广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤18执异29号 异议人（被申请人）：清远市永溢房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清城区石角镇塘头路**天御华府**楼首层**商铺。 法定代表人：郑礼渠，总经理。 委托诉讼代理人：陈万来，广东中肯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。 申请人：重庆博达建设集团股份有限公司。住。住所地：重庆市江津区几江大什字街/div> 法定代表人：王其富。 委托诉讼代理人：肖晖，重庆舟济律师事务所律师。 重庆博达建设集团股份有限公司（以下称重庆博达公司）诉清远市永溢房地产开发有限公司（以下称清远永溢公司）建设工程施工合同纠纷一案，异议人清远永溢公司对本院实施（2019）粤18民初17号民事裁定的保全查封、冻结行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月22日举行了听证。清远永溢公司的委托诉讼代理人陈万来、郑崇伟及重庆博达公司的委托诉讼代理人肖晖参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。 清远永溢公司称，清远市中级人民法院在执行（2019）粤18民初17号民事裁定书中存在超标的查封的情形，现再次向法院申请对巨额、严重超标的查封的财产予以解封。主要事实和理由：一、清远市中级人民法院在执行（2019）粤18民初17号民事裁定书中存在超标的查封，且在清远市中级人民法院执行（2019）粤18民初37号民事裁定书后，还存在巨额、严重超标的查封情形。现查封物包括：1、广东清远农商银行账户（账号80×××35）中的存款4500万元；2、137间（套）房屋、首层商铺。根据（2019）粤18民初37号民事裁定书对这137间（套）房屋、首层商铺的价值已认可其评估价为145501086元（详见民事裁定书第8页“按照《房地产评估结果明细表》显示，本院查封的房屋评估价格合计145501086元。……本院对异议人清远永溢公司提供的《房地产评估结果明细表》予以采纳”）。加上查封的广东清远农商银行账户（账号80×××35）中的存款4500万元，法院执行（2019）粤18民初37号民事裁定书后，现在实际查封物的价值为19050万元，与（2019）粤18民初17号民事裁定书裁定应保全的查封物价值9800万元相对比，多出9250万元。查封标的金额比应查封金额多94.38%。二、超标的查封对申请人的正常经营有重大影响。申请人在清远石角镇开发的房地产项目还在建设中，涉及到支付案外建筑商工程款及建筑工人的工资支付等事宜；申请人每月应支付银行贷款利息约183万元，每月应支付工人工资约51万元；每月应支付的税收70万元等；其他公司运营开支约50万元。如果不依法解封超标的查封的财产，对申请人的正常经营确有重大影响。三、清远市中级人民法院“应当根据被执行人的申请或者依职权”对超标的查封物及时解封，这是法律明确规定人民法院的义务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，请清远市中级人民法院依法及时履行法定义务，对法院超标的查封的财产予以及时解封。四、申请人同意在同时满足（2019）粤18民初17号民事裁定书裁定查封标的为9800万元及银行现欠贷款7624万元抵押率超过100%的前提下，对超标的物予以及时解封。申请人于2020年4月已向法院提交了《解除超标的查封物申请书》，并附上了入库广东省高级人民法院鉴定库的鉴定机构出具的、对被查封137间（套）房产的评估报告，且法院（2019）粤18民初37号民事裁定书对这137间（套）也予以认可。现申请人再将本案已查封的房产的银行抵押情况也由抵押权人出具贷款余额及抵押率的书面《贷款情况报告》，证明现申请人尚有贷款余额为7624万元，整体抵押率为22.82%。申请人同意在同时满足（2019）粤18民初17号民事裁定书裁定查封标的为9800万元及银行现欠贷款7624万元抵押率超过100%的前提下，对超标的物予以及时解封，且即使申请人对解封后对已抵押的房产进行转让，也应得到抵押银行的许可方可转让过户，故对可销房产解封不存在银行抵押的风险。五、应解封房产价值约9000万元。计算方法如下：已查封房产评估价1455010864元-可解封房产价值-9000万元=5550万元；已查封银行存款4500万元+余下查封房产5550万元=10050万元>应查封标的9800万元。因此，（2019）粤18民初17号民事裁定书裁定保全标的为9800万元，现已冻结银行存款4500万元，可保留评估价值超过5550万元的被查封房产不解封，而对余下评估价值约9000万元的房产予以解封。综上，请求本案超标的查封物能得到法院依法、及时的解封。 重庆博达公司称，一、清远永溢公司在《对超标的查封物解除查封申请书》中称“现已查封财产的价值为190501200元”没有依据。保全查封系为了案件能够顺利执行，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，起拍价可能只有评估价的70%，一拍流拍后二拍起拍价降价幅度不超过前次起拍价的20%，也就是说，较之评估价，再次拍卖的起拍价可能只有评估价的56%。按照清远永溢公司委托广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司的评估报告，清远市中级人民法院查封清远永溢公司的房产价值为145501200元，姑且不论该评估报告用于诉讼的合法性，就算承认正诚公司的评估价，拍卖价可能只有正诚公司评估价的56%，即只有81480672元，该价格还包括佣金等费用。