广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2491号上诉人（原审原告）：珠海华润银行股份有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。法定代表人：刘晓勇，董事长。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：江净，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海添富投资咨询有限公司。住所地：广东省珠海市。法定代表人；李蓝生，总经理。委托诉讼代理人：郑中鹏，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李任开，广东德赛律师事务所律师。原审第三人：美洲集团（珠海）有限公司。住所地：广东省珠海市。法定代表人；卢永生，董事长。原审第三人：珠海经济特区信托投资公司。住所地：广东省珠海市。法定代表人：陈金跃，总经理。上诉人珠海华润银行股份有限公司（下称华润银行）因与被上诉人珠海添富投资咨询有限公司（下称添富公司）、原审第三人美洲集团（珠海）有限公司（下称美洲珠海公司）、珠海经济特区信托投资公司（下称珠海信托公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日受理，并依法组成合议庭审理了本案。华润银行委托诉讼代理人林伟杰、江净，添富公司委托诉讼代理人郑中鹏、李任开，到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。华润银行提出上诉请求：1、撤销珠海市中级人民法院（2019）粤04民初5号民事判决，直接改判添富公司终止提取珠海市的房屋租金收入并向华润银行返还已经提取的租金款项；2、判决确认珠海市的租金从2015年10月起暂计至2018年5月止，32个月租金共计人民币2172358.40元（计算方式：67886.20／月×32个月，实际数额以珠海市中级人民法院实际提取的数额为准）归属华润银行所有；3、本案一、二审诉讼费用由添富公司承担。事实和理由如下：（一）珠海市中级人民法院（下称珠海中院）在最高人民法院（下称最高法院）发回重审的执行异议案未进行重审之前，径自裁定驳回华润银行在执行异议案中提起的执行异议申请，程序上违反法律规定，直接导致原审案件审级错误，一审法院应该为广东省高级人民法院（下称广东高院）而非珠海中院。在添富公司与珠海信托公司就最高法院（1999）经终字第158号民事判决的强制执行过程中，浙江省高级人民法院（下称浙江高院）误将华润银行的房产珠海市吉大园林路工业区房产及相应土地使用权，当作被执行人珠海信托公司的财产予以查封并提取租金，华润银行向浙江高院提起执行异议。2012年7月10日，浙江高院作出（2012）浙执异字第1号执行裁定，驳回华润银行的异议。2012年12月21日，最高法院裁定撤销浙江高院的上述执行裁定并发回重审。浙江高院在未进行重审的情况下，于2013年7月19日作出（2013）浙执恢字第1-3号《委托执行函》，委托广东高院执行浙江高院的上述执行案件。广东高院立案后将该案指定珠海中院执行。但浙江高院执行案件相对应的执行异议案并没有移送珠海中院审理，无法让华润银行查阅相关档案，而该案是最高法院发回重审的执行异议案件。致此，珠海中院应当依照最高法院裁定的要求，对华润银行在浙江高院提起的执行异议案件进行审查。但该院在未重审的基础上直接实施执行，一是对涉案房产进行拍卖，二是对涉案租金直接提取。针对珠海中院的上述执行行为，华润银行再次向该院提起执行异议，请求该院先行审理浙江高院移送的执行异议案、解除对涉案房产和土地的查封并终止提取租金。听证过程中，华润银行明确提出“应当先审理浙江高院的执行异议案并应给予华润银行时间查阅浙江高院案件卷宗”，但该院仍未进行重审。退一步讲，即便珠海中院认为发回重审案件应由浙江高院进行审理，至少应当中止本案的审理。但该院完全不顾最高法院生效裁定的要求及华润银行的诉求，径自以轮候查封不具备强制处分权、华润银行提出的异议不符合受理条件为由驳回异议申请，实质上否定了最高法院（2012）执复字第31号民事裁定的内容，在程序上严重违反法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定：“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的上级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。”浙江高院执行异议案件，由珠海中院进行审查，如果允许该院审查与其没有隶属关系，甚至是上级法院的浙江高院的执行行为，必然导致审级关系混乱。故本应由省级高级人民法院作出的执行异议裁定，对异议裁定不服提起的异议之诉应该由省级高级人民法院管辖，而不是中级人民法院。因此该程序的错误，直接导致原审法院管辖错误。（二）（2011）珠香法民一初字第6447号民事判决是生效的法律文书，而珠海中院无视该生效判决，径自得出与生效判决绝然相反的结论，漠视法律的严肃性。珠海市香洲区人民法院（下称香洲区法院）于2012年4月26日作出的（2011）珠香法民一初字第6447号民事判决“确认原、被告于1997年4月1日签订的《房屋转让协议》、《有关转让吉大厂房的补充协议》合法有效”，该判决为生效判决。而原审判决直接认定“华润银行与珠海信托公司针对该土地上房屋转让行为未经有批准权人民政府批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此1997年4月1日签订的《房屋转让协议》应为无效。”在生效判决明确认定该《房屋转让协议》有效的前提下，原审判决对同一事实就不应该再进行审理，而是应该作为法院已认定的事实进行确认。（三）珠海中院认为“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”直接认定华润银行与珠海信托公司的《房屋转让协议》无效。该认定不仅与已生效判决的认定相左，且是对法律的片面理解。ｌ、《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。综上，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。此外，《房屋转让协议》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。2、登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。3、涉案房地产在1997年办理抵押登记时已得到当地政府的批准，批准涉案房地产抵押的行为，即意味着是批准了该涉案房地产可能的转让行为。综上所述，华润银行与珠海信托公司签订的《房屋转让协议》并未违反法律的效力性的强制性规定。（四）原审判决关于“华润银行是否实际支付价款问题”，认定依据是“因为借款在先、房屋转让在后，且该房屋存有该借款抵押，转让房屋价款与借款金额一致”，因此认为确实存在珠海信托公司利用涉案房屋偿还珠海市拱北城市信用合作社贷款可能性。一栋价值巨大厂房的买卖，仅因为上述牵强理由，原审法院主观臆断的可能性，作为本案判决的定案依据，缺乏法律的严谨。华润银行提供给了《房屋转让协议》、支付凭证特种转账借方、贷方传票足以证明付款义务的履行。如无相反证据，法院理应支持华润银行的观点，而不应该用“可能性”来进行定案。更为重要的是，生效的（2011）珠香法民一初字第6447号民事判决已确认《房屋转让协议》约定的款项已全部支付完毕。（五）原审判决关于“未转移登记是否有过错问题”的认定是错误的。华润银行自1997年起一直通过各种救济途径办理产权过户。华润银行除了举证证明该房地产一直以来被各地司法机关所查封，并且由于珠海信托公司被吊销营业执照后，由当地政府作为托管方统筹管理清理工作，托管方一直怠于履行办证义务；珠海市当地政府财政局因珠海信托公司长期拖欠债务，也以行政命令的方式向房地产登记中心发出指令，要求停止办理珠海信托公司名下房地产的过户登记手续。这一系列因素，导致华润银行向珠海信托公司所购买的房地产至今未办理产权过户手续，对此华润银行不存在过错。而且经查，华润银行曾于2001年1月2日向珠海市房地产交易中心申请领出房地产权证，用于办理产权交易公告。因此，主观上是想办理产权过户的。对于珠海信托公司及其托管方一直怠于履行合同约定的办证义务，华润银行已向香洲区法院提起诉讼并获得判决支持，在判决后，向法院申请强制执行办理产权过户手续。这也充分证明了华润银行在此事项上不存在过错。综合以上第二、三、四、五点理由，华润银行与珠海信托公司的房屋买卖行为完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，华润银行作为涉案房产权利人享有排除执行的实体权利。（六）华润银行虽然已经与珠海市润海投资有限责任公司（下称润海公司）签订《不良资产收购协议》，将涉案房产权利转移给润海公司，但双方签订的《确认书》也明确了给予华润银行以权利人的身份对外行使权利，该等约定并不违反法律规定。虽然《房屋租赁合同》系由润海公司与圆明小学签订，但根据华润银行和润海公司签订的《其余不良标的资产收购协议》以及《确认书》确认：“在吉大工业区第七栋厂房未完成产权过户前，原告应履行《其余不良标的资产收购协议》的责任，以权利人的身份对外行使权利。”同时，正因为有了《收购协议》《确认书》才使得润海公司有权利与圆明小学签订房屋租赁合同，才会有本案的执行标的物—租金。因此，华润银行据此提出阻碍执行的实体权利是合法有据的。二审法庭调查期间，华润银行变更上诉事实和理由如下：（一）(2014)珠中法执字第101号之六案中禁止提取租金的执行行为并非首封行为，珠海中院对租金的提取和扣划违反法律规定。