广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0406民初998号 原告：广西梧州市信宇物业管理有限公司，住所地广西梧州市奥奇丽路****。统一社会信用代码9145040079970127X7。 法定代表人：黄国弟，经理。 委托诉讼代理人：杨丽凤，广西顺景律师事务所律师。 被告：梧州市鸿旭物业服务有限公司，，住所地广西梧州市新兴一路****统一社会信用代码91450400MA5KBFHL51。 法定代表人：卢嘉静，执行董事。 委托诉讼代理人：韦云飞，广西正立律师事务所律师。 第三人：梧州市天乐房地产开发有限公司，住，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道**一社会信用代码91450400799748756U。 法定代表人：吴小敏，执行董事。 委托诉讼代理人：李宁，广西正立律师事务所律师。 原告广西梧州市信宇物业管理有限公司（以下简称信宇公司）与被告梧州市鸿旭物业服务有限公司（以下简称鸿旭公司）、第三人梧州市天乐房地产开发有限公司（以下简称天乐公司）占有排除妨害纠纷一案，本院于2018年5月10日受理后，于2019年3月7日作出（2018）桂0406民初403号民事裁定，驳回原告的起诉。原告不服该裁定，向广西梧州市中级人民法院（以下简称中级法院）提起上诉。中级法院于2019年5月10日作出（2019）桂04民终639号民事裁定，撤销本院作出的（2018）桂0406民初403号民事裁定，本案由本院审理。本院依法适用普通程序，于2019年11月8日公开开庭审理了本案。原告信宇公司的委托诉讼代理人杨丽凤，被告鸿旭公司的委托诉讼代理人韦云飞，第三人天乐公司的委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼。因该案疑难复杂，经本院院长同意延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 原告信宇公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即停止侵害原告对梧州市龙圩区的物业管理服务权，立即撤出该小区；2.判令被告向原告赔偿经济损失20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于梧州市龙圩区及祥景居是第三人天乐公司开发建设。2011年8月7日，原告与第三人签订《前期物业管理委托合同》，约定第三人选聘原告作为祥景居的前期物业服务企业；2011年10月18日，原告与第三人签订《物业管理委托合同》，约定第三人选聘原告作为港景居一期的前期物业服务企业；2012年3月4日，原告与第三人签订《前期物业管理委托合同》，约定第三人选聘原告作为港景居二期的前期物业服务企业；2014年7月18日，原告与第三人签订《前期物业管理委托合同》，约定第三人选聘原告作为港景居一、二期及祥景居的前期物业服务企业。上述物业服务合同的期限均为2年。港景居一期住宅共110套、总建筑面积为11674.74平方米，自2010年7月起交房，至今已交付96套合计建筑面积10181.75平方米给业主使用，按面积、按户数计入住率均为87.2%。港景居二期住宅共208套、总建筑面积为25912.94平方米，自2012年9月28日起交房，至今已交付182套合计建筑面积22353.62平方米给业主使用，按面积计入住率为86.2%、按户数计入住率为87.5%。祥景居住宅共360套、总建筑面积44184平方米，自2014年1月起交房，至今已交付200套合计建筑面积22685.59平方米给业主使用，按面积计入住率为51.3%、按户数计入住率为55.5%。原告在以上房屋交房时与已交付使用的478户业主签订《物业服务合同》，该合同至今有效，原告自交房时起对上述小区提供物业服务至今，全体业主接受原告提供服务且绝大部分业主按时支付物业服务费，业主没有对原告提供服务提出异议，也未重新选聘物业服务企业。由于第三人自原告接管小区后从未向原告支付物业费，致原告提起（2017）桂0406民初753号诉讼追索物业费，且原告的关联企业广西梧州市信宇房地产有限公司与第三人2016年起发生纠纷引发诉讼，第三人为达到报复目的，请来无辜的被告鸿旭公司强行入驻祥景居实施物业管理，原告曾多次声明有权继续在此提供服务，劝告被告在业主未与原告终止服务合同前勿进场，但被告却在明知状态下以为有利可图强行霸占在现场，并蛊惑业主，制造混乱、扰乱秩序。2017年10月24日，被告恶人先告状向法院提起（2017）桂0406民初1146号案件，要求原告撤场，法院经审理认为被告诉讼无理，于2017年12月21作出裁定驳回起诉。