上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初15948号原告：华润超智房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦蕊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：新金仕堡体育发展(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：李彬。被告：乐劲健身服务(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆乐，总经理。被告：上海燕堡仕体育咨询管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆乐，总经理。原告华润超智房地产开发有限公司(以下简称“华润公司”)诉被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司(以下简称“新金仕堡公司”)、乐劲健身服务(上海)有限公司(以下简称“乐劲公司”)、上海燕堡仕体育咨询管理有限公司(以下简称“燕堡仕公司”)房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，因无法通过邮寄或直接方式向被告新金仕堡公司送达诉讼文书，本案于2020年11月2日转为适用普通程序，并采用公告送达。本案于2020年4月3日公开开庭进行了审理，原告华润公司的委托诉讼代理人袁晓波、被告乐劲公司及燕堡仕公司的法定代表人陆乐到庭参加诉讼，被告新金仕堡公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求判令：一、判令确认原告与被告新金仕堡公司于2014年11月10日签订的《余山九里会所商铺租赁合同》、2016年2月5日《补充协议》于2019年5月6日解除；二、判令三被告共同向原告支付欠付租金192,753.42元；三、判令三被告共同向原告支付欠付水费、电费793,121.02元；四、判令三被告共同向原告支付逾期付款的违约金：(一)租金逾期支付的违约金具体如下：1、以107,500元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年9月1日起算,计算至2018年12月9日止为21,500元；2、以7,500元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月10日起算,要求支付至实际支付完毕之日止；3、以107,500元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年12月1日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；4、以77,753.42元为基数,按日千分之二的违约金标准，自2019年3月1日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；(二)水费、电费逾期支付的违约金具体如下：1、以976,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年3月12日起算，计算至2018年3月30日止为37,097.49元；2、以876,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年3月31日起算，计算至2018年4月19日止为35,049.99元;3、以676,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年4月20日起算，计算至2018年5月15日止为35,164.98元；4、以626,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年5月16日起算，计算至2018年5月16日止为1,252.50元；5、以576,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年5月17日起算，计算至2018年5月31日止为17,287.49元；6、以526,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年6月1日起算，计算至2018年9月10日止为107,354.93元；7、以426,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准计算，自2018年9月11日起算,要求支付至实际支付完毕之日止；8、以65,406.87元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年4月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；9、以24,781.72元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年5月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；10、以26,681.25元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年6月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；11、以26,606.8元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年7月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