广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3042号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾新铭发房地产有限公司，住所地广东省惠州大亚湾**新寮龙海一路xx华府。法定代表人：杨大明。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州锦兴房地产开发有限公司，住所广东省惠阳区淡水石坑仔地段中雄广场明珠****（仅作办公使用）。法定代表人：刘桂华。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市港华物业管理有限公司大亚湾分公司，住所，住所地广东省惠州大亚湾澳头黄鱼涌佳苑**）。负责人：李少臣。委托诉讼代理人：叶晨，广东立邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾新铭发房地产有限公司、惠州锦兴房地产开发有限公司与被上诉人惠州市港华物业管理有限公司大亚湾分公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州大亚湾新铭发房地产有限公司、惠州锦兴房地产开发有限公司（以下分别简称为“新铭发公司”、“锦兴公司”）的上诉请求：一、请求二审法院查明本案事实，依法撤销（2018）粤1391民初9号民事判决，改判:“1、上诉人无需向被上诉人支付售房时赠送业主物业管理费40965.8元；2、上诉人向被上诉人支付未售房的物业服务费依法减至60428.34元；3、上诉人向被上诉人支付的104号商铺物业管理费依法减至140310.66元；4、上诉人无需向被上诉人支付的违约金230511.3元。”二、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体如下:一、一审判决认定上诉人应当向被上诉人支付售房时赠送业主的2015年1月2日起至2015年12月（其中3栋804号房赠送的物业管理费至2016年5月）管理费40965.8元，属认定事实错误及适用法律错误。1、一审判决认定上诉人应当向被上诉人支付售房时赠与业主的物业管理费，属适用法律错误，被上诉人应当向业主追讨物业管理费。上诉人与业主签订送物业管理费协议是赠与合同，合同的签署主体是上诉人与业主，而被上诉人与业主之间存在的是物业服务合同关系，合同的双方当事人是被上诉人与业主，二者是不同的法律关系，而且上诉人并未业主向承诺减免其物业管理费，被上诉人应当向业主追讨相关的物业管理费后，业主再依据送物业管理费协议向上诉人主张赠送的物业管理费。因此，缴纳物业管理费的义务仍应由业主承担，被上诉人应向各业主追讨物业管理费，所以一审法院判决上诉人向被上诉人支付售房时赠送业主的2015年1月2日起至2015年12月（其中3栋804号房赠送的勿业管理费至2016年5月）管理费40965.8元没有事实和法律依据。2、一审判决对于上诉人赠送给业主的物业管理费的诉讼时效的计算方式及起算时间有误。一审法院认定缴纳物业管理费是按月为时间单位累计计算的，每月所产生的物业管理费属于单独的债权，故被上诉人诉请的物业管理费，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。按照每个月的管理费计算诉讼时效，而在2013年1月份至2015年10月份期间的物业管理费，每个月的作为单独的债权诉讼时效应当按照两年计算，而在2015年10月份之后的每个月的物业管理费才按照三年诉讼时效计算，一审法院认为2015年1月2日至2015年12月的物业管理费未过诉讼时效，明显适用法律错误，应当依法予以纠正。二、一审判决认定上诉人应当向被上诉人支付未售房的物业服务费203483.5元无事实依据及法律依据。1、上诉人提出【3-502】、【3-1203】、【3-2103】房已经销售给第三方，并且上诉人也向一审法院提交了该三套房子的《商品房买卖合同》，该三套房子的物业管理费2055.7元无需由上诉人承担，被上诉人应当向该房子的业主主张权利。2、根据《物业管理条例》第二条规定:本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。被上诉人未尽到物业服务合同的义务，未对小区的相关场地进行维修养护和管理，导致小区环境恶劣，未履行相关的义务，无需全额支付上述的物业管理费，恳请二审法院依法将该部分物业管理费减至按合同计算得出的物业管理费的30％。三、一审判决认定被上诉人仅扣减11440.61平方米商铺中的1400平方米租赁给案外人惠州市中英首郡影城有限公司自2016年4月-2017年10月产生的物业管理费69160元，属事实认定错误。