江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初3436号原告：宜春中新房建设发展有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区卢洲北路**-5商务楼**，统一社会信用代码：913609003431923822。法定代表人：吕元庆，公司董事长。委托代理人：曾敏，男，汉族，1982年12月8日出生，宜春中新房建设发展有限公司法务经理，现住宜春市袁州区。被告：熊鹤群，女，汉族，1984年6月26日出生，住宜春市袁州区。第三人：丁顺兰（系被告熊鹤群母亲），女，汉族，1962年7月26日出生，住江西省樟树市。被告熊鹤群与第三人丁顺兰共同委托代理人：游志荣，江西百姓律师事务所律师。第三人：朱宁，女，汉族，1988年11月5日出生，住宜春市袁州区。委托代理人：龙庚云，江西利元律师事务所律师。原告宜春中新房建设发展有限公司（以下简称原告）与被告熊鹤群（以下简称被告）、第三人丁顺兰、第三人朱宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾敏、被告、第三人丁顺兰及两人共同委托代理人游志荣、第三人朱宁及其委托代理人龙庚云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告签订的合同编号为ＹＣ201910141816《商品房买卖合同（预售）》。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月7日，原、被告签订的合同编号为ＹＣ201910141816《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告购买原告开发的位于宜春市袁州区房屋。2014年3月7日，中新房江西建设发展有限公司与宜春市袁州区人民政府就中新房江市西建设发展有限公司投资建设开发宜春市城区凤凰街黄波路下水寨棚户区改造签订了《宜春市棚户区改造项目建设开发合同书》（下称开发合同），合同约定前期拆迁工作由中新房江西建设发展有限公司设立的中新房江西建设发展有限公司宜春分公司（下称分公司）负责办理。2014年10月7日，分公司与宜春职业技术学院签订了《土地置换还建商品房及团购商品房协议书》。2015年11月27日，分公司与宜春职业技术学院签订了《土地置换还建商品房及团购商品房协议书的补充协议》。上述团购协议明确了分公司应根据宜春职业技术学院提供的名单，向名单内教职工提供相应的团购商品房，包括团购商品房价格、房号、支付方式等基本条件。其中职业技术学院的教职工朱宁认购了水寨瀛台1栋19层2单元1901室房屋和水寨瀛台1栋19层2单元2001室房屋两套并签订了《认购协议书》。2015年5月，中新房江西建设发展有限公司根据开发合同约定，在宜春市成立宜春中心房建设发展有限公司即本案原告。原告专门负责开发建设合同约定的棚改项目，也包括团购协议约定房屋的实际建设、合同签订及交付办证等全部手续。2019年7月开始，被告致原告售楼处提供了朱宁购买水寨瀛台1栋19层2单元1901室房屋《认购协议书》原件、相应的收款收据原件、并提供了有朱宁签字同意的更名申请表、未加盖学院公章的申请书等材料，在被告提供的上述材料后，完全有理由相信被告是已经获得了朱宁本人及学院对于水寨瀛台1栋19层2单元1901室房屋更名至被告名下事实的认可与同意，并根据被告提供的材料情况下与被告根据团购协议约定的相关要求签订了编号为ＹＣ201910141816的《商品房买卖合同（预售）》。现经房屋实际认购人确认，被告实际并未获得实际认购人朱宁及宜春职业技术学院的认可与同意，在合同签订后，也未能获得实际认购人朱宁的追认，则原告与被告属重大误解签订了编号为ＹＣ201910141816的《商品房买卖合同（预售）》，该合同应予以撤销。被告答辩称：一、本案不存在撤销合同的法定情形，原告的诉请缺乏法律依据。根据法律规定，因重大误解或显失公平或一方以欺诈、胁迫手段违背另一方真实意思表示的情况下订立的合同，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。换言之，合同可撤销只有法律规定的五种情形，即：欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平。被告在朱宁诉原告、被告一案中，其书面答辩称：“被告（本案原告）与熊鹤群、丁爱英之间签订《商品房买卖合同》的价格均按照团购协议及认购协议的约定执行，为获得其他利益，而且也未与熊鹤群、丁爱英之间存在任何恶意串通，损害原告权益的行为。”