河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1723民初252号原告：李志强，男，汉族，1979年4月15日出生，住河南省平舆县。委托诉讼代理人:张卫华,河南熙盛律师事务所律师。被告：河南东方天中伟业实业有限公司。住所地：平舆县纬二路西段北侧。法定代表人：徐文化，该公司总经理。委托诉讼代理人：年万航，河南日月星律师事务所律师。第三人：河南汇龙商务服务有限公司。住所地：平舆县纬二路西段北侧。法定代表人：徐功平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李敬，该公司员工。原告李志强与被告河南东方天中伟业实业有限公司、第三人河南汇龙商务服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院一审作出判决后，被告河南东方天中伟业实业有限公司提起上诉，二审法院以原判程序违法，事实不清为由发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张卫华、被告委托诉讼代理人年万航、第三人委托诉讼代理人李敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志强向本院提出诉讼请求：1.请求与被告解除商品房买卖合同；2.要求被告退还购房款974220元；3.要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付违约金计（从2016年3月3日起计算至给付之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月8日原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告上河城6号楼地下1860-1865、1870-1875号房，价格为974220元，一次付清。并约定被告在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但之后被告迟迟不履行交房及备案义务，导致其合同目的无法达到。被告河南东方天中伟业实业有限公司辩称，原告请求缺乏事实和法律依据，1、双方签订的买卖合同被告已经履行合同约定的相应义务，双方约定的合同权利义务已经基本履行完毕，依据合同法规定和约定，双方不具备解除合同条件；2、被告按照合同约定依约于2015年3月8日把标的房产交付原告使用，被答辩人委托河南汇隆商务服务有限公司经营使用，汇隆公司根据双方签订的委托经营合同书约定，进行业态设计，装修装饰，招商运营等；3、被答辩人诉答辩人未履行交房义务是错误的，该案所涉房屋于2011年3月8日交付给原告，该事实有被答辩人与汇隆公司签订的合同为证，原告诉被告不履行备案义务是错误的，该案房产被告已经备案完毕，房产总证办理完毕，且大部分购房户已经办理银行按揭贷款和抵押登记；4、房产证办理以合同约定买卖双方相互配合，各自履行相应的程序和手续，由于被答辩人未缴纳契税和相关费用及维修基金，是房产证不能办理的重要原因；5、被答辩人关于违约金的请求缺乏事实依据，关于违约金合同中有明确约定，要求驳回原告诉讼请求。第三人河南汇龙商务服务有限公司辩称，不同意原告解除购房合同，因为原告在2015年3月8日签订了委托经营合同，委托第三人对本案所涉房产进行招商经营，并且该房产已转租给第三方进行装修经营，如果解除合同，会给第三方造成巨大的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：1、原告李志强与河南汇龙商务服务有限公司签订的委托经营合同及房屋移交清单。该证据证明原告委托河南汇龙商务服务有限公司代为经营其在所购置的商铺，该商铺系本案中原告要求解除买卖合同所涉及的商铺。委托经营期限为10年，从2015年3月8日起至2025年3月7日止。2、河南汇龙商务服务有限公司与第三方刘宁签订的租赁合同及第三方刘宁装修合同、购置设备清单、经营情况的图片。上述证据能够证明河南汇龙商务服务有限公司将其托管的原告的商铺及托管的其他商铺一同租赁给第三方刘宁，刘宁对商铺进行了装修，购置了设备并在正常经营的情况。3、原告当庭陈述，向被告提出解除购房合同是在委托经营合同签订三年后，在没有收到第四年租金的情况下多次向被告提出解除房屋买卖合同，且每年都要求被告办理房产证。被告对于原告这一陈述不予认可，第三人对原告的这一陈述不持异议。结合本案的其他证据判断，原告的陈述属实，应予采信。4、被告当庭陈述，被告已与2014年12月12日将本案涉案房屋办理房产证的相关资料报送房屋产权登记机关。对于被告这一陈述原告不认可，表示其去相关部门查询过，被告没报送房产证办理资料。被告在庭审中陈述庭后可提交相关报送的证据，但其一直未提供证据证明其履行报备备案的义务。综上，可以认定被告并没有履行原被告签订的商品房买卖合同中的向房产登记机关报备登记资料的义务。根据当事人的陈述及庭审质证确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年12月10日，原告为购买被告商品房向被告交付房款974220元，被告向原告出具收据一份。2015年3月8日原被告签订了编号为驻房0197977的示范文本《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告所购商品房位于上河城××楼地下，房号为1860-1865、1870-1875号，性质为商业用房，面积为149.88平方米，每平方米6500元，总金额为元，买受人一次性支付总房款974220元。合同第八条对交付期限约定为：出卖人应当在2015年3月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第十五条对产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意案按下列第3项处理：买受人不退房，同时给予出卖人90天的宽延期。该宽延期届满，出卖人仍未履行己方的备案义务，导致买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房款的0.1%支付一次性违约金。