上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初36187号原告(反诉被告)：程文武，男，1986年8月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：龙顺伟，男，1967年6月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)程文武与被告(反诉原告)龙顺伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)程文武、被告(反诉原告)龙顺伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程文武向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告2020年2月20日至4月19日的租金15,900元；2.被告退还原告剩余押金2,050元。事实和理由：2019年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区金桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限至2021年1月20日止，月租金7,950元，支付方式付三押一。原告已向被告支付租金至2020年4月19日，另付押金1万元。由于新冠肺炎疫情影响，原告考虑到后期无法继续承租，于2020年2月17日向被告提出提前终止合同。因原告提前退租，原告愿意按照合同约定即已付押金中扣除一个月租金作为违约金，剩余押金及租金要求被告退还。被告予以拒绝。2020年4月7日，被告擅自进入系争房屋。被告迟迟不退还原告已付费用，故原告诉至法院。龙顺伟辩称，不同意原告的诉请。原告承租系争房屋用于开设教育培训，并对房屋内进行隔断。原告提出解除合同时，被告愿意在原告立即交还房屋的前提下退一个月租金，但直至2020年4月19日，原告才将其物品全部搬离系争房屋，被告接收后将屋内隔断拆除、对受损部位进行了维修，至5月8日房屋恢复可另行出租的状态，被告将房屋交付中介再次出租，因此不同意退还剩余租金，同意退还剩余押金2,050元。另被告2020年4月19日至5月8日期间租金损失4691元、产生垃圾清运费1,500元、2020年2月的电费138元、水费12元、隔断拆除费用1,500元、墙面修复及电工的人工费2,200元、卫生间门损坏计950元，前述损失共计10,991元。被告应退还的押金2,050元抵扣损失后，原告还应向被告赔偿损失8,941元。反诉请求：反诉被告支付反诉原告恢复房屋原状的各项支出及损失8,941元。针对反诉，程文武辩称，仅同意承担水电费，不同意其他反诉请求。反诉被告自2017年起承租系争房屋后用于教育培训，进行了简易装修，涉案合同为续签合同，故签订合同时出租人知晓承租人的承租用途。2020年2月反诉被告提出解约，若对方同意，反诉被告同意在2月期间将隔断拆除，但反诉原告却不同意解除合同，致使房屋持续空置。反诉被告已于2020年2月17日搬离系争房屋。就拆除隔断等恢复房屋原样的费用，反诉被告曾进行询价，费用不超过3,000元。本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋登记的产权人，房屋建筑面积95.76平方米，用途为居住。2017年起，原、被告就系争房屋建立租赁关系，原告承租房屋后用于开展教育培训，并对房屋作了装修。2019年1月20日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)续签《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年1月21日起至2021年1月20日止，月租金7,900元，押一付三；押金10,000元(手写条款)。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；第九条房屋返还，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第十二条违约责任12-6租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。合同备注内容中约定经营范围内的人员安全、财产问题，由乙方全权负责。合同附件一居住房屋租赁行为告知承诺书，附件二房屋设施设备清单。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告继续使用系争房屋，续租期间未进行装修。原告已支付被告租金至2020年4月20日(按每月7,950元)，另付押金10,000元。2020年2月17日，原告向被告发送微信，称因防控新冠肺炎疫情而无法进入小区，考虑到成本原因，根据合同约定要求单方解除合同、押金中的7,950元可抵作违约金、剩余3-4月的租金返还。被告回复表示，根据合同约定不可提前解约，若立即交还房屋可退一个月房租，押金不予退还。此后双方协商未果。2020年4月7日，被告在微信中询问原告是继续承租房屋还是解除合同，因上次(2月17日)原告提出解除合同后未交还房屋、房屋也未恢复原状。原告回复，已于2月份就提出了解约，房屋未恢复原样是因为被告未履行该尽的义务(退款)。4月7日晚，被告再次发送微信，微信内容列举了拆除费用和安装电线估算3,500元、卫生间门950元、违约金一个月房租、垃圾清运、损失估算等费用。原告回复称不予接受，并称合同已于2月失效。2020年4月19日，原告将屋内物品全部搬离、将房屋钥匙交还被告，双方未办理书面交接手续。审理中，被告称其于2020年4月7日用自己的钥匙开门进入系争房屋查看，发现原告的物品未搬离，查看后发送了需要修补、拆除费用的微信，涉案合同于4月19日解除，因被告于4月20日接收房屋，故不同意减免最后二个月(2020年2月21日至4月20日)的租金。原告称被告于4月7日更换房屋钥匙后擅自进入，原告本打算剩余物品不要了，在被告的要求下才于4月19日将剩余物品搬离。另原告称2020年2月17日原告在老家湖北，受疫情影响处于封城中，3月17日原告到沪、隔离至3月24日；疫情期间系争房屋不允许作线下培训，原告未正常使用房屋；原、被告对房屋恢复原样有过商议，故原告同意承担恢复费用(含垃圾清运、隔断拆除、墙面修复及人工)3,000元，同意赔偿卫生间门损失费300元，恢复仅需几天时间，故不同意其他损失费用。审理中，被告另向法院提交了其与案外人间的微信群聊天内容，证明被告曾询问过系争房屋所属物业，清运垃圾市场价格为1,500元。被告提交出租委托及钥匙收据一份，证明2020年5月8日，被告才将系争房屋钥匙交付中介用于出租。经庭审质证，原告称被告实际未进行垃圾清运；对被告再次委托出租事宜不清楚。本院认为，原、被告就系争房屋续签的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，原、被告均应恪守。涉案合同约定的承租用途虽为居住，但原告实际于2017年起已在系争房屋处承租并作教育培训使用，双方在合同备注条款中的约定已进一步证实被告对原告作经营的实际承租用途系明知。2020年1月底，由于新冠肺炎疫情爆发，原告经营出现困难。原告愿以自己承担合同约定的违约金为条件与被告协商解除合同，而后者未同意，双方协商未果。鉴于原告已于2020年4月19日搬离房屋并交还房屋钥匙，故涉案租赁合同可以认定于2020年4月19日解除。因系争房屋实际系作教育培训经营使用，疫情期间正常培训、使用房屋受到障碍，但原告实于2020年4月19日才搬离、交还房屋。因新冠肺炎疫情的爆发系不可抗力，受疫情影响期间的租金应作适当减免，故对原告诉请期间的租金，本院酌定由被告返还7,950元。原告已在押金中扣除一个月租金即7,950元抵作解除合同的违约金，剩余押金2,050元，被告应予返还。涉案合同并未对房屋交还需恢复原状作出约定，被告反诉要求原告赔偿房屋恢复原样、卫生间门修复的损失费用，亦未提供相应证据予以佐证。原告同意承担恢复原状费用3,000元以及卫生间门修复费300元，本院予以准许。由于原告已经承担了违约责任，被告再行要求原告赔偿租金损失，本院不予支持。原告同意承担电费138元、水费12元，合计150元，原告应予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)龙顺伟于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)程文武租金7,950元；二、被告(反诉原告)龙顺伟于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)程文武剩余押金2,050元；三、反诉被告程文武于本判决生效之日起十日内支付反诉原告龙顺伟房屋恢复原状等费用3,000元、水电费150元，合计3150元；四、反诉被告程文武于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告龙顺伟卫生间门损坏费用300元；五、驳回反诉原告龙顺伟的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费248元，减半收取计124元，由原告程文武负担24元，被告龙顺伟负担100元。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告龙顺伟负担20元，反诉被告程文武负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年七月二十九日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。