广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终682号 上诉人（一审被告）：栾清煜，男，1987年6月21日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：李其艺，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾浩珂，广西万益（北海）律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：徐萍，女，1978年3月28日出生，汉族，住辽宁省辽中县。 一审第三人：广西世联华房地产代理有限公司，住所地北海市四川路**越亚天赐碧园**商铺**，统一社会信用代码：91450502MA5LA3YR56。 法定代表人：罗玉贵，总经理。 委托诉讼代理人：陈美瑛，广西南珠律师事务所律师。 上诉人栾清煜因与被上诉人徐萍、一审第三人广西世联华房地产代理有限公司(下称世联华公司)合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人栾清煜的上诉请求：1.撤销北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1405号民事判决。2.改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律有误，应当予以改判。1.原审法院判决认定上诉人委托案外人栾成巍与第三人签订的《限时销售合同》，系有效合同是错误的。该合同不是上诉人所签，上诉人没有授权栾成巍以上诉人的名义与第三人签订该合同。对该合同上诉人并不认同，亦未事后对该合同予以追加确认其效力，该合同根本就不成立，对上诉人不具有拘束力，是无效的。栾成巍签订该合同亦无表见代理之情形。《民法总则》第一百六十五条规定“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章”。本案所涉争议系房屋买卖交易行为，应属重大民事行为，理应采用书面委托形式。上诉人根本没有书面授权予栾成巍任何委托事项。第三人作为专业房屋交易代理机构，应当非常清楚这种重大交易行为应当采用书面委托形式，而他们却在未获取上诉人书面委托时，就与栾成巍签订委托销售合同，这是不能成立的，也是无效的。《民法总则》第一百七十一条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”。2.上诉人不是适格主体。即使上诉人与第三人之间形成合同关系，且该合同是上诉人与一审第三人之间的民事行为，系上诉人与一审第三人之间建立的法律关系，与被上诉人没有直接的民事法律关系，被上诉人无权向上诉人主张权利。庭审中，上诉人发表如下代理意见：1.《限时销售合同》对上诉人不发生效力。上诉人对案涉《限时销售合同》的订立毫不知情，从未委托过他人代签《限时销售合同》，合同上的落款签字均不是上诉人亲笔签字，不存在与他人“口头委托”。首先，上诉人未与第三人签订《限时销售合同》，他人无任何书面授权代签该合同，嗣后无证据表明获得上诉人的追认，故他人代签的行为属无权代理。房屋买卖为重大财产交易，即使能认定是栾成巍的签字，但栾成巍作为上诉人的亲属并不当然具有代理亲属出售房屋的代理权，亲属关系尚不足以形成代理权的权利外观。《中华人民共和合同法》第四十八条第一款的规定无权代理对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。其次，被上诉人及一审第三人对其主张“委托”应当承担举证责任，且根据《限时销售合同》第十条“甲方确认其有效的通讯电话为186××××9983，微信号为×××，电子邮箱为ｉｔｋ×××＠163.ｃｏｍ”已约定有效的联系方式，第三人未向上述联系方式与上诉人对该房屋事宜进行过洽谈。因其无任何证据可证明存在委托关系，被上诉人及第三人应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条承担举证不利的后果。2.即使法院认定《限时销售合同》对上诉人发生效力，上诉人与被上诉人之间也不构成买卖关系，上诉人无需对被上诉人承担任何违约责任。首先，一审第三人未完全履行推销义务，找到的被上诉人并非适格买家。按照《限时销售合同》第二条“有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售……（2）一次性付款”以及第六条“限时销售（独家委托）期限内，乙方应当按照本合同第二条的规定，推销甲方上述房地产，为甲方寻找买家，如因乙方不履行推销义务，须向甲方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金”、第七条“限时销售（独家委托）期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入本合同第五条规定的甲方指定账户，即视为甲方已收到买家的购房定金”，可知，买家的条件需满足“一次性付款”才可视为适格买家，否则卖家有权拒绝与不适格买家订立买卖关系。