。这表明根据新修正的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的与己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证证明。在证据交换、询问调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”。本案中原告举证的证据也是在朱宁起诉被告、原告一案中的证据，可见，原告在本案中并没有相反证据来足以推翻其在朱宁起诉被告、原告一案中的答辩。所以在被告与原告买卖商品房交易中，不存在合同撤销的任一法定情形。二、被告系案涉房屋的实际购买人，无须名义购买人朱宁的事先同意和事后追认，原告诉请撤销合同缺乏事实依据。从原告起诉书的事实和理由看，原告自己都不清楚诉请撤销的理由是什么。原告根本就没弄清楚被告与朱宁在本次商品房买卖中的法律关系，是借名人与出名人之间的关系，出名人（即朱宁）协助借名人（被告）做好预售合同登记是出名人附随义务，并不是要其追认。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人。”。根据该规定，司法保护真实权利人对不动产的物权。本案中，被告基于2016年与朱宁是妯娌关系，无偿借用朱宁之名购房，实际购房人为被告。三、原告诉请撤销合同既不符合诚实原则，也不利于维护市场经济秩序和确保交易安全与稳定。被告已经付清全部购房款，原告要求撤销合同，取回房屋的诉请于法无据。朱宁陈述：丁顺兰系朱宁前夫的妈妈，认购涉案房屋时，丁顺兰已经将涉案房屋赠与给朱宁，购买涉案房屋时，朱宁也出资了。朱宁与前夫产生矛盾，朱宁离家出走，出走时并未将认购协议书、购房收据随身带走。2019年12月朱宁与前夫离婚，因当时涉案房屋只是签订了认购协议书，没有签订合同，故没有将涉案房屋写进离婚调解书内。离婚后，朱宁去原告处签订购房合同，方知被告伪造朱宁签名，将朱宁认购的房屋更名其个人名下，严重损害朱宁的合法权益，事后也没有得到朱宁的追认，按合同法规定应当撤销。原告的诉请有事实与法律依据。丁顺兰陈述：丁顺兰与朱宁原系婆媳关系。2016年1月，朱宁所在单位有团购房指标，朱宁无意愿购买，为了不浪费优惠指标，被告、丁顺兰、朱宁前夫等家人与朱宁商议，决定由被告和丁顺兰、丁爱英（丁顺兰妹妹）以朱宁名义认购单位的团购优惠房。2016年1月9日，丁顺兰在朱宁及其前夫的陪同下，到作为开发商的原告设在朱宁单位的临时办公点，以朱宁的名义登记认购了一套团购优惠房，丁顺兰向原告缴纳了首付款235200元，其中从朱宁卡上刷10000元，从朱宁前夫卡上刷10000元，从朱宁同事刘婷卡上刷20000元，这四笔借款丁顺兰于2016年1月12日通过银行卡转账归还刘婷20000元，于2016年2月14日转款20000元至朱宁前夫卡上。朱宁实际上没有支付过分文购房款。后来由于朱宁与前夫离婚，朱宁不配合办理合同更名手续，丁顺兰只好找到原告工作人员说明情况。原告在朱宁本人未到场的情况下，同意申请人持当时认购协议书及认购登记费收据原件等资料办理合同更名手续。合同签订后，被告向原告结清了购房尾款。缴纳了维修基金、办证费、物业费。现原告以朱宁事先未同意，事后未追认为由，主张撤销合同，实属无理。请求法院确认丁顺兰与朱宁之间借名买房的关系成立；确认丁顺兰与原告已构成事实上的房屋买卖关系，案涉房屋的实际购买人为丁顺兰；若法院判决撤销该合同，请求判令原告向被告及丁顺兰返还购房款298763元及相关物业、维修基金、办证费等，并赔偿被告及丁顺兰资金占有利息（利息从原告实际占有之日按年利率6%计算至实际返还之日止。）以及房屋涨价损失的50%计币144637.5元。对于第三人朱宁和丁顺兰的陈述，原告回应称：涉案房的特殊性在于原告与宜春职业技术学院签订的团购房是福利房性质，并非对外开放的商品房，只有符合福利房购买资格的宜春职业技术学院职工才能享受福利房的相关政策。被告提供朱宁的虚假签名，骗取原告信任签订了商品房买卖合同，现知更名未获得朱宁同意，依法可撤销。撤销的缘由是由于被告提供虚假材料，欺骗原告而造成，由此导致的后果应由被告自行承担，原告不承担赔偿责任。对于第三人朱宁和丁顺兰的陈述，被告回应称：对于朱宁的陈述回应意见与答辩意见一致。对于丁顺兰的陈述，被告认为丁顺兰陈述的是事实，且同意丁顺兰的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：第三人朱宁为宜春职业技术学院职工。