广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民再1号再审申请人（原审被告）：黄振芳，男，1984年10月10日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码441************073。委托诉讼代理人：叶沃伦，广东品峰律师事务所律师。被申请人（原审原告）：谭桂贞，女，1988年3月2日出生，汉族，住广东省东莞市****************，公民身份号码441************229。委托诉讼代理人：丘敏、余晓冰，广东泰如律师事务所律师、律师助理。再审申请人黄振芳因与被申请人谭桂贞合同纠纷一案，不服本院（2015）东一法道民二初字第504号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年10月22日作出（2019）粤1971民申45号民事裁定，裁定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。再审申请人黄振芳委托诉讼代理人叶沃伦，被申请人谭桂贞委托诉讼代理人丘敏、余晓冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄振芳申请再审称，一、原审法院认定事实错误，适用法律错误，应予以改判。原审法院认定案涉《转让协议》存在两个民事法律关系，一个为租赁合同转让的法律关系，一个为店铺经营权及店铺内物资转让的法律关系。申请人对此不予认同，申请人认为，案涉《转让协议》包括租赁关系的转让构成租赁合同关系以及店铺内货物及资产的转让构成买卖合同关系。二、同一法院应当对相同事实的案件作出唯一的认定和判决。申请人就案涉店铺和物资向上一手转让人刘自军、谢慧提起诉讼，案号为（2016）粤1971民初24643号，该案的判决结果与本案不同。综上，请求法院依法裁定再审并且改判再审申请人无需向被申请人退还转让费80000元及利息。谭桂贞辩称，谭桂贞在（2015）东一法道民二初字第504号案件中主张的合同目的与黄振芳在（2016）粤1971民初24643号案件中主张的合同目的并不相同，两个案件完全是针对不同的案件事实进行审理，故两份判决由此作出不同的事实认定及法律适用并无不妥。主要理由有：一、谭桂贞在（2015）东一法道民二初字第504号案件中，主张向黄振芳支付的80000元转让费主要包括店铺经营权、店铺剩余的租期、20000元的店铺押金、电脑等物资的价值几乎可以忽略不计。双方签订《转让协议》的主要目的是取得案涉店铺的经营权，并使用案涉店铺所在的经营场所继续经营，经营期自2015年6月8日至2016年8月19日。但是，由于黄振芳没有转租权，业主曾建峰也不同意转租，并且案涉店铺的经营者也非黄振芳，因此，（2015）东一法道民二初字第504号民事判决书认定案涉《转让协议》无效，并要求黄振芳向谭桂贞返还80000元转让费的判决是合法有效的。二、黄振芳在（2016）粤1971民初24643号案件中主张其向刘自军支付的120000元转让费包括店铺押金20000元，手机膜、蓝牙等手机配件85000元，电脑1台、收银台1台、固话1台、打印机1台、手机展台共计价值15000元。由此可见，120000元的转让费中，其中有100000元是上述物资的转让价格。也就是说，黄振芳与刘自军之间达成转让的目的主要是取得上述物资的所有权，且黄振芳已从刘自军处实际取得了上述物资的所有权，买卖合同已履行完毕，因此，该案认定双方租赁合同无效，而买卖合同关系合法有效并无不当。综上，再审申请人的再审请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。谭桂贞向原审法院诉称：2015年6月8日，原告与被告签订了一份《转让协议》，约定由被告将位于东莞市******商业城的C3B店铺（以下简称“案涉店铺”）转让给原告使用，建筑面积为60平方米，转让费用80000元。原告于2015年6月9日向被告支付了转让费80000元，事后原告才发现，被告并非该店铺的业主，其向原告转让该店铺也没有经过业主的同意或授权，原告根本没有合法的依据取得该店铺。期间，原告多次要求被告返还转让费，但被告却以种种理由拒绝返还。综上，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告双方于2015年6月8日签订的《转让协议》无效；二、被告向原告返还转让款80000元及相应的利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日）；三、本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2015年6月8日，原、被告签订一份《转让协议》，第一条约定：被告同意将位于东莞市******商业城C3B店铺转让给原告使用，建筑面积60平方米。第二条约定：租期为2013年8月20日至2016年8月19日，期间原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，每月租金10000元，原告每月2号准时交租金，水电按时交付。