西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初3294号原告:李长俊，男，汉族，1979年9月28日出生，住陕西省长武县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：安文江，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕铖祺，陕西维恩律师事务所实习律师。被告:西安威优特食品有限公司,住所地：西安曲江新区。法定代表人:马进,系该公司董事长。委托诉讼代理人：闫康，男，汉族，1989年5月1日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。  本院立案受理了原告李长俊诉被告西安威优特食品有限公司(以下简称“威优特公司”)合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李长俊及其委托诉讼代理人安文江、吕铖祺，被告威优特公司委托诉讼代理人闫康均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。  原告李长俊诉称，被告对外发布招租经营场地信息，经双方多次商谈，本着相互信赖、相互协作、互惠互利的原则，原、被告双方于2019年3月1日签订了《合同书》，主要约定：被告将位于西安曲江新区XX路XX号XX楼XX单元XX中心XX区（经营面积45平方米）出租给原告，由原告经营餐饮业，被告统一收银后按原告每月经营额抽取扣点作为租金（合作收益），其中第一个月免租，第2月扣点8%，第3-12月扣点15%，租期一年；合同8.1G条约定：原告未违反本协议约定的前提下，被告无故或者以不正当理由阻止、妨碍或限制原告正常经营的，被告应当向原告支付违约金人民币5万元，如果该行为超过两周被告仍未解除或排除的，被告应当向原告支付违约金10万元，原告有权单方解除本协议，并要求被告承担相应的赔偿损失。合同签订后，原告依约支付了押金5000元，并遵守合同约定按月以扣点方式支付租赁费，在2019年7月9日被告以超市需改造为由要求原告暂停营业，后又提出给原告置换其他场地，但原告一直等待了一个多月也未获得重新开业，后来经原告了解，被告已将原告经营场地又出租给了另外一家火锅店，导致原告没有场地经营了，双方所签订的合同已经不可能继续履行了。原告多次与被告协商沟通，但被告始终未给予明确答复，致使原告一直等待至今。《中华人民共和国合同法》第九十四条第2项规定在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权解除合同，由于被告的行为直接导致不能实现合同目的，现原告请求依法解除该合同，支付违约金、赔偿原告损失，并退还原告已支付的押金。综上所述，现原告为维护其合法权益，诉至本院，请求：1、判决解除原告与被告2019年3月1日签订的《合同书》；2、判决被告支付原告违约金10万元,赔偿经济损失6万元,退还押金5000元,承担原告律师费1万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告威优特公司辩称，第一，按原告诉书中的陈述内容,自原告合同签订并入场经营以后,被告多次接到商户乔治儿童投诉油烟过大影响其儿童活动区域的正常营业,曲池坊物业服务中心的业主投诉商户排烟影响到居民生活。继而曲江食品药品监督管理部门到超市进行检查,行政管理部门以该餐饮商铺排烟系统不符合要求为由,要求原告暂停营业,进行排烟整改,整改后经上级行政检查符合餐饮经营的标准后方可继续经营。且被告招商引进原告进场时，双方就明确了场地情况即原告不得在经营过程中只进行食品的半加工，不产生油烟。原告办理的《小餐饮经营许可证》中也明确规定其经营范围为“全部使用半成品加工”。综上，被告是在因原告经营排烟问题影响其他商户经营、影响曲池坊居民生活，继而接到行政部门整改要求的情况下，告知原告暂停营业进行整改。被告并非无故或者以不正当理由阻止、妨碍或限制原告正常经营。第二，2019年7月,因原告排烟不符合要求被停业整改,被告与原告沟通排烟整改事宜,但原告始终未拿出整改具体方案。为了尽快协助原告恢复经营,被告提出招商改造,引进其它与原告方无业态冲突的餐饮商户,目的是共同承担排烟系统改造费用。经双方协商，因原告方被暂停营业且新商户入场装修灰尘较大，距装修外墙太近，且装修人员庞杂进出频繁，考虑到人员及经营财产安全，原告同意将其餐饮经营区域调整至超市后场区。且原告亲自将其经营设备搬至后场区，期间原告还将计划增加经营的品项菜单发至被告，并与被告协商索要装修公司联系方式，准备对其调整后的经营场地进行装修。故调整经营场地系为了协助解决排烟问题，且经双方协商一致的措施，不存在原告所称未经原告同意为其更换至其它场所经营的情形。第三，自2019年7月9日原告停止营业之日起至9月28日被告接到应诉通知期间2个多月,原告并未就排烟整改拿出具体方案,且未正式提出解除合同去止损。故被告不应承担原告由此产生的经济损失。