其次，根据被上诉人提交的《承购确认书》第一条“.……4.付款方式：按揭付款”、第三条“若业主同意该房地产售价为人民币475000元或低于这个金额，同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或全额转交业主，甲方转交的款项自业主收到时即视为购房定金”、第四条“甲方提供居间服务，按照本确认书第一条的规定与上述房地产业主治谈。若甲方在2018年4月18日内不能与该房地产业主达成本确认书第一条所列条件，则需将保证金全额退还给乙方”，可知，被上诉人是不满足《限时销售合同》要求的“一次性付款”条件的，属于不适格买家，买卖双方之间未达成交易合意，不存在买卖关系。所以，上诉人无出售房屋的意思，上诉人与被上诉人也并未建立房屋买卖合同关系，不存在购房定金一说。一审第三人转账至上诉人账户的20000元不属于定金性质，上诉人收到该笔转账后从未出具过任何“定金收据”，随后原路退还一审第三人，故不符合定金罚则适用前提。一审第三人在未与上诉人联系的情况下，擅自将不符合合同约定条件的买家保证金作为所谓“定金”转给上诉人银行卡，应当自行承担责任，但上诉人已及时原路退还，故该款项的后续处理责任与上诉人无关。三、关于本案案由定性是否有误，上诉人认为，本案应当有两个案由，分别是预约合同纠纷及代理合同纠纷。那么被上诉人请求的是预约合同纠纷即《承购确认书》的定金双倍返还，而上诉人不是预约合同的相对方，不是本案的适格主体，更不应当承担任何法律后果。而一审第三人没有履行预约合同约定的义务，应当由一审第三人承担预约合同约定的法律后果。另，代理合同即《限时销售合同》未经上诉人追认或确认，对上诉人不具有合法性。因此无论定任何案由，都不应由上诉人承担责任。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，被上诉人无权主张上诉人承担任何赔偿责任，应当驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人徐萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权利。 一审第三人述称，1.上诉人与一审第三人签订的《限时销售合同》以及被上诉人与一审第三人签订的《承购确认书》是各方真实意思表示，合同合法有效。2.上诉人与一审第三人工作人员的微信聊天记录可知，上诉人询问一审第三人关于销售房屋所有流程所需材料，上诉人对出售房屋意思是知情且同意的，一审第三人收取被上诉人定金后向上诉人名下账户转入2万元定金，现在上诉人收到定金后称合同不成立显然与事实不符。上诉人在2018年6月25日将定金退还给一审第三人，在长达2个多月的时间迟迟不到北海与被上诉人签订合同，而是选择主动违约，这是上诉人的过错。3.一审第三人认为上诉人与被上诉人之间虽然没有签订书面的买卖合同，但是通过《限时销售合同》约定的定金指定收款账户，以及一审第三人发给上诉人的微信聊天记录、承购协议书以及定金的转账凭证，可以证明双方已经形成事实上的房屋买卖合同关系。上诉人收取定金后没有与被上诉人签订房屋买卖合同，将定金退还给第三人，该行为已经违约。根据民法总则及合同法的相关规定，上诉人应当承担违约责任。 被上诉人徐萍向一审法院起诉请求：1.判令被告栾清煜双倍返还定金20000元;2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告栾清煜委托案外人栾成巍销售涉案房屋，2018年4月1日，栾成巍以栾清煜的名义与第三人世联华公司签订《限时销售合同》，约定：限时销售的房地产位于北海市，《房屋所有权证》证号为［北房权证（2010）字第0219**］，房屋建筑面积为99.46平方米（以房地产权证所载面积为准），限时销售（独家委托）期限为签订本合同之日起至2018年6月30日，世联华公司在栾清煜查档并核实有关材料后向栾清煜支付限时销售保证金500元；限时销售（独家委托）期限内，世联华公司应当依照该合同第二条的规定，推销栾清煜上述房地产，为栾清煜寻找买家；限时销售（独家委托）期限内，若世联华公司介绍的买家同意按该合同第二条委托条件交易的，则栾清煜全权委托世联华公司代其收取购房定金，世联华公司代被告收取定金后，可将部分或全额定金直接转入栾清煜指定账户，即视为栾清煜已收到买家的购房定金，栾清煜完全认可世联华公司与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等；若栾清煜收取买家定金后，拒绝出售该房地产或拖延时间不配合第三人及买家办理该房地产相关交易手续的，栾清煜除向世联华公司支付上述销售委托价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任。