湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终352号上诉人（原审原告）：肖莎，女，1986年11月28日出生，汉族，公民身份证登记住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：马艳洁，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：何新权，湖北观筑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中铁大桥局集团武汉地产有限公司，住所地武汉市武昌区宝通寺路**。法定代表人：陈艳松，董事长。委托诉讼代理人：张娟娟，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟子寻，公司员工。原审第三人：武汉地铁集团有限公司，住所地武汉市硚口区京汉大道**。法定代表人：张军，董事长。上诉人肖莎因与被上诉人中铁大桥局集团武汉地产有限公司（以下简称中铁武汉地产公司）、原审第三人武汉地铁集团有限公司（以下简称地铁集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初17210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。肖莎上诉请求：撤销一审判决，改判支持肖莎的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由中铁武汉地产公司承担。事实与理由：1.中铁武汉地产公司在销售案涉商铺所在项目时对“地铁站规划预留出入口”的宣传、标注，是对实现与地铁站接驳的说明和允诺，且在《商品房买卖合同》中也对“地铁站规划预留出入口”明确标注，该说明和允诺应视为合同内容。2.中铁武汉地产公司未能按照宣传及合同约定实现案涉商铺与地铁站接驳，导致肖莎购买案涉商铺的根本目的无法实现，肖莎有权解除合同，并要求中铁武汉地产公司返还购房款。3.因中铁武汉地产公司根本违约，致使双方合同解除，中铁武汉地产公司理应赔偿肖莎为购买案涉房屋支付的购房款及税费损失，并参照同地段商铺差价赔偿肖莎预期利益损失。中铁武汉地产公司辩称，1.中铁武汉地产公司对“地铁站规划预留出入口”的宣传、标注不是具体确定的，不构成合同内容，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定构成合同内容的情形，且双方在《武汉市商品房买卖合同》中明确约定“宣传均为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生影响，均不作为双方确定权利义务的依据”。2.双方签署的《武汉市商品房买卖合同》已经履行完毕，肖莎已经取得了涉案商铺的所有权，其合同根本目的已经实现，同时就涉案商铺取得了高达1324752.81元收益，实现了极高的投资回报，因此肖莎无权要求解除合同及返还购房款。3.中铁武汉地产公司无根本违约行为，肖莎主张解除合同，同时要求返还购房款并赔偿损失的主张，没有任何事实和法律依据。4.由于瑞景广场与轨道交通11号线存在影响，中铁武汉地产公司在建设时，便按照规划要求，有针对性地设计了瑞景广场基础结构，并预留了地铁站出入口，为此增加了近882万元的投资。但地铁规划及站点的设置属于政府行为，并非中铁武汉地产公司所能自行作出决定。同时双方在《武汉市商品房买卖合同》第71条约定“本项目红线外属于非出卖人规划开发范围，因各种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人对红线以外的规划变动不承担任何责任。”因此瑞景广场未能与地铁口接驳的责任不应当由中铁武汉地产公司承担。地铁集团未应诉及陈述意见。肖莎向一审法院起诉请求：1、依法判令解除肖莎、中铁武汉地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌120489667）；2、依法判令中铁武汉地产公司返还肖莎购房款3785012元；3、依法判令中铁武汉地产公司赔偿肖莎各项损失共计3361900.91元；4、依法判令由中铁武汉地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2013年8月26日，肖莎与中铁武汉地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：肖莎购买中铁武汉地产公司开发的宝通寺路38号百瑞景中央生活区瑞景广场1层6号建筑面积67.25平方米商业服务用房；房屋总价3779953元，由肖莎2013年8月26日前支付1979953元，其余价款办理贷款；中铁武汉地产公司应当在2014年1月8日前将符合条件的商品房交付肖莎使用；中铁武汉地产公司针对肖莎所购商品房的所在楼宇、项目的广告、宣传资料、沙盘模型等仅供肖莎选购商品房时参考，最终以政府相关部门批准的规划、设计方案和买卖双方所签合同约定的内容为准；百瑞景中央生活区商业物业为不可分割的商业整体，出卖人委托武汉万嘉弘泰物业服务有限公司（下称万嘉弘泰公司）对瑞景广场统一运营管理，肖莎同意并服从管理，且同意万嘉弘泰公司委托中铁大桥局武汉商业运营管理有限公司统一运营管理瑞景广场，如肖莎不再委托万嘉弘泰公司运营管理的，由业主委员会自行选取委托单位统一管理；房屋由肖莎自行依法用于商业用途，办理相应政府审批手续，并享有相应收益，经营风险由肖莎自行承担；对该房屋经营及回报，中铁武汉地产公司无承诺且没有任何责任；买卖双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准，出卖人在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，均为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生影响，均不作为双方确定权利义务的依据。