江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民初3号原告：大余县海欣有色金属有限公司，住所地：江西省赣州市大余县南安镇陆安亭。法定代表人：邱玉兰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王文喜，江西一泓律师事务所律师，一般代理。被告：赣州中创置业有限公司，住所地：江西省赣州市章江新区长征大道十龙聚龟东南侧中创国际城营销中心。法定代表人：叶舰，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李超，北京市中伦文德律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李小鹏，北京市中伦文德律师事务所律师，特别授权代理。原告大余县海欣有色金属有限公司（下称海欣公司）与被告赣州中创置业有限公司(下称中创公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王文喜、被告委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海欣公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告中创公司履行与原告海欣公司签订的六十三份《赣州市商品房买卖合同》，价值人民币4433.04万元，立即向原告交付六十三间店面和商铺（详见附表)并协助办理不动产权属证书；2.判令被告向原告支付延迟交房违约金及赔偿由于延迟交房给原告造成的经济损失约人民币2000万元(按“中创水韵春天”店铺租金每月每平方米200元计算，从2018年10月1日起直至交房之日止)；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2017年4月至5月，原告海欣公司与被告中创公司签订了63份《赣州市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“中创水韵春天”1、2、3、3A、5、6、6A号共63间店面和商铺，合同约定由原告支付首期房款后，剩余房款向商业银行申请按揭贷款。2017年5月8日、5月9日，原告通过银行转账方式向被告支付首期房款2200万元，同时向被告提交了办理银行按揭贷款所需要的全部手续和材料，赣州银行股份有限公司通过了原告的按揭贷款申请，但被告迟迟未去赣州银行履行贷款手续，导致银行贷款未发放。2018年9月20日被告向原告邮寄《中创水韵春天交房通知书》，原告派公司员工前往被告售楼部（赣州市章贡区全南路30号中创水韵春天3号楼一层)办理房屋交接，但被告工作人员拒绝交房，导致原告收房未成。后原告多次要求被告交房和办理产权证书，被告以种种理由推诿未果。被告中创公司答辩称：案涉数份房屋买卖合同不是原、被告双方真实意思表示。双方不存在真实的房屋买卖合同关系。签订房屋买卖合同的原因仅仅是为了分配此前合作开发项目利润及办理作为项目利润的相应房屋的过户需要。具体而言：案外人叶舰、张茂林、王文海、刘海明曾以中创公司为平台，进行J11地块的合作开发。2017年1月24日，叶舰、张茂林（共同作为甲方）与王文海、刘海明（共同作为乙方）签署《合作经营及清算协议书》，就甲、乙双方以中创公司的名义合作开发J11地块房地产项目及清算等事宜达成了协议。该协议第5条约定，“经双方核算认定，乙方享有本项目8900万元的盈利，乙方享有的利润全部优先以J11地块上的商业性物业形式分配”。2017年5月6日，本案案外人王文海向被告出具《盈利分配申请书》，明确申请将《合作经营及清算协议书》中确定的利润，以购房合同书的形式分配给其本人，或其指定的人，并明确承诺，“盈利分配总额与购房合同中单价无关，具体分配物业详见附表。”该申请书附表中，明确载明“以上商铺、写字楼同意销售给大余县海欣有色金属有限公司。”2017年5月8日，案外人王文海向被告出具《承诺书》，明确其已根据《合作经营及清算协议书》申请分配盈利，如该等行为给被告造成损失，王文海愿意双倍赔偿损失，并承担一切法律责任。王文海的配偶邱玉兰及邱玉兰担任法定代表人的本案原告还在该承诺书上以保证人的身份签字、盖章。据此，可以毫无疑问地证明，原告与被告签订案涉数份房屋买卖合同，并不是双方之间达成了买卖相关房屋的真实合意，而仅仅是为了向案外人王文海、刘海明分配此前合作项目利润和办理作为利润的相应房产之过户需要。