广州市中级人民法院（下称广州中院），浙江高院、台州市中级人民法院（下称台州中院）、珠海中院对吉大厂房的查封都是执行阶段的查封，而并非诉讼保全阶段的查封。当案件进入执行阶段，则意味着被查封房产的收益均属于查封法院，而吉大厂房在1999年2月被广州中院首轮查封，故珠海中院的查封租金的行为并非首封行为，在首封法院未予以处理的情形之下，珠海中院不得对吉大厂房的租金予以提取和扣划。（二）吉大厂房的租金也即本案的标的属于孳息，珠海中院无权提取。广州中院在执行阶段查封扣押吉大厂房的效力及于案涉租金。广东高院在《中山市东桂园物业发展有限公司、吕其业与黄王其他执行复议案件执行裁定书》于2015年9月14日（案号2015粤高法执复字第125号）裁定认为“本案中，上述涉案厂房及土地早于2001年12月30日由侦查办案单位茂名市公安局所查封。上述厂房及土地在查封中所产生的租金收益，属于本案查封物的孳息。”并认为该查封行为的效力及于租金。根据润海公司与圆明小学的《租赁合同》，该租金并不属于被执行人珠海信托公司的资产，综上，珠海中院无权提取案涉租金。（三）本案争议焦点是租金，故法院应该审理华润银行是否有权主张租金，是否是租金的权利人，而不应该超越审理范围，审查房屋权利归属。房屋权利人拥有的是所有权，而所有权与收益权是可以通过法定或者约定进行分离，两者的权利主体并不必然一致。租金的权利来源为双方的租赁合同，收取租金的权利人可以是租赁合同的出租方，可以是受委托的收取租金的权利人，也可以是房屋权利人，法院直接将租金的权利人与房屋权利人直接画等号，违背了法律逻辑。在司法实践中，房屋权利人有可能根本就不是租金的权利人，比如房屋权利人将租金作为债权转移让渡给租金收取人；比如房屋权利人委托他人收取租金，并约定租金归属于被委托方等情形。1、租金的权利来源为租赁合同，润海公司获得租金的权利基础，即法院审查的焦点应该为该租赁合同的真实性。租赁合同真实性不存疑，则润海公司有权获取租金（租赁期限自2011年—2018年）。（见证据：润海公司与圆明小学的《租赁合同》）。2、华润银行长期将吉大厂房出租给圆明小学，收取租金，为真实的出租权利人，租金的取得方（租赁期限自2001年—2011年）。（见华润银行与圆明小学的《租赁合同》及发票）。3、华润银行提起本案诉讼主体适格，《其余不良标的资产收购协议》并未履行完毕，权利仍然归属于华润银行。（见证据：《其余不良标的资产收购协议》和《备忘录》）。4、珠海信托公司原租赁合同的出租方由华润银行承继，自1997年4月开始吉大厂房归华润银行所有和管理，承租方的租金由华润银行收取，双方亦明确书面约定在产权未过户之前，今后如遇有关该吉大厂房的法律问题，珠海信托公司无条件地授权华润银行全权处理。（见华润银行与珠海信托公司《补充协议》）。综上所述，自1997年4月开始珠海信托公司将房屋转让给华润银行之后，一直都是由华润银行出租、管理并收益的。从2011年开始，华润银行委托润海公司进行出租。5、华润银行和润海公司均属于华润集团控股企业，双方之间是内部关系，委托与受托关系，是可以由双方自由约定的，原审并未征求润海公司的意见，而直接作出华润银行无权提起的诉讼的认定是非常武断的。6、按原审法院认定的三点内容，认为租赁合同的相对方是润海公司和圆明小学，华润银行无权提起诉讼。撇开前面所述的理由，如果原审法院认为是从合同的相对性去认定华润银行无权提起本案，那么退一万步讲，租赁合同的租金的收取者也并不是本案的被执行人珠海信托公司，在执行珠海信托公司财产时，怎能执行并非租赁合同相对方的租金，显然原审法院的认定自相矛盾。综上，本案的焦点是租金，不应该超越审理范围而去审查房屋权利归属。因为吉大厂房权利归属是属于首封法院处理的范围，如果本案处理了，那么首封法院无法审理房屋权利人。显然珠海中院越权审理。（四）华润银行取得吉大厂房的权利来源合法。1、华润银行和珠海信托公司在人民法院首轮查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原审法院认定华润银行和珠海信托公司之间签订的《房屋转让协议》无效，此认定完全错误。该《房屋转让协议协议》合法有效，理由如下：（1）香洲区法院判决已经确认该转让协议合法，根据法律规定，生效的法律文书认定的事实应直接作为证据使用。该判决已经生效，在未被撤销之前，珠海中院在超越审理范围之内做出与生效判决不一致的认定，显然错误。（2）该转让协议并未违反效力性强制规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，是规范直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖。（3）根据《中华人民共和国物权法》第15条规定，登记审批并非房屋转让协议生效的要件。2、在人民法院查封之前华润银行已合法占有该不动产长达20余年，并实际行使权利，已经超越了法律所规定的最长的20年的诉讼。1997年华润银行与珠海信托公司签订《房屋转让协议》后，珠海信托公司发表声明，明确吉大厂房所有权归属于华润银行，并于1998年将吉大厂房建造的所有原始资料移交给华润银行。2001年之前吉大厂房的租赁根据双方1997年签订的《补充协议》，由华润银行承继之前的租赁合同。自2001年起直接由华润银行与圆明小学签订租赁合同出租吉大厂房、收取租金。2011年吉大街道《关于改造吉大第二工业区开关站的会议纪要》，也进一步显示华润银行一直作为吉大厂房的权利人对外行使权利。3、已支付全部价款。（1）从法律规定来说，“已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”意味着，是否全额支付价款这并不是法院审查的重点。（2）作为执行异议人需要对华润银行提供的证据提供相反的证据进行反证，不能仅是子虚乌有的推测。作为法官更不能用“确实存在可能性”等或然性的词语，对房款是否支付进行定性。（3）华润银行已经提供了充分的证据证明已经支付了房款。且珠海信托公司的1000万借款至今没有归还，抵押仍然在该房屋上，并未撤销。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。（1）法律没有规定签订了房屋转让协议之后就必须办理房屋登记过户手续。本案的吉大厂房在1997年办理所有的交接手续，包括房屋权利证等的移交、房屋的移交等。并于2001年1月珠海信托公司与华润银行向不动产登记中心办理产权证变更登记并公示，2012年华润银行申请强制执行香洲区法院判决，办理过户。（2）2001年1月华润银行就向登记中心要求办理产权证的变更登记手续，根据九民会议纪要规定，应视为符合该条件（非因买受人自身原因未办理过户登）。因1999年被广州中院查封、2001年被珠海市财政局限制转让，导致无法过户。（3）自2001年珠海市财政局限制转让开始，即使该房产上没有查封，亦无法转让过户，因此添富公司认为的自2006年—2011年期间无查封记录，华润银行没有办理过户是过错的观点并不成立。且查封到期未续封自动解封的规定自2004年颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》才开始执行，之前查封是没有期限的。（4）从九民会议纪要第127条规定，可以看出司法对于买受人因自身原因未办理过户登记的审查，是倾向于保护买受人的。（五）华润银行明确向珠海中院提起了“执行行为异议”和“案外人异议”两类不同性质的异议，但珠海中院未按照相应的程序分别处理，漏裁。华润银行是基于作为利害关系人因与实体权利无关的执行行为违法依据第225条，作为案外人即实体权利人依据第227条提出异议的，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款规定，应该区分225条和227条分别进行审查。故，其一，珠海中院仅对本执行异议案实体问题作出形式审查，对有关执行行为是否违法问题只字未提，属于漏查重大事实。其二，珠海中院在未查明前述重大事实的基础上，直接依照与案外人异议相关的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款作出裁定，属于适用法律错误。其三，珠海中院未就华润银行提起的两种执行异议分别作出裁定，属于漏裁。（六）珠海中院在对最高法院(1999)经终字第158号民事判决书关于金钱债务的强制执行过程中，其执行行为多处违反法律规定。1、根据最高法院《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》，申请执行人主体不适格。申请执行人作为私营企业买受金融不良债权没有履行通知地方政府优先购买，违反该司法解释的禁止性规定的行为，同时没有证据证明申请执行人有金融债权转让合同。2、根据上述第158号判决书，珠海信托公司承担的是补充赔偿责任，在本案主债务人美洲珠海公司有可供执行的财产的情况下，珠海中院将次债务人珠海信托公司作为被执行人违反法律规定，依法不能对次债务人采取查封房产，禁止提取租金等执行强制措施。添富公司答辩称：（一）华润银行所提到的审级问题，不属执行异议之诉审理范围，且该管辖权异议和其他执行行为异议已审结并作出裁决。案件自浙江高院委托广东高院执行后，华润银行并没有向广东高院提出过执行异议请求，同时珠海中院并非浙江高院下属法院，广东高院指定珠海中院执行后，华润银行于2015年12月向珠海中院提出包括上述异议，广东高院(2018)粤执复5号、(2019)粤执复96号均已作出裁定由珠海中院审理，并驳回华润银行其他异议请求，法律程序合法。广东高院(2018)粤执复5号裁定“本院认为，本案复议申请人所提异议请求与理由与其在浙江高院异议审查中所提的请求及理由基本一致。浙江高院(2012)浙执异字第1号执行裁定驳回其异议。华润银行向最高法院申请复议，最高法院(2012)执复字第31号执行裁定，裁定撤销(2012)浙执异字第1号执行裁定；发回浙江高院重新审查。