江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初449号原告：南京市秦淮区艾乐儿儿童乐园店，统一社会信用代码92320104MA1WETU126，住所地南京市秦淮区中山南路******商铺。经营者：钱某，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：徐泽萍，江苏东域律师事务所律师。被告：南京新街口百货商店股份有限公司，统一社会信用代码91320100134896447M，住所地南京，住所地南京市秦淮区中山南路**>法定代表人：杨怀珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁少曦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁莉，北京市高朋（南京）律师事务所律师。原告南京市秦淮区艾乐儿儿童乐园店（以下简称“艾乐儿乐园”）诉被告南京新街口百货商店股份有限公司（以下简称“新百公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艾乐儿乐园代理人徐泽萍、被告新百公司委托代理人丁少曦、梁莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告艾乐儿乐园向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、赔偿损失978088.82元（具体损失待评估认定）；3、退回相关机器设备（具体见明细表）；4、本案诉讼费由被告承担。后变更为：1、解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、退还1万元保证金；3、赔偿损失968088.82元及无法使用不须返还的相应物品（具体见明细表）的损失（本项损失具体数额待评估确定）；4、返回相关机器设备（具体见明细表）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月被告与上海悠游堂投资发展股份有限公司签订《联合销售专柜合同》一份，由悠游堂公司在被告所在地三层3-A-064号商铺经营儿童体验乐园，经营期限为二年，自2017年7月15日起至2019年7月14日止。2017年7月28日原告与悠游堂公司签订了《主题乐园品牌授权管理合同》和《悠游堂整店输出合同》各一份，加盟经营该公司开发的“悠游堂”室内儿童游乐项目，期限为二年，为此原告支付了加盟整店输出费、收银设备等各项费用402938.03元。涉案场地悠游堂公司于是2017年10月装修调整完毕经被告查验后交由原告开始经营。后被告发现涉案场地非由悠游堂公司而由原告在实际经营，经沟通协商，悠游堂公司退出《联合销售专柜合同》经营。由原告与被告另行签订租赁合同一份，原告租赁涉案场地仍然经营上述项目，被告确认原告的租赁期限自2017年11月1日起至2019年7月14日止，如无重大调整，代先续约至2019年10月31日。2018年9月，被告称其因经营管理的需要对三楼儿童区域进行重新规划调整，要提前解除双方签订的《租赁合同》，实则涉案场地为消防部分不能用于经营儿童乐园项目。被告不顾原告的交涉与反对，于2018年10月17日采用断电的方式造成原告无法继续经营，并于2018年10月31日强行拆除了相关道具设备，导致办卡的客户纷纷要求退卡。原告认为，被告作为商场对自己的场地哪部分属消防部分应该是十分清楚的，既然涉案场地是消防部分当初就不应该与悠游堂公司、原告签订相关合同，同意原告经营室内儿童乐园项目，被告的一系列违约行为给原告造成了巨额损失。现因相关赔偿费用不能协商，特诉至法院，请求解决。被告新百公司辩称，1、原被告之间的租赁合同合法有效，并于2018年10月31日解除；解除原因是原告违反合同约定，使得被告依据合同产生了解除权，解除的方式是被告通过书面向原告送达解除合同意思表示，给原告的宽限期到2018年10月31日；2、无论原被告之间的租赁合同基于何种原因解除，原告并不存在损失，故被告不用进行赔偿，具体在质证时发表；3、原告确有物品存放在被告处，被告同意返还，具体品种和数量已原被告现场实际清点为准，相应的物品返还以后，案涉租赁场所，全部物品就物归原主。原告无权就此部分物品在主张损失。4、针对原告变更的诉请，履约保证金按照租赁合同第五条约定无需返还，因为原告尚有8000余元电费尚未缴纳，原告有数十名的客户向被告诉求退款，总金额无法确定，原告未按照约定迁出并注销证照，故无需退还履约保证金，也不符合合同约定退还的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年7月，被告新百公司（甲方）与案外人上海悠游堂投资发展股份有限公司（以下简称“悠游堂公司”）（乙方）签订“联合销售专柜合同”一份，约定：甲方提供位于南京市，约93平方米（如附图所示位置）作为联合销售专柜，并同时提供营业用统一账册、标签、单据等。