浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初1798号 原告：黄宇前，男，1989年7月17日出生，汉族，住浙江省宁海县。 委托诉讼代理人：黄仁盈，男，1958年6月28日出生，汉族，住浙江省宁海县。 原告：黄薇，女，1985年11月27日出生，汉族，住浙江省宁海县。 原告：季菊香，女，1960年11月4日出生，汉族，住浙江省宁海县。 上述三原告的委托诉讼代理人：冯皓，浙江金道（宁波）律师事务所律师。 被告：竺济法，男，1955年4月29日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被告：潘东旭，男，1988年11月14日出生，汉族，住浙江省宁海县。 委托诉讼代理人：谭燕鸣，女，1962年12月23日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：潘云端，男，1943年8月26日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：方贤凤，女，1944年12月2日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：徐锡雷，男，1976年12月23日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：徐乾宽，男，1946年2月14日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：王秀君，女，1952年4月27日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：周晓莹，女，1979年2月26日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：陈永苗，男，1969年7月28日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：张晓，男，1972年9月8日出生，汉族，住浙江省宁海县。 委托诉讼代理人：张培春，男，1948年8月16日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：邬香女，女，1953年9月4日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：任永明，男，1960年12月14日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：王小凤，女，1961年2月1日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被告：章才春，男，1953年6月3日出生，汉族，住浙江省宁海县。 原告黄宇前、黄薇、季菊香与被告竺济法、潘东旭、潘云端、方贤凤、徐锡雷、徐乾宽、王秀君、周晓莹、陈永苗、张晓、邬香女、任永明、王小凤、章才春为共有纠纷一案，原告于2020年4月23日向法院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行审理。原告黄宇前的委托诉讼代理人黄仁盈及三原告的委托诉讼代理人冯皓，被告竺济法、徐锡雷、章才春，被告张晓的委托诉讼代理人张培春到庭参加诉讼。被告潘东旭、潘云端、方贤凤、徐乾宽、王秀君、周晓莹、陈永苗、邬香女、任永明、王小凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告黄宇前、黄薇、季菊香起诉要求：1.判决依据《房屋所有权证》上确定的份额分配租金，即三原告共应分得租金的9.825%；2.判令被告返还三原告应得租金共7043元。事实和理由：五街汇商铺位于宁海县，共有两层，一楼面积为626.68平方米，二楼面积为981.06平方米，由原、被告在内的11户家庭20人按份共有，三原告为其中1户（以下简称黄宇前户）。根据《房屋所有权证》黄宇前户共计9.825%，其中黄宇前5.878%、黄薇2.947%、季菊香1%，该份额按照每人折算面积占比得出（折算面积＝一楼面积＋二楼面积／2）。2019年7月之前，原、被告对商铺租金的分配一直按照《房屋所有权证》上的每户份额进行分配，即分给三原告共计9.825%。2019年7月31日之后，先后获得二楼商铺租金358000元，一楼海澜之家租金4180000元。被告在未征得三原告同意的情况下，改变原有的租金分配规则，开始采用一、二楼面积分别计算份额的方式分配租金。据此，原告黄宇前户分得二楼租金40544元，一楼海澜之家租金36163元，但按照《房屋所有权证》份额计算，黄宇前户应得二楼租金35175元，一楼海澜之家租金41070元。由于上述两笔租金一并分配，所以黄宇前户合计多得租金462元（40544元-35175元＋36163元-41070元），以原账号退回，并在业主微信群中予以说明，同时强调应按《房屋所有权证》确定的份额进行分配。此后，全体业主又获得一楼红豆租金600000元，被告继续沿用新分配方案，致使黄宇前户应分红豆租金58952元，实分红豆租金51909元，差额损失7043元。《房屋所有权证》上的份额经由原、被告共同确定并经房屋登记机关确认，在未经全体共有人同意的情况下不得变更，而被告在未经三原告同意的情况下擅自变更租金分配方式，导致三原告实际取得房屋租金少于应得租金，侵害了三原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告竺济法、徐锡雷、张晓、章才春答辩称，房产证上是一、二层商铺面积总的份额，当时购买商铺时一楼价格是每平方米36000元，二楼价格是每平方米18000元，三原告高于被告平均值的是二层的面积。当时按照产权证份额分配的原因是第一年一、二层是统租的，租金是3350000元，但仅出租了一年。八年来，二楼出租的时间仅三年零七个月，租金也低于一层，其余时间均是空置的，未产生租费。由于市场变化，租金逐年在减少，二楼减少得更多，现在只有一楼的四分之一左右，原来一直按商铺总份额分配，原告存在不当得利，而按一、二层细分面积分配租金符合市场规律和民间公序，合情合理。新的租金分配方案是经过开会讨论后，按少数服从多数原则决定的。商业投资具有风险性，而本案纠纷的起因主要是电商兴起和房地产市场变化，造成二层商铺出租困难，租金减少，甚至难以出租，包括一层商铺租金每年递减。