1、上诉人将11440.61平方米商铺中的1400平方米租赁给案外人惠州市中英首郡影城有限公司，实际上该1400商铺的租赁时间为2016年4月1日至2026年3月31日止，一审法院仅认定应当扣减的物业管理费为2016年4月-2017年10月产生的物业管理费69160元，未将2017年11月至2019年7月期间该1400元的物业管理费76440元在总额中扣减，属事实认定错误，恳请二审法院依法予以纠正。2、被上诉人未尽到物业服务合同的义务，未对商铺的相关场地进行维修养护和管理，导致小区环境恶劣，未履行相关的义务，无需全额支付上述的物业管理费。恳请二审法院依法将该部分物业管理费减至按合同计算得出的物业管理费的30％。四、一审判决认定上诉人应当按照20％的标准向上诉人承担逾期支付物业费的违约金230511.3元，属认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法减少。一审判决对物业管理费的计算方法错误，导致违约金的计算基数错误。而且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中被上诉人无证据证明其产生的实际损失，其自身也存在过错，物业服务不到位，因此，上诉人无需向被上诉人支付违约金。一审判决认定以20％标准支付违约金，也明显不当，恳请不支持被上诉人一审中请求违约金的诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市港华物业管理有限公司大亚湾分公司（以下简称为“港华物业公司”）辩称，关于售房时赠送的物业费，根据《广东省物业管理条例》第41条的规定，建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担，所以上诉人应当向被上诉人支付该部分赠送的物业费。第二点，关于上诉人向被上诉人支付未售房屋的物业费，在双方签订的合同以及《广东省物业管理条例》第41条第二款，以及合同的第七条，都明确规定未售房屋的物业管理费应当支付。然后关于抵扣的物业费，根据最高院的司法解释，业主和实际使用人没有支付物业管理费的，业主和实际承租人承担连带支付责任。所以我们认为一审的判决并无错误。同时最后一点，关于违约金，一审判决要求上诉人支付20%的违约金，并没有显著高于我方的损失，其作出的判决是正确的，恳请二审法院维持正确的一审判决，驳回上诉人的上诉请求，答辩完毕。原审原告惠州市港华物业管理有限公司大亚湾分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告一、二应当连带支付：1、被告一售房时赠送业主的管理费121948.8元（见附表1）；2、未售房公共分摊电费122040元（从2013年1月1日暂计至2018年12月31日，见附表2、3）；3、未售房2016年1月后应补管理费178394.1元(暂计至2018年12月31日，见附表3);4、104号商铺管理费1070841.1元（从2016年1月1日暂计至2018年12月31日，见附表5）；四项共1493224元。5、同时支付违约金298644.8元。以上合计1791868.8元，扣减抵扣的停车费149200元（见附表6）和已支付的贰万元，共计1622668.8元（以上费用暂计至2018年12月31日，实际计至付清之日止）。二、请求判令本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：原告于2011年5月25日与被告一、二签订一份《xx华府前期物业服务合同》，该合同约定由原告对被告一、二合作开发的惠州大亚湾xx华府商住小区提供前期物业管理服务，该合同是各方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，是合法有效的。合同对物业基本情况、服务内容、服务费用、违约责任等都做了具体的约定。合同签订后，被告一于2013年1月14日发布公告称xx华府项目已于2012年12月29日通过政府竣工验收，于2012年12月30日开始办理入伙手续，同时被告一、二实际在2013年1月1日开始实际交房办理入伙手续。根据合同第七条：“乙方原则上在该物业经建设主管部门综合验收合格备案后、甲方实际交房前一个月进场实施前期物业管理工作”的规定，原告有权在2013年1月1日开始实际交房同时实际开始了前期物业管理工作后收取前期物业管理费用。根据合同第八条可知，物业管理费为每平方米1.3元，商业物业管理费为每平方米2.6元。根据《广东省物业管理条例》第41条第二款：“物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”的规定可知，被告一应当按照上述标准支付未出售或已出售但尚未交付给物业买受人的物业的物业管理费，同时根据合同第七条优惠约定第2款、第3款及第四款可知，对于商业及住宅交房之日起（即2013年1月1日起）3年内，被告一未售出的住宅、未售出未使用的商业可以免交物业管理费。