苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初11040号原告：张秀生，男，1958年2月23日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：周喻，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：周煜，江苏震宇震律师事务所律师。被告：李荣华，男，1964年2月1日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：杜尉，江苏恒渊律师事务所律师。原告张秀生与被告李荣华房屋租赁合同纠纷一案，原告张秀生于2019年8月5日向本院提起诉讼，本院于2019年8月8日受理后，依法由审判员张金花适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行审理，原告张秀生的委托诉讼代理人周喻、被告李荣华的委托诉讼代理人杜尉到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2019年12月26日、2020年7月16日公开开庭进行审理，原告张秀生的委托诉讼代理人周喻、被告李荣华的委托诉讼代理人杜尉到庭参加两次庭审，原告张秀生到庭参加了2019年12月26日的庭审。本案审理过程中，原告张秀生撤回了对周煜的授权委托。本案现已审理终结。原告张秀生向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告松陵镇25号房产损失2900700元。审理中，原告将其诉讼请求的金额变更为2882800元。事实和理由：2005年3月15日，原告与被告签订《售房协议》，约定被告将位于松陵镇25号房屋转让给原告，并在被告将银行贷款还清后再办理解除抵押并过户。房子售价为65万元，原告已于2004年付50万元，剩余15万元在过户后一次性付清。实际上原告又于2005年4月28日支付了92300元，于2005年12月25日支付了4000元。由于被告未履行过户义务，故2019年4月3日，原告诉至法院，要求被告过户，后被告在开庭时告知已经将房屋过户他人，此时，原告才得知被告违约并将房子过户给他人。经法院调查得知，被告于2015年6月29日签订买卖契约将房屋卖给他人，成交价为80万元，而该房产在过户时的评估价为1591648.5元。原告认为，被告的行为违反了约定，损害了原告的合法权益。被告李荣华辩称，被告与原告自始至终都未达成过房屋买卖协议，双方实际上是合伙协议的纠纷。第一，原、被告于2005年成立了吴江天地人真空炉业有限公司（以下简称“天地人炉业公司”），当时约定原告投资100万元，被告提供位于吴江八坼的兴虹电子厂的厂房和土地与原告一起合伙经营，最终天地人炉业公司因亏损而倒闭。天地人炉业公司注销之后原、被告协商债权债务全部结算清楚，被告的损失很大，故双方并没有实质的房屋买卖的合意。第二，原告在2004年底成立了吴江天地人文体有限公司（后更名为苏州天地人文体发展有限公司），该公司注册地址为笠泽路的吴江体育馆内，由于当时原告的员工较多，需要住宿，就租用了被告位于松陵镇老吴同路口的诉争房产供员工使用，当时约定的租金为每年35000元，原告目前还在占用案涉房屋，且多年未付租金。由于目前案涉房屋可能被拆迁，故原告以房屋买卖合同为由起诉要求赔偿，这是不符合法律规定的。第三，原告的诉请超过了诉讼时效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理认定如下事实：位于松陵镇**房屋（以下简称“案涉房屋”）原属于李荣华所有。2005年3月15日，张秀生与李荣华签订了一份《售房协议》，载明：兹有李荣华同志将老同里路口25号房屋一套转让给张秀生，具体事项如下：一、李老板已将房产证在银行抵押贷款，等贷款结束后，在进行房产证转让过户。二、房子总售价为人民币大写陆拾伍万元整，张秀生已于2004年底预付伍拾万元整，剩下壹拾伍万元整等房产过户后在一次性付清。