河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初10914号原告贾某某（反诉被告），男，汉族，1988年7月20日出生，住河南省新郑市。委托代理人侯瑞芳，河南郑韩大有律师事务所律师。被告郑州某某公司（反诉原告），住所郑州市二七区。法定代表人徐某某，总经理。委托代理人刘亚平，河南千盈律师事务所律师。委托代理人杨云玲，河南千盈律师事务所律师。原告（反诉被告）贾某某诉被告（反诉原告）郑州某某公司（以下简称郑州某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾某某及其委托代理人侯瑞芳、被告郑州某某公司委托代理人杨云玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾某某诉称：2019年3月25日，原告贾某某与被告郑州某某公司签订《租赁合同》，约定：郑州某某公司将位于郑州市金水区丰产路65号河南省发改委培训中心二号楼一楼B区原阿炳推拿店面积约60平方米的房屋出租给贾某某使用；租赁期自2019年5月4日至2020年1月31日止；租金支付方式：2019年5月4日至2019年8月3日租金为10万元、2019年8月4日至2020年1月31日租金为17.5万元、租金支付至郑州某某公司指定的户名为陈克通的工商银行账户；押金条款约定合同签订日支付郑州某某公司押金3万元，合同期满后七天内退还押金。另外，合同还约定双方权利义务以及郑州某某公司保证在合同到期后年租金控制在45万元以下并同贾某某签订至少两年的合同，否则赔偿贾某某装修补充费10万元。合同签订当日，贾某某支付郑州某某公司亚押金3万元。合同正式履行后，贾某某还如约支付了全部租金。租赁期限届满后，因郑州某某公司没有履行保证续签两年的承诺导致合同无法续签，造成贾某某不得不重新寻找新的租赁场所。随后，贾某某多次跟郑州某某公司沟通退还押金及赔偿装修费事宜，郑州某某公司一再推诿拒付，其行为已严重违反合同约定。为维护原告自身合法权益，特提起本次诉讼，望判如所请。诉讼请求：一、判令被告退还押金30000元，支付利息暂计算294.45元（以30000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月8日起计算至实际付清之日，暂计至起诉之日，起诉日后利息计算仍按以上方式计算），赔偿装修费100000元，以上共计130294.45元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告郑州某某公司辩称：一、被告与原告之间租赁合同到期后，贾某某并未退还涉案房屋，应向被告支付房屋占用费、物业费等费用，根据双方合同约定未结清相关费用贾某某无权要求被告退还押金，且被告已向法院提起反诉要求贾某某支付房屋占用费和物业费。2019年3月25日，被告与原告签订《租赁合同》，约定被告将位于郑州市金水区丰产路65号院河南省发展和改革委员会培训中心二号一楼B区原阿炳推拿店使用面积约60㎡的房屋出租给贾某某使用，租赁期自2019年5月4日至2020年1月31日，租赁期满合同终止后，贾某某应将涉案房屋退还给郑州某某公司并将其物件撤出租赁房屋。2019年12月29日，贾某某明确告知被告不再继续租赁涉案房屋，双方租赁合同于2020年1月31日到期终止，但贾某某一直未搬离涉案房屋，也未退还房屋钥匙，更未办理退还房屋的相关手续。在郑州某某公司的多次催促下，贾某某2020年4月10日称将涉案房屋钥匙放于隔壁商家处，但一直拒绝支付占用涉案房屋期间的费用。涉案双方《租赁合同》第三条第1款明确约定，合同期满结清所有费用后七天内退还押金，而目前，贾某某尚未向被告支付房屋占用费和物业费，被告多次要求贾某某支付相关费用，贾某某均拒绝支付，无论是根据双方合同约定还是客观事实，贾某某都无权要求被告退还租金。二、被告已履行合同附加条款义务的情况下，贾某某2019年12月29日明确告知不再继续租赁涉案房屋，被告并无任何违约行为，贾某某要求被告支付装修补偿费没有任何事实及法律依据。2019年3月25日，被告与贾某某签订涉案合同的附加条款，约定涉案合同到期后，涉案房屋年租金应控制在45万元以下，若被告未履行该义务，则需要赔付贾某某装修补偿金10万元。2019年12月23日，被告告知涉案房屋年租金45万元，符合双方附加条款约定，但2019年12月26日，贾某某明确告知被告不再继续租赁涉案房屋。被告已经履行了附加条款的义务，合同到期后涉案房屋年租控制在45万元及以下，但贾某某自己不愿意继续租赁涉案房屋，和被告没有任何关系。贾某某称被告没有履行合同义务，完全是颠倒黑白，背离客观事实，其要求被告支付10万元装修补偿费更是没有任何事实及法律依据。