即被告一、二应当从2016年1月1日起开始对未出售的住宅及商业按照上述标准缴纳物业管理费，该项欠缴的住宅和商业物业管理费暂计至2017年11月31日分别为201190.5元及712562.2元。根据《广东省物业管理条例》第41条：“建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”的规定可知，被告一在销售房屋时对业主承诺减免的物业费用应当由被告一、二承担，被告一在销售房屋时合计减免了物业管理费共121948.8元。合同第八条约定了小区公共水电费由业主或使用人据实分摊，小区未销售的住宅的所有人为被告一，故被告一应当承担未销售部分的住宅分摊水电费，后原告与被告一协商确认，每户未销售房屋每月定额分摊水电费30元，原告与被告一多次对账确认上述事实，截止2017年11月31日，被告一、二共欠缴分摊水电费99750元。被告二作为前期物业合同的当事人、该物业的合作开发商，知晓及清楚合同事宜，其在前期物业合同上盖章的行为表明其自愿履行该合同约定的义务，故应当对上述拖欠的费用承担连带偿还责任。原告多次向被告一、二催缴上述欠缴的费用，但是被告一、二仅仅在2015年4月29日刷卡归还了2万元人民币，同时同意将原告收取的停车费中的140元抵扣上述欠款（截止2017年10月31日，共抵扣108545元），被告一、二仍然欠1233996.8元未归还，严重侵害了原告的合法利益．同时根据合同第31条的规定，被告一、二应当支付欠费总额20%的违约金。另原告为法人依法设立并领有营业执照的分支机构，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第40条第五款及《民事诉讼法》第48条的规定，可以作为诉讼的当事人，故为维护原告的合法利益不受侵犯，根据我国《民事诉讼法》及相关法律，特向人民法院提起诉讼，希人民法院本着事实及法律，依法作出公正的判决。一审法院认定的事实：原告登记成立于2010年4月13日，经营范围包括物业管理、房地产中介、销售、建筑材料、建筑工程机械、日用百货（不含商场、仓库经营）、（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2011年5月25日，原告作为乙方与作为甲方的两被告签订一份《xx华府前期物业服务合同》，约定了以下主要内容：第一条，物业基本情况，物业名称为xx华府商住小区，物业类型为高层混合商住楼，坐落位置为惠州市大亚湾经济技术开发区。本合同约定建筑总面积为66752.79㎡，其中住宅面积为38884.30㎡、商业建筑面积为12810.70㎡、地下室建筑面积为13072.28㎡、公共管理用房面积235㎡、架空层建筑面积1750.51㎡。第二条，甲方同意乙方为惠州大亚湾xx华府商住小区项目的物业管理人。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。9、社区文化组织、实施及管理。第三条，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括与业主约定的有偿特约服务。第四条，本物业接管后按IS09001:2000质量保证体系进行管理，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五），在该物业整体验收合格并入伙一年内达此标准。第六条，本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：RMB1.30元／月.平方米；商业物业：RMB2.6.00元／月.平方米。第七条，乙方原则上在该物业经建设主管部门综合验收合格备案后、甲方实际交房前一个月进场实施前期物业管理工作，如有需要甲方可与乙方协商提前进场，提前进场乙方管理人员的经费由甲方负责。提前进场乙方管理人员的月费用如下：项目负责人工资：3500元／人；保安负责人工资：2500元／人；安管员工资：2000元／人；保洁员工资：1500元／人；（提前进场乙方管理人员的食宿，由甲方负责）优惠约定：1、乙方免收甲方提供物业管理前期开办费用；2、甲方商业部分交房时未售出、未使用的三年内可免交物业管理费；三年内售出的自交房之日起由业主缴纳物业管理费用（三年内使用的自使用之日起由使用人缴纳物业管理费用。3、已售住宅自交房之日起由业主缴纳物业管理费用，未售住宅面积超出已竣工总住宅建筑面积的40%时，超出部分面积，其物业服务费用由甲方金额交纳，即尚末出售的住宅面积占已竣工住宅总面积40%以内的部分乙方三年内不收取甲方物业管理服务费。