广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6126号上诉人（原审原告）：陈耀华，男，1961年11月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨智辉，广东杰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵贝湫，广东杰泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢健生，男，1986年6月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：余彩云，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭淑芳，女，1981年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：胡炳华，广东汇联律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫赤君，广东汇联律师事务所实习律师。原审第三人：曾永青，女，1984年2月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人陈耀华因与被上诉人卢健生、郭淑芳，原审第三人曾永青房屋买卖合同纠纷，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初16357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈耀华上诉请求：1.撤销一审判决，改判卢健生、郭淑芳向陈耀华支付售房款200000元，并支付逾期付款违约金（以200000元为本金，按照日万分之五的标准，自2017年8月1日起计算至实际给付之日止）；2.卢健生、郭淑芳负担本案一审、二审全部的诉讼费用。事实与理由：一、卢健生和曾永青均非涉案不动产所属集体经济组织成员，《土地房屋买卖协议》属于无效合同，曾永青无权基于该份无效合同将涉案房屋转卖给他人。从宅基地使用权的身份属性看，只有本集体经济组织的成员才享有使用该组织宅基地收益的权利。陈耀华与曾永青的宅基地转让行为，所签订的《土地房屋买卖协议》违反我国现行关于非同一集体经济组织成员不得购买宅基地上的相关规定，损害了涉案不动产所属集体经济组织的权益，该转让协议应当认定为无效协议。无效协议自始无效，曾永青无权基于该份无效合同再转卖给卢健生。虽然陈耀华将涉案房屋卖给曾永青后又将涉案房屋委托卢健生卖给郭淑芳属于典型的一房二卖行为，但是从合同效力的角度来看，陈耀华与郭淑芳的房屋买卖关系才是合法有效的。一审法院并没有审核《土地房屋买卖协议》的效力问题，将“双方真实意思表示”“诚信原则”等空泛的理论凌驾于法律的强制性禁止性规定之上，罔顾集体资产流失的风险，认可曾永青转卖房屋的行为属于事实认定错误，应予改判。二、陈耀华因生活困难无力偿债向曾永青借款，曾永青借机以明显低于市场价的价格侵吞陈耀华房产。宅基地是农村集体经济组织为保障农户基本生活需要而划拨给农户建造房屋的土地。在城乡二元经济社会大背景之下，农村村民相比起城镇居民处于劣势。陈耀华因2015年前后经济十分困难，四处举债，曾向曾永青借款30000元。曾永青知道陈耀华有一处宅基地房产后提出不用签署借款合同，可以先把涉案房屋暂交给曾永青管理，并要求陈耀华与其签署《土地房屋买卖协议》。陈耀华为周转需要，只得签署该份协议。涉案房屋为1层独栋，共36.78平方米，陈耀华与曾永青签署的《土地房屋买卖协议》的总价款仅36900元，带土地的农村宅基地房屋仅售1003.2元/㎡。从如此低廉且不符合常理的价格可以看出，陈耀华系被逼无奈才同意签订，出于保护农民利益的角度，不能仅凭“双方真实意思表示”就认可陈耀华处分涉案房屋的行为。事后陈耀华也十分后悔，刚好卢健生找到陈耀华提出协助陈耀华对外物色更好的买家售卖房屋，并要求陈耀华办理公证委托书。随后，卢健生将涉案房屋过户给郭淑芳，未曾想到卢健生侵吞涉案房款。人民法院在审理涉及宅基地买卖的案件时候，应当注意到宅基地是村民赖以生存的重要生产资料，如果发现有人趁村民经济困难企图侵占其宅基地使用权的情况发生，应当维护村民的利益，避免该村民的个人利益收到侵害。如果允许像曾永青、卢健生这样集体经济组织外的人取得涉案房屋，无异于助长土地兼并行为，将会出现大量失地农民。三、本案非连锁房屋买卖，而是陈耀华一房两卖。