上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初19331号原告：上海清风汽车租赁有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李光华。被告：上海浦东新区银泰小额贷款有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄联群，总经理。委托诉讼代理人：周辉，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈浩，北京市隆安律师事务所上海分所律师(实习)。第三人：上海祚卅实业有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇新城路******。法定代表人：黄忠妹，执行董事。委托诉讼代理人：赵晶，上海正荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈程，上海正荣律师事务所律师。原告上海清风汽车租赁有限公司(以下简称“上海清风公司”)与被告上海浦东新区银泰小额贷款有限公司(以下简称“银泰贷款公司”)、第三人上海祚卅实业有限公司(以下简称“上海祚卅公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告上海清风公司之法定代表人李光华，被告银泰贷款公司的委托诉讼代理人周辉、沈浩，第三人上海祚卅公司的委托诉讼代理人赵晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海清风公司向本院提出诉讼请求：请求判令(2018)沪0115执18817号案件中对上海市浦东新区南芦公路XXX号1-2房屋(以下简称案涉房屋)负担租赁拍卖；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年12月8日，原告上海清风公司与第三人上海祚卅公司就案涉房屋签订租期为20年的租赁合同，至2036年12月7日止，年租金为人民币30万元(以下币种均为人民币)，每五年递增3%；因第三人上海祚卅公司经营急需钱款，故约定租赁合同生效后一个月内原告一次性支付五年租金合计150万元，支付自2016年12月8日至2023年12月7日期间的租金，其中2016年12月8日至2018年12月7日为装修免租期，该租金收款账户为第三人法定代表人胡冰的个人账户。该租赁合同签订后，双方按约履行，原告支付了五年租金，第三人交付案涉房屋。现被告银泰贷款公司请求对案涉房屋不带租约拍卖并要求原告迁出案涉房屋，原告遂提出异议，被贵院裁定驳回，原告仍不服，认为原告基于租赁合同合法占有房屋，原告的租赁权当受法律保护，故起诉提出如上请求。被告银泰贷款公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先原告滥用诉权，以虚假诉讼来阻碍被告实现合法权益；原告提供的租赁合同并非以建立真实租赁关系为目的，而是为双方的借贷关系提供担保。该事实由2019年1月第三人上海祚卅公司时任法定代表人胡冰向执行法官提供的《短期借款合同》(金额为150万元)可以证明，根据胡冰陈述可以推断原告法定代表人李光华通过原告向胡冰出借150万元，以无偿受让第三人上海祚卅公司的股权以及案涉房屋的租赁权为担保。其次，该租赁合同存在诸多不合理之处：租期长达20年，免租期长达2年，起租期开始后两年才占有并进行装修，租赁合同约定租金明显低于市场价，租赁合同未备案登记等等。第三，如原告坚持租赁合同真实有效，则第三人涉嫌骗取贷款，第三人在提供案涉房屋为抵押权向被告申请贷款时，未将长达20年的租约告知被告，将不具备担保价值的案涉房屋作为抵押物，达到骗取贷款的目的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人上海祚卅公司述称，原告所述事实均属实，双方就案涉房屋确签订了租赁合同，房屋亦交付原告使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告确认的(2019)沪0115执异1301号执行裁定书、(2018)沪0115民特427号民事裁定书、上海市不动产登记簿、上海旭贵尔投资发展有限公司出具的声明及承诺书以及董事会(股东会)决议、案涉房屋的不动产登记申请书、房屋土地权属调查报告书等证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据、质证意见，本院认定如下：1、原告提供的《房屋租赁合同》、农业银行账户流水(2016年12月8日向案外人胡冰转账支付150万元，项目为往来款)，证明目的为合同双方在2016年12月8日就案涉房屋签订租赁合同且原告按约向第三人当时法定代表人胡冰支付了5年租金。