4、该物业小区自第一次交房之日起三年后，甲方未售物业须缴纳物业管理费用（但停车位及架空层除外）。5、甲方委托乙方除了在：项目入伙后实行专业化、一体化的物业管理，还应在物业销售、竣工验收和入伙等各阶段提供前期介入服务，对物业建设的完善提出建议；为物业销售、以及物业管理提供咨询、培训和指导等。6、在整个项目竣工验收并交付使用后，入住率达到评比要求时，二年后达到市级示范住宅小区的管理标准；三年后达到省级示范住宅小区管理标准。若因甲方原因或项目本身的技术指标及配套设施设备等硬件条件不符合评定标准的，乙方不负责任。第八条，本合同所定的物业管理服务费为每平方米人民币1.30元／月，商业物业管理费为每平方米人民币2.60元／月。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主应于甲方实际交房之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月十日前履行交纳义务。本合同中的物业管理服务费为包干制，小区公共水电费根据市物价，部门规定按实际发生额由业主或使用人据实分摊。第十三条，乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第十四条，甲乙双方确认查验过的物业共用部位共用设施设备存在的问题和甲方应承担的解决以上问题的责任和办法。第十五条，对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十六条，乙方承接物业时；甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、为物业管理服务提供的其它必备资料。第十七条，甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第二十九条，甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按当年已收取的物业管理服务费总额20%的标准向甲方、业主支付违约金。甲方违反本合同第一条、第六条、第七条第八条的约定，造成乙方管理面积不足或未能按时足额交纳物业服务费用的应对乙方的管理投入予以补偿。甲方、业主或物业使用人欠费的，应在欠费起一个月内交足物业管理服务费用，并应按欠费总额20%的标准向乙方支付违约金。乙方违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第三十三条，甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十四条，以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水，停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、拱热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；特别约定：乙方在管理本物业期间，如本小区业主的年度投诉总数达到100宗以上时（该设诉是指业主每年内投诉到开发商（甲方）和政府行政主管部门的总数量，且过错属于乙方的），甲方可单方面解除本合同，乙方应无条件退场，同时赔偿乙方管理期间已收物监管理费总额的20%作为违约金支付给甲方，如在管理期间损坏了甲方移交给乙方的所有设施设备，乙方应无条件维修至原状且征得甲方同意接收为止。第三十五条，本合同期限暂定8年，自2011年5月25日起至2019年05月25日，自业主委员会成立失效；在本合同期限内，超过半数以上的业主或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本前期物业管理合同自动终止，本合同终止后本小区的物业管理事宜按物业管理条例和国家法律法规执行。2012年12月15日，被告新铭发公司向xx华府小区的业主发布《入伙通知书》，入伙时间安排在2013年1月1日，入伙地点为xx华府营销中心。被告新铭发公司在销售过程中与25户业主签订了《送物业管理费协议》，赠送三年物业管理费。因案件审理需要，本院去函大亚湾区房产管理局，请求该局协查xx华府小区102套房屋的售卖及合同签订时间的情况，该局回函称：经业务系统查询显示，截止2019年1月2日，有20套为未售状态，有6套为开发商自办证，另有4套尚未办理网签及预告登记。庭审中，原、被告对区房产管理局的回函的真实性均无异议。xx华府小区104商铺建筑面积为11440.61平方米，2016年4月-2017年10月，该商铺中的1400平方米租赁给案外人惠州市xxx有限公司，产生的物业管理费为69160元（2.6元*1400平方米*19个月）；2017年11月-2019年7月，该商铺中的1880平方米出租给案外人易符明、贾齐兵，产生的物业管理费为102648元（2.6元*1880平方米*21个月）；2018年10月-2019年7月，该商铺中的400平方米出租给案外人将瑞装修公司，产生的物业管理费为10400元（2.6元*400平方米*10个月）。