湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初909号原告：武汉大住公寓管理有限公司（曾用名：武汉优客逸家房地产经纪有限公司），住所地：武汉市武昌区中南路街民主路**南国悦公馆****，统一社会信用代码：9142010009080276X9。法定代表人：周洪江，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：赵端，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小玮，湖北立丰律师事务所律师。被告：刘瑛，女，1988年8月9日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：杨若晋，男，1989年9月23日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告武汉大住公寓管理有限公司（以下简称大住公司）诉被告刘瑛、杨若晋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大住公司的委托诉讼代理人张小玮与被告杨若晋到庭参加了诉讼，被告刘瑛经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告大住公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金等损失共计398650元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月30日，原告与被告刘瑛签订《优客逸家房屋委托管理协议》，被告刘瑛将位于武汉东湖新技术开发区金地格林东郡小区4栋1单元1401号房屋租赁给原告，租赁实为毛坯房，由原告设计、装修、配置家具家电并每月向被告支付房屋租金2380元，租期自2016年11月30日起共计80个月止。合同约定被告刘瑛应保证房屋产权清晰，无潜在纠纷，否则承担全部责任。被告刘瑛即使对房屋合法处置，也应履行完毕合同义务。若因被告刘瑛原因导致合同提前终止，违约金为每月租金×2.5×未执行月份。签约时被告刘瑛向原告提供了《武汉市商品房买卖合同》及经民政局盖章生效的《离婚协议书》，证明自己对该房享有合法的所有权。2017年10月起，被告刘瑛的前夫即被告杨若晋阻挠原告正常租赁，影响租户正常生活，原告多次联系被告刘瑛要求排除妨害，但其置之不理。2017年12月18日，被告刘瑛在明知其前夫即被告杨若晋对该房屋租赁进行长期阻挠的前提下，仍将该房所有权变更给被告杨若晋并办理了公证。其后，被告杨若晋将房锁更换，不许租户进房，威胁租户及原告，导致原告的合同目的无法实现。原告依据合同第六条第四款“交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康”、“因亲属、邻里的行为，影响房屋出租或承租人居住”行使单方解除权。被告的根本性违约行为导致原告丧失了可期待性利益，同时还面临对租客的违约责任与赔偿，故原告有权要求被告依据合同支付违约金等损失，为维护原告合法权益，特诉至本院。被告刘瑛未到庭，亦未亦未提交答辩意见。被告杨若晋辩称，被告杨若晋作为房产拥有者，在事件处理中可能有不当，但是正常的反应，在接到房产、物业等部门的勒令整改后，更换了门锁，没有对房客整天骚扰。1.原告要求判令赔偿损失共计398650元，此违约金额过分高于实际损失，有违合同法规定，如果判令存在违约行为，也应该调低违约金；2.被告刘瑛曾因房产纠纷于2017年6月至8月之间起诉过我方，在被告刘瑛撤诉后曾与我方私下协议，约定金地格林东郡4栋1单元1401房产归我所有，因产权人一直是被告杨若晋，故双方并没有去做公证，因原告需要提供公证或法院判决书，才于12月18日去公证处进行公证；3.两被告将房屋产权明晰之后，了解到房屋之前已被出租，且原告为房产经纪有限公司，并非房产经营有限公司，并无经营管理出租房屋的资质，属于无资质经营。了解到这些情况之后，我方曾致电原告委托代理人王俊，希望能够协商解除合约，对方答复2017年11月底之前可以将房屋使用权交还给我方，双方就此达成口头协议。