在合同有效期间，甲方因适应市场变化规律适时调整货品架构和经营布局，需乙方调整专柜位置、面积或者提前解除本合同，乙方保证积极配合，无条件同意，且不向甲方提出任何补偿要求。协议有效期自2017年7月15日起至2019年7月14日止。合同生效后，乙方交付给甲方货品质量保证金1万元，用于处理合同期间双方权利义务关系终止后可能发生的退换货问题……其专柜货品售出后无质量问题，甲方应在双方权利义务关系，并结清合同期间所有款项6个月后无息返还……。2017年10月2日，悠游堂公司向被告新百公司发送“有关悠游堂漏雨沟通函”一份，对开业以后进入雨季，悠游堂门店因下雨漏水多次停业，与当班楼层管理人员沟通无果，给悠游堂造成了较大的损失，希望被告能解决修缮问题，并予以悠游堂在原规划饰品架(娃娃机坡道位置)上放置扭蛋机项目扩充项目增加相应效果。2017年11月30日，悠游堂公司向被告新百公司发送“关于《联合销售专柜合同》主体换签的沟通函”，载明：贵我双方于2017年07月签订了《联合销售专柜合同》（下称“合同”），贵司提供位于南京市中山南路1号本公司三楼平方米的场地（以下简称“门店”）作为联合销售专柜用于我司经营，对于贵司长期以来的支持与关注表示感谢!我司与钱某（个人身份证号：320********）就上述门店达成合作并签订了一系列的加盟合同，钱某于2017年11月1日开始实际经营上述门店。故，希望贵司基于双方友好而长久合作之目的，配合我司自2017年11月1日起变更上述合同的主体为钱某，以确保合同的继续履行以及门店的正常运营。主体变更前的租赁费用由我司在2017年12月15日前支付至贵司，主体变更后，由新主体履行合同中约定的所有权利义务，我司根据上述合同已缴纳的10000元（大写壹万元整）履约保证金将自动转移为新主体缴纳的费用。2017年12月15日，原告钱某（乙方）与被告新百公司（甲方）签订“租赁合同”一份，约定：2.1甲方将其合法拥有的坐落在中山南路1号内的三层，编号为3-A-064的商铺(以下简称“该物业”)出租给乙方使用，该物业的具体位置在本合同附件一(商铺位置示意图)中以阴影予以标注，该阴影标注只作位置确定及方便鉴别之用。2.2物业面积甲乙双方确认，该物业用于计算物业管理费、租金、推广费及其他费用的租赁面积为93平方米(以实际测量为准)。第三条租赁用途3.1乙方租赁该物业仅作悠游堂品牌(类别：儿童体验；经营范围仅限悠游堂之经营用途，并保证全年365天营业。乙方保证该物业仅作为对上述特定品牌的特定经营范围用途使用。第四条租金、管理费及支付方式4.1租金、设备使用费、年销售收入分成甲乙双方约定，按以下4.1.1方式支付租金：4.1.1租金、设备使用费标准如下：(单位：人民币)第一年2017年11月1日至2018年10月31日5500元/月，第二年2018年11月1日至2019年7月14日5500元/月。4.2租金支付：按照4.1.1方式支付租金时，租金按每叁个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为本合同签订后五个工作日内，金额为人民币￥16500元(大写壹万陆仟伍佰元整)，以后乙方必须在下一个支付期开始前五个工作日支付下一个支付期的租金，甲方在收到租金后十个工作日内开具发票给乙方。第五条履约保证金5.1乙方于签署本合同后五日内向甲方支付相当于__个月的租金和__个月的物业管理费的总和作为履约保证金，金额为人民币￥10000元（大写壹万元整）；甲方在收到乙方的履约保证金后，向乙方出具收据（已由上期悠游堂联营合同转入）。第六条租赁期限甲乙双方约定，乙方承租该物业的租赁期限为__年。自2017年11月1日至2019年7月14日止。第十五条合同的变更和合同的解除15.1甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更。要求变更的一方应主动向另一方提出，变更必须以书面方式进行。15.2租赁期限内，除本合同其他另有约定外，出现下述情况，可提前解除本合同：15.2.1经双方协商一致可以提前解除合同；15.2.2在本协议期限内，如甲方因规划、经营、物业升级改造及其他需要，要求提前终止本合同，乙方承诺予以无条件配合，乙方由此产生的经济损失，乙方承诺无需甲方承担责任；15.2.3在本合同约定的租赁期间，政府决定征用该物业所在土地而需拆除该物业的；15.2.4甲方或乙方破产或进行清算程序，因重组或合并原因进行清算者除外；15.2.5因不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的。15.3根据本条规定提前解除本合同的，提出解除合同方应当书面通知另一方。