被告为朱宁前夫熊子骏的姐姐，第三人丁顺兰为朱宁前夫熊子骏的妈妈。2014年3月,宜春市袁州区人民政府与中新房江西建设发展有限公司签订了《宜春市棚户区改造项目建设开发合同书》及《宜春市棚户区改造项目建设开发合同书补充协议书》，约定由中新房江西建设发展有限公司全额垫资按照宜春市袁州区人民政府要求完成宜春市袁州区黄颇路片区棚户区改造建设。2014年10月7日，中新房江西建设发展有限公司宜春分公司（协议书乙方）与宜春职业技术学院（协议书甲方）签订了《土地置换还建商品房及团购商品房协议书》，协议约定：“甲方将其所属的食用菌研究所28.38亩土地和宜春师范黄浦路北侧20亩土地划给乙方，同时乙方置换12亩土地给甲方，乙方负责在下水寨片区还建4.5万平方米商品房给甲方，并且由乙方整体打包交予甲方统一分配，用于安置校园整体改造所拆的教职工住房，对于校内无住房教职工，也要给予较低的团购价；甲方应在乙方取得商品房预售许可证后，按乙方提供的购房者名单，组织购房者按本协议条款的约定分别与乙方签订《商品房买卖合同》。”。2016年1月9日，朱宁与丁顺兰一起到宜春职业技术学院，朱宁为乙方与已在现场的中新房江西建设发展有限公司宜春分公司为甲方签订了《认购协议书》，协议书约定：“1、乙方自愿认购的房屋为甲方开发的位于宜春市袁州区下水寨地块，建筑面积约为105平方米。2、乙方所认购房屋按建筑面积计价，均价为人民币2800元／平方米。3、户型（105平方米）总房款约合计为人民币294000元。4、签订认购书时，乙方应按照总房款的80%向甲方支付认购登记费共计235200元。如乙方在本协议约定期限内单方解除本协议，甲方无须返还给乙方认购登记费及车位费。房屋认购登记费在甲乙双方签订正式合同时抵作该房屋的购买价款。5、甲方取得《商品房预售许可证》时，须以书面或电话形式通知乙方，乙方承诺自接到通知之日起7日内带齐相关证件到甲方指定地点签订正式《商品房买卖合同》，并承诺在签订合同时，乙方将完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、建筑面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本条所确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的认购权。甲方有权解除本协议，且认购登记费无须返还给乙方。6、协议签订之人应为正式《商品房买卖合同》及相关文件签订之人或其直系亲属，否则，甲方有权解除本协议，且认购登记费及车位费无须返还给乙方。”。协议签订后，丁顺兰通过自己账户向原告转款195200元,通过他人账户向原告转款40000元，共计235200元。原告出具了收款收据,收据载明“交款人朱宁”，收据由被告保管。2016年8月，朱宁根据宜春职业技术学院的通知，参加了选房并选购了2-2001和2-1901两套住房。2019年8月，朱宁与前夫熊子骏产生矛盾，朱宁回娘家居住，《认购协议书》未随身带走。2019年10月11日，被告及丁顺兰带了原告出具的缴交购房款232500元的收款收据、《认购协议书》等相关材料到原告办证大厅与原告签订了合同编号为ＹＣ201910141816《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告将位于宜春市袁州区出售给被告，总房款298763元。被告于当日向原告缴交了购房尾款66263元、2019年10月至2020年4月的物业管理费475元、办证费500元、维修基金1584元。原告将首付款232500元的收款收据收回，向被告出具了收取总购房款298763元的收据，收据载明交款单位为被告，其他收费收据交款单位均载明为被告。签订合同和缴费时朱宁未随同，被告也未通知朱宁，当时朱宁已与熊子骏分居。2019年12月24日，朱宁与其前夫熊子骏办理了离婚手续。事后朱宁到原告处签订购房合同，原告告知其认购的房屋已由被告与原告签订了合同编号为ＹＣ201910141816《商品房买卖合同（预售）》。朱宁于2020年1月7日向本院提起诉讼，要求撤销原告与被告签订的合同编号为ＹＣ201910141816《商品房买卖合同（预售）》，本院以朱宁不是合同的签约方，不是适格主体，驳回朱宁的起诉。2020年6月4日，原告诉至法院要求撤销合同编号为ＹＣ201910141816《商品房买卖合同（预售）》。位于宜春市袁州区现仍为毛坯房，无人居住。因有纠纷，涉案房至今未办理房屋权属证。另，开庭审理时，原告提供了《申请书》。