江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1003民初2407号原告（反诉被告）：扬州伟邦酒店管理有限公司，住所地：扬州市邗江区邗江中路**501。法定代表人：耿彦香。委托诉讼代理人：陈雷，江苏擎天柱律师事务所律师。被告（反诉原告）：李世贵，男，1963年3月23日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：张洪波，江苏韵合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜磊，江苏韵合律师事务所律师。原告扬州伟邦酒店管理有限公司（反诉被告）与被告李世贵（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法由审判员韩玮适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人耿彦香及其委托诉讼代理人陈雷和被告李世贵及其委托诉讼代理人张洪波、杜磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扬州伟邦酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁协议》；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年10月28日，原告原法定代表人赵某与被告签订《房屋租赁协议》，承租被告位于房屋经营宾馆（实际上，原告并没有实际使用）。目前，原告酒店经营困难，对外债务尚欠近300万，加上此次新冠疫情的影响，酒店经营是难上加难。另外，原告经营期间无法配套使用承租房屋，现转租给第三方（第三方同意与原告解除合同，并同意与被告签订租赁合同）。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定：符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意解除的情形；（2)违约方继续履行合同，对其显失公平。原告认为：原告租赁是为了酒店经营使用，但原告就目前状况确实无法用作宾馆使用，并且面对对外债务问题，确实无力承担租金支出，而每年以10%价格上涨的租金更是无力承担（目前，尚欠部分出租方的租金）。综上，恳请法院本着公平原则，且原告不存在恶意违约情形，判决支持原告诉讼请求。对于所拖欠的租金，原告方已经将租金及时汇入了被告个人账户，原告恳请法院考虑到疫情的情况，依据公平的原则酌定减免相关的费用。被告李世贵辩称：原告的诉讼请求不能成立，请求法院裁定不予受理本案或者判决驳回原告的全部诉讼请求。1、原告曾就解除案涉房屋租赁协议向法院提起诉讼且法院作出了生效的（2019）苏1003民初7933号民事判决，现原告再次提起本案诉讼，与前一案件属于同一当事人、同样的诉讼标的、同样的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，构成重复起诉，违反了“一事不再理”的原则，本案不应当再予以受理，应裁定不予受理。2、如法院认定应当予以受理并进行审理，原告的诉讼请求亦不应予以支持。原告主张按照九民会议纪要第48条“违约方解除合同”的规定来解除案涉《房屋租赁协议》不能成立，本案不具备该条所应具备的三个条件：第一、原告在前次诉讼判决驳回解除案涉《房屋租赁协议》的诉求后再次提起本案诉讼纯属重复起诉，恶意起诉。因本案房屋租赁协议中的出租户有几十户，而原告单单就不断起诉要求解除与被告签订的《房屋租赁协议》足见其主观恶意，属恶意提出解除。第二、原告主张受“新冠××”疫情影响及自身债务问题而无力承担租金等理由不能成立。根据被告的了解，在“新冠××”疫情期间，原告经营的宾馆已经被政府征用于隔离的定点宾馆，政府给予了征用补助，现原告宾馆的经营状况良好；而案涉的租赁房屋已由原告转租他人使用，向他人收取租金，其实际早已受益，故继续履行案涉《房屋租赁协议》客观上不存在任何障碍，更不存在显失公平情形。如果支持原告单单解除与被告一人签订的《房屋租赁协议》才是真正的显失公平。第三、原告提出未实际使用本案出租房屋显属虚假，是原告没有将出租房屋用于开设宾馆，被告不同意解除案涉《房屋租赁协议》而要求继续履行不违反诚实信用原则。本案的出租房屋原本是被告用于开设宾馆的，后基于原被告签署十五年的房屋租赁协议，被告才关闭了自己经营多年的宾馆而将房屋交付给原告使用，然原告接收房屋后对出租的房屋进行了大量的拆改，案涉出租房屋早已不是租赁协议签订当时交付的房屋，客观上已经给被告造成了重大的经济损失，对此原告应予以赔偿。