根据《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，被告在原告与业主的物业合同关系尚未终止前强行入驻显然不当。而根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条的有关规定，选聘或解聘物业公司的权利归全体业主，第三人已将房屋销售给业主并交付使用，业主是物业的权利人，第三人无权代表全体业主选聘或解聘物业公司，在全体业主未经合法程序解聘之前，原告有权利也有义务继续提供服务及收取费用。被告的行为，不但侵害原告的物业服务权，也导致一个小区两个物业公司的混乱场面，严重损害小区的安宁和秩序，应立即停止侵害，撤出小区。上述小区因被告的骚扰、挑拨，直接影响原告与业主的服务，原来正常交费的业主有些不再交费，原告的利益受到重大损失且物业服务成本增加，原告酌情主张赔偿损失。为此，原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告鸿旭公司辩称,1.本案的案由不应定为占有排除妨害纠纷，答辩人认为占有排除妨害是一个物权请求权，按原告起诉事实理由认为被告侵害原告管理小区，为小区提供服务权利，但是这个权利并不是物权，而占有排除妨害纠纷是基于物权上的一个诉讼，原告对小区并不享有物权。故此，答辩人认为以占有排除妨害纠纷为案由不恰当；2.原告诉求没有法律依据，被告作为物业服务的公司，是港景居一、二期、祥景居小区建设单位第三人选聘的前期物业服务企业，被告进入小区并为小区业主提供相应的服务，且有被告与第三人签订有前期物业服务合同为依据，并且对小区的物业管理权有法院生效的法律文书所认定的，所以原告认为答辩人侵害其物业管理权没有事实上的依据。相反，原告在建设单位委托其进行前期物业管理，在物业管理合同到期之后，原告没有任何理由和依据在合同终止以后拒不撤出小区，从侵犯权利的角度来讲应是原告侵害了答辩人依规合法向小区提供服务的权利。综上，原告因为没有物权，不存在排除妨害请求权，答辩人没有侵害原告方的权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人天乐公司发表参诉意见，认为：1.作为本案第三人，首先同意被告的答辩意见，在诉讼请求方面，并没有要求第三人承担义务。在本案中被告进入小区，是基于与第三人签订的前期物业管理合同；2.原告起诉被告侵犯其物业管理权，第三人认为要侵权，就必须要有权利。在本案中，原告既不是小区的物权人，也没有物权，其物业管理权的来源是基于第三人与其签订前期物业管理合同，起诉状说签订了四份合同，也就是说第一份合同到期后，第二份继续签，到2014年8月7日又签订了一份合同，这份合同于2016年7月17日到期，也就是说原告对小区的物业管理权是到期了，其再也没有合同及法律依据在小区继续管理。在合同到期后，天乐公司先电话并口头通知原告撤出小区，但原告一直没有撤走。第三人于是在2017年5月31日发了一份通知，要求原告撤出小区，在2017年8月也发了一份通知要求原告撤出小区，同时也告知了小区业主变更物业管理公司。所以原告的物业管理权是没有的，根据物业相关的管理条例规定，前期物业管理只要是小区业主大会没有聘请物业服务企业之前，都是由建设单位选聘物业管理公司。被告也通知了原告撤出小区，但原告一直没有撤出小区。第三人只是把原来没有交付的一单元及二单元一部分交付给被告管理服务，而被告当时也起诉了原告。在起诉过程中，也确认了原告没有物业管理权。对于聘请物业管理公司只要小区没有成立业主委员会，选择权在建设单位即第三人。在第三人与原告所签订的合同到期后，选择权仍然在于第三人。故此，原告在本案中没有起诉权利；3.原告提出赔偿20，000元也是没有事实及法律依据，这20，000元是如何计算出来，损失在哪里，没有依据证实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经开庭审理，原、被告及第三人围绕被告是否侵害原告物业服务管理权利及被告应否撤出对该小区的物业管理、是否应向原告赔偿损失等主要争议焦点进行举证。 原告信宇公司为证实其主张而举证：1.被告营业执照，拟证明被告主体资格；2.前期物业管理委托合同4份，拟证明原告就龙圩区西南大道186号港景居一、二期、祥景居与天乐公司签订前期物业服务合同；3.入住表，拟证明港景居一、二期、祥景居已有478户业主入住；4.前期物业服务合同，拟证明原告与已入住业主签订了物业服务合同，该合同至今有效；5.水电费支付凭证、电梯维保费支付凭证、告知函、工作协调单、电梯维修报告单、维修记录，拟证明原告提供物业服务至今；6.起诉状、前期物业服务合同，拟证明被告侵权的事实；7.答辩状、（2017）桂0406民初1146号民事裁定书、（2018）桂04民终134号民事裁定书，拟证明法院作出的裁定书确认被告无权入驻，中院生效裁定书也予以确认；8.