贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民初19号原告（执行案外人）：吴义长，男，1971年5月7日出生，侗族，住贵州省凯里市。原告（执行案外人）：石磊，男，1974年11月5日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告（执行案外人）：彭晓愈，男，1979年12月23日出生，苗族，住贵州省凯里市。三原告的共同委托诉讼代理人：杜洋，贵州久同律师事务所律师。被告（申请执行人）：凯里市鑫鼎小额贷款有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路**鑫鼎国际名居******。法定代表人：张玉荣，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：郑桂美，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：胡言。第三人（被执行人）：贵州德正房地产开发有限公司，住，住所地贵州省凯里市韶山南路********/div>法定代表人：熊国俊，董事长。第三人（被执行人）：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地，住所地贵州省凯里市北京东路**iv>法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李林燕。第三人（被执行人）：曾维柏，男，1964年7月28日出生，住贵州省黄平县，现在黔东南州监狱服刑。第三人（被执行人）：杨小连，女，1964年10月6日出生，住贵州省凯里市（系曾维柏妻子）。第三人：曾碧光，男，1986年12月29日出生，土家族，住贵阳市南明区。第三人：中国工商银行股份有限公司凯里分行，住所地贵，住所地贵州省凯里市北京西路**v>法定代表人：向立高，行长。委托诉讼代理人：熊武飞，男，1968年12月7日出生。原告吴义长、石磊、彭晓愈诉被告凯里市鑫鼎小额贷款有限公司（以下简称鑫鼎公司）、第三人德正房地产开发有限公司（以下简称德正公司）、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）、曾维柏、杨小连、曾碧光、中国工商银行股份有限公司凯里分行（以下简称工行凯里分行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月2日作出（2019）黔26民初4号民事判决。吴义长、石磊、彭晓愈不服该判决，向贵州省高级人民法院提起上诉。贵州省高级人民法院于2020年1月15日作出（2019）黔民终938号民事裁定书，裁定发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告吴义长、石磊、彭晓愈的共同委托诉讼代理人杜洋、被告鑫鼎公司的委托诉讼代理人郑桂美、胡言、第三人德正公司的法定代表人熊国俊、大地联创公司的委托诉讼代理人李林燕、第三人曾维柏、曾碧光、工行凯里分行的委托诉讼代理人熊武飞到庭参加诉讼，杨小连经本院依法传唤未出庭参加诉讼。本案经合议庭评议、审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。吴义长、石磊、彭晓愈向本院提出诉讼请求：1、停止对坐落于凯里市门面的强制执行，终止对该门面的拍卖、变卖程序；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告鑫鼎公司与第三人曾维柏等借款纠纷一案，经黔东南州中级人民法院作出生效判决后，鑫鼎公司对曾维柏等第三人提出强制执行申请。黔东南州中级人民法院根据鑫鼎公司的申请，查封、冻结了原告坐落于凯里市门面房屋，原告为此提出书面执行异议。2018年12月3日，黔东南州中级人民法院作出（2018）黔26执异27号裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，黔东南州中级人民法院作出的驳回原告执行异议请求的裁定违反了法律、法规和司法解释的规定，应当予以纠正。