；12、以23,919.98元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年8月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；13、以25,378.67元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年9月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；14、以17,267.11元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年10月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；15、以9,599.21元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年11月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；16、以12,465.50元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年12月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；17、以37,419.82元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；18、以64,972.86元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年2月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；19、以29,772.24元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年3月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；20、以1,229.05元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年4月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；21、以1,370.26元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年5月6日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；五、判令三被告共同向原告补足支付首年度租金400,000元；六、判令三被告共同向原告支付房屋占有使用费(以日租金1,178.08元为基数，自2019年5月14日起算，要求支付至实际返还房屋之日止)；七、判令三被告向原告支付逾期交还系争房屋的违约金(以日租金1,178.08元的5倍为基数，自2019年5月14日起算,要求支付至实际返还房屋之日止)；八、判令原告不予以退还被告新金仕堡公司租赁保证金150,000元；九、判令被告新金仕堡公司、乐劲公司对将系争商铺恢复至毛坯状态，腾退房屋，返还给原告。事实和理由：2014年11月10日，原告与被告新金仕堡公司双方签署了《佘山九里会所商铺租赁合同》，约定被告新金仕堡公司向原告承租位于上海市松江区泗泾镇古楼公路519弄31幢533号(产权三)地下**、(产权三的部分)**(以下称“系争商铺”)；2016年2月25日，双方又签订了《补充协议》。《租赁合同》约定的租赁期限自2015年3月1日至2025年5月31日。《租赁合同》第6条约定“免租期12个月，对应的租赁期为120个月，如因被告新金仕堡公司原因导致租赁合同无法继续履行或因被告新金仕堡公司原因导致原告解除租赁合同的，则实际免租期将根据实际租赁期按比例计算，被告新金仕堡公司需向原告补足实际免租期以外的当年度租金，按照40万元的年租金计算”。《租赁合同》同时约定，租期内分段计算租金，其中2016年6月1日至2017年5月31日的年租金为40万元，2017年6月1日至2019年5月31日的年租金为43万元，之后每隔两年增加租金3万元，所有租金均是每三个月支付一次。合同第7条约定每月需支付的物业管理费为3,441元，也是每三个月一付。第16.7.3条约定租赁期内按先付后用的原则，由被告新金仕堡公司在每三个月的第五个工作日之前支付该期的租金、物业管理费，公用事业费(水电费)，在次月的八日由原告向被告新金仕堡公司开具相应票据，由被告新金仕堡公司在收到后五个工作日内支付。第23.1条约定租赁合同终止或解除的，被告新金仕堡公司应在终止或解除之日前的适当时间内自费将系争商铺内的所有物品搬离该系争商铺，并将该系争商铺恢复至租赁合同约定的标准出租状态。第27.3.1条约定被告新金仕堡公司逾期支付的,须缴付逾期违约金，按每日千分之二计算。第28.4条、28.4.3条约定被告未按照租赁合同的约定缴纳或补足租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费或其他任何费用累计超过三十日的，原告有权解除租赁合同、收回系争商铺，并不予退还租赁保证金，还有权要求被告新金仕堡公司补足首年度租金，同时有权向被告新金仕堡公司主张违约金。原告按约将系争商铺交付给被告新金仕堡公司，租赁前期被告新金仕堡公司尚能按期履约，但之后被告新金仕堡公司欠付了大量的租金和水电费用。经原告催告后，被告新金仕堡公司于2018年3月12日向原告出具《承诺函》，确认了2015年12月1日至2018年2月1日欠付电费和水费，以及2016年6月1日至2018年5月的租金，并向原告作出还款承诺。但被告新金仕堡公司未能履行全部承诺，故原告委托发律师函催告被告新金仕堡公司支付，但被告新金仕堡公司依然未能偿付。