上述《武汉市商品房买卖合同》签署当日，肖莎与万嘉弘泰公司签署《商铺委托经营管理协议》，约定肖莎将购买的上述商业服务用房交万嘉弘泰公司进行经营管理，初始委托经营管理期限为五年，自2014年2月1日起至2019年1月31日为第一个委托经营管理期；万嘉弘泰公司承诺，在初始委托经营期限开始之日起至初始委托经营期限终止日止的期间内确保肖莎税前每平方米年收益在承租商户应缴租金数额的基础上达到3934.52元；自第二个委托经营管理期始至本协议终止，增值收益分配方式为该管理期内，年度基本收益为税前2810.37元/年/平方米，增值收益大于1124.15元的部分70%由肖莎享有，30%由万嘉弘泰公司享有。上述合同协议签订后，肖莎按照合同约定向中铁武汉地产公司支付了合同约定及增加面积购房款3785012元，中铁武汉地产公司向肖莎交付了房屋，万嘉弘泰公司向肖莎支付房屋五年委托经营管理收益1324752.81元。肖莎对所购合同约定房屋办理了不动产权证，并支付各项税费157900.98元。另查，上述合同约定肖莎所购房屋所在项目的建筑规划施工图、建设规划竣工图、肖莎本人对案涉房屋的不动产权证附图均显示案涉房屋所在商业项目均规划施工了“地铁站规划预留出入口”。2012年5月17日，中铁武汉地产公司向地铁集团发函称：“瑞景广场项目经过市规划局方案审批、公示、施工图审批等程序，已于2012年2月24日取得规划许可证（武规建【2012】030号）。在瑞景广场设计过程中，我公司严格按照市规划局的要求，对地铁11号线该车站出入口进行了全盘考虑，有针对性地设计了瑞景广场基础结构，实现既预留了车站出入口又便于地铁车站施工的目标，由此我公司在基坑开挖和支护等方面将增加较大投入。依据贵公司要求，我公司专门委托中铁隧道勘测设计有限公司对瑞景广场和地铁11号线的影响进行技术评估，并出具了正式评估报告。我公司承诺根据技术评估报告中推荐的瑞景广场和车站合建方案，预留地铁出入口……”地铁集团回复：“位于宝通寺路与瑞景路交汇处西南角用地的百瑞景中央生活区瑞景广场项目与规划远景年轨道交通11号线车站存在相互影响。在满足以下要求的情况下，该项目方案基本可行。……”瑞景广场的施工单位振发建设集团有限公司2019年11月8日出具“情况说明”，证明“瑞景广场因配合武汉地铁集团轨道交通11号线规划与将来施工，，地铁预留出入口因工程设计变更等原因增加的工程造价合计约人民币882万元”瑞景广场项目在对外销售期间，宣传该项目“内环旗舰商业，唯此地铁商机”，“地铁旺铺，压轴上市”。现肖莎以“由于地铁口未能实现接驳，现肖莎所购商铺区域无法实现原宣传及预想的商业价值，肖莎所购商铺根本无法开展正常商业经营”为由诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，肖莎、中铁武汉地产公司间的《商品房买卖合同》系肖莎、中铁武汉地产公司双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。肖莎、中铁武汉地产公司彼此间已经就房款给付、房屋交付及权证办理各自履行了合同的权利义务，双方基于合同的权利义务已经履行完毕。肖莎要求解除合同没有合同依据。中铁武汉地产公司案涉房屋所在项目的报建及施工中均预留了地铁11号线的出入口，且该地铁出入口的预留经过规划审批及地铁集团报备，肖莎持有的不动产证附图上也明确表明案涉商铺所在区域“地铁站规划预留出入口”，中铁武汉地产公司在销售案涉房屋所在项目的过程中对此并未做虚假宣传，依法不应承担虚假宣传的法律后果。对于中铁武汉地产公司在售卖案涉商铺所在项目过程中所宣传的“内环旗舰商业，唯此地铁商机”，“地铁旺铺，压轴上市”等内容，在肖莎、中铁武汉地产公司合同附件中已经明确约定“均为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生影响，均不作为双方确定权利义务的依据”。故肖莎依据合同不能以中铁武汉地产公司的上述销售宣传为依据行使合同解除权。肖莎、中铁武汉地产公司间的《武汉市商品房买卖合同》已经明确约定“经营风险由买受人自行承担”，“对该房屋经营及回报，出让方无承诺且没有任何责任”，现肖莎“无法实现原宣传及预想的商业价值，肖莎所购商铺根本无法开展正常商业经营”责任不应由中铁武汉地产公司承担。综上，在肖莎、中铁武汉地产公司双方合同已经实际履行完毕，且中铁武汉地产公司也没有法定及约定的合同解除事由的情况下，肖莎要求解除合同，中铁武汉地产公司返还购房款并赔偿损失，没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回肖莎的全部诉讼请求。本案案件受理费61782元，减半收取30891元，由肖莎负担。二审中，各方当事人未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，万嘉弘泰公司向肖莎支付的房屋五年委托经营管理收益1324752.81元，系税前收益，肖莎实际收取的款项为税后收益。本院认为，肖莎、中铁武汉地产公司签订的《商品房买卖合同》的合同附件中已经明确约定，中铁武汉地产公司发布的广告“均为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生影响，均不作为双方确定权利义务的依据”。因此中铁武汉地产公司在售卖案涉商铺所在项目过程中所宣传的“内环旗舰商业，唯此地铁商机”，“地铁旺铺，压轴上市”等内容，按照双方合同约定，不能视为合同内容。肖莎持有的不动产证附图上明确表明了临近案涉商铺所在区域存在“地铁站规划预留出入口”，该“地铁站规划预留出入口”经过了规划审批及地铁集团报备，中铁武汉地产公司在销售案涉房屋所在项目的过程中对此并未做虚假宣传，且合同中对于案涉商铺是否必须实现与轨道交通11号线接驳，并无明确约定。因此，肖莎要求解除合同，中铁武汉地产公司返还购房款并赔偿损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，肖莎的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61782元，由肖莎负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年七月二日书记员  阮小琴