一、2015年12月16日，原告与案涉门面登记的权利人曾碧光在人民法院查封前已经签订合法有效的《门面买卖合同》，约定曾碧光将案涉门面以1509600元的价格卖给原告，该合同内容未违反法律法规强制性规定，在原告和曾碧光之间发生法律效力，应依法得到支持。2016年8月17日，黔东南州中级人民法院对案涉门面作出查封裁定，显然是在原告与曾碧光签订买卖合同之后，原告依法对案涉门面享有权利不受人民法院之后查封裁定的实质影响。二、在案涉门面买卖合同签订后，曾碧光于2016年1月12日将案涉门面移交给原告，原告至此取得对案涉门面的占有、使用、收益和处分的权利，并将门面出租给其他人使用，行使管理房屋、收取租金等所有人的权利，系在人民法院采取查封措施之前就完成对案涉门面的合法占有和享有处分的权利。三、根据案涉门面登记权利人曾碧光的指示，原告在人民法院采取查封措施以前，已经将购买门面的款项1509600元通过银行转账的方式全部支付完毕，曾碧光指定的收款人曾维柏为此向原告出具相应的收款收据，原告履行完毕全部合同义务，依法享有对案涉门面全部的权利。四、原告与曾碧光签订门面买卖合同时，曾碧光持有案涉门面的备案登记表，登记表上载明的买受人为曾碧光，在不动产登记中心登记的权利人也系曾碧光，原告有充分的理由相信曾碧光为案涉门面的合法权利人，与曾碧光签订案涉门面的买卖合同没有主观过错，案涉门面不能办理产权过户登记手续，并非原告怠于行使权利，而是因为客观原因不能办理，此后由于黔东南州中级人民法院采取查封措施，导致案涉门面一直未能办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对坐落于凯里市门面享有的权利，足以排除鑫鼎公司就借款纠纷案提出的强制执行。鑫鼎公司辩称：一、原告与曾碧光签订合同前，曾维柏已与大地联创公司向房管局办理案涉房屋的合同登记备案，备案登记在曾维柏名下，备案登记时间在原告与曾碧光签订合同之前，未能办理过户的原因是原告未尽到合理审查义务，主要责任在于原告自身，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定。二、案涉房屋在原告签订合同前已办理了抵押登记，因此，转让行为无效，原告提出的执行异议之诉主体不适格，也无事实及法律依据。案涉房屋在2012年3月28日在凯里市房地产事业发展管理局办理了抵押登记，原告与曾碧光签订合同是在抵押登记之后，但无任何证据证明曾碧光通知了抵押权人以及告知原告，根据《担保法》第四十九条规定，转让行为无效，原告基于无效的转让行为提起本案诉讼，主体不适格。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。德正公司述称：本案诉讼与德正公司无关。大地联创公司述称：原告提出的执行异议之诉与大地联创公司无关。曾维柏述称：鑫鼎公司出具的证据是伪造的，借款合同是无效的。案涉房产至今还登记在我儿子曾碧光名下，曾碧光处置案涉门面是合法的。杨小连经本院合法传唤，未到庭也未作出陈述意见。曾碧光述称：查封登记在我名下的门面没有法律依据，鑫鼎公司与德正公司之间的借款关系我并不知情，与我没有关系。工行凯里分行述称：曾碧光向工行凯里分行借款并以案涉门面作为抵押，办理了抵押登记，在抵押期间，抵押人转让门面未告知我行，我行并不知情，原告与曾碧光的案涉门面转让行为无效。吴义长、石磊、彭晓愈提交了以下证据：1、身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格。2、被告工商登记信息、第三人德正公司和大地联创公司工商登记信息复印件，拟证明诉讼主体资格。3、黔东南州中级人民法院（2018）黔26执异27号《执行裁定书》、（2016）黔26民初41号《民事裁定书》、《门面买卖合同》复印件，拟证明：①黔东南州中级人民法院于2018年12月3日送达执行裁定，原告在法定期限内提起诉讼；②2016年8月17日作出对案涉门面查封裁定前，原告与曾碧光于2015年12月16日已签订《门面买卖合同》。4、《委托书》、银行转账凭证、收条复印件，拟证明原告已按《门面买卖合同》的约定，将购买门面的全部款项通过曾维柏支付给曾碧光，履行完毕合同约定的义务。