以上条约经双方认可，即双方签字后生效。自2004年、2005年左右至今，案涉房屋由张秀生占有使用、并将部分房屋对外出租。2015年6月24日，李荣华、张雪琴作为（甲方、卖方）与朱某、郭丽平作为（乙方、买方）签订了一份《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落在松陵镇房地产出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方约定上述房地产成交价为八十万元，乙方于2015年6月29日前一次性付清给甲方，付款方式为全额托管。上述契约上对于甲方将房地产交付给乙方的时间未作约定。2015年7月10日，案涉房屋登记在朱某、郭丽平名下。2015年11月30日，案涉房屋为中信银行股份有限公司吴江支行设置了最高额抵押，金额为43万元，债务履行期限自2015年11月27日至2025年11月27日。案涉房屋在交易时的评估价为1591648.5元。原告张秀生提交了其女儿张小琴作为案涉房屋的出租方签订的四份《租房合同》和张秀生作为出租方签订的《房屋租赁合同》一份及《收条》一份，具体内容如下：1、张小琴作为出租方（甲方）与徐桂兰作为承租方（乙方）签订的《租房合同》两份，一份《租房合同》的签订时间为2016年3月25日，约定张小琴将位于的房屋出租给徐桂兰，租赁期限自2016年3月25日至2017年3月24日，月租金为1625元；该租房合同尾部空白处另写明两行内容，一行为“补充：如果政府需要拆迁房屋，出租方可按天退回房租”。一行为“2017年2月17日，双方同意延长一年（2017年3月25日至2018年3月24日）”。另一份《租房合同》的签订时间为2017年3月25日，约定续租期限从2017年3月25日至2018年3月24日，年租金为20000元。空白处写明“如果政府需要拆迁房屋，出租方可按天退回房租”。两份《租房合同》的第十一条均约定“甲方彩票门头乙方不要动”。2、张小琴（甲方）与张雷、孙红群（乙方）签订的《租房合同》一份，载明：一、甲方将位于松陵镇房屋出租给乙方，租用期限自2017年10月22日至2018年10月21日。2018年4月6日付下一个半年度（2018年4月21日至2018年10月21日）的房租1.5万元。二、本房屋年租金为30000元（包含体福彩两台机），付款方式为半年度一付。乙方在租房时一次性向甲方支付半年租金15000元，另外每月22日乙方向甲方支付体福彩总售价的1%，为了保证合同的履行，乙方向甲方支付押金5000元作为履约押金。……五、在承租期间，只作彩票销售，服从彩票中心管理，体福彩每月终端网络服务费由乙方交付。乙方应保证甲方设备正常运行。……八、乙方必须遵守国家的法律法规及国家相关规定，合法经营。乙方利用承租房屋进行非法经营而造成的一切法律责任和财产损失均由乙方自行负责。店内有体彩机、福彩机、TCL32寸液晶电视、BOE46寸液晶电视、冰箱、空调等，除彩票机之外的物品，甲方只是借乙方使用和保管，如甲方有需要使用，随时可以调回，在乙方使用时有保管的义务，在保管期内有丢失和损坏，乙方要照价赔偿。……补充：1、甲方根据省、市彩票中心的有关管理规定，对乙方所经营的电脑彩票、即开票销售行使管理权。乙方违反管理规定的，甲方有权解除合同。2、福彩的每月电脑彩票佣金由甲方次月22日发放给乙方。3、如房拆迁，甲方将剩余房租退给乙方。4、体彩每月有个终端网络服务费由乙方交付。乙方保证甲方设备正常运行，甲方借乙方两台电视机（TCL32寸液晶电视一台、BOE46寸液晶电视一台），损坏或遗失照价赔偿。如甲方有需要他用，适当的时候将还回电视，谢谢配合！庭审中，原告张秀生陈述称，2005年，其以女儿张小琴的名义申请销售彩票的行政许可及彩票机，后张小琴经营了一段时间，就把这个彩票店盘给其他人了，具体他人如何经营的、转过几手，其不清楚，许可证上还是张小琴的名字。