原告提供证据的证明目的是：证明被告伪造朱宁的签名，骗取原告的认可。《申请书》的内容为：“中新房江西建设发展有限公司宜春分公司：我校教职工朱宁（身份证号3622031988********）团购贵公司下水寨瀛台小区1栋2单元1901号房屋一套，现因家庭经济周转原因，所以将此套房屋转让给妹妹熊鹤群（身份证号3622011984********），并以熊鹤群的身份签订正式购房合同办理购房事宜。望贵公司批准同意为感。宜春职业技术学院。同意转让。朱宁。2019年9月7日。同意。欧阳小刚。2019.9.9.”。欧阳小刚为原告职员，任职总经理。申请书上未加盖宜春职业技术学院公章。又，本院在2020年6月28日第一次开庭审理时，被告向法庭陈述：申请书上“同意转让。朱宁”系我妈妈丁顺兰书写。签合同时因为朱宁与其前夫在闹离婚，我妈妈丁顺兰要朱宁签更名申请书，朱宁不同意，所以我妈妈丁顺兰就写了。本院在2020年7月13日第二次开庭审理时，被告及丁顺兰向法庭陈述：申请书是原告提供的。“同意转让。朱宁”不是丁顺兰写的，也不是朱宁自己写的，是原告电话通知被告去签订商品房买卖合同，被告只是带了收款收据和《认购协议书》，申请书是原告提供给被告的。原告对被告的陈述回应称，签订合同时，申请书是由被告方提供。本院认为，被告称在签订商品房买卖合同时，申请书是由原告提供的，但未提供证据。原告对此予以否认。从申请书内容以及交易习惯来看，申请书应该是由被告向原告提供。被告在第一次开庭时陈述申请书上“朱宁”二字是由其妈妈丁顺兰书写，而在第二次开庭时被告与丁顺兰陈述不知道是谁写的，被告同时也表示不是朱宁自己书写的。申请书是由原告提供的，“朱宁”二字也不是朱宁自己写的。不管申请书上“朱宁”二字由谁书写，现朱宁不认可自己在申请书上签名，视后也未追认，故可以推定申请书上“朱宁”二字系他人伪造。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：因重大误解订立的，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。本案被告向原告提供伪造朱宁签名的申请书，致使原告产生误解，原告没有认真核实，疏忽大意，与被告签订了合同编号为YC201910141816商品房买卖合同（预售）》。合同系因重大误解订立的，原告要求撤销，理由充分，本院予以支持。合同签订后，被告向原告缴交了购房尾款66263元、2019年10月至2020年4月的物业管理费475元、办证费500元、维修基金1584元，合计68822元，原告应退还给被告。至于合同签订前原告收取的首付款232500元，因涉及到第三方，当事人可通过诉讼等其他方式予以解决，本案不做处理。丁顺兰提出确认丁顺兰与朱宁之间借名买房的关系成立；确认丁顺兰与原告已构成事实上的房屋买卖关系，案涉房屋的实际购买人为丁顺兰；若法院判决撤销该合同，原告向被告及丁顺兰返还购房款298763元及相关物业、维修基金、办证费等，并赔偿被告及丁顺兰资金占有利息（利息从原告实际占有之日按年利率6%计算至实际返还之日止。）以及房屋涨价损失的50%计币144637.5元。因本案为撤销之诉，丁顺兰要求确认丁顺兰与朱宁之间借名买房的关系成立，确认丁顺兰与原告已构成事实上的房屋买卖关系，与本案无关，本案不作处理。丁顺兰可以通过另行起诉的方式解决。至于丁顺兰提出要求原告赔偿被告及丁顺兰资金占有利息（利息从原告实际占有之日按年利率6%计算至实际返还之日止。），应赔偿范围确实难以确定且双方争议较大，丁顺兰可另行起诉，本案不做处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下:一、撤销原告宜春中新房建设发展有限公司与被告熊鹤群签订的合同编号为YC201910141816《商品房买卖合同（预售）》。二、限原告宜春中新房建设发展有限公司在本判决生效之日起3日内退还给被告熊鹤群购房尾款66263元、2019年10月至2020年4月的物业管理费475元、办证费500元、维修基金1584元，合计68822元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5781元，减半收取2890.5元，由被告熊鹤群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费5781元。款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 员 葛来萍二〇二〇年七月二十四日代书记员 黄丽萍