第三条约定：店铺转让费共80000元，包括店铺所有货物（固定资产详见货物及资产清单）和押金20000元。第四条约定，转让店铺现有的装修、装饰由原告所有，原告在接收该门面后，有权根据经营需要进行装修。第五条约定：自签字之日前，被告处理好之前的所有债务，不得影响门店的正常经营，原告接手前该店铺所有的一切债权、债务均由被告负责。附件《货物及资产清单》载有：店内所有手机配件、电脑1台、收银机1台、固话1台、打印机1台、手机展柜、桌椅等、手机。上述合同签订后，被告将案涉铺位及《货物及资产清单》约定的物资及押金收据交付给原告，原告于2015年6月9日向被告支付了转让费80000元。原告主张，被告未经业主同意将店铺转租给原告，原告为此支付了转让费80000元，该转让费80000元包括《货物及资产清单》约定的物资、押金20000元及租期，在签订《转让协议》时，原告在收到被告交付的押金收据时才发现押金并非被告缴纳，被告向原告主张已经业主同意转租，并可以要求业主出具同意转让的书面意见，但被告一直没有向原告提供。2015年8月，原告与案外人刘自军找业主曾建峰，业主表示不清楚被告将店铺转让原告，同时业主表示如果原告继续承租，业主要求加租金或者缴纳120000元的茶水费，基于上述原因，原告认为没有依据继续承租案涉店铺，于2015年9月1日搬离案涉店铺。由于被告未经业主同意将店铺转租给原告，双方签订的《转让协议》无效，被告应向原告返还转让费80000元。被告则认为，被告与原告不存在租赁合同关系，双方是转让关系，被告经业主口头同意将案涉店铺转让给原告，由原告自行向业主交纳租金，原告向被告支付转让费80000元，转让费80000元包括《货物及资产清单》约定的物资、押金20000元及原租赁合同。原告清楚被告并非案涉店铺的业主，业主也从未就被告的转让提出异议，原告因自身原因不想继续经营，于2015年9月3日左右搬离案涉店铺，双方签订的《转让协议》有效，被告无需向原告返还转让费。对上述主张，被告向本院提交《转让协议》、微信、录音及录音文字资料予以证明，其中《转让协议》显示：转让方（甲方）为刘自军，顶让方（乙方）为被告，约定：甲方将案涉店铺转让给乙方使用，租期为2014年11月1日至2016年8月19日，期间乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，每月租金10000元，乙方每月2号准时交租金，水电按时交付。店铺转让费共120000元，包括店铺所有货物、固定资产（详见货物及资产清单）和押金20000元。签订日期为2014年11月1日。微信显示：“刘鹏飞”向被告发送图片“租赁合同”，租赁合同显示：甲方为曾建峰，乙方为刘自军，甲方将案涉店铺出租给乙方，租赁期限3年，从2013年8月20日至2016年8月19日，租金10000元，每月1号前支付，乙方向甲方支付押金20000元。在合同期内，因乙方自身原因不能继续经营或无法经营而将甲方资产转租的，必须经甲方同意，否则作违约处理，不退回押金。签约日期：2013年8月13日。另，根据原告的申请，本院与曾建峰进行调查并制作问话笔录，曾建峰陈述，其是案涉店铺的所有人，该店铺没有办理产权证，被告提交的租赁合同是其与刘自军所签，曾建峰不清楚刘自军与被告签订《转让协议》，没有同意刘自军将店铺转让给被告，曾建峰不清楚原、被告签订的《转让协议》，也不清楚原、被告等人租赁过案涉店铺，案涉店铺的租金一直收到2015年8月，曾建峰不清楚租金是由谁支付的，2015年9月初店铺已清空，现在租给了案外人。原审法院认为，本案的争议焦点为双方所实施的民事行为的性质及其法律后果。综合原、被告的诉辩意见，本院分析如下：首先，双方所实施的民事法律行为包括两个民事法律关系，一是租赁合同转让的行为，二是案涉店铺经营权及相关物资的转让行为。关于租赁合同转让的问题。原、被告所签订的《转让协议》约定：租期为2013年8月20日至2016年8月19日，期间原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。从该约定内容看，双方应为租赁合同转让而非租赁合同转租。关于店铺经营权即店铺相关物资转让的问题。原、被告签订的《转让协议》约定：被告向原告转让店铺内货物及固定资产、装修，原、被告并确认已实际交付。其次，关于法律行为的后果。原告转让案涉店铺的目的是利用店铺使用场所、设备、工具等继续经营，因此，合同及经营权的转让是相关联系，不可分割的，系双方为实现同一合同目的而产生的，应在本案中一并处理。原、被告签订的《转让协议》并无原店铺出租人的签字认可，原、被告亦未能举证案涉店铺已办理建工程规划许可证，且根据本院与曾建峰所做调查，曾建峰陈述被告将案涉租赁合同转让给原告没有经其同意，因此，被告与原告签订租赁合同的转让行为应为无效。如前所述，租赁合同及经营权的转让不可分割，租赁合同转让无效，导致原告的合同目的无法实现，因此，应认定整体无效为宜。