陈耀华背着曾永青转卖涉案房屋，曾永青有权向陈耀华主张违约责任。一审法院不考虑陈耀华与郭淑芳之间的房屋买卖关系，认为涉案房屋是从卢健生处卖给郭淑芳属认定事实不清，依法应予改判。首先，关于《广东省佛山市存量房买卖合同》及《公证书》的证明力问题。本案认定房屋买卖法律关系的双方当事人是陈耀华和郭淑芳，关键证据是陈耀华（委托代理人卢健生）与郭淑芳签订《广东省佛山市存量房买卖合同》及《公证书》。一审法院将这两份认定房屋买卖关系的关键证据仅认为是办理手续的次要文件，转而以曾永青与卢健生私下签订的各种文件作为断案关键证据不合理。第二，关于本案各当事人之间的实际关系。如果涉案房屋是陈耀华卖给曾永青，并为曾永青办理公证授权手续，授权其代表陈耀华与郭淑芳办理过户手续，那么本案就是房屋连锁交易行为，陈耀华作为卖方当然无权主张郭淑芳的购房款。但本案并非上述情况，本案的情况是2015年1月7日陈耀华在将涉案房屋卖给曾永青后，在2015年9月10日并没有委托曾永青而是转而委托卢健生办理房屋过户手续，中间差了9个月。《公证书》的受托对象是区分“房屋连锁交易”还是“一房二卖”的关键证据。现在郭淑芳从陈耀华处取得涉案房屋，与曾永青无关。这一法律事实，通过郭淑芳在一审庭审阶段陈述可以体现，因为郭淑芳仅知悉卢健生是陈耀华的受托人，并不知悉卢健生与曾永青的关系。更重要的是，从卢健生提供的证据4“短信截图打印件”可以看出，卢健生特地以受托人的身份用短信告知陈耀华“涉案房屋将要过户给郭淑芳”，可以看出卢健生办理过户手续需要先征询陈耀华的意见。除此以外，一审判决认为“《广东省佛山市存量房买卖合同》及《公证书》仅是用于办理涉案房屋的产权登记转移手续”，即相当于认为涉案房屋是卢健生所有的并从其手中过户给郭淑芳，本案是房屋的连锁交易，纯属一审法院的发散联想。一审法院并没有注意到本案本质上是陈耀华一房二卖，因为郭淑芳只有基于房产登记信息和《公证书》下的权利外观才会相信卢健生是陈耀华的代理人。整个一房二卖行为都是陈耀华主导，至于曾永青和卢健生是否存在何种关系不应成为影响一审判决的因素。一审法院认定涉案房屋是陈耀华卖给曾永青，曾永青再卖给卢健生，卢健生再卖给郭淑芳没有证据支持。不能排除卢健生在取得《公证书》后勾结曾永青侵吞陈耀华的售房款。卢健生答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈耀华因经济困难，以36900元价格向曾永青出售房屋。陈耀华与卢健生办理了两份公证书，从公证书内容明显可见陈耀华已将涉案房屋所有权、收益权等交给卢健生。陈耀华违背诚实信用原则，其行为不应得到法律支持。郭淑芳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈耀华的上诉请求。郭淑芳与陈耀华代理人卢健生签订的房屋买卖合同合法有效，且合同已经履行完毕。陈耀华与卢健生、曾永青之间的房屋买卖合同是否有效不影响郭淑芳与陈耀华之间合同的效力。陈耀华违反诚实信用原则，公然拟通过所谓“一房二卖”获利，不应支持其主张。曾永青述称，陈耀华的上诉意见均非事实，曾永青的答辩意见与卢健生的答辩意见一致。陈耀华向一审法院起诉请求：卢健生、郭淑芳支付陈耀华售房款200000元，并支付逾期付款违约金（以200000元为本金，按照日万分之五的标准，自2017年8月1日起计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费由卢健生、郭淑芳负担。一审法院查明事实：涉案房屋位于佛山市南海区************，建筑面积为36.78平方米，权利类型为集体土地，2015年8月19日登记于陈耀华名下。2015年1月7日，陈耀华（甲方、出卖人）与第三人曾永青（乙方、买受人）签订一份《土地房屋买卖协议》，约定乙方以总价36900元向甲方购买涉案房屋；经双方签订协议，乙方付清甲方房款后，甲方将房屋和土地及其所有附属物（包含附属建筑物等）归乙方所有，并将土地使用证房产证交付乙方；甲方于2015年1月7日按照协议规定将土地及所属房屋售予乙方，乙方作为购买者拥有对于房屋及其不可分割的土地的任何权利与责任；甲方不得再将该土地房屋与他人签订《买卖合同》。若将来集体土地可转为国有土地，办房产证时，甲方应协助乙方办理，费用由乙方出；甲方必须无条件帮助乙方建好二层再付清房屋尾数，别处要甲方配合乙方办好公证，如办不到甲方必须双倍退回房款给乙方；等等。同日，第三人向陈耀华转账支付房款20000元。第三人陈述另向陈耀华现金支付剩余房款16900元，陈耀华确认收取转账的20000元外，另收取第三人现金支付的房款10000元。