江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初3326号原告：王自力，男，1972年1月19日出生，汉族，袁州区人，住江西省宜春市袁州区。原告：黄艳兰，女，1973年10月26日出生，汉族，袁州区人，住江西省宜春市袁州区，与原告王自力系夫妻关系。被告：宜春新世界置业有限公司，住所地：宜春市经开区春风路**，统一社会信用代码：91360900566279442N。法定代表人：邱永炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨道根，江西日泰律师事务所律师。原告王自力、黄艳兰（以下简称原告）与被告宜春新世界置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王自力、黄艳兰，被告宜春新世界置业有限公司的委托诉讼代理人杨道根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求，请求依法判令：1判决被告2020年7月5日前将位于江西省宜春经济开发区房屋漏水情况修补好；2、判决被告支付逾期5年交房违约金593462.078元；3、判决被告给到凯旋城二期49栋102号合同原件及办理房产证的一切相关证明；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：2013年初原告向被告位于江西省宜春经济开发区新世界凯旋城二期定购153.46平米房屋一套，具体房号为新世界凯旋城二期49栋102室，合同签订日期为2014年4月6日，购买金额为1083949元，按合同所约为2015年6月30日前交房。我们是2015年8月份接到的交房通知，因为当年原告在外地工作，当年中秋节回宜春准备收房时来到房屋三楼发现墙砌的位置不对，原告要求改好后再收房，当年回家过春节时也就是接到收房后的第二次回到宜春准备去收房时发现还没改。当我接到收房后的第三次回宜春（2016年的清明节）准备去收房时看到墙已改好，可当天正好是下雨发现整个房屋漏水，从2016年4月份至今多次要求修补可至今还未修补好，截至到今年6月30日，逾期交房时间整整5年，给原告几年来的生活带来了非常多的不便及巨大的经济损失，按照《中华人民共和国合同法》特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1、原告未按合同约定足额支付购房款，存在严重违约。根据原、被告之间签订的房屋买卖合同的约定，原告应该于2013年12月31日前，一次性支付购房款1083940元，而实际原告只支付了413940元，剩余房款至今未付。依据合同的约定，原告严重违约，被告有权解除买卖合同，或者要求原告按约继续履行合同，并向被告支付违约金（按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金）。2、原告起诉已过诉讼时效，根据原告起诉书来看，起诉日期为2020年5月14日，根据江西省高级人民法院《关于印发开发商逾期交房、办证违约责任案件审判指引的通知》的第八条规定：购房人主张逾期交房违约金的，应当自合同约定的交房期限届满的次日起计算诉讼时效期间。本案涉及的购房合同交房日期为2015年6月30日，所以，从约定交房日期次日也就是2015年7月1日起算，早已过了三年的诉讼时效。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。查明的事实根据原、被告的诉辩请求并征求当事人的意见，本案的争议焦点是：1、原告是否付清所有的购房款；2、原告的起诉是否超过诉讼时效，被告是否应向原告支付逾期交房违约金；3、原告要求被告将涉案房屋的漏水修补好是否有事实和法律依据；4、被告是否已经将涉案房屋的合同原件交付给了原告，是否办理了房产证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据本院认定如下：1、原告提交的证据一江西省不动产预收款专用收据（当庭核对原件，法庭保留复印件）、黄艳兰2万元定金收据（当庭核对原件，法庭保留复印件），证明：2013年10月2日我交了2万元的意向金，交清了购房款之后，被告方在2013年12月出示了正式的收据。被告对江西省不动产预收款专用收据的三性有异议，对黄艳兰2万元定金收据的三性有异议，认为公司没有足额收到，只收到41万多。本院认为，江西省不动产预收款专用收据为税务部门制作并加盖了公章，可以证明原告向被告支付了1083949元购房款的事实，本院予以认定。定金收据为被告方向原告出具并加盖了被告公司的财务专用章，可以证明原告黄艳兰向被告支付了购房定金20000元的事实，本院予以认定。2、原告提交的证据二2013年12月30日收据413949元（当庭核对原件，法庭保留复印件）、物业维修基金缴存证明（当庭核对原件，法庭保留复印件）、商品房买卖合同（合同编号YC201404012874复印件），证明：已交413949元的购房款，以及2万元的意向金和物业维修金，被告没有把商品房买卖合同原件交给我，只交了复印件。被告对413949元收据及物业维修金发票无异议，本院予以认定，被告对房屋买卖合同的三性有异议，认为原告应该提供买卖合同的原件，对其证明目的不予认可。本院认为，房屋买卖合同虽然为复印件，但对合同的内容，被告未提出异议，本院予以认定。3、原告庭后提交的证据三交通银行个人（现金汇款凭条）和案外人吴华海的询问笔录，证明：原告的部分购房款是用案外人吴华海的工程款抵付的，原告把购房款直接支付给了案外人，金额为650000元。