湖北省宜城市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0684执异1号案外人：陈殿东，男，生于1971年11月12日，汉族，户籍地址江苏省江都市，现住襄阳市高新区，案外人：张友明，男，生于1957年5月11日，汉族，户籍住址江苏省江都市，现住襄阳市高新区，两案外人委托诉讼代理人：邓持锋，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。申请执行人：李**，男，生于1985年5月28日，汉族，户籍住址襄阳市樊城区，现住宜城市。被执行人：宜城市锦湖房地产开发有限公司，住所地址宜城市龙门路，统一社会信用代码91420684662297739C。法定代表人：周志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜宇，宜城市郑集镇法律服务所法律工作者。被执行人：周志华，男，生于1954年12月30日，汉族，现住宜城市，本院在执行申请执行人李**与被执行人宜城市锦湖房地产开发有限公司（以下简称“锦湖公司”）、周志华民间借贷纠纷一案中，案外人陈殿东、张友明对本院（2018）鄂0684执恢514号之一执行裁定书涉及“评估、拍卖被执行人锦湖公司开发的宜城市锦湖名都3号楼在宜城市房管局预登记为谢厚斌（兵）的编号为101、102、103、201、202、203号房屋。”的措施提出执行异议申请，请求本院终止（2018）鄂0684执恢514号之一执行裁定书对案涉101、102、103号房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。本院作出（2019）鄂0684执异42号执行裁定书，裁定中止对（2018）鄂0684执恢514号案件执行，并驳回陈殿东、张友明异议。襄阳市中级人民法院根据陈殿东、张友明不服的复议申请，作出（2019）鄂06执复132号执行裁定书，以本院错误适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理，且未赋予案外人、当事人提起执行异议之诉的权利为由，裁定撤销本院（2019）鄂0684执异42号执行裁定，发回本院重新裁定。本院受理后，依法另行组成合议庭进行审查。并于2020年5月22日举行了听证。案外人张友明及委托诉讼代理人邓持锋，被执行人锦湖公司法定代表人周志华及锦湖公司委托诉讼代理人杜宇参加了听证，申请执行人李**经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人陈殿东、张友明称，异议人于2011年1月22日与锦湖公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定锦湖公司将其开发的“锦湖名都”项目商用房第三幢一层101至105、108至109、110-1号房屋卖与异议人，房屋面积1278平方米，价款1278万元。合同签订后，异议人向锦湖公司支付了全部价款，该公司依约于2012年10月向异议人交付了房屋。异议人收到房屋后，多次要求锦湖公司办理房屋产权登记，但该公司始终未予办理。2019年6月10日，异议人发现贵院在京东网发布拍卖公告，拍卖标的包含异议人向锦湖公司购买的“锦湖名都”项目商用房第三幢一层中的101至103号房屋。异议人认为，异议人早在法院查封之前支付全部房款，且锦湖公司已交付房屋，只是由于锦湖公司原因未能及时进行网签备案并办理产权证。贵院查封、拍卖、变卖上述房屋，违反了相关法律规定，侵害了异议人的合法权益。故提出执行异议，请求法院终止（2018）鄂0684执恢514号之一执行裁定书对案涉101、102、103号房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。锦湖公司、周志华称，我们同意案外人异议申请意见。即使案外人不提出执行异议，谢厚斌作为案件利害关系人也要提出异议，执行法院应当解除对案涉房屋的查封。本院查明，案涉宜城市锦湖名都3号楼的10间房屋系锦湖公司开发建设的商品房。锦湖公司将其中编号101、102、103、201、202、203房屋申请宜城市房管局备案登记在周志华女婿谢厚斌名下，将编号为104、105、204、205号房屋申请备案登记在公司会计胡金娥名下，以便以谢厚斌、胡金娥名义按揭贷款供公司使用。2010年8月30日，谢厚斌、周青青以购买商品房资金不足为由与中国建设银行股份有限公司襄樊分行（以下简称建行襄樊分行）签订300万元的《个人住户房（商业用户）借款合同》。该合同约定，谢厚斌用购买房屋作为抵押财产，抵押房屋建筑面积722平方米，总价款600万元。锦湖公司提供10%保证金质押。锦湖公司作为保证人在该合同上签字盖章，同时给建行襄樊分行出具担保意向书。2010年9月20日，宜城市房管局给建行襄樊分行出具了编号为宜房预抵鄢城字第××号《宜城市预购商品房抵押登记证明》，抵押房屋为锦湖公司开发的位于宜城市龙门路“锦湖名都”项目商用房第三幢101-103、201-203号房屋。案外人陈殿东、张友明系锦湖公司开发的宜城市锦湖名都**楼土建工程项目实际建设施工人，两人系合作关系。2008年3月18日，陈殿东代表江苏江都二建工程有限公司襄樊分公司与锦湖公司签订了《建设工程施工合同》，承包锦湖公司锦湖花园1号楼土建工程。锦湖公司在工程完工后没有结算支付相关工程款，锦湖公司与陈殿东、张友明经协商于2011年1月22日签订了《房屋买卖合同》。该合同约定，锦湖公司（作为出买人）将其开发的锦湖名都第3幢一层101至105、108、109、110-1号共计建筑面积1278平方米的商业用房，以每平方米10000元单价总计1278万元价款出售给陈殿东、张友明。