第十六条甲方违约责任16.1在租赁期限内，甲方未按本合同约定的时间交付该物业，则装修免租期相应顺延。16.2租赁期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该物业发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。16.3在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方实际损失的，甲方应予以赔偿：16.3.1违反法律与本合同的规定，不享有该物业所有权和出租权的；16.3.2违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法正常经营的；16.3.3甲方单方面擅自提前解除租赁合同的；16.3.4由于甲方原因，该物业因法院强制执行而被查封乙方无法正常经营的。第十七条乙方违约责任17.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费、水、电、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于七日内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的2%向甲方支付滞纳金……17.3.3乙方逾期缴纳租金或管理费任何中的一项超过20天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或管理费任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期限内，乙方累计3次逾期交付租金、管理费、水、电、空调及其他费用的，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此而造成的一切损失由乙方自行承担；该份合同由原告签字后进入被告审批阶段。原告在经营过程中于2018年3月多次向被告反映租赁场地漏雨，要求被告及时进行处理。2018年4月2日，被告新百公司方在与原告的合同上盖章，并要求原告补交6个月的租金及电费。2018年9月27日，被告新百公司要求原告撤店；同年10月10日，被告在原告租赁楼层张贴告示强行关闭原告承租的店面。2018年10月11日，被告新百公司向原告艾乐儿乐园发送“解除租赁合同告知函”一份，载明：2017年底，贵我双方签订了《租赁合同》，由你承租位于我司商场三层的3-A-064商铺经营悠游堂儿童娱乐体验项目，租赁期限自2017年11月1日至2019年7月14日。合同约定租金每三个月支付一次，先支付后使用，首期租金应于合同签订后五个工作日内支付。合同签订后，我司按合同约定向你交付了物业，而我司于2018年4月8日才收到你支付的2017年11月1日至2018年4月30日的租金33000元，于6月29日收到5月1日至7月31日的租金16500元，于10月7日收到8月1日至10月31日的租金16500元。我司虽多次提醒你应按合同约定履行付款，但你均未予以理会，一直拖延支付合同费用。此外，我司还多次收到消费者投诉，称在你经营的悠游堂所办的充值卡无法正常使用，类似情况一定程度上影响了我司形象，损害了我司权益。现我司决定根据合同第十七条17.3.3款“乙方逾期缴纳租金或管理费任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期限内，乙方累计3次逾期交付租金、管理费、水、电、空调及其他费用的，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此而造成的一切损失由乙方自行承担”的约定解除双方签订的租赁合同，特此通知，并请你于10月15日前将所承租的物业交还我司。同年10月17日，被告新百公司切断了原告承租的店铺供电。2018年10月23日，被告再次发送“提醒函”一份，载明：关于解除贵我双方已签订的《租赁合同》一事，我司于2018年8月30日己向你正式提出，告知你应于2018年10月15日将物业交还我司。2018年9月21日，就你违约在先，我司根据约定解除合同事宜，我司又发函，再次表明我司的立场和诚意，愿意免除部分租金，要求你于10月15日完成撤场。你收悉后提出高额赔偿要求，并一直不予办理撤场手续。2018年10月10日我司继续发函通知你，表明愿意补偿一定租金，但必须于10月15日将所承租的物业交还我司。截止2018年10月23日，你仍未与我司办理物业交还手续，已严重影响我司正常招商和经营。现我司特此提醒，如若2018年10月31日前你仍未完成场地交还，我司将于31日安排人员对占地的道具及设备等进行拆除，届时，所产生的一切合理费用由你自行承担，同时，我司保留根据占用物业的实际天数向你收取高于单日租金的占用费的权利。