在原被告签订商品房的当日，原告与第三人河南汇龙商务服务有限公司签订了一份编号为D0314的《委托经营合同》，将其从被告处购买的商铺委托给第三人河南汇龙商务服务有限公司经营，委托经营期限为10年，自2015年3月8日始至2025年3月7日止。原告在购房时，第三人河南汇龙商务服务有限公司按委托经营合同约定将2015年3月8日至2018年3月7日共计3年的场地和设备使用费以折扣方式一次性返还原告。2018年3月7日后第三人河南汇龙商务服务有限公司违反合同约定未向原告支付场地和设备使用费，原告在没有收到第四年场地和设备使用费的情况下，向被告提出解除商品房买卖合同。原告在购买被告的商品房后，多次要求被告按合同约定履行向产权登记机关报备的义务，但被告未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本院另查明，2015年6月10日，第三人河南汇龙商务服务有限公司与刘宁签订一份租赁合同，将包括其委托经营的原告的房屋在内建筑面积为11439.81平方米的房产租赁给刘宁经营使用。刘宁对商铺进行了装修，购置了设备并在正常经营。上述事实，有收据、房屋买卖合同、委托经营合同、租赁合同、房屋交付清单、补充说明及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点有两点，其一是原、被告签订的房屋买卖合同是否具备合同解除的条件;其二是被告是否应当退还原告购房款974220元及承担违约金。关于第一个焦点原、被告签订的房屋买卖合同是否具备合同解除的条件。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规，应当认定为合法有效的合同。该合同对双方均具有约束力，双方当事人应当依据合同约定全面履行自己的权利和义务。合同签订后，原告已按照合同约定交付购房款974220元，被告根据原告与第三人河南汇龙商务服务有限公司签订的委托经营合同交付了房屋，原被告双方都履行了合同的主要义务。在原告与第三人签订委托经营合同三年以后，原告在没有收到第四年场地和设备使用费的情况下，向被告提出解除商品房买卖合同，原告提出解除合同的时间距合同签订时间已三年之久，原告的该项请求已超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的催告期限，原告对合同的解除权消灭，因此原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求无法得到支持。关于第二个焦点被告是否应当退还原告购房款173940元及承担违约金。本案中原被告签订的商品房买卖合同为合法有效的合同，该合同对双方均具有约束力，且双方对合同的主要义务进行了实际履行，对于合同的其他义务原被告双方应按照约定继续履行，这样才能有效实现合同的目的，保护双方的合法权益。在原被告签订的合同不符合解除条件的情况下，原告要求被告退还购房款974220元的请求缺乏法律依据，故原告的该项诉讼请求亦无法得到支持。关于被告是否应当承担违约金的问题，合同签订后，原告已按照合同约定交付购房款，被告应当按照合同约定将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但至今被告尚未将有关资料报产权登记机关备案，被告的行为已构成违约，现原告请求被告支付违约金，应当予以支持。对于违约金的支付标准问题，原被告在合同中约定：出卖人应当在2015年3月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第十五条对产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意案按下列第3项处理：买受人不退房，同时给予出卖人90天的宽延期。该宽延期届满，出卖人仍未履行己方的备案义务，导致买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房款的0.1%支付一次性违约金。该项约定是按固定比例支付违约金，但固定比例极低，应当认定为被告免除或限制自己责任的无效格式条款，违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照上述规定，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案具体案情，本院酌定违约金标准为按原告已付款974220元为基数日万分之一点五的利息。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后360日后再加90天的宽限期，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告交付房屋的时间是2015年3月8日，因此原告请求的违约金应当自2016年6月9日起计算。原告要求被告支付违约金的时间是原告向本院提起诉讼的时间即2019年8月16日，被告应当支付原告违约金数额为16980元（974220元*0.000015*1162天=16980元）。对于2019年8月26日以后的违约金，原告可根据被告履行合同约定的义务的具体情况另行主张权利。综上所述，原被告签订的商品房买卖合同不符合解除的条件，原告要求解除与被告签订商品房买卖合同及要求被告退还购房款974220元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称的不存在违约行为的意见，缺乏事实证据，不能成立，本院不予支持。被告在履行合同中存在违约行为，应支付原告违约金16980元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求；驳回原告要求被告退还购房款974220元的诉讼请求；被告于本判决生效后十日内支付原告违约金16980元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13542元，由被告河南东方天中伟业实业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  郑中影审 判 员  杨雅君人民陪审员  王 影二〇二〇年七月一日书 记 员  王紫阳