山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0830民初1993号原告（执行案外人）：高淑琴，女，1961年7月13日出生，汉族，居民，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：冯军（特别授权），汶上海川法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：时中涛，男，1971年10月11日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：张伟（特别授权），山东齐法律师事务所律师。第三人（被执行人）：济宁恒磊置业有限公司，住所地汶上县宝相寺路北段，统一社会信用代码913708300757653075。法定代表人：赵汝胜，执行董事。委托诉讼代理人：金保民（特别授权），汶上军屯法律服务所法律工作者。原告高淑琴与被告时中涛、第三人济宁恒磊置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高淑琴的委托诉讼代理人冯军、被告时中涛的委托诉讼代理人张伟、第三人济宁恒磊置业有限公司的委托诉讼代理人金保民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高淑琴向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对原告购买的位于汶上县109室房产的执行，并依法解除对该房产的查封；2、依法判决确认原告与第三人签订的《房屋认购书》为合法有效的《商品房买卖合同》，并确认汶上县109室房产归原告所有，价值570000元；3、本案的诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：2015年10月9日，原告前往济宁恒磊置业有限公司购买由济宁恒磊置业有限公司出售的汶上县宝相金街门面房，并于当日达成了购房意向，于2015年10月9日签订了认购书，认购了一套位于汶上县109门面房，建筑面积为109.21平方米、单价为5356.65元每平方米，认购价格为585000元，在签订该认购协议书当日原告向济宁恒磊置业有限公司交纳了认购金300000元，后第三人对涉案房屋就之前达成的总购房款585000元作出了优惠，共计优惠15000元，优惠后原告于2016年7月份前将剩余27万元购房款支付给第三人。上述共计缴纳购房款570000元。原告按照约定足额缴纳了全部购房款，原告于2015年10月15日与济宁恒磊置业有限公司签订了交房须知、商铺装修管理规定及业主临时管理公约后，当日就开始对涉案房屋进行装修，装修完毕后原告一直居住至今，且该涉案房屋也是原告及其家人唯一住房，涉案房屋从认购、入住至今一直由原告使用。2020年4月16日原告得知所购房屋因被告与第三人存在经济纠纷，涉案房屋被汶上县人民法院查封，但被告对涉案房屋的查封发生在原告已实际占有之前，原告也不知道所购房屋被汶上县人民法院查封，且交纳的购房款均依然按约定支付给第三人。依据《民事诉讼法》第227条、《最高院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条、《最高院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第304条、第305条的相关规定，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应该自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行。而本案中，涉案房屋的认购时间，缴纳认购金的时间均实际发生在被告查封前，依据上述法律规定，涉案房屋的实际使用人、所有人均为原告。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告时中涛辩称，原告的主张不能成立，请予以驳回。理由如下：根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的规定，必须同时具备四个条件才能够排除执行，而根据原告诉状中所述的事实和理由，作为原告与第三人未签订正式的商品房买卖合同，其提到的认购书属于预约合同，根据最高院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定第23条的规定，被告申请查封的该涉案房产，查封土地使用权的效力及于地上建筑物（涉案房屋），根据原告所述的事实和理由，不足以排除被告作为申请执行人对本案的执行。第三人济宁恒磊置业有限公司述称，原告购房属实，现已入住涉案房屋；涉案查封的（2015）汶民一初字3822号民事裁定书和（2017）鲁0830执字第465号执行裁定书均已超过查封期限。原告与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，原告交纳了全部房款，并于2015年10月占有使用涉案房屋，原告购买的房屋用于居住和经营，名下无其他房产。原告购买涉案房屋后，多次要求第三人办理过户登记手续，因第三人管理混乱，工作人员调动等原因，未能及时收取原告要求过户的资料，后因房产被查封，故未办理过户手续。