江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初4263号原告：吴晓海，男，1974年2月8日出生，汉族，住海安市滨海新区。原告：高睿，男，1983年12月19日出生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：祁露，系原告高睿之妻，1990年9月9日出生，汉族，住址。原告：刘小军，男，1976年3月13日出生，汉族，住海安市。被告：于江富，男，1961年12月30日出生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：汪宝琴，南通江海法律服务所法律工作者。原告吴晓海、高睿、刘小军诉被告于江富租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案，依法适用简易程序，于同年10月19日公开开庭进行了审理。原告吴晓海、刘小军，原告高睿的委托诉讼代理人祁露，被告于江富及其委托诉讼代理人汪宝琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓海、高睿、刘小军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年5月16日签订的《租房协议》，返还房屋租金、押金计9万元并支付利息；2.判令确认被告违约并赔偿原告损失合计272804元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：三原告系合伙关系，2019年5月原告经朋友介绍与被告王兰萍相识，双方经协商达成原告向被告方承租被告王依凡名下的房屋用于经营餐饮服务，双方于2019年5月16曰签订《租房协议》一份，原告王霞与二被告在协议上签字确认，协议明确房屋经营范围为餐饮，被告王兰萍将其持有的餐馆经营许可证借给原告使用，合同期限为五年，自2019年7月20日起至2024年7月20日止，房屋租金为前三年租金为8万元每年，甲方不得干涉乙方的经营并且积极配合处理好左邻右舍的关系，双方约定原告于2019年7月4日可以正式营业。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了第一年房屋租金8万元和1万元押金，被告向原告出具了营业执照，但原告在厨房装修过程中邻居多加阻挠，原告变更设计后仍然无法施工，且被告至今一直未能提供经营必须的食品安全经营许可证，经原告多次催要，被告一直未能提供，导致原告合同目的的实现遥遥无期。综上，原告认为，原、被告依法签订了案涉《租房协议》，原告依约履行了相应的合同义务，被告应当依照合同约定处理好邻里关系并为原告提供设立餐饮所必须的相关许可证，但被告迟迟不能履行合同义务，导致原告利益严重受损，为维护原告的合法权益，特具状诉致法院，恳请法院依法判如所请。被告王兰萍、王依凡辩称，1.关于主体资格，租赁合同的甲方和乙方，原告方位王霞一人，原告方向法庭所提交的合作协议上打印的时间是2019年5月16日，租赁合同是在2019年5月16日之后，所以谢世海和张建华主体不适格。租赁合同的双方是王霞跟王依凡、王兰萍。2．根据合同法的规定，略，而本案中原告方以被告未能提供经营所需的证照为由要求解除合同，我们认为该条件是不成立的，其理由为根据个体工商户条例第二十二条规定，略，禁止将营业执照出借给他人的，该条款虽然在租赁合同中约定了，但是在该条款中违反了法律规定，所以该条款没有法律效力。另外根据公司登记管理条例第五十九条规定，略，不管是个体工商户还是公司也好，都不得出具营业执照。故原告方根据饭店禁止的民事法律行为来要求被告方履行相应义务，认为这个义务不能履行，就应当解除合同，我方认为是不能成立的。3.既然其解除的理由不能成立，原告方就应当按照租赁合同的约定来履行租赁合同的义务，按照缴纳租金，继续履行租赁房屋的义务。其第二个诉求要求赔偿损失鉴于第一项请求不能成立。综上，请求法庭驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：被告王兰萍与被告王依凡系母女。位于原海安市的房屋所有权人为被告王依凡，房屋产别登记为私有房产，共计两层，建筑面积381.5平方米，设计用途为住宅。建设该房屋所用土地的使用权人亦是被告王依凡，土地用途为综合，使用权终止日期为2066年1月10日。