福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初8554号 原告：于芳芳（系程鸣之妻），女，1983年6月2日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告：程某（系程鸣之女），女，2013年1月8日出生，汉族，住福州市晋安区。 上述原告共同委托诉讼代理人：黄榕捷，福建三通律师事务所律师。 原告：程泓铮（系程鸣之子），男，1987年4月24日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告：刘韬，男，1976年7月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：汤桂凤，福建闽润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许伟彬，福建闽润律师事务所律师。 被告：林萌艳，女，1983年10月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告程鸣、于芳芳与被告刘韬、林萌艳确认合同无效纠纷一案,本院于2019年4月3日立案后，程鸣于2019年4月19日死亡，其同等顺位法定继承人承接原告诉讼地位参加本案诉讼，程鸣之子程泓铮明确表示不参加本案诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于芳芳、程某委托诉讼代理人黄榕捷，被告刘韬及其委托诉讼代理人汤桂凤、许伟彬到庭参加诉讼，被告林萌艳经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1．确认被告刘韬代程鸣与被告林萌艳于2015年2月13日签订的《房地产买卖契约》无效；2．两被告配合两原告将福州市晋安区房屋的产权回转过户登记至两原告名下；3．判令两被告承担全部诉讼费用。事实与理由:位于福州市晋安区房屋原登记在程鸣名下，该房屋建筑面积为159.58平方米，程鸣与于芳芳系夫妻关系。2013年11月15日，应被告刘韬要求，程鸣、于芳芳就上述房屋向被告刘韬出具《委托书》，委托事项包括委托被告刘韬代为办理与银行签订上述房屋的相关借款合同协议书等相关文件、代为办理上述房屋的网签、交易过户及缴税等相关手续等等，福州市闽江公证处对该《委托书》进行了公证。此后，程鸣一直居住在上述房屋中。2019年3月份，突然有他人闯到程鸣家中，声称该房屋为其所有，要求程鸣立即搬离房屋，程鸣、于芳芳这才得知，2015年2月13日，被告刘韬与其妻子即被告林萌艳竟然瞒着程鸣、于芳芳，由被告刘韬以程鸣的名义，与被告林萌艳签订《房地产买卖契约》，约定程鸣将上述房屋出售给被告林萌艳，成交价仅为45万元，成交价格仅为2819.9元／平方米。随后，该房屋即被过户到被告林萌艳名下。而在2015年2月13日，案涉房屋的市场价值至少在3191600元以上，也就是价格至少在20000元／平方米以上。程鸣于2019年4月19日死亡，原告程某系程鸣、于芳芳的婚生女。两原告认为，两被告恶意串通，由被告刘韬擅自代程鸣与被告林萌艳签订上述《房地产买卖契约》，将案涉房屋以极低的价格转让给被告林萌艳的行为严重损害了程鸣、于芳芳的合法权益，该《房地产买卖契约》无效。两原告请求法院判如所请。 被告刘韬辩称：一、原告提交的《民事起诉状》中具状人“程鸣”的签字与《委托书》中“程鸣”的签字，从笔迹的运笔、笔画交叉、连接搭配、笔顺等特征以及形成字体的结构等均有明显的不同，无法确认提起本案诉讼是否系程鸣本人签署，是否是其真实意思表示。二、案涉房产依法属于程鸣的婚前个人财产，不属于程鸣与于芳芳的夫妻共同财产，于芳芳并不具备作为本案原告的诉讼主体资格，依法应驳回于芳芳的起诉。2008年9月8日,程鸣向福建时代房地产有限公司买受案涉房产,2008年9月22日，程鸣办理案涉房产产权登记【房屋所有权证：榕房权证Ｒ字第0××7号】，产别为私有房产。2012年7月31日，程鸣与于芳芳登记结婚。依照《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一款：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；......”的规定，案涉房产系程鸣在与于芳芳办理婚姻登记前所购买，属于程鸣个人婚前财产，依法不属于程鸣与于芳芳的夫妻共同财产，为此，于芳芳不具备作为本案原告的诉讼主体资格，其起诉要求确认《房地产买卖契约》无效缺乏事实和法律依据，依法应驳回于芳芳的起诉。 