原告享有足以排除执行涉案房屋的民事权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告时中涛因对第三人济宁恒磊置业有限公司享有债权，向本院提起（2015）汶民一初字第3822号民间借贷纠纷诉讼，在审理过程中，被告时中涛申请财产保全，本院于2015年12月11日作出（2015）汶民一初字第3822号民事裁定书，查封第三人济宁恒磊置业有限公司包括涉案房产所在的35600平方米土地使用权，并于2015年12月14日在原汶上县国土资源局办理了查封登记，查封期限为2015年12月14日至2018年12月13日。本院于2016年7月1日作出（2015）汶民一初字第3822号民事判决书，后被告时中涛向本院申请执行，执行案号为（2017）鲁0830执465号，被告时中涛为申请执行人，第三人济宁恒磊置业有限公司为被执行人，2017年4月10日，本院作出（2017）鲁0830执465号民事裁定书，查封包括涉案房屋在内的房屋共计28套，登记机关为原汶上县房管局，2019年4月8日，进行了续封。该执行案件为金钱债权的执行。第三人济宁恒磊置业有限公司为房地产开发企业，取得了商品房预售许可证等相关手续，本案涉案房产为上下两层，该房产登记在第三人济宁恒磊置业有限公司名下。2015年10月8日，刘志军交纳购房款300000元。刘志军与第三人于2015年10月9日签订《恒磊·宝相金街认购书》，约定：房号3#1-109，单价5356.65元/㎡，建筑面积109.21㎡，总价款伍拾捌万伍仟元整，585000.00元整，签约地点：恒磊·宝相金街售楼处，同时约定了付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、违约责任等。2015年10月15日，刘志军与第三人签订《恒磊·宝相金街业主临时管理公约》及《承诺书》、《交房须知》、《商铺装修管理规定》，向汶上县鲁托市场经营管理有限公司交纳电费300元、垃圾清运费500元、物业费1965.78元，第三人于2015年10月15日交付了涉案房屋。2016年6月22日汶上县城市管理局颁发了《城区户外广告标牌安装许可证》。2016年7月25日，刘志军向第三人支付购房款270000元，原告与刘志军系同一居民户口簿中的家庭成员。因优惠房款，同日将刘志军与第三人签订的《恒磊·宝相金街认购书》中认购人改名为原告高淑琴，原告与第三人就涉案房屋重新签订《恒磊·宝相金街认购书》，约定：房号3#1-109，单价5219.30元/㎡，建筑面积109.21㎡，总价款伍拾柒万元整，570000.00元整，签约地点：恒磊·宝相金街售楼处。认购书同时约定：客户在签订本认购书时支付的定金、购房订金不予退还，在签订商品房合同时冲抵房款。认购人在签订本认购书后，所认购的房屋，卖方不得另售他人，如违约需要双倍返还认购定金，如认购人未在规定时间内补齐余款，则已交所有定金不予退还，房屋另行出售不再通知。认购人在接到售楼处书面或电话通知后10日内，携带相关资料签订《商品房买卖合同》，按揭用户需要携带相关办理按揭贷款需求资料在3日内完成按揭贷款手续的办理，无故延期办理按揭贷款手续的客户按照总房款每日千分之一计算违约金，超过30日未办理客户，卖方可没收其所有认购定金并有权将该房屋另行出售不再通知。本认购书所定之认购房屋的建筑面积为暂测面积，实际计价面积以《商品房买卖合同》所载面积为准，多退少补。在认购书所填写的资料必须属实，如客户更改联系方式有义务书面通知售楼处工作人员，因联系方式变更，售楼处通知不到造成的损失由客户自己承担。本认购书一式叁份，卖方存两份，买方一份，经买卖双方签字或盖章后立即生效。备注：1.买房在2016年7月28日前补齐全款570000元，款到位后立即草签。2.本房屋总房款570000元整，为客户一次性付款购买。3.本房屋由客户全款购买，恒磊置业出现任何纠纷、债务均与本房屋无关，如后期出现任何问题由济宁恒磊置业有限公司承担所有责任，甲方任何人或部门不得影响买方正常使用房屋。4.甲方需要在2017年5月31日之前为买房办理正式备案手续，否则记为甲方违约，甲方承担违约责任并赔偿相应的经济损失。乙方有权提出退房，甲方从还款之日起按银行同期存款利率支付利息，并赔偿房屋内的物品装修损失或乙方拥有一次免费更名权。5.在该房屋办理正式网签或办理产权登记时，甲方任何人或部门不能向买房收取任何费用，不能延误拖后办理。6.该房屋后期甲方不能以任何理由退房或再次向买房收取任何费用。原告与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，2016年7月28日，第三人向原告出具收款收据，注明：今收到高淑琴（刘志军）3#楼109房款（15年10月8日30万，16年7月27万），伍拾柒万元整（570000.00），经手人盖章：刘香会计：高孟叶2016.7.28。原告交付了全部购房款。根据汶上县不动产登记查询证明证实，原告名下无其他房产。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债券执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案的焦点问题为：1.原告、第三人是否在本院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面买卖合同及涉案房屋价款支付情况；2.