被告银泰贷款公司对银行账户流水真实性无异议，但认为不能证明该笔150万元用于支付租金；根据执行法官于2019年1月对胡冰所作笔录，其陈述与原告系民间借贷关系并提供《短期借款合同》一份，签订时间为2016年12月8日，借款金额150万元，约定属于胡冰的第三人股权过户给原告作为让与担保，故被告认为该笔账户流水实际为原告对胡冰的出借款项，与之后原告办理了股权变更登记相符合。对《房屋租赁合同》的三性均不予认可：第一，合同落款日期为2016年12月8日，但该合同第一条为：“甲方将自有的坐落于上海市浦东新区惠南镇南芦公路XXX号1-2楼使用面积1200平方米(房地产权证编号：沪20**浦字不动产权第029999号)出租给乙方使用”。如原告所述属实，则不可能在2016年12月底已知道房地产登记部门于2017年核发的案涉房屋之权证编号，故显然合同系之后签订。第二、被告无法核实第三人公章的真伪，结合原告系第三人唯一股东的事实，有理由相信该合同系原告一手制作并倒签。第三、根据执行法官于2019年1月对胡冰所作笔录，其陈述：第三人公章在李光华处(即原告法定代表人)，李光华曾要求胡冰签署租赁合同被胡冰拒绝了，案涉房屋确由原告实际使用，但应当在2018年10月左右。该陈述亦可佐证被告对该租赁合同的判断。第三人上海祚卅公司对该组证据及待证事实均予以认可。2、原告提供的与案外人上海洁尚装饰集团有限公司就案涉房屋外立面改造于2017年10月19日签订的合同及工程预算、汇总表、银行交易明细若干(2018年10月17日其至2019年1月)，证明对案涉房屋进行外立面装修并支付装修方款项，另补充陈述：委托无资质个人对案涉房屋市内进行过装修，原告实际入住案涉房屋时间约为2017年下半年，案涉房屋用于原告公司办公之用。被告银泰贷款公司对装修合同不予认可：第一、该合同加盖的案外人公章显示排序为(6)，经了解2017年该公司仅有两枚合同章，不存在序号为六的合同章；第二、合同附件的工程预算表及汇总表无人员签字；第三，根据该合同约定工程时间为2017年10月至2018年10月，如施工方按此履行应当有较大额的水电支出，但根据被告调取的水电记录，该地址2018年9月之前几乎没有用水用电，故该合同并未实际履行。对银行明细流水真实性无异议，但恰恰证明原告自2018年之后才开始装修，与其陈述的“2017年底实际入住”相互矛盾。第三人对原告该组证据及待证事实均予以认可。3、被告提供的原告与案外人胡冰签署的《短期借款协议》(由胡冰在执行阶段提供)，证明原告与案外人之间系民间借贷关系、150万元系借款而非房租。原告认为被告不能提供原件以供核对，且协议明显有涂改内容，故对该协议不予认可；另当庭确认：原告与胡冰之间并无金额为150万元的借款关系。4、被告提供的案涉房屋水电费账单及分析说明，证明截至2018年9月前案涉房屋几乎没有水费支出、昼夜用电量几乎一致，之后用水电大幅攀升，侧面证明了案涉房屋的实际使用情况。原告对该证据真实性无异议，称因案涉房屋为“烂尾楼”，前期工作较为繁琐，故应当从原告设计装修起计算占有使用。另原告对被告提供的承诺书及董事会决议补充陈述：原告对胡冰向第三人借款之事毫不知情，该两份文件系在胡冰授意下出具；第三人公章自原告受让股权后(2016年12月9日核准)一直处于原告控制下，但原告认为胡冰手上应该还有一枚公章；原告与胡冰之间就第三人的股权转让完全是代持，原告不支付任何价款；后因胡冰债务问题原告将股权转至黄忠妹(系原告法定代表人之祖母)、陆美芹(系原告法定代表人之母)名下，亦征得了胡冰的同意。第三人与原告质证意见一致。结合原被告质证意见，本院对上述有争议证据及待证事实认定如下：1、《房屋租赁合同》，合同双方即为本案原告与第三人均对合同内容、签署时间等予以确认，但鉴于以下理由本院对该合同确系双方签订于案涉房屋设立抵押登记之前不予认可：第一、该合同落款日期为2016年12月8日，如原告所述该时间第三人公司仍由胡冰掌控，则胡冰在本院所作笔录明确表示，并未与之签订过租赁合同，亦不认可在该时段将案涉房屋交付原告使用；第二、被告提供的第三人董事会决议及承诺书均显示，作为当时(2017年4月)第三人股东的原告对第三人向被告借款并以案涉房屋作为抵押、并承诺不处于出租状态是明知且认可的；第三、原告庭审陈述，变更为第三人股东后即掌握了第三人公司公章。根据常理，公司向行政管理部门申请变更企业重大事项的自受理到核准需经一段合理时间。从第三人股东经核准变更为原告的日期即2016年12月9日看，在此之前股权变更双方即达成合意并递交材料，则原告在该日期前取得第三人公章亦属合理，故亦不排除由原告一手持两个公司公章加盖于该租赁合同；第四、租赁合同第一条即明确房地产权证编号沪(2017)浦字不动产权第0299**，实际该产证颁发于2017年3月，如果双方确于2016年12月签署租赁合同，何以得知三个月之后的房产证编号。对此第三人补充称，因案涉房屋面积微调导致房产证作出变更，但亦未对2016年12月8日即知晓2017年3月所颁发产权证的编号作出合理解释，综上本院对该租赁合同的真实性合法性均不予认可。对150万元的转账凭证因与本案缺乏关联性，故亦不能证明系支付租金的事实。2、装修合同及支付凭证。