另外，本案诉讼费、鉴定费近200万元需要从中扣除，且起诉时利息仅计算至2019年3月15日，按照月利率2%计算，至今仅利息又增加了24150825元。正诚公司的评估报告“致估价委托人函”明确告知委托人，实际变现价格很可能会低于公开市场价值，且“房地产估价结果报告”明确提示，快速变现时间估计为6个月左右，变现系统预计在60%-70%之间。评估报告还列举了快速变现时原产权人预计应缴交的税费及房产拍卖价款分配顺序。可见，清远市中级人民法院所查封的财产远非清远永溢公司所说的价值为190501200元。二、正诚公司的评估报告不能作为证据使用，其评估价对于法院的查封行为没有任何价值。正诚公司的评估报告全称是《房地产抵押估价报告》，该评估报告已声明未经评估机构同意，评估报告不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人使用、清远永溢公司向法院提交该评估报告，违反正诚公司的真实意思表示，不能作为证据使用。且该评估报告矛盾百出，不宜作为证据使用。报告第11页写明的是“按照委托人要求，以现场查勘日2020年4月13日为价值时点”，但在报告的第14页，写明的实地查勘期为2018年1月15日，估价作业期是2018年1月15日至2018年1月18日，估价报告的使用期限是2018年1月18日至2019年1月17日。可见，该评估报告使用期限已过，不宜作为证据使用。从清远市中级人民法院（2019）粤18执异37号执行裁定书中也可看出，其时清远永溢公司提交的正诚公司的评估报告的评估价和此次是完全一样的，均是145501086元。时间跨度两年以上怎么可能评估价完全一样。只能理解为评估时间为2018年1月，该评估报告对于2020年7月房产的真实价值没有任何参考作用。正因为该报告有诸多形式上的瑕疵，又系清远永溢公司单方委托，且是用于房地产抵押估价，评估价偏高是必然对，对法院的查封行为没有任何价值。三、按照清远永溢公司向法院提交的资料，法院查封的房产绝大多数是抵押给银行，如果房产解封，银行必然对解封房产行使抵押权，答辩人对于这些解封的房屋的优先受偿权将不能得到保障。将法院查封的房产进行分割不切实际。四、清远市中级人民法院对于清远永溢公司房产的查封行为不可能造成社会不稳定事件的发生。如果房产解封，银行必然行使抵押权，解封房产也不可能用于支付案外建筑工程款及建筑工人工资等。相反，重庆博达公司作为施工单位，如不能足额实现债权，必然对承建工程的若干个人及其背后家庭造成重大影响。五、清远永溢公司引用的司法解释存在断章取义的情形。从上述分析，法院查封的房产并非明显超标的查封，且房产分割转让性相对一般，清远永溢公司也无其他可供执行财产，不属于必须解封的情形。六、清远永溢公司的解除超标的查封物的申请在清远市中级人民法院（2019）粤18执异37号执行裁定书中被驳回，此次又以相同的理由向法院提出申请，构成重复申请，理应被再次驳回。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。异议人清远永溢公司为证明其主张，举证如下：一、（2019）粤18民初17号民事裁定书，拟证明应执行保全财物为9800万元；二、（2019）粤18执异37号执行裁定书，拟证明执行该裁定书解封了部分被查封财产后的实际查封物，还多达金额19050万元，比应查封标的金额多94.38%。；三、《对超标的查封物解除查封申请书》，拟证明清远永溢公司在2020年4月向清远市中级人民法院书面申请对超标的查封财产予以解封，且明确申请在“达到超额满足执行贵院（2019）粤18民初17号《民事裁定书》98000000元财产价值的前提下，将超标查封申请人其他房产予以解封”；四、《房地产抵押估价报告》，拟证明现在查封的137间（套）房屋和首层商铺价值为145501200元；五、《贷款情况报告》，拟证明现有贷款7624万元，整体抵押率为22.82%；六、《每月银行利息明细表》、《2019年税金明细表》、《工资表》，拟证明异议人每月运作费用约350万元。 重庆博达公司针对清远永溢公司的请求，举证如下：一、清远市永溢房地产开发有限公司专业版企业信用报告，拟证明清远永溢公司现股权是属于质押状态并且存在大量诉讼，且是作为被告。其经济偿还能力有限，如果将查封的房屋解封必然影响重庆博达公司以后的案件执行；二、清远市天御物业管理有限公司专业版企业信用报告，拟证明涉案的物业并非由清远永溢公司进行管理，而是由清远市天御物业管理有限公司进行管理，因此不存在清远永溢公司提交的一半以上在册人员属于清远永溢公司员工的问题，也证明《工资表》与本案关联性不强。 本院查明，本院审理的重庆博达公司诉清远永溢公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆博达公司于2019年4月18日向本院申请财产保全，请求对清远永溢公司名下价值9800万元财产予以查封、冻结或扣押。本院于2019年4月25日作出（2019）粤18民初17号民事裁定书，裁定查封、冻结清远永溢公司价值9800万元的财产。 2019年4月28日，本院向清远市不动产登记中心送达（2019）粤18执保8号《协助执行通知书》，查封清远永溢公司名下位于清远市××××号天御华府三号楼202号等137房屋及商铺，为期三年。本院查封的清远永溢公司名下位于清远市××××号天御华府三号楼202号等137房屋及商铺，均已办理抵押登记。同日，本院向广东省农村商业银行股份有限公司石角支行送达（2019）粤18执保8号《协助冻结存款通知书》，冻结清远永溢公司在该行账号80×××35的存款9800万元，为期一年。广东省农村商业银行股份有限公司石角支行同日书面回复本院，前述账户存款应冻结9800万元，已冻结60243288.59元，未冻结37756711.41元。 