北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50662号原告：贾桂花，女，1972年10月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴志军，北京大成律师事务所律师。被告：北京和祥恒房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路**北京国际会议中心****。法定代表人：吴晨，董事长。委托诉讼代理人：王瑛，北京市京都律师事务所律师。第三人：王忠潮，男，1960年1月18日出生，汉族，户籍地杭州市。原告贾桂花（以下简称贾桂花）与被告北京和祥恒房地产开发有限公司（以下称和祥恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法追加王忠潮为第三人参加诉讼，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。贾桂花及其委托代理人吴志军，和祥恒公司的委托代理人王瑛，王忠潮均通过北京法院云法庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾桂花向本院提出诉讼请求：1、判令和祥恒公司为贾桂花办理北京市朝阳区北苑路78号x号楼x层x单元xxx号房屋（以下称xxx号房屋）的产权证。2、判令和祥恒公司退还多收取的房款373068元。3、判令和祥恒公司赔偿逾期交房违约金5482159元。4、判令和祥恒公司赔偿逾期办理房屋产权证违约金97539元（本判决书中的货币均为人民币）。5、判令和祥恒公司向贾桂花提供本案所涉房屋的《住宅使用说明书》、《北京市建设工程施工竣工验收备案表》、检测部门出具的实测面积证明。事实和理由：2002年11月29日贾桂花与和祥恒公司签订《商品房买卖合同》，约定贾桂花购买和祥恒公司开发的xxx号房屋，建筑面积为313.32平方米，每平方米为15565.34元，和祥恒公司应于商品房交付使用后180日内为贾桂花办理权属证书。合同签订后，贾桂花履行了付款义务，但和祥恒公司至今未为贾桂花办理房屋产权证书，和祥恒公司的行为给贾桂花造成了巨大的经济损失。根据原被告签订的《商品房买卖合同》、原被告及北京市朝阳区农村信用社联合社三方于2002年12月17日签署的《个人住房按揭借款合同》，可以认定xxx号房屋的总价款为4876932元，贾桂花通过向银行贷款向和祥恒公司支付了390万元，房屋余款（首付款）为976932元，而贾桂花根据和祥恒公司的要求实际支付了首付款135万元，显然贾桂花多支付了373068元，和祥恒公司理应向贾桂花退还多支付的款项。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，和祥恒公司应于2003年12月31日前向贾桂花交付房屋，合同第九条第一款第二项约定，和祥恒公司如逾期交房，应于最后交付期限的第二天（2004年1月1日）至实际交付之日止，按日向贾桂花支付己交付房价款万分之三的违约金。贾桂花实际入住日期为2014年4月4日，和祥恒公司逾期交房3747日，根据前述约定，和祥恒公司应向贾桂花支付违约金5482159元。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，和祥恒公司应于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由和祥恒公司提供的资料报产权登记机关备案，如因和祥恒公司的责任，贾桂花不能在规定期限内取得房地产权属证书的，和祥恒公司按已付房价款的2%向贾桂花支付违约金。根据合同约定，和祥恒公司交房的最后期限为2003年12月31日，因此根据前述合同约定和祥恒公司最晚应于2004年4月10日前协助贾桂花办理完毕房地产权属证书，但时至今日由于和祥恒公司的原因，贾桂花仍未取得房屋产权证书。因此，和祥恒公司应向贾桂花支付违约金97539元。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，和祥恒公司应于2003年12月31日前与贾桂花办理验收交接，并向贾桂花提供《提供住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《北京市建设工程施工竣工验收备案表》、检测部门出具的实测面积证明。