2019年4月25日，王兰萍经海安市行政审批局审批注册登记了“海安开味美食坊”的营业执照，其本人为经营者，经营范围是餐饮服务，组成形式是个人经营，经营场所是海安市高新区长江西路20-2-5（即上述房屋地址），统一社会信用代码为92320621MA1YA6XY98(1/1)。2019年5月，原告王霞与被告王兰萍经朋友介绍相识。2019年5月16日，王兰萍、王依凡作为甲方（出租方），王霞作为乙方（承租方），签订《租房协议》一份，约定：一、租赁房屋地址为海安镇长江西路20号-2-5，为二层小楼（注：不包括中国电信租用朝西部分）房屋所有权王依凡，委托办理人王兰萍。二、乙方租用房屋的经营范围为餐饮;1.甲方以借用的形式提供房屋餐饮经营许可证，乙方必须服从国家餐饮行业标准合法经营。在经营期间的安全和债权债务与甲方无关。2.乙方在租房期间未经甲方同意不得擅自改变房屋结构,装修前乙方需提供装修设计图给甲方,协商同意后方可施工。乙方应在甲方原装修的基础上进一步完善,保持甲方原装修的风格爱护甲方的所有财产和借用设施。(具体设备见明细)房屋租用到期后乙方所装修的硬件物品(如门、窗、地等设施不可拆除)。补充说明天燃气开户，甲方之前开户的天燃气借给乙方使用,乙方使用所产生的费用由乙方支付,租用到期后使用权规（归）还甲方。如乙方需开商用天燃气,开户费用由乙方负责自理,房租到期退租后乙方有权自行安排。如到期退租后此房继续出租经营餐饮服务,甲方有义务负责协调,天燃气初始开户费用规乙方所得。三、房屋租赁合同期限为五年。即从2019年7月20日起算至2024年7月20日止。乙方租用房屋期间为独立经营且自负盈亏,甲方不得干涉乙方的经营并且积极配合处理好左邻右舍的关系。四、房屋租金，房屋租金经双方协商前三年每年租金为人民币八万元整(不含税。)(不包括三楼两间储藏室)，第四年第五年房租上涨每年一万元为人民币九万元整,如遇自然灾害导致乙方不能正常营业租房合同将自动终止,余下房租甲方按合同约定自动退还。付款方式，1.甲乙双方在签定租房合同时乙方预付定金人民币二万元整,甲方以收到定金为准,甲方在收到定金一星期内交房给乙方,乙方一次性支付房租六万元，合计收到房屋租金人民币八万元整先交钱后用房,以帐款到帐为准。甲方提供建设银行收款账号为62×××60王兰萍。2.从租用房屋的第2年起提前壹个月一次性支付房租,乙方应按时交付房租不得拖欠,否则视为乙方合同单方违约自动终止,甲方有权收回房屋。房屋租赁五年到期后根据市场价格双方再议,如甲方继续出租房屋,则乙方应优先考虑。房屋租赁期间所发生的所有相关费用均由乙方承担,乙方需按时交纳水电及相关费用。五、安全管理及环境卫生:房屋租用期间安全及环境卫生均由乙方负责,所造成的一切后果均由乙方个人承担。六、甲方房屋租赁时不包括家具和电器设备,甲方提供帮助以借用形式给乙方(详情见明细表)。乙方租房期间未经甲方同意不得私自改变经营范围,不得私自转租他人,到期后必须保持现有的装修风格且保留完好无损的交给甲方,不得人为破坏和拆除。否则按市场价赔偿损失。乙方交保证金壹万元给甲方,以收据为准。备注(保证金:乙方租房合同到期后甲方验收无损无条件退还。)以上条款甲、乙双方协商同意共同遵守,双方签字后生效。被告王兰萍、王依凡在甲方处签名，原告王霞在乙方出签名，案外人凌静在见证人处签名。2019年5月18日，原告王霞通过微信转账、银行转账共计向被告王兰萍支付租房定金1万元和第一年租金8万元。被告王兰萍向原告王霞出具了相应的收据两张。2019年5月30日，原告谢世海、张建华、王霞签订合伙协议。协议约定：三人合作经营尚座私房菜馆。租房协议由王霞签订，前期投入的可移动物品，归谢世海一人所有。职责分工为，谢世海负责厨房和采购。张建华负责饭店经营，大堂经理的职务。王霞负责财务管理。饭店经营利润分配是4（谢）：3（张）：3（王）。如果饭店经营亏损由三人均摊。原告谢世海、张建华、王霞均在协议落款处签名。租房协议签订后，经征得被告王兰萍同意，原告方着手对租赁房屋进行装饰装修。在装修期间，原告王霞通过微信多次联系被告王兰萍，要求其配合处理好邻里关系，就厨房施工方案的环评征得邻居同意，并协助办理开设饭店所需的卫生许可证。2020年7月11日，原告王霞通过微信聊天联系被告王兰萍称，其与原告谢世海经咨询海安市市场监督管理局（以下简称海安市监局）后被告知，由于该处房屋的性质是住宅房，不属于商用房，因此任何人都不可能取得卫生许可证。2020年7月20日，原告王霞通过微信聊天敦促被告王兰萍尽快协助其获得周围邻居对厨房施工方案环评的认可，被告王兰萍回复称：“这个工作我来做，但需要时间，房租不必担心，以开业时间算。”