5、《门面租赁合同移交协议书》、《租赁合同》、银行转账凭证复印件，拟证明曾碧光将案涉门面移交给原告占有；原告与案涉门面的承租人签订租赁合同；原告已于2016年1月12日实际取得案涉门面的占有、使用、收益和处分的权利。6、《黔东南州商品房预售合同登记备案表》、凯里市人民法院（2017）黔2601民初1550号《民事判决书》、《房屋信息查询情况表》复印件，拟证明客观原因导致案涉门面至今不能办理过户登记至原告名下，原告无主观过错。鑫鼎公司提交了以下证据：1、案涉门面备案登记表复印件，拟证明案涉门面的购房人是曾维柏，备案在曾维柏名下。2、通知和收据复印件，拟证明：①涉案门面的购买人和出资人都是曾维柏（用工程款抵扣），与曾碧光无关；②曾维柏按22000元/平方米取得的门面不可能按10000元/平方米转卖，与原告所签《门面买卖合同》系虚假合同，实质是民间借贷，所以原告提供的转账凭证与合同约定的时间及金额完全不吻合。3、《保证书》复印件，拟证明大地联创公司也证实了涉案门面的付款主体为曾维柏，在产权尚未办理至曾维柏名下前，抵押或转卖的主体还是大地联创公司。4、司法裁判要旨复印件，拟证明在曾维柏仅完成备案登记的情况下，门面物权并没有变动，任何转让都应取得大地联创公司同意，而原告主张的转让却无大地联创公司签章，其所谓买卖存在过错。5、（2016）黔26民初41号判决书复印件，拟证明被告申请执行的权利来源。6、（2016）黔26民初41号裁定书、（2016）黔26民初41号之一裁定书复印件，拟证明：①裁定书为生效法律文书；②裁定书确认担保合同有效，且担保债权在前，虚假的买卖合同在后且不能否定在前的担保债权；③曾碧光将他人（曾维柏）购买的门面出售，不受法律保护。7、（2018）黔26执异27号裁定书复印件，拟证明原告的无理缠诉再次经人民法院审理后驳回。8、（2016）黔26财保3号《民事裁定书》复印件，拟证明涉案门面首次查封的时间是2016年1月22日。庭审中补充证据：1、《营业执照》、法定代表人身份证明、黔东南府函（2020）13号、23号文件，拟证明黔东南州文化旅游投资（集团）有限责任公司是鑫鼎公司的资产代管人。2、（2017）黔2601民初1550号民事判决书复印件，拟证明案涉门面早于2012年3月28日办理了抵押登记，原告与曾碧光的门面转让无效，该判决没有确认工行凯里分行享有优先受偿权。工行凯里分行提交了以下证据：1、个人购房借款／担保合同，拟证明曾碧光向工行凯里分行借款，用案涉房屋作为抵押担保的事实。2、个人住房贷款凭证，拟证明工行凯里分行向曾碧光发放贷款的事实。3、房屋抵押预告登记，拟证明工行凯里分行与曾碧光已经办理抵押预告登记的事实。4、商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案表，拟证明曾碧光购买房屋已办理备案登记的事实。本院依法到凯里市房地产事业发展管理局查询案涉《房屋信息查询情况表》记载的主要内容：“权证号：201200582Ｚ；业务类型：预告登记；权利人：曾碧光；坐落：贵州省凯里市127号大地春城1层6号；建筑面积（㎡）146.26；用途：商业服务；套数：1；权利状态：现势；房屋状态：查封、抵押预告”。《房屋登记薄》记载：登记时间2012-03-31上述证据经本院庭审质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据，被告认为：证据3中的《门面买卖合同》是虚假的，是将民间借贷款通过盗签买卖合同的方式，转变为虚假买卖的行为，通过曾维柏的陈述可知，涉案门面是以每平方米22000元的价格取得，通过原告的诉状买卖合同的转让价格仅为每平方米10000元，完全不符合生活常识；证据4，转款凭据与支付情况不吻合，从门面买卖合同来看，以每平方米22000元取得的门面，在房价高涨时是不可能通过每平方米10000元的价格出让的，原告的买卖合同与转账凭证是完全不吻合的；证据5是虚假证据；证据6：①原告提交的备案登记表与被告提交的备案登记表不吻合；②生效判决正好说明涉案门面是经过预抵押的门面，2017年7月24日之前的贷款是还未还清的，在出卖一个有抵押和尚未结清贷款的房屋时，应取得抵押权人和贷款出借人的同意。所以原告不能办理登记手续是存在过错的。