但由于和祥恒公司的原因，和祥恒公司至今未向贾桂花提供前述文件。故此起诉，请求判如所请。和祥恒公司辩称，一、贾桂花与和祥恒公司无任何法律关系，应由合同的权利所有人王忠潮起诉。《合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。和祥恒公司仅与王忠潮签订过《商品房买卖合同》，并没有与贾桂花签订过任何协议，依据《合同法》第88条，如王忠潮将《商品房买卖合同》权利义务概括转让给贾桂花则需要和祥恒公司同意，而和祥恒公司从未做出过任何同意的意思表示，因此，贾桂花无权依据该份协议进行诉讼。二、贾桂花的前夫与和祥恒公司曾签订《关于王忠潮先生退房协议书》，依据该协议书，房屋已经退还和祥恒公司，房屋属于和祥恒公司所有，以此，依据《商品房买卖合同》，和祥恒公司无需再承担违约交房以及违约办理产权的责任，只需要分批退还贾桂花前夫的首付款即可。贾桂花的前夫与和祥恒公司之间2005年7月4日曾签订《关于王忠潮先生退房协议书》，约定因“乙方原因退掉上述房产，甲方同意乙方退房，乙方应无条件协助甲方办理退房手续，在未办理退房手续之前的银行按揭款由甲方支付。”因此，房屋已经退还到和祥恒公司，贾桂花与和祥恒公司之间的纠纷已经为《关于王忠潮先生退房协议书》退款合同纠纷，而不是违约交房违约办证的纠纷。三、和祥恒公司已经依据约定完成了义务，退还第一笔款项50万元，其余款项未退，因为王忠潮违约贾桂花未履行自己的义务。依据《关于王忠潮先生退房协议书》及补充协议，贾桂花因自身原因退掉xxx号房屋，和祥恒公司也同意了贾桂花退房，因此贾桂花应无条件协助和祥恒公司办理退房手续。并且依据补充协议，贾桂花需要保证于2005年7月25日前完工并通过监理验收，完善所有竣工所需材料，和祥恒公司才会将1513923元房款退还，否则只需退5万元。四、和祥恒公司已经基于房屋退还的情况下，交纳银行按揭款1838451.68元。五、因王忠潮退房，和祥恒公司将房屋卖给案外人魏某某，符合法律规定，因为王忠潮已经退房。后来王忠潮坚持自己与魏某某签订合同，实际上早已失去买卖房屋的权利，属于侵权行为。因和祥恒公司没有以有独立请求权第三人主张权利，所以房屋法院暂时判决给王忠潮，事实上房屋依然属于和祥恒公司所有。因此，贾桂花的前夫自己要求退房，现在自己违反自己签订的协议，要求公司办理产权证，没有事实和法律依据。王忠潮述称，同意贾桂花的诉讼请求，与贾桂花的离婚协议是真实有效的，但没有将离婚时把涉案房屋给贾桂花的事情告知和祥恒公司。不认可和祥恒公司所述的双方是为骗贷签订的房屋买卖合同，在双方签订退房协议后，和祥恒公司没有退还相关款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：贾桂花与王忠潮原系夫妻，于2004年1月30日登记结婚，2013年7月9日协议离婚。2002年11月29日，王忠潮（买受人）与和祥恒公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：王忠潮购买和祥恒公司开发的xxx号房屋，建筑面积313.32平方米，成交价4876932元；出卖人应在2003年12月31日前将验收合格并“提供《北京市建设工程施工竣工验收备案表》和测绘部门出具的实测面积”的房屋交付买受人；出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金；出卖人应于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同附件四“付款方式”约定，买受人在签署《定购书》时已交纳定金3万元，买受人于签约时支付首期房款976932元（定金3万元在此次付款中结算），余款390万元，由买受人向银行申请贷款。当日，王忠潮与和祥恒公司另行签订一份《商品房买卖合同补充协议书》，其中第四条2约定“由于乙方原因，未能按期交付的，视为甲方已按实际交房，在乙方未接受期间由甲方代乙方保管该房”。合同签订后，王忠潮向和祥恒公司支付首付款135万元。