2019年5月5日，原告向被告新金仕堡公司寄送了《解约通知书》，解除了《佘山九里会所商铺租赁合同》、《补充协议》，被告新金仕堡公司已于5月6日收到该解约通知。在原告前案起诉时，才知晓系争商铺实际是由被告乐劲公司(被告新金仕堡公司旗下管理公司)开展实际经营活动，而并非被告新金仕堡公司。另外，被告乐劲公司及燕堡仕公司曾向原告出具《情况说明》，同意代付具体的运营费用。原告认为，三被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权利。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。被告新金仕堡公司未作答辩。被告乐劲公司、燕堡仕公司辩称：2015年3月1日，两被告的法定代表人陆乐经被告金仕堡公司委派至系争商铺担任总经理职务，负责门店运营。2016年开始，被告新金仕堡公司因资金问题无法正常经营，面临倒闭，原告催要租金，陆乐与新金仕堡公司总部沟通后，继续经营门店。为避免原告停水停电，被告乐劲公司出具了一份情况说明，同意后续运营费用包括租金及水电费由被告乐劲公司支付。2016年8月，被告乐劲公司实际接收经营门店，并于2016年8月2日向被告燕堡仕公司借款10万元，以乐劲公司名义向原告支付租金，2016年10月8日又支付了水电费216,991.25元，之后又陆续支付了60万元租金和31.6万元水电费。关于原告的诉讼请求，被告乐劲公司意见如下：1、对于第一项诉讼请求，虽然合同为原告与被告新金仕堡公司签订，但是目前由被告乐劲公司在实际经营门店，考虑到门店健身会员期限未到，无法直接关闭门店，故要求继续履行合同；2、对于第二项诉讼请求，被告乐劲公司自2016年8月开始接手经营门店，所以对于之后的租金愿意支付，对于原告主张的欠付租金时间、金额均予以认可，同意支付；3、对于第三项诉讼请求，对于2016年8月后发生的水电费，被告乐劲公司愿意支付，2018年8月之前的水电费应由被告新金仕堡公司承担；4、对于第四项诉讼请求，被告乐劲公司表示不同意支付，即便要支付也是自2016年8月之后的，而且约定标准过高，要求予以调整；5、对于第五项诉讼请求，不予同意；6、对于第六项诉讼请求，同意按照原告主张标准支付；7、对于第七项诉讼请求，不同意支付；8、对于第八项诉讼请求，系原告与被告金仕堡公司之间的关系，由法院依法处理；9、对于第九项诉讼请求，不予同意，因门店目前仍在运营中，涉及很多会员和员工，况且门店于2019年重新装修并添置了设备，现在搬离会造成不良影响，且损失较大。关于原告的诉讼请求，被告燕堡仕公司意见为，被告乐劲公司曾向其借款支付了原告一部分租金，但其没有付款义务，故对于原告的诉讼请求均不予同意。本院认定事实如下：位于上海市松江区泗泾镇古楼公路****及地下**登记的权利人为原告，其中一层建筑面积为881.05平方米、地下**建筑面积为1,328.56平方米，房屋类型为商铺，房地产权证号为沪(2018)松字不动产权第0199**，核准日期为2018年6月14日。2016年2月5日，原告(甲方)与被告新金仕堡公司(乙方)签订《补充协议》约定如下：1、甲乙双方于2014年11月10日签署《佘山九里会所商铺租赁合同》(以下简称原合同)；2、经甲乙双方确认，关于原合同中部分内容的变更达成如下条款：一、原合同第七条约定：甲方将该项目31幢533号(产权三)地下**、(产权三的部分)**(以下简称“该物业”)出租给乙方使用，该商铺的承租面积为1,238.56+200平方米(以图测为准)，现更正为：甲方将该项目31幢533号(产权三)地下**、(产权三的部分)**(以下简称“该物业”)出租给乙方使用，该商铺的承租面积为1,238.56+200平方米(以图测为准)。甲方已委托华润置业(上海)物业管理有限公司(以下简称“物业管理公司”)对该商铺进行物业管理，并由物业公司收取本合同项下物业管理费等相关费用，上述费用的发票和收据由物业管理公司直接出具。二、原合同附件六约定：甲方人民币账户，户名华润超智房地产开发有限公司，开户行工商银行中华路支行，账号XXXXXXXXXXX********；现更正为：甲方人民币账户、租赁保证金、租金和公用事业费缴费账号，户名华润超智房地产开发有限公司，开户行工商银行中华路支行，账号XXXXXXXXXXX********；物业管理费缴纳账号：户名华润置地(上海)物业管理有限公司、账号XXXXXXXXXXX********；开户行工行中华路支行。三、原合同中的其他条款不予变更，本协议中的约定与原合同中约定不一致的内容，以本协议为准；本协议中未约定的内容以原合同为准。2016年8月25日，三被告共同出具情况说明一份，载明：上海燕堡仕体育咨询管理有限公司及乐劲健身服务(上海)有限公司为金仕堡体育发展(上海)有限公司旗下管理公司，是为配合经营方便实地管理的新公司，三方同意代付或代收具体运营费用。2018年3月12日，被告新金仕堡公司向原告出具承诺书一份，载明“我司因在前期经营中遇到实际困难，从2015年12月1日至2018年2月1日共欠电费859,416.71元，水费116,832.97元以及2016年6月1日至2018年5月应付房租230,000元。我方承诺所欠水电费及房租在以下时间点内付清全部欠款：一、2018年3月12日付房租10万元；二、2018年3月20日付房租13万元；三、2018年4月1日付水电费10万元；四、2018年4月20日付水电费20万元；五、2018年5月10日付水电费20万元；六、2018年5月10日付水电费20万；七、2018年6月10日付清余款276,249.68元。同时我方保证以后水电费当月按时缴清，租金按合同时间如期支付。”2018年8月10日，原告委托律师向被告发送《提请贵司尽快支付租金及公用事业费的函》，函件载明“截止2018年7月30日，被告新金仕堡公司拖欠原告租金共计107,500元以及水电费643,119.52元。