后浙江高院将该执行案件委托本院执行，本院于2013年12月9日以(2013)粤高法执委字第1号裁定，将案件指定珠海中院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，‘执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。’因此，华润银行在本案被委托执行后，其所提的执行异议应由珠海中院进行审查。”广东高院(2019)粤执复96号裁定“对此，本院认为：本院(2018)执复5号执行复议裁定载明：‘本院认为，本案复议申请人所提异议请求与理由与其在浙江高院异议审查中所提的请求及理由基本一致，浙江高院(2012)浙执异字第1号执行裁定驳回其异议，华润银行向最高法院申请复议，最高法院(2012)执复字第31号执行裁定，裁定撤销(2012)浙执异字第1号执行裁定；发回浙江高院重新审查后浙江高院将该执行案件委托本院执行，本院于2013年12月9日以(2013)粤高法执委字第1号裁定将本案件指定珠海中院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，执行案件被指定执行，提级执行，委托执行后，当事人，利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行，委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。因此，华润银行在本案被委托执行后，其所提的执行异议应由珠海中院进行审查，华润银行的异议请求有两项内容，其一为请求解除对涉案房产的查封，其二为撤销其对租金收取的禁止。其实质均为基于案外人的实体权利，提出排除执行的主张。’虽然珠海中院未直接对浙江高院(2012)浙执异字第1号执行异议案件进行审查，但复议申请人已向珠海中院提出了相同的异议请求和理由，珠海中院也受理审查，实际上达到复议申请人所主张的要求，珠海中院受理和审查其所提异议的目的。”（二）香洲区法院(2011)珠香法民一初字第6447号民事判决是债权性判决书，而非具有直接变更物权关系的形成判决，该判决不足以对抗、排除对涉案房地产采取执行措施。华润银行在隐匿涉案房地产被法院查封冻结事实，隐匿涉案房产合同权益转让事实，隐匿与被执行人借贷事实。隐匿房屋土地为划拨性质的事实。串通、虚假陈述等手段，向香洲区法院提起恶意诉讼取得上述判决书，严重违反《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条规定。在异议审查中添富公司提供新的证据指证的情况下，珠海中院作为香洲区法院的上级单位，当然可以纠正下级法院的错误判决。华润银行意图通过诉讼牟取利益，此类行为不仅损害当事人合法权益，而且严重扰乱诉讼秩序，损害了司法权威和司法公信力。法院应当对华润银行作出惩戒。2011年6月1日润海公司与圆明小学签订一份《租赁合同》，将涉案房产出租给圆明小学，期限自2011年6月1日至2013年5月31日，润海公司在该《租赁合同》中承诺对出租场地拥有所有权，润海公司实际占有控制该涉案房地产，并收取租金。2011年5月10日、2011年6月15日、2011年9月15日润海公司委托珠海金德汇拍卖有限公司对该涉案房产进行拍卖，委托人声称拥有该涉案房地产全部权益，所拍资产为2009年向珠海市商业银行股份有限公司收购得来，房产未办理房过户手续，委托人承诺根据《其余不良标的的资产收购协议》对该物业享有全部财产权益。自此，华润银行已经不是本案的权利人。在润海公司对外声称拥有所有权及实际控制涉案房产，并委托拍卖公司进行拍卖处置的情况下。华润银行与润海公司串通进行虚假诉讼，2011年9月26日华润银行向台州中院提出涉案房产《执行异议书》，为达到执行规避目的，为对抗人民法院的执行，并于2011年11月22日向香洲区法院提起虚假陈述恶意诉讼，在2012年6月份浙江高院异议审查中，添富公司提供相关质证证据显示：华润银行抵债不合法，买卖不真实，房屋土地为划拨性质并没有政府有关部门批准转让，违反法律、行政法规的强制性规定，且涉案债权已转让给润海公司，浙江高院(2012)浙执异字第1号判决：“华润银行既不是涉案房产物权人，也不是《房屋转让协议》合同项下权利人，华润银行不具备提起本诉讼主体资格”。事情暴露后，华润银行于2012年11月26日才与润海公司签订的所谓《确认书》备忘录来掩饰华润银行恶意虚假诉讼合法化。批准签发该恶意虚假诉讼的原华润银行法定代表人行长蒋伟因一系列违法犯罪已于2015年被司法机关制裁。（三）华润银行对涉案房地产不具有合法性和真实性，签订的《房屋转让协议》为无效合同。l、华润银行对涉案房产不具有合法性，其与抵押人珠海信托公司在债务履行期届满前所签的房产转让合同违反《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条。在1997年2月28日华润银行与珠海信托公司签订了《资金拆借合同》（编号97022）拆借资金一千万元，期限从1997年3月4日至1997年6月4日，并办理拆借抵押合同将涉案房产到珠海市房产登记中心办理了登记抵押。华润银行并持有抵押他项权利证书。在拆借款期限还没有到期的情况下，1997年4月1日抵押权人与抵押人又签订了房产转让合同，这本身违反《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。到目前为止涉案房地产还没有注销抵押登记，证明该房产转让合同是假转让，真债权。华润银行于2011年9月26日向台州中院提出执行异议的事实与理由：“珠海市吉大园林路工业区第七幢厂房，为珠海信托公司转让给珠海城市合作银行拱北支行的房产，用以抵偿珠海信托公司1000万元借款，双方于1997年4月1日签订了房屋转让协议……”涉案房地产在华润银行的《珠海市商业银行抵偿物业档案表中》、《珠海市商业银行不良资产剥离清单》表述为：档案编号：l、原贷款支行：拱北、原借款人名称：珠海特投、抵偿日期：1997.04.01、账面余额：1000万元。华润银行于2016年10月9日向珠海中院提交的异议审查证据目录中第9项《商业银行处置审判委员会表决意见表》第34页“吉大工业区第七栋厂房，97年4月11日抵偿给我行，抵偿金额1000万元……”亦充分证明了真债权假转让。2、涉案《房屋转让协议》是无效合同。目前涉案房地产至今登记在珠海信托公司名下，所涉土地为国有行政划拨用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，划拨土地使用权和地上建筑物转让须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，否则不得转让，没有证据表明1997年4月涉案的房地产转让经过相关部门批准，珠海信托公司与华润银行的转让行为违反法律、行政法规的强制性规定。华润银行与珠海信托公司签订的《房屋转让协议》是无效合同。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及《中华人民共和国物权法》上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，珠海信托公司作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于珠海信托公司以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权和地上建筑物不得转让。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（-）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人珠海信托公司未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。3、华润银行不能提供其支付房屋价款的凭证。其提供的是一张填写不规范，没有付款单位印鉴章的“特种转账借方传票”，不能证实该资金的用途、走向。没有银行流水记录，没有珠海信托公司房款的收款收据，据了解，这是华润银行内部作账所用，根本不是支付给被执行人的房屋转让款。在珠海信托公司会计账务中，没有此笔账务收款记录。4、华润银行已经将含有该合同债权的不良资产包转让给润海公司，不具备提出对涉案房地产的实体权利基础。2011年6月1日润海公司与圆明小学签订一份《租赁合同》，将涉案房产出租给圆明小学，期限自2011年6月1日至2013年5月31日，润海公司在该《租赁合同》中承诺对出租场地拥有所有权，实际占有该涉案房地产，并收取租金。2011年5月10日、2011年6月15日、2011年9月15日润海公司委托珠海金德汇拍卖有限公司对该涉案房产进行拍卖，委托人声称拥有该涉案房地产全部权益，所拍资产为2009年向珠海市商业银行股份有限公司收购得来，房产未办理房地产过户手续，委托人承诺根据《其余不良标的的资产收购协议》对该物业享有全部财产权益。自此，华润银行已经不是本案涉及房产合同权利的主体。因此，华润银行不具备提取租金权利的实体权利基础。（四）香洲区法院(2011)珠香法民一初字第6447号民事判决是债权性判决，而非具有直接变更物权关系的形成裁定，不足以对抗、排除对涉案房地产采取执行措施。香洲区法院在涉案房地产被查封、土地使用权属划拨性质的情况下，不顾法律的规定，判决华润银行与珠海信托公司签订的《房屋转让协议》及“补充协议”合法有效，判令办理更名过户手续，是错误的判决，不足以对抗和排除人民法院在本案中对涉案房地产的查封和执行。根据《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第九条、第十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”（五）华润银行对未办理过户登记存在重大过错。华润银行在诸多方面和不同的环节、阶段均对该房产未办理过户登记存在重大的过错，是其主观原因造成的，综合归纳如下：（1）华润银行于1997年2月28日在国土登记部门办理土地抵押登记他项权证，在他项权证上土地性质为：国有行政划拨土地，在华润银行知道涉案土地性质是：国有行政划拨用地。