2002年12月17日，王忠潮（甲方、借款人、抵押人）与北京市朝阳区农村信用合作社联合社（乙方、贷款人、抵押权人，以下称信用社）、和祥恒公司（丙方、保证人、开发商）签署《个人住房按揭借款合同》，约定：王忠潮向信用社贷款390万元购买xxx号房屋。合同签订后，信用社发放了贷款390万元。2004年8月，和祥恒公司向王忠潮开具976932元的购房款发票。2005年7月4日，王忠潮（乙方）与和祥恒公司（甲方）签订《退房协议书》，约定如下：“1.乙方于2002年12月购买xxx号房屋并支付首付款135万元，并于2003年1月-2003年5月支付银行按揭贷款142506元。2.现因乙方原因推掉上述房产，甲方同意乙方退房，乙方应无条件协助甲方办理退房手续，在未办理退房手续之前的银行按揭款由甲方支付。3.甲方按以下期限向乙方退还购房首付款135万元、按揭款142506元、保险金21417元共计1513923元，2005年7月25日前支付50万元，2005年8月15日前支付50万元，2005年9月15日前全部付清尾款。4.甲方付清全部款项之日起，乙方向甲方办理购房手续的移交，双方同意所签购房合同终止作废，甲方有权将该房屋另行处置”。2007年9月27日，和祥恒公司向案外人魏某某、冷某某发出《解约退房通知函》，主要内容为因魏某某、冷某某未按照双方2005年9月29日签订的商品房预售合同支付xxx号房屋的任何款项，故要求解除双方之间就xxx号房屋的预售合同，并要求腾房及支付违约金及租金。2009年3月27日，王忠潮、魏某某签订《购买房屋协议》，约定王忠潮以4876932元的原价将上述房屋转让给魏某某。同年7月10日，王忠潮、魏某某另签订《购买房屋补充协议》，约定王忠潮应提供该房屋买卖合同首付款发票复印件并出示正本，提供其与和祥恒公司为解除退房协议及执行房屋买卖合同的有效文件，魏某某在接到王忠潮提供的相关文件，并确认其真实性后在三日内支付购买房屋协议双方所认定的资金，并按约定完成该房屋的正式合同及相关手续,由案外人北京京达房地产开发有限公司按魏某某确认的协议条款向王忠潮付款。2009年7月14日，和祥恒公司出具证明，内容为“经501室房主王忠潮要求，现同意解除本公司与其在2005年签订的退房协议，并委托我司出售该房的申请”。2010年，王忠潮以魏某某未履行付款义务为由，将魏某某诉至法院，要求解除双方签订的上述《购买房屋协议》及《购买房屋补充协议》。案件经我院审理于2010年9月以（2010）朝民初字第18396号民事判决驳回王忠潮的全部诉讼请求。王忠潮不服提起上诉，二中院于2010年12月以（2010）二中民终字第23290号民事判决维持原判。2011年王忠潮以法院判决合同继续履行后魏某某仍不履行付款义务为由起诉要求解除双方签订的《购买房屋协议》及补充协议。案件经我院审理于2011年3月以（2011）朝民初字第06285号民事判决书判决王忠潮与魏某某签订的《购买房屋协议》及《购买房屋补充协议》于判决生效之日解除。魏某某不服提起上诉，二中院于2011年6月29日以（2011）二中民终字第10263号民事判决维持原判。2012年，王忠潮向本院起诉魏某某，要求魏某某腾退xxx号房屋。本院于2012年3月作出（2012）朝民初字第05897号民事判决书，判令魏某某将xxx号房屋交还王忠潮。魏某某不服提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后作出（2012）二中民终字第06754号民事判决书，维持原判。在该案的审理中，王忠潮称“和祥恒公司依据商品房买卖合同将xxx号房屋交付其，签订退房协议后，其将xxx号房屋退还和祥恒公司。和祥恒公司于2005年9月将xxx号房屋交付魏某某”。就涉案房屋的交付，贾桂花称2014年4月4日，法院强制执行让魏某某腾房，把涉案房屋交付给贾桂花入住。2012年北京农村商业银行股份有限公司朝阳支行（以下简称北京农商银行）向本院起诉王忠潮与和祥恒公司，要求王忠潮清偿截止2012年3月6日的银行按揭贷款本金2997229.02及利息540493.07元、罚息236767.47元，并要求和祥恒公司承担连带清偿责任。本院于2012年10月作出（2012）朝民初字第15603号民事判决书，判令解除双方2002年12月17日签订的《个人住房按揭借款合同》并判令王忠潮偿还截止2012年3月6日的银行按揭贷款本金2997229.02及利息540493.07元、罚息236767.47元，和祥恒公司对此承担连带清偿责任。