经审查，本院认为，原告提供的证据3、证据4、证据6具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。对被告提交的证据，原告认为：证据1的真实性不予认可，应当以实际登记为准；证据2的证明目的不予认可，被告的说法与本案实际情况相悖；证据3的真实性不予认可，认为该保证书是有条件的保证，是行为保证，不是责任保证。大地联创公司2012年3月15日出具保证书，案涉门面已经备案登记在曾碧光名下，其保证出售给曾维柏的门面与客观事实不符。曾维柏认为签字不是杨昌荣签的，保证书是伪造的；证据4只是一种说法，不属于证据；证据5的真实性无异议，但判决认定事实错误，判决结果与认定事实之间没有对应关系；证据6的真实性无异议，但认为41号裁定有“以执代审”的行为；对41号之一，认为执行行为和认定事实之间相互矛盾；证据7的证据三性予以认可，对证明目的有异议；证据8不能达到被告的证明目的；原告对被告补充证据2的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。第三人曾维柏对被告庭审中补充证据1、证据2的真实性无异议，但认为与本案无关。曾碧光对被告补充证据1的真实性无异议，但认为与本案无关，证据2不能达到被告的证明目的。工行凯里分行对补充证据2的真实性无异议，但对证明目的不予认可，因抵押权是基于法律的规定，是依法办理抵押登记的，因此工商银行对涉案门面有优先受偿权。经审查，本院认为，被告提供的证据1与本院到凯里市房地产事业发展管理局查询案涉房屋预告登记的权利人不一致，不符合证据的“三性”，故本院不予采信；证据2、证据3、证据5、证据8及补充证据1、证据2符合证据“三性”，本院予以采信；证据4与本案无关联性，本院不予采纳。对第三人工行凯里分行提供的证据，原告认为证据1不是正式的抵押担保。被告认为：对证据1的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，因案涉房屋是曾维柏出资购买的，曾碧光无权用案涉门面进行抵押；证据2的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，证明了是抵押预告登记，不是抵押登记，工商银行不享有优先受偿权；证据3的证据三性均有异议，因被告之前提交了相应的备案登记表，是登记在曾维柏名下，同一套房屋不可能在同一天出现2个备案登记；被告提交的2组证据证明房屋的购买人和出资人都是曾维柏。经审查，本院认为，第三人工行凯里分行提供的证据1、证据2、证据3具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述、庭审笔录以及本案的有效证据，本院认定如下事实：鑫鼎公司与德正公司、曾维柏、杨小莲、大地联创公司因民间借贷纠纷一案，鑫鼎公司于2016年1月22日向本院提出诉前财产保全申请，本院于同日作出（2016）黔26财保3号民事裁定书，对位于凯里市门面进行查封。本院审理该民间借贷纠纷案件过程中，于2016年8月17日作出（2016）黔26民初41号民事裁定：“查封位于凯里市门面”。原告对该查封裁定不服，申请复议。2016年8月24日，本院作出（2016）黔26民初41号之一民事裁定：驳回原告的复议请求。同年8月26日，本院作出（2016）黔26民初41号民事判决：“一、德正公司于判决生效之日起30日内支付尚欠鑫鼎公司借款本金700万元及利息……；二、曾维柏、杨小连在用于担保的位于凯里市门面的财产价值范围内承担连带担保责任，大地联创公司在担保人曾维柏、杨小连不能清偿的范围内承担补充赔偿责任”。该判决生效后，鑫鼎公司向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2018年8月6日作出（2017）黔26执57号之三执行裁定书，裁定对曾维柏、杨小连（以其儿子曾碧光名义）向贵州大地联创房地产开发有限责任公司购买的位于凯里市门面予以续封，查封期限为3年。本院在拍卖上述06号门面过程中，吴义长、石磊、彭晓愈向本院提出书面异议，请求停止对案涉门面的执行。本院经审查后，于2018年11月9日作出（2018）黔26执异27号裁定书，驳回吴义长、石磊、彭晓愈的异议请求。原告不服遂向本院提起诉讼。