但在约定到期后，原告告知要等到2017年12月底才能将房屋交还，之后便一直拖延时间，且在经营管理房屋时存在一系列违法行为；4.在与原告协商不一致的情况下，我方致电东湖高新工商局，希望由工商局调解此事，但被告知原告由于异常经营已经列入工商黑名单，工商曾多次上门执法，但在原告登记注册住所无人办公，无法调解；5.请求法院驳回原告的所有请求，并负担诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，原告（受托方、乙方）与被告刘瑛（委托方、甲方）签订《优客逸家房屋委托管理协议》（合同编号：0003223），该合同约定的与本案相关的内容有：1.本协议合作期自标的房屋装修许可证签发之日起，截至执行满80个合同月时止，包含2个月装修期、72个月计租期、6个月空置期；2.标的房屋坐落于武汉东湖新技术开发区关山大道街道金地格林东郡楼盘4栋1单元1401号，标的房屋为2室2厅1卫，建筑面积96.55平方米，装修状态毛坯，未设定抵押；3.房屋所有权证书编号为湖130423301，房屋所有权人姓名杨若晋；4.甲方保证该房屋产权清晰，且未存在潜在纠纷，并愿为因此而产生的相关问题承担全部责任；5.甲方有权查看房屋使用情况，但应提前征得乙方同意，但不得影响乙方即承租人的正常使用；6.甲方对标的房屋的合法处置，均应于本合同得以继续履行为先要条件；7.（该协议第五条第一款）装修期结束后，第1个计租月起止第72个计租月止，每月应支付给甲方的金额为2380元；8.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除协议：（2）交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；（4）因甲方或者其亲属邻里的行为，影响房屋出租或承租人居住的；（6）因所在物业管理机构阻碍，导致乙方无法对标的房屋按本协议约定进行装修和租赁运营，甲方针对上述情况不能配合予以解决的，导致延迟时间达15个工作日的；9.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议：（4）利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；10.若因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应及时知会乙方，并向乙方支付违约金，鉴于乙方对甲方房屋的装修投资无法收回，且需要对乙方租赁客户做善后赔偿，违约金计算标准为：本协议第五条第一款中约定的乙方每月应向甲方支付的金额×2.5×未执行月份，此外，乙方有权自信收回其装修或家具装饰所添置的可移动物品（如家电、家具等）；11.甲乙双方任一方未按本协议约定履行，违约方应赔偿对方因此而受的实际经济损失（包括但不限于1.甲乙双方在协议约定的违约赔偿责任；2.在违约责任追偿过程中产生的其他费用）；12.在合同租赁期内，甲方同意乙方将客厅改为卧室，并配合乙方办理装修手续，并承担装修押金，以及后期自行办理退还。乙方将在第一次支付房租时将押金条给甲方并扣除此押金的费用。2016年12月1日，原告（甲方）与武汉市东城国际装饰设计工程有限公司（乙方）签订《优客装饰工程合作协议》，载明：甲方向乙方提供待装修房屋（工程地址：武汉市洪山区金地格林东郡一期4-1-1401，编号为WHZ02413）；乙方按照相关标准完成房屋全套室内装饰施工图纸的设计与出图；乙方按照设计要求对甲方提供的房屋进行装修工程，并保证房屋的设计、生产、质量、安全、维修及产品的合法性；工程预算金额174543.68元，上述预算金额有增加时，双方需签订书面的补充确认协议。该合同还约定了其他条款。武汉市东城国际装饰设计工程有限公司分别于2017年2月15日、2017年2月17日向原告出具发票，载明原告支付工程款104965.79元、69577.89元。原告分别于2017年4月13日、2017年6月16日向武汉市东城国际装饰设计工程有限公司银行转账131651.65元、146411.65元，付款用处为“工程款网银发起，有误即退”。