贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0521民初4437号 原告（反诉被告）：陈余富，男，1988年2月19日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告（反诉被告）：杨梅，女，1987年7月14日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：彭昊，贵州奢香律师事务所律师。 委托诉讼代理人：勾才玉，贵州奢香律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：贵州佳鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省大方县顺德街道办事处（原大方镇）迎宾大道佳鑫国际商业广场办公楼，统一社会信用代码：91520521573315931B。 法定代表人：刘志辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。 原告陈余富、杨梅与被告贵州佳鑫房地产开发有限公司（以下简称佳鑫房产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，被告佳鑫房产于2020年7月28日提起反诉，本院经审查后立案受理，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告陈余富、杨梅的委托诉讼代理人彭昊、勾才玉，被告佳鑫房产的委托诉讼代理人彭红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈余富、杨梅向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告陈余富、杨梅与被告佳鑫房产签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告佳鑫房产退还原告购房首付款97900.00元、维修基金1698.00元、抵押登记费550.00元，共计100148.00元，并按中国人民银行同期贷款利率支付2018年1月17日至给付完毕之日止的资金占用费；3.诉讼费用由被告负担。事实及理由：2018年1月17日，原告陈余富、杨梅与被告佳鑫房产签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为194900.00元，原告支付首付款97900.00元，余款97000.00元通过银行按揭方式支付，由原告提供资料，被告具体办理。合同签订后，原告同时交纳了维修基金1698.00元、抵押登记费550.00元。但在办理按揭过程中，被告临时要求原告增加首付款，否则拒绝为原告办理银行按揭贷款。原告认为，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，被告应遵守诚实信用原则、恪守合同约定，全面履行合同义务，被告拒绝为原告办理银行按揭贷款已构成违约，应承担违约责任，故特向人民法院起诉。 被告佳鑫房产辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，买受人采用按揭贷款方式购房时，如因买受人的原因在签订合同之日起60日内仍不能办妥银行按揭贷款时，买受人应在七日内以现金支付不足款项，双方签订合同的时间为2018年1月17日，根据合同法及相关司法解释的规定，原告请求解除合同已超过解除权的行使期限。被告未要求原告增加首付，要求原告增加首付是银行提出的要求。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。 被告佳鑫房产向本院提出如下反诉请求：1.判令原告支付购房余款97000.00元及自2018年3月27日起的逾期付款利息，其中2018年3月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算为6527.29元，2019年8月20日至给付完毕之日至按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。2.反诉案件受理费由原告负担。事实及理由：2018年1月17日，原告陈余富、杨梅与被告佳鑫房产签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告向被告购买佳鑫国际摩尔城第7幢吊层103号房，合同约定的总价款为194900.00元，首付款为97000.00元，余款97000.00元以银行按揭方式支付。《补充协议》约定，买受人采用买受人采用按揭贷款方式购房时，如因买受人的原因在签订合同之日起60日内仍不能办妥银行按揭贷款时，买受人应在七日内以现金支付不足款项，逾期，出卖人有权解除合同，买受人应承担全部已付款15%的违约金，并且出卖人有权处置该房屋。后原告的按揭贷款一直没有办理，也未向被告支付购房余款，按照《补充协议》的约定，原告最迟应在2018年3月27日支付余款而一直未付，其应向原告支付购房余款并承担利息。 原告陈余富、杨梅就被告的反诉答辩称，根据双方订立的商品房买卖合同第八条第三款约定贷款方式为银行按揭，被告所依据的补充协议是对公积金贷款的相关补充说明，而本案中双方当事人约定的是银行按揭且办理银行按揭贷款的义务属于出卖人即贵州佳鑫房地产开发有限公司，因此其诉请缺乏事实依据及法律依据，应予以驳回。 