）与荆贵海（乙方）签订《转让协议书》，主要约定：1.甲方同意将位于三××市××与××交叉口的时代粤海酒店剩余七年的经营权及约定资产转让给乙方，乙方对上述酒店的经营状况、财产情况、经营年限（租房合同2019年6月30日到期）等均进行了充分的了解，同意受让上述酒店及资产。2.乙方在经营期间不得更该酒店现用名称：三门峡时代粤海酒店有限公司。3.在合同履行期内（2019年6月30日之前），甲方与业主所签订的房屋租赁合同中甲方所应履行的义务，由乙方全面履行。后双方履行交接手续，荆贵海共计接收170间房屋，并在楼层平面图上签字确认，且双方在书面的"甲乙双方现已将所有资产移交完毕"内容上签字确认。审理中，韩珂提供相关转账凭证若干页，载明：2010年7月8日，其收到2010年上半年房租8599元。该房租系通过联机批量代收付交易入账，未能显示对方账户信息；2010年下半年-2014年下半年的房租均为6922.19元/半年；2015年上半年的房租为5919.3元；2015年、2016年、2017年、2018年的下半年及2019年的上半年的房租为4299.5元；2016年、2017年、2018年的上半年房租均为4199.5元，2019年下半年房租4199.5元。累计已付租金共计115113.51元。其中，除2013年下半年和2014年上半年的房租不显示对方账户信息外，2019年下半年是现金支付外，其他均显示由时代粤海酒店91×××84账户转入韩珂中国银行账户。时代粤海酒店也出具说明称其公司自2010年度开始,向韩珂按约支付租金，且对上述数额无异议。时代粤海酒店提交，2015年3月20日，其出具“关于申请成立业主委员会的报告”，报告载明：1、业主们拥有的消防、中央空调系统、供水、供电设备出现问题，酒店无权维修，物业要求必须经百货同意才可维修，严重影响酒店的经营，2、景通物业重复收费，不交就不能保证正常供水供电，3、15楼因漏水已经导致封闭近二年，景通物业不予解决，物业对设备维护没有尽到义务。希望酒店业主为了酒店的生存，积极配合、支持成立业主委员会，后在时代粤海酒店主持下召开了业主大会，但是并非所有业主均到场。2015年5月8日，时代粤海酒店召开第二第二次全体业主大会，该报告纪要中载明，1、要求成立业委会，2、告知酒店经营现状，3、就面临情况，酒店提出以下解决方案（1）荆贵海解除租房协议，协商违约赔偿；（2）业主自营或自用，酒店大力配合；（3）适当降低房租，使酒店经营下去。同样并非所有业主均到场。2015年6月6日，业主代表会议记录显示，会议内容是听取史梦狄经理关于酒店上半年返租情况安排，史总说荆总决定6月20日前到账50万，月底前按70%返还房租。参会人员：张某2、郭某等7人签字。2015年8月8日，业主代表会议记录显示，会议决议酒店经营第一方案，由史总维持经营，房租下降执行50%，投资酒店所有设施、维修、装修等；第二经营方案，若荆总不投资，决定不干，将由业主注册公司接管，维持正常经营，有关事项将召开业主大会说明，形成决议。2015年9月5日，业主代表会议备忘录，载明：1、从2015年7月1日起房租暂时按原房租的50%返还，2、根据市场行情及酒店经营状况，酒店收回投资后再商议提高返还业主房租事宜。因受市场经济影响，受酒店自身条件制约，酒店现阶段又需一次性投入空调、装潢等贰佰万元之多，为使投资者放心，到期延长经营期限3-5年。备忘录签署后，酒店法人着手投资空调、装修及购置热水机组。参会业主代表签字有张某2签字确认。提供若干份证人证言，欲证明时代粤海酒店2015年度选举产生业主代表及主任情况属实。关于降租问题，韩珂申请证人周某、张某1、郭某、贾某出庭，以上证人均系时代粤海酒店的出租人，欲证明2015年业主发现收到的房租少了之后到酒店讨要房租，几个发言积极的业主被选为了业主代表，后来又召开了几次业主代表大会，讨论降租问题，但业主大会和业主代表会都没有全部到齐过，业主代表也没有权利代表业主同意降租。时代粤海酒店申请证人张某2出庭，欲证明酒店因无法经营，通知业主去开会，大家意见不一致，多数人说让酒店继续开业，并选了业主代表，后来大家说降房租，让酒店继续经营下去，不同意降租的可以去办退租手续。房租从2015年上半年开始降为原租金的70%，自2015年下半年开始降为原租金的50%。张某2还称自2015年降房租开始，酒店每年从每间房屋租金扣除100元，用于业主代表的电话交通费等，是经过业主代表同意的。时代粤海酒店提交了一份纳税人为韩珂的完税凭证，系2011年1月17日缴纳2010年1-12月税金，共计1676.81元；提交纳税人为时代粤海酒店，填发日期为2012年7月11日、2013年1月15日、2013年7月11日、2014年1月10日、2014年7月11日的税票凭证，欲证明其代扣2012年1月至2014年7月的税费情况。上述凭证中除2012年7月11日的项目为房屋租赁计税金额为1046017元以外，其他票据中项目为房屋租赁的计税金额均为1054376元，时代粤海酒店解释称，该差额是因为有两间业主为刘岩的房屋系在其和刘伟办理移交手续时才承租，从2012年的移交表中可知两间房租的租金为8359元。还提交了照片44张，欲证明其房间2012年的情况，以及现在存在房顶和墙面结构裂缝的情况。