另查明，被告刘瑛、杨若晋于2016年6月27日协议离婚，并签订《离婚协议书》，其中对财产分割达成协议如下：位于武汉东湖新技术开发区纺织路**金地格林东郡********归女方所有，过户费用由男方承担。2017年8月份，被告刘瑛将被告杨若晋诉至法院要求配合办理过户手续，在诉讼中，被告刘瑛告知了被告杨若晋案涉房屋已经出租给原告公司的事实，后双方达成和解，约定案涉房屋归被告杨若晋所有，被告刘瑛撤回起诉。2017年10月，被告杨若晋与原告大住公司工作人员联系，要求进房屋查看，原告大住公司给了被告杨若晋房屋密码。被告杨若晋查看房屋后要求收回房屋，原告大住公司工作人员要求被告杨若晋提交产权证明，被告刘瑛、杨若晋又于2017年12月18日签订《协议书》并申请了公证，《协议书》的内容为：甲方（被告杨若晋）、乙方（被告刘瑛）于2012年9月3日登记结婚，2016年6月27日登记离婚。甲方于2013年12月15日坐落于武汉东湖新技术开发区纺织路10号金地格林东郡一期4栋14层01室的一套房屋【建筑面积：96.43平方米，房屋所有权证号：武房权证湖字第**，国有土地使用证号：武新国用（商2015）第××号】，离婚时，双方约定上述房屋归乙方所有。现今双方再次商定，就上述房屋分割问题重新达成协议如下：一、上述房屋归甲方一人所有，银行按揭余款由甲方一人偿还，与乙方无关。二、本协议书一式四份，甲、乙双方共执三份，公证处留存一份，协议书经甲乙双方签名后生效。2017年12月20日，湖北省武汉市洪兴公证处出具（2017）鄂洪兴内证字第16149号公证书对上述《协议书》的真实性进行了公证。但原告大住公司和被告杨若晋就房屋的交还问题并未达成一致，被告杨若晋于2017年12月20日更换了门锁。其后，原告大住公司将门锁换回，双方继续沟通，后仍然未能达成一致，原告大住公司将房客清空，被告杨若晋于2018年2月9日再次换锁并实际控制房屋。再查明，2017年12月25日，原告向被告刘瑛短信发送《告知函》，载明：“2017年10月份您前夫杨若晋先生多次致电我司，表示他才是上述房屋产权人…表示不会与我司签署任何协议，并要求我们将房屋交还给他，之后频频电话威胁我司。2017年12月18日您前夫杨若晋先生在未告知我司，未经我司允许的情况下私自将门锁更换，严重影响了该房承租人的使用，因此造成了严重的损失以及租客纠纷，现租客要求退租并主张违约金，上述房屋的产权纠纷给我司造成了极大的损害。为妥善解决前述事宜，特作如下告知：因该房屋的产权纠纷已经实质地影响到我司对该房屋的经营管理，烦请您于3日内排除妨碍，如果3日后您无法排除妨碍，则我司将按照托管协议…单方解除托管协议，届时您不仅要承担违约责任，同时还须赔偿我司损失。特此告知”。在审理过程中，原告提交了承租案涉房屋的案外人谢瑞泉于2017年12月23日出具《情况说明》及《证人证言》，《情况说明》载明：其承租金地格林东郡一期4栋1单元‘1404’室房间1间（被告公司内部房间编号为：WHZ02413D），2017年11月30日武汉优客逸家客服人员提醒“近期会有一名自称房东的人会以自己才是真正产权人要求收回房屋；本着买卖不破租赁的原则，房屋产权人变更并不影响上述房产签署的《优客逸家房屋委托管理协议》得继续履约，大家可以放心租住…”。2017年12月18日确实有一名自称房东的人敲门让我们搬家，我们按照武汉优客逸家工作人员提醒正常向武汉优客逸家工作人员反馈了此事，但此人反复骚扰，已经影响我的正常生活，难以继续租住。经过沟通武汉优客逸家最终决定给予我免费退租，期间免除我相关费用共计人民币1269元（房屋押金1080元、其他189元）。《证人证言》中载明：2017年12月18日上午我出门工作，于2017年12月19日凌晨2:00回家，发现门锁被换，期间，业主并没有通知，也没有留下进门钥匙，导致无法进入房屋。2017年12月19日上午，我去物业处让物业与业主联系，她们沟通后物业给予的回应是“业主表示，这是他与托管公司之间的纠纷，与你们扯不上关系”。并以此为由拒绝给我开门，后续一直没有消息。原告大住公司还提交了案外人李墨文、盛洋、甘地出具的《情况说明》及《证人证言》，其内容与上述谢瑞泉所载明的内容大致相同。2018年3月2日，原告与湖北立丰律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律所代理原告的本案纠纷，原告向其缴纳委托代理费用三万元。