经审理查明的事实：2018年1月17日，佳鑫房产作为出卖人，陈余富作为买受人、杨梅作为共有人，签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（商品房买卖合同附件12），合同编号为Y18003007，合同约定陈余富购买佳鑫房产开发的佳鑫国际摩尔城第7幢吊层103号房，该房屋为预售房屋，合同约定总价款为194900.00元，首付款为97900.00元，余款97000.00元通过银行按揭方式支付。合同签订之日，陈余富支付了首付款97900.00元、维修基金1698.00元、办理抵押登记费用550.00元，共计100148.00元。合同同时约定：“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担该合同第十条约定的违约责任（即逾期付款违约责任）；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”《补充协议》约定：“买受人采用按揭（公积金）贷款方式购房时，承诺并保证本次购房是非第三套按揭房和有良好银行信用，如因买受人的原因在签订本《商品房买卖合同》之日起60日内不能办妥银行按揭（公积金）贷款时，买受人应在七日内以现金支付不足款项，逾期，出卖人有权解除合同，买受人应承担累计付款总额的15%违约金，并且出卖人有权另行处置该房屋。买受人必须配合出卖人到政府有关部门办理撤销本合同的预售备案登记手续，同时还应承担因交易发生的相关税费，出卖人在解除合同60天内扣除买受人应承担的违约金和相关税费后，不计利息退还买受人余款。”合同签订后，银行在审核陈余富按揭贷款过程中，要求陈余富增加10%购房首付款才能办理按揭贷款手续。佳鑫房产将银行增加首付的要求通知陈余富后，陈余富未补交购房首付款，导致至今未能办理按揭贷款手续。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告提供的通话录音以及支付购房首付款、维修基金、办理抵押登记费的收据等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。 本院认为，陈余富、杨梅作为共有人与佳鑫房产签订《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋首付款为97900.00元，余款97000.00元通过银行按揭贷款方式支付，办理按揭贷款的方式是由陈余富提供相关资料，佳鑫房产将相关资料交给承办银行审核通过后，陈余富再到银行具体办理相关手续。合同签订后，陈余富按照合同的约定履行了支付首付款、维修基金、办理抵押登记费用、向佳鑫房产提供办理按揭贷款的相关资料的义务。佳鑫房产依据合同约定将陈余富的相关材料送交承办按揭贷款的银行审核过程中，银行要求陈余富增加10%的购房首付款，否则不能办理按揭贷款，即导致陈余富至今未能办理银行按揭贷款的原因在于银行，不是陈余富及佳鑫房产的原因。虽然按照案涉合同价款增加的首付款不到2万元，但已超过陈余富与佳鑫房产签订合同时的预期，陈余富要求解除合同的请求，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条“因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的约定，且未违反双方签订的《补偿协议》第三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对陈余富、杨梅要求解除合同，退还已支付的购房首付款、维修基金、办理抵押登记费的请求，本院予以支持。同时，案涉《商品房买卖合同》第八条仅约定如果买受人在7日内不支付不足款项，任何一方均可解除合同，该约定并未对解除合同的时间进行限制，故对佳鑫房产关于陈余富请求解除合同已超过法定时限的主张，本院不予支持，对佳鑫房产的反诉请求，本院予以驳回。佳鑫房产应按照《商品房买卖合同》第八条的约定，以陈余富支付的购房款97900.00元为基数，自交付首付款之日起，按照银行同期存款利率支付利息，陈余富要求支付维修基金、办理抵押登记费用的利息以及按照银行同期贷款利率支付利息的请求，与《商品房买卖合同》第八条的约定不符，本院不予支持。本案立案案由为商品房销售合同纠纷，但根据双方签订的《商品房买卖合同》，案涉商品房属于预售房屋，因此，案由变更为商品房预售合同纠纷。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告陈余富、杨梅与被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于2018年1月17日签订的合同编号为Y18003007的《商品房买卖合同》； 二、被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内退还原告陈余富、杨梅支付的购房款97900.00元、维修基金1698.00元、抵押登记费用550.00元，共计100148.00元，并以97900.00元为基数，按照中国人民银行同期存款利率支付2018年3月27日起至给付完毕之日止的利息； 三、驳回原告陈余富、杨梅的其他诉讼请求； 四、驳回被告贵州佳鑫房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1152元，反诉案件受理费1223，共计2375元，由被告贵州佳鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。 本判决生效后，如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 员  刘 洁 二〇二〇年七月二十八日 法官助理  张 艳 书 记 员  雷婷婷