此外，我司郑重提醒，请你积极妥善处理营业期间内所办理的储值卡的善后事宜。如10月30日后，因你方储值卡的纠纷问题影响我司经营，损害我司形象，造成我司损失的，我司有权采取诉讼等法律途径要求你方赔偿。2018年10月25日，原告在向被告的回复函中表明：关于你公司2018年10月24日发出的提醒函已经收悉，但对于该函中所称是我违约在先而导致解除合同事由不予认可。实际情形是你公司声称我所租用的场地部分系消防部分，不能再行继续租赁而要求收回。我认为，你公司作为一家在全国有影响力的百货上市公司，对于商场内哪些地方是消防部分，哪些属于可营业部分，应该是十分清楚的，如果我租用的地方是消防部分，当初你公司就不应该与我签订《租赁合同》，我也不会产生大量的投资经营损失，你公司在与签约过程中本身就存在重大过错。另外在我经营期间，很多地方漏水，也给我经营造成了很多损失，我当初也多次和公司相关负责人交涉未果。现在租约未到期的情形下，你公司就要提前解除合同，所称的相关补偿条件苛刻到让人完全无法接受，与我受的损失完全不成正比，甚至还用公司作为知名企业上市公司、断电断水、拆除等形式对客户告知不再续租等手段逼迫。对于你公司这种一而再而三欺负人的做法，本人绝不屈服，对相关损失将采取相关法律途径予以解决!2018年10月29日，被告再次发送“提醒函”一份，载明：我司于2018年10月24日发提醒函予你，要求于2018年10月31日前完成道具及设备的拆除，将承租场地交还我司。现我司再次提醒，你方须于2018年10月30日内至我司办理相关道具设备拆除及撤场手续。如若规定期限内你方未能及时办理完成，我司将视为你方放弃自行撤场工作。则由我司于2018年10月31日派人拆除相关道具及设备，所产生的一切合理费用由你自行承担。2018年10月29日，原告回函：在合同期限内，合同尚未解除，你公司擅自撕毁合同强拆相关设施所产生的相关费用应该由你公司承担。如若强制拆除，防止损失的进一步扩大，拆除的相关设施你公司应当妥善保管。2019年7月9日，被告向原告发送告知函一份，载明：我司根据贵我双方签订的租赁合同的约定，提前解除了贵我双方签订的租赁协议，并于2018年10月22日发函通知你交还物业，2018年前完成设备和物品的搬离。虽经我司多次通知及发函，你始终不予办理承租区内的设备及物品清离。我司为正常经营所需，在联系你未果的情况下，于2018年10月31日将占地道具和设备搬离承租区，在营业区域内暂时予以存放。时至今日，你强行留在我司的上述道具和设备，包含仍未拆除的扭蛋机、摇摇车等设备，已严重影响我司的正常经营规划，造成我司租金损失。现我司再次发函，通知你于2019年7月12日前将占用我司营业场地的所有道具、设备搬离。同时，我司有权根据租赁合同的约定向你主张场地占用费，自2018年11月1日起算，截止上述物品搬离我司之日，参照仓库租赁价格500元/天计算。审理中，经本院委托，2019年6月10日，中资资产评估有限公司就原告店铺的经营损失进行了评估，评估结论为：艾乐儿乐园自2018年11月至2019年10月的经营损失价值（损失及一年的营业预期可得利益）为37.28万元。质证中，被告新百公司对该份鉴定结论不认可，申请进行重新鉴定。2020年1月17日，经本院委托，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具资产评估报告一份：经评估，南京市雨花台区人民法院拟价值咨询涉及南京市秦艾乐儿儿童乐园店的2018年10月11日至2019年4月10日预期收益为255，847.00元，其中：预期净利润150252元、设备损失8447元、设备残余价值97148元。本次评估涉及经营设备的损失及残余价值，所涉及的设备（棒棒糖机、摇摇机、娃娃机、玩具自动售卖机、监控设备、热敏票据打印件、磁卡阅读器、人像摄像头、钱箱、主机、投影仪、台式电脑、点验钞机、路由器）中有15台玩具自动售卖机产权人不是艾乐儿乐园店。以上事实有联合销售专柜合同、沟通函、租赁合同、微信截图、照片、公证书、来往函件、会员登记表、电子发票、营业收入报表、收条、银行凭证、评估报告、光盘及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人订立合同，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉“租赁合同”虽由原告钱某于2017年12月15日签字提交给被告，但被告新百公司在2018年4月2日方在与原告的合同上盖章，盖章前，案涉租赁合同并未成立，盖章后，案涉租赁合同方开始约束合同双方。原告在被告新百公司盖章后，按照被告新百公司的要求补交了合同成立前的实际店铺占用使用费，不构成对盖章后的合同约定的违反。被告新百公司明知该事实，却在诉讼中陈述原告拖延支付租金、违约在先，属于故意做虚假陈述，本院对被告新百公司认为原告违约在先的主张依法不予采信。