广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1054号原告（反诉被告）：林俊平，男，1990年9月8日出生，汉族，住福建省上杭县。委托诉讼代理人：刘嘉，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：范志军，男，1989年1月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽霞，广东宏力律师事务所律师。第三人：王飞，男，1990年6月10日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。原告林俊平诉被告范志军，第三人王飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘嘉、被告范志军的委托诉讼代理人何雁英、陈丽霞，第三人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告和被告的《房屋买卖合同》及网签合同；2.判令被告返还原告合同定金10万元及利息（利率按同期银行贷款利率计算，其中5万元自2019年7月14日起计，剩余5万元自2019年10月20日起计，计算至全部返还之日止，利率按同期银行贷款利率4倍计算即4.35%/年×4=17.4%/年，5万元×169天×17.4/年=4028.22元，5万元×72天×17.4/年=1716.16元）；3.判令被告赔偿原告向广州贯诚房地产代理有限公司支付的8000元中介服务费。4.判令被告赔偿原告向良策按揭公司支付的3000元资料费；5.判令被告赔偿原告向滕业评估公司支付的600元评估费；6.判令被告赔偿原告因被告欺诈被迫提起诉讼而支付的律师费1万元；7.判令被告赔偿原告1万元经济损失。事实与理由：原告于2019年4月17日通过珍房网看到位越秀区XX路X号X房，网站上宣传显示这套房屋是一套复式三房两厅带独立花园的房子，挂牌价145万元。原告通过与该平台自称为业主的胡建新取得联系，后其让原告联系广州贯城房地产代理有限公司的员工何爱香，并称其独家代理委托于中介何爱香。原告与被告于2019年7月14日签订房屋买卖合同，由于原告社保缴费未满5年且不是广州户口，不具备购房资格。在何爱香的提议下，原告与被告在合同中约定由原告女朋友曹丽萍代持。由于涉案房屋距上次交易未满两年，原告与被告同时约定本合同到9月25日后正式交易。原告于签订合同当日支付5万元定金给被告、中介费8000元给何爱香。合同签订后不久，原告和女友曹丽萍感情破裂分手，其向原告明确表示不再配合原告作房产代持相关事宜。为此，原告积极与被告及中介沟通，在被告的同意下，由原告的朋友即第三人代持房产，并提交相关过户所需的材料，完成网签等。原告于2019年10月20日再次向被告支付定金5万元。在等待过户期间，原告了解到，涉案房屋虽然为复式，但是第二层属于加盖铁皮房，是违建建筑。原告考虑到如果拆除该二楼建筑，会造成房屋的客厅连接二楼的楼梯口变为露天大洞，会有极大安全隐患，并影响房屋的正常使用。而原告在签订合同前明确承诺该第二层房屋属于顶层业主且不是违章建筑。原告分别于2019年12月15日、12月18日两次致电市长热线及到街道城管执法处咨询情况，了解到涉案房屋第二层确实属于违章建筑，并且面临着被拆除的风险。通过在城管执法处的了解，原告认为，被告对于第二层建筑属于违章建筑也是知情的。若涉案房屋被拆，原告需要额外承担拆迁处理费用以及维修楼梯口大洞的费用。这并不符合原告购买涉案房屋居住使用的目的。原告多次与被告、中介各方协商解决，无果。原告认为，被告和中介存在虚假宣传行为，同时被告隐瞒了涉案房屋存在违章建筑的事实，有欺诈的嫌疑。据此，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：一、原告对涉案房屋加盖铁皮房的现状完全清楚，被告及中介不存在欺诈。原、被告相约看房时，原告清楚了解房屋的加盖现状，并以此提出过要求降价的要求。二、涉案房屋无法继续履行的根本原因在于原告违反合同的约定，拒不办理首期楼款交易资金托管手续，也不办理交易递件手续，原告应为此承担违约责任。第三人述称：同意原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告及第三人王飞配合被告办理《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量合字19100134212号）网签备案撤销手续；2.判令原告承担违约金135000元，判决生效后向被告支付违约金差额35000元；3.判令原告赔偿被告向广州贯诚房地产代理公司支付的中介代理费及咨询费13500元。事实与理由：2019年7月14日，原告与被告在广州贯城房地产代理有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买广州市越秀区XX路X号X房，房屋总价款为1350000元。因原告没有购房资格，并且涉案房屋需要到2019年9月25日才满两年后方可上市交易，故双方在合同中明确约定由案外人曹丽平代持，在2019年9月25日后办理房屋交易过户手续。同时，合同也明确了双方的违约责任。《房屋买卖合同》附件约定付款方式等内容。