综上,原告的诉讼请求与事实不符,于法无据,恳请依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2019年3月1日，原告（乙方）李长俊与被告（甲方）威优特公司签订《专柜租赁合同》，约定被告将位于西安曲江新区XX路XX号曲池坊X楼X单元XXXXXX户中心区XX区（建筑面积为45㎡）出租给原告用于经营餐饮业，租期为一年，自2019年3月1日至2020年3月1日。合同第4条关于合作方式约定，甲方应根据附件B指定之场地及甲方自有或享有管理权之设备，将该等场地和设备交予乙方使用，且不得设定不合理使用限制条件或额外向乙方收取费用，但应当承担设备的合理损耗费用，若造成损害的，应当予以赔偿。乙方有权根据本协议及其附件、子合同、补充协议之约定，在甲方适当的审核、监督下，合理妥善地使用、管理该场地和（或）设备。乙方应根据附件E约定之装修工程规划及执行细则，妥善、有效地进行装修或事实工程，并遵守甲方清洁卫生、防污防噪、场所安全、装修工程等方面的规定，接受甲方现场指导及监督。乙方根据实际经营需要，经甲方确认后，有权在场地内安装、使用自有设备，该设备所有权归乙方所有，但本合同终止后，乙方必须将该场地恢复原状，否则赔偿甲方恢复原状所花费的所有费用。合同第5.1条约定，甲乙双方共同同意，乙方应在本协议订立后7日内，向甲方交付附件C指定金额之合作保证金，该等保证金用于确保乙方按本协议第4条约定妥善运作合作项目，并用于抵充因违反本协议而产生的任何欠款、费用和对甲方、任意第三方造成的损失。5.2条约定，甲乙双方共同同意，由甲方统一收银后，按月结算每自然月的合作收益，并扣减附件C指定之合作费用等，甲乙双方应于次月第7日前对合作收益进行结算。合同第8.1条第G项约定，在乙方未违反本协议约定的前提下，甲方无故或以不正当理由阻止、妨碍或限制乙方正常经营的，乙方确有证据的情况下，甲方应当向乙方支付违约金5万元，甲方行为超过2周仍未解除或排除的，乙方确有证据的情况下，甲方应当向乙方支付违约金10万元，且乙方有权解除本协议，因此对乙方造成损失的，甲方同时应当赔偿乙方。合同第8.2条约定，本协议所称损失是指直接经济或间接损失（只包含甲方的名誉损失），以及受损一方为实现权益而支付的包括诉讼费、仲裁费、律师费在内的各种合理费用。如果违约金金额不足以弥补该等损失的，守约方有权向违约方继续索赔该等损失。合同附件B约定，指定商品为早、中、晚餐。附件C约定，合作保证金为5000元，采用浮动租金制：由甲方统一收银，甲方每月从乙方含税销售额中抽取一定扣点作为甲方租金，甲方扣除乙方返点后的销售余额结算给乙方，乙方向甲方出具收款票据，具体扣点形式为，第1个月免租，第2月扣点8%，第3-12月扣点15%。乙方水电费按实际发生从销售中扣除，原有设备续用，需妥善保管使用，如发生损坏，乙方需承担相应损失，后续增加设备，乙方自理。附件E约定，餐饮设备和用餐区包括档口的装修全部由甲方提供，设备数量和清单由双方前期沟通协商采购，烘焙面包房设备和其他餐饮商户的高端特殊餐饮设备除外。合同签订前，原告已于2019年2月20日向被告支付租赁押金5000元（即合同附件C约定的合作保证金），被告于合同签订当天将案涉商铺交付原告使用。因案涉商铺之前系被告经营餐饮，故原告于交付第二日即2019年3月2日即开始营业，商铺名称为“西安曲江新区XX店”。在合同履行过程中，因原告经营的熟食店将面汤直接倒入下水管，导致下水管道收缩破裂，给地下停车场4F140车位造成污染，同时因商铺所在的西安和润物业管理有限公司曲池坊客户服务中心（以下简称“物业客服中心”）接到乔治儿童商户投诉，称因餐饮区产生油烟较大无法正常排出对其经营造成很大影响，要求就上述问题协调商户进行整改，物业客服中心遂于2019年6月7日向被告发出《商户规范使用商铺设施通知函》，就上述问题告知被告。后原告向XXXXX车位车主支付洗车费150元，就油烟问题原、被告经协商一致为了分担排烟管道改造费用，另招了一家经营火锅店的商户，将原告的经营位置调整至超市后部区域。后因火锅店装修灰尘大，离原告较近，影响原告营业，被告遂于2019年7月9日通知原告停业，直至合同到期。期间，原告于2019年8月与被告协商更换位置后的商铺开业事宜，但仍因排烟管道问题未解决，最终仍未开业。同时查明，原告将租金、水电费等费用支付至2019年7月9日停业前，被告亦将原告截止停业前的营业收入按合同约定返还给原告。另，庭审中原告还提交以下证据：1、《收款回单》，预证明在其正常经营的2019年3月至7月期间，每月营业额在2万元左右，如果合同正常履行到期，则原告至少还能再收入15万元以上，现因被告违约，剩余租赁期内的经营损失被告应予赔偿，原告只主张6万元营业损失，法院应依法予以全部支持。《收款回单》显示，被告在扣除相关费用后，向原告返还营业收入情况为：2019年3月为24471.60元、4月为18830.22元、5月为21276.71元、6月为15531.35元、7月为6366.75元。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为该金额含成本，扣除营业成本，原告每月的利润在3000元至4000元。2、《委托代理合同》及发票，预证明其因此次诉讼与陕西维恩律师事务所签订代理合同，花费代理费1万元，该费用按照双方合同约定应由被告承担，被告对证据真实性认可，但认为合同并未作出此约定，被告不应承担该费用。