按照合同法的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但被告新百公司自悠游堂承租案涉店铺以来，至原告接手继续使用、承租期间，均多次出现案涉店铺漏雨的问题，被告新百公司作为出租人，既不遵从法律规定，亦不按照合同约定确保出租人能安全、顺利的使用租赁场地，已经构成违约；在被告新百公司违约在先的情况下，又在原告接获盖章后的租赁合同半年不到强行要求原告撤店，在原告作为守约方不同意解除合同后又强行切断原告店铺电源，强行在原告店铺楼层部位发布停业公告并拆除原告机器设备，造成案涉租赁合同无法实际履行并引发系列损失，被告新百公司的行为属于恶意违约，应予谴责。被告新百公司虽于2018年10月11日向原告发送“解除租赁合同告知函”，并在原告租赁楼层张贴告示强行关闭原告承租的店面，但作为恶意违约方，在作为守约方的原告拒绝解除合同的情况下，被告新百公司不享有合同解除权。鉴于被告新百公司事后切断案涉店铺电源、强行拆除原告店铺内的机器设备，以其行为明确表示不继续履行合同义务，原告要求解除案涉租赁合同，符合法律规定，本院依法予以支持。依照合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告有权要求违约方被告新百公司采取补救措施并赔偿损失。原告要求被告新百公司退还1万元保证金，于法有据，本院依法予以支持；被告新百公司认为未收取原告保证金，要求原告向案外人悠游堂公司主张，于事实不符，原告提交的证据已经充分证实该1万元保证金已由悠游堂公司在“《联合销售专柜合同》主体换签”后向原告收取，原属悠游堂公司的保证金追索权利已经过渡至原告，故本院依法对被告新百公司的抗辩不予支持。原告主张的损失，经鉴定，预期净利润为150252元、设备损失8447元、设备残余价值97148元合计预期收益为255847.00元，其中因15台玩具自动售卖机非原告所有权，其残值28080元不应计入赔偿给原告的损失中，而应由被告新百公司直接将该15台售卖机返回给所有权人。审理中，原告主张因被告新百公司恶意违约，造成原告投资的上述机器设备损害贬值、无法继续使用，现合同解除后要求被告新百公司赔偿所有机器设备的损失；被告新百公司抗辩认为，上述机器设备虽被其强行拆除，但存放在仓库中，应予退回原告并要求原告按照仓库租金标准支付相应费用。经审查，本院认为，上述机器设备除15台玩具自动售卖机外，其余均属原告为店铺经营而购买或从悠游堂公司转承，原告自身并非儿童乐园行业既往从业者，在被告新百公司恶意违约造成租赁合同无法继续履行后，被告新百公司亦未采取补救措施更换场地店铺给原告降低损失，上述机器设备退回给原告将进一步造成原告损失扩大，有违公平原则；其次，被告新百公司在审理中多次表示，上述机器设备只有两年的折损期间，两年后价值应该归零，且在被告新百公司提供给原告的格式合同中，在应属无效的霸王条款中载有“在本协议期限内，如甲方因规划、经营、物业升级改造及其他需要，要求提前终止本合同，乙方承诺予以无条件配合，乙方由此产生的经济损失，乙方承诺无需甲方承担责任”、“乙方在规定期限内没有搬清的，留在该物业内的物品视为乙方的抛弃物，甲方可自行处分……”，按照被告新百公司的逻辑，在其发出解除函并强行断电拆除案涉机器设备后至今，已近两年，案涉机器设备的残值应归于零或者由被告新百公司自行处分，故其要求返回上述机器设备给原告的要求与其合同表述及庭审中对鉴定意见的异议自相矛盾，本院依法不予支持。原告主张上述机器设备因已无法使用不须返还符合实际情况，亦属减少双方损失，本院依法予以支持，扣减15台自动玩具售货机价值后尚有227767元，依法应由被告新百公司赔偿原告。综上所述，被告新百公司在案涉租赁合同履行过程中恶意违约，有违诚信基本原则，依法应当承担相应法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告钱某2017年12月15日签字、被告南京新街口百货商店股份有限公司2018年4月2日盖章的“租赁合同”。二、被告南京新街口百货商店股份有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告钱某保证金10000元。三、被告南京新街口百货商店股份有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告钱某经济损失227767元。四、驳回原告钱某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13999元，评估费30000元,合计43999元由被告南京新街口百货商店股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  田 强人民陪审员  郭素琴人民陪审员  孙 蓉二〇二〇年七月十七日书 记 员  池 艳