划拨土地使用权和地上建筑物转让须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，否则不得转让。作为银行更知晓这一基本法律常识，但在没有政府相关部门批准转让，不能合法过户的情况下，1997年4月1日华润银行与珠海信托公司签订的房屋转让协议，是华润银行造成不能过户原因具有重大过失和重大过错。2、房产转让合同没有约定过户的时间和期限。华润银行的合同基本权利是取得过户的房产，这是合同的最重要的权利，也是转让方最主要的义务。而华润银行对此却没有约定办理过户登记的具体时间和期限，也没有对此约定相应的违约责任和解除合同的条件。很显然，华润银行对没有约定过户的时间和期限负有重大过错。对经办人来讲，也是重大失误。3、《补充协议》约定不办理过户的相关事宜，还约定未过户之前产权人是珠海信托公司，相关法律由珠海信托公司授权华润银行处理。在签订《房屋转让协议》的同日，华润银行签订《有关转让吉大工业厂房的补充协议》，约定了租赁和不办理产权过户手续的相关事宜。签订该补充协议的时间和签约目的显示，华润银行对不办理该厂房过户手续早有预见，而且并不打算办理过户登记手续才签订该补充协议，才会约定在不办理过户登记手续的情况下厂房的管理、出租及今后该厂房遇到法律问题如何处理。这说明华润银行不办理过户登记在主观上是明确的、故意的，并对不办理过户和今后的风险早有预见。还约定未过户之前遇到相关法律问题由产权人授权华润银行处理。4、华润银行具备办理过户登记的充分时间，长达15年却没有办理。按照《城市房地产转让管理规定》，房地产转让合同签订后90日内向房地产管理部门申请房产变更登记，但华润银行15年没有申请和主张办理所购房产的过户手续。房产转让合同从1997年4月至2011年11月达15年之久，如此漫长的期限，没有主张、要求办理房产的过户手续，这本身就构成了未办理过户登记重大过错。5、华润银行具备办理过户登记的条件，却没有办理。该房产自1997年4月2日至1999年2月2日，2年之内华润银行具备办理过户登记的条件，却没有办理。该房产最早是在1999年2月3日被查封，按相关司法解释至2006年2月自动解封。从2006年3月1日开始，该房产一直处于解封状态，没有查封记录，至添富公司2011年9月13日申请法院查封为止，长达近6年之久，此阶段华润银行完全有条件办理过户登记手续却没有办理。这充分说明该房产没有办理过户完全是华润银行自身的原因所造成。6、华润银行具备办理过户登记的法律途径，却没有提出。众所周知，法律规定的合同违约的救济途径是诉讼，在未办理房产过户手续的条件下，华润银行完全能够及早通过诉讼解决，以便解封时办理过户，即使在查封状态也不影响诉讼。及时诉讼和查封，这是实现过户的基本法律途径，作为银行更为知晓这一道理。此次华润银行提交2011年11月22日起诉的香洲区法院判决更能证明其对未过户存在过错。证明了华润银行在长达15年的时间内一直没有起诉，通过法律途径解决过户问题，这也充分说明未办理房产过户是其主观原因所造成。广州中院查封房产期间，华润银行不提出异议，争取自己权利，这是华润银行的重大过错，反而华润银行将未过户的原因归为广州中院查封和限制不能成立。最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条辅以第三人过错原则，即没有办理过户登记手续是因第三人主观上的原因造成的，则说明第三人有过错，对该财产，法院就可以查封。（六）华润银行提出的已经支付房屋转让款的主张存疑。华润银行提交了一张于1997年4月2日付款1000万元的“城市信用社特种转账借方传票”，作为支付房屋款。由于该传票出自珠海华润银行股份有限公司自己单方提供、单方盖章、单方制作，随意更改的传票付款凭证存凝。根据《银行会计基本规范意见》第十六条对银行会计凭证法规要求：要素齐全、内容完整、反映真实、数字准确。华润银行提供的付款凭证：付款单位名称不全，账号空白，收款人单位名称不全、付款用途不明是不能认定为银行转账传票入账依据的。与此同时华润银行与珠海信托公司于1997年2月28日签订拆借1000万元的《资金拆借合同》约定期限为1997年3月4日至1997年6月4日，并将涉案房产办理登记抵押，传票记载的付款原因仅为：“付款”。因此，前述传票记载的款项是否已实际支付、如已实际支付是否涉案房地产转让款，抑或系《资金拆借合同》项下的款项交付等事实不明。（七）对严重违反诚实信用原则，隐匿证据、虚假陈述、程序上阻碍拖延执行的华润银行应给予处罚。华润银行向原审法院起诉请求：1、判决终止提取珠海市的房屋租金收入并向华润银行返还已经提取的租金款项；2、判决确认珠海市的租金从2015年10月起暂计至2018年5月止，32个月租金共计人民币2172358.40元（计算方式：67886.20／月×32个月，实际数额以珠海市中级人民法院实际提取的数额为准）归属于华润银行所有；3、本案诉讼费由添富公司承担。事实与理由如下：（一）珠海中院在最高法院发回重审的执行异议案未进行重审之前，径自裁定驳回华润银行在执行异议案中提起的执行异议申请，程序上违反法律规定。在添富公司与珠海信托公司就最高法院（1999）经终字第158号民事判决书的强制执行过程中，浙江高院误将华润银行的房产珠海市的房产及相应土地使用权，当作被执行人的财产予以查封并提取租金，华润银行向浙江高院提起执行异议。2012年7月10日浙江高院作出（2012）浙执异字第1号执行裁定，驳回华润银行的异议。2012年12月21日最高法院裁定撤销浙江高院的前述执行裁定并发回重审。浙江高院在未进行重审的情况下，于2013年7月19日作出（2013）浙执恢字第1-3号《委托执行函》，委托广东高院执行浙江高院执行案。广东高院立案后将该案指定珠海中院，与此同时，浙江高院执行案相对应的执行异议案也一并移送至珠海中院审理，而该案即是最高法院发回重审的执行异议案。至此，珠海中院应当按照最高法院裁定的要求，对华润银行在浙江高院提起的执行异议案进行重审。但是，珠海中院在未重审的基础上，直接实施执行，一是对涉案房产进行拍卖；二是对涉案租金直接提取执行。针对珠海中院的违法执行行为，华润银行再次向该院提起执行异议，要求该先行审理浙江高院移送的执行异议案、解除对涉案房产和土地的查封并终止提取租金。听证过程中，华润银行明确提出“应当先审理浙江高院的执行异议案并应给予华润银行时间查阅浙江高院案件卷宗”，在此情况下，珠海中院仍未进行重审。退一步讲，即便珠海中院认为发回重审案件应由浙江高院进行审理，但至少应当中止本案的审理。而珠海中院完全不顾最高法院生效裁定文书的要求及华润银行的诉求，径自以轮候查封不具备强制处分权、华润银行提出的异议不符合受理条件为由驳回华润银行的执行异议申请，实质上否定了最高法院（2012）执复字第31号民事裁定的内容，在程序上严重违反法律规定。在广东高院于2018年7月13日作出（2018）粤执复5号执行裁定，裁定“撤销珠海中院（2016）粤04执异25号执行裁定，发回珠海中院重新审查”后，仍旧未对浙江高院的执行异议进行审理，也未对华润银行根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条和第227条分开进行审理。（二）华润银行明确向珠海中院提起了执行行为异议和案外人异议，两类不同性质的异议，但该院未按照相应的程序分别处理，存在漏查重大事实、适用法律错误、漏裁等重大错误。华润银行作为利害关系人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定向珠海中院提起执行异议。同时，华润银行作为案外人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定向珠海中院提起案外人执行异议。执行行为异议和案外人异议是两类不同性质的异议，珠海中院本应当按照相应的程序分别处理，分别出具裁定书。但该院认为“鉴于审查的实际情况，本院对华润银行的两项异议请求分别作出两份裁定书进行审查。本裁定书审查华润银行提出的对租金享有实体权利的异议请求。华润银行异议请求的实质是基于案外人的实体权利，提出排除执行的主张，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定进行审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款之规定，裁定……”。而事实上，华润银行是基于作为利害关系人因与实体权利无关的执行行为违法依据第225条，作为案外人即实体权利人依据第227条提出异议的，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款之规定，应该区分225条和227条分别进行审查。故其一，珠海中院仅对本执行异议案实体问题作出形式审查，对有关执行行为是否违法问题只字未提，属于漏查重大事实。其二，珠海中院在未查明前述重大事实的基础上，直接依照与案外人异议相关的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款作出裁定，属于适用法律错误。其三，珠海中院未就华润银行提起的两种执行异议分别作出裁定，属于漏裁。（三）租金属于孳息，珠海中院无权提取。广东高院在《中山市东桂园物业发展有限公司、吕其业与黄王其他执行复议案件执行裁定书》于2015年9月14日（案号2015粤高法执复字第125号）裁定认为“本案中，上述涉案厂房及土地早于2001年12月30日由侦查办案单位茂名市公安局所查封。上述厂房及土地在查封中所产生的租金收益，属于本案查封物的孳息。”并认为该查封行为的效力及于租金。因此，珠海中院认为租金不属于孳息的认定是错误的。（四）华润银行作为涉案房产的权利人，有权提出租金提取的异议，主体适格，珠海中院不应驳回华润银行的异议申请。