广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初2385号 原告：唐御文，男，1968年10月23日生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：蒙国寿，广西天际律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙中德，广西品一律师事务所律师。 被告：来宾市恒通房地产开发有限责任公司，住所地广西来宾市兴宾区。 法定代表人：唐英芝，执行董事。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区来宾市分行，住所地来宾市。 负责人：盘盛。 委托诉讼代理人：刘敏，广西广合律师事务所律师。 原告唐御文与被告来宾市恒通房地产开发有限责任公司（下称恒通公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区来宾市分行（下称邮政银行来宾分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙中德、第三人邮政银行来宾分行委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼，被告恒通公司经公告送达开庭传票，未不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐御文向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告恒通公司于2017年1月23日签订编号为201700037471的《商品房买卖合同》；2.判令被告恒通公司返还原告购房款232968.55元（其中首付购房款210883元，向邮政银行来宾分行归还的借款本息22085.55元）；3.判令被告恒通公司向原告支付违约金23040.17元；4.本案诉讼费由被告恒通公司承担。 事实与理由：2017年1月23日原告和被告签订了编号为201700037471的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于来宾市北二路267号来宾市，购买方式为按揭付款，原告已向被告支付购房首付款210883元。《商品房买卖合同》第九条约定被告应于2017年3月1日前将该商品房交付原告使用。交房期限届满，原告多次催促被告交付房屋，但被告至今仍未交付商品房给原告使用。2017年底该楼盘已经停工，2018年7月施工尚未完工，但所有外架已经拆除，被告已经无法依约按期向原告交房。根据《商品房买卖合同》第十条第二款的约定“预期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天退还全部己付款，并按买受人累计己付款的10%向买受人支付违约金”。原告于2018年7月向被告寄送解除合同的通知，但在催告期限内并未收到被告的有效回复。原告根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”之规定，向人民法院起诉，依法请求判令解除《商品房买卖合同》，返还原告购房款并承担违约责任。 商品房为按揭付款的方式购买，原告与邮政银行来宾分行于2017年3月22日签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定借款人向贷款人申请借款200000元，用于购买北二路267号来宾市恒通商业广场3号楼123号商品房，并以该商品房设定抵押，并办理了抵押登记手续，被告恒通公司作为保证人承担阶段性连带责任保证，2017年4月5日，邮政银行来宾分行依约发放了借款200000元。原告一直按借款合同约定归还按揭贷款，已经归还了借款本息22085.55元；因恒通公司己履行不能，商品房无法按约履行交付，故原告有权解除合同，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。为维护原告的合法权益，提出前述诉讼请求，请求人民法院依法判决。 原告向法庭提交下列证据：1.身份证、结婚证复印件，证明原告的身份情况及原告的诉讼主体资格；2.《商品房买卖合同》，证明原告购买被告恒通公司开发的位于来宾市的事实；3.《个人购房／购车借款及担保合同》，证明原告购买被告恒通公司开发的商品房，向第三人邮储银行来宾分行借款200000元，借款已支付的事实；4.银行交易流水，证明原告已依约履行还款义务，已偿还按揭贷款至2018年2月。 被告恒通公司在法定期限内未答辩，在举证期限内亦未提交证据。 第三人邮政银行来宾分行陈述，第三人在本案中没有什么义务，但是按照原告的诉请，第三人享有收款的权利，同时原、被告之间的商品房销售合同与第三人无关，但是按照合同相对性原则，原告应当向第三人承担还款义务，被告应承担相应的保证责任。 第三人邮政银行来宾分行未向本院提交任何书面证据。 对原告提供的证据，第三人无异议，可以作为本案查明事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告恒通公司不到庭质证，应当视为其放弃权利。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年1月23日，原告唐御文（买受人）与被告恒通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201700037471）及相关附件，约定原告购买被告开发的位于来宾市兴宾区，总金额410883元，付款方式按揭付款，2017年1月22日支付房款210883元，余款200000元，买受人向银行申请贷款。《商品房买卖合同》第九条就房屋交付期限及交付条件进行了约定：出卖人应当在2017年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.（1）政府行为（包括由于政府行政审批行为以及政府其他行为造成重大设计、规划等方面的修改而延误交房的）或公共突发事件造成的公共责任停工、气象部门记录降雨量达到中雨以上时，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房；……（6）非出卖人原因出现的其他情形。《商品房买卖合同》第十条就出卖人逾期交房的违约责任进行了约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金。合同还就相关事项进行了约定。2017年1月23日，原告唐御文向被告恒通公司支付了购房款210883元。 2017年3月22日，原告唐御文（借款人、抵押人）、邓爱阳（借款人）、被告恒通公司（保证人）与第三人邮政银行来宾分行（贷款人）签订《个人购房／购车借款及担保合同》，约定借款人向贷款人申请借款200000元，用于购买上述案涉房产，并以该商品房设定抵押，并办理了抵押预登记手续，被告恒通公司作为保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，正式抵押合同手续办理完毕后，保证责任免除。2017年4月5日，第三人邮政银行来宾分行依约发放了借款200000元至原告唐御文的个人账户，同时根据原告的授信，将上述款项全部划至被告恒通公司在该行开设的账号94×××99。 2020年4月17日，原告以商品房销售合同纠纷向本院提起诉讼，截至2018年2月5日，原告共计向第三人邮政银行来宾分行偿还了借款本息22085.55元（其中本金12558.2元，利息9525.4元）。 本院认为，原告与被告恒通公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务，被告恒通公司作为涉案房产的开发商，按约定交房系其基本的合同义务。根据合同约定，被告恒通公司应当在2017年3月1日前向原告交付房屋，逾期超过30日，原告有权单方面解除本合同。现被告恒通公司逾期交房已超过30日，已构成违约，原告据此行使合同解除权，符合合同约定，应予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，《商品房买卖合同》解除后被告恒通公司应当返还其收取原告的首付购房款及偿还原告已向第三人邮政银行来宾分行归还的借款本息，故原告诉请被告恒通公司返还首付购房款210883元及偿还原告已向第三人邮政银行来宾分行归还的借款本息22085.55元，有事实和法律依据，本院予以支持。同时合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，故原告诉请被告恒通公司支付违约金23040.17元，有合同依据，本院予以支持。被告恒通公司在法定期限内未答辩，也不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告唐御文与被告来宾市恒通房地产开发有限责任公司于2017年1月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201700037471）； 二、被告来宾市恒通房地产开发有限责任公司返还给原告唐御文首付购房款210883元； 三、被告来宾市恒通房地产开发有限责任公司向原告唐御文支付违约金23040.17元； 四、被告来宾市恒通房地产开发有限责任公司偿还原告唐御文已向中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区来宾市分行归还的借款本息22085.55元（计至2018年2月5日，以实际还款为准）。 上述二、三、四项共计256008.72元，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案受理费5140元，由被告来宾市恒通房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  莫长求 审 判 员  周 丽 人民陪审员  陆冠练 二〇二〇年七月八日 书 记 员  黄 婧