涉案房屋是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。关于第一个问题。2015年10月9日，刘志军与第三人签订《恒磊·宝相金街认购书》，因优惠房款，认购人更名为原告高淑琴，原告高淑琴与第三人就该涉案房屋买卖事宜于2016年7月25日重新签订《恒磊·宝相金街认购书》，根据原告提供的收款收据、中国工商银行凭证等证据，应认定原告已完成支付全部房款义务，能够证实购买涉案房屋的相关事宜系原告与刘志军共同完成，《恒磊·宝相金街认购书》签订时间应认定为刘志军与第三人首次签订认购书的时间即2015年10月9日。将认购人刘志军变更为原告高淑琴，系刘志军、原告对其自身权利的处分，并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的民事行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”以及《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，本案中《恒磊·宝相金街认购协议书》对当事人的名称或者姓名和住所、具体房号、房屋面积、单价、总价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、违约责任等均有明确的约定，符合上述司法解释及行政法规的规定，且第三人已按照约定收受全部房款，应当认定原告、第三人之间签订了合法有效的商品房买卖合同。在被告时中涛与第三人济宁恒磊置业有限公司（2017）鲁0830执465号民间借贷纠纷一案中，本院于2015年12月14日作出裁定查封了涉案土地使用权、2017年4月10日作出裁定查封了涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，本院对该土地使用权的查封效力虽然及于地上建筑物，但因当时土地使用权及地上建筑物的查封登记办理机关分属不同机关，还应在原汶上县房管局办理地上建筑物的查封登记，因此2015年12月14日系查封涉案土地使用权的时间，2017年4月10日系正式查封涉案房屋的时间，即使原告与第三人重新签订《恒磊·宝相金街认购书》的时间即2016年7月25日，也在本院查封涉案房产之前，第三人对上述证据和事实无异议，被告有异议，但未提供证据证实其辩解，本院对其辩解不予采信。原告高淑琴与第三人济宁恒磊置业有限公司签订的合法有效的书面买卖合同系在本院查封涉案房屋之前，且原告已支付全部价款570000元，超过合同约定总价款的百分之五十。关于第二个问题。根据原告提交2015年10月14日原告与第三人签订的《商铺装修管理规定》，2015年10月15日其与第三人签订的《恒磊·宝相金街业主临时管理公约》、《交房须知》、，2015年10月15日汶上县鲁托市场经营管理有限公司出具的物业费收据、垃圾清运费收据、预交水费收据，2016年6月22日汶上县城市管理局颁发的《城区户外广告、标牌安装许可证》，上述证据相互印证，能够证实原告自2015年10月15日合法占有涉案房屋，并用于居住和经营的事实。根据汶上县不动产登记查询证明证实，原告名下无其他房产，第三人对上述证据无异议。被告辩称对上述证据有异议，不能证明原告入住该房屋并系其唯一住房，但未提供证据证实其辩解，对其辩解本院不予采信。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告与第三人在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，该涉案房屋系用于居住经营且原告名下无其他用于居住的房屋，原告已支付全部价款，原告高淑琴对涉案房屋所享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行。故原告高淑琴要求排除执行并解除涉案房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。案涉《恒磊?宝相金街认购书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原告要求确认《恒磊·宝相金街认购协议书》为合法有效的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。房屋所有权的取得以登记为准，房屋买卖合同不能证明房屋权属状况，原告高淑琴请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十三条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、本院（2017）鲁0830执465号民间借贷纠纷一案中，不得执行汶上县109室房产，并解除查封；二、原告高淑琴与第三人济宁恒磊置业有限公司签订的《恒磊·宝相金街认购书》为合法有效的商品房买卖合同；三、驳回原告高淑琴的其他诉讼请求。案件受理费9500元，由被告时中涛负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济宁市中级人民法院。审 判 长  刘智亮审 判 员  潘教民人民陪审员  陈 惠二〇二〇年七月二十九日法官助理郭依书记员陈源