胡金娥当日以公司名义给陈殿东出具了编号为№3528565金额为1278万元的购房款收据，并加盖“宜城市锦湖房地产开发有限公司财务专用章”。2011年1月22日，锦湖公司还与谢厚斌签订《房屋买卖合同》，约定锦湖公司将其开发的锦湖名都第3幢二层201号至210号、面积为2069.7平方米的商业用房以8278800元的价款出售给谢厚斌。陈殿东、张友明也未就案涉房屋在房管部门办理商品房买卖合同备案登记。2014年6月24日，本院根据李**诉周志华、张辉、尚德雄、锦湖公司民间借贷纠纷一案的诉讼保全申请作出（2014）鄂宜城民一初字第00154-4号民事裁定书，裁定:查封锦湖公司开发的宜城市锦湖名都3号楼，在宜城市房管局预登记为胡金娥的编号为104、105、204、205号、预登记为谢厚斌（兵）的编号为101、102、103、201、202、203号共计10间房屋。该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，协议内容为“被告周志华、锦湖公司欠原告李**借款本金、利息及赔偿损失合计490万，由被告周志华、锦湖公司于2014年7月15日前一次性支付；张辉、尚德雄不承担责任。案件受理费46000原，保全费5000元，合计51000元，由被告周志华、锦湖公司负担。”，本院作出（2014）鄂宜城民一初字第00154号民事调解书对该调解协议效力予以确认。2014年7月18日，因周志华、锦湖公司未履行生效民事调解书确定的还款义务，本院根据李**申请立案强制执行。2016年6月23日，本院向宜城市房产管理局发出（2014）鄂宜城执字第00396-2号协助执行通知书，对原诉讼保全查封被告锦湖公司开发的10间房屋，由该局协助本院继续查封三年，即从2016年6月24日起至2019年6月23日止。2018年9月17日，本院再次向宜城市房产管理局发出（2014）鄂宜城执字第00396-4号协助执行通知书，继续协助本院查封三年。2019年2月12日，本院作出（2018）鄂0684执恢514号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人锦湖公司开发的宜城市锦湖名都3号楼在宜城市房管局预登记为谢厚斌（兵）的编号为101、102、103、201、202、203号房屋。后案外人陈殿东、张友明发现本院在京东网发布执行案涉房屋的拍卖信息，遂于2019年6月11日向本院提出执行异议。另查明，谢厚斌、李爱民以房屋权利人名义针对本院（2014）鄂宜城民一初字第00154-4号民事裁定书裁定的保全查封措施提出执行异议，请求本院解除对案涉房屋及201、202、203号房屋的查封并不得执行该房屋。2019年5月6日，本院作出（2018）鄂0684执异53号执行裁定书，以谢厚斌与锦湖公司签订的房屋买卖合同无效、谢厚斌不享有买受人物权期待权、谢厚斌与李爱民达成的以物抵债协议经仲裁调解书2014年12月18日确权时间晚于本院2014年6月24日保全查封时间为由，裁定驳回谢厚斌、李爱民的异议请求。谢厚斌、李爱民遂于2019年5月28日提起执行异议之诉，将申请执行人李**、被执行人锦湖公司及周志华列为被告，请求本院解除对预告登记在谢厚斌名下的锦湖名都第3幢101、102、103、201、202、203号房屋的查封，并不得执行该房屋。案涉房屋及邻接的104、105的房屋，现由他人整体利用开办“可尔宝贝Colorbaby”母婴用品商店。其中105号房屋经襄阳市中级人民法院2015年11月6日作出的（2015）鄂襄阳中民三字初字第00108号民事判决书确认归另一房屋购买人王文所有，王文于2012年7月开始使用该房开办育婴房。本院认为，陈殿东、张友明申请本院终止对案涉房屋执行及解除查封，系案外人对执行标的主张所有权而提出排除执行的执行异议。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人陈殿东、张友明虽然与锦湖公司签订的《房屋买卖合同》，但因房屋从签订至今没有在不动产登记部门办理权属登记，陈殿东、张友明还不是房屋所有权人。故本院根据李**诉讼保全申请和执行申请可以查封案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人称其与锦湖公司于2012年10月办理了现场收房交付，仅提交周志华出具的《情况说明》。周志华证明双方现场进行收房交付，陈殿东、张友明收房后将108、109、110-1号房屋开办超市，101至105号房屋委托其出租，其以锦湖公司名义对外出租给别人。庭审中，周志华陈述是租给一个开育婴房的，现在也不清楚是谁在收租金。陈殿东、张友明所举现有交房证据还不足于证明其已实际占有、使用101至103号房屋。而且，周厚斌、李爱民就案涉房屋及201至203号房屋已另案提起执行异议之诉，起诉被告李**及第三人锦湖公司，请求本院解除查封并不得执行该房屋。故案外人陈殿东、张友明要求解除查封案涉房屋执行异议理由还不能成立。但（2018）鄂0684执恢514号之一执行裁定书裁定评估、拍卖案涉房屋，因房屋权属争议还牵扯他人，需通过诉讼或其他途径来确定合法取得的所有人，故应予中止评估、拍卖。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，裁定如下：一、中止对（2018）鄂0684执恢514号之一执行裁定书裁定对锦湖公司锦湖名都3号楼101、102、103号房屋的评估、拍卖。二、驳回案外人陈殿东、张友明要求解除对锦湖公司锦湖名都3号楼101、102、103号房屋查封的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李 涛人民陪审员  余勤生人民陪审员  余 飞二〇二〇年七月二十日书 记 员  申 瑞