根据华润银行与珠海信托公司签订的《房屋转让协议》及《有关转让吉大工业厂房的补充协议》，华润银行是涉案房产的权利人；另外，华润银行于2011年12月向香洲区法院提起诉讼，要求珠海信托公司依约将涉案房产过户至华润银行名下，该院的生效判决同时也证明了华润银行是本案的利害关系人。故鉴于华润银行是执行标的的权利人、是本案利害关系人，依法有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条提起本案执行异议，珠海中院不应当驳回华润银行的异议申请。虽然《房屋租赁合同》系由润海公司与圆明小学签订，但根据华润银行和润海公司签订的《其余不良标的资产收购协议》以及《确认书》，确认：“在吉大工业区第七栋厂房未完成产权过户前，华润银行应履行《其余不良标的资产收购协议》的责任，以权利人的身份对外行使权利。”同时，正因为有了这份《收购协议》和《确认书》才使得润海公司有权利与圆明小学签订房屋租赁合同，才会有本案的执行标的物—租金。珠海中院撇开所有的权利基础和事实基础，简单粗暴的“合同相对性”论断实难使人信服。（五）本案租金是房屋的孳息，因此审查确认租金的权利人必定需要先行审查房屋的权利归属。本案中，华润银行是涉案房产的权利人，已全部支付房款，并实际占有使用20余年，其未过户的行为并不是华润银行的过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该房屋的权利人归属于华润银行，法院不得对该房屋进行查封提取租金。具体理由主要有以下几点：1、华润银行依法享有涉案房地产的物权，并支付了全部合理对价。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”首先，华润银行确实通过双方于1997年4月1日签订的《房屋转让协议》及《有关转让吉大工业厂房的补充协议》而取得该物权权利，此两份协议自合同成立时生效。其次，香洲区法院（2011）珠香法民一初字第6447号民事判决书查明了以下事实：（1）华润银行自1997年4月1日签订上述两份协议后，翌日就付清合同全部价款，并与珠海信托公司办理了房屋交接手续；（2）华润银行自1997年4月1日起即接管被查封的房产并行使占有、使用、管理、出租、承担社会义务等房屋的所有人权利至今。上述事实，根据最高法院《证据规则》第九条之规定，为生效法律文书确认的事实，依法应当予以直接认定；第三，根据香洲区法院（2011）珠香法民一初字第6447号民事判决书“一、确认原、被告于1997年4月1日签订的《房屋转让协议》、《有关转让吉大工业厂房的补充协议》合法有效；二、被告珠海信托公司于本判决发生法律效力之日起七日内为华润银行办理珠海市吉大工业区，《珠房地字第064065-××0》的更名过户手续。”也进一步确认了华润银行享有涉案房地产的物权权利。华润银行自1997年4月1日签订《房屋转让协议》及《有关转让吉大工业厂房的补充协议》两份协议后，翌日就付清合同全部价款，并与珠海信托公司办理了房屋交接手续。2、华润银行已实际占有、使用涉案房地产长达二十年。目前，除涉案房产1至5层租给珠海市香洲区圆明小学外，第6层仍作为华润银行的银行库房使用。3、华润银行一直积极通过各种途径主张权利以申办产权过户手续。华润银行自1997年起一直通过各种救济途径以便办理产权过户。华润银行曾于2001年1月2日向珠海市房地产交易中心申请领出房地产权证，用于办理产权交易公告。对于珠海信托公司及其托管方一直怠于履行合同约定的办证义务，华润银行已向香洲区法院提起了诉讼并获得判决支持，在判决后，向法院申请强制执行，办理产权过户手续，这些都充分证明了华润银行一直通过各种途径主张权利。4、涉案房产长时间处于被查封状态，阻碍华润银行主张产权过户手续，华润银行不存在过错。房地产一直以来被各地司法机关和当地政府查封。珠海信托公司被吊销营业执照后，由当地政府作为托管方统筹管理清理工作，托管方一直怠于履行办证义务；而珠海市当地政府财政局因珠海信托公司长期拖欠债务，也以行政命令的方式向房地产登记中心发出指令，要求停止办理珠海信托公司名下房地产的过户登记手续。这一系列因素，导致华润银行向珠海信托公司所购买的房地产至今未成功办理产权过户手续，对此华润银行不存在过错。具体来说，1997年双方签订转让协议后，直至1999年1月12日双方才完成涉案房产及各种资料的交接手续。1999年2月，涉案房产被法院查封，致使华润银行无法办理产权过户手续。2001年起，涉案房地产由于珠海信托公司被政府部门停业整顿与债权债务清理，被珠海政府相关部门查封至今。事实上，华润银行积极主张权利，客观上产权未过户的原因系华润银行意志以外的原因造成的，华润银行不存在过错。综上所述，珠海中院作出的执行裁定书无论是程序上还是实体上均存在重大错误，请求法院依法公正判决。添富公司一审辩称：（一）(2011)珠香法民一初字第6447号民事判决形成于涉案房产被查封之后，依法不能据此排除对涉案房产及租金的强制执行。且该判决系给付判决，非形成判决，未办理过户登记手续前华润银行不能取得物权，不足以排除强制执行。涉案房产被查封后，华润银行随即提起上述诉讼，明显存在以另案诉讼阻挠执行的恶意。况且，(2011)珠香法民一初字第6447号民事判决系添富公司缺席情况下形成的判决，整个诉讼过程缺乏对抗，并未查清案件基本事实。第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，在金钱债权执行过程中，基于生效法律文书提出排除执行请求，生效法律文书必须产生在执行标的被法院查封、扣押、冻结之前。而在本案中，涉案房产已分别于1999年2月3日及2011年9月13日被广州中院和台州中院先后予以查封，而(2011)珠香法民一初字第6447号民事判决作出的日期为2012年4月26日。显然，该生效法律文书的作出时间在涉案房产被查封之后，华润银行据此提出排除强制执行的请求，依法不应得到支持。第二，(2011)珠香法民一初字第6447号民事判决的判项为：1、确认《房屋转让协议》、《有关转让吉大工业房产的补充协议》合法有效；2、珠海信托公司为华润银行涉案房产的更名过户手续。由此可见，上述判决的性质系给付判决，而非形成判决，华润银行要求珠海信托公司过户仅为债权请求，在未经登记前，不发生物权转让效力。因此，华润银行并未取得涉案房产物权，无足以排除强制执行的物权权益。第三，在涉案房产于2011年9月13日被台州中院查封后，华润银行随即于2011年11月22日向香洲区法院提起诉讼，请求珠海信托公司交付涉案房产，明显存在通过另案诉讼阻挠本案执行的恶意，意图阻碍执行，侵害了申请执行人的合法权益。第四，首先，华润银行声称与珠海信托公司于1997年签订《房屋转让协议》，期间一直未办理过户，直至2011年相隔14年之久才提起诉讼，怠于履行自身权利，且该行为明显与常理不符，交易的真实性值得怀疑。其次，上述判决系在珠海信托公司缺席情况下形成的判决，双方亦未提起上诉，一审判决在上诉期满后即生效，整个诉讼过程明显缺乏对抗，导致法院难以查清案件基本事实。再者，华润银行与珠海信托公司之间的合同并不具有公示性，不能以此对抗申请执行人，且该协议发生在双方内部之间，真实性也令人怀疑。综上，(2011)珠香法民一初字第6447号民事判决判决不能阻碍本案执行，应驳回华润银行的诉讼请求，华润银行应另行向珠海信托公司主张赔偿损失的责任。（二）华润银行受让涉案房产的交易行为存在一系列重大瑕疵，《房屋转让协议》因涉及划拨土地效力存在瑕疵、流质条款违反法律规定应认定为无效、华润银行未实际支付房屋转让款、对涉案房产未办理过户登记手续存在重大过错，依法不能排除对涉案房产的执行。因华润银行对涉案房产不享有物权，故其对涉案租金请求排除执行的主张依法亦不能得到支持。实际上，华润银行受让涉案房产的交易行为存在一系列重大瑕疵，其依法不能依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条请求排除执行。主要理由如下：1、华润银行对涉案房产未办理过户登记手续存在重大过错。即使根据华润银行所主张的事实，其也存在怠于办理过户登记手续的情形，存在过错。第一，《房屋转让协议》签订的时间为1997年4月1日，而涉案房产首次被查封的时间为1999年2月3日，期间将近两年时间足以办理过户登记，而华润银行怠于办理过户，明显存在过错。况且，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十一条“人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。……查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭”、第二十九条“本通知下发前已经进行的查封，自本通知实施之日起计算期限”及第三十条“本通知自2004年3月1日起实施”之规定，在广州中院首封涉案房产后，该查封自通知实施两年后，无申请续封则自动解封。故2006年3月1日至2011年9月13日期间涉案房产并无查封记录，而华润银行未及时办理房产过户手续，明显系其自身原因所致。第二，华润银行本可通过诉讼等途径进行救济，而其在《房屋转让协议》签订后始终未通过任何途径解决过户问题，而是直到2011年11月22日相隔14年时间，而且在涉案房产被台州中院查封后才向香洲区法院提起诉讼寻求救济，怠于履行自身权利，明显存在过错。2、涉案房产所在土地为划拨土地，未经政府批准转让涉案房产，《房屋转让协议》《有关转让吉大工业房产的补充协议》因违反强制性规定而无效。涉案《房屋转让协议》中的房屋建立于划拨用地之上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条及《中华人民共和国物权法》上“房地一体”的原理，珠海信托公司处分该房屋时必然涉及划拨用地土地使用权的转让问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案中，华润银行未提供证据证明《房屋转让协议》有批准权的政府批准并交纳了相应的土地使用权出让金。