3、2019年4月9日，张小琴（甲方）与范某（乙方）签订的《租房合同》一份，约定张小琴将位于松陵镇的房屋出租给范某使用，续租期限自2019年4月10日至2020年4月9日，年租金为20000年，付款方式为一年一付，由承租方在租房时一次性支付全年租金。第十一条约定“甲方彩票门头乙方不要动”。4、2009年12月3日，张秀生作为甲方、丁某作为乙方签订的《房屋租赁合同》一份，约定张秀生同意将老吴同路25#房屋一楼东边两间门面房出租给丁某开小吃店，租金1000元/月，年租金12000元，付款方式为每年6月30日前付6000元，12月30日前付6000元，租期五年自2010年元月至2014年12月30日。《收条》的出具时间为2017年12月26日，载明收到丁某2018年上半年房租金6000元。被告李荣华对上述证据1、2、3所涉的租房合同，认为上面并无原告张秀生的签字，对于证据4所涉的租房合同和收条系由原告自行提供，故对上述4组证据的真实性无法认定，且与本案没有关联性。庭审中，原告张秀生申请证人吕某、范某、丁某、苏某出庭作证。1、吕某陈述称：其曾是张秀生的天地人文体公司的出纳，做了十多年，一直工作至2014年、2015年左右。张秀生向李荣华租赁了案涉房屋，一部分用于办公，一部分用于员工住宿，后来天地人文体公司搬到体育馆就不在那里办公了，员工也不在那里住宿。租赁没多久张秀生就买下了案涉房屋，李荣华签字的收到购房款的收条原件由其放在天地人文体公司的保险箱内保存。其代张秀生向案涉房屋一楼店铺的承租方收取了好几年租金，一楼西面人家租了两间房子开服装店，另一边是开小吃店的，一家一年租金是12000元，租金都是现金支付，半年一收，其开具收据并加盖天地人文体公司的公章；其他的房间是张秀生一家人自住的。其不在天地人文体公司工作后相关的收取租金的收据及购房收条都交接给接手的人了。2、范某陈述称：11年前其在张小琴开的位于老吴同路体育彩票店的斜对面摆摊卖菜，因为卖菜需要用水的关系而认识了张小琴，每月向张小琴付10元的水钱，其用了张小琴家六七个月水，其认为张小琴就是案涉房屋的房东，因为当时其问过楼下卖彩票的谁是房东，卖彩票的告诉其是张小琴。后其回家生了孩子，之后又回来吴江上了一年班，此后一直在老吴同路上卖菜，租的是大队的房子，后因该房子系违章建筑不让继续租赁，其于2019年4月向张小琴租赁了案涉房屋一楼的店面卖菜，并签订了租房合同，向张小琴支付了租金，其也住在店里。2019年11月28日，有人送到其租赁店面里一个通某，说其占用的是他的房子，要求其搬出。3、丁某陈述称：其从2010年开始租赁案涉房屋的一楼门面房，用于经营饭店，一直至今，并曾签过两份租赁合同，五年一签。其经营的饭店没有进行工商注册登记，换过几个牌子，之前叫沙县小吃，现在挂的牌子是淮南牛肉汤。年租金一直都是18000元，由张秀生本人向其收取，租金一年一付，大概在每年8月份支付，张秀生收取租金时并未为其开具收据。张秀生及其妻子、女儿一直在案涉房屋居住至2019年上半年。2019年11月，有一个男子到其店里给了其一份通某，其以为对方是诈骗的，就将那份通某扔掉了，对方也没有多说什么就离开了。4、苏某陈述称：孙红群系其女朋友，张雷系其朋友，孙红群、张雷与张小琴签订了租房合同，三人一起经营彩票店，张雷跟他们一起经营了半年。租金由张小琴收取，其经营的彩票店里有张小琴名字的经营许可证。2019年11月底有个人到其店里向其打听老吴同路25号，后来他看到墙上贴着这个地址，就给了其一张书面通知，具体通知的内容其不记得了。张秀生和他的家人前两个月就不在案涉房子居住了，具体其也不清楚，有时候张秀生他们也回来的。证人范某向本院提交了《通某》一份，载明：松陵镇**房屋占用人：本人为松陵镇**房产实际产权人，由于历史遗留原因，该房产一直被非法占用。此前，本人多次与相关方沟通并数次上门通知，但你并未实际搬离。由于此房需拆迁改造，我方现正式通知你方：于接到本通某之日起15日内主动搬离或及时与本人联系确认搬迁事宜，如你方拒不搬迁或未及时与本人联系确认的，我方将根据《物权法》等相关法律规定行使相应法律权利，依法追究你的违法占用期间的占用费，并赔偿对我方造成的一切经济损失。