世联华公司收取栾清煜保证金500元。按照合同约定，世联华公司找到原告徐萍这个买家，与徐萍签订了承诺书。 2018年4月18日，徐萍与世联华签订《承购确认书》，约定：徐萍对位于北海市的房地产有购买意向，该房屋约99.46平方米（以房地产证面积为准），售价475000元；徐萍在签订该确认书时同意交付50000元给世联华公司代为保管，作为购买该房地产的保证金；若业主同意该房地产售价为475000元或低于这个金额，同意上述第一条规定的各项条件，即视为栾清煜确认成交，世联华公司无需被告另行指示，可将保证金部分或全额转交业主，世联华公司转交的款项自业主收到时即视为购房定金。徐萍于2018年4月13日支付世联华公司购买上述房屋的诚意金10000元,徐萍又于同月18日分别支付世联华公司10000元、30000元购房诚意金，以上共计50000元。2018年4月19日，世联华公司将其中20000元以定金名义转给栾清煜，但栾清煜收取定金后却拒绝与徐萍签订房屋买卖合同。2018年6月25日，栾清煜通过银行转账将20000元定金退还给世联华公司，并明确表示拒绝出售涉案房屋。世联华公司于2018年7月10日将徐萍所付购房定金20000元及购房款30000元退还徐萍。 另查明，据2010年8月16日登记的［北房房权证（2010）字第0219**《房屋所有权证》记载：位于北海市的房屋所有权人为栾成宇，该房屋建筑面积为99.46平方米。栾成宇于2012年4月25日变更姓名为栾清煜。 一审法院认为，被告栾清煜委托案外人栾成巍销售涉案房屋，2018年4月1日，栾成巍以栾清煜的名义与第三人签订《限时销售合同》。按照该合同约定，世联华公司找到徐萍这个买家，徐萍与世联华公司于2018年4月18日签订《承购确认书》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”及第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，栾清煜可以委托他人销售涉案房屋，案外人栾成巍以栾清煜的名义销售涉案房屋，与世联华公司签订《限时销售合同》，对栾清煜发生效力。栾清煜与世联华公司经自愿协商签订的《限时销售合同》及徐萍与世联华公司经自愿协商签订的《承购确认书》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。栾清煜与世联华公司签订的《限时销售合同》，约定若栾清煜收取买家定金后，拒绝出售该房地产或拖延时间不配合世联华公司及买家办理该房地产相关交易手续的，栾清煜除向第三人支付上述销售委托价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任。2018年4月19日，世联华公司将20000元以定金名义转给栾清煜，但栾清煜收取定金后却拒绝与徐萍签订房屋买卖合同。2018年6月25日，栾清煜通过银行转账将20000元定金退还给世联华公司，并明确表示拒绝出售涉案房屋。世联华公司于2018年7月10日将徐萍所付购房定金20000元及购房款30000元退还徐萍。因此，一审法院对栾清煜辩称的其未曾与世联华公司签订过任何房屋买卖协议，亦未曾收取过定金的辩论意见不予采纳。栾清煜的行为已构成违约，徐萍请求被告栾清煜双倍返还定金20000元，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告栾清煜向原告徐萍双倍返还定金20000元。案件受理费300元，由被告栾清煜负担。 二审中，上诉人向本院提交证据：1.微信聊天记录（上诉人与一审第三人聊天记录），拟证明上诉人未委托他人出售房屋，也未追认他人的无权代理，不同意售房。一审原告及一审第三人提交的微信聊天记录是不完整的，截取歪曲上诉人真实意思；2.微信聊天记录（栾成巍与一审第三人聊天记录），拟证明一审第三人是明知道要有委托才能出售房屋，但一审第三人诱导栾成巍先收钱，再办理委托。3.限时销售合同、限时销售合同明示单，拟证明该材料系一审第三人发电子版给栾成巍签字后邮寄给一审第三人，原件在一审第三人处。上诉人未委托他人出售房屋，签字未经上诉人授权，该居间关系对上诉人无约束力。 一审第三人质证认为，证据1无法达到上诉人的证明目的，因为聊天记录恰恰证明上诉人是同意出售房屋的，上诉人在聊天记录中问到销售房屋需要的全部材料、银行卡要求，客户是一次性还是按揭，如果上诉人不同意出售应该在联系时直接拒绝出售，而非问该类问题。证据2的真实性有异议，达不到上诉人的证明目的，因为栾成巍是接受栾清煜的委托出售房屋，后期需要公证委托书才能办理过户，但栾成巍当时办不了公证委托书，而栾清煜本人当时又到不了北海，所以才通知之后再来北海签订。后来沟通时栾清煜表示要亲自过来北海，后来又说不卖，所以一审聊天记录提到两兄弟都不接电话，不回复信息。