被告还提交以下证据：1、《门店日工作汇总检查表》，预证明原告因排烟问题被商户投诉，食药监部门检查后要求原告停业整顿。原告对该证据真实性及证明目的均不予认可，认为系被告单方制作，原告在经营中从未接到投诉、整改等通知。2、微信聊天记录，预证明双方确定更换场地后，原告场地在超市后部区域，原告于2019年8月9日与被告沟通新场地装修及新菜品事宜。原告对该证据真实性认可，对证明目的不认可，认为被告以装修为由要求原告停业，后又将场地更换至超市后部区域，但仍因排烟问题致使原告仍无法营业。上述事实，有专柜租赁合同、营业执照、收据、证明、收款回单、委托代理合同、发票、微信聊天记录、通知函、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据已经本院核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议焦点为：1、安装排烟管道系原、被告哪一方的义务，即谁存在违约行为；2、预期营业损失应否支持；3、违约金10万元是否过高。针对第一个争议焦点，被告虽举证证明原告经营熟食店时因排烟系统不达标，产生大量油烟，影响了超市的经营环境，其遂要求原告停业整改。但根据双方签订的专柜租赁合同附件E的约定，餐饮设备和用餐区包括档口的装修全部由被告提供，且庭审中被告认可其出租给原告的商铺系其之前经营餐饮，将设备一并移交给原告，故即使原告营业过程中产生大量油烟，影响了超市的经营环境，但按照双方合同约定排烟管道应由被告负责安装，被告未能安装合格的排烟管道，反而因排烟管道问题一直未能解决要求原告停业，故应依法认定被告违约。被告虽辩称在向原告出租商铺时明确约定原告只能进行半成品加工，不能进行炒炸之类的操作，但双方合同中约定原告承租商铺的目的为经营餐饮，包括早、中、晚餐，并未约定原告只能进行半成品加工，且庭审中被告认可其之前在案涉商铺经营餐饮时亦经营面食，经营面食必然存在炒菜、泼面等易产生油烟的操作。因此，对于被告的上述辩称意见，本院依法不予采信。针对第二个争议焦点，原告虽提交了关于其营业收入的证据，但根据证据显示在其经营的2019年3至7月期间，营业收入最高的2019年3月与营业收入最低的6月相差近9千元，且营业收入受市场环境、经营理念、整个商场客流量等客观因素的影响，利润会发生变化，甚至出现亏损；另，根据双方合同约定，在被告违约的情形下，原告有权要求解除合同，以减少损失，但自2019年8月双方沟通无果后，直至合同到期，原告未能积极行使其单方解除权。因此，对于原告的营业损失，本院依法酌定为3万元。针对第三个争议焦点，虽根据双方合同第8.1条第G项约定，在乙方未违反约定的前提下，被告以不正当理由阻止、妨碍或限制乙方正常经营的，且行为超过2周仍未解除或排除的，应当向乙方支付违约金10万元。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”即违约金是双方当事人在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符，因此就需要人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，若双方约定违约金过高，则需要法院予以依法裁量。庭审查明，案涉商铺的设备系被告提供，原告将房租等相关费用支付至停业前，且关于其预期营业损失，本院依法酌定为4万元，原告再无其他损失，但考虑到被告在2019年7月9日要求原告停业后，直至合同到期仍未解决排烟问题，即被告在合同履行过程中存在较大过错。故对于违约金金额，本院依法酌定为2万元。对于原告要求解除租赁合同的请求，现因租赁合同已到期而解除，故无需再次解除。对于原告要求被告退还租赁押金5000元的请求，因本案系被告违约，且现合同已因到期而解除，故被告应向原告退还租赁押金。对于原告要求被告支付律师费1万元的请求，因根据合同第8.2条约定，违约方应向守约方支付因实现权益而支付的诉讼费、仲裁费、律师费，因此，对于原告的上述请求，本院依法应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安威优特食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李长俊支付预期营业损失4万元、违约金2万元、律师费1万元并退还租赁押金5000元，共计支付7.5万元；二、驳回原告李长俊其余的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费3800元，原告承担1800元，被告承担2000元。因原告已预交，由被告在支付上述款项时向原告一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      张  元  平审  判  员      李  晓  婷审  判  员      宁      莎 二〇二 〇 年 七 月 十 日 书  记  员     杨      雪打印：相丽华      校对：程  俊     2020年  月  日送达 1