福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初4675号 原告：南安联盛房地产开发有限公司，住所地福建省南安市石井镇海滨小区。 法定代表人：蔡国良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林雯雯，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：谢海伦，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告：李明耀，男，1980年12月23日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：中国民生银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐路**。 负责人：郑学泉，该行行长。 委托诉讼代理人：周颖颖，福建正成功律师事务所执业律师。 原告南安联盛房地产开发有限公司（以下简称“联盛房地产公司”）诉被告李明耀、第三人中国民生银行股份有限公司泉州分行（以下简称“民生银行泉州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联盛房地产公司的委托诉讼代理人林雯雯、第三人民生银行泉州分行的委托诉讼代理人周颖颖到庭参加诉讼，被告李明耀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联盛房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除联盛房地产公司与李明耀于2016年8月3日就南安市石井镇进港路碧海蓝天5号楼702号商品房签订的合同编号为201604840的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）；2.李明耀支付联盛房地产公司代偿的银行按揭贷款本息10739.37元；3.李明耀支付联盛房地产公司总购房款10%的违约金即19498.4元；4.李明耀立即协助联盛房地产公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记和上述商品房的抵押权预告登记等注销手续；5.李明耀赔偿联盛房地产公司律师费损失10000元。事实与理由：2016年8月3日，联盛房地产公司与李明耀签订合同编号为201604840的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及相关附件）一份，约定李明耀向联盛房地产公司购买址于南安市××镇××路××号楼××号商品房，房屋建筑面积为45.68㎡，房屋单价为4268.48元／㎡，总价款为194984元，李明耀应于2016年8月3日前支付首期购房款64984元，余款130000元通过申请贷款方式支付。前述《商品房买卖合同（预售）》签订后，李明耀依约支付首期款64984元，且涉案《商品房买卖合同（预售）》于2016年8月26日办理登记备案。2016年12月20日，民生银行泉州分行与李明耀签订编号为个房贷字第1××5号《个人购房／车位借款及担保合同》一份，约定由民生银行泉州分行贷款130000元给李明耀，用于支付案涉商品房的购房款，李明耀以案涉房产为该借款提供抵押担保，联盛房地产公司为该笔借款提供阶段性连带保证责任，保证期间自主合同签订之日起至主合同项下抵押房产办理所有权证书及他项权证并交予民生银行泉州分行之日止。上述《个人购房／车位借款及担保合同》签订后，民生银行泉州分行依约将贷款130000元汇入联盛房地产公司账户，作为李明耀支付给联盛房地产公司案涉商品房的购房款。之后，案涉商品房于2017年1月24日办理预购商品房抵押权预告登记。上述《个人购房／车位借款及担保合同》履行过程中，因李明耀未能依约按期足额归还按揭贷款本息，致使联盛房地产公司于2020年6月2日代李明耀向民生银行泉州分行偿还按揭款10739.37元。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件四第五条约定：“若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款10％的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人”以及附件十一第十七条约定：“购房合同确定解除后，双方应在10日内按原合同登记机关办理购房合同注销手续”。据此，联盛房地产公司有权解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，并要求李明耀支付联盛房地产公司代偿的贷款本息、违约金、律师费，同时要求李明耀协助联盛房地产公司办理案涉商品房的合同备案登记、抵押权预告登记等注销手续。 李明耀未作答辩。 民生银行泉州分行述称，民生银行泉州分行已经于2020年5月18日起诉到泉州市丰泽区人民法院，要求李明耀偿还贷款本息、律师费等，并要求联盛房地产公司承担连带担保责任。泉州市丰泽区人民法院已于2020年6月29日作出判决，该判决已生效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 联盛房地产公司系依法注册成立的在南安市××镇××小区××楼××楼××设施的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2016年8月3日，联盛房地产公司与李明耀签订合同编号为201604840的《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同包含附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》等内容。本案合同约定，李明耀向联盛房地产公司购买址在南安市××镇××号楼××室房产，预测建筑面积45.68平方米，单价为4268.48元，总金额为194984元，李明耀应当于2016年8月3日前支付首期房价款64984元，余款130000元向商业银行申请贷款支付。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第五条约定，若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款10％的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人。