广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3718号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾惠经实业发展有限公司，住所地：惠州大亚湾**龙山八路**盛业豪园**房。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：李某某、严某某，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：周某某，女，汉族，1988年2月10日出生，住湖南省长宁蓬塘乡水口村同俗村民小组**，身份证号码：430************582。委托诉讼代理人：黄国庆，系广东立邦律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾惠经实业发展有限公司因与被上诉人周某某因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾惠经实业发展有限公司向本院提出上诉请求：1、请求二审法院依法变更一审判决中第一项判决为:上诉人惠州大亚湾惠经实业发展有限公司按每日万分之零点七五向被上诉人支付逾期交房违约金。2、请求二审法院维持一审判决书中的第二项判决。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决事实认定错误，并导致法律适用错误。涉案房屋逾期交付非上诉人主观原因造成而是由于政府原因造成的法定重大情势变更情形所致。针对本案情形，最高人民法院《合同法解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案纠纷的发生，客观上是因为项目所在地村民，因征地补偿款问题与政府发生纠纷，当地村民采取非法措施，阻挠上诉人正常施工，严重影响上诉人按原定计划时间施工所致。上诉人的星光雅居项目已于2014-2015年合法合规取得国土证、规划证、施工许可证等手续证件，有序开展工程施工。但自2016年9月底开始，项目当地妈庙一村村民以项目北侧部分土地补偿款问题政府未解决的理由，多次非法阻挠上诉人正常施工，围堵、暴力破坏施工现场设施，甚至殴打上诉人现场相关工作人员，导致上诉人该项目被迫停工一年有余（2017年3月4日至2018年5月24日，共446天）。期间大亚湾区管委会、信访局、住建局、国土局、澳头街道办领导均出面协调，并说明上诉人星光雅居项目及施工证件齐全而且合法合规，要求村民不得阻挠上诉人合法正常施工，但政府上述措施都未取得效果。在政府协调无效后，上诉人本着不给政府添麻烦和积极推动工程正常施工的态度，在赞助当地村集体几十万元支持集体建设后，当地村民才承诺不再阻挠上诉人在项目地块上的合法施工。但经此纠纷的处理，已严重拖延上诉人的项目施工时间，影响了上诉人按购房合同约定时间向业主交房。上诉人根据本案的法定重大情势变更情形情势变更事实，在一审时已向法院提交充足的证据予以证明，并请求人民法院依法免除或减少上诉人的逾期交房违约金。但一审判决却认为上诉人没有提交足够的证据证明存在情势变更情形，不予采纳，一审判决该认定属于事实认定错误，请二审法院予以纠正。二、一审判决违约金过分高于被上诉人实际损失，请求二审法院依法判决减按每日万分之零点七五计算逾期交房违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补被答辩人所遭受的损失，但目前涉案商品房价格已经大幅上涨，答辩人逾期交房并未对被答辩人造成实际损失，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时判决减按每日万分之零点七五计算。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律不当，致使作出错误并加重上诉人负担的一审判决。为此，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向法院提起上诉，希冀得到公正之裁判。被上诉人周某某未发表答辩意见。原审原告周某某向一审法院起诉请求:1.被告因逾期交房向原告支付违约金23371.40元（从2017年11月30日计至2019年5月2日，每日按照总房款的万分之一计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实:对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。原、被告签订的商品房买卖合同约定，购房总价为450316元，出卖人应当在2017年11月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房交付买受人使用。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款。涉案商品房于2015年7月16日取得房产测绘成果报告（预测），于2019年4月19日取得单位（子单位）竣工验收备案表。2019年4月19日，被告通过EMS邮件（盖有2019年4月19日邮戳）向原告发出入伙通知书，通知原告即日起便可办理收楼手续。但被告未提交证据证明邮件送达详情。同日，中萃星光雅居物业服务中心制作了一份《中萃星光雅居入伙温馨提示》，定于2019年4月28日至2019年5月1日集中办理入伙手续。2019年5月2日，原告办理了收楼手续。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。合同约定交房日期为2017年11月30日前，但涉案房屋当时并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。被告称村民因征地补偿问题扰乱工程进度，房屋买卖当事人双方都应对自己履行合同约定义务的能力有充分的认识，谨慎作出自己的民事行为。作为开发商应充分认识土地是否拆迁安置补偿到位系商品房开发建设的重要前提，对于拆迁问题可能导致的施工阻碍，也应事先有预见，并做出相应的合理安排，在事件发生时积极处理，避免延误工期。被告辩称村民因征地补偿问题扰乱工程进度属于情势变更，一审法院不予采信。另外，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。关于逾期交房违约金的计算问题。合同约定，逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，被告还应当书面通知原告办理收楼手续。被告于2019年4月19日通过EMS邮件向原告发出入伙通知书，通知原告即日起便可办理收楼手续，但被告未提交证据证明邮件送达详情，一审法院酌情自邮件发出三日后视为送达，原告收到入伙通知书后应当自行到被告处办理入伙手续。被告发出入伙通知书后即完成了合同约定的交房义务，原告要求逾期交房违约金计算至原告入伙之日止，一审法院不予支持。因此，原告收到入伙通知书之日三日后即2019年4月22日应当认定为交房之日，被告逾期交房508天，故逾期交房违约金为22876.05元（450316元×0.0001×508）。被告未按期交房，直接影响原告对房屋的使用，原告的损失体现为租房损失，只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，被告并未举证证明违约金过分高于原告损失，故被告要求减少违约金计算标准，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告周某某支付逾期交房违约金22876.05元；二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。案件受理费192.14元，由原告周某某负担4.07元，被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司负担188.07元。本案二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一审法院认定的逾期交房违约金数额是否恰当。本院对此分析如下：关于上诉人主张受到村民非法阻挠施工是否属于情势变更的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定,情势变更的适用需达到客观情况发生了“重大变化”，继续履行合同对一方当事人“明显不公平”或“不能实现合同目的”，并且该变化在订立合同之前无法预见的。本案上诉人主张受到村民非法阻挠施工属于情势变更，但是上诉人与村民之间的类似纠纷在商品房开发过程中时有发生，上诉人作为专业的房地产开发企业，对施工过程中可能发生的意外事件或侵权纠纷等应有所预判，并非不能预见。并且上诉人认可其与村民之间的纠纷进行调处后也已协商处理，由此可见，该情况对双方当事人签订的《商品房买卖合同》赖以成立的基础或环境并不构成实质影响，尚不足以使合同目的不能实现或对上诉人造成明显的不公平，不属于情势变更的情形，故上诉人的该主张，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于违约金标准是否过高问题。涉案《商品房买卖合同》第十二条关于违约金标准的约定，是双方真实的意思表示，合法有效，上诉人应当依约履行。业主购房的首要目的为居住，上诉人逾期交房必然导致业主无法按合同约定时间收房，给业主造成租金、时间成本等方面的损失，故上诉人主张房价已经大幅上涨，逾期交房并未对被上诉人造成实际损失的观点，没有事实与法律依据，本院不予支持。一审法院的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州大亚湾惠经实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费192.14元，由上诉人惠州大亚湾惠经实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年七月三十一日法官助理  梁光凤书 记 员  叶秀婷