广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10115号上诉人（原审原告，反诉被告）：李素敏，女，汉族，1974年12月7日出生，身份证住址：广东省深圳市光明新区，委托诉讼代理人：韦周松，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜家康，广东瑞霆律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：玉红，女，汉族，1977年9月3日出生，身份证住址：广东省阳西县，委托诉讼代理人：李坤，广东商达律师事务所律师。上诉人李素敏因与被上诉人玉红合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李素敏上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持李素敏的一审诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费由玉红承担。上诉理由：一、一审法院审理期限超期。二、一审法院未支持的按揭首期款利息、月供按揭款项76910元、购房中介费4万元及空间改造费1000元存在适用法律错误。1.一审法院适用《合同法》第一百二十一条，不支持按揭款利息，属于适用法律错误。2.开发商售楼处，收取的购房中介费用4万元应当返还。三、一审支持玉红提出的赔偿房屋占用期间的租金损失没有法律依据，证据不足，且违反诚实信用原则。被上诉人玉红辩称：一审判决认定事实清楚，实体审理结果符合事实情况和法律规定，适用法律正确，请求二审法院依法驳回李素敏的全部上诉请求，维持一审判决。一、李素敏与玉红之间没有关于按揭款利息的约定，李素敏提出按揭款利息诉求没有事实依据。二、李素敏在提起一审诉讼时，并没有任何关于双方借名购房合同无效的诉讼请求，其在一审中表达的诉求是解除或撤销双方借名购房合同的意思表示，因此其在二审中变更诉求是违反了法律规定的。其次涉案合同双方的借名购房合同并非是无效的合同。三、李素敏上诉状中提出的要求玉红返还购房中介费40000元的诉求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。四、首先，月供应当为70410元。其次，一审判决已经对李素敏月供款与玉红在一审中反诉提出的涉案房屋的占用费用予以了相应的抵扣，是依法有据的，玉红不存在不当得利的情形，不应当向李素敏返还月供按揭款。李素敏向一审法院起诉请求：1.玉红向李素敏返还购房款项共计328683元及利息（利息以应付款项为基数，按中国人民银行贷款基准利率，从支付至日起计算至实际付清之日止）；2.玉红向李素敏返还团购服务费20000元；3.玉红向李素敏返还房地产交易税费8092.63元，登记费80元；4.玉红向李素敏返还物业管理费3893.98元；5.玉红向李素敏支付购房介绍费40000元；6.玉红向李素敏支付空间改造费1000元；7.本案诉讼费用、财产保全费用由玉红承担。玉红向一审法院反诉请求：1、李素敏赔偿玉红房屋占用期间租金损失人民币52650元（按月租金2700元，从2016年7月1日起暂计至2018年2月12日）；2、李素敏向玉红移交涉案房屋的购房和贷款全部资料原件；3、李素敏协助玉红将物业费委托银行代收费协议中约定的李素敏银行信息变更为玉红银行信息；4、反诉费由李素敏承担。一审法院认定的事实：李素敏于2015年6月17日代玉红与深圳市承翰投资开发集团有限公司（以下简称“承翰集团”）签订“承翰半山海临时定金协议书”，并由李素敏当日支付定金5000元。玉红于2015年7月3日与深圳市前海云房网络科技有限公司签订“承翰半山海项目（一房）网络团购服务协议”，并由李素敏支付团购服务费20000元。玉红与承翰集团于2015年7月8日签订“房地产买卖合同”，约定购买承翰半山海花园1栋510号房，总价款808763元，首期款248763元，银行按揭贷款560000元。李素敏分别于2015年6月18日、2015年6月30日支付给承翰集团45000元、198763元，按揭款560000元由玉红与中国农业银行办理按揭贷款手续，贷款期限为360个月，还款账户为玉红62×××70账户。2015年11月至2018年2月，李素敏通过银行转账方式多次支付至玉红62×××70账户款项为79820元（其中2016年6月之前支付14100元，2016年6月之后支付65720元）。2015年7月3日承翰集团收到玉红现金支付空间改造费1000元。2016年7月1日李素敏与深圳市承翰物业管理有限公司半山海管理处签订该房产的“委托银行代收费协议”，约定由银行从李素敏平安银行的账户代扣物业管理费、水电费。2016年11月16日由玉红代李素敏支付该房产契税8172.63元。李素敏于2015年6月18日通过银行转账给李爽40000元。一审法院认为，涉案房产为享有产权的不动产，根据我国物权法的规定，不动产以登记为生效要件，本案房产登记所有权人为玉红，玉红在没有合理抗辩理由的情况下，李素敏为该涉案房产支付的费用，玉红应当予以返还给李素敏。李素敏提交证据证实其已经直接向“承翰集团”支付首付转账款248763元、向深圳市前海云房网络科技有限公司支付团购服务费20000元、向不动产登记中心支付的契税8172.63元，上述费用共计276935.63元。由于李素敏与物业管理公司于2016年7月1日签订了物业费、水电费支付协议并且该费用实际由李素敏支付，视为李素敏在此期间占用使用该房产，李素敏请求玉红支付期间物业管理费的诉求，一审法院不予支持。