住户入住的收费情况表（港景居一期、二期交物业费住户表，祥景居2、3单元交物业费住户表），拟证明入住率达80%以上，而这些正常入住的业主缴费达到70%以上，绝大部分业主同意和接受原告继续为其服务。 被告鸿旭公司为证实其主张而举证：1.营业执照副本、资质证书，拟证明鸿旭公司设立时有工商管理部门颁发的执照以及向梧州市市政和园林管理局申领的物业服务企业资质证书，被告是按照经营范围和资质合法开展经营活动；2.前期物业服务合同，拟证明被告于2017年8月24日与港景居、祥景居建设单位第三人签订前期物业服务协议，享有争议区域的物业管理权，协议当中建设单位委托被告为港景居一期、二期及祥景居两个建设项目提供前期物业服务，委托期限至2019年8月22日止，并附加业主委员会成立作为合同终止条件；3.（2017）桂0406民初1146号民事裁定书、（2018）桂04民终134号民事裁定书，拟证明被告曾于2017年10月24日起诉原告，后法院以主体不适格为由驳回起诉，生效的判决已认定被告享有争议区域物业管理权；4.鸿旭公司与代表业主赵政希共签订115份的合同，拟证明原告与第三人合同到期后，业主是选聘由被告行使物业管理权，也说明了第三人选聘被告作为物业管理公司得到了业主肯定的。 第三人为证实其主张而举证：1.撤场通知书二份，拟证明第三人在2017年5月31日及2017年8月25日分别发给原告要求其撤场的通知；2.向业主发出更换公司通知，拟证明第三人于2017年8用25日向业主发出的通知，重新选聘了新的物业管理公司是被告；3.相片5张，拟证明由于原告公司不撤场，第三人就把撤场通知书贴在原告公司门口时所拍摄的照片，原告已经知道第三人要求其撤场。 通过开庭质证，被告对原告提供的证据认为：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2真实性没有异议，但对于四份前期管理合同委托原告进行物业管理的期限，已全部到期，最后一份合同到期时间为2016年7月17日；对证据3真实性不予认可，入住表并不是由开发商及业主各方认可的列表，仅是原告自行编排打印的文件，该列表数据的真实性不予认可。港景居、祥景居两个小区看起来像是在一起的，其实港景居一、二期和祥景居是两个不同建设项目，所处的位置和方向都不是在一起的，原告用这份入住表不能证实有多少业主入住及入住达到多少的问题；对证据4的真实性被告没有参与，无法确认。从合法性或者原告想证明事实的角度来看，被告认为这些合同的签署时间全部是天乐公司委托原告进行前期物业管理合同期间的，除了有一份是原告与第三人之间签订的前期物业服务合同到期之后，再和业主于2017年5月签订的前期服务合同之外，其他所提供的所有与业主签订的前期服务管理协议都是在2016年7月17日之前所签订的，那么从合法性及关联性的角度来讲，原告是基于在天乐公司的委托进入小区行使物业管理服务，而原告与业主签订的前期服务管理协议应当是根据第三人与原告所签订协议的期限来签订前期服务管理协议，不能和业主签订超出2016年7月17日之后的协议。本案中原告所有协议都是在2016年7月17日后签订的，虽然说合同没有约定期限，但这些合同不能超过2016年7月17日之后原告与业主的行为，所以说从合法性和关联性的角度来说，这些协议是有重大瑕疵，不能说合同有效。按照原告诉状的陈述，原告与487户业主签订前期物业管理合同，但据证据材料看只是与40多户业主签订合同；对证据5真实性没有异议，但认为不能证实原告主张的事实；对证据6真实性、合法性没有异议，对于关联性认为不能说明被告侵害原告利益，反而证实了原告侵害被告在小区行使物业管理的权利；对证据7中的答辩状没有异议，但不能作为定案依据，对裁定书的真实性、合法性没有异议，但并不能证实原告所主张的事实。裁定书驳回理由是认为被告不是要求原告撤出小区的主体，而是应由其他当事人提出原告撤出小区，该裁定书恰恰证明被告享有小区物业管理权，所以原告是对裁定书曲解了；对证据8认为是原告方的陈述，不属于证据，对收费情况表里面的数据是否真实，被告持怀疑态度。就算收费情况表里面的数据是真实的，也不能说明原告所主张的事实，因为物业服务企业只有二个聘用主体，一种是前期物业管理由建设单位即本案中第三人来选聘，另一种是小区业主委员会成立之后，由业委会来选聘物业服务企业。现在原告既没有前期的建设单位委托，也没有业委会的委托，所以说这组证据不能证实原告享有物业管理权。反而这组证据证实了原告侵害被告的财产收益权，物业费本来就是被告来收取的。 第三人对原告提供的证据认为：与被告的质证意见一样。另补充认为：1.对原告提交的入住表真实性有异议，认为原告想证明的事实不清楚，是原告单方面打印出来的，没有相关单位及业主认可，数据是不真实的，入住表不能代表原告管理了这么多户的业主，不能等同；2.