2019年7月15日，原告谢世海向海安市监局提出书面申请，申请公开“王兰萍申领营业执照的相关手续并同时告知本人，本人承租的房屋是否符合开设饭店，是否可以领取营业执照和卫生许可证？附房产证和营业执照各一份。”2019年8月8日，海安市监局向谢世海出具海市监公延告字（2019）第2号《政府信息公开延期告知书》，告知答复期限延长20个工作日。2019年8月20日，海安市监局向作出海市监公复字（2019）第4号《政府信息公开申请答复书》，就谢世海申请公开内容答复如下：你所申请公开的“王兰萍申领营业执照的相关手续”,依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十二条的规定,本机关于2019年8月9日书面征求第三方王兰萍的意见。第三方在法定期限内提出意见,明确表示不同意公开此信息,故本机关不予公开。你所申请公开的“告知本人,本人承租的房屋是否符合开设饭店,是否可以领取营业执照和卫生许可证”,依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二条的规定,不属于政府信息,应当属于咨询。根据《海安县政府关于将相关部门行政许可等权力事项划转至行政审批局的通知》(海政发201647号)文件精神,企业、个体工商户等注册登记职能已于2016年5月9日从市场监管局相关行政权力事项划转至行政审批局，你可以向行政审批局咨询相关政策。2019年8月27日，原告谢世海向海安市行政审批局提出政府信息公开申请。2019年9月20日，海安市行政审批局作出海行审信公复字（2019）第8号《政府信息公开答复》，对谢世海申请公开内容答复如下：您所申请公开的“王兰萍办理餐饮营业执照的相关材料”,依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十二条的规定,本机关于2019年9月4日书面征求第三方王兰萍的意见。第三方在法定期限内提出意见,明确表示不同意公开此信息,故本机关不予公开。你所申请公开的“本人承租的房屋是否符合开设饭店,是否可以领取餐饮营业执照和食品卫生安全许可证?”,依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二条的规定,不属于政府信息,应当属于咨询。您可以向我局市场准入科咨询相关政策。因一直无法办理以承租房屋为经营场所的相关行政许可证件，导致原本计划于2019年7月20日开业的尚府私房菜馆未能如期开业，三原告与被告王兰萍、王依凡就此产生矛盾，诉至本院。庭审中，被告王兰萍、王依凡提出反诉，并申请对案涉房屋恢复原状所需支出的费用进行评估。2020年5月21日，江苏万隆资产评估有限公司接受本院委托，作出苏万隆评报字（2020）第114号资产评估报告，评估结论及其使用有效期:经成本法评估,王兰萍申报的房屋恢复原状需支出的费用在2019年5月16日的评估值为人民币肆万贰仟元(人民币4.20万元)。本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考,上述评估结论自评估报告日起壹年内使用有效,逾期使用无效。资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告载明的假设限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。上述事实，有租赁协议原件、合作协议原件、营业执照复印件、房屋产权证复印件、土地使用证复印件、微信聊天记录打印件、海安市监局出具的《政府信息公开延期告知书》、《政府信息公开申请答复书》、海安市行政审批局出具的《政府信息公开答复》、资产评估报告原件以及原、被告当庭陈述等在卷佐证。庭审中，三原告另提供证据如下：1.王霞中国农业银行账户交易明细清单，证明各项资金支付明细；2.原告方提供的王兰萍出具的收据原件两份及王霞与王兰萍的微信转账记录、银行支付记录,证明原告方向王兰萍支付房屋租金及押金合计9万元；3.鑫艺虹家具有限公司合同原件一份及银行支付凭证、微信转账记录,证明原告方购买家具花费88000元；4.家庭家居装修装饰工程施工合同一份及清单原件一份、支付凭证,证明原告因装修花费74000元；5.尚座私房菜采购合同原件及付款凭证,证明原告方因经营需要向海安洪家经营部定制厨房设备花费23080元，该部分花费与合同签订的价格不一致系因为厨房部分设备尚未安装；6.