广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初406号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司,住所地:韶关市浈江区*************韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。法定代表人：张艳芝，该公司区域总经理。委托诉讼代理人：马艳，该公司职员。被告：刘明江，男，1964年7月28日出生，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：周湘平，女，1964年1月12日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司与被告刘明江物业服务合同纠纷一案。本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的委托诉讼代理人马艳、被告刘明江及其委托诉讼代理人周湘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付韶关市***云林水岸23街139号房屋的物业服务费暂计至2019年12月共计49287.7元；2、被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2020年2月21日的违约金为414202.6元，现请求判令被告以1‰的违约金共计82840.5元（2020年2月21日之后的违约金仍然按照《韶关碧桂园前期物业服务协议》所约定计至付清之日止），合计132128.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年7月10日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务，合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2009年10月28日购买韶关市***云林水岸23街139号房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费448.07元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰向原告支付违约金，被告于2010年11月开始拖欠物业服务费，原告于2019年5月31日曾向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，但被告未予缴纳。被告刘明江辩称：被告于2009年10月28日购买了韶关市顺宏房地产开发有限公司的碧桂园凤凰城云林水岸23街139号联排别墅，该房屋属于预售商品房，购房合同约定，在2010年8月30日前交付使用。但是，由于该房屋存在严重的质量问题，开发商不履行其维修、整改等质量责任，纠结近10年，质量问题得不到解决，导致该商品房至今不能交付使用。对于质量问题，被告只是断断续续对内墙开裂、管道缺失、玻璃油花等进行部分修补，房顶漏水，外墙开裂，管井漏水，大门歪斜，台阶开裂下沉，阳台露台渗水等难处理的问题采取拖延等方式，最后以过了保修期为由，推卸责任。因涉案房屋没有交付，被告既不是业主，也不是实际使用人，对于物业服务费的问题，原告应该向开发商索取，根据《物业管理条例》规定，物业买受人应当在建筑单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订的《韶关碧桂园前期物业服务合同》也约定“已竣工但尚未出售交给业主的物业，其物业服务费由韶关市顺宏房地产开发有限公司缴纳。业主与物业公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》是一个有条件协议，生效前提是：该物业交付后，对提供的物业管理服务费事宜达成一致，涉案房屋被告没有使用，是开发商、物业公司、甚至第三方一直在里面放置各种物品，作为临时仓库使用，直到2017年8月底才空出来，不应由被告缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年10月28日，被告（买受人）与韶关市顺宏房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买的商品房为位于广东省韶关市*************的“韶关碧桂园”云林水岸23街139（S4-4型）联体住宅一幢。该商品房建筑面积为224.44平方米，商品房花园面积103平方米。出卖人应当在2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人应在交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。2009年7月15日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务。同年10月28日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，载明：“甲方已购买的由韶关市顺宏房地产开发有限公司负责建设的韶关碧桂园中云林水岸23街139号物业，交付后由乙方提供物业管理服务，包括对房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等。甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业费，甲方缴纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.8元以及花园面积每月每平方米0.5元计收），房屋建筑面积为224.44平方米，花园面积为103平方米，上述约定面积与实际面积不符，按实际面积。甲方或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日应付物业服务费的5‰缴纳违约金。”因原告发现涉案房屋在交付使用前存在严重的质量问题，拒绝收房，并认为涉案房屋包括内墙开裂、管道缺失、房顶漏水，外墙开裂，管井漏水等问题经韶关市顺宏房地产开发有限公司维修仍未解决，而一直未入住。原告认为被告于2010年11月起拖欠物业服务费，被告认为韶关市顺宏房地产开发有限公司交付的涉案房屋不符合交楼的质量标准而拒绝收楼，原告不应向其计收物业管理费，原告于2019年5月31日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费未果，诉至法院。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司。此外，经核实，被告房屋实际面积220.87平方米，花园面积101平方米，被告自2010年11月至2019年12月欠物业服务费49287.7元。庭审中，原告认可涉案房屋存在质量问题，但认为被告与其签订了物业服务协议，其已履行了服务义务，被告应缴纳物业费，不应以房屋质量拒交物业费。被告表明，原告于2017年曾起诉被告，但后又撤诉，并认可2010年10月收到第一份收楼通知书，但发现房屋质量问题，开发商答应整改，但一直未整改好。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定：被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。被告应自《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日起，全额向碧桂园物业公司交纳物业服务费。被告自签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》从2010年11月起未履行向碧桂园物业公司交纳物业服务费义务，即便是碧桂园物业公司向其催收，被告在收到碧桂园物业公司的《律师函》后，仍拒绝履行该义务，被告的行为已经构成违约。根据物业服务协议约定，被告支付应向碧桂园物业公司支付2010年11月至2019年12月的物业服务费49287.7元，至于被告支付违约金，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业服务费给碧桂园物业公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失。”现碧桂园物业公司诉求被告按所欠物业费每日千分之一计付违约金，明显过高。因此，本院适当调整为被告支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起以不超过人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算为宜。被告辩称房屋质量问题与本案物业服务合同并非同一法律关系，被告如认为房屋质量问题造成其损失等，可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告刘明江应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司2010年11月至2019年12月的物业服务费共计49287.7元及逾期支付期间的违约金（以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起按中国人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2942.56元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担1542.56元，被告刘明江负担1400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘桂全人民陪审员  廖志斌人民陪审员  陈堃妹二〇二〇年七月二十七日书 记 员  丘美英