被告的质证意见本院予以采信，原告该组证据不能证明在案涉房屋设立抵押之前已经占有和使用。3、短期借款协议。该证据与本案缺乏关联性且亦无原件核对，故本院不予采信。4、水电费账单。该组证据可以较为客观的反应案涉房屋的使用情形，亦间接证明在案涉房屋设立抵押时原告并未占有和使用。经审理查明，原告上海清风公司原名上海拔山企业投资发展有限公司，2019年9月经核准变更名称为上海清风汽车租赁有限公司。第三人上海祚卅公司原名上海旭贵尔投资发展有限公司(以下简称“上海旭贵尔公司”)，2018年8月22日经核准变更名称为上海祚卅实业有限公司。被告银泰贷款公司与第三人上海祚卅公司(当时名称为上海旭贵尔公司)、案外人胡炜申请实现担保物权纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后适用特别程序进行了听证，于2018年8月27日作出(2018)沪0115民特427号民事裁定书，裁定：一、银泰贷款公司可于本裁定生效之日起申请拍卖、变卖上海旭贵尔公司、胡炜名下位于上海市浦东新区惠南镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号、上海市浦东新区泥城镇南芦公路XXX号的房产，拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额1,300万元的范围内优先清偿银泰贷款公司的借款本金1,100万元；二、银泰贷款公司可于本裁定生效之日起申请拍卖、变卖被申请人上海旭贵尔公司、胡炜名下位于上海市浦东新区惠南镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号、上海市浦东新区泥城镇南芦公路XXX号的房产，拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额1,300万元的范围内优先清偿银泰贷款公司截至2018年7月27日的借款利息155,833.33元和逾期利息3,080,000元，以及自2018年7月28日起至实际清偿之日止的逾期利息(以借款本金1,100万元为基数，按年利率24%计算)。案件受理费35,738元，由上海旭贵尔公司、胡炜共同负担。该裁定生效后，上海旭贵尔公司、胡炜均未履行裁定书指定义务，被告银泰贷款公司于2018年9月19日向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为(2018)沪0115执18817号。同年11月15日，本院作出执行裁定书，拍卖被执行人胡炜名下位于上海市浦东新区惠南镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号的房产，拍卖被执行人上海祚卅公司名下位于上海市浦东新区南芦公路XXX号的房产。本院将公告张贴于案涉房屋，原告上海清风公司遂向本院提出书面异议。经本院审查于2019年11月19日作出(2019)沪0115执异1301号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。原告不服遂起诉。另查明，根据2019年9月24日调取的案涉房屋上海市不动产登记簿显示，案涉房屋坐落泥城镇南芦公路XXX号，建筑面积2204.30平方米，房屋用途办公，总层数4，权利人上海旭贵尔公司，所有权来源为买卖，房房地产权证号为沪(2017)浦字不动产权第0299**受理日期2017-3-13，核准日期2017-3-16；房地产抵押状况信息显示：抵押权人为被告银泰贷款公司，核准日期2017年5月11日，备注：最高额抵押，最高债权限额1200万元，债权发生期限为2017年5月2日至2020年5月1日……；房地产权利限制状况信息显示：2018年4月17日因本院(2018)沪0115执916号轮候查封……,2018年10月30日因(2018)沪0115执18817号轮候查封。本院认为：《物权法》规定，订立抵押合同之前抵押财产出租的，原租赁合同不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现原告上海清风公司提供之证据无法证明其在抵押权设立之前与第三人上海祚卅公司签订租赁合同并占有使用案涉房屋，本院认为原告就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告上海清风汽车租赁有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币12,800元(原告已预交)，由原告上海清风汽车租赁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  乔亚敏人民陪审员  赵 斌人民陪审员  张晓华二〇二〇年七月二十七日书 记 员  屈小枚附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……