原告不仅没有购房的真实意思，也没有向被告支付所谓购房款2200万元。具体而言，原告主张其支付的所谓2200万元购房款，其性质实际上仅仅是过帐款，在首次打款当天（即2017年5月8日），案外人王文海就已经书面指示，要求被告在收到该等过帐款后，由被告员工将相应款项返还至其指定的，户名为“朱雄良”、“曾德贵”的账户。被告员工按其要求，在收到款项后不到四天的时间里，就将全部2200万元过帐款足额返还至相应指定账户，对此，王文海出具了收条，证明收到该2200万元。据此，可以明确证明，所谓支付2200万元购房款的事实，系原告虚构。本案原、被告之间实际上不存在以房屋买卖为基础法律关系的真实纠纷。本案实际上系因案外人王文海、刘海明与案外人叶舰、张茂林及本案被告之间的合资、合作开发房地产纠纷所衍生，并因王文海、刘海明一方操纵原告，以虚假的买卖合同关系为由，恶意起诉被告所导致。王文海、刘海明一方已经以“合资、合作开发房地产纠纷”为由，另案起诉被告、叶舰、张茂林，该案江西省赣州市中级人民法院已经受理，案号为（2019）赣07民初252号。该案中，王文海、刘海明以就J11地块合作项目签订的《合作经营及清算协议书》中确定的利润与所谓实际利润差异大为由，请求解除《合作经营及清算协议书》，并重新鉴定合作项目利润，并基于解除《合作经营及清算协议书》提出其他相关诉讼请求。如前所述，王文海等操纵原告以实质上根本不成立的房屋买卖合同为由，以原被告双方之间根本不存在的房屋买卖纠纷为诉因起诉被告，完全没有事实和法律依据，恶意诉讼的性质和情节比较明显。综上，原告主张的房屋买卖合同关系，以及其已经实际支付2200万元购房款、被告收到购房款之后拒不交房的事实均不能成立。原告基于上述明显不成立之事实提出的诉讼请求均不应得到法院支持，应判决驳回其全部诉讼请求。原告海欣公司为支持其诉请向法庭提交了以下证据：证据一、原、被告营业执照复印件，证明目的：原被告的主体资格及基本信息；证据二、《赣州市商品房买卖合同》63份，证明原告购买了被告开发的中创水韵春天1、2、3、3A、5、6、6A号楼的9号店面并已备案登记；证据三、原告银行转账凭证（客户帐明细）一份及购买商铺统计表一份（证据来源：原告自行统计）。证明目的：原告按商品房买卖合同约定支付了2200万元购房首付款；证据四、《中创水韵春天交房通知书》及《赣州市商品房住宅专项维修资金首期交存通知》63份，证明目的：被告通知原告交房，但至今却拒交付。被告中创公司为支持其答辩意见向法庭提交了以下证据：证据一、中创公司营业执照（副本），证明目的：被告诉讼主体资格；证据二、《合作经营及清算协议书》，证明目的：叶舰、张茂林、王文海、刘海明曾以中创公司为平台进行了J11地块的合作开发（“合作项目”），王文海、刘海明一方就该合作项目投入了8580万元，可以获得的合作盈利以J11地块上的商业性物业（即“店铺、写字楼”）的形式分配；证据三、《转款明细》、退还王文海、刘海明8580万元款项的银行流水，证明目的：《合作经营及清算协议书》约定的返还王文海、刘海明款项内容已经得到实际履行；证据四、《盈利分配申请书》，证明目的：购房合同不是当事人真实的意思表示。当事人的真实意思是通过购房合同的方式，将《合作经营及清算协议书》中确定的盈利，即价值8900万元的物业分配给王文海、刘海明或其指定的人；证据五、《水韵春天商铺、写字楼面积》，证明目的：大余公司就是前述《盈利分配申请书》中王文海所称的“本人指定的人”。该文件中列明的商铺和写字楼信息明细即分配给项目乙方的具体商铺和写字楼，所谓63份购房合同所涉及的标的物全部包含在该文件内；证据六、《承诺书》，证明目的：邱玉兰系王文海的妻子，邱玉兰和她担任法定代表人的大余公司作为该承诺书担保人，承诺就王文海申请分配项目盈利可能给中创公司和叶舰、张茂林造成的损失承担连带赔偿责任，进一步证明，协助王文海获得项目盈利才是各方真实的意思表示，王文海是幕后实际控制人和受益人；证据七、银行转账记录等材料，证明目的：大余公司支付的2200万元“购房款”的事实不存在，该2200万元仅仅是“过账”，已经在4天之内返还给王文海指定的人员账户；证据八、EMS快递单，证明目的：中创公司向大余公司发出《交房通知书》，可大余公司并没有前来办理交房；证据九、（2019）赣07民初252号案传票、（2019）赣07民初252号案组庭通知书、（2019）赣07民初252号案起诉状，证明目的：王文海一方面在另案中诉请解除《合作经营及清算协议书》，另一方面又通过大余公司起诉，请求履行基于申请分配《合作经营及清算协议书》中约定的项目盈利而签订的购房合同，两案件的诉讼请求及其所依据的事实和理由明显完全矛盾和冲突，足以证明其虚假诉讼；证据十、（2019）赣民终612号，证明目的：王文海一方在（2019）赣民终612号案件中，质疑《合作经营及清算协议书》的效力，要求就合作项目重新清算、分配盈利，同时，又操纵其妻子作为法定代表人的本案原告大余公司，要求履行《合作经营及清算协议书》中确定的盈利数额和分配内容，即要求履行本案所谓购房合同，显然相互矛盾，毫无诚实信用可言。