山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终2850号上诉人（原审被告）：王成田，男，1986年12月22日出生，汉族，住济宁市任城区。被上诉人（原审原告）：济宁瑞马物业服务有限公司，住所地济宁市任城区古槐路北首西侧罗马假日小区，统一社会信用代码91370811050915604P。法定代表人：任亮，总经理。委托诉讼代理人：杜媛媛，女，1989年6月16日出生，汉族，该公司员工，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：马士刚，男，1962年9月24日出生，汉族，该公司员工，住微山县。上诉人王成田因与被上诉人济宁瑞马物业服务有限公司（以下简称“瑞马物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初3146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王成田上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、依法维护上诉人在原审中的诉讼请求；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被告对象事实错误。1、一审法院将上诉人作为被告的认定错误，上诉人已于2014年4月20日向山东瑞玛方面开发有限公司上缴了12年的物业费（被上诉人认可并加盖公章）。山东瑞马房地产开发有限公司将上诉人作为以新带旧的客户，作为入伙福利，一次性给予的物业费优惠，因此上诉人不存在被上诉人所说的拖欠物业费的情况，不构成被告，一审法院存在被告认定错误的问题。2、原审判决错误的认定储藏室管道漏水导致上诉人物品损害的问题与物业无关。物业公司与业主签订的《临时管理规约》第二章第六条第二款“由单栋建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该栋建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵……”，第二章第六条第三款“由物业管理区域内全体业主共有的共用部分和共用设施设备……”，由此可见，上诉人储藏室内的排水管道属于全体业主共用设施设备，属于由物业管理区域内，正是由于物业的管理失误导致上诉人储藏室内的排水管道漏水，致使上诉人储藏室内的高度测量仪损坏。二、原审判决无法律依据。原审判决认定前期物业管理服务协议依法受保护，合同效力应予确认该协议自2014年与被上诉人签订后，双方彼此从未有异议，也从未进行过协商修改，被上诉人更未向有关法院起诉，被上诉人也未要求法院对有该协议内容进行修改或宣告无效。但是当上诉人提出已经超过诉讼时效时，原审法院直接判定此协议中的价格应按月计算，不适用诉讼时效错误。一审法院认定物业服务费应以房屋建筑面积按月计收，以年为单位显属笔误，一审法院直接判定此协议中的价格应按月计算错误。瑞马物业公司辩称，1、上诉人主张已经一次性交了12年的物业费我们没收到。2、关于储藏室漏水，管道是全体业主共有的，保质期已经超过，管道漏水是全体业主维修。储藏室的测量仪损坏我们未收到通知，与我们无关。我们不承担任何责任。3、物业费是按照每月1.5元/平方收取的。瑞马物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告物业管理费8300.00元及滞纳金（从逾期之日起计算至实际缴纳之日止）。一审法院认定事实：2012年12月5日，被告购买了罗马假日小区17号楼2单元7层东户701室住宅，房屋建筑面积为115.29平方米。2014年5月18日，原、被告双方签订了前期物业管理服务协议。协议约定，物业管理费用由原告按1.3元/建筑平方米/年向被告收取，上房前收取一年的物业服务费用及公摊水电费，下一年度物业服务费及公摊水电费由被告在上年度费用到期前一个星期向原告交纳；公共绿地用水、喷泉用水、楼宇亮化、路灯、大堂灯、草坪景观灯、水系用电、电损等公摊水电费，由被告按0.2元/年交纳。协议同时约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳各项有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天总费用的5%交纳滞纳金。此后，被告未按约定交纳物业费用，拖欠从2015年11月1日至2019年10月31日止四年的物业服务费8300.00元（115.29平方米×1.5元×48个月）。原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业服务费及滞纳金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方签订的前期物业服务合同，其合同效力应予确认。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”被告未按照物业服务合同的约定按时向原告交纳物业管理费用，其应承担违约责任，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，依法应予支持。