韩珂质证称，该照片不能证明2012年其房屋的实际情况，首先不能说明是对其房间所拍照片，其次时代粤海酒店于2010年接手房屋时房屋刚装修不满1年，且合同中约定其使用房屋过程中对房屋有维修义务，其应维修好在交还韩珂。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告韩珂与粤海管理公司于2008年3月30日签订《房屋租赁合同》，由粤海管理公司从原告处租赁案涉房屋用于经营“粤海商务酒店”，但根据本案查明事实，涉案房屋一直用于被告时代粤海酒店经营，且自2010年至2019年6月的房租均由被告时代粤海酒店支付。被告时代粤海酒店认为自己系次承租人，与原告之间不存在租赁关系，但未提交其与粤海管理公司之间存在租赁关系的证据，且与其直接向原告支付租金的事实相矛盾。因此，本院认为原告韩珂与被告时代粤海酒店之间存在租赁合同关系，时代粤海公司关于其作为本案被告主体不适格的抗辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。关于租金问题。被告时代粤海公司作为实际承租人与原告韩珂之间存在租赁关系，其应按照2008年3月30日《房屋租赁合同》履行给付房屋租金的义务。根据合同约定房屋租金为8598.72元/半年。根据粤海管理公司出具的免租期申请及刘伟与荆贵海签订的转让协议可知，租期自2009年6月30日至2019年6月30日，租金自2009年9月30日起支付。关于合同在履行过程中房屋租金是否进行了调整，第一、2010年下半年-2014年下半年的房租，虽然被告仅能提交2010年的税金交纳凭证，但是结合其提交的该时间段内纳税人为时代粤海酒店的税票凭证中载明的房屋租赁计税额，以及原告没有自行交纳相关税费等情况，可以印证被告替原告代扣代缴税金的事实，本院予以确认。第二、原告虽然称其不是业主代表，也没有参加会议，但是从被告提交的业主大会的签到表、若干份证明均可以印证选举（选派）了业主代表的事实，从被告提交的业主大会第一次会议记录的内容可以看出，对于被告提出的2015年上半年租金按70%发放，业主代表是同意的，故2015年上半年的租金按70%发放，有事实依据，本院予以确认。第三、2015年下半年至2019年下半年的租金，虽然被告提交的2015年8月8日业主代表会议记录没有明确形成的是哪一种方案，但是从后续履行情况可以看出采用的是第一种方案，且业主自收到上述租金后，如果对租金不满，其完全可以采取法律手续解除合同，但原告也表示未想过解除合同。考虑到涉案的房租变更也是因为需要装修、更换空调等二次投资的客观情况，本院对被告2015年下半年至2019年下半年租金按50%发放予以确认。对于自2015年上半年起，每年从租金中扣除100元电话交通费的情况，虽没有得到业主认可，但结合本案中确实存在业主代表与被告进行沟通，会产生电话费、交通费等必要支出，且后续一直按该标准履行，业主也未提异议，因此，本院对该事实予以确认。因此，被告已经按期支付租金，原告主张补齐租金差额没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告恢复房屋结构原状或者赔偿原告缴纳的房屋装修款5万元。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满后承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据原告与粤海管理公司签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间因承租人使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，同样，刘伟和荆贵海的协议，约定荆贵海承接了刘伟的权利义务。故被告时代粤海酒店有义务合理使用租赁物，并对于房屋使用中造成的损坏及故障负有维修义务。荆贵海在接手房屋时，接手的170间房屋中包括原告韩珂的房屋，根据被告提供的涉案房屋照片来看，房屋确实存在房顶和墙面结构裂缝的情况；且从交接表中可以看出原告房屋墙壁结构与他人产权房屋互通情况可能存在。但考虑房屋的装修在使用过程中存在损耗和贬值属正常情况，且该房屋装修已经长达十年之久，本院酌定由被告补偿原告房屋损失1万元。综上所述，原告的主张部分有事实和法律依据，本院仅支持部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告三门峡时代粤海酒店有限公司补偿原告韩珂房屋损失10000元。限于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告韩珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，由原告韩珂负担900元，由被告三门峡时代粤海酒店有限公司负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭爱丽人民陪审员  李 锋人民陪审员  范铁峡二〇二〇年七月十日书 记 员  徐 曼