文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初214号原告：何文宣，女，汉族，1970年3月14日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刁传金，重庆市江津区几江法律服务所法律工作者，特别授权。被告：重庆良浩置业有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道**祥瑞大厦****，统一社会信用代码91500116054846909H。法定代表人：郑德荣，执行董事。委托诉讼代理人：周敏，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：洪华鑫，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。原告何文宣与被告重庆良浩置业有限公司（下称良浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何文宣及其委托诉讼代理人刁传金，被告良浩公司委托的诉讼代理人洪华鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何文宣向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金，从2017年1月1日起，按评估报告书确定的标准计算至2019年9月6日;2、被告支付原告逾期办证违约金（以356952元为基数，从2019年11月5日起，按日万分之0.3的标准计算至被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）。事实与理由:原告于2015年9月22日在被告处以总价356952元购买位于重庆市江津区鼎山大道X号荧鸿艾坪山X号X幢XXX号房屋一套，建筑面积88.63m，双方在2015年9月22日以被告作为甲方、原告作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》其中合同第七条第一款第2项交房期限中约定:甲方应当在2016年12月31日前将该商品房交付乙方使用;第九条甲方逾期交房的违约责任中约定:乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金;第十三条关于办理产权证登记也进行了明确约定。双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，原告按照合同约定，按时履行了支付购房款、大修基金以及契税、印花税等付款义务，但被告却未按照该合同约定的2016年月31日前将案涉房屋交付给原告，也未通知原告接房，直到2019年9月，被告都一直未交付案涉房屋。无奈之下，原告为了减少损失，于2019年9月6日到被告的荧鸿艾坪山1号售房处，在被告的要求下，签订了由被告物业方制作的《接房手续书》、《消防安全责任书》、《装饰装修管理协议》以后才拿到了案涉房屋的钥匙并开始装修。综上所述，原、被告双方在2015年9月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同未违反相关法律法规，系合法有效的;被告未按照合同约定交付房屋和办理房屋产权证，已构成严重违约，由此给原告的生活带来了严重的不便，同时也给原告造成了严重的经济损失。因此，为保护原告的合法权益，现原告依据相关法律规定，依法诉至贵院，请求判准原告的诉求为感!被告良浩公司辩称：双方的商品房买卖合同关系无异议，被告逾期交房的事实也无异议，但对原告主张的损失有异议，首先原被告之间在商品房买卖合同中，就逾期交房和逾期办证的违约责任均有约定，应当优先适用该约定条款，基于原告已将诉讼请求，更改为以鉴定报告一致，其主张的期间与鉴定期间一致，超出鉴定期间往后的费用应视为原告放弃了该部分诉求，不应在本案中再行处理。何文宣已于2019年9月6日接房，因此被告实际逾期交房的期间为2017年1月1日至2019年9月6日，但该鉴定报告鉴定的期间是2017年1月1日至2019年9月30日，两个期间不匹配，该报告的鉴定结论，不应被法庭直接适用。就逾期办证违约金部分，其起算的时间根据双方合同约定，应当是接房后的180日之后，方可计算逾期办证的违约责任，因此就该部分请求的起算时间有异议。请求依法判决。经审理认定如下事实：2015年9月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为:重庆市江津区鼎山街道鼎山大道X号荧鸿艾坪山X号X幢XXX号。(四)本商品房建筑面积:88.63平方米，本商品房用途为住宅，属于成套住宅。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为356952元整(大写:叁拾伍万陆仟玖佰伍拾贰元整)，建筑面积单价为4027.44元/平方米。第五条付款方式及期限。(二)乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款:本商品房总成交金额356952元整（大写:叁拾伍万陆仟玖佰伍拾贰元整)。(1)签订商品房买卖合同时支付房款￥107952元。(2)剩余房款￥249000元，向银行按揭贷款支付。第七条交房期限及交付条件（一）2、属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记表，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0.60向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金(该比率应不小于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在180日(含)之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。(2)逾期超过180日(与本条本款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0.60向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30(该比率应不小于本条本款第(1)项中的比率)的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金等内容。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》载明：六、产权登记1、甲方提出办理房屋《房地产权证》申请期限的起算日前，乙方应配合完成买卖合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记等手续;办理房屋交接手续并实际接收房屋;付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金及依照买卖合同及本协议约定应该支付的违约金;主动或应甲方要求提交办证所需的全部材料，否则，甲方对延期申请办理产权登记不承担任何责任。2、甲方应在本商品房实际交付使用之日起180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期处理，按本合同第十三条逾期时间处理执行等内容。审理中，被告认可原告已按合同约定支付了购房款。2015年9月22日，被告出具《收据》，收取原告契费、印花费、大修基金、工本费共计10826元。本院依据原告的申请委托重庆金土地房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，估价结果为：重庆市江津区鼎山街道鼎山大道X号荧鸿艾坪山X号X幢XXX号估价对象于2017年1月1日至2019年9月30日期间的市场租金为：租金总价：39720元。产生鉴定费3000元。另查明：案涉商品房于2014年9月10日取得预售许可证，至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告于2019年9月6日将案涉房屋交付原告。原、被告一致同意从2019年9月6日起计算办理案涉房屋不动产权的时间。上述事实，有当事人的陈述及提供的《重庆市商品房买卖合同》、《收据》、《发票》、《商品房预售许可证》、鉴定报告等经庭审在卷可证，应予采信。本院认为，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务，否则应承担违约责任。原告按合同约定履行了支付购房款义务，被告至今未按合同约定将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的案涉房屋交付原告，已违反合同约定，应承担违约责任。根据合同中逾期交房违约金计算标准的约定，结合案涉房屋市场租金的鉴定结论，原告请求调高违约金，于法有据，本院予以支持。被告关于“应当优先适用违约金约定条款”的辩解，与法律规定相悖，本院不予采纳。综合被告逾期交房的事实和原告的损失，本院依法酌定2017年1月1日起至2019年9月6日止期间的逾期交房违约金为30973元。根据《补充协议》中“甲方应在本商品房实际交付使用之日起180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期处理，按本合同第十三条逾期时间处理执行”的约定，结合原、被告一致同意从2019年9月6日起计算办理案涉房屋不动产权的时间，被告应当在2020年3月3日前取得办理案涉房屋不动产权证的登记受理单，由于被告的原因至今不能取得该登记受理单，责任在被告，原告请求被告支付逾期办证违约金（以356952元为基数，从2020年3月4日起，按日万分之0.3的标准计算至被告实际取得土地房屋登记机构出具的办理不动产权证登记受理单之日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告多余部分诉讼请求，本院不予主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告何文宣逾期交房违约金30973元。二、被告重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告何文宣逾期办证违约金（以356952元为基数，从2020年3月4日起，按日万分之0.3的标准计算至被告重庆良浩置业有限公司实际取得土地房屋登记机构出具的办理不动产权证登记受理单之日止）。三、被告重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告何文宣鉴定费3000元。四、驳回原告何文宣的其他诉讼请求。如果被告重庆良浩置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6654元，减半收取3327元，由被告重庆良浩置业有限公司负担。此款原告已预交本院313元，被告在履行上述义务时，一并支付原告，原告预交的案件受理费313元，本院不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  漆恒邦二〇二〇年七月二日书记员  蔡媛媛