提请被告新金仕堡公司在本函发出5个工作日内向原告支付上述拖欠租金、公用事业费以及相应的违约金，若不支付，原告将从租赁保证金中全额扣除相应款项，暂停被告新金仕堡公司该物业煤气、水、电、通讯等公共设备的供应，甚至将考虑解除合同并追究违约责任。”2019年5月5日，原告向被告新金仕堡公司发送《解约通知书》，载明：“根据《租赁合同》28.4.3条约定,未按照租赁合同的约定缴纳或补足租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费或其他任何费用累计超过三十日的，我司有权解除租赁合同。因贵司未依约支付租金、公用事业费(水费、电费)累计逾期天数已达30天以上，故我司根据租赁合同的约定，郑重通知贵司如下：1、自即日起解除与贵司所签订的《佘山九里会所商铺租赁合同》以及《补充协议》；2、贵司应于收到本《解约通知书》之日起七日内将该物业内的所有物品搬离，将该物业恢复至毛坯状态，并腾退返还给我司。贵司逾期返还的,我司将根据合同约定向贵司收取房屋占有使用费；3、贵司应向我司支付欠付租金186,666.67元(暂计至2019年4月30日；实际欠付金额计算至贵司收到本函件之日止)，欠付公用事业费(水费、电费)791,750.76元(其中电费计算至2019年2月28日；水费暂计至2019年3月31日，2019年4月产生的水费贵司后续仍应按实际发生额缴纳),并根据《租赁合同》第6条、第28.4条约定，向我司补足首年度租金400,000.00元；4、贵司应按《租赁合同》第27.3.1条约定，按每日千分之二计，向我司缴付逾期违约金暂计630,000.00元；5、根据《租赁合同》第28.4条约定，我司将不予退还贵司交纳的履约保证金150,000.00元；6、鉴于我司已于2019年3月1日将本物业电表转至华润置地(上海)物业管理有限公司名下，且拟于2019年5月初(具体转让时间以后续书面通知为准)将本物业水表转至华润置地(上海)物业管理有限公司名下，收取水费电费的权利也一并转让。因此自2019年3月起的电费及2019年5月起的水费；贵司均应当向华润置地(上海)物业管理有限公司缴纳。”上述两份函件，原告均于出具函件当日通过EMS邮政特快专递发送，快递单载明的收件人为陆乐，单位名称为新金仕堡公司，地址为上海市松江区九杜路****(金仕堡九亭店)。两份函件分别于次日被签收。审理中，陆乐确认收到函件，收到时间为EMS显示的签收时间。另查明：原告与被告新金仕堡公司建立租赁合同关系后，原告按约将系争商铺交付给被告新金仕堡公司，被告新金仕堡公司支付租金情况如下：通过被告燕堡仕公司账户于2016年8月2日向原告转账支付10万元；通过陆乐账户向原告转账支付五笔，分别为：2016年11月23日10万元、2017年11月24日40万元、2018年3月12日10万元、2018年3月20日13万元、2018年8月13日107,500元；通过被告乐劲公司于2018年12月10日向原告转账支付10万元。上述已付租金的起算日为2016年6月1日，其中2016年6月1日至2017年5月31日按照每年40万元标准计算；2017年6月1日至2019年5月31日按照每年43万元标准计算。截至2019年5月5日尚欠的租金合计为192,753.42元，具体为：2018年9月1日至2018年11月30日欠付租金7,500元，2018年12月1日至2019年2月28日欠付租金107,500元，2019年3月1日至2019年5月5日欠付77,753.42元(430,000元/年÷365天×66天)。原告与被告乐劲公司、燕堡仕公司对于上述事实无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于2014年11月10日原告与被告新金仕堡公司签订的《佘山九里会所商铺租赁合同》。审理中，原告向本院提供了该合同的复印件，根据原告提供的合同显示，合同分为专用条款及通用条款二部分，整本合同为四十六页，其中第二页、第三十八页至第四十四页、第四十六页缺失。现有的复印件内容如下：合同第一页为目录，第三页至第六页为第一部分专用条款，第七页开始至最后为第二部分通用条款。合同双方载明：当事人为出租方原告(甲方)与承租方被告新金仕堡公司(乙方)。第一部分专用条款共13条，其中与本案有关的条款如下：第1条出租商铺，甲方将该项目31幢533号(产权三)地下1)地下**三的部分)1层出租给乙方使用该商铺的承租面积为1,238.56+200平方米(以图测为准)；第2条商铺用途，该物业仅供乙方新金仕堡体育发展(上海)有限公司名称经营金仕堡品牌(类别：运动类)之用途；第3条租期，自2015年3月1日至2025年5月31日；第5条装修期，乙方享有自2015年3月1日至2015年5月31日的装修期，该装修期并非乙方装修该物业实际所用时间，装修期不计算租金，但乙方应自进场之日支付物业管理费；第6条租金，自起租日至2016年5月31日，年固定租金为零元，该免租期(12个月)对应的租赁期限为120个月，如在该免租期内因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，实际免租期将根据实际租赁期按比例计算(实际免租期=实际租赁期÷120个月×12个月)，乙方须向甲方补足实际免租期以外的当年度租金，按照肆拾万元的年度租金进行计算。2016年6月1日至2017年5月31日，年固定租金40万元；2017年6月1日至2019年5月31日，年固定租金为43万元；2019年6月1日至2021年5月31日，年固定租金为46万元；2021年6月1日至2023年5月31日，年固定租金为49万元；2023年6月1日至2025年5月31日，年固定租金为52万元；均为每3个月支付一次租金；上述租金并不包括乙方需缴纳之推广宣传费、物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其它所有费用(如水、电、供气、电活费等)，本合同中所述起租日即为装修期届满之次日；第9条租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金，乙方应在合同签署日起的十个工作日内同甲方支付租赁保证金计15万元；第10条售后服务保证金，该物业的售后服务保证金共计15万元，包含在租赁保证金中，以保证其商铺已出售商铺的质量与售后服务符合国家法律规定，合同终止后6个月内未发生退、换、赔等，甲方将如数无息返还乙方。