综上，原告要求被告退还转让费80000元及利息（以80000元为本金，从起诉之日即2015年9月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期限届满之日止），合法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2015年6月8日签订的《转让协议》无效。二、限被告黄振芳于本判决生效之日起五日内向原告谭桂贞退还转让款80000元（以80000元为本金，从2015年9月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：（2015）东一法道民二初字第504号民事判决书于2016年8月4日生效，原审被告黄振芳于2019年3月4日向本院申请再审，要求撤销（2015）东一法道民二初字第504号民事判决书，改判黄振芳无需向谭桂贞退还转让款80000元及利息。另查，就案涉店铺转让事宜，原告黄振芳诉被告刘自军、谢慧合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理，案号为（2016）粤1971民初24643号。该案中，黄振芳请求确认其与被告刘自军、谢慧签订的转让协议无效，并要求被告刘自军、谢慧返还转让款120000元及利息。本院于2017年4月28日作出（2016）粤1971民初24643号民事判决，判决如下：一、限被告刘自军、谢慧于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄振芳返还押金20000元；二、驳回原告黄振芳的其他诉讼请求。该案已于2017年7月15日发生法律效力。关于案涉店铺的权属及租赁情况。根据原审调查笔录及双方陈述，案涉店铺尚未办理产权证、尚未取得建设工程规划许可证。2013年8月13日，案外人曾建峰与刘自军签订《租赁合同》，约定曾建峰将案涉店铺交由刘自军使用，租赁期限为2013年8月20日至2016年8月19日，押金20000元；2014年11月1日，刘自军与黄振芳签订《转让协议》，约定刘自军将案涉店铺转让给黄振芳使用，租赁期限为2014年11月1日至2016年8月19日，每月租金为10000元，店铺转让费共120000元，包括店铺所有货物、固定资产（详见货物及资产清单）和押金20000元（收据号码0289603）；2015年6月8日，黄振芳与谭桂贞签订《转让协议》，约定黄振芳将案涉店铺转让给谭桂贞使用，租赁期限为2013年8月20日至2016年8月19日，每月租金为10000元，店铺转让费共80000元，包括店铺所有货物、固定资产（详见货物及资产清单）和押金20000元（收据号码0289603）。本院再审认为，本案争议的焦点为：一、合同效力；二、原审被告应否向原审原告退还转让费。关于焦点一。原审原告、原审被告签订的《转让协议》及双方实际履行情况可知，该协议包含两个法律关系，租赁关系的转让即租赁合同关系和店铺内货物及资产的转让即买卖合同关系。就租赁合同关系是否有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉店铺尚未取得建设工程规划许可证，故原审原告、原审被告的租赁关系因违反上述强制性规定而应认定为无效。就案涉店铺内货物及资产的买卖合同关系是否有效。原审被告黄振芳向原审原告谭桂贞转让其所有的商铺内物品并已经交付，谭桂贞实际占有了商铺内物品并取得所有权，对手机配件进行了销售、处理。双方的买卖关系是其真实的意思表示，且未违反法律的强制性规定，属合法有效的买卖合同关系，并已经履行完毕。关于焦点二。案涉的转让款包括两个部分即20000元的租赁押金及60000元的转让商铺内物品款，本院予以确认。如上所述，双方之间的租赁合同关系属于无效的合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应予以返还，故对于原审原告要求原审被告返还20000元押金，本院予以支持。原审原告要求原审被告支付押金利息，没有依据，本院不予以支持。就60000元的转让款，如前述，该部分款项属于买卖合同关系中的货款，该买卖合同关系合法有效，且已经履行完毕，原审原告要求原审被告返还该部分款项并要求支付该部分款项的利息，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零三条、第四百零五条、第四百零七条规定，判决如下：一、撤销本院（2015）东一法道民二初字第504号民事判决。二、确认原审原告谭桂贞与原审被告黄振芳于2015年6月8日签订的《转让协议》涉及的租赁合同关系无效，涉及店铺内货物及资产的买卖合同关系有效。三、原审被告黄振芳于本判决发生法律效力之日起五日内向原审原告谭桂贞返还押金20000元。四、驳回原审原告谭桂贞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1800元（原审原告谭桂贞已预缴），由原审原告谭桂贞负担1350元，原审被告黄振芳负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  李少娟审 判 员  徐 轩人民陪审员  陈淑芬二〇二〇年七月十六日书 记 员  陈慧敏