图纸设计收据一份、银行支付记录，尚座私房菜原告方就所涉,证明原告方为餐馆设计花费设计费3000元；7.张家港凯丽酒店用品有限公司出具的订货单原件一份及收据原件一份、银行支付记录,证明原告方因订购订制餐具花费31000元；8.原告方购买空调发票一份,证明原告方为案涉餐馆购置空调花费13240元；9.欣缘实木家具厂苏国海出具的收款收据一份、银行支付记录,证明原告方因订制案涉租赁房屋大门花费9500元；10.海安尚座私房菜门面广告制作合同原件一份以及收据原件一份、微信转账记录，证明原告为案涉餐馆制作门面广告牌（目前已拆除）花费8580元；11.睢宁县邱集镇米莱家具厂出具的收据原件及微信转账记录,证明原告方因案涉餐馆订制吧台酒柜花费3500元；12.海安资丰市场世荣窗帘销货清单原件一份及微信转账记录,证明原告方因订制餐馆窗帘花费2000元。13.海安艺锋铁艺加工部出具的收据原件及银行支付凭证,证明原告为租赁房屋搭设棚子花费5470元；14.原告向厨师王磊微信转账凭证一份,证明原告方因为餐馆营业预定厨师花费1300元,因厨师多次试菜，原告方共主张厨师工资和试菜费用合计3370元；15.农业银行支付记录手机截屏,证明原告方因看风水、买鞭炮花费1080元；16.海安市美华百货有限公司出具的销售清单及支付凭证,证明原告因案涉餐馆安装自吸泵以及清理垃圾等花费854元；17.微信发包红记录、银行支付记录，证明原告方为办理卫生许可证支付王兰萍及其他两案外人体检费共计261元；18.原告提供的为案涉租赁房屋内的照片图片一组,证明原告方前述相关事项的安装及购置情况；19.2019年9月24日所录制的手机录音一份，该录音为原告前往行政服务中心行政审批局窗口咨询相关规定的经过，证明案涉房屋房屋根本无法办理卫生许可证。被告王兰萍、王依凡对原告方提供的上述证据发表质证意见如下：1.对于1至17项证据，系原告方与第三人所形成的书面或者实物的证据,因为没有被告方的介入,其客观真实性被告方无法确定。是否客观真实,待本案是否可以解除合同以后再行确定,或者由法庭根据法律规定以及辅以法定的鉴定之后来进行鉴定。单方所提供的合同也好,购买实物也好,均不能作为赔偿损失以及实际损失确定的依据；2.对于第18项证据，实物照片可能是真实的,但是实物应当以现场勘验为准；3.对于第19项证据，手机录音不能作为认定事实的依据,应当以有关行政部门出具的手续为准,仅凭行政部门人员的观点并不能确定具体行政行为的有效性。本案审理过程中，法庭向海安市监局咨询案涉房屋能否另行办理餐饮营业执照，获得口头答复结果为不能办理，相关调查情况情况已在第三次庭审中向当事人释明并记录附卷。本院认为，本案争议焦点有以下三点:1.谢世海、张建华是否是本案适格原告；2.原告方要求解除案涉租房协议、被告方要求继续履行租房协议是否有事实和法律依据；3.在第二项诉求得以支持的情况下,原、被告双方各自主张的各项损失是否有事实和法律依据以及如何承担。关于争议焦点1，谢世海、张建华是本案适格原告，理由如下：1.本案中，谢世海、张建华、王霞三人于2019年5月30日签订的合伙协议，系三方真实意思的表示，且不违反法律法规规定，应认定为合法有效，三人之间形成合伙关系。合伙协议中约定：“租房协议由王霞签订，前期投入的可移动物品，归谢世海一人所有。”可见，由原告王霞负责签订案涉房屋的租赁协议是三人的共同决定，也是合伙协议能够形成的重要条件；2.虽然三人合伙开设的尚府私房菜馆尚未登记领取营业执照，但依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十条规定：“在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人。”故被告方以合伙协议形成于租房协议之后为由主张谢世海、张建华主体不适合的意见，本院碍难采信。关于争议焦点2，原告方要求解除案涉租房协议有事实和法律依据，理由如下：公民、法人或其他组织的合法权利应予保护。原告王霞与被告王兰萍、王依凡于2019年5月16日签订的《租房协议》系当事人的真实意思表示，原告王霞与被告王兰萍、王依凡之间形成房屋租赁合同法律关系。按照协议约定，王霞租用房屋的经营范围为餐饮，而王兰萍、王依凡以借用的形式提供房屋餐饮经营许可证，王霞必须服从国家餐饮行业标准合法经营。由此可见，王霞租赁案涉房屋的根本目的为经营餐饮行业。而案涉房屋性质为住宅，根据当事人陈述以及本院调查结果，可以确定如以案涉房屋为经营场所，那么目前是无法办理营业执照、卫生许可证等相关餐饮行业经营许可证的。