2015年9月10日，第三人曾永青（甲方）与卢健生（乙方、买受人）签订一份《土地房屋买卖协议》，约定乙方以总价100000元向甲方购买涉案房屋；经双方签订协议，乙方付清甲方房款后，甲方将房屋和土地及其所有附属物（包含附属建筑物等）归乙方所有，并将土地使用证房产证交付乙方；甲方于2015年9月10日按照协议规定将土地及所属房屋售予乙方，乙方作为购买者拥有对于房屋及其不可分割的土地的任何权利与责任；甲方不得再将该土地房屋与他人签订《买卖合同》。若将来集体土地可转为国有土地，办房产证时，甲方应协助乙方办理，费用由乙方出；等等。2015年9月15日，卢健生向第三人转账支付95000元。卢健生与第三人均确认房款100000元已付清。同日，陈耀华出具一份《委托书》，委托卢健生为陈耀华的合法代理人，代陈耀华办理涉案房屋的有关事宜，具体委托权限如下：1.如上述房屋遇相关部门拆迁，受托人有权代办拆迁有关手续，办理产权交换手续，洽谈拆迁补偿，决定补偿方式，签订拆迁、安置、补偿协议或弃产作价补偿协议；2.办理领取因拆迁补偿的有关款项的有关手续，签署有关文件，领取上述费用。受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，陈耀华均予以承认。受托人无转委托权。委托期限自2015年9月15日起至2035年9月14日止。2015年9月26日广东省佛山市南海公证处出具****号《公证书》，证明陈耀华于2015年9月15日来到该处，在上述委托书上签名、捺右手食指指印。同日，陈耀华出具另一份《委托书》，委托卢健生为陈耀华的合法代理人，代陈耀华办理涉案房屋的有关事宜，具体委托权限如下：1.代为出售上述房屋、签订房屋买卖合同、代为办理上述房屋过户的一切相关手续；2.代为到房屋管理部门将上述房屋的产权过户到买受人名下，签署及领取有关文件；3.代为到国土部门将上述房屋的土地使用权过户到买受人名下，签署及领取有关文件；4.代为办理上述房屋水电、煤气、电视、物业管理过户的一切相关手续；5.代为到税务部门缴纳上述房屋的有关税费和支付一切必要的费用；6.代为办理上述房屋的调档查册等一切相关手续，并代为到房产档案馆、居委会、银行等相关单位申请出具所需一切证明。受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，陈耀华均予以承认。受托人无转委托权。委托期限自2015年9月15日起至2035年9月14日止。2015年9月26日广东省佛山市南海公证处出具****号《公证书》，证明陈耀华于2015年9月15日来到该处，在上述委托书上签名、捺右手食指指印。2017年6月5日，卢健生出具收据，确认收到郭淑芳购买涉案房屋定金5000元。2017年6月23日，陈耀华（甲方、卖方，其中委托代理人为卢健生）与郭淑芳（乙方、买方）签订一份《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定乙方以总价200000元向甲方购买涉案房屋，乙方应于2017年8月1日前向甲方支付200000元；房屋交付使用时间为甲方收齐房款当天；双方应于2017年6月23日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方未能按合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权没收定金并解除合同；等等。同日，陈耀华（甲方、卖方，其中委托代理人为卢健生）与郭淑芳（乙方、买方）签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定乙方支付甲方购房定金为5000元，乙方于2017年6月23日向甲方支付购房款30000元，办理好过户手续，乙方核实产权证书原件信息无误后于2017年8月4日当日向甲方支付购房款余额为165000元；乙方根据甲方指示以银行划账方式支付至卢健生账号；等等。同日，卢健生出具收据，确认收到郭淑芳购买涉案房屋30000元。同日，佛山市南海黄岐名诚地产服务部出具收据，确认收到郭淑芳购买涉案房屋服务费5000元，经手人为第三人曾永青。2017年7月18日，涉案房屋变更登记权利人为郭淑芳。2017年8月8日，卢健生出具收据，确认收到郭淑芳购买涉案房屋房款165000元。2019年7月12日，陈耀华提起本案诉讼。诉讼中，陈耀华陈述因陈耀华没钱且不清楚卢健生是否串通他人侵吞房产，故没有将收取的房款30000元退还给第三人，涉案房屋在与第三人签订协议后钥匙交由第三人，之后一直没有控制房屋。