广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13137号原告：程跃珍，女，1963年12月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区**************，公民身份号码330************42X。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。原告程跃珍诉被告中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程跃珍的委托诉讼代理人卢雅，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金（以1158368元为基数，按年利率6%的标准，从2016年7月4日起计算至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并为该商品房办理不动产权登记证书之日止）。事实与理由：2013年3月9日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》,约定：原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区*******************房，价款为1158368元；被告应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用，并应在商品房交付使用后550日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；原告委托被告办理房产证，被告应当为原告办理房产证。合同签订后，原告按约定向被告支付清全部购房款，被告应按约定办理产权登记备案。2014年12月31日，被告将涉案商品房交付原告使用。但截至起诉之日，被告仍未办证。故被告应就上述违约行为向原告承担违约责任。因合同约定的逾期办证的违约金过低，不足以弥补原告损失，也不能有效督促被告积极履行合同义务，因此，原告要求调高。被告答辩称，一、因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。二、被告已经按照规划局要求启动第三次规划公示，并积极推动验收流程，但小区业主却以规划之外的额外要求阻挠进程推动。三、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致被告因不可抗力而无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责。四、原告主张从2016年7月4日起计算逾期办证违约金至起诉时已超过3年的诉讼时效。五、根据双方签订合同第六条约定，原告应当在2013年2月17日前支付第一期购房款231674元，2013年3月2日前付清第二期款项356694元，但原告直至2013年3月9日才付清第一期及第二期房款，累计逾期18天。根据合同约定，被告有权不通知原告即可据实予以按累计逾期天数相应顺延逾期交楼和逾期办证期限。六、原告违约金的主张违反双方合同约定和相关司法解释。1.原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。2.合同约定逾期办证违约金是已付购房款的1%每年，而非原告主张的按照年利率6%的标准计算。七、本案原告虽然在2014年12月31日缴纳了住宅专项维修基金，但原告并未办理收楼手续，经核实，其在办理收楼时以被告未办理竣工验收备案登记证为由拒绝收楼。后经沟通协商，原告在2017年9月11日办理收楼手续，并且补缴了2017年1月至9月的物业费。即原告本案的实际收楼时间为2017年9月11日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2013年3月9日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1158368元向出卖人购买位于中山市火炬开发区*******************房，买受人按银行按揭方式按期付款，其中231674元于2013年2月17日支付，356694元于2013年3月2日支付，570000元以商业贷款方式于2013年5月9日支付；如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2014年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议一，其中第2条约定,“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位），买受人应依约定交清房款……，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房产证”;第4条约定,“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”;第7条约定,“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金，还需承担解除合同的所有费用”。合同签订后，原告于2013年2月10日支付购房款100000元，于2013年3月9日支付购房款488368元，于2013年3月22日支付购房款570000元。2014年12月31日，原告缴纳了涉案房屋的专项维修资金。同日，被告向帝景苑物业管理中心出具交楼通知单，内容为原告已交清公司规定的入住前应交房款，请帝景苑物业管理中心协助原告办理收楼手续。2017年9月11日，原告与涉案小区的物业管理公司签订业主、住户入住合约，约定原告完全同意和严格遵守《合生帝景苑管理规约》的一切条文和小区的各项管理规定，保证按时缴纳管理费等。同日，原告缴纳了涉案房屋的物业管理费。涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。原告未取得涉案房屋权属证书。2.2019年6月3日，中山市自然资源局向被告发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:原告能否主张逾期办证违约金。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，被告每年按已付房价款的1%向原告支付违约金。本院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日。本案中，原告于2017年9月11日与涉案小区的物业管理公司签署了业主、住户入住合约并缴纳了物业管理费，本院认定涉案房屋于2017年9月11日实际交付。原告主张其于2014年12月31日已经实际收楼，但其提供的证据不足以证明，本院不予采信。因被告逾期付款18日，根据合同约定可相应顺延18日。因此，被告应自2019年4月1日前完成上述协助办证义务。被告现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于原告等业主反对规划变更导致办证迟延。本院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，本院对于被告此项抗辩主张不予采纳。现由于被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。被告主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。原告请求按年利率6%计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因被告原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而原告如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过18%）。其次，双方在补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，被告通过补充协议“但书”的方式使得原告违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，被告逾期办证时间较长。如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益,不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按年利率6%计算，合乎情理，本院予以支持。关于被告主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告程跃珍支付逾期办证违约金（以1158368元为基数，按年利率6%的标准，自2019年4月1日起计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5378元，减半收取2689元，由原告程跃珍负担1887元，被告中山市合生宏景房地产有限公司负担802元（原告已预交2689元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年七月二十三日书记员 詹绮婷王静