曾维柏系大地联创公司股东之一。大地联创公司在开发“大地春城”楼盘项目时，曾维柏作为项目经理出资修建。2012年2月12日，经大地春城项目股东商议，同意将包含案涉门面在内的位于凯里市个门面以2.2万元／平方米的价格抵偿所欠曾维柏的部分工程款，由曾维柏自行安排处理购买手续方式，并自行与银行办理按揭事宜。2012年2月14日，曾维柏将上述抵偿工程款的案涉门面以其儿子曾碧光与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，大地联创公司以套内面积按每平方米30564.63元将案涉06号门面出售给曾碧光，《商品房买卖合同》签订后，在登记机关进行了预售合同登记备案，《黔东南州商品房预售合同登记备案表》载明：“购房人曾碧光；预售面积146.265平方米，预售房价438.795万元，付款时间2012年2月14日，付款方式按揭，曾碧光在购房人签章一栏签名，大地联创公司在售房单位声明一栏盖印章；登记机关盖予以备案印章。”2015年8月19日，案涉房屋已进行初始登记。2012年3月28日，曾碧光以购买位于凯里市路）127号大地春城1层4、6、8、9号房屋为由，向工行凯里分行贷款985万元，为此，曾碧光与工行凯里分行签订《个人购房借款／担保合同》，以上述所购房屋作为抵押担保，并于2012年3月31日到黔东南州住房和城乡建设局办理了抵押预告登记，抵押期限2012年3月28日至2022年4月28日。2015年12月16日，吴义长、石磊、彭晓愈三人(乙方)与曾碧光（甲方）签订《门面买卖合同》，该合同约定：“一、甲方将坐落在凯里市迎宾大道大地春城一层6号门面（建筑面积150.96平方米）出卖给乙方；二、甲、乙双方同意该门面的出卖单价为10000元／平方米，总价款为人民币1509600.00元；三、乙方须在签订本合同当日，向甲方支付该门面定金人民币200000.00元；四、乙方须在2015年12月21日之前，向甲方支付该门面首期房款人民币800000.00元；五、乙方须在2015年12月30日之前，向甲方支付该门面余下尾款509600.00元；六、甲方须于2016年6月30日之前将门面《商品房买卖合同》办理至乙方或乙方指定人名下，并完善合同备案登记手续，乙方办理《房屋所有权证》时超出本合同总款，多缴纳的税费由甲方承担；七、乙方向甲方付清该门面总款后次月，甲方将该门面以现状交付给乙方；八、甲方将该门面出租给承租人使用的，乙方须继续履行甲方与承租人所签订的《租赁合同》；九、本合同签订后，甲方不得无故拖延或以其他理由不给予办理该门面《商品房买卖合同》，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付人民币200000.00元的违约金，甲方退还乙方所有房款。……”吴义长、石磊、彭晓愈已按合同约定的付款时间通过贵州农信商业银行转款到曾碧光指定的曾维柏账户，曾维柏为此向吴义长、石磊、彭晓愈出具了收条，2015年12月29日，吴义长、石磊、彭晓愈已付清了全部购房款1509600.00元。2016年1月12日，曾碧光（甲方）与吴义长、石磊、彭晓愈（乙方）办理案涉门面移交手续，双方签订了《门面租赁合同移交协议书》，该协议约定：“一、甲方将凯里大地春城一层6号门面150平方米，租赁给承租人袁勇使用。甲方从2016年1月1日起将该租赁合同权益移交给乙方，乙方需继续履行甲方与承租人所签订的《租赁合同》。二、甲方将承租人交纳的房屋租赁押金人民币20000元于2016年1月15日前转账至乙方银行账户。三、甲方将承租人已交纳从2016年1月1日起至2016年6月7日的房屋租金人民币50000元，于2016年1月15日前转账至乙方银行账户。……”吴义长、石磊、彭晓愈已收到上述协议约定的押金20000元和租金50000元。吴义长、石磊、彭晓愈对案涉门面自2016年1月12日移交之日起一直管理使用至今。另查明，曾碧光在本院庭审过程中自认案涉门面未办理所有权产权过户登记，是因其向工行凯里分行的借款还未偿还完毕。