限你方于2019年11月27日前将房屋内属于你方的一切财物清理搬走，并缴清我方房屋内的一切费用，逾期不清理的，视作你方放弃财物所有权，我方有权将其作为废弃物处理。另因你方拒不搬离对我方造成的拆迁补偿及相关损失，我方将通过法律途径解决。特此通知！房屋所有权人：朱某，2019年11月28日。联系电话：139××******.庭审中，被告李荣华申请证人朱某出庭作证。朱某陈述称：其与李荣华是多年的朋友。2015年的一天，李荣华打其电话求助说被讨债的人在茶室围住，其过去了解到系李荣华欠人家的钱说要到那一天还，但还不出来，李荣华让其帮他还债。其向债主写了纸头，承诺一周还80万元，其作担保。一周后其还了对方80万元。后来其和李荣华商量这笔钱如何还其，其知道李荣华的生意情况不太好，李荣华称在老吴同路有一套房子可以抵给其，其就催着他过户，当时这套房子上还有100万元的抵押贷款，其就帮李荣华还了，李荣华和他妻子商量后，就把案涉房屋过户给其。其代李荣华归还的180万元都是银行转账，一部分钱是其自有资金，一部分是其从其经营的公司账上调的，具体需要银行查询。其与李荣华签订的房屋买卖合同价款为80万元，该80万元通过资金托管转到李荣华妻子的银行账户，一到账后对方又还给其。案涉房屋过户之前其过去看过，李荣华说这个房子借给老张住，老张还要使用较长时间，其买下了立即使用的话不太可能，其让李荣华去处理这个事情。后来过户后要落户口，其又去了案涉房屋那里。2019年3月份左右，其过去跟使用案涉房屋开店卖油条大饼的人说这个房子是其的，其要收回，让对方不要再租了。其在2019年11月28日让手下的人给案涉房屋的租户发出通某。案涉房屋过户给其后，其向银行办理了80万元的抵押贷款。2005年4月24日，张秀生、李荣华、翟尧华、郑绍仓签订了天地人炉业公司章程，该章程载明上述四人作为股东出资成立天地人炉业公司，注册资本为100万元，四人分别出资35万元、30万元、18万元、17万元。2005年4月30日，天地人炉业公司经工商登记成立。吴江市兴虹电子有限公司（以下简称“兴虹电子公司”）与天地人炉业公司的四位股东张秀生、李荣华、翟尧华、郑绍仓签订了《合同书》一份，约定兴虹电子公司将松陵镇（八坼）经济开发区新建厂房1100平方米租赁给天地人炉业公司，合同期为二年。2009年8月27日，天地人炉业公司通过股东会决议，决定成立清算小组，对天地人炉业公司成立至今所有的账务进行清算。2009年9月5日，天地人炉业公司以“严重亏损”为由向工商部门申请注销登记。2011年4月2日，天地人炉业公司经工商登记注销。庭审中，原告张秀生提交了两份借条复印件：1、李荣华于2004年12月12日出具的借条一份，载明：兹借张秀生现金人民币叁拾壹万元正，归还日期为2005年12月12日。借款人：吴江市兴虹电子有限公司李荣华。并加盖有兴虹电子公司印章。2、李荣华出具的借条一份，载明：兹向张秀生借款人民币现金贰拾万元正¥200000元。借款人：李荣华。同时借款人处加盖有兴虹电子公司的印章。该借条上未写明出具时间。张秀生据此主张李荣华曾向其借了这两笔款项，后来李荣华无钱归还，就提出将案涉房屋卖给其抵债，故售房协议上写预付房款50万元；因双方已签署了售房协议，故其将该两份借条原件给了李荣华。被告李荣华认为借条系复印件，故不予认可，即便属实，其中31万元的那笔借款也已超过诉讼时效，且该两张借条所涉款项不排除系原、被告合伙开设天地人炉业公司时原告的出资。庭审中，原告张秀生提交了以下证据复印件：1、李荣华于2005年4月28日出具的收条一份，载明：兹收到张秀生现金人民币玖万贰仟叁佰元正¥：92300元。该收条左下角由张秀生注明“付李荣华老板房子欠款”，日期也为2005年4月28日。2、李荣华于2005年12月25日出具的收条一份，载明：兹收到张秀生同里路口房款人民币肆仟元正¥：4000元。3、李荣华于2008年1月26日出具的欠条一份，载明：兹欠张秀生吴江市天地人真空炉业有限公司承包款人民币壹拾玖万伍仟元正（到期日为2008年2月5日）。