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”之规定，涉案《房屋转让协议》《有关转让吉大工业房产的补充协议》明显属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的情形，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。对此，最高法院在(2017)最高法民再70号民事判决书中亦持相同意见，认为划拨土地上的房屋转让未经政府批准的无效。3、涉案《房屋转让协议》名为房屋转让，实为借款抵押，且属于流质条款，因违反《中华人民共和国担保法》与《中华人民共和国物权法》的规定而无效。1997年2月28日，珠海信托公司从华润银行的前身（珠海城市合作银行拱北支行）处拆借资金一千万元，借款期限为1997年3月4日至1997年6月4日。双方据此签订了《资金拆借合同》(编号97022)，同时到珠海市房产登记中心办理了抵押登记。1997年4月1日，在借款期限未满的情况下，抵押权人华润银行与抵押人珠海信托公司又签订了《房屋转让协议》。显然，双方是以签订《房屋转让协议》的形式为借款提供抵押担保，即名为房屋转让实为借款抵押，并不存在真实的房屋转让的意思表示。对此，华润银行提供的证据14（《广东省珠海市房屋其他项权利登记申请书》）中的“关于以‘珠国用(1996)字第04020200189号’证内载名土地办理抵押登记的申请报告”亦明确显示，涉案房产为珠海信托公司取得一千万元拆借资金的还款担保物。根据《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第一款之规定，双方之间的《房屋转让协议》实质为流质条款，当属无效。4、华润银行提供的证据不能证明其已实际支付了房屋转让款。如前所述，涉案《房屋转让协议》名为房屋转让实为借款抵押。华润银行提供的“传票”，仅系银行内部做账凭证，且传票上的付款及收款的单位名称均不齐全、收付款账号空白、付款用途不明，不能作为华润银行已实际支付房屋转让款的凭证。且过千万的转账没有银行流水记录，与常理不符。故涉案的房屋转让款是否已实际支付、如实际支付是否为资金拆借款等事实不明，无法证明华润银行已实际支付《房屋转让协议》项下款项。综上，涉案房产登记在珠海信托公司名下，华润银行不享有涉案房产物权。且因交易行为存在一系列重大瑕疵，依法不构成物权期待权，即其对涉案房产及租金并不享有足以排除强制执行的民事权益。（三）查封房产的效力并不当然及于租金。租金属法定孳息，在首封法院未查封涉案租金的情况下，珠海中院执行涉案租金符合法律规定。此外，华润银行提供的参考案例，并不适用于本案。首先，珠海中院在轮候查封时提取租金，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条规定：“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息”。而租金属于法定孳息，故法院查封房产的效力并不及于涉案租金。由于首封法院在查封房产时并未对租金进行控制，因此珠海中院可将涉案租金作为标的物予以执行。其次，华润银行提供的参考案例，并未认定民事执行中查封房产的效力及于法定孳息。华润银行在起诉状中引用的(2015)粤高法执复字第125号执行裁定书，最后作出裁定所适用的法律依据为《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，该法条中所指的“孳息”并未区分法定孳息及天然孳息，故将法定孳息—租金一同作为执行标的予以执行。而在本案中，租金作为法定孳息并不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条规定的范围，查封涉案房产的效力并不及于租金。因此，因适用法律的不同，法院对该案的处理并不适用于本案。（四）华润银行对涉案房产不享有物权，且按华润银行的主张，其亦对涉案租金不享有权利，不具备作为案外人提起执行异议之诉的主体资格，其诉请依法应予以驳回。首先，华润银行并非涉案房产的物权人，即使按照华润银行依据《其余不良标的资产收购协议》所主张买卖合同法律关系，其将对涉案房产享有的债权转让给了润海公司，其亦已对涉案房产及租金不享有任何权益。其次，涉案房产租赁合同的当事人为润海公司和圆明小学，华润银行并非出租人或收取租金的权利人，润海公司也未授权华润银行代为提起本案诉讼。据此，华润银行不具备提起本诉的主体资格。（五）珠海中院在本案中已对华润银行原在浙江高院提出的异议请求一并作出审查，并无不当。珠海中院针对华润银行提出的两项异议请求，已分别作出了(2018)粤04执异62号之一执行裁定、62号之二执行裁定，并未遗漏异议请求。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，原由浙江高院负责重审的执行异议，在委托执行后应由珠海中院进行审查处理。因华润银行在珠海中院所提的异议请求已经覆盖了其原在浙江高院提出的异议请求，珠海中院受理审查，已实际达到华润银行所主张的要求受理和审查其在浙江高院所提异议的目的。珠海中院在本案中对原浙江高院执行异议事宜一并作出处理，程序合法。其次，在本执行案中，华润银行提出的两项执行异议请求，实质均为基于案外人对涉案房产享有的实体权利，提出排除执行的主张。珠海中院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查并无不当。对于两项执行异议请求，珠海中院已分别作出62号之一、62号之二执行裁定予以处理，并未遗漏异议请求。综上所述，本案异议阶段的审查程序合法，华润银行并非涉案房产权利人，亦非《租赁合同》的合同主体，其对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回其诉请。美洲珠海公司、珠海信托公司未提交一审答辩意见。原审法院认定事实如下：浙江高院依据已经发生法律效力的最高法院（1999）经终字第158号民事判决，受理中国工商银行浙江省临海市支行申请执行美洲珠海公司、珠海信托公司借款合同纠纷一案。该院在执行过程中，根据当事人的申请，依法变更添富公司为本案申请执行人。2013年7月19日，浙江高院作出（2013）浙执恢字第1-3号《委托执行函》，委托广东高院执行本案。广东高院接受委托后作出（2013）粤高法执委字第1号执行裁定，将本案指定原审法院执行。2014年1月10日，原审法院立案执行，案号为（2014）珠中法执字第101号。2015年9月25日，原审法院作出（2014）珠中法执字第101号之六执行裁定，裁定：“一、禁止润海公司提取和禁止圆明小学向润海公司支付珠海市，建筑面积为6788.62平方米厂房2015年9月至2018年5月31日期间的房屋租金；二、圆明小学应于裁定送达后当月起向申请执行人添富公司支付该厂房至房屋租赁合同终止的租金。”浙江高院在原执行过程中，2012年1月16日，作出（2012）浙执恢字第1-2号执行裁定，查封被执行人珠海信托公司所有的位于珠海市工业厂房［地号：Ｄ09*****，土地使用证文号（1996）040*****189］：第一层［房屋所有权证号码：00***70，原珠房字号06**70，建筑面积为1443.5平方米］、第二层［房屋所有权证号码：00***69，原珠房字号06**69，建筑面积为1336.27平方米］、第三层［房屋所有权证号码：00***68，原珠房字号06**8，建筑面积为1336.27平方米］、第四层［房屋所有权证号码：00***67，原珠房字号06**67，建筑面积为1336.27平方米］、第五层［房屋所有权证号码：00***66，原珠房字号06**66，建筑面积为1336.27平方米］、第六层及屋顶梯间［房屋所有权证号码：00***65，原珠房字号06**65，建筑面积为1403.21平方米］，查封期限为2年。2012年1月19日，浙江高院向珠海市房地产登记中心送达了上述裁定和（2012）浙执恢字第1号协助执行通知书，查封期限为2012年1月19日至2014年1月18日。后在原审法院执行过程中，原审法院对上述标的予以续封，并于2015年9月25日裁定禁止润海公司提取和禁止圆明小学向润海公司支付珠海市，建筑面积为6788.62平方米厂房2015年9月至2018年5月31日期间的房屋租金。另查明，关于珠海市产的抵押及查封情况。涉案房地产至今登记在珠海信托公司名下，所涉土地为国有行政划拨用地。该房地产曾于1999年2月3日被广州中院查封，2011年9月13日，被台州中院查封。2017年7月12日，原审法院向珠海市不动产登记中心进行书面征询，该中心于2017年7月26日就上述房产的抵押查封登记情况复函原审法院。据该复函，涉案房产的首轮查封法院为广州中院，申请执行人为广东粤财信托投资公司。还查明，华润银行由珠海市拱北城市信用合作社、珠海城市合作银行、珠海市商业银行变更而来。润海公司系独立法人，投资者为华润银行（占出资额的61.62%）和珠海市海融资产管理有限公司。2009年5月19日，润海公司与珠海市商业银行股份有限公司（华润银行前身）签订《其余不良标的资产收购协议》，约定润海公司对包括涉案房产在内的其余不良标的资产享有充分、完全的权利，包括在其余不良标的资产上产生的任何孳息，且自交付日起，其余不良标的资产的相关权益由珠海市商业银行股份有限公司（华润银行前身）移转至润海公司。2012年11月26日，润海公司（甲方）与华润银行（乙方）签订《关于吉大工业区第七栋厂房有关问题的备忘》，约定：鉴于甲乙双方2009年5月19日签订《其余不良标的的资产收购协议》，吉大工业区第七栋厂房系甲方向乙方收购的其中一项资产，乙方有义务将该物业资产办理产权过户到甲方名下，以及“应勤勉尽责通过合法途径管理和处置其余不良标的的资产”。2、甲乙双方确认该物业系由于甲乙不可控的客观原因而导致至今未完成权利转移给甲方的事实。甲乙双方经友好协商，对有关事项重申如下：一、甲乙双方确认在吉大工业区第七栋厂房未完成产权过户前，乙方应履行《其余不良标的的资产收购协议》的责任，以权利人的身份对外行使权利，以维护甲方的利益。