至本案审理终结前，原告继续为xx华府小区提供物业管理服务。因被告新铭发公司、锦兴公司自2013年1月1日开始未支付物业费等费用，原告向本院起诉，提出如上诉请。一审法院认为：原、被告签订的《xx华府前期物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。原告应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于物业费的认定问题。一、本案中，原告要求两被告支付售房时赠送业主的物业管理费121948.8元（时间为2013年1月-2015年12月），本院认为，被告免费赠送购房业主三年物业管理费，该行为属于被告的单方行为，与原告无关，故两被告需按合同约定正常向原告给付物业管理费。原告与两被告签订的《xx华府前期物业服务合同》明确约定，“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月十日前履行交纳义务”，可见，两被告缴纳的物业服务费是按月为时间单位累计计算的，每月所产生的违约金均属于单独的债权，故原告诉请的物业管理费，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。原告迟至2018年1月2日向本院起诉请求被告向其支付逾期办证违约金，其主张的2013年1月起至2015年1月1日止的物业管理费，已经超过三年诉讼时效的规定，不再受法律保护。故被告对该期间的诉讼时效的抗辩有理，本院予以采纳。但原告请求的2015年1月2日起至2015年12月止（其中3栋804号房赠送的物业管理费至2016年5月）所物业管理费未超过三年诉讼时效，本院依法予以支持。经核算，该期间的两被告向业主赠送的物业管理费合计为40965.8元，本院予以支持。二、原告请求两被告支付公摊水电费99750元。原告与两被告签订的《xx华府前期物业服务合同》明确约定，“本合同中的物业管理服务费为包干制，小区公共水电费根据市物价部门规定按实际发生额由业主或使用人据实分摊”，可见原告的该项诉请无合同依据，本院不予支持。三、原告请求两被告支付未售房自2016年1月起至2019年7月的物业服务费178394.1元。庭审中，被告认可该金额，但被告认为【3-502】、【3-1203】、【3-2103】的房屋已经出售，故应当剔除该三套房屋的物业服务费用共2055.7元。本院认为，被告对其上述辩解未提交充分证据佐证,且原告依据的是大亚湾区房产管理局出具房屋销售情况复函予以核算出两被告应向其支付未售房屋物业管理费为178394.1元。故原告的该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。四、原告请求被告支付104号商铺从2016年1月1日计算至2019年7月的物业服务费1279060.2元。庭审中，原告认可应抵扣的物业服务费合计为188745元（刷卡缴费20000元＋停车费168745元）。同时，该商铺在2016年-2018年期间将部分面积出租给了案外人（包括2016年4月-2017年10月，该商铺中的1400平方米租赁给案外人惠州市xxx有限公司，产生的物业管理费为69160元；2017年11月-2019年7月，该商铺中的1880平方米出租给案外人易符明、贾齐兵产生的物业管理费102648元；2018年10月-2019年7月，该商铺中的400平方米出租给案外人“将瑞装饰公司”产生的物业管理费10400元），产生的物业管理费182208元应由该实际使用人支付给原告。故被告共欠原告104号商铺2016年1月1日至2019年7月的物业服务费为908107.2元（1279060.2元-188745元-182208元）。综上，被告合计拖欠原告物业服务费为1127467.1元（40965.8元+178394.1元+908107.2元）。关于违约金的问题。根据《前期物业服务协议》第二十九条的约定，“被告、业主或物业使用人欠费的，应在欠费起一个月内交足物业管理服务费用，并应按欠费总额20%的标准向原告支付违约金”。因两被告拖欠原告的物业服务费期限较为长久，且该约定的违约金承担标准并未过分高于原告的损失，故原告请求两被告按20%的标准向其承担逾期支付物业服务费的违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。