2016年7月1日之后，李素敏多次通过银行转账以分月的方式向玉红支付2400元至3000元不等的款项，该期间的费用视为该房屋的占用使用费，与玉红反诉的房屋占用期间的费用予以抵扣，玉红对于2016年7月1日之前李素敏向其支付的费用14100元应当予以返还。李素敏诉请要求玉红支付购房介绍费40000元、空间改造费1000元，因李素敏提交的证据不足以证实其主张，一审法院不予支持。该房产系登记在玉红名下的房产，玉红反诉请求李素敏协助玉红将物业费委托银行代收费银行信息的变更，于法有据，一审法院予以支持。玉红反诉请求李素敏移交涉案房屋和贷款全部资料给李素敏，因该部分资料系易转移、易毁坏灭失且房地产以登记的方式明示其物权，玉红该项反诉请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十一条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条之规定，判决：一、玉红应于本判决生效之日起十日内返还李素敏291035.63元；二、李素敏应于本判决生效之日起十日内协助玉红办理承翰半山海花园1栋510号房物业费委托银行代收费银行信息的变更；三、驳回李素敏其他诉讼请求；四、驳回玉红其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3651元、保全费2521元、反诉费558，由李素敏承担2000元，玉红承担4730元。本院经审理查明，1.玉红提交其与案外人龚伟于2020年3月签署的租赁合同，主张2016年7月之后的占有使用费每月2700元；2.玉红在二审庭审时确认其于2018年1月份占有案涉房屋；3.2016年、2017年涉案小区附近的租金指导价为7元/平方米，案涉房产的租金指导价为每月254.38元;4.玉红在二审庭审时确认李素敏共向玉红支付按揭款79820元。一审法院查明的其他事实清楚，应予确认。本院认为，据双方的诉辩意见，本案的争议的焦点是玉红应否支付因购买案涉房产而产生的相关费用。根据我国民法关于当事人从事民事行为应当诚实守信的原则，当事人应当诚信、应当遵守权利义务对等原则。本案中，据一审法院查明的案情和双方的诉辩意见，双方对李素敏借玉红名买房的事实是确认的。此后，玉红主张案涉房产归其所有，并反诉请求房屋占有使用费和移交购房资料及变更银行信息。可见，玉红对李素敏起诉要求其返还因购房所产生的费用并不否认。一审法院据此判决支持李素敏大部分诉请正确，本院予以维持。一审法院以李素敏对40000元购房介绍费和1000元空间改造费举证不足未予支持。与此同时，玉红进一步辩称该两笔费用与本案无关，不应由其负担。但本院认为，上述两笔费用不仅发生在案涉购房期间，而且与购买该房相关。该费用的产生并非李素敏的无端支出或在诉讼中才支出。李素敏的举证与解释和案情有关联性，其主张具合理性，依法予以采纳。玉红既然选择不再借名给李素敏购买此房，就应当承担因购买该房而产生过的费用。鉴于此，本院依据公平原则，判令玉红承担40000元的购房介绍费和1000元空间改造费。李素敏上诉还就月供按揭款要求玉红予以返还，而一审法院依玉红反诉请求占有使用费之名，两相冲抵，虽符合情理，但玉红以2020年月租金2700元的租赁合同主张租金，依据不足，本院不予采纳。案涉小区2016年、2017年的租金指导价为7元/平方米，即案涉房产的租金指导价为每月254.38元。玉红主张李素敏支付2016年7月之后的房屋占有使用费，因玉红于2018年1月已占有使用案涉房屋，本院参照政府指导租金计算案涉房产从2016年7月至2017年12月的租金共为4578.84元，因此，李素敏应向玉红支付4578.84元的租金。综合一审法院的分析及本院的上述分析，玉红应向李素敏返还首付转账款248763元、按揭款79820元、向深圳市前海云房网络科技有限公司支付的团购服务费20000元、向不动产登记中心支付的契税8172.63元、购房介绍费40000元、空间改造费1000共计397755.63元。李素敏应向玉红支付2016年7月至2017年12月的租金共为4578.84元。故玉红还应向李素敏支付393176.79元。综上，李素敏上诉理由部分成立，就成立的部分，本院予以相应支持。一审法院查明部分事实不清，致适用法律错误，所以有误，应予纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2699号民事判决第二项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2699号民事判决第三项、第四项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2699号民事判决第一项为：玉红应于本判决生效之日起十日内返还李素敏393176.79元；四、驳回李素敏的其他诉讼请求；五、驳回玉红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3651元（李素敏已预交），由李素敏负担365.1元，玉红负担3285.9元；保全费2521元（李素敏已预交），由玉红负担，反诉费558元（玉红已预交），由玉红负担。二审案件受理费7302元（李素敏已预交），由李素敏负担730.2元，玉红负担6571.8元。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年七月二日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。