黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0110民初3431号原告：王宏，男，1954年4月12日出生，汉族，农民，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：沈丽萍，黑龙江法点律师事务所律师。被告：哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。负责人：张立军，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：王兴杨，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：温成颖，黑龙江佛艾尔律师事务所实习律师。原告王宏与被告哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告王宏及其委托诉讼代理人沈丽萍、被告哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处委托诉讼代理人王兴杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于哈尔滨市香坊区哈成路323-325以北和煤管街1号以西的位置铁成社区服务站办公用房屋建筑面积955平方米中300平方米归原告所有（价值约900000元）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年，被告为了建设铁成社区服务站办公室，与原告协商让原告出资建设。原告挂靠到黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司并施工。房屋建成后，被告与黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司于2010年4月9日签订协议书，约定将被告铁成社区办公用房西侧单元门1-3层，建筑面积300平方米，以每平方米1500元，折抵工程款450000元。被告将房屋交付给原告。2013年房屋所在地发生动迁，被告与原告口头协商，由被告统一办理动迁手续，进行房屋置换，置换后将所得房屋面积中的300平方米给原告。原告同意后，被告出面与黑龙江省金源房地产开发有限公司签订房屋置换协议书。现动迁后房屋已建成，被告拒绝将动迁后取得房屋建筑面积955平方米中300平方米房屋交付给原告。哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处辩称，不同意原告的诉请，其诉请与事实不符且没有法律依据。2008年9月，为加强社区服务工作，经被告请示，于铁成社区煤炭研究所家属区内新建社区办公用房。2008年9月29日，被告与中国煤炭物资东北公司哈尔滨分公司签订《社区建设合同》，约定由案外人黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司承建，预计投资额900000元，工程于10月初启动，10月末结束，前期工程款由中国煤炭物资东北公司哈尔滨分公司垫付。2008年10月6日，根据香坊区政府办《关于新建社区用房纳入国有资产管理的通知》（哈香政办发[2008]33号）的要求，案涉铁成社区办公用房被纳入国有资产进行管理，该房产完工后，2008年11月27日，由黑龙江东港资产评估有限公司进行评估作价。后因案涉社区面临征收补偿问题，被告与案外人黑龙江省金源房地产开发有限公司签订《房屋置换协议》，现案涉办公用房已经置换完毕。铁成社区工程款已于2010年12月14日全部支付完毕。案涉社区用房系国有资产，未经批准不得进行处置且被告系案涉社区用房的合法产权人。原告并非案涉社区用房的产权人，对案涉房屋也没有处分的权利。故其诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的原告举示的2009年12月8日黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司给被告开具的发票以及2010年4月9日黑龙江莱滨建筑安装工程有限公与被告签订的协议书、2020年7月7日黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司出具的情况说明以及营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、房屋置换协议书，被告举示的2008年9月18日关于中国煤炭物资东北公司哈尔滨分公司承建社区办公用房的请示、2008年12月采购审批单、2008年09月29日社区建设合同、2008年11月27日黑龙江东港资产评估有限公司出具社区公益用房项目评估咨询报告、新香坊与金源公司签订房屋置换协议书、2020年11月25日《国有资产证明》、2009年12月8日哈尔滨众鑫工程造价咨询有限公司《工程结算审核报告》、被告付款凭证及资金往来票据、发票，本院予以采信并在卷佐证。对原告举示的蔡文生出具的说明，因该证据系原告单方出具，本院无法核实该证据的真实性，故对该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月，被告经向哈尔滨市香坊区人民政府请示后，在铁成社区煤炭研究所家属区内建设社区办公用房。2008年9月29日，被告与中国煤炭物资东北公司哈尔滨分公司签订社区建设合同，合同约定该工程由哈尔滨来滨建筑公司承建，工程采取包工包料的建设方式，总投资额为900000元。后案涉房屋的实际建设方为黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司。2008年11月27日，黑龙江东港资产评估有限公司出具《哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处社区公益用房项目评估咨询报告》，报告中评估对象为坐落于哈尔滨市香坊区煤研所家属区院内的哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处铁成社区公益用房，使用面积为410平方米，建筑面积为615平方米，该房屋为砖混结构三层楼房（经被告现场确指，铁成社区公益用房系该整体楼房中间之局部），评估结论中对于铁成社区公益用房的房屋评估咨询价值为1112641元，该结论使用有效期自2008年11月20日起至2009年11月19日止。