二、甲乙双方确认吉大工业区第七栋厂房第六层仍继续作为乙方的库房使用，其他五层在现租赁合同期满后继续委托甲方对外出租。润海公司曾于2011年委托珠海金德汇拍卖有限公司对受让的涉案房地产进行拍卖，未成交。珠海金德汇拍卖有限公司于2011年6月17日出具《珠海金德汇拍卖有限公司第201106期拍卖清单及竞买须知》，载明涉案房产为润海公司于2009年5月19日与珠海市商业银行股份有限公司签署《其余不良标的资产收购协议》，向珠海市商业银行股份有限公司收购资产得来，该房产未办理房地产权过户手续，润海公司拍卖根据《其余不良标的资产收购协议》对该涉案物业享有全部财产权益。2001年5月31日，珠海市商业银行与圆明小学签订一份《租赁合同》，将涉案房地产出租给圆明小学，期限自2001年6月1日至2011年5月31日。珠海市商业银行在《租赁合同》中承诺对出租场地拥有所有权。2011年6月1日，润海公司与圆明小学签订租赁合同，合同约定润海公司出租涉案房产的1-5层给圆明小学作为教学楼使用，租赁期限从2011年6月1日至2013年5月31日止。经原审法院2018年8月29日召开的听证会调查，华润银行认可润海公司与圆明小学签订的最新一份租赁合同于2018年5、6月份到期。华润银行确认涉案房屋第一至五层由圆明小学使用，华润银行将六层部分房屋作为银行库房使用。2011年11月22日，华润银行以珠海信托公司为被告诉至香洲区法院，珠海信托公司未到庭参加诉讼，香洲区法院于2012年4月26日作出(2011)珠香法民一初字第6447号民事判决，确认华润银行、珠海信托公司于1997年4月1日签订的《房屋转让协议》《有关转让吉大工业厂房的补充协议》合法有效，判令珠海信托公司于判决生效之日起七日内为华润银行办理更名过户手续。该判决生效后，华润银行于2012年6月15日向香洲区法院申请执行。华润银行曾于2012年6月8日向浙江高院提出执行异议，请求撤销(2012)浙执恢字第1号、第1-3号协助执行通知书和(2012)浙执恢字第1-2号、第1-4号执行裁定书，解除对涉案房地产的查封及终止对涉案房产的执行。另在听证中增加异议请求，认为执行法院应当在对美洲珠海公司财产执行穷尽后才能启动对珠海信托公司的执行措施。浙江高院(2012)浙执异字第1号执行裁定书查明：“1997年2月28日，珠海市拱北城市信用合作社与珠海信托公司签订一份编号为97**27的《资金拆借合同》，约定珠海信托公司从珠海市拱北城市信用合作社拆借人民币1000万元，期限为1997年3月4日至1997年6月4日。同日，双方还签订一份《拆借抵押合同》，以涉案房地产作为上述借款的抵押物，并办理了抵押登记。同年4月1日，珠海信托公司、珠海城行拱北支行签订一份《房屋转让协议》，约定：珠海信托公司将涉案房地产转让给珠海城行拱北支行，转让费1000万元，在协议生效之日起三天内，珠海城行拱北支行将1000万元房款转入珠海信托公司在珠海城行拱北支行所设的账户。同日，双方又签订一份《有关转让吉大工业厂房的补充协议》，就房屋租赁等事宜进行了约定。落款日期为1997年4月2日的城市信用合作社特种转账借方传票记载：付款单位合作行拱北支行；收款单位特区信托投资公司；账号或地址232********；开户银行拱北支行；金额1000万元；转账原因付款。华润银行提交的落款日期为1997年4月2日的城市信用合作社特种转账贷方传票也作了与上述内容基本相同的记载。”该裁定书认为：华润银行既不是涉案房地产物权所有人，也不是《房屋转让协议》合同项下的权利人，不具备对涉案执行行为提出异议的利害关系人资格，无权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条对涉案执行行为提出异议，遂于2012年7月10日作出裁定，裁定驳回华润银行的异议。华润银行不服，向最高法院提出复议申请，最高法院对(2012)浙执异字第1号执行裁定书查明事实予以确认，认为：华润银行所提异议内容涉及执行行为异议和案外人异议两类不同性质的异议，依法应当依照相应的程序分别处理。浙江高院(2012)浙执异字第1号执行裁定对华润银行所提异议不加区分，一并作为执行行为异议进行审查，适用法律错误，程序不当，应予撤销。对华润银行所提异议应当由浙江高院重新审查，遂于2012年12月21日作出(2012)执复字第31号执行裁定，裁定撤销(2012)浙执异字第1号执行裁定；发回浙江高院重新审查。原审法院在执行添富公司申请执行美洲珠海公司、珠海信托公司借款合同纠纷一案中，2016年3月25日，华润银行对(2012)浙执恢字第1号、第1-3号《协助执行通知书》和(2012)浙执恢字第1-2号、第1-4号执行裁定及(2014)珠中法执字第101号之六执行裁定、《协助执行通知书》的涉案房产以及相应土地的查封、租金收入的提取这两项提出书面异议。2017年10月19日，原审法院作出(2016)粤04执异25号执行裁定，裁定驳回华润银行的异议申请。随后，华润银行向广东高院申请复议。2018年7月13日广东高院作出(2018)粤执复5号执行裁定，裁定撤销原审法院(2016)粤04执异25号执行裁定并发回原审法院重新审查。原审法院针对华润银行提出解除对涉案房产查封的异议作出(2018)粤04执异62号之一执行裁定，裁定驳回华润银行异议申请，华润银行不服，向广东高院申请复议。广东高院于2019年5月15日作出(2019)粤执复96号执行裁定，载明：“本院经审查认为，复议申请人的复议理由有四，分别评判如下：（一）关于第一项理由。复议申请人认为，珠海中院在最高法院发回重审的执行异议案未进行重审之前，径自裁定驳回申请人在本案中提起的执行异议申请，程序上违反法律规定。即便珠海中院认为发回重审案件应由浙江高院进行审理，但珠海中院至少在本案未审结的情况下应当中止执行。而珠海中院完全不顾最高法院生效裁定文书的要求及申请人的诉求，径自以轮候查封不具备强制处分权、复议申请人提出的异议不符合受理条件为由驳回申请人的执行异议申请，实质上否定了最高法院(2012)执复字第31号执行裁定，在程序上严重违反法律规定。对此，本院认为：本院(2018)执复5号执行复议裁定载明：‘本院认为，本案复议申请人所提异议请求与理由与其在浙江高院异议审查中所提的请求及理由基本一致。浙江高院(2012)浙执异字第1号执行裁定驳回其异议。华润银行向最高法院申请复议，最高法院(2012)执复字第31号执行裁定，裁定撤销(2012)浙执异字第1号执行裁定；发回浙江高院重新审查。后浙江高院将该执行案件委托本院执行，本院于2013年12月9日以(2013)粤高法执委字第1号裁定，将案件指定珠海中院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条的规定，执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。因此，华润银行在本案被委托执行后，其所提的执行异议应由珠海中院进行审查。华润银行的异议请求有两项内容，其一为请求解除对涉案房产的查封，其二为撤销其对租金收取的禁止。其实质均为基于案外人的实体权利，提出排除执行的主张。’虽然珠海中院未直接对浙江高院(2012)浙执异字第1号执行异议案件进行审查，但复议申请人已向珠海中院提出了相同的异议请求和理由，珠海中院也受理审查，实际上达到复议申请人所主张的要求珠海中院受理和审查其所提异议的目的。（二）关于第二项理由。复议申请人认为其明确向珠海中院提起了‘执行行为异议’和‘案外人异议’两类不同性质的异议，但珠海中院未按照相应的程序分别处理，存在漏查重大事实、适用法律错误、漏裁等重大错误。对此本院认为：复议申请人向珠海中院提出异议，要求解除查封涉案房产和租金的主要理由为其已取得涉案争议财产的所有权。正如本院(2018)执复5号执行复议裁定所确认：‘华润银行的异议请求有两项内容，其一为请求解除对涉案房产的查封，其二为撤销其对租金收取的禁止。其实质均为基于案外人的实体权利，提出排除执行的主张’。虽然复议申请人就此提出了执行行为异议和案外人执行标的异议，意欲排除执行，但其理由均是基于对涉案财产的所有权这一实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案华润银行以其对涉案房产享有实体权利为由要求珠海中院解除查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。因此，案外人对轮候查封、扣押、冻结措施提出执行异议，不能排除查封法院对轮候查封、扣押、冻结执行的标的执行，轮候查封法院不能受理该案外人异议。珠海中院审查认为该异议不符合受理条件驳回其申请，并不违反法律和司法解释的规定。”(2019)粤执复96号执行裁定驳回华润银行的复议申请，维持原审法院(2018)粤04执异62号之一号执行裁定。原审法院针对华润银行提出的对租金享有实体权利的异议作出(2018)粤04执异62号之二执行裁定，裁定驳回华润银行的异议请求，华润银行不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。本案一审庭审中，华润银行撤回起诉状事实与理由第三点内容。原审法院认为，华润银行起诉状所列事实理由第一项：“珠海中院在最高法院发回重审的执行异议案未进行重审之前，径自裁定驳回申请人在本案中提起的执行异议申请，程序上违反法律规定。即便珠海中院认为发回重审案件应由浙江高院进行审理，但珠海中院至少在本案未审结的情况下应当中止本案审理。而珠海中院完全不顾最高法院生效裁定文书的要求及华润银行的诉求，径自以轮候查封不具备强制处分权、华润银行提出的异议不符合受理条件为由驳回华润银行的执行异议申请，实质上否定了最高法院(2012)执复字第31号执行裁定，在程序上严重违反法律规定。”事实与理由第二项：“华润银行明确向珠海中院提起了“执行行为异议”和“案外人异议”两类不同性质的异议，但珠海中院未按照相应的程序分别处理，存在漏查重大事实、适用法律错误、漏裁等重大错误。