证据3的两份材料的签署都是栾清煜的真实意思表示，而且《限时销售合同》第5条明确写明收取保证金的账户是栾清煜名下的银行卡账户，该合同对栾清煜有约束力。 被上诉人徐萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。 本院认证认为，前述证据与本案具有三性，但不能证明上诉人的证明目的，本院结合其他事实将前述证据作为定案的参考依据。 本院二审审理查明，涉案《限时销售合同》第二条约定：有满足下列条件的，乙方（世联华公司）即可全权代理甲方（栾清煜）出售：1.交易净收价格420000元……；2.付款方式：一次性付款；3.……。 另查明，涉案《承购确认书》第一条约定：通过甲方（世联华公司）寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方（徐萍）对位于北部湾东路××大厦××号的房地产有购买意向，并向业主先生／女士提出如下签约条件。1.建筑面积约99.46平方米；2.售价475000元；3.房地产交付的情况及时间：收齐全部房款当日；4.付款方式：按揭付款；……。 本院审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 关于涉案《限时销售合同》的效力问题，本院认为，根据一审第三人与上诉人之间的微信聊天记录记载的内容，上诉人与一审第三人在微信平台就出售涉案房屋沟通之初，向一审第三人询问了解卖房流程以及一审第三人与买方达成的合同的情况，已经明确表达了出售涉案房屋的真实意思表示，后因一审第三人未按照上诉人的其要求向上诉人披露买方徐萍与一审第三人世联华公司之间签订的合同具体内容，导致上诉人逐步打消了出售房屋的意愿。案外人栾成巍以上诉人栾清煜的名义与一审第三人签订《限时销售合同》，上诉人栾清煜虽未向一审第三人出具书面委托案外人栾成巍的授权手续，但上诉人栾清煜的前述微信沟通情况以及上诉人收取涉案20000元款项后亦未对此立即提出不出售房屋的异议，视为上诉人以行为方式对代理人栾成巍所签署的《限时销售合同》进行实质追认，前述《限时销售合同》对上诉人栾清煜发生合同效力，一审法院认定该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效并无不当，本院予以维持。 关于涉案一审第三人向上诉人账户转入的20000元的性质是否是定金的问题。本院认为，涉案《限时销售合同》第二条约定了上诉人委托一审第三人销售房屋的满足前提条件之一就是付款方式应当为买方一次性付款，上诉人在“一次性付款”方式的方框内划勾确认，而非该合同上载明的“按揭付款”、“按揭或一次性付款皆可”等其他方式。一审第三人应当诚实履行涉案《限时销售合同》，在限时期限内从满足《限时销售合同》的购房前提条件的意向购买人中寻找买方。买方徐萍与一审第三人签订涉案《承购确认书》明确载明，徐萍购买涉案房屋的付款方式为“按揭付款”，与上诉人的委托授权的出售房屋的“买方一次性付款”前提条件明显不符，尚未达到《限时销售合同》第二条约定的条件，故涉案《限时销售合同》第七条约定的栾清煜全权委托一审第三人世联华公司代其收取购房定金的前提条件并未成就。一审第三人在买方徐萍提出的购房不符合《限时销售合同》约定条件的情况下，应先向上诉人披露买方条件并协商上诉人同意变更《限时销售合同》相关约定后，才能与买方签订涉案《承购确认书》，而非隐瞒事实擅自签订《承购确认书》并向上诉人转款20000元以致引起本案纠纷。故，本案中一审第三人并未取得代上诉人收取购房定金的授权资格，一审第三人擅自转账给上诉人的20000元并不具有定金性质。一审第三人在并不符合委托人的房屋出售条件下与徐萍签订的《承购确认书》亦对上诉人不产生合同约束力，故本院将本案案由调整确定为合同纠纷。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审第三人世联华公司称其已向上诉人披露涉案《承购确认书》并协商上诉人同意的主张并无事实依据，本院不予采纳。被上诉人的一审诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人栾清煜的上诉请求理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实部分不清，适用法律确有不当，实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销北海市银海区人民法院（2018)桂0503民初1405号民事判决； 二、驳回被上诉人徐萍的诉讼请求。 本案一审案件受理费300元（被上诉人徐萍已交纳），二审案件受理费300元（上诉人栾清煜已交纳），均由被上诉人徐萍承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 梁津源 书 记 员 庄 娜