山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终2606号上诉人（原审被告）：黄婷婷，女，1991年6月12日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：贾义军，山东舜鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济宁翔天置业集团有限公司，住所地济宁市任城区任城大道翠都国际****，统一社会信用代码91370811689484737X。法定代表人：张涛，董事长。委托诉讼代理人：董晓彬，男，1988年10月21日出生，汉族，该公司法务，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：孔凡盛，山东恒正律师事务所律师。上诉人黄婷婷因与被上诉人济宁翔天置业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初13610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄婷婷上诉请求：撤销济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初13610号民事判决书，改判为解除上诉人与被上诉人2018年1月7日签订的《房屋租赁合同》，驳回被上诉人的其他诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、造成上诉人拖欠租金的原因不是上诉人的过错，而是因不可抗力造成。上诉人租赁被上诉人的房屋，紧靠任城大道，但从2019年年初开始，济宁市政府因修建绕城高速，对道路进行封堵，造成上诉人中介业务量急剧减少，上诉人与被上诉人公司相关主管人员也进行过协商，被上诉人口头表示可以减免至少半年租金，所以上诉人才没有交付2019年上半年的租金。二、被上诉人应当对上诉人承租房屋进行的装饰装修费用进行补偿。上诉人承租时，经过被上诉人同意对承租房屋进行了装修，装修费用花费6万元整，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。按照租赁合同约定的三年租期，上诉人租赁经营时间仅过半，被上诉人已经将上述房屋重新租赁给他人，从事与上诉人相同中介业务，该承租人对上诉人原有装修未作任何变动直接经营，被上诉人应当按照上述司法解释的规定，对上诉人剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行补偿。济宁翔天置业集团有限公司辩称，上诉人诉称不是事实，任城大道在2019年期间并未进行封堵，其提出的不可抗力造成没有缴纳房租不能成立。其他上诉请求均不是一审和二审应当审查的内容。济宁翔天置业集团有限公司向一审法院起诉请求：判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告给付拖欠原告房屋租金33815元。一审法院认定事实：2018年1月7日，原告济宁翔天置业集团有限公司（甲方）与被告黄婷婷（乙方）签订的《房屋租赁合同》。两被告租赁坐落于济宁市“翠都国际城”10号楼1层01-0102铺位用于经营中介。合同约定房屋租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日，共计3年。合同第四条租金约定，合同签订之日，乙方须向甲方交纳12个月租金，合计29943元，在续交租金时，应提前30日向甲方交纳下一期12个月租金，乙方不得无故迟延交纳租金，否则按照合同第十条处理。该条同时约定，2019年2月1日至2020年1月31日总租金53898元，于2019年1月1日前交纳。合同第五条（二）约定，物业费、商业推广费及其他费用，由乙方自主与物业管理公司另行协商，签订有关协议；第六条（一）约定，甲方应于2018年2月1日前将房屋按约定条件交付乙方装修；第九条（四）约定，乙方由下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋：1、不支付或不按照约定支付租金达三十日的；2、……。合同签订后，被告向原告交纳了2019年1月31日前的租金。2019年11月8日，原告以被告拖欠租金为由诉至本院，要求解除《房屋租赁合同》，被告给付拖欠原告房屋租金33815元。庭审中，原告明确：拖欠租金期限为2019年2月1号至9月17日，共计229天。另查明，合同签订前，被告就租赁房屋向原告交纳租赁费（保证金）1万元。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律规定，其合同效力应予确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方租赁合同约定“不支付或者不按照约定支付租金达三十日的”原告有权单方解除合同，被告至今未交纳2019年2月1日起的房租，原告依照合同约定，要求解除双方之间的房屋租赁合同，符合上述法律规定，本院予以支持。被告未按合同约定交付租金，原告按照双方租金约定标准，要求被告给付2019年2月1号至9月17日的租金，理由正当，本院亦予支持。被告李红英未到庭参加诉讼，放弃答辩等诉讼权利，应承担对己不利的法律后果。对于涉及合同的其他问题，被告未到庭参加诉讼，原告亦未主张，本案不予审理，双方可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告济宁翔天置业集团有限公司、被告黄婷婷于2018年1月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄婷婷于判决书生效之日起十日内给付原告济宁翔天置业集团有限公司房屋租金33815元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计322.69元，由被告黄婷婷负担。本院对一审查明的事实予以确认。另，对于黄婷婷除第一年房屋租金之外交给济宁翔天置业集团有限公司的10000元，济宁翔天置业集团有限公司二审中明确表示，同意将该10000元在本案中折抵房屋租金。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：黄婷婷是否应向济宁翔天置业集团有限公司支付涉案房屋租金及数额。首先，黄婷婷主张济宁翔天置业集团有限公司已向其承诺减免2019年度半年的房屋租金，但是，其并未提供充分证据证实双方已协商变更房屋租赁合同关于2019年度房屋租金的约定，其二审中亦未提供充分证据证实其该项主张。并且，济宁翔天置业集团有限公司对黄婷婷的此项主张不予认可。因此，本院对黄婷婷的该项主张不予采信。其次，关于黄婷婷主张的其装饰装修费用的补偿问题，鉴于其在一审时并未就此提起反诉，因此，本案对此不予处理。综上，黄婷婷应向济宁翔天置业集团有限公司支付涉案租金，鉴于济宁翔天置业集团有限公司明确表示同意将黄婷婷交付的10000元在本案中折抵房屋租金，因此，黄婷婷还应向济宁翔天置业集团有限公司给付房屋租金23815元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初13610号民事判决第一项；二、变更济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初13610号民事判决第二项为：黄婷婷于本判决生效之日起十日内给付济宁翔天置业集团有限公司房屋租金23815元；三、驳回济宁翔天置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取322.69元，由济宁翔天置业集团有限公司负担25元，黄婷婷负担297.69元；二审案件受理费645元，由济宁翔天置业集团有限公司负担50元，黄婷婷负担595元。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年七月三十一日法官助理刘洪信书记员计涵