2008年10月6日哈尔滨市香坊区人民政府办公室哈香政办发[2008]33号文件《香坊区人民政府办公室关于新建社区用房纳入国有资产管理的通知》中将哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处铁成社区的410平方米新建社区用房纳入国有资产管理计划。2010年11月25日，由哈尔滨市香坊区财政局行政事业资产管理科出具的国有资产证明亦可确认被告使用面积为410平方米、建筑面积为615平方米的铁成社区公益用房为国有资产。2009年12月8日，哈尔滨众鑫工程造价咨询有限责任公司出具《哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处铁成社区办公楼工程结算审核报告》，根据报告可以确认案涉工程的施工单位为黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司，案涉工程为三层办公楼一栋，占地面积为318.31平方米，建筑面积为954.93平方米，工程结算金额为755590.87元。2009年12月28日，黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司向被告出具建筑业统一发票，票面金额为755590.87元。被告于2010年8月20日、2010年12月14日向黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司先后支付了125000元及90590.87元，于2008年12月25日、2009年8月12日先后向中国煤炭物资东北公司哈尔滨分公司先后支付了200000元及340000元，上述金额合计为755590.87元。2010年4月9日被告与黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司签订协议书，协议书载明：“经双方协商同意，甲方新香坊街道办事处将铁成社区办公用房西侧单元门1至3层，建筑面积300平方米，以每平方米1500元，共计450000元抵工程款给乙方黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司法人王宏。双方无异意，签订此协议”。2020年7月7日，黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司出具情况说明表示同意将案涉工程的工程款及折抵房屋归王宏所有。后因案涉房屋拆迁，被告与案外人黑龙江省金源房地产开发有限公司签订房屋置换协议书，约定将被告坐落于哈尔滨市香坊区煤管街1号房屋建筑面积为955平方米的铁成社区办公用房置换为坐落于哈尔滨市香坊区哈成路323-325号以北和煤管街1号以西的位置小区内临道的商品房，置换的新房屋建筑面积不低于955平方米（不含阳台面积）。本院认为，本案实为以房抵债产生的纠纷，案件的争议焦点主要在于被告与黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司于2010年4月9日签订的协议书是否有效。以房抵债是否发生法律效力主要有三个条件：1、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同，并将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，且不属于法律明文禁止的情形；2、该买卖合同不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形；3、人民法院应当对转化为已付购房款的借款本金及利息数额进行审查，以防出现当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。根据上述三个条件，结合本案的具体情况，对该协议书的法律效力分析如下：首先，本案中以房抵债的房产为一栋建筑面积为955平方米的三层楼房，被告于2010年4月9日的协议中将该楼房的300平方米（建筑面积）抵给黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司，而该栋楼房中有615平方米（建筑面积）于2008年10月6日纳为国有资产，可见涉及该以房抵债房产的产权人并不明确，原告在庭审中亦认可其在以房抵债过程中，明确知道案涉房产没有房屋产权证书，我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。该以房抵债协议发生时，案涉房屋部分属于国有资产，且全部未办理产权登记手续，未取得房产证的房屋不具备上市交易的条件，更不能用于以房抵债。其次，案涉房屋中有615平方米已经纳为国有资产，而国有资产在进行转让时，根据《国有资产评估管理办法》应当进行资产评估，否则擅自处理国有资产的转让行为可能会致使国有资产流失，进而损害了国家或全民利益，也损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款，损害社会公共利益的合同无效，被告与黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司协议中处置的房产正是已纳入国有资产的房产的一部分，原告虽主张协议书中300平方米（建筑面积）并不含在国有资产的范围内，但未能提供证据证实其主张，故对其这一主张，本院不予采信。综上，被告与黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司于2010年4月9日签订的协议书应当无效。本院在庭审过程中向原告释明是否变更诉讼请求，原告不变更其诉讼请求，故对原告要求被告将坐落于哈尔滨市香坊区哈成路323-325以北和煤管街1号以西的位置铁成社区服务站办公用房屋建筑面积955平方米中300平方米归原告所有的请求不予支持，但原告可依法另行提起诉讼主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费减半收取6400元（原告已预交12800元），由王宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇二〇年七月二十一日法官助理徐久洋书记员柳琳附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国物权法》第九条动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。