综上，贾某某仍欠付被告房屋占用费及物业费未予支付，被告已经履行合同义务，但贾某某明确表示不再租赁涉案房屋，被告并无任何违约行为，故贾某某要求被告退还押金及支付所谓的装修补偿费没有任何事实及法律依据，请求法院查明本案客观事实，驳回贾某某的诉讼请求。被告郑州某某公司提出反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付房屋占用费70772元（按原合同租金标准自2020年2月1日至2020年4月10日止）。2、依法判令被反诉人向反诉人支付物业费1102.5元；3、本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2019年3月25日，反诉人郑州某某公司与被反诉人贾某某签订《租赁合同》，约定郑州某某公司将位于郑州市金水区丰产路65号河南省发改委培训中心二号一楼B区原阿炳推拿店使用面积约60㎡的房屋出租给贾某某使用，租赁期自2019年5月4日至2020年1月31日止；租金支付方式：涉案合同签订时，贾某某支付2019年5月4日至2019年8月3日租金为10万元；2019年7月4日，贾某某支付2019年8月4日至2020年1月31日租金为17.5万元。同时该合同第六条明确约定，租赁期满后，本合同终止，贾某某将涉案房屋退还给郑州某某公司并将其物件撤出租赁房屋。同日，双方签订附加条款约定合同到期后年度租金控制在45万元及以下，若郑州某某公司未满足该条件赔偿贾某某的装修补偿费用10万元。涉案合同到期前，郑州某某公司告知贾某某合同到期后涉案房屋租金为45万元/年，郑州某某公司按合同约定履行了相关义务。2019年12月29日，贾某某明确告知不再继续租赁涉案房屋，但租赁合同到期后，贾某某一直未搬离涉案房屋，也未退还房屋钥匙，更未办理退还房屋的相关手续。在郑州某某公司的多次催促下，贾某某2020年4月10日称将涉案房屋的钥匙放于隔壁商家处，但一直拒绝支付占用涉案房屋期间的费用。贾某某在涉案合同到期后仍占用着涉案房屋且不予支付房屋占用费的行为，严重侵犯了郑州某某公司的合法权益，请法院依法查明本案客观事实，支持郑州某某公司的反诉请求。针对被告郑州某某公司的反诉原告贾某某辩称：一、郑州某某公司不具有反诉原告的主体资格。反诉原告并非涉案房屋的产权人。涉案房屋的产权人为××发展和改革委员会培训中心（发改委培训中心），发改委培训中心将涉案房屋出租给河南八号物业服务有限公司（以下简称八号物业公司），八号物业公司又出租给源之澜供公司，该两份租赁合同约定的合同到期日均为2020年1月31日，之后郑州某某公司未再续租。因此，2020年2月1日之后的房屋占用费，郑州某某公司不具有反诉原告的主体资格。二、郑州某某公司要求贾某某支付房屋占用费及物业费没有事实依据和法律依据。1、贾某某与郑州某某公司在合同补充条款中约定，源之澜供公司保证续租合同期限至少两年，每年租金控制在45万元以下，两个条件同时具备。贾某某从2019年11月20日就开始催问郑州某某公司续租的事宜，但是郑州某某公司一直以其与八号物业公司续租租金事宜未谈妥为由，不与贾某某协商，直至2019年12月23日，郑州某某公司的陈磊给贾某某说与上家（八号物业公司）协商好，年租金45万元，一年一签是押一个月的押金，半年一签是押两个月的押金。因此，因郑州某某公司未按照合同约定保证续签两年合同，导致合同不能续租，郑州某某公司系违约方。2、2020年1月初在租赁期间，金水区文化路街道办事处和金水区城管执法局向贾某某下达期限整改通知，贾某某才得知涉案的房屋系办公用途，不能用于商业餐饮，2020年1月14日，因郑州某某公司未与其商家就房屋性质协商好，导致涉案的房屋门头被城管执法局拆除，导致原告无法经营，原告想继续租赁也不能实现。因此，郑州某某公司系违约方。3、由于疫情原因，贾某某无法在2020年1月31日之前搬离房屋。2020年3月15日，贾某某与源之澜协商退还押金，源之澜供公司以不上班为由不予处理，截至庭审之前，郑州某某公司从未要求过贾某某支付房屋占用费。因此，贾某某因为疫情原因未能及时搬离房屋属于不可抗力，郑州某某公司要求贾某某支付房屋占用费没有事实依据和法律依据。4、郑州某某公司与贾某某签订的租赁合同中并没有约定物业费及物业费的计算标准，合同履行过程中，也从未要求贾某某支付过物业费，因此，郑州某某公司请求贾某某支付物业费没有事实依据和法律依据。综上，请法院驳回反诉原告郑州某某公司的反诉请求。经审理查明：一、2019年3月25日，被告郑州某某公司作为出租人（甲方）与承租人原告贾某某（乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：“甲方将位于郑州市金水区丰产路65号河南省发改委培训中心二号楼一楼B区原阿炳推拿店使用面积约60㎡的房屋出租给乙方使用，乙方用来自主经营。