原告张秀生主张两份收条系向被告支付的购房款，欠条系因被告承包天地人炉业公司，还欠原告承包费未付；因时间太长，原件找不到了，无法提供。被告李荣华认为两份收条系复印件，真实性不予认可，即便为真实的，也不能证明收到的是房款，其中92300元的那份收条上，并未写明系房屋买卖款项，应系双方开办天地人炉业公司的往来款项；4000元的那份收条系原告向被告支付的房屋租金；欠条没有原件，真实性无法认定，即便属实，根据落款时间，天地人炉业公司已因亏损严重暂停经营了，且根据欠条上载明的到期日，已过诉讼时效，应该是双方在合伙结束之后对债权、债务的清算。庭审中，被告李荣华提交了以下证据复印件：1、殷晓燕的建行账户交易明细及进账单，显示2015年1月14日，朱某向殷晓燕转账1121000元。被告以此证明2015年被告将房屋转卖给朱某的真实性。2、顾建春出具的证明及顾建春的身份证复印件，该证明的内容为：约2007年李荣华要求改造老吴同路25号房屋北门左右开门两个东西小屋开门1个地面贴地砖变成三个门面，上面浇横梁盖琉璃瓦总共费用5.5万千元由李荣华支付。原告张秀生对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。庭审中，原告张秀生陈述称：被告李荣华共计欠其100多万元，关于其和被告的经济往来及共同投资开厂的情况，其都记了日记。其曾多次找李荣华沟通，要求办理案涉房产的过户手续，李荣华一直敷衍。其在使用案涉房屋期间，村干部让其将房屋外搭建的违章建筑拆掉，让其将一楼改造成门面房，其向城管部门提出申请，当时也没有书面手续，后其将一楼改造成四个门面。庭审中，被告李荣华陈述称：因为被告与原告共同投资开设天地人炉业公司导致原告亏损，被告心里有愧，且原告又一直占有案涉房屋，被告又进不了场，故案涉房屋一直由原告占有使用。2019年5月20日，本院受理了原告张秀生诉被告李荣华房屋买卖合同纠纷一案（案号（2019）苏0509民初6773号），在该案中，原告张秀生起诉要求被告李荣华将案涉房屋过户给其。被告李荣华本人于2019年6月13日向本院提交书面答辩状，就房屋买卖协议的经过辩称：“2004年年初原告张秀生在吴江市体育馆准备成立苏州天地人文体发展有限公司，由于员工较多需要住宿，故向被告租用了案涉房屋供职工使用，年租金约35000元。2004年底，被告要求原告支付第二年房租时，原告提出双方成立天地人炉业公司，约定原告投资100万元，被告投资30万元，被告免费提供兴虹电子公司的厂房作为生产基地，公司注册资本100万元，被告占股35%，原告占股30%，另外两个技术员为干股，分别占18%和17%的资金由原告支付，被告任总经理，原告任董事长，原告承诺除前期投入的100万，后续流动资金欠缺由原告借入给公司，在这同时原告提出将松陵镇的房屋以65万的价格转卖给原告，并说你可先拿50万元去筹备工厂，由于原告的兴虹电子公司刚落成，没有资金和项目，也就在协议上签了字。被告支付50万后，陆续又支付了30万元左右作为天地人公司的投资资金，包括原告提供的92300元收条，均为成立公司由其购买办公用品结算之款项，原告一直拖延后续支付之款项。每次提及资金问题，原告以各种理由和借口拖延、拒绝，直至2005年12月25日再次支付4000元作为搪塞（即原告提供的收条），足见其做事的风格。由于资金问题，天地人炉业公司在第二年也无法经营下去，拖欠员工工资，技术人员也跑路了，向原告多次提出资金问题，均以天地人炉业公司没有效益或其他理由拒绝，最终公司倒闭。为此被告经济损失在百万以上。十多年来原告一直以售房协议为理由拒付房屋租金，并将房屋占为己有。”在该案审理过程中，李荣华陈述称已将案涉房屋售予他人，张秀生向本院申请调取案涉房屋的登记信息，本院向其律师开具了调查令，张秀生的律师在不动产登记中心调取到案涉房屋产权的交易、变更信息。2019年7月16日，张秀生向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。