华润银行提起本案诉讼的上述两项事实与理由均已经由(2019)粤执复96号《执行裁定书》予以审处，原审法院不予赘述。结合当事人提交的证据及诉辩意见，本案争议的焦点为华润银行请求原审法院终止提取租金执行措施及确认租金归其所有是否成立。华润银行针对本院提取涉案房屋租金执行行为提出异议，以涉案房屋已由珠海信托公司转让给华润银行为由排除原审法院实施上述执行行为，因此本案案由应为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，因此本案审查焦点问题为：华润银行与珠海信托公司之间房屋转让关系是否真实、合法，以及华润银行能否以此为由排除本院提取租金执行措施。对此原审法院分析如下：（一）华润银行以与珠海信托公司之间存有房屋转让合同关系为由以珠海信托公司为被告向香洲区法院提起诉讼，香洲区法院经审理该案，作出（2011）珠香法民一初字第6447号民事判决，判令珠海信托公司协助华润银行办理珠海市吉大工业区第七栋厂房（珠房地字第064065-××0）的更名过户手续，华润银行以此为由主张原审法院停止提取租金执行措施。对此原审法院认为，（2011）珠香法民一初字第6447号案件审理时，涉案房屋已经被查封，因此（2011）珠香法民一初字第6447号案件生效法律文书不能作为华润银行提出排除执行行为之依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持，因此华润银行以（2011）珠香法民一初字第6447号案件为由排除实施执行措施，理据不足，原审法院不予支持。（二）华润银行主张其与珠海信托公司签订《房屋转让协议》并支付对价，且占有使用涉案房屋二十多年，其对涉案房屋至今无法过户并无过错，华润银行认为其对涉案房屋享有物权，因此有权排除珠海中院提取租金执行行为。对此原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，因此华润银行主张排除对涉案房屋执行必须符合上述条件。原审法院分析如下：1、关于《房屋转让协议》是否合法有效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”《中华人民共和国城市房地产法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”涉案房屋所在土地系国有划拨土地，华润银行与珠海信托公司针对该土地上房屋转让行为未经有批准权人民政府批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此1997年4月1日签订的《房屋转让协议》应为无效，该《房屋转让协议》并非合法有效的合同。2、关于华润银行是否实际支付价款。华润银行针对履行付款义务仅提交1997年4月2日城市信用合作社特种转账借方、贷方传票予以证实，虽然记载金额1000万元、付款时间与《房屋转让协议》符合，但是款项用途并未明确为购房款，仅写明为“付款”，而且华润银行未提交1000万元房款支付的流水记录，原审法院认为华润银行提交证据无法证实其实际支付1000万元房屋价款。珠海信托公司与珠海市拱北城市信用合作社于1997年2月28日签订《资金拆借合同》约定期限为1997年3月4日至1997年6月4日，借款金额亦为1000万元，且用涉案房屋作为抵押担保，华润银行陈述该笔拆借自己至今尚未偿还。借款行为在先，房屋转让紧跟其后，且转让涉案房屋存有该借款抵押，转让房屋价款金额与借款金额亦一致，故原审法院认为确实存在珠海信托公司利用涉案房屋偿还珠海市拱北城市信用合作社贷款可能性。利用借款抵偿房屋价款，华润银行据此享有《房屋转让协议》项下权利则不得优于其他债权，其无权以此为由要求原审法院停止提取租金执行行为。3、关于未转移登记是否有过错。涉案房屋至今登记在珠海信托公司名下，《房屋转让协议》签订时间为1997年4月1日，直至法院查封，华润银行有足够时间办理房屋过户手续，因此涉案房屋未办理转移登记手续华润银行存有过错。综上，华润银行主张权利依据的《房屋转让协议》无效，且华润银行提交证据无法证实实际支付房屋价款，华润银行对涉案房屋未过户亦存有过错，因此华润银行以其系涉案房屋所有权人为由主张停止执行法院提取租金执行行为且请求租金归其所有，理据不足，原审法院不予支持。（三）华润银行与珠海信托公司签订《房屋转让协议》后，与润海公司签订《不良资产收购协议》，根据协议内容显示润海公司已经取得对涉案房屋享有的合同权利，实际上润海公司作为权利主体曾经将涉案房屋委托中介机构进行拍卖。与圆明小学签订租赁合同的缔约主体为润海公司，并非华润银行，可见华润银行已经不是《房屋转让协议》合同项下权利人，其无权主张租金归其所有。综上所述，华润银行依据《房屋转让协议》享有权利无法阻却执行，且其亦非《租赁合同》的缔约主体，因此华润银行对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权利，华润银行请求停止提取租金执行行为及确认租金归其所有，理据不足，原审法院不予支持。2019年7月5日，原审法院作出（2019）粤04民初5号民事判决，驳回华润银行的诉讼请求。本院对原审法院查明的事实予以确认。本案二审期间，双方当事人均无提交新的证据。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据上诉人华润银行的上诉请求及理由，本案焦点问题是华润银行对涉案租金收益是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院分析如下：关于原审法院是否违反审判管辖的问题。华润银行认为原审法院违反审级管辖的法律规定，主张本案案外人执行异议之诉应由省级人民法院审理。本院认为，案外人执行异议之诉源于当事人、案外人不服执行法院作出的执行异议裁定而提起的诉讼。经查，华润银行向执行法院即原审法院提出案外人执行异议，据此，原审法院经审查后作出（2018）粤04执异62号之二执行裁定。原审法院在该执行裁定中赋予当事人、案外人提起执行异议之诉的权利。华润银行不服上述执行裁定向原审法院提起案外人执行异议之诉，原审法院立案受理并予以审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定。而且，本院已经发生法律效力的（2019）粤执复96号执行裁定也明确了华润银行的执行异议应当由原审法院审查。因此，原审法院审理本案外人执行异议之诉纠纷并无违反审判管辖的法律规定。对华润银行的上述主张，本院不予采纳。关于华润银行对涉案房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权的问题。本案中，涉案房产被广州中院于1999年2月3日裁定查封，广州中院为首封法院。参照本院《关于执行程序法律适用若干问题的参考意见》（2017年5月）中“案外人对轮候查封、扣押、冻结的执行标的提出排除执行异议的，人民法院不予受理”的解答意见，华润银行主张其对本案执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权，应向首封法院广州中院提出，而不能向轮候查封的法院原审法院提出。华润银行在二审法庭调查期间并未回答法庭询问其是否向广州中院提出案外人执行异议的问题，也未向本院提交其已向广州中院提出案外人执行异议并经广州中院裁定确认其对执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权的证据。因此，华润银行主张其对涉案房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权，不属于原审法院受理、审理范围。本院对华润银行的上述主张不予审理。在华润银行未向广州中院提出案外人执行异议并经该院依法裁定的情况下，本院认定华润银行对涉案房产不享有足以排除强制执行的物权期待权。另根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因涉案房产仍登记在被执行人珠海信托公司名下，而华润银行至今未向广州中院主张物权期待权，故应认定涉案房产的所有权人为珠海信托公司。作为涉案房产的轮候查封法院原审法院对华润银行主张享有涉案房产的物权期待权予以审理、裁判，程序不当，本院对此予以纠正。关于华润银行对涉案租金收益是否享有足以排除强制执行的权益。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，涉案房产所有权人为珠海信托公司，故其对涉案房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房产所产生的租金收益，属于被执行人的可供执行财产。人民法院执行处置该租金收益，符合法律规定，并无不当。华润银行主张其对涉案房产享有租金收益的依据是涉案《租赁合同》《其余不良标的资产收购协议》及其与珠海信托公司于1997年4月签订《补充协议》等。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍孳息的行为，不得对抗申请执行人。”涉案房产已被人民法院查封，被执行人珠海信托公司将其名下房产通过协议方式约定相关租金收益归华润银行，与上述法律规定不相符合，上述约定依法不得对抗本案申请执行人。因此，华润银行主张其为实际的出租人应享有相应的租金收益，请求停止提取涉案租金及确认涉案租金归其所有，缺乏事实依据和法律依据。华润银行对涉案租金收益并不享有足以排除强制执行的权益。原审判决认定华润银行无权阻却执行，并无不当，本院予以支持。综上，华润银行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24178.86元，由珠海华润银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  熊 忭二〇二〇年七月二十日书记员  黄凯容