两被告共欠原告物业服务费为1127467.1元，其应承担的违约金为225493.42元（1127467.1元*20%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百一十一条规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾新铭发房地产有限公司、惠州锦兴房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内共同向原告惠州市港华物业管理有限公司大亚湾分公司支付物业服务费1127467.1元（计算至2019年7月止）及该款的逾期付款违约金225493.42元。二、驳回原告惠州市港华物业管理有限公司大亚湾分公司其他的诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23036.08元，由原告惠州市港华物业管理有限公司大亚湾分公司负担2219.08元，由被告惠州大亚湾新铭发房地产有限公司负担20817元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。本案二审期间，双方当事人均无提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据本案双方当事人的上诉意见和答辩意见，本案的争议焦点为:1.涉案物业费是否存在超过诉讼时效的情形。2.上诉人向被上诉人支付售房时赠送业主物业管理费的应付金额。3.上诉人向被上诉人支付未售房的物业服务费的应付金额。4.上诉人向被上诉人支付的104号商铺物业管理费的应付金额。5.上诉人是否需要向被上诉人支付相应违约金。关于涉案物业费是否存在超过诉讼时效的情形的问题，上诉人新铭发公司、锦兴公司与被上诉人港华物业公司签订的《xx华府前期物业服务合同》明确约定，“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月十日前履行交纳义务”，可见，上诉人新铭发公司、锦兴公司缴纳的物业服务费按月为时间单位累计计算，每月所产生的违约金均属于单独的债权，故被上诉人港华物业公司诉请的物业管理费，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。上诉人新铭发公司、锦兴公司主张2015年10月以前的管理费已过诉讼期间，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，被上诉人港华物业公司诉请的2015年10月1日以前的物业管理费的两年诉讼时效期间已经届满。被上诉人港华物业公司辩称其有向上诉人催收涉案管理费用，但其提供的挂号信函收据的寄达地为“广州市”，无法显示具体的收件地址，不足以证明被上诉人港华物业公司曾就涉案管理费用对上诉人进行催收，即不足以证明诉讼时效发生中断的情形，被上诉人港华物业公司应承担举证不能的法律后果。故被上诉人港华物业公司主张2015年1月2日至2015年10月1日的物业管理费适用三年诉讼时效期间规定的，本院不予支持，上诉人新铭发公司、锦兴公司主张2015年10月1日以前的物业管理费超过诉讼时效，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于上诉人向被上诉人支付售房时赠送业主物业管理费的应付金额问题，上诉人新铭发公司、锦兴公司免费赠送购房业主三年物业管理费，该行为属于上诉人的单方行为，与被上诉人港华物业公司无关，故上诉人新铭发公司、锦兴公司需按合同约定正常向被上诉人港华物业公司给付物业管理费。涉案诉请的2015年1月2日至2015年10月1日的物业管理费已过诉讼时效期间，该时间段的管理费用为29527.2元，本院对此予以扣减；被上诉人港华物业公司主张的2015年10月2日起至2015年12月止（其中3栋804号房赠送的物业管理费至2016年5月）所物业管理费，该管理费并未超过诉讼时效，对此本院予以支持。经核算，该期间的上诉人新铭发公司、锦兴公司向业主赠送的物业管理费合计为11438.6元（40965.8元-29527.2元）。故上诉人新铭发公司、锦兴公司认为应扣减已过诉讼时效期间的管理费的主张，具有事实和法律依据，上诉人新铭发公司、锦兴公司需要向被上诉人港华物业公司支付售房时赠送业主物业管理费11438.6元。关于上诉人向被上诉人支付未售房的物业服务费的应付金额问题，上诉人新铭发公司、锦兴公司认为【3-502】、【3-1203】【3-2103】的房屋已经出售，应当剔除该三套房屋的物业服务费用，且被上诉人港华物业公司未尽到物业服务合同的义务，未对小区的相关场地进行维修养护和管理，导致小区环境恶劣，未履行相关的义务，故无需全额支付上述的物业管理费，但上诉人未能提供足以证明其主张的证据,应承担举证不能的法律后果。