当时拆建补偿商铺，二层商铺原告自愿多认购，被告没有分担损失的义务。商铺能够出租已属不错，被告曾多次劝导原告调整心态，也未要求原告返还多年取得的不当利益，故要求驳回原告的诉讼请求。 被告潘东旭、潘云端、方贤凤、徐乾宽、王秀君、周晓莹、陈永苗、邬香女、任永明、王小凤书面答辩称，同意上述被告的答辩意见。 根据原、被告提供的证据，并结合双方的陈述，本院经审理认定事实如下： 原告黄宇前、黄薇、季菊香与另案三原告吴启才、陈建君、吴亮辉及本案十四被告共20人11户家庭因拆迁安置于2012年取得位于宁海县汇的两层商铺，其中一楼面积为626.68平方米，二楼面积为981.059平方米。三原告为其中1户（以下简称黄宇前户），该户一楼面积为54.217平方米，二楼面积为111.106平方米，按照折算面积＝一楼面积＋二楼面积／2的方法折算出其面积占比即份额为9.825%，在《房屋所有权证》（2012年3月26日登记）上三原告分别登记为黄宇前5.878%、黄薇2.947%、季菊香1%。2012年3月28日，原、被告起草了《五街汇商铺股东章程》，规定中山中路29-37号五街汇一至二楼商铺由原11户拆建户（现20名股东）共同拥有……二、由原11户拆建户（现20名股东）以户为单位推选11名执行股东，每户原则上以房产证登记户主为代表，如果不相符应出具委托书，在委托书收回之前均由被委托代表作为执行股东参加协商、表决事宜。三、所有事宜均由执行股东讨论商定，遇到意见分歧时按照民主集中制原则，以少数服从多数表决通过……六、成立商铺管理小组，组长竺济法，成员张培春、黄仁盈、徐锡雷、周晓莹，负责商铺招租、出租、转租等相关事宜。七、设立会计张培春（兼），出纳徐锡雷（兼），财务监督任永明、章才春、吴启才、潘云端、陈永苗。财务结算以房产出租年度为周期，房租应转入出纳账户后，除网络不通或银行休息等原因外，会计出纳应在当天分转给执行股东的银行虎头。每年年度租费预留适当费用，费用额度由执行股东讨论商定，作为商铺管理小组办公经费……本章程由执行股东签字生效，不得违反约定，每人一份。落款处签字并摁手印的执行股东为：竺济法、张培春、任永明、周晓莹、吴启才、陈永苗、黄仁盈、徐锡雷、王秀君、潘云端、章才春。自2012年至2019年7月租赁期间收取的一楼和二楼的租金，商铺管理小组在扣除相关费用后，按《房屋所有权证》上登记的每户的产权份额进行了分配。2019年6月，商铺管理小组召集11户家庭的执行股东开会讨论新的租金分配方案，即采用按一楼、二楼面积分别计算份额的方式分配租金。因原告黄宇前户与另案原告吴启才户不同意该方案双方未达成一致意见。2019年7月31日，商铺管理小组对二楼收到的租金320000元、押金30000元、违约金10000元，扣除中介费2000元，剩余358000元按新方案进行分配，原告黄宇前户分得40544元（358000元÷981.059平方米×111.106平方米＝40543.89元）。同理，一楼海澜之家租金420000元，扣留费用2000元，剩余418000元进行了分配，原告黄宇前户分得36163元（418000元÷626.68平方米×54.217平方米＝36163.12元），原告按照原来的分配方案计算后认为多分得租金462元，并将该款返还至出纳徐锡雷的账户。2019年12月14日，商铺管理小组对一楼红豆租金600000元按新分配方案分给黄宇前户51909元。 本院认为，原、被告作为按份共有人，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权。在本案中，根据《房屋所有权证》记载，三原告的总份额为9.825%，虽然不同楼层的商铺市场价值存在差异，但据被告方陈述，购买商铺时一楼价格是每平方米36000元，二楼价格是每平方米18000元，办理产权登记时原、被告一致签字确认按照一楼面积+二楼面积/2的方法折算出其面积占比即份额，即当时就已经考虑了各自的出资和不同楼层商铺的价值差异。虽然原、被告对如何分配租金作出书面约定，但自2012年起至2019年7月长达7年的时间内双方对租赁期间收取的一楼和二楼的每笔租金，在扣除相关费用后，均按《房屋所有权证》上登记的每户的产权份额进行了分配，即双方当事人关于租金的分配已经形成了交易习惯。被告要求采用按一、二楼面积分别计算份额的方式分配租金，但原、被告并未就该分配方案达成协议，《五街汇商铺股东章程》虽规定“遇到意见分歧时按照民主集中制原则，以少数服从多数表决通过”，但该章程仅涉及商铺经营管理等事项而不涉及具体租金的分配方案。综上，原告要求按照《房屋所有权证》上确定的份额分配租金，合理合法，本院应予支持。对已分配的358000元和418000元两笔租金，原告按原来的分配方案计算后已将多分的租金462元返还出纳徐锡雷的账户，故本院不再处理。关于一楼红豆租金600000元，根据《房屋所有权证》上登记的份额被告方应支付三原告58950元（600000元×9.825%），已支付三原告51909元，尚需支付7041元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原、被告所有的位于宁海县商铺原告黄宇前、黄薇、季菊香的租金按照《房屋所有权证》上确定的份额9.825%进行分配； 二、被告竺济法、潘东旭、潘云端、方贤凤、徐锡雷、徐乾宽、王秀君、周晓莹、陈永苗、张晓、邬香女、任永明、王小凤、章才春应于本判决生效后十五日内支付原告黄宇前、黄薇、季菊香租金分配款7041元； 三、驳回原告吴启才、陈建君、吴亮辉的其他诉讼请求。 如果被告竺济法、潘东旭、潘云端、方贤凤、徐锡雷、徐乾宽、王秀君、周晓莹、陈永苗、张晓、邬香女、任永明、王小凤、章才春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告竺济法、潘东旭、潘云端、方贤凤、徐锡雷、徐乾宽、王秀君、周晓莹、陈永苗、张晓、邬香女、任永明、王小凤、章才春负担。 原告吴启才、陈建君、吴亮辉于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告竺济法、潘东旭、潘云端、方贤凤、徐锡雷、徐乾宽、王秀君、周晓莹、陈永苗、张晓、邬香女、任永明、王小凤、章才春于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员 潘相斌 二〇二〇年七月八日 代书记员 沈丽娜 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。