租赁期自2019年5月4日至2020年1月31日止。租金支付方式为：2019年5月4日至2019年8月3日租金为10万元、2019年8月4日至2020年1月31日租金为175000元。第一次支付时间为签订合同时，第二次支付日期为2019年7月4日。乙方与本合同签订后向甲方支付押金3万元整（不计息）。本合同期满结清各项费用后七天内退还乙方押金。免责条款：若因政府拆迁或不可抗力（如地震、战争），造成乙方无法正常或无法经营的，双方免责，甲方须退还剩余房租以及租赁押金等。”同日，被告郑州某某公司（甲方）与原告贾某某（乙方）又签订《附加条款》一份，主要约定：“等到2020年一月份双方合同到期之后，甲方应该保证乙方在双方协商好的条件下能继续在此位置继续经营下去，合同期限至少两年。1、合同到期之后继续跟甲方续签合同，年租金在45万元及以下。2、合同到期之后甲方协助乙方跟甲方的房东去续签，年租金控制在45万及以下。如若双方合同到期之后，甲方不能满足乙方上述条件，导致乙方无法经营下去，甲方应赔付乙方装修补偿费10万元整。”租赁合同及补充条款签订当日，原告贾某某向被告郑州某某公司交付租房押金30000元，2019年3月26日，原告贾某某向被告郑州某某公司交付租金100000元，被告郑州某某公司分别向原告出具收据两份。被告郑州某某公司收取押金及租金后，将租赁房屋交付原告贾某某，原告开始餐饮经营使用。2019年7月5日，原告贾某某向被告支付第二笔租金175000元。2019年12月23日，被告郑州某某公司员工陈磊语音微信原告贾某某续租事宜，2019年12月29下午1：49分，原告贾某某微信文字回复：“我们这边不续了。”二、2020年1月初，原告贾某某收到郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区文化路街道办事处联合下发的《致商户的一封信》一份，主要内容：“尊敬的商户：按照市委、市政府关于推进“三项工程、一项管理”改进城市管理与改善人居环境的工作安排，现全市正在开展城市道路综合改造，你承租的房屋建筑原为办公性质，现改变房屋使用性质或用途，违反了《河南省房屋租赁管理办法》等相关法律规定。我单位已于2020年1月对房屋产权人下达了限期纠正违法行为通知书，要求其在接到通知后30日内进行整改，恢复房屋原使用性质或用途。望你能够理解并积极配合与支持提升改造工作，避免给你造成损失。”2020年2月1日，原告贾某某收到经五路社区服务群发来到“接到上级通知，个商户沿街门店近期不允许开业，已开业的今天停止营业。”2020年3月15日，原告贾某某通过微信询问被告工作人员是否能办理退款手续，被告回复“我们这边没有上班呢，得过一段时间了，到时候我联系你。”2020年3月19日，原告贾某某搬离租赁房屋，但租房押金30000元被告郑州某某公司一直未退还原告贾某某。原告贾某某遂于2020年6月11日诉至本院。三、上述租赁房屋的所有权人为××发展和改革委员会培训中心，该培训中心出具证明显示：供办公用。被告郑州某某公司租赁给原告的上述房屋系从河南八号物业服务有限公司处租赁，被告郑州某某公司与河南八号物业服务有限公司签订租赁协议约定租赁期限自2015年6月16日至2020年1月31日止。本院认为，原告贾某某与被告郑州某某公司签订的《租赁合同》及附加条款于2020年1月31日履行期已经届满，租赁合同已自行终止。租赁合同期满后，被告郑州某某公司应当及时退还原告贾某某所交押金30000元。鉴于在租赁合同届满前，被告郑州某某公司工作人员已语音微信原告续租事宜，原告贾某某以微信文字形式明确表示不再续租，故原告贾某某请求赔偿装修费100000元，证据不力，本院依法不予支持。另被告郑州某某公司出租给原告的房屋因改变使用性质或用途，2020年1月被政府部门下发限期整改通知，租赁合同期满时适逢新冠疫情，根本无法继续经营使用，故被告反诉请求贾某某支付房屋占用费及物业费，无事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州某某公司应当于本判决生效后十日内退还原告贾某某租房押金30000元及利息（以30000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，自2020年6月11日起计算至实际付清押金之日止）。二、驳回原告贾某某其他诉讼请求。三、驳回被告郑州某某公司全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1453元，原告贾某某负担53元，被告郑州某某公司负担1400元；反诉费799元，由被告郑州某某公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  安淑云二〇二〇年七月二十一日代理书记员  王 帅