被告提出异议，认为原告的款项不是支付给其公司的，证据为打印件，吴华海与其不存在任何施工合同关系或者其他关系。虽然被告对该证据提出异议，但是被告未提供任何反证，而且该证据仅为原告说明购房款如何构成的佐证证据，结合被告向原告出具了全部购房款的正式收据以及被告从未向原告催讨过购房款的事实，原告对购房款支付的陈述及所提供的证据，符合日常交易逻辑，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年初，二原告有意被告所开发的位于宜春市经济技术开发区的凯旋城小区购买一套面积为153.46平方米的房屋。房屋总价为1083949元。2013年10月2日，原告黄艳兰向被告支付20000元购房意向金；2013年12月30日，原告黄艳兰向被告支付购房款413949元，被告就上述两笔款项向原告黄艳兰出具了收据。之后，原告王自力经朋友介绍与案外人吴华海认识，由于被告欠付案外人吴华海的工程款，原告王自力、案外吴华海、被告达成一致意见：即用案外人吴华海在被告处的工程款抵付原告应支付给被告的剩余购房款，原告将该部分购房款直接支付给案外人吴华海。2013年12月30日，被告向二原告出具了江西省销售不动产预收款专用收据，金额1083949元。原告王自力也于2014年1月9日将650000元转入案外人吴华海的交通银行账户。2014年4月6日，二原告与被告签订了编号为YC2014012874的《商品房买卖合同》，，约定二原告购买的是凯旋城49幢1-102号房屋，合同约定付款方式为一次性付款。合同第八条约定：出卖人应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：如逾期交房超过60天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。2015年至2016年间，被告多次通知原告收房，原告均以房屋存在质量问题拒绝，2019年10月29日，涉案房屋取得竣工验收备案表。原告因逾期交房违约金和房屋质量问题与被告沟通无果，故此诉至本院。判决的理由与结果本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。一、关于本案原告是否全额向被告支付购房款的问题：原告王自力、黄艳兰向被告支付的20000元定金、413949元购房款被告予以认可，对原告向案外人吴华海支付的650000元，虽然被告主张原、被告及案外人吴华海之间未形成书面的三方协议，但根据常识和正常的逻辑判断，如果三方未就以案外人工程款抵付购房款达成协议，被告就不会向原告开具全额1083949元的房款收据，被告也不会多次通知原告交房。因此，应当认定原告、案外人和被告早已达成以案外人的工程款债权抵付原告剩余应付给被告的购房款的协议，事实上原告也已经将剩余的购房款直接支付给了案外人，且被告从未向原告主张过剩余购房款。故原告已充分履行了付款义务，而被告未按照《商品房买卖合同》第八条约定的2015年6月30日前交付符合交房条件的房屋，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。二、关于被告应支付给原告的违约金数额问题：原告诉请被告支付5年的违约金593462.078元。本院认为，违约金应当自2015年7月1日计算至2019年10月29日即被告取得涉案房屋竣工验收备案表之日止，原告主张的房屋质量问题并不能成为其拒绝收房的理由，涉案房屋取得竣工验收备案表且被告通知原告收房，应视为此时房屋已经完成了交付。故违约金应为514442元（1083949元*0.0003/天*1582天=514442元）。三、关于本案的诉讼时效问题：本案涉案房屋2019年10月29日取得竣工验收备案表，原告也一直在向被告主张权利，故原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。四、关于涉案房屋的质量问题，由于原告并未提供证据证明房屋存在哪些质量问题，故对原告要求被告于2020年7月5日前将位于江西省宜春经济开发区房屋漏水情况修补好的诉讼请求，本院不予支持。二原告收房后，若房屋存在质量问题，可另行与被告协商或另行主张权利。五、关于被告是否已经将涉案房屋的合同原件交付给了原告的问题：原告主张被告未交付商品房买卖合同原件，但二原告在本案中未提供证明该主张的证据，根据“谁主张谁举证”的举证规则，应由二原告承担举证不能的后果。如被告确实未将商品房合同原件交付给原告，为节省司法资源和维护社会和谐稳定，亦应及时交付。涉案房屋的《商品房买卖合同》已经在宜春市房地产管理局备案，二原告亦可到宜春市房地产管理局调取。故对二原告请求二被告交付合同原件及办理房产证一切相关证明的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、限被告宜春新世界置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王自力、黄艳兰支付逾期交房违约金人民币514442元。二、驳回原告王自力、黄艳兰的其他诉讼请求。案件受理费9735元，减半收取计4867.5元，由被告宜春新世界置业有限公司负担4219元，由原告王自力、黄艳兰负担648.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）审判员  陈鹭鸶二〇二〇年七月二十八日书记员  刘文媛