专用条款部分另对其它事项进行约定，并在尾部载明“第一部分(专用条款)完毕，下接第二部分(通用条款)”。第二部分通用条款从第14条开始，其中与本案有关的具体条款如下：合同第16.1.1条约定，租金按月计算，不足一个月的，该月的租金按照该月日租金乘以该月实际租赁天数计算，日租金=当月租金标准×12÷365；合同第16.2.3条约定，如本合同终止或解除时,在乙方按照本合同的约定将该物业交还给甲方且履行完毕本合同约定的各项义务，付清全部应付款项后三十日内，乙方凭甲方开具的收据原件向甲方要求无息退还租赁保证金，甲方将从租赁保证金中扣除乙方其他应付费用(如有)、售后服务保证金、违约金(如有)；但只要发生乙方违约，即使未造成任何损失的，租赁保证金不予退还；合同第16.4.1条约定，本合同约定公用事业费指水费、电费、燃气费等；合同16.4.2条约定，乙方须自行负担自交付日开始至依据本合同的约定甲方收回该物业期间与该物业使用有关的公用事业费，乙方需按甲方或物业公司每两月开具的月结对账单中记载的数额向甲方或物业公司支付该物业每月的公用事业费；合同16.7.3条约定，租赁期内，按先付后用的原则，乙方须于每叁个月五个工作日之前支付该叁月的固定租金、物业管理费给甲方。甲方于次月8日(节假日顺延)开具对账单给乙方，公用事业费及其他费用在乙方收到甲方月结对账单之日起五个工作日内补足(乙方同意：具体金额以本合同约定及甲方出具的月结对帐单中记载的数额为准)。租金、物业管理费以每叁个月为壹期支付壹次。合同第23.1条约定，本合同终止或解除的(不论基于何种原因)，乙方应当在终止或解除之日前的适当时间内自费将该物业内的所有物品搬离该物业，并将该物业恢复至附件二约定的标准出租状态(正常使用导致的磨损除外)。合同第27.3.1条约定，乙方逾期支付或补交租赁保证金、租金、物业管理费、公用事业费以及其他应由乙方承担的费用之一或全部的(包括甲方和/或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用)，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之二支付违约金；逾期超过七日的，甲方发出书面通知两日后有权暂停乙方该物业的煤气、水、电、通讯等公共设施的供应和/或要求物业公司暂停对该物业提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用(包括但不限于开通恢复费用)；如乙方逾期超过三十日，甲方有权依照本合同约定解除合同并追究乙方违约责任；合同第27.3.2条约定，乙方未能按照本合同约定的标准和期限交还该物业的，应当以本合同终止前租金最高月(如是在首年度内终止本合同,则按第二租赁年度的租金计算)的日租金的五倍为标准按日支付逾期违约金，直至乙方交还该物业或甲方按照本合同的约定收回该物业，该违约责任与本合同就商铺交还的其他约定可以同时适用。在此期间,乙方仍须向甲方支付租金、物业管理费、公用事业费等一切应付费用。合同第28.4条约定，乙方出现下列情况时，甲方有权解除本合同、收回该物业、不予退还租赁保证金，要求乙方按照本合同专用条款第6条第一款补足首年度租金，并有权向乙方主张违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权按照法定程序扣留并出售乙方商品或其他财产，如出售所得仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿；合同第28.4.3条约定，未按本合同的约定交纳或补足租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费或其他任何费用(包括甲方和/或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用)累计超过三十日的。合同第30.5.1条约定，本合同约定的通知均采取书面形式，并应送达至下述地址或双方书面通知的其他地址(不论乙方是否以该物业作为联系地址，租赁期限内，该物业将持续作为乙方的有效联系地址)；甲方地址：上海市徐汇区桂林路XXX号华鑫中心3幢，收件人居珂；乙方地址：上海市松江区九杜路XXX弄XXX号(金仕堡九亭店)，收件人陆乐；合同第30.5.3条约定，以特快专递形式发出的，发往本市市内的，以交寄日之日起第二日视为送达。合同另对其它事项进行了约定。被告乐劲公司及燕堡仕公司在庭审中对于该合同真实性认可，但之后又表示在原告无法提供原件的情况下，对于真实性无法确认。原告称，原件找不到了，目前的提供的复印件系其档案扫描的材料。本院对于该合同认证认为，根据原告与被告新金仕堡公司于2016年2月5日签订的《补充协议》显示，原告与被告新金仕堡公司的确于2014年11月10日签订过《佘山九里会所商铺租赁合同》，虽然本案中原告提供的此份系复印件且存在缺页的情况，但就目前提供的部分，前后连贯，且与《补充协议》提到的条款内容一致，而且原告与被告新金仕堡公司实际履行中所涉的租赁期限、租金等也均与该合同一致，故在被告未能提供其留存的《租赁合同》与原告提供的《租赁合同》复印件内容不符的情况下，本院对于原告提供的该份《租赁合同》的真实性予以确认。二、关于水电费。