故原告王霞与被告王兰萍、王依凡虽签订了房屋租赁协议，但因房屋性质原因，现原告方无法办理餐饮行业经营许可证，原本计划开设的尚府私房菜馆不能如期开业经营，致使合同目的不能实现，本院认为该租赁协议依法可予解除。关于争议焦点3，由于租赁协议解除给原、被告双方各自所造成的损失由双方对半负担。如上所述，案涉房屋性质不符合办理餐饮行业经营许可证条件是导致合同目的不能实现的根本原因，据此租赁协议得以依法解除。而案涉租赁协议签订过程中，双方在明知该房屋用途为住宅的情况下，却仍然在协议中约定由被告王兰萍以出借的形式向原告王霞提供房屋餐饮经营许可证。对于计划租赁该房屋用于经营餐饮业的原告方来说，应当事先对该领域法律法规、国家政策的规定、变化有所了解，既选择借用被告王兰萍已领取的营业执照，说明其预见到了若以该处房屋为经营场所重新办理相关的经营许可证件，则可能存在无法成功办理的风险，故原告方对租赁协议的解除负有责任。对于作为出租人的被告王兰萍、王依凡，在明知所出租的房屋用途为住宅的情况下，仍将房屋出租给他人用于经营饭店，且还承诺出借经营许可证，导致原告基于此承诺而签订了租赁合同并对房屋进行装饰装修，故被告方对租赁协议的解除亦负有责任。至于双方之间在租赁协议中关于出借经营资质的约定，尽管违反法律法规的管理型强制性规定，但并不导致合同无效，而被告方在协议签订后未按约协助原告方办理相关经营许可证也并非导致租赁协议合同解除的根本原因。本院结合各自的过错程度，认为原、被告双方的责任相当，应各自承担50%的责任。关于原、被告方各自损失的认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告方的损失:1.押金和第一年租金。经庭审查明，原告王霞共计给付被告王兰萍租房押金和第一年租90000元，因被告王兰萍在微信聊天中向原告王霞承诺“租金以开业时间算”，原告王霞没有提出异议，应视为协议双方对租金给付起始时间的重新约定，而餐馆至今未能营业，故该款由被告方于合同解除后予以返还;2.装饰装修造成的损失。除去可拆除、移动的动产外，依据原告提供的各项证据以及，本院经核查认定原告因装饰装修所造成损失包含装修费用74000元、厨房订制装修费用26080元、搭棚子费用5470元、订制大门费用9500元、订制窗帘费用2000元，合计117050元，由原、被告双方按照责任大小各负担58525元。被告方的损失主要为房屋恢复原状需支出的费用，经委托司法鉴定机构鉴定评估，该部分费用在2019年5月16日的评估值为42000元。庭审中，原告方对上述评估报告的真实性无异议，但认为因内容存在严重缺失而不得作为认定被告方损失的依据。因原告方并未提出申请委托专业机构进行测量鉴定并修正鉴定报告，故本院采纳鉴定报告结论，支持被告房屋恢复原状所需支出的费用42000元以及鉴定费5000元，合计47000元，由原、被告双方按照责任大小各负担23500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王霞与被告王兰萍、王依凡于2019年5月16日签订的《租房协议》。二、被告王兰萍、王依凡返还原告王霞押金10000元、房租80000元，并赔偿原告谢世海、张建华、王霞各项损失58525元，上述款项合计148525元，于本判决生效后十日内履行。三、原告谢世海、张建华、王霞赔偿被告王兰萍、王依凡房屋恢复原状所需支出费用21000元、鉴定费2500元，上述款项合计23500元，于本判决生效后十日内履行。如原、被告任何一方不能按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。四、驳回原告谢世海、张建华、王霞的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告王兰萍、王依凡的其他诉讼请求。本诉受理费7600元，反诉受理费2740元，合计10340元，由原、被告双方各半负担5170元,于本判决生效后十日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2340元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  殷程鹏人民陪审员  唐海荣人民陪审员  朱长余二〇二〇年七月二十日书 记 员  胡茂梅附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。