该案生效后，北京农商银行向本院申请执行，在执行过程中查封了xxx号房屋。贾桂花称北京农商银行起诉之后的贷款本息都是由其偿还的，和祥恒公司对此予以认可。2013年7月9日，王忠潮与贾桂花签订《离婚协议书》并办理离婚登记，离婚协议中约定，以男方姓名按揭购买的xxx号房屋所有权归女方所有，有关该房屋的后续司法程序、产权登记等所有事宜由女方全权负责办理，按揭贷款由男方负责偿还。在本案审理过程中，贾桂花申请结清贷款并申请解除对xxx号房屋的查封。2019年10月25日，北京农商银行出具贷款结清证明。后本院解除了对xxx号房屋的查封措施。庭审中，和祥恒公司主张2005年7月4日其在与王忠潮签订完《退房协议书》之后，已按照《退房协议书》的约定退还了王忠潮购房款50万元，王忠潮及贾桂花对此不予认可。和祥恒公司提交了2005年7月5日金额为50万元的支票领用单及转账支票，在支票领用单中领用人处有王忠潮的签字。王忠潮认可其签字，但称和祥恒公司没有退还任何购房款。此外，和祥恒公司主张自2004年7月至2008年7月期间以王忠潮的名义偿还了银行贷款共计1838451.68元，并就此提交了垫付银行按揭贷款的明细清单及相应的财务凭证、转账凭证、存款回单等证据。王忠潮称不知道和祥恒公司有无替其还过银行贷款。贾桂花称和祥恒公司没有垫付过银行贷款，即使和祥恒公司支付过相关款项，也是承担的保证责任。就和祥恒公司主张的退款50万及垫付银行贷款1838451.68元，贾桂花称如果法院认定上述退款及垫付贷款成立，其不同意在本案中一并解决，不同意向和祥恒公司支付上述款项。根据贾桂花申请，本院依法调取了涉案房屋的不动产登记簿，登记簿显示涉案房屋建筑面积为320.12平方米，本案中，双方均确认房屋面积差价款为105844.31元，贾桂花认可并同意支付面积差价款。在本案庭审结束之后，和祥恒公司曾在电话中表示如原告愿意支付其垫付的相关款项，同意调解并配合原告办理产权登记，本院与原告电话联系，原告表示不同意调解。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案中双方争议焦点如下：一、《商品房买卖合同》的效力及状态。和祥恒公司辩称与王忠潮之间不存在真实的房屋买卖合同关系，王忠潮对此不予认可，和祥恒公司未向本院提交证据证明其主张，故本院认为和祥恒公司与王忠潮就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效。就和祥恒公司主张王忠潮已退房的意见，本院认为和祥恒公司与王忠潮虽然在2005年7月4日签订了《退房协议书》，但该《退房协议书》约定的是在和祥恒公司退还王忠潮全部购房款之日起双方之间的《商品房买卖合同》才予以解除。和祥恒公司并未按照《退房协议书》的约定将王忠潮支付的全部购房款予以退还，且和祥恒公司在2009年7月14日出具的证明已明确双方已解除了2005年7月4日的《退房协议书》。（2011）二中民终字第10263号民事判决书、（2012）二中民终字第06754号民事判决书及（2012）朝民初字第15603号民事判决书均表明在此之后王忠潮继续履行了与和祥恒公司《商品房买卖合同》，故就和祥恒公司辩称王忠潮已退房并丧失房屋购买人的权利义务的意见本院不予采纳。二、贾桂花是否取得涉案房屋购买人的权利义务。本院认为离婚时夫妻的共同财产由双方协议处理。本案中，王忠潮与贾桂花原系夫妻关系，涉案房屋的购房合同虽然是王忠潮在婚前签订，但部分购房款的支付及银行还贷均是发生婚后，现贾桂花与王忠潮均称双方离婚时约定涉案房屋归贾桂花所有是双方的真实意思表示，故王忠潮在婚姻关系解除时将涉案房屋购房人的权利义务转移给贾桂花的约定是王忠潮与贾桂花处分夫妻共同财产的行为，《商品房买卖合同》中购买人的权利义务在贾桂花在与王忠潮离婚后概括转移给了贾桂花。现贾桂花已通过本案诉讼将概括转让通知了和祥恒公司，王忠潮亦表示认可，且贾桂花在双方离婚后支付了银行贷款并向贷款银行申请解除了贷款抵押，已实际履行了部分购房人支付购房款的义务。故和祥恒公司抗辩称与贾桂花之间没有合同关系，贾桂花不是合同相对人的意见本院不予采纳。