2019年7月14日，合同签订后，被告收取原告支付的部分定金50000元。2019年9月份，涉案房屋满两年，具备买卖条件，但原告要求更换代持人，由第三人代为持有。为了双方的交易顺利进行，被告对此予以同意，并且于2019年10月20日收取原告定金余款50000元。2019年10月30日，被告与第三人签订《广州市存量房买卖合同》，办理房屋网签备案手续。合同签订后，被告按照约定配合原告及第三人办理按揭贷款等事项。2019年12月9日，银行向第三人出具《个人住房贷款同意贷款意向书》。按照合同约定，原告及第三人应当在贷款银行出具该通知书后五个工作日内完成交易递件手续，并将首期楼款310000元办理交易资金托管手续，但是原告及第三人经被告多次催促置之不理。直至2019年12月23日，被告发函要求原告及第三人办理过户手续，原告却以房屋第二层是铁皮房为由，要求撤销合同。对此，被告拒绝。在收到本案起诉状副本、法院通知后，被告于2020年2月22日委托律师发函给原告，明确告知解除双方之间的买卖合同及存量房买卖合同，并要求原告及第三人配合撤销网签手续。被告认为，合同签订后，原告因市场价格波动协商降价不成后，为了不履行合同义务，恶意提起本案诉讼，已构成根本违约。据此，于本案中提起反诉。原告对被告的反诉请求辩称：一、本案之所以无法继续履行交易，是因为原告在支付首付款前才知晓本案涉案房屋第二层属于违章建筑。中介方存在虚假宣传，原告不存在违约事实。二、原告系普通公民，非房屋行业鉴定机构的专业人士，不具备房屋是否为违章建筑的专业鉴定能力，原告并不了解当时加盖的铁皮房的现状。三、被告、中介、胡建新涉嫌恶意串通、隐瞒情形，共同欺诈原告。第三人述称：其意见与原告意见一致。经审理查明：广州市越秀区XX路X号X房，建筑面积50.3平方米，产权登记在被告名下。2019年7月14日，原告（买方）与被告（卖方）、广州贯诚房产代理有限公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，其中约定：物业地址为广州市越秀区XX路X号X房；该物业建筑面积为50.3平方米；该物业以现状按套售予，买方已全面检查和了解该物业之情况；成交价为1350000元；若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除合同，并有权要求违约方按该物业成交价的10%向守约方作出赔偿，（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）一方拒绝出售或购买该物业的，（3）任何乙方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形导致本合同目的不能实现；等。该合同附件中约定：部分定金5万元，买方应在签署本合同时支付给卖方；定金余款5万元，买方须在2019年9月30日前自行交付卖方；卖方同意买方指定他人与其购买共同签订该物业正式买卖合同并由买方指定人取得第三层不动产证（买方指定人为曹丽萍）；买方已知晓广州市限购政策并现已具备购房资格；等。同日，原告向被告支付了部分定金5万元，并向广州贯诚房产代理有限公司支付了8000元中介费。2019年10月20日，原告向被告支付了定金余额5万元。2019年10月30日，原告写下字据，称原告是越秀区XX路****的购房人，现确定购买此房下名人王飞。同日，被告（卖方、乙方）与第三人（买方、甲方）、广州贯诚房产代理有限公司（房地产中介服务机构、丙方）签订了《广州市存量房买卖合同》，其中约定了:房地产地址为越秀区XX路X号X房，建筑面积50.295平方米，套内建筑面积44.645平方米，本次交易转移面积50.295平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额1350000元，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金；首期款，乙方应在成功领取递件交易回执当天向甲方支付房款405000元，剩余房款945000元，由乙方于2020年2月29日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；等。2019年12月9日，中国农业银行股份有限公司广州白云支行向王飞作出《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意发放贷款875000元。2019年12月22日，被告向原告及第三人发出《解除合同通知书》，通知两人已经违约，最迟应于2019年12月30日前按约定办理房屋按揭、网签、递件交易过户等流程，否则将于期届当日单方解除上述房屋买卖合同，并保留追求违约责任的权利。2020年2月23日，被告向原告及第三人发出《律师函》，通知解除买卖关系，并要求配合撤销网签备案等。原告为了证明支付了按揭费及评估费，向本院提交了两份微信聊天记录，其中记载原告有向他人转账3000元及600元。被告表示：对该证据无法确认，因为仅是原告与他人的聊天记录，无法证明是原告购买涉案房屋而支付的费用。原告为了证明支付了代持费用，向本院提交了2019年12月4日的《收据》，大致内容为：王飞收到林俊平购买越秀区XX路X号X房代持款10000元。