江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初2860号原告：徐州安达凯腾汽车销售服务有限公司，住所地江苏省徐州市三环东路杨山段，确认送达地址徐州市解放南路4-5江苏清正苑律师事务所，指定代收人周保久，联系电话13305200125。法定代表人：周永生，该公司总经理。委托诉讼代理人：周保久，江苏清正苑律师事务所律师。被告：润东汽车集团有限公司，住所地徐州市城南国际会展中心，确认送达地址上海市长宁区天山西路567号神州智慧天地9层，指定代收人蔡偲茜，联系电话13611843284。法定代表人：杨鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡偲茜，该公司职员。原告徐州安达凯腾汽车销售服务有限公司（以下简称安达凯腾公司）与被告润东汽车集团有限公司（以下简称润东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘松独任审理，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告安达凯腾公司的委托诉讼代理人周保久、被告润东公司的委托诉讼代理人蔡偲茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安达凯腾公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告收取的保证金475000元、租金1900000元（即租金自2020年2月1日起至2021年1月31日）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年9月30日，原告与被告签订《租赁合同》一份，合同约定原告租赁被告所有的位于徐州市云龙区汽丰田店的土地及建筑物，租期七年，自2020年2月1日至2027年1月31日。合同签订后，原告按照合同约定向被告指定的收款人缴纳了475000元保证金和第一年的租金1900000元，但是，被告却迟迟未能按照合同约定办理交接。经原告数次催促未果，同时原告发现被告因涉及数起经济纠纷，本案《租赁合同》的标的物房产己经被多家法院查封保全，原告根本无法实现租赁目的，无奈之下，原告于2020年3月10日向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，被告已经收到，并表示向公司领导反应后再说，但是，至今仍未有任何回复。原告认为，案涉《租赁合同》因被告严重违约，致使原告无法实现合同目的，且《解除租赁合同通知书》早己在三个月之前送达被告，被告既没有提出任何异议，也不愿意将已收原告的款项2375000元返还给原告。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告润东公司辩称，1.我司收取保证金和租金是基于双方真实意思表示的租赁合同，合法收取。2.我司已完成正常交付，不存在违约情形。原告于2019年11月28日取得了租赁物的全部钥匙，即享有了占有使用权，理应支付租金。3.被告的其他案件与本案无关，即使租赁物业交易受限也不影响正常使用。4.本案是因原告未取得品牌授权无法经营4S店，而要求退租所导致的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月30日，原告安达凯腾公司（乙方、承租方）、被告润东公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》一份，约定：“……一、关于出租物业。1.甲方拥有的房屋和土地位于徐州市云龙区，总土地面积约45亩。本合同出租标的物包括原润东一汽丰田店占用的土地及建筑物，其中土地面积约11.09亩，建筑面积3264.3平米(为不动产证证载面积)，以上不含超出不动产证权属范围外的实际占地及建筑物(此类土地和建筑物原则上仍按现状使用，涉及对外的租用关系等由甲方配合协调，乙方承担费用)。详见附件一：租赁范围图。2.甲方同意将包含上述房屋、土地，以及租赁范围内的构筑物、停车场、设施、设备等(详见附件)的租赁标的按现状出租给乙方使用。3.甲方承诺上述租赁物业不存在产权纠纷，有权租赁给乙方。乙方知悉并接受物业合规情况。4.乙方承诺承租上述租赁物业仅用于经营品牌汽车4S店的汽车销售、维修、二手车及相关衍生业务。二、关于租金和租赁期限。5.双方约定租赁物业租赁期限为7年，自2020年2月1日起，至2027年1月31日止，为租金计算期。6.双方约定，甲方于2019年10月31日前向乙方移交租赁标的，并同意给予乙方3个月免租期。如乙方提前解除或因违约被提前解除，乙方应按未履行租期所占全部租赁期限的比例，相应补足免租期租金。7.本合同签订后，乙方需先行向甲方缴纳保证金47.5万元。租赁期满后3日内，若乙方交还物业及设施设备无缺陷，在不存在欠缴水电等费用以及其他违反合同的情况下，甲方应立即无息全额退还乙方。如乙方存在未结费用或其他造成损失的情况，甲方可从保证金中予以扣除。保证金在租赁期间不抵用乙方任何费用及租金。8.双方约定，第一年的年租金为190万元(大写：壹佰玖拾万元整)。租金每3年递增一次，幅度为上一年度租金基础上递增10%。即第一-三年的租金为190万元/年，第四-六年的租金为209万元/年，第七年的租金为229.9万元/年，租金发票的开票税费由乙方另行承担支付。9.双方约定，租金按年支付，先付后用。保证金及第一年租金共计237.5万元，乙方应在本合同签署当天支付100万元，剩余137.5万元于本合同签署后10日内付清。从第二年起，每年租金应于上一租赁年度的最后一个月内一次性付清。