另查明，清远永溢公司此前对本院实施（2019）粤18民初17号民事裁定的保全查封、冻结行为不服，向本院提出书面异议，请求本院解除清远永溢公司在广东清远农商银行账户（账号80×××35）中的存款60243288.59元的冻结。审查过程中，清远永溢公司提交了评估公司广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司出具的《房地产评估结果明细表》，以本院查封的房屋评估价格合计145501086元。本院经审查，于2019年7月10日作出（2019）粤18执异37号民事裁定，裁定：一、解除清远市永溢房地产开发有限公司在广东省农村商业银行股份有限公司石角支行账号80×××35的存款9800万元的冻结；二、冻结清远市永溢房地产开发有限公司在广东省农村商业银行股份有限公司石角支行账号80×××35的存款4500万，冻结期限为一年。并告知如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。清远永溢公司及重庆博达公司均未向广东省高级人民法院申请复议，该裁定已发生法律效力。 又查明，《房地产抵押估价报告》中“估价的价值和限制条件”第六点“估价报告使用限制”第2小点：“在房地产市场没有发生重大变化的前提下，本估价报告的有效期为一年，即自2020年4月15日至2021年4月14日止。”。《房地产抵押估价报告》中“房地产估价结果报告”第五点“价值时点及确定理由”：“按照委托人要求，以现场查勘日2020年4月13日为价值时点”；第十点“估价结果”：“估价对象在2020年4月13日的市场价值总值为人民币壹亿肆仟伍佰伍拾万壹仟贰佰元整（评估总价取整至百位）（￥14550.12万元），评估单价具体详见《房地产评估结果明细表》”；第十四点“实地查勘期”为2018年1月15日；第十五点“估价作业期”为2018年1月15日至2018年1月18日；第十六点“估价报告使用期限”为2018年1月18日至2019年1月17日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定：“申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理”。本案中，异议人清远永溢公司的异议请求并非针对本院（2019）粤18民初17号民事裁定书，而是认为本院在（2019）粤18民初17号民事裁定书实施过程中的超标的查封冻结财产违反法律规定，而提出书面异议，因此，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。 清远永溢公司为证明本院在实施（2019）粤18民初17号民事裁定书过程中存在超标的查封的情形，提交了广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司出具的《房地产抵押估价报告》，以证明本院查封的137间（套）房屋和首层商铺价值为145501200元。《房地产抵押估价报告》应否采纳作为认定涉案137间（套）房屋和首层商铺价值的证据，本院评析如下：首先，估价时点反映的是估价标的在某一特定时间的价值或价格，《房地产抵押估价报告》中的实地查勘期、估价作业期及估价报告使用期限等存在前后不一的情形，导致本院无法确定涉案137间（套）房屋和首层商铺的估价时点，进而无法确认《房地产抵押估价报告》对于涉案137间（套）房屋和首层商铺估价结果的真实性及客观性。其次，本院注意到，本院在审查（2019）粤18执异37号案过程中，清远永溢公司提交的广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司出具的《房地产评估结果明细表》载明涉案137间（套）房屋和首层商铺评估价格合计145501086元，而《房地产抵押估价报告》对涉案137间（套）房屋和首层商铺的评估价格为145501200元。广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司作出《房地产评估结果明细表》与《房地产抵押估价报告》的前后时间相隔近一年，可评估结果几乎一致，结合本地房地产市场价格的波动情况，《房地产抵押估价报告》的估价结果有悖常理。综上，本院对广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司出具的《房地产抵押估价报告》不予采信。至于异议人清远永溢公司认为，本院（2019）粤18执异37号执行裁定书已经认可涉案137间（套）房屋和首层商铺的评估价格为145501086元，本案亦应认可涉案137间（套）房屋和首层商铺的评估价格为145501200元的问题。如前所述，估价标的在不同估价时点的价格会发生变化，由于估价标的的估价时点发生变化，（2019）粤18执异37号执行裁定书对于涉案137间（套）房屋和首层商铺的价格认定对本案不发生溯及力。因此，本院对异议人清远永溢公司该主张亦不予采纳。 综上，异议人清远永溢公司在本案中未能提供充分证据证明涉案137间（套）房屋和首层商铺的现时价值，进而无法证明本院实施（2019）粤18民初17号民事裁定书存在超标的查封的情形。对于异议人清远永溢公司主张解除部分房屋及商铺查封的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回清远市永溢房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  邓有添 审判员  管宋英 审判员  郑家驹 二〇二〇年七月二十八日 书记员  胡圆圆 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。