大余公司（王文海一方）请求办理相关商铺、写字楼过户的请求权基础已经动摇和丧失，大余公司的诉请没有事实和法律依据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人提交的证据,本院评判如下：对海欣公司提交的证据一予以确认，对证据二、证据三、证据四的“三性”予以确认，但结合双方提交的证据，并不能达到原告的证明目的。对中创公司提交的证据一、证据九、证据十予以确认，对证据二因协议上有双方的签字捺印，本院予以采信。对证据三因转款明细与银行流水能相互印证，且转款明细上有王文海签字、捺印确认，本院予以采信。对证据四至证据七，因原告对其真实性无异议，且证据之间相互印证，本院予以确认。对证据八予以确认。根据双方的陈述和本院认定的证据，本院认定事实如下：2017年1月24日，叶舰、张茂林作为甲方与王文海、刘海明作为乙方签订《合作经营及清算协议书》，就甲、乙双方以中创公司的名义合作投资开发赣州市章江新区J11地块房地产项目及清算事宜达成了协议。协议第五条“投资回收及盈余分配”约定，“乙方投资款包括股本金3580万元及项目借款5000万元，如项目账上有资金，优先向乙方退还股本金3580万元及偿还借款5000万元（不计息），甲方退还股本金和偿还借款时通过乙方支付股本金和借款的银行账号原路返还。经双方核算认定，乙方享有本项目8900万元的盈利，乙方享有的利润全部优先以J11地块上的商业性物业形式分配，以利润形式分配给乙方商业性物业的价值双方作如下认定：店铺2万元/平方米，写字楼1.2万元/平方米，该物业的契税由乙方承担，其他税收由甲方承担。”之后，叶舰、张茂林对王文海、刘海明8580万元投资款进行了退还，王文海于2017年2月20日在转款明细上签字、捺印，确认8580万元投资款已全部收回。2017年5月6日，王文海向叶舰、张茂林（中创公司）出具的《盈利分配申请书》中载明：“根据本人及刘海明（乙方）与贵方（甲方）签订的《合作经营及清算协议书》，我方享有盈利总额为：3527.91平方米的店铺、1418.26平方米的写字楼及现金142.268万元的现金（现金已支付）。现本人已与刘海明协商好，由本人代表乙方（本人、刘海明）申请将盈利物业以购房合同形式分配给我方（或本人指定的人），盈利分配总额以本申请书确定的为准，与购房合同中的单价无关。具体分配物业详见附表。”附表为“水韵春天商铺、写字楼面积”列表，王文海在附表上以签字捺印的方式确认：“以上商铺、写字楼同意销售给大余县海欣有色金属有限公司”。2017年5月8日，王文海向中创公司、叶舰、张茂林出具《承诺书》，载明：“本人已根据《合作经营及清算协议书》向贵方申请分配盈利，本人郑重承诺，本人已拥有完全合法的权利要求分配盈利，如因此行为导致贵方及赣州中创置业有限公司受到损失（损失含直接的和间接的损失，包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、影响开发建设造成的损失等），本人愿意双倍赔偿损失并承担一切法律责任。”邱玉兰（王文海之妻）和海欣公司分别在担保人处签字、盖章，且邱玉兰作为海欣公司法定代表人，在海欣公司盖章处签字、捺印。2017年5月，海欣公司与中创公司签订了63份《赣州市商品房买卖合同》并经备案登记，合同约定由海欣公司支付首期房款后，剩余房款向商业银行申请按揭贷款。2017年5月8日、5月9日海欣公司向中创公司银行转账合计2200万元。2017年5月8日，王文海提供“朱雄良”、“曾德贵”的银行账户信息并签署“同意支付”。2017年5月10日，张仁真代表中创公司向王文海指定的“朱雄良”账户转款1000万元；2017年5月11日，陈翠霞代表中创公司向王文海指定的“曾德贵”账户转款300万元；2017年5月12日，王建亚向曾德贵账户转款530万元、陈翠霞向曾德贵账户转款370万元。2017年5月12日，王文海出具《收条》确认收到中创公司转款2200万元。