第三人陈述自与陈耀华签订协议后收取钥匙，之后在卢健生给齐房款后将钥匙给卢健生。卢健生陈述从第三人处收取钥匙后在郭淑芳给齐房款后将钥匙给郭淑芳。郭淑芳陈述从卢健生取得房屋并重建，现居住在该处。另查明，在一审法院审理的(2016)粤0605执恢476号案中，陈耀华于2016年7月28日以异议人（被执行人）的身份向一审法院请求暂停对涉案房屋及其对应的土地使用权的评估、拍卖，事实与理由为：1.涉案房屋及其对应的土地使用权最初登记在陈耀华养父名下，陈耀华养父去世后就过户登记至陈耀华养母叶某名下。叶某生前因欠缺医疗费将上述房产卖给了一家房地产中介。因上述房产的土地性质为集体土地，不能过户到中介名下，故该中介要求陈耀华到南海公证处办理一份公证，以此证明上述房产为中介所有，公证期限为20年，并于2015年8月将此房产过户至陈耀华名下。2.陈耀华对（2014）佛南法沥民一初字第674号民事判决书不服。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。陈耀华主张依据其与郭淑芳签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》，其有权收取涉案房屋的房款200000元，对此一审法院分析如下：首先，陈耀华与第三人于2015年1月7日已就涉案房屋发生交易，陈耀华以36900元的价格向第三人出售涉案房屋，并收取房款，虽然陈耀华与第三人就收取房款的陈述存在6900元的差异，但陈耀华已交付房屋钥匙，之后一直没有控制房屋，也没有退还已收房款予第三人，无证据证明陈耀华与第三人取消房屋交易，即此时陈耀华已无权再次处分涉案房屋。其次，陈耀华于2016年7月28日在(2016)粤0605执恢476号案中向一审法院请求暂停对涉案房屋及其对应的土地使用权的评估、拍卖，其在申请中明确涉案房屋已卖给他人，即陈耀华在2015年出具《公证书》之后仍承认涉案房屋并非其所有。再次，陈耀华与卢健生办理了两份《公证书》，委托卢健生代为出售房屋、办理房屋过户手续等，同时还委托卢健生代为办理拆迁有关手续、收取拆迁补偿款等，涉案的两份《公证书》与一般的委托房屋交易公证书不同。最后，涉案房屋由陈耀华转手至第三人，第三人转手至卢健生，再转手至郭淑芳，第三人、卢健生、郭淑芳均支付了相应房款，现陈耀华再次要求卢健生、郭淑芳支付房款有违诚信原则。综上，《广东省佛山市存量房买卖合同》及《公证书》仅是用于办理涉案房屋的产权登记转移手续，陈耀华据此主张向郭淑芳、卢健生收取房款200000元及违约金理据不足，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回陈耀华全部诉讼请求。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2679.5元（陈耀华已预交），由陈耀华自行负担。各方当事人二审期间均未提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人意见，本案二审双方争议的焦点是陈耀华要求卢健生、郭淑芳支付200000元房款及违约金的主张应否予以支持。对此，本院分析意见如下：本案中，按照陈耀华诉称，卢健生系受陈耀华委托出卖涉案房屋进而侵占卖房款，而卢健生辩称其系从第三人处购得涉案房屋并在陈耀华的配合下将其转卖给郭淑芳。根据涉案公证书所载双方关于委托事项的约定，其中并无任何关于卖房所得款项如何安排的内容，且委托期限自2015年9月15日至2035年9月15日，期限长达20年之久，足见陈耀华并不关心涉案房屋的处分利益，在陈耀华与卢健生之间并无近亲属关系或其他特定利害关系的情况下，结合一审判决认定的事实和当事人的陈述，卢健生关于涉案房屋处分和产权变动过程的陈述相较于陈耀华的主张可信度显然更高。而且，涉案房屋在流转过程中，卢健生、郭淑芳均支付了相应对价。为此，一审法院认为《广东省佛山市存量房买卖合同》及《公证书》仅是用于办理涉案房屋的产权登记转移手续，进而驳回陈耀华要求卢健生、郭淑芳支付200000元房款及违约金的主张理据充分，本院予以维持。综上，陈耀华的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费5359元（陈耀华已预交），由上诉人陈耀华负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇二〇年七月三十日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