原告与被告乐劲公司、燕堡仕公司一致确认，被告方向原告已付的水电费共计八笔，按照时间顺序具体如下：第一笔为2016年10月8日通过被告乐劲公司账户支付216,996.25元；第二笔为2018年1月16日通过陆乐账户支付10万元；第三笔为2018年3月31日通过陆乐账户支付10万元；第四笔为2018年4月20日通过丁炳富账户支付20万元；第五笔为2018年5月15日通过陆乐账户支付5万元；第六笔为2018年5月16日通过陆乐账户支付5万元；第七笔为2018年6月1日通过陆乐账户支付5万元；第八笔为2018年9月11日通过陆乐账户支付10万元。原告称，被告应向原告交纳的水电费具体如下：一、2015年4月至2015年11月，水、电费合计为216,996.25元；二、2015年12月至2018年2月电费959,416.71元，水费116,832.97元；三、2018年3月电费58,644.48元、水费6,762.39元，2018年4月电费22,569.43元、水费2,212.29元，2018年5月电费23,360.20元、水费3,321.05元，2018年6月电费21,470.94元、水费5,135.86元，2018年7月电费18,794.58元、水费5,125.40元，2018年8月电费20,237.58元，2018年9月电费14,767.17元，2018年10月电费7,972.68元，2018年11月电费10,781.44元，2018年12月电费35,652.08元；四、2019年1月至2月的电费合计91,424.05元。另外，原告确认自2019年3月起的电费及2018年8月起的水费，均系被告方自行向供电、供水单位缴纳。原告还称，被告方已支付的款项中第一笔对应的是第一项欠费；第二笔至第八笔对应的是第二项欠费。被告乐劲公司、燕堡仕公司称，对于原告所称的第一项至第三项数额认可，应由被告新金仕堡公司向原告支付，被告乐劲公司应承担自2016年7月后的欠费，所以八笔由被告乐劲公司及其法定代表人支付的款项应抵扣2016年7月以后的欠费，被告燕堡仕公司不应承担水电费的付款责任。对于原告所称的第四项数额应为59,582元，该款项已由被告乐劲公司直接向供电部门支付了。原告称，对于被告方自行向供电部门缴纳了2019年1月至2月的电费合计59,582元没有异议，但这两个月发生的电费应以原告出具的并由被告乐劲公司确认的水电费承担分摊表为准，为此原告向本院提供了水电费分摊表，分摊表载明：2019年1月电费62,734.42元、2019年2月电费为28,689.626元，表格上盖有乐劲公司的会籍专用章。原告还称，被告方向供电部门支付的59,582元认可，但其中应包含了其他人的用电部分，这部分不应作为被告已支付给原告的来认定。这两个月原告为系争商铺实际支付给供电的费用为37,320元，所以被告就这两个月应向原告支付37,320元。被告乐劲公司、燕堡仕公司对于原告提供的分摊表真实性没有异议。本院对于原告与被告乐劲公司、燕堡仕公司前述陈述一致的事实予以认定，对于原告提供的分摊表真实性予以认定。本院认为，原告与被告新金仕堡公司签订的《佘山九里会所商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效。合同双方应按约定全面履行义务，现被告新金仕堡公司逾期支付租金等费用，该情形已符合租赁合同解约条件，原告据此行使合同解除权，并无不当，本院予以准许，同时本院确认合同解除归责于被告。原告于2019年5月5日向合同约定的被告地址寄送了书面的解约通知，故合同解除时间以该通知送达之日即2019年5月6日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋的返还。合同解除后，被告新金仕堡作为承租人理应搬离并返还房屋。被告乐劲公司确认目前在租赁商铺内实际经营管理，故其亦负有搬离和返还租赁商铺的义务。至于商铺返还的状态，根据租赁合同约定，合同解除后，承租人搬离时应将租赁商铺恢复至附件二约定标准的出租状态，但审理中原告并未提供附件二的标准，原告主张要求被告新金仕堡公司及乐劲公司将房屋恢复至毛坯状态，无相应依据，故本院认为商铺按现状返还较为合理。关于保证金。鉴于本案中系被告新金仕堡违约导致租赁合同解除，故根据合同约定，原告有权不退还押金，原告的此项主张符合合同约定，本院予以支持。关于租金及违约金。被告新金仕堡公司作为承租人尚欠原告截至2019年5月5日的租金192,753.42元应予以支付。被告乐劲公司在审理中对于上述欠付租金予以确认，且同意支付，本院对此予以认定。被告燕堡仕公司与被告乐劲公司共同在2016年8月25日情况说明中盖章确认，承诺代付租赁房屋营运费用，其目的是为了让原告与被告新金仕堡公司之间的租赁合同关系能继续履行下去，根据情况说明中的承诺被告燕堡仕公司亦应对欠付租金承担共同付款责任。同时，根据租赁合同约定，被告新金仕堡公司还应支付原告逾期付款的违约金。至于被告乐劲公司及燕堡仕公司是否需要共同承担违约金责任，本院认为，首先，被告乐劲公司及燕堡仕公司并非租赁合同相对方，故违约金的约定对该二被告不具有拘束力；其次，从三被告于2016年8月25日出具的情况说明来看，被告乐劲公司及燕堡仕公司同意代付仅限于具体运营费用，而违约金并非运营费用。故此，原告主张该二被告承担共同责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依照租赁合同约定的付款时间，并根据实际支付租金的情况，本院认定被告新金仕堡公司应向原告支付的逾期支付租金的违约金具体如下：以107,500元为基数，自2018年9月1日起至2018年12月9日；以7,500元为基数，自2018年12月10日起至实际支付之日止；以107,500元为基数，自2018年12月1日起至实际支付之日止；以77,753.42元为基数,自2019年3月1日起至实际支付之日止。至于利率标准，因原告的主张的日千分之二显属过高，故本院酌情调整至日万分之五。关于水电费及违约金。本院认为，就水电费双方主要争议有三个：一、2019年1月至2月应支付给原告的电费金额；二、被告方支付的八笔款项针对的水电费期间；三、被告燕堡仕公司是否承担共同支付责任。