在本案审理过程中，张秀生申请对案涉房屋的价格进行评估，2020年6月17日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司受本院委托作出房地产估价报告，其中实物状况载明：估价对象所在的吴江区松陵镇25#为一幢地上二层的混合结构房屋，建成于1999年左右，外墙为涂料粉刷，南北朝向，层高标准，铝合金窗。估价对象建筑面积224.48平方米。……另见估价对象北侧搭建有面积为24.26平方米的砖墙围护，瓦顶房屋；东侧搭建有面积为21.79平方米的砖墙围护，彩钢板顶房屋。结论为：涉案房产（含未登记房屋）在2020年6月5日的评估价值为2900700元（其中未登记房屋的价值为17900元），折单位建筑面积价值12922元/平方米，张秀生为此支付评估费20350元。根据本院的要求，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司就案涉房屋（不含未登记房屋）在2019年8月5日的价值作出补充鉴定，确定在该价值时间的价值为2912600元。另查明，2020年6月19日，本院出具执行裁定书，决定拍卖朱某、郭丽平名下的案涉房屋，案涉房屋现由本院在淘宝网进行司法拍卖，拍卖公告显示开拍时间为2020年8月3日，起拍价为3185000元，系被执行人自主定价。在本案审理中，原告张秀生明确，因被告李荣华的原因导致案涉房屋无法过户，故原告要解除双方之间的买卖合同；原告自愿以价值较低的2020年6月5日的评估价值作为主张的依据，且放弃主张其中无证房产部分的价值17900元，要求被告返还已支付房款596300元、赔偿房屋涨价导致的差价损失2286500元（2882800-596300），两者相加就是2882800元。以上事实，有原告张秀生提交的售房协议、借条、收条、欠条、租房合同、出庭证人的证言、通某，被告李荣华提交的天地人炉业公司的工商信息、银行交易明细、进账单、证明、身份证复印件，出庭证人的证言，本院委托评估价格作出的评估报告、鉴定机构的回复函，本院调取的执行裁定书、拍卖公告，以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：一、原告张秀生与被告李荣华之间的房屋买卖合同是否有效？本院认为，原告张秀生与被告李荣华之间的房屋买卖合同有效，理由如下：首先，原告与被告于2005年3月15日签订了《售房协议》，此后案涉房屋一直由原告占有使用，并由原告对外出租，如果双方不存在房屋买卖关系，十余年来案涉房屋一直由原告使用、收益，而被告从未过问或向原告主张权利，显然有违常理。其次，虽然原、被告之间存在共同出资经营后又亏损的事实，但仅此并不足以否认双方签订的《售房协议》的效力。再次，被告李荣华又于2015年6月24日与朱某、郭丽平签订房屋买卖契约，将案涉房屋出售给朱某、郭丽平，但未约定房屋的交付时间，有违常理；2015年7月10日，案涉房屋即登记在朱某、郭丽平名下，但朱某、郭丽平作为案涉房屋的产权人，长期未对房屋行使占有、使用权利，直到本案诉讼后于2019年11月底才向租户发送通某，显然不符合常理。据此，亦可以进一步佐证原告张秀生与被告李荣华之间房屋买卖合同的真实性。最后，原、被告在《售房协议》上约定了原告张秀生已于2004年底预付50万元购房款，原告张秀生又提交了被告李荣华出具的两份借条复印件，金额分别为31万元、20万元，并对此作出了说明，而被告李荣华在本案所涉纠纷第一次诉讼时所提交的书面答辩状中也确认了双方存在房屋买卖的合意以及原告已支付50万元购房款的事实，即便原、被告存在共同投资设立天地人炉业公司的事实及对投资款存在争议，根据被告李荣华所提交的证据，原告张秀生支付给被告李荣华的50万元并不能认为是原告在履行对天地人炉业公司的出资义务。故综上，本院认为，原告张秀生与被告李荣华之间签订的《售房协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。二、关于本案是否超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。