三、刘韬代表程鸣与林萌艳签订《房地产买卖契约》合法有效，原告起诉确认《房地产买卖契约》无效缺乏事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。 （一）刘韬在代理权限内，代理程鸣与林萌艳签订《房地产买卖契约》，对程鸣发生效力。2013年11月15日，程鸣将位于福州市晋安区花园街道××路××号××花园××＃楼××座××单元的房产【《房屋所有权证》榕房权证Ｒ字第0××7号】委托刘韬代为出售并收款，程鸣与于芳芳与刘韬一并到福州市闽江公证处对《委托书》进行了公证。依照《中华人民共和国公证法》第三十六条：“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外”的规定，刘韬有权代理程鸣与于芳芳办理案涉房产交易并代为收取房产的售房款。《委托书》第12条载明：“受托人（刘韬）在分别办理上述各委托事宜过程中所进行的相关代理活动，办理有关事项，依法签署的一切有关文件我们均予承认”。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，本案中，刘韬代理程鸣与林萌艳于2015年2月13日签订案涉《房地产买卖契约》未超越代理权限，刘韬以程鸣与于芳芳名义所实施的民事法律行为对程鸣与于芳芳发生效力，原告依法无权确认《房地产买卖契约》无效。 （二）程鸣同意将案涉房产转让给林萌艳，并亲自办理案涉房产在银行的抵押注销手续，且在林萌艳受让案涉房产后办理抵押手续时，因评估需要进入案涉房产时，程鸣与于芳芳均予以配合。1.案涉房产在转让给林萌艳前，案涉房产有银行贷款尚未归还，虽然《委托书》明确刘韬有权代程鸣与于芳芳办理案涉房产在银行的抵押注销申请手续，但银行并不接受，所以案涉房产的抵押注销手续是程鸣亲自办理的（抵押注销申请书、还款手续、领取抵押后的受理单及领取抵押注销后的房屋所有权证）。案涉房产办理抵押注销手续后，程鸣与于芳芳无需再继续归还银行贷款，印证程鸣与于芳芳知悉房屋买卖事宜。2.案涉房产在转让给林萌艳后，林萌艳为办理银行贷款，二次办理抵押贷款手续，二次均委托评估公司对案涉房产进行评估。评估时，评估人员进入案涉房产屋内查勘、拍照，程鸣及于芳芳均予以配合，未提出任何的异议。据此，足以证明程鸣及于芳芳对于房产已经过户给林萌艳是明确知悉并认可的。为此，原告在《民事起诉状》中陈述刘韬瞒着原告签订《房地产买卖契约》，有违诚实信用原则。 （三）案涉房产实际交易价格为290万元，交易价格符合市场行情，《房地产买卖契约》中约定的案涉房产价格45万仅是备案价，并非案涉房产的实际交易价格。1.案涉房产在2015年2月时的市值大概在270万-300万元之间，案涉房产的面积159.58平方米，双方均同意案涉房产交易价格为290万元。2.根据《委托书》第10条的约定：“受托人（刘韬）有权代收上述房产的全额售房款，扣除委托人的借款金额后，余款当日直接转入委托人指定账户中”。根据该条款的约定，证明程鸣与刘韬之间存在民间借贷关系，且程鸣、于芳芳作出房款扣除借款金额的意思表示。3.在与林萌艳签约前，程鸣与刘韬对借款本息进行结算，截止至2015年2月12日，程鸣累计拖欠刘韬借款本息2716866.67元（附件：《借款本息明细表》），刘韬与程鸣同意借款金额按照270万元计；案涉房产于2015年2月27日过户至林萌艳名下后，刘韬扣除借款金额270万元后，林萌艳于2015年3月31日向程鸣支付了20万元。原告在诉状中陈述案涉房产的交易价为45万元，并非双方真实交易的价格，程鸣及于芳芳知悉案涉房产转让给林萌艳，并收取20万元尾款均证明程鸣及于芳芳知悉房产交易真实价格。 （四）原告确认《房地产买卖契约》无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项中“恶意串通，损害第三人利益”，本案不存在恶意串通之情形，且《房地产买卖契约》的当事人的利益即原告程鸣、于芳芳，而非第三人的利益，该情形并不符合合同法规定无效的情形。原告依据该条法律规定主张《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，应不予支持。 综上，被告认为，案涉房产依法属于程鸣的婚前个人财产，不属于程鸣与于芳芳的夫妻共同财产，于芳芳并不具备作为本案原告的诉讼主体资格，依法应驳回于芳芳的起诉。刘韬在代理权限内，以程鸣及于芳芳名义与林萌艳签订《房地产买卖契约》，对程鸣及于芳芳发生效力。