关于争议焦点一，被告乐劲公司在2019年1月及2月的电费分摊表上盖章确认，故本院认为该两个月的电费金额应以该表为准，故被告新金仕堡公司及乐劲公司应向原告支付的2019年1月、2月的电费合计应为91,424.05元，鉴于被告乐劲公司已向供电部门支付了59,582元，故还欠电费31,842.05元应向原告支付。至于原告所称59,582元包含了其它人应付的电费，因没有提供相应依据，故本院不予采信。关于争议焦点二，被告乐劲公司认为其是2016年8月接手租赁商铺所在的门店的，所以之后的水电费其同意承担。首先，从2016年8月25日情况说明来看，被告乐劲公司及燕堡仕公司作出了代付运营费用的承诺，但并未就时间段作出明确，所以无法确认该承诺仅针对2016年8月之后的费用；其次，从实际履行来看，被告乐劲公司支付的第一笔水电费为216,996.25元，此数额正好与截至2015年11月欠付的金额完全一致；第二笔支付好后，被告新金仕堡公司出具的承诺书，其中确认的欠付2015年12月1日至2018年2月1日欠付的电费金额恰好是这段期间应付电费减去第二笔款项；之后第三笔、第四笔在支付时间及金额上与承诺书载明的需要分期支付的水电费又完全吻合；最后，结合从2016年6月1日起房租也一直是由被告乐劲公司或燕堡仕公司支付的事实。本院认为可以认定八笔水电费的支付所对应时间应是自2015年4月起，并非被告乐劲公司抗辩是2016年8月之后。关于争议焦点三，同前述被告燕堡仕应支付租金的分析理由，被告燕堡仕亦应对水电费承担付款责任。综上，经核算，本院确认三被告应向原告支付的尚欠的水电费714,899.30元。关于逾期支付水电费的违约金，同前述租金违约金的理由，该违约金也仅应由被告新金仕堡公司承担支付责任，被告乐劲公司及燕堡仕公司不承担给付责任。至于违约金的具体计算方式，租赁合同仅约定被告新金仕堡公司需按照原告每两个月开具的月结对账单进行支付，在被告新金仕堡公司收到原告月结对账单之日起五个工作日内补足，但对于具体时间并未作出明确约定。而且被告金仕堡公司支付该费用的前提条件是原告开具对账单，本案中原告仅提供了部分对账单，且对于实际开具及交付给被告的具体时间也没有予以证明，故无法据此确定被告的应付费用的时间，原告的计算方式因为没有相应依据，故本院难以采信。根据2018年3月12日被告新金仕堡公司出具承诺书显示，新金仕堡公司在该承诺书中对于截至2018年2月之前的欠付水电费有明确的还款时间承诺，故本院按照该承诺确定违约金的基数及起算时间，具体如下：以20万元为基数，自2018年5月11日起至2018年5月14日止；以15万元为基数，2018年5月15日计算一日；以10万元为基数，自2018年5月16日起至2018年5月20日止；以30万元为基数，自2018年5月21日起至2018年5月31日止；以25万元为基数，自2018年6月1日起至2018年6月10日止；以526,249.68元为基数，自2018年6月11日起至2018年9月10日止；以426,249.68元为基数，自2018年9月11日起至实际支付之日止。对于2018年3月起的水电费，被告金仕堡公司承诺当月缴清，鉴于未明确当月具体日期，本院酌情认定以月底前为付款日，故自2018年3月起的违约金基数及起始日期具体如下：以65,406.87元(2018年3月份应付水电费总和)为基数，自2018年4月1日起算；以24,781.72元(2018年4月份应付水电费总和)为基数，自2018年5月1日起算；以26,681.25元(2018年5月份应付水电费总和)为基数，自2018年6月1日起算；以26,606.80元(2018年6月份应付水电费总和)为基数，自2018年7月1日起算；以23,919.98元(2018年7月份应付水电费总和)为基数，自2018年8月1日起算；以20,237.58元(2018年8月份应付电费)为基数，自2018年9月1日起算；以14,767.17元(2018年9月份应付电费)为基数，自2018年10月1日起算；以7,972.68元(2018年10月份应付电费)为基数，自2018年11月1日起算；以10,781.44元(2018年11月份应付电费)为基数，自2018年12月1日起算；以35,652.08元(2018年12月份应付电费)为基数，自2019年1月1日起算。2019年1月、2月，被告方将其中一部分直接缴纳至供电部门，一部分尚欠原告，为了表述方便，本院将该二月合并在一起计算，具体为：以31,842.05元(2019年1、2月份应付电费)为基数，自2019年3月1日起算；上述均计算至实际支付之日止。关于利率标准，原告主张显属过高，结合原告实际损失情况，本院酌情认定以日万分之五为标准计算。关于房屋使用费及违约金。租赁合同解除后，被告新金仕堡公司应按照原租金标准向原告支付房屋使用费，根据情况说明的承诺被告乐劲公司及燕堡仕公司应对此承担共同支付责任。关于房屋使用费的违约金，原告此项主张符合合同约定，本院予以支持，被告新金仕堡公司应支付原告违约金，但原告主张的标准显属过高，本院根据原告的实际损失酌情调整至日租金的0.5倍。关于被告乐劲公司及燕堡仕公司的责任问题，根据前述租金违约金的分析理由，本院认为二被告不应承担违约金。关于首年度租金40万元。根据租赁合同第6条约定，12个月免租期是对应120个月的租赁期限，在因承租方原因导致合同解除的情况下，免租期租金应就未履行的租赁期按照比例补足。被告新金仕堡公司实际履行的租赁期限为2015年6月1日至2019年5月5日，约为47个月，被告新金仕堡公司实际免租期应为4.7个月(47个月÷120个月×12个月)，故应补足7.3个月，金额为243,333元(40万元÷12个月×7.3个月)。因免租期补足系原告与被告新金仕堡公司之前的约定，且该款项也不属于情况说明所载明的运营费用，故被告乐劲公司、燕堡仕公司对此不承担给付责任。