附件十一《补充协议》第十七条约定，购房合同确定解除后，双方应在10日内按原合同登记机关办理购房合同注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理购房合同注销手续，因办理购房合同注销所产生的费用由买受人承担，若买受人不配合办理购房合同注销手续，每逾期一日按已付房款的千分之一向出卖人支付违约金。2016年8月26日，本案商品房买卖合同办理了备案登记手续。本案《商品房买卖合同（预售）》签订后，李明耀向联盛房地产公司支付首期款64984元，余款130000元由李明耀向民生银行泉州分行办理了按揭贷款予以支付。2016年12月20日，李明耀与民生银行泉州分行签订《个人购房／车位借款及担保合同》一份，约定李明耀作为借款人和抵押人，民生银行泉州分行作为贷款人和抵押权人，由民生银行泉州分行发放借款金额为130000元的贷款给借款人李明耀，用于购买位于南安市××镇××路××号楼××室的房产，贷款期限自2017年1月12日起至2037年1月12日止，李明耀采用按月等额本息、按月等额本金还款法偿还借款时，购房借款的还款日为每月14日，购车位借款的还款日为每月1日，但首次还款日为放款日的次月14日，借款到期时利随本清。李明耀自愿以上述商品房作为抵押财产向民生银行泉州分行提供抵押，作为本合同项下贷款的担保。联盛房地产公司与民生银行泉州分行签订一份《最高额保证合同》，约定联盛房地产公司为主合同项下的债务提供最高额连带保证责任。担保主债权为民生银行泉州分行与主合同债务人从2016年6月23日至9999年12月31日期间因民生银行泉州分行向债务人发放贷款，而由民生银行泉州分行与债务人形成债权债务关系所签订的所有合同项下的民生银行泉州分行全部债权。保证期间自主合同签订之日起至主合同项下抵押房产及／或车位办理完毕有效所有权证书及他项权证并交予民生银行泉州分行之日止。本案商品房于2017年1月24日办理了预购商品房抵押权预告设立登记手续。尔后，民生银行泉州分行依约发放了贷款。贷款发放后，李明耀未依约按时偿还贷款。联盛房地产公司于2020年6月3日代李明耀偿还按揭贷款本息10739.37元，但李明耀至今未将联盛房地产公司偿还的贷款本息支付给联盛房地产公司。联盛房地产公司至今未将本案商品房交付李明耀使用。2020年6月8日，联盛房地产公司与福建天衡联合（泉州）律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派林雯雯、谢海伦律师担任本案诉讼代理人。联盛房地产公司为此支付律师代理费10000元。 另，民生银行泉州分行于2020年5月18日向泉州市丰泽区人民法院提起对李明耀、联盛房地产公司的诉讼，泉州市丰泽区人民法院于2020年6月29日作出（2020）闽0503民初3386号民事判决书，判决：1、李明耀偿还民生银行泉州分行借款本金108786.73元、利息488.63元、罚息（含复利）4.22元，并支付自2020年6月23日起至实际清偿全部贷款本息之日止按双方订立的合同约定的标准执行的利息、罚息、复利；2、李明耀支付民生银行泉州分行为本案支出的律师费6000元；3、联盛房地产公司应对李明耀上述债务承担连带清偿责任，联盛房地产公司在承担保证责任后，有权向李明耀追偿；4、驳回民生银行泉州分行的其他诉讼请求。该判决已于2020年7月23日发生法律效力。李明耀、联盛房地产公司均未履行上述判决义务。 本院认为，联盛房地产公司与李明耀签订的《商品房买卖合同（预售）》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，李明耀向民生银行泉州分行办理按揭贷款用于支付购房款，并由联盛房地产公司提供阶段性连带保证担保。李明耀未依《个人购房/车位借款及担保合同》的约定向民生银行泉州分行按时足额偿还贷款，导致联盛房地产公司于2020年6月3日代李明耀偿还按揭贷款本息10739.37元，且民生银行泉州分行已提起诉讼，要求李明耀偿还贷款本息以及联盛房地产公司承担保证责任，并经法院作出生效判决。依照联盛房地产公司与李明耀签订的附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第五条“若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款10％的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，联盛房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求李明耀支付2020年6月3日代偿的贷款本息10739.37元及总房款194984元10%的违约金19498.4元、律师10000元。本案合同已办理备案登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，联盛房地产公司请求李明耀配合其办理合同解除后的合同备案登记注销手续，符合法律规定，予以支持。因李明耀及联盛房地产公司尚未偿还民生银行泉州分行尚欠贷款本息，故联盛房地产公司请求李明耀协助办理本案商品房的抵押权预告登记注销手续，缺乏依据，不予支持。至于联盛房地产公司应返还李明耀的购房款，因李明耀未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，联盛房地产公司应退还给李明耀的款项，应提交给有关司法机关处理。李明耀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安联盛房地产开发有限公司与李明耀于2016年8月3日签订的编号为201604840的《商品房买卖合同（预售）》及其附件； 二、李明耀应于本判决生效后十日内协助南安联盛房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同（预售）》及其附件的备案登记注销手续； 三、李明耀应于本判决生效后十日内支付南安联盛房地产开发有限公司代偿的银行按揭贷款本息10739.37元； 四、李明耀应于本判决生效后十日内支付南安联盛房地产开发有限公司违约金19498.4元； 五、李明耀应于本判决生效后十日内支付南安联盛房地产开发有限公司律师代理费10000元； 六、驳回南安联盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4828元，减半收取计2414元，由李明耀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇二〇年七月三十一日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。