2018年3月29日，湖北立丰律师事务所向原告出具发票，载明原告缴纳法律代理费30000元。根据被告杨若晋的申请，经本院委托，中国建设银行股份有限公司湖北省分行于2019年3月29日出具《工程造价鉴定意见书》（建鄂造报0-2019-091-001号），鉴定：武汉东湖新技术开发区金地格林东郡4栋1单元1401房屋装修工程（不包含家具、厨卫电器、窗帘）造价59488.15元。被告杨若晋因鉴定支付鉴定费3000元。在本案审理中，关于可移动的家电、家具、窗帘等物品，被告杨若晋表示可以由其付款使用、也可以有原告大住公司搬走，原告大住公司表示不愿意搬走，但双方均不申请对上述物品进行鉴定。经本院现场查勘，冰箱、油烟机、燃气热水器、灶具、洗衣机与原告大住公司提供的装修清单并不一致，其他家具与原告大住公司提供的清单一致。原告大住公司提供的案外人武汉耀远装饰有限公司送货单显示案涉房屋的窗帘（含安装）、晾衣杆、挂钟、等物品的总价为11158.68元，案外人武汉木作坊家具有限公司送货单显示衣柜、床、床垫、书桌等物品的总价为21719元，另外，《工程造价鉴定意见书》中还包含了空调价值10124.32元。通过网络查询显示冰箱1399元、油烟机1099元、燃气热水器2999元、灶具599元、洗衣机898元。本院认为，原告大住公司与被告刘瑛签订的《优客逸家房屋委托管理协议》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。在租赁期间内，被告刘瑛又2017年12月18日与被告杨若晋签订《协议书》，将案涉房屋重新约定为归被告杨若晋所有，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告大住公司与被告刘瑛签订的《优客逸家房屋委托管理协议》合同效力不受影响，被告刘瑛应当按照合同约定履行义务。因合同中明确约定被告刘瑛“保证该房屋产权清晰，且未存在潜在纠纷，并愿为因此而产生的相关问题承担全部责任”且“对标的房屋的合法处置，均应于本合同得以继续履行为先要条件”，本案中因被告刘瑛的处置案涉房屋的行为导致原告大住公司未能继续租赁案涉房屋，被告刘瑛应当根据合同的约定承担违约责任。因被告刘瑛行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因原告大住公司因被告违约造成的装修损失49363.83元（不包含可移动的家具、电器、窗帘），被告杨若晋认为合同约定的违约金过分高于实际损失的主张成立，本院按照原告实际损失的130%确定违约金为64172.98元。可移动的家具、电器、窗帘等，因双方均不申请鉴定，本院综合原告大住公司提交的送货单及《工程造价鉴定意见书》、网络查询价格，酌定房屋物品总价格为49996元。对于上述损失中的可移动物品，被告杨若晋表示可以由原告搬走，也可以由自己付款使用，原告大住公司明确表示不搬走，故为减轻当事人诉累，上述物品归被告杨若晋所有为宜，综合考虑已经使用时间和总租期，被告杨若晋向原告大住公司支付折价款41871.65元。根据合同约定，原告在违约责任追偿中的其他费用被告也应承担赔偿责任，故本案律师费30000元应由被告刘瑛承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘瑛应于本判决生效之日起十日内向原告武汉大住公寓管理有限公司赔偿违约金64172.98元及律师费30000元；二、被告杨若晋应于本判决生效之日起十日内向原告武汉大住公寓管理有限公司支付折价款41871.65元；三、驳回原告武汉大住公寓管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3640元（已减半收取），由被告刘瑛承担（此款原告武汉大住公寓管理有限公司已垫付，被告刘瑛应于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉大住公寓管理有限公司）；鉴定费3000元，由被告杨若晋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴国阳二〇二〇年七月七日书记员  苏星蕊