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：原告对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告提出终止对案涉门面的拍卖、变卖并停止强制执行的诉求，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，审查吴义长、石磊、彭晓愈是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”现对吴义长、石磊、彭晓愈是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下：第一，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的买卖合同的问题。吴义长、石磊、彭晓愈与曾碧光于2015年12月16日签订《门面买卖合同》，该合同对门面的位置、价款、面积、付款时间及违约责任等进行了约定，是双方真是意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同是在本院于2016年1月22日诉前查封之前签订，因此，吴义长、石磊、彭晓愈与曾碧光签订的《门面买卖合同》合法有效。第二，关于案涉门面在人民法院查封之前是否已合法占有的问题。吴义长、石磊、彭晓愈与曾碧光于2016年1月12日签订的《门面租赁合同移交协议书》及贵州农信商业银行的转款凭证表明，曾碧光已于2016年1月12日向吴义长、石磊、彭晓愈履行了案涉门面的交付手续，同时曾碧光也按移交协议约定，将其已收取的案涉门面2万元押金及承租人预交的2016年1月1日至2016年6月7日的房屋租金5万元，共计7万元已转交给吴义长、石磊、彭晓愈，因此，吴义长、石磊、彭晓愈在人民法院于2016年1月22日诉前查封之前已占有案涉门面。第三、关于案涉门面价款是否全部支付的问题。吴义长、石磊、彭晓愈与曾碧光签订《门面买卖合同》后，吴义长、石磊、彭晓愈已按合同约定的付款时间和金额通过贵州农信商业银行转账到曾碧光指定收款人曾维柏的账户，曾维柏收到购房款后，向吴义长、石磊、彭晓愈出具了收条，确认收到房款1509600.00元。上述事实可以认定吴义长、石磊、彭晓愈已支付了案涉门面的全部价款。第四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案庭审中，曾碧光承认案涉门面未办理过户是由于其银行的按揭贷款没有偿还完毕，所以没有办理房产证。故本案未办理过户登记并非是吴义长、石磊、彭晓愈自身原因。综上所述，本案符合排除执行的四种法定情形，即原告吴义长、石磊、彭晓愈就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其提出停止对案涉门面执行的请求，应予支持。被告鑫鼎公司辩称的“曾维柏已与大地联创公司向房管局办理案涉房屋的合同登记备案，备案登记在曾维柏名下，备案登记时间在原告与曾碧光签订合同之前，未能办理过户的原因是原告未尽到合理审查义务，主要责任在于原告自身。”因该辩称理由与本院查明案涉门面是登记在曾碧光名下的事实不符，故本院不予支持。第三人述称“曾碧光向工行凯里分行借款并以案涉门面作为抵押，办理了抵押登记，在抵押期间，原告与曾碧光的案涉门面转让行为无效”，而本案的事实是案涉门面第三人工行凯里分行只是办理了预告登记，而非抵押登记。依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。工行凯里分行作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分。然而，案涉房屋在2015年8月19日已进行了初始登记后就已具备办理抵押登记条件的情况下至今未办理抵押权登记，则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，第三人工行凯里分行的述称意见与本案事实不符，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：不得执行位于贵州省凯里市门面案件受理费500元，由被告凯里市鑫鼎小额贷款有限公司负担。如不服本判决，应当在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年七月三十日法官助理张强书记员王嘉