而被告如收回租赁房屋后也无法继续用于开设宾馆，还存在第三人自原告处转租使用案涉房屋之情形，客观上亦会造成被告收回房屋困难和障碍，由此也可以看出完全是原告自己违反诚实信用。因此被告提出反诉，要求原告继续履行2015年10月28日所签订的房屋租赁协议，并支付拖欠的房屋租金76885元利息1440元（截止2020年6月30日）。本院经审理认定事实如下：2015年10月28日由赵某以个人名义与被告李世贵等数人共同签订一份租赁协议。由赵某租赁扬州市邗江路XX商务大厦3-6层及一楼大厅部分，所租房屋的用途主体为宾馆酒店，租赁期限为15年。协议还对租金、定金和双方的权利义务等事项进行了约定。上述协议签订后，原告扬州伟邦酒店管理有限公司于2015年12月7日注册成立，法定代表人为赵某。租赁物XX商务大厦3-6层中除第3层以外，4-6层由原告扬州伟邦酒店管理有限公司开设宾馆所用。第3层后由原告扬州伟邦酒店管理有限公司法定代表人耿彦香以个人名义出租给宦某某用于艺术培训，出租给杜某某用于蛋糕房等等。2018年和2019年原告扬州伟邦酒店管理有限公司账面反映均为亏损，原告扬州伟邦酒店管理有限公司2019年9月12日向本院提起诉讼，要求解除与李世贵之间的房屋租赁协议。原告扬州伟邦酒店管理有限公司按照租赁协议的约定，尚欠被告李世贵上述房屋租金：1、2018年10月29日至2019年10月27日，应增加部分416.38平方（房屋面积）×0.1元（两年上涨0.01元/平方米）×360天（一年按360天算）为14989元；2、2019年11月1日至2020年1月31日，应增加部分416.38×0.2（上涨0.02元/平方米）×90天为7494元；3、2020年2月1日至6月底，应付租金416.38×1.3元/平方×150天为81194元。扣除原告已付租金20094元，2020年6月24日又支付6698元后，原告扬州伟邦酒店管理有限公司尚欠被告李世贵房屋租金76885元。本院认为：2015年10月28日由赵某以个人名义与被告李世贵等数人共同签订一份租赁协议，公司设立后赵某系扬州伟邦酒店管理有限公司的法定代表人，且原告扬州伟邦酒店管理有限公司对上述合同予以确认，因此原告扬州伟邦酒店管理有限公司与被告李世贵之间存在邗江中路XXX号XX商务大厦的三楼315、316、317、318、319室房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同有效。上述房屋租赁期间，因原告扬州伟邦酒店管理有限公司违约，且该公司经营困难，并已将上述租赁物转租他人，目前无法经营宾馆，无法实现租赁合同的目的，原告扬州伟邦酒店管理有限公司因违约提出解除合同，符合最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定的条件，本院应予支持。至于原告租赁的XX商务大厦4至6层房屋，因4至6层房屋的产权人并非被告李世贵，因此并不存在恶意违约。原告扬州伟邦酒店管理有限公司2019年9月12日向本院起诉要求解除与李世贵之间的房屋租赁协议，是以提起诉讼的方式通知被告李世贵解除租赁合同，本次诉讼中诉的理由也与前次不同，并不违反“一事不再理”的原则。被告李世贵反诉要求原告支付拖欠的租金和增加的租金，因涉及新冠××疫情，依据公平原则，在双方协商不成的情况下应当予以适当调整。2020年2月1日以后的租金仍按1.2元/平方计算，原告扬州伟邦酒店管理有限公司截止2020年6月30日实欠被告李世贵房屋租金70639元，同时按照租赁协议约定，房租应每半年支付一次，对被告反诉主张的租金利息1440元，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和第二百二十六条的规定，判决如下：一、2015年10月28日由赵某以个人名义与被告李世贵之间签订的租赁协议于本判决生效后解除，原告扬州伟邦酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内将上述租赁房屋（邗江中路XXX号XX商务大厦的三楼315、316、317、318、319室房屋）退还给被告李世贵。二、原告扬州伟邦酒店管理有限公司截止2020年6月30日实欠被告李世贵房屋租金70639元及利息1440元，合计72079元，应于本判决生效后两个月内履行。三、驳回原被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取40元，反诉案件受理费减半收取962.9元，合计1002.9元，由原告扬州伟邦酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  韩玮二〇二〇年七月二十一日书记员  倪珊