物业服务费应以房屋建筑面积按月计收，以年为单位显属笔误，被告购房合同中房屋建筑面积为115.29平方米，应计收物业服务费用8300.00元（115.29平方米×1.5元×48个月）。原、被告在前期物业管理服务协议中对逾期支付物业费约定了滞纳金，被告逾期未交纳物业费，原告要求被告承担违约责任，理由正当，依法应予支持，但双方约定违约金过高，过高部分依法不予支持，被告承担的违约金应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。被告辩称热力表存在问题、储藏室管道漏水导致物品损坏的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告的主张涉及建筑工程施工等问题与本案不是同一法律关系，且其未举证证明前述问题是由原告未按物业服务协议履行义务造成的，其以此为由拒交物业服务费，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告王成田于本判决生效之日起十日内支付原告济宁瑞马物业服务有限公司物业服务费8300.00元及滞纳金（以8300.00元为基数，自2019年11月1日起至实际给付完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费减半收取25元，由被告王成田负担。二审中，王成田提交新证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证。王成田提交：1、2014年4月20日济宁瑞马物业服务有限公司向王成田出具的收款收据一份，上面明确写明是按18元/平方每年，拟证明证实物业费是按年收取的。2、提交前期物业服务协议，其中第3.1条约定物业费按1.3元/平方米每年收取。瑞马物业公司质证认为，前期物业服务协议3.3条明确写明，我们物业费是1.3元/平方加上0.2元/平方的公摊物业费。物业服务协议中的按年收取是笔误。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、王成田是否应向瑞马物业公司支付物业费；二、本案是否超过诉讼时效期间。关于第一个焦点问题，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”瑞马物业公司与王成田签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，该合同对瑞马物业公司、王成田具有约束力，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。本案中，王成田主张其购买案涉房屋时，房屋开发商给予了其免除12年物业费的优惠，但王成田在一审中自认欠交物业费，二审中又主张开发商免除了其物业费，且未提交证据予以证明，对于该主张本院不予采信。王成田拒绝交纳物业服务费的理由主要为热力表存在问题、储藏室下水管道漏水导致其物品损坏，但王成田对于其主张并未举证证明系瑞马物业公司物业服务范围，且王成田对于其财产损失亦未提起反诉，对于王成田的该主张本院不予采信。关于案涉房屋物业费的收费标准问题，虽然《前期物业管理服务协议》中约定，物业管理费用由瑞马物业公司按1.3元/建筑平方米/年向王成田收取，公共绿地用水、喷泉用水、楼宇亮化、路灯、大堂灯、草坪景观灯、水系用电、电损等公摊水电费，由王成田按0.2元/建筑平方米/年交纳，但根据济宁地区物业收费指导价格及行业习惯，该收费标准明显低于市场价格及收费习惯，该协议中的物业管理费1.3元/建筑平方米/年、公摊水电费0.2元/建筑平方米/年，显属笔误，且根据二审中王成田提交的交纳物业费的收款收据，王成田亦是按18元/平方米/年交纳的物业费，与物业管理费1.3元/建筑平方米/月、公摊水电费0.2元/建筑平方米/月的收费标准一致，应当视为王成田认可案涉房屋物业费系按物业费管理费1.3元/建筑平方米/月、公摊水电费0.2元/建筑平方米/月的标准收取，故一审法院按照物业费管理费1.3元/建筑平方米/月、公摊水电费0.2元/建筑平方米/月的标准计算王成田欠交的物业费，并无不当。关于第二个焦点问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定:“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”王成田在一审中未提出诉讼时效的抗辩，其在二审中提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上，王成田主张的拒绝交纳物业费的理由不能成立，一审法院按照双方物业服务合同约定及双方对物业费收费标准的真实意思表示，判决王成田支付瑞马物业公司物业服务费，并无不当。综上所述，王成田的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由王成田负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年七月十日法官助理刘洪信书记员计涵