加之，被上诉人港华物业公司具有大亚湾区房产管理局出具房屋销售情况复函予以佐证，证明涉案未售房的物业服务费的应付金额178394.1元，故原审法院认定上诉人新铭发公司、锦兴公司应向被上诉人港华物业公司支付未售房的物业服务费金额为178394.1元，并无不当，本院予以维持，上诉人新铭发公司、锦兴公司主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人向被上诉人支付的104号商铺物业管理费的应付金额的问题，原审法院认定该商铺在2016年-2018年期间将部分面积出租给了案外人，产生的物业管理费126048元应由该实际使用人支付给被上诉人港华物业公司。上诉人新铭发公司、锦兴公司主张2017年11月至2019年7月期间该104号商铺的物业管理费76440元应在总额中扣减，而上诉人在一审庭审中仅对涉案104号商铺中1400平方的物业管理费中2016年4月至2017年10月期间的承担有异议，应由中影公司承担，但并未对其他时间段涉案104号商铺中1400平方的物业管理费提出异议，故原审法院金对由中影公司承担的涉案104号商铺中1400平方的物业管理费中，仅扣减2016年4月至2017年10月期间产生的物业管理费，并无不当，上诉人新铭发公司、锦兴公司应向被上诉人港华物业公司支付的104号商铺的涉案物业管理费为908107.2元。故上诉人新铭发公司、锦兴公司主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人是否需要向被上诉人支付相应违约金的问题，根据《前期物业服务协议》第二十九条：“上诉人、业主或物业使用人欠费的，应在欠费起一个月内交足物业管理服务费用，并应按欠费总额20%的标准向原告支付违约金”的约定，因上诉人拖欠被上诉人港华物业公司的物业服务费，构成违约，上诉人新铭发公司、锦兴公司应承担违约责任。上诉人新铭发公司、锦兴公司认为该约定的违约金承担标准过分高于被上诉人港华物业公司的损失，但未能作出合理说明，也未提供相应证据进行证明，故原审法院按20%的标准计算逾期支付物业服务费的违约责任，并无不当，本院予以支持。上诉人新铭发公司、锦兴公司主张被上诉人港华物业公司自身存在过错，物业服务不到位，未履行合同义务，但未能提供相应证据足以证明，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人新铭发公司、锦兴公司应承担举证不能的不利后果。故上诉人新铭发公司、锦兴公司主张其无需支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，上诉人新铭发公司、锦兴公司合计拖欠被上诉人港华物业公司物业服务费为1097939.9元（11438.6元+178394.1元+908107.2元），其应承担的违约金为219587.98元（1097939.9元*20%）。综上所述，上诉人惠州大亚湾新铭发房地产有限公司、惠州锦兴房地产开发有限公司的部分上诉请求有理，本院予以支持；上诉人惠州大亚湾新铭发房地产有限公司、惠州锦兴房地产开发有限公司的其他上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律存在部分错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持（2018）粤1391民初9号民事判决第二判项。二、撤销（2018）粤1391民初9号民事判决第一判项。三、上诉人惠州大亚湾新铭发房地产有限公司、惠州锦兴房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内共同向被上诉人惠州市港华物业管理有限公司大亚湾分公司支付物业服务费1097939.9元（计算至2019年7月止）及该款的逾期付款违约金219587.98元。四、驳回上诉人惠州大亚湾新铭发房地产有限公司、惠州锦兴房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费23036.08元，由被上诉人惠州市港华物业管理有限公司大亚湾分公司负担2219.08元，由上诉人惠州大亚湾新铭发房地产有限公司、惠州锦兴房地产开发有限公司负担20817元。本案二审案件受理费人民币46072.16元，由上诉人惠州大亚湾新铭发房地产有限公司、惠州锦兴房地产开发有限公司负担46000元，由被上诉人惠州市港华物业管理有限公司大亚湾分公司负担72.16元。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  黄**锋审 判 员  刘艳妹二〇二〇年七月二十四日法官助理  岑羽翎书 记 员  谢晓蕾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。