被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证及质证等权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告华润超智房地产开发有限公司与被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司于2014年11月10日签订的《佘山九里会所商铺租赁合同》及2016年2月5日签订的《补充协议》于2019年5月6日解除；二、被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司、乐劲健身服务(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区泗泾镇古楼公路519弄31幢533号地下一层及部分一层(面积200平方米)的房屋，并将上述房屋返还给原告华润超智房地产开发有限公司；三、被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司、乐劲健身服务(上海)有限公司、上海燕堡仕体育咨询管理有限公司应于本判决生效之日起十日内共同支付原告华润超智房地产开发有限公司截至2019年5月5日的租金192,753.42元；四、被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告华润超智房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金(具体计算方式：以107,500元为基数，自2018年9月1日起至2018年12月9日止；以7,500元为基数，自2018年12月10日起至实际支付之日止；以107,500元为基数，自2018年12月1日起至实际支付之日止；以77,753.42元为基数,自2019年3月1日起至实际支付之日止；均按照日万分之五的标准计算)；五、被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司、乐劲健身服务(上海)有限公司、上海燕堡仕体育咨询管理有限公司应于本判决生效之日起十日内共同支付原告华润超智房地产开发有限公司水电费合计714,899.30元；六、被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告华润超智房地产开发有限公司逾期支付水电费的违约金(具体计算方式：以200,000元为基数，自2018年5月11日起至2018年5月14日止；以150,000元为基数，2018年5月15日计算一日；以100,000元为基数，自2018年5月16日起至2018年5月20日止；以300,000元为基数，自2018年5月21日起至2018年5月31日止；以250,000元为基数，自2018年6月1日起至2018年6月10日止；以526,249.68元为基数，自2018年6月11日起至2018年9月10日止；以426,249.68元为基数，自2018年9月11日起至实际支付之日止；以65,406.87元为基数，自2018年4月1日起至实际支付之日止；以24,781.72元为基数，自2018年5月1日起至实际支付之日止；以26,681.25元为基数，自2018年6月1日起至实际支付之日止；以26,606.80元为基数，自2018年7月1日起至实际支付之日止；以23,919.98元为基数，自2018年8月1日起至实际支付之日止；以20,237.58元为基数，自2018年9月1日起至实际支付之日止；以14,767.17元为基数，自2018年10月1日起至实际支付之日止；以7,972.68元为基数，自2018年11月1日起至实际支付之日止；以10,781.44元为基数，自2018年12月1日起至实际支付之日止；以35,652.08元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止；以31,842.05元为基数，自2019年3月1日起至实际支付之日止；上述均按照日万分之五标准计算)；七、被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司、乐劲健身服务(上海)有限公司、上海燕堡仕体育咨询管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告华润超智房地产开发有限公司支付上述房屋使用费(自2019年5月14日起至房屋实际返还之日止，按照每日1,178.08元标准计算)；八、被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交还系争房屋的违约金(自2019年5月14日起至房屋实际返还之日止，按照每日589.04元标准计算)；九、原告华润超智房地产开发有限公司对于已收取的保证金150,000元不予返还给被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司；十、被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华润超智房地产开发有限公司支付首年度租金243,333元；十一、驳回原告华润超智房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,234元，由原告华润超智房地产开发有限公司11,182元(已付)，由被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司负担19,052元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 贤审 判 员  张 莉人民陪审员  赵金萍二〇二〇年七月二十四日书 记 员  吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。