被告为了证明支付了中介费，向本院提交了《服务收费确认书》及《收款收据》，记载着被告支付了中介费13500元。原告表示：对上述证据不确认，胡建新是中介公司的实际控制人，其既是业主又是中介。被告表示：确认胡建新是中介公司的实际控制人，胡建新是现金支付中介费的，公司暂时还没有入账。原、被告为了证明案件的事实经过，均向本院提交了被告与胡建新（被告自认胡建新是被告的亲戚）、中介经办人何爱香的微信聊天记录。聊天记录显示：2019年4月18日，何爱香告知原告顶层加盖铁皮房有一定政策风险。2019年4月27日，原告称问过相关朋友，顶层按照法律规定是属于全体业主所有，如果有人争，这个顶层建筑是必须要拆掉的，所以希望被告方提供顶层归顶层业主的相关协议；被告方称没有这方面的协议，整个广州基本上是这种情况，发展商也没有把这个权限送给人家，但是已经是默认是自己使用的，且现有的天台是20多年前已经在用了，政府要管就管那种水泥房，这种就属于违章建筑，我们只有一个小房间，而且是铁皮做的简易房，没有那种情况。2019年6月4日，原告以9楼加装电梯时间未知、风水不舒服及顶楼铁皮房有违建被强拆的风险等原因，希望被告降价。原、被告签订《房屋买卖合同》后，因原告称购房资格存在问题，双方发生纠纷。之后，双方协商一致同意以王飞的名义购买。2019年12月19日，被告方称原告及王飞不执行合同，属于违约。原告回复称今天去越秀区城管确认过，楼顶加盖建筑是违建，且肯定拆除，目前还没向城管举报，考虑明天打电话给城管，甚至亲自带他们过去，希望能够协商解决，退还定金。被告方称原告在下定前已经知道天台的风险，如果国家需要整改天台就整改，被告方可以配合，出售房屋时也是明确出售的是房产证的面积，是原告一直想违约，不接受原告的威胁。2019年12月20日，被告方表示卖方房屋天台确实存在违建情况，但这是在买卖过程中已经详细明确告知并现场查看后才签订合同交付定金，整个过程不存在欺骗，卖方也并没有将违建面积作为标的出售，出于不想麻烦的目的，总房价可以收少5万，也就是130万把事情解决了。原告方没有回复。被告为了证明原告方恶意违约，向本院提交了2019年12月16日中介经办人何爱香与林俊平的通话录音。大致内容如下：原告林俊平表示原告没有购房资格，然后与女朋友闹掰了，后面找的代持人王飞又有其他想法，不太愿意做这个事情了，所以最好是等原告购房资格下来再交易过户，如果不行也可以另找买受人，原告可以补出售的差价，再者就是解除合同，定金没收或者部分没收，最后就是起诉，买卖合同本身有瑕疵，顶楼有违建，只要有人举报，就有被拆除的风险。庭审中，原告表示：原告认为被告存在欺诈，没有如实告知涉案房屋存在违建；如果法院认为买卖合同有效，其要求解除合同，并且由被告承担违约责任，其他诉讼请求不变；被告主张的违约金过高，被告没有实际的金钱损失。被告表示：涉案房屋顶楼的铁皮房，因为原告的举报，城管已经过来拆除了。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，仅是买卖越秀区XX路X号X房，建筑面积50.3平方米，并无包含违建部分，双方签署的合同并无违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。原告在购买涉案房屋前已经查看过现场，被告及中介都已经告知过铁皮房的情况,原告也以此为由与被告协商房屋价格，因此原告主张被告存在欺诈要求撤销买卖合同，没有事实依据，本院不予支持。从原、被告提交的证据来看，双方签订了《房屋买卖合同》后，原告因购房资格的问题，与被告产生纠纷，并找来了第三人代持购买，之后原告向中介表示代持人存在其他想法，所以要求延期交易或解除合同。合同无法继续履行的真实原因是原告的购房资格问题，铁皮房的违建问题只是原告进行谈判的筹码。因此，造成合同解除的原因是原告违约，原告要求返还定金、利息及赔偿各项费用，本院均不予支持。由于原告违约，被告已经向原告及第三人发出了解除合同通知书及律师函，双方之间的买卖关系已经解除。被告要求原告及第三人配合办理撤销网签备案的手续，本院予以支持。原告要求被告支付违约金135000元，符合合同的约定，本院予以支持。考虑到原告的不诚信行为及一直不予配合办理撤销网签备案的手续来减少损失，本院对该违约金不予调整，因原告已经交纳了10万元的定金，该定金在上述违约金中抵扣，原告还需向被告支付35000元的违约金。由于本院已经支持了被告的违约金诉请，该违约金已经考虑了原告给被告造成的损失，故对被告另外要求中介费的损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告林俊平的所有诉讼请求。二、于本判决生效之日起十日内，原告林俊平及第三人王飞应协同被告范志军办理撤销广州市越秀区XX路X号X房网签备案的手续。三、于本判决生效之日起十日内，原告林俊平应向被告范志军支付剩余的违约金35000元。四、驳回被告范志军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3603.25元（含本诉受理费3047元、反诉受理费556.25元），由原告林俊平负担3462.35元，由被告范志军负担140.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  何美好人民陪审员  王运锋二〇二〇年七月二十八日书 记 员  黄 冰