三、和祥恒公司称已退还50万元购房款及垫付1838451.68元银行贷款的事实认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就和祥恒公司主张的已退还的50万元购房款，和祥恒公司提交了有王忠潮签字的50万元支票领用单及转账支票凭证，上述证据能够与《退房协议书》形成证据链，证明和祥恒公司已按照《退房协议书》的约定退还了王忠潮购房款50万元。贾桂花和王忠潮对此虽不予认可，但未向本院提交反证，贾桂花应对此承担举证不能的不利后果。就和祥恒公司称垫付的1838451.68元银行按揭贷款。首先，2005年7月4日的《退房协议书》明确王忠潮支付了2003年1月-2003年5月支付银行按揭贷款142506元，并未明确2003年6月至签订该《退房协议书》期间的贷款应当是由王忠潮支付，从常理上推断此期间的贷款应当是由和祥恒公司支付的，且双方明确约定在未办理退房手续之前的银行贷款由和祥恒公司负担。其次，和祥恒公司向本院提交了其主张垫付1838451.68元银行贷款的记账凭证、转账支票、银行存单等证据，上述证据中显示在此期间和祥恒公司向王忠潮名下的还贷账户打入过相关款项。王忠潮表示不清楚和祥恒公司是否垫付过银行贷款的意见与常理不符，贾桂花亦未就此提交反证，贾桂花应对此承担举证不能的不利后果。在确认上述争议基础上，就原告主张的各项诉讼请求，本院依法认定如下：就贾桂花要求办理产权证及退还多收取房款373068元的诉讼请求，本院认为和祥恒公司作为涉案房屋的出卖人，其交易目的在于获得房屋对价，现根据在案证据，王忠潮及贾桂花尚未完全支付涉案房屋的购房款，且贾桂花在本案中亦明确表示不同意在本案中支付相关款项，和祥恒公司对此亦未提出反诉，故贾桂花要求和祥恒公司办理产权证及退还多收取房款的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，贾桂花可待与和祥恒公司结清购房款项之后另行主张。在贾桂花未全额支付购房款的前提下，和祥恒公司亦不需要承担逾期办证的违约责任，贾桂花要求支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求亦没有事实和法律依据，本院不予支持。就贾桂花主张要求和祥恒支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，王忠潮在2012年起诉魏某某腾房的案件中明确表示和祥恒公司在签订《退房协议书》之前已将涉案房屋交付其使用，故王忠潮自认和祥恒公司在此之前已完成《商品房买卖合同》中约定的交房义务。此后，涉案房屋几次易手。和祥恒公司先是将涉案房屋出售并交付给案外人魏某某，后又解除同案外人魏某某的买卖合同。2009年王忠潮又与魏某某签订购房合同，与和祥恒公司解除2005年7月4日的《退房协议书》。此后，王忠潮与案外人魏某某之间就涉案房屋发生争议并诉至本院，经终审判决后，王忠潮通过强制执行于2014年再次占有涉案房屋。在此期间王忠潮未能取得对涉案房屋的占有系其多次反复处置涉案房屋的结果，并非和祥恒公司违约交房所致，现贾桂花以和祥恒公司未完成合同约定的交房义务为由请求支付逾期交房违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。就贾桂花主张要求和祥恒公司提供《住宅质量保证书》《北京市建设工程施工竣工验收备案表》《住宅使用说明书》等文件的诉讼请求，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，《住宅质量保证书》为合同附件，贾桂花要求和祥恒公司提供没有依据。此外，《北京市建设工程施工竣工验收备案表》系合同约定的交房条件，《住宅使用说明书》系涉案房屋的使用说明，现涉案房屋在2005年之前已交付王忠潮，贾桂花自2014年起已实际占有涉案房屋至今，贾桂花要求和祥恒公司提供上述文件的诉讼请求没有合同及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告贾桂花的全部诉讼请求。案件受理费87320元，由贾桂花负担43660元（已交纳），由和祥恒公司负担43660元（贾桂花已交纳，和祥恒公司于本判决生效之日起十日内直接支付给贾桂花）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 禹 雷审判员 孙 琪审判员 付瑞洁二〇二〇年七月二十八日书记员 李思桐