乙方通过银行转账方式支付租金及保证金，甲方确认租金及保证金收款账户为(以后如有变化，另行书面通知)：账户：徐州悦美汽车营销管理有限公司开户行：中国银行徐州分行营业部账号：46×××47。……六、关于合同的提前解除。23.租赁期内，出现下列情形之一的，甲乙双方同意本合同自动终止，双方互不承担违约责任。（1）土地使用权依法提前被政府收储收回的；（2）该房屋、土地因社会公共利益被依法征用的；（3）该房屋、土地因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，并被政府决定实施拆迁的；（4）该房屋在租赁期内因不可抗力导致损毁、灭失的，且甲方无任何过错的；（5）甲、乙双方经友好协商达成解除本租赁协议的。……七、关于违约责任。……26.租赁期间，乙方无故提前解除本合同的，甲方没收保证金，已经支付未履行期间的租金不再退回。同时，乙方应当按当年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿。……。”当日，原告按照合同约定向被告指定的收款人通过银行转账的方式交纳了475000元保证金和525000元租金首付款，后于2019年10月14日亦通过银行转账的方式支付原告1375000元，至此第一年的租金1900000元交纳完毕（即自2020年2月1日起至2021年1月31日期间的租金，525000元租金首付款+1375000元=1900000元）。2019年11月28日，被告向原告出具《收条》一份，载明：“今收到润东一丰店钥匙：1楼：展厅侧门贰个，售后续保室叁个，客户关系管理部壹个，售后经理室叁个，销售部叁个，机房贰个。二楼：市场部壹个，人资行政部贰个，总经理办公室壹个，CRM办公室壹个，财务部贰个。车间外侧大门钥匙：车间南靠展厅壹个，钣金南门叁个，机电北门叁个。”2020年3月12日，原告向被告邮寄了一份《解除租赁合同通知书》；被告于2020年3月15日上午8:20:25签收。该《解除租赁合同通知书》载明：“……合同签订后，我公司按照合同约定向贵公司缴纳了47.5万元保证金和第一年的租金190万元，但是，贵公司却迟迟未能按照合同约定办理交接，至今仍未交接完毕，造成我公司无法实现租赁目的，特此，我公司按照《合同法》规定，解除《租赁合同》，现依法通知：一、自本通知函发之日起，我公司解除与贵公司之间的《租赁合同》。二、贵公司收到本通知之日起十日内退还所收我公司的保证金、租金共计237.5万元，如贵公司未能按期返还，我公司将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求贵公司承担相应的损失。……。”随后，原告工作人员与被告工作人员进行微信沟通。原告工作人员：“张总，您好！你是否收到我司周总寄给你的关于解除我司与贵司一汽丰田的房屋租赁合同通知书。”被告工作人员回复到：“收到了。你们是授权没有拿到？”庭审中，被告确认整体交接了案涉租赁物业，包括展示大厅、办公区域、食堂、试驾车、库存车、代步车停放区域，被告只是在车间和仓库遗留物品，留有的物品原告开4S店可继续使用，废品数量很少，且遗留的物品可打包存放于角落，不影响原告使用案涉租赁物。另查明，自2019年至2020年4月，被告涉及的诉讼案件较多。本院认为：2019年9月30日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照上述合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，原告按约支付了被告保证金和第一年租金共计2375000元；被告亦按约与原告进行了案涉租赁物的整体交接。被告虽在案涉租赁物的车间和仓库遗留有物品，但是被告表示留有的物品原告开4S店可继续使用，废品数量很少，且遗留的物品可打包存放于角落，不影响原告使用案涉租赁物。现原告主张被告退还其保证金475000元、租金1900000元（即租金自2020年2月1日起至2021年1月31日）的理由为被告未按约定办理案涉租赁物的交接和案涉租赁物被法院多次查封导致原告无法实现租赁目的。对此，本院认为，原、被告双方已就案涉租赁物进行了整体交接，原告所称的未办理交接仅指被告在案涉租赁物车间和仓库遗留的物品，且该遗留的物品能够打包存放于角落，并不影响原告使用案涉租赁物，被告亦表示该留有的物品原告开4S店可继续使用；另外，根据案涉《租赁合同》第一条第二款的约定“甲方同意将包含上述房屋、土地，以及租赁范围内的构筑物、停车场、设施、设备等(详见附件)的租赁标的按现状出租给乙方使用”，因此，原、被双方对案涉租赁物“现状”是确认的、明知的。据此，本院认定，原、被告双方已就案涉租赁物进行了整体交接，被告遗留的物品并不影响原告使用案涉租赁物。原告所称的案涉租赁物被法院多次查封导致原告无法实现租赁目的的理由，因案涉租赁物尚未被执行，不排除被告能够积极履行生效判决的义务，并不必然导致无法实现租赁目的。因此，对于原告的该项理由，本院不予采纳。综上，在原告向被告发出《解除租赁合同通知书》后，被告并未同意解除合同，并提出原告解除案涉合同的原因系其经营品牌汽车销售、维修、二手车及相关衍生业务的4S店的授权未取得，且原告提出解除案涉《租赁合同》的理由既不符合约定的解除条件，亦不符合法定的解除条件，因此案涉《租赁合同》并未解除，能够继续履行。故对原告提出的本案诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告徐州安达凯腾汽车销售服务有限公司的诉讼请求。案件受理费25800元，减半收取为12900元，由原告徐州安达凯腾汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 刘 松二〇二〇年七月十七日书记员 崔朝宇