程鸣及于芳芳同意将案涉房产转让给林萌艳，现却起诉确认案涉《房地产买卖契约》无效违反诚实信用原则，且缺乏事实和法律依据，依法应驳回原告全部诉讼请求。 被告林萌艳经本庭公告传唤未到庭参加诉讼亦未提交任何书面答辩与证据材料，视为放弃诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于福州市晋安区房屋原登记在程鸣名下。2013年11月15日，程鸣、于芳芳经福州市闽江公证处公证出具《委托书》，委托刘韬办理前述房产银行抵押注销、抵押贷款、房产网签、交易过户、代收售房款等相关手续。其中，《委托书》委托事项第10条载明“受托人有权代收上述房产的全额售房款，扣除委托人的借款金额后，余额当日直接转入委托人指定账户中”。2015年2月13日，刘韬以程鸣的名义与林萌艳签订了《房地产买卖契约》，约定：程鸣将案涉房产出售给林萌艳，成交价为450000元。同日，刘韬与林萌艳就案涉房产向福州市不动产登记与交易中心申请过户登记。2015年3月31日，林萌艳向程鸣账户转款200000元。2017年3月23日，福建省青商房地产评估有限公司接受产权人林萌艳的委托出具青Ｆ17350175号《房地产抵押估价报告》，认定案涉房产的市场价值为2909000元。 另查，被告刘韬、林萌艳系夫妻关系，于2009年6月3日登记结婚。被告刘韬分别于2009年4月22日、2009年4月28日向案外人程纲转账150000元、450000元，程鸣于2009年4月22日、2009年4月28日分别向刘韬出具两张《收条》，确认共收到借款600000元。另，被告刘韬分别于2010年3月25日、2010年7月9日、2010年11月30日向程鸣转账100000元、400000元、100000元。以上共计1200000元。 本院认为，民事主体之间成立的合同系意思自治的结果，非法定事由，不得对合同效力作否定性评价。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告提供的证据不足以证明其主张的二被告恶意串通损害程鸣的合法权益，理由如下：其一，程鸣、于芳芳系具有完全民事行为能力的自然人，其经公证处公证《委托书》系两原告的真实意思表示,被告刘韬接受该委托,并按委托书授权范围以两原告名义处置讼争房产行为,属委托代理行为,该行为合法有效。其二，虽被告刘韬与被告林萌艳签订的《房地产买卖契约》体现讼争房屋成交价为450000元，但二手房交易过程中，买卖双方为避税而签订价格不同的两份合同是日常生活中常见的行为。买卖双方约定较低的房价到房产交易中心备案过户，再另行签订并履行一份能体现真实交易价格的合同。因此，在不动产登记与交易中心备案的《房地产买卖契约》中约定价格为450000元并非真实交易价格，不能以此认定刘韬以不合理低价转让案涉房产。其三，根据刘韬提供的银行转账凭证、收条等可以证明程鸣与其存在二百七十余万元的债权债务关系。案涉委托书中“受托人有权代收上述房产的全额售房款，扣除委托人的借款金额后，余额当日直接转入委托人指定账户中”的约定表明程鸣、于芳芳同意用债务抵扣房款。林萌艳于2015年3月31日向程鸣转账200000元，转款时间与两被告进行房屋交易的时间契合，且原告未能举证证明林萌艳与程鸣之间的转账金额系其他经济往来，故可认定程鸣已收取的2900000元为讼争房屋的真实交易价格，且该交易价格与《房地产抵押估价报告》结论相当，未构成明显低价。其四，程鸣、于芳芳夫妻出具给刘韬的公证《委托书》，虽包含还清贷款及出售案涉房屋的授权内容，但相关的解押、评估等手续亦需要原告配合，原告主张对诉争房屋的买卖过户完全不知悉，明显不符合常理。综上，刘韬根据公证《委托书》授权代理程鸣与林萌艳签订《房地产买卖契约》并已办理了产权转移登记，且不属于合同法第五十二条规定的法定情形，故原告诉请确认该买卖契约无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告程泓铮、被告林萌艳经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条，第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告于芳芳、程某、程泓铮的诉讼请求。 本案受理费8050元（已由原告预交），由三原告承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈裕锦 二〇二〇年七月二十五日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。