对前期物业服务合同的真实性无法确定，且该合同对物业管理是有期限的。对前期服务合同的真实性目前无法确定；3.在本案关联性方面，业主的物业管理合同只是当时的物业管理权，也就是说是在所签订的前期物业管理合同之下执行的，其关联性必须与第三人所签订的前期物业管理合同一起的；4.原告提交入住表原来是400多户，现在看原件只是约20、30户签订的前期物业服务合同，没有全部提交，这只能证明仅仅反映一小部分业主；5.原告到目前为止还欠第三人水电费320，000元左右，第三人还要向原告追偿；6.对于维修单的真实性有异议，因为维修单只是原告单方面所列的记录，到底是不是当时维修的，这也没有其他相关证据证明维修单的真实性，电梯支付凭证、工作协调单都是在原来服务管理合同范围及期限之内的，因为当时是原告在管理，应由原告协调。这些证据不能证明都是在第三人通知原告在2017年5月份之前撤出小区一直在服务管理；7.对原告提供的住户入住的收费情况表，不能作为事实认定的依据，其是原告自己制作的，没有说服力，不可采信，且与原告主张物业管理权没有相关的联系。 原告对被告提供的证据认为：对提供证据1中的营业执照的三性无异议；对资质证书认为于2017年11月5日到期，被告现在是没有资质的；对证据2合法性不予认可，认为在2017年8月24日这个时间点，港景居一、二期、祥景居共销售率80%以上，入住率75%左右，也就是说有权选聘物业公司的是业主，第三人无权选聘任何人作为前期物业管理单位。这份合同违背了一个小区只有一个物业管理公司的原则，在这份合同签订当时一直到现在为止，原告一直行使管理职责。第三人签订该份合同让被告进来物业服务管理，导致一个小区有两个物业服务管理公司的后果，所以该份合同是不具有法律合法性的合同；对证据3认为法院的裁定书处理的是程序性问题，并没有对实体问题进行评价；对证据4的祥景居共有三个单元，二、三单元已经出售且入住了，一直由原告进行管理的。一单元是到2017年才开始出售物业，因为在2017年的时候第三人与原告发生了纠纷，所以当时在出售一单元物业的时候，第三人没有与原告签订物业服务管理合同，后被告仍然接管祥景居一单元的物业管理。现在被告提交的合同98%以上是祥景居一单元的合同，对这些合同的合法性原告不予认可，这是建立在一个小区两个物业服务管理公司违法状态下所签订的，作为业主来说是不知道。但被告是明确知道在原告不撤走之前，是不能入驻小区的。 第三人对被告提供的证据认为没有异议。 原告对第三人提供的证据认为：对证据1的真实性不予认可，认为原告没有收到这样的通知；对证据2认为不具备合法性，因为由于入住及销售原因，只有业主选聘物业管理公司，开发商已经把房子销售给业主，开发商无权替业主做决定权。 被告对第三人提供的证据认为没有异议。 本院结合双方的举证和质证，认证如下：对当事人确认无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人提出异议的证据，因各自没有提供相反证据证实其主张，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院认为可综合案件审查情况作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 位于广西梧州市龙圩区及梧州市龙圩区华兴路8号祥景居是第三人天乐公司开发建设，且是不在同一地点上的两个小区。2011年8月7日，原告信宇公司的分公司即广西梧州市信宇物业管理有限公司苍梧分公司（2018年1月9日工商登记变更为广西梧州市信宇物业管理有限公司龙圩分公司）与第三人签订《前期物业管理委托合同》，约定第三人选聘原告作为祥景居小区的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2011年8月8日起至2013年8月7日止；2011年10月18日，原告与第三人签订《物业管理委托合同》，约定第三人选聘原告作为港景居一期小区的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2010年5月1日起至2012年5月1日止；2012年3月4日，原告与第三人签订《前期物业管理委托合同》，约定第三人选聘原告作为港景居二期Ａ、Ｂ、Ｇ、Ｆ栋的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2012年3月5日起至2014年3月4日止。上述三份合同到期后，2014年7月18日，原告与第三人签订《前期物业管理委托合同》，约定第三人选聘原告作为港景居一、二期及祥景居的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2014年7月18日起至2016年7月17日止。