诉讼时效制度的目的是敦促权利人及时行使权利，且诉讼时效包括中断、中止等情形。权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断。但对于诉讼时效中断的举证，不应对权利人过于严苛。请求房屋过户的权利属于债权请求权应适用诉讼时效制度，抑或属于物权请求权而不适用诉讼时效制度，在审判实践中存在争议。本案中，原、被告之间的房屋买卖合同于2005年3月15日签订，原告张秀生自2004年、2005年即开始占有使用案涉房屋至今，考虑到原告与被告之间曾经系朋友关系及商业合作关系，原告所称的曾多次找被告沟通，要求办理案涉房产的过户手续，而被告未予协助办理，具有可信性。2019年5月20日，原告张秀生向本院起诉被告李荣华，要求被告将案涉房屋过户给原告，在该案审理过程中，原告张秀生才知悉案涉房屋已登记在他人名下，此时，原告张秀生才知悉其权利受到侵害，诉讼时效应自此时开始计算，原告张秀生又于2019年8月5日向本院提起本案诉讼，要求被告李荣华赔偿损失，故本案并未超过诉讼时效。三、被告李荣华需要赔偿原告张秀生的损失金额。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。因案涉房屋已登记在他人名下，且现在由法院进行拍卖，故双方签订的房屋买卖合同已实际无法履行，原告张秀生以起诉的方式要求被告李荣华赔偿损失，包含了要求解除房屋买卖合同的意思，且在审理中进一步明确表示解除双方的房屋买卖合同，故本院确认双方的房屋买卖合同解除，解除时间为起诉状副本送达之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告已支付的购房款，其中50万元根据本案证据可以予以确认，对于原告主张的另外支付的购房款92300元及4000元，虽原告提供的均系收条复印件，但被告李荣华在前次诉讼中确认了两份收条的真实性即款项由被告收取，但对于款项的用途有异议，本院认为，92300元的收条上的款项未写明系购房款，且原、被告之间另有共同出资关系，故对该笔92300元，本院不能认定系原告向被告支付的购房款；对于4000元的收条上写明系房款，故本院对此予以确认，故本院确认原告已支付购房款504000元，应由被告返还。关于原告主张的其他损失，因造成合同解除的原因在于被告李荣华将案涉房屋出售他人，且该房屋现由法院拍卖，致使案涉房屋所有权不能转移，而作为买受人的原告对合同解除并无过错，故被告李荣华应承担赔偿原告张秀生相应损失的责任。因房屋价格上涨而产生的差价，应作为损失由被告李荣华赔偿，该损失应为合同签订时与主张合同解除时的价格差，为2232800元（2882800-650000）。综上，被告李荣华共应支付原告张秀生2736800元（504000+2232800）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告李荣华支付原告张秀生2736800元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30006元、保全费5000元，共计35006元，由原告张秀生负担1312元，由被告李荣华负担33694元，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳，原告张秀生预付的诉讼费用中的33694元由本院于本判决生效之日起十五日内退还。鉴定费20350元，由被告李荣华负担，并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告张秀生。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  张金花人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  吴巧珍二〇二〇年七月三十一日书 记 员  李 婷附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。