2018年9月20日，中创公司通过EMS向海欣公司邮寄1号、2号、3号、5号楼的《交房通知书》。另查明，2019年8月19日，王文海、刘海明以叶舰、张茂林、中创公司为被告，钟海军为第三人，向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《合作经营及清算协议书》并重新分配投资收益。本院以“合资、合作开发房地产合同纠纷”为案由立案受理，并定于2020年4月9日开庭审理，案号为（2019）赣07民初252号。同时，钟海军在2019年亦以“合资、合作开发房地产纠纷”为案由，向本院提起诉讼，要求叶舰、张茂林、中创公司归还投资款及支付投资收益，该案中王文海、刘海明作为第三人。江西省高级人民法院于2019年12月20日对该案作出（2019）赣民终612号终审判决，驳回钟海军的全部诉讼请求。本院认为,本案争议焦点是案涉《赣州市商品房买卖合同》是否双方真实意思表示？是否实际履行？根据查明的事实，案涉商品房买卖合同并非双方真实的意思表示，双方签订的上述合同实质上是被告根据叶舰、张茂林与王文海、刘海明签订的《合作经营及清算协议书》就合作开发房地产项目以分配商业性物业形式向王文海方分配的投资利润。理由是：第一，《合作经营及清算协议书》约定王文海方享有的利润全部优先以J11地块上的商业性物业形式分配，之后王文海出具《盈利分配申请书》要求被告将盈利物业以购房合同形式分配给王文海方或王文海本人指定的人，申请书所附表列明了具体分配物业的楼栋号和房号，并且王文海本人在附表上签字确认，“以上商铺、写字楼同意销售给大余县海欣有色金属有限公司”。据此可认定，海欣公司即是王文海指定的盈利物业分配对象。同时，海欣公司的法定代表人邱玉兰系王文海妻子，故王文海将房地产开发盈利物业指定分配给海欣公司符合常理。第二，《盈利分配申请书》所附表上王文海指定分配的商铺、写字楼栋号、楼层、房号及建筑面积等信息与案涉合同买卖的商品房信息完全一致。同时，根据清算协议书，王文海方对开发项目享有8900万元的盈利，双方对分配给王文海方盈利物业的价值认定为店铺2万元/平方米，写字楼1.2万元/平方米。而王文海在《盈利分配申请书》中确认其享有的盈利总额为：3527.91平方米的店铺、1418.26平方米的写字楼及现金142.268万元的现金（现金已支付）。根据申请书所附表上的商铺、写字楼面积（即3527.91平方米的店铺、1418.26平方米的写字楼）和双方认定的物业折抵价值计算，得出王文海方申请分配的盈利总额正好是8900万元。基于以上事实，可以认定案涉买卖的商品房即是王文海要求指定分配的盈利物业。关于案涉商品房买卖合同是否实际履行的问题，原告主张其根据买卖合同已向被告支付2200万元首付款，但是根据被告提交的证据，被告在转款第二天即将原告支付的2200万元首付款全部退还给王文海指定的人。虽然该笔款未返还给原告海欣公司，但被告基于海欣公司系王文海指定分配盈利的对象，被告提出已按王文海要求处理该款，属过账款性质符合常理。实际上被告也确实将该款转入王文海指定账户，王文海亦出具了收条。据此，原告转入被告的2200万元款项应认定为过账款，原告并未实际支付案涉商品房的首付款。且原告亦未提交其向银行申请购房贷款的证据材料，在本院向原告开具调查令，准许其向赣州银行调取发放购房按揭贷款的批准材料后，原告也未向法庭提交相关银行按揭的材料。因此，案涉商品房买卖合同未实际履行。综上所述，原、被告双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，且案涉合同也未实际履行的情况下，原告诉请得不到支持。对案涉物业应回归基础法律关系予以处理，因案涉物业是叶舰、张茂林与王文海、刘海明之间的投资利润，王文海、刘海明已起诉叶舰、张茂林、中创公司、第三人钟海军“合资、合作开发房地产合同纠纷”，本院已立案受理，案号为（2019）赣07民初252号，故案涉物业亦不属本案审理范畴。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告大余县海欣有色金属有限公司的诉讼请求。案件受理费363452元，保全费5000元，共计368452元，由原告大余县海欣有色金属有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审 判 长  曾文俊审 判 员  罗 宁审 判 员  王阿婷二〇二〇年七月三日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