2017年8月24日,第三人与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定第三人选聘被告作为港景居一、二期及祥景居的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2017年8月23日起至2019年8月22日止。2017年10月24日,被告向本院提起民事诉讼，请求判令原告撤出港景居一、二期及祥景居小区的管理，将物业管理移交被告管理，并退回自2017年8月24日由被告接管后原告收取各住户的物业服务费。2017年12月12日,经本院作出（2017）桂0406民初1146号民事裁定书，以被告主体不适格，驳回了被告的起诉。后被告不服该裁定而上诉中级法院。2018年3月13日，中级法院作出（2018）桂04民终134号民事裁定书，认定被告基于与第三人签订的物业服务合同，享有对港景居一、二期及祥景居小区的物业管理权，根据合同的约定，第三人应当确保被告能顺利进驻该小区，并行使物业管理权，原告没有撤场，导致被告不能进驻小区进行物业管理权，应当由第三人按照与被告签订的合同约定承担违约责任，被告起诉原告，请求排除妨害，显然诉讼主体不适格，遂作出驳回上诉，维持一审裁定的裁定。后原告认为选聘或解聘物业公司的权利归全体业主，第三人已将房屋销售给业主并交付使用，业主是物业的权利人，第三人无权代表全体业主选聘或解聘物业公司，在全体业主未经合法程序解聘之前，原告有权利也有义务继续提供服务及收取费用，因此被告的行为，不但侵害原告的物业服务权，也导致一个小区两个物业公司的混乱场面，严重损害小区的安宁和秩序，应立即停止侵害，撤出小区。为此，原告于2018年5月10日向本院提起诉讼，并提出上述之诉讼请求。 另查明，祥景居小区由一、二、三共三个单元组成，港景居一、二期已于2020年4月26日成立了港景居业主委员会，祥景居小区至今还没有成立业主委员会。原告自与第三人签订《前期物业管理委托合同》始，对港景居一、二期及祥景居第二、第三单元已售出的房屋（除未售出的房屋及地下车库部分外）进行物业管理至今。被告自与第三人签订《前期物业管理委托合同》始，对祥景居第一单元的已售出的房屋及地下车库、一、二楼商铺整体进行物业管理至今。 本院认为，广西梧州市信宇物业管理有限公司苍梧分公司为被告信宇公司的分公司，广西梧州市信宇物业管理有限公司苍梧分公司代表原告与第三人天乐公司分别于2011年8月7日、2011年10月18日、2012年3月4日和2014年7月18日签订的四份《前期物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，没有存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效之情形，是合法有效的，本院予以确认。作为小区建设单位第三人在与原告签订的上述《前期物业管理委托合同》均已到期，小区业主委员会还没有成立的情况下，于2017年8月24日与被告鸿旭公司签订《前期物业管理委托合同》，将由第三人开发的、且从未曾移交给原告管理的祥景居小区第一单元的房屋及祥景居小区地下车库及一、二楼商铺整体给被告进行物业管理至今，在被告对上述物业管理期间，原告与第三人及业主均沒有达成物业管理服务合同协议，原告更没有进驻祥景居小区第一单元及祥景居小区地下车库、一、二楼商铺进行物业管理服务，故原告认为被告对祥景居小区第一单元及祥景居小区地下车库及一、二楼商铺侵权，并无事实和法律依据。另外，对于祥景居小区第二、三单元及港景居一、二期的物业管理服务，被告并沒有进驻上述小区开展物业管理服务，故原告主张被告侵权，亦沒有事实和法律依据。因此，原告要求被告立即停止侵害原告对港景居、祥景居小区的物业管理服务权，撤出该小区的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿其经济损失20000元，因没有提供证据证实，本院亦不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告广西梧州市信宇物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费400元（原告已预交法院），由原告广西梧州市信宇物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本十份，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  王宏坚 人民陪审员  周日超 人民陪审员  黄欣梅 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  黄意勇 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。